广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初17721号原告（反诉被告）：深圳市海王星辰健康药房连锁有限公司，住所地深圳市南山区科技园科技中三路1号海王银河科技大厦7楼。统一社会信用代码:91440300733069013G。法定代表人：张英男。委托诉讼代理人：江丕建。委托诉讼代理人：张梦丹。被告（反诉原告）：深圳市马田合水口股份合作公司，住所地：深圳市光明新区马田合水口村委办公大楼（办公场所），统一社会信用代码：914403001924748242。法定代表人：麦树光。委托诉讼代理人：江伟清，广东旭晨律师事务所律师。原告深圳市海王星辰健康药房连锁有限公司诉被告深圳市马田合水口股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江丕建、张梦丹、被告深圳市马田合水口股份合作公司的委托诉讼代理人江伟清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告营业损失暂计263262.09元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年5月3日签订《租赁合同书》，约定由原告承租被告位于光明新区公明街道合水口社区的中泰大厦一楼Sl-07、S1-08铺（以下简称“涉案商铺”），租期自2016年1月1日起至2025年4月30日止，租赁保证金人民币36000元，原告己向被告支付。在双方租赁关系存续期间，被告于2019年6月前后将涉案商铺所在的中泰大厦整个一至四楼全部出租给第三方（深圳市中恒誉实业有限公司），而第三方把一至四楼铺面全部打通重新装修，并将涉案商铺外墙围挡起来，还在外围搭脚架，致使原告承租的涉案商铺的招牌及LED灯等被遮挡，且进出困难，导致原告涉案商辅的客流量急剧下降，营业额亏损严重，自2019年6月1日暂计至2020年4月30日止，原告的营业损失共计人民币263262.09元。加之自2020年初全国乃至全世界爆发新型冠状病毒疫情且日益严峻，给原告带来极大的生存压力。基于疫情的突发性、持续性、不可抗力性等，各级政府也在极力呼吁广大业主支持企业，各地新政都不同程度的提出了减免房租的规定，被告作为国有集体组织，理应给予原告租金减免并扶持企业渡过难关，原告此前多次与被告沟通，希望被告尽快拆除外墙围挡及搭脚架的事宜，以恢复原告对涉案商铺的正常使用，使涉案商铺达到适租状态，并赔偿原告因此遭受的损失，但被告至今未赔偿原告损失，且涉案商铺外围挡及搭脚架至今仍未拆除，原告的损失仍在继续。原告认为，自原告2016年1月1日开业至今，原告承租涉案商铺的目的是为了经营，但被告自2019年6月开始己无法向原告提供符合租赁目的的适租商铺，导致原告无法依照合同约定完整的使用涉案商铺，并给原告造成了极大的损失，故被告应当赔偿原告因此遭受的营业损失。被告答辩并提出反诉请求如下：1、原告支付我方租金75993.55元及违约金20000元（违约金以75993.55元为基数，自2019年9月10日起按每日千份之一计算，暂计至2020年9月1日，应计至实际还清欠款之日止）；2、我方与原告于2016年5月签订《租赁合同书》于2020年9月1日解除；3、原告向我方返还光明新区公明街道合水口社区中泰大厦一楼S1-07、S1-08商铺；4、判令原告支付我方房屋占用费22200元（占用费自2020年9月1日起计，暂计一个月，应计至实际交还房屋之日止）；5、判令原告承担反诉案件受理费。事实与理由：我方与原告于2016年5月签订《租赁合同书》确定双方的租赁关系，约定原告向我方承租位于原光明新区公明街道合水口社区的中泰大厦一楼Sl-07、Sl-08商铺（下称租赁房屋），我方按时向原告交付了租赁房屋。原告未足额支付我方2019年8月至2020年2月的租金，尚欠我方租金共计75993.55元。原告多次因疫情原因向我方申请减租，我方考虑了疫情等因素对原告的影响，应原告的请求已经减免了2020年3月份半个月的租金。我方认为，疫情不能构成原告拒绝履行支付租金义务的不可抗力，我方无义务进一步减免租金，原告在未经我方同意的情况下拖欠租金的行为构成违约。根据《租赁合同书》第五条的约定，我方原告提起支付违约金的主张。原告提起了房屋租赁纠纷的本讼，我方的反诉请求与本诉有关联关系，故请法院依法受理并支持我方所请。庭审中，被告撤回第二项反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称，一、被告对原告所造成的营业损失是有事实和法律依据的，因被告租赁过程中导致租赁商铺不符合租赁目的，默许第三方在涉案商铺进行装修，并且将外墙围挡起来，搭脚手架，致使进出困难，导致原告客流量急剧下降，营业额亏损严重，依据合同法第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。因被告原因，导致原告营业额下滑，被告应当赔偿原告的损失；二、被告存在侵权行为，涉案商铺的产权人为被告，被告将涉案商铺出租给第三方，并允许第三方进行装修，且将整个商铺围挡起来，搭建脚手架等设施设备，导致人员进出困难。而被告作为涉案商铺的所有人，在原告多次与被告沟通要求其尽快消除涉案商铺的不利影响，但被告一直消极推诿，并没有履行其作为出租方应尽的义务，且针对合同的相对性，被告理应交付符合约定用途的涉案商铺，但实际履行中涉案商铺并没有符合用途。故，被告存在违反约定的行为，且对原告造成了侵权，并给原告造成了损失；三、原告的营业损失实际存在的，从原告提交的证据中可以看出，自2019年6月即第三方开始装修起，原告的营业额急剧下降，被告在反诉状中所称造成营业损失的各项原因均无理由，因装修自2019年6月起，而疫情是自2020年1月起，且原告的营业额下滑也是自2019年6月起。故原告的营业损失与被告允许第三方在此装修期间存在高度盖然性，是因被告原因，导致原告营业损失，被告理应承担责任，不属于原告转嫁商业风险的行为；四、租赁房屋是在双方租赁关系存续期间，因被告原因导致涉案商铺不符合租赁目的，该情形是被告人为原因，故该风险不应由原告承担，应由被告赔偿原告因此遭受的损失；五、原告已足额支付涉案商铺履行期间的各项租金，被告交付的不符合租赁用途的租赁物，经原告多次频繁的沟通、协调，但被告置若惘然，原告迫于无奈，依据合同法第228条，减少了相应租金后，按月将剩余应付租金支付给被告，原告已履行完毕应付的租金义务，不存在拖欠租金的行为；六、被告交付的涉案商铺自2019年6月至2020年6月期间全部在装修，给原告造成的损失是长期的，且是必然的，且被告对原告的多次沟通都置之不理，被告默许第三方进行装修即是视为其默许给原告造成损失，被告理应对其行为承担相应责任；七、原告不同意解除双方之间的租赁合同，原告不存在违约行为，被告要求解除合同无法律依据，双方租赁关系依然存在，且原告按时足额向被告支付租金，不存在支付房屋占用费的情形。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月3日，被告作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同书》，约定：1、甲方将位于光明新区公明街道合水口社区的中泰大厦一楼S1-07、S1-08出租给乙方使用，出租面积（含公摊面积）为225平方米。租赁予以乙方从事商业经营药房使用；2、租赁期限自2016年1月1日至2025年4月30日止，在租赁期内，甲方应保证乙方对出租物业的使用权。上述租赁物已于2016年1月1日前交付给乙方；3、甲乙双方自2016年1月1日开始计租，自计租之日起，乙方每月应向甲方支付租金详情如下：2016年1月1日至2017年5月14日租金为每月人民币18000元；2017年5月15日至2020年5月14日租金为每月人民币20000元；2020年5月14日至2023年5月14日租金为每月人民币22200元；2023年5月15日至2025年4月30日租金为每月人民币24642元；4、乙方须向甲方交付人民币36000元作为租赁保证金，在甲乙双方签定本合同当天，乙方向甲方交付人民币18000元，在2016年6月30日前支付18000元。庭审中，原被告确认如下事实：1、原告自2015年7月开始使用涉案房产；2、原告向被告支付租赁保证金36000元。被告另主张2019年8月至2020年8月的租金总额应为258800元（其中经被告同意减免10000元），但原告仅支付182806.45元，尚欠75993.55元至今未付，反诉请求原告支付2019年8月至2020年8月欠付的租金75993.55元及2020年9月1日起的占有使用费。原告确认已经向被告支付租金182806.45元。原告另主张由于被告将涉案房产租给案外人深圳市中恒誉实业有限公司，深圳市中恒誉实业有限公司将涉案商铺在内的外墙围挡起来装修，影响原告的正常经营，要求被告赔偿原告营业损失263262.09元，被告对原告的诉求不予认可。另查明，涉案房屋未领取不动产权证书，被告未提供涉案房屋的报批报建手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房产没有产权权属证明，也没有取得建设规划许可证，故本院认定原告与被告签订的《租赁合同书》属于无效合同。《租赁合同书》无效后，根据无效合同的处理原则，原告深圳市海王星辰健康药房连锁有限公司作为与被告存在房屋租赁关系的承租人，应将位于原光明新区公明街道合水口社区的中泰大厦一楼Sl-07、Sl-08商铺返还被告，并应当按照合同约定的租金标准支付占有使用费至返还涉案房产之日止。本案中，根据涉案《租赁合同书》的约定，2019年8月至2020年8月，涉案房屋应缴纳的租金总额应为258800元（其中经被告同意减免10000元），原告当庭确认该期间仅支付182806.45元，但抗辩称因案外人装修及疫情影响导致药店营业额下降，被告应予以减租，结合庭审查明的事实，被告主张的欠缴租金金额中已经减租10000元，故原告的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告尚欠被告2020年8月之前的租金75993.55元至今未付，故被告要求原告支付2020年8月之前拖欠的租金75993.55元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告要求原告支付违约金20000元的诉求，因涉案《租赁合同书》应属无效，故被告该诉求无合同和法律依据，本院不予支持。被告要求原告按照每月22000元的标准支付自2020年9月1日至返还涉案房屋之日的占有使用费的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。涉案的《租赁合同书》无效后，根据无效合同的全面处理原则，被告应将收取原告的租赁保证金36000元返还原告。原告要求被告赔偿其营业损失263262.09元，但未提供任何有效证据证明原告主张的营业损失的具体金额，亦未提供任何有效证据证明原告主张的营业损失与被告的出租行为有因果关系，原告依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告的主张不予认可。原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市海王星辰健康药房连锁有限公司与被告深圳市马田合水口股份合作公司于2016年5月3日签订的《租赁合同书》无效；二、原告深圳市海王星辰健康药房连锁有限公司应当于本判决生效之日起十日内向被告深圳市马田合水口股份合作公司返还位于光明新区公明街道合水口社区的中泰大厦一楼Sl-07、Sl-08商铺；三、原告深圳市海王星辰健康药房连锁有限公司应当于本判决生效之日起十日内向被告深圳市马田合水口股份合作公司支付2019年8月至2020年8月的租金75993.55元；四、原告深圳市海王星辰健康药房连锁有限公司应当于本判决生效之日起十日内向被告深圳市马田合水口股份合作公司支付涉案的位于光明新区公明街道合水口社区的中泰大厦一楼Sl-07、Sl-08商铺的占有使用费（按照每月22000元的标准，从2020年9月1日起计至涉案房屋实际返还之日止）；五、被告深圳市马田合水口股份合作公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市海王星辰健康药房连锁有限公司返还房屋租赁保证金36000元；六、驳回被告深圳市马田合水口股份合作公司的其他反诉请求；七、驳回原告深圳市海王星辰健康药房连锁有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2624元，由原告负担。该款原告已预交。反诉受理费1332元，由被告负担228元，由原告负担1104元，被告已预交的1104元，由本院予以退回。原告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费1104元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年十二月八日书记员  谢晓帅书记员  李玉婷附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。