四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初4800号 本诉原告（反诉被告）：泸州海吉新城农产品批发市场有限公司，住所地：四川自贸区川南临港片区临港大道101号，统一社会信用代码：91510500314459981G。 法定代表人：陈超 委托诉讼代理人：陈臻，四川康乾律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：叶秀秋，男，汉族，1983年8月15日出生，住四川省泸县。 本诉被告（反诉原告）：万娟，女，汉族，1987年11月14日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 共同委托诉讼代理人：张胜毅，四川平通律师事务所律师。 本诉原告与本诉被告商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本诉原告泸州海吉新城农产品批发市场有限公司的委托诉讼代理人陈臻，本诉被告叶秀秋、万娟的共同委托诉讼代理人张胜毅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告向本院提出诉讼请求：1、判决本诉被告继续履行《商品房买卖合同》支付购房款的义务，即向本诉原告支付购房款本金77万元及利息，利息以77万元为基数按每日万分之二从2019年3月6日起至付清之日止；2、本诉案件受理费由本诉被告承担。事实与理由：二本诉被告系夫妻关系，2017年12月27日，其二人与本诉原告签订了四套营业房的《四川省商品房买卖合同》，购买本诉原告开发的位于龙马潭区××道××段××号××栋××层××号××号，2层219号、220号房屋，共计面积251.48㎡，单价6424.85元／㎡，总价款1592797元，约定采用按揭付款的方式向泸州市商业银行申请贷款，但由于本诉被告的征信不合格，银行于2019年3月5日不予贷款，故二本诉被告应按合同约定向本诉原告全额付款。经核实，二本诉被告尚欠房款77万元，且二本诉被告应按合同约定向本诉原告支付违约金。据此，本诉原告故诉至法院。 二本诉被告认可差欠房款本金77万元的事实，但辩称《泸州海吉星商铺认购书》中明确载明涉案房屋为商铺，而本诉原告将219、220号房屋的规划用途由商业变更为了办公，故本诉原告违约在先，导致本诉被告不能实现合同目的。同时二本诉被告认为，无编号的四份《四川省商品房买卖合同（预售）》的签订时间应为2018年下半年的某天，在四份网签备案合同签订时间前后。 二反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除编号为YS334067的《四川省商品房买卖合同（预售）》及编号为YS334103的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2、判令反诉被告退还反诉原告购房款241997元、契税30860元、印花税506.6元、房屋登记费1100元、工本费20元，赔偿房屋专项维修资金9586元，并以274483.6元为基数自2018年2月5日起按年利率6%计付资金占用利息；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年12月27日，反诉原告与反诉被告签订《泸州海吉星商铺认购书》，由反诉原告认购反诉被告开发的“泸州海吉星农产品批发市场项目”蔬菜区16栋119号、120号商铺，其中119号商铺面积125.74㎡，单价6242.85元/㎡，价款784976元，120号商铺面积125.74㎡，单价6424.54元/㎡，价款807821元，当日，双方又签订《泸州海吉星商铺代理租赁协议》，由反诉原告将119号及120号商铺出租给反诉被告，租期3年，从2017年12月27日至2020年12月26日，租金合计389597元（119号商铺租金为191457元，120号商铺租金为198140元）。2018年2月5日，双方在《泸州海吉星农产品批发市场有限公司签约审核流程表》上签字盖章，反诉原告于当日付清全部首付款及相应税费。2018年9月，为办理按揭手续，反诉原告应反诉被告要求签订数份商品房买卖合同。2020年9月，经反诉原告在泸州市房屋产权交易服务中心查询发现，反诉被告将119号及120号商铺分别划分为两个商铺并重新编号，形成了四份商品房预售合同，且119号商铺及120号商铺的第二、三层备案登记用途均由“商铺”变更为“办公”。因反诉被告擅自变更商铺用途，构成根本违约，应承担违约责任，为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院。 反诉被告辩称：反诉被告并未改变房屋规划用途，根据双方签订的四份网签合同，明确了119、120号房屋的性质是商业，219、220号房屋的性质就是办公。反诉被告并未违约，合同不应解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对身份信息、收款收据、维修基金缴费凭证、119号和120号《泸州海吉星商铺认购书》、《商品房买卖合同签约审核流程表》、四份无编号和四份有编号的《四川省商品房买卖合同》、结婚证、银行卡、本诉被告银行流水清单、《泸州海吉星农产品批发市场施工图设计》、《商铺代理租赁协议》、《竣工验收备案书》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《泸州市建设工程规划核实合格证》、《商品房买卖合同网签备案信息表（预售）》、《不动产权利及其他事项登记信息》、案涉四套房屋的照片的真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本诉原告提交的案外人刘志海、许基连网签备案的《商品房买卖合同（预售）》，拟证明本诉原告与案外人签订的《商品房买卖合同（预售）》也是上下两层整套出售，且不存在变更规划用途的问题。本诉被告对该证据的真实性无法核实，认为达不到本诉原告的证明目的。因本诉原告与案外人签订的《商品房买卖合同（预售）》与本案无关，本院对其关联性依法不予采信。 结合各方当事人陈述及上述采信证据，本院经审理认定事实如下： 二本诉被告系夫妻关系，2017年12月27日，本诉被告叶秀秋（乙方）与泸州海吉星农产品批发市场有限公司（甲方，以下简称“海吉星公司”）签订两份《泸州海吉星商铺认购书》，约定乙方认购泸州海吉星农产品批发市场项目蔬菜区16栋119号和120号商铺，其中119号商铺总建筑面积为125.74㎡，单价为6242.85元/㎡，总价款为784976元；120号商铺总建筑面积为125.74㎡，单价为6424.54元/㎡，总价款为807821元。两份认购书均约定乙方须于签订认购书当日一次性支付认购定金10万元，付款方式为银行按揭，乙方须于签订认购书当日支付认购定金，并于签订认购书之日起7日内一次性支付完毕首期购房款（总房款扣除优惠及认购定金），并与甲方签订《商品房买卖合同》、《泸州海吉星商铺代理租赁协议》，剩余购房款应在甲方要求及通知的时间内向相关银行办理完毕按揭手续，具体按揭年限及额度以银行最终审批结果为准，还约定：销售的商铺以政府职能部门最终批准的图纸为准，认购书各项规定中，无论涉及销售面积、质量标准、交付时间、违约责任及其他，双方同意以将来签订的《商品房买卖合同》中的规定为准，本认购书仅为确认该商铺买卖的预约性形式，是双方保证今后签订《商品房买卖合同》的法律文件，不能代替将来签订的《商品房买卖合同》，待《商品房买卖合同》签订后，此认购书自动失效。同日，二本诉被告与海吉星公司就119、120号两个商铺签订两份《泸州海吉星商铺代理租赁协议》，约定甲方（二本诉被告）将自己购买的商铺委托给乙方（泸州海吉星农产品批发市场有限公司）经营，委托经营期限为3年，从2017年12月27日起至2020年12月26日止，年租金按海吉星农产品批发市场商铺价格分别以第一年5%、第二年6%、第三年7%计算三年租金，三年租金从海吉星农产品批发市场商铺价格一次性扣除三年租金18%，剩余的金额为甲方实际购买海吉星农产品批发市场商铺合同价格，其中119号商铺剩余872194元，120号商铺剩余902642元。本诉被告叶秀秋于签订上述合同当日向海吉星公司支付了119、120号两个商铺的认购定金共计20万元。 2018年2月5日，海吉星公司就本诉被告叶秀秋购买案涉两个商铺（119号和120号）进行签约审核并形成《海吉星公司签约审核流程表》。两份审核流程表均分别载明建筑上层面积为79.89㎡，下层面积45.85㎡，总面积125.74㎡。同日，叶秀秋向海吉星公司支付了两个商铺的认购金共计622797元（其中119号304976元，120号317821元），还支付了案涉两个商铺的契税、印花税、登记费、手续费、工本费共计50301元（其中119号24802元，120号25499元）。 本诉原、被告就涉案房屋签约过程中，海吉星公司与二本诉被告先行签订了四份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由二本诉被告购买海吉星公司开发的位于龙马潭区××道××段××号××栋××层××号××层××号××层××号××层××号房屋，并对面积、单价、付款方式、逾期付款的违约责任等作了约定。该四份合同无编号，未载明签订时间。 2018年9月12日，本诉被告叶秀秋向泸州市住房保障和房地产管理局支付了上述119号、120号、219号、220号的房屋专项维修资金共计15088元（其中119号、120号均为2751元，219号、220号均为4793元）。 2018年9月14日，海吉星公司与二本诉被告再次签订四份《四川省商品房买卖合同（预售）》，该四份合同第一条第（二）项均载明：买受人购买的商品房所占用的土地规划用途为商业，土地使用权终止日期为2056年5月12日，该商品房在预售许可证（2016）房预售证第241号下。四份合同的附件四第四条均约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内，以自有资金支付，不承担本合同第十条规定的违约责任。四份合同的第十条“逾期付款的处理”条款中，均未约定承担违约责任的方式及内容。四份合同中，合同编号为ＹＳ334099的合同载明：房屋坐落龙马潭区××道××段××号××栋××层××号，签订本合同时，该商品房的规划用途为商业，该商品房预测建筑面积共45.85㎡，单价为6242.86元／㎡，总价款为286235元，付款方式为按揭贷款，首期房价款146235元，余款140000元申请贷款支付；合同编号为ＹＳ334103的合同载明：房屋坐落龙马潭区临港大道五段101号16栋2至3层219号，签订本合同时，该商品房的规划用途为办公，该商品房预测建筑面积共79.89㎡，单价为6242.85元／㎡，总价款为498741元，付款方式为按揭贷款，首期房价款258741元，余款240000元申请贷款支付；合同编号为ＹＳ334064的合同载明：房屋坐落龙马潭区××道××段××号××栋××层××号，签订本合同时，该商品房的规划用途为商业，该商品房预测建筑面积共45.85㎡，单价为6424.54元／㎡，总价款为294565元，付款方式为按揭贷款，首期房价款154565元，余款140000元申请贷款支付；合同编号为ＹＳ334067的合同载明：房屋坐落龙马潭区临港大道五段101号16栋2至3层220号，签订本合同时，该商品房的规划用途为办公，该商品房预测建筑面积共79.89㎡，单价为6424.53元／㎡，总价款为513256元，付款方式为按揭贷款，首期房价款263256元，余款250000元申请贷款支付。庭审中，双方一致认可该四份有编号的合同系网签备案合同。 2018年9月20日，海吉星公司将案涉1层119号、1层120号、2至3层219号、2至3层220号房屋网签备案到二本诉被告名下，泸州市房屋产权交易服务中心出具的网签备案信息表上载明，其中1层119号、1层120号房屋的设计用途为“商业”，2至3层219号、2至3层220号房屋的设计用途为“办公”。 另查明，2016年9月20日，泸州海吉星农产品批发市场（一期A分区）工程取得建设工程规划许可证。2018年4月3日，前述工程取得建设工程规划核实合格证，其上载明核实建筑分类情况为：16#蔬菜区1层为商业，16#蔬菜区1-3层为办公。2018年12月20日，前述工程取得竣工验收备案书。 还查明，海吉星公司于2020年3月23日准予变更登记为泸州海吉新城农产品批发市场有限公司。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点为本诉原告是否变更了案涉商品房的规划用途以致本诉被告不能实现合同目的，本诉被告是否享有合同解除权，对此本院作如下评述： 第一本诉被告认为《商铺认购书》为双方真实意思表示， 合法有效应全面履行，因《商铺认购书》中明确载明房屋为“商铺”，而本诉原告交付的涉案房屋的二、三层房屋规划用途为办公，故不能实现本诉被告的合同目的。本院认为，首先，《商铺认购书》中载明的“商铺”与房屋规划用途中的“商业”二者在概念上从内涵到外延均不相同，不属于同一范畴；其次，认购协议只具有预约合同的性质，且双方在《商铺认购书》中亦约定了“本认购书仅为确认该商铺买卖的预约性形式，是双方保证今后签订《商品房买卖合同》的法律文件，不能替代将来签订的《商品房买卖合同》，因此，待《商品房买卖合同》签订后，此认购书自动失效。”故应以双方此后签订的《商品房买卖合同》约定为准；而双方就案涉商品房签订了两次买卖合同，其中无合同编号的四份合同未载明签订时间，有编号的合同的签订时间为2018年9月14日，本院认为应以2018年9月14日的四份合同为准。理由如下：1、本诉被告辩称未载明签订时间的四份合同是于2018年下半年，在四份网签备案合同签订时的前后某天所签，但并未举证证明；而根据双方在《商铺认购书》中的约定“乙方须于签订本认购书当日支付认购定金，并于签订本认购书之日起7日内一次性支付完毕首期购房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》、《泸州海吉星商铺代理租赁协议》”以及双方于2018年2月5日就案涉商品房进行买卖合同签约审核，本诉被告叶秀秋又于当日支付认购金共622797元的事实，能够反映出无编号的四份《商品房买卖合同》的签订时间应早于2018年9月14日，且双方在合同网签备案后，亦无再行签订合同的必要；2、2018年9月14日签订的四份合同为网签备案合同，系双方的真实意思表示，且如前所述，该四份合同签订时间在后，故应以该四份合同为准。 第二在2018年9月14日签订的四份《四川省商品房买 卖合同（预售）》中明确载明了二本诉被告购买的119号和120号房屋所占用的土地规划用途为商业，商品房规划用途为商业，219号和220号房屋所占用的土地规划用途为商业，商品房规划用途为办公，与网签备案登记及规划核实许可证上载明的信息一致，故本诉原告并未改变房屋规划用途，对反诉原告所持的其合同目的不能实现，应解除合同并退还相关费用的诉请于法无据，本院依法不予支持。本诉被告应严守合同约定，将所欠房款77万元及时支付与本诉原告。因网签备案的的四份《四川省商品房买卖合同（预售）》并未约定逾期付款的违约责任，且在附件四中约定了因买受人的原因导致未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人以自有资金支付并不承担违约责任，故本诉原告要求本诉被告以77万元为基数按每日万分之二支付利息的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本诉被告叶秀秋、万娟于本判决生效之日起十日内支付本诉原告泸州海吉新城农产品批发有限公司购房款77万元； 二、驳回本诉原告泸州海吉新城农产品批发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告叶秀秋、万娟的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11500元，本院减半收取为5750元，保全费4370元，合计10120元，由本诉被告叶秀秋、万娟承担；反诉案件受理费6198元，本院减半收取为3099元，保全费2270元，合计5369元，由反诉原告叶秀秋、万娟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 王 睿 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 徐燕秋