吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初3156号 原告：钟卫东，男，1970年9月23日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：武晓光，吉林市船营区黄旗街法律服务所法律工作者。 被告：吕桂兰，女，1971年4月12日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：王志海，吉林保民律师事务所律师。 第三人：马静，女，1994年5月19日出生，住吉林市船营区。 法定代理人：吕桂兰，女，1971年4月12日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：王志海，吉林保民律师事务所律师。 第三人：吉林市国盟房地产开发有限公司，住所地吉林市北大湖滑雪场**。 法定代表人：柯奇龙，总经理。 委托诉讼代理人：董立军，女，该公司法律顾问。 原告钟卫东与被告吕桂兰及第三人马静、吉林市国盟房地产开发有限公司（以下简称国盟房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟卫东及其委托诉讼代理人武晓东，被告吕桂兰及其委托诉讼代理人王志海，第三人马静及其法定代理人吕桂兰、委托诉讼代理人王志海，第三人国盟房地产公司的委托诉讼代理人董立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟卫东向本院提出诉讼请求：1、确认吕桂兰与国盟房地产公司签订的内部认购房屋协议书合法有效；2、确认第三人马静与国盟房地产公司签订的内部认购协议书无效；3、确认该房屋项下的权利归钟卫东、吕桂兰共同所有；4、诉讼费由吕桂兰承担。事实与理由：钟卫东与吕桂兰系再婚夫妻。2010年8月31日，吕桂兰与国盟房地产公司签订一份内部认购协议书，约定以总价款306086元认购总面积为77.49平方米楼房一处，该房坐落于吉林市某某区某某街x号某某某Dx住宅X单元XXXXX。当日付首款151085元，余款14万元为按揭贷款。首付款交付后，钟卫东与吕桂兰夫妻入住该房。2020年双方夫妻关系有裂痕，钟卫东发现吕桂兰在房款尾欠付款时，将购房收据交款人变更在其女儿马静名下。经查询，国盟房地产公司以马静为认购人对同一房产又重复办理了一份内部认购协议书，违反了内部认购协议中认购方姓名及相关内容不得更改、否则该内部认购协议书无效的合同约定。钟卫东认为依据婚姻法规定，夫妻关系存续期间所得财产归夫妻共同所有，吕桂兰私下与两位第三人恶意磋商，将认购协议书、认购人一方改底变更，违反了认购书的约定，应为无效变更行为。因此钟卫东诉至法院。 被告吕桂兰辩称：原被告双方系再婚，双方婚前钟卫东有一子，吕桂兰有一女。吕桂兰的女儿马静因患“马凡氏综合症”为智力二级残，所以婚前双方商定婚后经济各自独立，分别自行承担子女的抚养、教育。2010年前，吕桂兰的弟弟吕德富去韩国打工期间提议，由其出资帮助外甥女马静在自己预购的某某某小区购买一套住房解决后顾之忧。吕桂兰为此同钟卫东商量，并征得钟卫东同意后，2010年8月31日，由钟卫东开车拉着吕桂兰和吕德富三人共同去诺丁山售楼处为马静选房。由于当天马静本人没去，售楼员告知：“认购协议仅为预购，交款时或办证前让马静本人来重新签合同办理产权备案就可以。”所以吕桂兰在2020年8月31日的协议上签名，当时钟卫东和吕桂兰的弟弟吕德富都在，也征得了他们的同意。2011年8月诺丁山售楼处电话通知吕桂兰，让马静本人去重新签购房协议。当年8月18日也是钟卫东开车拉吕桂兰和马静一起去的售楼处，由马静本人重新签订的购房协议，新协议价格高了，售楼员告知测量面积扩大了。吕桂兰同钟卫东商量，因贷款难办，改为一次交款。吕桂兰与弟弟吕德富通电话，吕德富也同意后，马静本人签字。同年9月11日，售楼员又通知让马静去签协议，并告诉马静房子的开发商换成国盟房地产公司了，可能办证时还需要签合同。当天马静与国盟房地产公司签订了购房协议，又于2013年8月23日签入住协议，缴纳各种费用入住该房。2020年3月25日，售楼处通知马静要再与国盟房地产公司签订买卖协议，马静又再签了一份购房协议，并收到开发商出具的办理房证的说明，告知可以办理产权证了。也就是当天钟卫东知道开发商要给马静办理产权证了，就到法院起诉与吕桂兰离婚，要分割案涉房屋。此房自2013年入住至今快十年了，电费、水费、供热费、物业费一般均由吕桂兰将钱打给钟卫东，由钟卫东去交费，交费时必须用他的手机显示业主为马静，钟卫东一直明知，从未提异议。吕桂兰认为，钟卫东属于恶意诉讼，双方在婚后各自承担对各自孩子的抚养、教育，经济上各自独立，是钟卫东希望的，因马静是残疾孩子，吕桂兰弟弟出资为马静购房，钟卫东明知同意。国盟房地产公司与马静所签购房合同是重新建立的买卖合同，是依法设立的，受法律保护，该合同项下的权利依法归马静享有，应依法驳回钟卫东的诉讼请求。 第三人马静辩称：2010年8月，我舅舅吕德富提议由他拿钱为我在他买房的小区（某某某小区）购买一套房子的事儿，我母亲吕桂兰与钟卫东商量，钟卫东当时是同意的，并问我买新房让他住不，我当时回答“我妈能住，你就能住”。在我舅舅吕德富从韩国回国后2010年8月31日，是钟卫东开面包车拦着我母亲和我舅舅一起去某某某小区看房，让我去，我有事没去。2011年某某某小区售楼处打电话告诉我妈妈，让我去签购房合同，钟卫东拉我和我妈一同去的，钟卫东在场，贷款变成一次付款，是我妈同钟卫东商量同意的，并打电话问了我舅舅后我签的字。2013年入住后，国盟房地产公司通知我补交各种费用，2020年又通知我重新以国盟房地产公司名义签购房协议、办理产权备案、办房证，钟卫东均知道。供热费、物业费、电费等均由我妈将钱给钟卫东，由钟卫东去交费，所以钟卫东一直明知该房是我买的。我与国盟房地产公司签订的房产合同合法有效，买房协议项下权利应归我享有，我的合法权益应受法律保护，应驳回钟卫东诉讼请求。 第三人国盟房地产公司述称：国盟房地产公司根据原购房人吕桂兰与马静共同申请，于2011年将案涉房屋改底至马静名下，为马静办理入住。本案与国盟房地产公司无关，请法院查清事实，依法裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告钟卫东提供的认购协议书、交款凭证及马静与国盟房地产公司签订的协议、马静与国盟房地产公司签订的补充协议的真实性本院均予以确认，证人杨克俭出庭证言于本案不具有证明力，本院不予采信；对被告吕桂兰所举书面证据的真实性本院均予以确认，证人吕德富出庭证言，可与吕桂兰、马静陈述相印证，且符合常理，本院予以采信。 根据当事人的诉辩、举证、质证及本院对证据的认证，本院认定事实如下： 钟卫东与吕桂兰于2007年12月29日登记结婚，双方均系再婚，马静于1994年5月19日出生，系吕桂兰与前夫马仁辉婚生女。吕桂兰与马仁辉2003年3月19日离婚协议载明，马静归吕桂兰抚养。2009年7月22日，马静因先天智力迟滞，不能独立生活，被评定为智力二级残疾。2010年8月31日，钟卫东与吕桂兰、吕德富（吕桂兰弟弟）一同到某某某营销中心为马静买房。因当日马静本人未到场，吕桂兰与某某北郡﹒某某某营销中心签订吉林市瀚星房地产开发有限公司某某北郡内部认购协议书，约定吕桂兰认购某某某某D区X号楼X单元X层XXX号（房号暂定，以最终政府相关部门认定为准），建筑面积77.49平方米（此面积为设计部门估算，最终以产权测绘面积为准，房款多退少补），单价3950元，总房款306086元，此内部认购者享受优惠后实际需交的房款为291085元；付款方式为贷款，签订本内部认购协议之日，交纳房屋首付款151085元，余款14万元为按揭贷款；本内部认购协议中，认购方姓名及相关内容不得更改，否则本内部认购协议无效等。当日，吕桂兰交纳首付款151085元（吕德富出资15万元，吕桂兰出资1085元，吕德富当庭表示系由其提议为马静买房，此15万元为吕德富无偿提供出资）。2011年8月18日，经吕桂兰、马静申请，马静就上述房屋重新与某某北郡﹒某某某营销中心签订某某北郡内部认购协议书，约定由马静认购上述房屋，建筑面积77.49平方米（此面积为设计部门估算，最终以产权测绘面积为准，房款多退少补），总房款306086元，优惠后实际需交房款288084元，付款方式为一次性付款。该协议并约定了其他内容。当日，吕桂兰交纳剩余购房款（2010年已交纳151085元）后吉林市国盟房地产开发有限公司为马静出具了购房款288084元的收据。2012年9月11日，国盟房地产公司（甲方）与马静（乙方）签订补充协议，就乙方认购甲方开发房屋交房时间事宜做出补充说明：乙方所认购的房屋为某某北郡﹒诺丁山D3号楼1单元3层301号（房号暂定，以最终政府相关部门认定为准），交房时间为2012年9月30日，并达到入住标准等。2013年8月23日，马静与国盟房地产公司签订业主入住承诺书。2020年3月25日，马静再次与某某北郡﹒某某某营销中心签订某某北郡内部认购协议书，约定马静认购上述房屋，建筑面积80.51平方米（此面积为设计部门估算，最终以产权测绘面积为准，房款多退少补）；总房款318015元，优惠后实际需交房款299536元。付款方式一次性付款等。该协议上写明：“补面积差3.02，金额11452（元）”。当日，吕桂兰（马静）向国盟房地产公司交纳扩大面积部分房款11452元，国盟房地产公司为马静出具收据，诺丁山管理处同时出具情况说明，载明：集团公司：该房为某某某小区DX-X-X-X，业主马静，已办理完毕相关办证手续。该房入住后钟卫东曾多次办理物业费、电费、水费交纳事宜。 另，2020年3月25日，钟卫东起草起诉状，于2020年4月9日诉至吉林市丰满区人民法院，要求与吕桂兰离婚，同时要求分割上述房屋。 本院认为，一、吕桂兰认购协议的效力问题。吕桂兰所签认购协议确系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，因此该认购协议合法有效。二、吕桂兰认购协议项下权利是否应为夫妻共同享有问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案钟卫东的诉讼请求系基于其认为吕桂兰签署认购协议所购买的房屋为双方婚姻关系存续期间所取得的财产，而吕桂兰抗辩主张该房屋系为其女儿马静购买，并非为夫妻双方购买，且钟卫东对此明知、同意，那么本案便需认定吕桂兰签订的认购协议所指房屋究竟是为夫妻双方购买还是为马静购买，即需审查双方举证证明情况。审理中，钟卫东仅举证证明了吕桂兰签订认购协议时间系在双方夫妻关系存续期间，未能提举其对购买房屋出资的证据。而吕桂兰针对自己的抗辩主张向本院提供了马静的残疾证明及证人吕德富的出庭证言用以证明“因马静智力残疾，其舅舅主动出资为其购房”的事实，并提供了“房屋物业费、水电费缴费明细”与吕德富出庭证言共同证明“钟卫东对给马静购房一事明知且同意”的事实。比较钟卫东举证和与吕桂兰系再婚、马静的智力残疾情况、钟卫东于丰满法院起诉离婚时自述的“自己多病无经济来源”情况、房屋进户近八年时间里钟卫东曾多次办理案涉房屋物业费、水电费交纳事宜，可判定吕桂兰所述更符合常理，钟卫东应早已知晓该房系为马静购买而未提异议，钟卫东对吕桂兰为马静购房一事应属明知且同意，因此，吕桂兰所签认购协议系为其女儿马静购房，而非为夫妻双方购房，故钟卫东要求确认认购协议项下权利归夫妻双方共同享有的诉讼请求本院不予支持。三、基于上述论理，吕桂兰所签认购协议虽为有效，但因其初衷即是为马静购房，故其之后将买房人变更为马静属于其真实意思表示，马静所签的认购协议亦为有效。关于钟卫东提出马静签订认购协议时未成年问题，马静先后签订了两份认购协议，第二份认购协议形成于2020年，其已成年，且为纯获利益行为（购房款由其母亲和舅舅支付），因此对钟卫东此项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吕桂兰与第三人吉林市国盟房地产开发有限公司于2010年8月31日签订的某某北郡内部认购协议书合法有效； 二、驳回原告钟卫东其他诉讼请求。 案件受理费5892元由原告钟卫东负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  吴 艳 人民陪审员  孙丽华 人民陪审员  张玉英 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  姜 帆