北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初65898号原告：北京睿鸿商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路73号院1号楼1层102号F501。法定代表人：丁晖，经理。委托诉讼代理人：刘颖，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚佳堤，北京市京都律师事务所律师。被告：英华公学（北京）教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：徐喜才，执行董事。委托诉讼代理人：程意萍，男，1962年9月17日出生，汉族，英华公学（北京）教育科技有限公司职员，住河南省长垣市。原告北京睿鸿商业管理有限公司（以下简称睿鸿公司）诉被告英华公学（北京）教育科技有限公司（以下简称英华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。睿鸿公司的委托诉讼代理人刘颖、姚佳堤，英华公司的委托诉讼代理人程意萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。睿鸿公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除；2、判令英华公司支付2020年1月27日至4月16日的租金257846.32元、推广费24682.19元、MIS系统使用费2808元、物业费123410.96元；3、判令英华公司支付2019年10月、12月的水费1073.5元，2019年10月、12月、2020年1月、2月、3月的电费15260.34元；4、判令英华公司支付上述第2项、第3项诉讼请求的迟延履行违约金211939.77元（暂计算至2020年5月14日，实际要求计算至英华公司付清全部款项之日）；5、判令英华公司支付自2019年7月至今已付款项的迟延履行违约金65162元；6、判令英华公司支付解约违约金432609元、首期租金优惠230174.4元；7、判令英华公司支付合同解除后次日起的房屋占有使用费380065.77元、物业费138833.73元、水电费1905.33元。事实及理由：2019年3月21日，我方与英华公司签订《北京未来广场项目商铺租赁合同》，2019年6月4日又签订《补充协议》，约定英华公司承租北京远洋未来广场项目F3-02号商铺（以下简称涉案房屋），套内建筑面积500平米，租赁期限自2019年3月16日至2024年5月26日，合同生效后，睿鸿公司将涉案房屋交付给英华公司使用，英华公司自2019年7月开始出现拖欠租赁等款项的情况，2019年10月开始欠付水电费，自2019年12月开始再未支付过租金、推广费、MIS系统使用费、物业费等，英华公司的行为严重违反了合同约定，我方有权解除合同，我方于2020年4月10日向英华公司邮寄送达律师函，英华公司于4月11日签收但并未按照律师函的要求支付拖欠的款项，根据律师函的内容，双方签订的租赁合同已于2020年4月16日解除。对于英华公司拖欠租金的违约行为，应向我方支付相应的违约金，我方同样有权扣除履约保证金，并要求英华公司返还已经享受的首期租金优惠。合同解除后，英华公司继续占有使用涉案房屋，应该负担后续产生的占有使用费、物业费、水电费。现诉至法院，请求维护我方合法权益。英华公司辩称，不同意睿鸿公司的全部诉讼请求。第一，我认可双方之间的租赁合同已经解除，但时间不是睿鸿公司所述的2020年4月16日。睿鸿公司明知我方资金紧张以及支付能力恶化，没有及时提出解约，也没有给予政策上的支持，直到4月16日才提出解除合同，造成了损失的扩大。2020年1月的租金我支付了8万元，付到了2020年1月18日。自2020年1月19日以后的租金及其他费用，不应由我负担。第二，由于疫情期间，2020年1月19日后没有再营业，不可能再发生水电费，发生在2020年1月18日以前的认可，以后的不认可。第三，对于滞纳金不同意负担。根据国家相关法律规定，合同中约定的滞纳金其实也就是违约金，滞纳金和违约金不能同时主张。而且睿鸿公司主张的违约金总额也不能超过法律规定的30%。第四，我交纳了履约保证金432609元以及POS机押金11700元。但是经过我核算，履约保证金的正确金额应系415551元，对于多交的部分，我要求退给我，POS机的押金我也要求退还。第五，睿鸿公司要求支付房屋占有使用费，我不认可，因为睿鸿公司已经在2020年4月17日强行收回了房屋，现在又要求我支付2020年4月16日以后的占有使用费，我方同意。另外，需要强调的是，我方作为未来广场第一批进入商场的商家，一直保有良好的信誉，在2019年之前从未出现过拖欠租金的情况，2020年年初，全球新冠疫情爆发，睿鸿公司在我方因疫情不能履行合同义务的情况下，没有采取适当措施，比如执行国家政策扶持我方，给予减免政策，让我方顺利度过疫期，或者及时解除合同，避免损失扩大，反而打压我方，要求全额支付全部房屋及费用。睿鸿公司未根据合同及法律规定，及时要求解除合同造成损失的扩大，相应不利后果应该由睿鸿公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明：2019年3月21日，出租方（甲方）睿鸿公司与承租方（乙方）英华公司签订《北京未来广场项目商铺租赁合同》，内容如下：“第一部分合同协议书。一、商铺位置及租赁面积：1、甲方将本项目F3-02号商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用。2、该商铺已经测绘机构实测的套内建筑面积为500平方米，建筑面积约为1056.86平方米。甲乙双方同意该商铺租赁面积以套内建筑面积计取。……四、租赁期限：租赁期限为60个月零65天，即自2019年3月16日至2024年5月19日，租赁起始日以实际交付日为准。……七、乙方自交付日开始承担商铺的租金，租赁期限内该商铺租金采取固定租金和抽成租金两者取高方式……3、租金标准：第一个租赁年度2019年3月16日至2019年6月30日，月应缴纳总金额（含税）（元/月）31718.02元，首期交纳租金总额合计人民币111565.41元；2019年7月1日至2020年5月31日，月应交纳总金额95815元,于当月20日前交纳下月租金。……八、履约保证金：乙方应在本合同签署后10日内、商铺交付前（以时间先到者为支付时间），向甲方交纳履约保证金人民币432609元（大写：肆拾叁万贰仟陆佰零玖元整），相当于整个租赁期间三个月的平均月含税固定租金（首期租金除外）、平均月含税物业服务费和平均月含税推广费之和。……九、物业服务相关费用及其他费用。1、物业服务相关费用：物业费现行按照人民币（含税）70/平方米/月收取。2、推广费：推广费现行按照人民币（含税）14元/平房米/月收取。……十、销售专用收银系统（MIS系统）相关费用：MIS系统押金11700元/台，MIS系统使用费702元/台/月。……第二部分通用条款。……第十四条违约责任。14.2双方确认，在本合同履行期内，乙方不得以任何理由拒绝交纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、采暖费等能源费用或电话费以及各项费用应交纳税金等其他应当由乙方承担的费用。乙方迟延交纳本合同项下租金及费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的违约金。……14.5.2乙方有迟延、补足交纳本合同项下租金及其他任何费用超过15日或累计超过30日或累计超过3次的，甲方有权解除本合同。……14.6除合同另有约定外，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，甲方有权扣除履约保证金，并要求乙方支付相当于履约保证金数额的违约金，且有权提前收回租赁物业任何部分，并继续追讨截止到甲方收回租赁物业之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的其他全部损失。并要求乙方返还已享受的首期租金优惠，即按照首期租金后第二期租金的日租金标准向甲方补交首期租金差额（即首期租金后的第二期租金日租金标准*首期租金天数-已支付的首期租金金额）。……上述履约保证金扣除及违约金的收取并不影响甲方要求乙方支付延期付款违约金和延期交房期间的房屋占有费及延期交房违约金和经营免租期租金等权利。”2019年3月14日，双方就涉案房屋进行交接，签订《零售商铺收铺记录表》。合同签订后，睿鸿公司向英华公司交付了涉案房屋，英华公司支付履约保证金432609元、POS机押金11700元。2020年4月3日，北京市京都律师事务所接受睿鸿公司委托，出具律师函，内容如下：“……本所律师认为，贵公司与睿鸿公司双方签署的《租赁合同》合法有效，睿鸿公司已于2019年3月14日向贵公司交付承租商铺，贵公司欠付商铺租金及相关费用的行为已构成严重违约，严重损害了睿鸿公司的合法权益。因此，请贵公司于收到本函后3个工作日内向睿鸿公司以下收款账户支付上述1-3项欠付款项及7、8项迟延履行违约金共计526554.72元。……根据《租赁合同》通用条款第14.5.2条的约定，对于贵公司拖欠租金及相关费用的行为，睿鸿公司已有权解除《租赁合同》，如贵公司在本函所述日期内仍未按照要求支付相关款项，双方签署的《租赁合同》及《补充协议》将于贵公司收到本函后的第4个工作日自动解除，睿鸿公司将于合同解除之日提前收回贵公司承租商铺，贵公司应按照《租赁合同》通用条款第12.2条的交还标准交还商铺，睿鸿公司有权依据《租赁合同》通用条款第14.6条等条款约定追究贵公司违约责任，并将采取包括但不限于诉讼等法律措施维护自身的合法权益。”英华公司认可于2020年4月11日收到该律师函。2020年7月5日，就涉案房屋英华公司与睿鸿公司签订《交接清单》，内容如下：“至：北京睿鸿商业管理有限公司本公司于2020年7月5日拿走物品明细如下1.电视2台……28.玩具三个。本公司确认已拿走所有物品，除上述名单所列物品之外的包括但不限于遗留装修及其他物品等商铺财产均由甲方自行清理，本公司不再主张任何权利。英华公学（北京）教育科技有限公司，2020年7月5日。”就租金的支付情况，睿鸿公司主张根据合同约定，英华公司应于2019年12月20日前支付2020年1月的租金95815元，但是英华公司实际于2020年1月18日支付租金80000，睿鸿公司主张英华公司的租金交至2020年1月26日，英华公司认为租金交至2020年1月18日，本院以睿鸿公司自认的时间为准。关于英华公司拖欠的各项费用，睿鸿公司明确如下：1、固定租金。根据双方合同约定，自2019年7月1日至2021年5月31日的月固定租金为95815元，睿鸿公司主张2020年1月27日至4月16日的租金，共计257846.32元。2、物业费。根据合同约定，按照70元每月每平米收取，每月的物业费金额系35000元，睿鸿公司主张2020年1至3月以及4月份16天的物业费，共计123410.96元。3、MIS系统使用费。根据合同约定，MIS系统每月固定费用702元，睿鸿公司主张4个月的费用共计2808元。4、推广费。根据合同约定，按照14元每月每平米收取，每月的推广费金额系7000元，睿鸿公司主张2020年1至3月以及4月份16天的推广费，共计24682.19元。5、2019年10月水费332.5元、电费3330.45元，2019年12月水费741元、电费5856.3元，2020年1月电费4148.55元、2月电费988.81元、3月电费936.23元。6、占有使用费。按照月固定租金95815元的标准，主张自2020年4月17日至8月14日的占有使用费380065.77元。7、占有使用期间的物业费。按照70元每月每平米收取，每月的物业费金额系35000元，主张自2020年4月17日至8月14日的物业费138833.73元。8、2020年4月水费551元、电费895.19元，2020年5月电费459.14元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，睿鸿公司与英华公司的签订的《租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。关于《租赁合同》的解除，英华公司迟延交付租金，经睿鸿公司发送律师函催告后仍未履行，且双方已于2020年7月5日完成交接，现双方均认可《租赁合同》已经解除，英华公司抗辩以2020年1月18日作为解除合同的时间无法律依据，本院确认合同解除的时间以睿鸿公司发送律师函中确定的4月16日为准。关于英华公司拖欠的各项费用，英华公司以发生疫情无力经营为由提出抗辩，认为疫情及疫情防控措施导致其资金周转困难，英华公司作为线下教育培训机构，考虑疫情及防控措施对线下教育机构的影响，其抗辩意见具有一定合理性，基于公平原则，本院判处2020年1月27至4月16日的租金、物业费、推广费、MIS系统使用费由双方均担，酌情判处英华公司向睿鸿公司支付租金128923元、物业费61705元、推广费12341元、MIS系统使用费1404元。2019年10月及12月及2020年1月的水电费英华公司表示认可，本院不持异议，结合睿鸿公司提交的水电费交费通知单，判处英华公司向睿鸿公司支付水费1073.5元、电费13335.3元。针对于2020年2至5月的水电费，英华公司表示此期间未营业，不会产生水电费用，睿鸿公司对此亦未举证，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。关于占有使用费，英华公司于2020年4月11日收到睿鸿公司发送的律师函，合同于2020年4月16日解除，合同解除后，英华公司继续占有使用涉案房屋，睿鸿公司要求英华公司支付占有使用费及物业费并无不当，关于占有使用费及物业费的标准，睿鸿公司参照双方租赁合同的标准进行主张，本院予以支持。关于需支付的期间，结合在案证据，双方于2020年7月5日完成交接，故英华公司应支付2020年4月17日至2020年7月5日期间的占有使用费及物业费，同样，对该两笔费用由双方进行均担，本院以月租金95815元为准，酌情判处英华公司向睿鸿公司支付占有使用费127753元及占有使用期间的物业费46666元。关于首期租金优惠，根据双方合同约定，英华公司应该予以返还，睿鸿公司金额计算正确，本院酌情予以支持。就睿鸿公司主张的两笔迟延履行滞纳金和违约金，英华公司认为违约金标准约定过高，要求降低，且睿鸿公司并未举证证明实际损失，本院结合各方过错程度、月租金标准酌情判处违约金20万元。另，睿鸿公司表示英华公司支付的432609元履约保证金及POS押金11700元均未予退还，本院进行相应扣减。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第五条之规定，判决如下：一、原告北京睿鸿商业管理有限公司与被告英华公学（北京）教育科技有限公司签订的《北京未来广场项目商铺租赁合同》于二〇二〇年四月十六日解除。二、被告英华公学（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京睿鸿商业管理有限公司租金十二万八千九百二十三元、物业费六万一千七百零五元、MIS系统使用费一千四百零四元、推广费一万二千三百四十一元。三、被告英华公学（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京睿鸿商业管理有限公司水费一千零七十三元五角、电费一万三千三百三十五元三角。四、被告英华公学（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京睿鸿商业管理有限公司房屋占有使用费十二万七千七百五十三元、占有使用期间的物业费四万六千六百六十六元、首期租金优惠二十三万零一百七十四元、违约金二十万元，以上金额抵扣被告英华公学（北京）教育科技有限公司的履约保证金四十三万二千六百零九元及POS机押金一万一千七百元后，被告英华公学（北京）教育科技有限公司向原告北京睿鸿商业管理有限公司支付剩余款项共计十六万零二百八十四元。五、驳回原告北京睿鸿商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10885元，由原告北京睿鸿商业管理有限公司负担6133元（已交纳），由被告英华公学（北京）教育科技有限公司负担4752元（原告北京睿鸿商业管理有限公司已交纳，被告英华公学（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付给原告北京睿鸿商业管理有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  禹 雷二〇二〇年十二月二十一日法官助理  王泉丁书 记 员  王 磊