安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0881民初4825号 原告：安徽盛源集团百货有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道龙眠路100号，统一社会信用代码91340881MA2MT9DU1L（1-1）。 法定代表人：盛笑知，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谈杨根，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。 被告：程高栋，男，1982年1月5日生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住安徽省桐城市经济开发区。 委托诉讼代理人：孙江涛，安徽文都律师事务所律师。 原告安徽盛源集团百货有限公司与被告程高栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽盛源集团百货有限公司委托诉讼代理人谈杨根、耿仁飞，被告程高栋委托诉讼代理人孙江涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 安徽盛源集团百货有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告租金416889.10元（经营管理费、资源占用费、公共分摊水电费、其中应交租金为412500元，水电费为4389.10元），并按日千分之二的标准支付违约金;二、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年2月25日,原被告签订了一份《经营权出让及运营费合同》及《电费、经营管理费用合同》,《经营权出让及运营费合同》约定原告将其投资建设的盛源百货五层A区区域(营业面积约为1032平方米)的经营权约定期限(2016年5月1日至2021年4月30日)出让给被告,该合同对出让价款、付款方式等双方权利义务均作了明确约定。同时,该合同第五条第二款明确约定了:乙方在经营期间必须按照合同约定和商场规定按时交纳经营权出让金及各项费用,如有拖欠,甲方有权动用乙方保证金支付,并收取每天千分之二的滞纳金和违约金。上述两份合同签订后,原告依约履行了合同义务,被告仅向原告交付了部分租金,后面的租金在原告多次催讨后仍未按时支付。2019年7月3日、5日,原告已经向被告发出通知,要求其立即履行租金支付义务,并告知其解除合同,但被告仍置之不理,并拖欠至今,被告上述行为明显构成重大违约,且给原告带来了一系列不必要麻烦和经济损失。综上,原告为维护自己的合法权益,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院,请依法支持原告诉请。 程高栋辩称，本案涉及两份合同，原告诉称的租金是在两份合同中约定的，其中一份合同是原告与被告签订，涉及的是经营权出让及运营费，另一份合同是原安徽盛源商业管理有限公司（该公司已于2019年2月15日注销）与被告签订的，涉及的是经营管理费、资源占用费以及公共分摊电费，由于该公司已注销，原告的诉求又是基于电费经营管理费用提出，本案原告不具备主体资格。应当由股东安徽盛源投资集团有限公司和盛笑知主张权利。授权委托书及决议书系原告内部的文件，真实性无法确认，且原盛源商业管理有限公司作为独立法人，对其经营期间形成的债权债务应当自行承担法律责任。根据本案原告在2019年2月24日向被告发送的通知，被告下欠的两项费用只有192500元。合同约定的违约金过高，标准为每日千分之二，年化利率73%，远远高于国家规定的相关标准。原告单方解除合同给被告造成经济损失106万元，原告应予以赔偿。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2016年2月25日,原、被告签订了一份《经营权出让及运营费合同》，同时，安徽盛源商业管理有限公司与被告签订一份《电费、经营管理费用合同》。《经营权出让及运营费合同》约定原告将其投资建设的盛源百货五层A区区域(营业面积约为1032平方米)的经营权在约定的期限(2016年5月1日至2021年4月30日)出让给被告。《经营权出让及运营费合同》出让价款为484920元，该款分阶段缴纳。同时,该合同第五条第二款明确约定:乙方在经营期间必须按照合同约定和商场规定按时交纳经营权出让金及各项费用,如有拖欠,甲方有权动用乙方保证金支付,并收取每天千分之二的滞纳金和违约金。在违约责任条款中约定，乙方逾期15日未付清经营权出让金、运营费用、保证金，能源费及各项费用，甲方有权单方解除合同。《电费、经营管理费用合同》第四条，有同样的违约责任条款。上述两份合同签订后,被告开展了经营活动,并已将2018年4月30日前的费用缴清。按合同约定，2018年4月30日，被告应缴款165000元，被告实际缴款82500元，尚欠82500元。在2018年10月30日应缴纳的165000元，被告未缴纳。2019年4月30日，按约应缴纳费用165000元，但鉴于2019年7月初，原告开始对外重新招租，被告仅需将费用缴纳至2019年6月30日，即被告应缴纳两个月的费用55000元。被告拖欠各项费用合计302500元。被告拖欠相关费用后，原告在2019年2月24日向被告发出停止供电通知，要求被告缴清相关欠款后恢复供电。另查，《电费、经营管理费用合同》，由安徽盛源商业管理有限公司与程高栋签订，该公司已于2019年2月15日注销。2018年12月12日，安徽盛源商业管理有限公司召开股东会，股东会决议将该公司解散后的债权债务委托安徽盛源集团百货有限公司全权接管。本院同时查明，被告程高栋租赁的房屋，产权人为安徽盛源集团百货有限公司。上述事实，由原告公司的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、房产证及土地证一份、授权委托书、公司决议书、被告的身份证复印件、《经营权出让及运营费合同》复印件、《电费、经营管理费用合同》复印件、通知复印件及快递回单、安徽盛源商业管理有限公司企业信息查询单、人民网网页打印件等佐证，并经庭审质证。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主体是否适格；2、原、被告双方之间的租赁合同是否已经解除；3、原告主张的相关费用有无事实及法律依据。 关于争议焦点一。本院认为，案涉的《电费、经营管理费用合同》虽然由安徽盛源商业管理有限公司与被告签订，但该公司已经注销，注销前该公司股东会决议将公司的债权债务委托安徽盛源集团百货有限公司接管，且案涉的租赁房屋的产权属安徽盛源集团百货有限公司，因此，安徽盛源集团百货有限公司是本案的适格原告。 关于争议焦点二。因被告拖欠相关费用，2019年7月初，原告通过快递将解除合同的通知寄给被告，原告没有证据证明被告收到了该通知，该通知不发生效力。但鉴于被告拖欠费用巨大且早已停业，以自己的行为表明不再履行合同，且庭审中对解除合同不持异议，本院对原、被告之间的两份合同予以解除。 关于争议焦点三。原、被告自愿签订的两份合同，该合同不违反法律强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行自己的义务。原告将房屋交给被告使用，被告应按约履行缴费的义务。被告申请证人出庭作证，但该两位证人证言对被告经营的健身会所停业的具体时间及停业原因均表述不清，不能证明原告在2019年2月对被告经营的健身会所予以强制关闭。因被告拖欠费用，原告按合同约定对被告经营场所停电，原告的行为不构成违约。被告停业后，未及时要求解除合同，2019年6月底7月初，原告开始对外重新租赁，因此，被告应将费用缴纳至2019年6月30日。双方在合同中约定了违约金的标准为日千分之二，该标准明显过高，本院将违约金的标准酌情调整为原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍。原告主张被告拖欠电费，但未提供证据予以证明，本院不予支持。被告主张原告给其造成巨大损失，其未提起反诉，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条规定，判决如下： 一、被告程高栋于本判决生效后十五日内支付原告安徽盛源集团百货有限公司费用302500元及违约金（以82500元为基数，从2018年4月30日计算至2019年6月30日；以165000元为基数，从2018年10月30日计算至2019年6月30日；以55000元为基数，从2019年4月30日计算至2019年6月30日。上述利率均按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算）。 二、驳回原告安徽盛源集团百货有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7554元，减半收取3777元，由原告安徽盛源集团百货有限公司负担1007元，被告程高栋负担2770元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  张诚 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  黄青 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。