安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初13240号 原告：合肥滨投资产运营管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道1388号。 法定代表人：胡邦尧，董事长。 委托诉讼代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王远征，安徽江淮律师事务所律师。 被告：合肥佳安骏杰酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市蒙城北路117号。 法定代表人：李甲，总经理。 委托诉讼代理人：陈乔，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈远思，安徽徽商律师事务所律师。 原告合肥滨投资产运营管理有限责任公司（以下简称滨投公司）与被告合肥佳安骏杰酒店管理有限公司（以下简称佳安骏杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。滨投公司的委托诉讼代理人牛火平、王远征，佳安骏杰公司的委托诉讼代理人陈乔、陈远思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告搬离合肥市蒙城北路原建设局办公楼一楼房屋并将房屋及附属设施停车场、保安室、变压器等交还原告；2.判令被告向原告支付房屋租金28081元，违约金48324元（租金暂计算至2020年10月9日，以后租金和房屋占有使用费、逾期交房违约金按合同约定的标准计算至被告交还蒙城北路原建设局办公楼一楼房屋及附属设施之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月11日，被告与合肥滨湖投资控股集团有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租合肥市蒙城北路原建设局办公楼一楼房屋用于门面经营，建筑面积303.22平方米，租赁期限为2016年7月10日至2021年2月9日，计4年7个月。房屋履约保证金20000元。第一、二年每年年租金101882元；第三、四年每年年租金106976元；第五年剩余期租金65523元。租金支付方式为合同签订之日起5个工作日内向原告缴纳首期租金，租金每三个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始15日前向原告支付。合同同时对合同解除条件、违约责任等做了具体的约定。合同签订后，合肥滨湖投资控股集团有限公司即按照约定将原建设局办公楼一楼房屋及附属设施停车场、保安室、变压器等移交给被告使用。2020年5月29日，原告与合肥滨湖投资控股集团有限公司和被告签订《三方协议》，协议约定因资产运营管理需要，合肥滨湖投资控股集团有限公司将《房屋租赁合同》项下出租方的各项权利义务和合同全部内容概括转移给原告，被告继续按照《房屋租赁合同》的约定履行义务和享有权利。按照《房屋租赁合同》的约定，被告不按照约定支付租金达15日或欠缴各项费用达20000元的，原告有权单方解除合同并收回房屋。在合同履行期间，被告多次未按照合同约定的期限支付房屋租金，截止至原告起诉时，被告已拖欠房屋租金28081元，严重违反了合同约定。 佳安骏杰公司辩称，一、被告不同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》。2016年7月11日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁合肥市蒙城北路原建设局办公楼一楼门面，建筑面积303.22m²，租赁用途：门面经营。房屋租赁期限自2016年07月10日至2021年02月09日止，计4年7个月，现在依旧属于合同的租赁期内。原告认为是被告违约拖欠房屋租金，但事实上被告没有违约行为，也不应当承担违约责任。被告将涉诉房屋交付给原告统一维修后，再未接收到房屋维修完毕可以恢复使用的通知，也不知道何时应当恢复租金的缴纳，且原告与被告的合作，之前每次付款都有短信通知，直到在等待通知的过程中接到了法院的传票。同时，经原告维修过的房屋不但没有解决之前存在的问题，还出现了新的质量问题。维修时的瓷砖脱落造成涉诉房屋严重漏水，无法投入正常的经营使用。被告认为支付房租的义务应当与其使用房屋的权利相匹配，在房屋可以正常使用之前的房租，被告不应支付。是由于原告无法提供符合合同要求的租赁物，造成了被告的损失。原告才是本合同的违约方，所以本合同的解除权应当属于被告。被告认为现在依旧还在维修期间，原告应当尽快维修无法使用的部分，帮助被告恢复经营。二、原告诉请中的停车场、保安室、变压器不属于本合同的附属设施，与本案无关。合同约定承租的范围仅是一楼门面，建筑面积才303.22m²。但原建设局办公楼建筑面积近两千七百多平方米。原告提交的判决书中也有记录，2700多平方米的部分房屋是宾馆配套，从一般的房屋租赁市场的交易习惯来看，这种停车场、保安室、变压器不可能仅仅属于一间普通门面的配套附属设施，不符合正常的交易习惯。另外，也未在本合同中进行约定说明，所以原告诉请中的停车场、保安室、变压器应当是属于原建设局办公楼的配套设施，不属于本合同的讨论范围内，也与本案无关。综上，首先涉案房屋由于原告维修导致房屋漏水，无法正常使用。在没有维修完毕之前，被告没有继续交租金的义务；其次被告单方认为维修已经结束后，并未及时通知原告恢复经营或者交付租金。是由于原告问题导致房屋不能正常使用，致使合同目的不能实现。在原告履行完维修义务恢复房屋的正常使用后被告将缴纳对应的房屋租金，直至合同履行完毕。基于对有效合同的履行和尊重，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：2016年7月11日，合肥滨湖投资控股集团有限公司作为出租方（甲方），佳安骏杰公司作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市××路××楼××楼××房出租给乙方使用，租赁期限自2016年7月10日至2021年2月9日，计4年7个月；履约保证金为20000元，如乙方无违约行为，保证金在租赁期满后退还乙方，如乙方发生违约行为，则违约金从履约保证金中扣除，合同期满或解除后，乙方应及时结清租金及各项费用，否则此类款项直接从履约保证金中扣除；第一、二年每年年租金为101882元，第三、四年每年年租金为106976元，第五年剩余租期租金为65523元；租金每三个月支付一次，先付后用，每期租金应在下一个使用期开始15日前向甲方支付；乙方不支付或不按约支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同收回房屋，乙方除须补交租金外，每迟延一天应按应付租金的0.5‰标准向甲方支付违约金；乙方违约的，应向甲方支付合同租金总额10%的违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，佳安骏杰公司支付保证金20000元。 佳安骏杰公司按期支付租金至2019年10月9日。之后，合肥滨湖投资控股集团有限公司对案涉门面房所在的原建设局办公楼外墙进行维修至2020年1月20日。佳安骏杰公司于2020年1月支付租金26774元，之后未再支付租金。滨投公司同意免除疫情期间三个月的租金。案涉房屋目前处于空置状态。 2020年5月29日，合肥滨湖投资控股集团有限公司、佳安骏杰公司、滨投公司签订三方协议，约定上述《房屋租赁合同》中出租方的主体由合肥滨湖投资控股集团有限公司变更为滨投公司，合同项下合肥滨湖投资控股集团有限公司的全部权利义务概括转让给滨投公司。 另查明：虽然案涉房屋目前处于空置未经营状态，但佳安骏杰公司将办公楼前的停车场对外经营使用，变压器、保安室处于佳安骏杰公司控制使用之下。 以上事实，有滨投公司提交的房屋租赁合同、三方协议、房产证、照片、民事判决书、勘验谈话笔录、短信和微信聊天记录，佳安骏杰公司提交的收据，以及当事人庭审陈述予以证实。对于滨投公司提交的欠付租金明细，系其单方制作，本院不予采信。对于佳安骏杰公司提交的照片，无法反应房屋质量存在问题导致无法经营，本院不予采信。 本院认为，滨投公司与佳安骏杰公司之间的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定了佳安骏杰公司逾期支付租金达15日，滨投公司即可主张解除合同，在扣除装修期间2019年10月9日至2020年1月20日维修期间的租金以及疫情期间三个月的租金后，佳安骏杰公司仍拖欠租金，且案涉房屋目前处于空置状态，租期也即将届满，没有继续经营的可能性，对于滨投公司主张解除合同，本院予以支持。对于滨投公司主张的返还房屋及停车场、变压器、保安室的诉讼请求，本院予以支持。经核算，2019年10月10日至2020年10月9日期间的租金为108313元，扣除佳安骏杰公司已支付的租金26744元、维修期间的租金30310元、疫情期间三个月租金26744元以及保证金20000元后，截至2020年10月9日佳安骏杰公司还应支付滨投公司租金4515元，之后的租金及占有使用费按照9360元/月的标准顺延计算至返还房屋之日止。租赁合同期限即将届满，佳安骏杰公司按约支付租金，即可弥补其违约给滨投公司造成的损失，且滨投公司的维修行为也给佳安骏杰经营使用房屋造成一定的影响，故对滨投公司主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告合肥滨投资产运营管理有限责任公司与被告合肥佳安骏杰酒店管理有限公司之间的《房屋租赁合同》； 二、被告合肥佳安骏杰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告合肥滨投资产运营管理有限责任公司位于合肥市××路××楼××楼××房，以及附属设施停车场、保安室、变压器； 三、被告合肥佳安骏杰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥滨投资产运营管理有限责任公司截至2020年10月9日租金4511元，之后的租金及占有使用费按照9360元/月的标准顺延计算至实际返还房屋之日止； 四、驳回原告合肥滨投资产运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2395元，由原告合肥滨投资产运营管理有限责任公司负担895元，被告合肥佳安骏杰酒店管理有限公司负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十二月三十日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。