北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初7726号原告：张玉海，男，1953年7月6日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵晓军，北京中宴律师师事务所律师。被告：北京通州房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区车站路47号-2号。法定代表人：杨利，董事长。委托诉讼代理人：肖宝华，北京市致宏律师事务所律师。被告：北京市土地整理储备中心通州区分中心，住所地北京市通州区梨园北街53号。法定代表人：姚海彬，主任。委托诉讼代理人：王月，北京市诚汇律师事务所律师。被告：北京市通州区台湖镇人民政府，住所地北京市通州区台湖镇台湖村。法定代表人：王鑫，镇长。委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。第三人：北京世纪朝开拆迁服务有限公司，住所地北京市朝阳区水碓子北里二号楼。法定代表人：王彦邦，董事长。委托诉讼代理人：傅鑫，男，北京世纪朝开拆迁服务有限公司职员。原告张玉海与被告北京市土地整理储备中心通州区分中心（以下简称土储通州分中心）、被告北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称通州房地产公司）、被告北京市通州区台湖镇人民政府（以下简称台湖镇政府）、第三人北京世纪朝开拆迁服务有限公司（以下简称朝开拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由李宏印法官独任审理，公开开庭进行审理。原告张玉海及其委托诉讼代理人赵晓军、被告土储通州分中心的委托诉讼代理人王月、被告通州房地产公司的委托诉讼代理人肖宝华、被告台湖镇政府的委托诉讼代理人陈刚、被告朝开拆迁公司的委托诉讼代理人傅鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉海向本院提出诉讼请求：1、判令被告通州房地产公司、土储通州分中心、台湖镇政府向原告支付拆迁补偿、补助费扣除房款后的差价款953035元；2、判令通州房地产公司、土储通州分中心、台湖镇政府向原告支付违约金（自2015年8月10日起以953035元为基数按日万分之三的标准支付至实际给付之日）；3、判令被告通州房地产公司、土储通州分中心、台湖镇政府向原告支付周转费348440元（自2015年7月1日至2020年4月30日期间周转费）；4、判令被告通州房地产公司、土储通州分中心、台湖镇政府支付向原告支付截至2020年4月30日的周转费利息41098．70元（分别以35400元为基数按照年利息4．5%自2015年7月1日计算至2020年4月30日、以35400元为基数按照年利息4．5%自2016年1月1日计算至2020年4月30日、以35400元为基数按照年利息4．5%自2016年7月1日计算至2020年4月30日、以35400元为基数按照年利息4．5%自2017年1月1日计算至2020年4月30日、以35400元为基数按照年利息4．5%自2017年7月1日计算至2020年4月30日、以23600元为基数按照年利息4．5%自2018年1月1日计算至2020年4月30日、以51040元为基数按照年利息4．2%自2018年7月1日计算至2020年4月30日、以38280元为基数按照年利息4．15%自2019年1月1日计算至2020年4月30日、以38280元为基数按照年利息4．15%自2019年7月1日计算至2020年4月30日、以25520元为基数按照年利息4．05%自2020年1月1日计算至2020年4月30日）；5．诉讼费由被告通州房地产公司、土储通州分中心承担。事实与理由：原告拆迁前居住在北京市通州区台湖镇田家府村XXX号。2015年二被告对原告所在的田家府村进行拆迁。原与被告通州房地产公司、土储通州分中心于2015年6月30日达成一致，原告案被告的要求在被告填写完的《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》（档案表号：B09Z-01-098）、《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》（档案表号：B09Z-01-098）、《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案表号：B09Z-01-098）上签字按手印，同时与二被告委托的北京世纪朝开拆迁服务有限公司签署了《拆迁安置确认单》。原告在签署完上述协议后，被告将协议拿走，原告将房屋交付给了被告。之后原告的XXX号宅基地上的房屋被被告拆除。因原告已经签署完拆迁协议且交付了房屋，2015年7月2日，田家府村村民委员会与原告签署了《村民补助协议书》，并向原告支付了263900元补助费。《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》（档案表号：B09Z-01-098）约定，原告的宅基地面积为404．4平方米，合法宅基地范围内正式房屋建筑面积为242．56平方米；安置面积约为146平方米，安置户型为一居室一套、二居室一套；各项补助费合计为462767元。《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》（档案表号：B09Z-01-098）第二条（拆迁补偿金额及各项补助费）第1款约定：补偿款合计1070268元；第2款约定：补助款和补偿款两项合计1533035元（462767元＋1070268元）；第四条（拆迁周转期限）约定：在拆迁周转期间，乙方自行解决周转房屋。自签订本协议之日起至安置房竣工通知乙方办理入住手续之日止，被告每半年向乙方支付一次周转费。《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案表号：B09Z-01-098）第一条（基本情况）约定：原告应安置楼房面积146平方米，应安置楼房贰套。第二条（安置情况）约定：安置房指标范围内购房均价为每平方米2300元，共80平方米，共计18400元（80*2300元），被告共安置原告贰套楼房，其中一居室一套，两居室一套，共计贰套，预计总建筑面积146平方米，购房款共计58万元。第三条约定：原告的签约序号为956号；搬迁补偿补助费金额1533035元，与上述公共维修基金及上述购房款结算差价，被告应付给原告差价款953035元，被告应以银行活期存折的方式在原告完成搬迁后30个工作日内支付原告，否则被告应按未付总额每日万分之三向乙方支付违约金。遗憾的是，原告按被告的要求签署了相关协议，办理了选房手续并完成了搬迁（交付房屋），被告却未能如约支付补偿款及周转费，被告已经违约。原告多次催要，被告互相推诿，原告已经筋疲力尽。基于以上述事实，原告为了维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向法院起诉，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。通州房地产公司辩称：由于原、被告没有达成安置补偿协议，本案不应由人民法院主管，应裁定驳回原告诉讼请求。原告以没有达成协议的数额主张赔偿，没有事实及法律依据，人民法院应裁定驳回原告起诉。原告主张的延期违约利息没有事实及法律依据，田家府拆迁是台湖镇政府实施的，台湖镇人民政府也应当作为本案共同被告。协议并双方真实意思表示，原告拒绝修改协议才导致审计无法通过。土储通州区分中心辩称：我单位不同意原告所有诉讼请求，答辩意见同通州房地产公司一致。根据拆迁政策，张玉海不应该获得两套安置房，协议即使成立，也因侵害国有资产的行为而是无效的。朝开拆迁公司并非负责田家府村XXX号所在标段拆迁工作的拆迁服务单位。台湖镇政府辩称：我方不是适格被告，此次拆迁的主体是通州房地产公司、土储通州分中心，我方不承担拆迁中的相应支付责任。朝开拆迁公司述称：原告的所有材料均在审计单位，审计尚未通过，其原告主张的安置标准不符合安置政策，根据安置政策其只能安置一个80平方米的两居室。经审理本院认定事实如下：张玉海系北京市通州区台湖镇田家府村（以下简称田家府村）村民，原居住于该村XXX号。2012年左右，因北京通州文化旅游区项目建设需要，该项目范围内的田家府村开始实施拆迁。上述项目的拆迁人为北京市土地整理储备中心、土储通州区分中心，北京市土地整理储备中心授权土储通州分中心实施征地、拆迁工作，拆迁实施单位为通州房地产公司，拆迁服务机构采取招投标方式确定。2012年12月，土储通州区分中心向朝开拆迁公司、北京昌房正信拆迁服务有限公司发送《中标通知书》，此后上述两家公司与土储通州分中心达成协议，成为北京通州文化旅游区土地一级开发项目集体住宅前项目的拆迁服务机构。2015年6月11日，经北京市通州区人民政府会议研究决定，台湖镇政府等作为拆迁工作的责任主体，要求加强组织协调，全力以赴保证2015年6月30日前完成文旅区的全部拆迁工作。2015年6月30日，在朝开拆迁公司工作人员协调参与下，张玉海作为被搬迁人（乙方）在搬迁人（甲方）为土储通州分中心、通州房地产公司的《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案表号：B09Z-01-098）上进行签字。《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》（档案表号：B09Z-01-098）约定：一、拆迁房屋情况甲方因文化旅游区项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内田家府村XXX号的宅基地上所有房屋及其附属物。现已认定乙方宅基地面积404．4平方米，合法宅基地范围内正式房屋建筑面积242．56平方米。甲方安置乙方人口共计1人（其中：农业1人，非农业0人），应安置面积146平方米，安置人员是：张玉海（安置协议双方另行签订）。二、拆迁补偿金额及各项补助费1、甲乙双方一致同意，经北京全地房地产评估有限公司评估，甲方应支付给乙方的宅基地区位补偿价款803712元，房屋重置成新价款213881元，附属物及装修补偿价款52675元。合计补偿款1070268元。2、拆迁各项补助费共计462767元。(详见附件1:《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》)以上两项补偿补助合计1533035元。……四、交房期限乙方应于2015年7月7日前（不含当日）将原住房、钥匙和水、电费结清证明交甲方处理。原宅基地内房屋和已评估作价的附属物乙方不得私自拆除或损毁，并交于甲方处理，土地由甲方管理使用。甲方为乙方出具交房验收单。乙方未按约定期限完成交房的，每逾期一日，按拆迁补偿补助款总额的万分之三向甲方支付违约金。四、拆迁周转期限甲方为乙方安置期房的，在拆迁周转期间，乙方自行解决周转房屋。自签订本协议之日起至安置房竣工通知乙方办理入住手续之日止，甲方每半年向乙方支付一次周转费(周转费结合安置房选房户型及周转期间，其具体金额及支付方式，双方另行签订周转协议)。五、结算方式1、乙方签订拆迁安置协议并完成交房后，甲方将拆迁补偿款项在30个工作日内以银行活期存折方式支付给乙方。……七、争议的解决方式本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决。协商不成的，双方可向被拆迁房屋所在地的人民法院提起诉讼。上述《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》还约定了其他相关内容。《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》（档案表号：B09Z-01-098）约定：一、基本情况认定的宅基地面积为404．4平方米，合法宅基地范围内正式房屋建筑面积为242．56平方米。二、房屋安置乙方在拆迁范围内应安置人口人（其中：农业1人，非农业0人），安置面积约为146平方米，安置户型为一居室壹套；二居室壹套。三、拆迁补助费搬家补助费（住宅房屋搬家补助费）3638元、移机补助费2935元、提前搬家奖励费100000元、合法利用土地奖：100000元、节约装修奖76722元、安家补助费50000元、空地奖129472元，以上几项合计462767元。上述《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》还约定了其他相关内容。《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案表号：B09Z-01-098）约定：一、基本情况土储通州分中心为北京通州文化旅游区项目（以下简称“项目”）土地一级开发主体，委托通州房地产公司具体负责项目有关的各项搬迁补偿安置工作。按照《北京通州文化旅游区集体土地住宅房屋搬迁补偿安置方案》（以下简称方案）的安置标准，乙方应安置人口1人，应安置楼房面积146平方米，应安置楼房贰套。二、安置情况：《北京通州文化旅游区集体土地房屋拆迁实施方案》关于安置面积及安置房价格的规定，符合安置条件的被安置人，首先按安置户型指导原则确定户型搭配方式，其次安置房总面积应控制在每人50平方米（含配套面积）。安置房指标范围内购房均价为每平方米2300元（不含楼层差价）。人口1人，共80平方米，共计184000元，综上，甲方共安置乙方贰套楼房，其中一居室壹套，两居室壹套，共计贰套，预计总建筑面积146平方米，购房款共计580000元。以上安置楼最终面积及价格以专业测面积以及所在楼层价格为准，对己交纳的购房款多退少补。三、根据甲、乙双方于2015年6月30日签订的《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》，签约序号：956。搬迁补偿补助费用总金额1533035元，与上述公共维修基金款及上述购房款结算差价，甲方应付乙方差价款953035元。……甲方以银行活期存折方式在乙方完成搬迁后30个工作日内支付给乙方。甲方若无正当理由未按期向乙方支付乙方余额，甲方需按应付未付款总额每日万分之三向乙方支付违约金。《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》还约定了其他相关内容。2015年6月30日，朝开拆迁公司与张玉海签署了签约序号为956的《拆迁安置确认单》，该确认单载明：被搬迁人张玉海，应安置人口1人，应安置面积146㎡，应安置套数贰套，一居室（57㎡）一套、二居室（89㎡）一套。同日，张玉海还在《选房确认单》签字，该《选房确认单》载明：一居室（57．5㎡）1、两居室A（89．9㎡）1。张玉海在上述协议上签字当日（2015年6月30日）便将田家府村XXX号院房屋交付给了土储通州分中心、通州房地产公司。因土储通州分中心、通州房地产公司尚未在协议上签章，故未给付张玉海原件，本案中张玉海所提交的上述协议复印件系根据田家府村村民委员会（以下简称田家府村委会）保留的复印件复印而来。由于协议未通过审计，土储通州分中心、通州房地产开发公司至今尚未签章。土储通州区分中心、通州房地产公司已于2015年夏将田家府村XXX号院的房屋予以拆除，但土储通州区分中心、通州房地产公司至今尚未将补偿款、安置房交付张玉海。2015年7月2日，张玉海（乙方）在甲方田家府村委会的《村民补助协议书》《村民补助费结算单》上签字，田家府村委会于2015年7月6日在该协议上签章。上述《村民补助协议书》约定：乙方签订拆迁安置协议并完成交房后，甲方将补助费263900元在7个工作日内以银行存折方式支付给乙方。田家府村委会称，根据拆迁流程，被搬迁人签署《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》《集体土地住宅房屋搬迁补助协议》《集体土地住宅房屋搬迁安置协议》后，到村委会办理村级补助，签署《村民补助协议书》《村民补助费结算单》。2015年7月17日，田家府村委会将《村民补助协议书》所约定的263900元支付至张玉海账户。另查，此次拆迁安置房周转费起初标准为一居室1800元/月/套，两居室2300元/月/套，自2018年5月1日起调整为一居室2060元/月/套，两居室2520元/月/套。上述事实，有《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》《拆迁安置却认单》《选房确认单》《村民补助协议书》《村民补助费结算单》、中国邮政储蓄银行《批量明细查询》、田家府村委会关于拆迁流程的说明、《证明》《拆迁安置确认单》《关于研究文化旅游区土地一级开发项目周转费标准调整等有关问题的会议纪要》《北京市通州区文化旅游区集体土地房屋拆迁实施方案》《关于研究文化旅游区工作有关问题的会议纪要》、身份证复印件、户口簿、《中标通知书》《委托拆迁合同》，以及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本院查明的事实，张玉海于2015年6月30日在土储通州分中心委托的朝开拆迁公司的协调参与下在《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案表号：B09Z-01-098）进行了签字，然后于2015年7月履行了协议中所约定的交付田家府村XXX号房屋的义务，土储通州分中心、通州房地产公司作为拆迁人也早已将上述房屋拆除完毕，据此可见张玉海已经履行了合同的主要义务，土储通州分中心、通州房地产公司也已接受，虽然土储通州分中心、通州房地产公司并未在上述协议上签字、盖章，但上述协议已经成立。既然上述协议成立，那么对于搬迁人土储通州分中心、通州房地产公司就具有法律约束力，其应当依约履行合同中的义务，并承担违约责任。对于土储通州分中心所称上述协议即使成立也属无效的辩解意见，土储通州分中心并未提供充分证据证明拆迁人与被拆迁人之间存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形，或者其他无效情形，故其该项辩解意见本院不予采纳。对于通州房地产公司所称上述协议并非双方真实意思表示的辩解意见，亦缺乏充分证据，本院不予采纳。对于土储通州分中心所称朝开拆迁服务公司并不负责田家府村XXX号所在标段拆迁工作的辩解意见，本院认为朝开拆迁公司系土储通州分中心委托的此次拆迁工作的服务单位，二者之间约定的具体内容对于张玉海来说难以知晓，土储通州分中心、通州房地产公司不能以此为由拒不承担相应法律责任。对于张玉海主张的扣除房款后拆迁补偿、补助费953035元即相应迟延付款违约金，有相应的合同依据，本院予以支持。对于张玉海主张的周转费，张玉海将房屋交付土储通州区分中心、通州房地产公司后、安置房下来之前，土储通州区分中心、通州房地产公司应根据相应的周转费发放标准（2018年5月份前的一居室每套每月1800元、二居室每套每月2300元，自2018年5月份起一居室每套每月2060元、二居室每套每月2520元），并按照《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案表号：B09Z-01-098）的约定“每半年向乙方支付一次周转费”。现张玉海主张两套安置房自2015年7月1日至2020年4月30日期间的周转费并无不妥，相应数额应为249320元，对于张玉海主张的多于该数额的周转费，缺乏相应依据，本院不予支持。对于张玉海主张的逾期支付利息问题，本院认为双方虽对周转费的具体支付时间并未予以确定，但不应当晚于每半年的最后一天，晚于上述时间必然会给张玉海造成一定的利息损失，土储通州区分中心、通州房地产公司应赔付相应的利息；截至2020年4月30日，对于两套安置房自2015年7月1日至2020年4月30日58个月的周转费249320元的相应赔付利息，本院参考中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率酌情确定为24000元。对于张玉海主张的超过上述数额的利息，本院不予支持。虽然台湖镇政府在此次拆迁工作中作为地方属地政府协助有关单位进行拆迁工作，但其并非本案拆迁协议一方当事人，故本院对张玉海要求台湖镇政府承担责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告北京通州房地产开发有限责任公司、被告北京市土地整理储备中心通州区分中心共同支付原告张玉海搬迁补偿、补助费用953035元，于本判决生效之日起七日内执行清。被告北京通州房地产开发有限责任公司、被告北京市土地整理储备中心通州区分中心共同支付原告张玉海迟延支付上述第一项费用的违约金（以953035元为基数，按照日万分之三的标准自2015年8月10日计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清。被告北京通州房地产开发有限责任公司、被告北京市土地整理储备中心通州区分中心共同支付原告张玉海2015年7月1日至2020年4月30日（58个月）的房屋周转房249320元，于本判决生效之日起七日内执行清；被告北京通州房地产开发有限责任公司、被告北京市土地整理储备中心通州区分中心共同赔付原告张玉海上述第三项费用截至2020年4月30日的利息损失24000元，于本判决生效之日起七日内执行清；驳回原告张玉海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21926元，由原告张玉海负担1026元（已交纳），被告北京通州房地产开发有限责任公司与被告北京市土地整理储备中心通州区分中心负担20900元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇二〇年十二月三十日法官助理 王舰杰书 记 员 云雪峰