庭  审   笔   录西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初 23652 号 原告：张蓓，女，1991年XX月XX日出生，汉族，住西安市长安区XX街XX号XX栋XX单元XX层XX号，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张宪华，陕西明仓律师事务所律师。被告：徐攀，男，1976年XX月XX日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区XX路XX号XX幢XX单元XX室，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被告：朱伯龙，男，1973年XX月XX日出生，汉族，住甘肃省庆城县XX镇XX号，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。二被告共同委托诉讼代理人：吴建党，陕西克利律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：赵艳芝，陕西克利律师事务所实习律师。第三人：西安中登房地产开发有限公司。住所地：西安市XX大道XX号XX大厦XX层。注册号：XXXXXXXXXXX3687.法定代表人：宋玉庆。委托诉讼代理人：王嘉，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶国喜，陕西合恒律师事务所律师。原告张蓓诉被告徐攀、朱伯龙及第三人西安中登房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张蓓委托诉讼代理人张宪华及二被告共同委托诉讼代理人吴建党及第三人委托诉讼代理人王嘉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张蓓向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付原告租金872898.84元（自2018年4月25日至2019年12月26日），及逾期支付违约金8726.99元；2、本案受理费、保全费等由被告承担。事实与理由：2010年4月12日，第三人与被告徐攀签订房屋租赁合同，约定第三人将位于西安市经开区XX城XX路XX号房屋出租给被告，面积为1988.29平方米，期限为2010年10月15日至2025年10月15日，每五年租金上浮10%。2013年7月1日，第三人与被告徐攀签订房屋租赁合同变更协议，约定自2013年7月1日起面积变更为2204.29平方米，租金单价不变。后第三人与二被告又签订补充协议，约定自2011年4月11日至原合同租期届满的租金由二被告共同承担。2017年10月20日，原告与任某某签订债权转让协议，约定任某某将其对第三人的借款担保合同及西安市房地产抵押合同享有的XX房XX城XX路XX号XX幢XX室房屋抵押权转让给原告。2017年12月26日，未央区人民法院作出（2017）陕0112执异70号执行裁定书，变更本案原告为该案申请执行人。2018年2月9日，西安市中级人民法院作出（2015）西中执证字第00117-14号执行裁定书，裁定上述房产作价1030万元交付本案原告抵偿欠款，及上述房屋过户至本案原告名下，上述房产所有权自该裁定送达本案原告时转移。2018年4月25日，本案原告办理了上述房产过户登记，取得了房屋所有权证，本案原告亦取得上述租赁合同出租人权利。2019年2月15日，原告在文汇报、三秦都市报等公告，催缴上述房屋租金。（2019）陕0112民初249号民事判决书判令上述房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、补充协议于该判决生效之日解除，后因被告上诉，经西安市中级人民法院审理作出（2019）陕01民终12582号判决书判决维持原判。（2019）陕01民终12582号判决书在2019年12月26日在中国裁判文书网发布，故本案房屋租赁合同于2019年12月26日解除。依据上述西安市房屋租赁合同第17条约定，每五年租金上浮10%，故二被告共拖欠原告租金872898.84元（自2018年4月25日至2019年12月26日），及逾期支付违约金8728.99元。被告徐攀、朱伯龙共同答辩，原告成为案涉房屋产权人后，从未与被告协商过案涉房屋租赁事宜，也从未告知过被告承接原租赁关系，并享有租赁合同的权利义务，所以原告向被告主张租金无合同依据。2018年4月4日西安市中级人民法院向原告及产权使用人包含被告，发出了协助执行通知书，明确以下内容：1、案涉房屋在2018年4月4日已经交付给原告，所以原告在此时已经掌控了案涉房产；2、原告作为财产保管人，对案涉房屋存放的物品有三个月保管期限；3、保管期限届满，原告对案涉房屋及物品有自行处理的权利。所以该通知明确案涉房屋在2018年4月4日已经实际被原告掌控。而本案原告至今不行使自己的权利，对案涉房屋及物品进行处置，导致房屋闲置至今。原告过错和放任行为所造成的一切损失及责任，由原告自行承担。因原告以及第三人相关诉讼和执行，导致案涉房产在2016年11月1日被法院查封，被告无法正常使用房屋和进行酒店经营，被告投资经营的旅店停业并最终被注销。关于该项损失被告保留向原告追诉的权利。故请求驳回原告全部诉讼请求。第三人西安中登房地产开发有限公司答辩，第三人与被告签订租赁及相关补充协议，均以法院判决的形式解除。该房屋被法院查封发生在租赁合同签订后的履行期间，查封后，被告未向法院提出异议。第三人在解除租赁合同案件中，向被告主张的租金截止于产权变更原告名下，依据买卖不破租赁，后续租金应由原告通过相应方式向被告主张。关于诉请的金额，以租赁合同约定及相应租赁期限为准。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2010年4月12日，第三人与被告徐攀签订西安市房屋租赁合同，约定第三人将位于西安市经开区XX城XX路XX号房屋出租给被告徐攀，建筑面积为1988.29平方米，用途商用，月租金35789元，月租金单价每平方米18元，租期为2010年10月15日至2025年10月15日，每五年租金上浮10%，被告徐攀逾期交付房租30日，即视为不履行该合同，第三人有权终止合同，亦要求被告徐攀按年租金1%支付违约金。2013年8月6日，第三人与被告徐攀签订房屋租赁合同变更协议，约定自2013年7月1日起建筑面积变更为2204.29平方米，并按该面积向第三人支付租金及其他相关费用。后第三人与二被告另行签订补充协议，约定经三方同意，将原租赁合同中承租人徐攀变更为本案二被告，原合同的租赁费计算方式、单价均不变，2011年4月11日之前的租赁费用由被告徐攀承担，2011年4月11日至原合同租期届满的租赁费由二被告共同承担，二被告对原合同中涉及的权责承担无限连带责任。合同签订后，第三人与二被告依约履行。被告徐攀使用案涉房屋开设了西安市XX区XX社。另查，依据本院（2016）陕0112执719号执行裁定书、（2017）陕0112执异70号执行裁定书，西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00117-14号执行裁定书，2018年2月11日上述房屋所有权转移至本案原告，2018年4月25日本案原告办理了上述房屋产权登记手续，取得房屋不动产权证书。2018年4月4日西安市中级人民法院将（2015）西中执字第00117-4号通知张贴与上述房屋门口，该通知载明“10401室房产使用人 ：关于本院执行的陕西永联典当有限公司与西安中登房地产开发有限公司房产抵押典当合同纠纷一案中，本院已将位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116008-6-1-10401）的房已交付申请执行人张蓓抵偿欠款。现通知上述房产使用人将存放在上述房产的物品自行搬离，张蓓作为财产保管人保管期限为自本通知张贴之日起三个月，逾期存放物品由张蓓自行处置，损失由房产使用人自行承担。”本案中，原告称因被告未腾交上述房屋，其向法院告知情况后，西安市中级人民法院遂作出以上通知，其在该通知作出后已知晓该通知内容。又查，2019年第三人以本案二被告未按期支付租金向本院提起诉讼，本院审理后依法作出（2019）陕0112民初249号民事判决书，判令解除第三人与本案二被告签订的案涉西安市房屋租赁合同、房屋租赁合同变更协议、补充协议，并判令二被告支付第三人2015年1月1日至2018年4月30日期间租1745797.68元及违约金5237.39元。后该案二被告提起上诉，西安市中级人民法院审理后依法作出（2019）陕01民终12582号民事判决书，判决维持上述一审判决，驳回了该案二被告上诉请求。经本院核实，上述二审判决于2019年12月13日生效。现原、被告就2018年4月25日至2019年12月26日期间租金发生争议，原告诉至本院，形成本案。    以上事实有西安市房屋租赁合同、房屋租赁合同变更协议、补充协议、（2017）陕0112执异70号执行裁定书、（2015）西中执证字第00117-14号执行裁定书 、（2015）西中执字第00117-4号通知、（2019）陕0112民初249号民事判决书、（2019）陕01民终12582号民事判决书、照片、庭审笔录等证据附卷为证。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2018年2月11日案涉房屋所有权已转移至本案原告，2018年4月25日原告取得案涉房屋不动产产权证。依据买卖不破租赁原则，原告取得案涉房屋所有权后成为案涉租赁合同出租人，有权依据原租赁合同向二被告主张其取得案涉房屋所有权后至合同解除期间二被告未付的租金。被告与第三人签订的西安市房屋租赁合同、租赁合同变更协议、补充协议，经（2019）陕0112民初249号民事判决书及（2019）陕01民终12582号民事判决书判决后，于2019年12月13日已解除。但依据西安市中级人民法院于2018年4月4日张贴的（2015）西中执字第00117-4号通知，原告对案涉房屋内财物保管期限为三个月，且从本案审理情况看原告对于西安市中级人民法院作出该通知已知晓，原告有权自2019年7月4日起收回案涉房屋，但原告一直未收回房屋，未尽到及时止损义务，存在过错，应承担部分责任。（2019）陕0112民初249号民事判决书已判令二被告向第三人支付租金至2018年4月30日，故本院对原告要求二被告支付2018年4月25日至2018年4月30日期间租金，本案不予支持。2018年5月1日至2018年7月3日期间，二被告未按（2015）西中执字第00117-4号通知搬离案涉房屋内物品，给原告造成损失，二被告应向原告支付该期间租金93109.21元。就2018年7月4日至2019年12月13日期间租金损失，因原告未尽到及时止损义务，该期间租金损失由原告自行承担31万元，二被告共同承担456696.11元。综上，二被告应向原告支付租金549805.32元。因第三人以二被告未按期支付租金已在（2019）陕0112民初249号案件中主张过违约金，该民事判决书亦予以支持，且因原告未尽到及时止损义务存在过错，故本案对原告要求二被告承担违约金一项不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决如下：一、被告徐攀、朱伯龙于本判决生效后十日内共同向原告张蓓支付租金549805.32元。二、驳回原告张蓓其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12616元（原告已预交），由原告承担4748元；由二被告承担7868元，于履行上款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审  判  员    吕  艳                             二〇二〇年十二月三日                         书  记  员    田景铭      1