湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初2533号原告(反诉被告)：湖南省憨豆农林科技有限公司，住所地湖南省长沙市天心区雀园路568号创谷产业园B3栋718房。法定代表人：傅立舟，董事长。委托诉讼代理人：邹小龙，湖南齐物律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南天圣有机农业有限公司，住所地湖南省祁阳县白水镇建业路5号。法定代表人：李拥军，董事长。委托诉讼代理人：周雪峰，湖南博大律师事务所律师。原告(反诉被告)湖南省憨豆农林科技有限公司（以下简称憨豆公司）与被告（反诉原告）湖南天圣有机农业有限公司（以下简称天圣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日作出（2017）湘1121民初3527号民事判决，原、被告均不服该判决，向湖南省永州市中级人民法院提出上诉，湖南省永州市中级人民法院于2018年12月3日作出（2018）湘11民终2201号民事裁定，裁定发回本院重审，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。被告天圣公司的法定代表人李拥军及原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告憨豆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付人民币40.6万元；2、判令被告酌情赔偿原告违约金2万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年租用了被告位于祁阳县白水镇工业园的厂房，双方签订有《租赁及转让协议》和补充协议。协议履行期间，被告将厂房等资产转让给了第三方，便要求原告搬出厂房，提前解除合同。为此，被告提供了《解除合同》，双方于2017年9月29日签字、盖章，合同约定：解除时间从2017年10月1日起生效，原告于2017年10月1日前腾空办公楼所属物品，撤离工作人员，10月30日前人员和物资全部撤离，被告退还原告租金、搬迁费、过渡费人民币58万元，所涉及的国税和地税由原告负责，被告收到转让第三方首付款后，扣除税费按30%的比例支付给原告，余款待原告方人员全部撤离，水电费交清后5日内付清，一方违约向守约方赔偿50万元。合同签订后，被告于2017年10月20日支付了30%首付款17.4万元，原告依约将人员、物资撤离，并付清了水电费，之后多次电话及信息联系被告法定代表人，要求支付下余款项，其法定代表人既不见面，也不回复。现在被告的厂房已经转让并拆除，原告找不到被告方的人员，为此原告请求法院判处被告支付下余款项40.6万元，并根据其违约情形，判决其赔偿违约金2万元。被告兼反诉原告天圣公司答辩并向本院提出反诉请求：一、判决反诉被告按《解除合同》约定，及时撤离所有物资人员，庭审中以憨豆公司已撤离为由，放弃该项请求；二、判决反诉被告按《租赁及转让协议》和《补充协议》约定支付反诉原告的租金、延期还款利息及罚息、法院的诉讼费及财产保全费283546.43元，庭审中放弃支付反诉原告的租金请求；三、判决反诉被告按《租赁及转让协议》和《补充协议》约定支付反诉原告因垫付李拥军、李玲80万元银行存款被冻结、扣划的利息288000元；四、判决反诉被告支付反诉原告租赁期间的水、电费804.75元、保管费920元；五、判决反诉被告支付反诉原告违约金50000元；六、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《租赁及转让协议》将祁阳县白水工业园的厂房租赁给反诉被告后，反诉被告未按约定履行支付租金的义务，2016年9月20日双方经协商，签订了《补充协议》，对反诉被告拖欠反诉原告的租金、造成的损失计算及赔偿作出了约定。但反诉被告仍然未按该约定履行。2017年9月29日，政府为盘活企业资产，引进温氏集团入驻反诉原告公司。为此，经政府主持，反诉原告与反诉被告签订了《解除合同》，约定：解除双方原签订的《租赁及转让协议》和《补充协议》，反诉被告在2017年10月30日前撤离所有的人员和物资，否则按原《租赁及转让协议》和《补充协议》的有关条款处理。《解除合同》签订后，反诉原告按合同约定支付了反诉被告首付款17.4万元，反诉被告没有按合同约定在2017年10月30日前将人员和物资撤离厂房、交清水电费，反诉原告遂行使先履行抗辩权，没有支付反诉被告下余款项。综上所述，反诉被告没有按约定时间撤离厂房和交清水电费，已构成违约，请求法院支持反诉原告的反诉请求，驳回本诉原告的诉讼请求。反诉被告憨豆公司辩称，反诉原、被告签订《解除合同》后，反诉被告已按合同约定于2017年10月30日前将人员及物资撤离了厂房，遗留厂房的只是垃圾，该垃圾反诉被告已自行清理。2017年11月2日，反诉原告进厂房时，可通知反诉被告处理垃圾，或自行处理垃圾后由反诉被告承担合理费用，但反诉原告在清理时并未通知反诉被告，在反诉被告起诉要求反诉原告按合同约定退还下余的租金时，反诉原告以现场遗留有物资为由要求给予其60余万元赔偿，明显违背诚实信用原则。同时，反诉原告依据双方签订的《解除合同》第七条中“任何一方不得违约，违约方向守约方赔偿50万元，同时追究承担2015年11月30日签订的《租赁及转让协议》和2016年9月20日签订的《补充协议》的有关条款及违约责任”的约定，要求反诉被告按《租赁及转让协议》和《补充协议》给付其60余万元违约赔偿的理由不能成立。理由：第一、反诉被告没有违约；第二、《租赁及转让协议》和《补充协议》约定的违约赔偿对应的是反诉被告当初拖欠租金的行为，现在《租赁及转让协议》已经解除，反诉被告应当返还租金给反诉原告，不能再适用反诉被告拖欠租金的违约责任条款，且《租赁及转让协议》及《补充协议》已经解除失去法律效力；第三、该条约定任何一方不得违约，违约方向守约方赔偿50万元，未对具体违约情形作出约定，属于约定不明，反诉被告在厂房遗留垃圾便被索赔60余万元明显违反公平原则。综上所述，请求驳回反诉原告的反诉请求。原告兼反诉被告憨豆公司围绕其诉辩主张，向本院提供了以下七组证据：1、《解除合同》1份;2、电汇凭证及收费凭证；3、电能销售专用票据;4、收款收据;5、短信记录;6、2017年11月24日拍摄的照片五张；7、水费交纳单1份。被告兼反诉原告天圣公司围绕其诉辩主张向本院提供了以下十二组证据：1、《租赁及转让协议》；2、关于催付厂房租金的函；3、厂房租金支付计划；4、付款明细；5、《补充协议》；6、周立志出具的证明；7、《解除合同》；8、民事裁定书、民事调解书、诉讼费收据及债权转让申明；9、利息清单；10、祁阳县地税局四分局及祁阳县国家税务局出具的证明；11、电费发票、购货清单及刘建设出具的工资证明；12、公证书及视频光盘。经庭审质证，对双方当事人没有异议的证据即原告提供的证据2、被告提供的证据4本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据本院认定如下：对原告提供的证据1、3、4、7，客观真实，来源合法，与本案密切关联，本院予以采信；证据5、6系单一证据，无其他证据佐证，本院不予采信；对被告提供的证据1，双方对其真实性没有异议，对该证据的真实性本院予以采信；证据2、3、其证明内容与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据5、7，相互印证，故对证据5、7的真实性本院予以采信；对证据6、缺乏证明力，本院不予采信；证据8，双方签订的《补充协议》中，憨豆公司愿意承担诉讼费，故对祁阳村镇银行向法院起诉天圣公司、李拥军、李玲，产生案件受理费8395元，保全费5000元的事实，本院予以采信；证据9、原告不认可，双方亦未结算，故本院不予采信；证据10、系国家机关出具的证明，本院予以采信；证据11，电费发票系2017年10月30日以后发生的电费，购货清单及证明与本案无关联，故本院均不予采信；证据12、双方对其真实性没有异议，对该证据的真实性本院予以采信。根据采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：原告憨豆公司与被告天圣公司于2015年11月30日签订《租赁及转让协议》，协议约定：被告天圣公司将其位于祁阳县科技园区所有的厂房、办公楼、宿舍、土地使用权、办公设备等出租给原告憨豆公司使用。租赁期限为3年，即自2015年12月1日至2018年11月30日。租金每年50万元，合计150万元，此款憨豆公司应在协议签订后10日内付至天圣公司在祁阳村镇银行开立的账户。同时约定，若天圣公司没有违反本协议的任何约定、承诺，则憨豆公司每年度再向天圣公司支付租金10万元，租金付至天圣公司上述银行账户，第一年度为本协议签订后10日内支付，第二年度为2016年12月1日前支付，第三年度为2017年12月1日前支付。租赁期限内，憨豆公司经营活动中所有的土地使用费、税和水、电费等由憨豆公司交纳。双方在协议中还约定了违约责任。协议签订后，憨豆公司未能按协议向天圣公司支付租金，2016年9月20日双方又签订了《补充协议》，协议第一条载明了憨豆公司未能按协议向天圣公司支付租金，导致天圣公司不能归还祁阳村镇银行贷款，造成银行向法院起诉的事实，第二条约定憨豆公司应在2016年9月30日前支付天圣公司租金10万元，2016年10月30日前支付30万元，2016年11月30日前支付40万元，2016年12月10日前，全部结清，支付完毕，其余租金，按原合同时间支付，第三条约定因憨豆公司原因造成天圣公司欠款利息和罚息，由憨豆公司承担（自租赁合同生效之日起至2016年9月21日止，累计发生的利息和罚息共计217414元），于9月30日前结清。9月21日后，发生的利息和罚息，由憨豆公司当月结清。第四条约定给李拥军、李玲造成的损失，从法院冻结账户之日起至解冻为止，憨豆公司按冻结金额的3分月息支付。另因憨豆公司原因，村镇银行向县法院起诉所发生的诉讼费等全部由憨豆公司负责并在9月底前付清（此添加内容李拥军与傅立丹确认）。憨豆公司按承诺支付李拥军指定账号。其中，村镇银行向法院起诉，产生的诉讼费和保全费合计13395元。上述协议签订后，截止2017年1月19日，憨豆公司共支付天圣公司租金122.3万元。2017年，被告天圣公司将其厂房作价1400万元转让给温氏集团，原被告于2017年9月29日又签订了《解除合同》，合同约定：双方一致同意解除2015年11月30日签订的《租赁及转让协议》和2016年9月20日签订的补充协议，解除时间从2017年10月1日起生效，2017年10月1日前，憨豆公司腾空办公楼所属物品、撤离工作人员，2017年10月1日后，天圣公司有权对办公楼和靠山前的一栋厂房实施拆除，2017年10月30日前，憨豆公司人员和所属物资必须全部撤离天圣公司场地并搬迁完毕；天圣公司退还憨豆公司租金、搬迁费、过渡费等总额人民币58万元，此款在天圣公司转让价款中支付，所涉及的国税和地税由憨豆公司负责；天圣公司在收到转让第三方首付款后，扣除税费（按天圣公司转让的税费标准）按30%的比例支付憨豆公司，余款待憨豆公司人员全部撤离，水电费交清后5日内付清。双方还约定了违约责任，即合同签订后任何一方不得违约，违约方向守约方赔偿50万元。同时追究承担2015年11月30日签订的《租赁及转让协议》和2016年9月20日签订的补充协议的有关条款及违约责任。原、被告签订《解除合同》后，被告天圣公司将其资产转让给温氏集团后并于2017年10月20日通过银行转账支付原告憨豆公司17.4万元，另因此交纳税费合计2707046.61元。原告憨豆公司分别于2017年10月30日交清电费，于2017年10月22日交清水费。原告憨豆公司在2017年10月30日前未将其所有物资设备全部撤离租赁被告天圣公司的厂区，滞留部分生产原料及设备。2017年11月2日，被告天圣公司申请湖南省祁阳县公证处公证，公证处于同日出具公证书1份，公证内容为厂房内堆放物品若干并制作光盘1张。2017年11月10日左右，原告憨豆公司将所属物资设备全部搬离厂区，并要求被告天圣公司根据双方签订的《解除合同》给付下余款项，被告天圣公司以原告存在违约为由未予给付，原告遂起诉，被告在本案中提起反诉。本院认为，原、被告签订的《租赁及转让协议》、《补充协议》及《解除合同》，是双方的真实意思表示，符合法律规定，原、被告双方均应当按合同约定全面履行各自的义务。《解除合同》约定被告退还原告租金、搬迁费、过渡费等58万元，所涉及的税费（按天圣公司转让的税费标准）由原告负责，故原告应承担税费112149元（被告交纳的转让税费2707046.61元÷转让费14000000元×被告应退原告580000元），品除被告已给付原告的174000元，被告应给付原告租金、搬迁费、过渡费293851元（580000元-112149元-174000元）。被告未有违约行为，故对原告请求被告支付违约金的诉请，本院不予支持；原告未按约定在2017年10月30日前搬离全部物资设备，属违约，应承担违约责任，原、被告双方在签订的解除《租赁及转让协议》合同第七条中约定：合同签订后任何一方不得违约，违约方向守约方赔偿50万元，同时追究承担2015年11月30日签订的《租赁及转让协议》和2016年9月20日签订的补充协议的有关条款及违约责任。依据该条的约定，如原告违约就应该向被告支付违约金50万元，并恢复履行双方原签订的《租赁及转让协议》和补充协议的有关条款，即承担自租赁合同生效之日起至租金给付完毕时止被告方支付给银行的利息和罚息；承担李拥军和李玲因法院冻结账户所造成的损失；承担祁阳县村镇银行起诉被告所产生的诉讼费。故被告反诉请求原告支付违约金5万元，本院予以支持；原、被告双方在补充协议中已经认定，截止2016年9月21日利息和罚息为217414元，2016年9月21日后的利息和罚息，原、被告双方未予结算，被告也未就具体数额向本院提交证据证实。对此，本院无法确认。法院冻结李拥军和李玲账户所产生的损失，权利主张人应该是李拥军和李玲而不是原告，故不属于本案的审理范畴，李拥军和李玲应另行主张权利。祁阳县村镇银行起诉被告所产生的诉讼费和保全费13395元，依照补充协议，原告应当承担。被告厂房2017年10月30日后产生的电费和2017年10月22日产生的水费被告并未举证证明系原告因生产和生活所产生，被告主张原告负担本院不予支持；被告请求原告承担保全费920元，无证据佐证系为原告腾空仓库所花，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告湖南天圣有机农业有限公司给付原告湖南省憨豆农林科技有限公司293851元；二、原告湖南省憨豆农林科技有限公司给付被告湖南天圣有机农业有限公司支付的利息和罚息217414元；三、原告湖南省憨豆农林科技有限公司给付被告湖南天圣有机农业有限公司支付的诉讼费13395元；四、原告湖南省憨豆农林科技有限公司支付被告湖南天圣有机农业有限公司违约金50000元；五、驳回原告湖南省憨豆农林科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告湖南天圣有机农业有限公司的其他反诉请求。上述一、二、三、四项相抵，由被告湖南天圣有机农业有限公司在本判决生效后十日内支付原告湖南省憨豆农林科技有限公司13042元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7690元，反诉受理费10000元，共计17690元，原告负担7495元，被告负担10195元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  罗菊香人民陪审员  于科峰人民陪审员  陈建国二〇二〇年十二月三日书 记 员  黄露云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。