江苏省如皋市人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0682民初3025号原告：如皋市搬经镇叶庄社区股份经济合作社，住所地如皋市搬经镇叶庄社区**。法定代表人：金银建。委托诉讼代理人：章正建，如皋市高明法律服务所法律工作者，特别授权。原告：金银建，男，1967年12月22日出生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：刘建军，北京市隆安（南通）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：徐浩然，北京市隆安（南通）律师事务所实习律师，一般代理。被告：江苏如皋农村商业银行股份有限公司常青支行，，住所地如皋市搬经镇叶庄居委会**负责人：许军，行长。委托诉讼代理人：陆新华，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：苏良梅，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师，特别授权。被告：张志光，男，1960年4月20日生，汉族，户籍所在地通州市，现住南通市崇川区。委托诉讼代理人：陈苏娟，江苏秉直律师事务所律师，特别授权。原告如皋市搬经镇叶庄社区股份经济合作社（以下简称叶庄经济合作社）、金银建与被告江苏如皋农村商业银行股份有限公司常青支行（以下简称农商行常青支行）、张志光确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序并依法组成合议庭，继续公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。两原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认被告农商行常青支行与被告张志光之间的买卖合同无效；2.诉讼费由被告承担。事实和事由：2012年7月31日，被告农商行常青支行委托南通华隆拍卖有限公司将原如皋市茂源织布厂1600平方米、原南通市西洋红木家具厂2600平方米的房屋拍卖给被告张志光。对此原告认为两被告的行为不但严重违反了法律的规定，而且侵犯了原告的合法权益。被告农商行常青支行将该土地上所涉房屋于2007年1月1日租赁给案外人程福建使用，2019年度，被告张志光与案外人程福建发生纠纷，如皋市人民法院作出了(2019)苏0682民初8103号判决，原告方才知晓其合法权益已遭不法侵害，故而提起诉讼，针对两被告的违法行为，原告认为：1.两被告的违法行为中案涉房屋建造在原告的农村集体所有制耕地上，2017年农村土地确权资产阐明涉案土地系搬经镇叶庄居19组，家庭联产承包合同为320682116015190000号，承包人为金银建，土地性质为集体，，地块缩略码为00027面积6.13亩。承包期限30年，1997年9月1日至2027年8月31日，土地承包用途：农业生产。事实充分表明两被告在原告不知情的情况下的买卖行为违法。因为原告的土地是利益相关方。这里所要说的土地利益相关方，是指农村集体土地的所有人或管理人，比如农村集体经济组织、村民委员会、村民小组，不将政府和开发商包括在内。所说的农用地，是指农民集体所有的农用地，不包括国家所有的农用地。特别是，所说的转成建设用地，是指转用后的建设用地仍属集体所有性质，而不是转成国家所有性质，土地所有权仍属农民，故其土地所有权、使用权仍分别属于两原告。2.两被告的涉案标的物为违法建筑。根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须办理农用地转用的审批手续。不管是转成宅基地、乡镇企业用地，还是公益用地，都必须办理农用地转用审批手续。如果未办妥审批手续，而将农用地用于非农业用途，则属非法占地行为，严重者将构成非法占用农用地罪。根据政府规定，农村集体经济组织或村民委员会申请将农用地转成乡镇企业用地，按以下程序办理：1.项目立项。2.申请规划条件。3.用地预审。4.用地报批。5.环境影响评价。6.申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证。7.申领建设用地批准书。8.办理土地登记。然而，两被告的涉案标的物没有任何手续，严重违反法律规定。且《拍卖资料》也明确载明：案涉房产系农村集体土地上房产，无规划许可证、用地许可证、建筑许可证、房屋产权证等规划、准建手续，故案涉房产系违法建筑已确定无疑。综上，案涉房产的合法性问题系案涉买卖行为是否合法的关键所在。据此，根据《民法通则》第58条、《民法总则》第143条的规定，案涉买卖行为因其买卖标的违法，应当认定为无效民事行为。3.两被告与南通华隆拍卖有限公司三方恶意串通，侵犯原告合法权益，法律不能给其穿上“合法”外衣。两被告视原告的合法权益不顾，恶意串通南通华隆拍卖有限公司对非法建筑物的买卖是这样约定的：(1)本次拍卖的房产，以看样时的建构筑物现状、四邻界址现状、权证现状、权利现状为准。除拍卖标的①两证齐全外，其余拍卖标的②、③、④、⑤的房产均未办理过《房屋所有权证》和《国有土地使用证》……(6)本次拍卖标的③的房产，目前处于租赁使用状态，拍卖成交以后的三个月内，由委托人负责与原承租人办妥原房产租赁合同的解除事宜，以后的事宜由买受人自行负责协调处理。原承租人在承租期内对房屋进行修缮改造的费用不在本次拍卖标的范围之内，如拍卖成交，买受人自行与原承租人协商解决，与委托人和拍卖人无关，该房产所占用的土地为集体土地，原承租人与地方政府和当地村组已有土地租赁协议，今后的土地使用权的取得事宜，由买受人自行负责协调解决，不得向委托人和拍卖人提出其他异议。”然而这是(2019)苏0682民初8103号判决书所认定的所谓事实。为达到非法劫取原告的土地及侵害原告合法权益的目的。被告农商行常青支行推得一干二净，被告张志光就连他们设计好的应由被告张志光承担的约定义务都不肯履行，原告的合法权益竟被国家公权力强制剥夺。4.涉案房主的历史渊源，早在80-90年代，常青经济落后，农村社会劳动力过剩，改革开放之后，为了解决农民就业，改变落后面貌，根据当时的政策，群众自发以土地租赁，以劳动力投股形式，进入原土地租赁方南通市棉织十六厂(现南通恒绮纺织有限公司)和南通市西洋红木家具厂(程福建)，解决当时李洋村就业人员150人，至今仍有90人在两企业上班，两企业生产设施交错，因被告方的侵权行为严重影响两企业的正常生产，造成社会的不稳定。综上所述，被告农商行常青支行委托南通华隆拍卖有限公司将原如皋市茂源织布厂与原南通市西洋红木家具厂的房屋拍卖给被告张志光，其行为严重违反了法律的规定，且侵犯了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法做出公正判决。被告农商行常青支行辩称，1.案涉土地上的房产拍卖行为发生在2012年，原告叶庄经济合作社的营业执照上成立时间是2019年的6月10日，所以我行认为其主体资格有问题，并不是本案适格主体。同理，原告金银建既不是案涉房产的所有权人也不是案涉房产的使用权人，所以我行认为原告金银建也不是本案的适格主体，两原告与案涉房产并不具有法律上的利害关系。2.两被告之间的买卖行为合法有效，被告农商行常青支行通过拍卖将案涉抵债资产卖给被告张志光，且在如皋法院（2019）苏0680民初8103号民事判决书中认可了两被告之间的买卖行为合法有效，被告张志光通过拍卖取得案涉房产的相应合法权利，不违反法律的强制性规定。3.被告张志光答辩时也已经明确提出案涉房产所坐落的土地产权人及土地证号，并且也明确了案涉房产的土地用途是工业用途，并不是原告在诉状所陈述的农业用地，在这一点上原告的陈述不是客观事实。3.根据法律规定，合同的无效情形有五种，在本案案涉房产拍卖过程中，原告方并没有提供任何的证据证实两被告关于案涉房产的买卖有上述五种情形中的任何一种，因此我方认为，两被告的买卖行为合法有效。被告张志光辩称，1.我与被告农商行常青支行之间的买卖合同是有效的，2012年7月31日我通过南通华隆公司组织的拍卖会买下了被告农商行常青支行委托拍卖的位于常青镇的原茂源织布厂的厂房及原西洋红木家具厂的厂房，这些是被告农商行常青支行合法取得的抵债资产，从我取得房产的方式以及被告农商行常青支行委托拍卖程序均是合法合规的，我与被告农商行常青支行并没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同是有效的。2.我于2020年6月9日到如皋市不动产登记中心查询到本案所涉的房屋以及房屋所占用的土地系工业用地，与原告方毫无关联，该土地有土地证，证号为皋集建（1999）第009号，土地性质是工业用地。3.原告起诉的早已经过了形成权的除斥期间，已经超过了五年。本院经审理认定事实如下：2007年1月1日，案外人程福建作为承租方（乙方）与如皋市农村信用合作联社常青信用社（以下简称常青信用社）作为出租方（甲方）签订《租赁协议》，载明：“经甲、乙双方协商一致，甲方将原南通市西洋红木家具厂抵债资产整体承租给乙方生产经营使用，甲、乙双方达成如下协议条款，以便共同遵守执行。一、甲方将厂房、设备整体租赁给乙方生产经营，甲方清点租赁物交给乙方的厂房、设备。二、租赁期限：自2007年1月1日至2007年12月31日止。三、租赁金额：人民币伍万元整。四、租金付款方式及时间……五、乙方生产经营活动期间的债权、债务与甲方无关，承租期间如土地使用费、联防费等其它一切费用由乙方承担。六、经营期间必须保证房屋设备等租赁财产的完好，维修费用由乙方承担。七、乙方承租期满后，如不继续承租，须在七日内将厂房、设备如数清点移交给甲方。八、乙方应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损失赔偿责任。九、本协议未尽事宜，经双方共同协商解决，本协议经签章后生效。十、如甲方的出租物变卖，此合同解除，租金按实际天数计算，提前三个月通知乙方，乙方必须积极配合。”当日，双方还在《房屋建筑物租赁清单》及《机器设备租赁清单》签章确认租赁建筑物及机械设备的明细，其中，《房屋建筑物租赁清单》载明房屋包括厂房、带锯房、烘干窑、办公室、生产厂房、传达室。2008年3月5日，常青信用社与程福建签订《补充协议》，载明：“经甲乙双方协商一致，双方于2007年1月1日签订的《租赁协议》继续执行，订立如下补充条款：一、在乙方承租期间不再另行签订租赁协议，如有变化经双方协商签订补充协议后执行。二、乙方交款时间：每年6月底交贰万元，12月底交叁万元。三、承租期间的维修费用由乙方负担，如遇重大自然灾害等非人为原因造成严重损失时，维修费用由双方协商解决。四、一方提出终止合同，必须提前一个月告知对方，对方必须无条件执行。五、原协议其他条款内容继续执行。”2012年7月31日,农商行常青支行委托南通华隆拍卖有限公司对如皋市的原制衣厂房产约1600㎡，原红木家具厂房产约2600㎡及机械设备、家具等面向社会进行公开拍卖，原告张志光以675000元的价格竞拍成交。《江苏如皋农村商业银行股份有限公司抵债资产拍卖会资料》载明：“本场拍卖会的拍卖标的为……③位于如皋市的原制衣厂房产约1600㎡，原红木家具厂房产约2600㎡及机械设备、家具等。……十二、有关事项的特别提示：（1）本次拍卖的房产，以看样时的建构筑物现状、四邻界址现状、权证现状、权利现状为准。除拍卖标的①两证齐全外，其余拍卖标的②、③、④、⑤的房产均未办理过《房屋所有权证》和《国有土地使用证》……（6）本次拍卖标的③的房产，目前处于租赁使用状态，拍卖成交以后的三个月内，由委托人负责与原承租人办妥原房产租赁合同的解除事宜，以后的事宜由买受人自行负责协调处理。原承租人在承租期内对房屋进行修缮改造的费用不在本次拍卖标的范围之内，如拍卖成交，买受人自行与原承担人协商解决，与委托人和拍卖人无关。标的清单所列的设备、家具的品种数量等，因时间较长，年久失修，部分已灭失，仅供参考，委托人不进行现场交接，竞买人须在参加拍卖前认同该项提示和投资风险。本次拍卖原承租人享有同等价格条件下的优先购买权（该优先购买权在拍卖会上至优先权人声明放弃而终止）。该房产所占用的土地为集体土地，原承租人与地方政府和当地村组已有土地租赁协议，今后的土地使用权的取得事宜，由买受人自行负责协调解决，不得向委托人和拍卖人提出其他异议。”如皋市原制衣厂（如皋市茂源织布厂）房产（约1600㎡）在原南通市西洋红木家具厂厂房的楼上,厂房所在土地由案外人程福建向如皋市搬经镇叶庄社区居民委员会租赁。审理中，原告方明确要求确认被告农商行常青支行与被告张志光通过拍卖原茂源织布厂及原西洋红木家具厂的厂房行为无效。另查，原告叶庄经济合作社于2019年6月10日成立，系集体经济组织，住所地位于如皋市搬经镇叶庄社区**，法定代表人为原告金银建。2016年12月24日，叶庄经济合作社作为发包方，金银建作为承包方，双方签订《农村土承包合同（家庭承包方式）》，合同编号：320682116015190000J，将搬经镇叶庄社区19组面积42.94亩土地由金银建承包，承包期限30年（1997年9月1日至2027年8月31日），承包土地的用途：农业生产。本院认为，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。本案中，未有证据证实案涉房产的建设已取得建设工程规划许可证，且案涉房屋系在集体土地上进行的非农业建设，但对于案涉房屋是否属于违章建筑的认定不属于人民法院职权，其属于行政机关的职权范围。案涉资产的拍卖实质上为在集体土地上建造的没有建设工程规划许可证的房屋的买卖行为，必然涉及对该房屋权属的认定，故应适用前述纪要第二十一条的规定，待相关行政机关对该房屋性质作出处理后，人民法院再审理。现本院已经受理，应裁定驳回起诉。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告如皋市搬经镇叶庄社区股份经济合作社、金银建的起诉。案件受理费10550元，退还原告如皋市搬经镇叶庄社区股份经济合作社、金银建。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  陈思航人民陪审员  石 磊人民陪审员  袁国宏二〇二〇年十二月三十日法官 助理  许 燕书 记 员  平正磊