广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初23687号原告：中山市创达实业投资有限公司，住所地广东省中山市东区××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××233。法定代表人：林凯盛，职务经理。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭燕婷，广东登鼎律师事务所律师。被告：梁丙辉，男，1961年4月23日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁锦志，男，1970年1月26日出生，汉族，住广东省中山市。二被告共同委托诉讼代理人：肖嘉豪，北京市京师（中山）律师事务所律师；二被告共同委托诉讼代理人：廖柱华，北京市京师（中山）律师事务所律师。原告中山市创达实业投资有限公司（以下简称创达公司）与被告租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序于2020年10月15日、12月2日公开开庭进行了审理。原告创达公司委托诉讼代理人谭艳婷，二被告及委托诉讼代理人廖柱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创达公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告创达公司与被告梁丙辉、梁锦志于2017年8月23日签订的《土地合作开发合同》及于2017年9月15日签订的《补充协议》已于2020年4月22日解除；2.被告梁丙辉、梁锦志共同向原告创达公司返还位于中山市××××××“码头路”的地块；3.原告创达公司没收被告梁丙辉、梁锦志支付的保证金105000元；4.被告梁丙辉、梁锦志共同向原告创达公司支付水电费4031.8元、有偿费用179193.55元及违约金34350元，上述金额暂计算至2020年7月31日，最终金额计算至返还土地之日止）。事实与理由：2017年8月23日，原告创达公司与被告梁丙辉、梁锦志签订《土地合作开发合同》，双方约定：1.创达公司将座落于中山市××××××“码头路”的地块[土地证号：中国土地证函（2016）1425号]提供给梁丙辉、梁锦志作开办汽车驾驶训练场使用；2.合作期限自2017年10月15日至2023年10月14日止，合作期限前3年创达公司按照每月35000元、后3年按照每月38500元收取有偿费用，有偿费用每3个月结算一次，逾期10天以上未支付应缴费用的，创达公司有权单方解除本合同，无条件收回该地块；3.梁丙辉、梁锦志在合同签署5日内向创达公司支付保证金105000元，保证金不得用于合作期内抵付费用；4.梁丙辉、梁锦志应按照合同向创达公司交纳费用，逾期超过10天以上，每延误一天，则向创达公司支付本合同总额0.15%的违约金，且创达公司有权终止合同，梁丙辉、梁锦志预交的保证金不予退还，并赔偿由此给创达公司造成的损失。2017年9月15日，双方签订《补充协议》，同意对合同的第五条第5款进行变更。合同签订后，创达公司已按约将涉案地块交付梁丙辉、梁锦志使用，但自2020年1月15日起，两人开始拖欠支付有偿费用，经创达公司催告后，两人于2020年3月10日支付了40000元有偿费用，其余款项一致拖欠未付，严重违反双方约定。因此，创达公司于2020年4月22日向两人发送《违约终止合同通知书》，通知两人解除合同，收回该地块，没收保证金，并要求两人付清拖欠的水电费、有偿费用及违约金。但截至起诉之日止，两人均一直占用该地块，也未付清拖欠的费用，严重损害创达公司的合法权益。创达公司为维护自身合法权益，据此向法院起诉。原告创达公司围绕诉讼请求及事实依法提交了如下证据：1.土地合作开发合同；2.补充协议；3.违约终止合同通知书及送达情况；4.清场通知及送达情况；5.2020年5月30日水表抄表数据；6.2020年7月31日水表抄表数据；7.2020年5月30日电表抄表数据；8.2020年7月31日电表抄表数据；9.中山市××××××关于延期收地申请的保证函的建议函的复函；10.土地租赁协议书、土地租赁补充协议书；11.关于公司名称变更的通知函；12.通知书。被告梁丙辉、梁锦志辩称：1.二被告并未违约，2020年2月9日中山市政府发布了关于应对疫情稳企安商的若干措施，以及市国资委发布了中山市市属国有企业及直属行政事业单位减免租金实施细则。其中关于降低租金负担的要求，非公有经济实体和个体工商户，承租市镇两级国有公有企业及行政事业单位，国有资产类经营性土地、物业从事生产经营活动的免收2月、3月租金。关于中山市××××××储备用地疫情期间经营性物业，土地减免租金名单的公示载明减免了涉案土地中山市××××××“码头路”的地块的租金，按照上述公示内容，二被告仅需支付2020年1月15日至1月31日及2020年4月1日至14日的租金，2020年2月至3月的租金应于减免。但二被告与原告多次沟通协商，原告多次更改减免租金数额，最后仅同意减免1万元，故二被告于2020年3月10日支付了2020年1月15日至4月14日的租金4万元，又于2020年4月29日支付2020年1月15日至4月14日的租金3万元，2020年4月29日支付了2020年4月15日至7月14日的租金105000元。但原告将该3万元以及105000元退回给二被告，并于2020年4月22日向二被告发出解除协议，要求收回土地，但实际上在2020年1月至4月份期间原告与二被告一直沟通协商关于减租以及国土土地储备中心要求收回土地的事宜，从我方提供的证据可以明确证明原告在直至2020年4月份，一直要求可以先交部分租金，后续租金等原告明确减免数额后再行通知两被告缴纳。故其要求于2020年4月22解除双方的土地合作开发合同，没有事实与法律依据。我方认为若中山市粤冠交通科技股份有限公司并未收回原告土地的情况下，原告与两被告之间的合作协议一直有效，两被告并未违约，同时二被告已缴纳至2020年10月14日的租金，故原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告梁丙辉、梁锦志为其辩解提交证据如下：1.证明；2.土地合作开发合同及补充协议；3.营业执照；4.收回出租土地通知；5.疫情期间市直行政事业单位物业减免租金物业情况汇总表；6.微信聊天记录及文字语音；7.转账记录；8.收据。本院经审理认定事实如下：2017年3月16日，中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通物业开发公司）作出租方（甲方），创达公司作承租方（乙方）签订《土地租赁协议书》约定：甲方所出租土地位于中山市××××××储备用地，面积41.0291亩。租赁期为2年，即从2017年4月1日至2019年3月31日止。未经甲方同意，乙方不得将该地块分租或抵押给他人。租赁期内，因政府出让划拨、市政建设等需要，或因甲方开发、建设等需要使用该地块的，甲方有权提前收回土地，但应当在收回土地前3个月书面通知乙方。2017年7月21日，交通物业开发公司作出租方（甲方），创达公司作承租方（乙方）签订《土地租赁补充协议书》，双方达成补充约定租赁期由2017年6月1日至2019年3月31日止。2020年2月21日，粤冠公司作出租方（甲方），创达公司作承租方（乙方）签订《土地租赁补充协议书》，双方补充约定租赁期从2020年1月1日至2021年12月31日。2017年8月23日，创达公司作甲方，梁丙辉、梁锦志作乙方签订《土地合作开发合同》约定：1.甲方将坐落位于中山市××××××“码头路”的地块，土地证号：中国土地证函（2016）1425号，其中划分占用地面积为10000平方米，土地现状为空地，提供给乙方作开办汽车驾驶训练场使用。2.开办前免租金期53天，即从2017年8月23日至2017年10月14日，有偿租金合作期6年，从2017年10月15日至2023年10月14日止。3.乙方支付给甲方有偿费用（不含税）为每月35000元，每3年递增10%，即第4年起38500元/月，6年合计2646000元，按每3个月结算一次。支付时间为：签订合同之日起5日内及2018年1月、4月、7月、10月、2019年1月、4月、7月、10月、2020年1月、4月、7月的各15日前支付105000元，于2020年10月、2021年1月、4月、7月、10月、2022年1月、4月、7月、10月、2023年1月、4月、7月的各月15日前支付115500元。乙方逾期10天以上未支付应缴费用的，甲方有权单方解除合同，无条件收回该地块。4.保证金为105000元。本合同签署5日内，由乙方一次性向甲方支付。合作期满，乙方确无违约行为，且不再合作的情况下（包括不拖延交还土地），甲方凭收据，将上述保证金全额不计利息退回给乙方，如乙方有违约行为而产生应付未付的合作费用、违约金、赔偿金等的，甲方可以在保证金中做相应的扣减。本保证金不得用于合作期内抵付费用。5.乙方应按照本合同约定向甲方交纳费用。逾期超过10天以上，每延误一天，则甲方支付本合同总额0.15%的违约金，且甲方有权终止本合同，乙方预交保证金不予退还，并赔偿由此给甲方造成的损失。合同履行过程中，如任何方单方面提出终止合同，违约方应无条件向守约支付合同总价10%的违约金，并承担由此而造成守约方的全部经济损失。6.合作期内，可在该地块上自行铺设水电设施，产生相关水电费用由乙方自行负责，乙方提供扣水电费帐户方式。合同期满、终止或解除后，该地块上的固定水电设施归甲方自行处理。合同还约定了其他事项。2020年3月25日，粤冠公司向创达公司发出《收回出租土地通知》载明：“创达公司承租位于中山市××××××“码头路”约41.0291亩储备用地。因接到土地储备中心通知，该地块已纳入2020年供地计划，粤冠公司需提前收回该地块。根据协议约定，请创达公司在2020年6月25日前自行清理该地块上的一切附着物，将地块完整交还给粤冠公司管理。”因创达公司未按指定时间交还土地，粤冠公司于2020年10月16日向本院起诉[案号(2020)粤2071民初29346号）]，本院经审理确认粤冠公司与创达公司签订的《土地租赁协议书》及《土地租赁补充协议书》于2020年6月25日解除，及创达公司未经粤冠公司同意将涉案土地转租给梁丙辉、梁锦志的事实。2020年4月22日，原告向被告发出《违约终止合同通知书》载明：梁丙辉、梁锦志应于2020年1月15日前支付2020年1月15日至4月14日期间的有偿费用给创达公司，但至今仍欠剩余55000元尚未支付。根据合同约定，梁丙辉、梁锦志已构成违约。为此创达公司决定于发出本通知书之日起解除与梁丙辉、梁锦志签订的《土地合作开发合同》，并收回涉案地块。梁丙辉、梁锦志应承担如下违约责任：1.支付尚欠有偿费用55000元，，应于2020年4月15日前支付的有偿费用105000元和水电费用，以及因违约而产生的违约金218295元（截至发出本通知书之日止）等。预交的保证金105000元因违约行为不予退还，同时创达公司将继续追究梁丙辉、梁锦志的其他违约责任。2.梁丙辉、梁锦志应于2020年5月15日前清理完地块上自行添置的可移动物品，其他嵌装在地块上的固定物品和设施不得拆除，并按时交还地块给创达公司。7月22日，原告向被告发出《清场通知书》载明：梁丙辉、梁锦志应按合同及《违约终止合同通知书》的要求，于2020年5月15日前清理完上述地块上自行添置的可移动物品，并按时交还地块给创达公司。但截至本通知书发出之日，梁丙辉、梁锦志仍未对该地块上的物品进行清理，也未按时交还地块给创达公司，非法占用创达公司的地块，亦不支付因违约而产生的相关费用及占用土地期间所产生的全部费用，情节恶劣。现创达公司要求梁丙辉、梁锦志于2020年7月28日前清理完地块上自行添置的可移动物品，其他嵌装在地块上的固定物品和设施不得拆除并按时交还地块给创达公司。另查，中山市国土资源局于2016年11月1日出具的《建设用地登记表》载明：批复文号中国土地证（2016）1425号，收回主体未中山市××××××，批准时间2016年11月1日，土地座落板芙镇湖州村“码头路”，批准面积27352.7平方米。中山市××××××于2017年10月16日向中山市工商行政管理局出具《证明》载明：我中心位于中山市××××××的41.0291亩储备土地，由我储备中心收储，属市政府备用地，经办理收回手续后出具的建没用地批复文号为《中国土地政函(2016)1425号》，属于建设用地。根据市政府有关文件指示，该地块已由我中心移交至中山粤冠交通科技股份有限公司管理，具体管理职能由该公司负责实施。现该地块由中山市粤冠交通科技股份有限公司出租给中山市创达实业投资公司作汽车教练场使用，使用面积约为41.0291亩。交通物业开发公司于2007年7月31日成立，于2017年8月4日变更公司名称为粤冠公司。庭审时，被告梁丙辉、梁锦志确认收到创达公司发出的《违约终止合同通知书》和《清场通知书》。二被告称于2020年3月10日支付2020年1月15日至4月14日的租金40000元，于2020年4月28日支付2020年1月15日至4月14日的租金30000元，于2020年4月29日支付了2020年4月15日至7月14日的租金105000元，于2020年8月21日支付10月15日前所有租金265000元及6月1日至7月31日水电费4031.8元。后原告将30000元以及105000元退回给二被告。二被告认为一直就2020年1月15日至2020年4月14日的租金减免及中山市××××××收回土地事宜与原告进行协商，且已按原告要求支付租金，没有违反合同约定。被告对其主张的前述事实提供了工商银行电子回单及收据、微信聊天记录证明。原告称免除了被告10000元有偿使用费，确认二被告支付水电费4031.8元及截至2020年10月14日费用，其中被告于2020年4月28日、29日支付的30000元、105000元，因合同解除退还被告。原告明确请求二被告支付截至2020年9月30日水电费3109元及2020年10月15日之后的租金（按每季度115500元计算）。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原告认为与被告签订的《土地合作开发合同》属于合作合同，并非租赁合同，该合同合法有效；被告认为《土地合作开发合同》属于租赁合同，超出粤冠公司与原告签订的《土地租赁协议书》及《土地租赁补充协议书》的租赁期限部分，应认定无效。故本案争议焦点为：1.原告与被告签订的《土地合作开发合同》的合同性质；2.《土地合作开发合同》是否合法有效。对焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”被告梁丙辉、梁锦志与创达公司签订的《土地合作开发合同》约定原告提供涉案土地给被告有偿使用，被告支付费用及保证金。合同未约定双方亏损责任的内容。且从原告出具给被告的收据中均写明“收到……的租金”的内容，梁丙辉、梁锦志亦认为与原告是租赁合同关系。由此可见，《土地合作开发合同》符合租赁合同的性质，不符合合作关系的特征，故本院认定原告与梁丙辉、梁锦志签订《土地合作开发合同》实质为租赁合同，原告与被告之间存在租赁合同关系。对焦点二，本院在审理(2020)粤2071民初29346号案中，确认粤冠公司与创达公司签订的《土地租赁协议书》及《土地租赁补充协议书》于2020年6月25日解除，及创达公司未经粤冠公司同意与梁丙辉、梁锦志签订前述《土地合作开发合同》将涉案土地转租给梁丙辉、梁锦志的事实。创达公司的转租行为未经粤冠公司或中山市××××××同意,现粤冠公司在(2020)粤2071民初29346号案中要求创达公司归还涉案土地，表明其对创达公司转租行为不予追认,所以应认定原、被告之间的《土地合作开发合同》及《补充协议》无效。故对原告主张确认解除双方签订《土地合作开发合同》及《补充协议》的诉求，本院不予支持。对于原告的其他诉讼请求，本院分析如下：关于原告主张被告返还涉案土地及没收保证金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如焦点二所述，本院确认《土地合作开发合同》及《补充协议》无效，被告梁丙辉、梁锦志应向原告返还涉案土地，原告因合同取得被告的保证金亦应由返还给被告。关于有偿费用，原告主张的有偿费用实质为土地占用费，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告确认被告支付土地占用费至2020年10月14日止，故原告主张被告支付从2020年10月15日至返还土地之日止的土地占用费，本院予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，双方签订的《土地合作开发合同》约定被告应在2020年1月15日前支付105000元，于2020年4月15日前支付105000元，于2020年7月15日前支付105000元，于2020年10月15日前支付115000元，逾期10日支付费用的，原告有权向被告每日收取拖欠金额0.15%的违约金。因此，被告应于2020年1月25日、4月25日、7月25日、10月25日前支付租金，否则将向原告计付违约金。从双方微信聊天记录显示，虽然被告与原告协商减免租金事宜，但是原告并未明确表明同意被告迟延支付租金，被告实际支付租金已超过约定的期限，应向原告支付相应违约金。原告主张的违约金实质为逾期付款的利息，原告亦未能证明因被告未缴纳租金造成除利息损失外的其他损失，合同约定按每日0.15%计算违约金的标准过高，且该合同无效，故结合本案实际情况，本院调整逾期付款利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。被告于2020年3月10日支付2020年1月15日至4月14日的租金40000元，于2020年4月28日支付2020年1月15日至4月14日的租金30000元，于2020年4月29日支付了2020年4月15日至7月14日的租金105000元，于2020年8月21日支付10月15日前所有租金265000元;庭审时原告确认免除了被告有偿使用费10000元，原告主动将被告支付的30000元、105000元退回给被告。本院确认逾期付款利息计算如下：以95000元为基数，从2020年1月26日起计算至2020年3月9日止；以55000元为基数，从2020年3月10日起计算至2020年4月27日止；以25000元为基数，从2020年4月27日计算至实际清偿之日止；以105000元为基数，从2020年4月26日起计算至2020年4月29日止；以105000元为基数，从2020年7月26日起计算至2020年8月20日止；以115500元为基数，从2020年10月26日起计算至实际清偿之日止。以上利息均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于水电费，原告确认被告支付截至2020年7月31日前的水电费4031.8元，主张被告支付截至2020年9月30日水电费3109元，但原告未对主张的水电费提供证据证明，被告以未予确认，故本院对原告主张的水电费不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁丙辉、梁锦志于本院判决生效之日起七日内向原告中山市创达实业投资有限公司返还本案位于中山市××××××储备用地[批复文号：中国土地政函（2016）1425号，返还土地面积为10000平方米]；二、被告梁丙辉、梁锦志于本院判决生效之日起七日内向原告中山市创达实业投资有限公司支付土地占用费（计算方法：按每月115500元，从2020年10月15日起计算至返还第一项土地之日止）；三、被告梁丙辉、梁锦志于本院判决生效之日起七日内向原告中山市创达实业投资有限公司支付逾期付款利息（计算方法：以95000元为基数，从2020年1月26日起计算至2020年3月9日止；以55000元为基数，从2020年3月10日起计算至2020年4月27日止；以25000元为基数，从2020年4月27日计算至实际清偿之日止；以105000元为基数，从2020年4月26日起计算至2020年4月28日止；以105000元为基数，从2020年7月26日起计算至2020年8月20日止；以115500元为基数，从2020年10月26日起计算至实际清偿之日止。以上利息均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告中山市创达实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30549元（已由原告中山市创达实业投资有限公司预交），由原告中山市创达实业投资有限公司负担30533元，被告梁丙辉、梁锦志负担17元，并直接向原告中山市创达实业投资有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  李海兰人民陪审员  梁春娴二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  梁晓林秦家成