贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2626民初1183号原告：中国农业银行股份有限公司岑巩县支行，统一社会信用代码915226269160301381，住所地贵州省黔东南州岑巩县新兴振兴大道中段政府路口。负责人：向阳，系该银行行长。委托诉讼代理人，吴俊，系该银行副行长。委托诉讼代理人，张绪武，系该银行客服部经理。被告：熊国良，男，1986年10月23日出生，侗族，住贵州省岑巩县。被告：马孝葱，女，1991年03月14日出生，汉族，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。委托诉讼代理人，施继英，系云南枫耀律师事务所专职律师。被告：台江县鹏飞房地产开发有限公司，社会统一信用代码为91522630670718150L，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州台江县台拱镇秀眉大道52号。法定代表人：朱永兴，男，系该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司岑巩县支行（以下简称“农行岑巩支行”）与被告熊国良、马孝葱、台江县鹏飞房地产开发有限公司（以下简称“台江县鹏飞公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司岑巩县支行的委托诉讼代理人吴俊、张绪武，被告马孝葱及其委托诉讼代理人施继英到庭参加诉讼，被告熊国良、台江县鹏飞房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农行岑巩支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令熊国良、马孝葱偿还尚欠农行岑巩支行的住房贷款本金89264.22元及利息2041.08元（今后产生的利息、复利、罚息按照贷款合同的约定直至全部欠款还清时止）；2、请求判令台江县鹏飞公司对第一项诉讼请求承担连带偿还责任；3、请求判令农行岑巩支行对熊国良、马孝葱购买的贵州省镇远县xxx商品房享有抵押优先受偿权；4、请求判令本案诉讼费及其他农行岑巩支行为实现本案债权的费用均由三被告承担。在本案审理过程之中，农行岑巩支行明确第一项诉讼请求的利息2041.08元计算截止时间为2020年07月31日之前已产生的利息。事实与理由：熊国良因购买台江县鹏飞房地产开发有限公司开发的贵州省镇远县xxx商品房需要，在自由资金不足的情况下，向农行岑巩支行申请个人购房贷款，台江县鹏飞房地产开发有限公司自愿提供阶段性连带担保责任。后农行岑巩支行经审查，于2015年01月04日与熊国良签订了《个人购房担保借款合同》，并于2015年01月05日向熊国良发放了个人住房贷款15.9万元，贷款期限为10年，合同约定，还款方式为按约等额本息还款，熊国良自愿用其本人所购买的台江县鹏飞房地产开发有限公司开发的贵州省镇远县xxx商品房作抵押，同时双方办理了抵押预告登记。自2019年10月04日起，熊国良未按约偿还贷款本息，截至2020年08月12日，已逾期6期。经农行岑巩支行多次催收，三被告均未履行还款义务。故为维护农行岑巩支行的合法权益，特依法向人民法院起诉。熊国良、台江县鹏飞公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为其自愿放弃举证、质证的权利。马孝葱辩称，1、熊国良与台江县鹏飞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定“台江县鹏飞房地产开发有限公司应于2014年12月31日前将熊鹏飞购买的贵州省镇远县xxx商品房交付给熊鹏飞”，但至今台江县鹏飞公司仍然未向熊鹏飞或者马孝葱发出接房通知，该情况系被告方未能按期足额偿还农行岑巩支行按揭贷款的唯一原因；2、马孝葱已于2015年11月11日与熊国良协议离婚，并签订了《离婚协议书》，协议约定熊鹏飞购买的贵州省镇远县xxx商品房尚欠农行岑巩支行的按揭贷款由熊鹏飞负责偿还。故涉案房屋尚欠的按揭贷款与马孝葱无关。3、农行岑巩支行递交的《个人购房担保借款合同》系农行岑巩支行提供的格式合同，马孝葱既非该合同的借款人，也非该合同的担保人，故该合同中免除农行岑巩支行责任或加重马孝葱责任的条款无效，相关条款对马孝葱也无约束力；4、本案系金融借款合同纠纷，而非确权纠纷，因此本案农行岑巩支行的第3项诉讼请求不属于本案受案范围，不应在本案中一并解决。故涉案房屋尚欠的按揭贷款本息不应由马孝葱承担偿还责任，请求法院依法驳回农行岑巩支行对马孝葱的诉请。本案经审理，案件事实查明如下：熊国良与马孝葱于2011年08月09日在云南省彝族苗族自治县民政局登记结婚。2014年05月15日熊国良与台江县鹏飞公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为：镇2013055），熊国良为买受人，台江县鹏飞公司为出卖人，合同约定由熊国良购买台江县鹏飞公司开发位于贵州省镇远县xxx商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为81.23平方米，套内建筑面积为75.21平方米，价款按照套内建筑面积计算，单价为3024.12元每平方米，房屋总价款为227444.00元，首付款为68444.00元，余款159000.00元由买受人熊国良以银行按揭贷款的方式支付。2014年05月15日涉案房屋到贵州省镇远县建设局办理了商品房预售合同备案登记，熊国良、马孝葱均在《商品房预售合同登记备案表》购房人签章处签名捺印。后熊国良于2014年07月28日向台江县鹏飞公司支付了首付款68444.00元。2014年10月29日熊国良与马孝葱向农行岑巩支行递交了《个人信贷业务申请表》，申请向农行岑巩支行贷款159000.00元用于支付涉案房屋的剩余购房款，熊国良、马孝葱均在该申请表共同申请人及抵押人处签名并捺印；同日农行岑巩支行向熊国良、马孝葱制作了《个人购房贷款面谈笔录》，该笔录明确借款申请人为熊国良，共同债务人为马孝葱，熊国良在该笔录借款申请人处签名、捺印，马孝葱在该笔录共同债务人处签名、捺印。2015年01月04熊国良与农行岑巩支行签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定熊国良因购买台江县鹏飞公司开发位于贵州省镇远县xxx商品房需要，向农行岑巩支行借款159000.00元，借款期限自2015年01月04日起至2025年01月03日止，共计120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定；价款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入台江县鹏飞房地产开发有限公司开户行为农行岑巩县支行，账号为23×××52的账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账号为62×××72；借款担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人台江县鹏飞房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任,借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权;其保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起2年;同时约定用涉案房屋作抵押担保；合同履行过程中若有争议由贷款人所在地人民法院管辖；合同签约地点为农行岑巩县支行客户部。后熊国良在该合同借款人处签名并捺印；贷款人农行岑巩支行在该合同贷款人（抵押权人）处加盖了中国农业银行股份有限公司岑巩县支行信贷合同专用章，该行时任行长吴建华在贷款人（抵押权人）处签署了自己的名字；台江县鹏飞公司在该合同保证人处加盖了该公司的公章，金昌达在保证人台江县鹏飞公司处签署了自己的名字；另外熊国良与马孝葱分别在该合同抵押人处签名，并捺了手印，同时写明了自己的公民身份号码。另查明，2015年01月04日农行岑巩支行与熊国良、马孝葱就涉案房屋向镇远县房屋管理站申请办理了抵押登记，并签署了《房屋他项权利登记申请审批表》，熊国良、马孝葱分别在该表抵押人处签署了自己的名字及捺印，另外熊国良在该表借款人处签署了自己的名字及捺印。2015年01月04日镇远县房屋管理站颁发了《房屋他项权证书》，编号为镇房他证镇远字第××号，明确涉案房屋他项权利人为农行岑巩支行，他项权利种类为抵押，债权数额为15.9万元，抵押期限为2015年01月04日起至2025年01月03日止。再查明，农业银行岑巩支行于2015年01月05日将借款159000.00元出借给熊国良,并按照约将全部借款直接划入台江县鹏飞房地产开发有限公司开户行为农行岑巩县支行，账号为23×××52的账户。《贷款发放通知单》明确，借款日期为2015年01月04日，到期日为2025年01月03日，借款本金为159000.00元，还款方式为等额本息，还款日为每月4日，正常执行利率为年利率6.765%，逾期执行年利率为10.1475%。涉案房屋按揭贷款，自2020年03月04日开始逾期，截至2020年08月12日尚欠农行岑巩支行涉案房屋按揭贷款本金89264.22元未还。最后查明，熊国良与马孝葱于2015年11月11日签订了《离婚协议书》，并于同日在云南省彝族苗族自治县民政局办理了离婚登记。双方协议约定涉案房屋归女方所有，待双方共同生育的儿子熊成坤年满18周岁之后归熊成坤所有，涉案房屋尚欠的按揭贷款偿还完毕之后，由熊国良配合将涉案房屋过户至马孝葱名下，待熊成坤年满18周岁之后，再由马孝葱将涉案房屋过户至熊成坤名下；涉案房屋尚欠的按揭贷款由熊国良负责偿还，由熊国良于每月的第一天把当月应偿还的按揭贷款1827.00元支付给马孝葱，再由马孝葱到银行办理还款手续。但熊国良于2020年02月29日偿还该期贷款本息后就未偿还剩余的本息。上述事实有农行岑巩支行的庭审陈述及农行岑巩支行营业执照、金融许可证、涉案房屋按揭贷款还款记录、涉案房屋首付款凭证、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、商品房预售合同登记备案表、商品房买卖合同、贷款审批通知书、个人购房担保借款合同、房屋他项权利登记申请审批表、房屋他项权证书、贷款发放通知单、借款凭证以及熊国良及马孝葱的身份证复印件、结婚证复印件、离婚证复印件、离婚协议书等证据予以证实，本院予以确认。熊国良、马孝葱、台江县鹏飞公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证和抗辩的权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。熊国良、马孝葱、台江县鹏飞公司与农行岑巩支行签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。各方应按照合同的约定履行义务，合同签订之后，农行岑巩支行按照约定向熊国良发放了贷款，并依约支付至台江县鹏飞公司账户，熊国良作为借款人，应按合同约定的期限偿还贷款本息，现熊国良未按合同约定的时间偿还本息，已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》关于违约责任的约定，农行岑巩支行有权提前收回借款并行使担保权利，故对农行岑巩支行要求被告偿还借款本息并解除借款合同的诉讼请求，本院予以支持。熊国良、马孝葱为该笔借款用所购买的涉案房屋作抵押，并到镇远县房屋管理站办理了房屋抵押手续，明确农行岑巩支行为房屋抵押权利人，且农行岑巩支行已取得房屋他项权证书，根据相关法律规定，在债务人不能履行到期债务时，债权人享有对该抵押物的优先受偿权。故对农行岑巩支行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。熊国良与农行岑巩支行签订的《个人购房担保借款合同》中，台江县鹏飞公司自愿为该笔借款提供阶段性保证担保，并对台江县鹏飞公司的阶段性保证担保责任进行了约定，而所谓阶段性保证担保，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款发放之日起至抵押有效设定之日止向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。本案中，因借款人尚未取得房地产权利证书，抵押预告登记亦未变更为抵押权设立登记，即台江县鹏飞公司提供的阶段性保证担保的期限届满条件尚未成就，故台江县鹏飞公司作为上述贷款的阶段性保证担保人应依据合同约定为借款人的债务承担债务连带清偿责任。熊国良在与农行岑巩支行签订《个人购房担保借款合同》时，与马孝葱系合法的夫妻关系，熊国良向农行岑巩支行申请的该笔借款发生在其与马孝葱的夫妻关系存续期间。且马孝葱亦在该笔借款的《个人信贷业务申请表》（（共同）申请人及配偶）（抵/质押人（共有人））处、《个人购房贷款面谈笔录》共同债务人处、《个人购房担保借款合同》抵押人（签章）处、以及涉案房屋《商品房预售合同登记备案表》购房人签章处、《房屋他项权利登记申请审批表》抵押人处签署了自己的名字，同时捺了自己的手印。故本院认为马孝葱作为一个完全民事行为能力人，其这一系列行为系对该笔贷款的认可与确认，所以该笔贷款系熊国良与马孝葱夫妻关系存续期间的共同债务，应对夫妻关系存续期间的债务承担共同清偿责任。马孝葱辩称其与熊国良已于2015年11月11日协议离婚，且离婚协议约定涉案房屋尚欠农行岑巩支行的按揭贷款由熊国良负责偿还，故马孝葱不应再承担涉案房屋尚欠按揭贷款本息的偿还责任，并提供了离婚协议及离婚证复印件各一份。本院认为，马孝葱与熊国良协议离婚时约定由熊国良负责偿还涉案房屋尚欠的按揭贷款，该约定未经债权人农行岑巩支行同意，且根据合同的相对性，该约定仅对马孝葱与熊国良有约束力，故对马孝葱的该项辩称意见，本院不予采纳。另外马孝葱辩称，台江县鹏飞公司至今未向熊国良或者马孝葱发出接房通知，此系债务人未能按期足额偿还按揭贷款的唯一原因，本院认为，根据合同的相对性原则，此与本案各属一个法律关系，与本案金融借款合同无关，即便台江县鹏飞公司逾期交房，也不影响本案债务人应当履行偿还涉案房屋尚欠按揭贷款的义务，故对马孝葱的该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款、第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告熊国良、马孝葱于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司岑巩县支行借款本金89264.22元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准从2020年03月11日起计算至实际履行完毕之日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司岑巩县支行在上述债权范围内对被告马孝葱购买位于贵州省镇远县xxx商品房在折价抵偿或者拍卖、变卖所得的价款中享有优先受偿权；三、被告台江县鹏飞房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任，被告台江县鹏飞房地产开发有限公司承担连带偿还责任之后，有权向被告熊国良、马孝葱追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2082.64元，减半收取1041.32元，公告费1010.00元，合计2051.32元（已由原告中国农业银行股份有限公司岑巩县支行预交），由被告熊国良承担852.16元、被告马孝葱承担347.00元、被告台江县鹏飞房地产开发有限公司承担852.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人有权自本判决指定的履行期间届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  张亚珠二〇二〇年十二月二十八日法官助理欧国平书记员王晗