北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初13431号原告：刘某1，男，1956年6月6日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：谭某，女，1959年12月18日出生，汉族，住北京市海淀区。两原告之共同委托诉讼代理人：刘某2（两原告之女），住北京市海淀区。被告：王某，女，1923年12月16日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：刘某3，女，1949年9月12日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：刘某4，女，1962年6月2日出生，汉族，住北京市海淀区。三被告之共同委托诉讼代理人：宋良刚，北京市易和律师事务所律师。原告刘某1、谭某与被告王某、刘某3、刘某4房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日作出（2015）海民初字第15834号民事判决书。刘某1、谭某不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）京01民终6223号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）海民初字第15834号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某1、谭某及其委托诉讼代理人刘某2，被告王某、刘某3、刘某4之共同委托诉讼代理人宋良刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘某1、谭某向本院提出诉讼请求：1.确认刘某1、谭某与王某、刘某5之间的房屋买卖合同关系成立并有效；2、判令王某、刘某3、刘某4继续履行合同义务，协助刘某1、谭某办理房屋的变更登记，登记至刘某1、谭某名下；3.诉讼费由王某、刘某3、刘某4承担。事实和理由：刘某1系王某养子。1992年底，母亲王某、父亲刘某5购买北京市海淀区×号楼×层×门×号房屋（以下简称涉案房屋）时，曾对刘某1、谭某说过，房款由刘某1、谭某支付，房屋以后归刘某1、谭某所有。刘某1、谭某同意后，将购房款支付给王某、刘某5，王某出具收条一张。由于刘某1、谭某没有在北京生活，房屋交付后一直由王某、刘某5居住。1999年后，刘某1、谭某先后回到北京租房居住，并照顾王某、刘某5。刘某1、谭某曾多次要求过王某、刘某1办理房屋变更登记等过户手续，但其一直拒绝，直到2003年中旬，王某、刘某5对刘某1、谭某提出附加条件，需要刘某1、谭某再补10万元购房款，原因有二：一是购房时折合了王某、刘某5的工龄；二是还有一个姐姐和一个妹妹。当时王某、刘某5的意思是让刘某1、谭某再出10万元作为补偿。刘某1、谭某答应了补偿10万元。后刘某1、谭某通过委托谭某的姐姐谭娜敏将刘某1、谭某位于山西省侯马市的房子以3.95万元的价格出售、向谭某的弟弟谭某1处借款2万元等方式凑够10万元。2004年10月左右，刘某1、谭某先在中国农业银行玉渊潭支行以王某名义开户并存入10万元，后将该存折交予王某和刘某4手里。之后，王某、刘某5将房屋交给刘某1、谭某，刘某4也将房屋的房产证交给刘某1、谭某。此后，刘某1、谭某对涉案房屋进行了简单装修，并入住至今。当时，由于支付完10万元购房款后经济比较紧张，王某、刘某5还表示要写个赠与以节省过户费用，外加彼此的关系，刘某1、谭某就没有着急办理过户。直到2009年4月，刘某5突发疾病去世，刘某1、谭某在办理完刘某5后事之后向王某、刘某4再提起过户之事时，王某同意并表示看看需要什么手续，但刘某4以父亲刚去世、尸骨未寒为由，搪塞了刘某1、谭某的要求，此后王某也多次跟谭某说过，要办理涉案房屋的过户手续，但希望等到刘某5过完三周年，刘某1、谭某考虑到王某年事已高，便同意了王某的要求。刘某1、谭某认为，刘某1、谭某与王某、刘某5就涉案房屋已达成了房屋买卖的合意，并已履行了交付房款和交付房屋的相关义务，王某、刘某3、刘某4应当配合刘某1、谭某办理过户登记。王某、刘某3、刘某4辩称，王某、刘某3、刘某4不同意刘某1、谭某的全部诉讼请求，理由是：一、本案没有关于涉案房屋进行买卖的真实、有效的意思表示，只有拒绝出卖的行为与表示。王某、刘某3、刘某4之间的继承公证行为以及两次起诉要求刘某1、谭某腾房的行为，都说明王某从未明确表示出卖涉案房屋，刘某5生前也没有同意出卖涉案房屋的意思表示。二、本案没有证据证明关于涉案房屋存在合法、有效的房屋买卖法律行为。房屋买卖作为法定要式行为，依法要有当事人意思一致的书面意思表示，但双方没有签署任何书面协议。刘某1、谭某在几次诉讼中，对于购买涉案房屋的时间、支付购房款的时间存在明显矛盾，且本案除了刘某1、谭某通过非法途径骗取王某前后矛盾的口述外，没有任何证据证明10万元存款与涉案房屋的买卖事宜有关。实际上，该笔款项系王某委托刘某1、谭某帮自己存款。另外，本案也没有任何证据证明涉案房屋存在依法过户的行为。三、刘某1、谭某居住在涉案房屋，是基于借住关系，其持有涉案房屋的房产证原件，也是其偷取的。四、本案已经超过法定的诉讼时效。本案按照刘某1、谭某第一次起诉书的陈述，其在2004年10月2日就支付了购房款，可是王某夫妇并未为其办理产权过户手续，其权益受侵害已经超过十年，显然已经超过法定的诉讼时效。按照刘某1、谭某本次起诉书的陈述，其在1993年就购买了涉案房屋，而王某夫妇从未为其办理产权过户手续，其权益受侵害则已经超过20年，其权益亦不再受法律的保护。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：刘某1与谭某系夫妻关系，生育一女刘某2。王某与刘某5系夫妻关系，二人生育二女刘某3、刘某4。1992年，刘某5与北京行星减速机厂签订购房合同书，约定刘某5以房改方式购买涉案房屋，建筑面积53.8平方米，购买价5652元。1992年12月7日，刘某5支付房款5652元、维修费509元，手续费35.3元。1994年12月14日，涉案房屋下发房产证，登记在刘某5名下。2002年10月，王某、刘某5搬离涉案房屋，入住阜光里小区，涉案房屋空置。2004年10月后，刘某1、谭某居住该房屋至今。2009年4月6日，刘某5去世。2014年1月8日，王某、刘某3、刘某4在北京市求是公证处（以下简称求是公证处）办理继承公证，求是公证处作出（2014）京求是内民证字第0051号公证书，载明：“被继承人刘某5的遗产由其妻子王某、女儿刘某3、刘某4共同继承”。同年1月15日，王某、刘某3、刘某4作为按份共有权人取得了13号房屋的产权证，其中王某享有的共有份额为66%，刘某3、刘某4享有的共有份额均为17%。2014年4月24日，王某、刘某3、刘某4诉请刘某1、谭某腾房，后撤诉。2014年6月23日，刘某1、谭某起诉王某、刘某3、刘某4要求确认房屋买卖合同成立并协助办理过户手续。本院经审理后作出（2014）海民初字第16284号民事裁定书，裁定驳回刘某1、谭某的起诉。刘某1、谭某提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民终字第1453号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年3月9日，王某、刘某3、刘某4再次起诉要求刘某1、谭某腾退涉案房屋，后撤诉。2015年4月8日，刘某1、谭某再次起诉要求确认刘某1、谭某与王某、刘某5就涉案房屋的买卖合同关系成立，并要求王某、刘某3、刘某4协助办理过户手续。在该案审理期间，双方发生如下诉讼：2015年4月13日，刘某1起诉王某，要求确认收养关系。本院经审理后作出（2015）海民初字第16418号民事判决书，判决确认刘某1与王某之间的收养关系成立。王某提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终2768号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王某提出申诉，北京市高级人民法院作出（2017）京民申4049号民事裁定书，裁定驳回王某的再审申请。2017年7月13日，刘某1、谭某针对前述继承公证提出公证复查申请。后求是公证处作出（2017）京求是决字第3号《公证复查决定》，决定撤销（2014）京求是内民证字第0051号公证书。2017年9月12日，王某起诉刘某1，要求解除收养关系。本院经审理作出（2017）京0108民初48282号民事判决书，判决自判决生效之日解除王某与刘某1之间的收养关系。刘某1提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终2053号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述诉讼结束后，本院于2018年5月9日就刘某1、谭某与王某、刘某3、刘某4房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）海民初字第15834号民事判决书，判决驳回刘某1、谭某的全部诉讼请求。刘某1、谭某提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）京01民终6223号民事裁定书，裁定发回重审。双方当事人对于涉案房屋的买卖事实存有争议。刘某1、谭某就此向本院提交如下证据：1、收条，内容为：“今收到刘某1送来购房款6700元。妈于93.元.27”；2、《某、银行流水、存款凭条、记账本、《证明》、靳某（谭某弟媳）的出庭证言，显示：刘某1于2003年9月3日将位于山西省侯马市房屋一套，面积约52平方米（含小储藏室）以3.95万元出售给类某；谭某1于2004年9月28日在山西省临汾市农行尧都支行向刘某2农行尾号6117账号现金存入1.5万元；刘某2前述农行账号于2004年9月30日现支1.5万元；3、谭某、刘某2与王某的2013年9月24日的对话录音，谭某、刘某2与王某的2013年9月25日的对话录音，谭某与王某、刘某3的2013年10月10日的对话录音，谈话中涉及了涉案房屋及王某名下10万元存款事宜。4、李某（其岳母与王某为堂姐妹关系）、闫某（刘某1的邻居）、潘飞的证人证言，其中李某当庭陈述的主要内容为其逢年过节都要去看望王某，最后一次是在2013年春节，当天刘某1、谭某、王某在家，当时王某没有否认10万元的事情，只是表示现在没处理好，另外，刘某5刚开始对刘某1有些看法，但后来刘某1、谭某照顾的多了，刘某5不仅让他们住涉案房屋，还想出售给他们；闫某当庭陈述的主要内容为其在2002年至2004与刘某1、谭某合租房屋，刘某1在2004年曾因要购买父母在西三旗新都环岛的房屋而向其借款，但因其没有钱而未出借；潘某的书面证言的主要内容为：其知道刘某1在2004年以10万元购买了房屋，该房屋是刘某1父母卖给他们的，刘某1装修该房屋时，其和爱人还去看过并帮助收拾过。经质证，王某、刘某3、刘某4的质证意见为：对证据1，真实性认可，但不认可证明内容，涉案房屋的购买时间是1992年，而收条时间为1993年，王某给刘某1书写收条的目的是为了给刘某1规避欠账，收条所涉款项并非系涉案房屋的购房款；对证据2，对其中的《某、记账本的真实性、关联性不认可，对其中的银行流水、存款凭条的真实性认可，但不认可关联性，对其中的《证明》和靳某的证言的证明力不认可，靳某、谭某1与谭某存在亲属关系，其陈述具有倾向性；对证据3，该录音在刘某1、谭某上次诉讼时已提交过，但法院没有采信，且录音的内容与其所提交的文字摘录稿内容有出入，该录音是刘某1、谭某非法获取的录音，其在王某生病期间，套取87岁高龄老人对其有利的口述，依法不具有证据效力，而且就录音的整体内容来看，王某也从未明确表示出卖涉案房屋；对证据4，均不认可。王某、刘某3、刘某4向本院提交如下证据：《证明》，内容为：“此复印件系王某1夫妇2004年5月购买张某夫妇在×号院、房，共合计玖万陆仟元整，已经全部付清属实。”，该《证明》还附有王某1、宋某的身份证复印件。经质证，刘某1、谭某的质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可，证人应当出庭。本院对双方提交的证据的认证为：对双方提交的证据，由本院结合其他庭审内容另行评述。另在本案原审诉讼中，刘某1、谭某申请调取王某名下中国农业银行北京玉渊潭支行的开户及存取款情况。经查询，显示：王某名下账号×××的存折中于2004年10月2日存入两笔钱，分别为80000元、20000元，存款代理人处有“谭某”的签名；2004年10月3日，上述账户内的10万元被取出，取款代理人处有“刘某4”的签名。经质证，刘某1、谭某的质证意见为：认可真实性，上述款项为涉案房屋的购房款。王某、刘某3、刘某4的质证意见为：认可真实性，上述款项确实是谭某代存的，但款项性质不是涉案房屋的购房款，该款项是刘某3、刘某4等人回馈王某的。刘某1、谭某另申请调取王某名下中国工商银行账号×××账户明细。经查询，显示：2004年8月12日支取10000元。经质证，刘某1、谭某的质证意见为：认可真实性，该款项系王某支取后借给刘某1，是前述10万元中的一部分；王某、刘某3、刘某4的质证意见为：认可真实性，但上述款项与本案无关。另庭审中，经询问，刘某1、谭某表示其与王某、刘某5的房屋买卖合同的建立时间为2004年。本院认为，根据双方诉辩内容，本案的争议焦点为：一、刘某1、谭某与王某、刘某5之间的房屋买卖合同是否成立；二、如成立，该合同是否有效，是否存在履约障碍。关于争议焦点一，刘某1、谭某主张与王某、刘某5存在房屋买卖合同关系，但王某、刘某3、刘某4对此不予认可，则刘某1、谭某作为主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。而根据法律规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，核心在于意思表示。因此，产生房屋买卖合同关系的基本事实便是刘某1、谭某与王某、刘某5之间就涉案房屋达成买卖的一致意思表示。对于是否达成合意的待证事实，本院认为，经审查刘某1、谭某所提交的证据并结合相关事实，能够确信该待证事实的存在具有高度可能性，故本院认定该事实存在，进而认定刘某1、谭某与王某、刘某5之间的房屋买卖合同成立，具体理由为：第一，根据本院查明的事实，可以确认王某名下的中国农业银行账户在2004年10月2日存入合计10万元，相关存款的经手人为谭某。现双方当事人对于该笔款项的性质存有争议，刘某1、谭某主张系购房款，王某、刘某3、刘某4主张系王某自有资金，来源于刘某3、刘某4等人对王某的回馈，则双方均应当就此承担举证责任。对于刘某1、谭某而言，即便其所提交的录音证据因王某表达受限等原因而不具有证据效力，但根据刘某1、谭某所提交的《房屋买卖协议》、流水明细、存款凭条及相关证人证言等其他证据，上述证据所反映的款项发生时间、数额，与刘某1、谭某的主张基本相符，并未存在明显矛盾之处，仍可以证实刘某1、谭某存在筹集款项的事实，故该10万元来源于刘某1、谭某存在高度可能性，而对于王某、刘某3、刘某4而言，其仅提交了《证明》，即便该证据真实，但从证据内容来看，房屋出售款为9.6万元，该款项的流转并不直接涉及王某，而在2004年时点，该款项属于较大金额，在没有其他证据予以佐证的情况，刘某3等人直接将上述款项回馈给王某，缺乏合理性。而从查询的情况来看，该10万元在存入后的第二天即由刘某4代为支取，则在王某让刘某1、谭某代为存款后的次日又让刘某4支取，此行为亦明显有违一般日常存款习惯。因此，本院认定10万元来源于刘某1、谭某，性质为购房款。第二，根据本案查明的事实，刘某1、谭某自2004年一直居住在涉案房屋内，而刘某5作为涉案房屋的产权人之一，在此后至其去世的长达五年的时间里，并未就此提出异议。王某、刘某3、刘某4虽主张刘某1、谭某为借住涉案房屋，但未就此提供相应证据。第三，根据本案查明的事实，刘某1、谭某持有涉案房屋的产权证原件，王某、刘某3、刘某4虽主张此系刘某1、谭某偷取，但未就此提供相应证据。同时，虽然王某与刘某1的收养关系已解除，但上述行为发生在双方产生纠纷之后，并不能否认王某与刘某1曾经存在的收养关系，而从双方亲属关系以及现有法律规定并未强制要求房屋买卖必须订立书面合同来看，刘某1、谭某与王某、刘某5未签订书面买卖协议、未及时办理产权过户手续，符合生活常理和一般社会认知，无明显不合理之处。关于争议焦点二：首先，刘某1、谭某与王某、刘某5之间的房屋买卖合同，并不存在现行合同法有关合同无效的法定事由，应为合法有效，双方均应当全面履行各自的义务；其次，刘某5去世后，其继承人应当在继承遗产的范围内继续履行合同义务，现王某、刘某3、刘某4作为刘某5的继承人，应当继续履行合同义务；其三，从刘某1、谭某的付款时间、入住时间来看，相关房屋买卖合意形成于2004年，远早于北京限购政策实施之前，因购房资格原因解除合同，会导致当事人的利益明显失衡，故无论刘某1、谭某现是否具有在京购房资格，均不影响本案合同的继续履行；最后，本案为债权请求权案件，而根据法律规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日计算。本案中，现有证据不能确定过户的履行期限，则本案诉讼时效期间应按前述有关“不能确定履行期限”的规定确定起算之日。现王某、刘某3、刘某4以刘某1、谭某相关起诉书中涉及的房屋买卖合同成立时间为诉讼时效期间的起诉时间，于法无据，且其亦未提交相应证据证明有关“宽限期届满之日”或“债务人明确表示不履行义务之日”的事实。因此，本院认定本案所涉房屋买卖合同合法有效，且不存在履约障碍。综上所述，对于刘某1、谭某的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认刘某1、谭某与王某、刘某5之间的房屋买卖合同关系成立并有效；二、王某、刘某3、刘某4于本判决生效后七日内协助刘某1、谭某办理北京市海淀区×号楼×层×门×号房屋的产权过户手续，过户至刘某1、谭某名下。案件受理费2434元，由王某、刘某3、刘某4负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马克力审 判 员  陆金伟人民陪审员  马毅敏二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  朱 珺