重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初12312号原告：雷淼，男，1985年9月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈辉，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔羽佳，重庆百君律师事务所律师。被告：巴南区锦豪酒店（系个体工商户），住所地重庆市巴南区巴南大道2号，统一社会信用代码92500113MA5UBF2Y55。经营者：夏先强，男，1992年2月6日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。原告雷淼诉被告巴南区锦豪酒店（以下简称锦豪酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告雷淼的委托诉讼代理人陈辉和孔羽佳、锦豪酒店的经营者夏先强及其委托诉讼代理人王瑞勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷淼向本院提出诉讼请求：1、判令锦豪酒店支付2020年第一、二、三季度的租金792883.82元并支付违约金（自2020年1月1日起至2020年1月20日止、以287627.94元为基数，自2020年1月21日起至2020年3月31日止、以257627.94元为基数，自2020年4月1日起至2020年5月30日止、以575255.88元为基数，自2020年5月31日起至2020年6月14日止、以555255.88元为基数，自2020年6月15日起至2020年6月30日止、以535255.88元为基数，自2020年7月1日起至2020年7月30日止，以852883.82元为基数，自2020年7月31日起至2020年8月30日止，以822883.82元为基数，自2020年8月31日起至付清欠款之日止、以792883.82元为基数，按每日千分之五计算）；2、判令锦豪酒店支付租赁保证金68927元，并支付自2019年12月25日起至付清之日止，以68927元为基数，按每日千分之五计算的违约金。事实和理由：2013年12月17日，重庆渝帆房地产开发有限公司（后更名为重庆润伦贸易有限公司）与锦豪酒店订立《“时代壹佰”（渝帆商务会所）租赁合同书》约定重庆润伦贸易有限公司（以下简称润伦公司）将位于巴南区李家沱巴南大道X号“时代壹佰”（渝帆商务会所）X楼（7楼整层和12楼2号房除外）租赁给锦豪酒店用于经营。其中双方约定2020年1月1日至2020年12月31日的租金为每平方米38元，租金每季度支付一次，在每季度月首前3个工作日内支付。后润伦公司将部分租赁物出售给了孙纲，孙纲委托雷淼代为签订了租赁合同并收取租金。2019年12月12日，雷淼与锦豪酒店签订《“时代壹佰”租赁合同书补充协议》约定锦豪酒店租赁雷淼物业面积2786.21平方米并约定锦豪酒店按季度向雷淼支付租金。后锦豪酒店未按约项雷淼支付租金和租赁保证金，损害了雷淼的合法权益，雷淼遂起诉至本院，请求判如所请。被告锦豪酒店辩称，锦豪酒店不存在违约行为。2019年底爆发新冠肺炎疫情，导致锦豪酒店的经营收入明显下降，至今未达到正常经营状态，锦豪酒店未支付租金系因不可抗力所致。根据巴南区政府出台的关于疫情期间租赁关系中租金的减免政策，雷淼应当对锦豪酒店减免1月至3月的租金，并从4月起按约定租金的70%收取租金至正常经营为止。因此，雷淼诉请锦豪酒店支付的租金金额有误，应当予以变更。锦豪酒店曾多次通过电话、信函方式要求雷淼就疫情发生后的租金进行减低和减免，双方多次协商未果。按照最高人民法院出台的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，锦豪酒店有权要求承租方对租金进行减免。雷淼应从实际状况出发，对租金进行减免，以使锦豪酒店渡过难关并维护职工稳定。经审理查明，2013年12月17日，润伦公司（原名为重庆渝帆房地产开发有限公司）与锦豪酒店签订《“时代壹佰”（渝帆商务会所）租赁合同书》约定润伦公司将其所有的位于重庆市巴南区李家沱巴南大道X号的“时代壹佰”X楼（7楼整层和12楼2号房除外）的房屋租赁给锦豪酒店用作经营使用，租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止。双方在该合同中对租金、物业费标准和计付方式、保证金、设施设备的维护等内容进行了约定，其中约定租金每季度支付一次，锦豪酒店在每季度月首前3个工作日内支付；2020年1月1日至2020年12月31日的租金按每平方米38元计收；锦豪酒店向润伦公司支付350000元保证金，如锦豪酒店逾期支付租金，每逾期一天按拖欠租金金额的千分之五承担违约金；房屋租赁期内，房屋及设备如遇不可抗力的原因导致损毁和造成损失的，双方互不承担违约责任，但因不可抗力致使锦豪酒店停业或不能正常营业，双方协商解决在此期间的租赁费。后润伦公司将上述租赁物交付给了锦豪酒店使用。2019年12月12日，雷淼与锦豪酒店以及润伦公司签订《“时代壹佰”租赁合同补充协议》就《“时代壹佰”（渝帆商务会所）租赁合同书》未尽事宜补充约定：雷淼和润伦公司分别将所持有的“时代壹佰”物业租赁给锦豪酒店使用，雷淼出租的物业面积为2786.21平方米，润伦公司出租的物业面积为589.73平方米；雷淼收取锦豪酒店保证金260000元，润伦公司收取保证金90000元，因锦豪酒店已支付保证金350000元，润伦公司退还锦豪酒店260000元，该260000元从锦豪酒店应支付给润伦公司的2019年的租金中按季度进行扣除，扣满260000元为止；锦豪酒店将退还的保证金分季度支付给雷淼，即在2019年分四季度，于每季度最后一月25日支付，前三季度每季度支付63691元，最后一季度支付68927元；如锦豪酒店未按前述时间、金额向雷淼支付保证金，每逾期一天应按拖欠金额的千分之五承担违约金。上述雷淼出租的2786.21平方米租赁物中，位于重庆市巴南区巴南大道X的房屋登记于重庆国博商贸有限公司（以下简称国博公司）名下，其余部分物业登记于孙纲名下。国博公司和孙纲在2020年7月1日分别出具《授权委托书》和《确认函》委托雷淼代为签订案涉房屋的租赁合同并享有合同项下权利和履行合同项下义务。锦豪酒店从2019年12月31日起未按合同约定按时、足额支付每季度租金。锦豪酒店于2019年12月31日向雷淼支付租金30000元，于2020年1月21日支付租金30000元，于2020年5月31日支付租金20000元，于2020年6月15日支付租金20000元，于2020年7月31日支付租金30000元，于2020年8月31日支付租金30000元，共计160000元。截止2020年8月31日，锦豪酒店尚欠雷淼2020年第一、二、三季度的租金792883.82元和租赁保证金68927元未付。上述事实，有原告雷淼和被告锦豪酒店的到庭陈述以及原告雷淼提交的房屋产权证及房屋明细、《授权委托书》、《确认函》《“时代壹佰”（渝帆商务会所）租赁合同书》、《“时代壹佰”租赁合同补充协议》、催告函和被告锦豪酒店提交的《“时代壹佰”（渝帆商务会所）租赁合同书》、《“时代壹佰”租赁合同补充协议》、巴南区财政局和国资管理中心2020-270号文件、巴南区财政局47号文件、巴南商务发30号文件、巴南发改发2020-54号文件、巴南府办2020-11号、22号文件、重庆市人民政府办公厅渝府办14号文件、锦豪酒店入住登记系统信息等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，首先，孙纲与国博公司作为案涉租赁物的所有权人，均出具确认函对雷淼代表其与锦豪酒店签订租赁合同并享有租赁合同相关权利进行了追认，故雷淼与锦豪酒店签订的《“时代壹佰”租赁合同补充协议》应属合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。锦豪酒店现未按约向雷淼按时、足额支付每季度租金的行为违反了合同约定，其应当向雷淼继续履行支付所欠租金的义务。但2020年受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，尤其系第一季度疫情形势严峻，锦豪酒店受疫情影响在客观上存在不能使用案涉租赁房屋从事经营活动的情形，该不可抗力事件导致锦豪酒店无法按约履行合同。按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款B项的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本院根据公平原则并结合本案租赁合同的实际履行情况，对锦豪酒店应当向雷淼支付的2020年度第一季度租金酌情减免一个半月。就2020年度第二、三季度的租金，锦豪酒店应当按照原租赁合同的数额向雷淼支付。为此，锦豪酒店应向雷淼支付的第一季度租金为158813.97元、第二季度的租金为317627.94元、第三季度租金为317627.94元，共计794069.85元。雷淼已支付160000元，其还应向雷淼支付租金634069.85元。故本院对雷淼诉请锦豪酒店支付2020年第一、二、三季度租金634069.85元的诉讼请求予以支持，对雷淼诉请锦豪酒店支付租金的诉讼请求不予支持。其次，根据雷淼与锦豪酒店在《“时代壹佰”租赁合同补充协议》中的约定，锦豪酒店除需按约支付每季度租金外，还应当在2019年12月25日向雷淼支付租赁保证金68927元，现锦豪酒店未按约支付，其应当继续向雷淼履行支付所欠租赁保证金的义务，故本院对雷淼诉请锦豪酒店支付所欠租赁保证金68927元的诉讼请求予以支持。最后，锦豪酒店未按约履行支付租金和租赁保证金的义务，其应当按照合同约定向雷淼承担违约责任。雷淼与锦豪酒店在合同中约定违约金计算方式为每逾期一天按拖欠租金金额和保证金金额的千分之五计算违约金。而违约金在法律功能上主要以填补守约方的损失为主，其应当以雷淼因锦豪酒店违约而遭受的实际损失为依据。锦豪酒店虽然存在违约行为，但其违约并非主观故意，在雷淼未举证证明其实际损失的情况下，雷淼的损失实际为资金占用损失。本院结合双方的合同实际履行情况和锦豪酒店的过错程度，根据公平原则酌情对雷淼诉请锦豪酒店支付的违约金的计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍进行计算。其中对于未付租金的违约金的计算期间和基数应为：自2020年1月1日起至2020年1月20日止，以128813.97元为基数；自2020年3月8日起（疫情停工停产期间不计算资金占用损失）至2020年3月30日止，以98813.97元为基数；自2020年4月1日起至2020年5月30日止，以416441.91元为基数；自2020年5月31日起至2020年6月14日止，以396441.91元为基数；自2020年6月15日起至2020年6月30日止，以376441.91元为基数；自2020年7月1日起至2020年7月30日止，以694069.85元为基数；自2020年7月31日起至2020年8月30日止，以664069.85元为基数；自2020年8月31日起至付清欠款之日止，以634069.85元为基数。未付保证金的违约金的计算基数和期间应为自2019年12月26日起至付清欠款之日止，以68927元为基数。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告巴南区锦豪酒店于本判决生效之日起十日内支付原告雷淼2020年第一、二、三季度租金634069.85元；二、被告巴南区锦豪酒店于本判决生效之日起十日内支付原告雷淼自2020年1月1日起至2020年1月20日止，以128813.97元为基数；自2020年3月8日起至2020年3月30日止，以98813.97元为基数；自2020年4月1日起至2020年5月30日止，以416441.91元为基数；自2020年5月31日起至2020年6月14日止，以396441.91元为基数；自2020年6月15日起至2020年6月30日止，以376441.91元为基数；自2020年7月1日起至2020年7月30日止，以694069.85元为基数；自2020年7月31日起至2020年8月30日止，以664069.85元为基数；自2020年8月31日起至付清欠款之日止，以634069.85元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金；三、被告巴南区锦豪酒店于本判决生效之日起十日内支付原告雷淼保证金68927元；四、被告巴南区锦豪酒店于本判决生效之日起十日内支付原告雷淼自2019年12月26日起至付清欠款之日止，以68927元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金；五、驳回原告雷淼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12528元，减半收取6264元，诉讼保全措施费5000元，共计11264元，由原告雷淼负担849元，由被告巴南区锦豪酒店负担10415元（此款已由原告垫付，被告在履行上述义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  郑雯雯二〇二〇年十二月十日书记员  秦彩云