广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初12352号原告：东莞市济川城市开发投资有限公司，住所地：广东省东莞市××××××。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：李宁峰，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁志坚，广东佑德律师事务所律师。被告：叶善文，男，1963年10月14日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××，身份证号码：442××××××××××××030。委托诉讼代理人：梁嘉茵，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周军富，广东展豪律师事务所律师。原告东莞市济川城市开发投资有限公司与被告叶善文土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序于2020年7月17日、2020年12月18日、2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李宁峰、袁志坚到庭参加诉讼，被告叶善文及其委托诉讼代理人梁嘉茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的承包经营金344955元及违约金140598.9元（以23790元为本金，按照月利率2%，自2017年1月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年3月31日为18556.2元；以142740元为本金，按照月利率2%，自2018年1月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年3月31日为77079.6元；以142740元为本金，按照月利率2%，自2019年1月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年3月31日为42822元；以35685元为本金，按照月利率2%，自2020年1月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年3月31日为2141.1元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月22日，原告与被告签订《土地承包经营合同》，被告向原告承租位于东莞市×滘镇闸口村沉洲地块，面积为109.8亩，每年承包经营金为142740元，被告需在2016年1月1日前一次性交付承包经营期的第一年承包经营金142740元，以后在每年1月1日前缴纳当年的承包经营金；逾期交纳承包经营金的，每逾期1日，原告向被告收取应付而未付承包经营金的1%作为违约金；承包经营期限从2016年1月1日至2029年12月31日止，自2016年1月1日开始计取承包经营金。原告已交付了案涉的地块给被告，但被告自2017年11月开始拖欠原告承包经营金，原告曾多次要求被告履行付款义务，但直至起诉之日，被告尚欠承包经营金344955元。被告的行为已经严重违反了诚实信用的原则，侵害了原告的合法权益。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、截至2020年3月31日，被告尚欠原告承包经营金221165元。1、被告不存在拖欠原告2017年及之前两个月的承包经营金，理由如下：（1）原告于2016年3月向被告交付使用案涉鱼塘，并同意从2016年3月开始计算承包经营金，被告于2016年3月9日向原告支付完毕2016年10个月的承包经营金118950元。被告于2017年3月15日支付完毕2017年当年承包经营金142740元。（2）于2019年3月1日，原告向被告送达落款日期为2019年2月26日的《关于催促缴交承包经营金的通知》，该通知正文顺数第二行“截至目前为止，您拖欠我司2018年承包经营金共计142740元人民币”，并未提及被告有拖欠原告2017年以及之前的承包经营金，进一步印证被告已结清案涉鱼塘2016年和2017年应付的承包经营金，不存在拖欠原告2017年及之前的承包经营金。2、对于2018年至2020年3月共27个月的承包经营金共321165元，被告实际尚有221165元承包经营金未付。理由如下：于2019年10月，被告找到原告财务经理吴炳林，要求支付大鱼沙鱼塘2018年-2019年3月的承包经营金并退回大鱼沙鱼塘承包经营保证金100000元时，吴炳林称被告尚欠案涉鱼塘的承包经营金，便提出用大鱼沙鱼塘保证金抵销本案部分承包经营金，被告当场表示同意。即对于原告主张2018年至2020年3月共27个月的承包经营金共321165元，用大鱼沙鱼塘100000元保证金抵销后，被告实际尚有221165元未付。二、被告与原告之间签订的《土地承包经营合同》无效，被告无需向原告支付违约金。1、案涉土地属于农村土地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二条以及《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，案涉土地属于农民集体所有。2、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条之规定，村民委员会要将农村土地发包给原告承包，应事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民表示同意，并报乡（镇）人民政府批准。在本案中，原告并未提交任何证据来证明原告已经合法取得当地村民集体决议并报镇政府同意的资料，被告有理由相信原告未取得村集体决议同意案涉土地使用权，违反了“民主议定程序”这一法律强制性规定，属于无权向被告出租或转包案涉鱼塘，即被告与原告之间签订的《土地承包经营合同》无效，被告无须向原告支付违约金。三、退一步讲，如《土地承包经营合同》有效，本案的违约金应以221165元为基数，按银行同期贷款利率，从被告收到法院应诉材料之日起计算。1、被告不存在故意迟延支付承包经营金的行为，理由如下：于2018年9月16日，因台风“山竹”来临，导致被告遭受巨大损失，被告无力支付2018年承包经营金。于2019年3月1日，原告向被告送达落款日期为2019年2月26日《关于催促缴交承包经营金的通知》，随即，被告找到原告原法定代表人叶建忠申请缓交承包经营金，叶建忠同意被告可迟延支付承包经营金。即被告不存在故意迟延支付承包经营金的行为。2、被告与原告尚未结算承包经营金，被告有权迟延支付，理由如下：于2019年10月，被告找到原告财务经理吴炳林并提出要支付大鱼沙鱼塘2018-2019年3月的承包经营金并退回大鱼沙鱼塘保证金100000元，吴炳林称被告尚欠案涉鱼塘承包经营金，便提出用大鱼沙鱼塘保证金100000元抵销部分未付承包经营金，被告当场同意，还需要吴炳林向上级汇报并办理相关手续。即被告与原告尚未对承包经营金进行结算，被告有权迟延支付剩余承包经营金221165元。3、原告按月利率2%的标准主张违约金过高，应按银行同期同档贷款利率计算。理由如下：（1）《土地承包经营合同》是原告单方起草的，该违约金的计算标准从未与被告协商，更没有经得被告的同意，单方加重被告责任，该条款是格式条款。（2）《土地承包经营合同》第四条4.2关于逾期支付承包经营金要收取违约金的约定，原告实际损失是利息损失，不论原告按日1%或是按月2%向被告计算违约金，原告主张的违约金标准远远超过《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，即《土地承包经营合同》中关于违约金的约定过高，应调整为原告实际的利息损失为宜，即按银行同期同档贷款利率计算。4、违约金计算标准有误，本案的违约金应以22165元为基数，按银行同期同档贷款利率，从被告收到法院应诉材料之日起计算。理由如下：（1）被告实际尚欠原告承包经营金221165元，违约金应以221165元为基数。（2）被告向原告原法定代表人叶建忠申请缓交承包经营金并得到同意后，原告再也没有向被告通过口头或书面的方式向被告催收尚欠的承包经营金。被告是收到法院应诉材料才得知原告要向被告催收承包经营金，原因是东莞市领导要督查镇区关于承包经营金的收取问题以及原告变更法定代表人，原告才不同意被告缓交承包经营金的申请。即，违约金应从被告收到法院起诉材料之日起计算。综上所述，诚望法院综合考虑案情，驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明，东莞市济川实业投资有限公司于2018年1月2日经核准变更名称为东莞市济川城市开发投资有限公司即本案原告。2015年10月22日，东莞市济川实业投资有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《土地承包经营合同》，约定由甲方将从东莞市×××××××民委员会取得位于东莞市××××××沉洲地块共109.8亩土地（具体以双方确认的附件《红线图》为准）以现状承包给乙方用于发展都市农业、水产养殖业，乙方种植作物、养殖水产品需符合国家相关种植规定。合同第2.1款约定，承包期限从2016年1月1日起至2029年12月31日止。合同第4.1款约定，乙方在取得该地块使用权时交付200000元作为承包经营保证金，合同期满后，在乙方付清一切经营费用，无任何违约行为的前提下，于双方签订《交地确认书》后10日内，甲方将承包经营保证金200000元无息返还给乙方。合同第4.2款约定，乙方需于2016年1月1日前一次性交付承包经营期的第一年承包经营金142740元给甲方，承包经营金按一年为一个支付周期，则乙方需于每年1月1日前以银行转账方式支付当年的经营承包金142740元给甲方，如此类推。对于未能在规定时间内交纳上述承包经营金的，每逾期1日，甲方向乙方收取应付而未付承包经营金的1%作违约金，超过1个月的，甲方可单方解除合同，没收乙方保证金作为违约金。合同第4.3款约定，从交纳承包经营金之日起算，每5年为一个递增周期，递增幅度为10%。合同第4.4款约定，计取承包经营金期间从2016年1月1日至2029年12月31日。合同第4.6款约定，乙方交付保证金及支付承包款汇入甲方如下账户：户名：东莞市×滘镇资产经营管理有限公司，银行名称：中国银行道滘支行，账号：631457741376。合同落款“甲方（签字盖章）”处有东莞市济川实业投资有限公司的盖章，“乙方（附身份证复印件）”处有被告的签名及捺印，“见证方（土地所在村委会）”处有东莞市××××××民委员会盖章。2019年2月26日，东莞市×滘镇资产经营管理有限公司向被告发出《关于催促缴交承包经营金的通知》，主要内容为：截至目前为止，被告拖欠2018年承包经营金共142740元，请务必于2019年3月6日前缴清上述款项。庭审中，原、被告均确认双方是租赁合同关系，合同对于案涉土地的交付时间没有约定，被告没有按合同约定支付保证金，被告将案涉土地实际用于水产养殖。原告主张，案涉土地从2014年已经处于空置状态，原告于2015年12月月底将合同约定的土地交付给被告使用，双方没有办理书面交接手续，被告没有按合同约定支付保证金。被告于2016年3月9日支付2016年1月1日至2016年10月31日的租金118950元，被告于2017年3月15日支付2016年11月1日至2017年10月31日租金142740元。被告现拖欠原告2017年11月1日至2020年3月31日的租金344955元未付，根据合同第4.2款约定，被告逾期支付租金每逾期1日按未付租金的1%计付违约金，原告现要求被告的按月利率2%计付违约金。被告认为，由于案涉土地的前手承租人占用了部分土地，原告直到2016年3月8日、9日左右才将案涉土地交付被告使用，被告于2016年3月9日向原告支付当年即2016年3月1日至2016年12月31日的租金118950元，于2017年3月15日向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金142740元。2018年被告因“山竹”台风遭受巨大损失，无力支付租金，被告向原告申请缓交租金，原告当时口头同意被告缓交，2018年10月，被告与原告的财务吴炳林协商用被告承租原告大鱼沙鱼塘的保证金100000元抵销本案2018年及2019年的部分未付租金，吴炳林当时表示需向领导汇报，故双方一直没有对租金进行结算，被告并非故意不支付租金，原告或东莞市×滘镇资产经营管理有限公司从未向被告催收过2017年及之前的租金，被告确认2018年1月1日至2020年3月的租金共计321165元，抵销大鱼沙鱼塘的保证金100000元后，被告实际未付租金为221165元，被告同意向原告支付221165元，但不同意支付违约金，而且合同约定的违约金过高，即使需要支付违约金也应按照银行间同业拆借中心公布的利率计算。为证明上述主张，被告向本院提交收款收据、照片及情况说明予以证明，收款收据显示：2015年1月8日，东莞市×滘镇资产经营管理有限公司出具收款收据确认收到被告交纳的大鱼沙十字洲鱼塘承包经营保证金100000元。原告对此回应称，原告是东莞市×滘镇资产经营管理有限公司全资设立的子公司，合同约定相关款项由东莞市×滘镇资产经营管理有限公司直接收取，东莞市×滘镇资产经营管理有限公司在未收到款项时就直接向被告发出《关于催促缴交承包经营金的通知》催款，原告对于东莞市×滘镇资产经营管理有限公司向被告《关于催促缴交承包经营金的通知》是不知情的，故原告也不清楚东莞市×滘镇资产经营管理有限公司为何没有催收2017年11月、12月的租金。原、被告从未协商用大鱼沙鱼塘的保证金100000元抵销本案未付租金，原告也没有同意被告缓交租金，原告已将违约金计算标准调低为月利率2%，被告主张的违约金计算标准没有依据。根据被告的申请，本院到东莞市×滘镇闸口股份经济联合社调取了《承包经营权流转合同》，该《承包经营权流转合同》显示：东莞市×滘镇闸口股份经济联合社将位于闸口沉洲（土名）飞地面积684.8亩农用地流转给东莞市济川实业投资有限公司使用，土地性质为基本农田保护区，土地用途为农业生产用途，流转出租经营期限从2015年1月1日起至2029年12月31日止。为查明案涉土地权属及土地性质，本院向东莞市自然资源局发函进行调查，并随函附件：《土地承包经营合同》及合同附件《红线图》，东莞市自然资源局于2020年8月25日向本院出具复函，根据《土地承包经营合同》，涉案地块位于道滘镇闸口村“沉洲”（土名），面积约109.82亩，经核查：一、案涉地块其中98.99亩在土地利用总体规划中为基本农田，另10.83亩在土地利用总体规划中为交通用地，属穗莞深单独选址报批范围内，已获省批准农用地转用及征收；二、案涉地块面积约109.82亩，有10.83亩属国有建设用地，另98.99亩属集体土地，其中1.21亩所有权属东莞市×滘镇闸口下社股份经济合作社农民集体，48.27亩所有权属东莞市×滘镇闸口二社三股份经济合作社农民集体，22.6亩所有权属东莞市×滘镇闸口二社一股份经济合作社农民集体，14.1亩所有权属东莞市×滘镇闸口二社二股份经济合作社农民集体，12.81亩所有权属东莞市×滘镇闸口新基股份经济合作社农民集体。原、被告均确认双方未对案涉《土地承包经营合同》所涉土地面积进行测量，双方均认可东莞市自然资源局复函所述案涉地块面积109.82亩。原告认为上述《承包经营权流转合同》、复函证明了原告是通过合同方式取得案涉土地的使用权，虽然有10.83亩属于交通用地，但不影响被告使用且被告已实际使用，原、被告之间的《土地承包经营合同》合法有效。被告认为《承包经营权流转合同》不能证明原告从东莞市×滘镇闸口股份经济联合社承租的土地经过该村村民2/3同意并报镇政府批准，不能证明已经经过民主程序，原、被告之间的《土地承包经营合同》无效。另，庭审中，原告明确如案涉《土地承包经营合同》被认定无效，原告的诉讼请求没有变更。以上事实，有原告提交的《土地承包经营合同》、中国银行对公客户收款通知单，被告提交的《关于催促缴交承包经营金的通知》、收款收据、照片及情况说明，本院调取的《承包经营权流转合同》，东莞市自然资源局出具的复函，以及本院庭审笔录、调查笔录等附卷为证。本院认为，原、被告均确认双方为租赁合同关系，原告与被告之间签订的《土地承包合同》实际为土地租赁合同，所涉土地109.8亩，其中98.99亩在土地利用总体规划中为基本农田，另10.83亩在土地利用总体规划中为交通用地，属国有建设用地，原、被告对10.83亩土地的约定属于无效约定，其余98.99亩土地原告出租给被告发展水产养殖业没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，该合同合法有效，应由双方遵照执行。原、被告均确认合同没有约定土地交付时间，原告主张于2015年12月月底交付，被告则主张于2016年3月初交付，合同约定每年1月1日支付当年租金，被告于2016年3月9日支付10个月租金，原告确认案涉租金由东莞市×滘镇资产经营管理有限公司向被告收取，东莞市×滘镇资产经营管理有限公司理应更为清楚被告的租金支付情况，而东莞市×滘镇资产经营管理有限公司向被告发出的《关于催促缴交承包经营金的通知》仅提及被告拖欠2018年租金（承包经营金），没有提及被告有拖欠2017年11月、12月的租金，现原告没有就其主张的交付时间及曾向被告催收2017年11月、12月的租金提交证据予以证明，应由原告自行承担举证不能的不利后果，故本院采信被告的主张，认定被告已付清2018年之前的租金。如前所述，本院认定案涉合同部分有效，部分无效，原告明确其不变更诉讼请求，故原告请求被告支付无效合同的租金，缺乏依据，本院不予支持。关于合同有效部分，被告应按合同约定支付租金，被告主张双方协商同意用大鱼沙鱼塘的保证金100000元抵销本案未付租金，并且原告同意被告缓交租金，但被告对该主张没有提交证据予以证明，且原告亦不予认可，应由被告自行承担举证不能不利后果，因此，被告应向原告支付2018年1月1日至2020年3月31日的租金为：（142740元/年+142740元/年+142740元/年÷12个月×3个月）×（98.99亩÷109.82亩）=289493.01元。关于原告诉请的违约金，根据合同第4.2条的约定，原告主张违约金按照月利率2%，合法有据，本院予以采纳，但如前所述，违约金的本金应扣除无效合同的部分，综上，本院按照未付租金情况及延迟支付情况依法计算违约金如下：1、2018年度租金所产生的违约金：本金142740元/月×（98.99亩÷109.82亩）=128663.56元，按照月利率2%的标准，自2018年1月2日起计算至实际付清之日止，违约金以128663.56元为限；2、2019年度租金所产生的违约金：本金142740元/月×（98.99亩÷109.82亩）=128663.56元，按照月利率2%的标准，自2019年1月2日起计算至实际付清之日止，违约金以128663.56元为限；3、2020年度1月至3月租金所产生的违约金：本金142740元/月×（98.99亩÷109.82亩）÷12个月×3个月=32165.89元，按照月利率2%的标准，自2020年1月2日起计算至实际付清之日止，违约金以32165.89元为限。对于原告超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告叶善文于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市济川城市开发投资有限公司支付租金289493.01元；二、限被告叶善文于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市济川城市开发投资有限公司支付违约金（1、以128663.56元为本金，按照月利率2%的标准，从2018年1月2日起计算至实际付清之日止，违约金以128663.56元为限；2、以128663.56元为本金，按照月利率2%的标准，从2019年1月2日起计算至实际付清之日止，违约金以128663.56元为限；3、以32165.89元为本金，按照月利率2%的标准，从2020年1月2日起计算至实际付清之日止，违约金以32165.89元为限）；三、驳回原告东莞市济川城市开发投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4291.66元（原告东莞市济川城市开发投资有限公司已预交），由原告东莞市济川城市开发投资有限公司负担750.93元，被告叶善文负担3540.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  王锦兰二〇二〇年十二月三十日书记员  卢少婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。