陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终14435号上诉人（原审被告）：杨改层，女，1973年6月17日出生，汉族，住西安市周至县，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：谢添，（系杨改层之女），女，汉族，1995年8月2日生，住西安市周至县，现住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：西安景颐物业管理服务有限责任公司，住所地西安市。法定代表人：张维新，该公司经理。委托诉讼代理人：张琼，陕西哲勤律师事务所律师。上诉人杨改层因与被上诉人西安景颐物业管理服务有限责任公司（以下简称景颐公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨改层上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回西安景颐公司对其的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由景颐公司负担。事实和理由：一审认定事实错误。景颐公司避重就轻，只谈其不交物业费，却不提景颐公司物业服务质量差。其不交物业费系因景颐公司物业服务存在物业费标准不合理、消防存在问题、公共设施不到位等严重问题，并非其恶意拖欠。另外，景颐公司主张的2018年5月21之前的物业费已过诉讼时效。景颐公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。物业费按照1.2元/平米收取合理合法。其履行了自己的物业管理职责，不存在违约行为。其主张的物业费用并未超过诉讼时效。0.9元和1.2元的差价是开发商补给物业公司了。其与开发商的协议0.9元是优惠，后期都是按照1.2元收取。其起诉主张的是2013年的租赁费。请求驳回上诉，维持原判。景颐公司向一审法院起诉请求：⒈判令杨改层支付其自2013年12月1日至2019年10月31日期间的物业服务费10469.66元、电梯费1420元、垃圾费426元，共计12315.66元；⒉判令杨改层支付其违约金4342.54元；⒊诉讼费由杨改层负担。一审法院认定事实：XX层XX小区XX号房屋的业主，其房屋建筑面积为122.88平方米。2011年7月19日，陕西华宇实业有限公司（甲方）与本案景颐公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定XX城XX小区提供前期物业管理事宜，合同期限自2011年7月19日至2013年7月18日，本合同期满前一月，业主大会尚未成立，甲、乙方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理公司。该合同同时约定：高层住宅物业服务费为1.2元/月/平方米；业主应于交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月15日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。该合同甲方签字栏有陕西华宇实业有限公司的公章及其法定代表人的签名、乙方签字栏有原告的公章及其法定代表人的签名。合同签订后，景颐公司向华宇·凤凰城小区提供了物业服务，至本案法庭辩论终结前，景颐公司仍在该小区提供物业服务。景颐公司提交的物业服务及代收代缴价费公示牌显示，高层的物业服务费为1.2元/月/平方米，电梯费20+2元/月/户，生活垃圾处理费6元/月/户。被告于2013年12月1日起，未向景颐公司交纳物业服务费、电梯费、垃圾费。后，景颐公司诉至一审院，请求：1.判令杨改层向其支付物业服务费10469.66元、电梯费1420元、垃圾费426元、公摊电费110.58元、水费205.2元，共计12631.44元；2.判令杨改层向其支付违约金，违约金以12631.44元为基数按年利率6%，自2013年12月1日暂计算至立案之日为4625.26元，主张至实际履行之日止；3.判令杨改层承担本案诉讼费。庭审中，景颐公司称杨改层于2019年11月15日交纳了水费205.2元，故其撤回水费205.2元的诉讼请求，并变更诉讼请求为：1.判令杨改层支付其自2013年12月1日至2019年10月31日期间的物业服务费10469.66元、电梯费1420元、垃圾费426元，2019年4月1日至2019年10月31日期间的公摊电费110.58元，共计12426.24元；2.判令杨改层支付其违约金4342.54元；3.判令杨改层承担本案诉讼费。庭审后，景颐公司又撤回了公摊电费110.58元的诉讼请求。杨改层认可其自2013年12月1日起未交纳相关物业费用的事实，但以房屋存在质量问题为由抗辩，表示如景颐公司能解决其房屋质量问题，其则同意支付景颐公司主张的各项物业服务费用，但不同意支付违约金。本院当庭向其释明，房屋质量问题与本案非同一法律关系，其仍坚持该抗辩意见。华宇·凤凰城小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，景颐公司实际为杨改层所在小区提供物业服务，景颐公司与杨改层之间存在物业服务合同关系。景颐公司为杨改层提供了相应的物业服务，杨改层即应交纳相应的物业服务费用。对景颐公司主张的各项物业服务费用的计算期间一节，因杨改层认可其自2013年12月1日起未交纳物业服务费用，故本院予以支持，即物业服务费、电梯费、垃圾处理费，自2013年12月1日起计算至2019年10月31日为71个月。物业服务费，依据物业服务价费公示牌所载，计算如下：1.2元/平方米/月×122.88平方米×71个月﹦10469.38元；电梯费，依据物业服务价费公示牌所载为20+2元/月/户，景颐公司主张20元/月/户，尚属合理，计算如下：20元/月/户×71个月﹦1420元；垃圾处理费，依据物业服务价费公示牌所载，计算如下：6元/月/户×71个月﹦426元；以上物业服务费、电梯费、垃圾处理费总计为12315.38元。对景颐公司申请撤回公摊电费一节，系对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。对景颐公司主张按年利率6%计算违约金一节，因景颐公司与杨改层之间未就违约金进行约定，且景颐公司未提交证据证明其就违约金的约定向杨改层进行公示，故对其主张的违约金，依法不予支持。杨改层以房屋质量问题为由抗辩一节，本院已当庭向其释明房屋质量问题系另一法律关系，且房屋建设单位非本案景颐公司，杨改层可另行主张，对该抗辩理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告杨改层于本判决生效之日起十日内向原告西安景颐物业管理服务有限责任公司支付物业服务费10469.38元、电梯费1420元、垃圾处理费426元，共计12315.38元；二、驳回原告西安景颐物业管理服务有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元，西安景颐物业管理服务有限责任公司已经预交，由西安景颐物业管理服务有限责任公司负担66元，由杨改层负担165元，杨改层于本判决生效之日起十日内给付西安景颐物业管理服务有限责任公司。二审中，杨改层提交入伙通知书一份、收据一份，用以证明涉案房屋物业费收费标准为每月0.9元/平方米，且其在2013年9月之前均是按照该标准交费。景颐公司对杨改层提交的上述证据的真实性认可，对证明目的不予认可，称涉案小区一直由其进行管理。2010年，因为业主收房时一期部分公共设施未完善，开发商承诺向其补助差价0.3元，其和开发商有签订补充合同约定，当一期项目公共设施完善后，开发商不再向其补助0.3元的差价，由其按照1.2元/平米/月向业主收取。其二审提交的提交协议及明细表可以证明，涉案小区一直是按1.2元每平方米收取的物业费，涉案小区2010年到2012年10月期间应为开发商同意代替业主向其补偿0.3元的差价，补偿期限截止到2012年10月底。2012年10月往后业主应向物业公司按1.2元每平方米足额交纳物业费。杨改层提交的收据记载物业费标准为0.9元/平方米，应系工作人员计算错误，其保留追诉的权利。杨改层对景颐公司提交的协议及明细表真实性认可，对证明目的不认可，并称其在2013年9月30号之前物业费都是按照0.9元每平方米交的，物业公司工作人员计算错误与其无关，其不认可1.2元每平方米的物业费。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，景颐公司与陕西华宇实业有限公司（开发商）签订的《前期物业服务合同》、西安市物业服务及代收代缴价费公示牌均显示，涉案小区高层物业费收费标准为每月1.2元/平方米。另，西安市物业服务及代收代缴价费公示牌显示电梯费为20+2元/月/户、垃圾处理费为6元/月/户。现景颐公司为杨改层提供了相应的物业服务，杨改层即应交纳相应的物业服务费用。杨改层认可其自2013年12月1日起未交纳物业服务费等相关费用，故对景颐公司主张杨改层按照上述标准交纳2013年12月1日起至2019年10月31日共计71个月的物业服务费、电梯费、垃圾处理费，有事实和法律依据，依法应予支持。一审经计算认定杨改层欠交物业服务费、电梯费、垃圾处理费总计为12315.38元，并无不当。杨改层主张涉案房屋物业费收费标准应为每月0.9元/平方米，虽提交入伙协议及收据予以证明，但景颐公司提交的《协议书》显示，景颐公司入驻提供物业服务至2020年10月期间，物业费暂按照每月0.9元/平方米向业主收取，0.3元/平方米物业费差价部分由开发商补足给景颐公司。补偿期限到期后，按照《前期物业服务合同》约定的每月1.2元/平方米向业主收取物业费。现景颐公司主张杨改层交纳的系2013年12月1日起至2019年10月31日的物业费。故对杨改层该项主张，依法不予支持。景颐公司于一审中撤回主张杨改层交纳公摊电费，系对其权利的处分，不违反法律规定，一审予以准许，并无不妥。景颐公司主张按年利率6%支付违约金，因景颐公司与杨改层之间未就违约金进行约定，且景颐公司未提交证据证明其就违约金的约定向杨改层进行公示，故一审对景颐主张的违约金，不予支持，与法不悖，亦无不妥。杨改层主张房屋质量存在问题，与本案不是同一法律关系，杨改层可另行主张。综上所述，杨改层的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231元，由杨改层负担。    本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年十二月  日 书 记 员  范  利  彪