黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8110民初850号原告（执行案外人）：刘勇，男，1970年4月29日出生，汉族，黑龙江省鹤山农场跃进社区第四管理区工人，住黑龙江省嫩江市。被告（申请执行人）：郭绍堂，男，1962年4月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张国强，黑龙江法融律师事务所律师。第三人：孔庆军，男，1969年10月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。第三人：樊波，女，1973年12月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：付立刚，黑龙江东极律师事务所律师。原告刘勇与被告郭绍堂、第三人孔庆军、樊波执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月28日立案后，依法适用普通程序。于2020年10月20日，2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告刘勇，被告郭绍堂委托诉讼代理人张国强，第三人樊波委托诉讼代理人付立刚到庭参加诉讼，第三人孔庆军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘勇向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于黑龙江省嫩江市鹤山农垦社区B区鹤祥小区14号楼1单元402室楼房归原告所有，并停止对该财产的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月20日刘勇收到九三人民法院送达的（2020）黑8110执异5号执行裁定书。原告认为贵院驳回刘勇提出的执行异议的裁定事项是错误的，理由如下：1.被告郭绍堂所申请执行的财产位于黑龙江省嫩江市鹤山农垦社区B区鹤祥小区14号楼1单元402室楼房归原告所有，而不属于第三人孔庆军所有。第三人孔庆军挂靠黑龙江星海建筑工程发展有限公司在黑龙江省鹤山农场开发鹤祥小区，第三人樊波向孔庆军出售钢材，结算时孔庆军用鹤山农垦社区B区鹤祥小区14号楼1单元402室的楼房抵顶樊波钢材款144848元。该房的所有权转归樊波所有，孔庆军已经不是该房的所有权人。2017年3月13日，樊波委托刘守江将位于黑龙江省嫩江市鹤山农垦社区B区鹤祥小区14号楼1单元402室的楼房卖给了原告，双方签订了房屋买卖协议。同日，原告将房款49000元给付了刘守江，刘守江将房款给付了樊波。房屋买卖协议签订后，当天刘守江就把房屋和购房初始收据交给了原告，该房屋已经转移为原告所有，双方的房屋买卖合同合法有效，原告已经善意取得了该房屋的所有权，孔庆军、樊波已经不享有该房屋的所有。因此，现请求法院解除黑龙江省嫩江市鹤山农垦社区B区鹤祥小区14号楼1单元402室的查封，以维护原告的合法权益；二、被告郭绍堂对已经属于原告的房屋申请执行是错误的，其行为没有法律依据。第三人孔庆军和樊波以及原告与第三人樊波之间的交易是真实、合法有效的，原告支付了49000元的房款后取得了该房的所有权，原告是善意取得，被告郭绍堂无权对原告的上述财产申请执行。贵院对原告提出的执行异议不予采纳损害了原告对购买的房产财产所有权。请法院支持原告的诉讼请求。郭绍堂辩称，驳回原告的诉讼请求。理由：1.本案涉案房产并未办理不动产权属证书，无法证实归原告所有，证据显示原告向不动产申请办理涉案房产物权登记，更无证据显示非因原告自身原因未办理过户登记，据此，原告对涉案房产的确权诉请不能成立；2.原告无客观证据和法律依据阻碍贵院对涉案房产的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条原告无客观证据证实其在涉案房产查封前实际占有了涉案房产，更无银行流水显示，原告在涉案房产查封前已支付给第三人孔庆军全部购房款项,更无证据显示涉案房产查封前原告已签订合法有效的书面房产买卖合同。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十八条的规定，贵院在执行涉案房产时符合法律规定，原告无法阻却贵院对涉案房产的执行，原告的诉请没有事实和法律依据，贵院应依法驳回原告的诉请。孔庆军未作陈述。樊波述称，对原告的诉讼请求、案件事实及理由均无异议。补充意见如下：1.案涉402室房产正向本案被告所承认的未办理不动产权属证书，所以无法证明该房产归孔庆军所有，也没有证据证明该402室房产登记在被执行人孔庆军名下，所以，贵院执异5号裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是错误的，因为第二十八条的前提条件是金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，本案402室房产并没有登记在被执行人孔庆军名下，所以不适用该第二十八条。贵院的执异5号裁定是适用错误的。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，本案正是该条所适用的情况，第三人孔庆军已经将其所有的需要办理过户登记的402室房产抵顶给第三人樊波，樊波又将该房产出卖给了原告刘勇，刘勇已经支付了全部价款给樊波，因为是抵账，也就是相当于樊波全款支付给了孔庆军，2017年3月樊波将房产交付给了刘勇，并且刘勇早已经实际占有了该房产，虽然刘勇没有办理过户登记手续，樊波和刘勇都没有过错，因为案涉房产是因为开发商的原因不能直接办理过户登记手续，直至2019年七八月份该房产才可以办理不动产登记，樊波和刘勇都不存在过错，人民法院不应当查封和扣押该房产；2.被告答辩中称原告没有证据证明其实际占有该房产，这与本案客观事实不符，在贵院的执异5号裁定书中第2页已经明确表述查明了该房屋已转移刘勇占有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供的证据1.统一收据1张、卖房协议1份、中国农业银行转账凭条2张、证明1张。欲证明原告在刘守江手里买的樊波的房子，原告将房款49000元通过银行转账方式交付给刘守江，刘守江将樊波名下的统一收据1张和房屋钥匙交付给原告。被告郭绍堂质证意见:一是印章是黑龙江省宝利丰房地产开发有限公司，该公司与本案涉案房产的开发企业黑龙江省鹤山农场及孔庆军挂靠的星海建设公司没有任何关联性，收据所涉及的第三人樊波具体将144848元交于宝利丰公司的客观事实与本案涉案房产没有任何关联性；卖房协议不具备真实性，因无银行流水佐证，无法证实刘守江是否收到49000元款项；二是该证据应为单方意思表示，不具有买卖房产合同双方意思表示的特征，据此，不应将卖房协议认定为本案买卖涉案房产协议；刘守江未能当庭出证，该份证据不具有真实性，不能佐证本案第三人樊波与原告的真实合法的交易；银行转账流水因无法辨识其所记载的内容，不能证实是本案涉案49000元的交易。第三人樊波对原告提供证据无异议。证据2.取暖费票据3张、物业费票据1张、水费票据1张、电费票据2张。欲证明原告在该涉案房产居住三年了。被告郭绍堂质证意见为：一是对物业费收据的真实性无异议，证明内容有异议，原告在2019年11月11日一次性将2017年至2019年三年的物业费补交，恰能证实原告在贵院查封之前没有实际居住，而是在查封之后进行的一次性补交的事实行为，三年的取暖费收据不具有真实性该收据并非国家统一税务发票；二是仅缴纳取暖费无法证实原告实际占有涉案房产。对水费收据不具有证据的性质，从该收据内容无法证实与涉案房产具有关联性。电费票据真实性无异议。但仅凭两次电费缴费及所交的是否为涉案房产均无法证实，据此，原告所提的该组证据无法客观真实的证实原告在贵院查封涉案房产前已实际占有居住。第三人攀波对原告提供的证据无异议，充分证明原告自2017年3月份起即实际占有了该房屋。原告提供的两组证据真实、合法，能够证明其主张，与本案具有关联性，本院予以采信。被告郭绍堂提供的证据是（2018）黑8104民初618号民事调解书1份。欲证明涉案房产是由孔庆军挂靠黑龙江星海建设公司在黑龙江省鹤山农场开发建设的，孔庆军与郭绍堂达成调解协议为：孔庆军配合郭绍堂对孔庆军施工的黑龙江省鹤山农场鹤祥小区房产进行过户更名，贵院依据该份调解书对涉案房产的执行是符合法律规定的。原告的质证意见是对证据的真实性无异议，但是对该调解书的内容不了解。第三人樊波质证意见是对该证据的真实性无异议，对其他均有异议。调解协议第二项内容不明确，欠缺合法性。在2018年11月20日作出时该小区的房产大部分已经出售，孔庆军已经没有所有权和处分权了，调解书中没有提到本案的402室房产，如果案涉执行的行为是依据该调解书中的第二项是不成立，没有明确涉及到案涉402室房产，如果执行行为依据的是该调解书协议第一项，那么本案的案涉402室房产又没有登记在孔庆军的名下，作出该调解协议的时候该案涉402室房产孔庆军既没有所有权也没有处分权，所以第一项也是不成立的。被告郭绍堂提供的证据，原告和第三人对证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信。孔庆军未举示证据。樊波未举示证据。本院依职权调取的《鹤山农场危房改造（整体搬迁）鹤祥小区6-31号楼工程开发协议书》一份。原告刘勇对该证据无异议，被告郭绍堂的质证意见：1.该证据与本执行异议案件无关，不能证实原告对案涉房屋所有权的诉求；2.该协议书第六条约定，黑龙江省星海建筑工程发展有限公司按照自主经营、自负盈亏、自行销售的原则，负责整个鹤山农场危房改造的销售工作，利润归黑龙江省星海建设工程发展有限公司所有，九三人民法院（2018）黑8104民初618号民事调解书、（2020）黑8110执异5号执行裁定书和本案的庭审调查，可知：被执行人孔庆军挂靠黑龙江省星海建设工程发展有限公司，在黑龙江省鹤山农场开发鹤祥小区，从协议书最后一页“孔庆军”在法定代表处签字显示，也可进一步证实，孔庆军对开发鹤祥小区6-31号楼具有销售权；3.庭审中，涉案当事人均证实孔庆军对该房屋具有处分权，但原告及第三人均未向法院提供相应证据证实孔庆军将涉案房屋转让给原告或冲抵给第三人，无客观证据显示原告将购房款交于孔庆军或黑龙江省星海建筑工程发展有限公司或鹤山农场。综上，协议书与九三人民法院（2018)黑8104民初618号民事调解书、（2020）黑8110执异5号执行裁定书、本案的庭审调查，可以相互佐证孔庆军对开发鹤祥小区6-31号楼具有销售处分权，包括案涉房产，九三人民法院在执行程序中对案涉房产的查封行为具备合法性，应依法驳回原告的诉请。第三人樊波对该证据无异议。本院认为，该协议系鹤祥小区6-31号楼施工建设时，建设部门留存备案，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明孔庆军对涉案房产有处分权，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭绍堂与黑龙江星海建设工程发展有限公司、孔庆军买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月20日作出（2018）黑8104民初618号民事调解书。因黑龙江星海建设工程发展有限公司和孔庆军未能按照约定履行给付义务，郭绍堂于2019年3月3日向本院申请强制执行，查封了位于黑龙江省嫩江市鹤山农垦社区B区鹤祥小区14号楼1单元402室楼房。案外人刘勇对执行标的提出书面异议，2020年7月17日本院作出（2020）黑8110执异5号执行异议裁定驳回了刘勇的异议请求。2020年7月28日案外人刘勇对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2017年3月13日，樊波委托刘守江将位于黑龙江省嫩江市鹤山农垦社区B区鹤祥小区14号楼1单元402室楼房卖给了刘勇，双方有卖房协议。刘勇将楼房款49000元分两次通过银行转账的方式转给刘守江。刘守江将楼房、楼房钥匙以及登记在樊波名下购楼收据一并交给了刘勇。刘勇于2017年冬天到黑龙江省鹤山农场房产科要求办理不动产登记证，工作人员告诉他不能办理。另查明，孔庆军挂靠黑龙江省星海建设工程发展有限公司在黑龙江省鹤山农场开发建设鹤祥小区，双方签订了《鹤山农场危房改造（整体搬迁）鹤祥小区6-31号楼工程开发协议书》协议第六项约定：“乙方（黑龙江省星海建设工程发展有限公司）按照自主经营、自负盈亏、自行销售的原则，负责整个楼房的销售工作，利润归乙方所有……”孔庆军施工过程中，在樊波处赊购钢材，2016年10月结算时孔庆军用鹤山农垦社区B区鹤祥小区14号楼1单元402室楼房抵顶樊波钢材款144848元。该楼房在不动产登记部门没有办理初始登记。九三人民法院2018年11月20日作出的（2018）黑8104民初618号民事调解书中，双方协议第二项：“孔庆军配合郭绍堂对孔庆军施工的黑龙江省鹤山农场鹤祥小区房产进行过户更名”。并没有明确是否包括鹤山农垦社区B区鹤祥小区14号楼1单元402室楼房。黑龙江省星海建设工程发展有限公司与孔庆军共同委托黑龙江省宝利丰房地产开发有限公司销售涉案房屋，并在购房统一收据上加盖该公司的印章。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提出的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，孔庆军用该楼房抵顶欠樊波的钢料材款144848元，并委托黑龙江省宝利丰房地产开发有限公司给樊波出具了购房统一收据，金额为144848元。此后樊波委托刘守江将该楼房以49000元的价格卖给刘勇，双方的买卖行为系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方交易价格也不低于当时的市场价格，刘勇支付了全部购房款，刘守江亦将该房屋交付给刘勇，刘勇缴纳该楼房的电费、取暖费、物业费等，充分说明已实际接收使用管理了该楼房。虽然未能办理不动产登记证，刘勇对此没有过错，并不影响双方楼房卖房协议的效力。因此，樊波委托刘守江与刘勇签订的卖房协议依法成立且有效，本院予以确认。刘勇要求停止对该房屋的执行，符合事实及法律规定，本院予以支持。刘勇要求确认该房屋归刘勇所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，因双方尚未依法办理房屋所有权变更登记，不发生所有权变更效力，双方应当依据合同约定继续履行办理不动产权属变更登记后，刘勇才能取得该房屋的所有权。故对此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，刘勇请求确认黑龙江省嫩江市鹤山农垦社区B区鹤祥小区14号楼1单元402室楼房归刘勇所有，并停止对该楼房的执行，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，规定，判决如下：不得执行黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110执45号执行裁定书查封的刘勇在黑龙江省嫩江市鹤山农垦社区B区鹤祥小区14号楼1单元402室楼房；驳回刘勇其他诉讼请求。案件受理费1025元，由郭绍堂负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  张洪斌审判员  温晓叶审判员  宁德军二〇二〇年十二月七日法官助理付丽颖书记员刘晋