内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1911号上诉人（原审被告）：苏淑英，女，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：金晓云（系苏淑英的丈夫），住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被上诉人（原审原告）：马忠全，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：姚志福，内蒙古永公律师事务所律师。上诉人苏淑英因与被上诉人马忠全房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏淑英及其委托诉讼代理人金晓云，被上诉人马忠全的委托诉讼代理人姚志福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏淑英上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回马忠全的诉讼请求；二、一二审案件受理费由马忠全负担。事实和理由：1.双方房屋租赁合同中明确约定租赁物为门市。苏淑英租房目的是经营快餐店，但承租后在筹备经营过程中发现房屋性质不是门市而是住宅，不能办理营业手续。苏淑英及丈夫多次找马忠全协商处理此事，马忠全帮忙协调下直至2018年12月11日才帮助苏淑英取得食品经营许可证。2019年4月中旬苏淑英餐厅投入试营业，立即被环保局、综合执法局关停，原因也是住宅不能用作经营场所。2020年7月，案涉房屋的门锁已经被马忠全更换，苏淑英的物品被扣留至今仍不许搬离。合同期内苏淑英及丈夫不断找马忠全协商解决租赁住宅不能用于经营的问题，要求解除合同，马忠全坚持要求继续履行合同并承诺可以协助办理相关手续，但最终未能达成合同目的。故马忠全将住宅当做门市出租，双方合同目的根本不能实现，其无权要求苏淑英支付租金。且马忠全更换房屋门锁扣留苏淑英财物，同时索要不搬理房屋的损失更是无理。马忠全辩称，一审判决正确，适用法律正确，认定事实准确，请求二审法院驳回苏淑英的上诉请求。马忠全向一审法院提出诉讼请求：1.苏淑英履行合同，给付2018年9月8日至2020年9月8日的房屋租金，每年35000元，共计70000元；2.苏淑英给付拖欠的物业费5294元、取暖费8160.21元，上述两项共计13454.21元；3.合同到期后，要求苏淑英立即搬离房屋，如苏淑英未能搬离房屋，需要赔偿损失，按照每天95.89元（35000元除以365天）计算至苏淑英实际搬离房屋止；4.要求苏淑英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月8日，苏淑英、马忠全签订《房屋租赁合同》，约定：马忠全将××区市出租给苏淑英，租赁期限2017年9月8日至2020年的9月8日；每年9月5日之前，苏淑英向马忠全一次性支付租金，房屋租金每年35000元；苏淑英租赁期间，水费、电费、物业费、取暖费以及其它由苏淑英使用而产生的费用由苏淑英负担等内容。马忠全认为苏淑英按照合同约定只交付了第一年的房屋租金及拖欠物业费，取暖费，故起诉至法院。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同合法、有效。双方应按该《房屋租赁合同》履行权利、义务。苏淑英未按该《房屋租赁合同》约定的内容履行交付租金及负担物业费、取暖费的义务，故应承担相应的违约责任。马忠全主张苏淑英交付两年的房屋租金70000元，予以支持。马忠全主张苏淑英拖欠取暖费8160.21元，提供相应的票据予以证明，予以支持。马忠全主张苏淑英给付拖欠的物业费5294元，提供相应的票据金额为5187元，马忠全主张苏淑英给付拖欠的物业费应为5187元。马忠全主张苏淑英搬离房屋并赔偿损失，现该《房屋租赁合同》租赁期限已到，故对马忠全的该主张予以支持。苏淑英经传唤未到庭参加诉讼视为放弃答辩、举证、质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：第二百零七条一、被告苏淑英于本判决生效之日起十五日内给付拖欠原告马忠全房屋租金70000元及物业费5187元，取暖费8160.21元，合计83347.21元；二、被告苏淑英于本判决生效之日起十五日内搬离××区房屋，并赔偿原告马忠全损失（损失计算：每天95.89元，自2020年9月9日起至被告苏淑英搬离××区房屋时止）；三、驳回原告马忠全其他诉讼请求。案件受理费1886.36元，减半收取943.18元，由被告苏淑英负担。二审期间苏淑英提交以下证据：1.租赁合同复印件1份，证明双方约定租赁房屋的性质是门市，约定每年35000元租赁费，也是按海拉尔同类房屋门市的价格；2.营业执照复印件1份（2017年9月14日发证）、食品经营许可证复印件1份（2018年12月11日发证），证明其租赁涉案房屋的目的是用于经营快餐店及证照发放时间；3.提交限期改正通知书两份、2019年4月金晓云与刘大鹏（综合执法局的一个队长）的录音，证明因案涉房屋性质属于住宅，要求其停业整改和拆除牌匾，不能用于经营；4.提交2020年9月12日前后金晓云和马忠全的录音（录音内容均提交文字打印件），证明合同到期后，马忠全不允许苏淑英搬离涉案房屋；5.购物转账单一份，证明马忠全找人帮苏淑英办理食品经营许可证，用牛排送礼，苏淑英给马忠全，马忠全给其朋友；6.证人玉琳书面证言一份，证明2019年4月30日苏淑英打印一份材料要与房东解除合同，马忠全不签字，证人恰好在场。马忠全质证称，1.房屋租赁合同的真实性没有异议,该房屋本身确属门市性质，但是合同上并未限制苏淑英的使用用途，因此苏淑英可以居住和商用。2.对第二组证据证照的真实性没有异议，但是马忠全并没有在租赁合同中明确限制商用用途。因此该证据与双方租赁合同没有必然的关联性，不认可苏淑英的证明目的。3.对限期改正通知书，双方房屋租赁合同并没有限制房屋使用用途，因此限期改正通知书与本案无必然的关联性，不认可苏淑英的证明目的。金晓云与刘大鹏的电话录音，因刘大鹏非本案当事人，其身份无法核对，对其证言的真实性、合法性均不认可。4.对金晓云与马忠全的电话录音，不认可苏淑英的证明目的，房屋通过双方租赁合同转由承租人控制以后，苏淑英并没有在租期届满后向马忠全履行交还房屋的义务。如果其想履行完全可以通过正常渠道交还房屋钥匙或向公证机关进行钥匙提存，其在房屋内的物品由其自行控制，谈不上马忠全不让其搬走。当时考虑到案件已经进入人民法院处理过程，马忠全随口一说，不让去搬东西也实属正常，但客观上苏淑英实质上控制房屋，其搬走与否马忠全无法控制，因此不认可苏淑英的证明目的。5.送礼的购物转账单与本案不具有关联性，不认可其证明目的。6.玉琳的证人证词，该证人未依法出庭接受质询，其身份和证言真实性、合法性、关联性均不认可。另外，苏淑英在本案一审领取开庭传票的情况下，不出庭应诉，应视为放弃了抗辩举证权利。其二审所举证据均非新证据，均不认可上诉人所举证据的证明目的。本院认证,租赁合同，营业执照、食品经营许可证，两份限期改正通知书及金晓云和马忠全的录音，因对方当事人认可其真实性，本院予以认定。金晓云与刘大鹏的电话录音无法核实通话对方的身份和真实性，购物转账单与本案争议焦点缺乏直接关联，玉琳的书面证言因证人未到庭接受质询无法认定其真实性和有效性，故本院不予认定。马忠全提交国网呼伦贝尔供电公司河东供电服务中心出具的证明一份、信息表一份，证明案涉租赁房屋由开发商统一报装申请用电，按照一般工商业用电收取电费，属于门市用电性质房屋。苏淑英质证称没有房产证明，不认可。本院认证，因供电公司并非房产管理的职能部门，其供电单据不能作为证明房屋性质的有效证据，本院不予采信。二审经审理查明，2017年9月8日，苏淑英与马忠全签订《房屋租赁合同》，约定：马忠全将××区市出租给苏淑英，租赁期限为2017年9月8日至2020年的9月8日；每年9月5日之前，苏淑英向马忠全一次性支付租金，房屋租金每年35000元；苏淑英租赁期间，水费、电费、物业费、取暖费以及其它由苏淑英使用而产生的费用由苏淑英负担等内容。苏淑英按照合同约定只交付了第一年的房屋租金35000元及押金3000元，始终拖欠物业费，取暖费。另查明，签订房屋租赁合同后，苏淑英于2017年9月14日取得营业执照（海拉尔区欣怡快餐店），于2018年12月11日取得食品经营许可证。2017年呼伦贝尔市海拉尔区城市管理综合执法局向海拉尔区欣怡快餐店作出限期改正通知书，认为海拉尔区欣怡快餐店有“未采取异味……（此处字迹不清，无法分辨）影响周边环境”行为，违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条一款规定，要求立即停业整改。2019年呼伦贝尔市海拉尔区城市管理综合执法局又向海拉尔区欣怡快餐店作出限期改正通知书，认为海拉尔区欣怡快餐店有“……（此处字迹不清，无法分辨），无审批手续”行为，违反《呼伦贝尔市城市市容和环境卫生管理条例》第十八条规定，要求立即拆除。苏淑英自认2019年上半年海拉尔区欣怡快餐店经营过一段时间。又查明，2020年9月12日前后金晓云与马忠全通话，过程中金晓云要求“把东西取出来”，马忠全表示“你进屋东西丢了怎么办？”“那也不让动，法院就不让动”等。经过协商，马忠全仅同意金晓云取走经营手续。再查明，案涉房屋系海拉尔区棚户区改造补偿安置房屋，2016年8月26日海拉尔区房屋征收安置管理局与马忠全签订海拉尔区棚户区改造房屋征收补偿安置协议（以下简称安置协议），协议中“四、产权调换（二）标准及计算方式”中写明“置换113.6㎡住宅、113、6㎡各一户，剩余145.72㎡按比例折回196.92㎡”。案涉房屋至今无房权证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人自愿签订房屋租赁合同，均应按照合同约定享有权利、履行义务。苏淑英未按期支付租金及物业费、取暖费，违反合同约定。马忠全要求苏淑英支付租金及物业费、取暖费的主张有理。苏淑英应当承担给付租金、取暖费、物业费的义务。押金3000元不予退还（押金数额与《房屋租赁合同》中约定的一个月房屋租金数额的违约金相当）。本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于门市性质，案涉房屋性质是否影响了承租方按照约定正常使用房屋。二、苏淑英是否拒不搬离案涉租赁房屋，其是否应当负担租期届满后占用期间的费用。关于争议焦点一，本院综合评述如下：首先，本案中《房屋租赁合同》写明租赁标的为门市，但马忠全与海拉尔区房屋征收安置管理局签订的安置协议中对置换房屋的表述为“113.6㎡住宅、113、6㎡各一户”，与《房屋租赁合同》约定的房屋性质不符，且《房屋租赁合同》自2017年9月8日签订至今已三年有余，马忠全仍未取得房屋所有权证亦无有权机关对房屋性质作出确认。故应当认定案涉房屋性质（商用/住宅）不明，马忠全履行合同义务存有瑕疵，可能影响承租方经营使用，马忠全应当承担一定的瑕疵履行责任。结合本案实际情况，酌定自房屋租金总额中扣减1万元为宜。对苏淑英要求酌情减少租金的上诉请求予以支持。其次，苏淑英上诉称其长时间不能取得食品经营许可证，两次收到限期改正通知书，均是因为房屋性质（不属于门市）问题导致，本案中租金应当按照当地住宅租金标准即每年15000元支付。对此本院审查认为，苏淑英提交的两份限期改正通知书分别写明了处理依据，其中《中华人民共和国大气污染防治法》（当时有效的2015年修订版）第八十一条一款内容为“排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。”《呼伦贝尔市城市市容和环境卫生管理条例》第十八条内容为“在道路、广场、绿地、建（构）筑物墙体、机动车（船）外厢体等处设置牌匾、标牌、条幅、景观灯、宣传栏、标语栏、橱窗、画廊、商业门面、实物造型、空中漂浮物、充气模型等设施的，应当符合《中华人民共和国城市容貌标准》，依法需要批准的应当经有关部门批准。”根据以上法律法规和限期改正通知书的内容，不能得出两次责令改正与房屋性质有关的结论。另外，虽然苏淑英取得食品经营许可证的时间为2018年12月11日（较《房屋租赁合同》签订时间晚1年3个月左右），但苏淑英未提交证据证明发证时间与房屋性质问题有关。同时，案涉房屋位于临街一层，从地段和位置来说符合经营需要，且苏淑英事实上办理了营业执照和食品经营许可证并进行了短时间的经营。综上，苏淑英未提交有效证据证明因房屋性质问题导致其难以取得食品经营许可证及受到综合执法部门处理，并最终无法经营。故对苏淑英要求按照住宅标准支付房屋租金的上诉主张不予支持。关于搬离问题，本案现有录音证据能够证明苏淑英在合同期限届满后要求将个人财物取出，搬离案涉租赁房屋，但出租人马忠全认为对方尚未交纳租金，不同意其搬离。本院认为，合同期限届满后，承租人要求搬离房屋的请求正当。出租人拒绝承租人搬离房屋，导致损失扩大，无权要求承租人承担租赁期限届满后房屋占用期间的费用。苏淑英关于不承担租期届满后房屋使用费用的主张有理，本院予以维护。综上，二审期间当事人提交的新证据能够补充证明案件事实，本院基于案件事实对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（三）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初2421号民事判决;二、上诉人苏淑英于本判决生效之日起十五日内给付拖欠被上诉人马忠全房屋租金60000元及物业费5187元，取暖费8160.21元，合计73347.21元；三、上诉人苏淑英于本判决生效之日起十五日内搬离××区房屋；四、驳回上诉人苏淑英的其他上诉请求。五、驳回被上诉人马忠全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1886.36元，减半收取943.18元，由上诉人苏淑英负担843.18元，被上诉人马忠全负担100元。二审案件受理费1886.36元，由上诉人苏淑英负担1686.36元，被上诉人马忠全负担200元。本判决为终审判决。审判长 张明政审判员 春 英审判员 杨 柳二○二○年十二月二十五日书记员 徐 晨附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。