北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初83199号原告：李慧君，女，1977年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京懋源置业有限公司，住所地北京市丰台区葛家村西里1号三环英和办公室6层6101号。法定代表人：张津岭，董事长。委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。原告李慧君（以下称原告）与被告北京懋源置业有限公司（以下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序独任制审判，公开开庭进行了审理，庭审中原告，被告之委托诉讼代理人邹功富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告2013年1月8日至2020年9月7日无法使用涉案房屋的损失2024000元；2、判令被告支付原告2013年1月8日至2020年3月31日期间缴纳的供暖费27752.19元；3、判令被告支付原告2013年1月8日至2020年9月7日期间缴纳的物业费49214.48元。事实与理由：本人于2013年1月7日因被告不履行商品房预售合同中条款导致不能入住诉至法院，法院判决对房屋中的部分设施进行维修、更换或清除，被告赔偿原告经济损失15万元。二审判决后，被告在2016年7月初支付了15万元经济损失，之后我找到被告协商赔偿租房损失及修复、更换及清除事宜，一直没有解决，2018年9月7日签订一份协议，后又告知老板反悔了，且将协议撕毁不交给我。被告的行为导致我的损失，故诉至法院。被告辩称：原告歪曲事实，不是我公司不维修，而是原告不让维修，原告的诉讼请求没有事实根据。前述案件判决生效后，我公司积极履行判决，于2016年7月初向原告支付了判决书中载明的15万元，并要求按照判决书的内容对房屋进行维修，但原告拒绝我公司的维修，拒不让我公司进屋维修。在多次口头要求无效的情况向，我公司于2016年7月按照涉案房屋所在地、原告在《预售合同》中记载的通讯地址向原告邮寄送达了《关于履行法院判决的通知》，并同时在涉案房屋的户门上张贴了《关于履行法院判决的通知》，但原告还是拒不配合，不让进屋维修。此后，我公司客服经理多次打电话与原告沟通维修事宜，但是原告仍是拒绝维修。2016年8月16日、2017年9月22日，我公司客服经理再次给原告发短信，要求维修，但原告拒不配合。我公司认为，虽然判决生效后我公司有履行判决的义务，但由于判决的内容是进行维修，房屋钥匙在原告手中，如果原告不配合，我公司是无法履行判决的。同时，判决生效后，如果我公司没有履行判决，原告有权申请强制执行，但原告也没有申请执行。我公司没有任何过错，不应该承担任何责任。原告的起诉没有法律依据，按照一案不两理的原则，应当裁定驳回其起诉。关于原告要求我公司支付在外租房的费用问题，合同约定我公司只是负责维修，而无需承担赔偿责任。我公司交付的是精装修房屋，假使有装修方面的质量瑕疵，也不影响原告的使用，原告无需在外租房居住。从原告提供的证据可以看出，原告承租的房屋自2010年以前就在此居住，并不是因为我公司交付的房屋有质量问题才租用该房屋。从原告本次提交的起诉状可以看出，原告的家庭地址是北京市海淀区，故原告无需在外租赁房屋。原告提交的证据也不能证明房租损失。原告的该项诉讼请求与第一次起诉有部分是重合的，即使有一定的根据，大部分已经超过了诉讼时效。关于原告要求支付供暖费和物业费，没有合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交2010年12月26日《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，证明约定在2012年4月30日前向原告交付精装修房屋。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可。原告提交（2013）朝民初字第X号民事判决书和（2016）京03民终X号判决书，证明被告应就涉案房屋进行修复、更换及清除，并赔偿原告损失15万元，被告对该证据真实性认可，证明目的不认可。原告提交《租房合同》及收据证明其买受房屋后无法正常居住使用，只能在外租房。被告对该证据的真实性、关联性、证明目的不认可，原告是伪造合同提起诉讼。原告提交供暖费发票，证明其交纳了供暖费23138.3元。原告提交物业缴费通知，证明其2013年1月8日至2020年3月31日应当交纳的物业费。被告对该证据真实性认可，关联性、证明目的不认可，没有实际发生。原告提交2018年9月25日“说明”一份及与陶X的微信聊天记录，说明主要内容为：2018年9月25日李慧君与懋源客服陶X在X物业饶X的见证下，将已作废的协议（2018年9月7日李慧君签署）销毁，特声明。陶X，李慧君，饶X分别签名。原告提交加盖作废章的《协议》复印件，主要内容为双方就物业费、供暖费及维修等事项的约定。被告对该证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可，原告就是想要钱，所以不让我们维修，可以看出房子不是不能用。原告提交2019年9月18日执行和解协议，执行内容为（2013）朝民初字第X号民事判决书。被告对该证据的真实性、关联性认可，证明目的不认可，反而证明应该按照原判决执行，而不是另行起诉。原告提交其为出租人的《房屋租赁合同》。被告对证据真实性、关联性、证明目的不认可，落款日期是2018年9月12日，合同仅有原告自己的签名，原告认为可以对外出租，反而证明涉案房屋可以使用。原告提交网站截屏，证明出租价格为24000元/月。被告对该证据真实性、关联性、证明目的不认可，不让维修的责任在原告不在被告，每月房租价格与本案无关。原告提交与被告工作人员陶X的微信聊天记录。被告称沟通记录是2020年4月，维修在2019年9月就维修完毕了，与本案无关。原告提交2020采暖季供暖费缴纳发票2272.51元及物业费滞纳金催缴通知，被告对该证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可，没有实际发生的费用与本案无关。被告亦提交《北京市商品房预售合同》，证明双方之间存在合同关系，维修期间不视为延期交房，出卖人也不因房屋修复而承担违约责任，合同显示原告的通讯地址是北京市朝阳区太阳宫南街丰和园X号院X号楼X号房屋，之前就一直承租。被告亦提交两份判决书，证明原告应该申请履行判决，部分请求是重复起诉等。原告对上述证据的真实性认可。被告提交《关于履行法院判决的通知》及送达凭证两份。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可，通知日期是2016年7月12日，法院是2016年5月30日作出判决，要求30日内履行完毕，被告未在判决确定的时间内履行。没有收到过被告邮寄的通知书，快递单没有原告签收，一份寄件人没有签字，也没有日期。被告提交2016年7月在涉案房屋张贴《关于履行法院判决的通知》的照片。原告对该证据真实性、关联性、证明目的不认可。被告提交短信记录，证明2016年8月16日、2017年9月22日给原告发短信，要求维修，原告拒不配合。原告对该证据真实性、关联性、证明目的不认可，内容不完整，反而看出我在和维修人员联系，维修在进行中。被告提交执行《和解协议》及维修记录。原告称当时被告同意交纳物业费和供暖费，为了尽早使用房屋，我无奈签署，被告签署后，没有维修，维修记录中玻璃更换时间没有我的签字。被告提交《起诉状》，证明原告购房以前就在北京市朝阳区太阳宫南街丰和园X号院X号楼X号居住，并不是因为房屋质量问题才租用。原告对该证据真实性认可，证明目的不认可，我买了涉案房屋后才租的这个房屋，就是想房子好了搬进去。本院认为，生效判决中指出，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在履行义务或采取补救错后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。原告所签的合同约定，查验商品房时发现质量或其他问题的，由出卖人在合理期限内负责修复。现因涉案房屋存在需要修复、更换或清除相应设施之情形，原告由于买受房屋后无法正常居住使用，综合考虑原告在外租房费用以及在此期间为涉案房屋交纳的物业费、供暖费等，酌情确定损失数额15万元，同时判决确认需要被告维修的部分。可见，涉案房屋存在的问题确实影响了原告居住和使用，但原告作为涉案房屋所有权人，理应对其房屋使用效能的最大化负有较高责任，特别是在生效判决已经明确了修复、更换及清除各个部分，即使如其所述被告没有按时履行维修等义务，其完全可以通过申请执行、自行维修后要求被告承担费用等方式对涉案房屋进行维修并加以利用，而不应任由损失一直存在并扩大。就被告而言，在判决生效后理应主动履行，即使如其所述原告不配合维修，但在与原告达成了协议后又撕毁的行为，也说明其对解决问题存在不当行为，另原告主张的是判决生效后新产生的损失，并不违反一事不再理原则。因此，本案中即使原告存在损失，其自身应对损失的发生、扩大承担责任，而被告在履行合同和生效判决过程亦存在不当之处，故结合双方过错程度，本院对被告应承担赔偿责任予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定判决如下：一、被告北京懋源置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李慧君各项损失20万元；二、驳回原告李慧君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23607元，由原告李慧君负担21359元（已交纳），由被告北京懋源置业有限公司负担2248元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 付 艳二〇二〇年十二月十八日书记员 张静远