广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初2767号 原告（反诉被告）:苏杏蓉，女，1977年2月11日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：刘伯玲，广西桂悦律师事务所律师。 被告（反诉原告）:广西南宁新能科技开发有限公司，住所：南宁市西乡塘区安吉街道办屯渌村1组第一村民小组综合楼A栋15楼，统一社会信用代码：91450107708602349D。 法定代表人：吴辉。 委托诉讼代理人：马福龙，广西悦昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炜，公司员工。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2020年4月16日 开庭时间：2020年11月16日 当事人到庭情况：原告（反诉被告）苏杏蓉的委托诉讼代理人刘伯玲到庭，被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司（以下简称“新能公司”）的委托诉讼代理人马福龙到庭。 原告（反诉被告）苏杏蓉向本院提出诉讼请求：1、确认原告苏杏蓉与被告新能公司签订的《屯渌村第一村民小组综合楼合作建房合同书》无效，合同价款92748元；2、被告新能公司向原告苏杏蓉返还已支付的房款92748元及利息（利息自2015年8月31日即房款交付之日起,以92748元为基数按照年利率6%计算至还清以上款项之日止）；3、被告新能公司向原告苏杏蓉赔偿装修费30000元；4、本案诉讼费由新能公司承担。事实与理由：2015年8月31日，原告苏杏蓉与被告新能公司签订《屯渌村第一村民小组综合楼合作建房合同书》，约定原告苏杏蓉出资购买被告新能公司开发的位于秀灵路××线××渌村屯渌小学南，命名为屯渌村第一村民小组综合楼的综合楼第Ｄ座第4层第403号房作为住宅使用，出资款总额92748元，房屋的使用年限70年，从2011年11月1日至2081年11月1日。该《合作建房合同书》名为合作建房，但实为《商品房买卖合同》。合同签订后，原告苏杏蓉向被告新能公司支付了购房款92748元。被告新能公司交付房屋后，原告苏杏蓉便对该房屋装修入住。2019年6月政府在综合楼张贴拆除公告后，原告方得知该综合楼没有合法的准建手续，属于违章建筑，且在2013年便已被列入违建拆迁范围。2019年11月4日，原告被强制迁出该综合楼，随后11月20日西乡塘区组织联合执法队伍对该综合楼进行了破坏性拆除。原告认为，被告新能公司与原告签订合同前，故意隐瞒房屋属于违法建筑的事实，欺骗原告购买房屋，导致原告支出了巨额的房款及装修款，现该房已被拆除，原告无法获得房屋，被告新能公司应全额返还原告苏杏蓉支付的购买款，并赔偿原告苏杏蓉相应损失。 被告（反诉原告）新能公司辩称：对于南宁市西乡塘区人民政府及南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对案涉建筑物的拆除行为，新能公司已经依法向南宁市中级人民法院起诉，目前该案在二审阶段。新能公司并不存在任何欺诈行为，在合同签订前后，案涉建筑物均没有正式被确认为拆除的违章建筑。 反诉原告（被告）新能公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告苏杏蓉向反诉原告新能公司支付房屋使用费21124.80元（2015年8月31日至2019年11月4日止）；2、本案诉讼费由反诉被告苏杏蓉承担。事实与理由：新能公司已经将案涉房屋交付给苏杏蓉使用，苏杏蓉应当支付相关的房屋占有使用费。 反诉被告（原告）苏杏蓉辩称：被告存在欺诈行为，案涉合同的无效全部过错均在于新能公司，苏杏蓉并非恶意霸占房屋，新能公司的反诉诉请没有任何事实及法律依据。 经审理查明：2015年8月31日，甲方新能公司与乙方苏杏蓉签订《屯渌村第一村民小组综合楼合作建房合同书》【（2015）合字第Ｃ804号】一份，载明以下等内容：“1、合同项下的房屋座落于秀灵路××线××渌村屯渌小学南。房屋定名为“屯渌村第一村民小组综合楼”。由甲方负责组织全部的建造工作，乙方负责相应的出资；2、方履行了出资款者，即可依约取得屯渌村第一村民小组综合楼，第Ｄ座第4层第403房的使用权。使用功能为住宅；3、乙方向甲方缴纳出资款92748元；4、乙方取得出资房的使用权期限为70年。即从2011年11月1日至2081年11月1旦。如日后办理产权证则以政府产权证确定的期限为准”。 签订上述合同后，苏杏蓉向新能公司交付了购房款共计92748元。之后新能公司将案涉房屋交付给苏杏蓉使用，苏杏蓉对房屋装修后进行入住。 另查明：案涉建筑物西乡塘区屯渌村第一村民小组综合楼未取得建设工程规划许可证，已被破坏性拆除。 本院认为：1、关于案涉《屯渌村第一村民小组综合楼合作建房合同书》的性质问题。该合同中约定“乙方取得出资房的使用权期限为70年。即从2011年11月1日至2081年11月1旦。如日后办理产权证则以政府产权证确定的期限为准”，故本院认为该合同以发生所有权转移为合同目的，应认定为房屋买卖合同关系。 2、关于案涉《屯渌村第一村民小组综合楼合作建房合同书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉综合楼未取得建设工程规划许可证，未取得商品房预售许可证明，该案涉《屯渌村第一村民小组综合楼合作建房合同书》应属于无效。 3、关于各项费用的认定问题。《屯渌村第一村民小组综合楼合作建房合同书》无效，新能公司应向苏杏蓉返还购房款92748元。原告苏杏蓉在签订案涉《屯渌村第一村民小组综合楼合作建房合同书》时就已明知案涉房屋不能取得不动产权证，苏杏蓉该合同无效存在过错。案涉建筑物未取得建设工程规划许可证，新能公司对该合同无效亦存在过错，即合同双方均负有过错。本院认为双方应对自身过错导致的损失自行承担责任，即苏杏蓉主张的资金占用利息及房屋装修损失应由苏杏蓉自行负担，新能公司主张的房屋占有使用费损失应由新能公司自行负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）苏杏蓉与被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司于2015年8月31日签订的《屯渌村第一村民小组综合楼合作建房合同书》无效； 二、被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司向原告（反诉被告）苏杏蓉返还购房款92748元； 三、驳回原告（反诉被告）苏杏蓉的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）广西南宁新能科技开发有限公司的全部反诉诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理2755元（苏杏蓉已预交，已减半收取），由被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司负担2119元，原告（反诉被告）苏杏蓉自行负担636元；反诉案件受理费164元（广西南宁新能科技开发有限公司已预交，已减半收取），全部由被告（反诉原告）广西南宁新能科技开发有限公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐运明 人民陪审员  陈 英 人民陪审员  农叶红 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  吴程晴