广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初1644号 原告：唐寄超，男，1982年5月28日出生，壮族，住广西柳州市。 原告：黄正源，男，1963年4月14日出生，汉族，住广西柳州市鹿寨县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨正，广西求衡律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：潘耀团，广西求衡律师事务所实习律师。 被告：谭冬梅，女，1975年3月10日出生，壮族，住广西柳州市柳江县。 委托诉讼代理人:黄浩，广西万然律师事务所律师。 被告：覃春林，女，1971年2月6日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 被告：潘海新，男，1975年10月10日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 被告：刘文忠，男，1975年9月3日出生，汉族，住广西柳州市融安县。 被告：赖小玉，女，1974年8月27日出生，汉族，住广西柳州市融安县。 原告唐寄超、黄正源诉被告覃春林、谭冬梅、潘海新、刘文忠、赖小玉执行异议之诉纠纷一案。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告唐寄超及原告唐寄超、黄正源的共同委托诉讼代理人杨正、潘耀团， 被告谭冬梅的委托诉讼代理人黄浩到庭参加诉讼。被告覃春林、潘海新、刘文忠、赖小玉经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐寄超、黄正源向本院提出诉讼请求：1、请求判决停止对原告融水县寿星中路会展中心后街融城银座商铺的拍卖（房屋价值407,945元）；2、确认原告与被告刘文忠签订的商品房买卖合同有效，确认融水县寿星中路会展中心后街融城银座商铺归原告所有。事实与理由：2013年原告与融水县寿星中路会展中心后街融城银座商铺原（以下简称为商铺）所有人广西福川置业有限公司签订了商品房买卖合同。签订合同后，广西福川置业有限公司将商铺所有权转让给被告刘文忠，原告于2013年10月25日，一次性向被告刘文忠支付购房款407,945元（巳扣除3年租金），购买了商铺。同时还支付了电表初装费300元、办理房产证费用14,278元，总计付款422,523元。此后被告刘文忠将此店铺向被告覃春林、谭冬梅、潘海新设定抵押。2020年5月14日，融水苗族自治县人民法院作出的（2020)桂0225执恢13号之一执行裁定书，裁定拍卖被告刘文忠名下的房产一融水县寿星中路会展中心后街融城银座商铺，而商铺为原告已经全款购买的商铺，为此原告向融水苗族自治苗族自治县人民法院执行局提出执行异议申请，融水县人民法院于2020年7月6日作出的（2020)桂0225执异2号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告认为（2020)桂0225执异2号执行裁定书驳回原告的异议请求是错误的。理由是：一、原告全款购买了商铺；二、原告巳实际占有了该商铺；三、生效文书已责令融水银座贸易有限责任公司协助原告过户；四、商铺的产杈巳属于原告所有。被告刘文忠已无权处分已出售给原告的商铺。综上所述，依据《合同法》第44条、《担保法》第34条、37条、物权法180条、民法总则第7条、第8条规定、最高法关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定的28条规定，原告提出起诉，请求依法判决停止对原告融水县寿星中路会展中心后街融城银座商铺的拍卖；并确认原告与被告刘文忠签订的商品房买卖合同有效，确认融水县寿星中路会展中心后街融城银座商铺归原告所有。 被告谭冬梅辩称，二原告是与融水银座贸易有限责任公司（下称银座公司）进行商品房交易，房款也是银座公司收取，但银座公司从未取得过涉案商铺的产权，所以，原告起诉没有事实基础。二原告从未占有使用涉案商铺，也没有提出过产权登记申请，更无证据证明涉案商铺归二原告所有。从权利设定而言，2014年9月25日涉案商铺已登记在刘文忠名下，2014年10月3日，二原告才与银座公司签订《商品房转让合同》，在后债权不能对抗在先物权。因此，依法应驳回二原告的诉讼请求。 被告覃春林、潘海新、刘文忠、赖小玉经合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦无答辩意见。 原告唐寄超、黄正源围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据一：商品房买卖合同一份、收款收据三份（编号分别为07635356、07635445、07635424）、中国农业银行银行卡取款业务回单二份、收据一份（编号为6025260），证明：原告向广西福川置业投资有限公司购买商铺，原告在2013年12月26日已经全额付清涉案商铺的购买款项，该款打入刘文忠账户，商品房买卖合同上虽然没有签订时间，但合同形成的时间是在原告支付购房款之前。被告谭冬梅对商品房买卖合同真实性不认可，认为该合同没有出卖人的印章和签订时间，因此该合同是一个无效的合同，并没有成立为契约。对四张收据及银行取款业务回单的真实性由法庭来认定，但收据和取款业务回单恰好证明了是原告唐寄超个人与银座公司就涉案商铺进行交易，收款的也是银座公司，而非刘文忠，不同意原告对该组证据的证明目的。商品房买卖合同上虽然没有广西福川置业投资有限公司的法人或代理人签名及盖章，但银座公司已按合同规定收取合同款项及涉案房屋的办证和电表安装费，即双方履行了合同，对该组证据的真实性应予以确认。 证据二：商品房预定协议一份，证明：在原告全额付款前，原告已经与银座公司签订了商品房预定协议，银座公司的法定代表人是刘文忠，这份协议签订时间也早于被告刘文忠对外设定抵押的时间。被告谭冬梅对证据的真实性，认为由法庭来认定，但不同意原告的证明目的，因该证据恰好证明是原告唐寄超与银座公司进行交易，而非与刘文忠进行交易，但涉案商铺从未登记于银座公司的名下。该份协议是原告唐寄超与银座公司签订，签订协议之日，原告唐寄超交付了20,000元定金给银座公司，对该协议应予以确认。 证据三：商业用房经营、租赁权委托合同一份、融城银座购物广场商铺返租合同一份，证明：1、商铺的返租合同的期限及租金起算日于2014年3月1日至2017年3月1日，福川置业投资有限公司于2014年3月1日已经将商铺返租；2、刘文忠与原告于2014年10月3日再次签订商业用房经营、租赁权委托合同，进一步确认了涉案商铺返租的事实。被告谭冬梅对商铺返租合同的真实性不认可，认为该合同没有承租方广西福川置业投资有限公司盖章及签字，也没有签订时间，所以该合同根本没有成立，故所反映的事实是不真实的。对商业用房经营、租赁权委托合同真实性由法院来认定，不同意原告的证明目的，因为该合同签订时间晚于被告谭冬梅、覃春林、潘海新在2014年9月26日设定涉案商铺抵押权的时间，所以该合同没有经得三被告的同意，我们认为这个租权的设定不能对抗在先设立的商铺抵押权。商业用房经营、租赁权委托合同是二原告与被告刘文忠所签订，应予以确认；虽然商铺返租合同广西福川置业投资有限公司没有在合同上签字和盖章，但该合同已实际履行，应予以确认。 证据四：（2017）桂0225民再8号民事调解书一份，证明：2017年10月27日，经融水苗族自治县人民法院调解，原告与刘文忠达成调解，确认涉案商铺属原告所有，且由刘文忠及银座公司自愿在符合行政部门规定的办证件之后的半年内，由银座公司协助原告办理涉案商铺的房产证。被告谭冬梅对真实性无异议，不同意原告的证明目的，原告在引用该份法律文书时有错误的添加引用说明的行为，比如这份调解书是由二原告与银座公司达成的，刘文忠并不是该案的当事人，且在调解书第二页倒数第四行的表述上，是表述为由银座公司自愿在符合行政部门规定的办证件之后的半年内为二原告协助办理房产证，所以原告代理人对证据的解读添加了自己的主管臆断，有错误引用的行为。该调解书第二页正数第二行已经表述得很清楚，在2014年10月3日，二原告与银座公司签订商品房转让合同，恰好说明二原告是与银座公司交易，且是在2014年10月3日才与银座公司达成了最终的契约。该文书是生效法律文书，真实性应予以确认。 证据五：（2020）桂0225执异2号执行裁定书一份，证明：原告对人民法院对涉案商铺的执行提出异议且被驳回。被告谭冬梅对真实性无异议，也认可该裁定。裁定书原告与被告谭冬梅均无异议，应予以确认。 被告谭冬梅围绕其辩解提交了融房权证融水县字第××号房产证复印件一份，证明：刘文忠在2014年9月25日取得了包括涉案商铺在内的不动产登记权利证书，说明刘文忠个人取得的物权设立在原告与银座公司2014年10月3日签订的商品房转让合同之前，涉案商铺属于刘文忠所有，与原告无关。原告对证据的真实性认可，但不认可合法性，因为刘文忠全额收到原告的购房款，其非常清楚涉案商铺的买卖合同已经成立且合法有效，其就不应当再将涉案商铺登记在其名下，而应该根据交易规则，帮助原告办理产权登记。原告方在2013年12月26日已经将涉案商铺的购买款全部支付给刘文忠，刘文忠在2014年9月25日才办理涉案商铺的房产证，显然其隐瞒了原告全款支付购房款的事实，其行为违反了民法总则诚实信用的原则及公序良俗的民事行为准则，刘文忠在收到原告全额购房款的情况下，仍然实施上述的办证行为，是错误的和违反法律规定的，其行为不应得到法院支持。原告对证据的真实性无异议，应予以确认。 被告覃春林、潘海新、刘文忠、赖小玉无证据向法庭提供。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 2013年，原告与融水县寿星中路会展中心后街融城银座商铺原所有人广西福川置业有限公司签订了商品房买卖合同。签订合同后，广西福川置业有限公司将商铺（当时尚未办理房产证）所有权转让给被告融水银座贸易有限责任公司。2013年10月25日，原告唐寄超与融水银座贸易有限责任公司签订《商品房预定协议》，约定：融水银座贸易有限责任公司将位于广西柳州市融水县（会展中心楼后）商品房预售给唐寄超，唐寄超交付定金20000元。合同签订当日，唐寄超交付了定金20000元。之后，原告唐寄超与广西福川置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》（广西福川置业投资有限公司没有在合同上签名盖章，合同上也没有写上签订日期），合同约定，广西福川置业投资有限公司将位于广西柳州市融水县（会展中心楼后）商铺以407945元出售给唐寄超，签订合同之日交付全部房款。2013年12月26日，唐寄超全额交付了房款（含定金）给融水银座贸易有限责任公司，并交付了房产办证费和电表初装费共计17278元，但没有进行预告登记。 2014年9月25日，被告刘文忠将融水苗族自治县融水镇寿星中路会展中心后街融城银座房屋登记在自己名下，产权归其个人所有，房屋所有权证号为：融房权证融水县字第××号。2014年9月26日，被告刘文忠与被告谭冬梅、潘海新、覃春林签订《借款合同》，约定被告刘文忠向被告谭冬梅、潘海新、覃春林借款10,000,000元，被告刘文忠用上述房产作抵押，并于当日办理了抵押登记。 2014年10月3日，二原告与被告刘文忠签订《商铺转让合同》，约定刘文忠转让融水苗族自治县融水镇寿星中路会展中心后街融城银座商铺给二原告，转让价336,329元。合同第五条约定，被告刘文忠于2015年1月1日前将合同约定的商铺交付原告。合同第十条约定，被告刘文忠应当在商铺交付使用后一年内，办妥产权转移登记手续。《商铺转让合同》签订当日，被告刘文忠将涉案商铺交付给原告，同时与原告签订了《商铺用房经营、租赁权委托合同》，约定被告刘文忠返租原告的商铺。租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。租期内的租金收益为179,040元。 2015年，覃春林、谭冬梅、潘海新向法院起诉与刘文忠民间借贷纠纷一案，柳州市柳江区人民法院作出的（2015）江民初字第1545号民事调解书，法律文书生效后，因刘文忠不履行义务，覃春林、谭冬梅、潘海新向本院申请执行。2020年5月14日，本院作出（2020）桂0225执恢13号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案的商铺。唐寄超、黄正源不服，提出执行异议申请。2020年7月6日，本院驳回申请。唐寄超、黄正源不服提起执行异议之诉。 另查明，2015年7月24日，唐寄超向本院起诉，请求确认其与融水银座贸易有限责任公司签订的商铺转让合同无效。经调解达成协议，本院作出民事调解书，内容为：一、被告融水银座贸易有限责任公司于2015年8月30日前退还原告购买商铺款422529元（利息支付按中国人民银行同期利息计算至全部退款时止）；二、在被告偿还全部退款前不得将银座商铺出卖。2017年，黄正源申请再审，本院对该案提起再审，再审中，经本院组织调解，双方达成协议，本院作出（2017）桂0225民再8号民事调解书，主要内容为：被申请人融水银座贸易有限责任公司自愿在符合行政部门规定的办证件之后的半年内，由融水银座贸易有限责任公司协助申请人黄正源和被申请人唐寄超办理融水县寿星中路会展中心后街融城银座商铺门面的房产证。之后，二原告到房产登记部门办理产权证，发现其所购买的商铺已设定抵押，无法办理房产过户。2020年5月22日，原告唐寄超、黄正源向本院提出诉讼请求：判决确认被告对原告全额付款购买的位于融水县设定的抵押无效，本院驳回原告的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告与被告刘文忠签订的商品房买卖合同是否有效，融水县寿星中路会展中心后街融城银座商铺是否是原告所有；二、是否停止对原告融水县寿星中路会展中心后街融城银座商铺的拍卖。 关于第一个争议焦点。二原告与被告刘文忠签订的《商铺转让合同》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。所产生的合同之债，依法受法律保护。但是，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，即不动产必须依法登记，才获得不动产物权。本案涉案商铺属不动产，二原告并没有将涉案商铺登记在自己的名下，依法二原告不享有涉案商铺的物权。二原告认为涉案商铺物权属其所有，无法律依据，本院不予以支持。 关于第二个争议焦点。《商铺转让合同》有效，原告获得涉案商铺的物权期待权，但是，物权期待权从性质而言，是属于债权的范畴。被告覃春林、谭冬梅、潘海新是基于依法登记产生法律效力的抵押担保申请执行，所获得的是担保物权，担保物权是一种物权，根据物权优于债权原则，被告覃春林、谭冬梅、潘海新享有的物权优于原告享有的债权，原告不能以债权对抗物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予以支持。但法律、司法解释另有规定的除外。从本案的事实和法律关系看，并没有法律和司法解释能够支持原告的排除执行异议。因此，原告诉请停止对涉案商铺的拍卖，无事实和法律依据，理由不充分，应予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下： 驳回原告唐寄超、黄正源的诉讼请求。 本案受理费3,710元，原告唐寄超、黄正源负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨仁新 人民陪审员  云 松 人民陪审员  韦 艳 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  刘钰嘉