河北省灵寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0126民初1763号 原告：张建义，男，1963年12月20日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉市。 委托诉讼代理人：韩雅梦，河北双弘律师事务所律师。 被告：灵寿县三强房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市灵寿县灵寿镇西环路南段路西。 法定代表人：宋有和，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈影影，河北乾骥律师事务所律师。 原告张建义与被告灵寿县三强房地产开发有限公司（以下简称三强）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建义委托诉讼代理人韩雅梦、被告三强公司委托诉讼代理人陈影影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建义向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告购房违约金26243元，退还配套费9204元，共计35447元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月29日，原、被告双方签订了《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），原告购买了位于灵寿县0601的不动产，总价款为432342元。《买卖合同》第十条约定被告应于2017年3月31日前交付房屋。补充协议约定，“自本合同第十条规定交付的期限届满后，第一百八十个有效工作日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金”，合同签订后，原告按照约定向被告交付了全部购房款，但被告于2019年5月28日才将房屋交付给原告，延迟交房787天，已构成违约，应支付违约金26243元。另外，在2019年5月28日被告还向原告收取了配套费9204元，《买卖合同》第十七条约定，“水、电、暖、燃气、宽带、无线电视交房之日达到交付使用条件”，被告收取该配套费用于法无据。现为维护原告合法权益，提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告三强公司辩称，一、原告的起诉已经超过诉讼时效，应予驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告与被告于2016年7月19日签订商品房买卖合同，合同约定的交房时间为2017年3月31日，约定交房期限届满而被告未能交房时，原告就应当知道其权利受到损害。同时根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的诉讼时效从履行期限届满之日起计算。”因此，合同约定的交房时间之次日（即2017年4月1日）就应该起算违约金请求权的诉讼时效，原告应当在2020年3月31日前提起诉讼，而本案原告实际提起诉讼的时间为2020年9月24日，已经超过法律规定的诉讼时效期间，对原告的诉讼请求应当予以驳回。关于诉讼时效的起算点，本案还可以参考江西省高级人民法院的审判指引。2020年6月，江西省高级人民法院出台了关于规范开发商逾期交房纠纷案件的审判指引，根据该“指引”的第八部分“诉讼时效”，就明确了购房人主张逾期交房违约金时，应当自合同约定的交房期限届满的次日起计算诉讼时效期间。我国系成文法国家，在案件的审理上不但需严格遵守法律规定，同时也要遵循在全国范围内同案同判的基本原则，被告相信在江西省高级人民法院出台这样的办案指引后全国各省高院也会相继出台类似规定的审判指引。因此，综合以上法律规定及江西省高级人民法院的审判指引，本案原告起诉逾期交房违约金的诉讼时效起算点应为2017年8月1日，原告2020年8月7日才起诉，已经超过法定三年的诉讼时效。二、即便不考虑诉讼时效问题，因原告故意拖延收房时间导致的逾期交房天数以及因不可抗力、中高考等原因导致停工的天数应当在总逾期天数中予以扣除。（一）原告故意拖延收房时间的期限应从其主张的逾期天数中扣除。原告购买被告开发的金鼎苑小区7-3-604室房屋，事实上被告于2019年3月初就通知该楼业主去收房，绝大多数的业主及时办理了收房手续，但原告以各种理由拒绝办理收房手续，一直拖到2019年5月28日才办理收房手续，因此自被告通知原告办理收房手续之后，因原告己方故意拖延收房而产生的逾期天数应当从总延期交房天数中予以扣除（扣除时间为2019年3月10日-2019年5月28日为79天）。（二）以下逾期天数因不可抗力或因合同约定，应从被告逾期总天数中予以扣除。被告因重污染天气、环境检查等原因导致停工的期限应从逾期交房期限内扣除。原告与被告签订商品房买卖合同至原告实际收房这期间，被告在施工过程中收到灵寿县住房和城乡建设局、河北省大气办、灵寿县人民政府发布的重污染天气预警及启动应急响应的通知共计43份，通知明确要求被告停止施工，这43份通知结合监理部门制定的施工日志证明原告与被告签订商品房买卖合同至原告实际收房这期间因政府部门下发通知导致停工的期限共计404天。另，根据被告核实监理日志，因中、高考因素造成停工的天数共计8天。以上对于政府部门发布的停工指令，显然被告负有绝对遵守的义务，属于不能预见、无法避免和克服的情形，因此政府部门下发通知符合不可抗力的构成要件。根据被告与原告签订的商品房买卖合同第十条，该条款约定了遭遇不可抗力时出卖人可据实予以延期，因此，因不可抗力导致的停工412天应从逾期天数内予以扣除；根据合同约定，被告逾期交房180个有效工作日内不承担违约责任。根据原告与被告签订的补充协议第六条，对于逾期交房，被告享有180个有效工作日的免责期，补充协议是在双方平等自愿的前提下签订，协议内容合法有效，应当予以遵守。商品房买卖合同约定交房期限为2017年3月31日，往后数180个有效工作日，截止到2018年12月20日，共计263天。综上，因原告故意拖延收房时间、不可抗力等因素导致与昂奥停工754天应该在被告逾期总天数中予以扣除；三、原告主张被告退还配套费的请求于法无据应当予以驳回。商品房买卖合同第十七条虽然约定“水、电、暖、燃气、宽带、无线电视交房之日达到交付使用条件”，但没有说上述配套费用由被告承担。依据商品房买卖合同附件五补充协议第二条约定，买受人所交款项为该商品房房款，不包括配套费及向政府或其他部门所缴纳的各项费用，故被告所收取的配套费系被告代相关经营单位收取并已经全部转款给相关经营单位，被告未重复收取上述费用，也未在该收费行为过程中牟利，被告出售给原告的房屋价格本身就很低，故对该费用被告没有退还义务。综上，请求法院查明案件事实后依法驳回退还配套费的诉讼请求并对支付违约金的诉求依法判决。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年7月29日签订石家庄市商品房买卖合同，并于2016年8月16日在灵寿县房地产管理处预售备案，其中原告为买受人，被告为出卖人。合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：房屋坐落灵寿县灵寿镇西环路与××路交叉口东南侧××楼××单元××……该商品房建筑面积113.53平方米，其中，套内建筑面积93.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.03平方米……。第七条付款方式及期限约定：买受人签订本商品房买卖合同之日支付首付款壹拾伍万贰仟叁佰肆拾贰元整，剩余贰拾捌万元整由买受人向银行申请按揭支付……。第十条交付期限约定：出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十一条出卖人逾期交房的违约责任中原被告双方未做明确约定，后在该合同的附件五合同补充协议的第六条约定：逾期交房一百八十个有效工作日出卖人不承担违约金，超过一百八十个有效工作日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十个工作日内退还买受人全部房款（一次性付款的客户）或已付首付和已向银行缴纳的分期还款本息（按揭客户）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。本合同第十条规定交付的期限届满后，第一百八十个有效工作日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之一的违约金。原告向被告支付购房款432342元，2019年5月28日被告出具收据一份，收取原告维修基金、测绘费、契税、工本费、配套费共计20740元，其中配套费9204元。 以上事实由相关证据及庭审笔录在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，原、被告双方在《石家庄市商品房买卖合同》中对逾期交房违约金的约定是按逾期交房天数进行计算的，该逾期交房违约金形成的债权是一种继续性的债权，且逾期交房的天数在被告交付房屋时才能确定，诉讼时效应在被告实际交付房屋时起算，故被告以原告起诉超过诉讼时效的抗辩本院不予采信。 关于逾期交房违约天数及违约金的认定问题。原、被告双方在《石家庄市商品房买卖合同》附件五合同补充协议第六条明确约定：逾期交房一百八十个有效工作日内出卖人不承担违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，对原、被告双方均具有约束力，本院予以确认。原、被告双方在合同中约定交房时间为2017年3月31日，180个有效工作日为263个自然日。原告称被告于2019年5月28日交付房屋，被告抗辩称因原告故意拖延收房，但被告未提供相关证据予以证实，故本案中被告交房时间认定为2020年5月28日，故自2017年4月1日至2020年5月28日违约天数确定为787天-263天＝524天。被告抗辩称因重污染天气、环境检查等原因导致的停工天数应予扣除，被告虽提供了灵寿县住房和城乡建设局、河北省大气办等发布的停工通知，但在双方签订的石家庄市，现被告抗辩再扣除停工天数无事实和法律依据，亦不符合双方合同约定，对被告该项抗辩本院不予采纳，故逾期交房违约金本院依法确定为432342元÷10000×524天＝22654.72元。 关于配套费9204元是否应予返还的问题。被告收取原告配套费9204元，被告抗辩称收取配套费的依据为原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第二条，该第二条约定买受人所交款项为该商品房房款，不包含天然气集资费、有线电视安装费、电话初装费、宽带费的配套费用及向政府或其他部门所缴纳的各项费用，其中配套管网费的相关费用及办理证件所缴纳的费用由买受人承担。庭审中，本院明确告知被告于三个工作日内将配套费的具体收费内容书面提交本院，被告并未向本院提交，且在原、被告签订的商品房买卖合同第十七条中双方明确约定水、电、暖、燃气、宽带、无线电视、交房之日达到交付使用条件，现被告依据补充协议第二条约定称所收取的配套费为代相关经营单位收取并已经转款费相关经营单位，其并未重复收取，也未在收费过程中牟利且其出卖给原告的房屋价格本身就很低进行抗辩，被告未提供证据，其抗辩无事实和法律依据，本院不予支持，故被告应退还原告配套费9204元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告灵寿县三强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建义逾期交房违约金22654.72元； 二、被告灵寿县三强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张建义配套费9204元； 三、驳回原告张建义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费686元，减半收取计343元，由原告张建义负担45元，由被告灵寿县三强房地产开发有限公司负担298元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  康静 二〇二〇年十二月十四日 书记员  刘素