山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1083执异148号案外人张宪华，男，1968年9月8日出生，汉族，住滨州市。申请执行人王辉，男，1970年11月14日出生，汉族，住乳山市城区。委托诉讼代理人常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。被执行人山东华昌新能源股份有限公司。住所地：威海市乳山市台湾工业园（台湾路北、北海路西、金银大道东）。法定代表人：潘连国，董事长。被执行人青岛世纪经纬资本管理顾问有限公司。住所地：青岛市市南区香港中路100号1005室。法定代表人：池京磊，董事长。被执行人青岛科控电子有限公司。住所地：青岛市市南区香港中路100号中商大厦1005室。法定代表人：臧忠武，董事长。被执行人青岛航空公务机有限公司。住所地：青岛市城阳区流亭街道重庆北路、民航路南侧青岛航空产业科技城。法定代表人：王树桂，董事长。被执行人烟台天德经贸发展有限公司。住所地：烟台市芝罘区英洲街85号。法定代表人：陈垚全，董事长。被执行人滨州市大高置业有限公司。住所地：滨州市滨城区黄河六路以南渤海十八路以西环保大厦。法定代表人：田维，董事长。被执行人张辉，男，1971年5月10日出生，汉族，住济南市天桥区。被执行人池京磊，男，1970年8月24日出生，汉族，住青岛市市南区。被执行人臧忠武，男，1969年3月17日出生，汉族，住济南市钢城区。被执行人陈垚全，男，1962年12月30日出生，汉族，住济南市历下区。被执行人潘连国，男，1975年12月20日出生，汉族，住济南市历下区。被执行人许海燕，女，1980年7月9日出生，汉族，住青岛市城阳区。被执行人刘金刚，男，1981年6月12日出生，汉族，住乳山市。被执行人王树桂，男，1961年8月6日出生，汉族，住烟台市芝罘区。本院在执行申请执行人王辉与被执行人山东华昌新能源股份有限公司、青岛世纪经纬资本管理顾问有限公司、青岛科控电子有限公司、青岛航空公务机有限公司、烟台天德经贸发展有限公司、滨州市大高置业有限公司、张辉、池京磊、臧忠武、陈垚全、潘连国、许海燕、刘金刚、王树桂借款合同纠纷一案过程中，案外人张宪华于2020年10月21日对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人张宪华称：乳山市人民法院因申请人王辉与被执行人滨州市大高置业有限公司借款合同纠纷，于2020年7月8日作出（2020）鲁1083执1828号民事裁定书，裁定查封被执行人滨州市大高置业有限公司所有的位于滨州市滨奥公寓11号楼、12号楼、13号楼、14号楼共计26间房产，其中包括我所有的位于滨州市房产。因该房产属于我所有，不属于被执行人滨州市大高置业有限公司的财产，现依法向乳山市人民法院提出书面异议。我为山东滨奥飞机制造有限公司职工，2010年11月1日山东滨奥飞机制造有限公司于滨州市大高置业有限公司签订《滨奥公寓代建协议》，委托滨州市大高置业有限公司为其待见职工住房。我于2010年12月2日与山东滨奥飞机制造有限公司签订《认购书》，并支付房屋首付款86695.2元。2015年7月18日因山东滨奥飞机制造有限公司的职工李新亮、冯薛正和朱绪勇三人退购房屋，我与该三人协商将该三人已支付的首付款共计166581.36元抵顶我的房款。2015年7月22日，我交纳了剩余房款58140.29元。同日，我申请滨州市大高置业有限公司将我的房号调换为11号楼3单元301室，滨州市大高置业有限公司为我开具了311416.85元收据，我已将全部房款付清。2015年8月我已经对涉案房屋进行了装修并居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。位于滨州市房产已经由我购买占有，未能办理产权登记的原因是滨州市大高置业有限公司建房手续不全，与我无关。综上，我提出以上异议，请乳山市人民法院根据本案的事实和我国法律的明确规定，依法裁定解除对上述房屋的查封，以维护我的合法权益。本院查明，申请执行人王辉与被执行人山东华昌新能源股份有限公司、青岛世纪经纬资本管理顾问有限公司、青岛科控电子有限公司、青岛航空公务机有限公司、烟台天德经贸发展有限公司、滨州市大高置业有限公司、张辉、池京磊、臧忠武、陈垚全、潘连国、许海燕、刘金刚、王树桂借款合同纠纷一案，本院于2020年4月13日以（2020）鲁1083民初1855号民事判决书，判令：“一、被告山东华昌新能源股份有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告王辉借款本金人民币985.21万元及利息（自2016年10月21日起以985.21万元为基数按月利率2%计算到给付之日止）；二、被告山东华昌新能源股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王辉律师费362400元；三、被告青岛世纪经纬资本管理顾问有限公司、青岛科控电子有限公司、青岛航空公务机有限公司、烟台天德经贸发展有限公司、滨州市大高置业有限公司、张辉、池京磊、臧忠武、陈垚全、潘连国、许海燕、王树桂、刘金刚对上述款项承担连带清偿责任；四、被告青岛世纪经纬资本管理顾问有限公司、青岛科控电子有限公司、青岛航空公务机有限公司、烟台天德经贸发展有限公司、滨州市大高置业有限公司、张辉、池京磊、臧忠武、陈垚全、潘连国、许海燕、王树桂、刘金刚对上述款项承担连带责任之后有权向被告山东华昌新能源股份有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83974元，由原告负担900元，被告负担93074元；诉讼保全费5000元，公告费460元，由被告负担”。判决生效后，被执行人未自觉履行判决书确定的付款义务，本院根据申请执行人的申请于2020年7月8日立案执行【（2020）鲁1083执1828号】。执行过程中，本院于2019年7月8日向被执行人下达报告财产令、执行通知书，并于2018年11月27日查封了一、登记在被执行人滨州市大高置业有限公司名下的位于滨州市宾奥公寓住宅小区11号楼：1-201、1-202、1-302、1-401、1-402、1-501、1-502、2-602、3-301、4-402；12号楼：1-902、2-202、2-802、2-902、3-201、3-301、3-401、3-801、3-902室；12号楼1-202、1-902、3-901、3-902室；14号楼1-302、2-602、3-601室，上述房产共计26套。二、查封滨国用（2013）第Ｋ0542号土地使用权。为此，案外人张宪华向本院提出上述执行异议，要求法院依法解除查封。本院于2020年11月30日举行听证，申请执行人王辉委托诉讼代理人常大杰及案外人张宪华参加。听证过程中，案外人张宪华提交滨奥公寓代建协议书【甲方为滨州市大高置业有限公司、乙方为山东滨奥飞机制造有限公司。内容为：经双方协商一致。就甲方为乙方建设商品房一事订立本合同。甲方承诺：1、甲方保证所售乙方房屋不赚取利润、按实际投资计算购房款；2、甲方已依法与土管部门签订《土地出让合同》，项目所占用的土地符合商品房住宅建设用地要求；3、甲方保证所委托的住宅小区涉及、施工、监理单位都具备合格资质；4、甲方保证所售的商品房不存在任何债权债务纠纷。5、甲方保证所售房屋符合设计要求、工程质量要求。乙方承诺：1、乙方保证接受本单位所有购房职工的委托，作为团购商品房的代表，有权处理购买商品房过程中所有与之相关的事项；2、乙方保证按照本合同约定的工程进度拨付购房款。所售商品房整体概况：乙方所购商品房位于山东省滨州市经济开发区，北接黄河八路，西靠渤海二十二路，南邻黄河七路。其小区总体规划面积约66666.67平方米，总建筑面积约10.8万平方米，其中住宅面积约10.3万平方米，公建面积约0.5万平方米。乙方所购商品房状况：1.乙方购买114套住房，楼号为11＃-14＃住宅楼。2.乙方所购面积：最终权证建筑面积（包括套内建筑面积和公摊建筑面积）按有关规定的计算办法计算，以国家认可的权力机构核定的面积为准。日期为2010年11月1日】、盖有山东滨奥飞机制造有限公司工会委员会印章的滨奥公寓认购书复印件一份（出卖方为山东滨奥飞机制造有限公司，买受房为张宪华，住宅为11号楼3单元402室，金额总计152695.2元，首期付款比例达到50%优惠折扣为98折，并标注：签订商品房预售合同时打98折，日期为2010年12月2日）、盖有滨州市大高置业有限公司公章和张宪华签字的换房申请书复印件一份（载明：本人于2010年12月2日购买贵司建造的滨奥公寓11号楼3单元402室房屋，现本人自愿放弃对该房屋的购买权，但同时申请换房，所换房号为滨奥公寓11号楼3单元301室房屋，并在此确认：1.自本人签署本换房申请书之日起，贵司有权将11号楼3单元402室房屋售于他人；2.本人将严格按照贵司换房流程要求和时间安排办理换房手续。日期为2015年7月22日）、盖有滨州市大高置业有限公司公章和张显华签名的房屋交接单一份【载明：现有滨州市大高置业有限公司和张宪华（买受人）就位于滨州市房屋交接达成以下共识：买卖双方对交接房屋现状（包括该房屋水、电、煤气、供暖、物业等相关费用的结算）及该房屋税费结算事宜均无异议，日期为2015年7月22日】、盖有山东滨奥飞机制造有限公司工会委员会公章及张宪华、李新良、冯薛正、朱绪永签名的申请一份（载明：张宪华于2010年10月2日在大高置业购房一套，现愿将张宪华、李新良、冯薛正、朱绪永的房款转到我下，作为我的首付款，然后我还他们的房款。张宪华、李新良、冯薛正、朱绪永分别自愿将房款51030元、51025.68元、64521.68元并于张宪华名下，并注明以上为职工的自愿自发做法，日期为2015年7月15日）、盖有恒丰银行股份有限公司滨州分行业务讫的人民银行支付系统专用凭证复印件一份（付款人名称为山东滨奥飞机制造有限公司，收款人名称为滨州市大高置业有限公司，金额为500000元，日期为2010年12月3日）、张宪华签名的ＰＯＳ签购单复印件一份（金额为58140.29元，日期为2015年7月22日）、盖有滨州市大高置业有限公司公章的证明一份（载明：2010年12月3日，我公司收到山东滨奥飞机制造有限公司汇款50万元，此笔款项中包含张宪华交给滨奥飞机的购房首付款86695.2元。日期为2020年11月25日）、盖有滨州市大高置业有限公司财务专用章收据一张（交款人为张宪华，付款方式为刷卡，金额为9531元，日期为2016年4月5日）、盖有山东滨奥飞机制造有限公司财务专用章收据复印件两张（收款单位均为滨州市大高置业有限公司，收款方式均为现金，金额分为86695.2元、166581.36元，收款事由均为交房款，日期均为2015年7月20日）、盖有山东滨奥飞机制造有限公司工会委员会公章的收据两张（客户名称均为张宪华，项目分别为11-3-11和11-2-402，金额分别为100000元、76695.2元，日期分别为2010年10月6日、2010年12月2日）、盖有滨州市大高置业有限公司公章的张宪华未办理过户登记的原因说明一份（载明：2010年12月2日张宪华通过山东滨奥飞机制造有限公司向滨州市大高置业有限公司购买商品房一套，房号为滨奥公寓11号楼3单元301室，因滨州市大高置业有限公司的原因，怠于为张宪华办理网签手续，导致张宪华无法过户登记此房屋。2016年12月份此房屋被乳山法院查封，只是张宪华无法按合同约定办理网签及过户登记手续。日期为2020年11月25日）、盖有滨州市蓝裕物业管理有限公司公章的收据一张（交款单位为张宪华11-3-401，收款方式为现金，金额为1000元，收款事由分别为电费800元、水费200元，日期为2019年12月28日）、盖有滨州市大高置业有限公司财务专用章收据一份（交款单位为张宪华，收款事由为物业费，金额为505.55元，日期为2016年4月5日）、盖有滨州美世界物业有限公司财务专用章收据一份（交款单位为11-3-301张宪华，收款事由为2019.3-8月份物业费，金额为213元，日期为2019年8月21日）、滨州市大高置业有限公司向山东滨奥飞机制造有限公司出具的滨奥公寓房款确认函一份、案涉房屋照片一宗、盖有滨州市大高置业有限公司财务专用章收据一份（交款单位为张宪华，收款事由为装修押金，金额为2000元，日期为2016年4月5日）。申请执行人对案外人提交的证据均不认可。经查，山东省滨州市沾化区人民法院已经发生法律效力的(2018)鲁1603民初2100号民事判决书确认，山东滨奥飞机制造有限公司与滨州市大高置业有限公司虽然没有按照订购协议约定签订正式商品房买卖合同，但是其订购协议已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且已经按照约定收受了职工的购房款，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该订购协议应当认定为商品房买卖合同。山东滨奥飞机制造有限公司不具有房地产开发资质，在未取得商品房销售许可的情况下，擅自与职工签订商品房买卖合同，违反了法律关于房地产开发和商品房买卖的强制性规定，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。上述事实有案外人的异议申请书及提交的相关证据、听证笔录、(2018)鲁1603民初2100号民事判决书等在案为证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人对执行标的提出异议，主张权利排除执行，必须同时符合上述规定的法律情形。本案案外人与山东滨奥飞机制造有限公司签订的订购协议已经生效判决确认为无效合同，虽然山东滨奥飞机制造有限公司已将案外人的首付款转给被执行人滨州市大高置业有限公司，被执行人滨州市大高置业有限公司也接收了剩余购房款，并将案涉房产交付使用，但案外人与山东滨奥飞机制造有限公司所签订购协议约定的购房款与实际交付的购房款不符，且未与被执行人滨州市大高置业有限公司重新签订合法有效的书面购房合同。故案外人所提异议不符合上述法律规定的情形，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人张宪华的执行异议申请。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长  张涛审判员  凌涛审判员  王华二〇二〇年十二月七日书记员  王伟