河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初433号 原告：王小明，男，1988年7月20日出生，汉族，住唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：马连军，男，住唐山市迁西县。（迁西县栗乡街道滨河社区居民委员会推荐） 被告：王来齐，男，1970年8月21日出生，汉族，住唐山市丰润区。 被告：史宏玉，女，1975年12月29日出生，汉族，住唐山市丰润区。 二被告共同委托诉讼代理人：谢丽静，河北冀新律师事务所律师。 第三人：迁西县吉开成房地产开发有限公司，住所地唐山市迁西县洒河桥镇。 法定代表人：刘继忠，总经理。 原告王小明与被告王来齐、史宏玉、第三人迁西县吉开成房地产开发有限公司（下称吉开成公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王小明的委托诉讼代理人马连军、被告王来齐、史宏玉的委托诉讼代理人谢丽静到庭参加诉讼，第三人吉开成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小明向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对王小明购买的位于迁西县房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费用由王来齐、史宏玉承担。事实和理由：唐山市丰润区人民法院审理王来齐、史宏玉与吉开成公司、迁西县忠魁工贸有限公司、迁西县栗神生物有限公司借贷纠纷一案过程中，于2018年8月13日查封了包括王小明购买的花园里二期4号楼1单元1002房屋在内的27套房产。2019年12月16日，王小明向唐山市丰润区人民法院提出案外人执行异议，2019年12月26日唐山市丰润区人民法院作出（2019）冀0208执异47号裁定书，裁定驳回王小明的异议请求。王小明认为，王来齐、史宏玉申请对其已经取得物权期待权的房屋采取执行措施，不应得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条的规定，第一，王小明于2018年8月9日与吉开成公司签订《商品房买卖合同》，约定王小明购买迁西县房屋，该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。第二，王小明于2019年11月18日实际受领了吉开成公司交付的案涉房屋，已经合法占有该房屋。该房屋系王小明为居住而购买，且其名下并无其他用于居住的房屋。第三，在人民法院查封之前，王小明分五次支付了全部购房款36万元。其中，2017年10月31日支付5万元，2017年11月1日支付20万元（注：转款人薛彩玲是王小明妻子，李丹丹时任第三人吉开成公司会计），2018年2月11日支付5万元，2018年4月4日支付3万元，2018年6月1日支付3万元。2018年6月1日，第三人向王小明开具购房款收据一张，合计36万元。综上，王小明完全符合前述《异议复议规定》第二十九条之规定，对案涉房屋享有的合法权利具有排除执行的法律效力。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此在涉及商品房买卖权利冲突情形下，权利的顺位为：交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人权利＞建设工程款优先受偿权＞抵押权＞一般债权。因此，王来齐、史宏玉申请执行的一般债权远远不具备对抗王小明作为商品房买受人权利的效力，其执行申请不应得到支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，特提起诉讼，请法院依法判决。 王来齐、史宏玉辩称，王小明的情形不符合执行异议复议规定第二十九条的规定，不能排除法院对涉案房屋的强制执行。第一，从王小明提交的证据看，其在2017年10月至2018年4月间，分四次向第三人交付了1-4-302号房屋的房款33万元；而1-4-302号房屋并非本案案涉房屋。本次执行异议之诉的标的物是4-1-1002号房屋，王小明亦提交了第三人向其开具的该房屋的收款收据。也就是说，原告先后自第三人处购买了两套住房。第二十九条第二款明确规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，王小明的情况显然不符合该条件。第二，王小明的证据不能证明房屋买卖合同是在法院查封前签订而不存在倒签的情况。首先说明一下商品房买卖合同的正常签署流程：第一步：地产商登录与房产管理部门共用的网络管理系统；第二步：登录后在“未售”房源明细中找到本次出售的房屋楼牌号，点击进入商品房买卖合同电子模版；第三步：在电子模版上填写购买人、楼号、价款等具体合同信息，此时房屋处于“草签”状态；第四步：电子合同的内容核实无误后，点击“提交”按钮，该套房屋在管理系统平台上即变更为“签约”状态。此时，该房屋的合同内容无法再进行更改，签约状态也不可撤销；第五步：从系统上点击“打印”按钮，获得纸质的合同文本，双方签字盖章后，由开发商将纸质合同报送房管部门；第六步：房管部门审核通过后，会在纸质文本上加盖鉴证章，同时在网络管理系统上显示为“备案”。而王小明提交的合同载明的时间虽然是2018年6月1日，看似形成于查封之前，但该合同的第二十四条明确约定，“自本合同签订之日30天内，向迁西县住建局房屋产权监理所申请登记备案”，按此约定，若双方的合同真的形成于2018年6月1日，则最晚在2018年7月1日前该套房屋的状态就应显示为“签约”或“备案”。但实际情况却是，法院在2018年8月13日进行查封时，该套房屋仍处于“未售”状态。合同所载内容与客观事实严重不符，显属倒签。（2018）冀0208民初4262号民事卷宗中吉开成房产地公司对查封提出复议时提交的证据中没有商品房买卖合同。此次复议也是由专业律师代理吉开成公司提起的，不可能不知道在法院查封前形成的合同对维护其权益的重要性，但当时举证时提交了银行流水，提交了所谓的收据，却唯独不提交至关重要的书面合同，这不符合常理；而且从得知房屋被查封到其提起复议，中间至少有二十天的时间，王小明关于时间仓促的解释也站不住脚。唯一的结论就是，提出复议时，该书面合同还没有形成，现在提交的商品房买卖合同是在法院查封后为了对抗法院的查封而倒签的。况且，因王小明与第三人在本案中，均与答辩人存在直接的利益冲突，其私下签署的的合同不能成为关键事实的定案依据。故王小明的证据不能证明其书面合同形成于法院查封前，即王小明不符合第二十九条第一款的规定。第三、王小明的证据不能证实其已交纳了全部购房款。关于案涉房屋的付款情况，原告仅提交了第三人于2018年6月1日开据的收款收据一份，没有银行转账凭证等有效的资金流向的证据，收据孤证及第三人的自认，均无法证明王小明确实向第三人交纳过案涉房屋的全部购房款，故王小明的情况不符合第二十九条第三款的规定。众所周知，案外人必须同时满足执行异议复议规定的第二十九条的三个条件，才有可能排除法院的强制执行，而王小明却是三个条件都不满足，故其诉讼请求应予驳回。 吉开成公司未做陈述。 本院经审理查明如下事实：王来齐、史宏玉与吉开成公司、忠魁工贸公司、栗神生物公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中，依据王来齐、史宏玉的保全申请，本院于2018年8月10日作出（2018）冀0208民初4262号民事裁定书，裁定冻结吉开成公司、忠魁工贸公司、栗神生物公司名下银行存款1050万元或查封、扣押其同等价值财产。2018年8月13日，本院向迁西县住建局送达协助执行通知书，查封了吉开成公司开发的花园里小区二期4号楼1单元101、102…及4号楼2单元101、102…共27套房产。在上述查封的房产中包含本案涉案房产4号楼1单元1002号。2018年9月4日，吉开成公司向本院提出复议申请，本院于2018年9月10日作出（2018）冀0208民初4262号之一民事裁定书，裁定驳回吉开成公司的复议请求。2018年9月27日，本院作出（2018）冀0208民初4262号民事判决书。案件进入执行程序后，执行机构于2019年9月2日作出（2018）冀02执17804号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人吉开成公司开发的迁西县花园里小区二期4号楼1单元101、102、201、202、301、402、601、602、701、801、1002、1102室楼房，4号楼2单元101、102、201、202、502、601、602、701、702、801、802、902、1001、1002、1102室楼房。王小明于2019年12月16日提出执行异议申请，请求法院中止执行涉案房屋。2019年12月26日，本院作出（2019）冀0208执异47号执行裁定书，裁定驳回王小明的异议请求。王小明不服该裁定，提起本案执行异议之诉。 王小明主张2018年6月1日与吉开成公司签订了《商品房买卖合同》购买了涉案房产，并提交其于2018年6月1日与吉开成公司签订的补充协议、收款收据及其妻薛彩玲于2017年11月1日向吉开成公司财务人员李丹丹转款凭证两份等，主张其于2017年向吉开成公司购买1-4-0302号房屋，并于2017年10月31日至2018年4月4日分四次向吉开成公司交纳房款33万元，其中20万元为薛彩玲向吉开成公司财务人员李丹丹转账支付，2018年6月1日，双方协商调换为二期4-1-1002号房屋，原购房款33万元转为涉案房屋房款，王小明再补交3万元，共支付购房款36万元；提交迁西县自然资源和规划局出具的不动产登记资料查询结果证明，证明其名下无房产登记；提交2019年11月18日交房协议书及准住通知单、预交燃气初装费、电梯使用费、装修改造金等收据5份，主张吉开成公司已向其交付涉案房屋，其已装修入住。 上述事实有双方当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、银行转账凭证、交房协议书等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点在于王小明对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断…”之规定，坐落于迁西县房产登记在吉开成公司名下，吉开成公司即为该房产的权利人。涉案房产于2018年8月13日被查封，查封时显示“未售”。王小明主张在涉案房产查封之前的2018年6月1日与吉开成公司签订了商品房买卖合同购买了涉案房产，但直至本院查封涉案房产之时并未在房产管理部门备案登记，不符合法律、行政法律的规定，且其提交的银行转账凭证在时间和金额上无法确认与争议房屋购房款的关联性，王小明未提交具有公信力的其他证据证明其购买涉案房屋的真实性，应承担举证不能的法律后果，故王小明对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下： 驳回原告王小明的诉讼请求。 案件受理费6700元，由原告王小明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  宋国强 审 判 员  高力军 人民陪审员  王秀英 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  贺玲玉