河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0705民初364号 原告：张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130705757517837M，住所地张家口市宣化区大西街4号院2号楼14号。 法定代表人：承焕，职位执行董事。 委托诉讼代理人：李赵红，北京德恒（太原）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨振兴，北京德恒（太原）律师事务所律师。 被告：张岭，男，1974年6月20日出生，汉族，户籍地河北省衡水市景县。 委托诉讼代理人：王新宇，河北纵腾律师事务所律师。 被告：张丽，女，1978年8月15日出生，汉族，户籍地四川省青川县。 原告张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司（以下简称嘉源公司）与被告张岭、张丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司委托诉讼代理人李赵红、杨振兴，被告张岭委托诉讼代理人王新宇到庭参加诉讼。被告张丽经本院公告向其送达应诉通知书、起诉状副本及开庭传票，公告期满，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告张岭立即支付购房款9725553.23元，并承担464982元违约金，前述合计10190535.23元；2.判决被告张丽就第一项诉讼请求所列被告张岭的付款义务及责任承担共同责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月4日，原告与被告张岭签署了《商品房买卖合同》（合同编号201104200410101）约定：买受人购买出卖人开发建设的万柳公寓2号院南区房屋，建筑面积1328.52平方米、商品房价款总金额为9299640元；买受人按揭付款公积金贷款和按揭贷款；逾期超过60日后，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；买受人在合同签订之日起两天内付清首付款及储藏室款；因买受人原因，买受人未能获得银行贷款或获得少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在20日之内以自由资金支付，再此期限内不承担逾期付款违约责任；任何一方无正当理由不履行合同的，应当向对方支付总价款5%的违约金。合同签订后，两被告虽然于2012年12月10日与中国建设银行股份有限公司宣化支行签署了《个人用房（商业用房）借款合同》（编号130675149-014-20122000869），并获取银行贷款450万元，但是始终未向原告交付任何首付款及其他款项。此外，因被告未及时向贷款人建设银行宣化支行按约偿还贷款本息，导致截至本案起诉时原告累计替被告清偿了贷款本息4400413元。 张岭辩称，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，依据房屋买卖合同及补充合同，双方签订合同的第二天就付清首付款，首付款在2012年12月6日给付，民法总则规定诉讼时效为3年，合同签订至今已7年之久，故原告请求超出诉讼时效。关于诉讼时效，原告说签订合同不是真实意思表示，是为了套用银行贷款，既然不是真实的合同，就不会发生向被告主张房款的事情，在原告的陈述中，房子不是卖给了张岭，所以不应该向张岭主张房款，故不存在诉讼时效中断的情形。原告的诉讼请求超过了诉讼时效，也不存在诉讼时效中断的情形；原被告双方签订的合同已经如约履行，被告张岭已经给了房款，原告出具了收到张岭的首付款的收据，收据就是购房人的付款凭证，原告代理人说是虚开的，没有对虚开的收据进行举证，对原告说的虚开不应该被合议庭认定。原告向被告方出具了首付款4799640元收据，就是我方向原告支付首付款的证据。对于剩余的房款，这房子是按揭贷款，450万元直接汇入了原告的账户上，这钱是房款，450万到了原告的账户后，我方就购房款全部履行完毕。对于贷款后，原告向张岭账户上还款和被扣除保证金等行为，这不是商品房买卖合同关系，应该是原告行使追偿权。 张丽未答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括嘉源公司的《商品房预售许可证》、2012年12月4日嘉源公司与张岭签订的编号201104200410101《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、2012年12月10日张岭与河北建设银行签订《个人住房借款合同》及《个人贷款支付凭证》、张家口市中级人民法院作出的（2017）冀07民终2571号判决书、河北省高级人民法院作出（2018）冀民申5313号民事裁定书、河北省人民检察院作出冀检民（行）监【2019】13000000218号不支持监督申请决定书，本院予以确认并在卷佐证。 对与有争议的证据，本院综合认定如下： 1、对于原告提供原告向被告张岭贷款账户付款凭证复印件、原告保证金扣除凭证、原告打款明细、周志坤等人在原告处任职证明、建设银行个人贷款对账单，本院认定：该组证据证明事实与本案非同一法律关系，不具关联性，本院不予认定； 2、张岭与张丽结婚证复印件一份，该证据为复印件，无法与原件核对，证据形式不合法，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2012年11月22日，嘉源公司出具购房收据一份，内容为2012年11月22日收到张岭房款（首付款）4799640元。2012年12月4日，张岭与嘉源公司签订商品房买卖合同（合同编号201104200410101），约定张岭购买张家口市宣化区，该房屋建筑面积1328.52平方米，总价款9299640元，张岭以按揭贷款方式支付购房款。同日，张岭与嘉源公司到张家口市宣化区住房保障和房产管理局对该房屋进行了预告登记，预告登记的权利人为张岭，义务人为嘉源公司，预告登记约定期限为自房屋初始登记之日起六个月内有效，超出有效期限约定失效。此后张岭与宣化建行签订个人用房（商业用房）借款合同（合同编号），约定张岭向该行借款450万元用于购买上述房屋。2012年12月10日，宣化建行将张岭借款450万元打入嘉源公司账户。2013年10月20日，嘉源公司对宣化区柳园北街2号院南区4号楼进行了初始登记。 2017年5月4日，嘉源公司诉至本院要求确认其与张岭于2012年12月4日签订的商品房买卖合同已解除或者无效，确认案涉房屋坐落于张家口市宣化区房屋归嘉源公司所有并要求张岭及第三人等共同腾清该房屋。后宣化区人民法院作出（2017）冀0705民初1649号判决书，判决“确认张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司与张岭于2012年12月4日签订的商品房买卖合同无效，确认坐落于张家口市宣化区房屋归张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司所有。”后第三人程海江等人向张家口市中级人民法院提起上诉，经二审法院审理于2017年12月1日作出（2017）冀07民终2571号判决，撤销张家口市宣化区法院（2017）冀0705民初1649号民事判决，驳回嘉源公司的诉讼请求。嘉源公司不服河北张家口市中级人民法院（2017）冀07民终2571号判决，向河北省高级人民法院提起再审，经河北省高级人民法院审查认为嘉源公司与张岭存在商品房买卖合同关系且已履行，故于2018年9月20日作出（2018）冀民申5313号民事裁定书驳回嘉源公司再审申请。嘉源公司向张家口市人民检察院申请监督，张家口市人民检察院向河北省人民检察院提起抗诉。后河北省人民检察院认为嘉源公司与张岭存在商品房买卖合同关系且已履行。嘉源公司否定商品房买卖合同关系，主张合同已经解除或无效依据不足，故2019年9月9日作出冀检民（行）监【2019】13000000218号不支持监督申请决定书。 本院认为，张岭与嘉源公司签订的《商品房买卖合同》经河北张家口市中级人民法院（2017）冀07民终2571号判决、河北省高级人民法院（2018）冀民申5313号民事裁定认为嘉源公司与张岭存在商品房买卖合同关系且已履行，故双方应按照合同约定全面履行各自的义务。对于嘉源公司主张张岭应向其支付购房总价款9725553.23元的诉讼请求，应查明张岭是否按约定履行了支付购房款的义务。张岭为证明其已履行支付购房款义务的主张，向法院提交了一份加盖嘉源公司公章的收据，内容为今收到张岭购房款4799640元，称嘉源公司以欠付张岭工程款抵房屋首付款4799640元。对于抵顶行为，张岭未提交证据证明首付款是抵顶工程款，故本院不予采纳。案涉房屋按揭贷款部分，张岭与中国建设银行签订《个人住房借款合同》，后将450万元贷款打入嘉源公司账户，故张岭已向嘉源公司交付购房款450万元。嘉源公司称因张岭未偿还贷款，其作为保证人代张岭向银行偿还借款，故要求张岭给付代偿款。本院认为房屋买卖合同与贷款合同是两种法律关系，买受人在贷款合同的违约行为，嘉源公司应通过主张已履行担保义务去行使追偿的权利，故嘉源公司可另行主张权利。综上张岭应给付嘉源公司剩余购房款4799640元。 对于嘉源公司主张张岭应承担逾期付款违约责任，支付违约金464982元的诉讼请求，其依据双方签订的商品房买卖合同第七条第一项（2）约定了买受人逾期付款的违约责任“逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付款万分之二的违约金”。在双方签订的合同补充协议中第1条约定“买受人在合同签订之日起两天内付清首付款及储藏室款，并将贷款所需材料交付给出卖人，否则按双方签订的商品房买卖合同第七条约定处理...”本院认为，嘉源公司认为张岭未支付首付款4799640元，张岭称已给付房款4799640元，对此双方存在争议，一直在诉讼之中。故对嘉源公司要求张岭自合同约定的应付款期限之第二天起至起诉之日支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。违约金应以4799640元为基数，按照合同约定每日万分之二的标准，自判决生效之日起计算至剩余购房款实际履行之日止。 对于嘉源公司称张丽系张岭之妻，要求张丽给付购房款及违约金的诉讼请求，本院认为，根据合同的相对性原则，合同对合同上签字的双方当事人产生的权利义务约束。本案《商品房买卖合同》中并无张丽的签字确认，其作为合同以外的第三人不负担合同中产生的义务，故对嘉源公司要求张丽支付房款及违约金的诉求缺乏事实依据，本院不予支持。 对于张岭抗辩嘉源公司的主张已过诉讼时效的问题，嘉源公司与张岭签订《商品房买卖合同》后，对双方是否存在真实有效的合同关系一直存在争议，直至张家口市中级人民法院作出（2017）冀07民终2571号判决书时，诉讼时效起算。故嘉源公司在2020年4月8日向本院提起诉讼时，本案未过诉讼时效期间。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、张岭于本判决生效之日给付张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司购房款4799640元及违约金（违约金应以4799640元为基数，按照合同约定每日0.02%的标准，自判决生效之日起计算至剩余购房款实际履行之日）。 二、驳回张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费79455元，由张岭负担45197元，张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司负担34258元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  张晓琚 人民陪审员  许 昌 人民陪审员  王文森 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  冯 颖 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。