河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初4335号原告：贾进良，男，1973年2月1日出生，汉族，住河南省上蔡县。原告：王雪，曾用名王雪华，女，1971年7月22日出生，汉族，住河南省上蔡县。二原告的委托诉讼代理人：赵平，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。被告：陈战朋，又名陈战明，男，1977年9月5日出生，汉族，住河南省汝南县。被告：申明霞，女，1984年1月30日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张文峰，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。原告贾进良、王雪与被告陈战朋、申明霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾进良、王雪及其委托诉讼代理人赵平，被告申明霞的委托诉讼代理人张文峰到庭参加诉讼。被告陈战朋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告贾进良、王雪诉称，2011年初，因被告所在的村庄被规划为城区建设拆迁范围，被告以能得到补偿安置房屋若干套为由，有将其得到的房屋对外出让的意愿。被告将此意愿通过朋友杨某对外寻求受让对象。二原告和杨某亦是朋友关系并通过他得知被告有对外出让房屋意愿。在杨某介绍下，原、被告双方于2011年3月15日达成了房产交易协议一份。在该协议中约定：被告（甲方）将其名下的房产一处售予乙方（原告），该套房屋位于驻马店市，洪河大道以南，靖宇路以东，纬二路以北的驻马店市雅居园小区内东侧，面积不少于135㎡六楼以上，全价为27万元整。乙方将房款一次性付清，甲方（被告）将该房产权益转让给乙方（原告）并负责帮助乙方完成房产过户手续。双方还就其他权利义务在该协议中进行约定。该协议签订后，原告方如约履行了付款义务。2014年年底时，被告在该协议中所指向的房屋竣工，原房屋所在小区更名为驻马店市美域美家小区，协议中所指向的房屋位于美域美家小区Ｂ9栋1单元10层，西南户1003号房。被告方于该房屋竣工当年将该套房屋的钥匙交于原告，原告接到被告交付的钥匙后于2017年下半年对该套住房进行装修时，被告方却突然反悔阻止原告继续装修，竟不认可该房屋已出卖给原告，由此双方发生争议，原告无奈将房屋装修暂停至今。期间，经中间人反复多次做协调工作，但被告仍不接受调解，使双方达成的房产交易协议的效力及履行处于争议状态。请求依法判令：确认二原告与二被告双方于2011年3月15日达成的“房产交易协议”有效，并判令二被告履行协议义务，即将原驻马店雅居园现更名“美域美家”小区内东侧，面积不小于135平方米六楼以上房屋一套，现对应美域美家小区Ｂ9栋1单元10层南户1003号房交付给二原告，由二被告协助二原告办理该套房屋产权过户手续，过户费由二原告承担。被告陈战朋未到庭，亦未答辩。被告申明霞辩称，原告诉请没有事实及法律依据，被告陈战朋卖给二原告的房屋应该是陈战朋承包雅居园小区工程抵给陈战朋工程款的房子。而并非是原告诉请的该套房屋，并且是根据房管局的相关信息显示，现在的美域美家小区安置房被开发商全部用于银行抵押贷款，所以无法变更过户。由于被告陈战朋的原因，导致生意失败，在外欠了很多债务，其行为也影响了二被告之间的感情，二被告于2013年4月17日离婚。本案的被告申明霞也是受害人，请求驳回对被告申明霞的起诉。经审理查明,2011年3月15日，原告贾进良、王雪（乙方）与被告陈战朋、申明霞（甲方）及见证人杨某签订《房产交易协议》一份，约定：经甲乙双方协商一致同意，甲方将其名下的房产一处售予乙方，房产位于，洪河大道以南，靖宇路以东，纬二路以北驻马店市雅居园小区内东侧，面积不少于135㎡，六楼以上，全价为贰拾柒万元整（270000元），乙方将房款一次性付清，甲方将该房产权益转让给乙方，并负责帮助乙方完成房产过户手续，费用乙方自付。交房时间为自协议签署后十四个月以内。甲乙双方一旦签署协议即行生效，不得反悔，房价以现协议价为准，不得变更等条款。合同签订当日，二原告将27万元购房款转账至被告申明霞账户内，由二被告出具收条一份，写明：“今收到现金贰拾柒万元整”。后二原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，被告陈战朋与被告申明霞于2013年4月17日办理了离婚登记。一、诉讼中，二原告提交：2017年10月19日的收据一份，显示：“交款单位为贾进良B9-1003，人民币5670元，收款事由为住房物业费（15.9.30-18.9.30）”。二原告用以证明：1、二被告于2014年年底将美域美家小区B9幢1单元10层西南户1003号房交付给二原告使用，二原告交纳了相关物业费。2、原告要求二被告交付房屋时，二被告称房屋面积超出了合同约定的135平方米，要求加钱，经过两个证人协调，二原告最终给申明霞补了45000元房款，补了房款后二被告向原告交付房屋，房屋交付后，原告一直未装修，直到2017年正在装修时，被告申明霞阻止装修、出现反悔现象。被告申明霞的质证意见为:1、真实性有异议，不予认可，记账时间是2017年10月19日，而交纳费用时间是2015年9月30日至2018年9月30日期间物业费用，时间不符。2017年，原、被告发生了纠纷，不排除原告故意向物业公司交纳物业费要求开具自己的名字。2、二被告在2013年已经办理了离婚手续，陈战朋在2014年11月份探视孩子的时候将申明霞所有的诉争房屋钥匙偷走后交给了原告，该房屋是申明霞的母亲王焕枝赠予给申明霞的房屋。3、二被告所称的补交45000元即使补交了，也是给了陈战朋而不是申明霞。二、诉讼中，本院依职权调取了抵押权登记信息一份，显示：抵押人为驻马店市雅居园置业有限公司，抵押权人为中国民生银行股份有限公司武汉分行，办理了在建工程抵押；后在2014年5月20日，又办理了在建工程抵押转移，抵押权人为中国长城资产管理公司郑州办事处。二原告的质证意见为：真实性无异议，二原告买房子是从二被告处购买的，对于开发商驻马店市雅居园置业有限公司将诉争房屋所在的工程办理在建工程抵押，二原告不清楚。被告申明霞的质证意见为：真实性无异议，能够证明驻马店市雅居园置业有限公司将诉争房屋所在的小区工程办理了在建工程抵押。上述事实，有原告提交的《房产交易协议》、收条等，被告申明霞提交的离婚登记审查处理表等以及二原告、被告申明霞的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告贾进良、王雪与被告陈战朋、申明霞签订《房产交易协议》一份，约定二被告将位于，洪河大道以南，靖宇路以东，纬二路以北驻马店市雅居园小区内东侧的房屋（面积不少于135㎡，六楼以上）以27万元的价格出售给二原告；该协议中虽未对房屋位置的具体信息进行约定，但之后被告陈战朋将美域美家小区（即雅居园小区）Ｂ9幢1单元10层西南户1003号房交付给二原告；综上，二原告主张其与二被告之间就美域美家小区Ｂ9幢1单元10层西南户1003号房形成了房屋买卖合同关系，事实依据充分，本院予以采信。因《房产交易协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现二原告请求确认其与二被告于2011年3月15日签订的《房产交易协议》有效，本院予以支持。诉讼中，二原告认可被告于2014年年底已将诉争房屋交付给二原告，并由二原告进行了部分装修，故二原告再请求二被告向其交付诉争房屋，本院不予处理。因诉争房屋办理了在建工程抵押，故二原告请求二被告协助二原告办理诉争房屋的产权过户手续，属法律上的履行不能，故二原告的该项请求，本院不予支持。二原告可在案涉房屋过户登记条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告贾进良、王雪与被告陈战朋、申明霞于2011年3月15日签订的《房产交易协议》有效。二、驳回原告贾进良、王雪的其他诉讼请求。案件受理费5350元，由原告贾进良、王雪负担5050元，由被告陈战朋、申明霞负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 王 鹏审判员 张伟光二〇二〇年十二月四日书记员 孙 鑫