广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0103民初13663号 原告：新兴县筠城商业有限公司，住所地新兴县新城镇环城南路2号。 法定代表人：张效波，职务：经理。 委托诉讼代理人：顾华亨，广东浩捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈来昌，广东浩捷律师事务所律师。 被告：梁惠添，男，1944年9月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。 委托诉讼代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。 原告新兴县筠城商业有限公司诉被告梁惠添房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告新兴县筠城商业有限公司的法定代表人张效波及委托代理人陈来昌，被告梁惠添及委托代理人曾宪良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新兴县筠城商业有限公司诉称：原告的前身为广东省新兴县商业局，因机构改革于1997年由原来的商业局转为广东省新兴县商业企业集体公司。2015年，因机构再次改革，广东省新兴县商业企业集团公司转为新兴县筠城商业有限公司（即原告）。 1979年，广东省新兴县商业局将位于广州市荔湾区西堤二马路豆栏东街XX号房(房地产证号为：穗房地证字第××号)的三楼，面积25.74平方米租赁给被告居住。后来，由于广东省新兴县商业局派驻穗办公的人员增多，住房不够用。为此，原告要求被告腾退房屋给原告，并派人前往告知被告，但被告均拖着不搬。 为此，原告曾于1996年9月12日向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求解除原、被告租赁关系，被告搬离涉案的租赁物并付清租金给原告。贵院亦已立案受理。但被告利用其当时在部队的便利，多次以单位的名义出具出差的工作证明为由，不能参加法院开庭，逃避到庭应诉。鉴于当时的社会情况，法院建议原告先撤回起诉，待被告工作完成后，再提出诉讼。 之后，原告为避免诉累，多次与被告协商，但均无果。故原告于2020年9月29日向被告发出搬离通知书，要求与被告解除租赁关系，付清租金并搬离租赁物。否则，原告将通过法律途径维护自身的合法权益。但被告收到通知书后，至今仍占用租赁物拒绝退还给原告。 综上，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、判令解除原、被告的租赁关系，被告立即腾退位于广州市荔湾区豆栏东XX号房屋三楼的租赁物给原告，并归还给原告使用。二、判令被告一次性付清拖欠租金共10229元给原告(从1996年1月开始暂计至起诉日止为10229元；若产生之后的费用，按每月2000元的标准计至实际搬出日止)。三、本案诉讼费用由被告负担。 被告梁惠添答辩称：一、涉案房屋系被告应原告的前身新兴县商业局（下称“商业局”）的要求，为商业局兴建，由商业局将三楼长期交由被告租住。由于商业局资金不足，出现停工，后续的兴建费用也由被告出资。 1976年商业局的领导请被告在广州市找一块地块建办事处，并同意以建好房屋的三楼交由被告长期租住，租金标准按新兴县租房标准缴纳。1977年，被告与涉案房屋的地块业主张全恩认识，经协商，张全恩同意将旧房改建为二层半房屋，面积各占50%。合同条件谈妥后，由被告负责办理报建和现场施工管理，相关的报建图纸也是全部在被告处。后商业局资金不足，出现停工，相关的建筑材料费用全部由被告解决，商业局并没有将材料款归还被告，由被告付款一万六千多元结清建设费用，商业局兴建涉案房屋仅支付1万余元。 二、原告将涉案房屋交由被告长期租住，不仅有原告1996年起诉状及提交的证据的自认，也有商业局的函件予以证实，被告名下也没有其他房屋，原告起诉状所称的被告占用涉案房屋明显不属实。 1996年9月12日原告起诉被告时，其起诉状及提供的证据显示，“一九七九年一月原告与被告签订协议，同意被告在没有找到地方住宿时，暂时租住该楼房的三楼，租住面积25.74㎡。三楼后面阳台7.31㎡不作租赁，由原告自行使用。”，其提交的证据也认可该事实。而被告基于兴建涉案房屋出资的信赖利益，当年在为该栋楼房出资1.6万余元的巨额款项后也无资金购买其他房屋，至今也没有其他房屋，原告理应按照1979年协议的约定，将涉案房屋交由被告长期使用。 1993年5月5日，商业局专门出具函件给被告确定涉案房屋的租金为1.38元/㎡，每月租金35.52元，并从1993年1月起执行。该函件也没有规定截止期限。因此，原告起诉状声称的被告占用涉案房屋明显不属实。 三、原告起诉拖欠租金也超过诉讼时效，起诉之后的租金按2000元每月的标准也没有事实、合同和法律依据。 原告在1996年2月收取了被告1995年全年租金后，就拒收租金，并在1996年9月起诉被告，按照《民法总则》第188条的规定，原告起诉被告要求支付从1996年1月开始至起诉日止的租金，明显超过诉讼时效。而根据1979年协议及商业局的上述函件，1993年起的租金为35.52元每月，并没有确定该租金标准的截止期限以及租赁关系的截止期限，因此，原告要求按2000元每月的标准支付起诉日之后的租金也没有事实、合同和法律依据。 四、涉案房屋包含了原告合法建设部分的产权面积，也包括了被告经过合法申请加建的部分房屋面积，且两部分的面积是不能分割的，且原告也确认了涉案房屋加建部分的面积也经过商业局确认归被告自行使用。原告要求腾退涉案房屋，实际上就是原告通过获得法院判决的形式剥夺被告对合法加建部分的房屋面积的使用权。涉案房屋包含了商业局合法建设部分的产权面积25.74㎡，也包含了加建的12.74㎡的加建面积，1979年10月6日，被告向商业局致送《报告》，由被告申请加建面积及支付费用，在涉案房屋加建部分面积，商业局于1979年10月8日批示同意办理。随后，被告向当时的房屋基建主管机构广州市荔湾区基建办公室申请加建，该机构审批后出具（79）建第268号文，同意被告作为兴建单位，在涉案房屋加建12.74㎡，加建四楼38.49㎡。因此，涉案房屋包含了原告合法建设部分的产权面积，也包括了被告经过合法申请加建的部分房屋面积，且两部分的面积是不能分割的，且原告也确认了涉案房屋加建部分的面积也经过商业局确认归被告自行使用。鉴于涉案房屋的合法建设部分和合法加建部分的面积无法分割，原告要求腾退涉案房屋，实际上就是原告通过获得法院判决的形式剥夺被告对合法加建部分的房屋面积的使用权。原告的该项诉讼请求依法依理也不应得到支持。 综上，恳请法院依法驳回原告的腾退涉案房屋的诉讼请求，对原告要求的超过诉讼时效的租金及超过事实、合同及法律依据的租金诉讼请求也依法予以驳回。 经审理查明：1979年广州市荔湾区基建设办公室以（79）建第268号审批文件，对兴建单位：梁惠添，设计单位：荔湾区设计室，施工单位：昌华工程队，工程地点：荔湾区西堤二马路豆栏东街XX号，加建一层混合51.23㎡，工程造价16500元，三楼加建12.74㎡，四楼加建38.49㎡及附图进行审核。 1993年5月5日新兴县商业局向梁添出具文件内容为：根据省房改办一九八九年六月十七日以粤房改字第（1989）06号文批复广州市房改办文件精神，结合你租住我局驻广州联络组三楼25.74平方米住房属于混合结构，楼面为水泥沙批荡的情况，月租金为1.38元/平方米，每月租金35.52平方米，并从一九九三年一月执行。 1994年11月15日广州市荔湾区西堤二马路豆栏东街XX号登记的权属人为新兴县商业局，登记房屋为混合、砖木结构，用途：办公、住宅，层数为2-1∕2层，建基面积38.49㎡，总建筑面积101.95㎡。 1996年2月1日新兴县商业局收取被告95年房租一年共426.24元。后被告至今没有交纳租金。 1996年9月12日本院受理广东省新兴县商业局诉梁添房屋租赁纠纷一案，后该局撤回起诉。 2020年9月29日原告向被告发出《关于广州市荔湾区西堤二马路豆栏东街XX号房屋的租住搬离通知》通知被告，原告（原新兴县商业局，现已改制为新兴县筠城商业有限公司）驻广州办事处房屋，位于广州市荔湾区西堤二马路豆栏东街XX号房屋，属于企业国有资产，从1979年至今由被告租用。由于原告进行国企改革，须要对该房屋进行处置。此前，原告曾多次要求被告搬离租住房屋和清欠租金，但至今仍未得到落实。为此，请被告在10天内自行搬离租住原告单位的房屋和缴清所拖欠的租金（从1996年1月算起），并签订解除合同关系，否则，原告将通过法律途径维护自身合法权益。被告于2020年10月5日收到了上述通知，但被告没有按期搬离及缴纳租金。原告遂向本院提起诉讼。 另查，1997年新兴县商业局根据中共新兴县委、新兴县人民政府《批转新兴县党政机构改革方案实施意见的通知》（新委发【1997】3号）文，已转为新兴县商业企业集团公司。 2015年9月30日根据新兴县国有资产管理办公室新国资办（2015）45号《关于明确县属国有企业改制有关问题的通知》，新兴县商业企业集团公司改制后新公司名称变更为新兴县筠城商业有限公司（即原告）,基于整体重组的原则，包括原告在内等6家国有企业的资产债务均全部进入新公司。 另查，2019年广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所发出《广州市房屋租金参考价》，其中广州市荔湾区十三行路居住用房租金单价楼梯楼为31元/平方米/月。 在庭审中，被告对原告提供的产权证，认为原告产权的面积只有2层半，3楼部分产权面积只有25.74平方米，3楼面积有38.49平方米，剩余是被告享有。从房产证可以看出3、4楼并不属于违建，如果有违建房管局会在后面盖蓝章，证明违建面积的数量，产权证没有涉及3楼二分之一和4楼的，说明3楼加建部份及4楼不属于违建。对搬迁通知，被告确认在2020年10月份收到，内容情况不属实，原告在2020年7月份还确认住户资格，租金从来没有要求被告支付，也没有向被告主张过1996年1月起的租金。 原告对被告提供的：被告1979年10月6日向原告提交的《报告》，原告三性不认可，因为没有原件。新兴县商业局驻广州市办事处，该办事处只是临时派出机构，而且该印章在当时主要用于收取租金及员工的住宿费，因此，该驻广州市办事处签署同意也不代表原告的意思。广州市荔湾区基建办公室审批文件（文号：（79）建第268号）和广州市荔湾区基建办公室审核报建工程图纸，原告认为该文件载明上列工程设计图纸已经办理审批同意的内容，表明审批同意的是工程的设计图纸，该文件同时载明请按照标准图纸和报建审核意见书所提意见进行施工，言外之意还需要经过报建审批的程序。此外，在1994年11月15日所颁发的房产证不包括被告所主张的加建部分，故该文件只是设计图纸的审批，不是设计施工的许可。民事起诉状，原告认为关联性虽然起诉状中载明同意被告在没有找到地方住宿时，暂时租住该楼房的3楼。按照字面的意思不存在长期租赁的意义，长期租赁也不是法律所规定的概念，相反是反映出原被告之间的租赁关系是不定期的租赁关系。豆栏东XX号外观及三楼、四楼内部情况，原告认为加建部分不具有合法性，被告所主张是物权法律关系，原告所主张是合同债权债务关系，不是同一法律关系，不应该在一案中审查。 原、被告确认被告在涉案房屋加建三楼半层、四楼全层，上四楼必须经过三楼才能上四楼，四楼不能独立上落。 本院认为：原、被告双方虽然没有签订广州市荔湾区西堤二马路豆栏东街XX号三楼房屋的租赁合同，根据原、被告双方提供的1993年5月5日原告（前身新兴县商业局）出具给被告的文件，及被告依据该文件所确定的租金标准向原告支付租金的行为，可以确认原、被告双方存在上述房屋（面积25.74平方米）的不定期租赁关系。不定期租赁关系是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于原、被告双方没有就涉案房屋的租赁期限进行约定，且被告也存在拖欠原告租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，原告可以在合理情形下解除双方之间的租赁关系。被告于2020年10月5日收到原告的搬离通知，双方的不定期租赁关系于该日期解除，本院对此予以确认。 对于被告拖欠租金问题。被告在答辩中以原告起诉的租金已经超过诉讼时效进行抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告在本案中只提供在2020年10月5日要求被告支付租金的依据，被告的抗辩理由成立。被告应向原告支付2020年10月5日向前倒推三年的租金共1278.72元及2020年10月6日期至11月4日的租金35.52元。 对于原告提起诉讼后的涉案房屋占用费问题。由于双方的不定期租赁关系已经解除，被告没有依据再继续使用该部分房屋。原告虽然要求按每月2000元进行计付占用费，被告不同意原告计算涉案房屋占用费的标准。涉案房屋占用费可参照广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所公布的《广州市房屋租金参考价》按31元/平方米/月（即798元/月）计算支付自2020年11月5日起至本判决发生法律效力之日止。 对于原告要求被告将涉案房屋（含加建三楼半层、四楼全层）交还给原告的诉讼请求。由于在涉案房屋加建三楼半层、四楼全层属于一个整体，四楼必须经过三楼的楼梯才能上去，四楼不能独立存在，故从使用功能看，房屋三、四楼难以分割使用。而且本案原告要求房屋整体交还。鉴于此，本案不宜对房屋三楼（面积25.74平方米）先行处理。综上，目前的性质依法应由相关行政机关进行认定和处理。在相关行政机关未作出决定前，本院不宜对原告上述诉讼请求作出实体处理，原告应另循途径解决。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告新兴县筠城商业有限公司与被告梁惠添关于广州市荔湾区西堤二马路豆栏东街XX号三楼房屋的不定期租赁关系于2020年10月5日解除。 二、被告梁惠添自本判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2017年10月5日起至2020年11月4日止的租金共1314.24元给原告新兴县筠城商业有限公司。 三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁惠添支付自2020年11月5日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（房屋占用费按798元/月标准计算）给原告新兴县筠城商业有限公司。 四、驳回原告新兴县筠城商业有限公司其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告梁惠添负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  侯炜邦 二〇二〇年十二月十八日 书记员  谢绮雯 黄嘉琪