天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初9795号原告：刘惠鹏，男，1992年4月24日出生，蒙古族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨宝潮，天津云杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，天津云杰律师事务所律师。被告：天津市江宇海汇房地产有限责任公司，住所地天津海河工业区聚兴道9号7号楼2118，统一社会信用代码91120112091566754W。法定代表人：周鹏，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。原告刘惠鹏与被告天津市江宇海汇房地产有限责任公司（以下简称“江宇海汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘惠鹏的委托诉讼代理人王宁，被告江宇海汇公司的委托诉讼代理人晋长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘惠鹏向本院提出诉讼请求：1．判令被告对涉诉房屋维修和整改；2．判令被告以已付房款为基数按照银行同期贷款利率支付原告自2020年7月10日至实际交房之日的延期交房利息，暂计10000元；3．判令被告以已付房款为基数按照日万分之一的利率支付原告自2020年8月10日至实际交付房屋的违约金；4．判令被告支付原告自超出整改期限60日后至实际整改完毕之日，以原告已付房款为基数，每日万分之零点一的补偿；暂计10000元；5．判令被告支付原告精神损失费10000元；6．诉讼费用由被告全部承担。事实及理由：刘惠鹏与江宇海汇公司于2018年6月22日签订了《天津市商品房买卖合同》，由刘惠鹏购买江宇海汇公司开发的坐落于津南区××镇××道××号楼××号房屋，刘惠鹏按照合同约定支付了首付款467894元，以及办理了贷款，每月按时还款。2020年9月10日，江宇海汇电话通知刘惠鹏接收房屋，刘惠鹏以房屋交付不符合合同约定为由拒绝接收房屋，并向江宇海汇公司工作人员出具书面的房屋验收意见表。江宇海汇公司的工作人员明确表示刘惠鹏提出的整改意见部分不能完成，且不能按照合同约定向其支付违约费用。刘惠鹏用多年辛辛苦苦攒的钱，以及向亲戚、朋友借的钱购买房屋，江宇海汇公司交付给原告不符合合同约定的房屋，且对存在的问题怠于维修，已影响卧室、洗手间的通风、采光，严重影响了原告的入住体验。对于刘惠鹏提出的问题，江宇海汇公司拒绝整改。为维护自己的合法权益，刘惠鹏诉至法院。江宇海汇公司辩称，请求驳回刘惠鹏的全部诉请，理由如下：1．刘惠鹏所称的需要整改内容，除连廊外均已整改完毕，且依据合同约定，整改项属于收楼后的房屋保修问题，购房人不得以此拒绝收房。关于连廊，在购房合同的附图中有标识，购房人对房屋外存在带窗户的实体结构是明知的；楼盘前期宣传展示时的沙盘和合同约定及房屋现状相同，不存在虚假宣传或误导；该设计自项目规划建设时就存在，不是违法搭建。2．涉案项目因疫情影响停工72天，根据合同约定及政府部门的规定，停工是不可抗力造成的，因此导致的交房延期，不应承担逾期交房的违约责任。3．精神损失费属于侵权之诉的赔偿范围，本案中刘惠鹏无权主张。4.第2项、第3项诉讼请求相互冲突。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人均提交了《商品房买卖合同及补充协议》，且对刘惠鹏提交的发票、房屋验收意见表、照片，以及江宇海汇公司提交的准交证、设计图、测绘报告、建设工程规划验收许可证、2020年2月被告客服人员与刘惠鹏的电话录音、延期交房通知书及EMS快递单及投递详单、交房通知书及发件明细及投递详单均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证意见如下：1．刘惠鹏提交的录像光盘，拟证明涉案房屋墙体存在裂缝未维修，因刘惠鹏在本案中撤回要求江宇海汇公司对此进行维修的主张，故与本案缺乏关联性。2．江宇海汇公司提交的沙盘现场照片，客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。3．江宇海汇公司提交的《启动天津市重大突发公共卫生事件一级响应》的新闻、《市住房城乡建设委关于做好我市建筑工地疫情防控工作有关问题的通知》、《天津市规划和自然资源局落实天津市打赢新冠肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会发展若干措施实施细则》、《市住房城乡建设委关于贯彻落实市疫情防控指挥部的通知》、津南区建设工程恢复施工安全监督告知书、照片、《天津市疫情防控应急响应级别由一级调整为二级》的新闻，可以证明涉案工程因政策原因自2020年1月25日停工，2020年3月20日，江宇海汇公司向天津市津南区建设工程质量安全监督管理支队提交回复施工安全监督申请书，2020年4月30日天津市疫情防控应急响应级别由一级调整为二级的事实，上述证据客观、真实、与本案具有关联性，可以证明因遵守政府的法规、政策原因，造成涉案项目逾期交房。4．江宇海汇公司提交的2020年11月19日被告维修人员与刘惠鹏的电话录音，因刘惠鹏在本案仅就实体遮挡事项主张权利，该证据与本案缺乏关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年6月25日，刘惠鹏（乙方）与江宇海汇公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，刘惠鹏购买了江宇海汇公司开发的坐落于津南区××镇××道××号楼××号房屋，价款1547894元。甲方于2020年7月10日前交房，如遇不可抗力，不能履行合同，按照合同附件六的补充合同的相关规定方式处理。除遇不可抗力外，甲方逾期交房的，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款的利息，利息自合同约定的甲方应交付商品房之日的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过30日，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权追究甲方的违约责任，违约责任承担方式：继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定的甲方应交付商品房之日的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的日万分之一向乙方支付违约金。合同后附商品房平面图、位置图。合同附件六第四条对合同第三条（商品房交付及交付日期）的补充约定：除遭遇不可抗力外，甲方如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并不承担逾期交房的违约责任：……3、因遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关机构的行为导致的延误。……另，合同附件六的第八条，对合同第八条（商品房质量及保修责任）及附件三的补充约定中的（三）约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，甲方应当与乙方共同查验收房，发现有其他问题的，由甲方按照国家和本省有关工程质量的规范和标准承担保修责任，乙方应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝接房，乙方未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付。房屋交付时，乙方认为交付的商品房需要整改的，应以书面方式向甲方提出，甲方自双方签订书面确认单之日起六十日内整改完毕并以书面或电话通知乙方，乙方应在七日内进行现场确认，逾期未确认视为整改完毕。若因甲方的原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响乙方入住的，自第六十一日起，甲方按乙方已付房款的每日万分之零点一给予乙方补偿，直至整改完毕。合同附件六的第十一条，对合同第十一条（商品房交接）的补充约定中5、还约定，房屋交付时，乙方认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延且整修期间不视为甲方逾期交房，乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。乙方未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，甲方不承担逾期交付的责任。合同附件六第二十一条，其他补充约定中，三期高层特殊房屋说明中载明：房间门窗外（含顶层房屋的露台）正前方6ｍ以内有实体遮挡的特殊房屋（女儿墙、风井、门头、店招等实体遮挡物需注明）。回复：无。合同签订后，刘惠鹏按约定交付房款。2020年1月24日零时，天津市启动重大突发公共卫生事件一级响应。市住建委发出通知，本市建筑工地除必要、抢险、抢修项目外，推迟开复工。后市住建委印发疫情防控工作措施，要求非疫情重点地区返津人员应采取隔离14天措施。2020年3月20日，江宇海汇公司向天津市津南区建设工程质量安全监督管理支队提交恢复施工安全监督申请书，该支队出具告知书，告知其自当日开始对涉案工程项目恢复施工进行安全监督。2020年4月30日零时，天津市疫情防控应急响应级别由一级调整为二级。2020年9月10日，江宇海汇公司电话通知刘惠鹏收房，同时邮寄书面交房通知书，通知其于2020年9月12日至9月16日办理收房手续，刘惠鹏于2020年9月11日接到交房通知书。2020年9月29日，刘惠鹏验房时发现涉案房屋存在窗外不满足合同附件六第二十一条（三）中第7条的约定，还存其他问题，并填写房屋验收意见表。庭审中，刘惠鹏要求江宇海汇公司维修房屋验收意见表中存在的问题，后刘惠鹏认可房屋验收意见表中除墙体开裂、实体遮挡问题外的事项均已整改完毕，现刘惠鹏要求江宇海汇公司整改实体遮挡事项。江宇海汇公司不认可存在实体遮挡事项，亦表示无法整改。本案的争议焦点：1、江宇海汇公司是否应向刘惠鹏支付延期交房利息、违约金；2、江宇海汇公司是否应向刘惠鹏支付超出整改期60日后至实际整改完毕之日止的违约金、补偿金。本院认为，刘惠鹏与江宇海汇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务，违反合同约定，应依约承担责任。关于延期交房违约金一节。双方约定的交房日为2020年7月10日，江宇海汇公司提交的证据可以证明因不可抗力以及政策原因，造成涉案工程自2020年1月25日停工，至其向有关部门提出复工申请的2020年3月20日，共计55天；按照疫情防控隔离措施要求，隔离14天；至2020年4月30日零时，天津市疫情防控应急响应级别由一级调整为二级，为95天。江宇海汇公司通知刘惠鹏于2020年9月12日至9月16日收房，延期65天，该延期不超过不可抗力及政策原因造成的停工天数，江宇海汇公司的行为不构成违约，不应承担违约责任。关于房屋整改产生的违约赔偿金一节。刘惠鹏明确表示要求整改和维修的为其房屋验收意见表中载明事项，即阴面卧室、阴面厨房以及主卧洗手间不满足合同附件六第二十一条（三）中第7点的约定的问题，江宇海汇公司明确表示不属于维修整改范围。从刘惠鹏提交的证据看，涉案合同中的商品房平面图中，对连廊的结构模式、位置、距窗的距离均有明确的说明，刘惠鹏对涉案房屋存在的连廊应为明知且接受现状，或存在疏忽大意未对合同相关内容进行了解；另，合同第八条（商品房质量及保修责任）及附件六的补充合同中的第八条（三）约定，“若因甲方的原因，造成未在期限内整改完毕而影响乙方入住的，自第六十一日起，甲方按乙方已付房款的每日万分之零点一给予乙方补偿，直至整改完毕。”双方争议的实体遮挡并不会影响刘惠鹏入住房屋。根据双方合同附件六第二十一条（三）中第7条，江宇海汇公司承诺涉案房屋不属于房间门窗外（含顶层房屋的露台）正前方6m以内有实体遮挡的特殊房屋，但合同的商品房平米图及房屋实际情况看，涉案房屋窗外6米之内存在连廊，该连廊设计为有实体墙面及百叶窗。该连廊虽与规划设计一致，但确对涉案房屋造成遮挡，该情况与江宇海汇公司在合同中的说明不符，江宇海汇公司的行为构成违约。该实体遮挡虽不影响刘惠鹏入住，但确实影响了入住体验。因此，对该实体遮挡给刘惠鹏造成的损失，双方均应承担一定的责任。因双方在合同中对违约责任的分担并无明确约定，本院酌定江宇海汇公司对此承担30%的责任。因江宇海汇公司明确表示该实体遮挡无法整改修复，应向刘惠鹏支付违约金。违约金的计算方式，应按照合同约定，以已付房款的每日万分之零点一为标准，补偿期限按房屋使用年限70年确定，因此，违约金数额为1,547,894元×70×365×0.1/10000×30%=118,646元。关于刘惠鹏主张的精神损失费用，因并未提交相关的证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告天津市江宇海汇房地产有限责任公司于本判决书生效之日起十日内给付原告刘惠鹏违约金118,646元；二、驳回原告刘惠鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告天津市江宇海汇房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王丽清二〇二〇年十二月二十三日书记员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。