四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初5019号 原告：陈昌平，男，1975年5月24日出生，汉族，住四川省江油市。 90。 委托诉讼代理人：杨云洪，绵阳涪城区青义法律服务所法律工作者。 被告：江油远太投资实业有限公司，住所地四川省江油市解放上街（通惠大楼内），统一社会信用代码91510781660267667C。 法定代表人：余洪远，董事长。 委托诉讼代理人：郭亮，四川鼎天律师事务所律师。 原告陈昌平与被告江油远太投资实业有限公司（下称远太公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈昌平的委托诉讼代理人杨云洪、被告远太公司的委托诉讼代理人郭亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈昌平向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2020年4月29日签订的《“世纪.远太城”商业门面定购协议》有效；2.被告在本案判决书生效后15日内与原告签订《商品房买卖合同》［后变更为被告在本案判决书生效后15日内与原告签订面积为38.59平方米的商铺买卖合同，原告补交3%面积（0.9531平方米）内的房款31928.85元，超出3%面积的房款被告承担］；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2020年4月29日签订了《“世纪.远太城”商业门面定购协议》，原告购买了位于江油市商业门面，该门面面积31.77平方米。原告按协议约定分别于2020年4月29日和2020年5月12日向被告共计支付102万元全部购房款。原告付清购房款后要求与被告签订《商品房买卖合同》，被告以各种理由至今没有签订《商品房买卖合同》。被告于2020年6月1日向原告交付了该门面，原告接收门面后向物业交付了1年物业服务费。被告于2020年7月30日电话通知原告，该门面实测面积为38点多平方米，并要求原告向被告补交《订购协议》超出的约6平方米的房屋购房款，原告明确表示该门面面积31.77平方米的3%的超出面积0.9531平方米购房款愿意承担，但超出的其余面积约6平方米的购房款不承担。被告坚持要求原告承担全部超出面积的购房款，双方无法达成一致意见，至今没有签订《商品房买卖合同》，导致原告无法办理《不动产证书》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖合同司法解释）第十四条之规定，被告的行为侵害了原告的合法权益，原告起诉至贵院，望判如所请。 被告远太公司辩称，一、对原告的第一项诉求不持异议。二、关于面积差，1.原被告签订的订购协议确实是双方真实意思表示，在签订合同时，发生了笔误。但是订购协议中表述的是“暂定31.77平方米”，且协议下方注明了“正式《商品房买卖合同》的签订面积以开盘预测报告面积为准，产权面积以江油房管局实测面积为准”，我们认为双方对面积发生争议是有明确约定的。2.就面积差的处理，我方认为本案的订购协议不属于商品房买卖合同司法解释所规定的商品房买卖协议；该司法解释中就超出或不足3%面积法定处理方式的前提是在没有约定的情形下，本案具有约定，应该按照约定处理。因此我们认为原告的诉讼请求所基于的事实和法律是不予存在的，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年4月29日，原告陈昌平与被告远太公司签订《“世纪.远太城”商业门面定购协议》，约定：1.原告自愿定购位于江油市商业门面，该商业门面面积（暂定）31.77平方米，单价33500元／平方米，总价1064295元。原告一次性付款，被告给予原告总价优惠4%，优惠后单价32160元／平方米，总价1021723元。另手写备注：总房款签约以1020000执行，1723元（杨哥）优惠。此外，订购协议第一条“认购物业的位置、面积及价格”中注明“甲方（即被告）已明示乙方（即原告）：缴纳的房屋定购金为乙方自愿行为，本协议签订后，不退房不退定金。同时甲乙双方约定正式《商品房买卖合同》的签订面积以开盘预测报告面积为准，产权面积以江油房管局实测面积为准。”2.签订本协议后，原告应在接到被告通知后15日内到销售接待中心签订《商品房买卖合同》。原告应妥善保管“世纪.远太城”商铺订购协议书及缴款收据，并按本协议约定时间到被告销售接待中心签订《商品房买卖合同》及其他相关法律文件，同时缴清购房款或首期款（银行按揭的），如原告未在约定期限内签约则视为原告违约，被告将取消此套商铺房源认购阶段优惠政策，并有权处理此套商铺。协议签订后，在协议时间内被告为原告保留预定房源，原告退订视为违约，定购金不予退还。另，订购协议在售楼部签订，售楼部悬挂有商品房预售许可证、“世纪.远太城”三Ａ期商业平面图等。其中，平面图显示原告订购的14号门面的面积为31.77平方米。后，被告发现错误用笔在平面图中进行了修改。此外，签订购协议时，已有开盘预测面积38.51平方米。 原告分别于2020年4月29日、2020年5月12日向被告支付购房款500000元、520000元，共计1020000元，全部付清购房款。原告于2020年6月1日向江油市远太物业服务有限公司缴纳2020年6月1日至2021年5月31日的物业费534元、工本费20元。 因原告购买的商铺测绘面积为38.59平方米，原被告就签订《商品房买卖合同》应否补缴房款产生争议，后原告诉至本院。 上述事实，有原告身份证、被告信息公示、门面定购协议、收据、商品房预售许可证照片、商业平面图照片、房屋面积预测报告、房屋面积测绘报告以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原被告之间签订的《“世纪.远太城”商业门面定购协议》明确了当事人信息，商业门面基本状况，房价款的确定方式及总价款、付款方式等内容，并且原告已经按照约定收受了全额购房款，依照商品房买卖合同司法解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案《“世纪.远太城”商业门面定购协议》应认定为商品房买卖合同。该定购协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，应遵照履行。 关于面积差的处理，首先，商品房买卖合同司法解释第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”即面积差的处理首先以合同约定为准，如没有约定或者约定不明再以该司法解释确定的原则处理。其次，《“世纪.远太城”商业门面定购协议》因被告工作失误，错误的将案涉销售门面面积暂定为31.77平方米，系错误意思表示。但是因是“暂定”行为，且《“世纪.远太城”商业门面定购协议》明确约定“双方签订正式《商品房买卖合同》的面积以开盘预测报告面积为准，产权面积以江油房管局实测面积为准”，即双方对将来签订商品房买卖合同确定面积的方式是有明确约定的，故应以约定为准，而不是以司法解释的处理原则为准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原被告于2020年4月29日签订的《“世纪.远太城”商业门面定购协议》有效； 二、驳回原告陈昌平的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计6990元，由原告负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 余 光 二〇二〇年十二月二十日 书记员 杨成林