广东省广州市海珠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0105民初26347号 原告：林堃，男，1996年2月20日出生，汉族，住所地广州市荔湾区， 委托诉讼代理人：邓闯潮,系广东佰仕杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明亮，系广东尚美律师事务所律师。 被告：广州文盛投资有限公司，住所地广州市海珠区新港东路6-10号2层218房。 法定代表人：邓云标，职务董事长。 委托诉讼代理人：沈洁，系广东君之杰律师事务所律师。 被告：广州市海珠区畅延酒店，住所地广州市海珠区新港东路6-10号4、5.6层。 经营者：邓钦文。 委托诉讼代理人：张执夫、罗红茹，均为广东天禄盟德律师事务所律师。 被告：邓钦文，男，1965年8月29日出生，汉族，住所地广州市海珠区， 委托诉讼代理人：张执夫、罗红茹，均为广东天禄盟德律师事务所律师。 原告林堃诉被告广州文盛投资有限公司、广州市海珠区畅延酒店、邓钦文房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员茹艳飞独任审理，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告林堃及其委托诉讼代理人邓闯潮律师，被告广州文盛投资有限公司的委托诉讼代理人沈洁律师，被告广州市海珠区畅延酒店、邓钦文的共同委托诉讼代理人张执夫、罗红茹均律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林堃向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告向原告支付案涉房屋租金人民币550万元并承担违约责任50万元；2.请求判令三被告向原告支付律师费3万元；3.请求判令三被告承担诉讼费。事实与理由：2020年1月22日，原告（乙方）与被告广州文盛投资有限公司（甲方）签订了《房屋买卖合同》，并达成如下约定：1.合同第一条约定乙方受让甲方名下位于广州市海珠区新港东路6-10号5、6层，并捆绑附带广州海珠区新岗东路6-10号二层房产租赁使用权一并转让。2.上述标的的转让总价为38660000元。3.甲方已将上述5层、6层二楼大堂以及各项配套设备租赁给速八酒店，乙方受让上述标的物业后，该标的物业的租赁费由乙方收取。4.甲方隐瞒手续使乙方受让的标的物业造成损失的，甲方必须承担由此产生的一切责任，赔偿乙方一切损失。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款项，并办理了不动产过户手续。原告依照合同约定向广州市海珠区畅延酒店发函收租金时被告知其租赁费用已由广州文盛投资有限公司提前收取。根据被告广州市海珠区畅延酒店向原告的回函，被告广州文盛投资有限公司在《房屋买卖合同》签订前已收取被告广州市海珠区畅延酒店2022年9月30日之前的租金。若广州市海珠区畅延酒店回函中内容属实，则是被告广州文盛投资有限公司隐瞒事实，骗取原告签订《房屋买卖合同》，造成了原告不低于1000000元的经济损失，其行为也违反了合同约定，致使原告无法按照合同约定收取标的房屋2022年9月30日前的租金，被告广州文盛投资有限公司应当向原告赔偿损失并承担违约赔偿责任。根据《房屋买卖合同》的约定，因被告违约导致本案诉讼，本案原告为守约方，故被告应当承担本案原告支付的律师费。 被告广州文盛投资有限公司辩称，一、林堃、林敏之早已知晓并认可案涉物业带租约出售且租金提前用于抵扣欠款的事实。（一）案涉物业第5.6层是原告的父亲林敏之多次实地考察，多方了解决定购买的，对于案涉房屋第5、6层有租约并以租抵债事宜，早已知晓。案涉物业外墙悬挂巨型速八酒店的招牌，林敏之多次现场考察，案涉房屋带租约一目了然。原告作为一个理性自然人，有注意义务，其必然会对案涉物业相关事实进行调查、核实。广州文盛投资有限公司已经告知原告案涉物业以租抵债的情况，广州市海珠区畅延酒店、邓钦文也发函告知原告及其父亲案涉物业带租约以及以租抵债的事实。（二）从案涉物业第5.6层过户到原告名下到原告第一次向广州市海珠区畅延酒店主张租金，长达5个月之久，说明原告知晓并认可以租抵债的事实。案涉物业于2020年2月13日已过户至原告名下，原告2020年7月1日才突然向广州市海珠区畅延酒店、邓钦文追讨租金，期间的租金近百万，说明原告在购买案涉物业时已知晓并认可抵扣租金的事实，其无权在向广州市海珠区畅延酒店、邓钦文、广州文盛投资有限公司主张案涉物业2020年2月13日至2022年9月30日之间的租金。二、广州文盛投资有限公司并非本案适格的被告，原告向广州文盛投资有限公司所要租金没有法律依据。案涉物业已过户到原告名下，案涉物业的承租人为广州市海珠区畅延酒店、邓钦文等，原告作为案涉物业的受让人，即便依据租赁合同索要2022年9月30日以后的租金，根据合同相对性原则，应向承租人主张，与广州文盛投资有限公司没有关系，原告向广州文盛投资有限公司主张租金，没有法律依据。三、广州文盛投资有限公司不存在违约行为，无需承担违约责任和原告的律师费。由上所述，原告在购买案涉物业时已知晓并认可，案涉物业有租金并且租金已抵扣事宜，广州文盛投资有限公司不存在隐瞒事实的情况，不存在任何违约行为，无需承担违约责任。相反，原告至今为止尚未完全支付购房款，并与案涉房产交易受托人恶意串通，在原告尚欠970余万元购房款的情况下，办理房产过户手续，损害了广州文盛投资有限公司的合法权益，广州文盛投资有限公司已另案提出诉讼，要求原告全额支付购房款。 被告广州市海珠区畅延酒店、邓钦文辩称，原告的诉请无事实和法律依据，我方已经提前缴纳租金至2022年底，原告无权向我方主张租金。我方将案涉房屋的租金已提前预交给广州文盛投资有限公司，我方与广州文盛投资有限公司之间的权利义务由新的产权人承受，由此原告无权向我方主张租金。二、原告与广州文盛投资有限公司之间的房屋买卖关系与我方无关，造成的损失无权向我方主张。我方与广州文盛投资有限公司自从签订租金抵扣协议以来，双方一直如约履行合同义务。原告在签订买卖合同时明知该房屋存在租赁关系，但在购买该房屋前并没有向我方了解，进行充分的调查，直到2020年7月收到原告的告知函才获悉案涉物业出售，原告已购买，我方完全不知情，因此造成的损失应由原告自行负担。另原告主张的律师费，本案并无证据证明实际产生律师费，即便产生律师费，但本案实为原告与广州文盛投资有限公司因房屋买卖而引发的赔偿纠纷，我方并非合同相对方，不是本案适格的主体，房屋买卖合同中关于律师费的约定对我方不具有约束力，因此我方无需承担律师费。综上，原告对我方的诉请无事实和法律依据，我方已提前交纳租金至2022年9月底，原告无权向我方主张租金及律师费，造成的损失与我方无关。 经审理查明，2020年1月22日，原告与被告广州文盛投资有限公司签订了《房产卖买合同》，该合同约定，广州文盛投资有限公司为盘活资产，决定将位于广州市海珠区新港东路6-10号5、6层房产出让给原告，经双方友好协商一致，订立交易协议如下：标的房产位于广州市海珠区新港东路6-10号5、6层房，合计面积1933平方米，该标的物业出让捆绑附带广州市海珠区新港东路6-10号二层房产租赁使用权一并转让。广州市海珠区新港东路6-10号5、6层房产保证原告受让上述标的物业后，即对位于广州市海珠区新港东路6-10号二层房产，实际使用面积205平方米以及各配套设施有绝对使用权。由于本合同签订前，原告已将二楼大堂以及各项配套设施租赁给速8酒店，并签订了房屋租赁合同。已租赁使用二层大堂和五、六层房产以及各项配套设施，因此，必须明确原告受让以上标的物业后，该标的物的租赁费由原告收取。另外，速8酒店使用期满终止或提前退出租赁使用权时，原告对二层房产有第一优先租赁权，租赁期限为20年或法律许可期限20年以上，租赁期限的起始从速8酒店使用期满或提前退出使用时起计算，终止日期依次后推；前10年租金，每月人民币2万元；后10年或以上租金，每月人民币3万；速8酒店使用期内，广州文盛投资有限公司无偿提供给原告使用，原告有权共同使用。守约方有权要求违约方支付为实现本合同合法权益而发生的一切费用（包括但不限于律师费、立案费等）。 2017年1月1日，甲方邓文坚，乙方邓钦文，丙方广州文盛投资有限公司签订《协议书》，1.乙方及其合伙人于2015年4月30日与丙方签订了《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，租赁丙方位于广州市海珠区新港东路6-10号第4、5、6层房产作旅业，2016年乙方及其合伙人又签订了《广州市房屋租赁合同补充协议》，双方明确了权利和义务，并如约履行合同义务。2.乙方因2010年1月3日向甲方购买位于广州市黄埔东路722号首层商铺，作价500万元人民币，乙方支付了250万元，因甲方无法交付该商铺给乙方，因此于2016年12月15日达成了《协议书》，约定，若甲方以现金方式补偿的甲方直接支付乙方现金750万元，若甲方以其他物业进行抵偿的，甲方提供不低于750万元的物业抵偿，甲方至今尚欠乙方750万元人民币。现为解决甲方、乙方的债权债务问题，现达成如下协议：1.从2017年1月1日起，乙方及其合伙人丙方的该房屋5、6层租金抵扣甲方的欠款750万元人民币，抵扣至2021年11月30日欠款清偿为止。抵扣如下：其中2020年2月到5月每月抵扣173854元，2020年6月2021年5月，每月抵扣179070元。2.在该房屋的租赁期内，丙方如出售该房屋或者被拍卖，导致租金不能抵扣该债务，乙方有权另行向甲方主张未清偿部分的欠款。 诉讼中，各被告均确认，广州文盛投资有限公司与广州市海珠区畅延酒店、邓钦文之间存在以租抵债的事实。原告表示，租金起算时间是按照案涉物业登记在原告名下的时间开始计算，即2020年2月13日起计算；租金标准是按照案涉《协议书》中的约定计算。 另查明，原告为证明因本案诉讼支出三万元律师费，提交了民事委托合同及发票，该民事委托代理合同显示，原告因与广州文盛投资有限公司关于商品房委托代理销售合同纠纷委托广东尚美律师事务所律师为非诉讼和仲裁、诉讼委托代理人，自签订本合同时，原告先交付广东尚美律师事务所3万元，待判决原告成功并执行后，再支付5万元律师费，如反诉不成功，需另外起诉，再补交2万元律师费，以上费用共计10万元。原告同时表示，签订委托代理合同是因广州文盛投资有限公司起诉林堃支付购房款，当时想在该案中提起反诉，但是没有成功，故提起本案诉讼。 再查，广州市海珠区新港东路6-10号5、6层，于2020年2月13登记在原告名下，由原告单独所有。 本院认为，被告广州文盛投资有限公司与原告林堃签订的《房产卖买合同》约定，该合同签订前，广州文盛投资有限公司已将二楼大堂以及各项配套设施租赁给“速8酒店”（广州市海珠区畅延酒店），并签订了广州市房屋租赁合同，已租赁使用二层大堂和五、六层房产以及各项配套设施，林堃受让上述标的物业后，该标的物业的租赁费由林堃收取。林堃于2020年2月13日取得案涉房屋的产权，案涉房屋的租金依照上述约定，理应由林堃收取。但根据三被告的自认以及广州市海珠区畅延酒店、邓钦文提交的证据看，案涉房屋的租金通过以租抵债的形式，由广州市海珠区畅延酒店、邓钦文向被告广州文盛投资有限公司支付至2022年9月30日。因此，被告广州文盛投资有限公司应当向原告支付2020年2月13日起的租金，而原告要求广州市海珠区畅延酒店、邓钦文承担责任，依据不足，本院不予支持。至于原告是否知晓并认可案涉物业带租约出售且租金提前用于抵扣欠款的事实，非原告无权收取租金的充分理由，本院对被告广州文盛投资有限公司的该辩解不予采信。关于租金计算标准及截止日期的问题。原告主张按照案涉《协议书》中的约定计算租金，理据充足，本院予以支持。即2020年2月至5月的租金按173854元计，2020年5月至2020年11月的租金按每月179070元计。故被告广州文盛投资有限公司应向原告支付的租金为95919.4+173854*3+179070*6=1691901.4元。至于原告主张的2020年12月以后的租金，因租赁尚未发生，可待实际发生后再另行主张，对于原告该部分请求本院不予支持。 关于律师费的问题，根据双方签订的《房屋卖买合同》约定，守约方有权要求违约方支付律师费。被告广州文盛投资有限公司违反了“林堃受让上述标的物业后，该标的物业租赁费由林堃收取”的约定，其应当向林堃支付因案涉纠纷产生的律师费。至于律师费的标准，林堃虽然提供证据，拟证明其为本案诉讼支出了3万元的律师费，但是根据案涉《民事委托代理合同》的内容及原告的陈述，原告为本案支付的律师费应为2万元，对超出2万元部分，本院不予支持。 关于违约金的问题，原告并未提供相应的依据，对此本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广州文盛投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告林堃支付2020年2月13日至2020年11月30日止的租金1691901.4元； 二、被告广州文盛投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告林堃支付律师费2万元； 三、驳回原告林堃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费54010元，由原告林堃负担33772.06元，由被告广州文盛投资有限公司负担20237.94元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  茹艳飞 二〇二〇年十二月十七日 书记员  李丹娜