广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9067号原告：广州市凯骏房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区桥南街南珠路103号。法定代表人：李伟红，职务总经理。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：范茜，广东均桓律师事务所实习人员。被告：李安喜，男，1984年12月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：王晓群，李安喜的配偶。原告广州市凯骏房地产开发有限公司（以下简称凯骏公司）与被告李安喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告凯骏公司的委托诉讼代理人吴晓嘉、范茜，被告李安喜的委托诉讼代理人王晓群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯骏公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付尚欠的第四期装修款（购房款）231739元及违约金（以231739元为本金，按每日0.05%的标准计算，自2019年4月28日起计至2019年5月12日；逾期超过15日的，按每日0.07%的标准计算，自2019年5月13日起计至实际清偿之日止）；2.被告向原告支付尚欠的第五期装修款（购房款）231739元及违约金（以231739元为本金，按每日0.05%的标准计算，自2019年7月28日起计至2019年8月11日；逾期超过15日的，按每日0.07%的标准计算，自2019年8月12日起计至实际清偿之日止）；3.被告向原告支付尚欠的第六期装修款（购房款）231739元及违约金（以231739元为本金，按每日0.05%的标准计算，自2019年10月28日起计至2019年11月11日；逾期超过15日的，按每日0.07%的标准计算，自2019年11月12日起计至实际清偿之日止）；4.被告向原告支付尚欠的第七期装修款（购房款）231739元及违约金（以231739元为本金，按每日0.05%的标准计算，自2020年1月28日起计至2020年2月11日；逾期超过15日的，按每日0.07%的标准计算，自2019年2月12日起计至实际清偿之日止）；5.被告向原告支付为实现债权而发生的律师费39200元；6.被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，凯骏公司撤回其第1、2、5项诉讼请求，并变更其第3、4项诉讼请求为：1.被告向原告支付尚欠第六期装修款、购房款44108.14元以及违约金（违约金以44108.14元为基数，自2020年9月2日起计至实际清偿之日，按每日万分之七的标准计算）；2.被告向原告支付尚欠第七期装修款、购房款231737元以及违约金（违约金以231737元为基数，自2020年9月2日起计至实际清偿之日，按每日万分之七的标准计算）。事实和理由：2018年8月28日，原告与被告签订《时代柏林（时代雅苑）认购书》（编号：b10005446，以下简称《认购书》），约定被告认购由原告开发的广州市番禺区桥南街福景路765号时代柏林（时代雅苑）××房（以下简称涉案房屋），涉案房屋建筑面积为142.7893平方米，房屋成交总价为4836056元，被告申请成交总价拆分为购房款2259638元及装修款（实质为购房款，下同）2576418元。其中购房款由双方按照毛坯的交付标准签订《商品房买卖合同》，约定毛坯房的购房款为2259638元，付款方式为柏-Y商业按揭*一年半分期100%方式付款；装修款双方签订《委托装修协议》，约定由被告委托原告对上述物业进行装修，装修款为2576418元，付款方式为分期支付。签订《认购书》的同日，双方签订《委托装修协议》（以下简称《装修协议》），《装修协议》第2.1条约定，被告须于2018年8月27日前支付第一期装修款1185986元，须于2018年10月27日前支付第二期装修款231739元，须于2019年1月27日前支付第三期装修款231739元，须于2019年4月27日前支付第四期装修款231739元，须于2019年7月27日前支付第五期装修款231739元，须于2019年10月27日前支付第六期装修款231739元，须于2020年1月27日前支付第七期装修款231737元。《装修协议》第6.2.1条约定，被告逾期支付装修款的，若逾期不超过15日，本协议继续履行，每逾期一天，被告应按逾期装修款的0.05%向原告支付违约金。《装修协议》第6.2.2条约定，若逾期超过15日，且原告未行使本条约定的解除权，则本协议继续履行，每逾期一天，被告应按照逾期装修款的0.07%向原告支付违约金，且原告有权暂不为被告办理该物业的《不动产权证》。《装修协议》第6.6条约定，对于因被告违约，原告为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由被告承担。为了履行《认购书》，2018年8月28日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201808236912，以下简称《商品房买卖合同》），双方约定该商品房购房款为2259638元。根据前述合同约定及履行情况可知，《认购书》约定成交总价拆分为毛坯购房款2259638元及装修款2576418元，在实际履行过程中，被告亦按照《认购书》的约定与原告签订《装修协议》与《商品房买卖合同》，由此可知，案涉装修款实质为购房款的一部。事实上，在《认购书》《装修协议》及《商品房买卖合同》签订后，被告仅支付第一期至第三期装修款，未依约支付第四、五、六、七期装修款。原告已于2019年8月8日、2019年10月28日向被告发出《催款通知书》，并委托广东均桓律师事务所于2019年7月25日发出《律师函》，催讨尚欠的装修款。但被告却置之不理，仍未支付尚欠装修款。原告认为，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告支付尚欠的装修款，并支付相应的违约金，恳请法院依法判如所请。另被告分别于2020年7月3日还款10万元，2020年8月1日还款10万元，2020年8月17日还款22万元，2020年8月31日分两笔共还款437000元，2020年9月1日还款69956元。我方认为根据委托装修协议第6.7条约定，被告的还款应当优先清偿律师费、违约金之后，最后才用于清偿欠款本金，故我方认为被告的还款应当根据约定的顺序进行清偿。被告李安喜辩称，委托装修协议为无效合同，要求法院驳回原告全部诉讼请求。一、在诱导、误导、涉嫌欺诈的情况下签订购房双合同。2018年9月，原告要求被告签订购房双合同（购房合同+装修合同）。4836056元购房总价被拆分为购房款2259638元、装修款2576418元，且装修款远大于购房款，完全有悖于社会现状和常识。原告销售代表称受到政府限价，所以分成两份合同，被告认为不合法，拒绝签订双合同。但是原告销售人员反复打电话告知，如果不签合同，将单方面解除认购书，并对该房产进行销售，且不退定金（1350000余元）。同时销售代表反复不断告知被告，装修款不需要缴纳契税。为了避免已交的100多万元房款无法追回的后果，同时作为一个工作忙碌的消费者，实在没精力和时间与原告纠缠，无奈之下签订了双合同。二、不能真实表达购房者真实意愿、受欺诈签订的购房双合同带给购房者的损失。在2019年4月左右，第一批时代柏林的业主去办理房产证时，住建局明确要求装修款也要缴纳契税，否则不符合办理房产证的要求。除了明显的装修费契税问题，双合同带给被告的间接损失是，实际为房价款的装修款不能进行住房按揭贷款，造成被告在自有资金用完后，贷款困难，贷款利率远高于住房按揭贷款的利率，增加了购房成本，同时在将来如果要出售该房产，因购房合同价仅为真实房价的46.7%，其余53.3%的装修款将作为溢出价需缴纳高达20%的个人所得税。三、原告拒绝沟通协商，对双合同带来的问题不予解决。本人多次尝试与原告沟通解决双合同问题，均无回应，且在未与被告协商的情况下，直接提起诉讼，滥用社会公共资源。四、原告拒绝庭外和解。在知悉原告提起本案诉讼后，为节约司法资源，被告本着友好协商的态度，向原告提出庭外和解请求，原告明确要求被告先交钱再进行协商。被告已于2020年8月31日将所有装修款交齐，但原告要求被告缴纳律师费及诉讼费，否则不予开具发票。五、被告为履行双合同而承受了额外的资金压力，产生了利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年8月28日，凯骏公司（甲方、出售方）与李安喜（乙方、认购方）签订《时代柏林（时代雅苑）认购书》（编号：b10005446），约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区桥南街福景路765号时代柏林（时代雅苑）×栋×房（以下简称涉案物业），建筑面积为142.7893平方米，其中套内建筑面积为117.665平方米，实际面积以产权登记面积为准；乙方认购该物业总价为4934751元，成交总价为4836056元，物业成交总价按建筑面积计算为每平方米33868元，按套内建筑面积计算为每平方米41100元；甲乙双方同意成交总价拆分为：（1）乙方按照毛坯的交付标准与甲方签订《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》约定的毛坯购房款为2259638元，按套内建筑面积计价每平方米为19204元，若签订《商品房买卖合同》时需按建筑面积计价，则《商品房买卖合同》约定的该物业的建筑面积单价按购房款及建筑面积计算为每平方米15824.98元；（2）乙方按照委托甲方对该物业进行装修的形式与甲方签订《委托装修协议》，且《委托装修协议》约定的装修款为2576418元；乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金50000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》及《委托装修协议》签订后转化为购房款；首期购房款于2017年10月27日前乙方支付909638元（已包含定金），购房款的59.74%（即1350000元）由乙方于签订《商品房买卖合同》当日到甲方指定的银行提交完毕申请银行按揭的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）；在签订本认购书同时，乙方应当与甲方签订《委托装修协议》。同日，凯骏公司（甲方、受委托方）与李安喜（乙方、委托方）签订《委托装修协议》，约定乙方不可撤销地委托甲方以包工包料的方式对涉案物业进行装修，装修款为2576418元，乙方承诺按照下列约定向甲方支付：第一期装修款于2018年8月27日前支付1185986元，第二期装修款于2018年10月27日前支付231739元，第三期装修款于2019年1月27日前支付231739元，第四期装修款于2019年4月27日前支付231739元，第五期装修款于2019年7月27日前支付231739元，第六期装修款于2019年10月27日前支付231739元，第七期装修款于2020年1月27日前支付231737元；乙方确认，就该物业的成交总价及委托装修事宜，乙方已与甲方进行了充分的沟通与协商，并已对本协议约定的装修款进行了充分考量，该装修款为综合考虑了各项因素（包括但不限于当地购房政策，甲方的品牌价值，该物业的成交总价，买卖合同约定的购房款，设计费、材料费、劳务费、监理费、水电费、利润等装修可能发生的费用）后确定的包干价，乙方对此并无任何误解，对该装修款的合理性、公平性无任何异议，不会因任何原因要求调整该装修款；乙方同意，为便于装修工程的进行，乙方不再依据买卖合同就毛坯状态的该物业要求验收及交付，而由甲方直接将按照本协议约定装修完工的该物业交付予乙方；甲方应于2018年12月30日前将装修完工的该物业交付予乙方；若乙方未按照本协议约定支付装修款，则甲乙双方同意按逾期时间分别处理，若逾期不超过15日，本协议继续履行，每逾期一天，乙方应按照逾期装修款的0.05%向甲方支付违约金，若逾期超过15日，甲方未行使本条约定的解除权，则本协议继续履行，每逾期一天，乙方应按照逾期装修款的0.07%向甲方支付违约金，且甲方有权暂不为乙方办理该物业的《不动产权证》；对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由乙方承担；等等。另外，凯骏公司（甲方、卖方）与李安喜（乙方、买方）于上述协议签订当日还签署一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买涉案物业，按套内建筑面积计算房价，单价为19203.99元，总金额2259638元，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。该合同附件七《补充协议》，其中第四条约定：“将本合同第十条变更为：1.乙方未按本合同第八条约定按时支付房款，或未支付其他乙方应付之住宅专项维修资金、税费，或未按本补充协议第九条约定向甲方补足应补房款及因此增加的税费，每逾期1日，乙方应按逾期付款金额的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十八条约定执行，如甲方选择不解除本合同的，每逾期1日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金，直至乙方付清应付款项之日止。”第二十一条约定：“……4.对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由乙方承担。”2020年6月11日，凯骏公司以李安喜未按涉讼《委托装修协议》的约定支付第四、五、六、七期装修款为由提起本案诉讼，要求李安喜向其支付拖欠的装修款项及违约金、律师费等。2020年8月7日，凯骏公司（甲方）与广东均桓律师事务所（乙方）签订《法律服务委托合同》，约定甲方因本案委托乙方代理参加诉讼，律师费总额39200元。2020年8月12日，广东均桓律师事务所于向凯骏公司开具《广东增值税专用发票》，载明服务名称为律师费，价税合计39200元。庭审过程中，凯骏公司与李安喜双方确认：1.装修款实为购房款的一部分；2.李安喜已向凯骏公司支付了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房款2259638元及《委托装修协议》约定的前三期装修款，起诉时第四至七期装修款未支付，起诉后李安喜于2020年7月3日还款10万元，2020年8月1日还款10万元，2020年8月17日还款22万元，2020年8月31日分两笔共还款437000元，2020年9月1日还款69956元；3.李安喜已接收涉案物业。另凯骏公司称，因受广州市购房限价政策的限制，涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款在备案价格范围内，但实际成交价格超过备案价格，超过部分以签订《委托装修协议》的形式进行约定，李安喜对此知悉并接受。本院认为，根据凯骏公司与李安喜于2018年8月28日签订的《时代柏林（时代雅苑）认购书》《委托装修协议》及《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定内容，李安喜向凯骏公司认购涉案物业的总价为4836056元，双方同意该成交总价拆分为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯购房款2259638元及《委托装修协议》约定的装修款2576418元。诉讼中，凯骏公司确认《广州市商品房买卖合同（预售）》是因受广州市房地产调控政策的限制，双方在备案价格范围内约定房价款，但涉案物业实际成交价格超过了备案价格，超过部分以签订《委托装修协议》的形式进行约定。即《委托装修协议》所约定的装修费用并非真实地反映装修成本，而是房款的一部分，该款与《广州市商品房买卖合同（预售）》所约定的价款共同构成涉案物业的总购房款。凯骏公司通过与李安喜签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》的方式向李安喜出售涉案物业，以此规避广州市政府关于房地产调控的限价政策。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”现《委托装修协议》中关于委托装修的内容均非凯骏公司及李安喜的真实意思表示，故该协议关于委托装修的内容应为无效，而虚假房屋装修合同中隐藏的房屋买卖意思表示的内容应为商品房买卖合同的一部分，是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，各方应诚信履行。关于凯骏公司主张的尚欠第六期、第七期装修款的问题。如前所述，涉讼装修款实际为涉案物业房款的一部分，虽虚假房屋装修合同被认定无效，但其隐藏的房屋买卖意思表示内容有效，李安喜亦在《时代柏林（时代雅苑）认购书》中同意将总购房款进行拆分为毛坯购房款及装修款两部分，在凯骏公司与李安喜签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》未予解除的前提下，为实现双方合同目的，李安喜应依约向凯骏公司支付起诉前未支付的第四、五、六、七期装修款（即购房款）共计926954元（231739元×3＋231737元）。由于李安喜已在起诉后向凯骏公司共计支付了926956元（于2020年7月3日还款10万元，2020年8月1日还款10万元，2020年8月17日还款22万元，2020年8月31日分两笔共还款437000元，2020年9月1日还款69956元），故凯骏公司所主张的装修款实际已经全部清偿完毕。凯骏公司主张李安喜向其支付的款项应优先清偿律师费、违约金缺乏理据，本院不予采纳。因此，就凯骏公司要求李安喜支付尚欠装修款的诉请，本院不予支持。关于李安喜是否需要向凯骏公司支付第六、七期装修款的逾期付款违约金的问题。由于《委托装修协议》隐藏的房屋买卖内容属于双方真实意思表示，《委托装修协议》中约定的付款方式和付款期限对双方具有法律约束力。《委托装修协议》约定装修款分期支付，即第四期装修款231739元于2019年4月27日前支付，第五期装修款231739元于2019年7月27日前支付，第六期装修款231739元于2019年10月27日前支付，第七期装修款231737元于2020年1月27日前支付等，但李安喜并未依约履行，已构成违约。但如前所述，李安喜已于2020年9月1日前向凯骏公司付清全部的装修款（购房款），现凯骏公司主张自2020年9月2日起计算逾期付款违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于律师费的负担问题。由于凯骏公司通过签订双合同规避广州市政府关于房地产调控的限价政策，导致本案纠纷的产生，故凯骏公司为解决本案纠纷所支付的律师费，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回广州市凯骏房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费5438元，由广州市凯骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十二月四日书记员  凌绮珊