北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初63912号原告（反诉被告）：北京太景物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区关东店北街23号楼四层。法定代表人：吴英明，经理。委托诉讼代理人：杨雅琴，北京市富润律师事务所律师。被告（反诉原告）：西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司，住所地北京市房山区阎福路69号院46号楼1至4层101二层03。法定代表人：桑光宾，总经理。委托诉讼代理人：李治，北京柏枫臻信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张西玲，女，1979年4月1日出生，汉族，西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司职工，住广东省深圳市南山区。原告（反诉被告）北京太景物业管理有限责任公司（以下简称太景公司）与被告（反诉原告）西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司（以下简称中信国安北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。太景公司之委托诉讼代理人杨雅琴，中信国安北京分公司之委托诉讼代理人李治到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。太景公司向本院提出诉讼请求：要求解除太景公司与中信国安北京分公司之间的房屋租赁合同；要求中信国安北京分公司支付逾期支付租金导致合同解除的违约金635313元、支付2019年7月1日至2019年8月31日的租金656490.10元。事实和理由：2017年4月28日，我公司与中信国安北京分公司就位于北京市朝阳区关东店北街23号楼二层及三层的房屋签订《财产委托管理服务合同》，该合同实际上属于房屋租赁合同。在合同履行过程中，我公司按照合同约定履行合同义务，但中信国安北京分公司屡次严重违约，到期未支付第二笔、第三笔房屋租金。我公司已向中信国安北京分公司送达《律师函》行使解除权，该函已于2019年7月1日送达。因中信国安北京分公司未承担违约责任，故我公司诉至法院。中信国安北京分公司答辩并反诉称：太景公司仅提供涉案房屋的产权证复印件，根据复印件显示，房屋的实际产权人为北京市朝阳区教育局。为确保太景公司确有出租该房屋的权利，双方又签署补充协议，明确要求太景公司提供涉案房屋的租赁协议复印件，并加盖公章，以证明签约的有效年限，但太景公司一直以各种理由推延而未提交。太景公司的行为属于明显违约，丧失了商业信誉。又据太景公司提供的其与北京保罗物业管理服务中心签署的租赁协议显示，涉案房屋存在随时拆迁可能，但太景公司在与我公司签署的合同中故意隐瞒了此种可能性，将我公司置于重大风险和不安之中。在此情况下，我公司停止缴纳租金并无过错，不应认定行为构成违约。且在双方对是否需要继续履约及如何履约未达成新的协议或通过法律途径解决争议的情况下，不能单凭太景公司的解除通知就允许其单方解除合同。太景公司在托管合同约定的租赁期内，在未经过双方协商或通过法律途径解除该托管合同的情况下，再次将涉案房屋出租给北京互动金服科技有限公司，属于典型的违约和商业欺诈行为。太景公司主张的违约金也过高。我公司在合同签订后，积极按照合同约定履行自身义务，同时对所租赁房屋投入巨额资金进行装饰装修，该部分装饰装修现添附租赁房屋上，无法拆除。太景公司单方解约行为，造成我公司装饰装修的巨额投入化为泡影。故我公司不同意太景公司的诉讼请求，并提出反诉，要求太景公司赔偿装饰装修损失280万元、支付违约金751519.94元、租金损失586666元。太景公司就反诉答辩称：中信国安北京分公司违约导致合同解除，其主张赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失于法无据，我公司也不同意利用该房屋剩余的装饰装修，故我公司不同意中信国安北京分公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，太景公司（委托人、甲方）与中信国安北京分公司（受托方、乙方）签订《财产委托管理服务合同》。双方约定：甲方同意将位于北京市朝阳区关东店北街23号楼二层及三层房屋（以下简称涉案房屋）独家委托给乙方全权管理并全权代理出租；建筑面积2140平方米；委托代理权限2017年5月1日至2023年4月30日；代理权限包括：代理甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜，代理甲方由乙方直接向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回，甲方同时退还房屋押金；乙方应按照附件约定的租金支付标准向甲方支付租金；甲方同意并授权，由乙方为租赁房屋另行配置家具家电及对租赁房屋进行装饰装修；乙方迟延交支付租金满15个工作日，因甲方原因或不可抗力而迟延的除外，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金；若任何一方违反本协议的任何条款，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任；因甲方过失导致本合同无法正常履行而必须解除时，甲方在赔付乙方违约赔偿金的基础上，另行向乙方赔偿装修折旧损失费，折旧年限为6年，装修费用以400万为最高限，实际装修费用超出最高限的部分不摊入折旧；装修折旧原则：第一年折旧率为15%，装修折旧费剩余85%；第二年折旧率为15%，装修折旧费剩余70%；租金、管理费及服务费支付方式为半年付，甲方应于2019年6月1日支付乙方2019年7月1日至2019年12月31日的房租1905939元。同日，太景公司与中信国安北京分公司签订《财产委托管理服务合同之补充协议》，约定太景公司需提供关于涉案房屋的租赁协议复印件并加盖公章，以证明签约的有效年限。合同签订后，太景公司将涉案房屋交付中信国安北京分公司，中信国安北京分公司对涉案房屋进行了装修，后将涉案房屋转租给案外人北京和顺安泰置业有限公司（以下简称和顺公司）。自2019年7月1日起，中信国安北京分公司未向太景公司支付租金。中信国安北京分公司主张太景公司没有提供其有权出租的证据，且次承租人未向中信国安北京分公司支付租金，故中信国安北京分公司未向太景公司支付租金。太景公司主张涉案房屋的产权人为北京市朝阳区教育局，北京市朝阳区教育局将涉案房屋出租，太景公司从北京保罗物业管理服务中心分公司（以下简称保罗公司）处承租涉案房屋，租期为2016年5月6日至2023年5月5日，太景公司具有转租权。太景公司就其主张向本院提交产权证复印件、太景公司与保罗公司之间的租赁合同、保罗公司作出的情况说明。2019年7月1日，中信国安北京分公司收到太景公司发出的《律师函》，载明：贵司屡次违约，到期未支付第二年合同期的第二笔租金1850424元，逾15个工作日后支付，到期未支付第三年合同期的第一笔租金1905939元，至本函发出之日已逾15个工作日，现通知贵司《财产委托管理服务合同》于本函送达之日起解除，贵司应于2019年7月1日前腾退房屋。审理中，太景公司主张中信国安北京分公司收到上述《律师函》后未返还涉案房屋，一直占用到2019年8月31日，2019年8月31日次承租人和顺公司将涉案房屋返还太景公司；2019年8月12日太景公司与新租户北京互动金服科技有限公司（以下简称互动公司）签订租赁合同，约定租期自2019年9月1日起至2023年4月30日止，太景公司已将涉案房屋交付互动公司，交付时未将原装修拆除，互动公司在租赁期间没有提出装修申请，但互动公司对装修进行了部分改动。中信国安北京分公司主张双方《财产委托管理服务合同》未解除，不存在返还涉案房屋问题，其公司不清楚和顺公司已将涉案房屋返还给太景公司，并主张其公司为装修涉案房屋支付装修费、家具采购费800万余元，其中100万元左右为设备采购费，另700万元为装修费。中信国安北京分公司就其主张向本院提交付款审批表、付款凭证等。经询，中信国安北京分公司表示对装饰装修残值不申请评估。另查，2019年，太景公司将中信国安北京分公司诉至本院，要求中信国安北京分公司支付逾期支付2019年1月1日至6月30日房租的违约金。2014年5月，本院作出（2019）京0105民初38556号判决书，判决中信国安北京分公司支付太景公司逾期支付租金的违约金10万元。中信国安北京分公司不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院，后双方达成调解协议，确定中信国安北京分公司支付太景公司违约金10万元。本院认为：太景公司与中信国安北京分公司之间签订的《财产委托管理服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中，中信国安北京分公司无正当理由，未按约定于2019年6月1日支付下期租金，且迟延支付租金超过15个工作日，其行为已构成违约，故太景公司享有合同解除权。对中信国安北京分公司的相关抗辩意见，本院不予采纳。中信国安北京分公司于2019年7月1日收到太景公司发出的载有解除合同内容的《律师函》，故本院确认双方《财产委托管理服务合同》于当日解除。太景公司要求中信国安北京分公司支付合同解除的违约金，符合合同约定，本院予以支持。太景公司以中信国安北京分公司占用涉案房屋至2019年8月31日为由，要求中信国安北京分公司支付2019年7月1日至8月31日的租金，实为房屋使用费，中信国安北京分公司就该期间其已向太景公司返还涉案房屋未向本院举证，故本院根据双方约定的租金标准确定中信国安北京分公司支付太景公司该期间房屋使用费635313元。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。中信国安北京分公司要求太景公司赔偿装饰装修损失，太景公司虽表示不同意利用装饰装修，但太景公司已将涉案房屋另行出租，出租时不可能完全不利用中信国安北京分公司的装修，故太景公司应在利用价值范围内适当补偿中信国安北京分公司的损失。具体补偿数额，本院结合中信国安北京分公司提供的证据，并考虑实际情况，平衡租赁双方的利益，对房屋装饰、装修残值等设施损失酌定为50万元。中信国安北京分公司要求太景公司支付违约金、赔偿租金损失，均缺乏依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京太景物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司之间签订的《财产委托管理服务合同》于二○一九年七月一日解除。二、被告（反诉原告）西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京太景物业管理有限责任公司违约金六十三万五千三百一十三元。三、被告（反诉原告）西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京太景物业管理有限责任公司房屋使用费六十三万五千三百一十三元。四、原告（反诉被告）北京太景物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司装修补偿五十万元。五、驳回原告（反诉被告）北京太景物业管理有限责任公司其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16426元，由原告（反诉被告）北京太景物业管理有限责任公司负担190元（已交纳），由被告（反诉原告）西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司负担16236元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费19953元，由原告（反诉被告）北京太景物业管理有限责任公司负担4400元（于本判决生效后7日内交纳），由被告（反诉原告）西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司负担15553元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  童雪霏审判员  张玉倩审判员  高 祺二〇二〇年十二月十七日书记员  毛珂歆