广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0111民初36904号 原告（反诉被告）：宜堡斯（广州）箱包科技有限公司（原名称“广州融欣科技发展有限公司”），住所地广州市白云区江高镇巴江东路28号。 法定代表人：龙艳玲。 委托诉讼代理人：张泽华，广东辩明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘增金，男，系该公司职员。 被告（反诉原告）：广州市巽达市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北889号197-2号（市场地址：白云区白云大道北889号广州市新广从汽车配件交易市场）。 法定代表人：张盛。 被告：广州市以太物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北889号新广从汽车配件交易市场993-1铺。 法定代表人：徐志华。 被告：姚务滋，男，1963年10月1日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区， 上述三被告共同委托诉讼代理人：韩中原，广东红棉律师事务所律师。 上述三被告共同委托诉讼代理人：林珩，广东红棉律师事务所律师。 原告宜堡斯（广州）箱包科技有限公司（反诉被告，以下简称原告宜堡斯公司）与被告广州市巽达市场经营管理有限公司（反诉原告，以下简称被告巽达公司）、广州市以太物业管理有限公司（以下简称以太公司）、姚务滋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜堡斯公司的委托诉讼代理人张泽华、刘增金，被告姚务滋及其与被告巽达公司、以太公司的共同委托诉讼代理人韩中原、林珩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宜堡斯公司向本院提出诉讼请求：三被告向我司偿还保证金（押金）92300元和逾期付款利息（以93200元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年10月25日起计至实际付清之日止）。事实和理由：2015年10月8日，被告巽达公司向我司出租商铺，双方签订《广州市新广从汽车配件交易市场业户商铺租赁合同》，承租商铺位于广州市白云区白云大道北113号广州市（辖区范围内）号，租赁期限为2015年10月15日至2020年9月1日。为了获得承租权益，我司在被告巽达公司的要求下，于租赁合同签订的当日向被告巽达公司指定的账户支付了保证金92300元。该款项的收款账户为被告姚务滋的银行账户。次日，被告巽达公司指定被告以太公司向我司出具《收款单》，确认收到3340号商铺的水电保证金2000元和商铺保证金90300元。2020年9月30日，租赁期限届满，我司不再续租并撤场。经我司多次催告，三被告始终不履行保证金退还义务，非法占用我司资金。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 对于被告巽达公司的反诉，原告宜堡斯公司辩称，对于被告的反诉请求我司均不予认可，原被告双方签订的合同是租赁场地，被告向我司交付的场地是毛坯状态的，所有装修均是由我司进行。不存在我司要向被告交还完好的装修的情况，故被告是不存在其主张的损失的。我司确认2019年8月和9月的水电费没有交。被告主张的律师费没有事实和法律依据。 被告巽达公司辩称，我司并未恶意不退还原告92300元保证金，是因原告欠我司2020年7月26日至2020年9月25日期间的水电费15268元。此外，原告在办理商铺前存在租赁期内恶意拆除商铺内原有卫生间，恶意毁损商铺内多处设施的情况。我司基于该理由扣留原告的保证金。因原告至今欠付部分水电费，且在搬离涉案场地时造成商铺天花板损坏、电线裸露、地板大面积毁损、墙面残留大量不干胶、天花板及墙面扇灰涂漆毁损等情况，另外原告在租赁期间未经我司许可擅自拆除商铺内原有的两间卫生间，后曾口头承诺会将卫生间恢复原状，但原告也一直未采取实际行动。综上，基于租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。据此，我司提出如下反诉请求：1.原告向我司支付2020年7月26日至2020年9月25日期间的水电费15268元；2.原告向我司赔偿因商铺卫生间隔断恢复原状的重建费用33180元；3.原告赔偿我司对商铺天花板、地板、电线以及墙面恢复原状所需的费用94116元；4.原告向我司支付本案律师费17000元；5.原告承担本案的全部诉讼费用。 被告以太公司、姚务滋共同辩称，我们仅仅是受被告巽达公司的委托代收商铺保证金和水电保证金，我们和原告之间不存在任何债权债务关系，巽达公司也确认已经收到了我们转交的商铺保证金和水电保证金，因此，原告无权要求我们向其返还保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月8日，宜堡斯公司（乙方）与巽达公司（甲方）签订《广州市新广从汽车配件交易市场业户商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方出租给乙方的商铺位于广州市白云区（辖区范围内）号铺；乙方确认的商铺建筑面积共为860平方米；乙方租赁该商铺仅限于经营汽车配件，主营：电脑周边产品及数码包袋；租赁起止期限从2015年10月15日至2020年9月30日止；乙方应于每月5-30日向甲方支付次月的租金、向市场物业服务公司支付次月的综合服务费和上月的水电费，否则，视同乙方违约；甲方提供的商铺间隔为实体墙，甲方按商铺现状并附图列出设施清单交乙方签收；甲方提供商铺卷闸门及室内附属设施，包括电器、线路、供水、卫生间、排水设施；商铺内墙为白灰涮面，地面为水泥砂浆抹面；若双方不再续约，商铺连同商铺内原有设施、一切镶嵌在构筑物内的附属设施由甲方及市场物业服务公司无偿收回。如有损坏的，乙方应恢复原状，乙方不恢复原状或者不能恢复原状的，应赔偿甲方由此引起的损失；本合同终止不再续约或者被解除后，嵌入商铺内外的墙身、地板、天花一切构筑物、设施全部归甲方所有，乙方不得拆除；乙方在租赁期内使用期内和本合同终止或者解除后损坏商铺、设备及公共设施，须照价赔偿；乙方在租赁期内和本合同终止或者被解除后擅自改动、拆除该商铺的建筑结构、装修、设备及公共设施，必须恢复原状，并赔偿由此造成的一切损失等。 上述合同签订后，宜堡斯公司向巽达公司支付了商铺保证金90300元和水电保证金2000元，该款项通过转账支付至姚务滋的账户，并由以太公司向宜堡斯公司出具了相应收据。后宜堡斯公司对涉案场地进行装修后作办公使用。 2020年9月21日，宜堡斯公司因不再续租涉案场地申请商品物品放行。经巽达公司同意，涉案场地的物业管理处向宜堡斯公司开具了放行条，宜堡斯公司于2020年9月21日至2020年9月30日期间将涉案场地内的物品陆续搬离完毕。 后宜堡斯公司多次向巽达公司申请退还租赁保证金和水电保证金未果。 诉讼中，巽达公司确认宜堡斯公司支付的租赁保证金和水电费实际由其公司收取。宜堡斯公司和巽达公司均表示涉案商铺在交接时是毛坯状态的场地。巽达公司明确其要求宜堡斯公司恢复的原状是恢复至墙面和天花板有扇灰、刷漆，水泥地板及修复好电线的状态。为证明上述装修受损的情况，巽达公司提交照片予以证明，其中涉案商铺拆除后的照片显示，场地内的部分插座、电线有脱落、多扇玻璃门有拆卸、厕所有堵塞、部分区域地板变形、部分天花吊顶被拆除等情况。并为此提出对修复费用委托有资质的评估机构进行评估的申请。宜堡斯公司对照片不予认可，并表示其并无恶意拆除损坏装修的行为。巽达公司提交缴费通知单2（其中包括水泵公摊费、电梯公摊费）、收据、《关于3340号商铺水电费收取的情况说明》，拟证明宜堡斯公司欠付2020年7月26日至2020年9月30日的水电费共计15268元。宜堡斯公司对上述证据不予认可。另表示每月的水电费缴纳数额是被告通过向其发送缴费单通知其缴纳的，其有使用电梯，但认为此前被告从未向其收取过水泵公摊费和电梯公摊费，故被告无权向其主张上述两项费用。另各方均表示涉案商铺所在建筑物属无产权登记和未办理规划报建手续的建筑物。 本院认为，现有证据无法表明涉案场地所在的建筑物有产权登记及已办理合法规划报建手续，故涉案《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。合同无效后，双方因该合同取得的财产应予以返还，宜堡斯公司向巽达公司支付的租赁保证金和水电保证金公司92300元属于保证合同履行的费用，现合同无效，宜堡斯公司要求被告巽达公司退还上述保证金有据，本院予以支持。宜堡斯公司作为承租人有对合同标的物尽谨慎审查的义务，宜堡斯公司在未谨慎审查涉案场地的情况下承租了涉案场地，其对涉案租赁合同的无效存在过错，现宜堡斯公司要求巽达公司支付履约保证金的利息缺乏依据，本院不予支持。涉案租赁合同的相对方为巽达公司，巽达公司亦确认宜堡斯公司支付至姚务滋账户和由以太公司出具收据的租赁保证金和水电保证金实际由该公司收取，宜堡斯公司要求以太公司和姚务滋承担退还保证金的责任缺乏依据，本院不予支持。 虽租赁合同无效，但宜堡斯公司仍应向巽达公司支付使用涉案商铺期间实际发生的水电费。现巽达公司主张宜堡斯公司欠付2020年7月26日至2020年9月25日的水电费共计15268元，宜堡斯公司未能举证其已支付上述期间的水电费，且巽达公司已提交证据证明上述期间水电费发生的数额，故巽达公司主张宜堡斯公司支付上述期间的欠付水电费有据，本院予以支持。水泵公摊、电梯公司属于因实际用水、使用电梯产生的公摊费用，宜堡斯公司有用水和使用电梯的事实，现抗辩不应承担上述费用缺乏理据，本院不予采纳。 关于巽达公司要求宜堡斯公司赔偿恢复商铺卫生间隔断恢复重建费和商铺天花板、地板、电线及墙面恢复原状费用的问题。（一）宜堡斯公司接手涉案商铺时即对涉案商铺进行了重新装修，宜堡斯公司即已将调整了厕所的位置和格局，巽达公司作为出租方在长达5年的租赁期间，均未对宜堡斯公司调整厕所位置和格局的情况提出过异议，且双方未另行对恢复位置和格局另行明确约定，应视为巽达公司对宜堡斯公司装修行为的认可。现巽达公司要求宜堡斯公司赔偿恢复商铺卫生间间隔的费用缺乏依据，本院不予支持。（二）双方签订的租赁合同虽无效，但租赁合同约定，合同到期双方不再续约的，商铺内原有设施及一切镶嵌在构筑物内的附属设施由巽达公司及市场物业服务公司无偿收回，若双方不再续约，商铺连同商铺内原有设施如有损坏的，宜堡斯公司应恢复原状，宜堡斯公司不恢复原状或者不能恢复原状的，应赔偿巽达公司由此引起的损失的约定符合双方真实意思表示。根据该约定，租赁合同到期后，涉案商铺内的附属装修和设施归巽达公司所有，如附属装修和设施有受损的，宜堡斯公司应承担赔偿责任。对于宜堡斯公司是否应承担赔偿责任，应区分装修和设施的自然损耗和人为故意损坏的情况，从巽达公司提交的涉案商铺搬离后的照片看，对于电线、插座玻璃门拆卸、天花吊顶、厕所堵塞、部分木地板变形等情况确实存在人为拆除或拆卸不当导致的受损，宜堡斯公司应当对上述受损情况承担赔偿责任，考虑到涉案商铺使用5年之久，室内装修和实施存在因使用造成的自然损耗，本院酌定宜堡斯公司应赔偿巽达公司15000元。驳回巽达公司的其他诉讼请求。因相应部分受损的情况并非整体受损，且还存在装修和设备本身的折旧和自然损耗因素，考虑到评估的成本，无评估的必要性。故本院对巽达公司的评估申请不予准许。 因双方签订的租赁合同无效，巽达公司作为出租人对合同无效存在过错，且律师费非因诉讼必然产生的费用，故巽达公司要求宜堡斯公司支付律师费缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、本判决生效之日起五日内，被告广州市巽达市场经营管理有限公司向原告宜堡斯（广州）箱包科技有限公司退还租赁保证金和水电保证金共计92300元； 二、本判决生效之日起五日内，原告宜堡斯（广州）箱包科技有限公司向被告广州市巽达市场经营管理有限公司支付2020年7月26日至2020年9月25日的水电费共计15268元； 三、本判决生效之日起五日内，原告宜堡斯（广州）箱包科技有限公司向被告广州市巽达市场经营管理有限公司赔偿房屋受损损失15000元； 四、驳回原告宜堡斯（广州）箱包科技有限公司的其他本诉请求； 五、驳回被告广州市巽达市场经营管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1053.75元，由被告广州市巽达市场经营管理有限公司负担；反诉受理费1746元，由原告宜堡斯（广州）箱包科技有限公司负担278元，被告广州市巽达市场经营管理有限公司负担1468元；本案保全费952元，由被告广州市巽达市场经营管理有限公司负担。由原告宜堡斯（广州）箱包科技有限公司负担的反诉受理费和被告广州市巽达市场经营管理有限公司负担的本诉受理费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖録婷 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  陈玉梅