云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初2517号原告：孙沁甜，女，汉族，1992年5月2日生，户籍住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：王蓉，女，汉族，1964年5月15日生，户籍住址：云南省昆明市官渡区，与原告系母女关系，特别授权代理。原告：王蓉，女，汉族，1964年5月15日生，户籍住址：云南省昆明市官渡区。被告：云南惠丰工程建设有限公司住所：云南省昆明市前卫镇前卫西路市旧车交易市场旁。法定代表人：招正刚统一社会信用代码：91530000709701111U委托诉讼代理人：杨海林、付平申，云南权显律师事务所律师，特别授权代理。原告孙沁甜、王蓉诉被告云南惠丰工程建设有限公司（以下简称惠丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告孙沁甜委托诉讼代理人王蓉，原告王蓉，被告云南惠丰工程建设有限公司委托诉讼代理人杨海林到庭参加了诉讼。本案经原、被告申请延长和解期二个月，本案现已审理终结。原告孙沁甜、王蓉向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾房；二、判令被告立即支付至腾房止的租金及违约金（计算至2020年2月14日的租金为56400元，违约金为20160元）；三、判令被告支付水、电、物管费4800元;四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月,原告将位于昆明市西山区出租给被告云南惠丰工程建设有限公司第三分公司办公,双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定:租期三年。从2017年2月15日起至2020年2月14日止。第一、二年租金为27600元;第三年租金为28800元。租金一年一付。在当年1月31日前支付。否则。每天按未支付租金总额的1%支付滞纳金（详见合同）合同签订后,原告按约定履行了义务。但被告除支付第一年租金外,其余二年租金一直未付,租赁期间的水、电、物管费也未付。原告多次向被告催要,被告都以云南惠丰工程建设有限公司未付款为由拖欠。据了解,云南惠丰工程建设有限公司第三分公司不具有独立的法人资格。被告的行为严重违反了法律的规定和合同的约定。为维护原告的合法权益,特向法院起诉,请依法判决。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为被告支付水、电、物管费5827.08元。被告惠丰公司辩称，第一我方已付了3000元押金，希望从相关款项里面直接抵销扣除；云南惠丰工程建设有限公司第三分司（以下简称惠丰公司第三分公司）实际于2013年起就停止营业活动，是李晓的个人行为在事后盖了公章，因为房屋的承租人实际上是李晓的亲属叫王惠生在使用，然后也没有进行与公司业务相关的任何经营活动；惠丰公司第三分公司在2019年9月30日已经注销了，就是从那以后的责任，我方认为是李晓的个人行为，应当由他个人来承担责任。程序上我们认为应当还是把李晓追加为有利害关系的第三人参加诉讼。经审理，本院认定本案法律事实如下：2017年2月23日，原告孙沁甜的母亲王蓉作为甲方与王惠生作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将爱地花园8幢3单元501号139平方米的房屋按现状出租给乙方使用。屋内有浴盆,马桶、洗脸盆各一个。二、租赁期为二年,从2017年2月16日起至2019年2月15日止。三年租金及交纳期限:第一年租金为27600元;第二年为27600元。租金一年一付。合同签订当日支付第一年租金;第二年租金在2018年1月31日前支付。乙方应按约定支付租金,否则除支付租金外,每天还应按未付租金总额的1%支付滞纳金,甲方还有权解除合同。四、乙方向甲方支付水、电及房屋设施等押金3000元。该款在合同签订当天支付。合同到期,乙方交清相关费用、房屋没有损坏,甲方无息退还乙方。五、甲方在收到乙方租金和保证金当天内将房屋交给乙方。六、租赁期内,该房产生的所有费用如水、电、煤气、卫生、治安、物业管理、税收等费用由乙方承担。七、乙方对所承租的房屋不得转租或转让,如乙方私自转租或转让,甲方有权随时收回该房屋,乙方所交租金不退。……十、租用期满,乙方如需继续承租,应在合同到期前一个月书面向甲方提出,乙方在同条件下有优先承租权；十二、乙方应在租赁期满当天退房,否则,每天每平米租金按1元计,甲方并有权自行收回房屋,对房屋内的物品作废弃物处理,乙方不得向甲方提出任何索赔。该合同双方签字处甲方王蓉签字，乙方李晓签字并盖有惠丰公司第三分公司的公章。2017年10月20日，李晓在《房屋租赁合同》末位处批注：合同延期至2020年2月15日止，第三年租金28800元。2017年1月至2020年5月29日，原告孙沁甜缴纳电费609.6元、缴纳水费807.08元、2019年8月1日昆明中林物业管理有限公司缴纳物业管理服务费、二次供水加压费、水池清洗费等物管费用共计2090元。2020年5月29日向昆明中林物业管理有限公司缴纳物业管理服务费、二次供水加压费、水池清洗费等物管费用共计2215元。另查明：一、昆明市爱地花园6幢3单元501号房屋（房产证号：昆房权证（官渡）字第××号），2013年10月9日登记于原告孙沁甜名下，建筑面积139.53平方米。二、惠丰公司第三分公司成立于2008年3月20日，负责人为案外人李晓，于2019年9月30日注销。庭审中，原告称起诉的租金从2018年2月16日起计算租金。被告称：李晓是原来惠丰公司第三分公司的负责人。与李晓以前是合作关系，但从2013年被告就不与李晓合作了。由于公司管理上有问题，直到2017年都没有收回惠丰公司第三分公司的公章。本院于2020年6月12日通知案外人李晓到庭询问，李晓称：与被告系承包关系，现在涉案房屋是原惠丰公司第三分公司的人员在用，自己也是惠丰公司第三分公司的人，涉案房屋内放着工程的相关材料。李晓称自己不知道惠丰公司第三分公司被被告注销的事情。惠丰公司第三分公司不交房租的原因是被告未把租金拨款给惠丰公司第三分公司。庭后，原告称案外人李晓于2020年11月18日将惠丰公司第三分公司财物搬离涉案出租房屋，并申请撤回对惠丰公司第三分公司的起诉。本院认为，原告王蓉代其女儿原告孙沁甜与惠丰公司第三分公司于2017年2月23日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行己方义务。根据《房屋租赁合同》的约定，本案涉案房屋租赁期限已届满，惠丰公司第三分公司应当返还房屋并支付拖欠的租金。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”被告设立的惠丰公司第三分公司并不具有法人资格且已注销。惠丰公司第三分公司签订的《房屋租赁合同》中约定的义务应当由被告承担。本案李晓到庭经询问亦称自己是惠丰公司第三分公司的人并占用涉案房屋，故被告应当向原告退还涉案房屋。关于原告诉请自2018年2月16日起至腾房止的租金的诉讼请求，被告并未举证已向原告支付该部分租金，被告构成违约，故本院支持原告诉请按《房屋租赁合同》约定的租金金额支付至涉案房屋腾房之日止的租金，其中自2018年2月16日起至2020年2月15日止的租金为56400元（27600元+28800元）。自2019年2月16日至搬离之日即2020年11月18日的租金21777.53元（28800÷365天×276天）。关于原告诉请违约金20160元，《房屋租赁合同》中约定“每天还应按未付租金总额的1%支付滞纳金”被告至今未支付租金，原告并未举证证明除租金之外的经济损失，故本院认为违约金约定过高，本院酌情将违约金以每天20元计算自2018年2月16日起计算至搬离之日即2020年11月18日止的违约金20120元（20元/天×1006天）。关于原告诉请被告支付水、电、物管费共计5827.08元的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定由惠丰公司第三公司交纳水、电、物业管理等费用，经查原告孙沁甜2017年1月至2020年5月29日交纳电费609.6元及水费807.08元，交纳2019年、2020年的物管等费用共计4305元，上述水、电、物业管理等费用共计5722.4元。被告未举证证明水、电、物业管理等费用除第一年租金以外已经支付，故本院部分予以支持。原告王蓉与原告孙沁甜系委托关系，被委托人行为产生的法律后果对委托人发生效力，故对原告王蓉的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条之规定，判决如下：一、被告云南惠丰工程建设有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孙沁甜租金共计人民币78177.53元；二、被告云南惠丰工程建设有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孙沁甜支付水、电、物业管理等费用共计人民币5722.4元；三、被告云南惠丰工程建设有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孙沁甜违约金人民币20120元；四、驳回原告孙沁甜的其他诉讼请求；五、驳回原告王蓉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1934元（原告已预交），由被告云南惠丰工程建设有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内支付给原告孙沁甜）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  普会峻二〇二〇年十二月十六日书记员  赵丽君