1广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6525号原告：杨会胜，男，汉族，1987年5月21日出生，户籍地址：湖南省洞口县。委托诉讼代理人：黄庆勇、郑泽森，广东杰海律师事务所律师。被告：肖宏胜，男，汉族，1953年9月16日出生，户籍地址：广东省廉江市。委托诉讼代理人：肖治升，男，1999年11月4日出生，户籍地址：广东省廉江市，系肖宏胜儿子。原告杨会胜与被告肖宏胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨会胜及其委托诉讼代理人郑泽森、被告肖宏胜及其诉讼代理人肖治升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨会胜向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签署的《房屋租赁合同》为无效协议。2.判令被告向原告返还房屋押金36000元。3.判令被告向原告返还16台空调、20台热水器。4.判令被告向原告返还原告购买的冰箱9台、茶几16个、窗帘、床垫38个、床头柜2个、电表20个、网关1个、电视柜17个、多功能办公桌19个、空调2台、组合柜15个、镜子9个、热水器1台、沙发48张、洗衣机14台、鞋柜17个、衣柜19个。5.判令被告赔偿原告家私家电的搬运费5000元。6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告存在房屋租赁合同关系，原告与被告于2018年1月签署《房屋租赁合同》，原告承租被告位于广州市荔湾区某某五巷7号20套房屋(房屋楼高6层)。原告为承租案涉房屋，支付了被告押金36000元，购买了被告房屋内的16台空调、20台热水器共计30000元。同时，原告另行为承租的房屋购买了家私家电89852元并支付搬运费5000元。原告一直要求被告依据合同约定出示案涉房屋的合法权属证明，但是被告一直拒绝向原告出示。同时，被告未经原告同意，被告另行出租原告承租的房屋给他人使用。因此，原告2020年3月28日函告被告要求解除房屋租赁协议并要求被告返还押金、家私家电并赔偿损失。被告收到函件后，将房屋的门锁更换，拒绝向原告返还家私家电，拒绝返还押金和赔偿损失。被告肖宏胜辩称：第一，在双方签订房屋租赁合同以后，自2018年3月开始，原告就未向我方支付过任何逾期租金和履行应尽义务造成被告的财产损耗。原告发现运营亏损问题，多次与被告商谈有关转租事宜。2020年2月至3月，原告说做不下去了，多次与被告协商处理有关合同协议解除事宜，但原告却还在正常收取租客的租金，原告的行为明显不当。2020年2月29日，原告和其公司有关人员，一同来到被告涉案屋内，亲口承认无钱经营。原告系房屋租赁合同的违约方，我方为合同守约方，2018年至2019年，原告部分月份有逾期支付租金情况，根据《合同法》第一百零七条规定，我方有权起诉原告，要求其承担相应的违约责任。第二，在签订房屋租赁合同前，我方所有的房屋使用权已经进行完整的装修，家具、家电相应齐全，且已经有16户住户入住。在签订房屋租赁合同过程中，经过双方一致协商同意，原告让我方撤掉所有的原告不要的家具。经协商，房屋内的家电部分由原告出资购买，后原告又将房屋的墙面进行了重新粉刷。被告对粉刷一事并不知情。对于原告承租房屋新添置的家具及家电，我方不认可原告按照购买价格主张家电差价，因为家具及家电在使用过程中会出现折旧，现其主张的家电及家具的价值明显过高。原告属于违约方，无权主张返还上述家电及家具，我方不同意原告拉走上述物品，也是为了维护自身的合法权益的一种自助行为。我方有权要求原告继续履行合同到2020年3月份终止，之后由我方收回使用权管理权，是因为其违约导致的。原告狮子大张口，并带第三方投资人来到涉案屋内协商未果吵闹，又未交还房屋内钥匙等等，故被告更换门锁保障自身权益。另外，在房屋使用过程中，损坏的门窗、墙面、墙体、地板等部位的损失，我方要求原告对此予以赔偿。第三，我方要求原告杨会胜积极返回租客押金、清算房租水电等，但原告却不负责任不作为，后经民警打电话通知原告来到涉案房屋进行交涉，原告当场保证及时退还租客押金，并亲自写下字据为证，但原告未按时履行上述承诺。原告不负责任的行为，加大了我方与租客之间发生经济矛盾的风险。第四，我方房屋是在原来房屋住址上重新翻建的房屋。2016年5月10日，广东中星房屋安全鉴定有限公司对原来老房屋进行鉴定，建议我方对原来房屋地基基础进行纠偏维修处理，考虑到房屋的安全性问题，我方对房屋进行了重新翻建。对于房屋的情况，我方在与原告签订房屋租赁合同前，就已经向原告口头明确告知被告的身份，和双方签订房屋租赁合同不存在任何欺诈、胁迫情形，均系双方的真实意思表示。第五，依据《民事诉讼法》第六十四条，原告作为承租方应当对房屋有一个整体了解并慎重签约。2018-2019年原告在广州市要大量房屋作为承租中介，但因原告经营不佳，未找到合适转租人，我方认为原告起诉解除合同的真实原因，是没有盈利，无力继续租赁。原告的起诉违背事实，更无有力的证据予以证明2020年2月29日纠纷前原告要求被告出示相关的证据。依据《合同法》第八条规定，我方认为原告无权起诉解除合同，也无权主张返还家具、家电等物品，应当按照合同约定，被告有权没收其投资家私家电。综上事实，原告的起诉无任何此案纠纷事实的关联性，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。审理查明：2018年1月20日，肖宏胜（出租方，甲方）与杨会胜（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租广州市荔湾区某某五巷7号共20套房屋给乙方作为公寓使用，由乙方自主经营，自负盈亏；甲方为乙方提供的房屋内有供配水电、排水、网线接入设备；租赁期为2018年3月1日至2024年2月30日，免租期40天，即从2018年1月20日至2018年2月30日止；租金自2018年3月1日起至2021年2月30日系18000元/月，3年后递增10%，2021年3月1日起至2024年2月30日，每月租金为19800元；甲方必须保证所出租房屋为其合法拥有；签订合同时，乙方应向甲方交付租房押金36000元，押金不得作为乙方在承租期内任何可应交租金或费用抵扣之用，合同一经签订，甲乙双方不得单方面终止合同；合同期满后，属甲方财产，乙方应保持租赁前的结构完好交给甲方。属乙方的可动财产应在合同期满即搬迁完毕，甲方应将押金退回乙方，但不承担利息，备注：“空调、热水器留给甲方使用，不计钱”；在合同有效期内，双方不能借故中断合同，无论哪一方中断合同，一律作违约处理，处置如下：如甲方违约退还押金并赔偿已收押金金额，甲方按照乙方对房屋的家私电器投资的实际可用价值收购乙方在甲方物业上的所有投资。如乙方违约，甲方没收已收押金，甲方没收乙方在甲方物业上的所有投资；等等。同日，肖宏胜、杨会胜在确认书上签名，主要内容为“16台空调×1500=24000,20热水器×300=6000；先付房东二押一租：36000+18000=54000（2018.3.1—2018.3.30号租金）；空调、热水器：30000；2018.3.1号付4.1号到4.30号租金18000元，共计84000元；2018.3.1号前甲方租的由甲方收，3.1号之前乙方租的由乙方收”。杨会胜委托案外人曹玉丹于2018年1月20日向案外人肖治浩转账84000元，并接收房屋使用并对外租赁使用。至2020年3月，杨会胜仍有缴纳当月租金。2020年3月23日，杨会胜向肖宏胜发送《催告函》要求肖宏胜提供案涉房屋的合法性和安全性证明材料，否则向相关部门提供线索。2020年3月28日，杨会胜向肖宏胜发送《解除租赁关系函》，告知于2020年3月31日解除与肖宏胜的租赁关系，并将于同日搬离案涉房屋。2020年4月8日，杨会胜向肖宏胜发送《返还押金、物品函》，告知因肖宏胜换锁且拒绝返还押金及家电等物品，要求肖宏胜配合。另查，杨会胜作为甲方向案涉房屋的实际承租人出具《解约同意书》，内容为“现甲方无条件与乙方解除合约，押金无理由退还给乙方于3月13日18:00前，结算一切事宜与甲方无关”。为证实杨会胜并未支付2018年4月租金，肖宏胜提交了肖治浩（中国建设银行卡号尾号0368以及尾号3464）、杨志荣（中国建设银行卡号尾号0691）的银行流水。杨会胜对上述银行流水真实性、合法性予以认可，但认为其已缴纳2018年4月租金，因2018年3月仍有部分肖宏胜的租客在案涉房屋居住，杨会胜代肖宏胜退还租客押金及抵扣肖宏胜预先收取的租金合共17271.5元后，于2018年5月8日向肖宏胜支付2018年4月租金余额728.5元。肖宏胜对此回应，2018年3月左右，有部分肖宏胜的租客由杨会胜退押金，但不清楚是否系该数据，且728.5元也可能是三月份、四月份水电费等。为证实屋内家具支出，杨会胜提供了广州简寓供应链管理有限公司于2018年3月15日出具的两张收据，其中编号为NO.882444收据上内容为“今收到杨会胜交付荔湾区西坑五巷七号家私家电款项89852元”，编号为NO.882445收据上内容为“今收到杨会胜交付荔湾区西坑五巷七号家私家电搬运费5000元”。肖宏胜确认收据真实性，但不确认其关联性，认为杨会胜曾搬动屋内家具，且家具存在折旧。对于案涉房屋是否为合法建筑，杨会胜主张案涉房屋地址为广州市荔湾区某某五巷7号，经向广州市规划和自然资源局荔湾分局查询未有该地上房屋报建信息；肖宏胜主张案涉房屋地址应为广州市荔湾区旧村西坑五巷7号、8号；同时陈述10号宅基地在案外人黄苏的名下、6号宅基地在案外人吴瑞珍的名下；肖宏胜从黄苏、吴瑞珍处购买宅基地，在两块宅基地上建起六层房屋；肖宏胜并非村民。本院要求肖宏胜在指定时间内提供案涉房屋报建或临时建筑资料。肖宏胜未在指定时间内提供。庭审中，杨会胜陈述屋内可移动家具确实有搬动到其他营业点，但坚持物品列表与提供给本院列表基本一致，同时表示于2020年4月2日发现肖宏胜更换门锁；肖宏胜陈述其自2020年3月下旬更换案涉房屋门锁，对杨会胜家具不予返还。本院于2020年11月27日至案涉房屋勘验，得如下结果：案涉房屋外挂“西坑五巷7号”及“西坑五巷8号”门牌；案涉房屋中四楼及屋内门牌××房屋为肖宏胜自住；20个杨会胜承租的房间里，除B205、B301、B302、B501、B601由于承租人外出无法进入外，当日现场双方确认系杨会胜所有的屋内可移动家具有床9张、床架14个、床垫13个、电脑桌13个、鞋柜12个、衣柜14个、窗帘18张、沙发12张、茶几9张、床头柜3个、组合柜9个、洗衣机4个、冰箱2个，置物架1个。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，肖宏胜并非案涉房屋宅基地所在经济组织成员，案涉房屋无其他证据表明其已取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证或为合法的临时建筑。故根据上述规定，本院认定案涉《房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的应折价补偿。因此，肖宏胜应向杨会胜返还押金36000元。同时，杨会胜应向肖宏胜返还房屋。现肖宏胜自述其于2020年3月下旬已经更换案涉房屋门锁。根据本院勘验当日观察，肖宏胜除实际承租人自行加锁房间无法进入外，均可进入案涉房屋其余房间。而从杨会胜于2020年3月28日向肖宏胜发送《解除租赁关系函》要求解约并打算于同月31日搬离案涉房屋，可推定杨会胜在发送函件当时案涉房屋仍系提供杨会胜使用的。尽管肖宏胜未明确换锁日期，但本院从常理认为肖宏胜于2020年3月31日对案涉房屋已经实际控制，即视为肖宏胜已收回房屋。另外，肖宏胜亦应向杨会胜返还屋内家电、家具。肖宏胜、杨会胜在确认书中对空调和热水器的数量进行了确认，肖宏胜应向杨会胜返还杨会胜所购买的16台空调、20台热水器。对于屋内可移动家具、家电，杨会胜的家具清单为自行制作，家电收据亦非家电发票，其在庭审中亦陈述屋内家具、家电有搬走，故本院对杨会胜主张的可移动家具、家电数量不予采纳。以本院勘验当日双方确认数量为依据，肖宏胜应向杨会胜返还床9张、床架14个、床垫13个、电脑桌13个、鞋柜12个、衣柜14个、窗帘18张、沙发12张、茶几9张、床头柜3个、组合柜9个、洗衣机4个、冰箱2个，置物架1个。至于杨会胜的搬运费为经营寓所必要合理支出，本院对其要求肖宏胜返还该款的请求不予支持。肖宏胜抗辩杨会胜未缴纳2018年4月租金，但其后又模糊说法；杨会胜虽作出解释但对其垫付抵扣的款项未提供相关证据加以证明，故本院对肖宏胜该一抗辩不予处理。双方若有新证据可另循法律途径解决。对勘验当日有争议的物品，双方虽有争议但未就其权属进行举证；另勘验当日无法进入的房间核查的可移动家私家电，本案对上述物品亦不作处理，当事人可协商或组织证据另案进行处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨会胜与被告肖宏胜签订的关于广州市荔湾区某某五巷7号的《房屋租赁合同》为无效合同。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告肖宏胜向原告杨会胜返还押金36000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告肖宏胜向原告杨会胜返还原告杨会胜所购买的16台空调、20台热水器。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告肖宏胜向原告杨会胜返还床9张、床架14个、床垫13个、电脑桌13个、鞋柜12个、衣柜14个、窗帘18张、沙发12张、茶几9张、床头柜3个、组合柜9个、洗衣机4个、冰箱2个，置物架1个。五、驳回原告杨会胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1759元，由原告杨会胜负担352元，被告肖宏胜负担1407元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年十二月二十一日书记员  古秋燕庞海丹