四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0184民初2353号 原告：高云，男，1971年3月22日出生，汉族，户籍所在地湖北省当阳市。 委托诉讼代理人：谭家宇，广东亿商律师事务所律师。 被告：成都牵银置业有限公司，住所地四川省崇州市羊马街道鹤兴路429号。主要办事机构所在地四川省成都市高新区天府大道中段1388号美年广场15栋。 法定代表人：朱国刚，董事长。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师。 原告高云与被告成都牵银置业有限公司（以下简称牵银公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高云及其委托诉讼代理人谭家宇，被告牵银公司委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高云向本院提出诉讼请求：1.判决变更双方在《四川省《商品房买卖合同》（预售）》第四条第（六）项装修标准为700元／平方米，由牵银公司向高云退还多收的装修款176567元；2.判决牵银公司向高云增加赔偿损失378272元（装修款的1.5倍）；3.判决牵银公司按《建筑装饰装修工程质量验收标准》要求整改装修中的裂缝、脱落、翘曲、起皮、霉烂、色差、粉化、渗水等瑕疵并按《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定履行如实告知义务并提供材料及设施的标识证明和合格证明等资料；4.判决确认2018年2月24日高云与牵银公司签订的格式合同《【花样年·智荟城一期】商品房买卖合同附件及补充协议》第十七条第2项、第5项为无效条款；5.判决牵银公司承担本案的诉讼费用。在2020年12月2日第二次庭审中，高云自愿放弃第3项诉讼请求。事实和理由：一、2018年2月24日，高云与牵银公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）《【花样年·智荟城一期】商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》），合同自编号为Ｚ1-2-502。根据《商品房买卖合同》约定，高云向牵银公司购买位于崇州市××镇××道××期××幢××单元××层××号房，建筑面积为108.02平方米，其中套内面积为88.6平方米，公摊面积19.42平方米，该商品房为成品住宅，高云与牵银公司选择约定的装修水平为简装，装修标准是0元／平方米，住宅装修服务由牵银公司承担。合同总价款为870379元，其中清水成交价618198元，装修成交价即装修款为252181元。高云于2018年2月24日前已向牵银公司支付首期款270379元，余款600000元也已通过工商银行成都青龙支行按揭贷款支付，该房款早已全部付清；二、高云与牵银公司签订的《商品房买卖合同》是由四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局拟定的合同范本，《补充协议》是牵银公司为了重复使用而预先拟定的，其中除了买卖双方的身份信息、房号、房屋面积、价款金额、付款及签约时间等内容外，《商品房买卖合同》及《补充协议》的其余条款在订立合同时都未与高云进行协商。对照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条、第四十条以及《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）第二十六条规定与双方签订的格式合同条款，发现有关装修内容的条款，有减轻或者免除牵银公司责任、加重高云责任、排除高云主要权利的情形,对此，崇州市市场监督管理局作出了《商品房买卖合同附件及补充协议》第十七条有关装修内容的条款是属于“排除了业主的权利”或者“排除了业主同意或者不同意合同变更的权利且免除了条款提供方的违约责任”的认定；三、高云、牵银公司双方有关住宅装修的条款不仅属于无效格式条款，而且还涉嫌欺诈。主要表现在，1、《商品房买卖合同》第四条第（六）项明明约定了装修内容，选择的装修水平是简装，牵银公司合同上选择填写装修标准为0元／平方米，却实际向高云按建筑面积收取了2334.58元／平方米的装修款；2、根据成办发（2017）36号《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》第五条第（二）款第2项明确规定，进行成品住宅买卖合同网签备案时，应当分别填报房屋价格和经建设行政主管部门核查的装修工程价格，而牵银公司根本没有标明装修工程价格；3、成办发（2017）36号《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》第五条第（二）款第二项明确规定，实行成品住宅房屋价格和装修工程价格分别计价的机制，房地产开发企业在销售成品住宅时应当按照一房一价、明码标价的原则标明房屋挂牌（申报）价格和装修工程价格，可牵银公司却既不按规定分别标明房屋挂牌价格和装修工程价格，也不说明、不提示其中含有装修价格，模糊房屋挂牌价格和装修价格的区分，混淆视听，故意欺诈高云；4、根据双方关于装饰装修及相关设备标准的约定，牵银公司自己拟定的格式条款列明的装修范围仅限于室内空间，不包括室外公摊面积，可牵银公司却按建筑面积包括公摊面积向高云超过装修范围实际收取了2334.58元／平方米的装修款；5、牵银公司在《商品房买卖合同》中采取不报（零报）装修价格，而不区分房屋挂牌价格和装修工程价格，诱骗高云与其进行房屋买卖交易；6、明明只是简装房，牵银公司却在销售中对高云宣称是精装房，直接精装房的概念，来欺诈诱导高云；7、牵银公司在网签备案中又采取低价高报、质价严重不符的价格手段欺骗高云，牟取不当得利，给高云造成巨大经济损失。牵银公司的实际装修标准就是简装，根据牵银公司实际装修所用材料，结合现行人工费标准，简装水平下的实际装修标准按建筑面积计算只有600元／平方米左右，双方约定的装修标准装修费用、改造费用对价、装修价款等字样，从词语数量上看以为是三项费用，其实装修标准就是装修工程价格，根据牵银公司自己内部制作的标题为《20171213花样年智荟城价值体系》的ＰＰＴ宣传文档显示，牵银公司自己标明的智荟城的精装价格仅仅只是800元／平方米；四、牵银公司作为装饰装修服务的经营者，依法应当遵守《消费者权益保护法》对经营者的各项规定，履行经营者的各项法定义务。1、依照《消费者权益保护法》第二条规定，高云作为住房消费的消费者，接受牵银公司的装饰装修服务，其合法权益理应受到《消费者权益保护法》的全面保护；2、《消费者权益保护法》第二十三条第三款规定，表明装饰装修服务属于《消费者权益保护法》列明的消费行为；3、《合同法》第一百一十三条第二款也明文规定，经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的应承担损害赔偿责任；五、牵银公司装修质次价低，粗制滥造，裂缝、脱落、翘曲、起皮、霉烂、色差、粉化、渗水等现象频发，质价显失公平。根据《商品房买卖合同》第十八条第（一）项规定，牵银公司应在2020年5月31日前向高云交付商品房。在装修过程中，高云及部分业主曾到已装修完毕的房间查看，发现牵银公司装修所用材料和所用设备都是极为普通的，市面价格都比较低廉，做工粗糙，毫无工艺可言。按现行市面材料价格和人工费标准计算，最多只用600元／平方米左右，即可达到或超过牵银公司的实装标准，但牵银公司实际却收取了高云高达2334.58元／平方米的装修费，而且还是按整个建筑面积（包括公摊面积）计算的，如果按套内面积计算，牵银公司向高云收取的装修费标准达到2846元／平方米。质价严重不符，依照《中华人民共和国价格法》第十四条和《禁止价格欺诈行为的规定》第七条规定，牵银公司的行为显然属于价格欺诈行为；六、成都市人民政府办公厅就以成办发［2017］36号文件发布了《关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》，成都市城乡建设委员会据此又制定发布了《关于加快推进我市成品住宅发展的实施意见》的实施细则（暂行）（成建委（2018）168号），但推广成品住宅绝对不是牵银公司借实施装修进行欺诈、虚高装修价格、抬高房价、牟取不当得利的理由，且主管部门的价格核定不能成为牵银公司免除责任的挡箭牌，就算经过了主管部门的价格核定，如果装修价格核定不实，仍然不能免除牵银公司的责任；七、本案的举证责任应由牵银公司完全承担。关于举证责任的承担，《消费者权益保护法》第二十三条第三款明确规定，牵银公司作为装饰装修服务的经营者，高云在接受服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，依法应由牵银公司承担完全的举证责任。同时《消费者权益保护法》第八条规定，高云也完全有权要求牵银公司履行包括价格、材料、费用等装修服务真实情况进行举证，这也是牵银公司作为经营者的法定义务。因此，本案的举证责任依法应由牵银公司完全承担，如果牵银公司不予举证或者举证不能，应当依法承担不利的法律后果。 牵银公司辩称，1.本案为房屋整体销售，装修价款包含在房屋价款中，装修价款并未单独计算，根据双方签订的认购协议中明确约定案涉房屋的面积以及房屋总价，并没有对装修价格进行任何的约定，根据高云填写的项目签约信息单中明确约定了房屋的总价，双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，装修部分并没有单价计算，所以不存在牵银公司返还装修款的情形；2.商品房的售价不等于商品房的成本，案涉房屋是整体计价，商品房销售的价格构成除了成本以外，还包括人员、营销、税费等费用。双方签订《商品房买卖合同》时，牵银公司将房屋装修向高云充分进行了告知，高云在《商品房买卖合同》中以手写的方式予以确认，本人已知晓；3.高云主张案涉合同为格式合同，但《商品房买卖合同》是房管局统一拟定，合同中牵银公司充分告知了高云相关装修条款、装修标准的约定，该条款并非排除高云的主要合同权利，也未免除牵银公司主要合同义务，最后牵银公司交付的房屋装饰装修符合合同约定，且标准远远高于合同约定，所以本合同不存在无效的情形；4.高云主张合同存在欺诈，双方签订《商品房买卖合同》是经过认购协议、签约声明，最后签订等程序，高云在签订《商品房买卖合同》时充分了解商品房的基本情况，因此，不存在任何的欺诈行为；5.本案不存在《消费者权益保护法》适用空间，本案的案由商品房预售合同纠纷，并不存在单独的装饰装修合同，商品房是属于不动产，不适用《消费者权益保护法》；6.牵银公司交付的房屋符合合同约定的交付标准，也不存在质量问题，且在合同约定交付届满前就向高云寄送了交付通知，高云无正当理由拒绝收房，按照合同约定视为在合同约定的交付时间已交付。 本院经审理查明事实如下：2018年2月23日，牵银公司作为出卖人（甲方）与作为买受人的高云（乙方）签订一份《花样年·智荟城商品房认购协议》，主要约定：乙方认购甲方开发的花样年·智荟城1-2-502号房，建筑面积108.022㎡平方米，套内面积88.60㎡平方米，房屋总价870379元，在签订合同时将价款折算为套内建筑面积单价。乙方在2018年2月25日前，凭本认购协议原件、交款收据原件等与甲方签订合同和补充协议。同日高云填写《花样年地产项目签约信息单》，载明：房源信息1栋2单元502号，建筑面积108.02㎡平方米，套内面积88.6㎡平方米，公摊面积19.42㎡平方米，建面单价8057.57元，套内单价9823.69元，成交总价870379元。付款方式：首付31.07%，即首付270379元，其余600000元价款向工行银行借款支付，贷款期限22年。已付定金20000元，本次应250379元。 高云签署一份《签约声明》载明：“本人就购买成都牵银置业有限公司开发建设的“花样年·智荟城一期”项目商品房，在签订合同、补充协议等全套法律文件时确认：1.贵司的销售人员已按本人要求就上述合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释(尤其是黑体部分)，履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予以认可。2.本人已知悉贵司不会授权任何销售人员对本人作出任何承诺，更不会以销售人员私人名义签字向本人作出任何书面承诺或保证。若销售人员向本人出具任何承诺，则不会对公司产生任何约束力”。 2018年2月24日，牵银公司作为出卖人与作为买受人的高云签订一份《商品房买卖合同》合同，主要约定：高云购买案涉房屋，建筑面积共108.02平方米，其中套内面积88.6平方米，分摊的共有建筑面积19.42平方米，装修水平是简装，装修标准是0/平方米。第八条计价方式与价款(一)按照套内建筑面积计算，单价为9823.69元/平方米，总价款为870379元。第九条付款方式及期限(一)签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币50000元。(二)买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：【√商业贷款】。买受人于2018年2月24日前支付首期房价款270379元占全部房价款的31.07%；余款600000元向兴业中国工商银行股份有限公司成都青龙支行(贷款机构)申请贷款支付，期限：22年。第二十条商品房质量(三)装饰装修及设备标准1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2.不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第(1)、(3)方式处理(可多选)：(1)及时更换、修理；(2)出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；(3)不能更换或者修理的，出卖人以同等价位的设施、设备代替。在合同尾部高云抄写“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”。 2018年2月24日,牵银公司与高云签订一份《补充协议》，其中附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定(一)交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第(三)款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。(二)双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行了约定。第十七条关于装修的补充约定：1.基于装修的存在，在签订合同及本补充协议之前，出卖人已就下列事项向买受人进行了充分的告知和说明，买受人已充分知晓和理解，自愿购买此商品房，并已经预见和认可(1)因装修而使该商品房下列事项，不因下列事项的发生而要求出卖人承担任何责任：(1)因装修而使该商品房部分二次结构发生变化的，比如景观阳台做了封阳台处理，装修后户型等房屋实况与合同中附图所示不一致的，等等；(2)因房屋装修造成施工后房屋使用面积与竣工实测面积出现差异的；(3)有关局部设置(例如水电管线)、布局(例如空间布局、墙体分割)、房间功能等相关因素受装修影响的。2.买受人认可并接受出卖人统一的装修方案，最终装修效果以实际交房为准，买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求。3.出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。4.本装修标准对小部品部件不作描述，以实际交付为准。5.出卖人有权按实际情况以同等或类似品质、品牌的材料、设备予以替代或修复且无需向买受人承担违约责任，买受人也同意不以此为由拒绝收房或向出卖人主张任何权利。 2018年2月24日前共支付购房款270379元。 商品房买卖合同摘要载明：合同签约备案号：(82145)，签约备案时间：2018-05-1714:13:25，建筑面积108.02平方米，套内面积88.6平方米，公摊面积19.42平方米，清水成交价618198元，装修成交价252181元，合计870379元。 2019年5月30日，崇州市市场监督管理局作出《关于花样年·智荟城一期业主(198人)对牵银公司的合同和补充协议涉嫌存在不符合法律法规规定的格式条款的意见》载明：《商品房买卖合同附件及补充协议》中第十七第2款关于“买受人认可并接受出卖人统一的装修方案，最终装修效果以实际交房为准，买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求”的约定，排除了业主的权利，属于具有《合同法》第四十条所指情形的格式条款。此外，合同中关于对装修内容进行更改可以不告知业主且不属于违约的规定，排除了业主同意或者不同意合同变更的权利且免除了条款提供方的违约责任，也属于具有《合问法》第四十条所指情形的格式条款。经投诉人花样年·智荟城一期业主(198人)代表以及被投诉人成都牵银置业有限公司委托人确认，双方均同意上述意见。 2019年8月9日，牵银公司作出《关于智荟城项目业主疑问的回复函》，就业主提出的十八个问题回复了崇州市住房和城乡建设局和智荟城项目全体业主。 2020年4月22日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对花样年·智荟城A地块1-5#楼及地下室工程进行了验收，竣工验收内容为工程设计文件及合同要求的工程土建、装饰、水电安装、设备安装及消防系统室内环境检测等所有工程内容。 2020年5月18日，牵银公司通过EMS向高云邮寄《花样年·智荟城1#、3#-5#、18#-22#交房通知书》载明集中办理房屋交付时间：2020年5月25日至2020年5月31日。该邮件于2020年5月21日被签收。 以上事实，有当事人身份信息材料、高云、牵银公司的陈述、《花样年·智荟城商品房认购协议》《花样年地产项目签约信息单》、合同、补充协议、《签约声明》、商品房买卖合同摘要、《工程竣工验收报告》《花样年·智荟城交房通知书》、回执以及物流跟踪单、《关于花样年·智荟城一期业主(198人)对牵银公司的合同和补充协议涉嫌存在不符合法律法规规定的格式条款的意见》《关于智荟城项目业主疑问的回复函》等在案佐证。 本院认为，高云与牵银公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》，除有争议的《补充协议》第十七条第2项、第5项外，其余内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应遵循诚实信用原则享有权利和履行义务。高云自愿放弃第3项诉讼请求，系其处分其诉讼权利的行为，本院予以准许。根据诉辩双方意见，本案争议的焦点是：一、高云与牵银公司是否建立了装饰装修合同关系；二、案涉房屋的装修款是否能从房款中分离出来单独计算；三、《补充协议》第十七条第2项、第5项是否为为无效条款问题。本院分别评判如下： 一、关于高云与牵银公司是否建立了装饰装修合同关系问题 装饰装修合同纠纷是指建筑装饰装修企业与发包方订立的明确装饰装修中双方权利义务的协议产生的纠纷。建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物、内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。从本案看，高云从未与牵银公司签订过《装修委托协议》，案涉房屋为简装的商品房，牵银公司出售的房屋已包含了装修的内容，无需另行委托装修公司重新进行装修。结合《商品房买卖合同》第四条约定的商品房基本情况、第八条约定的计价方式与价款的内容，本院认定高云与牵银公司之间仅存在商品房预售合同关系、并不存在关于案涉房屋装修的法律关系。 二、关于案涉房屋的装修款是否能从房款中分离出来单独计算问题 高云基于《民法总则》《民法通则》规定的公平原则和民法分则中的显失公平请求变更《商品房买卖合同》第四条第(六)项装修标准为700元/平方米，判令牵银公司向高云退还多收的装修款176567元。本院认为，高云与牵银公司签订《商品房买卖合同》的内容看，虽然约定有“装修标准是0/平方米”的约定，但该内容是在合同“商品房基本情况”条款中，结合《商品房买卖合同》第八条计价方式与价款“出卖人与买受人按下列第1种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，单价为9823.69元/平方米，总价款为870379元。”，高云亦按此条约定的计价方式与价款向牵银公司支付相应款项，应当认定“装修标准是0/平方米”并非指案涉房屋装修价格、人工价格之和，也不是双方另行对装修价款的约定。而是对案涉房屋基本情况的说明。根据双方合同的约定，案涉房屋以套内面积计算总价款，并确定了每平方米单价，可以认定双方知晓案涉房屋系简装的商品房，合同中约定的装修标准所涉及的价款系房价款的组成部分，该总价款系经双方要约、承诺并经磋商达成的合意成交价，不应当单独拆分。并不符合《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定了“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：......(二)显失公平的。”和《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第7２条规定的“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”的规定，高云主张变更装修标准为700元/平方米，牵银公司退还装修差价款176567元的理由不成立，本院依法不予支持。如前所述，本案并不存在关于案涉房屋装修的法律关系，故，本案也不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，对高云主张牵银公司增加赔偿损失378272元(装修款的1.5倍)，本院不予支持。 三、关于《补充协议》第十七条第2项、第5项是否为为无效条款问题 《补充协议》第十七条2.“买受人认可并接受出卖人统一的装修方案，最终装修效果以实际交房为准，买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求。”、5.“出卖人有权按实际情况以同等或类似品质、品牌的材料、设备予以替代或修复且无需向买受人承担违约任，买受人也同意不以此为由拒绝收房或向出卖人主张任何权利。”，其中第2项内容加黑。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”同时第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，2018年2月24日高云签署一份《签约声明》载明“本人就购买成都牵银置业有限公司开发建设的“花样年·智荟城一期”项目商品房，在签订《商品房买卖合同》合同、《补充协议》补充协议等全套法律文件时确认：1.贵司的销售人员已按本人要求就上述合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释(尤其是黑体部分)，履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予认可。......”，其中第2项内容加黑提醒，第5项约定和合同基本一致。案涉房屋是简装的商品房，其内容并没有排除高云的权利，也未免除牵银的责任，虽然，崇州市市场监督管理局作出“上述条款属于具有《合同法》第四十条所指情形的格式条款”的意见，但该行政行为并不当然成为人民法院的裁判意见，对高云的该主张本院也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回高云的诉讼请求。 案件受理费4674元，由高云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 耿 二〇二〇年十二月十一日 书记员 罗雨薇