山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初7910号 原告：青岛雅园物业管理有限公司，住所地青岛市市南区香港中路40号。 法定代表人：周迪，总经理。 委托诉讼代理人：赵虹，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被告：郭栋，男，1989年1月7日出生，汉族，住青岛市市北区。 原告青岛雅园物业管理有限公司与被告郭栋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告青岛雅园物业管理有限公司委托诉讼代理人赵虹,被告郭栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛雅园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令郭栋向青岛雅园物业管理有限公司支付自2011年11月1日至2018年2月28日所欠的各项物业服务费用287524元、滞纳金73000元（暂计至2020年5月31日并要求按照每日千分之三的标准连续计算至郭栋实际给付全部物业费用之日止），以上合计294824元；2.本案诉讼费用由郭栋承担。事实与理由：郭栋系青岛市市南区东海西路15号乙1号楼2303（电梯层2703）户业主，青岛雅园物业管理有限公司与郭栋于《青岛市商品房出售合同》中签署了物业服务协议，青岛雅园物业管理有限公司按照约定实施了规范的物业管理，向郭栋提供了完善的物业管理服务。但郭栋拖欠青岛雅园物业管理有限公司自2011年11月1日至2018年2月28日的各项物业费用（综合服务费167788.7元、电梯运行费18437.5元、空调运行费95769.5元、二次提水费5528.3）共计287524元。双方签署的物业服务协议13.2条约定郭栋应于每月25日或之前缴纳当月应付物业管理费用等，同时约定“收取未缴付款项自应付之日起至支付日的滞纳金，按每日千分之三计算”。因此，根据该约定，郭栋除应支付所欠物业相关费用外，还应按照每日千分之三的标准支付至实际缴清物业费之日的滞纳金，暂计至2020年6月30日为1629603.3元，青岛雅园物业管理有限公司仅主张73000元。 郭栋辩称，2011年11月1日至2018年2月28日期间，房子被2603户张增霞占用，我认为是物业给的钥匙，我及父母均没有给她钥匙。我的父母因刑事问题被羁押，此后张增霞一直占用该房产，该期间每年我要回家，物业阻拦，我多次报警，物业告诉我房子已被占用。2018年3月份我把房子要回来了，此后的物业费等我一直缴纳，之前的费用不应由我缴纳。我认为物业违法。本案过了诉讼时效。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2010年5月6日，青岛阳光新地置业有限公司（甲方）与郭栋（乙方）签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买市南区××路××号××栋××户,房屋建筑面积为312.46平方米。该合同附件五《房屋使用公约》或有关承诺书——业主临时公约约定：青岛阳光新地置业有限公司聘任或委托青岛雅园物业管理有限公司为管理物业的机构；物业收费包括代收费用、运行费用和管理费；代收费用包括但不限于通讯、网络、有线电视、停车费、水电费、燃气费，代收费用的价格按照服务商确定的价格执行；运行费用为二次提水费0.3元／月／建筑平方米，电梯运行费1元／月／建筑平方米，空调运行费0.25元／月／建筑平方米，热水费8.2元／吨；管理费9元／平方米／月，按照建筑面积计算；管理者责任包括负责物业的保安工作，管理、保养和维修大厦公共地方及公用设施，保持物业的公共地方环境清洁、卫生及美观，保持物业所有公用设备等性能良好和运作正常等；不论单元是否空置、被占用或出租等，该单元业主或物业使用人须负责缴交管理费及其它应付之费用；业主需于每月的25日或之前缴纳其单元当月应付之运行费、管理费以及代收费用；业主如果未能于应付的款项到期日起十五天内支付应付的款项，则管理者应向业主发出通知，详列所欠款及清还期限，若逾期未付，管理者有权收取未缴付款项自应付之日起至支付日的滞纳金，按每日千份之三计算。管理者青岛雅园物业管理有限公司、业主郭栋以及发展商青岛阳光新地置业有限公司均在附件五后盖章或签名捺印。 二、郭栋系青岛市市南区××路××号××栋××户房屋的登记权利人。该房屋自2011年11月1日至2018年2月28日期间欠付综合服务费167788.7元、电梯运行费18437.5元、空调运行费95769.5元、二次提水费5528.3元，共计287524元。 本案其他情况：庭审后，本院至青岛市市南区湛山派出所调取2016年12月23日郭栋报警记录，受理报警登记表显示报警人郭栋称涉案房屋门锁被更换，价值100多万的家具等物品没有了，钥匙只有自己与物业人员有，怀疑是物业所为，报警人想要民警帮助讨要房子。 本院认为，青岛雅园物业管理有限公司、郭栋以及青岛阳光新地置业有限公司签署的业主临时公约，内容合法有效。协议签订后，青岛雅园物业管理有限公司依约向包括郭栋在内的小区业主提供了物业管理服务，该协议对郭栋所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。 关于郭栋提出房屋被他人占用及物业阻拦其回家的问题。本院认为，业主临时公约约定，不论单元是否空置、被占用或出租等，该单元业主或物业使用人须负责缴交管理费及其它应付之费用。郭栋作为涉案房屋业主，依据该条约定，应当缴纳管理费及其他费用。关于郭栋提出物业阻拦其回家的抗辩，本院认为报警记录表没有体现物业阻拦其回家的情况，现有证据不足以证明物业存在过错，故对该项抗辩意见本院无法采纳。如郭栋能够证明他人违法占用房屋，可另行主张权利。此外，郭栋称房屋长期被人违法占用，其未及时起诉维护权利，亦存在一定过错。 关于郭栋提出的诉讼请求已过时效的抗辩，本院认为，自2011年11月至2018年2月期间，郭栋均未缴纳物业费，物业服务所产生的债务具有整体性、关联性、连续性，因此诉讼时效期间应自最后一期履行期限届满之日起计算，故对郭栋的该抗辩本院不予支持。 因此，对青岛雅园物业管理有限公司主张郭栋应向其支付自2011年11月1日至2018年2月28日期间的综合服务费167788.7元、电梯运行费18437.5元、空调运行费95769.5元、二次提水费5528.3元的诉讼请求，本院予以支持。 关于滞纳金，本院认为，应当结合双方当事人在合同履行过程中的过错作出相应认定。本案中，虽然郭栋没有支付物业费等相关费用，但根据本案所查明的事实来看，青岛雅园物业管理有限公司未能证明及时催收，且郭栋主观恶意并不明显，故对于青岛雅园物业管理有限公司该部分诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、郭栋于本判决生效之日起十日内向青岛雅园物业管理有限公司自2011年11月1日至2018年2月28日期间的综合服务费167788.7元、电梯运行费18437.5元、空调运行费95769.5元、二次提水费5528.3元，共计287524元； 二、驳回青岛雅园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 因适用简易程序，减半收取的案件受理费2861元，由郭栋负担其中2790元，余款由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 肖文 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 刘珊 书 记 员 石玮