天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10196号原告：天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司，住所地天津市南开区迎水道东段北侧浩天源花园14-1-102。法定代表人：邱迪，董事长。委托诉讼代理人：张健伟，天津昊哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧鲜，天津昊哲律师事务所律师。被告：天津市百车汇企业孵化器有限公司，住所地天津市南开区长江道众望大厦A座907。法定代表人：李秀英，经理。委托诉讼代理人：宋桂兰，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘济民，天津北洋律师事务所律师。原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司（以下简称天泽福瑞公司）与被告天津市百车汇企业孵化器有限公司（以下简称百车汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天泽福瑞公司的法定代表人邱迪、委托诉讼代理人张健伟，被告百车汇公司的委托诉讼代理人刘济民、宋桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天泽福瑞公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.要求判令依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除；2.要求判令被告双倍返还原告定金200000元；3.要求判令被告返还原告房屋租金1150000元；4.要求判令被告赔偿原告各项装修及拆除费、设计费用278950元（具体数额视司法鉴定情况确定）；5.本案诉讼费、保全费等由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2019年10月17日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于天津市南开区××道××号、建筑面积约为1600平米的房屋出租给原告做经营之用，房屋租赁期限自2019年10月18日起至2021年10月18日止，被告同意给予原告三个月的免租期供原告装修，自2020年1月18日开始计租，按照合同约定的租金及支付办法，原告在签订《房屋租赁合同》后，按时支付定金及首批租金共计125万元整，因后期开门诊办理相关的行政审批手续需要该租赁房屋的房产证及土地使用证等，经多次沟通，被告仅提供一份与实际房屋现有面积不对应的复印件，无法提供办理相关审批手续所需的房产证及土地使用证原件。截至2020年2月底，原、被告进行过多次沟通，被告因无法提供承租关系的证明文件，也无法提供该租赁房屋的产权证、土地使用证、建筑图等用于原告经营所必需的文件致使原告无法实现合同目的，遂决定解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告退还已支付的定金及房屋租金，并承担原告已经实际发生的装修款、设计费等，综上所述，原告为维护自身合法权益故起诉。百车汇公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定租赁用途是用于公司经营，并未明确约定原告承租涉诉房屋的用途是开办医疗门诊，也未约定被告负有配合办理审批手续等义务，因此被告不存在违约行为，也不应当承担协助原告开办医疗门诊行政审批手续的合同义务或附随义务；2.被告已经按照房屋租赁合同的约定向原告交付了涉诉房屋及房门钥匙，原告接收涉诉房屋后，对涉诉房屋原装饰装修进行了拆除，原告单方解除房屋租赁合同，应当按照房屋租赁合同第九条约定承担违约责任，被告收取的租金和保证金不予退还，也不应返还原告装修费等费用。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋位于天津市南开区××道××号，产权人为天津银箭电子表业公司（以下简称银箭公司），产别为联营企业产；银箭公司（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订了《房屋（场院）租赁合同》，其中约定甲方将坐落于南开区××道××号房屋租赁给乙方，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日；银箭公司的股东为天津市一轻集团（控股）有限公司（以下简称一轻公司），一轻公司股东为天津市人民政府国有资产监督管理委员会。诉讼期间，本院依法前往涉诉房屋进行了勘查并拍摄了照片、视频附卷。2019年10月18日，被告百车汇公司（甲方、出租方）与原告天泽福瑞公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：本合同乙方所承租的房屋坐落在天津市南开区××道××号楼，建筑面积约1600㎡（以实际使用面积为准）乙方用于公司经营，不得从事违法经营活动，……甲方保证给予乙方三个月免租期供乙方装修，自2020年1月18日起开始计租，甲、乙双方一致同意租赁期为2年，即自2019年10月18日始，至2021年10月18日止，……年租金为人民币1380000元，每月租金为人民币115000元，本合同签订之日起，乙方先行向甲方支付10个月的租金，下期的租金乙方每6个月向甲方支付一次，……本合同签订时，乙方须向甲方支付保证金人民币100000元，本合同生效，注：以一个月租金为限，上述保证金由甲方保管至租赁期满，倘若乙方违反本合同的规定给甲方造成经济损失，甲方有权根据本合同规定扣除部分或全部保证金。……租赁房屋的消防安全措施需要满足乙方使用用途所要求的消防安全标准，甲方负责按照相关标准部署和设置全部安装消防安全设施，并协助乙方通过相关部门的消防验收，针对消防安全设施设备购买安装所需要的相关费用，甲乙双方各承担一半；……违约责任：……乙方单方提出提前解除合同的，甲方已收取的租金、保证金不予退还，甲方单方面提出提前解除合同的，须向乙方退还已经预收的租金以及保证金外，还需按照本合同当年度租金标准向乙方承担违约责任，违约金金额不足以弥补乙方损失的，还应赔偿乙方的实际损失。上述合同签订后，被告将涉诉房屋交予原告，原告向被告缴纳了100000元保证金及1150000元房屋租金，被告认可收到上述款项。原告陈述其接收涉诉房屋后即对涉诉房屋进行前期拆改及装修准备，但在要求被告提供相应证件如房屋产权证、土地证及结构图等的时候，被告拒绝提供，导致原告的消防验收及迁址计划落空，从而无法实现合同目的。2020年3月7日，原告向被告发出《解除通知函》，其中载明：……签署房屋租赁合同前，我司曾多次向贵司表示是用于经营医疗机构使用，医疗机构场所设置要求严格，因此需要贵司提供明确完整的房屋所有权证明，同时在装修时也要提供较为完备的房屋结构图纸以用于医疗机构的装修装饰，签署合同后，我司就此问题多次向贵公司催要，贵司提供的文件一直不能满足医疗机构登记备案使用，房屋所有权证复制件不清晰，登记房屋没有明确的地址信息，因此医疗机构备案审查难以通过；后贵司一直口头答复可以配合，但始终未付诸实施，我司多次催促贵司，要求贵司提供清晰完整并与现实房屋状况一致的所有权证明文件进行办理登记备案手续，且需要房屋详细的图纸以方便装修，贵公司仅向我公司口头承诺会向我司提供完整清晰的房屋所有权证和房屋图纸，持续拖延，致使我司入驻承租房屋的经营目的无法实现；同时在我司租用房屋范围内尚有一处一楼的烟酒店以及二楼字号为国珍的用房未清腾，……后续经我司多次明确要求，贵司仍旧不能提供清晰的权属证明文件，也没有履行清腾义务，综上，因贵司的行为已严重违约，导致本合同目的无法实现，延误我司经营，故我公司已在2019年12月13日与贵司商谈中明确向贵司表示解除合同，并要求返还租金，贵司明知双方已经无法继续履约，仍旧拖延拒不向我司返还已经收取的租金费用，故我司再次以书面方式向贵司通知，……租赁合同已解除。……被告称上述《解除通知函》并未收到。庭审中，被告陈述因原告不使用涉诉房屋，为避免损失扩大，故其于2020年8月7日，与案外人签订了《房屋租赁合同》，将涉诉房屋中的326㎡（被告自认）出租给了案外人，上述房屋租赁合同中约定：本合同乙方所承租的房屋坐落在天津市南开区××道××号楼，二楼、一楼3间现有房屋，乙方用于装饰公司合法经营，不得从事违法经营活动，租赁期限为2020年9月8日至2021年9月7日。……庭审中，原告要求对其主张的拆除费、设计费及装修损失进行评估鉴定，后又撤回该评估鉴定申请。诉讼期间，原告向本院提出了诉讼保全申请，要求冻结被告名下的银行账户存款1628950元或查封扣押其他等值财产，本院于2020年10月22日出具（2020）津0104民初10196号民事裁定书，裁定冻结被告名下银行账户存款1628950元或查封扣押其他等值财产，保全费5000元由原告预付。本院认为，本案争议焦点有二：一是涉诉合同是否应予以解除及解除的时间；二是被告是否应将保证金及房屋租金退还给原告及退还的金额。关于争议焦点一：根据双方的陈述及本院现场勘查的结果，可以认定被告已于2020年8月将涉诉房屋中300余平方米的场地出租给了案外人，现原告使用涉诉房屋的合同目的不能实现，故原告要求解除涉诉合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于涉诉合同解除时间一节，原告曾向被告发出过《解除通知函》，但被告称其并未收到，原告亦无相应证据（如邮件回执、签收回执等）证明被告收到上述通知函，故应以原告起诉之日即2020年9月17日视为原告发出解除合同通知之日，被告接收法院送达民事起诉状副本的时间为2020年11月4日，应视为被告收到解除合同通知的日期，故《房屋租赁合同》应于2020年11月4日解除。关于争议焦点二：鉴于被告称其未收到过《解除通知函》，故其系在明知本案涉诉合同尚未解除的情况下，又于2020年8月7日与案外人另行签订了《房屋租赁合同》，将涉诉房屋中300余平方米的房屋出租给了案外人，2019年10月18日被告将涉诉房屋整体出租给原告（1600平方米），而被告后又将其中五分之一的房屋出租给案外人，因该房屋的使用具有不可分割性，故被告的行为已导致原告不能实现合同目的，且本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年11月4日解除，而被告与案外人签订的《房屋租赁合同》先于本案涉诉合同解除时间，故应认定被告存在违约行为，根据涉诉合同的约定“甲方单方面提出提前解除合同的，须向乙方退还已经预收的租金以及保证金外，还需按照本合同当年度租金标准向乙方承担违约责任，违约金金额不足以弥补乙方损失的，还应赔偿乙方的实际损失”，现原告要求被告返还其保证金及已支付租金的诉讼请求，本院予以支持；然，考虑原告在接收涉诉房屋之后，确有使用涉诉房屋情况的存在，因此原告应向被告支付一定期间的房屋租金，鉴于在被告将涉诉房屋出租给案外人即2020年8月7日之前，被告不存在违约行为，原告始终有继续使用涉诉房屋的可能性，因此应认定自2019年10月18日至2020年8月7日涉诉房屋由原告占有、使用，原告应向被告支付该时间段的房屋租金，考虑2020年1月24日全国爆发了新冠肺炎疫情，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第6条载明：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本案中，涉诉房屋属于银箭公司所有，银箭公司的股东系一轻公司，为国资委下属企业，故涉诉房屋应属于国有企业房屋，应适用上述指导意见的相关规定，关于减免标准应参考《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》第7条“免收3个月房租、3个月房租减半”的规定；关于减免租金金额一节，根据《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》的规定，2020年1月24日零时天津市启动一级响应，故免收3个月租金应自2020年1月24日起至2020年4月24日止，3个月房租减半应自2020年4月25日起至2020年7月25日止。结合上述论述，原告应向被告支付的租金期间为自2019年10月18日至2020年8月7日，分为以下时间段：1.2019年10月18日至2020年1月18日为免租期；2.自2020年1月19日至2020年1月23日（5天）租金金额应为19167元（115000÷30天×5天）；3.自2020年1月24日至2020年4月24日应免除租金；4.自2020年4月25日至2020年7月25日（92天）应减半收取，金额应为176333元（115000÷30天×92天÷2）；5.自2020年7月26日至2020年8月7日（13天），金额应为49833元（115000÷30天×13天），综上，原告共应向被告支付房屋租金金额为245333元（19167元+176333元+49833元），原告已预付1150000元，故被告应向原告退还房屋租金数额为904667元。关于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，因涉诉合同中约定原告向被告交付的100000元系保证金并非定金，故原告要求双倍返还保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，但鉴于被告确有违约行为，原告可向被告主张一定的违约损失，根据涉诉合同的约定，月租金为115000元，按照原告诉讼请求的理解，原告向被告主张违约损失的标准为100000元，该标准不足一个月租金的数额，应属合理范畴，为减少双方当事人的诉累、节约司法资源，故本院酌定被告向原告支付100000元违约金。关于原告主张的装修及拆除费、设计费等诉讼请求，因其目前提供的证据并不足以证明其支付了上述款项，且在诉讼期间，经本院释明，原告坚持不进行司法鉴定评估，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司与被告天津市百车汇企业孵化器有限公司于2019年10月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月4日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市百车汇企业孵化器有限公司向原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司返还保证金100000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津市百车汇企业孵化器有限公司向原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司返还租金904667元；四、本判决生效之日起十五日内，被告天津市百车汇企业孵化器有限公司向原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司支付违约金100000元；五、驳回原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19461元，减半收取计9730.5元，由原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司负担2359.5元，由被告天津市百车汇企业孵化器有限公司负担7371元，被告天津市百车汇企业孵化器有限公司负担部分，于本判决生效之日起十五日内向原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司支付；保全费5000元，由被告天津市百车汇企业孵化器有限公司负担，于本判决生效之日起十五日内向原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  邱淼淼二〇二〇年十二月十日法官助理王韶华书记员付子爱附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。