湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16031号原告（反诉被告）：湖南中建信和梅溪湖置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路中建梅溪嘉苑918号18栋。法定代表人：舒跃辉。委托诉讼代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思，湖南江荣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱江，男，1978年5月24日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：易谨，湖南中禹航律师事务所律师。原告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司（以下简称“中建公司”）诉被告朱江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案。本案审理过程中，被告朱江提出反诉，本院依法受理并适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告及被告的诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中建公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的《梅澜坊商铺租赁合同》（合同编号：ＭＬＦＳＨ-2017017）已解除；2、判决确认原告无需向被告返还履约保证金21818元；3、判令被告向原告支付涉案商铺租金35679元（计算至2020年8月31日，已扣除因疫情原告主动免除被告的租金12429元）;4、判令被告向原告支付延迟履行违约金4709元（按照租金欠费金额日1‰的标准，暂计算至2020年9月30日）;5、判令被告承担本案的案件受理费、财产保全费等全部诉讼相关的费用（以上诉讼请求合计暂为62206元）。事实和理由：2017年9月8日，原被告签订《梅澜坊商铺租赁合同》，租赁合同约定：原告将位于长沙市岳麓区××坊××街××栋××层××号商铺出租给被告用于经营文创体验，建筑面积167.82平方米，租期为5年。被告须向原告交纳履约保证金21818元并按期缴纳租金，其中2018年1月1日至2018年12月31日月租金5454.48元；2019年1月1日至2019年12月31日月租金11454元；2020年1月1日至12月31日月租金12027元。租赁合同还对交纳租金的时间、逾期交租的违约责任等均作了约定。合同签订后，原告妥善履行己方义务，将涉案房屋正常交付被告使用，但被告未按时履行交纳租金和物业费的义务。2020年3月20日和2020年6月20日前，被告应交纳2020年4-6月的租金和7-9月的租金分别为36081元，但被告均未按时交纳,已构成严重违约。2020年8月5日，被告向原告发出《解除合同通知书》，单方要求解除合同，通知原告合同于2020年8月31日解除。基于被告一直拖欠租金构成严重违约，且被告单方要求解除合同，原告回函同意其合同解除的要求，但该合同系被告违约而解除，要求被告承担违约责任，并缴齐所有租金等费用。截至原告起诉之日止，被告仍欠租金未交纳，被告的此种行为已经严重违反合同约定，并给原告造成严重损失。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告朱江辩称：（一）被告不存在违约行为，原告无权以被告未及时交纳费用而解除合同，被告不需承担延迟履行违约责任。1、被告按时交纳租金，不存在违约行为。根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）项之规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位用房，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”本案中，被告为服务业个体工商户，原告为国务院国有资产监督管理委员会绝对控股的央企，可享受免除2020年上半年三个月租金的优惠政策。2020年7月17日，原告向被告发送的《中建·梅澜坊商铺租户缴费通知单》显示，原告认可减免上半年租金23653元，2020年4-6，7-9月需支付租金24053元，因双方同意合同于2020年8月31日解除，被告无需支付9月份租金，只需支付2020年8月租金，且原告需退还被告履约保证金21818元。因此，被告不存在迟延交纳租金违约行为。2、因原告与长沙律腾物业管理有限公司（以下简称“律腾公司”）发生纠纷，被告不清楚应向哪个公司交纳物业费，被告未交纳物业服务费系原告导致，被告不存在违约行为。2019年8月7日，原告向商业街商户发送《中建梅澜坊商业街商户告知书》，告知原告自2019年7月19日起与律腾公司解除委托运营管理关系，并交由原告中建地产公司运营管理。后原告与律腾公司因委托经营管理发生纠纷向雨花区法院提起诉讼，并于2019年12月在梅澜坊商业街商户微信群告知诉讼已作出一审判决。因原告与律腾公司纠纷没有最终解决，被告不清楚应向哪一方交纳物业费。因此，被告未交纳物业服务费系原告所致。3、即使被告未按约支付租金，原告以此为由请求解除租赁合同、由被告承担违约责任，也不应支持。因受2020年新冠病毒肺炎疫情影响致使2020年1月24日开始停业近三个月，且商铺受疫情影响无法继续经营，被告无力支付租金。2020年8月4日，原告以被告未及时交纳费用构成严重违约为由，向被告发送《商铺合同解除通知函》。根据最高人民法院2020年5月15日颁布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，原告请求解除租赁合同、由被告承担违约责任的诉求不应得到支持。（二）新冠病毒肺炎疫情是双方不可预见、不能避免、不可克服的不可抗力事件，被告有权根据合同约定解除租赁合同，且无需承担违约责任，原告应退还被告保证金9791元。2017年9月8日，原告与被告签订的《梅澜坊商铺租赁合同》（商铺编号：6-2001a)1.14定义不可抗力为：甲乙双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。为免疑问，不包括法律变更和政府行为。23.2约定，如在不可抗力事件发生后90日内乙方无法继续经营，且双方无法达成一致意见的，任何一方均有权解除合同。本合同因此而提前终止的，双方互不承担违约责任。25.1条约定了合同的租赁期届满，合同终止或被解除。在租赁期内发生下列情形之一的，本合同终止或被解除，双方互不承担责任，甲方根据实际租赁天数结算租金后退还乙方剩余的履约保证金，具体包括以下情形：(1)不可抗力因素（含政府征收、重用、重新规划、旧城改造等原因）导致本合同无法继续限行的……”合同签订后，被告一直按照合同约定按时支付租金至2020年3月。2020年4月始，因受2020年新冠病毒肺炎疫情影响致使2020年1月24日开始停业近三个月，且商铺经营一直受疫情影响至无法继续经营。新冠病毒肺炎疫情是双方不可预见、不能避免、不可克服的不可抗力事件，根据前述合同约定，被告有权解除租赁合同。2020年7月29日，双方协商解除合同，因原告不同意免除疫情期间三个月的租金而协商失败。8月5日，被告以不可抗力致无法经营致使不能实现合同目的事由，向原告发送《解除合同通知书》，原告于2020年8月6日回函，同意解除租赁合同。因此，双方的租赁合同终止或已解除，双方互不承担责任，根据实际租赁天数结算租金后退还乙方剩余的履约保证金，即退还保证金21818元-12027元＝9791元。据此，朱江向本院提出其反诉请求：1、判令中建公司返还朱江履约保证金9791元；2、判令中建公司承担反诉案件受理费。反诉被告（原告）中建公司就朱江提出的反诉辩称，根据双方合同第20.8条约定，因朱江原因导致合同解除的情况下，出租方有权没收履约保证金，本案中，朱江不仅长期拖欠物业费和租金，严重违约，并且还以并不成立的不可抗力为由要求单方解除合同，原告有权对履约保证金不予退还，因为朱江原因导致该商铺从双方解除合同起空置至今，原告损失严重，履约保证金的没收是对原告实际损失的弥补。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，中建公司（甲方）与朱江（乙方）签订一份《梅澜坊商铺租赁合同》，约定甲方将位于长沙市岳麓区××坊××街××栋××层××号商铺（下称“该房屋”或“该商铺”）出租给乙方使用。合同第三条“租赁期限”约定，本合同项下租赁期限为60个月，自进场日开始计算，即自2018年1月1日起至2022年12月31日止。合同第五条“租金、物业服务费、保证金、其他各项费用及支付方式”中约定，5.1租金乙方按“固定租金”方式向甲方交纳租金，具体支付方式如下：5.1.1按期交纳固定租金；5.1.1.1本合同期内的起始月固定租金单价标准为65元／（月·平方米），月固定租金＝月固定租金单价标准×计租面积，不满一个月的，按实际天数计算固定租金。日固定租金的计算标准为：日固定租金＝月固定租金／30日。5.1.1.2计租日至2018年12月31日，起始月固定租金标准为5454.48元；自2019年1月1日至2019年12月31日，在起始月固定租金标准基础上递增百分之伍，即每月租金为11454元；自2020年1月1日至2020年12月31日，在上一个交租期固定租金标准基础上递增百分之伍，即每月租金为12027元……5.1.1.3除第一期和最后一期固定租金外，其他各期固定租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳。乙方应当在下一个交租期到达之前至少提前10天足额交纳租金……5.3.1.1本合同签署当日，乙方应当向甲方支付21818元作为履约保证金；同时向物业公司支付4028元作为物业服务费保证金。合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。5.3.1.2甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在15日内补足保证金；但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。合同第二十条“违约责任”中约定，20.4乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。20.8本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等）并不免除。20.10经甲、乙双方协商一致后，乙方可经提前90日书面通知甲方并足额交纳租金等费用后解除本合同。除履约保证金不予返还外，乙方无需承担其他违约责任。合同第二十三条“不可抗力”中约定，23.2如在不可抗力事件发生后90日内乙方无法继续经营，且双方无法达成一致意见的，任何一方均有权解除本合同。本合同因此而提前终止的，双方互不承担违约责任。合同第二十五条“合同终止与解除”中约定，25.1合同的租赁期届满，合同终止或被解除。在租赁期内发生下列情形之一的，本合同终止或被解除，双方互不承担责任，甲方根据实际租赁天数结算租金后退还乙方剩余的履约保证金，具体包括以下情形：（1）不可抗力因素（含政府征收、重用、重新规划、旧城改造等原因）导致本合同无法继续履行的；（2）因法律规定原因，改变租赁标的用途的；（3）租赁标的租赁期限届满，双方未就续租事宜达成一致的；（4）甲、乙双方协商一致，决定提前终止本合同的。25.5合同终止或被解除后双方义务：（1）乙方应立即支付本合同项下尚欠甲方的任何款项；（2）乙方应自本合同终止或被解除之日起15日内将该商铺恢复原状或在甲方认可的情况下退还给甲方，并在缴清相关费用后办理退房手续。25.7若未发生乙方违约事件或本合同规定的其它不予退还履约保证金的情形，在本合同期满后，租赁标的经甲方检查并书面确认符合甲方验收依据后，甲方应将乙方交纳的履约保证金或扣除相关费用后的剩余部分于15日内全额无息退还乙方。上述合同签订后，中建公司依约将案涉商铺交付朱江使用，朱江向中建公司交纳了履约保证金21818元，此后，朱江依约向中建公司交纳了租金至2020年3月。2020年5月22日，朱江向中建公司交纳了2020年7月的租金12027元。2020年7月21日，中建公司委托湖南江荣律师事务所向朱江送达《律师函》，其中主张：截至本函发函之日，经中建公司及物业服务公司中建信和地产有限公司商业管理分公司反复催促，朱江仍欠付租金47706元、欠付物业服务费24168元，已构成严重违约，要求朱江在收到《律师函》后三日内立即向中建公司和中建信和地产有限公司商业管理分公司支付上述款项。2020年8月5日，朱江向中建公司发出《解除合同通知书》，以受新冠肺炎疫情影响导致合同目的无法实现为由，主张：(1）原合同于2020年8月31日起解除；(2）朱江于本合同解除之日起15日内腾空搬离可移动的设施设备；(3）朱江已缴纳的履约保证金21818元和物业服务保证金4028元、质量保证金10000元，共计人民币35846元，请中建公司依据原合同的约定于交还房屋后15日内退还给本人。2020年8月9日，中建公司向朱江送达《关于朱江解除合同通知书的回函》，回复：1、同意解除原租赁合同，但不接受朱江的免责要求。根据双方的合同及履行情况，目前并无导致合同无法履行的情况发生，朱江并不具有单方解除合同的权利，由于朱江严重拖欠租金、物业费并单方要求与中建公司解除合同，视为朱江对租赁合同的单方违约，朱江应当根据合同约定承担其违约导致的法律责任。2、请朱江于5个工作日内向中建公司及物业公司支付至商铺交还日止欠付的租金和物业管理费用……查，1、中建公司为国有企业。2、朱江在案涉商铺经营“长沙市岳麓区品画优剪工作室”，营业执照上登记“类型”为个体工商户，“经营范围”为美术品零售、理发服务。3、庭审中，双方对于案涉《梅澜坊商铺租赁合同》已于2020年8月31日解除均无异议。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《梅澜坊商铺租赁合同》、解除合同通知书、《关于朱江解除合同通知书的回函》、收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，朱江与中建公司签订的涉案《梅澜坊商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人在庭审中均认可案涉《梅澜坊商铺租赁合同》已于2020年8月31日解除，本院予以确认。本案的争议焦点为：案涉《梅澜坊商铺租赁合同》解除后的法律后果问题。具体评析如下：一、租金的支付问题。2020年上半年因受新冠肺炎疫情的影响，在一定时间段内确实存在朱江所经营的店铺无法正常营业的客观情况，而中建公司系国有企业，根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）项之规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位用房，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”，现朱江主张中建公司减免租金3个月理由正当，本院予以确认，根据朱江交纳租金的实际情况及双方解除合同的时间，朱江现还需向中建公司支付2020年8月的租金12027元，对于中建公司该项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。二、违约责任的承担问题。本案中，虽因新冠肺炎疫情或疫情防控措施，对朱江的经营确实造成了一定程度的影响，但至朱江向中建公司提出解除合同之时，已因疫情得到缓解而复工复产，不存在合同无法履行的情形，故朱江以因不可抗力导致合同解除，从而无需承担违约责任的抗辩意见理据不足，履约保证金原本无需退还，但考虑到朱江承租案涉商铺系用于经营理发服务，受疫情影响相对较大，故本院确定朱江还应向中建公司支付的租金12027元，可在其交纳的履约保证金21818元中予以抵扣，剩余9791元则不予退还。同理，本院对中建公司主张的迟延履行违约金亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南中建信和梅溪湖置业有限公司与被告（反诉原告）朱江签订的《梅澜坊商铺租赁合同》于2020年8月31日解除；二、确认被告（反诉原告）朱江向原告（反诉原告）湖南中建信和梅溪湖置业有限公司交纳的履约保证金21818元中的12027元用于抵扣被告（反诉原告）朱江应支付的2020年8月租金12027元，剩余9791元无需返还；三、驳回原告（反诉被告）湖南中建信和梅溪湖置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）朱江的其他反诉请求。本案受理费减半收取678元，财产保全费470元，共计1148元，由原告（反诉被告）湖南中建信和梅溪湖置业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）朱江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  汪样二〇二〇年十二月三十一日法官助理林倩书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。