北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87839号原告：陈建军，男，1962年11月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭春瑞，北京市诺恒律师事务所律师。被告：江苏五岳生辉文化传媒有限公司，住所地邳州市运河镇中央花园综合楼（珠江东路）。法定代表人：岳东风，总经理。委托诉讼代理人：郑毓珊，湖北真原律师事务所律师。被告：岳辉，男，1973年7月21日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：郑毓珊，湖北真原律师事务所律师。原告陈建军（以下简称陈建军）与被告江苏五岳生辉文化传媒有限公司（以下简称五岳公司）、被告岳辉（以下简称岳辉）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，由张玉倩独任审理，公开开庭进行了审理。陈建军的委托诉讼代理人郭春瑞，五岳公司和岳辉的共同委托诉讼代理人郑毓珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈建军向本院提出诉讼请求：一、判令五岳公司和岳辉共同支付陈建军房屋租金1355616元；二、判令五岳公司和岳辉共同支付陈建军逾期支付房屋租金的违约金（截至2020年10月15日为1634333元，此后的违约金以1355616元为基数，按照年利率36%的标准计算，自2020年10月16日计算至租金实际给付之日止）；三、判令五岳公司和岳辉共同支付陈建军水电费198207．42元。事实和理由：2017年1月7日，陈建军、五岳公司和岳辉签订《房屋租赁协议》，协议约定：陈建军将坐落于北京市朝阳区x院落出租给五岳公司和岳辉，年租金260万元（每季度65万元），租赁期限为2017年2月12日至2022年2月11日，押金65万元，支付方式为：2017年1月7日交付押金50万元，2017年2月12日前支付押金15万元及第一季度租金65万元，此后按季度支付租金。租赁期间，水电费、燃气费、物业管理费由五岳公司和岳辉自担。五岳公司和岳辉欠付租金达一个月，陈建军有权终止合同并收回房屋，五岳公司和岳辉除应向陈建军支付租金外，还应按照欠付金额日千分之五向陈建军支付违约。协议签订当日，陈建军向五岳公司和岳辉交付房屋，五岳公司和岳辉此后陆续付款，但均未按照约定日期付款，截止陈建军起诉之日，五岳公司和岳辉共支付押金65万元及租金、水电费共300万元，尚欠租金182．42万至今未付。五岳公司和岳辉答辩称，第一项诉讼请求与实际不符，租赁合同履行共计20个月零七天，房租共计4383889．54元，已经支付给陈建军租金合计375万元，375万中包括支付的65万元押金，扣减陈建军餐费57244元，岳辉应支付房屋租金576645．54元。实际情况是陈建军违约，2018年10月19日，陈建军突然通知要求岳辉搬离涉案房屋，租金应计算至10月19日。水电费协议确实约定由岳辉承担，但是陈建军应将其及其女儿使用的水、电费扣除，划分出岳辉应承担的水、电费。岳辉与陈建军签订的房屋租赁合同，与五岳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月7日，陈建军作为出租方，岳辉作为承租方，双方签订《房屋租赁协议》（以下简称涉案合同），约定陈建军将位于北京市朝阳区x院落（以下简称涉案房屋）出租给岳辉，租赁期限自2017年2月12日起至2022年2月11日止，年租金为260万元，押金为65万元；支付方式：2017年1月7日交付押金50万元，2017年2月12日前支付押金15万元及第一季度的租金65万元，合计80万元；2017年5月12日前交付第二季度的租金65万元，2017年8月12日前交付第三季度的租金65万元，2017年11月12日前第四季度的租金65万元，第二年至第五年租金交付以此类推；乙方同意甲方现居住的二层2号房、4号房保留，4号房仅限于甲方的女儿陈圣轩使用，若陈圣轩不使用4号房时，则须将此房交付给乙方；在房屋租赁期间，水、电费、燃气费、物业管理费由乙方承担；甲方在出租屋内的对外接待按照成本价结账；甲方未按前述协议条款的规定向乙方交付合乎要求的房屋或未按时交付出租房屋供乙方使用的，甲方应向乙方赔偿人民币100万元；乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方除需补交拖欠的租金外，还应按拖欠租金的5‰，以天数计算向甲方支付违约金。2017年1月9日，岳辉向陈建军支付50万元；2017年3月6日，五岳公司向陈建军支付50万元；2017年5月9日，五岳公司向陈建军支付30万元；2017年7月28日，五岳公司向陈建军支付10万元；2017年8月28日，岳辉向陈建军支付10万元；2017年9月30日，案外人田x向陈建军支付20万元；2017年10月18日，五岳公司向陈建军支付5万元；2017年12月3日，案外人田x向陈建军支付20万元；2017年12月29日、12月30日，案外人汪x分别向陈建军支付5万元；2018年1月13日，向陈建军支付10万元；2018年4月3日，案外人方x向陈建军支付100万元；2018年8月17日，案外人汪x向陈建军支付10万元；2018年9月6日，岳辉向陈建军支付10万元；2018年9月15日，案外人x公司向陈建军支付10万元；2018年9月29日，五岳公司向陈建军支付10万元；2018年10月15日，案外人x公司向陈建军支付20万元。庭审中，陈建军和岳辉、五岳公司均认可涉案房屋实际使用人为五岳公司，共向陈建军支付房屋租金和押金合计375万元，其中包括65万元房屋押金和310万元租金。2018年11月1日，五岳公司将涉案房屋门禁卡、钥匙及水、电、天然气使用情况与陈建军进行了交接。陈建军主张，五岳公司于2018年10月28日将涉案房屋予以腾退返还；五岳公司和岳辉主张，2018年10月19日陈建军微信通知五岳公司要求腾退涉案房屋，10月28日彻底腾空涉案房屋。陈建军与五岳公司均认可双方合用涉案房屋内水、电表。陈建军主张，2017年度和2018年度涉案房屋水电费合计缴费243588．23元，根据五岳公司自2017年1月7日至2018年10月28日期间使用涉案房屋天数计算水电费为220230．46元。陈建军自认涉案房屋总面积980平方米，其使用涉案房屋面积大约190平方米，根据面积占比其应当承担10%的水电费，故五岳公司应当承担的水电费为198207．42元。五岳公司不认可陈建军上述水电费计算方式，称因陈建军与五岳公司共同使用涉案房屋水、电表，陈建军应当提交证据区分双方使用水、电费具体明细。五岳公司主张，陈建军在五岳公司餐厅多次用餐欠付餐费合计39215．5元，五岳公司多次维修涉案房屋支付维修费9145元，该两项费用应当由陈建军承担，从房屋租金中予以扣减。陈建军称五岳公司提交的餐费记录单无其签字，不认可存在拖欠餐费的行为。陈建军称五岳公司维修项目并非合同约定由陈建军承担维修义务的项目，对五岳公司主张的房屋维修费亦不予认可。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明事实，本案争议焦点有三：一、五岳公司和岳辉是否应当共同承担涉案合同约定义务；二、涉案合同解除原因；三、陈建军和五岳公司如何分担涉案房屋水、电费。关于第一个争议焦点，根据双方提交的涉案合同显示，虽然涉案合同承租人列为五岳公司和岳辉，但是签字盖章处仅有陈建军和岳辉签字，并无五岳公司盖章，所以单从涉案合同无法判断五岳公司是否为承租人。但是，结合双方自认五岳公司和岳辉为涉案房屋实际使用人，五岳公司和岳辉均向陈建军支付过涉案房屋押金及租金，且五岳公司向陈建军主张餐费的因素，可以认定五岳公司为实际承租人。本院认为，五岳公司作为实际承租人，应当承担涉案合同约定义务。关于第二个争议焦点，根据陈建军提交的岳辉和五岳公司交纳房屋租金的记录来看，岳辉和五岳公司确实存在多次迟延支付涉案房屋租金的情形。陈建军据此根据涉案合同约定提出因岳辉和五岳公司迟延支付房屋租金要求解除与岳辉和五岳公司之间的房屋租赁合同关系，要求岳辉和五岳公司支付剩余房屋租金并支付逾期付款违约金，并无不当。岳辉和五岳公司虽主张系陈建军主动要求五岳公司腾退涉案房屋，系陈建军单方违约，但是岳辉和五岳公司提交的证据无法佐证其主张，陈建军提交的证据已经形成优势证据链。故本院认可陈建军主张的因岳辉和五岳公司多次拖欠房屋租金导致涉案合同解除的主张，岳辉和五岳公司应当向陈建军支付剩余房屋租金并支付逾期付款违约金。根据查明事实，五岳公司和岳辉自2017年1月7日至2018年10月28日期间，共拖欠陈建军涉案房屋租金1355616元。庭审中，陈建军同意五岳公司和岳辉支付房屋租金后返还房屋押金65万元。本院认为，陈建军已经向五岳公司和岳辉主张逾期付款违约金，本着减少双方当事人诉累的原则，陈建军应当在计算剩余房屋租金时将房屋押金予以扣减。五岳公司主张根据涉案合同约定计算租金时应当扣减陈建军承担的餐费和房屋维修费，但是在陈建军不予认可餐费和房屋维修费的情形下，五岳公司提交的证据无法佐证餐费和维修费应当由陈建军承担，本院对五岳公司该主张不予支持。综合上述情形，岳辉和五岳公司应当支付陈建军房屋租金705616元。根据涉案合同约定，岳辉和五岳公司拖欠租金累计达一个月的，陈建军可终止合同并收回房屋，岳辉和五岳公司除需补交拖欠的租金外，还应按拖欠租金的5‰，按天数计算向陈建军支付违约金。陈建军据此要求岳辉和五岳公司承担迟延支付租金的违约金，本院予以支持，但是陈建军主张的违约金计算标准过高，本院予以调整。关于第三个争议焦点，根据涉案合同约定，岳辉和五岳公司应当承担涉案房屋租赁期间的水、电费，双方对此并无异议，但是根据查明事实，涉案房屋出租期间，陈建军本人尚在使用涉案房屋院落内部分房屋，陈建军所使用房屋水、电表与涉案房屋系同一水、电表，故陈建军应当区分其与岳辉、五岳公司各自承担的水、电费比例。根据陈建军提交的证据，仅能证明2017年度和2018年度其共缴纳水电费243588．23元，无法确定岳辉与五岳公司使用涉案房屋期间应当承担的水、电费，在双方均无其他证据佐证的情形下，本院根据陈建军与五岳公司所使用房屋面积以及用途等，对双方各自承担的水、电费予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告江苏五岳生辉文化传媒有限公司和被告岳辉于本判决生效之日起七日内共同向原告陈建军支付房屋租金七十万五千六百一十六元；二、被告江苏五岳生辉文化传媒有限公司和被告岳辉于本判决生效之日起七日内共同向原告陈建军支付二〇一七年二月十二日至二〇二〇年十月十五日期间迟延支付租金的违约金一百万元；三、被告江苏五岳生辉文化传媒有限公司和被告岳辉于本判决生效之日起七日内共同向原告陈建军支付迟延支付租金的违约金（以七十万五千六百一十六元为基数，按照年利率百分之二十四的标准，自二〇二〇年十月十六日其计算至实际履行完毕之日止）；四、被告江苏五岳生辉文化传媒有限公司和被告岳辉于本判决生效之日起七日内共同向原告陈建军支付水、电费十五万元；五、驳回原告陈建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32305元，由原告陈建军负担10805元（已交纳），由被告江苏五岳生辉文化传媒有限公司和被告岳辉负担21500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二〇年十二月三十日法官助理 臧百挺书 记 员 樊 虹