广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初7084号 原告：广西彩生活中实物业服务有限责任公司，住所：柳州市航鹰大道14号四季花城36栋一层物业管理用房，统一社会信用代码：91450200272980110T。 法定代表人：陆斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎木娟，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄章，男，该公司员工。 被告：李金凤，女，1969年10月10日出生，汉族，住广西上林县。 被告：卢冠红，男，1968年12月11日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：覃业，柳州市万和法律服 务所法律工作者。 原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司（以下简称：彩生活物业）与被告李金凤、卢冠红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告彩生活物业的委托诉讼代理人黎木娟和黄章、被告李金凤及其与被告卢冠红的共同委托诉讼代理人覃业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彩生活物业向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2005年8月1日-2020年7月31日期间物业服务费共计8670.77元；2.判令二被告向原告支付2005年8月1日-2020年7月31日期间路灯费540元;2005年7月1日-2018年12月31日期间的垃圾费1029元；3.本案诉讼费、公告费由二被告承担。事实和理由：原告于2002年11月1日与柳州兆安地产置业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，对位于柳州市进行物业管理服务。被告为柳州市的业主（房屋建筑面积为169.68平方米），原告按照《前期物业管理委托合同》履行了对柳州市进行物业管理服务的职责，二被告作为业主实际接受了原告的管理和服务，应按约定支付相应的管理服务费。但截至2020年7月31日二被告尚欠缴物业费等费用合计10239.77元，原告曾多次派人上门催收，均遭拒绝。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告李金凤、卢冠红辩称，其同意交纳2009年1月及之后的 垃圾费，同意按照1.5元/户/月的标准交纳2006年8月及之后的路灯费，但不同意交纳物业服务费，理由如下：1.被告是与柳州市中实物业管理有限责任公司签订的《物业管理服务协议》，而非与原告签订物业管理服务协议，不清楚原告依据什么向被告主张物业管理费?即使原告能解释、证明其是柳州市中实物业管理有限责任公司合法变更，但变更登记后并未与被告补充签订新的物业管理服务协议，未对物业管理服务事项、质量、费用、专项维修资金的管理使用等等具体涉及双方的权利义务内容重新约定，被告不予认可；2.原告在管理服务涉案小区期间，存在严重的不作为行为，并导致整个小区处于脏、乱、差的状态，也造成了被告如下损失：刚入住时，水、电表均出现有数字，由此认为多交水、电费，但多交数额不清楚；被告的车辆在小区被盗；小区乱搭乱建情况严重，见物业公司不管，被告于2017年也进行违建，后被政府拆除导致损失壹万余元，综上认为物业管理不到位；3.本案已经超过民事诉讼时效保护期限，原告应自行承担因超过诉讼时效产生的不利后果；4.对物业服务费的计算时段有异议，被告于2005年8月28日收房，原告不应从2005年8月1日开始计算物业服务费。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院认为，柳州市的建设单位柳州兆安地产置业有限公司聘请柳州市中实物业服务有限责任公司（现名称变更为广西彩生活中实物业服务有限责任公司）在小区进行前期物业管理，并签订《前期物业管理委托合同》，该合同是柳州兆安地产置业有限公司在小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下与物业服务企业签订的，其性质属于前期物业服务合同，该合同未违反法律法规，合法有效，对原告及小区的全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，被告以其并非上述合同的当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据查明的事实，原告已为小区提供物业管理服务，二被告应履行交纳物业费的义务。关于诉讼时效，本院认为，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费用系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，物业公司追索物业费用的诉讼时效应从最后一期物业费用履行期限届满之日起算。本案中，二被告持续接受原告的物业服务，最后一期物业费用履行期限尚未届满，故原告诉请的物业费用尚未超过诉讼时效。关于物业服务费计费时段，原告主张二被告自2005年8月1日起未交纳物业服务费，计费时段从2005年8月1日开始计算。二被告对此有异议，辩称涉案房屋于2005年8月28日收房，并提出原告提交的《物业管理服务协议》的签订时间为收取房屋钥匙时间，原告予以认可，故本案的物业服务费应从涉案房屋收房之日即2005年8月28日开始计算至2020年7月31日止。原告主张物业服务费的收费标准在2015年7月之前为0.25元/月·㎡，此后为0.35元/月·㎡，二被告对上述收费标准没有异议，亦认可收到了原告催费通知，本院予以采纳。综合法庭审理情况，本院认为原告在服务中存在服务不到位的问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低原告的收费标准，故本院确认二被告应当支付原告自2005年8月28日至2020年7月31日期间的物业服务费6905.98元〔（0.25元/月·㎡×169.68㎡×118个月又3天＋0.35元/月·㎡×169.68㎡×61个月）×80%〕。 关于路灯费。二被告同意按照1.5元/户/月的标准交纳2006年8月及之后的路灯费。原告主张路灯费的收费标准为3元/户/月，应对其主张的收费标准提供证据加以证明，但原告未能举证证明其主张，应承担举证不能的不利诉讼后果，故本院采纳二被告主张按照1.5元/户/月的标准支付2006年8月至2020年7月31日期间的路灯费252元（1.5元/户/月×168个月）。对原告诉请上述时段之外的路灯费，因原告并未举证证明该费用的收费标准经过物价部门的核准，也未举证证明实际发生的费用数额，故应承担举证不能的不利诉讼后果，本院不予支持。 关于垃圾费。二被告同意交纳2009年1月及之后的垃圾费，故对原告诉请被告支付2009年1月1日至2018年12月31日期间垃圾费882元（7元/户/月×36个月＋7.5元/户/月×84个月），本院予以支持。对原告诉请上述时段之外的垃圾费，因原告并未举证证明该项费用的收费主体有授权委托原告代为收取该项费用，也未举证证明该项费用已代缴至相关应缴部门，故应承担举证不能的不利诉讼后果，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李金凤、卢冠红向原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司支付物业服务费6905.98元、路灯费252元、垃圾费882元； 二、驳回原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费因适用小额诉讼程序减半收取28元（原告已预交），由原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司负担6元，由被告李金凤、卢冠红负担22元。 本判决为终审判决。 审判员  冯薇 二〇二〇年十二月十八日 书记员  陈颖 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签 -8- 订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 -9- 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007