河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0322民初2692号 本诉原告（反诉被告）：沈艳英，女，1970年9月25日出生，汉族，住昌黎县。 委托诉讼代理人：陈敬龙，河北港城律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：刘文亚，男，1990年9月22日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：邢卉男，系刘文亚妻子。 委托诉讼代理人：杨立勇，河北权智律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）沈艳英与本诉被告（反诉原告）刘文亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。沈艳英的委托诉讼代理人陈敬龙、被告刘文亚及其委托诉讼代理人邢卉男、杨立勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈艳英向本院提出本诉，1、判令解除原告与被告于2019年5月27日签订的《房屋租赁合同》；判令被告自《房屋租赁合同》解除之日无条件搬出该房屋，将房屋交还原告；2、判令被告给付占用期间拖欠的房屋租赁费2万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月27日，原告将其所有的登记在其儿子名下的房屋租赁给被告使用，双方签订了一份《房屋租赁合同》，租期5年，自2019年4月15日至2024年4月14日止，租金第一年为16万元，第二年为14万元，租金按上打租方式支付。在第二个交费期间，被告以对房屋重新装修为由要求减免部分房租，考虑到疫情和实际情况，原告减免租金4万元，同意被告先交租金5万元，剩余的租金在10月15日之前交纳。在此期间被告并未装修房屋，到期后，被告拒不交钠剩余租金，也不搬出房屋，多次协商未果。原告依据《房屋租赁合同》第4条、第10条的规定，决定解除本合同，并要求被告支付超期占用期间的租赁费2万元。因协商未果，故起诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。 刘文亚辩称，我方不缴纳租金的根本原因是2020年9月4日，电力部门将被告所经营的房屋断电，导致无法正常经营，我们多次以口头和律师函的形式，向原告主张其尽快消除权利上的瑕疵，至今原告不作为，所租赁的房屋无法恢复供电。我们没有给付租金依据合同法的规定履行抗辩权，因此我方不存在违约的情形，作为出租房有义务将没有任何瑕疵的房屋交付给承租方使用，鉴于房屋断电的情形原告没有解决，如果说违约应该是原告违约，并应该赔偿因其违约给我方造成的损失，在确定违约的前提下，我方同意解除合同。 刘文亚向本院提出反诉，1、依法判令解除反诉人与被反诉人于2019年5月27日签署的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人支付反诉人无停电期间的租金损失8333元、人员工资损失1400元（计算方式为：员工人数*基本工资1000元/月*42天=1400元）、原物料损失19955元、停电期间的预期收益损失108508.9（计算方式为：预期毛收益285549.8元/42天*月经营利润搴38%=108508.9元）等，以上合计138196.9元。3、解除合同后未使用期间内的装修损失36000元（门头牌匾费用）。4、判令本案所有诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由，2019年5月27日，反诉人与被反诉人签署了租赁位于碣阳大街中段果研所路口东侧房屋的《房屋租赁合同》，租期五年，自2019年4月15日至2024年4月14日止，租金第一年16万元，第二年为14万元，合同期内，如房屋原有设施老化、破损，乙方要及时通知甲方，甲方负责修复等条款。合同签署后，反诉人依照约定支付了租金，并对店面门头简单装修、室内粉刷后，及采购了经营所需的设施设备、采购原物料、招募员工开始营业。2020年初由于突发疫情原因，反诉人经过和被反诉人协商，被反诉人同意减免反诉人四万元租金，并且同意延缓至2020年10月15日支付剩余五万元租金。2020年9月4日，反诉人营业的门店人员收到了国局冀北电力有限公司秦皇岛供电公司北戴河新区供电中心的《违约用电、窃电通知书》，该通知书载明：“故意使供电企业的用电计量装置计量不准或者失效：窃电设备或电表标定电流计算容量34.21KVA，窃电时间不明”并且通知“请你单位（或个人）自接到本通知（一式两份）之日起三日内，到北戴河新区供电中心办理有关手续。同时电力中心也将电源切断，导致反诉人无电可用，经营陷入停业状态，各种原物料处于加速损耗、甚至变质废弃的危险境地。反诉人收到上述通知后，随即、当时第一时间就告知了被反诉人，并询问被反诉人具体什么惰况等，被反诉人答应尽快了解和解决。2020年9月23日，反诉人委托律师向被反诉人发送了律师函，督促被反诉人尽快的、积极的解决目前的窘状和困境，避免损失的进一步扩大，但始终无法得到被反诉人的有效答复和解决问题的消息。同时，反诉人也向电力中心发文，也未得到任何回复。未曾想到，被反诉人不是积极想办法解决目前的问题，反倒是起诉厂反诉人。2020年11月17日，反诉人接到了法院邮寄的被反诉人的民事起诉状，被反诉人恶人先告状、倒打一耙的行为，严重的损害了反诉人的合法权益，也给反诉人的身心带来了极大的委屈阴影。为了维护反诉人的合法权益，反诉人特向贵院提起反诉，恳请法院查明事实，依法判决被反诉人承担应有的责任和义务。 沈艳英辩称，反诉原告的诉请，于法无据，依据原告诉状列明的诉请及事实理由，我方认为该案的案由应该为侵权，而本案的本诉部分为房屋租赁合同部分，所以两案不能并案审理，反诉原告的反诉不能成立。反诉即便成立的情况下，原告的诉请也不应该得到支持，因为我方不存在违约行为也不存在侵权行为。反诉原告主张的各项损失，不符合法律规定，也不应当由我方承担。综上所述，请法院驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：沈艳英与案外人郑浩伦为母子关系。位于碣阳大街北侧、规划学院路西侧、昌黎房权证昌黎镇字第××号房屋的登记权利人为案外人郑浩伦。根据案外人郑浩伦授权，2019年5月27日，沈艳英与刘文亚就该房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期五年，租赁期限为自2019年4月15日至2024年4月14日止。《房屋租赁合同》签订后，刘文亚利用该房屋进行烧烤店经营并如期交纳了第一年租金，经双方协商，沈艳英对第二年租金予以了减少，刘文亚已交纳租金至2020年10月15日。2020年9月4日，国局冀北电力有限公司秦皇岛供电公司北戴河新区供电中心出具《违约用电、窃电通知书》称：故意使供电企业的用电计量装置计量不准或者失效：窃电设备或电表标定电流计算容量34.21ＫＶＡ，窃电时间不明并通知：请你单位（或个人）自接到本通知（一式两份）之日起三日内，到北戴河新区供电中心办理有关手续。同时，北戴河新区供电中心将该房屋电源予以切断，导致刘文亚所经营的烧烤店停业。后刘文亚向沈艳英、北戴河新区供电中心反映情况，要求尽快解决停电事宜未果而另行租赁其他房屋经营，现刘文亚仍占有所租赁的本案房屋。 上述事实，有昌黎房权证昌黎镇字第××号房产证、声明书、房屋租赁合同、违约用电、窃电通知书等有效证据及双方当事人庭审陈述在案证实，本院予以认定。 本院认为，在对涉案房屋租赁合同的实际履行中，双方当事人相互体谅，均已表现出最大诚意，本院予以充分肯定。因停电事件的意外出现，导致刘文亚所经营烧烤店经营不能而未如约给付到期租金，现沈艳英提起本案本诉，要求解除双方所签订的房屋租赁合同，刘文亚同意解除，本院应当予以准许。沈艳英作为涉案房屋的出租人，保证涉案房屋能够正常供电是其基本义务。停电事件虽非出租人沈艳英的原因所致，但在刘文亚已实际经营不能的情况下，沈艳英作为出租人应当给予刘文亚停电期间租金减免的照顾，故本院对沈艳英要求刘文亚给付占用期间房屋租赁费的请求不予支持。在案证据显示，导致刘文亚经营不能的直接原因系北戴河新区供电中心的停止供电，刘文亚的反诉涉及案外人，如对反诉原告刘文亚的反诉进行审理将导致案件当事人超出本诉当事人的范围，故本院在本案中对反诉原告的反诉请求不作实体处理，反诉原告刘文亚应另案起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、沈艳英与刘文亚于2019年5月27日所签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日予以解除； 二、刘文亚于本判决生效之日起三日内将昌黎房权证昌黎镇字第××号房屋内属于本人所有的物品腾空并将该房屋返还给沈艳英。如逾期未返还，应参照年租金14万元的标准按日计算房屋占用费并给付沈艳英； 三、驳回沈艳英其他诉讼请求； 四、驳回刘文亚的反诉。 本诉案件案件受理费150元，由沈艳英、刘文亚各负担75元。刘文亚交纳的反诉案件受理费1892元予以退回。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  张树伟 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  李天怡