山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0687民初4232号原告：中国银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省烟台市海阳市海政路160号。负责人：谭红红，行长。委托诉讼代理人：王新广，山东息相通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海斌，山东息相通律师事务所律师。被告：刘光祥，男，1971年9月4日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。被告：林建英，女，1977年11月24日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。被告：烟台恒通地产有限公司，住所地山东省烟台市海阳市经济开发区济南路83号海通蓝郡13号楼。法定代表人：黄欢，总经理。原告中国银行股份有限公司海阳支行（以下简称“中行海阳支行”）与被告刘光祥、林建英、烟台恒通地产有限公司（以下简称“恒通地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行海阳支行委托诉讼代理人吴海斌到庭参加诉讼，被告恒通地产公司、刘光祥、林建英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2.请求判令被告偿还贷款本金288295.37元，利息13583.69元，罚息3085.97元，合计304965.03元（计算至2020年7月16日），并按原合同约定的利率给付自2020年7月17日起至贷款本息实际付清之日的利息、罚息，支付律师代理费18100元，共计323065.03元；3.请求恒通地产公司在合同约定的范围内承担连带还款责任；4.请求依法确认原告对被告刘光祥、林建英所有的位于海阳市享有抵押权和对被告房屋拍卖后的价值优先受偿权；5.本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告中行海阳支行变更第一项诉讼请求：请求依法解除原被告签订的《个人商业用房贷款合同》。事实与理由：2013年6月4日，刘光祥因购买恒通地产公司开发的位于海阳市缺少资金，与原告签订了《个人商业用房贷款合同》，向原告贷款62万元整，贷款期限为10年，自2013年6月4日起到2023年6月4日止，还款期数为120期，被告刘光祥向我行按月等额本息还款，并以其购买的位于海阳市为上述借款进行担保，恒通地产公司对本合同承担阶段性保证责任。合同签订后，原告按约定向被告刘光祥发放了贷款，截止到2020年2月12日被告偿还本金331704.63元、利息179216.69元、罚息22.34元，共计偿还510943.66元。余下的本息，被告拒绝偿还，其行为已经构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决。被告刘光祥、林建英未作答辩。被告恒通地产公司辩称，1.恒通地产公司对于未办理抵押登记无过错，恒通地产公司的阶段性连带责任应于免除。合同约定办理抵押登记的义务主体是中行海阳支行与刘光祥，恒通地产公司不是办理抵押权登记的义务主体。根据《个人商业用房贷款合同》附件一“个人一手住房贷款合同通用条款”第二条第1款的约定，办理抵押登记系刘光祥应履行的义务，恒通公司的义务限于将房屋实际交付给刘光祥，现涉案房屋已投入使用，恒通公司已完全履行合同义务。恒通公司对于未办理抵押权登记没有过错，对于银行或借款人怠于办理抵押登记，开发商的阶段性保证责任应予免除。在商品房预售买卖交易中，因买受人并未取得不动产登记证，无法办理以银行为抵押权人的抵押权证，银行在没有增信措施的情况下不愿意放款。开发商为促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题，愿意在此期间提供连带保证责任，待银行取得抵押权证以后，不再承担保证责任。阶段性连带保证合同应为附解除条件的合同，即抵押登记办妥，开发商即免除保证。如上所述，一般情况下，在办理完正式抵押登记以后，开发商才能免除阶段性连带保证责任。但如果银行已经具备办理正式抵押登记的条件，怠于办理抵押登记，则会加重开发商的担保责任，严重违反公平原则。此时，根据现有的司法判例及司法观点，可视为阶段性担保的保证责任免除条件成就。综上，恒通地产公司并非办理抵押登记的义务主体，刘光祥或银行怠于办理抵押权登记的过错，不应由恒通公司负担。恒通地产公司的阶段性保证责任应予免除。2.律师代理费不属于合同约定的保证范围，恒通公司不承担保证责任；《个人商业用房贷款合同》未约定律师费属于恒通地产公司的保证责任范围，且律师费不属于实现债权所必然花费的费用，恒通地产公司对于本案的律师费用不承担担保责任。抵押预告登记不产生正式抵押登记的效力，中行海阳支行对涉案房产无优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，抵押权的设立必须以正式的抵押登记为准，预告登记的作用仅在于阻却恶意的无权处分，预告登记并非正式的抵押权，不具有优先受偿权的效力。本案中，中行海阳支行未办理正式的抵押登记，对涉案房屋拍卖或变卖后的价值无优先受偿权。综上所述，请求法院驳回中行海阳支行第三、四项诉讼请求，维护恒通地产公司的合法权益。中行海阳支行围绕诉讼请求依法提交了证据，根据中行海阳支行的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月22日，恒通地产公司作为出卖人与刘光祥作为买受人签订《商品房买卖合同》，刘光祥购买位于海阳市。合同约定，房屋总价款为1242670元；首付款622670元于签约当日付清，余款620000元办理银行按揭。该合同由刘光祥签字捺印，并加盖恒通地产公司印章。刘光祥依约付清了首付款。2013年5月21日，刘光祥作为借款人、林建英作为共同债务人向中国银行申请贷款。此前，刘光祥于2013年5月7日向中行海阳支行出具《划扣款授权》，载明为确保借款合同的履行，借款人每月14日前在该账户内存有足够的金额，授权中行海阳支行每月14日从约定账户自动扣收每月需偿还的借款本息。该贷款申请由刘光祥、林建英签字捺印，授权由刘光祥签字捺印。2013年6月14日，刘光祥、林建英作为借款人，中行海阳支行作为贷款人，恒通地产公司作为保证人签订《个人商业用房贷款合同》。根据合同约定，贷款金额为620,000元，还款期数为120个月，还款方式为按月等额本息还款；贷款月利率为6‰，逾期还款的罚息为贷款利率水平加收50%，即6‰×1.5倍；刘光祥以涉案房屋设定抵押担保，恒通地产公司承担阶段性连带责任保证；因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担；借款人出现违约事件（即未按期归还贷款本息）时，中行海阳支行有权同时采取解除本合同、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；保证条款中约定，保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务以及该日之前发生的保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的保证责任。该合同由刘光祥、林建英签字捺印，并加盖中行海阳支行、恒通地产公司印章。《个人商业用房贷款合同》签订后，中行海阳支行依约履行了出借义务。截止到2020年2月12日，刘光祥账户偿还本金331,704.63元、利息179,216.69元、罚息22.34元，共计偿还510,943.66元。刘光祥逾期还款后，恒通地产公司未垫付贷款本息。另查明，涉案房屋于2013年6月6日办理预告登记，预告登记权利人为中行海阳支行、义务人为刘光祥，预告登记业务种类为预购商品房设定抵押权预告，但至今未办理产权登记手续。经审查，本院对中行海阳支行提交的证据予以采信。诉讼过程中，本院根据中行海阳支行的保全申请，依法查封了刘光祥、林建英名下的位于海阳市。本院认为，刘光祥与恒通地产公司签订的《商品房买卖合同》，刘光祥及林建英与中行海阳支行及恒通地产公司签订的《个人商业用房贷款合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。根据贷款合同的约定，借款人出现违约事件（即未按期归还贷款本息）时，中行海阳支行有权同时采取解除本合同、宣布本合同项下贷款本息全部提前到期。中行海阳支行依约发放借款，刘光祥、林建英未能按照合同约定偿还借款本息，恒通地产公司未依约履行保证责任，均属违约。中行海阳支行请求解除与刘光祥、林建英签订的《个人商业用房贷款合同》，符合双方约定的解除条件，本院予以支持。中行海阳支行请求刘光祥、林建英偿还借款本金288,295.37元，利息13,583.69元，罚息3,085.97元，合计304,965.03元（计算至2020年7月16日），并按原合同约定的利率给付自2020年7月17日起至借款实际付清之日的利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。中行海阳支行请求被告刘光祥、林建英承担律师费，合同虽约定借款人应承担贷款人因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，但中行海阳支行未提交实际支付律师费用的凭证，不能证明该律师费是其已经发生的损失，故对中行海阳支行请求的律师费，本院不予支持。关于恒通地产公司是否应当承担连带责任保证，恒通公司答辩称因中行海阳支行或刘光祥怠于办理抵押权登记，存在拖延行为，该过错不应由恒通公司承担，但该案被告刘光祥系房屋买卖合同的相对方，办理房屋抵押权登记的义务主体系刘光祥，现被告刘光祥未在合理期限内积极办理抵押权登记，亦无法找到其本人，被告恒通地产将其归结于原告中行海阳支行怠于行使权利与事实不符，在本案中其应当按照合同约定履行连带保证责任，至于恒通地产公司与刘光祥之间的责任追究，可另行起诉，故对于恒通公司的答辩意见，本院不予采信。中行海阳支行主张恒通地产公司对刘光祥、林建英的欠款本息承担连带清偿责任，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。因涉案房产只办理了预抵押登记，抵押权未设立，故中行海阳支行请求对涉案房产享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司海阳支行与被告刘光祥、林建英签订的《个人商业用房贷款合同》；二、被告刘光祥、林建英于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司海阳支行借款本金288,295.37元，利息13,583.69元，罚息3,085.97元，合计304,965.03元（计算至2020年7月16日），自2020年7月17日起至被告实际给付之日的利息仍按贷款合同的约定计付给原告中国银行股份有限公司海阳支行；三、被告烟台恒通地产有限公司对本案判决第二项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司海阳支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6146元，由原告中国银行股份有限公司海阳支行负担272元，由被告刘光祥、林建英、烟台恒通地产有限公司负担5874元；保全费2170元，由被告刘光祥、林建英、烟台恒通地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审 判 长  姜雪莲审 判 员  孙洪杰人民陪审员  王喜丽二〇二〇年十二月三十日书 记 员  刘玉超