北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初5956号原告：倪代斌，男，1970年5月10日出生，汉族，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：李凯巍，北京市一格律师事务所律师。被告：刘国志，男，1977年10月11日出生，汉族，住河南省商水县。原告倪代斌诉被告刘国志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪代斌的委托诉讼代理人李凯巍到庭参加诉讼。被告刘国志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪代斌向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与刘国志于2019年3月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2019年9月15日签订的《补充协议》；2．请求判令刘国志向原告双倍返还定金10万元，返还购房款20万元，并支付资金占用期间的利息（以5万元为基数，按照同期银行贷款利率4．35%计算，自2019年3月27日起至实际支付日止；以20万元为基数，按照同期银行贷款利率4．35%计算，自2019年11月23日起至实际支付日止），暂计算至2020年1月27日的金额为3175元；3．请求判令刘国志向原告支付违约金63万元；4．请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月27日，在北京金诺永城房地产信息咨询有限公司的居间服务下，原告与刘国志签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买刘国志所有的坐落于北京市通州区环景路18号院XX号房屋，建筑面积为141．49平方米，价格为315万元，定金为5万元，当日原告即向刘国志支付定金5万元。买卖合同第四条第一款中明确约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。对于涉案房屋，二被告向原告告知只存在房屋抵押，并无其他限制交易的情况。2019年4月初，北京金诺永城房地产信息咨询有限公司在为原告与刘国志对涉案房屋进行网签备案时，发现涉案房屋上有法院查封，导致无法正常办理网签手续，后北京金诺永城房地产信息咨询有限公司向原告告知相关情况。原告与二被告多次沟通，希望刘国志能够尽快办理解除查封、抵押手续，以便涉案房屋能够办理买卖手续。刘国志告知原告，涉案房产上的法院查封，是因为其为朋友担保，承担的连带责任，很容易解决此纠纷，只需原告提前支付一小部分购房款，即可解除查封。在刘国志多次的保证，以及北京金诺永城房地产信息咨询有限公司的游说下，原告与刘国志于2019年9月15日签订了《补充协议》，该协议由北京金诺永城房地产信息咨询有限公司出具，明确约定：原告向刘国志支付部分购房款用于办理解除法院查封手续，若刘国志不出售房屋并不配合办理房屋过户手续，即需返还原告所交定金，并按照购房总价的20%承担违约责任。后原告向刘国志支付购房款20万。目前为止，刘国志仍未解除涉案房产上的抵押及查封，导致无法办理房屋过户手续，亦不向原告退还已交定金及购房款。后原告经多方了解，得知涉案房屋查封涉及金额为300多万，而且查封的事实在2018年就存在，刘国志不可能不知晓。刘国志明显存在恶意欺诈的事实，导致房屋买卖合同无法继续履行，其行为已经构成根本违约。且北京金诺永城房地产信息咨询有限公司作为中介机构，在履行居间合同的过程中没尽到审查义务，存在重大过错，应对原告的损失承担连带责任。综上，为了维护原告的合法权益，望贵院查明案件事实，支持原告诉讼请求。被告刘国志未答辩。本院经审理认定的事实如下：2019年3月27日，刘国志（出卖人）与倪代斌（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落为通州区环景路XX，建筑面积141．49平方米；该房屋规划设计用途为soho商务；该房屋所有权证证号为：X京房权证通字第XX；该房屋性质为商品房；该房屋已经设定抵押，出卖人应于过户前办理抵押注销手续；该房屋成交价格为315万元。买受人应当在签订本合同的同时支付定金5万元；买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式及其付款期限为：1．2019年3月27日交付定金5万元；2．2019年4月10日前交首付款95万元；3．2019年5月1日前房本解压后过户当天交剩余房款215万元；出卖人应当在2019年6月1日前将该房屋交付给买受人；双方并就房屋买卖的其他事宜做出约定。同日，倪代斌给付刘国志定金5万元。2019年9月15日，刘国志（甲方）与倪代斌（乙方）签订《补充协议》，约定：1．双方同意已知晓上述房屋已被法院查封，双方共同协商办理法院解封手续，乙方需配合甲方并提前支付部分购房款用于法院解封使用；2．甲方需配合办理房屋解押、解封手续；3．若甲方不想出售房屋并不配合办理房产过户手续，即需返还乙方所交定金及乙方已缴和还需缴纳的中介费用，并按购房总价的20%向乙方支付违约金；4．房屋解封完毕后，乙方需在甲方通知后20工作日内交付购房款并办理网签、缴税、过户手续，若乙方故意拖延或不想购买此房屋，即所交定金及中介费不予退还，另按购房款的20%向甲方支付赔偿金，并补齐未缴纳的中介费用；5．双方同意没办理过户之前，此房按月租金7000元由乙方租用，并签订租房合同。2019年11月23日，倪代斌给付刘国志购房款20万元。另查，涉案房屋于2018年10月24日被河北省霸州市人民法院查封。2020年5月25日，北京市大兴区人民法院对涉案房屋采取轮候查封。至本案法庭辩论结束前，刘国志未能依约解除涉案房屋的司法查封。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号）载明：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”本案中，刘国志将已被查封的涉案房屋出卖予倪代斌，并签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，上述协议应属无效。合同无效为自始无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现倪代斌要求刘国志返还定金5万元、购房款20万元及未能返还上述款项因此产生的利息损失，合法有据，本院予以支持。因《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》无效，该合同约定的定金及违约金条款均属无效，倪代斌主张适用定金罚则双倍返还定金及依据合同约定的违约金条款要求刘国志赔偿违约金的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告倪代斌与被告刘国志于2019年3月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2019年9月15日签订的《补充协议》无效；二、被告刘国志返还原告倪代斌定金5万元及占用该资金期间的利息损失（以5万元为基数，自2019年3月27日起计算至实际返还该定金之日止，其中2019年3月27日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际返还该定金期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告刘国志返还原告倪代斌购房款20万元及占用该资金期间的利息损失（以20万元为基数，自2019年11月23日起计算至实际返还该定金之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告倪代斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（以实际发生为准），由被告刘国志负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费6650元，由原告倪代斌负担4125元（已交纳），由被告刘国志负担2525元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶福勇二〇二〇年十二月三十一日法官助理 刘 振书 记 员 籍 晨-2--1-