宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2020）宁0521民初3471号原告：尤某，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：王某1，宁夏丰安律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：康某，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：刘某，宁夏合天（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王某2，宁夏合天（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告尤某与被告康某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原、被告及双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2.请求依法调判被告返还原告房屋和宅基地；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告系郭庄村一队的村民，被告系黄滨村村民。2003年1月，原告取得中宁县宁安镇郭庄村一队宅基地，2007年，原告在宅基地上盖建了一栋砖木结构的房屋（6间）。2010年4月，原告暂时不在家居住，因到青海种枸杞和归还银行贷款急需用钱，便通过熟人介绍将宅基地卖给被告，双方于2010年4月23日签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定出售价10万元。被告给原告支付了10万元后，原告将房屋交付给被告。2018年，原告因连续几年种植枸杞严重亏损便回到家中，因无房居住只好在原宅基地旁边临时搭建彩钢房居住，原告到乡政府申请宅基地未能得到批准，才得知法律规定农村村民一家一户只能拥有一处宅基地，擅自出卖宅基地者不得再次申请宅基地，通过介绍人和被告交涉退房，遭到被告拒绝。被告辩称，1.原告在中宁县宁安镇郭庄村一队取得二处宅基地使用权，其于1985年取得的宅基地使用权系合法取得，而其于2003年取得的宅基地使用权因此前已取得了合法的宅基地使用权，故后取得的宅基地使用权不合法，原告将并非合法取得的宅基地使用权出卖给了被告；2.因案涉宅基地的合法使用权人系集体所有，故原告无权向被告主张返还宅基地使用权；3.原告处分了自己没有合法取得的宅基地使用权，该行为属无权处分，经权利人追认，该合同有效。本案中，被告履行房屋买卖合同后，一直在案涉房屋及宅基地居住，权利人村集体已经习惯并认可被告为本村村民，可视为村集体对原告的无权处分予以追认，应认定房屋买卖合同有效。案涉房屋买卖时，被告支付了10万元的合理对价，原告虽无权处分，被告亦善意取得；4.案涉宅基地使用权并未经过法定登记，原告将地上房屋出卖给被告，不违反农村宅基地买卖的法律规定，被告支付相应的对价，亦不违反房屋买卖的强制性法律规定，该买卖合同有效；5.因案涉房屋及宅基地被政府列为拆迁项目，原告为了取得政府安置补偿，故而提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效，此行为违反诚实信用及公平原则；6.被告自2010年入住案涉房屋后，对房屋进行了大量的修缮、添附、新建，房屋及土地的升值利益应由被告享有，如原告因此获利，有违社会公平及社会公序良俗；7.原、被告双方于2010年4月23日签订房屋买卖合同，现原告于2020年9月26日向法院提起确认合同无效之诉，已超过法律规定的诉讼时效期间，原告亦无证据证实其于2020年才知道或应当知道农村宅基地禁止买卖的事实，故原告的诉讼请求应予依法驳回。本院经审理认定事实如下：1985年原告在中宁县宁安镇郭庄村一队取得一处宅基地使用权，2003年原告在该村又取得另一处宅基地使用权。2006年，原告在后取得的宅基地上建造房屋。2010年4月23日，原告与被告签订房屋买卖合同，将2003年取得的宅基地及地上建筑物一并出售给户籍在中宁县宁安镇黄滨村的被告，被告向原告支付对价10万元，后被告对案涉房屋进行了一定程度的修缮、添附，并一直居住至今。2020年，中宁县宁安镇郭庄村被政府列为拆迁项目，原告于1985年取得的宅基地已被拆迁，现原告以农村宅基地不得擅自出售为由，向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，本案中，原告将自己的房屋出卖给被告，基于“地随房走”的规则，原告在出卖房屋的同时，亦处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的利益，法律法规对此明确禁止，原告将房屋出卖给被告的行为明显违背我国法律强制性规定，原、被告签订的房屋买卖合同属于无效合同，被告应返还原告房屋及宅基地，原告应返还被告支付的10万元购房款及被告对房屋进行修缮、添附等支出的费用以及被告可得利益的损失，原告的诉讼请求，于法有据，予以支持。原、被告双方的房屋买卖合同已履行10年，且被告一直在此居住，被告对房屋修缮、添附的价值无法剥离，原告应将房屋拆迁补偿款除去10万元购房款的部分支付给被告作为补偿。宅基地具有较强的人身依附关系，双方在缔结合约时均未尽到审慎理智的义务，故双方在缔结合约时均存在过错，根据双方的过错程度，应认定原告具有70%的过错，被告具有30%的过错，原告应向被告支付70%的宅基地拆迁补偿款。原告取得该宅基地的使用权是否合法，并非本案审查范围，应由相关行政机关对原告取得的宅基地使用权的合法性予以认定，被告辩解原告并非合法取得案涉宅基地使用权、无权向被告主张返还案涉宅基地使用权的意见，不能成立，不予采信。被告虽一直在中宁县宁安镇郭庄村一队居住，但并未将户口迁至该处，故被告辩解该村集体对原告的无权处分进行追认的意见，不能成立，不予采信。被告辩解已支付10万元合理对价，对案涉房屋及宅基地应适用善意取得，善意取得制度有严格的构成要件，第一点即标的物适合善意取得，本案涉及的标的物是宅基地使用权，该标的并不适用善意取得，故该意见不能成立，不予采信。被告关于原告违反诚实信用及公平原则，有违社会公平及社会公序良俗的辩解意见成立，依法予以采信，在认定原告过错程度时，已予以考虑。合同无效系自始无效，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，被告关于原告提起确认合同无效之诉已超过法律规定的诉讼时效期间的辩解意见，不能成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、五十二条、五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告尤某与被告康某签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告尤某于本判决生效之日返还被告康某购房款10万元；被告康某于本判决生效之日返还原告尤某中宁县宁安镇郭庄村一队的房屋及宅基地；三、本判决生效后，拆迁补偿款兑现时原告尤某将其拆迁房屋补偿款减去10万元后的剩余部分和宅基地拆迁补偿款的70％支付给被告康某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取50元，由原告尤某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。审判员 沈楠二〇二〇年十二月二十八日书记员 李虎附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。