北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初34476号原告（反诉被告）：北京世纪天乐国际服装市场有限公司，住所地北京市西城区西外南路28号（德胜园区）。法定代表人：杜建甫，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，该公司工作人员。原告（反诉被告）：北京新湖阳光物业管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街南路28号1301室。法定代表人：许惠龙，董事长。委托诉讼代理人：黄南，男，该公司工作人员。被告（反诉原告）：云强，男，1968年11月10日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李欣，北京市当代律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏霜，北京市当代律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京世纪天乐国际服装市场有限公司（以下简称世纪天乐公司）、北京新湖阳光物业管理有限公司（以下简称新湖阳光公司）与被告（反诉原告）云强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。世纪天乐公司之委托诉讼代理人程宁宁、新湖阳光公司之委托诉讼代理人黄南、云强及其委托诉讼代理人李欣、夏霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪天乐公司、新湖阳光公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认双方签署的《北京市市场场地租赁合同书》（以下简称租赁合同）、《市场场地租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）及《商铺经营权合同》（以下简称经营权合同）于2017年10月6日解除；2.对合同解除后世纪天乐公司、新湖阳光公司应退还云强的租金（含市场管理费）、物业费（商业管理费）及经营权费等各项费用进行清算，依法确认应退还的全部费用共计68666.75元【其中，租金（含市场管理费）31274.96元，物业费（商业管理费）673.04元，经营权费36718.75元】，世纪天乐公司、新湖阳光公司同意共同退还云强上述全部费用；3.本案诉讼费由云强承担。事实与理由：世纪天乐公司接受新湖阳光公司的委托，与云强签署了租赁合同、补充协议及经营权合同，约定云强承租世纪天乐公司、新湖阳光公司坐落于北京市西城区西外南路28号世纪天乐大厦C北029号场地及经营权相关事宜，场地租赁期限及经营权期限自2005年4月10日起至2025年10月9日止。2015年4月30日，中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》指出，推动京津冀协同发展是一个重大的国家战略，核心是有序疏解北京的非首都功能。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向动物园商圈商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，“动批”市场疏解任务中包括商铺所在的世纪天乐市场。世纪天乐公司、新湖阳光公司为贯彻执行《京津冀协同发展规划纲要》和京津冀协同发展的国家战略的相关精神，配合国家疏解北京非首都功能的需要，于2017年9月8日发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，通知包括云强在内的所有商户终止租赁合同及经营权合同，且商铺所在的世纪天乐国际服装市场将于2017年10月6日18时闭市。事实上，世纪天乐国际服装市场已于2017年10月6日18时闭市，双方之间的租赁合同及经营权合同自2017年10月7日起事实上已不能履行，不能实现合同目的。世纪天乐公司、新湖阳光公司认为，因疏解北京非首都核心功能的需要，配合疏解北京非首都功能的要求，导致双方之间的合同因不可归责于双方的原因无法继续履行，双方租赁合同及经营权合同已于2017年10月6日解除，终止履行。公司已实际收回了该商场并与绝大多数的商户签订了终止协议并履行完了义务，但云强等少数商户不能接收公司的疏解条件，拒绝与公司签订疏解协议。因此，公司诉至法院，以期尽快解决动批市场的历史遗留问题。鉴于本争议合同的解除是为了配合国家疏解的需要，不可归责于双方，故公司根据双方补充协议的约定及合同法第九十七条的规定，恳请法院对合同解除后公司应退云强的各项费用进行清算，依法确认公司应退还云强已交纳未使用的各项费用，世纪天乐公司、新湖阳光公司也同意共同退还云强上述全部费用。云强辩称，不同意世纪天乐公司、新湖阳光公司的诉讼请求。理由如下：第一，主体资格问题，根据合同相对性，本案与新湖阳光公司无关，其作为原告没有法律依据；第二，所谓的“疏解北京非首都功能”不属于法律上的不可抗力，也不是政府强制行为；第三，世纪天乐闭市前，原告通过非法手段将涉及疏解的企业主体变相收为国有，却宣称疏解是市场主体的自发行为，实际上侵害了国家和群众的利益。此外，补充意见如下：第一，我们认为原被告签订的合同无效，世纪天乐位于北京市西城区西外南路28号建工学院。双方签订租赁合同时，相关土地用途并非商业用途，是由科贸楼非法改变用途的，违反了法律、行政法规的强制性规定；第二，即使合同有效情况下，原告解除合同的理由也不成立，疏解闭市行为不具有强制性，既不属于不可抗力，也不属于行政行为；第三，原告解除合同的程序不合法。原告在掌握被告有效联系方式的情况下，仅通过公告方式单方发出解除合同，而被告从没有收到该通知，因此不产生解除合同的效力。云强并向法院提起反诉请求如下：1.确认世纪天乐公司、新湖阳光公司与云强签订的《北京市市场场地租赁合同》无效；2.确认世纪天乐公司、新湖阳光公司在签订《北京市市场场地租赁合同》过程中存在违法行为，损害国家利益及社会公共利益，并违反法律、行政法规的强制性规定；3.世纪天乐公司、新湖阳光公司应负担案件全部诉讼费用。事实与理由：世纪天乐公司、新湖阳光公司与云强签订了租赁合同、补充协议及经营权合同。后来，云强才知道，其与世纪天乐公司、新湖阳光公司签订的以上合同均系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”世纪天乐公司、新湖阳光公司通过欺诈、隐瞒真实情况的方式与云强签订了上述合同，其签订协议时有非法的目的，其行为严重损害了社会公共利益且违反了国家法律的强制性规定。世纪天乐市场位于北京市西城区西外南路28号，建工学院科贸楼是北京建筑大学（原北京建筑工程学院）科贸楼非法改变用途而来。根据建设用地规划许可证附件（94）市规地字0211号、北京市城市规划管理局规划设计条件通知书（95）规条字1375号、（96）规审字1050号审定设计方案通知书记载的内容，该市场的建设用地规划、建设工程规划、建设规划竣工、规划验收、标的场地使用都存在严重的违法违规行为。综上，世纪天乐公司、新湖阳光公司与云强签订的合同属于无效合同。据此，云强请求法院支持自己的反诉请求。世纪天乐公司、新湖阳光公司针对云强的反诉请求，答辩如下：一、云强称世纪天乐公司、新湖阳光公司违反了房屋用途及用地规定进行经营，但是实际上公司已申请了营业执照并合法经营数年，假如争议大厦不能作为市场经营使用，则公司不可能取得经营许可。市场所在大厦的使用范围为：贸易办公综合大厦，公司的经营是完全符合大厦本身的用途的，云强所述不符合实际情况。二、对于云强提供的各类文件及证据，公司无法确认其真实性，即使法院最终认定其为真实，世纪天乐公司、新湖阳光公司认为，该案双方为租赁合同纠纷，各类文件均与该案无关。三、合同已经双方签字盖章，表明该合同是双方真实意思表示，且双方已实际履行十多年时间，因此，该合同完全合法有效，请法院驳回云强的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京世纪天乐国际服装市场位于北京市西城区西外南路28号（德胜园区）的世纪天乐大厦，产权所有人为新湖阳光公司。新湖阳光公司与世纪天乐公司签订《委托经营协议书》，约定因新湖阳光公司自身无法经营服装批发市场，故委托世纪天乐公司经营，经营场所在经营期间的所有投资均由新湖阳光公司负责，市场租金及所得收益属于新湖阳光公司，世纪天乐公司不得参与分配，新湖阳光公司同意由市场商铺租户向世纪天乐公司支付市场经营管理费用，每个商铺的费用标准为每个租赁年度3000元，费用金额自商铺合同租金总额中扣除。云强自2005年4月10日起使用北京世纪天乐国际服装市场内的C北029号商铺，面积4.7平方米，并于2005年8月4日以该场地为经营场所注册了个体工商户营业执照。云强作为商户与世纪天乐公司就商铺租赁、经营等事宜于2007年7月23日签订了租赁合同、补充协议及经营权合同。租赁合同的内容有：出租人（甲方，下同）世纪天乐公司，承租人（乙方，下同）云强。第一条租赁场地，乙方承租甲方C北029号场地，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2007年10月10日起至2025年10月9日止。第三条租金标准为550元/月/平方米。第四条保证金。第五条保险。第六条甲方权利义务。第七条乙方权利义务。第八条合同解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同总金额的0.5%的标准支付违约金：1.在租赁期限内因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回营业证照的；2.未按照约定的用途使用场地，经甲方2次书面通知未改正的；3.利用场地加工、销售假冒伪劣商品的；4.进行其他违法活动累计达2次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的；5.将场地擅自转租、转让、转借给第三人或和其他租户交换场地的；6.逾期15日未支付租金或水电、物业管理等费用的；7.违反保证金协议的有关约定的；8.未经甲方同意连续15日未开展经营活动的；9.违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照合同总金额0.5%的标准向对方支付违约金。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。第九条其他违约责任。第十条免责条款，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时甲方应减收相应的租金。如果场地无法复原的，本合同自动解除，应退还乙方保证金及利息，双方互不承担违约责任。第十一条续租。第十二条租赁场地的交还。第十三条争议解决方式。第十四条其他约定事项，甲方或物业管理公司有权调整物业管理费收费标准，详见补充协议。第十五条，本合同自双方签字盖章之日起生效。第十六条，双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式。补充协议的内容有：第二条，乙方承租场地的实测面积为4.92平方米，每年支付租金3.102万元。第九条第三款，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，本合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本协议已履行部分的租金（含当月）不予退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。第十一条，原始合同的起始日期是2005年4月10日。经营权合同的内容有：第二条，本合同与租赁合同不可分割，应当同时签订，共同作为乙方在北京世纪天乐国际服装市场进行经营的依据。第四条，经营权期限与主合同期间一致。第五条，乙方应当于签订本合同之日前一次足额向甲方交纳经营权费，其中应交经营权费9.84万元，优惠后实交9.4万元。第九条，发生租赁补充协议第九条第三款规定之情况的，甲方退还乙方合同终止之日至合同期限届满期间（不含终止之当年度）的经营权费，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。云强向世纪天乐公司交纳了经营权费9.4万元、2017年7月1日至2017年12月31日的物业费（商业管理费）1440元、2017年10月10日至2018年10月9日的租金（含市场管理费）31020元。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向包括云强在内的商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，其中写明北京市政府提出要在当年年底前完成“动批”市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2016年的疏解任务包括世纪天乐市场，并明确“动批”产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约的适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。2017年9月9日，世纪天乐公司工作人员在北京世纪天乐国际服装市场张贴世纪天乐公司、新湖阳光公司2017年9月8日签署的《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，内容为：“为了疏解北京非首都功能，结合租赁合同约定，本市场（世纪天乐公司、新湖阳光公司）决定终止与合同签约人签订的租赁合同及包括补充协议、经营权合同在内的全部相关文件，并于2017年10月6日18时闭市，请合同签约人在闭市前尽快甩货清货，现将与本次疏解相关之事项公告如下，一、办理解约手续的时间，2017年9月15日至2017年9月20日。二、办理解约手续的地点，北京世纪天乐大厦B座20层疏解接待室。三、疏解方案，（一）与市场签订经营权合同并签署租赁合同的合同签约人：2.奖励及退款方案，奖励期为六天（即2017年9月15日至2017年9月20日），合同签约人在2017年9月20日18时前签署合同终止协议，并在约定的日期内清空所有商铺、签署《场地（商铺）清空交付确认书》、提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，（1）市场按照签订的经营权合同给予每份合同6万元的奖励；（2）市场退还截至2017年9月30日未使用年限的经营权费，已使用年限的经营权费作为奖励一并给予合同签约人。（3）租金收取截止至2017年6月30日，退还已支付的2017年6月30日后的租金。（4）退还已支付的2017年9月30日后的物业费。（5）押金或保证金按照原相关协议约定应当退还的予以退还。3.合同签约人在2017年9月20日18时前，未签署合同终止协议的，或虽签署合同终止协议但未按约定时间清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、未提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，本市场取消本公告第三条第（一）款第2项第（1）、（2）及（3）目中所述的奖励，第三条第（一）款第2项第（3）目中的租金按合同约定退还。（二）与市场仅签订租赁合同且截止至2017年9月30日未到期的合同签约人。（三）与市场签订租赁合同且截止至2017年9月30日前已到期的合同签约人。”2017年10月6日，北京世纪天乐国际服装市场关门闭市。云强未在2017年9月20日18时前与世纪天乐公司、新湖阳光公司签署合同终止协议及《场地（商铺）清空交付确认书》。审理中，经本院询问，世纪天乐公司、新湖阳光公司当庭表示同意共同退还云强预付的2017年10月6日之后的未发生、未使用、未到期的租金（含市场管理费）、物业费（商业管理费）及经营权费。另查，（94）市规地字0211号建设用地规划许可证附件载明：北京建筑工程学院为用地单位，用地项目名称为建设用地、校园扩建及发展用地，该用地只能做学院的教学设施的扩建及发展使用，不得改做或变相改为它用。（95）规条字1375号北京市城市规划管理局规划设计条件通知书2.1载明用地使用性质为教学培训、贸易办公综合楼。本院认为：关于本案所涉合同效力的问题。本案中，世纪天乐公司、新湖阳光公司与云强签订的租赁合同、补充协议及经营权合同均系双方当事人的真实意思表示。云强以西城区西直门外南路地块属于教育用地和大学生活动中心用地，二公司出租商铺的行为违反国家强制性法律规定为由请求确认双方之间签订的租赁合同无效，对此本院认为，依据本案相关证据，（94）市规地字0211号建设用地规划许可证附件虽载明涉案房屋所在用地只能做学院的教学设施的扩建及发展使用，不得改做或变相改为它用，但在（95）规条字1375号北京市城市规划管理局规划设计条件通知书中，已明确载明用地使用性质已变更为教学培训、贸易办公综合楼；新湖阳光公司于2009年7月16日取得的涉案大厦房屋所有权证书亦载明，房屋用途为综合、商业、地下商业、地下车库；结合云强已依据双方所签租赁合同注册个体工商户营业执照并实际经营多年的事实综合考虑，本院认定涉案合同未违反国家强制性法律规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，应属合法有效。故对于云强要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，各方均应依约行使权利、履行义务。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。世纪天乐公司、新湖阳光公司依照北京市政府相关文件精神，于2017年9月9日向涉案市场内商户发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地，并于2017年10月6日关闭涉案市场，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行的情形。因此，世纪天乐公司、新湖阳光公司请求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持，并依法确认闭市时间——2017年10月6日为合同解除时间。就世纪天乐公司、新湖阳光公司退还云强的相关费用问题，本院依据合同约定及法律规定处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行。前已查明，云强预付了闭市次日起的部分费用，世纪天乐公司、新湖阳光公司亦在庭审中明确表示同意共同退还上述费用，故世纪天乐公司、新湖阳光公司关于退还相应费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。具体数额，以本院核算为准。关于费用的退还主体，庭审中，世纪天乐公司、新湖阳光公司明确表示同意共同退还，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京世纪天乐国际服装市场有限公司与被告（反诉原告）云强签订的《北京市市场场地租赁合同》《市场场地租赁合同补充协议》及《商铺经营权合同》于2017年10月6日解除；二、原告（反诉被告）北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内共同退还被告（反诉原告）云强经营权费36718.75元、租金（含市场管理费）31274.96元及物业费（商业管理费）673.04元；三、驳回云强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1516.67元，由云强负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费70.00元，由云强负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 张 昂审判员 梁 良审判员 黄 丹二〇二〇年十二月二十八日书记员 孙培森