太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初5251号原告:霍宗易，男，1982年3月7日出生，汉族，住山西省柳林县。委托诉讼代理人：杨长治，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。被告：太原化学工业集团房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区长兴南街16号。法定代表人：杨军，职位执行董事。委托诉讼代理人：范超，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇青，山西华炬律师事务所实习律师。原告霍宗易与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告霍宗易的委托诉讼代理人杨长治，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范超、张勇青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍宗易向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定违约金比率（该比率应不小于第1档的比率日万分之三）向原告支付延迟交房违约金，暂算至2020年8月31日为131370.22元，实际算至被告具备消防、规划、人防等政府认可文件并取得竣工备案表之日止；2、判令被告承担物业费和暖气费暂计3000元，实际计算至被告取得上述政府批准文件之日；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发的位于西中环路南段Ｘ号ＸＸＸ商品房合同总价1303275.96元，原、被告双方于2018年4月17日签订《商品房买卖合同》。原告已完全履行了合同义务、付清全部购房款，依照合同第八条被告应当在2019年9月30日前将该商品房交付原告，但被告出卖商品房至今不具备消防、规划、人防认可文件且未取得竣工验收备案表。由于被告违法交付被主管机关查处下发文件责令整改，被告曾承诺在2020年7月1日前办理完毕消防、人防、竣工验收备案表等文件，手续完善前免收物业相关费用。合同第九条约定，（1）被告逾期交房不超过90日的按日向原告支付已付购房款的万分之三的违约金。（2）被告逾期交房超过90日的，应当自合同约定交付最后期限的第二天起至交房之日，向原告按日支付已付房款的万分之六【该比率应不小于第（1项）的比率】的违约金。原告多次要求被告承担合同违约责任、依约给付违约金，被告百般抵赖、拒绝履行。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，请依法裁决。太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称，一、本案合同履行期间由于太原市政府的环保及“二青会”等一系列政府性文件要求导致项目无法施工，共计223天，且应全体业主要求将本楼原定设计公共部分乳胶漆标准提升为瓷砖，导致额外增加工期42天，该情形均应按法律规定及合同约定顺延交房，且应顺延期限完全可以涵盖原定实际交房的顺延期限，所以我方不存在逾期交房。1、本项目施工过程中，2017年3月份至2019年底，根据《太原市重污染天气应急预案》，太原市政府、环境办多次发布禁止土方作业的通知、应急响应太原市重污染天气黄色、橙色预警通告以及“二青会”交通、施工管制措施等一系列政府行为，强制性要求矿山、砂石料厂、石材厂、石板厂等应停止露天作业，市区所有房屋建筑、绿化等施工工地停止土石方作业、建筑拆除、喷涂粉刷、护坡喷浆、混凝土搅拌等，项目拉运砂石、渣土车辆禁止通行、所有施工工地土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷、浇筑等易起尘作业全部停止，导致项目施工的地基、主体、装饰灯各个工序均无法实施，造成项目无法施工共计223天。2、应全体业主2019年8月底要求，将本项目标准层公共部分原设计装修标准从乳胶漆提升为贴瓷砖，Ｘ号楼额外增加9月20日-10月31日共42天工期，该工期应相应顺延。以上1、2项按合同第八条“因市政施工或者政府指令性文件造成无法施工的…出卖人可据实予以延期。”约定及法律规定，均应予以顺延交房，且该期限完全可涵盖合同原定2019年9月30日交房至实际交房2020年1月1日之间3个月的顺延期限。所以关于该部分期限，我方不应当承担逾期责任。二、2020年1月1日，我公司开始交房且符合合同约定及法律规定交房标准，原告拒不收房，相关责任应自行承担。1、关于住宅小区房地产开发项目竣工验收的行政许可制度已经取消，合同第八条约定的“批准文件”已无法律依据，应按照现行法律法规经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格后可交付使用。我公司在2020年1月1日交房前已依法组织竣工验收，取得《竣工验收证明书》，且具备合同约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，已符合约定的交付标准。2、按照合同第十一条约定，因买受人原因造成房屋未能交付的，出卖人不应当承担违约责任，且买受人应支付物业费、采暖等相关费用，房屋的一切风险也由买受人承担。三、我公司已代原告垫付以上期间的物业费、采暖费，应于本案中核减。四、合同约定的违约金过高，按照年息21.6%，原告实际并未造成如此严重的损失，应以按揭贷款的利息为参考标准计算。五、因疫情和机构改革的双重影响，2019年12月-2020年5月份期间，消防验收无法推进的责任属于无法预见、无法避免、不可抗拒的情形，应依法排除我方的违约责任。根据山西省住房和城乡建设厅、山西省消防救援总队晋建办字（2019）140号文件，自2019年5月21日起，建设工程消防设计审查、消防验收、备案抽查工作由各级住房城乡建设部门负责组织开展；本项目消防工程于2019年12月建设完成，并经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合自检验收合格，具备消防验收申请条件之后向主管部门提交消防验收资料，但因变更后的主管机构-太原市住房城乡建设局组织机构尚未完善，窗口未予受理报验申请，至2020年1月25日，新冠疫情全面爆发，直至3月10日，新冠疫情突发公共卫生事件一级响应调整为三级，主管部门仍以机构改革为由不予受理。4月13日，太原市行政审批服务管理局官网公开消防验收审批职能。20日，公告申报清单才明确主管部门及报验资料。但由于之前积攒的代办项目巨多，本项目消防验收于5月份才正式报请验收。综上，我公司按照法律规定及合同约定相应顺延交房期限，应顺延期限完全大于实际顺延的期限，且在顺延期限内依法按合同完成了竣工验收并提供质量保证书、使用说明书，所以我公司不存在逾期交房，请求驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＸＸＸ），约定，原告购买被告开发位于太原市西中环路南段Ｘ号“太化紫景天城”小区Ｘ幢Ｘ单元Ｘ层Ｘ号房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层；房屋总金额1303275.96元；买受人已交房款263275.96元，银行按揭贷款1040000元；合同还约定出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；因市政施工或者政府指令性文件，造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，被告向原告出具了收到首付款及银行按揭款的收据。被告在施工建设过程中，受太原市重污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。2019年8月，太化紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的5号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月20日至2019年10月31日。2019年8月23日，被告向原告发出《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，列出24份通告、通知等文件，表示2017年至今，我市陆续开展大气污染防治攻坚行动，太化紫景天城项目累计停工165天以上，公司据实予以延期，2019年12月31日前全面完成交房，若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延。2019年12月底，被告向原告发出《入住通知书》，通知原告于2020年1月份交房，原告因认为不符合交房标准拒绝收房。2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西宏厦建筑工程第三有限公司出具了《竣工验收证明书》。被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。认定上述事实的证据有：原告身份证复印件；购房合同复印件、购房票据复印件；公告2019年10月16日微信公众号信息；案涉项目竣工、消防、人防等手续进展截图；案涉项目未经验擅自使用情况说明；太化房产公司情况说明；关于发布太原市严管建筑工地开复工3月15日前禁止土方作业的通知、关于发布我市冬季采暖期施工错峰生产的通知、太原市人民政府办公厅会议纪要《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》、关于加强重污染天气应对工作的通知、关于发布我市延长重污染天气橙色预警的通知、关于“二青会”期间管控政策的相关通知等24份文件；监理工作联系单41份、监理日志11份、被告向原告发出的敬告函模板及被告收到敬告函的送达回证；太原市建筑设计研究院太化·紫景天城项目Ｘ号楼设计图纸、紫景天城住宅交楼标准、太原市建筑设计研究院设计变更单、搜狐焦点太原站关于业主维权的报导以及业主维权图片、Ｘ公共部分现状照片（瓷砖墙面）、《山西宏厦建筑工程第三有限公司Ｘ号楼公共部分墙砖施工进度计划》、建设工程监理合同、建设工程设计合同、建设工程勘察合同、建设工程施工合同、竣工验收证明书；《山西省物价局关于调整太原市城市居民供热价格的通知》、取暖费缴款单及发票、验楼记录表、装修申请表、装修改造承诺书、太化·紫景天城装饰装修服务协议；竣工验收报告、建设工程消防验收记录、晋建办字【2019】140号文、山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应（照片）、山西省突发公共卫生事件相应级别由二级调整为三级、并审管公【2020】5号文件，双方当事人陈述及庭审笔录。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案争议的第一个焦点是原、被告双方签订《商品房买卖合同》中约定交付确定房屋的时间节点是何时。案涉《商品房买卖合同》中第八条约定：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将取得商品住宅交付使用批准文件作为该商品房交付的条件。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。原告购买的房屋所在的楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，现被告尚未取得消防验收合格证明，不符合双方《商品房买卖合同》中约定的交房条件。即合同中约定的该商品房取得商品住宅交付使用批准文件的时间节点，应是取得消防验收合格证明的时间，而不是由被告、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位共同出具的《竣工验收证明书》的时间；也不是原告领取钥匙的时间；更不是被告取得人防验收合格证明和竣工验收备案表的时间。本案争议的第二个焦点是被告应支付原告逾期交房违约金的起止时间是何时。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋，原告主张被告通知原告2020年1月份收房不符合交房标准，属于违法交房，被告不予认可，向本院提交了太原市环保局等相关部门发布的通告等24份文件、监理工作联系单、监理日志及2019年8月23日被告向原告发出的《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，以证明被告未逾期交房。对于被告是否延期交房的问题，按照合同约定，被告应在无法施工的情形之日起30日内告知买受人即原告，被告于2019年8月23日向原告发出的《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延，原告未提出异议，根据合同约定，对于2019年7月23日之后被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间属于符合合同约定的停工，应计算在合同约定造成延期交房的时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的5号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月20日至2019年10月31日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此获利受益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的42天中有20天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计82天。被告应在2019年12月22日起至该楼房取得消防验收合格之日止期限内支付违约金。本案争议的第三个焦点是被告应承担逾期交房的日违约金应如何计算。因被告不能按期向原告交付符合合同约定的商品房，被告已构成违约，应向原告支付违约金。被告辩称合同约定的违约金过高，本院酌定以原告缴纳的全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算违约金，自2019年12月22日起至2020年8月31日止的违约金为49645.81元。本案争议的第四个焦点是在被告未取得消防验收合格证明前，物业费和暖气费应当由谁承担。被告已取得《竣工验收证明书》的时间不是双方约定的交房时间节点，原告是否领取房屋钥匙也不是交房的时间节点，根据本案争议的第一个焦点，只有被告取得消防验收合格证明，其才有权利义务向原告交付钥匙，在取得消防验收合格证明前所产生的物业费、取暖费应由被告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告霍宗易自2019年12月22日至2020年8月31日的违49645.81元。二、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在取得消防验收合格证明后十日内，向原告支付2020年9月1日起至取得消防验收合格证明之日止的违约金（以1303275.96元为基数，按日万分之一点五计算）并在取得消防验收合格证明后三日内向原告霍宗易出示；三、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司应自行承担取得消防验收合格证明前的物业费、取暖费；四、驳回原告霍宗易的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1494元，由原告霍宗易负担973元，由被告太原化学工业集团房地产开发有限公司负担521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 梁立功二〇二〇年十二月二十一日书记员 梁晓娜