陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初2786号原告：付某某，女，汉族。委托诉讼代理人：王某某、苏小军，陕西邦维律师事务所律师。被告：李某1，男，汉族。委托诉讼代理人：杨某某，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，上海市建纬（西安）律师事务所实习律师。原告付某某与被告李某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告购房款170万元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月15日，原、被告签订《房屋转让协议》一份，约定由原告将位于西安市经济技术开发区凤城九路北侧45幢1单元10101室房屋以200万元出卖于被告。该协议签订后，原告按照约定为被告办理了房屋过户手续，但被告未按照约定支付房款，截止起诉之日，尚欠原告房款170万元未付，多次协商未果，原告诉至法院。被告李某1辩称，一、原告并非本案适格主体，应驳回原告起诉。案涉房产在案涉交易发生前其实际所有权人系案外人陈某某，原告并非所有权人，且原告无证据证明其实际拥有涉案房产。原告无权处分涉案房产，故原告无权要求被告支付房款。二、答辩人已与所有权人签订书面的买卖合同，即网签备案合同《西安市存量房买卖合同（经济机构版本）》，且网签备案合同系房屋产权人与答辩人实际履行的二手房买卖合同，双方已按照合同实际履行付款义务、转移房屋所有权的义务。从合同签订的时间上看，《房屋转让协议》签订时间是2017年5月15日，网签备案合同签订时间为2017年5月16日，故网签备案合同作为当事人的真实意思表示，系双方当事人对涉案房产交易进行的最新安排。从合同签订主体上看，形成时间在后的网签备案合同形式要件更加完备。一方面，网签备案合同不仅有房产所有权人陈某某书面授权的代理人刘某某签字，亦有陈某某本人签字。另一方面，《房屋转让协议》落款甲方处签字的二人即付某某、案外人刘某某均未经过房产所有权人授权，其签订的合同是在产权人授权范围外从事代理工作，因此，网签备案合同是双方当事人的真实意思表示。双方于2017年5月24日签订《二手房交易结算资金监管协议》，并按照资金监管协议约定将房屋转让价款全额存放至指定的西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金账户。故双方实际履行的合同系网签备案合同，且答辩人已按照网签备案合同履行了全部义务，案涉房产亦过户至答辩人名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提交的证据房屋转让协议、张某1、张某2出具的证明、证人张某2证言均不认可，本院认为房屋转让协议系原告与被告签署，被告对其签字的真实性未提出异议，本院予以采信。张某1、张某2出具的证明及张某2证言，系其真实意思表示，可相互印证，结合原告提交的录音，可证明涉案房屋实际所有人为付某某的事实，故本院予以采信。被告对乐华城派出所及泾阳县高庄镇聂冯村民委员会出具的证明真实性认可，本院依法予以采信。对通话录音真实性认可，关联性不认可，认为录音通话与涉案房产无关联性。本院认为该通话录音系原告与被告之间的通话，且通话内容涉及原告以涉案房产向被告抵账并向被告主张房款的事实，被告认为通话中提及的房屋并非涉案房屋，但未说明系哪套房屋，亦未提交相关证据证明，故本院对该证据予以采信。2、原告对被告提交的证据《西安市存量房买卖合同》、房屋所有权确权询问记录、委托书、公证书、《二手房交易结算资金监管协议》、陕西增值税普通发票、银行交易明细，真实性认可，证明目的不认可。上述证据来源合法、客观真实、与本案有关联，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告付某某系陕西泾阳建强混凝土工程有限公司法定代表人，被告向陕西泾阳建强混凝土工程有限公司供应原材料，原告以涉案房产向被告抵偿货款。涉案房产登记在案外人陈某某名下。原告付某某系案外人陈某某儿媳。2017年4月25日陈某某向刘某某出具《委托书》一份，载明“委托人陈某某个人在西安市经济技术开发区凤城九路北侧45幢1单元10101室有新式楼壹套。现委托人陈某某欲出卖上述不动产，因委托人无法亲自办理该不动产出售过程中的相关事宜。特委托受托人刘某某为本委托人的代理人，在下列授权范围内代为办理上述不动产的一切相关事宜：1、代为办理上述不动产的买卖网签手续，包括网签合同的订立、变更、注销、代为设置网签查询密码等，代为签署买卖合同等与交易有关的合同文件等；8、代为办理上述不动产买卖过程中的其他一切相关事宜。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。”2017年4月27日西安市新城区公证处出具（2017）西新证民字第964号公证书，对陈某某于2017年4月25日在《委托书》上的印鉴、指印进行了公证。2017年5月15日原告付某某（甲方）与被告李某1（乙方）签订《房屋转让协议》，约定“一、甲方自愿将陈某某名下房屋地址：西安市经济技术开发区凤城九路北侧45幢1单元10101室，房屋面积为：154.57平方米转让给乙方。二、房屋转让价格：￥200万元（人民币贰佰万元整），双方以本协议作为履行款项的依据。三、房屋的过户：乙方须在协议签订后10日以内办理完所购房屋的过户手续，并承担所需要的一切费用。甲方：付某某、刘某某，乙方：李某1。”2017年5月16日李某1与陈某某签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》，约定“1、本合同为指导文本，由西安市“房产综合网络平台”生成，仅作为办理转移登记使用，其约定内容满足转移登记基本信息，如买卖及经纪机构三方有其他补充约定，可另行签订合同，合同内容应当符合法律、法规规定。5、本合同自签订之日起90日内，买卖双方应到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。第三条、甲、乙双方约定的该套房屋价格为300000元。第四条、自本合同签订之日起90日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。”2017年5月24日刘某某与李某1在房屋所有权确权询问记录上签字。2017年5月24日陈某某（甲方）与李某1（乙方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》，约定“第十五条、甲、乙双方约定：对于一次性付款的，乙方应于本协议签订之日起3个工作日内将购房款人民币300000.00元存入“专用账户”，并将存款凭证及时交给丙方确认。”同日，李某1将300000元存入西安市置诚资产管理有限公司账户。李某1就涉案房产开具784988.38元增值税发票。现涉案房产登记在被告李某1名下。被告支付房款300000元，原告认可抵扣货款为140000元。另查明，陈某某于2017年10月5日去世，其配偶张志明已故。陈某某育有一子张某1、一女张某2。2019年11月11日，张某1、张某2分别出具《证明》一份，载明“现证明陈某某名下的位于西安市未央区凤城九路海荣名城45号楼1单元101室房屋的实际所有人为付某某，2017年付某某将该房卖给李某1。该房屋与本人无关，本人也不要求行使任何继承权利。陈某某除本人与张某2外，再无其他法定继承人”。本院认为，本案争议焦点如下：一、原告诉讼主体是否适格？根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属登记证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可知原则上，不动产的所有权依据不动产登记来确认和保护，但有足够证据表明实际权利人与登记权利人不一致的，可以认定该物权归实际权利人所有。本案中，虽然涉案房产登记在陈某某名下，但根据原告付某某与被告李某1签订的《房屋转让协议》第一条约定“甲方自愿将陈某某名下房屋地址：西安市经济技术开发区凤城九路北侧45幢1单元10101室，房屋面积为：154.57平方米转让给乙方。”且落款甲方处有付某某和陈某某委托代理人刘某某共同签字，结合张某1、张某2出具的证明、证人张某2证言以及原、被告的通话录音，足以证明涉案房产的实际权属并无争议，且结合原告与案外人陈某某的关系，以上证据足以证明涉案房产实际所有人系原告付某某，付某某作为原告向法院提起诉讼，符合法律规定，诉讼主体适格。二、《房屋转让协议》和《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》对房屋转让价款约定不一致，应以哪个为准？被告是否应向原告支付1530000元购房款？民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。本案中《房屋转让协议》中约定房屋价款为2000000元，《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》中房屋价款为300000元，两份合同中房屋价款相差甚大。根据原告提交的原、被告之间的通话录音，原告向被告主张的下欠房屋价款1530000元，加之被告已给付的300000元及原告认可的用货款抵扣140000元，以及被告开具增值税发票时，税务机关并未按照房屋价款300000元出具税务发票，综合考虑同类房屋市场价格等因素，可以认定双方签订的转让价格为2000000元的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，而《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》是双方为办理房屋权属转移登记手续及缴纳税费所签订的，合同约定的交易价格不是双方的真实意思表示，故被告辩称网签备案合同系当事人的真实意思表示，双方已按照合同实际履行付款义务、转移房屋所有权的义务，不能成立，本院不予采信。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已将涉案房产过户至被告名下，被告亦应依照约定向原告支付购房款。被告已支付300000元，原告认可被告以货款抵扣140000元，现原告庭审中主张被告支付1530000元购房款，与其在通话录音中主张的数额一致，被告亦未提交证据证明支付其他款项，故本院依法予以支持。被告辩称，《房屋转让协议》落款甲方处签字的二人即付某某、案外人刘某某均未经过房产所有权人授权，其签订的合同是在产权人授权范围外从事代理工作。陈某某向刘某某出具《委托书》中载明“1、代为办理上述不动产的买卖网签手续，包括网签合同的订立、变更、注销、代为设置网签查询密码等，代为签署买卖合同等与交易有关的合同文件等；8、代为办理上述不动产买卖过程中的其他一切相关事宜。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。”且该《委托书》出具时间即2017年4月25日在《房屋转让协议》签订时间即2017年5月15日之前，故刘某某未超越授权范围代理，被告该辩称不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告李某1于本判决书生效之日起十日内支付原告付某某购房款1530000元。二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费20100元，减半收取10050元。原告付某某承担1005元，被告李某1承担9045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  郑蔓二〇二〇年十一月十七日书记员  王媛法条索引：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1