北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84440号原告：北京金九季餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路7号3号楼2层E202。法定代表人：金小峰，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：吴志文，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾昭榕，北京市京师律师事务所律师。被告：北京龙湖光合空间科技文化有限公司，住所地北京市朝阳区东十里堡路1号楼401室。法定代表人：陈明伟，总经理。委托诉讼代理人：贺鹏，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告北京金九季餐饮管理有限公司（以下简称金九季公司）与被告北京龙湖光合空间科技文化有限公司（以下简称龙湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金九季公司的委托诉讼代理人吴志文、曾昭榕，被告龙湖公司的委托诉讼代理人贺鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金九季公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销金九季公司与龙湖公司于2019年1月9日签署的《房屋租赁合同》；2、判令龙湖公司给付金九季公司违约金1262443．75元；3、判令龙湖公司退还金九季公司履约保证金841629．2元，并以此为基数分阶段向金九季公司给付利息，其中按照中国人民银行同期贷款利率的标准给付2019年1月14日至2019年8月19日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准给付2019年8月20日至实际付清之日止的利息；4、龙湖公司向金九季公司退还租金1683258．33元，并以此为基数分阶段给付利息，其中按照中国人民银行同期贷款利率的标准给付2019年3月25日至2019年8月19日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准给付2019年8月20日至实际付清之日止的利息；5、龙湖公司给付金九季公司装饰装修费以及实际损失共计2210808．22元。事实和理由：2019年1月9日北京市华X达服装辅料有限责任公司（以下简称华X达公司）与龙湖公司签订房屋租赁合同，约定龙湖公司向华X达公司出租北京市朝阳区广顺北大街XX号XXXX空间XX桥社区的第1-2层商铺（以下简称涉诉房屋），出租面积为一层215平方米、二层1700平方米，合计为1915平方米，租赁期限自2019年1月9日到2024年12月31日，双方还约定租金标准、支付时间、违约责任等内容。合同签订后华X达公司支付了履约保证金841629．2元。2019年2月25日金九季公司、华X达公司与龙湖公司共同签署《合同主体变更协议》，约定华X达公司将其《房屋租赁合同》项下的权利义务一并转移至金九季公司后退出。据此金九季公司成为了新的合同主体，并在2019年3月按约定支付了首期租金1683258．33元。随后金九季公司开始对涉诉房屋进行装修，并于2019年6月12日开业。2019年8月装修结算时装修公司告知测量的涉诉房屋二层面积仅为1200多平方米，远低于约定面积，金九季公司测量后确实如此，随后向龙湖公司发出《律师函》要求撤销合同，事实上审理中金九季公司申请法院调令从涉诉房屋产权人处调取的规划图纸显示二层面积为1250．22平方米，加上双方无争议的一层215平方米，合计总面积为1465．22平方米，也能证实面积出入大这个事实。因龙湖公司不同意撤销合同，金九季公司于2018年8月30日交还涉诉房屋并搬离。另外金九季公司认为2018年的面积测绘报告发生于龙湖公司承租期间缺乏客观性，所以不能证实涉案房屋二层的真实面积。综上，龙湖公司隐瞒房屋实际面积存在欺诈，令金九季公司违背真实意思与其签订合同，金九季公司有权申请撤销合同并由龙湖公司退还已收取款项、赔偿损失。龙湖公司辩称，涉诉房屋没有产权证，华X达公司与龙湖公司签署《房屋租赁合同》时共同估算了房屋面积，所以合同中也写明双方确认了面积，不得以任何理由调整面积及租金；承租人由华X达公司更换为金九季公司后，继续使用原合同条款，法院向产权人调取的2018年最新测绘报告显示二层面积为1517．12平方米，加上双方没争议的一层215平方米，涉诉房屋总面积为1732．12平方米，实际上龙湖公司认为这个面积可能没有包含二层的连接体部分，所以真实面积应该更是高于此数字，同时即便是1732．12平方米，与合同中的面积差亦属合理范畴，故龙湖公司不存在欺诈。因金九季公司逾期支付第二期房租，龙湖公司在2019年8月7日向其发出催款函，金九季公司才提出面积问题，此前至少在2019年6月金九季公司都在正常经营，但从未提出过该问题，所以金九季公司才是欺诈。综上，龙湖公司不同意金九季公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉诉房屋为北京市望京XX产业综合开发公司（以下简称望京XX产业公司）建设的配套综合楼工程的一部分，至今尚无房管局产权登记备案。龙湖公司经转承租涉诉房屋，并可以对外再行转租经营。2018年12月26日华X达公司法人王X东为签署房屋租赁合同向龙湖公司支付定金50000元。2019年1月龙湖公司作为出租人（甲方）、华X达公司作为承租人（乙方）就涉诉房屋签订《XXXX空间彩虹桥店房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定涉诉房屋面积为1915平方米（物业服务费以租用面积计收），一层面积215平方米、二层面积1700平安米，乙方确认在签署合同前已对该商铺面积进行确认，且租赁期内不得以任何理由调整租赁面积或租金；乙方承租涉诉房屋用于餐饮，租赁期限为2019年1月9日至2024年12月31日，其中自2019年1月9日至2019年4月18日为装修期；按建筑面积计租，第一个三年租期内一层租金为9元/m??/天、二层租金为7元/m??/天，第二个三年租期内租金递增8%；租金四个月支付一次，第一期应在2019年3月25日前支付，此后均在上期结束前15日内支付；合同签订后需一次性缴纳相当于2个月租金的履约保证金841629．2元，合同终止且乙方没有违约行为的情况下15日内无息返还；租赁期内乙方擅自提前终止合同或因乙方违约、甲方单方终止合同的，乙方按合同提前终止当年月租金标准计算支付3个月租金作为违约金，且已缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰装修无偿归甲方所有。合同签订后，王伟华于2019年1月14日再次向龙湖公司支付791629．2元，与已付定金共计841629．2元一并作为履约保证金。2019年1月10日涉诉房屋开始装修。2019年2月25日龙湖公司为甲方、华X达公司为乙方、金九季公司为丙方三方签署《合同主体变更协议》（以下简称《变更协议》）对《租赁合同》主体进行变更，约定：原合同约定合同金额、租金、租期等不变；自本协议生效之日起，原合同主体乙方变更为本协议的丙方，乙方将其在原合同项下所有未履行的权利、义务和责任转让给丙方，丙方同意受让和承继原合同项下乙方未履行的权利、义务和责任，甲方同意上述原合同主体变更、合同权利义务转让行为；原合同约定的各方权利义务及合同内容不变，其中乙方未履行部分由丙方继续履行，本协议生效前的原合同履行中甲方和乙方之间的往来文件、签署的文件、补充协议以及已经执行的情况等，丙方均无异议，并承诺接受其约束力，乙方发出的函件亦视为丙方发出；本协议所述权利义务的转移自本协议生效之日起生效，权利义务转移的后果包括：1、乙方不再作为原合同的一方当事人，丙方成为原合同的一方当事人；2、原合同及原合同相关文件对甲方和丙方产生约束力；3、丙方对甲方承担原合同项下未履行的义务、工作和责任，并享有乙方在原合同项下的权利；上述权利义务不终止、减少、减轻或者影响甲方在原合同项下的权利和利益，乙方和丙方之间因原合同权利义务转移而产生的工作交接、交易、补偿或者其他关系与甲方无关；本协议经三方各自的授权代表签署、盖章后立即生效并具有法律约束力。《变更协议》签订后金九季公司分4次支付了2019年4月19日至2019年8月18日的租金共计1683258．33元。金九季公司在与装修单位结算时发现涉诉房屋二层面积低于《租赁合同》约定，于2019年8月12日向龙湖公司发出《律师函》要求撤销《租赁合同》，2019年8月15日龙湖公司回函表示不同意金九季公司主张。2019年8月30日金九季公司与龙湖公司办理了涉诉房屋交接后搬离。审理中，金九季公司与龙湖公司均认可涉诉房屋一层租赁面积为215平方米；为确认涉诉房屋二层面积金九季公司向法院申请调令至望京XX产业公司调取了涉诉房屋所在建筑在1999年11月18日获得的《建设工程规划许可证》及附件，附件中建筑图纸标明二层建筑面积为1250．22平方米。因龙湖公司对此提出异议，本院再次联系望京XX产业公司核实，其委托经营的北京望京XX企业管理有限公司（以下简称望京XX公司）提供了2018年5月17日的最近一次《房屋面积测算技术报告书》（以下简称《报告书》），载明二层建筑面积为1517．12平方米。望京XX公司为涉诉房屋建设单位委托管理人，其出证的真实性本院采信，且相较于1999年建筑图纸，2018年的测绘《报告书》更符合现状，故本院认定涉诉房屋一层面积为215平方米、二层面积为1517．12平方米，合计面积为1732．12平方米。审理中为证实装修、装饰及家具设备损失，金九季公司提交了与案外人签订的装修合同、安装合同、购物合同及付款凭证、发票等，分别为：1、与北京XX装饰工程有限公司签订的《室内装饰装修工程施工合同》，共计950000元的付款凭证及发票；2、与北京XXX通风环保有限公司就排风、送风签订的《工程合同》，共计93450元的付款凭证及发票；3、与北京XXXX建设工程有限公司就消防改造签订的《北京市建设工程施工合同》，付款45000元及发票；4、与北京XXXX燃气技术服务有限公司就燃气工程签订的《北京市建设工程施工合同》，付款19928．62元及发票；5、向北京XX科技有限公司购买洗碗机签订的《洗碗间品质和效率提升服务合同》，证据显示付款金额为13000元，但未举证发票；6、向北京XXX方照明工程有限公司购买灯具的清单及付款凭证、发票，金额为67200元；7、金额为31368．47元的灯具订单1张；8、向北京XXXX酒店用品有限公司采购厨具的《合同》及付款凭证、发票；9、向XXX名国际贸易（北京）有限公司采购景泰蓝制品的《购货协议书》及付款凭证；10、向XX（北京）厨房设备有限公司购买冰台的《中厨冷藏冰台设备报价合同书》及付款凭证、发票；11、向香河家具城XX家具销售处购买家具的《香河家具城商品买卖合同（贵都家具城）》及付款凭证、发票；12、向北京XX佳乐商贸有限公司租赁净水设备的《净水设备租赁合同》及付款凭证；13、与北京XXX联科技有限公司签订的《网络监控合同》及付款凭证、发票；14、与北京XXX科技有限公司签订的《金蝶软件销售合同》及付款凭证。龙湖公司对上述合同、付款凭证、发票能够对应的证据真实性予以认可，但表示双方已经进行场地交接，灯具、家具等可移动设施不属于损失范畴。经法庭核算，上述1、2、3、4项均为不动产装修改造，合计金额为1108378．62元。以上事实，有《租赁合同》、《变更协议》、规划图纸、《报告书》等证据，还有当事人陈述在案佐证。本院认为，龙湖公司与华X达公司自愿签订的《租赁合同》及与金九季公司三方签订的《变更协议》，均不违反相关法律法规规定，为有效合同，对签署人具有法律约束力。金九季公司根据《变更协议》承继了华X达公司在《租赁合同》中的权利义务，故金九季公司作为承租人应遵照《租赁合同》履行。一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损方有权要求撤销。涉诉房屋无产权登记，故可以实测面积作为签订《租赁合同》的依据；《租赁合同》中载明的二层面积1700平方米系签署双方确认的面积意见，确认前承租人已经或应当对于面积进行测量，且1700平方米距《报告书》中1517．12平方米的差距并非巨大到足以显失公平的程度，不能据此认定龙湖公司使用欺诈手段与承租人签订合同，故金九季公司主张撤销合同没有依据，其于承租期内无正当理由提前发出终止合同通知构成违约。一方当事人不履行约定的合同义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。龙湖公司与金九季公司签订的《租赁合同》约定承租方擅自提前终止合同的则履约保证金不予退还，且装饰装修归出租方所有，故金九季公司主张退还履约保证金及赔偿损失没有合同依据。截至2019年8月30日涉诉房屋系金九季公司承租使用期间，故金九季公司已付的2019年4月18日至2019年8月18日租金不予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百〇七条规定，判决如下：驳回原告北京金九季餐饮管理有限公司全部诉讼请求。案件受理费53786元，由原告北京金九季餐饮管理有限公司负担（已交纳）。案件保全费4728元，由原告北京金九季餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  汪雪明二〇二〇年十二月二十六日书记员  姜海燕