贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终10588号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州亿家福物联网科技有限公司，地址在贵阳市南明区青年路8号。法定代表人：陈潇翔，职务：执行董事兼总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：张梦欣，女，1967年3月1日出生，汉族，住贵阳市云岩区。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州亿家福商贸有限责任公司，地址在贵阳市云岩区中华北路18号银海大厦12层1号。法定代表人：陈潇翔，职务执行董事。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：潘军，贵州星秩序律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州富安房地产开发有限责任公司，地址在贵阳市云岩区新添大道南段149号。法定代表人：李正南，职务董事长。委托诉讼代理人：廖禾韬，贵州博文律师事务所律师。上诉人贵州亿家福物联网科技有限公司（以下简称亿家福科技公司）、张梦欣、贵州亿家福商贸有限责任公司（以下简称亿家福商贸公司）因与被上诉人贵州富安房地产开发有限责任公司（以下简称富安房开）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人亿家福技公司、张梦欣、亿家福商贸公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回富安房开的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案房屋租赁合同及其免责补充协议因违反法律法规的强制性规定，应当认定为无效合同。二、张梦欣和亿家福商贸不是合同主体，不应承担合同责任。三、房屋被停产停业后，已交付房屋给富安房开，不应再继续计算租金。四、本案主要过错在富安房开，且免责协议无效，应由富安房开承担主要责任。五、一审中富安房开提交的多份文书，但对其中11930号、878号、569号三个判决文书未经质证，程序违法。被上诉人富安房开答辩称，一、规划内容已包含涉案房屋，不存在未取得规划手续的情形。至于房屋结构和用途是三上诉人改变的。即使认定我方违反相关规定，也只是违反管理性规范，不导致合同无效。二、免责补充协议是双方真实意思表示，不属于格式合同条款，不应认定为无效。三、张梦欣是合同相对方，两公司是实际使用人，且是张梦欣之夫开设的公司并担任法定代表人，三主体高度关联与混同，应当连带担责。四、三上诉人停止营业，不等同于停止占有使用房屋，至起诉时上诉人均未退还房屋，应当给付租金。五、上诉人主张的经营设备损失系归责于上诉人的原因解约所致，应由上诉人自行承担损失。六、一审中提交的几个文书，仅作为法院参考，并非证据，不存在程序违法。七、未通过消防，并不导致合同无效。原判认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。富安房开向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告张梦欣于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判令三被告向原告返还位于贵阳市南明区房屋；3、判令三被告支付原告租金6770676元、违约金3632376元，共计10403252元；4、诉讼费由被告承担。张梦欣、亿家福科技公司、亿家福商贸公司反诉请求：1.确认张梦欣与富案房开签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同无条件免责补充协议》无效；2.判令富安房开赔偿三反诉原告各项损失共计15098428元；3.评估费90000元，由富安房开承担。4.反诉费由富安房开承担。一审法院认定如下事实：位于贵阳市南明区项目，系原告贵州富安房地产开发有限责任公司建设。2008年9月18日，原告从贵阳市规划管理局取得了该项目1＃—6＃地上住宅部分的建设工程竣工规划许可证。2010年9月7日、12月15日，原告分别取得了该项目4＃-6＃楼一层功能房（1361.15平方米）的建设工程竣工规划许可证及25＃楼8410.81平方米—12＃39409.68平方米建设工程竣工规划许可证。2014年4月24日，原告作为出租方与被告张梦欣作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市南明区房屋出租给出租方使用，其中负一层出租面积为5500平方米、负二层的出租面积为6500平方米、一楼平台房屋出租面积为426平方米。负二楼及负一楼的租赁用途为商业、停车场，一楼平台的用途为健身房。承租方明白知晓该物业未通过竣工验收、消防验收及未办理产权证，但已符合承租方使用要求标准。租赁期限从2014年4月1日起到2024年7月31日止，装修期限为4个月，从2014年8月1日起计算租金；一楼平台健身房自2014年4月1日起计算租金。负二层的租赁价格为35.5元／平方米／月（含30.5元／平方租金，1.5元／平方米租赁税，3.5元／平方物管费），负一层的租赁价格为55元／平方米／月（含50元／平方租金，1.5元／平方米租赁税，3.5元／平方物管费），小区平台租金为40元／平方米／月（物业管理费另计2.5元／平方米）。从2016年8月1日起至合同期满，每一年度租金单价按上一年度租金单价的6%递增，租金为每3个月支付一次。若承租方逾期，应按欠缴总额的0.5%向原告支付违约金；若逾期15日，则原告有权单方解除合同，且不退还履约保证金（押金）。该合同由被告张梦欣签字并加盖手印，原告也在合同上加盖了公章。次日，原告与被告张梦欣另签订《房屋租赁合同无条件免责补充协议》，约定被告张梦欣知道原告持有的物业用途未确定，未通过竣工验收、未办理产权证。原告告知被告张梦欣上述情况后，被告张梦欣仍然要求签订内容含免责条款的合同，且被告张梦欣不追究原告任何责任。如发生因房屋未通过竣工验收、消防验收、未办理产权证，而引起的停业等各项问题，被告张梦欣不追究原告的责任。被告张梦欣放弃起诉权，原告不承担责任，也不进行任何赔偿。如发生因房屋未通过竣工验收，消防验收，未办产权证而出租导致产生的政府性处罚，费用由被告张梦欣承担。停业期间的房租，被告张梦欣还需正常交纳。本补充协议一经双方签字、盖章则与原合同具有同等法律效力，无限期有效。该补充协议也由被告张梦欣签字并加盖手印，原告也加盖了公章。被告贵州亿家福商贸有限责任公司，系陈潇翔（与被告张梦欣系夫妻关系）于2010年3月注册成立的自然人投资有限责任公司。被告贵州亿家福物联网科技有限公司，也系陈潇翔于2015年6月12日注册成立的自然人投资有限责任公司。上述合同、补充协议签订后，原告即将出租的房屋交给被告张梦欣。被告张梦欣又用承租的上述房屋交由上述两家公司用于经营超市，该超市取名为亿家福超市但未办理工商营业执照，房屋的租金由上述三被告向原告支付。从2016年11月起三被告未向原告支付租金。2017年1月25日，贵阳市公安消防支队南明区大队对贵州亿家福物联网科技有限公司作出《行政处罚决定书》，内容为因该公司经营的场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，故作出给予该公司停产、停业，并处罚款30000元的处罚。此后，三被告拒绝向原告支付租金，仅将涉案房屋的一楼平台及负一层房屋交还原告，涉案的负二层房屋至今未返还给原告。原告向被告主张支付租金未果，遂起诉来院，提出如前诉请。审理中，根据被告的申请，一审法院委托北京亚超资产评估有限公司对被告的经营损失进行评估，结论为被告的设施设备的价值为1677969元、装饰装修价值为3524059元、经营损失为9896400元。评估费90000元，被告已支付。另查，审理中，根据被告的申请，贵阳市自然资源和规划局向一审法院作出《业务征（咨）询问回复函》，称1.原告涉案物业《建设工程规划许可证》中所核定的建设内容及用途；1-6号楼、25号楼地下部分；负一层使用用途为商业、车库；负二层使用用途为人防、车库；2.该项目±0.00以下部分未办理规划竣工认可手续；3.该项目1-6号楼、25号楼底下负二层人防、车库部分，现状已将规划审批的一部分地下车库区域进行围合，未作为车库使用。另陈潇翔担任法定代表人的贵阳传奇医院有限公司与原告的房屋租赁合同纠纷一案，已经法院判决并于2020年9月11日生效。从2016年11月至2019年4月，三被告尚欠原告涉案负二层房屋租金6770676元未付。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告张梦欣签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案中原告出租给被告张梦欣的涉案房屋，于2008年9月18日取得了《建设工程竣工规划许可证》，其中负一层使用用途为商业、车库，负二层使用用途为人防、车库。依照上述法律规定，参照贵阳市自然资源和规划局的回复函，本案租赁合同中涉及的出租房屋，确实存在改变规划用途的情形。但该情形并未侵害国家、集体或者他人利益，也没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。被告提供的相关证据，也不足以证明涉案房屋是原告未按照建设工程规划许可证的规定修建的。故涉案的《房屋租赁合同》，应为合法、有效的。对被告关于涉案《房屋租赁合同》因原告擅自改变规划用途、按照建设工程规划许可证的规定修建，故应为无效的诉请，不予支持。另对被告关于涉案房屋未经竣工验收和消防验收，故涉案的《房屋租赁合同》应为无效的主张。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，因未经竣工验收和消防验收，仅仅是对交付使用和投入使用的管理性规定，并不是认定合同无效的法定理由。故对被告该主张，也不予支持。原告另与被告张梦欣签订的《房屋租赁合同无条件免责补充协议》，也系双方当事人的真实意思表示，内容上也不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法、有效的。被告请求确认该《房屋租赁合同无条件免责补充协议》无效，没有相应的法律依据，不予支持。涉案的《房屋租赁合同》虽系以被告张梦欣的名义签订的，但合同的实际履行人为张梦欣及被告贵州亿家福物联网科技有限公司、贵州亿家福商贸有限责任公司。故对原告要求三被告共同承担本案民事责任的主张，予以支持。根据合同约定，若承租人逾期15日支付租金，出租人有权单方解除合同。被告逾期未向原告支付租金，已构成根本性违约。现原告主张解除涉案的《房屋租赁合同》，判决被告返还房屋并支付拖欠的负二层房屋租金，符合双方合同约定，予以支持。因导致合同不能继续履行的原因之一是原告提供的租赁物未经消防安全检查擅自投入使用、营业，致使被告的超市停业。对此原告也有一定的过错，故对原告主张的违约金损失，不予支持。对被告要求原告赔偿其装修损失、经营损失、设施设备损失、评估费损失的反诉请求，对装修损失问题，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”之规定，对被告主张的装修损失，因双方在合同中并未约定，出租人也未明确表示不同意利用被告的装饰装修残值。故参照评估金额3524059元，一审法院酌情支持1／3即1174686.33元。对被告多主张部分，不予支持。对被告另主张的经营损失、设施设备损失、评估费损失，因导致合同解除的主要原因是被告违约未按时向原告支付租金，且在被告张梦欣与原告签订的《房屋租赁合同无条件免责补充协议》中已明确约定，如发生因房屋未通过竣工验收、消防验收、未办理产权证，而引起的停业等各项问题，被告张梦欣不追究原告的责任。被告张梦欣放弃起诉权，原告不承担责任，也不进行任何赔偿。被告的上述主张，没有相应的法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵州富安房地产开发有限责任公司与被告张梦欣签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州亿家福物联网科技有限公司、贵州亿家福商贸有限责任公司、张梦欣于本判决生效后十日内将位于贵阳市南明区房屋腾空返还给原告贵州富安房地产开发有限责任公司；三、被告贵州亿家福物联网科技有限公司、贵州亿家福商贸有限责任公司、张梦欣于本判决生效后十日内共同支付原告贵州富安房地产开发有限责任公司负二层房屋（从2016年11月至2019年4月）的租金6770676元；四、驳回原告贵州富安房地产开发有限责任公司对本案的其余诉讼请求；五、原告贵州富安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内补偿被告贵州亿家福物联网科技有限公司、贵州亿家福商贸有限责任公司、张梦欣装修残值损失1174686.33元；六、驳回被告贵州亿家福物联网科技有限公司、贵州亿家福商贸有限责任公司、张梦欣对本案的其余反诉请求。诉讼费42110元（已减半），由被告贵州亿家福物联网科技有限公司、贵州亿家福商贸有限责任公司、张梦欣共同承担24180元，原告贵州富安房地产开发有限责任公司承担17930元。反诉费66800元（已减半），由被告贵州亿家福物联网科技有限公司、贵州亿家福商贸有限责任公司、张梦欣共同承担59114元，原告贵州富安房地产开发有限责任公司承担7686元。二审期间，上诉人提交以下证据：证据一是亿家福科技公司缴纳物业管理费的发票及缴纳案涉房屋租金的收据。证明目的：证明亿家福科技公司一致都在缴纳涉案房屋的物业管理费和房屋租金，亿家福科技公司是案涉房屋的实际使用人，张梦欣和亿家福商贸公司不应承担涉案房屋的权利义务。证据二是陈潇翔与段刚的短信截图，证明目的：证明2017年1月25日被贵阳市消防支队南明区大队行政处罚后，亿家福科技公司法定代表人陈潇翔多次短信联系富安公司法定代表人段刚，解决因富安公司原因导致消防未通过，致使亿家福科技公司运营的超市停业相关事宜。《房屋租赁合同》已经实际不能履行，亿家福科技公司不应该承担停业后的涉案房屋租金。被上诉人质证意见：第一个证据的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，该组证据只能证明亿家福科技公司缴纳了案涉房屋的物管费，但无法证明另外两个上诉人不是案涉房屋的实际使用人，也无法证明另两个上诉人不应承担案涉房屋的相应支付租金的义务。第二个证据手机的信息和提交的打印件信息一致，但我们对其的三性不予认可，对证明目的不予认可，这个不能证明短信发送的对方就是被上诉人的法定代表人段刚，从短信内容上看也无法证明消防未通过是因为段刚或者被上诉人导致的。本院认为：以上证据证明的事实一审已予以认定，本院不予认定新的事实。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》及免责被充协议是否无效。2.本案承租人主体如何确定。3.民事责任如何确定。4.是否存在证据未经质证的程序违法问题。关于焦点一，即合同效力问题。本案租赁房屋，于2008年9月18日取得了《建设工程竣工规划许可证》，其中负一层使用用途为商业、车库，负二层使用用途为人防、车库。故本案租赁房屋是经过有效的规划许可而建设的房屋，就该房屋签订的租赁合同，并不违反法律规定，至于租赁房屋，存在改变规划用途的情形，但该规划用途仅是对房屋使用的管理性规范，故违反规划用途并不导致租赁合同无效。至于涉案房屋未经竣工验收和消防验收，因现行法律及相关司法解释已不再将未取得消防手续作为租赁合同无效情形，故租赁房屋消防手续的缺乏或瑕疵均不导致本案房屋租赁合同无效。富安房开与张梦欣签订的《房屋租赁合同无条件免责补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容上主要是确认房屋的规划、消防手续方面的现状，并由承租人明确作出不追究出租人因此发生的损失，此系对其可能产生的赔偿请求权的放弃，是民事主体对其私权利的自由处分，并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，而本案免责补充协议亦非格式条款，而系双方自愿达成的协议，故应认定该《房屋租赁合同无条件免责补充协议》合法有效。故原判据此驳回上诉人提出的确认以上二合同无效的反诉请求，符合法律规定，本院予以维持。关于焦点二，即本案承租人主体如何确定。本案合同系以张梦欣的名义签订的，根据合同相对性原则，本案《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同无条件免责补充协议》的合同主体应当认定为出租人富安房开与承租人张梦欣，亿家福科技公司与亿家福商贸公司未在《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同无条件免责补充协议》上签字，亦未以其他方式明确表示其为承租人，即使有支付租金费用等行为，亦不能认定为承租人。至于张梦欣承租后将租赁房屋交付两公司实际使用，系张梦欣与该两公司之间的内部关系，但两公司不因此直接承担租赁合同中的承租人责任。关于焦点三，本案房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应切实履行合同义务。经查明，张梦欣欠付2016年11月以来的租金，已构成根本违约，应当承担违约责任。富安房开有权主张解除合同并主张违约责任，现富安房开请求判决解除二合同，符合法律规定，本院予以支持。但合同解除后，各方主体仍然要依法依约承担合同义务。张梦欣未依约交付租金，且在责令停业后，既不终止合同又不退还房屋，故应当交付房屋租金至退房时止，一审判令承租人腾退房屋并支付拖欠的租金6770676元，并无不当，应予维持。富安房开主张应由亿家福科技公司、亿家福商贸公司共同支付该拖欠的租金，如上文分析，二公司只是实际使用人，不是承租人，故无需承担本案租金交付责任。但亿家福科技公司、亿家福商贸公司作为依张梦欣实际授权的房屋实际占有人，在张梦欣已无承租权的情况下，其占有已无权利基础，故基于富安房开的物上请求权，亿家福科技公司、亿家福商贸公司负有与张梦欣共同返还房屋的义务。至于富安房开主张承租人应承担违约金，因其房屋因缺乏消防手续已受到行政强制措施导致合同目的不能实现，虽然张梦欣作出了免除出租人消防手续上责任的承诺，但现实的确已不能使用该房屋，已经承受巨大的投入损失，故不予支持出租人主张的违约金请求。关于上诉人提出的损失赔偿请求，因张梦欣知悉租赁房屋的权利状况、竣工验收、消防验收等行政管理手续的办理情况，仍签订租赁合同，并明确表示自行承担责任和不需要出租人赔偿损失，故张梦欣对装修可能遭受行政管理而面临的损失风险已有充足认知，且表示不需要出租人承担责任，本无权就本合同的解除向出租人主张损失赔偿及其评估费。但因出租人未明确表示放弃利用承租人的装饰装修残值，一审判决本着物尽其用、公平合理的原则，参照评估金额3524059元，酌情支持出租人向承租人给付装修残值的1/3即1174686.33元，已有利于承租人，且出租人富安房开服判，本院予以维持。至于上诉人称一审中对富安房开提交的几份判决书未经质证，一则富安房开并未就该三份判决文书正式举证，二则因生效判决书确认的事实无需质证，故一审不存在未经举证认定事实的程序违法问题。综上所述，上诉人的部分上诉请求与理由能成立，应予改判；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11555号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11555号民事判决第四项、第六项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11555号民事判决第三项为：张梦欣于本判决生效后十日内共同支付贵州富安房地产开发有限责任公司负二层房屋（从2016年11月至2019年4月）的租金6770676元；四、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11555号民事判决第五项为：原告贵州富安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内补偿被告贵州亿家福物联网科技有限公司、贵州亿家福商贸有限责任公司、张梦欣装修残值损失1174686.33元；五、驳回贵州富安房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。六、驳回贵州亿家福物联网科技有限公司、贵州亿家福商贸有限责任公司、张梦欣的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费42110元（已减半），由张梦欣承担24180元，贵州富安房地产开发有限责任公司承担17930元；反诉费66800元（已减半），由贵州亿家福物联网科技有限公司、贵州亿家福商贸有限责任公司、张梦欣共同承担59114元，贵州富安房地产开发有限责任公司承担7686元。二审案件受理费用84220元，由张梦欣负担。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二〇年十二月二十八日书记员  彭良久