西 安 市 鄠 邑 区 人 民 法 院民 事 判 决 书      (2020)陕0118民初4642号原告（反诉被告）：吴永胜，男，1962年1月25日生，汉族，居民，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，住西安市雁塔区，现住西安市鄠邑区XX。委托诉讼代理人：严忠飞，西安市鄠邑区余下法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：马舒蕾，男，1994年1月4日生，汉族，居民，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，住西安市鄠邑区，现住西安市鄠邑区瑞格春天2-2-1303。 原告（反诉被告）吴永胜与被告（反诉原告）马舒蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴永胜及其委托诉讼代理人严忠飞，被告（反诉原告）马舒蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴永胜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照《房屋租赁合同》约定，给付原告违约金232000元；2、依法判令被告给付原告2020年6月30日至2020年8月30日房屋占用费26666元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年12月22日，我将坐落于西安市鄠邑区XX街道XX环XX段的西安XX酒店院内西楼3层全部房屋及配套设施出租于被告，双方签订《房屋租赁合同》，该合同签订后，被告将我酒店装修完好尚未使用的七套标准间全部拆除改造，包括各个标准间室内的全套设施和管线。该合同约定，租赁期限为2019年2月20日至2024年2月19日，共计五年，房屋租金约定前三年每年22万元，后二年每年25万元，合计租金1160000元，并约定了违约金等相关权利与义务。2020年1月15日，被告支付了2020年1 -6月的租金，而下欠的10万元租金一直不予给付。2020年6月16日，被告向我邮寄了《房屋租赁合同》解除告知书，寻找了各种理由，但均缺乏说服力。2020年6月19日，我对被告解除《房屋租赁合同》告知书作出回复，表明被告解除租赁合同，不符合合同约定及法定理由。但被告既不支付2020年下半年的房屋租金，也不办理房屋移交手续，不辞而别，一走了之，给我造成了重大的经济损失。现维护合法权益，故起诉要求支持我的诉讼请求。被告（反诉原告）马舒蕾辩称，2018年12月22日，我与原告就原告坐落于西安市鄠邑区XX北路XX号的XX酒店前排三楼的全部房屋及提供已装修的所有配套设施的免费使用权限等问题签订了《房屋租赁合同》，现不同意原告的诉讼请求。首先，关于合同标的场地合法性质问题，因我方开展的相关业务必须要求场地合法合规，双方签订合同时我要求原告提供租赁场地相应的产权及合法的消防安全合格证明等相关手续，但原告以口头承诺和其他种种表象使我信任其场地合法，消防验收手续合格，从而与其签署了合同，签订合同时原告没有提供产权证，直至2020年1月才提供于我，但后来我发现该产权证并非合同标的场地的产权证，故我有理由认为合同标的场地未取得城市规划许可证；其次，关于合同标的场地的设备使用权利，双方合同约定的总租金116万元远高于市场行情是以原告在具备产权、消防等合法出租手续及其提供给我标的场地所有设施的免费使用权限为前提，其中包含在租赁前已经装修好的中央空调，原告承诺我在法定的供暖及制冷时间段内免费使用，合同签订前，我曾多次要求试机，原告均以各种理由推脱并迫使我相信空调完好，但在使用时才发现空调制冷存在问题，双方协商后因维修费用由谁负担的问题而无果，因原告违反合同义务，故原告应承担违约责任；再次，关于合同约定的场地装修改造权利，合同签订前，我要求根据自身需要拆除部分非承重墙，并要求装修公开卫生间，得到原告同意后签署合同，但在我装修完公共卫生间后，原告以卫生间台阶过高不安全为由毫无理由干涉施工方施工进展并强制我拆除，因我不同意，原告采取断水断电措施迫使我拆除，造成直接经济损失2万元，而原告所述我拆除三堵非承重墙及七个单人卫生间是租赁前已经达成共识并予以同意的，若非同意在我方拆除动静如此大的情况下不可能顺利进展，我方拆除场地部分墙体是办学需要，是合理的且征得原告同意；最后，关于第二年租金未付清问题，在经营情况很困难的情况下，2019年底我与原告协商并达成先给付12万元租赁费，其余于房屋租金到期后给付，此款系通过原告所借之款，并支付了5000元利息，后我按约定支付了上述款项。综上，我认为双方所签订的《房屋租赁合同》依法应为无效合同，故不同意原告的诉讼请求。现提出以下反诉请求：1、请求依法判令本案原、被告签署的《房屋租赁合同》无效；2、请求依法判令被反诉方（本案原告）归还反诉方（本案被告）被扣押的资产并赔付反诉方（本案被告）装修费用15万元、房屋租赁费用34.5万元，卫生间装修拆除费用2万元，因合同标的场地的诸多问题造成的直接和间接经济损失10万元，合计61.5万元。3、被反诉方（本案原告）应当承担相应的责任，并赔偿由此给反诉方（本案被告）造成的损失，包括反诉方（本案被告）为实现诉讼目的而支付的律师费、公证费、鉴定费、保全费、诉讼费等。事实与理由：原告出租于我的房屋不符合法律规定且隐瞒欺骗真实情况，致使我不能正常经营，造成了巨大的经济损失，同时又逢新冠疫情的严重影响，至今未收到复课通知，且原告将其自身经营的酒店设立为鄠邑区定点隔离酒店，亦给我造成一定的经济损失，后我已向原告发函要求解除《房屋租赁合同》，在学习和了解相关法律规定后，现要求依法认定我与原告之间签订的《房屋租赁合同》为无效合同，并要求原告赔偿我上述损失。针对反诉，原告（反诉被告）吴永胜辩称，不同意被告的反诉请求，被告请求确认《房屋租赁合同》无效没有法律依据，因为双方所签订的合同不存在致合同无效的法律规定，双方的合同亦不存在欺诈、不存在法定解除的情形。涉案房屋是我的自建房，系民房出租，出租时房屋内的设施都在明面摆放，都能看到，民房出租不需要具备消防设施，被告所说中央空调问题双方没有约定，空调出现问题维修费用双方可以协商，不存在恶意串通，没有合法形式掩盖非法目的的情形，而被告所说的疫情问题，可以推迟复课，被告说至今没有收到复课通知，但是众所周知所有的教学培训机构都已经复课了，因疫情被告不想在我处租赁房屋要求解除合同，但是又在其他地方租赁房屋继续开展业务，故其上述理由均系解除合同的借口，我认为合同并不是一方的意愿，解除合同必须经过另一方同意，而不是被告不给房租就能解除的，如果合同无效就不存在第二、三项请求，我没有扣押被告的东西，被告不按合同约定给付房租，我可以留置财产，不存在扣押，装修费是被告为了自己经营需要，另外被告所述我的房屋缺这少那，而双方履行合同一年，可以证明被告认可我房屋内的设施，故不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1、房屋租赁合同；2、房屋租赁合同解除告知书；3、对解除房屋租赁合同告知书的答复；4、告知书；5、关于对2020年6月16日《解除房屋租赁合同告知书》的补充及委托书。对证据1、2、3、4、5的真实性本院予以确认并记录在卷。被告马舒蕾提交的证据有：1、房屋租赁合同；2、责令限期整改通知书；3、房屋不动产权证的复印件；4、视频，证明原告阻扰正常出入；5、证人温某某（员工）、赵某（股东）、梁某（员工）证言及录音证据。对证据1、3真实性本院予以确认并记录在卷。被告马舒蕾提交的反诉证据有：1、陕西省人力资源和社会保障厅《关于进一步做好技工院校和培训机构新兴冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》；2、反诉方（本案被告）个人征信报告；3、《房屋租赁合同》复印件；4、《鄠邑区创新创业好青年的表彰决定》；5、原、被告来往发函告知书共4份。对证据1、2、3、5的真实性本院予以确认并记录在卷。原告吴永胜针对反诉没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月22日，原告吴永胜与被告马舒蕾签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方：吴永胜 乙方：马舒蕾 第一条 合同概况 本合同内房屋的用途：以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条 组成合同的文件。以下文件均为本合同的组成部分，具有法律效力。如果内容不一致的，按照时间先后顺序，以最晚的文件内容为准。1合同2身份证3.其他。第三条 乙方租赁甲方酒店院内西3层全部（现有）房及现有配套设施。第四条 经甲、乙双方协商该房屋租期为五年：自2019年2月20日至2024年2月19日，共计60个月。第五条1、签订合同后甲方负责三楼所有房门、卫生间门的安装（安装时间乙方确定，同时提供四个坐便器交于乙方。2.其它按房屋现有现状交于乙方（未完成的余项由乙方自行完成）。第六条1.租金标准：每年（12个月）。前三年每年租金为贰拾贰万元整，总计租金为：壹佰壹拾陆万元整。2.支付方式：第一年租金分二次支付。第一次支付时间为合同签订后，支付金额为壹拾万元整（￥100000.00元）。其中：2018年12月19日支付伍万元整（作为预付定金，如违约不退），2019年2月20日支付伍万元整；第二次支付时间为2019年5月30日，支付金额为壹拾贰万元整（￥120000.00元），两次共计贰拾贰万元整。3.合同租金第二年起，在上年11月30日付完下一年全部租金。4.合同期满续租，承租方提前60天通知出租方协商。第七条 合同生效期间除租金以外的所有税、费（空调主机除外）和违反其它部门的规定及章程所涉及的法律责任由乙方全部承担。第八条 乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自更改房屋用途、房屋内部结构及设施、并不得自行转租，否则甲方有权终止合同。租赁期内乙方新增固定设备、乙方合同租期满后不得随意拆除，对原有财物及设备的损坏按实照价赔偿。第九条……第十四条 其他条款 乙方租赁期内，如不能按时支付租金，甲方有权解除或终止合同，如乙方中途终止租赁所交租金不予退还……。合同共计16条，由原、被告于2018年12月22日签字生效。协议签订之后，被告马舒蕾按合同约定支付租赁费，后对租赁房屋进行装修，并用于其所开办的公司开展经营业务。2019年底，原、被告协商由被告先给付12万元租赁费作为2020年元月1日-2020年6月30日的租赁费，被告马舒蕾按双方约定支付了12万元，双方又约定2020年下半年的租赁费可在已付租赁费到期后再给付。2020年6月6日，被告马舒蕾向原告送交了“新冠疫情下《房屋租赁合同》解除告知书”，主要内容为：因近期全国遭受了新型冠状病毒的肆虐蔓延，同时根据陕人社函[2020]22号文件要求，客观上已无法正常开展生产经营且基本处于停滞状态，在疫情没有彻底消除之前，生意将非常惨淡，员工工资急需支付，公司面临巨大的经营压力，企业及个人已经负债累累，继续履约确实艰难，故申请协商解除《房屋租赁合同》。2020年6月19日，原告吴永胜向被告马舒蕾送交关于“对解除《房屋租赁合同》告知书的答复”，主要内容为：双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，具有法律约束力，其一，合同并没有载明消防问题，而双方协议的房屋是实实在在的房屋现状，并没有附加消防条件；其二，合同没有载明用途是开办培训学校，且2020年6月19日至今已经开办培训学校一年半，证明消防不是问题。其三，有关人社部门涉及疫情的函（2020）22文件和消防的责令限期改正通知书与租赁方无关，不是解除合同有效证据。其四、要求解除合同应首先支付拖欠的租赁费和违约金，并赔偿已拆除的价值20余万元的室内建设。2020年7月3日，原告吴永胜向被告马舒蕾送交“告知书”，主要内容为：请按照合同约定尽快履行支付租金义务，要求解除合同也应按照法定程序进行并依法处理有关实际问题。并针对承租方长期关门不经营，并不留守值班人员，特告知暂时关停水电，来后书面通知后重新开放。为安全考虑更换门锁，来后书面通知开锁。2020年7月29日，被告马舒蕾向原告吴永胜送交“关于与对2020年6月16日《解除房屋租赁合同告知书》的补充”，主要内容为：双方租赁标的的房屋未经消防验收不得投入使用，亦不得成为租赁合同的标的物，因而租赁合同也自始无效。新型冠状病毒的影响根据相关文件与解释可认定为不可抗力因素，根据双方签订合同第十一条，承租方不承担违约责任。并对不动产权证提出异议同时要求作出合理解释。2020年9月1日，原告吴永胜持前述诉称诉至本院，审理中，被告马舒蕾提出上述反诉请求。审理中，原告表示同意解除租赁合同，后经本院主持调解，双方当事人各持己见，致本案无法调解。本院认为，原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制禁止性规定，且合同签订后已实际履行，故此合同依法应予认定。被告马舒蕾辩称所诉争的房屋系城镇房屋，根据法律规定，应取得建设工程规划许可证，而原告没有取得该证，另外辩称诉争之房屋原告隐瞒没有消防许可证的事实，故应认定双方的房屋租赁合同无效，因双方签订协议时，并未就房屋产权等问题作特别明确约定，且该纠纷系房屋租赁合同纠纷，另被告未能提供充要证据支持其主张，故被告上述辩称，本院不予采信。被告马舒蕾向原告吴永胜发出了解除合同的书面告知书，现原告吴永胜同意解除房屋租赁合同，系双方处分其权利之法律行为，本院予以准许。原告吴永胜诉称被告马舒蕾按合同约定总标的116万元的20%给付违约金23.2万元，因原、被告双方均已同意解除合同，违约虽系被告所致，但结合该案合同履行情况，约定的违约金明显高于原告因此所受到的实际损失，故应依双方合同已实际履行的标的34万元的30%计算违约金，由被告向原告给予赔偿。原告吴永胜诉称被告马舒蕾给付2020年7月1日至2020年8月30日的房屋占用费3.66万元，结合该合同实际履行及双方争议协商处理纠纷期间，被告未能实际使用房屋之状况，并因受疫情影响，原、被告履行合同能力均受阻，原告应酌情减免房屋租赁费，且被告将房屋租赁费已付至2020年6月30日，故依合同及损失情况对原告该项诉讼请求不予支持。被告马舒蕾反诉要求原告吴永胜返还租赁房屋内的资产，因双方租赁合同中未对被告新增非固定设备及自用物品进行约定，故被告存放于租赁房屋内的新增非固定设备及自用物品应由被告马舒蕾自行取回。被告马舒蕾反诉要求原告吴永胜赔偿装修费用15万元、因双方租赁合同中约定租赁期内被告新增固定设备、合同租赁期满后不得随意拆除，现合同约定租赁期限虽未满，但合同解除系被告单方违约所致，故对被告该项诉讼请求不予支持。被告马舒蕾反诉要求原告吴永胜赔偿卫生间装修拆除费用2万元及因合同标的场地的诸多问题造成直接和间接的经济损失10万元，因证据不足以支持其诉请，故不予支持。被告马舒蕾反诉要求原告吴永胜返还房屋租赁费34.5万元，无事实和法律依据，亦不予支持。被告马舒蕾反诉要求原告吴永胜赔偿由此而造成的律师费、鉴定费等，证据不足，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定,判决如下:一、原告吴永胜与被告马舒蕾于2018年12月22日所签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告马舒蕾于本判决生效后三十日内给付原告吴永胜违约金102000元；三、驳回原告吴永胜其余诉讼请求；四、被告马舒蕾于本判决生效后三十日内自行取回存放于租赁房屋内的新增非固定设备及自用物品，原告吴永胜应予配合；五、驳回被告马舒蕾其余反诉请求。本案案件受理费5330元,减半收取2665元，反诉受理费8840元，以上共计11505元，由原告吴永胜承担2665元，被告马舒蕾承担 8840元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                           审  判  员   吴 燕 维 二〇二〇年十二月八日 书  记  员   王    蕾 1