翁牛特旗人民法院民事判决书（2020）内0426民初3569号原告：赤峰泰元物业有限公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市翁牛特旗乌丹镇海拉苏大街C区CS-1-2号楼4号厅。法定代表人：宫坚雅，系经理。被告：于勇，男，1972年9月28日出生，汉族，居民，现住内蒙古自治区赤峰市。原告赤峰泰元物业有限公司（以下简称泰元物业公司）与被告于勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰元物业公司的法定代表人宫坚雅到庭参加诉讼，被告于勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费6514元，违约金：5017元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年1月27日，原告与开发建设单位签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的金色港湾小区提供物业管理服务，合同期限为10年。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用，缴费时间为合同生效之起一个月内全额缴纳物业费，逾期缴费的从逾期之日起按银行利率的4倍支付违约金。被告系上述物业KS-2区1单元3楼西户业主，物业面积102.48平方米，按合同约定应当向原告缴纳2014年1月27日至2015年1月26日的物业管理服务费：102.48㎡×14元+公用照明费50元+装修垃圾清理费200元=1685元、违约金1698元；支付2015年1月27日至2016年2月26日物业服务费：102.48㎡×14元+公用照明费50+[（102.48㎡×14+公共照明费50元）÷12月]=1604元、违约金1451元；支付2016年2月27日至2017年2月26日物业服务费：102.48㎡×14元+公共照明费50元=1485元，违约金1132元；支付2017年2月27日至2018年2月26日物业服务费：102.48㎡×8元+公共照明费50元=870元，违约金438元；支付2018年2月27日至2019年2月27日物业服务费：102.48㎡×8元+公共照明费50元=870元，违约金292元，合计拖欠物业费6514元，产生违约金5017元。合同履行之时，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告只知道享受物业服务的权利，却拒不履行自己的缴费义务。原告多次催缴，但被告一直以各种理由拒绝缴纳。为了公司的良性发展和震慑恶意拖欠物业费的业主，现向人民法院提起诉讼，请求贵院依法做出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告于勇答辩称，我是于勇，住金色港湾××楼西，现将我没交物业费答辩如下：一、从2014年到2016年我们K区因楼房质量问题未交工，根据“物业管理条例”房屋交付买受人之前发生的物业费由建设单位承担，从2016年12月住建局备案验收后，我们才拿到房产证，所以2016年之前物业费应由建设单位宝石公司出，房屋验收有住建局文件。二、2014年到2017年，我们业主未和泰元物业签署合同，“物业管理条例”指出，业主未和物业公司签订合同，可拒交物业费。三、物业服务质量太差，也是我没交物业费的原因，期间物业只派一名搞卫生的，楼梯道几个月才扫擦一次，导致卫生太脏太差，每年物业在平台上搞一次卫生，冬天雪堆、鞭炮废纸、破烂东西堆在平台上，化冻后平台的地砖全都脱皮起砂，狼藉一片，卫生极不干净。管道漏水物业也不给维修，导致地下室水一尺多深泡了四五年之久，多次找泰元物业，回答是我们没交物业费不给抽，地下仓库被泡，墙皮脱落，个别仓库泡的有倒塌现象，通道的水泥泡透水，露出砂子，请看一下我们录的u盘。从2017年我们业主代表和泰元物业签署合同，可收费太高，我是三楼，一、二楼外接电梯未安，我一天电梯都未做，还给我要什么电梯的各种费用，物业费每平方米5元是不是太高了，二幢楼派一个搞卫生和一个拖垃圾的，剩下什么都没有，如果和其他小区有打更的、保安等，而且服务质量好，难道我们业主不交钱行吗？2017年腊月，我们单元的厨房下水管被冻，大过年的，我们去人找了泰元物业几次，回答是你们没有交物业费不给修理，我们6户业主从腊月一直到来年化冻才使用管道，在这期间，我们一直从厨房把污水端进卫生间。2018年，我们K2派代表和泰元物业协商每年只交物业费，不交电梯费，不坐电梯，泰元物业不答应，并未签署合同，致使我们整栋楼公用电停了一年之久，冬季和过春节，我们上下楼只能数着台阶上下，给我们造成了极大的困难和伤害，小区内坏了东西，如门拉手，管道漏水等，每次给物业打电话，回答我们的是你们未交物业费，我们没有交物业费，你不为我们服务，为啥现在又起诉我们要物业费，泰元这样对待我们业主，我们能交物业费吗？四、2017年因我们楼业主代表和泰元物业签署合同，我只能交物业费。2018年物业费我只能交一半，原因是服务质量太差，我们楼房由于泰元物业服务期间，几年内未给我们地下室抽水，使一尺多深的水浸泡四五年之久，致使楼底水泥泡透漏水，楼房之间的伸缩缝越来越大，整个乌丹多数人已经知道我们楼由于水浸泡，成了危楼，地下仓房墙面脱落，面临倒塌的危害，造成这么大的损失和危害，泰元物业这样的服务态度和服务质量，我们业主有权利不交物业费，电梯我一天未坐，何来的电梯费用，你们泰元物业明知道外接电梯没安，还强收电梯费，收取高额物业费，这不是欺行霸市，巧取豪夺吗，这和黑社会性质有什么两样，请法官判决。本院经审理认定如下事实：2014年1月27日，翁牛特旗泰元物业有限责任公司与赤峰宝石房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，双方约定由翁牛特旗泰元物业有限责任公司为赤峰宝石房地产开发有限公司开发的金色港湾小区提供前期物业服务，合同约定前期物业服务期限为10年，自2014年1月27日至2024年1月27日止。物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅14元/平方米/年。另约定第一年由赤峰宝石房地产开发有限公司按住宅建筑面积计算向房屋产权人或物业使用人代收全年全额物业服务费，并及时转交翁牛特旗泰元物业有限责任公司。从第二年起由原告自行收取物业费。原告自合同签订之日起为被告所居住小区提供物业服务，现在已经退出被告所在小区。被告所居住楼房为高层住宅，是电梯楼，面积为102.48平方米，2014年1月27日至2017年2月26日收费标准为14元/平方米/年，故被告应该交纳的物业费总金额为：[102.48㎡×14元×3年]+[102.48㎡×14元÷12月]＝4423.72元。2019年1月3日，翁牛特旗泰元物业有限责任公司名称变更为赤峰泰元物业有限公司。上述事实有原告提供的《前期物业服务合同》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，案外人赤峰宝石房地产开发有限公司作为被告所在小区的开发建设单位，与原告签订了《前期物业服务合同》，符合法律规定。原告依照《前期物业服务合同》为被告所在小区提供物业服务，原、被告之间已经形成事实上的物业服务合同关系。在原告已经提供了几年的物业服务之后，业主即被告应履行缴纳物业服务费的义务，其拖延给付的行为侵害了原告的合法权益，故原告要求被告给付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告诉状中主张2014年1月27日至2019年2月27日的物业费，但原告开庭时未提交2017年2月27日以后的相关证据，原告现在只要求被告给付截止到2017年2月26日的物业费，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，虽然《前期物业服务合同》对逾期支付物业费约定了违约金，但由于原告在为被告提供物业服务的过程中存在瑕疵，被告并非主观故意拖欠物业费，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告给付装修垃圾清理费、公用照明费，因《前期物业服务合同》中没有约定，原告亦未提交相关证据予以证明，故本院不予支持。关于被告于勇提交的证据中有在2013年9月8日向案外人赤峰鹏泰物业有限公司交纳了KS-2号楼的物业费、电梯费1435元，但被告提供的收款收据，仅标注收款日期是2013年9月8日，不代表于勇交纳的是2013年9月8日至次年9月8日的物业费，且该笔物业费的收款方是赤峰鹏泰物业管理有限责任公司，而非泰元物业公司，对该证据本院不予采纳。被告答辩所称的2014-2016年楼房未交工物业费应由建设单位承担、业主与物业公司未签订物业服务合同、物业公司服务质量差等答辩意见，因被告未提供相关证据证明自己的主张，本院不予支持。因翁牛特旗泰元物业有限责任公司名称已变更为赤峰泰元物业有限公司，故原告提起诉讼符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于勇于本判决生效后十日内给付原告赤峰泰元物业有限公司2014年1月27日至2017年2月26日的物业费4423.72元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费20元，由被告于勇承担。本判决为终审判决。审判员 郭 林二〇二〇年十二月八日书记员 倪可心附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。