云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初9228号原告：普昆，男，汉族，1973年2月4日出生，身份证登记住址为云南省昆明市西山区。原告：叶蕾，女，汉族，1976年12月7日出生，身份证登记住址为云南省昆明市西山区。两原告共同委托诉讼代理人：饶曙辉，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南长水航城开发建设有限公司，住所云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处云南龙港综合加工厂有限公司1、2号楼。法定代表人：朱青。委托诉讼代理人：李宁，该公司员工，特别授权代理。原告普昆、叶蕾与被告云南长水航城开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员曾惠祥适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人饶曙辉以及被告委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付逾期办理房屋产权登记手续违约金89874.21元（2015年10月31日起至2020年5月25日），违约金付至办理房屋产权登记手续之日止（违约金标准按年息4.75%计算）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年11月29日签订《商品房购销合同》。合同约定了双方的权利义务即：1.由原告购买被告开发的“长水航城”第XXX号商品房。房价为414326元；2.由被告在交房后90个工作日内协助原告办理产权证登记手续。合同签订后原告履行了自己的义务，支付了房屋总款414326元，支付了代办产权及相关费用9796.05元。被告亦于2015年6月30日向原告交付了房屋。但被告却违反了《商品房购销合同》第12条在90个工作日为原告办理房屋权属登记的约定，已构成根本性违约。因此，为保护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、受市政配套建设滞后影响，原告所在小区至今无法正式通水通电，以致于不能通过竣工验收，按照购房合同约定，属于可免责条款，被告不应当承担违约责任。根据政府各项会议文件，明确了供水、供电等六项属于市政配套设施、具体组织建设主体为官渡区人民政府。由于市政配套建设的滞后，至今原告所在小区仍然在使用临时用水、临时用电，不符合专项验收的硬性要求，导致无法通过竣工验收。同时昆明市市长、昆明市住建局和自然规划局留言板回复也明确了临时用水用电系客观原因限制，属于被告不可预见、不可控制的范围，而且《购房合同补充协议》约定了政府因素属于可免责条款，被告不应当对此承担违约责任；二、原告未履行合同先行义务，违约在先，无权要求被告协助其办证，被告不应当承担违约责任。购房合同第十二条明确约定，被告只有协助办证义务，并且协助的前提条件是原告履行完毕合同约定的全部义务，若未满足任何条件的，均视为自动放弃被告协助其办理产权登记的权利。本案中，原告至今未向被告提交“授权委托书”、“不可撤销申请书”，未履行合同先行义务，违约在先，无权再要求被告协助其办理不动产权证；三、房屋的主要功能是居住，被告按期交付房屋，原告的主要权益已实现，不存在实际损失。原告作为机场团购客户，获得了被告给予的购房优惠，同时随着目前二手房交易市场的高涨，原告所在小区也有很多成功交易，合同法规定的违约金主要强调补偿功能，鉴于原告不仅没有实际损失，还获得了非常可观的预期利益，被告不应向原告支付违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的《商品房购销合同》及合同补充协议、收据、讯房网长水航城楼盘动态网络截图、领导留言板网络截图、民事判决书，证据材料真实、与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的昆明新机场生产生活配套服务区控制性详细规划、昆明新机场生产生活配套服务区项目征地拆迁收储及供应协调会议纪要、关于昆明新机场生产生活配套服务区相关工作协议、报告两份，上述证据为复印件，被告未提交原件予以核对，本院不予采信。另，在本院受理的其他案件审理过程中，为核查涉案楼盘的竣工验收备案问题，本院到昆明市的消防验收问题及相关事项进行调查并作了调查笔录。该调查笔录已向双方当事人出示，本院予以附卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月29日，原、被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议并办理了合同备案登记手续（合同登记号为XXX），约定由原告向被告购买被告开发建设的位于昆明新机场东侧长水航城（4号地块）3-1幢第XXX号房屋（用途为住宅），价款414326元，买受人需于2013年10月29日一次性付清全部购房款，房屋交付期限为2014年12月31日前，并针对产权登记事项约定“在乙方（即原告）办理完毕以下事项后，甲方（即被告）于90个工作日内协助乙方向产权登记机关申请办产权登记手续：（一）支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金；（二）双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；（三）乙方填写办理房屋所有权申请书，并签署授权委托书给甲方；（四）乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的全部资料（如，委托甲方有偿办理产权的不可撤销委托书、产权登记申请书、购房发票等），并保证资料真实有效。若乙方未满足以上任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料”，合同补充协议第七条第四款约定：“因不可抗力造成甲、乙双方不能按照《商品房购销合同》和本协议履行，根据不可抗力的影响，可部分或全部免除违约方责任。本协议‘不可抗力’指：a……c行政因素，因政府进行市政工程建设影响本项目建设。”2013年10月29日，被告开具收到原告售房款414326元的收据。2015年6月30日，被告开具收到原告产权代办费、档案查询费、房产登记费、工本费、合同印花税、配套费、契税、贴花印花税合计9796.05元的收据。另，2018年7月18日，官渡区大板桥街道办事处通过领导留言板回复网民关于“长水航城5000多业主享受停电停水的痛苦”的提问，其主要内容为：“……正式用电问题：由于附近周家山变电站处于施工阶段，项目至今仍沿用临时施工用电，云南长水航城开发建设有限公司负责相应设备的维护管理运行工作，随着装修及入住业主不断增加，原有的临电线路及设施设备处于超负荷运行状态。该公司会全力维护以保障业主的用电……正式用水问题：长水航城小区目前供水为空投公司提供的南区加压水泵站，水压不足，该公司出资约1000万元自建二次加压泵站后，再输送至17个小区……”2020年3月31日，昆明市住房和城乡建设局、昆明市自然资源和规划局通过领导留言板回复网民关于“机场生活配套区长水航城航景苑房产证无法办理”的提问，其主要内容为：“……按招投标时所确认的建设原则，由云南长水航城开发建设有限公司负责整个小区的建设工作，公共市政配套（道路、水、电、气等七通一平）应由空港区政府相关部门负责实施。由于市政配套建设滞后，对小区建设工期造成了巨大影响……同时导致消防、电力等配套项目建设完成后仍无法进行验收，也最终导致了综合验收工作的延迟……通过多次与政府部门对接，周家山变电站于2018年建成，陆续解决了业主用电问题，但整个片区正式用水至今未得到有效解决……按不动产权证书办理流程规定，项目需完成各项验收后方可开展该地块的不动产权证书办理工作。长水航城项目由于市政配套建设滞后，目前小区使用的仍是临时用水，对消防验收造成影响。虽然诸多客观原因影响验收工作开展，开发公司正在积极推进办证工作，目前航惠苑已出证100户，云杉苑出证接近尾声，水禾苑、水杉苑、水槐苑、石斛苑已在进行报件审批工作……”本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行。被告主张原告未提交产权登记申请书及委托被告办理权属登记的委托书，被告并非办证主体、其仅负有协助义务，根据合同约定应视为原告自动放弃由被告协助其办理产权登记的权利。对此，本院认为，根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的不动产登记流程，新建商品房权属登记的通常做法是开发商向不动产登记机构提交齐全的、符合法定形式的申请材料并完成不动产首次登记后，再由开发商通知买受人提交登记申请书、委托书等办证资料，并由开发商和买受人共同向不动产登记机构申请转移登记，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，故对于办证义务的规定并非简单的主办和协办，而是相互补充的关系，目前，涉案商品房所在项目尚未取得竣工验收备案证明、未办理不动产首次登记，被告亦未举证证明其通知原告提交相应的办证资料后原告拒不提交，因此，被告的上述观点缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告要求被告承担逾期办证违约金的诉请，根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，办理不动产首次登记应当进行规划验收并办理竣工验收备案登记，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本案中，涉案房屋所在楼盘因存在供水、供电等市政配套设施建设滞后，导致无法通过竣工验收并办理竣工验收备案登记，故未能办理不动产权证书，依据合同补充协议第七条第四款约定，被告可免除逾期办证的违约责任，对原告要求被告承担逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告普昆、叶蕾的诉讼请求。案件受理费2047元，由原告普昆、叶蕾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  曾惠祥二〇二〇年十二月十四日书记员  汪建娇