广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初14153号原告：杨石维，女，1936年11月24日出生，汉族，身份证登记住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：陆金裕，广东连越律师事务所律师。被告：广州旭城实业发展有限公司，住所地广州市越秀区中山三路33号10楼B座（10楼B部分）自编E53。法定代表人：何德赞。委托诉讼代理人：郭清华，广东百高律师事务所律师。原告杨石维与被告广州旭城实业发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年3月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆金裕，被告的委托诉讼代理人郭清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年3月16日至将原告回迁安置完毕之日止的临时搬迁补助费，按1888元/月计算；2.判令被告支付自2017年3月16日将原告回迁安置完毕之日止的延期补助费，按1888元/月×200%/月的标准计算；3.被告支付自2017年3月16日至全额付清临时搬迁补助费之日止的逾期支付临时搬迁补偿费的补偿金，按1888×3%/日标准计算；4、判令被告履行房屋拆迁安置协议义务，将三角市回迁新建楼首层建筑面积94.41平方米安置给原告回迁居住。本案诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付按1888元/月为标准计算的临时搬迁补助费，自2017年3月16日至被告将广州市东华西路50号1902房交付并过户给原告之日止；2.判令被告向原告支付按1888元/月×200%/月为标准计算的延期补助费，自2017年3月16日至被告将上述房屋交付并过户给原告之日止；3.判令被告向原告支付按1888×3%/日标准计算的逾期支付临时搬迁补偿费的补偿金，从2017年3月16日计至被告付清全部临时搬迁补助费之日止；4、判令被告将广州市东华西路50号1902房回迁安置并过户给原告，被告配合原告办理不动产权登记手续并承担费用，并由被告向原告补偿广州市东华西路50号1902房与三角市新建楼（东华荣廷府）首层房屋的市场差价2398455.9元【计算依据：（首层单价91400元/㎡-1902房单价60300元/㎡）×94.41㎡=2936151元，抵扣广州市东华西路50号1902房超面积补偿差价（103.327-94.41）㎡×60300元/㎡=537695.1元，即为2398755.9元】；5、判令被告承担本案全部评估费用42632元及保全费用5000元。事实和理由：2001年6月25日，广州市东山区房地产经营开发公司（后改名为广州市东晨房地产开发有限公司，以下简称东晨公司）与原告签订《房屋拆迁安置协议》，约定：东晨公司经广州市房地产管理局批准，拆迁原告所居住的本市东华西路永胜西约1号房屋（面积94.41平方米），东晨公司应于2005年12月30日前将位于三角市回迁新建楼的房屋（面积94.41平方米）安置给原告回迁居住。东晨公司每月按1888元的标准向原告发放临时搬迁补助费至通知回迁止。上述协议签订后，原告依约迁出原址房屋。2009年8月12日，被告经拍卖竞得了东华西路以南、东濠涌永胜西约以东地段的国有建设用地使用权，按照拍卖公告中的条件，东晨公司与原告签订的拆迁合同对被告有效，被告需向原告履行拆迁合同义务。但被告并没有按照约定向原告支付临时搬迁补助费，原告两次向广州市越秀区人民法院提起诉讼，广州市越秀区人民法院分别作出（2012）穗越法民三初字第1497号、（2015）穗越法民三初字第2917号民事判决确认了以上事实，并判决被告向原告支付临时搬迁补助费、延期补助费、逾期支付临时搬迁补偿费的补偿金，二审法院对一审判决均予以支持。原告经申请强制执行了被告支付至2017年3月15日的上述三项费用，但之后的费用被告就再未支付。因三角市回迁新建楼（项目名称为：东华荣廷府）已建成，被告本应按照《房屋拆迁安置协议》约定，履行将三角市回迁新建楼第首层建筑面积94.41平方米安置给原告回迁居住的合同义务，但是，经原告一再催告后，被告明确表态拒绝对原告履行回迁工作。根据《阳光家缘》公布的《销控表》显示，被告已经完成2001、2002、2003、301、302、303六户的回迁工作，证据表明三角市回迁新建楼东华荣廷府已经具备了回迁条件，被告应当按照原被告签订的《房屋拆迁安置协议》履行回迁安置义务。如今，被告在未将所有被拆迁人回迁居住的情况下，已将回迁安置房作为普通商品房对外销售，赚取商业利益。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：对于原告的第1、2项诉请的截止时间我方不同意，在此之前我方已经要求原告回迁到1902房，而且在第一次开庭时已经要求原告回迁至1902房，该房屋当时是完全具备交付条件，原告拒绝接收，并扩大损失，故原告应自行承担，即使房屋有争议差价差额，并不影响房屋的交付使用。对于原告第3项诉请由于该诉讼请求是在违约的基础上继续要求承担违约责任，等于要求双重违约责任，没有法律依据。对于原告第4项诉请，我方不同意：1、按照回迁安置协议及补偿协议，原告被拆房屋是住宅性质，不是商铺，评估报告原告主张对首层房屋按商业进行补偿及按照商业性质进行评估没有依据，所评估的价值不能作为参考的依据；2、回迁的房屋按照安置协议是位于三角市，而评估的房屋位于东华西路，所选位置错误，不能作为参考的依据；3、原告选择1902房回迁，该房屋面积比原告回迁的面积大，如果其选择该房屋作为回迁房屋，应当向我方支付超面积的差价，而不是要求我方向其支付市场差价。对原告第五项诉请，我方不同意，两次评估均非必要的评估，且评估的选址、房屋、功能均出现错误，评估费用不应由我方承担，尤其是第二次的评估，在我方此前明确提出可安置1902房，原告没有接受，本应在第一次评估中就可以解决，由于原告自身的原因，导致首次评估失效并且增加评估事项，由此产生的费用应当由原告承担。经审理查明：2001年6月25日，广州市东山区房地产经营开发公司（拆迁人、甲方，以下简称东山开发公司，于2001年4月4日经批准名称变更为广州市东晨房地产开发有限公司）与原告（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（2000）房拆许字14号房屋拆迁许可证批准，拆除东华西路永胜西约1号的房屋，乙方是该房屋的使用人，建筑面积94.41平方米；乙方同意在2000年12月30日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁；甲方按原建筑面积每月每平方米20元计算，合计每月补助1888元；该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2005年12月30日前，在三角市回迁新建楼第首层、建筑面积94.41平方米安置给乙方回迁居住；甲乙双方须严格履行协议，甲方逾期安置回迁的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任等。同年7月10日，原广州市东山区公证处出具编号为（2001）穗东内证字第1596号的《证明书》，写明：兹证明广州市东山区房地产经营开发公司的代理人严丽萍与广州市东华西路永胜西约1号业主杨石维于2001年6月25日自愿签订前面的《协议书》，该协议书上的严丽萍、杨石维的签字及甲、乙方的印章均属实等。原告曾于2009年向本院提起诉讼，要求东晨公司支付临时安置补助费、延期补助费以及逾期付款补偿金等。该案经本院一审庭审后，原告于2010年12月29日撤回了该案的起诉。2012年，原告再次向本院提起诉讼，要求东晨公司及旭城公司支付临时安置补助费、延期补助费以及逾期付款补偿金等。经审理，本院于2012年12月27日作出（2012）穗越法民三初字第1497号民事判决书，其中查明以下事实：2009年7月11日，本院及广州市房地产交易登记中心发出《广州市国有建设用地使用权转让拍卖公告》，旭城公司于同年8月12日与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》[穗国土交易（2009）第01000017号]，确认由旭城公司承接越秀区（原东山区）东华西路以南、东濠涌永胜西以东地段（第二期用地）的国有建设用地使用权，该宗地原拆迁合同仍然有效，拍卖成交后，旭城公司须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务等。本院经审理后认为前述《房屋拆迁安置协议》为合法有效合同，遂判决：一、东晨公司应自该判决发生法律效力之日起十五日内向杨石维支付自2004年3月1日起至该判决发生法律效力之日止的临时搬迁补助费（按1888元/月的标准计付）；二、东晨公司应自该判决发生法律效力之日起十五日内向杨石维支付自2006年1月1日起至该判决发生法律效力之日止的延期补助费（按1888元×200%/月的标准计付）；三、东晨公司应自该判决发生法律效力之日起十五日内向杨石维支付自2004年3月1日起至该判决发生法律效力之日止的延期付款补偿金（按1888元×3%/日的标准计付）；四、旭城公司自2009年8月13日起对于东晨公司负担的上述判决义务承担共同清偿的法律责任；五、驳回杨石维的其他诉讼请求。原告、东晨公司及旭城公司均不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院。2013年6月26日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第812号民事判决书，确认一审法院查明的事实，并判决：驳回上诉，维持原判。该判决已于2013年7月4日发生法律效力。2015年12月25日，原告再次向本院提起诉讼，请求法院判令：1.被告（即本案被告）向原告支付自2013年7月5日起至判决生效之日止的临时搬迁补助费（按1888元/月的标准计付）。2.被告向原告支付自2013年7月5日起至判决生效之日止的延期补助费（按1888元×200%/月的标准计付）。3.被告向原告支付自2013年7月5日起至判决生效之日止的逾期付款补偿金（按1888元×3%/日的标准计付）。本院于2016年7月28日作出（2015）穗越法民三初字第2917号的民事判决：一、被告广州旭城实业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告杨石维支付自2013年7月5日起至本判决发生法律效力之日止的临时搬迁补助费（按1888元/月的标准计付）。二、被告广州旭城实业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告杨石维支付自2013年7月5日起至本判决发生法律效力之日止的延期补助费（按1888元×200%/月的标准计付）。三、被告广州旭城实业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告杨石维支付自2013年7月5日起至本判决发生法律效力之日止的逾期支付临时搬迁补助费的补偿金（按1888元×3%/日的标准计付）。被告不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院。2017年3月13日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终18634号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查明：涉讼土地的国有土地使用权于2012年9月7日登记于被告名下。本案诉讼过程中，原告申请对东华西路48号111、112商铺的市场价值进行评估，本院依法委托深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估，该公司于2020年5月6日作出《房地产估价报告》，其中内容为：东华西路48号111、112商铺在2018年12月27日的市场价值为5870000元。另原告申请对东华西路48号111号商铺及东华西路50号1902房的市场价值进行评估，本院依法委托深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估，该公司于2020年10月26日作出《房地产估价报告》，其中内容为：东华西路48号111商铺及东华西路50号1902房在2020年10月21日的市场价值分别为1990000元、6200000元。另查明：据广州市不动产登记中心于2020年8月24日给原告的(2020)查询00588号《依申请信息公开答复书》记载：一、预售、抵押情况。越秀区东华西路50号1902房，未领有预售许可证，预售人广州旭城实业发展有限公司，合同状态“未签定合同”，无退房或注销登记，抵押状态“未抵押”。暂无越秀区东华西路50号1902房的有效查封信息。信息核查时间为2020年8月13日；等。据“阳光家缘”在2020年12月24日公布的公开信息记载：东华西路50号1902房实测总面积为103.327平方米；等。本院认为：关于原告与东晨公司签订的《房屋拆迁安置协议》，已为生效判决认定是合法有效的合同，本院在此不再赘述。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。同时根据上述《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》约定，被告须按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务。因此，被告应承担自2009年8月13日起的支付临迁费、延期补助费及回迁安置等责任。关于上述有关补助费用的标准问题。按前述的《房屋拆迁安置协议》的约定，被告应以1888元/月的标准向原告支付临时搬迁补助费，并应于2005年12月30日前安置杨石维回迁。现被告既未按期支付临时搬迁补助费，也未能在合同约定的期限安置原告回迁，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告诉请要求被告自2017年3月16日起按1888元/月的标准支付临时搬迁补助费，合理合法，本院予以支持。此外，由于上述《房屋拆迁安置协议》签订于2001年期间，故计算逾期安置回迁的违约责任应按穗常发[1997]42号文的规定执行，该文件第五十条规定：“由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之日起，拆迁人应当增加延期补助费。对自行临时安排过渡住处的，拆迁人必须按原临时安置补助费的300%付给；由拆迁人提供过渡安置房的，拆迁人必须按规定的临时安置补助费的200%付给。”第五十一条规定：“在过渡期限内，拆迁人应按月将临时安置补助费或延期补助费付给被拆除房屋使用人。逾期支付的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付补偿金。”因此，原告诉请要求被告自2017年3月16日起按1888元×200%/月的标准计付延期补助费及按1888元×3%/日的标准计付逾期支付临时搬迁补助费的补偿金，合情合理，本院予以支持。由于被告未能在首层安置原告回迁，只能安置1902房给原告回迁，在此情况下，原告要求被告补偿房屋差价款合情合理，本院予以支持。因被告未能按合同约定安置原告回迁，故本案产生的评估费、保全费由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，判决如下：一、被告广州旭城实业发展有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内，将广州市越秀区东华西路50号1902房交付给原告杨石维回迁；二、被告广州旭城实业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告杨石维支付自2017年3月16日起至安置原告杨石维回迁之日止的临时搬迁补助费（按1888元/月的标准计付）。三、被告广州旭城实业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告杨石维支付自2017年3月16日起至安置原告杨石维回迁之日止的延期补助费（按1888元×200%/月的标准计付）。四、被告广州旭城实业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告杨石维支付自2017年3月16日起至安置原告杨石维回迁之日止的逾期支付临时搬迁补助费的补偿金（按1888元×3%/日的标准计付）。五、被告广州旭城实业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内，与原告杨石维共同到房管部门办理将广州市越秀区东华西路50号1902房过户登记在原告杨石维名下的产权手续，所需费用由被告广州旭城实业发展有限公司承担；六、被告广州旭城实业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告杨石维支付房屋差价款2398755.90元；七、被告广州旭城实业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告杨石维支付保全费5000元；八、驳回原告杨石维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费192170.43元，评估费42632元，由被告广州旭城实业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  王 勇人民陪审员  黎锦欣二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  梁菁菁