黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终3276号上诉人（原审被告）：麻景辉，男，1975年10月23日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：周广科，铁锋区站前法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴崇晶，女，1966年3月28日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。被上诉人（原审原告）：金科，男，1962年3月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市平房区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：任峰，黑龙江普仁律师事务所律师。上诉人麻景辉因与被上诉人吴崇晶、金科房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2020）黑0204民初2070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麻景辉上诉请求：改判减免疫情期间三个月的房租。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审期间，麻景辉已经提交了《黑龙江省人民政府办公厅印发关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力具体措施的通知》，该通知第一条第二项规定，对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，一审法院应按照该规定审理本案。吴崇晶、金科辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。麻景辉的上诉请求不能成立，麻景辉提供的黑龙江省人民政府办公厅的通知适用于租赁国有房屋，并不适用于本案。吴崇晶租赁中铁第五勘查设计院集团有限公司的房屋至今没有得到任何减免，吴崇晶对麻景辉减免的租金是吴崇晶自行承担的租金。吴崇晶、金科向一审法院起诉请求：1.请求判令解除金科、麻景辉2019年1月30日签订的《合作经营租赁合同》；2.请求判令麻景辉在承租的房屋中迁出，并将房屋装修恢复麻景辉改造前原貌；3.请求判令麻景辉给付吴崇晶自2020年3月1日至2020年8月25日期间的房屋租金共计195,068.42元，并以每月33,333.00元房费为基数，房租顺延至麻景辉实际交房之日止；4.诉讼费由麻景辉承担。一审法院认定事实：2014年，金科将原铁锋区汇丰源酒店租赁给麻景辉经营。2017年，麻景辉将房屋进行了整体装修。2019年1月30日，金科（甲方）与麻景辉（乙方）再次签订《合作经营租赁合同》，约定将坐落于铁锋区龙华路375号餐厅及厨房一、二层的房屋合作经营，经营权及管理权由乙方负责。租期为两年，自2019年3月1日至2021年3月1日，租金每年40万元，每一年提前一个月缴纳，一次性交清。同时约定：乙方负责房屋正常维修，保持承租房屋及设备完好，乙方因经营需要可进行装修改造，并将施工方案交甲方备案，乙方实施装修不得破坏房屋的主体结构，装修的费用由乙方自行承担，待合同期满或解除后，乙方应保持装修改造前房屋原貌，将房屋整体无偿移交给甲方。合同签订后，麻景辉交付金科第一年租金（2019年3月1日至2020年3月1日）后租赁使用案涉房屋。自2020年2月起，因新冠疫情影响，麻景辉实际经营的铁锋区汇丰源酒店处于停业状态，2020年4月又恢复经营。2020年8月27日，麻景辉以疫情影响致使酒店造成严重损失，无法正常运营，导致合同目的无法实现为由，向金科发出解除合同通知书，欲解除合作经营关系。后吴崇晶于2020年9月10日诉至一审法院。另查，案涉房屋系中铁第五勘察设计院集团有限公司租赁给金科，租赁期限至2019年6月末，租期届满后，中铁第五勘察设计院集团有限公司又将房屋租赁给铁锋区蓝图宾馆（现个体业主为吴崇晶），租期三年，自2019年7月1日至2022年7月1日。再查，根据国家企业信用信息公示系统显示，原铁锋区汇丰源酒店注册日期为2014年5月27日，个体业主金科，于2019年7月2日核准注销。后吴崇晶于2019年7月3日再次注册成立铁锋区汇丰源酒店。以上事实，有吴崇晶、金科提交的合作经营租赁合同、手机录音、解除合同通知书及快递包装、铁锋区汇丰源酒店及蓝图宾馆的营业执照、房屋租赁合同、照片8张，有麻景辉提交的谈话录音、微信截图、照片15张及双方当事人的陈述在卷为凭，以上证据经开庭质证，足以作为本案的定案依据。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，中铁第五勘察设计院集团有限公司将房屋租赁给金科的期限至2019年6月末，而金科将房屋转租给麻景辉的期限至2021年3月1日，即转租期限超过金科剩余租赁期限，根据上述规定，金科与麻景辉2019年7月1日之后租赁期限的约定无效，麻景辉无权占有诉争房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，中铁第五勘察设计院集团有限公司于2019年7月1日将房屋租赁给吴崇晶，吴崇晶取得案涉房屋占有、使用、收益的权利，其有权要求麻景辉支付房屋的占有使用费而非其主张的租金。关于占有使用费，应参照金科与麻景辉之间约定的租金标准，即每年400,000.00元计算，考虑到因疫情及疫情防控措施汇丰源酒店处于停业状态，同时吴崇晶亦同意减免两个月租金，故麻景辉应向吴崇晶支付自2020年5月1日至2020年9月10日的占有使用费144,658.00元（400,000.00元÷365天×132天）。吴崇晶关于解除《合作经营租赁合同》的主张，如上所述，金科与麻景辉2019年7月1日之后租赁期限的约定无效，且中铁第五勘察设计院集团有限公司将房屋租赁给吴崇晶时，约定房屋不得转租，故对吴崇晶的该项诉请不予支持。吴崇晶关于将房屋装修恢复麻景辉改造前原貌的主张，因金科与麻景辉签订的《合作经营租赁合同》仅约束二人，吴崇晶并非合同相对方，无权依据《合作经营租赁合同》向无合同关系的麻景辉主张恢复原貌的权利，且吴崇晶在取得房屋时已为目前装修状态，故对其主张不予采信。麻景辉关于要求吴崇晶补偿装修费用的主张，因其未在本案中提起反诉，故一审法院不予审理。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决：一、麻景辉于本判决生效之日起十日内将铁锋区汇丰源酒店腾退给吴崇晶；二、麻景辉于本判决生效之日起十日内向吴崇晶支付自2020年5月1日至2020年9月10日房屋占有使用费144,658.00元，并自2020年9月11日起至实际返还房屋之日按照每日1,096.00元的标准支付吴崇晶房屋占有使用费；三、驳回吴崇晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,101.00元，吴崇晶负担504.00元，麻景辉负担1,597.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。麻景辉为证实其上诉主张，向本院提交了如下证据：1.金科出具的证明，欲证明案涉房屋是国有资产。吴崇晶、金科质证称，对证据不予认可，确认产权只能以房产证为准。本院认证认为，吴崇晶、金科对证据的真实性无异议，故对真实性本院予以确认。但因物权归属和内容以不动产登记簿为准，故对证明目的本院不予确认。2.案外人吴涛与王峰的通话录音，欲证明王峰承租由金科管理的中铁第五勘察设计院集团有限公司的房屋，给其延了三个月租金。吴崇晶、金科质证称，对证据的真实性有异议，且通话二人非本案当事人，该证据与本案不具有关联性。本院认证认为，该证据系单一证据，无其他证据予以补强，故本院不予采信。吴崇晶、金科为证实其抗辩主张，向本院提交了中铁第五勘察设计院集团有限公司出具的证明，欲证明中铁第五勘察设计院集团有限公司实际减免了吴崇晶一个半月的租金。麻景辉质证称，对证据的真实性有异议，经办人的签字无法确认是否为经办人所签，该证据不能证明吴崇晶、金科所欲证明的问题。本院认证认为，该证据系单位出具的证明材料，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该证明中仅有一人签名，不符合单位出具证明材料的形式要求，不具有证据的效力，故本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2020年11月4日，麻景辉从案涉房屋中搬离。本院认为，本案二审的争议焦点为，一审判决免除麻景辉上半年两个月的占有使用费是否合理。金科将其租赁的案涉房屋转租给麻景辉，因转租期限超过金科剩余租赁期限，故超过部分的约定无效，自2019年7月1日起麻景辉占有案涉房屋属于无权占有。吴崇晶作为承租人，有权请求麻景辉支付占有房屋期间的使用费，而非租金。一审法院考虑到疫情期间麻景辉经营的酒店处于停业状态，酌情免除其上半年两个月的占有使用费，符合公平原则，且现有证据无法证明出租人中铁第五勘察设计院集团有限公司对吴崇晶实际免除了上半年三个月的租金，即无法证明免租政策已经惠及承租人，故对麻景辉要求免除上半年三个月占有使用费的上诉主张，本院不予支持。综上所述，麻景辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650.00元，由上诉人麻景辉负担。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 刘 璐审判员 马冰莹二〇二〇年十二月三十日书记员 王 鹏