广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初29362号原告（反诉被告）：于红侠，女，1971年8月24日出生，汉族，住安徽省界首市，委托诉讼代理人：曹子洋、马江玲，均为广东导正律师事务所律师。被告（反诉原告）：被告：宁洋影业（广州）有限公司，住所地广州市天河区珠江东路****（部位：自编**）。法定代表人：吴红波，职务董事长。委托诉讼代理人：梁雄鹰，被告职员。原告（反诉被告）于红侠诉被告（反诉原告）宁洋影业（广州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马江玲、被告的委托诉讼代理人梁雄鹰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、被告向原告清偿拖欠的2020年7月1日至2020年7月10日共10天的租金15189元（45567元/月÷30天/月×10天）以及相应违约金13670.1元（45567元/月×3%×10天），合计28859.10元；2、被告向原告清偿2020年7月11日至2020年7月27日共17天的场地使用费25821.3元（45567元/月÷30天/月×17天）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系广州市海珠区江南大道中**富力天域中心**的物权所有人，原被告双方签订《广州市房屋租赁合同》，第三条约定2020年1月16日至2021年1月5日，月租金额45567元，租金按月结算，乙方在每月的第30日前按转账付款方式交付下个月租金给甲方指定银行账号，第四条约定乙方向甲方交纳91134元信用风险保证金，第六条第4款约定发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方无法履行合同约定的，甲方可单方解除合同。甲方经电话和信息通知四个自然日后乙方仍未处理房屋内物品的，有权强行收回房屋及处理房屋内所有物品且无需向乙方作出任何赔偿或补偿，信用风险保证金不予退还并有权向乙方追讨相应的赔偿；合同第七条约定乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金，逾期超过7天的，甲方可单方面解除合同。2020年5月29日，被告最后一次向原告转账支付了2020年6月份租金，此后就开始欠付原告租金，因欠付租金超过7天，故原告依约通知被告解除合同，被告也于2020年7月27日搬离案涉房屋。但被告一直拖欠原告2020年7月份应付的相应租金及场地使用费，根据租赁合同的约定，被告依约应清偿2020年7月租金、场地使用费及违约金。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。双方已于2020年7月14日对本案所涉租赁合同纠纷达成了协商一致的意见，双方互不追究违约责任，被告仅需支付2020年7月14日之前所产生的该房屋的水电费用，被告已履行了支付水电费用的义务。同时被告之所以于2020年7月27日才迁出本案所涉的纠纷的房屋，原因是由原告恶意造成的，所以不能视为被告违约占用上述房产。被告向本院提起反诉请求：1、要求原告退还保证金91134元；2、诉讼费用由原告承担。事实和理由：原被告双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区江南大道中180号3901房出租给被告作办公用途使用，租赁期限至2022年1月5日。2020年6月29日，被告因其个人原因，向原告单方提出提前解除合同，原告将房屋上锁导致被告无法搬迁。双方经2020年7月14日、2020年7月27日协调，同意解除租赁合同，互不追究违约责任。被告认为主要违约行为是原告做出，被告不承担任何违约责任。原告反诉答辩称:不同意反诉的诉请，依据案涉合同第六条第四款之规定，该信用风险保证金是不予退还给被告的，被告在逾期不交租金的前提下，原告可单方解除合同，就迟延交付租金这一违约行为，原告可以没收案涉合同的风险保证金。经审理查明：海珠区江南大道中180号3901房（以下简称为“涉案房屋”）的登记权属人为原告于红侠，房屋用途为办公。原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用；租赁期限自2020年1月6日至2022年1月5日，其中2020年1月6日至2020年1月5日期间月租金额为45567元；租金按月结算，由乙方在每月的第30日前按转账付款方式缴付下个月租金给甲方；乙方向甲方交纳91134元信用风险保证金，在租赁期满或自愿终止本合同并签订解约协议书时，双方之间清算所有应付费用并完成所有相关财物交接确认后，甲方将该笔信用风险保证金退回乙方，且双方同意本条款的约定作为退还信用风险保证金的唯一原则；第六条：4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方乙方无法履行合同约定（约定内容含本合同第七条和本合同第八条）的，甲方可单方面解除合同；甲方经电话和信息通知十个自然日后乙方仍未处理房屋内物品的，有权强行收回房屋及处理房屋内所有物品且无需向乙方作出任何赔偿或补偿，信用风险保证金不予退还并有权向乙方追讨相应的赔偿；第七条：1、乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；逾期超过7天的甲方可单方面解除合同；第八条：8、乙方逾期缴纳下个月租金并超过叁个工作日的，甲方按照本合同第六条第4点履行合同；等。合同签订后，被告向原告支付保证金91134元，并支付涉案房屋的租金至2020年6月。2020年7月6日，原告通过微信向被告员工发送如下内容：宁洋影业（广州）有限公司的负责人，你好！本人是富力天域中心3901业主，到现在为止，我还没有收到你7月的应缴租金、管理费和代缴税金，按合同约定贵司已违约。请贵司务必在2020年7月7日前把欠款转账合同指定收款账户，逾期未付清，我将即时回收我方物业。被告员工回复“姐，我也不是负责人呢，跟我说也没用，建议您直接跟海珠的陈总联系。”2020年7月10日，原告再次向被告员工发送微信，内容如下：宁洋影业（广州）有限公司的负责人，你好！本人是富力天域中心3901业主，到现在为止，我还没有收到你7月的应缴租金、管理费和代缴税金，按合同约定7月份租金6月底要交的，贵司已违约，现请贵司务必在2020年7月11日前把欠款和违约金一起转账合同指定收款账户，逾期未付清，我将即时回收我方物业。2020年7月10日，涉案房屋被原告锁门。2020年7月13日，被告报警，被告员工并通过微信联系原告要求原告开门以便取回物品，因双方协商不成，原告一直未开门。2020年7月24日，被告向原告出具声明，主要内容为：宁洋影业（广州）有限公司，于2020年7月27日24:00前，把在富力天域中心3901单元内的所有属于公司的物品（附入场时所购置的物品清单）及员工私人物品清出。2020年7月27日，被告将涉案房屋交还给原告。另，据原告与被告员工的微信聊天记录显示，被告员工与原告协商双方解除合同、搬走物品的相关事宜，经沟通后，原告要求被告出具书面解约声明。随后，被告员工于2020年7月14日向原告发送微信“经双方（业主于红侠、租户宁洋影业）协商，同意解除合约，互不追究违约责任，我方（宁洋影业）承担支付2020年7月14日之前产生的未缴清电费共850.1元，并且提供解除合约声明。”；原告回复“好的”；2020年7月15日，被告员工向原告发送微信“姐，总部给了声明我了，我发给你看看”；2020年7月16日上午9点56分，被告员工向原告发送微信“早上好，姐，这声明看了吗？法人签字整不了呢，老板又去北京了，不过公司的法务说，有公章法律效果是一样的呢”，原告回复“我让律师看了说不行”，“你们这写的就是准备给我要押金，是准备给我打官司的，你回复他们吧我愿意奉陪到底！2020年7月16日上午11点49分，被告员工发送微信给原告“估计是法务不清楚没写好，我再说说哈”；原告回复“你不要麻烦了！还是过几天我回去了按合同用正常程序以法律来解决吧！”2020年7月20日上午10点20分，被告员工拨打原告微信电话，显示对方已取消，原告回复“在忙”；2020年7月21日上午12点9分，被告员工向原告发送微信“姐，现在有空通话不？”原告回复“什么事？在上课，你找管理处帮忙打开门你们的锁也打开拿走吧别人要上新锁了”；被告员工回复“刚才跟何管家在3901，然后何管家说您只能开大门，不开小门。大门现在没有钥匙，本来想先开小门，把部分东西先搬了，然后等大门能开再搬大件的，现在就变成什么都搬不了”；原告回复“你去忙吧，反正我通知你们了，今天他们不拿就等于都不要了！小门是从来都不走的！之前都是锁死的！你们现成的大门不走都从小门过来过去公司能会好吗！”被告原告回复“姐，有时候我也真的忙不过来呢，现在也不是不想搬，只是想先搬小件的东西，等弄好那个锁的事情，再搬大件的”；2020年7月22日18点28分，被告员工向原告发送微信“姐，下午好，海珠这边安排好师傅，这周五8:30开始搬东西，您看？”原告回复“他们认为自己想干嘛就干嘛、想什么时候搬就什么时候搬你就让他们砸门搬吧！”本院认为：原被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，被告需在每月的第30日前缴付下个月租金，逾期超过7天的，原告可单方面解除合同，收回房屋、没收信用风险保证金。被告没有按约定缴付2020年7月的租金已构成违约，原告于2020年7月10日对涉案房屋进行上锁处理，故本院认定原告自行收回房屋，双方签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年7月10日实际解除。因双方的租赁合同系因被告未按时支付租金而解除，原告要求被告支付2020年7月1日至2020年7月10日的租金、没收信用风险保证金符合合同约定，本院予以支持。被告主张双方已协商一致互不追究违约责任，但从双方的微信聊天记录来看，双方虽沟通了解除合同事宜，但原告明确表示对被告发出的解约声明不予认可，此后双方亦未能达成一致意见，故被告的主张依据不足，本院不予采纳。合同约定，迟延交纳租金需每日按当月租金额的3%支付违约金，现原告要求被告向其支付逾期缴纳2020年7月1日至2020年7月10日期间租金的违约金，理据充分，本院予以支持，但双方协议约定的违约金标准过高，在原告没有提交相应证据证明被告迟延交纳租金造成的实际损失的情况下，考虑到本案为房屋租赁合同纠纷，原告的实际损失为被告逾期支付租金所造成的资金占用损失，根据公平原则综合考量，本院酌定本案违约金以被告尚欠的2020年7月1日至2020年7月10日期间的租金为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计付为宜。原告仅主张计算10天的逾期交租违约金，是其自行对权利的处分，本院予以准许。关于房屋占用费的问题，一方面，原告于2020年7月10日将涉案房屋上锁后，被告客观上无法使用涉案房屋；另一方面，被告发现涉案房屋被锁后，已积极与原告沟通协商要求取回物品，原告作为出租人亦应配合被告搬离房屋内的可移动物品、腾空房屋以避免损失扩大。根据原告提供的微信聊天记录显示，被告无法正常使用房屋，并分别在2020年7月13日、2020年7月14日、2020年7月21日、2020年7月22日、2020年7月24日多次与原告协商，但原告一直未开门协助，原告怠于履行协助义务，由此产生的房屋占用期间的损失应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁洋影业（广州）有限公司在本判决生效之日起10日内支付2020年7月1日至2020年7月10日期间的租金（按45567元/月的标准计算）及违约金（以2020年7月1日至2020年7月10日期间的租金为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，共计10天）给原告于红侠；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费874元，由原告负担709元，由被告负担165元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费1039元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年十二月八日书记员  颜姣吴晓菁