大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初7563号原告：大连市人民防空办公室，住所地大连市西岗区纪念街80号。负责人：陈国贵，系该办公室主任。委托诉讼代理人：杨宁，系辽宁昌信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张胜华，系该办公室职员。被告：大连地下商场管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区青泥街8号。法定代表人：李维君，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵辉，系辽宁宏都律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫慧，系辽宁宏都律师事务所律师。原告大连市人民防空办公室（以下简称人防办）诉被告大连地下商场管理有限公司（以下简称地下商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨宁，被告的委托诉讼代理人赵辉、闫慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2019年8月17曰起至2020年12月31日止的租金，金额为4992494元；2、请求判令被告按每日1000元标准向原告支付自2019年8月17日起至实际支付租金之日止的违约金，暂计算至2020年10月29曰为440000元。事实和理由：2010年7月1日，原告与案外人杨春桥签订《人民防空工程租赁使用合同》，合同约定，原告将位于大连市中山区，建筑面积4100平方米人防工程出租给杨春桥，租赁期限10年，于计租日前2个月缴纳工程使用费。租金标准及计租起始日另行签订《补充合同》。2010年11月3曰，被告与原告签订《补充合同》，约定前五年年度租金为3万元，第六年后每年租金363万元。同时约定，被告未按时支付租金，每日向原告支付1000元人民币的违约金。2010年12月31日原被告签订《大连地下商场租期起始日有关事宜确认书》及《交接验收单》，原告将标的物交付被告，确认租期起始日为2011年1月1日。现因被告未缴纳2019年8月17日至2020年12月31日的租金，已构成违约，故原告诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的违约行为导致地下商场无法全面且有效的使用案涉场地，人防办不应向地下商场收取2019年8月17日至2020年12月31日租金，理由如下：1、案涉租赁房屋至今未通过消防验收，地下商场根本无法重新开业经营。2010年7月1日地下商场与人防办签订租赁合同以后，人防办称案涉租赁场地已经通过消防验收，并向地下商场出示了2010年10月20日的消防监督抽查报告，地下商场信以为真，与人防办在2010年12月31日签订了起租日确认书。然而在2011年5月27日地下商场却因前期建设未经消防验收受到消防局的行政处罚三万元，此时地下商场方知案涉租赁场地根本就未通过消防验收，地下商场此时进行装修，只好找人防办交涉，人防办承担了三万元罚款并承诺办理消防验收手续，但始终没有结果，直至2013年案涉租赁场地接到拆迁通知，双方关于消防验收的争议才暂时搁置。在本案长达五年的诉争期间，地下商场始终处于停业的状态，案涉合同始终无法正常履行。上述情况是经（2019）辽民终5255号判决、（2020）辽02民终2481号判决认定的事实。因（2020）辽02民终2481号案件审结，地下商场计划商场重新开业，但营业的合法基础是必须要有公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、工程验收消防合格证两个证书，因此地下商场致函人防办要求人防办提供上述两个证书以便地下商场能够重新营业，合同能够正常履行，避免扩大双方不必要的损失。然而人防办始终不向地下商场提供上述消防合格证书，导致地下商场根本无法对外招租，重新经营。也就是说2019年8月17日至今，由于人防办拒不提供相关消防合格证导致地下商场还是处于无法正常经营的状态，因此人防办无权要求地下商场给付这一时间段的租金；2、应由人防办负责的商场中央空调老化、配电房变压器超出安全使用年限、商场四个出入口房顶严重漏水等原因导致地下商场无法正常经营。根据2010年11月3日签订的《补充合同》第三条，超过使用期限的大设备，由人防办负责重新投资安装。大型设备使用期限由人防办提供文件或技术资料（含国家相关标准）。现案涉场地内中央空调、变压器等大型设备严重老化，地下商场致函人防办请求提供上述设备的使用期限相关资料，然而人防办一直未予回应。另外商场四个出入口房顶都存在不同程度的漏水，修缮防水系统也是出租方即人防办的义务，因此2019年10月22日地下商场致函人防办请求人防办解决上述问题，以便商场能够尽快重新营业，但人防办一直未予答复，上述问题也一直没有解决，以至商场至今无法正常经营。综上所述，人防办拒不提供相关消防合格正书、拒绝修缮防水系统、更换大型设备如中央空调、变压器等行为直接导致了案涉合同无法继续有效履行。因此人防办才是本案的违约方，因此人防办无权要求地下商场承担违约责任并支付违约金。况且2020年由于新冠××疫情的影响导致地下商场本就无法重新经营的情况更加雪上加霜，国家亦出台了相应指导意见，对承租国有房屋的小微企业租金予以减免，因此人防办无权主张租金并要求地下商场承担违约责任，故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年7月1日，原告（甲方）与杨春桥（乙方）签订一份《人民防空工程租赁使用合同》,约定甲方将位于大连市中山区建筑面积4100平方米的大连地下商场出租给乙方,租赁期限10年,用途为经营服装鞋帽。乙方于计租日期前两个月缴纳工程使用费，租金标准详见补充合同。合同第四条第5项约定，乙方自行负责本合同租赁标的（含设备设施）运行、维护、维修、检测等管理。2010年10月26日,被告大连地下商场管理有限公司成立,法定代表人李维君,杨春桥为其中股东之一。2010年11月3日,原告与被告签订补充合同,约定租金标准为前五年每合同年度租金标准为345万元;第六年以后,每年租金标准363万元,大型设备、设施正常使用期限内维修费用由被告自行承担。本补充合同签订后10日内,被告付清第一年的剩余全部租金。以本次商场升级改造工程验收和消防主管部门验收均合格之日作为本合同计租起始日。2010年12月31日，双方签订《关于大连地下商场租期起始日等有关事宜的确认书》，确定租期起止日为2011年1月1日。合同签订后,被告进行了装修并招商经营。2016年11月30日，地下商场向本院提出诉讼请求，要求人防办赔偿2014年12月1日至2016年11月30日的经营损失及装修损失，本案原告提起反诉，要求解除租赁合同、腾退案涉房屋、地下商场支付2015年1月1日至2017年4月30日的租金。本院判决后经大连市中级人民法院二审，作出（2019）辽02民终5255号民事判决，确认地下商场应向人防办缴纳2015年1月1日至2016年11月30日的租金，但应抵扣地下商场损失，故判令人防办赔偿地下商场2014年12月1日至2016年11月30日的损失共计3469963.64元并驳回了本案原告的反诉请求。2019年8月22日，人防办向本院提出诉讼请求，要求地下商场支付自2016年12月1日至实际腾退之日止的租金及违约金。地下商场提起反诉，请求人防办赔偿损失7939031.39元。本院判决后经大连市中级人民法院二审，作出（2020）辽02民终2481号民事判决书，确认地下商场应向人防办缴纳2016年12月1日至2019年8月16日的租金，但应抵扣地下商场装修及租金损失，故判令人防办给付地下商场装修及租金损失4982719.52元，驳回原被告其他请求。上述判决生效后，被告仍占用案涉房屋。被告于2019年10月要求原告办理消防审批手续。案涉房屋存在部分漏水情况。本院认为，原被告签订的《人民防空工程租赁使用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当按照约定的内容履行。根据双方合同约定及大连市中级人民法院（2019）辽02民终5255号民事判决、（2020）辽02民终2481号民事判决的确认，被告应履行交付租金的义务。因（2020）辽02民终2481号确认被告应交付租金的日期截止为2019年8月16日止，故应自2019年8月17日起算应付租金至2020年12月31日，租金为4992494元。关于被告辩称原告未能交付消防备案手续，无法重新开业一节，截止本案辩论终结前，被告没有向消防部门申请办理相关消防手续，且原被告双方经过多次诉讼，被告明知该商场存在被消防部门处罚的情形，仍坚持不解除合同，继续履行，现又提出因消防问题不交付租金，其行为已明显不符一般市场交易之常理。现被告仍占有案涉房屋，应按约交纳房租；关于被告辩称案涉房屋存在漏水情况，根据《人民防空工程租赁使用合同》的约定，应由被告负责对房屋进行维修、维护。原告作为出租方，应配合被告对案涉房屋进行维修，原告未能配合维修之行为虽存在瑕疵，但不构成根本违约，不能成为被告不交纳房租的理由；关于被告辩称受新冠××疫情影响，应减免租金，本院认为，根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规【2020】734号的规定，对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。对被告的此节抗辩意见，本院予以考虑，确定原告应减免此期间被告三个月的房屋租金。案涉房屋的年租金为363万，三个月租金为907500，故被告应付租金为4084994元（4992494元-907500元）。关于原告请求的违约金一节，因原告在履行合同中存在瑕疵，本院对其主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告大连地下商场管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连市人民防空办公室2019年8月17日至2020年12月31日租金4084994元；若逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连市人民防空办公室的其他诉讼请求。诉讼费54830元（含案件受理费49830元、保全费5000元），由原告大连市人民防空办公室负担13710元，由被告大连地下商场管理有限公司负担41120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  张 弘人民陪审员  李玉清人民陪审员  王有敏二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  周思雨