山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初3883号原告：王为群，男，1962年6月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小乐，山东明朗律师事务所实习人员。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，经理。委托诉讼代理人：刘振兴，北京策略律师事务所律师。原告王为群与被告烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王为群的委托诉讼代理人温岳东、李小乐和被告烟台中冶京诚置业有限公司委托诉讼代理人刘振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王为群向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币95018.07元（自2019年9月2日起，以已付房屋价款904934元为基数，按日万分之三标准计付，暂算至2020年8月17日），并自2020年8月18日起至实际交付房屋之日止仍按前述标准计付违约金；2.判令被告向原告支付律师费1300元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年5月13日签署了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于烟台市牟平区。合同签署后，原告依约支付房屋总价款904934元。但截至《商品房买卖合同》约定的交付时间，被告未能依约按时向原告交付房屋。时至今日，经原告多次催促，被告开发的房屋仍不具备实际交付使用条件，不能满足原告的生活需求。并且房屋户内存在楼板高低差大、地暖管间距过大不符合国家规范要求，公共区域部分存在顶层屋面、电梯井及地下车库漏水等诸多质量问题，被告虽经原告催促后维修，但前述质量问题至今仍未解决。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告逾期交付房屋已构成违约，理应按照合同及补充协议的约定向原告支付逾期交房违约金及赔偿原告为本案诉讼支付的律师费用。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请!烟台中冶京诚置业有限公司辩称，一、关于双方之间的违约责任计算标准应按合同约定即《补充协议》第二十六条第5款约定“无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”履行，原告主张的按日万分之三计算不符合合同约定；退一步讲即使原告认为补充协议中约定的违约金过低，也应按法律规定进行调整。二、本案中，商品房买卖合同及补充协议的相关条款并不符合格式条款无效的相关规定，不应认定为无效条款；退一步讲即使补充协议条款为格式条款，也不能当然认定为无效条款，因为被告已采取合理的方式提请对方注意；如人民法院认定违约金上限条款为无效格式条款，则被告认为原告主张的违约金过高，请求予以调整。三、关于逾期交房天数，涉案房屋已达交付条件，被告已于2019年7月17日完成交房义务，逾期交房的天数计算应当停止;且因不可抗力导致的停工天数应予以扣除，包括153天的恶劣天气原因和2020年初的特殊情况等;另外原告购买后需进行装修，该期间因原告不产生实际损失亦应扣除。四、原告主张的律师费非直接、必然损失，且原告主张违约金的数额已超过合同约定上限，故不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2019年5月13日，原告王为群与被告烟台中冶京诚置业有限公司签订一份《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，其约定：“出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本合同。第一章合同当事人出卖人：烟台中冶京诚置业有限公司……买受人：王为群……通讯地址：山东省烟台市芝罘区.该商品房地址为牟平区振海路98号11号楼2单元2302号。……第三章商品房价款第四条商品房价款出卖人与买受人按照套计算该商品房价款。该商品房单价为每平方米人民币Ｘ元，总价款为人民币904934元……第五条付款方式及期限首付款504934.00元，于2019年5月13日前付清；……第四章商品房交付条件、交付手续及商品房质量与保修责任第七条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1.2.Ｘ项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.Ｘ该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第八条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第七条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第七条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十条处理。……第十条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第六条第（1）项中的期限），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……第十九条送达出卖人与买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式以邮政快递方式送达对方。……变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。……第二十一条补充协议对合同中未约定的或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件三）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”同时原、被告之间还签订一份《补充协议》，其具体内容如下：“特别提示为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力，双方认可本补充协议对买卖合同的变更及补充。……十、对合同第七条补充及更正约定1.鉴于小区属分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人可能尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》，买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。十四、关于房屋交付的补充约定1.……11.除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的1%。……二十六、合同的变更和解除1.……5.无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。……二十八、双方约定，书面通知的送达方式为挂号信、特快专递通知；通知的送达时间为以挂号信或特快专递发出后的第二日为送达时间；即使出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均以挂号信或特快专递发出后的第二日为送达日，受送达人住址在烟台市以外区域的，以特快专递发出后的第四日为送达日。因一方提供的联系地址不准确或地址变更而导致其未能实际收到相关通知的，后果由责任方自行承担。……三十二、双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商解决，如协商不成，可向房屋所在地的人民法院起诉。违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。……。”该协议的“特别提示”部分字体加粗。上述买卖合同与补充协议签订后,原告于2019年5月13日向被告支付购房款474934.00元，另外原告于2019年5月2日向被告支付购房款30000.00元,于2019年6月1日向被告支付购房款400000.00元。2020年7月14日,被告取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》,并于当日按照原告在前述《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中注明的通讯地址向其邮寄了收房通知书，告知原告应于2020年7月17日到指定地点接收涉案房屋。庭审中原告于认可已收到交房通知书，并已对涉案房屋进行了交接。该补充协议开头和结尾处有字体加粗的内容，即“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力”、“买受人已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，出卖人已就本协议内容（尤其是黑体字内容）及可能产生的法律效果向买受人做出充分说明，买受人在此基础上同意签署本协议，并确认该等约定可能对买受人产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。买受人同意放弃基于格式条款的有关规定对出卖人提出任何抗辩及主张”。涉案楼盘被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，并于2020年7月14日向原告邮寄发出交房通知书，告知于2020年7月17日交房。2020年7月15日由原告同事代签收邮件，原告也认可收到交房通知书。关于逾期交房违约金，原告主张按照《商品房买卖合同》中约定的违约金条款日万分之三标准计算，其认为补充协议中的约定条款为格式条款，签订协议时对方未尽到告知义务，补充协议条款免除了被告责任，加重了原告责任，应为无效条款。被告主张应按照补充协议中约定的违约金标准计算，其认为补充协议前后均明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务，如果原告认为违约金过低，其可申请法院通过调整违约金的方式进行救济，但并不能以此来认定关于违约金上限条款为无效条款。原告主张涉案房屋所在项目使用的为临时用水、临时用电，被告开发的房屋不能满足原告的生活需求。并且房屋户内存在楼板高低差大、地暖管间距过大不符合国家规范要求，公共区域部分存在顶层屋面、电梯井及地下车库漏水等诸多质量问题，被告虽经原告催促后维修，但前述质量问题至今仍未解决，影响业主居住生活以及人身安全，故拒绝接收房屋，向本院提交了照片及视频、烟台市牟平区联席会议纪要（第5期）、房屋交付验收表等证据予以证实。目前涉案房屋的临时用水、临时用电均为市政用水、国家电网用电。原告所述的存在的房屋问题，被告予以认可，但主张在房屋交付前已解决，且不影响房屋的实际交付。为本次诉讼原告与山东明朗律师事务所签订委托代理合同，已支付律师费1300.00元。庭审中，原告主张案涉《补充协议》无效，认为应按《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中第十条第一款第1项（2）约定的计算标准即按每日万分之三计算违约金，因此不同意调整违约金的计算比例；同时明确要求被告赔偿原告已产生的律师费1300.00元。被告则主张依据前述条款约定计算的违约金过高，要求进行调整酌减违约金，认为违约金及赔偿金的总额以不超过总房款的百分之二为上限。上述事实，有原告提供的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、照片及视频、烟台市牟平区联席会议纪要（第5期）、购房发票,被告提供的《补充协议》、《建设工程竣工验收备案表》、发送交房通知书的快递记录、天气影响因素统计表等证据材料予以证明，本院予以确认。本院认为，本案中被告逾期交房系不争事实，被告依法应承担相应的违约责任，现双方争议的焦为被告应按何标准向原告支付违约金和赔偿金？首先，因原、被告均在本案所涉的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签名盖章，故可认定该合同与协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规的强制性规定，故合同及协议合法有效，应受法律保护。对于有效的合同或协议，双方当事人均应严格按照约定行使权利和履行义务。其次，被告在2020年7月14日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》即达到《补充协议》第十条约定的交房条件。被告又于当日向原告邮寄了交房通知书，并告知原告应于2020年7月17日到指定地点接收房产，根据《补充协议》第二十八条的规定：“……书面通知的送达方式为挂号信、特快专递通知；通知的送达时间为以挂号信或特快专递发出后的第二日为送达时间；即使出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均以挂号信或特快专递发出后的第二日为送达日，受送达人住址在烟台市以外区域的，以特快专递发出后的第四日为送达日。”本案原告的送达地址为烟台市，故其应在接到通知后依约于7月17日接收房产，现原告逾期收房，应认定被告于2020年7月17日履行了交房义务。而《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中第八条第（一）款明确规定出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房，故被告的交房时间已逾期近一年。再者，案涉《补充协议》第十四条“关于房屋交付的补充约定”部分第11项：“除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的1%。”的约定，与《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第十条第一款第1项（2）约定的计算标准即按每日万分之三相比，二者对逾期交房违约金的计算，前者条款的约定大大减轻了出卖人即被告应承担的责任。而《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第二十一条“补充协议”部分第二款又明确约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”现被告未能提供证据证明《补充协议》第十四条第11项减轻其责任的合理依据，故该条款对双方当事人不产生效力。最后，本案中，原告因被告逾期交房造成的损失应为房产的租金损失。现《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第十条第一款第1项（2）将违约金计算方式约定为：“逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金”，涉案房产总价款为904934元，原告主张的违约金经计算每日为271.48元。众所周知，在烟台市牟平区同类房屋租金正常情况下一个月不会超过2,000.00元（平均每日为66.67元）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”显然，前述商品房预售合同中约定的违约金存在过分高于造成的损失的情形。现被告要求调整酌减，因符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”的规定，故本院对被告的该抗辩主张予以支持。又因被告在答辩中主张应按《补充协议》第二十六条第5款约定：“无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”计算违约金和赔偿金，目前本案双方当事人已履行了合同的主要义务（付款和交房），且被告并没有因为逾期交房而产生收益，参考被告逾期的时间（近一年）及牟平当地的房屋租金行情等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告逾期交房产生的违约金和赔偿金（包括律师费等）应按总房款金额的百分之二计算较为合理，即18098.68元（904934元*2%）。原告所主张的房屋质量问题可以通过其他救济途径解决。至于原告的其他诉讼请求，于法无据，故本院不予支持。综上所述，原、被告之间的商品房预售合同及补充协议合法有效，被告逾期交房理应承担相应的违约责任。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王为群支付违约金和赔偿金18098.68元；二、驳回原告王为群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2208元减半收取计1104元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张忠民二〇二〇年十二月十六日书记员  毕美琳