广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初21428号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼，统一社会信用代码914401017676955062。法定代表人：聂金伟。委托诉讼代理人：司坤华，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：史志航，男，该公司工作人员。被告：张小鹏，女，1975年2月19日出生，汉族，住广州市天河区，原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告张小鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人司坤华、史志航到庭参加诉讼，被告张小鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付2019年1月至2020年8月拖欠的物业服务费人民币16172.45元及逾期付款违约金（物业服务费暂计算至2020年8月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部钱款之日止，暂计至2020年8月30日为4580.44元）；2.请求判令被告立即向原告支付2019年1月至2020年8月拖欠的各项公共用电分摊费人民币1420.15元；3.请求判令被告立即向原告支付2019年1月至2020年6月拖欠的住宅水费和用水分摊389.91元；4.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园五期二街7号C3栋703房的房屋。原告与涉案房屋的所在小区的开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的房屋服务费标准为4.38元/月/平方米。开发商依照《广州市商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2019年1月起至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费、住宅水费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额交纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、五百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。法庭辩论结束前，原告万科物业公司明确被告张小鹏欠费日期为自2019年2月至2020年8月，相关欠费金额亦作出调整。被告张小鹏提交书面答辩状辩称，一、原告不能按照物业合同及《物业管理条例》提供物业服务，违约在先。物业未履行以下服务：1、对业主有完成房屋验收的义务。物业公司既然已接受房地产公司的物业服务委托，就应该完成委托里面的所有条款。在此期间，我多次提出要求完成703房验收及提供该房屋结构、相关水电图纸一直未有任何服务，一直采取置之不理态度，给业主带来了严重的损失（致使一直到现在我不能去有效的办理房产证及进行有效的装修）。对方仅仅在2016年8月7日的一个工作人员提供的客户锁匙／物品签收单确认为验收状态，而对业主提出对标的物的验收一直采取回避态度。由于C3栋703房是样板房，我于2016年6月底接到交房通知后，物业并电话预约了我7月2日验收。7月2日双方去到现场时，现场还有施工队伍在干活，厕所马桶及地板砖和房间地脚线都未完成，当时物业人员也找来负责交楼的李经理来问了为何没有搞完的，通知验收。当时李经理的答复是：该房屋是样板房，刚刚撤完场，还没来得及搞完，应该5天内可以完成。我当时与物业商量，由于我之前是租赁的房子，8月5日到期，对方已经通知我不续期了，我现在要出差，只能本月20日再来验收。当时物业人员当即表态没有问题，不会影响我的正常入住，并且让我先采购家具。可是一直到8月7日，我的部分家具已到达C3栋楼下时，物业人员再次与我去现场。到达现场还是一片凌乱，我问怎么办，于是物业人员叫来了物业经理来处理。物业经理在现场说：让我先把家具运回出租屋，他会尽快安排我再次验收，并且这次搬家具的费用到时他们申请由他们出。我说租赁的房子小，放不下这么多家具，要求物业公司是否能提供临时场地摆放家具的场地。当时物业人员说我房屋阳台已经完成，让我先把家具放置阳台。因此才有了签收钥匙的单。同时要求物业给我提供房屋结构图及水电图纸及整栋楼宇验收合格证，告知我要装修，并再次约定8月15日再次进行验收。8月15日再次与物业人员到达现场验收，现场没有之前的凌乱，但是客厅墙面有大小不等的黑色的印块，地面有不能清除的痕积，现场还有大小的垃圾，卧室的各个房间的玻璃还贴着万科欧泊的玻璃贴，尤其主卧室玻璃是花的，有几块木地板是松弛的（以上这些痕迹至今还存在，法官可派人去现场验证）。当时物业人员说打电话给领导，打完电话，物业人员说领导现在好忙，问我能否一起去找他领导。由于领导有意避开我，我们在下面转了好久，终于在C2栋楼下把领导找到。我问他到底何时交楼，我的家具过两天会全部到达，我会没地方放置，而且半月后我无地方居住，我上有老，下有小，我到时只能都带去物业公司居住。于8月底，我再次去验收，还是无法验收，当时物业经理叫我自己先处理，他们到时再给我工钱。当时家具及家人都没地方居住，如此匆忙把家具搬进去，我说先借居亲戚家，让他们提供图纸给我改动一下插座，因为厨房插座离明火不达标（根据规定：不可将明暗电线及电源插座装在燃气管线附近，应保持与燃气管线水平净距大于30厘米）。我房由于是样板房，当时可能安装时，只想到美观，而未注意细节。多次交涉，由于物业公司长期不提供图纸，致使我到现在不能安心入住。而且物业公司交楼会在当天签定物业服务合同，可时至今日物业公司都未来找我签定物业服务合同，那么请问我为何要交物业管理费用？由于房屋未验收，致使我至今未能去办理房地产证。购买房屋的验收标的物的内容不是钥匙（详见房合同）。2、原告为开发商指定的小区前期物业，按照物业法想关规定：在物业公司进驻于小区后并自动无效，由该物业公司与小区业主自行签定物业管理服务协议。该物业公司已进驻小区长达4年的管理服务期间，他的那份前期物业合同已属于自动作废功能了，他应该与业主建立物业管理服务合同才是有效合同了。3、出租公用部分收益未公开。物业期间存在广告收入及有部分活动场所出租、车场等公共出租的收入未公开，根据物业法规定：小区内所有公共场所的收入应该归全体业主所有，而不是归物业公司所得。4、对于施工改造部分所发生的费用，物业公司并未向各业主争求意见，均是物业公司自己决定，不具有合法性。二、答辩人主张先履行抗辩权，再原告纠正错误履行违约行为前，有权拒绝支付物业服务费。因原告不能适当的履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便和烦恼。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告未正确履行物业服务义务之前，答辩人有权暂不支付物业服务费。何况我们之间并未有合同（因为其他业主都有物业合同，请问物业公司我为什么没有合同）。综上所述：答辩人对原告诉讼请求的答辩如下：一、关于物业管理服务费问题：1、物业管理服务协议应为双方合同，双方当事人应当履行各自义务，也就是物业公司必须向业主提供双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约在先，业主有权依据《合同法》行使抗辩权利，其是对物业管理公司违约行为依法我行使违约救济权的合法行为。（1）本人自2016年以来与该物业公司并未有双方合同，他进驻这么长时间，也未曾向我出示过物业管理服务协议要签署，请问物业公司你为何不与我签定合同，其他业主都有，为何不曾也不敢来找我签署物业管理合同？（2）物业公司提供给法院的是物业公司与广州市番禺向信房地产有限公司的前期物业服务合同，早已超出时效性，而且物业公司也并未按里面条款与我进行房屋交付验收的行为。物业公司对于自己存在的问题回避在先，多次用一份超出时效性合同在法院立案。番禺区人民法院第一年第二年的判决中，并未维护法律的公平公正，只判决我方作为，却对物业公司的不作为无视，本人将会保留其追究权力。（3）而且在此期间，多次对我进行卑鄙手段私自停电及家人骚扰，造成我冰箱里储存的高档食品多次浪费损失（我有与对方物业人员对话视频）已违法在先。由于原告的不作为，一直未能履行物业服务且已对本人造成经济和不能改造的居住困扰情况下，而且双方未签定任何的物业管理服务协议，本人不存在要交物业管理费，更不存在违约。关于原告主张的公摊电费及代收水费问题：1.答辩人要求原告提供费用明细，之前也在法院答辩时也已经要求提供，以便确认费用收取的合理性，再确认无误后答辩人会足额缴纳。但对方时今日未曾提供。2.答辩人已多次到达物业公司缴纳，对方工作人员不收取，法院可以找他们收费人员询问此事。借口说是收费系统不允许单独收取要所有费用一起收取，请问哪项规定费用产生不可以单独收取，而且物业公司费用里面也只是代供电部门收取。既然只是代收为何不能单独，难道我的物业管理费也是帮供电部门代收？三、关于原告主张的违约金问题：根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权暂不支付物业费。更何况我们双方都未曾签定任何的合同，故不产生任何违约金。原告主张的违约金是没有法律依据的。请物业公司把法律依据举证。四、对于对方律师事务所及律师的不作为，明知该当事人有违背法律事宜，确多次擅用职业及职权帮助其助纣为虐，我保留其诉讼权力，也定会提供相关证据给相关部门吊销其营业执照及相关律师证件。故请求法院驳回原告的不合理诉求，让其先把物业公司把自身的义务去完成，再追缴物业管理费。如果对方只是一直靠法律的擦边球来解决问题，而不是正视自身的义务与责任，我相信法院长期不会让物业公司去蒙蔽，忽略物业公司的义务与责任。更相信何法官会做出公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：2012年8月23日，广州番禺向信房地产有限公司作为“开发建设单位（甲方）”、原告万科物业公司作为“物业服务企业（乙方）”签订《新光城市花园（四、五期）前期物业服务协议》，该协议约定：甲方委托乙方对新光城市花园四、五期提供前期物业服务事宜，物业名称为新光城市花园四、五期，坐落在广州市番禺区南村镇兴南大道368号；本合同有效期为三年，自2012年8月23日至2015年8月22日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：五期C1/C2/C3栋：4.8元/平方米；如果业主大会决议改变业主共有物业经营收益用途的，业主缴纳物业服务费的标准应做相应调整；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用；逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金……等等。同日，广州市番禺向信房地产有限公司（甲方）、原告万科物业公司（乙方）、广州市万合房地产有限公司（丙方）签订了《权利义务转移协议书》，约定甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》的权利义务概括转移给丙方，自协议生效之日起由丙方全面承担甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》中的权利义务。2014年12月16日，广州市番禺区物价局作出《关于新光城市花园五期前期物业服务最高收费标准的批复》，核定新光城市花园五期住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米4.38元（不含水电公摊），本收费标准同时作为新光城市花园五期住宅小区前期物业服务招标的最高收费标准。2015年5月21日，被告张小鹏向广州市万合房地产有限公司购买了番禺区新光城市花园（商住楼）自编C1、C2、C3栋第C3栋7层703号房（即案涉房屋），房屋地址：番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园五期二街7号（C3栋）703房，并签订了《广州市房地产登记申请书》、《商品房买卖预售合同》，合同约定案涉房屋的面积为186.3136平方米，物业服务费由乙方自收楼之日起按月按时缴纳。根据2018年11月22日广州市番禺区国土资源和规划局出示的《产权情况表》显示：被告张小鹏是番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园五期二街7号703房的产权人（登记字号：15预登02494663；合同状态：预告；确权状态：已确权），案涉房屋建筑面积188.4467平方米。2016年8月7日，被告张小鹏办理了收楼手续，签署了《客户钥匙/物品签收单》，签收了入户大门钥匙（含施工钥匙）、主人房钥匙、次卧、书房、信箱钥匙、手报器钥匙、社区一卡通等。其中《万科欧泊公共水电费分摊办法》规定：本小区楼内楼梯灯、走廊灯、电梯、加压水泵、排污水泵等公用设施设备，庭院灯、草地灯、射灯、壁灯、高杆灯等各类公用路灯，消防控制中心运行产生的水电费用，供水、供电未实行抄表到户之前供水供电总表与业主（用户）分表之和的差额部分由小区业主（用户）合理分摊；并列明具体分摊的公式。原告万科物业公司已经交纳了案涉物业小区自2019年2月至2020年8月的水费、污水处理费与电费，并在诉讼中提供相应的水电费发票予以证明。2020年4月3日，原告万科物业公司委托广东骏道律师事务所通过邮政专递向被告张小鹏发出《律师函》，主要内容为：阁下名下产权房屋（万科欧泊小区C3栋703房），截至2020年3月已欠缴万科物业公司物业服务费、公共水电分摊费等本金共计13402.22元，请阁下收到本律师函五天内缴清上述款项。该专递于2020年4月4日显示本人签收。另查明，原告在庭审中确认，因前期物业服务合同规定的收费标准高于相关部门批准的收费标准，故物业服务费按相关部门批复的4.38元/平方米计算；涉案房产经相关部门测算案涉房屋的实际面积（即产权登记情况表的建筑面积）有所变动，故现阶段收费面积按照产权登记情况表确定的188.45平方米计算，每月物业服务费为825.41元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与广州市番禺向信房地产有限公司、广州市万合房地产有限公司签订的《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》是各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》第五条的约定可知，合同于2015年8月22日到期后，在原告万科物业公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同的情况下，该合同继续有效，对涉案小区业主与物业公司双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告根据物业服务合同及补充协议的约定为新光城市花园（四、五期）小区物业提供了物业管理服务，被告作为新光城市花园（四、五期）小区物业的业主，应受《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》的约束，履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及逾期付款利息等违约责任。被告张小鹏书面抗辩称物业公司未履行协助业主验收房屋的义务、公用收益未公开、施工改造发生费用未向业主征得同意不应由业主承担、物业对其及家人进行骚扰、采取停电手段等，直至庭审结束前，被告张小鹏并没有提供相关证据材料予以举证，因此本院对张小鹏主张事项不予采信。被告张小鹏根据应向原告缴纳自2019年2月起至2020年8月拖欠原告物业服务费为15682.79元（825.41元/月×19个月）。关于从2019年2月起至2020年8月止物业服务费的违约金，现原告万科物业公司主张按合同约定，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之一的标准计算至被告清偿全部物业服务费之日止。本院认为该违约金标准过高，且原告并未举证证明因被告逾期交纳物业服务费导致其实际的损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的水费。原告万科物业公司在诉讼中提交了水费发票证明其已代为交纳了包括案涉房屋等物业在内的水费，本院对原告垫付水费的事实予以确认。对于垫付的水费以及公共用电公摊费、公共用水公摊费数额，原告提供了供电、供水统计表载明被告欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，但结合被告张小鹏签收的《万科欧泊公共水电费分摊办法》，原告关于按照被告每月实际使用情况计算水费以及公共用电公摊费、公共用水公摊费数额的陈述，合乎常理，本院对原告代被告垫付的数额予以确认，确认被告张小鹏应向原告万科物业公司支付2019年2月至2020年8月的公共用电公摊费人民币1341.2元、公共用水公摊费人民币35.74元，2019年2月至2020年8月住宅水费335.86元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告张小鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年2月至2020年8月的物业服务费15682.79元及违约金（违约金以每月应交纳的物业服务费825.41元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清还所欠物业管理费之日止，每月物业服务费的违约金分期计算，但不得超过每月应交物业服务费825.41元）；二、被告张小鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年2月至2020年8月的公共用电公摊费1341.2元、公共用水公摊费人民币35.74元；三、被告张小鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年2月至2020年8月的住宅水费335.86元；四、驳回原告广州市万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费182元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担38元，由被告张小鹏负担144元。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇二〇年十二月二十九日书记员  林敏倩