河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0211民初3942号原告某管理集团有限公司开封分公司。住所地开封市开发区。委托诉讼代理人刘焱，河南时代律师事务所律师，特别授权。被告武某某，男，汉族，1968年生，住开封市鼓楼区。委托诉讼代理人张建营、宋占凯（实习），河南方邦律师事务所律师，特别授权。原告某管理集团有限公司开封分公司诉被告武某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法由审判员韩立新独任审理，并于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告某管理集团有限公司开封分公司的委托诉讼代理人刘焱，被告武某某及其委托诉讼代理人张建营、宋占凯（实习）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告某管理集团有限公司开封分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商业管理费322439元及违约金（以欠付租金为基数，自2020年3月16日起至实际支付之日止按日万分之八计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方及开封厚实企业经营管理有限公司三方签订《开封某商铺租赁合同》一份，约定开封厚实企业经营管理有限公司将位于开封市金明大道159号某1-2层A2、2A1-01、2A1-02、2A1-03号面积为3655.77平方米的商铺出租给被告经营KTV使用，原告为该商铺提供商业管理服务，商铺管理费每三个月支付一次。合同签订后，开封厚实企业经营管理有限公司向被告提供了约定房屋，双方开始履行合同，根据合同约定2020年3月15日被告应当支付2020年4月1日至2020年6月30日的商铺管理费322439元，但至今被告未支付，根据合同约定被告逾期支付商铺管理费的，每逾期一日，应支付应付款总额万分之八的违约金。故诉至法院，要求解决。被告武某某辩称，原告起诉被告要求支付2020年4月1日至2020年6月30日商铺管理费322439元没有事实及法律依据，原告收取被告商铺管理费的标准及依据不明确，按照发改委、建设部关于物业服务收费管理办法的通知，原告收取管理费应当向发改委申请报批管理标准及收费标准，按照发改委规定的标准分为一二三四级的每平方米的收费标准分别为18元、11元、5元、2.5元，所以原告的收费标准不明确，收费过高。受疫情影响，被告歌厅停业时间为2020年1月24日至2020年5月22日，这期间被告根本就没有营业，所以这期间原告对被告没有付出任何管理行为，原告要求被告支付管理费也没有事实依据。综上，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年9月8日，作为出租方的开封厚实企业经营管理有限公司、作为管理方的杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司与作为承租方的被告武某某签订《开封某商铺租赁合同》一份，约定开封厚实企业经营管理有限公司将位于开封市金明大道159号某一、二层A2、2A1-01、2A1-02、2A1-03号，面积为3655.77平方米的商铺出租给被告武某某经营KTV使用，经营品牌为K歌迷，店招名称为K歌迷，租赁期限为5年零23天，自2018年9月8日至2023年9月30日止。合同约定原告作为某的经营管理单位，在租赁期内负责该广场的招商、运营管理，有权根据招商运营实际情况向被告武某某收取商业管理费，被告表示接受认可。双方约定按照“先付后租”的原则每三个月支付一次商业管理费，被告应按照附件3约定的支付日期前预付下期租金、商业管理费。合同附件3商业管理费支付标准及时间中明确载明：被告武某某应于2020年3月15日前支付2020年4月1日至2020年6月30日的322439元的商业管理费。被告逾期支付租金或其他款项或逾期补足各项保证金的，每逾期一日，被告应支付应付款总额万分之八的违约金。合同第十二条约定因发生不可抗力事件或政府行为致使本合同中止履行时，发生不可抗力事件的一方应及时以书面形式通知另一方。在中止履行期间，被告可暂停支付该段期间的租金、商业管理费。合同同时约定了双方的具体权利义务。开封厚实企业经营管理有限公司、杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司在合同落款出租方、管理方处分别盖章，被告武某某在合同落款承租方处签字、捺印。2019年12月13日，杭州某商业经营管理有限公司开封分公司更名为某管理集团有限公司开封分公司，其债权债务由变更后的公司即本案原告依法承继。2020年5月14日，开封市文化广电和旅游局发布关于文化市场经营场所有序复工复产的通知，通知要求歌舞娱乐场所复工前要经县（区）文广旅局（文旅局）现场检查确认后方可复工。2020年5月20日，位于开元商业广场的开封市歌迷娱乐有限公司向开封市新区文化旅游局申请复工获批。2019年12月13日，原告向被告武某某（K歌迷）开具322439元商业管理费发票。庭审中，原告不同意被告追加开封市歌迷娱乐有限公司为本案共同被告。另查明，2020年1月24日新冠肺炎疫情在全国爆发，开封市自2020年1月28日因疫情防控启动一级应急响应。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项规定：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案的一个争议焦点为开封市金明大道159号某1-2层A2、2A1-01、2A1-02、2A1-03号面积为3655.77平方米的商铺租赁合同相对方是原、被告还是原告与开封市歌迷娱乐有限公司的问题。双方当事人对原、被告之间签订的《开封某商铺租赁合同》并无异议，被告主张其在合同上签字系代理歌迷娱乐公司履行职务行为。本院认为，判断租赁合同项下约定义务是否应由歌迷娱乐公司承担，关键在于审查《开封某商铺租赁合同》是被告以公司名义与原告签订，还是以其个人名义与原告签订，从合同首页记载的双方基本信息来看，歌迷娱乐公司未以承租人的身份出现在合同中，从合同约定的商铺用途来看为供承租方即被告用以经营K歌迷品牌做KTV用途。从合同的履行情况来看，被告武某某为向原告支付商业管理费的合同相对方。由此可见，该合同约定的租赁内容为：被告武某某以个人名义向原告承租商铺用以经营K歌迷KTV。且被告未提供证据证明其系歌迷娱乐公司的员工，故对被告主张的签订合同系职务行为的抗辩意见，本院不予采信。《开封某商铺租赁合同》关于商业管理费的内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。2020年初，全国爆发新冠肺炎疫情，各地政府及文化旅游部门均采取了疫情防控措施，由于该不可抗力导致被告武某某经营的KTV无法继续经营，资金回笼困难，产生一定的经营损失，继续维持合同当中商业管理费的效力将显失公平。更为重要的是，双方合同第十二条约定：因发生不可抗力事件或政府行为致使本合同中止履行时，发生不可抗力事件的一方应及时以书面形式通知另一方。在中止履行期间，被告可暂停支付该段期间的租金、商业管理费。但是，也应看到，疫情及疫情防控措施给被告带来的损失亦不可归责于原告，被告不能将其损失全部转嫁于对方当事人，双方当事人应互谅互让，共同分担损失。根据合同中关于不可抗力的约定及双方受损情况，从平衡双方当事人利益角度出发，本院酌定被告自2020年4月30日至2020年5月15日期间的商业管理费161219.50元、延期支付商业管理费所产生的违约金予以减免，被告无需再支付原告该部分费用。2020年5月16日至2020年6月30日的商业管理费161219.50元被告应支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告武某某于本判决生效之日起十日内支付原告某管理集团有限公司开封分公司商业管理费161219.50元；二、驳回原告某管理集团有限公司开封分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3068.29元，由原告某管理集团有限公司开封分公司承担1534.15元，由被告武某某承担1534.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  韩立新二〇二〇年十二月二日书记员  李晓娜