广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初20360号原告：广州市智赋商贸有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：万智冰，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张**，系广东实德律师事务所律师。被告：赵志国，男，1977年7月7日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：谌磊、张绍培，分别系广东潮风律师事务所律师、实习人员。原告广州市智赋商贸有限公司（以下简称“智赋商贸公司”）诉被告赵志国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告智赋商贸公司的委托诉讼代理人张**，被告赵志国及其委托诉讼代理人谌磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告智赋商贸公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2020年1月至2020年9月的租金281078元（1月至4月月租金30387元；5月之后月租金为31906元）；2、被告向原告支付违约金（以当月欠租金额为本金，按照一年期贷款市场报价利率的4倍标准计算，分别从当月18日起计至实际付清之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从案外人处合法承租广州市天河区金穗路28号首层113号商铺，出租人同意原告转租。原告与被告于2016年9月7日签订合同，约定原告将商铺出租给被告使用。合同签订后原告依约将商铺交付给被告，自2020年1月起，被告开始拖欠租金，经多次催告未果。被告赵志国辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：2020年3月20日原、被告协商办理商铺交接手续，并将商铺的钥匙交还给原告，涉案租赁合同已实际上解除。2019年1月至3月20日处于新冠疫情期间，存在不可抗力的因素及政策调控而解除合同，被告不存在任何违约的情形。2020年1月至3月20日新冠疫情期间没有支付租金，法院可以依法进行减免调整，分摊被告的经营损失，即便法院认为被告存在违约，原告主张的违约金过高，显失公平，法院应予以调整。即使法院认定需要被告支付应予以减免的租金，被告已经支付了租赁保证金52500元，水电费保证金5000元，装修保证金5000元，进场费25000元，也足以偿还上述租金。经审理查明：广州市天河区金穗路28号102铺的产权人是案外人李杰，建筑面积为2481.91平方米，规划用途为商业，共有情况为单独所有，登记时间为2011年5月11日。2016年9月7日，智赋商贸公司（出租人/甲方）与赵志国（承租人/乙方）就广州市天河区金穗路28号首层113号商铺（以下简称涉案商铺）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：租赁期限自2016年9月1日至2021年4月30日，其中2019年5月1日至2020年4月30日期间月租金为30387元，2020年5月1日至2021年4月30日期间月租金为31906元；租金按月结算，由乙方在每月17日前按甲方指定的账号以银行转账的付款方式交付租金；乙方于本合同签订后两个工作日内向甲方交纳52500元保证金，甲方应在租赁期满时，在乙方无任何违约行为并缴清一切租金和费用及按照约定退场经营结束后15天内将保证金无息退回乙方；甲方全权委托东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司（以下简称亿城公司）负责本商场的物业管理工作；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失；乙方须按时缴纳租金、管理费、水电费，如乙方逾期缴纳，除应支付租金、水电费，还须支付逾期违约金，每逾期一日按所欠缴金额的1%计算直至缴纳完毕；任何一方就本合同发给另一方的书面通知必须以人手传递或邮政快递送达，邮政快递按下列记载的地址寄出视为送达，甲方联系地址为广州市天河区金穗路28号丽晶华庭首层，联系人胡利燕，联系电话020-382××××3；等条款。庭审中，智赋商贸公司出示《同意转租证明》（其上载明案外人李杰同意智赋商贸公司将涉案商铺转租给赵志国，落款时间为2016年11月16日），主张其从案外人李杰处承租涉案商铺，并经出租人同意转租给赵志国。经质证，赵志国对上述证据的真实性予以确认。2016年9月13日，赵志国向智赋商贸公司支付涉案商铺租赁保证金52500元，智赋商贸公司对此开立收据。庭审中，赵志国主张其已于2020年3月20日搬离，并以EMS寄送的形式将钥匙交给了亿城公司，主张《广州市房地产租赁合同》已于当日解除。对此，赵志国提交撤场图片、视频、微信聊天记录【显示对话方姓名为玲玲（盈信），赵志国称该人为亿城公司的员工陈美玲，平时赵志国均是与其沟通租金、水电费的缴纳情况，赵志国向其发送《关于疫情期间申请解除合同退租的交房函》，申请减免租金，陈美玲表示“公司就是这样回复，你先把租金交了再说”，赵志国表示“现在我公司这边就是因为疫情期间实在亏损太厉害，无法承受，才申请关店……给个地址我先把钥匙寄给你吧”，陈美玲回复“收货地址：广东省广州市天河区珠江新城金穗路28号丽晶都汇2楼招商中心，收货人，玲玲”，并在次日回复“钥匙收到了”】、EMS快递签收单，智赋商贸公司对微信聊天记录的真实性予以确认，并确认赵志国在2020年3月20日将钥匙寄还给亿城公司，亿城公司已将收到钥匙的情况向智赋商贸公司进行告知，但认为陈美玲是亿城公司的员工，赵志国与智赋商贸公司签订的《广州市房地产租赁合同》上有约定明确的联系人及联系方式，但赵志国从未通过该方式及该人员与智赋商贸公司联系，虽然涉案商铺的钥匙处于亿城公司的控制中，但智赋商贸公司坚持认为租赁合同仍应继续履行，智赋商贸公司目前没有向亿城公司要求收回钥匙的意思表示。对于将钥匙交给亿城公司的原因，赵志国主张亿城公司与智赋商贸公司为关联公司，平时的催款通知书都是由亿城公司向赵志国提供的，且赵志国一直与亿城公司进行租金减免的沟通，其认为亿城公司代表的就是智赋商贸公司，其解除合同的意思表示是向智赋商贸公司作出的。对此提交《催款通知书》（亿城公司于2020年3月12日向赵志国发送，要求赵志国根据双方签订的《广州市房地产租赁合同》和《丽晶中心管理公司公约》补交租金、管理费及水电费）、丽晶都汇广场收费确认单、收款通知单、企业信用信息公示报告（其上显示智赋商贸公司的法定代表人及亿城公司的负责人均为万智冰），智赋商贸公司对此表示赵志国与亿城公司签订了《丽晶中心管理公司公约》，亿城公司向其催缴管理费和水电费，同时也催缴了租金，因智赋商贸公司与赵志国签订的租赁合同约定的租金包含了管理费，所以该催缴通知由亿城公司向赵志国发送。对于租金减免的协商过程，智赋商贸公司表示因为丽晶都汇的1至5楼是同一业主李杰，智赋商贸公司仅租赁了1至5楼的部分另行转租，业主在疫情期间做出了减免的措施，但需要租户有诚恳的履约态度，而赵志国当时未与智赋商贸公司进行沟通，就直接搬离，在搬离时还欠了3个月的租金，严重违反了诚实信用的原则，以至于智赋商贸公司与业主协商减租事宜比较困难，其司与业主没有达成减免租金的一致意见。赵志国则表示其一直与亿城公司进行租金减免的沟通，但亿城公司拒绝减免。对于合同是否解除的问题，赵志国主张其在2020年3月17日至20日期间已以明确的意思表示解除合同，并于2020年3月20日交还了涉案商铺的钥匙，认为合同应于当日解除。智赋商贸公司则认为虽然涉案商铺的钥匙处于亿城公司的控制中，但主张租赁合同依然有效，仍在继续履行中，赵志国并没有法定的解除权，也没有与智赋商贸公司协商解除合同。庭审中，智赋商贸公司及赵志国均确认赵志国承租涉案商铺系用于经营餐饮。对于涉案商铺的现状，智赋商贸公司确认与赵志国提交的撤场图片中显示的一致，赵志国表示涉案商铺系由智赋商贸公司及亿城公司管理及控制，正在另行招租。对于租金支付，赵志国提交中国工商银行境内汇款电子回单（收款户名均为万智冰，收款卡号均为36×××18），主张其已支付涉案商铺的租金至2019年12月31日，智赋商贸公司对此予以确认。本院认为：智赋商贸公司与赵志国就涉案商铺签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方对此均应切实履行。从本案查明，赵志国已在2020年3月20日搬离涉案商铺，并将涉案商铺的钥匙向亿城公司进行寄送并成功送达，智赋商贸公司在庭审中亦确认亿城公司已将收取钥匙的情况向其告知，赵志国主张每月的收费通知均是由亿城公司向其发送，其亦一直与亿城公司的工作人员沟通涉案商铺的水电及管理费的缴纳问题，据此主张其解除合同的意思表示系直接向智赋商贸公司作出，亿城公司作为《广州市房地产租赁合同》中明确指定的物业管理公司，并在2020年3月12日以自身名义向赵志国发送《催款通知书》，要求赵志国根据双方签订的《广州市房地产租赁合同》和《丽晶中心管理公司公约》补交租金、管理费及水电费，结合赵志国提交的证据及智赋商贸公司在本案中的自认，本院对赵志国的主张予以采纳，赵志国已于2020年3月20日搬离并将钥匙交给亿城公司，智赋商贸公司对此应为知情，但在此后的长时间内智赋商贸公司均怠于行使收回涉案商铺的权利，甚至在庭审时仍表示没有向亿城公司要求收回钥匙的意思表示，对于其怠于行使权利所造成的部分扩大损失应付相应的责任，综合本案情况，本院认定智赋商贸公司与赵志国之间就涉案商铺成立的租赁合同关系实际于2020年3月20日解除，赵志国使用涉案商铺的日期亦截止至该日。根据查明事实可知，赵志国在于2016年9月7日签订《广州市房地产租赁合同》已按约定履行支付租金的义务至2019年12月31日，但广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉案商铺所在辖区天河区则于2020年2月12日发布通告要求各餐饮单位暂停大厅、堂食服务，并禁止一切聚集性用餐活动，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，赵志国承租涉案商铺系用于经营餐饮，不可避免受到新冠××疫情的影响，在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，本院酌情判令赵志国按照50%的比例向智赋商贸公司支付2020年1月1日至3月20日的租金40516元（30387×2+30387×20÷30）×50%。对于智赋商贸公司诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。至于迟延支付上述租金的违约金，根据《广州市房地产租赁合同》的约定，赵志国应在每月17日前支付当月的租金，2020年1月租金的约定支付期间恰逢当年中国传统农历新年假日前夕，相关部门亦在其后不久决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，赵志国亦在疫情发生后的合理时间内及时提出减免租金的申请，赵志国迟延支付租金并不具有违约故意，且赵志国在于2016年9月7日签订《广州市房地产租赁合同》已按约定履行支付租金的义务至2019年12月31日，故从公平原则出发，对于智赋商贸公司要求赵志国支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赵志国于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市智赋商贸有限公司支付2020年1月1日至3月20日的租金40516元；二、驳回原告广州市智赋商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5740元，由原告广州市智赋商贸有限公司负担4955元，被告赵志国负担785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年十二月二十三日书记员 谢丽军