北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初34123号原告：北京世纪天乐国际服装市场有限公司，住所地北京市西城区西外南路28号（德胜园区）。法定代表人：杜建甫，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，该公司工作人员。原告：北京新湖阳光物业管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街南路28号1301室。法定代表人：许惠龙，董事长。委托诉讼代理人：黄南，男，该公司工作人员。被告：柯燕森，女，1955年12月14日出生，汉族，住北京市昌平区。原告北京世纪天乐国际服装市场有限公司（以下简称世纪天乐公司）、原告北京新湖阳光物业管理有限公司（以下简称新湖阳光公司）与被告柯燕森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世纪天乐公司委托诉讼代理人程宁宁、原告新湖阳光公司委托诉讼代理人黄南、被告柯燕森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪天乐公司、新湖阳光公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《北京市市场场地租赁合同书》（以下简称租赁合同）、《市场场地租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）及《商铺经营权合同》（以下简称经营权合同）于2017年10月6日解除；2.对合同解除后原告应退被告的租金（含市场管理费）、物业费（商业管理费）及经营权费等各项费用进行清算，依法确认原告应退还被告的全部费用共计72674.19元【其中，租金（含市场管理费）449.76元，物业费（商业管理费）673.04元，经营权费71551.39元】，二原告同意共同退还被告上述全部费用。事实和理由：世纪天乐公司接受新湖阳光公司的委托，与柯燕森签订租赁合同、补充协议及经营权合同，约定：柯燕森承租原告坐落于北京市西城区xxx世纪天乐大厦xxx的商铺及商铺经营权相关事宜，租赁期限及经营权期限自2005年10月10日起至2025年10月9日止。2015年4月30日，中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》指出，推动京津冀协同发展是一个重大的国家战略，核心是有序疏解北京的非首都功能。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向动物园商圈商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，“动批”市场疏解任务中包括商铺所在的北京世纪天乐国际服装市场。原告为贯彻执行《京津冀协同发展规划纲要》的相关政策和京津冀协同发展的国家战略的相关精神，并响应国家疏解北京非首都功能的号召，展开疏解工作，于2017年9月8日发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，通知包括柯燕森在内的所有商户终止租赁合同及经营权合同，且商铺所在的北京世纪天乐国际服装市场将于2017年10月6日18时闭市。事实上，世纪天乐国际服装市场已于2017年10月6日18时闭市，世纪天乐公司、新湖阳光公司与柯燕森签订的租赁合同及经营权合同自2017年10月7日起事实上不能履行，不能实现合同目的。原告认为，因疏解北京非首都核心功能的需要，配合疏解北京非首都功能的要求，导致双方之间的合同因不可归责于双方的原因无法继续，双方租赁合同及经营权合同已于2017年10月6日解除，终止履行。公司已实际收回了该商场并与绝大多数的商户签订了终止协议并履行完了义务，但柯燕森等少数商户不能接收公司的疏解条件，拒绝与公司签订疏解协议，因此，原告诉至法院，以期尽快解决动批市场的历史遗留问题。鉴于原告认为本争议合同的解除是为了配合国家疏解的需要，不可归责于双方，故公司根据补充协议的约定及合同法第九十七条的规定，恳请法院对合同解除后公司应退柯燕森的各项费用进行清算，依法确认公司应退还柯燕森已交纳未使用的各项费用，二原告也同意共同退还被告上述全部费用。柯燕森辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、答辩人不同意解除合同，涉案合同是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。二原告所称，因国家疏解政策导致涉案合同因不可归责于双方的原因无法继续履行与事实不符。（2018）京行终6415号判决书确认，动批商圈疏解工作是产权方与市场方针对自有产权进行清理整顿的市场行为，责任主体为各产权方和市场方。涉案市场现状，不存在政府政策或政府强制行为的情形，系原告自主的企业行为。故涉案合同没有法定和约定的解除情形，二原告罔顾事实要求解除合同且不赔偿答辩人损失，严重侵害答辩人合法权益，有违契约精神。二、涉案合同履行过程中，原告始终处于强势地位，涉案合同是原告提供的格式文本。其中租赁合同第十条、补充协议第九条第三款均为格式条款，条款中的权利义务内容明显不对等，严重侵害答辩人权益，但签订合同时原告没有尽提示和说明义务，根据合同法第三十九条、第四十条的规定，该条款应属无效。即使条款有效，原告提到的免责条款也与事实不符。涉案大厦依然在那里，如果不是二原告不开大厦的门，没有证据证明上述场地不可以使用。二原告自行公告和关闭市场，不符合合同约定的免责条款。三、答辩人与原告签订租赁合同、经营权合同，租期长达二十年租期，支付大额经营权费，根本目的是用于长期经营、转租、转让等投资需求。答辩人在合同履行期间收益良好，但二原告因其企业股权买卖要求关闭市场，却以免责条款为由解除合同，不仅给答辩人造成实际损失，还侵害了答辩人的预期利益。且二原告一直通知被告按时交纳租金，但其却未按约定履行出租人的义务，且其行为造成答辩人无法使用经营场地。根据合同法第一百一十三条规定，即使法院判定涉案合同解除，答辩人作为无过错的守约方，其损失二原告应予合理赔偿。四、市场闭市对双方均有巨大影响，二原告作为闭市的责任方，必然经过慎重商讨并制定相应计划，闭市日期由原告确定并公布。二原告明知商户投入大量资金备货，或有很好的转租和转让收益，仍违反诚实信用原则关闭市场，给答辩人造成巨大损失。即使法院判定合同解除，原告亦应按其自己印制的宣传资料上自认的商铺年租金收益最少20万元的标准，为其自行闭市行为赔偿答辩人的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京世纪天乐国际服装市场位于北京市西城区xxx的世纪天乐大厦，产权所有人为新湖阳光公司。新湖阳光公司与世纪天乐公司签订《委托经营协议书》，约定因新湖阳光公司自身无法经营服装批发市场，故委托世纪天乐公司经营，经营场所在经营期间的所有投资均由新湖阳光公司负责，市场租金及所得收益属于新湖阳光公司，世纪天乐公司不得参与分配，新湖阳光公司同意由市场商铺租户向世纪天乐公司支付市场经营管理费用，每个商铺的费用标准为每个租赁年度3000元，费用金额自商铺合同租金总额中扣除。柯燕森作为商户与世纪天乐公司就商铺租赁、经营等事宜于2007年1月30日签订了租赁合同、补充协议及经营权合同。租赁合同的内容有：“出租人（甲方，下同）世纪天乐公司，承租人（乙方，下同）柯燕森。第一条租赁场地，乙方承租甲方xxx场地，面积5.7平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2007年1月30日起至2025年10月9日止。第三条租金标准为800元/月/平方米。第四条保证金。第五条保险。第六条甲方权利义务。第七条乙方权利义务。第八条合同解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同总金额的0.5%的标准支付违约金：1.在租赁期限内因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回营业证照的；2.未按照约定的用途使用场地，经甲方2次书面通知未改正的；3.利用场地加工、销售假冒伪劣商品的；4.进行其他违法活动累计达2次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的；5.将场地擅自转租、转让、转借给第三人或和其他租户交换场地的；6.逾期15日来支纣租金或水电、物业管理等费用的；7.违反保证金协议的有关约定的；8.未经甲方同意连续15日未开展经营活动的；9.违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照合同总金额0.5%的标准向对方支付违约金。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。第九条其他违约责任。第十条免责条款：因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。如果场地无法复原的，本合同自动解除，应退还乙方保证金及利息，双方不承担违约责任。第十一条续租。第十二条租赁场地的交还。第十三条争议解决方式。第十四条其他约定事项，甲方或物业管理公司有权调整物业管理费收费标准，详见补充协议。第十六条双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式。”补充协议的内容有：“乙方承租场地的实测面积为5.77平方米，优惠后面积5.7平方米，每年支付租金5.472万元。第十一条第一款，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本协议已履行部分的租金（含当月）不退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。”经营权合同的内容有：“本合同与租赁合同及补充协议不可分割，共同作为乙方在北京世纪天乐国际服装市场进行经营的依据。经营权期限为20年，起算时间是2005年10月。乙方于签订本合同当日一次性足额向甲方交纳经营权费17.8695万元。第九条第三款，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，合同自动终止，甲方向乙方退还其预付的，自本合同终止之日（不含本年）至本合同经营权期满期间应缴纳的经营权费，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。”柯燕森已向世纪天乐公司实际交纳经营权费共计17.8695万元、2016年10月10日至2017年10月9日的市场管理费3000元、租金51720元，及2017年7月1日至2017年12月31日的物业费（商业管理费）1440元。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向包括柯燕森在内的商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，其中写明北京市政府提出要在当年年底前完成“动批”市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2016年的疏解任务包括世纪天乐市场，并明确“动批”产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约的适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。2017年9月9日，世纪天乐公司工作人员在北京世纪天乐国际服装市场张贴世纪天乐公司、新湖阳光公司于2017年9月8日签署的《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，内容为：“为了疏解北京非首都功能，结合租赁合同约定，本市场（世纪天乐公司、新湖阳光公司）决定终止与合同签约人签订的租赁合同及包括补充协议、经营权合同在内的全部相关文件，并于2017年10月6日18时闭市，请合同签约人在闭市前尽快甩货清货，现将与本次疏解相关之事项公告如下：一、办理解约手续的时间，2017年9月15日至2017年9月20日。二、办理解约手续的地点，北京世纪天乐大厦B座20层疏解接待室。三、疏解方案：（一）与市场签订经营权合同并签署租赁合同的合同签约人：2.奖励及退款方案，奖励期为六天（即2017年9月15日至2017年9月20日），合同签约人在2017年9月20日18时前签署合同终止协议，并在约定的日期内清空所有商铺、签署《场地（商铺）清空交付确认书》、提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，（1）市场按照签订的经营权合同给予每份合同6万元的奖励；（2）市场退还截至2017年9月30日未使用年限的经营权费，已使用年限的经营权费作为奖励一并给予合同签约人。（3）租金收取截止至2017年6月30日，退还已支付的2017年6月30日后的租金。（4）退还已支付的2017年9月30日后的物业费。（5）押金或保证金按照原相关协议约定应当退还的予以退还。3.合同签约人在2017年9月20日18时前，未签署合同终止协议的，或虽签署合同终止协议但未按约定时间清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、未提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，本市场取消本公告第三条第（一）款第2项第（1）、（2）及（3）目中的所述的奖励，第三条第（一）款第2项第（3）目中的租金按合同约定退还。（二）与市场仅签订租赁合同且截止至2017年9月30日未到期的合同签约人。（三）与市场签订租赁合同且截止至2017年9月30日前已到期的合同签约人。”2017年10月6日，北京世纪天乐国际服装市场关门闭市。柯燕森未在2017年9月20日18时前与世纪天乐公司、新湖阳光公司签署合同终止协议及《场地（商铺）清空交付确认书》。审理中，经本院询问，世纪天乐公司、新湖阳光公司当庭表示同意共同退还柯燕森预付的2017年10月6日之后的未发生、未使用、未到期的租金（含市场管理费）、物业费（商业管理费）及经营权费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。柯燕森与世纪天乐公司就涉案商铺的租赁、经营事宜签订的租赁合同、补充协议及经营权合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，应属合法有效。合同签订后，各方均应依约行使权利、履行义务。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。世纪天乐公司、新湖阳光公司依照北京市政府相关文件精神，于2017年9月9日向涉案市场内商户发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地，并于2017年10月6日关闭涉案市场，属于因不可归责于双方的事由导致合同解除的情形。因此，原告请求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持，并依法确认闭市时间2017年10月6日为合同解除时间。就世纪天乐公司、新湖阳光公司退还柯燕森的相关费用问题，本院依据合同约定及法律规定处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行。前已查明，柯燕森预付了闭市次日起的部分经营权费、租金及物业费，世纪天乐公司、新湖阳光公司亦在庭审中明确表示同意共同退还上述费用，故世纪天乐公司、新湖阳光公司关于退还相应费用的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持。具体数额以本院核算为准。关于费用的退还主体，庭审中原告明确表示同意共同退还，本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京世纪天乐国际服装市场有限公司与被告柯燕森之间签订的《北京市市场场地租赁合同》《市场场地租赁合同补充协议》及《商铺经营权合同》于2017年10月6日解除；二、原告北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内共同退还被告柯燕森租金（含市场管理费）449.76元、物业费（商业管理费）673.04元及经营权费71551.39元。如果北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1617元，由柯燕森负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 张 涛审判员 黄俊杰审判员 潘 杰二〇二〇年十二月二十八日书记员 张宏钰