广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9802号原告:广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社，住所地广州市番禺区市桥街黄编村。负责人：苏永添，职务：理事长委托诉讼代理人：屈楚君，系广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭铭益，系广东百健律师事务所实习人员。被告：陈健康，男，1963年11月15日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社（以下简称黄编村经济社）与被告陈健康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄编村经济社的委托诉讼代理人屈楚君、郭益铭到庭参加诉讼。被告陈健康经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告黄编村经济社向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原告与被告于2019年8月1日签订的《发包合同》自起诉日正式解除；2.被告向原告支付2019年8月1日至2020年6月10日的管理费合计人民币（币种下同）170257元及相应的违约金（自2019年8月11日起，以当月应付管理费为基数，每月11日起按日利率千分之五计算违约金至实际清偿完毕为止）；3.被告向原告支付2019年10月份的水费700元；4.被告向原告缴纳的保证金38145元无需退还，归原告所有；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月1日，原告与被告签订《发包合同》，约定原告将坐落于广州市番禺区市桥街东环路385号之6-9物业（以下简称涉案物业）发包给被告使用，租赁物业合计421平方米（其中铺位面积240平方米，临时建筑面积181平方米），承包期限自2019年8月1日至2021年12月31日，共2年5个月。合同约定，2019年8月1日至2019年12月31日期间，每月管理费为14831元，2020年1月1日至2020年12月31日期间，每月管理费为16017元。在发包期内，被告必须在每月10号前缴纳当月管理费，并按时缴交水费、电费和公共设施管理费等有关使用该合同标的物的一切费用。合同第三条第2款和第五条第3款约定，被告逾期缴纳管理费的，原告有权对租赁物业作停水停电处理，由此引起的一切损失由被告自行承担。被告除需补交外，每逾期1日应支付延付金额千分之五的违约金；如被告未按合同约定规定的时间、金额向原告交付管理费超过30天，原告有权单方解除合同，且除保证金及基础设施维护费不退回外，被告还应按剩余管理费总额的100%向原告支付违约金，如违约金不足以弥补因此造成的损失，原告有权就不足部分继续向被告追讨。被告自2019年8月起开始拖欠管理费等费用，经原告多次催收未果。原告认为，《发包合同》是原被告真实的意思表示，对双方均具有拘束力，原告已按约定将涉案物业交付被告使用，但被告未按约定向原告支付管理费和水费，其行为已构成违约，严重损害了原告的利益。原告为维护其合法利益，特向贵院起诉，望判如请。被告陈健康未到庭答辩亦无提交证据。原告黄编村经济社围绕诉讼请求依法提交了《发包合同》《建设用地批准书》《律师函》等证据，拟证明被告陈健康拖欠管理费、水费的事实。被告陈健康经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院综合分析原告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：涉案物业位于广州市番禺区市桥街东环路385号之6-9，建筑面积421平方米（其中铺位面积240平方米，临时建筑面积181平方米）。涉案物业用地为村集体商业用地，经本院发函广州市规划和自然资源局番禺区分局核实涉案物业的产权及报建手续，该局函复本院确认该物业没有相关项目报建档案资料及产权登记记录。2019年8月1日，原告（发包方、甲方）与被告（承包方、乙方）签订一份《发包合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区市桥街东环路385号之6-9物业出租给乙方作商业使用，建筑面积为421平方米（其中铺位面积240平方米、临时面积181平方米）；租赁期限自2019年8月1日至2021年12月31日止，甲方于2019年8月1日前把合同标的物交付给乙方使用。同时合同约定，2019年8月1日至2019年12月31日期间，每月管理费为14831元，2020年1月1日至2020年12月31日期间，每月管理费为16017元；乙方须在每月的10号前交纳当月管理费，并在合同签订当天交纳保证金38145元，合同期满乙方付清各项费用后，甲方将保证金退回乙方；甲方不按时交付合同标的物给乙方使用时，应按实际交付使用时间计算管理费，逾期90天以上，乙方有权解除合同，甲方将保证金无息全额归还给乙方；乙方逾期缴交管理费的，除需补交外，每逾期1日应支付延付5‰的违约金，如乙方未按合同规定的时间、金额向甲方交付管理费超过30天的，甲方有权书面通知单方面解除合同，除保证金及基础设施维护费不能退回外，乙方还应按剩余管理费总额的100%向甲方支付违约金，如违约金不足以弥补因此所造成的损失，甲方有权就不足部分继续向乙方追讨；乙方负责按时向甲方缴纳该合同标的物的管理费、水费、电费和公共设施管理费等有关使用该合同标的物的一切费用，如发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该合同标的物有关的费用，均由乙方支付，乙方应按规定及时向有关部门缴交，等等。合同签订当天，原告将涉案物业交付被告使用。原告同时确认已经收取被告保证金38145元。原告主张被告自2019年8月起拖欠涉案物业的管理费及水费，只是缴纳了涉案物业相应的电费。2019年11月28日，原告委托广东百健律师事务所通过EMS快递方式向被告发送《律师函》，内容为：被告未按《发包合同》约定支付自2019年8月1日至2019年11月30日的管理费59324元，2019年10月份的水费700元，以上逾期还款违约金按每日千份之五算，暂计至2019年11月15日为14831元；如被告未按合同约定规定的时间、金额向黄编村交付管理费超过30天，黄编村有权单方面解除合同，且保证金及基础设施维护费不退回外，被告还应按剩余管理费总额的100%向黄编村支付违约金；等等。该《律师函》通过EMS投递于2019年12月4日签收。2020年6月底，因被告长期拖欠涉案物业管理费，原告收回涉案物业，但被告至今仍未缴纳涉案物业的管理费和水费，原告遂向本院提起本案诉讼。诉讼中，本院向原告行使释明权，如本院经审查认为涉案《发包合同》的性质存在可撤销、无效等其他情形，原告表示愿意变更诉讼请求，以法院审查认定的合同效力为准，并要求将诉讼请求中的管理费变更为房屋占有使用费。本院认为：原被告之间签订的《发包合同》虽名为发包合同，但从其内容上看，里面明确约定了涉案物业的发包时间及对价，其实是租赁合同性质，《发包合同》实为房屋租赁合同，原告主张的管理费性质实为涉案物业的租金，本案属房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，现涉案物业既未取得不动产权证，原、被告也未能提供涉案物业的合法报建材料，因此原、被告于2019年8月1日就租赁涉案物业而签订《发包合同》因违反了法律的强制性规定，应属无效。因原被告双方形成的租赁合同关系无效，原告要求解除涉案《发包合同》的诉讼请求，本院不予以支持。关于原告主张的涉案物业的管理费及违约金的问题。虽然涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，被告仍应向原告支付涉案物业的房屋占有使用费。根据涉案《发包合同》约定，涉案物业2019年8月1日至2019年12月31日期间每月管理费为14831元，2020年1月1日至2020年12月31日期间每月管理费为16017元，原告要求被告参照该标准支付房屋占有使用费的诉请合法有据。被告自2019年8月1日起欠缴涉案物业的房屋占有使用费，原告于2020年6月底收回涉案物业，故被告应向原告支付2019年8月1日至2020年6月的房屋占有使用费。参照《发包合同》的管理费约定，自2019年8月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费为74155元（14831元/月×5个月），自2020年1月1日至2020年6月30日的房屋占有使用费为96102元（16017元/月×6个月），合计为170257元（74155元+96102元）。关于逾期违约金问题，因案涉房屋租赁合同无效，违约金的约定亦为无效，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付2019年10月水费700元的诉讼请求。虽然双方合同约定被告应支付涉案物业的水费，但由于原告并未举证其已经代为缴纳相应的水费，也无举证涉案物业2019年10月水费的具体金额，应承担举证不足的法律后果，故本院对于原告诉请的700元水费不予支持。关于涉案38145元保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”的规定，因涉案租赁合同无效，原告收取被告的保证金应予以返还，故原告要求没收已经收取的38145元保证金无事实和法律依据，本院不予支持。被告陈健康经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社与被告陈健康于2019年8月1日签订的《发包合同》无效；二、被告陈健康应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社支付2019年8月至2020年6月的房屋占有使用费170257元；三、驳回原告广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4205元，由原告广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社负担790元，由被告陈健康负担3415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  麦绮云二〇二〇年十二月三十日书记员  李紫鑫