广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3888号原告：罗锡忠，男，1944年10月7日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴华强，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梓帆，广东南国德赛律师事务所律师。被告：彭广深，男，1980年12月26日出生，汉族，住广州市番禺区。原告罗锡忠诉被告彭广深房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告罗锡忠的委托诉讼代理人李梓帆，被告彭广深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗锡忠向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告于2016年11月15日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月28日解除，且判令被告立即腾空涉讼房屋并向原告返还涉讼商铺；2.请求判令被告立即向原告支付2019年8月至11月拖欠的租金共计10400元及利息损失（利息损失分别以2019年8月至11月每月租金2600元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，暂计至2020年3月15日共212.85元，实际应计算至被告实际支付拖欠租金之日止）；3.请求判令被告按合同第4条约定的租金标准向原告支付从2019年12月1日至被告实际返还商铺之日止的商铺占用费（暂计至2019年12月31日的商铺占用费应以每月2600元标准计算为2600元，2019年12月31日以后的商铺占用费标准应以每月3300元计算至被告实际返还涉讼商铺之日止）；4.请求判令被告立即向原告偿还2018年8月1日至2019年12月31日期间主营商铺物业管理费及水电费等费用共计26168.38元及利息损失(利息损失按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自原告垫付之日2019年12月4日之日起计算至被告实际偿还之日止，暂计至2020年3月15日为296.9元)；5.请求判令原告有权没收被告缴纳的押金6000元；6.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于番禺区桥南街××号商铺（以下简称涉讼商铺）出租给被告使用，面积为175平方米，共地下及2楼两层。租赁时间从2017年1月1日至2021年12月30日共5年，其中2017年1月1日至2019年12月30日期间每月租金为2600元；2020年1月1日至2021年12月30日期间每月租金为3300元。合同签订时，被告要向原告交纳6000元押金。被告每月5日前向原告缴交当月租金，如果超过8天未能交租的，原告有权收回商铺使用权，并将被告的押金转为违约罚金不予退回，被告等于自动放弃承租权导致合同自动终止。原告有权将被告所有物品搬出该商铺，由此造成的一切经济损失由被告负责。在合同期内，被告使用过程中的全部水、电费、电视费、电话费、物业管理费、公共水电费、垃圾费、租赁经营税金、外营税金、工商税务等相关费用，由被告负责缴交。原告交给被告地下及2楼挂锁匙各1条，地下及2楼玻璃门匙各2条，二楼木门匙1条。原告按合同约定如期将商铺交付给被告使用。然而，被告自2018年8月便开始拖欠水电费、物业管理费等费用，自2019年8月开始拖欠原告租金。虽经原告多次催促，被告至今仍欠原告2019年8月至11月租金共计10400元，积欠2018年8月至2019年12期间的主营商铺物业管理费、普通水电费、分摊线损电费、分摊电梯电费、分摊公共照明电费共计26168.38元。原告于2019年11月28日通过邮寄方式向被告送达了《解除租赁合同的律师函》，要求被告支付拖欠租金、偿还原告垫付的物业管理费、水电费等费用以及要求被告腾空并返还商铺，然而至今被告未做任何回应，也没有支付上述费用及与原告交接商铺钥匙并返还商铺。原告认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意愿的表示，合法有效，原告已履行了合同义务，被告拖欠租金及物业管理费等费用的行为，已属根本违约，严重侵害了原告的合法权益。原告多次催告无果，特诉至人民法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告彭广深辩称：根据《商铺租赁合同》第6条约定，我认为押金已经作为违约金进行抵扣。我认为租赁合同无效，合同抬头的出租方与签字方、房产证的名字不一致，原告只是租赁合同的委托人，我方认为原告不适格。根据合同法第114条规定，违约金最高只能是6000元的押金。我在2019年7月已经电话告知原告，我无法继续经营，以及告知我把钥匙放在门口地毯下面，所以合同已经于2019年7月终止。我承租时涉讼商铺是毛坯状态，我花了近10万元进行了装修，涉讼商铺内还有空调等设备，2019年7月我告诉原告里面的物品、装修、家私作为我违约金的赔偿。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼商铺位于广州市番禺区桥南街××号，建筑面积为171.77平方米，登记权属人为罗锡忠，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号。2016年11月15日，罗锡忠与彭广深签订了一份《商铺租赁合同》，该合同将案外人罗惠清列为出租方（甲方），将彭广深列为承租方（乙方），合同约定：甲方委托罗锡忠为该合同的全权代理人代表甲方；甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，租赁期限从2017年1月1日起至2021年12月30日止，共五年时间；自2017年1月1日起至2019年12月30日止每月租金为2600元，2020年1月1日起至2021年12月30日止每月租金为3300元；在合同签订时，乙方要向甲方交纳6000元押金款，该押金等到合同期满，甲方检查房屋结构有无损坏、门及防火设备无损坏，并已全部缴交完合同期内铺内使用的水电费、电话费、电视费、物业管理费、公共水电费、垃圾费、租赁经营税金、外营税金、工商税务等相关杂费，如果损坏了房屋结构、门和防火设备，乙方一定要修理或赔偿，甲方才把6000元押金退回给乙方；乙方每月五日前向甲方缴交当月租金，如果超过八天乙方未能向甲方交租，甲方有权收回该商铺使用权，并将乙方的押金转为违约罚金不予退回，乙方等于自动放弃承租权导致合同自动终止，甲方有权将乙方所有物品搬出该商铺，由此造成的一切经济损失由乙方负责；在合同期内，乙方使用过程中的全部水、电费、电视费、电话费、物业管理费、公共水电费、垃圾费、租赁经营税金、外营税金、工商税务等相关杂费，由乙方负责缴交；在合同期内，乙方如中途不租铺，其向甲方缴交的押金归甲方所有，不退回给乙方；如果甲方中途不租铺给乙方则甲方要向乙方缴交两倍押金款数目；甲方交给乙方地下及二楼挂锁匙各一条，地下及二楼玻璃门匙各二条，二楼木门匙一条；等等。罗锡忠在合同出租方（甲方签字）一栏落款处签名确认，彭广深在承租方（乙方签字）一栏落款处签名确认。合同签订后，彭广深向罗锡忠交纳了租赁押金6000元，罗锡忠依约将涉讼商铺交付给彭广深使用。2019年11月27日，罗锡忠委托广东南国德赛律师事务所的律师通过邮寄的方式向彭广深发出《解除租赁合同的律师函》，称彭广深自2018年8月开始拖欠水电费、物业管理费等费用，自2019年8月开始拖欠罗锡忠租金，虽经罗锡忠多次催促，彭广深至今仍欠罗锡忠2019年8月至11月租金共计10400元，积欠2018年8月至2019年11月期间的涉讼商铺物业管理费、普通水电费、分摊线损电费、分摊电梯电费、分摊公共照明电费共计24774.14元，根据双方合同约定，罗锡忠有权解除合同、没收彭广深缴纳的押金并收回商铺使用权，因此通知彭广深：罗锡忠与彭广深签订的《商铺租赁合同》于2019年11月27日解除，罗锡忠没收彭广深缴纳的押金6000元，限期彭广深在合同解除之日起5日内向罗锡忠支付上述所欠的租金及物业管理费、水电费等费用，限期彭广深在合同解除之日起5日内腾空商铺，并返还商铺及钥匙给罗锡忠。该邮件的物流记录显示于2019年11月28日由他人代收，丰巢。2020年3月17日，罗锡忠以彭广深拖欠租金及物业管理费等费用构成根本违约为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认以下事实：涉讼《商铺租赁合同》为罗锡忠与彭广深所签订；2017年1月1日至2019年12月30日期间每月租金为2600元，2020年1月1日至2021年12月30日期间每月租金为3300元，每月5日前彭广深应向罗锡忠缴交当月租金，按自然月交租；彭广深已向罗锡忠交纳押金6000元。但双方当事人对以下问题产生争议：一、涉讼商铺的出租人问题。罗锡忠主张涉讼商铺的出租人为其本人，《商铺租赁合同》抬头列明的出租人罗惠清与其是亲属关系，因为罗惠清实际出资购买了涉讼商铺，其方认为自己只是代名，是向彭广深披露罗惠清为实际出资人的情况，但其方作为涉讼商铺的登记权属人，有权出租商铺与彭广深签订租赁合同并取得收益，涉讼《商铺租赁合同》是由其方亲笔抄写并签署，其方签订合同时也向彭广深出示了房屋产权证，因此涉讼商铺的出租人是其方。彭广深确认罗锡忠与其签订租赁合同，但认为合同中写的出租方是罗惠清，并表示其当时不清楚出租方写的不是罗锡忠，其当时以为罗锡忠是出租方。二、涉讼商铺的使用情况。彭广深主张签订《商铺租赁合同》后罗锡忠就交付了涉讼商铺给其方，因商铺是毛坯状态，其接收涉讼商铺后进行了装修，对地面进行混凝土固化和墙面的扇灰，一楼加装厕所，加装玻璃扶手和玻璃门，加装空调三台，二楼设置办公设备，装修好后，一楼用于放置汽车，二楼用于办公使用；其方已经在2019年7月告知罗锡忠无法继续承租，钥匙放在门口地毯下，其方并于2019年7月搬离了涉讼商铺，具体搬离时间记不清楚了；其方搬离商铺时商铺内还有空调等物品，其方已经和罗锡忠说过商铺内的所有物品其都不要了，将里面的物品、装修及家私作为其违约对罗锡忠的赔偿；从2019年8月至今其没有再到过涉讼商铺。彭广深对其上述主张，提交了其与电话号码135××××8833的短信聊天记录拟予以证实，彭广深称该电话号码持有人为罗锡忠的亲戚。该短信记录载明部分信息如下：2019年9月26日彭广深发送短信“不好意思，真不接受。就算7月我无用了，费用可计到7月我都接受。7月我也交了租金，当时我已给房东说我们不租了。你看费用计到7月份，管理费我负责一半，水电我负责，押金减掉余额我转你。”“我们当时装修也花了7.8万下去”“二楼上有部分办公设置和空调我也不要了送给你们，你们后面出租也好租点。”，对方回复短信“那就没什么意思了彭生，你装修多少这个不能拿来说的，我做装修工程的，你如果生意好也不会给我叔多一分钱是吧，你都可以拆走，你原本就违约的，大家这样真没什么意思，……”“东西你叫人拆走”；彭广深发送短信“朋友，真的暂时只能拿出6000出来，我也诚心是解决事情。到7月欠总费用连水电是16000多”“尽量互相理解一下，我有心解决的。大家让一步。目前钱也不多。东西我确实不要了，你留给下一租客吧，匙在玻璃门下地上，你向前推一下就见”，对方回复信息“钥匙看到了！我是想互相理解的，他是我舅父来的，也不是说别的关系，我也是做生意的，都知道这两年不好做，肯定想好聚好散的！你这样让步很难接受的，毕竟对于老人家来说，几千块钱很多了，欠什么钱也不要欠老人家的钱是吧”。罗锡忠对上述短信记录的真实性无异议，并确认上述短信记录是其外甥与彭广深的记录，但认为该证据证明是彭广深单方违约自行搬离，从短信内容来看，彭广深与其外甥没有达成终止或解除合同的协议；其方已于2016年12月底交付涉讼商铺给彭广深使用，彭广深对墙面和地面进行了简单的装修，并增添了办公设备及空调，2019年7月彭广深曾口头告知其方搬离，但其方不同意解除合同，后续其外甥和彭广深协商要求彭广深付清欠付的款项并腾空商铺后可以考虑解除合同，但双方并未谈成，后来其方向彭广深发函，彭广深至今仍没有腾空商铺，所以其方认为至今商铺仍由彭广深实际占用；对于彭广深提出物品作为赔偿时，其方不同意以商铺内的物品作为折价进行赔偿。庭审中，罗锡忠明确表示在没有书面交接手续的情况下自行收回涉讼商铺可能会承担相应的法律风险，所以其方不同意自行处理商铺内的物品，认为彭广深应自行腾空商铺。三、彭广深缴纳涉讼商铺租金及物业管理费等费用的情况。罗锡忠主张彭广深支付租金至2019年7月31日止，2019年8月1日开始欠租至今，彭广深应向其方支付拖欠的租金及合同解除后的商铺占用费至实际返还商铺之日止，并按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自逾期之日起计至实际支付之日止；另外彭广深还积欠2018年8月至2019年12月涉讼商铺的物业管理费、普通水电费、分摊线损电费、分摊电梯电费、分摊公共照明电费共计26168.38元，其方已经代为垫付，该费用应由彭广深承担，彭广深还应支付自其垫付之日即2019年12月4日起至实际偿还该费用之日止的利息，利息标准按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。罗锡忠并提交了账户交易明细查询清单、《缴款通知单》《增值税电子普通发票》《欠付租金的利息损失表》《垫付费用的利息损失表》及照片拟予以证实。彭广深则认为其已于2019年7月告知罗锡忠无法继续承租，并告知钥匙在门口地毯下，所以已经把押金作为违约金进行赔偿，因此不存在2019年8月之后欠付租金的问题，也不存在利息的问题；对于罗锡忠主张垫付的物业管理费等费用，双方曾和物业公司共同协商，物业称物业管理费可以抵扣停车费，所以其方才没有缴纳。罗锡忠则回应称2016年至2018年7月物业公司不需要收取停车费，但2018年7月开始物业公司要求停放在物业区域内的车辆需要是固定车牌才可免收停车费，但彭广深停车需求大，其方多次与物业沟通，但物业没有同意其方的方案。四、双方就涉讼商铺所签订的《商铺租赁合同》的法律状态问题。罗锡忠主张因彭广深违约，其方按照《商铺租赁合同》约定于2019年11月27日向彭广深发出解除合同的函件，该函件已于2019年11月28日妥投，因此双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月28日解除。彭广深对此不予确认，认为《商铺租赁合同》因抬头处的出租方与签字方以及房产证的登记权属人不一致，因此合同无效；即使合同有效，合同也已于2019年7月解除。本院认为，虽然涉案《商铺租赁合同》抬头处将案外人罗惠清列为出租方，但在整个租赁过程中，罗惠清并未参与其中；双方当事人在庭审中确认《商铺租赁合同》系罗锡忠与彭广深所签署，彭广深在庭审中也确认了其签署合同时以为出租方是罗锡忠，且罗锡忠为涉讼商铺的登记权属人，租赁过程彭广深亦是向罗锡忠缴纳租金等款项，可见彭广深和罗锡忠在租赁涉讼商铺时对于涉讼商铺的出租方为罗锡忠并无产生误解。故罗锡忠主张其为《商铺租赁合同》的出租方并据此提起本案诉讼，理据充分，本院予以采纳。罗锡忠与彭广深就租赁涉讼商铺签订的《商铺租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。罗锡忠已依约向彭广深交付了涉讼房屋，彭广深作为承租人理应按照合同约定租期履行承租的义务。彭广深在租赁过程中提前搬离涉讼商铺且表示不再进行承租，彭广深已构成根本违约，应承担相应的违约责任。对于涉讼商铺的交还时间问题，彭广深虽然抗辩称其已于2020年7月搬离涉讼商铺，但未能举证证实其已向罗锡忠交还了涉讼商铺的钥匙；且根据庭审中双方的陈述及提交的证据，彭广深在搬离涉讼商铺时并未将腾空商铺内的相关物品，虽然彭广深抗辩称以该物品抵偿给罗锡忠，但并未获得罗锡忠的同意，彭广深在此情况下直接离场，并未尽到妥善搬离和交还的义务，故对于彭广深抗辩称2019年7月已交还涉讼商铺，缺乏理据，本院不予采纳。根据彭广深与罗锡忠的外甥的短信记录来看，彭广深于2019年9月26日在短信中告知对方涉讼商铺的钥匙在玻璃门下的地上，罗锡忠的外甥亦回应看到了钥匙，应视为当天罗锡忠已经收回了涉讼商铺。至于罗锡忠表示因商铺内仍有彭广深物品而至今无法收回的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”罗锡忠自认在2019年7月经彭广深告知搬离涉讼商铺后，罗锡忠就收回涉讼商铺已具备相应的条件，罗锡忠应在合理期间内及时收回涉讼商铺。且罗锡忠一方已在2019年9月26日实际收回了涉讼商铺的钥匙，因此应以2019年9月26日作为其收回涉讼商铺的合理时间为宜。基于罗锡忠已实际收回涉讼商铺，其诉请主张彭广深交还涉讼商铺，理据不成立，本院不予支持。且罗锡忠已于2019年9月26日收回涉讼商铺，其与彭广深签订的《商铺租赁合同》亦于2019年9月26日实际解除。故，对于罗锡忠主张涉案《商铺租赁合同》已解除，理据充分，本院予以支持，但解除时间应为2019年9月26日。对于罗锡忠诉请因彭广深提前退租，其有权没收彭广深缴纳的租赁押金6000元，罗锡忠的该主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持。针对罗锡忠诉请要求彭广深支付所拖欠的租金和物业管理费及水电费等费用的诉请。彭广深只交纳涉讼商铺租金至2019年7月31日止，故仍应向罗锡忠支付2019年8月1日至2019年9月26日止的租金，共计4853.33元[2600元/月×（1个月+26天÷30天）]。另外，对于罗锡忠主张彭广深返还其代垫的涉讼商铺2018年8月1日起至2019年12月31日期间的物业管理费、水电费等费用共计26168.38元的诉请，现罗锡忠提交了《缴款通知单》《增值税电子普通发票》拟证实其已向涉讼商铺所在物业公司代缴了涉讼商铺的物业管理费、水电费及分摊电费等费用，彭广深虽然抗辩称双方与物业公司协商以停车费抵扣物业管理费，但未能予以举证证实，本院不予采纳。且根据《商铺租赁合同》的约定，在彭广深使用涉讼商铺过程中所产生的水电费、物业管理费、公共水电费等费用应由彭广深承担，彭广深对此未能举证证实其已缴清其使用期间所产生的上述费用，故罗锡忠主张彭广深返还其代缴的物业管理费等费用，理据充分，本院予以支持。对于彭广深应返还的代缴费用，根据《缴款通知单》《增值税电子普通发票》所载的费用明细，其中物业管理费应自2018年9月1日计至2019年9月26日止，共计17939.22元[22307.84元÷16个月×（12个月+26天÷30天）]；分摊公共照明电费应自2018年8月1日计至2019年9月26日止，共计216.97元[234.7元÷15个月×（13个月+26天÷30天）]；分摊梯灯电费应自2018年8月1日计至2019年9月26日止，共计147.58元[170.29元÷16个月×（13个月+26天÷30天）]；2018年8月1日至2019年7月31日止普通水费225.68元；2018年8月1日起至2019年8月31日止普通电费3178.85元；2018年11月1日至2019年8月31日止分摊线损电费51.02元。以上费用合计21759.32元。彭广深应向罗锡忠返还代垫的物业管理费等费用合计21759.32元。对于罗锡忠提出彭广深支付欠付租金和代垫物业管理费及水电费等费用的利息损失诉请。本院认为，本院已支持了罗锡忠没收租赁押金的诉请，该押金亦足以弥补该期间的利息损失。此外，考虑到彭广深虽然提前退租，但在承租时对涉讼商铺进行了装修，作为所有人的罗锡忠对此并不存在较大损失。故对于罗锡忠提出要求彭广深支付欠付租金和垫物业管理费及水电费等费用的利息损失的诉请，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告罗锡忠与被告彭广深签订的《商铺租赁合同》及相应的租赁法律关系于2019年9月26日解除；二、被告彭广深应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗锡忠支付2019年8月1日至2019年9月26日的租金4853.33元；三、被告彭广深应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗锡忠支付物业管理费、水电费、分摊公共照明电费、分摊梯灯电费、分摊线损电费共21759.32元；四、被告彭广深缴纳的押金6000元归原告罗锡忠所有；五、驳回原告罗锡忠的其余诉讼请求。如被告彭广深未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845元，由被告彭广深负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月十日书记员  徐倩雯