北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89893号原告：刘秀艳，女，1969年11月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文娟，北京市仁杰律师事务所律师。被告：北京浩德房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路9号。法定代表人：刘晓林，董事长。委托诉讼代理人：张汝义，北京市瑞银律师事务所律师。委托诉讼代理人：石宏生，北京市瑞银律师事务所律师。原告刘秀艳（以下称原告）与被告北京浩德房地产开发有限公司（以下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用普通程序独任制审判，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人彭鹏，被告之委托诉讼代理人张汝义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行编号为XXX的《房屋买卖协议》，将坐落于朝阳区工人体育场北路9号2层XXX的房屋交付给原告；2、判令被告给付原告自2018年6月2日起至2020年9月3日的违约金2639421.68元；3、判令被告给付原告自2020年9月4日起至实际交房之日止的违约金（以6398598元为基数，按照日万分之五计算）；4、由被告负担案件受理费。事实与理由：2017年8月11日，原告与案外人北京同路钧合房地产经纪有限公司签订《铜雀项目独家优惠协议》，该协议约定，甲方购买朝阳区工体北路9号铜雀项目X房屋（以下称案涉房屋），甲方向乙方支付服务费人民币100万元整，房源原价17328778元，优惠房源价格13797195元。2017年10月11日，原告与被告签订《房屋买卖协议》和《装饰装修工程施工协议》，将购房款拆分为两部分，即买卖协议中的购房款和装修协议中的装修款。买卖协议约定，案涉房屋成交价格6398598元，买受人应于2017年11月30日前向出卖人支付全部购房款的100%，出卖人应于2018年6月1日前将该房屋交付给买受人，该房屋具备交付条件后，出卖人及装修单位应当共同通知买受人对该房屋及该房屋的装修工程进行验收和移交。若因出卖人原因导致该房屋未能按照本协议约定日期进行房屋交付，则每逾期一日，出卖人应按买受人已付房款的万分之五向买受人支付违约金；如逾期超过90日出卖人仍未完成房屋交付手续，买受人有权解除本协议及双方所签署的其他相关协议。装修协议约定，原告向被告支付装修款6398598元。乙方应在2018年6月1日前完成该房屋的装修工程，并将装修后的该房屋移交给甲方。该房屋装修工程完工后，乙方及出卖人应当共同通知甲方对该房屋及该房屋的装修工程进行验收和移交。如乙方未按照本协议约定期限完成该房屋的装修工程兵向甲方移交该房屋装修工程的，则每逾期一起，乙方应按甲方已付工程总造价数额的万分之五向甲方支付违约金。2017年12月14日，为办理案涉房屋网签，被告要求原告签订了编号为XXX的《北京市商品房现房买卖合同》，该合同系办理网签使用，双方权利义务关系买卖协议和装修协议为准。在优惠协议、买卖协议、装修协议签订后，原告依约分别向案外人北京同路钧合房地产经纪有限公司支付了服务费，向被告支付了全部购房款。至2018年6月1日，被告未如期交付涉案房屋。原告在催促交房的过程中，得知案外人北京同路钧合房地产经纪有限公司系该楼按的代理销售方，时至今日，被告仍未明确回复交房七日，故诉至法院。被告辩称：原告以同样理由起诉过，要求解除合同，2018年6月到期后我们没有按期交房，后原告要求解除两个合同，两个合同的价款全部支付，双方协商达成一致。2018年9月3日双方一致同意解除合同，我们返还本金，后来原告要求我们交纳延期交房违约金等费用，双方就没有继续协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交2017年10月11日与被告签订的《房屋买卖协议》，主要内容有：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售该房屋为楼房，坐落为：北京市朝阳区工体北路9号房屋（下称“该房屋”），该房屋所在楼栋建筑总层数为9层，其中地上7层，地下2层，该房屋所在楼层为2层，建筑面积共148.58平方米。（二）该房屋规划设计用途为：住宅。第二条房屋权属情况（一）该房屋所在楼栋所有权证号为：X京房权证朝字第XXXX号。第三条成交价格及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币6398598元整（以下简称“购房款”）。上述购房款包括获得该房屋的所有权及该房屋相应的公共区域共有权，以及该房屋原有的附属设施设备、装饰装修、相关物品所应支付的款项和费用，但不包括买受人在签署本协议的同时，委托第三方进行室内精装修、公共区域改造升级所需相关费用。第四条房屋买卖交易方式（一）买卖双方同意，买受人应于2017年10月11日前向出卖人支付购房定金，定金金额为人民币3600000元。（二）买卖双方一致同意采取全额付款，买受人应于2017年11月30日前向出卖人支付全部购房款的100%（含已付购房定金），计人民币6398598元整。第六条房屋交付（一）出卖人应于2018年6月1日前将该房屋交付给买受人。（二）该房屋具备交付条件后，出卖人及装修单位应当共同通知（下称“首次通知”）买受人对该房屋及该房屋的装修工程进行验收和移交。其中，出卖人负责向买受人交付该房屋，该房屋的交付标准为本协议及其附件约定的该房屋交付标准。第七条特殊约定（二）为达到该房屋所在楼宇的整体品质及价值提升，买受人委托具备资质的装修单位对该房屋进行精装修并对该房屋所在楼宇的公共区域进行改造升级。买受人同意上述装修单位由出卖人选聘。该房屋具体的装修内容及标准以买受人与装修单位签署的《装修装饰工程施工协议》为准。第十条违约责任（一）出卖人的违约责任若因出卖人原因导致该房屋未能按照本协议约定日期进行房屋交付，则每逾期一日，出卖人应按买受人已付房价款的万分之五向买受人支付违约金；如逾期超过90日出卖人仍未完成房屋交付手续，买受人有权解除本协议及双方所签署的其他相关协议。出卖人应在收到买受人发出的解除通知之日起10个工作内日向买受人无息返还买受人已支付的全部房价款。第十三条附则（一）就该房屋的买卖事项，买卖双方除了签署本协议以外，在双方办理该房屋网签登记手续时，应按照相关规定另行签署《北京市存量房屋买卖合同》。本协议与《北京市存量房屋买卖合同》（包括其他协议，其他协议以及附件的附录）构成关于该房屋买卖事项的双方当事人之间的全部协议和谅解。《北京市存量房屋买卖合同》与本协议规定不一致的，以本协议的规定为准。原告提交2017年12月14日双方之间的《北京市商品房现房买卖合同》（住宅类）网签合同。被告对上述证据的真实性表示认可。原告提交被告出具的收据，分别为：2017年8月7日预留金10万元，2017年8月11日定金100万元，2017年9月11日130万元，2017年10月11日定金120万元，2017年11月22日尾款9197195元。另提交北京XXX房地产经纪有限公司出具的收据，优惠款100万元。被告对其收取的款项金额认可，两个合同中的金额没有进行严格区分，北京XXX房地产经纪有限公司出具的收据与其无关。被告亦提交除上述北京XXX合房地产经纪有限公司出具的收据外其余三组证据，原告予以认可。被告提交2019年6月13日原告签署的《民事起诉状》，证明双方已经于2018年9月3日就原告提出的解除《房屋买卖协议》并退还购房款达成一致。原告认可起诉过，当时最后就合同解除没有达成一致意见。该笔录显示原告称于2018年9月3日要求被告解除合同并退款。根据被告申请，本院依法调取了原告诉请解除合同案件中有关庭审笔录，原告对该证据真实性认可，该笔录明确记载被告没有出具同意解除合同的确认函。被告称即使当时没有达成协议，在起诉时双方也已经达成合意，只是原告要求补偿过高，所以没有达成一致。被告提交照片证明涉案房屋正在装修过程中，无法进行交付。原告对该证据的真实性不认可，照片的形成时间和地点无法确认，但是认可现在房屋还在装修状态中，但表示即使被告无法继续装修其也坚持要求被告交房。被告提交北京市住房和城乡建设委员会北京市房地产交易权属管理系统显示信息截图，证明涉案房屋处于限制登记状态。原告称看不清截图，现在房屋无法过后是因为原告申请了保全，不能证明该房屋装修完毕后不可以过户。针对被告所称限制登记状态，本院至北京市朝阳区不动产登记中心调查，案涉房屋处本案保全外，未有异常。本院认为，原告与被告签订《房屋买卖协议》和《装饰装修工程施工协议》，将购房款拆分为两部分，即买卖协议中的购房款和装修协议中的装修款，并签订《北京市商品房现房买卖合同》（住宅类）网签合同，当事人为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但不影响其他部分的效力。合同的解除是当事人之间权利义务终止的重要方式，是合同效力状态的重大变化；当事人为合同解除的意思表示应当审慎，法律未规定该意思表示达到对方后仍可撤销。当事人关于合同解除的意思表示具有独立的法律效果，即权利义务终止，“尚未履行的，终止履行”当事人依法或者依约获得合同解除权的情况下，其关于解除合同的通知到达对方时即发生合同解除效力；即使当事人随该通知一并提出的关于恢复原状、采取其他补救措施或者赔偿损失的要求并非合法或者合约，亦不影响合同的解除。原告曾于2018年9月3日要求与被告解除合同，被告同意，故本院认为双方就合同解除已经达成合意，现原告要求继续履行合同无事实及法律依据。但不影响原告主张被告承担未按期交房的违约责任。在前述案件中，被告已经同意解除合同，法院向原告释明后，原告坚持撤诉，并另行主张权利，因此针对原告主张的违约金，本院仅支持2018年6月2日至2019年6月13日（原告第一次起诉之日）期间。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告刘秀艳与被告北京浩德房地产开发有限公司之间的《房屋买卖协议》于2018年9月3日解除；二、被告北京浩德房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告刘秀艳购房款6398598元；三、被告北京浩德房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘秀艳违约金1206136元；四、驳回原告刘秀艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27840元，由被告北京浩德房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；保全费5000元，由被告北京浩德房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告刘秀艳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 付 艳二〇二〇年十二月二十九日书记员 张静远