广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2662号 原告：邓昌忠，男，汉族，1980年12月29日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈崇娟，广西天惠律师事务所律师。 被告：广西壮族自治区地产开发服务中心北海地产开发部，注册号：4505001890472，住所地北海市海宁路供电安装公司西侧。 负责人：徐有宣。 被告：北海永财土方工程有限公司，统一社会信用代码：91450500708784437A，住所地北海市重庆路28号。 法定代表人：苏永财，总经理。 委托诉讼代理人：韩宇龙，广西先导联合律师事务所律师。 被告：北海市顺利汽车出租公司，注册号：4505001931906，住所地北海市北海大道与广东路交汇处东侧。 法定代表人：庞念东。 原告邓昌忠与被告广西壮族自治区地产开发服务中心北海地产开发部（以下简称广西区地产开发中心北海开发部）、北海永财土方工程有限公司（以下简称永财土方公司）、北海市顺利汽车出租公司（以下简称顺利汽车出租公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓昌忠的委托诉讼代理人陈崇娟、被告永财土方公司的委托诉讼代理人韩宇龙到庭参加诉讼，被告广西区地产开发中心北海开发部、顺利汽车出租公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓昌忠向本院提出诉讼请求：1、判令原告邓昌忠与三被告签订的位于北海市宅基地使用权转让合同合法有效；2、判令三被告协助原告办理北海大道与湖南路交叉西南角东海小区×××号建设用地的土地使用权证、房产证，办证费用由三被告承担。原告当庭变更第2项诉讼请求为：判令三被告协助原告办理北海大道与湖南路交叉西南角东海小区×××号不动产的不动产权证，办证费用由三被告承担。原告于庭后撤回了要求三被告承担办证费用的诉讼请求。 事实和理由：2003年2月9日，原告邓昌忠与三被告签订《宅基地使用权转让合同》，由原告购买位于北海市宅基地。合同约定被告方负责报建、办理建筑准建证、办理土地使用证、建设用地规划许可等手续，费用均由被告方负责。原告方的房屋契证待原告方建好房屋并经有关部门验收合格后，被告方协助原告方到有关部门办理。原告按约定支付了购地款，并经被告在总平面图上确认×××号土地使用权为原告名下。被告交付土地给原告使用后，原告经被告许可施工建房，竣工后经有关部门验收合格。原被告签订转让上述土地的合同是双方的真实意思表示，原告建好房屋居住至今，被告至今没有为原告办理土地产权证和房产证。因此，被告应继续履行合同义务，为原告办理上述建设用地的土地使用权证和房产证，并负责办证费。原告己履行合同义务，三被告却不协助原告办理土地产权等相关手续，三被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告永财土方公司辩称，三被告与原告自愿签订宅基地使用权转让合同，是双方真实自愿的行为，合同内容没有违反国家法律规定的强制性规定，原告主张合同是合法有效的，被告对原告的第1项诉讼请求没有异议。但，请求法院驳回原告的第2项诉讼请求。理由如下：1、对于原告要求被告协助办理建设用地土地权使用证、房产证的请求。首先，被告是愿意协助原告办理不动产权证明的；因原告存在违建、超建等违章行为，不能取得房屋竣工验收合格证明等材料交给被告用于办证使用，目前尚未具备不动产登记所规定的办证条件，所以无法协助原告进行办证。原告按房屋现状申请办证，首先不符合国家法律规定的；另外原告先行存在的违建、超建等合同违约行为，直接导致被告的协助办证行为实际上无法履行，据此被告目前有权拒绝履行；待原告及其他小区业主按建设主管部门的要求对违章行为进行整改，建筑工程经相关部门验收合格，并取得建设主管部门的房屋竣工验收合格材料交付被告后，被告才能协助原告到相关部门办理相应的不动产登记证。2、合同第三条约定，原告的屋契证待原告建好房屋并经有关部门验收合格后，由原告办理，办理的费用均由原告支付。现原告请求被告承担房屋所有权的办证费用没有合同和法律依据。综上，请求法院驳回原告的第2项诉讼请求。 被告广西区地产开发中心北海开发部、顺利汽车出租公司未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西区地产开发中心北海开发部、顺利汽车出租公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2003年2月9日，原告邓昌忠（乙方）与被告广西区地产开发中心北海开发部、永财土方公司、顺利汽车出租公司（甲方）签订一份《宅基地使用权转让合同》，主要约定：1、甲方将位于北海市的宅基地×××号转让给乙方并在平面图附图上面加盖甲方公章确认；2、宅基地转让总价269000元；3、甲方负责报建、办理建筑准建证，办理土地使用证、建设用地规划许可证等手续到乙方名下，费用均由甲方负责；乙方的房产证待乙方建好房屋并经有关部门验收合格后，由甲方协助乙方到有关部门办理，所需的费用均由乙方支付；4、甲方负责小区内的三通一平（污水管道、水、电）的主要干线安装、路基层、道路水泥路面铺设，费用均由甲方支付，属乙方水、电开户，水、电表安装等一切费用均由乙方负责；5、付款方式：双方同意分三期付款，第一期自双方签订本合同之日起，乙方在当天内预付款215200元给甲方，待乙方付给甲方款项按总价款要达到95%，乙方才能进行动工、施工，余款待甲方办好建设用地规划许可证、土地使用证给乙方时，乙方再付清余款给甲方；6、甲方负责提供经北海市规划局批准的建筑设计图一套给乙方施工，乙方须按规划局批准的建筑施工图纸进行施工，如乙方建屋超期或不按图纸施工造成违章改建、超建的一切责任和有关费用由乙方自负与甲方无关；7、乙方要按本合同规定的时间内付款给甲方，最迟不得超过规定时间5天，如超过规定时间内付款给甲方视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按乙方付给甲方的款项的95%退回给乙方。该《宅基地使用权转让合同》还对其他内容进行了约定。被告广西区地产开发中心北海开发部、顺利汽车出租公司、永财土方公司分别在该《宅基地使用权转让合同》甲方落款处盖章，原告邓昌忠在乙方落款处签名。另，该《宅基地使用权转让合同》上“符莲”于2005年4月7日手写“此宅基地已转让给邓昌忠”。 原告向本院提交了两张北海市单位（个人）资金往来专用凭证，第一张载明收到符莲转邓昌忠宅基地前排面向湖南路南起第×号215200元，该处“符莲”名字被涂划掉，涂划处加盖了永财土方公司的印章，该份凭证上并加盖有被告广西区地产开发中心北海开发部、顺利汽车出租公司、永财土方公司的印章；第二张载明今收到邓昌忠交来宅基地湖南路×××号宅地款43800元，该份凭证上加盖了永财土方公司的印章，收款人处还有苏永财的签名及印章。 原告主张已按《宅基地使用权转让合同》约定的付款比例支付了涉案宅基地的转让价款，并在涉案宅基地上建好房屋入住，但被告至今仍未协助办理不动产权证。被告永财土方公司庭审时对原告主张《宅基地使用权转让合同》是合法有效的诉请无异议，并确认原告已按《宅基地使用权转让合同》约定的付款比例支付了涉案宅基地的转让价款，但抗辩涉案不动产存在违建，须待原告按相关部门整改并经验收合格取得相关材料后才能协助办理不动产权证。 另查明，广西区地产开发中心北海开发部、永财土方公司、顺利汽车出租公司于2000年11月14日取得位于北海市南面土地的建设用地批准书，该批准书号为：北海市［2000］地字第10×××1号，批准用地面积为9209.42平方米。北海市自然资源局于2020年10月27日出具的不动产登记信息查询证明显示，该幅不动产现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 本院认为，涉案宅基地经三被告确认由案外人符莲转给原告邓昌忠，三被告并与邓昌忠签订《宅基地使用权转让合同》的事实，本院予以确认。原告邓昌忠与被告广西区地产开发中心北海开发部、永财土方公司、顺利汽车出租公司签订的《宅基地使用权转让合同》是当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据《宅基地使用权转让合同》、北海市单位（个人）资金往来专用凭证、及庭审时当事人的陈述可知，原告已按《宅基地使用权转让合同》约定的付款比例支付了涉案土地使用权的转让价款，三被告应当按约协助办理涉案不动产的土地使用权证及房产证。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故三被告应协助原告将涉案不动产的不动产权证办理至原告名下，但因尚无充分证据证实涉案不动产是否经过验收合格等，故三被告应在涉案不动产符合办证条件时履行协助办证义务。根据《宅基地使用权转让合同》的约定，三被告履行完其协助义务后，原告应当付清涉案余款。关于原告于庭后撤回要求三被告承担办证费用的诉讼请求，系其自行处分其权利，本院予以准许。 综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告邓昌忠与被告广西壮族自治区地产开发服务中心北海地产开发部、北海永财土方工程有限公司、北海市顺利汽车出租公司于2003年2月9日签订的《宅基地使用权转让合同》合法有效； 二、位于北海市×××号不动产具备办证条件时，被告广西壮族自治区地产开发服务中心北海地产开发部、北海永财土方工程有限公司、北海市顺利汽车出租公司协助原告邓昌忠将该不动产的不动产权证办理至原告邓昌忠名下。 案件受理费5334元，公告费260元，合计5594元，由三被告负担（上述费用已由原告预交，由被告在本案判决发生法律效力之日起十日内付还给原告）。 义务人逾期履行上述义务应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5334元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭小凤 人民陪审员  潘荫宽 人民陪审员  蓝影红 二〇二〇年十二月二十八日 法官 助理  黄艳芝 书 记 员  劳淑桢