北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38718号原告（反诉被告）：微观界（北京）文化发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：邱莎莎，执行董事。委托诉讼代理人：沈茹虹，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：项晶，北京昊庭律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：唐云贵，男，1957年12月15日出生，汉族，中交水运规划设计院职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：范新梅，北京五辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杉杉，北京五辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐乐，男，1985年5月16日出生，汉族，中交信科集团职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：范新梅，北京五辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杉杉，北京五辰律师事务所律师。原告（反诉被告）微观界（北京）文化发展有限责任公司（以下简称微观界公司）与被告（反诉原告）唐云贵（以下简称姓名）、被告（反诉原告）唐乐（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。微观界公司的法定代表人邱莎莎、委托诉讼代理人沈燕茹、项晶，唐云贵、唐乐的共同委托诉讼代理人范新梅、王杉杉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。微观界公司向本院提出诉讼请求：1、判令唐云贵、唐乐退还押金27000元；2、判令唐云贵、唐乐退还租金13500元。事实和理由：2019年11月30日，微观界公司与唐云贵、唐乐签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定唐云贵、唐乐将位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）出租给微观界公司，租金每月13500元，租期为三年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，房屋租赁用途为商业。唐云贵、唐乐收取微观界公司三个月房屋租金40500元及押金27000元。后因疫情原因双方一致认可房屋租赁合同于2020年3月31日解除，并办理了退租手续。微观界公司认为唐云贵、唐乐除返还押金外，因疫情原因导致无法经营期间的租金应当予以减免，为维护微观界公司的合法权益，故提起本次诉讼。唐云贵、唐乐共同答辩并反诉称，2020年3月20日，微观界公司以经营比较困难为由，通过微信方式单方解除合同，未按照约定提前30日通知我方，也未与我方进行友好协商，该行为已经构成违约，按照合同第七条之规定，应当支付我方两个月的租金作为违约金。同时，微观界公司未及时办理房屋交接手续，在我方明确告知不交还钥匙造成的损失由微观界公司承担时，才于2020年4月10日办理完水电卡、钥匙等物品的交接，且微观界公司未及时将注册地址迁移出承租房屋的地址，该期间的租金和注册地占用费理应支付我方。微观界公司支付的押金不足以支付违约金、房租等费用，不存在返还的条件。我方按照疫情期间相关规定同意微观界公司减免一个月租金的前提是房屋租赁合同继续履行，但微观界公司在提出减免租金8天后单方提出解除合同，导致涉案房屋空置两三个月，违反双方合同约定，故不同意退还租金。因为微观界公司单方解除合同，给我方造成了较大损失，故提出反诉请求如下：1、判令微观界公司支付2020年4月1日至2020年4月10日期间的房屋租金4500元；2、判令微观界公司支付工商注册地址使用费，自2020年4月11日计算至2020年6月16日共计15750元。微观界公司对唐云贵、唐乐的反诉请求辩称，不同意唐云贵、唐乐的全部诉讼请求。涉案房屋处于小区内部，我公司经营内容包括线下产业的拓展培训，疫情期间无法进入小区，属于不可抗力，我公司解除合同不应当承担法律责任。2020年3月30日我公司明确告知唐云贵、唐乐涉案房屋已经腾空，要求其协助办理交接，但其一直不配合，拖延至2020年4月10日才办理交接，应当自行承担扩大的损失。我公司搬离涉案房屋后一直积极寻找新的工商注册地址，因办理出版物零售许可证的迁移，审批需要20个工作日，且唐云贵、唐乐将我公司列入经营异常范围，我公司需要办理解除工商经营异常状态，所以于2020年6月16日才完成工商注册地址迁出，不同意支付工商注册地址使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：涉案房屋为唐云贵、唐乐按份共有，建筑面积106．61平方米，房屋性质为商品房，规划用途为配套商业。2019年11月30日，微观界公司（承租方、乙方）与唐云贵、唐乐（出租方、甲方）、北京市合xx公司（居间方、丙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租涉案房屋给乙方，房屋租赁用途为商业，房屋租赁期自2020年1月1日至2022年12月31日。租金13500元/月，押金27000元，租赁期满或合同解除后，租赁押金除抵扣乙方应承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同签订后30日内，甲方应向丙方支付月租金100%即13500元作为佣金。租赁期内甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应该退还剩余租金及押金。2019年11月30日，微观界公司支付租金13500元。2020年1月6日，微观界公司支付租金27000元，押金27000元。2020年3月13日，微观界公司的法定代表人邱xx向唐云贵发微信：“因为防控疫情，店里一直没开业，现在马上下个季度，想问问您可不可以给减免一些房租，我们这边确实一直输出，没有进项，压力有点大”。唐云贵回复：“疫情突发难控，都不易。一理解，二支持，2、3月租金减半吧。”2020年3月20日，邱xx向唐云贵发送：“现在确实没有钱支付房租，也只能和您退租。能不能考虑一下不扣除或者少扣除一些押金。”唐云贵回复：“我们本来是从二月份才开始收房租，又减免了一个月，也就是说到现在为止我们还没有收到整月的房租，继续扣除的确困难。请你们抓紧核消注册公司地址，哪天进行交接你尽快确定，以尽量减少后期损失。”2020年3月30日，邱xx发送：“您好，明天到期，我们已经搬出来给您腾空了”。唐云贵回复：“你好，哪天交接呢？哪天你定”。邱xx回复：“您把押金退到公司账号，之后随时都可以”。唐云贵称：“收到，你们注册啥时候注销结束，后天（4．1）到中介一起办理汇款交接吧。”邱xx回复：“好。”2020年4月1日，双方因退租事宜发生争议未能办理完成交接。2020年4月10日，双方正式办理交接，微观界公司交还涉案房屋电卡1张、中水卡1张，门禁卡1张、钥匙2把，热水遥控器1个。经询，唐云贵、唐乐表示涉案房屋已于2020年6月1日另行出租。2020年6月16日，微观界公司将工商注册地址从涉案房屋迁出。庭审中，微观界公司主张承租涉案房屋经营培训和文化拓展服务，因为疫情导致无法经营，要求减免并退还一个月的租金，唐云贵、唐乐表示微信中同意减免租金是基于继续履行合同的前提，微观界公司提前解除合同，不再满足减免租金的条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行过程中，微观界公司于2020年3月20日向唐云贵发出提前退租的通知。本案的争议焦点为微观界公司提前退租是否构成违约。新冠肺炎疫情虽属不可抗力。但该不可抗力是否能够导致合同解除，需要结合具体情况予以综合考量。根据本案查明的情况，涉案房屋并非完全无法经营，双方的合同期限为3年，尚履行3个月的时间，对于出现疫情影响经营使用房屋的情况，可以通过减免租金或者延长租期的方式进行处理，且随着疫情发展变化、防控措施的调整，疫情对于合同履行的影响也会发生变化，唐云贵、唐乐也陈述在之后的6月初已将房屋另行出租。综上，疫情的影响尚不足以致使双方的合同目的不能实现。微观界公司提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任，考虑到疫情对微观界公司经营的培训行业造成一定影响，本院根据公平原则及本案案情酌情确定违约金为1个月租金，并从押金中予以扣除，故唐云贵、唐乐应当退还押金13500元。关于退还租金一节，根据双方的沟通记录，双方已就减免1个月租金达成一致意见，该减免方案未附有前提条件，唐云贵、唐乐应当予以退还。微观界公司于2020年4月10日将钥匙交还，租赁合同于该日实际解除，其应当支付2020年4月1日至2020年4月10日期间的租金，本院将此部分租金予以扣除，剩余租金予以退还。关于工商注册地址使用费，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。承租人在租赁合同终止后，不仅应当结清租金、交还房屋，还应按照诚实信用原则将其租赁房屋所享有的权利全部清除，包括迁出或注销房屋上登记的相关工商执照，否则应当视为违反了合同附随义务。房屋租赁合同解除后，微观界公司在合同解除后未及时将工商执照迁出，违反了合同附随义务，应当支付该期间的使用费，鉴于微观界公司已经履行了交还房屋的主要义务，唐云贵、唐乐主张按照月租金的标准计算使用费明显过高，本院酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐云贵、唐乐于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）微观界（北京）文化发展有限责任公司押金一万三千五百元；二、被告（反诉原告）唐云贵、唐乐于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）微观界（北京）文化发展有限责任公司租金九千元；三、原告（反诉被告）微观界（北京）文化发展有限责任公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）唐云贵、唐乐工商注册地址使用费三千元；四、驳回原告（反诉被告）微观界（北京）文化发展有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）唐云贵、唐乐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费813元，由原告（反诉被告）微观界（北京）文化发展有限责任公司负担361元（已交纳），由被告（反诉原告）唐云贵、唐乐负担452元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费153元，由原告（反诉被告）微观界（北京）文化发展有限责任公司负担23元（已交纳），由被告（反诉原告）唐云贵、唐乐负担130元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  尹 航二〇二〇年十二月三十日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜