广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初3344号 原告：关小艳，女，1989年12月1日出生，住防城港市港口区。 被告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大厦11层A区，办公地址南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座第21层。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 原告关小艳与被告广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告在判决生效后10日内依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证；2、判令被告依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定的约定支付原告违约金99840元（按已付房款金额249850元的万分之二自2015年3月20日起计算至2020年9月7日，共计1998天，249850元×0.0002×1998＝99840元）；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2011年2月11日签订合同编号为ＦＤ4038的《商品房买卖合同》（下称合同）。由原告向被告购买位于防城港市港口区（以下简称房屋），合同约定房屋总价款249850元。合同约定被告2012年5月1日交房，且应当在商品房交付使用后720个工作日内即2015年3月20日前，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告未能及时履约，导致原告无法办理房屋产权登记。原告认为，原被告双方签订的合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力。原告依合同履行付款义务，但被告没有依据合同约定协助原告办理产权登记，其行为已构成违约，依据我国合同法第一百零七条之规定应当承担违约责任。依据双方《商品房买卖合同补充协议》第七条：“如出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属于出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止”。被告至今仍未能按合同的约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证。被告应支付2015年3月20日起至2020年9月7日共计1988天的违约金249850元×0.0002×1988=99840元给原告，应计至产权登记机关合法《房屋所有权证》之日为止，并在判决生效后10日内江办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院依法审理，支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、违约金过高，且超过诉讼时效。2、原告主张的违约金高于总房款的30%，显示公平。3、违约金应予调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本庭对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2011年2月11日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以单价2784.47元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给原告，建筑面积为89.73平方米，房屋总价款为249850元。合同签订后，原告依约支付了房款，被告未能在房屋交付使用后720个工作日内协助办理房屋产权证。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按补充协议处理。《补充协议》第七条关于产权登记约定：1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因买受人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。 另查明，双方于2016年5月18日达成协议并签订《协议书》，约定被告向原告支付逾期办证违约金3500元，并免收原告2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业费，将办证时间延至2017年12月31日，逾期办理的，自2018年1月1日起，除按合同约定的违约金计算方法（即“属于出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金”）处理外，尚应向原告另支付日违约金10元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现被告逾期未能协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，经原告催促仍未履行该义务，故对原告诉请被告依约协助办理不动产权证，本院予以支持，原告诉请在判决生效之日起10日内履行，本院认为在判决生效之日起30日内办理较为适宜。 关于违约金的计算问题。《协议书》已经将逾期办理时间延长至2017年12月31日，则被告逾期办证违约金的起算点应为2018年1月1日。原告主张从2015年3月20日起算违约金没有依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金的计算标准是否过高的问题。违约金的高低标准应以造成的损失为依据。被告逾期办证后，《协议书》确定逾期办证违约金为3500元，并免收一年的物业费，原告的损失已经得到一定的补偿。故综合考虑被告逾期办证行为给原告造成的损失及被告过错程度、合同履行情况等因素，本院对双方约定的违约金的计算方法予以调整，酌情确定2018年1月1日至起诉之日即2020年10月26日共计1029天的违约金额为38600元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：判决如下： 一、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告关小艳办理不动产权证书； 二、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告关小艳支付违约金38600元； 三、驳回原告关小艳的其他诉讼请求。 案件受理费2396元，减半收取1198元，由被告广西方典置业投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于履行期限内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2396元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇二〇年十二月十八日 书记员 黄义芳