北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初59780号原告（反诉被告）：马国栋，男，1971年8月14日出生，汉族，个体经营，住北京市昌平区。委托代理人：张德权，北京市汇佳律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京明博星盛废旧物资回收有限公司，住所地北京市海淀区紫雀路33号院1号楼-1层1134。法定代表人：熊英，经理。委托代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。原告（反诉被告）马国栋与被告（反诉原告）北京明博星盛废旧物资回收有限公司（以下简称明博星盛公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马国栋之委托代理人张德权，被告明博星盛公司之委托代理人王滨才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马国栋向本院提出诉讼请求：请求判令明博星盛公司返还土地租金260万元以及押金20万元。事实理由：2018年8月14日，明博星盛公司将其租赁的、位于北京市海淀区上庄路西侧约40亩土地转租给我，由我用作再生资源分拣基地使用，双方为此签订《承包合同》（实际上是租赁合同）。合同主要约定：租赁期限为3年，从2018年8月10日至2021年8月9日；每年租金为260万元，另交押金20万元；如遇不可抗拒的因素，使本合同不能履行的，任何一方可以解除本合同等。合同签订后，明博星盛公司向我交付了场地，我也如约交付了租金260万元及押金20万元。在我刚刚进驻涉案场地，正在做准备工作、对场地进行改造施工之际，恰逢北京市海淀区上庄乡人民政府根据北京市有关规定进行人口疏解和环境治理整顿。我所租赁的场地也在疏解及治理整顿之列，我还没有开始经营即被迫停止施工。为此，双方经协商均同意解除合同，并于2019年3月26日签订了《合同中止协议书》（以下简称《中止书》），约定：双方签订的《承包合同》在2018年10月10日予以中止，如在2019年8月10日之前乙方还不能正常经营，则正常终止合同，甲方保证乙方所交租金协商日期如数退还。《中止书》签订后，我未能在双方商定的日期之前正常经营，并多次找到明博星盛公司协商要求退还租金、押金等，但该公司均以种种理由予以推拖，拒不给予明确答复。为维护合法权益，故诉至法院。明博星盛公司辩称，不同意马国栋的诉讼请求，其租赁场地以后还在继续经营，场地也没有退还给我公司。双方签订合同附件及责任书，明确约定不允许建房。是因为马国栋租赁场地以后在院内私拉电线、修建房屋，最终被上庄镇政府叫停，所有的事情都不是我方造成的。明博星盛公司提出反诉请求：请求判令我公司与马国栋于2018年8月14日签订的《承包合同》于2019年11月30日解除。事实理由：2018年8月14日，我公司与马国栋签订《承包合同》，我将自己享有使用权的位于XX的场地，承包给马国栋用于经营再生资源分拣及运输业务。双方约定承包期限为3年，自2018年8月10日至2021年8月9日，承包金为每年260万元，保证金20万元。合同签订后，马国栋向我公司支付了第一年的承包金及押金，双方约定下一年的承包费于承包期到期前一个月缴纳。同时，双方还签订了再生资源分拣站安全消防责任书，约定房屋及场地交接后所有责任由马国栋自己承担，承包的房屋只能用于办公，不得住宿。我公司如约将15间房屋及40亩场地交给马国栋，双方交接后马国栋正常进行经营。后来马国栋违反合同约定在办公区安排住宿，并且私拉乱接电线，我公司多次提醒要求改正，但马国栋未改正。上级主管部门检查要求其整改，马国栋对于整改意见不理睬，最后上级主管部门强制要求其停业并将所有设施清空。马国栋迫于压力，清走了场地内的集装箱及其他设施，其还想继续经营，所以积极想办法准备重新开张，但一直没有结果，租赁的场地也被其占有拒绝向我公司返还。2019年7月，我公司要求马国栋交纳下一年度的承包费，其才明确说不承包了，没法继续经营。我公司要求其将场地及房屋退还，但其不同意。2019年11月中旬，我公司向马国栋发函要求其退还涉案房屋及场地，其一直未予答复。2019年11月下旬，我公司将马国栋遗留人员及物品强行清退，但马国栋还欠付我公司场地占用费，故提起反诉。明博星盛公司于2020年12月24日向本院提出申请，要求撤回第二项反诉请求：即请求判令马国栋支付2019年8月10日至2019年10月30日的占有使用费613698元。马国栋针对反诉辩称，同意解除合同，但认为2019年10月10日之前双方已经签订《中止书》，合同解除时间应该是2019年8月10日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年8月14日，甲方明博星盛公司与乙方马国栋签订《承包合同》，约定：“1.1甲方场地位于海淀区上庄翠湖别墅东侧，上庄路西侧房屋15间，占地面积共计约40亩（以下简称涉案场地）。甲方保证自己拥有该房屋基地的使用权，并保证该房屋场地无查封、无抵押、无担保。乙方出资装修及独立经营管理；1.2经营合作用途：甲方将标的物范围内房屋基地承包给乙方作为再生资源分拣及运输；2.1乙方承包期限为3年，自2018年8月10日至2021年8月9日；3.1甲乙双方协商，为便于双方承包经营，乙方每年向甲方支付固定承包金共计260万元，年付上交，保证金共计20万元。承包到期保证金无息退还乙方；3.2付款方式：年付每年260万元，交付押金20万元，合同终止之日起退还所有押金；4.4如果乙方对房屋及地块进行装修及屋顶改造及上下水改造，加注围墙，改造费用由乙方自理。承包到期后无偿归甲方所有。乙方调进来的集装箱房屋归乙方所有；6.1乙方有权按照本合同时间，根据需要装修和使用该基地；6.6在合同期内乙方严格遵守政府相关部门对再生资源的各项管理规定，如有违反所造成的损失由乙方自行承担；7.1甲方未按本合同约定如期交付该房屋基地，乙方有权单方面解除合同，甲方保证返还乙方交付的租金和押金；7.2乙方未按时交付承包金的，甲方可以单方面提前解除协议，收回该房屋场地，由此造成的损失，由乙方赔偿，订金不退；8不可抗拒力条款如遇政府和有关部门检查停业10天内跟甲方无关，停业10天以上甲方应按照实际停业天数减去租金或往后延长实际天数或退还乙方剩余租金和押金，但因乙方内部经营因素或者违法经营造成停业，由乙方自行承担……”。同日，双方当事人签订《再生资源分拣站安全消防责任书》。2019年1月5日，明博星盛公司之法定代表人熊英向马国栋出具收条：“今天收到马国栋交上庄承包金280万元，其中包括老蔡的点位退款13.5万元。老蔡的款项由马国栋自己解决，其中所收款包括退于老蔡的钱款。”明博星盛公司认可收到马国栋支付的260万元承包金及20万元押金，共计280万元。双方当事人均认可收条中所称“老蔡”，是指《承包合同》签订前即已承租涉案地块中部分地块的蔡姓商户（以下简称老蔡）；《承包合同》签订时双方当事人与蔡姓商户协商一致，由老蔡继续承租涉案地块中的部分地块，老蔡向马国栋支付租金及押金13.5万元，由马国栋向明博星盛公司支付整个涉案地块的首期租金及押金280万元（含老蔡支付的13.5万元）；老蔡退租后，如涉及退还老蔡押金事宜，由马国栋负责退还。经询，双方当事人均无法说明老蔡支付的13.5万元对应的租期、租金数额及押金数额。2018年8月10日，马国栋入驻涉案场地。2018年9月1日，北京市海淀区上庄镇人民政府综合治理办公室发布通知（以下简称通知）：“上庄镇内废品回收及分拣等业务经营者：根据市委市政府关于全面加强生态环境保护坚决打好北京市污染防治攻坚战的意见的要求和散乱污清理整治工作安排，上庄镇人民政府将对辖区内无证照经营废品回收及分拣等业务的摊点进行清理整治，请各经营者于2018年9月5日16:00前将经营地址有关废品回收分拣营业执照及复印件（加盖公章）提供至上庄镇综合治理办公室，不能提供营业执照者，请于2018年9月10日17:00前自行清退搬离。逾期未清退搬离的，将组织各执法部门联合执法予以强制取缔。”经询，马国栋自认其并未取得经营有关废品回收分拣业务的营业执照。2018年9月4日，北京市海淀区上庄镇人民政府发布通告（以下简称通告）：“上庄卫生院对面院管理者或所有权人：本行政机关巡查发现，你在未取得土地行政主管部门审批的情况下擅自在北京市海淀区上庄镇上庄卫生院对面院内建设简单房屋及堆放活动集装箱。上庄卫生院对面院管理者或所有权人的上述行为违反了相关规定，本行政机关责令上庄卫生院对面院管理者或所有权人于2018年9月10日8时前自行拆除上述违法建设、恢复土地原貌并接受复查。逾期不拆除的，本行政机关将依法予以强制拆除……”。经询，双方当事人均认可该通告所称需拆除的违法建设包括涉案场地上马国栋另建的简单房屋及堆放的活动集装箱；庭审中，马国栋自认上述建筑已拆除。经询，双方当事人均认可马国栋于2019年8月10日搬离涉案场地。马国栋主张老蔡迟于其约半年时间搬离涉案场地，明博星盛公司主张老蔡的实际搬离时间为2019年11月30日。有争议的证据和事实如下：马国栋主张双方当事人已签订《合同中止协议书》（以下简称《中止书》），约定在2019年8月10日前如马国栋仍无法正常经营，则明博星盛公司应退还全部承包金及保证金；双方当事人原本口头约定由明博星盛公司向其提供经营废品回收及分拣的营业执照，而该公司一直未能提供，后相关部门发布前述通知及通告，禁止未能取得营业执照的商户在涉案场地经营，故马国栋在2019年8月10日搬离涉案场地之前一直未能实际经营，故明博星盛公司应向其退还260万元承包金及20万元保证金。马国栋就其上述主张提交双方当事人于2019年3月26签订的《中止书》予以证明，该《中止书》约定：“明博星盛公司与马国栋原于2018年8月10日签订的合同，现因乙方无法经营使用，经甲乙双方协商同意，该合同2018年10月10日予以中止，暂停履行。具体重新履行承包合同的日期双方协商在定。在甲乙双方所签合同期限2018年8月10日以前，如乙方还不能正常营业，甲方正常终止合同，如果合作终止，甲方保证乙方马国栋所交租金，协商日期如数退还……”。双方当事人均认可《中止书》中约定的“明博星盛公司与马国栋原于2018年8月10日签订的合同”即指上述《承包合同》，甲方落款处为明博星盛公司的法定代表人熊英签字，乙方落款处为马国栋签字。马国栋主张《中止书》系在其接到政府通知与通告，得知无法正常在涉案场地正常经营的情况下与明博星盛公司签订，其中“在甲乙双方所签合同期限2018年8月10日以前，如乙方还不能正常营业，甲方正常终止合同”的“2018年8月10日”系书写笔误，实际应为2019年8月10日。明博星盛公司不认可马国栋的笔误之说，认为《中止书》系无效约定，并非双方的真实意思表示，只是在应马国栋提出需对其他合伙人有交代的要求下签订，《中止书》签订后马国栋仍在占有使用涉案场地及房屋，故不同意退还租金及押金。明博星盛公司反诉主张因马国栋违反合同约定，在涉案场地擅自私搭乱建，且拒不交纳第二年的承包金，故其于2019年11月30日强行清退并收回涉案场地，现要求确认双方之间的《承包合同》已于2019年11月30日解除；该公司为此提交照片、收据（无公章）等予以证明。马国栋认可照片的真实性，不认可收据的真实性及上述全部反诉请求；马国栋同意解除合同，但主张应以其实际搬离日2019年8月10日确认为合同解除日。本院认为，马国栋与明博星盛公司签订的《承包合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效协议，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于合同解除，鉴于双方当事人均同意解除合同，本院对此不持异议，双方当事人均认可马国栋实际搬离涉案场地的时间为2019年8月10日，故根据本案情况，应以该日为合同解除日较为适宜。明博星盛公司虽主张合同解除日应为2019年11月30日，但事实及法律依据不足，本院依法不予采信。马国栋依据《中止书》主张第三处日期处为笔误，实际应为2019年8月10日，故明博星盛公司应当返还全部租金及押金。明博星盛公司虽认可《中止书》中甲方处签章及法人签名的真实性，但不认可《中止书》第三处日期为笔误，主张该《中止书》的约定应为无效。根据本案已查明事实、现有证据及当事人陈述等，可判定《中止书》的形成背景应系在通知及通告发布后，双方当事人就《承包合同》在履行中遇到的问题而达成的约定。结合《中止书》的整体内容来看，第三处日期“2018年8月10日”的约定与前文语意矛盾，当事人对此日期约定的真实意思表示应当迟于《中止书》落款日期2019年3月26日；结合“协商日期如数退还”之表述，因涉及租金退还，可知该日期应在马国栋此时已交纳首期租金对应的租期内，故第三处日期的约定应当早于2019年8月10日。考虑到2019年3月26日时马国栋已知悉自己未取得营业执照，不能进行正常经营活动，其应当在一定的合理期间内尽快办理营业执照或取得正常经营资格，否则其长期占用涉案场地的行为势必对明博星盛公司造成一定的损失，综合上述分析，本院酌情认定《中止书》第三处日期应为该《中止书》签订后一定的合理时间。关于承包金及押金的退还，鉴于《中止书》约定的中止、暂停日期为2018年10月10日，马国栋仍应向明博星盛公司支付2018年8月10日至10月9日期间的租金；同时，基于前述对《中止书》内容的分析，并考虑到马国栋实际占用涉案场地的情况等，本院酌情判令马国栋承担2019年3月26日至2019年8月10日期间的部分承包金。综上，判令明博星盛公司向马国栋退还保证金20万元以及承包金1733333元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马国栋与北京明博星盛废旧物资回收有限公司于2018年8月14日签订的《承包合同》于2019年8月10日解除；二、本判决书生效之日起7日内，北京明博星盛废旧物资回收有限公司向马国栋退还保证金200000元以及承包金1733333元；三、驳回马国栋其他本诉请求；四、驳回北京明博星盛废旧物资回收有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费29200元（马国栋已预交），由马国栋负担9038元，由北京明博星盛废旧物资回收有限公司负担20162元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉案件费150元，由北京明博星盛废旧物资回收有限公司负担，已交纳。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王媛媛二〇二〇年十二月二十九日书记员  底苗苗