云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初12965号原告：昆明市海伦堡商业管理有限公司，住所地云南省昆明市官渡区广福路3332号春城时光花园1座6层605-606室。法定代表人：张霞，执行董事兼总经理。委托代理人：陆娟、张谦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：赫欣，女，1981年4月6日生，满族，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：魏可，北京市炜衡（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司与被告赫欣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序进行独任审理。本院于2020年10月13日第一次公开开庭进行审理时，原告当庭变更诉讼请求，后本院于2020年12月16日第二次公开开庭进行审理。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司委托代理人陆娟，被告赫欣及其委托代理人魏可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、确认原、被告签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》及《昆明海伦城市广场物业管理合同》已于2017年12月31日起解除；二、判令被告向原告支付自2016年10月1日起至2017年12月31日期间的物业管理费284170.35元及至清偿之日止按年利率24%计算的违约金（暂计算至2020年6月10日为220286.13元）；三、判令被告向原告支付燃气费1385.65元、水费570元及至清偿之日止按年利率24%计算的违约金（暂计算至2020年6月10日为1268.52元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年11月4日签订了《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》，约定由原告将位于昆明市官渡区出租给被告用于经营佐客牛排西餐厅。合同约定租赁期限为5年，自2015年9月14日起至2020年9月13日止。租金标准为：第一年、第二年租金为68096.26元／月，第三年起，每年租金在上一年租金基础上递增6%，2015年9月14日起至2015年11月13日期间为装修期。被告以每3个月为一个支付周期，采取先付租金后使用租赁商铺的方式向原告支付租金，且下一期租金必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付。合同第11.9条约定，被告拖欠原告租金、水电费、物业服务费等费用均视为违约，每逾期一天应按照欠付金额的2‰支付违约金，逾期达到20天的，原告有权终止合同，没收保证金，要求被告支付欠付租金、违约金等费用，并无条件返还租赁标的及其附属物。合同还约定，被告在租赁期间按照每月28.6元／㎡向原告缴纳物业服务费，且双方另行签订了《昆明海伦城市广场物业管理合同》，对水电费、物业管理费、逾期支付违约金等进行了明确约定。《租赁合同》签订后，原告如约向被告交付了租赁商铺，但被告自2016年10月1日起拖欠管理费、燃气费等各项费用，经原告多次催收，被告均拒不支付。截止起诉之日，被告仍欠付原告物业管理费、燃气费、水费、违约金等共计64万余元。原告为维护自身合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、一个案件只审理一个法律关系，原告提出的第一项请求解除租赁合同与物业管理合同是两个法律关系；二、双方已经就解除租赁合同和物业合同达成一致，并就相关事项进行明确，即将店内现有装修装饰冲抵所欠的物业费、水电费等，原、被告双方之间不再有任何的债权债务关系；三、原告提交的物业金额不正确，在被告撤场时尚欠物业费是103,997.16元，后被告已通过退租款（3万元）、现金支付及上述的装饰装修冲抵等方式结清，不再欠任何的物业费；四、对方的起诉时间点不明确，2017年9月17日前的物业管理费的诉讼时效已过；五、对方计算的违约金过高，应当予以调整。水电费已经通过冲抵行为全部结清，不存在违约金的问题。本院经审理，确认本案法律事实如下：2014年9月25日，原、被告双方签订了《昆明海伦城市广场租赁确认书》，约定：被告意向租赁商铺系昆明市海伦城市广场二层Ａ218号（书手写更正为Ａ219）铺位，实际面积393.62平方米，租赁期自2015年6月1日至2020年5月31日，合计五年。租金为68096.26元／月。从第三年起，每一年的租金在上一年单位面积租金额的基础上递增6%。2014年11月6日，原、被告双方签订《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》，约定：原告将位于昆明市官渡区出租给被告使用，租期自2015年9月14日起至2020年9月13日，租金计算方式同确认书一致。2015年9月14日至2015年11月31日，合计六十一天为装修期。2015年11月14日至2015年12月13日，合计三十天为免租期，装修期及免租期内无需承担租金，但需承担物业服务费及其他应缴费用。在租赁期间，被告应当按照租赁物业的建筑面积缴纳物业服务费，装修期及免租期间物业服务费为10元／㎡，之后物业服务费为28.6元／㎡。同时，被告应向原告缴纳租赁保证金136192.52元、物业服务保证金40936.32元、水电费保证金5000元。如被告违反本合同之规定，在不影响原告其他权利或补救的前提下，原告有权（但并无义务）以保证金抵付被告应付款项，和／或作为原告因此而遭受的损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给被告。被告拖欠原告租金、水电费、物业服务费等费用均视为违约，每逾期一天应按照欠付金额的2‰支付违约金，逾期达到20天的，原告有权终止合同，没收保证金，要求被告支付欠付租金、违约金等费用，并无条件返还租赁标的及其附属物。《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》签订后，双方又签订了《昆明海伦城市广场物业管理合同》，对被告承租的Ａ218号商铺的物业管理费用、违约金等相关事项进行了细化约定，进一步确认物业费按商铺的建筑面积715.67平方米计算，装修期及免租期物业管理服务费标准为每月7156.7元，装修期及免租期后物业管理服务费标准为每月20468.16元。2014年12月5日，原告向被告出具编号为0356789的《收款收据》，载明：收到交款人赫欣海伦城市广场二层Ａ218商铺水电费保证金5000元。2015年2月3日，原告向被告出具编号为0356848的《收款收据》，载明：收到交款人赫欣海伦城市广场二层Ａ218物业租赁保证金177128.84元。2015年年底，原告向被告交付了商铺。后因被告个人原因，要求提前退租。原告为此向被告出具《关于昆明市海伦城市缴费清单及详情说明的函》（表格）载明：截止2017年12月31日，被告欠付的金额为316126元（含燃气费1385.65元，水费570元），另外已收租赁保证金177128.84元、水电押金5000元。原告出具《关于昆明市海伦城市退租详情说明函》载明：昆明海伦城市广场Ａ218号商铺，被告于2015年12月25日经营至2017年12月31日，截止2017年12月31日止，被告欠款金额为103997.16元……等字样。2018年6月14日，被告出具《承诺书》载明，因经营原因申请提前退租，并承诺自愿放弃Ａ218（佐客机器人西餐厅）店铺里面的装修及店铺里面的所有物品，海伦国际广场有权自行处理。2018年7月25日，被告向原告支付30000元，备注中载明“佐客退租款”。原告诉请中主张截止2018年2月，被告尚欠物业管理费284170.35元、燃气费1385.65元、水费570元，总计286126元；被告对欠款总额286126元予以认可，但主张应扣减被告于2018年7月25日已付的30000元退租款以及租赁保证金、水电押金。认定上述事实，有下列证据在卷佐证：一、原、被告的陈述与辩解；二、经庭审举证、质证的下列证据：《昆明市海伦城市广场租赁确认书》《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》《昆明海伦城市广场物业管理合同》《承诺书》《收款收据》（两份）《银行账户历史交易明细表》（退租款）《关于昆明市海伦城市缴费清单及详情说明的函》《关于昆明市海伦城市退租详情说明函》。对于被告提交的两份关于缴费详情说明和退租详情说明的函件，其上无原告签字、签章，原告当庭以“经办人离职无法核实”为由不予认可，但本院认为，原告作为商场经营管理方，本就负有科学管理、及时组织商户结算的义务和优势，现双方结算手续不完整、店铺装修及物品抵扣费用的金额不明确，原告应承担其管理不善、举证不利的相应法律责任，并且被告提及的两份函件中关于煤气费、水费金额与原告诉状所附欠款明细表相吻合，租赁保证金、水电押金与收据相印证，因此在原告无法提供相反证据的情况下，本院对这两份函件予以采信。此外，被告提交的《招商银行账户历史交易明细表》欲证明被告在商铺中投入巨额资金并已抵扣给原告，但明细中流水往来无法证明其与本案商铺的关联性，故本院不予采纳。本院归纳本案的焦点：一、如何认定租赁合同的解除时间？二、本案是否超过诉讼时效？三、被告实际欠付的相关费用？本院认为，针对焦点一被告认可原告提出的双方签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》及《昆明海伦城市广场物业管理合同》已于2017年12月31日解除的主张，故本院确认原、被告双方的租赁合同自2017年12月31日起解除。针对焦点二被告主张2016年9月17日至2017年9月17日欠付的物业管理费用已经超过诉讼时效，但结合庭审查明的事实，被告于2018年6月4日出具的《承诺书》中载明“海伦城市广场有权自行处理商铺里的所有物品”的字样系冲抵剩余欠付费用的意思表示，本院认定原、被告双方于2018年6月4日仍就双方间基于物业管理费产生的债权债务纠纷进行合意解决。此外，物业服务合同是持续性合同，属于同一债务分期履行，诉讼时效应当从最后一期物业服务费用的履行期限届满之曰起计算，故本案未超过法律规定的诉讼时效。针对焦点三原告将房屋租赁给被告占有使用，被告应按时向原告缴纳物业管理费，对于原告主张被告应支付欠付的物业管理费的诉请，本院在合理范围内予以支持。被告认可截止2017年12月31日止欠付的金额为286126元，但被告主张扣除向原告缴纳的租赁保证金136192.52元、物业服务保证金40936.32元、水电费保证金5000元以及30000元退租款。庭审中，原告认可上述保证金并未退还，但对是否抵扣并未作出意思表示。本院认为根据《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》第十一条第二款之规定，在被告违反合同约定的情况下，原告有权选择以保证金抵付被告应付款项，和／或作为原告因此而遭受的损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给被告。结合《关于昆明市海伦城市退租详情说明函》中载明的欠付金额（103997.16元）及《银行账户历史交易明细表》（退租款30000元），本院认为双方就被告退租事宜，达成了被告已经缴纳的保证金用于冲抵欠付款项的一致意见，即截止2017年12月31日，286126元（欠付金额）-136192.52元（租赁保证金）-40936.32元（物业服务保证金）-5000元（水电费保证金）＝103997.16元。此后，被告于2018年7月25日再次支付30000元退租款，抵扣后，被告实际欠付原告物业管理费、燃气费、水费共计73997.16元。对于违约金的诉请，双方签订的合同对违约金及计算标准均有约定，被告未按时向原告支付相应费用符合应支付违约金的情形，因双方约定的违约金标准过高，本院予以酌情调整，由被告向原告支付违约金14799.43元（以欠付款项总额的20%计）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告昆明市海伦堡商业管理有限公司与被告赫欣签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》《昆明海伦城市广场物业管理合同》于2017年12月31日解除；二、被告赫欣于判决生效之日起十日内支付原告昆明市海伦堡商业管理有限公司物业服务费、燃气费、水费合计73,997.16元；三、被告赫欣于判决生效之日起十日内支付原告昆明市海伦堡商业管理有限公司违约金14,799.43元；四、驳回原告昆明市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10,239元，由被告赫欣负担2,020元，原告昆明市海伦堡商业管理有限公司负担8,219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  严华二〇二〇年十二月三十一日书记员  丁瑞