上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初5705号原告(反诉被告)：上海市宝山区成人中等专业学校，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘鸿飞，校长。委托诉讼代理人：姜大源，上海亚冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金磊，上海亚冠律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海海宝大酒店有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陶元荣，执行董事。委托诉讼代理人：常海防，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：安琪，上海首伦律师事务所律师。原告上海市宝山区成人中等专业学校(以下简称宝山成人中专)与被告上海海宝大酒店有限公司(以下简称海宝大酒店公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告海宝大酒店公司提起反诉，本院经审核后合并审理。本院两次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告，以下简称原告)宝山成人中专的委托诉讼代理人姜大源、被告(反诉原告，以下简称被告)海宝大酒店公司的委托诉讼代理人常海防、安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝山成人中专向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬迁并将上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋归还给原告；2、判令被告支付2019年度欠付的租金25万元；3、判令被告支付自2020年1月1日起算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按每年25万元)及管理费(按每年10万元)。事实和理由：1999年12月，原、被告签订了一份《协议书》，约定，原告把坐落在宝山区牡丹江路XXX号的产权房(以下简称系争房屋)租给被告开酒店，合作期限为20年，自2000年1月至2019年12月31日止，被告每年支付的租金每年以不低于30万元的利润给原告。2014年12月，原、被告又签订了一份补充协议，明确自2015年1月至2019年12月共计五年被告应付给原告租赁费每年25万元，管理费每年10万元。2019年9月11日，原告委托律师通知被告按时搬迁，被告后两次提出要求给续租二年过渡期的报告，原告明确回函不同意续租，但租期届满后，被告仍拒绝搬迁。为了贯彻市教委“退租还教”将学校用房用于教育事业的通知，原告对已到期的出租房只能提出收回，故原告为此涉讼，请求判如所请。被告海宝大酒店公司反诉并辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原、被告之间的关系存在双层关系，租赁关系和合作关系。1994年7月1日起，原告与案外人上海海宝实业公司签订联营协议，约定开办原海宝大酒店。1994年7月20日，原告向工商部门注册原海宝大酒店，原告是该酒店全资投资人。1999年，因上级要求，原海宝大酒店转制为海宝大酒店公司即被告，原告是被告的股东之一。双方合作期限为20年，约定共同投资，在原有房屋的基础上进行扩建，费用各承担50%。2、对租金及房屋使用费支付及欠付情况无异议，因疫情的影响，被告认为当减免3个月租金。3、若法院支持原告的诉请，被告的员工需要安置，希望给予宽限期间，同意于2021年5月搬迁并支付相应的租金。故，被告提出反诉请求：1、判令原告向被告支付上海市宝山区牡丹江路XXX号3层至4层房屋及装修装饰、厨房、卫生间现值的50%的折价款，暂计200万元；2、判令原告向被告返还50%的工程造价款，暂计982,126元(以司法评估为准)。审理中，被告又称，因扩建部分无法调取到合法建造的审批手续，原告应为此承担赔偿责任，故被告申请撤回第一项反诉请求，变更反诉请求为：1、判令原告向被告返还50%的工程垫付款953,515.25元；2、判令原告向被告支付赔偿金953,515.25元。原告宝山成人中专针对反诉辩称，不同意全部反诉请求。1、双方签订《协议书》后，又签订了备案的《租赁协议书》，应以后签订的《租赁协议书》为准，根据《租赁协议书》约定，扩建费用由被告承担；2、房地产权证上没有反映扩建的两层，若是非法建筑物，不存在鉴定问题；3、即使根据《协议书》约定，总投资各承担50%，也不包括装饰装修；4、装饰装修费用在正常租期内不应支持；5、原告已投资了40万元；6、超过20年诉讼时效。关于赔偿金，扩建部分的建造名义上由原告申报，但实际均由被告操作，若扩建部分系非法建筑，被告也已使用至今21年，不存在任何损失。关于原告在被告的10%股份，属于公司清算问题，不应在本案中处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、宝山成人中专是牡丹江路XXX号至427号房屋的权利人，牡丹江路XXX号属牡丹江路XXX号至427号范围内。审理中，双方均确认牡丹江路XXX号系牡丹江路XXX号至427号该址房地产权证附记中的第2幢楼，登记的建筑面积1,023.26平方米，登记的层数2层，现层数为4层。2、1994年7月，宝山成人中专经批准开办全民所有制企业“海宝大酒店”。1994年8月，“宝山区海宝大酒店”核发营业执照。2000年7月，上海和乐餐饮管理有限公司(以下简称和乐公司)提交开办海宝大酒店公司的申请书。2000年8月，“宝山区海宝大酒店”申请注销登记。审理中，双方均确认“宝山区海宝大酒店”转制为海宝大酒店公司，系海宝大酒店公司的前身。根据工商档案机读资料，海宝大酒店公司成立于1994年8月22日，法定代表人陶元荣，住所牡丹江路XXX号，公司类型为有限责任公司。出资方有和乐公司、宝山成人中专等，其中和乐公司出资200万元，比例50%；宝山成人中专出资40万元，比例10%。3、1999年12月28日，甲方宝山成人中专与乙方海宝大酒店公司签订《协议书》，第一条约定，甲方同意乙方在原酒店二层基础上加建二层办公用房和活动室，加建二层的具体办理事项如下：1、由甲方向区教育局提出申请，报区计委列项，同时办理其他有关手续；2、乙方安排加层建造的施工设计、装璜设计等，所发生的设计费由乙方自行解决；3、加建的二层总投资计70万元，甲、乙双方各承担50%，超出部分双方再行商议；4、原则上在不破坏基础结构的前提下，甲方同意适当让出内围墙一块供乙方扩建厨房、厕所等辅助房屋(具体位置、面积见施工图)；5、加层施工、装璜期间，甲、乙双方共同配合，甲方主要承担有关管理机关的协调工作，乙方主要承担设计、施工、材料、设备购置；6、改建中发生的水、电、煤气、电话等双方协商解决。第二条约定，经甲、乙双方协商，合作期为20年(即从2000年1月1日至2019年12月31日止)，另外甲方同意从1999年7月1日至1999年12月31日为改、扩建、装璜期，作原协议与本协议的过渡期，不作合作期范围，乙方同意在合作期满后即2019年12月31日将全部房屋(原二层和新扩建的房屋)一并移交学校，同时将新建房屋的固定资产产权移交学校，由学校接受产权、使用权。第三条约定，经甲、乙双方协商，学校不直接参与酒店经营，但学校享有对酒店的监督权和审核权，酒店每年保证学校分得利润不低于30万元(视酒店具体效益可作逐年提高)；2000年1月1日至2001年12月31日利润分配于当年12月底年终分配交纳全年；2002年1月1日至2004年12月31日利润分配每半年交纳一次即每年6月30日和12月31日前；2005年1月1日至2019年12月31日利润包干费交纳期商议后再定。上述协议履行期间，海宝大酒店公司对系争房屋在原两层的基础上又扩建了两层，还扩建了1层厨房、1层至3层卫生间，并进行了装饰装修。2000年3月24日，宝山成人中专作为甲方与海宝大酒店公司作为乙方签订《补充协议》，对水费、电费、煤气费用结算及食堂有关事项进行了补充约定。2003年6月，甲方宝山成人中专与乙方海宝大酒店公司签订《补充协议》，主要约定，甲乙双方在水、电、煤气、食堂等分担配合上，应按照2000年3月24日补充协议规定的双方职责、义务办理；原协议中对2006年1月1日至2019年12月31日租赁承包费未作规定，现经协商决定2006年1月1日至2009年12月31日每年乙方交纳租赁承包费32万元，2010年1月1日至2014年12月31日每年乙方交纳租赁承包费33.5万元；第二阶段2015年1月1日至2019年12月31日待以后再作商定；乙方的租赁承包费交纳时期半年结算一次。上述协议乙方处加盖了陶元荣印章。2014年12月3日，甲方宝山成人中专与乙方海宝大酒店公司签订《补充协议(二)》，主要约定，1999年12月签订的租赁合同中对2015年1月1日至2019年12月31日租赁费用及管理费未作商定；现经协商从2015年1月1日至2019年12月31日共计五年，其租赁费用为每年25万元，学校管理费用为每年10万元；乙方租赁费、管理费交纳日期每半年结算一次。上述协议乙方处加盖了陶元荣印章。2019年9月11日，宝山成人中专发函，提出由于租期将到，市教委已明令学校房屋一律不得出租，要求海宝大酒店公司提前做好搬迁准备，在年底将房屋交还给学校。同年9月25日、11月18日，宝山成人中专两次回函，主要内容为不批准海宝大酒店公司提出的给予过渡期的申请报告，并再次通知海宝大酒店公司年底按期归还房屋。4、为证明扩建造价及装饰装修费用，海宝大酒店公司向本院提供了2000年1月10日土建工程结算书(82万元)、施工图纸、签证单及发票等付款凭证。宝山成人中专发表如下质证意见：项目不具有合法性，没有规划许可证；对结算书真实性无异议，但不是决算书；付款凭证由鉴定单位审核真实性；图纸真实性无异议；签证单形式上不合法，不认可真实性。审理中，根据海宝大酒店公司申请，本院委托了上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋3层至4层房屋、1层厨房、1层至3层卫生间及前述装饰装修进行工程造价鉴定。海宝大酒店公司表示，扩建时间在1999年，于2010年重新装修过，自2010年起对内部陆续局部装修至2017年。鉴定单位表示，现场已无1999年装修现状，装饰装修以海宝大酒店公司提交的资料为参考。根据鉴定意见书，总造价为1,907,030.53元(含设计费49,000元)，其中土建部分806,689.58元、装饰部分1,100,340.95元。海宝大酒店公司为此支付鉴定费5万元。对上述鉴定意见，海宝大酒店公司不持异议。宝山成人中专则认为装饰装修部分需计算残值，已使用21年，应已折旧完毕。5、审理中，宝山成人中专另提供了宝山成人中专与和乐公司于2000年1月5日签署的《租赁协议书》以及出资证明及进账单，《租赁协议书》证明双方实际履行的是《租赁协议书》，和乐公司是海宝大酒店公司的控股大股东，根据约定扩建费用由海宝大酒店公司承担；出资证明及进账单证明宝山成人中专出资40万元，就是用于改建。海宝大酒店公司发表如下质证意见：真实性均认可，但签约方是案外人，与海宝大酒店公司无关，可能是当时办工商备案登记所用，应以《协议书》为准；40万元是出资款，与扩建款无关。根据《租赁协议书》，其中第一条第3款约定加建的新二层总投资估计70万元，全部由乙方承担；第一条第4款约定甲方同意适当让出内围墙一块供乙方扩建厨房、厕所等辅助房屋；第三条约定，2000年1月1日至2001年12月31日，乙方保证每年交纳承租费30万元；2002年1月1日至2004年12月31日，乙方保证每年交纳承租费31万元、31万元、32万元；2005年1月1日至2005年12月31日，乙方保证交纳承租费年32万元；2006年1月1日至2019年12月31日，承租费再经协商确定。该份协议上乙方处由陶元荣签名确认并加盖了和乐公司的公司印章。根据出资证明及进账单，宝山成人中专转账40万元于2000年11月解入到验资专户。6、审理中，海宝大酒店公司表示，扩建两层开工时间大致在1999年9月，完工时间是1999年年底或2000年年初，之后有口头向宝山成人中专主张过扩建费用，但没有证据提供。本院认为，原、被告之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据原、被告双方之间签订了多份协议，结合协议约定的内容及协议的实际履行情况，尤其是后期签订的两份补充协议，均一再明确了双方系租赁关系，原告向被告提供房屋使用以经营酒店，被告向原告支付租赁费用，因此本院确认双方之间系房屋租赁合同关系。关于本诉部分。根据约定，租赁期限至2019年12月31日止，现租期已届满，原告要求被告搬离并将系争房屋返还给原告，符合合同约定和法律规定，本院予以准许。对欠付的租金，被告不持异议，本院予以准许。故被告应向原告支付2019年度欠付的租金25万元。对房屋占有使用费，被告抗辩因疫情影响应予减免3个月租金，本院认为，被告在租期届满后理应及时向原告返还系争房屋，被告明知逾期返还的后果仍拒绝返还，应当承担上述期间产生的费用，被告请求减免，缺乏依据，本院不予采纳。被告应按每年35万元的标准，向原告支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。关于反诉部分。双方就原告对扩建费用应否承担及如何承担存在争议。本院认为，根据被告的陈述及提供的工程结算书、付款凭证等证据可见，系争房屋的扩建及装饰装修主要发生在1999年下半年，完工时间在1999年年底至2000年年初。根据相关法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。因此，权利人应当及时向人民法院起诉、请求人民法院保护其合法权益。本案中，被告未提供证据证明期间曾向原告主张过相应权利，被告在本案所涉款项发生至今已逾二十年以后，向本院起诉要求原告承担返还垫付款义务，显已超过了法律规定的诉讼时效期间，不应予以保护。另外，被告认可《租赁协议书》的真实性，认为是办工商登记备案所用。本院认为，该份协议签订时间晚于《协议书》，落款处虽未加盖被告公司的印章，但有陶元荣的签名并加盖有和乐公司的印章，而和乐公司就是当时申请开办被告的申请人，也是被告的最大股东，两家公司的法定代表人均为陶元荣，因此，该份协议书可能确系为办理工商登记备案所需而签订，但在一定程度上也能反映出原、被告双方当时对扩建费用承担的真实意思。再结合实际履行情况看，被告在协议履行长达二十年之久的时间内，从未以书面或诉讼等形式向原告主张过该笔款项。综上，本院对被告反诉请求原告返还50%扩建垫付款，不予支持。关于被告反诉请求原告因未办理合法建设手续应向被告支付相当于50%扩建费用的赔偿金，于法无据，本院亦不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海海宝大酒店有限公司于本判决生效之日起二十日内，搬离上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告(反诉被告)上海市宝山区成人中等专业学校；二、被告(反诉原告)上海海宝大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海市宝山区成人中等专业学校支付2019年度欠付的租金25万元以及自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按年租金35万元的标准计算)；三、驳回被告(反诉原告)上海海宝大酒店有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取为4,900元，反诉案件受理费收取为10,981元，鉴定费50,000元，合计65,881元，由被告(反诉原告)上海海宝大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年十二月二十九日法官助理  张紫嫣书 记 员  赵依梦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。