安徽省绩溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1824民初948号 原告：邵茂来，男，1977年7月26日出生，汉族，住安徽省绩溪县。 委托诉讼代理人：胡志泽，安徽胡志泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程茂和，安徽安泰达（宣城）律师事务所律师。 被告：胡美琴，女，1975年9月11日出生，汉族，住安徽省绩溪县。 委托诉讼代理人：汪凯松，男，1973年11月2日出生，汉族，住安徽省绩溪县，与被告胡美琴系夫妻关系。 被告：张建生，男，1975年12月2日出生，汉族，住安徽省绩溪县。 被告：彭俊妹，女，1981年4月2日出生，汉族，住浙江省开化县。 原告邵茂来与被告胡美琴、张建生、彭俊妹建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，发现被告张建生、彭俊妹下落不明，需公告送达，依法转为普通程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告邵茂来的委托诉讼代理人程茂和，被告胡美琴及其委托诉讼代理人汪凯松到庭参加诉讼，被告张建生、彭俊妹经本院公告送达民事起诉状副本及开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。 原告邵茂来向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理案涉房屋产权登记过户手续，并承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月6日，原告与被告胡美琴签订房地产买卖协议一份，该协议约定，被告胡美琴将坐落于十亩园安置区地块A53号（国有划拨安置地，占地面120㎡）转让给原告所有，由原告按照施工图纸自行建造，转让价款为七十万元整，另支付给被告胡美琴建筑押金、民用单向电押金、建筑管理费等5080元，同时双方约定上述地块被告胡美琴是从原安置户张建生、彭俊妹购得，原告房屋建成后，在申报权属登记时，被告协助原告办理。上述协议签订后，原告即按约定付清所有款项，被告胡美琴也将该地块的所有原始资料交付给原告，同年原告按施工图建造房屋，2018年房屋竣工。其后原告多次向被告提出协助办理权属登记过户手续的要求，被告总是拒绝。现为维护原告合法权益，特向法院起诉。 被告胡美琴辩称：我于2016年2月27日从张建生和其妻子彭俊妹那儿购得十亩园安置区安置地块A53号一宗，占地120平方米，根据我与张建生和其妻子彭俊妹的双方协议约定：由购买方胡美琴根据《安置区房屋建筑管理协议》和安置区施工图纸自行建设。当时该安置区有大量安置户都在建设中。根据《安置区建筑管理协议》第九条，要求安置户需在安置区建筑管理协议签订完一年完成建设，因本人当时经济困难，加上大部分安置自建房建成后，才发现前排房屋与后排房屋之间道路只有3米，而且每排11户，道路太狭窄了，因此决定转售。2017年10月6日，原告通过其亲戚从我这购得该安置地块。当时签订协议前本人也已经告知该地块是本人从原安置户那儿购买来的，要求其考虑清楚在办理相关权属登记时可能存在的各种风险，并在双方的《房地产买卖协议》第三条中也已明确写入。至于原告说多次让我协助其办理权属登记过户手续遭毫无理由拒绝，纯属不实。首先原告从未找过我本人协议其办理权属登记过户手续。本人于2017年10月6日和2018年8月29日分别将办理权属登记有关材料原件和复印件全部交给原告，并从2018年以来，本人一直积极打听原安置户张建生和彭俊妹的消息。后打听得知张建生与彭俊妹已离婚。综上及根据双方签订的《房地产买卖协议》中第三条所述：权属登记所有税和费均由邵茂来承担，因无法联系上原安置户张建生、彭俊妹，导致该地块不能进行权属登记过户，不是本人的原因导致，因此不应该我承担本次诉讼费。 被告张建生、彭俊妹未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 原、被告双方围绕诉讼请求，提交了证据，且双方对提交的证据的三性均无异议。本院结合当事人在庭审中的陈述，对原、被告所举证据的真实性、合法性、关联性以及证据所反映的事实予以认定，被告张建生、彭俊妹不到庭参加诉讼并予质证，依法应当承担对其不利的法律后果。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合当事人在法庭上的陈述，本院认定本案事实如下：2015年12月9日，因杭黄铁路建设需要，绩溪县华阳镇人民政府与张建生签订《房屋征收补偿安置协议》，协议约定：华阳镇人民政府征收张建生位于华阳镇郎家溪的房屋，将位于十亩园安置区内的A53号安置地块交付给张建生，张建生需支付安置地购置款33.6万元。后，张建生依照安置协议约定支付了安置地购置款，并签署了《安置区房屋建筑管理协议》。2016年1月14日，胡美琴与张建生、彭俊妹签订《房地产买卖协议》，协议约定：张建生、彭俊妹将坐落于十亩园安置区内的安置地块A53号，面积120㎡出售给胡美琴，安置地块转让价格为44万元整。同日，胡美琴支付了买房定金5万元，于2016年2月27日支付剩余购地款39万元及建房管理费、建筑押金、民用单向电押金、施工三相电一次性电费5080元。双方还约定了违约责任及协助办证义务等条款。2017年10月6日，胡美琴与邵茂来签订了《房地产买卖协议》，协议约定：胡美琴将坐落于十亩园安置区内的A53号安置地块出售给邵茂来，安置地块转让价格为70万元，建房管理费、建筑押金、民用单向电押金、施工三相电一次性电费共计5080元。同日，邵茂来将购地款及建房管理费、建筑押金、民用单向电押金、施工三相电一次性电费共计705080元。邵茂来分别于2017年10月6日、2018年8月29日收到了案涉安置地块相关的办证资料原件及复印件。2020年7月22日，邵茂来因胡美琴、张建生、彭俊妹未履行协助办证义务诉至法院。 另查明，案涉十亩园安置区内A53号安置地块系通过国有土地划拨方式取得使用权。 本院认为，本案中，原告邵茂来与被告胡美琴以及被告胡美琴与被告张建生签订的两份《房地产买卖协议》中所涉地块系划拨性质，虽经买卖，但并未改变案涉土地的为划拨土地的性质。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。原告邵茂来虽通过签订协议的方式取得案涉地块使用权，但一直未办理产权变更登记，土地性质由划拨土地转为出让土地的手续未完成，仍为划拨土地。本案中，原告邵茂来与被告胡美琴，被告胡美琴与被告张建生的两次案涉土地使用权买卖行为都是对划拨土地使用权的买卖，应报有审批权的人民政府审批，因此原告邵茂来与被告胡美琴签订的《房地产买卖协议》未经审批尚未生效。综上，因案涉协议尚未生效，原告邵茂来要求被告履行协助办证义务的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告邵茂来的诉讼请求。 案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由原告邵茂来负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  方优华 审 判 员  程祥琪 人民陪审员  许飞舟 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  施承杰 书 记 员  徐 艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 《中华人民共和国人民合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。