广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初76号原告：谭国华，男，1978年2月11日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。委托诉讼代理人：蒋峥嵘，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭于婷，广东仲衡律师事务所实习人员。被告：肖楷成，男，1981年4月20日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：胡志炜，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雅雯，广东金本色律师事务所律师。原告谭国华与被告肖楷成房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭国华的委托诉讼代理人蒋峥嵘、谭于婷，被告肖楷成的委托诉讼代理人胡志炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭国华向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付未按合同约定购买涉案房屋的违约金人民币473000元（总房价6730000元×10%－200000元定金）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年6月28日签订《存量房买卖合同》，约定被告购买原告位于广州市番禺区南村镇兴南大道××街×号×的房屋，房屋成交价为人民币673万元。合同中约定的付款方式为涂销抵押按揭付款：（1）在合同签订时，被告支付人民币20万元作为定金；（2）在合同签订后55个工作日内，被告支付部分购房款人民币200万（含定金），其中l80万元用于抵押银行垫资赎契（即涂销抵押权）；（3）剩余473万元被告以申请银行按揭贷款的方式支付，被告应在合同签订后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续。另根据合同第十条及第八条之约定，若被告未按合同约定支付房款或未按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向原告支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，原告有权解除合同；若因被告之故导致被告不能按合同约定买入上述房屋的，被告应当向原告支付房屋成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告已按合同约定申请涂销抵押并向被告提供征信报告，被告却未依约在合同签订后55个工作日内（即2019年9月17日之前）支付第二阶段购房款200万元（含定金）。为此，原告曾当面及发函催告被告继续履行合同约定的义务，未果。由于被告经原告多次催告后仍未支付第二期购房款，且已逾期30天，原告根据合同第十条的约定，于2019年11月12日委托律师发函通知被告解除合同，并要求被告在2019年11月18日前按合同第八条的约定承担违约责任（即按总房价10%的标准支付违约金）。但直至本案起诉之日，被告仍未向原告支付违约金。由于被告已支付20万元定金，因此原告请求将定金抵扣部分违约金。原告认为，原、被告所签订的合同合法有效，被告不依约支付购房款的行为已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益提起诉讼。被告肖楷成辩称，1.原告的主张没有事实和法律依据，被告不同意原告的全部诉讼请求，被告没有构成违约，所以无需向其支付任何赔偿款，对于被告已经交付的20万元定金应当退还，被告将保留另案起诉的权利，在本案中暂不提起反诉。2.对于事实与理由部分的意见：确认2019年6月28日签订《存量房买卖合同》，被告也依约交付了20万元定金，但是原告没有按约定向被告提供征信报告以及申请涂销抵押的还款手续证明材料，属于原告违约在先。直至2019年9月25日由案外人谭伟斌通过微信发送了没有任何人签名和银行盖章的文件资料，也没有任何的意思表示，态度极差。根据合同最后一条“赎契楼款，卖方提供征信报告”，原告应当提供征信报告以保障被告支付180万元的安全，但是经中介多次与原告沟通，原告均不予理睬。原告后于2019年11月邮寄了征信报告，但征信报告的出具日期是2019年10月28日，远远超过了合同约定被告支付180万元的期限。原告的行为已经构成违约，但是原告还向被告提出支付违约金的无理要求，之后双方沟通不成，最后原告于2019年11月12日发出律师函，要求在2019年11月13日解除合同。本案是原告违约在先，被告对于11月13日解除合同没有意见，但是原告应当依法退还定金给被告，由于被告从诉讼成本考虑，在本案审判结果后再行决定是否另案起诉，而不在本案中反诉。3.原告主张的请求没有依据：（1）本案的违约责任在原告，原告应当承担违约责任，退一步讲，也存在双方分歧所导致无法继续履行合同导致的解除，如果按双方都有责任，则原告也应当将定金退还。（2）即使法院最终认定被告存在违约的过错，根据合同第十条“逾期付款的违约责任”每日按未付房款180万元的0.05%计算违约金，逾期超过30天才有权解除合同，但是原告在2019年10月28日才打印的征信报告，11月13日即解除合同，不足30天，也属于原告单方解除合同，即使认定不属于单方解除合同，则计算的违约金也是从送达征信报告之日起按上述约定计算，违约金只有13500元（10月28日-11月13日共15天×180万元×0.05%=13500元）。（3）原告主张以合同第八条“交易不成的违约责任”按房价10%支付违约金不成立，被告认为应当适用合同第十条。是原告的原因导致本次交易不成，原告故意拖延交付征信报告，并要求被告将180万元付至其银行提前还款账户，但没有提供任何提前还款、没有任何签名和盖章的手续资料，是原告有意制造问题，导致双方交易出现问题，进而主张被告的违约金。（4）即使法院认定被告存在违约的问题，被告已经向原告交付的20万元的定金，综合合同的实际履行情况以及原告因此遭受的损失，被告认为原告主张没收定金20万元也是违约金主张过高的。A.合同没有约定没收定金的违约条款，没收定金没有合同依据，主张的依据应当是合同第十条而不是第八条。B.双方分歧出现在合同签订的初期，没有对原告以及房屋造成任何的损失，原告对于其主张的违约损失应当提供相应的证据证实，否则应当减少其赔偿的损失。C.由于原告不按合同履行还强硬要求被告支付违约金导致双方出现了严重的分歧，已经无法继续交易，所以被告在2019年10月21日发出的律师函已经明确告知了双方的分歧以及希望双方根据实际情况协商解除合同等事宜，被告已经就本次合同的解除和出现的问题提出了明确的意思表示，作为原告应当有所预防与准备，应当避免损失进一步扩大，但原告置之不理，由此导致的扩大损失应当由原告自行承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区南村镇兴南大道××街×号×的房屋（以下简称涉讼房屋）为谭国华单独所有，建筑面积为173.42平方米。2.2019年6月28日，谭国华（卖方、甲方）与肖楷成（买方、乙方）签订了《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方以6730000元成交价将涉讼房屋出售予乙方；乙方的付款方式为涂销抵押按揭付款:（1）于2019年6月29日前，乙方支付20万元作为定金；（2）在合同签订后55个工作日内，乙方支付部分购房款（含定金）200万元，甲方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押手续所产生的一切费用由甲方负责，其中l80万元用于抵押银行垫支赎契；（3）473万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付……；甲方双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；本合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如果变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；甲乙双方同意委托广州宏科地产公司办理网签手续…；合同第十六条其他约定手写添注：……7.买卖双方于2019年10月10日前办理过户手续；8.本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下……10.赎契楼款，卖方提供征信报告；等等。同日，肖楷成分两次合共向谭国华转账了定金200000元。3.2019年9月25日，谭国华通过微信向肖楷成发送其个人《个人贷款提前还款申请审批表》《授权扣款委托书》以及一手住房购置贷款明细查询，其中《个人贷款提前还款申请审批表》《授权扣款委托书》均为打印件，无任何签名或盖章，落款日期均为2019年7月2日。4.2019年10月16日，广东仲衡律师事务所蒋峥嵘律师受谭国华委托向肖楷成寄送律师函，要求肖楷成于2019年10月25日前支付第二期楼款200万元（含定金），并支付从2019年9月17日至上述合同义务履行完毕之日止的违约金。5.2019年10月21日，广东金本色律师事务所接受肖楷成的委托，就上述《律师函》向谭国华回函，称谭国华未按约申请提前还款和提供征信报告，其有权基于双方事前的约定以及对于资金安全的考虑，拒绝支付第二阶段楼款，并有权依约追究谭国华的违约责任，并提议双方可协商解除合同以及相关的后续事宜。6.2019年10月29日，谭国华向肖楷成邮寄了提前还款申请表及个人信用报告（查询时间为2019年10月28日）。7.2019年11月4日，广东仲衡律师事务所蒋峥嵘律师受谭国华委托再次向肖楷成寄送律师函，要求肖楷成于2019年11月11日前支付第二阶段购房款200万元（含定金），其中180万元用于银行垫资赎契，并支付从2019年9月17日至上述合同义务履行完毕之日止的违约金。该函件于次日送达。8.2019年11月12日，广东仲衡律师事务所蒋峥嵘律师受谭国华委托第三次向肖楷成寄送律师函，称因肖楷成未依约支付第二阶段的购房款，严重违反合同约定，致合同无法履行，根据法律规定及合同约定，通知肖楷成涉讼合同自2019年11月13日起解除，并要求肖楷成于2019年11月18日前按房屋成交总价的10%支付违约金。该函件于次日送达。9.2020年1月2日，谭国华提起本案诉讼。庭审过程中，谭国华与肖楷成均确认如下事实：1.涉讼合同在中介人员谭专娣促成下签订；2.涉讼合同签订时，涉讼房屋已设立抵押登记，抵押权利人为中国工商银行股份有限公司广州番禺支行；3.根据涉讼合同的约定，垫资赎契款180万元最迟应于2019年9月16日支付；4.涉讼合同已于2019年11月13日解除。现双方主要就涉讼合同中的“赎契楼款，卖方提供征信报告”的理解以及涉讼合同解除的归责问题产生争议：谭国华称“赎契楼款，卖方提供征信报告”的条款并非由其添注，而是由中介人员谭专娣书写的，其于签订涉讼合同时并不知悉有该条款，涉讼合同已约定由肖楷成垫资赎契，故应先由肖楷成支付垫资赎契款，再由其提供征信报告。肖楷成未依约支付房款构成根本违约，故其行使合同解除权合法有理，肖楷成应承担解除合同的违约责任。肖楷成则称因涉讼合同约定由其支付180万元垫资赎契，故才添注“赎契楼款，卖方提供征信报告”的条款，由谭国华提供征信报告，作为其支付180万元的安全保证，因此应先由谭国华提供征信报告后其再垫资赎契。因谭国华未依约提供征信报告违约在先，故其拒绝支付垫资赎契款并不构成违约。为此，肖楷成提供了由广州市宏科房地产中介有限公司（以下简称宏科公司）出具的《情况说明》予以证明涉讼合同的履行情况。《情况说明》中载明：“……根据约定业主应到银行办理申请赎契以及提供征信报告，以保证买家180万元赎契楼款的安全。但业主直至2019年9月25日才提供了赎契的申请文件。期间，我司曾致电敦促业主，也提醒业主需提供征信报告，但业主无回复。我司也曾联系买家，买家表示业主未按合同约定提供征信报告，资金安全有风险，不同意支付赎契楼款……”。谭国华对肖楷成提供的上述《情况说明》不予确认，主张其从未就售房事宜委托宏科公司，不清楚中介人员谭专娣为宏科公司的员工。《情况说明》中虽有部分陈述确实存在，但与合同的约定相差很大，而买卖双方的权利义务应根据涉讼合同的约定来确定。本院认为，涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉讼合同第十六条第10点约定“赎契楼款，卖方提供征信报告”，现双方对于该条款的理解存在分歧，谭国华主张先付款后提供征信报告，肖楷成则主张先提供征信报告后付款，双方各执一词，无法达成一致意见。对此，本院分析如下：首先，涉讼合同中虽约定“甲乙双方同意委托广州宏科地产公司办理网签手续”，但并未明确涉讼交易由宏科公司促成，其上亦无宏科公司的盖章或其工作人员的签名；其次，虽然谭国华及肖楷成均确认涉讼合同由中介人员谭专娣提供居间服务，但现无证据可以证明谭专娣与宏科公司的关系，无法确认谭专娣为宏科公司的员工；再次，无证据显示谭国华或肖楷成曾向宏科公司支付过居间服务费用，因此，根据现有的证据，本院无法确认宏科公司确为涉讼合同的中介方。在肖楷成仅向本院提交了《情况说明》，且其上只加盖了宏科公司的印章，并无谭专娣的签名，而谭专娣本人亦未出庭作证的情况下，本院无法对肖楷成的主张予以采信。现涉讼合同仅约定“赎契楼款，卖方提供征信报告”，并未明确履行的先后顺序，应视为约定不明确。根据现有的证据显示，自2019年6月28日涉讼合同签订之日起，至双方约定的垫资赎契款的支付期限2019年9月16日，及至涉讼合同约定的办理过户登记的期限2019年10月10日止，期间长达三个多月，买卖双方均未有就涉讼合同的履行问题进行过积极、有效的沟通、协商，亦未有就涉讼合同的履行明确向对方进行过催告，可见，双方在履行过程中均未积极履行己方的义务，行使己方的权利。在涉讼合同约定的履行期限届满后，因双方对支付垫资赎契款及提供征信报告的先后履行顺序问题存在分歧无法协商一致，谭国华于2019年11月12日向肖楷成发出解除合同的通知，而肖楷成于2019年11月13日收到该通知且对解除涉讼合同无异议，双方达成解除涉讼合同的合意，最终导致涉讼合同的解除，故涉讼合同的解除不能归责于买卖双方，双方均无需负违约责任。因此，就谭国华要求肖楷成支付解除合同违约金的诉请，缺乏理据，本院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，因此，涉讼合同解除后，谭国华理应向肖楷成返还定金20万元，但因肖楷成明确其在本案中不就该定金提起反诉，故本案就该定金不作处理，肖楷成可根据实际情况另行主张权利。综上所述，本院对谭国华的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回谭国华的全部诉讼请求。本案受理费8395元由谭国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  黄卓丹人民陪审员  王栩舜二〇二〇年十二月十日书 记 员  凌绮珊