辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6677号原告（反诉被告）：王**，女，满族，1978年12月15日生，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：苏阳，系辽宁融都律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：庞丽佳，男，汉族，1983年1月26日生，住所黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：王楠，系辽宁五寰律师事务所专职律师。原告（反诉被告）王**【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）庞丽佳【以下简称“被告（反诉原告）”】房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原、被告于2019年10月1日签订租赁合同，约定原告（反诉被告）将位于大连市甘井子区润泽园东门岗的房子（建筑面积10㎡）出租给被告（反诉原告）使用，租赁期限三年，自2019年10月1日起至2022年9月30日止，年租金14000元，每年应一次性支付年租金。合同签订后，原告（反诉被告）于2019年9月28日交付房屋，被告（反诉原告）于2019年9月28日下午支付房租7000元，因其手里钱款不充裕便协商尾款暂缓支付，原告（反诉被告）要求其半年之内必须把剩余房租款结清。原告（反诉被告）于2019年12月6日、2020年5月8日、5月11日、5月15日、5月18日、5月20日、5月25日、5月30日、6月6日向被告（反诉原告）要求支付房款，其均以疫情期间无法营业为理由拒绝支付房租，并于2020年5月30日通话时通知原告（反诉被告）己搬离房子，并称不再承租，截至目前尚有三个月租金未予支付。根据合同约定，租赁期内任一方提前30日并额外向对方支付一年租金可提前解除合同。原告（反诉被告）于5月30日、6月6日向被告（反诉原告）索要房屋钥匙，均被拒绝。后原告（反诉被告）于2020年9月3日通过更换门锁方式收回房屋，故诉请：1、被告（反诉原告）返还房屋钥匙；2、被告（反诉原告）支付房租5967元；3、被告（反诉原告）支付解除合同违约金14000元。被告（反诉原告）辩称，不同意原告（反诉被告）的全部诉讼请求。原告（反诉被告）已将钥匙自行取回。原告（反诉被告）提供的出租房屋应该是合法、合规的，但案涉房屋没有相应合法建设手续和房屋产权证，并非可用于出租的房屋，不符合双方约定的房屋。被告（反诉原告）多次到大连市甘井子区市场监督管理局办理营业执照，工作人员告知因案涉房屋没有合法的建设手续及产权证，无法办理营业执照。因此被告（反诉原告）租赁该房屋用于电脑店经营的合同根本目的不达，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人可以解除合同。另，双方之间签订的合同系无效合同，因此不存在违约的问题。被告（反诉原告）反诉称，原、被告签订租赁合同后，被告（反诉原告）支付了半年房租7000元并进行了内部装修及外部牌匾装饰。嗣后，被告（反诉原告）多次到相关部分查询了解：该处房屋根本没有合法的建设手续及房屋产权证。被告（反诉原告）无法办理营业执照，租赁房屋经营使用的根本目的不达。根据合同第四条约定，原告（反诉被告）应尽能力协助被告（反诉原告）办理营业执照，但在合同履行过程中，原告（反诉被告）对此只字不提，系欺骗行为。经多次与原告（反诉被告）协商解除该份合同，并返还相应的租赁费及赔偿相应的合理装修损失，原告（反诉被告）均以各种理由拒绝履行。故反诉请求：1、确认原、被告间的《商铺租赁合同》无效；2、被告（反诉原告）返还已付租金7000元及为经营需要所投入的合理装修损失18000元。对被告（反诉原告）的反诉，本院按照其请求标的，于2020年9月21日向其送达缴费通知书，但被告（反诉原告）未在七日内交纳反诉费。庭审中，原告（反诉被告）对反诉请求陈述答辩意见，不同意反诉请求。第1项反诉请求理由不成立，我方对案涉房屋有相应的使用权，该房屋并不是违建房屋，属于物业用房，我方与物业公司间有房屋租赁合同。第2项反诉请求不同意，按照原、被告双方签订的房屋租赁合同，我方已经完全履行了合同义务。合同中约定我方仅仅是有协助对方办理相应商业牌照，且案涉房屋是能够办理相应的商业牌照，如果被告（反诉原告）要求办理，物业公司及我方均会配合，但被告（反诉原告）并未提出过办理营业执照的要求。关于18000元装修损失，需要被告（反诉原告）证明18000元的合理支出，依照合同约定，其在装修时应经我方同意，而实际上被告（反诉原告）未经我方同意私自进行装修。且合同约定双方之间解除或者终止合同时，被告在不破坏房屋原状的情况下，可以将自己装修的部分拆除，恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：2019年10月1日，原、被告就坐落于润泽园东门岗、建筑面积为10平方米的一处房屋签订《商铺租赁合同》，租期为三年，自2019年10月1日起至2022年9月30日止。年租金为14000元。租赁房屋用途仅限为电脑店，如乙方即被告（反诉原告）须办理任何一切经过合法途径的，并与此生意相关的商业牌照，甲方即原告（反诉被告）可作出尽能力协助办理，但办理此牌照的所有费用由乙方一律支付。房屋交付后，乙方因经营需要进行装修或修缮的，须事先征得甲方同意，并自负费用进行装修或修缮，但不得破坏已装修部分、房屋构架及其他设施。乙方如欲拆除已装修或添附部分，不得破坏房屋原状及其他设施，否则应向甲方进行赔偿。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方须及时搬迁并返还钥匙。乙方逾期返还房屋及钥匙或拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租，并承担违约责任。在租赁期内，任一方提前三十日通知对方并额外向对方支付一年租金，可提前解除合同。合同签订后，原告（反诉被告）交付房屋，被告（反诉原告）交付半年房租7000元。原告（反诉被告）为证明其对案涉房屋享有合法权利，另提供一份其与案外人大连城建开发集团物业管理有限公司于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》，拟证明案涉房屋系原告（反诉被告）租赁自物业公司，租期自2018年7月1日至2021年6月30日，租赁期内，原告（反诉被告）可以转租房屋。原告称案涉房屋系出租方的物业用房。原告（反诉被告）另提供其与被告（反诉原告）的微信聊天记录及通话录音，拟证明：原告（反诉被告）多次向被告（反诉原告）催缴剩余房租7000元未果后，原告（反诉被告）于2020年5月30日向被告（反诉原告）确认是否不再租赁案涉房屋，被告（反诉原告）明确不再租赁房屋。同日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）要求返还钥匙，被告（反诉原告）以走诉讼程序为由不同意返还。2020年6月6日，原告（反诉被告）再次向被告（反诉原告）致电要求其返还房屋钥匙，被告（反诉原告）仍未同意。2020年9月3日，原告（反诉被告）再次向被告（反诉原告）致电要求其返还房屋钥匙，并告知如不返还则会进行开锁收房，被告（反诉原告）未同意返还钥匙称如开锁便会报警处理。同日，原告（反诉被告）通过开锁收回案涉房屋。关于被告（反诉原告）租赁案涉房屋后进行的装修，其称安装有地热（费用2900元）、地砖（费用500元）、墙体装修（费用1000元）、断桥铝门（费用1500元）、牌匾（费用3500元）、LED制作（费用2500元）。原告（反诉被告）称案涉房屋原有三组暖气片，被告（反诉原告）租赁后拆除暖气片改为地热。房屋内原是白色墙体，被告（反诉原告）改为蓝色，断桥铝门确是被告（反诉原告）另装的。本院认为，被告（反诉原告）虽提出反诉，但未按期交纳反诉费，视为撤回反诉，对其反诉请求，本院不予处理。关于原告（反诉被告）第一项诉请，因其已自行收回房屋，本院不再予以处理。被告（反诉原告）虽辩称案涉房屋并非合法建筑，但未提供任何证据予以证明。而原告（反诉被告）则提供其与物业公司的租赁合同拟证明案涉房屋的性质及其对房屋享有合法的转租权利。故原、被告间就案涉房屋所形成的房屋租赁合同合法有效，原、被告均应按约履行。现被告（反诉原告）未按期足额缴纳房租并于2020年5月30日明确不再租赁房屋即解除合同。原告（反诉被告）同意解除合同后，按照合同约定，被告（反诉原告）应及时返还房屋，但根据原告（反诉被告）所提供的录音证据，其多次要求被告（反诉原告）返还房屋钥匙，被告（反诉原告）均予以拒绝且并无合法理由，故按照合同约定，原告（反诉被告）可按照合同约定的三倍房租标准向被告（反诉原告）主张此期间的房屋占用使用费，现原告（反诉被告）仅按照原租金标准主张，本院予以照准，故被告应支付自2020年4月1日至2020年9月3日期间的房屋欠付租金及占用使用费共计5967元（7000元/183天*156天）。关于原告（反诉被告）主张解除合同违约金14000元，本院认为，被告（反诉原告）未按约履行交付租金义务且在租期内提出解除合同系属违约，应承担解除合同的违约责任。被告（反诉原告）虽辩称案涉房屋无法办理营业执照，但未举证证明，且根据原、被告间的通话及微信聊天记录内容，被告（反诉原告）并未向原告（反诉被告）主张要求其协助办理营业执照也未提及其无法办理营业执照情况，故被告（反诉原告）未能证明其提出解除合同系因原告（反诉被告）存在违约行为的情况。但本院认为，合同所约定“任一方提前三十日通知对方并额外向对方支付一年租金，可提前解除合同”的违约金标准明显过高，参考房屋租赁交易实践及案涉租金标准，本院将违约金标准调整为2500元。关于被告（反诉原告）辩称其对案涉房屋进行了相应的装饰装修，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。被告（反诉原告）所陈述的装修装饰并无相应凭证证明费用支出，且被告（反诉原告）系属违约致合同解除，故被告（反诉原告）应根据本案裁判结果及上述司法解释规定考虑是否就原反诉请求另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）庞丽佳于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王**欠付租金及房屋占有使用费5967元。二、被告（反诉原告）庞丽佳于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）王**解除合同违约金2500元。如果被告庞丽佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）王**的其他诉讼请求。案件受理费150元（按照本诉请求欠付租金5967元及违约金14000元减半预收），按照诉请支持比例，由被告（反诉原告）庞丽佳承担64元，由原告（反诉被告）自行承担86元。原告（反诉被告）按照普通程序及原诉请多预交的175元，待本判决生效后予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二〇年十二月六日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。