广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初27562号原告：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务所长。委托诉讼代理人：吴卓斌，梁靖宇，该所员工，通讯地址。被告：黄国培，男，1943年3月28日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州市越秀区金堂腊味店（现名称变更为广州市越秀区鑫堂食品店），住所地广州市越秀区东风中路287号首层。经营者：黄志成。被告：李营，女，1988年2月3日出生，汉族，住广州市越秀区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。被告：钟敏，女，1976年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李东红（系钟敏的丈夫），男，1966年11月14日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告黄国培、广州市越秀区鑫堂食品店（以下简称鑫堂食品店）、李营、钟敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴卓斌、梁宇靖，被告黄国培、鑫堂食品店、李营的共同委托诉讼代理人刘应刚，钟敏及其委托诉讼代理人李东红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除与被告黄国培的不定期租赁关系；2.各被告立即将广州市越秀区东风中路287号首层房屋腾空交还给原告；3.被告黄国培向原告支付从2020年8月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费（按每月11963.2元计算）。事实和理由：广州市越秀区东风中路287号首层房屋（以下简称案涉房屋）为原告管辖的房屋，由被告黄国培承租，作非住宅使用，承租面积35.63平方米。原告到房屋现场发现被告将房屋私自转租给他人作经营使用，违反了双方签订的《广州市房地产租赁合同》第二十条第3点的约定。原告于2020年4月向被告发出收回房屋通知，但被告不予理睬。并且，双方签订的租赁合同于2016年12月30日已到期，之后双方未再续签合同，因被告存在违约行为，原告要求解除双方的不定期租赁关系。此外，广州市越秀区东风中路287号首层在2020年1、4、5、6、7月的租金已经支付,2020年2、3月租金予以免除。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告黄国培、鑫堂食品店共同辩称，1.黄国培没有将案涉房屋转租给他人使用，原告认为我方违反了双方签订的租赁合同没有事实依据。案涉房屋从2005年起至今，只注册过广州市越秀区金堂腊味店这一个经营主体，后于2020年1月名称变更为鑫堂食品店。该店是由黄国培及其儿子黄志成、妻子林梅冰三人以家庭经营形式进行经营，经营范围是餐饮业，故不存在所谓的转租。2.黄国培与原告并非是一般的租赁关系，历史上实质是拆迁安置补偿关系。1961年政府因扩路，由房管所协调拆除了黄国培使用的德宣西路32号的房屋（原是单车修理店），当时考虑就近安置的原则，房管所经与黄国培协商后同意将德宣西路28号（即现东风中路287号地下）调换安置给黄国培仍作单车店使用，并承诺产权清晰后再办理拆迁安置手续。改革开放后黄国培曾多次申请落实安置手续，但由于该房屋产权问题，房管所至今未兑现承诺给予落实办理。这些都有公安户籍、人事档案查询及房管局房屋查册表、接管通知书可证明。原告曾于2011年提起诉讼请求收回案涉房屋，案号为2011穗越法民三初字第3353号。经审理，法官与原告也认同上述情况，后双方经法院调解签订调解书,同意维持现状，由黄国培继续承租案涉房屋。现在原告又通过诉讼再次要求收回房屋，明显于理不合，严重损害我方的合法权益。3.原告提供的三份《出租屋及外来暂住人员调查记录》的内容不能证明我方有转租行为。因为鑫堂食品店在东风中路287号地下分别经营销售三个品牌的产品:茶饮、包点和腊味，都是自己合法经营，没有超出营业执照的经营范围，更没有转租给第三方经营。钟敏、李营和邱美菊负责这三个产品的销售，其中，茶饮项目在美团外卖平台上进行销售（品牌是“满杯三点叁”）时，上传给平台的资质证照就是金堂腊味店的营业执照和食品经营许可证。所以，原告以该证据认为黄国培有转租行为没有事实依据。4.我方已按时向原告交纳租金至2020年7月，没有拖欠租金。按照合同约定，每月20日缴纳当月租金，一直以来原告每月发交租通知均要求每月25日前缴纳租金，庭审之日是8月7日，未到交租时间，到交租时间我方会自觉交租。综上，我方不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。被告李营辩称，1.本人在鑫堂食品店负责销售包点，本人没有与黄国培签订租赁协议；2.在《出租屋及外来暂住人员调查记录》中，关于第2个问题的回答，本人当时的意思是指鑫堂食品店有和出租方签订租赁合同，但具体是谁出租给鑫堂食品店，当时本人并不清楚。至于我说“每月租金6500元”，是依稀记得以前听其他人讲过租金大约是6500元,所以我就这样说，但不一定是准确的，实际以黄国培与出租方的租赁合同为准。所以，本人只是帮人打工的，是否腾空房屋与我无关。被告钟敏辩称，对原告的诉请没有异议。我方与黄国培是租赁关系，我是向林梅冰承租使用的，租期从2019年12月5日起。案涉房屋实际分为三个店铺在使用，其中“满杯三点叁”一直是我在使用，负责人是我。经审理查明：广州市越秀区东风中路287号地下是原告管理的公房。2015年2月13日，原告（为出租人、甲方）与被告黄国培（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，内容为：甲方同意将座落在越秀区东风中路287号地下部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积35.63平方米，租赁期限2014年7月1日至2014年11月30日，月租金为5928.80元；2014年12月1日至2016年12月30日，月租金为7411元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；乙方依时交纳租金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；乙方不得将房屋转让或擅自调换使用，违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除；乙方缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金或占用费的应当交纳，因此造成的一切损失由乙方负责；等。自2018年2、3月左右，双方实际履行过程中将案涉房屋的租金调整为每月11963.2元，2020年4月13日，原告在案涉房屋门口张贴《关于收回房屋的通知》，载明：其决定自通知送达之日起与黄国培终止租赁关系，收回上址房屋，并要求被告黄国培于2020年5月15日将房屋交回，自通知送达之日起，按2019年广州市房屋租金参考价的标准收取房屋使用费。但此后双方继续收、交租金，被告黄国培按照每月11963.2元的标准缴纳至2020年11月30日止。至庭审之日，案涉房屋仍由被告黄国培、鑫堂食品店、李营、钟敏在使用。庭审后，钟敏表示其已腾空交还其所使用的房屋部分给被告黄国培，被告黄国培亦表示已结束双方之间的合作合同关系，钟敏已经离开案涉房屋。原告亦表示经现场核实，钟敏原经营的商铺没有开门，也没有发现新的人员在使用。诉讼中，被告以广州市越秀区房屋管理局《关于减半收取4、5月份直管房租金的通知》主张，因文件规定2020年4、5月租金应减半收取，故根据文件规定免租期可顺延，即可冲抵2020年12月其应付的租金。本院认为：原告与被告黄国培就案涉房屋签订的租赁合同租期于2016年12月30日届满后，双方无续签新的租赁合同，继续交收租金，形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人可以随时解除合同，故自被告收到解除通知之日，双方的不定期租赁关系已解除。故原告现要求法院判决解除双方的不定期租赁关系，已无必要，本院予以驳回。不定期租赁关系解除后，原告要求被告黄国培腾空交还租赁房屋，合法合理，本院予以支持。被告鑫堂食品店、李营作为实际使用人，亦负有腾空交还房屋的义务。被告黄国培抗辩认为双方并非一般租赁关系，是拆迁安置补偿关系，但未能提供证据予以证明，故本院对其抗辩意见不予采纳。租赁关系解除后，被告黄国培应向原告支付房屋使用费。因2020年的租金参考价标准尚未公布，且原告发出的《关于收回房屋通知》中也要求按照2019年的租金参考价标准计付，故本院酌定被告使用房屋期间的房屋使用费标准统一参照《2019广州市房屋租金参考价》中同地段、同类房屋租金参考价计付。鉴于双方已按原合同约定的租金标准交、收房屋使用费至2020年11月30日止，视为被告对已支付使用费期间的使用费标准无异议，同时对原告要求被告黄国培支付自2018年8月1日起至2020年11月30日止房屋使用费的诉讼请求，不予支持。此外，由于原告已于2020年4月13日发出解除不定期租赁合同关系的通知，但文件并未对租赁合同解除后房屋使用费是否减免作出具体规定，故被告抗辩认为应以其2020年4、5月已付的租金冲抵2020年12月房屋使用费问题，在本案中暂不作出处理，双方可待原告作出是否同意减免及顺延的决定后再协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告黄国培、广州市越秀区鑫堂食品店、李营将广州市越秀区东风中路287号地下部位房屋腾空交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告黄国培应一次性向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付2020年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月按195元/平方米×35.63平方米=6947.85元计付）；本判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费，被告黄国培应按上述标准逐月向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付（如在本判决发生法律效力之日前已腾空交还房屋的，则房屋使用费计至实际交还场地之日止）。三、驳回原告广州市越秀区第一房屋管理所的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告黄国培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  伍颖妍二〇二〇年十二月三十一日书记员  李洁茹