江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1182民初161号原告（反诉被告）:江苏亨正置业有限公司管理人，住所地镇江市正东路34号10楼。负责人：黄友定，江苏江成律师事务所主任。委托诉讼代理人：蒋森林，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钰璋，江苏江成律师事务所律师。被告（反诉原告）：严海红，女，汉族，1980年10月13日生，住扬中市。被告（反诉原告）：崔爱华，女，汉族，1958年5月15日生，住扬中市。被告（反诉原告）：仲哲煜，男，汉族，1981年10月24日生，住扬中市。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王俊杰，江苏金荣恒顺律师事务所律师。被告：衡骁，男，汉族，1965年12月16日生，住扬中市。原告（反诉被告）江苏亨正置业有限公司管理人（以下简称亨正管理人）与被告（反诉原告）严海红、崔爱华、仲哲煜，被告衡骁破产撤销权纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人蒋森林，被告（反诉原告）严海红，被告（反诉原告）严海红、崔爱华、仲哲煜共同委托诉讼代理人王俊杰到庭参加诉讼，被告衡骁未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）亨正置业管理人向本院提出诉讼请求：1.确认江苏亨正置业有限公司（以下简称亨正公司）、衡骁和严海红、崔爱华、仲哲煜签订的《补充协议》于2018年1月1日解除；2.本案诉讼费用由严海红、崔爱华、仲哲煜承担。事实和理由：2015年2月28日，亨正公司、衡骁和严海红、崔爱华、仲哲煜签订补充协议，约定因衡骁结欠严海红、崔爱华、仲哲煜三人债务，严海红、崔爱华、仲哲煜同意与亨正公司解除之前已网签备案的22套商品房买卖合同（单价7800元/平方米），亨正公司将22套商品房以5250元/平方米的单价出售给严海红、崔爱华、仲哲煜，重新签订商品房买卖合同并办理网签备案手续（亨正公司出具收款收据）以抵偿衡骁结欠三人的债务。各方还约定，亨正公司可以继续销售抵债房屋(506、1502、1504、1505、1506除外)；严海红、崔爱华、仲哲煜配合亨正公司办理解除亨正公司已出售的1401房的网签备案手续。后因亨正公司、衡骁和严海红、崔爱华、仲哲煜出现纠纷，各方没有履行补充协议。扬中市人民法院于2017年11月1日裁定受理了亨正公司破产清算一案，并指定江苏江成律师事务所为亨正公司管理人。管理人接受指定后，全面接管亨正公司并依法开展了破产管理工作。2018年8月20日，管理人通知严海红、崔爱华、仲哲煜根据破产法第十八条等相关法律规定，《补充协议》已于2018年1月1日解除。被告（反诉原告）严海红、崔爱华、仲哲煜辩称，1.2015年2月28日《补充协议》系以房抵债协议。衡骁系亨正公司控股股东及实际控制人，因鼎恒名座项目需要分别向崔爱华、仲哲煜、严海红借款1120万元、250万元、150万元。后衡骁未能按约定期限还款，亨正公司、衡骁与严海红、崔爱华、仲哲煜签订《补充协议》，约定截至2015年2月28日共结欠借款本息合计1800万元，由亨正公司承担连带担保责任，同时约定以22套商品房等抵偿借款本息。2.《补充协议》已将借款关系转变为房屋买卖关系。补充协议签订时，双方之间的借款已经到期，经对账后，双方协商一致终止借款关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款，建立商品房买卖合同关系。补充协议改变原来对房款结算价的约定，提高了结算单价，相应减少了亨正公司和衡骁的负担。目前案涉22套房已经实际交付。3.本案不符合破产法第18条规定的合同解除情形。在以物抵债协议中，债权人一方已经履行完毕合同，仅破产债务人未履行完毕，破产管理人不能随意解除合同。如若解除补充协议非但不能扩大债务人的财产，还有可能会激化社会矛盾。三被告（反诉原告）同时向本院提出反诉请求：1.亨正公司管理人履行2015年2月28日与三被告签订的《补充协议》并办理鼎恒名座22套商品房的不动产权登记手续。2.案件诉讼费用全部由亨正公司承担。事实和理由同本诉答辩意见。原告（反诉被告）亨正管理人根据被告（反诉原告）严海红、崔爱华、仲哲煜的反诉请求和事实理由答辩称，1.《补充协议》已经解除。亨正公司与被告崔爱华、仲哲煜、严海红均未履行完毕补充协议，亨正公司于2015年2月2日，向崔爱华、仲哲煜、严海红支付1401房款50万元后，严海红、崔爱华、仲哲煜没有配合亨正公司解除网签备案手续，双方之间也没有按照补充协议约定，完成新的网签备案手续。根据相关法律精神，债务人和相对方均未履行完毕的合同，管理人有权依据企业破产法第十八条第一款规定选择解除或者继续履行，管理人不提供担保的，视为解除合同。2018年8月20日，管理人通知严海红、崔爱华、仲哲煜补充协议已于2018年1月1日解除。2.被告将管理人列为反诉被告主体不适格。被告要求亨正公司办理产权登记手续涉及破产取回权诉讼，根据相关法律精神应当列亨正公司为反诉被告。3.严海红、崔爱华、仲哲煜对案涉房屋不亨有物权期待权。根据最高法院办理执行异议和复议规定，严海红、崔爱华、仲哲煜不是消费者购房人，不可以排除相关司法执行。案涉鼎恒名座项目没有完成竣工备案验收手续，不具备产权初始登记条件，无法办理不动产产权登记手续。被告衡骁书面答辩称，1.《补充协议》项下借款存在高利贷，已经偿还了部分本息，实际借款并没有这么多；2.其以亨正公司法定代表人身份在借条上签字，借款全部进入亨正公司账户，亨正公司才是实际借款人；3.《补充协议》未能全面履行的原因在于严海红、崔爱华、仲哲煜未按协议条款有效履行。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年2月27日，严海红通过银行汇款向衡骁出借100万元，同年6月18日，再次通过银行汇款向衡骁出借50万元。2014年7月24日，亨正公司与严海红签订3份商品房买卖合同约定将3套房屋（房号：1504、1505、1506）出售给严海红。当日，严海红、衡骁、亨正公司签订还款协议，确认严海红累计向衡骁出借175.55万元，衡骁于2014年9月23日前一次性还清上述借款，逾期还款则应按银行同类贷款利率的四倍承担逾期还款利息。如衡骁不能按期还款，亨正公司同意将预售给严海红的商品房按原约定总价的50%结算，严海红可以用衡骁所欠的款项抵销购房款。亨正公司对衡骁的上述债务承担连带担保责任。同时，严海红和亨正公司还签订补充合同一份，约定因衡骁向严海红借款175.55万元，由亨正公司提供担保。如衡骁不能按还款协议还款，则亨正公司将预售给严海红的商品房按原约定总价的50%结算，严海红可以用衡骁所欠的款项抵销购房款。2014年8月6日，亨正公司与崔爱华签订19份商品房买卖合同，约定将19套房屋（房号：401、501、503、504、506、603、704、804、1003、1004、1103、1104、1203、1204、1303、1304、1401、1404、1502）出售给崔爱华。自同年8月7日开始，崔爱华陆续通过多笔银行汇款向衡骁出借资金，其中，2014年8月7日汇款500万元；同年8月8日汇款320万元；同年8月12日分别汇款150万元和120万元；同年8月13日汇款30万元。之后，崔爱华、衡骁、亨正公司签订还款协议，确认崔爱华累计向衡骁出借1120万元，衡骁于2014年11月6日前一次性还清上述借款，逾期还款则应按银行同类贷款利率的四倍承担逾期还款利息。如衡骁不能按期还款，亨正公司同意将预售给崔爱华的商品房按原约定总价的50%结算，崔爱华可以用衡骁所欠的款项抵销购房款。亨正公司对衡骁的上述债务承担连带担保责任。同时，崔爱华和亨正公司还签订补充合同一份，约定因衡骁向崔爱华借款1120万元，由亨正公司提供担保。如衡骁不能按还款协议还款，则亨正公司将预售给崔爱华的商品房按原约定总价的50%结算，崔爱华可以用衡骁所欠的款项抵销购房款。2014年10月9日，亨正公司与仲哲煜签订一份商品房买卖合同，约定将营业用房一套出售给仲哲煜（房号0101）。当日，衡骁向仲哲煜出具借条一份，载明：今借到仲哲煜250万元（以汇款方式收到该款），借款期限2个月，利息按月息4分计，2014年12月8日前还清本息。同年10月10日，双方签订车位购销协议一份，约定将鼎恒名座1幢地下车位6-12号出售给仲哲煜。之后，仲哲煜、衡骁、亨正公司三方签订还款协议，确认衡骁已累计向仲哲煜借款250万元，将于2014年12月8日前一次性还清，逾期将按银行同类贷款利率四倍承担逾期还款利息。如衡骁不能按期还款，亨正公司同意将房屋买卖合同、补充合同中出售给仲哲煜的商品房等，以原约定总价的50%与仲哲煜结算，仲哲煜可以用衡骁所欠款项抵销价款。同时，亨正公司与仲哲煜签订补充合同，约定如衡骁不能按还款协议约定还款，亨正公司出售给仲哲煜的商品房、车位则按原约定售价的40%结算，仲哲煜可以将衡骁未能偿还的款项抵销价款。2015年2月28日，亨正公司（甲方）、衡骁（乙方）和严海红、崔爱华、仲哲煜（丙方）签订《补充协议》，确认衡骁累计向严海红借款175.55万元、崔爱华1120万元、仲哲煜250万元，上述借款均已签订《还款协议》，并由亨正公司提供了担保。现达成补充协议如下：一、截止到2015年2月28日衡骁共结欠严海红、崔爱华、仲哲煜本息共计1800万元，亨正公司承担连带偿还责任。二、因亨正公司、衡骁目前无现金偿还能力，现就上述欠款达成以房抵债方案。三、严海红、崔爱华、仲哲煜同意与亨正公司解除原网签的22套鼎恒名坐《商品房买卖合同》及《补充合同》。亨正公司将22套商品房（总面积3347.93平方米）按市场价5250元/平方米出售给严海红、崔爱华、仲哲煜，合计17576632.5元。三方同意房款冲抵上述借款中的1750万元，房款余款76632.50元，亨正公司同意放弃。严海红、崔爱华、仲哲煜放弃从2015年3月1日起的借款利息。四、本协议签订后，上述22套商品房即归严海红、崔爱华、仲哲煜所有，亨正公司应立即重新与严海红、崔爱华、仲哲煜办理网签备案手续，并向严海红、崔爱华、仲哲煜出具售房收款收据。五、严海红、崔爱华、仲哲煜可销售该房。亨正公司协助严海红、崔爱华、仲哲煜以亨正公司的名义销售，房款归严海红、崔爱华、仲哲煜所有，亨正公司应随时配合严海红、崔爱华、仲哲煜办理解除原网签合同，根据严海红、崔爱华、仲哲煜要求重签合同，并立即开具收款收据，在开据收据后三个月内开具正式发票。亨正公司应按严海红、崔爱华、仲哲煜要求的房价开具发票，发票税金均由亨正公司承担。超出5250元部分税金由严海红、崔爱华、仲哲煜承担。六、严海红、崔爱华、仲哲煜同意亨正公司在按每套每平方5250元的价款支付给严海红、崔爱华、仲哲煜后，可自行销售该房屋。销售房屋所得房款均归亨正公司，与严海红、崔爱华、仲哲煜无关。上述所有房屋在严海红、崔爱华、仲哲煜未销售或自用前（指严海红、崔爱华、仲哲煜未要求亨正公司重新网签购房合同前），亨正公司均有权销售，506、1502、1504、1505、1506室除外。严海红、崔爱华、仲哲煜不得以任何理由不配合亨正公司销售（办理解除原网签合同手续）。七、因亨正公司已与购房人达成1401房的销售意向，按本协议第六条严海红、崔爱华、仲哲煜同意亨正公司销售并在签订本协议并收到剩余货款后解除1401原网签合同。……十一、各方应按本协议约定履行各自义务，如亨正公司、衡骁违反，则应按原《补充合同》的约定，即按原网签合同约定房价的50%（约4000元/平米）与严海红、崔爱华、仲哲煜结算购房款，且亨正公司、衡骁还应按同期银行贷款利率的四倍支付从2015年3月1日起至实际还款之日止的利息。十二、如有与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。协议签订后，亨正公司开具了21份商品房的收款收据，因双方在履行协议第七条有关亨正公司销售1401房的过程中，亨正公司要求解除网签，但却没有向严海红支付购房余款，遭严海红拒绝，亨正公司开具的21份商品房的收款收据亦未交付给严海红、崔爱华、仲哲煜，双方发生争议，此后未互相配合履行该协议。另查明，2017年11月1日，本院作出（2017）苏1182破申6号民事裁定书，裁定受理申请人奚彩年对亨正公司的破产清算申请，并于同年11月22日，作出（2017）苏1182破6号决定书，指定江苏江成律师事务所担任亨正公司管理人。2018年8月27日，亨正公司管理人向仲哲煜寄出解除通知：亨正公司与严海红、崔爱华、仲哲煜签订的补充协议已于2018年1月1日解除。审理中，崔爱华、仲哲煜、严海红向本院提交其与众多案外人签订的购房协议、收款收据、装修协议、案外人向管理人提交的取回申请及向本院提交执行异议申请书等材料若干，拟证明相关房屋已经实际交付案外人。本院认为，从双方的讼争请求看，原告要求确认双方2015年2月28日的《补充协议》已经解除，被告崔爱华、仲哲煜、严海红反诉的请求是继续履行合同，本院以破产撤销权纠纷受案的案由，应予更改，案由可确定为合同纠纷。严海红、崔爱华、仲哲煜分别出借资金给衡骁，又与亨正公司签订商品房买卖合同。此后，三方又签订还款协议、补充合同，约定亨正公司为出借资金提供担保，如衡骁逾期未能偿还借款本息，则以未偿还款项冲抵三人的购房款项等内容，系以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。因此，严海红、崔爱华、仲哲煜与衡骁、亨正公司之间形成的是民间借贷关系。破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。2015年2月28日原、被告签订了补充协议，但双方并未根据约定，解除原网签合同，重新办理所有网签手续，亨正虽开具了售房收款收据，但未依据约定向严海红、崔爱华、仲哲煜交付。亨正公司也没有协助严海红、崔爱华、仲哲煜以亨正公司名义销售房屋，更没有办理相关产权转移登记的手续。由此可见，该补充协议属于双方均未履行完毕的合同。本院于2017年11月1日受理亨正公司破产申请后，亨正管理人没有向严海红、崔爱华、仲哲煜作出是否履行的表示，反而于2018年8月27日，向仲哲煜寄出解除通知：亨正公司与严海红、崔爱华、仲哲煜签订的补充协议已于2018年1月1日解除。故应予确认2015年2月28日亨正公司、衡骁和严海红、崔爱华、仲哲煜签订的补充协议已于2018年1月1日解除。本案中，在亨正公司已经进入破产程序的情况下，严海红、崔爱华、仲哲煜要求亨正公司继续履行补充协议并办理案涉鼎恒名座22套商品房产权登记手续的反诉请求，系通过诉讼方式请求破产管理人清偿债务。其反诉请求的本质是债务人对债权人的个别清偿，违背了破产程序公平清偿的宗旨，损害了债务人清偿债务的责任财产基础，应当依法予以驳回。至于严海红、崔爱华、仲哲煜对亨正公司的债权，其可以通过向原告亨正管理人申报债权的方式主张。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认江苏亨正置业有限公司、被告衡骁和被告（反诉原告）严海红、崔爱华、仲哲煜2015年2月28日签订的《补充协议》已于2018年1月1日解除；二、驳回被告（反诉原告）严海红、崔爱华、仲哲煜的反诉请求。本诉案件受理费129800元，反诉案件受理费64900元，合计194700元，由被告（反诉原告）严海红、崔爱华、仲哲煜共同负担[被告（反诉原告）严海红、崔爱华、仲哲煜应于本判决生效之日起十日内向本院履行缴纳义务，逾期本院将依法强制执行]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  丁剑锋人民陪审员  王爱伟人民陪审员  朱玉琴二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  王晓洁书 记 员  章佳慧附:本判决适用的法律条款《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行;但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。