广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初353号原告：刘小美，女，汉族，1984年12月6日出生，身份证住址广西省钦州市钦北区。委托诉讼代理人：李军林，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈安霓，广东宝城律师事务所实习律师。被告：深圳市世纪天安服装城有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：张新华，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭海英，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇航，广东广和律师事务所律师。原告刘小美诉被告深圳市世纪天安服装城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘小美的委托诉讼代理人李军林、陈安霓，被告天安公司的委托诉讼代理人郭海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小美向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认被告单方解除《物业租赁合同》、扣押原告经营物品及锁门的行为违法；2.请求法院判令被告深圳市世纪天安服装城有限公司立即退还租赁保证金人民币41592元；3.请求法院依法判令被告深圳市世纪天安服装城有限公司立即退还租金人民币16637元；4.请求法院依法判令被告深圳市世纪天安服装城有限公司赔偿经济损失人民币100000元和经营损失人民币100000元；以上各项共计人民币258229元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月5日，原被告双方签订《物业租赁合同》，原告从被告处承租深圳市南山区南油天安工业E7栋2楼B207房，每月租金总额为人民币壹万陆仟陆佰叁拾柒元（小写：16637元），租赁房屋的期限自2019年6月12日起至2020年6月11日止。合同签订后，原告按约支付租赁保证金及租金。2019年10月，原告就租赁事项与被告相关工作人员进行协商，沟通过程中被告称如原告提前退租须签订书面《自愿放弃声明》，原告表示需再考虑。后原告于2019年10月12日向被告表示仍继续承租该房，并将当月租金按约定账户转予被告，但被告相关工作人员以原告逾期支付租金为由解除双方租约，拒绝让原告按合同继续承租。且在原告考虑是否续租并与被告相关工作人员协商期间，被告将原告所承租房屋锁上，强行拒绝原告提出的各种解决纠纷方案。根据双方签订的《物业租赁合同》第四条，“乙方须于每月1日前向甲方缴纳租金，逾期甲方将每日按每月租金的10%收取乙方滞纳金，同时停水、电供应，在停水、电期间乙方仍需承担甲方的全部租金。乙方拖欠租金、物业管理费、水电费超过十五日，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同并没收租赁押金”，而双方协商租赁事宜期间及原告将房租转给被告的日期均于2019年10月15日前，并未违反合同约定，不能视为自动放弃承租权。被告以未按时支付租金为由擅自锁门并强制原告退场的行为没有事实和法律依据。原告认为，原告已按双方签订的《物业租赁合同》履行承租义务，并于规定的期限前支付相应租金表示履约意愿，对于被告蛮横且不讲契约和人情的作法原告多次尝试沟通和寻求解决方案，均被被告无理拒绝，且对于被告方一面声称已经解除合同收回商铺，事后又收取租金并表示不退还等这一系列行为表示无法理解。被告的行为已经构成严重违约，严重侵害了原告的承租权、财产权和经营权，并在事实上给原告产生了极大经济损失和经营损失。综上，原告特起诉至贵院，请求法院判如所请，维护原告合法权益。被告深圳市世纪天安服装城有限公司辩称：一、因原告存在私自转租的行为，根据租赁合同的约定，被告有权主动解除房屋租赁合同，无需退还租赁保证金；二、根据双方租赁合同约定，原告拖欠被告租金达到3天以上，被告有权解除合同，无需退还租赁保证金；三、由于原告逾期11日交纳租金，被告有权根据租赁合同向乙方收取滞纳金，滞纳金的标准是每逾期1日支付月租金的10%，因为原告逾期交纳11天已经构成了房租的110%，通过以上事实可以证明，被告解除租赁合同是合法的而且不用退还租赁保证金，原告交纳的最后一个月的租金已经冲抵当月租金以及滞纳金无需退还，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，均应当予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月5日，刘小美（承租方、乙方）与天安公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区（涉案房产）出租给乙方使用；每月租金16637元；乙方应于2019年6月12日前交付首期租金16637元；乙方须于每月1日前向甲方缴纳租金，逾期甲方将每日按每月租金的10%收取乙方滞纳金，同时停水、电供应，在停水、电期间乙方仍需承担甲方的全部租金；乙方拖欠租金、物业管理费、水电费超过十五日，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同并没收租赁押金；租赁期限自2019年6月12日起至2020年6月11日止；甲方应于2019年6月12日前将涉案房产交付乙方使用；甲方交付房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即41592元；甲方向乙方返还租赁保证金的条件包括合同到期不再续约、乙方无任何拖欠应交费用及押金单原件返还甲方、乙方保证甲方房屋财产与交付状态同样完好无损、合同期满经甲方验收合格，乙方凭收据由甲方免息退还租赁保证金；乙方提前退房造成合同终止或乙方有违约行为或违法行为造成合同终止或乙方有损坏甲方财产未赔偿维修的，甲方可不予返还保证金；租赁期间，乙方不可以将租赁房屋全部或部分转租予他人；乙方拖欠租金达3天以上的或乙方擅自将租赁房屋转租给第三人的，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损失赔偿、不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同；本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证涉案房产及其附属设施的完好（属正常损耗的除外）；合同期满，乙方有优先承租权；乙方要求续租的，须在租赁期满60天向甲方提出续租要求；如不续签合同，未向甲方提出申请，将视为违约处理，不予返还租房押金；及其他内容。原告提交了微信聊天记录打印件，拟证明被告工作人员坚称原告违约，不同意给原告续租，但被告收取房屋租后又不予退还，被告未按照约定合法解除合同，双方也并没有达成最终的解除租赁协议。被告以原告未提交原件为由，对该聊天记录不予认可。被告亦向本院提交数份微信聊天记录，拟证明如下事实：1、因原告存在私自转租行为，根据租赁合同约定，被告有权主动解除房屋租赁合同，无需退还租赁保证金；2、因原告拖欠被告租金达3天以上，根据租赁合同约定，被告有权主动解除合同，无需退还租赁保证金；3、由于原告逾期11日缴纳租金，被告有权根据租赁合同第四条之约定向乙方收取滞纳金。滞纳金的标准为每逾期一日，支付月租金的10%。原告对被告所提交聊天记录的真实性予以确认。经查看双方的聊天记录可见，2019年10月11日，被告员工莫小姐对原告说：“刘小姐，由于你迟迟不交租金，我司将视你违约处理收回该档口”；原告说：“你就当违约吧，我决定不要了，押金我也不要了，你另外找人吧”；2019年10月12日，被告员工莫小姐对原告说：“那你回个信息给我说，确认放弃这个档口呗”；原告说：“地址发来，我寄回给你，合同下午回公司寄你”、“因为那个租客欠我租金加上又没有货批，我都头痛”；被告员工莫小姐：“你已经违约了”；原告：“你就通融一下吧，我现在安排人上去了；租金我让财务转你了”（聊天记录所附的《电子回单》显示，2019年10月12日，刘小美向唐先智转账18059元，《收费通知单》显示18059元含2019年10月租金16637元、2019年9月公摊费707元及电费715元）、“我都守了一年多，亏这么多我都守过来的，你就理解理解，租给那个人还跑了我一个多月租金，九月都没交我的，十月十几天没有交我的，就等于她跑了我一个半月的租金”；被告员工莫小姐：“你现在跟我说这些是没用的，你自己亲自跟我说你不要的，公司已经收回了”；原告：“是我被认识朋友拖租金跑了搞得我烦。你看明天能不能通融一下，我自己做货自己弄，不租了，没赚钱还给朋友骗一个半月租金，还偷偷搬走了，我现在自己做，不会拖你租金的”2019年10月13日，原告说：“现在你们把门锁了，如果你不回复我的话我会叫人开锁，挂货营业，等你们给结果我们再搬东西走”；“我现在不求什么，现在你如果不租了，你把我后面转的钱给我退回来，开门让我把空调拆了，拿走我的货架，我另外找地方放货。我就不要这两个月的押金，你把后面我汇的18059元退我。我原价租我朋友被跑一个半月我都不想说了，九月都是我自己交的，租客没有交，十月我也没有经营的，也是租客跑的。”2019年10月15日，原告通过微信向被告出具《告知书》，被告于当日通过微信回函称租赁合同已于2019年10月11日解除，如原告仍认为合同尚未解除，被告现通知原告即日解除。庭审中，被告确认已收取原告的押金41592元，且2019年10月12日收到原告缴纳的2019年10月份租金。本院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。根据双方的聊天记录显示，原告确实存在拖欠2019年10月份租金达3天以上，以及擅自将租赁房屋转租给第三人的情形，依据《物业租赁合同》的约定，被告有权解除合同，并不予退还保证金。除此之外，被告员工在2019年10月11日向原告表明因其拖欠租金构成违约，故被告要收回涉案商铺时，原告当即表示涉案商铺和押金都不要了，可视为双方对解除合同事宜已达成一致。故原告主张确认被告单方解除《物业租赁合同》违法的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因原告并未提交充分证据证明被告存在扣押原告经营物品及锁门的行为，故对于原告主张确认被告的上述行为违法的诉讼请求，本院亦不予支持。根据聊天记录显示，双方系于2019年10月11日达成解除合同的合意，且原告自该日起未再占有使用涉案商铺，故原告应缴纳截至该日的租金5903元（16637÷31×11），被告确认已收取原告支付的2019年10月份租金16637元，故被告应当向原告退还租金10734元。关于原告主张被告赔偿其经济损失100000元及经营损失100000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市世纪天安服装城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘小美退还租金10734元；二、驳回原告刘小美的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2586.72元，刘小美已预交，由刘小美负担2479.2元，深圳市世纪天安服装城有限公司负担107.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二〇年十二月十八日书记员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。