广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初24662号原告：陈述亮，男，1980年10月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄增城，广东宏港律师事务所律师。被告：广州茶阳酒店管理有限公司，住所广州市越秀区XX路XX号XX房。法定代表人：赖少荣。被告：曾庆文，男，1981年8月5日出生，汉族，户籍住址广东省佛山市南海区。两被告共同委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。原告陈述亮诉被告广州茶阳酒店管理有限公司、曾庆文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈述亮及其委托诉讼代理人黄增城，两被告的共同委托诉讼代理人曹怀胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与两被告就广州市越秀区XX路XX号XX房的房屋租赁合同关系已于2020年1月6日解除；2.判令两被告立即将广州市越秀区XX路XX房腾空交还给原告；3.判令两被告共同向原告支付广州市越秀区XX路XX号XX房从2020年1月1日至2020年1月6日止的房屋租金1660元（按每月8300元计算）及其滞纳金（从2020年1月7日起至上述租金实际付清之日止，以所欠租金为基数，按每天百分之一计算）；4.判令两被告共同向原告支付广州市越秀区XX路XX号XX房自2020年1月7日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（参照涉案房屋所在大楼其他同类型单元每月租金11000元计算）；5.判令两被告共同赔偿原告因被告违约而造成的经济损失62740元（其中包括原告无法享受合同约定每年5天免房及15天交还房屋的使用权，以上述时间被告经营房屋的平均房费500元/天计算，从2013年起计算至原告起诉之日一共是6年共120天即60000元；剩余2740元是由于被告原因导致两次未按约交还房屋而导致原告无法收回房屋的误工费）。事实与理由：原告是广州市越秀区XX路XX号XX房、XX房的所有权人。2013年9月7日，原告将上述XX房、XX房出租给广州嘻哈酒店管理有限公司（以下称嘻哈公司）并签订《房屋租赁合同》，其中约定XX房每月租金6800元，XX房每月租金8300元，租赁期满或合同解除后如无其他欠款，出租方需在合同租赁期满后三个工作日将保证金如数返还，承租方于每月5日支付当月租金，逾期交租的每天按实欠租金百分之一加收滞纳金；承租方应向出租方每年提供5个免房使用，春节前后共10天将房屋使用权交还甲方使用等。承租期间，嘻哈公司私下将上述房屋租赁合同转让给被告茶阳公司，由被告茶阳公司实际承租使用。2016年5月30日，原告与被告茶阳公司、被告曾庆文在上述《房屋租赁合同》上补充签订《补充更新协议》，约定由于嘻哈公司与业主陈述亮合约到期，现由广州茶阳酒店管理有限公司继续承租，原所有条款不变，承租期由2016年6月1日至2018年5月30日止，为期二年。房屋为XX路XX号XX房与XX房。2018年5月30日租赁期限届满后，原被告双方没有续签租赁合同，但两被告继续承租使用房屋并交纳租金，故视为双方订立不定期租赁合同关系。经查，被告茶阳公司自2013年8月7日登记成立，经营范围包括酒店管理、房屋租赁等，被告曾庆文为公司的股东、监事。两被告租赁原告上述房屋并用于经营公寓式酒店客房。租赁期间，原告多次要求被告按合同约定提供免房（即免房费住宿），被告以客房满或客房紧张为由或要求原告付房费才有房，未按约提供免房，原告被迫支付被告房费住宿（有付费凭证）承受损失。此外，两被告从未按合同约定的在春节10天期间将房屋使用权交还原告。两被告构成违约。2020年1月6日，被告曾庆文通知原告解除上述房屋租赁合同关系，原告依约前去收房，因被告茶阳公司已将房屋开房给旅客入住致未能办理交房手续。1月7日，原告及律师再次前往收房，因被告曾庆文拒不按约交房，导致原告再次未能收房。此外，由于两被告是共同承租涉案房屋，被告曾庆文以承租人身份在相关文书上签名，且租金亦是由曾庆文实际支付，关于房屋续租及交还房屋事宜，亦是由曾庆文以其个人名义或委托刘孝辉处理。因此，被告曾庆文应与被告茶阳公司共同承担本案责任。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告茶阳公司辩称：1.被告茶阳公司已经通知原告于2020年1月1日起解除合同，原告已经收到被告的通知，现原告请求确认合同于2020年1月6日解除没有依据，合同解除的时间应当是2020年1月1日。2.因原告要求将免房的相关费用抵扣现金支付给原告后，原告才同意收回房屋，茶阳公司已经在2020年2月24日将钥匙寄回给原告，原告已经将房屋收回，故原告要求被告交还房屋的诉讼请求应当予以驳回。3.因原告要求先收到免房的费用才收回房屋而导致的损失应由原告自行承担，现原告要求被告承担2020年1月1日至1月6日的租金没有依据。4.原告于2020年1月7日致电管理处将涉案房屋停水，被告没有使用也无法使用涉案房屋，故原告要求支付房屋占用费没有依据。5.原告所述的房屋免房使用费，按照合同约定，免房使用应当是按照双方约定的条件使用，原告使用的就在当年使用，未使用的也无需折抵现金，由于原告未按照合同约定的条件申请，被告无需支付费用给原告。综上，被告请求确认房屋租赁合同于2020年1月1日解除，驳回原告其他诉讼请求。被告曾庆文辩称：请求驳回原告对被告曾庆文的全部诉讼请求。合同的相对方为被告茶阳公司。经审理查明：广州市越秀区XX路XX号XX房为登记于原告及案外人王某名下共同共有的房产，建筑面积81.26平方米，规划用途为办公。2013年9月7日，原告（甲方）与嘻哈公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止，每月租金8300元；甲方将产权属于自己的房屋出租给乙方作短期租赁用途，并授权乙方对该房租进行日常的管理和维护同时乙方有权转租给第三方作商业办公、住房使用；合同签定当日，乙方须向甲方交纳房屋租赁保证金15000元，租赁期满或合同解除后如无其余欠款，甲方须在合同期满后三个工作日内将房屋租赁保证金应如数返还乙方，逾期退还的，每逾期一天，乙方有权向甲方收取应退保证金总额的百分之一作违约金；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回；乙方向甲方每年提供5个免房使用，但需提前2天向乙方申请(广交会除外)，春节前后共10天乙方将房间的使用权交还甲方使用，期间水电、物管、宽带和房租甲方负责，乙方可为甲方清洁三次等。2016年5月30日，原告与被告茶阳公司签署《补充更新协议》，载明：由于原嘻哈酒店与业主陈述亮合约到期，现由茶阳公司续约承租，原所有条款不变，承租期由2016年6月1日至2018年5月30日止，为期二年，房屋为XX路XX号XX房与XX房。被告曾庆文在该协议落款空白处签名。上述协议签订后，原告将涉案房屋交由被告茶阳公司使用。被告茶阳公司按合同约定的标准向原告交纳租金至2019年12月31日止。2020年1月6日、7日，原、被告前往涉案房屋办理交接手续，未果。2020年1月7日，原告通过邮政特快专递方式向被告曾庆文及茶阳公司位于广州市越秀区XX路XX号XX房、XX房、及广东省大埔县茶阳镇XX坑的地址邮寄发出《告知函》（EMS快递单号：1052558393834、1052558377934、1052558378234）称：你我双方《房屋租赁合同》的租赁期限早已届满，因你方继续租赁使用房屋，双方构成不定期租赁合同关系。你方于2020年1月6日通知我方解约，现告知你方上述房屋租赁合同已于2020年1月6日解除，由于你方拒不交房，现告知你方如下:请你方于2020年1月7日前向我方交还上述房屋并结清2020年1月6日相关的租金、水电、管理费及其他费用；如果你方不能在2020年1月7日前相交还房屋的，根据XX房现市场月租金为11000元、XX房现市场月租金为8500元之情况，我方将自2020年1月7日起按上述标准计收房屋占有使用费和滞纳金直至你方实际交房为止；如你方拒不按上述通知执行的，我方将随时向你方收回房屋并依法追讨欠付的租金、房屋占有使用费及其他相关费用，一切法律后果由你方负责。2020年2月17日，被告茶阳公司通过邮政特快专递方式向原告位于广州市越秀区XX路XX号XX房的地址发出的《关于解除租赁合同的通知》（EMS快递单号：1052692254434，该邮件因查无此人被退回），其中载明：我司承租你房产位于广州市越秀区XX路XX号XX房与XX房，签订合同在2018年5月30日合同期已满，双方一直保持良好的沟通谈续约合同事宜……在2019年12月24日15:20你到我司协商续签，你坚持要涨租金我司无法承担高额的租金所以当时就向你提出租不起，在租不起的情况下我司只能解除合同，你说你不接受解除合同，这是无理由的借口，况且合同期限已满，难道租金由房东说多少就多少还不给解除，这种强买强卖的行为我司不能接受……因租金预交到2019年12月31日我司已将房间空置协商，直至2020年1月6日你过来交接你却以我司给你每年可免费入住5天你未享受要折回现金为由不肯退还25000元押金，这荒唐的理由我司不认可当场就已报警协调，多次协调无果你即以业主身份向物业管理致电关停了水阀，从此之后我司再也无使用过房间。约好第二天再次协商，但你还是坚持不退还押金25000元来交接，导致当天又无法办理交接。在2019年12月24日双方面谈时已口头告知你解除合约，我司再次书面通知你决定于2020年1月1日正式解除合约，之后所产生的物业管理一切费用与租金我公司不再承担，在你收到此函5天内前来大厦办理解除租赁合同手续并且退还押金，如未在此期限内办理交接我司将锁匙寄回你，则视为完成交接手续，否则后果一切由业主承担等。原告表示其没有收到该通知，联系地址并非原告的地址亦非原告所有的物业。原告为证明其主张，还向本院提供如下证据：1.证人龚某的证人证言。2.载有视频、录音的光盘及相关对话的文字记录。3.涉案XX房2020年6月的缴费通知单及用电抄表记录表。4.原告使用移动电话的通话记录。5.原告与被告曾庆文的微信聊天记录截图若干页。两被告对上述证据1的真实性不予确认，认为证人应当出庭作证。对证据2的真实性不予确认，认为录音部分不能证实是在现场录制，且录音分为多段，并有篡改。对证据3的真实性不予确认，缴费通知单中记录的水费使用量一直为0，也证实了房屋是无法使用的，被告实际上也没有使用房屋。对证据4，认为不能证实原告要求将涉案房屋恢复供水的事实，且上述证据3证实水费使用量一直为0，也证实原告未将房屋恢复供水。对证据5的真实性予以确认，聊天记录中载明原告一直是当天要求拿房，且原告没有提交免费房使用的聊天记录。即使原告没有在合同期内免房使用，也不能折抵现金，同时原告不能在广交会期间享受免房使用。如果原告需要在春节期间使用房屋，可以向被告提出申请，但原告从未就春节期间使用房屋向被告提出过申请，按照合同约定，是原告不需要使用，该部分也不能折抵现金。被告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.被告曾庆文与原告的微信聊天记录截图若干页，其中被告曾庆文于2019年12月26日14:04称：大哥，1号2间房交接回给你，我们是很想租你的房，租金高租不起，抱歉！中介到14楼找刘经理136××××7496。原告回复：找人看合适，有需要就交了。被告曾庆文回复：有人需要就1号交接，谢谢你。2019年12月30日19：52被告曾庆文称：陈总，明天我有事没在公司，一切交接由我股东刘先生负责，刘先生明天下午4点已在公司他可以代表我公司的一切决定，我公司还是很期望能与陈总好好协商圆满解决，租与不租陈总给多几个方案让公司选择一起商讨等。原告回复：明天没有时间，一切微信协商即可。2019年12月30日被告曾庆文向原告发出微信称：陈总，您给方案，因为我开的条件您都不满意。短期租到明年也没问题，长期租是什么条件说出来商量。原告回复：农历新年后提前配合看房，双方合适时间交房即可。被告曾庆文回复：那我提个建议到6月1号交接可以吗？1月10号到20日免费给陈总入住。原告回复：按合同规约。被告曾庆文称：合同是没折现的，我是有诚意的协商。2020年1月5日被告曾庆文向原告发出微信称：陈总，您好！什么时候有空？什么条件能签约？谢谢！原告回复：交代好前台，配合好看房，否则后果自负。2020年1月6日被告曾庆文发出微信称：今天开始停用房间，等陈总过来办理交接手续。原告回复称：现在交接我方不同意。2.刘孝辉于2020年2月24日向原告位于广州市越秀区XX路XX号XX房的地址邮寄物品的详情单（EMS快递单号：1052692255834），其中载明内件品名为XX、XX钥匙。被告茶阳公司表示原告已签收该邮件，但未能提供证据证明。原告质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，但不同意被告的证明内容，该证据证明2019年12月底至2020年1月6日期间双方聊天内容主要为洽谈续租事宜，从聊天记录可见被告曾庆文在2019年12月30日及2020年1月3日提出欲与原告续租至2020年6月份，该情况与被告主张其于2019年12月24日通知原告于2020年1月1日解除合同相矛盾，其上述主张是没有证据佐证的。原告认为双方是在2020年1月6日才解除合同。对证据2，原告没有收到，联系地址并非原告的地址，也非原告所有的物业，亦非原告的法定住所地或合同约定的联系地址，因此，该送达地址并非有效的送达方式，被告以邮件方式交还钥匙也并非合同约定的交房方式，应当结清费用再进行交房。关于2020年1月6日双方未能办理房屋交接手续的原因，原告陈述：当天涉案房屋已有旅客入住，该原因已由被告在当日出具的书面委托书中有反映，其借口为不能亲自过来办理退房，实际上最后因为房屋有他人使用的情况，所以不能办理交接手续。对于被告退押金的要求，原告认为根据合同约定，在合同届满时双方应办理交房手续，原告进行房屋验收、理清被告是否有损害家私家电、是否有未结清水电费、管理费等并结清相关费用后，在没有其他欠款情况下3个工作日内退回押金，因为押金正是用于承租人履行交还房屋和结清房租及相关费用的担保保证，所以不存在原告拒收房屋的情形。对于免房使用问题，由于被告长期不按合同约定提供免房，导致原告须向被告支付房费才能使用房屋，必然给原告造成经济损失，原告在相关费用结算时，向被告提出关于免费入住的赔偿是合理合法的。原告由始至终是同意在结清费用后办理退房手续的，并没有以免房问题为由拒绝交接房屋。当天由于原告坚持要收房，被告不同意，双方起了争执，被告还报了警，民警到场协调，建议双方第二天继续办理交房。被告则陈述：不确认原告所述的1月6日当天仍有客人入住的情况，当时房屋已经腾空可以交还给原告，被告要求原告退还押金同时交接房屋，但原告要求抵扣每年5日的免费入住费用，被告不同意，双方才起了争执，后原告亦离场，最后也没有验收房屋。此后，双方于次日再次到现场办理交接手续。被告陈述：当天原告要求物业管理公司停水，且提出6年租期内每年5日免费入住的费用抵扣问题，被告不同意，原告没有办理交房手续便离开。原告则表示：原告在租赁期间数次向被告提出免费房的要求，但被告一直以客满或要求付费为由予以拒绝，原告此前已经多次向被告支付房费，由于被告原因导致原告遭受经济损失。在双方解除合同结算时，原告有权就被告违约导致原告所受经济损失进行合理主张，对于损失的赔偿属于租赁合同项下债权利益，原告要求结算合情合理，且原告的主张并不妨碍双方办理交房手续。本案审理期间，本院根据案件具体情况，向位于广州市越秀区XX路XX号XX楼的金润铂宫物业管理中心调查取证，了解涉案XX、XX房的水、电使用情况。该中心工作人员表示，该中心于2020年1月7日收到2303、XX房业主以房间检修为由而关闭水闸的要求，故物业工作人员关闭了该两房间的水闸，此后，物业公司没有收到业主重开水闸的通知。至于用电，上述两房间一直没有断电，业主也没有要求断电。该中心工作人员并向本院提供了2020年1月7日的《前台交接班记录》及《2019年金润铂宫入驻房间剩余电表记录表》、《2020年金润铂宫入驻房间剩余电表记录表》，其中《前台交接班记录》中值班记录一栏载明XX、XX房开电，业主要求关水闸（房间检修），已通知龙跟进。《2019年金润铂宫入驻房间剩余电表记录表》及《2020年金润铂宫入驻房间剩余电表记录表》载明232房2020年1月30日剩余电量为365度，自2020年2月10日起至2020年8月10日期间的剩余电量均364度。XX房2020年1月20日剩余电量为282度，自2020年1月30日起至2020年8月10日期间的剩余电量均234度。原告对此认为，《前台交接班记录》中登记的值班时间是9点到下午点17点30分，其中要求检修停水的登记是当天值班一早9点的时候。原告当天上午致电管理处要求停水、房屋抢修，管理处回复水房是开着的，要自己去关。事实上，原告没有去关，管理处也没有去关。中午当天因为没有收房成功，后来原告致电管理处，通知管理处恢复供水，管理处回复没有关水。对此原告亦提供了1月7日11点55分原告致电626XX60的通话记录予以证明。管理处可能没有将后面的通话内容要求恢复供水登记在里面。故该证据不能证明涉案房屋被停水停电。实际上被告1月8日及之后仍将房屋正常开给旅客入住，充分说明房屋是正常供水供电状态，否则无法居住。对用电记录，原告不予采信，水电是充值的，并不是一户一表直接对应自来水公司和供电局，没有可信性。期间存在漏登记或不登记的情形。而且原告曾经到管理处交涉，管理处明显偏向被告，因此与原告产生了冲突口角。而在之前与被告谈判过程中，被告曾威胁原告的房屋在这边处理不妥休想出去，被告与物业是一起的，以后会有很多麻烦。而事实上，原告也因其他房屋的租客延迟2个月未交管理费，原告代租客补交管理费不满足物业无理追缴延迟缴纳管理费的违约金而被非法强行停水停电，最终迫于无奈原告缴纳超过本金的违约金，才恢复水电。双方关系非常恶劣。用电记录表均可以显示涉案房屋均是由茶阳酒店在承租使用。根据合同约定，被告未结清相关管理费、水费，也无权要求退还押金。故在双方2020年1月7日及之后因被告要求退还押金导致双方未能完成收房，该责任在于被告。两被告对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为：原告与被告茶阳公司在平等自愿基础上签订的上述《补充更新协议》，其中约定原嘻哈酒店与原告合约到期，由被告茶阳公司续约承租，原所有条款不变，故上述嘻哈酒店与原告签订的《房屋租赁合同》中除租赁期限以外的其他条款均对原告与被告茶阳公司具有约束力，因此，上述《补充更新协议》及《房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约履行。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签合同，被告茶阳公司继续使用涉案房屋，原告继续收取租金，双方构成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。被告曾庆文虽于微信中数次向原告提出不再承租涉案的广州市越秀区XX路XX号XX房，并与原告约时间交接房屋，但双方实际并未在被告约定时间内交接房屋。此后，原、被告于2020年1月6日到达涉案房屋现场欲办理交接手续，可见双方于该日达成解除合同的合意。故原告主张双方不定期租赁关系于2020年1月6日解除合法有理，本院予以支持。此后，双方于2020年1月6日前往现场交接涉案房屋未果，就未能交接房屋的原因，原、被告均只有口头陈述，未能提供切实证据证明。合同解除后，被告作为承租人，负有按照合同的约定交还房屋的义务，而现被告并未能提供证据证明涉案房屋于2020年1月6日已具备交还给原告的条件。被告主张其于2020年2月24日将涉案房屋钥匙通过快递方式邮寄给原告，但该快递的邮寄地址并非合同约定的原告的联系地址或原告所有房屋的地址；而且，现有证据未能表明上述邮件已由原告签收；邮寄钥匙亦并非合同约定的交还房屋的方式，故对被告认为涉案房屋已于2020年2月24日交还给原告的主张，本院不予接纳。另外，从本院调查取证的情况来看，物业管理中心于2020年1月7日接到原告通知关闭水闸后至今未重开水闸，结合涉案房屋自2020年2月10日起至2020年8月10日期间的用电量未发生变化，据此，本院认定涉案房屋自2020年1月7日起不具备作为酒店公寓使用的功能，而因被告未向原告实际交还涉案房屋，原告现要求被告茶阳公司腾空交还涉案房屋的诉讼请求合法有理，本院予以支持；至于房屋使用费，本院根据本案实际情况，酌情确定被告茶阳公司应参照合同约定的租金标准的50%向原告计付自2020年1月7日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费；2020年1月1日至2020年1月6日期间的租金应按原约定标准计收，并应计付逾期付款违约金。鉴于被告认为双方合同于2020年1月1日解除，故不同意向原告支付该期间的租金，应视为对原告主张该逾期付款违约金的标准亦持有异议，故本院结合本案具体情况，酌情调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于原告要求被告茶阳公司赔偿免房使用、因未交还房屋10天使用权及因两次未能收回房屋产生的误工费等经济损失的诉讼请求，因上述合同未有原告在未享受每年5天免房使用权及每年10天房屋使用权可折现的约定，且现有证据并未能证实原告依照合同约定向被告提出免房使用权及10天房屋使用权的请求，另外，原告亦未提供相关证据证明其所主张误工费的数额等情况，故原告上述诉讼请求依据不足，本院不予支持。至于原告主张被告曾庆文为涉案房屋共同承租人并据此要求被告曾庆文承担本案责任的诉讼请求，本院认为，上述《补充更新协议》明确约定涉案房屋由被告茶阳公司续约承租，被告曾庆文在该协议落款处签名并不能当然认定其为涉案房屋的承租人，故原告该项请求缺乏依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、确认原告陈述亮与被告广州茶阳酒店管理有限公司就广州市越秀区XX路XX号XX房的租赁合同关系于2020年1月6日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州茶阳酒店管理有限公司应将广州市越秀区XX路XX号XX房腾空交还给原告陈述亮。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州茶阳酒店管理有限公司应向原告陈述亮支付租金（从2020年1月1日起至2020年1月6日止，每月按8300元计）、逾期付款违约金（自2020年1月7日起至被告实际付清上述所欠租金之日止，以上述所欠租金总额为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）以及房屋使用费（自2020年1月7日起至本判决发生法律效力之日止，每月按8300元×50%计算）。自本判决发生法律效力之次日起的使用费，被告茶阳公司应参照每月8300元×50%的标准逐月向原告计付至实际交还房屋之日止。四、驳回原告陈述亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3568元，由原告负担2544.8元，被告广州茶阳酒店管理有限公司负担1023.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员 张 丽二〇二〇年十二月二十一日书记员 徐浩龙