江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初2768号 原告：朱国华，男，1958年8月4日出生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：朱烨峰，男，1984年10月22日出生，汉族，住无锡市惠山区，系朱国华之子。 委托诉讼代理人：高咏华，江苏太湖律师事务所律师。 被告：周德生，男，1952年9月2日出生，汉族，住无锡市惠山区。 被告：张根娣，女，1952年8月27日出生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：赵敏，女，1976年7月11日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区，系周德生、张根娣之女。 第三人：胡雪昌，男，1954年3月29日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：胡静，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。 原告朱国华与被告周德生、张根娣，第三人胡雪昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱国华及其委托诉讼代理人朱烨峰、高咏华，被告周德生、张根娣及其二人的委托诉讼代理人赵敏，第三人胡雪昌的委托诉讼代理人胡静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱国华向本院提出诉讼请求：一、请求判令周德生、张根娣协助办理金惠苑185号201室不动产产权变更登记手续，将该房屋产权过户至朱国华名下；二、周德生、张根娣支付逾期利息（从2019年9月1日起至过户完成之日止，以19.5万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：其向周德生、张根娣购买房屋，并按约支付了购房款，但周德生、张根娣拒不配合办理过户，遂诉至法院，望判如所请。 被告周德生、张根娣辩称：其不认识朱国华，也未将房屋出卖给朱国华，故要求驳回朱国华的诉讼请求。 第三人胡雪昌述称：其与周德生、张根娣之间的房屋买卖合同已解除，朱国华与周德生、张根娣之间直接签订合同，应由周德生、张根娣配合完成过户手续。 经审理查明，2005年，周德生、张根娣通过中介将金惠苑185号201室房屋出售给胡雪昌。胡雪昌取得房屋后进行了装修并入住至2009年。2009年，胡雪昌欲出售案涉房屋。朱国华通过中介购买了案涉房屋，交付房款，取得房屋后入住至今。案涉房屋于2018年11月8日办理首次转移登记，目前登记在周德生、张根娣名下。 审理中，朱国华表示其系与周德生、张根娣之间建立的房屋买卖关系，并向本院提交了住房有偿转让协议书、委托书、收条两张以及胡雪昌说明一份。转让协议书显示出让方为周德生、张根娣，受让方为朱国华，该协议书载明：周德生将案涉房屋有偿转让给朱国华，价款19.5万元；转让人应无条件协助受让人房屋产权证，并提供相关手续，在办证时不得拒绝和推托；过户费用由受让人负担。该协议未就具体办理产权过户的时间作约定。该协议落款处有“周德生”、“赵旭向”字样的签名和朱国华签名。委托书载明周德生委托赵旭向办理案涉房屋买卖一切事宜，落款处有“周德生”字样签名。收条载明收到朱国华房款19.5万元，落款处有“赵旭向”字样签名。另一张收条由胡雪昌出具，载明收到案涉房屋装修款13万元。胡雪昌说明载明案涉房屋由胡雪昌转让给朱国华，原和周德生签订的房屋买卖协议作废。 朱国华称：其在2009年通过中介购买案涉房屋，但要求与原房主，即周德生和张根娣签订买卖合同；在中介的撮合下，赵旭向作为周德生、张根娣的代理人、中介许某、胡雪昌和其本人四方到场，签订了买卖合同，其按约支付了19.5万元购房款，该款由胡雪昌收取，但由赵旭向出具收条；其另向胡雪昌支付了13万元的装修款，由胡雪昌出具收条；其遂从中介处取得钥匙入住案涉房屋至今；从胡雪昌出具的说明和赵旭向出具的收条来看，胡雪昌和周德生、张根娣之间的房屋买卖合同已解除，现由其和周德生、张根娣直接建立房屋买卖关系，故应由周德生、张根娣直接向其过户。胡雪昌对朱国华的陈述和证据均无异议，并称其从周德生、张根娣处购买房屋时也支付了19.5万元购房款；其2005年签订房屋买卖合同时，周德生、张根娣和赵旭向三人都是在场的。 周德生、张根娣对朱国华提供的证据材料均不认可，称其不认识朱国华，也未将房屋出卖给朱国华，从未委托赵旭向办理买卖房屋事宜，上述材料中的签名均是虚假的，四方交易的事情也是不存在的；其在2005年的时候委托中介出卖房屋，总共收到了18万元的购房款；周德生、张根娣现为夫妻关系，赵旭向为张根娣与前夫之子，与周德生没有血缘关系。 审理中，许某到庭作证称其系案涉房屋买卖的中介人员；案涉房屋在2005年由周德生通过其出卖给胡雪昌，并完成交付；2009年，胡雪昌欲出卖该房屋，遂通过其办理相关事宜；朱国华欲购买，并要求与原房东签订合同；其与赵旭向沟通了相关事宜，组织赵旭向、胡雪昌、朱国华以及其四方在场签订合同，周德生本人没有到场；朱国华与周德生、张根娣之间买卖合同上的赵旭向签名是真实的，委托书也是赵旭向提供的，周德生的签名真实性无法确定，可能是赵旭向代签的；房款19.5万元是当场交给胡雪昌的，但收条是赵旭向出具的。许某向本院提供了周德生、张根娣与胡雪昌就案涉房屋买卖签订的两份合同，两份合同均签订于2005年3月，均有“周德生”字样签名，其中一份除显示有“周德生”字样签名外，还有“赵旭向”字样签名，合同金额均为19.5万元；有关合同约定了“房屋过户费用由受让人负担”。许某称其中一份系其中介提供的合同文本，胡雪昌认为过于简单，另提供了合同文本作补充约定；单独有周德生签名的合同是周德生本人所签，另一份可能是赵旭向代签。朱国华对证人证言没有异议。周德生、张根娣对中介人员许某的身份没有异议，当时委托中介将房屋出卖给胡雪昌，但合同都是中介操作的，没有和胡雪昌签过合同；如果要过户就过户给胡雪昌，和朱国华之间不存在买卖交易。 朱国华另向本院提供了和赵旭向、张根娣的录像及对话文字整理资料。赵旭向录像内容为朱国华与赵旭向商量房屋过户事宜，时间为2019年8月2日，赵旭向表示需支付10万元才能配合过户。张根娣录像内容为朱国华方人员与张根娣对话，时间为2019年8月6日，其中部分内容为朱国华方人员询问张根娣：“当初就是老周师傅委托阿向卖给我们的，是吧？”张根娣回答：“对，对。”朱国华方人员询问“交代你儿子的，就是跟我们交接的，是吧？怪不得我都没见过他。”张根娣回答：“他关照儿子的”。周德生、张根娣和朱国华对录像真实性没有异议。 审理中，赵旭向表示周德生没有委托其签过合同，也没有出具过收条，也不认识朱国华和胡雪昌。周德生、张根娣表示房子无论过户给谁，都需要支付一定的过户费用，否则不予配合。 审理中，朱国华表示同意承担案涉房屋过户所需的土地出让金。 以上事实有合同、收条、说明、录像及整理资料、证人证言以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。虽然朱国华提供了形式上与周德生、张根娣的房屋买卖合同，但从各方当事人的陈述及证人证言来看，本案存在两次交易，实质的交易关系为周德生、张根娣将房屋出卖给胡雪昌，胡雪昌再将房屋出卖给朱国华，房屋和款项的交付实质上也遵循了上述路径。胡雪昌虽称其与周德生、张根娣的合同已解除，但仅有其单方面的说明，并未得到周德生、张根娣的认可。无论是基于房地产交易秩序和税收秩序，还是基于合同相对性，案涉房屋过户的路径应当遵循各方当事人实质的交易关系。朱国华要求周德生、张根娣直接向其过户，与各方之间的实质交易关系不符，本院不予支持。朱国华要求周德生、张根娣支付逾期利息的请求，也与实质交易关系不符，有违合同相对性，本院不予支持。 周德生、张根娣将房屋出卖取得购房款，并交付他人多年。周德生、张根娣虽不认可与朱国华之间的房屋买卖关系，但认可通过中介将房屋卖予胡雪昌，故周德生、张根娣即有配合向胡雪昌办理过户的义务。周德生、张根娣拒绝配合过户，并要求额外支付费用，没有事实及法律依据，本院不予采纳。考虑到周德生、张根娣本身即具有向他人过户的义务，而胡雪昌则有向朱国华配合办理过户的义务。为减轻当事人的诉累，本院在本案中判令周德生、张根娣配合向胡雪昌过户，胡雪昌在取得产权登记后，再配合向朱国华过户。 关于过户费用的承担，朱国华同意承担土地出让金，本院予以确认。对于先后两次买卖所签订的合同中，虽然周德生、张根娣均不予认可，但朱国华和胡雪昌均认可合同内容。两次合同均约定了过户费用由受让人负担，故本院确认在周德生、张根娣向胡雪昌的过户流程中，过户费用由胡雪昌负担；在胡雪昌向朱国华的过户流程中，过户费用由朱国华负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、周德生、张根娣于本判决发生法律效力之日起立即配合将金惠苑185号201室过户给胡雪昌，过户费用由胡雪昌负担；胡雪昌在取得金惠苑185号201室房屋产权登记后，立即配合将该房屋过户给朱国华，过户费用由朱国华负担（需补缴土地出让金由朱国华负担）。 二、驳回朱国华的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费收取计2150元，保全费1495元，由周德生、张根娣负担。该款由朱国华预付，朱国华可在本判决发生法律效力之日起申请退回。周德生、张根娣应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳案件受理费和保全费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  顾正阳 人民陪审员  胡志新 人民陪审员  王国义 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  张怡婷