新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初7567号 原告：新疆万泰房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京中路366号万泰大厦。法定代表人：高虹，董事长。委托诉讼代理人：姜宏伟，新疆齐乐万律师事务所律师。被告：阿布都赛麦提·阿布来提，男，1980年2月6日出生，维吾尔族，农民，住新疆维吾尔自治区莎车县。原告新疆万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰房地产公司）与被告阿布都赛麦提·阿布来提商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月25日公开开庭审理，原告万泰房地产公司委托诉讼代理人姜宏伟、被告阿布都赛麦提·阿布来提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同标的393,348.96元）；2．判令被告协助原告办理位于××县房屋商品房买卖合同备案注销的相关手续；3．判令被告在判决生效后十日内返还上述房屋；4．判令被告承担违约金118,004元；5．判令被告承担律师费3.4万元。以上合计545,352.96元。事实和理由：2016年10月11日，原、被告签订商品房买卖合同，被告向银行按揭贷款27.5万元购买本案涉诉房屋，根据商品房买卖流程，原告为被告办理了商品房预售备案手续。截止2019年12月，被告累计对银行逾期还款超过12期以上，银行要求原告回购房屋，原告已回购该房屋。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件4补充协议第十条第5款以及该合同中双方约定的管辖法院，现提起诉讼，请求依法裁决。阿布都赛麦提·阿布来提辩称，被告2016年支付首付款12万元以及办理银行按揭贷款购买涉诉房屋，直到2019年1月15日前都在按月还款。办理入住手续后对房屋进行了装修，但返乡后未能再返回乌鲁木齐，加之身体健康状况、防疫封闭等，属于不可抗力，被告非故意违约，不同意解除合同、注销备案手续以及返还房屋，原告应给予半年到一年的时间以便被告继续还款，不同意承担违约金以及律师代理费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月11日，万泰房地产公司与阿布都赛麦提·阿布来提签订商品房买卖合同，阿布都赛麦提·阿布来提购买万泰房地产公司开发的的位××县万泰·阳光城第72幢3单元14层1401号商品房。合同约定该商品房建筑面积101.17m2，总价款393,348.96元，房屋交付期限为2016年11月11日前，付款方式及期限为买受人于2016年10月11日前首付118,348.96元、于2016年11月11日前以银行按揭贷款方式付清27.5万元，并于合同签订之日起3日内将完整资料交相关贷款部门，并按时配合办理完成贷款手续，如逾期则按合同附件四补充协议执行。该合同附件四补充协议第十条买受人采用申请银行按揭贷款或公积金贷款方式购买本合同所约定的房屋的补充协议第5项内容为：因买受人连续三期或累计六期不按《借款合同》的约定偿还贷款而造成出卖人履行连带担保责任或回购房产的，买受人需在出卖人指定的日期内交回房屋，并按总房款的30%作为违约金赔偿出卖人，同时承担因买受人违约造成出卖方支付的银行罚金、律师代理费及其他相关损失。该附件四第十二条其他约定为，因《商品房买卖合同》及本《补充协议》发生的争议，由双方协商解决，协商不成，依法向乌鲁木齐新市区人民法院起诉。上述合同签订后，阿布都赛麦提·阿布来提支付了首付款并向建行乌鲁木齐红山路支行按揭贷款27.5万元付清了房价款，借款期限240个月，放贷日期2016年10月28日。2016年11月9日，阿布都赛麦提·阿布来提办理上述商品房入住手续。本案审理中，阿布都赛麦提·阿布来提称办理入住后对房屋进行装修，装修后返乡但因特殊情况未能再返回，房屋无人居住使用。银行放贷后，阿布都赛麦提·阿布来提按月偿还贷款本息至2019年1月，之后未再向银行偿还贷款本息。万泰房地产公司向银行承担连带责任保证责任偿还贷款本息，于2019年3月28日支付贷款本息及罚息5,429.01元，2019年6月25日支付5,429.69元，2019年9月25日支付5,024.83元。2019年11月19日，建行乌鲁木齐红山路支行向万泰房地产公司书面说明要求对上述房屋进行回购。万泰房地产公司于2019年12月18日支付贷款本息及罚息1,805.22元，2020年3月17日支付5,438.27元，2020年5月26日提前结清贷款支付249,991.38元。万泰房地产公司向银行支付金额合计273,118.40元。另，上述商品房买卖合同在房产登记部门备案，查询购房人为阿布都赛麦提·阿布来提。又，万泰房地产公司于2020年5月27日支付新疆齐乐万律师事务所代理费3.4万元。本院认为，本案原、被告订立的商品房买卖合同是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告已向原告付清房价款，原告也已将涉诉商品房转移被告占有，但房屋产权尚未转移登记，双方商品房买卖合同尚未全部履行完毕。《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告商品房买卖合同补充协议约定的“买受人连续三期或累计六期不按《借款合同》的约定偿还贷款而造成出卖人履行连带担保责任或回购房产的，买受人需在出卖人指定的日期内交回房屋”实质是对商品房买卖合同解除条件的约定，被告未按期向银行还贷，导致原告向银行承担连带责任保证清偿贷款本息并回购房屋，原、被告约定商品房买卖合同的解除条件成就。被告所称特殊情况期间，其正常还贷，其所称特殊情况结束后未还贷以及所称自身健康状况等因素，非原、被告之间合同目的不能实现的不可抗力因素，经本院主持调解，双方对于被告给付原告清偿银行贷款本息273,118.40元的期限以及律师代理费、违约金的承担不能协商一致，原告本案主张解除合同的请求符合法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告主张被告协助办理该商品房买卖合同备案的注销手续以及返还房屋的请求符合法律规定。被告返还原告房屋，原告也应返还被告已付购房款393,348.96元，双方可就原告清偿的银行贷款以及本案产生的债务另行协议抵销。原、被告对于房屋回购按总房款的30%作为违约金并承担银行罚金、律师代理费及其他损失有明确约定，律师代理费3.4万元有相应发票为证，原告主张被告承担律师代理费3.4万元的请求符合法律规定。对于总房款30%的违约金即118,004元，被告抗辩不同意承担，根据双方买卖合同的履行情况、合同解除的当事人过错程度等因素综合考虑，该约定的违约金明显过高，应予调整，本院酌情以原告清偿银行贷款造成其利息损失为基础，确定为1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、解除原告新疆万泰房地产开发有限公司与被告阿布都赛麦提·阿布来提于2016年10月11日签订的商品房买卖合同；二、被告阿布都赛麦提·阿布来提于本判决生效之日起十日内协助原告新疆万泰房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同在不动产登记部门合同备案的注销手续；三、被告阿布都赛麦提·阿布来提于本判决生效之日起十日内返还原告新疆万泰房地产开发有限公司位于××县万泰·阳光城第72幢3单元14层1401号房屋；四、被告阿布都赛麦提·阿布来提于本判决生效之日起十日内赔付原告新疆万泰房地产开发有限公司违约金1万元；五、被告阿布都赛麦提·阿布来提于本判决生效之日起十日内赔付原告新疆万泰房地产开发有限公司律师代理费3.4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,253.53元（原告已预交），由原告负担1,832.61元，被告负担7,420.92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   郭    荣人民 陪 审员   赵  秀  芝人民 陪 审员   热娜·热合木二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 九 日书  记  员   史  雅  楠