终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初14235号原告：杨雪，女，1987年8月22日出生，汉族，住广州市。被告：广州市荔湾区城建开发总公司，住所地：广州市荔湾区悦成路5号301房（自编号之一）。法定代表人：何山中，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄文博，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾旭宇，男，1973年3月17日出生，汉族，联系地址，系该司职员。原告杨雪与被告广州市荔湾区城建开发总公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨雪、被告委托诉讼代理人黄文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雪向本院起诉请求：1、判令被告向原告偿付截至2020年4月14日的资金占用损失144644.14元（以1241381元为基数，按照年利率6.525%从2018年6月28日计算至2019年8月19日，按照年利率5.775%从2019年8月20日计算至2020年4月14日；以25410元为基数，按照年利率6.525%从2018年7月26日计算至2019年8月19日，按照年利率5.775%从2019年8月20日计算至2020年4月14日）；2、判令被告向原告支付定金罚款20000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年6月23日签订《汇成花园·悦雅居认购书》。协议就原告购买被告开发的广州市荔湾区兴东路7号8楼04单元房产（建筑面积为66平方米，套内建筑面积为55.92平方米）进行了约定。协议第二条约定：“乙方于签订本认购书的同时向甲方支付定金2万元，作为签订《商品房买卖合同》的担保。”协议第三条约定：“乙方同意按按揭方式付款，2018年6月28日前交付房款的52%，即人民币1286791元（含定金）……”。协议签订后，原告严格按照《认购书》的约定缴纳了定金，并于约定日期交齐总房款的52%，即1286791元（含定金）。原告缴纳房款后，被告却迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》，后经原告多方打听得知，原告拟购买的房屋已被广州市荔湾区人民法院查封。原告迫于无奈，于2020年4月14日从被告处领回房款1286791元。原告认为，《汇成花园·悦雅居认购书》第二条、第四条第3款、第7款对定金及其罚则进行了约定，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，被告违反合同约定未与原告订立《商品房买卖合同》，导致合同目的不能达成，应当双倍返还定金。《认购书》签订后，除定金部分外，原告于2018年6月28日向被告支付1241381元，于2018年7月26日向被告支付25410元，因被告违约，导致原告产生资金占用损失。《认购书》未明确损失计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，请求人民法院参照买卖合同的规定，根据中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算原告的资金占用损失。原告多次向被告主张损害赔偿，被告置之不理，原告无奈，特起诉至人民法院，请求人民法院判如所请。被告广州市荔湾区城建开发总公司辩称：对于诉讼请求1，被告同意支付资金占用损失，但对于计算利率与起算时间有异议。同意按银行同期贷款利率计算，不同意按照1.5倍的贷款利率计算。由于交房时间是2019年12月31日，所以我方认为利息损失的起算时间应为2020年1月1日。对于诉讼请求2，不同意原告该诉讼请求。未能订立《商品房买卖合同》并非被告的原因，楼盘项目是被告与广州市华侨房产开发有限公司共同合作开发，签订认购书与收款的均是广州市华侨房产开发有限公司工作人员，据广州市华侨房产开发有限公司工作人员反映，其曾要求原告签订书面合同，但原告予以拒绝，当时原告也存在购房资格问题，所以未能签订合同的原因不在被告。且认购书及相关文件公示已经足以达到成立商品房买卖合同的要件，原告也支付了超过一半的费用，定金也转化为房款，定金也全额退还给原告，原告也是因过了收楼期要求退款，而并非是因为没有签订书面购房合同而要求退款，所以原告的行为认同了商品房买卖合同的成立，不存在定金的罚款。根据《合同法》的立法原则，是以弥补损失为主要原则，若法院支持定金罚款，在计算利息损失时也应当考虑定金弥补了部分损失，应予在计算利息损失时扣除。经审理查明：位于广州市荔湾区芳村大道西桥东二线、市九十三中对面二期用地上的汇成花园（自编7号）项目由被告开发，预售证号为穗房预字第180378。2018年6月23日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、认购方）签署《汇成花园·悦雅居认购书》，约定：认购物业为广州市荔湾区兴东路7号8楼04单元（以下简称涉案房屋），建筑面积66平方米，套内建筑面积为55.92平方米（最终以政府部门测定的面积为准）。折后成交价为2436791元；乙方于签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币2万元整，作为签订《商品房买卖合同》的担保，甲方收到乙方定金时开具收款收据，定金在签署《商品房买卖合同》时自动转为首期房款；乙方同意以按揭方式付款，2018年6月28日前交付房款的52%，即1286791元（含定金）；鉴于目前政府执行商品房买卖合同限签政策，乙方按上述时间缴纳房款后，需等甲方通知网签合同，必须在甲方通知规定的时间内与甲方签订《广州市商品房买卖合同》；等等。2018年6月16日，原告向被告支付定金20000元。2018年6月28日，原告向被告支付购房款1241381元，同日，被告向原告开具首期房款（含定金）1261381元的收据。2018年7月26日，原告向被告支付购房款25410元，同日，被告向原告开具首期房款25410元的收据。2018年7月16日，本院作出（2018）粤0103执恢152号之三执行裁定书，查封了被告名下位于广州市荔湾区芳村大道西桥东二线、市九十三中对面二期用地的土地使用权及地上建筑汇成花园（已出售及查封除外）。2020年4月14日，被告将购房款1286791元（含定金）退还给原告。2020年7月6日，原告以其为涉案房屋购买方，且已支付部分房款为由提出异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院于2020年8月19日作出（2020）粤0103执异271号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为：原告与被告签订《汇成花园·悦雅居认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于该认购书并不具备买卖合同的主要条款，故该认购书为预约合同。因涉案房屋已被查封，且被告已于2020年4月14日将购房款1286791元（含定金）退还给原告，原告认购涉案房屋的目的已不能达到，该认购书实际已解除。对定金罚款问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告因涉案房屋被查封，未能按认购书约定与原告签订商品房买卖合同，将涉案房屋出售给原告，被告应双倍向原告返还定金。因原告已收回定金本金，故被告仍应向原告支付一倍定金20000元。对于资金占用损失问题。因认购书约定的定金等违约责任明显不足以弥补原告的实际损失，为此，本院以实际损失为基础，根据公平原则，确定从2018年6月28日开始参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算资金占用损失。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的资金占用损失应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年4月14日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾区城建开发总公司向原告杨雪支付一倍定金20000元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾区城建开发总公司赔偿原告杨雪的资金占用损失（分两期计算：第一期，以购房款1241381元为本金，从2018年6月28日起至2018年7月25日，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；第二期，以购房款1266791元为本金，从2018年7月26日起至2020年4月14日止，损失计算标准分段执行，其中2018年7月26日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至2020年4月14日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告杨雪的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1796元，由原告杨雪负担526元，被告广州市荔湾区城建开发总公司负担1270元（本案受理费原告已预付，本院不予退回，被告负担的受理费，由被告迳付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十二月三十一日书记员  吴 帆姚晓丹