北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初78093号原告（反诉被告）：张卫锋，男，1976年8月1日出生，汉族，天旗国际品牌策划（北京）有限公司职员，住山东省定陶县。委托诉讼代理人：王**德，北京建豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：王新庚，男，1976年10月16日出生，汉族，北京容联易通信息技术有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵慧，女，1983年10月16日出生，汉族，紫硕教育培训机构教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭春瑞，北京市诺恒律师事务所律师。原告（反诉被告）张卫锋（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王新庚（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张卫锋及其委托诉讼代理人王**德，王新庚的委托诉讼代理人赵慧、郭春瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张卫锋向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2018年6月27日签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）于2019年5月3日解除；2、判令王新庚退还2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金18000元、押金6000元；3、判令王新庚赔偿因房屋漏水造成的字画损失524500元。事实和理由：2018年6月27日，双方签订租赁合同，约定我从王新庚处承租位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋），用于经营书画院，月租金6000元。2019年4月30日，涉案房屋顶棚突然发生漏水事故，导致我上百幅书画作品损坏，给我造成巨额的经济损失。我第一时间通知王新庚，要求其排除涉案房屋漏水隐患，赔偿经济损失，但王新庚借故拖延解决，导致我无法正常使用房屋，开展经营活动。王新庚作为房屋提供者，其所提供的房屋存在漏水的重大隐患，并直接导致我字画受损的严重后果，为维护我的合法权益，故提起本次诉讼。王新庚辩称并反诉称，2019年4月30日，张卫锋称房屋发生漏水，我当时在外地，无法及时赶回，遂立即联系物业公司前去查看，张卫锋指示的漏水位置位于客厅顶部，我未在客厅顶部施工加设进出水的管道，物业公司经过现场的专业检查，当场排除房屋本身漏水的可能，随后物业公司多次检查楼上的所有房间，也未查明漏水原因。时至今日，我对房屋未进行任何处理，房屋也未发现有漏水或继续漏水的情形。因此，房屋漏水与我无关，我对张卫锋所提及的字画没有任何保管义务，租赁合同也没有约定财产损失赔偿责任由我承担，我没有义务赔偿其字画损失。同时，张卫锋以房屋漏水且字画损失为由拒绝支付租金，已经构成根本违约，不同意退还租金和押金。我就此提出反诉请求：1、确认双方于2018年6月27日签订的租赁合同于2020年8月31日解除；2、判令张卫锋支付2019年8月1日至2020年8月31日期间的租金78000元；3、判令张卫锋支付违约金14400元，已交纳的押金6000元不予退还。张卫锋对王新庚的反诉请求辩称，王新庚于2019年5月3日到现场查看漏水情况，我已经口头告知房屋无法使用，租赁合同已于当日解除。我不存在违约行为，因涉案房屋存在漏水，给我造成了巨额的经济损失，王新庚一直拒绝赔付，字画受损后，为了保护现场，涉案字画无法移动，王新庚主张租金、违约金没有法律依据，且违约金约定过高，押金必须退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的所有权人为王新庚，规划用途为办公用房，建筑面积73．69平方米。2018年6月27日，王新庚（出租方、甲方）与张卫锋（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为公司办公与注册地址使用，租赁期为36个月，自2018年8月1日至2021年7月31日，月租金6000元，半年一付，押金6000元，乙方在2019年6月30日前支付第二年上半年租金36000元。乙方在租赁期间在该房屋发生的人身安全、财产安全问题，其责任及赔偿由乙方全部承担，甲方不承担任何责任和赔偿。若甲方违约，应退还给乙方押金和已支付的未发生的租金，同时还需支付一年合同期租金额的20%的违约金，若乙方违约，则甲方有权不退还押金和相应的租金，同时还需支付一年合同期租金额的20%的违约金。合同签订后，张卫锋向王新庚支付押金6000元，并将租金交纳至2019年7月31日。2019年4月30日，涉案房屋顶棚发生漏水。2019年7月12日，涉案房屋所在物业公司出具《证明》，内容为：“2019年4月30日，涉案房屋顶部发生漏水，经我公司工作人员前后共3次现场查看，断定漏水并非由业主王新庚造成，漏水原因与王新庚无关。”2020年8月29日，张卫锋将涉案房屋钥匙及水电卡交给物业公司，2020年8月31日，王新庚从物业公司领取上述物品。案件审理中，张卫锋申请对因漏水造成的400张字画损失进行鉴定。2020年9月3日，北京京评价格评估有限公司出具《价格评估报告书》，评估对象在价格评估基准日2019年4月30日受损前的市场价值为524500元，受损后的市场价值为474930元。张卫锋支付评估费18490元。经询，张卫锋表示字画受损修复价值高于字画价值本身，没有人会购买受损字画，应当按照受损前价值计算实际损失。王新庚对评估范围存在异议，称大部分字画没有水浸痕迹，受损字画无法证明是在涉案房屋内被水浸泡，字画受损后也存在价值，不应按照受损前价值计算损失。庭审中，张卫锋申请物业公司的水电工孙xx、水暖工陈xx出庭作证。孙xx到庭陈述：“2019年五一前后，物业公司前台说张卫锋家里漏水让我去看看，我去现场后看到水从顶棚墙面往下流，水流到桌子上，又从桌子上流到地面上，地面下凹的部分有积水。大部分字画都放在桌子上，都被水浸泡了，地上也有字画，也湿了。我们排查了涉案房屋和楼上的卫生间、水表井房，但是找不出毛病，无法进行维修就走了，走的时候还在漏水，怀疑是暖气漏水。”陈xx到庭陈述：“2019年4月，我接到金隅可乐物业前台的电话，说张卫锋所在的涉案房屋漏水，我去现场后看到顶棚的墙面上有三四个位置往下滴水，水落到桌子上，桌子上有好多字画，柜子上也有水往下滴。涉案房屋和楼上都用的地暖，当时供暖季已经过去了，整个楼的供暖系统都已经卸水，我看了暖气里没有水，就去了楼上，具体情况记不清了，但不是我们暖气的事就走了。”王新庚表示无法确认证人身份，且漏水时自己不在现场，无法确认证人是否在场。关于漏水发生后房屋的使用情况，王新庚表示2019年7月在涉案房屋内看到有人作画，2019年9月还在购电，且张卫锋一直使用涉案房屋作为公司工商注册地址。张卫锋表示漏水后未再使用涉案房屋，为维持公司缴税，使用房屋作为工商注册地址，实际经营地址不在该地址，2019年7月是双方约好去商谈漏水损失，9月份我交了10元电费是怕欠费后停电，担心字画二次受损。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，应属合法有效，各方应依约履行。本案的争议焦点之一为王新庚是否应在合同之诉范围内赔偿张卫锋的漏水损失。根据本案查明的事实，双方均认可漏水位置位于涉案房屋顶棚，现没有证据显示房屋顶棚的建筑结构和设备实施不符合建筑、消防等方面的安全条件导致漏水发生，且经过物业公司多次排查已经确定此次漏水并非因业主王新庚原因导致，在此情况下，对于无法归责于出租人情况下出现的漏水，在租赁合同并未就此明确约定由王新庚承担责任的情况下，不能认定王新庚对张卫锋的物品损失承担赔偿责任，故张卫锋主张要求王新庚赔偿漏水损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持，张卫锋可就该损失向实际侵权人另行主张权利。关于合同解除时间，王新庚于2020年8月31日收到张卫锋交还的房屋钥匙，房屋交接完成，故双方租赁合同应于该日解除，张卫锋虽主张合同于2019年5月3日解除，但未就此提交证据证明，本院不予支持。关于合同解除前的租金负担问题，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，涉案房屋出现漏水问题后张卫锋可要求王新庚进行维修，在王新庚不予维修的情况下，法律已赋予张卫锋采取自行维修的方式以避免损失扩大的权利。而张卫锋直接拒付租金，属于不当行使抗辩权。再者，根据张卫锋陈述的漏水部位及持续时间的长短来看，该漏水情形并未导致涉案房屋的使用功能完全丧失。事实上，漏水发生后，张卫锋未交还房屋，仍继续占有涉案房屋，并使用涉案房屋作为公司工商注册地址，张卫锋以涉案房屋出现漏水，王新庚不予维修为由拒付租金，该抗辩理由不能成立，张卫锋应当支付租赁期间的租金，其拒付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，其已交纳的押金不予退还。另一方面，涉案房屋因漏水必然影响张卫锋对房屋的正常使用，且张卫锋拒付租金后，王新庚作为守约方应当及时收回涉案房屋，减少损失进一步扩大。综上，张卫锋要求退还租金、押金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。王新庚要求张卫锋支付租金的反诉请求，本院结合案情予以支持，具体数额本院根据房屋占有使用情况、当事人过错程度、客观情况等因素酌情予以确定。关于违约金，张卫锋拒交租金确系客观原因所致，主观过错较轻，王新庚主张的违约金标准过高，且押金已经作为违约金不予退还，本院不再另行判决违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张卫锋与被告（反诉原告）王新庚于二〇一八年六月二十七日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年八月三十一日解除；二、原告（反诉被告）张卫锋于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）王新庚租金三万元；三、驳回原告（反诉被告）张卫锋的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王新庚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9285元，由原告（反诉被告）张卫锋负担。反诉费1130元，由原告（反诉被告）张卫锋负担345元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）王新庚负担785元（已交纳）。评估费18490元，由原告（反诉被告）张卫锋负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  何小清人民陪审员  陈秀珍二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  梁 远书 记 员  夏甜甜