海南省乐东黎族自治县人民法院   民事判决书   (2020)琼9027民初2279号   原告：赫荣光，男，满族，现住东黎族自治县。   被告：乐东世纪金源房地产开发有限公司。住所地：乐东黎族自治县九所新区西南区西商住16号，营业执照注册号：469099000008400。   法定代表人：邓川川，该公司总经理。   委托诉讼代理人：方艳立，男，汉族，系乐东世纪金源房地产开发有限公司法务工作人员。   原告赫荣光与被告乐东世纪金源房地产开发有限公司（以下简称世纪金源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赫荣光、被告世纪金源公司的委托诉讼代理人方艳立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赫荣光向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还多收（办理房产证费用）4674元，并给付占用资金利息4487元，占用4年8个月。2、请求判令被告付原告办房产证违约金人民币39962.70元。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2016年2月9日收取原先代办税费12000元，剩余4674元至今未还原告，原告多次向被告要求返还，但被告拒之不理，占用4年8个月，按年息2分，应付原告利息4487元。在房屋买卖合同中第十五条所述关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，逾期之日起每日按已付房价款的万分之三支付违约金。即被告应在2018年2月9日之前为原告办理产权证。实际上到2019年12月4日才为原告办理产权证。以合同规定日违约了570天，按照购房合同上的房款233700元即违约金为39962.70元。原告认为，原、被告之间的合同关系合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务，但现被告无正当理由拒不归还欠款，依法应当承担违约责任。据此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，请依法支持原告的诉请。   被告世纪金源公司辩称，原告利息计算的方式没有法律依据，承担违约金的数额没有依据，根据合同约定是不存在违约金数额，占用办证的资金4674元同意退还给原告。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   对于原告赫荣光提交的《照片》，被告对该证据的真实性有异议，本院认证意见：该证据仅为复印件，对该证据的真实性本院不予确认；对于原告赫荣光提交的《会议记录》，被告对该证据的真实性有异议，本院认证意见：该证据亦仅为复印件，并且为其单方制作，对该证据的真实性本院不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告赫荣光与被告世纪金源公司于2016年2月28日签订了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，原告购买了被告位于乐东县九所新区龙溪雅居1号住宅楼（幢）1（层）1112（房号），建筑面积共61.5平方米，每平方米3800元，购房款共计233700元。合同签订后，原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，被告于2016年2月9日交房给原告，并于2019年12月4日为原告办理了商品房权属证书。双方签订的合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。…”；第十五条第一款约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”第四款约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金”。合同补充协议第一条约定：“买受人除按《商品房买卖合同》约定给付购房款外，还需承担按照国家及有关部门的规定，或者双方的约定，或者因购房而增加的费用，包括但不限于下列税金和费用：1、房屋维修基金；2、契税；3、印花税（个人购买住房暂免收）；4、价格调节基金；5、土地权属登记费、土地使用权交易服务费；6、房屋转移登记费、房产档案保管费、房产证工本费；…8、其他费用。以上费用由买受人在接收（或者视为接受）本合同约定的房屋前，交由出卖人，向有关部门交纳的税费委托出卖人代交，实行多退（无息）少补。”   另查明，原、被告双方在庭审中均认可原告向被告交纳的办理房产证费用余款为4674元，该费用应予以退还。   本院认为，本案的争议焦点：一、原告请求被告退还办证费用及支付利息是否有事实依据及法律依据。二、被告是否存在违约行为，原告请求被告支付违约金是否有事实依据及法律依据。   关于原告赫荣光请求被告世纪金源公司退还办证费用及支付利息是否有事实依据及法律依据的问题。在庭审过程中，被告自认多收取原告办证费用4674元，并同意退还。根据合同补充协议第一条约定：“买受人除按《商品房买卖合同》约定给付购房款外，还需承担按照国家及有关部门的规定，或者双方的约定，或者因购房而增加的费用，包括但不限于下列税金和费用：1、房屋维修基金；2、契税；3、印花税（个人购买住房暂免收）；4、价格调节基金；5、土地权属登记费、土地使用权交易服务费；6、房屋转移登记费、房产档案保管费、房产证工本费；…8、其他费用。以上费用由买受人在接收（或者视为接受）本合同约定的房屋前，交由出卖人，向有关部门交纳的税费委托出卖人代交，实行多退（无息）少补。”双方在合同中已约定了办证费用由原告交由被告代交，并且明确约定不产生利息，故原告起诉要求被告世纪金源公司支付相应利息，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。   关于被告世纪金源公司是否存在违约行为，原告赫荣光请求被告支付违约金是否有事实依据及法律依据的问题。原告赫荣光与被告世纪金源公司于2016年2月28日签订了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效。合同签订后，原告已按合同约定履行了全部购房款的支付义务，但被告未按合同约定于房屋实际交付之日后720日内为原告办理商品房权属证书，已构成违约。根据原、被告签订的合同第十五条第一款约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”第四款约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金”，被告应在交房后的720日内为买受人办理房屋权属证书，被告实际于2016年2月9日向原告交房，故世纪金源公司逾期办证违约金的起算时间应自房屋实际交付之日起第720天的次日即2018年1月30日起算。被告于2019年12月4日为原告办理商品房权属证书，已逾期674天。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。经本院释明，被告世纪金源公司认为原告主张的违约金过高，应予以调整。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。本案中，考虑到房子是用来住的，不是用来炒的，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，如合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算作为确定逾期办证给购房者造成的损失赔偿额的依据。本案中，双方虽在合同中约定了违约金计算标准，但明显过高，应依法予以调整。根据双方合同的履行情况及世纪金源公司的过错程度，确定世纪金源公司逾期办证的违约金按日万分之一标准计算较为合理。庭审中，被告抗辩称逾期办证违约金的起算时间应自竣工验收合格之日起算，虽然被告交房时尚未竣工验收合格，但涉案房屋已符合居住条件，具有使用价值，原告已实际接收房屋并未提出异议，并且原、被告双方签订的合同第八条第一款约定了被告应当在2016年3月31日前交房，如被告按照竣工验收合格之日交房，则违反了关于交房的约定，也将构成违约，被告的抗辩本院不予采纳。故被告应向原告支付自2018年1月30日起至2019年12月4日共674天的逾期办证违约金共计15751.38元（233700元×674天×0.1‰）。   综上，原告赫荣光起诉要求被告世纪金源公司返还办证费用4674元及支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：   一、被告乐东世纪金源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告赫荣光退还4674元；   二、被告乐东世纪金源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告赫荣光支付逾期办证违约金15751.38元；   三、驳回原告赫荣光的其他诉讼请求。   案件受理费514.05元，由原告赫荣光负担349.25元，由被告乐东世纪金源房地产开发有限公司负担165元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 王一茗      二〇二〇年十二月十日   书记员 邢增群   附：适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。