北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20936号原告（反诉被告）：优茁（北京）体育文化有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：武秀兰，执行董事。委托诉讼代理人：张超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李敏姿，北京观涛中茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天恒盛业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区纪家庙南里（351纪家庙站1000米）。法定代表人：王云戈，董事长。委托诉讼代理人：金峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杜昆志，北京东远鹤錡律师事务所律师。原告（反诉被告）优茁（北京）体育文化有限公司（以下简称优茁公司）与被告（反诉原告）北京天恒盛业物业管理有限公司（以下简称天恒盛业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）优茁公司的委托诉讼代理人李敏姿，被告（反诉原告）天恒盛业公司委托诉讼代理人杜昆志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。优茁公司向本院提出诉讼请求：1.判令天恒盛业公司向优茁公司退还2020年2月1日至2020年3月31日期间的房屋租金100000元；2.判令天恒盛业公司向优茁公司赔偿装饰装修损失334128元；3.判令天恒盛业公司承担本案承担诉讼费。事实与理由：2019年10月8日，原告股东与被告谈定租用被告位于北京市丰丰台区纪家庙南里厂房一处，租期三年，用于体育文化场馆经营，年租金60万元，押金6万元，起租日为2019年12月1日，2019年10月8日至2019年11月30日为装修免租期。因签订租赁合同时原告公司还没有成立，2019年10月8日，原告股东通过北京上绎思潮文化传媒有限公司向被告先行垫付保证金36万元。被告于2019年10月8日将毛坯厂房交付给原告股东。2019年12月1日，原告作为承租人与被告签订租赁合同，并签订出租安全综合责任书。因新冠肺炎疫情影响，2020年2月被告对园区出入进行管控，没有出入证不得进入，导致原告春节后无法使用租赁房屋。2020年3月1日，原告提出减免租金，但是被告不同意。考虑到装修投入较大，此后原告多次与被告协商，但被告宁肯原告退租空置也不同意减免租金。因协商不成，且无法开业经营，原告不得不于2020年4月7日与被告解除合同并交还房屋。原告对房屋进行装修改造支付场地改造费225000元、断桥铝门窗制作安装费21000元、门框窗框制作安装费16000元、地胶材料及安装费72128元，共计334128元，但仅仅经营2个月，装修损失巨大。故诉至法院，望判如所请。天恒盛业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。对于退还2、3月租金，于合同无据。原告提出解除合同是因为自己的经营行为而非不可抗力，因为3月份原告提出解约的时候不可抗力尚未形成，这个时候疫情会不会对合同履行产生影响，谁都不确定，因此原告解约不适用不可抗力，其支付房租是依据合同履行法定义务，无权要求退还这一期间的房租。并且，原告与被告交接房屋是在2020年4月7日，2、3月份房屋仍由原告承租，钥匙也在原告手里。对于装饰装修损失，装修行为是原告基于自身经营需要而进行的，与被告作为出租方无任何关联，且对于被告没有可利用、可增值的部分，并且合同第四条明确约定，乙方提前终止合同不得因装饰、装修、改造投资、经营补偿等问题向甲方提出任何补偿要求。故不同意原告的全部诉讼请求。天恒盛业公司向本院提出反诉请求：判令优茁公司向天恒盛业公司支付提前解除合同违约金60000元。事实与理由：2019年12月1日天恒盛业物业管理有限公司（以下简称反诉人）与优茁（北京）体育文化有限公司（以下简称被反诉人）签订《租赁合同》，合同中约定租赁期限3年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止。租金为60万元，房屋押金6万元。2019年10月8日反诉人将厂房交付给被反诉人使用。2020年3月被反诉人提出提前解除合同，反诉人同意并将后续房屋租金及押金共计15万余元退还给被反诉人，但由于被反诉人提前解除合同，给反诉人造成了一定的损失，反诉人请求法院判令被反诉人支付提前解除合同违约金6万元。优茁公司针对反诉辩称，不同意天恒盛业公司的反诉请求。反诉请求不成立，合同解除不是优茁公司违约，而是双方合意，原告无需承担违约金，且天恒盛业公司的损失并不存在，优茁公司已支付给天恒盛业公司租金，在2020年2月、3月的时候房屋钥匙虽然在原告手里，但天恒盛业公司不允许优茁公司进入园区使用租赁房屋，即利益受损方为优茁公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院根据当事人提交的证据及当事人陈述，认定事实如下：2019年12月1日，天恒盛业公司作为出租单位（甲方）与承租人张超（乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：甲方同意将北京市丰台区纪家庙南里（天恒公司院内）B1-2号房，建筑面积732.9平米租给乙方。租赁用途为体育文化场馆经营。租赁期限三年，自2019年12月1日至2022年11月30日。租金为60万元整。押金6万元。租金半年一付。在合同期内、期满、提前终止合同或因地方拆迁时，乙方不得因装修装饰、改造投资、经营补偿等问题，向甲方、地方政府或拆迁部门提出任何补偿要求，或提出超出本合同之外的其他要求，并不得拆损、破坏。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方提前终止本合同或违反本合同的规定，除按实际租赁期结清房款后，另赔偿对方年租金总额约10%的违约金，人民币6万元。甲方天恒盛业公司盖章，乙方张超签字捺印。之后，优茁公司与天恒盛业公司补签了《租赁合同》，天恒盛业公司作为出租单位（甲方）与承租人优茁公司（乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：甲方同意将北京市丰台区纪家庙南里（天恒公司院内）B1-2号房，建筑面积732.9平米租给乙方。租赁用途为体育文化场馆经营。租赁期限三年，自2019年12月1日至2022年11月30日。租金为60万元整。押金6万元。租金半年一付。在合同期内、期满、提前终止合同或因地方拆迁时，乙方不得因装修装饰、改造投资、经营补偿等问题，向甲方、地方政府或拆迁部门提出任何补偿要求，或提出超出本合同之外的其他要求，并不得拆损、破坏。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方提前终止本合同或违反本合同的规定，除按实际租赁期结清房款后，另赔偿对方年租金总额约10%的违约金，人民币60000元。甲方天恒盛业公司盖章，乙方优茁公司盖章，张超签字。庭审中，双方当事人认可优茁公司于2019年10月8日委托北京上绎思潮文化传媒公司向天恒盛业公司转账360000元，其中包含60000元押金和300000元租金。《租赁合同》于2020年4月7日解除，并于当日交接完毕。2020年4月7日，天恒盛业公司向优茁公司指定的账户（北京上绎思潮文化传媒公司）转账150954.1元，该款项系天恒盛业公司向优茁公司退还押金及2020年4月1日至2020年5月31日期间的租金（扣除了水电费等费用）。本院认为，优茁公司与天恒盛业公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，双方当事人均应按约履行合同约定义务，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方协商一致解除合同，本院对此不持异议。优茁公司租赁涉诉房屋用途为体育文化场馆经营，在原告主张的期间内经营确实受到影响。本院根据疫情影响的程度，依据公平原则酌情确定租金标准。关于装修损失，优茁公司在合同期限届满前提出解除合同，再行要求天恒盛业公司赔偿装修损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于天恒盛业公司主张的违约金，优茁公司在合同期满前解除，确有违约行为，本院考虑疫情因素，对违约金的金额酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、北京天恒盛业物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还优茁（北京）体育文化有限公司租金50000元；二、优茁（北京）体育文化有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京天恒盛业物业管理有限公司违约金30000元；三、驳回优茁（北京）体育文化有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京天恒盛业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3906元，由优茁（北京）体育文化有限公司负担3456元（已交纳），北京天恒盛业物业管理有限公司负担450元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费650元，由北京天恒盛业物业管理有限公司负担325元（已交纳），由优茁（北京）体育文化有限公司负担325元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭翠翠二〇二〇年十二月十七日法官助理 邬佩怡书 记 员 魏亚杰