广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6558号原告：宋尚普，男，1976年8月29日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：范晓华，系北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕光莹，系北京大成（广州）律师事务所实习人员。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇兴业路。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托诉讼代理人：李伟业，系国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚青，系国信信扬律师事务所实习人员。第三人：梁劭熙，男，1999年6月9日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。委托诉讼代理人：刘学军，系国信信扬律师事务所律师。原告宋尚普诉被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案。案件审理过程中，原告申请追加梁劭熙作为第三人参加诉讼，本院经审查予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋尚普的委托诉讼代理人范晓华、吕光莹，被告雅居乐公司的委托诉讼代理人李伟业，第三人梁劭熙的委托诉讼代理人刘学军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宋尚普向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告配合原告办理涉案房屋的网签手续及备案登记手续；2、被告向原告交付涉案房产；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2014年12月14日签订了广州雅居乐北苑《认购书》（编号：NO.GZ16001277），并于2014年12月14日和2015年1月21日分别支付定金20000元与剩余购房款5082369元。由于原告妻子与雅居乐公司存在其他纠纷，致该房一直未办理网签手续。原告于2019年多次催促雅居乐公司办理网签手续，雅居乐公司不仅多次拖延并借故隐瞒房产已经出售给第三人的事实，还试图串谋案外人更改陈述，损害原告的合法利益。由于被告恶意违约，严重侵害原告的合法权益，在双方协商未果的情况下，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。第一次庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告于2014年12月2日签署的《认购书》（编号：NO.GZ16001277）;2、被告向原告返还购房款5102369元并自2015年1月21日至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，暂计算至2019年11月5日利息1205151.21；3、被告向原告赔偿损失5102369元；4、本案诉讼费及担保服务费由被告承担。被告雅居乐公司答辩称：第一，涉案《认购书》是预约合同，原被告之间的房屋买卖合同未成立，不存在一房二卖的情形，无权要求赔偿；第二，原告长期未能获得购房资格，导致双方不能签订正式的房屋买卖合同，根据约定《认购书》自动解除，被告另行出售房屋无需通知原告；第三，原告怠于行使权利，其诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效；第四，原告配偶曾在被告公司任职，涉案《认购书》系原告通过公司内部途径购买，违反了被告公司的规定，违反诚实信用原则；第五，原告没有向被告实际支付认购房款；第六，原告诉请被告承担保全服务费，没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人梁劭熙陈述称：我方向被告购买涉案房屋是经过市场公开信息及合法手续的，不存在原告所称的恶意交易行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:涉案房屋位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街4号1001号，建筑面积346.5019平方米。2014年12月14日，原告（认购方）与被告（出售方）签订《广州雅居乐北苑认购书》（编号GZ10661277），约定由原告认购位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街4号1001号（户型B）的涉案房屋，建筑面积346.5019平方米，总售价8236888元，优惠折扣85%×95%×95%×95%×85%元，认购价5102369，其中定金20000元于签署认购书时付清，余款5082369元于2015年2月14日前付清；《认购书》约定涉案物业装修标准为毛坯，于2015年12月15日前交付使用；《认购书》第8条约定，如认购方未按约定履行义务，自与其履行之日起，认购书解除，定金不予退还，认购方向出售方支付房屋总价20%的违约金，且出售方另行出售物业时无需通知认购方；若出售方同意继续履行本认购书，从认购方逾期履行合同义务之日起至实际履行之日止，按认购价每日万分之五支付违约金；若认购方履行约定义务，出售方不得将物业转售第三方，否则双倍返还定金；《认购书》第10条约定，认购方充分了解国家及地方各项购房限购政策，确保在《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》之前具备购房资格。否则，如导致不能签订《商品房买卖合同》，认购方除所缴纳的定金无权要求退回外，还要按所认购的房屋总价的20%向出售方支付违约金；《认购书》第11条约定，2015年6月25日签署手签合同，不能收楼，可确认收入，并签署一式两份的承诺书，承诺于2016年6月25日网签（2016年6月20备注说明：系统面积已更新为现房面积，不用补差）。《认购书》还约定了其他内容。合同签订当日，原告通过被告员工陈丽丽信用卡向被告支付购房定金20000元。被告向原告开具《收款收据》，确认收到涉案房屋购房定金20000元，付款方式为信用卡。原告通过案外人胡华春用工程款抵扣房款的方式向被告支付剩余购房款5082369元。2015年1月21日被告向原告开具《收款收据》，确认收到涉案房屋购房款5082369元，备注为：惠阳项目转来龙元建设集团股份有限公司工程款抵扣物业。原告提交银行流水证明向案外人胡华春返还所抵扣的房款：2015年1月6日，原告配偶案外人胡文耕通过中国工商银行向案外人胡华春转账2378113元，转账附言“购房”。2015年3月2日，原告配偶案外人胡文耕通过中国农业银行向案外人胡华春转账398114元。2015年3月2日，原告配偶案外人胡文耕通过中国工商银行向案外人胡华春转账2000000元，转账附言“购物业”。以上转款共计4776227元，原告称案外人胡华春因一次性付款为由额外给予原告94折，故产生原告的实付购房款比《认购书》约定的总购房款少306142元。以上购房款抵扣后，因原告欠缺购房资格之故，双方未按合同约定签订《房屋买卖合同》。2019年4月3日，第三人拟向被告购买涉案房屋，并于当日向被告支付购房定金1000000元，其中10万元通过第三人银行转账支付，90万元通过第三人母亲李小群银行转账支付。2019年4月8日，被告与第三人签订《认购书》，约定第三人向被告认购涉案物业，认购价8395057元，税款399764.62；楼款分期支付，定金100万元1个月内一次性付款，第一期楼款1518517元于2019年4月15日前付清，第二期楼款5876540元于2019年5月8日前付清；物业装修标准是毛坯，于2019年6月15日交付使用；于2019年4月15日前签署《商品房买卖合同》及其他文件。《认购书》亦约定了其他内容。同日，被告向第三人出具两份《收款收据》，确认收到购房定金100万元。2019年4月15日，第三人通过母亲李小群向被告支付购房款1518517元。同日，被告向第三人出具《收款收据》，确认收到首期购房款1518517元。2019年5月13日，被告与第三人签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定第三人向被告购买涉案房屋，售价8395057元，第一期房款2518517元在网签当日支付，第二期房款5876540元在2019年5月8日之前支付。合同亦约定了其他内容。同日，第三人通过案外人梁某向被告支付购房款5912775.98元，被告向第三人出具两份《收款收据》，确认收到楼款5876540元，收到专项维修资金36235.98元。2019年5月22日，被告受第三人委托向广州市番禺区国土资源和规划局申请递件过户手续。2019年5月27日，广州市番禺区国土资源和规划局确认登记涉案房屋权属人为第三人梁劭熙。诉讼过程中，原告向本院提出书面申请，要求评估案涉房产于2019年4月3日的价值。本院通过摇珠确定深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司，对案涉房产于2019年4月3日的价值进行评估。2020年8月17日，深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司作出深英（广分）评字第[2020]GF09001号《房地产估价报告》，估价结果是：确定估价对象（广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街4号1001号）在价值时点（2020年4月3日）的估价单价为￥33000元/平方米，估价总值为￥11434563元，大写金额人民币：壹仟壹佰肆拾叁万肆仟伍佰陆拾叁元。原告对《房地产估价报告》无异议。被告及第三人向我院邮寄《对评估报告的质证意见》，认为《房地产估价报告》的价格未全面考虑房屋销售的市场因素，严重偏离市场价值，故被告及第三人对《房地产估价报告》均不予认可。本院依法将被告及第三人的书面质证意见送达深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司。深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司就被告及第三人的书面意见函复称：“第一，房地产估价价值是估价人员在专业知识和能力范围内，对特定目的下估价对象于价值时点这一特定的市场环境下的客观价值的测算和判定，强调的是价值的客观性，并非实际成交价格。第二，案涉评估报告估价价值考虑了房地产的区位因素、实物因素、权益因素等对房地产价值的影响，对各项影响因子进行赋值与权重取值及修正而得出的客观合理的房地产价值。质证人未经科学的估价方法测算和分析，主观认为评估价格严重偏离市场价值，仅凭他人在非价值时点购买房屋的价格和其提及的同地段同时段其他房屋的销售合同与估价价值作对比的片面的不科学的（备注：我司从未收到质证人提及的“同地段同时段其他房屋的销售合同”）。综上，经复核估价计算过程是科学严谨的，测算结果是客观、合理的。”本院依法向原、被告及第三人送达深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司《关于“对评估报告的质证意见”的回函》，并限期要求各方当事人书面回复。原告表示对回函无异议。被告及第三人未在本院要求的时间递交书面回复。另查明，原告配偶胡文耕于2017年2月28日因职务侵占罪由广州市番禺区人民检察院向本院提起公诉，本院于2018年1月22日作出一审《刑事判决书》，判决胡文耕犯职务侵占罪，判处有期徒刑并处没收财产、追缴违法所得。判后，胡文耕不服上诉，广州市中级人民法院于2018年9月20日作出终审判决。该案现已生效。再查明，2019年5月22日，原告提供了广东合润融资担保有限公司的诉讼保全担保函为担保，向本院申请查封、冻结被告名下位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街4号1001号的涉案房产（以5102369元为限），原告因此支出担保费23000元。2019年9月9日，原告提交了浙商财产保险股份有限公司深圳分公司的保担保函担保，向本院申请查封第三人名下位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街4号1001号的涉案房产，原告因此支出保费3061.42元。关于以上保全措施，原告向本院预缴保全费5000元。2019年11月5日第一次庭审中，原告变更诉讼请求。第三人遂向本院申请解除案涉房产的查封。本院在查明事实的基础上，依职权解除对第三人名下于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街4号1001号的涉案房产的查封。以上事实，有《认购书》、《房屋买卖合同》、《收款收据》、银行流水明细及庭审笔录为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2014年12月14日，原被告分别在《认购书》上签名、盖公章，说明签订《认购书》系原被告双方的真实意思表示。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉《认购书》约定认购方与出售方签署《商品房买卖合同》前，可申请将认购权益转让给认购方的父母、配偶、子女，且没有明确约定办理产权登记，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任，公共配套建筑的产权归属等相关事宜。故案涉《认购书》不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，案涉《认购书》属预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故预约合同是独立于本约合同的合同，也适用于《中华人民共和国合同法》关于合同解除的规定。讼争双方签订《认购书》的目的在于签订《商品房买卖合同》，被告于2019年5月将案涉房屋出售并过户给第三人，已体现其解除案涉《认购书》的意思表示。现原告在第一次庭审中（2019年11月5日）通过变更诉讼请求主张解除案涉《认购书》，双方就《认购书》解除达成了合意，故本院确认案涉《认购书》于2019年11月5日解除。关于案涉《认购书》履行过程中的违约责任认定。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。《中国人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人依上述规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。案涉《认购书》第8条约定认购方未履行认购书义务的，从逾期履行之日起解除认购书；第10条约定认购方确保在正式签订《商品房买卖合同》前取得购房资格，否则无权要求退还定金，并按房屋总价20%向出售方支付违约金；第11条约定双方于2015年6月25日签订《商品房买卖合同》。现原告自认于2019年5月取得广州市购房资格，其未按《认购书》约定在2015年6月25日前取得购房资格，导致双方签订《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，违约在先。但被告作为较为知名的房地产开发企业，理应知晓以合同约定解除条件成就为由解除《认购书》，应依法履行通知义务。现被告已收取全额购房款，却没有推进《认购书》解除的法定程序，在《认购书》未解除的情况下将涉案房屋出售给第三人，存在一定违约恶意。且由于被告怠于通知原告《认购书》解除条件成就，致原告未及时另觅房屋，案涉房屋溢价损失扩大，被告亦应承担部分责任。综合上述因素，本院酌定，关于双方违约造成的损失，被告承担60%违约责任，原告承担40%违约责任。关于原告退还购房款的主张。本院认为，合同解除，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《认购书》解除后，被告无需继续履行配合签订《商品房买卖合同》的义务，原告有权要求被告退还已支付的购房款。关于购房款，首先，原告通过信用卡刷卡交纳购房定金20000元，通过抵扣案外人胡华春工程款的方式交纳购房尾款5082369元，被告均向原告出具了《收款收据》确认，可以证明案涉房屋已完成购房款交付，所交付的购房款共计5102369元；原告是否向案外人胡华春支付足额款项，不影响被告已用5082369元房款向案外人胡华春抵扣等额工程款的事实。其次，案涉《认购书》的合同相对方为原被告双方，故《认购书》解除后，被告应将购房款向原告退还，而非其所抗辩的案外人胡华春。最后，如上所述，原告在履行《认购书》的过程中因未及时取得购房资格而违约在先，依《认购书》第10条约定无权要求退还购房定金20000元，故被告应退还原告的购房款金额为5082369元（5102369元-20000元），本院对原告退还购房款的部分请求予以支持。购房款利息是购房款的法定孳息，应视为因合同取得的财产予以返还，且应当从被告收取购房款之日（即2015年1月12日）起计，具体计算方式为：以5082369元为基数，自2015年1月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金退还为止。关于原告主张的违约损失赔偿。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告违约造成原告的损失是房屋溢价损失。被告于2019年4月3日接受了第三人交纳的购房定金，2019年4月8日与第三人签订了《认购书》，故本院酌定被告违约的时间点为2018年4月3日。被告与第三人2019年签订的《认购书》中约定涉案房屋交易价格8395057元，与案涉原被告2014年签订的《认购书》中约定的房屋交易原价8236888元相差较小，该房屋价格明显较低，故8395057元不适合代表被告违约时涉案房屋的市场价值。诉讼过程中，原告向本院申请评估被告违约时的案涉房屋价值。经讼争各方同意，本院依法经摇珠程序选定深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司对案涉房屋在2019年4月3日的价值进行评估。2020年8月17日，深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司作出《房地产估价报告》，确定案涉房产在2019年4月3日时的估价单价为33000元/平方米，估价总值11434563元。故被告违约导致原告产生的房屋溢价损失为6332194元（11434563元-5102369元）。如上所述，被告应承担60%的违约责任，故其应向原告赔偿违约损失3799316.4元（6332194元*60%）。此外，诉讼保全担保费不属于诉讼必要的支出，且案涉《认购书》对此亦无约定，故原告请求被告赔偿诉讼保全担保费，无合同依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题。本院认为购房款本金属于物权请求权的对价，应以物权使用年限确定诉讼时效，不适用债权的诉讼时效。故对于被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条、第九十八条、第一百二十条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告宋尚普与被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司2014年12月2日签署的《认购书》（编号：GZ16001277）于2019年11月5日解除；二、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日向原告宋尚普返还购房款5082369元；三、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日向原告宋尚普支付购房款利息（以5082369元为基数，自2015年1月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款退还为止）；四、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告宋尚普赔偿违约损失3799316.4元；五、驳回原告宋尚普的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47516元，由原告宋尚普负担683元，由被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担46833元。保全费5000元，由原告宋尚普负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  肖陈翔人民陪审员  潘裕森人民陪审员  彭梦华二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  李周宁