黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2646号上诉人（原审原告）：李殿文，男，1954年1月23日出生，汉族，退休干部，现住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：曹满，齐齐哈尔市建华区卜奎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨**晶，女，1985年10月9日出生，汉族，宏达酒业有限公司员工，现住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：杨帆，男，1978年7月4日出生，汉族，宏达酒业有限公司员工，住黑龙江省甘南县。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔正信嘉祥房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区中东小区4号楼1-2层17号。管理人：黑龙江铭昊律师事务所律师。负责人：胡祥庭，黑龙江铭昊律师事务所律师。上诉人李殿文因与被上诉人杨**晶、齐齐哈尔市正信嘉祥房地产开发有限公司（以下简称正信嘉祥公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2019）黑0225民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李殿文上诉请求：撤销一审判决，支持李殿文的诉讼请求；一、二审诉讼费由杨**晶、正信嘉祥公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、一审判决认为《住宅买卖协议书》不具有买卖关系的效力，而是担保债权实现的协议是错误的。1.一审判决剔除了相互负债的三方当事人相互抹账，解除债权债务关系的事实。李殿文是吕德嘉的债权人，吕德嘉是正信嘉祥公司高飞的债权人。吕德嘉把对高飞的债权转让给李殿文，高飞以出售房屋给李殿文的方式，还清了对李殿文的债务。2.一审判决认定李殿文与吕德嘉均未支付购房款是错误的。三方之间为现金借贷，相互抹账，最后高飞以房还债，就是价款的现金支付。3.一审判决认定高飞在执行时的财产报告及本案审理中的陈述均能印证是以房顶债是错误的。2013年7月11日，李殿文和吕德嘉一起到正信嘉祥公司高飞的办公室，经三方协商确定用出售房屋的方式还债后，由副经理王丽梅代表甲方与李殿文共同签订的《住宅买卖协议书》。“吕德嘉从正信嘉祥公司处取走空白的买卖合同与收据作为融资手续。”仅是高飞个人陈述，无其他证据佐证。4.一审判决在双方对房屋买卖合同意思表示不一致的情况下，认定《住宅买卖协议书》不具有买卖效力是错误的。正信嘉祥公司高飞是格式条款提供方，其称该协议是抵押协议，在李殿文不认可的情况下，一审判决应支持李殿文的解释，认定为买卖协议。5.一审判决以李殿文未办理物权登记为由对其确权请求不予支持是错误的。李殿文没有进行产权登记是因为开发商欠缴税费，不是买受人的原因。二、李殿文已在法院查封前占有涉案房屋。有《回迁（购买）安置协议》、物业费、清运费收据、出租合同、承租人杨鸿光和李殿文委托的房屋管理人刘伟的证言材料、李殿文贴在房屋门上的“出租出售”广告照片等证据予以证实，一审法院却未予采信。李殿文于2019年3月7日与高飞通电话，高飞认可出售房屋的事实，并称没有把此房提供出去执行。法院查封涉案房屋未通知李殿文，该查封不具有法律效力。杨**晶辩称，一审法院已于2016年1月13日查封了包括涉案房屋在内的整栋楼房，在此期间李殿文未提出异议，拍卖期间李殿文也未提出异议。李殿文是在执行终结后提出异议，一审法院不应受理。一审法院在拍卖过程中依法张贴了公告，8号商服的承租人未尽到告知义务并不意味着执行程序就不合法。杨**晶签收裁定后，执行法官曾到8号商服进行了告知并制作了执行笔录，告知承租人保证其承租权益不受损害，及租赁到期后向杨**晶移交房屋。另，李殿文在审理期间没有出示过任何债权转让协议，正信嘉祥公司与李殿文没有实质的债权债务关系，所以以房抵债的关系不能成立。正信嘉祥公司辩称，一、李殿文与正信嘉祥公司之间没有真实的债权债务关系，对涉案房屋并不享有物权。1.案外人李殿文与正信嘉祥公司之间并没有真正的债权债务关系。李殿文与正信嘉祥公司之间从没有过债权债务关系，没有真实的资金往来。正信嘉祥公司与吕德嘉之间存在的债务关系，因正信嘉祥公司已经清偿完毕，也已消灭。至于吕德嘉与李殿文之间是否有债权债务关系，正信嘉祥公司不清楚，也与正信嘉祥公司无关。即使吕德嘉将债权转让给李殿文，也从未通知过正信嘉祥公司。2李殿文对涉案房屋并不享有物权。李殿文在起诉状中主张涉案房屋系吕德嘉以房抵债给李殿文的，并主张与正信嘉祥公司签订了嘉祥国际小区B2栋5号、8号商服楼的买卖协议，并占有该房屋，但一直没有办理房屋的产权过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产物权设立、变更是以登记为前提的。李殿文并不能提供是涉案房屋的所有权人的证据，因此李殿文对涉案房屋并不拥有法律规定的物权。二、因案外人李殿文对涉案房屋并不享有物权，如案外人与正信嘉祥公司存在真实的债权，债权人应向破产管理人及时申报。涉案房屋尚未变更登记至李殿文、杨**晶名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于正信嘉祥公司。案外人提起执行异议之诉的前提是对该标的物享有法律上可以排除第三人的权利证明，但李殿文并不能提供是涉案房屋所有人的证据。根据《中华人民共和国破产法》第四十八条第一款“债权人应当在人民法院确定的权申报期限内向管理人申报权”的规定，李殿文如果认为与正信嘉祥公司之间存在真实的债权债务关系，就应依法向管理人申报债权。截至目前已经有198人申报债权，其中没有李殿文、吕德嘉，杨**晶已于2020年7月16日申报债权，也就是说李殿文、吕德嘉与正信嘉祥公司没有债权债务关系。综上，请二审法院在查明事实的基础上，依法判决驳回李殿文的诉讼请求。李殿文向一审法院起诉请求：确认查哈阳农场场直正信嘉祥小区B区2号楼5号、8号商服楼为李殿文所有；停止对上述房屋的执行。一审法院认定事实：杨**晶因与正信嘉祥公司民间借贷纠纷，一审法院于2016年3月21日作出（2016）黑0225民初150号民事调解书，协议正信嘉祥公司于2016年4月21日偿还杨**晶借款本金218万元，并从2015年4月28日开始，以本金218万元为基数、按月利2分给付利息，给付至本息付清为止。诉讼过程中，根据杨**晶的保全申请，一审法院于2016年1月13日作出（2016）黑0225财保9号民事裁定书，查封了正信嘉祥公司所有位于查哈阳农场场直一委嘉祥国际小区B区一号楼整栋及位于依安县××农场××直××花园小区××楼36户房屋。同时另案邵振华诉正信嘉祥公司民间借贷纠纷，一审法院依邵振华的申请，于2016年1月13日作出（2016）黑0225财保11号民事裁定书、（2016）黑0225财保12号民事裁定书，查封了正信嘉祥公司所有位于查哈阳农场场直一委嘉祥国际小区B区一号楼、二号楼；上述调解书生效后，杨**晶申请一审法院强制执行。2017年11月24日，正信嘉祥公司法定代表人高飞向一审法院提供了包括嘉祥国际小区B2号楼5号、8号商服在内的可供执行的财产，房屋虽然签订买卖合同，但实际用作借款抵押，房屋未实际交接入住。一审法院于2017年12月1日作出（2016）黑0225执760号之一执行裁定书，裁定拍卖正信嘉祥公司所有位于查哈阳农场场直一委嘉祥国际小区B区一号楼1单元201、202室……二号楼1号、4号、5号、7号、8号、9号、10号商服楼。因房屋流拍，2018年5月24日，一审法院以（2018）黑0225执恢17号执行裁定书，裁定将包括嘉祥国际小区B区2号楼5号商服、8号商服在内的房产交付给杨**晶。同年6月15日正信嘉祥公司为杨**晶出具了入户通知书；李殿文作为案外人提出执行异议，一审法院于2019年7月10日作出（2019）黑0225执异40号执行裁定书，以涉案房屋已执行交付完毕，执行程序已终结为由驳回李殿文的异议请求。李殿文不服该裁定而提起案外人执行异议之诉。李殿文自称，2013年吕德嘉在李殿文处借款260万元，还款期限半年。2013年7月11日，吕德嘉将其对正信嘉祥公司的债权转让给李殿文，李殿文与正信嘉祥公司签订关于嘉祥国际小区B2栋5号商服、8号商服的住宅买卖协议书两份，收款收据载明金额分别为1,331,940.00元、1,393,260.00元，2017年2月15日，李殿文交纳上述房屋的物业费、清运费合计3,688.00元。2018年3月7日，李殿文与杨鸿光签订租房合同一份，约定将8号商服租赁一年，后改为两年。现5号商服由杨**晶占有，涉案房屋均未登记产权。另查明，正信嘉祥公司法定代表人高飞认可与吕德嘉之间的债务，吕德嘉从正信嘉祥公司处取走空白的买卖合同与收据作为融资手续，吕德嘉因负有李殿文债务，双方达成以5号、8号商服抵押给李殿文的协议，待正信嘉祥公司将楼房出售取得现金后交付给李殿文用于冲抵所欠吕德嘉的借款，同时抵销李殿文与吕德嘉之间的借款。高飞陈述认可该债权转让，但否认存在真实的买卖关系，入户手续系公司留守工作人员失误所致。2019年6月25日，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2019）黑02破申5号民事裁定书，裁定受理谷柏志、正信嘉祥公司对正信嘉祥公司的破产重整申请，指定由齐齐哈尔市铁锋区人民法院审理。2020年6月1日，齐齐哈尔市铁锋区人民法院作出（2019）黑0204破1号之一决定书，指定黑龙江铭昊律师事务所担任正信嘉祥公司管理人。一审法院认为，案外人执行异议之诉是通过针对特定执行标的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定执行标的强制执行的诉讼目的，因此审查执行异议之诉的关键在于案外人是否享有实体权利足够排除对执行标的物的强制执行，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。正信嘉祥公司负有吕德嘉债务，吕德嘉将该债权转让给李殿文，该债权转让自正信嘉祥公司向李殿文出具住宅买卖协议书时生效，故李殿文与正信嘉祥公司之间成立新的债权债务关系。李殿文与吕德嘉均未支付购房款，其所取得的住宅买卖协议书、收据实际系“以房顶债”协议的成立，正信嘉祥公司法定代表人高飞在执行时财产报告及本案审理过程中的陈述内容均能印证该事实。双方债务纠纷未有证据证明约定债务清偿期，未届清偿期即达成“以房顶债”协议，对于债务数额没有具体结算，双方对于房屋买卖合同意思表示不一致，故该协议具有担保债权实现的目的，并不发生真实的房屋买卖关系的效力，债权人以债务人违反“以房顶债”协议的约定而要求对所抵之物主张所有权的，依法不应获得支持。另外，涉案房屋早在2016年1月13日即由另案债权人邵振华申请一审法院予以查封，正信嘉祥公司对此知情却仍然与李殿文达成具有担保性质的“以房顶债”协议，李殿文依此约定从正信嘉祥公司处转移占有并主张相应房屋所有权不符合法律规定。“以房顶债”协议既然不能认定系双方之间一致真实意思表示的房屋买卖合同，作为债权受让人没有支付房屋买卖价款，李殿文提供的证据亦不能证明其在一审法院作出查封裁定之前就已合法占有涉案房屋，房屋在未办理物权登记情况下，依法不具备排除法院对涉案房屋强制执行的条件，故对李殿文的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告李殿文的诉讼请求。案件受理费10,800.00元，由李殿文负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述规定，不动产所有权的取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后方能取得。涉案房屋未登记到李殿文名下，故李殿文请求确认涉案房屋归其所有，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于李殿文对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。李殿文主张吕德嘉将其对正信嘉祥公司的债权转让给李殿文，正信嘉祥公司以涉案房屋抵债给李殿文，并与李殿文签订了住宅买卖协议书，但是李殿文并未举证证明签订该协议时，该债权合法有效到期，且债权数额与涉案房屋的实际价值相当，故李殿文关于其与正信嘉祥公司终止原债权债务关系，而建立房屋买卖合同关系的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。结合正信嘉祥公司的法定代表人高飞“买卖协议的目的是用作抵押，后来债权人又把对我公司享有的债权转让给其他人，其他人又找我重新签订买卖合同，用房屋作抵押”的陈述，可以确认正信嘉祥公司签订住宅买卖协议的目的是为主债务提供担保，而非转让房屋的所有权，即正信嘉祥公司与李殿文之间并未达成以房抵债的合意，李殿文并非以房抵债的权利人，故一审判决认定李殿文对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。综上所述，李殿文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,800.00元，由上诉人李殿文负担。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 刘 璐审判员 马冰莹二〇二〇年十二月三十日书记员 王 鹏