苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9660号原告：苏州路劲商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698。法定代表人：单颂曦。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。被告：王春妹，女，汉族，1973年4月28日生，住盐城市滨海县。委托诉讼代理人：仲春辉，江苏铭云律师事务所律师。原告苏州路劲商业管理有限公司（以下简称路劲公司）与被告王春妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理，原告路劲公司的委托诉讼代理人崇斯源、宋瑞，被告王春妹的委托诉讼代理人仲春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路劲公司向本院提出的诉讼请求为：1.确认路劲公司与王春妹之间的租赁合同于2020年1月8日解除；2.王春妹于判决生效后3日内将案涉商铺恢复原状并向路劲公司交还案涉商铺；3.王春妹支付拖欠租金68083.77元及利息2499元(以68083.77元为基数，自2020年1月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍暂计算至2020年9月28日);4.王春妹支付逾期交还商铺期间的房屋占用费18612元(以132元/天为标准自2020年1月12日起计算至2020年6月1日);5.王春妹支付合同解除违约金12288元(合同解除时当年租赁年度3个月的租金);6.王春妹向支付律师费5600元;7.诉讼费用由王春妹承担。事实和理由：2018年4月27日，路劲公司与王春妹于签订了份《苏州路劲又一城商铺租赁合同》。合同约定，路劲公司将坐落于苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698苏州路劲又一城内编号为2F-13/14的商铺出租给王春妹，租赁面积为330平方米，租赁期限为2018年4月24日至2023年4月27日。关于租金及租金的支付方式，合同4.1.2条约定，合同项下的租金按照王春妹的月销售收入分成计算。第一个租赁年度为2018年4月28日至2019年4月27日，按王春妹月销售收入的5.9%计租；第二个租赁年度为2019年4月28日至2020年4月27日，以王春妹月销售收入的7%计租。除首期租金外，均按1个完整自然月为一个交租期进行租金缴纳，王春妹应在每月的5日前，向路劲公司一次性支付上月分成租金。关于王春妹方逾期付款的违约责任，合同17.1条约定，王春妹逾期支付租金、物业费等其他费用的，经路劲公司书面催告后七日内仍未支付的，自催告届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。王春妹逾期提供相关盖章或签字版财务报表给路劲公司，超过15日的，路劲公司有权解除合同，扣除履约保证金，且不承担违约责任。关于路劲公司行使单方解除权的形式条件，合同17.4.3条约定，租赁期内王春妹逾期支付租金、物业费超过二十日，或者逾期交付租金、物业费累计超过四十五日，或者逾期交付租金、物业费累计超过三次的，路劲公司有权直接解除合同。关于商铺交还的问题，合同14.1条约定，王春妹应当于合同解除之日起三日内将物业恢复原状并交还给路劲公司。合同14.6.1条约定，王春妹逾期交还物业的，除应按照最后一个月的租金标准支付逾期期间的租金外，王春妹方缴纳的保证金不予退还，每逾期一日，按最后一个月的日租金的两倍或一次性按合同总金额的20%向路劲公司支付违约金，直至物业交还。合同签订后，路劲公司如约履行了物业交付义务。截至目前，王春妹仍拖尚拖欠租金68083.77元。期间虽经多次催缴，但王春妹仍未支付。路劲公司于2020年1月3日向王春妹发出交还商铺催告通知书，函件发出后的第三人各工作日即视为送达，故双方之间的租赁合同自2020年1月8日在事实上终止。合同终止后，王春妹应于2020年1月11日前与路劲公司办理物业交还手续，交还案涉商铺，但截至目前，王春妹仍未履行房屋交还义务，仍然占有使用该房屋。被告王春妹辩称：1.双方之间的租赁合同于2020年1月15日解除，商铺已按现状返还路劲公司，按照合同约定，路劲公司已于2020年2月15日完全控制商铺，故占用费最多计算至2020年2月15日。案涉商铺最后一个月处于倒闭未营业状态，未产生营业额，按照合同约定，王春妹不应支付占用费。考虑到确有占用情况，王春妹同意支付占用费1000元。2.案涉商铺销售额由双方对账确认，路劲公司提供的照片不是原件，不能反映照片来源，不能证明王春妹店铺的营业收入，故不认可路劲公司主张的租金。3.路劲公司已主张占用费，不应再主张违约金。合同解除没有对路劲公司造成损失，请求调低违约金。4.路劲公司应当举证证明已实际支付律师费，金额由法院酌情认定。5.王春妹支付的履约保证金1万元，应当冲抵相关费用。经审理查明：2018年4月27日，路劲公司作为出租人（甲方）与王春妹作为承租人（乙方）签订《苏州路劲又一城商铺租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698苏州路劲又一城内编号为2F-13/14的商铺出租给乙方使用。该物业套内面积330㎡，乙方在该物业内经营童装零售。租赁期限为商铺交付之日起5年4天，暂定交付日期为2018年4月24日，即租赁期限自2018年4月24日至2023年4月27日止；具体的交付时间、装修期限、租赁期限以附件二房产交付通知书或附件三交付确认书为准。关于租金及支付时间，租赁合同4.1.2条约定，租金为按乙方月销售收入计算分成租金。该条还约定：1.2018年4月24日至2018年4月27日为装修期，装修期租金包含在首期租金内。2.2018年4月28日至2019年4月27日，为月销售收入的5.9%。3.2019年4月28日至2023年4月27日，为月销售收入的7%。4.首期租金收取的基数为首个不足自然月天数与下一个自然月之和的销售收入。租期内其他各月租金均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。5.每月结束后5日内，乙方提供相关盖章或签字版财务报表给甲方审核，进行上月销售收入的统计，并核算上月销售收入分成租金，乙方应当在每月的5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付上月分成租金。关于履约保证金，租赁合同第5.1条约定：乙方向甲方支付履约保证金1万元。租赁合同第5.2条对履约保证金的使用进行了约定。租赁合同第5.2.1条约定，租赁期内，如果乙方有违反本合同行为给甲方造成损失的，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，履约保证金不足以支付赔偿款或违约金的，甲方仍可向乙方继续追偿。第5.2.5条约定，甲方应于执行抵扣履约保证金行为后的三个工作日内书面通知乙方，乙方应于收到通知后七个工作日内向甲方补足扣除部分的履约保证金。关于物业交还，租赁合同第14.1条约定：乙方应当于合同终止、解除或租期届满之日起三日内将该物业恢复原状并交还给甲方。第14.3条约定，乙方自行将该物业内所有可移动的自有设施与物品（与该物业已连成有机整体的装修附属设施/设备、隐蔽系统工程除外）搬离或清除出该物业；将该物业恢复至交付给乙方时的状态。第14.4条约定，合同解除、终止或期限届满后三日内，乙方应与甲方办理该物业交还手续，由双方签署书面交还确认单。第14.6.1条约定，乙方逾期交还该物业，除应依照最后一个月的租金标准支付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，乙方缴纳的履约保证金不予退还，且每逾期一日，按合同最后一个月的日租金/保底日租金标准的两倍或一次性按合同总金额(即年度租金与管理费的总和乘以合同租赁年限)的20%向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同约定收回该物业(上述两种违约金的承担方式甲方可任意选择适用)。第14.6.2条约定，乙方逾期交还该物业，经甲方书面催告后七日内仍未交还的，甲方可自行收回该物业。关于乙方违约责任，合同第17.1条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电等其他费用，经甲方书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。第17.4.3条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用超过二十日，或逾期支付租金、物业管理费等费用累计超过四十五日的，或逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用累计超过三次（含三次），甲方有权直接解除合同。第17.5条约定，甲方根据17.4条约定提前解除租赁合同的，甲方有权没收乙方缴纳的履行保证金。关于争议的解决，租赁合同第二十条约定：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，双方同意向该物业所在地有管辖权的人民法院起诉。在协商或争议解决期间，对于本合同不涉及争议部分的条款，各方仍须履行。除非生效判决/裁决另有规定，各方为解决争议而实际支付的费用(包括但不限于诉讼/仲裁费、合理的律师费、保全费等)均由败诉方承担。关于责任限额，合同第23.3条约定：因一方存在本合同约定的违约情形而导致其他方提前解除本合同的，或一方无正当理由擅自单方面解除本合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装修费用等），其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，其赔偿的最高限额为合同解除当年租赁年度十二个月的租金（履约保证金不被计算在内）。合同签订后，王春妹支付了履约保证金1万元。王春妹已支付2018年8月31日之前的租金。2020年1月3日，路劲公司向王春妹发出《交还商铺催告通知书》，该通知书载明：2019年8月12日，路劲公司已向王春妹发送《交还商铺催告通知书》，要求王春妹在收到该通知书后交还商铺、付清全部欠款，但王春妹至今仍未履行。基于合同的约定，路劲公司再次要求王春妹：1.于2020年1月15日前将商铺内物品、设施清除完毕并交还路劲公司。否则视为王春妹自动放弃该物品与设施，路劲公司有权无偿取得该物品与设施的所有权，有权自行进入该商铺自由处置物品与设施。2.王春妹于2020年1月15日前依照合同约定费用标准支付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用。3.王春妹于2020年1月15日前，依照合同第14.6.1款约定的计算方式，向路劲公司支付违约金。4.路劲公司有权依约没收王春妹支付的履约保证金。庭审中，王春妹陈述，在路劲公司2020年1月3日发函要求交还商铺之后，于2020年1月15日停止经营，并告知路劲公司放弃商铺内所有物品。路劲公司陈述，王春妹于2020年1月20日停止经营，2020年3月从案涉商铺内搬走一部分道具，但未表示不再经营，直至2020年9月16日才将商铺内所有物品清理完毕，但未与路劲公司办理交接手续、移交钥匙，路劲公司于2020年9月18日自行收回商铺。庭审中，路劲公司提供了销售收入凭证照片打印件，上述凭证中载明销售收入分别为：2018年10月91600元、11月80797元；2019年1月96075元、2月44286元、3月58944元、4月58359元、5月54944元、6月52590元、7月54850元、8月42483元、9月61669元、10月61955元、11月53134元。2018年9月、12月的销售收入凭证，路劲公司已丢失；2019年12月、2020年1月的销售收入凭证，路劲公司表示王春妹未提供。王春妹表示，此前由王春妹向路劲公司提供手写的金额，提供到2019年4、5月份，后因经营亏损，经双方协商不再提供，待经营改善后再提供；在店铺倒闭之后，电脑被员工拿走抵工资，故无法提供销售数据。另查明：路劲公司与北京市炜衡（苏州）律师事务所签订《法律服务合同》，路劲公司委托该所处理案涉纠纷，合同约定的律师费为5600元。以上事实，有商铺租赁合同、销售收入凭证、交还商铺催告通知书、法律服务合同以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，路劲公司与王春妹之间的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。双方对案涉租赁合同于2020年1月15日解除均无异议，本院予以确认。因路劲公司已经收回案涉商铺，故对于路劲公司要求王春妹返还商铺的诉讼请求，本院不再支持。关于王春妹应当支付的租金问题。本院认为，根据合同约定，王春妹应于每月结束后5日内向路劲公司提供财务报表进行审核，核算上月销售收入分成租金，故王春妹有义务向路劲公司提供每月销售收入数据。现路劲公司提供了部分销售收入凭证，王春妹仅对此予以否认，但未提供实际销售收入数据的证据，故对于路劲公司提供的销售收入凭证所载明的数据，本院予以认定。对于2018年9月、2018年12月的销售收入，因路劲公司已经丢失凭证，对于路劲公司主张的数额，本院不予认定。对于2019年12月、2020年1月的销售收入，因王春妹未向路劲公司提供，路劲公司参照2019年11月的数据予以计算，本院予以确认。合同约定2018年4月28日至2019年4月27日期间的租金按销售收入的5.9%计算、2019年4月28日至2020年4月27日期间的租金按销售收入的7%计算，经本院核算，王春妹应支付路劲公司租金56766元。关于王春妹应当支付的房屋占有使用费问题。案涉租赁合同解除后，根据合同约定，王春妹有义务将商铺恢复原状并返还给路劲公司。王春妹未提供证据证实其何时将案涉商铺恢复原状并返还给路劲公司，应承担相应不利后果。但在2020年1月3日，路劲公司向王春妹发出交还商铺的通知，要求王春妹于2020年1月15日前将案涉商铺内物品、设施清除完毕，否则路劲公司有权自行进入该商铺对物品、设施进行处置，同时，案涉商铺处于路劲公司整体管理之下，在案涉商铺闭店之后不再营业的情况下，路劲公司根据上述通知以及合同约定，应自行收回商铺，以避免损失的扩大。综上分析，本院酌情确定王春妹支付三个月的房屋占有使用费，参照2019年11月的租金标准，经本院计算，金额为11158元。关于王春妹应当支付的违约金问题。本院认为，案涉合同因王春妹未按约支付租金而解除，王春妹应当赔偿路劲公司招租期的可得利益损失，路劲公司按照合同约定主张三个月，在合理范围内，本院予以支持。参照2019年11月的租金标准，王春妹应支付路劲公司违约金11158元。关于路劲公司主张的律师费是否应当支持的问题。本院认为，租赁合同中明确约定，为解决争议而支付的律师费由败诉方承担。结合本案路劲公司的胜诉金额，本院酌情确定王春妹承担5000元。关于王春妹支付的履约保证1万元如何处理的问题。本院认为，路劲公司已要求王春妹承担支付房屋占有使用费、违约金等违约责任，其又要求没收履约保证金，超过合理范围，本院不予支持。王春妹已支付的履约保证金，可用于抵充王春妹应付租金。抵扣后，王春妹尚应支付路劲公司租金46766元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告苏州路劲商业管理有限公司与被告王春妹签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》于2020年1月15日解除。二、被告王春妹支付原告苏州路劲商业管理有限公司租金46766元，并支付利息（以46766元为基数，自2020年1月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。三、被告王春妹支付原告苏州路劲商业管理有限公司房屋占有使用费11158元，于本判决生效后十日内履行。四、被告王春妹支付原告苏州路劲商业管理有限公司违约金11158元，于本判决生效后十日内履行。五、被告王春妹支付原告苏州路劲商业管理有限公司律师费5000元，于本判决生效后十日内履行。六、驳回原告苏州路劲商业管理有限公司其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费1277元，由原告苏州路劲商业管理有限公司承担451元；由被告王春妹负担826元，并于本判决生效后十日内直接给付原告苏州路劲商业管理有限公司。原告苏州路劲商业管理有限公司已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二〇年十二月十日书记员  李 薇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。