湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0921民初2201号原告（反诉被告）：何德华，男，1977年5月7日出生，汉族，住南县。委托诉讼代理人：宋力虎，湖南跃海律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖蓉，湖南跃海律师事务所律师。被告（反诉原告）：王海燕，男，1962年9月2日出生，汉族，住南县。委托诉讼代理人刘宇，湖南金剑律师事务所律师。原告（反诉被告）何德华与被告（反诉原告）王海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）何德华及其委托诉讼代理人肖蓉、被告（反诉原告）王海燕及其委托诉讼代理人刘宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何德华向本院提出诉讼请求：1、请求判令王海燕支付购房款201500元；2、请求判令王海燕支付水电开户费用、水电材料安装费等共计8775元；3、请求判令被告支付原告自起诉之日起，以210275元为基数，按年利率6%支付资金占用期间的利息，直至被告付清房款之日止；4、本案诉讼费由王海燕承担。事实与理由：2017年4月27日，何德华与王海燕签订《房屋买卖协议》，协议约定：王海燕购买何德华承建的三套房屋，面积135m2，售价为2100元/m2，另加二间车库，售价为7.55万元/间，付款方式为：签订合同之日起被告预交150000元，房屋整体完工，房屋前后路面硬化完工后付总价的80%，余下房款在何德华交房产证、国土证时全部付清，水、电单独开户均由王海燕负责。事后，王海燕支付了600000元购房款，并于2018年1月7日与何德华就剩余购房款签订《房屋买卖补充协议》，协议约定：王海燕暂付何德华承建房屋的部分购房款200000元，剩余购房款201500元，定于2018年6月何德华交付房产证、国土证给王海燕时，由王海燕一次性付清，现何德华已按照合同约定交付房屋和车库，并应王海燕的委托，办理好水电开户事宜，代付了相应的水电开户费用8775元，并办理了相关产权证书。然而，王海燕仅支付80万元房款，剩余201500元购房款及水电开户费用8775元一直未支付，故提起诉讼。被告王海燕辩称，王海燕向何德华购买房屋，理应支付购房款及相应费用，但本案签订了两次合同，对于剩余部分购房款给付附有条件，条件未成就，王海燕目前不应承担给付购房款的责任，因为合同及补充协议都约定何德华向王海燕交付房产证后，王海燕才履行给付购房款的义务，现条件一直未成就，何德华向法院提出诉讼缺乏相应依据，故请求法院驳回其诉请。反诉原告王海燕诉称，王海燕与何德华于2017年4月27日签订《房屋买卖协议》，约定王海燕向何德华购买三套房屋，双方就房屋价格，交付时间作出约定，同时约定了违约责任，违约方向守约方承担150000元的违约赔偿。2018年1月7日，双方就上述房屋买卖协议签订补充协议，约定何德华于2018年6月向王海燕交付所购房屋产权证，但何德华并未按约定时间向王海燕交付所购房屋产权证，拖延至2020年11月才将所购房屋产权证办理，王海燕多次要求何德华承担相应违约责任，因意见分歧大，无法达成一致协议，故酿成纠纷。反诉被告何德华辩称，对于房屋不动产权利证书，已经办理了相应手续，但因不可抗力的原因，未能及时交付房屋不动产权利证书，不属于违约行为，关于违约金的问题只是属于补偿性的问题，反诉原告王海燕应提供造成实际损失的证据，同时双方约定的违约金过高，请求法院予以适当调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认证如下：原告（反诉被告）何德华向本院提供了下列证据：何德华所举证据1《房屋买卖协议》、证据2《房屋买卖补充协议》，王海燕质证对证据“三性”没有异议，本院认为，证据1、证据2的证据形式、证据来源符合法律规定，且与本案具有关联性，本院予以确认。何德华所举证据3收据，旨在证明水电开户费用由何德华代为办理并支付相关费用的事实，王海燕认为真实性无异议，但水电开户费约定由王海燕负责。本院认为，水电开户虽约定由王海燕负责办理，但何德华已实际用去的相关电开户费用有供电所收据为证，应予认定。水开户费用有证人陈某出庭证言作证，应予以认定；对于梯步308、步梯台费3000元，双方合同中没有约定，且王海燕不知情，本院不予认可。证据4《征收土地补偿协议书》，证据内容真实，符合证据“三性”，本院予以确认。证人陈某的证人证言，经王海燕质证无异议，本院予以确认。被告（反诉原告）王海燕所举证据《房屋买卖协议》《房屋买卖补充协议》，经何德华质证无异议，本院予以确认。电开户收据，系村委会出具，与本案缺乏关联性，本院不予确认。本案经本院审理认定如下事实：2017年4月27日，何德华与王海燕签订《房屋买卖协议》，甲方何德华、乙方王海燕。协议约定：一、甲方住宅建设地址和住向及设计方案设施如下：住宅为砖混结构，坐北朝南……，电单独开户，由乙方负责，水单独开户，由乙方负责；二、开竣工时间及价格：1、工程计划于2017年1月18日开工至2017年9月18日止交付乙方使用；2、现甲方房屋除一层车库上面一楼为一层，东为1号房，西为2号房，乙方定一楼一至二房、××楼××号房，建筑面积以房产局发证面积计算（不动产权利证书，面积为135ｍ2），每平方米2100元，楼梯间计每套各负担一半面积。三、付款方式：甲、乙双方签订合同之日预交人民币壹拾伍万元整……，甲方把前后路面硬化完工后付总价的80%，余下房款在乙方交房产证、国有土地证时全部付清。四、双方责任。1.甲方应在约定时间内按时交房，否则按违约金处罚。……，4.乙方应按约定工程速度付款，如延期或少付则按月息1分计算，超过半年按月息2分计算，在非正常情况下，甲方如中途废止合同，应承担一切违约金。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同签字生效，双方不得反悔，如一方违约则罚违约金壹拾伍万元，未尽事宜，双方协商解决并具有法律效力。何德华、王海燕在甲、乙方签字栏内签名确认，另，该协议载明王海燕向何德华购买车库东（南）1-2间共计2×75500元＝151000元。根据上述合同约定，王海燕应付购房款及车库款共计1015000元。合同签订后，王海燕于2017年4月28日向何德华支付定金150000元，2017年9月，涉案房屋竣工及房屋前后路面硬化完成后，何德华向王海燕交付了房屋及车库。2017年9月18日，因王海燕未按协议约定的时间支付购房款，经双方协商，王海燕向何德华支付延迟履行利息8000元，同月20日，王海燕支付购房款300000元，2017年10月10日王海燕支付购房款150000元，2018年1月7日，双方签订《房屋买卖补充协议》，协议约定王海燕暂付何德华房款200000元，剩余房款201500元，定于2018年6月由何德华支付房产证、国土证给王海燕时，由王海燕一次性付清。补充协议签订后，王海燕当天支付房款200000元，尚欠购房款201500元。另查明，2017年9月12日，何德华代办电开户，支付电开户每户1200元，王海燕应承担3600元，支付材料费3240÷12户×3＝810元，王海燕应承担810元，支付水开户每户400元，王海燕应承担400元×3户=1200元，材料费2800元，人工工资500元，王海燕承担（2800+500）÷12×3＝825元，以上合计6435元。再查明，何德华所建房屋建设用地属拆迁安置宅基地，该宅基地于2019年12月27日，由南县自然资源局与南县南洲镇丁家城村民委员会签订《征收补偿协议书》，完成征收补偿工作。2020年9月29日，何德华将王海燕购买的三套房屋中的二套已办理不动产权利证书。另一套已向不动产登记中心递交相关手续，房产权利人到场面签即可颁证。本院认为，一、关于何德华请求王海燕支付购房款，水电开户相关费用及资金占用期间利息的请求。首先，何德华与王海燕签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。现何德华对房屋办理了不动产权利证书，何德华交付不动产权利证书后，王海燕应立即向何德华支付剩余购房款，故何德华要求王海燕支付购房款的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；其次，对于水电开户支出的相关费用，双方虽在合同中约定水电开户由王海燕负责，但根据公平原则，何德华在统一为住户进行水电开户时为王海燕所有的三套房屋进行了水电开户所支出的费用，理应由王海燕负担。至于梯步308、步梯台费支出，在双方的合同中没有约定应由谁承担，现何德华要求王海燕负担，理由不充分，证据不足，本院不予支持。最后，对于何德华主张计算逾期给付购房款期间的资金占用利息的诉讼请求。双方签订补充协议后，确定由何德华先履行交付不动产权利证书义务，现何德华逾期办理不动产权利证书而导致王海燕逾期交付购房款，王海燕没有迟延履行给付购房款的违约行为，不应承担资金占用期间利息。故对何德华要求王海燕支付资金占用期间利息的诉讼请求，本院不予支持。二、关于王海燕主张何德华应承担违约责任问题。本案何德华与王海燕所签订的《房屋买卖补充协议》约定由何德华交付房产证、国土证后，由王海燕一次性付清剩余房款，该协议明确双方履行合同方式，由何德华先履行交付不动产权利证书义务。现何德华直至2020年9月29日才办理不动产权利证书，未能在合同约定期限内履行交付不动产权利证书的义务，属违约行为，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”本案中，2017年9月何德华已向王海燕实际交付房屋和车库，王海燕也已实际占有使用该房屋，故在王海燕未能举证证实其实际遭受的损失数额的情况下，如果根据双方合同约定支付150000元的违约金则明显过高，现何德华主张违约金过高，请求法院进行调整的请求，事实和理由充分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，结合本案实际情况，酌情认定何德华应赔偿的违约金损失为30000元。何德华辩称因土地征收及新冠疫情等不可抗力因素导致迟延办理不动产权利证书，不属于违约行为。根据何德华提供的《土地征收补偿协议书》，该协议书于2019年12月27日签订，何德华应从协议签订后次日开始办理不动产权利证书，剔除疫情不可抗力因素，何德华也应在相关单位恢复办理业务之日起至2020年9月29日前办妥不动产权利证书，故何德华的辩称理由不能成立，本院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告何德华于本判决生效后10日内向被告王海燕交付不动产权利证书，被告王海燕同时支付购房款201500元、水电开户费用6435元，合计207935元；二、驳回原告何德华的其他诉讼请求；三、反诉被告何德华于本判决生效后十五日内向反诉原告王海燕支付违约金30000元；四、驳回反诉原告王海燕的其他诉讼请求。上述一、三项相抵后，被告（反诉原告）王海燕向原告（反诉被告）何德华支付177935元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4454元，减半收取2227元，何德华负担50元，王海燕负担2177元，反诉案件受理费1650元，王海燕负担1320元，何德华负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  康德军二〇二〇年十二月十一日法官助理杨帆书记员陶志鹏