成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初14300号 原告（反诉被告）：谢鹏飞，男，汉族，1985年7月23日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曾俊松，四川鑫天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何晓芳，女，汉族，1979年11月20日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：蒙春雷，四川永靖律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢鹏飞与被告（反诉原告）何晓芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢鹏飞及其委托诉讼代理人曾俊松、被告（反诉原告）何晓芳及其委托诉讼代理人蒙春雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谢鹏飞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付损失费200000元；2、请求法院依法判决被告向原告支付违约金57600元。事实和理由：原告与被告在2019年5月8日签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定：“甲方将位于成都市成华区华润二十四城柒公馆商铺1栋3单元204号房屋出租给乙方谢鹏飞使用，建筑面积为240平米，每月每平米租金为120元”。在接受房屋后，原告进行了房屋装修事宜。在2019年5月15日，原告与陈学军签订了《装饰合同》约定由陈学军装修位于成都市成华区华润二十四城柒公馆商铺1栋3单元204号房屋。在2019年6月26日，原告与四川腾鼎建设工程有限公司签订了《钢结构工程承包合同》，承包范围为钢结构屋面搭建。在2019年7月底，装修工人发现，房屋无排水管道。因房屋无排水管道，导致房屋无法正常使用。原告将此情况告知了被告，并要求解除租赁协议和赔偿损失。在2019年9月18日，原告与被告签订了《合同解除协议》。协议约定：“装修损失费用由乙方通过诉讼程序或者协商解决”。原告多次想与被告协商，但都无法达成一致意见。被告已经因房屋无下水管道向法院提起诉讼，案号为（2020）川0108民初77号。综上所述，依据《房屋租赁合同》第8条第3款，被告应赔偿我方违约金57600元及损失200000元。被告的行为侵害了原告的权益，故为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求维护原告合法权益。 被告（反诉原告）何晓芳辩称，根据合同法的相关规定，违约金的功能在于填补损失，因此原告的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求是重复的。被告长期居住在南充，开发商交房后就让中介办理招租，自己没有怎么去过现场，对案涉房屋的情况也不了解，事先也不知道开发商漏装排水管道，由于原告自身改变经营方针，不再打算自己经营瑜伽房，再加上案涉商铺没有排水管道，双方于2019年9月18日协商一致决定提前解除房屋租赁合同，合同解除后被告为了查清案涉商铺究竟是开发商漏装还是原告的装修工人私自拆走了排水管道，于2019年10月14日向成华区人民法院提起诉讼，经过法院调查，开发商承认是漏装，由于排水管道不属于隐蔽瑕疵，肉眼很容易就能发现，原告在租房前多次考察，签了租房合同后进行装修前带设计师多次现场考察设计，经过接近2个月的考察和设计，于2019年7月1日才开始装修，对于开发商漏装排水管道这一缺陷原告在租房之前及装修之前都很容易发现，因此对于案涉商铺没有排水管道这一情况可以认为原告是知道的。原告称在2019年7月发现没有排水管道，但是仍然继续装修，因此对于原告的装修损失完全系其自己造成，与被告无关。综上，房屋租赁合同是双方协议一致提前解除的，并不是因为被告违约造成的，被告也没有任何违约责任，对于开发商漏装排水管道这一情况，被告无过错，即便如原告所述，系装修工人事后发现，也是原告事先没有尽到合理注意义务，应由其自行承担损失，请法院驳回原告全部诉讼请求。 被告（反诉原告）何晓芳向本院提出反诉诉讼请求:请求法院判令被反诉人向反诉人支付房屋占用期间的使用费172800元。事实理由：反诉人与被反诉人于2019年5月8日签订《房屋租赁合同》第11条第1项约定“本合同提前解除或终止的，应在合同解除或者终止后7日内搬空并返还房屋……”,该《房屋租赁合同》于2019年9月18日经双方协商一致提前解除，按照合同约定，被反诉人应当在7日内搬空房屋，但是被反诉人却迟迟不把搭建的钢结构拆除，反诉人经过多次沟通，被反诉人在2019年12月才让反诉人自行拆除，被反诉人拖延搬空房屋，导致反诉人的房屋长期被被反诉人搭建的钢结构占用，被反诉人已构成违约，且给反诉人造成巨大损失，为维护反诉人的合法权益特向法院提起反诉。 原告（反诉被告）谢鹏飞辨称，1、反诉原告提供的房屋不符合房屋租赁合同约定的出租条件，我方承租房屋用于瑜伽健身等相关业务的使用，客人有洗漱换衣的需求，因此完备的排水系统是房屋所必备的条件，如果房屋没有完善的排水系统我方也不可能租赁该房屋，反诉原告未依合同约定向我方提供完善的房屋，理应承担违约责任，我方就此向对方提出解除租赁合同，对方协商后签订了合同解除协议书，但并不表明该协议属于协商一致解除，而是我方依据租赁合同第8条第3款行使的单方解除权。2、涉案房屋系清水房，其房屋的管道是由管道盖盖死的，同时楼下商铺已经正常出租，我方不可能去核实管道是否正常，同时该房屋规划就是有完善的排水管道，因此我方已经尽到了作为合同相对方的查看义务。3、在双方解除租赁合同后，对于装修费、损失费的赔偿数额，双方并未协商一致还存在纠纷，反诉原告也未向我方提及关于拆除装修等事宜，同时因为反诉原告是违约方，其应当赔偿装修损失，所以我方也不能单方的进行相应拆除。4、在租赁合同解除之日，我方已经将房屋返还给了反诉原告，我方也没有了涉案房屋的钥匙，不具备进入的条件。5、反诉原告所依据租赁合同第11条第1款之约定，该条款适用双方租赁合同履行届满后不续租的情况，而本案系因反诉原告违约而我方单方提出解除租赁合同并要求给付损失的情况，双方还存在争议，故不应适用该条款。综上，请求法院驳回反诉原告的所有反诉请求。 经审理查明，2019年5月8日，谢鹏飞作为乙方（承租方）与何晓芳作为甲方（出租方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：“……一、出租房屋情况：1、甲方将成都市成华区华润二十四城柒公馆商铺1栋3单元204号房屋出租给乙方谢鹏飞使用，建筑面积为240平方米。2、在租赁期内……甲方承诺该房屋具备法律法规规定或本合同约定的履行本合同所需的出租条件。二、租赁用途：1、乙方向甲方承诺租赁该房屋作为乙方瑜伽健身相关业务使用。……三、交付和免租期：1、甲乙双方约定，甲方应依照本合同约定的标准交付日向乙方交付该房屋及附属设施、设备和完整的办证资料。2、甲方应依照本合同约定的标准向乙方交付该房屋，如乙方在交付时发现该房屋不符合建筑标准，甲方应于收到乙方通知之日起2日内予以整改直至符合本合同约定的标准。如乙方在退还给甲方时发现该房屋不符合交付时该房屋原有标准应按约回复原样。如不回复原样所有费用由乙方承担。3、甲方同意免租期内不向乙方收取租金，免租期为4个月（签合同生效之日交钥匙起算）。房屋交付乙方之前发生的物业管理费、水费、电费由甲方支付。四、租金、支付方式和期限。1、该房屋租金单价为每月每平米120元整，从第三年第一个月开始逐年递增5%，租赁期限为5年。……六、房屋使用和维修责任：1、该房屋交付时即存在缺陷的或乙方在使用中发现该房屋存在缺陷但乙方同意继续履行合同的，甲方应自接到乙方通知之日起7日内完成修复，修复费用由甲方承担，逾期不修复的乙方有权解除本合同或者要求甲方减少租金并变更有关租金条款。……八、解除本合同的条件：……3、租赁期内，如发生以下情形之一的，乙方享有单方解除权（如乙方行使解约权，则本合同在甲方收到乙方解约通知后即解除），并有权要求甲方支付相当于解约之当月月租金金额2倍违约金，如违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应赔偿损失与违约金的差额部分：……③租赁期间，该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或该房屋存在缺陷，危及乙方安全的……十一、房屋返还：1、合同到期后，如任何一方明确表示不续约的，乙方应在本合同的租期届满后的7日内搬空并返还该房屋，如本合同提前解除或终止的，应在合同解除或终止后7日内搬空并返还该房屋。未经甲方同意逾期返还且经甲方书面催告后仍不返还房屋的，每逾期一日，乙方应当按照租赁期最后一个月每日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还该房屋应当符合其正常使用后的状态。乙方可将可移动、拆除的设备搬离，甲方应积极配合乙方办理该房屋的返还手续，如甲方拒不到场或不予配合收房的，不得据此主张房屋使用费，并且乙方将该房屋的钥匙以快递邮寄或其他任何方式交付于甲方之时即视为乙方已完成该房屋的返还”……。《租赁合同》签订当日，何晓芳向谢鹏飞交付案涉租赁房屋。2019年5月9日，谢鹏飞向何晓芳支付了1个月押金及3个月房屋租金，共计115200元。2019年7月1日，谢鹏飞填写案涉房屋装饰装修申报登记表，申报装修期限为2019年7月1日至2019年9月1日，共计60天。 另查明，2019年9月18日，谢鹏飞（乙方）与被告（反诉原告）何晓芳（甲方）签订《合同解除协议》约定：“经甲、乙双方共同协商决定解除于2019年5月8日签订的‘成华区华润二十四城柒公馆商铺1栋3单元204号房屋’《房屋租赁合同》，甲方退还三个月房租租金¥28800元×3个月＝¥86400元(捌万陆仟肆佰元)，甲方收壹个月租金不予退还。装修费损失费由乙方通过诉讼程序或者协商解决。”同日，谢鹏飞将案涉租赁房屋钥匙存放于中介处，由中介将钥匙退还何晓芳。2019年9月19日，何晓芳退还谢鹏飞3个月租金共计86400元。目前，案涉租赁房屋已于2020年1月7日转租给案外人。 还查明，案涉房屋位于成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号，已于2019年1月23日完成竣工验收备案登记。2019年10月14日，何晓芳向成都市成华区人民法院提起诉讼，要求华润置地（成都）物业服务有限公司及华润置地（成都）发展有限公司共同赔偿其因商铺未安装排水管道给其造成的损失。2019年12月12日，成都市成华区人民法院作出（2019）川0108民初8375号《民事判决书》，判决认定华润置地（成都）发展有限公司交付的房屋存在质量问题，华润置地（成都）发展有限公司除履行维修义务之外还应当赔偿由此造成的损失57600元。2020年7月1日，成都市中级人民法院作出（2020）川01民终9317号二审判决书，驳回（2019）川0108民初8375号案中华润置地（成都）发展有限公司的上诉，维持原判。 庭审中，谢鹏飞称在承租案涉房屋后，为经营瑜伽馆，先后投入约20万元对房屋进行装修。另双方对2019年9月18日签订《合同解除协议》前的租金均已结算无异议。 上述事实有经庭审举证下列证据：原、被告身份证明、《房屋租赁合同》、《合同解除协议》、《成都市房屋建筑工程竣工验收备案表》、(2019)川0108民初8375号《民事判决书》、(2020)川01民终9317号《民事判决书》、商铺下水道照片、微信聊天记录以及双方当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》及《合同解除协议》均系双方当事人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于谢鹏飞主张的损失费及违约金问题。谢鹏飞主张因案涉租赁房屋未安装排水管道致使合同租赁目的无法实现，符合《租赁合同》第八条第3款关于解除合同条件的约定，故其有权单方解除合同并要求何晓芳赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，谢鹏飞行使案涉合同约定的单方解除权必须符合法定解除情形或者约定解除情形，才能产生解除的效力。根据房屋租赁的一般交易习惯，承租人在签订房屋租赁合同之前负有对租赁房屋进行审查的义务，以确定是否能够实现租赁目的。本案中，双方签订《租赁合同》前及至2019年7月期间，谢鹏飞并未对案涉房屋存在未安装排水管道的问题提出任何异议，其在签订房屋租赁合同时知晓案涉房屋用于经营瑜伽馆，应对案涉房屋现状及排水系统等设施负有注意义务，而谢鹏飞在签订房屋租赁合同前后均未尽应尽的谨慎注意义务，主观上具有过错，该过错与其装修案涉房屋及此后造成的损失之间具有直接因果关系，其因自身原因解除案涉租赁合同，不符合法定解除情形或者约定解除情形。而结合本案情况及相关民事判决书的认定，可知双方在签订案涉房屋租赁合同时，何晓芳亦无法知晓案涉房屋未安装排水管道的情况，故根据合同履行情况、当事人过错程度、损失大小，兼顾公平原则，对谢鹏飞诉求何晓芳赔偿损失费及违约金的主张，本院不予支持。 关于何晓芳主张租金及房屋占用使用费的问题。庭审中双方对谢鹏飞已于2019年9月18日前将案涉租赁房屋钥匙存放于中介处，由中介将钥匙退还给何晓芳，何晓芳也按照《合同解除协议》向谢鹏飞退还3个月房屋租金的事实均予以认可，可以确认双方已依约于当日完成案涉房屋交接手续。根据《租赁合同》第十一条关于房屋返还的约定及《合同解除协议》的内容，结合庭审中双方亦对在2019年9月18日签订《合同解除协议》前的租金均已结算的事实不存异议，何晓芳诉请谢鹏飞支付截止2019年9月18日前的房屋租金及此后房屋占用使用费的主张于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、驳回谢鹏飞的诉讼请求； 二、驳回何晓芳的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费5164元，减半收取2582元，反诉案件受理费减半收取1878元，合计4460元，由谢鹏飞负担2230元，何晓芳负担2230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  李 琦