贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2728民初1738号 原告：林某某，男，1964年8月4日生，汉族，福建省仙游县人，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：赵敏，贵州凯晖律师事务所律师。 被告：贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522728314256017P，住址：罗甸县龙坪镇老城村沙井村委会三、四层。 法定代表人：胡远仁，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李鑫，贵州思九律师事务所律师。 原告林某某与被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司（以下简称际恒房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林某某及其委托诉讼代理人赵敏、被告际恒房地产公司委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林某某向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告于2017年11月10日签订的《贵州罗甸际恒五金建材房屋定购协议》、2019年10月29日签订的0000122号《际恒.五金建材城商品房认购协议书》、2019年9月3日签订的0000020号《际恒.五金建材城商品房认购协议书》；2、请求判决被告立即双倍返还原告购房款定金1400万元及资金占用费（资金占用费以700万元为本金，按照年利率6%从2020年1月1日起暂定计算至2020年10月14日为330166元，2020年10月14日以后的资金占用费按照上述标准计算至本息付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年11月10日同被告签订《贵州罗甸际恒五金建材房屋定购协议》，约定原告购买被告位于罗甸县物业，并支付定金200万元。2019年10月29日，原、被告双方签订了《际恒·五金建材城商品房认购协议书》,约定被告应于2019年9月10日同原告签订正式的《商品房购销合同》，于2019年9月3日签订0000020号《际恒·五金建材城商品房认购协议书》，两份协议书第四条均约定，如因被告原因导致该物业不能出售，被告应双倍退还所收定金，协议书签订后，原告向被告支付了500万元定金。原告按照双方约定签订正式的《商品房购销合同》时间到被告销售处找被告签订合同，被告以各种理由拖延签订正式合同。2019年9月22日，被告向原告出具承诺书，承诺于2019年12月31日前将8号楼1-1号、11-2号、1-3号、1-14号、2层、3层、4层、5层交房给原告使用，并于10月30日前办理按揭手续，超过时间被告承担相应责任。交房期限届满，被告又以各种理由拖延，不与原告签订正式的《商品房购销合同》，也未将房屋交予原告使用。原告为该房屋投入大量资金，也办理了相关手续，但被告三年之久迟迟不交房导致原告的合同目的无法实现。 被告际恒房地产公司辩称，一、原告不享有约定解除权。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，可以解除合同。本案中，双方约定一方另行出售该房屋给其他方，可以终止协议，或因被告原因使该物业不能出售时，退还原告定金，协议自动作废，双方互不承担责任。然而，被告并未将房屋出售给他人，相反，被告按照原告的要求变更房屋设计，积极履行合同，被告已依法取得预售许可证，房屋可以销售，且已取得房屋产权证书，原告无任何证据证明其满足解除合同的条件。未完成《商品房买卖合同》备案手续的责任在于原告，是原告未按约支付首付款，配合被告办理银行按揭手续。原、被告认购协议中明确房屋总价15944140元，首付款比例最低需要交纳50%，需支付7972070元。由于原告迟迟不支付余下的首付款，不能办理备案手续及按揭。原、被告2019年12月22日签订的承诺书，实为补充协议，对于交付首付款办理按揭及交房时间进行了明确。原告未交足首付款、签署合同、办理按揭，被告自然不能将房屋交付。二、原告不享有法定解除权。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。1、以合同目的不能实现解除合同，以迟延履行或存在其他违约行为为前提，本案被告不存在迟延履行债务及逾期交房的违约行为（按照原告的主张）。从合同履行的顺序来看，不管从认购协议来讲还是从后面的补充协议（承诺）均是原告履行足额支付首付款在先，截止目前原告并未履行这一先履行义务，被告未交房享有先履行抗辩权。从合同履行程序来讲，原告没有履行支付首付款义务，被告无法履行备案手续，因为备案登记需要首付款凭证。如果法院认定认购协议是预约合同，那么合同目的系将来签购房合同。原告主张迟延交付房屋这一义务已明显超出认购协议的范围，建医院也明显不是本案预约合同的目的。2、被告已于2019年8月19日取得商品房预售许可证，涉案房屋可以依法出售，而且目前房屋已建成并取得房屋初始登记，满足交房及办理产权转移登记条件。被告承诺只要原告补足首付款，配合办理按揭随时交付房屋并办理产权登记，并补签书面合同。3、关于本案的合同目的及合同目的实现问题。从原告提供的证据来看，原告起初买房时医院选址在龙坪镇××大道，并不在房屋所在地。可以推定，原告购买当时，没有告知被告用房的最晚时间，只是告知了用途，并不具有紧迫性，而是打算办成医院后，时机成熟进行搬迁。而且从提供的证据来看，原告只是于2019年9月20日申请变更建设地址及建设时间，至于是否批准及批准延长的时间到多久，没有体现，原告更不得而知。现在是否能够办理医院及如果不能办理医院的原因是什么，没有证据表明，即原告提供的证据不能证明系因房屋交付晚了不能办，不能证明因被告的原因不能办理医院。关于合同的目的，合同目的看似明确，但却是一个含混的问题。就本案买卖合同的目的来讲，买卖合同的目的一般是取得标的物的所有权，质量达到标准即可。从商品房买卖合同司法解释的规定来看合同目的不能实现也只是指不能交付标的物、不能取得所有权的情形。在本案中，开设医院这一房屋用途如买来用于转让进行投资或结婚自住一样，能否作为合同目的，代理人认为应结合双方能够认知的程度，质量、结构、交付时间等因素类型在合同关系中的影响程度或紧迫度，及对方当事人对相关因素所需要尽到的注意义务来综合判断。本案中，原告出于需要修改设计，告知被告所购买房屋的用途是办医院，但并没有告知是现在办还是一年两年后办理或是等条件成熟将办好的医院搬到新买的大楼里，更没有告知被告，监管部门对于医院基础设施建设的期限要求以及延期情况，被告只知道原告办理医院对于房屋布局的要求，如不能按照设计功能建设将无法使用。被告根本无法判断建设进度或交房时间对于原告的重大意义，无法判断时间的紧迫性以及原告的利益预期，对合同效力、解除权等重要事项的影响，双方对于这一重要及紧迫的时间因素并没有达成或推定达成合意，这一时间节点对被告不具有约束力。这一因素（交房时间）是合同的重要内容，应由双方协商，对被告是否签订合同有重大影响。三、原告主张因被告没有交付房屋给原告装修使用导致现在无法办理医院毫无根据。1、没有法律规定，办理医院审批一次审批不过或审批后没有办理医院，终生禁止重新提起办理医院审批或不予审批。2、根据《医疗机构管理条例的规定》第十六条规定，适合的场所只是办理医院的条件之一，不是唯一条件，原告没有提供证据其已满足所有条件只是因为房屋审核不通过。3、目前原告只取得设置医疗机构批准书，未取得医疗机构执业许可证，原告未提供任何证据证明因被告未按照涉及要求施工因房屋问题导致其不能办理执业证，并且不能整改。4、原告在签订认购协议书时告知被告购买房屋用途办医院的，只是告知被告需要对其购买的房屋按照医院的要求进行施工设计，原告并没有告知被告申办医院的具体时间，其向罗甸县卫生健康局申请基础设施建设的时间被告也不清楚，双方签订的认购协议书中也没有约定被告交付房屋的具体时间，因此本案不存在被告根本违约的基础，而且原告购买的是期房，从签订合同到交房本身就要经过一段时间，被告未承诺过具体的交房时间，原告对此也是明知的，就算现在原告无法申办医院那也不是被告的过错。5、原告提供的消防验收报告与本案无关。原告提供的消防验收报告是际恒五金建材城项目1期2期的建设工程消防验收意见书，不包含原告购买的三期8栋房屋，现8栋房屋的消防验收已经通过，而且消防验收通过与否也与本案无关，本案是签订《商品房认购协议书》产生的纠纷，原、被告只是签订了认购协议书还未签订正式的商品房买卖合同，原告购买的是期房，从签订合同到实际交房也需要一段时间，消防验收是否通过是签订正式购房合同和实际交房才需要考虑的问题，在原被告沟通买房的过程中，被告从未承诺什么时候交房、什么时候通过消防验收、什么时候办理产权证，因此就算消防验收没有通过也不能成为原告解除认购协议书的依据。并且目前，该房屋已完善所有手续，取得初始登记。四、原告诉请解除认购协议，严重背离诚信原则，不应予以支持。根据双方的约定，被告已经按照原告的要求改变了原有设计，按照医院的布局进行更改施工，如果合同解除，被告的房屋将无法找到适合的买家，将给被告造成巨大损失。被告的行为，严重违反合同及诚信原则不应予以支持。综上所述，双方所签订的认购协议，明确了合同主体、房号、房屋面积、单价、总价、首付、支付方式、设计要求，交房时间重要条款等，实际是购房合同本约。原告没有证据证明现在不能办理医院及不能办理医院的原因系被告的原因；无证据证明或可以推定双方对于交房时间对办理医院的影响，进一步可以确定交房时间的最晚期限以及违反这一时间节点将导致合同目的不能实现，成就法定解除权这一问题达成了合意，因此批复设立医院建设周期这一时间节点对被告不具有约束力。相反，通过被告提供的设立医院的批复及更改名称及地址的申请可以证实，原告签订认购协议时当时设立医院并不在购房所在地。被告以实际行为已履行合同，按照原告要求变更设计并施工完成，随时可以交付房屋并办理产权过户，原告至今未按照合同约定交足首付及办理按揭，构成违约。办理医院属于行政许可，根据法律规定，满足条件后可以随时申请，无法律规定一次不批准终生不能申请办理，原告诉称不能办理毫无根据。被告对于认购协议，原告不具有解除权，原告的诉讼请求于法无据，严重违反诚信原则，恳请法庭依法查明事实驳回原告方诉讼请求以维护被告方合法权益。 原告林某某为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 证据1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告，拟证明原、被告主体资格； 证据2、《贵州罗甸际恒五金建材城房屋定购协议》，拟证明原告向被告订购位于罗甸县物业的事实； 证据3、0000122号《际恒·五金建材城商品房认购协议书》、0000020号《际恒·五金建材城商品房认购协议书》、收据8张，拟证明：1、原、被告双方于2019年10月29日签订认购协议书，约定被告应在2019年9月10日同原告签订《商品房购销合同》；协议书第四条同时约定如果因为被告原因导致该物业不能出售，被告应双倍退还乙方定金；2、签订认购协议书后，原告支付了700万元的房款定金； 证据4、告知函、快递单，拟证明原告多次以电话、微信、上门、书面等形式催促被告同原告签订《商品房购销合同》，被告接收后均至若惘然，不予原告协商解决； 证据5、贵州省黔南州消防支队于2019年2月27日出具的黔南消验字（2019）第0081号建设工程消防验收意见书，拟证明被告公司涉案的工程消防验收不合格，不合格的原因有27项，同时导致涉案物业消防不合格的原因有被告未按照合格的图纸施工，私自改变划分和用途，导致涉案物业长期验收不合格，该意见书最后一条也注明未经验收合格的不得投入使用，能充分证明被告现在不能出售涉案物业，以后长时间也不能将物业出售给原告使用，因被告原因导致涉案物业不能出售，导致原告购买涉案物业的目的无法实现； 证据6、承诺书，拟证明被告承诺于2019年12月31日前将房屋交付给原告使用并于2019年10月份办理按揭手续； 证据7、黔南州卫生和计划生育委员会黔南卫计复（2017）11号关于设置罗甸玉都丽人医院的批复、黔南州卫生计生委医疗机构设置批准书、申请书，拟证明原告购买被告的涉案物业用于开设玉都丽人医院，现因被告原因导致涉案物业无法交付，原告申请的医院在规定的时间无法开设，给原告造成了无法估量的损失，现医院无法开设，原告购买的涉案物业的目的也无法达到，原告起诉解除合同并双倍支付定金于法有据。 证人曾某出庭作证称：“其和原告是合伙购买被告房产设立医院，这几年经常来找被告公司的李总（李剑锋），每次都是被告公司售楼部接待，但是一直不与原告签订正式的合同，也不办理房产证，导致医院一直开不了。” 证人邓某出庭作证称：“其是卫计委的工作人员，原告来申报医疗机构时认识原告。设立医疗机构是有年限规定的，原告申请设立的时间到期后又申请延期，现在已经超期了，但是房子一直没有交付。” 被告际恒房地产公司向本院提交如下证据： 证据1、商品房预售许可证，拟证明1、被告开发的五金建材城8栋项目于2019年8月9日取得商品房预售许可证，可以销售该物业；2、原告与被告签订的商品房认购协议书在被告取得相关物业商品房预售许可证之后，被告有销售相关物业的资格； 证据2、贵州罗甸际恒五金建材城房屋定购协议、际恒﹒五金建材城商品房认购协议书（0000122），拟证明：1、原告购买的物业总价为14773565元，原告应当支付的首付款为总价的50%即为7386782.5元，原告尚需支付首付款386782.5元；2、定购协议第五条约定了在被告取得房屋预售证时，原告需按照实际面积计算房屋总价后缴纳剩余首付款，同时办理银行按揭手续，认购协议书第三条约定了原告在签订了认购协议之日起7日内按时支付首付款并签订《商品房购销合同》及补充协议，原告未按约定及时支付首付款导致无法办理网签备案及签订正式的《商品房购销合同》，是原告的违约行为导致；3、定购协议约定被告另行出售房屋给其他人需双倍退还原告定金，认购协议书第四条约定因被告原因导致该物业不能出售的，被告应双倍返还定金，本案不存在被告另行出售房屋给其他方或因被告原因导致不能出售涉案房屋的情况，原告的主张没有依据应予以驳回； 证据3、罗甸际恒五金建材城项目规划设计图纸、原告签字认可的8栋物业变更设计施工分层平面图，拟证明：1、在原、被告签订际恒五金建材城商品房认购协议书之后，被告按照原告的要求对涉案房屋进行了规划变更设计，若原告违法解除认购协议书将导致涉案商品房无法转卖，将给被告造成极大的损失；2、在被告没有违约的情况下，若原告解除合同不仅违反了最基本的诚实信用原则，也是违反合同法的行为，原告应对被告造成的损失承担违约责任。 经审理查明，原告林某某于2017年11月10日与被告际恒房地产公司签订《贵州罗甸际恒五金建材房屋定购协议》，约定原告购买被告位于罗甸县物业，约定原告在购买本栋物业时再签订协议，先预付定金50万元,若被告违约，将房屋另行出售给其他人，按定金双倍退还给原告，并约定2017年11月15日付款150万元，共预付定金200万元。原告林某某分别在2017年11月10日交纳50万元、2017年11月15日交纳120万元、2017年11月16日交纳15万元、2017年11月29日交纳15万元。2019年9月22日，被告际恒房地产公司向原告林某某出具承诺书，约定在2019年12月31日前将8号楼1-1号、1-2号、1-3号、1-14号、2层、3层、4层、5层交给原告林某某装修，原告在10月份配合被告际恒房地产公司办理按揭手续。当日，原告林某某向被告交纳购房款150万元。2019年10月29日，原、被告双方签订《际恒·五金建材城商品房认购协议书》,约定原告林某某需当日支付定金400万元，在7日内携带本协议、认购定金收据等证件资料到被告现场营销中心与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，并支付首付款，若因被告原因致使该房屋不能出售时，被告应双倍退还所收定金给原告。原告林某某于2019年10月29日交纳购房款50万元、2019年12月12日交纳购房款230万元、2019年12月13日交纳购房款70万元。2020年10月14日，原告林某某向被告际恒房地产公司邮寄告知函，通知被告际恒房地产公司在收到告知函后三日内与其签订《商品房购销合同》，办理按揭手续。该邮件收件人为李剑锋，邮寄地址为被告际恒房地产公司的营业执照地址，李剑锋为被告际恒房地产公司的员工。被告际恒公司的案涉8栋房屋，于2019年8月9日取得商品房预售许可证。2020年10月28日，原告向本院申请财产保全，要求冻结被告际恒房地产公司银行存款14330166元或查封扣押其他相应财产，交纳保全申请费5000元。 另外，被告际恒房地产公司认可证人曾某出庭作证所陈述的多次找其沟通的事实，但称在沟通过程中，一直要求原告支付足额的首付款即可签订正式合同，因原告一直没有交首付款，导致无法签订房屋购销合同。 另，原告与被告还签订了一份未署明签订日期的0000020号《际恒·五金建材城商品房认购协议书》，但原、被告均认可签订时间是在0000122号《际恒·五金建材城商品房认购协议书》之前。该协议内容与0000122号《际恒·五金建材城商品房认购协议书》相比，除了房屋面积、价款、认定当日支付定金数据不一致外，其余内容完全一致。 以上事实有原告提供的《贵州罗甸际恒五金建材城房屋定购协议》、0000122号《际恒·五金建材城商品房认购协议书》、0000020号《际恒·五金建材城商品房认购协议书》、收据8张、告知函、快递单、证人曾某出庭作证的证言、被告提供的商品房预售许可证、贵州罗甸际恒五金建材城房屋定购协议、际恒·五金建材城商品房认购协议书（0000122）及原、被告陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，被告际恒房地产公司与原告林某某签订的《贵州罗甸际恒五金建材城房屋定购协议》、《际恒·五金建材城商品房认购协议书》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”本案中，被告在2019年9月22日向原告承诺在2019年12月31日前将8号楼交给原告林某某装修，2019年10月29日，双方又签订《际恒·五金建材城商品房认购协议书》，在协议书中约定7日内签订《商品房购销合同》，但时至今日，被告际恒房地产公司既未交房给原告，也未与原告签订《商品房购销合同》，经原告催告后，仍未与原告签订《商品房购销合同》，已构成违约，因此，原告林某某请求解除合同的主张，本院予以支持。被告际恒房地产公司称是因为原告不缴纳首付款，才导致双方未签订商品房购销合同，原告已提供证人证明其多次到罗甸找过被告沟通房屋的事宜，但被告并未提供证据证明其已通知原告交纳购房首付款，而原告拒绝交纳，因此，对于被告的辩解意见，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，原告林某某交纳的定金、购房款合计700万元，被告应当予以返还，并赔偿其相应损失。原、被告合同中明确约定“在被告将案涉房屋出售给他人或因被告原因致使该房屋不能出售”时，被告应双倍返还定金，但原告并未提供证据证明案涉房屋已出售给他人或不能出售，故双方约定的双倍返还定金的条件并未成就，原告林某某主张要求被告双倍返还定金的请求，本院不予支持。对于原告主张的资金占用利息，应从被告违约之时开始计算，根据双方合同约定，签订商品房合同的时间应在2019年11月5日前，现原告主张从2020年1月1日开始计算至实际返还款项完毕之日止的资金占用费，是在违约之后，本院予以支持，但由于双方并未约定资金占用费的计算方式，本院参照中国人民银行授权的全国银行业间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率予以支持，原告主张超过部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告林某某与被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于2017年11月10日签订的《贵州罗甸际恒五金建材城房屋定购协议》、2019年10月29日签订的0000122号《际恒·五金建材城商品房认购协议书》、未署明签订日期的0000020号《际恒·五金建材城商品房认购协议书》； 二、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内返还原告林某某购房定金、购房款共计人民币柒佰万元（￥7000000.00），并从2020年1月1日起按照全国银行业间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用费至实际还清之日止； 三、驳回原告林某某的其余诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币53890元（已减半收取），由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担人民币31343元，原告林某某负担人民币22547元；保全申请费人民币5000元，由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  李明金 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  杨 丹