河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终2408号 上诉人（原审原告）：贾兴冲，女，1995年8月6日出生，汉族，住张家口市崇礼区。 委托诉讼代理人：任玉婷，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付泰林，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家口龙兴宏基房地产开发有限公司，住所地张家口经济开发区站前西大街10号龙兴润城小区49-50号。 法定代表人：谢永旺，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：冯艳丽，河北国器律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家口珠峰房地产经纪有限公司，住所地张家口经济开发区纬三路6号世纪豪园20号楼9楼903。 法定代表人：赵晓静，执行董事兼经理。 上诉人贾兴冲因与被上诉人张家口龙兴宏基房地产开发有限公司（以下简称龙兴公司）、张家口珠峰房地产经纪有限公司（以下简称珠峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人、被上诉人龙兴公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，珠峰公司未到庭。本案现已审理终结。 贾兴冲上诉请求：撤销（2020）冀0791民初663号民事判决，依法改判，支持其一审的诉讼请求。事实和理由：贾兴冲与龙兴公司形成房屋买卖合同关系，双方签订的认购书虽然在性质上属于预约合同，但具备了商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，贾兴冲已经支付房款，龙兴公司完成交付。即便未能签订正式的商品房买卖合同，根据最高人民法院关于审理房屋买卖合同案件的司法解释第五条的规定，该认购书的性质已经转化为商品房买卖合同，认购书自签订之日起即为房屋买卖合同成立之时。购房人取得所有权证书是签订房屋买卖合同的主要目的，由于龙兴公司将涉案房屋抵押，故一直未能办理产权登记，贾兴冲的合同目的不能实现。龙兴公司将已被抵押的房屋出售给贾兴冲，构成欺诈，根据合同法第五十四条及民法总则的相关规定，贾兴冲享有撤销权。双方于2017年10月28日签订认购书，根据查明的事实，龙兴公司分别于2016年9月20日将房屋抵押，2018年9月19日解除抵押，次日再次将房屋设定抵押。对上述情况，龙兴公司未能如实告知，已经构成欺诈。贾兴冲在受欺诈不知真相的情况下，违背真实的意思签订了认购书购买涉诉房屋，符合合同法及民法总则规定的撤销情形。龙兴公司应当承担相应的赔偿责任。龙兴公司的抵押行为符合最高院关于房屋买卖合同案件司法解释第八条规定的适用条件，因龙兴公司的欺诈行为导致贾兴冲购房目的不能实现，应当承担相应的赔偿责任。综上，一审法院判决认定事实和适用法律均存在错误，请二审法院予以纠正。 龙兴公司答辩称，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请予以维持。虽然双方形成了房屋买卖合同关系，但认购书不具有商品房销售管理办法规定的合同主要内容，该认购书应当认定为预约合同，主要的目的在于签订商品房买卖合同，合同义务已经履行，不存在可撤销的情形。涉案房屋贾兴冲实际占有两年之久，虽然没有办理贷款事宜，但对权利义务没有直接的影响，也已经具备签订正式商品房买卖合同办理按揭贷款及不动产登记的条件，因此贾兴冲购房的目的完全能够实现。贾兴冲是通过珠峰公司以团购的方式购买涉案房屋，龙兴公司在委托珠峰公司进行销售的同时已经将房屋实际情况予以告知，贾兴冲在充分了解并自愿接受房屋情况后与龙兴公司签订认购书，因此龙兴公司并不存在欺诈行为。同时，贾兴冲与龙兴公司签订认购书视为对房屋存在抵押事实的知情并认可，其未能在法定的一年期间内行使撤销权，该权利已经消灭。 珠峰公司未到庭参与诉讼，亦未提交书面答辩材料。 贾兴冲向一审法院起诉请求：撤销其与龙兴公司于2017年10月28日签订的《龙兴润城（商业）认购协议书》；龙兴公司返还已付购房款590000元及利息，利息以已付购房款额为基数，自2017年10月29日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算；龙兴公司、珠峰公司赔偿因购买涉案商住房支出的团购费50000元、维修基金23200元、契税46400元,测绘费1606元，共计71206元；龙兴公司给付已付购房款590000元一倍的赔偿。 一审法院认定事实：贾兴冲通过珠峰公司组织的团购活动，支付了50000元的团购信息服务费后，认购龙兴公司开发的“龙兴润城”商业51号房，并于2017年10月28日和龙兴公司签订了《龙兴润城（商业）认购协议书》，该认购协议书约定：乙方（贾兴冲）确定购买甲方（龙兴公司）所开发建设的“龙兴润城”项目的商业产品，乙方所购房号为商业51号，建筑面积106.37㎡，合同成交单价10905.33元/㎡，合同总价1160000元。乙方与甲方约定的付款方式为按揭贷款，乙方向甲方支付590000元首付款。在甲方通知乙方后的7日内（甲方以电话或信件方式通知），乙方需到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》，乙方之前支付的首付款自动转为房款，同时按约定的方式缴纳剩余房款或者办理银行按揭贷款并办理相关手续。按照协议约定的上述内容，贾兴冲于当日向龙兴公司支付购房首付款590000元。2018年1月16日贾兴冲又交纳涉诉商铺的测绘费1606元、公共维修基金23200元、契税46400元，并于当日签订了《物业管理服务合同》，同年4月取得了该房的钥匙，但双方未签订正式的商品房买卖合同，也未办理按揭贷款等手续。另查明，龙兴公司分别于2016年9月20日、2018年9月20日将包括涉诉房屋在内的几套商铺抵押给张家口农村商业银行股份有限公司和平支行为张家口平安智业商贸有限公司向银行的借款提供担保，并办理了抵押登记。2020年5月18日，张家口农村商业银行股份有限公司和平支行向张家口市不动产登记中心出具证明，同意注销涉诉房产的抵押登记。2020年6月30日，张家口市不动产登记中心向龙兴公司反馈查询结果显示：截至2020年6月30日下午16点：龙兴公司，张家口市高新区站前西大街10号龙兴润城小区3层51-67室，房屋用途：商业服务。办理的5笔抵押登记业务：他项权证号0025960、0047736、0047736、0070061、冀（2018）张家口市不动产证明第0005943号，均已办理注销手续，未查到现势不动产抵押登记手续。一审法院认为，首先，从权利取得形式上看，贾兴冲与龙兴公司之间未签订正式的商品房买卖合同，双方于2017年10月28日所签订的《龙兴润城（商业）认购协议书》中明确约定双方需另行签订《商品房买卖合同》，这表明《龙兴润城（商业）认购协议书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该协议书订立商品房买卖合同。从内容上看，《龙兴润城（商业）认购协议书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，因此，《龙兴润城（商业）认购协议书》性质上是协议双方为了保证将来签订正式的商品房买卖合同而订立的独立的预约合同，不能认定为商品房买卖合同。其次，结合双方当事人在订立《龙兴润城（商业）认购协议书》之后的履行事实，贾兴冲与龙兴公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。对于当事人之间存在预约还是本约关系，应当综合审查相关协议的内容以及当事人事后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《龙兴润城（商业）认购协议书》时，作为买受人的贾兴冲已经实际交付了590000元首付款并约定签订正式的商品房买卖合同后自动转为购房款，作为出卖人的龙兴公司也接受了交付，后贾兴冲又交纳了公共维修基金、契税、测绘费等。在签订《龙兴润城（商业）认购协议书》的六个月后，龙兴公司将该协议指向的房屋交付给了贾兴冲，贾兴冲接受了该交付。而根据《龙兴润城（商业）认购协议书》的预约性质，龙兴公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，龙兴公司的该行为应认定为系基于与贾兴冲之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于龙兴公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。根据《合同法》第五十四条之规定，因重大误解订立的合同或在订立合同时显失公平的当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，双方签订的《龙兴润城（商业）认购协议书》为预约合同，就该协议而言双方主要的合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，进而签订正式的商品房买卖合同，且协议约定的涉诉房屋对价合理，故不具备撤销合同的法定情形，贾兴冲主张撤销2017年10月28日签订的《龙兴润城（商业）认购协议书》的理由不能成立，不予支持。相应，其主张合同被撤销后返还已付购房款及利息并赔偿损失等诉讼请求，亦无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回贾兴冲的全部诉讼请求。 本院二审期间，贾兴冲提交最高人民法院判决书一份，拟证明本案中签订认购协议并且交付房屋的情形，应当认定该认购协议为商品房买卖合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙兴公司认为该份判决书不属于法律规定的证据，虽然双方签订的认购协议已经履行了交房义务，但该协议并不具备商品房销售管理办法中规定的主要条款，不应认定为商品房买卖合同，该认购协议不具备法律规定的可撤销的条件，不能达到贾兴冲的证明目的。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：贾兴冲提交的该份判决书所体现的事实与本案并不完全一致，与本案不具有直接的关联性，该份证据不能达到其证明目的，龙兴公司的质证意见成立，本院对该份证据不予确认。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点是案涉认购书是否具有可撤销的法定情形。关于该认购书的性质，贾兴冲通过珠峰公司与龙兴公司签订认购书，其中明确约定了双方即将签订商品房买卖合同，签订商品房买卖合同的同时认购书自行终止，故该份认购书应当认定为预约合同。另，认购书中虽然具有房屋坐落、面积、价款等相关信息，但贾兴冲在约定按揭贷款交付购房款的情况下，双方对贷款是否能够办理及如何交付剩余房款的情形均未进行明确的约定，有关房屋办理产权登记及其他商品房买卖合同所必需的主要条款亦不具备，故该份认购书并不符合法律规定的商品房买卖合同的要件，贾兴冲认为房屋已经交付应当认定为商品房买卖合同的主张不具有事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。贾兴冲认为其所购买房屋龙兴公司设立抵押权，具有欺诈行为，该认购书应予撤销。一审中，龙兴公司提供了不动产登记部门出具的证明，能够确认案涉房屋曾经虽设立抵押权，但截至一审中已取消抵押权登记，故贾兴冲所主张的可撤销情形已经消失。另，案涉房屋目前已经交付，贾兴冲也接收并使用，其购房的合同目的基本实现，其要求撤销认购书的主张不具有事实及法律依据，一审法院未予支持并无不当。贾兴冲要求返还已付房款及龙兴公司、珠峰公司承担相应责任的主张均基于案涉认购书被撤销，但该认购书并不具备可撤销条件，故贾兴冲的其他诉讼请求，亦不具备事实依据，本院不予支持。 综上所述，贾兴冲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10412元，由贾兴冲负担。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 宋凯阳 审判员 马瑞云 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 田 佳