山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁02民初1961号原告（案外人）：张永国，男，1964年9月22日出生，汉族，住山东省胶州市。被告（申请执行人）：上海中贯置业有限公司，住所地上海市普陀区桃浦路226号北栋618室。法定代表人：孔景景，执行董事。委托诉讼代理人：王兰旭，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璇，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。第三人（被执行人）：青岛东苑置业集团有限公司，住所地山东省胶州市北京东路58号。法定代表人：郑文，董事长。第三人（被执行人）：郑文，男，1964年1月27日出生，汉族，住山东省胶州市。原告张永国与被告上海中贯置业有限公司（以下简称中贯置业）、第三人青岛东苑置业集团有限公司（以下简称东苑置业）、第三人郑文案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永国以及被告中贯置业的委托诉讼代理人王兰旭、刘璇到庭参加诉讼；第三人东苑置业、郑文经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永国向本院提出诉讼请求：1.终止（2019）鲁02执682号执行一案中关于胶州市苑新天第小区6-1-402户房屋的拍卖（现房屋价值人民币20万元），撤销（2020）鲁02执异460号执行裁定书；2.确认胶州市苑新天第小区6-1-402户房屋的所有权归原告所有。事实与理由：原告对胶州市苑新天第小区6-1-402号房屋享有所有权，被告与第三人合作开发房地产合同纠纷一案，将第三人名下该房屋查封执行，之前第三人已将涉案房屋抵扣工程款结算给了原告，并且原告早已实际居住在此，查封执行也并未通知原告，侵害了原告的利益，故提起诉讼，请求判如所请。被告中贯置业辩称：一、原告与第三人东苑置业之间就涉案房屋并无合法有效的买卖合同，也未办理房屋过户登记，对于涉案房屋不享有物权期待权。原告系通过青岛御景建设工程有限公司处取得了房屋抵顶的权利，而青岛御景建设工程有限公司与第三人东苑置业之间的债务纠纷，已经由胶州人民法院审理，并在中院一并执行。本案所涉及的原告与青岛御景建设工程有限公司之间的工程款可能也包含在该执行案件中，如果包含，青岛御景建设工程有限公司明显不认可抵债行为已经完成。但不论原告还是青岛御景建设工程有限公司与第三人东苑置业之间都无合法有效的房屋买卖合同，其之间是债权债务关系，而非房屋买卖关系。此外，涉案房屋也没有过户登记，原告不享有对异议房屋的物权期待权，不符合异议成立需要在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的规定。二、原告占有房屋时，涉案房屋已经被法院查封，原告系违法占有，不符合异议成立的要求。原告称其在2017年入住涉案房屋，此时涉案房屋已被胶州市人民法院因其他案件查封。原告也没有提交异议房屋由第三人东苑置业向其交付的证据，不能证明其占有房屋的合法性。原告不仅在法院查封完成之后才占有房屋，且属于非法占有房屋。三、原告名下可能有其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项异议成立的要求。四、涉案小区部分房屋已经办理网签备案，不存在不能签订正式的房屋预售合同并办理网签备案的客观障碍。原告未证明未签订正式的房屋预售合同并办理网签备案非原告过错，故不能排除其过错。综上，原告的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条的规定，不能阻却人民法院对异议房屋的执行。请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人东苑置业、郑文未到庭，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交以下证据：1、顶房协议、收款收据、欠款说明、发票复印件各1份，证明青岛御景建设工程有限公司将涉案房屋作价855,894元抵顶张永国的涉案工程款。2、物业费、电费、水费收据，证明经政府调解允许入住，入住时间2017年12月27日。3、张永国各小组在涉案工程的安装负责人联名签字证明、转帐凭证复印件，证明涉案房屋是张永国给排水安装人工费顶帐房，因东苑置业原因没有网签成功，张永国贷款给工人发放工资。被告质证意见为：对证据1真实性及关联性均不予认可，认为顶房协议甲方为李福来，乙方为张永国，不能证明东苑置业曾将涉案房屋抵顶给张永国或者李福来；欠款明细与本案不具有关联性；发票收款人为青岛福海洋建设集团有限公司，并非张永国或李福来及御景公司。证据2的真实性无法确认，涉案项目不存在交付房屋的条件，物业公司如何入驻并收取物业费不清楚。证据3的真实性无法确认，证明事项与本案无关联。本院经审理查明，中贯置业与东苑置业、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决如下：一、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业返还投资款3000万元；二、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以3000万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业支付诉讼保全保险费127,818元；四、郑文对东苑置业的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回中贯置业的其他诉讼请求。本院在该案诉讼过程中采取了诉讼保全措施，2018年2月24日，本院作出（2017）鲁02民初1411号民事裁定书，裁定冻结东苑置业的银行存款人民币7440万元或查封、扣押相应价值的其他财产。并于2018年3月22日作出协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心查封东苑置业名下位于胶州市苑新天第包括案涉房产在内的179套房产，查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中贯置业向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。本院对案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为胶州市人民法院（2018）鲁0281执1319号案件，胶州市人民法院于2016年4月18日作出（2016）鲁0281民初4216号民事裁定书，裁定查封东苑置业银行存款1500万元或同等价值的其它财产，并于同日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2016年4月18日至2019年4月17日。胶州市人民法院于2019年9月24日作出《关于移送东苑置业名下部分财产处置权函》，将查封的被执行人东苑置业名下位于胶州市广州路以西澳门路以北的东苑新天第包括案涉房产在内的多套房屋的处置权交由本院一并处置。2019年11月14日，本院作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人东苑置业位于胶州市苑新天第小区包括案涉房产在内的200套房屋。执行过程中，张永国以案外人身份向本院提出书面异议，请求依法解除对被执行人东苑置业名下位于胶州市苑新天第小区6-1-402户房屋（以下简称“案涉房产”）的查封。本院于2020年9月28日作出（2020）鲁02执异460号执行裁定，驳回案外人张永国的异议请求。张永国不服该裁定，向本院提起诉讼，即为本案。张永国向本院提交的证据1中的顶账协议日期为2012年6月12日，系张永国（乙方）与案外人李福来（甲方）所签，并加盖有青岛御景建设工程有限公司的印章，主要内容为：甲方以其所有的涉案房屋（价值855,894元）转让给乙方，用于管道安装人工费支付。张永国提交的证据1中的收款收据系东苑置业于2012年6月13日出具，载明客户名称为张永国，数额为855,894元。张永国称其于2017年12月27日入住涉案房屋并居住至今。本院认为，根据双方诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否应为原告所有；二、本案能否排除执行。对此认定如下：一、《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，首先，张永国提交的顶账协议并非其与东苑置业所签，而系张永国与案外人李福来所签，并加盖有青岛御景建设工程有限公司的印章，在李福来及青岛御景建设工程有限公司非本案当事人，相关人员也未能出庭作证的情况下，本院对该协议真实性不予确认；其次，根据该协议内容，张永国与李福来及青岛御景建设工程有限公司之间应系欠款关系，虽然该协议中有以房顶账的内容，但双方之间就涉案房屋未办理任何抵押登记等合法手续，涉案房产既未过户，也未正式交付，因此，即使该协议真实，张永国对李福来及青岛御景建设工程有限公司享有的也仍然是普通债权请求权，而非直接取得涉案房屋的所有权。故，张永国请求确认涉案房屋为其所有的主张不能成立，其该诉请本院不予支持。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张永国未与东苑置业就涉案房屋在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，张永国主张收款收据即视为有效买卖合同的理由不能成立；张永国称其于2017年12月27日入住涉案房屋，但该房屋已于2016年4月18日被胶州市人民法院查封，故其并未在法院查封之前合法占有该房屋，因此，张永国的主张不符合上述司法解释的规定，其提交的其他证据的证明内容也均不足以排除本案执行，故张永国要求排除本案执行的请求不能得到支持。综上所述，原告张永国要求确认涉案房屋为其所有的请求不能成立，其不享有足以排除涉案强制执行的民事权益，张永国的异议理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张永国的诉讼请求。案件受理费12,359元，由原告张永国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 王 楷审判员 潘红燕审判员 李 丽二〇二〇年十二月十八日法官助理高仁青书记员孔怡书记员李珊珊