广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38743号6案原告（原告信息详见附表）。共同委托代理人陈柏屹，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。共同委托代理人肖娴，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告深圳市皕宇酒店管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道木棉湾社区大芬艺术大厦116，社会统一信用代码:91440300MA5DR2AA6P。法定代表人：徐翠玉。委托代理人廖远哲，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人方刚，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙），住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路与南湖路交汇北侧深华商业大厦办公2107，社会统一信用代码:91440300356438353T。执行事务合伙人：深圳盛冠联博投资合伙企业（有限合伙）。上列原、被告房屋租赁合同纠纷系列案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。6案原告的委托代理人陈柏屹、肖娴，被告深圳市皕宇酒店管理有限公司（以下简称皕宇酒店）的委托代理人廖远哲、方刚到庭参加了诉讼。第三人深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉联天恒），经依法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法适用缺席审理。本系列案现已审理终结。6名原告诉称，原告作为出租人，被告作为承租人签订了《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告承租原告所有的位于深圳市龙岗区的物业，合同约定了确定的租赁期、免租期、租金标准。租赁合同同时约定，本协议必须与原告与第三人签订并生效的《房地产买卖合同》同时使用方为有效，不论何种原因导致原告与第三人签订的《房地产买卖合同》解除的，本协议将自动终止，原、被告双方不承担任何责任。另，根据《房地产买卖合同》的约定，原告与被告签订《委托经营管理合同》之日起视为第三人完成该房地产交付，原告与第三人不再另行办理交接手续。《房地产买卖合同》及租赁合同签订后，被告即开始使用涉案房产，并按季度向原告支付租金。2019年11月，被告向原告支付2019年11月、12月及2020年1月租金，其后未再向原告支付租金。2020年6月，被告向全体业主发送通知，宣称酒店无法继续经营，单方面撕毁合同要求解约，并据此拒不支付剩余租期内的租金。其后，被告更是要求原告签署不合理、不平等，放弃对被告行使追索权的《解除协议》，方才愿意归还物业予原告，导致原告既无法依约获取租金收益，亦无法收回涉案房产及时止损。对此，原告于2020年8月向被告发送《律师函》（［2020］盈深律函字第5253号），要求被告在收到律师函之日起3日内支付欠付租金及其他相关费用，但因被告方原因导致寄送邮件均被退回。截至起诉之日止，被告仍未支付欠付租金及其他费用，亦未解除对涉案物业的锁闭将其归还予原告，至原告经济损失持续扩大。被告与第三人共同设计销售模式并以分别签订合同的形式与原告就涉案房屋的购买和承租达成协议。被告向原告作出固定租期抵月供的承诺，且明确期满后将续租三年。该承诺是促使原告购买涉案房屋的重要原因。从合同内容可以明确，该租赁合同与《房地产买卖合同》系密切绑定的合同，其并非仅体现单纯的租赁关系，合同主要内容与房屋买卖价格紧密相关，该租赁关系的重要性就意味着被告无权轻言解除。一旦解除，将给原告造成巨大的经济损失和经济压力。但在涉案房产所在楼盘销售进入尾期即自2019年下半年时，被告便已经开始出现违约情形，其后更借此次疫情彻底撕毁合同并将责任推卸给原告。被告的行为系明显的恶意的根本违约行为，该行为严重侵犯原告如约收取租金的合法权益。为了维护自身的合法权益，依据法律相关规定，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、原告与被告签订的《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同》解除；2、被告立即向原告交还租赁房屋；3、被告支付原告自2020年2月1日起至合同解除期间欠付租金（具体数额详见附表）；4、被告向原告支付自合同解除之日起，至被告实际交还租赁房屋期间的占用费（房屋占用费标准按照合同约定的月租金标准计算）；5、被告支付原告因本案诉讼所产生的律师费（具体数额详见附表）；6、被告向原告赔偿免租期租金损失（具体数额详见附表）；7、被告承担本案全部诉讼费用。被告皕宇酒店辩称，1、新冠疫情爆发属于不可抗力事件,双方签订的合同已解除,答辩人不存在违约行为。答辩人经营的喆啡酒店深圳东站大芬油画村店一直运营良好,在新冠疫情爆发前,一直按照《《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》的约定向包括被答辩人在内的大厦业主支付租金。答辩人经营的酒店地处大芬油画村,是深圳市一处有名的旅游景点,吸引了大量游客参观,酒店在疫情之前的主要客源来源于观光旅游团。2019年年末开始,新冠疫情在我国爆发，广东省决定自2020年1月23日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，文化和旅游部办公厅于2020年1月24日下发《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》,暂停旅游企业经营活动。疫情期间,各地政府也对景区、饭店、酒店等公共场所进行严格的人流量限制。受上述因素影响,答辩人的酒店经营受到毁灭性打击,答辩人于2020年1月24日起被迫暂停营业,酒店几无收入,濒临破产,无力按照合同约定如期支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条的规定,新冠疫情系不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力的情形。而根据双方签订的合同第十二条规定:“本协议有效期内,发生下列情形之一的,本协议自动解除:(一)发生不可抗力,使本协议无法履行...”,《合同法》第四十五条规定,“附解除条件的合同,自条件成就时失效。”因此,新冠疫情的爆发属于不可抗力的事件,双方合同解除的条件已成就,答辩人无需向被答辩人支付不可抗力事件发生后的租金,答辩人不存在违约行为。2、被答辩人要求答辩人按月租金标准支付占用费无依据。在合同解除的情况下,答辩人曾于2020年6月19日向被答辩人发出通知，由于无法和所有业主达成共识来共同携手重启酒店经营,答辩人通知各位业主于2020年6月26日前往酒店办理房产登记及移交手续,逾期造成损失的答辩人不负责任。被答辩人既无与答辩人就继续经营达成一致,又无向答辩人进行登记及房产移交手续,放任损失的扩大。答辩人至今没有对外营业,也无使用被答辩人的物业,案涉物业至今一直空置,所谓占用费无任何事实和法律依据。退一万步说,若双方的合同并未自动解除,被答辩人要求答辩人按合同的租金标准支付租金对答辩人也明显显示公平。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款规定“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”故，答辩人请求人民法院根据实际情况对双方合同中约定的责任负担进行调整。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”所以，全部损失均由承租人承担,明显显失公平,也不合情理。3、多重原因造成答辩人复工复产困难,答辩人已无法重启酒店经营。第一,新冠疫情的冲击使答辩人的现金流困难,难以支付重启酒店包括租金、人力、设施维护等成本。第二,因为政府严格的疫情管控措施以及复工复产手续，让答辩人难以恢复经营。答辩人也缺乏相应的防疫防护物资。第三,答辩人本想通过积极的措施来恢复酒店运营对企业进行纾困,第一时间向包括被答辩人在内的房屋业主通过打电话、微信沟通、邮寄EMS函件、发公告等方式请求减免租金继续经营或收回房屋,但均遭拒绝,业主内部也存在分歧,致使酒店停业至今,经营陷入僵局。第四，原告主张的律师费，没有合同依据及法律依据。第五，原告要求被告免租期租金损失的诉讼请求，我方认为没有依据。综上所述,请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人嘉联天恒未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2017年、2018年期间，原告（买方）与第三人嘉联天恒（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定第三人嘉联天恒将其名下位于深圳市龙岗区（乐摩都会）的房产出售给原告（具体房号见附表）。关于房产交付部分，双方约定房产按照现状交付，且买方同意统一委托给卖方指定的第三方即被告皕宇酒店经营管理，买方与被告皕宇酒店签订《委托经营管理合同》之日起视为完成房产交付，买卖双方不再另行办理交接手续。此后，原告与被告皕宇酒店分别签订了《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》。《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》约定，原告将涉案房屋委托被告皕宇酒店经营管理，委托经营管理期限为固定开始日期或自物业不动产权利过户登记至原告名下且原告支付完毕全部房款（含按揭付款的银行放款）之日后次月起（具体期限详见附表)，为固定返租年限，经营管理期间被告皕宇酒店按季度向原告支付租金，租金按合同约定每年上浮（具体数额详见附表）。合同第六条约定，原告获得不动产成立过户登记至原告名下之日，视同原告已将物业交付给被告皕宇酒店经营管理使用；该合同第七条约定，在协议有效期内，原告将物业不可撤销地全权委托被告皕宇酒店经营使用，且不参与、不干涉物业经营管理，被告皕宇酒店权利包括但不限于：E、物业结构改造及装修权；第十一条约定，本协议有效期内发生下列情形之一的，本协议自动解除：（一）、发生不可抗力或意外事件，使协议无法履行…；第十二条约定，原告同意被告皕宇酒店根据经营需要自行决定对物业进行装修。合同、委托经营期满，如被告皕宇酒店不再续租，则该物业装修的不可移动的资产归原告所有，被告皕宇酒店按照当时物业现状向原告进行物业移交，原告不要求被告皕宇酒店恢复原状；第十三条约定，委托经营期间，双方不履行本合同所规定义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。此后，原告分别与第三人嘉联天恒为办理备案登记签订了《深圳市二手房买卖合同》，并办理了产权转移登记，原告取得了涉案房屋的不动产权证。截止庭审之日，被告皕宇酒店已向各原告（第38743号除外）足额支付了从租赁开始之日至2020年1月31日的房屋租金。自2020年2月1日开始，被告皕宇酒店未按约支付租金。第38743号案原告于2017年3月4日购买涉案房屋，同日签订《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》，与被告约定租赁期限为2017年10月31日至2020年10月30日，但被告皕宇酒店以该案原告一直未取得房屋产权登记为由，仅支付2019年2月1日至2020年1月31日期间的租金。2020年6月19日，被告皕宇酒店向业主发出通知称：酒店从2019年6月以来受香港影响业绩下滑，此次又受新冠疫情突袭，自2020年2月以来没有经营收入，故请求业主协商降低相关费用。但通过两个多月与业主沟通，部分业主始终反对继续与被告皕宇酒店合作，导致协商无果，酒店无法继续经营。经考虑后，被告皕宇酒店同意按照业主代表的意愿，解除与全体业主的委托经营合同，并于2020年6月退出物业，不再承担租金和经营费用。请各位业主于2020年6月26日前往酒店大堂办理房产登记以及移交手续，如2020年6月26日未来办理房产登记及移交手续的业主，自行前往大芬油画苑管理处办理房产登记及移交手续，逾期造成的损失，被告皕宇酒店不负任何责任。在上述协商过程中，被告皕宇酒店向业主提出签署《解除协议》，其中关于如何解除租赁合同的条款内容为：1、业主现从被告皕宇酒店处收回委托经营的房产，并确认设施设备完好，自签订本协议之日起，原合同终止履行；2、被告皕宇酒店已支付给业主的租金、费用及截至本合同签订时，被告皕宇酒店欠付业主的租金，因新冠疫情的影响，被告皕宇酒店一直未有收入，业主予以理解并同意减免，现视为全部结清，不再要求被告皕宇酒店支付；3、被告皕宇酒店迁离该房产，应结清应当由被告皕宇酒店承担的水电基物业管理费用；4、自本协议生效之日起，双方之间有关原合同的权利义务关系解除，责任视为履行完毕，双方不得再为此向对方或相关第三方追究责任或要求赔偿。6名原告均对《解除协议》的内容有异议，并未签署该解除协议。关于涉案房屋状态，原告称持续由被告皕宇酒店占用使用，并未返还给业主，被告皕宇酒店对涉案房屋进行了加锁控制。被告称2020年6月有通知原告等业主来办理房产登记以及移交手续，但未有业主前来办理相关移交手续，现被告已撤离涉案房屋，仅有少量留守人员看管财产。本系列案庭审中，本院已要求租赁双方尽快进行房屋移交工作，但在本判决作出前一日即2020年12月25日，本院另案审理的（2020）粤0307民初38904号房屋租赁合同纠纷中，本案被告皕宇酒店在该案庭审中称“因业主方不同意（被告皕宇酒店）的条件，涉案房屋的移交未能完成”，本院在该案庭审中一再询问被告皕宇酒店是否同意先移交房屋，被告皕宇酒店坚持需要业主方同意用房屋内的设施、物品抵扣相关费用为前提条件。经查，6名原告为提起本案诉讼，与北京市（盈科）深圳律师事务所签订了《委托代理合同》，并各自向该律师事务所支付了律师费5000元。本院认为，本案的争议焦点为涉案的《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》何时解除，被告应否交还房屋及被告应支付租金（房屋占有使用费）的期间及数额，免租期减免的租金是否需要返还，被告是否需要支付律师费等。当事人对其主张，负有举证责任。本院根据各方当事人提供的证据及庭审陈述，综合分析如下：第一，《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》何时解除，因何解除。2020年初，因受新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日起调整为二级响应，于2020年5月9日起再次调整为三级响应。在此期间，酒店行业应当根据广东省发布的《酒店旅馆新型冠状病毒感染的肺炎预防控制指引》等文件，做好体温测量、佩戴口罩等预防措施，同时，全国的旅游企业暂停了经营活动，以上情形，均给被告的酒店经营造成了困难。但是，经营困难并不等同于房屋租赁合同无法继续履行。根据原、被告提交的证据可知，2020年2月至2020年6月期间，被告与各业主曾经就续约、降租等事项进行过协商，甚至有部分业主同意了被告的协商方案，但因被告未取得全部业主一致意见，故被告于2020年6月发出解除房屋租合同的通知。由此可知不存在被告所称“不可抗力使本协议无法履行”的情形，故对被告依据合同第十二条规定:“本协议有效期内,发生下列情形之一的,本协议自动解除:(一)发生不可抗力,使本协议无法履行”而主张《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》自动解除的答辩意见，本院不予支持。2020年6月，被告未经双方协商一致，无正当理由单方发出解除合同通知，已构成违约。因各原告未同意被告单方解除房屋租赁合同，故相关房屋租赁合同并未解除。原告作为合同守约方，在被告未按约支付房屋租金的情形下，依法有权解除合同。故本院认定，各原告于2020年9月期间以向本院提起诉讼的方式向被告发出了合同解除通知。合同解除通知在送达至被告后生效，但经查询，本系列案被告收到原告起诉状时间为2020年11月4日，此时《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》约定的租赁期间均已届满，合同权利义务已终止，故本院认定，《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》实际是因合同期限届满而终止。第二，被告应否交还房屋及被告应支付租金（房屋占有使用费）的期间及数额。被告虽向业主方发出了移交房屋的通知，但在业主方前往办理移交手续时被告却提出了非合同约定的前提条件，设置了移交障碍导致移交未能进行，业主方对房屋移交手续未能完成没有过错。根据法律规定，承租人在合同权利义务终止后负有向出租人返还房屋的义务，且《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》约定合同委托经营期满后，如被告皕宇酒店不再续租，则该物业装修的不可移动的资产归原告所有，被告皕宇酒店按照当时物业现状向原告进行物业移交，原告不要求被告皕宇酒店恢复原状，现被告坚持需要业主方同意用房屋内的设施、物品抵扣相关费用及签署其拟定的《解除协议》为前提条件，该要求不符合法律规定，亦不合理。被告应立即向原告交还涉案房屋。《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》虽已终止，但被告未向原告交还房屋，仍应参照合同约定向原告支付房屋占有使用费。对被告尚未支付的2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”本案中，被告租赁房屋用途为经营酒店，上游的旅游行业在疫情期间暂停了经营活动，结合其他疫情防控措施，酒店行业所遭受的损失远大于其他行业，行业恢复正常经营所需时间较其他行业也更久，故从公平原则出发，本院认为，2020年2月、3月、4月期间，由出租人给予每月减免一半租金合计减免1.5个月租金，较为公平、合理。综上，被告应自2020年3月15日起，按照各案约定的标准（具体数额详见附表），向原告支付租金（房屋占有使用费），直至被告向原告交还涉案房屋之日止。此外，关于第38743号案件，该案原告于2017年3月4日购买涉案房屋并与被告签订《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》，双方约定的租赁期限为2017年10月31日至2020年10月30日，故被告应当自2017年10月31日起开始支付该案房屋租金，被告以该案原告未取得房屋产权登记为由拒不支付租金，于法无据，本院认定被告尚需支付该案原告2017年10月31日至2019年1月31日期间租金。第三，免租期减免的租金是否需要返还。《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》因约定期限届满而终止，本院判令被告支付租金至期限届满之日止。因此，原告在签订《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》时原本期待获得的租金利益已经全部获得保护，原告要求返还免租期租金的诉讼请求，没有合理依据，本院不予支持。第四条，被告是否应当承担律师费。合同虽约定“委托经营期间，双方不履行本合同所规定义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失”，但并未明确约定律师费的承担问题，律师费不属于因被告违约而必然发生的损失，非被告在订立合同时能预见到。因此，原告要求被告承担原告自行委托律师而产生的费用，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认党明慧等6名原告与被告深圳市皕宇酒店管理有限公司之间签订的《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》已终止；二、被告深圳市皕宇酒店管理有限公司自本判决生效之日起15日内向党明慧等6名原告交还位于深圳市龙岗区的房屋（具体房号见附表）；三、被告深圳市皕宇酒店管理有限公司在本判决生效之日起15日内向党明慧等6名原告支付2020年2月1日至2020年10月31日期间的房屋租金、2020年11月1日至被告向原告交还房屋之日止的占有使用费（租金/占有使用费数额详见附表）；四、驳回党明慧等6名原告的其他诉讼请求。各案受理费（具体金额见附表，原告已预交），原、被告各自承担数额详见附表。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二〇年十二月十五日书记员 戴思强