湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初10049号原告：长沙市罗蔓房地产经纪有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区12栋1203房。法定代表人：罗瀚，总经理。委托诉讼代理人：施强，湖南光阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎文，男，1967年2月25日出生，汉族，住长沙市开福区，系公司员工。被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼甲4号一层。法定代表人：严世红，总经理。委托诉讼代理人：高威，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，男，1982年3月26日出生，汉族，住安徽省涡阳县，系公司员工。被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段437号金盆公寓商业裙楼一、二楼。负责人：谭珏雄，经理。委托诉讼代理人：高威，湖北泓峰律师事务所律师。原告长沙市罗蔓房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告北京龙发建筑装饰有限公司（以下简称龙发公司）、北京龙发建筑装饰有限公司长沙分公司（以下简称龙发长沙分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎文、施强，被告龙发公司、龙发长沙分公司的共同委托诉讼代理人高威及龙发公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行《房屋租赁合同》；2、判令两被告支付2020年6月10日至2020年10月9日的租金344700元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告龙发长沙分公司于2020年7月18日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于长沙市雨花区芙蓉中路三段437号金盆房公寓商业裙楼一、二楼部分商业门面租赁给被告龙发长沙分公司。合同约定房屋租赁期从2020年6月10日至2023年10月9日，共计40个月。租金支付方式为每四个月支付一次，自每四个月开始前10天支付。双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合同内容合法有效，双方应依法履行合同设定的权利和义务。可被告在2020年8月24日以经营成本过高，多年经营一直亏损为由要求终止合同，没有法律依据和事实依据。为了维护原告的合法权益，提起诉讼，望判如所请。。被告龙发公司、龙发长沙分公司辩称：两公司是总公司与分公司的关系，根据公司法的相关规定，如需承担责任，应当由总公司即被告龙发公司承担责任，被告龙发长沙分公司不承担责任。原告主张继续履行合同，与本案事实和法律不符，应当依法驳回该诉讼请求。被告龙发长沙分公司已在2020年8月25日向原告邮寄送达解除房屋合同通知书，并告知双方的租赁合同在2020年8月31日解除。被告龙发长沙分公司向原告通知解除租赁合同的义务已经履行。因疫情导致被告龙发长沙分公司租赁的房屋无法正常使用，属于不可抗力情形。根据合同法的相关规定，被告龙发长沙分公司可以部分或者免除相应责任。从双方履行合同来看，被告龙发长沙分公司租赁房屋长达七年，单方面解除合同不存在恶意违约情形。如继续履行合同对被告龙发长沙分公司显失公平，无法实现合同目的。被告龙发长沙分公司于8月31日搬离案涉房屋后，双方租赁关系已经终止，继续履行合同缺乏相应事实依据。双方租赁合同已经解除，被告没有义务缴纳2020年9月1日至10月9日的租金，应当依照合同约定的租金标准从2020年6月10日计算至2020年8月31日，超出部分的租金不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长沙市金盆房地产开发有限公司（以下简称金盆房产公司）是长沙市雨花区芙蓉南路涂家冲金盆商住楼的所有权人。2013年8月10日，被告龙发长沙分公司与长沙市罗蔓投资管理有限公司（以下简称罗蔓投资公司）签订《房屋租赁合同》（编号为20130810001-1的为主合同，编号为20130810001的为辅合同），约定罗蔓投资公司将位于长沙市雨花区芙蓉中路三段437号金盆公寓商业裙楼一、二楼全部商业门面房屋（即金盆房产公司所有的金盆商住楼，以下简称案涉房屋）出租给被告龙发长沙分公司，建筑面积1869.3平方米，租赁期自2013年10月10日起至2015年10月9日止，被告龙发长沙分公司据此获得案涉房屋的承租权。原告于2017年4月1日成立。2017年7月3日，金盆房产公司出具《同意转租的承诺》，同意原告将案涉房屋对外转租。2017年9月15日，原告与被告龙发长沙分公司签订《房屋租赁合同》（编号为20170601001-1的为主合同，编号为20170601001的为辅合同），约定原告将位于长沙市雨花区芙蓉中路三段437号金盆公寓商业裙楼一、二楼全部商业门面房屋出租给被告龙发长沙分公司，建筑面积1869.3平方米，租赁期自2017年6月10日起至2023年10月9日止。2019年5月14日，金盆房产公司、原告、被告龙发长沙分公司三方签署《关于对龙发公司所租的商住楼分租的要求》，同意被告龙发长沙分公司分租部分租赁场地，并作出了若干要求。2020年7月18日，原告（出租方、甲方）与被告龙发长沙分公司（承租方、乙方）经协商，重新签订《房屋租赁合同》（编号为20200601001-1的为主合同，编号为20200601001的为辅合同）约定：甲方将位于长沙市雨花区××路××段××号××公寓××楼××楼部分商业门面房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方，建筑面积1299平方米，租赁期自2020年6月10日起至2023年10月9日止；甲方应于2020年6月10日前交付房屋于乙方；2020年6月10日至2020年10月9日的租金为344700元；本合同签订后，甲方收取乙方租赁押金110200元；合同解除或终止后，甲方验收合格、接管房屋后三日内全额无息退还乙方；乙方单方面宣布解除合同的，甲方所预收乙方的租金及房屋押金不予退还；乙方在本合同期满不再续约或中途退租该房屋时，除履行本合同其他退房验收交接规定外，同时还应变更因使用该房屋所在地的有关证件手续而申办的营业执照等政府性公司开办证照，否则房屋押金不予退还；本合同签订之日，前期双方签订所有合同终止；乙方根据自身经营需要，该合同签订后，乙方会继续进行分租行为，甲方要给予支持认可；甲乙双方均需遵守2019年5月14日与金盆房产公司三方签订的《关于对龙发公司所租的商住楼分租的要求》协议的内容；双方还约定了其他事项。同日，被告（乙方）与原告（甲方）还签订了一份《补充协议》作为新签合同《20200601001-1》的补充条款：乙方承诺一次性将2020年6月10日所欠甲方的房租1071046.66元付清，在签订合同之日起5个工作日内将以上款项全额转至甲方账户，逾期不付则此次重签合同失效，维持双方原合同。2020年7月20日，金盆房产公司在2017年7月3日的《同意转租的承诺》上备注：“长沙市金盆房地产开发有限公司与长沙市罗蔓房地产经纪有限公司租赁合同期终止日为2023年12月31日”。合同签订后，被告龙发长沙分公司支付了1071046.66元租金，但2020年6月10日之后的租金未付。2020年8月25日，被告龙发长沙分公司向原告邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》称：由于经营成本过高，经营多年一直严重亏损，自新冠疫情至今，公司没有进项，店面实在无力承租，无法履行双方签订的房屋租赁合同。公司决定于2020年8月31日搬离承租的房屋，租金计付至办理之日止，合同自办理之日起解除。请你方在上述时间到场与我公司办理房屋交接手续，因拒不办理交接造成的后果我公司概不承担。2020年9月2日，被告龙发长沙分公司向原告邮寄案涉房屋的钥匙，因原告拒绝解除合同而拒收。2020年9月7日，被告龙发长沙分公司再次向原告发出书面通知称：我公司于今年8月24日向你方邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，通知书已明确了我司将于8月31日搬离承租的房屋，并已将房屋钥匙邮寄给你司，因你司拒绝接受，钥匙被退回。现我公司已在上述时间内腾空房屋，因你方拒不配合办理房屋交接手续，我公司再次致函你司请在收到本通知后3日内与我公司联系办理交接手续，逾期不予办理的，你公司房屋内发生的一切毁损、灭失等相关风险均与我公司无关，另我公司已按合同约定支付了房屋押金110200元，现因双方合同已经解除，请你方在5日内将上述款项返还至我公司账户。逾期不予返还，我公司将通过法律途径依法追索押金以及延迟支付的赔偿金。另查明，被告龙发长沙分公司于2020年10月10日向本院提起诉讼，请求依法确认双方于2020年7月18日签订的合同编号为20200061001-1房屋租赁合同已于2020年8月31日解除；判令原告向被告龙发长沙分公司立即返还租赁押金110200元。本案经由本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，原告与案涉房屋所有权人签订房屋租赁合同后，取得所有权人的同意，与被告龙发长沙分公司签订的《房屋租赁合同》（编号为20200601001-1），系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告向被告龙发长沙分公司交付了符合使用要求的房屋，履行了合同义务。而被告龙发长沙分公司从2020年6月10日开始拖欠租金，且于2020年8月25日通知原告单方解除合同，于2020年8月31日搬离了租赁房屋，被告龙发长沙分公司的上述行为已经构成违约，应当承担违约责任。被告龙发长沙分公司称新冠疫情导致租赁房屋无法正常使用，属于不可抗力情形，且新冠疫情对原告的经营活动造成重大影响，继续履行合同已无法实现合同目的。本院经审查后认为，首先，双方签订合同的时间是2020年7月18日，此时全国已经取消新冠疫情的应急响应，被告龙发长沙分公司称新冠疫情导致房屋无法正常使用，没有事实依据。其次，《房屋租赁合同》的合同目的是出租人提供房屋给承租人使用，并向承租人收取租金。本案中原告已向被告龙发长沙分公司交付了符合使用要求的房屋，故不存在合同目的不能实现的问题。被告龙发长沙分公司经营自身业务出现的问题，与房屋租赁合同的合同目的无关。故被告龙发长沙分公司不享有合同的解除权，其发出的解除通知，不发生解除合同的法律效果。但是基于被告龙发长沙分公司已经搬离案涉房屋，表示不再履行合同，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》（编号为20200601001-1）已经解除，解除的时间为双方向本院起诉之日，即2020年10月10日。对于合同解除前，即2020年6月10日至2020年10月9日欠付的租金344700元，被告龙发长沙分公司应当予以支付。被告龙发公司作为总公司，应当对分公司的债务承担共同清偿责任。据此，综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司、北京龙发建筑装饰工程有限公司长沙分公司于本判决生效之日起7日内共同向原告长沙市罗蔓房地产经纪有限公司支付租金344700元；二、驳回原告长沙市罗蔓房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6470元，因适用简易程序减半收取3235元，由被告北京龙发建筑装饰工程有限公司、北京龙发建筑装饰工程有限公司长沙分公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡涵二〇二〇年十二月七日书记员  段娟附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。