湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初2040号原告：胡夏玲，女，1968年6月16日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。原告：何国富，男，1972年10月13日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。原告：刘燕萍，女，1980年11月20日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。原告：高金翠，女，1966年1月12日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。上述四原告共同的委托诉讼代理人：杨楚雄，永州市冷水滩区方圆法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：游玉昆，男，1988年10月21日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人。委托诉讼代理人：蒋瑛芝，湖南新星律师事务所律师。第三人：郭跃斌，男，1976年9月1日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。第三人：李林海，男，1963年9月1日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。原告胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠与被告游玉昆及第三人郭跃斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转换成普通程序，李林海并申请作为第三人参加诉讼，于2020年12月15日公开开庭审理了本案。原告胡夏玲及四原告共同的委托诉讼代理人杨楚雄，被告游玉昆及其委托诉讼代理人蒋瑛芝，第三人李林海到庭参加诉讼，第三人郭跃斌经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告及第三人签订的土地租赁合同；2.依法判决被告向四原告返还其承租四原告的“零陵区邮亭圩镇公龙岭村原永蓝高速公路搅拌场场地”土地；3.依法判决被告向四原告支付截止至本案起诉之日逾期未付的土地租赁租金12,424.4元（50388元/年÷365天×90天）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：四原告本属亲戚关系，原告何国富、刘燕萍、高金翠与原告胡夏玲的前夫李林海于2013年12月3日与湖南省永州市零陵区邮亭圩镇公龙岭村干部郭济松、第三人郭跃斌及村民孙为规签订了土地租赁合同，该合同约定原告何国富、刘燕萍、高金翠与原告胡夏玲的前夫李林海作为乙方承租郭济松、第三人郭跃斌及村民孙为规共同持有的“零陵区邮亭圩镇公龙岭村桐子坪原永蓝高速公路搅拌场场地”共计41.12亩，租赁期限为70年（即2014年1月1日至2083年12月31日），合同签订后四原告向出租方郭济松、第三人郭跃斌及村民孙为规付清了70年的租赁费用。2016年3月20日，经原告刘燕萍、高金翠二人授权，原告何国富、原告胡夏玲的前夫李林海将共同持有的“零陵区邮亭圩镇公龙岭村桐子坪原永蓝高速公路搅拌场场地”租赁给本案被告游玉昆，双方为此签订了一份土地租赁合同，并由公龙岭村干部郭跃斌作为第三方签字公证，合同约定的租赁期限为十年（即2016年3月20日至2026年3月19日），租金前两年为4万元/年，后续八年租金的计算按照上一年度的实收租金金额逐年递增8%，该合同并特别约定如被告出现逾期支付租金达20日以上或将租赁土地转租他人谋利益的行为，则出租方原告四人有权解除与被告的租赁合同，没收被告缴纳给四原告的土地租赁押金三万元并收回该租赁土地。合同签订后，被告也按约向四原告支付了三年的土地租金（第一、二年为4万元，第三年为4.32万元）。到了今年的3月20日，被告却以种种理由拒不向四原告支付租金，后经四原告走访核实:被告在没有征得四原告的同意的情况下于2019年12月12日将租赁土地转租给了他人，并通过该转租行为谋取了8万元的不法利益。四原告为了和平解决此纠纷也多次找到被告催收租金并要求返还租赁土地，但被告均不予以理睬，原告在百般无奈之下只好通过法律途径解决。另外，虽然本案争议的租赁土地是原告何国富、刘燕萍、高金翠与原告胡夏玲前夫李林海向公龙岭村承租，但当时李林海的行为也可认作是代表原告胡夏玲在处置其二人名下的夫妻共同财产。原告胡夏玲与前夫李林海于2017年10月17日通过签订协议离婚的方式在永州市零陵区民政局办理了离婚手续，二人的离婚协议第3条第5小条约定:原告胡夏玲与前夫李林海作为夫妻与三原告按份共有（即三原告作为三方占有75%的租赁权，与李林海胡夏玲作为一方占有25%的租赁权）的“零陵区邮亭圩镇公龙岭村桐子坪原永蓝高速公路搅拌场场地”的租赁使用权，因胡夏玲与李林海协议离婚，李林海自愿放弃分割夫妻共同财产土地25%的租赁使用权，该土地25%的租赁使用权归原告胡夏玲所有。基于李林海与原告胡夏玲的离婚协议的约定，在本案中原李林海在合同中享受的权利义务及本案的诉讼主体均转移至原告胡夏玲名下。综上所述，四原告与被告游玉昆签订的土地租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务，但被告游玉昆除了拒付租金等违约行为外还擅自将租赁土地转租他人谋取不法利益，其两种行为已经严重侵害了四原告的合法权益。故原告在与被告协商不成的情况下只好拿起法律的武器为自己维权，现提起诉讼，请依据法律判允原告的诉讼请求。被告游玉昆辩称：一、本案所列当事人中，原告胡夏玲、刘燕萍、高全翠三人不是双方合同的相对当事人，不具备诉讼当事人的主体资格，无权对本案被告提起诉讼，依法应当驳回其起诉和诉讼请求，并且所列第三人郭跃斌也只是合同的第三方，不是双方合同的相对当事人，不应对其提起诉讼，应当驳回原告对其提出的起诉和诉讼请求；二、他不存在拖欠租金的情形，2020年度的租金已经被出租方李林海全额收取，这有李林海于2020年5月25日出具的收条为证，因此，原告主张被告拖欠租金的理由不能成立；三、原告称“被告游玉昆在没有征得四原告同意的情况下于2019年12月12日将租赁土地转租给了他人，并通过该转租行为谋取了8万元的不法利益”，根本不是事实。事实上，他是与他人合伙经营，他是以承租的土地使用权作为出资，他人是以机械设备和流动资金等作为出资，共同开办砂石场，共享利益，共担风险，与转租给他人生产经营有本质上的区别，其法律关系不属于转租谋利。这有他与他人签订的《合伙经营协议》为证。因此，转租的理由不能成立。而且合伙经营的情况出租人李林海、何国富是明知的，并且众所周知是公认的事实。这些事实还有证人李某、廖某、苏某都能出庭作证予以证实；四、原告胡夏玲与出租人李林海于2017年10月17日离婚，并在离婚协议中约定将涉本案的土地出租权转由胡夏玲享有的情况，李林海、胡夏玲以及何国富在长达两三年的时间内，从来没有向被告告知过，是胡夏玲与李林海之间发生土地租金收益方面的矛盾后，于2020年5月28日才由胡夏玲向被告说明，这有胡夏玲、何国富于2020年5月28日找到他，在他持有的《土地租赁合同》空白处加注的文字并签字盖手印后，他才知情，而且时至今日，出租人李林海、何国富也没有与胡夏玲及游玉昆办理交接手续，因此，对于他而言，李林海与胡夏玲两人是否真的离婚以及所谓的离婚协议中关于离婚后由胡夏玲享有租赁权及收益权的内容，是否真实，无法辨别。综上所述，根据以上事实和理由，他认为，四原告的全部诉讼请求完全不能成立。因此，请求驳回四原告的全部诉讼请求。第三人郭跃斌未到庭亦未进行答辩、质证、提交证据。第三人李林海述称：1.租地的合同是他签的，原告四人没有参与，不知道合同始末；2.他签订合同之后一直在为合同双方服务，从2016年开始到2020年租金都是他收的，2016年到2019年的租金都全额交给了原告胡夏玲；3.合同签订后所有的矛盾都是他和孙为规处理的，被告与沙场合作他是知情的，也到场了；4.高金翠、刘燕萍都是将租地的事情委托给他处理的，授权委托书在胡夏玲手中，但是胡夏玲故意隐瞒，没有提供；5.从2017年他与胡夏玲离婚后依然在为甲方（原告方）服务，甲方也未提出异议；6.甲乙双方因为租金问题起诉至法院，与他和他的代理人孙为规有直接利害关系，从2016年到2020年他和孙为规没有得到一分钱工资；7.按照家族原来的合作，他与何国富有其他的合作关系，这些项目开始都是亏损的，但是都发了工资，公龙岭项目也应该发工资给他。四原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1.土地交易（租赁）合同书，欲证实原告何国富、刘燕萍、高金翠与原告胡夏玲的前夫李林海四人作为承租方向湖南省永州市零陵区公龙岭村干部郭济松、第三人郭跃斌及村民孙为规承租“零陵区邮亭圩公龙岭村桐子坪原永蓝高速公路搅拌场场地”共计41.12亩，租期限为70年(即2014年1月1日至2083年12月31日)，合同签订后四原告向出租方郭济松、第三人郭跃斌及村民孙为规付清了70年的租赁费用；证据2.土地租赁合同，欲证实：①被告游玉昆作为承租方向四原告承租“零陵区邮亭圩公龙岭村桐子坪原永蓝高速公路搅拌场场地”共计41.12亩，租货期限为10年(即2016年3月20日至2026年3月19日)，由第三人郭跃斌作为第三方签字公证；②合同约定如被告游玉昆出现逾期支付租金及转包租赁土地的行为，则四原告有权以被告的上述违约行为为由解除本合同，不退还押金并收回租赁土地；证据3.银行转账记录、微信聊天记录、结婚证，欲证实：①经四原告授权，被告游玉昆向本案原告何国富的妻子胡冬玲支付了2018-2019年度、2019-2020年度的租金。2018-2019年度租金，被告游玉昆通过银行转账的方式向胡冬玲转账33，000元(应收43，200元，下余10，200元由被告游玉昆用于支付租赁土地的其他费用)；2019-2020年度被告游玉昆通过微信转账的方式向胡冬玲转账36，656元(应收46，656元，下余10，000元由被告游玉昆用于支付租赁土地的其他费用)；②胡冬玲在收到2018-2019年度的租金后按照四原告按份共有的比例(即每方25％)将8，250元租金分红款(33，000元×25％)汇入原告刘燕萍的丈夫胡楚雄的账户中；证据4.场地租赁合同，欲证实被告游玉昆在没有征得四原告同意的情况下于2019年12月12日将租赁土地(即零陵区邮亭圩镇公龙岭村桐子坪原永蓝高速公路搅拌场场地)转租给了他人，并通过该转租行为谋取了8万元的不法利益，四原告依照合同约定可以解除与被告签订的土地租赁合同，不予退还押金并收回租赁土地；证据5.离婚协议书，欲证实本案原告胡夏玲与其前夫李林海于2017年10月17日通过签订协议离婚的方式在永州市零陵区民政局办理了离婚手续，根据二人的离婚协议第3条第5小条约定:在本案中李林海基于本案合同所享受的权利义务及本案的诉讼主体均转移至原告胡夏玲名下。对上述证据，被告游玉昆质证认为：对证据1的“三性”无异议；对证据2的关联性有异议，不能证明被告违约；证据3的银行转账记录、微信转账记录不能达到原告的证明目的，只能证明被告守约，每年按时支付了租金；对证据4场地租赁合同的真实性有异议，证据没有出处，该合同早已作废，由于廖某、李某不能支付租金，已经作废；对证据5离婚协议的证明目的有异议，原告胡夏玲与其丈夫的离婚内部协议不能对抗善意第三人。对原告提供的上述证据，本院质证认为：因被告对证据1、2、3、5的真实性未表异议，故本院对证据1、2、3、5的真实性予以采信；被告对原告提供的证据4的真实性有异议，本院认为该证据仅为复印件，未能提供原件，无法进行核对，故对其真实性不予采信。被告游玉昆为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1.《收条》，欲证实被告不存在拖欠租金的情形；2.《合伙经营协议》，欲证实被告与他人合伙经营，不存在将土地转租谋利的事实；3.《土地租赁合同》；4.胡夏玲与何国富在《土地租赁合同》上加注文字说明时的照片，证据3、4共同欲证实被告对出租人李林海与胡夏玲于2017年10月17日协议离婚并将出租权及收益权交由胡夏玲享有的情况根本不知情，并且李林海至今也没有向被告办理交接手续。对上述证据，四原告质证认为：对证据1的“三性”均有异议，收据的收款人、见证人与被告之间有利益关系，李林海不属于该地的合伙人之一，他向被告收取租金没有法律依据，即便李林海向被告收取了费用，原告也不承认该费用是原告名下土地的租金；对证据2的“三性”均有异议，合同是真实存在的，无论是否作废，不能对抗原、被告之间的土地租赁合同，合伙经营协议是李某、廖某与被告篡改出来的，他们之间并不是合伙关系，而是土地租赁关系；对证据3、4的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能达到其证明目的，被告对李林海和胡夏玲离婚是知情的，原告于2020年5月28日找被告协商的主要目的是催收租金，离婚行为所产生的财产分割不用告知案外人。对于被告提交的上述证据，本院质证认为：因原告对证据3、4的真实性未表异议，故本院对证据3、4的真实性予以采信；对证据1、2的“三性”，原告均有异议，本院认为证据1、2均符合证据的真实性，故本院对证据1、2的真实性予以采信。在审理过程中，被告游玉昆申请证人廖某出庭作证，欲证实被告与他人合伙经营，不存在将土地转租谋利的事实。对该证人证言四原告质证认为：被告开始是打算将土地转租出去的，该侵害行为随着合同的签订已经产生了，不能说租赁合同作废该侵害行为就不存在了，即便被告与证人之间的转租行为变更为合伙行为，其合伙行为所产生的的危害后果还是转租，他们在询问证人合伙的事项时，证人回答非常含糊不清，这一点有违常理，他方有理由认为被告与证人后续签订的合伙协议是伪造出来的，是为了规避转租行为。被告质证认为：对该证人证言的“三性”均无异议。本院认为该证人证言与被告提交的证据2相辅相成，相互印证，符合证据的真实性，故对该证人证言的真实性予以采信。第三人李林海为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：证据1.与郭小军的土地租赁协议书、收条，欲证实第三人李林海为原、被告双方服务；证据2.2018年11月5日与尹喜生签订的土地租赁合同，欲证实第三人李林海依然在为原告方服务，原告方没有撤销第三人李林海的全权代理资格；证据3.与胡有亮签订的土地租赁补充协议书，欲证实第三人李林海为原、被告双方服务的事实。对上述证据，四原告质证认为：证据1因未提交原件，对其真实性有异议；对证据2的关联性有异议，第三人李林海提交的证据与本案涉案土地无关联；对证据3的合法性有异议，从原告方提交的证据可以证实，涉案土地是四原告共同所有，第三人李林海没有征得四原告的同意与其他人签订协议是违法的。对上述证据，被告质证认为：对于证据1，设备运到场地中需要经过合同中的土地；对于证据2，以前与被告无关，现在有关系，现在合作了；对于证据3，胡有亮在被告的厂里，这些合同的土地现在全部在涉案合同的土地范围内。对于第三人李林海提交的上述证据，本院质证认为：因原、被告对证据2、3的真实性均未表异议，故本院对证据2、3的真实性予以采信；对于证据1，被告对其真实性未表异议，但原告对该证据的真实性有异议，本院认为该证据符合证据的真实性，故对该证据的真实性予以采信。根据当事人的陈述及采信的证据，本院认定本案如下事实:2013年12月3日，原告刘燕萍、高金翠、何国富及第三人李林海（乙方）与郭济松、孙为规及第三人郭跃斌（甲方）签订了一份《土地交易（租赁）合同书》，双方就永州市零陵区邮亭圩镇公龙岭村原出租给永蓝高速公路路面一队搅拌站用的土地（共41.12亩）以及乙方长期无偿使用连接搅拌站与永连公路之间原来的路段一事达成一致协议，协议主要约定：一、上述土地按照每亩1.5万元，由乙方付给甲方，甲方便将上述土地的使用权年限共70年出让给乙方。若甲方是从第三人手中租赁土地转让给乙方，则甲方应保证乙方长期无障碍使用土地。否则，由此给乙方造成的一切损失皆由甲方全部负责；二、甲乙双方自签订合同起，乙方在2013年3月28日给付甲方10万元（含2013年元月所付的1万元），作为上述两项土地的定金（甲方违约则按定金的10倍赔付给乙方；乙方违约则甲方不退定金），余额在永蓝高速公路路面一队搅拌站撤走后（最迟不得超过2013年12月31日）乙方一次性付清给甲方。若是甲方的原因或者甲方不能劝安第三方造成乙方不能如期正常使用上述各项土地，则由此给乙方造成的一切损失皆由甲方全部负责；三、经测算上述两项土地的面积如下：1.永连高速公路路面一队搅拌站（靠近永连公路处）面积41.12亩；2.连接搅拌站与永连公路的原来路段（乙方长期无偿使用）；3.按照第一款协议的土地转让价格，共折算成人民币616，800元……。2016年3月20日，经原告刘燕萍、高翠金二人授权，原告何国富及第三人李林海（甲方）与被告游玉坤（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，合同主要约定：一、土地面积范围、租赁时间：1.面积范围：租赁南面围墙内则至距离永蓝高速边10米处；2.租赁时间：2016年3月20日至2026年3月19日。乙方租用甲方场地用作工业或其它用途，乙方在租赁期间不得擅自转租给他人，特殊情况除外（但必须经甲方同意），否则一经发现，甲方有权无条件收回所出租的全部场地，并视乙方为违约处理；二、租赁计算及给付办法：乙方自甲、乙双方签订合同之日起及时给付甲方押金30，000元（乙方交给甲方的押金及租金都是税后，下同）。租金:第一年和第二年为4万元，然后在第三年开始算起每年在原来的基础上递增8%。乙方给付甲方租金时间为:乙方从2016年至2025年连续十年的3月20日按照本协议的方法付给甲方租金，合同期限的时间为2026年3月19日。特殊情况可向甲方提出，但不能逾期20天。如乙方逾期超过20天（含20天），甲方可视乙方违约，甲方有权终止合同并将其押金没收……。2017年10月17日，原告胡夏玲与第三人李林海协议离婚，其中离婚协议中包含桐子坪租用地70年的使用权（占有股份25%）即涉案租赁土地的使用权，归女方即原告胡夏玲所有。2020年5月28日，第三人李林海在《土地租赁合同》上加备注，备注内容为“本合同甲方李林海因与胡夏玲于2017年10月17日协议离婚，根据其二人的离婚协议第三条第五小点的约定，李林海在本合同中享有权利义务已经全部转由胡夏玲享有和承担，自离婚协议生效之日起，李林海已经与合同无关，以后本合同的甲方应该为胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠，特此证明”。被告向第三人李林海支付过2016-2017年度、2017-2018年度的租金，并向原告何国富的妻子胡冬玲支付了2018-2019年度、2019-2020年度的租金，后被告将2020年-2021年度的租金给付孙为规及第三人李林海，第三人李林海并于2020年5月25日写下收条“今收到游玉昆2020年交来的场地租金47，500元”，但被告下欠20，000元租金没有给付。经四原告多次催促被告交纳租金，但未果，遂诉至本院。本院认为，四原告与被告签订的《土地租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，应受法律保护，对双方均有法律约束力，双方应严格依约享受权利、履行义务。原告胡夏玲与第三人李林海于2017年10月17日协议离婚，双方约定将桐子坪租用地70年的使用权（占有股份25%）即涉案租赁土地的使用权，归女方即原告胡夏玲所有，且第三人李林海在《土地租赁合同》上附加备注，备注内容为“本合同甲方李林海因与胡夏玲于2017年10月17日协议离婚，根据其二人的离婚协议第三条第五小点的约定，李林海在本合同中享有的权利义务已经全部转由胡夏玲享有和承担，自离婚协议生效之日起，李林海已经与合同无关，以后本合同的甲方应该为胡夏玲、何国富、刘燕萍、高翠金，特此证明”，因此胡夏玲作为本案原告的主体适格，对于本案中被告辩称原告胡夏玲作为原告主体不适格的理由不能成立，本院不予采纳。依据双方签订的《土地租赁合同》第二条“乙方自甲、乙双方签订合同之日起及时给付甲方押金30，000元（乙方交给甲方的押金及租金都是税后，下同）。租金:第一年和第二年为4万元，然后在第三年开始算起每年在原来的基础上递增8%。乙方给付甲方租金时间为:乙方从2016年至2025年连续十年的3月20日按照本协议的方法付给甲方租金，合同期限的时间为2026年3月19日。特殊情况可向甲方提出，但不能逾期20天。如乙方逾期超过20天（含20天），甲方可视乙方违约，甲方有权终止合同并将其押金没收……”之约定，被告应向四原告支付租金，被告虽辩称其已向孙为规及第三人李林海支付过2020-2021年度的租金27，500元，仅下欠20，000元没有给付，但依据合同约定被告应向四原告直接支付租金，故对于被告辩称其已向第三人李林海支付过部分租金不能对抗四原告，且四原告亦没有授权给第三人李林海收取租金，故对于原告要求被告支付2020年3月20日-2020年6月19日期间的租金的诉请，本院予以支持，对于被告已向第三人李林海支付过的2020-2021年租金问题，双方可通过另行协商或诉讼的方式解决。考虑到被告未支付租金主要是因为原告与第三人李林海之间有些矛盾未处理好，其本人也愿意支付租金的，且被告与他人合伙在租赁土地上已投入巨资，如果简单解除合同将会造成巨额损失，因此双方合同以不解除为宜，对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告游玉昆在本判决生效后十日内向原告胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠支付2020年3月20日-2020年6月19日期间的租金12，424.4元；二、驳回原告胡夏玲、何国富、刘燕萍、高金翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111元，由被告游玉昆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  李少阳人民陪审员  王本惠人民陪审员  眭建国二〇二〇年十二月三十日法官助理李星江书记员陈信晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。