上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初21049号原告：邵清，女，1943年1月7日出生，汉族，户籍山东省潍坊市。委托诉讼代理人：王越，上海国畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。被告：林学仁，男，1978年10月10日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：刘希，男，1984年7月21日出生，汉族，户籍地江苏省。被告：九沪(上海)生物科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：祁宇，总经理。委托诉讼代理人：刘希，男。第三人：上海洲源投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘灿明，总经理。第三人：上海市长宁区泛海咖啡屋，住所地上海市。经营者：邵清。委托诉讼代理人：王越，上海国畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。原告邵清与被告林学仁、刘希房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案。2020年10月23日，邵清追加九沪(上海)生物科技有限公司(以下简称九沪公司)为本案被告；本院依职权追加上海洲源投资管理有限公司(以下简称洲源公司)、上海市长宁区泛海咖啡屋(以下简称泛海咖啡屋)作为第三人参与本案诉讼。原告邵清于2020年10月19日增加了诉讼请求。本院依法适用简易程序，于2020年10月12日、11月26日两次公开开庭进行了审理。原告邵清及第三人泛海咖啡屋的委托诉讼代理人余珍珍、被告林学仁、被告刘希暨被告九沪公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人洲源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵清向法院提起诉讼请求：1.判令被告支付所欠XXX栋房屋租金、园区服务费及水电费共计4,638,757.04元，计算方式：月租金404,222元/3797*实际使用面积4519平米=481,047.55元，自2019年6月19日至2020年8月13日，应付租金总额6,686,560.94元；每月园区服务费45,564元/3797平米*实际使用面积4519平米=54,228元，自2019年4月19日至2020年5月30日，应付园区服务费总额726,655.20元；自2019年5月6日至2020年5月30日期间的应付电费121,322元、水费6009.50元；上述三项总计7,540,547.64元，扣除被告已付款2,901,790.60元(不含保证金1,349,358元)，即为4,638,757.04元；2.判令被告支付逾期缴纳租金、物业费及水电费滞纳金，滞纳金以3,436,138.57元为本金，自2020年5月31日起计算至实际清偿日止，按每日万分之六计算，截止至2020年5月30日为325,069.38元；3.判令原告没收被告缴纳的履约保证金1,349,358元；4.判令被告支付涉案房屋装修赔偿4,166,567.35元、空调损失660,338.33元。事实和理由：2019年4月19日，林学仁代表其及刘希与邵清签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于龙华路XXX号XXX期XXX栋房屋，房屋面积3797平方米，月租金404,222元，园区服务费每月45,564元，租金每2年增加一次，逾期支付按未付金额万分之六支付滞纳金。合同签订后，林学仁增加租赁2个停车位及员工宿舍，最终承租面积4519平方米。被告仅支付了部分费用，拖欠房租、园区服务费及水电费。邵清出租的房屋含装修、空调等系统，被告在2019年8月存在破坏房屋装修及空调系统等违约行为，截至今日，被告仍未向邵清归还设施完好的房屋。被告还擅自将房屋装修等财产与案外人协商补偿事宜，属于对邵清财产的侵占及违约。经法院执行局评估，房屋装修价值4,166,567.35元、空调价值660,338.33元。林学仁、刘希使用后，九沪公司也以支付水电费的行为加入到合同履行中，依法应承担共同还款义务。林学仁辩称，我是受刘希的委托来租赁房屋的，但是以自己的名义签的合同，签合同的时候邵清知道我是受委托的，我有聊天记录的，所以我认为这个事情应该是他们双方的事情。后续我是想把合同转给我的委托方刘希和他的九沪公司，但邵清一直拖着不同意。我已经把权利义务转给九沪公司了。我的交流对象是刘希，但他的企业是九沪公司，而且他付房租也是用九沪公司名义支付的。我不是受刘希个人委托，我是受九沪公司的委托。其余意见同刘希。刘希辩称，关于合同的承租人，我们是自己评估了2577号E栋这栋楼以后，委托林学仁帮九沪公司洽谈。谈好以后林学仁告知我说对方可能要出差，我们公司考虑到要赶在五一假期前开始进场装修，所以就接受了由林学仁个人代签合同的方式，但是我们要求进场后将承租人变更为九沪公司。直到8月底，我们还一直盯着林学仁完成这个工作，但是至今一直未变更。关于租金，我认可的月租金的标准就是404,222元/月，计租面积应按合同约定的3797平方米计算，邵清称增加的车位、员工宿舍，都没有拿到，双方也从未就增加面积签订补充协议。根据邵清提供的产证，也没有符合4500平方的建筑。租金起算日应是2019年的6月19日，应付至2019年10月8日。因为2019年10月8日起，园区清退工作组已经入场，清退工作组从2019年12月17日开始拆除工作，导致了我们没有办法去正常的使用房屋和享受物业服务。同时我也递交了上海市政府针对疫情期间，我们作为中小企业所享受的减免三个月租金的问题，因为龙华机械厂使用的土地是国有产权的土地，我们作为直接使用人的话应该是有权限来享受免2月份、3月份、4月份这三个月的免租金的。关于园区服务费，应自2019年4月19日起算，也是计算到2019年10月8日，理由同前。关于水电费，水费6009.50元无异议，但电费有异议。我们怀疑电表有猫腻，已经报了公安，也报了清退工作组。2020年1-5月的电费，我们只支付了2/3，等待园区全部清退结束以后将电表拆下来交给国家相关质检部门去检测，如有疑问的话，可能会协商金额，到时候是由我们跟工作组来谈的，如果没有问题的话，我们就根据实际金额再补充。关于滞纳金，九沪公司于2020年1月6日向清退工作组正式移交了企业清退名单，配合工作组的清退工作，我们已经在与政府谈补偿的问题，没有违约，不应该支付违约金，更不存在没收保证金的问题。关于装潢和空调，我们的交房交接清单里面没有涉及到任何装潢有关的材料，所以不认可。部分空调当时是遗留下来的，我有使用权。据我了解，空调现在还在现场。至于有没有被拆我不知道，也不是我拆的，保留的价值还在。如果原告需要的话可以提出申请，原告可以向执行局提出申请要求归还这一部分空调，或者说你提出要求，我来向执行局去申请，要求保留这一部分。九沪公司辩称，我们跟这个案件没有任何关系，我们不愿意参与。第三人洲源公司未作陈述。第三人泛海咖啡屋述称，同邵清意见一致。本院经审理认定事实如下：上海市龙华路XXX号建筑面积36,043.43平方米的房屋登记于中国人民解放军总后勤部名下，使用单位XXX工厂(第二企业名称：上海龙华机械厂)。2014、2015年，上海龙华机械厂与洲源公司先后签订三份合同，上海龙华机械厂将厂区内的部分房屋出租给洲源公司，租期至2029、2030年。洲源公司(甲方)与泛海咖啡屋(乙方)签订房屋租赁合同，甲方将龙华路XXX号XXX期XXX栋面积4067平方米房屋出租乙方，租期自2018年12月16日至2022年6月30日止，月租金36万元。注：上海长宁区泛海咖啡屋系个体工商户，经营人为邵清。2019年4月19日，邵清与林学仁签订《房屋租赁合同》，邵清将龙华路XXX号E栋房屋出租给林学仁，建筑面积3797平方米，租期自2019年4月19日至2029年4月18日止，装修期自2019年4月19日至2019年6月18日止，装修期无需支付租金，仅需支付物业管理费；前二年的月租金404,222元；园区服务费每月45,564元；保证金为三个月租金和园区服务费1,349,358元。合同履行后，承租人支付款项总额为4,261,148.60元，其中九沪公司向厚源置业(上海)有限公司支付了水电费共计85,864.70元：2019年8月23日支付2019年5月6日至2019年7月25日期间的水电费11,848.70元，2019年11月14日支付2019年9月27日至2019年10月28日期间水电费8772.40元，2019年12月10日支付2019年10月28日至11月26日期间水电费13,511.30元，2020年1月12日支付2019年11月27日至2020年1月8日期间水电费28,182.80元，2020年5月29日支付2020年1月9日至2020年5月6日期间水费3965.50元，2020年5月29日支付2020年1月9日至2020年5月6日电费的2/3计19,584元(注：刘希称因对电表存有异议，故支付了2/3)；其余款项4,175,283.90元均系刘希支付给邵清(含刘希于2019年9月19日支付的保证金1,349,358元)，其中2019年4月30日刘希转账给邵清的1万元，刘希称系支付装修押金，邵清予以否认，认为刘希支付的是水电费。刘希还称，其支付的款项实为代九沪公司垫付，因邵清未提供发票，所以九沪公司尚未偿还该款。九沪公司表示，公司要求经办人刘希变更合同一直没有履行，所以只能由经办人刘希垫付。上述九沪公司支付的水电费，邵清认为，2019年9月27日至2019年10月28日期间电费8772.40元，另有水费286元；2020年1月9日至2020年5月6日水费3932.50元，承租人超付33元。其余已付水电费的期间、数额与邵清主张一致。邵清另主张：1、2019年7月26日至2019年9月26日期间的水电费25,918.90元，并提供了刘希签字的付款通知单回执，回执记载2019年7月26日至2019年9月26日水电费25,828.90元；2、2020年5月7日至2020年5月30日期间电费5400.80元、水费102.50元，但未提供承租方签字确认的凭证。本院认为，1、关于2019年9月27日至2019年10月28日期间的水电费，承租方支付8772.40元时标注水电费，邵清之后未提过任何异议，也未催讨过差额部分，且邵清也未提供该期间承租方确认水电费的凭证，故本院确认该期间水电费合计8772.40元，因承租方对水费286元无异议，故电费为8486.40元；2、2020年1月9日至2020年5月6日水费数额，本院以邵清主张的3932.50元为准；3、2019年7月26日至2019年9月26日期间的水电费，邵清主张25,918.90元，但刘希签字回执记载金额只有25,828.90元，故本院确认该期间水电费金额25,828.90元，因刘希对水费478.50元无异议，故电费为25,350.40元；4、2020年5月7日至2020年5月30日期间电费5400.80元，邵清未提供证据佐证，本院不予确认，因被告方对水费数额无异议，故水费102.50元本院予以确认；5、承租方认为电表计费有误，缺乏证据佐证，本院不予采信，故本院确认2020年1月9日至2020年5月6日电费为29,376元；6、其余邵清主张和九沪公司已付一致的金额，本院予以确认。根据上述认定，承租期间发生的电费总额为115,545.60元，水费总额为6009.50元。2019年4月26日，林学仁与九沪公司签订《租赁合同转让协议》，林学仁将其与邵清租赁合同项下的权利义务无偿转让给九沪公司，林学仁承诺本次转让已事先得到邵清许可，林学仁应尽快促成邵清与九沪公司以同样条件重新签订租赁合同，九沪公司已于2019年4月24日替代林学仁向邵清支付了保证金和租金2,789,844元。注：该合同九沪公司签字一方为刘希，九沪公司未盖章。2020年8月13日，涉案XXX栋房屋被本院执行局强制清场。另查明，涉案的E栋房屋所在位置产证上为XXX号XXX幢，层数XXX层，建筑面积983.94平方米，结构钢混。邵清称，在原来XXX幢房屋的基础上，向外及向上改扩建，目前房屋为4层。邵清未提供该房屋任何的改扩建审批手续，经现场查勘，也无法看到原房屋结构。目前，涉案房屋已被拆。再查明，因洲源公司欠付租金，经一、二审判决，解除了上海龙华机械厂与洲源公司之间的租赁合同。审理中，邵清表示，若法院认定林学仁系受托签订合同，其选择由委托方作为合同相对人主张权利。刘希与九沪公司均表示，涉案房屋由九沪公司为出租人，签订了13份租赁合同，转租给了13户人家。刘希明确表示不在本案中主张装潢损失。林学仁为证明其系代九沪公司(刘希)与邵清签订的租赁合同，其提供了与原告方人员李真的微信聊天记录，载明：7月22日，林：我就是合同名字应该写他们的就好了，这个是做错了。李：你先别急，这人人品不太好；不能被他牵着鼻子走；7月23日，林：可以名字换成他的个人名字就可以了，这样比较好处理了；7月24日，李：就我们下午定的方案，授权给刘，可以请物业一个人给刘打个电话，我后续安排律师去处理好，物业见证就可以；林：李真，这个事真的要帮帮我，我快精神崩溃了，现在对方租赁不出去怪我这了，对我有非常大的意见，我暂时还不能回家，合同搞定了就可以，他做生意的人，好谈的；7月25日，林：能否直接给成她老婆的名字，祁宇，你那改一下合同让他们签字解决问题了，现在我太痛苦了；李：还是按昨天讲的吧，我让人联系他；林：好的，你帮我就可以的，半年后转直接的合同；李：看他是否正常经营；林：直接的合同也是一样看他们如何的，他们这次我能理解的，他们全部都是借款来做这个事，我签合同的时候欠周到考虑了，否则他们很感谢我，现在搞的反而不好了，而且我也没有给他们投资，导致他们有想法……邵清对聊天记录真实性无异议，但认为不能证明林学仁系代签合同。九沪公司当庭确认，林学仁是受其委托签订的租赁合同。邵清为证明增加了租赁面积，提供了李真与林学仁的微信聊天截图，记载：2019年5月，林：空了安排给我2个车位和员工宿舍吧；李：4519平方米；林：我们正好在装修，也量一下；李：好的，CAD图纸上也可以量。本院认为，本案中，林学仁披露租赁合同实为代九沪公司签订，刘希、九沪公司也对该委托关系予以确认，且有关租金、园区服务费、水电费均系九沪公司实际支付(刘希自认其付款系代九沪公司垫付)，林学仁并未支付任何款项，转租也是以九沪公司的名义转租。根据上述事实，足以推定涉案租赁合同系林学仁代九沪公司签订。邵清认为刘希、九沪公司属债的加入，应共同履行合同义务，但未提供三者间合意共同履行合同的意思表示，故本院不予认同。合同法规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。因邵清选择由委托方承担责任，故涉案租赁合同仅约束邵清和九沪公司，邵清请求林学仁、刘希共同承担责任的诉请，本院不予支持。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依本院查明事实，涉案XXX栋房屋由原二层983.94平方米房屋向外、向上改扩建成四层4000余平方米的房屋，原房与现房已无法区分，该改扩建未经主管部门批准。因此，涉案E栋房屋从整体上而言当属违法搭建，就该房屋签订的租赁合同应依法认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。九沪公司已使用的房屋期间无法返还，故应折价补偿。依照司法解释规定，房屋占用费、园区服务费的计算标准应按照合同约定标准计算。邵清认为双方合意增加租赁面积，但提供的微信聊天记录不能反映双方就增加面积、租金标准达成一致，也不能证明邵清实际提供了增加面积，且其后邵清仍在按合同约定的标准和金额向承租人发出付款通知，因此该主张本院不予采纳。本院确认房屋占用费按每月404,222元计算，园区服务费按每月45,564元计算。刘希称费用应算至园区清退工作组入场之日即2019年10月8日，此后房屋无法正常使用，但无相应证据佐证，因此费用应算至强制清场之日即2020年8月13日。2020年1月底、2月初开始的新冠疫情，以及政府为应对疫情所采取的防控措施，对办公经营确有重大影响。对于疫情所致不利后果，出租人与承租人应公平合理地分担。因此本院酌定减免承租人2020年2月、3月期间一半的占用费和园区服务费。刘希称可享受减免三个月租金的国家政策，现有证据不足以表明国家减免政策与涉案房屋的密切关联，故该主张本院不予采纳。根据上述认定标准，2019年6月19日至2020年8月13日期间的房屋占用费总额为5,200,989.70元，自2019年4月19日至2020年5月30日的园区服务费总额为564,993.60元。另有承租期间产生的电费115,545.60元、水费6009.50元，故九沪公司应付款项总额为5,887,538.40元，扣除已付款2,911,790.60元(不含保证金)，尚欠2,975,747.80元。因合同无效，邵清要求支付逾期付款滞纳金济没收保证金的请求，本院不予支持，邵清需返还保证金1,349,358元。邵清称其主张的装修及空调补偿数额系执行局评估所得，说明评估时装修及设施设备客观存在，不存在被破坏的情况。邵清又以被告与案外人协商补偿事宜为由主张装修及空调的赔偿，但无论刘希或九沪公司，目前均未取得涉案E栋房屋上装修及设施设备的补偿。综上，邵清要求被告支付涉案房屋装修赔偿、空调损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、邵清与林学仁代九沪(上海)生物科技有限公司就上海市徐汇区龙华路XXX号E栋房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、九沪(上海)生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付邵清房屋占用费、园区服务费、水电费欠款共计2,975,747.80元；三、驳回邵清的其余诉讼请求；四、邵清于本判决生效后十日内返还九沪(上海)生物科技有限公司保证金1,349,358元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88,640元，减半收取计44,320元，由邵清负担32,480元，九沪(上海)生物科技有限公司负担11,840元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇二〇年十二月二十九日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。