贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0102民初10376号原告：贵州众安房地产开发有限责任公司，住所地贵阳市瑞金南路134号7楼，统一社会信用代码：91520102714384384034U。法定代表人：刘伦秋，职务：总经理。委托诉讼代理人：廖静，腾超，贵州朝华明鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：王飞，男，汉族，1986年9月9日生，住重庆市渝北区。被告：廖相泉，女，汉族，1966年2月1日生，住重庆市渝北区。二被告共同委托诉讼代理人：马康、江攀，贵州民光律师事务所律师，特别授权代理。原告贵州众安房地产开发有限责任公司与被告王飞、廖相泉合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵州众安房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人廖静、腾超，被告廖相泉及其与王飞的共同委托诉讼代理人马康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州众安房地产开发有限责任公司提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行原、被告签订的《协议书》，自行拆除被告违法搭建的违章建筑，费用自行承担；2.请求依法判令被告赔偿因拒不履行《协议书》给原告造成的经济损失344，622.30元；3.诉讼、保全等各项诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告将自己开发的贵阳市XX号商品房出卖给被告，后将该商品房交付被告使用。被告收房后，擅自在该房屋上搭建违章建筑，造成原告未能通过建设工程消防验收，进而无法完成竣工验收备案和商品房产权登记。为了尽快通过相关手续，2014年4月21日，原告与被告签订《协议书》，其中第二条约定：“乙方（即被告）在拆除前，由甲方（即原告）派员前往审定，审定之价格甲方承担50%，甲方将应承担的部分价值款项支付给乙方，限定乙方在收到钱后3日内必须拆除空中花园的建筑物”。原告依照《协议书》的约定向被告足额支付拆除款50000元，但被告收款后却拒不拆除违章建筑。致使“众华上居”长期不能通过消防验收，无法办理产权登记，引发大量业主向政府信访。后经贵阳市人民政府专题会议研究决定，没有搭建违章建筑的业主可以办理产权证，搭建违章建筑的业主在拆除违章建筑之前，一律不得办理产权手续，由此“众华上居”的消防验收、工程备案和产权登记问题才得以解决，但是仍然造成原告对购房业主逾期办理产权证。后“众华上居”小区的业主以不能按期办理产权证为由提起了仲裁，要求原告支付逾期办证的违约金，贵阳市仲裁委员会作出裁决书要求原告承担的违约金，共计6,203，201.44元。根据消防部门的《建设工程消防验收意见书》，原被告对消防不能验收均存在过错，而被告的过错为首要原因。原告认为被告违法搭建违章建筑的行为和违约不拆除违章建筑的行为，是导致原告承担逾期办证违约金的主要原因。包括被告在内的违法搭建违章建筑且违约拒绝拆除的9户业主，应当向原告共同承担至少一半，即3，101，600.72元的赔偿责任。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求判如所请。被告王飞辩称，不存在原告诉称的违章建筑，所建的建筑是在购买的房屋面积之内。对于是否违章建筑应当由相关部分进行认定。对于被告所建的建筑在购房时得到原告口头的认可，且对于建筑是否应当拆除是行政执法部门的职权，原告无权利请求被告进行拆除。对于原告诉请第二项，被告修建的建筑物与原告的经济损失之间没有因果关系，首先原告支付违约金是由于未按时办理产权证，其原因是消防验收不合格，而在房屋交付使用之前就应进行消防的验收，原告未在房屋交付使用之前进行消防验收，其行为违反了法律规定，属于违约行为，因此导致向被告支付违约金。原告支付违约金与被告修建的建筑物之间无因果关系，被告不应当对原告的违法行为和违约行为承担相应的责任，请求驳回原告的诉讼请求。被告廖相泉辩称，廖相泉不是合同的当事人，并非本案的适格被告，其余答辩意见与被告王飞一致。本院经审理认定事实如下：被告廖相泉与被告王飞系母子关系。原告贵州众安房地产开发有限责任公司系位于本市南明区的开发商。2011年8月15日，原告（出卖人）与被告王飞（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定由被告向原告购买XX房，该房屋阳台为非封闭式，建筑面积共132.65平方米，房屋价格按套（单元）计算，总价款为557130元；房屋应于2012年3月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，该合同同时对房屋价款支付方式、逾期付款的违约责任、产权登记等事项进行了约定。2012年10月31日，原告将案涉房屋交付被告王飞使用。被告王飞收房后，在空中花园位置进行了搭建。2013年12月17日，贵阳市公安消防支队向原告出具“筑公消验字［2013］第0260号《建设工程消防验收意见书》，根据该意见书，贵阳市公安消防支队因众华上居商住楼Ａ、Ｂ、Ｃ栋工程项目存在在空中花园擅自搭建的建（构）筑物占用了原设计的防火间距，以及未按原设计设置住宅通向空中花园的防火门导致防火分区设置不符合规范要求等两项不符合国家消防技术规范要求的问题，对众华上居商住楼Ａ、Ｂ、Ｃ栋消防竣工验收项目综合评定为不合格。2013年12月20日，原告在案涉房屋所在小区张贴了通知，要求小区业主拆除在空中花园位置搭建的建筑物。2014年4月16日，原告（甲方）与被告王飞、廖相泉（乙方）签订一份《协议书》，主要约定由被告自行拆除空中花园的建筑物，拆除前由原告派员前往审定，审定价格原告承担其中一半，被告在收到钱后3日内必须拆完空中花园的建筑物。当日原告审定被告案涉房屋的装修用款为10万元，并于同日将搭建建筑拆除费5万元支付给被告廖相泉，被告廖相泉亦于同日向原告出具一张收条，载明收到原告支付的空中花园建筑物拆除费5万元。自2017起至2018年间，陆续有包含被告王飞在内的众华上居小区业主以被告不能按期办理产权证向贵阳市仲裁委员会申请仲裁，经贵阳市仲裁委员会陆续作出的裁决，原告应分别向各业主支付金额不等的逾期办证违约金。审理中，被告向本院提交了案涉房屋的不动产权证书复印件，称案涉房屋已经于2019年转售给案外人常华，同时二被告一致陈述2014年4月16日被告廖相泉系受被告王飞的委托与原告签订协议。另，案涉房屋空中花园搭建的建筑物至今依然存在。又，众华上居商住楼Ａ、Ｂ、Ｃ栋房屋至今未通过消防验收。以上事实，有双方当事人陈述及提交相关证据在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为，本案原、被告以协议方式拆除被告自行搭建的构筑物，双方意思表示真实且内容并不违法，应为有效协议。对原告主张的判令被告继续履行原、被告签订的《协议书》，自行拆除被告违法搭建的违章建筑，费用自行承担的诉讼请求，因违章建筑应由行政机关依照行政法规进行拆除，案涉协议虽不违法，但如被告不按协议自行拆除，原告不宜通过民事诉讼要求被告继续履行，可就此向被告主张承担其他违约责任。被告关于建筑是否应当拆除是行政执法部门的职权，原告无权利请求被告进行拆除的辩称有理，本院予以采纳，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的由被告赔偿因拒不履行《协议书》给原告造成的经济损失344622.30元的诉讼请求，因案涉房屋未获消防验收合格的原因有两个，一是部分业主因在空中花园擅自搭建构筑物，占用了原设计的防火间距；二是原告未按原设计设置住宅通向空中花园的防火门，导致防火分区设置不符合规范要求，故而被告搭建违法建筑并非消防验收不能通过的唯一原因，加之案涉房屋系商品房，房开商在交付商品房时，该房屋应经验收合格，当然也应包括消防验收，而原告在消防尚未验收合格时，就将房屋交付了被告，故被告对原告承担的逾期办证违约金损失并无过错，不应据此确定原告因被告未履行案涉协议造成的经济损失。本案原告因被告未履行案涉协议的损失仅为原告支付被告的5万元，故对原告该项诉讼请求，本院据实支持5万元，超出部分不予支持。本案被告廖相泉虽实际与原告签订了案涉协议并实际收取了原告支付的拆除在空中花园搭建建筑的费用，但前述行为系受被告王飞委托进行，故由此引起的法律后果应由委托人王飞承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，以及第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王飞于本判决生效之日起十日内支付原告贵州众安房地产开发有限责任公司经济损失50，000.00元；二、驳回原告贵州众安房地产开发有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6470元，保全费2244元，由原告负担7451元，被告王飞负担1263元（此款原告已预交，被告王飞负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  何骧二〇二〇年十二月九日法官助理刘乙鲜书记员袁小涛