宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初11361号原告:兰某,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：于某，宁夏搏强律师事务所律师（特别授权）被告:马某,住宁夏回族自治区银川市。被告:杨某，住宁夏回族自治区银川市。原告兰某与被告马某、杨某宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰某及其委托诉讼代理人于某、被告马某、杨某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰某向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告签订的《土地转让协议》无效;二、判决二被告返还原告转让款210000元,并支付资金占用期间利息37935.62元(210000元×4.35%×1495天/360=37935.62元,以21000元为本金,按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算,自2016年8月13日起暂时计算至2020年9月19日,请求判令至被告实际清偿之日止),以上二项共计247935.62元;三、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:2016年8月12日,原告经他人介绍购买二被告位于××区亩土地,同日,原、被告签订《土地转让协议书》,协议约定二被告将本人的农业用地,长39.4米、宽33.8米,合计1332平方米(2亩)土地永久转让给原告,双方协议转让款为210000元,协议还对转让土地的付款方式、违约责任等条款进行了约定。合同签订后,原告依约于当日以现金方式付订金10000元,于2016年8月12日一次性付清了200000转让款。现因《土地管理法》和《合同法》相关规定,原、被告签订的《土地转让协议》因违反法律的禁止性规定,属无效合同,自始无约束力。原告多次与二被告协商退款事宜,被告均以各种理由推诿拒绝,为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请法院判如所请。被告马某辩称，当初只给了1万元定金，20万元我没有收到，我在工地干活的时候我说我没时间，随后就把我起诉了，第一次起诉我说是2020年给的20万元，现在又起诉，我卖了2亩地，我收到了1万元定金。被告杨某辩称，我不知道为啥要起诉我，我不承担这个责任，我不认识原告，我什么都不知道，我当时不在现场，原告非要说是名字是我签订的，但是我也没有收到钱，我认为跟我没有任何关系。本案查明的要素事实如下：一、是否签订书面合同：是；二、签订合同的时间：2016年8月12日；三、合同约定的转让款的数额：210000元；四、是否有转账凭证：否；五、是否有收条：否；六、转让标的物：2亩土地；七、转让标的物所在地：良田镇某村三队；四址：东至马某，西至马某地，南至路，北至路；八、被告转让土地时是否取得宅基地使用权：被告没有证，紧挨其自己的住所；九、原告购地目的：为了建房获取征收款；十、被告土地来源：被告的父亲购得无确权的房子及地，房子已经被政府征收；案涉的土地是老房子的位置，其出售之前一直种植玉米；十一、原被告是否属于同村集体经济组织成员：否；十二、是否有倒卖土地行为：否；十三、合同是否无效：无效；以上事项中为双方无争议事项。双方对合同款项是否支付完毕，合同主体是否包含杨某，存在争议。针对争议内容合同款项是否支付完毕，合同主体是否包含杨某，原告围绕该争议内容依法提交了证据：土地转让协议书一份（原件）、录音及文字整理材料一份（兰某与马某）、原告在案涉土地上加盖房屋被拆除后的照片一组共5张；以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。原告提交的证人秦某的证言，以上证据因证人与原告有利害关系，本院不予采信。原告提交的黄河农村商业银行兴泾镇支行（户名兰某，账号×××）银行流水一份，以上证据来源合法，内容客观真实，但无法证明关联性，无法达到证明目的，本院不予采信。被告未提交证据。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，且禁止占用耕地建房。宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准，且农村房屋的转让应在同村集体经济组织成员之间进行。本案中，被告马某在良田镇园子村已有一处宅基地，在未经审批部门批准的情形下，擅自在空闲院落分割出售于非同村经济组织成员的原告，其行为违反法律的强制性规定，当属无效。原告诉请确认双方签订的《土地转让协议》无效，本院予以支持。因合同无效取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告作为成年人明知自己非银川市金凤区良田镇园子村集体经济组织成员，却主动前往被告处要求转让案涉土地，后在未经审批部门批准的情形下，擅自在空闲院落加盖房屋，其行为存在过错，且结合房屋拆除时造成的建筑垃圾尚未清理，造成土地恢复原状的损失，原告应当承担20%的过错责任。本案中，土地转让协议中，甲方签字“杨风琴”未写明身份证号码，不能确定“杨风琴”即为被告“杨某”，且原告无其他证据佐证，故原告应承担举证不利的法律后果，故合同相对方为兰某与马某，合同无效的返还义务仅由被告马某履行。另原告提交并经当庭质证的兰某与马某的通话录音，能够证明被告已自认原告通过现金方式全额支付转让款210000元，故对被告当庭辩解的仅收到10000元的辩解意见，本院不予认可，本院认为民事活动中应遵守诚实信用原则，故被告应向原告返还转让款168000元。对于原告主张的被告向其支付利息的诉讼请求，因任何人不得从其违法行为中获利，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第三十七条、第六十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告兰某与被告马某于2016年8月12日签订的《土地转让协议》无效；二、被告马某于本判决生效后十日内退还原告兰某转让款168000元；三、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2510元，由原告兰某负担809元，被告马某负担1701元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 马君平二〇二〇年十二月十五日书记员 宋石梅附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。