上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初9552号原告：上海新业纸辊机械有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：徐斌，总经理。委托诉讼代理人：沈伟民，上海市申华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈龙钢，上海市申华律师事务所律师。被告：上海活塞厂分厂有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邵斌，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇华新街XXX号。负责人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：郑剑飞，上海东炬律师事务所律师。原告上海新业纸辊机械有限公司诉被告上海活塞厂分厂有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告法定代表人徐斌及其委托诉讼代理人沈伟民、陈龙钢，被告委托诉讼代理人陈伟峰到庭参加诉讼。为查明案件事实，依原告申请，本院依法追加案外人上海市青浦区华新镇人民政府为本案第三人。本案于2020年10月19日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人徐斌及其委托诉讼代理人沈伟民、陈龙钢，被告委托诉讼代理人陈伟峰、第三人委托诉讼代理人郑剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新业纸辊机械有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告土地补偿款人民币265万元；二、判令被告支付原告厂房搬迁费798,658元；三、判令被告支付原告停产停业损失943,666元；四、判令被告支付原告员工安置费用437,526元；五、判令被告支付原告厂房及附属建筑物及综合补偿666,089元。事实和理由：2002年5月22日，原告与被告(原名上海活塞厂分厂)签订《土地租用合同》，被告将取得土地使用权中的4.05亩土地出租给原告，租赁期限为29年(自2002年7月1日至2030年6月30日)，该地块位于青浦区华新镇周浜村杜北生产队(组)。2005年1月1日，原被告又签订《土地租用补充合同》(以下合称土地租赁合同)，在原合同面积上增加租赁土地1.25亩，租赁期限自2005年1月1日至2030年6月30日。被告共向原告出租土地5.30亩，原告向被告支付了全额土地租金。原告租赁土地用于生产经营，在租赁地块内投资建造厂房、安装油压机等大型专用设备，从事纸辊专业生产。2018年下半年，原告租赁使用的土地列入征收范围，被告以此解除土地租赁合同关系，但对原告在地块上的投资及生产经营等各项损失不作补偿表态。2019年2月份起，原告因征收管控无法继续生产经营。2019年4月24日，原告与被告协商未果之下，向贵院起诉土地租赁合同纠纷案【(2019)沪0118民初11373号】，审理中因收集证据需要，原告经法官释明后先行撤诉。原告通过土地租赁合同取得29年期限的土地使用权，该项用益物权应当受到法律保护。被告收取了原告29年土地租金，实际向原告提供的土地使用期仅为17.50年，被告应向原告补偿未履行的11.50年的土地使用损失。原告注意到被告的土地使用权至2030年6月30日期满，被告出租土地给原告的使用期限与其土地使用权期限相同，双方土地租赁合同的基础关系清晰，被告因土地征收提前终止的土地使用权所获得的土地补偿款中包含了出租给原告的土地使用面积。同理，原告土地租赁合同项下未实现的11.50年的用益物权，被告应当向原告作补偿。本次起诉系调取证据后再次起诉，原告在土地租赁合同项下的土地面积由被告取得征补偿收，因提前解除土地租赁合同关系，被告应将对应补偿款同样补偿给原告，这是被告在土地租赁合同项下的责任。本次起诉前，被告就与原告土地租赁合同纠纷向贵院起诉【案号：(2020)沪0118民初754号】，诉请解除与原告的土地租赁合同，并主张原告支付土地使用税及镇保基金。根据相关法律规定，土地使用税及镇保基金的缴纳义务人为土地使用权人，被告以诉权主张方式确认原告为承租土地的使用权人，被告更应当履行对原告11.50年土地使用期的补偿义务。原告经了解，2019年3月20日，被告与青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室签订案涉土地的《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，征收单位对案涉土地及附属建筑物的补偿作了具体约定。按土地征收制度规定，对非居住房屋征收时，应对非居住房屋的房屋价值、生产经营收益财产搬迁等进行充分补偿。承租人虽不属被征收人，但征收人依法已经将涉及承租人(原告)应得的补偿利益一并计算，统一支付给被告。原告在土地租赁使用期内，因土地征收中的建筑物补偿、设备搬迁、人员遣散生产经营损失等各项补偿款均由被告取得，被告应当按照征收补偿标准，对原告基于土地租赁合同关系所产生的各项损失作补偿。综上，原告按29年土地租赁期限，投入巨额资金，安装大型专用设备组织生产经营。因被告提供给原告的土地使用权随被告的土地使用权被征收而提前终止，原告只得遣散员工、关闭公司，损失严重。被告在土地租赁合同中的义务由提供土地租赁使用年限，对应征收标准已变更为向原告的补偿责任，原告通过土地租赁合同形成的用益物权是本案的基本特征。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告上海活塞厂分厂有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。原告的诉请不明确，也没有事实及法律依据。第三人上海市青浦区华新镇人民政府述称：被征收主体是被告，第三人与被告签订征收补偿协议。关于原、被告之间的土地租赁关系，与第三人无关。关于原告在系争土地上建造的房屋，均属于无证房屋，就给予旧材料补偿价，对应补偿协议第2条中约定，未见证(构)建筑物旧材料回购补贴款项为4,339,760元。至于该笔费用中，再结合评估报告，来区分原告的补偿金额。评估报告中显示的均是未见证房屋，除此之外，没有其他补偿。经开庭审理查明：2002年5月22日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订土地租用合同一份，该合同约定，甲方将所属4.05市亩土地使用权，有偿租用给乙方使用(详见平面图)。租用期限为二十九年，自2002年7月1日起至2030年6月30日止。租用金额：每亩8万元，计324,000元整。以上述所列具价款的数额，乙方必须在叁年内付给甲方，第一年在签定合同时支付甲方16.40万元，第二年在十月底前支付甲方8万元，第三年在十月底前支付8万元。违约责任：当合同履行后，如甲方不按约定时间将土地移交给乙方使用，甲方将按乙方已支付价款的10%年息支付给乙方作违约金。如乙方不按期支付租金，乙方将按应交租金的10%年息支付给甲方作资金占用费，但时间不得超过三个月，否则甲方将收回土地使用权。双方协定的其他条款：乙方在租用期间，应服从政府法律法规，国家开征土地使用税及其他税费由乙方负责，甲方代收代交。在租用期间，甲方提供乙方100kw用电量及用水。所需费用由乙方负责。由于乙方在甲方厂区内、甲方提供现有道路给乙方车辆行人使用。乙方在租用的土地上建造厂房及其建筑物，为了顺利办理建筑有关手续，由甲方出面，其一切费用由乙方负责。如中途乙方发生转让、出租行为、乙方必须与甲方事前协商、在本协议范围内另签合同。租用期满后，土地使用权归甲方所有，地面建筑物归乙方所有。甲方享有优先购置权。如乙方继续租用，须经协商，另签合同。合同还约定了其他事项。2005年1月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《土地租用补充合同》，约定甲方将1.25亩土地使用权出租给乙方使用，期限自2005年1月1日至2030年6月30日。合同的变更解除及一切事项全部按2002年5月22日签订合同内容执行等。合同签订后，被告将土地交付原告使用，原告在土地上建造了房屋，建造的房屋无合法批建手续，原告所建造的房屋在本次征收过程中，已被政府强制拆除。2019年3月20日，被告(乙方)与青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室(甲方)签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，协议约定，因规划建设需要，本补偿协议所涉及的房屋和土地已纳入规划建设范围,乙方的非居住房屋坐落于嘉松中路XXX号，房屋用途为厂房，房屋结构砖混、框架。房屋建筑面积21,904.60平方米，未见证建(构)筑物建筑面积为22,906.70平方米。经同信公司评估，乙方房屋建安重置价为40,567,156元。未见证建(构)筑物旧材料回购补贴为4,339,460元。乙方土地补偿费用为3,787万元。乙方房屋装修补偿款8,687,291元，附属物补偿款16,360,629元。乙方可恢复设备搬迁和安装费用计19,426,201元。乙方无法恢复使用的设备按重置价结合成新计算的费用0元。乙方停产、停业损失补偿计7,666,610元。乙方无证土地无证建筑综合补偿4,650,140元。乙方按期搬离的给予一次性速迁奖励费计8,018,145元。房屋使用人未搬迁的，视作乙方未搬迁，未在期限内搬迁完毕的速迁奖励将予以扣除。按照本协议二、三、四、五、六、七、八、九条约定，甲方应补偿乙方合计149,585,632元。签订本协议后，乙方与被拆除房屋使用人或其他第三方的相关事宜，由乙方自行妥善解决，所发生的一切费用由乙方自理。本协议约定的房屋交付期限届满后，不再对本协议中所涉及的房地产及其附属物享有和行使任何权利，甲方有权在该期限届满后依法办理相应的产权注销登记手续。协议还约定了其他事项。2019年1月30日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司所出具了上海活塞厂分厂有限公司位于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX号的无证房屋旧材料回收补偿咨询报告，该报告附件三旧材料回购明细表中，对应的序号14-27、房号18-32中所确定的补偿金额为301,170元，该表中对应无证搭建的面积合计1,797.60平方米。上海活塞厂分厂有限公司于2020年1月7日以土地租赁合同纠纷由起诉上海新业纸辊机械有限公司，主张：一、解除原、被告签订的《土地租用合同》和《土地租用补充合同》；二、上海新业纸辊机械有限公司腾退上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX号内承租的土地5.30亩及房屋；三、上海新业纸辊机械有限公司支付上海活塞厂分厂有限公司土地使用税人民币66,249.60元；四、上海新业纸辊机械有限公司支付上海活塞厂分厂有限公司镇保基金159,000元。经本院审理后，本院于2020年3月20日作出(2020)沪0118民初754号民事判决：一、上海活塞厂分厂有限公司与上海新业纸辊机械有限公司于2002年5月22日签订的《土地租用合同》和2005年1月1日签订的《土地租用补充合同》于2020年1月23日解除；二、上海新业纸辊机械有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX号内承租的土地及地上房屋；三、上海新业纸辊机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海活塞厂分厂有限公司土地使用税66,249.60元；四、上海活塞厂分厂有限公司的其余诉讼请求不予支持。该判决现已经生效。2020年6月16日，原、被告达成执行和解协议，该协议载明：被执行人上海新业纸辊机械有限公司于2020年6月30日前搬离上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX号土地(包括土地、建筑物、构筑物及配套设施)，逾期不搬离的，逾期后的物品视为垃圾，被执行人上海新业纸辊机械有限公司放弃，由申请执行人上海活塞厂分厂有限公司自行处理。申请执行人上海活塞厂分厂有限公司不得阻拦，被执行人上海新业纸辊机械有限公司负责搬迁安全。申请执行人上海活塞厂分厂有限公司于2020年6月30日前先行垫付被执行人上海新业纸辊机械有限公司动迁补偿款20万元，扣除本案的土地税款66,249.60元，案件受理帮728元，执行费893.74元。剩余钱款132,128.66元待土地交接完毕后汇入上海新业纸辊机械有限公司账户。垫付的20万元在(2020)沪0118民初9552号予以抵扣申请执行人应当支付被执行人的款项。2020年6月17日，被告已经将20万元汇入本院执行账户。另查明，系争土地已办理了产权登记，土地权属性质为集体，用途为工业，权利人登记为被告，该产权证列明土地面积50,493平方米，建筑面积13,922平方米。以上查明的事实，由原、被告及第三人陈述，土地租用合同、土地租用补充合同、上海市房地产权证、上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议、上海活塞厂分厂有限公司位于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX号的无证房屋旧材料回收补偿咨询报告、(2020)沪0118民初754号民事判决书、短信截屏、执行和解协议、付款凭证等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。本案中，原、被告之间主要争议如下：一、关于合同期限补偿金265万元。原告认为根据被告与华新镇房屋土地征收补偿办公室签订上海征收集体土地非居住房屋补偿协议中第3条约定乙方土地补偿费用，以及根据2008年4月16日被告与上海华新工业园区经济发展有限公司签订的项目协议约定被告用地面积为50,493平方米，计75.74亩土地，在补偿协议中被告共获得补偿款3,787万元，则换算成每亩补偿标准为50万元。原告承租的土地为5.30亩，则5.30亩*50万元/亩=265万元。双方签订的虽是租赁合同，但在动迁后，被告作为原告起诉原告，案号为(2020)沪0118民初754号，要求原告交付土地使用税。按照法律规定，只有土地使用权人才需要交纳土地使用税，法院审理后判决原告需要向被告支付土地使用税。对应的，原告应视为土地使用权人，应获得相应的土地补偿款。政府将土地出租给被告使用期限是30年，而被告再将系争土地转租给原告使用期限也是30年，原告支付土地使用费至2032年，是一次性支付的。原告也认可原告不是上述5.30亩土地使用权人，原告主张的5.30亩是承租的，认可被告基于50万元/亩的补偿是因为其办理产证，原告是承租关系，无产证，目前无法明确补偿的相关依据。对于该笔钱款除上述理由之外无其他依据。被告认为，原、被告双方之间是土地租赁合同关系，原告作为承租人要求补偿期限的补偿及其他损失均无依据，被告对原告无补偿责任及义务，原告的诉请无请求权基础。被告与第三人签订的房屋补偿协议，按照总的75.74亩计算土地补偿费用，每亩补偿50万元，但是税收缴纳主体不等同于土地权利人，该笔费用与原告无关。基于原、被告之间的租赁关系，原告作为承租人无权主张合同期限的土地补偿。二、关于搬迁费用998,658元。原告认为，2002年原告承租地块后，当时搬迁设备花费332,886元。目前系争地块需要搬迁，原告搬迁机器设备需要的费用原告参考物价上涨3倍计算，无其他依据。之所以要求被告承担搬迁费，是因为租期尚未届满，是非原告预料到的，也是由被告造成的，故搬迁费用应由被告负担。在另案(2020)沪0118民初754号案件的执行过程中，在执行法官的调解下，2020年6月16日被告自愿暂行向原告支付20万元搬迁费用。故原告扣减20万元的搬迁费，主张798,658元。为此，原告还提供了2006年原告搬迁安装设备的工程合同、施工合同等证据，以证明原告有三台大型压机及配套设备需要搬迁。被告及第三人对原告的上述证据真实性不予认可。被告认为，在实际动迁中，政府对无证建筑部分无相应补偿。被告将5.30亩土地使用权出租给原告，原告的建筑物无证，在动迁过程中，就无证建筑物即违章建筑，其相应的搬迁、停产停业、员工安置没有补偿。可恢复设备搬迁及安装费用19,426,201元是根据有证房屋内设备搬迁的评估，与原告无关。三、关于停产停业损失943,666元及员工安置费用437,526元。原告认为，自2019年1月11日开始被告禁止原告进入厂房，导致原告无法正常经营。停产停业损失即为原告在2019年1月15日至2020年1月15日期间发给原告员工的工资，共计10人。无其他费用构成，也无其他依据。针对原告6名员工解除劳动合同所支付的各项补偿总计437,526元。另外4名员工是退休员工，无补偿金。理由同上，由于被告原因导致合同提前解除。为此，原告还提供了原告与公司员工解除劳动关系相关调解协议及员工工资记录等证据。被告及第三人对原告的上述证据真实性不予认可。被告也不同意支付上述费用。根据补偿协议第7条约定停产停业损失7,666,610元也是针对有证房屋的补偿，与原告无关。四、关于厂房及附属建筑物及综合补偿666,089元。原告认为，根据征收补偿中涉及原告承租土地上自建建筑物的补偿款标准，其中：1)、补偿协议第2条旧材料回购补贴为4,339,460元，原告主张其中的301,170元。根据评估报告附件3旧材料回购明细表中涉及原告所自行搭建的建筑是序号16-27号，对应的回购金额为301,170元。2)、补偿协议第8条无证土地无证建筑综合补偿金额4,650,140元，原告主张其中的364,919元。根据评估报告附件3旧材料回购明细表中涉及原告所自行搭建的建筑是序号16-27号，对应的建筑面积，在建筑面积与该补偿协议中第1条总未见产证的建筑面积22,906.70平方米相比所占比例，再乘以综合补偿金额得出原告所应获取的综合补偿费用。无其他依据。被告认为，原告承租土地后，在系争土地上建造的房屋系违章建筑，在动迁过程中，原告拒绝腾退违章建筑，后被政府强制拆除。政府仅就无证建筑部分的旧材料价格进行回收。针对原告部分的旧材料回收价格为301,170元，该笔金额被告原先是同意支付给原告。但是若被告不配合搬离，遇政府强拆，被告就不同意支付上述旧材料回收价款。另外，确认评估报告附件3旧材料回购明细表中涉及原告所自行搭建的建筑是序号14-27号、房号18-32，系由原告搭建，合计补偿款为301,170元，对应无证房屋建筑1,797.60平方米，折算综合补偿364,919元。关于上述666,089元的补偿款中，原、被告双方曾在另案中处理了关于合同解除及腾退等事宜，双方在另案(2020)沪0118民初754号案件的执行过程中，在执行法官的调解下，2020年6月16日被告自愿暂行向原告支付20万元搬迁费用，被告支付原告20万元，20万元作为旧材料补偿款，并非作为搬迁费先行支付给原告，该部分费用需要在本案中予以抵扣。另外，无证建筑物综合补偿标准是根据旧材料回购明细表所列回购单价，每平方米低于或等于100元，均按照100元/平方米标准作为综合补偿计算标准，原告在旧材料回购明细表中，低于或等于100元/平方米的面积合计649.90平方米，综合补偿计算64,990元。每平方米高于100元，均按照250元/平方米标准作为综合补偿计算标准，原告在旧材料回购明细表中，高于100元/平方米的面积合计1,147.70平方米，综合补偿计算286,925元。第三人认为，无证建筑物综合补偿标准是根据旧材料回购明细表所列回购单价，每平方米低于或等于100元，均按照100元/平方米标准作为综合补偿计算标准，原告在旧材料回购明细表中，低于或等于100元/平方米的面积合计649.90平方米，综合补偿计算64,990元。每平方米高于100元，均按照250元/平方米标准作为综合补偿计算标准，原告在旧材料回购明细表中，高于100元/平方米的面积合计1,147.70平方米，综合补偿计算286,925元。需要补充的是，综合补偿款包含无证房屋的停产停业损失、职工遣散、搬迁费用等。确认被告对于补偿协议中所列明的金额及计算标准、依据。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，原告承租被告土地后，自行在系争土地上搭建房屋等设施，因无相关的批建手续，现已经被拆除，拆除之前，针对对厂房及附属建筑物已经评估，依照旧材料回购明细表，原告主张厂房及附属建筑物补偿301,170元。对此，被告及第三人均予以认可，对于该笔费用，本院予以支持。对于原告主张的综合补偿，原告对应无证房屋建筑1,797.60平方米，依据补偿协议第8条无证土地无证建筑综合补偿金额4,650,140元，折算对应面积的综合补偿364,919元。被告及第三人对于认为原告无证房屋建筑1,797.60平方米无异议，但认为，无证建筑物综合补偿标准是根据旧材料回购明细表所列回购单价，每平方米低于或等于100元，均按照100元/平方米标准作为综合补偿计算标准，原告在旧材料回购明细表中，低于或等于100元/平方米的面积合计649.90平方米，综合补偿计算64,990元。每平方米高于100元，均按照250元/平方米标准作为综合补偿计算标准，原告在旧材料回购明细表中，高于100元/平方米的面积合计1,147.70平方米，综合补偿计算286,925元。对此，被告及第三人并未提供相应的证据，本院不予采信。按照补偿协议第8条无证土地无证建筑综合补偿金额4,650,140元，折算原告对应面积的综合补偿应为364,919元。上述两项费用合计666,089元。因原、被告双方曾在另案中处理了关于合同解除及腾退等事宜，双方在另案(2020)沪0118民初754号案件的执行过程中，在执行法官的调解下，2020年6月16日被告自愿暂行向原告支付20万元搬迁费用，该部分费用原、被告均同意在本案中予以抵扣。故被告尚应向原告支付的厂房及附属建筑物及综合补偿应为466,089元。对于原告主张的合同期限补偿金、搬迁费用、停产停业损失及员工安置费用，被告及第三人均不予认可，且原告并未提供充分的依据，对此，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海活塞厂分厂有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新业纸辊机械有限公司补偿款人民币466,089元；二、驳回原告上海新业纸辊机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50,271.57元，减半收取计人民币25,135.79元，由被告负担人民币4,145.67元，由原告负担人民币20,990.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年十二月二十五日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付房屋占有使用费的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。