陕西省富县人民法院   民事判决书      (2020)陕0628民初1475号      原告：曹菊娥，女，1959年10月10日出生，汉族，陕西省富县村民，现住富县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人：徐新逸，男，北京市盈科(西安)律师事务所律师。   委托诉讼代理人：薛娟，女，北京市盈科(西安)律师事务所律师。   被告：富县金辉房地产开发公司，住所地：陕西省延安市富县，统一社会信用代码：91610628694907386N   法定代表人：赵文亮，系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：任学明，男，陕西捷声律师事务所律师。   委托诉讼代理人：季书荣，男，1959年8月19日出生，汉族，陕西省富县居民，现住该处，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。   原告曹菊娥与被告富县金辉房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹菊娥委托诉讼代理人徐新逸、薛娟与被告富县金辉房地产开发公司委托诉讼代理人任学明、季书荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告曹菊娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期为原告办理位于富县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的不动产权证书并协助原告办理过户手续；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金97256元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月9日，原、被告签订《售房合同》，合同约定由原告购买被告位于富县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋，房屋面积115.96平方米，房屋总价款299177元；2013年3月15日，原告购买被告涉案小区的地下室，地下室面积25.01平方米、单价1000元/平方米，并支付购买地下室款项25010元，购房款、地下室款合计324187元。《售房合同》签订后，原告依约向被告履行了全部付款义务。《售房合同》第九条约定“房产办理手续，本公司提供相应的合法手续。”、第十二条约定“甲乙双方应自觉遵守本合同，如有违约由责任方赔偿合同总价的30％。”，但被告截止起诉之日仍未给原告办理涉案房屋的产权证书，构成严重违约、根本性违约，应当依法承担违约责任，故原告诉至人民法院，请求依法维护原告的合法权益。   被告富县金辉房地产开发公司辩称：1、原告所购房屋具备办理不动产权证书条件，原告应自行办理。按照原告与其公司签订的《售房合同》之约定，房产证的办理，由其公司提供相应合法手续，费用由原告承担。案涉房屋现具备办理不动产权证书的条件，原告应持购房合同在其公司处开具介绍信，在税务机关缴纳契税，并在富县不动产登记局申办不动产权证书。原告未办理相关手续，并非由于其公司的原因造成。2、原告主张其公司支付逾期办证违约金超出诉讼时效期间，应当驳回诉讼请求。原告主张其公司支付逾期办证违约金，应自合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。其公司2011年10月9日与原告签订《售房合同》，同时将案涉房屋交付原告使用，至今近10年时间，期间原告从未向其公司主张逾期办证违约金，故其现在提起诉讼显然超出诉讼时效期间。3、原告主张的违约金不符合合同约定，且过分高于实际损失，合同约定违约金为合同总价的30%，违约金的计算基数并不包括《售房合同》约定之外的车库、地下室等价款，故原告主张的违约金计算方法不符合合同约定。因超出诉讼时效期间，原告主张违约金的诉讼请求应当依法驳回。退一步说即使法庭认为其公司应当支付违约金，因逾期办证并未给原告造成实际损失，故合同约定的违约金过高，请法庭予以减少。   经本院审理查明：2011年10月9日，原、被告签订《富县金辉房地产开发公司职工住宅售房合同》，约定：被告将位于富县XX小区XX号楼XX单元XX室的砖混结构房屋出售给原告；房屋面积为115.96平方米，房屋总价款为299177元；房产办理手续，公司提供相应的合法手续，费用由原告承担；双方应自觉遵守本合同，如有违约由责任方赔偿合同总价的30%。合同还就结算方式、交款方式、交房标准、交房时间等进行了约定。合同签订后，原告分四次向被告交清了房款。2013年3月15日，原告购买被告涉案小区地下室，并支付地下室款25010元。被告向原告交付房屋，原告已实际入住并清缴2016年-2020年第二季度的物业费，但至今涉案房屋未办理房屋产权证。   另查明：2019年3月18日，富县经济发展局作出富经发﹝2019﹞36号《关于富县太和小区建设项目现场初步验收情况的意见》，同意被告公司的新建职工住宅楼项目及太和小区二期工程通过五方责任主体验收。2019年5月6日，被告在富县不动产登记局对富县XX小区XX号楼XX单元XX室的房产（不动产单元号为610628001004GB00228F00060034）办理了首次登记，证书号为陕（2019）富县不动产权第0000335号。2020年9月22日，富县不动产登记局出具《证明》，证明富县北教场太和小区1-9号楼业主可申请办理分户不动产登记。   本院认为，原、被告自愿签订的《售房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务；合同签订后，原告已向被告交付房款，被告虽已向原告交付房屋但至今未履行配合原告办理房屋所有权转移登记的协办义务，已构成违约，故被告依法应当协助原告办理涉案房屋的所有权登记；原告请求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金97256元，被告辩称原告该项请求超出诉讼时效期间，应予驳回，经本院审查，双方在合同中未明确约定办理房屋所有权登记的期限，按照法律规定，原告应当自房屋交付使用之日或合同订立之日起90日后向被告主张权利，因违约金请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的限制，故原告应当在上述期限届满后的3年内向被告主张逾期办证违约金，但原告提供的证据无法证明其在起诉前向被告主张过，现诉讼时效期间已届满，故原告要求被告支付违约金的主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告富县金辉房地产开发公司于本判决生效之日起90协助原告曹菊娥办理坐落于富县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的所有权登记；   二、驳回原告曹菊娥的其他诉讼请求。   本案受理费2231元，减半收取1115.5元，由原告曹菊娥承担557.8元，由被告富县金辉房地产开发公司承担557.7元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。         审 判 员 张永平         二〇二〇年十二月一日         法官助理 赵成燕   书 记 员 马 军               本案适用法律条文：   1、《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。      诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   2、《中华人民共和国合同法》   第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。      依法成立的合同，受法律保护。   第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。    3、《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。               1