河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初3921号 原告:唐山瑞祥物业服务有限公司，住所地：唐山市丰润区公园道北侧（公园道燕山路交叉口商业楼二层）。 法定代表人：刘福增，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张腾飞。 被告:张怀军，女，1968年12月6日出生，汉族，住唐山市丰润区。 原告唐山瑞祥物业服务有限公司（以下简称瑞祥物业）与被告张怀军物业服务合同纠纷一案，依法由审判员赵剑锋独任审判，公开开庭进行了审理。原告瑞祥物业的委托诉讼代理人张腾飞，被告张怀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞祥物业诉称，唐山福瑞祥房地产开发有限公司开发建设了位于唐山市丰润区，并与原告于2010年6月30日签署了《安联·水晶城小区前期物业管理服务委托合同》。第五条约定本物业管理区域内物业管理服务收费采用包干制方式，具体收费标准为：一层住宅1元／月／平方米、一层以上住宅1.2元／月／平方米。第七条约定物业服务费用（物业服务资金）按月计纳，业主或物业使用人应在每年6月30日开始履行交纳下一年物业费的义务。第十条约定原告应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确原被告双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第三十三条约定前期物业服务合同自2010年7月1日起，2013年6月30日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。双方于2013年6月30日签订了第二份《安联·水晶城小区前期物业管理服务委托合同》，第三十三条将服务期限增加为2013年7月1日起2015年6月30日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。其他事项无改变。后双方于2015年6月20日续签了第三份《安联·水晶城小区前期物业管理服务委托合同》，第三十三条将服务期限增加为2015年6月30日起2018年6月30日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。另外，原被告双方在被告收房时，双方签订了《安联·水晶城小区前期物业管理服务服务协议》，该协议对被告的物业费交费标准予以进一步确认。根据该协议第十一条的约定，被告违反协议，不按该协议约定的收费标准、收费时间、收费方法交纳的有关费用的，原告有权要求被告在期限内补齐。 被告系唐山市丰润区（建筑面积为93.23平方米）的产权人，物业管理服务费标准为1.2元／月／平方米（一楼以上住宅标准），每月应交纳物业服务费111.88元。其应该根据合同的约定按时交纳物业管理服务费，但是被告一直拒绝交纳。被告自2016年1月1日至2018年6月30日（合计30个月）共计拖欠物业服务费3355元（计算公式为：物业管理服务费标准×建筑面积×所欠月数）。原被告双方签订了《物业（地下停车场管理）服务协议》。该协议第二条约定被告使用该小区内Ｂ43号车位。第六条约定车位管理服务费收费标准为60元／月.辆；该地下停车场采取年付费方式。被告应于每年6月30日前缴清下一年度管理服务费；车位管理服务费不包含车辆保管费用，原告将不承担车辆丢失、损坏责任。但被告自2018年1月1日至2018年6月30日期间共拖欠车位费360元（计算公式为车位费单价标准×使用月数），上述两项费用总计3715元。原告先后多次催要，被告均拒绝履行交费义务。被告拒绝交纳物业服务费与车位费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已交费业主的正当合法权利。原告无奈，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，请求:1、判决被告支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费3335元；2、判决被告支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的车位费360元；上述两项诉讼请求合计3715元。3、判决被告承担本案诉讼费用。 被告张怀军辩称，我是2010年收房的，2010年到2016年是没有拖欠物业费的。我的房屋漏雨，属于建筑的脚手架的钢管没有拆除，洞没有堵好。2016年，五年质保期就过了，原告一直没有给我修理。现住我的房一直在漏雨，所以我才不交物业费。从我入住到原告撤出我们小区，原告就给我修过一次，但是没有修好。 经审理查明，唐山福瑞祥房地产开发有限公司作为建设单位开发建设了位于唐山市丰润区。被告张怀军系安联水晶城小区109-1-1101号的业主。 2010年6月30日，原告瑞祥物业与唐山福瑞祥房地产开发有限公司签订了《安联•水晶城小区前期物业管理服务委托合同》，合同约定由瑞祥物业负责安联•水晶城小区的物业服务管理工作，并约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：一层住宅：1元/月.平方米；一层以上住宅：1.2元/月.平方米。合同期限自2010年7月1日起2013年6月30日止。合同还约定了物业管理的其他事项。 2013年6月30日，原告瑞祥物业与唐山福瑞祥房地产开发有限公司续订了《安联•水晶城小区前期物业管理服务委托合同》，合同期限自2013年7月1日起2015年6月30日止。 2015年6月30日，原告瑞祥物业与唐山福瑞祥房地产开发有限公司再次续订了《安联•水晶城小区前期物业管理服务委托合同》，合同期限自2015年6月30日起2018年6月30日止。 2011年4月13日，原被告双方签订了《物业（地下停车场管理）服务协议》。该协议第二条约定被告使用该小区内B43号车位。第六条约定车位管理服务费收费标准为60元/月.辆；该地下停车场采取年付费方式。被告应于每年6月30日前缴清下一年度管理服务费；车位管理服务费不包含车辆保管费用，原告将不承担车辆丢失、损坏责任。 另查明，原告主张被告张怀军自2016年1月1日至2018年6月30日共计拖欠物业服务费3325元，自2018年1月1日至2018年6月30日共计拖欠车位管理服务费360元。原告瑞祥物业自2018年7月1日已退出对安联•水晶城小区的物业管理。 以上事实，有原被告陈述、前期物业管理服务委托合同、物业（地下停车场管理）服务协议等证据予以证实。 本院认为，唐山瑞祥物业服务有限公司与唐山福瑞祥房地产开发有限公司签订了《安联•水晶城小区前期物业管理服务委托合同》，合同约定瑞祥物业负责安联•水晶城小区的物业服务管理工作，被告应依约交纳相应物业费用。原被告双方签订了《物业（地下停车场管理）服务协议》，合同约定被告使用该小区内B43号车位，被告应依约交纳相应车位管理服务费用。上述合同签订后，瑞祥物业提供了物业服务及车位管理服务，被告未依约交纳物业服务费及车位管理服务费的行为属于违约，原告瑞祥物业主张被告张怀军支付物业管理服务费3355元和车位管理服务费360元理据充分，本院予以支持。被告张怀军提出因房屋漏雨拒交物业费及车位费，未提交因物业服务存在瑕疵导致其房屋漏雨的证据，房屋漏雨属房屋质量问题，应另行主张权利，此抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条规定，判决如下： 被告张怀军于本判决生效之日起10日内给付原告唐山瑞祥物业服务有限公司物业服务费3355元、车位管理服务费360元，合计3715元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张怀军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 赵  剑  锋 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 张方军（兼）