贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初15084号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，经理。委托诉讼代理人（一般代理）：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：郭贵荣，女，1969年10月24日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。被告：张孝德，男，1969年10月28日出生，汉族，贵州省黄平县人，住贵州省黄平县。系被告郭贵荣之夫。被告郭贵荣、张孝德之共同委托诉讼代理人（一般代理）：刘海，贵州贵信律师事务所律师。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：贵州省凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，总经理（缺席）。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融公司）诉被告郭贵荣、张孝德等及被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2020年10月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月11日公开开庭进行了合并审理。原告华融公司委托的诉讼代理人周真恩，被告郭贵荣、张孝德之委托诉讼代理人刘海到庭参加了诉讼，被告大地联创公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。案经合议庭评议，现已审理终结。原告华融公司请求依法判决：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。事实及理由：2014年3月19日，原告分别与原债权人南充市商业银行股份有限公司贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行签订《债权转让协议》，由原告受让两银行对大地联创公司各自享有的金融债权，本金金额为8000万元。同日，原告与大地建筑公司、大地联创公司签订了一份《债务重组协议》，由大地联创公司用其所有的在建工程提供抵押担保，并办理了编号为：凯房建州字第××号《在建工程抵押他项权证》。本案诉争的住宅属于该他项权证载明的房屋。后，大地联创公司未能如期履行还款义务，我公司诉至贵州省高级人民法院，并经该院主持调解，达成（2017）黔民初50号《民事调解书》，明确大地联创公司还款责任以及原告的抵押权。后因大地联创公司调解后逃避债务，原告向法院申请强制执行。凯里市人民法院立案执行后，于2017年12月13日以（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了讼争房屋在内的抵押物。执行过程中，郭贵荣、张孝德作为案外人提出执行异议，请求法院撤销对该房的查封措施。凯里市人民法院受理后，作出（2020）黔2601执异180号执行裁定，裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封”。原告认为（2020）黔2601执异180号执行裁定未查清基本事实，导致使用法律错误，应当予以撤销，并继续执行该房屋。理由如下：一、原告对涉案房屋享有经登记的抵押权；二、被告诉争房屋的债权期待权不能对抗原告优先受偿权。原告华融公司为证明主张成立，提交如下证据：1、营业执照、法人身份证明，拟说明原告的主体资格。2、在建工程抵押登记证明、楼盘状态查询表，复印件，拟证明案涉房屋是原告公司的抵押物，原告对涉案房屋享有抵押权。3、（2020）执异198号执行裁定书，拟证明其提起诉讼的依据。4、张孝德给大地联创公司的付款凭证，拟证明张孝德与大地联创公司资金往来密切，其所主张购房款的事实不能成立。被告郭贵荣、张孝德辩称：答辩人享有物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，就应当解除查封。被答辩人起诉没有法律依据，应当驳回其诉讼请求。答辩人于2017年房屋查封前即签订合法有效的《商品房买卖合同》并且办理了房屋预售备案登记，并于2013年10月就开始占有居住，缴纳了全部购房款，未能办理房屋产权证完全系大地联创公司的原因，答辩人对此并无过错，故根据前述法律规定，人民法院应当排除涉案房屋的执行，解除查封。被告郭贵荣、张孝德为证明辩解理由成立，提交证据如下：1、身份证，复印件，证明被告的主体资格。2、商品房买卖合同、预售合同备案登记表，拟证明其在涉案房屋查封前签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，双方已按合同约定履行各自义务的事实。3、收款收据、刷卡支付凭证，拟证明其已支付全部购房款的事实主。4、入住证明、物业费交纳记录、物业服务协议、区域防火责任书、承诺书，拟证明其于2013年10月接房并居住至今的事实。5、房屋信息查询单，拟证明其名下无其他房产的事实。被告大地联创公司未答辩，亦未提交证据。根据采信的证据，结合到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：被告郭贵荣为购买被告大地联创公司开发的凯里市房屋而于2012年5月13日预交150000元购房款。2012年9月2日，被告郭贵荣又向大地联创公司交纳购房定金30000元。后，郭贵荣、张孝德与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，合同约定郭贵荣、张孝德购买大地联创公司开发位于凯里市房屋，总价款528033元；买受人应在2013年9月30日前分期支付购房款400000元，余款128033元于交房前交清；大地联创公司在2013年9月30日前交付所售房屋。2012年12月13日，张孝德通过自己账户分三次向大地联创公司账户分别转款25000元、130000元及215000元共计370000元交付购房款。2013年10月2日，张贵荣、张孝德办理接房手续领取钥匙，交付水、电、电视开户费用，签订物业服务合同、交纳物业费，在涉案房屋装修入住至今。2015年7月9日涉案房屋办理了商品房预售备案登记。但因大地联创公司的原因，郭贵荣、张孝德未能办理房屋产权证。另查，本院在执行原告华融公司申请执行大地联创公司等人借款合同纠纷一案中，于2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创公司等在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括本案郭贵荣、张孝德购买的永乐家园1幢24层2405号房屋在内）。郭贵荣、张孝德得知自己所购的涉案住房被查封后，于2020年7月30日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年9月9日，本院作出（2020）黔2601执异180号执行裁定，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”华融公司不服该裁定，而提起本案诉讼。本院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于郭贵荣、张孝德对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，根据原、被告所举证据及陈述，足以证明郭贵荣、张孝德与大地联创公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生本院查封之前，且房屋由郭贵荣、张孝德居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权变更登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项的法定情形。因此，郭贵荣、张孝德对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。被告大地联创公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  李晓红人民陪审员  李春梅人民陪审员  吴再勇二〇二〇年十二月十一日书 记 员  李芹芹