广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1333号 上诉人（原审原告、反诉被告）：罗景月，女，1986年2月12日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蓝穗梧，女，1969年6月29日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：欧江德，广西益远律师事务所律师。 上诉人罗景月因与被上诉人蓝穗梧房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初912号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗景月、被上诉人蓝穗梧及其委托诉讼代理人欧江德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人罗景月不服一审判决，上诉请求：1、撤销长洲区人民法院(2020)桂0405民初912号判决中的第2项和第3项；2、请求二审法院依据事实判决被上诉人按比例分摊其承担的诉讼费用。事实和理由：1、一审法院以神冠房地产开发有限公司在销售时将2703房和2704房合为一套进行销售来推理出上诉人“应该”知道03房和04房合为一套，然后判定上诉人隐瞒03房和04房合为一套出售，使用的事实是没有依据的。因为开发商把这两套房合为一套销售时，从未告知过上诉人不能把两套房分别出售。也没有告知是03房或是04房没有烟道。本人与开发商相互签收房屋交付验收表时，两房都标注有排烟道的。且03房和04房各自有不动产证，按现行法规是可以独立出售的。一审法院不应把开发商的过失判定为上诉人是隐瞒出售，从而否定上诉人没收被上诉人的定金。2、被上诉人支付契税、个税、居间服务费、贷款服务费、不动产证工本费五项合计是20403.58元，一审认定本人按60％过错承担12242.15元。但经本人査核，契税和个税是可以退还的，一审法院按20403.58元要本人承担60％是不合理的，如果按照这个道理，本人支付了独家委托代理出售服务费7350元，被上诉人也要分担40％。 被上诉人蓝穗梧辩称，一、一审判决解除合同正确，被上诉人在一审中反诉提出解除本案的《梧州市不动产买卖合同》，一审庭审中上诉人也同意，因此，本案涉案合同应予解除。二、但是对于导致合同解除的过错认定，主要在上诉人。1、上诉人隐瞒物权相关纠纷事实，未处理相关物权争议就出卖，依然构成违约。本案根据双方在《梧州市不动产买卖合同》中的第五条约定涉案产生的产权纠纷由上诉人负责，相关的纠纷一直存在，但是上诉人未处理就将2703和2704房应当合并使用的两房拆开分别出卖。上诉人的行为，显然存在违约，刻意隐瞒，导致房屋无法按住宅使用，无法实现本案合同目的。2、上诉人隐瞒要求涉案房屋合并使用，未告知没有烟道、排水管、燃气等厨房设施，所提供信息并非“真实、合法、准确、完整”，构成违约。三、双方的房屋交易标的无法实现，导致合同僵局，是上诉人原因造成的，应由上诉人承担损失赔偿。1、上诉人主张的损失独家代理出售服务费7350元，不应当认定为本案的损失。按房屋中介行业习惯，独家代理时出卖方是不需要支付“独家代理出售服务费”，被上诉人在一审已证实服务费支付的情况，不可能存在多次收费的情况，而且上诉人提供的收据时间为2019年，并不属于新证据，该费用也与被上诉人无关，与本案无关；2、根据本案的相关事实，现场査看无法得知厨房的烟道、排水、燃气管情况，上诉人故意隐瞒相关事实，双方的房屋交易标的无法实现应归责于上诉人。被上诉人行使了不安抗辩权，并未存在违约。因合同标的无法实现，造成被上诉人损失:居间服务费8673元、贷款服务费3000元、契税4325.29元、个税(卖方个税由我方承担)4325.29元、不动产证工本费80元以及首付款利息的损失。 罗景月向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告一次性向原告支付剩余房款人民币30万元；2.判令被告赔偿原告经济损失(经济损失以人民币30万元为基数，按银行同期存款利率，从2019年11月1日起至付清房款为止)；3.判令被告支付从2019年8月起的物业管理费用。蓝穗梧向一审法院提出反诉的诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》；2.判令反诉被告向反诉原告退回首期房款人民币132529元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算至退还款项之日止）；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约损失人民币20403.58元[居间服务费8673元、贷款服务费3000元、契税4325.29元、个税4325.29元、不动产证工本费80元]。 一审法院认定事实：2019年4月3日原告（出售方、甲方）与被告（买受方、乙方）签订一份《房地产买卖合同》，合同主要约定：1.买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：新兴三路××单元××房，建筑面积：73.5平方米（以不动产面积为准）。该物业不动产权证尚未办理，待甲方办理完相关证件后再办理银行还款解押及过户手续；2.甲方持有该物业之权属证明（商品房买卖合同编号：ＷＺ2012018656），甲方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起一切责任。由于甲方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由甲方承担全部责任；3.该物业按套销售，实际成交面积总价格为73.31㎡×5900元＝432529元，首期房款为132529元，乙方愿意在2019年4月3日前预付履约购房定金23650元给甲方，该成交价己包含该物业本次出售前甲方己支付的一切费用（包含契税、维修资金、收楼费等）相关费用。如甲方办理其名下的不动产权证时面积有增加或减少，则实际成交价格按不动产权证面积乘以；4.付款方式（以银行转账形式），支付期限分为两次付清，且所支付的购房定金在首期房款中冲抵：（1）首期房价款（包含购房定金）133650元，支付方式如下：甲方同意在收取乙方购房定金之日起20个工作日内将该物业的一手不动产权证办理完毕，并于6月30日前向抵押银行申请办理提前还贷手续，乙方同意在甲方收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日当天，乙方将首期房款（不含购房定金）11万元转入甲方还款账户内，银行到账后即视为甲方己收取相应首期房款。提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付。甲方应在收到乙方首期房款之日起40个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记等手续，并在5个工作日内与乙方到梧州市不动产权登记中心办理交易过户手续。（2）尾期房款：乙方名下的不动产权证办理完毕当天起五个工作日内须到银行办理按揭贷款手续，银行放款当天乙方须一次性支付尾期房款30万给甲方；5.甲方收到尾期房款当天内，甲方保留固定配套设施完好将该物业交付给乙方使用，甲方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、垃圾费、有线电视费等）；6.该物业以现状售予乙方，装修现状为毛坯房；7.甲方不能按本合同约定将该物业售予乙方，或者因违约而无法将该物业售予乙方的，甲方须于不能过户给乙方当天起1个月内，无息退还乙方已付的所有款项外，并须以同等数目之购房定金23650元作为违约金赔偿给乙方，以弥补乙方之损失，但乙方不得再为此而向甲方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使甲方履行此合同。甲方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向乙方支付违约金，直至甲方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止；8.乙方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，视为乙方违约，本合同自动解除，乙方应按本合约的有关违约规定承担违约责任。同时，乙方己付之定金作为违约金由甲方没收，而甲方有权再将该物业售予他人，但甲方不得再为此而向乙方进一步追究责任或要求赔偿损失。乙方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向甲方支付违约金，直至乙方履行完全合同的其他义务止。同日原、被告与灏信行房地产代理有限公司签订一份《服务费确认书》，约定居间服务费按成交价433650元的2%收取8673元，贷款服务费按贷款金额的2%收取，折后3000元。原、被告确认被告应按约定向灏信行房地产代理有限公司支付服务费，若上述房屋交易过程中，任何一方违约，居间服务费、贷款服务费则由违约方负责。2019年7月26日，原、被告签订一份《梧州市不动产买卖合同》，约定案涉2704房的成交价格为432529元，被告愿意于2019年4月3日前预付购房定金23650元，其余购房款于2019年10月30日前按银行按揭方式分两次付清给原告。双方在办理不动产转移登记前，应向梧州市税务部门申报完税手续，涉及需缴纳的相关税费由被告承担。被告已向原告支付了首付款132529元，向灏信行房地产代理有限公司支付了居间服务费8673元、贷款服务费3000元，并且缴纳了房屋买卖契税4325.29元、代原告缴纳了个人所得税4325.29元。同年7月26日原告将案涉2704房过户到被告名下，被告取得了不动产权证。由于被告向案涉房屋的物业公司了解到梧州市神冠房地产开发有限公司在销售房屋时将2703房、2704房合为一套进行销售，同时认为2704房的厨房没有排烟管道，也没有申请安装天然气，遂没有向原告支付余下购房款。另梧州市神冠房地产开发有限公司在销售神冠豪都商品房时将一单元03、04房合并为一套进行销售。2012年9月17日原告向梧州市神冠房地产开发有限公司递交一份申请，内容为“现购买2703房、2704房，因两房合一，只需安装一套煤气管线”。另2704房的厨房没有排烟管道。上述事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》、桂（2019）梧州市不动产权第××号不动产权证，被告提供的户型图、《服务费确认书》、申请书、税收缴款书（税务收现专用）等及当事人的陈述在卷佐证，证据充分，该院予以确认。 一审法院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的相关规定，合同合法有效。合同签订后，被告按约定向原告支付了首期购房款132529元，原告也已经将房屋过户至被告名下。被告因2704房厨房的排烟管道及天然气管道的安装问题，没有支付余下的购房款同时要求解除与原告签订的合同，而原告认为被告存在违约亦同意解除合同，故该院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，2704房虽然有独立的产权，但梧州市神冠房地产开发有限公司在销售时将03和04房合为一套进行销售，原告应该知道2704房与2703房合为一套，且厨房没有排烟管道，也没有安装天然气管道，对于房屋作为住宅使用确实有一定的影响，故原告对于合同的解除存在过错。而被告在购买前已到2704房考察，应在对房屋的结构布局有充分了解的前提下才与原告签订《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》，因此，对于《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》的解除被告也有一定的过错。合同解除后，原告应向被告返还因合同而取得的首期房款，现被告反诉请求原告返还132529元，该院予以支持，而被告无需向原告支付剩余房款30万元。原告认为被告违约迟延支付购房款，故定金23650元应予以没收。因原告隐瞒了2704房与2703房合为一套出售、使用的事实，被告迟延支付房款事出有因，故原告主张应予没收23650元定金，该院不予支持。原告要求被告支付余下购房款的利息损失，被告反诉请求原告支付占用首期房款的利息，对于《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》的解除原、被告均有过错，根据过失相抵原则，原告请求被告赔偿经济损失、被告请求原告支付首期房款的利息，该院均不予支持。被告因房屋买卖支付了居间服务费8673元、贷款服务费3000元、契税4325.29元、个税4325.29元、不动产证工本费80元，共计20403.58元，属于被告的损失，原告应根据其过错分摊被告的损失12242.15元。原告虽然于2019年7月26日将案涉2704房过户到被告名下，但至今并未实际将房屋交付被告，其要求被告支付2019年8月起2704房的物业管理费用，没有依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除原告罗景月与被告蓝穗梧签订的《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》；二、原告罗景月应向被告蓝穗梧退还首期房款人民币132529元；三、原告罗景月应向被告蓝穗梧支付居间服务费、贷款服务费、不动产证工本费等损失人民币12242.15元；四、驳回原告罗景月的诉讼请求；五、驳回反诉原告蓝穗梧的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取计2900元（原告罗景月已预交），由原告罗景月负担。反诉案件受理费3894元（反诉原告蓝穗梧已预交），由反诉原告蓝穗梧负担1246元，反诉被告罗景月负担2648元。 二审期间上诉人向本院提供了以下的证据材料：证据1.房地产中介独家委托代理出售收据复印件，拟证明上诉人支付了中介费用；证据2.《国家税务总局关于印发的通知》，拟证明其中第二十一条的第二款和第三款说明契税和个税的税费是可以退还的。证据3.手机电话短信截图。拟证明被上诉人说的短信上诉人是有回应，已明确表示不同意被上诉人迟延付款。 被上诉人质证后认为，对证据1，收据是上诉人和其他公司产生的，与本案和被上诉人无关，独家委托代理费用价格的真实性不认可，没有合同和转账证据法院也不予认可。对证据2，对其真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，与本案无关，对于税费能否退回，上诉人应该正式出函给梧州税务收到复函，以复函的内容为准。对证据3手机信息的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，一审没有提交，不属于新证据，二审不应该采纳。 综合各方当事人的质证意见，本院认证如下：证据1上诉人在一审没有提交也没有要求在本案处理，一审对这个费用没有审理，在本案二审中不属于新证据，本院不予采纳；对证据2、证据3，因与本案事实均有一定的关联性，可以作为认定本案事实的参考依据。 本院经审理查明，上诉人购买涉案的2703房和2704房的时候，接受房屋的交付验收表中，对于两套房均在厨房的“排烟道”和“排水”处打钩。双方当事人对解除涉案的房屋买卖合同均无异议，二审庭审时，经本院释明，对于是否在本案中一并解决涉案房屋买卖合同解除后，房屋重新过户到上诉人名下及产生的相应费用的问题，上诉人同意在二审一并审理解决，被上诉人明确表示不同意。《契税管理规程（试行）》第二十一条“对纳税人申请退还契税且符合以下情形之一的，地税机关应当受理。”第（二）项“已缴纳契税并取得房屋所有权证的单位和个人，房屋所有权证被法院判决撤销的”。其余一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人退还购房款以及支付各项损失？如应支付损失数额是多少？ 上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》、《梧州市不动产买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的相关规定，合同合法有效。一审判决解除上述合同，双方当事人对解除涉案的房屋买卖合同均无异议，本院予以确认。涉案合同的解除，主要是因为上诉人对出卖的房屋的厨房没有排烟道和排水管的状况没有向被上诉人告知所致，上诉人认为其也没有从开发商处得知这个情况，所以不是有意隐瞒，不存在过错。本院认为，不管上诉人是否明知房屋的这个状况，但对出卖物存在的瑕疵没有在出卖前告知买受方，致使买受方作出了不真实的购买意向，构成过错，应承担相应的过错责任，故对上诉人该主张，本院不予采纳。一审判决根据各方过错认定上诉人应向被上诉人退回购房款并按比例承担被上诉人因此受到的损失正确，本院予以认可。但关于契税和个税能否申请退还目前尚不确定，且本案涉案合同解除后，必然产生要将涉案房屋重新过户到上诉人名下的后续后果，也会产生相应的费用，因该问题各方均没有在本案一审提出诉讼请求，在二审中也没有一致同意本院进行审理，故待涉案合同解除后再由各方当事人依法处理。故本案中被上诉人已经缴纳的契税4325.29元、个税4325.29元，可待确定实际损失后，与不动产证工本费80元和后续过户产生的费用一起处理，在本案不宜处理。故本案确定被上诉人的损失为居间服务费8673元、贷款服务费3000元，共11673元，根据上诉人的过错，认定由上诉人承担7003元。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但没有考虑后续处理不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初912号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初912号民事判决第五项； 三、变更广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初912号民事判决第三项为“上诉人罗景月应向被上诉人蓝穗梧支付居间服务费、贷款服务费损失人民币7003元”； 四、驳回被上诉人蓝穗梧的其他一审诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费2900元，由上诉人罗景月负担；反诉案件受理费3894元，由被上诉人蓝穗梧负担1246元，上诉人罗景月负担2648元。二审案件受理费3196元（上诉人罗景月已预交），由上诉人罗景月负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 陈志恒 书 记 员 曾 茵 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。