安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初6976号 原告：徐州市美房网络科技有限公司，住所地徐州市解放南路中国矿业大学国家大学科技园内徐州市高新技术创业服务中心214室，统一社会信用代码9132031159499X0。 法定代表人：刘楚楚，职务，执行董事。 委托诉讼代理人：秦彪，江苏维维律师事务所律师。 被告：萧县瑞峰房地产开发有限公司，住所地萧县龙城镇萧桃路北侧，统一社会信用代码91341322586137150M。 法定代表人：卢彩侠，职务，总经理。 委托诉讼代理人：张振中，男，1989年12月6日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：付海泳，江苏金华星律师事务所律师。 原告徐州市美房网络科技有限公司（以下简称美房公司）与被告萧县瑞峰房地产开发有限公司（以下简称瑞峰公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告美房公司的委托诉讼代理人秦彪，被告瑞峰公司的委托诉讼代理人张振中、付海泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美房公司向本院提出诉讼请求：判令瑞峰公司支付销售代理费1580273.42元及利息1000元（以1580273.42元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的标准，自2019年7月30日计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止），以上暂合计1581273.42元，并承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年4月16日签订《“萧龙府邸”项目销售代理服务合同》。合同签订后,原告如约履行合同义务。2019年12月24日萧县人民法院作出(2019)皖1322民初6121号民事判决书，判决原、被告签订的代理合同于2019年7月29日予以解除。截至代理合同解除之日,被告尚欠原告销售代理费1580273.42元。原告多次索要,但被告拒不支付。现提起诉讼，要求支持其诉讼请求。 瑞峰公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。理由如下：原告诉称如约履行合同与事实不符，事实是生效判决认定原告构成根本违约。案涉合同签订后，因原告未能依约完成85%的销售目标，构成根本违约，致使合同根本目的不能实现，被告于2019年9月2日另案起诉至法院请求解除合同，萧县法院认定原告构成根本违约，判决合同于7月29日解除。以上事实有萧县人民法院于2019年12月24日作出的（2019）皖1322民初6121号生效民事判决书予以认定。原告在履约中暴露出销售业务差、不专业，投入的销售人员、策划成本严重不足等问题是本次代理销售失败的根本原因。被告再次申明保留追究其违约责任的权利。 原告主张支付158万元代理费的支付条件依约未成就且计算方法错误。案涉合同第6-2-1约定：购房者签署《商品房买卖合同》并按该合同之规定支付了该套房款的首期房价款（含定金），该套房屋视为完成销售；案涉合同第7-1-1佣金的结算与支付方式如下：按开发商销售款到账金额计算。据此，原告签订商品房买卖合同并在合同解除前实际到账的仅有8套；原告将其中28套仅签订认购书代替《商品房买卖合同》来计算佣金与约定不符；原告将其中84套虽签订了《商品房买卖合同》，但在合同解除后也就是2019年7月29日之后的才实际到账的尾款计入代理佣金与法律规定不符，该84套仅应当按合同履行期内已经交付的首付款数额计算代理佣金，其中3#1603、1701室佣金存在争议。案涉合同中关于溢价佣金约定违反法律强制性规定，萧县价格行政执法机关已经对此作出处罚决定，应当认定为无效条款，原告无权据此请求支付溢价佣金。《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动,应当遵守法律、法规,执行依法制定的政府指导价、政府定价。《商品房销售管理办法》第二十八条规定,受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时,不得收取佣金以外的其他费用。《中国房地产经纪执业规则》第二十七条规定,房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规。国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费管理的通知》规定的独家代理收费标准3%是全国范围内的最高限标准，各省可以制定当地具体执行的收费标准。安徽省物价局、建设厅于2004年制定的《关于规范房地产中介服务收费管理的通知》规定，安徽省范围内独家代理的收费标准不准超过成交总额的1.5％。安徽省物价局、建设厅于2004年制定的《关于规范房地产中介服务收费管理的通知》规定，安徽省范围内独家代理的收费标准不准超过成交总额的1.5％。具体到本案，案涉代理合同在计取销售总价的1.3%代理佣金后，又额外计取溢价佣金，违反了法律强制性规定。为此，萧县市场监督管理局于2020年8月5日针对被告超出备案价销售商品房行为作出的萧市监罚字[2020]596号决定书，能够佐证商品房销售备案价格执行《中华人民共和国价格法》第十二条规定的价格干预措施，法律规定的不得超出备案价的溢价销售行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的强制性规定，案涉合同约定的溢价销售行为损害国家、社会公共利益，应当认定为无效行为，原告不能据此主张溢价佣金。综上，原告的诉讼请求不具有事实和法律依据，依法不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：一、被告对原告提供的证据1的三性无异议，对证明目的有异议，合同第7-1-1佣金的计算与支付方式明确约定，对于佣金的结算与支付是按照开发商销售款实际到账金额计算支付，并非是以商品房买卖合同的签订时间来支付销售佣金，且佣金支付是按月结算90%，同时合同7-1-2溢价的结算方式是按照商品房买卖合同套数为单位，次月结算50%，全额回款后，一次性结算剩余50%溢价佣金。对于证据2销售明细，是原告单方制作，不能作为计算佣金的依据，开庭前经双方核对，在合同解除前，签订合同并实际收到全额房款仅为8套，其中84套尾款的收取是在2019年7月29日合同解除后，不应当计入原告佣金，另有84套中的3号楼1603、1701存在争议，其中有28套在原告履行合同期间，仅仅签订了认购书，并未签订商品房买卖合同，根据约定不应当给付销售佣金。对证据3的三性无异议，但不能达到原告已经完成销售任务并计取佣金的依据，认购书仅是签订商品房买卖合同的前期程序性行为，并非正式的商品房买卖合同。对证据4有异议，该证据来源及形式均不合法，该份证据显示制作时间并非是原告合同履行期间2019年4月16日-2019年7月29日，不能证明以上房屋系原告完成销售。被告对原告补充提供的备案表有异议，认为1、在合同履行期间，原告仅完成3号楼68套房屋、4号楼10套房屋、5号楼31套房屋的销售，4号楼的1001室是被告完成的前期认购，不应按照销售代理合同第4.2.2条款的约定给原告提取代理费，只能按照每套500元给付代理费。2、原告主张提供后期服务的4号楼的15套房屋是在原告进场前，由被告与购房者签订的商品房买卖合同，按照销售代理合同的约定不应计入原告的销售代理费，原告主张按照每套500元计算代理费与合同约定不符。3、原告主张被告提供后期服务的3号楼3套房屋、4号楼1套房屋、5号楼9套房屋，是在代理合同履行期间，购房者仅仅签订认购书，缴纳了定金，并未签订商品房买卖合同，代理合同解除以后，购房者才与被告签订的商品房买卖合同，不应计算代理费。储藏室有74套是在代理合同履行期间签订的合同，可以计算代理费，22套不应计算代理费。本院审查认为，被告对原告提供的证据1的三性无异议，本院对证据1的三性予以认定。（2019）皖1322民初6121号民事判决书已认定案涉代理合同有效，故该代理合同的第4.2.1条款及第4.3.1条款约定可以作为计算代理费的依据，对原告提供的证据1的证明目的予以认定。原告提供的证据2系其单方制作，被告不予认可，本院不予认定。原告提供的证据3系认购书，不是商品房买卖合同，不能作为核算代理费的依据，对原告提供的证据3不予认定。原告提供的证据4的来源不明，且无商品房买卖合同的签约时间，无法判断是否是在合同履行期间内由原告完成的销售，对原告提供的证据4不予认定。对原告补充提供的备案表，经双方核对，被告对3号楼的402、403、504、1503、706、203、1203、1605、1401、1404、103、1501、804、605、1604、1004、1601、301、304、506、505、303、502、1201、302、201、1303、204、906、401、702、801、604、1103、1505、1603、1006、903、905、1002、1306、701、1204、305、704、601、1606、501、1104、1206、1106、404、1706、1102、205、202、705、1704、805、802、1005、102、101、1701、1402、1602、105、806（共68套）；4号楼的1301、902、802、1203、1101、903、301、1002、1102、1303（共10套）；5号楼的902、706、1206、1302、705、306、1003、605、603、604、1002、505、702、1102、901、1006、1202、1406、701、806、506、1301、602、1306、601、906、1305、406、1106、905、1001（共31套）系原告在代理合同履行期间完成销售的事实无异议，本院予以认定。原、被告对4号楼的1001系被告完成的前期认购，原告提供后期服务，原、被告均同意该套按500元给付代理费，本院予以认定。4号楼的301是原告完成的销售，被告在备案表上加盖公章，说明同意以4347.14元的价格销售，但销售单价低于约定的底价（4500元/平方米），根据代理合同第4.3.1条款约定，不应提取代理费，对原告提供的4号楼301备案表的证明目的不予认定。双方对储藏室的代理费15691元无争议，本院予以认定。原告主张其提供后期服务的3号楼15套房屋即1402、1501、1503、603、503、401、703、602、502、1403、801、1603、303、1003、1103应当按照每套500元支付代理费，因上述商品房买卖合同在代理合同签订前已经签订，根据代理合同第6.2.1条款的约定，不应视为原告完成的销售，对原告提供的备案表的证明目的不予认定。原告主张被告提供后期服务的3号楼的3套即1406、106、503，4号楼的1套即1201，5号楼的9套即805、801、704、502、1101、606、501、1506、1201，总共13套应当按照代理合同约定给付代理费，因上述商品房买卖合同系在代理合同解除后签订，根据代理合同第6.2.1条款约定,不应提取代理费，对原告提供的备案表的证明目的不予认定。二、被告对原告提供的证据1的三性无异议，对证明目的有异议，认为，代理合同明确约定了代理费的提取方法，而被告以代理合同约定的代理费的结算条件抗辩不应支付原告代理费无法律依据。对证据2的关联性有异议，认为被告的违法行为是在双方解除代理合同后而为，与原告无关；对证据3的真实性无异议，但判决书并未认定原告构成根本违约。对证据4的真实性有异议，认为根据代理合同约定，相关营销方案，需要被告确认后才能执行。在合同履行期间，实验中学确实是在案涉楼盘附近，广告宣传牌就在售楼处旁边，被告可以移除，即使是真实的，被告也负有责任。对证据5的真实性有异议，是被告单方制作，并未有原告的认可。本院审查认为，被告提供的证据1与原告提供的证据1完全相同，本院已对该代理合同的效力予以认定，不再重复认定。萧县市场监督管理局主要是对被告销售的2号楼、6号楼超过备案价格销售房屋行为作出的行政处罚，不是对溢价行为的处罚，而被告未提供证据证明上述房屋超过备案价格销售的行为是原告所为，对证据2的关联性不予认定。（2019）皖1322民初6121号民事判决书认定原告未能完成约定的阶段考核指标，即是对违约行为的认定，对被告提供的证据3的证明目的予以认定。（2019）皖1322民初6121号民事判决书已对证据4的真实性予以认定，本院对证据4的真实性予以认定。被告提供的证据5系其单方制作，原告不予认可，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日，美房公司(乙方)与瑞峰公司(甲方)签订了《“萧龙府邸”项目销售代理服务合同》，主要约定美房公司代理营销策划萧县萧龙府邸项目事宜，甲乙双方同意3#楼、4#楼平均底价在4500元/平方米，1#楼、2#楼、5#楼、6#楼、7#楼、8#楼平均底价在4850元/平方米。乙方根据上述约定的平均底价编制单套底价明细表，经双方确认后，作为本合同附件存档（备注：3#楼、4#楼实际成交均价应在平均底价提升约200元/平方米），乙方应在单套底价以上（含本数）对外销售房屋。该单套底价明细表作为双方结算销售代理费的依据。甲乙双方同意，经物业售出的每一套单位，甲方均须向乙方支付该单位的销售代理费，该单位的销售代理费为销售的单套合同面积乘以单套底价总额的1.3%（含住宅、商业、储藏间、车库等）。甲乙双方根据项目确定推盘期数及每期推售房源，乙方实际成交价格不得低于销售底价，低于销售底价的由乙方补齐差额部分，高出底价的部分视为溢价，溢价部分，甲乙双方按照7：3的比例分成，甲方占70%，乙方占30%，溢价部分以套为单位每月核算。乙方负责制定初步预算，本合同签订后10个工作日内乙方需向甲方提交工作进度表；阶段营销开始前15个工作日之前乙方需将阶段性的营销计划及预算提交甲方书面确认后执行。乙方提出具体开盘时间建议，甲乙双方以书面确认。本项目的销售由乙方独家销售代理。除双方另有约定外，甲方不得自行销售或委托第三方销售，非乙方原因，亦不能在本合同履行完毕之前解除对乙方的委托，否则视为甲方违约，但因乙方违约或连续3个月未完成月度销售计划，并依本合同约定甲方可解除本合同的除外。在代理期限内，甲方委托第三方销售的服务，是为乙方完成销售。房屋的销售以套为出售单位，购房者签署《商品房买卖合同》并按该合同之规定支付了该购房款的首期房价款（含定金）后，该套房屋视为完成销售，并计入乙方销售进度，甲方应按此销售套数向乙方支付销售代理费，结算时间以本合同第七条的约定为准。由于甲方的原因造成购房者无法签订预售或出售合同、无法收取首期房款、无法办理预售登记而退房的，如工程质量、房屋交付期延迟或甲方拒绝按确认的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》样本与购房者签订合同，则该房屋作为乙方已完成销售的房屋计入乙方的销售指标，并按照本合同的约定计提取销售代理费。凡经过甲方完成销售的房源均计入乙方销售指标，但不计算佣金，给于每套500元的服务费；销售代理佣金及支付方式：按开发商销售款到账金额计算，以套为单位每月15日计算一次，佣金支付每期按月结算90%，待该期销售率完成90%且退房率低于10%时，于次月一次性结算10%剩余部分。因退房产生的费用，从乙方代理费中相应抵扣。溢价部分按照每月签订《商品房买卖合同》套数为单位每期按次月结算50%，全额回款后于次月一次性结算剩余50%溢价部分，乙方提交的《销售业绩确认表》及《代理费结算表》，甲方应在七个工作日内确认，逾期未确认的，应视为甲方对乙方提交报表无异议。乙方不得擅自低于每套房屋底价销售。若未经甲方同意低于每套房屋底价销售，差额部分应从乙方销售代理费中减扣。甲乙双方同意，除本合同另有约定的外，任何一方擅自变更、解除本合同的，均应承担违约责任，违约金30万元。甲方延期支付乙方应付费用且超过7日的，应按照每日千分之一标准支付乙方迟延履行违约金；如超过30日的，乙方可以解除合同，甲方应立即支付应付费用（应付费用包括：已销售部分的全部销售代理费），并承担违约责任。乙方考核期未能完成各销售阶段考核指标85%，除双方协商延期外，甲方可解除合同，但应支付乙方已销售部分的全部销售代理费等费用。乙方应于接到书面通知5日内办理完毕交接手续、撤离售楼处，并承担违约责任（但甲方若未按合同约定时间交付房屋或未按合同第8.4条款约定支付相关费用的除外）等等。合同签订后，美房公司投入相应人力、财力进行开展“萧龙府邸”项目的推广、宣传、销售工作，并制作了横幅、小区围墙广告等，销售了一定数量的商品房。在合同履行过程中双方就销售节点指标的完成等产生争议。2019年7月28日，瑞峰公司向美房公司邮寄了解除合同通知函，要求解除双方签订的《“萧龙府邸”项目销售代理服务合同》。美房公司于2019年9月2日向本院提起诉讼，要求瑞峰公司支付代理费1947254.36元、违约金300000元，后于2019年12月27日撤诉。瑞峰公司于2019年10月11日向本院起诉，要求解除与美房公司签订的《“萧龙府邸”项目销售代理服务合同》。本院于2019年12月24日作出（2019）皖1322民初6121号民事判决书，判决瑞峰公司与美房公司签订的《“萧龙府邸”项目销售代理服务合同》于2019年7月29日予以解除。根据被告认可原告完成销售的套数，3号楼的68套，代理费为994660.59元；4号楼的10套，代理费为168314.79元；5号楼的31套，代理费为526431.09元；储藏室代理费15691元及4号楼1001的500元，合计为1705597.47元，扣除瑞峰公司已支付的400000万元，尚欠代理费1305597.47元未付。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，美房公司与瑞峰公司签订的案涉代理合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点主要是美房公司实际销售房屋总价款的代理费如何计算的问题。美房公司认为应当按照代理合同的第4.2.1条款及第4.3.1条款约定，以销售的房屋总价款计算底价部分及溢价部分的代理费。瑞峰公司认为，应当按照代理合同第7.1.1条款及第7.1.2条款约定，以销售到账金额计算底价部分及溢价部分的代理费，而合同解除时，有些款项尚未到账，不能作为代理费的计算依据。审核认为，按照代理合同第6.2.1条款的约定，房屋的销售以套为出售单位，购房者签署《商品房买卖合同》并按该合同之规定支付了该购房款的首期房价款（含定金）后，该套房屋视为完成销售，并计入乙方销售进度，甲方应按此销售套数向乙方支付销售代理费，结算时间以本合同第七条的约定为准，故代理合同第7条是对代理费如何结算给付的约定，而不是对代理费数额如何确定的约定；对代理费数额如何确定的约定是代理合同的第4.2.1条款及第4.3.1条款，即销售代理费为销售的单套合同面积乘以单套底价总额的1.3%，溢价部分双方按照7：3的比例分成。尽管案涉代理合同已于2019年7月29日解除，但根据代理合同第14.3条款的约定，被告仍应支付原告已完成销售部分的全部销售代理费用等费用；况且瑞峰公司已于2020年6月30日收到108套房屋的全部房款，现代理费的付款条件成就。美房公司要求瑞峰公司支付代理费1305597.47元，具有事实和法律依据，本院依法予以支持，其他部分不予支持。瑞峰公司于2020年6月30日收到全部回款而未支付代理费，根据代理合同对被告延迟付款违约责任的约定，原告诉请的利息损失，应自2020年7月7日起至实际付清款之日止，按照2020年10月19日全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。被告在庭审中辩称，因原告根本违约造成代理合同的解除，原告不应得到比合同正常履行下更多的利益，且原告应支付被告违约金30万元。审核认为，根据代理合同第14.3条款的约定，合同解除后，被告仍应支付原告已完成销售部分的全部销售代理费用等费用，现原告得到的利益是按照代理合同约定应得的利益，未超出合同约定；至于原告是否应支付被告违约金的问题，因被告未提出反诉，本院不予审理，被告可另行主张，故对被告的辩称理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下： 一、被告萧县瑞峰房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内给付原告徐州市美房网络科技有限公司代理费1305597.47元及相应利息（利息以1305597.47元为基数，自2020年7月7日起至实际付清款之日止，按照2020年10月19日全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告徐州市美房网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延履行期间的债务利息。 案件受理费19031元，减半收取计9516元，财产保全费5000元，合计为14516元，由原告徐州市美房网络科技有限公司负担2531元，由被告萧县瑞峰房地产开发有限公司负担11985元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宿州市中级人民法院。 审判员  李雪芹 二〇二〇年十二月三十日 书记员  黄鑫鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。