广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初19029号原告（反诉被告）：广州市亚洲行市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路11号二层（市场地址：广州市海珠区泰沙路9号首、二层）。法定代表人：庞开权，该公司经理。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄培舟，男，1987年1月30日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：何昊扬、林宇阳，广东科扬律师事务所律师。原告广州市亚洲行市场经营管理有限公司诉被告黄培舟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告和被告于2019年10月21日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市海珠区××号一层自编B109-110号商铺（下称“涉案商铺”）。根据合同约定，被告2020年4月25日前应交2020年5-7月租金39000元，但被告至今未交，已构成违约。原告为维护自身合法权益不受侵害，故起诉要求判令：1、被告支付2020年5月至9月租金65000元；2、原告没收被告履约保证全39000元。被告答辩及反诉称：一、被告按照双方签订的《租赁合同》全面履行合同义务，不存在任何违约行为；原告对被告隐瞒涉案商铺房地产的规划用途为“办公”一事，导致了被告一直无法办理经营餐饮的营业执照，也无法开业，原告客观上构成严重违约。二、被告已于2020年5月28日向原告寄送了《解除合同通知书》解除了租赁合同，并于2020年5月29日将涉案商铺交还给了原告，双方租赁合同关系已经解除，被告自然无需再向原告支付租金。相反，原告应对其违约行为承担相应违约责任，据此被告反诉请求：1、原被告双方签订的租赁合同于2020年5月29日解除；2、原告向被告退还已支付的2019年11月至2020年4月的租金合计本金78000元（按每月13000元计）；3、原告向反诉被告退还已支付的履约保证金39000元；4、原告向被告退还已支付的2019年12月至2020年4月的保安加班服务费4000元（每月800元×5个月）；5、原告向被告退还已支付的水电费15500元（2019年10月至2020年5月充值金额）；6、原告向被告赔偿装修费用120500元、设备支出24000元；7、原告向被告赔偿宽带安装费2079元、增容费11570元、烟管疏通费3000元、代垫费3900元；8、原告向被告返还2019年10月23日至2019年10月31日的租金850元；9、原告承担本案的全部诉讼费用。原告对被告反诉答辩称：1、不同意被告第1项反诉请求，解除合同时间应是2020年9月29日；2、第2、3、4项反诉请求的租金、保证金及保安加班服务费原告确认已收取，但全部不同意退还，保安加班服务费实为停车费用，停车场没有办理经营手续，被告又需要停放车辆，为避免就停车费用发生争议，原告以保安服务费的名义按每月800元收取保安保管车辆的费用。被告以办不了营业执照为由要求退还该费用，但其他商户都可以办理了牌照，9号楼一、二层是商业用途，11号楼是写字楼，同样具备办理营业执照的条件，位于涉案商铺前面的两个商铺同样都办了营业执照，是被告违约不履行租赁合同，非原告违约；3、不同意被告第5、7项的反诉请求，被告已实际使用水电，水电费是通过充值的方式支付，费用使用完毕就再充值；宽带安装费、增容费、烟管疏通费也是被告经营需要支出的，故原告均不同意退还。4、关于第6项诉讼请求，被告已将铺内设备搬离，不存在赔偿的问题，还有一条室外的烟管还未拆除，要求被告将其拆除，原告不需要继用该烟管，室内的装修现在空置在商铺内未作处理，根据合同第8.3条约定，由于被告违约，原告不同意作出赔偿经审理查明：广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社是位于海珠区××号房屋的权属人，使用性质是办公楼，总建筑面积2276.552㎡。该社在2018年3月27日出具《授权委托书》，委托广州市华晖物业有限公司经营管理及出租给本案原告，并同意本案原告分租，期限从2012年1月1日至2021年3月31日止。2019年10月21日原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定原告将海珠区××号亚洲行窗帘批发中心内109、110铺出租给被告使用，建筑面积约133平方米，该物业仅限于用作销售和展贸的商铺用途，期限自2019年10月23日至2021年3月31日。每月租金13000元。特别提示：乙方在使用该物业期间涉及电费、税费、电信通讯费、互联网服务费、工人工资等费用均由乙方自行承担。租金及管理费按季收取，乙方应于每月25日前以现金的方式向甲方缴下月的租金及管理费。本合同签订时，乙方向甲方交纳场地（商铺／写字楼）履约保证金39000元，保证金在合同期满双方不再续约，乙方未发生违约责任及乙方所交还场地/商铺的装修、固定设施完好无损情况下，乙方凭本人身份证、保证金单据原件、营业证照经营地址变更（注销）登记等证明且向甲方结清各项费用后，甲方无息退还履约保证金。乙方合同期满或其他原因退场时，甲方与乙方投入商铺或写字楼内部的固定装修与设施（包括天花、地面装饰、水电、照明设施、固定物件、消防栓系统等）不得拆除，甲方也不予补偿。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，乙方向甲方所缴纳一切费用甲方不予退还，其中逾期十五日以上未缴清租金的。特别提示：因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金。同日，原、被告还签订《租赁合同确认书》，其中订明水电费按自己实际使用充值。之后，被告向原告支付履约保证金39000元，被告支付租金至2020年5月5日（即4月份租金，2020年4月6日至2020年5月5日期间）。被告以涉案商铺无法办理营业执照为由在2020年5月28日通过快递邮件向原告发出《解除合同通知书》（原告表示在2020年5月29日收到）。被告在2020年5月29日撤离涉案商铺。原告于2020年6月3日提起本案诉讼，被告在2020年9月28日提出了反诉。诉讼期间，经法院向当事人释明法律，原、被告在2020年9月29日办理涉案商铺的交接手续。双方确认：每月计租期间是当月的6日起至次月的5日止；保安加班服务费即车场停车费。被告对其反诉主张事实，提交证据如下：1、店铺装修合同、转账记录截图；2、烟管装修费转账截图；3、水电费转账记录截图；4、停车费收据；5、宽带安装费转账记录截图；6、三厢电增容费转账截图；7、烟管疏通费转账记录截图、代缴凭证；8、微信聊天记录截图、录音，证明被告已于2020年5月底将案涉商铺交还给原告。对此，原告的意见是：证据1-2确认被告实际有投入装修，但不清楚实际支付多少，原告不确认被告证据记载的数额；对证据3确认被告有充值15500元的水电费用，但被告在实际使用商铺过程中水电费是否有剩余金额应由被告举证；证据4真实性确认，确认已收到该证据记载的停车费；证据5如被告安装了，被告可以办理迁移的；证据6确认收到增容费；证据7确认收到烟管疏通费，同意退还代垫费给被告；证据8确认被告在2020年5月29日自行撤场，但非原告同意，被告自己要离场原告也没办法，被告放下钥匙就走了。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》为有效合同，对双方当事人均有法律约束力。合同约定涉案商铺用途仅限于用作销售和展贸，被告承租时已实地了解并自愿承租，被告以涉案商铺经营餐饮不能办理营业执照为由向原告发出解除合同通知，理据不足，该通知对原告不发生解除合同的效力。被告在没有与原告办理交接手续情况下自行撤场，并在2020年5月29日将商铺钥匙交给场地保安，原告知悉并在2020年6月3日提起本案诉讼，虽然原告未收回场地，但此时涉案《租赁合同》已实际解除，同时为避免损失扩大，原告此时应当及时止损，并在合理期限两个月内收回场地，但双方在2020年9月29日经法院释明后才办理了涉案商铺交接手续，故从2020年7月30日起由此产生的扩大损失原告自行承担，同时本院依法认定涉案《租赁合同》于2020年5月29日解除。如前所述，被告的行为构成根本性违约，导致合同不能履行责任应由被告承担。被告实际使用涉案商铺，理应支付租金，原告要求被告按合同约定标准支付2020年5月6日起至2020年7月29日期间租金合法有理，本院予以支持，对原告要求被告支付上述期间以后的租金请求，本院予以驳回。同理，被告反诉要求原告退还实际使用商铺期间的租金及所需的宽带安装费、增容费、烟管疏通费、保安加班服务费请求，依法无据，本院予以驳回。原告要求没收被告的履约保证金39000元不予退还，符合合同约定，本院予以支持，同时对被告反诉退还该履约保证金的请求，本院予以驳回。原告表示同意退回代垫费3900元，对被告反诉的该诉请本院予以支持。被告租用涉案商铺期间产生水电费用理应据实结算，被告以充值卡方式支付水电费用，被告主张的水电费用充值金额15500元发生在涉案商铺承租期间，但被告未能提供该期间实际使用水电费用具体金额，故被告要求原告全额退回该水电费用15500元，缺乏依据，本院不予支持。合同约定，被告原因退场的，被告投入房屋内部的固定装修与设施不得拆除，原告也不予补偿。故被告反诉要求原告赔偿装修费用120500元缺乏理据，本院不予支持。除固定装修与设施，可搬移设备被告应自行拆除，被告反诉要求原告赔偿设备支出24000元请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认广州市亚洲行市场经营管理有限公司与黄培舟签订于2019年10月21日的《租赁合同》于2020年5月29日解除。二、被告黄培舟在本判决生效之日起10日内向原告广州市亚洲行市场经营管理有限公司支付2020年5月6日起至2020年7月29日期间的租金（每月按13000元标准计）。三、被告已支付的履约保证金39000元原告不予退还。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、原告在本判决生效之日起10日内向被告退还代垫费3900元。六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5235元（其中受理费2380元、反诉费2855元），由原告负担633元、被告负担4602元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二〇年十二月二十九日书记员  郑家悦莫敏琪