上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初74327号原告：上海欧沪农业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：邱和曾，执行董事。委托诉讼代理人：沈孝鸣，上海兰迪律师事务所律师。被告：蔡华艳，男，1968年6月12日出生，汉族，住上海市虹口区。原告上海欧沪农业发展有限公司与被告蔡华艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告上海欧沪农业发展有限公司的委托诉讼代理人沈孝鸣，被告蔡华艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海欧沪农业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年10月31日解除；2.被告支付解约违约金人民币(币种下同)37,000元(2个月的房租)；3.被告支付2019年11月至2020年10月的四期租金共计222,480元；4.被告支付逾期违约金，自2019年10月20日至2020年1月19日，每天按月租金18,540元×0.1%计算，自2020年1月20日至2020年4月19日，每天按月租金×0.1%×2计算，自2020年4月20日至2020年7月19日，每天按月租金×0.1%×3计算，自2020年7月20日至2020年10月30日，每天按月租金×0.1%×4计算，此后按189.34元/天的标准计算至实际付清之日。事实与理由：2015年11月1日，原被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁上海市浦东新区五莲路XXX号店面106平方米的房屋(以下简称案涉房屋)用于开设书店，合同3-1条约定，房屋租赁期自2015年11月1日至2020年10月31日；4-1条约定，从2018年11月1日起，被告应按55,620元每3个月的标准支付租金；4-2条约定，被告应于每个应缴租金月的10天前(即到期前一个月的20日)支付租金，逾期支付的，每逾期一日需按月租金0.1%支付违约金；9-2条第5项约定，逾期不支付租金累计超过一个月，原告有权解除合同并追究被告2倍月租金的违约金。现被告拖欠2019年11月至今的四期租金，原告有权要求解除合同，其增加了解除诉请的诉状预计大约于2020年10月30日送达被告，故要求确认双方的合同于该日解除，并有权要求被告支付拖欠的租金、逾期付款违约金以及2倍月租金的解约违约金。审理中，原告明确案涉房屋已经收回，被告支付的押金18,000元应予没收，如法院认定原告无权没收，则要求在本案中一并处理。被告蔡华艳辩称，合同已经到期自然终止，原告没有解除权，也不同意支付解约违约金；对拖欠一年房租没有异议，但只同意再付3个月的房租，原因是：一、案涉房屋的实际建筑面积仅92平方米，与合同约定的106平方米不符，其在2017年发现该问题并向原告提出，原告方工作人员上门测量确认了该问题，并承诺合同期内最后半年的租金无需支付；二、案涉房屋是用于开设书店出售教辅书籍和文体用品，今年上半年受疫情影响，应适当免除3个月的租金。不同意支付逾期付款违约金，其在2019年10月未再支付租金的原因是原告一直未对案涉房屋面积不足的问题进行处理，如法院认定需要支付违约金，要求予以调低。其交付的18,000元保证金，原告无权扣除。被告申请法院委托专业机构对案涉房屋的建筑面积进行测量。针对被告的答辩意见，原告诉称，被告是在本案诉讼中才提出面积减少的问题，此前从未向原告提过，即使其曾于2017年提出，但此后还继续支付房租，也说明其认可了房屋面积；不同意减免租金，被告是在2019年10月20日就违约了，是在疫情之前。根据原被告诉辩称意见，举证质证情况，本院确认如下事实：2015年11月1日，原被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁案涉房屋用于开设书店，房屋的建筑面积总计106平方米，房屋租赁期：自2015年11月1日至2020年10月31日(3-1条)；租金支付标准及支付时间：从2018年11月1日起，被告应按每3个月55,620元的标准支付租金，于每个应缴租金月的10天前(即到期前一个月的20日)向原告支付租金(4-1条及4-2条)；保证金：房屋交付时，被告向原告支付保证金18,000元，租赁关系终止时，保证金除用于抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还原告(5-1、5-2条)；逾期付款违约金：逾期支付的，每逾期一日需按月租金0.1%支付违约金(4-2条)；解除权及解约违约金：逾期不支付租金累计超过一个月，原告有权解除合同并追究被告2倍月租金的违约金(9-2条第5项)。合同签订后，被告向原告交付18,000元保证金，并将案涉房屋用于开设书店，自2019年10月20日起，未再向原告支付租金，案涉房屋现已返还原告。另查明，原告于2020年8月10日向本院提起本案诉讼，原诉状中未提及解除合同，同年9月1日双方参加诉前调解时也未提出，10月28日原告将增加了“解除合同”诉请的起诉状与证据副本一并邮寄本院，但未在起诉状中注明增加了诉请。本院认为，原被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。本案的争议焦点：被告蔡华艳是否有权以合同约定面积与实际面积不符主张减付租金。本院认为，案涉房屋的租赁范围明确，租金数额总价固定，被告于2015年即取得案涉房屋用于经营书店直至合同期满，并正常支付租金至2019年10月，说明被告一直在正常使用案涉房屋，符合双方合同目的；即使按其主张，其于2017年向原告提出面积不符的问题，也已明显超过了合理期限，何况被告至今未能举证证明其提出过异议。综上本院认为，本案被告无权以合同约定面积与实际面积不符为由，要求减付租金；其要求委托专业机构测量房屋面积的申请，不予准许。对原告要求确认合同于2020年10月31日解除的诉请，本院认为，原告在原诉状中、参与诉前调解时未曾提出解除合同，此后在合同期限届满前三日(10月28日)才将增加解除诉请但未说明该修改内容的诉状向本院寄出，正常情况下该诉状已不可能在合同期满前送达对方，经本院核实，该份增加诉请的诉状确未在合同期满前到达被告。因此，无论原告是否享有合同解除权，其未能在合同期满前行使解除权，故不发生合同解除的后果。对原告的该项诉请，本院不予支持。对原告要求被告支付解约违约金的诉请，本院认为，根据双方合同约定，该项违约金请求权成立的条件是合同已经解除，而本案合同属到期终止，并非由原告解除，故其无权要求被告支付相应的解约违约金。对原告的该项诉请，本院不予支持。对原告要求被告支付租金的诉请，本院认为，被告未支付2019年10月至今的租金，原告有权要求被告支付；考虑到被告承租房屋用于经营书店，营业收入受疫情影响的因素，本院酌情减少一个月租金；对被告交付的18,000元保证金，根据合同约定，系用于抵充租赁关系终止时被告应当承担的费用，故原告无权没收，本院确认该保证金在2020年10月31日合同终止时已抵充了被告应付租金。综上，被告应支付原告租金185,940元。对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院认为，被告未按约支付租金，应当支付逾期付款违约金。本院以月租金0.1%每日这一标准(约为拖欠租金的万分之三点三每日)为基础，考虑疫情影响、合同履行情况等因素，酌情调整后确认被告应支付原告逾期付款违约金：2020年10月31日前为16,000元；自2020年11月1日起，按56元/天的标准计算至实际付清日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、被告蔡华艳于本判决生效之日起十日内支付原告上海欧沪农业发展有限公司租金185,940元；二、被告蔡华艳于本判决生效之日起十日内支付原告上海欧沪农业发展有限公司逾期付款违约金：2020年10月31日前共计16,000元，自2020年11月1日起至实际付清日止，按56元/天的标准计算；三、驳回原告上海欧沪农业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,451元(原告已预交4,742.04元)，减半收取计2,725.50元，由原告上海欧沪农业发展有限公司负担736.50元，被告蔡华艳负担1,989元，被告应负之款，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇二〇二〇年十二月二十二日书记员  鲁 昕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。