广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初7317号原告：张超杰，男，汉族，1988年8月13日出生，住广东省江门市蓬江区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××219。委托诉讼代理人：何翠兴，系原告的母亲。被告：江门市江河物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区翠林苑11幢之一。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：何健辉、黄健玲，均系广东广能律师事务所律师。原告张超杰诉被告江门市江河物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何翠兴以及被告委托诉讼代理人何健辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年4月至2019年9月的占用原告购买DX138车位租金12000元（400元/月×30个月）以及违约金850.37元（按照中国人民银行同期贷款利率×30%÷365天）；2.被告退还原告装修押金2000元，支付2017年1月1日至2020年7月15日违约金644.21元（按银行现活期存款利率÷365天计算）；3.被告退还原告重收搬运费2000元，支付2016年9月12日至2020年7月15日的违约金644.21元；4.被告补偿原告2016年7月至2016年11月的装修期并免交物业费；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2015年4月购买了江门市江河实业开发公司位于翠林苑的3幢之一1503室及在2017年4月购买了A区车库DX138车位，后江河实业开发公司委托江河物业管理公司（被告）管理。两者隶属合伙型联营关系、同一法人代表管理的性质。被告在今年3月曾向原告提起诉讼[案号：(2020)粤0703民初2478号]（下简称：民初2478案），以原告欠物业费及车位管理费为由，向原告追缴前述费用。对于案中所涉及的翠林苑A区DX138车位及原告物业费其他事项，事实却是被告具有存在严重侵犯原告合法权益行为的。原告购买了的DX138车位，在2017年4月开始交付业主使用时，被告没有发车库出入卡给原告。原告前去办领卡被告以未有卡发等借口没有发，同时原告发现被告把因工程拆除的8扇超重级防火门停放在原告所购DX138车位后面及侧面。因车位较短而且处在转弯角处，车位后建有应急排水池，因挡轮位胶已向前缩短，停车时后轮车身必须伸出挡轮胶外，靠后墙才能停放。如车要避开车后后停放物防火门，车头则向前超出停车位0.5米，车头极易被其他拐弯车辆碰撞，原告的车辆根本无法安全停放。在2018年8月因此险造成伤害孩子事故。原告多次去电和上门要求被告尽快搬走这批防火门，被告承诺搬但防火门却停放车位不动，原告警告不搬要收取租金。直至2019年9月15日，原告请人搬走防火门。此后被告仍以借口至今还未发车库出入卡给原告。目前被告以待诉讼结案后才发出入库卡给原告使用。对此，应视为被告至今末交付DX138车位给原告使用。从（民初2478号）案被告开始未诉求原告的DX138车位管理费，后才追加申诉请求，足以证明被告对长期占用DX138车位的是事实存在。在（民初2478号）案庭审中，被告也承认了长期占用车位的事实。而被告在原告自行请人搬走后，竟诉求原告要缴交被其长期占用车位的管理费和支付违约金，明显是不合理的。在（民初2478号）案中，判决原告需补交搬走防火门后二个月的车位管理费是不合理的。根据《2019物业管理条例实施细则（最新版）》第36条、42条、51、66条规定。原告诉求被告赔偿长期强占用车位租金及违约金是合理的，应依法给予支持。2016年9月12日，原告到被告处办理申请装修手续，并交了室内装修图样，被告对此无异议。原告按要求向被告缴交了装修押金2000元，被告承诺装修完成检查后退还。在2016年12月底，由被告刘管理员到原告处检查，对原告装修楼房没有改变布局结构满意，对原告有更改新开卧房门口，刘管员认为更改房门口可能会违反被告“装修规定”不退装修押金。因原告楼房初设计是卫生间门口直冲向卧室门口，涉及影响到家居卫生安全。原告在没有拆除主体墙及楼柱体结构下，更改仅移动1.2米开卧房门口，对整座楼宇结构是不存在造成安全隐患的，是符合业主安全装修标准的。原告在被告处办申请装修手续时，未见对业主装修违规标准和处罚标准进行公示，被告存在违反《2019物业管理条例实施细则（最新版）》第53条规定，被告仅以在双方签署后附有“装修规定”，但原告翻阅多次《协议》，仍未见至附有被告对业主的“装修规定”存在。相反，中第一条第二款“乙方权利和义务”及第一款“权利”第七点，规定业主是拥有决定装修权利。因此，在原告据理力争后，被告刘管员提议装修押金不退，将作原告日后缴交物业费处理。但从（民初2478号）案中，被告诉讼原告欠物业费案看，这笔装修押金已经遭被告非法克扣。被告在没有合法公告及文书协议下，被告非法克扣原告装修押金，是违反《中华人民共和国物权法》第185条，另根据物权法第193条，被告在未能举证原告在装修中存在毁坏主体墙和破坏楼宇柱结构安全隐患性行为，被告必须依法退回装修押金2000元给原告。另根据民法通则第92条，原告向被告主张装修押金2000元和相应违约金，法院应当予以支持。原告于2016年9月12日办理申请装修手续时，被告向原告推荐小区装修材料搬运工，并要求原告在被告处缴纳搬运费2000元，出具有“江海区鸿腾搬运队”的收据，告知要共付3900元，余下完成搬运后补付1900元，并表示所代收款2000元会转交搬运工。但在2018年2月8日，搬运工（夫妻）分别向原告两次收取共3900元搬运费。经了解，被告根本没有转交预收原告的搬运费给搬运工，并说那2000元是被告对搬运工的监管费。被告对搬运工如何监管与原告无关，被告利用私刻已注销个体户公章，以欺诈方式加收取原告预付的搬运费用。根据消费者权益保护法第十六条以及民法通则第92条规定，被告必须依法退还预收搬运费给原告。现原告诉求向被告追讨预收搬运费和相应违约金，应依法给予支持。在[民初2478号]诉讼案中，原告涉及因被告导致逾期交楼仍需缴交物业费问题，是原告在所购楼房在2015年12月31日交楼时，发现楼房存在许多质量问题。为此向江河实业开发公司请求修复才收楼，但该公司以已交楼移交被告管理为由，要求原告把楼房交还给被告修复，待修复后才去收楼。但被告对修复工程却各种借口未修，甚至拖延至2016年3月，协商补偿让原告自修。但后又改变收回房屋由被告自行修复，被告拖延至在2016年6月6日才补修复好交楼给原告。由此造成了逾期5个月才正式交楼给原告的事实。根据被告制定的规则，凡在2015年12月31日交楼业主，均享有2016车1月至6月免收物业费的半年装修期，于2016年7月开始收物业费。而原告因被告拖拉修复期逾期至2016年6月6日才正式交楼，延误了原告应享有的免物业费装修期5个月。据此，原告向被告提出要求，把2016年7月至11月的物业费顺延至12月开始收取，以补回5个月装修期优惠。被告刘管理员答应了。但在[民初2478号]诉讼案判决中，仍要求原告缴交此时期的物业费及违约金，明显不合理。根据《物业管理条例实施细则》第42条规定，因被告与原告购买房屋的江河实业开发公司为合伙型联营性质，根据民法通则第52条及《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解释》的有关规定“合伙型联营各方应当依照有关法律法规和合同的约定，对连带债务负连带清偿的责任”的规定，被告应补偿因其导致逾期交楼给原告的经济损失，理应经按约定顺应补偿5个月的物业管理费。据此，原告起诉要求被告从2016年7月至11月免交物业费是有法律依据的，应依法给予支持。另外，2478号案件判决违约金的计算不合理。此外，原告因互相介绍购房，应享受三年免交物业费的优惠待遇。综上，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。原告为支持其请求向本院提交了以下证据：《广东增值税普通发票》、《照片》、《收款收据》、《收据》、查询信息、《物品签收确认书》、《原告第二次收楼情况记录》、《翠林苑前期物业管理服务协议书》、《翠林苑物业管理委托服务合同》、《收据》、《不动产权证》、《照片》、《光盘》、《翠林苑装修许可证》、《收款收据》、《停车场智能门禁系统门禁卡启用信息录入登记表》、《民事判决书》、《证明》、《微信聊天记录》。被告辩称：一、原告主张被告侵占原告购买的小车位不属实，而且要求被告支付2017年4月至2019年9月占用车位租金12000元没有任何事实与法律依据。二、因原告对房屋的装修违反《翠林苑物业装修管理服务协议》有关规定，所以原告主张被告返还装修押金和相关违约金不成立。一方面，原告将房屋厨房的位置打通后成为大厅的一部分后，将房屋阳台位置改造成厨房，房屋阳台排水的下水道设计是用于排天面水，原告将房屋阳台装修改造成厨房会对下水道造成严重的影响，将厨余污水排放到用于排天面水的下水道，由于厨余污水会有油性且日常生活煮食会有部分厨余垃圾排放到下水道，极容易下水道堵塞。而且房屋阳台与楼宇电梯仅是一墙之隔，下水道堵塞将会对造成污水流入楼宇电梯范围内，对整幢楼宇的公共安全造成严重的影响。根据原告与被告签订的《翠林苑物业装修管理服务协议》第三条约定：“装修禁止行为……3、将厅、房、阳台改为卫生间、厨房间……”，原告将房屋阳台装修改造成厨房，己违反上述约定，而且对整幢楼宇的公共安全造成严重的影响。另一方面，原告将房屋外部用于摆放空调的外墙打通并加安装突出的防盗网。根据原告与被告签订的《翠林苑物业装修管理服务协议》第三条约定：“装修禁止行为……7、破坏或擅自改变房屋外观，擅自在非承重墙上开门窗”，原告将房屋外部用于摆放空调的外墙打通并加安装突出的防盗网，己违反上述约定。同理，原告擅自改变房屋各房间门口的位置也同样违反该约定。因此，原告装修房屋存在上述多种违规而且对整幢楼宇的公共安全造成严重的影响的行为，在原告未进行整改的情况下，主张被告返还装修押金的理由不成立。三、原告装修时向搬运队支付的搬运费与被告无关，是原告与江海区鸿腾搬运队的搬运合同关系，因此，原告要求被告返还搬运费及支付相关违约金没有任何事实和法律依据。四、原告主张被告补偿原告2016年7月至2016年11月的装修期并免交物业费没有任何事实与法律依据。经法院在(2020)粤0703民初2478号中经审理查明，2015年12月31日，原告接收房屋及相关物件，原告在本案中主张2016年6月6日交付房屋没有任何事实依据。另外，原告主张享受开发公司购房促销介绍购房活动优惠，没有任何事实依据。因此，原告主张被告补偿原告2016年7月至2016年11月的装修期并免交物业费没有任何事实与法律依据。综上所述，原告张超杰起诉没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告在庭审中另外补充以下答辩意见，开发商是将车位现售给原告使用，该事实在原告的诉讼请求及证据已予以体现，其承认该事实，至于在（2020）粤0703民初2478号案中，法院仅支持被告在该案主张的车位管理费是从2019年10月起计是因为我方在该案中未能提供证据证明开发商交付使用的时间而承担举证不能的责任，而导致我方在该案中车位管理费部分不能得到法院的支持，但原告不能因此认为被告侵占原告的车位。被告向本院提交的证据有：《申领小车出入卡》。经审理查明：2004年8月19日，江门市江河实业发展有限公司（以下简称江河发展公司，甲方）与原告（乙方）签订《翠林苑物业管理委托服务合同》主要约定甲方将其负责开发建设的物业翠林苑小区中的商住类物业交由乙方实施物业管理。原、被告签订《翠林苑前提物业管理服务协议》，协议针对涉案房屋所在小区前期物业管理服务进行了相关约定。涉案翠林苑1号车位的权属人是张超杰，原告已付清涉案车位的款项。原告称其于2017年4月到现场查看所购车位时，发现车位后侧被多扇门占用堆放，多次与被告工作人员协商无果后于2019年9月自行找人将前述堆放物搬离。另查明，被告在（2020）粤0703民初2478号案件中主张原告支付2017年4月至2019年11月车位管理费，本院于2020年5月20日作出判决，认为被告未能提供证据证明涉案车位交付时间问题，且原告使用涉案车位的障碍自2019年10月得以消除，故认定被告自2019年10月起负有缴交车位管理费义务，该民事判决书已经生效。再查明，被告成立于2004年8月17日，法定代表人为何某1，经营范围：物业管理。本院认为，本案立案时为物业服务合同纠纷，原告在本案中诉请被告赔偿侵权损失、退还装修押金以及搬运费、补偿免收物业费，原告的上述诉请存在法律关系的竞合，经法院释明后，原告选择在本案中仅仅处理第一项诉请，即原告主张被告擅自占用车位并要求其赔偿损失，对于第二至第四项的诉请，原告不再在本案中继续处理。根据原告调整后的诉请，本院应将案由调整为侵权纠纷较为适宜。本案当事人争议的焦点在于被告是否存在在侵权行为以及是否应当赔偿损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，原告主张被告自2017年4月至2019年9月期间将多扇防火门堆放在原告车位处，被告抗辩该防火门并非其摆放且原告从未向其反映过该情况。对此，本院认为，第一，原告所提供的照片显示涉案车位后侧有多扇防火门堆放，但其未能进一步举证证明摆放主体即侵权主体是谁，且占用持续时间难以判断，故原告应当对侵权主体是谁承担举证不能的法律后果，原告主张被告在涉案车位处擅自堆放物品长达三十个月缺乏依据，本院不予确认；第二，原告虽无法证明被告在涉案车位处擅自堆放物品，但被告作为涉案小区的物业服务企业，依据《翠林苑物业管理委托服务合同》的约定具有管理车位的合同义务。被告在收取服务费的同时，其应当积极履行合同义务管理车位。若被告对出库车位管理不善，怠于履行合同赋予的应尽义务，其不作为导致业主的车位被占用，其应承担相应的侵权责任。但（2020）粤0703民初2478号民事判决书已经生效，该判决书认为因被告未能提供证据证明涉案车位交付的时间，且原告使用涉案车位的障碍自2019年10月得以消除，故认定被告自2019年10月起负有缴交车位管理费义务。从上述生效判决可知，原告在使用涉案车位的障碍得以消除之前不负有缴费义务，实际上是对被告管理车库车位不善的行为作出了处理，亦不支持被告收取2019年10月之前的物业管理费用。综上，原告主张被告赔偿自2017年4月至2019年9月期间的租金损失，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张超杰的全部诉讼请求。本案受理费121.26元，由原告张超杰负担。原告张超杰已预交受理费277.82元，多预交的受理费156.56元，本院予以退回给原告张超杰。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 员  林俊峰人民陪审员  严凤珍人民陪审员  苏 滨二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  李小红书 记 员  关冬平