湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初6859号 原告(反诉被告):冯秀益,男,汉族。 委托诉讼代理人:邹忠庆,广东启创律师事务所律师。 被告（反诉原告）:长沙香江商贸物流城开发有限公司,住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联路**高岭国际商贸城****交易中心**。 法定代表人:范菲,公司总经理。 委托诉讼代理人:周岚,公司员工。 原告（反诉被告）冯秀益诉被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司（以下简称香江商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员易瑞洁担任庭审记录工作。原告（反诉被告）冯秀益的委托诉讼代理人邹忠庆、被告香江商贸公司的委托诉讼代理人周岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯秀益向本院提出本诉诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2015067321689);2、请求依法判令被告返还房款首期费用等合计540,335.64元;3、请求依法判令被告支付利息64,840元（按全国银行间同业拆借贷款年利率4%，从2017年6月28日至2020年6月27日);第2、3项合计605,175元；4、判令本案全部的案件受理费、保全费、担保费等诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年被告营销团队的工作人员，向原告的女儿冯梅推销其公司名下高岭国际商贸城的商铺，原告女儿冯梅了解商铺的情况后，销售人员说，冯梅可以以其父亲冯秀益的名义购买商铺，所以冯梅就以原告的名义购买被告的商铺。 2017年6月18日双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买的商铺坐落于开福区兴联路xxx号第一期x号房屋，建筑面积55.84平方米。冯梅向被告的销售人员了解首付款及按揭贷款的情况时，销售人员还专门带着冯梅及原告向原告的合作银行交通银行的营业厅（高岭国际商贸城对面）找到当时的交通银行工作人员了解按揭贷款的情况，该工作人员当面说按揭贷款没问题，原告及女儿冯梅对按揭贷款的事情也就没有任何怀疑，以为能够顺利办理。在原告交了首付款后，交通银行那边过了2个月都没有任何按揭贷款的消息给原告及女儿冯梅，被告的销售人员也从未对原告及女人冯梅告知贷款审批的情况。原告及女儿就觉得奇怪，很疑惑，于是打电话给交通银行的工作人员，问怎么回事，交通银行那边说，从来没有收到原告申请按揭贷款的资料，原告当时把资料交给销售人员的，也找销售人员询问过这个事情的缘由，被告销售人员也是支支吾吾的，说她向领导反映过这个事情，这个销售人员告诉原告女儿可以退还全部购房款给原告，知道这个消息后，原告女儿跟销售部的领导沟通，但是被告销售部的负责人却反悔不退全款，反而要求被告需要一次性支付剩余购房款，这明显就是强制性交易行为。被告以自己的强势地位，欺压弱势群体，被告自己的工作人员不负责任，且存在欺诈情形，在引诱原告支付首付款后，先前承诺能够办理按揭贷款，后面对按揭贷款的事情置之不理，根本就未向银行提交贷款资料，导致原告到现在都不能办理按揭贷款，合同目的无法实现。综上所述，由于被告的原因，导致原告按揭贷款申请资料没有向银行提交，未成功办理按揭贷款，合同无法继续履行，现原告为维护自己的合法权益，向贵院提起诉讼，希望贵院支持原告的诉请，维护社会主义市场经济秩序，不能让失信之人获取利益。 香江商贸公司本诉辩称，1、香江商贸公司不同意解除商品房买卖合同，本合同未达到解除条件；2、香江商贸公司实际收款为426,706元；3、无法办理按揭贷款过错在于冯秀益，冯秀益应当承担逾期付款的违约责任；4、双方签订的商品房买卖合同没有达到解除的条件，即使冯秀益认为其享有解除权，解除权期限已过，冯秀益已丧失解除权。 香江商贸公司反诉诉称，1、请求判令冯秀益立即向香江商贸公司支付房屋尾款420,000元；2、请求判令冯秀益承担逾期付款的违约金（自2017年8月29日起至实际给付之日止，以￥420,000元为基数，按照每日万分之五计算，暂计算至2020年8月29日为230,160元）；3、本诉及反诉的诉讼费均由冯秀益承担。事实与理由：冯秀益与香江商贸公司于2017年6月18日签订《长沙市商品房买卖合同》，由冯秀益购买开福区兴联路xxx号第一期x号房屋，建筑面积55.84平方米，合同总价为845,406元，首付425,406元，剩余五成42万元向银行申请按揭贷款。冯秀益按合同约定支付了首付款425,406元，但因冯秀益提供假收入证明，银行审核不在该公司上班，导致贷款手续未办理成功。此后，冯秀益没有根据合同约定以自有资金支付剩余房款。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第六条第2款第（三）约定因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，逾期十五日，买受人按照本合同第七条约定承担违约责任；第七条第（2）款约定逾期超过一百二十日的出卖人不解除合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。综上所述，冯秀益不按合同约定支付购房款，违反了双方签订的商品房买卖合同的约定和《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定。为此，特向你院提起反诉，请求依法判决。 冯秀益反诉辩称，1、当时香江商贸公司在宣传高岭国际商贸城的信息中，冯秀益是通过销售人员了解商铺情况，他们当时对宣称说有先付74,300元后会商铺可以打折，算下来有一两万的优惠金额，当时冯秀益和他的妻女到香江商贸公司的销售部了解情况，在2017年6月28日冯秀益和其配偶在香江商贸公司工作人员的指导下把个人征信报告打印出来交给香江商贸公司工作人员审核，香江商贸公司的工作人员还说他们有合作的银行（交通银行）可以协助办理贷款，并且说冯秀益的征信没有任何问题，于是冯秀益在当天11点半左右刷卡付了540,335.64元。在冯秀益交了办理贷款的资料给香江商贸公司后，香江商贸公司的工作人员再未主动联系过冯秀益及其妻女，再后来对方说无法办理贷款，征信有问题，要求冯秀益更换申请按揭贷款的人，但是直到现在香江商贸公司也没给出一个合理的解释。在当初明明说可以交款后办理贷款，但言而无信导致冯秀益损失巨大；2、香江商贸公司是一家专门从事商铺开发销售的公司，其工作人员具有一定的专业知识，冯秀益在购买商铺时完全是基于对香江商贸公司的信任才决定购买的，如果当初香江商贸公司的工作人员告知冯秀益征信有问题，冯秀益是不可能付款购买案涉商铺的，因此冯秀益并没有任何违约行为，而是香江商贸公司有欺诈隐瞒的事实；3、冯秀益在知道贷款出现问题后，和香江商贸公司部门经理有协商，还有当时的销售，说是可以全部退款，随着那两个人的离职这个事情也就不了了之。 经审理，本院查明如下事实： 一、2017年6月28日，冯秀益（买受人）与香江商贸公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议一份，编号为2015067321689，该商品房买卖合同的主要内容是，冯秀益购买由香江商贸公司出售的、坐落于长沙市开福区兴联路**高岭国际商贸城第****交易中心[幢]/[单元]2[层]21689号房屋，建筑面积55.84㎡，其中套内建筑面积29.70㎡,共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.14㎡；该商品房单价为15,139.79元/㎡,总房价845406元；买受人以银行按揭方式付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(含定金）计425,406元，剩余房款420,000元向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起五日内,将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到通知之日起十五日内,以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任;逾期十五日,买受人按照本合同第七条约定承担违约责任，出卖人解除合同的,出卖人在合同解除后六十日内将买受人已付房款扣除违约金后无息退还给买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,本合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议……。合同还对逾期交房的违约责任、销售和使用承诺、产权登记的约定等进行了约定。 补充协议的主要内容是，……关于按揭贷款的补充和变更约定，3.1，买受人在签订《商品房买卖合同》前已向出卖人指定的按揭银行咨询，清楚了解在现行按揭贷款政策下应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度；3.2，《商品房买卖合同》第六条第2项所称“在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”是指买受人应在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点提交银行需要的全套资料、签署按揭贷款合同、支付办理按揭贷款的有关费用，并向出卖人出示相关合同和票据。若买受人未能在《商品房买卖合同》约定期限内办妥上述手续的，视为买受人逾期付款,逾期付款的违约责任按《商品房买卖合同》第七条约定处理。《商品房买卖合同》第七条所指“逾期”期间不因任何事由中止或中断计算；3.3，买受人虽办妥了银行按揭贷款手续,但在《商品房买卖合同》签订之日起120日内（以下简称按揭贷款付款期限）未能获得银行按揭贷款（包括但不限于银行房屋信贷政策调整的原因）支付给出卖人的,买受人同意在按揭贷款付款期限届满之日起90日内付清剩余房款。逾期付清的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金;出卖人同意继续履行合同的,自约定的按揭贷款付款期限届满后第91天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第六条所指的“同期银行利息”是按人民银行公布的银行活期存款基准利率计算；3.4，根据出卖人与按揭银行的约定，出卖人将对买受人的按揭贷款承担阶段性保证责任。若买受人逾期还贷导致银行从出卖人的账户中扣款用于为买受人偿付全部或部分按揭贷款的，出卖人有权选择:（1)解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的,对装饰装修损失出卖人不予补偿。(2)不解除《商品房买卖合同》，自银行扣款之日起7日内，买受人向出卖人返还银行所扣款项(包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），并向出卖人赔付银行所扣款项50%的违约金；3.5《商品房买卖合同》第六条约定的“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，包括但不限于以下情形:(1)买受人未按照约定的时间提交办理按揭所需全部资料的;(2)买受人或其共有权利人未能按照银行通知的时间办理见证、面签等贷款相关手续的;(3)买受人未能按银行通知交纳相应评估费、担保费、保险费或其他按揭费用的;(4)买受人不愿意接受贷款银行确定的贷款利率和年限的;(5)其他因个人征信信息等买受人自身原因导致买受人未能夺得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的;买受人和出卖人进一步确认，买受人办理按揭贷款的，出卖人仅应银行的要求统一向买受人收取办理按揭所需资料，买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度完全取决于买受人和银行,出卖人无意并且事实上也不可能对买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度施加任何影响。出卖人不承担协助乃至保证买受人如愿获得按揭贷款的责任和义务，只要出卖人及时向银行转交了买受人所提交的办理按揭所需资料，出卖人对买受人能否获得按揭贷款和贷款的额度以及由此产生的影响或后果均不承担责任；3.6如买受人委托出卖人代为协助按揭银行办理商品房抵押登记(包括预抵押预告登记)的，相关费用由买受人承担，如登记机关要求买受人必须亲自到场的，买受人应自出卖人通知之日起3日内到场协助按揭银行办理相应的抵押登记。买受人逾期到场的，每逾期一日，按买受人未付购房款的万分之三向出卖人支付违约金。如买受人原因导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成对主合同的根本违约，出卖人有权解除主合同并要求买受人按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的，对装饰装修损失出卖人不予补偿；3.7在分户权证(含土地使用证和房屋所有权证)办理过程中，买受人应当按照出卖人通知的时间和地点按时缴纳各项税费和行政事业性收费、维修基金等，如因买受人拖延缴纳税费和行政事业性收费、维修资金等导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成对主合同的根本违约，出卖人有权解除主合同并要求买受人按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的，对装饰装修损失出卖人不予补偿……。 二、2017年6月28日，冯秀益通过银行POS机向长沙市雨花区星帆家具建材经营部分三次合计支付74,300元，天津凯润汇科技有限公司向冯秀益出具了收据，注明是冯秀益交付了“香江高岭国际商贸城项目电商VIP服务费”74,300元。 冯秀益向香江商贸公司支付了购房款425,406元，香江商贸公司向冯秀益出具了购房发票。 2017年6月28日，冯秀益向广州香江物业管理有限公司长沙分公司交付了产权证费550元、抵押登记费550元、律师公证费200元，合计1,300元；交付了契税32,205.94元、印花税422.7元、物业维修基金6,701元，合计39,329.64元。 三、2017年12月5日，长沙市物业维修资金管理中心开具了物业专项维修资金专用收据，该收据载明，缴存个人是冯秀益，金额为6,701元；2017年12月6日，长沙市地方税务局直属局出具了税收缴款书，该缴款书载明，纳税人冯秀益缴纳了契税32,205.94元，印花税422.7元，合计32,628.64元。 2019年11月22日，香江商贸公司向冯秀益开具了增值税普通发票，该发票载明冯秀益向香江商贸公司支付购房款425,406元。 四、因银行按揭未能办理下来，双方就《商品房买卖合同》以及返还购房款及相关费用存在争议，原告遂向本院提起诉讼。 以上事实有商品房买卖合同、税费发票、收据、电商VIP服务费收据、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、依法成立的合同应当全面履行。本案中双方当事人订立了商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。商品房买卖合同约定，冯秀益是采用银行按揭的方式支付剩余房款，现冯秀益没有获得银行按揭，也未用自有资金支付购房款，且冯秀益提起诉讼，表示要解除商品房买卖合同，明确表示没有自有资金支付，其行为已经明确表示不再支付剩余房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，冯秀益不存在恶意违约的情形，不能以自有资金支付购房款，在事实上已经履行不能，商品房买卖合同的合同目的无法实现，故原、被告签订的商品房买卖合同应予解除为宜，但是冯秀益应当承担违约的法律后果；至于香江商贸公司提出的冯秀益行使解除权的期限已过，冯秀益丧失解除权的意见，本院不予采纳，其理由是，香江商贸公司提出的解除权是约定解除权，该解除权的行使时间按合同约定是两年，但是应当从知道或者应当知道权利受到侵犯之日开始计算；而冯秀益行使解除权的开始时间是其知道银行按揭不能办理而不去办理，对此香江商贸公司未能提交相关证明予以证明其通知了冯秀益银行按揭未能办理的情况，故本院认为，应当从香江商贸公司出具收取冯秀益购房款的时间即2019年11月22日开始计算；二、解除合同后的法律后果。本案基于冯秀益的本诉诉求，本院决定解除双方当事人签订的商品房买卖合同，在商品房买卖合同解除后，双方因合同取得的财产应当相互返还，有过错或者有违约行为的，守约方可以要求对方赔偿。香江商贸公司认可收到了冯秀益包括购房款425,406元以及物业公司代收的1,300元（产权证费550元、抵押登记费550元、律师公证费200元），冯秀益应当向香江商贸公司返还取得的商品房，香江商贸公司应当向冯秀益返还收取的购房款以及代收的款项合计426,706元。香江商贸公司没有收取团购费74,300元、物业专项维修资金、契税、印花税等其他费用，故香江商贸公司没有向冯秀益返还的义务，冯秀益应当另行向收费单位主张权益。三、关于违约责任的认定以及反诉的处理。冯秀益要求解除合同，其主要理由是香江商贸公司没有为其办理银行按揭。本院认为，办理银行按揭的义务人是冯秀益，其必须提交符合银行要求的贷款按揭资料，香江商贸公司负有通知等协助义务。现银行按揭未能成功办理，主要责任在于冯秀益，故冯秀益应当承担违约责任。冯秀益要求解除商品房买卖合同后要求其购房款的利息诉求，本院不予支持。香江商贸公司要继续与冯秀益履行房屋买卖合同的反诉诉求，本院不予支持，理由在前文已有论述。对于反诉的第二项诉求即违约责任的认定，本院酌情参照合同约定予以认定，冯秀益按商品房买卖合同的合同标的的20%承担违约金，即冯秀益应当向香江商贸公司支付169,081元（845406×20%，取整）的违约金。对于香江商贸公司的其他反诉请求，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）冯秀益与被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2015067321689)； 二、被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）冯秀益返还购房款等款项426,706元； 三、原告（反诉被告）冯秀益于本判决生效之日起5日内向被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司支付违约金169,081元； 四、驳回原告（反诉被告）冯秀益的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9,852元，因适用简易程序减半收取4,926元，由被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司承担；反诉受理费5,151元，由被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司承担2,575.5元，原告（反诉被告）冯秀益承担2,575.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘 伟 二〇二〇年十二月三十日 代理书记员  易瑞洁 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： 法律上或者事实上不能履行； 债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； 债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。