广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初2065号原告：张惠洪，男，1972年10月6日出生，汉族，住广东省清远市清新区×××××××××××××，公民身份号码441×××××××××××××××。委托诉讼代理人：郭建华，广东大观律师事务所律师。被告：李靖忠，男，1964年2月5日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××××，公民身份号码440×××××××××××××××。第三人：清远市清新区宏达农业综合开发有限公司，住所地清远市清新区××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××771。法定代表人：张惠洪。原告张惠洪诉被告李靖忠、第三人清远市清新区宏达农业综合开发有限公司（以下简称“宏达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理。本案依法适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院遂裁定转换为普通程序并于2020年12月2日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告委托诉讼代理人郭建华均到庭参加诉讼，被告李靖忠、第三人宏达公司经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张惠洪主张的诉讼请求：1、判决被告李靖忠将坐落于清远市清新区×××××××××国有土地使用权证号分别为清新国用（2015）第0×××××××号、清新国用（2015）第0×××××××号的两宗国有土地使用权过户至原告张惠洪指定的第三人宏达公司名下，并协助办理相关过户登记手续；2、判决被告李靖忠承担本案全部诉讼费用。原告张惠洪所主张的事实和理由：李靖忠现有位于清远市清新区×××××××××的两宗土地，包括：（1）清新国用（2015）第0×××××××号[原证号：清新国用（2005）第0×××××号]；（2）清新国用（2015）第0×××××××号[原证号：清新国用(2012)第0×××××号]。根据清远市清新区人民法院作出的已生效的（2018）粤1803民初1778号民事判决书的判决主文及所认定的事实，李靖忠将上述国有土地使用权及地上房屋转让给林宇轩，林宇轩再将上述国有土地使用权及房屋转让给张惠洪，该判决认定张惠洪、林宇轩应付李靖忠转让款余款34万元。同时李靖忠承诺在收齐上述款项后无条件配合张惠洪将上述两宗土地国有土地使用权过户给其指定的宏达公司名下。根据清远市清新区人民法院作出的（2019）粤1803执1884号之二执行裁定书，张惠洪已付清上述执行款，该案现已执行终结。据此，李靖忠应依上述承诺将上述两宗土地的国有土地使用权过户给张惠洪指定的宏达公司名下，但李靖忠至今未依约履行过户义务，构成违约。综上，为维护合法权益，张惠洪特此提起本案诉讼。被告李靖忠没有答辩。第三人宏达公司没有陈述意见。原告张惠洪为证其主张向本院提交以下证据：1、（2018）粤1803民初1778号民事判决书，拟证明李靖忠承诺在收齐转让款后无条件将国有土地使用权过户给张惠洪指定的第三人宏达公司名下；2、（2019）粤1803执1884号之二执行裁定书，拟证明张惠洪已付清国有土地使用权转让款给李靖忠，但李靖忠未依约履行过户登记义务；3、（2019）粤1803民终391号民事裁定书及生效证明，拟证明（2019）粤1803民终391号民事裁定书及（2018）粤1803民初1778号民事判决书已发生法律效力；4、不动产登记信息，拟证明涉案两宗土地国有土地使用权现状及李靖忠未依约办理过户登记手续；5、国土使用权及房产证，拟证明其他房屋及所属土地已办理过户手续。被告李靖忠、第三人宏达公司均没有提交证据。经本院审查核实，对原告张惠洪提交的证据1至5是书面证据，证据来源合法，具有真实性、关联性，能组成证据链互相印证，本院予以采信。案经开庭审理，本院查明以下事实：坐落于清远市清新区××××××××、×号的土地上建设有一幢七层的房屋，该物业原为李靖忠所有，该物业所占土地面积共有三个国有土地使用权证组成，分别为：（1）回澜圩1号，国有土地使用证号为清新国用（2004）第0×××××号/现证号为清新国用（2014）第0××××××××号，面积500平方米；房地产权证号为第C1××××××号/现证号为粤房地权证清新字第0××××××××号，共4层，建筑面积1686平方米；（2）××××2号，原证号清新国用（2005）第×××××号，现证号清新国用（2015）第0×××××××号，面积102平方米；（3）××××2号，原证号清新国用（2012）第0×××××号，现清新国用（2015）第0×××××××号，面积17平方米。结合当时当地的实际情况，房屋的权属证书由《国有土地使用证》和《房地产权证》组成，其中第（1）项的地上建筑物有国有土地使用权证和房地产权证，现已变更登记权属人为宏达公司；第（2）（3）项的地上建筑物仅有国有土地使用权证，没有办理房地产权证，现均登记在李靖忠名下。按当时状况，第（1）项权属证书所记载的状况，占地面积为500平方米，共4层，建筑面积为1686平方米。第（2）项国有土地使用权证记载的面积为102平方米、第（3）项国有土地使用权证记载的面积为17平方米，第（2）（3）项两宗土地上的建筑物是李靖忠后来加建的，使之与第（1）项原有的建筑物相匹配连为一个整体，并改建、扩建为七层的房屋。2012年2月28日，李靖忠与林宇轩签订《房屋买卖合同》约定李靖忠将位于清远市清新区××××××××××××(国有土地使用证地址：清远市清新区太和镇××××××××××××号)楼房一栋共7层的房地产权整体出卖给林宇轩，按现有土地的面积、房屋面积[土地面积包含清新国用（2004）第0×××××号、清新国用（2005）第0×××××号国有土地使用权证所记载面积；房屋面积为清远市清新区××××××××的房地产权证记载面积］的现状及房内的电梯及变压器一起转让林宇轩；总房价500万元，分期付款；交易办理房屋产权的税费由林宇轩承担。上述合同签订后，李靖忠依约将房屋交付林宇轩使用，并按照约定协助林宇轩办理了上述第（1）项清远市清新区××××××××产权过户登记手续，即李靖忠将国有土地使用权证清新国用[2004]第0×××××号和粤房地证字第C1××××××号房地产权证过户登记在林宇轩名下。但上述第（2）（3）项清远市清新区××××××××的清新国用[2005]第0×××××号和清新国用[2012]第0×××××号国有土地使用权证未办理过户，仍登记在李靖忠名下。林宇轩按约定取得上述房屋、国有土地使用权后，又将房屋及国有土地使用权按现状整体转卖、转让给张惠洪，并将上述第（1）项清新区××××××××房屋及土地使用权的产权分别于2014年6月9日和2014年10月11日过户登记在张惠洪指定的宏达公司名下，房地产权证和国有土地使用权证号相应变更为粤房地权证清新字第01××××××××号（旧证号为粤房地证字第C1××××××号），清新国用（2014）第0×××××××号（旧证号为清新国用（2004）第0×××××号）。但上述第（2）（3）项清新区××××××××的清新国用[2005]第0×××××号和清新国用[2012]第0×××××号国有土地使用权证未过户，仍登记在李靖忠名下。林宇轩支付了李靖忠大部分购房款项，仍欠44万元未支付，为此双方发生争议。2015年6月6日，张惠洪签订承诺书约定，“现有李靖忠坐落在清新县××××××××国土证号清新国用(2005)第0×××××号及清新国用(2012)第0×××××号(102平方米+17平方米)共计119平方米土地，原委托授权黄秋珍公证书(2012)粤清城中第0×××××号办理一切土地过户手续相关事项，现因土地交易款还有44万元人民币未付清的原因，现我本人愿意承担该费用，今天先付人民币10万元，余款34万定于今年10月底前还清。备注：李靖忠和曾连荣收齐上述款项后无条件配合上述两宗土地过户给张惠洪法人名下清新区宏达农业综合开发有限公司。承诺人：张惠洪。”李靖忠也在承诺书上注明“以上事实本人承诺收到该款后无条件协助过户给张惠洪”。同日，张惠洪向李靖忠支付了10万元。2015年8月，李靖忠以遗失清远市清新区×××××××××原证号分别为清新国用（2005）第0×××××号、清新国用（2012）第0×××××号的国有土地使用权证为由，向国地部门申请补办登记，重新领取了上述土地的国有土地使用权证，相应地现新的国有土地使用权证分别为清新国用（2015）第0×××××××号、清新国用（2015）第0×××××××号。三方因上述房屋买卖过程中发生争议并诉至本院，即原告(反诉被告)李靖忠诉被告林宇轩、被告(反诉原告)张惠洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月4日依法作出（2018）粤1803民初1778号民事判决书，该判决书认为：“承诺书的性质、效力及张惠洪的责任。张惠洪与李靖忠签订《承诺书》的原因是林宇轩将房屋及土地使用权转让给张惠洪后，由于林宇轩拖欠部分款项，李靖忠拒绝将119平方米的土地使用权过户，因此上述土地使用权也无法过户到张惠洪或其指定的人名下，张惠洪为了土地使用权过户才同意承担林宇轩的债务。张惠洪在承诺书中明确表示愿意承担林宇轩拖欠的44万元债务，并且李靖忠也承诺收齐款项后将上述土地使用权过户到张惠洪指定的法人名下，即张惠洪承受了原合同债务人林宇轩的债务，与债权人李靖忠成立了新的合同，张惠洪在新的合同中成为当事人，承担合同义务。因此承诺书的性质应认定为债务承担。但双方并未在承诺书中免除林宇轩的债务，因此此种债务承担是并存式的债务承担，即张惠洪与林宇轩一起对拖欠李靖忠的44万债务承担还款责任。该承诺书是张惠洪和李靖忠自愿签订的，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。”据此，作出如下判决：“一、被告林宇轩、张惠洪应于本判决生效之日起十日内支付拖欠的合同价款34万元给原告李靖忠；二、被告林宇轩应于本判决生效之日起十日内支付违约金50万元给原告李靖忠；三、驳回原告李靖忠的其他诉讼请求；四、驳回被告张惠洪的反诉请求。本诉受理费13200元，由被告林宇轩、张惠洪负担10000元，李靖忠负担3200元；反诉费1150元，由被告张惠洪负担。”张惠洪不服上述判决向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2019年2月28日作出（2019）粤18民终391号民事裁定书，裁定本案按上诉人张惠洪自动撤回上诉处理，广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初1778号民事判决自本裁定送达之日起发生法律效力。该裁定书已于2019年4月28日发生法律效力。因林宇轩、张惠洪拒不履行上述生效法律文书确定的义务，李靖忠向本院申请强制执行。在执行过程中，李靖忠与张惠洪达成执行和解协议并履行完毕，张惠洪于2019年7月17日支付给李靖忠30万元，李靖忠愿意放弃向林宇轩、张惠洪追收其余所欠合同价款4万元及受理费1万元；林宇轩所欠违约金50万元，李靖忠与林宇轩另行进行协商解决；李靖忠于2019年7月17日向本院提出撤销执行申请，本院于2019年7月18日作出（2019）粤1803执1884号之二执行裁定书，裁定终结本院(2019)粤1803执1884号案件的执行。清远市清新区×××××××于2020年8月3日出具《查询不动产（地籍）资料答复》，载明：坐落于清远市清新区×××××××××土地使用证号为清新国用（2015）第0××××××号（宗地号44182××××××××××××××，面积102平方米）、清新国用（2015）第0×××××××号（宗地号44182××××××××××××××，面积17平方米）的土地使用权人为李靖忠，经查核，该两宗土地无查封、无抵押、无注销。清远市住房和城乡建设局于2014年6月9日制作的粤房地权证清新字第0×××××××××号《房地产权证》，载明：坐落于清远市清新区××××××××的房地产权属人为宏达公司，4层，建筑面积1686平方米，购买取得。清远市国土资源局于2014年10月11日制作的清新国用（2014）第0×××××××号《国有土地使用权证》，载明：坐落于清远市清新区××××××××的土地使用权人为宏达公司，使用权面积500平方米，出让取得。经向张惠洪询问，张惠洪表示涉案的土地已有国有土地使用权证，其已履行支付了合同价款，应办理国有土地使用权的过户登记手续；至于地上建筑物是否属违章建筑，这是行政管理范畴，与本案的诉求无关。经向李靖忠询问，李靖忠表示其与张惠洪达成执行和解协议，涉案两宗地块的国有土地使用权证原件仍在李靖忠手中。本院就涉案国有土地使用权过户登记问题发函向清远市自然资源局清新分局征询意见，该局回复表示：1、涉案的两宗土地使用权类型为出让，已缴纳出让金；2、最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发［2004］5号）第3条规定：“国土资源部、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。”对于只有土地使用权证、无房屋所有权证的不动产，涉及转移登记时，登记机构应依法根据人民法院有关规定，依照人民法院的要求妥善处理，不能因为房屋所有权尚未登记而拒绝协助人民法院执行。因此，该宗地可凭法院的协助执行通知书向登记机构申请办理国有土地使用权转移手续。以上事实，有（2018）粤1803民初1778号民事判决书、（2019）粤18民终391号民事裁定书、清远市中级人民法院裁判文书生效证明、（2019）粤1803执1884号之二执行裁定书、调查询问笔录、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。李靖忠与林宇轩存在房屋买卖合同关系，林宇轩与张惠洪存在房屋买卖合同关系，张惠洪签订《承诺书》以李靖忠需协助办理涉案两宗土地国有土地使用权证过户至宏达公司名下为条件承诺支付李靖忠购房款44万元并当即支付了10万元，李靖忠也在《承诺书》中承诺收款后无条件协助张惠洪办理土地使用权过户登记手续，本院已经发生法律效力的（2018）粤1803民初1778号民事判决书认为“该承诺书是张惠洪和李靖忠自愿签订的，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。”张惠洪与李靖忠之间构成新的房屋买卖合同关系，法院据此判决张惠洪向李靖忠支付购房款34万元，后双方达成执行和解协议且张惠洪按此协议履行了义务。以上事实均有人民法院生效裁判文书确认，这表明双方认可涉案两宗土地的权利义务由李靖忠与张惠洪承受，双方形成了新的合同关系，依法应受保护。涉案宗地上建筑物是否存在规划、报建等手续，是否构成违章建筑，是行政管理的范围，是另一法律关系，本案不予处理。涉案的宗地已办理了国有土地使用权证，张惠洪按照生效裁判文书及执行和解协议所确定的内容履行了约定的付款义务，李靖忠应依约协助办理涉案土地国有土地使用权证的过户登记手续，现涉案土地的国有土地使用权证仍登记在李靖忠名下，张惠洪请求李靖忠将涉案土地过户登记至其指定的第三人宏达公司名下，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，土地使用权可以依法转让。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告李靖忠于本判决生效之日起三十日内将坐落于清远市清新区×××××××××的两宗国有土地使用权[国有土使用权证分别为清新国用（2015）第0×××××××号、清新国用（2015）第0×××××××号]协助办理过户登记至原告张惠洪指定的第三人清远市清新区宏达农业综合开发有限公司名下。本案受理费100元，由被告李靖忠负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  曾雪琼人民陪审员  何建军二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  班嘉莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。