广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6669号原告：广州市威柏贸易有限公司，住所地广东省广州市荔湾区沿江西路55号1-2层。法定代表人：蔡连报，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁松旺，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董光裕，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：陈福兴，男，1982年6月14日出生，汉族，住广东省潮安县。被告：黎捷璇，女，1981年1月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两被告共同委托诉讼代理人：陈铄鸿，广东国龙律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黎雪雁，广东国龙律师事务所实习律师。第三人：陈炎辉，男，1987年7月12日出生，汉族，住广东省普宁市。系广州市荔湾区人。第三人：何海丰，男，1979年2月26日出生，汉族，住福建省福清市。系广州市荔湾区人。第三人：薛孝焰，男，1983年8月24日出生，汉族，住福建省福清市。系广州市荔湾区人。第三人：黄珍，女，1981年10月13日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。系广州市荔湾区人。第三人：吴微微，女，1976年9月8日出生，汉族，住浙江省平阳县。系广州市荔湾区人。第三人：林巧迎，女，1988年4月4日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。系广州市荔湾区人。第三人：周花即，男，1954年1月4日出生，汉族，住湖南省安仁县。系广州市荔湾区沿江西路55号档号五层E03、首层A09的承租人。第三人：麦晓静，女，1985年11月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。系广州市荔湾区人。第三人：刘展嘉，男，1995年1月11日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。系广州市荔湾区沿江西路55号档号首层A08、二层B201的承租人。第三人：温凤珍，女，1989年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。系广州市荔湾区人。原告广州市威柏贸易有限公司（以下简称威柏公司）与被告陈福兴、黎捷璇，第三人陈炎辉、何海丰、薛孝焰、黄珍、吴微微、林巧迎、周花即、麦晓静、刘展嘉、温凤珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威柏公司的委托诉讼代理人梁松旺、董光裕，被告陈福兴、黎捷璇的共同委托诉讼代理人陈铄鸿、黎雪雁到庭参加了诉讼。第三人陈炎辉、何海丰、薛孝焰、黄珍、吴微微、林巧迎、周花即、麦晓静、刘展嘉、温凤珍经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告威柏公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告威柏公司与被告陈福兴签订的《租赁合同书》及《补充协议》于2020年6月5日解除；2、判令被告陈福兴即刻将荔湾区沿江西路55号1-5层房屋返还给原告威柏公司；3、判令被告陈福兴向原告威柏公司支付2020年5月1日至6月4日的租金284112元及违约金（违约金以年利率24%为标准，其中250687元自2020年5月5日起计算，33425元自2020年6月5日起计算，均计算至实际履行之日止，暂计至9月5日为22060.46元），并自2020年6月5日起向原告威柏公司以每月526422元的标准支付房屋占用费至实际返还房屋之日止（暂计至9月5日为1579266元）；4、判令被告陈福兴向原告威柏公司支付暂计至2020年9月5日实际发生的各项费用196739.475元（卫生费、税费、垃圾处理费、派出所费用、病媒生物防治费、电费、水费）并支付违约金（违约金以各项费用实际发生之日起，按照年利率24%的标准计算至被告实际付款之日止，暂计至8月31日为11384.92元）；5、判令被告陈福兴向原告威柏公司支付转租手续费240000元；6、判令被告陈福兴向原告威柏公司支付防疫物资分摊费用4220.4元；7、判令被告陈福兴承担本案的受理费及保全费等费用。8、判令被告黎捷璇对被告陈福兴的债务承担共同清偿责任。上述各项合计：2337783.26元。事实与理由：一、2017年9月30日，威柏公司（甲方）与陈福兴（乙方）签订《租赁合同书》，合同第三条第1款约定：……第三年从2019年11月1日至2020年10月30日，每月租金250687元。……交租方式：乙方于每半年的首月5日前将每半年租金及各项常规费用（包括但不限于水电费、卫生费、联防费、税费等）付给甲方。合同第四条第7款约定：……未经甲方同意不得将此场地转租。如乙方经甲方同意将此场地转租，要按甲方的要求办理有关变更手续，并缴纳贰万元人民币给甲方作手续费。第12款约定：乙方不按时交付租金及水电费等其他费用时，除须补交有关费用外，每逾期1天，按应缴费额的2%的比例向甲方交付违约金，逾期超过30天甲方有权单方解除合同，收回该场地另行出租，并收回乙方全部的电梯、电器、电线线路、装饰、装修、固定物件，且押金不予退还……。第13款约定：合同租赁期满，未能续约，乙方又不迁出场地，乙方应向甲方按本合同规定租金标准的2倍缴纳租金，并赔偿因此而给甲方造成的损失后还需依约搬出。二、关于房租、相关费用及违约金。2020年4月，陈福兴无故对威柏公司提起诉讼，无理要求威柏公司返还自合同订立以来水电费等费用共计852576.36元，同时无正当理由拒不缴纳自2020年3月以来欠付的卫生费、税费、垃圾处理费、派出所费用、病媒生物防治费、电费、水费等费用共计98574.77元及5月的房租250687元（《租赁合同书》明确约定了陈福兴于每半年的首月5日前缴纳该半年租金，现由于威柏公司请求确认合同于6月5日解除，因此对于2020年5月5日前应缴纳的半年租金，威柏公司仅主张5月一个月，6月起按照合同约定租金的2倍支付房屋占用费），共计349261.77元。其次，陈福兴迟延支付上述费用，应当依据合同约定缴纳的违约金（计算标准为每日2%，现威柏公司酌情调整按照年化24%的标准计算），暂计至2020年6月5日违约金共计6985.24元。同时，对于将来发生的水电费等费用，亦应当自陈福兴应当缴纳费用之日起按照年化24%的标准计算违约金。三、关于解除合同、返还房屋。首先，陈福兴欠缴房租及相关费用已经超过了30日，按照合同的约定，威柏公司享有单方解除权，有权单方面解除合同；其次，《租赁合同书》约定了陈福兴未经威柏公司同意不得将场地转租，但事实上陈福兴在承租场地后，在未经威柏公司同意的情况下实施了大量转租、分租行为。陈福兴的转租、分租行为构成了对合同的根本性违反。因此，陈福兴的行为已经构成根本违约，威柏公司有权解除合同并要求陈福兴在保证场地完好的情况下即刻清退场地并向威柏公司交还。1、威柏公司在提起本次诉讼时，诉讼请求仅暂计了2020年5月的租金，截止至2020年9月9日，陈福兴仍未向威柏公司缴纳租金，自从2020年6月5日起双方的租赁合同解除，依据双方的合同第三条第12、13款的约定，陈福兴应双倍支付场地占用费给威柏公司，暂计至2020年9月5日。2、依据合同第二条第7款，陈福兴将涉案房屋转租的，应当向威柏公司支付每次20000元的转租费，但是陈福兴在实际经营中，在将沿江西路整栋房屋转租给众多小租户的情况下，并未向威柏公司支付过转租手续费，截止至2020年9月9日，该栋房屋中尚有陈福兴转租的小租户三十余户。现由于威柏公司取证手段有限，仅主张可以收集到转租合同的12间小租户的转租手续费。3、在本次新冠疫情防控工作中，威柏公司应有关部门的要求为沿江西路55号及57号房屋购置了防疫物资共计8761.2元，其中分摊给55号使用的有4220.4元，由于该栋房屋由陈福兴运营，购置防疫产品为其应尽的义务，因此4220.4元应当由其承担。4、陈福兴建设的电梯违反相关法律规定，已被荔湾区岭南市场监督局依法予以查封，陈福兴违法建设电梯的行为构成对合同的违约。四、黎捷璇是陈福兴妻子，涉案租赁合同虽仅是陈福兴一人签署，但黎捷璇在签署租赁合同时提供了其房产证作为担保，且合同前期每个月的租金均是由黎捷璇向威柏公司支付，可见黎捷璇对陈福兴的经营是知情的，是参与方，依据《婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，黎捷璇应对陈福兴的经营债务承担共同清偿责任。被告陈福兴辩称，第一、同意解除合同，解除合同的日期应当确定为威柏公司强行接管控制租赁物的日期即2020年7月20日。第二、陈福兴已在2020年8月10日全面撤出租赁场所，并将租赁的位于广州市沿江西路55号全部物业返还给威柏公司。第三、陈福兴将租赁物业转租，并不构成违约，威柏公司以此为由主张解除合同，无视事实，也不符合法律规定。1、涉案的广州市沿江西路55号物业的用途是“通讯市场”，内部结构是由各个独立的不同“档口（商铺）”组成。2、涉案物业在出租给陈福兴之前威柏公司自己的使用形式也是以物业转租的形式进行经营的。3、威柏公司将涉案物业以每平方米200元的价格出租给陈福兴，是以“商业”用途性质向陈福兴出租物业的。且合同明确约定租赁标的物是“商场”。4、陈福兴向威柏公司租赁涉案物业的合同目的也是为了通过转租获取经营收益的。5、威柏公司对于陈福兴转租涉案物业是知情并一直同意的。（1）涉案物业一直以来全部由威柏公司提供物业服务，并收取物业管理费用的。（2）威柏公司在涉案物业现场保留有一个办公室和一个小卖部的物业使用权，并一直持续实际使用。第四、陈福兴在2020年上半年延期支付租金，既有受新冠××疫情影响的客观原因，也有因发现威柏公司多收费用852576.36元提起诉讼，行使抗辩权的因素，不构成违约。陈福兴向威柏公司租赁经营的市场受疫情影响，无法正常经营，导致未能按期交付租金，不应视为违约。众所周知，2020年春节期间，新冠××疫情席卷全国，给全国的工商企业经营造成巨大影响，也给市场主体造成巨大损失。受疫情影响，陈福兴向威柏公司租赁经营的广州市沿江西里55号通讯器材市场租户大量无法开业、退租，持续经营的租户几乎全部都没有按期交付租金，这导致陈福兴2020年上半年没有收入来源，依据法律法规、司法解释、国家及地方政策的规定，陈福兴因受疫情影响未能按期支付租金，不属违约。第五、威柏公司在2020年7月20日强行干预、强行接管涉案租赁物业——广州市沿江西路55号，导致陈福兴无法实际使用租赁物业。2020年7月20日，威柏公司已在市场现场张贴公告、直接到市场经营商户商铺派发通知、电话通知的方式，通知市场经营户以下事项：（1）告知市场经营户其已经与陈福兴解除租赁合同；（2）要求市场经营户到威柏公司开会，登记租户信息和租赁合同；（3）要求市场经营户与威柏公司重新签订租赁合同；（4）如若商户不与威柏公司重新签订租赁合同的，则将经营商户赶走。威柏公司利用其对广州市沿江西路55号物业提供物业管理服务的便利条件，阻止市场经营户向陈福兴交付租金，强行接管租赁物业，造成自2020年7月20日起陈福兴无法使用、控制租赁物业的客观事实。第六、威柏公司单方违约解除合同，构成重大违约，应当赔偿陈福兴因此造成的全部损失。1、如上所述，威柏公司以陈福兴逾期交付租金和擅自转租的理由要求单方解除合同，既没有事实根据，也没有法律依据，其主张不能成立。2、威柏公司无视事实，滥用诉权，强行接管控制租赁物，单方解除合同，是重大违约行为。3、依据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，威柏公司应就该违约行为对陈福兴造成的损失承担赔偿责任。4、威柏公司赔偿陈福兴损失的范围不仅包括陈福兴因履行本合同发生的直接损失，还应赔偿陈福兴因合同不能履行造成的全部损失。对此，陈福兴保留依法追索的权利。第七、2017年11月份—2020年2月份，威柏公司在租金之外以“代收代付”的名目收取陈福兴额外费用852576.36元，一直未能提供相应的付款流水、付款凭证供陈福兴核查，应认定为威柏公司乱收费、多收费。虽然租赁合同中约定了“因使用租赁物业实际产生的费用”由陈福兴承担，并由威柏公司“代收代付”，但是，在2017年11月份至2020年2月份期间，威柏公司在租金之外“代收”了陈福兴使用物业产生的费用852576.36元后，从来都没有提供任何付款流水凭证给陈福兴核查。迄今为止，威柏公司“代收”陈福兴的852576.36元仍然是“去向不明”。陈福兴提起诉讼，要求查核威柏公司“代收代付”款项的实际支付情况，返还多收款项，完全是依法行使权利。第八、威柏公司从2020年6月开始违法干预，造成陈福兴无法正常使用租赁物业，威柏公司无权请求陈福兴继续支付租金。第九、2020年春节后因受到疫情影响，导致陈福兴将涉案物业出租的实际经营户大部分退租，没有按期交付租金，造成陈福兴收入大幅度减少，因此造成逾期支付租金不构成违约。第十、关于威柏公司诉讼请求4中支付各项费用问题，威柏公司主张费用项目不符合客观事实，也不能提供证据证明威柏公司已经实际代理陈福兴支付了相关项目的费用金额。第十一、关于转租手续费问题，合同约定整个场地合同转租，经过威柏公司书面同意，且办理相关变更手续后才负有一次性支付转租手续费总额20000元的合同义务。第十二、涉案物业沿江西路55号本来的结构就是被分割成不等规格面积的各个档口对外出租，在陈福兴租赁前及租赁后一直都是沿袭同样的出租经营模式，合同也约定涉案物业的性质是通讯器材市场，所以威柏公司故意干预陈福兴经营，导致市场无法经营，威柏公司应当承担全部过错。第十三、关于电梯问题，租赁合同明确约定陈福兴在承租物业后负有进行改装、安装电梯的义务，是合同强加给陈福兴的义务，在合同履行过程中，陈福兴出资经得威柏公司同意并由威柏公司委托电梯公司安装电梯，电梯安装后由威柏公司（可能是威柏公司法定代表人的配偶）接收全部电梯安装资料，且2017年安装后一直正常使用至2020年8月，所以威柏公司所述不是事实。威柏公司在涉案物业一直经营使用部分物业。综上所述，陈福兴认为，威柏公司单方要求解除合同，没有任何依据。鉴于威柏公司已经在2020年7月20日强行接管控制涉案租赁物，陈福兴已实际无法使用租赁物，且陈福兴也已经在2020年8月10日全面撤场，故陈福兴同意解除租赁合同，返还租赁物。由于威柏公司强行收回租赁物业，违约解除合同，其要求陈福兴承担违约责任，完全违背事实，其相应诉讼请求应当依法驳回。请求人民法院依法查明事实，判决驳回威柏公司的全部诉讼请求。被告黎捷璇辩称，1、黎捷璇与威柏公司之间不存在合同关系。黎捷璇既没有与威柏公司签订书面合同，也没有与威柏公司达成口头协议，更没有实际使用威柏公司的物业，双方不存在租赁合同关系。2、威柏公司将黎捷璇列为本案的被告提起诉讼，是滥用诉权，应赔偿黎捷璇因此造成的损失。黎捷璇与威柏公司不存在任何合同关系，威柏公司无视事实，滥用诉权，将黎捷璇列为被告提起诉讼，已经给黎捷璇造成实际损失，威柏公司应当对此承担法律责任。3、请求法院依法驳回威柏公司对黎捷璇的全部诉讼请求。4、两被告是独立民事主体，陈福兴借用黎捷璇的银行账户支付租金，不能视为是夫妻共同经营涉案物业。第三人陈炎辉、何海丰、薛孝焰、黄珍、吴微微、林巧迎、周花即、麦晓静、刘展嘉、温凤珍共同述称，一、陈福兴7月份突然撤场，威柏市场至今无法运转。在此场地未正常经营期间，不得收取租赁方租金。二、此案件无论谁胜诉与否，都不得影响租户的利益。比如：要求租户撤场，则应予以赔偿（退还押金和保证金以及保洁、安保、电梯无法正常运行对商户造成的损失）。本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，威柏公司（甲方）与陈福兴（乙方）签订《沿江威柏通讯器材批发市场租赁合同书》，约定：乙方租用广州市荔湾区沿江西路55号1-5层房屋，其中首层为商业用途，2-5层为普通住宅。建筑面积约为978.2平方米。租赁期限从2017年11月1日起至2021年8月30日止。2017年11月1日至2018年10月30日，每月租金227380元，2018年11月1日至2019年10月30日，每月租金238749元，2019年11月1日至2020年10月30日，每月租金250687元，2020年11月1日至2021年8月30日，每月租金263221元，上述价格为不含税价，甲方不提供租赁发票，若乙方需要租赁发票，则应向甲方缴纳相应税金。乙方须于每半年的首月5日前将每半年租金及各项常规费用（包括但不限于水电费、卫生费、联防费、税费等）付给甲方。水电费按每月实际产生的费用收取，以票据为准，由乙方于每月五日前向甲方缴纳。未经甲方同意不得将此场地转租。如乙方经甲方同意将此场地转租，要按甲方的要求办理有关变更手续，并缴纳20000元人民币给甲方作手续费。乙方不按时交付租金及水电费等其他费用时，除须补交有关费用外，每逾期1天，按应缴费额的2%的比例向甲方交付违约金，逾期超过30天甲方有权单方解除合同，收回该场地另行出租，并收回乙方全部的电梯、电器、电线线路、装饰、装修、固定物件，且押金不予退还……。合同租赁期满，未能续约，乙方又不迁出场地，乙方应向甲方按本合同规定租金标准的2倍缴纳租金，并赔偿因此而给甲方造成的损失后还需依约搬出。每月实际产生的费用收取，以票据为准，由乙方于每月五日前向甲方缴纳。2017年10月11日，威柏公司（甲方）与陈福兴（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方每月五日前支付甲方卫生费五千元，广州市荔湾区沿江西路55号所产生的税费由乙方承担。乙方承担街道及有关部门产生的治安费、垃圾费及其他费用（55号）。2020年5月17日威柏公司向陈福兴发出催缴通知单：陈福兴须于2020年5月（1-5）日内一次性缴纳约定租金及2020年3-5月其他各项费用98574.77元。陈福兴提供中国工商银行的汇款电子回单，证明其在2019年11月5日已经一次性向威柏公司支付半年（2019年12月-2020年5月，250687元/月，合计1504122元）的租金。威柏公司对陈福兴于2019年11月5日、8日共计向其支付1504122元的事实没有异议，但是称这些款项是陈福兴支付2019年11月-2020年4月30日的租金。庭审中，陈福兴确认租金支付至2020年4月30日。陈福兴与黎捷璇是夫妻关系。陈福兴称其是借用黎捷璇的银行账户向威柏公司支付租金。陈福兴于2020年3月9日向威柏公司提交减免租金申请书：因受新冠××疫情的影响，陈福兴于2020年3月9日向威柏公司提出免除2020年2月份租金、3-4月份租金减半的申请。陈福兴提交了威柏公司于2020年4月1日发出的减租通知，证明因受新冠××疫情的影响，威柏公司同意57号楼租户2020年2-3月份的租金减半收取的待遇。陈福兴于2020年4月2日向威柏公司提交申请书：申请与同是威柏公司出租物业的57号楼租户同等减租待遇，即2020年2-3月份的租金减半收取的待遇。陈福兴提交申请书，证明因受新冠××疫情的影响，55号楼1-5楼小租户联名向陈福兴提出减免租金的申请。陈福兴提交报告（2020.04.26），证明因受新冠××疫情的影响，陈福兴于3月初向威柏公司申请免除2020年2月份租金，并对3-4月份租金减半收取，但一直未果。威柏公司称已向业主申请减免租金，如业主有减免优惠则相应给予陈福兴同样减免优惠。威柏公司对陈福兴提交的上述证据，真实性、合法性均予以认可，关联性不予认可。双方在疫情发生期间已经就是否给予陈福兴减租优惠问题进行过多次沟通，经街道办协调，威柏公司同意给予陈福兴半个月免租优惠，但陈福兴同意后却向法院提起诉讼，请求确定威柏公司收取的80多万元费用为不合理费用，该行为违反诚信原则。陈福兴于2020年5月13日向威柏公司提起诉讼【（2020）粤0103民初5115号】，诉讼请求：1、判令威柏公司立即向陈福兴返还多收费用人民币852576.36元，并自起诉之日期至实际清偿之日止按年利率6%向陈福兴计付利息。2、威柏公司承担本案诉讼费用。一审判决结果：1、威柏公司向陈福兴返还保安服务费2800元；2、威柏公司向陈福兴返还电费补差价16400.41元；3、驳回陈福兴的其他诉讼请求。陈福兴不服，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院于2020年11月20日作出（2020）粤01民终22494号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案中，威柏公司为证明其实际已代陈福兴支付以下款项，提供了：1、垃圾处理费发票，2020年3月-2020年9月的垃圾处理费和垃圾运费街道清扫费发票，记载广州市荔湾区岭南街市容环境卫生站向威柏公司每月收取上述费用，其中2020年3月至2020年9月每月为2005元；另2020年3月收生活服务垃圾代运费600元；2、保安服务费发票，2020年3月至2020年8月的保安费发票，记载威柏公司每月向广州市荔湾区保安服务公司交纳保安费4200元；3、病媒生物防治费发票，2020年3月-2020年9月病媒生物防治费发票，记载威柏公司在上述期间每月向广州市荔湾区岭南街除四害管理站支付了病媒生物防治费200元；4、水费、污水费清单，记载威柏公司向广州市自来水公司缴纳2019年8月20日至2020年8月20日沿江西路55号房屋产生的水费及污水费共5514.14元；5、电费发票，记载威柏公司向供电部门缴纳2020年2月至8月沿江西路55号房屋产生的电费41193.34元。6、防疫物资购置票据，威柏公司称因购置沿江西路55号、57号房屋的防疫物资共花费8761.2元，其中分摊给55号使用的有4220.4元。陈福兴对于威柏公司提交的上述收据、凭据的真实性、合法性、关联性均不予确认。认为上述证据材料显示款项的承担方是威柏公司，与陈福兴无关。关键的是，威柏公司不能提交相应的付款原始凭证予以证明，威柏公司提交的收据、凭据，不能证明威柏公司已经实际支付了相应款项，不足以证明“付款行为实际发生”可见，威柏公司没有证据证明其已经实际支付该196739.475元费用，没有证据证明与陈福兴有关，没有证据证明该些费用应当由陈福兴承担。陈福兴承租上述场地后，对部分房屋进行了分租。本院到上述场地张贴通知，通知上述场地的实际使用人登记应诉，第三人等十人到庭进行了登记。另威柏公司提供的《房屋租赁登记备案证明》和《变更房租租赁合同申请表》显示，出租人马铨标，承租人威柏公司，租赁面积约为980平方米，租赁期限从2016年9月1日起至2021年8月31日止。该租赁合同在广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局进行备案登记。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，陈福兴与威柏公司签订的《沿江威柏通讯器材批发市场租赁合同书》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。威柏公司主张其与陈福兴签订的《沿江威柏通讯器材批发市场租赁合同书》及《补充协议》于2020年6月5日解除。陈福兴则辩称威柏公司在2020年7月20日实际已强行接管涉案物业（商场），导致全体商场承租户拒绝向陈福兴支付租金，这客观上也已造成陈福兴无法使用租赁物业的事实，可以将2020年6月15日作为合同解除日期。从双方陈述可见，双方对合同解除均无异议，只是对合同解除时间和原因及法律后果发生争议，由于双方对其主张均无提供确切的证据予以证明，而威柏公司在2020年7月1日向法院提起诉讼要求确认其与陈福兴签订的《沿江威柏通讯器材批发市场租赁合同书》及《补充协议》于2020年6月5日解除等诉讼请求，该通知于2020年7月7日实际送达陈福兴，本院确定威柏公司解除租赁合同关系的诉求于此时实际到达陈福兴，因此，本院确认《沿江威柏通讯器材批发市场租赁合同书》、《补充协议》于2020年7月7日起解除。关于威柏公司请求返还涉案租赁物的问题。威柏公司要求收回物业的请求符合法律规定，本院予以支持，陈福兴及第三人等作为涉案物业的次承租人，负有腾空场地搬迁的义务，至于由此造成第三人无法继续使用场地的民事责任，应由第三人与陈福兴根据双方的租赁合同关系另行解决，本案不作处理。关于陈福兴已付租金至何时问题，本院作如下分析：陈福兴在一级响应期间因对经营影响较大，1月23日至2月23日的租金应酌定按租金250687元/月标准的30%支付租金（即75206.10元）为宜。二级响应（2月24日至4月20日）期间，陈福兴已具备逐步恢复使用案涉商铺的条件，本院酌定该段期间应按租金250687元/月的70%支付租金（175480.90元）为宜。本案中，陈福兴实际已交租金至2020年4月30日，参考上述文件规定，陈福兴已付清2020年5月31日之前的租金。对威柏公司诉请2020年5月的租金的请求，本院不予支持。但陈福兴应清缴2020年6月1日至7月7日的租金309180.63元（250687元/月÷30天×37天）给威柏公司。并自2020年7月8日起至2020年10月31日，按每月租金250687元的1.5倍支付房屋占用费，共1416381.56元[（250687元/月÷30天×23天+250687元/月×3）×1.5倍]；自2020年11月1日至实际返还房屋之日止，按每月租金263221元的1.5倍支付房屋占用费。至于威柏公司诉请的租金及场地占用费违约金问题。由于陈福兴拖欠租金主要是受疫情防控影响，不可全归责于陈福兴，故对于威柏公司要求陈福兴支付逾期交租及场地占用费违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于威柏公司要求按双方合同约定租金的2倍支付房屋占用费标准过高，本院依法予以调整。关于威柏公司要求陈福兴返还的各项费用，本院做如下分析：1、关于卫生费。双方在《补充协议》约定，陈福兴每月向威柏公司支付5000元卫生费，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，且陈福兴已交纳了数年，现威柏公司要求陈福兴支付2020年3月至9月卫生费合计35000元有事实依据，本院予以支持。2、关于税费。双方在《沿江威柏通讯器材批发市场租赁合同书》中明确约定租金不含税，在《补充协议》中亦约定由陈福兴负责所有的税费，陈福兴在实际履行过程中一直向威柏公司交纳税费，而威柏公司也有向陈福兴开具增值税发票，开具的增值税金额也与陈福兴每月向威柏公司支付的租金和税费相符，并提供了不存在税收违法违章行为的证明。陈福兴对威柏公司收取税费从未提出过异议，足以证明双方已经就此达成了一致，现威柏公司要求陈福兴支付2020年3月至9月税费合计96514.50元有事实依据，本院予以支持。3、关于保安服务费。因诉讼中，威柏公司提供了广州市荔湾区保安服务公司出具的发票，故本院对威柏公司每月向该公司交纳保安服务费的事实予以采信。根据陈福兴与威柏公司签订的《补充协议》约定，涉案场地的治安费由陈福兴承担，威柏公司陈述其统一交纳后，按金额的一半收取，根据2020年3月至8月的保安费发票，记载威柏公司每月向广州市荔湾区保安服务公司交纳保安费4200元；因此威柏公司要求陈福兴支付2020年3月至9月使用沿江西路55号房屋而产生的保安服务费10500元没有违反法律规定，本院予以认可。4、关于垃圾处理费、病媒生物防治费。根据陈福兴与威柏公司签订的《补充协议》第七条约定，乙方承担街道及有关部门产生的治安费、垃圾费及其他费用。威柏公司陈述，在合同签订后，威柏公司与陈福兴口头约定垃圾处理费、病媒生物防治费双方各承担一半。据此，从陈福兴缴纳费用的情况来看，其确实与威柏公司各负担了一半的费用，应视为双方口头变更了补充协议的约定，双方就此约定合理合法，根据威柏公司提交的证据可知，2020年3月至2020年9月期间，威柏公司向广州市荔湾区岭南街市容环境卫生站支付了垃圾处理费和垃圾运费街道清扫费共计14635元，向陈福兴收取其中的一半7317.50元。有事实依据，本院予以支持。2020年3月至2020年9月期间，威柏公司共向广州市荔湾区岭南街除四害管理站支付了病媒生物防治费1400元，向陈福兴收取其中的一半即700元。有事实依据，本院予以支持。5、关于电费。因威柏公司提交的电费发票，证明其有向供电部门交纳2020年2月至8月沿江西路55号房屋产生的电费41193.34元，故威柏公司要求陈福兴2020年2月至8月沿江西路55号房屋产生的电费41193.34元合理合法，本院予以支持。6、关于水费、污水费。因威柏公司提交的水费、污水费清单、水费、污水发票，证明其有向广州市自来水公司交纳2020年2月至8月沿江西路55号房屋产生的水费及污水费共5514.14元，故威柏公司要求陈福兴2019年8月20日至2020年8月20日因使用沿江西路55号房屋而产生的水费及污水费共5514.14元合理合法，本院予以支持。关于威柏公司要求判令陈福兴支付其转租手续费240000元的问题。威柏公司依据《沿江威柏通讯器材批发市场租赁合同书》第7条约定：乙方不得将经营场地作经济担保或抵押，未经甲方同意不得将此场地转租。如乙方经甲方同意将此场地转租，要按甲方的要求办理有关变更手续，并缴纳20000元整人民币给甲方作手续费。一方面，租赁涉案物业是威柏公司转租给陈福兴。涉案租赁物业的合同约定用途是“商业用途”和“商场”，另一方面，威柏公司在涉案物业设有办公室、物业管理处，经营小卖部，且涉案物业的物业是由威柏公司提供物业管理服务的，自租赁物业交付使用之日起（2017年11月1日）威柏公司就应该知道陈福兴将涉案物业分租（转租）的情况。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十六条之规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。显然，陈福兴将涉案物业分租（转租）是征得原告同意的。威柏公司要求判令陈福兴支付其转租手续费240000元缺乏事实依据，本院不予支持。关于威柏公司要求陈福兴支付防疫物资分摊费用4220.4元问题。威柏公司主张在本次新冠疫情防控工作中，其应有关部门的要求为沿江西路55号及57号房屋购置了防疫物资共计8761.2元，其中分摊给55号使用的有4220.4元，由于该栋房屋由陈福兴运营，购置防疫产品为其应尽的义务，因此4220.4元应当由其承担。陈福兴则辩称关于防疫物资分摊费用4220.4元，是威柏公司作为市场经营主体应当自行承担的费用，这与被告陈福兴无关，威柏公司该项请求不应支持。本院认为，威柏公司未能提供其已经实际支付该笔费用的原始付款凭证，也无法证明该笔费用已经实际支付，且威柏公司未能提供4220.4元实际用于沿江西路55号房屋，故威柏公司该项请求，本院不予支持。关于威柏公司要求黎捷璇对陈福兴的债务承担共同清偿责任问题。黎捷璇辩称与威柏公司不存在合同关系，陈福兴使用黎捷璇银行账户支付租金给威柏公司指定的租金收款人苏某涯，只是借用账户付款而已，不构成合伙经营。本院认为，威柏公司要求黎捷璇对本案合同承担责任，仅凭黎捷璇的一次银行转账不足以证明其主张，本院对黎捷璇的抗辩意见予以采信。故威柏公司该项请求，本院不予支持。第三人陈炎辉、何海丰、薛孝焰、黄珍、吴微微、林巧迎、周花即、麦晓静、刘展嘉、温凤珍经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市威柏贸易有限公司与被告陈福兴签订的广州市荔湾区沿江西路55号1-5层房屋合同。具体为：2017年9月30日签订的《沿江威柏通讯器材批发市场租赁合同书》；2017年10月11日签订的《补充协议》于2020年7月7日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈福兴及本案所有第三人（含实际使用人）搬离广州市荔湾区沿江西路55号1-5层房屋（建筑面积约为978.2平方米），将上述物业腾空交还给原告广州市威柏贸易有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈福兴向原告广州市威柏贸易有限公司支付2020年6月1日至7月7日的租金309180.63元。四、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈福兴按每月租金250687元的1.5倍向原告广州市威柏贸易有限公司支付自2020年7月8日起至2020年10月31日的房屋占用费共1416381.56元；被告陈福兴按每月租金263221元的1.5倍向原告广州市威柏贸易有限公司支付自2020年11月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费。五、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈福兴向原告广州市威柏贸易有限公司支付卫生费35000元。六、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈福兴向原告广州市威柏贸易有限公司支付税费96514.50元。七、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈福兴向原告广州市威柏贸易有限公司支付垃圾处理费7317.50元。八、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈福兴向原告广州市威柏贸易有限公司支付病媒生物防治费700元。九、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈福兴向原告广州市威柏贸易有限公司支付保安服务费10500元。十、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈福兴向原告广州市威柏贸易有限公司支付水费/污水费5514.14元。十一、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈福兴向原告广州市威柏贸易有限公司支付电费41193.34元。十二、驳回原告广州市威柏贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12851元，诉讼保全费5000元，由原告广州市威柏贸易有限公司负担受理费2284元，诉讼保全费889元；被告陈福兴负担受理费10567元，诉讼保全费4111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈穗花二〇二〇年十二月三十一日书记员  欧文超郑思雅