广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18493号原告：黄红微，女，1979年4月11日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫敏燕，广东安扬律师事务所律师。被告：甘志崇，男，1978年6月18日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：彭思敏，女，1978年1月27日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：邝禹翔，男，1971年10月20日出生，汉族，住广州市从化区。被告：从化新创展房地产开发有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：李启昌，职务总经理。委托诉讼代理人：刘艺宏，该公司员工。原告黄红微诉被告甘志崇、彭思敏、邝禹翔、从化新创展房地产开发有限公司（以下简称新创展公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄红微的委托诉讼代理人曾扬、莫敏燕，被告甘志崇，被告新创展公司的委托诉讼代理人刘艺宏到庭参加了诉讼。被告彭思敏、邝禹翔经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除（2017）粤0105执594号、（2018）粤0105执恢896号执行裁定书对位于广州市从化区城郊街××街××号××小区150车位的查封；2、确认原告与被告新创展公司签订《蜜糖苑车位认购协议书》合法有效；3、判决位于广州市从化区城郊街××街××号××小区150车位归原告所有；4、判决被告新创展公司协助原告办理从化区城郊街××街××号××小区150车位过户手续，并承担相应的费用；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月20日，原告基于居住便利的考虑，与被告新创展公司签订《蜜糖苑车位认购协议书》，双方同意原告以138800元的价格购买被告位于广州市从化区城郊街××街××号××小区150车位，被告新创展公司配合原告办理车位产权变更登记手续。协议签订当天，原告向被告新创展公司支付50000元定金，被告新创展公司将涉案车位交付给原告使用。同年4月23日，在原告支付了该车位变更登记办证费用5361元、车位专项维修资金1312.5元后，被告新创展公司向原告出具收据。开始，被告新创展公司还能按照协议书的约定，在原告支付完首期款、综合办证费、专项维修资金后协助原告办理相关按揭手续。但在原告于2013年8月15日办理完按揭并向被告新创展公司支付完余款后，无论原告如何要求被告新创展公司办理车位产权更登记手续，被告仍以各种理由推搪、延迟，不予办理。在催促的同时，原告亦曾打市长热线投诉处理，但新创展公司还是以“会尽快办理、车位你一直在使用当中”等借口来忽悠原告。2018年10月24日，广州市海珠区人民法院以（2018）粤0105执恢896号之一错误地将权属于原告的涉案车位予以查封。原告即向广州市海珠区人民法院提起执行异议，要求解除查封，终止对上述财产的执行。但2020年5月7日，广州市海珠区人民法院作出（2020）粤0105执异154号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议。原告认为：被告新创展公司已于2012年3月20日与原告签订《认购协议书》，该协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，被告新创展公司应协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买车位后，虽然没有办理产权过户登记，但未过户并不是原告自身的原因，而且原告已依协议办理按揭手续支付全部价款并占有使用标的物至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案车位后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。综上所述，（2018）粤0105执恢896号之一查封了权属于原告的财产。为维护原告的合法权益，特提起执行异议之诉，请求判如所请。被告甘志崇辩称：原告只提供了《蜜糖苑车位认购协议书》，没有签订正式的《房屋买卖合同》。在原告与被告新创展公司签订协议时，涉案物业已经办理抵押登记。因此，原告对未办理产权登记手续存在过错，不同意原告的诉讼请求。被告彭思敏辩称：本案执行标的在不动产登记簿记载的权利人为被告新创展公司，原告并非执行标的权利人，无权提出排除执行异议，法院对执行标的采取执行措施是正确、合法的。原告提出的理由不能成为排除执行的依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告新创展公司辩称：同意原告的诉讼请求。我公司和业主协商在2020年12月31日前为业主办理过户登记手续。被告邝禹翔未提交答辩意见及举证。经审理查明：从化市城郊街××街6号150车位权属人登记为新创展公司，建筑面积12.5平方米，登记日期为2013年7月11日。该车位于2014年5月5日、2015年4月16日、2017年8月25日分别设立抵押登记，抵押权人均为广州从化成达小额贷款有限责任公司；于2018年10月24日被本院以2018粤0105执恢896号之一查封；于2019年4月9日、2019年4月17日分别被广州市中级人民法院以2019粤01执967号-2、2019粤01执1688-1690号轮候查封；于2019年4月11日被广州市从化区人民法院以2019粤0117执799号之一轮候查封。2016年2月5日，本院就甘志崇与邝禹翔、新创展公司民间借贷纠纷一案作出（2016）粤0105民初8649号民事调解书，调解内容为：一、双方共同确认，邝禹翔欠甘志崇借款1900000元，甘志崇同意减免700000元，仅要求邝禹翔偿还1200000元；二、邝禹翔应从2016年12月起的24个月内，每月向原告偿还50000元；三、受理费减半收取为15000元，由邝禹翔负担，邝禹翔应在2016年12月将受理费存入甘志崇指定账户；四、如邝禹翔任何一期不按本调解协议确定的期限足额还款，则甘志崇有权就邝禹翔所欠的1200000元借款的未偿还部分立即向法院申请强制执行；五、新创展公司对本调解协议所确定的邝禹翔所负债务承担连带清偿责任。因邝禹翔未履行义务，甘志崇向本院申请执行，本院以（2017）粤0105执594号立案执行。2017年9月19日，本院裁定终结本次执行。2018年8月16日，该案恢复执行，案号为（2018）粤0105执恢896号。在恢复执行过程中，本院于2018年10月24日查封被执行人新创展公司所有的涉案车位的产权份额，期限至2021年10月23日。2018年11月29日，彭思敏依据已经发生法律效力的（2016）粤0105民初8544号民事判决书向本院申请追加其为该案的申请执行人，经审查，本院作出（2018）粤0105执恢896号之一执行裁定书，裁定追加彭思敏为该案的申请执行人并享有该案中60%的债权。2020年4月8日，黄红微提出执行异议，请求解除对涉案车位的查封。本院经依法审查，于2020年4月30日作出（2020）粤0105执异154号执行裁定书，认为黄红微主张已在本院查封前与新创展公司就购买涉案车位签订了书面房屋买卖合同，但其仅提供双方签订的蜜糖苑车位认购协议书。该协议对办理产权登记事宜、车位交付使用条件及日期、争议解决办法等书面买卖合同的主要内容均未做出约定。另外，自黄红微与新创展公司签订上述协议至本院查封前已长达数年，期间该车位已多次设立了抵押登记。黄红微并未提供证据证明在此期间已向新创展公司要求签订正式合同，积极催促其办理产权过户手续，其对于涉案车位未能办理产权过户手续存在一定的过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。遂裁定驳回黄红微的执行异议。黄红微对上述执行异议裁定不服，向本院提起本案诉讼。另查明，黄红微、李海锋为从化市城郊街××大道××号××幢504房的权属人。2012年3月20日，新创展公司（甲方）与黄红微（乙方）签订了《蜜糖苑车位认购协议书》，约定乙方认购由甲方新开发的从化市城郊街紫荆街6号150车位，该物业成交总价为138800元；在签订本认购协议书时，乙方支付50000元给甲方作为诚意金，双方在签订《房地产买卖合同》后，已付诚意金可抵减车位款项；车位余款在2012年4月20日前付清；在签订《房地产买卖合同》的同时须签订《地下停车场物业管理协议》并同意遵守相关约定；该物业的首期款、综合办证费、专项维修资金，乙方须付清以上三项费用才能签定《房地产买卖合同》和办理相关按揭手续；等。2013年9月26日，新创展公司开具发票，载明收到黄红微支付从化市城郊街紫荆街6号150车位的车位款138800元。黄红微为证明其主张，还提交了以下证据：1、2012年3月20日的现金存款凭条，记载支付诚意金50000元给新创展公司。2、2013年8月15日分期付款业务申请书及信用卡交易明细，记载支付69000元给新创展公司。3、2012年4月23日的车位专项维修资金、综合办证费收据。4、2020年4月3日广州市昊宏物业管理有限公司蜜糖苑物管处出具的《证明》，载明：蜜糖苑19栋504房业主黄红微一直至今使用地下车场150车位并按时交纳车位管理费无欠费情况。5、2013年、2019-2020年部分车位管理费收据。6、广州市从化区住房和城乡建设局从住建信函[2020]35号《处理意见书》及从住建信函[2020]46号《回复意见书》，载明该局于2016年12月27日起陆续收到业主反映蜜糖苑项目车位未办理产权证的情况，已约谈新创展公司，建议业主通过司法途径解决。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据已查明事实，黄红微与新创展公司在2012年3月20日签订《蜜糖苑车位认购协议书》后，黄红微向新创展公司支付了车位款，新创展公司也开具发票确认收到黄红微的车位款，故双方签订的《蜜糖苑车位认购协议书》实质系转移车位所有权的买卖合同，合法有效。鉴于黄红微提交的证据可证明其在本院查封涉案车位之前已签订合法有效的买卖合同并支付全部价款、合法占有涉案车位，涉案车位因新创展公司的原因多次设立抵押登记及多次被法院查封，由此导致无法办理过户手续并非黄红微的过错，故本院认定黄红微对涉案车位的权利能够排除本院对涉案车位的执行。因本案为执行异议之诉，故对黄红微请求确认《蜜糖苑车位认购协议书》效力的诉请，本案不予调处。因涉案车位至今仍存在多个抵押及其他法院的查封，黄红微请求确认涉案车位归其所有及办理涉案车位的过户登记手续，存在法律障碍，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对从化市城郊街××街×号150车位的执行；二、驳回原告黄红微的其他诉讼请求。本案受理费3076元，由被告邝禹翔、从化新创展房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  钟永华人民陪审员  陈振梅二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  幸妙倩