山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初7576号 原告：胡绍锐，女，1958年1月25日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王**明，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：解洋，国浩律师（青岛）事务所律师。 被告：青岛深远现代文化发展有限公司，住所地青岛市市北区馆陶路8号，统一社会信用代码91370200747215499Y。 法定代表人：高夕华，职务总经理。 被告：青岛首创房地产开发有限公司，住所地青岛市市南区宁夏路313号401、403室。统一社会信用代码91370200747215499Y。 法定代表人：隋宏伟，职务总经理。 被告:青岛合度置业有限公司，住所地青岛市市南区宁夏路311号5号楼303室。统一社会信用代码91370202MA3CALGK0W。 法定代表人：王明正，职务总经理。 委托诉讼代理人：王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘剑，山东琴岛律师事务所律师。 原告胡绍锐诉被告青岛深远现代文化发展有限公司（以下简称深远公司）、被告青岛首创房地产开发有限公司（以下简称首创公司）、被告青岛合度置业有限公司（以下简称合度公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡绍锐委托诉讼代理人王**明及解洋、被告合度公司委托诉讼代理人王书瀚及潘剑到庭参加诉讼，被告深远公司、被告首创公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 胡绍锐向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的投资合作协议等购房协议；2.三被告向原告返还购房款人民币225万元；3.三被告赔偿原告损失人民币375万元（暂计算至2020年7月22日，嗣后损失按合同约定计算至实际给付之日止）；4.三被告就原告的诉讼请求承担连带责任；5.本案案件受理费、保全费等所有与诉讼有关的费用均由三被告承担。事实和理由：被告首创公司与部队合作开发建设“台北路6号项目”，被告首创公司自该项目二期可分得20999平方米的商品房，被告深远公司有权对该20999平方米商品房中的8000平方米对外销售。之后，原告与被告深远公司、被告首创商定：原告支付225万元从被告深远公司、被告首创公司处购买面积为150平方米的商品房。协议签订后，该项目一直处于停滞状态，现原告自青岛市国土资源和房屋管理局获知，“台北路6号项目”用地已转让给被告合度公司，被告合度公司承诺对被告首创公司项目有关的债权债务予以确认并全部承担。原告认为，在长达九年的时间里，三被告始终未能履行合同义务向原告交付涉案房屋，已构成严重违约，原告依法有权解除《投资合作协议》等购房协议、要求三被告返还全部购房款并赔偿全部损失。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 合度公司辩称，1.合度公司与原告不存在投资合作协议等协议文件，不存在原告诉称判令解除与被告之间的投资合作协议等协作文件，不应将合度公司作为被告；2.原告并未向合度公司或被告首创公司支付任何购房款，不存在要求合度公司返还购房款及赔偿损失的问题；3.原告与被告深远公司签署的投资合作协议并未取得干休所的同意，涉案房产的用地手续和预售许可属于违反法律规定的无效文件，所以原告提出解除协议及要求损失缺乏法律依据。综上，应驳回原告对合度公司的诉讼请求或驳回对合度公司的起诉。 深远公司、首创公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在法律规定的期限内提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院认定事实如下： 一、青岛市市南区师职离休干部住宅项目开发建设的相关事实。 2006年2月24日，青岛市市南区土地取得《建设工程规划许可证》，项目名称为师职离休干部住宅，总建筑面积40147.3平方米，建设单位为济南军区空军青岛离职干部休养所。 2006年5月30日，济南军区空军青岛离职干部休养所与被告首创公司签订《联建合作协议》一份，载明：双方合作建设台北路6号济空青岛干休所院内招待所、礼堂和九号楼离休干部住宅地块，占地5037.5平方米，规划建设两座住宅楼（14层、19层），两座楼共设计住宅118套，建筑面积17005.48平方米，地下两层建筑面积5190平方米，该项目为一期工程；一期工程竣工后，继续合作建设1至8号楼地块，该地块规划建设5层楼招待所和10层住宅楼各一栋，地上建筑面积10929.92平方米，地下建筑面积4313平方米，该项目为二期工程；干休所负责提供该项目建设用地并完成规划设计方案报批，被告首创公司负责旧房屋拆除及搬迁补偿并提供工程所需全部资金；利益分配为双方按地上和地下建筑面积比例五五分成。 2007年1月30日，中国人民解放军土地管理局下发《军用土地补办出让手续许可证》。2007年2月12日，涉案项目取得《建筑工程施工许可证》。 2007年6月18日，中国人民解放军总后勤部出具《关于济南军区空军青岛干休所与地方合作建房立项事》批复一份，载明：经研究，同意济南军区空军青岛干休所利用位于青岛市市南区济鲁字第K7126号坐落北侧的12000平方米土地，与通过竞价方式选定的被告首创公司合作修建37438平方米房屋（其中地上建筑面积27710平方米、地下建筑面积9728平方米），工程投资933万元及其他有关税费全部由首创公司承担。房屋建成后，军地双方按5:5比例分成；被告首创公司分得18719平方米房屋及相应土地的使用期限为70年。期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队有关规定办理…该项目上缴土地转让费933万元。 2009年1月13日，中国人民解放军土地管理局出具《关于给济南军区空军青岛干休所办理空余土地转让项目有关手续函》一份，确认《军用土地补办出让手续许可证》的效力，要求青岛市国土资源和房屋管理局办理相关手续。 2010年2月9日，中国人民解放军总后勤部出具《关于空军青岛干休所住房改造项目变更土地面积和转让条件事》，载明：一、同意该所将位于青岛市市南区的济鲁字第K7126号坐落东南侧临街土地1919平方米（含房屋2200平方米），连同已批准用于被告首创公司合作建房的土地12000平方米，一并规划建设。二、同意该所按照青岛市规划局调整规划意见，将上述13919平方米土地规划容积率由2.38变更为3.37，规划建筑面积调整为地上46591平方米、地下13240平方米。工程分两期建设，除一期已完成建筑面积20833平方米（含地下3674平方米）外，规划二期建筑面积38998平方米（地上29432平方米、地下9566平方米）。二期工程投资10139.48万元及其他有关税费等，全部由被告首创公司承担。二期工程所建房屋，军地双方仍按5:5比例分成。被告首创公司分得19499平方米房屋（含地下建筑面积4783平方米）及相应土地的使用权限为70年。期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置，按国家和军队有关规定办理。 2016年6月12日，中国人民解放军空军青岛离职干部休养所与被告合度公司签订《关于台北路6号空军青岛干休所住房改造项目的合作协议》一份，载明：根据济南军区空军政治部、后勤部《明确青岛干休所二期工程有关问题》的指示，项目由中国人民解放军空军青岛离职干部休养所负责、执行。被告首创公司于2016年6月8日解除与师职离休干部住宅项目相关协议，终止合作关系。干休所与被告合度公司就合作建房事宜达成如下协议：合作项目位于台北路6号院内，拟规划新建1号楼为7层招待所（建筑面积10722.13平方米），新建2号楼为22层住宅（建筑面积9262.21平方米），新建5号楼为26层住宅（建筑面积为11782.77平方米）；被告合度公司投入项目开发建设及管理运营所需全部资金，按照项目规划继续开发建设，关于本项目原由济南军区空军青岛片住房建设管理办公室或被告首创公司就本项目建设与第三方所签订的合同中所约定的应付款义务由被告合度公司承继；被告合度公司负责与被告首创公司就已完工部分的项目投资补偿进行协商并办理相关补偿款的结算事宜，干休所予以配合；本项目按约完成并通过竣工验收后，原则上按照双方各50%比例分配，被告合度公司共计分得住房面积17214.92平方米。 2017年6月28日，北部战区空军后勤部向青岛市国土资源和房屋管理局出具《关于办理空军青岛干休所土地转让手续事》一份，载明：台北路6号项目建设过程中，因合作开发单位技术实力不强，现场管理不善、建设资金不足等原因，项目处于停工状态，土地亦未过户。现同意该地块土地受让方更改为被告合度公司，合作建房总建筑面积59831平方米，请给予补办土地出让手续，免交土地出让金。 2017年12月13日，中国人民解放军空军青岛离职干部休养所与被告合度公司签订《协议书》一份，载明：青岛市市南区空军青岛干休所师职离休干部住宅项目，双方确认《国有建设用地使用权证》以及《商品房预售许可证》的领取和保管均由空军青岛离职干部休养所行使；被告合度公司不得使用上述证照进行银行贷款抵押，被告合度公司《承诺函》原约定的其对被告首创公司债权债务的承担继续有效，且被告合度公司应与被告首创公司对该项目相关事项及遗留问题达成一致协议；被告合度公司对外出售的房屋必须在干休所登记备案并与政府职能部门预告登记一致。 2017年12月13日，被告首创公司与被告合度公司签订《协议书》一份，载明：一、双方对空军青岛离职干部休养所与被告首创公司原合作协议解除协议中的项目已投资作价补偿内容和范围及款项予以确定，并按照双方确定价款和内容进行补偿；二、被告合度公司对被告首创公司的与该项目有关的债权债务予以确认并承诺全部承担，被告首创公司的债权债务详见明细；三、双方均同意保证不影响项目的交付和最终结算；四、双方承诺该项目的历史遗留问题解决方式已达成一致，双方没有其他争议。该份《协议书》在青岛市国土资源和房屋管理局备案。 被告合度公司提交2017年12月13日，两被告签订的《补充协议书》一份，载明：双方就青岛市台北路6号空军青岛干休所师职离休干部住宅项目相关事项及遗留问题处置等达成一致协议如下：一、鉴于有关部门不同意接收双方自行商定的具体协议文本，为配合推进项目相关手续进程，暂按干休所及国土部门要求先行签署框架性协议书（即2017年12月13日签署并报青岛市国土局备案版《协议书》），但双方均确认该协议仅系用于提交备案，且仅系对解决方式等原则性问题达成的意向性文件，双方在项目投资补偿及遗留债务处置等相关事项的具体程序安排和实际权利义务，应按本协议约定执行。二、双方对空军青岛离职干部休养所与被告首创公司原合作解除协议中的项目已投资作价补偿内容和范围及款项确定，均同意应通过双方认可的评估审计机构进行审计的方式予以公证确认，并按照双方书面认可的审计报告审定的工程投资金额进行补偿。三、双方明确被告合度公司系承接项目工程，而非被告首创公司股权。因此，为避免歧义且保障被告合度公司的合法权益，被告合度公司承接工程投入本身形成的债权债务范围，不包括被告首创公司或其股东导致的与工程投资无关的其他债务。四、被告首创公司应积极配合尽快提交确定范围内的债权债务明细表，并通过配套提交经被告合度公司认可的债权人书面确认文件或司法裁判文件的方式予以确定具体债务关系及金额，并确保债权债务处置过程中不得影响项目的施工和预售、交付以及房地产权属登记等手续的办理。五、双方同意项目移交且完成工程投资额度及债权债务金额审定后，被告合度公司在双方确认的补偿额度范围内，对项目工程债务进行有序清偿…为避免非项目相关债务影响项目工程进展，被告首创公司同意被告合度公司可随时自行签收司法机关就被告首创公司债务发出的相关协议执行文件，并在项目顺利完成综合竣工验收备案后，在剩余补偿款项范围内（或有）用于履行相关协助执行文件确定的债务；如仍有剩余，则被告合度公司应支付给被告首创公司…。 2017年12月28日，青岛市人民政府向市国土资源和房屋管理局出具青政地字[2017]91号《青岛市人民政府关于同意将位于市南区部分国有建设用地使用权出让给青岛合度置业有限公司的批复》，载明：同意该局将市南区土地进行如下处置…二、同意该局拟定的《青岛市国有建设用地使用权出让方案》，将上述面积为18227平方米土地中分摊的7242.11平方米的国有建设用地使用权出让给合度公司，图示用途为城镇住宅用地，出让期限为70年，土地出让金额311936063元，土地出让价款由受让人按规定支付给部队。该局应于本批复下发后12个月内，与合度公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，并按规定办理房地产权登记手续。 2018年1月22日，青岛市国土资源和房屋管理局和被告合度公司签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，载明：本合同项下出让宗地总面积18227平方米，其中出让宗地面积为7242.11平方米，出让土地用途为城镇住宅用地，出让年限为70年；土地出让金额为311936063元，土地出让价款由受让人按规定支付给部队。现该宗土地登记在被告合度公司名下，其中公用土地使用权面积为18226.5平方米，土地分摊面积为7242.11平方米。 2018年8月20日，青岛市国土资源和房屋管理局出具书面材料一份，载明：2007年经中国人民解放军土地管理局《军用土地补办出让手续许可证》批准青岛市市南区土地转让给被告首创公司合作建房。项目建设过程中，由于合作开发单位原因，该项目自2014年10月份一直停工，被告首创公司未办理军用土地出让手续。 被告合度公司提交2018年1月5日，尤尼泰振青会计师事务所出具的《审计报告》一份，载明：1.其接受被告首创公司的委托，对该公司截至2016年5月31日的财务状况进行审核并出具专项咨询审计报告。2.财务状况：截至2016年5月31日，被告首创公司资产总额164077562.85元，其中负债总额161192670.07元（全部为流动负债），所有者权益2884892.78元；个人借款66452370.8元。3.项目投资：项目分两期开发，其中二期共投入资金51288010.81元，其中挂预付账款25万元，挂其他应收款11458992元，入开发成本39579018.81元。经询问该事务所相关人员，个人借款66452370.8元即被告首创公司提供的对外销售房屋的款项，但被告首创公司未提供书面购房材料。该事务所相关人员提供被告首创公司的销售房屋明细一份，原告未包含在该明细中。原告质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均不认可。首先，该审计报告系首创公司单方委托作出，真实性无法确认。其次，该审计报告系首创公司单方委托的财务审计，与本案诉争的案件事实和法律关系没有关联性。另外，该审计报告第五条中明确说明，该审计报告仅做内部参考使用，不得作其他用途，故该审计报告不应作为证据使用。最后，仅就审计报告内容而言，从首创公司的资产及负债情况可以看出，涉案房地产项目系首创公司的唯一资产，在首创公司开发涉案房地产项目过程中，并没有从银行进行贷款，整个项目的开发建设资金均来源于房屋预购、预订、借款等其他融资渠道，该部分资金也均已用于项目建设，合度公司作为该项目的无偿受让方，依法应共同偿还首创公司的债务。 二、原告与被告深远公司签订《投资合作协议》、与被告深远公司及被告首创公司签订《协议书》并支付款项的事实。 2010年9月9日，原告与被告深远公司签订《投资合作协议》一份，载明：双方在充分了解情况及双方合作条件的前提下，本着共赢、确保资金安全、按时收回投资及回报的原则，签订如下条款：项目名称：青岛市市南区济南军区空军青岛师职干部休养所改造项目。该项目二期由被告首创公司分得20999平方米，预计2010年10月底前开始动迁、基坑开挖，2011年年底达到预售条件，并在两个月内办好《商品房预售许可证》。二期对外销售的商品房面积为15000平方米，其中8000平方米已由被告深远公司自被告首创公司处投资买断，被告深远公司将其购买8000平方米房屋中的150平方米由原告投资买断。被告深远公司保证在本协议签订并履行生效之日起十八个月内，原告拿到所购买房屋的钥匙；原告购买150平方米的商品房的位置应为根据批准规划设计图纸左中右均衡分配；二期规划批准和被告深远公司所购买8000平方米房屋位置确定后，双方签订150平方米的商品房详细位置确认合同，面积误差在1平方米内双方以货币形式多退少补。该合作协议上有原告签字、被告深远公司加盖公章、被告深远公司的法定代表人高夕华签字。 胡绍锐共支付深远公司购房款225万元，其中胡绍锐的配偶徐敬伟与案外人青岛恒合装饰工程有限责任公司签订《室内装饰工程施工承包合同》向银行申请装修贷款，青岛恒合装饰工程有限责任公司于2010年9月10日通过转账的方式支付给了深远公司200万元。另外25万元是2010年10月29日胡绍锐通过银行转账的方式支付深远公司法人高夕华。被告深远公司、被告首创公司向原告出具《收款收据》两份，一份载明：胡绍锐房产预付款200万元。另一份载明：胡绍锐房产预付款25万元。上述收据上加盖深远公司及首创公司的财务专用章。 2012年8月3日，原告与被告深远公司、被告首创公司签订《协议书》一份，载明：根据《投资合作协议》约定，两被告应于2012年4月30日前向原告交付房屋，由于种种原因，造成项目工程至今未开工。两被告确认《合作协议》的性质为买卖协议，原告为买方，两被告均为卖方，买卖标的为《合作协议》中约定的150平方米房产。原告于2010年9月10日前向两被告全额交付购房款225万元。《合作协议》中该约定的被告深远公司的义务，由两被告共同承担。第二条：改造项目确定于2012年7月31日前开工，2013年7月31日前达到预售条件，2013年9月30日前办好《商品房预售许可证》，2014年1月31日前交付房屋，2014年3月31日前办妥房屋产权证。第三条：对于改造项目延期，两被告愿意承担相应的违约责任，承担责任的方式为：《合作协议》继续履行，两被告按照约定的期限履行义务；两被告在本协议签订之日起180日内将因延期给原告造成的利息损失（自原告交付购房款之日至本协议签订之日的利息损失，按年利率7.5%计付；本协议签订后180天的利息损失，按年利率10%计付）一次性支付给原告，逾期每日按应付款额的0.05%计付违约金。如果两被告违反上述第二条、第三条的约定，原告随时有权解除《合作协议》，两被告在《合作协议》解除之日起30日内将原告的购房款本金225万元原告的利息损失（自原告交付购房款项之日起算，全部按年利率10%计付，已经按照第三条约定实际支付的金额可相应扣除）一次性支付给原告，逾期每日按全部应付款额（包括本金和利息损失）的0.05%计付违约金。本协议为《合作协议》的组成部分，与《合作协议》具有同等法律效力。该合同落款处加盖两被告公章，两被告的法定代表人高夕华、肖军签字。 本院依法对案外人肖军进行询问。肖军称，1.原告将涉案房屋的购房款打给被告深远公司，后由被告深远公司打给被告首创公司，因为被告首创公司当时在华夏银行开立账户，账上收到的购房款共计大约4000万元。2.被告深远公司与被告首创公司于2009年签订投资合作协议，约定被告深远公司出资8000万元，开发涉案项目面积大约8000平方米，楼花约14000-15000元/平方米，后补充投资约2000万，该协议原件在高夕华处，其有复印件；之后被告深远公司要求被告首创公司到华夏银行开户，其收到大约4000万元购房款时才知道被告深远公司对外和其他人签订投资合作协议，被告深远公司对外签订20几份，收款大约6000万元，但截至2009年9月底，打给被告首创公司4000万元，之后再未收到款项；涉案的投资协议系2012年7月份签订，因为工程延期，一共签订了20份左右，是在签订的；当时有原告到场，具体人数记不清了，大约10个人左右，协议上被告首创公司的公章是其加盖的，签字是其所签；涉案投资协议书载明的款项被告首创公司是否收到不能确定；签订投资协议的有华夏银行的人还有华夏银行介绍的人，因为高夕华的房源便宜，又在华夏银行开的户。3.抓阄的过程为：2015年、2016年左右涉案项目封顶，高夕华代表购房人说需要提供房子的面积及楼层，被告首创公司商量后给高夕华提供21、22户左右的房号及单元面积，由高夕华组织购房人抓阄，具体时间及地点不清楚。4.青岛浦天成实业有限公司是其之前的一家公司，其担任该公司的法定代表人，现在已被吊销。 原告提交“军悦世家”户型图、《济空购房情况表》（照片打印件）一份，证明2015年，被告首创公司、被告合度公司组织原告及其他购房人进行选房，经过抓阄，原告所购房屋位置为2号楼14层乙户，抓阄房屋面积为137.67平方米，原告在该情况表上签字。 原告提交2014年9月17日、2015年5月28日、被告首创公司的实际控制人肖军、尹志勇与原告及其他购房人，2018年6月21日被告首创公司、被告合度公司与原告及其他购房人、2019年7月4日被告首创公司、被告深远公司与原告及其他购房人的录音证据，证明原告自2012年至2019年期间一直就涉案项目的进展及合同履行向两被告主张权利，两被告实质是同一公司，实际控制人相同，被告合度公司确认将承接被告首创公司的全部债权债务，并承诺将向原告交付房屋；肖军、尹志勇对于被告首创公司组织原告及其他购房人抓阄事宜知情且确认。被告合度公司质证称，对证据的真实性不予认可，原告并未提交证据证明尹志勇的身份真实性，且录音内容不能证明原告的主张；尹志勇不是被告合度公司的工作人员。 原告提交涉案项目房屋交易信息截图、房价走势图，证明涉案房屋现在均价为40000元/平方米，与原告购房时价格差距巨大，房屋增值金额远超原告主张的损失金额，房屋增值部分系原告的可得利益损失，应由三被告进行赔偿。被告合度公司质证称，对证据的真实性不予认可，与本案无关。 原告提交照片打印件一份，证明被告合度公司以订购、预定的方式对外继续销售涉案项目的房屋。被告合度公司质证称，对证据的真实性不予认可，即便是真实的，被告作为涉案项目的开发商，有权享有开发收益。 三、相关生效法律文书 青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初2000号案件：原告青岛中防华夏地下空间投资管理有限公司起诉首创公司及合度公司要求判令：（1）解除原、被告签订的六份《预购商品房协议》；（2）判决两被告向原告返还购房款1000万元；（3）判决两被告赔偿原告损失2000万元；（4）判决两被告就原告的诉讼请求承担连带责任。该案判决：一、解除被告青岛首创房地产开发有限公司与原告青岛中防华夏地下空间投资管理有限公司签订的青岛市台北路6号5栋25层B户、23层A户、23层B户、23层C户、11层B户、13层C户《预购商品房协议》；二、被告青岛首创房地产开发有限公司、被告青岛合度置业有限公司于判决生效十日内偿还原告青岛中防华夏地下空间投资管理有限公司借款本金1000万元及利息（以本金1000万元为基数，自2012年7月23日起至实际清偿之日，按年利率24%计算）。 山东省高级人民法院（2020）鲁民终1166号民事判决维持了中院的（2018）鲁02民初2000号民事判决。省高院判决认定：青岛中防华夏地下空间投资管理有限公司与首创公司所签订的《预购商品房协议》有效，认定合度公司与首创公司于2017年12月13日签订的《协议书》中约定对首创公司的与涉案项目有关的债权债务予以确认并承诺全部承担，且该协议书已经在国土部门予以备案的情况下，两公司所另行签订的《补充协议书》不能产生否定《协议书》的效力，合度公司应当对首创公司的债务承担连带责任。 本案争议焦点为：一、原被告签订的《投资合作协议》及《协议书》的效力，《投资合作协议》是否应予解除？二、被告是否应当赔偿原告损失，损失的计算依据。三、被告青岛合度置业有限公司应否承担责任。 本院认为，关于争议焦点一，原告与被告深远公司签订的《投资合作协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合同内容具体明确，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，原告已经按照合同的约定履行了付款义务，故《投资合作协议》应认定为有效。《协议书》是原告与首创公司及深远公司就《投资合作协议》所达成的补充协议，进一步明确了被告的义务和责任，系当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。 当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。《投资合作协议》约定原告以225万元的价款购买青岛市市南区济南军区空军青岛师职干部休养所改造项目中的150平米房屋，原告已经支付被告225万元，距双方签订《投资合作协议》已逾多年，被告仍未按照合同的约定向原告交付房屋并办理房屋产权证，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”的规定，被告迟延履行合同义务致使原告合同目的无法实现，原告要求解除《投资合作协议》于法有据。另外，双方签订的《协议书》中“如果甲丙两方违反本协议第二条（2014年1月31日前交付房屋，2014年3月31日前办妥房屋产权证）、第三条第1款之②（返还购房款并支付利息损失及违约金）的约定，乙方随时有权解除合作协议”的规定，原告亦有权解除《投资合作协议》，故本院对原告要求解除《投资合作协议》及《协议书》的诉讼请求予以支持。本案民事起诉状送达给被告的时间为2020年10月30日，该日应确定为原告与被告首创公司及深远公司解除《投资合作协议》及《合作协议》的时间。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告已经按照《投资合作协议》的约定履行其合同义务，向被告深远公司支付了购房款225万元，合同解除后，被告应当将上述款项返还原告。被告首创公司在给原告开具的收据上加盖了财务专用章，也应视为收款方，其与被告深远公司共同收到原告购房款225万元，二被告应当共同向原告返还上述款项。因此，本院对原告要求被告深远公司及被告首创公司返还购房款225万元的诉讼请求予以支持。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告与被告深远公司及被告首创公司签订的《协议书》约定了2014年1月31日前交付房屋，2014年3月31日前办妥房屋产权证，否则原告随时有权解除《合作协议》，在《合作协议》解除之日起30日内被告支付原告自交付购房款之日按年利率10%计算的利息损失，逾期每日按全部应付款项（包括本金和利息损失）的0.05%计付的违约金。原告主张其损失包括：1.按年利率10%计算的利息损失；2.合同解除后逾期30日未付款（包括本金和利息损失）按日0.05%计付的违约金；3.房屋增值损失1415000元。本院认为，原、被告所签订的《投资合作协议》及《协议书》并未明确所购房屋的具体位置，双方签订的并非正式的《商品房预售合同》；《投资合作协议》及《协议书》中也未约定被告若不能交付房屋需要承担房屋的增值损失；原告提交的房屋交易信息截图、房价走势图等证据被告不认可，原告也未能提供充足的证据证明房屋增值损失数额。故本院对原告主张的房屋增值损失1415000元不予支持。对银行金融借贷以外的领域，原则上不支持计算复利，原告主张合同解除后逾期30日未付款（包括本金和利息损失）按日0.05%计付的违约金约定过高，本院酌情判令被告支付原告利息损失，以200万元为基数，自2010年9月10日至2020年11月29日止，按年利率10%计算；自2020年11月30日至被告实际偿付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。以25万元为基数，自2010年10月29日至2020年11月29日止，按年利率10%计算；自2020年11月30日至被告实际偿付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。 关于争议焦点三，本院认为，合度公司与首创公司于2017年12月13日签订的《协议书》中约定对首创公司的与涉案项目有关的债权债务予以确认并承诺全部承担，该协议书已经在国土部门予以备案，具有对外公示效力，应当认定为债的加入，即第三人加入到债的关系中，与原债务人一起向债权人承担责任。合度公司与首创公司于《协议书》签订同日所另行签订的《补充协议书》不能产生否定《协议书》的效力。故合度公司应当对深远公司及首创公司的上述债务承担共同还款责任。 被告深远公司、被告首创公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 综上，案经合议庭合议并经审委会评议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定判决如下： 一、原告胡绍锐与被告青岛深远现代文化发展有限公司签订的《投资合作协议》及与被告青岛深远现代文化发展有限公司、被告青岛首创房地产开发有限公司签订的《协议书》于2020年10月30日解除； 二、被告青岛深远现代文化发展有限公司、被告青岛首创房地产开发有限公司、被告青岛合度置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡绍锐购房款225万元； 三、被告青岛深远现代文化发展有限公司、被告青岛首创房地产开发有限公司、被告青岛合度置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡绍锐上述购房款的利息（以200万元为基数，自2010年9月10日至2020年11月29日止，按年利率10%计算；自2020年11月30日至被告实际偿付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。以25万元为基数，自2010年10月29日至2020年11月29日止，按年利率10%计算；自2020年11月30日至被告实际偿付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）； 四、驳回原告胡绍锐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53800元，由三被告负担42000元，原告负担11800元；保全费用5000元，由三被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  赵方栋 审判员  程 凯 审判员  曹恩华 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  刘晓静