云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初9722号原告：顾琼芬，女，汉族，1972年6月28日出生，身份证登记住址为云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：胥艳娟，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谭开慧，云南靖节律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南长水航城开发建设有限公司，住所云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处云南龙港综合加工厂有限公司1、2号楼。法定代表人：朱青。委托诉讼代理人：李宁，该公司员工，特别授权代理。原告顾琼芬与被告云南长水航城开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员曾惠祥适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胥艳娟、谭开慧以及被告委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《商品房购销合同》，向产权登记部门提交相关办证材料办理昆明市长水航城（X号地块）地下车库-1层XXX号车位的产权登记手续；二、判令被告支付自2016年6月28日起至房屋权属证书办理完毕止、以总房价款87,560元为基数、按银行贷款年利率4.75%上浮50%计算的逾期办证违约金，暂计算至2020年7月3日止为25,057元；三、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年3月8日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定：1.原告向被告购买昆明市长水航城（X号地块）地下车库-1层XXX号车位，总金额为87,560元；2.原告办理完毕以下事项后，被告于90个工作日内协助原告向产权登记机关申请办产权登记手续：（1）支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金；（2）双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等。原告已按照合同约定履行了义务：2013年10月30日，原告支付房屋总价款87,560元；2015年1月11日，原告向被告支付住宅物业服务费、住宅专项维修基金等费用；2016年2月18日，原告向被告支付产权代办费、房产登记费、合同印花税、配套费、契税等费用。但被告却至今未按照合同约定为原告申请办理涉案房屋的产权登记手续，因此，为保护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、受市政配套建设滞后影响，原告所在小区至今无法正式通水通电，以致于不能通过竣工验收，按照购房合同约定，属于可免责条款，被告不应当承担违约责任。根据政府各项会议文件，明确了供水、供电等六项属于市政配套设施、具体组织建设主体为官渡区人民政府。由于市政配套建设的滞后，至今原告所在小区仍然在使用临时用水、临时用电，不符合专项验收的硬性要求，导致无法通过竣工验收。同时昆明市市长、昆明市住建局和自然规划局留言板回复也明确了临时用水用电系客观原因限制，属于被告不可预见、不可控制的范围，而且《购房合同补充协议》约定了政府因素属于可免责条款，被告不应当对此承担违约责任；二、原告未履行合同先行义务，违约在先，无权要求被告协助其办证，被告不应当承担违约责任。购房合同第十二条明确约定，被告只有协助办证义务，并且协助的前提条件是原告履行完毕合同约定的全部义务，若未满足任何条件的，均视为自动放弃被告协助其办理产权登记的权利。本案中，原告至今未向被告提交“授权委托书”、“不可撤销申请书”，未履行合同先行义务，违约在先，无权再要求被告协助其办理不动产权证；三、房屋的主要功能是居住，被告按期交付房屋，原告的主要权益已实现，不存在实际损失。原告作为机场团购客户，获得了被告给予的购房优惠，同时随着目前二手房交易市场的高涨，原告所在小区也有很多成功交易，合同法规定的违约金主要强调补偿功能，鉴于原告不仅没有实际损失，还获得了非常可观的预期利益，被告不应向原告支付违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其余证据，本院认证如下：1.原告提交的领导留言板网络截图，因与电子原始载体核对无异，且与本案关联，本院予以采证；2.被告提交的讯房网长水航城楼盘动态网络截图、昆明新机场生产生活配套服务区控制性详细规划、昆明新机场生产生活配套服务区项目征地拆迁收储及供应协调会议纪要、关于昆明新机场生产生活配套服务区相关工作协议，因无原件，且原告对其真实性不认可，故本院不予采证；3.被告提交的领导留言板网络截图，因与电子原始载体核对无异，且与本案关联，本院予以采证；4.被告提交的关于长水航城项目目前不动产相关问题的情况说明、关于长水航城项目的情况报告、关于协调解决长水航城业主正常生活用水的联系函，因前述证据均为被告单方制作的书面文件，缺乏客观性，本院不予采证。另，在本院受理的其他案件审理过程中，为核查涉案楼盘的竣工验收备案问题，本院到昆明市的消防验收问题及相关事项进行调查并作了调查笔录。该调查笔录已向双方当事人出示，本院予以附卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月8日，原、被告签订《商品房购销合同》并于2014年4月11日办理了合同备案登记手续（合同登记号为XXXXXXXXXXX），约定由原告向被告购买被告开发建设的位于昆明新机场东侧长水航城（X号地块）地下车库-1层XXX号车位，价款87,560元，买受人需于2013年10月30日前一次性付清全部购房款，房屋交付期限为2014年12月31日前，并针对产权登记事项约定“在乙方（即原告）办理完毕以下事项后，甲方（即被告）于90个工作日内协助乙方向产权登记机关申请办产权登记手续：（一）支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金；（二）双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；（三）乙方填写办理房屋所有权申请书，并签署授权委托书给甲方；（四）乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的全部资料（如，委托甲方有偿办理产权的不可撤销委托书、产权登记申请书、购房发票等），并保证资料真实有效。若乙方未满足以上任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料。”2013年10月30日，被告开具收到原告车位款87,560元的收据。另，2018年3月24日，官渡区信访局通过领导留言板回复网民关于长水航城没水没电的提问，其主要内容为：“……正式用电问题：由于附近周家山变电站处于施工阶段，项目至今仍沿用临时施工用电，云南长水航城开发建设有限公司负责相应设备的维护管理运行工作，随着装修及入住业主不断增加，原有的临电线路及设施设备处于超负荷运行状态。该公司会全力维护以保障业主的用电。正式用水问题：长水航城小区目前供水为空投公司提供的南区加压水泵站，水压不足，该公司出资约1000万元自建二次加压泵站后，再输送至17个小区……”2019年8月16日，昆明市自然资源和规划局通过领导留言板回复网民关于“长水航城小区无不动产证”的提问，其部分内容为：“……自2016年6月30日启动不动产登记工作以来，截止目前尚未收到开发商申报办理不动产登记的申请……”2020年3月31日，昆明市住房和城乡建设局、昆明市自然资源和规划局通过领导留言板回复网民关于“机场生活配套区长水航城航景苑房产证无法办理”的提问，其主要内容为：“……按招投标时所确认的建设原则，由云南长水航城开发建设有限公司负责整个小区的建设工作，公共市政配套（道路、水、电、气等七通一平）应由空港区政府相关部门负责实施。由于市政配套建设滞后，对小区建设工期造成了巨大影响……同时导致消防、电力等配套项目建设完成后仍无法进行验收，也最终导致了综合验收工作的延迟……通过多次与政府部门对接，周家山变电站于2018年建成，陆续解决了业主用电问题，但整个片区正式用水至今未得到有效解决……按不动产权证书办理流程规定，项目需完成各项验收后方可开展该地块的不动产权证书办理工作。长水航城项目由于市政配套建设滞后，目前小区使用的仍是临时用水，对消防验收造成影响。虽然诸多客观原因影响验收工作开展，开发公司正在积极推进办证工作，目前航惠苑已出证100户，云杉苑出证接近尾声，水禾苑、水杉苑、水槐苑、石斛苑已在进行报件审批工作……”2020年8月1日，官渡区信访局通过领导留言板回复网民关于“长水航城航景苑交房五年多了办不了房产证”的提问，其主要内容为：“经调查核实，长水航城航景苑小区由于部分业主私搭乱建行为影响规划、消防验收，导致小区不能进行竣工验收。目前相关职能部门已对部分业主私搭乱建行为介入调查并开展相应的整治工作，待对部分业主私搭乱建的建筑物进行整治处理后，长水航城开发建设有限公司将尽快完成竣工验收工作及启动不动产权证前期办理工作……”2020年8月19日，昆明市住房和城乡建设局、昆明市自然资源和规划局通过领导留言板回复网民关于“昆明长水航城云翠苑交房5年不办房产证”的提问，其主要内容为：“经对接开发商公司了解，云粹园房产证问题，该公司按计划预计于今年12月31日完成竣工验收备案工作，明年上半年启动不动产权证前期办理工作……”本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行。被告主张原告未提交产权登记申请书及委托被告办理权属登记的委托书，被告并非办证主体、其仅负有协助义务，根据合同约定应视为原告自动放弃由被告协助其办理产权登记的权利。对此，本院认为，根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的不动产登记流程，新建商品房权属登记的通常做法是开发商向不动产登记机构提交齐全的、符合法定形式的申请材料并完成不动产首次登记后，再由开发商通知买受人提交登记申请书、委托书等办证资料，并由开发商和买受人共同向不动产登记机构申请转移登记，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，故对于办证义务的规定并非简单的主办和协办，而是相互补充的关系，目前，涉案商品房所在项目尚未取得竣工验收备案证明、未办理不动产首次登记，被告亦未举证证明其通知原告提交相应的办证资料后原告拒不提交，因此，被告的上述观点缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告要求被告履行办证义务、承担逾期办证违约金的诉请，根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，办理不动产首次登记应当进行规划验收并办理竣工验收备案登记，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本案中，涉案房屋所在楼盘因存在供水、供电等市政配套设施建设滞后，导致无法通过竣工验收并办理竣工验收备案登记，未能办理不动产权证书，不属于被告原因导致原告未能取得房屋权属证书，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉请无相应事实及法律依据，本院不予支持。由于本案所涉房屋办证条件尚未成就，本院对原告要求被告立即履行办证义务的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告顾琼芬的诉讼请求。案件受理费426元，由原告顾琼芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  曾惠祥二〇二〇年十二月三十日书记员  汪建娇