福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0481民初3683号原告：陈晓云，女，1963年10月24日出生，汉族，住永安市。委托诉讼代理人：赖兴活，福建顺隆律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：朱昌海，福建顺隆律师事务所执业律师。被告：三明环球房地产发展有限公司，住所地永安市含笑大道2089号。统一社会信用代码：913504817593557209。法定代表人：陈**峰，董事兼总经理。诉讼代表人：三明环球房地产发展有限公司管理人。负责人：范纯文，永安市政协主席。委托诉讼代理人：勇梅，福建联合信实律师事务所律师。原告陈晓云与被告三明环球房地产发展有限公司（以下简称三明环球公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈晓云的委托诉讼代理人赖兴活，三明环球公司的委托诉讼代理人勇梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晓云向本院提出诉讼请求：1.确认陈晓云已付房款债权金额为286869元；2.确认陈晓云利息债权58210.50元（见《计算清单》）；3.由三明环球公司承担本案的诉讼费。诉讼过程中，陈晓云将第二项诉讼请求变更为：确认陈晓云利息债权为49736元。事实和理由：2014年4月21日，陈晓云与三明环球公司签订《五洲•凯旋门》认购单（编号：×××60），陈晓云认购五洲•凯旋门XX号楼XX层XX室，建筑面积：39.01平方米，单价每平方米7353.72元，总价286869元。当日缴纳定金10000元。2014年4月25日，陈晓云与三明环球公司签订《五洲凯旋门16号楼商品房定购协议》（编号：三环—2014-0000019），并按照商品房定购协议的约定，一次性交清剩余房款276869元。协议第六条“买受人权益”条款约定：“买受人购买的16号楼6层619室自协议签订之日起2年内（2014年4月25日--2016年4月25日），出卖人应于签订该协议起每一个季度一次按总房价1%／月的金额折扣优惠予以返还买受人，直至协议到期。如买受人申请出卖人原价回购，应在本协议到期日前60个工作日内向出卖人提交原价回购的书面申请，出卖人应在接到申请之日起60个工作日内按本协议约定总价一次性向买受人退还全部房款：如买受人在本协议到期日前60个工作日内未向出卖人提出原价回购申请，则视为买受人放弃要求出卖人原价回购的权利，并应于本协议到期日前30个工作日内与出卖人办理该套房产的签约备案手续。如买受人超过30个工作日仍不办理签约手续的，出卖人有权按总房价0.05‰／日向买受人收取违约金，直至签约备案手续办理完毕。”三明环球公司因资金问题，导致项目停建。前述期限届满后，未能按协议约定为陈晓云办理签约备案手续。现三明环球公司已进行破产程序，进入了债权申报登记阶段。为此，陈晓云向管理人申报已付房款债权286869元，但管理人认为陈晓云与三明环球公司之间合同并非以购买商品房为目的，认定陈晓云“已付房款金额为0”。管理人之认定明显与事实不符，也缺乏法律依据。三明环球公司辩称：一、陈晓云主张的第一项诉讼请求为确认事实，不属于诉的内容，不属于人民法院审理范围。所谓诉，是指当事人向法院提出的，请求法院就特定的法律主张或权利主张进行裁判的诉讼行为。诉的内容有两个因素，诉讼标的与诉讼理由。诉的标的是原告依法提出的，与被告有争议并要求法院通过审判解决的法律关系及权利主张。诉的理由是原告提出诉讼请求所依据的事实，是指引起当事人之间实体法律关系发生、变更、消灭的事实或者权利受到侵害或法律关系发生争议的事实。从诉的类型看，一般可分为给付之诉、确认之诉、变更之诉。其中确认之诉在于确认当事人之间的法律关系存在或者不存在，其客体是法律关系，不包括事实和事实关系。本案的案由为破产债权确认纠纷。陈晓云第一项诉讼请求为“请求确认陈晓云已付房款债权金额为286869元”，该项诉讼请求实质上属于事实和事实关系，不属于诉的内容，不属于人民法院审理范围。因此，恳请贵院依法驳回陈晓云第一项诉讼请求的起诉。二、陈晓云主张的第二项诉讼请求已在编号×××27的债权申报中主张，管理人尚在审查中，待管理人编制债权表后，如陈晓云有异议，可向管理人提出，经管理人解释或调整后仍然不服，或者管理人不予解释或调整的，其才可提起债权确认之诉。陈晓云的第二项诉讼请求主张利息债权58210.50元，该债权陈晓云已在其编号×××27的购房信息申报中主张。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权”，及第五十八条“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”之规定，对于陈晓云已申报的债权，管理人尚在审查中，未出具审查意见与债权表。陈晓云在管理人出具相应审查意见、编制债权表后，如对管理人审查、编制的债权表有异议的，经管理人解释或调整后，仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，在债权人会议核查结束后十五日内，再依照《最高人民法院关于是用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条的规定提起债权确认的诉讼。因此，恳请贵院依法驳回陈晓云第二项诉讼请求的起诉。三、陈晓云与三明环球公司间的法律关系为民间借贷法律关系，管理人认定陈晓云已付购房款金额为“0”并无不当。陈晓云与三明环球公司间的法律关系为民间借贷法律关系，从双方所签订的《五洲凯旋门16号楼商品房定购协议》的条款约定及履行情况均可体现。《商品房定购协议》第六条约定“出卖人应于签订该协议七每一个季度一次按总房价1%／月的金额折扣优惠予以返还买受人，直至协议到期。如买受人申请出卖人原价回购，应在本协议到期日前60个工作日内向出卖人提交原价回购的书面申请……买受人未提出原价回购申请，出卖人应与本协议到期日前30个工作日内与出卖人办理签约备案手续”。首先，上述折扣优惠以长达两年时间返还，与正常房产销售时一次性优惠不同，实质上应为借款利息。其次，根据管理人调查，三明环球公司从2014年6月30日至2016年7月28日按照上述订购协议约定的总房价1%／月的标准，向陈晓云支付了26个月“优惠折扣”，共计74790元，比《商品房定购协议》所约定的两年24个月还多支付了2个月，若将上述款项以“折扣优惠”定论，不符合三明环球公司作为理性经济主体的营利要求，也违背常理，可见上述款项名为折扣优惠实为借款利息的本质。最后，回购条款的约定更加不符合正常房产买卖的交易习惯，纵观整份《商品房订购协议》，始终约定的是房产的“备案”、“所有权初始预登记”，对交付房屋的条件和时间只字未提，与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款后，出卖方即负有交付房屋并办理产权过户义务的通常权利义务内容不一致，也可体现双方系以房产为借款担保的意思表示。另外，据管理人调查，《五洲凯旋门16号楼商品房定购协议》的签订系出于五洲凯旋门项目开发资金需要，向个人融资，案涉房屋系为陈晓云向三明环球公司出借的款项提供担保。因此，双方之间不存在商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，双方签订《商品房定购协议》是为借贷关系提供担保，陈晓云向三明环球公司支付的是借款，而非购房款。因此，案涉《商品房订购协议》“名为买卖，实为借贷”，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”之规定，陈晓云与三明环球公司之间应按照民间借贷关系审理。管理人依据上述规定，认定陈晓云与三明环球公司之间是民间借贷关系，陈晓云支付的款项是借款，购房款金额为“0”并无不当。故请求驳回陈晓云的诉讼请求。陈晓云围绕诉讼请求依法提交了如下证据（复印件）：证据一：《五洲·凯旋门》认购单（编号：×××60），证明：陈晓云于2014年4月21日与三明环球公司签订了《认购单》，陈晓云认购三明环球公司开发的五洲·凯旋门16号楼6层619室，建筑面积39.01平方米，单价每平方米7353.72元，总价286869元。证据二：《五洲凯旋门16号楼商品房定购协议》（编号：三环—2014-0000019），证明：陈晓云2014年4月25日与三明环球公司签订《商品房定购协议》，约定陈晓云一次性支付购房款，并约定三明环球公司两年届满后，未回购时，应为陈晓云办理签约备案手续。证据三：收款收据、银行流水，证明：2014年4月21日陈晓云依据约定支付定金10000元并于2014年4月25日依约付清购买余款276869元，三明环球公司向陈晓云出具收款收据，对收到陈晓云购房款予以确认。证据四：《三明环球房地产发展有限公司买房人债权表（债权人会议第二次核查稿）》、管理人债权申报审查复核意见书，证明：管理人认为陈晓云与三明环球公司之间合同并非以购买商品房为目的，认定陈晓云“已付房款金额”为0。证据五：吴海春证明，证明陈晓云是真实买房，不是借款担保。三明环球公司围绕辩称依法提交了如下证据：证据一：《中国银行永安支行国内小额汇款凭证》、证据二：《中国银行永安支行国内支付业务付款回单》、证据三：《福建省农村信用社企业网银电子回单》，证据1-3共同证明：2014年6月30日至2016年7月28日，环球公司按总房价1%/月的标准向陈晓云支付了26个月“折扣优惠”，共计74,790元；环球公司作为案涉房屋出卖人，按月向买受人陈晓云支付“折扣优惠”，并且实际支付款项比《商品房定购协议》所约定的两年（24个月）多了2个月，违背正常商品房买卖的交易习惯，可见案涉《商品房订购协议》“名为买卖，实为借贷”，应按照民间借贷关系审理。证据四：三明环球公司工作人员调查笔录，证明：《五洲凯旋门16号楼商品房定购协议》的签订系出于五洲凯旋门项目开发资金需要，向个人融资，案涉房屋系为陈晓云向环球公司出借的款项提供担保，双方之间不存在商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，陈晓云向环球公司支付的是借款，而非购房款。证据五：民事裁定书、决定书，证明：三明市中级人民法院裁定受理三明环球公司破产重整一案，并裁定由永安市人民法院审理该案；2、永安市人民法院指定三明环球公司清算组为管理人，管理人具有本案的诉讼主体资格。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经庭审质证，陈晓云对三明环球公司提供的上述五组证据的真实性均无异议，三明环球公司对陈晓云提供的证据一到证据四的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但对其拟证明的案件事实，本院在经审理查明部分结合其他事实综合认定。对陈晓云提供的证据五吴海春的证明，三明环球公司持有异议，因陈晓云无法证实吴海春在三明环球公司的职务，且该份证据属于证人证言，吴海春本人亦未出庭作证，故本院对该份证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：1.2014年4月21日，陈晓云与三明环球公司签订《五洲·凯旋门》认购单，约定：陈晓云以一次性付款的方式向三明环球公司认购“五洲·凯旋门”16号楼619室，预估建筑面积39.01平方米，单价7428元/平方米，9.9折后7353.72元/平方米，折后总价286869元，定金10000元；陈晓云于2014年4月21日签署本认购书并交付定金10000元，陈晓云必须于2014年4月25日前到“五洲·凯旋门”销售中心签署《商品房预售合同》及有关文件。若陈晓云未在该日前签署《商品房预售合同》的，则三明环球公司有权单方面解除本认购书，三明环球公司有权将该认购物业另行出售或认为合适的其他方式处置而无需征得陈晓云同意，且陈晓云已付定金三明环球公司有权不予退还。2014年4月25日，三明环球公司作为出卖人，陈晓云作为买受人，签署《五洲凯旋门16号楼商品房订购协议》，约定：房屋基本情况：买受人购买的商品房为第16幢619号房，建筑面积为39.01平方米，单价为每平方米7353.72元，总金额为286869元。买受人权益：买受人购买的XX号楼XX层XX室自协议签订之日起2年内（2014年4月25日——2016年4月25日），出卖人应于签订该协议起每一个季度一次按总房价1%/月的金额折扣优惠予以返还买受人，直至协议到期。如买受人申请出卖人原价回购，应在本协议到期日前60个工作日向出卖人提交原价回购的书面申请，出卖人应在接到申请之日起60个工作日内按本协议约定总价一次性向买受人退还全部房款；如买受人在本协议到期日前60个工作日内未向出卖人提出原价回购申请，则视为买受人放弃要求出卖人原价回购的权利，并应于本协议到期日前30个工作日内与买受人办理该套房产的签约备案手续。如买受人超过30个工作日仍不办理签约手续的，出卖人有权按总房价千分之0.05/日向买受人收取违约金，直至签约备案手续办理完毕。关于产权登记的约定：出卖人应当在上述约定的时间到期后，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，双方同意按下列情况处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期贷款利息向买受人支付违约金。2.上述协议签订之后，陈晓云于2014年4月21日向三明环球公司支付10000元，并于2014年4月25日向三明环球公司支付276869元。三明环球公司分别于2014年4月21日、4月25日向陈晓云开具了10000元、276869元的收款收据。2014年6月30日至2016年7月28日期间，三明环球公司按照陈晓云支付的总房价286869元、以月利率1%为标准向陈晓云支付了26个月折扣优惠，共计支付了74790元。其中，三明环球公司向陈晓云的部分转账中有备注“认购折扣”。3.2020年3月25日，三明市中级人民法院出具（2020）闽04破申2号民事裁定书，受理了福建省闽创建设工程有限公司对三明环球公司的重整申请。2020年5月18日，三明市中级人民法院出具（2020）闽04破申2号之一民事裁定书，裁定由永安市人民法院审理三明环球公司的重整案件。2020年5月26日，永安市人民法院作出（2020）闽0481破1号之一决定书，指定三明环球公司重整清算组担任三明环球公司管理人。在三明环球公司重整案件的债权申报期间，陈晓云向三明环球公司管理人申报已付购房款债权286869元，申报编号为×××27。三明环球公司管理人在《三明环球公司买房人债权表（债权人会议第二次核查稿）》中认定陈晓云的已付购房款金额为0，并于2020年10月30日出具编号为（2020）环管债审复字第×××27号《三明环球公司管理人债权申报审查复核意见书》，复核意见载明：1.关于已付房款金额的认定问题。根据陈晓云与三明环球公司签订的《五洲凯旋门16号楼商品房定购协议》，陈晓云与三明环球公司之间的合同并非以购买商品房为目的，而是以担保三明环球公司所负债务实现为目的设定的商品房让与担保关系。因此，对于申报人已支付的款项，管理人不予认定为购房款项，故已付房款金额为0，但陈晓云可就该部分款项按原债权债务关系向管理人主张权利。2.关于逾期交房违约金的认定问题。陈晓云在编号×××27的购房申报中所主张的逾期交房违约金，管理人尚在审查中，将在之后的债权核查中出具认定意见。4.审理中，双方均表示陈晓云没有向三明环球公司提出原价回购涉案房屋的申请。三明环球公司亦表示，对于陈晓云申报的利息债权，尚在审查过程中，尚未出具审查意见与债权表。陈晓云亦无法提供三明环球公司管理人已对其利息债权编制债权表及出具审查意见的相关依据。本院认为，第一，诉讼请求问题。本案案由为破产债权确认纠纷，因陈晓云对三明环球公司管理人作出的有关其购房债权核查存在异议引发本案诉讼，陈晓云的第一项诉讼请求“确认已付购房债权金额为286869元”亦是围绕三明环球公司管理人将其的债权核查为“已付购房款金额为0”提出的，该项诉讼请求包含了两层含义：确认陈晓云与三明环球公司之间的法律关系为商品房买卖合同关系，以及确认陈晓云所支付的286869元款项性质为购房款。该项诉讼请求具体、明确，属于人民法院的审理范围，故对三明环球公司提出的本案第一项诉讼请求不属于人民法院审理范围之抗辩理由，不予采纳。第二，陈晓云与三明环球公司之间法律关系问题。本院认为，对合同双方之间法律关系的确立应结合合同的实际履行情况认定。本案中，陈晓云与三明环球公司签订的有关五洲·凯旋门XX号楼XX室的《五洲·凯旋门》认购单、《五洲凯旋门16号楼商品房定购协议》系双方自愿签署，内容未违反法律规定，为有效合同。从合同履行情况上看，陈晓云于签订《五洲·凯旋门》认购单当日支付购房定金10000元，并于签订《五洲凯旋门16号楼商品房定购协议》当日支付剩余房屋购房款276869元之事实，符合商品房销售一次性付款的交易惯例。虽《五洲凯旋门16号楼商品房定购协议》中有约定“买受人可以在协议签订之日起2年期满前60个工作日内向出卖人申请原价回购房屋，出卖人应在接到申请之日起60个工作日内安本协议约定总价一次性向买受人退还全部房款，如买受人未提出申请则视为放弃要求出卖人原价回购的权利，并应于本协议到期日前30个工作日内与出卖人办理该套房产的签约备案手续”，但在实际履行过程中，买受人陈晓云并未向三明环球公司提出原价回购房屋的申请，在陈晓云回购期满时，双方对选择买卖涉案房屋已达成合意。上述协议中有关买受人可选可退房屋的约定，并不足以否定双方存在真实的商品房买卖意思表示。同时，虽三明环球公司有按照房屋总价款月利率1%的标准实际向陈晓云支付了26个“折扣优惠”，但结合三明环球公司支付给陈晓云的部分款项中载明了款项性质为“认购折扣”之事实，应认定该按月返还折扣款的优惠方式系双方当事人意思自治的选择，属双方当事人对商品房营销模式折扣设计的合意，该分期返还的折扣设计方式并未违反商品房销售折扣常理，故双方之间的法律关系应认定为商品房买卖合同关系，陈晓云支付的286869元款项应认定为购房款。因此，三明环球公司提出的涉案法律关系为民间借贷关系之抗辩，依据不足，不予采纳。第三，有关利息债权问题。因陈晓云申报的利息债权，三明环球公司管理人尚在审查过程中，尚未出具审查意见及债权表。陈晓云应当在管理人对其利息债权编制债权表之后，如有异议，再行提起债权确认之诉。在管理人尚未对利息债权编制债权表的情况下，陈晓云先行提出的确认其利息债权之诉请，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第四十八条、第五十七条、第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（三）第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、确认陈晓云已付房款债权金额为286869元；二、驳回陈晓云的其他诉讼请求。案件受理费6349元，减半收取3174.5元，由陈晓云负担469.5元，由三明环球房地产发展有限公司负担2705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  李琴琴二〇二〇年十二月十一日书记员  黄靖楠附：本判决适用的主要法律条文及申请执行提示条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国企业破产法》第四十八条债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，不必申报，由管理人调查后列出清单并予以公示。职工对清单记载有异议的，可以要求管理人更正；管理人不予更正的，职工可以向人民法院提起诉讼。第五十七条管理人收到债权申报材料后，应当登记造册，对申报的债权进行审查，并编制债权表。债权表和债权申报材料由管理人保存，供利害关系人查阅。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（三）第八条债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。