广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初6465号原告：中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行，住所地肇庆市端州区×××××××××××××××××第1-5卡、二层201-205卡、三层201-303卡，统一社会信用代码914×××××××××××479T。负责人：蔡国华，该行行长。委托诉讼代理人：黄伙森，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈啟彪，男，该公司员工。被告：何汝清，男，1990年7月15日出生，汉族，身份证住址广东省德庆县××××××××××××××。被告：肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区××××××肇庆锦绣山河花园二区18号楼15卡商铺。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：黄珊，广东润广律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行与被告何汝清、肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2020年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行的委托诉讼代理人黄伙森、陈啟彪到庭参加诉讼，被告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄珊，被告何汝清经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行向本院提起诉讼请求：一、判令解除被告何汝清、肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》。二、判令被告何汝清向原告偿还人民币借款本息302744.37元，其中本金296121.48元,利息6622.89元(利息暂计算至2020年6月20日,此后利息(包括罚息、复利,下同）按中国人民银行规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清日另计)。三、判决原告对被告何汝清提供的作为借款抵押物位于肇庆市端州区××××侧肇庆XXXXX房（预告登记证明:粤房地预登肇字第XXXXX号）的房地产享有优先受偿权。四、判令被告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。五、判令被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。事实和理由：2015年11月16日,被告何汝清、肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司与我行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A:[房]字[工]行[端州]支行[2015]年[1103-3]号）,被告何汝清向我行借款人民币31.9万元,借款用于购买肇庆市端州区××××侧肇庆XXXXX房,借款期限30年（自2015年11月16日至2045年11月16日止）,合同约定从放款日次月起按月等额本息还款;借款由被告何汝清提供位于肇庆市端州区××××侧肇庆XXXXX房（房屋建筑面积97.84平方米）的房地产为上述借款设定抵押,并到房地产管理部门办理了抵押登记（预告登记证明:粤房地预登肇字第XXXXX号）;借款同时由肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。我行根据《个人购房借款/担保合同》的约定于2015年11月16日向被告何汝清发放了一笔人民币贷款31.9万元,但被告未按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务,截至2020年6月20日,借款当前连续逾期6期,累计逾期15期,共积欠人民币借款本息302744.37元，包括本金296121.48元（其中未到期本金293026.79元,逾期本金3094.69元）,利息6622.89元;虽经我行多次向借款人催收均无结果,被告的行为已构成违约,严重损害了我行的合法权益;依据《个人购房借款/担保合同》第二部分第十四条及其他条款的约定和国家相关法规规定,依法提起诉讼,请法院支持原告的诉讼请求。被告何汝清没有出庭应诉，也没有提交书面的答辩意见。被告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司辩称，一、根据中国工商银行股份有限公司肇庆分行与答辩人签订的《按揭贷款业务合作协议》第五条约定：答辩人的保证期限为自《个人购房借款/担保合同》生效之日起，至办妥抵押预告登记手续为止。2012年9月29日，中国工商银行股份有限公司肇庆分行与答辩人就答辩人开发的肇庆“锦绣山河”商住小区项目按揭贷款事宜开展合作，签订了《按揭贷款业务合作协议》（以下简称“合作协议”)，合作协议第五条约定答辩人的保证期限为自《个人购房借款/担保合.同》生效之日起，至办妥抵押预告登记手续为止。基于对合作事宜的准入条件，答辩人选择中国工商银行股份有限公司肇庆分行作为合作协议的相对方。中国工商银行股份有限公司肇庆分行作为原告的上级主管单位，原告可以在其授权范围内合法经营相关项目。答辩人与原告签订《个人购房借款/担保合同》的目的就是以合作协议约定的内容为前提，展开项目销售按揭合作。因此，答辩人与中国工商银行股份有限公司肇庆分行签订的合作协议条款同样约束原告，并对原告产生相同的法律效力。2015年11月16日，原告与答辩人，被告何汝清共同签订了《个人购房借款/担保合同》（以下简称“借款合同”)。签订借款合同之时，合同模板是由原告单方面提供的格式合同，不允许答辩人对借款合同做任何修改。因此，答辩人与中国工商银行股份有限公司肇庆分行在磋商合作协议条款之时，考虑到上述情况出现的可能性，做出了特别约定。《按揭贷款业务合作协议》第九条第四项明确约定：“甲方与借款人签订的《个人购房借款合同》相关内容与本协议约定内容相冲突的，以本协议约定内容为准。”答辩人认为合作协议约定内容是原告与答辩人建立合同法律关系不可分割的组成部分。即使此后签订的借款合同中约定了与合作协议冲突的内容，也不应视为双方已否定前述(2020)粤1202民初6465号合作协议的效力，或变更了合作协议的条款。在双方就保证责任发生纠纷时，应当将合作协议作为解决纠纷适用的合同依据。因此，答辩人的保证期限应当适用《按揭贷款业务合作协议》中的约定，即保证期限应自借款合同生效之日起，至办妥抵押预告登记手续为止。二、案涉抵押房屋已办妥以原告为抵押权人的抵押预告登记手续，按照中国工商银行股份有限公司肇庆分行与答辩人签订的《按揭贷款业务合作协议》的约定，答辩人的保证期限已届满，无需对本案中被告何汝清拖欠的债务承担连带清偿责任。从原告和答辩人提交的证据可以看出，案涉抵押房屋肇庆市端州区×××以南、龟山路东侧肇庆XXXXX房已办妥抵押预告登记手续，预告登记时间为2016年3月10日。根据中国工商银行股份有限公司肇庆分行与答辩人签订的《按揭贷款业务合作协议》的约定，答辩人的保证期限在2016年3月10日已届满，无需继续对被告何汝清的债务承担连带清偿责任。综上所述，本案中答辩人的保证期限已届满，无需对被告何汝清的债务承担连带清偿责任，恳请贵院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2015年11月16日，原告中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行（贷款人）与被告何汝清（借款人、抵押人）、肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》约定：贷款种类与金额为31.9万元的个人购置肇庆市端州区××××侧肇庆XXXXX房；贷款期限为30年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款为按月等额本息还款法；罚息约定借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定；补充条款约定本合同的抵押担保范围（即除保证担保外的担保范围）除包括本合同前述条款所约定的范围外，还包括借款人因使用中国工商银行的银行卡而产生的债务（包括但不限于本金、利息、罚息、复息、滞纳金、超限费等），债务履行期限自2015年11月16日至2045年11月16日至；违约及违约责任约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；借款人发生上述约定的违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用、解除本合同、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；共同借款约定本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；抵押物约定抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》；此外，被告在《个人购房借款/担保合同》借款人处签名予以确认，上述合同的抵押财产清单载明抵押物为：肇庆市端州区××××侧肇庆XXXXX房。随后，原告与被告根据《个人购房借款/担保合同》约定的抵押物办理预购商品房抵押权预告设立登记手续，其中，根据不动产登记证明载明：预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行，预告登记义务人为何汝清，房屋坐落于肇庆市端州区××××侧肇庆XXXXX房，债权数额为31.9万元。保证人承担保证责任的的范围按下列第A种方式确定：10.1全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同还约定其他事项。另查明，2015年11月16日，被告何汝清向原告出具《借款凭证》，其中载明：借款金额为319000元，随后，原告依约向被告何汝清发放贷款。此后，被告何汝清存在逾期还本付息的行为，经原告多次催收，被告何汝清仍未依约偿还本金及利息，截至2020年6月20日，被告何汝清尚欠原告贷款本金296121.48元、利息6622.89元（含罚息、复息）。原告催收未果，遂向本院提起诉讼。再查明，2012年9月29日，中国工商银行股份有限公司肇庆分行（甲方）与肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定在乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，保证期限为：自《个人购房/担保合同》生效之日起，至办妥以甲方为抵押权人的购房借款人所购房屋的抵押预告手续为止。……甲方与借款人签订的《个人购房借款合同》相关内容与本协议约定内容相冲突的，以本协议约定内容为准。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。被告何汝清经本院传票传唤，既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。原告与被告何汝清（借款人、抵押人）、肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司（保证人）签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同,双方均应依照合同的约定履行义务。关于原告要求解除合同及被告何汝清清偿借款本金及支付利息（含复息、罚息）的诉讼请求。原告与被告何汝清签订《个人购房借款/担保合同》后，原告已依约向被告何汝清履行了发放贷款的义务，但被告未依约还本付息，显属违约。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告未按时足额偿还贷款本息，显属违约，故原告有权解除合同及要求被告一次性归还余下贷款本金。截至2020年6月20日，被告尚欠原告贷款本金296121.48元，本院对此予以确认。由于被告存在迟延还本付息的行为，被告何汝清应向原告支付相应的利息（含复息、罚息）【截至2020年6月20日，被告何汝清尚欠原告利息6622.89元】之后的利息按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计付，本院对此予以支持。关于原告中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行要求对被告何汝清所有的位于肇庆市端州区××××侧肇庆XXXXX房的房产享有优先受偿权的诉讼请求。本案中，双方依约办理了预告抵押登记，虽然被告提供案涉的房产作为涉案借款的抵押物，但仅办理预告抵押登记，并没有办理抵押权登记手续，抵押权的取得应以相关部门颁发他项权证书为准，原告未享有对上述房产的优先受偿权。故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司对被告何汝清上述债务承担连带清偿责任的请求。原告与被告何汝清（借款人、抵押人）、肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司（保证人）签订的《个人购房借款/担保合同》，被告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司在保证处盖章予以确认，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司应对被告何汝清的上述债务承担连带清偿责任。被告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司辩称其与中国工商银行股份有限公司肇庆分行签订的《按揭贷款业务合作协议》中约定其保证期限至办妥预告登记手续之日止。但被告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司于2012年9月29日与中国工商银行股份有限公司肇庆分行签订的上述协议只能约束中国工商银行股份有限公司肇庆分行，中国工商银行股份有限公司肇庆分行与中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行是不同主体，中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行系独立法人，故被告辩称其不需承担相关保证作用，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十五条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十三条，第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行与被告何汝清、肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》二、被告何汝清应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行偿还贷款本金296121.48元及利息6622.89元【上述利息（罚息、复利），已计算至2020年6月20日，之后的按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至本息还清之日止）】。三、被告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司对上述第一项判项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6085元、财产保全费2070元，合计8155元（原告已预交），由被告何汝清、肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司负担，被告何汝清、肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司在本判决生效后十日内直接支付给原告中国工商银行股份有限公司肇庆端州支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁小茵审 判 员 欧凯华审 判 员 董炽文二〇二〇年十二月二十九日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉