林西县人民法院民事判决书（2018）内0424民初3103号原告：朱雪彬，男，1990年8月15日出生，汉族，无职业，住内蒙古林西县。公民身份号码×××委托诉讼代理人：朱雪莲（系原告姐姐），女，1983年10月8日出生，汉族，无职业，住内蒙古林西县林西镇尚品天成小区6号楼2单元602室。公民身份号码×××委托诉讼代理人：李悦，内蒙古兴林律师事务所律师。被告：赤峰市煜鑫房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古林西县林西镇汽车站对过鑫亿宾馆。法定代表人：宫义，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志东，内蒙古兴林律师事务所律师。被告：马振波，男，1978年2月21日出生，满族，个体工商户，住内蒙古林西县。公民身份号码×××委托诉讼代理人：王玉成，内蒙古兴林律师事务所律师。被告：陈长海，男，1965年6月13日出生，汉族，个体工商户，现羁押于内蒙古锡林浩特市监狱。公民身份号码×××原告朱雪彬诉被告马振波、赤峰市煜鑫房地产开发有限责任公司（以下简称煜鑫公司）、陈长海确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告朱雪彬及委托诉讼代理人朱雪莲、李悦，被告煜鑫公司的委托诉讼代理人陈志东、被告马振波及委托诉讼代理人王玉成、被告陈长海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求确认原告与煜鑫公司的买卖（转让）合同有效；2、诉讼费及费用均由被告承担。诉讼过程中，原告变更（增加）诉讼请求：1、请求确认原告与被告煜鑫公司的买卖（转让）合同有效，同时确认煜鑫公司与被告马振波签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：2013年10月9日，我在××区房一处，并交付了首付款120000.00元，交给了陈长海，被告公司当时为我出具了购楼收据一枚，该楼房的总价款为328000.00元。2013年10月，我入住了该楼房至今。入住后，我要求被告公司为我办理网签，办理产权证，被告公司推脱不办至今。2014年3月23日我将全部购楼款交清。至今，被告公司没有为我办理网签和产权证。2014年1月陈长海说，为我办产权证，让我把购楼的原始收据交给他，由于对陈长海的信任，我将购楼的原始发票交给了陈长海，但陈长海也一直未能为我办理产权证。事后得知，陈长海用我购买的楼房抵给了马振波做借款担保，被告公司为马振波出具了购楼发票和网签手续，时间是2014年1月25日。我在购买楼房时，被告公司收取了我的购楼款、契税、太阳能、押金、物业费等购买楼房的全部手续。我现在所有的购楼手续正规、合法，没能办理网签和产权登记手续的责任在于被告公司。现马振波诉我腾房，说他也持有被告公司出具的所有手续，那么一个楼房被告公司到底卖给谁了，我与马振波谁的买卖行为合法有效？那就让我们用事实来证明：1、我自2013年10月购买楼房居住至今，马振波是2014年1月在被告公司开具的购楼收据，一天没住至今；2、我是以320000.00元的现金购买的楼房，而马振波购楼收据的取得是陈长海的借款担保；3、自马振波诉我腾房之前，马振波从来没有向我主张任何权利，自2014年1月至今已有4年半之久，那么马振波购买的楼房，既不主张权利，又不入住，不符合常理；4、自2014年1月25日起，马振波就知道我在该房居住，现已过诉讼时效期限。综上，望人民法院查明事实，诉请同前。被告煜鑫公司辩称：一、被答辩人诉答辩人诉讼主体不适格，答辩人不是合同相对方。本案的事实是涉案楼房早在被答辩人购买涉案楼房前就以抵顶工程款的方式抵顶给了施工人陈长海，之后陈长海出卖楼房时我公司负责协助其办理相关手续，2013年10月9日，陈长海自己找到我公司声称准备将楼房卖与朱雪彬，当时朱雪彬并未与其一起来（过后朱雪彬来我公司主动交了相关税费，物业费等，此费用系我公司替税务局及相关部门代收，后来我公司一再通知朱雪彬来拿回该笔款项，可是其一直不来领取），陈长海当时让我公司出具收据，我公司遂为其出具了收据一枚，其中收据中标明了抵工程款字样，前面所述事实被答辩人完全知情，购买楼房也是被答辩人与陈长海之间进行的意思表示，其诉状中所述包括交款、基于信任将购楼原始发票交与陈长海，可见其所有交易及意思表示都是以陈长海为相对方，与我公司无关，我公司只是协助陈长海办理房屋买卖过程中出具手续问题，后来陈长海又来找我公司声称该楼房要卖给马振波，并说明该楼房朱雪彬交给其的120000.00元购楼款（该款我公司不知道二人交接情况）已经退给朱雪彬，收回了收据，陈长海同时将先期我公司为其开具的该枚收据返还给我公司，于是我公司应陈长海要求又为马振波开具收据一枚，当时马振波将现金交与了陈长海，后期又根据陈长海指示给马振波办理了相关购楼手续，这就是本案事实经过。本案中，答辩人并未与被答辩人签订买卖合同，也没有收取被答辩人购楼款项，起诉书中被答辩人也说120000.00元交与陈长海，至于其声称于2014年3月23日交清购楼款一事我公司根本不知情。答辩人认为我们根本不是楼房买卖合同相对方，被答辩人不应该强人所难，强行起诉我公司。二、被答辩人诉状中所述多处与事实不符。1、被答辩人诉状中称入住后其要求我公司办理产权证手续，我公司拖延不办，这与事实不符，首先我公司不知道其具体入住时间，其次该楼房属于陈长海，只有他说办手续我们才能予以办理，再次，被答辩人也并未来我公司要求我公司办理手续，2014年1月25日我公司为马振波办理相关手续，而2014年1月其将原始交款收据给予陈长海，2014年3月23日其交清全款，那么如其所述其一直找我公司，那么其怎会不知道房屋具体情况，还会在马振波购房后还交付全款，况且按照其诉称，被答辩人是与我公司签的买卖合同，且不说有没有合同，即使按照有来说，被答辩人连交购楼款这么大的事都不来找我公司，这合理吗？2、被答辩人所称现在其购楼手续正规合法，没有办理网签及房权证责任在于我公司，这严重与事实不符，首先，被答辩人并不是与我公司达成了买卖合同协议，其次，我公司未收到楼房交易款项，至于一些契税、太阳能、物业费等零星费用款项是被答辩人主动找到我公司要求缴纳，我公司也只是代收，因为前期陈长海确实打算卖房给被答辩人，后来据陈长海说其二人并未达成买房合同，款项也已经退给被答辩人，我公司就立即通知被答辩人取回所交费用，是被答辩人一直不来取款，过错在其本身。我公司没有责任。被告陈长海辩称：我在马振波手中借了钱，当时工人工资无法发放，宫义找到我，“说我有办法能借到钱，说如果需要楼房抵押的话煜鑫公司可以办手续，让我联系借款就行。”后来我就找到马振波，用案涉楼房进行的抵押借款。被告马振波辩称：一、原告所诉与事实不符，案涉房屋系答辩人购买，且已占有使用，事实经过如下：2014年1月25日，答辩人从煜鑫公司购买了10号楼2012室，7号楼1071室楼房两处，以现金形式一次性支付了全部房款，并办理了网签手续。涉案楼房为10号楼2012室，总价款为350940.00元，当时该楼房并无争议，煜鑫公司说原告曾要购买该楼房，交过120000.00元首付，但因其未付尾欠款，已经收回房屋及首付款收据原件，核对完原告的首付款原件后，给了我一张复印件。2014年12月15日，答辩人交付了物业费、取暖费、太阳能款、契税等费用。2017年答辩人入住房屋，并添加了电视、三张床窗帘等用品，入住一段时间后，原告私自撬锁进入房屋，答辩人发现后报警，警察出警后，告知是民事纠纷，此后，2018年年初至8月份，原告又两次非法进入房屋，答辩人又两次报警，警察均告知是民事纠纷，无奈，答辩人向林西法院起诉，请求判令本案原告停止侵权，排除妨害。原告亦提起本次确认合同效力之诉。2018年8月21日，我方就案涉房屋办理了不动产产权证书。二、原告与煜鑫公司之间并无合同，其缴纳了首付款后，未交剩余房款，所以未能签订合同，更没有取得网签，尤其重要的是，他的首付款收据已返还给煜鑫公司，足以证明双方均已同意不再继续本次房屋买卖关系，因此，双方的买卖合同并未成立，因为，首先，双方没有签订任何协议、合同，没有对房屋买卖的诸多具体条款进行协商并达成一致。其次，原告持有的唯一一枚首付款收据，又已经返还给煜鑫公司，这足以说明双方一致同意终止了房屋买卖的缔约过程，并未缔结完整有效的合同关系。否则，原告绝不会将唯一一枚能作为缔约凭证的首付款收据返还给煜鑫公司，原告在起诉状中所说的陈长海在他手中骗取了付款收据，明显有悖常理，更没有证据证实，不能成立。且，原告从未合法占有过案涉房屋，几次非法侵入房屋，我方均已及时报警，我方居住该房屋购置的设施、物品足以证实。三、原告收回首付款及将首付款收据交回煜鑫公司后，再未交付过任何房款，庭审中，未提交确实充分的证据证实，陈长海对原告是否交过房款及交付多少房款亦不能作出合理及肯定的陈述。综上所述，原告所诉无事实及法律依据，应予驳回。同时，我们认为，双方的实质争议是房屋的归属，合同是否存在或有效，均与能否取得物权无关。原告朱雪彬为支持自己的主张向法庭提交证据：一、“陈长海楼房顶工程款明细”一份，证明陈长海为煜鑫公司开发的玉海家园楼房施工后，煜鑫公司以该表上的14套楼房的价款抵顶了陈长海建设施工的部分工程款；以楼房抵顶工程款的关系，实际是买卖关系，即施工人陈长海用工程款购买了煜鑫公司开发的楼房；上述以楼房抵顶工程款的协议订立后，只有陈长海才能对明细表上的楼房销售、收款，未经陈长海的同意煜鑫公司不得擅自向他人销售楼房，否则煜鑫公司是对“以楼房抵顶工程款”的反悔和违约。二、2013年10月9日，原告朱雪彬向陈长海交付“玉海（家园）10#2012室”收据一枚，金额为120000.00元，收款人为“陈长海”，结合证据一证明陈长海向原告销售了其从煜鑫公司以工程款抵顶的楼房“玉海家园10#2012室”。三、在2013年10月9日，原告朱雪彬向陈长海交付“玉海（家园）10#2012室”首付款120000.00元的当日，煜鑫公司应陈长海的要求为原告出具了盖有煜鑫公司财务专用章的收据一枚，金额为328567.00元，结合证据一和证据二，进一步证明陈长海用工程款抵顶的楼房10#2012室卖给了原告，同时证明煜鑫公司对陈长海卖给原告的涉案楼房是认可的、肯定的。四、2014年3月23日原告将全部楼房款交清后，陈长海出具的“玉海10#2单（2012）”收据一枚，金额为320000.00元，结合证据“一、陈长海楼房顶工程款明细”，证明陈长海向原告销售了其从煜鑫公司以工程款抵顶的楼房“玉海家园10#2012室”的事实。解释一下，由于后来涉及一个小花园，陈长海说如果要花园还需缴纳20000.00元，所以余款由原来的300000.00元变更为320000.00元。五、在原告入住涉案楼房后的2014年3月23日，煜鑫公司向原告出具并盖有“煜鑫公司财务专用章”、标注“朱雪彬10#2012”室的取暖费收据、契税收据、物业费、装修押金收据、楼道电费收据、电费收据和（安装）太阳能收据各一枚，并结合证据一、证据二进一步证明煜鑫公司对陈长海卖给原告的涉案楼房是认可的、肯定的，证明原告同煜鑫公司之间存在着合法的商品房买卖关系。六、2017年9月21日原告向热力公司交“玉海10#楼2--102”单据一枚，证明原告自2013年10月份入住该楼房至今每年均向供热公司交取暖费，证明原告拥有对涉案楼房的占有、使用权。七、2014年1月25日被告煜鑫公司向被告马振波出具的购买10号楼2012室楼房交款单据一枚，金额350940.00元。这枚单据是陈长海向马振波借款时用于担保产生的，是“名为买卖，实为借贷”，其基础法律关系是借贷，是让与担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照借贷法律关系审理…”现在被告马振波持有的交款收据、网签合同、不动产权证书，是基于担保法律关系办理的，是在诉讼期间煜鑫公司与马振波恶意串通形成的，是违法的也是无效的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”请求法庭结合本案的证据依法确认煜鑫公司与马振波之间签订的合同无效。被告煜鑫公司为支持自己的抗辩意见向本院提交证据：一、工程款明细抵顶表1份，证明楼房抵顶给陈长海了；二、为陈长海开具的书写朱雪彬的收据1枚，证明：1、其上明确表明抵顶陈长海工程款；2、收据已经由陈长海交回，证明不与朱雪彬交易了；三、为马振波出具的收据1枚，证明我方在合法前提下为马振波出具了上述证据。被告马振波为支持自己的抗辩意见向本院提交证据：一、2014年1月25日煜鑫公司为被告马振波出具的购房收据2枚，是经被告煜鑫公司签章确认、核对无疑的复印件，说明如下：1、本案所涉及的收据在2018年办理房产证时，由开发公司收回，出具的正规发票，办理的房产证，但是我方要求被告公司给我方盖章进行了确认；2、复印件上的现金全款，为什么票据其他联没有这些字样，因为当时所有人都在场，当时是现金交付，在会计写完撕下一联后，发现没写现金全款，所以当场马上就写了上述字样，该证据证明马振波以现金全款方式购买了案涉楼房；二、被告煜鑫公司为原告朱雪彬出具的购房款收据复印件1枚，是在我们购买楼房当天怕有争议，特意将这份原件向我方出示，然后复印了一份复印件给我方；三、被告煜鑫公司于2014年12月15日出具的收据5枚，证明本案被告马振波向被告公司缴纳了物业费、太阳能款、物业费等费用；四、不动产权证书1枚，证明马振波取得案涉房屋所有权。被告陈长海未向本院提交证据。本院组织原、被告双方对上述提交的证据及本院调取的案涉房屋产权档案进行质证，结合双方当庭陈述及相关证据相互印证，本院对原告所举证据真实性予以确认，对被告煜鑫公司、被告马振波所举证据、本院调取的房屋产权档案的真实性予以确认，关联性不予确认。经庭审本院查明事实如下：2013年9月21日，被告陈长海以赤峰市天德通建筑工程施工合同的名义与被告煜鑫公司签订《建筑工程施工合同补充协议》，将被告煜鑫公司开发的玉海家园7、10、12号楼以及地下车库交被告陈长海进行施工。施工完毕后，被告煜鑫公司与被告陈长海签订《陈长海楼房顶工程款明细》一份，用包含涉案楼房在内的14套楼房抵顶被告陈长海工程款4487834.83元。被告陈长海将案涉楼房以320000.00元的价格出售给原告朱雪彬，于2013年10月9日，原告朱雪彬与被告陈长海共同到被告煜鑫公司，由被告煜鑫公司为原告出具了购楼收据一枚，金额120000.00元，并将楼房钥匙交给原告，原告入住涉案楼房至今。后原告于2014年3月23日将剩余尾欠200000.00元房款支付给被告陈长海，案涉房屋购房款结清后，被告陈长海、煜鑫公司未给原告办理相关产权登记手续。2014年1月25日，被告陈长海为向被告马振波借款提供担保，指示被告煜鑫公司与被告马振波签订涉案楼房的《商品房买卖合同》并为被告马振波出具交付房款等相关收据。2015年12月，被告陈长海被林西县人民检察院移送本院审查起诉，2017年2月，本院依法判决被告陈长海犯拒不支付劳动报酬罪、犯合同诈骗罪、犯诈骗罪，判决数罪并罚，决定执行有期徒刑十四年，并处罚金人民币二十万元。2018年8月，被告煜鑫公司协助被告马振波办理了产权登记手续。本院认为：本案的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》是否为被告煜鑫公司与被告马振波的真实意思表示，该合同是否有效。被告煜鑫公司通过以物抵债的方式将包括涉案楼房在内的14套楼房抵顶给被告陈长海，被告陈长海对该楼房享有处分的权利，被告煜鑫公司与抵顶楼房的实际买受人签订《商品房买卖合同》、出具交款收据等涉及产权办理的行为，应为履行以物抵债协议合同义务的行为，并非履行出卖人义务的行为。2014年1月，被告陈长海向被告马振波借款，被告马振波要求被告陈长海提供抵押担保，被告陈长海用涉案楼房提供了担保，根据被告陈长海指示，被告煜鑫公司为被告马振波办理了网签手续。本案中，被告煜鑫公司主张上述陈述不是其真实意思表示，根据禁止反言的原则，本院对其该主张亦不予采信。根据本院查明的事实及二被告的陈述可知，被告煜鑫公司已将涉案楼房抵顶给被告陈长海，被告煜鑫公司与被告马振波签订《商品房买卖合同》系受被告陈长海指示所签订，被告煜鑫公司与被告马振波签订《商品房买卖合同》的行为，系履行以物抵债协议合同义务的行为，双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。针对《商品房买卖合同》的性质，从交易习惯及生活常理看，被告煜鑫公司与被告马振波签订《商品房买卖合同》时，被告马振波未将购房款交付被告煜鑫公司，且此时原告朱雪彬已经入住涉案楼房，被告马振波在未向被告煜鑫公司交付房款，未查看楼房情况下全款购房，在签订合同后至2018年8月，近4年多的时间里，被告马振波未向被告煜鑫公司及原告主张权利，未办理房屋产权登记手续不符合交易习惯及生活常理。从被告马振波主张权利的时间看，被告马振波主张权利的时间恰好在被告陈长海被判刑无偿还能力后，如果被告马振波与被告陈长海之间存在借贷关系，被告马振波作为债权凭证持有人，其选择不出示借贷凭证，持《商品房买卖合同》向原告主张权利亦符合趋利避害的心理。从双方的举证能力看，被告陈长海作为债务人不可能持有债权凭证，在债权人不认可借贷关系，不出示借贷凭证的情况下，被告陈长海明显不具有举证能力。综上，尽管被告马振波否认其与被告陈长海之间存在借贷关系，尽管不出示借贷凭证，通过被告煜鑫公司与被告陈长海的陈述及被告马振波的一系列行为可以认定被告马振波与被告煜鑫公司之间不存在买卖关系，双方签订的《商品房买卖合同》应系被告陈长海向被告马振波借款提供的担保，该合同应为被告马振波与被告煜鑫公司的虚假意思表示，系无效合同。关于被告煜鑫公司协助被告马振波办理产权登记手续的行为，被告煜鑫公司主张其经过被告陈长海同意，针对该主张，被告陈长海否认，被告煜鑫公司亦未提供证据予以证明，结合被告煜鑫公司在为被告马振波办理涉案楼房产权登记时，被告陈长海在监狱服刑的事实，被告煜鑫公司在协助被告马振波办理涉案楼房产权登记时，根本无法取得被告陈长海的同意，故，被告煜鑫公司明知双方之间不存在真实买卖合同关系，仍协助被告马振波办理产权登记手续的行为系双方恶意串通的行为，该行为损害了原告朱雪彬及被告陈长海的利益，应为无效行为。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告朱雪彬与被告赤峰市煜鑫房地产开发有限责任公司的买卖（转让）合同有效，同时确认被告赤峰市煜鑫房地产开发有限责任公司与被告马振波签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100.00元，由被告赤峰市煜鑫房地产开发有限责任公司、被告马振波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当自觉履行，如逾期未履行，对方当事人可以申请人民法院强制执行，申请执行的期限为二年。审判长 李国彬审判员 李海彦人民陪审员 王 华二〇二〇年十二月二十一日书记员 李双喜