广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6625号 上诉人（原审被告）：广西常来常往商贸有限公司，住所地南宁市兴宁区昆仑大道5号大嘉汇·东盟国际商贸港13号楼1-3层、12号楼2-3层，统一社会信用代码91450100330726525B。 法定代表人：金腾飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：包天勇，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南宁永和物业服务有限公司，住所地南宁市兴宁区昆仑大道5号大嘉汇.东盟国际商贸港33栋5楼5-1、5-2室，统一社会信用代码91450102677703533K。 法定代表人：梁进坚，该公司经理。 委托诉讼代理人：雷灿荣，广西法顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周师邦，广西法顺律师事务所律师 上诉人广西常来常往商贸有限公司（以下简称常来常往公司）因与被上诉人南宁永和物业服务有限公司（以下简称永和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初7739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织双方当事人就案件争议事项进行询问、调查、辩论。上诉人常来常往公司的委托诉讼代理人包天勇，被上诉人永和物业公司的委托诉讼代理人雷灿荣、周师邦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人常来常往公司上诉请求：变更一审判决第一项为“被告常来常往商贸有限公司向原告南宁永和物业服务有限公司支付电费164286.5元”；变更一审判决第二项为资金占用利息计算基数为164286.5元；本案诉讼费用由永和物业公司承担。事实与理由：一、一审判决遗漏重要事实,作出了错误判决。常来常往公司提交了水电费押金25000元的证据,永和物业公司对该份证据的真实性、关联性和合法性都认可了,但一审判决遗漏了该事实。常来常往公司认为,既然一审法院判决常来常往公司承担了违约责任,就应当将该押金抵扣电费,该25000元押金抵扣电费(189286.50元-25000元)后,电费还剩164286.50元。请求二审法院依法支持常来常往公司的上诉请求。 被上诉人永和物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，常来常往公司的上诉请求及理由没有依据，应予驳回，常来常往公司在一审时并未就要求扣除相应的押金或保证金提起反诉，应另行主张。25000元是《中央空调使用协议》、《中央空调使用补充协议》约定的水电周转金（即空调费周转金），在本协议到期终止或解除并结清费用后，无息退还水电费用周转金。 永和物业公司向一审法院起诉请求：常来常往公司支付永和物业公司电费189286.50元，电费公摊3310.90元，水费12009.84元，水费公摊7857.03元，中央空调公摊电费164305.83元，中央空调公摊水费6089.20元，共计382859.30元；常来常往公司支付永和物业公司违约金74798元（以每月欠缴费用为基数，按每日1‰计算违约金，从每月欠缴费用次日起暂时计算至2019年9月27日（具体详见诉状附件欠费明细），之后计算至还清之日止）；常来常往公司承担本案的全部诉讼费用及其他相关费用。 一审判决认定事实：2012年3月11日，永和物业公司（乙方）与案外人广西桂嘉汇房地产集团有限公司（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》。该合同第一条约定：物业名称为大嘉汇·东盟国际商贸港，位于南宁市。第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。第三条约定：物业服务费用的标准为，高层住宅1.3元／月·平方米，商业物业2.5元／月·平方米，电梯维护费（不含电费）35元／月·户。第八条约定：业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，乙方有权要求甲方、业主或物业使用人补交并从逾期之日按每日所欠费用的千分之三交纳违约金。第二十八条约定：本合同期限自2010年3月11日起至业主委员会代表全体业主与新的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时自动终止。 2015年6月30日，案外人广西大天地物流有限公司（出租方、甲方）与常来常往公司（承租方、乙方）签订了一份《房产租赁合同》。该合同第1.1条约定：甲方将其拥有的位于南宁市兴宁区昆仑大道5号“大嘉汇·东盟国际商贸港”12号楼、13号楼部分出租给乙方使用，建筑面积24923.78平方米；具体如下，13号楼1层部分2000平方米，二层5854.63平方米，三层6041.96平方米；12号楼二层3447.74平方米，三层7579.45平方米；因甲方原因，12号楼二、三层部分面积甲方暂时不能交付给乙方使用，待甲方能交付所剩面积给乙方使用时，单价按本合同同层同期价格执行；租赁房产乙方均已现场勘察，充分了解情况。第1.1.2条约定：租赁房产的计算租金面积按建筑面积计算，即24923.78平方米，该面积为甲乙双方最后确定的计租面积，并且乙方以该面积作为计算基数向甲方支付租金。第3.1条约定：租赁期限15年，自2015年7月1日至2030年6月30日止。第3.3条约定：免租期，从合同生效之日起至2016年2月29日为甲方给予乙方的装修、招商、试营业免租期，免租期内乙方应承担水、电费。 2016年6月3日，永和物业公司（甲方）与常来常往公司（乙方）签订了一份《中央空调使用协议》。该协议第一条约定：中央空调开机运行所产生的费用按双方实际使用空调的建筑面积比例分摊；甲方使用空调的建筑面积为12#、13#楼由甲方管理的开业面积计3900.56平方米（不含乙方承租部分），乙方使用空调的建筑面积为13#楼二层计5874.84平方米，据此测算甲方承担空调运行费用占39.9%，乙方应承担的空调运行费用占60.1%；甲乙双方若需调整实际使用空调的区域，需经双方实地察看并现场打开（封闭）风管出风口，并随之进行空调费分摊比例的书面调整确认。第四条约定：双方指定专人负责空调水电抄表计量电，计算空调实际运行费用，并且每10个日历天结算一次，乙方收到结算单审核无误后次日支付给甲方；若逾期未支付，乙方应承担应缴金额每日千分之一的违约金；乙方逾期缴费超过7个日历天的，甲方有权采取停止供冷、电、水等督促催缴措施，由此造成的一切后果，由乙方自行承担。第六条约定：因空调运行产生的水费、电费，乙方按照主合同约定标准缴纳，甲乙双方约定的水电损耗为10%；为减轻甲方的水电费垫付负担，保证空调的正常使用，本协议签署之日，乙方向甲方一次性缴存25000元空调费周转金，乙方在本协议到期终止或解除并结清费用后，甲方无息归还空调费周转金。 2017年7月5日，永和物业公司（甲方）与常来常往公司（乙方）签订了一份《中央空调使用补充协议》。该协议第一条约定：中央空调开机运行所产生的费用由乙方全部承担，后期若甲方有需求，经甲乙双方实地查看并现场打开（封闭）风管出风口后，书面确认空调费分摊比例的调整。第二条约定：乙方须一次性补缴25000元作为水电周转金，以减轻甲方的水电费用垫付负担；乙方在本协议到期终止或解除并结清费用后，甲方无息退还水电费用周转金。第三条约定：双方按每10个日历天抄一次水电表，乙方收到甲方的结算单后三个工作日内支付费用给甲方；若逾期支付，乙方应承担应缴金额每日千分之一的违约金，且甲方有权采取包括但不限于停止供冷、电、水等督促催缴措施，由此造成的一切后果，由乙方自行承担；乙方逾期支付费用达10个日历天以上的，甲方有权终止本协议，终止协议后乙方所缴的水电周转金作为违约金不予退还。 2019年8月28日，常来常往公司向永和物业公司发出短信，载明：自2019年8月19日起，永和物业公司安排大量人员控制商场，且在没有经常来常往公司同意的情况下，擅自派员将常来常往公司的电路和设备进行改变，导致常来常往公司无法弄清正确的电路和设备，造成重大安全隐患，请永和物业公司收到函件起12小时内对修改的电路和设备恢复原样，以确保用电安全。 另查明，常来常往公司提供了一份《收费收据》，显示案涉场地中从常来常往公司承租的租户（房号13#12）于2019年11月25日向永和物业公司缴纳电费。对此，永和物业公司称从2019年10月开始，由部分租户直接向永和物业公司交付水电费及水电公摊费用，而本案中各项诉请最晚的计费期间是2019年9月，故部分租户另行缴纳的水电费及水电公摊费用，与本案诉请并无重复。 再查明，永和物业公司在诉讼中提交了《截至2019年9月27日常来常往公司欠费明细》（以下简称“《欠费明细》”），以列表方式显示：2019年1月26日至2019年9月23日期间欠缴电费共26期，合计189286.5元，按逾期每日千分之一的标准，每期单独起算违约金，违约金合计为12540.5元；2018年8月1日至2019年6月30日期间欠缴电费公摊共3期，合计3310.9元，违约金计算标准同前，违约金合计为235元；2018年9月20日至2019年9月23日期间欠缴水费共31期，合计12009.84元，违约金计算标准同前，违约金合计为1235.8元；2018年8月1日至2019年8月31日期间欠缴水费公摊共12期，合计7857.03元，违约金计算标准同前，违约金合计为1127.8元；2018年7月20日至2019年9月6日期间欠缴中央空调公摊电费共20期，合计164305.83元，违约金计算标准同前，违约金合计为31861元；2018年7月11日至2019年9月6日期间欠缴中央空调公摊水费共20期，合计6089.2元，违约金计算标准同前，违约金合计为1040元；前述欠费合计382859.3元，违约金合计50003.5元；此外，2017年尚有1期及2019年尚有4期费用的本金已交，但未付清违约金，该5期违约金合计24794.5元；故违约金合计50003.5元+24794.5元=74798元。 针对前述《欠费明细》，永和物业公司还提供了相应的催缴水电费的相关函件、每期水电统计表、已垫付水电费的发票、水公摊和电公摊的分算表等证据；其中，《欠费明细》中每期欠费本金数额与催收函所附水电统计表中的分项数额相对应，垫付水电费的发票数额与水电统计表的总额能够相对应。 还查明，2018年7月31日，广西壮族自治区物价局作出了一份《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（桂价格〔2018〕73号），主要载明：对于具备改造为一户一表条件的电力用户，电网企业要主动服务，尽快实现直接供电，并按照目录销售电价结算；对不具备直接供电条件，继续实行转供电的，转供电主体要自2018年8月1日起，将今年以来国家和自治区出台的降低一般工商业电价政策措施全部传到到终端用户，并在此基础上按照国家和自治区政策要求，利用3个月过渡期对转供电加价收费行为开展自查自纠，修订完善合同内容，重新规范清算电价和收费行为；严格执行目录销售电价，自2018年11月1日起，区内商业综合体、产业园区、物业、写字楼、农场等转供电主体应按电压等级及对应的我区目录销售电价收取终端用户电费；合理分摊共用设施用电和损耗电费，转供电主体应与终端用户协商确定共用设施用电和损耗电费分摊方式，可按照各自分表电量占比、实际用电面积占比、平均分摊等方式按比例分摊转供电主体向电网企业缴纳的共用设施用电和损耗电费；转供电主体要在固定、醒目的场所向各用电户公示其缴纳的电费凭证复印件、分摊方式、各户分摊清单等；转供电主体不得将向电网企业缴纳的总表电费以外的人工费、修理费、资产折旧费等其他费用分摊到用户电费中，或随终端用户电费一起征收。 2018年8月11日，广西壮族自治区物价局作出了一份《关于第三批降低一般工商业电价有关事项的通知》（桂价格〔2018〕78号），其中载明：工商业及其他用电单一制电压等级1-10千伏的电镀电价为0.7215元/千瓦时。 一审法院认为，一、关于本案的法律关系性质的问题。虽然常来常往公司认为永和物业公司无权收取水电费，水电费应向水电公司缴纳，故而认为本案并非物业服务合同纠纷。但本案中，永和物业公司实际上系基于其与常来常往公司之间的物业服务合同关系，而为其代收代缴水电费，故永和物业公司向常来常往公司追索水电费等费用仍系基于物业服务合同关系。因此，本案的法律关系性质应认定为物业服务合同纠纷。 二、关于永和物业公司主张的各项水电费的数额问题。第一，对于收费日期的问题，常来常往公司虽主张其用水用电仅到2019年8月19日，但仅有一项常来常往公司所发出的短信内容作为证据，不足以证明其主张；且常来常往公司租赁期限至2019年8月19日亦未届满；因此，在没有相反证据予以推翻的情况下，对于永和物业公司所主张的各项欠费的计费期间，一审法院予以采信。至于常来常往公司所称存在部分转租户绕过其直接向永和物业公司缴纳水电费的问题，从常来常往公司提供的证据及永和物业公司陈述看，部分转租户直接缴纳水电费的时间在2019年10月之后，与永和物业公司在本案中所主张的计费期间并无重叠。第二，对于计费范围的问题，常来常往公司虽主张其实际仅使用了13号楼第一层的一部分以及13号楼的第二、三层，并未承租12号楼的第二层、第三层；但永和物业公司在各项用水、用电抄表及统计表中，仅主张了13号楼的水电费用，并未主张12号楼的水电费用；至于13号楼第一层的一部分，常来常往公司认为其并未使用，但仅以13号楼的资料移交清单（包括一、二、三层的图纸等）、三层应急灯、风机等设备移交清单作为证据，不足以证明其主张。此外，对于水费公摊、电费公摊，永和物业公司仅以13号楼的面积向常来常往公司主张相应费用，所计算面积亦未超过租赁合同约定的13号楼一至三层的面积。因此，对于永和物业公司所主张的计费范围，一审法院予以采信。第三，对于计费价格的问题，常来常往公司虽称永和物业公司所收取的电价高于供电局核定电价，高出的部分已包含了公摊及损耗，不应重复计收公摊，而永和物业公司主张高出供电局核定电价的部分系为了分摊用电损耗；由于供电局计收的用电量及电费与常来常往公司所用电量电费之间因损耗而存在差额，永和物业公司与其所管理区域用户用电长期采取提升单价的方式分摊损耗，在当时并未发现存在违反规定的情况，对该代收代缴方式及损耗分担方式应予尊重。因此，在以单价上浮分担损耗费用之外，永和物业公司仍有权计收共用设备设施所产生的公摊费用。而在《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（桂价格〔2018〕73号）《关于第三批降低一般工商业电价有关事项的通知》（桂价格〔2018〕78号）发布后，永和物业公司已调整其电费计算方式，将用电单价按文件调整为0.7215元/千瓦时，而损耗及共用设备设施的用电公摊则共同计入公摊项目中，符合前述文件规定。因此，在没有相反证据足以推翻的情况下，一审法院予以采信。第四，对于公摊计算方式的问题，常来常往公司称应按照面积进行用电公摊，而不应依据用电量进行分摊，而永和物业公司称由于案涉场地中各商户的出租率在不同时间有所不同，如按面积分摊将难以计算；由于桂价格〔2018〕73号的物价局文件已经载明“可按照各自分表电量占比、实际用电面积占比、平均分摊等方式按比例分摊”，可见，按照用电量进行分摊，亦未违反相关规定。因此，对于永和物业公司所主张的公摊计算方式，一审法院予以采信。综上，永和物业公司确已代垫了常来常往公司的水费、电费，且提供证据已足以证明其水费、电费、水费公摊、电费公摊、中央空调公摊水费、中央空调公摊电费的每一期抄表数、费用计算方式，所举证的催缴水电费的相关函件、每期水电统计表、已垫付水电费的发票、水公摊和电公摊的分算表等证据能够相互印证；永和物业公司所主张的电费189286.50元，电费公摊3310.90元，水费12009.84元，水费公摊7857.03元，中央空调公摊电费164305.83元，中央空调公摊水费6089.20元，共计382859.30元，符合法律规定，一审法院予以支持。 三、关于永和物业公司主张的违约金的问题。永和物业公司虽称其已多次向常来常往公司发出催收函并附有明细表，但由于计收费用涉及损耗、公摊等计算方式的较为复杂换算，以及根据物价局文件所作的变更，直至诉讼期间才向常来常往公司详细说明；在双方对各项数额存在争议，而永和物业公司未能充分向常来常往公司说明计算方式的情况下，难以苛求常来常往公司全额付清所有费用；且双方仅约定了中央空调费用的违约金为每日千分之一，对于其他各项费用的违约金并未约定；因此，永和物业公司主张每日千分之一的违约金计收标准，于法无据。而本案诉讼中，常来常往公司既已明确知悉永和物业公司向其催收水电费，且永和物业公司客观上垫付了相关费用，必然导致资金占用的利息损失；因此，对于永和物业公司主张的违约金标准，一审法院酌情调整为：以382859.30元为基数，从本案判决生效之日起至实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告广西常来常往商贸有限公司向原告南宁永和物业服务有限公司支付电费189286.50元，电费公摊3310.90元，水费12009.84元，水费公摊7857.03元，中央空调公摊电费164305.83元，中央空调公摊水费6089.20元，共计382859.30元；二、被告广西常来常往商贸有限公司向原告南宁永和物业服务有限公司支付资金占用利息（以382859.30元为基数，从本案判决生效之日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）；三、驳回原告南宁永和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审中，各方当事人均没有新的证据提供。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审另查明，2017年6月22日，常来常往公司通过交通银行向永和物业公司汇款25000元，汇款注明：水电费押金。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：25000元是水电费押金还是水电周转金（即空调费周转金）以及该款是否在本案抵扣尚欠的水电费用。 本院认为，2017年6月22日，常来常往公司通过交通银行向永和物业公司汇款25000元，汇款注明：水电费押金。汇款时间与上述2016年6月3日双方签订的《中央空调使用协议》、2017年7月5日双方签订的《中央空调使用补充协议》中签订的时间不一致，汇款的名称与上述协议约定的水电周转金或空调费周转金名称也不一致，特别是在常来常往公司向永和物业公司转账上述25000元后，《中央空调使用补充协议》仍载明：常来常往公司须一次性补缴25000元作为水电周转金，以减轻永和物业公司的水电费用垫付负担。该载明内容属约定性质，未确认上述25000元款项为约定的水电周转金或空调费周转金。因此，在双方当事人对该款项是水电费押金还是水电周转金或空调费周转金存在争议的情况下，应按常来常往公司汇款时注明的水电费押金来认定该款项性质，即认定为水电费押金。双方对该水电费押金没有约定如何处理，因此在常来常往公司尚欠永和物业公司水电等费用时，常来常往公司主张上述25000元水电费押金用以抵扣尚欠的水电费用并无不当，同时亦为避免当事人诉累，尽可能一次性解决当事人纠纷，故本院对常来常往公司的该主张予以支持。因此，常来常往公司向永和物业公司支付的款项应变更为：电费164286.5元（189286.50元-25000元=164286.5元），电费公摊3310.90元，水费12009.84元，水费公摊7857.03元，中央空调公摊电费164305.83元，中央空调公摊水费6089.20元，共计357859.3元。计算资金占用利息的基数亦相应变更。一审法院对此判决错误，本院予以纠正。 综上所述，常来常往公司的上诉主张成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初7739号民事判决第三项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初7739号民事判决第一项为：上诉人广西常来常往商贸有限公司向被上诉人南宁永和物业服务有限公司支付电费164286.5元，电费公摊3310.90元，水费12009.84元，水费公摊7857.03元，中央空调公摊电费164305.83元，中央空调公摊水费6089.20元，共计357859.3元； 三、变更南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初7739号民事判决第二项为：上诉人广西常来常往商贸有限公司向被上诉人南宁永和物业服务有限公司支付资金占用利息（以357859.3元为基数，从本判决生效之日起至上诉人广西常来常往商贸有限公司实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 四、驳回被上诉人南宁永和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费4082元，由上诉人广西常来常往商贸有限公司负担3192元，被上诉人南宁永和物业服务有限公司负担890元。二审案件受理费425元，由被上诉人南宁永和物业服务有限公司负担。上诉人广西常来常往商贸有限公司已预交二审案件受理费425元，本院退回上诉人广西常来常往商贸有限公司已预交二审案件受理费425元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 刘助建 二〇二〇年十二月七日 法官助理 李佳萍 书 记 员 谢小婷