上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初11064号原告(反诉被告)：上海联冠置业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：董炳根，董事长。委托诉讼代理人：唐煊，北京万商天勤(杭州)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海邦臣会展服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：奚时杰，执行董事。委托诉讼代理人：张一，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘志强，上海众华律师事务所律师。原告(反诉被告、简称原告)上海联冠置业发展有限公司诉被告(反诉原告、简称被告)上海邦臣会展服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告向本院提出反诉，本案本诉与反诉合并审理，本院于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐煊、被告的委托诉讼代理人张一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1.被告按租赁合同约定的租金标准向原告支付租金直至被告搬离之日，暂计至2020年5月31日F101、F102、F201号房应付租金96,725.10元，B001号房应付租金1,800元；2.被告按每日5‰之标准支付逾期付款违约金直至被告付款，暂计至2020年6月30日F101、F102、F201号房租金逾期付款违约金49,007.30元，B001号房租金逾期付款违约金912元；3.被告向原告支付F101、F102、F201号房租赁合同解约违约金64,483.40元，B001号房租赁合同解约违约金1,200元；4.被告按物业管理服务合同约定的标准向原告支付房屋物业管理费直至原告还房之日，暂计至2020年5月31日F101、F102、F201号房屋物业管理费13,515元，A001号房屋物业管理费50,042.70元；5.被告按每日5‰之标准支付逾期付款违约金至被告付款之日，暂计至2020年6月30日，被告应付F101、F102、F201号房屋物业管理费逾期付款违约金6,847.70元，A001号房屋物业管理费逾期付款违约金25,354.90元；6.被告向原告支付F101、F102、F201号房物业服务合同解约违约金9,010元，A001号房租赁合同解约违约金33,361.80元；7.解除原告与被告签订的F101、F102、F201号、B001号房租赁合同，及F101、F102、F201号、A001号房产物业管理服务协议，并判令被告迁离，交还租赁房产；8.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判决解除原告与被告签订的F101、F102、F201号房屋的租赁合同及物业管理服务合同；2.被告支付至2020年6月30日租金128,966.80元、物业管理费18,020元；3.被告赔偿逾期支付租金、物业管理费的违约金(租金以32,241.70元为本金，物业管理费以4,505元为本金，自2020年3月1日起算；租金以64,483.40元为本金，物业管理费以9,010元为本金，自2020年4月1日起算；租金以32,241.70元为本金，物业管理费以4,505元为本金，自2020年6月1日起算，均至实际支付之日，按日5‰标准计算)；4.被告支付租赁合同解约违约金64,483.40元、物业服务合同解约违约金9,010元。事实与理由：2018年，原、被告签订租赁合同、物业管理服务合同,约定由被告向原告承租上海市长宁区江苏北路XXX号华联创意广场F101、F102、F201号房屋(简称涉讼房屋),原告为被告承租涉讼房屋提供物业管理服务。被告自2020年2月起拒向原告支付租金及物业管理费，经原告多次催缴,被告仍拒不承担。原告认为原告与涉讼房屋的产权人均非国有企业，并无减免租金的义务，不同意被告要求减免租金的申请，被告应按约支付租金，原告催款无果，按合同约定采取断电措施仅为了催款，并无解约之意，因被告执意搬走，租赁合同不得已解约，属被告违约。2020年6月30日，双方办理涉讼房屋交接手续，应视为合同解约。被告员工自2020年2月初开始进出涉讼房屋，说明被告已复工。被告对本诉辩称及反诉诉称，新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，因此导致不能履行合同的，依法应当免除这个时间段的合同义务和责任。原告系经改制为国有控股的企业集团，涉讼房屋属于国有房屋，被告作为小型会展企业，受新冠肺炎疫情影响严重，自2020年2月至同年4月期间处于关停状态，原告应当按相关政策减免被告3个月租金及物业管理费。被告提出减免申请，原告不予答复，后被告支付2020年4月及5月各一半的租金及物业管理费，然原告于2020年5月15日对涉讼房屋强行断电致被告无法正常经营，擅自提前解约，故双方合同应于该日解除，原告无权向被告主张断电后的租金及物业管理费，原告主张的滞纳金标准过高。因原告违约，应向被告承担违约责任，故不同意原告全部诉讼请求，并提出反诉请求：1.确认原告与被告签署的租赁合同及物业管理服务合同于2020年5月15日解除；2.原告支付员工工资损失、搬迁损失、客户违约损失共计178,545元；3.原告返还租赁保证金及物业管理费保证金78,328.70元；4.原告返还2020年4月一半的租金及物业管理费共计18,373.35元。事实及理由：原告应按相关规定对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业，免除上半年3个月房屋租金及物业管理费，被告从事的会展服务行业，至2020年5月11日才开始全面复工，之前有员工去单位系取办公设备在家办公。然原告对涉讼房屋采取断电措施致被告无法正常经营，原告应赔偿被告相应的员工工资损失457,331元，搬场费、网络设备迁移及开通费用等共计92,880元，赔偿客户违约金300,000元。因被告除租赁本案涉讼房屋(面积265平方米)外，还租赁原告华联创意广场B001室房屋(面积18.06平方米)及A001室房屋(面积981.23平方米)，租赁面积合计约1,264平方米。损失赔偿按面积比例分摊，原告在本案中应分别赔偿员工工资损失96,040元，搬场费、网络设备迁移及开通费19,505元，客户违约金63,000元，合计178,545元。因原告违约，应退还各类保证金及被告已支付的2020年4月一半租金及物业管理费。原告对反诉辩称，原告未同意被告租金减免的申请，对涉讼房屋采取断电措施符合合同约定的催费行为，亦未要求被告搬离及解约，被告支付租金后可以继续履行合同，搬迁是被告自行做出的决定，故因此产生的一切损失应由其自行承担。被告于2020年4月支付的一个月租金及物业管理费，原告认为系付2020年2月的租金及物业管理费，故原告主张自2020年3月至6月的欠款。原告不存在违约，故不同意全部反诉请求。原告确认收到租赁保证金69,319.10元，物业管理费保证金9,009.60元，同意在收到全部欠款当日无息返还被告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于华联创意广场租赁合同、华联创意广场物业管理服务合同、催款通知单、告知书、律师函、微信记录、房屋场地交还确认单、退租房间接收表、委托协议书、银行客户回单、房屋租赁合同、城镇社会保险费缴纳通知书、搬场费发票、弱电设备迁移工程施工、布线以及开通等合同及支付凭证、服务合同及终止协议书、框架合作协议、项目分包价格和付款、备忘录、原告及其股东公示报告等以及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋产权人为上海申冠置业发展有限公司(简称申冠公司)。申冠公司委托原告管理本市长宁区江苏北路园区装修工程的各项事宜，包括上述地址招商、租赁、物业管理等各项业务。原告企业类型为其他有限责任公司，股东为申冠公司及上海华顺投资管理有限公司。申冠公司企业类型为其他有限责任公司，股东为深圳市华联置业集团有限公司及上海华顺投资管理有限公司。被告企业类型为有限责任公司(自然人投资或控股)，注册资金5,000,000元，经营范围为会议及展览服务，公关活动策划，企业管理咨询(除经纪)，市场营销策划，文化艺术交流活动策划，影视策划，企业形象设计，电脑图文设计，代理、利用自有媒体发布各类广告，计算机领域内的技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务，自有设备租赁(除金融租赁)。2018年7月30日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订华联创意广场租赁合同，合同约定：甲方将涉讼房屋(套型面积265平方米)提供给乙方作办公场所使用，租期自2018年8月1日起至2020年7月31日止；月租金32,241.70元，2个月为一期，在每个支付期开始的上个月的25日或之前支付下期的租金，逾期支付，应每日按照逾期款项的5‰为比例支付滞纳金(自甲方发出催款通知累计超过三十天，如乙方仍未支付相应款项的,甲方有权按本合同16.4追究乙方违约责任)；乙方应于本合同生效之日支付租赁保证金64,483.40元。另合同16.4约定乙方未按合同支付租金,甲方有权要求乙方每日支付逾期款额的5‰作为滞纳金；其他费用拖欠超过柒天，甲方有权向乙方要求每日支付逾期款额的5‰作为滞纳金。乙方未按合同支付上述费用从甲方发出通知累计超过叁拾天，则视为乙方违约。甲方有权采取以下一种或数种措施：(1)在租赁保证金中扣减上述所欠费用；(2)甲方有权对乙方断水、断电；(3)经甲方同意，乙方方可进入办公区域；(4)解除合同；(5)要求乙方支付相当于贰个月租金(按照年度最高月租金为基准)的违约金。同日，双方签订华联创意广场物业管理服务合同，由原告为被告承租的涉讼房屋提供物业管理服务，管理服务期自2018年8月1日至2020年7月31日，每月管理费4,505元，2个月为一期，在每个支付期开始的上个月的25日或之前支付下期的管理费，逾期支付的，乙方应每日按照逾期款项的5‰为比例支付滞纳金(自甲方发出催款通知累计超过三十天，如乙方仍未支付相应款项的，甲方有权按本合同14.3追究乙方违约责任)；乙方应于本合同签订之日支付管理费保证金9,010元。另合同14.3约定乙方未按合同支付管理费，甲方有权要求乙方每日支付逾期款额的5‰作为滞纳金；其他费用拖欠超过7天的，甲方有权向乙方要求每日支付逾期款额的5‰作为滞纳金，乙方未按合同支付上述费用从甲方发出通知累计超过叁拾天，则视为乙方违约。甲方有权采取以下一种或数种措施：(1)在管理费保证金中扣减上述所欠费用；(2)甲方有权对乙方断水、断电；(3)经甲方同意，乙方方可进入办公区域；(4)解除合同；(5)要求乙方支付相当于贰个月物业管理费的违约金。合同签订后，双方按约履行。2020年1月30日，上海市商务委员会发布通知，暂停2020年2月即将举办的各类展会活动。被告未支付自2020年2月1日起的租金。2020年2月19日，被告向原告提供了部分员工复工名单，名单中每日复工人员未超过10名。原告分别于同年3月30日、4月2日、4月10日、4月13日、5月7日向被告发催款通知单及律师函，告知欠费将收取每日5‰的滞纳金，并按通知要求付清欠款，逾期将依据合同条款(租赁合同16.4；物业合同14.3)停止一切服务。同年4月3日，被告向原告发送恳请减免租金函，表示受疫情影响，会展行业自春节至今处于关停状态、经营惨淡，望原告按照相关规定，免除被告2020年2月至3月租金及物业管理费，减半收取2020年4月至5月的租金及物业管理费，延长租金缴纳期限，变更为当期月底前缴纳。同年4月21日，被告支付54,027.60元，摘要为2020年4月至5月物业费F幢租金地下室租金50%。2020年5月14日，原告向被告发送告知书，表示因被告拖欠租金及物业管理费等，原告将根据租赁合同16.4(2)条，于2020年5月15日早9：30实施停电、停水等所有物管服务。同日，被告员工向原告发微信表示，5月25日会正常支付6月、7月租金及物业费，争议部分等待你们明确回复，希望原告不用过激举动。次日，原告对涉讼房屋采取断电措施，电动移门敞开，无法闭锁。同月18日，被告员工搬运部分办公设备等，双方发生争执并报警。2020年5月27日，被告另某向案外人租借房屋办公，免租期2020年6月10日至2020年8月9日，租赁期2020年8月10日至2022年8月9日。原告支付搬场费18,200元、弱电设备迁移工程及综合布线费共计31,300元(合同价为51,000元)，支付小交换机开通测试费3,200元。2020年6月3日，原告向本院提起诉讼。同月10日，被告收到起诉状副本。同月30日，双方办理涉讼房屋交接手续。被告另提供案外人恩今信息技术(上海)有限公司(简称恩今公司)与江门市清源新会陈皮生物科技有限公司(简称江门公司)于2020年5月4日签订的服务合同，合同约定由恩今公司为江门公司提供清源陈皮膏产品品牌建立及全国市场营销服务，服务时间2020年5月11日至2020年12月31日，总价3,816,000元，合同签订10个工作日内支付定金763,200元。同月6日，被告与恩今公司就清源新会陈皮膏品牌营销项目签订项目分包价格和付款协议，恩今公司将品牌咨询(交付时间5月18日)、市场策略全案(交付时间5月22日)、包装设计(交付时间5月29日)、线下招商会(交付时间6月5日)、上市会(交付时间8月8日)、路演(全年按月)分包给被告，合同总价1,580,000元。同月15日，江门公司向恩今公司支付上述定金。同年6月17日，恩今公司与江门公司终止服务协议，双方约定恩今公司退还定金，并支付违约金700,000元。次日，恩今公司与被告签署备忘录，双方根据项目合同分包比例，由恩今公司承担违约金400,000元，由被告承担300,000元。同月23日，恩今公司悉数退还定金并支付违约金700,000元。被告又提供2020年6月被告上海市(城镇)社会保险费缴纳通知书，证明当月被告公司员工个人应缴纳社会保险费为36,586.50元，被告据此主张其公司员工月工资成本为457,331元。原告对于上述证据的真实性及关联性均不予认可。本院认为，本案的争议焦点在于：一、合同解除的原因及解除时间。双方同意解除合同，但对合同解除的原因和解除时间存有争议。根据双方租赁合同及物业服务合同约定，涉讼房屋2020年2月至3月的租金及物业管理费应于同年1月25日或之前支付，2020年4月至5月的租金及物业管理费应于同年3月25日或之前支付，被告要求免2020年2月至3月的租金及物业费，2020年4月至5月租金及物业管理费减半，在原告均未同意的情况下，被告仅于同年4月21日支付了1个月的租金及物业管理费，并备注系支付2020年4月至5月各一半的租金及物业管理费。现并无证据证明原告系国有企业，在原告于2020年5月15日采取停电措施时，被告确实存在欠付租金及物业管理费的违约行为，结合被告于5月18日将部分办公物品搬离，于同月27日与案外人另某签订租赁合同的行为，应视为被告属违反合同约定提前退租。关于原告在数次催告无果后于2020年5月15日采取停电措施的行为，符合双方合同的约定，并无不当，若被告支付拖欠租金及物业管理费，双方可继续履行合同，原告停电行为并不必然导致合同解除。故被告主张合同于2020年5月15日解除的诉请，本院不予采信。原告起诉时提出要求法院判决解除双方合同的诉请，被告于同年6月10日收到起诉状副本，原告作为守约方有权提出解约，解除合同的意思表示于该日到达被告，故合同解除之日应为2020年6月10日。二、合同解除的法律后果。(一)关于租金及物业管理费。涉讼房屋被告用于办公，并非举行会展活动，新冠疫情并不影响被告使用涉讼房屋，且并无证据证明原告系国有企业，故对被告要求免2020年2月至3月租金及物业管理费、2020年4月至5月的租金及物业管理费减半的主张，本院不予采信。根据查明的事实，被告自2020年2月起的租金及物业管理费未付，鉴于本市2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应后，采取了延期复工等防疫措施，对被告应付2020年2月租金本院酌定为26,680元，2020年3月1日至同年5月14日租金应按双方合同约定的标准支付79,044.17元，原告2020年5月15日限电至同年6月10日合同解除之日的租金，因被告无法正常使用涉讼房屋，本院酌定为14,213元。合同解除后至返还涉讼房屋期间被告应支付占有使用费，然涉讼房屋同样因限电而影响正常使用，故本院酌定2020年6月11日至2020年6月30日期间的占有使用费为10,747元。原告主张的系至2020年6月30日的租金，为避免诉累，本院认为占用使用费10,747元应由被告承担。由于被告2020年4月已支付租金32,241.70元，故被告尚应支付2020年2月至6月30日期间未付部分的租金及占有使用费为98,442.47元。同时，原告作为物业公司所提供的物业服务并未因疫情而减少工作量，故被告要求减免物业管理费的主张本院不予支持。由于被告2020年4月已支付物业管理费4,505元，故被告尚应支付2020年2月1日至6月30日期间未付部分的物业管理费18,020元。综上，被告要求原告返还已经支付的租金及物业管理费18,373.35元的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。(二)关于滞纳金及违约金。关于租金及物业管理费滞纳金，合同约定2020年1月25日或之前支付2020年2月至3月的租金及物业管理费，2020年3月25日或之前支付2020年4月至5月的租金及物业管理费，2020年5月25日或之前支付2020年6月的租金及物业管理费，现原告对此三期租金及物业管理费分别主张自2020年3月1日、4月1日及6月1日起算滞纳金，并无不当,本院予以支持。关于租金及物业管理费滞纳金的基数；被告明确2020年4月支付的是4月及5月各半租金及物业管理费，故2020年2月至3月的租金及物业管理费被告均未支付，现原告主张以一个月租金32,241.70元为基数，一个月物业管理费4,505元为基数，自2020年3月1日起算，并无不妥；2020年4月至5月的租金及物业管理费，被告已支付4月及5月各半租金及物业管理费，故租金以23,400.77元(已扣除5月酌情减免部分)为基数，物业管理费以4,505元为基数，自2020年4月1日起算；2020年6月1日至10日的租金及物业管理费被告未付，租金以5,373元(已扣除6月酌情减免部分)为基数，物业管理费以1,501.67元为基数，自2020年6月1日起算，以上均计算至实际支付之日止。原告按合同约定主张日千分之五的滞纳金过高，本院调整为日万分之四。关于违约金，如前所述，被告属违约提前退租，理应承担合同解除的违约责任。租赁合同及物业管理服务合同约定的解约违约金分别为相当于2个月租金及2个月物业管理费金额的违约金，故原告要求被告支付租赁合同解约违约金64,483.40元及物业管理服务合同解约违约金9,010元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告作为违约方要求原告支付员工工资损失、搬迁损失及客户违约赔偿损失等损失共计178,545元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于租赁保证金及物业管理费保证金，原告确认收到租赁保证金69,319.10元，物业管理费保证金9,009.60元，共计78,328.70元，同意在被告履行全部付款义务后当日返还被告，于法不悖，本院予以照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司与被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司签署的华联创意广场租赁合同及华联创意广场物业管理服务合同于2020年6月10日解除；二、被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司支付租金98,442.47元及物业管理费18,020元；三、被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司支付租金滞纳金及物业管理费滞纳金(租金以32,241.70元为基数，物业管理费以4,505元为基数，自2020年3月1日起算；租金以23,400.77元为基数，物业管理费以4,505元为基数，自2020年4月1日起算；租金以5,373元为基数，物业管理费以1,501.67元为基数，自2020年6月1日起算；以上均计算至实际支付之日止，按日万分之四的标准计付)；四、被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司支付租赁合同解约违约金64,483.40元及物业服务合同解约违约金9,010元；五、原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司应于被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司履行上述第二项至第四项义务后当日返还被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司保证金78,328.70元；六、驳回原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼保全费2,270元，由被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司负担。本诉案件受理费5,527.70元，减半收取计2,763.85元，由原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司负担901.11元，被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司负担1,862.74元。反诉案件受理费2,714.35元，由原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司负担772.44元，被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司负担1,941.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇二〇年十二月二十五日书记员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。