广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初25732号原告：张永芬，女，汉族，1968年11月30日出生，身份证住址广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：陈耀飞，广东华途律师事务所律师，执业证号14403200910221645。委托诉讼代理人：张孟晋，广东华途律师事务所律师，执业证号14403201710651029。被告：广东广盈达房地产开发有限公司（简称广盈达公司），住所地深圳市罗湖区桂园街道红岭路2022号锦程国际二层201，统一社会信用代码91440300767579556X。法定代表人：钟晓明。原告张永芬与被告广东广盈达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永芬委托诉讼代理人张孟晋到庭参加了诉讼,被告广东广盈达房地产开发有限公司经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张永芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款人民币5520000元；2、判令被告向原告支付违约金人民币552000元；3、判令被告向原告支付房款占用期间的利息损失人民币1909000元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年12月25日起至被告付清之日止，暂计至起诉之日）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用；以上1-3项合计人民币7981000元。事实与理由：被告广东广盈达房地产开发有限公司系锦程国际小区房地产开发商，该小区位于深圳市罗湖区桂园街道红岭路2022号。2012年12月24日,原告与被告签订了《购房合同》，约定由被告向原告出售锦程国际小区3栋23层E1户型房屋两套、E2户型房屋两套（合计四套房产,面积总计513.38平方米），双方约定交房时间为2014年3月30日，并约定由原告支付首期购房款552万元。为此，原告分别于2012年12月21日、2012年12月24日、2012年12月27日向被告指定的收款账户支付房款合计人民币552万元。然而，被告在约定的房产交付时间内并未向原告交付所购房产，故，原告多次向被告催要该房产，但因被告公司及其前法定代表人涉及多起纠纷，以致锦程国际小区相关物业被有关部门查封，不能向原告分配，原告即将相关诉求递交有关部门进行处理。现相关事务己处理完毕，有关部门确定被告仅对锦程国际小区163处房产享有权益，但购房人员却远远超出房产数量，在分配过程中，原告未分配到所购房产，至此，被告不仅违约，且己无法达到合同目的，故，原告于2019年12月23日以书面方式通知被告解除双方签订的《购房合同》及《合作建房合同》，并要求被告向原告返还己收取的购房款、承担违约金及赔偿原告的资金利息损失。原告认为，原告己按双方约定向被告支付了购房款，但被告未在约定期限内向交付房产，被告的行为属于违约行为，且因被告出售的房产在事实上已不可能向原告交付，故，原告有权依法解除合同，并要求被告向原告返还己收取的购房款、承担违约金。此外，被告在明知无法履行合同的情况下，未能及时向原告返还购房款，其占用原告资金对原告造成了资金利息损失，且该损失己远远超过违约金，原告依法有权要求被告向原告赔偿相应的利息损失。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向贵院起诉，诉请贵院依法查明事实，维护原告的合法权益。被告广东广盈达房地产开发有限公司提交书面答辩称：对于众原告起诉广东广盈达房地产开发有限公司(下称“广盈达公司”)涉“锦程国际”军产房项目不当得利纠纷案/房屋买卖合同纠纷案,根据事实和法律,对案件作如下情况说明,供法庭参考。广东省深圳市人民检察院以深检刑诉[2016]466号起诉书及深检刑追诉[2017]20号追加起诉决定书指控龙文生犯合同诈骗罪、诈骗罪、伪造公司印章罪、单位行贿罪向深圳市中级人民法院提起公诉,公诉机关指控,2012年,龙文生明知其资金链已断裂,已失去对广盈达公司控制权的情况下,为了偿还个人债务,私刻广东广盈达房地产开发有限公司假公章,对“锦程国际”军产房项目进行销售。据统计,锦程国际项目3、4栋楼仅有163套房源,而在2012年底至2015年4月期间,龙文生及其代理人用假公章签署购房合同,通过“一房多卖”、“一房多抵”、“又抵又卖”的方式卖房及抵债,重复销售和重复抵押房产总计597套,均以售房合同的形式体现。在此过程中,龙文生在明知其资金链已断裂,无力履约的情况下,不顾房产已被重复卖出的情况,仍然继续卖房;在明知相关债权人欲将已经卖出的房产继续卖出,仍然在购房合同上签名。2019年3月14日,深圳市中级人民法院对上述龙文生刑事案件进行判决:一、判决龙文生犯合同诈骗罪,判处有期徒刑十四年;犯伪造公司印章罪,判处有期徒刑一年;犯行贿罪,判处有期徒刑一年六个月,数罪并罚,合并判处有期徒刑十五年,并处罚金人民币二百万元。二、责令龙文生退赔被害人损失,及没收行贿金额。案号:(2016)粤03刑初483号、(2018)粤03刑初5号。根据上述事实,众原告起诉广盈达公司涉“锦程国际”军产房项目不当得利纠纷案/房屋买卖合同纠纷系列案之事实与法律均为龙文生涉嫌诈骗罪刑事案件[(2016)粤03刑初483号、(2018)粤03刑初5号]的审理范围。因此,对于众原告起诉广盈达公司涉“锦程国际”军产房项目不当得利纠纷案/房屋买卖合同纠纷系列案,根据相关法律规定,应当驳回原告起诉或者裁定中止,理由如下：第一、广盈达公司的不当得利纠纷/房屋买卖合同纠纷案件产生的事实以龙文生诈骗事实为审理基础。根据刑事案件公诉书指控,龙文生的犯罪事实为:“私刻广盈达公司假公章,对“锦城国际”军产房项目进行销售…利用假公章签署购买合同,通过“一房多卖”、“一房多抵”、“又抵又卖”的方式卖方抵债…无力履约的情况下,不顾房产已经重复卖出的情况仍予以出卖。”换言之,龙文生私刻公章以广盈达名义签订买卖合同的事实应属刑事案件要查明的事实。该事实也正是广盈达公司的不当得利纠纷/房屋买卖合同纠纷案件的事实基础。进言之,该事实是否刑事案件中调查属实,涉关房屋买卖合同是否成立、有效,以及涉关房屋买卖是在龙文生与原告之间成立、生效,还是在广盈达与原告之间成立、生效,从而直接性影响“不当得利”核心构成要件“是否没有法律上的依据而受有利益”的事实认定。第二、广盈达公司与众原告不当得利纠纷/房屋买卖合同纠纷案件的法律关系也与龙文生涉嫌诈骗的法律关系一致,其应属于刑事案件中的审理范围。虽然原告以“不当得利”起诉,然而其不当得利请求权必以龙文生与原告签订的诸多“房屋买卖合同”之有无、有效为基础。也即本案的法律关系本质上仍要着眼于龙文生刑事案件中的“房屋买卖关系”。而这些“房屋买卖关系”显然属于龙文生刑事案件中的审理范围。第三、本案若继续推进会与龙文生刑事案件的退赔处理结果发生冲突。根据龙文生一审刑事判决，龙文生构成合同诈骗罪和诈骗罪,应当退赔被害人损失。由此看出,原告的损失是否能够得到支持应取决于刑事案件中对龙文生的退赔处理判决,否则会造成民事判决和刑事判决的冲突：若刑事二审维持一审原告的损失应该由龙文生承担的判决,可届时民事诉讼中假如又判决由广盈达承担原告的损失,不仅造成民、刑判决结果的冲突损害司法权威,也导致原告双重获利,此不符合民事关系的利益衡平的基本原则。第四、在前也有众多小业主以不当得利纠纷/房屋买卖合同纠纷为案由起诉广盈达公司,深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院对于该批不当得利纠纷/房屋买卖合同纠纷案件已作出生效判决,判决广盈达公司不承担相关法律责任。根据最高人民法院出台的要求“类案同判”的规定,如果对于相同事实的目前正在审理的众原告起诉广盈达公司涉“锦程国际”军产房项目不当得利纠纷案/房屋买卖合同纠纷案作出不同的判决,则有违法律规定,有损司法权威,不利于社会稳定。综上四点,恳求法院依据《民事诉讼法》第一百五十条、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定裁定中止审理或者裁定驳回众原告起诉。此外,由于“锦程国际”项目已经激发了群体纠纷,现深圳市委维稳办、深圳市罗湖区委维护稳定工作领导小组办公室、以及“锦程国际”项目联合工作小组已经介入包括众原告在内的购房者权益维护工作中,并且已经确定“一户一议一签”的最终解决方案,此方案也已为原告在内的购房者接受。故应以维稳办的方案推进该事。随着事态渐息,如果原告对方案反悔又另生波折,恐会激起他人效仿,使已经取得的维稳工作功亏一篑。望法院慎虑。本院经审理认定事实如下：一、2012年12月1日，被告广盈达公司与广东省公安边防总队第七支队签订了一份《合作建设机关大院南侧土地合同书》，双方约定在位于深圳市，并约定了房产建成后的分配。二、原告诉称：2012年12月24日，原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）、龙文生作为卖方的法定代表人签订《购房合同》，约定：甲方出售标的房位于深圳市，其中户型分别为Ｅ1：108.02平方米2套，Ｅ2:148.67平方米2套，面积总计为513.38平方米，甲方保证该房于2013年9月30日前封顶；该标的房属广东省公安边防总队第七支队与被告广盈达公司合作开发的物业，并保证该标的房属龙文生法定代表人合法所有；甲方同意将该标的房位于23层Ｅ1、Ｅ2各2套共计513.38平方米以每平方米2万元，合计总房款10267600元；该标的房屋总价分二期付清：甲乙双方在签订合同时交付定金3080280元，甲方交付楼房后乙方付清余下房款7187320元；甲方允许在该标的楼封顶后，属乙方的房屋自行或协同甲方一起售卖。原告提交的转账记录显示，原告在2012年12月25日向案外人陈文红的招商银行62×××18的账户转账400万元。原告提交的被告广盈达公司向其出具的《付款委托书》显示，开具时间为2012年12月21日；收款人为陈文红，账号为招商银行62×××18。三、深圳市红岭路锦程国际军产房楼盘属问题楼盘，案外人龙文生作为被告广盈达公司的原法定代表人涉嫌犯合同诈骗罪、诈骗罪、伪造公司印章罪等罪名的刑事案件，深圳市中级人民法院在2019年3月14日作出（2016）粤03刑初483号[（2018）粤03刑初5号）]刑事判决书，该案根据证人证言和被告龙文生的供述查明，广盈达公司应该是从2012年12月开始卖锦城国际军产房的，主要通过案外人胡小冲、吴灿亚、林粦辉、张明达、余锋销售；龙文生供述称“关于张永芬借给你600万元的情况，我们的调查发现，我跟张永芬签订了《购房合同》（2012年12月24日签订。购买3栋23楼ABCD四套房）《回购合同》及《备忘录》，因为当时借她的钱，就是600万元，最开始说的是抵押这4套房，利息大概100多万元吧，因为我一直都没有还清全部欠款，在2014年张永芬才叫我签了回购合同及备忘录，以保全当时剩下的欠款，另外因为借款超过了很长时间，按利息她跟我算400多万，就要我以1025万元回购这4套房”。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明，即当事人对于自己的诉讼请求所依据的事实，应当提交相应的证据加以证明，证据是其诉讼请求得到法院支持的基础和依据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人应当承担不利的法律后果。本案中，涉案的锦城国际楼盘所在土地用途为军事用地，属于划拨用地而非商业用地，在该土地上建设的房产未经批准不能作为商品房在市场上进行交易，此为城市房地产管理法的强制性规定。本案中，原告虽然提交了其与广盈达公司签订的合同、转账记录、付款委托书，但合同的签订时间、合同约定的付款时间和具体数额、原告转款的时间和数额，均无法予以一一对应，且被告没有到庭应诉；根据原告提供的其与被告签订的《购房合同》显示：涉案的3栋23层E1各2套，E2各2套，共4套房屋是属龙文生作为法定代表人个人所有的；并且根据（2016）粤03刑初483号[（2018）粤03刑初5号）]刑事判决书查明的事实，原告与龙文生之间存在借款关系，龙文生向原告借款600万元，涉案的房产是抵押物，且双方之间还签订了《回购合同》及《备忘录》，但原告并没有提交上述《回购合同》和《备忘录》；根据以上情况，无法确认原告与被告广盈达公司之间存在房屋买卖关系，亦无法确认原告向被告广盈达公司支付了购房款，因此，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、驳回原告张永芬要求被告广东广盈达房地产开发有限公司向其返还购房款人民币5520000元的诉讼请求；二、驳回原告张永芬的其他诉讼请求。本案受理费人民币67667元，公告费人民币450元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  葛淑汧审判员  林晓婷审判员  张曼丽二〇二〇年十二月八日孙莹书记员     柏榕楠