广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10332号原告：郑伟生，男，汉族，1982年9月8日出生，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：唐梦莹，广东广信君达律师事务所律师。被告：林小冰，女，汉族，1986年8月26日出生，住广东省饶平县。被告：李正海，男，汉族，1987年3月24日出生，住广东省广州市天河区。上列被告共同委托诉讼代理人：叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：赖杜蕾，广东南国德赛律师事务所实习人员。原告郑伟生诉被告林小冰、李正海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告郑伟生及其委托诉讼代理人唐梦莹、被告林小冰及两被告共同委托诉讼代理人叶帆、赖杜蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑伟生向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告林小冰向原告郑伟生返还C1C2112号商铺租赁保证金人民币13000元；2.请求判令被告林小冰向原告郑伟生支付逾期返还保证金的利息(利息以实际欠付保证金金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年7月16日起计至付清之日止)；3.请求判令被告林小冰赔偿原告郑伟生C1C2112号商铺装修费用人民币141100元；4.请求被告林小冰赔偿原告郑伟生C1C2112号商铺的搬迁费用人民币18000元；5.请求判令被告李正海对林小冰上述债务承担连带清偿责任；6.请求判令被告林小冰、李正海负担本案诉讼费用。事实与理由：一、林小冰与李正海系夫妻关系，原被告双方于2019年6月2日签署《广州市房屋租赁合同》，被告将广州市萝岗敏捷广场C1C2112号商铺一层的房产出租给郑伟生做商业用途使用，被告于2019年6月21日将该商铺交付给郑伟生使用，合同期4年，郑伟生向被告支付了保证金13000元。二、2020年5月21日，郑伟生收到被告委托律师作出的《律师函》，主要内容为，李正海、林小冰要求于2020年7月15日解除与郑伟生签订的《广州市房屋租赁合同》，并要求郑伟生于2020年7月15日清空及移交物业给被告。三、鉴于被告单方违约，郑伟生同意解除《广州市房屋租赁合同》并已于2020年7月15日清空物业。但是，被告应向郑伟生退还租房保证金及赔偿郑伟生房屋装饰装修残值损失、搬迁损失。四、虽然《广州市房屋租赁合同》是由被告林小冰与郑伟生签署，但是，李正海作为实际承租人，应对林小冰的上述债务承担连带清偿责任。五、郑伟生认为，由于被告单方违约，提前解除合同对郑伟生造成了损失，应向郑伟生退还保证金及赔偿相关损失，但被告经郑伟生发函通知，拒不退还保证金，拒不承担违约赔偿责任。为维护郑伟生合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定提起诉讼。被告林小冰、李正海答辩称，1.两被告同意返还保证金；2.同意保证金利息从判决生效日开始起算，同意郑伟生主张的利率标准；3.装修费损失金额有异议，主张金额过高，郑伟生自行委托评估公司进行评估，两被告不同意评估结果，郑伟生没有考虑折旧情况，没有扣除折旧金额；4.搬迁费用过高，郑伟生没有提供实际发生费用明细及记录；5.对郑伟生第五项诉请无异议，诉讼费由法院判决。经审理查明：2018年5月29日，广州皮源贸易有限公司取得广州市黄埔区敏盛街6号、8号负一层11房、12房的《不动产权证》【粤（2018）广州市不动产权第06××48号、粤（2018）广州市不动产权第06××49号】。广州皮源贸易有限公司于2018年12月13日变更为祥源文化教育咨询（广州）有限公司。2019年6月20日，林小冰（出租人，甲方）与郑伟生（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同（商铺）》，甲方将坐落在广州萝岗敏捷广场C1C2112号商铺一层的房产出租给乙方做商业用途使用，商铺面积78.31平方米，于2019年6月21日交付给乙方使用；租赁期限为4年，首年免2个月租金；租金按汇款方式结算，每月25日前支付，支付金额为第1年6500元/月，第2年7020元/月，第3年7582元/月，第4年8188元/月。第四条约定，乙方向甲方缴纳19500元保证金（二押一付，下次支付租金时间为2019年9月20日），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金13000元退回乙方；第六条第二款约定甲方应负的修缮责任为毛坯房交付；第八条第三款约定，租赁期满前，非因乙方原因，甲方单方要求收回租赁房屋的，应提前45日通知乙方，并补偿乙方的装修费用（装修费用需经甲乙方双方共同确认，并以每年8折折旧算），且乙方不负责房屋的相关整改和恢复。签约当日，郑伟生依约向林小冰缴纳押金。2020年5月21日，案外人祥源文化教育咨询（广州）有限公司与李正海、第三人郑伟生房屋租赁合同纠纷一案在本院立案。同年7月28日，三方当事人达成调解协议，祥源文化教育咨询（广州）有限公司与李正海在2019年3月25日就租赁广州市黄埔区萝岗敏捷广场C1C2-111号商铺C1C2-112号商铺(房地产权证号码**××49号、06××48号）租赁合同于2020年7月28日解除，第三人郑伟生自愿配合李正海于2020年7月29日前将坐落于广州萝岗敏捷广场C1C2-111和广州萝岗敏捷广场C1C2-112的商铺返还给原告祥源文化教育咨询（广州）有限公司。2020年5月20日，李正海、林小冰共同委托律师向郑伟生发出律师函，称其2019年3月向祥源文化教育咨询（广州）有限公司承租涉案商铺，后转租给郑伟生，因2020年新冠××疫情影响，其已无法继续履行与该物业产权人的租赁合同，已向该物业产权人提出解除租赁合同的要求，通知郑伟生：一、李正海、林小冰要求于2020年7月15日解除与郑伟生签订《广州市房屋租赁合同》；二、郑伟生于2020年7月15日当日将上述物业清空并移交给李正海、林小冰，若逾期移交则视为放弃该场地内遗留物品的使用权和所有权，由李正海、林小冰自行处理，若因郑伟生的行为导致李正海、林小冰无法及时向该物业产权人移交物业，则由此造成的责任和损失均由郑伟生承担。郑伟生提交了与案外人签订的如下合同及其他相关证据证实涉案商铺装修费用的发生情况：1.与韦潮生于2019年6月25日签订的商铺装修合同（以下简称室内装修合同），合同约定的装修内容包括电线的布线、开关和灯位以及其他室内装修内容，合同总价款为47334.18元，韦潮生出具了47334元的收据。2.郑伟生提交了其与郑章弟于2019年6月26日签订的装修安装合同（以下简称夹层装修合同），施工内容包括钢结构搭建29方、PVC地胶99平方米，合同总价为57417.75元，郑章弟出具了57417.75元的收据。3.南京长江消防（集团）公司广州分公司于2019年6月23日出具的8000元收款收据，记载的款项为萝岗敏捷广场C1C2-112铺消防改造费（一层隔层各4000元）。4.2019年7月14日灯具及射灯轨道收款收据，金额为1918元。郑伟生提交了其与广州欣丰联通信工程有限公司签订的商铺搬运合同，搬运内容为广州市黄埔区长岭街道敏捷广场C1C2栋111铺及112铺全部货架及商品搬迁到C3C4栋1楼及2楼，并对所有物品做好包装处理，工作时间为2020年7月5-14日，费用共计28000元（其中111商铺10000元，112商铺18000元）。同年8月7日广州欣丰联通信工程有限公司出具28000元的增值税普通发票。郑伟生委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商铺的装修进行评估，评估公司于2020年6月5日出具《资产评估报告》，评估目的为委托人（郑伟生）因租赁合同纠纷需确定资产价值提供参考依据而评估资产的市场价值，评估基准日为2020年6月2日；评估的依据为，无行为依据，列举了法律法规依据、评估准则和规范依据，权属依据为《资产评估申报明细表》《商铺租赁合同》，取价依据为《广州市建设工程造价管理站关于发布广州市2020年5月份建筑工程实物量劳务综合单价参考信息的通知》《广州市建设工程造价管理站关于发布2020年5月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》以及房地产装修造价费用相关网站和书籍、本公司评估人员在市场上调查了解的价格信息、评估人员现场清查核实记录及现场调查所取得的资料；评估结论为：涉案商铺首层室内装修面积为78.31平方米，工程内容为：30cm水泥地面上铺地胶、天花、内墙为乳胶漆、实木背景墙（7.1平方米）、嵌入式展柜（2.6*1.6m）2个；夹层28.5平方米，工程内容为地面钢架水泥地面铺地胶、天花、墙面刷乳胶漆、部分嵌入不锈钢挂板（30平方米）、楼梯扶手（5.5*0.9m）、夹层护栏（2.35*0.9m）；室外装修工程内容为店招4.8平方米；评估单价为1802元，评估总价为141100元。双方当事人确认：涉案商铺交付时为纯毛坯状态，地面为水泥地面未抹平，墙壁是水泥粗砂墙面，有门，无窗，有一个已装修的洗手间；涉案租赁合同于2020年7月15日解除，郑伟生于2020年7月14日已将涉案商铺返还林小冰、李正海；林小冰、李正海收取涉案商铺押金13000元尚未返还；郑伟生已经另行承租了广州市黄埔区敏捷广场C3C4栋03号商铺，距离涉案商铺30米左右。审理期间，根据本院的要求，郑伟生于2020年12月14日向本院提交了广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司补充的资产评估结果明细表，该明细表列明无出具时间，共六列，分别为序号、项目、单位、工程量、重置价、成新率、评估价值、备注，备注栏均为空白。另查明，林小冰和李正海系夫妻关系。上述事实，有《不动产权证》《广州市房屋租赁合同》、祥源文化教育咨询（广州）有限公司的工商登记信息查询、收据、律师函、民事起诉状、商铺装修合同、装修安装合同、照片、商铺搬运合同、增值税发票、结婚证以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院依法予以采信。本院认为，涉案房屋已经取得不动产权证。郑伟生与林小冰签订的租赁合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于租赁保证金及其利息。双方当事人确认涉案租赁合同在2020年7月15日已经解除，且郑伟生在租赁合同解除前已将涉案房屋返还林小冰，林小冰应按照租赁合同第四条的约定在合同解除之日将租赁保证金13000元返还给郑伟生，而林小冰至今未向郑伟生退回保证金，应承担从2020年7月16日起至返还上述保证金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于涉案商铺的装修损失。1.合同依据，租赁合同第八条第三款约定，租赁期满前，非因乙方原因，甲方单方要求收回租赁房屋的，应提前45日通知乙方，并补偿乙方的装修费用（装修费用需经甲乙方双方共同确认，并以每年8折折旧算）。林小冰按照合同约定提前通知郑伟生解除合同，但双方未就涉案商铺的装修费用达成一致意见。2.郑伟生提交的《资产评估报告》不是按照涉案商铺装修残值的要求进行评估，而是为了本案的诉讼进行的评估，而在该评估报告中，评估依据中没有包括郑伟生应当提交的相关装修合同、购买材料资料、结算资料、付款资料以及其他施工资料等证据，无法确定该评估公司按照什么规格、品牌、单价、数量等的数据进行评估；另该评估公司取价的时间点为评估基准日，而不是按照涉案商铺实际施工时间进行取价，实际装修期间和评估基准日期间的价格差异未考虑；且涉案商铺装修损失的评估需要评估的是按照租赁期限计算的残值，而不是按照成新率计算的现有装修价值，评估公司在补充的评估明细表中并未分别核算项目单价、装修材料费、人工费、机械费、利润等装修残值评估的必备项目，故该《资产评估报告》不能证实涉案商铺装修的残值，本院依法不予采信。3.根据郑伟生提交的装修合同以及付款收据，室内装修合同的实际付款金额为47334元、夹层装修合同的实际付款金额为57417.75元、消防改造实际付款金额为8000元，均属于已经形成固定附着的装饰装修物，固定装修价值共112751.75元；而郑伟生购买灯具及射灯轨道1918元，不属于形成固定附着的装饰装修物，其灯具及轨道可以拆除并另行使用，故该部分价格不计入固定装修损失；郑伟生提交的招牌制作费用是其自行制作的表格，无相关的合同、结算凭证、付款证据等证实，本院依法不予采信；因郑伟生未提交证据证实其他形成固定附着的装饰装修物的情况及价值，应承担举证不能的责任，故其主张的其他装修损失依法不予支持。4.装修损失，在合同履行期限届满前，林小冰未提交证据证实其解除租赁合同符合法律规定或者合同约定，其擅自解除租赁合同系违约，依约应当赔偿郑伟生的装修损失，上述装修价值共计112751.75元，参照合同约定的折旧率20%/年，涉案租赁合同履行时间按一年计算，林小冰应向郑伟生支付装修损失90201.4元（112751.75元×80%）。关于搬迁费用。由于林小冰违约提前解除合同，导致郑伟生在合同期满前搬迁至他处经营，故林小冰应承担郑伟生因此产生的搬迁费用。郑伟生提交了搬迁合同和发票证实其搬迁费用的发生情况，但未提交相关的付款证据证实，无法确定该搬迁费用的实际发生情况。鉴于郑伟生另行租赁的经营场地距离涉案房屋不超过30米，根据搬迁费用的市场情况，本院酌定其搬迁费用的损失为3000元。关于李正海的连带责任。林小冰和李正海系夫妻关系，李正海在本案应诉过程中同意对林小冰在本案中应承担的责任承担连带责任，故郑伟生请求李正海承担连带责任，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林小冰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑伟生返还广州市黄埔区敏盛街6号、8号负一层12房（即租赁合同约定的广州萝岗敏捷广场C1C2112号商铺）的租赁保证金13000元及利息（利息以13000元为本金，从2020年7月16日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告林小冰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑伟生支付上述商铺的装修损失90201.4元。三、被告林小冰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑伟生支付上述商铺的搬迁费用损失3000元。四、被告李正海对林小冰的上述付款责任承担连带清偿责任。五、驳回原告郑伟生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1871元，原告郑伟生负担858元，被告林小冰、李正海共同负担1013元。上述案件受理费已由原告郑伟生预交，其同意由被告林小冰、李正海在履行本判决时直接向其支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李祖艳二〇二〇年十二月二十一日书记员  林碧婷王春苗