湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2614号原告：彭智群，女，1979年3月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：龚建成，男，1976年10月31日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：张念，湖南湘剑律师事务所律师。被告：湘潭嘉乐置业有限公司，统一社会信用代码：91430321663994843F，住所地湘潭县易俗河镇金羚路南侧208号。法定代表人：赵乐群，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹长云，湘潭市岳塘区纵横法律服务所法律工作者。被告：杨冬志，男，1981年8月15日出生，汉族，住湘潭市九华经开区。被告：赵江南，女，1983年5月11日出生，汉族，住湘潭县。原告彭智群与被告湘潭嘉乐置业有限公司（以下简称嘉乐公司）、杨冬志、赵江南侵权责任纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告彭智群及其委托诉讼代理人龚建成、张念、被告杨冬志、被告嘉乐公司的委托诉讼代理人尹长云到庭参加诉讼，被告赵江南经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告彭智群向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即停止因被告杨冬志、赵江南的入户水管及阳台下水管漏水对原告所造成的侵权；2、判令三被告立即修复被告杨冬志、赵江南的入户水管及阳台下水管；3、判令三被告连带向原告承担房屋装修及室内家具电器等维修费22200元；4、判令三被告连带赔偿原告所支付的租金81000元；5、判令三被告连带赔偿原告所支付的评估费5000元；6、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年10月24日，原告与被告嘉乐公司签订《商品房买卖合同》，原告购买位于湘潭市九华经开区××路××号××小区××号楼××单元××号房屋。该房屋于2012年12月27日全部验收合格。2013年3月21日，湘潭市建设工程质量安全监督管理站（以下简称市质监站）向被告嘉乐公司发出“潭建质安监函（2013）16号《关于要求立即处理华美丽都小区质量投诉问题的函》”，要求被告嘉乐公司对华美丽都小区1-3号楼存在的外墙渗水等诸多问题进行全面检查，制定整改方案，落实整改期限，依法依规整改到位。同年3月31日，被告嘉乐公司向原告承诺，如逾期未完成，按400元／天（标准）支付违约金。但被告嘉乐公司既没有对原告房屋存在的外墙渗水进行处理，亦未支付违约金。2013年5月19日，原告又向被告嘉乐公司申请处理渗水等问题，并提出如整改不到位，则要求退房。后原告于2013年5月20日收房。2014年10月，原告发现之前多次提出的外墙渗水现象，疑似进入被告杨冬志、赵江南家中的入户水管漏水及阳台外下水管漏水所致，便多次找被告嘉乐公司反映并要求立即修复，但因被告嘉乐公司的推诿及不作为，被告杨冬志、赵江南的不配合等诸多原因，导致问题一直未解决。为此，原告多次向相关部门反映情况。2017年7月27日，市质监站接到原告投诉后，经现场查看，于2019年7月29日发出“潭建质安监函（2019）162号《信访事件处理意见书》”，该意见书明确原告家中墙体渗漏是由601业主入水管破损引起，需要在601业主家中进行维修，但601业主不配合。2019年8月12日，经湖南锦湘价格评估事务所鉴定，原告损失为22,200元。由于涉案房屋不能正常居住，原告只能在外租房，共计产生租金81000元。原、被告多次协商未果，只好诉诸法庭，请求法院支持原告诉请。被告杨冬志辩称：原告家漏水的原因在于开发商入户水管问题导致，属于开发商遗留问题。被告嘉乐公司辩称：1、原告构成重复起诉。彭智群与三被告侵权责任纠纷一案已于本院于2019年12月25日作出（2019）湘0302民初3487号民事裁定书，裁定驳回彭智群的起诉；2、原告与嘉乐公司签订了商品房买卖合同，双方系买卖合同关系，均应当受到商品房买卖合同的约束，而根据该合同第二十二条约定：发生争议时，合同双方应该协商解决，协商不成，选择“房屋所在地仲裁委员会申请仲裁”。根据仲裁法二十六条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。在（2019）湘0302民初3487号民事裁定书中，本院已确定“故本案应为买卖合同纠纷，属于合同之诉范畴，该《商品房买卖合同》第二十二条约定：发生争议时，合同双方应该协商解决，协商不成，选择房屋所在地仲裁委员会申请仲裁，因双方当事人约定将纠纷提交仲裁机构裁决，故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原告应向仲裁机构申请仲裁。”3、对于漏水的原因，原告未进行鉴定，但依据原告提交的潭建质安监函（2019）162号《信访事项处理意见书》中明确了漏水原因与嘉乐公司无关。被告赵江南未应诉，亦未答辩。双方围绕诉讼请求依法提供了证据，对于双方均无异议的证据本院予以认定并在卷佐证，对于双方有异议的证据本院认定如下：对于原告提交的《商品房买卖合同》、湘潭市建设工程质量安全监督管理站潭建质安监函［2013］16号函、整改要求、答业主书、湘潭市建设工程质量安全监督站潭建质安监函（2019）162号意见书、湖南锦湘价格评估事务所锦湘所评（2019）第526号《价格评估报告》及鉴定费发票，本院对其证据三性予以认定。对于原告提交的赖海龙的证明及原告与赖海龙的通话录音，因与庭审时查明的事实一致，本院对其真实性予以认定。对于原告提交的申请，本院对其证据三性不予认定。对于原告提交的房屋租赁合同、出租人房屋所有权信息、出租人身份证明、租金收据，因出租人未出庭接受双方当事人询问，且原告未提供租赁合同在相关政府部门备案的相应证据，亦仅有租金收条而无其他支付凭证，故本院对此组证据的证据三性不予认定。对于被告嘉乐公司提交的民事裁定书，本院对其真实性予以认定。本院根据认定的证据及双方当事人在庭审过程中的陈述认定本案事实如下：2011年10月24日原告与嘉乐公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于湘潭九华经济开发区××路××号××小区××号楼××单元××号房屋，交房时间为2012年12月30日。2013年3月21日，因华美丽都小区1-3号楼工程经业主投诉，发现存在外墙渗水、楼板厚度不足、楼板开裂等质量问题，湘潭市建设工程质量安全监督管理站向建设单位、施工单位、监理单位发出处理质量问题投诉问题的函。2013年3月31日被告嘉乐公司向原告承诺于2013年4月20日前整改完毕相应房屋质量问题。2013年5月20日嘉乐公司法务部向原告发出答业主书，通知原告收房。原告于2013年10月22日收房后于2014年装修。2015年下半年位于原告楼上杨冬志、赵江南户装修后，原告发现因楼上漏水导致原告家内装修损毁。此后原告向被告嘉乐公司及相关政府职能部门反映相关情况，被告嘉乐公司于2017年至2019年间至原告及被告杨冬志户处理入户水管漏水问题未果，在2018年12月份被告嘉乐公司对杨冬志家庭排查漏水原因时破坏装修后未即时进行修复，从而产生矛盾。2019年，原告委托湖南锦湘价格评估事务所对漏水造成的损失进行受损、修复价格评估报告。经该机构作出评估报告认定原告房屋及家电修复损失评估价格合计22200元。原告因此产生评估费5000元。本院认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻通行等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当排除妨碍。同时因财产受到损害，权利人可以请求损害赔偿。本案中，因被告嘉乐公司投资建设的被告杨冬志、赵江南的房屋入户水管破裂及阳台下水管漏水，从而导致楼下原告彭智群房屋装修损毁，影响使用。被告嘉乐公司怠于行使维修义务，被告杨冬志、赵江南对被告嘉乐公司行使维修义务时予以了配合，但因被告嘉乐公司未对损坏被告杨冬志、赵江南家庭装修进行即时修复，被告杨冬志、赵江南此后的不积极配合行为于理不悖，故本院仅认定被告嘉乐公司对原告造成的损失承担侵权责任。本院对原告请求判令三被告对被告杨冬志、赵江南家庭入户水管及阳台下水管道进行修复并赔偿原告相应损失的诉讼请求予以部分支持，但被告杨冬志、赵江南在被告嘉乐公司履行修复义务时应予以积极配合。对于原告的损失认定问题，庭审过程中被告嘉乐公司对于原告提交的价格评估报告不予认定，但又未在规定期限内申请重新评估，故应当承担相应不利后果，本院对原告请求判令被告嘉乐公司赔偿原告房屋装修及室内家具电器等损失22200元、评估费5000元的诉讼请求予以支持。对原告主张的租金，虽然本院对原告提交的相应租赁合同及租金收条未予认定，但因被告嘉乐公司的侵权行为确导致原告房屋受损，影响居住，必将产生相应租金，结合原告租住的时间以及本地区租房市场价格，本院根据案件情况酌情认定原告租金损失40000元。对于原告的起诉是否构成重复诉讼的问题，虽然原告于2019年向本院提起了民事诉讼，但本院未对此案进行实体审理，故不构成重复诉讼。对于被告主张的原告应当按双方《商品房买卖合同》的约定申请仲裁解决争议，但本案中原告与被告嘉乐公司并非因合同关系产生纠纷，而是因原告财产权益受到损失而与被告嘉乐公司、杨冬志、赵江南之间产生的侵权责任纠纷。退一步讲，此争议解决约定亦不能约束被告杨冬志、赵江南。故本院对被告嘉乐公司此项抗辩理由不予支持。对于水管漏水是否超过法定及合同约定的质保年限的问题，自收房后，原告一直向被告嘉乐公司主张权利，但因涉及被告杨冬志、赵江南户，漏水问题长期处理未果，故三被告应当履行修复义务。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湘潭嘉乐置业有限公司自本判决生效之日起三十日内修复湘潭市九华经开区吉利西路10号华美丽都2号楼1单元0601001号房屋的入户水管及阳台下水管，停止因该户阳台管道及入户管道漏水而对原告彭智群的侵权。被告杨冬志、赵江南在被告湘潭嘉乐置业有限公司履行修复义务时负有协助义务；二、被告湘潭嘉乐置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告装修及家电损失22000元、评估费5000元、房屋租金40000元，共计67000元；三、驳回原告彭智群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2460元，由原告彭智群负担1000元，由被告湘潭嘉乐置业有限公司负担1460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  李育君人民陪审员  李 劲人民陪审员  钮建平二〇二〇年十二月二十二日代理书记员  杨 韬附法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。