广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初7882号原告：刘思远，男，1987年7月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：包谊锦，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂晓慧，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：广州市万舜投资管理有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇汉溪大道东390号四海城商业广场1栋1座401-404房。法定代表人：卢晓楚，职务：执行董事。委托诉讼代理人：嵩朕，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕忠兵，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人：广东中人集团建设有限公司，住所地广州市天河区上元岗中成路300号大院。法定代表人：童迪平，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨思敏，北京大成（广州）律师事务所律师。原告刘思远与被告广州市万舜投资管理有限公司（以下简称万舜公司）、第三人广东中人集团建设有限公司（以下简称中人公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告刘思远的委托诉讼代理人包谊锦、涂晓慧，被告万舜公司的委托诉讼代理人吕忠兵、嵩朕，第三人中人公司的委托诉讼代理人杨思敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘思远向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告支付延期交房违约金264511.28元（自应交房日2018年12月31日之次日起自至实际交付之日止，每日按总房价款1230285元的0.05%计算延期交房违约金，暂计至2020年3月6日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月28日签订编号为201704278194的《广州市商品房买卖合同（预售）》，由原告向被告购买商品房一套，标的房屋具体地址为:广州市番禺区南村镇万惠二路95号3109号房。合同约定：房屋销售总额为1230285元；被告须于2018年12月31日前将标的房屋交付原告使用；因被告原因延期交房的，被告应自2018年12月31日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按照的约定向被告履行了付款义务，然而被告未能按照《购房合同》的约定于2018年12月31日前向原告交付该商品房。原告认为，原、被告订立的合同是双方真实意思表示，且未违反我国法律法规的强制性规定，依法有效，对双方均有法律约束力，双方均应履行相应的义务。被告至今未向原告履行交房义务，被告应承担延期交房的违约责任。综上，原告为维护合法权益，向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告万舜公司辩称，我方已经按照双方签订的合同约定按时交付涉案房屋，不存在违约行为，不应当承担原告主张的违约责任。被告与原告于2017年4月28日签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定被告于2018年12月31日前向原告交付毛坯房屋，而原告书面授权第三人代为收取涉案房屋。其授权书载明第三人签章收楼之日起视为原告已收楼。被告于2018年12月10日向原告发出交楼通知书，告知其可以收楼，同时告知其已通知了原告授权收楼的第三人。第三人于2018年12月31日向被告出具收楼确认书，确认已代原告接收涉案房屋，至此，被告已经按照双方合同约定履行交楼的义务，不存在逾期交楼的情形。综上，原告诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。第三人中人公司述称：我方同意被告方的答辩意见。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2017年4月28日，万舜公司（甲方、卖方）与刘思远（乙方、买方）与签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区南村镇万惠二路95号3109号商品房，该商品房用途为办公，合同约定建筑面积为40.1971平方米，其中，套内建筑面积27.9225平方米，共有分摊面积约12.2746平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米44060.70元，总金额1230285元。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2018年12月31日前将作为合同标的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。合同第十四条约定甲方如未能按本合同规定的期限交房，则应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条“交付时的验收”约定：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件六装饰、设备标准第三条单元室内为：入户门：高级木门；天花：混凝土结构板；墙身：水泥砂浆批荡；地面：水泥砂浆找平。同日，双方签订《补充协议一》，约定乙方同意本合同“交房条件”修改为：甲方在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，乙方同意以此条件收楼后不追究甲方的任何交楼责任。若乙方要求交房条件为“取得《建设工程竣工备案表》”，则乙方同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年。由于供水、供电和邮政等公共服务单位并非必然向甲方出具该商品房的永久使用证明材料，因此，在该商品房满足供水、供电及通邮等必须交付条件后，即视为水、电、通邮等配套设施达到使用条件。对买卖合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。甲方以电话通知的，双方一致同意在房屋交付现场补签交楼通知书。达到买卖合同约定的交付日期的，不论甲方以何种方式通知乙方办理房屋交付手续，乙方未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，乙方如逾期办理交付手续的，则视为甲方已履行交付义务。刘思远与万舜公司签订《授权委托函》一份（没有签订时间），约定为便捷高效的完成双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中所购商品房的装修事宜，刘思远特委托万舜公司代为执行以下事项：一、为其在房屋买卖合同中所购的商品房选择装修单位，该装修单位需按照本委托函附件一约定的装修标准对委托方所购房屋进行装修；二、对装修公司的装修工程施工进行监督；三、装修金额由刘思远委托万舜公司代为支付。《授权委托函》后附BC塔户内精装修标准表。后刘思远与中人公司签订《装修协议》（没有签订时间）一份，约定刘思远委托中人公司对涉案房屋进行室内装修，装修工程以包工包料、包现场清理、包质量、包工期、包安全的形式由中人公司承包，装修费用金额由刘思远委托万舜公司代为支付，刘思远无须向万舜公司及中人公司另行支付。为便于中人公司进场施工，刘思远全权委托中人公司在开发商发出书面收楼通知后或者在涉案房屋约定的交楼日代为办理收楼手续，并在办理收楼手续后立即组织开工，交付日期为2019年10月31日。装修期间的物业管理费由刘思远委托万舜公司代为支付，就该款项刘思远无须向万舜公司及中人公司另行支付。《装修协议》附件为《装修平面布置图》《装修标准》和《收楼授权委托书》，其中《装修标准》与上述《授权委托函》附件的《装修标准》一致。2018年12月10日，万舜公司向刘思远通过顺丰速运寄发《交楼通知书》，通知刘思远对涉案房屋进行收楼，并告知刘思远已同时通知中人公司代表刘思远完成相关收楼手续。刘思远于次日签收。2018年12月31日，中人公司代刘思远办理了涉案房屋的收楼手续，向万舜公司出具了《收楼确认书》。2019年12月24日，万舜公司取得涉案房屋所在楼宇的广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年12月28日，万舜公司自认向刘思远发出面积确认书，通知刘思远办理因面积差导致的退款15904.37元。庭审中，万舜公司确认刘思远已按照合同约定支付全部房价款；中人公司自认于2020年4、5月份对涉案房屋装修完毕。刘思远主张房屋交付标准为毛坯房，认为万舜公司应根据双方所签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》第13、15条的约定在2018年12月31日前交付房产，且交付时应当符合第15条约定的交付条件，万舜公司至今未提交相应的文件以证实在2018年12月31日前涉案房屋具备交付条件，刘思远也从未收到万舜公司发出的《交楼通知书》。万舜公司所出售的房产是带装修的，万舜公司以刘思远授权委托其代为选择装修公司的方式规避装修工程需要招投标的强制性法律规定，因此《授权委托函》、《装修协议》及《收楼授权委托书》为刘思远在万舜公司和中人公司存在欺诈的情况下签署的，应属无效文件。万舜公司经质证，确认交楼标准为毛坯房，认为双方补充协议中约定将交付条件和时间变更为在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，若刘思远要求交房条件为“取得《建设工程竣工备案表》”，则合同约定的交楼时间相应顺延一年。刘思远委托中人公司于2018年12月31日对涉案房屋进行了收楼，涉案房屋所在楼宇也于2019年12月24日取得竣工验收备案，符合补充协议约定的顺延一年时间内取得该备案表，故涉案房屋已经符合约定和法定交房条件，也向刘思远交付了房屋，万舜公司不存在逾期交房的违约行为；而且是否签订《装修协议》是各业主自主选择的权利，但万舜公司自认如选择未装修的房屋并不会减少购房款，选择装修的房屋则由万舜公司向中人公司统一支付装修款，不再另行向业主收取。另查，本院自2020年4月至10月，共受理被告为万舜公司的商品房买卖合同纠纷15件，房屋均为同一楼盘，在其他案件中，当事人所提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议一、《装修协议》《授权委托函》《收楼授权委托书》等均为版式一致的合同。2019年12月31日，万舜公司和中人公司共同向全体业主发出《延迟交付补充通知书》，告知因市政工程施工滞后等原因导致装修公司施工进场延迟，未能按照约定日期交付涉案房屋，将参考同类物业市值租金标准统一进行补偿，补偿细则将安排客服专员联系。本院认为，一、关于涉案房屋交房标准。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六为装饰、设备标准，从该附件载明的单元房装饰标准可知，合同约定的交房标准为毛坯房。刘思远、万舜公司也因此均主张合同约定的交房标准为毛坯房。但从刘思远签署的《授权委托函》《装修协议》《收楼授权委托书》的内容来看，《装修协议》中约定了涉案房屋《广州市商品房买卖合同》不成立无效、被撤销、解除或者终止的，装修协议同时解除，《授权委托函》上也确定了万舜公司对装修工程的施工进行监督，可见刘思远与万舜公司、中人公司之间签订的各协议是关联的。虽然《装修协议》上载明由中人公司以包工包料、包质量、包工期等方式进行装修，但并无就装修费的负担予以约定，也无就装修的违约事项进行明确约定，其内容并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志，有异于日常的装修合同。万舜公司主张是否签订《装修协议》是各业主自主选择的权利，但自认如未选择装修的房屋并不会减少购房款，装修为赠送的无偿装修，相关装修费用由万舜公司向中人公司支付，也即刘思远只需要支付商品房买卖合同中约定的毛坯房的购房款，就可以从被告处接收完成装修后的涉案房屋，这显然与日常商业行为相悖；即使涉案房屋的装修是赠送的，现刘思远签署了《装修协议》，自行选择了带有精装修的房屋进行交付，视为以实际行动变更了商品房买卖合同中对涉案房屋的交房标准，万舜公司也应以承诺赠送的精装修房作为交付标准。由此可见，《装修协议》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，与《广州市商品房买卖合同》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，故《装修协议》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。因此，本院认定万舜公司应向刘思远交付完成装修后的精装修房，中人公司的装修行为仅可视为代替万舜公司完成装修义务，中人公司与刘思远之间不产生实际意义上的装修装饰合同法律关系。刘思远委托中人公司代为办理收楼手续，实际是以毛坯房的标准接收房屋，并不符合双方其后对于交楼标准变更为精装修的约定，况且中人公司代为收楼亦是方便其装修施工，故中人公司受刘思远委托代为接收毛坯房，不能视为万舜公司已按约定交付房屋。关于万舜公司是否存在逾期交房的违约行为。如前所述，《装修协议》将房屋的交付标准变更为带装修标准，交付时间变更约定为2019年10月31日，故万舜公司应于2019年10月31日前将涉案房屋装修完毕交付给刘思远，同时还应符合买卖合同约定的交房条件。根据庭审中当事人的陈述，中人公司自认于2020年4、5月份才装修完毕，此时已超过装修协议约定的交楼时间，万舜公司构成违约。虽刘思远于本案中以房屋是毛坯交房标准主张万舜公司逾期交楼的理由得不到支持，但万舜公司违反双方交楼约定，事实上已构成违约。刘思远于2020年5月20日提起本案诉讼，万舜公司不能提交证据证明该日已将涉案房屋按照变更后的标准及条件交付给刘思远，应当依照合同约定承担自交房次日起至起诉日止，每日按总房价款0.05%计算的违约金。双方变更交楼时间为2019年10月31日，实际购房款为1214380.63元，故万舜公司应支付自2019年11月1日起至2020年5月20日的逾期交楼违约金为122652.44元（1214380.63元×0.05%×202天）。至于2020年5月20日之后的逾期交房违约金，万舜公司于诉讼中明确涉案房屋已装修完毕，刘思远亦确认房屋已装修完毕，则双方应及时按照合同约定办理房屋交房手续，因刘思远具体收楼时间尚未确定，双方亦未针对以装修标准收楼进行举证，故对于2020年5月20日之后的逾期交房违约金，本案暂不作处理，刘思远可另案主张。因一方原因导致交房不能的，应承担相应的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市万舜投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘思远支付自2019年11月1日起至2020年5月20日止的延期交房违约金122652.44元；二、驳回原告刘思远的其余诉讼请求。案件受理费7768元，由原告刘思远负担4166元，由被告广州市万舜投资管理有限公司负担3602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十二月十八日书记员  陈冬