广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初4242号 原告：贺州市桂佳房地产开发有限责任公司，住所地：贺州市八步区钟山西路五号2-6室。 法定代表人：黄天庭，总经理。 委托诉讼代理人：肖海燕，该公司员工。 委托诉讼代理人：李虹，该公司员工。 被告：陈世红，女，1969年2月3日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：龙阳明，男，1968年9月25日出生，汉族，住广西昭平县。 原告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司（以下简称桂佳房地产公司）与被告陈世红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人肖海燕、李虹参加诉讼，被告陈世红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.被告向原告补缴房屋销售差价款59085元。2.被告支付从2018年4月1日起至交清差价款止的违约金。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年9月1日签订了《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》（合同编号ＨＴＨ-0000329），约定：原告将位于贺州市的经济适用房第7幢2单元302号房出卖给被告（合同第三条）；经济适用房属于政府定价，建筑面积为每平方米暂定1360元，总价款为178568元，最终的价格以市政府批准为准，房款多退少补（合同第四条）；面积确认及面积差异处理：经济适用房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准（合同第五条）；买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定时间付款按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间分别处理（不作累加）。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金（合同第七条）；交付期限：出卖人应当在2013年8月31日前，将符合本合同约定的经济适用房交付买受人使用（合同第八条）。 合同签订后，原告于2011年11月向被告交付房屋，被告房屋实际建筑面积为131.3㎡。2016年7月4日，根据贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局《关于贺州市销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号），确定光明花园项目经济适用住房一期步梯房均价按1750元／㎡。被告房屋最终定价为1810元／㎡。根据上述规定，被告应向原告补缴的差价款为：①房屋销售差价款：59085元（131.3㎡×1810元／㎡-178568元）；②违约金：从2018年4月1日起至交清差价款止的违约金。为此，原告于2018年1月25日向被告发出了补缴通知，要求被告在2018年3月31日前交清上述款项，原告委托南宁市建业法律事务所于2018年12月16日去函通知被告补交上述款项，但被告收到通知及函后，并未按照规定期限补交。为此，原告诉至法院。 被告陈世红庭前提交书面答辩意见称，原告要求被告补缴房屋差价款59085元，不符合事实。1.按照相关规定，被告购买了贺州市经济适用房项目一期房屋，于2009年7月交纳20000元购房定金，于2010年9月与原告签订了贺州市经济适用房买卖合同，采用格式合同，约定为政府指导价，销售价格为1360元每平米。签订合同后，被告已按合同约定按时交清购房款。2011年经济适用房建设项目竣工，2011年11月左右，原告通知验收房屋，并交付了该房钥匙。至此，双方签订房屋买卖合同的权利义务已全部履行完毕。2.原告称依据2016年贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局关于贺州市经济适用房光明花园项目经济适用房销售价格的批复(贺价格[2016]18号)，并经贺州市人民政府同意，开发商定价经济适用房销售价格一期步梯房1750元/每平米。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)，经国务院同意，修订国家建设部2007年258号文件《经济适用住房管理办法》第十六条、第二十一条及《广西壮族自治区经济适用房管理办法》(桂政发(2009)22号)第十八条、第二十三条规定，经济适用住房价格确定后应当向社会公布、价格主管部门应依法进行监督管理。相关规定均对经济适用房规定市场运作的原则、实行明码标价。依据上述法律法规，可以认定合同价即为最终销售价格(上下浮动3%)。3.根据合同法第六十三条规定，执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。贺州市光明花园经济适用房属于政府定价或者政府指导价的范畴，应按照合同法第六十三条执行。4.原告于2011年交房，长达5年不能向市物价局完成价格报批，依据合同法第五条、第六条的规定，原告负有相应的违约责任。二、原告要求被告从2018年4月1日起至交清差价款止的违约金，不符合事实。1.被告于2010年4月与原告签订的贺州市光明花园经济适用房买卖合同权利义务已全部履行完毕。2.依据合同法第三条、第四条的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，当事人依法享有自愿订立合同的权利。2010年以后，被告未与原告再签订有任何协议，被告不存在违约。原告诉请缺乏事实依据与法律依据，请驳回原告的诉讼请求。被告未向本院提供证据。 原告主张的事实有其提供的证据予以佐证，本院对原告主张的上述事实予以确认。 另查明，2016年7月4日，贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局出具的《关于贺州市销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号）的内容载明，根据国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格〔2002〕2503号）和《贺州市人民政府办公室关于印发贺州市经济适用住房管理办法（试行）的通知》（贺政办发〔2011〕106号）有关规定审核，并经贺州市人民政府同意，光明花园项目经济适用住房一期步梯房均价按1750元／㎡、电梯房均价按1778元／㎡价格内销售。 光明花园小区一期共开发建设房屋13栋，其中3、4、6、7、9、10、12、13栋为步梯房，步梯房共6层。2016年7月10日，桂佳房地产公司根据上述贺价格〔2016〕18号的批复内容，确定一期步梯房均价1750元/㎡，并根据各楼层差异，制定了光明花园一期楼层价格收费标准，其中步梯房楼层价格标准，步梯房共6层，最佳楼层为3楼，3楼调整价为1810元/㎡，2楼、4楼调整价为1770元/㎡，1楼、5楼调整价为1730元/㎡，6楼调整价为1690元/㎡。计算方式为（1730+1770+1810+1770+1730+1690）÷6=1750元，此调整方案未改变均价。 被告陈世红购买的房屋为7栋2单元302号房，根据批复该房屋调整后的售价为1810元/㎡。被告实际已交购房款178568元，尚欠59085元。2018年1月23日，原告制作补缴通知，要求被告在2018年3月31日前补交房屋销售价格差价款为59085元，但原告并没有提供证据证明被告签收了该份通知。2018年12月，原告以EMS快递的方式向被告发出关于尽快缴纳房屋差价款的催告函，要求被告在收到催告函之日起15天内将上述款项全部补缴完毕并从2018年4月1日起按每日万分之五计付逾期付款违约金。原告提供的快递单显示被告于2018年12月20日签收该份快递。 本院认为：原告与被告签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》是双方在协商一致的情况下订立的，意思表示真实，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房屋销售差价款问题，根据双方签订合同的第四条第1点“该经济适用房属于政府定价的经济适用房，该经济适用房单价为建筑面积每平方米暂定1360元”、第3点“该房屋所在楼宇均价暂定为建筑面积每平方米1300元，最终均价以市政府批准为准，房款多退少补”的约定以及贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局《关于贺州市销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号），原告现按照各楼层差异，制定光明花园经济适用住房一期房屋楼层价格收费标准，确定一期步梯房3楼调整价为1810元／㎡，该调整方案未改变均价。原告调整的楼层价格收费标准，符合合同约定及交易习惯，本院予以支持。根据合同的约定及测算核定房屋的面积等情况，被告应向原告补缴的房屋销售差价款为：59085元（131.3㎡×1810元／㎡-178568元）。被告辩称合同价即为最终销售价格（上下浮动3%），无须补交房屋销售差价款，本院不予支持。 关于逾期违约金问题，《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》以及原告向被告发出的催告函均已明确逾期支付房款则按日万分之五计付违约金。原告提供的快递单显示被告于2018年12月20日签收该催告函，催告函中载明在收到催告函之日起15日内将相关款项全部补缴完毕，故本院认为原告主张逾期违约金应以59085元为基数，从2019年1月4日起按每日万分之五计至付清之日止。被告抗辩缴纳违约金没有事实和法律依据，理据不足，本院亦不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告陈世红向原告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司补缴房屋销售差价款59085元并支付逾期违约金（违约金计算：以59085元为基数，从2019年1月4日起按每日万分之五计算至付清之日止）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1277元（原告已预交639元），由被告陈世红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长 何学文 审 判 员 骆珈希 审 判 员 李兰英 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 黄春梅 书 记 员 徐小苗 书 记 员 黎 洁