江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初7691号原告：王炳亚，男，1966年7月5日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：陈志祥，扬州市江都区永明法律服务所法律工作者。被告：朱干，男，1955年10月8日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：朱炳华，女，1959年9月22日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：朱磊，男，1992年5月20日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：朱红玲，女，1981年10月3日出生，汉族，住扬州市江都区。四被告共同委托诉讼代理人：韩四新，江苏华江律师事务所律师。原告王炳亚与被告朱干、朱炳华、朱磊、朱红玲所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月4日立案,依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理，原告王炳亚的委托诉讼代理人陈志祥，被告朱干、朱炳华、朱磊、朱红玲的共同委托诉讼代理人韩四新到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2019年6月20日转为普通程序，并公开开庭进行了审理，原告王炳亚及其委托诉讼代理人陈志祥，被告朱干、朱炳华、朱磊、朱红玲的共同委托诉讼代理人韩四新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王炳亚向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告双方房屋买卖协议的（位于江都区仙女镇民和村西一组）房屋为原告所有；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年7月30日，原被告双方签订《房屋买卖转让协议》一份，约定四被告将江都区仙女镇民和村西一组72号的房屋出售转让给原告，房价款为800000元。协议签订后，原告将800000元价款支付给被告，被告将该房屋的房产证，土地证随同房屋交付给原告，原告随即对房屋进行大规模的改造、装修，同时又在买卖房屋之外扩建了190平方米房屋。2018年下半年，政府对涉案房屋进行征收拆迁，拆迁部门与原告签订了拆迁补偿协议并对房屋进行了评估。此时被告为了获得拆迁利益，对买卖行为反悔，要求与原告退房、退钱，并于2019年3月向江都区人民法院提起民事诉讼，请求法院确认双方的房屋买卖协议无效，各自返还价款和房屋。法院开庭审理后，被告撤回“各自返还”诉讼请求，江都区法院以(2019)苏1012民初2959号民事判决书判决：“原被告双方签订的房屋买卖协议无效”。判决后，双方当事人均持该判决书至拆迁部门主张涉案房屋系自己的，而主张拆迁补偿款。原告认为：原被告之间的房屋买卖合同虽然依法无效，但签订的合同是双方自愿协商的结果，并无欺诈胁迫行为，且房价款800000元远远高于当地行情价格。原告及时交付了价款，被告交付了土地证、房产证和房屋本身。原告接受房屋后入住，进行了大规模的改造和精装修，添置了高档家具，还扩建了190平方米的建筑。被告现为了拆迁利益而反悔显然违反了诚实信用原则。其次，该房屋已经进入拆迁阶段属于合同法规定的“不能返还或者没有必要返还的”财产。再之，被告在自己提起的诉讼中撤回了“各自返还”诉求，即明确放弃了该主张，不再要求“返还”。审理中，原告变更诉讼请求为根据双方过错责任，对房屋拆迁补偿款予以分配。原告向本院提交以下证据：1.原告与四被告于2017年7月30日签订的房屋买卖转让协议一份；2.诉争房屋房产证、土地证各一份；3.（2019）苏1012民初2959号民事判决书一份；4.拆迁补偿协议一份；5.房屋拆迁估价分户报告一份；6.扬州市江都区住房和城乡建设局出具的2017年江都区商品住房均价及2020年1-10月份商品住房均价查询结果一份；7.（2014）邮民初字第0483号民事判决书、（2014）扬民终字第0055号民事判决书、（2015）扬民终字第00707号民事判决书各一份。四被告共同辩称，1.原、被告双方的买卖协议已经过（2019）苏1012民初2959号民事判决无效，原告主张房屋归其所有，无法律依据；2.原告名下登记有两处房产，原告购买房屋后一直没有居住，仅仅进行简单装修改造，之后一直闲置，证明原告不缺居住房屋，原告购买四被告房屋纯粹是获取拆迁利益；3.双方当事人房屋买卖中间人系村书记介绍，村书记应该知道拆迁消息，村书记帮助原告获取拆迁利益，属于恶意买卖行为；4.江苏省高院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答中，在纳入征收拆迁范围的房屋原则上判令无效后不适用确认所有权的原则，而是应当就拆迁利益进行分配。被告一家经济困难，应当考虑到出卖人丧失宅基地后对自身生存条件造成损害的，对其征收补偿所获得的利益应当予以照顾分配。被告向本院提交以下证据：1.原告王炳亚名下的不动产查询结果一份；2.被告朱干出院记录一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告朱干、朱炳华系夫妻关系，二人育有一儿一女，即被告朱磊、朱红玲。原告王炳亚与被告朱干、朱炳华、朱磊、朱红玲于2017年7月30日签订《房屋买卖转让协议书（含宅基地使用权）》一份，协议约定：四被告将扬州市江都区仙女镇民和村西一组72号房屋（原房屋产权证地号29-08-07-14，原房屋产权证地址：江都市砖桥镇陈桥村中心组36号）合计房屋13间，合计（地面）面积480平方，主屋长18米，宽12米，厢房长10米，宽12米，紧邻邻居左右的巷（行）子各一半拥有，房屋结构：砖混，包括院内前后所有附属物件（含前后自留地，房屋南至马路边，北至小河的南岸）出售转让给原告，房价为800000元。协议签订后，原告将800000元房款交付给四被告，四被告将上述房屋交付原告。原告入住后对上述房屋进行了修缮、添附，并在房屋空地处加建了190.77平方米的建筑。2018年12月20日，诉争房屋纳入扬州市江都区砖桥片区城中村改造房屋拆迁安置项目拆迁范围，中证房地产评估造价集团有限公司对诉争房屋进行了评估，并出具了《房屋拆迁估价分户报告》，报告中含房屋拆迁补偿金额估价表、房屋拆迁补偿估价表、室内外装修及附属物拆迁补偿估价明细表，报告中载明：截至拆迁通告之日，房屋补偿价格592877元（原告购置时四被告原有房屋补偿价格为447545元、原告购置后加建的房屋补偿价格为145332元）、室内外装修补偿价格457320元、附属物补偿价格65169元，估价总金额1115366元，建筑面积554.07㎡。扬州市江都区砖桥片区城中村改造房屋拆迁安置项目现场指挥部与原告签订了拆迁补充协议，协议载明：参照老年房标准进行补偿592877×3=1778631，装修457320，附属物84486，合计2320437元整，一次性补偿原告人民币贰佰叁拾贰万零肆佰叁拾柒元整（￥：2320437）。经与拆迁部门了解，房屋拆迁补偿款的构成系房屋补偿款（房屋补偿价格的三倍）与室内外装修补偿款、附属物补偿款的总和。另查明，诉争房屋为农村集体经济土地的房屋，房屋附着土地属扬州市江都区仙女镇民和村集体所有。原告非该集体经济组织成员，原告以非基本户与拆迁部门签订拆迁补充协议，该拆迁补充协议即为拆迁补偿协议。四被告于2019年3月28日向本院提起诉讼，请求确认与原告签订的《房屋买卖转让协议书（含宅基地使用权）》无效，本院于2019年6月27日作出（2019）苏1012民初2959号民事判决书，判决本案原告与四被告于2017年7月30日签订的《房屋买卖转让协议书（含宅基地使用权）》无效。再查明，经江都区商品房网络备案系统查询，江都区2017年商品房住宅成交均价为8128元/㎡，江都区2018年商品房住宅成交均价为8159元/㎡。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”经法院判决，原告与四被告签订的《房屋买卖转让协议书（含宅基地使用权）》无效。因诉争房屋已纳入征收程序，应属不能返还或者没有必要返还之情形，应当折价补偿。本案中，原被告双方在明确知道宅基地房屋不得出售给非该集体经济组织成员的情况下签订房屋买卖转让协议书，并且实际履行，造成协议无效原被告双方均有过错,但是四被告在出售诉争房屋后，为了更大的拆迁利益向法院请求确认双方签订的协议无效，违背了诚信信用原则，原被告应当各自承担相应的责任，综合考虑酌定原告与四被告按6:4的比例，对拆迁利益予以分配。四被告认为原告系为获取拆迁利益而向四被告购买房屋，但是未能提供证据予以证明，本院依法不予采信。关于拆迁利益的核算，原告主张在四被告原有房屋的拆迁补偿款1342635元（447545元×3）中扣除原告购房款800000元及原告2020年重新购置房屋损失348678元；四被告主张在拆迁补充协议中明确的拆迁补偿款2320437元中扣除原告购房款800000元、原告进行的室内外装修补偿价格及附属物补偿价格。本院认为，应在拆迁补充协议确定的房屋拆迁补偿款中扣除原告的购房款，原告买受后加建的房屋、原告对房屋进行的装修及其他附属物的补偿款，以及原告购置诉争房屋起至房屋拆迁补偿金额确定之日止的房屋增值利益后予以分割。诉争房屋拆迁补偿金额系按照拆迁通告之日的估价确定的，经与拆迁部门了解，诉争房屋的拆迁公告于2018年12月20日发布，现原告主张扣除2020年重新购置房屋损失，即诉争房屋截至2020年的增值利益，因诉争房屋拆迁是以货币方式予以补偿，货币补偿后不存在诉争房屋增值利益，且房屋拆迁补偿款中不包括诉争房屋估价后的增值利益，故原告主张的诉争房屋估价后的增值部分，本院不予支持，仅就诉争房屋购买之日至拆迁公告发布之日的增值利益予以扣除（上述增值利益的计算方法：原告购房款800000元/江都区2017年商品房住宅成交均价每平方8128元≈原告可购入的房屋面积98.42㎡，原告可购入的房屋面积98.42㎡×（江都区2018年商品房住宅成交均价每平方8159元-江都区2017年商品房住宅成交均价每平方8128元）≈房屋增价3051.02元）；因房屋拆迁补偿款中除被告原有房屋部分，亦包含原告在买受后进行的加建部分，故原告加建部分的拆迁补偿款，应予以扣除。综上，根据拆迁补充协议确定供原被告双方分割的房屋拆迁补偿款为539583.98元，即在房屋（含室内装修及附属物）拆迁补偿款2320437元中扣除原告的购房款800000元及截至拆迁通告之日的房屋增值利益3051.02元，原告进行的室内外装修补偿款457320元、附属物补偿款84486元，原告加建部分的房屋补偿款435996元（145332元×3）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、扬州市江都区砖桥片区城中村改造房屋拆迁安置项目现场指挥部与原告王炳亚签订的拆迁补充协议中的确定的拆迁补偿款2320437元，原告王炳亚分得2104603.41元，被告朱干、朱炳华、朱磊、朱红玲分得215833.59元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费11800元，由原告王炳亚负担7080元，由被告朱干、朱炳华、朱磊、朱红玲负担4720元（此款已由原告王炳亚垫付，被告朱干、朱炳华、朱磊、朱红玲于本判决生效后十日内给付原告王炳亚）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  刘 鹏人民陪审员  谭玉芳人民陪审员  吴小林二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  韩 星书 记 员  陈智越