宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民事判决书（2020）宁0381民初3557号本诉原告（反诉被告）：苗保平，男，1990年1月26日出生，汉族，高中文化，个体工商户，住青铜峡市，公民身份号码。委托诉讼代理人：王江娜（系苗保平妻子），特别授权代理。本诉被告（反诉原告）：魏正花，女，1981年11月11日出生，汉族，初中文化，农民，住青铜峡市，公民身份号码。委托诉讼代理人：韩烈，宁夏韩烈律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）苗保平与被告魏正花（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗保平向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方房屋租赁合同；2、本案诉讼费由魏正花承担。诉讼过程中，苗保平增加诉讼请求：1、要求减免2020年1月24日至4月15日房屋租赁费4444元；2、要求退回2020年7月3日至11月1日房屋租赁费6555元。事实和理由：2019年5月1日魏正花将大坝电厂房屋出租给苗保平使用，双方签订书面合同。因开两个店铺，经营不过来，再加上疫情影响，两个店铺半年内未能开门营业，造成严重经济损失，入不敷出，最终无力继续经营，只能关掉大坝电厂商业房门店。2020年6月29日告知魏正花转让该店铺，如果转让不出去，将在2020年11月1日房租到期退还房屋，魏正花已同意。但2020年7月2日魏正花又索要2020年11月1日至2021年5月1日房租，告知其店铺不再经营可以搬离，并要求退还剩余房租，当时魏正花也同意苗保平搬离并退还房租。2020年7月4日魏正花再次反悔，并告知扩大经营损失消耗剩余房租费用（2020年7月4日至2020年11月1日房租1万元）。2020年10月8日，将273、274号房屋钥匙交还魏正花，其拒绝收回钥匙。魏正花辩称，双方签订的合同合法有效，应该继续履行。魏正花从未答应收回房屋，苗保平在租赁房屋半年后后另行租赁房屋，且未按约定及时缴纳房租，存在严重违约行为。疫情不属于不可抗力事件，不属于法定免除租金、减免租金法定、约定事由，苗保平要求减免1-4月租金没有依据，要求退还7-11月租金也没有依据。魏正花在7月2日同意退回租金不属实，其购买营业房，背负贷款及借款，苗保平要求减免及退回租金不符合客观事实，有损本诉被告利益。综上苗保平各项请求没有事实与法律依据，请求予以驳回。魏正花向本院提出反诉请求：1、要求苗保平支付租金10000元，承担违约金21000元（按照逾期天数，每日按年租金额的千分之十加收违约金，逾期210天）；2、要求苗保平继续履行合同；3、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：魏正花系大坝电厂商业房的业主，魏正花与苗保平签订房屋租赁协议，约定租金为每年租金贰万元，租期五年，租赁期限自2019年5月1日至2024年5月1日；租金按年结算，由乙方苗保平在每年5月1日前将租金交付给甲方魏正花，付款方式：现金。苗保平在2020年5月2日微信转账1万元。苗保平生意一直不错，而且魏正花两间房屋年租金2万元，远远不及两间房屋购房款存入银行获得的银行利息。苗保平瞒着魏正花在电厂正街又租赁了两间房开酒吧，两间酒吧同时经营。对于苗保平提起诉讼，要求解除房屋租赁协议，魏正花坚决不同意，双方的合同合法有效，应该继续履行。苗保平在租赁过程中，违反约定，逾期支付租金一万元，另外一万至今未付，已经构成严重违约。根据合同约定，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按年租金额的千分之十向乙方加收违约金。自2020年5月1日至2020年11月28日共计210天，本诉被告逾期支付天数为210天，按照双方的约定，违约金为42000元，考虑到苗保平时租户，网开一面，要求对方按照未付款一万元支付违约金，违约金计算为21000元，继续履行合同。苗保平对魏正花的反诉辩称：不同意魏正花反诉请求，违约金过高，高于其实际损失，并且魏正花在2020年7月2日已经同意我们退房，并退还房租，我方不存在违约。剩余房租因2020年6月29日就提出解除租赁合同，所以不应支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。苗保平提交微信聊天截屏打印件1份拟证明魏正花同意解除房屋租赁合同，并退还房租。经核验，魏正花手机里聊天记录（包括语音）完整无删减，苗保平同意以此为证据，当庭宣读、播放文字及语音聊天内容。魏正花对该证据证明目的不予认可，认为该证据可以证明双方在苗保平起诉前未达成解除合同合意，魏正花不同意解除合同，合同继续在履行。除微信聊天记录外，魏正花提交房屋租赁协议、收据，拟证明双方签订的房屋租赁协议合法有效，苗保平在2020年5月2日仅支付2020年度租金10000元，存在重大违约行为。苗保平对该证据三性无异议，对证明目的有异议，认为其已按约交纳了合同解除前的房屋租金，不存在违约行为。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，在事实认定过程中结合案件具体情况综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月1日，甲方（出租方）魏正花与乙方（承租方）苗保平签订房屋租赁合同，约定甲方将自己位于青铜峡市大坝电厂商贸房（房屋建筑面积178㎡）出租给乙方。租期五年，租赁期限自2019年5月1日至2024年5月1日；房屋年租金20000元，由乙方在每年5月1日前将租金交付甲方。乙方在租赁期届满时把完好无损的房屋交还甲方。任何一方未能履行合同约定或违反国家或地方房屋租赁有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按年租金额的千分之十向乙方加收违约金。合同签订后，苗保平依约交纳了第一年的租金。2020年5月2日苗保平给魏正花交纳了1万元2020年度房租。在充分了解双方提交的微信聊天文字及语音内容后，确认苗保平与魏正花就合同解除、退租事项等协商过程如下：2020年6月29日苗保平提出因生意不好要将店面转让，如11月1日前转让不成，就将房屋腾空退租。魏正花同意。2020年7月2日，魏正花要求苗保平按约支付2020年度下剩1万元租金，苗保平表示双方已就店铺转租、不再继续租赁达成一致，不应再支付11月1日后房租。魏正花表示不可能仅把房子租半年，应支付全年租金。苗保平当即表示立即退租，魏正花要求在2天内把房屋腾空退租。随后苗保平要求魏正花将租金算至2020年7月6日，先行将租金退还，再于当日腾空店面退房。魏正花拒绝。2020年7月4日魏正花表示苗保平应履行合同约定，否则承担违约责任。至2020年10月8日，苗保平表示其已将房屋腾空，要求退租并将房屋电卡、水卡返还魏正花，魏正花表示要等法院判决再拿回钥匙。自2020年6月29日至2020年11月27日本诉原告苗保平起诉至法院，双方就合同解除、租金退还及违约责任承担问题始终未达成一致、明确意见，未办结房屋交接手续。苗保平亦未营业。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原、被告（反诉原、被告）签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。本案中双方争议焦点为：一、苗保平与魏正花签订的房屋租赁合同应否解除，若合同解除，解除之日应为哪一日；二、魏正花是否应减免苗保平租金并退还部分租金；三、苗保平是否应继续向魏正花支付2020年度下剩年租金10000元并按照合同约定承担逾期付款违约金。一、案涉房屋租赁合同应否解除及合同解除之日。《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。违约方不享有单方解除合同的权利。苗保平主张因疫情不可抗力导致其经营受损解除合同。根据合同约定“任何一方未能履行合同约定或违反国家或地方房屋租赁有关规定，另一方有权提前解除合同”。其主张解除合同并非行使约定解除权。本地今年一月底至三月中旬的新冠肺炎疫情防控措施，虽属不能预见、不能避免并不能克服，但并非必然导致合同免责解除。是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。疫情防控措施对本案租赁合同的履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度。由于双方合同租赁期限为五年，自2019年起至2024年结束，疫情结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，同时苗保平亦未举示证据证明存在因不可抗力导致合同完全无法继续履行的情形，故苗保平无权以不可抗力为由行使法定解除权。其提前解除租赁合同的行为构成违约，违约方无单方解约的权利。故在魏正花未明确同意的情况下，其向魏正花单方发出的解除合同通知不发生解除合同的法律效力。但是，在长期性合同如房屋租赁合同的履行过程中，双方形成合同僵局，违约方起诉请求解除合同的，如满足下列条件，法院应予支持：1.违约方不存在恶意违约的情形；2.违约方继续履行合同，对其显失公平；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。现苗保平因店铺经营入不敷出无力承担合同责任，已明确表示不履行合同，本诉请求确认双方合同解除；魏正花反诉要求苗保平继续履行合同。显然双方已陷入合同僵局。结合案件查明事实，苗保平要求提前解除合同的行为构成违约，但系因疫情影响所致。其想解除合同并积极与魏正花协商，多次想在已支付租金到期前将涉案房屋退还，避免双方的损失进一步扩大，并将双方的争议通过诉讼的方式予以解决。双方解决纠纷的方式均应予以肯定。苗保平合同履行中的上述行为证明其不属于恶意违约。在苗保平因受疫情防控措施影响，店铺长达几月无法正常经营、遭受经济损失情况下，要求其继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益。合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同。允许其从难以继续履行的合同中脱身，有助于维护公平和诚信原则、降低交易成本、纠正失衡现状。故对苗保平要求解除合同的意见，本院予以采纳。苗保平主张已于2020年7月2日腾退房屋，双方合同于2020年7月2日解除。仅凭其庭审陈述难以证明，且与其2020年10月8日再次要求退租相悖。该主张不能成立。据此苗保平与魏正花房屋租赁合同于本判决作出之日解除。合同解除后，苗保平依约应及时腾退涉案房屋，完成交接手续。二、魏正花是否应减免疫情期间租金并退还部分已交纳租金。苗保平提出因受疫情影响，其自2020年1月24日起停止营业没有收入，要求免除2020年1月24日至4月15日的租金4444元。考虑到苗保平租赁涉案房屋系经营娱乐项目，该经营项目是受疫情影响最为严重的行业之一，苗保平一段时期无法正常经营、使用涉案房屋是事实。根据公平原则，酌情免除2个月的房租3333元（20000元/年÷12个月×2个月）；苗保平要求免除2020年1月24日至4月15日期间全部租金，缺乏依据不予支持。合同未解除前，苗保平应向魏正花支付尚未支付的租金，故其要求魏正花返还2020年7月3日至11月1日的房租6555元，于法无据不予支持。三、苗保平是否应向魏正花支付2020年度下剩10000元房租并按照合同约定承担逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。苗保平与魏正花房屋租赁合同自本判决作出之日解除。合同未解除前，双方应按约履行。据此魏正花主张苗保平支付2020年11月2日至2021年5月1日期间全部10000元房租于法无据。苗保平应支付2020年11月2日至2020年12月17日（本判决作出之日）租金2520.60元（20000元/年÷365天×46天）。关于违约金问题。苗保平作为违约方本应当承担的违约责任不因解除合同而免除。因苗保平欠付租金，存在违约行为，应承担相应违约责任。苗保平辩称合同约定的每逾期一日按年租金10‰支付违约金过高。当事人主张违约金的，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金的性质主要以弥补非违约方实际损失为主要功能。在苗保平对违约金提出抗辩的情况下，根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定内容，酌情确定苗保平应按未付租金10000元的30%的标准支付违约金3000元，以弥补魏正花因与苗保平提前解约所受损失。综上所述，原告（反诉被告）苗保平应支付被告（反诉原告）魏正花房屋租金2520.60元、违约金3000元，共计5520.60元；被告（反诉原告）魏正花应返还原告（反诉被告）苗保平房屋租金3333元。相互折抵二人应付对方房屋租金后，苗保平应再行支付魏正花违约金2187.60元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）苗保平与被告（反诉原告）魏正花签订的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）苗保平于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）魏正花违约金2187.60元；三、驳回原告（反诉被告）苗保平与被告（反诉原告）魏正花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由苗保平负担17元，魏正花负担33元；反诉案件受理费576元，减半收取计288元，由魏正花负担209元，苗保平负担79元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 员 方 媛二〇二〇年十二月十七日法官助理 马玉平书 记 员 王雪艳引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。