广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初11502号 原告：广西人和物业服务有限公司，住所：南宁市青秀区民族大道170号莱茵湖畔综合服务楼四楼。统一社会信用代码：914501007913072861（1-1）。 法定代表人：唐伊嘉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：施吉强，广西岱威优律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莉，广西岱威优律师事务所实习律师。 被告：许太明，男，1967年7月20日出生，侗族，住广西三江侗族自治县。 被告：许辰旋，女，1991年8月16日出生，侗族，住广西三江侗族自治县。 原告广西人和物业服务有限公司（以下简称“人和物业公司”）与被告许太明、许辰旋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月9日公开开庭进行审理。原告人和物业公司的委托诉讼代理人施吉强、陈莉，被告许辰旋到庭参加诉讼，被告许太明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告人和物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付所拖欠的物业服务费1854.4元及逾期违约金（逾期违约金以被告每月应缴纳的物业服务费为基数，从被告逾期之日起按每天3‰分段计算至被告实际支付完毕之日止）。二、判决 被告向原告支付所拖欠的城市垃圾处理费128元及逾期违约金（逾期违约金以被告每月应缴纳的城市垃圾处理费为基数，从被告逾期之日起按每天3‰分段计算至被告实际支付完毕之日止）。、判决被告向原告支付所拖欠的代收水费844.7元及逾期违约金（逾期违约金以被告每月应缴纳的代收水费为基数，从被告逾期之日起按每天3‰分段计算至被告实际支付完毕之日止）。四、判决被告向原告支付所拖欠的电费公摊220.28元及逾期违约金（逾期违约金以被告每月应缴纳的电费公摊为基数，从被告逾期之日起按每天3‰分段计算至被告实际支付完毕之日止）。五、判决被告向原告支付所拖欠的水费公摊53.15元及逾期违约金（逾期违约金以被告每月应缴纳的水费公摊为基数，从被告逾期之日起按每天3‰分段计算至被告实际支付完毕之日止）。六、判决被告向原告支付所拖欠的二次加压电费117.4元及逾期违约金（逾期违约金以被告每月应缴纳的二次加压电费为基数，从被告逾期之日起按每天3%分段计算至被告实际支付完毕之日止）。前述一至六项暂共计3217.93元。七、本案相关诉讼费用由被告承担。 被告许太明、许辰旋辩称，1、广西全俱物业服务公司才是《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的合同主体；2、被告对重新选聘的物业公司不知情，被告无法与原告签订新的物业服务合同，无法得知任何变更事宜及服务标准，说明双方不存在任何关系，原告剥夺了被告的知情权和监督权；3、原告没有提供符合标准的物业服务，物业服务问题频频发生。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告许太明未到庭质证，也未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告许太明、许辰旋于2014年3月15日向广西人和投资有限公司购买了位于南宁市房屋，房屋建筑面积77.19平方米。被告于2016年2月15日接收房屋后签收了《业主临时管理规约》一份，规约约定物业管理费实行先交费后服务原则，业主入伙时应一次性预付6个月的物业管理费，6个月期满后按半年度缴纳；物业管理应缴的其他费用包括公共地方占用费、装修垃圾清运费、特约服务费等；由物业公司代收的费用有：水电费、水电周转金、公用水电分摊费等；业主、使用人未按照本业主临时管理规约或物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用及其它应交费用的，自逾期之日起，每日加收应交纳费用的千分之三的违约金；欠费满一个月以上，物业公司可将其欠费情况向全体业主通报，必要时可停止向该业主提供物业管理服务，直至该业主清偿全部欠款、违约金为止。本业主临时管理规约有效期至第一次业主大会审议通过业主管理规约并开始生效时终止。此后，案外人广西全俱物业服务有限公司为莱茵鹭湖小区提供物业服务。 2018年3月15日，广西全俱物业服务有限公司向小区全体业主作出《关于退出人和·莱茵鹭湖项目物业管理的公告》，载明：“由于部分业主拒绝交费，收缴率低，而人力、物力成本不断增加，导致小区物业服务中心连年亏损，难以为继。为此，我司按照相关法规定于2018年5月17日正式退出小区物业管理工作。” 2018年4月24日，原告与广西人和投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定合同期限自签订之日起生效，至业主委员会经业主大会授权后与重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时合同自动终止。合同第三条约定，在物业管理区域内，物业交付后，原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、制定《业主手册》，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取物业费等哟管费用；2、负责共用部位在保修期内的运行、养护和管理及保修期满后共用部位的维修、养护和管理。3、负责共用设施设备在保修期内的运行、养护和管理及保修期满后共用设施设备的运行、维修、养护和管理。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，包括公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；6、车辆停放管理；7、维护社区公共秩序、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；10、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、水电公摊费等；经委托可代收电费、水费、煤气费、房租等。合同第六条约定，高层住宅物业费1.5元/月·平方米，物业费从通知的交房日期开始计收，交房时预交半年物业服务费，之后按季度预先交纳，应在每季度前五日内履行交纳义务，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交纳违约金。第十一条约定，公共水电分摊费、业主自用水费由原告代收代缴，交纳时间与物业服务费的缴费时间相同，公共水电费分摊、楼幢、单元专用设施设备所产生的水电费自交房之日起按自有建筑面积据实分摊，原告应及时公布给业主。 2018年5月22日，广西人和投资有限公司为原告人和物业公司办理了人和·莱茵鹭湖小区项目前期物业管理中标登记。 原告提交的欠费明细表、缴费通知单载明，被告欠缴2019年5月1日至2020年8月31日的物业服务费1854.4元，2019年5月1日至2020年8月31日的代收城市垃圾处理费128元，2019年4月6日至2020年7月5日的代收水费844.7元，2019年4月6日至2020年7月5日的代收电费公摊220.28元，2019年4月6日至2020年7月5日的代收水费公摊53.15元，2019年4月6日至2020年7月5日的代收二次加压电费117.4元。其中，物业服务费单价1.5元，每月1 15.86元；城市垃圾处理费每月8元；2019年4月6日至2020年8月31日代收 水费949.6元、代收电费公摊248.38元、代收水费公摊60.15元、代收二次加 压电费132元。 另查明，原告已向广西电网有限责任公司南宁供电局支付了2018年4月至2020年8月的电费；向广西绿城水务股份有限公司支付了2018年5月1日至2020年8月10日的水费、水资源费及污水费；向南宁市环境卫生管理处支付了2018年1月至2019年12月9日的城镇生活垃圾处理费；向广西东业明环保工程有限公司支付了2019年12月10日至2020年6月10日的垃圾清运费。原告提供了2018年4月至2020年8月莱茵鹭湖小区公共水电分摊公式明细表、抄表读数。 再查明，人和·莱茵鹭湖小区未组织召开全体业主大会，也未成立业主委员会。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告许太明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，并承担由此产生的不利法律后果。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，莱茵鹭湖小区未经业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位制定的业主临时管理规约及签订的前期物业服务合同，对莱茵鹭湖小区全体业主发生法律效力，被告以其并非合同相对人为由提出的抗辩，本院不予采纳。 原告为被告购买的房屋及房屋所在小区提供了物业管理服务，被告应负按期足 额支付物业管理费及代交的各项费用的义务。根据业主临时管理规约、前期物业服务合同的约定，原告要求被告按每月115.86元计付物业服务费合法有据，本院予以支持，故，被告应向原告支付2019年5月1日至2020年8月31日共计16个月的物业费1853.76元。至于被告抗辩的原告超资质定价的问题，因普通住宅小区已取消政府指导价的定价方式，原告主张的物业费收费标准已经公开招投标并被选聘，其按招投标时提出的收费标准向被告收取物业费并无不当，本院不予调整。 《前期物业服务合同》第三条约定，原告负责向业主收取水电公摊及经委托代收水电费。原告以缴费通知单为凭要求被告支付代收水费、公摊水电费及二次加压电费等费用符合合同约定，且被告未提交其自行交纳上述费用的票据，又未能提供相反或反驳证据否认原告所主张的款项，故被告仍应按合同约定交纳上述费用。根据欠费明细表所记载的应缴金额，被告应向原告支付2019年4月6日至2020年8月31日的代收水费949.6元、公摊水费60.15元、公摊电费248.38元及二次加压电 费132元。至于代收城市生活垃圾清运费，虽合同及管理规约均未提及城市生活垃圾清运费的代收代缴事项，但城市生活垃圾清运系物业管理服务中必不可少的环节，且南宁市西乡塘区商品住宅小区一般按每户每月8元收取生活垃圾清运费，因此，原告主张的城市生活垃圾清运费金额合理，原告亦已支出了相应垃圾清运费用，故，原告要求被告支付原告代收的城市生活垃圾清运费，有事实及法律依据，本院予以支持，被告应向原告支付2019年5月1日至2020年8月31日的代收城市生活垃圾清运费128元。至于被告提出的原告存在垃圾堆放位置不合理、环境卫生管理不当、未尽到安全保障义务等行为，被告可通过组织召开业主大会并成立业主委员会的方式对原告提供的物业服务进行监督，也可另行选聘其他物业服务企业，但被告以此为由主张免除被告的缴费义务，理据不足，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，被告未能依约在每季度首月5日前向原告支付该季度物业费，其行为已经构成违约，原告请求被告支付违约金合法有据，本院予以支持。但双方约定的违约金按每日3‰计算明显高于因被告逾期付款给原告造成的损失，故本院调整为：违约金以被告每季度应付的物业服务费的累计欠款数额为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，自每季度首月5日起计至2019年8月19日；再按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告全额偿清欠款之日止。至于逾期支付垃圾清运费、代收水费、公摊水电费及二次加压电费的违约责任，虽业主临时管理规约约定了逾期支付其它应交费用的违约责任，但原告此后与建设单位签订的前期物业服务合同对此未作约定，故本案应适用原告与建设单位达成的前期物业服务合同的约定，被告无需向原告支付前述费用的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告许太明、许辰旋向原告广西人和物业服务有限公司支付2019年5月1日至2020年8月31日物业管理费1853.76元； 二、被告许太明、许辰旋向原告广西人和物业服务有限公司支付违约金（计算方法：以被告许太明、许辰旋每季度应付的物业服务费为基数，从每季度首月5日起，先按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算至2019年8月19日；再按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年8月20日计算至被告许太明、许辰旋全额偿清物业费之日止）； 三、被告许太明、许辰旋向原告广西人和物业服务有限公司支付2019年5月1日至2020年8月31日的代收城市生活垃圾清运费128元； 四、被告许太明、许辰旋向原告广西人和物业服务有限公司支付2019年4月6日至2020年8月31日的代收水费949.6元； 五、被告许太明、许辰旋向原告广西人和物业服务有限公司支付2019年4月6日至2020年8月31日的公摊电费248.38元、公摊水费60.15元； 六、被告许太明、许辰旋向原告广西人和物业服务有限公司支付2019年4月 6日至2020年8月31日的代收二次加压电费132元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告许太明、许辰旋负担。 本判决为终审判决。 审判员  卢晓曦 二〇二〇年十二月三十日 书记员  方浩瑜