河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初6222号 原告：石家庄凯业房产经纪有限公司，住所地石家庄桥西区民生路99号新休门8-0-113室。 法定代表人：曾志慧，该公司经理。 委托诉讼代理人：柴少鹏，男，该公司员工。 被告：河北家雀装饰设计有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区休门街1号二层、三层。 法定代表人：柏凤芹，该公司总经理。 原告石家庄凯业房产经纪有限公司与被告河北家雀装饰设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄凯业房产经纪有限公司之委托诉讼代理人柴少鹏到庭参加诉讼。被告河北家雀装饰设计有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 涉案房屋位于石家庄市桥西区，房屋所有权人为河北滨江房地产开发有限公司。2015年1月1日，河北滨江房地产开发有限公司与原告石家庄凯业房产经纪有限公司签订《房屋出租委托协议》，委托原告石家庄凯业房产经纪有限公司对涉案房屋进行管理、出租。 2016年2月1日，原告石家庄凯业房产经纪有限公司（甲方）与石家庄盛腾美巢装饰设计有限公司签订《商业用房租赁合同》，双方约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作整体家装体验馆，面积为4468.98平方米，租赁期限自2016年2月1日起至2024年1月31日止，免租期为2016年2月1日起至2016年7月31日止，租金为149524.62元/月，租金陆个月为一个支付期，乙方应提前30日支付下一期租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应支付应付总额的5%作为违约金；因乙方原因造成合同提前解除时，则双方约定的免租期条款（如有）自动失效，乙方须补缴免租期的租金；乙方逾期支付房租或者不足额支付房租超过15日的，甲方有权单方面立即解除合同，并可以收回该房屋另行出租，保证金不予退还；在租赁期限内，甲乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付2个月租金之总和作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。 2018年7月5日，石家庄盛腾美巢装饰设计有限公司企业名称变更为河北家雀装饰设计有限公司。2018年8月15日，被告河北家雀装饰设计有限公司出具《声明》，表明2016年2月1日盛腾美巢家装工厂店与滨江签订房屋租赁合同，后续河北家雀装饰设计有限公司继续履行原租赁合同内的权利和义务。2019年5月29日，原被告之间签订《补充协议》，约定将原合同中租金支付方式变更为“租金1个月为一个支付期，乙方应提前15日支付下一期租金”。 2019年12月1日，被告将涉案房屋中S1-203商铺退还给原告，退租面积1500平方米，其余两间商铺继续租赁。 原告称，其于2016年2月1日将涉案房屋交付被告，被告缴纳保证金149524.62元；合同履行期间，被告足额向原告支付租金至2019年10月，2019年11月的租金仅支付了96901.52元，剩余租金至今未付；2020年5月19日，我方向被告员工送达了催缴通知函，被告将涉案房屋内的办公用品均已拉走，于2020年5月26日在涉案房屋门口张贴《解除合同通知函》。现原告诉至本院，诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《商业用房租赁合同》于2020年5月26日解除；2、判令被告支付自2019年11月1日起至2020年5月26日合同解除之日止租金人民币632047.2元，承担逾期支付的违约金42337.66元（自2019年11月1日起至2020年5月26日）；3、判令被告支付免租期间的费用897147.72元（180天免租期）；4、判令被告支付合同解除的赔偿金199049.24元；上述第2-4项共计1770581.82元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。 原告为了证实其主张，提交了房产证、房屋出租委托协议书、房屋出租委托协议补充协议一、国内支付业务付款回单、河北增值税普通发票、商业用房租赁合同、补充协议、企业名称变更核准通知书、声明、交款通知单、收据、退租确认书、租金催缴函、沟通函、通知函、申请书、解除合同通知函等证据；被告未答辩、未提交证据，未到庭参加诉讼。 裁判理由与结果 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告之间签订的《商业用房租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守。 关于合同的解除，被告未按照约定向原告交纳租金，符合双方对合同解除的约定，且原告自认被告于2020年5月19日将办公物品拉走，故认定原被告之间所签《商业用房租赁合同》、《补充协议》于2020年5月19日解除。原告主张租赁合同于2020年5月26日通过张贴的方式解除，但未提交证据证实，本院不予支持。 关于租金的数额，因被告仅足额缴纳租金至2019年10月31日，现原告主张其支付自2019年11月1日至2020年5月19日期间所欠付的租金，于法有据，本院予以支持。关于租金的计算标准，原被告双方约定4468.98平方米的租金为149524.62元/月，因被告于2019年12月1日退租1500平方米，故房屋租金自2019年12月1日起应变更为99337元/月，结合被告已支付2019年11月的部分租金96901.52元，可以计算出欠付租金的金额为612221.53元。 关于保证金，保证金性质应是对合同违约所造成预期利益损失的一种担保，目的为防止租赁期间可能发生拖欠费用,应从拖欠租金中予以抵扣，故抵扣被告预交的保证金149524.62元后，被告尚欠原告租金462696.91元，被告应承担偿还责任。 关于违约金及赔偿金，均属于因违约产生的惩罚性条款，统称为违约金，应根据违约情形、产生损失的具体数额来确定。本案中，原告主张以尚欠的租金为基数按日万分之六计算违约金，以及因合同解除按2个月租金之和计算赔偿金，双方合同虽对违约金、赔偿金进行约定，但该约定标准过高，应自被告违约之日（即2019年11月1日）起，以拖欠的租金462696.91元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（即4.35%）的130%计算为宜，以此计算至合同解除之日即2020年5月19日，违约金数额为14463.71元。 关于免租期费用，免租期系出租方给予承租方一定期限的免除优惠，应为附义务的赠与。本案中被告未按约定向原告支付租金等费用，致使租赁合同解除，现原告依据合同中“因乙方原因造成合同非正常提前终止时，则双方约定的免租期条款自动失效，免租期的费用（包括租金、物业管理费、物业服务费）乙方仍应当按照合同约定支付给甲方”之约定，主张被告支付免租期内租金897147.72元，即视为撤销对被告的赠与，既符合双方约定，亦符合法律规定，本院予以支持。关于免租期内的租金，依据约定的标准计算出免租期内租金为897147.72元，因双方约定免租期系建立在约定租赁期限基础之上，考虑到被告已实际履行了约为四年的租赁合同，应结合租赁合同约定的租赁期限（自2016年2月1日至2024年1月31日）按比例免除免租期内部分费用448573.86元，故被告应向原告支付免租期内的租金448573.86元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、确认原告原告石家庄凯业房产经纪有限公司与被告河北家雀装饰设计有限公司签订的《商业用房租赁合同》于2020年5月19日解除； 二、被告河北家雀装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄凯业房产经纪有限公司支付租金462696.91元； 三、被告河北家雀装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄凯业房产经纪有限公司支付免租期租金448573.86元； 四、被告河北家雀装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄凯业房产经纪有限公司支付违约金14463.71元； 五、驳回原告石家庄凯业房产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20736元，由原告石家庄凯业房产经纪有限公司负担10064元，被告河北家雀装饰设计有限公司负担10672元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  魏兰琴 人民陪审员  郭燕中 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  王天文