广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初19593号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：何超华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：张怀洋，男，1975年4月28日出生，汉族，住江西省上饶市余干县，被告：江秋霞，女，1977年8月15日出生，汉族，住江西省上饶市余干县，原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景公司”）诉被告张怀杨、江秋霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人吴米琪到庭参加诉讼，被告张怀洋、江秋霞经本院合法传唤，无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司诉称：2014年3月7日，两被告因购买位于广州市增城区新塘镇山咏街13号1602房（以下简称“涉案房屋”），与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；两被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。两被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，两被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收涉案房屋。但自2016年1月起，两被告未按期向原告交纳物业服务费，至2019年6月止共拖欠原告物业管理费11818.8元。原告多次催缴，两被告均拒不交纳。两被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1.判令两被告支付拖欠的管理费11818.8元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额1‰的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日为5237.40元），共计17056.2元；2.本案的诉讼费由两被告承担。被告张怀洋、江秋霞均无答辩，也未提交证据。经审理查明：原告属于有限责任公司（外国法人独资），于1999年8月11日成立，经营期限为1999年8月11日至2049年8月10日，经营范围为物业管理、酒店管理、房地产资讯及中介服务、经营工程安装维修（限于所管理物业）及会所经营管理业务、停车场经营管理（限于所管理物业），资质等级为壹级。广州市增城区新塘镇山咏街13号1602房是两被告名下的房产，两被告于2014年2月26日办理不动产登记，该房产建筑面积为143.56平方米。2011年8月1日，原告（乙方）与广州紫云山庄房地产有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将湖山花园委托给乙方进行物业管理服务，物业座落位置为广州市增××××区源章大道路，委托管理期限为2011年8月1日至湖山花园小区业主大会或业主委员会依法选聘新的物业公司进场之日。本物业的物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米3元的标准（不含公共水电费的分摊），由乙方向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，按每天应交而未交物业服务费的1%交纳滞纳金。2014年3月7日，两被告（乙方）办理了涉案房屋的收楼手续，并与原告（甲方）签订《湖山国际花园前期物业管理服务协议》，约定：前期服务管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业名称：湖山国际花园；乙方所购房屋坐落位置山咏轩13座，房屋单位为1602房，类型为住宅，建筑面积141.91平方米，乙方交纳物业管理服务费用，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计；住宅物业管理费按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1.96元（不含公摊）收取，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。同日，两被告接收涉案房屋并填写了《湖山国际花园收楼表清单》。原告在庭审中表示两被告拖欠2016年1月至2019年6月的物业管理费，依据合同约定涉案房屋的每月管理费为281.4元，本案主张的是上述期间的物业管理费，合计为11818.8元（281.4元×42个月）。同时，原告表示因物业管理费是本月交纳当月的物业管理费，故欠费的次月1日开始每日按应缴总额1‰的标准计算涉案的违约金。另查明：涉案房产所在小区至今没有成立业主委员会。又查明：因以法律规定的其他方式无法向两被告送达诉讼文书，故本院依法向两被告发出应诉公告，现公告期限届满仍未见两被告与本院联系。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，其因与两被告的物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，且原、被告之间签订了《湖山国际花园前期物业管理服务协议》，原告依照《物业管理委托合同》及《湖山国际花园前期物业管理服务协议》的约定提供了物业服务。两被告已于2014年3月7日收楼，原告亦按照约定为涉案房屋提供了相应的物业服务，两被告应自觉履行交纳物业管理费的义务。经核算，两被告每月应付的物业管理费为281.38元（1.96元/平方米/月×143.56平方米）。据此，2016年1月至2019年6月期间两被告应交纳的物业管理费为11817.96元（281.38元×42个月）。关于违约金的计付问题。两被告逾期交纳物业管理费的行为已损害了原告的合法债权，原告为弥补其经济损失，有权向两被告计收逾期付款违约金，但涉案《湖山国际花园前期物业管理服务协议》约定自两被告逾期缴纳物业管理费之日起按每天1‰为标准计收违约金的标准明显偏高，且原告未举证证明两被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，本院基于公平、等价有偿的原则，将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付，由于自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院认定2019年8月19日前的违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付；2019年8月20日至付清之日止的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。对原告主张的超出部分，本院不予支持。同时，每期所计算的违约金数额不得超过应交的物业管理费。此外，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证及答辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张怀洋、江秋霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2016年1月至2019年6月的物业管理费11817.96元及违约金（违约金的计算方法：以每月欠付的物业管理费281.38元为本金，自次月1日起计算至被告张怀洋、江秋霞实际付清之日止，2019年8月19日前违约金标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起违约金标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；每月物业管理费的违约金分期计算，以本金为限）；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由被告张怀洋、江秋霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈国盛二〇二〇年十二月三十一日法官助理 陈家园书 记 员 杜瑞婷