上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初16011号原告(反诉被告)：秦金晖，男，1982年12月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：成文文，女，1988年3月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)秦金晖与被告(反诉原告)成文文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。审理中，成文文提出反诉，本院予以合并审理，于2020年9月3日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)秦金晖的委托诉讼代理人徐惠忠、被告(反诉原告)成文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦金晖向本院提出诉讼请求：1、确认原被告的租赁合同于2020年3月25日解除；2、要求被告支付2020年2月18日至4月9日的租金19317.81元；3、要求被告支付物业管理费1005元、水费89.7元、电费1024.1元、煤气费240元；4、要求确认被告支付的租赁保证金22000元由原告作为违约金没收，不予退还；5、要求被告赔偿房屋装修修复及损失费146498元。事实和理由：2018年3月24日,原被告双方签订《租赁合同》一份，合同约定，被告承租原告所有的上海市徐汇区XXX路XXX号XXX室房屋作为居住使用,租赁期限为2018年5月18日起至2023年5月17日止，由于被告承诺租约到期后赠送18万装修,故租赁期限内租金以低于市场价的价格即每月租金仅为11,000元,自第四年起月租金为12,000元,第五年起月租金为12,500元,合同还约定了租金支付时间、违约责任等。自2020年2月11日起,被告未能按约付清2020年2月18日起至2020年4月9日止的租金,且逾期付款已超过合同约定的宽限期限。2020年3月25日,原告经向被告多次催讨租金未果情况下,委托律师向被告出具了《解约通知书》,依法单方面解除《租赁合同》,并要求被告在10日内付清拖欠租金、结清相关费用、退还房屋,但被告最终均未履行。据此,原告迫于无奈于2020年4月9日强行破门收回房屋;同时,原告收回房屋时发现被告在根本性违约情形下擅自拆除了房屋内的固定装修及设施设备,并恶意破坏固定装修,由此造成原告巨大的经济损失。故原告诉至法院，要求判如所请。成文文辩称，不同意原告的诉讼请求。水电煤费用如果属实，被告同意支付。因疫情，2020年2月4日开始，小区物业就禁止租客进入小区，无法使用房屋，合同应当在该日解除。2020年2月18日至4月9日期间，被告都没有使用房屋，房屋空关，不同意支付租金。被告不存在违约，一直在与原告协商，原告无权没收押金。不是被告使用房屋期间的物业费，被告不同意支付。当时交房清单上原告都没有交给被告任何贵重物品，房屋是被告装修的，不存在赔偿装修修复和损失。成文文向本院提出反诉请求：1、要求确认反诉原、被告签署的房屋租赁合同已于2020年2月4日解除；2、要求反诉被告返还押金22,000元；3、要求反诉被告返还中介费部分1万元；4、要求反诉被告支付2018年5月18日至2018年6月10日空关租金8066元；5、要求反诉被告赔偿装修损失133,380元；6、要求反诉被告赔偿软装10,678元；7、要求反诉被告补偿反诉原告租金收益144,000元；8、要求反诉被告返还2020年2月4日至2月17日的租金5133元。事实和理由：双方签署租赁合同时，因房屋状况极差，无法入住，双方协商合同期为5年，秦金晖一方要求不承担中介费，故成文文一方承担了全部中介费20,000元。成文文在秦金晖同意并知晓的情况下对租赁房屋进行了装修，花费20多万元。房屋用于转租秦金晖也是同意的。2020年因疫情，导致小区物业加强管理，拒绝外来人员使用，导致房屋无法正常转租使用，2月2日，成文文主动与秦金晖协商租金减免，但遭拒绝。后双方协商延迟交租，但因疫情仍旧持续，物业管控仍不松懈，房屋在3月份仍无法使用。成文文希望继续履行合同，但秦金晖表示已全权交给律师。后成文文表示可以凑齐房租，但秦金晖律师表示只能解约。成文文为避免损失进一步扩大故搬离涉案房屋，但将精装修的硬装全部留下，还留下床、沙发、柜子等软装物品。因此成文文一直积极想继续履行合同，违约方应为秦金晖，故提出反诉诉请。秦金晖辩称，不同意反诉诉请。租赁房屋一直由成文文控制，一直到2020年4月9日秦金晖自行上门才收回。成文文长期拖欠租金，秦金晖于3月25日发送解除通知，当天送达，成文文没有表示异议，故合同应当于该日解除。成文文违约在先，根据合同约定，押金应当予以没收。成文文是否实际居住不影响应支付的租金，其要求返还2020年2月4日至2月17日的租金5133元没有理由。中介费与本案无关，这是成文文与中介公司的约定，且已经履行完毕，应由成文文自行承担。房屋在2018年4月2日交付，从5月18日起租，成文文已经享受了免租期，之后的空关是其应当承担的商业风险，应由其自己承担。成文文主张的装修损失，对金额均不认可，成文文违约导致房屋提前收回，所有装修都无偿归秦金晖所有，合同也有明确约定。成文文违约在先，其主张的租金收益没有依据。本案合同不能继续履行是由于成文文拒付租金，虽然有疫情，但秦金晖也给予成文文一定的合理期限，同意延长付款，但成文文仍旧未支付，根据相关司法解释，房屋是用于居住，不是商业经营，不应免除租金。本院认定事实如下：秦金晖系上海市XXX路XXX号XXX室房屋(建筑面积112平方米，房屋用途居住，以下简称涉案房屋)的产权人。2018年3月24日，秦金晖(出租方、甲方)与成文文(承租方、乙方)及居间方签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋仅限作为居住使用，租赁期限自2018年5月18日起至2023年5月17日止，月租金11,000元，自第四年起月租金为12,000元,第五年起月租金为12,500元；租金每个月一付，每期提前7日支付。租赁期间房屋物业管理费由乙方承担，租赁期内房屋的水、电、煤气、通讯、车位等所有因乙方租赁所产生的费用均应由乙方承担。租赁保证金为22,000元，甲方有权从保证金(押金)中冲抵乙方应付未付的租金、物业费等,租赁期届满或提前终止且乙方未发生本合同规定的违约行为，保证金无息返还乙方。该房屋乙方用于居住使用，如有空置房屋，乙方可以转租他人使用，但由乙方统一管理。乙方应在租赁期届满前或本合同提前终止之日前停止居住，除非经甲方书面同意，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止之日将该房屋腾空至清洁、良好的状态并归还给甲方(若乙方有投入装修成本，则房屋内的装修和设施设备全部赠送于甲方)。合同提前终止，1、甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并提前收回该房屋或任何部分：房屋所有装修由乙方负责，所有家具家电由乙方提供，乙方投入的装修没有甲方同意不得随意拆除。如破坏房屋主体结构，甲方有权终止合同，且没收乙方的租赁保证金。(1)乙方未能按照本合同约定对其必须支付的租金，物业服务费或其他一切费用逾期10日仍未支付或逾期支付上述费用累计达3次的(无论甲方是否向乙方作出过任何形式的催付)……十三、甲乙双方违约责任……2、乙方无法正常履行合同，中途退租，甲方有权没收乙方押金且所有配套家具家电留给甲方支配，房屋装修全部赠送给甲方，不得拆除。当日，秦金晖还签署了房屋出租委托书。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告对房屋进行了装修，支付租赁押金22,000元并支付租金至2020年2月17日。2020年2月2日，成文文向秦金晖(实际系秦金晖妻子，一直由其代原告与被告沟通)发送微信表示因疫情，人被政策要求限制在老家，房子从过年到现在都没人，恳求在疫情期间做一些房租的减免。秦金晖表示：好的，我接到政府通知一定会积极响应，因为还没有人通知，其他租客也没有提出，所以等到十一号以后。2月12日，秦金晖发送徐汇区防疫工作通告给被告，要求其配合政府要求，有空尽快将房租付清。成文文回复表示物业已经通知，我这边资金很紧张，不能减免也能理解，要么租金宽限一段时间……实在没办法了。秦金晖表示最晚月底吧。2月29日，原告询问被告租金是否支付。成文文回复表示还没有，压力很大，完全没有收入。秦金晖表示不支付，明天开始按合同追究违约责任，收滞纳金，满时间后按照你单方违约。如果你真的无法支付租金了，那就解约。成文文回复：不希望违约，希望能履行合同，这个月希望能减免，没有故意不交，如果3月明显好转，我们商量酌情补2月的，等等。秦金晖表示：驳回你占用房子，但不支付租金的想法和行为，本应2月11日支付的这期租金，你最晚不迟于3月2日支付。3月1日，成文文表示：房子未使用，一个多月没人出入至今，疫情属于合同例外，我不想违约，还想继续履行，希望携手共渡难关。之后双方微信往来，秦金晖方向成文文发送微信催交租金，成文文则表示还是希望继续履行合同，双方协商解决。2020年3月25日，秦金晖委托律师通过微信向成文文发送解约通知书，主要内容为：即日起按约单方解除合同，收函之日起10日内退还房屋，并付清所有拖欠费用，同时保留追究违约责任的权利。4月9日，秦金晖自行将涉案房屋收回。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、微信记录、押金收条等证据证明，本院予以确认。审理中，原告提供了2020年1月至3月物业费发票1005元，电费凭据2020年1月508元、2月388.3元、3月27.70元、4月15.40元，2020年2月水费凭据89.70元、天然气凭据2020年1月120元、2月120元。被告表示，物业费2020年1月份认可，但2月4日之后就不让进房屋，2月、3月的物业费不同意支付；煤气费1月份认可，3月份不认可；2月水费认可；1月、2月份电费认可，其余不认可。审理中，被告提供实业公寓疫情期间车辆人员管控要求的通知书，证明涉案房屋疫情期间实行封闭管理，群租、合租和短租(民宿)，新增租客，不得进入小区，因此2月份人员不能流动，3月份因为物业限制，新增租客无法进入小区。原告对此发表意见认为小区物业确实张贴过通知，但是租客都是在物业处登记的，不存在租客无法进出小区的事实，被告也不能证明民宿、短租、群租的人员存在。审理中，原告提供空调、燃气灶、热水器、浴霸、洗衣机、冰箱等发票及装修材料费35,000元的收据证明其对涉案房屋重新装修花费共计52,756.54元，被告发表质证意见认为热水器交房时没有是被告自己配的，热水器、窗帘、洗衣机在房屋交接的时候都没有，是与现任租客产生的，与被告无关，与本案无关，35,000元收据不认可有效性。本院认为，原告提供的35,000元装修收据，无法证明其装修内容，对该份证据，本院不予认可。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。疫情虽对民宿等经营性房屋造成一定时间的影响，但涉案房屋性质为居住用房，双方合同也约定租赁用途为居住，并非经营，疫情并未导致房屋居住功能丧失，故成文文主张因疫情导致房屋无法使用的抗辩意见，本院不予采信。合同履行过程中，成文文未按时支付租金，秦金晖给予一定宽限后仍未支付，成文文构成违约，秦金晖要求解除合同、支付租金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。秦金晖于2020年3月25日向成文文发送解除合同通知，故本院确认合同于该日解除。成文文主张合同应于2020年2月4日解除，于法无据，本院不予采信。合同明确约定因承租方违约导致出租方提前终止合同并提前收回房屋的，承租方投入的装修没有出租方同意不得随意拆除,并约定房屋返还时房屋内的装修和设施全部赠送出租方。成文文承租后对涉案房屋进行了整体装修、添置了家具和家电，综合庭审陈述、成文文提供的房屋装修后的照片和秦金晖收房时视频，成文文确实搬走了部分其曾装修于涉案房屋的设施设备。但因双方对装修标准仅约定为15至20万元之间，对投入的家具、家电设备或合同终止后应保留的设备数量、品牌、价格等均无约定，而秦金辉现以其全新购买的家电设备价格主张成文文进行赔偿，考虑折旧、拆除恢复等情况，本院酌情判决成文文赔偿装修损失10,000元。关于租赁保证金，秦金晖主张根据合同12.1条和13.2条约定，应当没收保证金。本院认为，合同12.1条约定如承租人破坏房屋主体结构，出租人有权终止合同并没收承租人的保证金，13.2条约定承租人中途退租，出租人有权没收承租人的保证金，秦金晖无证据证明成文文存在破坏房屋主体结构的情况，而双方合同系由秦金晖行使合同解除权解除，成文文一直要求继续履行合同，并非成文文提前退租，故秦金晖要求没收租赁保证金作为违约金，缺乏依据，本院不予支持。成文文要求退还保证金的诉请，本院予以支持。就秦金晖主张的水电费、物业费等，确系发生在成文文租赁期间，应由成文文负担，成文文不认可部分费用，但缺乏依据，本院不予采信。秦金晖计算电费有误，本院予以调整。关于反诉部分，成文文主张的空关租金损失，系其接受房屋后产生，空关应由承租人自行承担，故该项诉请，于法无据，本院不予支持。因系成文文违约，故其主张的返还中介费、赔偿装修损失、出租收益损失，缺乏依据，本院均不予支持。就成文文主张秦金晖返还2020年2月4日至2月17日的租金，如前所述，疫情并未导致涉案房屋居住功能丧失，也无充分证据证明存在物业阻拦成文文居住使用涉案房屋的情况，故成文文该诉请，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认秦金晖与成文文于2018年3月24日签订的租赁合同于2020年3月25日解除；二、成文文于本判决生效之日起十日内向秦金晖支付2020年2月18日至2020年4月9日的租金及使用费19,317.81元；三、成文文于本判决生效之日起十日内向秦金晖支付装修赔偿10,000元；四、成文文于本判决生效之日起十日内向秦金晖支付物业费1005元、水费89.7元、电费939.40元、煤气费240元；五、秦金晖于本判决生效之日起十日内向成文文返还租赁保证金22,000元，此款可与上述第二、三、四项款项抵扣；六、驳回秦金晖的其余诉讼请求；七、驳回成文文的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2092元，由秦金晖负担1691元，成文文负担401元；反诉案件受理费减半收取计3151元，由成文文负担2942元，秦金晖负担209元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇二〇年十二月十七日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。