广东省深圳市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0309民初11765号 原告：江志杰，男，1971年9月11日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：冯海婷，广东钧沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊琦，广东钧沐律师事务所实习律师。 被告：深圳市宏安兴科技有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道清华社区梅龙大道212J号卫东龙商务大厦A栋1808，统一社会信用代码914403007925654392。 法定代表人：党少波。 原告江志杰与被告深圳市宏安兴科技有限公司（以下称宏安兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江志杰的委托诉讼代理人冯海婷到庭参加诉讼，被告宏安兴公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 江志杰向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间2018年5月12日签署的《卫龙商务大厦租赁合同》自2020年4月30日起解除；2.判令被告向原告支付2020年1-4月租金及管理费共计102739.20元；3.判令被告向原告支付2019年12月及2020年1-2月电费1137.93元；4.判令被告向原告支付逾期拖欠租金的违约金11395.14元（2020年1月2月、3月租金延迟违约金分别自1月8日、2月8日、3月8日起计算，按照日千分之三的标准，暂计至2020年4月3日。应计至被告实际履行之日止）；5.判令本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）由被告承担，以上共计115272.47元。庭审中，原告变更第3项诉讼请求变更为判令被告向原告支付2019年12月、2020年1-3月电费共计1621.29元；变更第4项诉讼请求为判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金，违约金的计算标准为2020年1月、2月、3月、4月租金迟延违约金分别至2020年1月8日、2月8日、3月8日、4月8日起计算，按照日千分之三的标准计至被告实际付清之日止；第5项的诉讼费为2606元、保全费1096元。庭审中，经本院释明，原告主张如果法院认定《卫龙商务大厦租赁合同》（下称“租赁合同”）为无效，将诉请中的租金变更为占用费。事实和理由：原、被告于2018年5月12日签署《租赁合同》，约定被告向原告承租位于深圳市龙华区单位物业（下称“租赁物业”），租赁期限从2018年5月12日至2021年5月31日。2019年6月1日至2020年5月31日，每月租金为人民币22744.80元，管理费为2940元，每月7日前支付当月的租金及管理费，每月15日支付上月费用。被告逾期支付租金超过5日的，按所欠租金额的日千分之三支付违约金，超过30日的，原告有权单方解除合同，并有权留置租赁物业内的财产予以变卖以赔偿损失，被告要求提前解除租赁合同的，应提前三个月书面通知原告。合同签订后，原告将租赁物业交付被告使用。自2020年1月起被告一直拖欠租金、管理费、电费。原告认为双方签署的租赁合同是双方真实意思表示,合法有效。被告未按照合同约定向原告支付租金、管理费、电费的行为构成严重违约，损害了原告的合法权益。 宏安兴公司未作答辩，也未提交任何证据。 江志杰围绕诉讼请求提交了租赁合同、宏安兴公司商事主体登记查询单、宏安兴公司2019年支付租金情况网上电子回单等证据，宏安兴公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，且江志杰提交的证据能与原件核对无异，故本院对江志杰所举上述证据依法予以采信。对江志杰提交的《宏安兴科技》4月份龙华卫东龙A18楼收费通知单、《宏安兴科技》通知书，该通知书为江志杰单方制作且未经被告确认，故本院对该证据的真实性不予采信。对江志杰提交的中国工商银行深圳市分行电子回单、深圳增值税专用发票、以上证据中付款单位为深圳市新南雄石油化工有限公司，且电子回单以及发票的内容无法体现其所支付的物业费及水电费包含了租赁物业的物业费及水电费，无法体现与本案的关联性，故本院对该证据的关联性依法不予采信。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年5月12日签订《租赁合同》，约定：“被告向原告承租位于深圳市龙华区单位物业（下称“租赁物业”），租赁期限三年（从2018年5月12日至2021年5月31日），2019年6月1日至2020年5月31日每月租金为人民币22744.80元、管理费为2940元，每月7日前支付当月的租金及管理费。被告逾期支付租金超过5日的，按所欠租金额的日千分之三支付违约金，超过30日的，原告有权单方解除合同，并有权留置租赁物业内的财产予以变卖以赔偿损失。被告要求提前解除租赁合同的，应提前三个月书面通知原告。”合同签订后，原告将租赁物业交付给被告使用。被告自2020年1月起拖欠租金、管理费、电费。原告于2020年4月7日收回租赁物业。 另查明，租赁物业无产权证书，也未取得建设工程规划许可证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告所出租的租赁物业未取得产权登记，亦未取得建设工程规划许可证，因此原告与被告签订的《租赁合同》为无效合同。合同无效，自始无效，因合同未生效故不存在需要解除的情形，故原告请求解除《租赁合同》无事实依据，本院依法予以驳回。合同中关于违约金的条款亦当然无效，原告主张被告向其支付违约金的诉请，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故被告应参照合同约定的金额支付房屋占有使用费。原告已于2020年4月7日将房屋收回。因此，被告应向原告支付2020年1月1日至2020年4月6日的房屋占有使用费72783.36元（22744.80元/月×3个月+22744.80元/月÷30天/月×6天）。 对于原告主张的管理费及水电费，因原告所举证据无法体现其代被告缴纳了物业费及水电费，应承担举证不能的不利后果。且江志杰也并非物业管理公司，因此本院认为原告与被告不存在物业管理的关系，故原告向被告主张管理费、水电费缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、深圳市宏安兴科技有限公司于本判决生效之日起十日内向江志杰支付房屋占有使用费人民币72783.36元； 二、驳回江志杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币2606元，由江志杰负担961元，由深圳市宏安兴科技有限公司负担1645元，由陈亚明负担42元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 李  春  娜 二〇二〇年十二月十五日 书记员 李鑫怡(兼) 书记员 文  英  玲 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。