山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民初151号原告（申请执行人）：高瑞兵，男，1968年12月19日出生，汉族，住山东省威海市文登区。委托诉讼代理人：杨清林，男，1976年10月13日出生，汉族，住北京市丰台区，系高瑞兵所在公司推荐。被告（案外人）：崔俊成，男，1964年8月1日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：俞静杰，山东光威律师事务所律师。被告（被执行人）：郭立勇，男，1960年5月14日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。原告高瑞兵与被告崔俊成、郭立勇申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告高瑞兵及其委托诉讼代理人杨清林、被告崔俊成及其委托诉讼代理人俞静杰、被告郭立勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高瑞兵向本院提出诉讼请求：准许执行威海市文化西路190-1号A座1912号房产。事实和理由：案涉房屋的转让行为均严重违反《中华人民共和国房地产管理法》，其房屋买卖行为不受法律保护。案涉房屋的买卖并非新房买卖，而是二手房买卖。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。郭立勇迄今为止仍未取得案涉房屋的权属证书，其将案涉房屋转让给崔俊成的行为违反法律的禁止性规定，该转让行为无效。虽然威海凯旋门房地产开发有限公司（以下简称凯旋门公司）与崔俊成签订了商品房预售合同，但该买卖行为并非真实的买卖行为，因为案涉房屋的卖方并非凯旋门公司，该合同为凯旋门公司与崔俊成、崔俊成恶意串通伪造的假合同，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十五条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意偷逃国家税款，为无效合同。综上，崔俊成不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，不享有排除法院强制执行的合法权益。崔俊成辩称，崔俊成是在法院查封之前签署的书面买卖合同并办理了网签备案，且已支付全部价款，亦进行装修占有使用至今。案涉房屋未能办理过户登记并非崔俊成原因。因此，崔俊成对案涉房屋有权排除强制执行，高瑞兵的诉讼请求不能成立。郭立勇辩称，其欠崔俊成居间费200万元，以包含案涉房屋在内的五套房屋抵顶，房屋价格是按照正常价格每平方米7000元，其认可房屋归崔俊成所有。高瑞兵围绕诉讼请求依法提交了（2019）鲁10民初80号民事判决、（2020）鲁10执异33号执行裁定、郭立勇出具的转房证明等证据；崔俊成围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、转让证明、物业服务费等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月15日，郭立勇与张长清（系凯旋门公司法定代表人）签订“银丰公寓式酒店项目房屋分配协议书”一份，对银丰公寓式酒店项目的相关房产进行分配，郭立勇据此分得案涉房屋。因郭立勇尚欠凯旋门公司和张长清的后期开发费用和相关税费，凯旋门公司并未为其办理产权证书。2014年11月20日，郭立勇向凯旋门公司出具转房证明，将案涉房屋转给崔俊成，令凯旋门公司与崔俊成签订订购合同。现案涉房屋登记在凯旋门公司名下。2015年1月5日，凯旋门公司与崔俊成签订商品房买卖合同并于房地产登记机关办理了网签备案。2019年3月起，崔俊成交纳了相应物业费用。2014年12月6日，高瑞兵与郭立勇签订协议书一份，约定郭立勇将其所有的凯旋门公司开发的威海市文化西路190-1号楼301、305、307室商铺共计551.84平方米、190-1A号楼501-503室、513-514室、1401-1420室公寓共计1400平方米转让给高瑞兵，转让价款1410万元；郭立勇确认尚欠工程款及借款本金和利息共1410万元。2014年12月16日，高瑞兵与郭立勇签订该协议书一份，约定郭立勇将其所有的凯旋门公司开发的威海市文化西路190-1号楼A501-503室、513-514室、1401-1420室、1901-1920室公寓总计约2484平方米房屋及其在该房屋的所有权利转让给高瑞兵，转让价款1410万元。2014年12月21日，高瑞兵与郭立勇签订补充协议书一份，约定因威海市文化西路190-1A号1910、1911、1912、1919、1920室已出售，双反同意将该房屋置换成文化西路190-1A号510、511、512、519、520室转让给高瑞兵，该协议系2014年12月16日协议的补充。2019年7月1日，本院作出（2019）鲁10民初80号民事判决：一、郭立勇偿还高瑞兵借款本金990万元、工程款2502356.6元及利息1697643.4元，共计1410万元，于判决生效后十日内付清；二、郭立勇支付高瑞兵借款利息（以990万元为本金，自2014年12月7日起至2019年3月29日止，按月利率2%计算）及工程款利息（以2502356.6元为本金，自2014年12月16日起至2019年3月29日止，按年利率6%计算）；郭立勇负担案件受理费、保全费共148239元。该判决生效后，郭立勇未履行上述还款义务，高瑞兵申请执行。执行过程中，本院于2019年11月29日作出（2019）鲁10执459号之二执行裁定，查封了案涉房屋。崔俊成提出执行异议。本院于2020年7月9日作出（2020）鲁10执异33号执行裁定，中止对案涉房屋的执行，并解除查封。高瑞兵不服该裁定，在法定期限内提起本案之诉。本院认为，双方当事人的争议焦点为：崔俊成对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，崔俊成与凯旋门公司在2015年1月5日签订商品房买卖合同并网签备案。虽然崔俊成与凯旋门公司之间不存在直接的房屋买卖合同关系，但凯旋门公司此前将案涉房屋分配给郭立勇处分，郭立勇又将案涉房屋的处分权抵顶给崔俊成，后经案涉房屋登记权利人凯旋门公司认可并签订商品房买卖合同的行为足可证实郭立勇与崔俊成之间形成了房屋买卖合同关系，凯旋门公司亦同意代郭立勇向崔俊成履行商品房买卖合同项下的义务，该商品房买卖合同是郭立勇、崔俊成、凯旋门公司之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。偷逃税款问题非民事法律调整的范围，高瑞兵可向税务主管部门反映，但其主张案涉房屋交易过程中因存在偷逃税款情形致使房屋买卖合同无效，理由不当，本院不予采纳。崔俊成在案涉房屋于2019年11月29日被查封之前，已与郭立勇就房屋抵顶居间费用债务达成了合意并合法占有案涉房屋，未能办理产权证书的原因系郭立勇欠凯旋门公司和张长清的后期开发费用和相关税费，并非崔俊成原因。故，崔俊成对案涉房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。高瑞兵于2014年12月21日已知案涉房屋被郭立勇出售给他人，现诉请准许执行案涉房屋，于法无据，本院不予支持。综上所述，高瑞兵的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回高瑞兵的诉讼请求。案件受理费8841元，由高瑞兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  杨秀萍审 判 员  侯善斌人民陪审员  于荣舵二〇二〇年十二月二十八日法官助理宋杨书记员张济节