黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0881民初391号原告：刘阳，女，1974年12月2日出生，汉族，个体，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：樊德清，男，1991年10月29日出生，汉族，住同江市。代理权限：代为参加庭审、进行辩论，代为调解、和解，代签、代收法律文书。被告：王秀杰，女，1964年11月20日出生，汉族，无职业，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吴春朋，黑龙江艾未律师事务所律师。代理权限：代为反驳对方诉讼请求，代为上诉，代收法律文书。原告刘阳与被告王秀杰不当得利纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告刘阳及其委托诉讼代理人樊德清，被告委托诉讼代理人吴春朋到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论作出决定。现已审理终结。原告刘阳向本院提出诉讼请求：1.要求王秀杰返还不当得利所取得的房屋租赁费用160000元（2016年5月11日至2020年5月11日）；2.要求王秀杰停止侵权，腾退房屋并交付给原告；3.案件受理费由王秀杰负担。庭审中，原告变更诉讼请求，1.要求王秀杰返还不当得利所取得的房屋租赁费用129900元及评估费用4500元；2.要求王秀杰负担本案诉讼费。事实和理由：昆仑房地产开发公司于2012年5月9日将同江市XXX小区4号楼综合商服楼2、3号门市卖给同江市电力安装公司，同年5月18日，同江市电力安装公司将该楼以285万元的价格抵顶给原告，原告对房屋进行装修并租赁。被告于2016年5月11日持房产证向原告索要3号商服，原告腾退房屋，但提出应当将租赁费用交付第三方未获准许。原告通过（2016）黑0881民初2623号、（2017）黑08民终195号、（2019）黑0881民初1481号诉讼案件，依法取得案涉商服的不动产权证，享有案涉商服的合法所有权。原告自2012年就占用使用该房屋，现经人民法院审理取得该房屋所有权，被告自2016年5月11日至今一直占有使用该房屋并租赁他人收取租赁费用，原告认为该租赁费用不应当由被告享有，应当按照不当得利返还给原告，但是多次协商无果，诉至法院。被告王秀杰辩称，1.王秀杰不存在不当得利的行为，原告提起诉讼，缺乏事实依据。不当得利，是指没有合法依据，有损于他人而取得利益。《中华人民共和国民法典》第九百八十五条规定，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。根据上述规定，并结合本案事实可以说明，王秀杰系位于同江市商服的所有人，已经取得同江市不动产登记中心颁发的XXXXXXXXXX号不动产登记证书，并占有、使用该房屋至今。因此，王秀杰占有房屋并取得收益的事实根据和法律依据充分,没有不当得利的任何情形。2.刘阳诉讼主张不能成立。根据刘阳诉状所述，其通过同江市人民法院（2019）黑0881民初1481号民事判决，取得案涉争议房屋所有权。王秀杰对此判决不服，将通过第三人撒销之诉的方式，维护自身合法权益。同时需要强调的是根据《中华人民共和国物权法》第14条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。据此，刘阳显然无权对取得房屋产权登记之前阶段的房屋租金主张任何权利。综上，要求法院在依法查明案件事实基础上，判决驳回刘阳的诉讼请求。刘阳提供如下证据支持其诉讼主张：证据一、不动产权证书一份。证明原告于2020年4月20日，依法取得该房屋的所有权，应当享有该房屋所产生的收益权。经庭审质证，王秀杰称对该份证据的真实性无异议，根据《中华人民共和国物权法》第14条的规定，原告享有不动产物权权利的开始时间为2020年4月20日。证据二、（2016）黑0881民初2623号民事判决书一份、（2017）黑08民终195号民事判决书一份、（2019）黑0881民初1481号民事判决书一份、（2018）黑0881执743号执行通知书（复印件）一份。证明1.被告并不是善意取得该房屋，应当承担不当得利返还义务，在（2017）黑08民终195号民事判决书中可以看出被告与王魁之间存在经济往来，且王魁取得该房屋是名为买卖实为借贷提供抵押，被告系恶意购买；2.2018年12月12日，被告的房产证经同江市人民法院执行局下达（2018）黑0881执743号通知书予以撤销；3.被告自该协助通知书到达之日就对该房屋丧失了所有权利。经庭审质证，王秀杰称对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。1.该组证据的两份民事判决书仅能证明存在的诉讼过程，但不能作为原告保护物权收益权的权利文件，也不能证明其主张被告存在不当得利行为；2.原告的举证恰恰说明被告就涉案房屋已经取得了不动产登记证书，其物权依法受到保护，原告主张被告不当得利没有事实根据；3.同江市人民法院的执行文书恰恰说明了在执行环节存在着以执代审的错误，以民事判决作为执行依据撤销了行政登记行为，被告已经向佳木斯市中级人民法院申请执行监督。综上，该组证据不能证明被告存在主观的恶意，也不能证明原告可以以上述裁判文书作为其物权收益权部分的维权依据。证据三、价格评估报告书一份、增值税发票一份。证明经原告申请法院委托七台河市旭太价格评估有限责任公司对涉案的房屋（三号商服）自2016年5月11日起至2020年8月10日租金进行评估，评估价格为129900元，发生评估费用4500元。经庭审质证，王秀杰对该组证据的真实性无异议，但原告不能够以该价格评估结论作为其主张全部租金的依据使用，王秀杰将在法庭举证时证明该评估报告结论明显高于市场同期租金水平，不能作为认定案件事实的依据使用。本院经审查认为，被告对原告提供的证据一、二、三的真实性无异议，且三组证据所证实内容与本案具有关联性，本院对该三组证据予以采信。王秀杰提供如下证据支持其诉讼主张：房屋租赁合同四份。证明案涉房屋自2016年至2020年，租金水平在25000元至28000元之间浮动，2019年至2020年度的租金水平为每年28000元，进一步证明价格评估报告有失公允。经庭审质证，刘阳质证称该房屋租赁合同并不能反映出租赁关系的真实存在，应当提供出支付房租费用的银行转账或现金收据；被告与栾玉梅签订的合同时间和与赵维龙签订的合同时间重合，栾玉梅租金30000元，与隋晓敏签订的合同租金为40000元，与于杰签订的合同租金为25000元，与赵维龙签订的合同租金为28000元，并不是被告所述租金在25000至28000元之间，且被告与租赁方租赁价格是否高于市场价格或者低于市场价格均与刘阳无关，刘阳依照价格报告主张返还责任于法有据。本院经审查认为，租赁合同系王秀杰提供，刘阳不予认可，在无其他证据佐证的情况下，无法确认其真实性，本院对该组证据不予采信。根据本院审查认定的证据，结合原、被告的陈述，本案基本事实如下：2012年5月9日，佳木斯昆仑房地产开发有限公司与同江市电力安装公司签订《购房协议》,将其开发的XXX小区4号楼000102、000103号商服(每户面积163.74平方米，每户价款1257523元)抵给同江市电力安装公司用于抵顶同江市电力安装公司的工程款,同年5月18日，同江市电力安装公司与佳木斯市郊区佳兴电力物资经销处签订《用房屋顶替欠材料款合同》，约定将该两套商服以总价款2850000元抵顶给佳木斯市郊区佳兴电力物资经销处。同日，由佳木斯昆仑房地产开发有限公司的蓝洪涛、同江市电力安装公司的孙同波、刘阳签署两份“房屋销售变更单”，由原合同(购房协议)中的“电力安装公司”变更为“刘阳”。2011年7月18日，佳木斯昆仑房地产开发有限公司与王魁签订购房协议，将该案两套商服出卖给王魁，价款为1120758元。2015年11月20日，王魁与王秀杰签订房屋买卖合同，将4号楼000103号商服卖给王秀杰。2015年10月29日，王魁以商品房销售合同起诉佳木斯昆仑房地产开发有限公司，2015年11月13日，本院下发（2015）同民初字第502号民事判决书，判项为：“佳木斯昆仑房地产开发有限公司于判决生效之日将同江市4号楼000102、000103号商服、3号楼000105、000107号商服交付给原告王魁，并提供上述楼房办理产权证所需的一切手续，同时将3号楼000101、000103号商服购房款1148137元返还给付王魁”。该判决生效后，经本院执行给王魁。2016年8月12日，刘阳不服（2015）同民初字第502号民事判决，向本院提起第三人撤销之诉，经审理，本院作出（2016）黑0881民初2623号民事判决，判决：改变（2015）同民初字第502号民事判决书中判项为佳木斯昆仑房地产开发有限公司于判决生效之日将同江市翰林苑小区3号楼000105号、000107号商服交付给王魁，并提供上述楼房办理产权证所需的一切手续，同时将3号楼000101号、000103号商服购房款1148137元返还给王魁。判决后，刘阳、王魁不服提起上诉，经佳木斯市中级人民法院审理认为王魁在（2015）同民初字第502号民事判决未生效时，即与王秀杰签订房屋买卖合同，此时，王魁对案涉商服没有处分权，王秀杰系完全民事行为能力人，在购买时不可能不实地查看房屋的状态，在明知房屋已有人占有的情况下，仍与王魁签订房屋买合同并办理过户，与正常交易不符，有悖常理，另外，王魁与王秀杰有经济往来，双方之间存在利害关系，因此，王秀杰不构成善意取得。佳木斯市中级人民法院作出（2017）黑08民终195号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年7月29日，刘阳向本院提起诉讼，要求佳木斯昆仑房地产开发有限公司、第三人同江市电力安装公司为其办理同江市翰林苑小区4号楼000102号、000103号门市的不动产权证，经审理，本院于2019年11月18日作出（2019）黑0881民初1481号民事判决，判决：佳木斯昆仑房地产开发有限公司于判决生效三日内协助刘阳办理同江市翰林苑小区4号楼000102号、000103号商服的不动产权证。2020年4月20日，案涉商服产权证办理至刘阳名下。2019年9月2日，本院作出（2018）黑0881执743号之一执行裁定书，撤销王秀杰位于同江市商服的不动产权证。经向同江市不动产登记中心查询，同江市商服于2016年5月20日登记在王秀杰名下，产权证号为2016002219，撤销产权证时间为2019年9月18日。本案审理过程中，经原告申请，本院委托七台河市旭太价格评估有限责任公司对本案争议的同江市商服2016年5月11日至2020年8月10日的租金价格进行评估，2016年5月11日-12月31日租金为19700元、2017年全年租金为30900元、2018年全年租金为31100元、2019年全年租金为31100元、2020年1月1日-8月10日租金为17100元。现原告诉至法院，要求被告返还案涉商服租金129900元，并承担诉讼费及评估费。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”的规定，不当得利的成立要件包括:1.一方受益，是指因一定事实，使一方的财产总额增加；2.他方受损，所谓受损，是指因一定的事实使财产利益的总额减少；3.一方受益与他方受损之间有因果关系；4.没有合法根据。本案中，王秀杰系在案外人王魁处购买案涉商服，经法院判决认定王秀杰不属于善意第三人，在案涉商服产权证被撤销后，其对案涉商服的占有自始至终均属于无权占有，其收取案涉商服的租金亦无合法根据，另因王秀杰的办证行为导致刘阳一直无法占有案涉商服并取得租金。因此，在刘阳要求其返还不当利益时，其应当予以返还。关于应当返还金额多少问题，诉讼过程中，刘阳申请对案涉商服租金进行评估，即已对应返还金额进行举证证明，王秀杰提供的证据在无其他证据佐证的情况下，不能客观真实的反映出其实际收取的租金金额，因此，其应承担举证不能的法律后果。故原告依据七台河市旭太价格评估有限责任公司作出的评估价格要求被告返还租金129900元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王秀杰于本判决生效之日起十日内一次性返还原告刘阳租金损失129900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，退还原告刘阳602元，由被告王秀杰负担2898元；评估费4500元，由被告王秀杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  杨 平审 判 员  陈 新人民陪审员  石玉龙二〇二〇年十二月十六日书 记 员  顾 楠