江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初2794号原告：薛祖望，男，1966年4月9日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：薛施嘉（系原告儿子），男，1993年5月6日出生，汉族，住南通市崇川区。被告：季海滨，男，1970年3月10日出生，汉族，住南通市通州区。原告薛祖望与被告季海滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告薛祖望的委托诉讼代理人薛施嘉到庭参加诉讼，被告季海滨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛祖望向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告腾退交还位于南通市崇川区房屋；2.判令被告向原告支付自2018年5月20日至2020年5月19日止房屋租金人民币19200元；3.判令被告向原告支付截至2020年8月18日的逾期付款违约金人民币5053.20元、自2020年8月19日起至实际付清之日止按人民币19200元为基数每日0.05%的利率支付逾期付款违约金；4.判令被告向原告支付自2020年5月20日至实际返还房屋之日止房屋占有使用费(按合同约定日租金的标准即人民币26.67元/日计算)；5.判令被告向原告支付2018年7月30日前的水电费人民币270元、2017年8月20日至2018年8月19日期间尚欠的租金人民币200元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将南通市崇川区出租给被告使用，租赁期限自2018年5月20日至2019年5月19日，年租金9600元，分四次交纳，每三个月支付一次，先付后用；被告如未按时交纳租金和应承担的费用，除缴清欠付款项外，每逾期一日，按所欠租金和费用总额的0.1%支付逾期付款违约金。合同签订后，房屋租金被告至今分文未付，经原告多次催要，仍未履行并一直占用案涉房屋。原告故具状起诉，提出前述诉讼请求。被告季海滨未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了房产证、房屋租赁合同、催款函、微信聊天记录、收条等证据，被告未到庭，亦未对原告的举证发表质证意见。对原告提供的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：南通市崇川区天翔公寓1幢7室房屋（车库）系原告薛祖望与案外人施健共同所有。2017年5月20日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将南通市天翔公寓1幢7室出租给乙方，租期1年，自2017年5月20日起至2018年5月19日止；月租金850元，每三个月付一次，先付后用；本合同签订后三日内乙方交清第一期租金2550元给甲方，此后乙方提前30天交下一期租金给甲方，依次类推；乙方在交付第一期租金的同时向甲方缴纳合同履行保证金850元，履约保证金于租赁结束后，在乙方搬出该物业并已付清所有租金、账单以及扣除乙方对物业或家具、电器以及设施造成毁坏的赔偿金后，甲方在十个工作日内无息退还给乙方保证金余额；乙方不依约按时交纳租金和应承担的费用，除必须缴纳所欠租金和费用外，每逾期一日，按所欠租金和费用总额的0.1%偿付逾期付款违约金；逾期15日内仍未缴纳的，甲方有权对一方采取停水停电措施，逾期30天仍未全部交纳，甲方有权解除本合同，收回租赁物，并由乙方按未履行期间租金金额的20%向甲方支付解除合同违约金。合同签订当日，被告向原告支付了三个月租金2550元及履约保证金850元，原告将案涉房屋交付被告使用。合同期满后，双方续订租约并于2018年7月30日重新签订《房屋租赁合同》。新签订的合同中，租赁期限自2018年5月20日起至2019年5月19日止，年租金标准调整为9600元，其余合同条款未作变更。当天，双方同时就两份租赁合同所涉的租金及其他费用事宜进行了结算，原告向被告出具《收条》，载明：“今收到季海滨交2017.8.20～2018.8.19一年的租金壹万元整，还欠2550×4-10000=200元整，另欠水电费270元，共470元，一个礼拜付。”被告作为欠款人，亦在该收条下方签字予以认可。收条出具后，被告未再给付任何费用；上述租赁合同到期后，被告也未交还房屋。2019年1月起，原告多次通过微信向被告催款，被告未予支付。2020年3月，原告向被告寄送《催款函》，要求被告自收函日起付清算至2020年5月19日止的租金及相应逾期付款违约金，否则将收回房屋。被告于2020年3月14日签收该函，但之后仍未履行付款义务。本院认为，原、被告先后签订的两份《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同约定的租赁期限至2019年5月19日止，该租期届满后，被告未腾退房屋，原告对被告继续占用房屋的行为也未提异议，双方间形成无固定期限的房屋租赁合同关系。租赁关系存续期间，被告作为承租人无故未按约支付租金，至原告发函向被告催收并告知如逾期不付将收回房屋后仍未履行，其行为已构成严重违约，依据合同约定及法律规定，原告有权解除双方间的房屋租赁合同，上述函件的寄送即可视为具有通知解除合同的意思表示。因原告在催款函中就房屋租金共计主张至2020年5月19日，诉讼中其亦主张合同于2020年5月19日解除，故本院认定双方合同关系于2020年5月19日解除。合同解除后，被告应向原告交还房屋，并结清此前拖欠的租金、水电费等费用。欠付费用中，根据原、被告签署的收条记载，2018年8月19日前的租金及水电费已经结算完毕，双方确认结欠租金200元、水电费270元，本院予以认可；2018年8月20日之后的租金，被告未再支付，算至合同解除日即2020年5月19日止，为16800元（800元/月×21月）。故租赁期间被告共计结欠租金17000元、水电费270元，原告关于案涉租金及水电费的主张，在上述结欠金额范围内的部分本院均予支持，超过部分本院不予支持。就结算之后欠付的租金，原告还要求被告自逾期之日起承担逾期付款违约金，考虑到双方约定的违约金计收标准每日千分之一过高，原告自行调整以每日万分之五主张，不违反法律规定，也不超越合同约定，本院予以支持，所涉逾期付款违约金按上述标准根据合同约定的付款期限分段计算。此外，就被告的逾期交房责任，原告主张被告支付自合同解除次日起按原租金标准计算至实际交还房屋时止的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。最后，关于履约保证金的处理，庭审中原告明确表示同意以被告缴纳的履约保证金850元抵扣部分应付款，故该保证金部分本院于判决时直接折抵。被告季海滨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，本院可就查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告季海滨向原告薛祖望交还南通市崇川区房屋（车库）；二、被告季海滨向原告薛祖望支付上述房屋（车库）结算至2018年8月19日止所欠的房租200元、水电费270元；三、被告季海滨向原告薛祖望支付上述房屋（车库）自2018年8月20日至2020年5月19日期间的租金16800元；四、被告季海滨向原告薛祖望支付前述16800元租金部分自逾期之日起按每日万分之五标准计算至实际给付之日止的逾期付款违约金（其中，2400元自2018年7月21日起算、2400元自2018年10月21日起算、2400元自2019年1月21日起计算、2400元自2019年4月21日起计算、2400元自2019年7月21日起计算、2400元自2019年10月21日起计算、2400元自2020年1月21日起计算）；五、被告季海滨向原告薛祖望支付上述房屋（车库）自2020年5月20日起按26.67元/天计算至实际交还房屋之日止的占有使用费；上述判决义务确定的给付金额，扣除履约保证金850元，余款由被告季海滨自本判决生效之日起十日内履行完毕；六、驳回原告薛祖望的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478.5元，由原告薛祖望负担50元，被告季海滨负担428.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费478.5元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  肖红波审 判 员  叶 菁人民陪审员  陈美芳二〇二〇年十二月三日法官 助理  黄 晴书 记 员  房 榕