贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0625民初2559号原告：陈国强，男，1970年11月15日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告：陈国肖，男，1973年8月25日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告：斯旭阳，男，1990年2月24日出生，汉族，住浙江省东阳市，现住浙江省东阳市。三原告之共同委托诉讼代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师。三原告之共同委托诉讼代理人：李林芳，贵州森黔律师事务所律师。被告：田铭，男，1987年9月18日出生，土家族，住贵州省印江自治县。被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司。地址：贵州省贵阳市云岩区大凹村，统一社会信用代码：91520000675435387K。法定代表人：苟继熊,男，1954年3月20日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，系该公司董事长。被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司。地址：贵州省铜仁市印江自治县龙津街道河滨北路北侧，统一社会信用代码：91520625076042469D。负责人：金生华，男，1957年2月14日出生，汉族，住浙江省东阳市，系该分公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：张霞，女，1989年8月27日出生，土家族，住贵州省印江自治县，系公司员工。原告陈国强、陈国肖、斯旭阳与被告田铭、贵州炎夏房地产开发有限责任公司（以下简称炎夏房开公司）、贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司（以下简称炎夏房开印江分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈国强、陈国肖、斯旭阳的共同委托诉讼代理人张庆，被告田铭，被告炎夏房开发公司、炎夏房开印江分公司共同委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国强、陈国肖、斯旭阳共同向本院提出诉讼请求：1.判决三被告共同支付原告房屋租金132266.4元及利息，利息从2019年1月1日起以132266.4元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至租金全部付清之日止；2.案件受理费由三被告负担。事实及理由：2017年10月26日，被告田铭与被告炎夏房开印江分公司签订了《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定炎夏房开印江分公司将其开发建设的位于贵州省铜仁市印江县房屋出租给田铭使用。租赁期间期限为五年，即从2016年12月30日起至2021年12月29日止。租金按35元每平方米每月计算，因约定免租期，五年租金共计为132266.4元，承租人最迟在2018年12月31日之前付清。租赁协议签订后，炎夏房开印江分公司将房屋交付给了田铭使用。2016年9月，原告斯旭阳和陈国强、陈国肖作为买受人与炎夏房开印江分公司签订《商品房买卖合同》，约定炎夏房开印江分公司将位于贵州省铜仁市印江县房屋出售给原告斯旭阳，2层2-113、2-114号房屋出售给原告陈国强、陈国肖。2018年7月1日，三原告与炎夏房开印江分公司签订《商品房交付协议》，约定2层2-108、2-109、2-110、2-111、2-112、2-113、2-114号房屋的租金收益全部归原告所有，相关租户不交纳租金的责任由炎夏房开印江分公司承担，炎夏房开印江分公司前期收取的租金亦支付给原告所有。当日，炎夏房开印江分公司张贴《温馨告知》，告知承租人案涉房屋的租金收益归原告所有，如承租人有购买商品房或者续租等事宜，直接与原告联系。但时至今日，田铭与炎夏房开印江分公司始终未按《租赁协议》、《商品房交付协议》和《温馨告知》的约定和要求向原告支付租金，原告利益受到损害。原告认为，以其购买的方式取得2层2-108、2-109、2-110、2-111、2-112、2-113、2-114号房屋的所有权和使用权，由该房屋产生的租金收益应归原告所有。田铭应当按照《租赁协议》及《温馨告知》的约定和要求向原告支付租金，炎夏房开印江分公司应当按照《商品房交付协议》的约定将已收取的租金交付给原告。因田铭、炎夏房开印江分公司逾期未向原告支付租金，所以在支付租金的同时还应承担逾期付款利息。又因炎夏房开印江分公司系炎夏房开公司的分公司，故炎夏房开公司就炎夏房开印江分公司对外产生的民事行为也应承担法律责任。现原告为了维护自身的合法权益，特根据《合同法》、《民事诉讼法》之规定，依法提起诉讼，恳请支持为谢。被告田铭辩称，2017年10月26日，我与贵州炎夏房地产开发有限公司签订的《租赁协议》，该协议是房开为了招商引资，用相关的优惠条款，误导骗诱租赁方，招商成功后，所有招租者均不见踪影；《租赁协议》系我与炎夏房开印江分公司签订的，与原告无关；我及浙江商贸城二楼所有的商户，已履约在先，交付定金5000—30000元不等，其后，因房开一直违约，导致我和其他商户投资巨大，但经营困难，无以为继。炎夏房开公司、炎夏房开印江分公司对原告主张的事实无异议，但认为公司已与原告达成协议，租金由原告自行收取，公司只是协助，不应承担租金的支付义务。本院经审理认定事实如下：2016年9月，炎夏房开印江分公司与三原告分别签订《商品房买卖合同》，约定将位于贵州省铜仁市印江县房屋出售给原告斯旭阳，2层2-113、2-114号房屋出售给原告陈国强、陈国肖。2017年10月26日，以炎夏房开印江分公司为甲方、田铭为乙方，双方签订《租赁协议》，甲方将位于铜仁市印江县房屋共计314.92㎡出租给田铭使用，租金为租金132266.4元，租赁期间期限为五年，即从2016年12月30日起至2021年12月29日止（双方择好日子开业而定、自商贸城正式开业之日起计算），租金按35元／㎡／月，租赁期五年，给予经营户第一年、第二年免租期的优惠政策，第三年交三个月、第四年交四个月、第五年交五个月，五年共交十二个月，选定商铺时每户需求面积在200㎡左右及以下，交保证金10000元，300--500㎡交保证金20000元，500㎡以上交30000元（所交保证金可底租金），甲方交房给乙方装修时，乙方应付清第三年租金，500㎡以上的大面积商户可协商分两次付，第二次交付时间为2017年6月1日前，第四年的租金在2017年12月31日前交付，第五年的租金在2018年12月31日前交付，同时约定甲方只负责给乙方商户与商户之间的隔墙砌砖和内外粉刷，其余装修由乙方自负。租赁协议签订后，炎夏房开印江分公司将房屋交付给了田铭使用，田铭于当日交纳保证金5000元，后又于2017年4月19日交纳订金10000元，共计交纳15000元。2018年7月1日，三原告与炎夏房开印江分公司签订《商品房交付协议》，约定三原告认可田铭与炎夏房开印江分公司签订的《租赁协议》，所租赁房屋产生的租金收益全部归原告所有，相关租户不交纳租金的责任由炎夏房开印江分公司承担，炎夏房开印江分公司前期收取的租金由炎夏房开印江分公司支付给原告。当日，炎夏房开印江分公司与原告方一起在商场多出显眼位置张贴《温馨告知》，告知众多承租人案涉房屋“已正式交付给购房客户（即本案原告），《租赁协议》依旧有效，但租金收益全部归购房客户所有，公司前期收取的租金会支付给购房客户，如承租人有购买商品房或者续租等事宜，直接与购房客户商谈。”，之后至今，炎夏房开印江分公司未将已收取田铭的保证金及定金共计15000元交付给三原告，田铭亦未按照《租赁协议》及《温馨告知》的约定向原告支付租金。同时查明，田铭租赁的案涉商铺由田铭自行完成了隔墙砌砖和粉刷并负担费用，于2017年7月1日已正式开业，至今仍在正常营业。另查明，案涉商品房未取得不动产权属证书，经印江县人民法院组织调解，炎夏房开印江分公司自愿赔偿三原告逾期交房及逾期办证违约金共计3000元，并自愿于2022年3月31日前将房屋不动产转移登记至原告名下，将不动产权属证书交付给原告。又查明，炎夏房开印江分公司系炎夏房开公司设立的分公司。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的居民身份证、田铭人员基本信息、炎夏房开公司、炎夏房开印江分公司企业信息表、《商品房买卖合同》、印江自治县人民法院（2020）黔0625民初1403号、1402号、1405号、1404号、1410号、1368号、1369号民事调解书、《租赁协议》、《商品房交付协议》、《温馨告知》、照片，被告田铭提供的《租赁协议》、《隔墙工程承包合同》、浙江商贸城各品牌门头、隔墙面积统计表、收据、开业宣传单在卷佐证，上述证据来源合法，证明的内容客观，且与本案事实相关联，可以作为本案的定案依据，予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照合同约定履行义务。炎夏房开印江分公司与陈国强、陈国肖、斯旭阳签订《商品房买卖合同》，合同签订后，炎夏房开印江分公司未按照约定时间交房及办理转移登记，三原告为此将炎夏房开印江分公司诉至法院，经人民法院调解，三原告与炎夏房开印江分公司就逾期交房及逾期办证违约责任及办理不动产权证书达成调解协议，并经人民法院确认，该调解协议即系对《商品房买卖合同》的进一步确认。炎夏房开印江分公司将案涉商铺出售给三原告，又将案涉商铺出租给田铭，后三原告与炎夏房开印江分公司签订《商品房交付协议》，并确认《租赁协议》继续有效，该《商品房交付协议》的实质即为债权转让，炎夏房开印江分公司在商场多处显眼位置张贴《温馨告知》，告知租户《租赁协议》的租金权利、义务归三原告，向债务人履行了告知义务，该合同转让符合《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，应属合法有效，并对债务人（租户）产生法律效力。债务人（即租户）应当按照《租赁协议》向三原告履行租金支付义务。田铭提出其与原告没有租赁关系，三原告不具备本案诉讼主体资格，无权要求其支付租金的辩解意见不符合《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”规定，不予采信；田铭提出未支付租金系因为炎夏房开印江分公司未完善消防设施和按照《租赁协议》为其隔墙砌砖、粉刷，其自行因安装地板砖、吊顶、仿瓷、孔灯和消防安装、监控、隔墙等花去20759元，该费用应当从租金中扣除的辩解意见，庭审查明，《租赁协议》约定的隔墙砌砖、粉刷确系田铭自行完成并负担费用，但田铭提供的浙江商贸城各品牌门头、隔墙面积统计表费用中包含了田铭除隔墙、粉刷以外的其他应由其自行负担的装修费用，且分割不出隔墙砌砖、粉刷费用的具体费用金额，结合田铭租赁商铺的面积314.92㎡，庭审中原告方认可扣除隔墙砌砖、粉刷费用5000元的事实，本院对田铭隔墙砌砖和粉刷的费用酌情支持8000元为宜，该费用应当从租金中予以扣减。炎夏房开印江分公司已将债权转让给三原告并以公告方式向众多租户履行了告知义务，该合同转让对众多租户均有效，三原告依法有权依照《租赁协议》向田铭主张租金。《租赁协议》签订后，田铭仅支付保证金及订金共计15000元，庭审中，炎夏房开印江分公司认可该15000元转为租金，结合前述酌情支持的隔墙砌砖和粉刷费用8000元，田铭应当支付租金为132266.4元-15000元-8000元=109266.4元。再结合《商品房交付协议》和《租赁协议》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”和《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，被告炎夏房开公司应当将已经收取田铭的15000元交付给三原告，被告田铭应当向三原告支付租金109266.4元。关于被告炎夏房开公司、炎夏房开印江分公司与田铭支付责任如何分担的问题。炎夏房开印江分公司在《商品房交付协议》中承诺“相关租户不交纳租金的责任由炎夏房开印江分公司承担”，该承诺应视为系炎夏房开印江分公司自愿对租户不交付租金的后果承担连支付责任，该约定系炎夏房开印江分公司的意思自治，不违反国家法律法规的规定，应予尊重。故炎夏房开公司对案涉租金109266.4元应当承担连带支付责任，炎夏房开公司承担支付责任后，有权向田铭追偿。关于利息问题。《租赁协议》并未约定逾期支付租金需承担利息，三原告主张要求被告负担逾期支付租金利息既无事实依据，亦无法律依据，故对原告要求被告支付利息的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、七十九条、第八十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告田铭与被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内连带支付原告陈国强、陈国肖、斯旭阳租金109266.4元，贵州炎夏房地产开发有限责任公司承担支付责任后，有权向田铭追偿;二、贵州炎夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内将已收取田铭的租金（订金）15000元支付给原告陈国强、陈国肖、斯旭阳；三、驳回原告陈国强、陈国肖、斯旭阳本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3122元，已减半收取计1561元，由原告陈国强、陈国肖、斯旭阳负担139元，由被告田铭、贵州炎夏房地产开发有限责任公司各负担711元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  李先云二〇二〇年十二月二十一日法官助理曹凤群代理书记员  曹凤群