云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初5821号原告：云南耀辉物业服务有限公司，统一社会信用代码：91532621MA6K4A4T8H，住所地：文山市卧龙街道高登社区中天嘉园商铺14-01号。法定代表人:刘昌卷，总经理。委托诉讼代理人：何宏，云南壮乡苗岭律师事务所律师（特别授权）。被告：冯光伟，男，1982年8月20日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。原告云南耀辉物业服务有限公司（以下简称耀辉物业公司）与被告冯光伟物业服务合同纠纷一案。本院于2020年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耀辉物业公司的委托诉讼代理人何宏、被告冯光伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。耀辉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决冯光伟立支付耀辉物业公司物业费及违约金，总计6772.86元（2019年1月15日至2021年1月14日两年的物业费为2865.76元，违约金为3907.1元）；2、判决冯光伟承担本案诉讼费用。事实和理由：耀辉物业公司为文山市新平街道腾龙北路朗月湾小区服务的物业公司，冯光伟为文山市新平街道腾龙北路朗月湾小区17-5-501号房屋的业主。物业费计算面积142.01平方米。2018年1月11日冯光伟接房，并于当日与耀辉物业公司签订《物业服务合同书》。冯光伟缴纳2018年1月15日至2019年1月14日的年度物业费后，经耀辉物业公司多次催收后续物业费，但冯光伟均予以推脱。耀辉物业公司为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。冯光伟答辩：1、耀辉物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先；2、冯光伟不是拒交物业费，而是拒交不合理费用，根据事实依据，冯光伟认为达不到0.7元每平方的物业费；3、冯光伟接房时间是2018年1月11日，按文山鑫达房地产开发公司通知接房，把合理费用已办理清楚，到耀辉物业公司领钥匙时，耀辉物业公司就以霸王的原则在冯光伟无完全看清物业服务合同的情况下，必须在物业服务合同上签字，并交纳其他不知情且不合法的费用才能给冯光伟钥匙接房；4、依据文政发[2010]73号文件，即《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第四章第三十条，本办法所称的前期物业服务管理是指业主委员会尚未组成前，开发建设单位选聘物业企业，应当签订书面的前期物业服务管理合同。前期物业服务管理费用，由开发建设单位与物业企业协商确定，物业服务管理费在来主委员会未成立前，由开发建设单位支付。前期物业服务管理合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会成立后与物业企业签订的物业服务管理合同生效的，前期物业服务管理合同终止，前期物业服务管理合同期限最不能超过三年。据此款，冯光伟小区现在的物业服务管理应属于前期物业服务管理，耀辉物业公司应与开发商签订《前期物业服务合同》而不是与冯光伟签订《物业服务合同》。前期物业服务管理费用应由开发建设单位与耀辉物业公司协商确定，并由开发建设单位支付。所以耀辉物业公司与冯光伟签订的《物业服务合同》应视为无效合同，向冯光伟要求支付物业服务费是不合法的。本案耀辉物业公司是一个服务性盈利机构公司，就应遵循先服务后收费的原则进行收费；二次加压费、公摊电费系重复收费；未开据发票；单元楼道、电梯脏乱差、小区环境差；占用消防通道、乱停乱放、物业公司私自聘请第三方充电桩盈利公司建设充电桩盈利；物业公司保安执勤不到位，保安年迈对小区安全无力维护，工作态度散漫；小区值班人员及保洁人员严重缺乏；小区亮化工程已损坏；小区广告收益不知去向；门禁系统不能正常使用；小区活动室成为老年活动中心经常打麻将；公共设施破坏未恢复；外墙开裂反映后无人处理；耀辉物业公司不让冯光伟开车回小区，并用车堵其车库门口。综上所述，请人民法院查明案件事实，驳回耀辉物业公司的诉讼请求，退还冯光伟所交纳不合理且不合法的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。耀辉物业公司针对其主张，向法庭提交了以下证据：1、《物业服务合同书》复印件，证明冯光伟于2018年1月11日接房，约定了物业服务费、违约金，缴纳了2018年至2019年度的物业服务费，并确认了每年1月15日为物业费缴纳时间；2、《缴费通知单》，证明耀辉物业公司向冯光伟催收物业费。经质证，冯光伟对耀辉物业公司提交的第1组证据《物业服务合同书》的真实性无意见，对证明观点有意见，认为冯光伟没有与耀辉物业公司约定物业费的缴费时间，是耀辉物业公司单方约定的，双方没有进行平等协商；对第2组证据缴费通知单的真实性无意见，但是记不清楚是否收到了，时间有点久了。对证明观点无意见，耀辉物业公司向冯光伟催收过物业服务费。本院认为，耀辉物业公司提交的第1组证据《物业服务合同书》，客观证实了冯光伟于2018年1月11日在该合同上签名按印，确认其在朗月湾小区的住宅由耀辉物业公司提供物业服务，认可委托管理服务期限、物业管理服务费标准、违约责任的承担及其他事项，本院予以采信；第2组证据《缴费通知单》能够证实耀辉物业公司向冯光伟催收物业费的事实，客观真实，与本案相关联，本院予以采信。冯光伟针对答辩理由向法庭提交了以下证据：1、除正门外的这些大门无人值守、乱停乱放乱建设（阻碍生命通道）、地下室防火卷帘门下放并锁死、门禁系数成摆设（近三年）、小区活动中心被用作它用、保安懒散不作为、小区广告乱投乱放及内卫生不达标、外墙体开裂一直未处理、公共设施遭到破坏、交费收据，证明物业管理不到位，服务质量差达不到相应服务标准，小区管理混乱。2、耀辉物业公司阻止冯光伟开车回小区，并用车子堵住其车库门，证明耀辉物业公司侵犯了冯光伟个人合法权益。3、2018年9月朗月湾业主反映问题明细，证明耀辉物业公司服务过程中存在诸多问题，业主提出整改意见，但最终未得到相应的整改。经质证，耀辉物业公司对冯光伟提交的第1、2组证据的合法性认可，但对真实性和关联性不认可；对保安懒散不作为的照片有异议，认为保安坐在小区大门口，仅靠该照片不能证明保安懒散不作为的证明观点；小区活动中心至今未归耀辉物业公司使用和管理过，是谁管理使用耀辉物业公司不清楚。对第3组证据的三性不予认可，冯光伟未提供原件核对。本院认为，冯光伟提交的第1组证据能够证明耀辉物业公司提供的物业服务有不到位的地方，但不能直接证明物业服务质量差达不到相应服务标准、小区管理混乱的事实，故本院部分采信第1组证据，但不予全部采纳其待证观点；第2组证据系冯光伟拍摄的照片，无其他合法有效证据印证，不能直接反映耀辉物业公司侵犯了冯光伟个人合法权益的事实，故本院不予采信；第3组证据系复印件，不符合证据规则，本院不予采信。对有异议的证明观点本院将根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月11日，耀辉物业公司与冯光伟签订了《物业服务合同书》，合同约定：冯光伟委托耀辉物业公司在朗月湾小区内开展管理服务工作；合同有效期限自《物业服务合同书》生效之日起至朗月湾小区的合法业主委员会成立，并就朗月湾小区的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同之日止；耀辉物业公司负责住宿部分的房屋建筑共用部位的维修、养护、运行和管理、公共环境卫生、公用绿地花木养护与管理、交通与车辆停放、公共区域的固定岗及巡逻岗24小时值守、消防管理等；对业主的一般投诉两天内处理并给予反馈，对重大投诉一周内给予答复，一个月内解决有结果；收费标准为高层住宅按建筑面积0.7元/平方米/月（一年一付），生活垃圾清运费为8元/月/户，二次加压费（即二次供水）为10元/月/户，楼道及公共场地照明费为10元/月/户，并约定了其他收费标准、违约责任及其他事项。合同签订后，耀辉物业公司按约定为朗月湾小区业主提供了物业服务，冯光伟系文山市的业主，建筑面积142.01平方米，2018年1月11日接房。因冯光伟从2019年1月15日至今未交纳物业服务费，耀辉物业公司为此诉至本院。冯光伟主张耀辉物业公司存在生活垃圾清运不及时致小区卫生差、不清理占用消防通道的问题致乱停乱放、物业公司私自聘请第三方充电桩盈利公司建设充电桩盈利、物业公司保安执勤不到位、没有对老年活动中心经常打麻将的问题及时进行提醒劝阻、门禁系统不能正常使用、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵问题。另查明，朗月湾小区至本案辩论终结前未成立业主委员会。综合诉辩主张，本案争议的焦点问题为：1、《物业服务合同书》是否合法有效；2、耀辉物业公司的诉讼请求应否得到支持。针对本案争议的焦点问题，本院分别评述如下：关于第1个争议的焦点问题，耀辉物业公司与冯光伟签订的《物业服务合同书》是否合法有效。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。首先，冯光伟系完全民事行为能力人且系大专文化，未提交他人强迫其签订《物业服务合同书》及未看清合同的任何证据，应承担举证不能的不利后果。其认可在《物业服务合同书》上系本人的签名按印，该行为应视为冯光伟完全知晓合同的内容。其次，《物业服务合同书》是耀辉物业公司与冯光伟的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认，关于第2个争议的焦点问题，耀辉物业公司的诉讼请求应否得到支持。关于耀辉物业公司主张冯光伟立即支付2019年1月15日至2021年1月14日两年的物业管理费2865.76元及违约金3907.1元，总计6772.86元的诉请问题。本案耀辉物业公司已作为物业管理单位为包括冯光伟在内的朗月湾小区全体业主提供物业管理服务，庭审中冯光伟认可耀辉物业公司提供了扫地、垃圾清运、保安负责值班、公共照明的服务，冯光伟接受了耀辉物业公司的上述物业管理服务至今未提出异议，应当按照耀辉物业公司提供物业管理的收费标准交纳物业管理费，即2019年1月15日至2021年1月14日两年的物业管理费共计2865.76元[（高层住宅：142.01平方米×0.7元/月×12个月+二次供水：10元/月×12个月+公共照明：10元/月×12个月）×2年]。因合同未约定交纳物业管理费的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”及物业管理费一年一交的交易习惯，虽2021年1月14日未到，耀辉物业公司要求冯光伟支付至2021年1月14日的物业管理费，本院予支持。本案耀辉物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，提高物业服务质量。耀辉物业公司在履行合同过程中存在生活垃圾清运不及时致小区卫生差、不清理占用消防通道的问题致乱停乱放、门禁系统不能正常使用、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵问题，故其要求冯光伟支付违约金的该项诉请，本院不予支持。综上所述，耀辉物业公司主张的诉讼请求，部分合法有据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、冯光伟于本判决书生效之日起十日内支付云南耀辉物业服务有限公司2019年1月15日至2021年1月14日两年的物业管理费2865.76元；二、驳回云南耀辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由冯光伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 骆 霞二〇二〇年十二月八日书记员 保雪微