北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初41624号原告（反诉被告）:王利国，男，1977年1月9日出生，汉族，住河北省邢台市隆尧县。委托诉讼代理人：翟立龙，河北昭庆律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京定松烤串店，住所地北京市海淀区复兴路81号。经营者：肖学义。委托诉讼代理人：谭光权，北京市华泰律师事务所律师。原告（反诉被告）王利国与被告（反诉原告）北京定松烤串店（以下简称定松烤串店）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王利国及其委托诉讼代理人翟立龙、定松烤串店的经营者肖学义及委托诉讼代理人谭光权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王利国向本院提出诉讼请求：1.依法判令定松烤串店退还多收取王利国的租金231983元；2.定松烤串店承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月1日，王利国、定松烤串店签订了《烤串店承包经营合同》，约定王利国承包定松烤串店的烧烤店，承包期为2年，自2016年4月1日至2018年4月1日，租金第一年为25万元，第二年为20万元。后双方又签订补充协议，约定如果烤串店门外场地不能摆放桌椅经营的话，年租金降低为13万元。协议签订后，王利国分十七次共计给付定松烤串店租金497400元，但在经营过程中被城管部门责令门外不得摆摊。所以定松烤串店应当按年租金13万元收取。另外，王利国实际多经营了半个月应当再交纳5417元。综上定松烤串店共计收取租金265417元，其多收取的231983元应当依法返还，经协商未果，王利国特向法院提起诉讼。定松烤串店答辩称：不同意王利国的诉讼请求。十七张条包括了租赁费和承包费，不都是租金。十七张条的钱定松烤串店没有收到，其中有一张是3万元，但是王利国只给了5000元。租金给公司，承包费给定松烤串店，没有应该多退的钱了，因此定松烤串店不应该退还案涉款项。王利国还欠定松烤串店的钱。定松烤串店提出反诉，要求：1.判令王利国支付未付的承包费和租金共计365500元；2.反诉费由王利国承担。反诉事实与理由：2016年4月1日，王利国与定松烤串店签订了《烤串店承包经营合同》，约定由王利国承包定松烤串店的烧烤店，承包期2年，承包费第一年25万元，第二年20万元，租金另付，每年13万元。以上2年承包费和租金共计71万元，但截至今日，王利国只支付承包费和房租共计344500元，还拖欠365500元，定松烤串店多次要求王利国支付，王利国均置之不理。王利国对定松烤串店的反诉答辩称：定松烤串店的反诉请求无事实及法律依据，王利国按照约定已经多支付了承包费。租金与定松烤串店无关，根据双方合同约定租金是交给产权公司的，王利国将房租支付给了财务人员陈晓红。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月1日，王利国（乙方）、定松烤串店（甲方）签订了《烤串店承包经营合同》（以下简称《承包经营合同》），约定甲方将烤串店承包给乙方经营。烤串店位置：甲方饭店位于北京市海淀区复兴路81号，店名：北京定松烤串店，面积28平方米。承包期为2年，从2016年4月1日至2018年4月1日止。第一年承包费为25万元，合同签订之日起5日内乙方向甲方交纳20万元定金，剩余5万元在乙方承包后一个月内给付，定金冲抵承包费。第二年承包费为20万元。房屋租金乙方另行支付房屋产权公司，租金的具体金额以公司调整为准。在乙方经营期间，所发生的税费、水电、卫生费等费用按使用数额和国家规定价格由乙方承担。承包期满，甲方若愿意继续出租，同等条件下，乙方有优先承租权。乙方若要求续租，须在租赁期满1个月前通知甲方，经甲方同意后，重新签订承包租赁合同。如甲方未能将烧烤店房屋承包租赁给乙方，甲方及肖学义退还给乙方20万元定金并赔偿给乙方10万元违约金。如乙方不按时缴纳承包费，应承担逾期付款的利息，经甲方催要后，逾期10天不缴纳承包费，甲方有权解除本协议。如果夏天烧烤店外面不能摆桌子，甲乙双方解除合同（承包费退还给乙方，承包费按月计算）。2015年8月20日，肖学义出具《附加协议》，载明：“如外面不能摆桌子，只能限制屋里干，那就房费为十三万元整，只限夏天排档季节”。在该附件协议下方，肖学义写明：“如果增大面积只限壹年内增大部分不收利润”。2017年5月10日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局出具《责令改正通知书》，写明“北京定松烤串店：你单位于2017年5月10日16时40分在北京市海淀区复兴路81号南门西侧人行道摆放桌椅揽客经营的行为，涉嫌违反了《北京市市容环境卫生条例》第三十五条第一款、第三款的规定，依据《北京市市容环境卫生条例》的规定，本行政机关依法责令你单位立即停止上述违法行为”。诉讼中，王利国提交了借条、收条共18张，以证明定松烤串店共收取王利国承包费497400元。具体情况如下：2016年2月29日，肖学义出具借条，写明：“今借了王利国捌仟元整，4月2号还钱”，尾部注明：“已充房租”。2016年2月29日，肖学义出具收据，写明：“王利国租金20万元，定松烤串”。尾部注明：“已充房租”。2016年3月8日，肖学义出具收条，写明：“今收到王利国第一季度公司该交的房费。2016年3月8日-2016年6月8日（小写18600元）”，北京定松烤串店。尾部注明：“已充房租”。2016年3月15日，肖学义出具收条，写明：“今收到王利国4万元整”。尾部注明：“已充房租”。2016年3月18日，肖学义出具收条，写明：“今收到王利国定松烤串店三月18号到三月底承包费肆仟元整，等于结清”。诉讼中，王利国称该4000元是提前进场半个月的承包费，应该是2016年4月1日进场，王利国提前到3月18日就进场了。2016年3月22日，肖学义出具收条，写明：“今收到王利国壹万元现金，由我负责还清”，尾部注明：“已充房租”。2016年4月11日，肖学义出具收条，写明：“今收到王利国2016年3月15日到9月15号租金叁万肆仟肆佰元整”。2016年4月20日，肖学义出具收条，写明：“今收到王利国交公司房费叁万肆仟陆佰元整”（注明手机条陆仟和原派出所签壹万元条作废）。尾部注明：“已充房租”。2016年6月9日，肖学义出具借条，写明：“今借王利国壹万元整，定于本月15号还清。如十天之内不还以抵房租两万元整，如果王利国款不到我账条作废”。尾部注明：“已充房费”。2016年6月22日，肖学义出具借条，写明：“今借王利国柒仟伍佰元整”（手机打条作废），本月还清”。王利国写明：“已充房租”。2016年7月10日，肖学义出具借条，写明：“今借到王利国壹万捌仟陆”，作为本公司房费，由王利国直接给财务陈经理（小写18600元）。借款人：肖学义。尾部注明：“已充房租”。2016年7月21日，肖学义出具借条，写明：“今借到王利国柒仟元整”，尾部注明：“已充房租”。2016年7月27日，肖学义出具借条，写明：“今借到王利国叁仟元整（*2000元）”，尾部注明：“已充房租”。2016年8月1日，肖学义出具借条，写明：“今借欠卢美玲人民币共计5万元，定于2016年9月15日给清，由王利国给付扣肖学义房费，以前所有条据作废”。肖学义写明“同意”，王利国写明“同意”。2016年8月2日，肖学义出具借条，写明：“今借到王利国人民币叁万元整，定于2016年8月2号晚借的”，尾部注明：“已充房租”。2017年2月20日，肖学义出具收条，写明：“今收到王利国两千元整作为交给公司未交完的房费”。肖学义在下部写明：“上面条加贰佰没写上的都作为2016年未交完的房费结，以后平衡账到时一起扣除。共叁仟柒（再加200+1000+2000+500），共叁仟贰佰是往我卡上打的”。2017年4月19日，肖学义出具收条，写明：“证明：手机给信息作废。公司还差五仟由肖学义交，王利国已给三千，分别汇给我壹仟贰佰和捌佰共伍仟”。诉讼中，王利国称该5000元是交给公司的租金，是王利国出的钱，肖学义代交给公司的。肖学义出具借条（日期不详），写明：“今借到王利国三千元整”，尾部注明：“已充房租”。诉讼中，对于上述借条、收条，王利国称开始是肖学义向王利国借钱，后来肖学义还不了就充了王利国应交的房租，借条、收条就是直接收的承包费。诉讼中，定松烤串店称，上述借条和收条中，2016年2月29日收据写的是20万元，实际只有18万元，18万元是转账的；2016年3月15日的4万元定松烤串店主张苏威是上一家租户，因为王利国要提前进店，苏威没有到期，定松烤串店就给苏威赔了一笔钱，这笔钱是定松烤串店让王利国给苏威的；2016年3月8日的18600元、2016年7月10日的18600元就是王利国转账给陈晓红的租金；2016年3月18日的4000元没有实际支付；2016年3月22日的1万元与2016年4月11日的34400元和2016年4月20日的34600元是重复的，含在了34600元中，34400元实际只给了4000元，再加上别的钱就打了2016年4月20日的34600元，2016年4月20日打的手机条6000元就是指的34400元的条；2016年6月9日实际上只收了6000元，是转账的；2016年8月2日打了3万元实际只收了5000元，也是转账支付的。对上述定松烤串店所述，王利国称，2016年3月8日和2016年7月10日的各18600元是王利国给肖学义的，但是肖学义不交，王利国就又向公司交了。2016年2月29日收据写的是20万元，先给了18万元，后来又给了2万元，一共给了20万元；2016年3月22日的收条实际支付了1万元，转给了苏威，苏威是租赁定松烤串店的上家，定松烤串店欠苏威的钱，苏威带人要关王利国的店，说给1万就不关店，王利国就给了，后来给定松烤串店核实，烤串店不认，王利国就报警了，定松烤串店就认可了这1万元；对定松烤串店主张的款项重复的问题不认可；2016年6月9日实际出借了1万元，有转账有现金，但是定松烤串店同意抵2万元的房租；2016年8月2日的借条一开始给了5000元，后来肖学义又要钱，王利国就又给了1万元现金，还有修房顶的8000元以及门口挖沟的7000元，共计3万元。诉讼中，王利国提交了肖学义出具的2016年8月27日收条，载明：“今收到王利国（2016.4.1-2018.4.1）两年定松烤串店租金肆拾伍万元（450000），以后公司房租由王利国交清”。王利国提交了肖学义2016年9月20日出具的说明，载明：“王利国承包费已交清，以后别找王利国任何麻烦。两年的450000元，收款人肖学义”。王利国以此证明肖学义对于房租及承包费的概念存在混淆，定松烤串店收的都是承包费，房租王利国已经交给公司了，2016年8月27日收条的租金45万只是一部分，之前交的小条包含了该45万元。对上述两张字据，定松烤串店认可是由肖学义出具，但称打条时王利国还没有给钱，王利国要求先打条再转钱，肖学义给王利国打的好多小条没到账，好多条都是重复的。诉讼中，定松烤串店提交了短信往来，证明王利国让其先打条再给钱，王利国没有按照借条金额实际足额出借，金额比借条上写的金额要少。短信显示，2016年9月6日，王利国发短信称：“3100还10000”，2016年8月2日称“我借高利贷5千写3万元怎么样”，2016年8月29日称“你就按总条给我说就行了”等等。王利国认可该短信的真实性。诉讼中，对于承包费和租金标准，王利国称涉案的承包费是《附加协议》上写的每年13万元，租金第一年是每季度18600元，共74400元，第二年一年10万元；定松烤串店称承包费标准就是《承包经营合同》中约定的第一年25万元，第二年20万元，《附加协议》中的每年13万元是租金，是定松烤串店和王利国之间的租金。王利国称承包费是承包店应该给定松烤串店的费用，而租金是替定松烤串店承担的其应当交付的租金，《承包经营合同》约定的是将租金直接交给公司，双方协商后让定松烤串店转交。对此，定松烤串店称租金应该是先交给定松烤串店，再由定松烤串店交给公司，公司不认识王利国，租金有交给公司的也有先交给定松烤串店再转交的。诉讼中，王利国提交了与肖学义的短信往来，证明2017年一年的租金就是10万元。短信记录显示：2017年3月30日，肖学义称“已确定公司房费一年十万元半年一交下月一号有半点虚假愿负法律责任”。对此，定松烤串店认可短信的真实性，但称该数额只是定松烤串店要交给公司的。诉讼中，对于租金支付金额，王利国称其第一年第一季度即2016年4月-6月的租金是向陈晓红存现金18600元，第二季度即2016年7月-9月的租金是给陈晓红现金18600元，第三季度即2016年10月-12月通过支付宝向陈晓红转账18600元，第四季度2017年1月-2017年3月通过支付宝向陈晓红转账18600元。第一年共计支付租金74400元，第二年上半年通过支付宝向陈晓红支付45000元，另有5000元是之前给肖学义的钱，肖学义出具了2017年4月19日的收条，将该5000元作为租金。第二年下半年向陈晓红共支付宝转账5万元，第二年一共交了10万元租金。王利国对上述转账支付租金情况提交了相应的支付宝转账记录予以证明。定松烤串店称王利国上述所主张的向陈晓红交纳的租金即第一年74400元、第二年10万元是肖学义让直接给陈晓红的租金，但是王利国没有交齐，剩余的是定松烤串店交的。定松烤串店给王利国的面积比公司给定松烤串店的面积要大，公司的是18平米，但定松烤串店给王利国的包含了隔壁的店。王利国对此不予认可，认为合同约定的面积就是28平米。诉讼中，通过梳理双方对于承包费的具体交纳情况，双方无异议的承包费支付情况为：2015年8月21日王利国向肖学义转账18万元，2015年9月18日向肖学义转账4500元，2016年3月18日肖学义出具的收条确认收到4000元承包费，2016年3月15日出具的收条确认收到4万元，2015年10月28日通过微信向肖学义儿子肖磊转账2000元，2016年4月18日转账给肖磊3000元，2016年4月20日转账给肖磊2000元，2016年4月12日转账给肖磊1000元，2016年4月5日转账给肖磊800元。2016年8月1日支付宝转账给肖学义600元，2016年8月2日转账2000元，2016年8月5日转账600元，2016年8月10日转账600元，2016年8月13日转账600元，2016年8月19日转账300元，2016年8月24日转账1100元，2016年8月25日转账2000元，2016年8月27日转账1万元。2016年8月1日的借条确认收到的5万元，2016年9月7日支付宝转账给肖学义2200元，2016年10月9日转账550元，2016年12月24日转账100元，2016年6月18日转账1700元，2016年6月10日转账2900元，2016年6月6日转账500元，2016年7月31日转账600元，2016年7月28日转账400元、1600元，2016年7月22日转账400元、600元，2016年7月21日转账2000元，2016年7月16日转账500元，2016年7月13日转账800元，2016年7月12日转账200元，2016年7月11日转账600元，2016年7月6日转账700元，2016年7月3日转账100元，2016年7月4日转账100元，2016年8月3日转账3000元；2018年1月10日转账200元，2018年1月9日转账300元，2018年3月27日转账1300元；2017年12月23日转账500元，2017年11月26日转账1000元，2017年9月6日转账300元、2017年8月31日转账100元，2017年8月25日转账300元，2017年8月13日转账200元，2017年7月20日转账600元，2017年7月8日转账200元，2017年6月26日转账100元，2017年6月17日转账300元，2017年6月7日转账300元，2017年5月15日转账1300元，2017年5月5日转账500元，2017年4月18日转账500元，2017年4月17日转账2000元，2017年4月14日转账1000元，2017年4月5日转账1200元，2017年4月2日转账800元，2017年3月25日转账500元，2017年3月7日转账200元，2017年2月27日转账200元，2017年2月22日转账400元，2017年2月20日转账650元，2017年2月4日转账300元。以上金额经核算后共计为339900元。诉讼中，对于上述2016年8月1日借条确认收到的5万元，王利国称是按照肖学义指示支付给案外人的，实际转账48000元，肖学义认可抵5万元故出具5万元的借条。定松烤串店认可王利国转给案外人杨跳跳48000元，认可5万元的借条金额。诉讼中，王利国主张2016年3月22日打的1万元收条是冲抵的承包费，并提交了2016年3月18日其转账给苏威的微信转账记录，证明其支付给了苏威1万元。王利国称肖学义借了苏威高利贷，苏威来追账，王利国就给了苏威1万元。定松烤串店对该1万元收条和微信转账记录予以认可，但称给不给苏威和定松烤串店无关，是王利国要提前进场，苏威带人逼他，王利国说苏威要1万元，肖学义就打了条了。就剩余承包费金额，王利国都主张为现金支付，具体为2016年8月2日3万元借条、2016年6月9日1万元借条、2016年7月21日7000元借条、2016年9月6日5000元借条、2016年7月10日18600元借条、2016年2月29日8000元借条、无日期的3000元借条一张、2016年6月22日7500元借条、2016年9月20日5000元借条、2015年10月1日16000元收条，另外2016年2月29日20万元收条中除转账18万元外还支付了2万元。对于其中2016年8月2日的借条，定松烤串店认可其中有转账5000元；对于2016年6月9日借条中的1万元，定松烤串店认可收到转账6000元，包括了2016年6月10日的转账2900元和2016年6月9日的转账3100元，但是2016年6月10日的2900元已经在转账中计算过了，故只能算3100元转账，2016年2月29日的20万元收据只收到过2015年8月21日转账的18万元，没有收到2万元。对于王利国主张的其他现金部分，定松烤串店均不予认可。以上事实，有王利国提交的《承包经营合同》《附加协议》《责令改正通知书》、收条、借条、说明、支付宝转账记录、微信转账记录、短信聊天记录，定松烤串店提交的手机短信等证据以及本案开庭笔录、询问笔录在案佐证。本院认为，王利国和定松烤串店之间系合同关系，该法律关系反映了双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。现王利国要求返还多支付的承包费，定松烤串店要求支付未支付完毕的租金和承包费。本案争议焦点之一为承包费和租金的标准问题，争议焦点之二为王利国的承包费和租金的交纳数额问题。就争议焦点一，首先，关于承包费标准，王利国主张是《附加协议》写明的每年13万元，定松烤串店主张应该是《承包经营合同》约定的金额。双方签订的《承包经营合同》第四条中约定了“承包费及支付方式”，对于承包费，该条明确约定第一年为25万元，第二年为20万元。《附加协议》中约定的13万元为“房费”，按照通常理解，该“房费”应该指租金。王利国主张“房费”即为承包费，缺乏依据，本院不予采信。故承包费标准应当是合同约定的第一年25万元，第二年20万元。其次，关于租金标准，王利国主张第一年每季度18600元，共74400元，第二年共10万元。定松烤串店认为房租每年13万元。根据现有证据，《附加协议》上写明房费为13万元，该“房费”应为租金，是王利国和定松烤串店的约定。2017年3月30日肖学义向王利国发送短信称“已确定公司房费一年十万半年一交”，故本院综合上述证据认定房屋租金标准为第一年13万元，第二年10万元。王利国主张的第一年每季度18600元以及定松烤串店主张的第二年13万元，均无证据证明，本院均不予采信。就争议焦点二，关于承包费的支付情况，庭审中，王利国根据其提交的18张借条、收条的记载情况主张其交纳了承包费共计497400元，其中包含了两张18600元的交纳租金条，故总计承包费金额按照其该种主张方式为460200元。在本案诉讼过程中，根据王利国、定松烤串店的法庭陈述，双方无异议的承包费金额部分为339900元。就2016年3月22日借条上的1万元，王利国通过微信支付给苏威，肖学义在该借条上写明“已充房租”，而该金额并不在王利国陈述的转账金额中，故该金额也应作为承包费金额。除此以外，对王利国主张的现金部分的支付金额，对于王利国主张的2016年8月2日的借条3万元，定松烤串店仅认可收到其中2016年8月2日的转账2000元和2016年8月3日的转账3000元，其余不认可。对于2016年6月9日借条中的1万元，定松烤串店称只收到转账6000元，包括2016年6月10日的2900元和2016年6月9日的转账3100元，但其中2016年6月10日的2900元已经算进转账中去，结合双方的法庭陈述，本院确认该2900元已经在转账部分做了陈述，故承包费金额为上述339900元+1万元+5000元+3100元，为358000元。另外，王利国主张的其他现金支付的部分，还有2016年2月29日20万元收据中的2万元，2016年7月21日7000元借条、2016年9月6日5000元借条、2016年7月10日18600元借条、2016年2月29日8000元借条、无日期的一张3000元借条、2016年6月22日7500元借条、2016年9月20日5000元借条、2015年10月1日16000元收条，定松烤串店对于上述金额都不予认可。本院认为，上述王利国主张的现金出借部分，有多张借条不在王利国起初向本院提交的18张借条、收条之中，其提交借条的随意性较大，而王利国提交的借条签署时间的同期或前后有多次通过转账支付承包费的情况，而转账和借条的对应情况王利国并不能进行充分说明。王利国所主张的现金借条中也不乏通过转账支付的部分。通过本案梳理转账支付的情况，王利国主张的部分转账金额并不在其提交的18张借条、收条中。另根据定松烤串店提交的短信证据，确实存在肖学义先打条王利国再支付款项以及借条金额与实际支付金额不一致的情况。故结合本院已经查明的情况，不宜根据王利国主张的上述借条情况直接确定承包费金额。王利国提交的2016年8月27日收条和2016年9月20日的说明中，虽然肖学义写明了“今收到王利国两年定松烤串店租金45万元”“承包费已交清”等内容，但王利国在2017年、2018年又有多笔向肖学义转账支付承包费的情况，如果肖学义在出具上述字据时承包费确已交清，王利国后续又转账支付承包费不符合常理，故从该两张字据并不能确认承包费已经交清。综合上述对于承包费金额的梳理，本院予以确认的王利国的承包费用交纳金额总计为358000元。按照本院认定的承包费标准，两年承包费金额共计为45万元，故承包费尚欠金额为92000元。关于租金交纳问题，虽然按照《承包经营合同》第四条关于“租金”的约定，房屋租金由王利国另行支付房屋产权公司，但王利国和产权公司之间并未签署合同。而双方在《附加协议》中约定了租金金额，在庭审中，双方亦均认可存在王利国将房租交给肖学义的情形，故定松烤串店有权向王利国要求支付租金。就尚欠的房租金额，双方均认可的金额为：2016年度四季度每季度分别交纳18600元共74400元，2017年度分两笔交纳共计10万元。如上所述，房租第一年度标准为13万元，第二年度为10万元，故王利国的尚欠房租为55600元。综合上述认定，王利国尚欠的承包费和租金的总额共计为92000元+55600元为147600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王利国于本判决生效后十日内向北京定松烤串店支付承包费92000元及租金55600元，共计147600元；二、驳回王利国的其他诉讼请求；三、驳回北京定松烤串店的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4780元，王利国已预交，由其自行负担。反诉案件受理费3391元，北京定松烤串店已预交，由其自行负担2022元（已交纳），由王利国承担1369元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  方 洁人民陪审员  段福奎人民陪审员  刘长生二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  李文凤