云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初5780号原告：罗昆军，男，1978年8月24日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。原告：张宏琼，女，1979年10月27日出生，汉族，身份证住址云南省普洱市景谷傣族彝族自治县。二原告委托诉讼代理人：罗仲夫，男，1948年12月5日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县，系原告罗昆军父亲。特别授权代理。被告：西双版纳天顺房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市江北曼斗。统一社会信用代码：915328007972413376。法定代表人：胡应芬，职务执行董事。被告：西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司，住所地：云南省西双版纳州景洪市勐腊路24号。统一社会信用代码：9153280076055058K。法定代表人：胡应芬，职务执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：冯思睿，云南隆云律师事务所律师。特别授权代理。原告罗昆军、张宏琼与西双版纳天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）、被告西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗昆军及委托诉讼代理人罗仲夫、二被告的委托诉讼代理人冯思睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗昆军、张宏琼向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向二原告支付顺鑫北城小区附属设施逾期完工违约金12678元（113.4平方米-98.39平方米×2815.59元/平方米×30%）；2、判令被告天顺公司向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金依据购房款319288元按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准6.53%自2017年1月7日起计算至房屋产权证书实际办理之日止，暂计算至2020年10月7日为77971元；3、判令被告天顺公司向原告退还代收但未办理产权登记证和上交的住房维修基金、契税、房屋测绘费、土地测绘费等费用10349元和利息2568元，合计12917元；4.判令二被告在90日内向产权登记机关报送申请办理产权登记的合格资料并协助二原告办理房屋不动产权登记证；5、判令二被告拆除临时施工用水用电，90日内完成二原告在自来水公司和南方电网的水表、电表抄表到户的民用用水用电改造；6、本案诉讼费由二被告承担。庭审结束后原告申请撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2015年12月24日，二原告与第一被告在景洪市签订了《商品房购销合同》购买第一被告开发的景洪市顺鑫北城小区3栋2单元2层204号商品房。合同签订后二原告向第一被告全额付清了购房款319288元。2017年1月7日第一被告在小区附属设施没有完工，没有通过工程验收的情况下，将该商品房交付二原告，二原告接房后向物业交纳了物管费、垃圾费、电梯费等费用，也向二被告支付了办理产权登记的费用。第一被告于2017年5月5日向全体业主公开承诺，于2017年6月底完成附属设施建设并提供相关资料或证书，否则全额赔偿业主损失。第一被告作出承诺后逾期不履行承诺，原告与其他业主再次维权，第一被告及其股东第二被告于2017年6月28日再次向全体业主作出承诺：办理土地证使用年限为70年，分批办理不动产证；于2017年7月30日前完成除人防工程以外的附属设施整改；在7月30日前提交房屋实测面积表，8月20日前提交消防验收备案表等。第一、第二被告再次承诺后，至今仍没有兑现承诺。现小区附属设施仍没有完成，二被告多次违反承诺，丧失诚实信用原则，其行为构成根本违约。故原告起诉至人民法院。被告天顺公司辩称，根据双方签订的《商品房购销合同》中关于产权登记的约定，原告并未向被告天顺公司提交相关办证委托材料故才未能协助原告办理不动产权证书，对于原告的其他几项诉讼请求无事实和法律依据应当予以全部驳回。被告鼎鑫公司辩称，被告鼎鑫公司并未与原告签订过《商品房购销》合同，根据合同相对性原理被告鼎鑫公司不应承担本案的相关责任。原告为证明其主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据1二原告身份证复印件、证据2二被告企业信息查询结果、证据3《商品房购销合同》及补充协议、证据4《个人购房担保借款合同》、证据5《商品房买卖合同登记备案表》、证据6购房款发票、证据7物业费发票、证据8天然气管道配套费、可视门禁配套费收据、证据9相关收费收据、证据10被告天顺公司出具的《承诺书》、证据11二被告共同出具的《承诺书》、证据12业主手册、证据13《顺鑫北城供配电和消防工程的情况》、证据14《关于顺鑫北城电力验收事宜的报告》、证据15《景洪市国土资源局关于郭长江等人反映信访事项的答复意见》、证据16《景洪市住房和城乡建设局关于郭长江反映情况的答复意见书》、证据17《景洪市住房和城乡建设局关于郭长江反映情况的答复意见书》相互结合可以证明原告欲证明的内容，本院予以采信并在卷佐证根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2015年12月24日，原告罗昆军、张宏琼（乙方）与被告天顺公司（甲方）签订《商品房购销合同》一份，主要内容为：乙方向甲方购买其开发的顺鑫北城第3幢第2单元204号房屋，该商品房总价款为319288元，乙方采取贷款方式付款，买受人首期支付119288元，付款日期为2015年12月24日，其余价款200000元向中国农业银行云南省西双版纳州景洪市广场支行贷款支付；甲方应于2017年1月6日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方，该商品房经建设单位组织验收合格后甲方应当以西双版纳报公告的形式通知乙方办理交接手续，交接时甲方应向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；房屋交付乙方后甲方应协助乙方办理房屋产权证，委托甲方办理的乙方应于甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》并且乙方应于交房时间办理房屋产权登记所需的相关材料提供给甲方（需要的资料见附件），同时预交相关税费，所需的相关材料甲方应在乙方提供完整资料后的180日内将办理房屋产权登记资料提交房管处，办理房屋所有权证期限依房管部门规定及其实际办证时间为准，乙方预交的办证费用在领证时依照实际支出多退少补。此外，合同还约定了其他内容。2016年2月2日，案涉购销合同进行了备案登记，合同登记号为JH2016020200927。原告向被告天顺公司付清了购房款后天顺公司出具发票一张。2017年1月7日，原告办理了接房手续并向天顺公司支付了房屋测绘费154元、土地测绘费150元、工本费100元、维修基金5103元、契税4789元、备案费30元、两书费12元、查档费10元，合计10349元。现原告以被告向原告交付案涉房产后一直未协助原告办理不动产权证书以及未及时将其代收的相关税费缴纳至相关行政部门等原因诉至本院。另查明，2017年5月5日，被告天顺公司出具《承诺书》一份，承诺在2017年6月底前完成整个小区的工程遗留问题（包括小区的绿化、消防、监控、电梯及弱电工程）并具备交房条件，提供相关的资料或证书（建设工程竣工验收备案表、住宅说用说明书、质量保证书、建设工程消防验收意见书及房屋实测面积表）。2017年6月28日，被告天顺公司和鼎鑫公司一起出具《承诺书》，保证在两年内分批办理不动产证并保证除人防工程外在2017年7月30日前完成整个小区的工程遗留问题的整改等内容。2019年5月17日，被告天顺公司向景洪市住房和城乡建设局出具《关于顺鑫北城电力验收事宜的报告》，载明预计在2019年6月底前完成强电工程报验及移交工作，住户即可实现“抄表到户”并直接交费给南方电网。经核实被告天顺公司就案涉房屋项目已经取得五证，但根据景洪市国土资源局及景洪市住房和城乡建设局的景国土资复[2018]68号文件、景建复[2018]140号文件及景建复[2019]49号文件显示案涉房屋项目并未完成验收、项目总体规划未进行报验，就顺鑫北城项目的遗留工程被告天顺公司计划在2019年12月底前筹集资金将部分室外工程、绿化工程（室外工程及绿化工程预计在2019年6月底前完成，电力工程若提前完成待拆除临时变压器后可立即开展绿化工程）、消防工程（预计2019年5月底前完成）、电力工程（预计2019年3月底前完成）、人防工程（预计2019年底前完成）等予以完成并进行综合验收；小区内存在电缆老化、临时用电系统私接乱搭等情况。本院认为，原告罗昆军、张宏琼与被告天顺公司签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。因被告鼎鑫公司并未与二原告签订《商品房购销合同》，案涉房屋项目的出卖人应为被告天顺公司，因此原告主张被告鼎鑫公司承担本案中相关责任的主张，本院不予支持。根据原告提交的证据显示被告天顺公司至今未能完成案涉房屋的竣工验收及小区的绿化工程、消防工程及电力工程等均未能完工。开发商应承担的有关办理权属登记的义务主要为商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续，房屋所有权初始登记后开发商协助买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的，如果出卖人未按约定及时履行办理房屋所有权初始登记的义务，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案原告于2017年1月7日办理了接房手续，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告未提交证据证明其在规定的期限内已完成了案涉项目的初始登记，被告的行为构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任并继续协助原告办理不动产权证书。因原告的证据未显示迟延办理涉案房屋产权初始登记造成原告的实际损失，结合本案原告在案涉房屋并未竣工验收合格的情况下进行接房的实际情况，综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，本院酌情予以支持逾期办证违约金3000元，原告主张超过部分本院不予支持。原告在庭审中明确其不再委托被告代为办理产权登记手续，故原告要求被告于90日内向产权登记机关报送申请办理产权登记合格资料的诉讼请求，本院不予支持。鉴于办理产权登记手续所需要的许多相关的证明文件均需要由开发商提供且开发商若未办理初始登记的话，业主也不具备后续办证的条件，故被告天顺公司应协助原告在自行办理产权登记手续过程中提供必要的证明文件,原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告天顺公司退还被告代收的相关税费并支付利息的问题，相关税费系原告委托被告天顺公司向相关部门代为缴纳，因被告天顺公司未提交已经将相关税费提交行政部门、完成了委托内容的证据且原告明确由其自行进行交纳，故原告要求退还该税费合计10349元的诉讼请求，本院予以支持，原告收到相关费用后应自行向有关部门进行交纳。对于资金占用利息，被告天顺公司未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的时间完成协助办证的义务，也未将相关税费交纳至相关行政部门，被告天顺公司实际占用使用了原告支付的该款项，故本院确认被告天顺公司应按年利率6%的标准自2017年1月7日起向原告支付资金占用利息至2019年8月19日为1625元，对于2019年8月20日起的利息则按一年期贷款市场报价利率支付至2020年10月7日为510元，合计利息为2135元，原告主张超过部分本院不予支持。对于原告主张的用水用电问题，因案涉项目及相关配套设施工程至今未进行验收合格，为保障后续的施工该项目内临时施工用水用电不宜立即进行拆除，故原告要求被告天顺公司现拆除临时用水用电的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的民用用水用电改造问题属于相关附属配套设施包含的内容，在被告天顺公司出具的相关书面材料中也可以看出相关电力工程尚未验收及移交的事实，因此被告天顺公司应当继续履行该义务，原告的相应诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西双版纳天顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告罗昆军、张宏琼办理位于景洪市顺鑫北城第3幢第2单元204号房屋房屋的不动产权证；二、被告西双版纳天顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告罗昆军、张宏琼支付逾期办证违约金3000元；三、被告双版纳天顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告罗昆军、张宏琼立退还代收的房屋测绘费154元、土地测绘费150元、工本费100元、维修基金5103元、契税4789元、备案费30元、两书费12元、查档费10元，合计10349元并支付资金占用利息（依本金10349元，按年利率6%自2017年1月7日起计算至2019年8月19日，对于2019年8月20日起的利息按一年期贷款市场报价利率支付至前述款项实际返还之日止）；四、被告双版纳天顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内完成景洪市顺鑫北城第3幢第2单元204号房屋房屋在自来水公司和南方电网公司抄表到户的工程内容；五、驳回原告罗昆军、张宏琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1186元，由被告西双版纳天顺房地产开发有限公司负担。应由被告负担的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年十二月三十一日书记员  刀启娜