福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0602民初3633号原告：漳州中森置业有限公司,住所地福建省漳州市龙文区漳华东路327号中森-阳光美地8幢105号,社会统一信用代码:91350603666870811Q。法定代表人：郭赞哲，董事长。委托诉讼代理人：谢贤禄,福建科海律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢慧敏，福建科海律师事务所律师。被告：朱真玉，女，1975年3月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：周双古，福建格论律师事务所律师。原告漳州中森置业有限公司与被告朱真玉不当得利纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳州中森置业有限公司（以下简称“中森公司”）委托诉讼代理人谢贤禄，被告朱真玉委托诉讼代理人周双古到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中森公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告转让漳州市龙文区中森阳光美地1幢1208号房屋不当得利人民币429000元。2、判令被告从2019年4月28日起至上述款项还清之日止按年利率6%赔偿原告利息损失(暂计至2020年4月27日的利息为人民币25740元）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告原来是原告开发的位于漳州市龙文区中森·阳光美地项目的销售经理。其利用在职期间保管原告售楼专用章和阳光美地项目四期锦园空白认购协议书便利，在办理2016年7月18日原告回购叶贵旋所有的漳州市龙文区中森阳光美地1幢1208号房屋的过程中将本应交给原告的登记在叶贵旋名下涉案房屋权属证书未予以上交。被告2016年10月份离职后未按双方在2016年10月9日签订的《解除劳动合同书》第2条约定办理书面交接手续。涉案房屋在原告实际控制并对外出租的情况下于2017年1月23日将涉案房屋私下以公司名义通知叶贵旋办理变更登记至被告名下。在明知原告已于2018年4月3日向漳州市龙文区人民法院起诉。2018年6月4日撤诉后，2018年7月24日重新以房屋买卖合同纠纷提起诉讼案号（2018）闽0603民初1898号在漳州市龙文区人民法院审理的情况下于2019年4月27日将涉案房屋以人民币429000元的总价转让给案外了李刚获得非法利益，被告在案件诉讼过程中恶意将涉案房屋再转让的行为已经构成非法转移涉案财产的行为。被告没有占有该房屋转让款的合法依据，其获取此利益无法律上的依据，给原告造成了损失。为此，原告诉至本院。朱真玉辩称，一、首先，必须就原告诉状所列的不实陈述进行纠正，以防误导法庭，以正视听：1、所谓“利用在职期间保管原告售楼专用章和阳光美地项目四期锦园空白认购协议书便利”纯属原告虚构、编造，原告公章及协议书均另有专人保管，朱真玉并未保管。2、所谓“将本应交给原告的登记在叶贵旋名下涉案房屋可能性证书未予以上交”，与事实不符，该房屋证书已交还给原告，原告在与叶贵旋办理过户时原告才另行交与朱真玉。3、所谓“未按约定办理书面交接手续”，也系原告虚假陈述，朱真玉已完成相关的工作移交，原告也已支付了经济补偿2万元。因此，如果朱真玉离职未交还1208号房产产权手续，原告不可能支付经济补偿金；4、所谓朱真玉“私下以公司名义通知叶贵旋变更登记至被告名下”，也根本与事实不符，如果没有原告的知情、同意并再次将1208号房屋相关产权证交给朱真玉配合办理，朱真玉根本无法正常办理过户手续。二、本案讼争房屋1幢1208号系经原告同意的以房抵债、并与朱真玉签署房屋认购协议书、双方存在房屋买卖合同关系，朱真玉进而取得，故朱真玉取得并最终出售、处分1208房产有合法根据，原告所谓不当得利系其故意隐瞒真相，编造、歪曲事实，与客观事实根本不符。1、关于1208房产以房抵偿给朱真玉的事实经过是：因原告两大股东之一总经理林锦木（原告公司两大股东为其法定代表人郭赞哲及实际股东、总经理林锦木）建设原告工程时缺乏资金，于2015年4月7日向朱真玉借款人民币100万元（并于同日出具借条，该借条上有林锦木及其妻子即原告工商登记股东并任职董事的黄丽煌共同签名），该笔借款明确用于原告公司“中森阳光美地建筑材料”。该笔借款到期后林锦木称原告公司需继续使用资金，经原告公司同意，于原告公司向案外人叶贵旋回购1208房产（该房屋原已出售给叶贵旋）的同一天，将该房直接以21万元抵偿给朱真玉，原告与被告同日签订关于1208号房产的认购协议书。原告公司主要由两大股东控制经营，其中，法定代表人郭赞哲占股50.98%，黄丽煌占股28.94%，而黄丽煌与林锦木系夫妻关系，实际经营中，实际运作均是由林锦木参与原告公司的经营、决策，林锦木任总经理，原告公司日常公司管理运营工作由林锦木负责，且重大事务，均是由林锦木、郭赞哲二人拍板、决策，特别是公司的对外房屋销售，林锦木、郭赞哲任何一人都有单独决策权、处分权。2015年4月7日，林锦木总经理因原告公司工程建设需要，向朱真玉借款100万元，借款期限至2015年12月7日，当日由林锦木及其妻子（即原告第二大股东并任职董事黄丽煌）共同向朱真玉出具借条，在该借条上明确载明借款用于“中森阳光美地建筑材料”。该笔借款到期后，林锦木总经理称原告公司尚需继续用资金，后经协商并经原告公司同意，于2018年7月18日即原告公司向案外人叶贵旋回购1208房的同一天，原告与朱真玉签订《阳光美地－锦园认购协议书》。该《认购协议书》中，第一条明确购房款为21万元，第二条附注中明确备注，以“林总债务款210000元折抵购房款”，该认购协议书有原告公司的盖章，并且有具有公司决策权的实际股东、总经理林锦木的签名，原告将从案外人叶贵旋处回购后的1208房屋出售给朱真玉，并以人民币21万元折抵购房款，林锦木总经理并代表原告与朱真玉签订《关于阳光美地1号楼1208室认购协议书的补充协议》（补充协议载明“领导特批总价210000元，以债务款21万元折抵该房购房款”），明确以债务款21万元折抵该房购房款。其后，2017年1月，为了简化交易环节及减少交易过户的税费负担，经与原告协商，双方均同意由朱真玉与案外人叶贵旋直接办理交易过户手续，朱真玉据此在案外人叶贵旋已将相关产权手续交还给原告，并在原告公司同意下才直接从案外人叶贵旋名下办理变更登记至朱真玉。三、因此，朱真玉取得1208号房产并非毫无根据，而是基于以房抵债，原告与朱真玉签订1208号房产认购协议书，该认购协议书加盖原告公司公章，足以证明原告对以房抵债务的事实知情并同意。在双方此前一案、已经生效的（2018）闽0603民初1898号判决书也认定“该认购协议书已经具备房屋买卖合同的主要条款，应当认定为房屋买卖合同。中森公司未能提供相反证据推翻其与朱真玉就案涉房屋签订的认购协议书，应认定其与朱真玉之间存在房屋买卖合同关系”（注：判决书第10页第5-8行）。故朱真玉取得1208号房产是基于与原告的房屋买卖合同关系，有合同依据、法律上的根据。四、原告以所谓不当得利为由提起本案，完全不符合不当得利纠纷案件的4个要件。1、《民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。该法律条款中包含了构成不当得利返还请求权成立的四项基本要件，即一方获利；一方受损；获利无法律上原因；获利与受损之间存在因果关系。这四项要件，是检验不当得利是否成立的基本标准，也是确立不当得利返还请求权的基本法律事实。2、对应本案,朱真玉并未获利：如前所述，朱真玉取得1208房产地基于与原告以21万债务款折抵购房款进而取得房产，根据不动产登记制的原则，朱真玉办理两证后即成为1208号房产的所有人，在之后出售给案外人李刚是作为所有人的有权处分行为，所得价款是房屋的自然增值。需要说明的是：在与案外人林锦木的民间借贷诉讼中，朱真玉所主张100万元债务，是因当时朱真玉并未取得1208号房产，朱真玉权益并未真正实现；而在该案后续执行中，朱真玉至今尚未取回的借款本金也还有四十余万元，朱真玉并未全部实现该笔100万元债权；并且在后续执行中，朱真玉也已向执行局明确扣除该笔抵偿的21万元，因此，朱真玉并未实现该笔100万的债权，并未有两头获利的情况，何来的不当得利？3、原告并未有利益受损：如前所述，已经生效的（2018）闽0603民初1898号判决书已认定双方签订的认购协议书已经具备房屋买卖合同的主要条款，应当认定为房屋买卖合同，双方之间存在房屋买卖合同关系，而在该买卖合同中，以21万元债务款折抵购房款。而包括该21万元债务款的100万元，也均用于原告公司的建设工程，因此原告何来的利益受损？4、朱真玉并无获利，即使原告主观认为原告取得1208号房产属于“获利”，但该房产的取得系前述与原告的房屋买卖合同关系，因此根本不符合“无法律上的根据”这一最为关键的要件。5、“获利与受损之间存在因果关系”这一要件也并不成立。事实上，本案是因原告反悔、不认可林锦木以债务折抵购房款，另外，原告公司两大股东郭赞哲与林锦木之间除此之外还存在多起股东权益及担保、财务纠纷，并已诉至法院，因此本案的根本实质，实际上是原告公司两大股东郭赞哲与林锦木之间的纠纷，与朱真玉无关。综上，本案的纠纷系因双方以房抵债而起，实际上应是围绕原告与朱真玉签订的《认购协议书》是否是双方真实意思表示、是否合法有效、朱真玉取得1208号房产是否合法这三个要素，原告提起的应当是双方房屋买卖关系是否成立，是否应解除双方房屋买卖合同关系之诉，而非本案的所谓不当得利，因此理应驳回原告全部诉讼请求。本院经审理，对主要事实认定如下：2016年7月18日，叶贵旋、李小弟为甲方（卖方）、中森公司为乙方（买方），双方签订一份《房地产买卖协议书》，约定叶贵旋将坐落在漳州市龙文区中森阳光美地1幢1××8号房产（该房产原系叶贵旋向中森公司购买并登记在叶贵旋名下），出售给乙方，建筑面积49.54㎡，总成交价为21万元。第十二条补充条款约定：中森阳光美地1幢1208回购房款总价贰拾壹万元整，于2016年7月已抵22幢202首付款…。2016年8月1日，叶贵旋依约将前述1208房屋和该房屋的权属证书交付给中森公司。2016年8月3日，叶贵旋（买受人）与中森公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，向中森公司购买漳州市龙文区××开发区××路××期××幢××号商品房，约定首付款21万元于合同签约之日付清，余款办理银行按揭。中森公司与叶贵旋签订上述协议及交付房屋的相关手续均由中森公司销售经理朱真玉负责办理。朱真玉原系中森公司员工，双方于2016年10月9日签订一份《解除劳动合同书》约定双方于2016年11月1日起解除劳动关系，朱真玉应于2016年10月31日前完成工作移交（含实物、书面材料、电子文档、工作进展情况（书面叙述）等等）。朱真玉持有签订日期为2016年7月18日的《阳光美地.锦园》认购协议书和《关于阳光美地1幢1208室认购协议书》的补充协议书。《认购协议书》载明（摘要）：朱真玉向中森公司认购阳光美地锦园项目1号楼1208单元，建筑面积为49.54㎡；总房款21万元；以林总债务款21万元折抵购房款。该协议书甲方处盖有中森公司售楼专用章，乙方处有朱真玉签名，右下角空白处有林锦木的签名及日期。《补充协议书》载明（摘要）：林锦木于2015年4月7日向朱真玉借款本金100万元，双方约定以房产（中森.阳光美地一期1幢1208室面积49.54㎡，领导特批总价21万元）以债务款21万元折抵购房款，并于2016年7月18日签订关于阳光美地1幢1208室认购协议书。该补充协议书甲方处有朱真玉签名，乙方处有林锦木签名。朱真玉与叶贵旋于2017年1月办理过户登记手续，将涉案房屋变更登记至朱真玉名下。为办理过户登记手续，双方重新签订一份房屋买卖合同。案涉房屋过户后由朱真玉实际占有。2017年初，朱真玉以民间借贷纠纷为由向本院诉请林锦木、黄丽煌偿还借款本金100万元及相应的利息、违约金等。本院于2017年5月25日判决林锦木、黄丽煌返还朱真玉借款100万元并从2016年5月7日起至还清款项之日止按年利率24%给付利息及违约金。后朱真玉向本院申请执行，本院以（2017）闽0602执2316号立案执行。2019年4月朱真玉将案涉房屋出售给案外人李刚，并办理了过户登记。2018年4月3日，中森公司以商品房预售合同纠纷为由向漳州市龙文区人民法院起诉朱真玉、叶贵旋，请求判令朱真玉、叶贵旋协助中森公司将案涉房屋过户至中森公司名下。嗣后，中森公司于2018年6月4日申请撤回起诉。2018年7月24日中森公司诉叶贵旋、李小弟，第三人朱真玉房屋买卖合同纠纷一案，中森公司请求判令叶贵旋、李小弟支付购房款210000元并赔偿经济损失等。2019年10月28日漳州市龙文区人民法院作出（2018）闽0603民初1898号民事判决，以中森公司的举证不足以认定叶贵旋、李小弟一房两卖或者违约，应承担举证不能的不利后果为由判决驳回中森公司的全部诉讼请求。该判决对朱真玉提供的《阳光美地.锦园》认购协议书的真实性予以确认，并认定“该认购协议书已经具备房屋买卖合同的主要条款，应当认定为房屋买卖合同。中森公司未能提供相反证据推翻其与朱真玉就案涉房产签订的认购协议书，应认定其与朱真玉之间存在房屋买卖合同关系。”该判决书已发生法律效力。本案审理过程中，中森公司向本院申请：1、对《“阳光美地.锦园”认购协议书》看落款处“漳州中森置业有限公司售楼专用章”印章印文形成时间与落款时间是否一致。2、“阳光美地.锦园”认购协议书中落款处的手写字迹与“漳州中森置业有限公司售楼专用章”印章印文形成先后顺序。2020年10月16日福建中闽司法鉴定所作出闽中闽司鉴所[2020]文鉴字第145号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、无法判断检材即标期2016年7月18日的《“阳光美地.锦园”认购协议书》中落款处“漳州中森置业有限公司售楼专用章”印章印文形成时间与落款时间是否一致。2、检材即标期2016年7月18日的《“阳光美地.锦园”认购协议书》中落款处“漳州中森置业有限公司售楼专用章”印章印文与手写体字迹的形成先后顺序是先盖印后手写（先朱后墨）。中森公司为此支出鉴定费11000元。另查明，中森公司法定代表人郭赞哲持中森公司股比50.98%,黄丽煌持中森公司股比28.94%；黄丽煌与林锦木于2004年11月24日登记结婚。朱真玉提供的证据显示林锦木曾在“阳光美地优惠申请单”之“公司领导审批”栏上签字审批，并曾对中森公司日常开支的费用报销进行审核，均可证明林锦木参与中森公司的日常经营管理。以上事实，有中森公司提供的《房地产买卖协议书》、《商品房买卖合同》、发票、《“阳光美地.锦园”认购协议书》、《关于阳光美地1幢1208室认购协议书》的补充协议、（2017）闽0602民初3602号民事判决书、（2017）闽0602执2316号之一执行裁定书、不动产登记查询结果、（2018）闽0603民初896号、（2018）闽0603民初1898号民事判决书等，朱真玉提供的中森公司工商登记信息截图、《阳光美地优惠申请单》、费用报销单等以及原、被告庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”即不当得利的构成要件包括：1、一方取得财产，2、一方受有损失，3、取得财产利益与受损失之间有因果关系，4、获得利益没有法律上的根据。对于不当得利的构成要件事实，应由主张不当得利的一方负证明责任，而基于特定基础法律关系而产生的纠纷，当事人应当就其基础法律关系展开诉讼。本案中，中森公司坚持选择提起不当得利诉讼，但并未能证明不当得利的构成要件事实。相反，中森公司提供的“阳光美地.锦园”认购协议书、已生效的漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1898号民事判决书等证据以及朱真玉的抗辩、举证足以证明，中森公司和朱真玉之间存在基础法律关系即房屋买卖合同关系。生效判决认定上述认购协议书已经具备房屋买卖合同的主要条款，中森公司与朱真玉之间存在房屋买卖合同关系，且该认购协议书除盖有中森公司售楼专用章外，还有中森公司销售代表以及领导林锦木的签名，足以认定系中森公司的意思表示。而鉴定意见并不能推翻中森公司与朱真玉就案涉房屋签订的认购协议书，亦不能证明中森公司的主张。朱真玉取得案涉房产是基于与中森公司的房屋买卖合同关系，中森公司主张本案构成不当得利，缺乏事实依据，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，判决如下：驳回漳州中森置业有限公司诉讼请求。案件受理费8121.1元，减半收取4060.55元，鉴定费11000元，由漳州中森置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  林清标二〇二〇年十二月三日书记员  王惠敏黄小群附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。