贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初7111号原告：张某，女，1989年2月14日生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：陈杨科，贵州黔都律师事务所律师。被告：陈某某，女，1975年2月21日生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：贵州鑫逸安居房地产中介有限公司，住所地：贵阳市经济技术开发区珠江路万科大都会S1栋1层2号。统一社会信用代码：91520114MA6H1L321E。法定代表人：万强。原告张某诉被告陈某某、贵州鑫逸安居房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人陈杨科，被告陈某某及第三人贵州鑫逸安居房地产中介有限公司的法定代表人万强到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告张某诉请：1、请求解除原告与被告之间的购房合同；2、请求判令被告返还原告定金60000元，原告退还被告房屋；3、请求被告赔付原告违约金69750元；4、依法判决被告赔偿原告支付的中介费用12700人民币；5、请求被告赔付律师费20000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告一直想在贵阳买房，以解决孩子的入学问题，2019年3月，原告通过第三人得知，被告欲出售其位于南明区四方河路格林博邸小区的一套房屋，2019年3月15日，原告、被告以及第三人三方签订房屋买卖合同，原告按约向被告支付了60000元的购房定金，向第三人支付了12700元的中介费用。2019年6月16日，针对该购房协议，原告、被告以及第三人三方签订了一份补充协议，协议约定，购房款总价由原来的470000元调整为465000元，原告和被告约定在2019年8月1日之前，被告无条件配合第三人办理完毕该房产的解押、过户等相关以及原告银行贷款事宜，如被告违约的，将承担原告房屋总价的15%的违约金。但直到现在近一年时间过去了，被告仍没有为原告办理该房屋的解押、过户等相关事宜。综上，现原告为维护自身合法权益，特诉来法院。被告陈某某辩称：同意解除合同，返还原告6万元，原告也住了一段时间，要把房租减出来，中介费同意赔付，但是我只知道中介费是9000元，产权证是银行丢失了需要9月才能补办，需要把涉案的房屋卖了才能支付原告。第三人贵州鑫逸安居房地产中介有限公司辩称：房产当时在网上查过没有查封，信用贷款不体现在网上，房东是资金问题一直导致无法解封，中介费是12700元。经审理查明，2019年3月15日原告张某（购买方）与被告陈某某（出售方）、第三人贵州鑫逸安居房地产中介有限公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合约》（编号：GYM0008649），合同约定：第一条1、物业地址贵阳市南明区格林博邸B01栋X单元XXXX号房屋，建筑面积60平方米……，4、该物业处于抵押状态，抵押银行招商银行六广支行，余下贷款额约为22万元（以卖方出具贷款与借据、余额查询等材料为准），卖方承诺于本合约生效之日起30天内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续；第四条、因卖方原因导致卖方签署合约后，违约不将该物业信予买方的，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付全部款项以及赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。第五条1、基于经纪方就交易为买卖双方独家提供了房地产居间、委托代理、咨询等服务及促成本合约的签订，并协助办理交易过户手续，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付服务费，买方支付居间服务佣金人民币9400元、权证代办服务费人民币1800元、按揭代办服务费3500元。第八条：1该物业成交价为人民币470000元……；3、定金人民币60000元，买方须于签署合约当天向卖方支付部分定金人民币30000元，定金余款人民币30000元须于2019年3月19日前向卖方支付；4、首期楼款人民币160000元买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）转入卖方还款或银行扣款账号内并提前解押之使用，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。原、被告和第三人均在该合约上签字和捺印。2019年3月15日和2019年3月18日，被告陈某某向原告出具定金收条（协议）和购房收条（协议）各一份，载明共计收到原告支付的定金60000元。2019年6月16日，原、被告和第三人又签订了《补充协议》约定：甲、乙、丙三方应2019年3月15日签订的编号为ＧＹＭ0008649的《房地产买卖及居间合同》，约定甲方出售乙方位于贵州省贵阳市南明区的房产、补充协议如下：1、原合同成交价470000元，现因卖方个人原因，未能如约办理该房屋过户等相关事宜，经买卖双方友好协商，现成交总价为465000元。2、买卖双方约定在2019年8月1日之前无条件配合中介方办理该房产的解押、过户、签银行贷款等相关事宜。3、2019年8月1日之前若买卖双方单方面违约，守约方有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，并按合同约定违约方应向守约方支付房屋成交总价的15%作为违约金支付给守约方。另，2019年4月被告已将案涉房屋交与原告使用。原告张某支付了律师代理费2000元。上述事实，有原、被告和第三人的陈述，《房地产买卖及居间合约》，《补充协议》，定金收条、购房收条、发票、产权证等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告房屋已设立抵押，明知自己可能履行不能的情况下，仍与原告签订房屋买卖合同，在双方约定的期限，仍未排除妨碍，履行双方的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告为守约方，因无法实现合同的目的而于2020年5月28日诉至本院请求返还购房款等的行为，系已用实际行动表示要求解除双方签订的合同，本院分别于2020年6月18日和2020年6月29日向被告和第三人送达了起诉书副本等法律文书，故三方签订于2019年3月15日的《房地产买卖及居间合约》应于2020年6月29日视为解除，原告应返还被告房屋。原告支付被告购房定金60000元，现因被告违约，原告要求被告返还定金60000元，符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告支付合同约定的违约金69750元，被告对支付违约金无异议，虽称应扣除原告在此期间使用房屋的房租费，但未向本院提起反诉，被告对房租费的主张可另案处理，双方约定的违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付居间费用12700元，因未提供国家正规发票予以证实故本院不予支持。原告请求被告支付律师费，因双方并未约定，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张某与被告陈某某、第三人贵州鑫逸安居房地产中介有限公司于2019年3月15日签订关于贵阳市南明区格林博邸B01栋X单元XXXX号房屋的《房地产买卖及居间合约》及补充协议于2020年6月29日解除；二、原告张某于本判决生效之日起十日内搬出贵阳市南明区格林博邸B01栋X单元XXXX号房屋，将该房屋的使用权退还给被告陈某某。三、被告陈某某于本判决生效之日起十日内返还原告张某购房定金60000元；四、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告张某违约金69750元；五、驳回原告张某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，由被告陈某某负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  任玉媛二〇二〇年十二月三十一日书记员  罗 元