湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初247号原告：黄红宇，女，1974年6月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周智坚，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元。被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：沈宏波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李幼德，男，1976年9月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。委托诉讼代理人：侯蕾，女，1993年1月24日出生，汉族，系公司员工，住长沙市望城区。原告黄红宇与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田公司）商品房销售合同纠纷一案，原告黄红宇于2017年12月8日向本院提起诉讼，本院于2018年1月29日作出（2017）湘0112民初3907号民事判决。原告黄红宇不服该民事判决并向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，2018年12月12日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终3734号民事裁定，裁定撤销本院（2017）湘0112民初3907号民事判决，发回本院重审。2019年2月18日，本院立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行审理，并于2019年7月2日作出（2019）湘0112民初1035号民事判决，原告黄红宇不服该民事判决并向湖南省长沙市中级人民法院再次提起上诉。2019年11月12日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终10353号民事裁定，裁定撤销本院（2019）湘0112民初1035号民事判决，发回本院重审。2020年1月9日，本院立案后重审本案，依法另行组成合议庭，由审判员易世凯担任审判长并主审本案，审判员孙莉萍、人民陪审员黄凌志参加评议，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告黄红宇及其委托代理人周智坚、王元和被告裕田公司的委托代理人候蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年3月9日起至交房之日止逾期交房的违约金，暂计266364元（以原告已付房款98万元为基数，按万分之二/天标准计算，暂计算至2017年11月27日，共计1359天）；2、判令被告向原告支付未按合同约定办理产权登记证的违约金9800元；3、判令被告按合同约定的交付标准交付房屋（包括但不限于市政燃气到户、IC智能卡水表、气表、电表安装到位、修补房屋漏水部分、更换中空玻璃等），若原告自行修缮的，由被告承担费用；4、判令被告支付原告因实际层高减少的经济损失409863.7元；5、判令被告返还契税40500元；6、判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告黄红宇将第3项诉讼请求变更为：判令被告按合同约定的交付标准交付房屋（包括IC智能卡水表、气表、电表安装到位、修补房屋漏水部分、更换中空玻璃等），判令被告因不能按合同约定市政燃气到户，被告承担3万元违约责任；将第4项诉讼请求变更为：判令被告支付原告因实际层高减少的经济损失379529.41元。事实与理由：2012年1月13日，原告与被告签订了《望城县商品房买卖合同》（合同编号20110287126），合同约定：1、原告购买被告开发的奥莱小镇第IV栋126号房，建筑面积为114.92㎡，用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为6.6ｍ；2、该商品房单价为8527.67元/㎡，总价款为98万元，付款方式为分期付款；3、被告应在2012年12月30日前，将验收合格的商品房交付原告使用；若被告逾期交房，逾期时间超过150天的，以原告已支付房款为基数，被告按日万分之二向原告支付违约金；4、被告承诺该商品房的装饰、设备标准符合合同规定要求，若达不到标准，被告应按原告要求补做；5、被告应在该商品房交付使用后730天内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按原告已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告分批向被告支付了全部房款，但截至原告起诉之日，被告仍不能将符合交付标准的房屋交付原告使用。被告在履行合同期间违约如下：1、逾期交房：2012年1月13日，原告依约向被告支付了首批房款588000元，被告应于2012年12月30日交付房屋，但截至原告起诉之日止（暂计至2017年11月27日，暂计1359天），被告仍未向原告按合同约定的标准交付房屋，办理交房手续。2014年3月8日，经双方结算，原告向被告支付了剩余全部房款，故2014年3月9日起以总房款98万元为基数，按日万分之二计算违约金，被告应向原告支付违约金暂计为266364元。2、房屋层高严重缩水：经长沙市小李飞刀工程项目管理有限公司专业测量，该房屋层高严重缩水，其中一楼23.04㎡，实际层高为6.22ｍ，一楼23.32㎡实际层高为3.50ｍ；二楼23.32㎡实际层高为2.54ｍ，负一楼41.63㎡实际层高为2.70ｍ，与合同约定的层高6.60ｍ分别差距0.38ｍ、3.10ｍ、4.06ｍ、3.90ｍ。依据合同第五条第1款：“超出3%的房价款由出卖人返还给买受人”的约定，被告应按照该约定承担原告实际层高减少的经济损失。3、不符合合同约定的交付标准：经长沙市小李飞刀项目管理有限公司专业勘验确认：被告未安燃气表、市政燃气未安装入户、一楼多块真空玻璃内模糊、多处积水及裂纹水渍，不符合《附件三：“奥莱小镇”商铺交付标准》，被告应依据合同约定修复房屋达到交付标准。4、被告应于2014年12月30日之前为原告办理产权登记并获得房地产权属证书，但截至该案起诉止，该房屋尚未办理产权登记。原告就上述问题多次主动与被告协商，被告均不予理会。被告裕田公司辩称，1、被告已于2014年3月16日向原告交付房屋，不再承担2014年3月16日之后的逾期交房责任。2012年12月31日至2014年3月16日的逾期交房违约金，双方已经通过折抵房款的形式进行了抵扣。被告无需再次承担该时间段内的逾期交房违约责任；2、原告至今未缴纳维修资金，办证时间应当顺延，被告不存在预期办证行为，无需承担逾期办证责任；3、原告存在迟延付款的事实，应向被告支付违约金23186.8元；4、原告所购买的是商铺，商铺的设计本身不存在燃气，在附件中约定燃气到户系公司员工打印合同时的失误。关于中空玻璃的问题，属于涉案房屋装饰装修问题，该问题已过了质保期，应由原告自己维修；5、关于契税费用，原告房屋契税费用为39200元，原告可持票据前往被告处办理，其他费用系办证所需，理应交给被告；6、关于层高问题。被告不存在违约事实，不承担层高问题导致的违约责任；7、原告所提质量问题和层高减少导致的经济损失问题，已过质量异议期，应当予以驳回；8、诉讼时效期间已届满，应当予以驳回。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告黄红宇为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《望城县商品房买卖合同》，拟证明原、被告于2012年1月13日签订商品房买卖合同，购买位于××镇××幢××号房，合同约定付款方式、交付时间、逾期交房违约金、交房标准、办理权属登记及逾期办理的违约责任等事项，原告依约支付全部房款，被告违约交房1359天并仍未办理房产证的事实；2、销售不动产统一发票、收款确认单、收据，拟证明原告已依约支付全部房款、应缴纳契税、商品房登记费、公证费等全部购房及办理房产证所需费用的事实；3、长沙市小李飞刀工程项目管理有限公司验房报告、室内装饰监理企业资质等级证书、室内装饰监理师证书，拟证明经专业机构勘验，被告所开发房屋不符合合同约定，房屋至今未交付的事实；4、房屋验收交接表，拟证明房屋至今未达到合同约定的交付标准，且物业公司及被告也在交接表内确认，2015年8月被告进行部分整改，但燃气入户及安装燃气表等仍未整改到位，不符合交付标准的事实；5、契税等费用收据；拟证明被告已收取原告契税，被告应返还该部分费用共计40500元的事实。被告裕田公司对原告黄红宇提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2的三性无异议，从证据2相关票据可知原告实际付款金额为956134元；对证据3、4三性均有异议，验房报告是复印件，封面日期为2017年，而第二页又为2014年，且验房机构为室内装饰监理资质，验房人员的资质也是室内装饰监理师，不符合法律规定，且时间差距久，不排除伪造证据的可能；原告提供的0000054号房屋验收交接表字迹深浅不一，且提交的两份内容也不同，对其三性均不认可；对0000457号为图片，没有原件予以核实，对其三性不予认可；对证据5三性无异议。被告裕田公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、奥莱小镇入伙会签单、前期物业管理服务协议、业主承诺书，拟证明原告于2014年3月16日实际占有使用接受房屋的事实；2、建设工程竣工验收消防备案表及其凭证、建设工程竣工验收备案表，拟证明房屋于2013年1月31日完成消防验收，2014年1月5日完成五方主体验收，验收结果均为合格，无房屋质量问题，房屋层高为10.11米，符合合同约定；3、房屋发票及其付款凭证，拟证明原告存在逾期付款的事实，原告实际付款仅951634元，房屋契税为39200元；4、逾期交房违约金抵扣房款的审批单和收据，拟证明2012年12月31日至2014年3月1日的逾期交房违约金已经和房款抵扣的事实；5、湖南政务服务网维修资金查询明细单、缴费通知书，拟证明原告至今未缴纳维修资金的事实；6、房屋结构图，拟证明房屋层高已达合同约定的事实；7、房屋照片一组，拟证明房屋水电三网已敷设到户，房屋无质量问题的事实。原告黄红宇对被告裕田公司提交的证据发表以下质证意见：对证据1三性无异议，但不能证明被告依约交付房屋，当时奥莱小镇入伙流程表上要求必须先签入伙会签单才能看房，入伙会签单并不代表原告接收了房屋；对证据2三性无异议，对证明目的有异议，因为建设工程竣工验收备案表时间为2014年3月18日，入伙会签单是2014年3月16日，未竣工验收就要原告收房，被告提供的建设工程竣工验收消防备案表只是入窗的东西，并不代表经过了消防验收；对证据3、4三性无异议，对证明目的有异议；对证据5，原告未交维修资金，因被告没有通知原告交维修金且未提供账号，而房屋也未达到法定交付条件，违约在先；对证据6三性无异议，只能证明被告没有按合同约定层高向原告交付房屋；对证据7真实性无异议，但只反映了房屋的部分情况，与原告诉求不一致，另有中空玻璃、燃气、水渍等问题。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对原告提供的证据1、2、5被告均无异议，本院予以认定，作为本案定案依据。对原告提供的证据3，对该证据证明房屋质量存在部分瑕疵的事实予以认定。对原告提供的证据4，对该证据证明原告验房并提出质量问题的事实予以认定。对被告提供的证据1、2、3、4、5、6原告均无异议，本院予以认定，作为本案的定案依据。对被告提供的7，该证据能够证据房屋水电已安装的事实，本院予以认定，作为本案的定案依据。根据本院认定的证据并结合当事人的陈述，本院查明以下事实：2012年1月13日，原告向被告支付588000元购房款，用以购买被告开发的望城奥莱小镇商铺。同日，原告与被告签订《望城县商品房买卖合同》，合同约定：原告所购买的商品房为预售商品房，原告购买被告在长沙市望城区望变更国有（2010）第1415号地块上建设的商铺（第IV幢126号房），房屋建筑面积114.92㎡，套内建筑面积111.32㎡，公共部位与公用房屋分摊面积3.6㎡，用途为商业，层高6.6ｍ，建筑层数为地上一层，地下一层，单价为8527.67元/㎡，总金额为98万元，付款方式为分期付款。原告应于2012年1月13日支付首付款588000元，2012年4月30日前付343000元，余款49000元于交房前30日内支付，房屋交付期限为2012年12月30日前，交房时商品房应经验收合格。商品房买卖合同附件三商铺交付标准明确，结构层高以设计为准；供水为市政自来水管网供水，供电为电源入户，燃气为市政燃气到户。附件四补充四约定对被告逾期交房超过150日的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；被告在房屋交付使用后730日内，提供办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，并在该期限内办理房地产权属证书，期限内未办理的按已付房款的1%支付违约金。在约定交房日前因房屋达不到交房条件，被告未在约定期限内交付房屋。2014年3月8日，原告交纳房款340139元。2014年3月16日，原、被告双方办理房屋交付手续，原告签署了入伙会签单并与长沙裕田奥莱物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。因被告逾期交房，经双方确认被告向原告支付逾期交房违约金28366元，被告以该逾期交房违约金冲抵原告应付的购房款后，原告实际交纳购房余款23495元。在原告办理房屋交付手续时，原告对涉案房屋进行验收，并提出验收意见，其中包括玻璃开裂、油漆需更换、屋顶外墙渗水严重、地下室漏水严重、水电表未到位、室内未刮白、燃气未到位、电源开关插座均未安装、弱电未入户、门面外道路未做好、外面围挡需拆除。2015年8月15日，原告验收处理结果为楼梯板与墙体处有渗水未处理好会成为新的漏水点、外墙北侧有开裂、燃气未入户。2017年11月5日，原告委托长沙市小李飞刀工程项目管理有限公司对涉案房屋质量进行检验。原告认为经验房后涉案房屋未达成合同约定交房标准，被告存在逾期交房行为，故向本院提起民事诉讼。被告庭审中陈述，涉案房屋水、电、弱电均已安装，因该房屋属于商铺，在设计时未设计入户燃气，且至今房屋内未安装燃气，涉案房屋至今未办理产权登记。另查明，涉案房屋已于2013年1月31日完成竣工验收消防备案，2014年3月18日办理了工程竣工验收备案。2014年3月8日，被告收取了原告涉案房屋的契税款39200元，另还收取公证费、委托费、所有权登记费、国土证费、房权证工本费等共计1300元。该房屋设计单位中机国际工程设计研究院设计的房屋结构图纸中，地上一层门面层高为6.3ｍ，地下一层层高为2.8ｍ。本院认为，第一、房屋是否逾期交付问题。原被告签订的《望城县商品房买卖合同》及其附件系双方的真实意思表示，其内容合法有效，双方当事人均应当全面履行各自义务。合同约定被告应于2012年12月30日交付房屋，但截至2014年3月16日被告才与原告办理房屋交付手续。原告于当日签署入伙会签单并与物业公司签订了前期物业服务合同，故本院认定房屋交付时间为2014年3月16日。案涉房屋交付时已完成竣工验收消防备案并基本完成工程竣工验收备案手续，已达到了法定及合同约定的交付条件。对被告自2012年12月31日至2014年3月16日止的逾期交房行为，双方已协议违约金额为28366元，被告以扣除部分购房款的方式向原告支付了该时间段内的逾期交房违约金。原告虽在收房时向被告提出了房屋质量问题，并于2015年8月15日向其反馈房屋质量问题并未整改完毕，但房屋交付后存在的质量瑕疵，被告应按照合同约定进行修缮整改，故对原告主张被告支付自2014年3月9日起至交房之日止的逾期交房违约金266364元的诉讼请求，本院不予支持。第二、被告是否应当承担逾期办证违约责任问题。双方合同约定被告应当在房屋交付使用后730日内办理房屋权属登记，如因被告原因致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。因原告已向被告支付98万元购房款，故对原告主张被告向其支付9800元（98万元×1%）逾期办证违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告以原告未缴纳维修资金，办证时间应当顺延为由进行抗辩，本院认为，双方在合同中并未约定原告缴纳维修资金系被告办理权属登记的前置条件，且房屋确实存在迟延办理权证情况，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。第三、房屋存在的质量瑕疵问题。原告在两次质量问题中均提出了房屋渗水、漏水、燃气未入户等问题，原告虽在2014年3月16日验房时提出中空玻璃开裂问题，但在2015年8月15日并未提出该问题，且原告向本院起诉时已届质量保证期，故对原告要求更换中空玻璃的诉讼请求，本院不予支持。对于房屋墙体漏水、外墙北侧开裂问题，原告向被告提出后被告一直未向原告反馈整改结果，应视为被告仍未完成此项整改，故对原告主张被告对房屋墙体漏水、外墙北侧开裂问题进行维修的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因水表、电表已安装到位，故被告对该问题无需整改。因燃气在房屋设计中未进行设计，但双方合同约定被告应当安装燃气，鉴于被告已无法将燃气安装到位，故该部分违约责任可用货币补偿方式承担。原告主张被告应支付未安装燃气的违约金3万元，本院认为该标准过高，应予以调整，本院酌定该违约金数额为1万元，故对原告主张被告支付未安装燃气违约金3万元的诉讼请求，本院予以部分支持。第四、返还契税问题。原告向被告缴纳的契税金额为39200元，其余费用为办证所产生的他项费用。被告同意向原告退还39200元，原告在庭审中亦同意被告退还的金额为39200元，故对原告主张被告退还契税40500元的诉讼请求，本院予以部分支持。第五、层高认定及赔偿问题。双方在合同中约定房屋层高为6.6ｍ，建筑层数为地上一层，地下一层。但该房屋设计备案为地上一层层高为6.3ｍ，地下一层层高为2.8ｍ，双方在房屋买卖合同附件三中约定结构层高以设计为准。对于上述层高约定产生争议的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释……”之规定，本院认定地上一层层高应以合同约定6.6ｍ为准，但结合房屋设计图纸及社会生活的实际经验，地下一层层高不应认定为6.6ｍ，而应以设计层高2.8ｍ为准。本案中，原告2014年3月16日办理收房验房手续以及2015年8月15日对被告整改情况验收时，应明知案涉房屋实际层高与约定层高存在较大差距，但均未就层高问题向被告提出异议。原告直至2017年12月8日提起诉讼时才向被告提出该项主张，该诉讼请求超过了诉讼时效，故对原告主张被告支付因实际层高减少的经济损失379529.41元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效后十日内向原告黄红宇支付逾期办理权属证书违约金9800元；二、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效后十日内向原告黄红宇支付未安装燃气违约金1万元；三、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效后十日内向原告黄红宇退还契税39200元；四、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效之日起30日内对原告黄红宇的房屋墙体漏水、外墙北侧开裂问题进行修缮；五、驳回原告黄红宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11065元，由原告黄红宇负担9958元，由被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担1107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  易世凯审 判 员  孙莉萍人民陪审员  黄凌志二〇二〇年十二月二十一日代理书记员  谢 慧附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的"合理期间"时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。合同法第一百五十八条第二款规定的"两年"是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。