北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民初255号原告：北京振海房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-13。法定代表人：孙克勇，经理。委托诉讼代理人：张军，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎笑童，北京市大地律师事务所律师。被告：北京世纪双润技术服务有限公司，住所地北京市东城区天坛内东里5号229室。法定代表人：靳玉永，执行董事。委托诉讼代理人：徐荣祥，北京简明律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔二玲，北京简明律师事务所律师。被告：张建友，男，1970年1月19日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：侯志涛，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭美辰，北京市中闻律师事务所实习律师。第三人：北京赛奇工贸有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇程家庄村。法定代表人：王永利，执行董事。委托诉讼代理人：王艳霞，北京市中闻律师事务所律师。原告北京振海房地产开发有限责任公司（以下简称振海公司）与被告北京世纪双润技术服务有限公司（以下简称世纪双润公司）、被告张建友、第三人北京赛奇工贸有限公司（以下简称赛奇公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告振海公司的委托诉讼代理人张军，被告世纪双润公司的委托诉讼代理人徐荣祥、崔二玲，被告张建友的委托诉讼代理人侯志涛，第三人赛奇公司的法定代表人王永利及其委托诉讼代理人王艳霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。振海公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令世纪双润公司、张建友立即停止侵害、腾退北京市朝阳区十八里店老君堂村绿洲家园小区79、80、81号住宅楼房；2.请求判令世纪双润公司、张建友向振海公司支付房屋使用损失、损失金额以每月10万元为标准，计算至实际腾退房屋之日；3.请求判令世纪双润公司、张建友承担本案诉讼费用。（以上请求暂估1亿元人民币）。事实和理由：振海公司系北京市朝阳区十八里店老君堂绿洲家园79、80、81号住宅楼（以下分别简称为79号楼、80号楼、81号楼，合并简称案涉房屋）的合法产权人，案涉房屋遭世纪双润公司、张建友非法侵占，并将房屋非法出租。振海公司多次要求世纪双润公司、张建友停止侵害、腾退房屋，均遭拒绝，其非法占用状态持续至今，使振海公司遭受重大经济损失。世纪双润公司辩称，一、世纪双润公司并没有占用案涉房屋，也没有授权其他人占用案涉房屋。二、世纪双润公司没有与任何租户就案涉房屋签订过房屋租赁合同，更没有收取过任何租金。振海公司提交的租赁合同真实性不认可，即便可以提供原件，上面“世纪双润公司”字样的印章并非世纪双润公司的真实印章，而是他人非法私刻的印章。三、在租赁合同上签字的张建友不是世纪双润公司人员，世纪双润公司没有授权其就案涉房屋以及就与案涉房屋相关事宜签订过任何协议或进行任何行为。张建友提交的《债权转让协议书》世纪双润公司不认可复印件，不认可真实性、合法性，世纪双润公司没有签订过该份协议，如果有原件，上面的印章也不是世纪双润公司的印章。振海公司关于房屋使用费的请求事实依据不足，因为房屋是在建工程，没有移交，作为住宅尚不具备租赁条件，房屋占用费计算标准不认可。有部分关于房屋使用费的请求已经超过了诉讼时效。综上，世纪双润公司与本案争议事项没有任何法律关系，振海公司对世纪双润公司的起诉主体不适格，请求法院驳回振海公司对世纪双润公司的诉讼请求。张建友辩称，一、振海公司曾就案涉79号楼、80号楼在北京市朝阳区人民法院进行过诉讼，属于重复起诉，应予以驳回。二、振海公司主体不适格，振海公司没有证据证明其对起诉状所载的房屋享有权利。三、振海公司主张停止侵害、腾退房屋的前提有有证据证明张建友占有案涉房屋，但其就该主张没有事实依据和证据。且振海公司主张的损失无事实依据。综上，请求驳回振海公司的起诉或诉讼请求。赛奇公司述称，1995年10月20日赛奇公司与北京市住宅建筑安装房地产开发分公司（北京住总集团下属的二级分公司，负责人李成龙，以下简称建安公司）经招商引资签署了《联建协议书》，共同建设绿洲家园住宅项目，当时建安公司现场负责人为北京住总集团工作人员郭某1，后住总集团将该项目转入振海公司，法人为郭某1。约在2008年，北京中基投资有限公司（以下简称中基公司）收购了振海公司，后中基公司又将振海公司转给了南京赛特公司。1995年10月20日《联建协议书》约定，建安公司提供全部建设用地100亩，赛奇公司提供小区红线内的全部建设资金（约4万多建筑面积）和负责全部建筑安装施工，工程完工后双方按照4.5:5.5的比例分配住宅面积。建安公司为45%，赛奇公司为55%。赛奇公司于1998年6月左右已将属于45%的18栋楼交给现在的振海公司，早已使用，完成赛奇公司的义务。《联建协议书》签署后，赛奇公司经招投标全面开始该项目的建设，其与北京市林业建筑工程有限公司（以下简称林业建筑公司）于1996年5月签订了《北京市建设工程施工合同》，进行共3栋楼、近3000平方米的施工，现未完工验收。该楼属于赛奇公司的合法财产。2014年5月22日林业建筑公司将赛奇公司欠款进行了债权转移，该事与此案无关，2015年振海公司曾起诉过林业建筑公司，准备占有此房。2018年2月北京市朝阳区人民法院以振海公司未取得房屋许可证、未提供合法建房手续、并非本案适格主体为由判决振海公司败诉。此次振海公司重复起诉，进行多次反复。赛奇公司认为振海公司对案涉房屋的事实心知肚明，所有参与建设的人均清楚案涉房屋不是振海公司的，而是巧取豪夺赛奇公司的财产。赛奇公司如何用案涉房屋和振海公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.振海公司提交16份世纪双润公司、张建友非法出租案涉房屋的合同，旨在证明世纪双润公司、张建友非法侵占振海公司的房屋并出租。世纪双润公司、张建友对该组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，赛奇公司亦不予认可。对此，本院认证如下：该组证据由房屋租赁合同书、身份证复印件、人员信息登记表构成，所涉及的16份房屋租赁合同书均为复印件，振海公司未能出示原件，故本院对16份房屋租赁合同书均不予确认；人员信息登记表涉及数名案外人员，本院对真实性无法核查。结合世纪双润公司、张建友、赛奇公司的质证意见，本院对该组证据不予采信。2.振海公司提交1份《房屋租赁合同书》，尾部由甲方张建友、乙方韩某1签字，旨在证明案涉楼房由张建友对外出租。张建友对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，否认张建友签字的真实性。世纪双润公司认为该份证据与其无关，不发表意见。赛奇公司对该证据不清楚。对此，本院认证如下：对该证据的真实性、关联性和证明目的本院结合在案其他证据和事实综合认定。3.张建友提交《北京市建设工程施工合同》，旨在证明世纪双润公司取得案涉房屋的债权及管理、使用权。赛奇公司亦提交相同《北京市建设工程施工合同》，旨在证明第1、7、13栋房屋系赛奇公司发包给林业建筑公司施工建设，赛奇公司因建设而对第1、7、13栋房屋享有所有权；林业建筑公司无论是申请仲裁，还是将债权转让后进行通知，对应的主体均为赛奇公司，即林业建筑公司自始至终认为，因建设第1、7、13栋而应付工程款的主体为赛奇公司，故与此相对应的，就1、7、13房屋享有所有权的应当为赛奇公司。振海公司对该证据的真实性、关联性均不予认可。世纪双润公司对真实性不予确认，因为其不了解相关情况。对此，本院认证如下：张建友、赛奇公司提交的前述证据为复印件，均未能出示原件，对该证据的真实性、关联性本院结合在案其他证据和事实综合认定。4.张建友提交《债权转让协议书》，旨在证明世纪双润公司取得案涉房屋的债权及管理、使用权。赛奇公司提交《债权转让协议书》及《债权转让通知书》，旨在证明第1、7、13栋房屋系赛奇公司发包给林业建筑公司施工建设，赛奇公司因建设而对第1、7、13房屋享有所有权；林业建筑公司无论是申请仲裁，还是将债权转让后进行通知，对应的主体均为赛奇公司，即林业建筑公司自始至终认为，因建设第1、7、13栋而应付工程款的主体为赛奇公司，故与此相对应的，就第1、7、13栋房屋享有所有权的应当为赛奇公司。振海公司认为，因为世纪双润公司否认签章，所以振海公司对《债权转让协议书》及《债权转让通知书》真实性不认可，林业建筑公司不是本案当事人，其签章真实性无法确认。世纪双润公司对真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，协议上有“世纪双润公司”字样的印章不是其公司的真实印章，协议书签字人张某2不是世纪双润公司的人员，世纪双润公司没有授权张某2签订过任何协议或进行过任何行为。对此，本院认证如下：关于《债权转让协议书》及《债权转让通知书》的真实性、关联性本院结合在案其他证据和事实综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年8月28日，北京市规划委员会颁发（2002）规地字第0362号《建设用地规划许可证》，振海公司取得北京市朝阳区十八里店老君堂村99921平方米居住用地的用地许可。2004年5月，振海公司取得北京市朝阳区十八里店老君堂绿洲家园59号至68号、75号、76号、81号住宅楼的《国有土地使用证》（京朝国用【2004出】字第×1号），用途为住宅，使用权类型为出让，使用面积9863.67平方米，终止日期至2073年9月28日。2012年3月1日，振海公司取得北京市朝阳区十八里店老君堂现状住宅项目的《国有土地使用证》（京朝国用【2012出】字第×2号），用途为住宅，使用权类型为出让，使用面积90034.22平方米。2020年11月26日晚6时许，本院赴北京市朝阳区十八里店老君堂村绿洲家园进行勘验。振海公司的委托诉讼代理人张军，张建友的委托诉讼代理人侯志涛，世纪双润公司的委托诉讼代理人徐荣祥、崔二玲，赛奇公司的法定代表人王永利及其委托诉讼代理人王艳霞均到达现场。经查，振海公司所指认的三栋楼房编号分别为绿洲家园1号、绿洲家园7号、绿洲家园13号；绿洲家园1号、绿洲家园7号均系二层建筑，各有两个单元；绿洲家园13号系三层建筑，亦有两个单元。振海公司主张上述三栋建筑为其诉讼请求中涉及的79号、80号、81号住宅楼房。赛奇公司主张对该三栋建筑物享有相关权利。目前案涉三栋楼房均被用于出租。在案涉三栋楼房内多处贴有《温馨提示》，载明：“鉴于今日北京市新发地农贸批发市场中人员发现确诊病例，请您配合老君堂社区自觉上报5月30日以来是否前往过新发地市场等地。如14天内前往过上述地点的，请及时联系社区进行报备，后续相关工作，我们会根据上级统一工作部署开展。管片联系人：张建友。电话：130XXXXXXXX。时间2020年6月。”经随机联系楼内居住人员，绿洲家园×号×单元×××室住户向本院出示其持有的《房屋租赁合同书》原件，其中合同尾部甲方处有“张建友”签字字样，证件号码XXXXXXXXX，电话130XXXXXXXX，时间2020年10月12日。绿洲家园1号楼旁边有一管理办公室，内设实时监控，贴有值班守则等。经张建友委托诉讼代理人确认，该手机号码确实为张建友本人电话。庭审中，振海公司称案涉3栋房屋由振海公司建设开发，主体建设完毕，没有安装门窗、没有水电，目前案涉三栋楼房未办理房屋所有权证；自2014年开始张建友占有使用案涉房屋并对外出租。张建友称，绿洲家园X号楼X室住户提供的《房屋租赁合同书》上之所以有张建友签字、《温馨提示》上载有张建友手机号，是因为张建友当时还负责管理案涉三栋楼房，现在其已经回山东老家。庭后张建友一方向本院书面陈述，振海公司所提交的《房屋租赁合同书》并非张建友本人签名，其委托诉讼代理人当庭陈述的“那时候他还在管理”内容应予更正、删除；关于张建友管理的时间、管理内容、受谁指示管理、为什么不再负责一节，张建友称“我就是个打工的，已经不干了，这些事与我没关系了。”关于张建友与世纪双润公司之间的关系，张建友庭审中陈述其系替世纪双润公司打工、管理案涉三栋楼房，但其与世纪双润公司之间并无书面协议，张建友之弟张某2与世纪双润公司有一定合作，张建友通过此种方式给世纪双润公司打工。世纪双润公司否认张建友或者张某2系其公司员工，亦否认与张建友存在任何关系或者其委托过张建友进行任何民事行为，同时表示案涉工程与世纪双润公司没有任何关系，世纪双润公司不对案涉工程主张任何权利。另查一，在北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1560号振海公司诉王某1返还原物纠纷一案中，振海公司起诉请求判令王某1立即清理、腾退其非法占用的位于北京市朝阳区十八里店老君堂村绿洲家园小区60、61、62、63、64、74、75、76、77、78号住宅楼房屋；判令王某1向振海公司支付房屋使用费1000万元。该案一审法院认定事实：2004年5月，北京市人民政府签发了振海公司作为土地使用者的京朝国用（2004出）字第×1号《国有土地使用证》，坐落为朝阳区十八里店老君堂绿洲家园59号至68号、75号、76号、81号住宅楼，用途为住宅，使用权类型为出让，使用面积9863.67平方米，终止日期至2073年9月28日。2012年3月1日，北京市朝阳区人民政府签发了振海公司为土地使用权人的京朝国用（2012出）第×2号《国有土地使用证》坐落为朝阳区十八里店乡老君堂现状住宅项目，用途住宅，使用权类型为出让，使用权面积90034.22平方米，终止日期为2081年9月7日2002年8月28日，振海公司作为用地单位取得了编号为2002规地字0362号《建设用地规划许可证》，用地位置朝阳区十八里店老君堂村，用地面积99921平方米。2005年7月12日，振海公司作为建设单位取得编号（2005）规（朝）建字0331号《建设工程规划许可证》，建设项目名称绿洲家园I型住宅（76＃）等4项，建设位置朝阳区十八里店乡老君堂甲1号院，建设规模9239.34平方米，建设项目具体包括绿洲家园I型住宅（76＃），绿洲家园Ⅱ型住宅（60＃、62＃、64＃、68＃），绿洲家园Ⅲ型住宅（66＃），绿洲家园Ⅳ型住宅（59＃、61＃、63＃、65＃、67＃、75＃、81＃）。庭审中，振海公司称其作为“十八里店绿洲家园项目”开发商随着项目的推进陆续办了很多证，上述《建设工程规划许可证》是与2012年发的《国有土地使用证》面积相对应的王某1确认，振海公司持有的上述《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》中的坐落系该案的10栋住宅楼所在地址。经查，该案10栋住宅楼尚未竣工验收，尚未取得房屋所有权凭证，现由王某1占用并用于出租。王某1称因该案房屋投资方赛奇公司欠建筑方、包工方款项，其作为管理工地的人将该案房屋占用出租，用于回款。振海公司称不认识王某1，王某1系非法占有该案房屋。关于该案房屋的占有时间，振海公司、王某1各执一词，但均未提供证据佐证。振海公司称自2013年开始王某1占有使用该案房屋，王某1称自2016年开始陆续对外出租，出租户约有60户至75户，每月每户租金500元至600元。经询，振海公司表示该案10栋房屋是振海公司建设开发的，主体建设完毕，没有安装门窗、没有水电，因不符合销售条件正陆续补办相关手续，计划一直搁置直到手续完备后出售，现没有产生实际经济损失的证据。该案一审法院判决：一、王某1于判决生效之日起十五日内清理、腾退并向振海公司返还北京市朝阳区十八里店老君堂村绿洲家园小区60、61、62、63、64、74、75、76、77、78号住宅楼房屋；二、王某1于判决生效之日起七日内向振海公司支付房屋占有使用费1000000元；三、驳回振海公司的其他诉讼请求。王某1不服该案一审法院判决，向本院提起上诉，后申请撤回上诉，本院作出（2018）京03民终15750号民事裁定，准许王某1撤回上诉。该案一审判决业已生效。另查二，在北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民撤63号赛奇公司诉振海公司、王某1第三人撤销之诉（返还原物纠纷）一案中，赛奇公司起诉请求撤销北京市朝阳区人民法院作出的（2018）京0105民初1560号民事判决书。该案一审法院认定事实：1995年10月20日，建安公司与赛奇公司就北京市朝阳区十八里店乡老君堂村（以下简称老君堂村）联合建设住宅区的事宜签订《联建协议书》，约定：项目占地100亩（详见平面图），总建筑面积41000平方米（详见规划图）；合作方式为建安公司提供全部建设用地，由赛奇公司提供小区红线内的全部建设用资金和负责全部建筑安装工程施工；工程完工后，建安公司、赛奇公司按4.5：5.5的比例分配住宅面积。之后，赛奇公司组织进行了施工建设。1998年6月，双方就已建成的房屋进行了分配和交付。2001年3月29日，建安公司与振海公司签订《开发项目转让协议》，将其在项目中的权利、义务转让给了振海公司。2002年7月24日，振海公司、赛奇公司与案外人中基公司签订《关于的补充协议》，约定：赛奇公司将自己在老君堂新村住宅建设项目中享有的权利和义务转让给中基公司，振海公司对赛奇公司与中基公司的转让行为予以认可；本补充协议生效后赛奇公司从联建协议中退出，项目由振海公司与中基公司继续合作完成，并继续履行《联建协议书》中的权利义务；振海公司预计于2002年8月份将十八里店项目的用地手续办理完毕；中基公司应分得的房屋以振海公司的名义进行销售，由振海公司出具售房发票，售房款打入中基公司的帐户，双方各自承担所发生的各项销售税费；中基公司同意将赛奇公司欠振海公司的市政配套总工程款（1395万元）和垫付的工程款（400万元）、垫付物业费（50万元）共计1845万元还给振海公司，付款时间为：补充协议签字生效后5日内付200万元，8月底付250万元，余款在房屋销售时按销售额的30％返还直到还清为止。另查，2002年8月28日，振海公司取得建设用地99921平方米（合149.87亩）的《建设用地规划许可证》，用地位置老君堂村。2004年5月，振海公司取得了老君堂村绿洲家园59-68号、75号、76号、81号住宅楼的国有土地使用证。2005年7月，振海公司取得该些房屋的建设工程规划许可证。2012年3月1日，振海公司取得了老君堂现状住宅项目国有土地使用证。振海公司曾于2018年将王某1诉至法院，要求王某1返还该案10幢房屋并主张房屋使用费。法院审理后作出（2018）京0105民初1560号民事判决书，认为基于土地使用权和原始建造行为可以确定振海公司对该案10幢房屋享有使用的财产权益，王某1未经准许无正当理由占有该些房屋，故判决王某1向振海公司返还该些房屋并支付房屋占有使用费100万元。王某1不服提出上诉，之后又撤回上诉。另，赛奇公司曾于2017年将中基公司、振海公司诉至法院，以中基公司、振海公司根本违约无法实现合同目的为由要求解除三方之间的《关于的补充协议》。法院审理后作出（2017）京0105民初520号民事判决书，认为该补充协议系项目转让协议，赛奇公司已将其在项目中的权利义务全部转让给了中基公司，该补充协议生效后赛奇公司已从联建协议中退出，也并未有证据能证明达到了可以解除协议的条件，故赛奇公司的诉讼请求无法得到支持。之后赛奇公司上诉至本院，本院作出（2018）京03民终13342号民事判决书，维持了原判决。经法院组织勘验，该案10幢房屋仍属于未竣工状态，现在空置当中。该案一审法院判决：驳回赛奇公司的诉讼请求。赛奇公司对该案一审法院判决不服，向本院提起上诉。本院作出（2020）京03民终7521号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查三，在北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第33738号振海公司诉林业建筑公司占有物返还纠纷一案中，振海公司起诉请求林业建筑公司立即清理、腾退其非法占用的位于北京市朝阳区十八里店老君堂村绿洲家园49、70、71、72、73、74、76、77、78、79、80、82、83、84号住宅楼房屋；林业建筑公司向振海公司支付房屋使用费1000万元。该案一审法院认为，振海公司明确表示并未取得该案房屋所有权凭证，亦未提供相应的合法建设施工手续，故振海公司并非该案适格主体，遂裁定驳回振海公司的起诉。另查四，北京市仲裁委员会于2001年12月19日作出（2001）京仲调字第0131号调解书，申请人林业建筑公司与被申请人赛奇公司就1996年5月签订的《北京市建设工程施工合同》项下的工程款、损失、律师费、仲裁费等事宜达成调解协议。本院认为，根据查明的事实，结合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、振海公司是否为本案的适格主体。二、案涉3栋房屋的实际控制人。三、赛奇公司是否对案涉3栋房屋享有权利。对此本院分述如下：关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。此“权利人”不仅包括所有权人、用益物权人、担保物权人，还应当包括对未登记不动产享有财产权益的人。根据查明的事实，振海公司持有案涉土地及工程的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等相关建设手续。案涉房屋位于振海公司建设用地内，振海公司对此地块拥有使用权限，振海公司在本身具有使用权限的土地上建设房屋，在有关行政机关尚未认定该建筑是否合法之前，法院无权确认其物权归属，因此本院对振海公司是否因建造而取得案涉3栋房屋的物权不作评价。虽然振海公司未就案涉3栋房屋办理产权登记，不具有物权法意义上的不动产物权，但振海公司合法持有的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等建设手续可以证明振海公司具备土地使用权，再结合原始建造的事实行为，其符合《中华人民共和国侵权责任法》第二条所列举权利当中“财产权益”特征，应具有案涉3栋房屋的财产权益，故本案中振海公司属于适格主体。关于第二个争议焦点，结合本院现场勘验情况及案件审理中当事人的陈述能够确认张建友实际控制使用案涉3栋房屋。理由如下：1.现场勘验中，案涉3栋房屋中多处贴有《温馨提示》，该《温馨提示》中记载的管片联系人为张建友，联系方式亦为张建友本人的电话号码；2.现场勘验中，实际承租人提供的《房屋租赁合同书》中出租方处有“张建友”签字字样，所留证件号码及联系方式亦为张建友本人的身份证号及电话号码；3.庭审中，张建友表示对案涉3栋房屋进行管理；4.张建友表示其系给世纪双润公司打工，但就此未提供客观证据证实，而庭审中世纪双润公司对此予以否认，亦表示案涉3栋房屋与其无关，也不就案涉3栋房屋主张任何权利。综合前述因素能够认定案涉3栋房屋实际控制人为张建友。关于第三个争议焦点，在本院（2020）京03民终7521号民事判决书中，法院认为，赛奇公司主张其对该案房屋享有权益的依据是基于《联建协议书》所衍生开发建设行为，但之后其又以与振海公司、中基公司签订补充协议的形式从联建协议中退出，相关项目权益已经转让给了中基公司，此点也已被生效法律文书所确认，其主张的权利基础已不复存在。即使如其所言其可以享有项目盈利提成，那也是基于其他协议关系产生的债权债务关系，而非对涉案房屋享有的权利。（2020）京03民终7521号民事判决所指向的标的物虽与案涉标的物不属于同一房屋，但该案所涉及的10栋房屋与案涉3栋房屋均对应的是振海公司所持有的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等相关建设手续，故赛奇公司关于其对案涉3栋房屋仍享有民事权益的理由不能成立。本案中，张建友未经振海公司同意占有使用案涉房屋，侵犯了振海公司对案涉3栋房屋占有使用的财产权益，现振海公司要求张建友立即清理、腾退其非法占用的案涉3栋房屋，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费一节，鉴于案涉3栋房屋未取得房屋所有权证，且振海公司陈述上述房屋尚处于未完工的状态，故本院酌情确定张建友应支付占有使用费的金额。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张建友于本判决生效之日起六十日内清理、腾退并向原告北京振海房地产开发有限责任公司返还北京市朝阳区十八里店老君堂村绿洲家园小区1号、7号、13号住宅楼房屋；二、被告张建友于本判决生效之日起十日内向原告北京振海房地产开发有限责任公司支付北京市朝阳区十八里店老君堂村绿洲家园小区1号、7号、13号住宅楼房屋占有使用费1000000元；三、驳回原告北京振海房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费541800元，由原告北京振海房地产开发有限责任公司负担528000元（已交纳），由被告张建友负担13800元（于本判决生效之日起10日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  王 黎审 判 员  江 惠审 判 员  刘晓蕾二〇二〇年十二月三十日法官助理  张日广法官助理  林家诚法官助理  赵 纳书 记 员  田亚男