北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14238号原告（反诉被告）：王新玲，女，1966年4月12日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：李新，男，1969年11月21日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：杨成，北京劲翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘淑清，女，1969年12月22日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。委托诉讼代理人:陶亮，北京宸轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市金唐王酒楼（普通合伙），住所地北京市昌平区×。法定代表人：白秀玲。委托诉讼代理人:陶亮，北京宸轩律师事务所律师。原告（反诉被告）王新玲、原告（反诉被告）李新与被告（反诉原告）刘淑清、被告（反诉原告）北京市金唐王酒楼（普通合伙）（以下简称金唐王酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王新玲、原告（反诉被告）李新之委托诉讼代理人杨成，被告（反诉原告）刘淑清、被告（反诉原告）金唐王酒楼之委托诉讼代理人陶亮，被告（反诉原告）金唐王酒楼之法定代表人白秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新玲、李新向本院提出诉讼请求：1．判令被告将所租赁房屋腾空，恢复至承租时的原状；2．判令被告向原告支付房屋租金34万元；3．判令被告向原告支付逾期腾退产生的房屋占用费，按照每日625元的标准，从2019年6月19日起至房屋腾空完毕止；4．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：位于昌平区×号百葛路北侧村西水泥路南端西侧的土地性质为宅基地，该地块上的二层楼房及院内房屋为原告王新玲、李新所建。2009年3月21日，原告（甲方，出租方）王新玲、李新与被告（乙方，承租方）刘淑清、案外人焦旭勋签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昌平区×号的房屋共计两层出租给被告，用于被告开设北京市金唐王酒楼，租期自2009年3月21日至2019年6月18日止，第一年度的租金为13万元，以后每年租金在第一年度的基础上递增一万。合同同时对双方的其他权利义务做了约定。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告使用。2009年11月23日，案外人焦旭勋与被告刘淑清签订《散伙协议》，约定上述金唐王酒楼的租赁合同项下的权利义务由刘淑清承担，案外人焦旭勋退出金唐王酒楼的相关经营，但未与原告就租赁事宜进行协商。现房屋租赁合同已到期，但被告刘淑清未按合同约定腾退搬离，仍占用原告的房屋且拒不支付房租。故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘淑清辩称，不同意原告的诉讼请求。原告没有尽到保证被告用水的义务，合同约定合同期内原告提供被告水电供应，从2017年11月26日开始，原告就违反了合同约定，导致被告无法正常经营。合同明确约定房屋用途为饭店和旅馆，但因原告原因导致被告无法正常经营。关于租金，被告已经交纳租金至2017年12月份，但自2017年11月26日被告就因停水无法正常使用房屋，被告不交纳租金系正常行使抗辩权。被告愿意交纳租金，但应该从恢复用水之日起交纳。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告金唐王酒楼辩称，同意被告刘淑清的答辩意见。反诉原告刘淑清向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人继续履行双方于2009年3月21日签订的《房屋租赁合同》，并且顺延房屋租赁期限自2017年11月26日开始顺延至被反诉人恢复正常供水之日（停水期间不计入合同期）；2．判令被反诉人不得收取2017年11月26日之后的租金；3．诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2009年3月21日,被反诉人与焦旭勋、刘淑清签订了《房屋租赁合同》,二被反诉人将位于北京市昌平区×号房屋出租给焦旭勋、刘淑清经营餐饮和旅店,租赁期限十年。2009年11月23日,焦旭勋、刘淑清签订《散伙协议》,焦旭勋退出,其权利全部转让给刘淑清,2009年11月23日之后,承租房屋及北京市金唐王酒楼与焦旭勋无关。2011年4月6日,刘淑清与白秀玲合伙经营该承租房屋及金唐王酒楼。为经营需要,投入巨额资金进行装修。2017年11月26日,×镇人民政府发布《公告》,对已经完成清登的非住宅地上建筑,土地承租人要尽快与工作组联系,积极配合腾退工作,早日签约。同时断水断电,北京市金唐王酒楼立即停产停业,无法继续经营。反诉人认为,二被反诉人交付的房屋自2017年11月26日起已经断水断电,根本无法继续经营。反诉人认为,依据《合同法》第60条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故反诉人提起反诉，请求判如所请。反诉被告王新玲、李新辩称，不同意反诉请求。双方合同于2019年6月18日到期，反诉人交纳房租至2017年9月，至今仍欠缴房租。被反诉人停水停电不是事实，迄今为止经营场所水电正常。且水电并非由被反诉人掌控。请求驳回反诉人的全部反诉请求。反诉原告金唐王酒楼向本院提出反诉请求：1．请求判令反诉被告王新玲、李新赔偿反诉原告金唐王酒楼装修损失及停业损失（具体赔偿金额以评估结果为准）；2．判令反诉被告王新玲、李新不得收取2017年11月26日之后的租金；3．诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2009年3月21日，王新玲、李新与刘淑清、焦旭勋签订了《房屋租赁合同》，约定王新玲、李新将位于北京市昌平区×号房屋出租给焦旭勋、刘淑清经营餐饮和旅店，租赁期限十年。2009年11月23日，焦旭勋、刘淑清签订《散伙协议》，焦旭勋退出，其权利全部转让给刘淑清，2009年11月23日之后，承租房屋及金唐王酒楼与焦旭勋无关。为经营需要，投入巨额资金进行装修，且租金一直由金唐王酒楼交付。2017年11月26日，百善镇人民政府发布公告，对已经完成清登的非住宅地上建筑，土地承租人要尽快与工作组联系，积极配合腾退工作，早日签约，同时断水断电，金唐王酒楼立即停产停业，无法继续经营。故提起反诉，请求判如所请。反诉被告王新玲、李新辩称，不同意金唐王酒楼的反诉请求。双方合同已经到期，其应当将房屋腾空并恢复原状。停业损失并非反诉被告造成的，所以不同意其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：1997年3月14日，昌平县×村民委员会（甲方）与李新（乙方）签订《合同》，约定：甲方同意乙方在×村定居；甲方决定将百葛路北侧、村西水泥路南端西侧的空场地提供给乙方使用，东西长45米，南北宽25米；合同期限三十年，自1997年4月1日至2027年4月1日；年租金1000元，交款日期为每年的4月1日。双方在该合同中还约定了其他内容。2003年8月26日，北京市昌平区×村民委员会（以下简称东沙屯村委会）出具《同意书》，载明“同意村民李新扩充使用空场地（东西长58米，南北宽30米，以现有房屋土地现状为准），并认可李新在其上建设的房屋为其所有，李新有权在该块土地上自行改扩建房屋、支配使用。土地租金和其他事项遵循1997年3月14日所签合同，李新需继续按时交付租金，遵守村规民约”。2007年6月1日，东沙屯村委会出具《证明》，载明“×村450号百葛路北侧村西水泥路南端西侧二层楼房及院内所有房屋由李新、王新玲夫妇共同出资建设，房屋产权归李新、王新玲夫妇共同所有”。2007年6月8日，东沙屯村委会出具《证明》，载明“证明×村450号百葛路北侧村西水泥路南端西侧属于宅基地性质用地”。2009年3月21日，王新玲、李新（出租方，甲方）与焦旭勋、刘淑清（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区东沙屯村西450号，该房屋共2层，共23（间），房屋结构为砖混，建筑面积1125平方米，其中实际院落面积为1085平方米（东西45米，南北25米），含围墙；另外包括门口东西门市房共9间；该房屋所占土地使用权以租赁方式取得；乙方对该房屋用途为饭店、旅馆，如中途改变其用途，需要与甲方共同协商；租赁期限自2009年3月21日至2019年6月18日止，共计十年；自2009年3月21日起至2010年6月18日止为第一年度，租金为壹拾叁万元，自下一年度起在上一年度的基础上，每年递增壹万；乙方须在每年5月18日以前交足下一年度的租金，如逾期两个月则视同自动解除合同，租赁期间，甲方不得以任何理由调整租金；合同期内，甲方应提供给乙方水电供应，水电费按月按表由甲方计收；由甲方责任造成停水停电，致使乙方损失，甲方须赔偿实际损失；如遇国家政策性占地、平改等原因，乙方不能继续经营时，甲方需退还提前支付的租金；赔偿的饭店、旅馆的损失归乙方所有；承租期内，乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，期满后房屋室内装修部分不再拆除，为饭店与旅馆购置设备归乙方所有。双方在该合同中还约定了其他内容。当日，双方还签订补充协议，约定：租赁期内，乙方必须合法经营，如出现违法经营后果自负，在经营期内，如出现安全事故，由乙方自行承担，与甲方无关；如给甲方造成损失，由乙方承担；自2010年6月18日起，每年乙方需向甲方支付东门市三间租金伍仟元整。合同签订后，王新玲、李新按照约定向刘淑清、焦旭勋交付了房屋；刘淑清、焦旭勋按照约定支付了租金。2009年11月23日，刘淑清与焦旭勋签订《散伙协议》，约定：刘淑清与焦旭勋在北京合伙经营的北京市金唐王酒楼于2009年11月23日经双方友好协商,焦旭勋同意把自己名下的所有股份共计20万元转让给刘树清。刘淑清同意将20万元的股份及利息4万元分三次付给焦旭勋。即2009年12月10日前还款10万元,2010年1月1日前后还款7万元,春节前结清所有余款。如果刘淑清不能按时还款,仍有焦旭勋按照实际的欠款余额保留股份。同时焦旭勋必须协助浏淑清办理金唐王酒楼手续的转移,交回与原房东王新玲的房屋租赁协议,自此饭店的一切债权债务归刘淑清负责,一切债权债务按照交手时账面余额为准,不在账面的刘淑清不承担责任。(其中赵新民,徐俊及李远华的装修款除外),由焦旭勋经手的所有合同等手续自然延续给刘淑清一人承担。11月23日以后金唐王酒楼的一切经营等活动与焦旭勋无关。庭审中，王新玲、李新对该散伙协议未提出异议，并表示其诉讼请求仅针对刘淑清，请求由刘淑清承担支付租金、占有使用费及腾退房屋的义务。庭审中，刘淑清称涉案房屋实际由金唐王酒楼使用，租金实际由金唐王酒楼交纳。双方均认可2017年6月18日之前的租金已经支付完毕；并交纳了2017年6月18日至2018年6月18日年度的租金10万元。另查，涉案房屋所在地块位于阿苏卫循环经济产业园项目拆迁范围内；2017年11月26日，北京市昌平区×镇人民政府发布公告，要求土地承租人尽快与拆迁工作组联系，积极配合腾退工作，早日签约。庭审中，金唐王酒楼主张自前述公告发布之日起涉案房屋内即停水停电，无法经营，故不同意支付自2017年11月26日之后的占有使用费。李新、王新玲对此不予认可。2019年10月18日，本院到现场进行勘验，经勘验查明：东沙屯村西450号院，院门朝南，院门东侧有砖混结构平房三间、该处平房南侧有彩钢棚一间；院门西侧有砖混结构平房六间，该处平房西侧有简易洗车棚一间；洗车棚北侧有一大彩钢棚，彩钢棚东墙为450号院西侧围墙，彩钢棚内有彩钢房两间和简易房三间；院内东侧有五间彩钢房和一间彩钢棚，北侧有二层楼房一栋，楼房一层东侧有彩钢房一间、西侧有西配房一间，院内堆放机械设备、杂物等，院落西侧有假山石，假山与院落西围墙之间有彩钢房一间、彩钢棚一间和男女厕所各一间；二层楼房北侧有彩钢棚子一个，二层楼与北侧458号院的房屋以连廊连接；二层楼房内无水，洗车棚有水。经现场确认，双方当事人均认可：院门东西两侧九间平房、二层楼房、院落围墙、楼房一层东侧彩钢房一间和西侧配房一间均由王新玲、李新所建，其余房屋、建筑物、构筑物均为被告所建；王新玲、李新称被告对房屋院落的改造、改建、加盖彩钢均未经其允许，且搭建彩钢棚和修建连廊破坏了原房屋的主体结构。经询问，双方当事人均未提交本案所涉房屋建设的规划审批手续。经释明，金唐王酒楼称如果本案所涉合同无效，其请求对房屋和院落所做添附和停产停业损失进行补偿，故金唐王酒楼申请对该院内装修及2017年11月26日起至评估申请之日止的停业损失进行评估。我院委托北京市京价价格评估有限公司进行评估，北京市京价价格评估有限公司对金唐王酒楼装修现值作出价格评估报告，报告载明无异议部分评估价格为371499．97元；有异议部分的评估价格为844374．82元，其中西侧院外的简易房评估价格为633．49元、西侧院外彩钢房评估价格为7302．26元、假山和观赏石评估价格为466778．56元、海鲜缸和石狮子评估价格为42140元。另，金唐王酒楼还申请对房屋内的树化玉花盆架价值进行评估，北京市京价价格评估有限公司因无法确定该花盆架材质，未作出评估结论。关于金唐王酒楼提出的停产停业损失评估申请，因王新玲、李新对金唐王酒楼提交的用作鉴定的证据材料均不予认可，金唐王酒楼在本案中撤回了对停产停业损失的评估申请，并保留另行主张的权利。另，刘淑清在本案审理过程中撤回其反诉。经询问，金唐王酒楼称其自2020年8月26日起即不再占用涉案房屋，涉案房屋被该村集体控制；李新、王新玲称涉案房屋自2020年9月底起才被村集体控制。以上事实，有合同、证明、同意书、房屋租赁合同、现场勘验笔录、评估报告等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，李新、王新玲与焦旭勋、刘淑清于2009年3月21日签订的《房屋租赁合同》应属无效。在房屋使用过程中，金唐王酒楼作为实际承租人使用涉案房屋并向李新、王新玲交纳租金，故李新、王新玲与金唐王酒楼就涉案房屋建立的房屋租赁合同关系亦应属无效。租赁合同无效，出租人仍可请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付占有使用费，李新、王新玲主张占用房屋期间的占有使用费，合理部分，本院予以支持。因金唐王酒楼系实际承租人，故本院确定由金唐王酒楼负给付义务。金唐王酒楼称自2017年11月27日政府发布腾退公告后，该处房屋即停水停电无法经营，故其不应再负担此后的占有使用费。因金唐王酒楼并未提交证据证明停水停电确有发生，且在本案审理过程中，刘淑清、金唐王酒楼都曾表示希望继续履行合同，经法院释明后，金唐王酒楼于2020年1月13日才提出评估申请并请求支付装修及停业损失，故金唐王酒楼应该参照合同约定的租金价格支付合同期限内的占有使用费。自2019年6月19日起，因金唐王酒楼仍实际占用涉案房屋，且要求继续经营，故其应参照合同约定的租金标准支付自2019年6月19日至2020年1月13日期间的占有使用费。关于2020年1月14日至房屋被村集体实际控制期间的占有使用费，因需要对涉案房屋内装饰装修价值进行评估，且金唐王酒楼实际存放了部分物品，故本院依照前述情形酌情确定金唐王酒楼应当交纳的占有使用费的数额。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王新玲、李新主张将涉案房屋腾空，因涉案房屋已实际由该村集体控制，故其该项主张无法得到支持。金唐王酒楼在使用涉案院落过程中，对院落内原有房屋进行了一定的装修改造并在院落中新建了彩钢房、棚子、厕所等房屋，虽王新玲、李新辩称其对装修改造和新建事宜并不知情且未予同意，但其并未在合理期限内提出异议，应视为其同意金唐王酒楼在该院落内进行装修改造和新建。故王新玲、李新要求刘淑清、金唐王酒楼将租赁标的物恢复至承租时原状的请求，于法无据，本院不予支持。金唐王酒楼要求王新玲、李新支付其装修改造损失的请求，因涉案院落面临腾退，王新玲、李新对金唐王酒楼在涉案房屋内添附的装饰装修均无法再次予以利用，故本院确定金唐王酒楼放置的树化玉花盆架、假山、观赏石、海鲜缸、石狮子由金唐王酒楼自行拆走；关于金唐王酒楼在该院落西侧围墙外修建的彩钢房和简易房，因该处房屋并非在双方约定的租赁标的物范围内，王新玲、李新无需就该部分改造费用向金唐王酒楼承担责任。对于其他装修改造部分，本院依照双方过错程度，酌情确定由金唐王酒楼承担30%的责任，由王新玲、李新承担70%的责任，即由王新玲、李新向金唐王酒楼支付院落内房屋装修改造部分评估价值的70%作为补偿。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李新、王新玲与北京市金唐王酒楼（普通合伙）就北京市昌平区×号房屋成立的房屋租赁合同关系无效；二、北京市金唐王酒楼（普通合伙）于本判决生效后十日内支付李新、王新玲占有使用费516250元；三、王新玲、李新于本判决生效后十日内支付北京市金唐王酒楼（普通合伙）装修改造补偿款489314元；四、驳回王新玲、李新的其他诉讼请求；五、驳回北京市金唐王酒楼（普通合伙）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6400元，由王新玲、李新负担（已交纳）。反诉案件受理费7871元，由北京市金唐王酒楼（普通合伙）负担（已交纳）。鉴定费48500元，由北京市金唐王酒楼（普通合伙）负担24250元（已交纳）；由王新玲、李新负担24250元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏审 判 员  范博见人民陪审员  张金华二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  吕萍萍