太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初6102号原告：刘某，住太原市。被告：山西东瑞房地产开发有限公司。法定代表人：曹某。委托诉讼代理人：张某，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常某，北京大成（太原）律师事务所实习律师。原告刘某与被告山西东瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日作出（2020）晋0105民初1611号民事裁定，裁定本案移送至太原市迎泽区人民法院审理。太原市迎泽区人民法院经审查认为，本案不应移送该院，报请太原市中级人民法院指定管辖。太原市中级人民法院于2020年6月18日作出太原市中级人民法院（2020）晋01民辖106号民事裁定，裁定本案由太原市小店区人民法院审理。本院立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘某、被告山西东瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某与常某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期办理不动产登记证的违约金6203元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月27日，原告刘某与被告山西东瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，房屋所所在地，原告购买1号楼1单元2003的住房一套，房屋面积为87.32平米，房屋总价款为620303元。原告依照合同约定支付了全部购房款620303元。涉案房屋于2017年4月20号交付原告使用。但根据合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”但截止目前，被告仍未能办理房屋权属证书，已构成违约，被告依约应支付原告逾期办证的违约金6203元。被告山西东瑞房地产开发有限公司辩称，1、被告不构成违约，不应承担逾期办理不动产登记证的违约金。被告于2017年3月28日已具备竣工验收条件，2018年2月6日已具备建设工程竣工规划认可条件，均在合同期限内。被告与原告于2015年2月13日签订《商品房买卖合同》，本合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告于2017年3月21日将案涉房屋交付原告，因此报产权登记机关备案的时间至2018年7月15日，而在此之前被告已经具备建设工程竣工规划认可条件。案涉东瑞·揽胜项目逾期办理房屋产权初始登记不是被告的原因，系由于政府行为导致。东瑞·揽胜项目原南侧城市规划路应与东环路平交，但在施工过程中根据实际地形条件政府决定将东环路下降9米，故案涉项目南侧的城市规划路与东环路无法相接，已成断头路，不具备修建条件及价值，无奈之下被告只能将审批时设置在西南角的消防车入口位置改至北侧。因此，规划验收未完成造成竣工备案和初始登记证办理等后续工作无法进行。故逾期办理房屋产权初始登记系因政府行为导致，属于不可抗力，依据合同法规定，被告不应承担违约责任。2、经被告多方沟通，案涉工程目前已符合规划条件，具备办理房屋权属证书的条件。被告自工程具备验收条件即一直与太原市城乡规划局、迎泽区政府、太原市政府、太原市住建局等政府相关部门进行积极协商，希望政府部门协调对案涉工程进行验收，以尽快为业主办理房屋不动产权证。2019年12月太原市规划与自然资源局不再把未实施的城市规划路（消防通道）作为规划验收的前置条件，并建议太原市迎泽区政府将案涉项目南侧城市规划路划入2020年度的道路实施计划中，迎泽区政府同意将案涉项目南侧城市规划路纳入2020年度道路实施计划。至此案涉工程顺利通过验收，原告取得《建设工程竣工规划许可证》，继而办理了房屋产权登记。案涉房屋现已具备办理不动产权证的条件，被告已通知业主办理不动产权证。原告至今仍未办理不动产权证系其自身原因造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买受人）、被告（出卖人）于2015年2月13日签订了合同编号为20151904921的《商品房买卖合同》，并于2015年3月3日将该合同在太原市房产管理局进行备案。该合同约定：被告将位于太原市××街东瑞·揽胜第1幢1单元2003号的住房出售给原告，房屋建筑面积为87.32平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米7103.79元，商品房总金额620303元。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件四《合同补充协议》第七条第三款约定，因政府产权登记机关或买受人未能缴纳相关费用或者未按“办理房地产权属登记通知书”中规定的日期办理相应手续，致使不能在规定期限内办理完毕初始登记或转移登记，出卖人不承担违约责任。原告向被告支付全部购房款后，被告于2016年4月24日向原告开具了金额为620303元的销售不动产统一发票，该房屋于2017年3月21日交付原告。东瑞·揽胜项目1#楼于2017年3月8日竣工验收。另查明，东瑞·揽胜项目原南侧城市规划路应与东环路相交，因东环路施工过程中政府根据实际地形条件决定将东环路下降9米，地形高差较大，东瑞·揽胜项目原南侧城市规划路与东环路无法相接，南侧消防通道无法按照规划实施，被告将审批时设置在西南角的消防车入口位置改至北侧，导致规划审批方案与项目现状不符，无法按原有规划进行验收。基于此，被告于2018年2月6日向太原市城乡规划局提交了申请办理东瑞·揽胜项目1#、2#、3#、4#、5#、6#（东）、6#（西）、地下车库及换热站，规划条件核实及建设工程规划认可证的核发手续的《建设工程规划验收申请》，并于2018年4月18日向太原市迎泽区政府提交了《关于请求区政府帮助协调东瑞·揽胜项目进行规划验收的请示报告》，同日还向太原市城乡规划局递交了情况说明，目的均为申请主管部门协调解决有关规划验收问题以推进竣工验收备案及后续初始登记证办理等流程。2019年12月9日，太原市规划和自然资源局（原太原市城乡规划局）向太原市迎泽区政府出具《关于对东瑞·揽胜项目规划验收处理意见的函》，称该局将不再把未实施的城市规划路（消防通道）作为规划验收的前置条件，并建议太原市迎泽区政府接函后将该项目南侧城市规划路纳入2020年度的道路实施计划中。太原市迎泽区人民政府于同日向太原市规划和自然资源局回函，同意将东瑞揽胜项目南侧城市规划路纳入2020年度道路实施计划。太原市行政审批服务管理局于2020年1月20日向被告核发了东瑞揽胜1#楼《建筑工程竣工规划认可证》。被告于2020年5月14日完成东瑞揽胜1#楼建设竣工验收备案手续。涉案房屋于2020年7月7日办理不动产权初始登记，登记至被告名下。被告已于2020年7月25日通知业主办理不动产权证，目前涉案房屋不动产权尚未登记至原告名下。再查明，原、被告另于2014年12月27日签订一份《商品房买卖合同》，该合同主要内容与双方于2015年2月13日签订的合同编号为20151904921的《商品房买卖合同》基本一致，第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”庭审中，被告主张以其向房地产管理局提交备案的《商品房买卖合同》（合同编号：20151904921）为准来确定原、被告双方权利义务。被告认可逾期办理不动产登记的事实，但认为非被告原因导致逾期办证，不应承担违约责任，且被告在具备办证条件时已告知原告办理不动产权证，因此涉案房屋至今未办理产权手续系其自身原因。原告认为被告未能如期办证的原因不属于不可抗力，系其自身原因所致，风险应当自担，并提供了人民网截图以证明消防、节能、规划验收未完而无法办理产权手续。上述事实有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）、业主/住户情况登记表、前期物业服务协议、建设工程竣工验收备案表、房屋建筑工程竣工结算备案表、单位工程竣工验收通知书、工程竣工验收基本条件记录表、建设工程规划验收申请、《关于请求区政府帮助协调东瑞·揽胜项目进行规划验收的请示报告》《关于落实东瑞·揽胜项目东侧和南侧市政规划路是否实施的情况说明》、太原市规划和自然资源局《关于对东瑞·揽胜项目规划验收处理意见的函》、太原市迎泽区人民政府《关于的回复函》、太原市建设工程竣工规划认可证、建设工程规划认可证附件、《办理不动产权证通知》、一号楼一单元公示、领导留言板截图及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20151904921）及其附件系双方真实意思表示，且经太原市房产管理局备案，合法有效且有公示性。同时该合同及其附件四《合同补充协议》明确约定出卖人承担违约责任的前提为因出卖人的责任致使买受不能在规定期限内取得房产权属证书。该《商品房买卖合同》签订时间晚于双方在2014年12月27日签订的《商品房买卖合同》，合同约定与2014年12月27日签订的《商品房买卖合同》约定不一致的部分应当属双方合意对合同内容进行了变更，故双方均应按此合同约定履行各自的义务。被告提供的证据证明未按期办证系政府原因所致，因东环路施工过程中政府根据实际地形条件决定将东环路下降9米、地形高差较大，东瑞·揽胜项目原南侧城市规划路与东环路无法相接，致使南侧消防通道无法按照规划实施，导致规划验收迟迟未能通过，被告亦一直在多方请示、积极沟通。原告未能提供充分证据证明被告系主观故意未申报规划验收或存在其他双方约定的因出卖人原因而致逾期办证的情形。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 温 姣人民陪审员 李伟玲人民陪审员 吴计萍二○二○年十二月十八日书记员 常红丽