广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初15650号原告：中山市屋超网络科技有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××。法定代表人：姚丽军，总经理。委托诉讼代理人：周兵，广东智捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：周军，广东智捷律师事务所律师。被告：中山市天城置业发展有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××销售中心。法定代表人：张建宪，总经理。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁锡垣，广东泽荣律师事务所律师。原告中山市屋超网络科技有限公司（以下简称屋超公司）与被告中山市天城置业发展有限公司（以下简称天城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屋超公司委托诉讼代理人周兵、周军，被告天城公司委托诉讼代理人冯耀兴、梁锡垣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屋超公司向本院提出诉讼请求：1.天城公司向屋超公司支付4366325.6元及利息（以4366325.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍，从起诉之日起计算至实际付清之日止）；2.天城公司向屋超公司支付违约金20万元；3.天城公司向屋超公司支付律师费50万元。事实和理由：屋超公司与天城公司于2018年12月份签订了《【锦江尚苑】项目独家全程策划销售代理合同（第三、四、五期）》（以下简称《锦江尚苑策划销售代理合同》）。合同约定由屋超公司为天城公司开发的楼盘【锦江尚苑】（第三、四、五期）提供独家全程策划销售代理（含内场策划销售代理、外场渠道总分销代理），同时双方还约定了屋超公司销售代理费的标准及支付方式、未按时支付代理费的违约责任等。为了进一步明确屋超公司为天城公司提供分销及转介绍服务佣金的标准及支付方式等，屋超公司与天城公司在主合同的基础上再次于2019年3月7日签订《【锦江尚苑】项目独家全程策划销售代理合同（第三、四、五期）补充协议（一）》（以下简称《补充协议（一）》）。《补充协议（一）》明确了除主合同约定的销售代理费外，天城公司还委托屋超公司全权负责上述项目的渠道分销资源整合，提供渠道带客和转介销售服务，即屋超公司除了自己销售收取代理佣金之外，有权通过多种销售渠道比如转介绍等方式全方位提供分销服务并收取分销费用。同时补充协议也约定了收取分销费用的标准、支付方式等。合同签订后，屋超公司按照双方约定尽心尽力为天城公司提供多渠道销售服务，天城公司却未能按照合同约定向屋超公司支付代理费及分销费，经核算截至2019年10月21日，屋超公司应收取的上述两项费用合计6222533.22元，扣除天城公司支付的289928.28元，仍有5932604.94元尚未支付，其中已经达到结算条件的费用达4366325.6元（尚有1566279.34元未达到结算条件）。屋超公司认为，双方签订的主合同及《补充协议（一）》是双方真实有效的意思表示，内容没有违反相关法律规定，应依法受到法律保护。屋超公司按照合同约定为天城公司提供销售服务，天城公司却未能按照约定向屋超公司支付销售代理费及分销费用，构成了严重的违约行为。天城公司辩称：屋超公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院全部驳回，具体如下：1.本案所涉及的代理费尚未达到支付的条件。根据双方签订的《锦江尚苑策划销售代理合同》第7.2条规定，代理费的支付必须满足两个条件，一是客户草签商品房买卖合同并交纳购房首付款，二是屋超公司需向天城公司请求付款并且开具相应的发票。同时根据合同约定，每期销售代理费用提取总额等于销售考核期内项目每期产品销售成交金额乘以销售率对应的销售代理费率的总额，每期的销售成交总额要以草签的商品房买卖合同上载明的金额为准。同理，《补充协议（一）》对于分销代理费用也约定了类似的付款条件。但屋超公司并没有与客户草签商品房买卖合同，屋超公司也没有就本案诉求的金额进行请款。同时，屋超公司只向天城公司开具了70多万元的增值税专用发票，而且该发票上面的开户行信息存在错误，销售方的开户行名称原本应为中国银行中山港口支行，实际写的是中国人民银行中山港口支行。致使天城公司没有办法利用上述发票进行有效的增值税抵扣，因此本案的代理费没有达到付款条件。2.针对屋超公司所称天城公司的付款情况，天城公司已向屋超公司支付了389928元。3.在屋超公司代理销售过程中，天城公司发现屋超公司违规以天城公司的名义向每位购房者收取了3万元的购房费用。该部分金额是屋超公司为了获取不法利益在隐瞒天城公司的情况下违规收取的，该部分款项应返还给天城公司。综上所述，涉案的代理费尚未达到付款条件，天城公司亦不存在违约行为。屋超公司主张的代理费及利息、违约金和律师费没有任何依据。另外，屋超公司诉求的律师费违反了广东省物价厅关于律师服务费的收费标准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月4日，天城公司与屋超公司签订《锦江尚苑策划销售代理合同》，约定由屋超公司为天城公司开发的楼盘“锦江尚苑”（第三、四、五期）提供独家全程策划销售代理（含内场策划销售代理、外场渠道总分销代理）。由天城公司派驻现场财务人员负责统一收取购房客户的全部购房款和足额定金，并与客户签订《商品房买卖合同》。屋超公司经天城公司授权与客户签署该项目认购书，协助天城公司签署购房合同。天城公司根据屋超公司代理期内实现的销售情况，以售出单位累计总销售成交金额为基数，以代理费率为系数计算代理费。成交认定以客户缴清首期房款并草签《商品房买卖合同》为准。商业销售代理费按商业销售总成交金额的2.5%计提代理费。客户草签《商品房买卖合同》并缴纳了购房首付款则符合结算条件。天城公司需在收到首付款后30个自然日内向屋超公司结算该套房屋销售代理费的70%，剩余未结销售代理费在该套房屋银行出同贷书后10个工作日内向屋超公司结算（银行拒绝贷款或购房者解约退房的除外）。双方同意销售代理费按月结算，天城公司按如下结算程序向屋超公司支付上月销售应付代理费：对于符合本合同约定之代理费结算条件的，屋超公司于每月2日前向天城公司提交相关请款材料，天城公司须于每月5个工作日内确认完毕，超过5个工作日未提出异议的视为确认无误。经天城公司确认无误后，屋超公司提交合法有效的发票，天城公司收到屋超公司代理费发票后3个工作日内将代理费划转至屋超公司账号并确认支付完成。渠道总分销代理费以双方签署的独家总分销合同约定为准。天城公司如未按合同约定的时间向屋超公司支付代理费，延期一个月后并经屋超公司催告后，天城公司超过30个工作日仍不履行的，并且天城公司仍未支付屋超公司每月2.5万元的服务费用的，视为天城公司违约，屋超公司有权单方解除合同，天城公司应向屋超公司支付违约金20万元。因一方违约而诉诸法院的，违约方应当承担全部的诉讼费、律师费、财产保全费等费用。2019年3月7日，天城公司与屋超公司签订《补充协议（一）》，约定天城公司委托屋超公司全权负责锦江尚苑项目的渠道分销资源整合，提供渠道带客和转介销售服务。分销代理费按渠道带访客户认购单位《商品房买卖合同》实际成交总额的3%计提。客户交齐首付款草签合同后的次月，天城公司按该套转介物业总代理费的80%结算给屋超公司；网签后的次月，天城公司将剩余的20%结算给屋超公司。屋超公司每月5日前对上月分销代理费进行成交明细统计，在天城公司与屋超公司完成核对确认分销代理费明细表后，屋超公司开具发票提交给天城公司，天城公司应在3个工作日内支付相应的分销代理费。客户支付足额定金后签署《认购书》视为成交。除本协议明确修改及约定的条款外，《锦江尚苑策划销售代理合同》的其余部分完全继续有效。上述合同签订后，屋超公司开始为天城公司进行“锦江尚苑”（第三、四、五期）楼盘的销售代理工作。从2018年12月至2019年10月，屋超公司通过内场销售代理和外场渠道分销代理共销售了120套房屋，根据上述合同的约定，满足付款条件的销售代理费和分销代理费共计4366009元。天城公司共向屋超公司支付了389928元，尚有3976081元未付。屋超公司与天城公司在2019年5月28日曾对部分销售代理费进行对账。从2019年6月21日至2019年7月23日，屋超公司陆续向天城公司开具了共计603205元的增值税专用发票。因天城公司未支付剩余的销售代理费和分销代理费，屋超公司委托广东智捷律师事务所律师提起本案诉讼，支出律师费50万元。庭审中，天城公司提供了收款收据复印件，证明屋超公司在代理销售过程中违规收取了每位购房者3万元的费用。屋超公司对该收款收据的真实性、合法性、关联性均不确认。因天城公司未提供收款收据的原件，无法核实其真实性，本院对该收款收据不予采信。本院认为,屋超公司与天城公司之间存在商品房委托代理销售合同关系。天城公司拖欠屋超公司销售代理费和分销代理费3976081元的事实，有屋超公司提交的房产销售明细表、认购书、客户联动确认单、成交确认单、收据及其当庭陈述等予以证实，本院予以确认。涉案交易涉及的商品房买卖合同的签订主体应当是天城公司与购房者，而非屋超公司与购房者。所以，对于天城公司辩称屋超公司没有与购房者草签商品房买卖合同，所以代理费付款条件未成就的意见，本院不予采纳。由于与购房者签订商品房买卖合同的是天城公司，购房者的房款也是支付给天城公司，相关的交易资料均由天城公司持有。而天城公司未举证反驳屋超公司的房产销售明细表中列明的草签时间、网签时间、放款时间等信息，故本院对屋超公司的房产销售明细表中列明的上述信息予以采信。屋超公司的房产销售明细表中关于购房者梁英伟、冯淑怡的购房合同总价记载为1049568元，与认购书不一致，本院采信认购书记载的数额1033760元。房产销售明细表中其余购房者的购房合同总价均与认购书记载的一致，本院予以采信。据此计算，天城公司尚欠屋超公司销售代理费和分销代理费3976081元。天城公司未及时付款给屋超公司，屋超公司主张天城公司支付以所欠代理费为基数，从起诉之日即2019年10月30日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算至清偿之日止的利息，于法有据，但利息的利率应为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍。屋超公司已向天城公司开具603205元的增值税专用发票，但天城公司并未足额支付相应的代理费，且开具增值税专用发票并非商品房委托代理销售合同约定的主合同义务。故天城公司不能以屋超公司未开具增值税专用发票为由拒绝付款。关于屋超公司主张的违约金应否支持的问题。虽然,屋超公司与天城公司约定了代理费的结算程序，但双方并未严格按该结算程序履行。双方在2019年5月28日才对部分销售代理费进行对账，屋超公司在2019年6月21日至2019年7月23日才向天城公司开具增值税专用发票。且《锦江尚苑策划销售代理合同》约定屋超公司解除合同的，可主张天城公司向其支付违约金20万元。而在上述合同履行过程中，屋超公司并未主张解除合同。综上，对屋超公司主张的违约金20万元，本院不予支持。关于屋超公司主张的律师费，《锦江尚苑策划销售代理合同》约定因一方违约而诉诸法院的，违约方应当承担律师费。天城公司拖欠屋超公司销售代理费和分销代理费构成违约，引起本案诉讼。所以，天城公司应当承担屋超公司的律师费。屋超公司支出了律师费50万元。根据本案案情、本院对屋超公司意见的采纳情况，参照《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，本院酌定天城公司应当承担屋超公司的律师费150782元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市天城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告中山市屋超网络科技有限公司代理费3976081元及利息（以3976081元为基数，自2019年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止）；二、被告中山市天城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告中山市屋超网络科技有限公司律师费150782元；三、驳回原告中山市屋超网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47264元，诉讼保全申请费5000元，共计52264元（原告中山市屋超网络科技有限公司已预交），由原告中山市屋超网络科技有限公司负担9691元，被告中山市天城置业发展有限公司负担42573元（被告中山市天城置业发展有限公司负担的部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市屋超网络科技有限公司，本院不作退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  姚红波审判员  刘旭桂审判员  何文璋二〇二〇年十二月十五日书记员  陈嘉欣