广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1123民初308号 原告：富川瑶族自治县文化旅游发展有限公司，住所地：广西富川瑶族自治县富阳镇城东开发区展览中心三楼，统一社会信用代码：914511230836362062。 法定代表人：林忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望(富川)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家旭，广西众望(富川)律师事务所律师。 被告：吴连娣，女，1949年11月1日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：杨俊珍，广西君川律师事务所律师。 原告富川瑶族自治县文化旅游发展有限公司(以下简称富川文旅公司)与被告吴连娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富川文旅公司的委托诉讼代理人何天红，被告吴连娣及其委托诉讼代理人杨俊珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富川文旅公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除富川瑶族自治县富城宾馆(以下简称富城宾馆)与被告吴连娣签订的《房屋租赁合同》；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年6月5日，富城宾馆与被告吴连娣签订了为期二十年的《房屋租赁合同》，合同明确了双方的权利义务。根据富川瑶族自治县人民政府文件《常务会议纪要九届17期》、《常务会议纪要十四届59期》，原告于2018年12月12日正式接管富城宾馆所有资产(含前楼门面)，相关的权利义务由原告承担。原告为保证安全生产、经营，委托广东越顺建筑工程质量检测鉴定有限公司(以下简称越顺鉴定公司)对所接收的前楼进行鉴定，2019年4月25日，该公司作出鉴定结论为“所鉴定的房屋整体危险性评级为D级，即为整幢危房，对房屋作整体拆除处理。”原告于2019年11月1日向被告发出《解除合同通知书》。被告于同年11月8日提交《异议书》，不同意解除合同，但未在法定时间三个月内向法院起诉，确认解除合同的效力，《解除合同通知书》已生效。因 2 该房屋建筑年代久远，且被告对承租房屋及附属设施不及时修缮，导致钢筋混凝土梁、板多处有钢筋外露锈蚀、开裂现象，墙体有多处风化、粉化、开裂、渗水现象，严重影响其承载功能，被评定为D级，即承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，继续使用下去有安全隐患，非常可能会对租户造成危险，并且维修价值不大。原告认为，本案情况属于《合同法》第94条规定的法定解除情形之一的“不可抗力致使不能实现合同目的。”且双方签订的《房屋租赁合同》违反了县委、县政府的批复意见，不符合租赁的前提和方案，《房屋租赁合同》为无效合同。为此，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告吴连娣辩称，1.被告与富城宾馆签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应该严格遵守和履行。双方签订合同后，被告一次性支付了20年的租金，签订时间是往后推迟10年，且已经转租给他人使用。原告所述政府的批复意见与双方签订的《房屋租赁合同》并不矛盾，富城宾馆没有违反政府的批复意见；2.广东科艺新泰建筑科技开发有限公司广西分公司(以下简称科艺公司)鉴定的等级是C级，房屋属于局部危险，不符合合同法117条不可抗力的情形，也不属于合同法规定的法定解除的情形。即使是危房，也要观察使用、处理使用，再做拆除，原告亦有修缮义务；3.原告在本案中没有法定的解除权，没有资格发出解除的权利，也不能产生解除合同的效力。合同法关于合同解除有明确的规定，C级危房的鉴定结果不是原告行使法定解除权的前提，因此没有任何的法律效力。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2002年1月7日，富城宾馆向县委办出具《关于转让门面经营权的报告》载明：“鉴于市场竞争激烈及本单位现有经营状况，即负债沉重、经营不畅，严重制约了企业的发展，为摆脱困境，经研究并与职工讨论决定，将本单位的一部分门面(东面6间)在保证所有权不变的情况下，向社会招标，转让经营权，初定每间门面转让期为15年，转让金额为6万元。转让金全部用于归还职工的集资款、风险金和财政贷款。……”县委办于2002年1月8日作出批复意见：“经办公室主任办公会议研究决定，原则同意此方案，并应在附带条件中注明，如因全县总体规划需拆迁门面的，由宾馆退还尚未到期年限的转让金后收回使用权。”为此，富城宾馆将前楼门面出租。2002年，富城宾馆因涉案财产被法院执行而作出《关于出租前楼门面的意向书》载明：“……经研究把前楼10间门面继续出租40年(因2002年4月签定的转让经营权合同尚余10年，实际出租时间为30年)，30年的租金每间为4万元，小的一间为3.2万元，共10间，9间大，1间小。为照顾本单位职工的利益，可采取内部优先的方法。如本单位职工不要，在对外公开出租。” 3 该宾馆职工在意向书上签名同意。2007年6月5日，富城宾馆在之前约定15年租期未到期的情况下，富城宾馆(出租方即甲方)与被告吴连娣(承租方即乙方)签订《房屋租赁合同》约定：一、租赁房屋位置及租赁期限：甲方将座落于甲方前一楼从西至东第肆间门面租给乙方使用，租赁期为贰拾年，甲方从二〇一七年五月一日起将出租房屋交付乙方使用，至二〇三七年四月三十日止收回；二、租金付款方式：乙方在签订本合同的同时一次性向甲方支付二十年的租金共计人民币叁万捌仟伍佰元整(小写人民币38500元)；合同还约定了其他事项。双方签订合同后，被告依约向富城宾馆支付了二十年的房屋租金38500元，富城宾馆亦于2017年将房屋交付给被告使用。2018年12月12日，富川瑶族自治县委员会审议通过将富城宾馆资产注入富川文旅公司，富川文旅公司接管富城宾馆后，委托越顺鉴定公司对富城宾馆的房屋进行鉴定，越顺鉴定公司于2019年4月25日作出越顺鉴字［2019］5052《房屋危险性鉴定报告》，鉴定意见为：该房屋整体危险性评级为D级，即为“整幢危房”，建议对房屋作整体拆除处理。2019年11月1日，富川文旅公司向被告发出《解除合同通知书》，欲终止并解除双方签订的《房屋租赁合同》；2019年11月8日，被告及其他承租人共同提出《异议书》，认为富川文旅公司单方鉴定程序不合法，而且鉴定为整幢危房，也不一定作整幢拆除处理，故不同意解除合同，如要提前解除合同，富川文旅公司应退还尚未到期租金、赔偿直接经济损失100万元以上。因双方未能协商一致，原告向本院提起诉讼，要求解除合同。诉讼中，被告提出重新鉴定，经本院委托，科艺公司于2020年9月3日作出科艺(广西)【2020】司鉴字第4号《房屋危险性司法鉴定意见书》，鉴定意见为：该涉案房屋危险性鉴定等级为C级，部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。 另查明，富城宾馆属于国有资产。 本院认为，将宾馆国有资产即房屋门面出租引起的纠纷，因此本案确定为房屋租赁合同纠纷。因原告经依法接管富城宾馆资产，有权对富城宾馆的财产进行处分，故原告系适格的主体资格。富城宾馆在2002年1月向县委办提出的报告中，确定将包括被告承租的门面在内的前楼10间门面的经营权转让，并确定每间转让期为15年、转让金额为60000元，县委办批复同意了该报告的方案，并明确了“应在附带条件中注明，如因全县总体规划需拆迁门面的，由宾馆退还尚未到期年限的转让金后收回使用权。”但富城宾馆于2007年6月5日在前期租赁尚有10年才到期的情况下，与被告签订《房屋租赁合同》，提前将富城宾馆的前楼门面另行出租20年，使门面出租的年限延长20年，原、被告均未提供证据证明签订该《房屋租赁合同》已经向政府报批，由于富城宾馆系国有资产，故应 4 认定未经政府批准擅自出租国有资产，同时亦未提供证据证实已告知原承租人，侵犯了原承租人的优先承租权；2002年已经确定的每间门面15年租金为60000元，根据市场经济发展来看，15年后门面的租金应有所增加，但2007年原、被告签订租赁房屋并确定一次性支付10年以后起租的房屋租金20年共38500元，原、被告明知道该租金明显低于之前的租金，亦应预知低于十年后市场价格，故涉案的该门面(店铺)的租金明显过低，原、被告的房屋租赁行为损害了国家、集体和他人的利益。因此，富城宾馆与被告于2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》关于无效合同的相关规定，富城宾馆与被告于2007年6月5日签订的《房屋租赁合同》应为无效。故对原告认为双方签订《房屋租赁合同》无效的主张，本院予以采纳。现原告以涉案房屋系危房，且双方签订的合同无效为由，请求解除富城宾馆与被告签订的《房屋租赁合同》，本案涉案房屋经司法鉴定，确有局部系危房，但因合同解除应以有效成立的合同为前提，在合同有效成立后，由于主客观情况的变化，使合同履行成为不必要或不可能，当事人不得已而采取的处理双方关系的一种特殊措施。但原告提出解除的合同系无效合同，无效合同自始无效，不存在合同解除与否，故原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告富川瑶族自治县文化旅游发展有限公司要求解除与被告吴连娣签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。 本案受理费762元，减半收取381元(原告已预交)，由原告富川瑶族自治县文化旅游发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 胡维栋 5 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 何宜轩 书 记 员 唐日朝