广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1123民初657号 原告：李志远，男，1963年9月16日出生，汉族，住广西梧州市蝶山区，现住广西梧州市长洲区。 被告：广西富川农村商业银行股份有限公司，住所地广西壮族自治区贺州市富川县富阳镇富洲路38号，统一社会信用代码：91451100200380634J。 法定代表人：徐方坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何家旭，广西众望（富川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳向红，男，1970年3月13日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。 第三人：广西富川大成贸易有限公司，住所地富川富阳镇凤凰路，统一社会信用代码：914511230595371956。 法定代表人：刘角，该公司经理。 第三人：广西梧州汇龙港房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区冬湖路1号，统一社会信用代码：91450400747988678U。 法定代表人：许昌信，该公司经理。 第三人：许昌信，男，1963年12月9日出生，汉族，住广东省电白区。 第三人：马凤娟，女，1963年9月16日出生，汉族，住广东省电白区。 原告李志远诉被告广西富川农村商业银行股份有限公司（以下简称富川农商行）、第三人广西富川大成贸易有限公司、广西梧州汇龙港房地产开发有限公司（以下简称梧州汇龙港公司）、许昌信、马凤娟案外人执行异议之诉纠纷一案。本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志远，被告富川农商行的委托诉讼代理人何家旭、欧阳向红到庭参加诉讼，第三人广西富川大成贸易有限公司、广西梧州汇龙港房地产开发有限公司、许昌信、马凤娟经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告李志远向本院提出诉讼请求：1.判决立即排除对原告拥有所有权的位于梧州市银湖南路17号汇龙金碧苑第1、2、3幢负一层25号车库的强制执行，并解除对该车库的查封。2.判决确认原告与第三人梧州汇龙港公司签订的《“汇龙·金碧苑”车库认购协议》合法有效。3.判决确认原告对梧州市银湖南路17号汇龙·金碧苑第1、2、3幢负一层25号车库享有所有权。4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由:原告与第三人梧州汇龙港公司于2015年5月6日签订《“汇龙·金碧苑”车库认购协议》购买位于梧州市银湖南路17号汇龙·金碧苑第1、2、3幢负一层25号车库，协议约定车库价格13万元，协议签订当日原告即按协议支付了13万元给第三人梧州汇龙港公司，第三人梧州汇龙港公司出具收据给原告收执。第三人梧州汇龙港公司收毕原告车库款后，便将涉案25号车库交付原告使用至今，期间物业管理费均是由原告缴纳。按协议约定第三人梧州汇龙港公司应于2016年5月5日前将该车库解押并将产权转移到原告名下的，但第三人梧州汇龙港公司均以各种理由推诿不予办理，导致涉案25号车库产权一直未能办理产权登记到原告名下。由于第三人梧州汇龙港公司债务问题，原告依法取得所有权的25号车库被法院查封拍卖公告，原告才知道涉案25号车库即将被法院拍卖。2020年5月29日原告作为案外人向执行法院提出执行异议，法院受理异议申请审理后，认为（2019）桂1123民初514号生效民事判决已经确立富川农商行对案外人主张的位于梧州市银湖南路17号负一层25号车库在折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案案外人以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院要以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押冻结”的规定向本院提出执行异议申请，法院裁定驳回了原告的异议请求，原告认为该裁定是认定事实不清和适用法律错误的，理由如下：第一、第三人梧州汇龙港公司与原告签订的《“汇龙·金碧苑”车库认购协议》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。第二、原告已依约将车库总价款13万元全部给了第三人梧州汇龙港公司。第三、第三人梧州汇龙港公司已于2015年5月份将车库交付原告占有使用至今。第四、自第三人交付车库给原告使用后，第三人梧州汇龙港公司一直以各种理由推诿不为原告办理产权转移，是非因原告自身原因造成的。就以上4点理由所述的事实，原告是在人民法院查封涉案车库之前已与第三人梧州汇龙港公司签订合法有效的车库买卖协议的，是在人民法院查封之前已合法占有涉案车库的，是已经支付全部车库价款给第三人梧州汇龙港公司的，是非因原告自身原因未办理过户登记的。本案中即使被告抵押权在先，但其仅是享有借贷担保之债权的期待权，而原告所享有的是物权期待权，根据《物权法》物权优先债权的原则，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的法律规定，原告对涉案车库享有的权利是足以能够排除执行的。综上所述，原告请求人民法院查明事实，支持原告诉讼请求。 被告富川农商行辩称，1、原告与第三人梧州汇龙港签订的合同无效，房地产签订的认购协议的内容第四项第2款，原告明知在25号车库抵押贷款的情况下签订认购协议，第三人梧州汇龙港也没有通知被告，原告也没有代为清偿消灭抵押权，根据担保法和物权法的相关规定，转让行为和合同无效。2、被告与第三人汇龙港签订的抵押担保合同合法有效。被告与第三人汇龙港签订的抵押担保合同是第三人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，抵押合同为有效合同。且富川县法院（2019）桂1123民初514号也明确了抵押合同为有效合同。第三人汇龙港以备案登记在名下的涉案车库进行抵押，被告的抵押担保物权在不动产登记部门办理了登记，抵押权是担保物权。根据物权法的相关规定，被告对涉案车库享有优先受尝的权利。3、请求人民法院依法恢复（2020）桂1123执219号之一执行裁定书，对位于银××号车库恢复拍卖。4、请求法院驳回原告要求被告承担诉讼费的请求。 第三人广西富川大成贸易有限公司、广西梧州汇龙港房地产开发有限公司、许昌信、马凤娟未到庭参加诉讼，亦未进行书面的陈述，视为其放弃陈述、举证、质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李志远向法庭提交如下证据：证据一、原告身份证复印件，拟证明原告的身份情况。证据二、（2020）桂1123执异8号执行裁定书，拟证明：1、被告与各第三人的身份情况2、原告知道涉案车库被法院拍卖公告后向执行法院提出异议被驳回的事实。证据三、《“汇龙·金碧苑”车库认购协议》，拟证明原告与第三人梧州汇龙港公司签订车库买卖协议的事实。证据四、收据一份，拟证明原告已支付车库总价款13万元给第三人梧州汇龙港公司的事实。证据五、房产分户图、收款、收据、物业费证明，拟证明：1、第三人梧州汇龙港公司于2015年5月将涉案车库交付原告占有使用的事实2、原告自2015年5月至今占有使用涉案车库的事实。证据六、2015、2016年住宅缴费一览表，物业收费收据，拟证明2015年5月6日案涉车库已出售给原告并由原告缴纳物业管理费、车位费的事实。被告广西富川农村商业银行股份有限公司质证认为：对证据一无异议，本院对该证据予以确认，并在卷佐证。对证据二的真实性合法性无异议，对关联性有异议，执行裁定书恰恰证明富川农商行对案外人主张的涉案车库有优先受偿的权利。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，该证据与本案有一定关联，可以证明原告知晓涉案车库被法院拍卖公告后向执行法院提出异议并被法院驳回的事实。对证据三真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为合同的第四项第2款甲方在乙方签订……证明了原告是在已经知道本案的涉案车库是有权利瑕疵还购买。对证据四三性有异议，银行流水的内容是一笔7万元、一笔6万元，与合同的第四项内容在付款的方式上是相矛盾的，车库认购协议中约定原告应先支付2万元定金，再支付剩下的款项。而银行流水与合同内容不一致。对证据五三性有异议，原告与汇龙港没有书面的交付手续，且物业费、水电费的收据没有加盖公章。3-1701房李志远没有加盖公章，不能证明原告自2015年至今一直占有车库的事实。对证据六的真实性无异议、对合法性、关联性有异议。本院对证据三、四、五、六予以采信，以上四份证据形成证据链可以证明原告与第三人梧州汇龙港公司就车库买卖达成真实意思表示，原告认购案涉车库并给付的购买车库款及占有使用案涉车库的事实。 被告富川农商行向法庭提交的证据：证据一、富川县法院（2019）桂1123民初514号民事判决书，拟证明富川法院已经确定富川农商行对案外人主张的涉案车库在折价或已拍卖所得款项优先受尝的权利。证据二、房屋所有权证（梧房权证长洲区字第××号）、土地证（梧国用2013第000513）、房屋他项权证（梧房他证长洲区字第××号），拟证明第三人汇龙港公司已经将涉案车库进行抵押，被告的抵押担保物权已经在不动产部门办理了抵押登记，被告对此享有优先受尝的权利。原告李志远质证认为，对该两份证据的真实性无异议，但即使被告抵押权在先，其仅是享有借贷担保之债权的期待权，而原告所享有的是物权期待权，根据《物权法》物权优先债权的原则，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律的规定，原告对涉案车库享有足以能够排除执行的权利。本院认为，被告提交的证据是法院的生效裁判文书以及相关职能部门依职权作出的核发登记，对被告提供的证据的真实性、合法性予以采信且证据与本案有一定关联，可以作为本案定案的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李志远作为乙方（认购方）与第三人梧州汇龙港公司作为甲方（出售方），双方于2015年5月6日签订了《“汇龙·金碧苑”车库认购协议》，协议约定将位于广西梧州市银湖南路17号汇龙·金碧苑第1、2、3幢负一层25号车库以13万元的价格出售给案外人李志远，协议中梧州汇龙港公司将其与李志远签订协议前已用该车库进行抵押贷款的事实已告知李志远。同时，该协议还约定广西梧州汇龙港房地产开发有限公司于2016年5月5日前将已解押的车库产权转移给原告李志远……。梧州汇龙港公司于原告李志远交清全部车库款90日内将该车库交付给原告李志远使用，交付使用前原告李志远必须办妥相关认购手续。此外，该合同还约定广西梧州汇龙港房地产开发有限公司在该车库解押之日起10日内通知原告李志远签订正式《商品房买卖合同》……原告李志远认同甲方车库《商品房买卖合同》所列的合同条款。原告李志远必须在接到通知之日起10日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，否则视为原告李志远违反约定且自行放弃认购权利……2015年5月6日，李志远将该车库款全额支付给了梧州汇龙港公司，梧州汇龙港公司向案外人出具一张金额为13万元的收据交案外人收执。原告李志远从2015年5月至今向梧州市金碧苑业主委员会缴纳金碧苑小区负一层25号车库物业管理费。 另查明：2013年1月31日，富川农商行与富川大成公司签订《流动资金借款合同》（合同编号为：富桂农信借2013第013101号），合同约定借款本金为人民币800万元，借款期限为3年，自2013年1月31日起至2016年1月30日止。同日，富川农商行与梧州汇龙港公司签订《抵押担保合同》（合同编号为：富桂农信借2013第013101-1号），以位于梧州市银湖南路17号负一层1、2、3、4、5、6、7、18、22、23、24、25、26、28、29、34、47、48、49号车库，为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，25号车库的他项权利证号为：梧房他证长洲区字第××号。2019年5月29日，富川农商行向本院提起诉讼，要求富川大成公司偿还借款本金650万元和利息，许昌信、马凤娟对上述债务承担连带偿还责任，梧州汇龙港公司对上述债务在抵押担保范围内承担责任，富川农商行对抵押物行使优先受偿权。该案经过审理,本院于2019年11月24日作出（2019）桂1123民初514号民事判决书判决：“一、被告广西富川大成贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广西富川农村商业银行股份有限公司归还借款本金6500000元......;二、原告广西富川农村商业银行股份有限公司的上述债权对被告广西梧州汇龙港房地产开发有限公司位于梧州市银湖南路17号负一层1、2、3、4、5、6、7、18、22、23、24、25、26、28、29、34、47、48、49号车库......在折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、被告许昌信、马凤娟应对被告广西富川大成贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任”。因富川大成公司、梧州汇龙港公司、许昌信、马凤娟未在规定的履行期限内履行义务，申请执行人富川农商行向本院申请强制执行，本院于2020年4月28日作出（2020）桂1123执219号之一执行裁定书，裁定“十二、拍卖被执行人广西梧州汇龙港房地产开发有限公司名下位于梧州市银湖南路17号负一层25号车库［土地使用权证号：梧国用（2013）第××号，使用权面积6.52㎡；房产权证号：梧房权证长洲区字第××号，建筑面积：47.91㎡，套内建筑面积13.55㎡］以履行义务”。2020年5月29日原告作为案外人向执行法院提出执行异议，法院受理异议申请审理后，认为（2019）桂1123民初514号生效民事判决已经确立富川农商行对案外人主张的位于梧州市银湖南路17号负一层25号车库在折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利，裁定驳回了原告的执行异议请求，原告不服向本院提起诉讼。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为原告李志远对案涉车库是否享有足以排除人民法院的强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，李志远作为执行案外人以其对案涉被查封车库享有所有权为由，主张停止相关的执行行为，故李志远应当就其对执行标的享有足以排除人民法院的强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据庭审查明可见，原告李志远与第三人梧州汇龙港公司于2015年5月6日签订了《“汇龙·金碧苑”车库认购协议》，原告交纳了相应的合同款并占有使用了案涉车库，第三人梧州汇龙港公司亦向原告出具了收到款项的收据，可以认定双方签订上述协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本案原告在人民法院查封案涉车库之前已经签订了合法有效的书面买卖协议。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条的规定，原告与第三人虽签订的认购协议转移车库所有权，但买受人在办理车库过户登记手续后，才能取得该车库的所有权。本案中，原告并未就案涉车库所有权过户登记，故原告依据买卖协议仅享有请求第三人梧州汇龙港公司办理车库过户登记的债权请求权，对案涉车库并非享有所有权。故李志远请求判令车位归其所有,于法相悖,本院不予支持。本案被告富川农商行与梧州汇龙港公司于2013年1月31日签订《抵押担保合同》，对案涉25号车库办理了抵押登记，他项权利证号为：梧房他证长洲区字第××号，被告对案涉车库享有抵押权且经法院生效裁判文书予以确认。抵押权属担保物权的一种，具备物权的基本属性和法律效力，相对于债权而言具有优先性，法院系基于富川农商行对案涉房产享有抵押权而对案涉房产采取执行行为。在符合法定要件的情形下,案外人基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条享有的民事权益可以排除金钱债权的执行,该条规定中的四个条件，即查封前已签订合法有效的买卖合同、查封前已合法占用、已支付全部价款或将剩余价款交付执行、对未办理变更登记无过错，被告富川农商行与梧州汇龙港公司签订《抵押担保合同》的时间为2013年1月31日，而原告李志远作为案涉车库的买受人与第三人梧州汇龙港公司签订《“汇龙·金碧苑”车库认购协议》的时间为2015年5月6日，显然认购协议发生在抵押合同之后，且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中第三人将车库转让给原告，被告并不知情，第三人梧州汇龙港公司也未在转让前消除抵押权。且原告在双方签订认购协议书时明知案涉车库存在抵押登记的事实，其知道或者应当知道在抵押存在的情况下未清偿债务消除抵押权时是不可能实现将案涉房产变更登记到自己名下的法律效果的。综上，本院认为，原告在明知车库存在权利瑕疵无法进行过户手续这一情况下仍进行购买存在一定的过错，其不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人无过错的情形以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定（四）“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的情形。同时,由于案涉房产系车库,而第二十九条中的商品房是指居住的房屋，旨在保护消费者的基本生存权，保证购房者的基本生活之需，虽然该车库的设定目的主要是供小区内的业主使用，但尚未达到影响业主生存的程度，故案涉车库不应属于该条的调整范围，李志远也不属于该条规定的商品房消费者范踌,其无权根据该条规定对抗被告的抵押权。综上,原告主张其享有足以排除强制执行的民事权益缺乏依据，本院不予支持。第三人广西富川大成贸易有限公司、广西梧州汇龙港房地产开发有限公司、许昌信、马凤娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼,视为放弃相应的答辩、举证质证的权利,不影响本院依据查明的事实依法作出缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定,判决如下: 驳回原告李志远的诉讼请求。 案件受理费2900元，公告费600元，合计3500元（原告已预交），由原告李志远负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审 判 长  唐成江 审 判 员  林 文 人民陪审员  白光记          二○二○年十二月二十三日 法官助理覃亚云 书记员王秀萍