新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初1727号 原告（反诉被告）：新疆百商投资集团有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐经济技术开发区二期庐山街303号。法定代表人：李萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：骆峰，男，1975年6月23日出生，汉族，该公司员工，住乌鲁木齐市新市区新医路8号。被告（反诉原告）：蓝双喜，男，1978年3月18日出生，回族，住新疆克拉玛依市。委托诉讼代理人：杨军，新疆智瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆百商投资集团有限公司（以下简称：百商公司）与被告（反诉原告）蓝双喜房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月23日作出（2019）新0104民初6531号判决，被告（反诉原告）蓝双喜不服并上诉，2010年3月25日乌鲁木齐市中级人民法院作出（2020）新01民终57号民事裁定书，将该案发回本院重审，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人骆峰、被告（反诉原告）蓝双喜委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）百商公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付欠付租赁费用3,996,562.36元；2、请求判令被告支付欠付空调费356,132.4元；3、请求判令被告支付欠付采暖费92,348.45元；4、请求判令被告支付违约金22,647.19元；5、请求判令与蓝双喜解除租赁合同；6、请求判令被告承担此次诉讼费、邮寄费等费用。事实和理由：2012年7月24日，原、被告双方签订了《租赁合同》，被告承租原告位于乌鲁木齐市××路.6平方米区域。租赁期限自2012年8月1日至2022年8月31日。现被告违反《租赁合同》约定，自2017年10月24日起，未向原告支付租赁费3,996,562.36元（其中1,882,893.28元，管理费2,113,669.08元);2017年、2018年两年度的空调费用356,132.4元;2018年-2019年度采暖费(2018年10月15日-2019年3月23日共157天)92,348.45元;水费2027.76元。原告多次催要以上费用未果。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）蓝双喜辩称，一、原告主体不适格，合同是由原被告签订的，但实际的合同履行人不是原被告，合同签订后，房屋租赁费和管理费全都交付给了案外公司。二、租赁费均由百商购物中心收取，现在的物业管理费是由恒泰诺物业公司收取。三、空调、采暖费、水费均由恒泰诺物业公司收取，原告公司从未收取过相关费用。四、我方和原告没有真实的合同关系，即便原告是真实的缔约方，被告也没有违约，是原告违约了。2018年11月，百商购物中心要强行收回第5、6层，蓝双喜与购物中心协商，将第5层交付给百商购物中心，第六层没有后堂，而且六层之上是住宅，无法经营餐饮。2018年11月收回了5层，2019年1月初收回了6层，现已向外出租。五、关于合同已经事实解除了，不同意解除合同，要求对方承担违约责任。六、本案原告要求的租赁费用包含了两项内容，租赁费和物业费，原告说的管理费实际为物业费，被告在租赁期间交付的也是物业费，不存在管理费。原告计算费用的期间有问题，2018年11月原告已收回了5层，5层当时是被告的后堂，6层没有后堂，5层收回后6层根本无法使用，原告租赁费计算错误。在合同履行过程中，原告强行将房屋收回导致合同无法履行，违约方是原告，原告要求支付违约金没有事实及法律依据。物业费应由物业公司收取，原告没有权利收取物业管理费，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）蓝双喜向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人赔偿损失754815元；2、要求被反诉人退还保证金200000元；3、要求被反诉人返还反诉人的酒店用品；4、判令被反诉人承担诉讼费用及邮寄送达费用。事实与理由：2012年7月24日，原、被告签订租赁合同，租期10年，面积4871平方米。2013年9月22日签订补充协议，租赁面积变更为4812.6平方米。2018年7月1日，被反诉人无故停电、停电梯，导致反诉人无法正常营业。从2018年7月至今无法营业，给上诉人造成各项损失754815元。2018年11月26日，被上诉人将案涉租赁房屋的5层租赁给案外人，反诉人6层无法继续营业，其后被反诉人又将6层出租给案外人，并将反诉人的财产扣押不予返还。故反诉原告提出上述反诉请求。原告（反诉被告）百商公司辩称，1、对反诉的各项请求及事实与理由不予认可。2、反诉原告不具备主体资格，被告是酒店的员工，应该由酒店提起诉讼，不应由个人提起。3、被告陈述各项损失费用和我公司没有关系，我们解除合同是因为被告没有按时足额交纳租赁费，导致我方申请解除合同。4、原审也查明是被告经营不善，自己不经营，和我方没有关系。5、合同约定欠付费用不退保证金，但我方同意退还20万元保证金。6、关于酒店用品，没有具体名称、数目、是否真实摆放在我方场地都无法查明，我们没有办法承担，合同2（23）项明确约定，被告应自行搬离，如果没有搬离就视为自行放弃，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院调取（2019）新0104民初6531号案件的开庭笔录，双方对四份笔录的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月24日，本案双方签订《租赁合同》，合同载明：百商公司为出租方，蓝双喜为承租方。出租的房屋为乌鲁木齐市××路部分区域，租赁面积4871平方米，其中五层2641平方米、六层2230平方米。该合同约定：承租方应向出租方支付租金、管理费、空调费及有关能源费用；承租方延期十天以上支付约定费用，则应按所欠费用千分之五每天支付滞纳金。逾期超过30日的，出租方有权解除合同；租赁期限自2012年8月1日至2022年8月31日。承租方应于每年的1月20日、4月20日、7月20日、10月20日向出租方支付后续三个月的租赁费用；本合同租赁费用包括租金、管理费，各期间的金额如下表：序号计租起始日月租金（元）月管理费（元）月合计（元）12013年2月1日至2015年1月31日121775.00121775.00243550.0022015年2月1日至2017年1月31日126646.00126646.00253292.0032017年2月1日至2019年1月31日131710.50131710.50263521.0042019年2月1日至2021年1月31日137131.00137131.00274262.0052021年2月1日至2022年7月31日142769.50142769.50285539.002013年9月22日，本案双方签订《租赁合同补充合同》约定，原建筑面积4871平方米减少为4812.6平方米。2018年6月12日被告（反诉原告）蓝双喜向原告（反诉被告）百商公司出具《海港城计划交费承诺书》，该承诺书载明被告（反诉原告）蓝双喜2017年11月24日至2018年8月23日合计欠付原告（反诉被告）百商公司租金、物业费、空调费合计2529364.4元，被告（反诉原告）蓝双喜承诺支付但至今未付。双方认可被告（反诉原告）已交纳的物业费系按照合同第10条表格中约定的管理费交纳。本院认为，双方2012年7月24日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。一、关于本诉请求关于原告要求判令被告支付欠付租赁费用合计3996562.36元的请求，原告的计算方式为：（一）根据承诺书，2017年11月24日至2018年8月23日的租赁费为971194.3元，物业费为1201970.1元。（二）根据《租赁合同》，2018年8月24日至2019年1月31日，共计161天，租赁费每天4337.71元，计算方法为：131710.5元/4871平方米×4812.6平方米/30天（减去了补充合同中约定的减少的租赁面积）；管理费每天4337.71元，计算方法为：131710.5元/4871平方米×4812.6平方米/30天（减去了补充合同中约定的减少的租赁面积）。该期间租赁费698371.31元，管理费698371.31元。（三）根据《租赁合同》，2019年2月1日至2019年3月23日，共计51天，租赁费每天4516.23元，计算方法为：137131.00元/4871平方米×4812.6平方米/30天（减去了补充合同中约定的减少的租赁面积），管理费每天4516.23元，计算方法为：137131.00元/4871平方米×4812.6平方米/30天（减去了补充合同中约定的减少的租赁面积）。该期间租赁费230327.73元，管理费230327.73元。（四）以上相加为4030562.48元，原告只按3996562.36元主张。原告上述计算方式符合合同约定，被告出具承诺书后未支付承诺的费用，被告抗辩原告于2018年11月对涉案房屋进行装修，但其举证不能证明该事实，2019年9月5日本院（2019）新0104民初6531号案件的审判员和书记员到涉案场地调查，当时涉案场地仍然在装修，没有营业，装修没有完工，当时百商招商办的负责人陈述：“蓝鲸至尊在2019年6月份进场，之前一直是空置的”，即本院调查无法证实被告关于2018年11月原告已对涉案房屋进行了装修的主张，且从2018年11月装修至2019年9月5日尚未装修完工亦不符合常理，故对于被告关于2018年11月之后的租金费用不应支付的观点本院不予采纳。对原告的上述请求本院予以支持。本案原告为合同载明的出租方，原告有权依据合同向被告主张权利，被告关于原告主体不适格的观点本院不予采信。关于原告请求判令被告支付欠付空调费356132.4元的请求，《海港城计划交费承诺书》载明欠交2017-2018两个年度空调费356200元，原告庭审中主张356132.4元，对该请求本院予以支持。关于原告要求被告支付欠付采暖费92348.45元的请求，原告计算方式为：依据合同，2018年10月15日至2019年3月23日，157天，4812.6平方米×22元/180天×157天。原告该计算标准符合约定及实际收费标准，本院予以支持。关于要求被告支付违约金22647.19元的请求，合同约定日息5‰的滞纳金，现原告要求以原告按照3996562.36元为计算基数，按照月息5‰计算，从2019年3月23日之后计算34天。双方约定的迟延支付租赁费用加收欠付费用日息5‰的滞纳金具有违约责任的性质，原告已主动调减，原告调减为月息5‰并不过高，本院予以支持。关于原告请求判令与蓝双喜解除租赁合同的请求，双方合同约定租赁期限自2012年8月1日至2022年8月31日，逾期超过30日的，出租方有权解除合同。现被告逾期付款已远超合同约定，符合合同约定的解除条件，原告有权要求解除合同，本院予以支持。二、关于反诉请求反诉原告要求被反诉人赔偿损失754815元，包含停业损失574815元、人工工资13万元及维修费5万元。对于上述反诉请求，反诉原告在（2019）新0104民初6531号案件中称流水账、人员工资表、维修票据均在反诉被告处扣押，反诉被告并不认可扣押了资料，本案庭审中反诉原告亦未能提供证据证明上述损失及因果关系。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对上述反诉请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告退还保证金200000元的请求，反诉被告同意返还，对该请求本院予以支持。反诉原告要求反诉被告返还包含桌椅、板凳、后堂灶具、餐盘等酒店用品，反诉原告称其2019年9月4日到现场拍照，因反诉原告提供的照片不能看到其要求返还的全部物品，仅有旧椅子、餐具等，且无法证实具体拍摄时间，照片中的物品产权亦无法确定，另2019年9月5日本院（2019）新0104民初6531号案件审判员和书记员到涉案场地进行调查并拍摄照片，并无反诉原告主张返还的物品。故反诉原告无法证实其主张的物品系由反诉被告扣押，无法排除其主张返还的物品由其自行搬离的可能，对该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）新疆百商投资集团有限公司与被告（反诉原告）蓝双喜于2012年7月24日签订的《租赁合同》。二、被告（反诉原告）蓝双喜应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）新疆百商投资集团有限公司租赁费用（租金、管理费）3996562.36元、空调费356132.4元、热力费（采暖费）92348.45元、违约金22647.19元。三、原告（反诉被告）新疆百商投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）蓝双喜履约保证金200000元。四、驳回被告（反诉原告）蓝双喜的其他反诉诉讼请求。上述款项折抵后，被告（反诉原告）蓝双喜应支付原告（反诉被告）新疆百商投资集团有限公司4267690.4元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉原诉讼标的5189672.11元，案件受理费48127.7元（原告已预交），发回重审后现本诉诉讼标的变更为4467690.4元（应收诉讼费42541.52元），本诉支持给付标的金额4467690.4元，由被告蓝双喜负担本诉诉讼费42,541.52元，退还原告新疆百商投资集团有限公司5586.18元。本案反诉支持给付标的金额200000元，占反诉诉讼标的金额954815元20.95%，反诉案件受理费减半收取6674.07（反诉原告已预交），由反诉被告新疆百商投资集团有限公司承担20.95%即1398.22元，反诉原告蓝双喜自行承担5275.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   姜富刚人民 陪 审员   毛义峡人民 陪 审员   张 玲二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 四 日书  记  员   郑 媛