北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初573号原告（执行案外人）：席娜，女，1981年3月30日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区鼓楼西街外贸家属院2号楼1单元502。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告席娜与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告席娜的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强、张晓黎，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告席娜向本院提出诉讼请求：1.请求排除对山西省临汾市解放东路51号盛世华庭小区1号楼1单元304号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：在（2018）京02民初70号中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司等融资租赁合同纠纷案件中，本院查封了山西省临汾市解放东路盛世华庭小区1号楼1单元304号房屋（以下简称涉案房屋）。席娜已经于2012年10月29日与洋洲房地产公司签订了《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》），已支付全部购房款，并占有居住，未能办理产权证是洋洲房地产公司的原因导致，席娜对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，请求判决不得执行涉案房屋。被告中信富通公司辩称，不同意席娜的诉讼请求和理由。事实和理由：席娜对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，也不存在足以阻却对涉案房屋强制执行的事实，请求驳回席娜的全部诉讼请求。一、席娜与洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前未签订合法有效的书面买卖合同。《认购协议》系商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。即使《认购协议》被认定为商品房买卖合同，因其未依法办理登记备案手续，不具有合法性。同时，现有证据不足以证明《认购协议》系于查封之前签订。二、席娜未在查封前合法占有涉案房屋，没有证据证明席娜与洋洲房地产公司进行过涉案房屋的交付，即使认定已经占有涉案房屋，但该占有属于不合法占有。席娜也不能证明购买涉案房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋。三、席娜未支付购买涉案房屋的全部价款。席娜全款购房不符合交易习惯，且其在未签订商品房买卖合同的情况下提前支付全部价款不符合日常生活经验。席娜未提交有证明力的价款转账证据或现金提取、来源证据，且房款收据亦不真实。四、涉案房屋未办理过户登记系席娜自身原因。席娜提交的证据不能证明其递交过户登记资料或提出过过户登记请求，也未要求洋洲房地产公司签订商品房买卖合同。综上，席娜对涉案房屋不享有排除执行的民事权利。涉案房屋未办理房屋过户登记手续，所有权并未转移至席娜名下，席娜对涉案房屋不享有物权，也不享有物权期待权，席娜基于《认购协议》享有的是债权请求权，不能产生排除强制执行的效力。第三人洋洲房地产公司述称，认可席娜的诉讼请求。事实和理由：一、洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给席娜，席娜支付了全部购房款，涉案房屋已经交付给席娜并由席娜合法占有居住。二、因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。三、（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权以及其他财产，处置后足以偿还全部债务。涉案房屋属于席娜的个人财产，应予排除强制执行当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路52号洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月17日，本院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。席娜向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异290号执行裁定书，裁定驳回了席娜的异议请求。后席娜提起本案诉讼。二、关于席娜主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议》情况席娜提交了落款时间为2012年10月29日、洋洲房地产公司作为出卖方、席娜作为认购方的《认购协议》，其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭-福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼1单元304号房。建筑面积约110.06平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价3760元/m2；总价413826元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付总房款的90%，剩余10%的房款应于签署《商品房买卖合同书》前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本认购协议为双方正式签署商品房买卖合同之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订商品房买卖合同后，《认购协议》自动作废。备注载明席娜于2012年10月29日付房款413826元。洋洲房地产公司与席娜均认可双方后续未签署正式的商品房买卖合同。中信富通公司对《认购协议》的形式真实性认可，但不认可其实质真实性，认为不能证明《认购协议》在法院查封前签订。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同。即使《认购协议》被认定为商品房买卖合同，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。席娜主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的商品房买卖合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖纠纷解释》）第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是商品房买卖合同。（二）关于支付购房款情况席娜为证明其已经向洋洲房地产公司支付全部购房款，提交了如下证明材料：委托收款通知（复印件）一份，落款时间为2012年1月3日，主要内容为洋洲房地产公司通知业主，该公司授权吕建斌开立在山西尧都农村商业银行顺风支行（账号为×××）和中国工商银行山西省临汾市临汾尧都支行营业部的银行账户代收购房款项；收据一张，显示交款单位为席娜，款项金额为413826元，入账时间为2012年10月29日，收款事由为“盛世华庭1号楼1单元304”，并加盖有洋洲房地产公司财务专用章；山西省农村信用社（行）回单一张，载明户名为吕建斌，账号显示为“000008001000004****4”，交易日期为2012年10月29日，交易金额为413826元，交易类别为现存。中信富通公司不认可委托收款通知的真实性，认可收据和山西省农村信用社（行）回单的形式真实性，但认为不能证明房款已经支付，《认购协议》约定支付90%的价款，余款在签订正式的商品房买卖合同时付清，席娜一次性付清全部款项与常理不符。洋洲房地产公司认可席娜的上述主张和证据。（三）关于涉案房屋占有使用情况席娜为证明其在法院查封之前就已经合法占有涉案房屋并一直居住使用，提交如下证据：《盛世华庭·福苑交房收取费用一览表》；席娜于2013年3月24日交纳电费、暖气接口费、煤气集资费、有线电视初装费、水费、物业管理费、电梯使用费、装修垃圾清运费等费用的收据6张；席娜交纳2014年以及2016年-2020年电费的收据6张；席娜交纳2014年-2016年、2017年-2019年的物业费收据4张；席娜交纳2014年-2016年、2018年暖气费的收据4张；席娜交纳2016年-2020年的水费收据4张；室内照片若干；盖有太原煤炭气化（集团）临汾燃气有限公司北城管理站印章的单户充值/购气流水一张，显示席娜名下账户2014年10月30日办卡，并分别于2014年11月、2017年1月、6月、2018年1月、9月、2019年11月、2020年3月办理充值，该单户充值/购气流水还显示“此流水仅用作盛世华庭1-1-304燃气用户个人账户缴费证明”。中信富通公司认可收据的形式真实性，但不认可证明目的，认为收据不是发票，可以随时任意开具。对房屋照片的真实性不认可，认为该照片不能证明是涉案房屋照片。对单户充值/购气流水的真实性认可，但不认可证明目的和证明力，认为该证据属于单位出具的证据，但是没有经办人签字。洋洲房地产公司认可席娜的上述主张和证据。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、席娜均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，席娜主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就并对涉案小区进行现场勘验。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和席娜均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，本案系席娜提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人席娜对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。席娜对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院参照上述规定，进行具体分析。《商品房买卖纠纷解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，虽然《认购协议》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，且洋洲房地产公司与席娜后续并未签署正式的商品房买卖合同，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了席娜与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。关于购房款支付情况。尽管中信富通公司不认可委托收款通知的真实性，但洋洲房地产公司认可该委托收款通知系其出具，中信富通公司亦未提交相反证据进行反驳，且山西省农村信用社（行）回单中载明的吕建斌的账号与委托收款通知载明的吕建斌的银行账号一致，因此可以认定席娜系向洋洲房地产公司支付购房款，又因为山西省农村信用社（行）回单载明的数额与《认购协议》相同，因此，本院认定席娜已经向洋洲房地产公司支付了全部购房款。涉案《认购协议》可以认定为商品房买卖合同。《认购协议》载明的签订时间为2012年10月29日，与山西省农村信用社（行）回单一致，故本院认定《认购协议》签署于2012年10月29日，系在2018年6月涉案房屋被查封之前。本院对中信富通公司关于涉案《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的答辩主张，不予采纳。关于席娜是否在本院查封之前就已经合法占有涉案房屋。虽然席娜未提交其与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据席娜提交的自2013年3月24日起的装修合同和物业费、燃气和水电费收据等证据，特别是太原煤炭气化（集团）临汾燃气有限公司北城管理站就涉案房屋出具的单户充值/购气流水等证据，可以认定席娜在本院查封涉案房屋前已经合法占有使用涉案房屋。关于未办理过户登记的原因。席娜主张《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及物权登记手续，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据本院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的物权登记。故未能办理涉案房屋的过户登记非购房人席娜自身的原因所导致。综上所述，本案现有证据能够证明席娜享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由成立，本院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭1号楼1单元304号房屋的强制执行。案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 孙兆晖审 判 员 钱丽红审 判 员 邢 军二〇二〇年十二月三十日法官助理 牛晓煜书 记 员 宋卫平书 记 员 何 柳