内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内04民终5798号上诉人（原审被告）：崔生昌，男，1978年10月16日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区。上诉人（原审被告）：唐云，女，1967年2月10日出生，蒙古族，农民，住内蒙古自治区。二上诉人委托诉讼代理人：于会东，锦山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：于桂芝，女，1931年8月16日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：王梦然，女，1991年4月12日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区。二被上诉人委托诉讼代理人：胥军，内蒙古义德律师事务所律师。上诉人崔生昌、唐云因与被上诉人毛国喜、赵建辉民间借贷纠纷一案，不服内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院（2020）内0428民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崔生昌、唐云上诉请求：请求依法撤销原判，改判驳回上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：原审法院955号民事判决程序违法，认定事实错误，采信证据违法，请求二审法院予以撤销。一、二上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，并未侵害二被上诉人的权利，一审确认无效的判决违法，同时违反了合同自制的原则。二、上诉人唐云出售房屋是为了遵守法律，遵守诚信，遵守公序，遵守良俗。偿还死者的债务，不坑害债权人，不破坏法律规则，是合法的行为，应得到法律的支持。而且买卖合同中明确记载了唐云出售房屋的目的是为了偿还唐云丈夫王志生前所遗留债务，并不是为了唐云本人获取不当利益。唐云丈夫王志生前因修缮房屋、治疗癌症及家庭生活等遗留下巨额个人债务，在其去世后众多债主多次向上诉人唐云索债，并将唐云诉讼至法院，上诉人唐云经多次找二被上诉人协商偿还王志遗留债务和处理遗产时遭到二被上诉人的拒绝后的情况下，处理与王志共同购买的房屋还债是其合法行为，其有合法处分权，而且房屋所出售价款都用于了偿还王志遗留的债务，符合《继承法》第33条之规定，是合法行为，应受法律保护。三、上诉人崔生昌购买该房屋的行为合法，买卖合同有效，其一、上诉人崔生昌支付了合理价款，其二、上诉人崔生昌已经对该房屋实际占有、使用并修缮，并不是巧取豪夺，更没有恶意串通，是在二被上诉人明确表示拒绝偿还王志遗留的债务后合法购买，也是合法购买第三人，其价款已经偿还了上诉人被继承人王志的债务，并没有侵害二被上诉人的利益。四、该案采取鉴定评估程序违法，根据《合同法》的自由、自制、自愿、平等的原则，房屋价款经二上诉人协商一致即可，而且出售价款上诉人唐云已经全部用于超额66 470元偿还了王志的个人债务，已经超过评估价格59 377元，可是一审法院又采取了委托评估鉴定确定价格，违反了合同法的自由、自愿、平等的原则，而且鉴定机构的评估极为不规范，也不负责，只有一个评估人李雪来到过现场，另一评估人陈**龙根本未到现场，评估报告严重违法和不规范，是一人做出的评估结果，应属于无效证据，而一审并未核实和退回重新评估便予以采信，其程序违法。综上，原审法院第955号民事判决程序违法，认定事实错误，采信证据不足，请求二审法院依法予以撤销，改判驳回二被上诉人一审的诉讼请求。被上诉人于桂芝、王梦然辩称，本案中二上诉人在明知涉案房产与二被上诉人存在争议的情况下，私下达成房屋买卖协议，且交易价款明显低于市场评估价，严重损害了被上诉人的合法权益。上诉人唐云准备将涉案的房屋私自变卖给上诉人崔生昌时，被上诉人王梦然打电话给上诉人崔生昌沟通，告知其不要买，假若买也需要二被上诉人与上诉人唐云就此房屋的纠纷解决后再买，上诉人崔生昌在电话中也承诺在纠纷没解决前不会从上诉人唐云手中购买涉案房屋。但此后的2019年8月12日，上诉人崔生昌与上诉人唐云在未告知二被上诉人的情况下，签订了房屋买卖合同，将本案争议的房屋以40 000元的价款签订买卖协议，属恶意串通，违背民法中的诚实信用原则，侵犯了二被上诉人的合法财产权。《中华人民共和国物权法》第97条规定：处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产做出重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据此条法律规定，处分共有物必须经全体共有人同意，这是法律的强制性规定，违反法律的强制性规定，依据《中华人民共和国共和国合同法》第52条(五)项之规定，合同当然无效。关于上诉人崔生昌辩称其是善意第三人取得的合法不动产，这一说法不能成立，上诉人崔生昌是典型的恶意。依据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，善意取得的条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无权处分人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。根据本案的事实，上诉人崔生昌这一理由根本不能成立。再，二上诉人不是同一集体经济组织成员，签订的房屋买卖合同依法也应确认为无效合同。《中华人民共和国共和国土地管理法》中关于宅基地所有权性质以及“一户一宅”的规定均属强制性规定，违反土地管理法的上述规定，其行为无效。关于上诉人提出“房地产估价报告”属无效的证据上诉理由更是不能成立。赤峰天意房地产评估咨询有限责任公司出具的“房地产估价报告”，是依法接受原审法院的委托做出的，该鉴定机构及其鉴定人员具备相应的鉴定资质，鉴定结论明确，程序正当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。于桂芝、王梦然向一审法院起诉请求：1、依法判令唐云、崔生昌签订的房屋买卖合同无效；2、唐云、崔生昌承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：于桂芝是王志的母亲，王梦然是王志的女儿，唐云是王志的妻子。王志与唐云十多年前到一起同居生活，于2012年办理结婚登记手续，二人均属再婚。王志于2018年7月3日因病去世。王志去世后，唐云准备将居住的房屋变卖，王梦然得知后与唐云因此发生纠纷，在得知崔生昌欲购买此房屋后打电话与崔生昌沟通，告知其不要买，假若买也需要等于桂芝、王梦然与唐云就此房屋的纠纷解决后再买，崔生昌在电话中也作出承诺在纠纷没解决前不会从唐云手中购买此房屋。2019年8月12日，唐云与崔生昌在未告知于桂芝、王梦然的情况下签订了房屋买卖合同，将本案争议的房屋以40 000元的价格达成买卖协议。于桂芝、王梦然在得知此情况后，于2020年3月30日向法院提起诉讼，请求人民法院确认唐云、崔生昌签订的房屋买卖合同无效。本案在审理过程中，王梦然向法院提出申请，要求对涉案房屋进行价格评估。法院委托赤峰天意房地产评估咨询有限责任公司进行评估，房地产估价报告结果为，该房产包括六间砖瓦房，院内敞棚，东侧及南侧砖墙，合计总价款为59 377元。评估费2000元。一审法院认为，民事法律行为应当遵循诚实信用，等价有偿原则。中华人民共和国合同法第五十二条规定，恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的合同无效。本案中唐云、崔生昌在明知涉案房产与于桂芝、王梦然存在争议的情况下，私下达成房屋买卖协议，且成交价款明显低于市场评估价款，应当认定为损害了第三人的利益，于桂芝、王梦然的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。唐云、崔生昌辩称，房屋估价报告程序不合法，价格过高，并未提供证据证实，对其辩解意见法院不予采信。综上所述，于桂芝、王梦然的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。原审法院判决：唐云与崔生昌签订的房屋买卖合同无效。二审中，双方当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，王志死亡后，其遗留的房产属于遗产继承人于桂芝、王梦然、唐云共同共有，唐云在未征得其他遗产继承人同意或在其他遗产继承人没有明确放弃继承权之前，无权对案涉房屋的遗产部分进行处分。且在本案中，上诉人崔生昌也不能提供证据证明其与上诉人唐云签订的房屋买卖合同的行为，符合善意取得的条件。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人崔生昌、唐云负担。本判决为终审判决。审 判 长 张国利审 判 员 周振卿审 判 员 张淑丽二○二○年十二月十六日书 记 员 刘 禹