广西壮族自治区崇左市扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初1454号 原告：广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行，住所地广西扶绥县东门镇兴东大道东162号。统一社会信用代码91451421718833634P。 负责人:韦海标,支行行长。 委托诉讼代理人：梁玉芳，广西进安律师事务所执业律师。 被告：何天炜，男，1972年2月12日出生，壮族，经商，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李泽平，北京德恒（南宁）律师事务所执业律师。 被告:钟永锋，男，1980年1月30日出生，汉族，住广西扶绥县，现住广西扶绥县。 第三人:叶冠强，男，1981年1月20日，汉族，住广西扶绥县。 原告广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行（以下简称东门农商行）与被告钟永锋、何天炜、第三人叶冠强确认合同效力一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂而转为适用普通程序审理。原告广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行的委托诉讼代理人梁玉芳，被告何天炜及其委托诉讼代理人李泽平、被告钟永锋到庭参加诉讼。第三人叶冠强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东门农商行向本院提出诉讼请求：判决确认钟永锋与何天炜于2015年9月10日签订《房屋租赁合同》无效。事实和理由:钟永锋作为扶绥县十三层商务大酒店有限公司的法定代表人，于2015年12月30日以该公司为借款人,以装修酒店为由向东门农商行借款1000万元,该笔借款由钟永锋以其所有的位于扶绥县的涉案房产作抵押，并于2015年12月29日办理了抵押登记。扶绥县十三层商务大酒店有限公司（以下简称十三层酒店）的经营项目是涉案房产,而涉案房产需装修。因十三层酒店未能依约履行分期还本、按期结息义务,东门农商行以十三层酒店及钟永锋等担保人均构成违约为由,向法院起诉提前收回借款,案件以调解分两期归还东门农商行债务而结案,但十三层酒店及钟永锋均没有履行义务，东门农商行申请强制执行。在执行阶段,钟永锋向执行局提交其与何天炜就涉案房产已签订《房屋租赁合同》，签订时间为2015年9月10日,要求法院停止对涉案房产的拍买。事实上，钟永锋并未将涉案房产出租给何天炜,因为在贷款办理过程中,借款人十三层酒店为证明借款用途的真实性向东门农商行提供装修合同和因装修所支出部分发票及授信支付的对象是装修人;十三层酒店在履行合同过程中,作为抵押人也是十三层酒店法人的钟永锋，对东门农商行作出抵押物在抵押前后均未出租和出售的书面承诺;2016年11月8日,钟永锋以涉案房产为叶冠强向东门农商行借款300万元作二次抵押,虽然叶冠强借款用途是购买肥料,但原告在贷后检查发现300万元的借款,并非用于合同约定的借款用途,而是钟永锋将借款用于涉案房产的装修。再者，何天炜和钟永锋在《房屋租赁合同》约定租期18年,以装修为由免交一年租金,以钟永锋所欠何天炜借款386万元抵销17年的租金，按涉案房产面积和抵销租金计算,每个月每一平方米仅3元多,远远低于当地市场价格,不符合常规。基于以上事实,东门农商行有充分的理由认为何天炜和钟永锋是在恶意串通以阻止法院对涉案房产的拍卖,两被告的行为损害了东门农商行的利益,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)项规定,请求法院判决何天炜和钟永锋于2015年9月10日签订《房屋租赁合同》无效。 何天炜辩称：一、本案东门农商行不具备作为原告起诉的主体资格。根据合同的相对性原理，何天炜与钟永峰之间是房屋租赁合同关系，东门农商行作为无关第三人，针对租赁物并无独立的请求权，不能依据《民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”的规定提请诉讼，不具有诉讼主体资格。本案中何天炜与钟永锋签订的《房屋租赁合同》与东门农商行不存在利害关系，故东门农商行不具有起诉何天炜与钟水锋的原告主体资格。二、《合同法》52条规定，合同无效的情形主要有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。主张合同无效的一方，需要承担举证的责任。何天炜与钟永锋没有恶意串通的行为，因为何天炜与钟永锋签订《房屋租赁合同》签订在前，钟永锋同东门农商行贷款签订的《固定资产借款合同》等材料在后。钟永锋2015年在无任何自有资金情况下四处借款筹集资金建起位于东门镇××××楼房，期间钟永锋向何天炜多次借款，前后累计借款达386万元，后因无力偿还，加之无资金装修，导致该楼房处于闲置状态。为减少损失，钟永锋多次找何天炜协商，请求何天炜与其签订租赁合同，把该楼房出租给何天炜，以租金冲抵欠款。何天炜与钟永锋于2015年9月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应受法律保护。三、合同签订后，何天炜依合同约定对该楼房投入大量资金，请装修人对该楼房进行装修，并办理了酒店营业执照，对己装修完好的几层楼房作为酒店正式经营营业，这方面在何天炜所提交的证据中充分体现并予以证明。四、东门农商行主张该楼房系钟永锋出资装修，进而认为租赁合同无效，何天炜认为这与事实不符。何天炜与钟永锋合同明确约定何天炜只承租该楼房大门左边大厅，三至十二楼及楼顶，余下其他由钟永锋自己装修经营，且事实上钟永锋后期亦如此，自己装修二楼作卡拉好夜场经营，东门农商行提供的钟永锋出资装修的证据，均只是指向钟永锋卡拉好夜场的装修，与何天炜酒店装修无关。五、东门农商行认为，何天炜与钟永锋租赁合同约定租金过低不符合常理。何天炜认为，首先，依当时的市场状况，该租金不低基本与市场价格持平；其次，该楼房装修需要大量资金，且地处东门镇这种乡间小地方，更无人愿意投资，如不出租给何天炜，钟永锋损失更大。加之，何天炜愿意减免钟永锋借款所产生的利息、所以该合同是有效合同，体现了双方的真实意思表示，并不存在串通问题，也不存在损害东门农商行利益问题。综上，请求法院依法查明事实，维护合同的稳定性，依法驳回东门农商行的起诉。 钟永锋辩称：一、东门农商行起诉要求判决确认钟永锋与何天炜在2015年9月10日签订的《房屋租赁合同》无效，缺乏事实与法律依据，法院不应支持。钟永锋与何天炜没有恶意串通的行为，《房屋租赁合同》签订在前，向东门农商行贷款签订的《固定资产借款合同》等材料在后。钟永锋在兴建十三层酒店时欠了上千万工程款后，因资金周转不足又多次向何天炜借款，之后经结算，共欠何天炜人民币386多万元，将房屋出租是为了发展，不至于在东门出现一栋烂尾楼，也可以抵扣欠款，是双赢的行为。该租赁行为合法合理，并未损害东门农商行的利益。租金方面换算得3元多一平米，在当时的东门镇已经是很高很合理的价格。在签订《固定资产借款合同》、《抵押担保合同》，出具借款抵押承诺书等材料后，东门农商行于2016年1月5日放贷借给钟永锋1000万元，这些行为都是发生在十三层酒店己经租给何天炜之后。在本次贷款中，东门农商行并未审查房屋是否出租的问题。在要求钟永锋出具的“借款抵押承诺书”中，是否禁止房屋出租，也是钟永锋所担心，也当面咨询了信贷员，信贷员告知钟永锋不要担心，承诺书中并未禁止房屋出租的问题。之后，1000万元的贷款很快就发放给钟永锋，钟永锋用该款偿还了十三层酒店的工程款。东门农商行是明知房屋己经出租，还是愿意放贷。钟永锋并未与何天炜有串通行为，纯粹是商业行为和正常的商业贷款行为。东门农商行认为有合理理由认定钟永锋、何天炜为防止十三层酒店被拍卖，恶意签订租房合同，没有任何证据证实。至于叶冠强向原告贷款300万元，有部分借款用于十三层酒店的装修，并不是装修己经出租给何天炜的部分，装修的是酒店大门右侧及二、三楼KTV部分。贷款300万的理由是购买肥料，但从东门农商行提供的证据来看，东门农商行明显是知道贷款用于装修。300万元的贷款中有100多万元己经直接被东门农商行扣出作为偿还扶绥农村商业银行1920万元贷款的部分利息。到钟永锋没有还息能力后，为了弥补之前的漏洞，为下一步起诉做准备，让钟永锋补签承诺书。因此，在本案中，该承诺书并不能作为认定钟永锋违约的证据。二、钟永锋欠东门农商行贷款1000多万元是事实，但都是在东门农商行的严格审查核实之后发放的贷款。本案之所以成讼，完全是东门农商行为了自己的利益，不顾“买卖不破除租赁”这一法律规定。综上，请求法院依法驳回东门农商行的诉请。 第三人叶冠强述称：叶冠强向东门农商行贷款300万元，用于装修十三层酒店大门右侧及二、三楼KTV部分。贷款用途是购买肥料，但从东门农商行提供的证据来看，东门农商行明显是知道贷款用于装修。300万元的贷款中有100多万元己经直接被东门农商行扣出作为偿还扶绥农村商业银行1920万元贷款的利息。贷款的300万元，应依法处理。2、东门农商行提供的证据不能证明本案何天炜、钟永锋有恶意串通行为，法院应依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。经本院组织双方当事人进行质证，对当事人均无异议的证据，本院予以认定，并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析、认证如下： 何天炜、钟永锋对东门农商行提供的证据《房屋租赁合同》、《固定资产借款合同》、《抵押担保合同》、《装修工程施工承包合同》等的真实性、合法性无异议，但认为它不能证明何天炜与钟永锋恶意串通签订《房屋租赁合同》。因上述证据形式与来源合法、内容真实，且本案存在关联，本院予以认定，但是否达到举证目的，本院在判决理由中进一步阐述。 东门农商行对何天炜提供的《房屋租赁合同》、《酒店装修合同》、银行转账凭证、收据、营业执照、税务登记证明等证据有异议，认为：并无证据证实何天炜、钟永锋之间存在民间借贷行为，因而签订《房屋租赁合同》“以租抵债”、营业执照、税务登记证明，实为何天炜、钟永锋恶意串通逃避抵押物拍卖而为；银行转账凭证与本案不存在关联；何天炜购买电梯收据与钟永锋购买电梯存在重复，何天炜购买空调收据应为虚假。本院认为，钟永锋在2018年1月16日前，一直否认存在出租的事实，但本院强制行抵押物时，却拿出《房屋租赁合同》，对此，何天炜、钟永锋应进一步提供证据证明合同的真实性，但并不能举证证明，本院对该证据不予认定。银行转账凭证与本案存在关联，本院予以认定。何天炜购买电梯和空调的收据，东门农商行并无证据证实何天炜未真实购买电梯和空调，该证据来源合法，内容真实，并与本案存在关联，本院不予以认定。 综合当事人的陈述及本院认定的证据，本院认定本案的事实如下： 钟永锋是十三层酒店的法定代表人。2015年12月22日，十三层酒店以装修酒店需资金为由，与东门农商行签订《固定资产借款合同》，向东门农商行借款1000万元。钟永锋与东门农商行签订《抵押担保合同》，以其所有的位于扶绥县的房产作抵押，并办理了抵押登记。合同签订后，东门农商行依约发放了贷款1000万元。因借款期限届满，十三层大酒店逾期未能归还东门农商行贷款，2018年6月7日东门农商行向本院起诉，要求十三层酒店归还贷款。本院受理后，在审理过程中，案件以东门农商同意十三层酒店分期归还债调解结案。后因十三层酒店、钟永锋未能履行调解书确定的义务，东门农商行向本院申请强制执行。在执行过程中，钟永锋向本院执行局提交其与何天炜就涉案房产签订的一份《房屋租赁合同》，要求法院停止对涉案房产的拍买。该合同落款签订日期为2015年9月10日。《房屋租赁合同》约定，钟永锋将扶绥县房产出租给何天炜，以抵消钟永锋因与何天炜发生民间借贷而对何天炜所负的债务386万元；租期从2015年9月10日至2033年9月9日；房产交付时间为2015年9月15日等等。但钟永锋与何天炜除一致口头确认存在民间借贷之外，双方均提不出其他证据证实存在民间借贷。 2016年初，何天炜与郑汉达签订酒店装修合同，由郑汉达对酒店进行装修。何天炜确实有向郑汉达转款的事实，也有部分开支的收据。十三层酒店也与郑汉达等人签订有酒店装修合同，也有部分付款依据。十三层酒店安装有电梯。2018年11月26日，何天炜注册成立扶绥县东门镇方卓园商务大洒店。2019年1月7日，扶绥县十三层商务大酒店有限公司经扶绥县市场监督管理局登记注销。 为了向东门农商行证明贷款用途符合合同约定，钟永锋向东门农商行提供了十三层酒店借款前和借款后支付装修费的单据、购买材料、设备，以及的相关装修合同。2018年1月16日，经东门农商行要求，钟永锋向东门农商行出具承诺书，承诺钟永锋于2015年12月22日向东门农商行申请借款1000万元，用于装修酒店；所经营的酒店到2018年1月16日止，没有向任何单位或个人出租经营、出售。 本案在审理过程中，东门农商行向本院申请委托有资质的鉴定机构，对钟永锋与何天炜签订的《房屋租赁合同》的签字形成时间进行司法鉴定，本院依法进行了委托，根据崇左市中级人民法院司法技术辅助办公室通知要求，必须提供鉴订合同时当 事人所使用笔、墨、印泥、同批纸张等材料。经本院要求钟永锋与何天炜限期提供，钟永锋与何天炜均表示无法提供，司法鉴定因此无法继续进行。 本院认为：钟永锋与何天炜签订的《房屋租赁合同》对东门农商行实现抵押权有直接利害关系。因此，东门农商行作为本案原告主体适格。本案的争议焦点是：一、钟永锋与何天炜签订《房屋租赁合同》的时间是否晚于扶绥县十三层商务大酒店有限公司、钟永锋与东门农商行签订的《固定资产借款合同》和《抵押担保合同》；二、钟永锋与何天炜是否存在恶意串通损害东门农商行的行为，《房屋租赁合同》是否有效。 关于焦点一。在本案涉及的《抵押担保合同》中，钟永锋已经作出保证承诺，保证抵押物未用于出租，无权利上的瑕疵。钟永锋于2018年1月16日还再次向东门农商行承诺，2015年12月22日向东门农商行申请借款1000万元，用于装修酒店，所经营的十三层酒店到2018年1月16日止，没有向任何单位或个人出租经营、出售。但在案件进入执行后，法院将对抵押物进行拍卖时，钟永锋才向法院提交《房屋租赁合同》，因此钟永锋有义务证明签订《房屋租赁合同》的真实性，应将举证义务分配给钟永锋，钟永锋不能举证证明《房屋租赁合同》成立时间的真实性，结合双方也不能证实存在真实民间借贷关系，应认定《房屋租赁合同》是钟永锋与何天炜恶意签订。《房屋租赁合同》成立的时间应推定为在《固定资产借款合同》和《抵押担保合同》之后。 关于焦点二。钟永锋与何天炜不能举证证明双方之间存在民间借贷，故以租抵债的前提不存在，而钟永锋与何天炜仍故意签订《房屋租赁合同》，目的是使东门农商行抵押权实现落空。对钟永锋而言，其获的非法利益是东门农商行的贷款无需按时偿还。对何天炜而言，其获的非法利益是以较低的成本经商酒店。因此，应当认定钟永锋与何天炜恶意串通伪造《房屋租赁合同》，使东门农商行收回贷款的目的落空，并各自获得相应的非法利益，该合同应为无效合同。 综上所述，钟永锋与何天炜存在恶意串通签订《房屋租赁合同》损害东门农商行的行为，该合同无效。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，判决如下： 确认钟永锋与何天炜签订的《房屋租赁合同》无效。 本案受理费50元，由钟永锋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  玉汝碧 人民陪审员  李玉艳 人民陪审员  吴丽娇 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  韦平坤 书 记 员  马灿丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。