广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39409号原告（反诉被告）：陈雪芬，女，1976年12月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：彭楷伦、丁子芩，均系广东骏道律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州红胜物业投资发展有限公司，住所地广东省广州市天河区珠吉街英君路1号A001房，统一社会信用代码91440101MA5AXKX77R。法定代表人：朱胜利，系该司总经理。委托诉讼代理人：吴婷，系广东合拓律师事务所律师。原告（反诉被告）陈雪芬与被告（反诉原告）广州红胜物业投资发展有限公司（以下简称红胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）陈雪芬及其委托诉讼代理人彭楷伦、丁子芩，被告（反诉原告）红胜公司的委托诉讼代理人吴婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈雪芬向本院提出诉讼请求：1.红胜公司赔偿陈雪芬租金11705.6元及物业管理费566.4元；2.红胜公司赔偿陈雪芬装修押金款5000元及装修款19600元；3.红胜公司双倍返还陈雪芬租赁保证金合计70233.6元；4.本案诉讼费用由红胜公司承担。事实和理由：2019年6月26日，陈雪芬与红胜公司签订《红胜物业租赁合同》（以下简称《合同》）。合同签订后，陈雪芬按照约定向红胜公司支付保证金35116.8元、预付一个月租金11705.6元及物业管理费566.4元。2019年8月6日，陈雪芬向红胜公司提交《装修申请表》，在得到红胜公司同意后又交纳装修押金5000元。装修过程中，陈雪芬支付装修款合计19600元。2019年8月20日，红胜公司未经陈雪芬同意，擅自拆除陈雪芬加建的二层阁楼。2019年9月12日，红胜公司以陈雪芬建设二层阁楼、擅自更改物业主体结构为由，认定陈雪芬违约，通知陈雪芬解除合同。《合同》的第九条第3款虽然约定陈雪芬不得擅自更改物业主体结构，但陈雪芬加建二层阁楼并没有更改物业主体结构，且在装修前经过专业装修师傅进行检测，加建的二层阁楼具备足够的强度、刚度、稳定性。另外，陈雪芬加建二层阁楼是经过红胜公司同意的，并非所谓的“擅自”。综上，陈雪芬并未违约，红胜公司单方解除合同的行为应被视为违约，红胜公司的上述行为已经违反《中华人民共和国合同法》的规定以及《合同》的相关约定，依约应当对陈雪芬作出赔偿。陈雪芬多次与红胜公司协商赔偿事宜，但红胜公司迟迟不予解决，致使陈雪芬严重受损。被告（反诉原告）红胜公司辩称：不同意陈雪芬的诉讼请求，请法院予以驳回，理由如下：一、陈雪芬提出红胜公司擅自解除合同构成单方违约，与事实不符。首先，陈雪芬虽称加建二层阁楼是经过红胜公司同意的，然而陈雪芬提供的《装修申请表》中没有显示红胜公司已经同意，红胜公司是要求陈雪芬补交施工图纸，在对陈雪芬的装修设计、具体施工情况不了解的情况下，红胜公司不可能同意陈雪芬的装修申请。陈雪芬提供的《商户进场通知书》只是红胜公司允许陈雪芬进场装修，并非是同意陈雪芬加建二层阁楼。其次，陈雪芬表示其加建阁楼没有更改物业的主体结构且在装修前经过装修师傅检测，但这只是陈雪芬的单方陈述，陈雪芬未提供权威机构的检测证明，无法保证其加建的二层阁楼不存在安全隐患。陈雪芬找的是没有施工资质的个人，上述装修行为本身存在极大的安全隐患，如果出现安全事故，后果不堪设想。没有装修施工资质的装修师傅的检测或者判断不具有参考性。之后，红胜公司经过实地勘察确定加建二层阁楼不仅改变了原有的物业主体结构，且陈雪芬的加建行为明显给原物业的墙体、地面造成损害，还会影响消防验收等，存在极大的安全隐患。最后，根据《合同》的约定，陈雪芬在装修期仍需要支付物业管理费，但陈雪芬仅支付2018年8月的物业管理费，2019年9月1日至9月12日期间的物业管理费至今未支付。陈雪芬拖欠物业管理费的行为也违反合同约定。根据《合同》第九条第5款的约定，红胜公司有权解除合同并没收保证金。综上，陈雪芬在未经红胜公司允许的情况下私自加建二层阁楼，且是委托没有施工资质、没有作业操作证书的个人进行装修，违反安全规范施工的要求，且拖欠物业管理费，陈雪芬违约在先，红胜公司只是依约与陈雪芬解除租赁合同关系。二、陈雪芬要求红胜公司赔偿租金及物业管理费的请求缺乏依据。《合同》第九条第4款约定：“合同期满或合同终止，乙方在7日内完成返还承租的物业及到甲方办理相关手续，超过7天仍未腾空和完成手续，租金每天按本合同约定租金的2倍计算……”。红胜公司于2019年9月12日发函终止与陈雪芬的租赁合同关系，但陈雪芬至今仍未办理退场手续，未将广州市天河区珠吉街布吓路1号吉大创意园B区1-107室（以下简称案涉房屋）恢复原状交还给红胜公司。且陈雪芬占用案涉房屋注册的名为“广州市天河区珠吉榕溪餐饮店”（以下简称榕溪餐饮店）的个体工商户至今未注销，影响红胜公司将案涉房屋重新出租及办理营业执照。按照合同约定，陈雪芬应承担合同解除后的占有使用费、拆装费用及将案涉房屋恢复原状的其他费用。红胜公司可将收取的租金冲抵陈雪芬需支付的上述费用，无须退还已收取的租金。物业管理费566.4元是陈雪芬在使用案涉房屋期间本应支付的费用，红胜公司无需退还。陈雪芬主张红胜公司赔偿租金及物业管理费没有事实和法律依据。三、陈雪芬主张红胜公司赔偿装修押金和装修款合计24600元缺乏依据。装修押金5000元是为确保陈雪芬按照约定、合法合规进行装修而交纳的，确保一旦陈雪芬因其装修行为给红胜公司造成损失时红胜公司能因此获偿。陈雪芬在未经红胜公司允许的情况下私自加建二层阁楼，不仅改变了原有的物业结构，还影响案涉房屋的消防验收，甚至会导致红胜公司被有关部门责令整改和处罚。陈雪芬私自加建二层阁楼的行为给案涉房屋造成损坏，导致红胜公司将案涉房屋恢复原状耗费大量人力、物力、财力，装修押金5000元本就无法弥补红胜公司遭受的损失，所以，红胜公司不需要退还装修押金5000元。装修款19600元是陈雪芬在未经红胜公司同意的情况下私自装修支出的费用，且装修款对应的装修行为是否实施完毕无法确认，有可能存在退还装修款的情况。因此，陈雪芬要求红胜公司赔偿装修款毫无依据。四、陈雪芬提出红胜公司双倍返还租赁保证金合计70233.6元的请求没有事实和法律依据。《合同》第九条第2款约定：“甲方无故单方解除本合同的，乙方有权要求甲方双倍返还保证金”。陈雪芬依据上述约定要求红胜公司双倍返还租赁保证金，但是，陈雪芬存在未经允许私自加建二层阁楼、改变原有的物业主体结构、拖欠物业管理费等多项违约行为，红胜公司按照合同约定行使解除权，并非无故单方解除合同，因此，陈雪芬该项请求缺乏成立条件。被告（反诉原告）红胜公司向本院提出反诉请求：1.确认红胜公司有权没收陈雪芬的租赁保证金35116.8元；2.陈雪芬向红胜公司支付2019年9月1日至9月12日期间的物业管理费226.56元及滞纳金（以欠付的物业管理费为基数，自2019年9月6日起按每日3%的标准计至实际支付之日止）；3.红胜公司有权没收陈雪芬的装修押金5000元；4.陈雪芬承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月26日，陈雪芬承租红胜公司的案涉房屋，双方签订《合同》。《合同》约定：（第六条第2款）红胜公司有权监督陈雪芬使用租赁物业（包括但不限于要求陈雪芬按用途使用租赁物业、按约定进行装修等），对陈雪芬妨害物业使用的不当行为（包括但不限于消防、安全、物业管理等）有权要求陈雪芬整改，停止—切妨害红胜公司物业的行为，如陈雪芬不听劝阻强行继续施工，红胜公司……有权终止合同；（第九条第1款）……3）陈雪芬逾期未缴清各项费用超过15天的，红胜公司有权解除本合同，没收保证金……（第九条第3款）陈雪芬擅自更改物业主体结构或有其他严重违反合同约定的，红胜公司有权解除本合同，没收保证金，要求陈雪芬返还物业，并有权要求陈雪芬赔偿全部损失；（第九条第5款）陈雪芬违反本协议任一约定或任一条款的，红胜公司有权解除合同，并没收保证金；给红胜公司造成损失的，陈雪芬应全部赔偿。红胜公司于2019年8月1日将案涉房屋交付给陈雪芬，陈雪芬自2019年8月6日开始进行装修。但是，陈雪芬未经红胜公司同意，在案涉房屋中擅自以钢结构焊接的方式加建二层阁楼，该加建行为不仅导致案涉房屋的墙体受损，改变物业的主体结构，且存在极大安全、消防隐患。红胜公司针对陈雪芬上述违约行为多次书面告知陈雪芬停止违建、进行整改，但陈雪芬均不予理会。此外，《合同》约定陈雪芬应于每月5日或该日前支付当月物业管理费及上个月发生的水、电费，但陈雪芬并未在2019年9月5日前按时支付2019年9月的物业管理费及2019年8月的水、电费，严重违反合同约定。原告（反诉被告）陈雪芬就反诉辩称：1.红胜公司的反诉请求依法无据，红胜公司违反双方的约定擅自解除租赁合同关系导致陈雪芬遭受重大损失，因此，红胜公司要求没收租赁保证金及装修押金没有合同依据。2.关于物业管理费。陈雪芬依约支付了2019年8月的物业管理费，但是红胜公司于2019年8月20日未经陈雪芬同意擅自拆除陈雪芬加建的二层阁楼并将案涉房屋封锁导致陈雪芬不能继续使用，所以，陈雪芬预交的物业管理费应退回。2019年9月12日，红胜公司单方通知陈雪芬解除合同，所以，不存在支付2019年9月物业管理费的问题和依据。关于滞纳金的计付标准问题。虽然双方合同约定的滞纳金计付标准是每日3%，但是该标准明显过高，请求法院根据法律规定予以调整。经审理查明：2019年6月26日，陈雪芬签署《写字楼租赁条件确认单》，其中包括：备注：先签合同，物业先协助办理1.营业执照2.卫生许可证，如果办不了物业要退还客户所有租金和押金……等内容。2019年6月26日，作为甲方（出租方）的红胜公司与作为乙方（承租方）的陈雪芬签订《合同》，约定：第一条租赁物业状况：1.甲方出租的物业位于案涉房屋所在地址，租赁面积约为188.8平方米（含园区公共区域分摊）；2.乙方确认：其在签订本合同前，已对上述物业的权属状况、配套设施、消防状况、水电情况、使用情况等进行了充分的调查了解，并对物业的现状、实际使用面积进行了实地勘察和测量，均予以认可；若乙方的经营项目对租赁物业有特别要求，甲方无义务为满足该等要求采取任何行动，乙方负责完成相关事宜（包括但不限于完成相关工程、办理相关手续等）以适应该等要求，乙方已清楚物业现状，并同意按现状承租上述物业；3.双方确认：甲方为出租方，并系该园区物业管理及服务单位；上述物业租赁面积即为计租面积，在双方租赁关系内任何以面积计量的费用（包括但不限于租金、物业管理费等）均应以此计租面积为基础；……第二条物业用途：物业仅作为乙方一般使用之用；……第三条租赁期限：1.租赁期限为2019年10月1日至2024年9月30日止；……2.除合同特别约定外，双方不得无故提前终止本协议，否则视为违约；……第五条费用及支付方式：1.履约保证金及预付款：签定本协议当日内乙方应向甲方缴清履约保证金及预付款；本合同的租赁履约保证金为35116.8元；预付款为1个月的租金11705.6元；物业管理费为566.4元；费用总计为47388.8元；2.租金及递增、物业管理费、装修期及水电：本合同自签订之日起开始计算并收取租金（注：庭审中，租赁双方均确认案涉房屋于2019年10月1日开始计算租金）；租金为11705.6元/月；……1）装修期的装修费用由乙方承担，装修期内免租金（装修期内乙方仍需交纳物业管理费3元/平方米；水、电费及基本电费等费用按实际使用正常收取……）；……3）物业管理费为每月3元/平方米；……3.费用支付方式：乙方应于每月5日或该日以前缴纳当月租金、管理费及相关水电费……1）租赁期届满或合同终止之日，在乙方无违约行为及结清各项费用（含违约金、滞纳金等费用），完结备案工作后，且将租赁物业及其设施按约完好地交付给甲方并经甲方审查通过后，甲方在10个工作日内，将履约保证金一次性、全额无息退还给乙方；……第六条甲方的权利和义务：……2.有权监督乙方使用租赁物业（包括但不限于按用途使用租赁物业、按约定进行装修等），对乙方妨害物业使用的不当行为（包括但不限于消防、安全、物业管理等）有权要求乙方整改，停止一切妨害甲方物业的行为，如乙方不听劝阻强行继续施工，甲方将视作为违约行为并有权终止合同；……第七条乙方的权利和义务：1.乙方有权按照本合同的约定使用物业，要求甲方提供约定的物业及相关服务；……9.除双方另行协商约定，自本合同签订后3个月内完成住所为甲方园区地址的工商、税务登记手续，或完成工商登记注册住所迁移入甲方园区手续；……如因乙方自身主观原因未能按时完成，甲方有权终止本合同，没收保证金并收物业；……第九条违约责任：1.乙方逾期未缴清各项费用的，甲方将按下列约定对乙方进行违约处理：1）乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金=逾期未缴清费用金额×逾期自然天数×3%；……3）逾期未缴清各项费用超过15天的，甲方有权解除本合同，没收保证金，并要求乙方腾空并返还物业；2.甲方无故单方解除本合同的，乙方有权要求甲方双倍返还保证金；3.乙方有如下行为或情形的，甲方有权单方解除本合同，没收保证金，要求乙方返还物业，并有权要求乙方赔偿全部损失：……4）擅自更改物业主体结构的；5）其他严重违反本合同约定的；……5.乙方违反本协议任一约定或任一条款的，甲方有权解除合同，并没收保证金；给甲方造成损失的，乙方应全部赔偿；备注：（注：以下为手写内容）……2.走廊装修完毕后开始计算免租期再给两个月等条款。2019年6月26日，陈雪芬向红胜公司交纳承租案涉房屋的押金35116.8元、2019年10月租金和管理费合计12272元。2019年7月18日，榕溪餐饮店经工商行政主管部门核准成立，类型为个体工商户，经营者为陈雪芬，经营场所为案涉房屋所在地址。庭审中，租赁双方均确认案涉房屋于2019年8月1日交付给陈雪芬使用。2019年8月6日，陈雪芬填写单元号为“B区A001房”的《装修申请表》，其中包括：“装修工程名称”的空格处没有填写内容；“计划施工时间”从2019年8月6日（开始）至10月6日（完工）；“施工项目”包括：1.套内二层加建；2.水、电、木、工程；3.排污、环保过滤；承诺：本租户承诺并保证所申请的装修工程，将按施工规范及安全规范施工，若出现安全事故或现场施工人员发生任何伤害，均由本租户或装修公司完全承担经济和法律责任，红胜公司无需承担一切责任；财务部于同日作出的审批意见为：已收取装修押金5000元；物业部于同日作出的审批意见为：补交上述施工图纸；“工程部审批意见”处显示“李飞”的手写签名等内容。上述申请表上加盖“广州红胜物业管理处”的印章（注：庭审中，红胜公司解释称“广州红胜物业管理处”是其设立的管理处，相当于其下属管理部门，但没有办理工商登记手续）。红胜公司称其收到《装修申请表》之后要求陈雪芬补交施工图纸，并非同意陈雪芬关于“套内二层加建”的申请。2019年8月6日，红胜公司出具收到“B区A001陈雪芬”装修押金5000元的《收据》。2019年8月6日，“广州红胜物业管理处”向陈雪芬发出《商户进场通知书》，其中包括：单元号为“B区A001房”，租户名称和联系人均为陈雪芬，交付日期为2019年8月1日，招租中心负责人于2019年8月6日签名确认已完成合同租赁事项，物业经理于2019年8月6日作出的意见为“同意入场装修，按装修指南进行”等内容。上述通知书上加盖“广州红胜物业管理处”的印章。庭审中，陈雪芬称红胜公司于2019年8月20日未经其同意擅自将其在案涉房屋中加建好的二层阁楼拆除并封锁案涉房屋，并主动与其协商更换租赁物事宜。为此，陈雪芬提供了《出租确认书》[首部显示：甲方（出租方）为“广州红胜物业招商处”，乙方（承租方）为陈雪芬。约定：甲乙双方经过协商一致的情况下，对乙方意向承租甲方下述租赁物业达成以下条件，并签订本确认书，由双方共同遵守：1.房号：601；2.租赁期限：5年；3.交付标准：……③吊顶（拉条）④地面刷漆，厨房部分铺砖⑤拆墙装玻璃⑥免租期2个月⑦装修完毕再算免租期⑧公共部分装修甲方承担；……；5.租赁面积：建筑面积共235平方米……6.……租金：11750元/月……（租金按合同日起每满24个月递增9%）……9.乙方应在签订本确认书当日，支付租赁物业立项定金35250元给甲方（本定金在签定合同当天转为首月租金）；乙方在支付定金后，需在2019年8月21日内与甲方签订合同，逾期甲方有权没收定金并回收单位重新招租；10.……本确认书在甲方收到乙方支付的定金后生效……等条款。尾部“甲方（出租方）”处加盖印文为“红胜物业招商专用章”的印章，“总经理”处显示“朱胜利”的手写签名；“乙方（承租方）”处显示“陈雪芬”的手写签名；签署日期均填写为2019年8月20日]予以证明。红胜公司于庭审后提交《情况说明》，发表以下质证意见：对《出租确认书》中“朱胜利”的签名及印文为“红胜物业招商专用章”的印章予以确认，对证明内容有异议；租赁双方在履行合同过程中，经协商后一致同意将陈雪芬承租的租赁物由案涉房屋变更为另一栋商务中心的001房，而非601房，因陈雪芬承租物业是用于开办餐饮店的，不可能承租位于六楼的物业；《出租确认书》签订次日，红胜公司就按照《出租确认书》约定的交付标准安装水、电线路及设备并进行装修，但是陈雪芬未依约支付定金，且在上述001房达到交付条件后也不愿意接收。2019年9月14日，红胜公司向陈雪芬邮寄其于2019年9月12日作出的致“吉大创意园B区A107室租户陈雪芬”的《合同终止告知函》（相应的邮件详情单的“备注”栏显示“租赁合同终止通知函”的手写内容），函中包括：就案涉房屋套内加建违建二层楼阁情况问题，我司分别8月23日与8月26日发了通知函，但阁下都置之不理；根据《合同》第九条内容之相关规定：乙方擅自更改物业主体结构，甲方有权单方解除租赁合同；鉴于乙方的违约，甲方将于2019年9月12日终止双方签署的租赁合同，并保留追究阁下的法律责任；请你方在本函发出之日起3日内，自行将相关物品搬离（如有），否则，相关责任及风险由你方自行承担，与我司无关等内容。陈雪芬于次日收到上述邮件。红胜公司称其将2019年8月26日作出的要求陈雪芬拆除加建的二层阁楼、进行整改的《通知函》和《合同终止告知函》一并于2019年9月14日邮寄给陈雪芬。陈雪芬则称其只收到《合同终止告知函》，没有收到《通知函》；红胜公司关于其于2019年9月14日才将《通知函》邮寄给陈雪芬的陈述说明《通知函》没有送达给陈雪芬。关于装修损失的问题。庭审中，陈雪芬称其对案涉房屋进行装修没有与施工人签订书面合同，并提供以下证据：1.鲁德君以收款人的身份于2019年8月8日、8月16日分别出具的收到陈雪芬案涉房屋装修首款9800元、装修尾款9800元的《装修合同收据》（共2张；均已出示原件）及微信聊天记录截图、付款情况截图（各1张。出示的手机“支付宝”App中的付款记录显示：于2019年8月8日向“鲁钢结构装修186××××**68”支付装修工程首款9800元，于2019年8月18日向“鲁钢结构装修186××××**68”分别支付装修尾款9600元和200元等内容），用于证明陈雪芬已支付装修费19600元。2.《广州吉大创意园音乐餐吧图纸》（共13页；均未能出示原件），用于证明上述装修费19600元对应的施工内容。红胜公司发表以下质证意见：对上述收据的真实性、合法性、关联性均不予确认，红胜公司无法核实装修款对应的工程是否完工及有无存在退款情形；对支付宝转账记录的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明内容有异议，陈雪芬私自加建二层阁楼没有经过红胜公司同意，相应的装修费用应该由陈雪芬自行承担；对图纸的真实性、合法性、关联性均不予确认，图纸为复印件，既没有设计单位盖章确认也没有设计师签名，无法确认是否是有资质的设计单位提供的，且陈雪芬没有将施工图纸提供给红胜公司，红胜公司对陈雪芬的施工方案不清楚。关于红胜公司收回案涉房屋的时间及案涉房屋的现状问题。陈雪芬称：1.红胜公司于2019年8月20日对案涉房屋上锁，其于当日开始无法进入案涉房屋。为此，陈雪芬提供其合作伙伴于2019年8月21日发送给“十年江湖一盏灯”（陈雪芬称该人员是其本案诉讼代理人）的语音微信予以证明。红胜公司对上述语音微信的真实性不予确认，认为是案外人发送给律师的语音微信，属于单方陈述。2.据了解，红胜公司将包括案涉房屋在内的物业全部出租给汽车销售公司，新承租人已正常经营及支付租金。为此，陈雪芬提供照片（共4张；均未出示拍摄设备。陈雪芬称拍摄时间均为2019年12月11日。显示：建筑物的外立面有“东风标致”等标识，里面摆放多辆汽车等）。红胜公司对上述照片的真实性、合法性、关联性均无异议。红胜公司称其于2019年9月14日发出《合同终止告知函》之后才拆除二层阁楼及对案涉房屋上锁；并于庭审后提交《情况说明》，陈述如下：①红胜公司于2019年9月14日向陈雪芬邮寄《合同终止告知函》后，于当日收回案涉房屋，此前并未对案涉房屋上锁，也未阻止陈雪芬进入案涉房屋；其收回案涉房屋后，为防止租户的物品丢失才对案涉房屋上锁，但并未阻止陈雪芬进入案涉房屋；陈雪芬称其自2019年8月底不能进入案涉房屋，与事实不符；②红胜公司于2019年11月1日才重新出租案涉房屋；在此之前，红胜公司需拆除陈雪芬违建的二层阁楼、清理垃圾、修复墙面及地面，花费了大量人力、物力、财力，导致案涉房屋一直空置至2019年11月1日。红胜公司还提供以下证据：1.照片（共3张；均未出示拍摄设备。照片显示：房屋内存在二层阁楼、从地面通往二层阁楼的转角楼梯等），用于证明陈雪芬加建二层阁楼，改变案涉房屋主体结构，加建部分以焊接方式连接，承重的钢材很细、焊接不牢固、损坏墙体，明显存在安全隐患等。陈雪芬发表以下质证意见：确认加建二层阁楼的事实，但对证明内容不予确认；房屋的主体结构是指在房屋建筑中由若干构件连接而成的平面空间体系，即地基或承重墙，这才是房屋的主体结构，陈雪芬加建的二层阁楼根本没有改变地基或承重墙，红胜公司称改变主体结构的问题不存在。2.“广州红胜物业管理处”于2019年8月18日、23日、26日分别作出的致“吉大创意园B区A107室租户陈雪芬”的《告知函》（已出示原件）和《通知函》（共2份；均已出示原件）及照片（共4张；均已出示相机。照片均显示：房屋进出口玻璃门左上角存在“A107铺”的编号。拍摄时间显示为2019年8月18日的照片显示：玻璃门上张贴一张纸张，即上述《告知函》。拍摄时间显示为2019年9月5日的照片显示：玻璃门上张贴三张纸张，即上述《告知函》和《通知函》。从拍摄时间显示为2019年8月18日、9月5日的照片看，透过玻璃门可见房屋内部存在二层阁楼，但均没有楼梯），用于证明红胜公司没有同意陈雪芬加建二层阁楼，且多次以书面形式通知陈雪芬停止施工及进行整改，陈雪芬均不予理会，严重违反《合同》。陈雪芬发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；陈雪芬从来没有见过所谓的《告知函》《通知函》；2019年8月20日，红胜公司未经陈雪芬允许，私自将陈雪芬加建部分拆除，所以不存在2019年8月23日、26日的所谓《告知函》《通知函》；《告知函》《通知函》是红胜公司自行制作的，也没有送达给陈雪芬；《告知函》《通知函》张贴于玻璃门的照片，陈雪芬于庭审之日才看到，红胜公司出示的相机中的时间是可以调整的，所以不足以证明张贴时间；另，从照片可见，案涉房屋中的二楼加建工程已经不存在，即无法判断照片中的二楼层板是否是陈雪芬加建的，楼梯、层板支撑柱及层板周围的围栏均已被拆除。红胜公司对此解释称从拍摄时间为2019年9月5日的照片看，虽然看不见楼梯但陈雪芬加建的层板仍存在。本院还向广州市规划和自然资源局及广州市规划和自然资源局天河区分局查询以下问题：租赁双方在《合同》中约定的租赁物即案涉房屋（或案涉房屋所在建筑物）的产权和规划报建、规划验收情况如何？有无相应的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证（含图纸等）？如有，请提供给本院。广州市规划和自然资源局天河区分局函复本院如下：经查，我局未查询到案涉房屋的房屋产权档案及规划报建或规划验收审批记录等内容。双方当事人在本院指定的期间内均未发表质证意见。本院认为：广州市规划和自然资源局天河区分局函复本院称未查询到案涉房屋的房屋产权档案及规划报建或规划验收审批记录，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定《合同》无效。红胜公司将未取得建设工程规划许可证的案涉房屋出租给陈雪芬存在过错，陈雪芬作为承租人在签订《合同》前没有对案涉房屋的权属情况、是否取得建设工程规划许可证等情况进行审慎审查亦存在过错，本院认定租赁双方对《合同》无效均负有责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《合同》已终止履行，红胜公司虽称其于2019年9月14日发出《合同终止告知函》后才收回案涉房屋及拆除陈雪芬加建的二层阁楼，但红胜公司提供的上述拍摄时间为2019年8月18日、9月5日的照片均显示当时案涉房屋中已不存在二层阁楼的楼梯，由此可推断，红胜公司或者是关于收回案涉房屋及拆除二层阁楼的时间问题陈述不属实，或者是上述照片的拍摄时间不属实。本院结合陈雪芬与红胜公司于2019年8月20日签订《出租确认书》等事实，采信陈雪芬关于红胜公司已于2019年8月20日收回案涉房屋的陈述。《合同》无效，陈雪芬主张红胜公司退还租赁保证金35116.8元，本院予以支持。陈雪芬主张双倍返还租赁保证金，对于超出租赁保证金本金部分，本院不予支持。红胜公司反诉主张没收租赁保证金，本院不予支持。租赁双方均确认案涉房屋的租金于2019年10月1日开始计付，即红胜公司收回案涉房屋前免租期尚未届满，因此，红胜公司应向陈雪芬退还预付的首月租金11705.6元。至于物业管理费。参照《合同》第五条第2款第1）项关于“……装修期内免租金（装修期内乙方仍需交纳物业管理费3元/平方米；……）……”的约定，陈雪芬应支付接收案涉房屋之日即2019年8月1日至8月20日期间的物业管理费365.42元（即566.4元÷31天×20天）。陈雪芬已预交首月物业管理费566.4元，红胜公司理应将多收部分200.98元退还给陈雪芬。对于陈雪芬主张的超过上述金额部分，本院不予支持。红胜公司反诉主张陈雪芬支付2019年9月1日至9月12日期间的物业管理费及滞纳金，本院均不予支持。陈雪芬主张红胜公司赔偿装修损失19600元的问题。陈雪芬已举证证明其在案涉房屋的二层阁楼搭建完毕之后已付装修款19600元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。从《装修申请表》看，陈雪芬已申报装修，红胜公司虽以其要求陈雪芬补交施工图纸但陈雪芬没有补交图纸为由抗辩称其没有同意陈雪芬加建二层阁楼，但是，结合红胜公司在《商户进场通知书》中关于“同意入场装修，按装修指南进行”的意见看，红胜公司并没有要求陈雪芬在补交施工图纸之前不得进行装修施工，综合本案案情，本院认定红胜公司同意陈雪芬进行装修但双方对于加建二层阁楼的问题均负有过错，并据此认定红胜公司应向陈雪芬赔偿装修损失9800元。对于陈雪芬主张的超过上述金额部分，本院不予支持。红胜公司应向陈雪芬退还装修押金5000元。红胜公司反诉主张没收装修押金，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州红胜物业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈雪芬退还租赁保证金35116.8元。二、广州红胜物业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈雪芬退还装修押金5000元。三、广州红胜物业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈雪芬退还首月租金11705.6元和多收的物业管理费200.98元。四、广州红胜物业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈雪芬赔偿装修损失9800元。五、驳回陈雪芬的其他诉讼请求。六、驳回广州红胜物业投资发展有限公司的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2440元，由陈雪芬负担1090元，广州红胜物业投资发展有限公司负担1350元；反诉受理费减半收取405元，由广州红胜物业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  罗汉强人民陪审员  麦丽欢二〇二〇年十二月七日法官助理罗小玲书记员李思婷邱莉晶