兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初2767号原告（反诉被告）：李明月，女，1992年2月7日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：李世文，1968年8月28日，汉族，无业。被告（反诉原告）：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司。住所地：兴城市温泉办事处兴海路三段东2-3户。统一社会信用代码：91211481587339352H。法定代表人：韩振博，男，1958年11月2日出生，汉族，该公司董事长，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：李敬凭、陈天铎，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告李明月与被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明月的委托诉讼代理人李世文、被告宝爱公司的委托诉讼代理人李敬凭到庭参加诉讼。2020年9月21日，宝爱公司向本院提出反诉，本院经审查受理后将本诉与反诉合并进行了审理。反诉原告宝爱公司的委托诉讼代理人李敬凭、反诉被告李明月的委托诉讼代理人李世文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明月向本院提出诉讼请求：1、要求宝爱公司向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费22526元，并支付违约金，违约金从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之一的标准计付。2、诉讼费由宝爱公司负担。事实和理由：李明月自有坐落在兴城市（F2199）商铺一处与宝爱公司达成《银象?宁远城商铺租赁合同》，即李明月将商铺租赁给宝爱公司，宝爱公司再租给他人。合同约定：2020年7月1日，宝爱公司应给付李明月商铺租赁费22526元。宝爱公司已将该商铺转租他人满一年，时至今日依旧使用经营该商铺，但宝爱公司并未按约定向我支付租赁费。为此，李明月诉至法院。宝爱公司辩称，希望法庭在考虑疫情的影响下对于租金及违约金给付酌情减免。合同法第114条第2款规定，违约金的金额大小确定与实际损失应密切相关，根据最高人民法院指导案例，明确阐明违约金的性质既有补偿性又有赔偿性，在守约方不能证明其除利息损失外，还存在其他损失的情况下，违约金能够足以涵盖其他利息损失的，另行主张利息不应支持。反诉原告宝爱公司向本院提出反诉请求：主张解除商铺租赁合同，免除反诉人拖欠的租金。事实和理由：反诉人与被反诉人签订商铺租赁合同，租赁被反诉人所有的位于内的商铺，用于统一经营。但由于经营不善，商场一直处于亏损状态，2019年之前，反诉人一直维持如期支付租金。但2019年开始，反诉人已经无力支付租金，期间又遇疫情，现已无法继续租赁案涉商铺用于经营。反诉人现已无力经营，亦无法继续履行租赁合同，实现租赁合同的目的。如法院判决强制履行涉案合同也会因反诉人无力清偿无法实现各方当事人的利益而造成司法资源的浪费。现被反诉人已经将反诉人诉至法院，为解决双方之间的矛盾，故提起反诉，望人民法院能够综合考虑，支持反诉人的诉讼请求。反诉被告李明月辩称，1、合同解除有3种，一是协商解除，本案不属于这一情况，二是一方根本违约解除，本案不属于这种情况，三是法定解除，根据合同法第94条的规定，本案也不属于这种情况。首先没有不可抗力，其次业主已经如期履行合同义务，最后不存在不能实现合同目的的问题，因此宝爱公司提出解除合同无法律依据。2、对合同法第94条不能实现合同目的应如何理解，反诉原告所陈述的理由是不能再进行转租或经营上出现困难，这不是反诉原告不能实现合同目的，本案是租赁合同纠纷，反诉被告如期向反诉原告提供房屋或店铺，反诉原告宝爱公司就已实现合同目的，对于自身经营困难以及是否还能够进行转租，则是另一个法律关系问题，与本案无关，因此宝爱公司的反诉主张不能成立，应判决驳回。3、如果没有租赁，我们当初不可能买以上商铺，不能在买受房屋后，解除租赁合同。本院经审理认定事实如下：李明月自有坐落于兴城市（F2199）号商铺一处。2014年8月19日，甲方（李明月）与乙方（宝爱公司）签订《银象?宁远城商铺租赁合同》，合同内容如下：甲方自愿将所购买的银象?宁远城商铺租赁给乙方，乙方愿对其商铺实行同一经营及管理，双方达成如下协议：“第一条第2款约定商铺编号（F2199）、建筑面积18.12平方米。第二条第1款约定租赁期限自2015年7月1日至2027年6月30日。第三条第2款约定标的商铺经营年度约定如下：第1-4经营年度：经营期租金为0元，备注26%；第5-6经营年度：经营期租金22526元，备注8%；第7-8经营年度：25343元，备注9%；第9-10经营年度：28159元，备注10%。说明：自起租日起满十二个月为一个经营年度：双方约定第1-4经营年度市场培育期内甲方不收取租金，乙方不收取代管费；因本合同履行所发生的税费，按国家相关法律、法规及规定执行。第3款约定租金自2015年7月1日起开始计算。每个经营期间租金于该经营周期期末6月20日-6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。第六条第1款约定为整体性规划经营，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同应向乙方支付该标的商铺总租金的30%作为违约金，并赔偿乙方因此所造成的一切损失。损失包括整体规划费用和预期利润，同时乙方有权要求甲方继续履行本合同。第2款约定乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之一支付违约金。第3款约定乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”。宝爱公司未按合同约定支付李明月2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费22526元，故李明月诉至法院。另查明，案涉商铺系李明月从宝爱公司处购买，再租给宝爱公司。以上事实，有当事人陈述，《银象?宁远城商铺租赁合同》、不动产权证书附卷佐证。本院认为，李明月与宝爱公司签订的《银象?宁远城商铺租赁合同》是当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定行使权利,履行义务。宝爱公司未按照合同约定如期支付租赁费，已构成违约。按照租赁合同约定，宝爱公司依法应向李明月支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费22526元，但考虑2020年1月末开始由于疫情因素影响，势必一定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，宝爱公司请求减免租金的抗辩意见，应予采信，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免除租金2个月，经计算，宝爱公司应向李明月支付租赁费18771.67元（22526元/年÷12个月×10个月）。关于违约金，宝爱公司辩称应从2020年9月1日起计算，根据租赁合同第六条第二款“乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之一支付违约金”规定，现宝爱公司已经逾期支付租金，而本案逾期日应为2020年7月1日，故宝爱公司依约定应从2020年7月1日起开始支付违约金，至实际给付之日止，按日万分之一的标准计算。关于宝爱公司反诉主张解除租赁合同的诉求，李明月不同意解除合同，本案李明月已按照合同约定向宝爱公司交付案涉商铺，故宝爱公司主张的不能实现合同目的的理由不能成立。租赁合同第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。”，本案不构成合同解除的法定条件，故本院对宝爱公司主张解除租赁合同的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六款第二款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告李明月租赁费18771.67元以及支付违约金（违约金以18771.67元为基数，从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之一的标准计付）；二、驳回原告李明月的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息损失。本诉案件受理费已减半收取182元、反诉费50元，均由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  张**二〇二〇年十二月十五日书记员  赵宇本判决援引的相关法律条款:《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参与照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。