安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初3471号 原告（反诉被告）：侯毛妮，女，汉族，1975年11月27日生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：孟瑞杰，安徽杰创律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪媛媛，女，汉族，1993年6月10日生，住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：武平，安徽徽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘靖，系被告配偶。 原告（反诉被告）侯毛妮与被告（反诉原告）汪媛媛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯毛妮及委托诉讼代理人孟瑞杰，被告（反诉原告）汪媛媛及其委托诉讼代理人武平、刘靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯毛妮向本院提出诉讼请求:1、请求依法判决终止原被告于2017年9月17日签的租赁合同；2、请求依法判决被告按照合同约定将涉案的房屋恢复原状(将打通的墙壁恢复，恢复费用暂定2万元);3、请求依法判决被告向原告支付拖欠2个月的租金43248元(2020年1月17日至2020年3月17日共计月两个月的租金)，后续租金计算至房屋恢复原状交付给原告后停止支付；4、请求依法判决被告承担合同约定的物业费18600元(2018年12月1日至2020年3月26日共计836天的物业费，平均每天物业费18600元:836天=22.25元/天)，后期物业费算至被告将房屋交付给原告时停止计算；5、请求依法判决被告向原告承担2万元的违约金；6、判令本案诉讼费由被告承担。增加诉请：被告将案涉房屋腾空恢复原状后交付给原告。 事实与理由：被告租赁原告位于合肥市××期××商铺××室的房屋开办诊所，房屋面积301.83平方，租期为12年。被告租赁案涉房屋后，未经原告同意将案涉房屋高价转租给案外人孔祥亮。原告于2019年到案涉房屋收取租金时发现被告将房屋转租给了案外人，且2020年的租金至今未付。原告多次找被告协商，但至今未果，原告认为被告的行为严重违反了双方签订的租赁合同，故要求终止合同并要求被告承担合同约定的违约责任。 被告汪媛媛辩称：原告违反了合同第六条约定的“保证在出租期内房屋可以被正常使用”的约定，原告的行为已构成根本违约；答辩人没有拖欠原告的租金，租金支付到2020年1月17日；如果被答辩人拖欠原告2020年1月17日至2020年3月17日两个月的租金，请求法院减免并免除全部责任；原告以“答辩人与孔祥亮签订的合作协议”为由，认为答辩人违约和终止合同，理由不成立。原告篡改、伪造了这份证据，不具有真实性、客观性，不能采信。原告没有证据证明答辩人利用租赁房屋进行非法活动。原告终止合同的权利即终止权、撤销权消灭。在原告与孔祥亮合作后发现房屋漏雨，随后双方均通知原告要求维修，原告同意赵物业维修而不是认定我方是违约转租而要求终止合同，后期一直在收取我方的租金；双方合同约定的“承租期内房屋及所属设施设备的维修或更换，由乙方承担”违反了《合同法》的第七条和《中华人民共和国房屋建筑工程质量保修办法》第九条的规定。且该约定并未约定外墙面开裂、漏雨渗水由乙方维修。 汪媛媛向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除2017年9月17日双方签订的《租赁合同》；2、被反诉人退还反诉人押金2万元和租金532848元；3、被反诉人赔偿反诉人违约金2万元和装修（不能移走部分）损失费292775元；4、本案全部诉讼费（本反诉）由被反诉人承担。 事实与理由：双方签订租赁合同后，后我方发现案涉房屋漏雨渗水，存在消防隐患和安全隐患，两年多来我方多次通知出租人维修房屋，出租方置之不理，导致我方无法正常使用房屋，租赁合同无法实现，要求解除合同。在签订合同的时候，反诉被告故意隐瞒出租房屋开裂、漏水、渗水的重要事实。反诉原告装修的时候发现了，在未装修的时候告知了反诉被告，其也认可房屋漏雨事实，而且也打电话叫物业维修，但是最后一直维修，欺骗了反诉原告，给我方造成重大损失。 侯毛妮辩称：同意解除合同，驳回反诉其他诉请。被反诉人房屋不存在质量问题，反诉人在反诉状所述被反诉人违反了合同约定第六条是无法无据，房屋不存在漏水和渗水的质量问题，被反诉人对其事实与理由这一块不予认可。我方不存在任何欺骗手段，反诉状纯属反诉人凭空捏造，如果存在所谓的漏水，反诉人不可能再将房屋转租给案外人使用，从原告方出具的证据以及反诉方的证据，反诉状是前后矛盾无法自圆其说，恳请法庭查明事实后支持我方诉请，驳回反诉诉请2-4项。 经审理查明：2017年9月17日，侯毛妮作为甲方、汪媛媛作为乙方签订了一份《租赁合同》，合同约定甲方将坐落在合肥市滨湖万达城二期揽湖苑商17-102/103室的房屋租给乙方使用，房屋建筑面积151.11平方米/150.72平方米，合计301.83平方米。租赁期限12年，从2017年11月17日至2029年11月17日。装修期为2017年9月16日至2017年11月16日，装修期甲方不向乙方收取租金，物业服务费、水电费由乙方自行支付；装修期内一切责任事故与甲方无关。租金标准为：2017年11月17日至2019年11月17日单价为68元/平方米，月租金为20400元。2019年11月17日至2020年11月17日单价为72元/平方米，月租金为21624元。2020年11月17日至2021年11月17日单价为76.4元/平方米，月租金为22921元。乙方使用房屋产生的物业服务费、水电费，由乙方自行承担。租金按季度支付。每期租金到期，乙方需提前2天内支付给甲方。乙方支付甲方房屋押金为2万元，自本合同签订起付给甲方。本合同到期，乙方结清使用房屋所产生的物业相关费用，甲方一次全额无息返还给乙方。租赁房屋装修由乙方承担，乙方因经营需要需对房屋进行装修和改造，并符合相关规定进行施工。乙方在不破坏房屋的称重结构的情况下按照其使用需求将租赁范围内部分墙壁打通。租赁合同终止，如甲方不需要装修设施或要求乙方恢复，乙方将打通相连的墙壁恢复，对于乙方的恢复甲方不承担任何费用。甲方保证在出租期内房屋可以被正常使用，甲方不得无故干涉乙方的正常使用行为。甲方不承担乙方经营风险及使用房屋造成的责任事故等。乙方应保证在承租期内合法使用租赁房屋，不得利用承租房屋从事违纪违法经营活动，并享有甲方作为业主使用租赁房屋所产生的权利。承租期内房屋及所属设施设备的维修或更换，由乙方承担。乙方因经营原因将出租房屋转让给第三方，需提前向甲方申请，经甲方书面同意后，第三方取得使用权成为本合同承担方，享有原租赁方的权利义务。租期内，甲乙双方不得随意加减租赁价格，无故退租。甲乙双方任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应赔偿对方损失，若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方违约金2万元；若乙方提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿甲方违约金2万元。在租期内，因甲方原因导致本合同解除的，该套房屋装修的相关费用根据实际使用情况另行共同商定赔偿乙方；因乙方原因导致本合同解除的，装修费甲方不予赔偿。如甲乙任何一方提前解除本合同，应提前3个月通知对方。合同终止的情形中包括乙方擅自将房屋转租、转让或转借；乙方利用承租方进行非法活动；乙方拖欠租金累计达30天的；本合同期限届满，双方不再续签合同的。 合同签订后，汪媛媛缴纳了2万元的房屋押金，并对案涉房屋进行装修。装修期内，2017年11月6日，汪媛媛的丈夫刘靖打电话告知侯毛妮案涉房屋漏雨渗水，要求侯毛妮对房屋进行维修。侯毛妮称已经跟物业联系过了，正在逐步进行维修。此后，双方就维修问题进行多次交涉。2019年8月26日，汪媛媛给侯毛妮发短信“你什么时候有时间过来拿房租费？把两个门面房房产证复印件带给我们，我们要办营业执照，房顶漏雨和小区公共厕所向我们门面房渗水漏水，抓紧时间和物业、开发商交涉……”。2019年12月20日，汪媛媛再次向侯毛妮发送短信“我方多次打你电话和发微信、信息，你不回复和拒绝接受，再次通知你：你尽快过来拿房租费和现场给我写收据，如果你要解除合同，我同意，请你三天之内即12月23日前，我们进行房屋交接，你不能收取房租费。房屋屋顶漏雨渗水至今没有修好，房屋有质量问题，你没有保证房屋能正常使用，没有履行合同义务，希望你能遵守合同。”2020年3月25日，汪媛媛向侯毛妮送达《告知函》一份，载明“我方承租你的房屋两年多来，你的房屋屋顶漏雨渗水一直没有修好，现在包括电线盒插座在内的大部分墙壁都在渗水，电线因渗水很容易发生短路失火，发生重大火灾。因此，你的房屋存在安全消防隐患，安全质量和生产隐患，我方无法正常使用，我方早已关门停业……现函告你：1、立即依法依规组织维修，保证房屋不漏雨渗水，能被正常使用。2、你如果不同意维修，我方继续同意你方2019年12月17日提出的意见即解除和终止合同，但你应赔偿我方的损失，具体事宜，我方同意协商解决。”3月30日，汪媛媛向侯毛妮发送短信称“你的房屋屋顶漏雨渗水，包括电线盒插座在内的大部分墙壁都在渗水，房屋存在安全质量和生产隐患……我方再次通知你：解除与你的房屋租赁合同，请你尽快2日内到房屋现场与我方进行房屋交接，两天后还不到现场交接，你的房屋出现任何问题包括电线盒漏雨渗水，电线短路失火，房屋灭失均由你个人承担法律责任，与我方无关，我方即日起停止付给你房租费、物业费等其他费用。” 2019年12月21日，侯毛妮向汪媛媛出具《收条》一份，载明“现收房屋租金12月17日至2021年1月17日21624元。”庭审中，汪媛媛陈述，因房屋漏雨故侯毛妮自愿减免1年的房租。而侯毛妮称因手误写成2021年，汪媛媛只缴纳了截止至2020年1月17日的租金。 另查明，案涉房屋系由李晓辉、李默、侯毛妮、魏杨永共同所有，李晓辉、李默、魏杨永授权侯毛妮将该房屋出租。 审理过程中，汪媛媛申请对案涉房屋漏雨渗水成因进行鉴定。经双方当事人同意，法院指定由安徽省建筑工程质量第二监督监测站对上述事项进行评估，后汪媛媛称鉴定单位告知其因技术等客观原因无法鉴定，故向安徽省建筑工程质量第二监督监测站撤回了鉴定申请。汪媛媛为此支付了踏勘费2000元。 上述事实，除侯毛妮提供的《租赁合同》、房产证复印件、情况说明、转款凭证、物业费欠费说明，汪媛媛提供的《租赁合同》、房屋渗水照片及视频、聊天记录、收据、银行电子回单外，还有双方当庭陈述及价格评估报告书等证据证明。 本院认为：侯毛妮与汪媛媛签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应按合同全面履行义务。本案中，本反诉原告均主张解除合同，且汪媛媛已搬离案涉商铺，由此可见案涉合同已经丧失继续履行的基础，双方已对合同需解除达成一致意见，故本院对双方主张解除案涉《租赁合同》的诉讼请求予以支持。 反诉原告汪媛媛主张因房屋漏雨渗水导致案涉合同目的不能实现。反诉被告侯毛妮认为房屋漏雨渗水系因汪媛媛装修造成。从合同的履行情况来看，汪媛媛在装修期内告知侯毛妮案涉房屋漏雨渗水，要求侯毛妮对房屋进行维修。因此时的房屋已经交付并进行了装修，故无法对房屋的漏雨渗水原因进行判定。审理期间，汪媛媛申请对案涉房屋漏雨渗水成因进行鉴定，后撤回了鉴定申请，应当承担举证不能的法律后果。二次庭审后，汪媛媛向本院提交了《关于对涉案房屋漏雨渗水与申请人的装修是否存在因果关系的鉴定申请书》，本院认为该申请与前一份鉴定申请具有同质性，且根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百二十一条的规定，汪媛媛的申请也超过了举证期限，不予准许。综上，对反诉原告汪媛媛主张因房屋漏雨渗水至合同目的不能实现而要求退还押金和租金以及赔偿违约金和装修损失的诉讼请求，本院不予支持。 租赁合同生效后，出租人承担的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，承租人的主要义务是按照约定或法定的方式使用租赁物并按约定期限支付租金。庭审查明，汪媛媛在合同履行中，支付保证金2万元及部分租金。对于房租租金部分，双方均确认租金交至2020年1月17日，但汪媛媛辩称因房屋漏雨渗水，故侯毛妮主动减免1年的租金，故《收条》上载明“现收房屋租金12月17日至2021年1月17日21624元。”侯毛妮陈述此为笔误，实际应为“2020年1月17日”。首先，该收条上并未明确载明免交租金1年。其次，汪媛媛在2020年3月30日向侯毛妮发短信称“我方即日起停止付给你房租费、物业费等其他费用”。综合全案情形，并依据民事诉讼高度盖然性的证明标准，可以确认案涉房屋的房租交至2020年1月17日。汪媛媛辩称，若计算租金的话，应考虑因新冠肺炎疫情对经营产生了较大影响，主张免除其该期间相应的租金，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”之规定，结合涉案租赁合同的履行实际，本院综合考量认为该期间损失应由双方共同分担为宜，酌情对汪媛媛该期间的房租予以减免，确定扣除1.5个月的租金，故扣除免于支付的租金后，截止至2020年11月17日，汪媛媛尚欠侯毛妮房屋租金183804元（21624元*10个月-21624*1.5个月）。对汪媛媛缴纳的保证金2万元，应当在应缴租金中予以扣除，故汪媛媛对欠付的租金163804元应承担继续给付义务。房屋租赁合同虽然约定一方提前解约有权收取违约金，但汪媛媛未按时支付租金确有客观缘由，故对侯毛妮主张汪媛媛按合同约定承担违约责任，不予支持。 案涉合同约定，汪媛媛在租赁期间房屋的物业费用由其承担。现侯毛妮主张汪媛媛支付租赁期间的物业费，应予支持。 汪媛媛承租期间经侯毛妮许可，对案涉房屋进行改造。根据合同第五条第4款约定，在租赁合同终止时，如出租方要求承租方恢复，承租方将打通相连的墙壁恢复，对于承租方的回复出租方不承担责任。现侯毛妮要求将案涉房屋恢复原状，有合同依据，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之条规定，判决如下： 一、确认本诉原告侯毛妮与本诉被告汪媛媛于2017年9月17日签订的《租赁合同》解除，本诉被告汪媛媛于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于合肥市××期××商铺××室的房屋恢复原状后返还本诉原告侯毛妮； 二、本诉被告汪媛媛于本判决生效后十日内支付本诉原告侯毛妮截止至2020年11月17日的房屋租金163804元（之后以22921元/月支付至交房之日止）、物业费（以实际支出为准计算到交房之日止）； 三、驳回本诉原告侯毛妮的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告汪媛媛的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1168元，由原告侯毛妮负担168元，由被告汪媛媛负担1000元；反诉案件受理费减半收取6228元，鉴定踏勘费2000元，由反诉原告汪媛媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 程 婷 二〇二〇年十二月十四日 书记员 赵子薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。