广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29155号原告：陈小武，男，汉族，1990年2月9日出生，身份证住址广东省中山市×××××××××，公民身份号码442××××××××××××419。委托诉讼代理人：林安娜，广东翔宇律师事务所律师。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××卡，统一社会信用代码914×××××××××××552N。法定代表人：林国平，该司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告陈小武与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告陈小武向本院提出诉讼请求：1.被告富裕达公司向原告陈小武支付逾期交房的违约金20309.86元（计算方式：以434900元为基数，按每日万分之一的标准从2016年11月16日起计算至2018年2月26日）；2.被告富裕达公司向原告陈小武支付逾期办理房地产权属证书的违约金18265.8元（计算方式：以434900为基数，按每日万分之一的标准从2019年7月30日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至2020年9月22日）。事实与理由：原告陈小武与被告富裕达公司签订《商品房买卖合同》后，原告陈小武已履行付款义务，被告富裕达公司未依约按时交房及未履行办理房产证义务。原告陈小武在诉讼期间向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.发票；3.交接书；4.中山市商品房销售登记备案表。被告富裕达公司辩称，1.原告陈小武请求被告富裕达公司支付提起本案诉讼三年前的逾期交房违约金已超过诉讼时效。2.原告陈小武请求从“2019年7月30日起至商品房产叔登记手续完成之日”计算违约金的起算点、截止计算时间点缺乏依据，违约金的起算时间应从原告实际收楼时间2018年2月26日的次日起计算360个工作日后的次日即2019年7月30日起计算。3.逾期交房违约金最高金额不应超过商品房总房价款的1%，逾期办证违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%；如法院认定违约金金额封顶为商品房总房价款或已付购房款总额的1%过低，逾期交房违约金金额封顶亦应不超过商品房总房价款的30%，逾期办证违约金金额封顶应不超过已付购房款总额的30%。被告富裕达公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年11月4日，陈小武（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1401072546），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市×××××××××汇泰都城花园3期18幢1201房的商品房。总金额434900元。付款方式及期限:银行按揭方式，2014年11月4日现金支付130900元，后于2014年12月4日商业贷款304000元。交付期限：出卖人应当在2016年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%。关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充》协议，正文前载有特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容；若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明；本合同一经签订即对双方均具有约束力。合同补充协议约定：关于产权登记：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限。合同理解：买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义（无论是错印或手写的文字），签署买卖合同及附件是双方真实意思表示，已构成出卖人和买受人合法、有效、有约束力的义务，双方将严格遵守执行。关于补充协议的效力：本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分；买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。2016年4月18日，富裕达公司开具的发票载明陈小武向其支付房款434900元。陈小武已足额支付购房款434900元。2014年11月17日，陈小武与富裕达公司办理了涉案房地产的商品房销售登记备案手续。2018年2月26日，富裕达公司（开发商）与陈小武（业主）签订汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，载明：鉴于富裕达公司开发的汇泰都城花园商住小区已竣工，并且经中山市有关政府部门鉴定合格可以交付使用；陈小武购买之住宅18幢1201单元，均已具备入伙条件，可以入住及交付使用；开发商和业主双方均同意签署本交接书，正式移交给业主；业主已检查了该单元、商铺、车位的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元/商铺/车位可以交付给业主，业主可以接受该单元；因此，双方签订本交接书，以确认下列条款：确认自双方签字日起，该单元/商铺/车位由发展商交付给业主；交接书还载明了其他内容。庭审中，双方均确认涉案房地产的实际收楼时间是2018年2月26日。但因富裕达公司一直未办理涉案房地产的产权转移登记备案手续，陈小武遂于2020年10月12日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。陈小武与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。陈小武已依约履行支付购房款的义务，富裕达公司应依约交付涉案房地产给陈小武使用，并办理涉案房地产的产权转移登记备案手续。富裕达公司未依约将涉案房地产交付本案业主使用，并且富裕达公司至今亦未能为陈小武向产权登记机关提供资料进行备案，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于逾期交房违约金及逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于逾期交房违约金。案涉商品房买卖合同约定双方交楼时间为2016年11月15日前，实际交楼时间为2018年2月26日。按照双方合同约定“出卖人如未按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%。”故富裕达公司依约应按日向买受人支付已交付房价款万分之一支付违约金，但富裕达公司以逾期交房违约金已过诉讼时效为由提起抗辩，并要求逾期交房违约金的累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%或商品房总房价款的的30%。针对上述抗辩，本院分析如下：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”本案中，陈小武主张2016年11月16日起计至2018年2月26日期间的逾期交房违约金，其于2020年10月12日向本院提交起诉状主张权利。在陈小武未提交其他证据足以证实其在向本院提交起诉状前发生诉讼时效中断、中止的情况下，本院认定其向富裕达公司主张2016年11月16日起计至2017年10月12日期间的逾期交房违约金已过法定诉讼时效时间，故对于该期间的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以驳回，富裕达公司应支付陈小武自2017年10月13日起至2018年2月26日的逾期交房违约金。至于逾期交房违约金的封顶条款，未与富裕达公司逾期交房的违约时限相联系，按封顶条款的违约金明显过低，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，显失公平，故基于公平原则，富裕达公司的抗辩意见，本院不予采纳，本院酌定不以累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%为限。同理，本院对富裕达公司主张违约金应不超过商品房总房价款的30%，也不予采纳。关于逾期办证违约金。案涉商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但补充协议约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”及商品房买卖合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。按照上述合同约定，富裕达公司应从实际交付之日（即2018年2月26日）起360个工作日内即2019年7月29日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为陈小武向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约。故富裕达公司依约应自2019年7月30日起至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止按每日万分之一向买受人支付逾期办证违约金。诉讼中，富裕达公司辩称按合同约定逾期办证违约金累计不超过已付房价款的1%或已付房价款的30%。虽然案涉合同中明确约定了逾期办证违约金累计不超过已付房价款的1%，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，在富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，且富裕达公司至今仍未确定何时能到产权登记机关备案的情况下，若富裕达公司无论逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与买受人支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值相失衡。在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任。故基于公平原则，富裕达公司的抗辩意见，本院不予采纳，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限。同理，本院对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈小武支付逾期交房违约金（以434900元为基数，自2017年10月13日起至2018年2月26日，按每日万分之一计算）；二、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈小武支付逾期办证违约金（以434900元为基数，从2019年7月30日起计至被告中山市富裕达房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）；三、驳回原告陈小武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元（原告陈小武已预交），由原告陈小武负担143元，被告中山市富裕达房地产有限公司负担239元并于本判决生效之日起七日内迳付原告陈小武。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇二〇年十二月十八日书记员  林晓晴书记员  简佩琳