广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初28398号原告：佛山市港湾物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会荔南路A33号御君豪庭1座101房。法定代表人：何运喜，职务经理。委托诉讼代理人：杨庆威，男，系公司员工。委托诉讼代理人：刘芳，男，系公司员工。被告：黎燕芳，女，1979年11月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区乐从镇大罗村东梁坊南边街，公民身份号码440××××××××××××128。原告佛山市港湾物业管理有限公司（以下简称港湾公司）诉被告黎燕芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告港湾公司的委托诉讼代理人刘芳、被告黎燕芳到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告港湾公司向本院提出诉讼请求：1.被告黎燕芳向原告支付拖欠的2019年10月至2020年6月的物业管理费533.52元，公共水电分摊费用180.83元，水费欠费金额138.84元，违约金640.48元，合计1493.67元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月14日，原告与佛山市南北钢铁贸易中心有限公司签订《顺联新城花园物业管理委托合同》，委托原告对乐从镇顺联新城花园实行物业管理服务。原告与被告签订《新城花园前期物业管理服务协议》，约定物业服务收费标准为按建筑面积高层住宅1.3元/月/平方米，公寓1.5元/月/平方米，商铺2元/月/平方米，汽车位每月40元/个；公共水电费按共有户数平均分摊，电梯电费按共有户数平均分摊，二次供水所产生的电费及损耗由使用人分摊；对业主和物业使用人不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，原告有权要求业主和物业使用人限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告的住宅建筑面积为39.52平方米，即每月的物业管理费为39.52平方米×1.5元/平方米=59.28元，被告已拖欠九个月的物业管理费，欠费金额为59.28元×9个月=533.52元，公共水电分摊费用分摊金额为180.83元，水费欠费金额138.84元；违约金数额为1493.67元。原告多次向被告催收欠费，但被告以各种理由拖延，原告追讨无果，遂提起诉讼。被告黎燕芳辩称：1.原告收取物业管理费后没有向被告出示收费明细、公摊水电费明细，双方约好原告向被告交付明细，原告也没有交付。2.原告诉请的物业费过高，被告的房屋是住宅并非公寓，但原告按公寓的物业服务费标准向被告收费，应按每平方米1.3元收取。3.被告以前把款项存在账户里由原告扣费，之后被告对扣费提出疑问后要求查看明细再缴费，但原告一直没有提供明细，因此被告没有缴费，被告不同意支付违约金。4.公摊费用缺乏依据，原告没有提供明细。案件审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告港湾公司提交的证据：1.原告营业执照复印件、被告身份证复印件一份，证明双方诉讼主体资格。2.《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》各一份，证明双方存在物业服务合同关系，原告在新城花园项目进行物业管理。3.欠费清单、违约金计算表各一份，证明被告实际欠款金额。被告黎燕芳提出质证意见：对证据一无异议，本院予以采信。对证据二《前期物业管理服务协议》三性无异议，对《物业管理委托合同》的真实性无法确认。本院认为，原告的证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。对证据三的三性不予确认，原告没有提供明细核对。本院认为，该组证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。对被告黎燕芳提交的证据：1.房产证一份，证明案涉房屋是产权70年的住宅，并非公寓。2.手机短信一组、录音一份，证明被告曾要求原告提供扣费明细。3.存折二份，证明原告扣费记录，原告的扣费记录不清楚包含哪些费用。4.照片一组，证明小区内很多狗及排泄物，原告的门前被乱张贴纸张，原告管理不到位。原告港湾公司提出质证意见：对证据一真实性无异议。被告是二手业主，一手业主与发展商应该有约定案涉房产是住宅性公寓，收费标准是1.5元。本院认为，该组证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。对证据二手机短信无异议，原告每月在大堂张贴扣费明细以及发票等，原告也多次与被告沟通明细事宜，但被告一直说没空，原告也告知被告明细已经放在每户的信箱里。被告的欠费通知单原告也张贴在房子门前。对录音无异议，原告可以当庭向被告提交明细。本院认为，该组证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。对证据三的三性无异议，被告可以拿扣费明细到前台，原告的员工可以详细向被告解释。本院认为，该组证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。对证据四，原告在小区内做了宣传工作，也对宠物的排泄物进行了清理，原告认为原告的服务到位。本院认为，该组证据客观真实，具有一定的证明力，本院确认其证明力。根据本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2009年5月4日，原告与佛山市××××××××有限公司签订《顺联新城花园物业管理委托合同》，委托原告对乐从镇顺联新城花园实行物业管理服务。2018年6月13日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告所购房屋为1座608号，公寓建筑面积39.52平方米；物业管理服务费按建筑面积收取，高层住宅1.3元/月/平方米，公寓1.5元/月/平方米，商铺2元/月/平方米；物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费按共有户数平均分摊，电梯电费按共有户数平均分摊，二次供水所产生的电费及损耗由使用人分摊；物业服务费用按季交纳，每次缴交物业服务费的日期为每季度首月10号前，若逾期交纳物业管理费等有关费用的，原告有权从逾期之日起按每日千分之五收取逾期付款违约金。被告拖欠2019年10月至2020年6月的物业管理费533.52元、2019年9月至2020年3月的公摊电费180.83元、2019年10月至2020年4月的代缴水费138.84元至今没有支付。本院认为，原告港湾公司与被告黎燕芳签订了物业服务合同，该合同合法有效，双方均应依合同各自履行义务。原告为被告提供了物业服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。原告要求被告支付拖欠2019年10月至2020年6月的物业管理费533.52元（39.52平方米×1.5元/月/平方米×9个月），证据充足，理由充分，本院予以支持。对于原告诉请公摊电费180.83元（2019年9月至2020年3月期间），原告已提供公摊电费明细及电费发票予以佐证该笔费用的支出，结合公摊电费数额较低且公摊电费是进行小区管理所须支出的必要费用，本院予以支持原告诉请被告支付公摊电费180.83元。对于原告诉请的水费138.84元（2019年10月至2020年4月期间），双方在庭审中确认被告已实际入住案涉房屋，虽然原告未提供水费发票予以佐证，但结合水费数额较低且水费属于日常生活必然产生的费用，本院予以支持原告诉请被告支付水费138.84元。对于原告诉请物业服务费违约金及公摊电费、水费违约金，因被告拖欠物业管理费及公摊电费、水费已构成违约，根据双方在《前期物业服务协议》中的约定，被告需从逾期之日起按日千分之五向原告支付逾期付款违约金，由于该标准过高超出了原告的实际损失，本院酌情调整为按日万分之五的标准计算，本院予以支持被告向原告支付自2019年10月起至2020年6月止的物业服务费违约金72.83元（533.52元×273日×0.0005）、自2019年9月起至2020年3月止的公摊电费违约金19.17元（180.83元×212日×0.0005）、自2019年10月起至2020年4月止的代缴水费违约金14.72元（138.84元×212日×0.0005），合共106.72元，原告诉请超出部分没有事实与法律依据本院不予支持。被告抗辩称，案涉房产是住宅而非公寓，原告应按住宅的收费标准（1.3元/月/平方米）向被告收取物业管理费。本院认为，首先，双方签订的《前期物业管理服务协议》中关于被告所购房屋基本情况的内容为“1座608号……公寓：建筑面积39.52平方米……”、“物业服务费用按总建筑面积交纳……公寓1.5元/月/平方米”，可见双方约定物业服务费的收费标准为1.5元/月/平方米，而且，根据原告与案涉房屋的一手业主签订的《前期物业管理服务协议》，也是按照1.5元/月/平方米的标准收取物业管理费。其次，原告在庭审中陈述，顺联新城花园小区1座的单元收费标准均为1.5元/月/平方米，该座的公共设施、消防设施、保洁人员配备标准比其他座更高，因此收费标准更高，与原告提交的1座其他单元交纳物业服务费的记录可以相互印证，原告的陈述本院予以采信。再次，双方签订《前期物业管理服务协议》后，被告在2019年10月前均按期足额交纳了物业管理服务费，《前期物业管理服务协议》已实际履行。因此，被告的抗辩理由缺乏依据，本院不予采纳。被告抗辩称，公摊费用应按建筑面积公摊。本院认为，双方在《前期物业管理服务协议》第三条约定，公共水电费按共有户数平均分摊，电梯电费按共有户数平均分摊。因此原告的诉请符合双方约定，被告的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。被告以原告提供物业管理服务不到位为由拒绝支付物业管理费及违约金，本院认为，物业公司服务的对象是全体业主，其管理服务行为具有一定的公共利益属性，一般而言不会针对某个业主，所以，如果业主对物业公司提供的服务不满意，采取拖欠物业管理费进行对抗并不是理想的解决办法，既无助于问题的解决，也可能导致物业公司因经营费用短缺而降低服务质量，因而损害全体业主的利益，故业主通过小区的业主委员会与物业公司进行交涉，应该是更为合理和有效的处理方式。而物业公司也应主动经常自我检查服务情况和征询业主的意见，想方设法不断提升服务质量以满足业主的需求，共同营造业主和物业公司相互理解、相互支持配合的和谐小区氛围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告黎燕芳应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市港湾物业管理有限公司支付2019年10月至2020年6月的物业管理费533.52元、公摊电费180.83元、代缴水费138.84元及逾期付款违约金106.72元；二、驳回原告佛山市港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告佛山市港湾物业管理有限公司已预交），由被告黎燕芳负担。本判决为终审判决。审判员  李小勉二〇二〇年十二月二十四日书记员  何咏欣