河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5986号 上诉人（原审被告）：李杰，男，1984年4月9日出生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：李健，河北凌翔律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：郭俊林，男，1982年5月3日出生，汉族，户籍所在地河北省邯郸市馆陶县。 上诉人（原审第三人）：马丽，女，1981年6月25日出生，汉族，户籍所在地河北省沧州市东光县。 二上诉人委托诉讼代理人：张潇，河北王洪波律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马恩生，男，1984年10月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：金翔，北京市京剑律师事务所律师。 上诉人李杰、郭俊林、马丽因与被上诉人马恩生房屋买卖合同纠纷一案，三上诉人均不服河北省三河市人民法院（2012）三民初重字4122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。 上诉人李杰上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：案涉买卖合同签订当日，是郭俊林、马丽带着上诉人李杰签好的房屋买卖合同，出面与马恩生接洽协商的，上诉人李杰并未参加，上诉人不存在隐瞒真实情况的事实；一审判决经济损失的计算方式错误，本案自发回重审经历了七年有余，经济损失应当按照当时的房价计算，一审判决按照2020年的房价计算有失公允；一审判决在适用定金罚则的同时，又支持赔偿经济损失，明显错误；一审判决上诉人承担连带赔偿责任，无法律依据。 上诉人郭俊林、马丽上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：一审法院未通知马丽到庭参加诉讼，程序违法；一审判决认定郭俊林、马丽借用李杰的名义自天宝嘉麟公司购房的事实错误，房屋买卖合同的主体是李杰与马恩生，即使郭俊林收取了马恩生的购房款，也不能因此承担违约责任；郭俊林、马丽非房屋买卖合同的相对方，不应承担基于合同产生的违约责任。 马恩生答辩意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应驳回上诉，维持一审判决。 马恩生向一审法院起诉请求，1.解除原告马恩生与被告李杰签订的《房屋买卖居间合同》；2.被告李杰双倍返还原告马恩生定金140000元，第三人郭俊林、马丽承担连带责任；3.被告李杰赔偿原告马恩生550000元购房款并支付利息，利息自2014年8月14日起算至退回前述款项时止，利率按中国人民银行同期贷款利率进行计算，第三人郭俊林、马丽承担连带责任；4.被告李杰赔偿原告马恩生的经济损失740630.98元（即双方合同解除后，涉案房屋的市场价与双方房屋买卖合同签订之时的房价相比，房价上涨部分的差价），第三人郭俊林、马丽承担连带责任；5.诉讼费、鉴定费由被告李杰承担，第三人郭俊林、马丽承担连带责任。 一审法院认定事实：第三人郭俊林与第三人马丽系夫妻关系。2009年1月21日，被告李杰与天宝嘉麟公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告李杰购买天宝嘉麟公司开发的美林新东城A区52号楼1单元2201室房屋（建筑面积89.11平方米），房屋总价款479079元，付款方式为被告支付购房首付款96079元，余款383000元由天宝嘉麟公司做担保，向工行燕郊支行贷款，并签订《个人购房借款/担保合同》。2010年12月28日，天宝嘉麟公司向被告李杰交付涉案房屋。工行燕郊支行依约于签订《个人购房借款/担保合同》当日向被告李杰足额发放贷款383000元。2010年12月28日，被告李杰与第三人马丽通过鑫宏达房产经纪有限公司居间签订《房屋买卖居间合同》，双方约定被告李杰将涉案房屋出售给马丽，房屋成交价格为526000元，支付方式为：马丽于签订合同时支付李杰购房定金50000元，于签订合同当日将首付177126元交付被告，其余购房款在银行放贷之日由银行交付被告。同时，李杰与马丽在合同的补充协议中约定：“①在签合同之后，马丽有权将此房装修、出租、出售，并有权将此房过户到第三方名下；②签完此合同之后，月供由马丽偿还；③在房本下来之后，李杰在壹个月之内配合马丽过户；④如马丽违约双倍返还李杰首付款，并承担所有装修费用”。2011年5月31日,原告马恩生与被告李杰经满意行公司居间签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买登记在被告李杰名下的涉案房屋；总价款660000元；如李杰违约，双方返还马恩生定金。合同签订后，原告依约于当日支付购房定金70000元，于2011年6月1日支付购房款450000元，于2011年8月13日支付购房款100000元，共计620000元。上述款项均由第三人郭俊林收取，由被告李杰分别向原告出具了三张收条。第三人郭俊林收取原告马恩生620000元购房款后，未向工行燕郊支行清偿被告李杰名下的银行贷款。因被告李杰、第三人郭俊林未履行合同义务，原告马恩生将李杰、郭俊林诉至本院，请求被告继续履行合同，本院于2013年5月31日作出（2012）三民初字第4122号民事判决书，驳回了原告马恩生的全部诉讼请求。马恩生不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提出上诉，河北省廊坊市中级人民法于2013年12月10日作出（2013）廊民一终字第1428号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）三民初字第4122号民事判决，本案发回重审。 工行燕郊支行向被告李杰发放个人住房贷款后，被告李杰多次违约不按期偿还月供，截止至2014年7月21日止，被告李杰连续累计40期拒不偿还购房贷款本息，天宝嘉麟公司为此向工行燕郊支行分期代为垫付了贷款本息76408.2元。2014年7月21日，工行燕郊支行向天宝嘉麟公司发出《关于个人购房贷款逾期未还解除合同的通知函》，宣布个人购房借款合同项下担保贷款提前到期并解除，要求天宝嘉麟公司作为保证人代为清偿全部贷款本息和相关费用。天宝嘉麟公司于2014年7月21日代被告李杰向工行燕郊支行偿还了全部贷款本息合计409679.30元（含前述款项76408.20元）。2014年8月6日，天宝嘉麟公司向被告李杰发出《解除G002546号商品房买卖合同通知书》，要求解除和被告李杰签订的《商品房买卖合同》及其附件并收回涉案房屋。后，天宝嘉麟公司将被告李杰及第三人郭俊林诉至本院，本院于2015年5月20日作出（2014）三民初字第3548号民事判决书，确认天宝嘉麟公司与被告李杰之间的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，判令被告李杰配合天宝嘉麟公司办理涉案房屋的登记备案注销手续，腾退房屋，并向天宝嘉麟公司支付赔偿金和律师费。该民事判决书已经发生法律效力。2016年2月28日，涉案房屋的登记备案手续注销。 本院根据原告的申请，依法委托廊坊市致远资产评估有限公司（以下简称致远公司）对涉案房屋的市场价值进行评估，致远公司于2016年6月24日作出致远评报字[2016]第139号资产评估报告书，确定涉案房屋于评估基准日2016年3月30日的评估价值为1400600元（评估单价为15718元/㎡），评估报告从2016年3月30日起计算至2017年3月29日有效。原告花费评估费25000元。 2020年7月29日，经本院向三河市建业房地产经纪有限公司、三河市锦满地房地产经纪有限公司询价，同小区四套房屋7月每平方米成交单价分别为16427元、16681元、17338元、17523元，均价约16992元/㎡。 一审法院认为，原告马恩生与被告李杰签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。具体到本案，涉及三个房屋买卖合同关系，即天宝嘉麟公司与被告李杰之间的商品房买卖合同关系，被告李杰与第三人马丽、郭俊林之间的房屋买卖合同关系，名义上原告马恩生与被告李杰之间的房屋买卖合同关系——实为第三人郭俊林、马丽与原告之间的买卖合同关系。在上述合同履行过程中，因被告李杰未按《个人购房借款/担保合同》的约定向工行燕郊支行如期偿还月供，导致天宝嘉麟公司与被告李杰解除了双方的《商品房买卖合同》及补充协议，注销了涉案房屋的备案登记并收回涉案房屋等一系列的法律后果。基于上述事实，原告马恩生与被告李杰之间的《房屋买卖居间合同》已根本履行不能，故原告请求与被告李杰解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 本案中，原告马恩生已支付购房款620000元（含定金70000元），基于合同的解除，被告李杰应返还原告马恩生购房款620000元；被告李杰在合同履行过程中存在过错，应当承担违约责任并赔偿损失。依据合同约定，被告李杰应双倍返还定金，因被告李杰返还原告的购房款包含了定金，则被告李杰应向原告支付违约金70000元。关于原告主张的利息损失，原告已选择适用定金罚则，再请求其他违约金，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的经济损失即房屋差价损失，原告已支付了绝大部分购房款，因被告李杰与第三人郭俊林、马丽的恶意违约导致原告无法实现合同目的，70000元违约金远远不足以弥补原告的损失，对此被告李杰应予赔偿。经本院询价，同小区房屋近期成交单价为16992元/㎡，结合致远评报字[2016]第139号资产评估报告书确定的涉案房屋评估单价为15718元/㎡，本院依法酌定被告李杰赔偿原告马恩生经济损失797394元[（16992元/㎡+15718元/㎡）÷2×89.11㎡－660000元]。另，原告马恩生花费的评估费25000元，系实际损失，被告李杰亦应赔偿。 通过（2012）三民初字第4122号案件、（2014）三民初字第3548号案件及本案所查明事实，可以认定第三人郭俊林、马丽借用被告李杰名义自天宝嘉麟公司购房的事实。第三人郭俊林与马丽系夫妻，二人均系职业的房产经纪人，熟悉二手房市场的交易惯例，为规避税费，第三人郭俊林、马丽又与被告李杰恶意串通，借李杰的名义与原告马恩生签订了房屋买卖合同，试图以最低的成本倒卖房屋从中牟利。第三人郭俊林在收取原告620000元房款后未向工行燕郊支行清偿房屋贷款，最终导致涉案房屋被天宝嘉麟公司收回。故，第三人郭俊林、马丽为本案涉案房屋买卖合同的实际卖方，应当对被告李杰的上述债务承担全部责任。被告李杰在与原告签订房屋买卖合同及合同履行过程中，未及时披露其在房屋买卖中的真实主体地位，造成原告损失，应与第三人郭俊林、马丽承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告马恩生与被告李杰于2011年5月31日签订的《房屋买卖居间合同》；二、第三人郭俊林、马丽返还原告马恩生购房款620000元；三、第三人郭俊林、马丽支付原告马恩生违约金70000元；四、第三人郭俊林、马丽赔偿原告马恩生经济损失797394元；五、第三人郭俊林、马丽给付原告马恩生评估费25000元。上述二、三、四、五项相加共计1512394元，第三人郭俊林、马丽于本判决生效后三日内履行。六、被告李杰对第三人郭俊林、马丽所付的1512394元债务向原告马恩生承担连带清偿责任。案件受理费18411元，由第三人郭俊林、马丽负担（于本判决生效后三日内交纳）。 本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。 本院认为，2009年1月21日，李杰与天宝嘉麟公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定李杰购买天宝嘉麟公司开发的美林新东城A区52号楼1单元2201室房屋。2010年12月28日，李杰与马丽通过鑫宏达房产经纪有限公司居间签订《房屋买卖居间合同》，约定李杰将涉案房屋出售给马丽，同时，李杰与马丽在合同的补充协议中约定：“①在签合同之后，马丽有权将此房装修、出租、出售，并有权将此房过户到第三方名下；②签完此合同之后，月供由马丽偿还；③在房本下来之后，李杰在壹个月之内配合马丽过户；④如马丽违约双倍返还李杰首付款，并承担所有装修费用”。2011年5月31日,马恩生与李杰经满意行公司居间签订《房屋买卖居间合同》，约定马恩生购买该涉案房屋，马恩生与李杰之间的《房屋买卖居间合同》，由李杰在合同中签名，马恩生交付的购房款，由李杰出具三张收条予以确认，购房款由郭俊林实际收取。 综合上述房屋交易及房款给付过程，系马丽、郭俊林在婚姻关系存续期间，购买了李杰的房屋，但未将该房屋过户至其名下，在此情况下，马丽、郭俊林又将该房屋出售给被上诉人马恩生，李杰作为名义房屋出售人与马恩生签订房屋买卖合同，并出具了收条确认收到购房款，马丽、郭俊林作为实际房屋出售人，由郭俊林实际收取了购房款，李杰、马丽、郭俊林均参与了该房屋出售给马恩生的过程，李杰、马丽、郭俊林均有义务保障该合同的履行，保障马恩生取得该房屋的所有权，李杰、马丽、郭俊林未尽到上述义务，造成该房屋买卖合同无法实际履行，均应返还马恩生购房款并承担违约责任。 李杰、马丽、郭俊林的行为，造成本案所涉房屋买卖合同无法实际履行，李杰、马丽、郭俊林应及时返还购房款并承担违约责任，李杰、马丽、郭俊林在本案成诉前及本案诉讼过程中，均应及时履行上述义务，李杰、马丽、郭俊林持续未履行上述义务，造成的房屋差价损失，应由李杰、马丽、郭俊林赔偿被上诉人，该房屋差价损失的形成，系李杰、马丽、郭俊林的行为所致，而非一审法院审理期限所致，上诉人李杰该上诉理由，不能成立，本院不予支持。 定金具有惩罚性，其适用不以实际损害的发生为前提，定金是独立于损害赔偿责任的，因此一审判决适用定金罚则并同时判令上诉人赔偿损失，符合法律规定，本院予以维护，上诉人李杰该上诉理由，本院不予支持。 马丽在本案诉讼中，曾以郭俊林代理人的身份参加诉讼，且在本案二审期间经法庭询问，其对本案其他当事人的陈述及证据的质证意见，与郭俊林的意见一致，因此马丽在一审后续的诉讼中未参加庭审，未影响对本案事实的审查认定，一审程序即使存在瑕疵，未影响判决结果正确，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百三十四条之规定，本院对一审判决予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36824元，由上诉人李杰负担18412元，由上诉人马丽、郭俊林负担18412元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 欣 审 判 员  李成佳 审 判 员  史纪红 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  叶振平 书 记 员  郭琳娜