广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初1295号 原告：农某昌,男，1980年出生，壮族，住广西上思县。 委托诉讼代理人：王锁，广西昊弘律师事务所律师。 被告：上思永福置业有限公司，统一社会信用代码：914506215859885003，住所地上思县思阳镇龙江半岛东街R9-3-103。 法定代表人：韦伟和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁乃之，广西众润律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年8月26日 开庭日期：2020年11月4日 原告诉讼请求：1.判令被告为原告办理涉案房屋不动产权证；2.判令被告支付因逾期办证导致的原告经济损失77，849.25元；3.被告承担本案受理费。事实与理由：2013年10月11日，原、被告双方签订了《限价房买卖合同》。依照合同约定，原告支付了119，933元首付款，余款250，000以按揭贷款方式由原告按月偿还。被告应于2014年12月31日前完成房屋交付。房屋交付后720日内，完成不动产权登记手续。依照约定，被告应当于2016年12月31日前完成不动产权登记并将属于原告的不动产权证交付原告。但至原告起诉之日，被告仍未履行不动产权登记义务，己经构成违约。原告认为，根据我国法律法规和最高法的司法解释的规定以及合同的约定，被告负有为原告办理不动产权证书的义务。被告未履行办证义务应当参照同期银行逾期贷款利率赔偿原告的经济损失。原告己付款总额计算方式为：首付款：119，933元+己还贷款(从2013年11月11日起计算至2016年12月31日止）：1651.67元/月×37个月=61，111.79元，己付款总额为：119，933元+61，111.79元=181，044.79元。原告经济损失计算：己付款总额：181，044.79元×逾期贷款利率：1%/月×43个月（逾期时间：从2017年1月1日起计算至2020年8月1日)=77，849.25元。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告答辩意见：被告认为原告要求其支付因逾期办证导致的经济损失77，849.25元没有法律事实和法律依据。原因有二：一是被告自2016年8月1日以来多次向上思县不动产登记中心提交材料申请办理《不动产权证书》，但该中心不予受理。被告积极与该中心协商未果，但整体工作在推进中，故造成延期办证是客观原因造成的，被告无过错；二是，被告在签订合同后已依约交付商品房，履行了合同最主要义务，且原告对该房已实际占有使用，购房目的已实现，逾期办证并未对原告造成直接经济损失且原告亦未举证证明造成了实际损失。 查明事实：2013年10月11日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《限价房买卖合同》，原告以369，933元的价格向被告购买位于上思县思阳镇团结东路永福大厦第A座1-1402号商品房，首付房款119，933元，其余房款250，000元由银行按揭贷款付清。2014年，原告与中国农业银行股份有限公司上思县支行（以下简称“农行上思支行”）签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告向农行上思支行借款250，000元，借款期限为240个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，被告作为保证人。2016年10月，被告将涉案房屋交付原告使用，但未办理房屋所有权证。根据双方签订的《限价房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在限价房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的2%赔偿买受人损失。限价住房在取得《房屋所有权证》后，可按照商品住房的有关规定上市交易。被告于2016年10月将房屋交付原告使用后，于2016年8月1日起多次向上思县不动产登记中心提交材料申请办理房地一体的《不动产权证书》，但因未能提交建设工程竣工规划核实合格单，导致该中心对申请未予受理。 本院意见：原、被告签订的《限价房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应该按照合同的约定行使权利，履行义务。合同约定出卖人在商品房交付使用后的720日内未向产权登记机关备案即视为违约，被告对此未能提供证据证明其已履行将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，故应认定被告已构成违约，应向原告承担逾期办证的违约责任。 关于逾期办证损失的计算标准问题。原告认为经济损失的计算标准应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，加上50%的罚息，即为年利率12%,月利率1%。被告认为如果认定被告违约应支付违约金，合同约定的违约金过高，应调整。本院认为，案涉合同已对被告逾期办证违约金进行明确约定，合法有效，意思表示真实，应按照合同约定履行，不应适用上述司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供依据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因被告未能举证证明《限价房买卖合同》约定的逾期办证违约金高于原告的损失，故本院认为不应予以调整。被告应依约按已付房款的2%承担违约责任。原告在支付购房款首付款后，即办理了按揭贷款，银行将原告贷款金额支付给被告，故原告实际上已经支付全部的购房款369，933元，被告应向原告支付逾期办证违约金7398.66元（369，933元×2%）。 判决主文：一、被告上思永福置业有限公司为原告农某昌办理上思县思阳镇团结东路永福大厦第A座1-1402号房《房屋所有权证》； 二、被告上思永福置业有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告农某昌支付逾期办证违约金7398.66元； 三、驳回原告农某昌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供依据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 诉讼费：案件受理费873元（原告已预交），由原告农某昌负担790元，被告上思永福置业有限公司负担83元。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期届满后七天内预交案件受理费1746元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  吴世耿 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  黄慧芹