海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终2015号   上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司，住所地海南省东方市东海路平安楼301房。   法定代表人：陈思彤，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：林丽春，该公司法务部副经理。   被上诉人（原审原告）：贾素奇，男，1945年9月11日出生，汉族，住海南省乐东县。   被上诉人（原审原告）：王慧芳，女，1981年6月2日出生，汉族，住海南省乐东县。   上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人贾素奇、王慧芳商品房预售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   广华公司上诉请求：1.撤销（2020）琼9007民初25号民事判决书的第一项判决，并依法改判驳回贾素奇、王慧芳的诉讼请求。2.一、二审案件受理费均由贾素奇、王慧芳承担。事实与理由：一、一审判决对逾期办证的事实认定错误，应予撤销。根据双方所签订的《东方市商品房买卖合同》第十五条第五款和第十六条第2项以及附件七本合同补充协议第二条之约定，由于国家及海南省对于房产登记新政策的实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证还需要贾素奇、王慧芳配合并提供相应的材料，本案中贾素奇、王慧芳至今未缴纳契税等各项办证费用，导致广华公司不能按时递交办证资料，故逾期办证非广华公司原因所致，广华公司不应当承担逾期办证的违约责任。二、办理不动产权证的时间应合并计算。根据《东方市商品房买卖合同》第十五条第一款之约定，鉴于目前不动产权证办理手续的相关政策已经发生变更，原来是分别办理房屋所有权证、土地使用权证，现在是合并办理，所以相应的办理不动产权证的时间也应当合并计算，即办证时间是自交房之日起730日。三、一审判决广华公司支付逾期办证违约金过高，依法应当予以减少。退一步讲，假使广华公司存在逾期办证的违约行为，需要向贾素奇、王慧芳支付逾期办证违约金，但贾素奇、王慧芳主张的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，贾素奇、王慧芳对于因广华公司逾期办证所造成的经济损失，依法应提交相关证据加以证明，但贾素奇、王慧芳并未提供相关证据，故贾素奇、王慧芳主张的违约金过高，且不符合法律规定。   贾素奇、王慧芳辩称，一、贾素奇、王慧芳要求返还购房款215311元及利息22331元的诉请应得到支持，恳请二审法院全案审查予以变更。广华公司依据购房合同按336.43㎡收取房款2275000元，2017年办理网签合同备案时，合同面积变更为300.09㎡，价款变更为2059689元，广华公司应退还合同变更多收取的215311元并支付相应利息。二、广华公司逾期办理房屋产权登记违约，一审支持违约金应当维持。2017年11月30日交房至今未给贾素奇、王慧芳办理房屋产权登记。按照《东方市商品房买卖合同》第十五条的约定，广华公司应当自房屋交付之日起365日内办理房屋权属证书。办理商品房权属证书在改革后就是办理不动产权属登记，广华公司在2018年11月30日前办理房屋产权的不动产登记不存在法律障碍。按已付房款的日万分之一支付违约金是广华公司对所有购房人的承诺，与贾素奇、王慧芳逾期付款的违约责任相对应，不存在违约金过高的情形。广华公司没有向贾素奇、王慧芳发送支付相关费用的书面通知，也没有发送过提供相关文件、材料的书面通知，其以未提交材料和缴纳契税等办证费用为由，将不能办理产权登记归咎于贾素奇、王慧芳的上诉理由不成立。   贾素奇、王慧芳一审诉讼请求：1.判令广华公司返还贾素奇、王慧芳商品房误差面积33.71平方米的购房款362369元及利息22331元，计384700元；2.判令广华公司支付贾素奇、王慧芳逾期未办理房产证违约金81357元；3.本案诉讼费由广华公司承担。   一审法院认定事实:2017年8月31日，贾素奇、王慧芳与广华公司签订《东方市商品房买卖合同》（合同编号：DFL000028950），约定贾素奇、王慧芳购买广华公司位于东方市八所镇琼西路西侧东方·碧海云天H3栋1层101号房，房屋总价款为2059689元，付款方式为一次性付款。广华公司应当在2017年9月30日前将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付贾素奇、王慧芳使用。商品房达到交付条件后，广华公司应当按合同约定的交付日前书面通知贾素奇、王慧芳办理交付手续，并在商品房交付之日起365日内为贾素奇、王慧芳办理房屋权属证书。如因广华公司的责任，贾素奇、王慧芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，贾素奇、王慧芳不退房的，广华公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一支付违约金。约定计价面积与产权登记面积有差异的，最终以产权登记面积为准，据实计算，多退少补。双方同时签订《附件七：本合同补充协议》，约定买卖双方所有通知均以书面为准，并在广华公司通知的期限内签订面积差异确认文件及提供办证所需资料。   另查明，贾素奇、王慧芳已依约付清购房款2059689元并于2017年11月30日签署分户验收交房流程表办理入住。截止一审开庭辩论终结时，广华公司未提交涉案房屋验收合格的材料，亦未办理案涉房屋的不动产权证。   一审法院认为，本案的争议焦点是：一、贾素奇、王慧芳请求广华公司返还商品房误差面积33.71平方米的购房款及利息是否有事实根据和法律依据；二、广华公司未办理案涉房屋的不动产权证是否构成违约并承担相应违约责任；三、广华公司是否应当向贾素奇、王慧芳支付逾期办证违约金及计算标准。   一、关于贾素奇、王慧芳请求广华公司返还商品房误差面积33.71平方米的购房款及利息是否有事实根据和法律依据问题。贾素奇、王慧芳提交的《申请书》上的签章是海南福安集团东方营业部，而广华公司与海南福安集团东方营业部系两个独立单位，贾素奇、王慧芳未能提出证据证明广华公司委托海南福安集团东方营业部及相关人员就涉案房屋面积误差问题与贾素奇、王慧芳进行确认。《申请书》不能证明双方对涉案面积差进行了确认，且33.71平方米面积差也未经产权登记机关登记确认。因此，贾素奇、王慧芳的该项诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持；   二、关于广华公司未办理案涉房屋的不动产权证是否构成违约并承担相应违约责任问题。双方在商品房买卖合同中明确约定，广华公司应当在商品房交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。但广华公司未提交证据证明其依约在房屋交付之日起365日内办理案涉房屋的不动产权证，广华公司的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。故贾素奇、王慧芳请求应向其支付违约金，予以支持。广华公司提出逾期办证非广华公司原因所致，广华公司不应承担逾期办证的违约责任意见，因其未能提出充分有效的证据予以证明，故对其的辩解意见，不予采信。   三、关于广华公是否应当向贾素奇、王慧芳支付逾期办证违约金及计算标准问题。双方在商品房买卖合同中明确约定，广华公司应于商品房交付之日起365日内办理房屋权属证书，广华公司未在涉案房屋交付贾素奇、王慧芳之日起365日内办理不动产权证，已构成违约，应按合同约定，自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向贾素奇、王慧芳支付违约金。逾期天数从2018年11月30日起暂计算至2019年12月30日，共395天，即广华公司应向贾素奇、王慧芳支付逾期办证的违约金数额为81357元（2059689元×0.0001×395天）。贾素奇、王慧芳的该项诉求有事实根据及法律依据，予以支持。广华公司未能提出贾素奇、王慧芳主张违约金过高的相关有效证据予以证明，故对其辩解贾素奇、王慧芳主张违约金过高的意见，不予采纳。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、东方广华实业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向贾素奇、王慧芳支付逾期办证的违约金81357元；二、驳回贾素奇、王慧芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8291元（贾素奇、王慧芳已预交），由广华公司负担1834.38元，贾素奇、王慧芳负担6456.62元。   二审期间，广华公司未提交证据，贾素奇、王慧芳提交一份（2018）琼97民终1199号案件判决资料作为证据，拟证明本案应维持原判。广华公司质证不予认可。本院经审查认为，该案判决结果与本案无直接关联，本院不予采纳。   二审查明，双方签订的《东方市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，该条第一款载明：“出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点：1.广华公司是否承担逾期办证的违约责任；2.如承担逾期办证的违约责任，广华公司应支付的逾期办证违约金如何计算。   关于争议焦点一，双方在商品房买卖合同中已明确约定了广华公司办理商品房产权登记的时间，广华公司在约定时间内未履行该义务，致使贾素奇、王慧芳至今未取得商品房不动产权证，已构成违约。广华公司主张由于国家及海南省房产登记新政策的实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证还需要贾素奇、王慧芳配合并提供相应的材料，其至今未缴纳契税等各项办证费用，故逾期办证非广华公司原因所致，不应当承担逾期办证的违约责任。根据查明的事实，涉案房屋尚未通过验收，尚不具备办理不动产权证的条件，而涉案房屋通过验收是广华公司的义务，未经验收合格的房屋无法缴纳契税，亦无法办理不动产权证，故广华公司以政府新政策及买受人未配合提供相应材料为由规避违约责任，其主张不应承担逾期办证违约责任，于法无据。一审判决广华公司承担逾期办证的违约责任，合法有据，本院予以维持。   关于争议焦点二，涉案商品房买卖合同签订时，房屋权属证书和土地使用权证已合二为一为不动产权证，故应当将合同约定办理两证的时间合并确定为办理不动产权证的办证期限，即广华公司应于房屋交付之日起730日内为贾素奇、王慧芳办理不动产权证。涉案商品房已于2017年11月30日交付贾素奇、王慧芳，故广华公司应在2019年11月30日前为贾素奇、王慧芳办理不动产权证。因此，广华公司应支付的逾期办证违约金期间为从约定办证期限届满的次日即2019年12月1日计算至贾素奇、王慧芳主张的2019年12月30日共30日。因商品房买卖合同约定的“出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”系双方自愿约定的违约金计算方式，一审法院据此计算违约金并无不当，本院予以维持。综上，广华公司应向贾素奇、王慧芳支付的逾期办证违约金为2059689元×0.0001×30天=6179元。贾素奇、王慧芳主张超出的部分，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。   关于贾素奇、王慧芳提出广华公司应返还多支付的购房款及利息，并要求二审法院全案审查的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，一审判决已驳回贾素奇、王慧芳要求广华公司返还多支付的购房款及利息的诉讼请求，贾素奇、王慧芳并未上诉，该诉请不属于本案二审的审理范围。   综上所述，广华公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实有误，处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初25号民事判决；   二、东方广华实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付贾素奇、王慧芳逾期办证违约金6179元；   三、驳回贾素奇、王慧芳的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费8291元，由广华公司负担50元，由贾素奇、王慧芳负担8241元；二审案件受理费1834元，由广华公司负担50元，由贾素奇、王慧芳负担1784元。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年十二月十四日   书记员 唐欣凌   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。