广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24007号原告：王穗勤，女，1964年3月1日出生，回族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：阮诗杰，系广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：谭嘉伦，系广东南国德赛律师事务所实习人员。被告：潘盘运，男，1946年9月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：陈晓容，系广东合众拓展律师事务所律师。委托代理人：杨玲玉，系广东合众拓展律师事务所实习人员。原告王穗勤诉被告潘盘运确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阮诗杰、谭嘉伦，被告的委托代理人陈晓容均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告和被告于2006年6月12日签订的《广州市房地产买卖合同》无效；2、被告协助原告将广州市海珠区海富北街13号1604房的产权恢复登记在原告的名下；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2000年10月7日，原告与广州市华良房地产有限公司签订《海富花园认购书》，实际认购位于广州市海珠区海富北街13号1604房的住宅，认购总价为人民币256926元，付款方式为银行按揭，首期楼款为56926元，剩余20万元通过办理银行按揭支付。除实际认购总价约定的楼款外，原告还实际为涉案房屋支付了包括但不限于契税、印花税等税杂费。2001年1月19日，原告银行按揭获审批通过并与中国建设银行广东省分行签订《楼宇按揭合同》，约定原告贷款20万元，借款期限为十年，每月还本付息2179元，实际借款利率以执行利率为准，并同时办理了债权文书公证。涉案房屋购买后，由原告一直居住。2004年2月，原告突发重病入院，被诊断患有脑膜瘤，情况危急并进行了手术抢救，最终转危为安并于2004年3月出院。原告自银行贷款发放后每月正常还本付息，但由于每月到手工资不高，本来生活就较为拮据，此次突遇大病并为此承担了高额的医疗费用，部分医疗费用还是由原告的姐姐垫付。因原告的病情严重以及经济状况较差，被告当时作为原告的部门领导，曾在单位号召同事为原告捐款，为此，原告对被告一度十分感激和信任。原告出院后，虽然仍继续在原单位工作，但由于实际到手月均工资3000元左右，加上定期需要复诊治疗以及药物花费，经济情况更加紧张。原告当时考虑到如果不能正常每月偿还银行贷款，原告该处唯一的居住房产将被银行收回，但如果将该唯一房产对外出售，原告又将无家可归。为保住房产，原告曾于2005年底向被告提出借款请求以用来偿还原告剩余的银行贷款，待原告经济宽松后再还本付息。经被告同意后，原告向中国建设银行广州市东山支行申请提前还款。2006年1月，被告为原告实际代还剩余银行贷款66150.52元。2006年6月，考虑到原告借款后短期内不可能偿还借款，被告要求原告将涉案房产暂时过户至被告名下以应对家庭压力，否则可能会要求原告短期内偿还借款，并提出过户费用可暂时由被告支付，如果将来原告经济宽松，可以在归还欠款后将涉案房屋产权恢复登记至原告名下，并郑重承诺涉案房产登记在被告名下期间，被告绝不会以产权人的名义将原告赶走，如果将来原告愿意将涉案房产真正出售给被告，被告也会让原告居住在涉案房屋直至其百年归老，交易价格届时再另行商议。为让原告放心，被告还承诺过户后将包括房屋过户所发生的各类发票原件、房产证原件等交原告保管。基于被告某种程度的施压以及对被告的信任，原告最终还是同意其过户要求。2006年6月12日，双方到房地产交易中心办理过户手续并签订《广州市房地产买卖合同》。由于并非真实交易，且为避免过户税费过高，双方仅仅将房屋交易价格申报为人民币20万元，用于过户所签订的《广州市房地产买卖合同》关于双方的责任承担条款、付款时间、违约处理、附属设施、争议管辖等交易中较为重要的条款均未作约定。被告在涉案房屋过户前后也从未支付过任何房屋交易款项。2006年7月初，被告依照承诺将领取后的产权证原件及发票等交原告保管。房屋登记到被告名下后，原告一直在涉案房产居住至今并正常缴纳水电煤气等生活费用，被告从未向原告要求过腾空涉案房产或要求支付房屋租金。2009年开始，原告身体情况继续恶化，虽经过多次治疗有所好转，但目前已基本瘫痪在家，无法出门。鉴于病情不断恶化，经济情况也未有好转，且原告早已离婚，无法独自一次性偿还被告的借款。被告对此情况也大致了解，自2012年开始，双方基本甚少来往，而原告鉴于自身的情况，也不再好意思主动联系被告，但被告对于原告的居住地点以及联系方式也是清楚知悉的，被告自2012年后从未上门或电话直接找过原告。直至被告起诉原告要求腾空涉案房屋并支付租金（案号：2020粤0105民初19119号），原告对被告虚构事实，违反当初承诺恶意诉讼的行为大为诧异。万般无奈之下，原告决定提起本诉，鉴于当时用于过户所签订的《广州市房地产买卖合同》并非双方真实的意思表示，恳请法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告辩称：不同意原告的诉请，理由如下：1、涉案合同是原被告之间的真实意思表示，被告为广船公司的科技部部长，原告为该办公室的秘书、书记员，双方为上下属关系。2004年原告因生病向被告借款5万元，此后一直没有归还，2006年初原告以经济紧张为由向被告出售涉案房屋，鉴于被告曾在单位为原告号召捐款，与此同时，原告的二姐王穗文有意向被告购买位于海珠区××楼的房屋，因此，经过三方协商一致，原告以二十万出售房屋给被告，并且原告之前拖欠被告的5万元充当首付款，被告于2006年4月或5月支付了5万元购房款，2006年6月过户时支付尾款10万元。款项支付后，原被告以及原告姐姐王穗文三人共同到房管局办理过户手续，手续办完后，由原告姐姐持被告身份证代为领取产权证，王穗文将产权证拿到被告办公室，交还给被告时，原告此时是被告秘书，所以被告要求原告收放好于办公室。房屋过户后，原告一直以生病为由居住其内，被告鉴于双方关系较好同意其暂住，没有约定暂住期限，此后，被告退休要求原告搬迁，原告拒不搬迁，并且被告发现相关的产权证和相关证件都不见了，被告退休后多次要求原告搬迁，原告都拒绝。经审理查明：2006年6月12日，原告（卖方、甲方）与被告（卖方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将自有位于广州市海珠区海富北街13号1604房以200000元的价格出售给乙方；付款方式为一次性付款；甲方应当在2006年6月30日前将房屋交付给乙方占有使用；自本合同签订生效之日起3天内，双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；房地产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由甲乙双方各自交缴等。双方对于房款的支付时间、违约责任、争议处理方式等均未作出明确约定。广州市规划和自然资源局于2020年6月15日出具的广州市不动产登记查册表显示位于海珠区海富北街13号1604房登记在被告潘盘运名下，登记时间为2015年1月6日，房屋所有权取得方式为购买，登记附注部分载明补发。诉讼中，双方确认以下事实：涉案房屋于2006年7月5日过户登记在被告潘盘运名下，且一直由原告居住使用。另外，原告表示：涉案房屋只是办理了过户，被告并未履行房屋买卖合同的其他义务。原告自2004年因生病出院后，担心日后住院涉案房屋贷款不能及时还上，导致房屋被银行收回，因此原告是想尽快还清房款，原告向被告提出借款以结清贷款的情况，于2006年1月向被告借款66150.52元，用于一次性清偿银行贷款，当时是被告以现金方式直接支付给银行。被告表示：涉案房屋产权证登记时间为2015年1月6日，是因为原告取走了被告的产权证原件，拒不归还，所以被告之后才去补办的。涉案合同已经履行了付款义务，原告在2004年拖欠被告的5万元的借款充当首付款，被告于2006年4月或5月支付了5万元购房款，2006年6月过户时支付尾款10万元。之后原告因患有重病说需暂住涉案房屋，鉴于双方是同事关系，也因原告已离婚，被告因此让原告暂住其屋，后因被告退休后向原告提出要求其归还，但原告拒绝，2013年再次向原告提出要求归还，但原告一直没有交付。原告为证明其主张提供了以下证据：1、《海富花园认购书》，载明认购书的签订时间为2000年10月7日，原告购买涉案房屋的认购价为256926元；2、发票联、预缴费单、收款收据、收据；3、楼宇按揭合同；4、历史交易明细表；5、中国建设银行个人贷款提前还款通知书；6、复印档案资料申请表、广州市房地产转移登记申请书、广州市房地产买卖合同；7、广东省契税纳税申报表、发票、缴款书、完税证、票据、房地产权证；8、住院病案首页、出院记录；9、个人名下不动产登记结果查询证明；10、房地产估价报告，记载2006年6月12日涉案房屋的评估价值为361600元；11、电费、管理费发票；12、住院缴费清单。被告的质证意见：证据1-9真实性、合法性确认，关联性不予确认，其中证据1-3与本案无关，其他证据证明原告因生活困难向被告出售房屋。证据10-12三性不予确认，据被告所知，原告长期是与姐姐和母亲居住，偶尔搬到涉案房屋居住。被告为证明其主张提供了以下证据：1、复制档案资料申请表；2、《广州市房地产转移登记申请书》；3《广州市房地产买卖合同》；4、契税完税证；5、广东省房地产证。原告的质证意见：证据1-3真实性确认，合法性、关联性不予确认，该证据是2006年6月办理过户手续及报税之用，且合同中交易转让价明显低于市价，非双方真实意思。证据4真实性认可，合法性、关联性不予确认，虚假过户买卖，目前该契税仍然保留在原告手上。证据5真实性确认，合法性关联性不确认，过户行为只是对原告向被告借款的担保方式，被告并非涉案房屋的实际所有权人，产权证是后期补办并非2006年过户时领取的产权证。另查，被告向本院起诉原告，请求判令：1、原告将广州市海珠区海富北二街13号1604房腾空返还给被告；2、原告向被告支付房屋占用费（自2017年6月1日起至实际交还房屋之日止）；3、诉讼费由原告负担。本院于（2020）粤0105民初19119号案立案，该案尚在审理中。本院认为：本案的争议焦点为原被告于2006年6月12日签订的《房地产买卖合同》的效力问题。首先，《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（—）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”本案中，王穗勤和潘盘运就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》虽然约定了涉案房屋的交易价格为200000元及付款方式、交楼时间、过户时间，但对于房款的具体支付时间、违约责任、争议处理方式等均未作出明确约定，不符合常理；其次，原告王穗勤于2000年10月7日购入涉案房屋时的价格为256926元，评估报告显示原被告签订买卖合同时涉案房屋的市场价值为361600元，原告以200000元的价格出售涉案房屋亦不符合常理；再次，被告潘盘运虽然表示其已经支付了房款，但原告并不确认，被告亦未提交任何证据证明其已经支付了房款；另外，假使房屋买卖合同是真实的，涉案房屋的房产证原件以及交易过程中所缴纳的税费单据的原件理应在被告手上妥善保管，而非由原告持有，这有违常理。被告抗辩上述原件由原告在其办公室擅自拿走，但并未举证证明其曾向原告主张返还或向有关部门报警寻求处理；最后，原被告双方确认原告一直在涉案房屋居住使用，被告亦未举证证明其就此提出过异议。综上，结合双方提交的证据及陈述，原告王穗勤与被告潘盘运之间不存在真实的房屋买卖交易行为具有高度的可能性，即《房地产买卖合同》并不是原被告双方的真实意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因此，签订《房地产买卖合同》并非原被告的真实意思表示，且被告并未提交证据证明其已经履行了作为买方相应的合同义务，故原告主张《房地产买卖合同》无效的诉请，理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，《房地产买卖合同》无效，被告应当将涉案房屋返还给原告，并协助原告办理将涉案房屋过户至原告名下的手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王穗勤与被告潘盘运于2006年6月12日签订的《广州市房地产买卖合同》无效；二、被告潘盘运在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告王穗勤办理将位于广州市海珠区海富北街13号1604房过户至原告名下的手续。本案受理费6724元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年十二月一日书记员  李敏燕郭倩怡