呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4403号上诉人（原审原告、反诉被告）：辛财旺，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：白巴特尔，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：金鑫，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古玉昇制衣有限公司。法定代表人：郭玉升，该公司执行董事。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭玉升，男，内蒙古玉昇制衣有限公司法定代表人。被上诉人（原审被告、反诉原告）：兰仙桃，女，住呼和浩特市，系郭玉升配偶。三被上诉人的委托诉讼代理人：郭磊，男，住呼和浩特市，系郭玉升及兰仙桃的儿子。三被上诉人的委托诉讼代理人：周婷婷，男，内蒙古玉昇制衣有限公司员工，住呼和浩特市，系郭玉升及兰仙桃的儿媳。原审第三人：武刚，男，退休公务员，住呼和浩特市.上诉人辛财旺因与被上诉人内蒙古玉昇制衣有限公司（以下简称玉昇公司）、郭玉升、兰仙桃，原审第三人武刚房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人辛财旺的委托诉讼代理人金鑫，被上诉人玉昇公司、郭玉升、兰仙桃的委托诉讼代理人郭磊、周婷婷，原审第三人武刚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。辛财旺上诉请求：1、撤销玉泉区人民法院作出的(2019)内0104民初3429号民事判决,依法改判支持辛财旺的诉讼请求。2、本案一审、二审的全部诉讼费用由玉昇公司、郭玉升、兰仙桃承担。事实与理由：首先,一审法院在本院认定部分,认定辛财旺与玉昇公司签订的《购房协议书》不符合解除要件,但却没有按照《购房协议书》中的权利义务,以及涉案房屋的权益对辛财旺诉请的拆迁补偿款等现金收益进行依法判决。涉案房屋2017年已经因拆迁而被拆除,本案争议的本身并非涉案房屋本身,而是涉案房屋的收益,以及因拆迁后产生拆迁补偿款。本案中,双方当事人均认可辛财旺支付135万购房款的基本事实以及玉昇公司将涉案房屋的不动产登记证书等交由辛财旺使用、保管的事实。在玉昇公司得知涉案房屋的不动产登记证书辛财旺交由武刚抵押贷款后,也没有提出任何异议,反而认可了辛财旺对涉案房屋的不动产登记证书的使用行为。虽然是在辛财旺不知情的情形下,但仍代替辛财旺偿还武刚的借款。因此,从玉昇公司的客观行为可见,其对辛财旺使用涉案房屋的不动产登记证书的行为无异议,即说明辛财旺自《购房协议书》签订以来,实际享有涉案房屋的对外全部权益。其次,辛财旺在本案中没有任何违约行为，《购房协议书》中明确约定了双方权利义务的履行顺序,即辛财旺支付135万购房款后,玉昇公司在一周之内配合辛财旺办理过户手续。在办理完过户手续后,辛财旺支付剩余购房款。辛财旺按照《购房协议书》履行付款义务后,玉昇公司的法定代表人郭玉升以及兰仙桃始终以各种理由推诿办理相关手续。后又以辛财旺购买玉昇公司全部股权等方式始终在主张相关权益,却均在必要环节下因玉昇公司、郭玉升、兰仙桃的不予配合导致无法过户。再次,一审人民法院错误的适用《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定,对辛财旺履行《购房协议书》的过程做出了错误的认定和判决玉昇公司以2016年以后的判决文书,主张辛财旺存在无法履约的可能性。本案中,玉昇公司履行过户手续的期限为2010年11月5日后的一周内。而涉及辛财旺的生效判决书均是出自2016年以后。玉昇公司、郭玉升、兰仙桃是如何在2010年起就推算出了辛财旺6-7年以后的财务情况。这明显是典型的以现在倒退过去逃避权利义务的行为。《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定的适用,应当是在履行合同义务期限内所发生的情形,才可以予以适用;同时还必须提供当时可以证明相关情形的合法证据。因此,本案中一审人民法院错误的适用了相关法律规定,导致案件事实认定不清。综上,本案中辛财旺按照合同约定履行了合同义务,同时保管了涉案房屋的权属证明,并实际进行了使用。玉昇公司在长达近7年的时间里拒不履行合同义务,对辛财旺的实际使用行为也没有提出任何异议,以上情形均说明辛财旺才是涉案房屋的实际权益相关人。玉昇公司、郭玉升、兰仙桃共同辩称：1、要分割房屋拆迁款，首先要取得房屋的物权。辛财旺只支付了37%的购房款，且房屋始终未过户。辛财旺明知玉昇公司一方对外承租，却在长达7年的时间内未采取任何维权行为。因辛财旺怠于行使权利，没有发生物权变动，也未能支付剩余购房款。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，辛财旺只享有合同债权，而不能享有涉案房屋的物权，基于物权产生的收益理应由玉昇公司依法享有。辛财旺只能主张返还购房款及相关利息。且辛财旺见房屋被拆迁而起诉要求履行合同，并主张赔偿，试问在长达七年之久的时间里，为何不进行诉讼，其诉讼有违诚实信用和公平原则。2、玉昇公司不存在恶意违约的情形，合同不能最终履行的原因为政府行政行为，涉案房屋被纳入拆迁范围而导致合同目的不能实现。《购房协议书》中并未约定办理过户手续的时间，而协议第三条约定“玉昇公司按照辛财旺的要求马上到有关部门办理过户手续”，可判断辛财旺负担的是积极主动要求玉昇公司办理过户的义务，但辛财旺没有证据证明其提出办过户的要求，同时结合第四条约定的内容：“玉昇公司配合办理过户”，由此可见玉昇公司履行的是配合义务，而不是积极主动义务，自房屋买卖合同签订到房屋被拆迁长达七年之久，辛财旺既没有实际占有房屋，也没有要求办理过户，同时也未诉至法院履行合同，究其原因是辛财旺不能支付剩余购房款，丧失合同履行能力，怠于行使合同权利，履行合同义务，直至房屋被拆迁，导致合同不能实际履行，合同根本目的不能实现。3、辛财旺涉诉的判决书虽然从2016年以后才开始，但是判决书中明确载明，辛财旺从2011年开始借款，数额从10万到几千万不等，后均无力偿还，被诉至法院，而且均被判决偿还借款，部分判决辛财旺未主动履行，进入执行程序，现被执行案件多达19起尚在执行过程中，由此可见辛财旺的合同履行能力不足，并不是玉昇公司、郭玉升、兰仙桃不积极履行合同，而是辛财旺无经济能力履行，怠于履行，现在见到房屋被拆迁，为了取得拆迁款提起诉讼。依据《中华人民共和国合同法》的规定，基于履行合同取得的利益应当予以支持，玉昇公司应当向辛财旺返还购房款，并赔偿经济损失，因双方未约定违约条款，无需支付违约金。依据之前审理，合同未能及时履行导致被政府拆迁而丧失履行合同的前提，现不能确定过错方和过错程度，那么玉昇公司无需依据过错承担损害赔偿责任，玉昇公司只需按照银行贷款利率赔偿已付购房款的利息损失。武刚述称，2014年武刚作为债权人向辛财旺借出两笔款项，一笔为30万元的借款，另一笔为50万元的借款。2017年或2018年时，因辛财旺无能力偿还，辛财旺把玉昇公司的产权证书抵押到了武刚处。后来武刚向辛财旺催要，辛财旺偿还不了，辛财旺把武刚领到玉昇公司负责人郭玉升处见面商谈如何解决80万借款本息的事宜。经商谈，郭玉升愿意代辛财旺偿还欠武刚的80万借款本息及保全庄商铺代收租金688774元，共计196万元，达成了三方和解。经协商，武刚让了30万元，武刚与郭玉升签订了债权转让协议，由郭玉升向武刚偿还本息及租金165万元，武刚将郭玉升原来的房产权交还给郭玉升，以上都是辛财旺同意的。至今郭玉升已经偿还了武刚100万元，还欠65万元。辛财旺向一审法院起诉请求：1、判令玉昇公司履行双方于2010年11月5日签订的《购房协议书》并赔偿因恶意违约、迟延履行协议而造成的经济损失226.8万元（以135万元为基数，从2010年11月6日起按民间借贷融资利率年24%计算至2017年11月15日止）；2、判令玉昇公司赔偿辛财旺7149934.6元、给付利息28301.8元（自2017年10月15日至2017年11月15日按年利率4.75%计算）；3、判令玉昇公司将其7年期间所收取的房屋及土地的租金210万元（以市场租赁价为基数，从2010年11月6日起按年平均30万元计算至2017年11月15日止）及其他收益返还给辛财旺；4、判令郭玉升、兰仙桃向辛财旺返还其7年期间以个人名义收取的房屋、土地的租金收益和其他收益（含辛财旺所购买房屋、土地的拆迁补偿款）；5、本案诉讼费、律师费、保全费用由玉昇公司、郭玉升、兰仙桃承担。玉昇公司提出反诉请求：判令双方于2010年11月5日签订的《购房协议书》于2017年8月25日解除,并判令返还辛财旺购房款135万元及银行同期贷款利息。一审法院认定事实：辛财旺与玉昇公司于2010年11月5日签订了一份《购房协议书》，协议约定，玉昇公司将位于呼和浩特市××区的房屋（用地面积739.13平米，产权证号第2007100482号、土地使用证号呼郊国用1998字第3303号，土地号为4-01-09-2605）以365万元卖给辛财旺。协议第三条约定：玉昇公司要求辛财旺先支付120万元到玉昇公司所贷款的银行还完贷款后，玉昇公司按照辛财旺要求马上到有关部门办理过户手续，待手续办理完后，辛财旺将所余下的购房款一次性支付给玉昇公司。第四条约定：玉昇公司在一周之内配合辛财旺办理房产证和土地证过户手续。协议签订当日，辛财旺向玉昇公司支付购房款120万元，2010年12月1日，辛财旺又向玉昇公司支付15万元。玉昇公司将房屋产权证及国有土地使用证交付给了辛财旺。2014年10月29日，辛财旺因与武刚之间的债权债务关系，将本案诉争的房产证、国有土地使用证交给武刚。2017年8月25日，玉昇公司与武刚及郭磊签订协议书，约定由玉昇公司代辛财旺偿还欠武刚的欠款165万元，郭磊承担连带责任。玉昇公司从武刚处取得房屋产权证及国有土地使用证。2017年10月15日，玉昇公司与呼和浩特市人民政府拆迁管理办公室签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，玉昇公司取得拆迁补偿款9449934.6元。一审法院认为，本案争议的焦点为责任承担的主体、违约责任的归责、诉讼时效及辛财旺损失的数额问题。对于第一个争议焦点违约责任的主体问题，本案辛财旺与玉昇公司签订《购房协议书》，辛财旺与玉昇公司是本案合同的当事人，郭玉升是玉昇公司的法定代表人，其行为是代表玉昇公司履行职务行为，应当由玉昇公司承担相应的法律后果，郭玉升本人不应承担责任。兰仙桃不是本案适格的当事人，不应承担责任。对于第二个争议焦点违约责任的归责问题，辛财旺与玉昇公司签订的《购房协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。双方签订协议后，辛财旺支付了部分购房款，但双方未办理过户手续。双方于2010年11月5日签订购房协议书，协议约定，玉昇公司按照辛财旺的要求配合辛财旺办理过户手续。辛财旺作为房屋的买受人，于2014年10月将涉案房屋的房产证和国有土地使用证抵押给案外人武刚用于借款，其行为也表明其没有要继续办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”辛财旺在2011年开始陆续举债，2016年开始列为法院被执行人名单，在长达7年的时间内亦未支付尾款。玉昇公司作为房屋出售人基于辛财旺的履行能力出现丧失的可能性未办理房屋过户手续，而玉昇公司曾通过登报变更股东的形式配合辛财旺进行房屋过户手续，虽未果但能够表明其有积极履行义务的意愿。综合以上因素，可以认定，辛财旺应当对未办理房屋过户手续承担一定责任，玉昇公司也存在怠于行使其合同义务的情形，也是导致房屋长期未办理过户手续的原因之一，也应当承担一定的责任。对于第三个争议焦点辛财旺损失的数额问题，辛财旺与玉昇公司签订《购房协议书》后，未办理过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此时，本案中辛财旺与玉昇公司签订《购房协议书》后，并未办理房地产产权转移登记手续，故辛财旺尚未取得该房屋的所有权。《购房协议书》虽有效但物权未发生变动依然归属于玉昇公司。玉昇公司基于物权对该房屋仍然享有占有、使用、收益的权利。因此，辛财旺要求玉昇公司返还占用房屋期间的租金210万元及租金的收益和其他收益，赔偿原告7149934.6元及利息没有法律依据，不应支持。因诉争的房屋已被征拆，客观上已无法办理过户手续，辛财旺要求继续履行协议已无可能，玉昇公司不存在恶意的行为，不应支付迟延履行造成的损失226.8万元。玉昇公司已经与呼和浩特市人民政府拆迁管理办公室签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，并取得拆迁补偿款9449934.6元，对辛财旺已支付购房款135万元造成的损失，根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”玉昇公司应返还辛财旺135万元购房款及相应的利息损失。从2010年11月6日开始计算至2019年8月19日，按照同期银行贷款利率，从2019年8月20日起至实际付清之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。对于玉昇公司的反诉请求，玉昇公司要求判决双方签订的《购房协议书》于2017年8月25日解除，并判令返还辛财旺购房款135万元及银行同期贷款利息。玉昇公司与武刚、郭磊于2017年8月25日达成协议：“关于辛财旺对武刚的债务，因没有辛财旺的确认，辛财旺也不予认可，因此，协议中关于玉昇公司、辛财旺及武刚之间债权债务抵销的约定对辛财旺不产生约束力。玉昇公司已经向武刚支付的款项可另行解决。”因此该份协议并非《购房协议书》解除的要件。判令返还辛财旺购房款135万元及银行同期贷款利息，辛财旺为了购买房屋共支付了135万元，根据《合同法》第一百零七条的规定，应当返还其相应的款项及利息，对于本项诉请一审法院部分予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条，判决：一、被告（反诉原告）内蒙古玉昇制衣有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）辛财旺购房款135万元及同期银行贷款利率，从2010年11月6日开始计算至2019年8月19日。从2019年8月20日起至实际付清之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。二、驳回原告（反诉被告）辛财旺的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）内蒙古玉昇制衣有限公司的其他反诉请求。案件受理费45539元、保全费5000元，由辛财旺负担35240元，内蒙古玉昇制衣有限公司负担15299元；反诉案件受理费50元，由内蒙古玉昇制衣有限公司负担。本院二审期间，辛财旺新出示了三份证据：第一份、第二份为形成于2010年11月25日的《股权转让协议》、《内蒙古玉昇制衣有限公司股东会决议》，第三份为玉昇公司于2012年9月26日作出的《通知》，拟证明玉昇公司与辛财旺曾经协商过，以股权转让的方式将房屋转让给辛财旺实际占有和控制。玉昇公司、郭玉升、兰仙桃的质证意见为：因玉昇公司的股东有三名，而《股权转让协议》及《内蒙古玉昇制衣有限公司股东会决议》上只有郭玉升及张洁荣的签字，另一名股东未签字，而且没有开过会，故对证明的问题不予认可，只能说明玉昇公司积极配合过辛财旺；《通知》不是玉昇公司发的，不予认可。武刚的质证意见为，因在上述三份证据形成的时间武刚和玉昇公司、辛财旺都不认识，对此事不清楚，不发表质证意见。本院的认证意见为：三份证据因是复印件，被上诉人虽对郭玉升签字的真实性认可，但对另一位股东签字的真实性不予确认，对《通知》真实性不认可，本院亦对证据的真实性不予确认。二审审理中，结合辛财旺委托代理人的陈述和被上诉人委托代理人提供的情况说明，上诉人与被上诉人均对双方协商以股权转让的形式达到房屋及土地过户的目的的事实无异议。但因缺少股东签字，未实现股权变动。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：辛财旺的一审诉讼请求能否得到支持。针对争议焦点，本院认为，玉昇公司与辛财旺于2010年11月5日签订《购房协议书》时，玉昇公司持有涉案房产的土地使用权证及房屋产权证，该公司与辛财旺签订的《购房协议书》是双方真实的意思表示，为合法有效的合同。《购房协议书》约定，双方先办理完过户手续后，辛财旺再将余下购房款一次性支付给玉昇公司。从签订协议到房屋被拆迁将近七年时间，双方交易的房屋产权未能从玉昇公司变更至辛财旺名下的具体原因不明，双方对于未能办理过户的过错程度无从考证。但客观上，房屋产权未能变更给辛财旺，辛财旺未交付剩余大部分房款，至2017年发生了涉案房屋由玉昇公司作为被拆迁人签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，并取得拆迁补偿款的事实。房屋未完成过户，辛财旺也未支付剩余大部分房款，房屋亦未转移占有，房屋的物权实际并未发生变更。故由房屋所有权人玉昇公司作为被拆迁人签订《拆迁房屋补偿安置协议书》并不违法。考虑到自2010年至今经济通货膨胀、房地产市场价格持续上涨的客观情况，仅由玉昇公司承担返还135万购房款及按照同期银行贷款利率计算利息的违约责任，不足以弥补给辛财旺带来的实际损失。故根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，本院综合考虑玉昇公司与辛财旺《购房协议书》履行的情况，及双方预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则及辛财旺主张的损失诉请，在玉昇公司返还辛财旺购房款135万元的基础上，再给付辛财旺按照同期银行贷款利率两倍计算的损失。具体为，以135万元为基数，从2010年11月6日开始至2019年8月19日，按照同期银行贷款利率的两倍计算；从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍计算的利息。关于辛财旺一审提出的玉昇公司、郭玉升、兰仙桃返还收取的租金、赔偿7149934.6元及利息的诉讼请求，一审判决书中已详细阐述不予支持的原因，本院在此不再赘述。综上所述，一审判决认定事实清楚，对玉昇公司向辛财旺给付损失的认定不妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3429号民事判决的第三项，即“驳回被告（反诉原告）内蒙古玉昇制衣有限公司的其他反诉请求”；二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3429号民事判决的第二项；三、变更呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3429号民事判决的第一项为：被告（反诉原告）内蒙古玉昇制衣有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）辛财旺购房款135万元及按照同期银行贷款利率的两倍计算的利息（第一部分利息：以135万元为基数，自2010年11月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍计算利息；第二部分利息：以135万元为基数，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算利息）；四、驳回辛财旺的其他诉讼请求。一审案件受理费45539元、保全费5000元，由辛财旺负担37539元，内蒙古玉昇制衣有限公司负担13000元；反诉案件受理费50元，由内蒙古玉昇制衣有限公司负担。二审案件受理费35740元，由辛财旺负担26547元，由王内蒙古玉昇制衣有限公司负担9193元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十二月三十日法官助理 贾沛然书记员 韩若萱