广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初24440号原告：广东康景物业服务有限公司。住所地广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：黄宇航，该司总经理。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：蓝艳莉，女，汉族，1975年2月17日出生，身份证登记住址：广州市海珠区。原告广东康景物业服务有限公司（下称康景物业公司）与被告蓝艳莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。康景物业公司委托诉讼代理人曾景熙、被告蓝艳莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出并明确诉讼请求：1.判令被告立即支付2017年11月至2019年10月合计拖欠的物业管理费5115.3元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准手续，从发生之日起计至被告付清之日止）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年12月1日，被告因购买位于广州市海珠区XX家园XXA4栋18楼8号房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。2017年11月起，被告未按期向原告交纳每月物业管理费221.1元（92.14平方米×2.4元/平方米/月），至2019年10月共拖欠原告物业管理费5115.3元。原告多次催要，被告均拒不缴纳，请求法院判如所请。被告蓝艳莉答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。事实和理由：一、原告不是通过招投标的方式进入罗马家园之XX家园X庭小区行物业管理，违反法律强制性规定，所签物业管理合同应属无效。原告与广东珠江投资股份有限公司（即开发商）于2011年12月26日签订的《物业管理委托合同》，但原告并没有提供任何招标、中标资格或备案凭证，不能完整显示招标、投标、竞标、中标的过程。原告未通过招投标方式进入小区，违反国务院《物业管理条例》第24条第2款规定，该物业管理委托合同应为无效。同时，根据原告提供的物业管理委托合同第六章第二十一条列明涉案房屋属X庭国际公寓，应按建筑面积每月每平方米1.8元缴纳物业费。被告于2014年12月1日收楼时被逼按照开发商的要求先签订《前期物业管理服务协议》，之后才能办理收楼入住手续，该《前期物业管理服务协议》第四条列出的物业管理费标准为按建筑面积月每平方米2.4元交纳。该标准与《物业管理委托合同》约定的每月每平方米1.8元不一致。二、原告不能证明其提供物业管理服务时具备行业资质，故原告签订的前期物业管理服务协议应属无效。且被告被原告逼迫签订的《前期物业管理服务协议》，明显具有免除原告责任义务，排除业主主要权利的条款，违反了物权法的相关规定，应当认定为无效。三、在合同无效的情况下，管理费是否缴纳、按何标准缴纳，应根据律规定。1.本案被告所购房屋所在的X庭国际公寓小区只有5栋楼，地方少、物业费高、且多年来理混乱，与开发商广东珠江投资股份有限公司在该地的其它项目相比相去甚远。2.原告居然在未通知的情况下将地下停车场全部卖出，导致停车难。2020年，原告甚至在没有经业主同意的情况下，改造了停车系统，导致业主本人都无法进入地下停车场，但收费标准却一直在提高。3.原告还存在诸多的不作为，体现在：(1)电动车、自行车等乱停乱放在大堂、过道不管，使得有安全消防隐患。(2)电灯、大堂门锁、电梯等公共设施坏了，三番几次致电物业迟迟没人来处理。(3)楼道道卫生差，烟头等垃圾满地。（4）小区没有安装好应有的摄像头并保有效运行。（5）物业收费支出情况存在严重问题，电梯广告收入不明、长期摊分不明的水电损耗费用，财务存在失真，动用维修基金以及不公布维修资金的筹集、使用情况。物业管理公司从上述收费中获非法收益，变成牟利的工具，而非“服务”对象，故原告无权收取物业费，还应向业主返还非法收益。四、管理费未缴纳的原因在于原告，不在于被告。在收到法院送达的材料之前，被告无法知晓原告是否为合法、适格的小区物业管理公司，也不知道收费的标准。被告也没有收到过原告发出的催费通知单。五、原告主张的收费标准、账目管理混乱失实，导致未交管理费的时长不对，不能采用。1.被告已于2016年2月取得房产证，证载房屋建筑面积为91.94平方米，按原告提交的《前期物业管理服务协议》第四条约定，已办理房产证的，以房产证记载建筑面积为准，故即使是按建筑面积每月每平方米2.4元交纳，每月物业费用四舍五入后小数点一位数应为220.7元，如按建筑面积每月每平方米1.8元交纳，每月费用四舍五入后小数点一位数应为165.5元，并非原告所主张的221.1元。2.被告在收楼前收到了发展商赠送的8000元管理费，己录入物业管理系统。被告在2015年1月3日和2015年3月7日收到过被告发送的“缴费明细对账单”，当中也列明了“预收款余额”。2015年1月3日的“缴费明细对账单”，显示收取了2015年1月和2月的管理费，“预收款余额”为7657.90元。但2个月后，2015年3月7日“缴费明细对账单”显示收取了2015年3月的管理费，“预收款余额”则为5420.50元。2017年后再没有收到过原告应提供的“缴费明细对账单”，导致被告无法得知正确管理费预收余额。六、即便原告有权收取管理费，也只能追索起诉日之前两年以内的费用。根据民诉法的规定，诉讼时效为两年，原告向被告追索的费用跨越约三年，期间原告从未向本人追索过，不具有诉讼时效中止、中断的情形，故原告只能追索起诉日之前两年以内的费用。经审理查明，根据登记日期为2016年2月2日的不动产权证书记载，坐落于广州市海珠区XX街7号1808房的权利人为蓝艳莉，房屋建筑面积为91.94平方米。2011年12月26日，广东珠江投资股份有限公司（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江罗马家园委托乙方进行物业管理；委托管理期限为自2012年1月1日起。《物业管理委托合同》第六章物业管理服务费用第二十一条约定：1.本物业的管理服务费：中区（凯旋庭、凯悦庭、凯怡庭、凯利庭、凯华庭、凯盛庭、凯豪庭）按建筑面积每月每平方米1.5元，东一区（凯雅庭）东二区（凯御庭）和西一区（凯撒庭）按建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.00元；中四区威（尼斯庭）和西二区暂定按建筑面积每月每平方米2.4元，非住宅房屋暂定按建筑面积每月每平方米5元；由乙方向业主或物业使用人收取。2.管理服务费标准的调整，按政府有关部门文件调整。3.空置房屋的物业管理服务费，中区（凯旋庭、凯悦庭、凯恰庭、凯利庭、凯华庭、凯盛庭、凯豪庭）按建筑面积每月每平方米1.5元，东一区（凯雅庭）东二区（凯御庭）和西一区（X庭国际公寓）按建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅房屋按建面积每月每平方米3元；中四区威（尼斯庭）和西二区暂定按建筑面积每月每平方米2.4元，非住宅房屋暂定按建筑面积每月每平方米5元；由乙方向甲方收取，空置房屋的水电费、清洁费用根据相关规定或甲、乙双方商定的方法处理。4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起，按每天应缴管理费的千分之一交纳滞纳金。原告称，X庭国际公寓简称“X庭”，根据楼栋开发时间及所属地理位置分为西一区的X庭一期和西二区的X庭二期，根据《物业管理委托合同》第二十一条第1、第3点的约定，西一区的收费标准为1.8平方米，西二区的收费标准为2.4平方米；西一区的X庭一期已于2009年向业主交付使用并按1.8元标准计费，西二区的X庭二期于2014年业主交付并按照2.4元的标准计费。涉案房屋位于西二区的X庭二期，故应按照《物业管理委托合同》约定的2.4元标准收取物业费。2014年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方坐落于X庭A4-1808房，建筑面积为92.14平方米的物业提供物业服务，乙方所购房屋（预售）合同编号：201210189134。第四条第二点约定，住宅按建筑面积每月每平方米204元（不含公摊）。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准。第三点，交楼时预收三个月的物业管理费，自第三个月起，每月25日前缴交。第十一条违约责任，第四点约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按照每天1‰交纳违约金。2014年12月1日，被告在《收楼物品移交清单》上签名，确认接收了涉案房屋。原告为证明其向被告发送了催费通知单，提交了《法律函》（落款日期为2019年9月20日），原告称该《法律函》通过EMS方式送达给被告，单号为101673751033，但无法提供EMS的邮寄底单原件及送达妥投记录。被告表示未收到该《律师函》。被告称其未直接向原告交纳过物业费，但是其在购买涉案房屋时，开发商赠送了8000元作为物业费，被告为此提交了《广东康景物业服务有限公司珠江罗马家园管理中心缴费明细对账单》2张，对账单显示原告向被告发送的2015年1月-2月、2015年3月-4月的缴费明细对账单，记载2015年1月-2月、3月-4月，单价为2.4元，本期应收442.2元，本期已收442.2元；两张账单右中部显示预收款余额分别为7657.9元、5420.5元。原告确认上述两张缴费明细对账单的真实性，但称其只收到了开发商即广东珠江投资股份有限公司转入涉案物业的物业管理费7929.6元，而非被告所称的8000元；且被告应自2014年12月1日支付物业费，按照221.1元的标准，计算至2017年11月，该笔开发商赠送的物业费仅剩30余元。在诉讼中，为证明原告提供的物业服务质量差，服务水准达不到收费水平，被告还提交了数张照片，证明原告未经业主同意改造停车系统、楼道乱停车辆、烟头到处可见、电梯玻璃长期损坏未修理、门禁坏了无人修理、电梯收入不明等。被告质证称照片是第三人微信转发的图片，拍摄的内容是局部且昏暗的环境，无法确认拍摄位置；且物业服务是长期持续的过程，一瞬间的照片不能否认原告已履行了合同约定的义务。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告基于与广东珠江投资股份有限公司签订的《物业管理委托合同》，为涉案物业提供前期物业服务，该《物业管理委托合同》合法有效，且对被告具有约束力。2014年12月1日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，明确约定原告提供物业服务的内容及收费标准等。考察《前期物业服务协议》，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，被告称该《前期物业服务协议》系被逼迫签订，缺乏证据证实，本院不予支持。《前期物业服务协议》依法成立生效，并对原、被告双方产生约束力，双方当事人在协议生效后均应恪守遵行。现原告主张被告按照2.4元/平方米/月的标准支付2017年11月至2019年10月的物业服务费，符合双方的《前期物业管理服务协议》的约定。2.4元/平方米/月的收费标准与被告提交的2张《缴费明细对账单》所记载的单价2.4元一致，故原告主张2.4元/平方米/月的标准收费物业费，依据充分，本院予以支持。但是，原告收费的基数应以不动产权证书所记载的房屋建筑面积91.94平方米为准。经核算，被告应付的物业管理费每月为220.66元（91.94×2.4）。原告主张每月按照221.1元计收物业费，缺乏依据，每月物业费超过220.66元的部分，本院不予支持。对于被告抗辩已预付了8000元物业管理费的问题。因原告确认《缴费明细对账单》的真实性，确认收到广东珠江投资股份有限公司转入的预付款。根据2015年1月-2015年2月的《缴费明细对账单》记载，该两个月的应收款为442.2元，本期已收442.2元，预收款余额为7657.9元。已收款+预收款余额合计8100.1元，被告主张开发商赠送了8000元的物业费，本院予以采信。原告称其实际只收到了开发商预存的7929.6元，与《缴费明细对账单》登记不符，本院不予采信。因被告已提前支付了8000元的物业费，按照每月220.66元的标准，自被告收楼应付物业费的2014年12月1日起，该笔8000元足以抵扣36.25个月（8000÷220.66），即至2017年11月30日前的物业费，被告已通过抵扣的方式支付完毕。2017年12月1日的物业费也已抵扣56.24元（8000-220.66×36）。综上，被告应向原告支付2017年12月1日至2019年10月31日的物业费为5018.94元（220.66×22个月+220.66-56.24）。原告主张超过5018.94元的部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，2017年12月1日至2019年10月31日的物业费应适用三年的诉讼时效，故原告2020年6月8日提起诉讼，并未超出法定的诉讼时效期间。被告抗辩其应适用两年诉讼时效，于法不符，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题。原告作为提供物业服务的企业，确应将本职工作立足于“服务”。虽然被告提供的照片并非直接由被告拍摄，但是原告也不能举证否认照片的场景即为涉案房屋所在的小区，故本院对被告的照片予以采信。因原告存在履行义务不当不到位的情形，故对康景公司提出的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告蓝艳莉向原告广东康景物业服务有限公司支付2017年12月1日至2019年10月31日欠付的物业服务费5018.94元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广东康景物业服务有限公司负担13元，由被告蓝艳莉负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨银桃二〇二〇年十二月十五日法官助理刘晓垌书记员李剑宇