北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初756号原告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（案外人）：贺麒霏，男，1992年2月11日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：程宝平，女，1969年12月7日出生，汉族，住北京市延庆区，系贺麒霏之母。被告（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称京行新源支行）与被告贺麒霏、北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉，被告贺麒霏的委托诉讼代理人程宝平，被告天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京行新源支行向本院提出诉讼请求：请求准许对XXX房屋的执行，继续查封该房屋。事实与理由：2017年8月18日，天润诚泽公司为开发涉案房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行贷款11亿元人民币。为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记。因天润诚泽公司未按期偿还贷款，2020年3月26日，京行新源支行以金融借款合同纠纷为由将天润诚泽公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）起诉至北京市第四中级人民法院，法院受理的案号为(2020)京04民初312号（以下简称312号案）。在312号案中，京行新源支行向法院申请了财产保全。2020年4月13日，法院作出了(2020)京04财保14号民事裁定书（以下简称财保14号裁定），并查封了登记在天润诚泽公司名下包括涉案房屋在内的203套在建工程房产，查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。涉案房屋被查封后，贺麒霏向法院提出了执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。法院经审查后，于2020年8月6日作出(2020)京04执异155号执行裁定书（以下简称执异155号裁定），裁定中止对涉案房屋的执行。京行新源支行认为，贺麒霏不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定的排除执行的条件，不能排除京行新源支行对涉案房屋的查封。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，假使贺麒霏已经支付部分或全部房款并实际占有涉案房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，涉案房屋仍可被查封。本案中京行新源支行享有抵押权，根据执行异议复议规定第二十七条的规定，京行新源支行的抵押权可以排除贺麒霏的执行异议，对于贺麒霏的执行异议请求法院不应支持。被告贺麒霏辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。贺麒霏已于2019年1月与天润诚泽公司签订了认购协议，购买涉案房屋，贺麒霏名下没有其他房屋，且贺麒霏已付清全部房款，自购买涉案房屋后居住使用至今，贺麒霏的合法权益应得到保护，执异155号裁定认定事实清楚，证据充分。被告天润诚泽公司辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院对案涉房屋查封之前，贺麒霏已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定；贺麒霏所购案涉房屋的规划用途为住宅；且贺麒霏向天润诚泽公司支付的购房款已远超过合同约定总价款的百分之五十。贺麒霏作为案涉房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院依法作出相应的裁定，停止对涉案房屋的执行并无不妥。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。京行新源支行向本院提交了以下证据材料：证据1.《借款合同》、证据2.《抵押合同》、证据3.抵押登记证明、证据4.不动产权证书、证据5.财保14号裁定、证据6.（2020）京04执保92号《财产保全清单》、证据7.（2020）京04执保92号《查封清单》、证据8.执异155号裁定、证据9.商品房预售许可证、证据10.北京市延庆区房屋市场管理中心关于天润·和丽嘉苑项目商品房预售许可证已过期的公告、证据11.京行新源支行申请法院调取的不动产登记信息查询结果告知单（公检法）。贺麒霏、天润诚泽公司对证据1-9、证据11的真实性认可，证明目的不认可，证据10真实性无法核实，证明目的不认可。贺麒霏向本院提交了以下证据材料：证据1.认购协议、确认单；证据2.不动产登记信息查询结果告知单；证据3.收据、中国农业银行个人结算业务申请书、中国农业银行活期存折明细清单、中国农业银行回单、POS机签购单持卡人存根、北京增值税普通发票（不动产）；证据4.业主承诺书、预缴物业费、装修管理费、装修垃圾清运费、装修保证金、电费、代收水费等各种费用收据、供暖费发票、中国工商银行燃气付费持卡人存根、装修合同、装修费用及POS机签购单；证据5.借款合同及收据复印件；证据6.户口本；证据7.北京市延庆区百泉街道办事处振兴北社区居民委员会证明；证据8.执异155号裁定。京行新源支行对证据1中认购协议形式真实性认可、内容真实性不认可，对确认单真实性不认可，二者的证明目的不认可；证据2真实性认可，关联性和证明目的不认可；证据3收据的真实性不认可，银行转账系列凭证、存根、发票的真实性认可，关联性及证明目的不认可；证据4真实性认可，关联性和证明目的不认可；证据5真实性、关联性、证明目的不认可；证据6真实性认可，关联性不认可；证据7真实性、证明目的不认可；证据8真实性、关联性予以认可。天润诚泽公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可。天润诚泽公司向本院提交了以下证据材料：证据1.规划施工号与门牌、楼牌编号对照表；证据2.证人贾某、窦某的证言。贺麒霏对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，京行新源支行对证据1真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2的真实性及证明目的不予认可。对各方当事人提供的证据，当事人对真实性无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性和证明目的存在争议的，本院根据各方当事人的陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行申请贷款1100000000元。2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为XXX。后天润诚泽公司就上述抵押担保为京行新源支行办理了抵押登记。XXX载明，抵押权利人（申请人）为京行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于XXX，不动产权证号为XXX，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后京行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出财保14号裁定，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于XXX的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号XXX]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为XXX，建筑面积为XXX，性质为住宅。另查，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为京房售证字（2018）112号，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2019年1月13日，贺麒霏与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定贺麒霏购买天润诚泽公司开发的涉案房屋，房屋单价为每平方米人民币36750.61元，建筑总面积为111.74平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为人民币4106513.68元，付款方式为贺麒霏于签署买卖合同之前缴纳首期购房款2106513.68元，剩余购房款于2019年3月1日内付清；贺麒霏应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。贺麒霏由其母程宝平直接或通过他人于2015年、2017年、2019年通过转账的方式向天润诚泽公司的指定收款人或认可收款人分别支付了900000元、847464元、106514元、2000000元，并后由天润诚泽公司委托售房、代收款的北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）分别出具了两张2000000元、一张106514元的购房款收款收据。对于贺麒霏一方实际转账金额3853978元与最终购房款收款收据4106514元之间的差额252536元，贺麒霏解释，2015年时只有天润诚泽公司将要新开楼盘，当时如果想要订房，可以提前先向天润诚泽公司预交部分款。贺麒霏之母程宝平因孩子面临结婚成家需要买房，为了优先购买天润诚泽公司开发的楼房，就准备交钱。当时天润诚泽公司表示不会让提前付款的人受损失，按天润诚泽公司的要求，程宝平从同事周鑫那里借款900000元转给窦某，并且签了一份借款合同，说是出借款项90万元，借期一年，年利率10%，2016年3月9日到期。当时程宝平没细看合同的落款。2016年3月9日，天润诚泽公司又通知程宝平签的第二次借款合同，当时说90000元利息就不支付了，直接计入下期的本金，仍是年利率10%，一年的期限。2016年8月1日，天润诚泽公司又通知程宝平去签了一个新的借款合同，这次是约定将到2016年8月1日连本带息合计1029050元借给天润诚泽公司，期限1年，年利率12%。2017年8月，天润诚泽公司通知贺麒霏这一方如果想订房，就不再给计算利息了，之前交的钱加利息合计1152536元就作为购房款了，需再交847464元凑齐2000000元的首付款。2017年8月26日，贺麒霏的母亲程宝平按天润诚泽公司的要求转给窦某847464元，与之前的1152536元共计2000000元，以订金形式交给天润诚泽公司，为贺麒霏预订一套楼房。之前的借款合同、利息收据等材料原件被天润诚泽公司收回。天润诚泽公司对此予以认可。本院后与周鑫本人核实，周鑫认可其与贺麒霏之母程宝平系同事，当时程宝平向周鑫借款，其应程宝平的要求，向窦某该账号转款900000元。程宝平另在2019年转到黎君账户里的2000000元，经本院向黎君本人核实，黎君认可真实性，表示北京环宇建筑有限公司、北京明泰建筑工程有限公司是天润诚泽公司开发的和丽嘉苑项目的总包方，这两公司该项目的土方工程都是黎君为股东的北京金地银基投资有限公司承揽的，两公司欠黎君的土方款没给，就用天润诚泽公司的和丽嘉苑房屋来抵账。其中程宝平给其儿子贺麒霏买和丽嘉苑的房屋，转给了黎君2000000元，就抵了2000000元的土方款。天润诚泽公司表示，2015年贺麒霏通过他人转账交付900000元预订房屋，因该笔款项支付时间较长，天润诚泽公司为其计付利息252536元计入房款，2017年8月26日贺麒霏通过其母程宝平交款847464元，2019年1月14日，贺麒霏通过他人交款106514元，2019年6月21日，天润诚泽公司指令贺麒霏向第三人履行，清偿债务2000000元，视为已向天润诚泽公司支付购房款。天润诚泽公司并未通知贺麒霏与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已于2019年12月向贺麒霏交付了涉案房屋。贺麒霏后向本院提出书面异议，请求本院依法裁定中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。本院于2020年8月6日作出执异155号裁定，中止对XXX房屋的执行。贺麒霏名下（至本院查询之日2020年11月22日24时）无其他用于居住的房屋。另，在本案审理过程中，本院曾于2020年11月18日向北京市延庆区民政局发函调查贺麒霏的婚姻状况，北京市延庆区民政局于2020年11月20日回复，未在北京市婚姻登记管理信息系统中查到贺麒霏有婚姻情况登记记录。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，贺麒霏对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，贺麒霏需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。本院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、贺麒霏与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的买卖合同。贺麒霏与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，贺麒霏未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议收取了相应的房款，该认购协议可以认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该认购协议系贺麒霏与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二、贺麒霏所购商品房是否系用于居住用途，贺麒霏之父母名下有房是否应认定为贺麒霏名下有其他用于居住的房屋。贺麒霏本人名下无房，其作为商品房消费者购买商品房，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。京行新源支行对此不予认可，但又未能提供充分证据予以证明，本院对京行新源支行与此有关的意见不予采信。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。贺麒霏已成年，至本案法庭辩论终结之日尚处于未婚状态，其本人名下无房，根据上述认定标准予以审查，贺麒霏符合名下无其他用于居住的房屋的情形。至于其父母名下是否有房并不影响上述事实的认定，本院对京行新源支行与此有关的意见亦不予采信。三、贺麒霏已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。贺麒霏提供的付款收据、相关银行付款凭证、本院核实的情况、证人贾某、窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，证明贺麒霏仅通过转账的方式实际支付的款项已超过合同约定总价款的百分之五十。至于购房者的购房款来自其母的银行卡或其母从他人处的借款，为日常生活中常见之情形，不影响贺麒霏系涉案房屋购房人身份的认定。京行新源支行称贺麒霏的情形属于以房抵债，与事实不符，本院不予采信。综上，本院认为，贺麒霏对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。京行新源支行的请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告北京银行股份有限公司新源支行的诉讼请求。案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  于颖颖人民陪审员  温 泓人民陪审员  张开杰二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  刘 鹏书 记 员  龙思超