北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初23504号原告：安国华，女，1958年1月23日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周琳，北京市京师律师事务所律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：王**，男，该公司员工。原告安国华（以下简称姓名）与被告北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。安国华及其委托诉讼代理人周琳，江南公司之委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安国华向本院提出诉讼请求：1．判令江南公司向安国华交付符合Y号《北京市商品房预售合同（住宅类）》约定的商品房；2．判令江南公司向安国华支付自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止的延迟交房违约金，按照已付房款万分之零点一/天的标准计算；3．判令江南公司按照5500元/月标准向安国华支付自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止的损失。事实和理由：2016年12月21日，安国华与江南公司签署《北京市商品房预售合同（住宅类》（以下简称预售合同），约定江南公司将坐落于朝阳区X号房屋（以下简称涉案房屋）出售给安国华，房屋总价款4011579元，江南公司应当在2018年12月31日前向安国华交付涉案房屋，未按约定时间交付，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。合同签订后，安国华向江南公司全额支付购房款4318205元（含房屋面积差价）。但江南公司至今未向安国华交付涉案房屋。依据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。现原告向法院提起诉讼，望判如所请。江南公司辩称，关于本案合同性质，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，购房人支付房屋价款的合同；而房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中安国华与江南公司签订的涉案合同及《补充协议》，无论从合同名称、内容及性质来看，都属于商品房预售合同，并非属于房屋买卖合同，故本案应当为商品房预售合同纠纷。关于逾期交房的责任，1．逾期交房并非江南公司原因造成，自江南公司于2016年4月开工建设以来，北京市政府多次因环保、“两会”及重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至2019年9月累计停工共计365天。政府行为对江南公司而言不能避免，亦不能克服，故逾期交房并非江南公司原因所造成，江南公司并无过错。根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，……”的约定，本案逾期交房属于江南公司因遵守政府法令造成，故江南公司不应承担逾期交房的违约责任。2．根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第2款“因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。”该条款为双方就出现设计变更时，对于预售合同中交房时间的变更。在本案中，因施工过程中出现电力设计院要求对π接室门改为外开、电梯厂家要求提高电梯机房高度、冲井高度及加强外墙防水、空调机雨水管防水等原因发生多次设计变更，该设计变更不仅是为了给业主提供更好质量的房屋，更是为了满足施工及验收要求。根据该约定，涉案房屋交付时间由原2018年12月31日前变更为2019年6月30日前，在此期间内，江南公司不承担任何逾期交房违约责任及赔偿责任。3．另依据双方签订的《装修委托协议》第一条约定，安国华同意江南公司在完成五方验收后视为交付房屋，江南公司即可进行装修，装修期限为320天。涉案房屋于2019年3月18日就完成了五方验收，该时间在双方约定的交房期间内，江南公司不存在逾期交房，故不应承担违约责任。4．2020年初全国突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布了一系列通知，因疫情原因工人无法进行施工，设备材料因工厂停工原因无法供货，且疫情防控要求不得进行人员聚集性活动，故导致江南公司无法在疫情期间进行正常的整改、办理手续及交房。根据合同法及预售合同的约定，因不可抗力导致的违约，江南公司不应承担责任。故江南公司不应承担疫情期间的逾期交房责任。关于逾期交房损失，1．结合涉案相关合同和协议来看，交房时间应为五方验收之日，故江南公司不存在逾期交房的行为，不应承担任何违约责任。2．根据预售合同的约定，江南公司未按照约定时间交付房屋的，每逾期一日需向安国华支付已付房款万分之零点一的违约金；补充协议第一条第5款约定，江南公司因违反预售合同约定产生的利息、违约金即赔偿款的数额合计最高不超过安国华已支付购房款的万分之五。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应按照双方合同约定执行。综上所述，无论合同约定还是实际履行情况，江南公司均不构成违约，且合同法亦规定合同当事人都无过错，而由客观外因而引致的合同履行障碍情况下，免除当事人责任。故江南公司不同意安国华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月21日，安国华作为买受人、江南公司作为出卖人签订预售合同及附件，约定：安国华购买江南公司开发的涉案房屋，预测建筑面积76．79平方米，套内建筑面积58．35平方米，价款按照套内建筑面积计算，每平方米68750．28元，总房款4011579元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到了合同约定的条件；出卖人已经取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明等。出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。出卖人因违反《商品房预售合同》约定而产生的利息、违约金及赔偿款的数额合计最高不得超过买受人已支付购房款的万分之五。双方还在合同对其他相关事项进行了约定。合同签订后，安国华给付了江南公司购房款4318205元。2020年3月25日涉诉房屋完成竣工验收备案。现江南公司尚未实际向安国华交付涉诉房屋。庭审中，安国华提交链家地产关于同地点、同面积房屋租金标准的截图，欲证明江南公司延迟交房，造成其租金损失5500元/月，江南公司对于该证据的真实性及证明目的均不认可。本案审理过程中，江南公司提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月4日期间发布的关于空气重污染预警措施通知、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。安国华对前述证据的真实性和证明目的均不予认可，主张江南公司对因环保原因、天气原因、高考、重要会议的停工应当有所预见，不能成为江南公司免责的理由。江南公司提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目曾多次进行设计变更，根据补充协议的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。安国华对《设计变更通知单》的真实性认可，证明目的不予认可，并称江南公司未曾就设计变更一事通知安国华，补充协议作为合同的组成部分，应当遵守主合同的约定。江南公司提交了《单位工程质量竣工验收记录表》和《装修委托协议》，拟证明双方约定安国华委托江南公司对涉案房屋进行装修，自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续，安国华同意江南公司在完成五方验收即视为向安国华交付房屋，无需办理交房手续。涉案房屋在2019年4月18日完成五方验收，江南公司已按期完成交房义务。安国华则表示江南公司未将该协议文本交给安国华，忘记是否签订过该份协议。江南公司还提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。安国华认为北京已经复产复工，江南公司有条件安排交房。另，本案安国华以房屋买卖合同纠纷为案由起诉，本院依职权调整案由为商品房预售合同纠纷。本院认为：安国华与江南公司签订的预售合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，安国华履行了给付购房款的义务，江南公司亦应按约定向安国华交付房屋。安国华要求江南公司交付房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于江南公司是否存在逾期交付房屋的问题。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日前，但合同附件同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。江南公司提交的证据可以证明，涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，江南公司主张交房日期应顺延至2019年6月30日前的答辩意见符合合同约定，本院予以采信。江南公司关于因环保政策等原因导致的工程延期，江南公司应免责的抗辩意见。本院认为，在预售合同签订之前，北京市就已针对施工造成的环境污染问题实施过施工限制措施，随着环境污染治理的力度加大，相关措施逐渐严格，江南公司在签订合同时应对此做出预判。且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定。上述限制措施不属于不可抗力，不能免除江南公司逾期交房的违约责任。江南公司关于五方验收日期即视为房屋交付日期的抗辩意见。本院认为，根据江南公司提供的证据，五方验收人员于2019年4月18日在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，但施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续，很难认定涉案房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故对江南公司的此项抗辩意见本院不予采信。综上，江南公司确实存在逾期向安国华交付房屋的违约行为，应按照合同约定承担违约责任。考虑到合同约定的违约金标准尚不足以弥补安国华的实际损失，对安国华要求江南公司支付违约金、赔偿租金损失的诉讼请求本院予以支持，具体的标准本院根据本案的实际情况，参照本市房屋租金价格一般水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，综合认定为每月的违约金和租金共计4300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告安国华交付符合Y1991331号《北京市商品房预售合同（住宅类）》约定的位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期D组团2#住宅楼19层2单元-1904号的房屋；二、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告安国华违约金并赔偿损失（自二〇一九年七月一日起至被告北京江南投资集团有限公司履行本判决第一项义务之日止，按照每月四千三百元标准计算）；三、驳回原告安国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1785元，由原告安国华负担603元（已交纳）；由被告北京江南投资集团有限公司负担1182元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王楠二〇二〇年十二月二十五日书记员  张莹