天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初28679号原告（反诉被告）：高培，女，1984年5月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：陈华（原告之夫），1983年11月5日出生，汉族，个体经营者，住天津市滨海新区。被告（反诉原告）：天津吉象公寓管理有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）迎宾大道1988号1-2511，统一社会信用代码91120118MA06EQDY00。法定代表人：桑炳来，总经理。委托诉讼代理人：赵文浩，男，1992年5月27日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙伟振，男，1996年8月19日出生，汉族，住天津市滨海新区。第三人：樊生发，男，1990年7月16日出生，住天津市滨海新区。第三人：田厚娜，女，1989年3月6日出生，住天津市滨海新区。第三人：陈苗，女，1993年12月4日出生，住天津市滨海新区。第三人：赵爱程，男，1991年8月30日出生，住天津市滨海新区。原告高培与被告天津吉象公寓管理有限公司（以下简称吉象公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月23日作出（2020）津0116民初237号民事判决，吉象公司不服提起上诉，天津市第三中级人民法院于2020年9月15日作出（2020）津03民终2967号民事裁定，发回重审。本院于2020年10月21日重新立案，吉象公司提起反诉，本院追加樊生发、田厚娜、陈苗、赵爱程为第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高培委托诉讼代理人陈华，吉象公司委托诉讼代理人赵文浩、孙伟振到庭参加诉讼，第三人樊生发、田厚娜、陈苗、赵爱程经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高培向本院提出诉讼请求：1．判令解除高培与吉象公司于2018年8月30日签订的《天津市房屋出租委托合同》，并要求吉象公司自合同解除之日起5日内腾退房屋；2．判令吉象公司支付2019年6月、9月、10月、2020年2月、3月、8月房租合计12600元；3．判令吉象公司支付2018年9月、10月、11月、12月，2019年6月、9月、10月，2020年2月、3月、8月物业费和采暖费合计6465.2元；4．判令吉象公司支付违约金4200元；5、判令吉象公司支付2018年签订合同之日电表结余电费418元，水费500元，以及补齐租赁期间所产生的所有欠缴的水电费；6．本案诉讼费用由吉象公司承担。事实和理由：原、被告于2018年8月30日签订《天津市房屋出租委托合同》，高培将位于天津市滨海新区××道××的房屋托管租赁给吉象公司，月租金2100元。物业费、采暖费随租金一起由吉象公司每月向高培支付。高培按合同约定完全履行己方义务，但吉象公司却出现拒绝支付租金、物业费、采暖费、水电费的情况。高培多次与吉象公司交涉无果，故成讼。吉象公司辩称，1.2018年8月30日与高培签订的是天津市房屋出租委托合同，该合同性质符合委托合同的相关条款，虽然高培有任意解除权，但次承租人按月交纳房租，支付水电费，并且吉象公司是在高培合法委托的情况下对次承租人签订了租赁合同。针对高培提出的5日内腾退房屋的诉讼请求是直接伤害了次承租人的合法权益。2．吉象公司在2019年6月、9月、10月未向高培交纳租金的原因为：其一，高培未按时足额向物业公司交纳物业费导致涉案房屋不能正常购电影响次承租人合法居住使用，并经吉象公司多次向高培催要交纳但高培仍不交纳。根据双方签订的天津市房屋出租委托合同，合同的解除承担违约责任第三小点是合同规定的违约条款。该小区为商住两用小区，物业享有转供电的绝对控制权，如未按时交纳物业费，物业则可限制该套房屋供电情况。其二，该套房屋为商住两用房，根据税务部门房屋租赁税的征收管理办法，高培应向吉象公司按期提供房屋租赁发票，作为吉象公司的成本票，经吉象公司多次催告，高培仍不提供，经测算每年产生的租赁费发票税费的金额约为4,200元，导致吉象公司在经营中无法抵扣成本，并为高培承担了税费，迫于与高培多次协商未果，故2019年6、9、10月分别延期支付租金，并希望通过延期支付租金的方式与高培达成上述费用的交纳。2020年2、3月，延期向高培支付租金，因2020年年初暴发疫情，吉象公司作为高培的委托机构积极按照社区疫情防控，并进行疫情防控消杀工作，疫情防控期间社区规定，不允许进行出租活动，并且原有租户不能按期返回租所地，该情况吉象公司第一时间与高培进行电话沟通，希望双方共同承担疫情带来的租金损失。3．高培提出吉象公司应该支付2018年9月、10月、11月、12月，2019年6月、9月、10月，2020年2月、3月物业费和采暖费，根据双方签订的出租委托合同第六条未规定甲方应承担物业费、采暖费。根据合同法约定不明条款应参照交易习惯和双方约定自行处理。经咨询最高人民法院智能法律机器人，提出问题租房合同未约定物业费谁承担，回复：根据法律规定业主、承租人、借用人等物业使用人都应承担交纳物业费的责任，如约定由物业使用人交纳的，由物业使用人交纳，业主在交纳物业费后找物业使用人追偿，租赁合同双方没有在合同中另行约定物业费需要由租户交纳，物业费按照相关法律规定应由业主交纳。参照交易习惯、行业惯例，我们咨询了本行业内最大的出租公司“自如公寓”客服给出的回复是：业主需要承担小区的物业费、集中供暖费以及维修资金，水电、燃气后期由租客承担。吉象公司与高培2018年8月签订本合同时，该小区该房源出租价格均未达到2,100元，故在资金标准里我们是包含了相关费用的，吉象公司不应承担高培提出的物业费、采暖费。并且，我们搜索到各大租赁网站，各小区的租赁价格在1200-1,800元之间，并且房间配套设施齐全，远低于我们委托金额的。高培提出应交纳电表结余与水费，水费并无票据支撑，在双方签订的物业交接清单中，只表明了电费的剩余电量。4．高培要求吉象公司支付合同违约金4,200元，合同条款中未约定延期支付租金的违约责任，该违约金内容无法律依据支撑。根据高培与吉象公司在一审中提供的通话录音，多次高培未经吉象公司同意私自进入涉案房屋并在未核实的情况下就告知次承租人吉象公司服务存在问题。在一审判决尚未生效，高培之夫多次使用该判决向次承租人展示，并让次承租人搬离，构成根本违约。次承租人多次向吉象公司反馈，高培多次影响他们正常生活居住。针对高培提出2020年8月被告未给付租金，因拖欠物业费导致无法再与物业沟通协商该房屋无法正常供电的紧迫情况，吉象公司向高培发送了沟通短信并以该月租金缴纳了高培所欠物业费。根据双方签订合同第六条其他费用第一点第二分条，可以扣除相关费用。从问题发生以来吉象公司从未间断与高培沟通友好协商解决问题并多次提出相应让步将问题进行和解，吉象公司主要意图是保护次承租人的合法权益。吉象公司向本院提出反诉请求：1、判令高培赔偿提前终止合同违约金4,200元，赔偿为其装修及添置物品费用32,925元；2、判令高培赔偿剩余租金预计出租收益36,000元；3、判令高培提供房屋租赁费发票；4、判令高培共同承担2020年2月至5月的租金损失，赔偿因扰乱正常委托租赁2020年6月至9月的租金损失，共计14,700元；5、判令高培承担物业费；6、判令高培承担诉讼费。事实和理由：2018年8月吉象公司与高培签订了天津市房屋出租委托合同，委托期限2018年8月30日—2023年8月29日，租金价格2,100元，因高培未按时向物业支付物业费，经吉象公司向被告多次催告后，高培仍不缴纳，造成了该套房屋无法正常购电，根据双方签订合同的第十一条合同的解除（承担违约责任）第三点，在合同委托起始日期之前，已欠缴基本生活费用（如物业费、水费、电费等但不限于上述费用）造成房屋设施无法正常使用，影响房屋租住的。高培已造成多次违约情况，根据以上情况原告未支付6、9、10月份租金，进行抗辩，请求支付物业费并提供租赁费发票，双方协商多次未果。2020年年初暴发疫情以来，吉象公司作为委托机构，积极按照社区疫情防控，并进行疫情防控消杀工作，疫情防控期间，社区规定，不允许进行出租活动，造成的空置损失应由双方承担。2020年5月高培之夫陈先生，多次未通知吉象公司的情况下，对现有租户进行驱赶要求收回房屋，对现有租户造成所承租的房屋涉案，不适宜继续居住，并且高培在一审判决文书尚未生效时，以此判决书对现租户进行驱赶，造成了根本性违约。高培针对反诉辩称，合同终止是因为被告先违约，所以要求终止合同，对于添置的物品是被告没有履行合同，多次没有按照合同去履行义务，故我方才提出终止合同。关于租金收益，我不认可。租金收益与我们无关，是他们公司的内部情况。关于租赁发票，合同中没有明确要求。关于疫情租金损失我不认可，都是满员租住的。关于物业费，合同中约定我们不承担任何的费用，故不应承担。第三人未对本诉和反诉陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津市滨海新区塘沽创想城东区13-2-602房屋登记在高培名下。2018年8月30日，高培与吉象公司签订《天津市房屋出租委托合同》，将案涉房屋委托吉象公司代为出租，合同约定委托期限为2018年8月30日至2023年8月29日，期间预留195个自然日为工作期不计租，具体为第一年2018年8月30日至2019年1月15日为免租期；第四年2021年8月30日至2021年9月29日为免租期；第五年2022年8月30日至2022年9月29日为免租期。租金为每月2,100元，支付方式为月付。吉象公司未向高培支付2019年6月、9月、10月、2020年2月、3月、8月房租。2020年12月2日，吉象公司与樊生发签订《吉象公寓租赁合同》，租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日。2020年10月27日，吉象公司与田厚娜签订《吉象公寓租赁合同》，租赁期限为2020年11月1日至2021年10月31日。2020年10月29日，吉象公司与陈苗签订《吉象公寓租赁合同》，租赁期限为2020年10月30日至2021年1月29日。2020年10月25日，吉象公司与赵爱程签订《吉象公寓租赁合同》，租赁期限为2020年10月26日至2021年10月25日。本院认为，高培与吉象公司签订的《天津市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依照约定全面履行己方义务。关于高培与吉象公司之间的法律关系一节，吉象公司与高培之间签订有《天津市房屋出租委托合同》，根据该合同约定，吉象公司以高培的名义出租房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜，故吉象公司与高培之间成立委托合同关系。同时双方还约定，高培将房屋交付吉象公司后，无论房屋实际出租与否，吉象公司均应该按约定的租金标准向高培缴付租金，故吉象公司与高培之间还成立了租赁合同关系。简而言之，高培授权吉象公司对外出租案涉房屋，如果吉象公司将案涉房屋已实际出租于第三人，则高培与吉象公司之间成立委托合同关系，如果吉象公司未将案涉房屋出租于第三人，则高培与吉象公司之间成立租赁合同关系。关于案涉房屋是否有空置期一节，吉象公司在证据交换中陈述2020年9月中旬至2020年11月初空置，而在庭审中其先是陈述2020年6月至9月空置，之后又改口称2020年9月中旬至2020年11月初空置。吉象公司未提供证据证实房屋曾空置，且其提供的任志兴租赁合同显示，任志兴租赁期截至2020年10月1日，与其前述主张相悖，故本院不予采信。综上，高培与吉象公司之间成立委托合同关系。高培主张解除与吉象公司签订的《天津市房屋出租委托合同》，吉象公司亦主张解除，故该《天津市房屋出租委托合同》应予以解除。因高培与吉象公司之间成立委托合同关系，吉象公司系以高培的名义对外出租房屋，吉象公司与第三人签订房屋租赁合同，其出租方实质应为高培，高培主张吉象公司腾退房屋，于法无据，本院不予支持。吉象公司应在本判决生效后积极配合高培与四位第三人或后续租户完成押金等房屋租赁相关手续的交接，不应影响四位第三人或后续租户的正常居住生活。交接完毕后，租户应向高培支付租金及其他合理费用，高培亦应向租户履行出租人义务。高培主张吉象公司交纳欠付房租，吉象公司辩称高培拒不缴纳物业费影响房屋使用和出租，但该抗辩并无合同依据和法律依据，本院不予采信。吉象公司另辩称疫情期间的租金应由高培共同承担，但其自述并未向租户免除租赁费，故其要求高培承担疫情期间的租金，本院不予采信。吉象公司应当向高培支付2019年6月、9月、10月、2020年2月、3月租金共计10,500元。关于2020年8月的租金，因吉象公司于当月代高培交纳了物业费，故该费用应抵扣当月的租金及物业费采暖费。高培主张吉象公司给付2018年9月、10月、11月、12月，2019年6月、9月、10月，2020年2月、3月、8月物业费和采暖费，其中2018年9月、10月、11月、12月为合同中约定的免租期。对于免租期内的物业费和采暖费应如何负担，双方在合同中并未明确约定，但高培在将房屋交付给吉象公司后并未享受物业服务和采暖；双方在合同中仅约定免除免租期内的租金，而未免除其他费用；吉象公司作为格式合同的提供方，对于约定不明的内容应作出不利于吉象公司的解释，故免租期内的物业费和采暖费应由吉象公司负担。2019年6月、9月、10月，2020年2月、3月物业费和采暖费亦应由吉象公司负担。以上物业费和采暖费共计5,818.68元。高培主张的水电费一节，因高培与吉象公司均对于目前水电费的余额无法提供证据，故本院无法予以处理。双方可在交接手续中按照实事求是的原则妥善处理。关于高培与吉象公司均要求对方赔偿违约金，因双方产生纠纷的起源在于《天津市房屋出租委托合同》未就免租期内的物业费暖气费如何负担进行明确约定，故本院对于违约金主张均不予支持。关于吉象公司反诉主张的装修及添置物品一节，高培与吉象公司签署《装修费用清单》和《室内家具设施交接清单》。对于装修费用，双方明确认可为19,685元，因合同期未届满即解除，故高培应按照使用年限予以折算装修费。经核算，高培应给付吉象公司装修费10,498.67元。关于添置物品如何处理，双方在庭审中均同意折价处理。本院考虑不影响第三人的居住使用，确定《室内家具设施交接清单》中的物品予以折价处理，吉象公司主张按照使用年限折算费用，本院予以采信。经核算，高培应给付吉象公司折价款7,061.33元。《室内家具设施交接清单》中未载明的由吉象公司添置的其他物品可以由吉象公司取回，高培应当按照吉象公司配置物品的标准予以配齐，不应影响第三人的使用。关于吉象公司主张高培赔偿合同解除后的预期收益，如合同未解除，吉象公司确能获取相应的利润，故高培应向吉象公司支付预期利益损失。本院结合吉象公司与第三人签订的租赁合同，酌情确定高培应向吉象公司支付预期收益损失5,000元。吉象公司主张高培赔偿因扰乱正常出租而造成的租金损失，但其未提供充分证据，故本院不予支持。吉象公司主张高培开具租金发票，但双方在合同中并未明确约定，纳税事宜系税务机关主管范围，本院不予处理。吉象公司主张的租金损失和物业费，如前所述，本院不予支持。综上所述，高培的诉讼请求，本院予以部分支持；吉象公司的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十一条、第三百九十六条，判决如下：一、解除原告（反诉被告）高培与被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司于2018年8月30日签订的《房屋出租委托合同》，被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司于本判决生效之日起五日内配合原告（反诉被告）高培与第三人樊生发、田厚娜、陈苗、赵爱程办理租赁交接手续，如被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司逾期不履行，原告（反诉被告）高培可与第三人自行办理交接手续。二、被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）高培2019年6月、9月、10月、2020年2月、3月租金10,500元以及2018年9月、10月、11月、12月，2019年6月、9月、10月，2020年2月、3月物业费和采暖费5,818.68元，共计16,318.68元。三、天津市滨海新区房屋内的双人床两张、双人床垫两个、单人床两张、单人床垫两个、窗帘四个、装饰画七个归原告（反诉被告）高培所有，原告（反诉被告）高培于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司装修费10498.67元及折价款7061.33元，共计17560元。四、原告（反诉被告）高培于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司预期收益损失5,000元。五、驳回原告（反诉被告）高培的其他诉讼请求和被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费687.96元，反诉费996元，共计1,683.96元，由原告高培负担358.96元，被告天津吉象公寓管理有限公司负担1,325元（被告于本判决生效后十日内给付原告329元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判长  程思渭审判员  史长江审判员  王 征二〇二〇年十二月三十一日书记员  王 越附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。