云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1899号上诉人（原审原告）：吴洋，男，1995年1月25日生，汉族，重庆市人，重庆市合川区，现住云南省大理市。上诉人（原审原告）：吴兴光，男，1969年11月28日生，汉族，重庆市人，住重庆市合川区，现住云南省大理市。上诉人共同委托诉讼代理人：吴建标，云南天外天（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人共同委托诉讼代理人：牛坤，云南天外天（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：冷跃坤，男，1972年6月13日生，汉族，云南省大理市人，住云南省大理市，现住云南省大理市。被上诉人（原审原告）：崔艳粉，女，1986年6月15日生，汉族，云南省大理市人，住云南省大理市，现住云南省大理市。被上诉人共同委托诉讼代理人：郭兆龙，云南谦恒律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人吴洋、吴兴光因与被上诉人冷跃坤、崔艳粉租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴洋、吴兴光上诉请求：撤销大理市人民法院（2020）云2901民初3045号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对本案的事实做了错误的认定。首先，本案上诉人租赁土地的目的就是为了修建厂房后从事铝合金门窗、钢结构加工。上诉人在签订合同后的所有投入均为了修建厂房，因为厂房迟迟无法修建，导致上诉人一直未能开展铝合金门窗、钢结构加工经营，这从被上诉人提交的生产用电清单中可以得到印证。其次，原告修建厂房在合同之中有明确约定，并非是在未经被上诉人同意的情况下，在案涉土地上建盖房屋。正因为被上诉人承诺上诉人可以修建厂房，上诉人才同意签订十年的租赁合同。第三，合同约定被告要提供办证所需资料，该资料指的就是修建厂房所需要的资料。因为双方之间的合同，除了此份资料之外，不需要被上诉人提供其他任何资料，对此不存在任何歧义。第四，被上诉人是否提交“资料”与上诉人不能修建厂房之间存在必然的因果关系。上诉人无法修建厂房的原因就在于被上诉人未能提供办理乡村建设规划许可证所需的资料，两者之间存在必然联系。此外，当前大理市城市管理综合行政执法局等相关部门已经明确下发了强制拆除及搬离物品通知书，导致上诉人在客观上已经不能搭建厂房，并生产经营，原告租赁土地的目的已经不能实现，双方之间的合同已经在客观上无法继续履行。根据相关法律规定，应当判令解除合同，合同不能履行的原因系被上诉人未能提供办理乡村建设规划许可证所需的资料所致，由此给上诉人造成的损失依法应当由被上诉人承担。本案建厂房从事铝合金门窗及钢结构加工用途是双方合同明确约定的，但该土地是非农业用地；上诉人在2018年9月使用被上诉人提供的村民小组书写证明向相关部门申请办理相关手续，但经审查，产权证明不符合要求，未能办理，相关部门还提出该地的性质是农业用地不能从事非农建设。因案涉土地产权证及土地性质原因导致双方签订合同的目的不能实现，根据满江办事处要求，上诉人现已将厂房拆除清空，并将搭建厂房购买的建筑材料当废品处置，给上诉人造成了损失，被上诉人应在承担赔偿责任同时退还租金。一审驳回上诉人的诉讼请求，导致上诉人无法使用土地却还要交付租金，与客观事实不符。另，在租房前上诉人明确向对方说要建厂房，但被上诉人没有提过案涉土地的性质，该土地是属于被上诉人崔艳粉的母亲马金玉的，因为权属不明导致上诉人租地的用途不能实现，两年的投入没有回报。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”故请求撤销一审判决，改判为支持上诉人的诉讼请求。冷跃坤、崔艳粉辩称，1.被上诉人基于信用原则履约没有过错。第一，在双方缔约前上诉人已经对案涉地块及房屋的属性进行了充分的考察，上诉人是在明知该地块及房屋没有产权证照的情况下自愿签订合同；第二，合同签订后，被上诉人积极履行了协助义务，将村委会出具的权属证明在2018年5月15日提交给了上诉人，以便上诉人能办理生产经营手续；第三，在大理市违建工作组对案涉地块进行整治时，被上诉人仍然积极与满江办、城管局等多部门进行协调，目的就是帮助上诉人的厂房能够建设完成。2.上诉人称合同目的不能实现，不是事实。第一，上诉人在签订合同后、一审诉讼期间、二审诉讼期间均利用承租的土地和房屋持续开展加工和生产经营活动，疫情和违建整治并未妨碍其生产经营活动；第二，双方签订合同后上诉人选择了自愿缴纳租金，如果合同目的不能实现，其完全可以不再支付第二年度的租金，但实际情况是被上诉人仍然正常收到了第二年度的租金。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，结果恰当，本案并无法定或约定解除的情形，上诉人的上诉依法不能成立，应予驳回。吴洋、吴兴光向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2.判令被告返还原告土地租金200000元、保证金20000元、违约金20000元及为筹建厂房所投入的部分资金损失493832.5元，共计733832.5元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系父子关系，二被告系夫妻关系。2018年5月12日，二原告（乙方）与二被告（甲方）签订《土地租赁合同》，主要约定：甲方将位于大理市，房屋面积约700平方米，土地面积约为1400平方米；乙方将用于铝合金门窗、钢结构加工。厂房由乙方自行搭建，期满自行处置；该地租赁期限为十年，自2018年6月12日至2028年6月11日；土地的租金以每年计收，第一年租金为100000元，第二年起，每年以上一年度租金为基数，逐年递增，递增基数为7%，若乙方一次性支付多年房租，可按照当年房租基数支付，期满累加继续递增；甲方于2018年5月30日提供土地给乙方使用，乙方于当天付清当年土地租赁费。以后每满一年，提前两个月付清当年租金，即每年4月10日前，乙方向甲方全额交纳本年度租金；乙方向甲方支付保证金共计20000元，本协议结束时，扣除各项欠款后退还剩余保证金；甲方向乙方提供现有的水、电、路等设施，改造费用及后续使用费由乙方承担，办理相关证照所需资料由甲方负责提供；乙方在征得甲方同意的情况下，可在租赁的土地上建设有关的生产、生活设施。双方还在合同中约定了甲乙双方的权利义务、合同的变更和解除、违约责任等内容。合同签订后，原告支付被告保证金20000元，被告向原告交付了土地和房屋。原告对房屋进行了装修并于2018年5月12日向被告支付租金100000元、押金20000元，于2019年8月8日支付租金50000元、于2019年10月5日支付租金20000元、于2019年6月27日支付租金30000元，以上租金共计200000元。因原告修建厂房时未办理乡村建设规划许可证，大理创新工业园区满江办事处于2020年5月15日向原告吴兴光出具《建设行政责令改正通知书》，责令原告立即停止违法行为，并于2020年5月15日14时前改正，对违法超建部分自行拆除。庭审中，因被告答辩内容第四项涉及反诉的内容，一审法院当庭释明其具有提起反诉的权利，被告明确表示不提起反诉。一审法院认为，原、被告签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，被告交付了标的物，原告按约支付了租金，双方均依约履行了各自的合同义务。关于合同是否应当解除的问题，就原告提出的被告未按照合同约定提供准予搭建厂房的资料导致其修建厂房的目的无法实现的主张，以及其据此提出解除合同、退还租金、赔偿损失、支付违约金等诉讼请求，根据合同约定：“办理相关证照所需资料由甲方负责提供；乙方在征得甲方同意的情况下，可在租赁的土地上建设有关的生产和生活设施。”原告在未经被告同意的情况下，在案涉土地上建盖房屋，被相关部门以未取得规划许可为由责令改正。而合同约定被告的义务为提供办证所需资料，故建盖房屋未经规划审批并非被告的过错所致，且双方在合同中对于被告“办理相关证照所需资料”的内容未作明确，被告是否提交“资料”与原告不能修建厂房之间没有必然的因果关系，不能据此认定被告违约。原告亦未能举证证明被告存在其他违约行为，本案不存在双方约定或法定的合同解除的情形，故原告要求解除合同的诉请不能成立，相应的以合同解除为前提的返还租金、保证金、支付违约金、赔偿损失等各项诉请亦不能成立，对原告的各项诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告吴洋、吴兴光的全部诉讼请求。案件受理费11138元，减半收取5569元，由原告吴洋、吴兴光承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴洋、吴兴光提交证据：A1.《厂房设计图纸》1份，欲证明原告已办理厂房的规划审批，但因被上诉人未能提供地块合法产权证明，且该地块为农业用地，不能建厂房，故政府未批准。A2.《废旧物资回收合同》复印件1份、现场照片1张，欲证明政府部门责令拆除后，上诉人已自行拆除搭建的厂房，并将厂房建筑材料按废品进行处理，造成很大损失。现租赁地块已经清空并要求交回被上诉人。经质证，冷跃坤、崔艳粉认为A1证据并非二审新证据，对三性及证明方向均不认可；认为A2证据虽然是一审判决之后形成的证据，但是从签约主体看与本案没有关联性，对证明方向不认可。冷跃坤、崔艳粉提交证据：B1.房屋、土地租赁现场勘查视频光盘一张，欲证明上诉人在一审判决下达后，从2020年9月至2020年11月，在承租房屋及土地上持续开展生产经营活动，其诉称“合同目的不能实现”不符合事实；上诉人依约应当支付租金。B2.增值税发票复印件共8张，收款收据复印件共4张，欲证明一审判决下达、上诉人提起上诉后，仍然持续开展生产经营活动。经质证，吴洋、吴兴光对B1证据的三性没有异议，但对证明方向不认可，认为从电费的用电量可以看出不属于生产经营用电消耗量，上诉人从11月初开始拆除厂房；对B2证据的真实性认可，但认为不是生产经营状况，上诉人没有进行生产经营，厂房从始至终没有建成过，生产经营是在迫不得已的情况下在前院从事简单的生产经营来维持生活。本院认为，被上诉人对A1证据有异议，该证据无法证明待证事实，不予确认，A2证据与本案无关联，不予采信。B1、B2证据，上诉人对其真实性无异议，B1与上诉人自认2020年11月拆除之前建设的厂房相一致，予以采信；B2无法证明待证事实，不予采信。除上诉人认为一审遗漏认定案涉土地的属性问题外，双方对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。对该异议主张，因双方在一审中均未提交证据证明案涉土地权属证书，无法对案涉土地权属进行认定，该异议不成立。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。根据《土地租赁合同》第六条第（一）款第1项之约定，办理相关证照所需资料由甲方负责提供。合同签订后，上诉人装修装饰房屋并着手建盖厂房，因未取得乡村建设规划许可证被责令停止建设并拆除已建设部分。双方合意在租赁土地上建盖厂房，办理乡村建设规划许可证的义务应由被上诉人承担，对不能完成厂房建盖双方均有过错。而厂房与租赁房屋具有合同目的和使用效能上的整体性和不可分割性，无法完成产房建盖导致不能实现合同目的。对此，上诉人主张解除合同并返还保证金20，000元的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。本案合同应于起诉状副本送达冷跃坤、崔艳粉之日，即2020年7月9日起解除。关于合同解除后的责任承担问题，上诉人认可装修并使用房屋，故对房屋租金应予支付；对土地的使用，上诉人未能按计划建盖厂房使用土地，故对土地租金被上诉人应予返还。对返还的金额问题，上诉人已交纳两年的租金200，000元，结合房屋、土地的面积及使用效能，本院酌定土地租赁部分（约1400平方米）所占租金比例为2/3，房屋租赁部分（约700平方米）为1/3。但上诉人认可其在前院建了简易厂房进行加工生产，使用了部分土地，故对返还的土地租金本院酌定为120，000元。合同解除后，上诉人继续占有使用租赁物，对被上诉人主张应支付占用期间租金的主张予以支持。对占用期间问题，被上诉人主张截止二审诉讼时上诉人仍占有使用租赁物，上诉人自认其2020年11月初拆除已建设的厂房，本院对该期间酌定为自2020年6月12日至2020年10月31日共计149天；对占用期间费用问题，应参照双方《土地租赁合同》约定的租金计算为：13，607.31元[100，000元÷365天×149天×(1/3)]，上诉人实际使用前院的部分场地搭建简易厂房的占用费，本院酌定为2，000元，上诉人应支付的实际占用费合计15，607.31元。关于建盖厂房造成损失的承担问题，上诉人在案涉土地尚未取得厂房修建许可相关手续的情况下，仍自行购买材料进行施工，导致被相关部门责令拆除，对此上诉人具有主要过错，该损失应由其自行承担，对上诉人要求被上诉人赔偿损失493，832.5元的主张，不予支持。关于合同违约，损失扩大的结果，双方均应承担责任，因此上诉人要求被上诉人支付违约金的主张，本院不予支持。综上，被上诉人应当返还上诉人租金120，000元及保证金20，000元，扣除上诉人应支付被上诉人的租赁物占用费15，607.31元，被上诉人还应返还上诉人124，392.69元。综上所述，吴洋、吴兴光的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3045号民事判决；二、吴洋、吴兴光与冷跃坤、崔艳粉于2018年5月12日签订的《土地租赁合同》于2020年7月9日解除；三、由冷跃坤、崔艳粉退还吴洋、吴兴光租金及保证金124392.69元；四、驳回吴洋、吴兴光的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3312元，由上诉人吴洋、吴兴光负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月二十九日书记员  卞雅娟