江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初3051号原告(反诉被告)：南通市欣阳商业经营管理服务有限公司，住所地江苏省启东市新港镇工业园区98号。法定代表人：王丹，该公司总经理。诉讼代表人：恒亚建材市场清算组，系原告破产管理人。负责人：陈天明，破产管理人组长。委托诉讼代理人：杨雪娇、梁琪，江苏金平川律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴云仙，女，1976年3月13日生，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：曹静，上海段和段（南京）律师事务所律师。原告南通市欣阳商业经营管理服务有限公司（以下简称欣阳公司）与被告吴云仙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨雪娇、被告的委托诉讼代理人曹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年5月18日至2019年8月15日期间的欠付租金（或房屋占用费）103427.82元及其逾期利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月19日，原、被告签订《恒亚国际建材精品广场1号楼租赁协议书》一份，约定原告将恒亚建材精品广场1号楼117号商铺租赁给被告，租赁期限自2017年5月18日至2019年9月17日，租金为275500元，已付租金142000元，免租金两个月。合同签订后，原告交付了房屋，被告入场装修并一直使用至今。现经原告结算，被告尚欠原告租赁费用等合计103427.82元，故原告诉至法院。被告吴云仙辩称，1、双方确已签订租赁合同，但并非仅租赁商铺，而是基于原告承诺打造家居装饰综合商业体进行运营，而原告破产后其不再具有履行上述合同义务的能力，属于违约方。2、根据企业破产法的相关规定，本案原告于2018年7月16日被法院裁定破产清算，被告至今未收到管理人作出的是否履行租赁合同的书面通知，故案涉租赁合同应于2018年9月15日予以解除。原告并非商铺所有人，其基于解除的租赁合同向被告主张2018年9月15日以后的房屋租金无事实依据。3、案涉合同于2019年9月17日到期，原告破产后商场进场率不足50%，而且经营公共部门断电、漏水，严重影响了市场的正常经营。特别是小业主在2017年年底集体闹事导致恒亚市场负面影响极坏，也导致了被告经营处于亏损状态，希望原告免除商户自2018年7月破产以后的租金，并通过沟通协商解决。反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求确认双方签订的租赁合同于2018年7月16日解除。2、要求反诉被告立即返还房屋租金及管理费5000元。3、要求反诉被告赔偿违约损失130000元。审理中，因双方协商确认解除案涉租赁合同的时间为2018年9月17日，故反诉原告撤回第1项诉请。事实和理由：原、被告签订租赁协议、商铺物业管理服务协议等文件，上述文件统一约定反诉原告进驻商场后由反诉被告统一管理、统一宣传、统一运营。2017年年底，反诉被告因运营不善导致小业主到恒亚市场闹事，严重影响反诉原告的运营。2018年7月16日，启东法院裁定受理南通欣阳公司及其关联公司破产清算，反诉原告认为反诉被告已无继续履行合同能力，遂要求反诉被告提出解决方案，但至今未收到反诉被告回复，仅要求反诉原告支付租金及物业管理费。综上，反诉被告的各种行为导致反诉原告已另寻地方经营，原先商铺投入大量装修成本已法使用，特提出反诉并提出上述反诉请求。反诉被告辩称，1、反诉被告已进入破产程序，根据最高院关于破产法司法解释二第23条规定，因追收财产或返还财产均属债务人的财产，应在破产程序中用以清偿全部债权人，其他债务提起个别清偿诉讼，法院不予受理，故法院不应受理反诉请求且依据破产法规定向管理人申报债权。目前反诉被告等关联公司的破产程序已终结。2、根据破产法第18条规定，现租户对合同履行提出异议，管理人认为反诉被告于2018年7月16日被启东法院裁定破产，则合同解除日期亦应为2018年9月17日，而且以后反诉原告继续占用案涉房产，仍应支付房屋租金或占用费用。3、案涉合同解除是依据破产法规定，本案中反诉原告一直在使用案涉房产，未对其权利造成实际损害，故不存在给反诉原告造成损失。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2017年5月19日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《恒亚国际建材精品广场1号楼租赁协议书》一份，约定甲方将恒亚建材精品广场***号铺位租给乙方用于经营背景墙，租赁期限为2017年5月18日至2019年9月17日，租金为275500元，租金每四个月结算一次，首次付款金额为40000元，其余租金支付日期截止到2018年5月17日。合同签订后，原告依约交付案涉商铺，被告支付租金142000元。另查明，本院于2018年7月16日作出（2018）苏0681破10号民事裁定书，裁定受理申请人施冬明、朱宝林、施菊花、张卫星、蔡春花、曹敏健对被申请人南通市欣阳商业经营管理服务有限公司的破产清算申请。2019年5月15日经启东法院淘宝平台拍卖相应的房地产，成交价为9966万元。2019年10月12日签订拍卖成交确认书。2019年11月12日管理人与江苏华琅置业发展有限公司签订了拍卖标的交接确认书，因买受人延期支付拍买款，致使双方未能在2019年8月15日前办理交接手续，买受人自愿承担2019年8月15日以后产生的保安费等相关费用，故原告表示仅主张截止于2019年8月15日的租金费用。2019年12月18日裁定终结破产并于同年12月30日在人民法院报登报公告。在审理过程中，原、被告均认可案涉租赁合同于2018年9月17日予以解除，原告认为2018年9月17日以后仍应支付房屋占用费。案涉商铺所涉房产在南通恒亚房地产开发有限公司名下，南通恒亚房地产开发有限公司管理人书面说明因三家公司系关联公司并由启东法院裁定合并破产，对南通市欣阳商业经营管理服务有限公司收费案涉房屋占用费用无异议。本院认为，原、被告于2017年5月19日签订的《恒亚国际建材精品广场1号楼租赁协议书》未违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约履行相应义务。首先，因双方在庭审中均确认案涉租赁协议于2018年9月17日解除，故协议解除前被告应支付2017年5月18日至2018年9月17日期间157474.77元，扣除已付房屋租金142000元以及两个月免租期19401.41元，尚余3926.64元。其次，协议解除后被告仍一直占用案涉房产，应支付相应房屋占用费，占用费标准可以参照原租赁协议的相应标准，考虑到事实上反诉原告提出的破产后的租赁环境影响、原告已经给予两个月免租期等综合考量，本院支持案涉协议解除之日至2019年8月15日期间的房屋占用费95066.89元，扣除3926.64元，还应支付91140.25元。反诉原告要求退还租金及管理费的诉请，基于上述理由，本院不予支持。再次，原告主张的利息，因协议解除前的房屋租金已付清，对于协议解除后的房屋占用费，因未约定该费用支付期限，故本院确认自起诉之日即2020年5月22日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于被告抗辩因原告破产严重影响其经营环境的问题，因双方签订的租赁协议未约定原告破产或入驻率不足而产生的违约责任，被告未在原告破产后及时行使相应权利，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。最后，反诉被告抗辩反诉请求应通过申报债权方式处理等意见，因案涉破产企业已终结破产程序，且反诉请求基于事实与本诉系同一房屋租赁合同，故反诉原告的反诉请求应在本案中一并处理。关于反诉原告提出的反诉请求，反诉原告在反诉被告被法院裁定破产后仍继续使用案涉房屋至租赁期满，且反诉原告在简易程序开庭时亦表示仍在使用案涉房屋，反诉被告在债权人会议时已经在合同约定外给予反诉原告两个月免租期，故反诉原告要求反诉被告赔偿损失，无事实依据，本院不予支持。至于反诉原告亦当庭表示不能向反诉被告主张权利，而基于管理人未尽责任向管理人另行主张权利，不属于本案审理范围，本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴云仙于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南通欣阳商业经营管理服务有限公司房屋占用费91140.25元及利息（自2020年5月22日至实际给付之日、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告南通欣阳商业经营管理服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告吴云仙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2368元（原告已预交），由原告负担273元，由被告吴云仙负担2095元，反诉受理费减半收取1500元（反诉原告已预交），由反诉原告吴云仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3868元。审 判 长  陈 杰人民陪审员  庞健荣人民陪审员  黄 静二〇二〇年十二月十八日法官 助理  朱莲花书 记 员  王嘉滟