贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0522民初5802号原告（反诉被告）：黔西水西半岛房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西县莲城街道办事处水西半岛21栋102号。统一社会信用代码：91520522596393238X。法定代表人：王玮，系该公司董事长。委托代理人（特别授权）：赵嵩英,贵州穹达律师事务所律师。委托代理人：张慧，贵州穹达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张静，女，1985年4月13日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。522423198504135328。被告（反诉原告）：余扬，男，1983年2月12日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。原告（反诉被告）黔西水西半岛房地产开发有限公司（以下称水西半岛公司）与被告（反诉原告）张静、余扬商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）水西半岛公司的委托代理人赵嵩英、张慧、被告（反诉原告）张静、余扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）水西半岛公司诉称：2013年7月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：0017），约定两被告购买原告所开发的位于黔西县。房屋套内建筑面积118.47平米，总价款为448351元。按照约定，两被告应于合同签订之日向原告交付购房首付款168351元，余款280000元以银行按揭方式支付。合同签订后，两被告仅支付原告首付款138351元，尚欠首付款30000元一直未付。两被告逾期后，原告经多次催促未果，经核算，两被告应支付逾期付款违约金7386元（以30000元为基数，按万分之一的日利率标准自2013年10月23日暂计算至2020年7月20日）。原告现诉至法院请求判决：一、两被告支付原告购房款30000元及违约金7386元（自2013年10月23日暂计算至2020年7月20日），两项合计37386元；二、案件受理费由两被告负担。原告水西半岛公司于举证期限内向法庭提交下列证据：第一组：水西半岛公司《营业执照》副本、法定代表人身份证明书、身份证复印件，用以证明其诉讼主体适格。第二组：被告张静、余扬身份证复印件，证明两被告的基本身份信息。第三组：《商品房买卖合同》（合同编号：0017）、商品房预售合同登记备案表、水西半岛认筹协议、水西半岛开盘房源确认单，用以证明：1、原、被告双方存在商品房买卖合同关系及被告有按约定向原告支付购房首付款的合同义务；2、两被告应向原告支付购房总款448351元，其中首付款168351元，银行按揭贷款280000元。第四组：收款收据、借条，证明两被告仅向原告支付首付款138351元，余款30000元一直未付。第五组：律师催款函，证明原告曾向两被告催款的事实。第六组：收款单及收据，证明原告已向两被告支付了逾期交房的违约金18036元。第七组：收款收据两张，证明原告已于2016年8月15日向两被告交付了涉案商品房。被告（反诉原告）张静、余扬答辩兼反诉称：两被告的购房款已付清，不存在原告所诉欠款的事实。原、被告双方签订的合同约定了逾期交房及逾期办证的违约责任，但原告并未按约定向原告履行交房义务，导致两被告至今无法入住，故原告应承担逾期交房的违约责任。同时，原告也未履行为两被告办理涉案商品房转移登记的合同义务，故应承担逾期办证的违约责任。据此，两被告依法提起反诉请求判决：一、驳回原告的诉讼请求；二、原告支付两被告逾期交房及逾期办证的违约金138876.7元；三、案件受理费、反诉费由原告负担。被告张静、余扬于举证期限内向法庭提交下列证据：第一组：《水西半岛认筹协议》，证明两被告签订认筹协议书时，原告承诺给予被告30000元购房优惠的事实。第二组：《商品房买卖合同》、付款收据四张（除大修基金）及银行按揭贷款依据（出示后当庭退回），证明两被告已按合同约定将房款全部付清。经庭审质证，两被告对原告所提交全部书证无异议。原告对两被告提交的书证的真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，上述原告提交并经被告质证均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明案件的相应事实，应予采信。两被告提交的书证虽来源合法、内容真实，但结合本案中其他相关依据判断，被告主张的购房优惠已在双方签订商品房买卖合同及办理贷款手续时予以体现，同时体现其实际所交付的购房总款与合同价款尚存3万元的差额，故不应采信其主张的证明目的。经审理查明：2013年7月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：0017），约定两被告购买原告开发的黔西湿地公园旁的水西半岛第16栋1单元12层4号商品房。房屋建筑面积138.81平米，套内建筑面积118.47平米，按套内面积计算，商品房单价3784.51元，总价款为448351元。两被告应于合同签订之日向原告交付购房首付款138351元，余款310000元以银行公积金按揭贷款方式支付。原告应于2015年3月30日前交房。合同同时对两被告逾期付款责任、原告逾期交房责任、面积差异处理方式、房屋登记等内容进行约定。合同第十条逾期付款责任约定：（2）逾期超过90日（该日期应当与第1项中的日期相同）后……，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.0（该比率应当不小于第1项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同第二十二条第二项初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05‰的违约金；第三项转移登记第（四）约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，两被告累计支付原告首付款138351元，通过办理银行公积金贷款向原告支付购房款280000元，共计支付房款418351元。另支付水电开户费1280元及公共维修基金8967元。2016年8月15日，两被告实际接房并交付装修押金3000元，原告于同日向被告张静支付逾期交房违约金18036元。此后，原告以两被告一直未向其补清购房款为由经催收无果，故具状诉至法院，请求如上所判。两被告以原告存在逾期交房和逾期办证等违约行为为由依法提起反诉，请求判如所请。本案争议焦点：一、两被告所欠原告购房款的认定；二、原告是否承担逾期交房和办证的违约责任。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。原告水西半岛公司系有房地产开发、销售资质的企业，两被告系完全民事行为能力人，双方签订的《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行义务。关于焦点一，即两被告所欠原告的购房款如何认定的问题，本案中，涉案《商品房买卖合同》约定两被告应支付的房屋总价款为448351元，由两被告支付首付款138351元加银行按揭贷款310000元组成，但两被告支付原告首付款138351元后，办理的银行按揭贷款仅为280000元，两被告实际交付的购房款为418351元（138351元+280000元）。就尚欠的30000元房款，应当认定为双方变更首付款金额后，两被告尚欠原告的首付款。两被告辩称该欠款系原告未按认筹协议承诺的购房优惠所致，但经审查，根据原告提交的房源确认单所载内容，涉案房屋的总价款是已扣减认筹优惠后的价款，且在正式的商品房买卖合同中已予以明确，故两被告的这一抗辩不成立，应当认定其所欠原告的购房款为30000元。两被告应当按照约定期限履行付款义务而未履行，故原告关于由其支付欠款并承担相应违约金的诉求，因于法有据，应予支持。两被告逾期付款早已超过90日且目前仍未支付，原告仅要求两被告自2013年10月23日起计付至2020年7月20日符合合同约定，应予支持。具体应以欠款30000元为基数，按0.1‰的日利率乘以逾期天数2462日（2013年10月23日起至2020年7月20日）计算为7386元（30000元×0.1‰×2462天）。关于焦点二，即原告是否承担逾期交房和办证违约责任的问题，关于逾期交房问题，因原告已于实际交房之日向两被告支付逾期交房违约金，故原告不再对两被告承担该项违约责任，两被告的这一反诉请求，因于法无据，本院不予支持。关于逾期办证的违约责任问题，本案中，涉案《商品房买卖合同》虽未约定原告代为办理房屋权属转移登记的具体时间，但涉案商品房已于2016年8月15日交付两被告，且属于预售商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告若未能举证证明其未能办证系不可抗力或不属于其自身原因等情形，也不属于法律或事实上的履行不能，原则上应向两被告承担逾期办证的违约责任。但两被告存在欠付原告首付款的情形，即双方均存在合同义务未履行，而两被告的付款义务明显应先于原告为其办理商品房转移登记的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原告有权行使先履行抗辩权，并不向被告承担违约责任。两被告付清款项后，原告如仍未履行办证义务，两被告可另行向其主张权利，要求原告承担逾期办证的违约责任。故对两被告关于由原告承担逾期办证违约责任的反诉请求，本案暂不作处理，两被告可适时另案起诉处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张静、余扬于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黔西水西半岛房地产开发有限公司购房款30000元及违约金7386元，共计37386元；二、驳回被告（反诉原告）张静、余扬关于由原告（反诉被告）黔西水西半岛房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任的反诉请求。案件受理费368元，反诉费1538元，共计1906元，由被告（反诉原告）张静、余扬负担。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。审判员  张光辉二〇二〇年十二月十八日书记员  文珍福