河北省兴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0822民初2538号 原告：许志田，男，1971年7月5日出生，汉族，个体，住河北省兴隆县。 委托诉讼代理人：翟建波，河北东庆律师事务所律师。 被告：河北海西岸房地产开发有限公司。 住所地：兴隆县兴隆镇财富九龙城8-111。统一社会信用代码：911308226975709771。 法定代表人：黄轩云，董事长。 委托诉讼代理人：鲍艳宇，北京市翰盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林钦顺，男，1973年9月4日出生，汉族，该公司员工，住福建省福州市晋安区，现住河北省兴隆县。 原告许志田与被告河北海西岸房地产开发有限公司（以下简称海西岸公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月7日和2020年8月10日公开开庭进行了审理。本案当事人原告许志田及其委托诉讼代理人翟建波，被告海西岸公司委托诉讼代理人鲍艳宇、林钦顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告许志田向本院提出诉讼请求：1、要求判决被告返还原告兴隆县财富广场第8幢000883号商业用房套内建筑面积误差比超过3%部分房屋价款211557.25元；2、判决被告返还原告兴隆县财富广场8幢000860号商业用房套内建筑面积误差比超过3%部分房屋价款315792.57元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年1月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于兴隆县。其中第000883号商业用房建筑面积49.24平方米，套内建筑面积为26.37平方米，公摊面积为22.87平方米，单价为每平方米7051.18元，总价款为347200.00元；第000860号商业用房建筑面积20.91平方米，套内建筑面积为18.60平方米，公摊面积为2.31平方米，单价为每平方米21780.00元，总价款455420.00元。合同签订后，被告将上述两套商业用房反租，2018年8月被告才将房屋交给原告，该房屋在被告交付原告后，原告发现该房屋的面积与合同约定面积不符。原告通过测绘部门测绘，第000883号商业用房套内面积仅为7.615平方米，比合同约定少了18.755平方米；第000860号商业用房套内面积仅为8.527平方米，比合同约定少了10.073平方米。被告的行为违反了双方合同的约定也是严重的欺诈行为，造成原告所购买的房屋实际面积比合同面积严重缩水，原告为此多支付房款和影响房屋使用等损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定，被告应当承担相应的法律责任。据此，提出上述诉讼请求。 被告海西岸公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，原告所诉与事实不符，产权登记面积与合同约定面积是相符的，被告没有反租原告的房屋，原告购买房屋后将房屋租赁给兴隆县财富广场运营有限公司，原告的起诉已经超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：原告提交的1-1号证，系第8幢000883号商品房买卖合同、1-2号证，系销售不动产统一发票、1-3号证，系解除合同协议复印件各一份。用以证明涉案房屋被告没有实际交付，而是将房屋交给被告的关联公司兴隆县财富广场商业运营有限公司对外出租，2018年8月6日，原告与被告的关联公司兴隆县财富广场商业运营有限公司签订解除协议后，被告向原告交付该商业用房。被告质证认为，合同是真实的，但第5条有约定，以建筑面积不是套内面积。发票没有异议，解除合同上面的商铺号写的19个，但只是其中的一个，解除合同第三条规定按现状接受商铺，认可了套内面积有电梯，解除合同的协议是2018年8月6日签订的，实际是房屋出租了4年的时间，已经超过诉讼时效。原告提交的1-1号证、1-2号证、1-3号证，具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的2-1号证，系第8幢000860号商品房买卖合同、2-2号证，系销售不动产统一发票、2-3号证，系解除合同复印件各一份。用以证明涉案房屋被告没有实际交付，而是将房屋交给被告的关联公司兴隆县财富广场商业运营有限公司对外出租，2018年8月6日，原告与被告的关联公司兴隆县财富广场商业运营有限公司签订解除协议后，被告向原告交付该商业用房。被告质证认为，合同是真实的，但第5条有约定，以建筑面积而不是以套内面积。发货票没有异议，解除合同上面商铺写的是19个，但只是其中的一个，解除合同协议第三条规定按现状接受商铺，认可了套内面积有电梯，解除合同协议是2018年8月6日签订，实际房屋出租了4年的时间，已经超过诉讼时效。原告提交的2-1号证、2-2号证、2-3号证，具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的1号证，系第8幢000883号是商品房买卖合同复印件一份。用以证明2014年4月11日交付房屋。原告质证认为，原告对该证据真实性没有异议，但原告起诉主张的是套内面积存在误差，对建筑面积没有异议，被告提交的1号证，达不到其证明目的。被告提交的1号证，达不到其证明目的。被告提交的2号证，系商业委托租赁经营合同复印件一份。用以证明合同第4条有明确的说明交房日期2014年4月11日，面积是49.24平方米与买卖合同是一致的。原告质证认为，真实性没有异议，按建筑面积对外租赁的，实际上原告在解除协议前是没有取得房屋的使用权，被告应提供向原告交房的凭证，不能以合同证明交房，原告不予认可，合同甲方是被告的关联公司，法人、股东与被告都是一致的。被告提交的2号证，具有真实性，但达不到被告举证目的，本院予以采信。被告提交的3号证，系第000860号商品房买卖合同复印件一份。用以证明合同第5条约定是建筑面积，以产权登记面积为准。2014年4月11日交付房屋。原告质证认为，原告对该证据真实性没有异议，但原告主张的是套内面积存在误差，对建筑面积没有异议，被告提交的3号证达不到其证明目的，被告提交的3号证，达不到其证明目的。被告提交的4号证，系商业委托租赁经营合同复印件一份。用以证明合同第4条有明确的说明交房日期是2014年4月11日，合同约定面积20.91平方米，出租面积是41.82平方米，是20.91平方米的2倍，楼层高，可以隔开，按出租面积收取租金，含电梯面积，原告对电梯面积是知情的。原告质证认为，争议的是套内面积不是建筑面积，被告举证与本案没有关联性，实际上原告在解除协议前没有取得房屋的使用权，被告应提供向原告交付房屋的凭证，不能以合同证明交房，原告不予认可，被告没有交接清单，被告提交的4号证，达不到其证明目的。被告提交的5号证，系2018年8月6日解除合同协议复印件一份。用以证明在2014年4月11日将000860号房屋交给原告。原告质证认为，真实性没有异议，达不到被告的举证目的，不代表交房时间，交房与关联公司无关交房是被告的义务，不是关联公司。被告提交的5号证，达不到其证明目的。被告提交的6号证，系000883号房屋图纸复印件一份、7号证，系000860号房屋图纸复印件一份。用以证明原告许志田一共购买了19个商铺，争议的房屋只是其中的一个，房屋是按整体出售的，合同分项签订的，电梯是我们先装的，图纸上没有标明，000883号房屋和000860号房屋是上下楼。原告质证认为，对被告提交的6号证、7号证真实性没有异议，但图纸是建筑面积，争议的是套内面积存在误差。对被告的陈述有异议，商品房买卖合同是单独合同，不是被告陈述的整体购买，不管原告购买多少间商铺，不影响争议的事实存在。被告提交的6号证、7号证达不到其证明目的。被告提交的8号证，系河北省建设工程竣工验收备案表复印件一份，9号证，系商品房、新建房屋面积结算成果书复印件一份。用以证明涉案房屋是经政府和相关部门验收并备案的，不存在面积违约问题。原告质证认为，对被告提交的8号证、9号证真实性没有异议，但达不到被告的证明目的，交房时套内面积比实际测量的面积少，应以鉴定为准。被告提交的8号证、9号证达不到其证明目的。被告提交的10号证，系电梯设备供货合同复印件一份。用以证明电梯是2013年6月份购买的7月份安装的，根据运营公司的要求装修的时候安装的，结合4号证第4条第2款，电梯是原告知道同意的，结合5号证解除合同协议，证明电梯是接受认可的，电梯占用的是涉案房屋的套内面积，是经原告同意保留的。原告质证认为，对被告提交的10号证真实性没有异议，电梯是本案被告加装的，在被告交付原告时已经存在，没有经过本案原告的同意，电梯是2013年加装的，原告是2014年买房。被告提交的10号证，达不到其证明目的。被告提交的11号证，系17户商品房买卖合同复印件。17户合同不是全部的内容，我只复印了合同的关键部分。证明是19户从被告处买房，19户是整体购买的，电梯是为19户方便使用安装的，在原告购买房屋时占用套内面积是知情的，是同意保留的。对被告提交的11号证，真实性没有异议，但达不到被告的举证目的，合同是单独的，每套是独立隔断，在向原告交付时先将房屋租赁他人使用后交给原告，交给原告时就是现在的现状，被告称经原告同意的说法是错误的。被告提交的11号证，达不到其证明目的。2020年5月29日北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心作出的北京建研院司鉴定中心[2020]建鉴字第11号司法意见鉴定书及鉴定费发票，原告质证认为，对司法鉴定意见书及鉴定发票没有异议。被告质证认为，不认可鉴定意见书，面积不是涉案房屋的套内面积，遗漏了原墙体所包含的一部分套内面积，鉴定意见书第3页图纸883带台阶，下面是183，两个房屋都是原告的，中间有一道墙是实墙，而去现场看的时候，部分原墙体被拆除，导致原墙体所包围的部分套内面积没有计算在内。鉴定意见书第12页上数第2行括弧里的内容显示的是红色的区域，别的区域没有鉴定。造成原墙体包围的没有计算在内。电梯井没计算在内，这部分也属于套内面积之内。玻璃和墙体有一半是套内面积也没有计算在内。鉴定意见书的意见不是完整的套内面积，遗漏了三部分，883号、860号意见如下：鉴定意见书第2页、第5页进行放大，只鉴定了红色区域的面积，遗漏了电梯井和墙体的面积，在鉴定意见书第11页倒数的4行括弧里的内容有显示。860也不是完整的套内面积，也遗漏了电梯井和维护玻璃体部分的面积，这些面积也属于套内面积。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心司法鉴定意见书具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院予以采信。 结合当事人的陈述和证据，本院对本案事实认定如下：2014年1月23日，河北海西岸房地产开发有限公司（出卖方）与许志田（买受方）签订了商品房买卖合同。合同第二条“商品房销售依据：买受人购买的商品房为［预售商品房］，预售商品房批准机关为兴隆县住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为2011007”。合同第三条“买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的：第8幢000883号房。该商品房的用途为商业，属［框剪］结构，层高为3.8米，建筑层数地上23层，地下1层，该商品房［合同约定］建筑面积共49.24平方米，其中，套内建筑面积26.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.87平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”合同第四条“计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米7051.18元，总金额人民币叁拾肆万柒仟贰佰元整（￥：347200.00元）……”。2014年4月22日，被告河北海西岸房地产有限公司为原告许志田开具了347200.00元的销售不动产发票一张。2016年9月6日该房屋进行了登记，房屋所有权人许志田，房屋坐落兴隆县兴隆镇西关村财富广场××号，房屋所有权证号：兴房权证兴隆镇字第××号。2014年1月23日，河北海西岸房地产开发有限公司（出卖人）与许志田（买受人）签订了商品房买卖合同。合同第二条“商品房销售依据：买受人购买的商品房为［预售商品房］。预售商品房品准机关为兴隆县住房和城乡规划建设局，商品房批准机关为：兴隆县住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号：2011007”合同第三条“买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一表示为准）为本合同第一条规定的：第8幢000860号房，该商品房的用途为商业，属框剪结构，层高为5.6米，该商品房合同约定建筑面积共20.91平方米，其中：套内建筑面积18.60平方米,公共部位与公用房分摊建筑面积2.31平方米”。合同第四条“计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算商品房价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米21780.00元，总金额人民币肆拾伍万伍仟肆佰贰拾元整（￥：455420.00元）……”。2014年5月12日，被告河北海西岸房地产开发有限公司为原告许志田开具了455420.00元销售不动产统一发票一张，2016年9月6日该房屋进行了登记，房屋所有权证号：兴房权证兴隆镇字第××号。2013年7月被告河北海西岸房地产开发有限公司在涉案房屋处安装了电梯。原告许志田与案外人兴隆县财富广场运营有限公司签订了涉案房屋的及其他房屋的租赁合同。2018年8月6日，原告许志田（乙方）与案外人兴隆县财富广场运营有限公司（甲方）签订了涉案房屋及其他房屋的解除合同协议。 2019年8月15日，原告许志田向本院提出鉴定申请书，要求本院对本案涉及的兴隆县兴隆镇财富广场第8幢000883号商业用房、第8幢000860号商业用房套内建筑面积作出鉴定。2020年5月29日北京市建筑工程研究院作出了北京建研院司鉴中心［2020］建鉴字第11号（ＢＢＦＡＣ-2020-11）司法鉴定意见书，鉴定意见：依据鉴定委托的要求、委托人提供的资料、现场勘验情况、国家相关的标准规范对兴隆县的套内面积（即套内建筑面积）鉴定意见如下：1、涉案的000860号商业用房套内建筑面积：根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范第1单元：房产测量规定》（ＧＢ∕Ｔ17986.1-2000）附录Ｂ1.1条-Ｂ1.的相关规定，现场对涉案的000860号商业用房进行测量勘验，经测量，该房屋的套内建筑面积为11.24㎡（测量区域见图4.1-1中红色区域；不含电梯井及四周的维护玻璃、墙体）。2、涉案的000883号商业用房套内建筑面积：根据中华人民共和国国家标准《房屋测量规范第1单元：房产测量规定》ＧＢ／Ｔ17986.1-2000）附录Ｂ1.1条-Ｂ1.3条的相关规定，现场对涉案的000883号商业用房进行测量勘验，经测量，该房屋的套内建筑面积为11.14㎡（测量区域见图4.1-2中红色区域；不含电梯井及四周的维护玻璃、墙体；亦不含涉案房屋部分墙体已拆除的区域）。鉴定费15000.00元。原告许志田要求被告河北海西岸房地产有限公司返还涉案房屋套内建筑面积误差比超过3%部分双倍房价款527349.82元。诉至本院。 本院认为，原告许志田与被告河北海西岸房地产开发有限公司签订的兴隆县、8幢000860号商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方应当认真履行合同中规定的事项。原告许志田要求被告河北海西岸房地产开发有限公司返还兴隆县商业用房、000860号商业用房套内建筑面积误差比超过3%部分双倍房价款527349.82元，没有法律依据，其诉讼请求本院不予支持。被告河北海西岸房地产开发有限公司返还原告许志田购买的兴隆县房屋套内建筑面积15.23㎡，合款107389.47元，返还原告许志田购买的兴隆县房屋套内建筑面积7.36㎡，合款160300.80元。同时保留被告河北海西岸房地产开发有限公司安装的电梯。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条规定，判决如下： 一、被告河北海西岸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告许志田购买的兴隆县商业用房套内建筑面积差额款107389.47元（计算方法：合同约定的套内建筑面积：26.37㎡，每平方米7051.18元，鉴定意见书中11.14㎡），返还原告许志田购买的兴隆县商业用房套内建筑面积差额款160300.80元（计算方法：合同约定的套内建筑面积：18.60㎡，每平方米21780.00元，鉴定意见书中11.24㎡），两项合计267690.27元。并保留被告河北海西岸房地产开发有限公司安装的电梯。 二、驳回原告许志田的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,070.00元，由原告负担3,765.00元，由被告负担5,305.00元；鉴定费15,000.00元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判长 刘中如人民陪审员闫彩红人民陪审员王海涛 二〇二〇年十二月五日 书记员 赵                 颖 附页 一、判决的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方当事人的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 二、上诉期限及方式 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院，同时预交上诉费9070.00元（以上诉人名称预交至河北省承德市中级人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行，账号：13×××02，向本院提交银行票据），逾期未交上诉状或者提交上诉状七日内未交上诉费用的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力，如不上诉本判决在送达之日起十五日后发生法律效力。 三、申请执行的期限以及不申请执行的法律后果 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期限为二年，本案原告于判决生效后，自动履行期限届满之日二年内向本院申请执行，逾期不申请执行，人民法院即不再强制执行。 -14- -13-