广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初18619号原告：王家念，女，1991年1月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所律师。被告：陈志，男，1962年12月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：岳云辉，广东鹏乾律师事务所律师。第三人：深圳市宏鼎家园房地产有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：周波。委托诉讼代理人：黄晓兰，女，1977年7月25日出生，汉族，系公司员工。第三人：中国光大银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区。法定代表人：彭建平。原告王家念诉被告陈志、第三人深圳市宏鼎家园房地产有限公司（以下简称宏鼎家园公司）、第三人中国光大银行股份有限公司深圳分行（以下简称光大银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，适用简易程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告王家念及其委托诉讼代理人周争锋、翁媛，被告的委托诉讼代理人岳云辉，第三人宏鼎家园公司的委托诉讼代理人黄晓兰到庭参加诉讼，第三人光大银行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原被告双方签订的编号0000604《二手房买卖合同》，办理注销抵押登记手续，将涉案房产过户至原告名下，并向原告交付涉案房产（房屋成交价为482万元）（人民币，下同）；2、被告向原告支付迟延履行违约金（违约金以482万元为基数，按日万分之四的标准，自2020年6月11日起计算至交付房产之日止）；3、第三人光大银行协助原被告双方办理赎楼注销抵押登记手续；4、被告承担本案全部诉讼费、保全费。2020年3月23日，经第三人宏鼎家园公司居间介绍，原告与被告签订《二手房买卖合同》，合同编号为0000604，购买被告名下位于深圳市南山区的房产，不动产证号为4000053745。合同签订当天，被告收取原告定金17万元，被告向原告出具收到定金17万元的《收款收据》。按照双方签订的《二手房买卖合同》第四条第2款的约定，原被告双方应在2020年6月10日内到指定的银行办理首期款监管手续，被告应配合原告办理首期款监管手续。2020年6月10日，原告已在中国农业银行南新支行签订办理首期款监管手续的一切相关文件，被告拒绝办理。2020年6月15日，原告发函催告被告办理首期款监管手续，被告经催告仍不配合办理，构成违约。原告认为，原被告双方签订的《二手房买卖合同》是当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应予全面的履行。2020年6月10日合同约定的办理首期款监管手续的期限届满，但被告拒不按照合同约定配合原告办理首期款监管手续，构成违约。为维护原告合法权益特提起此诉。被告辩称：被告于2020年3月23日在宏鼎家园公司办公场所与地产中介安排的第一个买家谢某签订《二手房买卖合同》，约定将涉案房产卖给买家谢某。合同签订当天依据《定金托管协议》和《二手房买卖合同》第三条的定金监管约定，买家谢某将定金17万元转入居间方账户，被告向买家谢某出具了收款收据，同时居间方宏鼎家园公司也想被告出具了收到定金17万元的收款收据。此后买家谢某没有按照合同的约定期限付清首期款并办理资金监管，被告多次电话询问居间方并向他们要取买家谢某的电话，但居间方都以他们全权处理拒绝给被告谢某的电话。2020年4月30日后，买家谢某已经构成根本违约，被告要求居间方将谢某交的定金17万元转给被告。居间方百般推脱，不愿意转定金，并于2020年5月5日约被告于新买家签订了新的《二手房买卖合同》。但原告签订合同后一直没有按合同第三条约定支付定金，因为无法联系到原告，被告多次联系中介追问新买家（原告）的电话和定金的问题，居间方同样百般推脱并拒绝告知原告电话，承诺他们全权处理此事。到了2020年6月10日，居间方通知被告去做资金监管，但原告没有按照合同约定支付定金，也没有履行2020年6月10日付清首期款的约定，所以基于原告违约在先，被告根据合同法第六十七条的规定，拒绝了原告和中介方的要求。综上所述，因为原告的违约行为，致使《二手房买卖合同》无法履行，责任应该完全由原告自己承担，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人宏鼎家园公司陈述称：我方认为合同继续履行。在做监管的时间到期后，被告陈志（卖家）没有去配合原告做资金监管。原告转17万元定金给第三人宏鼎家园公司，第三人宏鼎家园公司又转了16万元给被告，还有1万元在第三人宏鼎家园公司处托管。第三人光大银行未到庭，也未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区（涉案房产），建筑面积130.32平方米，于2001年9月26日核准登记在被告陈志名下。涉案房产曾抵押给第三人光大银行，2020年12月1日注销了抵押登记。2020年3月23日，案外人谢英（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方出售及购入位于深圳市，转让成交价为482万元；本次房产交易定金共计17万元，买方应于签署本合同时支付17万元；买方应于2020年6月10日之内付清首期款（以银行贷款为准），并于前述日起届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交前述的资料；及其他内容。该合同备注条款约定：业主自己赎楼，罚息产生的费用由业主出。同日，案外人谢某（买方）与被告（卖方）、第三人宏鼎家园公司（丙方）签订《定金托管协议》，约定：本次交易的定金17万元交丙方托管等。2020年3月23日，陈志向谢某出具收款收据，载明收到谢某缴纳的定金17万元。后第三人宏鼎家园公司向被告陈志出具两份收款收据，载明收到陈志托管的定金共计17万元。庭审中，被告提交了一份案外人谢某（原买方）与被告（卖方）于2020年3月23日签订的《买方主体变更确认书》复印件（该确认书上部载明的新买方为原告王家念，但落款处新买方处并未签字），约定：本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或居间方退回，原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系，卖方和居间方不对原买方已履行义务部分负返还责任；新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务，如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任；原买方同意就信买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。原告确认双方签订了《买方主体变更确认书》，并提交了一份“新买方”落款处有原告王家念签字的《买方主体变更确认书》复印件，原告表示，原、被告之后签订了新的买卖合同，之后就将该确认书销毁了。再查，2020年5月5日，原告（买方）与被告（卖方）签订了一份落款日期为2020年3月23日的《二手房买卖合同》，约定：买卖双方出售及购入位于深圳市（涉案房产），转让成交价为482万元；本次房产交易定金共计17万元，买方应于签署本合同时支付17万元；买方应于2020年4月30日之内付清首期款（以银行贷款为准），并于前述日起届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交前述的资料；买方支付所有的税费；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方与其履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。该合同备注条款约定：业主自己赎楼，罚息产生的费用由业主出。原告表示，谢英与被告签订买卖合同后又签订了买方主体变更确认书，将买受人主体变更为原告（谢英系原告的母亲），原告5月份回深圳之后联系被告，双方重新签订了新的买卖合同。被告表示前述合同被告只是签名捺了手印，并没有签订日期。原告提交落款日期为2020年3月23日、原告与被告及第三人宏鼎家园公司签订的《定金托管协议》（载明交易定金17万元交宏鼎家园公司托管等）以及被告出具的收款收据（内容与被告向谢某出具的收据内容一致，仅是在“谢某”旁边添加了“王家念”的名字），共同证明原告已履行和合同义务。原告表示收款收据上原告王家念的名字是中介填上去的，时间大概在2020年5月。被告对前述证据真实性予以认可，但表示被告收取的是谢某支付的定金，收据是向谢某出具的。2020年6月10日，第三人宏鼎家园公司的法定代表人周波将定金16万元支付给被告。被告确认其收到了16万元的定金，但表示该定金是谢某支付的，且还有1万元托管在宏鼎家园公司。原告另提交2020年6月10日去农业银行签署首期款监管文件的照片、履约催告函复印件、视频、微信群聊天记录等，以证明原告及中介催促被告履行合同，但被告明确拒绝。被告表示前述证据不能证明原告的证明目的，对相关内容不予确认。再查，2020年9月10日，深圳市住房和建设局向原告出具《深圳市住房和建设局关于王家念购房资格有关事宜的函》，载明：原告购买陈志房产于2020年4月19日在房地产信息平台中录入房地产买卖合同信息（网签），是在7月15日之前，属于新政前在途交易，购买该套房产的购房资格不受新政影响。本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性、强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。本案的争议焦点在于哪一方存在违约行为，对此，本院认为，首先，本案中，被告先与原告的母亲谢某签订了买卖合同，由谢某购买涉案房产，谢某已按照合同约定向被告支付了定金；同日，谢某与被告签订《买方主体变更确认书》，约定被告同意涉案房产的买方进行变更，结合被告提交的主体变更确认书中首部记载了新买方为原告的相关内容可以看出，被告知晓涉案房产的新买方为原告。从原告提交的《买方主体变更确认书》以及原、被告于2020年5月5日重新签订的买卖合同相关内容可以确认，涉案房产的实际买方已变更为本案原告，原告与被告重新签订的买卖合同已取代了谢某与被告签订的买卖合同。其次，根据《买方主体变更确认书》的内容可以看出，谢某的权利义务均转让给本案原告，故谢某已实际支付的定金等视为原告支付的涉案合同的定金，因此，原告已按合同约定完成了支付定金的义务，被告抗辩原告未支付定金的理由不能成立。最后，原告已提交证据证明其已多次催促被告办理资金监管手续，而被告拒绝办理，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告在庭审中已表明愿意依约购买涉案房产，并承诺愿意一次性向被告支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为原、被告签订的《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件，原告要求被告继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。因涉案房产已注销抵押登记，无需办理注销抵押登记手续，被告应将房产过户并交付给原告，而原告应向被告一次性支付剩余购房款。对于原告主张的违约金。根据涉案合同的约定，被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求以转让成交价为基数按日万分之四的标准支付违约金。涉案合同约定原告应于2020年6月10日前办理资金监管，但因被告拒绝配合，导致原告无法办理资金监管手续，故原告要求被告自2020年6月11日起支付违约金，符合合同约定。对于违约金的标准，原告并未举证证明因被告的迟延履行给原告造成的实际损失与其主张的违约金相当，综合各方履行合同的实际情况、购房款的总额及过错程度等情况，本院酌定被告应自2020年6月11日起按涉案房产的转让成交价日万分之二的标准向原告支付违约金，支付至本判决确定的涉案房产交付给原告之日止。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王家念和被告陈志继续履行双方签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、原告王家念于本判决生效之日起三十日内一次性向被告袁帆支付除定金以外的剩余购房款465万元；3、被告陈志在原告王家念付清购房余款465万元之日起的三日内配合原告王家念办理位于深圳市南山区产权登记至原告王家念名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告王家念承担；4、被告陈志于原告王家念付清购房余款465万元之日起三日内将位于深圳市南山区交付给原告王家念；二、被告陈志于本判决生效之日起十日内向原告王家念支付违约金（违约金按482元的日万分之二的标准，自2020年6月11日起支付至本判决确定的涉案房产交付给原告王家念之日止）；三、驳回原告王家念的其他诉讼请求；当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费22680元、保全费5000元，原告已预交，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年十二月十五日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。