广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初18477号原告：广州市高阶物业管理有限公司，住所地广州市越秀区中山五路70号L17层自编号1706房。法定代表人：刘思媚。委托诉讼代理人：张恒，广东凡立律师事务所律师。被告：余成能，男，汉族，1963年6月28日出生，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。被告：李明丽，女，回族，1977年8月21日出生，身份证住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吴俐民，其丈夫。被告：广州市越秀区华帮酒店（个人独资企业），住所地广州市越秀区惠福东路430、432、434二至四层。投资人：李明丽。委托诉讼代理人：吴俐民。原告广州市高阶物业管理有限公司诉被告余成能、李明丽、广州市越秀区华帮酒店（以下简称华帮酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张恒，被告余成能，被告李明丽及其委托诉讼代理人吴俐民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令三被告向原告支付拖欠租金792877元（其中有2018年4月升租部分的3755元，2018年5月租金128941元，2018年11月租金128941元，2019年1月租金128941元，2019年4月份升租部分的3869元，2020年1月-3月的租金按每月租金132810元计）及相应逾期违约金（从2020年4月21日起按照拖欠总额每日千分之三的标准计算至还清之日止）。事实与理由：2014年4月15日，涉讼物业原业主龚国强与被告余成能签订《房屋租赁合同》及《广州市越秀区惠福东路430、432、434号房屋租赁补充协议》，约定由龚国强将广州市越秀区惠福东路430、432、434号房屋第一至四层租给被告余成能使用，租赁期限从2014年4月15日起至2024年4月14日止。双方约定被告余成能应在每月5日前向业主缴纳当月租金、水电费等其他费用，如逾期缴纳，每天按拖欠金额的0.3%支付违约金。合同签订后，被告余成能在涉讼物业经营华帮酒店。2015年6月13日，被告余成能与被告李明丽签订转让协议，约定转由被告李明丽经营华帮酒店，但并未办理涉讼物业的租赁合同变更。2016年8月1日，原告从龚国强处购买了广州市越秀区惠福东路430、432、434号房屋。根据买卖不破租赁的法律原则，原告继续履行租赁合同，并于同月25日书面通知了被告余成能，要求被告余成能配合办理租赁合同变更手续及变更租金收款账户。被告李明丽、被告华帮酒店也继续使用涉讼场地并交纳租金。但从2018年4月起，被告出现拖欠租金的情况，经原告多次催收，至今仍未还清。原告认为，被告余成能是涉讼场地的租赁关系相对方，被告李明丽、华帮酒店是涉讼场地的实际使用人，依法应承担涉讼场地的租金及相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起本诉讼。被告余成能辩称：这酒店我已经转让给李明丽经营，2015年转让后我就没有参与进来，所以我不需要承担之后的责任，相关的权利义务应由李明丽承担。且出租方也知道并且收取了李明丽的租金，视为其认可我的转让，我不同意原告要求我承担连带责任。对于原告诉讼请求的其他意见以李明丽的意见为准。被告李明丽、华帮酒店共同辩称：一、山竹台风损失问题。2018年9月16日，山竹台风登陆广州，造成房屋漏水、漏电，损失严重，无法营业，维修费、停业两个月，损失费用约36万元。酒店招牌损毁后，城管要求业主配合我方出具相关证明才可以审批重做，但业主一直不配合，导致我方半年没有招牌经营，损失15万元。找不到业主（龚国强去世），新房东找不到，只有付款卡号和联系人，找不到负责人。重大自然灾害是不可抗力因素，申请减免51万元费用。二、新冠××疫情影响房屋减免问题。受新冠疫情影响，派出所和街道办要求我方停止营业，1月20日春节前陆续执行网络订单客户的退单，停止营业，4月份逐步恢复营业，7月份正常营业。申请免除2、3月份租金，1、4、5、6月份减半，共计减免531240元。三、出租方2020年6月12日至今强行将华帮酒店锁门，赶走住店客人和酒店工作人员。当日我方已报警处理。这次强行非法锁门行为造成酒店无法营业，经济损失12万元。五、原业主是龚国强，龚国强去世后，业主不知道变成谁了，也无人通知我方，租金只能依合同支付。我方与业主没有合同，要求首先签订合同，再支付租金。经审理查明：2014年4月15日，被告余成能（为承租人、乙方）与龚国强（为出租人、甲方）签订《广州市越秀区惠福东路430、432、434号房屋租赁补充协议书》，其中内容为：在订立《广州市房屋租赁合同》的基础上，再订立补充协议书，补充协议书与租赁合同具有同等法律效力。乙方租赁广州市越秀区惠福东路430、432、434号房屋，建筑面积1370.46平方米。租赁期限10年，从2014年4月15日起至2024年4月14日止，租赁经营范围商业。2014年4月15日至2014年8月12日免租装修期，2014年8月13日至2016年4月14日月租118000元，2016年4月15日至2017年4月14日月租121540元，2017年4月15日至2018年4月14日月租125186元，2018年4月15日至2019年4月14日月租128941元，2019年4月15日至2020年4月14日月租132810元，2020年4月15日至2021年4月14日月租136794元，……2023年4月15日至2024年4月14日月租149478元。本协议约定的月租金为甲方实收租金，在本协议产生的一切租赁税费由乙方自行向相关政府部门缴交。乙方应在每月5日前向甲方缴纳当月租金、水电费等其他费用，如乙方不按期缴纳上述之各项租赁费用，则每逾期一天，按拖欠总额0.3%支付违约金。在本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳280000元的履约保证金。在租赁期间，该房屋所有权如发生转移，甲方应书面通知乙方新的业主名称；所有权转移后新的业主即继承《租赁合同》和《补充协议书》，并承担《租赁合同》和《补充协议书》的权利和义务。如乙方有下列行为之一者，甲方有权单方面解除《租赁合同》和《补充协议书》，履约保证金不予退还，乙方的装修投入，甲方不作补偿，且无偿归甲方所有，且乙方仍需缴纳所拖欠的租金、管理费、水电费等费用，甲方依法追究乙方的法律责任：l、拖欠租金或其它应缴费用超过一个月；2、未经甲方书面同意擅自改变合同规定的经营范围；3、违反本合同约定的收款事项和结算约定；6、未经甲方同意擅自转租、分租；9、其它严重违反本合同的行为。合同解除条件：1、合同期内，非本合同约定或法律规定，任何一方不得擅自解除《租赁合同》和《补充协议书》，除本合同规定之情况发生外，解除合同需经双方协商一致方可进行；2、如因不可抗力而导致铺位损毁或无法经营，本合同即告终止，双方互不承担责任。本《补充协议书》与《租赁合同》约定不一致的，以本《补充协议书》约定为准等。2015年6月13日，被告余成能与被告李明丽签订《转让协议》和《协议书》，将华帮酒店转让给被告李明丽，2015年6月13日前的债权债务由余成能负责，2015年6月13日后的债权债务由李明丽负责。2016年8月1日，广州市国土资源和规划委员会向原告核发了上述房屋的不动产权证。原告通过购买取得上述房屋的所有权。2016年8月25日，原告通过快递向被告余成能发出《通知函》，告知其承租物业已转让给原告，要求7日内一起办理租赁合同甲方更名手续以及租赁合同备案手续等。被告余成能于次日收到该函件。因本案纠纷，原告于2020年4月21日向本院提起诉讼。诉讼中，被告余成能表示：涉讼房屋是2014年4月15日我与业主龚国强个人签订租赁合同的，签合同时已经说好了涉讼房屋作酒店，装修好后就给李明丽作酒店经营，华帮酒店从一开始投资人就是李明丽，我只是帮签合同和装修好酒店，李明丽来经营和履行合同。2014年4月至2015年6月期间的租金是我向前业主交的。租赁保证金是我交的，租赁保证金也转给了李明丽，但收据上没有更名。原告的通知函我没看到，我当时没在广州，签收是代理人签收的，签收后也告知了我，我知道有这份函，但我没告知李明丽和华帮酒店。新旧业主的联系人一直都是黄先生。被告李明丽、华帮酒店称：余成能签订合同且装修好之后，李明丽才向其买过来的。华帮酒店是李明丽成立的，余成能装修好后还没有经营就将整个资产卖给李明丽，李明丽买了之后成立华帮酒店，并由李明丽实际经营，租赁合同的权利义务实际上由李明丽享有和履行。华帮酒店是个人独资企业，投资人就是李明丽。李明丽和华帮酒店愿意共同承担责任。2016年9月、10月租金是我方主动联系被告余成能，他将新业主联系人黄先生的电话告知我方，我方才交租至新账户。2018年4月升租部分的租金我方不同意支付且实际也没有支付，因为房屋老化，经常漏水漏电，我方找不到业主来维修房屋，都是我方自行维修房屋，我方想通过这样让业主出面来联系我方，但是业主一直没有出现。5月份的租金我方也没给，就是希望业主出现跟我方联系。我方停掉一个月的租金，业主也没来。因为是做生意的，讲诚信，所以6月份开始我方就正常支付了。2018年11月因为台风问题，希望业主出现跟我方沟通一下台风造成损失的问题，所以我方又停止支付租金，但是业主还是没有出现。12月份我方又正常支付租金，但是2019年1月份开始因为招牌被台风破坏掉，重新安招牌需要业主来配合，所以停止了1月份的租金，希望业主出现配合我方处理相关事宜。拖欠租金一方面希望业主可以出现和我方沟通，一方面希望有资金缓和来维修我方受损的部分。2019年4月份的升租部分，这个费用我方同意支付，应该是当时财务疏漏没有算出来。2020年1-3月的租金我方没有支付，因为疫情原因，想和大家协商减免，我方也写了申请。因为我方其他酒店全部都有相关疫情期间的减免优惠，只有这个酒店没有。原告回应称：涉讼房屋一层被被告转租给都城快餐店，被告没有减免都城快餐店的租金，所以我方也不同意减免。被告李明丽称：一层的确是转租给都城快餐店，都城快餐店2020年1-5月有交租，但是其也申请了退还相应1-5月份租金减免部分，我方也答应了，如果业主有减免，我方也会相应减免。被告李明丽、华帮酒店就其答辩提交了2018年9月16日的山竹台风造成涉讼房屋破坏的相关照片5张，与黄先生的微信往来截图，报警电话截图及华帮酒店被封锁的相关照片等证据予以证明。本院认为：原告受让取得涉讼房屋的所有权后，涉讼租赁合同出租人的权利和义务依法转由原告享有和承担，现原告主张其作为出租人的权利，本院予以支持。但涉讼租赁合同承租人的权利和义务早已由被告余成能一并转让给被告李明丽，原告要求被告余成能承担本案责任，本院不予支持。被告华帮酒店是被告李明丽的个人独资企业，两被告愿意共同承担责任，本院予以照准。因两被告拖欠租金，原告诉请要求两被告支付拖欠的租金及逾期交租违约金，合法合理，本院予以支持。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，被告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。综合涉讼房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，依照公平合理原则，2020年2月、3月的租金予以减半处理并免除其迟延付款的违约责任。至于两被告主张的受台风影响损失的问题，被告现提交的证据不足以证明其相关的主张，本院不予支持。另鉴于合同约定逾期交租，每逾期一天按拖欠总额的0.3%标准计付违约金，显属过高，本院酌情予以调整为参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，且以不超过所欠租金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告李明丽、广州市越秀区华帮酒店向原告广州市高阶物业管理有限公司支付拖欠的租金660067元及逾期违约金（以527257元为基数，自2020年4月21日起至实际支付上述527257元之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，违约金以不超过527257元为限）。二、驳回原告广州市高阶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11728元，由原告广州市高阶物业管理有限公司负担1964元，被告李明丽、广州市越秀区华帮酒店负担9764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年十二月十七日书记员  黄 冰