四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初11780号 原告：成都诗婢家文化有限责任公司。住所地：成都市琴台路7号。 法定代表人：柏优，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨燕飞，四川琴台律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：牛建国，四川琴台律师事务所律师，一般代理。 被告：成都市兴城建实业发展有限责任公司。住所地：成都市青羊区大墙东街178号。 法定代表人：刘泽华，董事长。 委托诉讼代理人：杨建秋，四川致高律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：李乾应，四川致高律师事务所律师。一般代理。 被告：成都深业西御实业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区草堂东路66号。 法定代表人：胥兴华，董事长。 委托诉讼代理人：杨建秋，四川致高律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：李乾应，四川致高律师事务所律师。一般代理。 第三人：四川皇汉绣庄有限责任公司，住所地：成都市金牛区永陵路17号附1号3楼1-1座。 法定代表人：杨德全。 原告成都诗婢家文化有限责任公司（以下简称诗婢家公司）诉被告成都市兴城建实业发展有限责任公司（以下简称兴城建公司）、成都深业西御实业有限公司（以下简称深业公司），第三人四川皇汉绣庄有限责任公司（以下简称皇汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日作出（2019）川0105民初1391号民事判决书，兴城建公司不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）川01民终10324号民事裁定书，发回重申，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。诗婢家公司的委托诉讼代理人杨燕飞，兴城建公司及深业公司的共同委托诉讼代理人杨建秋、李乾应到庭参加了诉讼。皇汉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 诗婢家公司向本院提出诉讼请求：1.判令兴城建公司、深业公司将已经交付给诗婢家公司的位于成都市草堂东路18号锦绣工场3号楼2层628.18平米的房屋按照认购协议约定的成本价和上浮比例与诗婢家公司予以结算；2.判令在诗婢家公司向兴城建公司支付完毕全部购房款后90日内，兴城建公司、深业公司应协助将位于成都市草堂东路18号锦绣工场3号楼2层628.18平方米房屋过户给诗婢家公司；3.判令因过户所需税和费按照相关法律法规规定由诗婢家公司、兴城建公司、深业公司各自承担；4.本案诉讼费由兴城建公司、深业公司承担。事实和理由：2007年12月27日，诗婢家公司与兴城建公司签署《房屋认购协议书》，约定兴城建公司将位于成都市草堂东路18号锦绣工场3号楼2层房屋（面积约为300至500平方米）出售给诗婢家公司；具体面积以最终测绘为准（产权证登记为：628.18平方米），成交价格按照该项目每平方米成本价上浮一定比例后执行（后双方明确为上浮20%至30%）。协议签署后，诗婢家公司按约支付了购房定金1000000元，案涉房屋竣工验收合格后由兴城建公司交付诗婢家公司使用至今。期间，诗婢家公司多次要求兴城建公司就房屋成交价按成本上浮一定比例予以结算并办理过户，但兴城建公司多次要求诗婢家公司按照未经评估且远高于成本价的价格予以结算。2012年8月23日，深业公司也发函告知诗婢家公司，其系案涉房屋的实际业主，要求诗婢家公司按照均价每平方米18700元至20300元每平米与之结算。之后，针对兴城建公司发出的解除《房屋认购协议书》，诗婢家公司诉至法院。2015年2月9日，该案判决确认《解除合同通知书》不发生解除合同效力。案涉房屋已由兴城建公司过户至深业公司，但兴城建公司与深业公司并不存在真实的商品房买卖关系。案涉房屋具体成本价已由四川省高级人民法院（2016）川民终579号生效民事判决书确定为每平方米7859.35元。诗婢家公司与兴城建公司就《房屋认购协议书》所约定的上浮一定比例已确定为20%至30%，因此案涉房屋的成本价和成交总价均可以确定，案涉房屋具备结算条件。虽然目前案涉房屋已经由兴城建公司过户至深业公司，但是兴城建公司与深业公司并未产生真实的房屋交易关系，其均认可和承认《房屋认购协议书》的法律效力。从案涉房屋自竣工验收合格后由兴城建公司交付诗婢家公司使用至今，加之诗婢家公司已经实际支付的购房定金1000000元等情况均表明诗婢家公司与兴城建公司虽然未正式签订《商品房买卖合同》，但以实际行为表明双方存在真实的商品房买卖合同关系。综上，诗婢家公司为维护自身合法权益，诉至本院。 兴城建公司辩称：诗婢家公司与兴城建公司签订的《锦绣工场房屋认购协议》系在《项目进驻协议书》的前提下签订的预约合同，双方未签订正式的房屋买卖合同，不存在商品房买卖合同法律关系，诗婢家公司不是起诉商品房买卖合同关系的适格主体；案涉房屋的项目为锦绣工场，兴城建公司并未将房屋交付给诗婢家公司，系依据《项目入驻协议》、房屋租赁《协议书》的约定交付给皇汉公司，兴城建公司或深业公司交付房屋给皇汉公司系租赁交付。现诗婢家公司已经不是皇汉公司的股东，已不是履行认购协议书的合格主体；假如商品房买卖合同关系或事实房屋买卖关系成立，四川省高级人民法院作出的《民事判决书》【（2016）川民终579号】所确定的成本价也不能作为本案认购书认定成本价的依据，两案所涉及的合同性质不同、合同约定内容不同、两案的性质不同，该案审计时未将税费、维修基金、项目融资、甩尾验收等计入成本价，同时也未将建房融资成本、项目管理奖励金等纳入考量；即使商品房买卖合同关系成立，其中建筑面积为480平方米按照成本价上浮一定比例，建筑面积148平方米应该按照市场价格进行结算，同时，如果按照诗婢家公司所述，房屋已交付给诗婢家公司，按照约定，诗婢家公司应支付从2008年至今的租金；假如兴城建公司与诗婢家公司房屋买卖合同关系成立，双方也未就讼争房屋的成本价及上浮比例达成一致，双方往来的函件，仅仅是协商过程的文件；成都中院（2016）川民终579号判决并未确认认购协议是房屋买卖合同，仅确认合同解除通知书无效，即使诗婢家公司要求继续履行，也仅仅是履行认购协议书，而非商品房买卖合同，不履行也仅仅承担预约合同的违约责任，诗婢家公司交付的1000000元仅仅是预约合同定金而非购房定金；兴城建公司与深业公司均系国有企业，案涉房屋若低价转让给诗婢家公司将导致国有资产流失。故请求驳回诗婢家公司的全部诉讼请求。 深业公司答辩意见与兴城建公司一致。 皇汉公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 诗婢家公司、兴城建公司、深业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，皇汉公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为对诗婢家公司、兴城建公司、深业公司所举证据放弃质证，并认可诗婢家公司、兴城建公司、深业公司所作陈述，根据当事人陈述及采信的证据，本院查明事实如下： 2007年12月27日，兴城建公司与皇汉公司签订《项目进驻协议》，约定兴城建公司同意在锦绣工场项目内向皇汉公司出让营业用房用于蜀绣的宣传等，结算价格按照成本价上浮执行；双方一致同意兴城建公司出让给皇汉公司的营业用房由皇汉公司的股东诗婢家公司出资购买，产权登记在诗婢家公司名下；营业用房面积约300-500平方米之间，位于锦绣工场项目3号楼2层，具体面积由兴城建公司和皇汉公司协商确定，最终准确面积以专业测绘机构的测绘报告及产权登记为准；锦绣工场的营业用房在兴城建公司与诗婢家公司签订正式的购房合同前，皇汉公司以向兴城建公司支付优惠的租金的形式进行使用；诗婢家公司向兴城建公司支付进场保证金1000000元，该款项在本协议签订后5个工作日内向兴城建公司支付300000元保证金，余款在20个工作日内支付完成，该保证金在皇汉公司进场装修完成并经过兴城建公司验收后转为诗婢家公司的购房定金。 同日，兴城建公司（甲方）与诗婢家公司（乙方）签订《房屋认购协议书》，载明甲乙双方根据兴城建公司与12月27日与皇汉公司签订的《项目进驻协议》精神，就乙方购买甲方锦绣工场项目房产达成协议：甲方将位于成都市××路××号楼××层，面积约300平方米至500平方米之间的营业用房出让给乙方；具体准确面积以专业测绘机构测绘报告及以办理产权登记为准；上述营业用房的每平方米的成交价格依照甲方本项目每平米的成本价上浮一定比例后的价格来执行；乙方向甲方支付购房定金1000000元，首期购房定金300000元乙方于本协议签订后5个工作日内向甲方支付，剩余700000元于20个工作日内付清；上述购房定金在双方签订正式的房屋买卖合同之时自动转为购房款；甲乙方在甲方取得上述营业用房预售许可证后签订正式的房屋买卖合同，合同中的成交面积和成交单价必须严格按照本协议确定的内容执行。未经兴城建公司同意，诗婢家公司不得将锦绣工场营业用房用于其他用途或进行转租或转卖，或者用于除蜀秀的宣传、展示、销售等之外的非文化经营项目；本协议中尚未最终确定的具体出让面积、具体成交价格及其他可能影响本协议效力的因素，不影响双方就上述营业用房进行交易的真实意思表示和双方就此认购所产生的法律责任。兴城建公司确认收到了诗婢家公司支付的前述1000000元。 2008年4月22日，兴城建公司（甲方）、诗婢家公司（乙方）、皇汉公司（丙方）签订《补充协议》，根据甲乙双方签订的《房屋认购协议书》及甲丙签订的《项目进驻协议》的相关精神，约定甲方同意将锦绣工场项目一期北地块三号楼二层临草堂路一侧面积约422平方米的营业用房转让给乙方，转让价格按双方2007年签订的《房屋认购协议书》执行；甲方将“锦绣工场项目”三号楼二层临草堂东路一侧面积约148平方米的营业用房转让给乙方，转让价格不享受原《房屋认购协议书》中第三条及《项目进驻协议》第一条所述的优惠政策；因乙方同意将该148平方米营业用房包括乙方投入的装修一并无偿提供给甲方使用五年，甲方应考虑上述因素，参考市场价格给与一定优惠。 深业公司（甲方）与皇汉公司（乙方）签订过4份《协议书》（其中三份落款时间为2017年6月30日、2018年6月30日、2019年6月1日，另外一份无落款时间）：4份协议约定的协议期限分别为：2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日及2019年7月1日至2020年6月30日。4份协议均约定：根据兴城建公司与皇汉公司于2007年12月27日签订的《项目进驻协议》的约定，就成都市草堂东路“锦绣工场”3号楼2层1号，面积628.18㎡，在兴城建公司与诗婢家公司未签到正式的房屋买卖合同前，皇汉公司应缴纳租金，基础租金每平方米每月55元，若兴城建公司与诗婢家公司之间的《房屋认购协议》处理完毕，双方按处理结果执行。其中无落款时间的《协议书》还手写添加了以下内容：皇汉公司按《项目进驻协议》约定享有优先购买权。该添加内容加盖了双方的公章。 之后，诗婢家公司、皇汉公司与兴城建公司、深业公司就案涉纠纷多次相互致函协商： 2012年6月19日深业公司向诗婢家公司发出的《关于“锦绣工场”3号楼结算问题的函》载明：经深业公司核算，“锦绣工场”3号楼销售成本为每平方米15682元，贵公司（诗婢家公司）实际占用面积共约630平方米，此部分按照双方认定的成本价加一定上浮结算，请接函后尽快协商解决。 2012年8月23日深业公司再次向诗婢家公司发出《关于“锦绣工场”3号楼2层博物馆部分有关问题的函》，载明：我公司（深业公司）是“锦绣工场”项目实际业主，享有该物业全部权益，根据贵公司与名义业主兴城建公司签订的协议等，函告如下内容，即我公司拟定的结算方案为销售成本上浮20%-30%，约每平方米18700元-20300元。具体成本认定，双方还可进一步协商；贵公司实际使用物业44个月（2019年1月1日至2012年8月31日）实际占面积628.18平方米，按照同地段每月每平方米100元的租金标准，共计欠付租金2763992元。 2012年8月30日，兴城建公司向诗婢家公司、皇汉公司致函，内容与2012年8月23日深业公司向诗婢家公司致函一致。 2012年9月25日，诗婢家公司向兴城建公司回函称，不认同前述函件的内容，但是愿意沟通。 2017年9月15日，兴城建公司向诗婢家公司出具《关于草堂东路“锦绣工程”3号楼二层南侧房屋结算的函》，载明房屋结算价格参照市场价格和适当优惠，我司确定为每平方米20300元，628.18平方米，总价12752054元，请诗婢家公司接到本函后30日内到兴城建公司签订商品房买卖合同并交清剩余购房款11752054元，以便房产过户后手续的办理；2009年1月1日至2015年6月30日，贵公司实际使用628.18平方米的房屋未支付租金，根据《项目进驻协议》同地段同类每月100元每平方米为标准，期间租金共计4899804元。 2013年5月，兴城建公司分别向皇汉公司、诗婢家公司邮寄律师函，要求尽快签订房屋买卖合同。 2013年6月16日，诗婢家公司回函称，对《房屋认购协议书》约定的房屋成本价上浮一定比例确认房屋价格认可，但是如何确定成本价存在争议，不同意按照兴城建公司单方确认的每平方米18700-20300元计算房屋单价，同意按照兴城建公司第一次报价的每平方米9773元签订合同。 另查明：1.2013年8月12日，兴城建公司向诗婢家公司发出《解除合同通知书》，载明2009年我公司（兴城建公司）依据《项目进驻协议》约定将“锦绣工场”3号楼2层贵公司认购的房屋交付给贵公司指定的皇汉公司，皇汉公司亦接受并使用该房屋至今，我公司履行了合同义务。后贵公司以价格偏高为由致使《房屋认购协议书》长期无法继续履行，故我公司决定解除该合同。根据（2014）成民终字第6453号民事判决书（已生效），该判决确认兴城建公司于2013年8月12日向诗婢家公司送达的《解除合同通知书》不发生解除合同效力。 2.根据2018年5月11日查询的成都市不动产登记信息摘要3，青羊区草堂东路18号3栋2层1号房屋（建筑面积为628.18平方米）登记在深业公司名下，无抵押查封。 3.根据本院作出的（2018）川0105民初8526号民事判决书，诗婢家公司在该案中诉请确认兴城建公司与深业公司签订的《商品房买卖合同（现售）》无效，该案查明：“锦绣工场”项目是兴城建公司与深业公司联合开发，并认定兴城建公司与深业公司基于合作开发关系签订的《商品房买卖合同（现售）》《房屋过户协议书》仅用于办理过户登记使用，不发生实际买卖关系，深业公司也未支付对应的合同价款，双方仍按原合同约定履行权利义务，并判决对诗婢家公司请求确认《商品房买卖合同（现售）》无效的诉请予以驳回。该判决已经生效。 4.2008年1月4日，皇汉公司（委托方）与兴城建公司（受托方）签订《委托协议》，约定：为了统一锦绣工场一期北3号楼风格，加快开馆进度，皇汉公司全权委托兴城建公司选定设计单位对3号楼内皇汉公司权属物业的室内装饰提供设计服务。 5.根据2019年2月22日生成的皇汉公司和诗婢家公司《企业信用信息公示报告》，诗婢家公司不是皇汉公司股东。 以上事实，有当事人身份信息、皇汉公司及诗婢家公司的《企业信用信息公示报告》《项目进驻协议》《房屋认购协议书》《补充协议》《关于“锦绣工场”3号楼结算问题的函》《解除合同通知书》《关于“锦绣工场”3号楼2层博物馆部分有关问题的函》《回函》《关于草堂东路“锦绣工场”3号楼二层南侧房屋结算的函》《律师函》及快递单及回执、《关于对的复函》《委托协议》《协议书》4份、成都市不动产登记信息摘要3、成都市中级人民法院作出的（2014）成民终字第6453号生效民事判决、成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初8526号生效判决书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 庭审中：（一）诗婢家公司还提交了以下证据： 1.（2013）民提字第90号民事判决书，拟证明相似案例中，最高院将签订预约合同后又以事实行为履行商品房买卖合同的，视为履行商品房买卖合同。兴城建公司和深业公司认为该判决书不属于证据范畴，且该案的情况与本案有本质区别，不能适用或参照于本案。因该判决书与本案无关，系诗婢家公司提交的判例，不属于证据，故本院不予审查认定。 2.（2016）川民终579号民事判决书，拟证明案涉房屋真实成本价为7859.35元/平方米，双方具备结算条件，继续履行不存在障碍。兴城建公司与深业公司对该证据予以认可，但认为不能达到诗婢家公司的证明目的，不能证明成本价及上浮比例。对该证据的真实性本院予以采信，但仅以该证据不能实现诗婢家公司的证明目的，故本院不予采信。 （二）兴城建公司和深业公司还提交了以下证据： 1.《关于皇汉绣庄营业位置的函》，内容为兴城建公司要求皇汉公司前往兴城建公司明确其在锦绣工场项目的营业用房具体位置，拟证明兴城建公司系将案涉房屋交付给皇汉公司，且限定用途。诗婢家公司对该证据不认可，认为不能实现兴城建公司的证明目的。本院对诗婢家公司的质证意见予以采纳。 2.深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司与周柯妙及李泓坤的《房屋租赁合同书》，拟证明与讼争房屋同位置房屋的租赁价格，诗婢家公司对该证据不认可，认为与本案无关。本院对诗婢家公司的质证意见予以采纳。 3.兴城建公司与案外人万忠、龚云就购买“锦绣工场”3幢2层2号房的《商品房买卖合同》，拟证明讼争148平方米房屋购买单价。诗婢家公司对该证据不认可，认为案涉房屋的价格区别于普通交易市场价格，不能实现证明目的。因该证据系兴城建公司与案外人签订，与本案无关，故本院不予采信。 4.四川维诚会计师事务所有限公司出具的《专项审计报告》一份，拟证明案涉房屋的成本价应该为15162元。诗婢家公司对该证据不认可，认为四川省高院已经通过司法鉴定对案涉房屋作出了权威的评估和鉴定，所认定的价格具有法律效力。因该审计报告系单方委托作出，且诗婢家公司不予认可，故本院不予采信。 5.（2013）成民初字第1686号民事判决书、（2016）川民终579号民事判决书、兴城建公司与蜀锦公司签订的《协议书》《蜀锦进驻意向协议》《补充协议书》、蜀锦公司与兴城建公司、深业公司签订的《和解协议》和《和解协议相关款项结算确认单》，拟证明两案支付条件不同，故另案的成本价不能作为本案的依据，且另案中亦未按生效判决进行结算。诗婢家公司对两份判决书无异议，但认为能证明案涉房屋成本价已确定，与兴城建公司与深业公司单方主张的价格不同。对《蜀锦进驻意向协议》《补充协议书》无异议，但认为该证据恰恰证明蜀锦公司争讼房屋与本案诉争房屋系同一建筑内，成本价不会因合同性质不同而发生变化。对《和解协议》和《和解协议相关款项结算确认单》不认可，认为另案当事人是否最终按照判决确定的成本价结算与本案无直接关系，也不能改变成本价的事实。本院认为，对上述证据的真实性予以认可，但证明力需要结合其他证据综合认定。 本院认为，《项目进驻协议》虽系兴城建公司与皇汉公司签订，但从内容上看，系约定由诗婢家公司出资向兴城建公司购买锦绣工场项目3号楼2层房屋，并登记于诗婢家公司名下，故《项目进驻协议》并非独立存在的合同，系兴城建公司与皇汉公司就兴城建公司与诗婢家公司签订合同所作的预约，而兴城建公司于同日与诗婢家公司签订的《房屋认购协议书》，明确约定双方在兴城建公司取得案涉房屋预售许可证后方才签订正式的房屋买卖合同，且合同对房屋面积仅有预估，对房屋价格均仅有原则性约定，尚待进一步磋商，故该合同显系兴城建公司与诗婢家公司就案涉房屋签订房屋买卖合同的预约，双方就该合同成立预约合同关系。 诗婢家公司主张，其与兴城建公司和深业公司就案涉房屋成立事实上的房屋买卖合同关系。对此本院认为，首先，无论书面合同抑或口头协议，合同价款均为合同的核心条款，从本案中双方的往来函件来看，双方对合同价款具有明显的争议，且至今未达成一致。而从双方对合同价款的争议内容来看，诗婢家公司系主张（2016）川民终579号民事判决书确定的每平方米7859.35元的价格作为案涉房屋的成本价，但即便该主张成立，《房屋认购协议书》约定的价格系按成本价上浮一定比例，而深业公司在《关于“锦绣工场”3号2层博物馆部分有关问题的函》仅表示愿意按上浮比例20%至30%协商，仅系上浮比例范围，尚待进一步磋商，而双方至今亦未能就准确比例最终达成一致。 其次，案涉房屋虽然已经交付皇汉公司使用，但根据深业公司与皇汉公司签订的4份《协议书》，皇汉公司系基于与深业公司之间达成的租赁合同使用案涉房屋至今。上述《协议书》能够与《项目进驻协议》中关于在兴城建公司与诗婢家公司签订正式的购房合同前，案涉房屋由皇汉公司以向兴城建公司支付优惠租金的形式进行使用的相关约定相互印证，且皇汉公司未到庭应诉，诗婢家公司亦未举证证明上述4份《协议书》并非深业公司与皇汉公司的真实意思表示。同时，兴城建公司在《解除合同通知书》中亦曾表示系依据《项目进驻协议》这一预约合同的约定交付皇汉公司，与前述《项目进驻协议》和《协议书》的约定均相互吻合，并不冲突。 故以案涉房屋由皇汉公司实际使用并不足以证明系深业公司和兴城建公司履行房屋买卖本约合同义务的行为。 综上两点，诗婢家公司提交的证据尚不足以证明案涉房屋交由皇汉公司使用系基于诗婢家公司与深业公司和兴城建公司之间成立的事实房屋买卖合同关系，亦不能证明双方已就房屋价款这一房屋买卖合同的核心条款达成一致。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，其应当承担举证不能的不利后果，故其关于与深业公司和兴城建公司成立的事实房屋买卖合同关系的主张不能成立。而诗婢家公司在本案中提出的兴城建公司和深业公司与其进行结算并协助办理案涉房屋过户手续，以及双方分别承担过户税费的诉讼请求均系基于双方成立事实房屋买卖合同关系这一前提，故均不成立，本院均不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下： 驳回成都诗婢家文化有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费56940元，由成都诗婢家文化有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  赵永寿 人民陪审员  刘建军 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  吴旭东 书 记 员  徐 新