安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初8983号 原告（反诉被告）：安徽赢一生教育科技有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区寿春路152号6楼。 法定代表人：李冠平，执行董事。 委托诉讼代理人：徐林，安徽承义律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽省宏发实业有限公司，住所地安徽省合肥市阜阳北路402号新皖大厦3楼。 法定代表人：戴勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱亚，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐伟峰，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽赢一生教育科技有限公司（以下简称赢一生公司）与被告（反诉原告）安徽省宏发实业有限公司（以下简称宏发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赢一生公司的委托诉讼代理人徐林，宏发公司委托诉讼代理人朱亚、徐伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赢一生公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还租金共374650元，双倍返还保证金共200000元，返还原告支付给被告的空调转让费80000元；3.依法判令被告补偿原告装修费用损失139362.57元，以及原告投入的宣传广告费用81344.78元；4.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月26日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于合肥市××路××号××楼××建筑面积870平方米的房屋出租给原告办学使用。合同签订后，原告依约向被告支付了100000元押金，并对涉案房屋进行装修，花费139362.57元，向被告支付空调转让费80000元，累计支付租金共计374650元。由于双方合同约定租赁房屋用途明确，房屋用于公司经营，而原告承租房屋用途系专项用于开办培训机构，因此双方在合同中第四条特别约定，被告交付的房屋应符合规划、环保、消防等部门要求并验收合格，原告对于承租的房屋手续齐全深信不疑，于是为了提高经济效益，原告在经营初期就投入了大量资金进行宣传。可是自从原告承租房屋以后，原告多次向主管教育的部门申办教学许可，均因被告未能提交消防验收证明导致原告申办的教学许可至今未能获批。原告为此也多次要求被告履行合同提供消防验收证明，可是被告总是以各种理由推脱，致使原告签订合同、承租涉案房屋的目的至今不能实现。租赁期间原告因未能取得办学许可，导致许多客户流失，装修投入、宣传投入的资金不但白白浪费，甚至还起了很大的负面影响。为了缓解原被告之间的矛盾，尽量实现原告的合同目的，原告除了经常通过电话告知以外，还分别于2018年11月5日、2019年3月11日、2019年8月6日向被告三次送达《通报》，要求被告尽快将消防验收合格证办理好交给原告，但被告至今未能按照合同约定向原告提供消防验收合格证明。综上，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 宏发公司针对本诉辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告不存在任何违约行为。首先，原告主张其签订租赁合同的目的是开办培训机构与事实不符。根据租赁合同约定，原告承租被告房屋的用途为“经营场所”，并未特别约定为教育培训。根据原告工商登记的经营范围也可以看出其目的并不是开办培训机构，其经营范围为“教育技术开发；网络信息技术开发；网络工程；网页设计；图文设计；三维动画设计；计算机系统集成；人工智能、机器人软件开发、设计、技术咨询、技术服务、技术推广；机器人技术推广；研学旅游及文化艺术交流活动的组织与策划；展览展示服务；会务服务；商务信息咨询；通讯设备、文具、机械设备、电器、计算机软硬件的销售；自营或代理各类商品和技术的进出口业务”，没有任何与教育培训有关的经营范围。显然原告主张其签订合同的目的系开办培训机构与事实不符。相反，原告在没有经过登记许可的情况下擅自开办培训机构是超出其经营范围的违法经营活动，根据租赁合同第十二条约定：承租人保证在租赁期限内合法合规的开展经营活动，不从事违法犯罪行为，如有发生，承租人有权解除合同收回租赁房屋，并向执法机构进行举报。其次，根据《安徽省校外培训机构设置标准（试行）》第二条：校外培训机构是指在本省行政区域内利用非国家财政经费举办，取得教育行政部门许可，在民政部门或市场监管部门登记，面向中小学生实施的与学校文化课程相关或升学考试相关的辅导活动的非学历教育机构。据此，只有开展文化课类校外培训才需要办理办学许可证。而根据原告的工商登记范围为计算机人工智能推广，根本不需要办理办学许可证。退一步说，即使办理文化课类培训，办理办学许可证也需要符合标准。首先，办理办学许可证的流程是先办证再办照。以“名称核准书”去申请办理办学许可证。而原告在办理了营业执照后再申请办理办学许可证显然不符合要求，其无法办理办学许可证系因自身原因导致，与被告无关。并且，根据《安徽省校外培训机构设置标准（试行）》，办理办学许可证还需提供机构举办者资格证明材料、申请设立民办机构报告书、机构资产验资报告、办学章程、教学管理人员及教师资格证等材料，也就是说，在办理许可证的任一环节都要符合要求，原告没有提供证据证明其已经提出办学许可证申请且符合所有办证条件。此外，根据《安徽省校外培训机构设置标准（试行）》第三十六条：招收小学生的校外培训机构，只能设置在建筑的5层及以下。而原告承租的房屋位于6层。显然原告对于办理办学许可证的条件完全不清楚，或者说是原告知道办学要求但不予理睬，因为原告的真实意图并不是为了开办培训机构，而是以此为由恶意解除合同，否则其不可能承租位于6层的房产，也不可能在办理营业执照后再去办理办学许可证。再次，原告主张所谓的因消防问题导致其无法办理许可证没有任何依据，被告的房屋不存在消防问题。虽然材料清单中提出了消防验收材料，但是该消防验收材料指的是承租人对房屋二次装修后进行的二次消防验收。如果原告是为了开办培训机构，其应当在装修前先去当地住建局办理施工许可证，在施工后由住建局对现场进行二次消防验收，而办学许可证要求提供的消防验收材料是住建局针对承租人装修出具的二次消防验收材料。而本案中，原告在进场装修时并没有报住建局审批，也没有办理施工许可证，自然无法办理二次消防验收。因此，原告无法办理许可证系因自身原因导致，与被告无关。此外，被告购买的房屋在1996年即竣工，当时消防法并未出台。被告的房屋已经依法办理了房产证及土地证，证明案涉房屋符合法律法规的要求。综上，原告的主张没有任何事实和法律依据，原告作为承租人，如果具有开办培训机构的真实意图，其应当尽到足够的审慎注意义务，对办学要求有所了解并掌握。而本案中，原告并没有尽到足够的义务，也没有真实的开办培训机构的意图，其主张的消防问题仅是原告恶意违约的一个借口。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 宏发公司提出反诉请求如下：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告立即支付反诉原告欠付租金400770元及逾期付款利息损失12606.3元（利息损失按年利率6%暂计算至2020年7月15日，顺延计算至清偿之日止）；3.依法判令反诉被告立即将租赁房屋恢复原状并返还给反诉原告，并向反诉原告支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按合同约定的租金标准，自2020年8月16日起计算至实际返还房屋之日止）；4.依法判决反诉被告支付反诉原告违约金203580元；5.依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2018年4月26日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》一份，反诉原告将名下位于合肥市××路××号××楼××建筑面积870平方米的房屋出租给反诉被告。租赁期限五年，自2018年5月16日起至2023年5月16日止。第一年租金35元／㎡，第二年租金为37元／㎡，第三年租金为39元／㎡，第四年租金41元／㎡，第五年租金43元／㎡。房屋先付款后使用，反诉被告应每三个月支付一次租金。合同另约定，如因反诉被告违约导致本合同被解除的，反诉被告必须在合同解除后十日内将租赁房屋交还给反诉原告。如任何一方单方面解除本合同，违约方应支付守约方6个月房屋租金的违约金。上述合同签订后，反诉原告按约将租赁房屋交付给反诉被告，但反诉被告未按期支付租金。截至目前，反诉被告尚欠反诉原告400770元租金未支付。反诉原告有权解除合同，要求反诉被告返还房屋并承担逾期付款的违约责任。同时，因反诉被告单方违约，其应当按照合同约定承担违约金。 赢一生公司针对反诉辩称：本案系反诉原告违约在先，其违约行为有未能按照合同约定为涉案房屋办理消防验收，其次恶意隐瞒涉案标的物在出租之前就已经被法院查封的事实，反诉原告的违约行为直接导致我方承租目的无法实现，据此我方提出解除合同，因此反诉原告向我方主张欠付租金及违约金缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回其全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年4月26日，宏发公司作为出租方（甲方），赢一生公司作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定宏发公司将其位于合肥市××路××号××楼××建筑面积870平方米的房屋出租给赢一生公司，房屋用途为经营场所或其他行业，租赁期限5年，自2018年5月16日至2023年5月16日止，其中2018年5月16日至2018年8月16日为房屋免费装修期；甲方保证标的物符合环保、卫生、消防、建设等部门的要求或标准并已通过整体验收合格；租金按季度支付，第一年租金35元／平方米／月，第二年租金37元／平方米／月，第三年租金39元／平方米／月，第四年租金41元／平方米／月，第五年租金43元／平方米／月；保证金为100000元；甲方对租赁房屋的所有权被拍卖、变卖、作价、划拨或其他类似处分，导致房产产权人变更时，甲方应当保证乙方继续合法享有承租权，并且房产新的权利人继承本合同项下的所有权利、义务和责任；如果因乙方违约或乙方的其他违法原因导致本合同被甲方提前解除，乙方必须在合同解除后十日内将租赁房屋交还给甲方，合同解除日至房屋实际交还日之间发生的租金（按当时的租金标准）仍由乙方支付，且此期间发生的一切费用仍由乙方承担；如任何一方单方面解除本合同，违约方应支付守约方相当于6个月房屋租金的违约金，同时，如甲方违约，则需要双倍向乙方返还保证金并补偿乙方的装修费用，如乙方违约，则乙方交纳的保证金不予返还。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，宏发公司将案涉房屋交付给赢一生公司使用，案涉房屋同时用于经营赢一生公司及其关联企业安徽易雪儿科技有限公司。赢一生公司累计向宏发公司支付保证金100000元、房屋租金361350元及空调转让费80000元。该空调转让费系用于购买前手承租人的空调款项，宏发公司收取后转付给前手承租人。现赢一生公司以案涉房屋未经消防验收不能办理办学许可证为由向本院提起诉讼，要求解除合同并赔偿相关损失。 另查明：2019年10月，赢一生公司与合肥新东方外语培训学校（以下简称合肥新东方学校）签订《教室租赁协议》一份，约定赢一生公司将其承租的涉案房屋部分转租给合肥新东方学校用于教学使用。租赁期限自2019年10月23日至2020年1月14日止，租赁费用共计40000元。该协议到期后，合肥新东方学校已将承租房屋返还给赢一生公司。 再查明，案涉房屋于已设定抵押，并分别于2017年1月24日、2018年8月17日、2018年12月26日被司法查封，2020年8月13日进入评估阶段，目前尚未拍卖。 以上事实，有赢一生公司提交的《房屋租赁合同》、转账记录、收据、发票、民事裁定书、执行裁定书、评估委托书、送达回证、不动产登记信息，以及宏发公司提交的营业执照、《房屋租赁合同》、房产证、现场图片、转租合同、宣传册、银行流水及安徽大象教育咨询有限公司企业信息，以及当事人庭审陈述予以证实。对赢一生公司提交的《庐阳区民办教育机构办理办学许可证材料清单》无法反映与本案的关联性，本院不予采信。对赢一生公司提交的三份《通报》，不能证明其真实性，本院不予采信。对于赢一生提交的租金支付凭证中400元、500元、600元、800元、1000元五笔转账记录，均未注明支付用途，且与租金支付习惯不符，本院不予认定。对于赢一生公司提交的租金支付凭证中2019年4月19日的10000元转款记录，无法证明付款对象，且未在本院指定的期限内补充证据证实该笔款项与本案的关联性，本院不予采信。 本院认为，宏发公司与赢一生公司之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于本诉，赢一生公司主张因案涉房屋不能提供消防验收材料导致其不能办理办学许可证，进而导致其合同目的不能实现，要求解除合同。本院认为，双方租赁合同中并未约定案涉房屋用于教学使用，且赢一生公司的营业执照内容显示其经营范围并不包括培训教学等，其亦实际使用案涉房屋用于经营至今，对于赢一生公司关于案涉房屋不符合消防要求导致合同目的无法实现的主张，本院不予采信。虽然案涉房屋处于被查封状态，但至今未影响赢一生公司使用，赢一生公司据此主张合同目的无法实现，本院不予采信。综上，赢一生公司据此要求解除合同、返还租金、双倍返还保证金、返还空调转让款、赔偿装修损失和宣传费等诉讼请求，本院均不予支持。 关于反诉，赢一生公司长期拖欠租金未付，致宏发公司的合同目的无法实现，现宏发公司主张解除合同、返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。赢一生公司应当按照合同约定支付租金，考虑到疫情期间对于赢一生公司的经营使用确实造成一定的影响，本院酌减疫情期间两个月租金，经核算，扣除赢一生公司已支付的租金361350元及保证金100000元后，截至2020年8月15日，赢一生公司还应支付宏发公司租金236390元（30450元/月×9个月+32190元/月×12个月+33930元/月×3个月-361350元-100000元-32190元/月×2个月），此后，赢一生公司应当按照33930元/月的标准支付租金或占有使用费至实际返还房屋之日止。对于宏发公司主张的逾期付款利息损失以及违约金，因《房屋租赁合同》未约定逾期付款利息损失，且宏发公司在明知案涉房屋被司法查封的情况下仍与赢一生公司签订《房屋租赁合同》，存在履行瑕疵，对于其主张的逾期付款利息损失及违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）安徽赢一生教育科技有限公司和被告（反诉原告）安徽省宏发实业有限公司之间的《房屋租赁合同》； 二、原告（反诉被告）安徽赢一生教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）安徽省宏发实业有限公司位于合肥市××路××号××楼××建筑面积870平方米的房屋； 三、原告（反诉被告）安徽赢一生教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）安徽省宏发实业有限公司截至2020年8月15日的租金236390元，此后按照33930元/月的标准支付租金或占有使用费至实际返还房屋之日止； 四、驳回原告（反诉被告）安徽赢一生教育科技有限公司的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）安徽省宏发实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理减半收取为6317元，由原告（反诉被告）安徽赢一生教育科技有限公司负担；反诉案件受理减半收取为5025元，由被告（反诉原告）安徽省宏发实业有限公司负担3100元，原告（反诉被告）安徽赢一生教育科技有限公司负担1925元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。