福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0602民初9788号原告：兴业银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市芗城区漳华中路491号兴业银行大厦，统一社会信用代码：913506008565008894。主要负责人：谢斌，行长委托诉讼代理人：王曜。委托诉讼代理人：林贞。被告：许材明，男，1989年5月14日出生，汉族，户籍地福建省华安县，现住福建省漳州市芗城区。被告：吴锦敏，女，1988年7月3日出生，汉族，户籍地福建省南靖县，现住福建省漳州市芗城区。被告：港城（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区龙江北路11号，统一社会信用代码：9135060358957302XC。法定代表人：张高全，总经理。原告兴业银行股份有限公司漳州分行（以下简称：兴业漳州分行）与被告许材明、吴锦敏、港城（漳州）房地产开发有限公司（以下简称港城公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业漳州分行的委托诉讼代理人王曜、林贞到庭参加诉讼。被告许材明、吴锦敏、港城公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴业漳州分行向本院提出诉讼请求：1、判令许材明、吴锦敏立即偿还贷款剩余本金271084.03元、利息4394.69元、罚息100.13元（总计275578.85元）及自2020年9月21日起至债务还清之日止按合同约定的利息（含复利、罚息）。2、判决兴业漳州分行有权就许材明、吴锦敏为上述债务（含借款本息、实现债权费用等）提供抵押担保的位于漳州市龙文区××道××路××幢××号房屋的拍卖、变卖所得价款优先受偿。3、判决港城公司对许材明、吴锦敏上述债务（含借款本息及依合同约定实现债权费用等）承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由许材明、吴锦敏、港城公司共同承担。事实与理由：1、许材明向兴业漳州分行申请个人住房贷款，吴锦敏为共同债务人。双方于2015年11月16日签订编号为兴银漳个（按）2015第2459号《个人购房抵押（保证）借款合同》，在上述合同中约定：贷款金额为人民币35万元；贷款期限为240个月；贷款利率为央行人民币贷款基准利息五年以上期限档次乘以系数1；借款偿还采用每月等额本金偿还方式；以所购买的址于漳州市龙文区××道××路××幢××号房屋抵押担保，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现债权的费用等；被告港城（漳州）房地产开发有限公司提供阶段性连带担保，保证范围为借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等及实现债权的费用等。上述合同签订后，相关当事人到抵押登记机关办妥抵押登记手续，原告依约履行放款义务。但被告许材明、吴锦敏未按合同约定按时还款。2、许材明、吴锦敏从2020年7月19日开始发生逾期还款行为。3、讼争房产尚未办理不动产权证。4、起诉后开庭前，许材明、吴锦敏归还了2700元，该笔款项用于抵扣本金1532.6元，利息1107.6元，罚息和复利59.8元，截至庭审之日许材明、吴锦敏尚欠贷款本金269551.43元，利息5448.71元及罚息复利205.87元。许材明未作答辩，也未提交书面答辩意见。吴锦敏未作答辩，也未提交书面答辩意见。港城公司未作答辩，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对于兴业漳州分行提交的编号为兴银漳个（按）2015第2459号《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、商品房按揭登记证明书、客户还款明细清单予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年11月16日，许材明、吴锦敏向兴业漳州分行贷款350000元，许材明、吴锦敏、港城公司与兴业漳州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定，兴业漳州分行向许材明、吴锦敏提供金额为人民币叁拾伍万元整的贷款用以购置漳州市龙文区龙江北路与迎宾大道交汇处港城国际4幢1616号房产，贷款期限为240个月，即自2015年11月16日起至2035年11月16日止，还款方式为等额本金偿还法，借款利率为央行人民币贷款基准利率5年以上期限档次乘以系数1，借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率浮动周期为年第1天。债务人未按合同约定的用途使用借款的，罚息利率为借款利率上浮100%；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；还款日为借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日；保证期间为阶段性担保（保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担担保责任和相应的违约责任）；保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利；债务人不按合同规定按时偿还借款本息，即构成违约，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；除上述贷款用途挪用、逾期情形下的罚息利率、提前还款违约金等已适用具体违约责任的违约行为外，针对债务人、担保人的其他每一项违约行为，债权人可要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额10%的违约金；连续发生3期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮5%；在本合同履行过程中发生争议，可以通过协商解决，协商不成，向本合同签订地的人民法院提起诉讼。该合同签订地为漳州市芗城区。许材明、吴锦敏在主债务人一栏中签字按捺，港城公司在保证人一栏盖章确认。同日，许材明、吴锦敏与兴业漳州分行签订一份补充协议，双方确认芗城区天下广场C区1栋1304为送达诉讼文书的送达地址。2、2015年11月27日兴业漳州分行依约发放贷款350000元，期限为2015年11月27日至2035年11月27日。从2020年7月19日起，许材明、吴锦敏就开始未依约按时足额偿还本息，其行为已构成违约。截至庭审之日（2020年12月7日），许材明、吴锦敏尚欠兴业漳州分行本金269551.43元，利息5448.71元，罚息为205.87元。3、2015年11月19日,兴业漳州分行到漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心办理就址于漳州市龙文区××道××路交汇处港城国际4幢1616号房产的抵押权预告登记。综上所述，本院认为，兴业漳州分行与许材明、吴锦敏签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行。兴业漳州分行依约履行放款义务,许材明、吴锦敏未依约履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。兴业漳州分行有权依照合同约定要求许材明、吴锦敏清偿所有到期及未到期的借款本金、利息及罚息、复利。因此,许材明、吴锦敏应偿还原告借款本金269551.43元，并自2020年7月19日起至实际还清款项之日止，按合同的约定计付利息、罚息、复利等。兴业漳州分行与许材明、吴锦敏就漳州市龙文区××道××路××幢××号房产并未办理抵押权登记，但办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观。由于该预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，且兴业漳州分行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，在此条件下，赋予兴业漳州分行对不动产优先受偿权，并不违反物权公示要求。兴业漳州分行有权请求对许材明、吴锦敏所购漳州市龙文区××道××路××幢××号房产折价、拍卖或变卖后所得价款优先受偿。港城公司在《个人购房抵押（保证）借款合同》保证人一栏盖章，且保证人的保证责任解除的条件是债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，现许材明、吴锦敏尚未取得讼争房产产权证书，也未与兴业漳州分行办理抵押登记手续，因此港城公司根据合同约定，依法应对许材明、吴锦敏在本案中的债务承担连带还款责任，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，港城公司应对本案债务承担连带责任，其清偿本案债务后，有权向许材明、吴锦敏追偿。许材明、吴锦敏、港城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、许材明、吴锦敏应于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还兴业银行股份有限公司漳州分行借款本金269551.43元，及自2020年7月19日起至款项还清之日止按兴业银行股份有限公司漳州分行与许材明、吴锦敏签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定计算的利息、复利、罚息；二、在许材明、吴锦敏不履行上述债务时，兴业银行股份有限公司漳州分行有权依法以拍卖、变卖被告许材明、吴锦敏提供抵押的址于漳州市龙文区××道××路××幢××号房产所得的价款优先受偿；三、港城（漳州）房地产开发有限公司对许材明、吴锦敏的上述债务承担连带还款责任，其清偿本案债务后，有权向许材明、吴锦敏追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5433.6元，减半收取计2716.8元，由许材明、吴锦敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 员 张苏丹二〇二〇年十二月十四日法官助理 阮小芳书 记 员 王小玲附执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。