新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵1001民初108号 原告：刘晓红，女，1977年4月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆北屯市。 原告：查义光（系刘晓红丈夫），1975年4月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆北屯市。 二原告共同委托诉讼代理人：田光耀，新疆瑞合律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：江婷，新疆瑞合律师事务所律师。 被告：北屯市新世纪房地产开发有限公司，住所地新疆北屯市。 法定代表人：郭金先，执行董事。 委托诉讼代理人：王中，新疆兰河律师事务所律师。 原告刘晓红、查义光与被告北屯市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日第一次公开开庭进行了审理。2020年7月6日该案转为普通程序审理。由于工作原因，2020年11月19日该案更换承办人，并另行组成合议庭，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告刘晓红、查义光及其委托诉讼代理人田光耀、江婷，被告新世纪公司的委托诉讼代理人王中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓红、查义光向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付欠款300000元；2.请求判令被告支付2016年10月31日至2019年5月30日的违约金共计205000元，并按照月利率2%的标准承担自2019年5月31日至欠款实际清偿期间的利息；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月10日，原告与被告就原告位于北屯市天山路油化小区11栋4号砖混结构平房拆迁事宜签订房屋拆迁补偿合同，约定被告以得仁花园小区9号楼（现30号楼），一层西边第一间门面与原告上述砖混结构平房进行拆迁置换。被告承诺负责以7000元/平方米的价格代售原告上述置换门面，并于2016年10月30日前将房款350000元支付给原告，逾期按每日1‰的利率支付违约金。协议签订后，原告依约搬离房屋，经咨询被告售楼处，置换的门面房已出售给他人，被告仅于2018年6月22日支付50000元，尚欠300000元未付。约定还款期限到期后，原告多次要求被告偿还欠款，被告均以各种理由推脱，被告的行为已构成违约，原告遂向法院提起诉讼。 被告新世纪公司辩称，原告的第一项诉讼请求要求被告支付欠款300000元，数额错误，且不属于欠款。根据双方签订的房屋拆迁安置补偿合同，约定由被告安置补偿原告门面房50平方米并代售。代为销售的单价是7000元/平方米，合计金额是350000元。在此期间被告向原告支付了250000元，实际未付的安置补偿款是100000元。其次，原告要求被告支付违约金255000元，约定过高，违反法律规定。原告的损失仅仅是未付款的银行利息。综上，原告的第一项诉讼请求与事实不符，且约定的违约金标准过高，请求法院予以降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘晓红、查义光为支持其诉讼请求提交如下证据： 一、2016年4月10日原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿合同》原件一份、2016年3月10日中国农业银行新疆分行交易明细打印件一份。拟证实原、被告协商房屋拆迁的补偿方式为200000元现金及安置50平方米的商铺，商铺由被告代为销售、被告向原告交付房款的事实。 经质证，被告对该组证据的真实性认可，但是对证明目的不认可。被告应当支付的房屋代售款是350000元，已经支付250000元。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 二、私房产权证、土地使用权证复印件各一份，拟证实原告被拆迁的院子土地使用面积为130.24平方米、房屋建筑面积为86.94平方米、且房屋临街地理位置较好的事实； 经质证，被告对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 三、中国农业银行银行卡交易明细清单一份，拟证实2018年6月22日被告向原告支付50000元商铺代售款，且付款备注写明为北屯市新世纪房地产开发有限公司付拆迁补偿费的事实。 经质证，被告对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 四、录音光盘一份。内含两段电话录音，通话时间分别为2020年5月16日14:08-14:19及2020年5月16日14:20-14:25，通话人为原告委托诉讼代理人江婷与李旺龙音，拟证实原告被拆迁房屋的补偿款为550000元的事实。 经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。电话录音不符合证据的形式要件。李旺龙的身份无法确认；原告通过利诱的方式设定问题让李旺龙回答，取得录音的手段非法；从录音内容看，被录音人对拆迁补偿事宜表述的很明确，其房屋补偿是60平方米的门面房，没有其他补偿。 因该录音未查实被录音人的身份，且录音内容无法证实本案原告的房屋安置补偿内容，本院对录音资料的真实性、合法性、关联性均不予确认。 五、照片一组四张、微信截图一张。拟证实双方在合同中约定的9号楼西数第一间门面已经出售、该楼栋已经变更为30号楼、其竣工验收时间为2018年12月及拆迁难度大、部分平房至今未被拆完的事实。 经质证，被告对该组照片及微信截图的真实性无法确认。该门面是否销售与原告没有关系，双方在合同中约定由被告代售门面房。本院对该组照片中显示得仁花园小区30号楼竣工时间的照片真实性予以确认。对于其他三张照片，由于无法显示具体方位，本院对其真实性及与本案的关联性不予确认。对于微信截图，由于无法核实聊天人的身份信息，本院对该证据的真实性不予确认。 被告为证实其抗辩意见，向本院提交如下证据： 一、《房屋拆迁补偿合同》原件一份，拟证实被告拆迁原告位于天山路油化小区土地使用面积130.24平方米的平房，置换50平方米门面房，由被告按照7000元/平方米予以代售的事实； 经质证，原告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 二、《中国农业银行客户收付款入账回单》、《公司费用审批单》及收条复印件各一份，拟证实被告于2016年3月10日预付原告200000元拆迁安置费，2016年4月10日签订《房屋拆迁补偿合同》当日原告给被告出具收条的事实； 经质证，原告对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 三、新世纪公司与孙艳平于2015年6月25日签订的《房屋拆迁补偿合同》原件一份，拟证实孙艳平被拆迁房屋与原告同排、面积相差不大，孙艳平的房屋拆迁补偿折合人民币320000元的事实。 经质证，原告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。本院对该证据的真实性予以确认。 四、新世纪公司与刘学武于2015年6月25日签订的《房屋拆迁补偿合同》原件一份，拟证实刘学武被拆迁房屋与原告同排，土地使用面积154平方米、大房建筑面积60.06平方米，刘学武的房屋拆迁补偿折合人民币316560元的事实。 经质证，原告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。本院对该证据的真实性予以确认。 本院依职权调取以下证据： 一、2020年12月1日本院对孟进所做的调查笔录一份，孟进是代表新世纪公司与原告协商的经办人，房屋拆迁补偿合同中手写部分是孟进所写。关于原告房屋拆迁补偿面积如何结算的问题，孟进解释：刘晓红、查义光的土地面积一共130.24平方米，能折合45.58平方米门面房，即按照1：0.35的比例换算。考虑到刘晓红、查义光是协商的最后一家，工程时间紧，就多给了几平方米，按照50平方米置换门面房。 经质证，原告对调查笔录的合法性认可，但对真实性不认可，孟进所言与事实不符。被告对调查笔录的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该证据中房屋拆迁安置补偿换算比例部分真实性予以确认。 二、本院向新世纪公司调取的其与付光菊签订的《房屋拆迁补偿合同》一份，付光菊的土地使用面积178.05平方米，土地性质为划拨，置换门面房面积63平方米。 经质证，原告对该证据的真实性，合法性认可，对关联性及证明目的不认可。该合同不能证实被告只补偿了房屋，也可能有现金补偿。被告对该证据的真实性，合法性，关联性均认可。本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年4月10日，被告北屯市新世纪房地产开发有限公司作为甲方，原告刘晓红、查义光作为乙方，双方签订《房屋拆迁补偿合同》。被告因开发建设得仁花园小区，拆迁原告坐落于北屯天山路油化小区11幢4号的住房一套。原告被拆迁的房屋状况为：住房建筑面积56.24平方米，附属物小房建筑面积30.7平方米，均为砖混结构。土地使用面积130.24平方米，土地使用权类型为划拨。房屋安置方式为：就地安置。双方在第三条第3款约定，产权置换房屋的位置：得仁花园小区，楼层：一层门面9号楼西边第一间，建筑面积50平方米。合同第四条约定，乙方必须保证在2016年4月20日前，或在接到甲方通知日十日内，将被拆迁房屋的物品腾空，并交甲方拆除。合同第十一条其他约定事项里载明：甲方负责代售乙方50平方米门面，单价7000元/平方米,甲方在10月30号前将房款支付给乙方，过期不付甲方向乙方支付违约金每日1‰滞纳金。合同签订后，原告依照约定向被告交付了房屋。2016年3月10日，被告向原告打款200000元，摘要：拆迁安置。2018年6月22日，被告向原告打款50000元，附言：北屯市新世纪房地产开发有限公司付拆迁补偿费。 另查明，双方签订的《房屋拆迁补偿合同》为格式合同，合同中手写部分为被告公司当时的工作人员孟进所写。被告公司对于拆迁房屋置换门面，是按照原告的土地使用面积与置换门面房面积1:0.35的比例进行折算。被告开发的得仁花园小区2018年12月竣工。 本院认为，刘晓红、查义光作为被拆迁人，与拆迁人新世纪公司就自有房屋的拆迁补偿进行协商并签订合同，系双方真实的意思表示，不违反法律规定，双方之间形成房屋拆迁安置补偿合同关系，双方均应诚信履约。该案的争议焦点为：1.被告欠付的房屋拆迁补偿款是多少？2.原告主张的违约金是否合法有据，能否支持？ 争议焦点一，被告欠付的房屋拆迁补偿款是多少。 原告主张的房屋拆迁补偿款总额为550000元，被告认可的房屋拆迁补偿款数额为350000元。双方争议的焦点在于被告向原告支付的200000元是否包含在《房屋拆迁补偿合同》第十一条的350000元房屋代售款中。虽然按照原告的土地使用面积折算，能置换50平方米门面房。双方约定由被告代售，房款为350000元（7000元/平方米*50平方米）。但是被告向原告付款200000元的发生时间是2016年3月10日，而《房屋拆迁补偿合同》的签订时间为2016年4月10日。签订合同当日，被告要求原告就收到的200000元款项出具收条，但在《房屋拆迁补偿合同》中，双方并未对已付款项予以扣减。且原告的付款明细显示，2016年3月10日的200000元款项为拆迁安置费，2018年6月22日被告付款的50000元为拆迁补偿费。两笔款项的性质不同，但被告未能作出合理解释。本院认为，被告作为商事主体，相对处于强势地位，对于签订合同应更富经验，双方签订合同时未对已付款项进行扣减，应当认定200000元系独立于房屋拆迁补偿款之外的安置费。综上，本院认定被告应向原告支付的房屋拆迁补偿款总额为550000元。被告已经支付250000元，故欠付房屋拆迁补偿款数额为300000元。 争议焦点二，原告主张的违约金是否合法有据，能否支持。 原、被告签订《房屋拆迁补偿合同》时，就房屋拆迁的补偿方式名为产权置换，实为现金补偿。双方在第十一条约定：“甲方负责代售乙方50平方米门面，单价7000元/平方米,甲方在10月30号前将房款支付给乙方，过期不付甲方向乙方支付违约金每日1‰滞纳金。”滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，是一种行政责任形式。本案当事人一方违约，要承担的违约责任属于民事责任，不能主张其支付滞纳金。双方合同约定将滞纳金作为违约金，属于法律适用错误。本案被告未按合同约定支付安置房屋代售款，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”被告逾期付款造成原告损失，主要表现为利息损失，即价款支付方按照约定的期限支付价款时，价款接受方本可以获得由该金钱所产生的法定孳息，但由于价款支付方并未按期支付，由此给价款接受方造成了法定孳息的损失。因此，被告应当承担违约金责任。鉴于自2019年8月20日起,我国中国人民银行贷款基准利率标准取消,自此之后贷款利率的基本标准应该为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综合本案实际情况，本院酌情确定被告自2016年10月31日起以未付款300000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付逾期付款违约金，至欠款付清时止。 综上所述，原告要求被告支付300000元房屋代售款的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；原告要求被告支付2016年10月31日至2019年5月30日205000元违约金的诉讼请求，因计算标准过高，本院酌情予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告北屯市新世纪房地产开发有限公司向原告刘晓红、查义光支付房屋代售款300000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告北屯市新世纪房地产开发有限公司自2016年10月31日起以未付款300000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告刘晓红、查义光支付逾期付款违约金，至欠款付清时止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8850元，由原告刘晓红、查义光负担2695元，由被告北屯市新世纪房地产开发有限公司负担6155元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。 审 判 长  顾新楠 审 判 员  殷 真 人民陪审员  李延正 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  孙雅玮 1