广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初19344号原告：广州市海珠区雀会棋牌中心。执行事务合伙人：叶超明。委托诉讼代理人：覃方超、胡冰雯，分别为广东合邦律师事务所律师和实习律师。被告：广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社。法定代表人：刘浩文，社长。委托诉讼代理人：尹香桂，广东壮达律师事务所律师。原告广州市海珠区雀会棋牌中心诉被告广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人覃方超、胡冰雯，被告的委托诉讼代理人尹香桂均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告减免并退还原告已支付的2020年2-4月的租金71610元【具体为：每日的租金32550元÷30日=1085元/日×（30日+19日+17日）】；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月23日，原、被告双方就海珠区宝岗大道仁厚直街4、6、8号二层全层处的房屋（以下简称“涉案房屋”）签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁涉案房屋给原告，使用用途为“商业”，租赁期限为伍年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。根据合同第三条第一款，涉案房屋2019年4月1日至2020年3月31日的月租金为19530元，管理费为13020元，共计32550元。2020年1月，新冠疫情爆发，广东省政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月25日，广东省卫生健康委员会印发《关于引发广东省新型冠状病毒感染的××重点场所预防控制工作指引的通知》，该通知的附件2《公共场所新型冠状病毒感染的××预防控制指引》第一条第（十）项明确规定：“限制人流密集、流动性大且通风不良的室内公共场所（如商场、影院、网吧、KTV）开放”。据此，原告所承租物业的经营业态属于疫情防控的重点对象。据统计，原告在2020年2月一直处于关门歇业状态，没有任何营收。在2020年3月仅营业11天，2020年4月仅营业13天。2020年2-4月营业收入与往年同期收入相比减少了407719元。原告在营业额锐减的情况下依旧按时、全额向被告支付2020年2-4月的租金、管理费，并支付员工工资等其他费用，早已入不敷出。原告认为，新冠疫情的发生属于原被告双方签订租赁合同时无法预见的情况，双方签订合同时约定的租金不能适用于新冠疫情时期，且此次新冠疫情造成原告营业收入明显减少。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第十七条、第二十一条、第二十三条、一百一十九条和《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款的规定，提起诉讼。被告辩称：不同意原告诉讼请求，事实与理由如下：一、原告的诉求要求变更租金和管理费，没有事实与法律依据。就原告诉求的免除租金事宜，双方并未达成一致意见，也没有合同约定。二、本次新冠疫情的发生，各行各业均受到不同程度的影响，也包括被告在内。被告主要是以收取租金作为合作社的主要经济来源，因疫情影响导致各承租人普遍存在延期支付租金的现象，就如原告从2020年2月份开始的拖欠租金和管理费。三、按照原、被告签订《房屋租赁合同书》第四条的约定：原告在每月的5号前应向被告支付当月的租金和管理费，逾期未缴纳租金及管理费的，按当月应交租金及管理费的总额5‰每天计收滞纳金，原告实际支付租金和管理费的时间为：2月份的租金于6月30日支付完、3月份的租金于8月3日支付完、4、5月份的租金于8月11日支付完，6月、7月、8月的租金至今未支付，被告也是因为考虑到疫情对原告的影响，一直未向原告追讨延期支付租金和管理费的滞纳金，这是被告对原告因受疫情影响的一种支持。四、如果原告因受到疫情或疫情防控措施的影响，而导致原告的收入减少，那也应属于原告应承担的商业风险，原告不应以诉讼的方式将其应承担的商业风险转嫁给被告，这是毫无依据可言的。五、被告属于集体组织，与被告建立租赁关系的承租方共有39位承租户，包括原告在内，现只有三位承租人因疫情原因提起诉讼，如法院判决变更合同、退还租金，势必会产生连锁反映，这将严重影响被告的正常运作。同时，被告社员的生活也将会受到严重影响，产生社会不稳定的因素。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：广州市城市规划局海珠区规划分局于1995年向新滘镇联星村委会核发《建设工程规划许可证》，记载：建筑位置位于宝岗街厚仁直××茶亭前××＃-4，建设规模为壹幢7层，3790平方米，建设项目为办公综合楼；等。1997年，该局又向联星村委会核发《建设工程规划许可证》，记载：建设项目为加层，建设规模为2层；等。2004年3月25日，广州市海珠区人民政府向广州市房地产登记所出具《关于原新滘镇辖管的各村委会及其属下单位企业房地产登记问题的函》，主要内容为：海珠区原新滘镇辖管的所有村委会已经于2002年10月1日撤销，建立了居民委员会，其中，联星村属我区昌岗街辖管。经我区委、区政府研究决定，原村委会的集体资产归属经济联合社所有，其属下的单位企业予以相应更名。如“海珠区新滘镇赤沙村委会”更名为“海珠区官洲街赤沙经济联社”等。企业信用信息公示报告显示：原告的经营范围为棋牌服务；预包装食品零售；快餐服务。2017年2月23日，原告的执行事务合伙人（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将坐落在海珠区宝岗大道仁厚直街4、6、8号二层全层租赁给乙方，租赁面积共850平方米，使用用途为商业；租赁期为伍年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止；2019年4月1日至2021年3月31日的月租金为19530元，每月管理费为13020元，共计32550元；租金和业主收取的管理费按月结算，乙方必须在每月五日前支付当月租金及管理费给甲方；等。合同签订后，被告依约向原告交付了场地。广州市海珠区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室作出《广州市海珠区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室关于明确企业复工复产相关事项的通知》，其中：二本行政区域范围内企业实行分类管理，自2月9日24时起，经备案后可有序开展复工复产。第一类：娱乐休闲场所（包括棋牌、沐足、桑拿、游戏厅、卡拉OK、封闭美容健身等）；复工时间延后，未有新的通知之前不得复工；等。2020年4月1日，广州市海珠区科技工业商务和信息化局作出《海珠区新冠××防控指挥部办公室企业复工复产指导组关于贯彻落实相关工作指引的通知》，主要内容为：自即日起，辖内企业复工复产工作按照“低风险地区”的标准实施防控等；其中附件3：适用范围：本指引适用于娱乐场所等。2020年5月20日，广州市海珠区文化广电旅游体育局作出《海珠区文化经营场所新冠××疫情常态化防控工作指导意见》，主要内容为本指导意见适用于游艺娱乐场所，文化经营场所稳妥有序恢复开放等。诉讼中，双方确认：原告承租涉案场地后用于自用，没有转租；涉案的租赁合同仍在履行中。原告表示：其在2020年3月21日至31日，4月1日至13日有营业，但街道打电话联系原告后就停止营业了。被告表示：被告系集体组织，减免租金必须经社员大会通过方能实施，经征求意见，大部分社员不同意减免租金。原告还自行制作了2019年和2020年《同期营业额对比表》，被告质证表示：对该证据的真实性不予认可，疫情确实对原告的经营造成了影响，但是金额不予确认，该经营损失应由原告自行承担。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。被告承租涉案场地是用于棋牌室经营，新型冠状病毒疫情及防控措施对娱乐行业确有重大影响，被告主张从2020年2月起无法正常开业，与事实相符。考虑到新型冠状病毒疫情对各行业均有大影响，原、被告作为出租方、承租方各有损失，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，综合考虑原、被告的意见，本院酌定被告退还原告已经支付的2020年2月至4月的租金42315元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社在本判决生效之日起十天内退回2020年2月至4月的租金42315元给原告广州市海珠区雀会棋牌中心；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费1590元，由原告负担938元，由被告负担652元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十二月三十一日书记员  招佐文冯琬晴