湖南省通道侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1230民初853号 原告：康厚祥，男，1968年11月21日出生，汉族，农民，住湖南省通道侗族自治县。 委托诉讼代理人：李邦华，湖南怀天律师事务所律师。 被告：湖南亿冠房地产开发有限公司，住所地通道侗族自治县双江镇河滨公园。 法定代表人：叶开植，公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：李代江。 原告康厚祥与被告湖南亿冠房地产开发有限公司（以下简称亿冠公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告康厚祥及其委托诉讼代理人李邦华、被告亿冠公司及其诉讼代表人李代江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康厚祥向本院提出诉讼请求：1.确认被告亿冠公司管理人向原告康厚祥发出的（2020）亿破管字第解4号解除合同通知书不发生解除合同的效力；2.确认原告康厚祥为被告亿冠公司的鸿旺山水名居7栋603室、703室商品房的权利人;3.案件受理费由被告亿冠公司负担。事实与理由：2014年8月29日，被告亿冠公司因开发通道侗族自治县“山水名居”建设项目缺乏周转资金，与康厚祥、王青华、尹发岩、曾成洲四人签订《借款合同书》，约定借款300万元，借款期限为3个月，借款月利率为2%。借款到期后，被告亿冠公司未归还借款本金及利息。2015年8月6日，双方经协商达成新的合意，被告亿冠公司以“山水名居”项目的在建商品房作价偿还借款本金及利息，与康厚祥、王青华、尹发岩、曾成洲签订了《借款抵扣购房款协议书》，对抵扣价格、房号、面积、抵扣给谁等进行了明确约定。2015年8月17日，原告康厚祥与被告亿冠公司签订了2份《鸿旺山水名居商品房买卖合同》(合同编号为2015-995、2015-996)。合同签订后，被告亿冠公司为原告康厚祥开具了销售不动产统一发票(发票号为40052050、40052051)。原告康厚祥交纳相关税费，并办理了房屋预告登记。至此，原告康厚祥的合同义务已全部履行完毕，只等被告亿冠公司履行交房义务。 原告康厚祥认为，被告亿冠公司在无力归还到期债务的情况下，用自己的财产作价偿还借款，不违反法律禁止性规定。《借款抵扣购房款协议书》系双方自愿达成的新的合意，合法有效，双方按照该协议签订的《鸿旺山水名居商品房买卖合同》亦具有法律效力。原告康厚祥预告登记的二套房屋属预告登记人的合法财产，不属于破产财产。被告亿冠公司管理人在原告康厚祥合同义务履行完毕的情况下，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定及最高人民法院（2019）最高法民申3989号案例指导意见向原告康厚祥发出的(2020)亿破管字第解4号解除合同通知书适用法律错误，被告亿冠公司管理人无权解除原告康厚祥与被告亿冠公司签订的《鸿旺山水名居商品房买卖合同》。 被告亿冠公司在法定的答辩期限内未提交书面答辩状，庭审中其诉讼代表人李代江口头辩称，1.被告亿冠公司管理人发出的解除合同通知书具有解除合同的效力;2.原告康厚祥的第二项诉讼请求属于物权请求权，根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，如原告康厚祥主张其是权利人，应行使取回权，故应驳回原告康厚祥的第二项诉讼请求；3.案涉房屋尚未交付，属于破产财产。 本院经审理认定事实如下：2014年8月29日，康厚祥、王青华、尹发岩、曾成洲与被告亿冠公司签订《借款合同书》，约定被告亿冠公司向康厚祥、王青华、尹发岩、曾成洲借款300万元作为项目周转资金，借款期限为3个月，借款月利率为2%。同日，康厚祥、王青华、尹发岩、曾成洲依约借给被告亿冠公司300万元。借款到期后，被告亿冠公司未如约归还借款本金及利息。 2015年8月6日，康厚祥、王青华、尹发岩、曾成洲与被告亿冠公司签订《借款抵扣购房款协议书》，约定被告亿冠公司用“山水名居”项目的十五套在建房屋，按每套20万元的价格抵扣借款本金及利息。其中，“山水名居”项目7栋603室（面积117.91㎡）、7栋703室（面积117.91㎡）、8栋1001室（面积139.08㎡）、7栋601室（面积137.17㎡）抵给原告康厚祥，原告康厚祥决定将8栋1001室（面积139.08㎡）、7栋601室（面积137.17㎡）登记在其妻子王彦桦名下。 2015年8月17日，原告康厚祥与被告亿冠公司签订2份《鸿旺山水名居商品房买卖合同》（合同编号为2015-995、2015-996）。同日，被告亿冠公司为原告康厚祥开具销售不动产统一发票，原告康厚祥交纳了契税及住宅专项维修费，并办理了房屋预告登记。 2018年5月28日，本院作出（2018）湘1230破申1号民事裁定书，受理了被告亿冠公司破产重整申请。2018年6月15日，本院作出（2018）湘1230破1号决定书，指定湖南诚怀律师事务所担任亿冠公司管理人。 2020年6月8日，被告亿冠公司管理人向原告康厚祥发出《湖南亿冠房地产开发有限公司管理人解除合同通知书》，通知解除原告康厚祥与被告亿冠公司签订的《鸿旺山水名居商品房买卖合同》。 另查明，“山水名居”项目7栋603室、7栋703室尚未交付。 上述事实，有当事人当庭陈述及原告康厚祥提交的中华人民共和国居民身份证、《借款合同书》、今（收）到、湖南省农村信用社个人业务取款凭证、湖南省农村信用社个人业务存款凭证、《借款抵扣购房款协议书》《鸿旺山水名居商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（代开）发票联、中华人民共和国税收完税证明、湖南省非税收入一般缴款书、房屋预告登记证、《湖南亿冠房地产开发有限公司管理人解除合同通知书》予以证明，本院予以确定。 本院认为，本案立案案由为合同纠纷，经审理查明，本案系被告亿冠公司管理人向原告康厚祥发出解除合同通知书引起的纠纷，但《民事案件案由规定》未对该类纠纷作出具体规定，本案案由宜根据案件性质定为二级案由：与破产有关的纠纷。 《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人……”原告康厚祥与被告亿冠公司签订的《鸿旺山水名居商品房买卖合同》属于以房抵债合同，双方亦对以房抵债不持异议，该合同系双方真实意思表示，合法有效。被告亿冠公司管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定向原告康厚祥发出解除合同通知，该条规定仅适用于双方当事人均未履行完毕的情形。本案中，原告康厚祥以其对被告亿冠公司享有的债权抵充了全部购房款，仅被告亿冠公司未履行交付房屋义务，不存在原告康厚祥有其他义务未履行的情形，被告亿冠公司管理人不能以该条规定解除合同，故本院认定被告亿冠公司管理人向原告康厚祥发出的（2020）亿破管字第解4号解除合同通知书不发生解除合同的效力。 原告康厚祥的第二项诉讼请求系确认原告康厚祥为案涉房屋的权利人，从原告康厚祥的庭审辩论来看，原告康厚祥系向被告亿冠公司主张物权。根据企业破产法及相关司法解释的规定，原告康厚祥如主张物权应依照法定程序向被告亿冠公司管理人主张取回，在管理人不予认可的情况下再向法院提起诉讼行使取回权，故原告康厚祥的第二项诉讼请求不符合法定程序，应予以驳回。另，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。本案中，被告亿冠公司进入破产重整程序时，被告亿冠公司尚未将案涉房屋交付给原告康厚祥，且原告康厚祥仅办理了房屋预告登记，房屋预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记，预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，故案涉房屋仍属于被告亿冠公司的破产财产，如确认原告康厚祥为案涉房屋的权利人则会造成个别清偿，即使原告康厚祥主张行使取回权，依法也难以得到支持。原告康厚祥作为债权人可以金钱之债向被告亿冠公司管理人申报债权，并按企业破产法的相关规定实现权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、第三十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十七条第一款规定，判决如下： 一、被告湖南亿冠房地产开发有限公司管理人向原告康厚祥发出的（2020）亿破管字第解4号解除合同通知书不发生解除合同的效力； 二、驳回原告康厚祥的其他诉讼请求。 案件受理费160.00元，减半收取计80.00元，由原告康厚祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  杨雨龙 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理李凯琪   书记员 李凯琪（兼） 附件： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 第三十八条人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第二十七条权利人依据企业破产法第三十八条的规定向管理人主张取回相关财产，管理人不予认可，权利人以债务人为被告向人民法院提起诉讼请求行使取回权的，人民法院应予受理。 权利人依据人民法院或者仲裁机关的相关生效法律文书向管理人主张取回所涉争议财产，管理人以生效法律文书错误为由拒绝其行使取回权的，人民法院不予支持。