河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0703民初1184号 原告：河北新东亚房地产开发有限公司，住所地张家口市高新区市府西大街3号财富中心写字楼。 法定代表人：张西铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王剑，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄晓超，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 被告：王艳冬，女，汉族，1975年7月16日出生，住张家口市宣化区。 被告：姜福银，男，汉族，1971年1月28日出生，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：李永立，河北扬正律师事务所律师。 原告河北新东亚房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称新东亚房开公司）诉被告王艳冬、姜福银案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新东亚房开公司委托诉讼代理人、被告王艳冬、被告姜福银及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新东亚房开公司向本院提出诉讼请求：1、停止对张家口市东山园区新东亚“数码港”2号楼1302室、1303室、1601室（以下简称涉案房屋）的执行，房屋价值1109785元；2、本案的诉讼费由二被告负担。事实与理由：在被告一(王艳冬)与被告二(姜福银)民间借贷纠纷一案中，2019年8月27日，被告一向贵院申请恢复执行（2017）冀0703民初1045号民事调解书达成的和解协议：被告二自愿用自己公司张家口市九通商贸有限公司认购张家口市东山园区新东亚“数码港”2号楼1302室抵顶被告一借款本金150000元。贵院2019年12月25日以（2019）冀0703执恢178号执行裁定书及协助执行通知书向原告送达，要求冻结涉案房屋，不得办理变更、过户、更名手续。2020年8月12日，原告向贵院提出书面异议，原告主张涉案房屋房产所有权归原告，要求解除执行。贵院审查后作出（2020）冀0703执异27号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服执行裁定，向贵院提起诉讼。涉案房屋由原告开发建设，原告作为涉案房屋的开发人，为涉案房屋的所有权人。2015年2月13日，张家口市九通商贸有限公司与原告签订涉案房屋的房产认购书后，虽约定付款方式为全款，但被告二并未实际支付房款。（2020）冀0703执异27号执行裁定书中“但其与他人签订了房产认购书后，该权利实为转让......”明显错误，物权法明确规定不动产物权的变动以登记为原则，涉案房屋仅仅签订了认购书，房屋价款分文未支付，也从未进行过房屋买卖合同的备案登记，认购书未实际履行，涉案房屋所有权从未发生过转移，一直为原告所有。现贵院因二被告的民间借贷纠纷执行与其二人均无关联的房屋，严重侵犯了原告的合法权益，应停止对涉案房屋的执行。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法查明事实，判决支持原告诉讼请求。 被告王艳冬辩称，我认为被告姜福银已经全部付了钱了，房屋归被告姜福银和“九通商贸”，涉及到我的只是1302室，其他的房子与我没有关系。我去过原告公司，该公司的销售经理张瑞也是同意的。当时张瑞说没有任何争议，就是被告姜福银和“九通商贸”的，当时让我签订了五份空白的商品房买卖合同，说是后盖章。之后我多次催要合同，但以多种理由一直没有给。 被告姜福银辩称，1、原告所诉无任何事实及法律依据，其诉讼理由完全违背了商业信用，要求法院予以驳回。2015年2月13日被告姜福银（九通商贸）与原告签订了10套房屋的认购书，是建立在三角债互偿还债务的基础上建立的，当时张家口跨越酒店管理有限公司因欠九通商贸进货款（酒钱）无法给付，愿意将本案原告欠“跨越公司”工程款以商品房形式抵顶债务。当时是九通商贸、原告、“跨越公司”三方共同协商签订的十份认购书，故认购书是按三方真实的基础上签订的符合法律规定。签订的认购书对主要的房屋着落及面积单价相关条款都进行了约定。故认购书是真实的受法律保护的。签订完认购书之后，被告已经对涉案十套房屋具有占有、收益的权利，根据商品房销售管理若干问题的规定，商品房的认购书如果具备了商品房的主要内容并且受让人已经确认的，按照约定收受购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。按照契约精神及相关规定被告姜福银及九通商贸对认购书所认购的十套房屋是具有独占性的，所有权已经发生了转移。2、根据认购书记载的内容，房屋是以顶账形式取得的，所以在付款方式一栏中记载为“全款”，可以说明被告取得认购书所涉及房屋是全款取得的，具有完全的所有权，现原告以不动产变动登记原则来起诉，是误解法律。认购书涉及的房屋未办理登记，责任在原告，而不在被告。3、被告取得认购书所涉的十套房屋已经出售两套房屋，在出售的时候，当时原告积极配合，也办理了相关的手续。从这一点看，该十套房屋绝非原告所述没有付款没有实际取得。被告认为桥西区人民法院（2020）冀0703执异26号民事裁定书审查本案的事实及法律关系非常严谨，所做出的裁定公平合法。希望对原告的起诉予以驳回。 本院经审理认定事实如下：位于张家口市房屋由原告新东亚房开公司负责开发、建设。2015年2月13日，张家口市九通商贸有限公司与原告签订《张家口东山园区“数码港”房产认购书》，约定由张家口市九通商贸有限公司以全款方式认购案涉2号楼2单元13层1302号房屋。另查明，1、被告姜福银与王艳冬因民间借贷纠纷一案涉诉，桥西区人民法院作出（2017）冀0703民初1045号民事调解书：被告姜福银于2017年9月30日前偿还原告王艳冬借款本金150000元。该案进入执行程序后，2017年12月15日，王艳冬与姜福银达成执行和解协议：被执行人姜福银自愿用自己公司张家口市九通商贸有限公司认购张家口市东山园区新东亚“数码港”房产，商品房编号为2号楼13层1302号抵顶申请执行人王艳冬借款本金150000元。本院于2019年12月25日向原告送达（2019）冀0703执恢178号执行裁定书及协助执行通知书，要求冻结被执行人姜福银所有的（以张家口市九通商贸有限公司认购的）位于张家口市，查封期间不得办理变更、抵押登记手续。2020年8月12日，原告向本院提出书面异议，主张涉案房屋房产所有权归原告，要求解除执行。本院作出（2020）冀0703执异27号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服执行裁定，向本院提起诉讼。2、张家口市房屋二被告未实际占有、使用。 本院认为，案外人执行异议之诉的争议焦点在于案外人是否对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，涉案标的张家口东山园区新东亚“数码港”2号楼2单元1302室房屋由原告新东亚房开公司开发、建设，未出售前由原告享有所有权。庭审中，被告姜福银称“其公司与原告签订的认购书，是建立在三角债互偿还债务的基础上建立的，当时张家口跨越酒店管理有限公司因欠九通商贸进货款（酒钱）无法给付，愿意将本案原告欠“跨越公司”工程款以商品房形式抵顶债务，是九通商贸、原告、“跨越公司”三方共同协商签订的十份认购书”，对此二被告仅向本院提交由张家口市九通商贸有限公司和张家口跨越酒店管理有限公司签订的《协议》复印件，该《协议》无原告新东亚房开公司的公章或者负责人的签名，被告姜福银未向本院提交其他“跨越公司”和原告抵账的相关证据，故本院无法认定其所辩称的案涉房屋是由九通商贸、原告、“跨越公司”三方三角债互相偿还而得来且已付全款的事实。张家口市九通商贸有限公司虽与原告签订了《房产认购书》，但未有认购房款已实际交付的证据，且二被告对张家口市房屋并未实际占有、使用，《房产认购书》缺少《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，故不能认定为商品房买卖合同。综上，对原告要求对案涉张家口东山园区新东亚“数码港”2号楼2单元1302室房屋停止执行的诉讼请求，本院予以支持。对原告“停止对张家口市的执行”的诉讼请求，因原告已另行起诉，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行张家口东山园区新东亚“数码港”2号楼2单元1302室房屋。 案件受理费14788元，由原告河北新东亚房地产开发有限公司负担11239元，由被告王艳冬、姜福银负担3549元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  王海军 审 判 员  冯汉卿 人民陪审员  朱丽丽 二〇二〇年十二月十八日 法官 助理  闫 飞 书 记 员  任晓元 ——