北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初491号原告（执行案外人）：韩大岩，女，1965年8月1日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告韩大岩与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩大岩的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩大岩向本院提出诉讼请求：1.排除对山西省临汾市解放东路盛世华庭小区XXX房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：在（2018）京02民初70号中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等被告融资租赁合同纠纷案件中，本院查封了洋洲房地产公司名下位于山西省临汾市解放东路盛世华庭小区XXX房屋（以下简称涉案房屋）。韩大岩已经于2012年8月31日购买了涉案房屋，已支付全部购房款。由于洋洲房地产公司欠付临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司（以下简称临汾五建公司）工程款，经洋洲房地产公司和临汾五建公司协商，韩大岩以向临汾五建公司支付购房款的形式代替洋洲房地产公司支付了部分工程款，临汾五建公司在收到款项后向洋洲房地产公司出具了付款通知，后韩大岩与洋洲房地产公司签订了《认购协议》。涉案房屋属韩大岩所有，本院不应查封，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条等相关法律规定起诉，请求法院支持韩大岩的诉讼请求。被告中信富通公司辩称，不同意韩大岩的诉讼请求和理由。事实和理由：韩大岩的诉讼请求和理由不符合《规定》第二十八条规定的法定情形，且其提供的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、韩大岩与洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前未签订合法有效的书面买卖合同。首先，依据《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》）条款内容和相关法规规定，《认购协议》系商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。即使《认购协议》被认定为商品房买卖合同，因其未依法办理登记备案手续，不具有合法性。同时，现有证据不足以证明《认购协议》系于查封之前签订。其次，韩大岩和洋洲房地产公司不存在商品房买卖合同关系，韩大岩和临汾五建公司存在二手房买卖合同关系。二、韩大岩不能证明在签订《认购协议》后，韩大岩与洋洲房地产公司进行了涉案房屋的交付，韩大岩提交的证据不足以证明其在涉案房屋被查封前已合法占有涉案房屋。三、韩大岩未支付购买涉案房屋的全部价款，因其自身原因未办理过户登记。韩大岩未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同并备案，也未要求办理涉案房屋的登记手续，其明显存在过错。综上，韩大岩对涉案房屋不享有排除执行的民事权利。涉案房屋未办理房屋过户登记至韩大岩名下，其对涉案房屋不享有物权，即使其享有涉案房屋的物权期待权，但该权利性质并非物权请求权，属债权请求权，不能产生排除强制执行的效力。第三人洋洲房地产公司述称，认可韩大岩的诉讼请求。一、洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给韩大岩，韩大岩支付了全部购房款，涉案房屋已经交付并由韩大岩合法占有居住。二、因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。三、（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权以及其他财产，处置后足以偿还全部债务。涉案房屋属于韩大岩的个人财产，应予排除强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路52号洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等被告承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉，该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月17日，本院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。韩大岩向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异275号执行裁定书，裁定驳回了韩大岩的异议请求。后韩大岩提起本案诉讼。二、关于韩大岩主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于《认购协议》签订情况及主要内容韩大岩与孟庆忠系夫妻，韩大岩提交的落款时间为2012年8月31日、洋洲房地产公司作为出卖方、韩大岩、孟庆忠作为认购方的《认购协议》载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭-福苑”项目充分了解后，选择购买该项目XXX号房。建筑面积约165.86平方米（注：最终面积以房产部门实际测绘数据为准）。二、房款：单价4547.37元/m2；总价754000元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款；选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付总房款的90%；剩余10%的房款应于签署《商品房买卖合同书》前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将本认购协议交还给出卖方，认购协议自动作废。洋洲房地产公司与韩大岩均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。该《认购协议》的落款时间等部分内容存在描写的情况，韩大岩当庭先称系因复印件不清楚故进行了描写，后解释称该《认购协议》签署时间确为2012年8月31日，为提取公积金之用途，曾将日期描写为2016年，本次提起执行异议之诉时，将日期描写回2012年。中信富通公司不认可《认购协议》的真实性、关联性、合法性和证明目的，认为《认购协议》的签署时间、内容均与常理不符，而且存在描写和涂改的情况，鉴于洋洲房地产公司对韩大岩权利毫无保留地认可，韩大岩在提出执行异议案时还提交了2016年的收据，中信富通公司怀疑《认购协议》并非于查封前签署。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同。即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。韩大岩主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖纠纷解释》）第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是商品房买卖合同。（二）关于支付购房款情况韩大岩主张其系通过由韩大岩之子孟繁明向临汾五建公司转账支付58万元，韩大岩向临汾五建公司负责人许六斤转账146000元的方式及现金交付28000元的方式合计支付购房款754000元。韩大岩为证明其主张，提交了临汾五建公司出具的入账日期分别为2012年8月31日、2012年8月31日、2012年11月9日，金额分别为58万元、28000元和146000元的收据3张、洋洲房地产公司出具的入账日期为2012年11月9日、金额为754000元的收据1张、山西省农村信用社进账单（收账通知）1张、山西省农村信用社（行）回单1张、中国农业银行交易回单1张。其中，中国农业银行交易回单能够显示韩大岩于2012年11月9日向许六斤转账146000元；山西省农村信用社进账单（收账通知）和山西省农村信用社（行）回单能够显示孟繁明于2012年8月31日向临汾五建公司转账58万元。韩大岩还曾提交一张中国农业银行个人结算业务申请书，显示韩大岩曾于2012年11月9日申请向临汾五建公司转账146000元，但主张由于其将临汾五建公司名称填写错误，未能成功，故按照指示向许六斤转账146000元。关于收据，韩大岩主张在临汾五建公司出具3张收据后将收据原件交给洋洲房地产公司，由洋洲房地产公司向韩大岩换开了75.4万元的总收据。在执行异议案件中，韩大岩曾向本院提交由洋洲房地产公司出具的入账时间为2016年8月31日的收据，载明交款单位韩大岩（4单元1003室），人民币754000元，收款事由洋洲花园盛世华庭4单元1003室房款。韩大岩曾主张2016年的收据系为提取公积金伪造的，后解释为提起执行异议时洋洲房地产公司经核实韩大岩确已交款后开具的，因韩大岩已经于2012年交付全款，所以2张收据都是真实的。中信富通公司不认可收据的真实性、关联性和证明力，认为韩大岩在本案中提交的收据和执行异议时提交的收据入账时间不同，但均为洋洲房地产公司开具，中信富通公司合理怀疑收据的真实性、合法性。认可相关转账凭证的真实性，但不认可证明力，认为韩大岩的付款也可能涉及借款，不能证明用于支付房款。审理中，本院向临汾五建公司调查相关情况，临汾市建筑工程总公司和临汾五建公司向本院提交《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》，均加盖有该二公司公章。其中，《情况说明》大致内容为：我公司于2010年7月26日与洋洲房地产公司签订《建设工程施工合同》，承建洋洲房地产公司开发的洋洲花园（盛世华庭）住宅楼。工程于2011年完工后，因洋洲房地产公司未能支付全部工程款，遂商定由我公司代为销售房产，收取房款抵顶工程款，房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，房屋的交付、产权过户手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理。当时洋洲房地产公司欠付工程款约2000万元左右，洋洲房地产公司用80余套住宅房的销售房款抵顶了施工工程款，因许六斤与洋洲房地产公司负责人吕建斌关系较好，洋洲房地产公司仅口头约定由临汾五建公司代收房款，并未出据书面指令。在贵院审理的（2020）京02民初554号等关于中信富通公司、洋洲房地产公司案外人执行异议之诉批量案件中，其中共涉及到12套房的房款由我公司收取，以上房款抵顶我公司的工程款6581010元。具体收取方式包括由购房人一次或分批次向临汾五建公司转账或现金交纳，也包括向公司负责人许六斤转账或现金交纳。以上房款均由我公司向购房人出具了收据，并由我公司将收款事实通知洋洲房地产公司。后附12套房子的房号、交款人、交款数额明细。特此说明。《12套房屋明细表》中与本案相关的部分载明房号为4-1003，交款人为孟庆忠，交款额为754000元，交款方式为转账现金。洋洲房地产公司为证明该公司是和韩大岩直接达成并签订的合同，临汾五建公司只是收取房款以抵偿工程款，向本院提交付款通知，该通知由临汾五建公司向洋洲房地产公司出具，落款时间为2012年11月9日，内容为：“孟庆忠、韩大岩已将盛世华庭小区4-1003号房房款交清，请办理交房手续。”韩大岩、中信富通公司、洋洲房地产公司均认可《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》和付款通知的真实性。（三）关于涉案房屋占有使用情况韩大岩为证明其在法院预查封之前即实际占有使用涉案房屋，向本院提交了如下证据：其向洋洲房地产公司支付暖气接口费、煤气集资费、有线电视初装费的收据1张以及其2013年4月11日支付物业管理费、电梯使用费、装修垃圾清运费、装潢押金、公用电费、预交水费收据1张；加盖临汾燃气公司北城管理站印章的单户充值/购气流水1张、加盖盛世华庭物业收费专用章的交燃气卡费用、交燃气负压费用收据2张、临汾燃气公司抄收用户充值凭证1张、临汾燃气公司抄收对账单2张；房屋室外和室内照片2张。其中，单户充值/购气流水显示，孟庆忠的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日进行充值。中信富通公司不认可前述收据的真实性、合法性、关联性和证明目的，认为收据不是正式发票，可以随意开具，且在没有签订正式房屋买卖合同之前就交纳了全部费用，且长时间仅购买一次燃气不符合常理，不能证明实际办理入住。对韩大岩提交的房屋照片，中信富通公司认为不能证明是涉案房屋照片。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、韩大岩均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，韩大岩主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，并已于2013年4月11日交纳维修基金13265元、房屋登记费、测绘费、契税等31780元，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和韩大岩均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，本案系韩大岩提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是韩大岩对执行中预查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。韩大岩对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。韩大岩主张其诉讼请求符合《规定》第二十八条的情形，其享有足以排除中信富通公司基于债权对涉案房屋申请强制执行的权益。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院参照上述规定，进行具体分析。关于韩大岩和洋洲房地产公司是否在本院预查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同及是否已经支付全部的房款。《商品房买卖纠纷解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，《认购协议》载明的签订时间为2012年8月31日，韩大岩虽对《认购协议》的包括签订日期在内的内容有描写行为，且相关陈述存在瑕疵，但考虑到其年纪较大，在庭后对瑕疵陈述进行了合理解释，加之该日期与付款通知、物业费、电费、水费等费用收据、用户充值/购气流水、交易回单、收账通知等证据能够相互印证，故本院对《认购协议》的真实性予以认定。虽然《认购协议》约定“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将本认购协议交还给出卖方，认购协议自动作废”，洋洲房地产公司与韩大岩并未签署正式的商品房买卖合同，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了韩大岩与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。根据本案查明的事实，因洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商由临汾五建公司收取购房款，即由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲房地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务，因此购房人向临汾五建公司或临汾五建公司负责人许六斤支付购房款的行为应当认定为系向洋洲房地产公司支付，洋洲房地产公司亦向韩大岩出具了购房款收据。韩大岩虽在执行异议案件中提交过2016年8月31日的收据并有过瑕疵陈述，但考虑到其所作解释较为合理，再结合相关转账凭证、临汾五建公司提交的《情况说明》《12套房屋明细表》等证据，本院对韩大岩已支付全部购房款的主张，予以采信，但对韩大岩所述其在提公积金时的相关不诚信做法持否定态度，望今后以此为戒。中信富通公司主张韩大岩与洋洲房地产公司之间不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋被洋洲房地产公司以债形式到了临汾五建公司名下，临汾五建公司再进行出售，韩大岩与临汾五建公司存在二手房买卖合同关系，但本院认为，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间不存在转移涉案房屋所有权的意思表示，洋洲房地产公司、临汾五建公司、韩大岩协商一致由洋洲房地产公司与韩大岩直接签订《认购协议》，将涉案房屋出售给韩大岩，由韩大岩将房款直接支付给临汾五建公司。因此，韩大岩和洋洲房地产公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。综上，本院认定韩大岩已经向洋洲房地产公司支付了全部的购房款，《认购协议》可以认定为书面的商品房买卖合同。中信富通公司关于涉案《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张没有法律依据，本院不予采纳。关于韩大岩是否在本院预查封之前实际占有使用涉案房屋。经本院审查，韩大岩提交的加盖有临汾燃气公司北城管理站的印章的单户充值/购气流水显示，韩大岩的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日进行充值。虽然中信富通公司不认可前述证据的真实性，但前述证据均加盖有相关公共服务部门的印章，且能够相互印证，中信富通公司亦未能提交证据予以推翻，结合韩大岩提交的交纳物业费、电费、水费等的相关证据，本院认定韩大岩在本院预查封之前即已经实际占有涉案房屋。关于未办理房产过户登记的原因。韩大岩主张《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及过户登记，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据本院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的过户登记。因此，未能办理涉案房屋过户登记不是韩大岩自身原因导致。综上所述，本案现有证据能够证明韩大岩享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由成立，本院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭XXX房屋的强制执行。案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  石 磊审 判 员  罗 珊审 判 员  李 丽二〇二〇年十二月三十日法官助理  姜 源书 记 员  朱 迪书 记 员  杨丽丽