辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3014号原告：大连弘润置业有限公司，统一社会信用代码91210200311410162X，住所辽宁省大连市甘井子区辛寨子大辛寨子村7-2-1。法定代表人：潘猛，系总经理。委托诉讼代理人：邹曰康、刘兆彤，均系辽宁众雯成律师事务所律师。被告：孙海峰，男，1977年3月4日生，汉族，住所黑龙江省肇东市。原告大连弘润置业有限公司（以下简称“原告”）与被告孙海峰（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘兆彤，被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月30日，原、被告签订《大连万科生活广场房屋租赁合同》，后又签订《补充协议》，双方约定由被告租赁原告位于大连市甘井子区西侧博士园改造项目E区E01号地上二层226、227号商铺，经营商号为伊莱曼。租期自2018年12月22日至2022年12月21日，租金为2.2元/天/平方米。并约定每个季度最后一月的25日之前交付下个季度的租金，但被告未足额支付第一个季度的租金，之后更再未支付过租金，并存在欠付水电费的情况。后原告于2019年11月10日解除了案涉租赁合同，但被告却未将欠费缴清并拒绝交还场地，严重侵犯了原告的合法权益。故诉请判令：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同已经于2019年11月10日解除。2、被告支付原告欠付的租金129591元（2018年12月22日至2019年11月10日），并按照日千分之一的标准支付逾期付款违约金23770元（自逾期之日计算至全部款项还清之日止，暂计至2019年11月30日）。3、被告支付电费5503.65元，水费486元。4、被告支付公共事业保证金500元，并按照日千分之一的标准支付逾期付款违约金282元（自逾期之日计算至全部款项还清之日止，暂计至2019年11月30日）。5、被告支付违约金51612元，并不予退还租赁保证金。6、被告交还场地并按照日租金两倍的标准支付场地占用费（自2019年11月11日计算至实际交还场地之日止，暂计至2019年11月30日为22440元）。7、被告支付场地恢复原状的费用暂计为10000元。8、被告支付律师费7000元。被告辩称，原告当时的工作人员王依茜告诉我可以免租金经营6个月，我明确跟她说我不能再经营了。我是2019年9月就搬走了，有一部分物资拿走了，还有很多东西在里面。我想要撤场，但原告的员工告知必须交清房租才能撤场，而且如果撤场就没有免租这个事了。当时商场的负责人让我再挺一挺，说商场经营好了就让我继续经营，可我已经亏损五十多万，没有办法继续经营。疫情之后我回来解决原来客户的事宜，发现原告已经把我的店铺给拆除，店铺上的装饰装修全都拆掉，就剩地面。我同意原告解除合同的请求，但原告没有通知我，我认为不合理。关于欠付租金，我一共支付了5个月，一共是3个月的租金52173元和两个月的押金33660元，当时原告工作人员告诉我押金可以顶租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：1、原告作为出租方（甲方）、被告作为承租人（乙方）签订《大连万科生活广场房屋租赁合同》，约定：出租方合法拥有位于大连市甘井子区博士园周边改造项目“大连万科城市之光集中商业”所有权，承租人同意承租该商场226、227号商铺（租赁面积为255平方米）经营“依莱曼”美容美体，租期自2018年9月30日至2022年9月29日。其中装修期为72日，自交付日起算，即自2018年7月1日起至2018年9月10日止。开业时间暂定为2018年9月30日，最终以甲方书面通知为准。第一至第二个租赁年度的保底租金（包括物业管理费）标准为2.2元/天/平方米，租赁保证金为33660元、装修保证金为10000元。关于租金、保证金支付的时间等，在合同第5.5条约定：“租金按季计算。……乙方应于每个自然季最后一个月25日前支付下个季度的保底租金。此外，乙方应在收到（或视为收到）交付通知之日起十（10）个工作日内向甲方预付计租日起至第一个完整自然季结束期间的保底租金（该租赁年度日租金标准*计租日起至第一个完整自然季的实际天数）。”第6.1条约定：“乙方应在本合同签订之日十个工作日内支付全额租赁保证金。乙方逾期支付租赁保证金的，甲方有权解除本合同，将该商铺另行出租予他人，并要求乙方按本合同约定承担违约责任。”“租赁保证金作为乙方遵守本合同及全部附件有关约定和履行其义务的保证。甲方有权：1）选择从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业管理费及约定的其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿或费用等；……3）指定乙方所缴纳欠缴费用的充抵顺序，抵扣顺序为违约金、赔偿金、公共事业费及其他代垫费用、物业管理费、租金。除非甲方主动抵扣保证金，否则乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金及其他费用，并不得要求甲方抵扣保证金而拒绝支付拖欠款项、赔偿或指定补缴款项的用途。”合同第十三条约定了双方的权利义务，其中第13.1.7条约定：“甲方有权对该商场业态组合、布局进行调整，且保留对该商场和该商铺所在区域的命名权。”第13.3.5条约定：“乙方在签订本合同时，已对该商铺所处位置及周边商业环境有了充分了解，并承诺自行承担所有商业风险。”该条打印字体为加粗字体。第十四条约定双方违约责任，其中第14.1.4条约定：“在任何情况下，甲方不需赔偿乙方的利润等经营性损失。”第14.2.1条约定：“乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）或本合同约定的其他费用的，每逾期一日应按逾期付款金额的千分之一（1‰）向甲方支付违约金，逾期超过十五（15）日的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果、损失由乙方自行承担。”第14.2.6条约定实际损失包括但不限于租金损失、中介费、律师费等。第十五条合同的解除中约定：乙方违反第6.1.1条约定逾期支付租赁保证金超过五日；逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过三十日的等情形，甲方有权解除合同。甲方不履行合同约定的维修义务严重影响乙方正常使用该商铺，导致乙方无法实现合同目的；商铺被法院强制执行而被查封；甲方破产或丧失继续履行本合同能力的；乙方有权解除本合同。且甲方根据第15.1条约定解除合同的，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还。乙方还须向甲方支付相当于一个自然季的租金（按合同解除时前一个自然季乙方应付租金计算，装修期租金第一年度日保底租金标准计算）和3个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。乙方根据第15.2条约定解除合同的，甲方应当退还乙方已付而尚未使用完毕的租金、物业管理费及经扣除相应费用的租赁保证金的余额部分，除此之外，甲方不再承担任何责任，同时乙方应于合同终止之日交还该商铺。合同十六条房屋的交还约定：除甲方书面确认同意保留的装饰装修及/或安装、改造的设施设备外，乙方应将该商铺及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状态（正常损耗除外）交还甲方。否则，无论乙方对该商铺进行装饰、装修及/或安装、改造设施设备时是否取得甲方同意，均视为乙方已放弃甲方书面确认同意保留范围以外的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权，并放弃就甲方书面确认同意保留范围以外的装饰、装修及/或安装、改造设施设备而发生的费用，要求甲方赔偿或补偿。同时甲方为使该商铺及设施设备符合交还条件（恢复原状）而发生的费用，由乙方承担，并有权自应向乙方支付或返还的款项中直接扣除。乙方逾期交还该商铺的，每逾期一日，乙方应按每日租金（按本合同第21.7条约定租金标准及本合同约定的日期计算方式确定）及物业管理费之和的二倍向甲方支付该商铺被占用期间的使用费，并承担本合同第6.3条所述的一切费用。原、被告另签订了《补充协议》约定装修期为174日，自2018年7月1日至2018年12月21日，开业日期暂定为2018年12月22日，且乙方承诺不因变更租赁期限起始日或开业日期等向甲方主张违约、赔偿、补偿等任何责任。关于被告交付的合同相关费用，被告提交收款收据证明其交付租金52173元及保证金33660元。被告称其另交付装修保证金10000元（已退还）及管理费5100元。原告提交相关水电费通知单拟证明被告未付租赁期间的电费5503.65元及水费486元。2、原、被告均确认案涉商铺所在广场项目于2018年12月22日正式开业。开业时广场项目名称为“城光生活广场”。3、原告提供《解除租赁合同通知书》及照片一组拟证明原、被告间合同已于2019年11月10日解除。该份通知函出具日期为2019年11月5日，主要内容为原告向被告催缴2019年3月1日至2019年10月11日期间欠付的租金109395元、水费486元、电费5502.23元，并要求被告于2019年11月10日前按照《租赁合同》约定办理店铺之交还、迁出手续。原告称其解除合同通知是张贴方式向被告送达。被告则称在协商解除合同过程中，原告工作人员王依茜作出免租的意见，对此节被告提交谈话录音为证。关于案涉店铺是否已返还，双方存在争议。被告称在2019年3、4月份期间整个商场2万多平不超过10家店铺经营，原告连门口路灯都不给打开，故被告实在无法经营已于2019年9月30日完全撤场，且案涉商铺已经原告拆除装饰装修仅余地面。本院认为，原、被告间的合同合法有效，双方均应按约履行。现被告未按期支付租金及水、电费构成违约，故原告于2019年6月30日向其发出《催缴费用通知函》进而于2019年11月5日发出《解除租赁合同通知函》通知被告解除合同符合合同约定。关于被告辩称原告存在延期开业、更改广场名称且不大力宣传致使商场后期全部停业等违约行为。首先，案涉商场确未于2018年9月30日开业，但合同中将开业日期约定为“暂定”，并最终以甲方书面通知为准，且原告计算租金系自商场开业时即2018年12月22日起算，且双方后期签订《补充协议》，故延期开业不应视为原告（反诉被告）存在违约行为。其次，关于广场名称的变更，根据合同约定原告有权对该商场业态组合、布局进行调整，且保留对该商场和该商铺所在区域的命名权。综上，原告以被告未按期交付租金、租赁保证金、水电费为由解除合同符合合同及法律规定。被告对于合同解除的诉请认可，但对解除通知一节不认可，但被告并未举证证明原告在此前已向其送达解除合同通知或双方在此前已签订解除合同协议。现被告欠付2018年12月22日至2019年11月10日期间的租金129591元及水电费5989.65元，于法无据，对于原告此两项诉请应予支持。关于被告辩称原告曾同意免租，但并未提交充分切实的直接证据予以证明，本院不予采纳该答辩意见。关于原告主张自2019年11月11日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，本院认为，被告辩称其已于2019年9月30日撤场不再经营，而从原告张贴解除合同通知函的行为及照片内容也可以看出解除合同时被告并未经营案涉商铺系属事实。且被告辩称并提交证明证明原告已将案涉商铺拆除，而原告并未提出反证。故原告主张被告自2019年11月11日仍占用案涉商铺，本院不予采纳。关于原告主张解除合同违约金、不予退还保证金、逾期支付租金利息及律师费等多项违约赔偿，虽然《租赁合同》中约定了解除合同的相关赔偿标准且有“乙方在签订本合同时，已对该商铺所处位置及周边商业环境有了充分了解，并承诺自行承担所有商业风险”的条款，但本院认为，本案并非个案，因案涉广场经营情况不佳，多名案涉广场的租户撤场、欠付租金以致被诉，被告对于商场经营情况的答辩意见并非虚构，且被告所提交的证据虽不能直接证明原告同意免租，但可以证明双方因广场整体经营不佳确在租金等问题上进行过协商。考虑到被告所辩其为经营案涉商铺已投入大量装修成本，故在商场整体经营欠佳的情况下，其不支付租金等费用虽构成违约但仍按照合同约定承担较重的违约责任并不适宜，对于原告所主张的全部违约赔偿，本院调整为5000元。故被告已付租赁保证金33660元仍可与相应欠付租金进行抵销。关于原告主张的恢复原状费用虽有合同依据但并无充分证据证明款项实际发生，本院不予支持。关于原告主张公共事业保证金及违约金，因双方合同已解除，原告再行收取无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《大连万科生活广场房屋租赁合同》、《补充协议》解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告孙海峰向原告大连弘润置业有限公司支付欠付租金95931元、水电费5989.65元及违约赔偿5000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连弘润置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2534元（按照诉讼请求251184.65元及简易程序减半预收），按照判项，由被告负担1219元，由原告自行承担1315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内按照上诉请求标的交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二〇年十二月二十九日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。