西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书       （2020）陕0113民初18752号原告：陕西安德优物业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区电子正街南段双桥国际服务中心综合楼406。法定代表人：张瑞玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙训方，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娅梅，陕西唐烽律师事务所实习律师。被告：陈利民，男，汉族，1954年12月12日出生，住西安市雁塔区双桥头9号。委托代理人：陈波，男，汉族，1982年7月30日出生，住西安市雁塔区双桥头9号付1号，系被告陈利民之子。原告陕西安德优物业有限公司（以下简称安德优公司）与被告陈利民物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月5日作出（2019）陕0113民初20323号民事判决书，原告上诉后，西安市中级人民法院于2020年6月16日作出（2020）陕01民终2845号民事裁定书，裁定发回重审。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人与被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安德优公司诉称，2013年3月27日，原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由原告向西安市雁塔区电子正街南段双桥国际社区一期提供物业服务，被告陈利民系双桥国际社区2号楼1单元30层05号房屋（以下简称案涉房屋）的业主，房屋面积为130㎡。根据原、被告2014年3月20日签订的《物业管理服务协议》的相关规定，原告一直积极履行相关权利义务，依约为被告居住的小区提供物业服务，但被告自2015年1月1日起至今拖欠原告物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费共计6829.2元（计算至2017年4月），原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但被告至今未缴纳上述费用，根据《物业管理服务协议》第四条第二款“甲方未按约定时限交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的3‰收取滞纳金”的规定，被告还应向原告交纳滞纳金17092.5元。故诉至法院，要求依法判令：1.被告支付原告2015年1月至2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费等共计6829.2元及滞纳金17092.5元，合计23921.7元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告陈利民辩称，一、原告主张2016年4月2日前的物业费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费、暖气费等超出了诉讼时效，不应予以支持；二、本案所涉《物业管理服务协议》应认定为无效协议，该协议签订时，原告对本小区业主进行威胁、恐吓，称不签署就不给房屋钥匙，业主无奈才签的协议；三、根据双方签订的《物业管理服务协议》第二条、第三条约定，被告应当对小区内房屋共用部位、共用设施、小区环境、绿化、小区安全、交通秩序、车辆管理等方面履行全面义务并达到相应服务标准，实际情况是小区服务脏乱差，严重不达标，根据《陕西省物业服务收费等级标准》，物业费应按照0.9元/平米收取，原告一直以1.2元/平米进行收取，建议法庭将物业费标准降至0.7元/平米；四、2014年3月15日，被告本人为装修房屋，向原告缴纳了2000元装修保证金，现房屋早已装修完毕，原告一直未退还保证金，被告要求原告退还保证金2000元，并支付违约利息。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年3月27日，原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由原告向西安市雁塔区电子正街南段双桥国际社区一期（以下简称案涉小区）提供物业服务。原告公司于2014年3月1日公布了《陕西省安德优物业有限公司双桥国际项目服务中心收费标准》载明：电梯费，住宅26层以上的，按0.45/月·㎡；公摊电费按0.18元/㎡。另查明，被告陈利民系案涉小区2号楼1单元3005室业主。2013年12月27日，被告向原告出具《承诺书》载明：本人为双桥国际社区2号楼1单元30层05号房屋的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、已详细阅读陕西安德优物业有限公司指定的《物业管理规约》及其附件；二、同意遵守并倡导其他物业使用人遵守的本物业管理规约及其附件；三、本人同意承担违反本物业管理规约及其附件的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本物业规约及其附件的行为承担连带责任；四、本人同意陕西安德优物业有限公司基于本规约及其附件、《物业管理服务合同》制定该物业小区管理的各规章制度，本人承诺自觉遵守执行。原告安德优公司（乙方）提交的《物业管理协议》载明：“由乙方向甲方提供物业管理服务，被告按照房屋面积（建筑面积130㎡）支付物业管理费用，第一次以入住通知书注明的交房时间为准，以后按季度收费，以每月的5日之前，每次交费不得超过3个月，甲方未按约定时限交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的3%收取滞纳金；物业服务费用标准为住宅每月1.2元∕㎡/月，生活垃圾处理费住宅用户为每户每月6元，根据市场调节及参照相关规定标准收取电梯运行费用……。”同日，被告办理了业主入伙手续，在原告处进行了业主登记。2014年3月15日，被告对案涉房屋申请房屋装修施工获得原告同意。物业管理服务协议生效后,原告按协议履行了物业管理服务义务,被告自2015年1月至2017年4月期间未再缴纳案涉房屋相关物业管理费用,经原告催交被告仍未支付上述费用，该期间被告欠付物业管理费4368元（130平方米*1.2元*28个月）、电梯费1638元（130平方米*0.45元*28个月）、公摊电费655.2元（130平方米*0.18元*28个月）、生活垃圾处理费168元（6元*28个月），合计6829.2元。庭审中，被告陈利民对《物业管理服务协议》及《业主入伙交接单》上“陈利民”签字不认可，称非本人签字，但未提出鉴定申请。被告提交涉案小区照片数张，证明小区环境差，管理乱，原告物业服务不达标等情况。上述事实，有《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》、《物业管理约定》、业主入伙交接确认单、装修施工审批表、西安市中级人民法院发回重审函及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，公民及法人合法的民事权益受法律保护。本案原、被告签订了《物业管理服务协议》,约定由原告向被告所在小区提供物业服务，并在合同中就物业管理服务内容、双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、物业管理服务期限、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、违约责任等有明确的约定。原告作为物业服务单位已经按照协议约定为包括被告在内的业主提供了物业服务，履行了其合同义务，被告作为业主接受了相应的服务，亦应如约交纳物业管理等费用，故原告主张被告支付案涉房屋2015年1月至2017年4月期间物业管理费6829.2元,于法有据,本院依法予以支持。被告辩称原告的物业服务不到位，但物业服务具有时间持续性、整体性及无法计量性，且根据被告提交的照片和陈述来看，原告的物业服务存在一些瑕疵，但并非未履行或不完全履行其物业服务的合同义务，故被告以此为不交纳物业服务费的理由不能成立。至于原告要求被告承担滞纳金一节，虽然原、被告所签物业管理服务协议中明确约定逾期交纳物业费的滞纳金为每日3‰，但该约定的标准明显过高, 且原告的物业服务存在一些瑕疵，被告未按照约定支付物业服务费系不满原告的服务质量并非恶意拖欠，故原告主张滞纳金之诉请，本院不予支持。关于被告诉讼时效的辩称，因被告未缴纳物业费的状态持续存在，故对被告时效抗辩不予采纳。关于被告当庭称物业服务协议被告的签字非本人所签一节，根据被告在答辩状中称“在原告的胁迫下签订了《物业管理服务协议》...根据双方签订的《物业管理服务协议》”等内容，应当视为被告对上述物业服务协议的真实性是认可的，且被告并未申请笔迹鉴定，故对被告该部分辩称意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈利民于本判决生效之日起十日内支付原告陕西安德优物业有限公司2015年1月至2017年4月期间(西安市雁塔区双桥国际社区2号楼1单元30层05号房屋)物业管理费4368元、电梯费1638元、公摊电费655.2元、生活垃圾处理费168元，合计6829.2元；二、驳回原告陕西安德优物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费398元，由原告自行负担348元，由被告陈利民负担50元。因原告已预交，被告将由其负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                   审  判  长    申  国  英审  判  员    李      漾审  判  员    孟  元  元 二〇二〇 年十二月十六日   书  记  员    陈      静  打印：相丽华       校对：赵   珍     2020年  月  日送达 1