贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2625民初1127号原告：贵州鑫宇物业管理有限公司，住所地镇远县羊坪镇银子坪。统一社会信用代码为91522625MA6DQGAA0N。法定代表人：朱尚木，该公司经理。委托诉讼代理人：潘世军。代理权限为特别授权。被告：张美和，男，1972年5月1日出生，侗族，贵州省岑巩县人，大专文化，机关工作人员，住镇远县。原告贵州鑫宇物业管理有限公司诉被告张美和物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州鑫宇物业管理有限公司的法定代表人朱尚木、委托诉讼代理人潘世军及被告张美和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州鑫宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告限期向原告给付2017年1月至2020年9月的物业管理服务费（以下简称“物业费”）3468元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月1日原告与镇远县业主委员会签订《物业管理合同》，合同约定原告为镇远县提供物业管理服务，服务范围有：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。物业费由原告按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即步梯楼按售房面积每月每平方米0.6元，电梯楼按售房面积每月每平方米1元。原告按约定聘请大量保安、保洁员提供物业服务，大部分业主交了物业费，被告张美和作为小区业主至今未交物业费，截止至2020年9月共欠原告物业费3468元。经原告报请业主委员会催交，被告仍不交物业费，为此原告向人民法院提起诉讼。被告张美和辩称，原告要求被告交纳物业费缺乏依据，请求驳回原告的诉讼请求。1、被告未与原告签订物业服务合同和任何协议。2、镇远县业主委员会不是按法律规定选举产生，原告不是小区业主大会选聘的物业企业，原告与业主委员会签订的《物业管理合同》无效。3、小区业主委员会成立于2018年2月8日，《物业管理合同》签订于2017年1月1日，时间逻辑关系不符合法定要求。4、《物业管理合同》服务对象是锦和小区而不是君隆小区。服务范围不准确，没有数字标记。5、原告与镇远县业主委员会签订《物业管理合同》违反平等自愿协商一致原则，不具有法律效力，原告的物业服务行为是单方面强加于被告的。6、镇远县业主委员会主任吴燕青的妻子满延兰在原告贵州鑫宇物业管理有限公司上班，违反《贵州省物业管理条例》的规定。本院经审理认定事实如下：2017年原告进驻镇远县，为小区提供物业服务。2018年1月8日镇远县业主大会选举产生36名业主代表。2018年2月18日镇远县申请备案成立业主委员会，2018年6月27日镇远县住房和城乡建设局受理小区业主委员会备案。原告与镇远县业主委员会签订《物业管理合同》，合同落款日期为2017年1月1日，约定执行期限为从2017年1月1日起。合同约定物业坐落位置为镇远县羊坪镇君隆住宅小区。服务范围有：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。物业费由原告按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即步梯楼按售房面积每月每平方米0.6元，电梯楼按售房面积每月每平方米1元。原告自2017年以来一直为镇远县提供建筑本体共用部位的维修养护和管理、房屋建筑本体共用设施设备等维护和管理、公用设施维修养护、公共环境的清洁卫生等物业服务。被告的住宅位于镇远县，为步梯楼，面积为128.58平方米，物业费收费标准为0.6元／平方米／月。被告自2017年1月起未向原告交纳过物业费。2017年1月至2020年9月，被告未交物业费为128.58平方米×0.6元／平方米／月×45月＝3471.66元。原告请求被告支付的物业费为3468元，视为其对自己权利的处分，本院予以确认。另查明镇远县业主委员会主任吴燕青的妻子满延兰曾在原告贵州鑫宇物业管理有限公司工作。上述事实，有当事人陈述以及原告提供的营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、《物业管理合同》、《君隆小区业主代表选举结果公示》、《2018年2月8日君隆小区业主大会会议签到册》、《业主委员会成立备案表》、绩效考核工资表、《贵州鑫宇物业管理有限公司财务账》、《2020年君隆物业管理费收费明细表》、《君隆小区物管费催交通知》、照片、《物业收费备案申请报告》，被告提供的贵州鑫宇物业管理有限公司绩效考核工资表等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告自2017年起开始为被告所在的镇远县提供物业服务。2018年镇远县业主大会成立并选举出业主代表产生业主委员会。镇远县业主委员会代表小区业主大会与原告签订《物业管理合同》，合同约定“执行期限为从2017年1月1日起”，是对原告2017年以来为小区提供物业服务的追认。被告主张镇远县业主委员会成立程序不合法，业主委员会与原告签订的《物业管理合同》无效。原告对于被告所在小区的业主大会及业主委员会的成立是否存在程序违法或者程序瑕疵无权参与，原告在签订合同时亦无审查小区业主大会或者业主委员会成立的合法性问题的义务。原告于签订合同时看到小区业主委员会的印章，且印章是真实的，小区选举的业主委员会也是经过备案登记的，原告于合同签订时已经尽到了必要的注意和审查义务。远县羊坪镇银子坪君隆小区业主委员会已经镇远县住房和城乡建设局登记备案，业主委员会与原告签订的《物业管理合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。镇远县业主委员会主任吴燕青之妻满延兰曾在原告贵州鑫宇物业管理有限公司工作，但被告现提供的证据无法证明业主委员会与原告存在恶意串通等情形损害小区业主或者他人利益，满延兰在原告贵州鑫宇物业管理有限公司工作并不影响《物业管理合同》本身的效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告的房产位于镇远县，被告享受了原告提供的公共设施的维修和养护、公共区域的卫生清洁、小区的安保等物业服务和便利。被告提出的拒不交纳物业费的抗辩事由是合同效力的问题，而不涉及原告是否按约定全面履行合同的问题。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告应当按约定交纳物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：限被告张美和于本判决生效之日起十日内向原告贵州鑫宇物业管理有限公司支付物业费3468元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告张美和承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  张家清二〇二〇年十二月二十四日书记员  杨清宇