湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初2377号原告:张军华，男，1973年2月7日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师。被告:永州中建置业发展有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区清桥路86号。法定代表人：刘铁生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾爱玲，女，1973年8月16日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住湖南省永州市冷水滩区，该公司员工。委托诉讼代理人：盘航英，女，1968年7月15日出生，汉族，户籍地湖南省道县，现住湖南省永州市冷水滩区，该公司员工。被告:蒋丽君，女，1985年8月19日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住湖南省永州市冷水滩区。第三人:中国工商银行股份有限公司永州冷水滩支行，住所地湖南省永州市冷水滩区河东湘江东路218号。法定代表人：龙立新，该支行行长。委托诉讼代理人：谢利华，男，1963年12月26日出生，苗族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住湖南省永州市。委托诉讼代理人：唐吉乾，男，1965年6月5日出生，瑶族，户籍地湖南省江**瑶族自治县，现住湖南省永州市零陵区，该行副行长。原告张军华与被告永州中建置业发展有限公司（以下简称中建置业公司）、蒋丽君、第三人中国工商银行股份有限公司永州冷水滩支行（以下简称工商银行）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张军华及其委托诉讼代理人张振智，被告中建置业公司的委托诉讼代理人曾爱玲、盘航英，被告蒋丽君，第三人工商银行的委托诉讼代理人谢利华、唐吉乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军华向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告于2017年1月11日签订的《商品房买卖合同》无效；2.依法确认被告蒋丽君与第三人签订的商品房抵押贷款合同无效；3.依法确认原告享有优先取得位于冷水滩区××路××号××栋××号××房的权利；4.判令二被告将涉案不动产权证过户登记至被告中建置业公司名下，过户税费由二被告承担；5.本案案件受理费、诉讼保全费由二被告承担。事实与理由：原告之父唐文杰（已病逝）于2014年5月20日与被告中建置业公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定：被告中建置业公司拆除唐文杰位于冷水滩区××栋××号住房，拆除旧房后三年内就地补偿安置新建成的1栋23层5号147.32平方米、1栋15层3号126.76平方米两套住房及标准车位一个，并将2305号住房办证在唐继波名下、1503号住房办证在原告名下，交房后360日内办妥房地产权证等等。由于被告中建置业公司未履行约定义务，唐文杰诉诸法院，永州市中级人民法院作出（2019）湘11民终3213号民事判决书，判决如下：限被告中建置业公司在判决生效后七日内将冷水滩区清桥路1号滨江豪园新城Ａ1栋1503号房屋交付唐文杰使用；在判决生效后七日内将上述房屋的产权证书办理在原告名下，办证所需费用由被告中建置业公司负担等等。现经了解，被告中建置业公司在2017年1月11日与被告蒋丽君签订《商品房买卖合同》，将产权调换形式、不具备交房条件的涉案安置房屋低价贱卖，侵犯了原告依法享有的优先取得权，因而是无效的，依附于该无效主合同所签订的从合同即抵押贷款合同也是无效的。由于《商品房买卖合同》无效，二被告应将涉案不动产权证恢复原状到签约前的状态即过户登记至被告中建置业公司名下，过户办证税费应由二被告承担。综上所述，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告中建置业公司辨称，滨江豪园新城A1栋1503房销售时间在法院民事判决生效前，且已过户登记给被告蒋丽君，蒋丽君已经实际占有并使用。答辩人在销售该商品房时的所有程序合规合法，目前该房屋产权清晰明确。答辩人拆迁安置补偿合同系列纠纷引发了一些社会矛盾，现答辩人也在寻找解决该类纠纷的良策，妥善做好后续安置工作，答辩人恳请法院根据该改造安置项目引发的房屋拆迁安置补偿合同系列纠纷案件的现状，依法判决。被告蒋丽君辨称，一、答辩人与中建置业公司、工商银行签订的买卖合同、借款合同、抵押合同系双方的真实意思表示，且没有合同无效的事由，依法属于有效合同，应当受法律保护；二、答辩人已经实际取得涉案房屋的所有权，并完成了实际控制和占有，进一步说明蒋丽君分别与中建置业公司、工商银行签订的相关合同合法有效；三、答辩人取得涉案房屋不存在与被告中建置业公司恶意串通损害他人利益的情况，答辩人取得涉案房屋所有权的时间早于生效判决的时间，且答辩人以合理的价格取得该房屋；四、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，答辩人取得的是物权，高于原告的优先权。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人工商银行述称，对于原告诉请的涉案房屋系拆迁补偿安置房的事实第三人并不知情，第三人与被告蒋丽君之间办理的相关手续、签订的合同、发放的按揭贷款均为合法有效。本院认定本案的基本事实如下：唐文杰（已于2020年2月26日因病去世）系原告张军华的继父。2014年5月20日，唐文杰（乙方）与被告中建置业公司（甲方）签订了一份《房屋拆迁补偿协议书》，该协议约定甲方拆除乙方位于冷水滩区××栋××号房，甲方将滨江豪园新城的1栋23层5号与1栋15层3号两套房屋及一个标准车位无偿调换给乙方，并将2305号住房办理产权证在唐继波名下、1503号住房办理产权证在原告名下，交房后360日内办妥房地产权证，甲方应当在拆除旧房后三年内交付安置房，若不能如期交付，乙方有权要求重新选择货币补偿（按协议约定的二套房屋和车位的市场价的1.2倍一次性补偿给乙方）或另行选择安置房，交付使用后360个工作日内为乙方办理安置房屋的产权证书。2019年1月2日，因被告中建置业公司未按合同履行义务，原告唐文杰就其与被告中建置业公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院审理后于2019年2月22日作出的（2019）湘1103民初20号民事判决：一、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效之日起七日内按《房屋拆迁补偿协议书》将唐文杰所选的补偿安置房位于永州市冷水滩区××路××号××栋××层××号，建筑面积147.32平方米，Ａ1栋15层3号，建筑面积126.76平方米两套住房以及标准车位一个交付给唐文杰；二、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效之日起七日内按《房屋拆迁补偿协议书》为唐文杰之子办理好上述两房的产权证书，并按补偿协议的约定将Ａ1栋2305号房屋办理在唐继波的名下，将Ａ1栋1503号房屋办理在张军华的名下，所办费用由被告中建置业公司承担；三、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效之日起七日内支付给唐文杰过渡期租房补偿费共计人民币41000元；四、驳回原告唐文杰的其他诉讼请求。被告中建置业公司不服，向永州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年10月28日作出（2019）湘11民终3213号民事判决书，维持本院判决的第一、二、四项，变更第三项为“限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效之日起七日内支付给唐文杰过渡期租房补偿费共计36000元”。判决生效后，被告中建置业公司未履行判决确定的义务，唐文杰向本院申请强制执行。本院受理后，于2020年3月18日作出（2020）湘1103执290号执行裁定：一、将被执行人中建置业公司开发的位于永州市冷水滩区清桥路1号Ａ1栋2305号房屋的不动产权过户至唐继波名下和将被执行中建置业公司开发的位于永州市××路××号××栋××号房屋的不动产权过户至原告张军华的名下；二、唐继波、张军华可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记的手续。在执行过程中，被告蒋丽君（案外人）提出了书面异议，本院于2020年5月12日作出（2020）湘1103执异88号执行裁定：中止对被执行人中建置业公司开发的位于永州市冷水滩区××路××号××栋××号房屋的执行。另查明，被告蒋丽君与中建置业公司于2017年1月11日签订了《商品房买卖合同》，购买被告中建置业公司开发的涉案房屋，单价为4400元/平方米，蒋丽君支付了购房款551848元，2018年6月15日取得了不动产权证书，证号为：湘（2018）冷水滩区不动产权第0010261号，登记建筑面积为125.42平方米。蒋丽君已于2019年将该房屋装修，并于2019年8月入住。本院认为，一、湖南省永州市中级人民法院作出并已生效的（2019）湘11民终3213号民事判决书确定被告中建置业公司将A1栋1503号房屋交付并将不动产权过户到原告张军华名下，但该房屋不动产权已于2018年6月15日登记在被告蒋丽君名下，且原告亦未举证证明二被告于2017年1月11日签订的《商品房买卖合同》有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”等合同无效的情形，亦未举证证明二被告低价买卖涉案房屋的事实，故本院对原告要求确认该合同无效的诉讼请求不予支持；被告蒋丽君随后与第三人工商银行签订的商品房抵押贷款合同，是双方当事人协商一致形成的合意，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本院对原告要求确认被告蒋丽君与第三人工商银行签订的商品房抵押贷款合同无效的诉讼请求亦不予支持；被告蒋丽君已经取得涉案房屋不动产权证书并已装修入住，取得了物权，涉案房屋无法交付给原告，故本院对原告要求确认其享有优先取得涉案房屋的权利及要求二被告将涉案不动产权证过户登记至被告中建置业公司名下，过户税费由二被告承担的诉讼请求均不予支持，原告就其所受损失可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张军华的诉讼请求。本案受理费300元，减半收取计150元，由原告张军华负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐建军人民陪审员  蒋大余人民陪审员  何 兴二〇二〇年十二月三日法官助理杨志君书记员胡斯琛