贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初10468号原告：樊江涛，男，汉族，1979年9月6日生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张国栋，北京市正寰律师事务所律师。被告：王仁军，男，汉族，1968年8月1日生，住贵州省瓮安县。被告：喻海平，女，汉族，1964年3月24日生，住贵州省余庆县。二被告共同委托诉讼代理人：余清凯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：魏依然，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。原告樊江涛与被告王仁军、喻海平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，于2020年3月25日作出（2018）黔0115民初4104号民事判决，原告樊江涛不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）黔01民终4877号民事裁定书，发回重审。本院于2020年9月14日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告樊江涛及其委托诉讼代理人张国栋，被告喻海平以及被告王仁军、喻海平的共同委托诉讼代理人余清凯、魏依然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊江涛向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》；2．判令被告立即退还原告已支付的购房款420000.00元，同时向原告支付违约金300000.00元；3．判令被告立即向原告支付其实际出售涉案房屋应得售房款与其承诺出售给原告的售房款之间的差额（房屋升值收益）620000.00元；4．判令被告立即向原告退还原告垫付的物业费1863.60元；5．判令被告立即向原告支付原告为处理案涉房屋相关纠纷支出的交通食宿费20547.00元；6．判令被告立即向原告支付原告为处理涉案房屋相关纠纷另案（＜2018＞黔0115民初6607号案）支出的诉讼费6800.00元、保全费5000.00元、保全担保费2890.00元；7．判令被告立即向原告支付本案保全担保费2890.00元；8．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年5月23日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省贵阳市金阳新区房屋（即涉案房屋）。合同签订当日，原告按合同约定向被告支付购房款400000.00元。2017年8月22日，原告再次向被告支付购房款20000.00元，并计划按合同约定提前付清购房款余款并办理过户手续。但2017年8月29日，原告委托他人实地查看该房屋后，发现该房屋已于2017年6月26日被贵阳市观山湖区人民法院查封，已无法办理过户。原告得知该情况后，立即告知被告，要求被告说明情况，被告首次称该房屋是因其拖欠案外人借款而被查封的，并承诺尽快偿还借款、解除查封，保证按合同约定在2017年9月完成过户。此后，原告通过电话、短信等各种方式催促被告解除查封，但被告一直无理推诿至今，原告仍不知现房屋解封情况。为此，原告于2018年8月16日向法院提起本案诉讼，请求判令二被告继续履行合同、配合办理过户，并承担违约责任等。本案审理过程中，原告得知，被告已于2018年7月28日将涉案房屋出售给案外人郭豫丹，并于2018年9月30日办理完毕过户手续。二被告的行为是严重的、根本性的违约行为，直接导致原告的购房目的不能实现。且其在2018年7月28日将房屋出售给案外人郭豫丹后，又多次找借口、编造理由，通过电话、短信等形式“保留”证据，试图造就原告“违约”的假象，二被告的主观恶意彰显无疑。另，二被告早在2018年9月30日将涉案房屋过户给案外人郭豫丹之前就知道本案诉讼，只是借故不领取传票，在过户完成后于2018年10月8日才到法院领取传票。二被告的种种行为导致原告为解决涉案房屋纠纷数次往返北京贵阳，并提起本案及（2018）黔0115民初6607号案的诉讼，为此支出大笔费用，该费用应当由二被告承担。请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告王仁军、喻海平辩称：一、针对原告第一项诉讼请求，双方于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》，因原告严重违反合同约定，经二被告于2018年9月13日向原告发出解除合同通知后已经解除，不存在继续履行问题。2017年5月23日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，当日原告向二被告支付400,000.00元房屋预付款，同时合同第三条第一款约定原告应于2017年9月30日前支付二被告剩余房款580,000.00元。后原告于2018年8月22日支付二被告20,000.00元房款，剩余560,000.00元购房款至今未支付于二被告。根据双方之间合同约定“如乙方提前支付剩余房款，甲方应于支付当日与乙方办理房屋产权过户手续”和日常生活经验法则，只有在原告付清全部房款后，二被告方应配合办理产权过户手续。对于原告未支付足额房款的行为，二被告一直通过短信、电话等方式进行催告，原告一直不予理会。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，二被告不为原告办理房屋产权过户手续的行为不违约。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款关于当事人可以解除合同的规定，二被告在多次催告并给予原告合理宽限期后，原告一直拒绝履行合同义务。2018年9月13日，二被告向原告发出解除双方间房屋买卖合同的通知。因此，双方间房屋买卖合同事实上已经解除，不存在继续履行问题。二、原告于合同签订时已知争议房屋情况，并且在二被告已经申请法院解除房屋查封后仍拒不履行合同义务，原告声称其于2017年8月29日才得知房屋已被法院查封，但根据日常生活经验法则，房屋买卖属于重大交易，交易双方身为理性谨慎的相对人都会对对方履行合同义务能力以及合同标的情况进行充分的了解。事实上，原告于合同签订时，就已经知晓该房屋因二被告与案外第三人间债务纠纷被法院查封，原告宣称合同签订后三个月才得知该情况不符合日常生活经验。根据我国合同法第一百五十一条之规定，二被告出于诚实信用原则，一直积极与案外人进行磋商解决争议房屋解封问题，于2018年6月28日与案外人刘政达成执行和解协议并且清偿另案债务后，申请法院解除该房屋查封。二被告在该房屋解除查封后，通知原告房屋可过户，要求原告立即支付剩余购房款。原告在得知此情况后，仍然拒绝履行支付剩余购房款的义务。三、因原告违反合同约定，已支付房款400,000.00元作为违约金不予返还；物业费1,863.60元为原告个人支出，不能得到支持。根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条关于违约责任的约定，原告的行为已经严重违反合同义务，并因此给二被告造成了巨大的经济损失，根据合同约定该预付款400,000.00元不予退还。二被告在合同存续期间一直积极履行合同，解除争议房屋查封状态。二被告的行为不属于违约，因此不应支付违约金。自2017年5月23日二被告与原告签订房屋买卖合同后，二被告即将房屋交付原告使用，该笔物业费支出属于原告居住期间的个人支出，应由原告自行负担。综上，请法院依法驳回原告诉请。补充：原告清楚二被告欠案外人刘政债务的事实，且被告喻海平当时不知道房屋被查封的事情，原告不付房屋款与房屋查封与否无关，因为与原告约定了于2017年9月30日付款。后来二被告与案外人刘政到法院协商解封房屋，协商后就把执行和解协议发给了原告，让原告付房屋款，但是原告不付款。关于房产证抵押的事情，被告王仁军可能是因为工程款向他人借了钱从而把房产证抵押给了对方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年5月23日，原告樊江涛（乙方）与二被告（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买二被告位于贵州省贵阳市金阳新区的房屋，价格980000.00元。该合同第三条约定“甲乙双方同意于2017年5月23日，乙方向甲方支付预付款人民币肆拾万元整，并约定于2017年9月30日支付剩余款人民币伍拾捌万元整给甲方，若乙方未在约定期限内支付给甲方，则乙方自动违约，并承担违约责任。在乙方向甲方支付预付款人民币肆拾万元当日，甲方交付房屋给乙方，并结清物业、水、电、煤气等相关费用。如乙方提前支付剩余房款人民币伍拾捌万元给甲方，则甲方应于支付当日与乙方办理房屋产权过户手续”；第四条约定“甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，预付款人民币肆拾万元作为违约金不退还给乙方，同时甲方在7日内日收回房屋。若甲方中途违约，应在自违约之日起7日内将乙方已付款返还给乙方，同时支付违约金人民币肆拾万元给乙方”。合同签订后，原告于同日支付给二被告房屋预付款400000.00元。同年6月5日，原告向贵阳新生活物业服务有限公司支付涉案房屋同年1月至12月的物业服务费1,863.60元，原告认可二被告于同日向其交付房屋，其后更换了房屋钥匙。同月30日，原告向被告王仁军发送短信称“王大哥，余款我这两天准备好了，你和嫂子下周几有空咱们去办理过户”。同年8月22日，原告向被告王仁军支付房款20,000.00元。另查明，在本院（2015）筑观法民初字第2937号刘政与王仁军民间借贷纠纷一案中，经刘政向本院申请诉中财产保全，本院裁定查封王仁军名下的涉案房屋，查封期限为2016年6月16日至2019年6月15日。后该案于2016年8月一审结案并已生效，因王仁军未履行生效判决中确定的金钱给付义务，经刘政申请，本院立案受理（2016）黔0115执930号刘政申请强制执行王仁军一案。原告称其于2017年8月29日始知晓涉案房屋已被实际查封的事实。同日，原告与被告王仁军通话称“你要保证9月份能过户”，被告王仁军答复“好的好的”；同日，原告与被告喻海平通话称“我不知道你这个房有什么抵押或者其他什么的，当时你和王大哥只说了你们还有20万的贷款需要还……你们需要尽快解决这个问题”，被告喻海平答复“这个你不用担心，我现在就在催他……一句话说不清楚，所以现在拿不出房产证去办理过户手续”；同年9月22日，原告向被告王仁军发送短信称“王大哥，咱们下周一能办理过户吗”，被告王仁军答复“我差法院十三万办好就可以了”；同月30日，被告王仁军向原告发送短信称“我在等起诉我的那人谈，好事就可以通你”，原告答复“好的，你要抓紧办啊！明天就进入十月份了”；同年11月17日，被告王仁军向原告发送短信“全部也办完就等项目部钱一到马上把法院钱一交就可以了请原亮一下，谢谢把你拖了本来我这笔钱应该在30号到账的项目部把钱分给了下面的施工队对不对起宽限一下只有说一下对不起”；2018年6月27日，被告喻海平与原告通话称“今天我们去处理，今天我们肯定不会喊你去，顺利处理之后，解封之后，你就把这个钱拿给我……”，原告后称“在过户的时候，我确定能过户了这房，我确定到房管局，人家说，行你们双方一签字，这房就给你了，这个时候我可以给你钱……”，被告喻海平答复“反正是，如果解封之后，能够过户你都不给钱了，我再做其他的事情”。2018年6月28日，王仁军与刘政达成执行和解协议如下：“一、双方确认被执行人王仁军尚欠申请人本息共计140,000.00元，被执行人王仁军当场支付给申请人刘政，支付完毕后，申请人刘政自愿放弃观山湖法院（2015）筑观法民初字第2937号剩余债权。二、支付上述款项后，申请人刘政同意法院解除对被执行人王仁军、喻海平所有的位于贵阳市观山湖区房产（权证号筑房权证金阳新字第××号）的查封……四、本协议自双方签字确认后生效，若被执行人王仁军未履行，本案恢复强制执行。”同日，二被告通过短信向原告发送《执行和解协议》的照片，原告回复“好，下周几号能去过户？”。同年7月24日，（2016）黔0115执930号案件的解封裁定书送达贵阳市不动产交易中心；同月26日，贵阳市不动产交易中心为涉案房屋办理解封登记。再查明，2018年7月28日，二被告与案外人郭豫丹、贵阳中田地房地产有限公司（以下简称中田地公司）签订房屋买卖合同将涉案房屋以1,600,000.00元的价格卖给郭豫丹。同日，郭豫丹支付购房定金50,000.00元给被告王仁军、支付中介费30,000.00元给中田地公司；同月29日，郭豫丹支付220,000.00元购房款给被告王仁军；同月30日，郭豫丹支付380,000.00元购房首期款给被告王仁军；同年9月10日，郭豫丹支付20,000.00元购房款给被告王仁军；同月30日，郭豫丹支付14,000.00元中介费及评估费给中田地公司；同日，郭豫丹支付3,000.00元物业费给被告喻海平；同年11月26日，郭豫丹与中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订了900,000.00元的个人住房（商业用房）借款合同；同月27日，郭豫丹支付30,000.00元购房款给被告王仁军；郭豫丹共计支付购房费1,600,000.00元、物业费3,000.00元、中介费以及评估费44,000.00元；二被告已将涉案房屋交付给郭豫丹。2018年9月13日，二被告向原告发出解除房屋买卖合同的通知；同月18日，原告向二被告发出继续履行合同的通知。涉案房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权于同年10月11日转移登记至案外人郭豫丹名下。以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、银行付款凭证、物业费收据、通话录音、短信记录、（2015）筑观法民初字第2937号民事判决书、协助执行通知书、送达回证、（2018）黔0115民初6607号民事判决书、银行客户回单、收款收据、房屋查封解封信息登记情况表、执行和解协议等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：1．涉案合同是否应予解除；2．涉案合同解除的法律后果应如何认定。关于第一个争议焦点。本案中，原告与二被告于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但房产不得办理过户的问题属于物权变动问题，并不影响房屋买卖合同的效力，故涉案合同应属有效。涉案合同签订后，原告按照合同约定履行了400,000.00元预付款的支付义务，并在此后积极联络二被告沟通提前支付剩余房款及办理房屋过户手续等事宜，且于2017年8月22日向二被告提前支付了20,000.00元房款。后原告于2017年8月29日发现涉案房屋被查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十二条关于“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”之规定，原告中止支付剩余房款于法有据，二被告亦表示其将尽快保证涉案房屋符合办理过户登记的条件。此外，根据原告与被告喻海平于2018年6月27日的通话记录内容，被告喻海平在通话中称“反正是，如果解封之后，能够过户你都不给钱了，我再做其他的事情”，应视为双方已就剩余房款的支付条件达成一致意见，即涉案房屋解封并具备办理过户的条件后再行支付剩余房款。此后被告王仁军与案外人刘政达成执行和解协议，协议载明刘政同意在被告王仁军向其支付相应款项后由人民法院解除对涉案房屋的查封。根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第二条关于“和解协议达成后，有下列情形之一的，人民法院可以裁定中止执行：（一）各方当事人共同向人民法院提交书面和解协议的；（二）一方当事人向人民法院提交书面和解协议，其他当事人予以认可的；（三）当事人达成口头和解协议，执行人员将和解协议内容记入笔录，由各方当事人签名或者盖章的”以及第三条关于“中止执行后，申请执行人申请解除查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许”之规定，因二被告仅在执行和解协议达成当日向原告发送了该协议的内容，并未向原告发送其履行该协议中所涉款项的相应凭证以及人民法院关于中止执行的裁定书和准许解除查封涉案房屋等相应文书，亦未在不动产交易中心于2018年7月26日办理涉案房屋解封登记后告知原告并通知其支付剩余房款，故原告无从得知涉案房屋是否确已解封并已具备办理过户的条件，原告未予支付剩余房款的行为并不构成违约。二被告在涉案房屋解封并具备办理过户条件后，未通知原告支付剩余房款，并在未与原告协商是否继续履行涉案合同的情况下，于2018年7月28日与案外人郭豫丹就涉案房屋签订房屋买卖合同，并在原告提起本案诉讼后仍未积极与原告协商继续履行合同事宜，反而单方发出解除合同的通知，并在之后办理了房屋过户登记手续至郭豫丹名下，涉案房屋已不能再由二被告过户给原告，二被告的行为构成违约，并导致原告的合同目的无法实现。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，涉案《房屋买卖合同》可以解除，本院对原告关于解除涉案合同的诉请予以支持。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，涉案合同予以解除后，原告有权向二被告主张返还其已支付420,000.00元购房款。此外，根据前文所述，二被告在涉案房屋解封以及具备办理过户条件后未予通知原告是否继续履行合同的情况下将涉案房屋转卖案外第三人，其行为构成违约，结合双方在合同中对违约金进行了约定的事实，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条关于“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，原告可向二被告主张违约金。关于违约金的金额问题，现原告向二被告主张违约金300,000.00元，二被告辩称不应予以支付，视为其主张该金额过分高于造成的损失并请求予以减少，故本院根据公平原则和诚实信用则以及原告的损失情况对此予以衡量。本案中，双方约定涉案房屋售价总计980,000.00元，而原告仅实际支付先期房款420,000.00元，故本院酌情参照二被告向案外人郭豫丹出卖涉案房屋实际所得对原告已付先期房款部分的预期升值收益损失进行考虑。此外，原告在履行涉案合同过程中确产生了一定的交通住宿费用，该部分费用因合同解除而转化为损失。据此，本院认定300,000.00元违约金足以弥补原告已付先期房款部分的预期升值收益损失以及交通住宿损失等，该金额并未过分高于或低于二被告的违约行为给原告造成的损失金额，故本院对原告主张违约金300,000.00元的诉请予以支持。此外，因原告的损失已通过主张违约金予以补偿，故本院对原告另行主张相应损失的诉请不予支持。关于原告主张退还物业费的问题。本案中，原告主张其2017年6月5日向贵阳新生活物业服务有限公司支付了涉案房屋于2017年1月至12月期间的物业服务费，故请求被告向其退还该费用。本院认为，原告虽因涉案房屋被查封而未能在2017年1月至12月期间实际居住和使用涉案房屋，亦未在该期间取得涉案房屋的实际所有权，但因涉案合同并未就物业服务费的支付问题进行明确约定，故原告并非基于涉案房屋买卖合同而支付该物业服务费，涉案合同解除后并不直接导致原告可根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定主张由二被告向其返还其已支付给案外第三人的物业服务费。此外，原告虽主张其系为二被告垫付物业服务费，但因本案系房屋买卖合同纠纷，原告该主张与本案并非同一法律关系范畴，其可另行解决。据此，本院对原告该诉请不予支持。关于原告主张的其为（2018）黔0115民初6607号案支出的诉讼费、保全费、保全担保费应由二被告承担的诉请，因该案系原告向二被告及案外人郭豫丹提起的债权人撤销权纠纷，原告系根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条关于“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定承担该案中的诉讼费、保全费、保全担保费，故原告在本案中诉请由二被告向其支付另案诉讼费等相关费用于法无据，本院不予支持。关于原告主张由二被告向其支付本案保全担保费的问题。原告主张的保全担保费系原告为实现诉讼财产保全的目的，基于对诉讼风险的不确定性为自身购买财产保全责任保险而支付的保险费用，该费用支出不属于违约行为产生的必然损失，不应由二被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第二条、第三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告樊江涛与被告王仁军、喻海平于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王仁军、喻海平于本判决生效之日起十日内向原告樊江涛退还购房款420,000.00元并支付违约金300,000.00元；三、驳回原告樊江涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,236.00元、保全费5,000.00元，共计22,236.00元（原告已预交），由原告樊江涛负担10,635.00元，被告王仁军、喻海平负担11,601.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  马艺榕人民陪审员  李贤贵人民陪审员  高春姣二〇二〇年十二月七日法官助理李景书记员韦钊