文书内容广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初2891号原告（反诉被告）：周燕雯，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁俊宏，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽玲，广东瑶琨律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东秀亚影业传媒有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人:何丽。委托诉讼代理人：宋万俊，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰齐，广东启源律师事务所实习律师。第三人：温及灵（WAN,KAPLING），男，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：梁兰芳，广东法圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王虎，广东法圣律师事务所律师。原告（反诉被告）周燕雯与被告（反诉原告）广东秀亚影业传媒有限公司（以下简称秀亚影业公司）、第三人温及灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。周燕雯的委托诉讼代理人梁俊宏，秀亚影业公司的委托诉讼代理人宋万俊，温及灵的委托诉讼代理人梁兰芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周燕雯向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年4月18日签订的《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》为无效合同；2.被告向原告返还涉案合同履约保证金300000元；3.被告向原告返还租金150000元；4.被告承担原告因维权而支付的前期律师费10000元；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年4月18日签订《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》，约定被告将位于广州市天河区天河××××广场华南总店户外广场（以下简称涉案场地）（租赁面积约为1000平方米）出租给原告作招商运营使用。合同签订后，原告依约向被告支付保证金300000元以及租金150000元。被告收取上述合同保证金及租金后，一直未按约定交付场地给原告使用，亦未向原告出示任何涉案租赁场地的权属证明，故无法将场地交付给原告使用。因此，由于被告不具备出租涉案场地的资格，没有法律上的合法出租权，应向原告返还相应的款项并承担法律责任，依据如下：1.根据我国《合同法》第五十二条规定，由于被告出租的行为违反法律强制性规定，故涉案合同属于无效合同；2.根据我国《合同法》第五十八条规定，由于涉案合同无效，被告应向原告返还合同保证金300000元；3.由于被告没有依约交付涉案场地，原告事实上没有使用过涉案场地，故被告应向原告返还租金150000元；4.被告的行为已经违反涉案合同第四条约定，应承担原告因维权而支付的前期律师费10000元。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告秀亚影业公司辩称，原告陈述的事实与真实情况并不相符。1.被告与原告周燕雯、第三人温及灵签订的涉案合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效合同的情形。被告于2019年4月11日与案外人广州颐高信息科技集团有限公司（以下简称“颐高公司”）签订了《场地租赁合同书》，约定颐高公司将涉案场地的使用权出租给被告，租赁期限自2019年4月10日起至2022年4月9日止。被告将涉案场地的使用权通过涉案合同授予给原告，并约定盈利的分配方式，没有任何违反法律、行政法规的强制性规定的内容，因此原告以《合同法》第五十二条为依据，主张该涉案合同为无效合同，是不成立的。2.双方签订的涉案合同，实质上是内部承包合同，被告赋予了原告以被告的名义针对涉案场地进行招商运营的权利，因此，不涉及出租涉案场地的资格和出租权的争议问题。原告于2019年4月10日被被告任命为“招商运营执行官”，是被告的运营总监，主要负责电影、电视节目制作发行、媒体广告投放、活动策划、场地租赁等业务，涉案合同中也约定了原告针对涉案场地运营的劳务费用、场地租金运营利润分成比例、招商签约提成等；并且场地的一切涉案合同都是以被告名义对外签订；税款也均由被告缴纳；以上足以证明，被告与原告的民事行为实质上是内部承包行为，双方签订的涉案合同属于内部承包合同，设立的目的是为了使原告能够合法地以被告的名义进行招商招租。涉案合同中约定乙方（原告）的“使用权”，不是一般“租赁合同”中承租人对租赁物的租赁权，涉案合同中的“使用权”不具备排他性、不是“占有”，仅是原告有使用该“涉案场地”去进行招商的权利。因此，涉案合同不是租赁合同，不涉及到出租涉案场地的资格和出租权的问颗，故原告以此主张涉案合同是无效合同，是不成立的。3、涉案场地属于开放性场地，合同生效后，原告即可进入场地进行招商运营工作，不存在交付与否，因此其退还租金150000元的主张不成立；基于原告的违约行为，不应当支持其主张被告返还履约保证金人民币300000元的请求。2019年7月29日，原告还使用涉案场地进行招商运营工作，作为被告的授权签约人与案外人“广州天沐点文化传播有限公司”签订了《场地租赁合同书》，这本质上就是原告在行使涉案合同中约定的“使用权”；并且被告分别于2019年7月8日、7月22日、8月23日、8月26日、8月27日通过微信向原告发出缴纳欠付租金的通知，其均未表示异议。根据上述事实可见，原告主张的“被告没有依约交付”、“没有使用过”与事实严重不符。涉案合同约定，涉案场地2019年4月10日至2020年4月9日的年租金为1200000元，涉案场地的租金支付采用先付费后使用的方式，每三个月为一期，原告应当于合同签订后的7日内支付第一期租金，即300000元。但原告至今仅支付了租金150000元，即1.5个月租金。为此被告于2019年8月27日向原告发出《催款通知函》，要求原告支付欠付租金300000元，但原告至今都没有履行支付义务。基于原告的违约行为，按照涉案合同约定，被告不但不退还履约保证金，原告还应当承担4个月房租作为违约金。因此，理应将履约保证金人民币300000元作为原告欠付的租金予以抵扣。故被告不应当向原告退还租金150000元及返还履约保证金人民币300000元。反诉原告秀亚影业公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告秀亚影业公司与反诉被告周燕雯签订的《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》；2.反诉被告向反诉原告支付2019年4月10日起至2020年4月9日的租金共计人民币1050000元；3.反诉被告向反诉原告支付违约金4000OO元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月18日签订涉案合同，约定反诉原告将涉案场地的运营使用权授予给反诉被告。期限为2019年4月10日起至2022年4月9日。2019年4月10日至2020年4月9日的租金为人民币1200000元。涉案合同第六条第二款约定：“如乙方（反诉被告）确需提前终止合同，乙方应提前60天书面通知甲方（反诉原告），并在甲方书面同意后，方可生效，否则视为乙方违约，乙方违约合同履约保证金不退，乙方应向甲方支付4个月租金（按合同终止时的标准）作为为违约金。”合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了履约保证金300000元以及150000元租金。反诉原告在收取了上述保证金及租金后，反诉被告便一直使用涉案场地至今，目前尚欠租金1050000元。反诉原告于2019年8月27日向反诉被告、第三人温及灵发出《催款通知函》，要求反诉被告、第三人支付欠付租金300000元（《催款通知函》的租金计算截至2019年8月27日，其中反诉原告将反诉被告缴纳的履约保证金作为租金予以抵扣），但反诉被告、第三人至今都没有履行支付义务。反诉被告还在本诉中主张“秀亚影业公司没有依约交付场地”、“自己没有使用过”，但事实上2019年7月29日反诉被告依然还在行使针对涉案场地的招商使用权，进行对外招商，代表反诉原告与其他公司签订《场地租赁合同书》。反诉被告的主张与事实严重不符。反诉被告拖欠租金的行为已经构成严重违约。涉案合同是双方当事人的真实意思表示，按照约定，反诉原告有权不退还履约保证金，并且反诉被告还应当向反诉原告支付4个月房租400000元作为违约金。庭审中反诉原告确认以上诉请不对第三人提出。为维护反诉原告的合法权益，提前本案反诉。反诉被告周燕雯答辩称，1.涉案合同无效，不存在解除的请求；2.反诉原告已经确认了收取85万元的款项，其诉请的计算方式与庭审陈述相矛盾，并且反诉被告没有使用过涉案场地，反诉原告在2019年7月29日已经将涉案场地出租给天沐公司，结合合同无效的情形，反诉被告无须支付任何的租金；3.涉案合同无效是由于反诉原告所导致的，反诉原告没有合法的出租权，涉案场地没有相关的权属证明，因此我方不需向反诉原告支付违约金；4.本案反诉原告与第三人串通诉讼，恳请法院查明。第三人温及灵述称，首先，涉案合同合法有效，是三方真实意思表示，第三人温及灵也按该涉案合同之约定向秀亚影业公司履行了交租义务。第三人温及灵在本案中并非该涉案合同的实际招商运营执行者，仅是投资人而己，由于第三人温及灵日常不在广州工作和生活，第三人温及灵并不参与涉案合同的招商运营工作。周燕雯与秀亚影业公司之间的纠纷与第三人温及灵无关。其次，第三人温及灵认同秀亚影业公司陈述的承包事实，但不同意秀亚影业公司在反诉状中的所有诉讼请求。虽然，秀亚影业公司反诉的对象是周燕雯，但是第三人温及灵与周燕雯同为涉案合同的乙方承租人之一，因此本案的审理结果与第三人温及灵有利害关系。第三人温及灵为此提出以下意见：1.涉案合同是否解除由法院依法来处理；2.秀亚影业公司反诉尚欠租金为1050000元没有事实根据，涉案合同签订后，截止于本案起诉之日，周燕雯与第三人温及灵作为承包方，己向秀亚影业公司合计交纳了850000元租金（其中，第三人温及灵400000元，周燕雯交纳了450000元，含履约保证金300000元），现秀亚影业公司在答辩中以及反诉中请求用300000元来抵扣拖欠秀亚影业公司的租金，则乙方拖欠秀亚影业公司的租金实际上应为350000元。[1200000-300000(履约保证金抵租金)-550000（已付）=350000]；3.第三人温及灵并非主动提出解除涉案合同的解约方，因此，第三人温及灵并无违约行为，无须向秀亚影业公司支付违约金。此外，第三人温及灵认为秀亚影业公司主张违约金过高。本案中，秀亚影业公司的实际损失为350000元，但其主张的违约金为400000元（即4个月租金），己超过其实际损失。经审理查明：2019年4月11日，作为甲方的颐高公司与作为乙方的秀亚影业公司签订了《场地租赁合同书》及附件，约定甲方同意将位于广州市天河区天河××××广场华南总店户外广场，租赁面积约为1000平方米、用途为商品类销售、活动推广、路演等场地（租赁面积及位置详情以甲方出具的附件一为准）的使用权，出租给乙方使用。租赁场地不包含附件一的台阶位置。附件一户外场地位置图显示阴形部分为租用面积。租赁期限共叁年，自2019年4月10日起至2022年4月9日止等。2019年4月18日，作为甲方的秀亚影业公司与作为乙方的周燕雯、温及灵签订《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》，约定：甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，就位于天河××××广场华南总店户外广场招商运营事项进行协商。第一条：甲方同意将颐高公司签定的位于广州市天河区天河××××广场华南总店户外广场，租赁面积约为1000平方米、用途为商品类销售、活动推广、路演等场地（租赁面积及位置详情以甲方出具的附件一为准）的使用权，转租给乙方招商运营使用。转租的场地不包含附件一的台阶位置，台阶位置仅限于颐高公司用于自身企划活动使用，不得对外招商使用。第二条：租赁期限共叁年，自2019年4月10日起至2022年4月9日止。第三条：1.乙方支付的年租金标准如下：                   时间              年租金标准（元/年）              大写人民币                  2019.04.10-2020.04.09              1200000.00              壹佰贰拾万元                  2020.04.10-2021.04.09              1200000.00              壹佰贰拾万元                  2021.04.10-2022.04.09              1250000.00              壹佰贰拾伍万元      2.乙方支付合同履约保证金为￥300000.00元（大写：人民币叁拾万元整），于合同签订后7日内向甲方支付。3.租赁场地的租金支付采用先付费后使用的方式，每三个月为一期，第一期租金乙方于合同签订后7日内支付，以后乙方在每期的最后一日前向甲方支付下期租金。4.如乙方无理逾期付款15天，则须向甲方支付违约金，每逾期一日，违约金为未付租金的千分之三，逾期超过一个月，即视为乙方自动放弃租赁场地使用权，甲方有权终止合同。第五条：1.场地招商运营全权由乙方负责，乙方在每月场地租金盈利部份支付l万元给乙方周燕雯作为运营劳务费用。2.场地租金运营利润分成比例为：甲方占场地租金盈利总额的25%、乙方周燕雯占场地租金盈利总额的50%、乙方温及灵占场地租金盈利总额的25%。3.甲、乙双方都具有在招商义务，任何方招商业务成功签约，其提成比例为5%，作为劳务费用。第六条：1、除非本合同另有规定或者双方协商一致以外，在本合同租赁期内，双方不得提前解除合同，否则视为违约。2.如乙方确需提前终止合同，乙方应提前60天书面通知甲方，并在甲方书面同意后，方可生效，否则视为乙方违约，乙方违约合同履约保证金不退，乙方应向甲方支付4个月租（按合同终止时的标准），作为违约金。如甲方确需提前终止合同，甲方应提前60天书面通知乙方，并在乙方书面同意后，方可生效，否则视为甲方违约，甲方违约的应向乙方支付4个月租金（按合同终止时的标准）作为违约金。并在合同解除后10个工作日内将丙方的保证金无息退还乙方。合同还对各方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，周燕雯于2019年5月7日向秀亚影业公司支付50000元，于2019年5月9日支付250000元，于2019年8月28日支付150000元。温及灵于2019年4月12日向秀亚影业公司支付300000元，于2019年4月15日支付100000元。秀亚影业公司确认收到上述850000元，确认周燕雯、温及灵支付了2019年4月10日至2019年9月25日的租金。2019年4月10日，秀亚影业公司出具《任命书》，任命周燕雯为颐高数码广场华南总店户外广场的招商运营执行官，任命日期为2019年4月10日至2020年4月9日。2019年7月29日，作为甲方的秀亚影业公司与作为乙方的天沐公司签订了《场地租赁合同书》及《补充场地租赁合同书》,约定甲方同意将涉案场地出租给乙方使用，租赁期限共壹年，自2019年9月1日起至2020年8月31日止。乙方支付的年租金标准为1200000一年等。合同甲方落款处加盖“广东秀亚影业传媒有限公司”字样的印章及载有授权签约人周燕雯的手写签名。合同乙方落款处加盖“广州天沐点策文化传播有限公司”字样的印章及载有授权签约人的手写签名。当事人在庭审中确认该合同主体为秀亚影业公司与天沐公司。为证明涉案合同的履行过程，秀亚影业公司提供周燕雯、温及灵、张秀业三人在微信群名为“壬丰大厦Boss群”中的聊天记录。2019年5月25日，张秀业：“我细划壬丰大厦广场租赁报价方案，仅供参考。具体对外报价还需两位老总协商，不要浪费资源”、“价格制定是标准，对外洽谈要灵活处理”、“空档场地很浪费，辛苦周总推进”，并发送一份名为《天河颐高数码广场招商介绍》的文档。周燕雯回复：“我已报价活动公司，等明天回复”、“我继续再找活动公司”、“我会努力尽快完成任务，找潜力大户对接”。2019年5月27日，周燕雯：“各位boss们现在有两个商家比较急想先包月摆摊”“我这边还有一个碧桂园的，两个万科地产的”“包的方数是先体验10平方”2019年5月30日，周燕雯：“场地租赁努力洽谈中”、“张总上次是不是说要我到广州谈谈你说介绍个活动公司看看有什么活动谈谈场地的。我现在两天都可以有时间去谈了；多约一些客户谈谈把场地都铺满就好了。”张秀业回复：“我近期比较忙，我把电话发给你，你打电话联系”。2019年7月8日，张秀业：“温总、周总：早上好，壬丰大厦广场第一季度租金已到期，租期4月10日至7月9日，第二季度7月10日至10月9日，租金30万元这周要上交。麻烦两位老总了。我们逾期，对方会处罚我们很重的。”周燕雯：“知道了”。2019年8月26日，温及灵回复：“我明早打15万给你，这是我的付款责任”。当事人对涉案场地的性质以及能否用于招商运营等存在争议。周燕雯认为，涉案场地是市政规划道路，涉案场地进行商业活动前均会被城管人员阻扰，导致根本无法使用涉案场地。为证明自己的主张，周燕雯提供其与温及灵的微信聊天记录，2019年11月27日，周燕雯：“温总，我想问一下壬丰这边是不是从九月份开始就没有收租金的？因为从那个时候开始活动一直没有报批成功的，因为我的想法是如果这个项目做不了的话把钱退回来给我，我需要急用这些钱。因为之前你们说一直有壬丰那边进行协商，但是最终怎么样我不清楚这个结果。”温及灵回复：”壬丰广场那边一直拖着我们，其实我已经出了很多封律师信给他们，现在我也非常麻烦，他们一直拖，我也不知道如何处理”。经质证，秀亚影业公司认为，上述微信记录不能证明涉案场地无法使用，活动报批成功与否有很多因素决定，并非是秀亚影业公司的责任。温及灵认为，涉案场地具体经营情况其不清楚，其只是作为出资人。周燕雯在庭审中确认，其在使用涉案场地前并未向相关部门申请报批过。秀亚影业公司认为，涉案场地是属于商业用途，可以用于招商运行等活动。为证明自己的主张，秀亚影业公司提供涉案场地举办活动的现场照片、新闻报道、天沐公司针对场地招商的广告截图等。经质证，周燕雯对上述证据均不予认可，认为是在双方签订合同之前的图片和报道，与本案无关。温及灵对上述证据没有异议，认为其与周燕雯看好涉案场地的商机，所以才签订涉案合同。温及灵认为涉案场地是开放性场地，承租之前有去看现场，可以用于推广和打广告，具体性质不清楚。为查明涉案对于涉案场地的性质，本院向广州市规划和自然资源局天河区分局发出《协助调查函》，该局函复称：经查，涉案场地所指用地范围现行控制性详细规划为商业金融业用地、道路用地；建筑物距道路退让范围部分为按相关技术规定退让道路距离。随函附件3为控制性详细规划示意图，附件4为建设工程规划许可证总平图。经质证，周燕雯认为涉案场地涉及两个性质的规划用途，包括道路用地和商业金融业用地，再根据壬丰大厦的权属证明可知，关于广州市天河区天河路490号负一至负三层、首层至33层具有权属证明，因此涉案场地是没有相关权属证明，秀亚影业公司无权出租涉案场地。秀亚影业公司认为该复函明确指出涉案场地范围根据现行控制性的规划为商业金融业用地、道路用地，涉案用地就是商业金融业用地，可以开展相应的商业活动；根据复函附件控制性详细规划示意图样式可知，阴影部分为商业金融业用地，非阴影部分为道路用地，而本案出租的就是商业金融业用地，不包括道路用地；附件中房产地址明确记录了涉案物业和负一层至负三层、首层至33层，故认为涉案场地属于首层，有明确产权。另查明，为证明其为实现本案债权而支出的费用，周燕雯提供了《委托代理合同》及10000元的发票。经本院释明，周燕雯在庭审中确认不变更诉讼请求。本院认为，温及灵为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。从《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》的内容来看，合同的主要内容既涉及到关于租赁物的使用、租金的支付等租赁合同关系的主要内容，又涉及部分关于运营利润分配等内容，故本案实际上为复合型合同，现双方争议的主要内容为租赁合同关系的效力及履行等方面的问题。秀亚影业公司基于与案外人颐高公司签订的《场地租赁合同书》而取得涉案场地的使用权，且其作为《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》的出租方，享有收取租金的权利。即使涉案场地的产权人并非颐高公司，也是秀亚影业公司与涉案场地产权人之间的法律关系，周燕雯认为秀亚影业公司未取得涉案场地的权属证明，并以此为由主张合同无效，理据不能成立。相应的，周燕雯以合同无效为由要求秀亚影业公司返还履约保证金、租金及支付律师费的诉讼请求，均没有依据，本院不予支持。根据秀亚影业公司提供的“壬丰大厦Boss群”中的微信聊天记录显示，周燕雯有使用涉案场地展开招商运营，且亦向秀亚影业公司支付过部分租金，结合广州市规划和自然资源局的复函及合同附件租赁场地平面图可知，涉案场地规划用途为商业金融业用地，并非不能实现合同目的，故本院对周燕雯主张的秀亚影业公司未交付涉案场地及涉案场地不能使用的意见，本院不予采信。《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》是周燕雯、秀亚影业公司与温及灵真实意思表示，内容没有违反法律行政法的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。现秀亚影业公司主张解除合同，温及灵及周燕雯对此无异议，故对于秀亚影业公司的该项请求本院予以支持。涉案场地已于2019年7月29日由秀亚影业公司出租给天沐公司，租期为2019年9月1日至2020年8月31日，而秀亚影业公司亦确认周燕雯、温及灵支付涉案场地的租金至2019年9月25日止，之后的租金秀亚影业公司可另行向案外人主张，故本院对秀亚影业公司主张的2019年4月19日至2020年4月9日的租金不予支持。如上所述，涉案场地已于2019年7月29日出租给案外人天沐公司，且周燕雯、温及灵已经付清了2019年9月25日前的租金，在此之前不存在违约行为，故秀亚影业公司要求周燕雯支付合同解除违约金，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除反诉原告广东秀亚影业传媒有限公司与反诉被告周燕雯及第三人温及灵（WAN,KAPLING）于2019年4月18日签订的《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》；二、驳回原告周燕雯的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告广东秀亚影业传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8200元，由原告周燕雯负担；反诉受理费8925元，由反诉原告广东秀亚影业传媒有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  韦国强人民陪审员  朱立群二〇二〇年十二月十日法官助理贾清宸书记员钟秀娟