西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初6997号原告：陕西安德优物业有限公司，住陕西省西安市雁塔区电子正街南段双桥国际服务中心综合楼406。法定代表人：张瑞玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙训方，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮帆帆，陕西唐烽律师事务所实习律师。被告：赵西京，男，汉族，1948年10月19日出生，住西安市雁塔区双桥头13号。委托诉讼代理人：赵利，女，汉族，1971年11月26日出生，住西安市雁塔区双桥头13号付1号,系被告之女。原告陕西安德优物业有限公司诉被告赵西京物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西安德优物业有限公司委托诉讼代理人孙训方、被告赵西京委托诉讼代理人赵利均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陕西安德优物业有限公司诉称，2013年3月27日原告陕西安德优物业有限公司与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由原告向西安市雁塔区电子正街南段双桥国际社区一期提供物业服务。被告赵西京系双桥国际社区9号楼1单元27层02号房屋的业主，房屋面积为90㎡。根据原被告2014年3月13日签订的物业管理服务协议的相关规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了协议约定的物业管理服务，但被告自2015年1月1日起至今拖欠原告物业管理费，电梯费，公摊电费，垃圾处理费，暖气费共计人民币4176元，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但被告至今未缴纳上述费用，根据物业管理服务协议第四条第二款甲方未按约定时限交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的3%收取滞纳金的规定，被告应向原告交纳滞纳金4859.8元。为维护原告合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求判令：1.依法判令被告向原告支付2015年1月-2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费2560.5元。暖气费4176元，滞纳金4859.8元，合计11596.3元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。被告赵西京辩称，依照民法总则规定，保护民事权利的期限为三年，原告未在法定期间内主张过自己的权利，故超过诉讼时效部分，即按照起诉日起算，之前的物业费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费、暖气费等应依法不予支持；原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订的前期物业服务合同违反了行政法规物业管理条例第二十四条，在业主委员会成立前，由区城改办招标选定物业管理公司，在业主委员会成立后，由业主委员会自行选定物业管理公司，同时，区城改办要全程参与组织回迁工作中各种活动的安排。本小区为城改安置小区，西安市城改办当时的要求是双桥头村回迁安置房屋属于全装修房，而且规定双桥头村安置房是零公摊，安置面积以套内面积计算，所以物业收费标准应该零公摊套内面积计算，根据双方签订的物业管理服务协议第三条、第三条约定，原告应对小区内房屋共用部位、共用设施、小区环境、绿化、小区安全、交通秩序、车辆管理等方面履行全面义务并达到相应的服务标准，然而现实情况是，原告自2015-2017年间，甚至至今为止，严重违约，未尽到合同约定的义务；9号楼27层02号房屋暖气管道被截断，并未享受供暖服务，关于原告主张的各项费用，其应提供费用的具体计算明细，原告在提供服务期间，未向业主公开服务标准收费标准，原告只有三级物业资质，而且暂定是三级，按照陕西省物业服务收费登记标准的规定，物业费应按照等外标准0.7元/平米收取，但原告却一直以1.2元/平米向业主收取，结合原告严重违反多项合同义务，没有尽到应有的责任，建议法庭将物业费降至0.7元/平米的标准支付；2015年3月18日，本人为装修房屋，按照物业管理服务协议，向原告公司缴纳了2000元装修保证金，现房屋早已装修完毕，原告却一直没有退还保证金，本人主张该保证金在本案中予以抵消。原告违约在先，没有为小区尽到应有的服务责任，内部管理混乱，导致小区长期脏乱差，业主失窃频繁，交通拥堵等问题，现在又频繁起诉被告小区业主，目的在于索要超出服务之外更大的不正当利益，这与社会价值观和公众认知相背离，不应予以支持，故请贵院驳回原告的诉请，维护小区业主的合法权益。经审理查明，2013年3月27日，原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由原告向西安市雁塔区电子正街南段双桥国际社区一期（以下简称案涉小区）提供物业服务。高层住宅基础物业服务费每月1.2元/平方米，物业服务费按季度缴纳，业主或物业使用人应当在每个结算周期到来十日前履行缴纳义务。未能按时足额交纳物业费的应按每月3%的标准向乙方支付违约金。被告赵西京系案涉小区9号楼1单元2702室业主。2014年3月1日，原告同时做出《陕西安德优物业有限公司双桥国际项目服务中心收费标准》：电梯费26层以上0.45元∕㎡，公摊电费0.18元∕㎡，垃圾费6元∕月/户。原告提供了加盖有村委会印章的2015年3月13日《业主收房确认单》，载明：双桥头国际社区业主赵西京（9-12702，房屋面积90平方米）已办理完村委会相关手续，请持此确认单在安德优物业公司办理相关手续。原告还提供了《装修施工确认单》，载明装修期限为2015年3月19日-2015年6月18日。被告对上述证据不予认可，但认可收房时间为2015年3月左右，2015年3月19日至3015年6月18日左右装修，涉案房屋一直由被告居住。被告称涉案的两个采暖季原告未正常供暖并提供照片，原告对此不予认可。被告自2016年2月至2017年4月期间未足额缴纳案涉房屋相关物业管理费及取暖费,故原告诉至本院，要求被告支付物业管理费、取暖费等费用及滞纳金。原告对案涉房屋收取物业费为108元∕月（1.2元∕㎡×90㎡）、电梯费为0.45元∕㎡、公摊电费为0.18元∕㎡、垃圾费为6元∕月/户，原告对案涉房屋每月收取费用共计170.7元。截止2017年4月被告赵西京共拖欠原告2016年2月至2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费2560.5元，2015、2016年度的暖气费4176元及滞纳金。上述事实，有《前期物业服务合同》、装修施工审批表及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位西安双桥头城中村改造建设发展有限公司与原告依法签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且未范围强制性规定，应属合法有效。原告作为物业服务单位已经按照协议约定履行其相应的义务,被告作为业主亦应当按照约定支付物业管理费等费用。故原告主张被告支付案涉房屋2016年2月至2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费2560.5元及2015、2016年度的暖气费4176元，本院依法予以支持。关于被告辩称原告的物业服务不到位，但物业服务具有时间持续性、整体性及无法计量性，且根据被告提交的照片和陈述来看，原告的物业服务存在一些瑕疵，但并非未履行或不完全履行其物业服务的合同义务，故被告以此为由不交纳物业服务费的理由不能成立。被告辩称涉案采暖期未正常供暖一节，被告就其辩称未提供有效证据予以证实，故该辩称因证据不足，本院不予支持。关于被告诉讼时效的抗辩意见，因被告拖欠物业服务费的行为一直处于持续状态，而原告公司所提供的物业服务亦处于持续状态，故关于诉讼时效的抗辩，依据不足，本院不予支持。关于被告主张装修保证金抵扣，因装修保证金与本案不属于同一法律关系，抵扣依据不足，被告如有争议可另案主张。至于原告要求被告承担滞纳金一节，虽然前期物业服务合同中明确约定逾期交纳物业费的违约金为每日3‰，但该约定的物业服务存在一些瑕疵，被告未按照约定支付物业服务费系不满原告的服务质量并非恶意拖欠，故原告主张滞纳金之诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵西京于本判决生效之日起十日内支付原告陕西安德优物业有限公司2016年2月至2017年4月期间(西安市雁塔区双桥国际社区9号楼1单元2702房屋) 物业管理费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费、2560.5元以及2015、2016年度的暖气费4176元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陕西安德优物业有限公司的其余诉讼请求本案案件受理费90元，由被告赵西京承担10元，原告承担80元。因原告已预交，被告将该款于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    余      洁     人民陪审员    齐      燕人民陪审员    孙  延  琳    二0二0年十二月二十四日                 书  记  员    田  梦  茹  1