吉林省德惠市人民法院民事判决书（2020）吉0183民初4265号原告：邹永辉,男，汉族，住吉林省前郭县。委托诉讼代理人：武长志，吉林华航律师事务所律师。被告:肖汉东，男，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：邴闻天，吉林邴闻天律师事务所律师。第三人:长春金翰房地产开发有限公司。住所地：吉林省德惠市拥军街西松柏路北语林家园8号楼1层101室。原告邹永辉与被告肖汉东、第三人长春金翰房地产开发有限公司（以下简称金翰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹永辉及其委托诉讼代理人武长志、被告肖汉东的委托诉讼代理人邴闻天到庭参加诉讼，第三人金翰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邹永辉向本院提出的诉讼请求：请求法院判决对德惠市语林家园小区5号楼1单元602室楼房停止执行，解除对该楼房的查封。诉讼费由被告负担。事实与理由:原告邹永辉于2015年9月份购买第三人长春金翰房地产开发有限公司位于德惠市××园房，并签订了购房合同一份，第三人给原告出具了购楼收据一枚。由于该楼房的楼梯和电梯一直未安装，所以一直未能办理入住手续。2020年7月，第三人安装完楼梯扶手和电梯后，给原告办理入住手续，也收取了原告相关的物业费。上述事实有购房合同、购楼收据、物业费票据证明。在原告去产权部门办理买卖合同备案时,得知德惠市人民法院在执行被告肖汉东与第三人借款合同一案中，作出（2019）吉0183执恢225号之一裁定书，对该楼房予以查封,为此，原告提出执行异议，德惠市人民法院审查后又作出（2020）吉0183执异109号执行裁定书，以原告未提供证据为由驳回了原告的异议。原告认为，原告与第三人签订了合法的商品房买卖合同，原告全额付清购楼款及相关费用，并已办理入住手续，第三人也将楼房交付原告使用，该楼房所有权应属原告所有。由于该楼房被查封，侵犯了原告的合法权益，原告提出执行异议，请求对该楼房停止执行，解除查封。肖汉东辩称，原告所诉没有事实和法律依据，其买卖房屋行为没有法律效力，提出的买卖房屋时间存在虚假性，不足以对抗肖汉东要求查封的权利。请求准许继续执行（2019）吉0183执恢225号之一裁定书。金翰公司未作陈述。邹永辉围绕其诉讼请求向法庭提交证据如下：1.原告和第三人签订的语林家园购房协议书一份。证实原告买房的事实及购房时间，购房日期为2015年9月10日；2.原告购楼收据一份。证实原告购楼时交付全部房款187000元，收据日期为2015年9月10日；3.物业费收据一份。证实原告已实际入住使用该购买楼房；4.第三人的建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证各一份。证实第三人开发建设的楼房合法；5.第三人商品房销、预售许可证一份。证实第三人售楼行为合法；6.德惠市人民法院（2019）执恢225之一裁定书一份。证实德惠市法院于2019年9月6日对案涉房屋予以查封；7.（2020）吉0183执异109号执行裁定书一份。证实原告知道购买的楼房被查封后向法院提出异议，法院做出该裁定，驳回原告的异议申请；8.产权部门出具的原告名下无房屋登记信息。证实原告现居住涉案楼房是原告唯一的住宅；9.第三人出具的证明一份。证实该楼的交付时间及不能办理房屋产权证的原因。经质证，肖汉东对证据1真实性有异议。认为出卖人金翰公司公章模糊，无法确认是该公司公章，结合商品房销、预售许可证发放时间能够认定购房协议书无效。因为购房协议发生在2015年9月10日，商品房销、预售许可证是2016年4月15日发放，第三人在没有销预售许可证时不允许销售楼房，其销售楼房行为应属无效，所以该购房协议无效；证据2有真实性及证据证明问题有异议。认为没有出具人签名，经手人姜宝金字迹不能确认是姜宝金书写，同时也没有购房款来源凭证，单凭收据不能确认购房人已交付了现金或者是银行转账；证据3证明问题有异议。不能证实原告已进入该楼房入住，只能证明原告交了物业费；证据4、证据5、证据6、证据7、证据8证据本身无异议。证据5的证明问题有异议，认为销售楼房不合法，在证据1的质证意见中已经陈述；证据8证明问题有异议。房屋产权部门是对公民房屋产权信息的唯一管理部门，该产权部门出具原告在德惠市内没有住房的信息，就能够证明原告没有合法的楼房买卖关系和事实，原告主张排除涉案楼房的查封，就不具有房屋所有权人的排他性，从而无权要求解除查封；证据9有异议，认为该证明无效。金翰公司与原告在本案中具有利害关系，金翰公司本身应该出庭作为一方当事人来说明事实，但是却以证明形式给原告出具有利于原告的内容，结合被告肖汉东提供的原告与金翰公司的相关管理人有亲属关系，更加证明该证据不合法，不能支持原告的观点，请不予采信。肖汉东向法庭提交证据如下：金翰公司于2015年7月10日开出的购楼收据，票号3363518；2015年5月20日金翰公司开出的购楼收据两张，一张票号3363522，另一张是3363523。这些票据的票号均大于原告提供的票号，但是时间却早于原告提供的票据出具时间，这明显违反了票据按顺序出具，同时违反了会计规则，不符合开具票据的逻辑性，所以认为原告提供的购楼收据不合法，不能据以证明原告购买了该楼房。上述票据来源德惠市人民法院（2020）吉0183执异110号、140号、138号卷宗。经质证，邹永辉对肖汉东提交的证据的真实性无异议，但对证据证明的问题有异议。认为不能证实邹永辉提供的收据的虚假性，原告向第三人交购房款，第三人给原告开具了收据，这是真实合法的，时间是2015年9月10日。金翰公司未向法庭提交证据。邹永辉提交的购楼协议，虽然肖汉东有异议，但该证据能够反映购楼的真实意愿，故对该证据予以采信；邹永辉提交的购楼收据，因肖汉东对证据的开具时间、是否交纳购楼款有异议，且提交反证予以证明，故对该证据不予采信；邹永辉提交的物业费收据、施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、商品房销（预）售许可证、本院（2019）执恢225之一裁定书、（2020）吉0183执异109号执行裁定书、产权部门出具的其名下无房屋登记信息、第三人出具的证明，以上证据具有客观真实性，本院予以采信。肖汉东提交的3363518号收据、3363522号收据、3363523号收据复印件，邹永辉对收据的真实性没有异议，只是对证明的问题有异议。故本院对该证据予以采信。金翰公司未出庭，未发表质证意见。本院经审理查明认定事实如下：肖汉东与金翰公司民间借贷纠纷一案，业经本院判决，肖汉东胜诉，已立案执行。在诉讼过程中，应肖汉东的申请，本院于2016年10月10日作出了（2016）吉0183民初4132-1号民事裁定书，查封了德惠市语林家园小区五号楼一单元602室，即案涉楼房；2016年4月15日，案涉楼房取得了《商品房预售许可证》，截止目前，案涉楼房未登记在邹永辉或其他自然人的名下，处于毛坯状态，无人居住。2017年1月16日，金翰公司与肖汉东达成抵账还款协议，用案涉楼房抵顶肖汉东部分欠款，并于2020年7月10日作出（2019）吉0183执恢224、225号执行裁定书，裁定案涉楼房抵偿给肖汉东，由金翰公司协助肖汉东办理产权登记手续。2020年10月9日，邹永辉认为法院执行侵害了其权利，遂提出执行异议，要求停止对案涉楼房的执行。本院于2020年10月20日作出（2020）吉0183执异109号执行裁定书，驳回了邹永辉的异议申请。本院认为，金翰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面的陈述意见，应视为放弃陈述权、举证权、质证权等权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，邹永辉为案外人，系本案原告，将金翰公司列为第三人。由此说明，金翰公司不反对邹永辉的异议。肖汉东对邹永辉提交的语林家园购房协议书和购房交款收据有异议，认为购房协议系在商品房预售许可证下发之前签订的购楼协议，应视为购楼合同无效。本院认为，自案涉楼房取得预售许可证后，至本院查封前，这段时间应认定购楼协议有效。但邹永辉对金翰公司只享有债权，不享有物权；购房收据（3363504号）中存在票据在前，而收款开具日期在后问题，并提交一本票据中3363518、3363522、3363523票据复印件，以此证明交款时间存在瑕疵，故认为该交款票据有瑕疵。根据证据规则规定，需邹永辉和金翰公司进一步举证。案涉楼房仍处于毛坯状态，无人居住。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因案涉楼房系毛坯，不能认定邹永辉在德惠法院查封之前就合法占有了该不动产，即案涉楼房。综上所述，邹永辉以案涉楼房为其个人所有为由，阻却人民法院的执行。因邹永辉提交的证据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条、第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、驳回邹永辉的诉讼请求；二、许可对坐落于德惠市××园的执行。案件受理费4040元，由邹永辉负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 卢清贵人民陪审员 许洪辉人民陪审员 王立丽二〇二〇年十二月一日书记员 董岢桉