广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初13407号 原告：梁燕，女，1982年7月31日出生，壮族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：韦文丰，广西金卡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘锦伟，广西金卡律师事务所实习律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城江南上城B栋1108号。统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，董事长。 被告：广西百世富投资开发有限公司，住所地南宁市大学东路162号东盟财经广场1号楼16楼1602室。统一社会信用代码91450100MA5MWYQ92R。 法定代表人：韦必军，经理。 两被告共同委托诉讼代理人：陆锡杰，广西经海律师事务所律师。 原告梁燕与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司（以下简称鑫瑞宏丰公司）、广西百世富投资开发有限公司（以下简称百世富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后,依法适用简易程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告梁燕的委托诉讼代理人韦文丰、潘锦伟，被告鑫瑞宏丰公司、百世富公司的共同委托诉讼代理人陆锡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁燕向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告鑫瑞宏丰公司向原告退还合作建房款175138元，并支付违约金8981.43元（以175138元为基准，按同期银行贷款基准利率4.75%的1.5倍计算每日违约金，从2020年1月1日暂计至2020年9月16日为8981.43元，直至退还所有建房款本金为止）和赔偿款17513.8元，以上总计201633.23元；2.请求判令被告百世富公司对上述退还合作建房款及支付违约金、赔偿款承担连带责任；3.本案诉讼费全部由两被告承担。当庭增加一项诉讼请求：原告要求与被告解除双方签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》。事实和理由：2017年9月29日，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订了《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》，约定由原告以支付合作建房款的方式，共同建设位于南宁市江南区，定强路以西地块的欧洲科尔马小镇项目，而原告享有该项目二期1号楼1511号房的使用权。合同第八条8.1款约定被告鑫瑞宏丰公司在2019年12月31日前完成合建房建设并交付给原告使用，同时8.2款约定“上述延期交房原因之外的由于甲方原因产生的延期交房，逾期期间，以乙方已交的合建房价款为基准、按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算每日的违约金，逾期超过180天的，乙方除了可以提出退已交的房款外，甲方再按乙方已交的合建房价款总额的10%赔偿给乙方”。合同签订后，原告于当日向被告鑫瑞宏丰公司交付了175138元首付款。在2020年7月1日，原告与被告百世富公司签订了《解除合作建房合同协议书》，约定被告百世富公司全部承受了被告鑫瑞宏丰公司与原告上述合作建房合同中的权利义务，原告与被告百世富公司协商达成一致解除原告与被告鑫瑞宏丰公司的合作建房合同，被告百世富公司在2020年8月31日前退还原告交付的175138元合作建房款，并约定如被告百世富公司到期不退款给乙方，愿意从逾期之日起以应付未付款额为基数，按1%的月利率支付利息给原告。但约定退款时间已过，被告百世富公司却未退款。原告认为，被告鑫瑞宏丰公司未能按合作建房合同约定交付房屋给原告使用，应按合同约定承担违约责任。而被告百世富公司承受了原告与被告鑫瑞宏丰公司上述合作建房中的权利义务，应当承担连带责任。为维护原告的合法权益，现原告依法向贵院提起诉讼，请判如所请。 被告鑫瑞宏丰公司、百世富公司共同辩称：我方认为原告与被告签订的合同是双方在自愿、平等的条件下签订的，该合同是合法有效的，合同签订后被告方一致履行义务，现在该房屋还在建设中，由于疫情的影响进程缓慢，但是被告一直在履行合同义务，被告认为该合同应当不解除，因此我方请求法院驳回原告诉请。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.双方签订的合作建房合同是什么性质合同？该合同的效力应当如何认定？2.原告要求被告退还建房款以及支付违约金和赔偿金是否有事实和法律依据？3.两被告是否均承担责任，应当如何承担责任？ 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 经审理查明：2017年9月29日，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订一份《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第089号），合同约定：被告鑫瑞宏丰公司通过与南宁市江南区沙井街道同乐村3组签订合同获得该组的国有划拨性质土地开发权，期限70年，从2016年11月15日0:00时至2086年11月14日24:00时止。被告鑫瑞宏丰公司与南宁市江南区沙井街道同乐村3组合作开发的项目所在土地性质为国有划拨土地，该地块位于南宁市江南区，定强路以西。南宁市规划局审批的用地性质是商业服务设施用地。原告与被告鑫瑞宏丰公司双方合作建房的物业为“欧洲科尔马小镇”住宅楼房，项目房屋位于二期1号楼1511号房，建筑面积为147.03平方米。原告自合建房交付之日起享有使用权，即自2020年1月1日起至2086年11月14日止。如该项目所占用的土地得以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，被告鑫瑞宏丰公司应协助原告办理有关变更手续。合建房单价为2977.89元／㎡，总价款为437839元。原告于合同签订之时交付总价款的40%作为首付款，即175138元；于楼房施工至10层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即87567元；于房屋主体框架结构混凝土封顶后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即87567元；于收到被告鑫瑞宏丰公司交房通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即87567元。在原告按期支付款项的情况下，被告鑫瑞宏丰公司在2019年12月31日前完成合建房的建设任务，并将合建房交付原告使用。 原告于合同签订当日向被告鑫瑞宏丰公司支付首付款175138元。 2020年7月1日，被告百世富公司（甲方）与原告（乙方）签订《解除合作建房合同协议书》，约定：原告与被告鑫瑞宏丰投资开发有限公司经平等自愿协商，于2017年9月29日签订的《欧洲科尔马小镇合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第089号），被告百世富公司已经全部承受了被告鑫瑞宏丰公司在该合同中的权利义务。现原告与被告百世富公司就解除该合同事宜，协商一致，签订本协议，共同执行。双方同意从本协议签订之日起解除上述合同（包括委托经营合同等）；被告百世富公司在2020年8月31日前将原告已交的合作建房款175138元全部退给原告；如被告百世富公司到期不退款给原告，被告百世富公司愿意从逾期之日起以应付未付款额为基数，按1%的月利率支付利息给原告。此后，被告百世富公司未在上述约定时间内将合作建房款退还给原告。 又查明：被告鑫瑞宏丰公司未向原告交付涉案房屋。 另查明：截至本案法庭辩论终结时，被告未举证证明，涉案项目已取得商品房预售许可证明。 本院认为：原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终目的是要得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得合法的建设手续，被告鑫瑞宏丰公司销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同为无效合同。故原告要求确认与被告新瑞宏丰公司签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。故要求判令被告鑫瑞宏丰公司退还合作建房款175138元，依据充分，本院予以支持。 原告主张被告鑫瑞宏丰公司存在违约，要求解除双方签订的合作建房合同，因本院已认定双方签订的合作建房合同为无效合同，故无须再对合同进行解除。原告以被告鑫瑞宏丰公司违约为由，要求其支付违约金和赔偿款的主张，因双方合作建房合同为无效合同，合同条款自始无效，原告以被告鑫瑞宏丰公司违反合同约定提起的要求支付违约金及赔偿款的诉请，缺乏依据，本院不予支持。对于两被告如何承担责任问题，本院认为，被告百世富公司自愿承担被告鑫瑞宏丰公司与原告签订的合同义务，其行为系自愿加入原告与被告鑫瑞宏丰公司的债，属债务加入，依法应由被告鑫瑞宏丰公司与被告百世富公司对原告的债务承担连带责任。两被告对原告要求其承担连带责任亦无异议，本院予以确认。 原告与被告百世富公司于2020年7月1日签订的《解除合作建房合同协议书》系双方就合同终止履行达成的一致意见，并不违反法律规定，应合法有效。被告百世富公司未按该合同履行义务，应承担责任。故原告要求被告百世富公司退还房款并支付相应的利息，合法有据，本院予以支持。利息应以175138元为基数，按双方约定的月利率1%计算，自2020年9月1日起计算至两被告实际清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告梁燕与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2017年9月29日签订的《”欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第089号）无效； 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司返还原告梁燕合作建房款175138元； 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司支付原告梁燕利息损失（计算标准：以175138元为基数，按月利率1%计算，自2020年9月1日起计算至两被告实际清偿之日止）； 四、驳回原告梁燕的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2162元，由原告梁燕负担284元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司负担1878元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  何 娜 ——