广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初982号原告：王洪全，男，1972年12月3日出生，汉族，公民身份号码511××××××××××××319，住四川省南充市顺庆区××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：李振荣，广东珠明律师事务所律师。被告：珠海市嘉都汇发展有限公司，住所地珠海市斗门区××××××××××××××，统一社会信用代码91440400MA4W554XX1。法定代表人：邝某1。被告：珠海市斗门区××××××经济联社，住所地珠海市斗门区××××××原西埔小学校址，统一社会信用代码914×××××××××××787U。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：阮子阳，广东常成律师事务所律师。原告王洪全与被告珠海市嘉都汇发展有限公司（以下简称嘉都汇公司）、珠海市斗门区××××××经济联社（以下简称西埔经联社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王洪全及其委托诉讼代理人李振荣与被告西埔经联社的委托诉讼代理人阮子阳均到庭参加诉讼。被告嘉都汇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪全向本院提出诉讼请求：1.确认原告王洪全与被告嘉都汇公司签订的物业使用权出让合同无效；2.被告嘉都汇公司向原告王洪全返还商铺出让金300000元及商铺回购金30000元；3.被告西埔经联社对第2项诉讼请求承担连带返还责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年6月26日，原告王洪全与被告嘉都汇公司签订物业使用权出让合同，约定被告嘉都汇公司将位于珠海市斗门区井岸镇嘉洲时尚广场项目中编号为**号、建筑面积11.61平方米的商铺使用权出让给原告王洪全，约定出让期限为20年，赠送30年使用期，总出让金额为300000元。原告王洪全与被告嘉都汇公司在上述合同上签字，被告西埔经联社在见证方一栏盖章。同日，原告王洪全与被告嘉都汇公司安排的关系企业珠海市生发物业代理有限公司就前述受让的商铺签订物业租赁合同。同日，原告王洪全向被告嘉都汇公司支付出让金300000元，被告嘉都汇公司开具收据确认收款。此前，被告以广州择道金房地产代理有限公司的名义向原告王洪全收取商铺回购金30000元。至2018年1月，被告嘉都汇公司交给原告王洪全一本商铺使用权证书，该证书显示登记单位为被告嘉都汇公司，被告西埔经联社在该证书上加盖公章。之后，经原告王洪全了解得知，被告嘉都汇公司出让的商铺没有办理用地、规划、报建等批准或许可手续，也没有建筑验收、消防验收等手续，依法是不能出让的，故案涉物业使用权出让合同是无效的，被告嘉都汇公司应当向原告王洪全返还已收的款项。因案涉商铺所占土地为被告西埔经联社所有，案涉商铺使用权证书是由两被告共同签发给原告王洪全的，从证书的内容及被告西埔经联社签章行为可推知，案涉商铺所在的嘉洲时尚广场项目是两被告共同合作开发经营的。虽然案涉合同由原告王洪全与被告嘉都汇公司签订，但被告嘉都汇公司的行为应当是得到被告西埔经联社的同意或授权的，故应当由二被告共同承担合同无效后的返还责任。原告王洪全为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所请。原告王洪全对其诉称向本院提交了如下证据：物业使用权出让合同、物业租赁合同、商铺使用权证书、嘉洲时尚广场专用收据、收据、广东银联持卡人存根、企业信息查询、现场照片。被告嘉都汇公司缺席，没有提交书面答辩意见，也没有提交证据。被告西埔经联社辩称，我方不是专业见证机构，所见证的仅仅是原告王洪全与被告嘉都汇公司签约的过程，并不审查合同的内容。被告西埔经联社不是合同相对方，没有作出任何承诺及担保，更没有收取任何财产，没有返还财产的责任。从原告王洪全提供的商铺使用权证书可以显示，被告西埔经联社对物业使用权出让合同性质的认定只是一般的租赁合同，原告王洪全所取得的使用权是向被告嘉都汇公司租赁的，并非集体土地转让的行为，且案涉商铺已经由原告王洪全使用，并对外收取租金，即使案涉合同被认定无效，也应认定超过租赁期限20年的部分条款无效，即合同第二条第二款无效，因此被告西埔经联社不应当承担任何责任。被告西埔经联社对其辩称未向本院提交证据。原告王洪全围绕诉讼请求依法提交了证据，被告西埔经联社发表了质证意见，本院认定原告王洪全提交的证据均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月3日，广州择道金房地产代理有限公司向原告王洪全出具收据，确认收到原告王洪全认购嘉洲时尚广场**号商铺团购金30000元。2017年6月26日，珠海嘉都汇发展有限公司作为甲方与作为乙方的原告王洪全签订物业使用权出让合同一份，约定：甲方合法拥有位于珠海市斗门区井岸镇嘉洲时尚广场项目全部物业的使用权，甲方将该项目编号为**号商铺的使用权出让给乙方；该物业使用权建筑面积为11.61平方米，该物业使用权性质为商业；出让期限为20年，从2018年1月1日起至2037年12月31日止，甲方在本条第1点约定的出让期限届满之日起，甲方再赠送30年的使用期限给乙方，甲方赠送给乙方的使用权限由2038年1月1日至2067年12月31日，合共50年；该物业使用权的出让金按建筑面积计算，总出让金额为300000元，甲方收到乙方的全部出让金后向乙方开具总额收据，乙方一次性支付使用权出让金，乙方在2025年12月31日前两个月内，可以协议以原价转让回甲方；本合同约定的出让年限届满（含赠送期限），合同即行解除。被告西埔经联社在上述合同见证方处加盖公章。同日，原告王洪全作为甲方与作为乙方的珠海市生发物业代理有限公司签订物业租赁合同，约定甲方将位于嘉洲时尚广场**号商铺出租给乙方有偿经营使用，甲方拥有该物业使用权建筑面积为11.61平方米，该物业使用权的性质为商业，甲方将物业自2018年1月1日至2067年12与31日出租给乙方，物业租金自物业出租之次月起每月支付一次。被告西埔经联社在上述合同见证方处加盖公章。同日，原告王洪全向珠海嘉都汇发展有限公司支付300000元，珠海嘉都汇发展有限公司向原告王洪全出具嘉洲时尚广场专用收据，确认收到王洪全受让嘉洲时尚广场**号商铺使用权受让金300000元。2018年1月1日，被告嘉都汇公司向原告王洪全提供商铺使用权证书一份，该证书记载商铺座落珠海市斗门区××××××（嘉洲时尚广场）**号，建筑面积11.61平方米，商铺使用权人为王洪全，商铺使用权来源为向珠海嘉都汇发展有限公司租赁，使用权限为50年，土地使用权属人为珠海市斗门区××××××民委员会，土地使用权类型为集体，土地用途为商业。上述证书附有商铺分布平面图，平面图上有被告西埔经联社加盖的公章。原告王洪全与被告西埔经联社均确认案涉珠海市斗门区井岸镇嘉洲时尚广场首层236号商铺所在土地为农民集体所有土地。2019年10月15日，珠海嘉都汇发展有限公司变更名称为珠海市嘉都汇发展有限公司即本案被告嘉都汇公司。本院认为，案涉物业使用权出让合同虽然约定将案涉商铺的使用权转让给原告王洪全，但根据双方约定的价格、转让款项的支付时间、方式等条款来看，案涉物业使用权出让合同实际上为房屋买卖合同，原告王洪全与被告嘉都汇公司之间成立房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，故案涉珠海市斗门区井岸镇嘉洲时尚广场首层236号商铺所在土地为农民集体所有土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”的规定，原告与被告嘉都汇公司转让案涉商铺违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，案涉物业使用权出让合同应属无效。故原告王洪全要求确认案涉物业使用权出让合同无效依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉物业使用权出让合同无效，被告嘉都汇公司因案涉合同取得的款项应予以返还。被告嘉都汇公司因物业使用权出让合同已经收取原告王洪全300000元款项，故原告王洪全要求被告嘉都汇公司返还300000元款项依法有据，本院予以支持。原告王洪全要求被告嘉都汇公司返还团购金30000元，但原告王洪全没有证据证明被告嘉都汇公司实际收取该款项，也没有证据证明广州择道金房地产代理有限公司出具收据确认收到团购金的行为，与被告嘉都汇公司有关，故原告王洪全要求被告嘉都汇公司退还30000元团购金缺乏理据，本院不予支持。至于原告王洪全与广州择道金房地产代理有限公司就该30000元款项的争议，原告王洪全应另循途径解决。关于原告王洪全要求被告西埔经联社对被告嘉都汇公司的债务承担连带清偿责任的问题。案涉物业使用权出让合同的当事人为原告王洪全与被告嘉都汇公司，被告西埔经联社并非案涉合同的当事人，也没有收取原告王洪全的款项，原告王洪全也没有提交证据证明被告西埔经联社与被告嘉都汇公司合作开发经营案涉珠海市斗门区井岸镇嘉洲时尚广场，故原告王洪全要求被告西埔经联社对被告嘉都汇公司的债务承担连带清偿责任没有依据，本院不予支持。被告嘉都汇公司缺席，视为对其抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告王洪全与被告珠海市嘉都汇发展有限公司（原珠海嘉都汇发展有限公司）于2017年6月26日签订的物业使用权出让合同无效；二、被告珠海市嘉都汇发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王洪全300000元；三、驳回原告王洪全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元（原告王洪全已预交），由原告王洪全负担568元，被告珠海市嘉都汇发展有限公司负担5682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  钟红敏人民陪审员  陈建英人民陪审员  袁忠真二〇二〇年十二月三日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。