北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初25052号原告（反诉被告）：北京首钢特殊钢有限公司，住所地北京市石景山区古城大街。法定代表人：李兵役，董事长。委托诉讼代理人:李尧，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人:金有核，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）:北京京西乾成商贸有限公司，住所地北京市海淀区远大西路29号一层。诉讼代表人：北京京西乾成商贸有限公司管理人北京易和展达律师事务所。委托诉讼代理人:杨保华，北京易和展达律师事务所律师。委托诉讼代理人:李修琴，北京易和展达律师事务所律师。第三人：钟文玉，男，1966年3月18日出生，户籍地安徽省金寨县。第三人：石保平，男，1965年11月21日出生，户籍地文明大道东段。第三人：顾长城，男，1973年6月10日出生，户籍地辽宁省东辽县。第三人共同委托诉讼代理人：赵志娟，北京市盈科律师事务所律师。第三人共同委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京首钢特殊钢有限公司（以下简称“特钢公司”）与被告（反诉原告）北京京西乾成商贸有限公司（以下简称“京西乾成公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理，并于2017年11月28日做出原审一审判决，后特钢公司不服判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年6月11日做出（2018）京01民终2981号民事裁定书，将本案发回重审。发回重审后，本院于2018年7月17日立案，并适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，特钢公司之委托诉讼代理人李尧、金有核，京西乾成公司管理人委托的诉讼代理人杨保华，第三人石保平及石保平、钟文玉、顾长城之共同委托诉讼代理人刘宇骁到庭参加了诉讼，另，京西乾成公司原法定代表人李淑华、委托诉讼代理人李默、杨贤军也参加了本案诉讼过程，本案现已审理终结。原告（反诉被告）特钢公司向本院提出的诉讼请求：1.判令解除特钢公司与京西乾成公司签订的《土地租赁协议书》，并将租赁土地交还特钢公司；2.判令京西乾成公司支付土地租金（自2008年4月1日起计算至土地及地上建筑物腾退之日），并支付滞纳金（自2008年4月1日起至款项付清之日止，按照每日千分之三计算）；3.诉讼费用由京西乾成公司承担。事实和理由：2008年3月8日，特钢公司与北京京西宝苑汽车配件有限公司（以下简称：京西宝苑公司）签订《土地租赁协议书》。协议约定：特钢公司将14.78亩土地租赁给京西宝苑公司使用，用于建设汽车配件城项目；租赁期限自2008年3月8日至2028年4月30日止；年租金为每亩5.6万元，每三年递增百分之五，租金按季交付；承租方经营应当遵守国家法律法规，接受政府相关部门和园区管理；承租方不法经营以及拒交租金、服务费超过半年的，可以终止协议；承租方逾期交纳租金的，每逾期一天，按照当季租金总额的千分之三支付滞纳金。协议订立后，特钢公司依约将土地交付京西宝苑公司使用。2010年2月20日，京西宝苑公司向特钢公司提交《申请》，告知特钢公司，京西宝苑公司名称变更为京西乾成公司，并申请重新签署《土地租赁协议书》。按照京西宝苑公司的申请，特钢公司与京西乾成公司于2010年3月8日签订《土地租赁协议书》，与原合同主要协议条款没有变更。自2008年4月1日起,京西乾成公司欠付租金未交纳。根据协议约定，京西乾成公司应当予以补足，并按照协议约定的滞纳金标准交付滞纳金。2012年7月14日，石景山区社会治安综合治理委员会办公室向北京市工商局机动车市场管理分局发出《关于北京国际汽车贸易服务园区内存在安全隐患问题调查情况的回复》。该《回复》内容表明，京西乾成公司在租赁土地上建设的汽车配件城的经营中存在以下违法经营情况：1.汽车配件城未经公安消防机构验收擅自投入使用。2.未经公安消防机构审批，擅自将地上2-3层改建为出租房屋并出租，出租房屋共300间，居住400余人。3.配件城存在其他诸多火灾隐患。对于以上不法经营情况，相关部门已经查封了部分配件城房屋，并要求清除承租人员。此外，京西乾成公司建设的配件城还存在部分违章建筑。同时，房屋内现仍有大量承租人员居住，并未按照政府部门的要求全部清退。综上，京西乾成公司拖欠特钢公司的土地租金已经远超半年，其在配件城的经营活动不遵守国家法律法规，不服从政府相关部门的管理，存在各种不法行为。根据协议约定，特钢公司有权解除合同，收回出租土地，并要求京西乾成公司给付租金，承担违约责任。被告（反诉原告）京西乾成公司辩称，《土地租赁协议书》约定的京西乾成公司以180万元购买的结构厂房所占用的土地，不应缴纳租金，而京西乾成公司实际交纳的租金已超额支付。由于特钢公司未履行协助京西乾成公司以及其转租商户办理营业执照的合同义务，京西乾成公司亦有权行使抗辩权，可以暂不予缴纳租金。故京西乾成公司并未拖欠特钢公司土地租金。即使拖欠租金，合同约定的滞纳金标准过高，应当予以减免。由于特钢公司单方违约，要求解除合同，导致京西乾成公司损失应由特钢公司承担，故提出反诉。京西乾成公司向本院提出的反诉请求：1.判令特钢公司赔偿地上建筑物及附属物现值4270万元；2.判令特钢公司赔偿租赁土地剩余年限土地使用权价值1235.61万元；3.判令特钢公司支付因提前解除合同导致京西乾成公司需向商户支付的违约金及赔偿金600万元（暂按与商户的合同估算）；4.诉讼费及鉴定评估费由特钢公司承担。原告（反诉被告）特钢公司针对反诉辩称，缔约初期，京西宝苑公司在结构厂房的基础上建设了地上二层建筑物，而京西乾成公司无权主张。双方之间的租赁期限确未到期，由于京西乾成公司拒不缴纳租金，并存在违法经营活动，特钢公司依法解除合同不构成违约，损失应由京西乾成公司自行负担。《土地租赁协议书》约定的结构厂房只是转让框架结构本身，并不包含土地。而且，《土地租赁协议书》明确约定了出租土地面积为14.78亩，其中包括结构厂房所占用的土地，双方也一直按照14.78亩结算的租金，期间京西乾成公司从未提出异议。由于京西乾成公司的违约行为导致合同解除，其无权要求赔偿损失。综上，特钢公司不同意京西乾成公司的反诉请求。第三人述称，第一，第三人作为承租人对于本案房屋的改造行为无需单独审批，并非违法建设。第二，特钢公司与第三人的法律关系是继受，使用方式也是协商后使用的。第三人对于涉案场地中相关房屋用于工地使用的建设是有效的，对应部分在石景山法院的判决中也已经确认，请求对第三人享有的份额进行确定。第三，特钢公司应该直接向第三人进行改造部分的补偿。本院经审理查明：2008年3月8日，特钢公司（甲方）与京西宝苑公司（乙方）签订《土地租赁协议书》。协议书主要内容为：一、租赁的基本条件和内容：1.租赁方式。甲方在符合国家土地政策的前提下，向乙方有偿出租土地，乙方在租赁的土地范围内，独立出资建设汽车配件城项目。所建设项目应符合园区总体规划的要求，其建筑物周边的道路、绿化带、停车泊位应与园区建设协调一致。2.租赁面积及价格。乙方向甲方租用土地面积14.78亩（以实测面积为准）,租期自本协议签订之日起至2028年4月30日止。经双方协商，土地租金为5.6万元/亩/年，以后以此为基数每三年递增百分之五。3.土地租赁的四至范围。东至六建西围墙，南至汽车二道，西与荣威汽车专卖店接壤，北至汽车园区铁艺围墙，南北进深66.8米.东西面宽149米。5.租赁场地上的结构厂房，经双方协商，甲方同意以180万元人民币的价格转让给乙方，乙方应在签订本协议之日起的15个工作日内，向甲方支付第一笔结构厂房转让金90万元；于2008年9月30日前向甲方支付第二笔结构厂房转让金90万元。6.租金缴纳时限。双方约定土地租金按季结算。乙方应在每季度的前五个工作日内，向甲方缴纳下一个季度的土地租金。二、甲方的权利和义务：1.甲方应保证向乙方提供的土地无权属纠纷，无债权债务关系，确保乙方合法权益，并经有关部门批准依法建设。2.甲方负责及时传达和落实北京市政府有关部门的政策和法规，协助乙方处理好与园区有关部门和其他经营单位的关系。同时，协助乙方办理建设施工等相关手续，促使项目尽快开业。3.双方依据资源共享、有偿使用的原则，甲方按照园区规划向乙方无偿提供水、电接点，乙方按照北京市有关商业用水、用电标准与甲方相关管理部门签订使用协议，并按实际用量定期向甲方缴纳费用。热力接点按照市政管网使用的相关规定由乙方向甲方支付接口费，并在每年供暖季到来前与市政监管部门签订使用协议。4.甲方按照市政府要求，单独与乙方签订安全生产管理协议，对乙方的经营行为负有监督检查的责任。三、乙方的权利和义务：1.在遵守国家法律法规和园区管理规定的前提下，有权在园区内进行独立的经营活动，享有园区内公共设施的使用权和园区提供的其他服务。同时也有接受政府相关部门和园区管理的义务。2.乙方在经营过程中不得以甲方的名义进行民事活动。一经发现，甲方有权终止协议，并保留追诉乙方民事责任的权力。3.乙方应爱护园区内的公共设施，人为破坏或因使用保管不当造成甲方财产损失、丢失，乙方负责全额赔偿或恢复原状。4.乙方承诺自本协议签订之日起，六个月内完成项目建设并达到开业标准。因不可抗力或第三方责任导致施工建设不能如期完成，甲、乙双方协商解决。逾期仍不能达到开业标准，甲方有权单方面中止协议，据此产生的一切后果由乙方承担。5.乙方负责按园区总体规划和北京市政府关于门前三包和绿化要求，在所承包的土地范围内进行环境绿化美化管理。四、协议的终止：１.双方严格遵守协议规定的内容，任何一方不得擅自变更。２.如有下列情形之一的，可以终止协议：(１)乙方不法经营或严重损害园区利益行为的；（２）乙方拒交租金、服务费超过半年的或私自转租土地的。３.协议履行中，如乙方退租，必须提前六个月向甲方提出书面申请，并清理经营期间所有的债权债务，经甲方认可后，可以退出，但乙方应向甲方交纳退租当年度土地租金总额的10%作为提前终止协议的违约补偿金。退租后乙方应在三个月内对地面建筑物及其它可移动物品和相关标识进行处置，在同等条件下，甲方享有优先购置权。４.协议终止后，如乙方不再续约，地上建筑物所有权归甲方所有，其维修设备及其它可移动物品和相关标识归乙方所有，如继续租用，乙方在协议到期前三个月应向甲方提出续约申请，双方重新签定协议，土地租金按当时园区内市场价格水平另行商定。双方协商期间，甲方不得将土地租给其他第三方，逾期未提出申请续约的，甲方有权视乙方自行放弃续约。５.如遇北京市、首钢总公司发展规划调整时，租赁协议自动解除，双方不承担违约责任。五、违约责任：１.乙方不能按时交纳土地租金，甲方有权要求乙方补齐并支付违约金及相关费用，每逾期一天，按承租年当季租金总额的千分之三向甲方支付滞纳金，滞纳金与逾期地租费同时支付。２.乙方不能按时交纳水电费，甲方有权要求乙方补齐并支付违约金及相关费用，每逾期一天，按当期费用总额的千分之三向甲方支付滞纳金，滞纳金与逾期地租费同时支付。３.未经甲方允许，乙方不得在所租土地上搭建临时建筑及其他地上附着物，否则甲方有权要求乙方限期拆除并赔偿损失。六、优惠条件：经协商，为支持乙方基本工程建设，甲方给与乙方60天的免租期，免租期从2008年3月1日起至2008年4月30日止，乙方应从2008年5月1日起向甲方缴纳土地租金。合同签订后，京西宝苑公司在原结构厂房基础上，建设了地上二层建筑物。2007年12月10日，北京首钢设计院颁发的《建设工程规划许可证》标注的建设项目名称为汽车配件城，建设规模为10152.53平方米的地上两层砖混结构。2010年2月20日，京西宝苑公司向特钢公司提交《申请》，《申请》中载明：京西宝苑公司名称变更为京西乾成公司，并申请重新签署《土地租赁协议书》。2010年3月8日，特钢公司与京西乾成公司签订《土地租赁协议书》，该协议内容与特钢公司与京西宝苑公司签订的前述《土地租赁协议书》内容一致。2011年至2012年期间，第三人钟文玉、顾长城、石保平（合同乙方）分别与被告京西乾成公司（合同甲方）另行签订租赁合同，该合同约定“甲方将自有的位于北京市石景山区,总面积2348平方米,出租给乙方做公寓出租使用。甲方同意乙方在租赁场地内做一个24米×138米的夹层”。后，该三人将承租的建筑物二层进行加层改造,将建筑物二层空间又分隔为上下二层,将室外楼梯封闭,增加建筑物面积，形成地上三层建筑,并将分隔后的二、三层改建成独立的公寓式住房用于出租。该三人在涉案场地所建公寓没有规划审批手续、没有消防验收、未取得营业执照。2017年3月,该三人所建公寓被北京市石景山区人民政府列为“疏解”对象,公寓被停止使用。2017年4月17日,北京市石景山区人民政府古城街道办事处就涉案场地“疏解”问题约谈了京西乾成公司与钟文玉、顾长城、石保平。2017年6月,该三人按照政府要求完成了涉案场地人员疏解工作，将公寓出租使用的目的已不能实现。钟文玉、顾长城、石保平分别作为原告另案将京西乾成公司作为被告，将特钢公司作为第三人诉至本院，后本院做出的（2018）京0107民初418号、（2018）京0107民初419号、（2018）京0107民初420号判决分别确认，钟文玉、顾长城、石保平三人与京西乾成公司之间的租赁合同宣告解除，同时该三人分别享有各自自建部分赔偿款项4/5的份额，现相关判决已经生效。钟文玉、顾长城、石保平据此作为利害关系人请求以第三人身份参加本案诉讼，本院予以准许。另，京西乾成公司对于前述建筑物的改造亦未进行相关审批，除二、三层外，京西乾成公司将一层另行作为商业出租。2012年7月24日，北京市石景山区社会治安综合治理委员会办公室向北京市工商局机动车市场管理分局发出的《关于北京国际汽车贸易服务园区内存在安全隐患问题调查情况的回复》载明：“北京市国际汽车贸易服务园区，位于石景山区古城大街西侧，举报中提到的三层建筑为京西宝苑公司，位于汽车贸易服务园区北部，使用性质为汽配城，地上三层，建筑高度16米，建筑面积10152.53平方米，使用单位：京西乾成公司，产权单位：特钢公司。该建筑于2008年4月24日，经过石景山区公安消防设计审核（京石消建审（2008）6号）。2009年10月，该建筑建成后，特钢公司出租给京西乾成公司经营，京西乾成公司未经过公安消防机构验收擅自投入使用，使用性质为汽配城。京西乾成公司于2011年7月把汽配城地上2-3层改建出租房屋，改建中也未报公安消防机构审批。检查情况：该建筑地上一层经营性质是汽车修理及汽车配件库房，其中租户北京市石景山区江雄汽车电器维修部设有二间烤漆房，一间投入使用，另一间已停止使用，配件城地上2－3层为出租房屋，目前已经出租，共有房间300间，居住400余人。火灾隐患情况：１.该建筑未经过公安消防机构验收，擅自投入使用；２.该建筑西侧地上一层修车间消防设施停用（自动喷水灭火系统无喷头）；３.该建筑地上二层西侧消火栓无水；４.该建筑未设置封闭式楼梯间；５.该建筑无排烟设施；６.该建筑无应急照明，疏散指示标志缺少。整改执法情况：1.北京市石景山区江雄汽车电器维修部的烤漆房与居住场所设置在同一建筑内，并使用汽油加热做烤漆，不符合《汽车库、修车库、停车场》设计防火规范第4.1.4条的规定，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条第一款第三项的规定，2012年7月10日，我支队对北京市石景山区江雄汽车电器维修部的烤漆房予以临时查封。2.鉴于京西乾成公司管理的地上2-3层出租房屋已经有人入住，要求京西乾成公司书面汇报整改措施，并于8月11日前清除承租人员，目前该场所已停止使用，并清除租户100余人。特钢公司管理的汽配城，未经过公安消防机构验收擅自投入使用，特钢公司的行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第一项的规定，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第三项的规定，汽配城暂停使用，给予特钢公司三万元罚款的行政处罚”。特钢公司缴纳了罚款，京西乾成公司进行部分消防设施改造后，涉案建筑物仍由京西乾成公司经营管理。2013年6月26日。北京市人民政府国有资产监督管理委员会向首钢总公司发出《关于首钢总公司利用石景山区杨庄大街69号等19处房产从事经营活动涉及工商登记注册有关问题的意见》，载明：原则同意首钢总公司利用石景山区杨庄大街69号等19处房产从事办公、商业等用途的对外出租经营活动，并向工商管理部门申请办理相关注册登记手续。其中包括本案涉及的建筑物。2014年10月11日，京西乾成公司向特钢公司出具付款计划书，载明：“我公司承诺于2014年10月31日前支付租金人民币贰拾伍万元；于2014年11月30日前付清2014年余下租金”。2015年1月15日，特钢公司与京西乾成公司对于租金的交付情况进行对账，确定：自2008年12月31日至2014年7月15日，特钢公司共收取租金5069467元。此后，京西乾成公司未交付过租金。诉讼期间，京西乾成公司同意解除其与特钢公司签订的《土地租赁协议书》，返还租赁的土地及地上建筑物，但要求特钢公司予以赔偿。本案原审期间，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对位于北京市石景山区北京国际汽车贸易服务园区Ｇ区11号建筑物、附属物及租赁合同约定的剩余土地使用权的价值进行评估。2016年8月5日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具房地产评估报告。载明：建筑物附属物现值及剩余年限的土地使用权价值5505.61万元，其中建筑物及附属物4270万元，剩余年限土地使用权价值1235.61万元。针对特钢公司、京西乾成公司提出的异议，北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2016年9月27日出具补充说明，评估结果更改为：建筑物附属物现值及剩余年限的土地使用权价值：5461.97万元，其中建筑物及附属物价值：4226.36万元，其中一层（含基础及主要配套设施等）为1745.72万元、二层为1138.23万元、三层（不含外墙）为856.21万元、耳房为211.82万元、室外工程为274.38万元；剩余年限土地使用权价值：1235.61万元。京西乾成公司支付评估费72400元。本案发回重审后，本院另行委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对涉案建筑开展工程造价鉴定，2020年9月25日，该公司出具工程造价鉴定报告书，其中载明：对于涉案工程中有《建设工程规划许可证》部分，工程造价为1749.309622万元。无《建设工程规划许可证》的三栋耳房及公寓第三层部分总体造价为1261.690724万元。另对于公寓第二层，京西乾成公司主张应属于有《建设工程规划许可证》部分，原告方则认为其擅自改建导致该层亦属违法建设性质，对此鉴定机构将此列为不确定部分，并认定其工程造价为870.854559万元。为此，特钢公司支付鉴定费450000元。另，本案重审过程中，各方当事人协商一致确认，就涉案建筑及附属物的市场价值，法院可参考原审中北京建亚恒泰房地产评估有限公司所做房地产评估报告进行酌定，不再受到该报告有效期限限制。另查明，京西宝苑公司系由自然人李淑华出资40万元、刘勇出资10万元注册成立的有限责任公司，经营范围为销售汽车配件。2011年4月18日，京西宝苑公司召开股东会，决定：因企业被吊销，申请注销京西宝苑公司，并由股东成立清算组。2011年6月18日，京西宝苑公司召开股东会，决议：经企业股东决定注销本企业，企业注销后的未尽事宜由全体股东承担，全体股东一致确认清算报告内容。注销清算报告载明：“依据相关规定，经公司投资各主讨论通过，决定注销本公司。公司债权债务已清理完毕，各项税款及职工工资已结清，已于2011年4月15日在法制晚报发布注销公告”。2011年7月13日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，准予注销京西宝苑公司。诉讼过程中，经京西宝苑公司股东李淑华、刘勇确认，京西宝苑公司注销前的债权、债务全部转让给京西乾成公司，包括京西宝苑公司对特钢公司所享有的债权债务均由京西乾成公司承继。另，本案诉讼过程中，案外人债务人北京健德立迈商贸有限公司申请对其债务人京西乾成公司进行破产清算，后北京市第一中级人民法院于2020年4月22日受理该案件，并指定北京易和展达律师事务所为京西乾成公司破产管理人。庭审中，特钢公司与京西乾成公司均确认租赁土地为国有划拨土地。特钢公司主张租金应截止至京西乾成公司腾退涉案土地时止。经双方核算，截止2017年5月31日，按照14.78亩计算，京西乾成公司尚欠租金2710029元，此后每天的租金标准为2661.50元；扣除建筑物所占面积，京西乾成公司尚欠租金186602元，此后每天的租金标准为1770元。至今，京西乾成公司未将涉案土地及地上物正式交付特钢公司。上述事实，有《土地租赁协议书》、申请、工商档案材料、证明、对账明细、付款计划书、《关于北京国际汽车贸易服务园区内存在安全隐患问题调查情况的回复》、《关于首钢总公司利用石景山区杨庄大街69号等19处房产从事经营活动涉及工商登记注册有关问题的意见》、建设工程规划许可证、房地产评估报告、工程造价鉴定报告、报告补充说明以及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：2008年３月８日、2010年3月8日，特钢公司先后与京西宝苑公司、京西乾成公司签订内容基本一致的《土地租赁协议书》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止行规定，应属合法有效。京西乾成公司据此与特钢公司成立土地租赁合同关系。本案双方争议焦点有三，一是涉案土地租赁协议能否解除及解除事由；二是应计算租金的租赁土地面积范围及租金计算标准；三是合同解除后的返还及补偿问题。对此本院分述如下：一、涉案土地租赁协议能否解除及解除事由。涉案《土地租赁协议书》约定了土地租金计算标准以及租金缴纳期限，京西乾成公司应当依约按时履行缴纳租金的合同义务。合同履行过程中，京西乾成公司长期存在违反合同约定拖欠租金的行为。诉讼中，京西乾成公司以特钢公司未能履行协助其办理汽配城相关工商登记等合同义务，致使其无法正常经营为由拒绝履行缴纳租金的合同义务。对此本院认为，《土地租赁协议书》约定，京西乾成公司租赁土地的目的在于建设汽车配件城。鉴于涉案土地属于国有划拨土地性质，承租人不具备独立完成相关审批的条件，而作为土地的出租方，原告理应负有协助承租人办理汽车配件城相关工商登记等手续的义务。而特钢公司迟至2013年才取得有关部门的批准，允许其在出租土地上进行商业开发。故特钢公司在合同履行过程中的消极履行行为，致使汽车配件城项目无法顺利进行，导致京西乾成公司订立涉案合同时的目的在一定时期内无法实现，其依法享有拒付租金的抗辩权。但京西乾成公司在地上二层建筑物建成以后，因汽车配件城工商注册受阻，遂改变原来的合同目的，将建筑物进行改扩建以作对外出租之用。自此，京西乾成公司不应再享有抗辩权，故京西乾成公司迟延缴纳租金已构成违约。《土地租赁协议书》约定，京西乾成公司拒交租金超过半年的，可以终止协议，现特钢公司以此为由主张解除《土地租赁协议书》，于法有据，庭审中，京西乾成公司亦同意解除，本院予以确认。同时需要说明的是，京西乾成公司对建筑物进行改扩建，未经过有关部门审批，亦未经过消防部门验收，存在建筑物消防以及居住人员人身安全隐患，而特钢公司明知京西乾成公司违规施工，并在有关部门对涉案建筑物存在的问题进行查处的情况下，未采取有效措施制止违规改扩建以及消除安全隐患，其上述行为亦不属于善意履行合同的行为，系导致合同解除的次要因素，亦应当承担相应的民事责任。二、应计算租金的租赁土地面积范围及租金标准。涉案《土地租赁协议书》约定：京西乾成公司向特钢租用土地14.78亩。又约定：特钢公司以180万元的价格向承租人转让租赁土地上原有的结构厂房；协议终止后，如京西宝苑公司、京西乾成公司不再续约，地上建筑物所有权归特钢公司所有。京西宝苑公司承租土地后将原结构厂房改造成地上二层建筑物，该建筑物所占土地应否计付租金，是双方争议焦点，对此本院认为，建筑物所占相应的土地面积仍应依约计付租金，理由为：一是《土地租赁协议书》约定的转让标的为租赁土地上原有的地上物即框架式结构厂房。土地承租人受让后可以随意处分该结构厂房，若其利用结构厂房建设地上建筑物，于协议终止以后，该地上建筑物所有权归土地所有权人特钢公司。根据合同约定的内容，转让标的不包括建筑物所属土地；二是租赁的土地性质为国有划拨土地，依法不得私自转让；三是根据《土地租赁协议书》约定，特钢公司提供的土地面积为14.78亩，该面积包括建筑物所占面积。双方在合同履行过程中，亦按照该面积计算土地租金，京西乾成公司并未提出过异议。因此，京西乾成公司提出土地面积应当减去结构厂房改造成地上二层建筑物所占的相应面积的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方应当按照合同约定的租赁土地面积计算租金。对于应付租金标准一节，经查，涉案建筑于2017年3月被石景山区政府列为“疏解”对象，2017年6月第三人按照政府要求完成了涉案场地人员疏解工作。同时，本案原审及重审诉讼期间，为确保场地及人员安全，各方当事人均同意维持建筑现状并配合人员疏解及后续管理。故可以认定，至2017年5月底，涉案建筑中的一部分客观上已不具备适租性，如前所述，特钢公司与京西乾成公司对此均负有一定过错，故对于京西乾成公司自2017年6月后的欠付租金，本院在双方原合同约定基础上予以适当酌减。另对于原告主张违约金一节，现京西乾成公司长期拖欠租金，依法应当承担相应的违约责任。本案中，特钢公司以《土地租赁协议书》约定“乙方不能按时交纳土地租金，甲方有权要求乙方补齐并支付违约金及相关费用，每逾期一天，按承租年当季租金总额的千分之三向甲方支付滞纳金”为依据，要求京西乾成公司支付迟延付款的违约金。庭审中，京西乾成公司以合同约定的违约金数额过高为由要求减免，本院亦考虑特钢公司在合同履行过程中存在过错行为，对于京西乾成公司应负违约金数额的在双方原合同约定基础上予以酌减。另考虑京西乾成公司欠付租金处于随时变化状态，本院对此酌定为固定数额，以便于后续计算及执行。三、合同解除后的返还及补偿问题。合同解除后，京西乾成公司依法应将其租赁的土地以及地上建筑物归还特钢公司。因此，特钢公司要求京西乾成公司返还租赁土地以及地上建筑物合法有据，本院予以支持。鉴于地上建筑物并非特钢公司出资建设，基于租赁合同的相对性，特钢公司理应给予京西乾成公司相应的合理补偿。现京西乾成公司主张该权利，特钢公司则认为权利人并非京西乾成公司，应为京西宝苑公司。对此本院认为，特钢公司于2008年３月８日与京西宝苑公司签订《土地租赁协议书》之后，京西宝苑公司因被工商机关吊销营业执照，公司股东决定注销公司，并组成清算组对公司债权债务进行清算。2010年3月8日，京西乾成公司与特钢公司重新签署《土地租赁协议书》，该协议书与特钢公司、京西宝苑公司签订的协议书内容一致，此后京西乾成公司承继京西宝苑公司继续履行协议。诉讼过程中，原京西宝苑公司的股东均同意京西宝苑公司的债权债务由京西乾成公司承继，且自2010年起，京西乾成公司实际承继了京西宝苑公司与特钢公司合同项下的权利义务。因此，京西乾成公司已替代京西宝苑公司，成为《土地租赁协议书》的合同当事人，依法享有合同项下权利义务。特钢公司提出京西乾成公司仅享有义务而不享有相关权利的主张，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。京西宝苑公司建设的地上二层建筑物，虽经过规划部门批准，但京西乾成公司对建筑物进行改扩建，并未经过有关部门审批，且改造后的建筑物2、3层不适合人员密集居住，存在消防安全隐患，特钢公司收回后需要进行依法改建。故本院对于京西乾成公司要求特钢公司补偿建筑物及附属物价值的合理部分予以支持，对于补偿数额本院综合考虑以下因素予以酌定：一是2011年至2012年期间，京西乾成公司与第三人加层改造行为导致该涉案建筑物区分为三部分。其中，第一层及室外工程部分办理了合法建设审批手续；第二、三层系在原合法审批建筑的第二层基础上进行的违法改建，第二层中合法建设与违法建设处于混同状态，第三层系违法建设部分；新建耳房无合法审批，均属于违法建设。二是涉案租赁合同解除后，对于京西乾成公司所形成的合理损失，依法应就前述不同部分予以区分对待，其中合法建设部分主要参照其现值估价结果予以酌定，违法建设部分主要参照其造价鉴定结果予以酌定，违法建设与合法建设混同部分本院综合考虑以上两种评估结果进行酌定。三是对现值估价结果的参考应包括以下因素，原估价报告作出后，本案判决前，又发生了新的折旧，涉案建筑的残值在原估价基础上存在一定的酌减因素。同时，对造价鉴定结果的参考亦应包括以下因素，承租人占有使用房屋时的相关建筑利益其已经享有，故计算其合理损失时对此应予以酌减。四是涉案建筑中合法与违法建设形成的时间不同，具体情形不同。合法建设部分中，京西乾成公司的违约行为系欠交租金，而特钢公司过错在于未及时配合承租人办理经营审批，致使合同目的在一段时期内无法实现。违法建设部分中，京西乾成公司除欠交租金外，其违法建设行为亦构成违约，也是导致涉案合同不能继续履行的主要原因，而特钢公司过错在于怠于履行管理职责，放任被告违法建设行为。因此，针对涉案建筑不同部分，双方各自过错情节有所不同，本院予以区分考虑。综合以上因素，本院酌定，特钢公司应给予京西乾成公司补偿总体数额为17570000元，其中对第一层及室外工程部分应补偿数额为9630000元，对第二层应补偿数额为3650000元，对第三层、耳房等无合法审批部分应补偿数额为4290000元。就京西乾成公司反诉主张一节。总体而言，京西乾成公司的违约行为是合同被解除的主要原因，且根据合同约定，其欠付租金的违约行为即足以导致特钢公司单方行使合同解除权，故其要求特钢公司赔偿剩余年限土地使用价值以及因提前解除合同导致其需向商户支付的违约金及赔偿金的反诉请求，本院均不予支持。另，对于本案第三人之间各自应得款项，系基于该三人与京西乾成公司内部的合同关系，与特钢公司无关。依合同相对性原则，本案不宜一并处理，第三人可依据人民法院生效判决自行妥处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条规定，判决如下：一、确认解除北京首钢特殊钢有限公司与北京京西乾成商贸有限公司于2010年3月8日签订的《土地租赁协议书》；二、北京京西乾成商贸有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市石景山区古城大街西侧北京国际汽车贸易服务园区G区11号，四至范围为东至六建西围墙，南至汽车二道，西与荣威汽车专卖店接壤，北至汽车园区铁艺围墙，南北进深66.8米，东西面宽149米，总面积为14.78亩土地及地上建筑物腾空，并交付北京首钢特殊钢有限公司；三、北京京西乾成商贸有限公司于本判决生效后十日内支付北京首钢特殊钢有限公司土地租金（截止2017年5月31日土地租金为2710029元，自2017年6月1日起至租赁土地及建筑物实际腾退之日止，每天按1060元标准计算）；四、北京京西乾成商贸有限公司于本判决生效后10日内支付北京首钢特殊钢有限公司欠付租金违约金80000元；五、北京首钢特殊钢有限公司于本判决书第二项履行完毕之日起三日内支付北京京西乾成商贸有限公司地上建筑物补偿款17570000元（其中对第一层及室外工程部分应补偿数额为9630000元，对第二层应补偿数额为3650000元，对第三层、耳房等无合法审批部分应补偿数额为4290000元）；六、驳回北京首钢特殊钢有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京京西乾成商贸有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70600元、反诉费173525元，由北京首钢特殊钢有限公司负担103380元（北京首钢特殊钢有限公司已预交29463元，剩余款项于本判决生效后七日内交纳），由北京京西乾成商贸有限公司负担140745元（已交纳）。原审现值评估费72400元（北京京西乾成商贸有限公司已预交），由北京首钢特殊钢有限公司负担28960元（于本判决生效后七日内直接给付北京京西乾成商贸有限公司），由北京京西乾成商贸有限公司负担43440。本案造价鉴定费450000元，由北京首钢特殊钢有限公司负担301500元，由北京京西乾成商贸有限公司负担148500元（于本判决生效后七日内直接给付北京首钢特殊钢有限公司）。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  施舟骏审 判 员  张英周人民陪审员  钮金荣二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  高彩云