广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初6361号原告（反诉被告）：魏刚，男，1990年9月18日出生，汉族，住武汉市江夏区,被告（反诉原告）：广州创峰置业有限公司，住所地广州市花都区紫薇路29号第七层至第十层（部位：第十层1008室），统一社会信用代码91440101MA5ANE8L13。法定代表人：吴仕赢。委托诉讼代理人：肖赟，广东瀚宇律师事务所律师。原告魏刚与被告广州创峰置业有限公司（以下简称创峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，适用简易程序进行审理。诉讼中，创峰公司在法定期限内向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并于2020年5月18日公开开庭进行了审理。魏刚、创峰公司的法定代表人吴仕赢及委托诉讼代理人肖赟均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。魏刚向本院提出并明确诉讼请求：1.创峰公司返还魏刚租房押金8200元、水电费押金500元；2.创峰公司返还魏刚2020年2月租金4230.64元，3月租金4200元；3.本案诉讼费由创峰公司承担。事实和理由：魏刚于2019年7月15日租赁创峰公司的办公室（创峰商务中心808-2房），由于疫情影响于2020年1月23日至2020年3月29日滞留武汉，回广州后又居家隔离14天，后于2020年4月13日解除隔离。在此期间无法办公及使用办公室，由于不能经营，经济困难无法支付房租，创峰公司坚决执行合同，不与协商并不愿意退还租房押金8200元及水电费500元共计8700元。办公室内属租户的办公家具也不让搬出，期间房东以未交房租为由给办公室上锁。创峰公司对魏刚的起诉进行答辩并提起反诉称，创峰公司与魏刚于2019年7月15日签订《物业租赁合同》，约定魏刚向创峰公司承租广州市花都区花城街紫薇路29号（创峰商务中心）808-2用于办公使用，约定月租金人民币4100元，魏刚应于每月5日前支付当月租金，如逾期支付须按拖欠天数乘以欠缴租金部分额的千分之三支付滞纳金；魏刚拖欠被告15天的租金，创峰公司有权解除合同、没收租赁保证金；如魏刚未在合同终止之日交还物业，其每日须按合同日租金的两倍支付物业占用费。现魏刚于2020年3月3日才缴纳2020年2月租金，于2020年3月20日才缴纳2020年3月租金，己构成违约，根据合同约定，创峰公司有权解除合同、没收租赁保证金，魏刚在合同解除后未按时撤场将租赁房屋返还给创峰公司，至今仍有物品留存在租赁房屋内且其公司注册地址仍挂在租赁房屋上未迁走。创峰公司认为，魏刚未按约履行合同，已构成违约，其违约后不与创峰公司协商解决纠纷，反而恶人先告状向法院提起诉讼，要求创峰公司返还其已经缴纳的2020年2、3月份租金及租赁保证金，是毫无事实和法律依据的。创峰公司不能纵容魏刚这样不诚信的行为，为了维护自身的合法权益及房屋租赁市场的正常秩序，特向法院提起反诉，恳请法院驳回魏刚的本诉请求并支持创峰公司的反诉请求。据此，创峰公司提出反诉诉讼请求：1.魏刚向创峰公司支付2019年7月15日至2019年7月21日的租金957元；2.魏刚向创峰公司支付2020年2月、3月租金逾期支付产生的滞纳金531.68元（滞纳金计算方法：均按日千分之三计算，自逾期支付之日起计至实际付清日止，即2月滞纳金为：以4230.64元为基数，自2020年2月6日起计至2020年3月3日为342.68元，3月滞纳金为：以4200元为基数自2020年3月6日计算至2020年3月20日为189元）；3.魏刚向创峰公司支付2020年4月1日至2020年5月10日的房屋占用费10933元（房屋占用费按租金的双倍计算，应算至魏刚撤场之日止，暂算至2020年5月10日为10933元）；4.魏刚承担反诉案件受理费。魏刚针对创峰公司的反诉辩称，1.创峰公司要求我方支付2019年7月15日至2019年7月21日的租金957元，我方认为此期间为免租期，不需要支付租金。2.创峰公司要求我方支付2020年2月、3月期间租金逾期支付滞纳金，此期间由于我方隔离，资金紧张无法按时支付。3.创峰公司要求我方支付2020年4月1日至2020年5月10日期间的房屋占用费，我方认为由于疫情影响，我方及员工2020年1月23日至2020年3月29日期间滞留武汉，返回广州后按照居委会要求居家隔离14天，后于2020年4月13日解除隔离，在此期间由于新冠疫情不可抗力无法使用办公室及工作，隔离三个月期间公司无法运转没有经济能力支付租金，于2020年4月15日到物业管理处协商解除房屋租赁合同，但创峰公司态度恶劣强硬要求按照合同办事，不予解除房屋租赁合同，并要求支付4月的租金，当日并将办公室上锁不允许搬离办公室内任何物品，所以我方认为不存在房屋占用，是创峰公司将办公室上锁不允许搬走物品，如要搬走室内物品必须支付4月租金，让我方自己违约解除合同并且押金不予退还，我方认为该做法不合情理，根据国家新冠疫情防控措施，魏刚处于疫情重灾地区，所以诉求减免隔离期间的房屋租赁费用，再次请求法院支持我方全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区紫薇路29号808-2房，原名为“广州丽嘉酒店”，现名为“创峰商务中心”，建设单位为徐国赢，曾于2005年12月25日取得编号为A_200500266的《建设工程规划许可证》。创峰公司主张案涉租赁场地系由徐国赢与汤志华等人投资合作经营，汤志华出租给宋雪强等人后再转租给创峰公司经营使用。2019年7月15日，创峰公司（出租方、甲方）与魏刚（承租、乙方）签订《物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租案涉场地作办公使用；租赁期限为1年，自2019年7月15日至2020年7月14日止，自2019年7月22日起计算租金；首月即2019年7月22日至2019年7月31日期间租金为1323元，每月租金为4100元，于当月5日前支付，逾期支付则需以欠缴部分按每日3‰的标准计算滞纳金；押金8200元及水电费押金500元合计8700元作为租赁保证金，租赁期满后，乙方不再续租并且清偿所有费用及履行完毕本合同约定义务后由甲方返还保证金给乙方（不计算利息）；水电费由乙方向甲方支付后，甲方向水电部门缴纳，电费按1.42元/度的标准支付，水费按6元/方的标准支付。合同第七条“合同的解除和终止”中第（一）款约定，租赁期限内若乙方拖欠甲方5天的租金及水电费，甲方有权停水、停电及停止乙方使用租赁物的有关设施；若乙方拖欠甲方15天的租金，甲方有权解除合同，由此造成的一切损失由乙方全部承担。第（三）款约定，合同期内，如经甲乙双方协商一致同意提前解除合同，乙方须交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用，甲方须无息退还乙方物业租赁押金及水电费押金。合同第九条“违约责任”第（三）款约定，因乙方违约导致解除本合同的，乙方不能享受免租期，应按照本合同约定的租金标准向甲方补交免租期租金。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，魏刚在案涉场地上登记设立了广东鸿信财务管理有限公司，向创峰公司支付了8200元租赁押金及500元水电费押金，并支付水电费至2020年1月，支付了2019年7月24日自2020年3月31日期间的租金，其中于2020年3月3日支付2月的租金4100元及1月水电费130.64元，2020年3月20日支付3月的租金4100元及2月水电费100元。上述2月水电费中，室内用电9度，电费为12.78元，公共电分摊63.48元，公共水分摊23.74元。创峰公司称9度电为电子锁所产生，魏刚确认案涉办公室存在电子锁。2020年2月10日至3月20日期间，魏刚与创峰公司的员工通过微信协商租赁的相关事宜。魏刚称因疫情防控封城措施，其无法离开武汉，故委托创峰公司对办公室进行转租，创峰公司向其发送了转租委托协议并提供了转租方案，并于3月12日为案涉办公室进行拍照。因双方对租金减免方案无法达成一致意见，创峰公司对案涉办公室加锁，并于2020年3月20日在案涉办公室门上张贴《解约通知书》并将照片发送给魏刚，该通知书记载，因魏刚逾期支付租金，创峰公司解除与魏刚之间签订的《物业租赁合同》。魏刚表示其同意案涉合同于2020年3月20日解除。魏刚称，其与员工魏超、邬家路受新冠疫情的影响滞留武汉，返回广州后直至2020年4月13日才被解除医学观察，为证明其主张，魏刚提交了三份由广州市白云区人和镇卫生院出具的《解除居家隔离告知书》作为证据。2020年4月15日，魏刚前往案涉办公室意图搬离，创峰公司以魏刚未支付2020年4月1日至4月15日期间的占用费等费用且未制作交接清单为由，对案涉办公室加锁至庭审当天即2020年5月18日。庭审次日即2020年5月19日，魏刚与创峰公司办妥了案涉办公室的交接手续，魏刚称其于2020年6月5日已收到工商部门受理注销商事登记的回执。另查明，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部于2020年1月26日发布第1号《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部通告》，通告第三条要求，三、请2020年1月11日（含当日）后从湖北省来穗的人员，主动向本人所在社区、单位或酒店等居住场所报备，保留来穗机票、车船票等，并做好自我体温检测，从抵穗之日起14天内自我隔离观察，避免外出。后于2020年1月30日发布第2号《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部通告》，通告第二条要求，凡抵穗前14天内到过湖北省的，在抵穗之日主动向本人所在社区（村）、单位或酒店等居住场所报备健康状况，如实填写健康状况信息登记表；暂无发热等相关症状的人员，居家健康观察14天，不具备居家观察条件的，请联系所在地社区卫生服务中心（或镇卫生院），安排到各区设置的集中场所进行健康观察。后于2020年2月7日发出第3号《关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告》，通告第五条要求，重点疫区抵穗人员必须接受严格居家或集中隔离健康管理，一律不得外出。近14天内所有重点疫区抵穗人员必须做好居家（含宿舍）隔离健康观察，不具备居家条件须在各区指定场所（含宾馆）实施集中隔离健康观察，14天后无症状方可解除观察。后于2020年3月2日发布第4号《关于进一步加强疫情防控工作的通告》，通告第三条要求，尚在境内疫情严重地区的人员不得擅自返穗。疫情严重地区返穗人员须接受居家隔离或集中隔离健康观察14天。后于2020年3月21日发布第6号《关于继续做好疫情防控工作的通告》，通告第三条湖北低风险地区持湖北健康码绿码人员可有序来穗返穗，高风险地区和中风险地区人员、持红码或黄码人员以及未申报湖北或广东健康码人员不得来穗返穗，擅自来穗返穗人员抵穗之日起进行核酸检测和实施14天居家或集中隔离医学观察，隔离期间一律不得外出，14天后无症状且再次核酸检测为阴性的，方可解除医学观察。本院认为，魏刚与创峰公司于2019年7月15日签订的《物业租赁合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、法规强制性规定，依法成立且有效，合同当事人均应依约履行合同义务。关于魏刚是否需承担逾期付款的违约责任的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第一条第（二）款规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；……”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款规定：“疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。……”本案中，合同约定2020年2月、3月期间的租金应分别于当月5月前支付，魏刚分别迟延至3月3日、20日支付，创峰公司主张魏刚逾期付款的行为构成违约而需承担违约责任，要求魏刚支付滞纳金。但据魏刚提交的证据显示，其因配合落实新冠××疫情防控措施，直至2020年4月13日才解除医学观察，新冠××疫情的发生及落实防控措施确实对本合同的履行产生了一定的影响，魏刚以受疫情及疫情防控措施影响为由主张免除违约责任，合理合法，本院予以采信。关于合同的解除问题。如前所述，疫情或疫情防控措施对合同的履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的完全不能实现的程度。在创峰公司于2020年3月20日提出解除合同前，魏刚确实存在一定的违约行为，但其已提前表明受疫情防控措施影响难以及时足额支付租金，并补交了2020年2月的租金，也在创峰公司提出解除合同当天交纳了2020年3月的租金，魏刚的违约情节轻微，并不影响合同目的的实现，创峰公司以魏刚逾期支付租金为由行使合同解除权，理据不足，本院不予支持。又因魏刚于诉讼中同意在创峰公司向其发出解除通知当天即2020年3月20日解除案涉合同，本院对此予以确认。关于押金的处理问题。依据案涉合同第七条第（三）款的约定，双方协商一致同意提前解除合同，魏刚须交清承租期的租金及其它因合同所产生的费用，创峰公司须无息退还物业租赁押金及水电费押金。本案中，创峰公司在2020年3月20日向魏刚发出解约通知书，但其并不享有单方解除权，现魏刚已同意于该日解除合同，依据合同约定，创峰公司应向魏刚无息退还物业租赁押金8200元及水电费押金500元，合计8700元。魏刚同时应清偿租赁期间的相关费用。关于魏刚欠付的租金及占有使用费的问题。第一，关于免租期2019年7月15日至2019年7月21日期间的租金。案涉合同第九条第（三）款约定，如因魏刚违约导致解除本合同的，魏刚不能享受免租期，应按照本合同约定的租金标准向创峰公司补交免租期租金。如前所述，魏刚迟延支付租金的行为未构成严重违约，并非合同解除的原因，创峰公司要求魏刚支付免租期期间的租金957元，理据不足，本院不予支持。第二，关于2020年2月至3月的租金。案涉房屋用于办公，魏刚亦于4月13日才解除医学观察，疫情或疫情防控措施会导致魏刚营业收入明显减少，继续按照原合同约定支付租金对魏刚而言并不公平。结合广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部于2020年1月26日至2020年3月21日期间多次发布通告要求湖北高风险地区返穗人员进行隔离健康管理，至2020年3月2日仍要求尚在疫情严重地区的人员不得擅自返穗，2020年3月21日才逐步放开湖北疫情高风险地区人员有条件地返穗，而魏刚在疫情严控期间已将其在武汉的情况通过微信告知了创峰公司，基于公平原则，2020年2月至3月期间的风险由出租人与承租人共担，这两月的租金及占有使用费应予减半计算，经计算，2020年2月至3月期间魏刚应支付的租金及占有使用费合计为4100元（4100元/月×2个月×50%），创峰公司已收取8200元，应向魏刚返还4100元。第三，关于2020年4月1日至2020年5月19日期间的占用费。首先，魏刚于2020年5月19日才将案涉场地交还创峰公司，创峰公司要求魏刚支付2020年4月1日至交还日即2020年5月19日期间的占用费，本院结合相关事实对该期间的占用费负担问题进行认定，但占用费应参照租金标准计算为宜，创峰公司主张魏刚按租金的双倍支付占有使用费，理据不足，本院不予采纳。其次，虽创峰公司在2020年3月20日通知魏刚于五日内办理交接手续，但此时创峰公司已知悉魏刚因疫情防控的原因无法立即到场办理交接手续，魏刚在解除医学观察后合理时间内于2020年4月15日到场办理手续，基于公平原则，2020年4月1日至2020年4月15日期间半个月的占用费应由魏刚和创峰公司共担。最后，在办理交接手续的过程中，魏刚已在解除医学观察后的合理期间内及时办理交接手续，而创峰公司以魏刚未结清费用、未制作清单为由拒绝交接并在2020年4月15日至5月18日期间对案涉办公室上锁，创峰公司对该期间场地占用的损失扩大负有责任，创峰公司要求魏刚支付该期间的费用，理据不足，本院不予支持。据此，本院酌定魏刚应向创峰公司支付该期间的占用费1025元（4100元/月×0.5个月×50%），创峰公司主张中超出部分，本院不予支持。关于水电费。魏刚已向创峰公司支付2020年2月的水电费130.64元、3月份的水电费100元，现其主张未实际使用而要求创峰公司返还。对此本院认为，结合已查明的事实可知，2020年2月份的水电费130.64元实为1月产生，3月份的水电费100元中的12.78元为2月电子门锁产生的电费，均为魏刚实际使用而产生，魏刚应支付相应的款项。至于3月份缴费明细中的公摊水电费合计87.22元，因双方共担风险，该款亦应由双方各负担43.61元。因此，创峰公司应向魏刚返还水电费43.61元，魏刚主张中超出部分，理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、本诉被告广州创峰置业有限公司自本判决生效之日起十日内向本诉原告魏刚返还4100元；二、本诉被告广州创峰置业有限公司自本判决生效之日起十日内向本诉原告魏刚返还押金8700元、水电费43.61元；三、反诉被告魏刚自本判决生效之日起十日内向反诉原告广州创峰置业有限公司支付占有使用费1025元；四、驳回本诉原告魏刚的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告广州创峰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费228元，由本诉原告魏刚负担57元，本诉被告创峰公司负担171元；反诉案件受理费54.7元，由反诉原告广州创峰置业有限公司负担50.2元，反诉被告魏刚负担4.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十二月二十二日书记员  高 波陈晓敏附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。