福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0481民初3700号原告（反诉被告）：福建省永安市百合商厦有限公司，住所地：永安市燕江中路32号，统一社会信用代码：91350481158195047Q。法定代表人：王晓东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李勤良，福建昊拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：李圣家，男，1972年7月27日出生，汉族，个体户，住永安市。委托诉讼代理人：姜银妹，女，1975年11月14日出生，汉族，个体户，系李圣家妻子，住永安市。原告福建省永安市百合商厦有限公司（以下简称百合商厦）与被告李圣家租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告李圣家提出反诉，本院依法将本诉与反诉并案审理。原告百合商厦的委托诉讼代理人李勤良，被告李圣家的委托诉讼代理人姜银妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百合商厦向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方位于永安市的房屋不定期租赁合同关系；二、判令李圣家将位于永安市××市场××号店面腾空并退还给百合商厦；三、判令李圣家支付拖欠的租金及水电费人民币63711元（从2019年5月20日起暂计至2020年10月19日止，之后租金以3672元为基数计算至实际交付店面时止），并按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率支付从起诉之日起计算至款项全部付清之日止的利息；四、由李圣家承担本案全部诉讼费用。当庭变更第三项诉求：判令李圣家支付拖欠的租金人民币62424元（从2019年5月20日起暂计至2020年10月19日止，之后租金以3672元为基数计算至实际交付店面时止），并按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率支付从起诉之日起计算至款项全部付清之日止的利息。事实和理由：2014年7月20日，李圣家因经营需要租赁百合商厦所有的位于永安市××市场××号店面，双方签订一份《永安闽笋交易市场租赁合同》，合同约定：1、租赁期限自2014年7月20日至2019年5月19日止；2、前三年（2014年7月20日至2017年5月19日）租金按每月每平方米12元计算收取，即每月租金3672元，第四年至第五年（2017年5月20日至2019年5月19日）租金按每月每平方米14.52元计算收取，即每月租金4443.12元。双方还对其他权利义务进行了约定。合同到期后，因客观原因，双方并未签订书面租赁合同，李圣家继续使用租赁店面，双方形成不定期的租赁合同关系，租金按3672元／月履行。从2019年5月20日起，李圣家长期拒不缴纳租金，截止2020年10月19日，李圣家尚欠原告租金共计63711元。之后，百合商厦多次通知李圣家缴纳尚欠的租金及返还租赁房产。但时至今日，李圣家一直置之不理，仍长期占有使用原告所有的上述租赁房屋并拒不缴纳尚欠租金。李圣家辩称，一、百合商厦违反《民事调解书》约定在先，答辩人有权拒付租金。原租赁合同履行期间内，因百合商厦未能提供正式租金发票，百合商厦与答辩人曾因此发生诉讼，经调解，三明市中级人民法院于2016年5月12日制作了（2016）闽04民终541号《民事调解书》（证据1）。根据该调解书，百合商厦收取房租后应向答辩人提供抬头为“场地租赁”或“房租”的发票。百合商厦承诺收取房租后的十五日内开具正式税务发票，若不开具，答辩人从次月开始可不缴纳房租。原租赁合同租期为2014年7月20日至2019年5月19日。2019年4月30日，答辩人向百合商厦寄交续租申请（证据2：顺丰快递复印件），但百合商厦未提异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效。2019年4月26日和2019年5月20日，答辩人向百合商厦支付了2018年12月20日至2019年5月19日的租金（证据3：银行转账凭据），但百合商厦拒绝提供发票。因此，百合商厦所称答辩人拒付拖欠租金一事与事实严重不符，根据《民事调解书》，答辩人在百合商厦拒绝提供符合该调解书中规定的发票的，答辩人有权拒付租金。二、百合商厦虚构事实，利用出租方的强势地位欺压承租人，其意在迫使答辩人搬离租赁场所并侵吞答辩人押金，这种不诚信和滥用权利的行为应当坚决予以制止。2016年5月12日，《民事调解书》生效后，百合商厦本应严格履行相关义务。但实质是上百合商厦的真实目的并不是与答辩人共同履行合同及《民事调解书》，而是利用出租方强势地位欺压承租人，其意在逼迫答辩人搬离其所租赁目前唯一的生活场所及经营场所并侵吞答辩人交付的押金。这些行为具体包括：1．原租赁合同签订后，经答辩人多次要求，百合商厦拒不向答辩人提供正式租金发票。为保障自身合法权益，有正式凭据确定百合商厦已收到租金，答辩人不得已暂停支付租金以促使百合商厦提供正式租金发票。然而，百合商厦对答辩人这一正常、合理要求拒不理睬，反而人民法院起诉，故意虚构事实、混淆视听、瞒骗人民法院，多次向人民法院申请强制执行以迫使答辩人搬离租赁场所（证据4：历次诉讼、法院执行通知）。2.2018年5月至2018年12月，百合商厦未按《民事调解书》要求开具抬头为“场地租赁”或“房租”的正式税务发票给答辩人，使用了“场地占用费”的名义向答辩人提供发票（证据5：抬头为“场地占用费”的发票）。答辩人多次要求百合商厦开具抬头为“房租”或“租赁费”的正式税务发票，百合商厦均置之不理。答辩人出于现承租的场所系目前唯一的生活用场所的考虑，为避免百合商厦故意制造事端迫使答辩人无法继续使用该场所，答辩人不得已只能单方面履行原租赁合同和《民事调解书》约定的租金支付义务。3.2017年1月，百合商厦为迫使答辩人搬离租赁场所，故意断水一年多，给答辩人的生活及经营造成严重困难和巨大损失。直到2018年1月国家出台扫黑除恶的重要政策后，百合商厦才不得不为答辩人接通自来水。4．如前所诉，且百合商厦的《民事起诉状》中同样承认，原租赁合同到期后继续有效。2019年4月26日和2019年5月20日，答辩人向百合商厦支付了2018年12月20日至2019年5月19日的租金，但百合商厦拒不理睬，不向答辩人提供发票，也不向答辩人退还押金（证据7：百合商厦向答辩人开具的押金收据11664元）。在答辩人根据《民事调解书》的规定，拒绝缴纳租金后，百合商厦向人民法院起诉答辩人拒付拖欠租金。很显然，百合商厦的意图就是等合同到期后，通过拒不理睬答辩人，一方面可以制造事端逼迫答辩人搬离，另一方面有可借口答辩人违约侵吞答辩人的押金及店内装修十几万的财产（证据8：原租赁合同）。5．百合商厦单方面涂改、补充原租赁合同条款，意图蒙骗人民法院。例如百合商厦提交的原租赁合同中所住“第十条”，该等条款系原告为实现不良意图而单方面添加（证据9：答辩人持有的原租赁合同复印件）李圣家提起反诉请求：一、判决驳回百合商厦诉讼请求；二、判令百合商厦向反诉人支付租赁合同约定的违约金11016元；三、判令百合商厦向反诉人支付断水一年内造成的经营和生活损失36000元；四、请求人民法院确认原租赁合同继续有效，并判令百合商厦继续了合同义务并与反诉人签订场地租赁的新书面合同；五、判令被反诉人向反诉人补齐抬头为“场地租赁”或“房租”的正式税务发票；六、判令百合商厦承担全部诉讼费用。事实和理由：与答辩状一致。百合商厦针对反诉辩称：一、答辩人与李圣家于2014年7月20日签订的《永安闽笋交易市场租赁合同》已履行完毕，且双方之间的租赁合同纠纷业已永安市人民法院、三明市中级人民法院作出生效判决并已执行终结，双方之间对《永安闽笋交易市场租赁合同》产生的租赁合同纠纷已解决。现李圣家以“双方履行《永安闽笋交易市场租赁合同》产生纠纷”为由诉请支付违约金、断水等各项损失47016元无事实和法律依据，应依法驳回反诉请求。1、2014年7月20日，双方签订一份《永安闽笋交易市场租赁合同》，租赁期限为4年5个月，自2014年7月20日至2019年5月19日止。在履行《永安闽笋交易市场租赁合同》过程中，因李圣家拒不支付租金，导致诉争，经永安市人民法院、三明市中级人民法院对双方履行《永安闽笋交易市场租赁合同》产生的租金、水电费缴纳等所有权利义务等租赁合同纠纷进行审理，并依法作出《民事判决书》及《调解书》，后经永安市人民法院执行并终结双方因履行《永安闽笋交易市场租赁合同》所产生的所有经济纷争。李圣家反诉所称的“违约金、断水损失等”均发生在《永安闽笋交易市场租赁合同》（自2014年7月20日至2019年5月19日止）租赁合同期限内，其一，法院已经对履行上述租赁合同期限内的房屋租赁合同纠纷进行审理并作出生效判决，也已执行终结；其二，在双方对履行上述租赁合同所产的房屋租赁合同纠纷中，李圣家自始至终未对其主张的《永安闽笋交易市场租赁合同》的违约金、断水损失提出任何异议、更未提出任何主张，也实际履行了支付尚欠租金的义务。上述情形均可视为李圣家在履行《永安闽笋交易市场租赁合同》时，对双方之间产生的房屋租赁合同纠纷案［（2015）永民初字第3769号、（2016）闽04民终541号］中已放弃其主张的违约金、断水损失等诉讼权利。因此，特别是在《永安闽笋交易市场租赁合同》已实际履行完毕、且双方权利义务也已结清等情况下，现李圣家在本案中提出反诉请求“要求支付违约金、断水损失”与事实不符，无法律依据，应依法驳回其诉请。2、双方在履行2014年7月20日签订的《永安闽笋交易市场租赁合同》过程中，答辩人并不存在故意断水的行为，答辩人于2017年1月断水系供水管损坏，需正常维修所致。在答辩人维修供水管期间，答辩人均已明确告知李圣家停水，也并未造成李圣家的任何财产等经济损失。同时，因李圣家恶意拖欠租金而产生房屋租赁合同纠纷，业已经人民法院审理判决，并已执行终结，双方之间对履行《永安闽笋交易市场租赁合同》的房屋租赁合同纠纷已解决，李圣家提出反诉请求无事实和法律依据。二、《永安闽笋交易市场租赁合同》履行完毕后，李圣家继续占有租赁房产，双方已形成不定期租赁关系，本案的本诉系李圣家拒不支付双方不定期租赁关系期间的租金或资金占用费所致，李圣家依据已履行完毕的《永安闽笋交易市场租赁合同》约定反诉请求无事实和法律依据，应依法驳回。《永安闽笋交易市场租赁合同》到期后，从2019年5月20日起，因客观原因，双方并未签订新的书面租赁合同，李圣家继续使用租赁店面，双方形成不定期的租赁合同关系，双方约定租金按3672元/月履行。但李圣家从2019年5月20日起拒不支付租金或资金占用费，虽然答辩人多次通知要求其按时支付租金，但李圣家仍以各种理由和借口拒不缴纳，给答辩人造成重大经济损失，在双方形成不定期租赁关系期间，在李圣家已构成严重违约、且答辩人也未对其断水、断电等情况下，李圣家依据已履行完毕的《永安闽笋交易市场租赁合同》约定对双方形成不定期租赁关系而提出反诉请求无事实和法律依据。综上所述，李圣家的反诉请求无事实与法律依据，请法庭依法驳回。百合商厦围绕诉讼请求提供了如下证据：证据一、营业执照，证明：百合商厦的基本情况。证据二、《房屋租赁合同书》、永安市人民法院《民事判决书》、三明市中级人民法院《民事调解书》，证明：双方于2018年5月17日签订一份《房屋租赁合同书》，约定租赁期限2014年7月20日至2019年5月19日、租金、支付方式违约金等双方权利义务的事实。证据三、未缴纳租金及水电费统计表，证明：从2019年5月20日起至2020年10月19日止，李圣家未缴纳租金62424元等事实。证据四、福建增值税普通发票，证明：原告于2019年5月9日、23日向李圣家出具2018年12月20日至2019年5月19日期间租金的相应发票等事实。证据五、申请执行申请书、收条，证明：双方因履行《永安闽笋交易市场租赁合同》产生房屋租赁合同纠纷经法院判决，并申请执行，已执行终结等事实的事实。证据六、通知、催款情况说明，证明：《永安闽笋交易市场租赁合同》双方已履行完毕，即合同到期后，被告继续租赁房产与原告形成不定期租赁关系，经原告多次催讨仍拒不缴纳租金，已构成严重违约等事实。李圣家提供了如下证据：证据一、（2016）闽04民终541号《民事调解书》，证明：百合商厦有义务开具抬头为“场地租赁”或“房租”的发票，否则李圣家有权拒付租金。证据二、顺丰快递复印件，证明：原租赁合同到期前，李圣家已向百合商厦寄交了续租申请。证据三、银行转账凭单，证明：百合商厦已支付2018年12月20日至2019年5月19日的租金。证据四、历次诉讼，法院执行通知，证明：百合商厦瞒骗人民法院，多次向人民法院申请强制执行以迫使李圣家搬离租赁场所。证据五、抬头为“场地占用费”的发票，证明：2018年5月至2018年12月，百合商厦未按《民事调解书》要求开具抬头为“场地租赁”或“房租”的正式税务发票给答辩人。证据六、百合商厦恶意断水的照片，证明：百合商厦为迫使李圣家搬离租赁场所，故意断水一年。证据七、百合商厦向李圣家开具的押金收据，证明：答辩人已向百合商厦提交租金押金11664元。证据八、原租赁合同，证明：租赁关系、租金、租期、押金、违约金等。证据九、李圣家持有的原租赁合同复印件，证明：百合商厦单方面涂改、补充原租赁合同条款，意图蒙骗人民法院。百合商厦所提交的该份证据不客观，没有证据效力。证据十、电费收款收据、证人证言，证明：百合商厦对李圣家停水期间内，李圣家遭受的经济损失。本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院将予以分析认定。1、李圣家对证据一、三、五、六无异议，对证据二有异议第十条有单方增添内容，证据四没有收到发票。2、百合商厦对证据一真实性、合法性没异议，关联性有异议，租赁合同期内纠纷已经经人民法院审理、执行终结，该调解书与本案无关。本案是不定期租赁关系；对证据二有异议，百合商厦并未收到快递，双方已经实际形成了不定期租赁合同关系；对证据三没有异议，李圣家已实际履行支付了合同期内尚欠的租金；对证据四真实性、合法性没有异议，关联性有异议，李圣家应拒不支付租金，百合商厦申请法院执行，并不存在瞒骗李圣家搬离的情形；对证据五真实性、合法性没有异议，与本案无关，属于合同期内的纠纷；对证据六有异议，李圣家主张的证据是另案合同期内的纠纷，且也经人民法院判决、调解生效，同时百合商厦并未恶意断水，实际系供水管维修；对证据七、八、九没异议，与本案无关；证据十收款收据没有异议，证人证言有异议，该证据系证人证言，根据民诉法证据规定，该证据证人也未出庭作证，不符合证据形式，应依法排除。本院经审理认定事实如下：一、2014年7月20日，李圣家因经营需要租赁百合商厦所有的位于永安市××市场××号店面，双方签订一份《永安闽笋交易市场租赁合同》，合同约定：1、租赁期限自2014年7月20日至2019年5月19日止；2、前三年（2014年7月20日至2017年5月19日）租金按每月每平方米12元计算收取，即每月租金3672元，第四年至第五年（2017年5月20日至2019年5月19日）租金按每月每平方米14.52元计算收取，即每月租金4443.12元。租金采取先交纳后使用原则，按月收取，李圣家应于每月25日前交纳。李圣家应在本合同签字之日时向百合商厦交纳租赁抵押金11016元。二、在履行《永安闽笋交易市场租赁合同》过程中，李圣家已向百合商厦交纳租赁抵押金11664元。因李圣家拒不支付租金，导致诉争，经永安市人民法院、三明市中级人民法院对双方履行《永安闽笋交易市场租赁合同》产生的租金、水电费缴纳等所有权利义务等租赁合同纠纷进行审理，并依法作出《民事判决书》及《调解书》。2016年5月16日三明中院作出的（2016）闽04民终541号调解书协议内容：一、上诉人李圣家向被上诉人百合商厦补缴所拖欠的至2016年5月的房租，于2016年5月20日前一次性缴清，并支付利息1000元及物业管理费。二、被上诉人百合商厦在收取房租后应向上诉人李圣家开具发票，发票行头为“场地租赁”或“房租”。三、上诉人李圣家承诺每月按时缴纳房租，不予拖欠，若拖欠，被上诉人百合商厦依照合同约定可立即解除合同，并申请法院强制执行。四、被上诉人百合商厦承诺每月收取房租后的十五日内开具正式税务发票，若不开具，上诉人李圣家从次月开始可不缴纳房租。三、合同到期后，因客观原因，双方并未签订书面租赁合同，李圣家继续使用租赁店面，双方形成不定期的租赁合同关系，场地租赁费按3672元/月履行。从2019年5月20日起，李圣家拒不缴纳场地租赁费，截止2020年10月19日，李圣家尚欠原告场地租赁费共计62424元。之后，百合商厦多次通知李圣家缴纳尚欠的场地租赁费及返还租赁房产。但时至今日，李圣家仍长期占有使用百合商厦所有的上述租赁房屋并拒不缴纳尚欠场地租赁费。庭审中，百合商厦表示李圣家缴纳租赁抵押金11664元可抵扣李圣家尚欠的场地租赁费，双方在不定期租赁期间，如果李圣家缴纳场地租赁费，百合商厦要开具发票，但在不定期租赁期间，李圣家均未缴纳场地租赁费。本院认为，百合商厦与李圣家于2014年7月20日签订的《永安闽笋交易市场租赁合同》于2019年5月19日期满后，李圣家继续使用租赁物，百合商厦没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，百合商厦应当在合理期限之前通知李圣家。李圣家在合理期限内应将涉案房地产腾空、清退并返还百合商厦。李圣家从2019年5月20日起拖欠场地租赁费至今，李圣家的行为已构成违约。故百合商厦要求李圣家支付尚欠的2019年5月20日至2020年10月19日场地租赁费共计62424元的诉请，应予以支持，抵扣抵押金11664元后应支付50760元。百合商厦诉请按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率支付从起诉之日起计算至款项全部付清之日止的利息的诉请，于法有据，本院予以支持。李圣家反诉百合商厦支付租赁合同约定的违约金11016元，因在不定期租赁期间，李圣家未举证百合商厦有违约行为，本院不予支持；李圣家反诉百合商厦支付断水一年内造成的经营和生活损失36000元，并不是在不定期租赁期间发生且未能举证，不予支持；原租赁合同在不定期租赁期间继续有效，但双方是否同意签订新书面合同，应由双方另行商定；在不定期租赁期间，李圣家均未缴纳场地租赁费，百合商厦不必出具发票。补齐抬头为“场地租赁”或“房租”的税务发票问题，三明中院作出的（2016）闽04民终541号调解书已予审理，一事不再审。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除福建省永安市百合商厦有限公司与李圣家双方位于永安市的房屋不定期租赁合同关系；二、李圣家应于本判决生效后一个月内将位于永安市××市场××号店面腾空并退还给福建省永安市××合商厦有限公司；三、李圣家应于本判决生效后十日内支付福建省永安市百合商厦有限公司拖欠的场地租赁费人民币50760元，并按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率支付从起诉之日起至款项全部付清之日止的利息；四、驳回李圣家的反诉请求。案件受理费4605元，减半收取2302.5元，反诉案件受理费975.4元，减半收取487.7元，合计2790.2元，由李圣家负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  饶德松二〇二〇年十二月二十八日书记员  卢皛雨附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在第届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。申请执行提示第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。