海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终2049号   上诉人（原审原告）：熊文辉，女，1967年5月11日出生，汉族，住海南省东方市。   委托诉讼代理人：朱家君，北京大成（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南嘉富利实业有限公司，住所地海南省昌江县石碌镇红林中学北侧富安花园E栋01012房。   法定代表人：戴青前，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：熊承维，北京京师（三亚）律师事务所律师。   上诉人熊文辉因与被上诉人海南嘉富利实业有限公司（以下简称嘉富利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   熊文辉上诉请求：1.判令撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初977号民事判决；2.改判支持上诉人全部诉讼请求。3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在逾期付款的情形属于事实认定错误。首先，本案系上诉人主张逾期交房违约金的商品房买卖合同纠纷，上诉人仅需对双方之间是否存在真实商品房买卖合同关系，上诉人已经就支付完毕全部购房款方面进行举证，而被上诉人作为主张上诉人存在逾期付款行为的提出方，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定除外；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”故被上诉人应当对其主张承担举证责任。在商品房买卖关系中，购房者先付款，开发商再开具相应发票属于正常的流程和市场交易习惯，即上诉人付款时间应早于发票出具时间，且在本案中被上诉人系房地产开发企业，对于作为购房者的上诉人是否付完全款，付款的时间应当明确知晓。因此，被上诉人故意不提交案涉房屋付款凭证，并作出虚假陈述，应承担举证不能的责任和相应不利后果。其次，在商品房买卖交易关系中，购房者需先付完全款，开发商才会履行交房义务，而被上诉人在一审阶段中主张被上诉人提交的《交房通知书》（详见证据一）中记载在2018年8月20日，被上诉人已向上诉人通知交房，且时间早于案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间2018年8月31日。上诉人认为，被上诉人一方面主张上诉人存在逾期付款情形导致被上诉人有权拒绝交房，另一方面又主张其已向上诉人履行交房义务，且被上诉人在本案案发前从未对上诉人的付款时间提出过任何异议，故被上诉人的主张前后矛盾，无法自圆其说，亦不符合市场交易习惯。二、被上诉人以下雨和政府机构改革为由主张可顺延交付案涉房屋无事实与法律依据，一审法院对此予以认定显属不当。首先，根据案涉《商品房买卖合同》第八条交付期限第2项第2款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的；”因此，根据上述约定，仅有台风、雨天对工期造成延误的情况下被上诉人才可以延期，而台风和雨天属于海南的正常气候，并不必然导致工地停工，其应属于被上诉人在开发建设案涉项目时所应当预见的范围。被上诉人在一审阶段提交的昌江黎族自治县气象台发布的气象证明（详见证据九），仅记载了降雨天数和台风的个数，并不足以证明该降雨或台风对案涉项目的建设产生了足以造成延误的实质影响，且被上诉人关于每次台风后都导致断水断电，需要一周时间清理才能开工的主张仅系其口头陈述，并未提交相应证据予以证明，应为此承担举证不能的责任。因此，被上诉人以雨天作为逾期交房的抗辩理由不符合客观事实。其次，根据案涉合同第八条交付期限第2项第2款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.因政府相关政策或市建所造成的工期延误...”及附件七本合同补充协议第六条约定：“如遇到下列特殊原因：政府规划、文物、环保、土地管理部门根据法律、法规的规定采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，或因政策及政府验收延期所造成的，出卖人可据实予以延期交房，并不承担逾期交付责任。”因此，根据上述约定，仅有政府相关政策对工期造成延误的情况下被上诉人才可以延期，而根据被上诉人一审提交的关于印发《昌江黎族自治县机构改革方案》的通知（详见证据十）内容记载，该次机构改革系改革机构设置，优化职能配置，并非相关政府机构停止运行，与案涉项目的建设无因果关系，并不会导致工期造成延误，被上诉人以此主张其可逾期交房无事实依据。再者，被上诉人主张其于2018年8月20日向上诉人出具《交房通知书》，说明案涉房屋已建设完毕，之后其又以雨天，政府机构改革原因主张导致延误工期，故被上诉人的主张前后矛盾，不应采信。一审法院罔顾事实，认定雨天和政府机构改革导致被上诉人可顺延交房显属不当。三、一审判决逻辑混乱，前后矛盾。一审法院认定上诉人于2018年7月5日已向被上诉人支付全部购房款，案涉合同约定交房时间为2018年8月31日前，被上诉人可顺延交房给上诉人的天数为515天，则按一审认定，被上诉人最晚应于2020年1月28日前交付案涉房屋，而被上诉人在一审答辩时也认可该时间。但在一审判决中却认定被上诉人应在2020年9月18日前交付房屋，与之前陈述互相矛盾，应予撤销。   嘉富利公司辩称，一、一审认定的事实是清楚的。一审判决仅是客观的认定被答辩人交纳购房款的客观时间，没有对他是否逾期付款进行价值评判，而一审判决是依据上诉人一审当中提交的发票。同时依约付款是买受人的主要义务，上诉人作为买受人应该要承担举证责任。虽然根据合同本来是要先付款再交房的，但是也不妨碍被上诉人在认为合适的时机提前将房屋交付给上诉人。先履行抗辩权只是一种权利，可以选择行使也可以不行使。即在上诉人没有交清房款的情况下，被上诉人仍然可以提前履行交房的义务，并不导致先履行抗辩权消灭。二、被上诉人一审抗辩理由是有事实和法律依据的，一审判决予以采纳并没有什么不当。被上诉人已经就引起工期延误的这些客观事实进行举证，但是至于说客观事实会导致工期延误，这个属于是一个常识的问题，是必然的。三、一审判决适用法律正确。一审判决根据本案查明的事实，适用《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定进行判决，是合法合理的。四、一审判决逻辑清楚，并无矛盾。一审法院认定被上诉人应在2020年1月28日前将案涉房屋交付给上诉人无误，在判决书中交房期限写为“2020年9月18日之前”纯属笔误，并非逻辑混乱。   熊文辉向一审法院起诉请求：1.请求依法判令嘉富利公司按总房款755520元每日万分之二的标准向熊文辉支付自2018年8月31日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金73587元（暂计至2019年12月31日，逾期交房违约金73587元）；2.依法判令嘉富利公司承担本案的全部费用。   一审法院认定事实：熊文辉与嘉富利公司于2018年5月17日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：熊文辉向嘉富利公司购买一套位于昌江县石碌镇红林中学北侧富安花园二期，建筑面积为125.92平方米，总房款755520元。付款方式和期限：“1.一次性付款：签订本合同时一次性付清总房款，计755520元。”房屋交付期限：嘉富利公司应在2018年8月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付熊文辉。同时双方对违约责任也作了相关约定，其中对逾期付款的违约责任：逾期在90日之内，每逾期一天，嘉富利公司有权要求熊文辉每日按应付而未付房款部分的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，嘉富利公司有权解除合同，有权要求熊文辉每日按应付而未付房款部分的万分之二支付违约金……。逾期交房的违约责任：逾期交房360日之内和超过360日的，买受人有权要求出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……。合同签订后，熊文辉于2018年7月5日已向嘉富利公司支付了全部房款755520元。   另查明，1.昌江黎族自治县2016年-2018年的降雨天数分别为124天、129天、133天及受7个热带气旋影响和2019年1-5月的降雨20天；2.案涉房屋建设工程所属项目各项已于2019年11月12日经验收合格。   一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：嘉富利公司应否向熊文辉支付逾期交房的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行合同义务。一审法院认为，嘉富利公司虽未能在合同约定期限内向熊文辉交付房屋，但依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第2项和附件七《本合同补充协议》第六条约定，嘉富利公司可顺延交房给熊文辉的天数为515天，扣除上述顺延交房天数，嘉富利公司应在2020年9月18日之前将案涉房屋交付给熊文辉。因此，根据上述法律规定和双方签订的《商品房买卖合同》及附件七《本合同补充协议》的约定，嘉富利公司的行为并未构成违约，故熊文辉请求嘉富利公司承担违约责任的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回熊文辉的诉讼请求。案件受理费1640元，按规定减半收取计820元，由熊文辉负担。   本院二审期间，双方并未提交新证据。   二审对一审查明的事实，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：嘉富利公司是否应当向上诉人支付逾期交房违约金。本案中，双方当事人于2018年5月17日签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限是2018年8月31日，嘉富利公司主张其通知熊文辉收房的时间为2018年8月20日，早于案涉房屋合同约定的2018年8月31日。但案涉房屋经验收合格的时间为2019年11月12日，在交付时尚未竣工验收，不符合合同约定及法律规定的交付条件，熊文辉有权根据合同约定和法律规定拒绝收房，因此嘉富利公司逾期交房的时间应以案涉房屋验收合格的时间2019年11月12日截止。故熊文辉在嘉富利公司通知其收房时拒绝接收案涉房屋有合理依据，本院予以支持。   关于嘉富利公司是否应当向上诉人支付逾期交房违约金的问题。首先，本案中，嘉富利公司抗辩熊文辉存在逾期付款的违约行为。从审理查明的事实可知，2018年4月24日熊文辉向嘉富利公司出具欠条载明“已于2018年4月24日支付肆拾伍万伍仟伍佰贰拾元整（455520.00元），仍欠该公司叁拾万元整人民币（300000.00元）。经双方商定，该房屋备案后，本人领取出公积金来支付余款叁拾万元整（300000.00元）。还款时，该公司须归还本欠条原件。”。欠条右下角注明“2018年7月5日已还清叁拾元正”并加盖了嘉富利公司公章。该欠条载明余款300000元待房屋备案后，熊文辉领取公积金来支付，故嘉富利公司对于熊文辉延迟支付余款是知晓并同意的，双方对余款的支付时间虽未明确，但案涉房屋余款300000元款项于合同约定的交付时间2018年8月31日前支付完毕，故熊文辉不存在逾期付款的违约行为。综上，嘉富利公司应当向熊文辉支付逾期交房违约金的计算方法为：逾期交房的期间从2018年9月1日至2019年11月12日共437日，以755520元为基数，按日万分之二计算为755520×437×0.0002=66032.45元。其次，关于嘉富利公司是否可以延期合同约定的交房时间的问题。嘉富利公司主张按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，存在因台风、雨天造成工期延误的情形及政府机构改革等客观原因有所延误的情形，对其主张的延期事由，本院不予支持。理由为：1.约定台风、雨天延期的合同条款的效力问题，一般的刮风下雨是大自然正常的现象，约定刮风下雨就予以延期交房免除逾期交房违约责任属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该部分的约定应为无效；2.造成严重影响的台风或者长期的特大暴雨等属于不可抗力情形的，按照该合同第八条约定，嘉富利公司“应当在事实发生之日起30日内告知买受人”，但嘉富利公司未能举证证明存在30日内告知的情形，应承担举证不能的不利后果；3.中共海南省委办公厅和海南省人民政府办公厅下发《昌江黎族自治县机构改革方案》，但嘉富利公司未举证证明机构改革与本案逾期交房的关联性。故对其该主张不予支持。   综上所述，一审判决认定事实错误，处理结果不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初977号民事判决；   二、海南嘉富利实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向熊文辉支付逾期交房违约金66032.45元；   三、驳回熊文辉的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费820元，由海南嘉富利实业有限公司负担736元，熊文辉负担84元；二审案件受理费1640元，由海南嘉富利实业有限公司负担1472元，熊文辉负担168元。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年十二月二十九日   法官助理 涂盼盼   书记员 唐欣凌   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。   当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。