山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民初523号 原告（申请执行人）：胜利油田胜利泵业有限责任公司 法定代表人：张卫东，董事长。 委托诉讼代理人：闫铁军，北京市汇融（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱军 被告（案外人）：吴建 被告（被执行人）：东营鹏豪房地产开发有限公司 法定代表人：张传红，执行董事。 原告胜利油田胜利泵业有限责任公司（以下简称胜利泵业公司）与被告吴建、东营鹏豪房地产开发有限公司（以下简称鹏豪公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胜利泵业公司的委托诉讼代理人闫铁军、朱军及被告吴建到庭参加诉讼。被告鹏豪公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 胜利泵业公司向本院提出诉讼请求：1.依法准许对东营区屋的执行；2.诉讼费用由吴建、鹏豪公司承担。事实和理由：胜利泵业公司与鹏豪公司民间借贷纠纷一案，经东营市中级人民法院审理于2016年1月4日作出（2015）东民四初字第112号民事调解书，调解协议内容为：一、胜利泵业公司申请人民法院解除对鹏豪公司的财产保全措施，鹏豪公司在财产保全解除当天向胜利泵业公司支付2800000元，其中1508750元用于冲抵鹏豪公司所欠胜利泵业公司本案借款利息，余款1291250元用于冲抵本案借款本金。二、鹏豪公司应于2016年1月25日前归还胜利泵业公司本金5000000元并支付利息41000元；于2016年3月25日前归还胜利泵业公司本金5000000元并支付利息196458.33元；于2016年5月25日前归还胜利泵业公司本金33708750元并支付利息1669987.66元。三、若鹏豪公司未按上述期限履行清偿义务，则胜利泵业公司有权自鹏豪公司违约之日起7日内要求鹏豪公司清偿剩余的全部借款及利息，利息自违约日起按照年利率12.3%计算。案件受理费291800元，减半收取145900元，诉讼保全费5000元，以上共计150900元，由鹏豪公司负担。因鹏豪公司未按调解协议履行还款义务，胜利泵业公司向东营市中级人民法院申请强制执行，东营市中级人民法院于2017年7月3日立案执行，于2019年3月15日作出（2017）鲁05执236号之二执行裁定，裁定查封鹏豪公司开发建设的毓圣花苑（东营区烟台路**号）2幢不动产。2020年7月24日，吴建对执行标的提出书面异议。东营市中级人民法院于2020年8月17日作出（2020）鲁05执异105号执行裁定书：中止对东营区屋的执行。胜利泵业公司认为，吴建提供的证据并不能排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。吴建提供的证据并不符合上述司法解释之规定。另外，吴建与鹏豪公司签订购房协议时，鹏豪公司并没有取得涉案房屋的预售许可证，因此鹏豪公司的售房行为违反了《城市商品房预售管理办法》。根据最高院的最新观点：“违反限购政策购买房屋的行为，不能享有物权期待权。”因吴建所购房屋不符合东营市“限价商品房”政策，所以吴建对鹏豪公司只享有债权请求权。东营市中级人民法院在没有进行严格审查的情况下作出中止执行裁定，严重侵犯了胜利泵业公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用 吴建辩称，不同意胜利泵业公司的诉讼请求，吴建和鹏豪公司已经签订购房合同，要求胜利泵业公司解除对涉案房产的查封。 鹏豪公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人的举证、质证和本院对证据的认证，本院认定事实如下： 胜利泵业公司诉鹏豪公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）东民四初字第112号民事调解书。因鹏豪公司未履行该调解书确定的义务，胜利泵业公司向本院申请强制执行。执行中，本院于2019年3月15日作出（2017）鲁05执236号之二执行裁定，裁定查封被执行人鹏豪公司开发建设的毓圣花苑（东营区烟台路**号）2幢不动产，涉案Ａ区2幢2单元***室房屋系其中的一套房屋。吴建于2020年7月24日就涉案房屋的执行提出书面异议，本院于2020年8月17日作出（2020）鲁05执异105号执行裁定书，裁定中止对东营区屋的执行。胜利泵业公司不服该裁定，提出本案执行异议之诉。 吴建就涉案房产与鹏豪公司签订了《商品房预售合同》并支付了部分房款。详情如下：1.吴建于2018年4月14日向鹏豪公司支付房款10000元，于2018年4月21日支付房款100000元、100000元、90000元，于2019年1月11日支付房款4059元，以上累计304059元。2.鹏豪公司于2019年1月11日向吴建出具收据一份，载明收款事由：正房2-20***3储藏室D-2-**房款，收款方式：刷卡+换收据，人民币叁拾万零肆仟零伍拾玖元正。3.鹏豪公司与吴建于2020年9月29日就涉案房屋签订《商品房预售合同》，约定：该商品房单价为每平方米人民币6757.37元，总价款为人民币619651元。付款方式：商业贷款360000元，买受人应当于2020年9月18日前支付首期房价款人民币304059元，占全部房价款的45.79%；余款人民币360000元向中国建设银行申请贷款支付。 庭审中，吴建述称，其现居住在东营区，该房屋系其自有房屋；其购买涉案房屋系投资，想用来出租，若其孩子考上油田一中，也打算去那里住。 吴建、胜利泵业公司均认可涉案房屋现尚未建设完工。 以上事实有本院(2015)东民四初字第112号民事调解书、(2017)鲁05执236号之二执行裁定书、(2020)鲁05执异105号执行裁定书、吴建与鹏豪公司签订的《商品房预售合同》、吴建向鹏豪公司付款的相关收款收据以及双方当事人当庭陈述予以证实。 本案争议的焦点问题为：吴建对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。 本院认为，吴建系以其已经与鹏豪公司签订了《商品房预售合同》且依约支付了部分房款为由主张其对涉案房屋的权利，鹏豪公司系房地产开发企业，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来判断吴建对涉案房屋享有的权利是否足以排除强制执行。上述第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，第一点，吴建向鹏豪公司支付部分房款的时间早于涉案房屋被查封的时间即2019年3月15日，但其与鹏豪公司签订的《商品房预售合同》的签约时间为2020年9月29日，明显晚于涉案房屋被查封时间；第二点，根据吴建的当庭陈述，其购买涉案房屋系为了投资，且其名下有用于居住的房屋；第三点，吴建已付房款的数额并未达到50%。综上，吴建对涉案房产享有的权益不足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”对于胜利泵业公司要求许可对东营区产进行执行的诉讼请求，本院依法予以支持。 鹏豪公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。 综上所述，胜利泵业公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 准许执行东营市东营区产。 案件受理费10441元，由东营鹏豪房地产开发有限公司、吴建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  潘 霞 审 判 员  王 芳 人民陪审员  姜学勇 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  张志倩 书 记 员  周欣欣