山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初3734号原告：林治叶，女，1980年10月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕君妮，山东德扬律师事务所律师。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道富海街138号。法定代表人：王博，总经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。原告林治叶与被告烟台中冶京诚置业有限公司（以下简称烟台中冶置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林治叶的委托诉讼代理人吕君妮、被告烟台中冶置业公司的委托诉讼代理人韩帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林治叶向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照总房款日万分之三标准支付原告自2019年9月2日至2020年7月17日期间的逾期交房违约金223448.83元；2.判令被告支付原告为本案支出的律师费18500元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年6月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于烟台市牟平区房屋；被告应于2019年9月1日前交房；若逾期交付，继续履行合同的，被告应自逾期之日起至交房之日止，每日支付全额购房款的万分之三作为违约金。合同签订后，原告依约付清房款，但被告通知原告交房时间为2020年7月17日，已构成违约。被告烟台中冶置业公司辩称：一、逾期交房违约金的计算标准应以《补充协议》第二十六条约定为准，即买受人已付购房款的2%。如果原告认为约定的违约金低于实际损失，其应提供证据予以证实，但其既未主张调整违约金，亦未提供证明实际损失的有效证据。因此，原告要求按照日万分之三标准计算违约金，不符合合同约定和法律规定，不应支持。二、涉案商品房买卖合同及其补充协议系双方平等协商订立的，不应认定为无效条款。即使补充协议为格式条款，被告也在补充协议的首部尾部均有加粗黑体字充分提示原告，且并未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，不符合格式条款无效的情形。如果法院认为涉案违约金上限条款为无效格式条款，则被告原告主张的违约金过高，人民法院应按照涉案房屋所在地同地段同类房屋租金标准确定原告的实际损失，并对逾期交房违约金予以调整。三、涉案房屋已经达到交付条件，被告已经完成书面通知的交房义务，逾期交房天数日期应当截至2020年7月17日，且应当扣除因不可抗力导致的停工天数。2020年7月14日，被告取得《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋达到交付条件。后被告向原告快递发出了交房通知书，通知原告于2020年7月17日前往指定地点接收房屋。在合同约定的交房时间2019年9月1日前，曾因天气原因导致多次施工暂停，严重影响了施工进度。2020年初又遇新冠肺炎疫情爆发，为防控疫情需要，被告响应防疫要求暂停一段时间施工。根据合同约定，逾期交房天数应扣除相应天数。四、律师费并非直接损失、必然损失，原告主张的违约金已经超过合同约定上限，律师费不应支持。综上，请求依法判决被告按照合同约定的已付购房款的2%为上限支付逾期交房违约金，驳回原告的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》签订时间：2018年6月22日。二、原告所购商品房的基本情况及房款支付情况：坐落于烟台市牟平区房屋，建筑面积189.45平方米，总房款2327592元原告已付清。三、合同约定的交房时间：2019年9月1日前。四、合同约定的逾期交房违约责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算支付买受人已付房款万分之三的违约金。五、补充协议对于违约金（损失赔偿）的约定：无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的2%。六、被告通知交房时间及原告实际收房情况：被告取得《建设工程竣工验收备案表》后向原告邮寄交房通知书，要求原告于2020年7月17日到指定地点办理交房手续；原告已经收到交房通知。七、原告主张逾期交房违约金的数额和计算方法：按照总房款2327592元每天万分之三标准支付原告自2019年9月2日至2020年7月17日期间的逾期交付违约金，即223448.83元。八、原告主张律师费的理由和证据：证据为委托代理合同。被告对证据的真实性没有异议，但不同意支付律师费。九、被告抗辩减少支付违约金的理由和证据名称：逾期交房违约金的计算标准应以《补充协议》第二十七条约定为准，即买受人已付购房款的2%；逾期交房天数中应当扣除因天气原因和疫情原因导致的停工天数，在合同约定的交房时间2019年9月1日前，曾因天气原因导致多次施工暂停，严重影响了施工进度。2020年初又遇新冠肺炎疫情爆发，为防控疫情需要，被告响应防疫要求暂停一段时间施工。证据为天气影响因素统计表，证明房屋建设过程中曾因天气原因多次暂停施工，属于合同第八条中的非卖方所能预计或避免的重大事件，卖方可根据实际予以延期。对此，原告不予认可，认为不能作为免责事由。十、原告主张补充协议违约金条款无效的理由和证据：补充协议系被告提供的格式合同，协议中关于交付条件及逾期交房违约责任等条款免除或限制被告责任，排除了原告权利，且与原告逾期付款的条件及违约责任等明显不对等，补充协议字体很小且未采用加粗、加黑等任何方式进行提示，未尽到格式条款的提示说明义务，因此补充协议中不公平、不对等的格式条款无效。以上事项中，双方有争议的事项为第七项至第十项，其他事项的真实性双方无争议。对于争议事项，本院结合本案事实予以综合分析认定。本院认为，本案的焦点问题是：涉案补充协议中违约金（赔偿损失）条款的效力及逾期交房损失赔偿的计算标准。一、关于补充协议中违约金条款的效力问题。首先，在商品房买卖合同签订的同时，原、被告签订了补充协议，原告作为具备完全民事行为能力的成年人对二者的内容应完全知晓，合同及协议内容系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。其次，补偿协议中关于违约金的约定系对合同内容的变更，并未免除被告的责任、加重原告责任，亦未排除原告的权利。因此，相关条款不能认定为无效格式条款。第三，如果原告主张约定的违约金过低，不足以弥补其实际损失，其可以通过举证证明其实际损失的途径要求调整。因此，本院认定补充协议中的违约金条款合法有效。二、关于逾期交房损失赔偿的计算标准问题。首先，被告取得《建设工程竣工验收备案表》后书面告知原告交房时间为2020年7月17日，已经违反了应于2019年9月1日前交付房屋的约定义务，构成逾期交房，应当承担赔偿损失的违约责任。其次，补充协议对被告违约赔偿数额的上限进行了明确约定，变更了合同约定的逾期交房违约金的计算方法。在原告既未举证证明其实际损失超过上述数额，亦未请求法院予以调整增加的情况下，本院认定被告按照补充协议约定的赔偿上限赔偿原告的逾期交房损失（含律师费等解决争议的费用），符合双方约定，且不违反法律规定。经计算，被告应赔偿原告损失46551.80元（2327592元×2%）。对原告主张超过上述金额的部分，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告林治叶逾期交房损失46551.80元；二、驳回原告林治叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4930元，减半收取计2465元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  贺洪春二〇二〇年十二月十六日书记员  丛 媛