广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初40094号原告：广州谊居物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路257-259号洛桑美地海谊华厦负二层全层。法定代表人：钟国强，职务经理。委托诉讼代理人：邵凤仪，女，该司职员，联系地址同上。被告：邱金萍，女，1971年11月13日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区，现下落不明。被告：陈宁，男，1972年8月11日出生，汉族，户籍住址广州市海珠区，现下落不明。原告广州谊居物业管理有限公司与被告邱金萍、陈宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，由审判员蔡永辉独任审理。原告的委托诉讼代理人邵凤仪到庭参加诉讼，被告邱金萍、陈宁经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的从2013年4月1日至2013年4月30日物业管理费（每月按每平方1.5元×108.19平方米=162.29元，被告该月交了15.82元，所以该月仍欠146.47元）及2013年5月1日至2020年7月31日的物管费（按每月162.29元计算）；2.判令被告立即向原告返还代为缴纳的2019年10月1日至2020年7月31日的水费308.65元，2009年11月1日至2020年7月31日垃圾处理费（每月5元）及公共设施维修公摊费（按252户分摊计算）1547.07元；3.判令被告向原告支付逾期缴纳管理费的违约金（从每月1日起计算，每日按应缴费用总额千分之三计算，至付清之日止）。事实和理由：原告于1997年10月经广州市工商行政管理局批准成立，经广州市国土资源和房屋管理局批准取得物业管理企业资质证书，2003年5月受开发商广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称“东谊公司”）的委托对“洛桑美地小区”的物业进行物业管理，负责小区房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品养护与管理，公共环境卫生、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，清洗楼宇公共水池，代收代缴水费及垃圾处理费，维护公共秩序，提供24小时值班、门岗等内容。根据2003年5月20日广州市东山区物价局公布的东价【2003】13号文件关于洛桑美地小区物业管理收费标准的批复，并向住户收取(按每月每平方米建筑面积计算)住宅1.5元的物业管理费。两被告于2003年4月8日签订《商品房买卖合同》购买洛桑美地·海谊华厦第C栋XXXX房，房屋面积：189.19平方米，并于2005年4月28日收楼入住。同日原与两被告签署《洛桑美地·海谊华厦物业管理服务合同》(以下称“《物业服务合同》”)，双方约定(1)住宅C栋物业管理费按照每平方米1.5元交纳，每月物业管理费用计付：138.24元。(2)住户逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴费用总额的千分之三交纳滞纳金。(3)共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、公共照明，水泵房、楼内消防设施设备。维修配件费500元以上或维修项目超出日常维护管理范围外的费用，需由设施共用使用者承担(在管理费范围外支出)。原告自签署《物业服务合同》以来，一直按照合同约定提供物业管理服务，但两被告却违背合同约定，自2013年5月起未向原告支付物业管理费等多项费用，截至2020年7月，两被告仍拖欠原告物业管理费14321.14元，代为缴纳的水费295.93元，垃圾处理费645.00元及公共设施维修公摊费1547.07元，合计16809.14元，从逾期起每日按应缴费用总额千分之三交付滞纳金共1335.32元(截止2020年7月31日)。综上所述，两被告已严重违反合同约定，长期拖欠原告多项费用均未偿还，其行为已严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，特向法院提起本案诉讼。两被告没有作答辩。经审理查明：据广州市规划和自然资源局于2020年12月22日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市越秀区云海通津11号XXXX房，建筑面积为108.61平方米，产权人为被告邱金萍，登记时间为2011年4月12日。2003年5月10日，原告（乙方）与涉案房屋的建设方东谊公司（甲方）签订《海谊华厦物业管理委托合同》，内容为：甲乙双方于2003年4月30日签订了《物业管理委托合同》，现双方就海谊华厦委托于乙方实行物业管理事宜，特订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主与物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为五年，自2003年5月1日至2008年4月30日止，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同或继续履行本合同；乙方须按《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》一级服务标准实现目标管理；本物业的管理服务费实行酬金制，按物价局政府指导价和物业相关法规，住宅由乙方按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天按欠交管理费1‰交纳滞纳金等内容。2003年5月20日，原广州市东山区物价局以东价[2003]13号发出《关于洛桑美地小区物业管理收费标准的批复》，同意洛桑美地小区的物业管理服务费标准为（按每月每平方米建筑面积计算）住宅1.50元，商场5.00元等。庭审中，原告为证明被告应缴清拖欠的物业管理费，向本院提交了两被告逾期缴纳物业管理费的明细表。原告为证明其对海谊华厦小区实施了物业管理，向本院提供了保安排班表、保安每日巡楼登记表、执岗日志、电工排班表、电工日常工作巡查记录、水表抄表记录、人员配置及工作范围清单、垃圾清运协议书、垃圾处理费缴纳发票、消防设备维护保养合同等。原告主张其代为缴纳了水费、公共设施维修分摊费，向本院提交了以下证据：1、原告单方制作的水表抄表记录；2、2019年10月1日至2020年7月31日的水费、污水费发票；3、设施维修费分摊通知、完工证明、照片、发票（复印件）及共用设施维修费明细表。原告主张其代为缴纳了垃圾处理费，向本院提交了以下证据：1、原告与广州市越秀区大东街环境卫生管理站于2018年4月1日、2019年7月1日签订的《垃圾清运协议书》；2、2019年2月，2020年1月、2月、3月、4月、5月、6月环境卫生服务费发票各一张；3、2018年10月，2020年1月、2月、3月、4月、5月、6月垃圾处理费发票各一张。另查明：2017年7月13日，本院作出（2016）粤0104民初1008号民事判决书，判决撤销洛桑美地第一次业主大会作出的制定《海谊华厦（洛桑美地）小区业主大会议事规则》《海谊华厦（洛桑美地）小区业主管理规约》以及选举广州市越秀区洛桑美地业主委员会的决定；撤销洛桑美地第二次业主大会授权由广州市越秀区洛桑美地业主委员会选聘物业公司及签订新物业合同的决定等。广州市中级人民法院于2018年3月28日作出（2017）粤01民终20492号终审判决书，其中查明：2015年6月12日，广州市越秀区人民政府大东街道办事处向广州市越秀区洛桑美地业主委员会出具《业主委员会备案回执》，载明内容为，1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4、本届业主委员会任期为2015年6月11日起至2020年6月10日止。该终审判决维持了本院作出的上述判决。再查明：两被告于2003年4月8日与东谊公司签订《商品房买卖合同》，约定由两被告向东谊公司购买涉案房屋，交楼日期为2004年2月28日。本院认为：涉案房屋的建设方东谊公司委托原告对海谊华厦进行物业管理，双方签订了《海谊华厦物业管理委托合同》，由于现有证据未能反映涉案海谊华厦小区成立业主委员会并重新选聘物业服务企业，且截至2020年7月31日止原告仍在为涉案小区提供物业管理服务，故在此之前涉及物业服务问题仍应按上述委托合同履行。按上述委托合同约定，物业管理费应根据物价局的政府指导价和物业相关法规设定，现经物价行政部门核定，该小区住宅物业管理费按每月每平方米1.5元的标准收取，被告邱金萍应按此标准向原告支付物业管理费。现原告要求被告邱金萍支付涉案房屋自2013年4月1日至2020年7月31日，以建筑面积108.19平方米，按每月每平方米1.5元的标准计付的物业管理费的请求，而被告邱金萍没有就此提出反驳证据予以反驳，故本院对原告的上述请求予以支持。关于代缴水费问题。原告主张其已代垫付了2019年10月至2020年7月期间的水费，提供了部分水费发票、污水费票据、抄表记录等予以证明，由于被告邱金萍未能提供相反证据，且被告邱金萍也未能举证证明其向供水部门缴纳过涉案时段的水费的事实，原告要求被告邱金萍返还代缴水费合理，本院予以采纳。关于公共设施维修公摊费问题。因原告对此所提供的发票只是复印件，并不能证明原告已支付了该费用，故对原告该项请求，本院不予支持。关于2009年11月1日起至2020年7月31日止的垃圾处理费问题。因原告现提供的证据只证明原告代被告邱金萍支付了2018年10月，2019年2月，2020年1月、2月、3月、4月、5月、6月的环境卫生服务费、垃圾处理费，故被告邱金萍应向原告支付8个月的垃圾处理费即40元。原告要求被告邱金萍支付2009年11月1日至2020年7月31日期间除8个月之外的垃圾处理费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告邱金萍支付逾期缴纳管理费的违约金问题。鉴于上述《海谊华厦物业管理委托合同》及原告与被告邱金萍并没有约定交纳管理费的时间，故根据公平合理原则，违约金从立案之日起计算。另《海谊华厦物业管理委托合同》也约定违约金按每日1‰计算，原告要求按每日3‰计算本院不予支持。关于原告要求被告陈宁承担本案责任的问题。虽然购房人为两被告，但涉案房屋的产权人最后只是被告邱金萍，故原告要求被告陈宁承担本案责任缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告邱金萍向原告广州谊居物业管理有限公司支付2013年4月1日至2020年7月31日期间的物业管理费（按1.5元/月/平方米的标准，以建筑面积108.61平方米计付，扣除15.82元）；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告邱金萍向原告广州谊居物业管理有限公司支付2018年10月，2019年2月，2020年1月、2月、3月、4月、5月、6月的垃圾处理费共计40元；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告邱金萍向原告广州谊居物业管理有限公司支付2019年10月至2020年7月期间的水费308.65元；四、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告邱金萍向原告广州谊居物业管理有限公司支付拖欠物业管理费的违约金（以第一项判决主文的物业管理费为基数，从2020年8月31日起按每日1‰计算至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠的物业管理费总额为限）；五、驳回原告广州谊居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费127元，由原告广州谊居物业管理有限公司负担50元，被告邱金萍负担77元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年十二月二十五日书记员  徐珮仪