广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初3264号 原告：朱志强，男，1977年12月15日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：林自威，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋祖福，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：苏文超，男，1962年7月26日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：黄锦军，广西法严律师事务所律师。 被告：闭海清，女，1978年5月6日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：庞思南，广西钧亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄李园，广西钧亚律师事务所实习律师。 原告朱志强与被告苏文超、闭海清合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行审理。原告朱志强及其委托代理人林自威、蒋祖福，被告苏文超的委托代理人黄锦军，被告闭海清的委托代理人庞思南、黄李园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱志强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告苏文超之间签订的《房屋购买权转让合同》；2、判令被告苏文超退还原告购房意向金80000元；3、判令被告苏文超向原告支付延期退款利息27466.66元（ 2 计算方式：以80000元为基数，从2018年11月15日起暂计至2020年4月20日止，按照年利率24%计算，为27466.66元，剩余利息按照年利率24%计至被告清偿债务之日止）；4.判令被告闭海清对第二项、第三项诉讼请求承担连带责任；5.判令两被告共同承担本案诉讼费、保全费1075元、保险费600元。事实与理由：2018年4月9日，原告与被告苏文超签订《房屋购买权转让合同》，约定被告苏文超将其拥有坐落于南宁市良庆区金良路南侧、平乐大道西侧概率为止（建设中的保税区商务中心北侧）的欢乐之家（暂称）3A栋1单元3205号房的购房指标转让给原告。合同签订后原告按照双方的约定由朱晓春、朱汝胜代原告将80000元意向金转给被告闭海清，再由被告闭海清转给被告苏文超。但是原告支付意向金后，2018年11月高新区管理委员会发出通知“《欢乐之家》指标房不再允许更名和买卖”。彼时，对于原告而言该《房屋购买权转让合同》的合同目的已经无法实现，根据合同第六条第三款“若因不可抗力、政策变动、甲方单位或者开发商因素导致房屋停建或房屋无法办理产权登记，甲方无需承担违约责任，但必须无条件配合乙方退回乙方所代交的费用，无息返还乙方，甲方应在七日内退回全部乙方所交的费用，逾期不退还，即按2%每日违约金赔偿给乙方”的约定，被告应当自高新区管委会发出上述通知之日起七日内将80000元退还给原告，否则视为逾期。因每日2%违约金过高，原告自愿将违约金调整为按照年利率24%计算。 被告苏文超辩称，一、原告朱志强不是本案适格原告，被告苏文超不是本案适格被告。合同买方“朱汝胜代朱志强”签字，但是至今朱志强从未委托朱汝胜签字且通知到合同相对人，朱志强事后也从未追认且通知到合同相对人，也没有任何其履行合同义务且合同相对人接受或者表示接受的事实和依据。本案原告朱志强提交的《房屋购买权转让合同》，不是被告苏文超签字，被告苏文超从未知情，也没有委托闭海清签字，事后也没有追认，也没有任何构成表见代理的事实和依据。 二、原告朱志强主张合同纠纷无事实和法律依据。首先，苏文超与朱志强无任何合同关系，苏文超与朱志强从未签订《房屋购买权转让合同》，从未约定任何合同事项，也从未收取原告朱志强的任何合同款项。若有人代被告闭海清签订《房屋购买权转让合同》，合同卖方主体应为闭海清。其次，苏文超从未收取任何购房相关款项。本 3 案诉讼标的涉及的购房意向金80000元是朱晓春代朱志强转给闭海清的款项，不是原告朱志强转给闭海清的款项，也不是原告朱志强支付给被告苏文超的购房款，苏文超从未委托闭海清代为收取款项和开具收据。再次，被告闭海清无权处分本案房产。涉案房屋是属于苏文超所有，被告闭海清无权将涉案房屋转让给他人，事后亦未经苏文超追认。 三、苏文超仅表达居间意向。苏文超曾在2018年春节前就涉案房屋的购房指标向被告闭海清咨询，表示在工作单位或开发商允许办理房屋产权登记更名到指标受让人名下的，可以转让其购房指标，被告闭海清答应帮忙寻找买家，苏文超与被告闭海清按市场管理口头达成居间意向，被告闭海清作为居间人无权处置委托人的合同事务。 四、苏文超与闭海清之间的借款关系已经终了。被告闭海清为私自转让苏文超购房指标制造条件，借款100000元给苏文超，被告闭海清是否与他人签订《房屋购买权转让合同》与苏文超无关，苏文超于2018年9月30日通过兴业银行汇款偿还闭海清借款100000元，双方再无任何关系。 综上所述，原告的起诉没有任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。 被告闭海清辩称，一、本案事实情况是被告闭海清与原告、被告苏文超之间实际成立的是居间关系，闭海清将“欢乐之家”的房屋出售的信息告知原告，促成原告与被告苏文超之间签署房屋购买权转让合同，合同签署后，闭海清完成居间服务，房屋购买权转让合同约定的80000元购房意向金实际上是闭海清垫付给被告苏文超，即使认定闭海清和苏文超成立的是委托关系，闭海清也是在苏文超的授权下与原告签订合同，签署过程中，原告知悉闭海清和苏文超的关系，根据法律的相关规定，房屋购买权转让合同直接约束原告和被告苏文超，原告应该向被告苏文超主张权利，闭海清不论是居间人还是受托人都没有承担连带责任的义务。二、涉案项目的土地是合法有效的国有建设用地，涉案房屋已经取得房屋预售许可证，涉案房屋可以对外交易，现原告主张解除《房屋购买权转让合同》的理由是2018年11月高新区管理委员会发出“《欢乐之家》指标房不再允许更名和买卖”的通知，但是原告并未提供该通知的任何证据，其主张解除合同并退还80000元购房意向金没有事实和法律依据。三、本案是合同纠纷，原告主张参照民间借贷纠纷的利率标准即年利率24%计付迟延退款利息没有事实和法律依据，已经过分高 4 于原告的损失，应当予以减少。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市良庆区，该项目的3Ａ号楼已取得《商品房预售许可证》（预售证号：南高房预字［2019］第77号）。 2018年3月6日，被告苏文超向广西南宁当代丰耕投资有限公司支付报名费20000元。2018年4月20日，被告苏文超向广西南宁当代丰耕投资有限公司支付“欢乐之家”（暂定名）3A#楼3205号房的意向金80000元。 2018年4月19日，原告朱志强作为乙方，被告苏文超作为甲方签订一份《房屋购买权转让合同》，双方就乙方受让获得甲方拥有的欢乐之家小区购房权事宜进行协商，并约定：甲方已选购欢乐之家3A栋3205号房，甲方愿意将购房的指标转让给乙方，乙方同意以甲方的名义缴纳集资建房款。本次购房指标转让费100000元，由乙方一次性支付给甲方。本合同签订当日，乙方支付甲方已经向广西南宁当代丰耕投资有限公司支付的购房报名费20000元，同时甲方需将收据统一交由乙方指定财务负责人保管。房屋所在项目出预售证并可以乙方名字与开发商签订商品房买卖合同当天，在甲方收到乙方支付的指标转让费100000元后甲方必须无条件配合乙方与开发商前述商品房买卖合同，否则属甲方违约。甲方向乙方承诺其拥有欢乐之家小区一套住房及一个车位的购买指标。签订本协议后，甲方应及时将有关选房、购房等信息及有关规定、要求及时告知乙方。若因不可抗力、政策变动、甲方单位或开发商因素导致房屋停建或无法办理产权登记等，甲方无需承担违约责任，但必须在7日内无条件配合退还乙方代交费用，逾期不退还，即按2%每日支付违约金。合同还就其他事项进行约定。案外人朱汝胜代原告朱志强在合同落款乙方处签字，被告闭海清代被告苏文超在合同落款甲方处签字。 签订上述合同时，被告苏文超未在场，被告闭海清向原告朱志强出示了被告苏文超向广西南宁当代丰耕投资 5 有限公司支付报名费及意向金的两张《收据》原件。 2018年4月21日，原告分别委托案外人朱汝胜、朱晓春代其向闭海清支付50000元、30000元。同日，被告闭海清向原告出具《收据》一份，载明“兹收到朱汝胜代帮苏文超的欢乐之家3A栋1单元3205号房的意向金80000元。” 另查明，被告闭海清分别于2018年3月20日、2018年4月18日向被告苏文超支付20000元、80000元。 2018年9月30日，被告苏文超向被告闭海清支付100000元。当日，双方出具《声明》一份，载明：关于苏文超借闭海清交纳“欢乐之家”购房意向金一事，从2018年9月30日苏文超退还闭海清10万元款起双方再无任何关系。 本院认为，被告闭海清以被告苏文超名义与原告签订《房屋购买权转让合同》，闭海清称获得了苏文超的授权，但未提交证据予以佐证，且庭审中苏文超否认曾授权闭海清与原告签订合同亦未对该合同进行追认，在合同签订后，闭海清也未将原告向其支付的80000元款项转给苏文超，因此，闭海清在没有获得苏文超授权的情况下与原告签订的《房屋购买权转让合同》不对苏文超发生效力，合同义务应由闭海清承担。原告作为房屋购买人，在房屋的权利人苏文超未在场签订合同的情况下，不能仅凭闭海清出示被告苏文超向广西南宁当代丰耕投资有限公司支付报名费及意向金的两张《收据》原件即认定闭海清具有与原告签订合同转让房屋的代理权，且合同明确约定指标转让费100000元需直接支付给苏文超但此后原告却将80000元款项支付给闭海清，因此，闭海清的行为不构成表见代理。 原告与被告闭海清签订的《房屋购买权转让合同》约定转让南宁市良庆区平乐大道46号欢乐之家小区3A栋3205号房的购房指标，该项目已取得商品房预售许可证，合同并未违反法律的强制性规定，应属合法有效。涉案房屋的权利人苏文超未对原告与被告闭海清签订的《房屋购买权转让合同》进行追认，亦明确表示不履行该合同，原告的合同目的已无法实现，故原告要求解除《房屋购买权转让合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九 6 十四条第（四）项之规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。本院于2020年5月20日向被告闭海清送达民事起诉状等材料，此时，被告闭海清获知原告解除合同的意思表示，因此，本院依法确认《房屋购买权转让合同》于2020年5月20日解除。合同解除后，被告闭海清应将收取原告的80000元款项退回给原告。被告闭海清在未获得苏文超授权的情况下与原告签订合同导致合同目的无法实现，闭海清的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。合同约定如逾期不退还原告所交费用的，按每日2%支付违约金明显过高，现原告调整为按年利率24%计算亦过高，本院依法调整为按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算。因此，本案违约金计算方式为：以80000元为基数，自原告起诉之日即2020年4月27日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心于2020年4月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算。 如前所述，《房屋购买权转让合同》不对苏文超发生效力，现原告要求被告苏文超承担责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、确认原告朱志强与被告闭海清签订的《房屋购买权转让合同》于2020年5月20日解除； 二、被告闭海清向原告朱志强退回意向金80000元； 三、被告闭海清向原告朱志强支付违约金（计算方式：以80000元为基数，自2020年4月27日起至清偿之日止，按年利率15.4%计算）； 四、驳回原告朱志强对被告苏文超的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的 7 履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2449元，保全费1057元，两项合计3506元（原告朱志强已预交），由被告闭海清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  高济昌 人民陪审员  闭汉文 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  唐 敏