贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1740号原告：黄芳，女，1974年10月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：江小龙，贵州鼎尊律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：刘小强，贵州鼎尊律师事务所律师，特别代理。被告：贵州大地华融城置业有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区磊花路口。法定代表人：黄士冯，职务：执行董事。委托诉讼代理人：徐飒，贵州瀛黔律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师，一般代理。原告黄芳与被告贵州大地华融城置业有限公司（简称大地华融城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告黄芳的委托诉讼代理人江小龙、江小虎，被告大地华融城公司的委托诉讼代理人徐飒、李筑丹均到庭参加诉讼。本案因疫情原因及当事人申请和解，依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告黄芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付违约金74728元，并自2020年1月1日起，继续以817601元为基数，按万分之二每日的标准向原告支付违约金直至原告所购房屋所在项目取得竣工验收备案证明文件之日止。2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由其开发的位于花溪区房屋，购房总价款为817601元。合同第十一条约定：被告应当在2018年9月30日前向买受人原告交付符合该条第（二）项约定所列条件的商品房；第十三条约定：如被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告，则被告每日应按原告全部已付房款的万分之二向原告承担违约金。前述合同签订后，原告已按约向被告支付了全部购房款，但被告至今均未向原告交付符合前述《商品房买卖合同》第十一条约定条件的商品房，为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求如前。被告大地华融城公司辩称，1.在被告发出书面收楼通知后，多数原告已收房，并办理了收房相关手续，根据商品房买卖合同约定，应视为被告已按期交房，原告对案涉房屋已经占有并使用，收房使用后原告并无实际损失，故对于已收房的原告，原告以逾期交房要求被告承担违约责任没有法律依据。对于未收房的原告，按照补充协议约定，违约金总额应不高于买受人已付房款的15%。2.被告一直积极办理相关验收手续，虽未完成最终的竣工备案手续，但实践中，竣工验收备案表的办理本就具有一定的滞后性，因此，被告并未违反法律的强制性规定。本院经审理查明事实如下：被告大地华融城公司成立于2014年5月27日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至无固定期限，经营范围为房地产开发、销售。位于贵阳市花溪区项目系大地华融城公司建设开发。2016年7月19日，原告黄芳与被告大地华融城公司签订《商品房买卖合同》，约定：黄芳向大地华融城公司购买“碧桂园·花溪1号”馨园19号楼2单元9层1号房屋，总价款817601元。原告于合同签订之日交付首期房款167601元，余款650000元以银行按揭方式付款。合同第十一条“交付时间和条件”：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十三条“逾期交房责任”：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。同日，黄芳与贵州大地华融城置业有限公司签订《补充协议》，约定：“《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供买卖双方共同遵守”。第六条“逾期交付责任”：该商品房的逾期交付责任以本条约定为准，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。2017年7月4日，原告向被告交纳定金10000元。2016年7月19日，原告向被告交纳首期款157601元，不动产登记证费80元，物业专项维修基金16352.02元。2016年7月20日，被告出具收据确认收到原告银行按揭650000元。案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记，原告黄芳于2019年3月9日收房。2019年10月21日，花溪区住房和城乡建设局出具《证明》，载明：经查，大地华融城公司开发建设的“碧桂园·花溪1号”项目的房屋，截止目前均未在我局办理《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。上述事实，有原告身份证、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、商品房预售合同备案登记证、《证明》、《告知书》、《期楼收楼通知书》、《商品住宅质量保证书》及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为被告大地华融城公司是否应当支付原告违约金及违约金的计算标准及起止日期。本案中，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，被告应当于2018年9月30日前向原告交付商品房，但原告实际收房时间为2019年3月9日。被告实际交房时房屋虽然不符合合同约定的交房条件，但双方就商品房的交付没有特别约定，且事后也没有补充约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，本案原告在2019年3月9日已收房，实际取得并享有了该房屋的占有、使用，虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》“逾期交房责任”部分也明确约定逾期交房违约金的计算截至房屋实际交付之日止。因此，原告要求被告在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约金，既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，本院不予支持。根据双方约定：自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。即被告大地华融城公司应当自2018年10月1日起，以原告已付房款817601元元每日万分之二的标准向原告支付违约金至2019年3月9日止，共计160日，经计算为817601元×160天×0.0002=26163元。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州大地华融城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄芳违约金26163元；二、驳回原告黄芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1668元，由原告黄芳负担1084元，被告贵州大地华融城置业有限公司负担584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  魏彩霞人民陪审员  杨大德二〇二〇年十二月二十三日法官助理田浩书记员吴梓钥