南昌铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）赣71民初41号 原告：重庆市豪都商贸有限公司，住所地：重庆市渝中区江河宾馆一楼108房。统一社会信用代码：915001037398091742。 法定代表人：贺启东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧阳小兵，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：中国铁路南昌局集团有限公司南昌车站，住所地：江西省南昌市西湖区二七南路213号南昌车站站房内。统一社会信用代码：91360100MA35HXB34B。 负责人：吴昌进，该站站长。 委托诉讼代理人：芦伟群，女，该站工作人员。 委托诉讼代理人：缪海帆，男，中国铁路南昌局集团有限公司公司律师。 原告重庆市豪都商贸有限公司（以下简称豪都公司）与被告中国铁路南昌局集团有限公司南昌车站（以下简称南昌车站）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪都公司委托诉讼代理人欧阳小兵、被告南昌车站委托诉讼代理人芦伟群、缪海帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪都公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告应免及已超交租金4798080元（包括应免三个月租金3427200元、多交租金2020年3月1日至4月5日，共36天1370880元）、退还保证金6950000元。2.判令被告向原告支付资金占用利息，以4798080元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）为标准，自2020年3月1日起计至本息付清为止；以6950000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）为标准，自2020年4月1日起计至本息付清为止，截至2020年11月9日，资金占用利息暂计为310907.4元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月26日，原告与被告南昌车站签订《场地使用合同》。约定南昌车站将南昌西站高架候车层ＨＣ-9商业点位出租给原告。其中第3条约定了租金标准、履约保证金数额以及支付方式，同时还约定了合同解除后，保证金的退还方式及期限（3.4.2项约定“合同解除后若乙方无违约、无赔偿、无罚款、无任何拖欠费用且按合同约定退出使用场地，双方也无其他争议的，30个工作日内，甲方一次性无息退还乙方”）。合同签订后，原告按约履行了租金及6950000元履约保证金的支付义务，并正常经营。后因不可抗力影响，双方同意于2020年2月29日解除了上述合同，并于同日双方办理了物业移交手续。合同解除后，陷入经营困难的原告多次要求被告依约退还多缴的租金以及保证金，以及依据《江西省人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施的通知》《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》［发改投资规（2020）734号］等政策文件规定因疫情应对减免的三个月租金，但被告均以需请示上级为由拒不支付。故诉至法院，请求支持原告全部诉讼请求。 南昌车站辩称，一、原告单方提前解除合同，属于合同约定不予退还履约保证金的情形。2019年2月26日，原被告签订了《场地使用合同》，双方就履行期限、租金标准、租金缴纳方式、履约保证金以及违约责任等内容进行了明确约定。其中《场地使用合同》第9.4条约定“乙方在合同履行期间单方解除合同的，履约保证金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。”该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，故双方应当严格履行。2020年2月15日，原告向被告发送《律师函》。《律师函》中明确表示“豪都公司与贵公司解除上述《场地使用合同》。”根据《中华人民共和国合同法》规定，《律师函》到达被告时，案涉《场地使用合同》即行解除。因此，原告单方提前解除合同的行为已违反合同约定，故被告有权不予退还履约保证金。二、新冠肺炎疫情对案涉合同的影响，不构成不可抗力致使合同目的不能实现。新冠肺炎疫情虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但案涉合同属于继续性合同，合同期限为36月（2019年4月6日至2022年4月5日）。疫情影响主要在2020年2-4月，而且从2020年3月开始，南昌西站客流量逐步恢复，车站内同类租赁场地大多正常经营。疫情及疫情防控措施不会导致《场地使用合同》不能履行。因此，疫情影响对案涉合同而言，不构成不可抗力致使合同目的不能实现。原告以不可抗力为由单方面解除案涉合同不符合法律规定及合同约定。如果原告继续履行案涉合同，被告同意按疫情帮扶政策，减免原告相应的租金。三、原告应赔偿单方解除合同给被告造成的全部损失。综上，原告单方面解除案涉合同属于违法解除，应承担违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，原告应赔偿由此给被告造成的全部损失，包括但不限于原告单方解除合同造成被告场地空置及预期收益等损失。被告以原告交纳的履约保证金来弥补原告违约所造成的损失，既合法又符合合同约定。 豪都公司为支持其主张的事实和请求，向本院提交了如下证据： 第一组证据:1.原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件；2.被告工商登记信息。用以证明原被告主体适格。 第二组证据：3.《场地使用合同》（含附件）。用以证明双方合同关系的存在及具体的权利义务。 第三组证据：4.履约保证金与租金的支付凭证。用以证明原告已履行合同约定的保证金与租金的支付义务。 第四组证据：5.《物业移交确认书》。用以证明双方已解除合同，并同时办理了物业移交手续。 第五组证据：6.沟通函五份（时间分别为2020年3月31日、4月8日、4月15日、6月12日、10月13日）及微信聊天记录截图。用以证明解除合同后，原告多次要求被告退还保证金、多交租金及按政府应该免除的租金的事实。 第六组证据：7.铁路招商平台信息。用以证明解除合同后，南昌车站已于2020年4月22日重新招租。 第七组证据：8.中国国家铁路集团有限公司经营开发部通话记录。 当庭补充提交第八组证据：9.南昌车站2020年4月10日的回函。用以证明南昌车站不同意解除合同。 南昌车站对豪都公司提交的证据的质证意见为：对第一组、第二组、第三组证据的真实性合法性关联性不持异议；对第四组、第五组、第七组证据的真实性合法性关联性不持异议，但对证明目的有异议；对第六组证据的真实性合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议；对豪都公司当庭补充提交的第八组证据需核实，当庭不发表质证意见。 南昌车站提交了如下证据： 第一组证据：1.南昌车站营业执照。用以证明南昌车站主体资格。 第二组证据：2.《中国铁路南昌局集团有限公司2018年第八期车站商业网点招商文件》（南铁商招［2018］13号）；3.豪都公司《资格审查文件》《竞商报价文件》；4.《场地使用合同》。用以证明南昌局公司组织对南昌西站候车层HC-9等点位进行公开招商，招商文件中明确“中商人在合同履行期内单方面解除合同，履约保证金不予退还”。原告就上述两个点位递交的竞商文件中承诺“完全响应招商文件对竞商人的各项要求和约束；严格执行招商文件中的各项条款，认真履行中商方的责任及义务”。原告中商后，原被告双方在平等自愿的基础上签订了《场地使用合同》，双方就履行期限、租金标准、租金缴纳方式、履约保证金以及违约责任等内容进行了明确约定。原告明知且自愿遵守合同约定的“如承租方单方解除合同，履约保证金不予退还，承租方还要赔偿由此造成的损失。” 第三组证据：5.《中商通知书》；6.《关于给重庆市豪都商贸有限公司的回函》。用以证明因原告报价过高，导致其经营以来一直亏损。原告因自身经营不善，单方提前解除合同，属于合同约定不予退还履约保证金的情形。 第四组证据：7.《律师函》。用以证明原告于2020年2月15日向南昌车站发函，明确表示单方解除合同。 第五组证据：8.《物业移交确认书》。用以证明原告于2020年2月29日向南昌车站交还租赁物业。 第六组证据：9.《中商通知书》；10.《起算确认书》。用以证明因原告违约提前解除合同，导致经营场地空置。被告重新组织公开招商，2020年5月18日新中商人中商，2020年7月1日经营场所达到交付条件，交给新中商人经营使用，原告应当赔偿场地空置期的相应损失。 豪都公司对南昌车站提交的证据的质证意见为：对第一组证据的真实性合法性关联性不持异议；对第二组、第三组中证据5、第五组证据的真实性合法性关联性不持异议，但对证明目的有异议；对第四组证据的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的；对第三组中证据6未收到，对其真实性有异议；对第六组证据的真实性合法性无法确认。 经庭审调查及双方举证、质证，本院对双方证据认证意见如下：对于原被告提交的上述证据中，双方对真实性均不持异议的，可以作为认定本案事实的根据。对于原被告虽有异议，但相关证据来源和形式符合法律规定的，且与本案待证事实相关联，可以作为认定本案事实的根据。 经审理查明：2018年12月27日，南铁商招［2018］13号《中国铁路南昌局集团有限公司2018年第八期车站商业网点招商文件》公告发布。《招商文件》包括车站商业网点招商公告、竞商人须知、招商项目情况说明、合同主要条款等。其中南昌车站作为招商人对涉案南昌西站高架候车层HC-9便利店商业点位进行招商，招商底价为日单价54.8元/m²•天。2019年1月4日，原告提交《中国铁路南昌局集团有限公司2018年第八期车站商业网点资格审查文件》及《竞商报价文件》，并缴纳竞商保证金500000元，竞商报价为136元/m²•天。 2019年1月28日，中国铁路南昌局集团有限公司招标采购办公室向原告发出南铁商招［2018］13号02包件《中商通知书》，通知原告中商，租金第一年执行中商价136元/m²•天，第二年起租金较上年递增5%。 2019年2月26日，被告南昌车站（甲方）与原告豪都公司（乙方）签订《场地使用合同》。约定：甲方将南昌西站高架候车层HC-9商业点位（计算面积为280㎡）出租给乙方作便利店。第2条“合同期限”约定:使用期限：36月（3年），自免费期到期之日开始起算。场地交付：双方签订《房屋交割清单》，经双方代表交验签字并盖章后视为交付完成。装修免费期：自甲方交付使用物给乙方之日起，甲方给予乙方20个日历天的免费期，用于乙方装修及运营准备，在此期间，甲方免收乙方使用费。起算日：从自装修免费期期满之日起开始起算；提前完成装修的，起算日从正式开业之日起起算。第3条“使用费、费用及缴纳方式”约定：使用费按半年支付，自第二年起，使用费按季度支付，先付后用，自第二个完整年度起每年环比递增5%；具体：第一年使用费及增值税款为136元/㎡•天，即：49640/㎡•年，年使用费及增值税款为13899200元。其中年使用费为13237333元；增值税款为5%，年增值税款为661867元。第二年使用费及增值税款为142.8元/㎡•天，即：52122/㎡•年，年使用费及增值税款为14594160元。其中年使用费为13899200元；增值税款为5%，年增值税款为694960元。……履约保证金：乙方在合同签订之日起3个工作日内应向甲方缴纳6950000元（最低不少于第一年使用费的50%）的履约保证金（其中乙方已经支付给南昌华路建设咨询监理有限公司的竞商保证金500000元转为履约保证金，乙方应按差额补齐履约保证金，即乙方应补缴6450000元）。……合同期内，履约保证金不能抵扣使用费且不计息，合同期满或合同解除后若乙方无违约、无赔偿、无罚款、无任何拖欠费用且按合同约定退出使用场地，双方也无其他争议的，30个工作日内，甲方一次性无息退还乙方。第9条“合同的解除、变更和终止”约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。……除本合同另有约定外，乙方在合同履行期间单方解除合同的，履约保证金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。第11条“使用物的交还”约定：在使用期满或合同解除时，乙方应于当日18时前安排人员撤场并搬迁自有资产，并将使用物以清洁良好的状态交还给甲方。如乙方逾期不搬迁自有资产，作弃权处理，甲方有权任意处置乙方遗留资产，乙方无权追索任何赔偿或补偿。 合同签订后，豪都公司于2019年3月11日向南昌车站补缴了6450000元履约保证金，与南昌车站于2019年3月16日进行了商铺交接,确认商铺使用起止时间为2019年4月6日至2022年4月5日。豪都公司分别于2019年3月15日、9月25日、9月26日向南昌车站缴纳租金6949600元、6700000元、249600元，合计13899200元。 2020年2月15日，原告通过重庆溯源律师事务所向南昌车站发出律师函，以因新冠肺炎疫情影响，无法正常经营，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同的情形为由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，单方提出解除合同。 另查明，南昌车站（甲方）与豪都公司（乙方）签订《物业移交确认书》，双方分别于2020年5月6日、4月29日签字盖章。《确认书》载明：由于乙方所经营的南昌西站候车层HC-7、HC-9商业点位合同因不可抗力的影响，甲乙双方均同意合同已于2020年2月29日依法协议解除且乙方已于合同解除当日搬离并移交了物业。并就合同解除后甲乙双方的责任等事宜约定：1.乙方已将经营场地钥匙及使用权交还甲方，甲方有权对商业点位进行处置及进行后续招商……3.关于合同解除后是否返还乙方剩余租金及保证金等事宜，甲方需等待上级对此等事宜的处理意见才可回复乙方；乙方主张甲方须返还剩余租金和保证金，目前双方未达成一致意见，但为防止因疫情带来的损失进一步扩大，甲乙双方均同意先移交商业点位的物业，以后进一步协商处理。如果今后双方无法达成一致意见，双方均可通过司法途径依法处理纠纷。 再查明，南昌车站与豪都公司解除合同后，就案涉商铺于2020年4月22日通过铁路招商平台再次发布招商公告。2020年5月18日中国铁路南昌局集团有限公司招标采购办公室向新中商人发出《中商通知书》，南昌车站与新中商人签订《场地使用合同》后于2020年7月1日交付新中商人经营使用。 根据诉辩双方陈述的事实和理由，本案争议焦点为：一、涉案租赁合同属于单方解除还是协议解除；二、涉案租赁合同在有不可抗力因素情况下解除后的责任承担。 关于争议焦点一。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。豪都公司与南昌车站签订的《场地使用合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 本案中，豪都公司与南昌车站对《场地使用合同》真实有效且已经解除均不持异议，但对合同提前解除的原因及责任存有争议。豪都公司主张系因疫情不可抗力双方协商一致解除合同；南昌车站则认为本案系豪都公司单方行使合同解除权，且解除原因为豪都公司中标报价过高、经营不善，疫情发生虽然属于不可抗力的情形，但并非必然导致合同解除和免责，豪都公司应承担提前解除合同的违约责任。根据案涉《场地使用合同》第9条的相关内容，原被告双方已就协议解除的条件进行了约定。其中不可抗力既是约定解除的情形，也是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。本案中，在豪都公司承租期间发生了新冠肺炎疫情是众所周知的事实，新冠肺炎疫情显属不可抗力情形。豪都公司在疫情发生后，经营出现严重困难的情况下，于2020年2月15日向南昌车站发函，主张其具有合同解除权，并要求解除案涉合同，属于单方解除合同的意思表示。但之后双方经磋商，于2020年5月6日最终签署《物业移交确认书》。该《物业移交确认书》明确载明“……因不可抗力的影响，甲乙双方均同意合同已于2020年2月29日依法协议解除，且乙方已于合同解除当日搬离并移交了物业”。以上事实表明，豪都公司虽首先作出单方解除合同的意思表示，但合同的最终解除时间系双方通过协商确定。因此案涉租赁合同关系解除系协议解除，豪都公司相关事实主张成立，南昌车站关于本案属于承租人单方解约的抗辩主张与事实不符，本院不予支持。 关于争议焦点二。承上所述，虽然南昌车站在《物业移交确认书》中已认可案涉合同解除系因不可抗力的影响，但合同当事人在疫情不可抗力因素下协议解除合同，并不意味着承租人可以当然免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，出现不可抗力情形下，合同当事人具有合同解除权的前提是合同目的不能实现，且需根据不可抗力的影响，依公平原则部分或者全部免除责任。也就是说，本案各方责任的确定，首先需考量疫情不可抗力是否足以影响承租人合同目的的实现；其次在承租人不能实现合同目的的前提下，还需综合考量当事双方因不可抗力原因造成的损失，公平分担相应责任。 关于本案疫情因素的原因力对豪都公司租赁商业物业开展经营的影响。为了应对新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门在此期间内采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动，这必然会给实体经营的商铺产生不利影响。本案租赁场地处于特殊的铁路客运场所，结合本案承租人合同承租期限（36个月）及承租人实际承租的期间（2019年4月起交纳租金至疫情发生），其租赁经营的合同目的显然受到重大影响。因此本院对豪都公司关于不可抗力因素为合同解除的主要原因的主张予以支持。南昌车站关于豪都公司经营困难还有其他自身原因，本案不可抗力因素不足以构成其合同解除权的抗辩主张与事实不符，且未提供证据加以证明，本院不予采纳。 关于合同解除后各方责任承担。本案不可抗力因素为新冠肺炎疫情，疫情流行及相应防控措施实施的负面影响力不仅会对承租人造成经营困难，相关损失同样及于出租人。本案中，由于承租人与出租人诚信协商，案涉租赁合同已于疫情爆发初期即已解除，承租人的损失扩大已经得到遏止。而出租人因合同解除，客观上承受了相关物业空置期间（2020年2月29日至6月30日）的经济损失。因此，本院综合考量租赁场所因疫情防控产生的实际影响等情形，确定本案应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，依公平原则，部分免除承租人的责任。因双方均对租赁合同于2020年2月29日实际解除并办理了场地交接不持异议，本院确定本案豪都公司应支付租金的截止日为2020年2月29日。故南昌车站应当返还豪都公司已支付的2020年3月1日至2020年4月5日共36天的租金1370880元。本案不存在承租人违约情形，合同解除后，豪都公司交纳的6950000元履约保证金，南昌车站亦应当返还。但，因目前仍在原租赁合同约定的租赁期内，且双方合同中有关于履约保证金适用无息返还的约定，并综合考量本案当事双方的损失情况，豪都公司关于南昌车站还应支付应返还租金及履约保证金的资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于豪都公司要求因疫情影响应减免三个月租金的主张。因案涉租赁合同双方已协议解除，考虑到疫情或者疫情防控措施不属于商业风险，双方当事人均无过错，再结合合同履行期间、2020年2月29日物业移交后的实际空置期，再予减免租金将损失转嫁予出租人对南昌车站亦明显不公平，豪都公司相关诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十四条第一项、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中国铁路南昌局集团有限公司南昌车站应于本判决生效之日起十日内向原告重庆市豪都商贸有限公司支付8320880元； 二、驳回原告重庆市豪都商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费94154元（原告已预交），由原告重庆市豪都商贸有限公司负担29186元，被告中国铁路南昌局集团有限公司南昌车站负担64968元（在履行本判决确定的金钱给付义务时迳付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。同时应按不服本判决部分的上诉请求数额向江西省高级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 帅晨薇 审 判 员 石 斌 审 判 员 卢启哲 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 李 欣 书 记 员 刘程琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。