河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0205民初1979号原告：河南万纳商业管理有限公司。统一社会信用代码：914101003371076128。住所地：河南自贸区（郑东）商务步行街10区1层13号。法定代表人：王群，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林森，男，1983年3月3日生，汉族，住河南省漯河市源汇区。代理权限为特别授权代理。被告：张振，男，1990年4月8日生，汉族，住河南省开封市金明区。系开封市禹王台区味正川火锅餐饮店经营者。委托诉讼代理人：王亚堃，男，1986年2月5日生，汉族，住河南省开封市金明区。系开封市禹王台区味正川火锅餐饮店推荐公民。代理权限为特别授权代理。原告河南万纳商业管理有限公司（以下简称万纳管理公司）诉被告王亚堃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万纳管理公司的委托诉讼代理人林森、被告张振的委托诉讼代理人王亚堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万纳管理公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除合同，归还商铺；2、扣除原告缴纳的经营保证金11500元；3、依据合同约定，结清合同逾期至宣判之时所产生的租赁费用及物业管理费用（截止2020年11月1日租赁费用为36781.80元、物业管理费为1880元）。事实和理由：原告诉称，根据双方签订的经营协议书，原告第一年租期于2020年7月25日到期，被告应提前两个月完成第二年度租金续费，而被告于2020年10月19日仍未完成缴费，且被告拒不归还商铺。现诉至法院，望判如所请。被告张振辩称，不同意解除合同，其缴纳的第一年租金租赁期限届满期间应为2021年2月28日。原、被告双方约定的经营期的起始日是以商业街实际开业日期为准，原告认为实际开业日期为2019年1月25日，被告不认可；因商场赶时间，仅匆忙搞了一场商业演出就开业，当时相关硬件设施并没有到位，最突出的即为商业街没有安装顶棚，直到2019年年中才安装到位，而前期沟通中原告承诺开业前安装，期间对商业街的正常经营产生了巨大影响；拾光里商业街从前期规划到开始运营，十分仓促，导致商业街一楼商户集体关门以示抗议，为安抚商户，原告承诺给予商户两三个月的免租期，被告认为应给予更长时间的免租期，以此弥补因原告失误给被告造成的损失。因疫情原因，其经营的商铺从大年初二开始无法开门营业，停业时间持续三四个月，根据市政府的指导文件以及其他商场的参考，原告应至少免除三个月的租金。经审理查明，2019年5月23日，原告（乙方）与案外人开封宋都安居建设开发有限公司（甲方）签订《国控.莱茵铭郡商业项目招商运营合作协议》。约定，甲方将位于开封市五一路以东、五福路以南的生活广场及商业街商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、商业配套车库车位、广告位等委托乙方进行经营管理，委托工作范围包括营运管理、企划推广、商业物业运营、收取商铺租金、收取商业物业管理费等；甲方委托乙方将商业物业中的商铺进行出租，在持续经营管理阶段前三年，由乙方向经营商户收取租金。2018年10月22日，万纳管理公司国控.莱茵铭郡运营部（甲方）与张振（乙方）签订《国控.莱茵铭郡商业广场经营协议书》。约定，甲方同意将位于开封市五一路与魏都路交汇处的国控莱茵铭郡商业广场商业街二层233a-235-236#号铺位交于乙方经营使用，建筑面积为208.99平方米；经营期为三年，经营期起始日以商业街实际开业日期为准；经营管理费标准为每月每平方米55元，第一年经营费用137933元，经营费用一年一付，采取先付后用的方式，提前两个月支付下年度经营费用，第一年交12个月用18个月；乙方向甲方缴纳经营保证金11500元；物业管理费由物业公司另行收取，以政府物价部门核定标准为准；未经甲方书面许可，乙方不得私自将铺位转让给其他第三方，严禁张贴“转租、转让”字样；合同终止如双方正常履约，甲方应在合同终止后两个月内全额无息退还乙方所缴纳的经营保证金。此后，被告向原告交纳第一年租金137933元、经营保证金11500元和装修押金6000元，至庭审时，被告尚未缴纳第二年度租金。另查明，案涉商铺所属商业街于2019年1月26日举行开业仪式，该商业街的顶棚于2019年6月份安装完毕；被告租赁的商铺用于经营火锅餐饮，于商业街开业仪式前几天开业；2020年11月20日，原告将被告承租商铺的门用锁锁上，至2020年12月1日才将门锁打开。以上事实有《国控.莱茵铭郡商业项目招商运营合作协议》、《国控.莱茵铭郡商业广场经营协议书》、照片、询问笔录及当事人陈述等在卷为证。本院认为，根据原、被告签订的《国控.莱茵铭郡商业广场经营协议书》的内容，双方约定的经营管理费实为租金。原告将其受托经营管理的商铺交于被告经营使用，被告应按约支付租金及物业管理费。本案中，关于被告是否按约支付租金的问题。原告称被告第一年缴纳的租金至2020年7月25日到期，依合同约定，被告应提前两个月即2020年5月份缴纳第二年租金，但被告在原告起诉时仍未缴纳，已构成违约；而被告则称，原、被告双方约定的经营期的起始日以商业街实际开业日期为准，其认为在商业街的顶棚安装完毕后商业街才达到开业条件，为此，原告应给予商户更长时间的免租期，加之疫情减免三个月租金，其缴纳第一年租金的租赁届满日期应为2021年2月28日。关于此，本院认为，被告虽辩称原告承诺在商业街开业前安装顶棚及给予商户两到三个月的免租期，但未举证予以证明，且被告不认可，其辩称，本院不予采信。根据被告庭审中认可的其经营的商铺于2019年1月26日前开业的事实，结合原告举行商业街开业商演的时间，本院认定案涉商铺所属商业街的实际开业日期为2019年1月26日。根据原、被告双方关于第一年交12个月租金用18个月的约定，被告缴纳的第一年租金租赁期限应自2019年1月26日起计算18个月。众所周知，因2020年初新冠肺炎疫情防控措施需要，开封市餐饮业于2020年1月底陆续停业，各类集体聚餐活动场所于2020年3月中下旬方陆续开业，且前期不可堂食。故而，在此期间，被告经营的火锅店暂时无法营业或即使营业但经营收益会明显减少，根据公平原则，本院酌情减免被告一个半月的租金。据此，本院认定原告缴纳的第一年租金租赁期限应自2019年1月26日起至2020年9月9日止。根据原、被告双方关于提前两个月支付下年度经营费用的约定，被告最迟应于2020年7月9日支付第二年度的租金，但至本案庭审时，被告仍未缴纳上述租金，已构成根本违约。故，原告请求解除原、被告双方签订的《国控.莱茵铭郡商业广场经营协议书》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故，故原告要求被告归还案涉商铺的请求，本院亦予以支持。考虑被告搬运商铺内的物品需要一定时间，本院酌定给予被告十天的腾房期限。原告请求的逾期租金于法有据，本院予以支持，根据原告关于租金计算至宣判之日的诉请，考虑原告将被告商铺的门进行上锁的事实，本院酌定租金应自2020年9月10日起按双方约定的租金标准计算至2020年11月29日止。关于原告请求的扣除被告缴纳的经营保证金的问题。本院认为，根据原、被告双方关于退还经营保证金的约定，该经营保证金实为双方约定的被告违约时应向原告支付的违约金数额。结合原、被告约定的经营期限、租金标准、经营保证金数额及被告的实际经营期限，原告请求扣除被告缴纳的经营保证金，于法不悖，本院予以支持。关于原告请求的物业管理费的问题。原、被告在经营协议中约定物业管理费以政府物价部门核定标准为准，但原告未举证证明政府相关部门针对案涉商业街核定的物业费收费标准，且对原告关于物业费按3元/平方米的标准收取的陈述，被告亦不认可。据此，本院无法核定被告是否欠付物业费及欠付物业费的具体数额，原告的该项请求，本院不予支持，原告可待完善相关证据后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南万纳商业管理有限公司与被告张振于2018年10月22日签订的《国控.莱茵铭郡商业广场经营协议书》，原告河南万纳商业管理有限公司有权将被告张振交纳的经营保证金11500元予以扣除；二、被告张振搬离国控莱茵铭郡商业广场商业街二层233a-235-236#号铺位并将该铺位交付于河南万纳商业管理有限公司；三、被告张振向原告河南万纳商业管理有限公司支付自2020年9月10日起至2020年11月29日止按年租金137933元的标准计算的租金；四、驳回原告河南万纳商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费527元，原告河南万纳商业管理有限公司负担20元，被告张振负担507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 员 孙合竹二〇二〇年十二月十日法官助理孙景坡代书记员 朱亚丽