海南省乐东黎族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9027民初1014号   原告：蒋礼红，女，1965年3月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：高杰，海南瑞伊律师事务所律师。执业证号：14690200611851795。   被告：海南荷花生态园休闲农业开发有限公司。住所地：海南省乐东黎族自治县。   法定代表人：张勇，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李春禹，北京在明律师事务所律师。执业证号：11101200810109483。   被告：胡晰文，女，1972年9月28日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份号码：XXX。   被告：胡钰轩，女，1996年12月8日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份号码：XXX。   原告蒋礼红与被告海南荷花生态园休闲农业开发有限公司、胡晰文、胡钰轩确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年11月11日，本院作出（2019）琼9027民初1795号民事裁定书，驳回原告的起诉。因原告不服该裁定，上诉到海南省第二中级人民法院，2020年4月13日，海南省第二中级人民法院作出（2020）琼97民终505号民事裁定书，撤销本院（2019）琼9027民初1795号民事裁定，指令本院审理。本院于2020年6月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋礼红的委托诉讼代理人高杰、被告胡晰文到庭参加诉讼。被告荷花公司、胡钰轩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告蒋礼红向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告1签订的《荷花生态公寓房屋使用权订购合同》无效；2.判令三被告共同向原告返还购房款170000元，退还有线电视安装费800元，并赔偿35000元经济损失，并按照年利率6%以170840元（购房款+有线电视安装费）为基数向原告支付自2017年3月6日至实际全部返还170840元之日止资金占用费（暂计至2018年9月4日为5125元），并判决三被告承担连带返还责任；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告胡晰文以其建设的荷花园符合《海南省休闲农业发展项目规划》为由，欺骗原告，2017年3月5日，被告胡晰文以被告海南荷花生态园休闲农业开发有限公司的名义与原告签署了两份《荷花生态公寓房屋使用权订购合同》（以下简称该合同），约定被告将荷花生态园中公寓房一楼611房、610房（面积均为30平方米）转让给原告，并加送12平方米地皮，使用权年限为40年，每个房屋价款为138000元。对611号房屋，原告全部支付了138000元房款，并建设了院墙，搭建了铁皮棚等共花费35000元，并交付了被告安装有线电视费840元；对610房，因当时原告钱不够，就与胡晰文约定，分期付款，在付款32000元后，有天有个姓杜的老板过来闹事，说房子是他盖的，胡晰文没有给钱，每天都在那儿骂，胡晰文也不出来，看到这种情形，原告就不再付款。原告一共给被告支付的房款为170000元。谁知，被告所建的房屋，土地的性质为农用地，因被告没有办理用地审批手续，就建设了涉案房屋以及设施，乐东国土局于2018年2月1日下达了《行政处罚事先告知书》，3月7日，对其作出了乐东县国土资罚字[2018]5号《行政处罚决定书》，2019年3月25日作出了《强制执行决定书》，并在2019年4月1日全部强拆完毕。原告认为，被告将没有办理合法手续的房屋出卖给原告，该合同为无效合同，被告应当返还原告所支付的房款，并应当赔偿给原告造成的损失，并应当按照年利率6%向原告支付资金占有费用。为维护原告的合法权益，维护法律的尊严。现根据《民法总则》和《民事诉讼法》相关规定，特诉诸法院，请求法院支持原告的诉讼请求。   被告胡晰文辩称，对原告的请求，我同意按照合同约定退款，即我们的房子给他们住了几年了，按转让年限40年价款138000元计，扣除已居住使用年限所折算的费用，余款我们就全部退还给原告。水电费等其他费用是原告使用的，由其自行负担。对于蒋礼红的案子，3月10日转的43000元不是帮蒋礼书支付，是蒋礼红自己买房的款项，买的是611房，这笔款分成两部分，8000元是610房的定金，剩余的35000是611的房款。按合同约定611房是5月份付完房款，610房是8月份付完房款，然后她们8月份未付完款项，是她们违约了，但是我一直都让她们拖延支付。609房的钱蒋礼书在签合同的当天或者几天后支付过95000元，就没有再支付过房款，后来她就不要609房了，改成要610房。后面都是蒋礼红在付钱，蒋礼书后面没有付过钱，蒋礼红付的钱零零碎碎的，最终我算了一下还差了10000元，他们应支付276000元的，但是她们只付了266000元。蒋礼书放弃了609房改成了买610房，但是她一直没有来换过合同，蒋礼红和蒋礼书应该把609和610的合同交出来更换新的合同，因为610是蒋礼红的名字，要换成蒋礼书的名字。也是因为蒋礼红和蒋礼书差了10000元没有交，所以合同没拿过来更换，我也没开收据给他们。   被告荷花公司和被告胡钰轩未作答辩，也未提供相关证据。   对原告提供的证据进行分析和确认：   证据1、荷花生态园公寓楼使用权订购合同。证明：被告2胡晰文以其建设的荷花园符合《海南省休闲农业发展项目规划》为由，欺骗原告，2017年3月5日胡晰文以被告1的名义与原告签署了两份《荷花生态公寓房屋使用权订购合同》，约定被告将荷花生态园中公寓房一楼611、610（面积为30平方米）转让给原告，并加送12平方米地皮，使用权年限40年，价款为138000元。经质证，被告对证据的三性予以认可，证明内容不予认可。本院认为，该证据能够证明待证事实，本院予以确认。   证据2、转账记录。证明：原告通过银行转账的方式向被告2胡晰文转账170840元。经质证，被告对收款170000元无异议，原告安装有线电视费840元是原告自己使用的，由其自付，不予认可。本院认为，可证明原告自签订购房合同后至2019年1月21日止共支付购房款170000元及原告自行安装有线电视费840元，对该证据的真实性本院予以确认。   证据3、电子发票。证明：担保费1000元。经质证，被告对证据的关联性不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。   证据4、微信转账清单和微信转账记录。证明：原告向被告支付611房的有线电视费840元。经质证，被告对证据的真实性和关联性不予认可。对该证据的真实性本院予以确认。   证据5、收据以及微信转账凭证，证明：建设院墙等支付30000元的事实。经质证，被告对证据的关联性不予认可。本院认为，原告自行建设了院墙，搭建了铁皮棚等相关设施有否经被告同意，且该设施有否符合规划许可，原告并没有提供证据证明，对该证据的真实性本院不予确认。   证据6、国土资源局文件。证明：涉案房屋是违法建造并被拆除的事实。经质证，被告对证据的真实性合法性和证明内容均予以认可，但是关联性不予认可。本院认为，该证据能够证明待证事实，本院予以确认。   证据7、企业公示信息。证明：公司名称变更以及该公司为个人独资公司的事实。经质证，被告对证据的三性及证明内容无异议，本院予以确认。   对被告提供的证据进行分析和确认：   证据1、企业机读档案资料。证据2、公司章程。证据3、股东书面决议书。证据4、土地使用权转让合同。上述证据共同证明：海南荷花生态园公司的名称变更，股东姓名是胡钰轩，是在2014年4月22日成立的，公司成立的时候公司章程、股东书面决议书明确约定胡晰文以自己拥有的土地使用权作价8000000元出资，公司就拥有合法的土地使用权。经质证，原告对证据的真实性无异议，公司股东为胡钰轩，公司为一人公司的事实予以认可，但对涉案土地作价8000000元出资有异议，涉案土地根本不值8000000元，这个不予认可，但是可以认可以农用地出资到公司的事实；然后根据证据4可证明涉案土地为农用地，那么因此被告在农用地上建筑房屋，很明显违反了法律强制性规定，那么被告出卖房屋的合同更是无效合同。对被告提供的上述证据的真实性，本院予以确认。   根据当事人的陈述及上述采信的证据，结合庭审调查，本院综合认定如下事实：2017年3月5日，原告与被告荷花公司签订了两份《荷花生态公寓房屋使用权订购合同》，约定被告将荷花生态园中公寓房一楼611房、610房（面积均为30平方米）转让给原告，并加送12平方米地皮，使用权年限为40年，每个价款为138000元。合同签订后，对611号房屋，原告向被告荷花公司支付了138000元房款后，就自行建设了院墙，搭建了铁皮棚等，并交付了安装有线电视费；对610房，原告支付32000元给被告荷花公司后，便不再付款。由此，原告共给被告荷花公司支付的房款为170000元。涉案土地的性质为农用地，被告并没有办理用地审批手续。2018年2月1日，乐东黎族自治县国土执法部门向被告荷花公司下达了行政处罚事先告知书，2018年3月7日，作出了乐东国土资罚[2018]5号《行政处罚决定书》，由于被告荷花公司不主动清理地上建筑物等，2019年4月1日，乐东黎族自治县国土局和综合执法局对被告荷花公司的违章建筑进行强制拆除。由此，原告要求确认其与被告荷花公司签订的合同无效并要求被告退还己支付的房款和赔偿经济损失。   本院认为，本案原告与被告争议的主要焦点是：1、原告与被告荷花公司签订的房屋买卖合同是否有效；2、被告是否应当返还购房款及利息给原告。   1、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告荷花公司对涉案转让的公寓房为不具有土地使用权的违章建筑，该建筑不能通过补办有关建筑许可手续而取得建筑物的所有权，被告荷花公司在明知该房屋为违章建筑且不能补办有关建筑许可手续的情况下与原告签订《荷花生态公寓房屋使用权订购合同》，该合同显然损害原告的利益和社会公共利益，同时也违反了国家法律和行政法规的规定，该合同为无效合同。   2、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告荷花公司于2017年3月5日签订的《荷花生态公寓房屋使用权订购合同》为无效合同，该合同自始没有法律约束力。在原、被告进行房屋转让过程中，被告并没有将转让房屋相关情况如实告知原告，故意隐瞒事实真相，以欺诈的手段与原告签订了《荷花生态公寓房屋使用权订购合同》，该合同无效与被告的违法行为之间存在因果关系，被告对因合同无效给原告造成的直接经济损失，应当承担相应的赔偿责任。据此，被告依据该合同所得170000元房屋转让款，应返还给原告。原告在与被告签订合同过程中，没有对被告的相关资料进行审查就与被告签订合同，原告的不当行为对自己造成的直接经济损失也存在过错，应当承担相应的责任。据此，原告在涉案房屋中居住期间，因生活需要而安装有线电视所支出的费用840元和自行修建院墙、铁棚所支出的费用，应由原告自行承担。另，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在诉讼过程中，原告并没有提供相关证据足以证明该合同无效给其造成直接经济损失的具体数额，原告要求被告一次性赔偿原告损失35000元的主张，证据不足，本院不予支持。在庭审过程中，被告要求从原告已支付的房款中扣除原告已居住年限所折算的费用后，余下的购房款再退还给原告的抗辩理由不成立，本院不予采信。   3、对于原告主张的利息及其计算是否合理的问题。本案涉案合同为无效合同，被告荷花生态园公司在明知涉案合同属无效合同的情况下，仍与原告签订合同并向原告收取合同款170000元，至今仍不返还。被告荷花生态园公司的行为存在缔约过失，应当承担缔约过失责任，占用资金期间给原告造成的损失应予赔偿。原告主张按年利率6%标准计算，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，本院对损失的计算标准予以调整，利息应以170000元为基数，自2019年1月22日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。   4、《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告荷花公司为一人有限责任公司，被告胡钰轩持有该公司100%的股权，在诉讼过程中，被告胡钰轩并没有提供相关证据证明公司的财产独立于其个人财产之外，依据上述法律规定，被告胡钰轩与本案存在利害关系，其对公司债务应承担连带责任。2019年1月17日，被告胡晰文已将其持有的股权全部转让给被告胡钰轩，并已办理变更登记手续，其已经不是被告荷花公司的股东，但在股权转让协议中明确约定2019年1月17日之前被告荷花公司产生的纠纷与被告胡钰轩无关，相反应与被告胡晰文有关，因本案涉及到2019年1月17日之前财产处置行为，因此，被告胡晰文应承担相应的责任。   综上所述，原告与被告荷花公司于2017年3月5日签订的《荷花生态公寓房屋使用权订购合同》为无效合同，被告荷花公司应一次性返还房屋转让费170000元及支付资金占用期间的利息给原告，被告胡晰文、胡钰轩对上述债务承担连带偿还责任。被告荷花公司的法定代表人张勇、被告胡钰轩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原告主张的事实、证据以及诉请的抗辩，并依法承担对其不利的法律后果，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、确认原告蒋礼红与被告海南荷花生态园休闲农业开发有限公司于2017年3月5日签订的《荷花生态公寓房屋使用权订购合同》无效；   二、被告海南荷花生态园休闲农业开发有限公司应于本判决发生法律效力之日20日内一次性返还房屋转让款170000元及资金占用期间的利息（利息应以170000元为基数，自2019年1月22日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）给原告蒋礼红；   三、被告胡晰文、胡钰轩对上述被告海南荷花生态园休闲农业开发有限公司的欠款及利息承担连带偿还责任；   四、驳回原告蒋礼红的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4464.48元，由被告海南荷花生态园休闲农业开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 陈雄才   人民陪审员 关东生   人民陪审员 罗雪科      二〇二〇年十二月二十五日   书记员 林妍妍   附：相关法律条文内容：   1、《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   2、《中华人民共和国公司法》   第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。   3、《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。