山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初3730号原告：王炳云，男，1970年3月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：吴万军，山东信谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜志龙，山东信谊律师事务所实习人员。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道富海街138号。法定代表人：王博，总经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。原告王炳云与被告烟台中冶京诚置业有限公司（以下简称烟台中冶置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王炳云的委托诉讼代理人吴万军、被告烟台中冶置业公司的委托诉讼代理人韩帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王炳云向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照总房款每天万分之三标准支付原告自2019年9月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计算至2020年8月1日的违约金141946.20元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年3月1日，原、被告签订《烟台市新建商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于烟台市牟平区房屋；被告应于2019年9月1日前交房；若逾期交付，继续履行合同的，被告应自逾期之日起至交房之日止，每日支付全额购房款的万分之三作为违约金。合同签订后，原告依约付清房款，但被告通知原告交房时间为2020年7月17日，已构成违约。被告烟台中冶置业公司辩称：一、逾期交房违约金的计算标准应以《补充协议》第二十六条约定为准，即买受人已付购房款的2%。如果原告认为约定的违约金低于实际损失，其应提供证据予以证实，但其既未主张调整违约金，亦未提供证明实际损失的有效证据。因此，原告要求按照日万分之三标准计算违约金，不符合合同约定和法律规定，不应支持。二、涉案商品房买卖合同及其补充协议系双方平等协商订立的，不应认定为无效条款。即使补充协议为格式条款，被告也在补充协议的首部尾部均有加粗黑体字充分提示原告，且并未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，不符合格式条款无效的情形。如果法院认为涉案违约金上限条款为无效格式条款，则原告主张的违约金过高，人民法院应按照涉案房屋所在地同地段同类房屋租金标准确定原告的实际损失，并对逾期交房违约金予以调整。三、商品房买卖合同第二十一条的约定（关于补充协议的约定）并不导致补充协议条款无效。根据约定内容，只有条款适用发生冲突，且补充协议不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的，才以商品房买卖合同为准。本案中，合同解除权行使期限在主合同中并未明确约定，双方在补充协议中予以明确，这是签订补充协议的意义，也与本合同不存在冲突。而且，补充协议第三十三条明确约定，本协议为双方协商一致达成，如有与主合同及其附件内容不一致的，以补充协议为准。综上，在履行合同过程中，如遇条款之间不一致情形，补充协议效力优于商品房买卖合同。四、涉案房屋已经达到交付条件，被告已经完成书面通知的交房义务，逾期交房天数应当截至2020年7月17日，且应当扣除因不可抗力导致的停工天数。2020年7月14日，被告取得《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋达到交付条件。后被告向原告快递发出了交房通知书，通知原告于2020年7月17日前往指定地点接收房屋。在合同约定的交房时间2019年9月1日前，曾因天气原因导致多次施工暂停，严重影响了施工进度。2020年初又遇新冠肺炎疫情爆发，为防控疫情需要，被告响应防疫要求暂停一段时间施工。根据合同约定，逾期交房天数应扣除相应天数。综上，请求依法判决被告按照合同约定的已付购房款的2%为上限支付逾期交房违约金，驳回原告的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、《烟台市新建商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》签订时间：2019年3月1日。二、原告所购商品房的基本情况及房款支付情况：烟台市牟平区振海路98号23号楼2单元2102号，建筑面积148.73平方米，总房款1412382元原告已付清。三、合同约定的交房时间：2019年9月1日前。四、合同约定的逾期交房违约责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之三的违约金。五、合同关于补充协议的约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。六、补充协议对于违约金（损失赔偿）的约定：除本协议另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行，出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过房屋价款总额的1%；无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的2%。七、被告通知交房时间原告实际收房情况：被告2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》后向原告邮寄交房通知书，要求原告于2020年7月17日到指定地点办理交房手续；原告已经收到交房通知。八、原告主张逾期交房违约金的数额和计算方法：按照总房款1412382元每天万分之三标准支付原告自2019年9月1日至2020年7月17日期间的逾期交付违约金，即135588.70元。九、被告抗辩减少支付违约金的理由和证据名称：被告主张逾期交房天数中应当扣除因天气原因和疫情原因导致的停工天数，在合同约定的交房时间2019年9月1日前，曾因天气原因导致多次施工暂停，严重影响了施工进度。2020年初又遇新冠肺炎疫情爆发，为防控疫情需要，被告响应防疫要求暂停一段时间施工。证据为天气影响因素统计表，证明房屋建设过程中曾因天气原因多次暂停施工，属于合同第八条中的非卖方所能预计或避免的重大事件，卖方可根据实际予以延期。对此，原告不予认可，认为不能作为免责事由。十、原告主张补充协议违约金条款无效的理由和证据：补充协议系被告提供的格式合同，协议中关于交付条件及逾期交房违约责任等条款免除或限制被告责任，排除了原告权利，且与原告逾期付款的条件及违约责任等明显不对等，补充协议字体很小且未采用加粗、加黑等任何方式进行提示，未尽到格式条款的提示说明义务，因此补充协议中不对等、不公平的格式条款无效。以上事项中，双方有争议的事项为第八项至第十项，其他事项的真实性双方无争议。对于争议事项，本院结合本案事实予以综合分析认定。本院认为，本案的焦点问题是：被告逾期交房赔偿原告损失的计算标准。首先，原、被告在商品房买卖合同及补充协议上签名盖章，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约行使权利和履行义务。其次，被告在2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》后书面告知原告应于2020年7月17日到指定地点接收房产，违反了应于2019年9月1日前交付房屋的约定义务，已经逾期交房近一年时间，应当承担赔偿原告损失的违约责任。第三，补充协议对逾期交房违约金的约定大大减轻了合同约定的被告违约责任。根据合同约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的违约金或损失数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。综合被告逾期交房时间、同地段同类房屋租金标准等因素，按照合同约定的日万分之三标准计算的违约金数额为租金损失数额的数倍。因此，被告以合同约定的违约金过高为由请求减少，符合法律规定。最后，补充协议约定，无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。鉴于被告已经履行了交房义务，且原告未举证证明其损失高于按照上述标准计算的数额，根据公平原则、诚实信用原则以及减轻当事人诉累的原则，综合考虑原告的实际损失情况，本院认为被告按照总房款的百分之二赔偿原告逾期交房损失较为合理。经计算，被告应赔偿原告损失28247.60元（1412382元×2%）。对于原告的诉讼请求超出部分，理由不当，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告王炳云逾期交房损失28247.60元；二、驳回原告王炳云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3138元，减半收取计1569元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  贺洪春二〇二〇年十二月十六日书记员  丛 媛