贵州省贵阳市乌当区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0112民初4312号 原告：朱阳芳，女，1981年11月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：朱龙方，男，1984年12月22日出生，汉族，住贵州省开阳县，(原告之弟）。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：向宏基，1977年9月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，(原告之夫）。 被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码91520100072215698XC。 法定代表人：文学强，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王胜银，系公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：李国锋，系公司员工。 原告朱阳芳与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱阳芳委托的诉讼代理人朱龙方、向宏基，被告贵阳荣达公司的委托诉讼代理人王胜银、李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱阳芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金192810.4374元（2015年8月31日至2020年9月7日)，2020年9月7日之后的违约金按照原告已付房款每日万分之三计算至被告实际交付商品房止；2.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金38653.2011元（2017年8月31日至2020年9月7日），2020年9月7日之后的违约金按照原告已付房款每日分之一计算至被告交付办理商品房转移登记有关文书止；3.案件受理费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2014年9月6日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的乌当区北衙路尚善御景的房屋，建筑面积96.01平方米，套内面积78.4平方米，房屋总价款350437元。合同签订后，原告向被告支付了购房全款350437元，被告给原告出具了收据。《商品房买卖合同》第十一条约定：被告应于2015年8月30日之前向原告交付该房，且交付时应符合下列1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条约定：除不可抗力外，如被告未按照合同规定的期限将商品房将会原告使用，……逾期超过90日原告要求继续履行合同的，违约金按每日全部已付款的万分之三计算至实际交付之日止。合同第二十二条第二款约定：被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；该条第三款约定：出卖人承诺于2017年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……逾期超过180日后仍不能交付的，原告不退房的被告按照原告已付房款每日万分之一支付原告违约金。现原告要求继续履行合同，但是被告至今没有向原告将会房屋及不符合交付条件，也没有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。因此向人民法院提起诉讼请求如前。 被告贵阳荣达房地产开发有限公司辩称：请依法驳回原告的诉讼请求，原告诉请逾期交房违约金已超过诉讼时效依法不予保护。按原、被告双方买卖合同约定，被告应在2015年8月30日前交房，原告应在2018提8月30日前起诉。原告合同约定办理房屋产权登记相关手续的时间应在2017年8月30日前，原告于2020年9月8日向法院起诉超过诉讼。关于逾期交房和逾期办证的原因是第三人的恶意起诉导致土地被查封，不是被告的原因造成的，逾期交房违约金日万分之三的约定过高，即使法院判决也应当按照同期同类银行贷款利息计算。 经本院审理认定的事实如下：原告与被告于2014年9月6日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于乌当区北衙路尚善御景的1栋2单元25层1号房屋，建筑面积96.01平方米，套内建筑面积78.4平方米，房屋总价款350437元，原告于签订合同当日一次性交付了房款350437元。合同同时对房屋交付期限、办理产权登记手续、各自的违约责任进行了约定，其中合同第十一条“交付时间及条件”约定：（一）被告应于2015年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十三条被告逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向原告支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二约定：出卖人承诺于2017年8月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期超过180个工作日以后，继续履行合同的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。补充协议约定了出卖人以短信方式通知或在《贵阳晚报》以报纸公告方式通知买受人，买受人认可出卖人短信通知或登报当日为“出卖人向买受人发出的交房通知”信息已送达买受人。 还查明，被告在经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位联合验收合格取得竣工验收意见表后，于2016年7月10日在《贵阳晚报》刊登公告通知尚善御景项目1号楼交房。 本院认为，本案的争议焦点在于1.案涉房屋是否达到交付条件；2.计算违约金的标准。 关于争议焦点1，商品房是否达到合同约定的交付条件的问题，本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）款“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，即竣工后经过相关单位联合验收合格后即具备交房条件，本案案涉楼栋已经联合竣工验收合格，至于不完全具备当事人合同约定的条件，不在建筑法强制规定范围内，应视为房屋已具备交房条件。 关于焦点2，合同签订后，原告已按合同约定向原告支付了全部购房款，被告即有按约定的交房日期向原告交付案涉房屋的义务。现由于被告未按合同约定的期限向原告交付房屋超过90日，原告未行使合同解除权并实际接收了案涉房屋，根据案涉《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。故对原告要求被告向其支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。关于焦点违约金计算标准，合同约定违约金为按已付款日万分之3计算支付，对于被告辩称违约金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构子以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院酌情在原告因被告遭受的实际损失与合同约定差异之间进行平衡，以兼顾双方当事人的利益。故参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为14元/(㎡·月)，本院酌情将违约金标准调整为租金指导价14元/(㎡·月)，并上浮30％为宜。关于违约金计算截止时间，由于合同补充协议约定了贵阳晚报公告交房方式，故本院计算至公告之日。被告在贵阳晚报上刊登交房公告之日为交房之日，根据公平、合理原则，本院计算截止日至2016年7月10日。 被告逾期交房期间违约金为2015年8月30日至2016年7月10日，共315天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金应为14元（㎡·月）（租金）×96.01㎡（房屋面积）÷30天/月×315天（逾期交房天数）×130%=14113元。 关于被告未在2017年8月30日前取得商品房所有权初始登记，且时至今日未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，应承担违约责任。违约责任的计算方式按合同约定，按已付房款日万分之一计算违约金，自2017年8月31日至2020年9月7日共1102天，故被告应向原告支付的违约金为350437元×0.01%×1102＝38618元。2020年9月8日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按已付房款万分之一标准计算至实际交付之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱阳芳逾期交房的违约金14113元； 二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱阳芳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金38618元,2020年9月8日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金每日按已付房款350437元的万分之一标准计算至实际交付之日止。 案件受理费2386元，由原告朱阳芳负担1842.5元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担543.5元（此款原告已预交，被告履行判决时一并支付给原告）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  李雪梅 二〇二〇年十二月十日 书记员  王潇婕