广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2057号上诉人(原审被告)：钟维，男，1995年11月3日出生，汉族，住广东省河源市。上诉人（原审被告）：胡春林，男，1975年5月6日出生，汉族，住广东省深圳市。两上诉人共同的委托诉讼代理人：郑冠贤，广东锦湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯仕平，男，1968年8月8日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。委托诉讼代理人：杨惠德，广东圣度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小颜，广东圣度律师事务所实习律师。原审第三人：冯英木，男，1957年8月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：冯英渐，男，1965年10月2日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。原审第三人：余少威，男，1993年5月22日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。上诉人钟维、胡春林因与被上诉人冯仕平，原审第三人冯英木、冯英渐、余少威房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟维、胡春林上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判一审判决第一项，判决冯仕平与钟维、胡春林签订的《房屋租赁合同》于2019年10月25日起解除，或依法将本案发回重审；三、改判一审判决第四项，判决钟维、胡春林支付违约金12284.95元给冯仕平，或依法将本案发回重审；四、驳回冯仕平的其他诉讼请求；五、一、二审案件受理费由冯仕平负担。事实与理由：一、关于《房屋租赁合同》的解除时间，《房屋租赁合同》的实际解除之日应为2019年10月25日。根据钟维、胡春林提交的《录音》《企业信用信息报告（云都、琼岛）》《注销截图（云都、琼岛）》《特种设备安全监督检查记录》《特种设备安全监察指令书》等证据以及冯仕平提交的《聊天记录》，足以证明以下两项基本事实：其一，钟维、胡春林于2019年10月初已多次明确告知冯仕平解除合同的意愿，并表明不会继续使用涉案房屋，且于2019年10月25日将涉案房屋交还冯仕平；其二，冯仕平于2019年10月25日已经接收了涉案房屋并予以使用、收益，或已对外出租。因钟维、胡春林丧失了对租赁物的使用、收益权，而冯仕平接收了涉案房屋，重新取得了对租赁物的使用、收益权，故本案中的钟维、胡春林及冯仕平已经通过实际履行的方式解除了涉案租赁合同。据此，一审法院查明事实不清，依法应当发回重审或查清事实后改判。二、关于涉案租赁物的返还义务。钟维、胡春林提交的《录音》能够证明涉案房屋于2010年10月25日已返还冯仕平，后者予以接收。《特种设备安全监督检查记录》《特种设备安全监察指令书》由冯仕平收到后发送给钟维、胡春林，能够证明冯仕平早已接收了涉案房屋。冯仕平提交的《视频光盘及视频截图》《微信截图》反映了其正在就涉案房屋进行经营，经营的前提当然是接收了涉案房屋。一审法院判令钟维、胡春林再次对房屋予以返还，属于查明事实不清，依法应当发回重审或查清事实后改判。三、关于本案的租金、违约金以及钟维、胡春林仍应支付的具体数额。（1）关于本案的租金。一审法院遗漏对涉案租赁物“停车场”部分的权属及土地性质等进行审查，草率认定冯仕平对“停车场”享有收取租金的权利，使得本案租金被作出不当认定，进而结合不当的合同解除时间认定钟维、胡春林仍需向冯仕平支付租金8万元，属于认定事实不清。一审法院是根据56万每年的标准计算租赁物的租金。《房屋租赁合同》的附件一《房屋交割清单》下方手写并经钟维、冯仕平双方签字捺印确认的内容为“备注：租金56万元包含宇天快捷酒店、自由自在公寓、停车场。其中停车场占地约400方米，使用期限为叁年，每年租金叁万元正。如果该停车场遇政府征收或征用，停车场叁万元费用免交”。因该停车场部分系空地，且该停车场的土地用途性质未明，冯仕平应对该土地的出租权权属以及土地用途性质承担举证责任。但冯仕平未能进一步举证证明其对停车场享有使用权或取得出租、收取租金等权利，冯仕平应承担举证不能的后果。据此，《房屋租赁合同》中关于停车场出租部分属于无效的，在扣除每年3万元的停车场租赁费用后，涉案租赁物的年租金应为53万元，半年租金应为26.5万元，月租金应为44166元。在此基础上，结合钟维、胡春林就2019年9月1日前的案涉房租已结清的事实，钟维、胡春林使用案涉房屋但未结清租金的期间为2019年9月1日至2019年10月25日，相应的租金应为79784.95元（结算方式：530000/12×1+530000/12/31×25）。关于2019年10月25日之后的房租。此时《房屋租赁合同》已经实际解除，钟维、胡春林无须进而支付此后的租金。退一步而言，即使《房屋租赁合同》未能于2019年10月25日解除，因钟维、胡春林已将涉案房屋返还予冯仕平并明确告知不再履行合同义务且此时合同目的已无法实现，后者清楚知悉并予以接收、使用、收益，又因本案除上述房租外，钟维、胡春林仍应承担相当于3个月租金的违约责任，而既计算违约金，又计算钟维、胡春林返还房屋后的房租，无疑等同于变相增加了钟维、胡春林应承担的违约责任，故一审法院判令钟维、胡春林承担2019年10月25日以后的租金系缺乏法律依据及事实依据的。（2）关于本案的违约金。本案的违约金应为132500元（53万元÷12个月×3个月）。（3）钟维、胡春林应支付的租金以及违约金数额。钟维、胡春林已向冯仕平支付了2019年3月1日至2019年8月31日的租金28万元，以及押金20万元。鉴于钟维、胡春林应向冯仕平支付2019年9月1日至2019年10月25日期间的租金79784.95元以及应向冯仕平支付违约金132500元，又因《房屋租赁合同》第六条约定，押金存在可抵扣租金、违约金的事实，故本案押金应依约按顺序抵扣租金、违约金。据此，关于租金，因押金足以抵扣，故钟维、胡春林无须另行支付（计算公式：200000元-79784.95元=120215.05元）；关于违约金，钟维、胡春林应对不足以抵扣的差额部分12284.95元（计算方式：120215.05元-132500元=-12284.95元）向冯仕平予以支付。四、一审法院在抵扣20万元押金的基础上，再判令钟维、胡春林承担8万元租金及14万元违约金系变相增加了钟维、胡春林应承担的违约责任，属于过分高于实际损失。综上所述，请求二审法院依法支持钟维、胡春林的上诉请求。冯仕平辩称：关于《房屋租赁合同》的解除时间问题。第一，根据双方签订的《房屋租赁合同》，钟维、胡春林应于2019年10月1日前支付冯仕平第二期租金28万元，但钟维、胡春林并没有按时支付租金，其行为已构成违约，故钟维、胡春林除应支付拖欠的租金外，还应根据租赁合同第十三条约定支付违约金给冯仕平。2019年10月25日，钟维、胡春林违约在先的情况下向冯仕平提出解除合同，冯仕平已明确告知钟维、胡春林不同意解除合同，有冯仕平一审时提供的证据六可以证实该事实。据此，冯仕平与钟维、胡春林的租赁合同在2019年10月25日尚未解除。第二，闸坡属于季节性旅游区，在每年4月至10月属于旅游旺季，其他月份几乎停止旅游经营，故双方约定的租金是按年计算的，并不是按月份计算。钟维、胡春林在2019年10月1日应支付的是第二期租金28万元，而不是25天的租金。钟维、胡春林在未按时支付第二期租金、违约金，也未赔偿冯仕平损失的情况下解除合同，且冯仕平明确拒绝钟维、胡春林解除合同的意思表示，此种情况下不应认定合同已解除。第三、钟维、胡春林向冯仕平租赁房屋经营完毕旺季，即要解除合同，其目的是故意不承担淡季的租金，严重违反诚实信用原则，故不应认定钟维、胡春林在2019年10月25日已解除合同。据此，冯仕平与钟维、胡春林签订的《房屋租赁合同》在2019年10月25日尚未解除，钟维、胡春林该项主张理据不足。第四、《房屋租赁合同》应当认定为2020年7月2日解除。钟维、胡春林一直持续违约，且钟维、胡春林一再主张合同已在2019年10月25日解除，其根本没有再履行合同的意愿。基于此，冯仕平在2020年7月2日一审庭审中主张《房屋租赁合同》不再履行，由钟维、胡春林将房屋交回冯仕平使用，故应当认定《房屋租赁合同》于2020年7月2日解除。二、钟维、胡春林没有证据证实已经将房屋的锁匙交付给冯仕平，一审判决钟维、胡春林返还房屋是正确的。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。冯英木、冯英渐、余少威二审未提供诉讼意见。冯仕平向一审法院起诉请求：一、钟维、胡春林支付拖欠的租金28万元及相应利息（按年利率6%计算，从2019年10月2日起计算至付清时止）给冯仕平；二、钟维、胡春林支付违约金145000元给冯仕平；三、案件受理费由钟维、胡春林负担。一审法院认定事实：2019年2月23日，冯仕平（作为甲方、委托人）与钟维、胡春林（作为乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，主要约定：依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条房屋基本情况：1.房屋1坐落于阳江市闸坡镇旅游大道中天虹宾馆，建筑面积约2000平方米；房屋2坐落于阳江市闸坡镇新城小区**栋别墅，建筑面积529平方米；2.房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证；3.该房屋不存在查封；第二条房屋租赁用途：度假式酒店公寓、商务酒店公寓、商铺经营；第三条承租人期限及交付标准：1.房屋1出租期自2019年3月1日至2022年3月1日，共计3年。房屋2出租期自2019年3月1日至2024年3月1日，共计5年；2.甲方应于2019年2月24日前将房屋交付给乙方，租赁物业的交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准，交付条件约定见第四条；3.房屋租赁期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回甲方；第五条租金及支付方式：1.租金标准：560000元，每年租金分两次交，分别是每年的5月1日与每年的10月1日；2.房租递增方案采用（1）方案：（1）第4年在首年租金基础上递增10%，第5年在首年租金基础上递增10%；第六条押金：甲方交付房屋时，乙方是向甲方支付押金，金额为200000元整。出租期限届满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；第十条合同的解除：1.经甲乙双方协商一致，可以终止本合同；2.出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；3.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）迟延交付房屋达15日的；（2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；（3）不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；（4）在租赁期间出售、赠送或转让房屋对乙方造成经济损失的；4.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：（1）未按约定划付租金达15日以上的，遇节假日顺延；（2）擅自改变房屋用途的；（3）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（4）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；（5）利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；5.如果房屋所在区域内外部环境不具备经营条件的，包括但不限于道路不通，能源供应中断，大厅、过道和邻居业主装修等原因，严重影响乙方经营的，甲方应免除乙方未能正常经营期间的房屋；超过30日未能解决的，乙方有权单方解除本合同，而无须承担任何责任；第十三条违约责任：1.甲方有第10.3条约定的情形之一的，应按六个月的租金向乙方支付违约金；乙方有第10.4条约定的情形之一的，应按三个月的租金向甲方支付违约金；2.甲方在乙方租赁期内因甲方原因导致本合同提前解除的，除本合同约定的违约金外，甲方还应赔偿乙方遭受的实际损失限2万以内；等等。双方还于《附件一房屋交割清单》下方手写“备注：租金56万元包含宇天快捷酒店、自由自在公寓、停车场。其中停车场占地约400平方米，使用期限为叁年，每年租金叁万元正。如果该停车场遇政府征收或征用，停车场叁万元费用免交”。钟维、胡春林在2019年2月18日至2019年3月2日期间分九次向冯仕平支付了48万元，其中包含押金20万元及租金28万元。双方履行合同至2019年10月，就合同解除问题未能达成一致。2019年10月23日及24日，钟维向冯仕平发送微信“我现在按照取消合同的方式取消”、“平叔，我那边就今明天云都给回你，鲸岛搬完东西我也会给回你”、“我们合同截止于今天就结束。谢谢平叔”。2019年10月24日，冯仕平向钟维发送微信“你还欠租金结清，请按合同办事，下来面谈，否则走法律程序办事，将提出起诉你”。钟维回复“可以，按照合同办事”。2019年10月25日，冯仕平与钟维对合同解除事宜进行协商，钟维称“我的想法就是我们这边就先单方面解除合同啦”，冯仕平称“那不行”，钟维称“合同里面我是有可以单方面解除合同的那个条款的”，冯仕平称“那个标准你可以看，你可以叫人来看，我也可以叫人来看，是吧，一个是你该怎么办，老实讲呢，你们把那个二十六万五给了，再按合同解除办事也可以，如果你什么钱也不想交，那这样是不可能的”等等。2019年11月13日，冯仕平通过微信向钟维发送《特种设备安全监督检查记录》《特种设备安全监察指令书》图片。钟维回复“平叔，我在10月25号已经当面告诉你解除合同了呀，而且我们也多次商量过了啊”。钟维、胡春林认为，在2019年10月初已多次向冯仕平提出解除租赁合同，并明确表示不再履行租赁合同；2019年10月25日，钟维、胡春林再次向冯仕平当面表示解除合同，不再履行合同，并完成撤场，已将涉案租赁标的房屋交还冯仕平，冯仕平予以接收，因此租赁合同已实际解除。冯仕平认为，合同现在尚未解除，2019年10月，钟维、胡春林虽然跟冯仕平协商了合同解除问题，但至今还在协商；2020年2月，钟维还不断发信息给冯仕平来协商合同问题，双方未就合同解除事宜达成统一意见；钟维、胡春林也未将房屋交还冯仕平，目前房屋钥匙依然还在钟维、胡春林处保管，遂诉至一审法院，请求如诉称。庭审中，冯仕平称，鉴于钟维、胡春林主张合同已经解除，冯仕平认为钟维、胡春林违约，为减少双方损失，冯仕平主张现在终止冯仕平与钟维、胡春林的租赁合同，收回房屋自行经营。另查明，阳江市闸坡镇旅游大道北（天虹宾馆西楼）（房地产权证字号：粤房地权证海字第*****号）的房地产权属人为冯英渐；阳江市闸坡镇旅游大道北（天虹宾馆东楼）（房地产权证字号：粤房地证字第****号）的房地产权属人为冯英木。2013年10月26日，冯英木、冯英渐与冯仕平签订《房屋租赁合同》，约定冯英木、冯英渐将上述房屋出租给冯仕平；租赁期限为2013年10月26日至2022年4月21日止；租赁期内，冯仕平对租赁房屋可以自行经营、转租或出租经营；等等。阳江市闸坡镇旅游新城一小区3号楼***套别墅（产权证号：粤房地权证海字第****号）的房地产权属人为余少威。2016年7月7日，余少威与冯仕平签订《房地产租赁契约》，约定余少威将该房屋出租给冯仕平；租赁期限为2016年7月1日至2021年7月1日止；等等。再查明，阳江海陵试验区鲸岛酒店管理有限责任公司（正在进行注销公告）的法定代表人为钟维，经营场所为阳江市闸坡镇旅游大道北（天虹宾馆西楼）。阳江市海陵试验区云都度假公寓（已注销）的经营者为胡映云，经营场所为阳江市闸坡镇旅游新城一小区3号楼01套别墅。一审法院认为：冯仕平为阳江市闸坡镇旅游大道北（天虹宾馆西楼）房屋、阳江市闸坡镇旅游大道北（天虹宾馆东楼）房屋以及阳江市闸坡镇旅游新城一小区3号楼***套别墅的承租人，对上述房屋有转租第三人、收取租金的权利，有冯仕平提供的《房地产权证》《房屋租赁合同》《房地产租赁契约》等证据予以证实，且冯英木、冯英渐、余少威均予以确认，故冯仕平对上述房屋享有转租钟维、胡春林，向钟维、胡春林收取租金的权利，为本案适格主体。冯仕平与钟维、胡春林签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行。钟维、胡春林主张冯仕平不是本案的适格主体，证据不足，应不予采纳。钟维、胡春林主张在2019年10月25日已将涉案房屋交还冯仕平，冯仕平予以接受，《房屋租赁合同》已经实际解除，但未能提供相应证据予以证实，冯仕平也不予确认，且根据《房屋租赁合同》第十条合同的解除约定，本案中也不存在钟维、胡春林有权单方解除合同的情形。故钟维、胡春林主张《房屋租赁合同》自2019年10月25日起已经解除，理据不足，应不予支持。但因钟维、胡春林多次向冯仕平表示要求解除双方的该合同，不再履行合同义务，冯仕平在2020年7月2日庭审中也同意解除该合同，故冯仕平与钟维、胡春林自愿同意解除《房屋租赁合同》，合理合法，应予以支持。冯仕平要求钟维、胡春林将租赁房屋交还冯仕平，理据充分，应予以支持。冯仕平与钟维、胡春林自2019年3月1日起履行合同至解除合同时止（即2020年7月2日止），钟维、胡春林应按合同约定支付租金给冯仕平。冯仕平请求钟维、胡春林支付合同签订后的第二期租金28万元（即计至2020年2月28日止的租金），理据充分，应予以支持。由于冯仕平与钟维、胡春林自愿解除合同，冯仕平应退还押金20万元给钟维、胡春林。押金抵顶租金，钟维、胡春林尚应支付租金8万元（28万元-20万元）给冯仕平。根据《房屋租赁合同》第十条第4款及第十三条第1款的约定，钟维、胡春林应按三个月的租金向冯仕平支付违约金，违约金应为14万元（56万元÷12个月×3个月）。冯仕平请求违约金145000元，理据不足，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：一、冯仕平与钟维、胡春林签订的《房屋租赁合同》于2020年7月2日起解除；二、限钟维、胡春林在本判决发生法律效力起十五日内返还阳江市闸坡镇旅游大道北（天虹宾馆西楼）房屋、阳江市闸坡镇旅游大道北（天虹宾馆东楼）房屋以及阳江市闸坡镇旅游新城一小区3号楼***套别墅给冯仕平；三、限钟维、胡春林在本判决发生法律效力起十五日内支付租金8万元给冯仕平；四、限钟维、胡春林在本判决发生法律效力起十五日内支付违约金14万元给冯仕平。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7780元，由冯仕平负担3818元，由钟维、胡春林负担3962元。二审诉讼中，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：二审诉讼中，冯仕平陈述在2020年4月份钟维、胡春林仍有物品在租赁的房产内未搬走。在2020年8月份，由于钟维、胡春林没有交回承租房产的钥匙，冯仕平通过撬锁开门的方式收回了出租的所有房产，收房时房屋内没有钟维、胡春林的物品，不清楚钟维、胡春林何时搬走物品的，现不需法院再判决钟维、胡春林返还租赁的房产给冯仕平。本院二审询问冯仕平合同中出租的400平方米停车场产权人是谁。冯仕平述称400平方米的停车场没有产权证书，在出租给钟维、胡春林之前，冯仕平向村民租赁得来，该土地性质是耕地，之前一直是种菜的。冯仕平没有提供证据证明其所述内容。又查明：钟维、胡春林一审提供的证据六录音资料部分内容如下：“钟维：对对对，就是我们这边想解除嘛，我们这边要解除嘛。……冯仕平：你要交那个租给我们那样再谈其他的。钟维：这租金我们是真没办法交了，因为生意都做不下去了。……钟维：我知道，我的想法就是我们这边就先单方面解除合同啦。冯仕平：那不行。……。”本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。冯仕平与钟维、胡春林于2019年2月23日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点一是合同的解除时间认定问题；二是钟维、胡春林欠付的租金应如何计算。关于争议焦点一，钟维、胡春林主张在2019年10月25日已将租赁的房产交还给冯仕平，《房屋租赁合同》应予该日解除。按照审理查明，虽然钟维、胡春林在2019年10月23至25日与冯仕平协商解除合同的事宜，但双方当时并没有达成一致意见，钟维、胡春林也未能提供证据证明其于2019年10月25日已交还租赁的房屋给冯仕平，及证明冯仕平在该日起已实际控制涉案房屋。况且，按照钟维、胡春林一审提供的录音证据显示，钟维、胡春林是以其经营亏本为由单方提出解除合同，既不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同的法定解除事由，也不符合双方签订的《房屋租赁合同》第十条所约定的乙方有权单方解除合同的情形。故钟维、胡春林主张《房屋租赁合同》自2019年10月25日起已解除理据不足。一审法院以冯仕平与钟维、胡春林在2020年7月2日的庭审中达成解除合同的合意，认定《房屋租赁合同》于该日解除并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二，冯仕平与钟维、胡春林在《房屋租赁合同》所附的《附件一房屋交割清单》下方手写备注：“租金56万元包含宇天快捷酒店、自由自在公寓、停车场。其中停车场占地约400平方米，使用期限为叁年，每年租金叁万元正。如果该停车场遇政府征收或征用，停车场叁万元费用免交”。现经二审查明，冯仕平并非该出租的400平方米停车场土地的使用权人，现冯仕平将该土地出租给钟维、胡春林是否导致该约定无效，钟维、胡春林应否支付该土地租金给冯仕平。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。该条规定未规定出租人必须对租赁物享有所有权。而且，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第四十五条第二款规定：“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。”《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”依照上述法律规定，在租赁合同中，出租人让渡的是对房屋的占有、使用、收益权，出租人是否为所有权人或处分权人不影响租赁合同的效力，只是在租赁物不能交付使用或者妨碍承租人使用租赁物时，出租人应当承担违约责任或者解除租赁合同后赔偿损失责任，故《房屋租赁合同》中关于400平方米停车场土地的出租条款亦属合法有效。冯仕平与钟维、胡春林《房屋租赁合同》签订后，冯仕平将出租的房屋及400平方米停车场土地交付给钟维、胡春林使用，钟维、胡春林在租赁期间没有对停车场土地使用问题提出异议，故钟维、胡春林应依约支付使用该停车场土地租金给冯仕平，钟维、胡春林请求免交该土地租金理据不足，本院不予支持。如该土地的相关权利人对冯仕平出租土地的行为有异议，可另循法律途径向冯仕平追讨。冯仕平与钟维、胡春林签订的《房屋租赁合同》于2020年7月2日解除，冯仕平请求钟维、胡春林支付合同签订后计至2020年2月28日止的第二期租金28万元理据充分，本院予以支持。一审判决按照合同的约定在扣除钟维、胡春林所交押金后计算出钟维、胡春林还应支付租金8万元给冯仕平正确，本院予以维持。此外，钟维、胡春林未按合同约定按时支付租金已构成违约，一审判决按照合同约定认定钟维、胡春林应支付14万元违约金给冯仕平亦无不妥，本院予以维持。二审诉讼中，冯仕平确认出租给钟维、胡春林的阳江市闸坡镇旅游大道北（天虹宾馆西楼）房屋、阳江市闸坡镇旅游大道北（天虹宾馆东楼）房屋以及阳江市闸坡镇旅游新城一小区3号楼***套别墅已于2020年8月由其自行收回，故本案不需再判决钟维、胡春林返还上述房产给冯仕平。综上所述，钟维、胡春林上诉请求理据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本应予以维持，但由于冯仕平已自行收回出租的房产，本院将一审判决所涉的判项予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初1838号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费负担部分；二、撤销广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初1838号民事判决第二项；三、驳回冯仕平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7076元，由钟维、胡春林负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十二月二十四日法官助理 李凤霞书 记 员 冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。