山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初6786号原告：吕某，住太原市万柏林区长风西街7号省。委托诉讼代理人：苗某，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某1，北京天驰君泰（太原）律师事务所实习律师。被告：山西省学会学术服务中心。法定代表人：许某1，主任。委托诉讼代理人：王某2，山西汇杰律师事务所律师。第三人：山西古鑫房地产集团有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：许某2。第三人：山西维隆房地产开发有限公司。法定代表人：范某。委托诉讼代理人：王某2，山西汇杰律师事务所律师。原告吕某与被告山西省学会学术服务中心（以下简称“学术中心”）、第三人山西古鑫房地产集团有限公司（以下简称“古鑫公司”）、山西维隆房地产开发有限公司（以下简称“维隆公司”）委托合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕某及其委托诉讼代理人苗某、王某1，被告山西省学会学术服务中心、第三人山西维隆房地产开发有限公司共同的委托诉讼代理人王某2，第三人山西古鑫房地产集团有限公司的委托诉讼代理人许某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还多收取的购房款113408.50元；2.判令被告向原告支付资金占用期间的利息（以113408.50元为基数，按照年利率6%，从2012年5月22日起至实际还清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告原名称为山西科技报刊总社，于2019年变更名称为山西省学会学术服务中心，也即现名。2009年，被告为解决职工住房问题，组织职工团购由第三人开发的位于太原市××路的住宅楼，楼盘名称暂定为“奥体中心”，后定名为“金岸绿色生态广场”。因人数达不到团购要求，像原告这样的非职工身份的购房者也被允许参与了本次团购。原告于2010年8月13日、2010年8月30日、2011年7月28日、2011年10月25日、2012年5月22日分五次，共计向被告交付购房款637426.5元，委托被告代为团购155.85平方米住房一套。因房屋单价并不确定，双方约定多退少补。2018年，第三人古鑫公司与原告签署正式购房合同，根据该合同，原告购买的房屋总面积为150.58平方米，总价款为524018元，与原告实际已支付的款项相差113408.5元。第三人古鑫公司主张购房款系被告代为支付，古鑫公司并未收取该差价。后原告向被告催要退还差价，被告予以拒绝。原告认为与被告之间形成了委托团购房屋的合同关系，被告应当如实履行合同义务，将多收取的原告购房款退还原告。现被告违反合同约定，依法应当承担违约责任，根据相关法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。山西省学会学术服务中心辩称，2010年8月，吕某系经学术中心单位内部职工即本案证人陈玉爱介绍，加入本次房屋团购活动。房屋团购活动是学术中心单位职工代表周义与第三人维隆公司签订《商品房认购书》(即团购协议)，维隆公司作为团购活动的组织经销商给予学术中心内部职工的团购价为3920元/平方米，对于非单位职工，在3920/平方米的基础上加200元/平方米，即4120元/平方米，13层以上每层每平方米加10元层次费,13层以下每层每平方米减10元层次费。吕某购买的房屋为××楼，因此共减30元/平方米层次费，其最终购买单价为4090元/平方米。吕某在购买案涉房屋时，对于其购买的房屋坐落、楼号房号、建筑面积、购房单价完全知晓，房屋的预测面积是155.85平方米，乘以购房单价4090元/平方米，所得出的房屋购买总价恰好为637426.5元，本案并不存在多收其购房款的事实。学术中心并非房屋的出售方而仅是团购活动的集资单位，仅仅是代收了吕某按照房屋面积和单价计算出的购房款，后学术中心将上述款项全部支付给了本次房屋团购活动的组织经销商即维隆公司。古鑫公司在开发案涉房屋项目即金岸绿色生态广场时，因资金链断裂导致房屋烂尾长期无法交房。后晋源区委区政府开展该项目的自救工程，吕某所提供的《商品房买卖合同》正是在自救之后与古鑫公司签订，购房合同所写的单价是由参与团购活动的学术中心等团购单位与团购销售方即维隆公司共同申请按照维隆公司与古鑫公司团购协议约定的购房价款签订。本案涉及的11、12号楼3百多户业主的购房合同单价均是按照上述申请写为3480元/平方米，学术中心的内部职工，对此事明确知晓且认可，无一人要求退还当初按与维隆公司的团购价3920元/平方米的单价计算的总房款与现按3480元/平方米单价计算的总房款的差额部分。基于上述，吕某的诉求并非源于其权益受损，其在购房时明确知晓购房面积、单价，明确知晓房屋总价是按照4090元/平方米计算出来的，本案并不存在任何不当得利。山西古鑫房地产集团有限公司述称，1.古鑫公司与维隆公司签定了商品房团购协议书，并按照测绘公司的最终测绘面积25211.43平方米收取了维隆公司的总房款。2.古鑫公司与吕某于2018年3月签定了房屋买卖合同，并于2019年10月下达了交房通知，但未与吕某发生直接买卖关系，吕某是维隆公司团购房的一员，依据测绘报告，其购买的房屋面积为150.58平方米，我公司只对此面积收取了总房款，至于原告所交的房款，古鑫公司并未收到，古鑫公司也未与被告学术中心（原山西科技报刊总社）有直接法律关系，古鑫公司不应是本案的第三人，也不对吕某负有支付多收房款的义务。山西维隆房地产开发有限公司述称，1.案涉项目是维隆公司与古鑫公司2010年年初初进行接触达成口头协议，金岸绿色生态广场的11号、12号楼由维隆公司负责销售，2010年5月至7月间维隆公司向古鑫公司打款400万元取得该两栋楼的销售权，在2010年8月，维隆公司与古鑫公司签订《团购协议书》，团购价格由维隆公司以3480元/平方米单价团购上述两栋楼。2.维隆公司取得销售权，对金岸绿色生态广场11、12号楼进行销售。11号楼销售给被告学术中心的单位职工，12号楼销售给山西省科技馆的单位职工，因被告学术中心不同意以单位名义签订认购协议，故由其单位职工代表周义等人以个人名义与维隆公司签订3920元/平方米的《认购协议》，维隆公司收取销售房款统一由被告学术中心财务按进度分期收款后支付给维隆公司。由于被告学术中心职工无法全部购买11号楼房屋，所以介绍外单位人参与此次团购活动，维隆公司作为团购团售方，给予经被告学术中心职工介绍的外单位人员的购房单价为4120元/平方米，在此基础上13层以上加收每层每平米10元的层次费，13层以下减收每层每平米10元的层次费，因吕某所购房屋位于10层，故计算购房单价时减去了3层30元/平方米的层次费，给予其的购房单价为4090元/平方米。3.被告学术中心代收购房款后将该款全部转账支付至维隆公司，维隆公司按照与古鑫公司签订的《团购协议》约定的3480元/平方米的价格，将购房款转给古鑫公司。4.在交房过程中，学术中心按照晋源区政府的要求出面，与维隆公司、古鑫公司等协商后，为便于后续产权办理，要求所有参与团购业主均按照维隆公司与古鑫公司签订的《团购协议》约定的单价3480元/平方米签订《商品房买卖合同》。吕某在购置房屋及后续交房过程中对上述事实明确知晓，现其拿着最后签订的合同主张所谓的多收取差价，明显违背诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的主要证据和主张的基本事实，本院认定如下：1.原告吕某参与被告学术中心团购及给付637426.5元购房款、原告吕某与古鑫公司签订《房屋买卖合同》等事实及相关证据，各方当事人均无异议，本院对此予以确认。2.对被告学术中心与维隆公司提交的《商品房认购书》《商品房团购协议书》，各方当事人对其真实性、合法性均无异议，两份证据记载的内容与案涉房屋具有关联，故对两份证据本院予以认定，古鑫公司与维隆公司签订《商品房团购协议书》，山西科技报刊总社作为委托代理机构与维隆公司签订《商品房认购书》的事实可以认定。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：山西学会学术服务中心，原名山西科技报刊总社。2010年8月26日，周义等人作为乙方，山西科技报刊总社作为委托代理机构与维隆公司作为甲方签订《商品房认购书》，约定团购金岸绿色生态广场12号住宅楼及部分11号住宅楼，房屋单价每平方米均价3920元。2010年9月1日，古鑫公司与维隆公司签订《商品房团购协议书》，维隆公司向古鑫公司以每平方米均价3480元团购金岸绿色生态广场11、12号两栋住宅楼。原告吕某以非被告单位职工身份购买面积为155.85平方米房屋一套。庭审中，学术中心认可其收取吕某购房款637426.5元，第三人维隆公司亦明确承认其已经收到被告学术中心转付的吕某购房款637426.5元。原告提交的5份收据中，有两份收据记载有吕某11号楼2单元10层155.85㎡。2018年，第三人古鑫公司与原告吕某签订《房屋买卖合同》，约定购买的房屋为金岸绿色生态广场11号楼2单元10层1001号住房，房屋的建筑面积约为150.58平方米，每平米单价为3480元，房屋总价款为524018元。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。被告山西省学会学术服务中心在授权委托书中，注明受委托人的自认不构成委托人的自认，即受委托人陈述的对委托人不利的事实或者对于委托人不利的事实明确表示承认的，不构成委托人的自认。依照前述司法解释规定，被告授权委托书中未作明确排除，故其注明的委托诉讼代理人的自认不构成当事人的自认不符合法律规定，本院不予认定，被告山西省学会学术服务中心的委托诉讼代理人在本案诉讼过程中的自认应当视为其本身自认。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。原告参与被告山西省学会学术服务中心组织的房屋团购，自愿由被告代其购买案涉房屋，可以认定原被告之间成立委托合同关系。但根据现有证据均无法确定委托合同的具体内容，即被告山西省学会学术服务中心在接受原告吕某委托过程中应当履行何种义务，原被告双方对此亦无法达成一致。故委托合同下原被告双方的权利与义务无法确定，原告依据委托合同要求被告归还其购房款的主张缺乏事实依据。同时，原告在购买涉案房屋时，已经明确知悉被告山西省学会学术服务中心并非实际销售方，故其虽向被告交付购房款637426.5元，但其亦应当明知实际收款方并非本案被告。庭审中，第三人维隆公司亦承认其已经实际收取了吕某的购房款，涉案房屋的购房款并非由被告支配收取，而由第三人维隆收取。其次，原告提交的收据中已经明确记载，原告所购为涉案11号楼2单元10层面积155.85平方米的房屋，其实际支出购房款637426.5元，应当认定原告在向被告支付购房款时即已明知其所购房屋的价格、面积、坐落等购房基本要素，方才购买了涉案房屋。原告称房屋单价并不确定，其与被告约定多退少补，一方面其并未提交证据进行佐证，另一方面，价格作为买卖过程中一项重要的条款，在不确定价格时即进行较为大额的支出不符合常理，亦与现有证据存在矛盾，故应当认定原告吕某在购买涉案房屋当时即已认可并接受以总价637426.5元购买155.85平方米的涉案房屋。据此，原告吕某在知悉涉案房屋价格、面积等信息的情况下自愿购买涉案房屋，应当按照约定继续履行。但被告山西省学会学术服务中心亦非合同当事人或实际收款方，亦非向原告退还购房款的义务主体，原告主张被告山西省学会学术服务中心返还购房款的诉讼请求本院不予支持。最后，本院于2020年7月6日受理的原告王国荣、边丽霞诉被告山西省学会学术服务中心，第三人山西维隆房地产开发有限公司合同纠纷一案，双方就王国荣参加被告山西省学会学术服务中心团购的位于绿色生态广场11号楼的房屋发生纠纷，该案中原告亦主张要求被告返还其向被告支付的购房款与其最终与古鑫公司签订的《商品房买卖合同》中购房款产生的差价，本院于2020年9月22日作出（2020）晋0106民初3030号民事判决，认定原告王国荣、边丽霞没有证据证明被告在代收房款后取得财产利益，其主张被告山西省学会学术服务中心返还购房款的主张于法无据，并判决驳回原告的诉讼请求，该判决已经生效，对本案具有拘束力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下：驳回原告吕某的全部诉讼请求。案件受理费1284元，由原告吕某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王 剑二〇二〇年十二月十四日书记员 任瑞玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承当不利的后果。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。