福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0602民初2693号原告（反诉被告）：漳州利达纺织有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区天宝工业园，统一社会信用代码913506006114504730。法定代表人：陈欣松，该公司总经理。委托诉讼代理人：林志山，福建协兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，福建协兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：漳州市新和美食品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区天宝工业园（漳州利达纺织有限公司厂内），统一社会信用代码91350600MA32TYWJ46。法定代表人：康渊峻，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志平，漳州市芗城区佳诚法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）漳州利达纺织有限公司（以下简称“利达公司”）与被告漳州市新和美食品有限公司（以下简称“新和美公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。利达公司的委托诉讼代理人王**，新和美公司的法定代表人康渊峻及委托诉讼代理人朱志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除利达公司与新和美公司签订的合同号F15001、合同号F15002两份《租赁合同》及双方关于址在利达公司职工宿舍楼内的两间面积总共约为十几平方米宿舍的口头租赁关系；2.判令新和美公司支付给利达公司2015年9月15日至2020年4月30日宿舍水费51元、2019年9月-12月的厂房水费130.9元、公摊费用333.69元、厂房电费4516.12元、自2019年10月1日起至将租赁的厂房实际交付给利达公司执掌之日止按13750元/月计算的厂房租金（水电费以最后实际产生的金额为准）及从2019年10月30日起至实际付清租金日止以拖欠租金为基数按日千分之四计算的滞纳金；3.判令新和美公司赔偿利达公司自行恢复厂房、空地原状的损失暂计60000元（以鉴定结果为准）；4.判令新和美公司立即将以上租赁的厂房、土地及宿舍腾空并交付给利达公司执掌；5.判令不予退还新和美公司的押金39750元。事实和理由：2015年9月15日，利达公司与新和美公司签订了合同号F15001、合同号F15002的两份《租赁合同》，并口头约定了对宿舍的租赁关系。双方约定：新和美公司承租利达公司的厂房，其中合同号F15001的面积为993㎡，合同号F15002的面积为250㎡，以及宿舍两间，租赁期均为2015年10月1日至2025年9月30日止。合同中双方约定了水电费、租金的交纳标准及交纳时间。合同第四条还明确约定了违约事项即：（1）水电费用由甲方每月列出，乙方需3天内确认支付，乙方超期支付视同合同违约；（2）乙方于缴纳租金之日（即每期三个月前的10天内），如未如数交纳应交租金为拖欠租金，甲方可以给予乙方10天宽限期，但要支付拖欠日千分之四滞纳金；乙方在宽限期内再不能缴交租金时，被视为乙方单方终止合同。《租赁合同》签订后，利达公司依约向新和美公司交付了租赁物，新和美公司也依约向利达公司支付了部分租金及水电费。2019年8月26日，利达公司抄电表发现新和美公司8月份用电不合理，经查电表零线N脱落，计量失效。利达公司遂通知新和美公司8月份电费按照7月份电度收取，但新和美公司执意不予以配合。并且，至2019年9月30日前7天，新和美公司应当支付利达公司第四季度租金和水电费等其他费用，而新和美公司在利达公司给予10天宽限期后仍然拖欠应支付的租金和其他费用，已经构成违约。新和美公司辩称，1.对利达公司要求解除两份租赁合同和宿舍口头租赁合同没有意见。2.利达公司主张由新和美公司支付的2015年9月15日-2020年4月30日宿舍水费51元缺乏事实和法律依据，不存在该欠费；主张2019年9月-12月的厂房水费130.9元、公摊费用333.69元、厂房电费4516.12元缺乏事实和法律依据；主张自2019年10月1日起至将租赁的厂房实际交付给利达公司执掌之日止按13750元/月计算的厂房租金缺乏事实和法律依据，新和美公司不存在拖欠租金的事实。3.利达公司已经申请把新和美公司财产冻结，导致新和美公司没有钱修复，而且修复费用我方认为几千元就够了。4.新和美公司于2019年11月17日起诉要求解除两份租赁合同及宿舍口头合同时，应视为已将厂房及宿舍交还给利达公司。5.由于利达公司拒绝新和美公司另行申请电表，在利达公司管理不善情况下新和美公司使用利达公司提供的电表，出现故障，双方对电表计量发生纠纷，其过错在于利达公司，利达公司不予退还押金缺乏事实和法律依据。新和美公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除利达公司与新和美公司签订的合同号F15001、F15002两份《租赁合同》及双方口头约定宿舍租赁关系；（与利达公司诉讼请求1一致）2.判令利达公司退还押金39750元。事实和理由：2015年9月15日，新和美公司与利达公司签订了合同号F15001、合同号F15002号两份《租赁合同》及双方口头约定宿舍租赁关系。签订合同后，新和美公司交纳给利达公司押金39750元，由于利达公司提供的用电计量存在问题，又没有维护好，导致双方对用电计量费发生争执。利达公司存在过错不予改正，导致新和美公司无法投入生产，造成严重经济损失，无法使用租赁厂房场地，故依法起诉解除双方签订的租赁合同并主张退还押金。利达公司辩称，新和美公司要求解除合同并要求返还押金没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。利达公司同意解除合同，但解除合同的事实和理由不是新和美公司所陈述的，双方签订的合同约定租赁期为2015年10月1日至2025年9月30日止，且合同第三条明确约定水电费、租金等缴纳标准及缴纳时间，第四条还明确约定了违约事项，合同签订后利达公司依约履行了义务向新和美公司交付了出租房屋。2019年8月26日，利达公司发现新和美公司8月份用电不合理，经查电表系零线N脱落计量失效，遂利达公司通知新和美公司8月份电费按7月份电费收取，但新和美公司执意不予配合，并且至2019年9月30日前7天新和美公司应当支付第四季度租金和水电费等其他费用，而新和美公司在利达公司给予十天宽限后仍然拖欠应支付的租金和其他费用，本案系新和美公司构成违约，根据合同第三条（3）的约定，押金待合同期满乙方没有违约的情况下退还乙方，因此新和美公司在合同期未届满即构成违约，押金不应予以退还。本院经审理认定事实如下：2015年9月15日，利达公司（出租方、甲方）与新和美公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》（合同号F15001），约定（摘要）：乙方承租甲方厂房面积约为993㎡（详见附图），厂址在福建省漳州市金峰开发区天宝工业园利达纺织有限公司厂内；租赁期10年，从2015年10月1日至2025年9月30日止，如有延后双方协商另订；乙方向甲方缴纳租金，2015年10月1日至2020年9月30日租金为12500元/月，即季度租金为37500元/季，另（2020年10月1日至2025年9月30日）租金更改为13750元/月，即季度租金为41250元/季（包含生产车间使用面积租金、门卫管理），租金每季度结算一次，此租金不含税；乙方于9月20日前支付2015年10月1日至2015年12月31日第一次租金37500元；2016年后乙方应缴租金为每期三个月前的7天内；乙方用电由甲方供应，且甲方以每度电费0.875元向乙方收取，乙方需要加大用电量，应提前向甲方申请，经甲方同意后，乙方需支付甲方电容量加大费用；若政府电费及电容基本费调整时，依政府每度电费及电容费差别，作实际加减（此每度电费0.875元是电表设在甲方高压电房内，如果设在乙方承租厂房内，此每度电费须再加1.5%），电费由甲方每月列出，乙方于3天内支付；乙方于签订合同日期15日内付押金37500元，待合同期满乙方没有违约的情况下，退还乙方；建筑物经天灾毁损由甲方负责修复，公共费用及修复费等由甲方每月列出，乙方于3天内支付；甲方需正常供应乙方生活用水用电，另乙方生产车间及宿舍、办公室、水电费用由甲方每月列出，乙方需3天内确认支付，乙方超期支付视同合同违约；乙方于缴交租金之日（即每期三个月前的10天内），如未如数交纳应交租金为拖欠租金，甲方可以给予乙方10天宽限期，但要支付拖欠日千分之四滞纳金；乙方在宽限期内再不能缴交租金时，被视为乙方单方终止合同；且甲方对乙方所租赁的厂房可以停水停电，乙方不得任何借口继续经营，甲方可单方解除合同并有权单方面委托拍卖以抵偿乙方所应付的债务，甲方单方解除合同的，在通知送达之日起立即生效；租赁期间，乙方如因故意或过失致使租用房屋和设备受到毁损，应负责恢复原状或赔偿所有经济损失；乙方如需装修事先征得甲方同意，不得改变屋体结构形状或搭盖，并经有关部门批准才能施工，乙方有租赁房屋内装修附属物等，在合同终止后归甲方所有，未经甲方同意不得拆除。同日，利达公司（出租方、甲方）与新和美公司（承租方、乙方）还签订一份《租赁合同》（合同号F15002），约定（摘要）：乙方承租甲方土地面积约为250㎡（详见附图）；租赁期10年，从2015年10月1日至2025年9月30日止，如有延后双方协商另订；乙方向甲方缴纳租金750元/月，即季度2250元/季，租金于每期三个月前的7天内缴交，租金每季度结算一次，此租金不含税；乙方于签订合同日期15日内付押金2250元，待合同期满乙方没有违约的情况下，退还乙方；其余条款与F15001《租赁合同》约定一致。此外，双方口头约定由新和美公司承租利达公司址于利达公司职工宿舍楼二层的两间宿舍，租金按每月250元/间标准每季度支付。合同签订后，新和美公司向利达公司支付厂房押金和空地押金共计39750元，利达公司将租赁物交付新和美公司使用，新和美公司依约缴交租金至2019年9月，缴交水电费至2019年8月。2019年9月2日，新和美公司向利达公司转账2757.63元，备注“电费”；2019年9月30日，新和美公司向利达公司转账14966.34元，备注“电费、租金”。利达公司提供2018年12月至2019年11月《漳州市新和美食品有限公司应收款明细》共13份，并附有每月用电量及用水量明细表，其中2018年12月至2019年7月的《应收款明细》均有康渊峻签名确认。新和美公司质证认为，该明细表由利达公司单方确认，其不予确认。2019年8月30日，利达公司发出《通知》，载明：“2019年8月26日抄漳州市新和美食品有限公司电表，发现8月份用电不合理，突降低至2860度，于平时一半，经查电表发现零线N（如图）脱落，计量已失效，于8月29日16:00尽速另安装新电表000起计，并请漳州市新和美食品有限公司负责人康先生到场确认，9月份电度，由此新表计量。8月份不足电费依7月份电度6480收取，新电表安装延迟3天计量，9月份电表度依9月平均值，加收3天。”新和美公司法定代表人康渊峻在《通知》上书写“不协商”。2019年11月20日，利达公司发出《通知》，载明：“承租方漳州市新和美食品有限公司至2019年9月30日前7天应缴第四季度足额租金，现积欠房租金额及电费共计34225.33元（第四季度租金未付金额为31342元，9月份费用108.54元，10月份费用100.65元，10月份电费2674.14元，合计为34225.33元）2019年11月30日前如未如数交纳拖欠的租金、电费，认定违约，即停水停电，并依合同赔偿漳州利达纺织有限公司之损失。”2019年12月20日，新和美公司法定代表人康渊峻出具一份《声明》，载明：“从现在开始漳州新和美食品厂不用利达纺织厂的工业用电，请把新和美的工业电断开。”由利达公司厂长庄志昌备注“电表13699”并签名。新和美公司于2019年12月搬离租赁场地。诉讼过程中，在本院主持下，利达公司与新和美公司于2020年8月28日下午办理了本案讼涉全部租赁物的交接手续。诉讼过程中，依利达公司的申请，本院依法委托厦门润达资产评估土地房地产估价有限公司对利达公司厂房、宿舍及空地恢复原状费用进行评定。厦门润达资产评估土地房地产估价有限公司于2020年10月29日出具润达资评报字[2020]第020号《资产评估报告书》，评估意见为：纳入本次评估范围的漳州利达放置有限公司的厂房、宿舍及空地恢复原状的评估值为42696元。利达公司对该评估意见无异议，新和美公司质证认为评估金额过高。本院依据利达公司的诉前财产保全申请，于2019年12月20日作出（2019）闽0602财保81号民事裁定，查封、冻结新和美公司名下价值相当于99096.75元的财产。并依利达公司要求，冻结了新和美公司的相关银行账户。本院认为，利达公司与新和美公司签订的两份《租赁合同》及关于宿舍的口头租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，受法律保护。双方因电费计量问题产生纠纷，致使《租赁合同》无法继续履行，鉴于双方都同意解除《租赁合同》（合同号F15001、合同号F15002）及关于宿舍口头租赁合同，本院予以准许。新和美公司应当依照合同约定，支付2019年10月至2019年12月的厂房及空地租金合计39750元，新和美公司已支付12000元，还应支付27750元，并自2019年10月1日起依照双方合同约定，按日千分之四支付滞纳金（违约金）。至于宿舍租金部分，因利达公司未提供证据证明租赁期限或新和美公司使用期限，新和美公司亦不予认可，该部分主张本院不予支持。新和美公司2019年12月搬离租赁场地后，至2020年8月28日双方办理交接手续，期间案涉厂房空置产生的租金损失，因双方发生纠纷后怠于办理交接，对该损失的发生均应承担相应责任，本院酌定按双方合同约定的租金标准（12500元+750元）/月×8个月=106000元，由利达公司、新和美公司各承担50%，即新和美公司应支付利达公司租金损失53000元。关于利达公司主张的2015年9月15日至2020年4月30日宿舍水费51元、2019年9月-12月的厂房水费130.9元、公摊费用333.69元、厂房电费4516.12元。本院认为，该部分费用利达公司虽提供明细表，但系其单方制作，且新和美公司不予确认，上述费用本院不予支持。关于案涉恢复厂房、空地原状的损失，经本院依法委托的评估机构评估为42696元，本院予以确认。根据利达公司、新和美公司《租赁合同》约定，新和美公司因故意或过失致使租用房屋和设备受到毁损，应负责恢复原状或赔偿所有经济损失。现利达公司主张新和美公司赔偿其自行恢复厂房、空地原状的损失，合法有据，本院予以支持为42696元。关于押金39750元是否应当退还的问题，本院认为，本案双方因电费计量发生纠纷，电表由出租方利达公司提供，电表发生故障，其自行更改电费计算标准致使新和美公司不予认可，不宜认定新和美公司单方违约。现双方均同意解除本案《租赁合同》，利达公司应当退还新和美公司押金39750元。利达公司要求不予退还押金的诉讼请求，本院不予支持。因本案租赁物已实际交由利达公司执掌，本院不再作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）漳州利达纺织有限公司与被告（反诉原告）漳州市新和美食品有限公司于2015年9月15日签订的《租赁合同》（合同号Ｆ15001、合同号Ｆ15002）及双方关于址于漳州××宿舍楼××宿舍的租赁关系；二、被告（反诉原告）漳州市新和美食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）漳州利达纺织有限公司尚欠的租金27750元，并自2019年10月30日起至款项付清之日止按日千分之四计付违约金；三、被告（反诉原告）漳州市新和美食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）漳州利达纺织有限公司租金损失53000元；四、被告（反诉原告）漳州市新和美食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）漳州利达纺织有限公司自行恢复厂房、空地原状的损失42696元；五、反诉被告（原告）漳州利达纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告（被告）漳州市新和美食品有限公司押金39750元；六、驳回原告（反诉被告）漳州利达纺织有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3321元、减半收取计1660.5元，由漳州利达纺织有限公司负担276元，漳州市新和美食品有限公司负担1384.5元；反诉费447元，由漳州利达纺织有限公司负担。财产保全费1010元，由漳州市新和美食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  郑洪二〇二〇年十二月二十八日书记员  郑颖附执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。