河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初3674号 原告：张超，男，1982年12月13日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。 被告：秦皇岛市环璐房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：阚德明，总经理。 委托代理人：李惠玲（该公司办公室主任），女，1961年8月20日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告张超诉被告秦皇岛市环璐房地产开发有限公司（以下简称环璐地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张超、被告环璐地产委托诉讼代理人李惠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张超向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因逾期未办理产权登记的违约金合计4222.09元。2、判令被告退还产权登记面积与房屋买卖合同约定面积差额1636元。3、判令被告返还原告秦皇岛经济技术开发区房屋配套费4545元及维修基金12666元。4、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2009年5月22日，原告与被告签订房屋买卖合同，原告向被告购买位于秦皇岛经济技术开发区房屋一套，合同载明房屋面积101.84平方米，并于当日向被告交付首付款222209元及该套房屋配套费4545元及维修基金12666元。原告于2009年6月8日完成按揭贷款，支付了余款200000元，并于当日收到房屋。双方签订的购房合同第十五条约定“出卖人（即被告）应当在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原告收到房屋后在2010年6月至2017年7月中不断与被告联系办理房屋产权事宜，但被告以各种理由拒不配合。原告后又与自然家园27栋其他业主多次与政府相关部门（秦皇岛经济技术开发区规划局、秦皇岛经济技术开发区政府、秦皇岛市规划局）沟通以期给被告制造压力督促其配合政府为自然家园27栋业主办理产权登记，但均未果。后原告得知被告开发的该项目违反城市规划，房屋产权登记根本无法办理。直至2017年7月份秦皇岛市政府特事特办为原告办理了房屋产权登记。故被告应向原告支付因逾期未办理产权登记的违约金4222.09元。经房管部门测定原告购买的秦皇岛经济技术开发区房屋面积为101.44平方米，与房屋买卖合同中面积101.84平方米，误差为0.4平方米，根据双方签订的房屋买卖合同第五条1（1）“按房管局实测面积为准，总房款多退少补”之规定，被告应返还原告面积差额款1636元。根据《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费【1996】2922号）文件的规定，在房地产交易中房地产商不应再向消费者收取房屋配套费，故被告收取的配套费是违反相关法律规定的，应予返还原告。2019年11月原告通过秦皇岛市住房保障和房产管理局查询得知，被告代收的维修基金根本未向房管部门缴纳，故被告也应将其一并返还原告，由原告直接上缴房产管理部门。故向法院提起诉讼。环璐地产公司具有本案被告主体资格，因为我购买涉案房屋签订合同上面加盖的公章及缴纳各种费用的票据加盖的都是被告的公章，被告所述的承包人问题，属于公司内部问题，与我本次诉讼无关。 被告环璐地产辩称，原告购买房屋签订的合同，是与承包人王海铭签订的，王海铭是自然家园小区27栋房屋的承包人，与我公司没有关系。原告说的这些事实，我方都不知道，所有的销售和特事特办的情况都与我公司无关。特事特办并没有通知过我公司。产权面积也没有经过我们核算，都是在我们不知情的情况下办理的。关于原告张超要求返还配套费的请求，原来法院生效判决并未支持。公共维修基金也不可能返还给个人，是按照政府要求代缴代收的。关于违约金的问题，王海铭早就对办理房本事宜向政府承认错误，要求以缴纳罚款方式解决，但是政府不作为，致使房本晚办，是政府和王海铭个人行为导致的，不应该由我方承担责任。 原告就其主张提交证据如下：证据一、缴纳房款的收据1张及配套费和维修基金收据1张，证明买房时候已经付过房款；证据二、商品房买卖合同复印件一份，证明房子是从环璐房地产买的；证据三、张超名下的自然家园27-1-803号不动产权证书一本，证明购买房屋时的面积存在差异，少了0.4平米。证据四、房屋兑现通知书复印件一份，上面的时间是2009年5月22日，实际是2009年6月8日办理完按揭贷款款项到被告单位之日收的房。 被告对原告所举证据的质证意见为：房本我方认可，但是实际测量面积应该在我公司和政府部门监督下测量，我公司未接到通知到现场参与测量，对面积差额有异议。两张收据是盖有我公司的章，但收款人不是我们单位的，收取款项也没有在我们单位的账上。房屋买卖合同虽然是复印件，但是认可，上面盖的确实是我单位的公章，如果我们单位不盖公章，原告也不可能买房，就是为了业主的利益出具的。房屋他兑现通知书不是我公司盖得章，是经济开发区珠江道办事处加盖的印章，不认可原告主张的交房时间。 被告就其主张提交证据如下：证据一、我公司与王海铭承包协议一份，证明自然家园小区27号楼一切的行为都属于王海铭个人行为；证据二、类案生效判决书4份，证明与二原告所述的相同内容的问题，已经作出了生效判决。 原告张超发表质证意见为：证据一、原告不了解承包协议内容，原告起诉的是被告，与这份协议无关；证据二、对判决书没有意见，认可法院的判决结果，别人的判决结果，与原告方没有关系。 本院经审理认定如下事实：2009年5月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的座落于秦皇岛经济技术开发区房屋及下房一间，合同约定房屋建筑面积101.84平方米，单价每平米4090元，总房款422209元。双方在该《商品房买卖合同》中关于面积确认和面积差异处理约定为：按建筑面积以房管局实测面积为准，总房款多退少补。该合同第十五条关于产权登记约定为：“出卖人应当在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照第3项处理：1.买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。3、任选第1项或第2项，因政府行为导致的延误除外。”合同中约定被告向原告交付经验收合格的商品房的时间为2009年5月22日。合同签订后原告于2009年5月22日交纳了购房款（包含下房款）222209元、房屋配套费4545元和维修基金12666元。2009年6月8日，原告通过银行按揭贷款支付剩余购房款200000元。因为被告违反规划，没有按照合同的约定时间完成办理产权登记的报备工作，也未能将公共维修基金上缴房产管理部门。2017年11月份秦皇岛市政府特事特办为原告办理了房屋产权登记，登记产权建筑面积为101.44平方米。 以上事实，有原、被告陈述及各自所举证据在卷佐证。 本院认为，关于被告环璐地产是否应作为本案被告主体问题，被告提供的《承包协议》显示，王海铭与被告之间属于自然家园小区27栋商品住宅楼的建筑和销售的承包关系，案涉房屋的《商品房买卖合同》是本案原、被告间签订，故环璐地产应作为本案房屋买卖合同纠纷的被告参加诉讼。原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告没有按照合同约定的时间完成产权登记的报备工作，应当承担违约责任。原告要求被告支付延期办证违约金的请求应予支持，被告应按照合同约定向原告支付延期办证违约金422209×1%=42222.09元。关于房屋的面积差，根据合同的约定，被告应当退还多收取的房款，本院对原告的此项诉讼请求予以支持，被告应按照合同约定退还原告房屋面积差额款0.40×4090=1636元。关于原告要求被告返还其自然家园27-1-803号房屋配套费4545元的请求，原、被告签订房屋买卖合同时未按照《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法》的规定约定房价，现原告主张退还配套费违背公平原则，本院不予支持。关于原告要求被告返还其维修基金12666元的请求，无相应的法律或政策性规定作依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告秦皇岛市环璐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张超支付逾期办证违约金4222.09元； 二、被告秦皇岛市环璐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张超退还面积差额款1636元； 三、驳回原告张超其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费376元，由被告秦皇岛市环璐房地产开发有限公司承担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告376元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  谷立云 人民陪审员  张立敏 人民陪审员  吕凤玲 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  王 箫