上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初36173号原告(反诉被告)：张梦园，女，1995年5月8日出生，汉族，住河北省保定市。委托诉讼代理人：贾轶财，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海勤阁餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：段琴琴，执行董事。被告：上海琴升商业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：段琴琴，执行董事。上列两被告的共同委托诉讼代理人：刘华北，上海铸达律师事务所律师。原告(反诉被告)张梦园与被告(反诉原告)上海勤阁餐饮管理有限公司(以下简称：勤阁公司)、上海琴升商业管理有限公司(以下简称：琴升公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告勤阁公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张梦园委托诉讼代理人贾轶财，两被告的共同委托诉讼代理人刘华北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张梦园向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2019年11月4日签署的关于租赁上海市浦东新区金海路XXX弄XXX号XXX层205档口的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2.判令两被告返还原告押金5万元；3.判令两被告赔偿原告违约金29,400元；4.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月4日,原、被告就上海市浦东新区金海路XXX弄XXX号XXX层205档口租赁事宜签订《房屋租赁合同》和《补充协议》。其中《补充协议》约定：勤阁公司承诺在同时满足1.全部档口招租率满80%;2.月堂吃营业额满3万元以上的两个条件后开始向原告正常收取租金等费用。合同签订后，原告按照约定缴纳了押金。后美食城的实际经营情况一直未同时满足这两个条件，故原告未支付过租金。2020年2月、3月，因为恰逢过年且遭遇新冠肺炎疫情，故原告并未经营。2020年3月初，被告要求原告与姓岳的承包人重某签订协议，否则就退租，因为原告没有与案外人重某签订协议，故被告于2020年3月26日下午阻止原告进入所租赁的档口。之后，双方多次协商无果。2020年3月28日原告报警后,两被告发出通知函,通知金海路2668弄美食城二楼全体档口商户,两被告将单方解除合同并强制收回房屋。原告拿走店铺内的经营原材料等后，两被告未再允许原告进入店铺。现原告为维护自身合法权益起诉来院,请求判如所请。勤阁公司、琴升公司辩称,两被告同意解除合同，但认为解除时间是2020年3月28日，不同意原告的其余诉请。系争商铺从出租给原告至今都是空关的，没有再出租给他人。原告自2019年12月6日起就未再上报营业额了。商铺所在商场于2020年1月、2月处于停业状态，直至2020年3月才恢复正常，期间外卖业务是正常的，但堂食可能受限制。因原告欠付勤阁公司租金，故两被告发送通知要求原告支付租金，因原告并未支付租金，故两被告就不允许原告再经营。2020年3月28日两被告向原告发送了解除通知，解除理由是原告没有按约支付租金，而且没有上报营业额。商铺主要是针对大学生，因为没有开学，故当时原告也因疫情后没有生意而不来营业了。原告未按约支付租金并上报营业额，存在违约，按照合同约定押金不予退还，而且两被告也不构成应支付违约金的情况。因原告拖欠勤阁公司租金、水电等费用，被告(反诉原告)勤阁公司提出反诉请求：1.请求判令原、被告于2019年10月14日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》于2020年3月28日解除；2.请求法院判令反诉被告支付租赁合同解除前2019年12月1日至2020年3月28日期间欠付的租金共计38,220元；3.请求法院判令反诉被告支付自2019年11月1日至2020年3月28日卫生勤杂费，共计9,800元；4.请求法院判令反诉被告支付由反诉原告代反诉被告支付的自2020年2月1日至2020年3月28日期间的电费，共计305.20元；5.请求法院判令反诉被告支付因反诉原告未上报营业额的违约罚金3万元；6.请求法院判令反诉被告按照应付未付款项(以诉请2-4共计48,325.20元为基数计算)按每天3‰标准支付自2019年12月1日至欠款付清之日的逾期付款违约金；7.本案诉讼费由反诉被告承担。张梦园针对反诉辩称，原告同意解除合同，关于租金及卫生勤杂费，原告不同意，因支付租金的两个条件并未同时满足，所以不存欠付租金的问题。关于电费，因原告自2020年2月起至3月就未再经营过租赁的档口，故电费不应由原告来承担。关于未上报营业额的违约罚金，原告不认可，该条款的约定很模糊，对不服从管理没有一个标准，关于上报营业额，双方提供的证据中，尤其是两被告提供的微信记录可以看出，上报营业额不是原告在进行，是委托档口的经营者在负责，之前原告一直在上报，后来不上报了也不能归责于原告，因被告管理本身就很混乱，原告在2019年12月初向负责汇总营业额的人上报营业额时，其表示以后不上报营业额了，对于不上报的具体原因原告也不清楚。本院经审理认定事实如下：2019年11月4日，原告(乙方、承租方)与被告勤阁公司(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》约定：甲方将上海市浦东新区金海路XXX弄XXX号二层205档口(以下简称：系争房屋)出租给乙方用于经营餐饮(蜜哆哆韩式炸鸡)；租期自2019年11月1日起至2020年9月24日止，2019年11月4日交房给乙方，乙方必须在2019年11月18日开业经营，租金自2020年1月1日起算，之前为装修免租期；该档口每月租金11,800元(含卫生勤杂费)；押金5万元，租金每三个月支付一次，合同签订第二天，乙方支付全部押金，之后每个月1日支付下个周期租金，先付后用，合同期满，如乙方无违约行为的，由甲方将押金退还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、网等经营费用由乙方承担；甲方如中途收回房屋，应提前6个月向乙方提交书面通知，并另外支付乙方相当于三个月租金作为违约金后本合同解除；乙方逾期支付租金和平台服务费及杂务费的按应付租金金额的每日千分之三向甲方支付违约金，若乙方逾期支付租金超过3日的，甲方有权停止对乙方的供水、供电和物业管理服务，由此产生的后果由乙方承担，同时甲方还有权利单方面解除合同；乙方逾期支付水、电费的，按应付金额的每日千分之三向甲方支付违约金。双方还就其它权利义务进行了具体约定。该合同后还附有《补充协议》，其中约定：签订合同日起至2020年1月4日为装修免租期；乙方租金每月9,800元，卫生勤杂费每月2,000元，另外甲方每月提取乙方总营业额5%作为平台服务费；甲方承诺要满足以下两个条件：1.本合同地址的二层全部档口招租率须满80%；2.月堂吃营业额满3万元(含)以上，两者缺一不可，完成以上两点后，甲方开始向乙方正常收取租金和卫生勤杂费及平台服务费，甲方同意前期完成的任意四个月，免除乙方的平台服务费；乙方不得私单，一经发现，首次罚款3万元，第二次以合同违约论处，甲方有权直接清退商户，不退还任何已缴纳的全部费用，同时甲方保留追究乙方的违约责任。该二份合同抬头处均明确琴升公司系管理方，琴升公司并未在两份合同上盖章。两份合同签订后，原告按约承租系争房屋向勤阁公司支付了押金5万元，勤阁公司为此向原告出具了加盖其财务专用章的收款票据。租赁期间，两被告系通过组建名称为“金泰1号街美食城二楼商家”微信群聊的方式，对原告等租户开展管理，群聊成员除包含原告以外的商家外，另有两被告的法定代表人段琴琴、微信用户名“管理部胡经理”、“段策勋”等两被告管理人员，同时两被告安排群内微信用户名为“203香香卤面”的租户汇总各租户每日的总营业额并在群聊内统一发布。2019年12月14日，“203香香卤面”租户在该微信群内发布了汇总后截至2019年12月9日下班时各租户的总营业额，之后“203香香卤面”租户未再在群内发布过营业额汇总情况。2020年1月9日，微信名为“熊松林”的人员在该微信群内向金海路XXX弄XXX号楼美食城二层所有租户发布通知一份，明确：按《租赁合同》第五条规定，所有租户须服从甲方或管理方的各项管理工作，不服从管理的，视作违约；因租户无法服从管理方管理规定，又按《租赁合同》第三条3-2细则约定，所有租户需从2019年12月1日或2020年1月1日支付三个月租金，如未按时支付租金，则按违约处理，并保留追究相关违约责任以及因不服从管理而带来的其他经济损失。要求全体租户即日起，前往琴升公司管理部办理相关手续，如继续租赁，统一先付三个月房屋租金，可以继续享受合同与管理方如约进行洽谈，如退租，统一至管理部办理退租手续，相关手续的解释权归管理方所有，逾期未到琴升公司处办理手续，视为租户违约，管理方有权处理档口内所有物品，全部按遗弃物清除，因不及时办理手续而产生的相关违约责任及相应损失，由租户自行承担，同时琴升公司保留追究违约者的违法责任。2020年2月中旬，有租户在该微信群内询问美食城开业情况，琴升公司遂在群内发布了《关于疫情期间复工(开业)通知》，其中明确：美食城所在广场正常开业时间为2020年2月27日，开业前需向曹路市场监督管理所提交复工开业材料，所有租户在未满足隔离14天的条件下一律不得进入本栋查看或管理处咨询办事。2020年2月29日，微信名为“岳大哥”的人员在群内表示自己是美食城二楼的承包商，要求需要营业的租户与其联系。2020年3月26日,“熊松林”在微信群中通知全体租户：需要继续做的，找美食城项目负责人岳洪才谈相关优惠政策签约，如不做的到管理中心来办理相关退租手续，未办理签约、退租相关手续按违约处理，已签退租申请的等待通知办理退租相关手续。在此期间任何人员未经申请报备擅自进入美食城，私自搬离物品的视偷窃处理，造成相关损失及法律责任，由合同签约人自行承担。该通知落款为“管理中心”；3月28日，“熊松林”再次在微信群内发布通知，告知没找岳老板签约和没申请退租的商户，最晚3月29日下午仍未完成的，一律不得上二楼美食城，二楼商户内所有物品视为违约物品，其余人员如有事，须得到岳老板同意方可进入。另查明，2019年12月14日之后“203香香卤面”未继续在群内上报各租户营业额后，两被告有关人员并未就此提出过异议，也未通知各商户继续上报营业额。再查明，原告在系争商铺所经营的炸鸡店2019年11月在租户微信群聊中上报的营业总金额超过6万元。原告就此表示：上报的营业额系外卖以及堂吃的总营业额，店铺日均堂吃仅一、两单，主要的营业额来源于校U送平台的外卖订单。为证明上述情况，原告系当庭出示了其月收入金额系低于1,000元的支付宝及微信收款码的收款记录，校U送外卖平台订单记录，但因校U送外卖平台系统升级，无法查看即时数据。之后，该平台人员向本院提供了经该平台所恢复的外卖数据，该数据显示2019年11月原告总外卖金额超过8万元，扣除平台服务费后，总收入超过6万元。为证明原告拖欠水电费的情况，两被告系提供了对应结算周期分别为2020年3月27日至4月22日，2020年4月26日至5月26日的二楼美食城抄表示数汇总表，并表示勤阁公司所主张的水电费为2020年4月至5月的，因原告物品没有搬离所产生的。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》《补充协议》，押金支付凭证，押金收据，原告支付宝及微信收款码收款记录，外卖平台营业额数据，被告提供并经庭审质证的“金泰1号街美食城二楼商家”微信群聊记录，当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点在于该两份合同的解除原因，根据审理查明的事实，原告承租勤阁公司房屋后即按约履行合同义务，在系争房屋开展实际经营，并向勤阁公司支付了押金。至于原告是否应当向勤阁公司支付租金，取决于双方约定的两项条件是否成就。审理中，两被告主张因原告的月营业总额已超过6万元故认为原告的月堂吃营业额已超过3万元，但本院认为原告为反驳两被告所提供的反驳证据：支付宝及微信收款码收款记录、外卖平台营业额数据等材料，足以证明原告月堂吃营业额未超过3万元的有关情况，故原告支付租金的条件并未成就。现两被告以原告欠付租金为由拒绝原告进入系争房屋、解除合同，显然不具有事实依据。相反，勤阁公司在与原告租赁关系存续期内擅自要求原告或办理退租或与案外人岳洪才重某商谈优惠政策后签约，否则作为违约处理的行为，在系未经原告同意的情况下，肆意推翻了双方之前的合同约定，阻碍了原、被告租赁合同的正常履行，直接导致了双方租赁关系的解除，勤阁公司的行为系已构成违约。关于讼争合同的解除日期，虽勤阁公司系无权解除合同，但考虑到两被告在2020年3月28日以后就阻止原告进场，讼争合同之后未再继续履行，本院以该日作为讼争合同解除日期。因导致合同解除之过错在于两被告，故两被告要求没收原告已付押金的请求并无法律依据，勤阁公司理应向原告返还该款。涉案《房屋租赁合同》系约定勤阁公司提前收回房屋应承担相当于三个月租金违约金，但因勤阁公司在庭审中抗辩该标准过高，而考虑到原告承租期间实际并未支出任何租金，实际损失较为有限的情况，本院依据公平原则，酌情判令勤阁公司就此承担违约金1万元。关于原告要求琴升公司承担共同还款义务的请求，因琴升公司仅为系争房屋的管理方，其并未在讼争合同上作为相对方予以盖章，而双方亦未约定琴升公司有退还该款项之义务，故本院不予支持。关于勤阁公司的反诉请求：1.租金及卫生勤杂费，因原告支付此二款的条件均未成就，本院不予支持；2.电费，两被告系主张2020年4月至5月的(水)电费，但考虑到2020年3月以后，两被告就已阻止原告进入系争房屋开展经营，而两被告在审理中亦未举证原告在2020年4月以后仍存在继续占用系争房屋的相关事实，故该部分水电费的产生显然与原告无关，本院不予支持；3.未上报营业额的违约罚金，根据原告与勤阁公司之间的合同约定，该罚金的适用条件为原告擅自私单，但两被告在审理中并未举证原告存在私自接单的情况，即便是两被告所主张的原告存在未上报营业额的行为，也是两被告管理失职，既未能协调好租户上报营业额流程，也未及时督促要求所致，故对勤阁公司的该项请求本院亦难以支持；4.逾期付款违约金，因原告不存在拖欠勤阁公司款项的事实，原告亦无需承担该费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张梦园与被告(反诉原告)上海勤阁餐饮管理有限公司2019年11月4日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年3月28日解除；二、被告(反诉原告)上海勤阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张梦园押金5万元；三、被告(反诉原告)上海勤阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张梦园违约金1万元；四、驳回原告张梦园的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告上海勤阁餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,785元，减半收取计892.50元，由原告张梦园负担218.50元，被告上海勤阁餐饮管理有限公司负担674元；反诉受理费879元，由反诉原告上海勤阁餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十二月八日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。