广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36340号原告：陈英菊，女，汉族，1970年11月11日出生，身份证住址湖南省衡南县。委托诉讼代理人：李志华、李霞萍，广东宏普律师事务所律师。被告：苏奕祥，男，汉族，1962年8月11日出生，身份证住址广东省广州市白云区。被告：许洁霞，女，汉族，1973年6月13日出生，身份证住址广东省广州市白云区。被告：苏梓俊，男，汉族，1997年9月18日出生，身份证住址广东省广州市白云区。三被告共同委托诉讼代理人：蔡鸣野，广东骤韵律师事务所律师。原告陈英菊与被告苏奕祥、许洁霞、苏梓俊合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈英菊及其委托诉讼代理人李霞萍，被告苏奕祥、许洁霞、苏梓俊的共同委托诉讼代理人蔡鸣野，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈英菊诉称：2017年10月23日，原告与三被告签订《合作建房协议书》，约定由原告出资对被告位于广州市白云区太和镇沙亭苏庄四巷4号的宅基地房屋进行拆旧重建，双方对新建后的房屋所有权约定了分配方式。协议签订当天，原告将拆旧赔偿款40000元转账给了被告许洁霞。后双方约定，房屋的报建手续由被告办理，被告以此为由向原告索要了报建手续费现金10000元。原告认为，双方名义上是合作建房，实际是宅基地房屋买卖，原告并非案涉宅基地房屋所属经济组织成员，双方签订的协议应属无效。故原告诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《合作建房协议书》无效；2、被告苏奕祥、许洁霞、苏梓俊连带退还拆旧补偿款40000元及报建手续费10000元，共计50000元及利息（从立案之日起，以50000元为本金，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告苏奕祥、许洁霞答辩称：我方同意解除双方签订的协议书，不同意退还补偿款40000元及报建费10000元，但我方同意在解除协议的前提下，退还原告40000元中的一半即20000元，不同意支付利息。合作建房协议书签订后，涉案房屋一直处于空置的状态，无法租赁，一直等到原告进行拆旧建新，由于客观原因，导致案涉房屋无法拆除，两被告也不敢违反合同约定，不敢对房屋出租，导致案涉房屋租金损失20000多元，该损失是由于原告与两被告签订合同导致的被告必然损失，原告应与被告共同承担。被告苏梓俊答辩称：案涉合作建房协议书，我方是以知情人的身份在合同落款处签名，我方也没有收到原告的任何款项，所以原告无权向我方主张返还合同的款项，合同是否有效或撤销，均与我方无关，请求驳回对我方的诉请。经审理查明：被告苏奕祥是穗郊字第364732号《农村（墟镇）宅基地使用证》登记的使用人，该宅基地座落于广州市白云区太和镇沙亭九生产队，上盖两层混合结构建筑。2017年10月23日，原告陈英菊（合资承建方，乙方）与被告苏奕祥、许洁霞、苏梓俊（占地建房方，甲方）就前述宅基地房屋签订《合资建房协议书》，约定：本楼建成完工后，一楼一半，二、三、六楼归甲方，四、五、七、八及首层一半归乙方永久使用，另加八楼以上甲、乙各占一半；乙方的房屋可以自由转让或出租，甲方或其他任何人无权干涉；天面归甲方所有，但乙方可以使用天面，楼梯、电梯甲乙双方共用；甲、乙双方合资建房用地并保证合资建房的合作性，甲方应办好一切手续，并复印一套给乙方，甲方负责提供工程，水、电费用由乙方负责；甲方必须在动工前和乙方办理合理的建房委托书手续，如果以后政府允许办证，则由甲方负责办理自己的房地产证，并协助乙方办理产权证（土地使用证、房产证），费用各自负责；乙方负责合资楼房建设的安全施工一切事项，并负责施工图纸；乙方所属楼房，一切使用的所有权归乙方，各住户同甲方同属一个住宅基地证。2017年10月23日，原告陈英菊向被告许洁霞转账支付了40000元。同日，被告苏奕祥、许洁霞出具收据，确认收到原告支付的位于广州市白云区太和镇沙亭苏庄四巷4号的合资建房款40000元。但原、被告均确认，上述宅基地房屋至今没有拆除重建。诉讼中，原告陈英菊提交了其与被告苏奕祥的通话录音，拟证实其在2017年底以现金方式另向被告苏奕祥支付了办理施工牌费用10000元。在通话中，原告陈英菊反复向被告苏奕祥提及办牌费用10000元并要求被告苏奕祥予以退还，而被告苏奕祥则以“你找人做吗”、“唉，现在我没时间，我做饭啊”、“有时间再坐吧”、“那个事情我什么都没问题的，最好你就帮我搞”、“帮我搞好它吧，看有没有人买，帮我看看多少钱，帮我卖了它”、“说完没有啊，你说完就告诉我吧”、“我不想和你谈这个问题”等回复原告陈英菊，并未就收取办牌费用及退还问题予以认可，但亦未明确提出异议。而被告苏奕祥在庭审质证时对该通话录音的真实性、合法性和关联性均不予认可，但又确认该通话是双方当事人为协商处理本案纠纷进行的沟通，主张被其是基于协商的态度而与原告进行沟通，不能因为其对原告诱导式提问没有以直接否认的方式回复就推定其收到了原告主张的10000元费用。上述事实，有《合资建房协议书》、银行交易明细、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”本案中，根据原告陈英菊与本案三名被告所签订的《合资建房协议书》显示，案涉合作建房所用地属于农村宅基地，而宅基地系基于集体经济组织成员身份而取得的福利性用地，只能用于集体经济组织成员自建房屋居住，不得用于出租、出售。由于原告陈英菊并非涉案房屋所在地集体经济组织的成员，故其与本案三被告之间的宅基地合作建房约定，系以合建形式处分农民集体所有的宅基地，案涉《合资建房协议书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告陈英菊已向被告苏奕祥、许洁霞支付了合资建房款40000元，对此被告并无异议，故对该费用本院予以确认。原告陈英菊另主张其以现金方式向被告苏奕祥支付了办理施工牌费用10000元，虽其未能提交收据予以佐证，但却提交了其与被告苏奕祥的通话录音予以证实。虽被告苏奕祥对通话录音的三性不予认可，但其又承认该通话是双方为协商解决本案纠纷而发生，故本院对该通话录音的真实性予以认可。在该通话录音中，原告陈英菊多次提到了办牌费用10000元，也反复提及要求被告苏奕祥向其退还该款项，虽被告苏奕祥在通话中未对该办牌费用的收取情况予以肯定，但其亦未明确否认有收到原告提及的办牌费用，而是以各种理由回避原告要求退还款项的要求。虽被告苏奕祥在通话中未明确表明收到了10000元办牌费用，但其亦未对原告的该主张作出明确的否认，同时，若被告苏奕祥未收取过原告现金支付的10000元，那么其在原告反复多次提及10000元办牌费用及退还事宜时所作的含糊其辞的回复，体现的则是其回避该问题的故意，显然与其未收款的主张在逻辑和常理上不符。因此，本院对原告陈英菊主张的现金向被告苏奕祥支付办牌费用10000元的事实，依法予以采信，而该款项属于原告陈英菊基于无效的合资建房合同而向本案三被告支付的合资建房款项，而案涉宅基地房屋实际上并未拆除新建，故该办牌费用应由被告向原告退还。综上，被告苏奕祥、许洁霞、苏梓俊作为案涉无效合同的甲方当事人，应共同承担向原告陈英菊退还款项50000元的责任。被告苏梓俊以其仅作为知情人在案涉合同中签名确认，不应承担退款责任的抗辩主张，与案涉合同载明的其为甲方当事人之一以及合同甲方落款处有其签名的事实不符，本院对其抗辩意见不予接纳。由于原告陈英菊对于案涉无效合同的签订，自身亦存在过错，故本院对其要求被告苏奕祥、许洁霞、苏梓俊支付案涉款项利息损失的请求，依法不予支持。而对于被告苏奕祥、许洁霞所抗辩的租金损失，由于其案涉房屋并未实际进行拆旧建设，故其所主张的房屋租金损失，本院不予认可，即使其存在上述损失，因其对案涉无效合同的签订也存在过错，故应由其自行承担己方损失，故本院对其在案涉已收款项中扣减租金损失的抗辩主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告陈英菊与被告苏奕祥、许洁霞、苏梓俊于2017年10月23日签订的《合资建房协议书》无效；二、于本判决生效之日起三日内，被告苏奕祥、许洁霞、苏梓俊向原告陈英菊退还款项50000元；三、驳回原告陈英菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525元，由被告苏奕祥、许洁霞、苏梓俊负担。上述费用原告已预交，由被告在履行本判决时直接向原告给付，本院不予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二〇年十二月三日书记员 陈芷清