上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初69479号原告：上海旭曹置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱圣涛，总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰。委托诉讼代理人：汤剑明。被告：赵黎黎，女，1981年4月12日生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：叶封高，上海友义律师事务所律师。原告上海旭曹置业有限公司(以下简称旭曹置业公司)与被告赵黎黎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告旭曹置业公司的委托诉讼代理人陈宇杰，被告赵黎黎及其委托诉讼代理人叶封高到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告旭曹置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的租赁合同于2020年5月28日解除；2.判令被告向原告支付2019年11月30日至2020年5月28日的房屋租金人民币(以下币种同)157,876.42元；3.判令被告向原告支付滞纳金(以56,521.74元为基数从2019年11月1日起计算,以70,652.18元为基数从2020年2月1日起计算,以29,082.50元为基数从2020年5月1日起计算,上述滞纳金均按照日千分之三的标准计算至实际支付之日止)；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月12日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区海鹏路XXX号中惠金钻天地商业内第三层编号为360-2号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，并对租期、租金及违约责任进行了约定。合同签订后，实际起租日从2018年4月30日起算。考虑到疫情的因素，原告给予被告在2020年1月30日至2020年2月29日期间租金减半收取(即该期间的租金为14,310.44元)，但被告从2020年1月25日开始未向原告支付租金，经原告多次催讨仍未支付，故原告提起本案诉讼。被告赵黎黎辩称，同意原、被告就系争房屋签订的租赁合同于2020年5月28日解除。对于2019年11月30日至2020年1月29日期间的租金，被告同意按照合同约定的标准支付；对于2020年1月30日至2020年5月28日期间的租金，因为疫情的原因，要求按照合同约定的租金标准减半支付。对于原告所称欠付的2019年11月30日至2020年1月29日的租金被告已经支付，只是原告由于计算错误，将这两个月的租金用于填补2018年未缴的两个月的租金；从2019年10月开始，被告每次交租原告都提示存在欠租的情况，但经被告要求原告多次查询均未查清欠租的具体时间，直至2020年4月双方对账时才发现是因为2018年欠租，所以被告不应支付该两个月的滞纳金。另，由于疫情的原因以及被告股东之间的矛盾，原告曾在2020年2月6日与原告协商减少租赁面积，当时原告也口头允许被告暂缓支付租金，故由于租赁面积未确定，租金标准也一直没有确定，所以此后的滞纳金也不应当支付；而且，原告主张的滞纳金标准也过高，要求予以调低。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区金钻路XXX号、海鹏路XXX号房屋于2018年8月24日被核准登记至原告名下。2017年12月12日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《商铺租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，建筑面积为588.1平方米。租赁期限为5年，自开业日起算。第4.1条约定，租金按照本商铺的建筑面积计算，其中，2018年3月30日至2019年3月29日期间的日租金为1.33元/平方米，每月租金为23,850.07元；2019年3月30日至2020年3月29日期间的日租金为1.6元/平方米，每月租金为28,620.87元；2020年3月30日至2021年3月29日期间的日租金为1.68元/平方米，每月租金为30,051.91元。第4.3条约定，除首期租金外，以后租金均按照每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第5.1条约定，乙方应在本合同签订当日向甲方支付2个月的租金(61,622元)作为租赁保证金。第17.2条约定，如乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方有权没收租赁保证金，乙方还应向甲方支付剩余租赁期内租金总额的百分之三十作为违约金。第17.4条约定，乙方如不能按时向甲方缴交租赁的租金、租赁保证金等应缴费用，时间超过3日的，自第4日开始，每延迟一天按拖欠总额的千分之三向甲方缴纳滞纳金。2019年12月20日，原告向被告开具了租金发票，票面金额为28,620元，备注栏中载明“2019.10.29-2019.11.28，上海市浦东新区海鹏路《惠邻商务楼》218号3层360-2号”。2020年2月11日，系争房屋所在的物业公司出具《关于金钻天地项目公寓、商铺疫情期间实施出门证的通知》(以下简称《通知》)，内容为根据疫情防控的需要，金钻天地的业主从2020年2月13日开始试行出入管控制度，业主/租客必须凭金钻天地临时出门证进出公寓/商场，出门证每套房、每间商铺一张，原则上每张出门证只允许每户每日一人一次出入小区。2020年5月11日，原告向被告的户籍所在地寄送了《催告函》，要求被告支付欠缴的租金及滞纳金等合计252,206.08元。投递结果显示该邮件于5月13日被签收。2020年5月28日，被告向原告提交《退租申请》，内容为因疫情的原因从2020年1月开始被告就与原告协商减少租赁面积的事宜，其后因为股东之间的纠纷导致被告未能按照商场规定缴纳付齐之前的费用，减租面积没有生效；并表示被告一个人的经济状况实在无力支撑继续经营。审理中，关于租赁保证金，原告确认收到被告支付的61,622元，但由于被告的违约行为要求予以没收；被告称不同意原告没收并要求在本案被告应付款项中予以抵扣；关于被告承租系争房屋的用途，原、被告均确认是用于经营3-10岁儿童的教育培训。原告还向本院陈述到，其在2020年9月实际收回系争房屋，对于租赁合同解除后的房屋占有使用费不在本案中主张。被告也向本院陈述到，其实际在系争房屋内经营到2020年1月22日，此后根据上海市教委的规定，6月2日起民办教育培训机构才可对外营业。以上事实，由《商铺租赁合同》《通知》、不动产权证书、付款凭证、发票及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告于2020年5月28日提出退租申请，双方对租赁合同于该日解除均无异议，故本院予以确认。关于租金。双方确认于2020年5月28日解除合同，原告要求被告支付2019年11月30日至2020年5月28日期间欠缴租金的诉讼请求，并无不当，被告也表示同意支付，故本院予以准许。其中，对于2019年11月30日至2020年1月29日期间的租金，被告表示同意按照合同约定的标准支付，对此本院予以确认；对于2020年1月30日至2020年5月28日期间的租金，原告称在诉讼请求中已先行减免了半个月的租金，但本院考虑到当时新冠疫情防控的需要，被告作为3-10岁儿童教育培训机构，其日常经营确实受到了严重影响，故从公平角度出发，酌情认定被告应向原告支付的此期间的租金为72,013元。对于逾期付款的滞纳金，其中2020年1月30日至2020年5月28日的租金由于受疫情的影响，被告无法正常使用系争房屋且原、被告对于租金减免的数额以及承租的面积产生争议，被告迟延支付也属情有可原，故本院认定被告无须支付该时间段内逾期支付租金的滞纳金。被告对其所称的2019年11月30日至2020年1月29日的租金系由于原告统计错误的原因才未能支付的辩解并未能提供证据予以证实，且原告向被告开具的发票中已明确记载了已付租金的起止时间，故对被告的该辩解本院不予采纳；被告认为原告主张的滞纳金计算标准过高，故本院酌情将滞纳金的计算方式调整为按每日万分之五的标准计算至合同解除之日(2020年5月28日)。鉴于被告欠缴了2019年11月30日至2020年1月29日期间的租金以及要求提前解除合同均属于违约行为，且被告所称合同第17.2条属于格式条款应排除适用的说法实难成立，故被告认为应将保证金抵扣租金的辩解，不符合合同约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海旭曹置业有限公司与被告赵黎黎签订的《商铺租赁合同》于2020年5月28日解除；二、被告赵黎黎应于本判决生效之日起十日内向原告上海旭曹置业有限公司支付2019年11月30日至2020年5月28日期间的租金129,254.74元；三、被告赵黎黎应于本判决生效之日起十日内向原告上海旭曹置业有限公司支付逾期支付租金的滞纳金(以56,521.74元为基数，按日万分之五的标准，自2019年11月1日起计算至2020年5月28日止)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,254元，减半收取计2,127元，由原告上海旭曹置业有限公司负担673元，由被告赵黎黎有限公司负担1,454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年十二月二十二日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。