庭审笔录                 海南省乐东黎族自治县人民法院     民 事 判 决 书    （2020）琼9027民初2491号    原告：姚润灵，男，1948年5月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。公民身份号码：XXX。     原告：王桂芳，女，1949年8月1日出生，汉族，住重庆市万盛区。公民身份号码：XXX。     被告：海南金茂源投资置业有限公司。住所地：海南省乐东黎族自治县九所镇政府旧址办公楼。    法定代表人：孟凡胜，该公司董事长。     原告姚润灵、王桂芳与被告海南金茂源投资置业有限公司（以下简称金茂源公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告姚润灵、王桂芳到庭参加诉讼，被告金茂源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。     原告向本院提出诉讼请求为：一、判令原告与被告金茂源公司签订的商品房买卖合同合法有效；二、判令被告为原告办理房屋所有权属证书；三、判令被告向原告支付2015年1月1日起至涉案房具备法定交付条件日止违约金，暂计至2020年10月31日（诉前）2131天的违约金45900元；四、判令被告向原告支付逾期办理权属证书1219天违约金26260元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月9日，原告与被告金茂源公司签订购房合同，购买金茂源公司开发的位于海南省乐东黎族自治县九所镇《傲景观澜·九龙湾国际温泉花园》第3幢2单元1405号房。合同约定购房价款为430877元整。原告向金茂源公司支付全部购房款，取得该公司购房合同书。该合同是双方真实意思表达，合同依法成立，具有法律约束力。2014年12月20日，金茂源公司向原告办理涉案房交付使用手续和钥匙，办理前期物业合同。原告并于当日缴清物业费，装修入住。合同十二条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。金茂源公司隐瞒已竣工在售涉案商品房抵押贷款的事实，私自转移售房款，拒绝向贷款银行清偿贷款。2016年末，三亚农村商业银行将三百余户已出售涉案商品房向三亚城郊人民法院办理诉前财产保全。债权债务纠纷暴露，2017年1月春节前夕，原告积极参与百余老人上乐东向县政府诉求维权，迫使金茂源公司出让未建土地，还贷解押。2018年11月之前，金茂源公司李月英副总，分25批次将解押后的涉案房向县行政主管部门办理合同备案。2019年秋末，业主们陆续来海南过冬，不见金茂源公司办理产权证，出于对产权证的关心，大家议论纷纷。业主代表为此多次去县有关部门上访。2020年1月20日，县房管局长告知上访业主代表： 1、3号楼不能办证，存在的主要障碍是“容积率”超标。需金茂源公司写出“承诺”，内容是由在建后4幢楼解决前两幢楼“超容积率”的遗留问题。争取尽快解决 1、3号楼的规划验收。同年3月31日，原告与彭孝忠、姬芳莲、李诚义3位业主前去规划局查阅金茂源公司的承诺书。规划局长告知：承诺书已退回金茂源公司。规划局从不认可承诺书。解决方案为：1、金茂源公司认同罚款，申请补办容积率。 2、金茂源公司拆除1号楼下的违章建筑。达到上述其中一种方案，才可办理规划验收。自2020年1月20日至3月31日，原告才联想到2019年10月20日，金茂源公司与一期业委会临时筹备组一号会议记要：孟总关于一期工程验收整改问题讲话：“我们把一期有关验收资料已经上报工程质量验收部门，报请工程验收，并且最近补交其他材料，取得《房地产工程验收许可证》应该没有问题，请大家等一等，近期会有结果，产权证办理没有问题了”，是金茂源公司第一次向业主公开涉案楼宇未取得《商品房竣工验收备案表》的重要信息。原告感觉问题十分严重，办证成了难题，金茂源公司没有诚信。当天下午，4位业主面见孟经理和潘经理筹人：向其陈述问题的严重性，強烈要求拆除违章建筑，以利验收、备案、办证。2020年3月27日，原告通过12345热线向海南省政府反映金茂源公司超容积率问题；3月31日下午、4月2日通过12345热线反映金茂源公司违章建筑问题，要求予以强制拆除。同年4月19日至 25日，在政府的压力下，10年违章建筑终于拆除。违章建筑拆除后，规划局审核出1、3号楼超出规划设计，多建商品房面积1571.46平方米（按当年每平方米售价6000元计算，共计违法收入900余万元）。规划局通知金茂源公司：超出建面商品房应补缴市政建设配套费141431.4元；应按住建局规定补缴人防工程异地建设费。“最高院关于商品房买卖的13个重要司法观点”第七条：商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定：“示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：1.该商品房经验收合格；（2、3、4条略）如果当事人约定的交房条件是第1种，那么，以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的竣工验收备案证为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件”。原、被告签订的合同第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月 31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；（2、3、4条略）。乐东黎族自治县住建局2020年10月9日给原告的回复：“目前项目实行联合验收，联合验收含竣工验收备案，傲景观澜项目还未通过联合验收。”根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，买受人对买卖合同的标的物享有知情权。由于商品房的特殊性，购房者作为非专业人士很难充分行使自己的知情权。《商品房竣工验收备案表》是经国家建设行政主管部门确认可以交付的相关文件，是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的，具有保障购房者知情权和信赖利益的功能。商品房如以金茂源公司自行组织的竣工验收作为交房条件则缺乏必要的监督和对购房者的保障。“中华人民共和国建设部、国家质量监督检验检疫总局2001年7月20日联合发布，2002年1月1日起施行，《中华人民共和国国家标准GB50300-2001》号文件第6.0.7条规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案”。金茂源公司未能在合同约定的交房时间取得《商品房竣工验收备案表》，应视为涉案房尚未验收合格，不具备合同约定的交付条件，构成逾期交房。合同第九条第（1）项：“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的笫二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行”。被告金茂源公司应遵守合同约定，按日向原告支付逾期交房违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在交付使用后2年半内办理房屋所有权属证书。根据该项合同约定，被告于2014年12月20日将涉案房交付原告入住使用，应于2016年12月20日前为原告办理产权登记备案；应于2017年6月20日前为原告办理涉案房所有权属证书。《城市房地产管理法》笫五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”；最高院13个重要司法观点第八条“取得不动产权证书是购房人主要的合同目的”，“开发商负有办理权属证书的合同附随义务”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”住建局2020年10月9日给原告的回复，被告至今未能办理“联合验收”，其后果一是法定交房条件不成就，二是不能为原告办理产权登记与办理所有权属证书。被告采用格式合同，第十五条关于产权登记的约定：如因出卖人的过错导致逾期，出卖人按已付总房款万分之一向买受人支付违约金。该条约定万分之一违约金，相对于原告购房款几乎为零，等同于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。即使拖延并永不打算为原告办理产权登记与权属证书，仅需对原告支付43元违约金。该条款显失公平，属于被告免责格式条款，依据《合同法》第四十条，该条款无效。鉴于合同第九条万分之零点五违约金，约定过低；合同第十五条违约金近乎为零。因此，原告认为合同第十五条违约金应予以适当调改，请求更正为“出卖人应当在合同约定办理所有权属证书最后期限的第二天起至实际办理之日止，按日向买受人支付已交付总房款万分之零点五的违约金。”第十五条违约金改调后与第九条违约金合并仍然不足万分之一，但对双方已较为公平，符合“公平原则”。合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于被告至今已近一年坚持不予补缴市政配套和人防工程异地建设费，并不愿意办理联合验收备案及履行合同义务，原告要求被告按日支付逾期办证违约金。原告要求被告支付违约金，目的在于促成被告采取补救措施，推进尽快补缴市政配套等相关费用，办理所有权属证书。恳请乐东黎族自治县人民法院支持原告的诉讼请求。    原告向本院提交的证据材料：    证据一、乐东自然规划局工作人员对上诉人2020年10月9日投诉涉案企业的答复；乐东住建局对上诉人2020年10月9日通过12345平台工单20201009681858投诉涉案企业的答复。证明涉案企业金茂源公司怠于办证，涉案企业金茂源公司违法违规；    证据二、2019.10.20傲景观澜业主临时委员会通过与涉案企业负责人要求办证的一号会议纪要。证明涉案企业负责人第一次向业主公开涉案楼宇未办理《商品房竣工验收备案表》；    证据三、2019.10.20傲景观澜业主临时委员会通过与涉案企业负责人要求办证的一号会议纪要的（补充说明）。证明对参会人员姓名的补充说明；    证据四、2020.1.20业主代表上访纪要。证明乐东县住建局负责人答复业主代表，主要障碍是容积率超标，涉案项目存在违规超建问题；    证据五、2020年3月31日原告与3名业主上访乐东规划局。证明规划局负责人答复上访代表，涉案企业违章建筑必须拆除；    证据六、乐东县规划局2020年4月7日对原告2020年3月31日通过12345热线工单号20200331732779投诉涉案企业办证的答复。证明该项目存在违法行为，规划局从2018年就开始要求涉案企业纠正违规超建问题，证明涉案企业不积极纠正违法违规建设；    证据七、购买金茂源公司商品房傲景观澜3-2-1405号购房发票、物业收据等。证明上诉人与被告出卖的商品房交易真实、有效、合法，原告已经履行了自己应尽的合同义务；    证据八、《商品房合同书》。证明原告与被告金茂源公司签订的商品房合同真实、有效、合法；    证据九、身份证复印件（二人、2张）。证明原告本人的身份真实、合法；    证据十、乐东规划局给金茂源补缴费的函。证明通知补费后办理规划验收；    证据十一、2014年12月04日20:00:24购房汇款收据（小票）。证明第一次购房合同于夜间签订；    证据十二、金茂源公司购房合同第八、第九、第十五条共五页。证明第九条、第十五条违约金按日万分之一；    证据十三、原告对起诉书补充说明。证明第一次购房合同于夜间签订不合法；    证据十四、商品房买卖合同备案表。证明原告与被告所签订的购房合同真实有效；    证据十五、金茂源公司涉案楼房预售许可证。证明原告所购房屋在不知情的状况下被抵押的。    被告金茂源公司未到庭参加诉讼，也进行答辩及提交证据材料。    对原告提交的证据进行分析与确认：    以上证据经与原件核对无异，对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。    根据原告提交的证据及陈述，本院查明以下事实：    2014年12月9日，原告与被告金茂源公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告购买金茂源公司开发的位于海南省乐东黎族自治县九所镇傲景观澜·九龙湾温泉国际花园第3幢2单元1405号房，购房价款为430877元整，原告已向金茂源公司支付全部购房款，被告应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的笫二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除合同通知之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在交付使用后2年半内办理房屋所有权属证书，如因出卖人的过错导致逾期，出卖人按已付总房款的万分之一向买受人支付违约金。于2014年12月20日，被告向原告交付涉案房屋，由于涉案楼房存在容积率超标等问题，工程完工后未能通过工程质量验收合格，导致原告购买的房屋至今未能办理产权过户。    本院认为，1、关于合同效力问题。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，签约时双方具有完全民事行为能力，合同内容未违反法律行政法规强制性规定，且双方已履行合同的主要义务，支付购房款及交付房屋，故原、被告签订的《商品房买卖合同》符合有效合同要件，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，有事实根据与法律依据，本院予以支持。2、关于办理房屋所有权属证书问题。由于涉案楼房存在容积率超标等问题，工程完工后未能通过工程质量验收合格，被告未能取得工程竣工验收报告和有关文件，无法向建设行政管理部门报备案，涉案房屋办理权属证书存在事实上的障碍，故涉案房屋办理产权过户条件尚未具备，原告的该项请求本院不予支持。待相关条件具备后，原告可另行主张其权利。3、关于延期交房违约问题。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。案件中，被告于2014年12月20日向原告交付涉案房屋，原告使用至今，视为原告同意合同约定的交房条件，被告已于2014年12月31日之前向原告交付房屋，不存在交房违约问题。原告的该项请求没有事实根据与法律依据，本院不予支持。4、关于逾期办理产权证书违约问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在交付使用后2年半内办理房屋所有权属证书，如因出卖人的过错导致逾期，出卖人按已付总房款的万分之一向买受人支付违约金。案件中，由于被告自身原因，至今未能为原告办理产权证书，被告的行为违反了《商品房买卖合同》中在交付使用后2年半内办理房屋所有权属证书的约定，构成了违约，应按《商品房买卖合同》的约定按已付总房款的万分之一向买受人支付违约金，即被告应向原告支付违约金43元（430877元×0.0001），过高部分不予支持。被告金茂源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：    一、原告姚润灵、王桂芳与被告海南金茂源投资置业有限公司于2014年12月9日签订的《商品房买卖合同》有效；    二、被告海南金茂源投资置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内向原告姚润灵、王桂芳支付违约金43元；    三、驳回原告姚润灵、王桂芳的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费902元，由原告姚润灵、王桂芳负担848.25元，被告海南金茂源投资置业有限公司负担53.75元。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。                                   审 判 员  郑 冬 松 二〇二〇年十二月二十五日    书 记 员  蔡 利 根