广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异735号异议人（案外人）：罗伟雄，男，1965年5月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。申请执行人：广州市海富通投资有限公司，住所地：广东省广州市越秀区惠福西路367号首层自编D7号铺（仅限办公用途）。法定代表人：周幸夫，职务：总经理。委托诉讼代理人：张静波，北京大成（广州）律师事务所律师。被执行人：广东省粮油进出口公司，住所地：广东省广州市海珠区建基路66号1301室（自编之二）。法定代表人：李沧宇。本院在执行申请执行人广州市海富通投资有限公司（下称海富通公司）与被执行人广东省粮油进出口公司（下称粮油公司）借款合同纠纷一案过程中，本院查封了登记在粮油公司名下位于广州市越秀区大德路濠畔街78号403房（下称涉案房产）。异议人罗伟雄向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月20日对该案进行了听证，罗伟雄、海富通公司的委托诉讼代理人张静波参加了听证，本案现已审查终结。异议人罗伟雄异议请求：停止对本房屋的拍卖，协商解决涉案房产多出面积的购买或租赁事宜。事实与理由：罗伟雄是广州市越秀区解放南路濠畔街××403房户主，原户主陈丽芳是罗伟雄母亲，于2006年患病不治去世，由罗伟雄接替户主，罗伟雄所住房屋是属于拆迁交换房屋，拆迁前住处是濠畔街68号之15,有19.6952平方双层，1984年10月被广州市财贸开发公司（即粮油公司）拆迁征用，罗伟雄母亲曾要求领回房屋产权，后经过协商，经双方同意，签订了《征用土地拆迁交换房屋产权协议书》，根据协议有合法产权的私房业主，如提出要领回安置房屋的产权，双方多除少补，等价交换产权。安置房屋的造价按广州市房屋产价的计价标准的百分之七十计算，回迁房屋是濠畔街××403房，总建筑面积30多平方米，比拆迁前住宅面积多出9.5平方，但回迁房屋后财贸公司并未向相关用户提交房屋多余部分的造价收取多余部分的房价，而改用租金收取形式。故从1991年9月至2019年12月一直有专人收取租金。2020年却未有人上门收取。2018年底收到法院关于粮油公司破产接管公司收回房产的通知，当时罗伟雄曾将相关资料及证明送法院张法官处，等待裁定结果。期间因罗伟雄妻子乳腺癌复发，需要照顾无从顾及此事，但当发现法院将罗伟雄房屋拍卖公告贴出后方知晓。就法院关于房屋拍卖一事，罗伟雄提交书面异议书，希望法院根据罗伟雄提供的相关资料证据，给予协商解决的方法，希望能够拿回属于罗伟雄的产权份额。异议人罗伟雄提交的证据有：1、征用土地拆迁房屋交换房屋产权协议书；2、补充协议；3、回迁证、回迁通知书、回迁楼管理条例；4、证明；5、房地产登记簿查册表、广州市不动产登记查册表；6、户口注销证明；7、户籍档案查询摘抄记录；8、户口本复印件；9、收款收据。申请执行人海富通公司答辩如下：第一，异议人不是执行标的物权人，从产权登记及涉案执行查封来看，均属于本案被执行人粮油公司，涉案执行法院有权查封及处置涉案房产。二、异议人并未提供其与被执行人粮油公司已签订有效的租赁合同，证明其对于房屋拥有租赁使用权。第三，异议人与被执行人粮油公司存在租赁关系因无签订书面的租赁合同，视为不定期租赁，无法对抗本执行案的查封、拍卖、处置，其无权要求法院停止执行处置涉案房产。第四，同类型的案件，经法院依法审理均驳回了异议人的请求，就在该案涉及的执行案中，法院于2018年作出裁定，依法查封了被执行人粮油公司名下位于广州市越秀区大德路濠畔街的20套房屋，后多名异议人于2019年向法院提出异议，要求停止拍卖等，经法院审理认定异议人并不是产权人，即并无签订书面的租赁合同视为不定期租赁，无法对抗及阻止法院继续执行，并驳回异议人的请求。另外，就是针对异议人提到的关于房屋其中有一部分面积是原拆迁交换的房屋，由法院来认定，如果认为剩余部分不属于异议人，法院有权对剩余的面积来进行查封及处置。被执行人粮油公司经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据材料。本院查明，关于中国东方资产管理公司广州办事处与粮油公司借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院（下称广东高院）于2001年12月21日作出的（2001）粤高法经一初字第10号民事判决，判决如下：一、粮油公司应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还东方公司借款本金人民币140,000,000元及利息。二、驳回东方公司对粮油公司提供的抵押物具有优先受偿权的诉讼请求。上述民事判决生效后，由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，东方公司向广东高院申请执行，广东高院以（2002）粤高法执字第13号立案执行。执行过程中，广东高院于2017年11日6日作出（2017）粤执异21号执行裁定，裁定变更海富通公司为（2002）粤高法执字第13号案的申请执行人。2017年12月20日，广东高院将该案指定本院执行。2018年1月12日，本院以（2018）粤01执315号案立案执行。2018年9月4日，本院作出（2018）粤01执315号之三执行裁定，裁定查封涉案房产。异议人罗伟雄提供的证据材料显示，1986年5月30日，广州市财贸开发公司（下称财贸公司，甲方，征用拆迁单位）与陈丽芳（乙方，被征用拆迁业主）签订《征用土地拆迁房屋交换房屋产权协议书》，约定：“甲方经市规划局1984年10月5日城地批字第454号文核准，征用土地拆迁乙方坐落在大新路濠畔街68号之15号房屋，现乙方提出要求领回房屋产权，经双方协商同意，特签订协议：……二、甲方征用拆迁乙方的房屋，经核定建筑面积壹拾玖点叁陆平方米，产价贰仟零捌拾伍元。三、双方同意，按多除少补、等价交换的原则，由甲方安置给乙方的房屋地点：濠畔街68号之一至90号单元201号，房屋建筑面积贰拾平方米，（包括分摊楼梯、走廊等贰㎡），每平方米造价壹佰贰拾陆元，合共价款贰仟伍佰伍拾肆元伍角陆分，以被征房屋产价抵扣，尚差肆佰陆拾玖元伍角陆分，由乙方补给甲方。产价结算，以征用单位财务部门收支凭证为准。四、乙方应补的差价款，保证在1986年12月前补还给甲方，如逾期不补足，则撤销交换产价，作租住公房办，乙方便应从迁入之日起，照规定向甲方（或房管部门）按民用公房租金标准十足交租。甲方则将原核定房屋产价，无息发还业主，（发还时需到市、区房管局办理发款手续）。五、本协议签订后，乙方即将房屋交由甲方安排拆迁，有关契证应送市房管局注销。（计缴交产权证件有房地产所有证共壹张）。一区五段八六九之六地号……八、契证号码：证字第110912号。”该协议书由广州市房地产管理局监证，由广州市煤建公司见证。1986年4月14日，陈丽芳与财贸公司签订《补充协议》，约定：“……双方已就回迁安置、交换产权达成协议。现就新旧房屋差价补偿问题达成补充协议如下：甲方安置乙方回迁濠畔街68号之一至90号地段，甲方新楼房产价比对乙方原旧房产价尚差肆佰叁拾伍元整。本该由乙方补偿给甲方，现经双方协商，甲方同意乙方不补该项差价款。”1991年7月18日，广东省粮油进出口公司向陈丽芳发出《回迁通知书》与《回迁管理条例》，通知：“陈丽芳户于1991年7月18日起12天内到濠畔街68-1至90号地段新楼办理手续回迁，现安排你户房屋门牌××第420房号”。2010年9月6日，广东省粮油进出口公司出具《证明》，内容为：大德路濠畔街××403房住户陈丽芳，原回迁证房号××420房现为××403房。另查明，广州市越秀区房地产登记簿查册表及广州市不动产登记查册表显示，广州市越秀区大新路濠畔街68号之15的产权人为陈丽芳，单独所有，登记附注显示“此地于1986年5月30日市财贸开发公司征用，交换产权，契证收回。”2006年5月7日，陈丽芳死亡，其户口已于2010年5月21日注销。户籍档案查询摘抄记录显示，罗伟雄为陈丽芳儿子。粮油公司出具的收据显示，涉案房屋1996年-2017年期间均有按照公租房的租金标准交付租金。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈丽芳原为广州市越秀区大新路濠畔街68号之15的产权人，后因拆迁与广州市财贸开发公司签订《征用土地拆迁房屋交换房屋产权协议书》及《补充协议》，约定广州市财贸开发公司为陈丽芳安置濠畔街68号之一至90号单元201号房，并由被执行人粮油公司实际安置至广州市越秀区大德路濠畔街××403房，即涉案房屋。因此，虽然涉案房屋仍登记在被执行人粮油公司名下，但陈丽芳是以拆迁补偿的方式在本院查封之前取得上述房屋，相当于支付了对价，且其对涉案房屋未能办理过户不存在过错，故参照上述司法解释的规定，其权利能够排除执行，本案应中止对涉案房产的执行。异议人罗伟雄作为陈丽芳的儿子，有权以继承人的身份提出本案异议。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的规定，裁定如下：中止对广州市越秀区大德路濠畔街78号403房的执行。人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 黄 征审判员 胡伟东审判员 叶洁靖二〇二〇年十二月二十九日书记员 莫乔珍