辽河人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽7401民再10号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：盘锦市新华书店,住所地辽宁省盘锦市兴隆台区泰山路168号。 法定代表人：安宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛建云，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司（变更前名称为辽河石油勘探局振兴公用事业公司、辽河石油勘探局有限公司振兴公用事业处），住所地辽宁省盘锦市兴隆台区振兴街人民路186号。 法定代表人：赵宇光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙艳霞，辽宁三公律师事务所律师。 再审申请人盘锦市新华书店与被申请人辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案，于2018年7月19日作出（2018）辽7401民初853号民事判决书。宣判后双方均不服，上诉至辽宁省辽河中级人民法院。辽宁省辽河中级人民法院于2018年10月26日作出（2018）辽74民终114号民事判决书，维持本院一审判决。判决执行完毕后，再审申请人向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年8月28日作出（2019）辽民申1382号民事裁定书，指令辽宁省辽河中级人民法院再审本案，辽宁省辽河中级人民法院再审后作出（2019）辽74民再1号民事裁定书，撤销本院（2018）辽7401民初853号民事判决及辽宁省辽河中级人民法院（2018）辽74民终114号民事判决，发回本院重审。发回重审后本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人的法定代表人安宁、委托诉讼代理人薛建云，被申请人的委托诉讼代理人孙艳霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 再审申请人申请再审称，请求撤销辽河中级人民法院（2018）辽74民终114号民事判决，依法驳回被申请人的诉讼请求，或者改判被申请人赔偿因终止合同而给再审申请人造成的全部经济损失，共计1419727.01元。其中包括：1、被申请人单方解约应赔偿损失41万元；2、房屋漏雨导致再审申请人经营图书毁损以及防护费用共计42000元；3、案涉房屋超额支付的水费、维修费用及其造成的损失共计54236.4元；4、被申请人应给付大修费用及大修期间的利润损失536410元；5、被申请人未处理相邻权纠纷，造成再审申请人损失377080.61元。 被申请人辩称，请求驳回再审申请人的再审申请。首先，房屋租赁合同合法有效。租赁合同已履行，被申请人有权要求再审申请人腾迁；其次，被申请人不存在违约情况，所以违约赔偿没有事实依据，也没有相应的证据。同时，再审申请人是否有营业损失与被申请人的租赁行为也没有因果关系。至于再审申请人所主张的大修问题发生于2015年，而被申请人诉讼的是2017年双方之间签订的租赁合同。 被申请人原审向本院提出诉讼请求：1、判令被告从位于振兴小区荟芳园房屋腾迁；2、判令被告自2018年1月1日至实际腾迁之日给付房屋使用费，房屋使用费按年租金25万元折算为日租金标准计算；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年1月19日签订《房屋租赁合同》，被告租赁位于振兴小区荟芳园房屋一间用于经营，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止，年租金25万元。合同到期后，被告拒绝搬迁，原告于2018年1月2日向被告下达限期搬迁通知，被告至今未腾迁，故起诉至法院请求予以支持。 再审申请人在原审时辩称，1、被答辩人不是房屋所有权人，不是本案的适格主体；2、起诉状所述与事实不符,虽然答辩人和被答辩人签订《房屋租赁合同》表面看已经期满，但实际上双方签订的是一个长期租赁合同，双方签订的《房屋租赁合同》并未到期，被答辩人单方面通知搬迁的行为构成违约，依据法律规定答辩人应当继续履行合同义务；3、被答辩人主张答辩人给付《房屋租赁合同》到期后，房屋使用费8.5万元的请求不能成立，被答辩人在合同期间未能履行法律规定和合同约定的维修义务，也未按合同约定解决相邻权纠纷，被答辩人应当相应减少租金439580.61元或者延长租期至2019年9月30日。 再审申请人在原审时向本院提出反诉请求：1、请求法院依法认定被反诉人违约，判令被反诉人承担因提前解除合同给反诉人造成的经济损失41万元。2、请求法院依法认定被反诉人未按合同约定提供符合使用功能的房屋，判令被反诉人赔偿反诉人，因租赁房屋漏雨导致反诉人经营图书毁损以及防护费用共计42000元；地下管道破裂导致反诉人多缴纳水费以及维修费共计24236.4元；房屋经常断电导致反诉人营业额损失、数据服务器损坏、电脑数据丢失、电脑毁损共计3万元；总计损失96236.4元。3、请求法院依法判令被反诉人给付反诉人垫付的租赁房屋大修、其他修理费用456410元以及大修期间的营业损失8万元。4、请求法院依法认定被反诉人未及时解决相邻权纠纷行为违约，判令被反诉人支付反诉人违约金12500元。5、请求法院依法判令因被反诉人允许在租赁房屋北侧搭建施工现场，导致反诉人营业额损失359580.61元、员工过敏以及受伤治疗费用、精神损失费5000元，总计364580.61元。6、请求法院依法判令被反诉人减少租金439580.61元或延长租赁期限至2019年9月1日。7、请求法院判令反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2014年底反诉人收购北方书城，与被反诉人签订《房屋租赁合同》和《HSE合同》，租用初期辽河石油勘探局领导及被反诉人单位负责人均提出在不改变原有书店的用途下，由反诉人单位长期租赁使用，双方达成长期租赁合意，但因受辽河石油勘探局有关规定的制约，双方约定《房屋租赁合同》每年一签。现被反诉人单方面提出解除合同，不但违反约定，并且在承租期间，反诉人发现租赁房屋存在诸多问题，被反诉人未按照合同约定履行维修义务，也未按照合同约定提供符合使用功能的房屋，并且未及时解决相邻权纠纷造成反诉人多项损失。1、被反诉人单方面解除合同的行为构成违约。2、被反诉人未按合同约定提供符合使用功能的房屋，导致反诉人承租期间产生了多项经济损失。3、被反诉人未按照约定履行大修义务。4、被反诉人未按合同约定解决相邻权纠纷。 被申请人在原审反诉中辩称，被答辩人的反诉请求没有事实、法律和合同依据，应予驳回。1、租赁合同已于2017年12月31日到期，合同已经终止；2、答辩人提供的房屋符合合同约定的使用功能，其地下管道爆裂造成其水费损失，应由与其形成供水合同关系的单位负责；3、合同履行期间标的房屋没有出现合同约定的大修情形，租赁房屋在2012年进行了大修改造，即使2015年3月起发现漏雨，尚在法定的屋面防水保质期内,答辩人未违约；4、被答辩人与天然气改造施工方的纠纷不属于相邻权纠纷，答辩人没有违约；5、被答辩人主张减少租金或延长租期没有事实和法律依据。 本院原审认定事实：2015年1月14日，原辽河石油勘探局振兴公用事业公司（甲方）与盘锦市新华书店（乙方）签订《房屋租赁合同》和《出租房屋HSE合同》，甲方将振兴小区荟芳园租给乙方，租赁房屋用途为图书报刊、电子出版物、音像制品零售、文化用品、电脑及耗材。租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日，租金为20万元／年。合同签订后，再审申请人对房屋进行了装修，安装了全彩显示屏、LED灯，白钢防护窗，铺设了地毯，购买了桌腿、白钢旗杆、护栏花架等物品。2015年春季，因房屋漏雨造成书店部分图书被雨水浸泡，再审申请人自行购买塑料布，支出70.87元。自2015年3月至5月期间，再审申请人对房屋进行了防水、保温等大修改造，其中屋顶防水支出33630元，屋顶聚氨酯保暖铺设支出147870元，屋顶加盖彩钢板支出107293.50元，屋外地面维修和室内卫生间维修支出60300元。2015年9月30日维修更换窗户支出45404元，2016年4月1日进行了彩板盖女儿墙、办公室屋顶漏雨防水处理支出47520元。2017年1月19日，双方续签房屋租赁合同，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租金为25万元／年。2017年5月27日开始，盘锦辽河油田圣泰实业集团有限公司在案涉房屋北面进行燃气入户工程施工，施工期约3个月。2018年1月2日，原辽河石油勘探局振兴公用事业公司下属单位物业三公司在承租房屋内张贴“限期搬迁通知”，表示不再租赁房屋。2018年3月19日，原辽河石油勘探局振兴公用事业公司更名为“辽河石油勘探局有限公司振兴公用事业处”。 本院原审判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、盘锦市新华书店于本判决生效之日起五十日内腾退振兴小区荟芳园房屋，将房屋交还辽河石油勘探局有限公司振兴公用事业处。二、盘锦市新华书店于本判决生效之日起二十日内向辽河石油勘探局有限公司振兴公用事业处支付2018年1月1日起至实际腾退之日的房屋使用费，标准按685元／天计算。三、辽河石油勘探局有限公司振兴公用事业处于本判决生效之日起二十日内向盘锦市新华书店支付赔偿合计230563.75元。四、驳回盘锦市新华书店的其他反诉请求。如当事人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1876元，减半收取938元，由盘锦市新华书店负担。反诉案件受理费21534元，减半收取10767元，由盘锦市新华书店负担8387元，由辽河石油勘探局有限公司振兴公用事业处负担2380元。 辽宁省辽河中级人民法院二审认定事实与本院原审一致。二审认为：本案争议焦点是：1、双方签订租赁合同的性质及期限；2、振兴公用事业处出租的房屋是否符合使用要求，盘锦市新华书店是否存在损失及损失金额；3、相邻权纠纷问题。就本案合同期限问题，盘锦市新华书店并未提供证据证明双方之间存在《房屋租赁合同》之外的书面或口头协议，因此，对其主张双方存在长期租赁协议，不予支持。双方合同期限已经届满，并未重新签订新的租赁合同，振兴公用事业处要求盘锦市新华书店腾迁并未违约。就本案涉案房屋情况，盘锦市新华书店一审所提供的证据能够证明租赁房屋漏雨，存在使用缺陷，对该损失振兴公用事业处应予赔偿。盘锦市新华书店主张库存书籍被水浸泡，一审庭审时其自认大部分书籍已自行处理（退回或报废），由于其对证据并未合理保全导致举证不能的后果，应由其自行承担。振兴公用事业处主张没有证据证明漏雨存在，而是房屋大修导致，该主张缺少证据证明，本院不予支持。一审法院酌定振兴公用事业处赔偿图书及购买塑料布损失合计4000元并无不当，应予维持。盘锦市新华书店主张房屋因修理费用及停业损失522017.5元，因双方并未申请对维修后添附设施进行鉴定评估，一审法院根据盘锦市新华书店提供的合同、发票、记账凭证等证据，综合考虑使用期限等因素，酌定判决振兴公用事业处支付盘锦市新华书店214063.75元并无不当，应予维持。盘锦市新华书店主张的超额水费支出系供水合同关系，与本案并无关联，对该主张，不予支持。盘锦市新华书店提供的购买电脑发票等证据，不能证明电脑损坏与房屋使用具有因果关系，对该主张，不予支持。关于大修期间的营业损失，盘锦市新华书店提供的证据不能证明其因维修承租房屋导致营业损失及具体损失金额，对该损失主张，不予支持。盘锦市新华书店主张基于修理房屋导致其不能正常营业而要求减少租金或延长租期的请求，于法无据，不予支持。振兴公用事业处主张盘锦市新华书店大修及一审认定的添附不成立，但并未向法院提供相应证据，对其主张，不予支持。对于相邻权纠纷问题，一审法院判决振兴公用事业处给付盘锦市新华书店12500元并无不当，盘锦市新华书店主张施工期间的营业损失，与本案并非同一事由，至于员工被打伤住院产生的医疗费用，系人身损害赔偿纠纷，对此产生的赔偿问题，不属于本案审理范围。振兴公用事业处主张盘锦市新华书店与第三方发生的纠纷导致损失不属于相邻权纠纷，于法无据，不予支持。关于本案一审判决的履行问题，振兴公用事业处主张应在盘锦市新华书店腾退房屋之后一定期限内互付费用，因盘锦市新华书店的腾迁义务及合同终止之后的房屋使用费与振兴公用事业处的损失赔偿义务并非对等权利义务关系，对该主张，不予支持。综上，双方当事人的上诉主张均不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9680元，盘锦市新华书店负担7300元，辽河石油勘探局有限公司振兴公用事业处负担2380元。 本院再审查明以下事实：2015年1月14日，再审申请人（乙方）与被申请人（甲方）签订《房屋租赁合同》和《出租房屋HSE合同》，甲方将振兴小区荟芳园租给乙方，租赁房屋用途为图书报刊、电子出版物、音像制品零售、文化用品、电脑及耗材。租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日，租金为20万元／年。2017年1月19日，双方续签房屋租赁合同，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租金为25万元／年。2017年5月27日开始，盘锦辽河油田圣泰实业集团有限公司（以下简称圣泰公司）在案涉房屋北面进行燃气入户工程施工，施工期约3个月。2018年1月2日，被申请人下属单位物业三公司在承租房屋内张贴“限期搬迁通知”，表示不再租赁房屋。2018年3月19日，原辽河石油勘探局振兴公用事业公司更名为“辽河石油勘探局有限公司振兴公用事业处”。2020年12月3日，又变更为“辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司”。 另查明，2015年因案涉房屋需要维修，再审申请人向被申请人提出了维修申请，因在被申请人与圣泰公司的合同保修期内，被申请人通知了圣泰公司进行维修。在维修过程中，刘某作为圣泰公司指派的维修负责人与再审申请人的法定代表人安宁达成了部分工程由再审申请人自行维修的协议，故再审申请人对部分项目自行维修。2015年，因房屋漏雨，再审申请人经营的图书发生一定毁损，并因防护漏雨，产生了部分防护费用。2017年，案涉房屋地下水管破裂，再审申请人自行维修，因水管漏水，再审申请人多交了部分水费。 上述事实的确认，有双方陈述，双方签订的房屋租赁合同、双方提交的部分照片、盘锦市市场监督管理局的证明、证人刘某与再审申请人法定代表人的录音、证人刘某在辽宁省辽河中级人民法院再审审理期间的出庭证言、再审申请人购买防护用品的票据、维修水管的票据及交纳的水费票据等证据在案为凭，上述证据已经双方质证和本院审查，应予采信。 本院再审后认为，本案应为房屋租赁合同纠纷。双方签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。围绕再审申请人及被申请人的诉讼请求及答辩意见，本案的争议焦点为：1、被申请人主张再审申请人应从案涉房屋腾迁及给付房屋使用费是否具有事实依据及法律依据；2、再审申请人主张被申请人给付以下损失或费用是否具有事实依据及法律依据：被申请人单方解约的违约损失41万元；2015年漏雨导致的经营图书损毁及防护费用42000元、大修费用442017.5元、因大修期间产生的利润损失8万元；经常停电导致电脑损坏等损失30040元；2017年水管破裂维修费损失14960元、因漏水超额支付水费9236.4元；2017年被申请人未处理其与圣泰公司的相邻权纠纷而产生营业利润、员工医疗费、相邻关系违约金等损失377080.61元。 1、被申请人提交的证据可以证明其与再审申请人在2017年签订的合同已履行完毕。再审申请人在原审判决生效后已从案涉房屋迁出，所以对被申请人主张的再审申请人应从案涉房屋迁出的诉讼请求，已不存在争议，本院不再处理。对被申请人主张的房屋使用费，因双方的房屋租赁合同于2017年12月31日到期，双方的合同已经终止，因此，自2018年1月1日后，再审申请人应返还案涉房屋，但其从期满之日起仍然占有使用，故应适当支付使用费。对每日占用金额，被申请人主张按上一年度租金计算，合乎情理，应予支持，即每天685元（250000元÷365天）。 2、再审申请人主张因被申请人单方解约给其造成经济损失41万元。本院认为，因双方的租赁合同于2017年12月31日到期，故合同已经终止。再审申请人无证据证明房屋租赁期间应为五至十年。另外，租赁合同中约定了再审申请人如要续约，应在租赁期间届满前30日内书面向被申请人续租，但再审申请人无证据证明曾向被申请人申请续租，故不能认定被申请人存在违约行为，故对再审申请人该项诉讼请求不予支持。 3、再审申请人主张因房屋漏雨导致经营图书损毁及防护费用42000元。本院认为，由于再审申请人在书籍受损时未保存证据，其提交的书籍清单系单方制作，且是书籍的销售价格。书籍实际损失数量及价格无法确定，但因漏雨，图书确有损失，也确实产生一定防护费用，本院酌定被申请人给付再审申请人4000元。 4、再审申请人主张案涉房屋2017年地下水管破裂发生维修费损失14960元、水管破裂而多支付水费9236.4元。本院认为，地下水管破裂超出常人预见或控制范围，地下水管属房屋基础设施之一，应属房屋所有权人维修管理范围。再审申请人提交的证据可以证明确有水管破裂，可以证明发生水管维修费用14960元，因此，对水管维修费用，被申请人应给付再审申请人。因水管破裂必然导致漏水且水费增加，再审申请人主张多支付了9236.4元水费，再审申请人提交了水费收据，且计算方法基本符合常理。因此，对再审申请人主张被申请人应给付多支付的水费的诉讼请求，应予支持。再审申请人还主张房屋经常断电导致数据丢失、电脑损毁等损失3万余元，但其提交证据不能证明是因被申请人原因或因案涉房屋质量原因造成断电，故对该项诉讼请求不予支持。 5、再审申请人主张被申请人还应给付大修费用442017.5元（聚氨酯铺设支出147870元、屋顶加盖彩钢板支出107293.5元、防水维修33630元、更换门窗费用45404元、室外地面及卫生间防水支出60300元、油田总店彩板盖漏雨维修47250元）。本院认为，再审申请人在原审提交的“新油总法”（2015）005号文件及刘某等人的证言虽然可以证明其曾向被申请人提出过维修，但根据辽宁省辽河中级人民法院再审审理时刘某出庭证言及本案审理时再审申请人陈述，可以推定部分维修费用应由圣泰公司承担。再审是对原审当事人之间的纠纷进行审理，本案不宜将圣泰公司追加为当事人。另外，再审申请人主张的各项工程造价是否合理，本案也不宜一并处理，故对其主张的大修费用，再审申请人可以另案向圣泰公司及被申请人主张权利。 对再审申请人主张的大修期间利润损失8万元。本院认为，因再审申请人在大修期间未停业，营业期间的利润可能受多种因素影响，虽然再审申请人申请对利润进行鉴定，但其提交的证据不足以证明存在利润损失及损失是由大修造成，本院对该项诉讼请求不予支持。 6、再审申请人主张在2017年天然气公司进行施工时被申请人违反相邻关系约定，应给付其违约金、营业损失、员工治疗费用等共计377080.61元。本院认为，相邻权纠纷是指相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。而原告主张的因天然气公司施工而给其造成损失，显然不属于相邻关系纠纷。故对再审申请人的此项诉讼请求不予支持。再审申请人作为天然气施工时案涉房屋的合法占有人，如认为天然气施工公司给其造成营业损失或给其员工造成损害，可以另案起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、再审申请人盘锦市新华书店自2018年1月1日起按每日685元给付被申请人辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司房屋占用费至实际腾迁之日止； 二、被申请人辽河石油勘探局有限公司振兴服务分公司给付再审申请人盘锦市新华书店水管维修费用14960元、多交水费9236.4元、因房屋漏雨导致书籍损失及防护费用4000元，以上共计28196.4元。 三、驳回双方其他诉讼请求。 上述款项，均于判决生效后15日内给付。如逾期给付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费938元，由再审申请人承担；反诉案件受理费10767元，本院收取6767元，由再审申请人承担6267元，由被申请人承担500元，退还再审申请人4000元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽河中级人民法院。 审判长  张洁梅 审判员  杨 雪 审判员  王雪洁 二〇二〇年十二月十八日 书记员  高孟娜