云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初2227号原告（反诉被告）：管云，女，1987年8月22日生，彝族，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张耀月，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：云南省烟草公司普洱市公司（统一社会信用代码：9153080021835117XH）。住所：云南省普洱市思茅区人民西路85号。法定代表人：廖文程，该公司经理。委托诉讼代理人：张潇月，女，1975年8月1日生，汉族，住云南省普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：汤荣，云南上义律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）管云与被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司（以下简称普洱烟草公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）管云及委托诉讼代理人孔梓州、张耀月，被告普洱烟草公司的委托诉讼代理人张潇月、汤荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）管云向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的义务，即组织网络公开招租并恢复原告承租房屋的供水供电；2、请求判令被告赔偿原告不能正常经营期间造成的损失（自2020年6月16日起按1500.00元／月租金标准计算至恢复水电供应之日）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告（反诉被告）管云将第2项诉讼请求变更为：请求判令被告赔偿因其违约行为造成原告不能正常经营期间造成的损失10800.00元（以合同总金额的20%计算），并增加2项诉讼请求为：1、请求判令被告减免自2020年2月11日起原告占有房屋期间的租金（截止至2020年12月31日）；2、请求判令被告承担律师费40000.00元。事实及理由：2017年3月28日，原告（反诉被告）管云与被告（反诉原告）普洱烟草公司签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告（反诉被告）管云承租被告（反诉原告）普洱烟草公司位于普洱市思茅区房屋；2、被告（反诉原告）普洱烟草公司协调该房屋正常的水、电供应；3、租期届满后，原告（反诉被告）管云享有优先承租权；4、违约方应承担相关的赔偿金、律师代理费等费用。2020年4月10日，因受疫情影响双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，明确约定被告（反诉原告）普洱烟草公司将针对涉案房屋进行网络招租，若原告（反诉被告）管云未竞得承租权，应在5个工作日内搬离。原告（反诉被告）管云基于对优先承租权的合理期待，双方之间形成了不定期租赁合同关系，故一直在原合同基础上，持续经营使用房屋并催促被告（反诉原告）普洱烟草公司尽快组织网络招租。但被告（反诉原告）普洱烟草公司无故拖延招租事宜，并借口刁难原告（反诉被告）管云，在没有事实依据的情况下要求原告（反诉被告）管云搬离涉案房屋，并采取停电断水措施。导致，原告（反诉被告）管云无法正常经营，其行为侵害了原告（反诉被告）管云的权益，为维护其合法权益特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）普洱烟草公司辩称，1、根据合同约定，涉案商铺租赁期已届满，且被告（反诉原告）普洱烟草公司已在商铺到期后向原告（反诉被告）管云送达了《律师函》，明确告知房屋租赁合同到期终止，被告（反诉原告）普洱烟草公司与原告（反诉被告）管云之间未构成不定期租赁合同关系，原告（反诉被告）管云对房屋具有优先承租权的主张不成立；2、根据合同约定，被告（反诉原告）普洱烟草公司有权在合同到期10日后对原告（反诉被告）管云进行断水断电。所以，原告（反诉被告）管云要求恢复供水供电及赔偿损失的主张，无事实和法律依据；3、涉案商铺存在大量安全隐患，需要进行修缮整改后才能重新进行招标出租。被告（反诉原告）普洱烟草公司在房屋租赁合同届满前已酌情考虑疫情因素给予原告（反诉被告）管云减免一个半月的房租优惠，合同届满后被告（反诉原告）普洱烟草公司还宽限了原告（反诉被告）管云半个月的时间进行腾房，但原告（反诉被告）管云至今未搬离，其行为构成恶意违约。综上，原告（反诉被告）管云的诸项主张均无法律依据，缺乏请求权基础，应予以驳回。被告（反诉原告）普洱烟草公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告（反诉被告）管云按原状返还其所承租的房屋；2、判令原告（反诉被告）管云支付自2020年5月16日起按200.00元／日暂计算至2020年9月16日止的逾期腾房违约金24600.00元；3、判令原告（反诉被告）管云支付合同总金额20%的违约金10350.00元；4、判令原告（反诉被告）管云承担律师费7000.00元；5、判令原告（反诉被告）管云承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年3月28日，被告（反诉原告）普洱烟草公司与原告（反诉被告）管云签订《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）普洱烟草公司将思茅区明礼巷××院××号商铺出租给原告（反诉被告）管云使用；租期3年，即自2017年4月1日起至2020年3月31日止；3年租金54000.00元。2020年4月10日，双方签订《补充协议》，约定免收涉案商铺2020年2月份租金，减免2020年3月份一半租金，将涉案商铺租期延长至2020年5月15日。双方约定的租赁合同到期后，合同自然终止。终止时原告（反诉被告）管云应将所租房屋完好交还被告（反诉原告）普洱烟草公司，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，原告（反诉被告）管云结清应承担的费用后，应在5个工作日内搬离；如原告（反诉被告）管云在10日内仍未腾空房屋交还被告（反诉原告）普洱烟草公司，则视为原告（反诉被告）管云抛弃在房屋留存的所有物品；逾期交还的，则每逾期一日应支付被告（反诉原告）普洱烟草公司200.00元／日的违约金，逾期10日的，被告（反诉原告）普洱烟草公司可断水断电、没收履约保证金，被告（反诉原告）普洱烟草公司可安排人员进行腾房，由此造成的损失由原告（反诉被告）管云承担；约定租赁期间，原告（反诉被告）管云对存在安全隐患的租赁房屋拒不整改的、拒不腾空的、未经被告（反诉原告）普洱烟草公司书面同意私搭乱建，擅自改建、加盖，改变房屋结构的，被告（反诉原告）普洱烟草公司有权终止合同、收回该房屋、没收原告（反诉被告）管云履约保证金，并可要求原告（反诉被告）管云支付合同总金额20%的违约金；约定任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的、经催告无效后守约方可以要求其承担违约责任。违约方应承担与本合同有关的费用、支出、违约金、赔偿金、罚款、资金占用利息、行政处罚、律师代理费（按诉讼标的金额的5%计算）、诉讼费、公证费、评估费、保全费、因保全产生的担保费等费用。合同签订后，被告（反诉原告）普洱烟草公司按约履行了合同义务，涉案商铺已于2020年5月15日到期终止。2020年5月13日，被告（反诉原告）普洱烟草公司向原告（反诉被告）管云送达《关于出租房屋腾退的通知》，告知租赁合同到期后需收回出租房屋集中治理达标后另行公开招租，并给予原告（反诉被告）管云15日搬离时间，即2020年6月1日前搬离腾退该商铺，但原告（反诉被告）管云拒不搬离腾退且明确表示不会搬离腾退。2020年6月4日，被告（反诉原告）普洱烟草公司委托云南上义律师事务所向原告（反诉被告）管云发送了《律师函》再次要求搬离腾退涉案商铺。但原告（反诉被告）管云对该函不予理睬拒不腾房搬离。2020年7月7日，普洱市思茅区消防救援大队对涉案商铺四合院整体进行检查，并出具《消防监督检查记录》、《责令立即改正通知书》，要求被告（反诉原告）普洱烟草公司对涉案商铺四合院存在的安全问题进行整改，故现涉案租赁商铺安全隐患整改迫在眉睫。综上，被告（反诉原告）普洱烟草公司认为原告（反诉被告）管云在租赁合同到期后拒不腾退租赁房屋构成违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）普洱烟草公司为维护其合法权益，特向本院提起反诉。原告（反诉被告）管云反诉辩称，1、被告（反诉原告）普洱烟草公司能够遵守诺言，按照补充协议的约定于2020年5月15日到期以后及时招租，就不会引起本案纠纷，原告（反诉被告）管云没有中标早就自动搬离；2、原告（反诉被告）管云现无需腾退房屋，被告（反诉原告）普洱烟草公司反诉请求要求支付200.00元/日的违约金，而该约定是在该商铺租赁期间拒不腾房的条件下，本案件均不符合这个条件，被告（反诉原告）普洱烟草公司要求原告（反诉被告）管云腾房是在租赁期限满以后才要求腾房。被告（反诉原告）普洱烟草公司于2020年5月13日发出第一份整改通知书无明确的整改内容，原告（反诉被告）管云不知道如何整改，在无法整改的前提下，原告（反诉被告）管云为何要搬离。被告（反诉原告）普洱烟草公司发律师函明确不再续租违反了合同约定，被告（反诉原告）普洱烟草公司应在合同到期后及时进行网络招租，如原告（反诉被告）管云未中标，则同意5日内搬离。被告（反诉原告）普洱烟草公司未进行网络招租之前，双方之间形成不定期的租赁合同，租赁期限仍然存在，被告（反诉原告）普洱烟草公司反诉请求及主张的事实理由不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）管云及被告（反诉原告）普洱烟草公司共同提交的证据材料有：1、《房屋租赁合同》《补充协议》；2、《关于出租房屋腾退的通知》《律师函》。原告（反诉被告）管云提交的证据材料有：1、《安全告知书》《律师函》《邮政签收回单》；2、《普洱烟草公司水费缴纳电子记录》；3、《营业执照》。被告（反诉原告）普洱烟草公司提交的证据材料有：1、《明礼巷3号房产证》；2、《关于开展打通“生命通道”集中治理行动的通告》、《普洱市消防安全委员会关于印发打通“生命通道”集中攻坚行动方案的通知》、《消防监督检查记录》、《责令立即改正通知书》；3、《律师收费发票》。因双方相互质证对上述证据材料的真实性、合法性均无异议，故本院对上述证据材料的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）管云提交的证据材料有：1、《会议纪要》复印件1份。欲证明，双方明确约定被告（反诉原告）普洱烟草公司将针对租赁房屋进行网络招租，原告（反诉被告）管云对优先承租权的实现具有合理期待，故房屋租赁期限届满后，被告（反诉原告）普洱烟草公司应该进行网络招租，该约定已经将双方的租赁关系视为不定期租赁关系。被告（反诉原告）普洱烟草公司质证认为，对该组证据材料的三性及证明目的均不予认可，认为其未在会议纪要上签名盖章确认；2、《普国资（2020）129号文件》复印件1份。欲证明，承租国有经营性房产的中小微企业和个体户因疫情影响，应当减免2020年2月11日至2020年12月30日期间的房租。被告（反诉原告）普洱烟草公司质证认为，该文件系于2020年8月18日下发，本案是于2020年8月10日受理，在起诉之前不存在这份文件；提出房屋租金的减免是基于承租人有合同关系的情况下，双方签订的租赁合同早已到期，双方合同关系已经终止，且原告（反诉被告）管云构成违约，故不存在相应的减免依据；被告（反诉原告）普洱烟草公司提交的证据材料有：《安全检查记录表》、《照片》复印件各1份。欲证明，2020年4月24日被告（反诉原告）普洱烟草公司按照《关于开展打通“生命通道”集中治理行动的通告》进行安全检查过程××××号四合院存在严重的安全隐患，必须尽快进行整改的事实。原告（反诉被告）管云质证认为，《安全检查记录表》形成时间是2020年4月24日，检查的内容是依据2020年7月9日消防大队的检查来编造的检查记录；该表并没有通知原告（反诉被告）管云，被告（反诉原告）普洱烟草公司发给原告（反诉被告）管云的安全整改通知书中无该表内容；该组证据材料系单方制作，形成证据规则中的自证；该表检查人无专业水平其作出的整改内容无法作为判定依据；《照片》不是原告（反诉被告）管云租赁房屋的照片，且照片拍摄时间也不明确，故不予认可。对原告（反诉被告）管云提交第1组证据材料系复印件，且无相关参会人员的签名，不具有证据的三性特征。第2组证据材料系政策性文件，与本案不具关联性，故本院不予采用；对被告（反诉被告）普洱烟草公司提交的《安全检查记录表》上未有原告（反诉被告）管云的签名确认，且《照片》亦未具有证据的三性特征，该组证据材料无法证实被告（反诉原告）普洱烟草公司的证明目的，故本院对上述证据材料不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年3月28日，原告（反诉被告）管云与被告（反诉原告）普洱烟草公司签订《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）普洱烟草公司将思茅区明礼巷××院××号商铺出租给原告（反诉被告）管云使用；租赁期为3年，即自2017年4月1日起至2020年3月31日止，3年租金54000.00元。同时还约定：1、租赁合同到期，合同自然终止；2、房屋存在严重安全隐患，不再具备出租条件的，合同终止，履约保证金如数退还，但不负责任何补偿、赔偿；3、合同终止时，原告（反诉被告）管云应将所租房屋完好地交还被告（反诉原告）普洱烟草公司，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，原告（反诉被告）管云结清应当承担的费用后，应在5个工作日内搬离，原告（反诉被告）管云因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属被告（反诉原告）普洱烟草公司所有，原告（反诉被告）管云不得擅自拆除，否则被告（反诉原告）普洱烟草公司有权扣除原告（反诉被告）管云履约保证金的相应款项；4、合同终止后，如原告（反诉被告）管云在10日内仍未腾空房屋交还被告（反诉原告）普洱烟草公司，则视为原告（反诉被告）管云已抛弃在房屋留存的所有物品，被告（反诉原告）普洱烟草公司可安排人员进行腾房，由此造成的损失由原告（反诉被告）管云自担；5、违约方应承担与本合同有关的费用、支出、违约金、赔偿金、罚款、资金占用利息、行政处罚、律师代理费（按诉讼标的金额的5%计算）、诉讼费、公证费、评估费、保全费、因保全产生的担保费等费用；6、租赁期间，原告（反诉被告）管云有下列行为之一，并拒不整改的，被告（反诉原告）普洱烟草公司有权终止合同，收回租赁房屋，没收原告（反诉被告）管云履约保证金，并可要求原告（反诉被告）支付合同总金额20%的违约金，被告（反诉原告）普洱烟草公司不承担违约和任何赔偿责任。若原告（反诉被告）管云违约金不足弥补被告（反诉原告）普洱烟草公司损失的，原告（反诉被告）还应负责赔偿被告（反诉原告）全部损失。……（8）拒不腾空的。……（10）原告（反诉被告）的其他违约情形，经催告拒不整改的；7、租赁期届满或租赁协议终止的，原告（反诉被告）管云应如期交还租赁房屋，逾期交还的，则每逾期一日，应向被告（反诉原告）普洱烟草公司支付200.00元／日的违约金，逾期10日的，被告（反诉原告）普洱烟草公司可断水断电，没收原告（反诉被告）管云履约保证金，并有权自行腾空，造成的损失由原告（反诉被告）管云自担。合同签订后，原告（反诉被告）管云与被告（反诉原告）普洱烟草公司均按约履行了合同权利义务。2020年4月10日，双方签订《补充协议》，约定对涉案商铺免收2020年2月份房租1500.00元，减半收取2020年3月份房租750.00元，共计2250.00元。将涉案商铺租期延长至2020年5月15日止。并约定租期届满后，被告（反诉原告）普洱烟草公司将对涉案商铺组织网络公开招租，如原告（反诉被告）管云未竞得承租权的，应在5个工作日内搬离，逾期仍未腾空房屋交还被告（反诉原告）普洱烟草公司的，视为原告（反诉被告）管云放弃房屋留存的所有物品，被告（反诉原告）普洱烟草公司可安排人员进行腾房，由此造成的损失由原告（反诉被告）管云承担。原告（反诉被告）管云因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属被告（反诉原告）普洱烟草公司所有，原告（反诉被告）管云不得擅自拆除，否则被告（反诉原告）普洱烟草公司有权扣除原告（反诉被告）管云履约保证金的相应款项。2020年5月13日，被告（反诉原告）普洱烟草公司向原告（反诉被告）管云送达《关于出租房屋腾退的通知》，内容为：“你所承租的位于明礼巷××院××号房屋，补充协议约定的租赁期限将于2020年5月15日到期，根据国家消防相关法律法规及《云南省消防安全委员会关于组织开展打通‘生命通道’集中治理行动的通知》提出的整改要求，经我公司决定，须收回已出租的房屋并对其进行打通“生命通道”集中治理，行动达标后另行公开招租。我公司将安排施工人员组织开展打通‘生命通道’集中治理，请你于2020年6月1日前将放置在承租房屋区域的相关物资、物品搬离，并给予配合拆除工作。如到期你的相关物资、物品还未进行拆除、搬离，我公司在拆除过程中可能造成的任何损失及后果均由承租人自行承担。”2020年6月4日，被告（反诉原告）普洱烟草公司委托云南上义律师事务所向原告（反诉被告）管云发送《律师函》再次要求原告（反诉被告）管云搬离腾退。2020年7月6日，被告（反诉原告）普洱烟草公司向原告（反诉被告）管云送达《安全告知书》，告知原告（反诉被告）管云因涉案商铺到期后仍未搬离并在涉案商铺场所内从事经营活动，为预防安全事故发生，对该场所存在的安全风险进行告知。2020年7月7日，普洱市思茅区消防救援大队对明礼巷3号四合院整体进行检查，并出具《消防监督检查记录》、《责令立即改正通知书》，要求被告（反诉原告）普洱烟草公司对明礼巷3号四合院存在的安全问题进行整改。2020年7月9日，原告（反诉被告）管云向被告（反诉原告）普洱烟草公司发出《律师函》，函告被告（反诉原告）普洱烟草公司尽快进行招租事宜、立即恢复租赁房屋的供水供电、与委托人协商赔偿无法正常经营造成的损失。原告（反诉被告）管云至今未腾退涉案商铺。另查明：被告（反诉原告）普洱烟草公司为此次诉讼支付律师代理费7000.00元。本院认为，关于违约的问题。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性、效力性规定，应为合法有效的合同，故本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，双方约定涉案商铺延长租期至2020年5月15日届满。原告（反诉被告）作为承租人应当返还涉案商铺。对于原告（反诉被告）提出的本诉请求及其所依据的事实及理由，分析如下：首先，在双方签订的《补充协议》中载明“被告（反诉原告）将对涉案商铺组织网络公开招租”系尚未发生的将来预期结果，并非被告（反诉原告）的合同义务，且对财产的处分权是财产所有人合法的自主权利，任何个人、单位甚至法律均不得强加干涉，被告（反诉原告）对其所有的房屋进行出租或者不出租、招租或者不招租、或留为自用，均系被告（反诉原告）合法的自主权利，不能通过司法强制干预；其次，承租人行使优先承租权应在租赁合同到期后出租人对外再次进行招租的前提下，而本案被告（反诉原告）并未进行对外招租也并未将涉案商铺再次出租给他人，故原告（反诉被告）行使优先承租权的条件并未成就，被告（反诉原告）并未侵犯原告（反诉被告）的优先承租权；再者，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定。在双方合同约定涉案商铺延长租期即将届满时，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）送达《关于出租房屋腾退的通知》中已明确告知“须收回出租房屋进行安全隐患整改后另行公开招租”，表明了租赁期限届满后收回出租房屋的意思表示；在双方约定涉案商铺延长租赁期限届满后，被告（反诉原告）委托云南上义律师事务所向原告（反诉被告）发送了《律师函》，要求原告（反诉被告）搬离腾退涉案商铺，但原告（反诉被告）在涉案商铺租期届满后仍占用涉案商铺的行为明确提出异议。因此，双方之间并未形成事实上的不定期租赁关系，且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定的不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期限届满后，被告（反诉原告）于2020年6月4日委托云南上义律师事务所向原告（反诉被告）发送《律师函》要求原告（反诉被告）腾退涉案商铺，原告（反诉被告）至今未腾退，已超过了合理的期限；另，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的立法原则及精神，承租人出租的房屋应当符合使用条件。结合本案，普洱市思茅区消防救援大队于2020年7月7日对明礼巷3号四合院整体进行检查，并出具《消防监督检查记录》、《责令立即改正通知书》，要求被告（反诉原告）对涉案商铺存在的安全问题进行整改，故涉案商铺已不具备出租、招租条件，且现原告（反诉被告）未腾退涉案商铺，阻碍了被告（反诉原告）对租赁房屋的安全隐患进行整改、及时招租，侵犯了被告（反诉原告）的合法权益。综上，租赁期间届满后，双方并未重新达成新的租赁合意，双方之间也未形成不定期租赁关系，且原告（反诉被告）未按腾房通知限定的期限内腾空涉案商铺，其行为违反合同约定构成违约，故原告（反诉被告）提出的本诉请求及所依据的事实及理由，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张按原状返还承租房屋的问题。依合同约定“原告（反诉被告）应将所租房屋完好地交还被告（反诉原告），原告（反诉被告）因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属被告（反诉原告）所有，原告（反诉被告）不得擅自拆除”。据此，双方并未在合同中约定按原状返还租赁物，而被告（反诉原告）亦未提交证据材料证明涉案房屋在租赁期间存在毁损的情况，故本院确认按房屋现状予以返还。关于被告（反诉原告）主张支付自2020年5月16日起按200.00元/日计算至腾房完毕之日止的逾期腾房违约金和按合同总金额20%违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。依约定“原告（反诉被告）应如期交还该房屋，逾期交还的，则每逾期一日，应向被告（反诉原告）支付200.00元/日的违约金，逾期10日的，被告（反诉原告）有权自行腾空”。腾空房屋实际上就是返还涉案商铺，同时还约定对逾期返还房屋应承担违约金，实际上是对逾期返还涉案商铺应承担违约金进行了重复约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，当事人可以约定违约方向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，但该两种违约损失的支付方式均是对违约金的规定，而违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，即在合同约定一种违约行为的违约金能够补偿对方损失的情况下，不应再对同一种违约行为双重约定违约金，而被告（反诉原告）并未举证证明原告（反诉被告）还存在其他违约行为，故本院确认原告（反诉被告）拒不腾空房屋的这一违约行为适用按合同总金额20%支付违约金的条款约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，因违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，只有在“过分高于造成的损失的”情形下方能适当调整违约金，而一般高于的情形并无必要调整。鉴于本案原告（反诉被告）目前仍占有涉案商铺长达6个月，导致被告（反诉原告）不能收回房屋对安全隐患进行整改，致使被告（反诉原告）无法顺利对外进行招租，导致被告（反诉原告）的预期租金收益减少，根据合同约定的租金虽与合同总额20%计算违约金恰好可以弥补被告（反诉原告）租金损失，但涉案商铺于2020年7月9日之后因存在安全隐患不具备租赁条件，且被告（反诉原告）在租赁期限到期后未及时通过司法程序主张其权利，无形扩大了租金损失的产生，具负有一定的责任，被告（反诉原告）并未举证证明除了租金损失外，还有其他损失，故根据公平原则，本院将违约金调整为合同总额的10%，即租赁合同的违约金为5400.00元。故被告（反诉被告）对此项多诉部分，本院予以支持。关于被告（反诉原告）主张支付律师费的问题。依合同约定“违约方应承担与本合同有关的费用、支出、违约金、赔偿金、罚款、资金占用利息、行政处罚、律师代理费（按诉讼标的金额的5%计算）、诉讼费、公证费、评估费、保全费、因保全产生的担保费等费用。”虽被告（反诉原告）已向本院举证证明因本案诉讼支付律师代理费7000.00元，但该笔费用应按双方约定的诉讼标的金额5%计算，该约定系守约方实现权利时要求违约方承担的费用，故该诉讼标的应按被告（反诉原告）反诉诉讼请求标的计算，被告（反诉原告）提起反诉诉讼标的金额为34950.00元，故该笔费用为1747.50元，被告（反诉原告）所诉超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）管云的本诉诉讼请求；二、原告（反诉被告）管云应于本判决书生效后十日内将位于云南省普洱市思茅区按现状返还给被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司；三、原告（反诉被告）管云应于本判决书生效后十日内向被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司支付违约金5400.00元；四、原告（反诉被告）管云应于本判决书生效后十日内向被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司支付律师费1747.50元；五、驳回被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100.00元、反诉案件受理费425.00元（已减半收取），共计525.00元。由原告（反诉被告）管云负担187.00元，被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司负担338.00元（多诉部分）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长 刀 楠审判员 李益辉审判员 黄海雁二〇二〇年十二月八日法官助理蒋富吉书记员林根