成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初8509号 原告：梁毅，男，1982年2月8日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：杨璐菡，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷勇，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告：成都中铁业兴房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区新城管委会武青南路33号1栋1楼101号。 法定代表人：崔跃峰，总经理。 委托诉讼代理人：郑冀川，男，1991年3月4日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：彭传雨，四川明炬律师事务所律师。 原告梁毅与被告成都中铁业兴房地产开发有限公司（以下简称中铁业兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告梁毅及其委托诉讼代理人杨璐菡、雷勇，被告中铁业兴公司的委托诉讼代理人彭传雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁毅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金及质量瑕疵赔偿金（6929822元为基数，按照日万分之一计算，自2018年12月26日起至2020年4月1日止，共计320157.78元）；2.判令被告继续承担房屋修复义务并及时向原告交房房屋、配合办理过户手续；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费。事实与理由：2018年3月28日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买位于武侯区××路××号××幢××单元××层××号房屋一套，房屋总价款6929822元。原告依约支付了房屋首付款并办理了贷款。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定“出卖人在2018年12月25日前向买受人交付该商品房”，但延迟到2019年6月，被告才通知收房。原告验房时发现房屋墙面严重渗水，质量存在巨大瑕疵。原告拒绝收房并要求被告予以修复，但被告拖延修复，导致原告多次联系被告，聘请第三方机构进行质量检测，花费巨大人力物力。至原告起诉之日，被告尚未完成质量修复工资，未交付案涉房屋。综上，被告应承担逾期交房违约责任，向原告赔偿损失。 被告中铁业兴公司辩称，第一，案涉房屋在2018年12月10日已符合交付条件。根据买卖合同补充协议第十一条第1款约定，不论买受人是否接到书面通知，都应当按照合同第十八条第(一)款约定交付截止时间前往出卖人处办理交付手续。原告未按照合同约定时间前往办理交付手续属于原告违约，被告已经按照合同约定向原告交付了房屋，不存在原告所称的房屋未达到交付标准及逾期交付的情形。原告主张质量瑕疵赔偿金无请求权基础。第二，原告现有的证据材料不足以证明案涉存在质量问题，故原告提出被告继续承担修复义务的主张不应获得支持。第三，根据买卖合同补充协议第十四条第2款第(2)项、第十四条第4款约定“如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋不动产登记的办理时间”、“买受人提交必要登记资料和支付完毕相应税费后720日内出卖人向不动产权登记机构申请办理房屋不动产权登记”。但截至目前，原告并未按照约定委托被告代为交存原告应当承担的专项维修资金，亦未向政府行政部门缴纳应当由原告自行承担的产权转移登记的契税、专项维修资金等。按照成都市现行的产权登记政策，原告未履行完毕相关的款项缴纳是无法办理该房屋的产权转移登记手续的。故，因原告自身的行为造成原告无法办理产权登记，属原告未按照合同约定履行应尽的义务，原告自身存在明显过错，主张被告配合办理过户，无合同和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月28日，梁毅（买受人）与中铁业兴公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人将其开发建设位于成都市武侯区××路××号××小区××幢××单元××层××号房屋出售给买受人，预测建筑面积292.58平方米，房屋总价为 6929822元。该商品房交付给买受人时符合下列条件：1.该商品房已经取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已经取得房屋面积实测报告书。交房时间约定为：出卖人在2018年12月25日前向买受人交付该商品房。合同第十八条还约定，该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足合同约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按合同第十九条处理。合同第十九条逾期交房责任约定为：逾期在60日以内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款之万分之一的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款之万分之一的违约金。合同第二十七条约定，自该商品房按合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起10日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。同日，梁毅与中铁业兴公司签订《商品房买卖合同补充协议》第九条第3项约定，出卖人如果不能按照买卖合同第十八条约定的时间或合同约定的交付日将商品房交付买受人，买受人同意给予出卖人延后60日的交付宽限期，宽限期内出卖人不承担逾期交付的责任，若出卖人超过该期限交付商品房，则应按买卖合同第十九条承担违约责任。上述合同签订后，梁毅按约支付购房款。2019年5月22日，中铁业兴公司向梁毅发出《入伙通知书》，通知其于2019年6月3日到项目物业服务中心办理物业移交手续。 另查明，1.梁毅提交验房报告及照片，拟证明房屋存在大面积漏水，并陈述中铁业兴公司于2020年4月1日修复了大部分的漏水墙面。2020年4月11日，梁毅在《房屋交付验收记录表》上签字，中铁业兴公司对该记录表的真实性无异议，对梁毅提出的装修方面的瑕疵问题，已修复完成。 2.中铁业兴公司提交了《竣工验收备案表》《房屋建筑面积测绘成果报告》《住宅工程质量分户验收结果表》等证据拟证明案涉房屋于2018年12月20日达到交付条件，原告未按约定在交付截止时间到现场办理交付手续。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《入伙通知书》《竣工验收备案表》《房屋建筑面积测绘成果报告》《住宅工程质量分户验收结果表》及当事人庭审陈述笔录收集在案佐证。 本院认为，梁毅与中铁业兴公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。中铁业兴公司应根据合同约定于2018年12月25日前向原告交付符合合同约定条件的房屋。根据查明的事实，中铁业兴公司于2019年5月22日向梁毅发出《入伙通知书》，通知其于2019年6月3日到项目物业服务中心办理物业移交手续，属于逾期交房的情形，应承担违约责任。中铁业兴公司辩称案涉房屋已达到交付条件，不论梁毅是否接到书面通知，都应当按照合同约定的交付截止时间前往中铁业兴公司处办理交付手续，但根据《四川省商品房买卖合同（预售）》合同第十八条约定，商品房达到合同约定的交付条件后，中铁业兴公司应在交付日期届满前，书面通知梁毅查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。本案中，中铁业兴公司未举证证明其于2018年12月25日前书面通知梁毅收房，故本院对中铁业兴公司的上述抗辩意见不予采纳。本案中，梁毅购买的是包含装修的房屋，从梁毅主张的案涉房屋整改事项来看，不涉及房屋主体质量问题，属于装修、装饰等添附物所引发的装修质量问题，不影响房屋正常使用功能，梁毅应接收房屋后要求中铁业兴公司修复，故梁毅以案涉房屋存在质量问题拒绝收房的理由不能成立。中铁业兴公司交付案涉房屋后又继续进行修复，且修复时间较长，对梁毅正常使用房屋产生一定影响，并造成相应损失，依法应承担赔偿责任。 关于违约金的计算问题。第一，根据《商品房买卖合同补充协议》第九条第3项约定“出卖人如果不能按照买卖合同第十八条约定的时间或合同约定的交付日将商品房交付买受人，买受人同意给予出卖人延后60日的交付宽限期，宽限期内出卖人不承担逾期交付的责任，若出卖人超过该期限交付商品房，则应按买卖合同第十九条承担违约责任”。本案中，中铁业兴逾期交房160天，扣除60日交付宽限期，应承担逾期交付违约金为69298.22元（6929822元×0.1‰×100天）。第二，梁毅以全部房价款之万分之一主张2019年6月4日至2020年4月11日期间的违约金过高，与其实际损失不服，本院按照违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的基本原则，综合中铁业兴公司的违约情况、梁毅的实际损失及案涉商品房的面积、位置、类型等因素，确定中铁业兴公司应当向梁毅支付的违约金标准为每月2000元，故本院对梁毅主张中铁业兴公司支付该部分违约金的诉讼请求在22000元（2000元×11个月）范围内予以支持。综上，中铁业兴公司应承担的违约金为91298.22元（69298.22元+22000元）。 因案涉房屋已实际交付，故对梁毅要求中铁业兴公司交付案涉房屋的请求，本院不再处理。本案中，梁毅未提交证据证明其按照约定委托中铁业兴公司代为交存其应当承担的专项维修资金或向政府行政部门缴纳应当由其自行承担的产权转移登记的契税、专项维修资金等，故其直接主张中铁业兴公司配合办理过户手续的请求，本院不予支持。梁毅与中铁业兴公司未就律师费的承担进行约定，且梁毅未提交证据证明其因本案诉讼产生了律师费，故本院对其该项主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告成都中铁业兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁毅91298.22元； 二、驳回原告梁毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6102元，减半收取计3051元，由原告梁毅负担2181元，被告成都中铁业兴房地产开发有限公司负担870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 郭 佳 二〇二〇年十二月三十日 书记员 邱怡婷