贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14925号原告：张敏，女，1987年5月8日出生，苗族，住凯里市。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵阳市南明区新华路102号，统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，系公司总经理。委托诉讼代理人：周真恩、何大党（一般代理），贵州宪张律师事务所执业律师。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，系公司总经理。原告张敏与被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称中国华融贵州公司）、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张敏，被告中国华融贵州公司委托诉讼代理人周真恩到庭参加诉讼，被告大地联创公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：1.不准予执行凯里市永乐路28号大地永乐家园第1幢21层2109、2110号房屋；2.本案诉讼费由二被告承担。原告诉状中所称的事实和理由：2012年5月4日，原告向大地联创公司购买位于凯里市房屋，并立即就该两套房屋分别向大地联创公司支付首付款89939元。双方于当日签订两份《商品房买卖合同》，大地联创公司以需要进行合同备案为由一直保管以上合同。签订合同后，原告陆续支付完所购两套房屋的尾款。大地联创公司于2013年10月1日将上述两套房屋交付给原告使用，原告于2013年12月5日开始装修房屋，并于2014年3月28日入住。因2012年5月4日签订的两份《商品房买卖合同》已遗失，双方又于2019年6月17日补签《商品房买卖合同》。因原告已履行完合同约定的付款义务，由于大地联创公司的原因未能到房管部门办理合同备案登记手续，但涉案房屋已交付给原告使用，所签订的《商品房买卖合同》系合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，原告对涉案的两套房屋享有排除执行的权利，凯里市人民法院作出的查封裁定错误，应依法予以撤销。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，抵押权优于一般债权，而建设工程价款优先权先于抵押权，但以上两种权利都不能对抗已交付全部或大部分购房款的消费者。综上所述，原告诉讼请求于法有据，恳请法院予以支持。被告中国华融贵州公司辩称，第一，中国华融贵州公司对涉案房屋享有登记的抵押权。涉案房屋属于中国华融贵州公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该事实已由登记机关的楼盘查询表载明，且该在建工程抵押权已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院认可。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案原告不享有法律、司法解释中规定的权利，人民法院应当尊重并保护中国华融贵州公司的抵押权。第二，商品房消费者权才能对抗抵押权和排除执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及《执行异议复议规定》第二十九条赋予符合条件的购房人享有商品房消费者权或称商品房消费者物权期待权。基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者购买房屋的物权期待权排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议复议规定》第二十八条赋予房屋买受人在符合一定条件下能够对抗对被执行人享有普通债权的债权人，即一般买受人物权期待权，但要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条的规定。商品房消费者物权期待权与一般买受人物权期待权都来源于身份，区别的关键是涉案房屋是否用于居住、是否为买受人的唯一住房、买卖价格是否合适，只有买卖价格合适且是唯一住房的买房人，才属于商品房消费者，支付相应款项后才能取得商品房消费者权。第三，原告与大地联创公司不存在真实的买卖合同关系。首先，原告主张的权利是依据双方于2019年6月17日签订的《商品房买卖合同》，该合同在房屋被查封之后签订，原告对房屋被抵押和查封是知情的。其次，原告诉称双方于2012年5月4日签订的《商品房买卖合同》已交给大地联创公司保管，并由大地联创公司办理备案登记，这与常理不符。再次，原告提交的付款凭证均系伪造，且付款凭证上的金额与房款总价不一致。最后，原告系被执行人大地联创公司股东曾维柏的儿媳，曾维柏作为股东与大地联创公司存在大量资金往来，原告虚构事实将曾维柏向大地联创公司的凭证作为权利主张的依据，应对其予以罚款、拘留，并依法追究刑事责任。综上所述，原告对涉案房屋没有任何民事权益，甚至虚构事实、伪造证据，进行虚假诉讼，严重损害法律的严肃性，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并对其进行罚款、拘留，追究其进行虚假诉讼的刑事责任。本院经审理认定事实如下：2014年3月19日，中国华融贵州公司与大地联创公司为凯里市永乐路28号永乐家园商住楼办理在建工程抵押登记，抵押权人为中国华融贵州公司，抵押人为大地联创公司。2012年5月4日，大地联创公司股东曾维柏向大地联创公司转账金额均为89939元的两笔款项。曾维柏又分别于2012年12月11日、2013年4月24日、2013年4月27日向大地联创公司转账10万元、9万元、19万元。2019年6月17日，张敏（买受人）与大地联创公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》，约定由大地联创公司向张敏出售位于凯里市，建筑面积均为84.8平方米，总价款均为279840元，双方还就付款方式及期限、商品房交付使用条件及日期、交接手续等内容进行约定。大地联创公司于2013年10月1日将位于凯里市房屋交付给张敏，该两套商品房至今未办理产权过户手续。2017年12月13日，本院作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定对张敏所购买的商品房进行查封，查封期限为三年。2020年7月30日，张敏向本院提出执行异议，要求排除对凯里市房屋的强制执行，并解除查封。经审查，本院作出（2020）黔2601执异179号《执行裁定书》，裁定驳回张敏的异议请求。本院认为，本案张敏虽已实际使用涉案的两套商品房，但所提交的证据不足以证明购房款系其本人支付，所享有的权利不足以对抗中国华融贵州公司所享有的在建工程抵押权。即张敏所享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，故其诉讼请求于法无据，应予以驳回。被告大地联创公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告张敏的全部诉讼请求。案件受理费60元，由原告张敏负担。如不服本判决，可在判决书送达当事人之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，还应在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审 判 长  夏 林人民陪审员  陈建兰人民陪审员  杨晓优二〇二〇年十二月十日法官助理龙立胜书记员刘虹