贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0115民初1172号 原告：陈越，男，彝族，1984年4月20日生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谌鸿伟，贵州北斗星律师事务所实习律师。 被告：贵阳金融控股有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心C区C2201大厦（观光综合楼）7层1号。统一社会信用代码：915201156801920332。 法定代表人：李凯，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡菲琪，女、汉族，1990年3月11日生，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：刘莎莎，女、汉族，1993年2月20日生，住重庆市沙坪坝区。 原告陈越与被告贵阳金融控股有限公司（以下简称金融控股公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月30日作出（2018）黔0115民初5568号民事判决，宣判后，双方当事人均不服，均上诉至贵阳市中级人民法院。贵阳市中级人民法院于2019年7月16日作出（2019）黔01民终878号民事裁定书，撤销（2018）黔0115民初5568号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序分别于2020年4月29日、8月27日对本案进行了公开开庭审理。原告陈越的委托诉讼代理人张纯婷、被告金融控股公司的委托诉讼代理人胡菲琪到庭参加了第一次庭审，原告陈越的委托诉讼代理人张纯婷、被告金融控股公司的委托诉讼代理人刘莎莎到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告陈越向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，办理中天·会展城B区金融商务东区1-5栋2层5号房屋的预售合同备案登记和预告登记手续；二、判令被告暂按合同约定向原告支付逾期交房违约金104,350.90元（以1,049,280.00元为基数，按日万分之一点五的比例，从2016年12月29日暂计算至2018年10月23日，具体金额计算至被告实际交房之日止），实际违约金以评估价为准；三、判令被告暂按合同约定向原告支付逾期办证违约金69,462.34元（以1,049,280.00元为基数，按日万分之一的比例，从2016年12月30日暂计算至2018年10月23日，具体金额计算至被告实际交付商品房转移登记的有关文书之日止），实际违约金以评估价为准；四、判令诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告按照2016年12月27日与原告签订的商品房买卖合同约定的购房条件重新签订现房销售合同；二、判令被告向原告交付中天·会展城B区金融商务东区1-5栋2层5号房屋；三、判令被告暂按合同约定向原告支付逾期交房违约金104,350.90元（以1,049,280.00元为基数，按日万分之一点五的比例，从2016年12月29日暂计算至2018年10月23日，具体金额计算至被告实际交房之日止）；四、判令被告暂按合同约定向原告支付逾期办证违约金69,462.34元（以1,049,280.00元为基数，按日万分之一的比例，从2016年12月30日暂计算至2018年10月23日，具体金额计算至被告实际交付商品房转移登记的有关文书之日止）；五、判令诉讼费由被告承担。主要事实和理由：2016年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以贷款方式购买被告开发建设的位于观山湖区房屋。合同中对房屋的交付时间和办证时间进行了明确约定：一是被告应在2016年12月28日前向原告交付该房屋，逾期交房的，被告应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部已付房款万分之一点五的违约金；二是被告承诺2016年12月30日前，交付该商品房转移登记的有关文书，逾期交付的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。为履行上述《商品房买卖合同》的约定，原告于合同签订当日向被告支付了全部首付款，并额外向被告支付了房屋维修基金16,693.00元、代办房屋预告登记费用615.00元，同时根据被告要求向被告提交了代办按揭贷款所需的资料，但被告一直未向原告交付该商品房，也未办理该商品房备案登记和预告登记，造成原告无法办理银行按揭贷款，购房目的不能实现。综上所述，现为维护原告的合法权益，根据相关法律法规的规定，特诉至贵阳市观山湖区人民法院，请求法院支持原告的如前诉请。 被告金融控股公司辩称：原被告双方可以签订现售房的商品房买卖合同，但涉案房屋转现房后存在面积差，新签订的合同应当以房屋的实际面积乘以单价得到的总价进行签订。关于原告主张的交付涉案房屋的请求，由于被告尚未收到原告所支付的购房款全款金额，被告不存在向原告交付房屋的义务，在被告收到全部购房款后才能交付房屋，应当驳回其该项诉请。关于原告主张的违约金的诉请，由于被告未收取到原告的全部购房款，故不存在被告逾期办证和逾期交房的情形，不应当由被告支付该两项违约金，应驳回其相应诉请。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的《商品房买卖合同》、《按揭办理告知书》、收款收据、银行凭证、初始登记证明、竣工验收备案表、商品房现房备案证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月27日，被告金融控股公司（出卖人）与原告陈越（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：东二商-42）约定：买卖房屋坐落于贵州省贵阳市观山湖区长岭北路中天·会展城B区金融商务区东区1-5栋2层5号；房屋建筑面积为104.33平方米，套内面积为70.93方米；房屋价款按套内建筑面积计算，单价23,534.19元/㎡，总价1,669,280.00元。合同第八条约定了付款方式及期限，买受人采取贷款方式付款；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1,049,280.00元，余款620,000.00元以银行按揭支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起60日内，支付不足款项，不承担合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：……（2）买受人有权解除合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。合同第十一条第一款约定了交房时间，出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付该商品房。合同第十一条第二款约定了商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定了逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定了房屋登记：“一、预告登记。双方约定申请预告登记。（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（三）申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交下列资料中的第3项，买受人提交下列资料中的第1、2、4、5项。1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、已登记备案的商品房预售合同；4、当事人关于预告登记的约定；5、其他必要材料……三、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2．约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；……（四）双方同意按照下列第（1）种方式办理商品房转移登记：1．双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同第二十九条约定：“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……。”合同附件十二补充协议第三条第一款第五项约定：“出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付全部购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的责任。如出卖人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日内将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同附件十二补充协议第九条约定了面积差异处理，双方同意对合同第十五条补充如下：该商品房交付使用后，合同约定建筑面积与产权登记的建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积为准；产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异（含误差）双方同意按以下原则处理：按照差异面积双方据实结算。合同附件十二补充协议第十四条约定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：……3、如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，且无须协助买受人办理商品房所有权初始登记，并无须承担任何责任……”。 原告于2016年11月13日向被告支付房款50,000.00元，于合同签订当日向被告支付剩余首付款999,280.00元及房屋维修基金16,693.00元。被告先后向原告出具了金额为50,000.00元、999,280.00元、16,693.00元的收款收据，其中，于合同签订当日出具的金额为999,280.00元、16,693.00元的收款收据上载明经办人为邵杨。同日，被告向原告出具《按揭办理告知书》，载明：“尊敬的陈越先生：……合同签订后，您于2016年12月27日向我司支付1,049,280.00元，余款620,000.00元以您选择下列第一种方式付款。现我司对按揭办理事宜告知如下：一、若您需由我司代办银行按揭，请您于签订本告知书当日内向光大银行提交如下按揭所需的全部真实、合格资料……五、您在签署合同当天自愿缴纳预告登记费（住宅145.00元、商业615.00元，含代办65.00元），并委托我司代为办理该套房屋的预告登记证……。”贵阳润德宏房地产经纪有限公司于当日向原告出具了金额为615.00元的收款收据，经办人载明为邵杨。原告于当日向被告提交了代办按揭贷款所需资料。 另查明，涉案房屋于2015年9月25日获竣工验收备案，于2017年11月15日获现房备案证明，并已获得不动产权初始登记。 庭审中，被告认可至今未向相关部门办理该商品房的预售合同登记备案和预告登记，未向银行办理涉案房屋的按揭贷款，认可涉案房屋按揭贷款未能办理的原因包含未办理该商品房的预售合同登记备案和预告登记等因素，认可未向原告交付房屋，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 本院认为，本案争议焦点为：一、能否强制判令本案双方重新签订现房买卖合同；二、涉案房屋交付的前提条件是否已达到；三、原告主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金应否予以支持。 关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第四条关于“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则，订立合同应遵循意思自治原则。本案中，被告既有权选择与原告重新签订现房买卖合同，也有权选择不与原告重新签订现房买卖合同，人民法院不能强制判令其与原告签订相应合同，故本院对原告关于重新签订现房买卖合同的诉请不予支持。 关于第二个争议焦点。本案中，2016年12月27日签订的《商品房买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，合同内容及形式均未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。根据《商品房买卖合同》第十一条第一款关于“出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付该商品房”、第二十九条关于“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”以及附件十二补充协议第三条第一款第五项关于“出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用”的约定，因涉案合同于2016年12月27日签订，双方在补充协议中对合同第十一条第一款关于在2016年12月28日即交付涉案房屋的约定予以补充，增加了“在买受人支付全部购房款的前提下”这一支付条件，符合房屋预售及房屋买卖的行业惯例，并未不合理地减轻或免除出卖人的责任，亦未不合理地加重买受人的责任或排除买受人的权利，故补充协议第三条第一款第五项的约定对本案双方具有法律约束力。现因原告未获银行贷款而未支付完毕涉案房屋的全部购房款，合同约定的房屋交付的前提条件尚未达到，故本院对原告关于交付涉案房屋的诉讼请求不予支持。 关于第三个争议焦点。根据本案查明事实，因银行按揭贷款未能办理，原告未能支付全部房款，根据补充协议中关于“出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付全部购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的责任……”以及“双方同意本合同第二十二条补充如下：……3、如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，且无须协助买受人办理商品房所有权初始登记，并无须承担任何责任……”之约定，被告尚不负有向原告交付房屋以及办理、交付商品房转移登记有关文书的义务，故本院对原告主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。 关于原告提出的被告存在违约行为的问题。本案中，根据《商品房买卖合同》第八条关于付款方式及期限的约定，原告选择采取银行按揭付款的方式支付剩余房款。结合合同以及被告出具的《按揭办理告知书》的相应表述，应认定本案双方达成了由被告代办涉案房屋按揭贷款的合意。同时，从《按揭办理告知书》的内容来看，本案双方之间亦达成了由被告代办涉案房屋预告登记证的合意。考虑到贵阳润德宏房地产经纪有限公司向原告出具的615.00元收款收据上载明的经办人与被告向原告出具的房屋首付款及维修资金收款收据上载明的经办人系同一人，加之被告在庭审过程中未明确否认其与贵阳润德宏房地产经纪有限公司之间有直接关系，结合《按揭办理告知书》中关于预告登记费金额的相应表述，应认定原告向被告交纳了615.00元房屋预告登记费（含代办费）。现被告既未代办涉案房屋预告登记证，亦未办理预售合同备案登记，更未代办房屋按揭贷款，且被告认可涉案房屋按揭贷款未能办理的原因包含了未办理涉案房屋预告登记以及预售合同未备案登记等因素，故在原告已履行支付全部首付款并向被告提供办理银行按揭贷款所需材料之义务的情况下，涉案房屋按揭贷款未能办理确系因被告之过错导致，并因此致使原告未能支付剩余房款从而未能获得房屋及转移登记有关文书的交付，导致原告的合同目的不能实现。据此，本案中，被告系因未能办理涉案房屋按揭贷款而违约，而并非因未按合同约定交付房屋及商品房转移登记有关文书而违约。现涉案房屋已转为现房，无法再办理房屋预告登记以及预售合同备案登记，被告亦称无法再行就涉案房屋为原告代办按揭贷款，原告亦未通过其他方式向被告支付剩余房款，涉案合同无法继续履行，双方的合同目的无法实现。据此，根据合同第八条关于“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后60日内出卖人退还已付款及银行同期贷款利息”之约定，因原告经本院释明仍坚持主张在本案中由被告向其交付房屋及支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，故原告可在与被告协商房屋尾款支付事宜无果后再按照前述合同约定的处理方式另行主张权利并据实主张相应损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告陈越的诉讼请求。 案件受理费4,176.00元，由原告陈越负担。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力。 审 判 长  马艺榕 人民陪审员  高廷艳 人民陪审员  曹 瑾 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  邵曦霖