山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初3762号原告：韩风选，女，1981年7月2日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：曹紫阳，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔翔宇，山东明朗律师事务所律师。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，总经理。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。原告韩风选诉被告烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩风选的委托诉讼代理人曹紫阳、被告烟台中冶京诚置业有限公司的委托诉讼代理人朱立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩风选向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金151626.72元（自2019年9月2日起，以已付房屋价款1444064元为基数按日万分之三标准计付，暂算至2020年8月17日），并自2020年8月18日起至实际交房之日止，仍按前述标准计付违约金；2、判令被告向原告支付律师费1300元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于烟台市牟平区房屋一套。合同签署后，原告依约定支付房屋总价款1444064元。但截止《商品房买卖合同》约定的交付时间，被告未能集约按时向原告交付房屋。时至今日，经原告多次催促，被告开发的房屋仍不具备实际交付使用条件，不能满足原告的生活需求。并且房屋内存在楼板高低差大、地暖管间距过大不符合国家规范要求，公共区域部分存在顶层屋面、电梯井及地下车库漏水等诸多质量问题。被告虽经原告催促后维修，但前述质量问题至今仍未解决。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告逾期交付房屋已构成违约，理应按照合同及补充协议的约定向原告支付使其交房违约金及赔偿原告为本案诉讼支付的律师费用。烟台中冶京诚置业有限公司辩称，一、双方关于逾期交房违约金已有明确合同约定，应按合同约定履行。原告主张按日万分之三计算违约金不符合合同约定，不应支持。双方签订的《商品房买卖合同》第九条对违约金进行了约定，但根据《补充协议》第二十七条第5款的约定“无论合同及补充协议是否另有约定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”二、即使原告认为违约金过低，也应按法律规定进行调整，原告主张的日万分之三标准计算违约金，不符合双方合同约定以及法律规定调整违约金的形式，不应支持。根据合同法及合同法解释的规定，违约金数额调整以实际损失额为限。如原告认为约定违约金低于实际损失的，应提供相应证据证明其实际损失，但最终也只能以其所能证明的实际损失为赔偿上限。如果法院认为双方之间对损失赔偿的计算方法约定不明，也应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定原告实际损失。三、涉案房屋已达到交付条件，且被告已完成交房义务，不应继续计算逾期交房天数。被告已于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋已达交付条件。被告于房屋达到交付条件后，向原告快递发出了交房通知书。四、关于被告逾期交房的天数，被告在施工过程中，曾存在多次因天气原因暂停施工，逾期交房天数应予以扣减，同时，原告收房后的装修期间也应予以扣减。五、律师费非直接损失、必然损失，原告主张违约金金额已超过合同约定上限，律师费不应支持。综上所述，请求法院依法判决被告按合同约定的已付购房款百分之二金额为上限支付逾期交房的违约金，驳回原告其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于牟平区房屋，房屋总价款为1444064元。原告已按约履行了付款义务。《商品房买卖合同》第八条约定卖方应当在2019年9月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》：3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起30日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。第九条卖方逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.5%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原、被告双方另行签订了补充协议，该协议第十一条约定：“1、鉴于小区属于分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交付时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。”第十四条约定“……买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房存在保修范围内瑕疵的，出卖人应按《烟台市住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题不能作为买受人拒绝接收商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”。第二十七条约定“合同的变更和解除……5、无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”第三十三条约定，违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。该补充协议开头和结尾处有字体加粗的内容，即“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力”、“买受人已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，出卖人已就本协议内容（尤其是黑体字内容）及可能产生的法律效果向买受人做出充分说明，买受人在此基础上同意签署本协议，并确认该等约定可能对买受人产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。买受人同意放弃基于格式条款的有关规定对出卖人提出任何抗辩及主张”。涉案楼盘被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，并于2020年7月14日向原告邮寄发出交房通知书，告知交房时间为2020年7月17日。原告未收到邮件，但于2020年7月31日到被告处验房。关于逾期交房违约金，原告主张按照《商品房买卖合同》中约定的违约金条款日万分之三标准计算，其认为补充协议中的约定条款为格式条款，签订协议时对方未尽到告知义务，补充协议条款免除了被告责任，加重了原告责任，应为无效条款,向本院提交了录音等资料。被告主张应按照补充协议中约定的违约金标准计算，其认为补充协议前后均明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务，如果原告认为违约金过低，其可申请法院通过调整违约金的方式进行救济，但并不能以此来认定关于违约金上限条款为无效条款。关于原告拒绝接收涉案房屋。原告主张经验收，室内发现存在下列质量问题：入户门外面未收缝，反锁锁舌变形；门窗门框垂直度不合格；水电配电箱未作标识，热水器插座不符、三楼卫生间墙面不平；防水二楼窗台、三楼阁楼漏水；土建多处空鼓等。公共区域部分存在顶层屋面、电梯井及地下车库漏水等诸多质量问题，影响业主的居住生活和人身安全。被告虽经原告等业主持续反映、信访等，至今仍未解决，同时涉案房屋所在项目使用的为临时用水、临时用电，以及其他供暖等配套设施无法满足日常生活所需，而被告亦未按《商品房买卖合同》约定的交房条件提供相应资料，涉案房屋并不符合交付条件，故拒绝接收房屋，向本院提交了照片及视频等证据予以证实。目前涉案房屋的临时用水、临时用电均为市政用水、国家电网用电。原告所述的房屋交付验收表中存在的房屋问题，被告予以认可，但主张大部分问题已解决，且不影响房屋的实际交付。关于律师费。原告主张已实际发生基础费用1300元，在前述基础收费的基础上，每案另加收风险代理费用（实际支持逾期交付违约金超出全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付部分*10%）。原告向本院提交了委托代理合同，律师费发票。被告认为目前原告只提供了委托代理合同，只能证明原告与该律师事务所就委托代理达成一致意见，但原告并未实际支付风险代理费。关于被告答辩所述的在施工过程中存在多次因天气原因暂停施工以及原告收房后的装修期间扣减问题。被告向本院提交了其自行统计整理的天气影响因素统计表，主张在房屋建设过程中因天气原因多次暂停施工，属于商品房买卖合同第八条中非卖方所能预计或避免的重大事件，卖方可据实予以延期。原告对此不予认可，主张该证据为被告单方制作，且其认为天气原因并不符合合同第八条的约定，即便被告因天气原因或其他原因耽误工期，其应提供相关部门的材料，并告知原告。被告未能对其该答辩意见提供证据予以证实。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房发票、委托代理合同及律师费发票、照片及视频资料、烟台市牟平区联席会议纪要（第5期）,被告提供的《补充协议》、《建设工程竣工验收备案表》、发送收房通知书的快递记录、天气影响因素统计表、房屋交付验收表等证据材料予以证明，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点在于双方签订的补充协议及补充协议中关于违约金、交房条件变更的条款是否有效。第一，根据民法通则的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原告系具备完全民事行为能力的自然人，其在与被告签订商品房买卖合同情况下，又与被告签订补充协议，系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定。第二，根据合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的补充协议中关于违约金、交房条件的变更并未免除开发商对购房业主的责任，亦未排除购房业主向开发商主张权利，其中违约金只是对上限进行了约定。第三，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，当事人可以请求人民法院增加违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。即在双方签订的补充协议中如果原告认为违约金过低，不足以弥补其损失，其完全可以通过请求调增违约金的方式寻求救济，但并不影响补充条款的效力。同理，关于交房条件的变更，不违反法律法规强制性规定，对于交房后存在的瑕疵等问题，原告同样可以通过向被告主张维修或赔偿维修费用等途径实现救济。综上所述，本院认定双方签订的补充协议有效，补充协议中关于违约金、交房条件变更的条款有效。被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，并于2020年7月14日向原告邮寄发出交房通知书，告知于2020年7月17日交房。原告虽未收到通知，但在内部微信群中得到消息，于2020年7月31日前去验房。原告虽以房屋存在质量问题等理由拒绝收房，但所述问题等系交房过程中存在的瑕疵，其可以另行主张维修或赔偿维修费用等措施解决，故本院认定被告已于2020年7月17日完成了交房义务。商品房买卖合同约定被告需于2019年9月1日向原告交付涉案房屋，但直至2020年7月17日被告才履行交房义务，该期间已逾期交房，应向原告支付自2019年9月2日至2020年7月17日期间逾期交房违约金。在本院认定补充协议条款有效，且原告未主张违约金过低，未要求调增违约金的情况下，按补充协议中约定的以不超过已付购房款的百分之二标准核算，本院认定逾期交房违约金为28881.28元（1444064元×2%）。被告答辩主张在施工过程中存在多次因天气原因暂停施工以及原告收房后的装修期间应予扣减，但其未能提供证据予以佐证，且被告所述的天气原因并不属于合同中约定的卖方可以据实予以延期的情形，另被告亦未提供证据证实就延期情况向原告进行了告知，故本院对被告该项答辩意见不予采信。根据补充协议约定，被告作为违约方应向守约方原告支付律师费。原告亦以此为由主张律师费，但补充协议约定“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二”，在本院已按此标准支持了逾期交房违约金的情况下，对原告主张的律师费不再支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告韩风选逾期交房违约金28881.28元；二、驳回原告韩风选的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3358元减半收取1679元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙艺忠二〇二〇年十二月十六日书记员  王丽君