徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初3218号原告：吴昆，男，1990年11月19日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：董兆强、许朦朦，江苏六佳律师事务所律师。被告：马绪义，男，1957年8月17日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：夏江涛，男，1981年3月14日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。二被告共同委托诉讼代理人：陈露、管雨昕，江苏圣典律师事务所律师。原告吴昆与被告马绪义、夏江涛（以下简称两被告）物权保护纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴昆的委托诉讼代理人董兆强，被告马绪义、夏江涛的委托诉讼代理人陈露、管雨昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴昆向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于徐州市铜山区东侧的原江苏沃特饮品有限公司（以下简称沃特公司）厂区内租赁办公楼、厂房及场地退还给原告；2、支付自2019年10月16日至实际退还之日产生的场地占用费（以年租金33300元为基数，暂计算至起诉之日为15263元）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年10月16日，原告通过司法拍卖取得位于徐州市铜山区东侧的原江苏沃特饮品有限公司的工业厂房及土地所有权并继受沃特公司与两被告之间的租赁合同。地块交付时，执行部门向马绪义、夏江涛释明所有权变更事宜，后二被告未依法向原告缴纳租金、变更合同。2020年3月21日，吴昆向二被告分别寄送解除合同通知书并明确限期清场，该函件分别于次日签收送达，二被告未履行相关义务。为维护原告的合法权益不受侵犯，根据相关法律规定提起本次诉讼，请支持原告的诉请。被告马绪义、夏江涛共同辩称：2015年6月24日，江苏沃特饮品有限公司与二被告签订租赁合同，约定将位于徐州市铜山区东侧的原江苏沃特饮品有限公司的工业厂房及土地出租给二被告使用。租赁合同约定租赁期限为15年，自2015年6月24日至2030年6月24日，租金前三年一次性支付，筹建期2015年6月25日至2016年6月25日为免租期，此后按年支付先支付后使用，年租金为33300元，租金每年6月24日缴纳。二被告已于2019年7月5日将2019至2030年的租金合计366300元交给了江苏沃特饮品有限公司，江苏沃特公司对此出具了收据。2019年10月16日原告通过司法拍卖取得涉案厂房及土地所有权，同时继受了江苏沃特公司和二被告之间租赁合同的权利义务，该租赁合同在原被告间仍然有效，双方仍应按照合同约定履行义务。原告取得涉案厂房土地所有权的时间在被告履行付款义务之后4个月，被告在履行付款义务时无法预见未来购买该租赁物的具体人员，因此被告向江苏沃特公司缴纳租金并无不妥。原告可向江苏沃特公司主张剩余租金，无权要求二被告退还涉案场地及支付场地占用费。综上，请求驳回原告的诉请。二被告申请证人孙某,4出庭作证，证人孙某,4陈述：其以前是沃特公司的经理，袁某,4是该公司的实际控制人，涉案厂房土地在徐州市泉山区人民法院执行期间，该公司法定代表人为李苑，但李苑仅挂名法定代表人实际参与经营不负责公司事务。因袁某,4于2019年1月因刑事案件被羁押，袁某,4与其以前系夫妻关系，现已离婚，故委托其处理沃特公司相关事宜，通过律师会见袁某,4向其传达委托的相关事宜，沃特公司公章在其处，由其自行在授权委托书上盖章。被告马绪义通过其母亲知道该厂房及土地，因其母亲曾于马绪义合作，欠马绪义工程款10万元，于是二被告与沃特公司签订了该租赁合同，实际经办人为其和袁某,4，并约定以其母亲欠马绪义的10万元抵扣前三年的租金，该抵扣租金的收条系其后期于2017、2018年间补打的，该收条现被马绪义交到徐州市泉山区人民法院。其与袁某,4离婚后仍参与瑞银集团及瑞银集团名下四十九家公司的运营，通过核对原告提供的瑞银集团公章使用登记记录复印件，６月５日财务章不是其所签字所借，其确认于2019年3月7日借走沃特公司的公章和合同章，在３月13日还了合同章，公章一直未归还。因被告马绪义与徐州尧成建材公司合作，2019年5、6月份需要到工商办理立项，其在徐州尧成建材公司员工郭作铭打印好的无偿使用办公房的证明上加盖沃特公司公章。马绪义于2019年5、6月份知道涉案厂房及土地被查封，马绪义称会参加拍卖，肯定不会导致该拍卖流拍。2019年7月3日下午，郭作铭在徐州市博通学校门口以现金支付其涉案厂房及土地2019年至2030年的租金366300元，后其于2019年7月5日补开收据一张并加盖沃特公司公章交给马绪义，该收据上注明交款人为马绪义和郭作铭。该租金未上交瑞银集团或沃特公司，用于抵扣了瑞银集团欠其的个人债务。原告对证人证言的质证意见为：证人并非是合法享有沃特公司的授权，处置沃特的公司的资产。证人处理资产或者沃特公司的相关事务，是基于其自认为的沃特或瑞银集团是证人与袁某,4所有，且直接将沃特公司的租金在违反合同约定的情况下，一次性收取11年租金归个人所有，并未将任何一部分交归沃特公司，同时利用自己所持有的沃特公司公章开具了收据。被告及郭作铭参与了执行案件的执行异议对于涉案厂房及土地已在法院进行拍卖这一事实也应当是明知的，因此在法庭中被告所提交的由孙某,4开具的366300元的收据，是在没有合同依据，是相关当事人串通所形成的一个凭证，不能够作为被告有效支付合同租金的依据，也不能视为被告已经向原告履行了付款义务。被告对证人证言的质证意见为：证人与袁某,4为沃特公司实际控制人，在袁某,4被羁押后经袁某,4授权，由证人全权处理公司事务，经过公司加盖公章的授权委托书，对外具有法律效力。证人是经法定授权后对相关资产进行处置，并收取租金，该收取租金的行为在法律上应该得到认可。原告方可向沃特公司通过法律途径主张自己的合法权益，原告方称被告与证人进行串通纯属主观臆测，没有任何证据进行支撑。本院查明经审理查明,在徐州市泉山区人民法院执行案件执行中，徐州公信资产评估公司土地房地产估价有限公司出具的估价结果报告中第九条估价方法载明：估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法，当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。经调查徐州市及估价对象所在区域房屋建造成本较容易取得，且估价对象所在宗地位于铜山区茅村镇基准地价范围内且建造成本较容易取得，遵循《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），本次评估选用成本法对估价对象价值进行评估。估价对象在价值时点2019年3月27日满足各项假设限制条件下的市场价值为人民币1495.46万元，扣除机械设备市场价值395500元，土地及房产价值为14559100元，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条起拍价不得低于评估价或市价的70%，涉案厂房土地以评估价格14559100元的70%即10191370元起拍，由原告以12091370元竞得。2019年10月16日，原告通过泉山区人民法院司法拍卖取得位于徐州市铜山区东侧的原江苏沃特饮品有限公司的工业厂房及土地所有权，并于同年11月19日取得上述房产土地的苏(2019)铜山区不动产权第0017953号不动产权证书。该不动产权证书载明徐州市铜山区东侧的房产共五个单元,建筑面积14805.08平方米,土地面积30105.80平方米，系吴昆单独所有。被告马绪义、夏江涛主张其是从沃特公司处承租的涉案物业,其提交与沃特公司签订的厂房及土地《租赁合同》作为证据,该合同显示签订时间为2015年6月24日,双方约定沃特公司将徐州市铜山区东侧的土地及地上建筑物、构筑物、附着物租赁给二被告,建筑总面积约14805.08平方米,土地总面积约30105.80平方米,租期从2015年6月24日起至2030年6月24日止。租金前三年一次性支付，筹建期2015年6月25日至2016年6月25日为免租期，此后按年支付先支付后使用，年租金为33300元，租金每年6月24日缴纳。二被告提交沃特公司开具的租金收据拟证明其已向沃特公司支付租金至2030年6月。沃特公司系瑞银集团下属公司，据证人孙某,4陈述，袁某,袁某,4为孙某,4前夫，二人于2012年离婚，离婚后孙某,4仍参与瑞银集团及瑞银集团下属公司的运营）是该公司的实际控制人，其以前是沃特公司的经理，涉案厂房土地在徐州市泉山区人民法院执行期间，该公司法定代表人为李苑，但李苑仅挂名法定代表人实际不参与经营不负责公司事务。因袁某,4于2019年1月因刑事案件被羁押，故委托孙某,4处理沃特公司相关事宜，通过律师会见袁某,孙某,4传达委托的相关事宜，沃特公司公章在孙某,4处，由孙某,4自行在授权委托书上盖章。庭审中二被告及证人孙某,4均陈述二被告系通过孙某,4母亲得知涉案物业，因孙某,4母亲曾与马绪义合作，欠马绪义工程款10万元，于是二被告与沃特公司签订了该租赁合同，实际经办人为孙某,袁某,4，并约定以其母亲欠马绪义的10万元抵扣前三年的租金，该抵扣租金的收条系其后期于2017、2018年间补打的，该收条现被马绪义交到徐州市泉山区人民法院。孙某,4通过核对原告提供的瑞银集团公章使用登记记录复印件，确认６月５日财务章不是其所签字所借，2019年3月7日其借走沃特公司的公章和合同章，在３月13日还了合同章，公章一直未归还。孙某,4述称，马绪义于2019年5、6月份知道涉案厂房及土地被查封，马绪义向孙某,4称会参加拍卖，肯定不会导致该拍卖流拍。2019年5月23日，孙某,4在徐州市泉山区人民法院笔录中述称另一个承租人为马绪义，租赁的是钢结构和办公室的一、二、三楼，2017年租的，租15年，租金每年3万元，马绪义现在放的设备，是放在平地上的。2019年6月3日，徐州市泉山区人民法院执行局通知被告马绪义到该院了解租赁合同的情况，马绪义在笔录中述称大意为：一个月前孙某,4找人给他说，徐州市泉山区人民法院要了解租赁涉案厂房的情况。该厂房系2015年6月签订租赁合同的，租赁范围为办公楼、厂房和东边空地，用于其和其哥哥马绪仁做水泥预制件加工生意，因营业执照等手续未办下来，一直没有用也没有放什么东西。前三年的租金系用孙某,4母亲欠其10万元的工程款抵扣的，没有租金收条。其因没有足够资金，不主张优先购买权。2019年7月3日下午，郭作铭在徐州市博通学校门口以现金支付孙某,4涉案厂房及土地2019年至2030年的租金366300元，后孙某,4于2019年7月5日补开收据一张并加盖沃特公司公章交给马绪义，该收据上注明交款人为马绪义和郭作铭。该租金未上交瑞银集团或沃特公司，用于抵扣了瑞银集团欠孙某,4的个人债务。被告马绪义、夏江涛向徐州市泉山区人民法院提出执行异议，认为该司法拍卖直接影响其在建项目的进行，另其有意参与该地竞拍，但公示的拍卖信息上仅有该处土地其中一家承租人的租赁信息，未显示其与沃特公司间的租赁信息，法院应全面披露土地的租赁情况，要求徐州市泉山区人民法院停止对涉案厂房土地的拍卖及其享有对涉案土地的优先购买权，徐州市泉山区人民法院于2019年7月18日立案受理，后于2019年7月23日作出（2019）苏0311执异91号执行裁定书驳回马绪义、夏江涛的异议请求。2019年11月6日，徐州市泉山区人民法院执行局通知被告马绪义涉案厂房土地已由原告竞得并取得所有权，被告马绪义在徐州市泉山区人民法院执行案件笔录中述称，现涉案厂房土地是徐州尧成建材公司在使用，其提供厂房土地，尧成公司经营，尧成公司给其10%的股份。被告马绪义提供2017年12月1日其与徐州尧成建材有限公司签订的合作协议书一份，尧成公司签字人为尹洪刚，合伙有效期为2017年12月1日至2027年12月1日，该协议第一条约定：甲乙双方自愿合作经营装配式建筑构件生产项目，总投资2000万元，甲方马绪义以租赁江苏省徐州市铜山区茅村镇梅庄村104国道东侧的厂房土地方式入股60万元，乙方以人民币出资2000万元及技术和客户资源方式入股。尧成公司于2017年11月22日成立，法定代表人为尹建会，后于2018年1月17日变更为尹洪刚，原公司登记住所地和生产经营地为徐州市铜山区房村镇房村村，后于2019年3月26日变更为涉案场地，该变更登记材料中包含加盖沃特公司公章的无偿使用办公房的证明，该证明内容为：江苏沃特饮品有限公司愿将坐落在茅村镇104国道东侧的办公用房2873.63平方米，无偿提供给徐州尧成建材有限公司使用，使用年限为十年。因被告马绪义与徐州尧成建材公司合作，2019年5、6月份需要到发改委办理投资项目立项，孙某,4在徐州尧成建材公司员工郭作铭打印好的无偿使用办公房的证明上加盖沃特公司公章。另查明，原告代理人曾于2019年12月6日向瑞银集团财务人员赵可、梁慧了解涉案租赁合同相关情况，赵可在该调查笔录中述称大意为：涉案租赁合同与集团公司租赁合同格式不一致，集团公司没有该合同的形成记录。沃特公司为瑞银集团下属企业，集团下属企业的印章和财务均由集团统一管理，除了沃特公章被孙某,4借走，具体使用和借用在财务均有登记记录。对于加盖沃特公章的无偿使用办公房证明，因元月1日是元旦公司放假，不可能在元旦放假期间给盖章。梁慧在该调查笔录中述称大意为：2019年6月5日孙雪（系孙某,4妹妹）拿一份收据说做账用的要其盖财务章，孙雪在使用手册上填写“马”使用登记，由孙雪在该收据上自行加盖了印章。按集团公司能体现的仅有租来租趣使用沃特的厂房，但租来租趣是孙雪和她对象注册的公司，其他不知道有别的租赁关系。2019年3月7日8:52，孙某,4安排韩亮前来借走沃特公章和合同章，于2019年3月13日15:00归还合同章。沃特公司和其他集团下属公司一样财务均由集团统一管理，自设立起只卖过水，集团公司用过一段时间沃特公司的水，沃特公司本身没有经营和收入，也一直没有启用经营，没见过租金或其他收入。经本院庭审中与案外人赵可核实该笔录内容，赵可陈述其系瑞银集团物业经理，负责整个集团及下属公司的不动产的租赁和运营管理。如果沃特公司签订租赁合同，应由其经办，但涉案租赁合同并未经其办理，其也不清楚涉案租赁合同是如任何形成的。沃特公司的厂房及土地仅刚开始经营过一段时间的饮用水生产，也仅供应集团内部饮用，后因为水的质量不合格就不再经营了，再后来孙某,4的妹妹用过一段时间当仓库，具体付不付租金不清楚。再查明，2016年12月20日案外人袁媛曾与徐州淮海农村商业银行股份有限公司签订08农商高保个借字（2016）第122001号最高额担保个人借款合同，沃特公司以其名下的厂房土地为该笔借款提供担保，在该合同中房地产抵押清单中抵押、出租情况一栏注明为自用，抵押人处盖有沃特公司公章和法定代表人李苑的私章。在银行工作人员桑飞于2016年11月11日到现场勘查抵押物状况的照片中仅能反映出厂房中存在制水设备、水桶和仓库存放部分印有租来租趣字样的纸箱，未见有其他经营的状况。另查明，原告于2020年5月15日进入涉案厂房及土地。原告在庭审中提出鉴定申请，申请对涉案租赁合同与涉案金额为366300元的收据，沃特公司委托孙某,4的委托书，马绪义与尧成公司签订的合作协议书上印章是否同时期形成或时间间隔进行鉴定。本院委托南京金陵司法鉴定所进行了鉴定，南京金陵司法鉴定所作出金陵司法鉴定所（2020）文鉴字第317号鉴定意见书，鉴定意见为：印章印文形成于纸张上之后，印油与纸张纤维发生渗透结合，同时与空气接触，其内物质发生挥发氧化等物理化学反应，随时间呈规律性变化。涉案租赁合同与沃特公司委托孙某,4的委托书的落款时间相隔四年左右，现有的检测中的谱图所表现出的特征有一定的差异，若检测样品均正常保存的情况下，检测出的谱线特征差异较现有谱线特征应更为明显，综合分析仅认为落款日期为2015年6月24日的涉案租赁合同印文与落款日期2019年6月15日的沃特公司委托孙某,4的委托书印文不是同时期形成，无法判断两者具体形成时间。原告预付了鉴定费17000元。另因查明案件相关事实需要，本案多次通知两被告本人到庭接受询问，多次庭审两被告均未到庭接受询问。上述事实,有（2019）苏0311执异91号执行裁定书、协助执行通知书复印件、拍卖评估报告、拍卖成交确认书、不动产权证书、执行谈话笔录复印件、瑞银集团印章使用登记、无偿使用证明、租赁合同、租金收据、淮海银行抵押材料、合作协议书、江苏省投资项目备案证、鉴定意见书、证人证言以及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为,本案系物权保护纠纷。原告通过司法拍卖取得了徐州市铜山区东侧的原江苏沃特饮品有限公司的工业厂房及土地所有权,并取得了该物业的《不动产权证书》,依法对该物业享有所有权。关于两被告与江苏沃特饮品有限公司签订的租赁合同，本院认为该合同并非合同双方的真实意思表示，该合同签订的目的也不是为了履行该合同约定的内容，且合同签订双方存在恶意串通损害第三人利益的情形，故该合同应为无效合同。具体理由如下,参照江苏省高级人民法院(2019)2号审判委员会会议纪要关于《执行异议及执行异议之诉案件审理指南(三)》第3、4条指示要求,“3、案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同,且对执行标的实际占有使用为由,提出执行异议及执行异议之诉,具有下列情形之一的,应认定为虚假租赁:(1)承租人与被执行人恶意串通,将执行标的以明显不合理的低价出租的;(2)承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的;(3)承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的;(4)承租人或者被执行人伪造租金交付或收取证据的;(5)承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的;(6)承租人系被执行人近亲属或关联企业,该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。”“4、承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约,对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的,应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查:(1)租赁合同的订立时间;(2)租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平;(3)租金支付是否违反常理;(4)是否办理房屋租赁登记备案手续;(5)是否存在名为租赁实为借贷情形;(6)租赁房屋是否实际转移占有使用;(7)是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。”结合本案的具体情况，第一、租赁的价格不合理。涉案厂房面积14805.08平方米，土地面积30105.8平方米，租赁合同约定将全部土地及厂房出租给两被告使用，年租金仅为33300元，远低于正常市场租赁价格，不符合常理。第二、合同形成的时间不合理。涉案租赁合同签订时间为2015年6月24日，但结合本院调取的江苏沃特饮品有限公司2016年12月20日在徐州淮海农村商业银行的房地产抵押清单上记载抵押、出租情况一栏记载为自用，并且加盖沃特公司公章和法定代表人李苑的私章予以确认。在徐州市泉山区人民法院的执行笔录中孙某,4称两被告于2017年开始租赁涉案物业，在租赁的场地存放了设备，但该陈述与涉案租赁合同落款日期相互矛盾，也与被告马绪义在徐州市泉山区人民法院执行笔录中陈述一直未使用也未存放东西也相互矛盾，徐州市泉山区人民法院2019年到现场并未见到两被告租赁该场地使用，另根据银行工作人员2016年11月11日现场勘查抵押物的照片未显示有两被告租赁使用厂房的情况。虽然南京金陵司法鉴定所对落款日期为2015年6月24日的涉案租赁合同印文与落款日期为2019年6月15日的沃特公司委托孙某,4的委托书上印文是否同时期形成或时间间隔出具的鉴定意见为非同一时期形成，无法判断两者具体时间间隔，但该鉴定意见中分析说明部分陈述“印章印文形成于纸张上之后，印油与纸张纤维发生渗透结合，同时与空气接触，其内物质发生挥发氧化等物理化学反应，随时间呈规律性变化。涉案租赁合同与沃特公司委托孙某,4的委托书的落款时间相隔四年左右，现有的检测中的谱图所表现出的特征有一定的差异，若检测样品均正常保存的情况下，检测出的谱线特征差异较现有谱线特征应更为明显”，说明虽然涉案租赁合同上印文与授权委托书上的印文非同时期形成，但两者在检测中所表现出来的差异程度并未达到间隔四年左右的谱线特征差异，因此可以推断涉案租赁合同形成的时间并非2015年6月24日，而是晚于该日期。第三、租金的支付不符合常理。被告辩称涉案物业前三年租金系抵扣孙某,4母亲所欠其10万元欠款，但其未提供任何证据证明其与证人孙某,4母亲之间存在债权债务关系，且结合马绪义2019年6月3日在徐州市泉山区人民法院的笔录，法院要求其提供向沃特公司缴纳租金的证据，2019年6月5日孙雪在集团借财务章使用，登记内容为“马”，说明该10万元租金收据形成时间也并非像证人孙某,4所述形成于2017或2018年，而是后期在徐州市泉山区人民法院为证明涉案租赁合同已履行而伪造，进而进一步印证涉案租赁合同并非形成于2015年6月24日，该合同系被告与证人孙某,4串通为了排除涉案物业的强制交付谋取不正当利益而倒签日期形成。另涉案租赁合同约定租金除了前三年一次性付清外，此后按年支付，承租方于每年6月24日缴纳租金，但孙某,4与被告称在两人分别于2019年5月23日和6月3日在徐州市泉山区人民法院接受完询问后，2019年7月3日被告与案外人郭作铭将剩余11年的租金366300元以现金的形式一次性交给孙某,4。被告该一次性将剩余11年的租金交清的说法明显与合同约定相矛盾，且如此大额的租金支付采取现金交付的方式也不符合常理，被告代理人称庭后向被告马绪义核实租金来源情况被告马绪义也未向其代理人说明其资金来源，该租金收据形成时间在两人接受法院询问之后，即使涉案租赁合同应继续履行，被告在已明确知道涉案物业已经拍卖的情况下也不应当继续将租金交给孙某,4，被告与孙某,4明显存在恶意规避执行和伪造租金收据企图证明涉案合同剩余租金已经全部履行完毕的行为。第四、涉案租赁合同的实际履行情况不符合常理。涉案租赁合同名为租赁合同实际是以涉案物业使用权抵偿第三人债务，故即使该租赁合同属实是被告与沃特公司之间形成的也是债权债务转让的关系，并非租赁关系。涉案租赁合同落款日期为2015年6月24日，但被告至今一直未办理租赁备案登记，孙某,4称被告已实际使用涉案物业，但被告在徐州市泉山区人民法院的执行笔录及本案庭审中均陈述尚未使用涉案物业，与孙某,4的陈述相互矛盾。租赁合同属于实践性合同，出租人将租赁物交付承租人占有使用是租赁合同成立的必备要件，在被告未能提供证据证明沃特公司已将涉案物业交付给其，其在一直未实际使用的情况下仍继续缴纳租金且一次性将剩余11年租金交清明显不符合常理，故涉案的租赁合同实际也未成立履行。五、被告在案件审理过程中表现不符合常理。本案中被告始终未出庭，即便是接到法院要求其本人到庭的通知也不肯露面，且被告的代理人与被告夏江涛庭前一直无法取得联系，给被告夏江涛发送短信也一直未予以回复，当庭也无法与两被告取得联系，被告的行为明显不符合常理，这些异常表现也降低了被告种种抗辩的可信度。另证人孙某,4陈述其向尧成公司出具的无偿使用证明系2019年5、6月份出具与工商登记变更材料时间相互矛盾，若无偿使用证明系2019年5、6月份出具，为何在2019年3月26日前尧成公司能够提供给工商作为变更材料使用？显然其陈述的无偿使用证明出具的时间晚于尧成公司将该证明提供给工商部门的时间，其证人证言可信程度较低。孙某,4在瑞银集团公司将沃特公司公章自2019年3月初借走后一直未归还，结合尧成公司在工商登记变更的日期为3月底，办理投资项目备案证的日期为6月3日，被告提供的与尧成公司的合作协议于2017年即已签订，但相应的手续变更及备案却在2019年才进行办理也不符合常理，均是在孙某,4从瑞银集团将沃特公司公章借走持有沃特公司公章期间，故被告与尧成公司之间的合作协议的可信度也较低。被告抗辩涉案物业系徐州市泉山区人民法院带租拍卖，该拍卖的价格也为带租拍卖的价格，其享有租赁权，且其已经将涉案租赁合同租金缴清，根据买卖不破租赁的原则，故原告无权向其主张返还涉案物业。首先关于被告抗辩拍卖的价格为带租拍卖的价格的问题，在徐州市泉山区人民法院执行案件执行中，徐州公信资产评估公司土地房地产估价有限公司出具的估价结果报告中第九条估价方法载明：估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法，当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。经调查徐州市及估价对象所在区域房屋建造成本较容易取得，且估价对象所在宗地位于铜山区茅村镇基准地价范围内且建造成本较容易取得，遵循《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），本次评估选用成本法对估价对象价值进行评估。采用成本法进行评估的前提是“估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入的”，评估机构选用成本法对涉案物业进行评估，说明评估价格并不会因为是否带租评估而导致涉案物业评估价格估价受到影响。另起拍价以评估价格14559100元的70%即10191370元起拍，系根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条起拍价不得低于评估价或市价的70%这一规定作出，并非系因涉案物业是否存在租赁情况导致起拍价格下浮30%，故涉案物业的评估价格及起拍价格均非带租拍的价格。其次，被告曾在涉案物业在徐州市泉山区人民法院司法拍卖期间提出执行异议，主张排除对涉案物业的强制执行。首先涉案物业的强制执行分为两个层次，一是涉案物业权属的强制转让，二是涉案物业的强制交付。被告提出该执行异议实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对涉案物业的强制交付，若该异议成立，虽不能排除案涉房屋的强制转让但可以排除强制交付。被告主张以租赁关系排除涉案物业的强制交付，但徐州市泉山区人民法院作出（2019）苏0311执异91号执行裁定书驳回了被告以租赁关系排除涉案物业的强制执行的主张，其执行异议并未成立，被告未继续提起执行异议之诉应视为对该裁定结果的认可。另该执行裁定书中被告提出异议称拍卖信息仅有该处土地其中一家承租人的信息，未体现被告的租赁信息，要求法院全面披露土地的租赁情况，所以在公示的拍卖信息中显示的也并非被告与沃特公司的租赁信息，被告能否以其享有租赁权排除涉案物业的强制交付关键在于租赁权的设立时间节点，执行裁定书仅对涉案租赁合同进行了书面审查，并未对该合同的形成时间进行实质审查，结合本院查明的事实中涉案租赁合同形成时间存在多处不合常理之处，故不能仅以徐州市泉山区人民法院该执行裁定书的说理内容或作出的带租拍卖决定就认定被告与沃特公司之间的租赁合同的真实性。综上所述，被告主张其与沃特公司间存在租赁关系，其作为承租人对于涉案租赁合同的成立有效及履行仍未完成行为意义上的举证责任，应承担举证不能的相应不利后果。关于涉案物业的返还。原产权人沃特公司与两被告签订的涉案租赁合同对现产权人吴昆不发生法律效力,沃特公司与两被告签订的租赁合同是恶意串通虚构的虚假合同,该合同并非合同双方的真实意思表示，该合同签订的目的也不是为了履行该合同约定的内容，而是为了排除涉案物业的交付，损害了原告的合法利益，故该合同应属于无效合同。因此,沃特公司与两被告不存在合法有效的租赁关系,原告作为涉案物业的所有权人,对涉案物业享有占有、使用、收益和处分的权利,两被告不得妨碍原告行使对涉案物业享有的权利，但原告自认现已进入涉案物业，故原告向被告请求交还涉案物业的诉请,本院不再理涉。关于涉案物业的使用费。原告向被告主张了涉案物业自2019年10月16日起至2020年5月15日的使用费,徐州市泉山区人民法院于2019年10月16日作出执行裁定书，裁定涉案物业所有权转移至原告吴昆名下，原告主张参照涉案租赁合同年租金33300元计算场地占用费并未超过市场上通常租金价格，故本院支持原告从2019年10月16起至被告实际交还涉案物业之日2020年5月15日止的房屋及场地占用费22200.5元（原告主张自2019年10月16日计算至起诉之日2020年3月28日为15263元+2020年3月28日至2020年5月15日为2.5个月的占用费6937.5元）。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条,《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告马绪义、夏江涛本判决生效后十日内支付原告吴昆场地占用费22200.5元；二、驳回原告吴昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元,鉴定费17000元，由被告马绪义、夏江涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴 岳人民陪审员  李忠许人民陪审员  李 迪二〇二〇年十二月十五日法官 助理  吴 玮书 记 员  高 晶