苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初5776号 原告：江苏华润万家超市有限公司，住所地江苏省苏州工业园区津梁街172号。 法定代表人：董自耀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆洁琳，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。 被告：苏州工业园区阳澄湖东方水城置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区新苏苑小区便利中心公建配套房246室。 法定代表人：张元永，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟现有，该公司员工。 原告江苏华润万家超市有限公司（以下简称“华润万家公司”）与被告苏州工业园区阳澄湖东方水城置业有限公司（以下简称“东方水城置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告华润万家公司的委托诉讼代理人刘汉文、陆洁琳，被告东方水城置业公司的委托诉讼代理人翟现有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华润万家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租赁保证金10万元并支付逾期返还期间的利息（以10万元为基数，自2019年4月11日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算为1549元；以10万元为基数，自2019年8月20日起暂计至2020年7月29日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为3628元，主张至实际返还之日）；2、判令被告支付原告违约金95214.8元；3、判令本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年5月21日，原、被告双方签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定，原告租赁被告位于苏州市葑门路××号商铺，租赁期限自2014年5月21日起至2020年5月20日止。合同第4.1.1条约定，每六个月为一个付款周期，先付后用。首期租金、保证金在合同签订后10个工作日内支付。合同第10.1条约定，租赁期内，被告需提前收回该房屋的，应提前30日通知原告，将已收取的履约保证金、租金余额退还原告，并按年租金的20%支付违约金及其他损失。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告按照约定向被告支付了10万元的履约保证金，同时，原告依约按期向被告支付租金。其后，在房屋租赁期间，被告因与案外人陈**芳民间借贷纠纷一案，陈**芳向苏州市吴中区人民法院申请强制执行，法院向原告发出了(2015)吴执字第2894号之三协助执行通知书，原告按照协助通知书的要求将2017年5月21日至2019年5月20日期间的租金汇入苏州市吴中区人民法院账户。终因被告未能及时履行法院执行的债务，2019年3月6日，苏州市吴中区人民法院就原告租赁的房屋发出司法拍卖公告。2019年4月7日，该房屋作为被告的被执行财产由案外人丁银龙竞得。2019年4月11日，苏州市吴中区人民法院作出成交确认书，确认案涉房屋竞拍成功，案外人丁银龙竞得原告承租的房屋。自此，原、被告《商铺租赁合同》因房屋所有权发生变更而不得不终止。被告作为出租人，最主要的义务是保证交付的房屋在租赁期限内承租人无瑕疵的使用。因被告未及时履行其他债务，导致原告承租的房屋被司法拍卖而直接影响了原告的占有与使用。按照双方合同第10.1条约定，被告应于合同终止之时将履约保证金退还原告并按年租金的20%支付违约金及其他损失。本案租赁商铺竞买成交确认之时应当属于因被告原因提前终止合同之日，故被告应于商铺拍卖成交确认之日即2019年4月11日向原告退还履约保证金，同时，应按照合同约定支付年租金20%的违约金。被告至今未退还原告履约保证金，还应依法承担迟延退还期间的利息。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。 被告东方水城置业公司辩称：1、根据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。租赁合同签订于2014年5月21日，于2019年4月11日拍卖成功。显然租赁关系成立在先，租赁房屋被法院查封拍卖在后，租赁合同仍然有效。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款规定，对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。吴中法院执行期间的后期向原告提取租金用以偿还我方的债务及带租拍卖，法院在拍卖公告中也将租赁情况已经明示，证明租赁合同在继续履行，原告的承租权益未受到影响。实际上，法院维护了原告的租赁权，被告并未违约。2、按照租赁合同第四条第二款约定，乙方应自觉将上述租金等交付至甲方财务部门，如乙方延期交付租金，则按应付款总额每天加收千分之五滞纳金，逾期30天视作乙方严重违约，甲方将单方面解除合同，并没收乙方全部履约保证金，责令乙方退场，但原告一直存在迟延缴纳租金的现象，根据双方签订的商铺租赁合同第三条第二款约定，甲方有权在履约保证金内扣除乙方未支付的费用，包括但不限于应付款项、滞纳金，滞纳金163873.13元我方已从原告的履约保证金中扣除抵偿，原告应当于每期滞纳金付之后30日内补足保证金10万元，因保证金不足以弥补滞纳金金额，不足部分我方保留进一步追偿的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明： 2014年5月21日，东方水城置业公司（甲方、出租方）与华润万家公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、甲方将苏州市葑门路XXX号X号商铺租赁给乙方经营使用，建筑面积为280平方米。本合同租赁期限自2014年5月21日至2020年5月20日。2、乙方应在2014年5月30日前向甲方支付履约保证金10万元，作为乙方履行本合同所有条款之部分保证。履约保证金由甲方持有，甲方有权在履约保证金内扣除乙方未支付的款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳金、因违约而应向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际损失数额直接从履约保证金中扣除抵偿。在本合同的履约期间，履约保证金被上述原因抵扣后，甲方有权要求乙方及时补足履约保证金，乙方必须在接到甲方的付款通知书后30天内补足，否则视为违约，甲方有权提前终止本合同即提前收回商铺，并没收履约保证金；如履约保证金尚不能弥补甲方之损失，甲方可另行向乙方追偿。3、乙方信守履约合同所有条款的承诺，甲方应在租赁期满或双方因故同意解除本合同，并且乙方将该商铺在不影响其继续正常租赁及使用情况下搬空并交还甲方后10个工作日内，将该履约保证金（扣除任何乙方应付而未付之款项后）无息退还乙方。4、乙方应每六个月作为一个付款周期向甲方支付租金，先付后用。如乙方逾期交付租金，则按应付款项总额每日加收千分之五滞纳金，逾期30天视为乙方严重违约，甲方将单方面终止合同，并没收乙方全部履约保证，责令乙方退场。5、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的履约保证金、租金余额退还乙方，并按年租金的20%支付违约金及其他损失。 上述合同签订后，原告即开始承租使用案涉房屋。2014年5月27日，原告向被告支付315906元，其中包含履约保证金10万元。被告向原告出具了已收到10万元履约保证金的收款收据。 此后，在上述房屋租赁期间，被告因与案外人陈**芳民间借贷纠纷一案未按期履行付款义务，陈**芳向苏州市吴中区人民法院申请强制执行。2017年5月8日，苏州市吴中区人民法院向原告发送《协助执行通知书》一份，要求提取被告在原告处的租金。原告此后将相关的租金汇入吴中区人民法院账户。 2019年3月6日，苏州市吴中区人民法院就案涉房屋发出司法拍卖公告。2019年4月7日，案外人丁银龙竞购成功。2019年4月11日，苏州市吴中区人民法院作出成交确认书，确认案涉房屋竞拍成功，丁银龙依法取得了案涉房屋的所有权。 2019年7月16日，华润万家公司与丁银龙签订《商铺租赁合同》一份，约定丁银龙将案涉商铺继续租赁给华润万家公司，租赁期限为2019年5月21日至2020年5月20日。租金标准、付款时间及其他条款与原、被告的上述《商铺租赁合同》一致。 以上事实，由商铺租赁合同、银行流水、收款收据、告知书、执行裁定书、协助执行通知书、成交确认书及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，案外人丁银龙经司法竞拍取得案涉房屋所有权，同时即依法取得了原出租人在房屋租赁合同项下享有的权利义务。虽然丁银龙与华润万家公司重新签订了租赁合同，但纵观该合同的全部内容，除原出租人主体变更为买受人丁银龙外，原租赁合同项下权利义务之性质、范围、期限及相关因素均未发生变更。丁银龙作为案涉房屋的新产权人实质上仍然按原有租金标准、付款时间和租赁物使用标准履行了原租赁合同项下出租人的义务。因此，本案并不存在租赁房屋被提前收回情形，原告以租赁合同10.1款约定的条款为由要求被告承担违约责任缺乏事实和法律依据。但租赁合同毕竟已经到期，被告应当按照约定将履约保证金10万元退还原告。 关于被告主张直接从履约保证金中抵扣滞纳金的观点。对此，本院认为，被告在租赁期间并未按照租赁合同约定主动从履约保证金中扣除滞纳金，而案涉租赁合同目前已经到期。现被告在本案中要求从履约保证金中扣除滞纳金，其实质即是要求原告承担滞纳金的支付义务，故被告应当以反诉的形式提出。此外，被告应当在举证期限内就原告是否逾期支付租金及相关的证据向本院及时举证，但被告直至本案法庭辩论结束仍未完整提供逾期支付租金的相关凭证，致使原告无法进行质证和对应的举证，被告的上述行为亦违反了相关民事诉讼程序的规定，基于充分、平等保护双方当事人诉权的司法原则，本院对滞纳金的问题不宜在本案中一并处理，但被告仍可另案主张自己的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苏州工业园区阳澄湖东方水城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告江苏华润万家超市有限公司履约保证金100000元及逾期利息（以100000元中未付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2020年6月10日计算至实际退还之日止）。 二、驳回原告江苏华润万家超市有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4306元，减半收取2153元，由原告江苏华润万家超市有限公司负担1003元，被告苏州工业园区阳澄湖东方水城置业有限公司负担1150元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 李 成 二〇二〇年十二月三十日 书记员 杨宇铮