黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初2668号原告：于娟，女，1980年8月9日出生，汉族，大庆外国语学校教师，现住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：徐振国，黑龙江庆泰律师事务所律师。被告：大庆市阳光物业有限公司，住所地大庆市让胡路区西宾路2号。统一社会信用代码912306047660481710。法定代表人：宁可，经理。委托诉讼代理人：连永雨，男，1984年7月27日出生，汉族，大庆市阳光物业有限公司职员，现住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：赵天宇，北京岳成（大庆）律师事务所律师。原告于娟与被告大庆市阳光物业有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于娟及其委托诉讼代理人徐振国，被告阳光物业公司委托诉讼代理人连永雨、赵天宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告各项损失合计29300元；2.由被告承担本案诉讼费用。本案诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告依据司法鉴定意见赔偿直接财产损失为49759元、鉴定费5000元、房屋租金8000元，合计62759元。2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原、被告双方是物业服务合同关系。原告历年来及时向被告缴纳物业费，履行了合同义务，但是被告却贻于履行应尽的合同义务，给原告造成严重的经济损失和精神痛苦。依据《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定。导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”原告家在五年前购买入住此房屋，装修时未改动任何管线和基础设施。但是，由于被告对下水管线及检查盖等设施疏于检查和维修，导致今年4月16日和6月18日，我家污水管道及室外马胡路两次被堵，大量污水和粪便将整个室内浸泡，新购买的家具、新装修的设施全部受损发霉，且被粪便水侵泡，无法再用。最令人不能接受的是：第一次冒水事件发生后，房主就立即和被告联系，被告派人到现场草草看了一下情况，不做认真的检查和处理，这才导致第二次冒水。第二次冒水后，被告方派人来检查和维修，才承认是他们工作失误。此事经社区司法所主持调解，但因被告缺乏诚意，赔偿过低，故原告诉法院，请求依法公正判决。被告阳光物业公司辩称，第一，原告主张的各项损失与我公司的服务没有因果关系，原告主张的损失金额没有事实及法律依据，我公司均不认可。第二，为了查明原告损失的成因，查明实际侵权人，我方申请追加原告楼上所有16户业主为本案共同被告。第三，对于原告所受损失不能推定是由被告造成的，在原告损失成因不能明确的情况下，我公司不应承担赔偿责任。本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、不动产权证、物业费发票复印件各一份（均与原件核对无异）。证明：案涉房屋所有权人系本案原告，原、被告双方物业服务合同的关系成立。被告质证意见：对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据予以认定。证据二、录音光盘及文字整理记录8页（录音时间：2020年6月19日；录音形式：现场手机录音；录音双方当事人：原告丈夫季海军与阳光物业公司经理连永雨）。证明：1、被告方承认原告家两次跑冒粪便水的事实，并承认物业公司有维修和维护的责任。2、原告家的房子是结婚新装修的房屋，家具用具也是新的，两次跑冒粪便水给原告家造成的损失事实成立的。3、在原告方与被告单位经理的见面对话及录音材料中，已经明确显示被告方承认对观察口物业方面有检查和维修的责任，这两次跑水都是由于物业方面对该观察口缺乏检查和维修，导致管线被鼓开，粪便水跑满一楼原告家，通话录音中有多处这样的显示，请求法庭对该组证据予以采信。被告质证意见：第一，对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。第二。该组证据可以证明原告房屋跑水的原因是由于楼上业主使用过程中造成的管线堵塞，从而导致原告家中跑水，原告对楼上业主是实际侵权人是明知的，因此该组证据可以证明原告的损失与被告的服务不存在因果关系，被告也明确告知原告应向实际侵权人，也就是楼上其他业主主张权利，被告已经尽到了物业服务义务。第三，对于原告丈夫季海军与证人的通话录音，被告认为与本案没有关联性，不予认可。本院对该组证据的真实性予以认可，对原告欲证明的问题本院将综合全案证据予以认定。证据三、录像光盘一份。证明：跑水事件给原告方造成损失的现场状况。被告质证意见：对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。根据录像内容显示原告家的损失是由于管线拥堵造成的，被告不是本案实际侵权人，并且该检查口位置按规定在装修过程中不应被封闭，原告将该检查口进行封闭无法及时检查，扩大相关损失与物业服务没有关系。本院对该组证据的真实性予以认可，对原告欲证明的问题本院将综合全案证据予以认定。证据四、财产损失清单和部分购物发票复印件五张（与原件核对无异）。证明：两次跑冒污水事件给原告家造成的实际经济损失数额为29300元，这些家具是因为被粪便污水侵泡后无法使用，另外原告家的地砖缝隙也都被粪便污水侵泡，室内空气严重污染无法住人，地砖也需要起开重新更换，才能减轻异味。关于购物发票因为在家具市场购买没有给出具，发票是否规范不能说室内就没有这些东西，原告家室内这些家具用具肯定是有价值的，也确实受到了污水的侵泡，臭味难闻无法再使用这是事实，请求法庭予以确认。被告表质证意见：对该组证据的真实性以及证明问题均有异议。该票据上没有任何销售单位的盖章也不是正规发票，不能证明原告的实际损失，不能作为原告主张实际损失的依据，在没有其他证据证明原告的损失与被告存在因果关系情况下，原告无权要求被告承担赔偿责任。对于该组证据的真实性及原告欲证明的问题，本院将综合全案证据予以认定。证据五、价格鉴定意见书一份。证明：经原告申请由法院委托黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司进行了司法鉴定，鉴定意见为“价格鉴定标的大庆市让胡路区宏升路58号阳光乘风新城A2号楼2单元102室在价格鉴定基准日的水浸财产损失为人民币49759元”，为此原告支出鉴定费5000元。被告质证意见：对该份证据的真实性无异议，但是该份鉴定意见并没有确定原告家中损失的成因，不能证明原告损失与被告有关系，故我公司不应赔偿相关损失及鉴定费用。本院对该份证据予以认定。证据六、房屋租赁合同一份。证明：因原告家漏水造成原告无法回家居住，自2020年8月23日起原告一直在外租房居住，为此共计支付房屋租金8000元。被告质证意见：对于该份证据的真实性及证明问题均有异议，在本案第一次开庭时原告明确陈述涉案房屋并不经常居住，也没有主张需要租赁房屋进行替代性使用，不能证实该合同真实履行，该笔费用真实发生，对此该份证据我方不予认可。该份房屋租赁合同在无其他证据佐证的情况下，不能证实合同已经实际履行，故本院不予认定。本案被告提交了以下证据：阳光乘风新城业主手册和客户入住资料清单复印件各一组（与原件核对无异）。证明：入住时原告已经收到业主手册，被告明确告知下水检查口在装修过程中严禁封闭。原告质证意见：1、原告方从来没有接到过这样的业主手册，并且在装修过程中也没有将下水检查口封闭，原告方向法庭提交的录像光碟已经证明，该下水检查口是可以由物业方面随时检查和维修的。2、物业方面应当向法庭提交物业与业主委员会签订的物业服务合同，但这份合同物业方面从来没有给原告，原告认为物业公司有责任向法庭提交该份合同，以证明物业方面是否履行了合同义务，是否应当承担相应的责任，如果物业方面不能提交该合同，就违反了物业管理条例第三十四条的规定。3、对客户入住清单真实性无异议，但是并没有收到相关资料。本院对该组证据的真实性予以认可，对被告欲证明的问题本院将综合全案证据予以认定。本院经审理认定事实如下：原告于娟系大庆市让胡路区宏升路58号阳光乘风新城A2号楼2单元102室房屋业主，被告阳光物业公司系该小区物业服务企业。2020年6月18日，原告回家时发现其室内被粪便等污水浸泡，造成墙体、地面、家具等财产严重受损。当日原告向阳光物业公司报修，物业指派其维修人员到现场进行了查看，发现跑水系因位于原告室内厨房的排污下水管线堵塞，导致位于原告厨房下水管上的观察口（检查口）盖因压力过大崩开，而造成原告室内被污水浸泡。被告阳光物业公司维修人员随后将该崩开的观察口拧上盖复位并缠绑了铁丝，物业保洁人员协助原告对其室内进行了清理。同时查明，2020年4月16日左右，原告就曾发现其室内厨房流出污水，其向被告阳光物业公司报修后，物业公司指派其工作人员到现场进行了查看，但未对该排污下水管线及观察口进行检查和处置，仅协助原告清理厨房内的污水。庭审中，原、被告均认可堵塞区域位于楼体内垂直下水管与楼外地埋管线弯头的接口处至地埋管线到下水道主管线，该区域应由阳光物业公司负责维护和清理。另查，案涉下水管只是通过原告室内厨房，为案涉楼房2-17层业主共同使用，原告室内下水单独排放，并不使用该管线。经法院依法委托司法鉴定，原告所受水浸财产损失为人民币49759元，为此原告支出鉴定费5000元。本案诉讼过程中，被告阳光物业公司申请追加原告楼上2-17层16户业主为本案共同被告，但原告明确表示其楼上业主有正常使用下水的权利，其不同意追加被告，也不向其他16户业主主张赔偿，其只依据物业服务合同，要求被告阳光物业公司承担赔偿责任。本院认为，本案原告损失的产生是因案涉楼房的下水管道堵塞，导致原告家厨房下水管上的观察口（检查口）盖因压力过大崩开，而造成原告室内被粪便等污水浸泡。现已查明，涉案发生堵塞的下水区域位于案涉楼体内垂直下水管与楼外地埋管线弯头的接口处至地埋管线到下水道主管线，该区域属于被告阳光物业公司的物业服务范围，故其有义务定期和及时清理下水管道内的污物以保证下水道的畅通。经查，2020年4月16日左右，原告就曾发现其室内厨房流出污水，但被告阳光物业公司在接到报修后，仅派员到现场进行了简单查看及对原告厨房污水进行了清扫，并未对该排污下水管线及观察口进行检查和处置，也未举证证明其对堵塞区域及时彻底进行了清掏和疏通，从而造成2020年6月18日左右原告厨房下水管上的观察口（检查口）盖因压力过大而崩开，造成原告室内所有区域均被大量粪便等污水浸泡的严重后果，对此被告阳光物业公司存在重大过错。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”据此，原告有权依据物业服务合同法律关系，要求被告阳光物公司公司承担违约赔偿责任。被告应按司法鉴定意见赔偿原告相应的财产损失及鉴定费用。原告虽主张被告还应赔偿其房屋租金损失，但未提交充分证据证明房屋租赁合同已实际履行，故本院依法不予支持。因原告明确表示仅依据物业服务合同要求被告承担赔偿责任，并不向楼上其他业主主张侵权赔偿，故本院对被告关于追加案涉楼房2-17层16户业主作为本案共同被告的请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告大庆市阳光物业有限公司于本判决生效后五日内一次性赔偿原告于娟所受财产损失49759元和鉴定费5000元，合计54959元。二、驳回原告于娟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计684元（已由原告预交），原告负担87元，被告负担597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  张峰二〇二〇年十二月十六日法官助理李玉坤书记员金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。