河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5526号 上诉人（原审被告）：北京铭泽源环境工程有限公司，住所地北京市海淀区莲花池东路53号9层908室。 法定代表人：张铭，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王志华，北京元延律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱海明，男，汉族，1983年10月15日出生，地黑龙江省讷河市铁路街五委39组，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：苏华，男，1982年6月3日出生，汉族，户籍所在地吉林省长春市。 委托诉讼代理人：尤婕，河北乾翔律师事务所律师。 上诉人北京铭泽源环境工程有限公司（以下简称铭泽源公司）因与被上诉人苏华租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初6496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 铭泽源公司上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判或发回重审。2、本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定“被告答辩理由不能成立，被告应按合同向原告支付租金”严重错误，本案争议发生在疫情中，根据最高法院疫情意见应当减免缓房租，双方自2020年4月份开始协商确定解决方案，被上诉人于4月29日已对租赁厂房停水停电，该厂房真正使用功能已经丧失，原审判决按合同租金继续计算租金、占用费，明显属于错误判决。二、原审判决认定“上诉人承担违约金20万元”明显错误，上诉人与被上诉人双方一直再协商处理，双方在协商中已达成“被上诉人承担全部物业费、退还70000元押金、其他双方互不追究的约定”。三、2020年4月29日被上诉人已对争议租赁物厂房已停水停电，没水没电的租赁物已不具备厂房的使用功能，上诉人在未腾退期间的占用费用不能按照合同厂房租金计算，只能按合同租金50%计算。四、关于解除合同的时间计算，一审判决严格按被上诉人发函时间作为解除合同时，上诉人认为这不合情理，如要认定解除合同时间，应当从2020年4月29日认定为双方解除时间。五、2020年疫情属于“不可抗力”范围，在国内近50年没有发生过大规模疫情，1999年合同法出台后，在国内合同文本上有不可抗力条款，但多数没有明确列出“疫情”。 苏华答辩称，1.根据合同约定疫情发生后，对各方影响都很大，但作为违约方在逾期情况下一直未主动我方就合同是否解除问题无任何沟通洽商直至逾期长达多月之后，我方正式发函要求解除合同，此间上诉人消极懈怠。2.疫情原因不足以影响上诉人的生产经营，且根据一审提交的证据，上诉人也没有全面的停工，所以无权以疫情原因作为自己故意违约的借口。3.商事主体之间签订合同理应对违约金条款充分认知，由其在违约后更应与守约方主动联系沟通，所以本案应严格按照合同约定由上诉人承担违约责任，支付违约金，但是一审法院考虑各种因素，酌定违约金金额我方为了息诉止争，未上诉，但酌定金额无法覆盖我方实际损失，由其是上诉人在今年下半年腾退房屋、故2020年我方已经无法将房屋出租出去，损失惨重。4.停水停电的原因系上诉人逾期支付物业费等费用，而非我方故意断水断电，上诉人本末倒置，综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 苏华向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2017年4月19日签订的《租赁合同》于2020年5月10日解除，被告立即腾退厂房；2.被告支付原告拖欠的自2020年4月19日至2020年5月10日的租金42480.9元及利息（利息按照全国银行业间拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月19日起计算至实际给付之日），并支付因拖欠租金产生的滞纳金（2020年3月19日至2020年5月10日）11045元；3.被告给付原告2020年5月14日至2020年7月27日厂房占用费151717.5元，并按日租金2022.9元/天，支付自2020年7月26日起至实际腾退厂房之日的占用费；4.被告支付原告解除合同的违约金223745元；5.被告支付原告欠缴的2019年度的物业费37500元、水费80元；6.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年4月19日，案外人李长河从三河全景信息技术有限公司购买了案涉厂房。2017年4月9日，原告从李长河处承租了全景工业园一期G号楼，双方签订的合同中约定：租赁期10年，自2017年4月9日起至2027年4月8日止；在租赁物使用期间，李长河允许原告将租赁物转让第三方使用。2017年4月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，原告将全景工业园一期G座厂房出租给被告。合同约定：租赁期5年，自2017年4月19日至2022年4月18日；装修期从签订之日起至2017年7月18日终止，装修期间免收租金及物业费；年租金=承租面积×每平米价格×365天，房屋合同约定建筑面积为2452㎡，租金均价为0.75元/天/㎡，年租金为671235元；合同签订当日，乙方向甲方支付租金预付款111872.5元；2017年4月28日前，乙方向甲方支付押金111872.5元；2017年4月30日前，乙方向甲方一次性付清剩余的一年租金391553.5元；租金前三年保持不变，从第四年开始递增，第四年的租金在前一年的基础上递增10%，即738358.5元，第五年的租金在第四年的基础上在递增6%，即782660.01元；租金按年支付，每个租赁年度开始前30天乙方向甲方支付本年度租金；物业费为1元/月/㎡，由乙方自行向物业公司交纳，租赁期限内的第一年免物业费，自2018年4月19日起至租赁期满，物业费由乙方交纳，在每年度支付租金时，一同交由甲方；因乙方所涉及的水费、电费、燃气费及日常经营所产生的相关费用，由乙方直接缴纳物业公司或相关收费部门；乙方逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以所欠缴租金总额的5‰；租金逾期不能超过十五天（提前三十日付房租的日期起算），否则甲方有权利停止为乙方提供的一切物业服务，包括租赁合同的解约，终止本合同；如甲乙任何一方有过错导致合同无效、解除、终止或无法实际履行的违约行为（包括提前解除本合同），均应由违约方向守约方支付六个月租金的违约金；若乙方欠交租金超过15日，甲方有权向乙方提出收回标的物；房屋因国家政策导致的区域内不得生产使用或人力不可抗拒的原因无法正常生产使用，经双方协商确认，乙方无法调整经营内容与之相符的，本合同自动解除，双方均不承担违约责任。 《租赁合同》签订后，被告依约向原告支付租金至2020年4月18日；并向原告交付押金111872.5元，以及2018年4月19日至2019年4月18日期间的物业费30000元。2020年3月19日前，被告未支付原告第四年（2020年4月19日至2021年4月18日期间）租金。2020年5月10日，原告向被告发出《解除函》，因被告未按约交纳租金，已拖欠租金51日，要求解除双方签订的《租赁合同》。2020年5月19日，被告向原告发送《告知函》，载明：被告于2020年5月15日收到解除函，被告同意自2020年4月19日起解除租赁合同。但截至开庭时，被告尚未腾退涉案厂房。 2020年2月4日，三河市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布了三疫防办[2020]39号文件《关于企业复产复工有关工作的通知》。2020年3月，被告按文件要求提交了企业复产复工备案表，防控办于2020年3月18日同意被告复产复工。 一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告的抗辩理由不成立，被告应按合同约定向原告支付租金。理由如下：一、根据双方合同约定，即使遇到不可抗力，也需要经双方协商确认，且被告无法调整经营内容与之相符的，合同才能自动解除。在被告未与原告协商确认的前提下，租赁合同无法自然终止。如被告认为合同无法履行，应按诚实信用原则在应付租金日前告知原告解除合同或减免租金等意向。被告消极懈怠的行为，致使原告有理由相信被告愿意继续履行租赁合同并按约定支付租金。二、被告主张适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理的第5条、第6条之规定，其前提条件是“疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少”。2020年3月18日，被告在客观上已经能够复产复工，即使是因其员工害怕被感染和手续繁琐大量离职而未能开工，也系被告自身原因。事实上，在新冠病毒疫情得到有效控制后，全国各地的企业都在常态化防疫下有序复产复工，以恢复经济发展。虽然，三河市防控办于2020年6月25日发布了《三河市关于进一步加强疫情防控的通告》，但该通告是关于在全市范围内进一步强化疫情防控制度，并未要求企业停产停工。被告是注册资金高达12000万元的公司，理应具备应对突发事件、不可抗力等的能力和储备资金等，即使受到疫情影响，也不至于达到资金周转困难或者营业收入明显减少的情况。原告仅为自然人，如将被告怠于复产复工的后果转嫁于原告负担，显失公平。按照原、被告签订的《租赁合同》，被告应于2020年3月19日前向原告支付2020年4月19日至2021年4月18日期间的租金，该年度为合同约定的第四年，租金上浮10%。截至2020年5月10日，被告已逾期交纳租金超过十五天，原告有权按约定解除合同，原告的解除通知于2020年5月15日到达被告，但被告现仍占用涉案厂房。故原、被告签订的租赁合同于2020年5月15日解除，原告应当向支付2020年4月19日至2020年5月15日期间的租金54618.3元[0.75元/天/㎡（1+10%）×27天×2452㎡]，以及2020年5月16日至实际腾退厂房之日期间的占用费[占用费按日租金2022.9元（0.825元/天/㎡×2452㎡）的标准计算]。 关于原告主张的利息、滞纳金和违约金的计算。被告未按约定向原告支付租金，存在违约行为，应当赔偿原告的损失并支付违约金。原、被告双方租赁合同约定的滞纳金计算标准已超出法律的保护范围，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，以被告拖欠的租金54618.3元为基数，自被告逾期支付租金2020年3月20日起计算至合同解除之日即2020年5月15日。原告主张的租金利息应当按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自合同解除次日2020年5月16日确定欠付租金数额起计算至实际给付之日。原、被告双方约定的违约金过高，但考虑到系因被告违约以致合同解除，如合同履行原告至少可获得第四年的租金738358.5元，故本院酌定被告向原告支付违约金200000元为宜。庭审中，原告同意将被告已支付的押金111872.5元在违约金中予以抵扣，本院照准。被告还应向原告支付违约金88127.5元。 关于物业费，租赁合同中既约定了“被告自行向物业公司交纳”，又约定了“物业费由被告交纳，在每年度支付租金时一同交由原告”。该两项条款并列存在，可以理解为赋予了被告选择权，即被告可以选择自行向物业公司交纳或向原告支付。被告已向原告支付2018年4月19日至2019年4月18日期间物业费的行为，可以推定被告选择了向原告支付其应当承担物业费。按合同约定，物业费收取标准为1元/月/㎡，即2452元/月（1元/月/㎡×2452㎡），每年29424元。原告要求被告支付自2019年4月19日起15个月的物业费，应为36780元。因被告已支付的物业费30000元超出合同约定的收费标准，对原告多收取的576元，应在其主张的款项中予以扣除。故被告应当向原告支付物业费36204元。原告未对其主张的水费予以举证，应当自行承担不利后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告苏华与被告北京铭泽源环境工程有限公司于2017年4月19日签订的《租赁合同》于2020年5月15日解除；二、被告北京铭泽源环境工程有限公司于本判决生效后十日内腾退全景工业园一期G座厂房；三、被告北京铭泽源环境工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告苏华2020年4月19日至2020年5月15日期间的租金54618.3元及滞纳金、利息（滞纳金以54618.3元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，自2020年3月20日起计算至2020年5月15日；利息以54618.3元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月16日起计算至实际给付之日）；四、被告北京铭泽源环境工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告苏华自2020年5月16日至实际腾退之日期间的占用费（按2022.9元/日计算）；五、被告北京铭泽源环境工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏华违约金88127.5元；六、被告北京铭泽源环境工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏华物业费36204元；七、驳回原告苏华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3879元，减半收取计1939.5元，由被告北京铭泽源环境工程有限公司负担（于本判决生效后三日内交纳）。 本院二审期间，当事人向法庭提交了新的证据，法庭组织进行了证据交换和质证。除一审查明事实外，二审另查明，上诉人存在拖欠水费的情况，租赁房屋也确实存在停水停电的事实。 二审还查明，上诉人已于2020年10月27日将涉案房屋腾退。 本院认为，从庭审查明的情况看，上诉人存在拖欠租金、物业费及水费的情况，依租赁合同的约定，被上诉人有权停止提供物业服务，故停水停电的责任不应归于被上诉人。关于违约金，因为疫情的原因必然对上诉人的生产经营造成影响，故上诉人的违约不能完全归责于上诉人，一审判令上诉人承担20万元违约金过高，本院酌定上诉人承担10万元违约金，因上诉人已缴纳押金111872.5元，扣减10万元违约金后，还应退还上诉人押金11872.5元。因涉案房屋已经腾退，一审判决第二项没有事实依据应予撤销，且房屋占用费应计算至2020年10月27日。上诉人的其他上诉主张均理据不足，本院不予采信。综上所述，北京铭泽源环境工程有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初6496号民事判决第一、第三、第六、第七项； 二、撤销河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初6496号民事判决第二项； 三、变更河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初6496号民事判决第四项为：北京铭泽源环境工程有限公司于本判决生效后十日内给付苏华自2020年5月16日至2017年10月27日期间的占用费（按2022.9元/日计算）； 四、变更河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初6496号民事判决第五项为：苏华退还北京铭泽源环境工程有限公司押金11872.5元，于本判决生效后十日内给付。 一审案件受理费3879元，减半收取计1939.5元，由北京铭泽源环境工程有限公司负担；二审案件受理费3879元，由苏华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 罗丕军 审 判 员 柴秋芬 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 杜振辉 书 记 员 何 欢