北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初88990号原告：北京市朝阳区望京教育辅助中心，住所地北京市朝阳区花家地西里113号楼。法定代表人：朱勇哲，主任。委托诉讼代理人：王志刚，北京威诺律师事务所律师。被告：陈伏林，男，1966年6月18日出生，汉族，户籍地：四川省广安市广安区。被告：北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司，住所地北京市朝阳区花家地西里113号楼一层东侧。法定代表人：梁浩，经理。委托诉讼代理人：郑明，女，1958年11月6日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：刘惠军，北京市方舟律师事务所律师。原告北京市朝阳区望京教育辅助中心（以下简称教辅中心）与被告陈伏林、被告北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司（以下合述时简称二被告，分述时分别简称陈伏林、动物医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2019）京0105民初25295号民事判决书后，动物医院不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院。2019年10月30日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终13200号民事裁定书，撤销（2019）京0105民初25295号民事判决书，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。教辅中心委托诉讼代理人王志刚，动物医院委托诉讼代理人郑明、刘惠军到庭参加了诉讼，陈伏林经传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。教辅中心向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即腾退位于北京市朝阳区花家地西里113号楼楼内一层东侧北数第一、二间教室及楼外东侧和北侧平房三间（上述五间房屋面积共计414.95平米）；2、判令陈伏林支付教辅中心租金20万元；3、判令二被告按照每日548元标准，向教辅中心支付自2018年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：2012年5月，教辅中心与陈伏林签订《租房协议》，约定陈伏林租用涉案房屋，租期为2013年1月1日至2017年12月31日，年租金20万元。在合同履行期内，陈伏林尚欠一年租金20万元未付。2017年12月，教辅中心通知陈伏林不再续签合同，要求陈伏林结清拖欠的租金并腾退涉案房屋，但陈伏林既未按期腾退涉案房屋，也未支付拖欠的房租。涉案房屋目前由动物医院实际占用，故望京教辅中心诉至法院，请依法判决。陈伏林在重新审理时经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，但在原审时曾发表答辩意见称，不同意教辅中心的全部诉请。教辅中心与陈伏林此前就涉案房屋签订过租赁协议，后在2015年或2016年，陈伏林跟望京教辅中心校长陶德生口头达成协议，约定租赁期限延至2022年12月31日。陈伏林在承租涉案房屋后，将涉案房屋出租给了唐峰，唐峰又将涉案房屋出租给动物医院，涉案房屋的租金是由动物医院直接支付给教辅中心的，陈伏林不拖欠教辅中心的房租。动物医院辩称，不同意教辅中心的全部诉讼请求。涉案房屋是陈伏林自教辅中心处承租后转租给唐峰，唐峰又转租给动物医院。动物医院大多时候将租金交给唐峰，有一年是交给了教辅中心。动物医院与唐峰签订的租赁合同是2020年12月31日到期，现在合同尚未到期。动物医院与教辅中心不存在租赁合同关系，即便是解除合同，也是动物医院与唐峰解除合同。教辅中心与陈伏林的租房合同约定的承租面积是200多平方米，现在涉案房屋实际达到了400多平方米，根据原审上诉期间北京市第三中级人民法院勘验的情况，只有B区两间教室是教辅中心租给陈伏林，陈伏林又转租给唐峰的，A、C、D区域都不是陈伏林租给唐峰的，A、C、D区都是动物医院自建的。现在A、C、D区域的房屋没有房产证，应该属于违章建筑，如果要解除合同，A、C、D区域不应该在本案中处理。多出来的A、C、D区域房屋是动物医院所建，如果腾退也不是与涉案的B区一并处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区花家地西里113号楼（以下简称113号楼）的产权人系北京市朝阳区教育委员会，该栋房屋由教辅中心实际管理、使用。2012年5月28日，教辅中心作为甲方，陈伏林作为乙方签订《租房协议》，约定乙方租用甲方250平方米门面房，租期五年，自2013年1月1日至2017年12月31日，年租金20万元。原审诉讼中，陈伏林曾表示其于2015年1月与教辅中心当时的法定代表人陶德生达成口头续租协议，约定将涉案房屋的租期延长至2022年12月31日。教辅中心对此不予认可。经询，陈伏林对此未举证。原审诉讼中，陈伏林提交其与案外人唐峰就涉案房屋签订的《租房协议》二份，用以证明陈伏林自教辅中心处承租涉案房屋后将涉案房屋转租给唐峰。教辅中心表示无法核实该二份《租房协议》的真实性，动物医院表示认可上述二份《租房协议》。动物医院提交其与唐峰在2016年1月1日签订的《租房协议》，用以证明唐峰从陈伏林处承租涉案房屋后又将涉案房屋转租给了动物医院。经查，陈伏林提交的二份《租房协议》显示的租赁期间均为2013年1月1日至2015年12月31日；动物医院提交的其与唐峰的《租房协议》显示的租赁期间为2016年1月1日至2020年12月31日；唐峰为动物医院的控股股东，出资比例为51%。经查，涉案房屋现由动物医院实际使用。北京市第三中级人民法院曾在2019年10月16日对涉案房屋进行现场勘验，教辅中心及动物医院一致确认涉案房屋的现状如下：北京市朝阳区花家地西里113号楼楼内一层东侧北数第一、二间教室面积约为208.93平方米，楼外北侧西数第一间房屋面积约28.88平方米，楼外北侧西数第二间房屋面积约29.39平方米，楼外东侧房屋一间面积约为147.75平方米，目前由动物医院占有、使用的房屋面积共计约414.95平方米。诉讼中，教辅中心表示其与陈伏林签订租房协议时向陈伏林交付的就是现状房屋，后期动物医院有过装修。动物医院认为其承租的时候只有113号楼内一层东侧北数第一、二间教室，在教室北侧靠近教室有一些简易建筑，动物医院改建了其中北侧西数第一间房屋，并加建了北侧西数第二间和东侧一间的房屋，形成了涉案房屋的现状。教辅中心提交113号楼的国有土地使用证和建设工程规划许可证，用以证明涉案房屋在2005年就已存在，动物医院陈述的楼外没有房屋的事实不存在，并且教辅中心与陈伏林的租房协议中关于250平方米的房屋只是估算的面积。动物医院对该两份证据的真实性予以认可，但对教辅中心的证明目的不认可，认为规划许可证是2002年的，土地使用证是2004年的，只能证明当时的状况，不能证明之后发生的情况。本院对教辅中心提交的该证据真实性予以确认，但通过该土地使用证和规划许可证无法直接确认113号楼一层涉案教室外房屋的情况，故对教辅中心的证明目的不予确认。诉讼中，陈伏林和动物医院均表示动物医院已向教辅中心交纳了2014年的租金20万元，教辅中心对此不予认可，动物医院亦未就此举证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、举证和对对方提交的证据进行质证的权利。本案中，陈伏林经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩和举证、质证等诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。教辅中心和陈伏林之间的房屋租赁合同在2017年12月31日已自然到期终止，陈伏林虽称与教辅中心原法定代表人之间在2015年已达成续租至2022年的口头协议，但对此并未举证，教辅中心对此亦不予认可，本院对其该陈述不予采信。在租赁合同到期后，陈伏林或涉案房屋的实际使用人动物医院亦未就续租问题与教辅中心达成新的合同；因涉案房屋现在实际由动物医院实际占有、使用，故教辅中心主张二被告向其腾退返还涉案房屋有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于腾退标的，本院根据北京市第三中级人民法院现场勘验时确认的状况予以确认。动物医院称涉案房屋中一层两间教室北侧西数第二间和东侧房屋一间系其承租后加建，但其对此并未举证，本院对该事实不予认定。原告虽提交113号楼的国有土地使用证和规划许可证，但亦无法据此确认教室外房屋的建造情况。故本院特别指出，本院对涉案房屋的判决不是认定涉案教室外侧房屋是否合法的依据，不影响有权国家机关对涉案教室外房屋性质的认定。教辅中心要求二被告参照教辅中心与陈伏林租房协议确定的租金标准支付租房协议到期后实际使用期间的房屋使用费，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于2014年的租金，因二被告未举证证明其已实际向教辅中心支付，故本院对于教辅中心此项诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈伏林、被告北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区花家地西里113号楼楼内一层东侧北数第一、二间教室及楼外北侧平房二间、东侧平房一间（上述房屋面积共计约414.95平方米）交还原告北京市朝阳区望京教育辅助中心；二、被告陈伏林于本判决生效之日起七日内支付原告北京市朝阳区望京教育辅助中心租金二十万元；三、被告陈伏林、被告北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告北京市朝阳区望京教育辅助中心支付按照每日五百四十八元为标准计算的自2018年1月1日起至上述第一项中的房屋实际腾退并交付原告北京市朝阳区望京教育辅助中心之日止的房屋使用费。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千三百元，由被告陈伏林、被告北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  张帅宾审判员  汪雪明审判员  李瑶瑶二〇二〇年十二月二十九日书记员  李 灏