山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初7030号原告：烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司，住所地烟台市芝罘区辛庄街50号。法定代表人：徐勇，总经理。委托诉讼代理人：李修渤，山东鼎然律师事务所律师。被告：烟台人家酒店管理有限公司，住所地市烟台市芝罘区只楚路12号。法定代表人：孙传河，总经理。委托诉讼代理人：于湘水，山东灜伟律师事务所律师。原告烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司（以下简称裕兴公司）诉被告烟台人家酒店管理有限公司（以下简称烟台人家公司）房屋租赁合同纠纷，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕兴公司的委托诉讼代理人李修渤及被告烟台人家公司的法定代表人孙传河和其委托诉讼代理人于湘水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告房屋租金650000元。事实和理由：2010年5月26日，烟台京都物业管理有限公司与被告烟台人家酒店管理有限公司签订《楼房租赁合同》，约定由被告承租位于烟台市芝罘区金都大厦内侧约5229平方米的楼房。合同还约定了租期、租金支付方式和期限等条款。2011年11月，原告通过竞拍取得该楼房的所有权，并于2012年办理了房屋权属变更登记。原告与被告继续履行《楼房租赁合同》。依照《楼房租赁合同》第4.3条约定，被告应于2020年2月14日支付租金260000元，后原告通过电话、短信并当面要求被告支付，但被告均未支付。原告曾发函催要租金未果后发函要求解除合同，解除合同的通知被告已签收。但如合同继续履行，被告应于2020年5月16日前、8月16日前分别支付260000元，但被告仅仅与2020年6月12日支付了130000元，尚有650000元未支付。为维护原告合法权益，原告现具状诉至法院，请求法院依法审理，判决被告烟台人家酒店管理有限公司支付原告房屋租金650000元。被告烟台人家公司答辩称：对于原告主张的租金，被告并非故意违约不付，2020年所发生的新冠疫情，对社会各行业造成的影响有目共睹，特别是被告所从事的酒店服务行业，遭受的损失更为巨大。疫情发生之初，被告严格遵守政府命令，将酒店全面停业，营业收入直接归零。2020年3月底，酒店虽然暂时复工，但因疫情措施仍未全面解除，酒店在长时期里根本没有收入。疫情期间，为降低疫情给整个社会造成的损失和影响，国家及地方政府纷纷出台一系列的促进和保障措施,全力帮助各类市场主体特别是中小微企业生存下去，其中的主要措施就包括对房屋租金进行减免。鉴于疫情给被告造成的损失确实巨大，根据法律规定并结合国家政策文件，2020年3月11日，被告向原告发送了关于请求减免租金的联系函，并在此后又当面与其沟通，但因原告始终坚持不予减免，导致双方一直未能达成一致意见。期间，虽然被告酒店经营极其惨淡，营业收入入不敷出，但被告仍然积极筹措资金，于2020年6月12日向原告支付了租金13万元。对于本案，被告认为，疫情给被告造成的重大损失是客观事实，并且疫情构成不可抗力也是全国人大法工委所确认，被告关于减免租金的请求有法律、国家政策的明确依据，依法应当予以支持。本院经审理认定，双方均无异议的事实认定如下：2010年5月26日，案外人烟台京都物业管理有限公司作为甲方，被告烟台人家公司作为乙方签订《楼房租赁合同》，由被告租赁坐落于烟台市芝罘区金都大厦内侧楼房，其中楼房地上部分共九层，建筑面积约为4954平方米，其中地上一至八层有房产证，建筑面积4404平方米，第九层为加层，建筑面积为550平方米；楼层-1层除锅炉房使用的其他部分，建筑面积约为275平方米，承租楼房总建筑面积共计5229平方米，-1层锅炉房所占及使用部分不属于出租范围。租赁用途为作为酒店及酒店相关配套经营业务使用，租赁期限共计12年，自2010年9月1日起至2022年11月30日止。合同同时约定，甲方同意给予乙方免租期六个月，免租期内乙方无需支付租金，双方约定，乙方的免租期在两个时间段享受，即第一段免租期自2010年6月1日至2010年8月31日止，第二段免租期自2016年9月1日至2016年11月30日止，如果经甲乙双方协商调整交房日期的，租赁期限、免租期相应顺延。关于租金，合同约定第一年度租金为95万元，之后的年租金在上一年度租金的基础上逐年递增，递增额为每年1万元，直至合同期满。租金的支付方式为，年租金分四期按季度缴纳，首期租金乙方按如下方式支付：第一段免租期结束前5个工作日内，乙方将首期的应付租金23.75万元支付给甲方，以后租金本着先交租金后使用的原则，由乙方在下一段租期开始前提前15日向甲方支付。2011年11月29日，原告自信达投资有限公司处受让涉案房屋，转让价款为22640000元。2020年3月11日，被告给原告送达联系函一份，载明“我方承租贵方位于南大街9号的房屋作为酒店及酒店相关配套经营之用。2019年12月，新型冠状病毒××疫情突如其来，并迅速蔓延，波及全国。随着疫情的持续升级，国家及地方政府相继出台了一系列的严格防控措施。在各地的严格防控之下，公众遵从政府要求，不出门，不聚集，交通网络也一度陷入中断。此次疫情给国家、社会造成的影响和损失是巨大的。2020年2月10日，全国人大法工委予以明确，此次疫情构成不可抗力事件。作为酒店服务业，突发的疫情给我们造成了巨大的影响和损失。疫情发生后，随着人员流动的迅速缩减，酒店的营业收入出现断崖式地下滑，并迅速地归零，酒店因此不得不停止了营业。春节过后，政府陆续出台了一系列的延长假期，延期复工等防控措施，我方酒店不得不一直处于停业状态。本次疫情确实给我方造成了巨大的损失，长时期地无任何收入，酒店却仍需持续负担员工的工资、社保及其他费用，加上前期装修的巨大投入，我方的经营确实已陷入困境，维系艰难。鉴于本次疫情属于不可抗力事件，根据国家法律法规及政府的有关文件，我方现函请贵方对疫情期间的租金予以减免，并给与租赁期限的延长，我方诚挚希望贵方能助力酒店摆脱困境，渡过难关，让酒店活下来，最终实现双方互赢。同时也特别提示，因长时期无营业收入，我方现无力支付租金”。根据快递回执显示该联系函为他人收，原告否认收到该联系函，但承认收到了相同内容的短信，双方在短信中就减免租金一事并未达成一致意见。2020年4月3日，原告向被告送达通知一份，载明“你公司应于2020年2月15日前支付的房屋租金（使用费）260000元，虽经催促你公司至今未支付。现我公司再次通知你公司，请你公司立即支付相关款项及滞纳金，逾期支付将影响双方的合作。特此通知！”。2020年6月12日，被告向原告支付房屋租金130000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于涉案《楼房租赁合同》租金交纳期限的问题。诉讼中，被告提交烟台京都物业管理有限公司作为移交方，被告作为接收方的《金都酒店资产交接书》的复印件一份，证明金都酒店于2010年7月1日移交给被告，免租期自2010年7月1日起。被告认为根据涉案《楼房租赁合同》第3.2条中“如果经甲乙双方协商调整交房日期的，租赁期限、免租期限相应顺延”的规定，房屋租金的缴纳周期为自然季度周期，而并非原告主张的2020年2月14日、5月16日、8月16日之前各支付260000元。原告对此质证称：一是烟台京都物业管理有限公司未向原告移交该资料；二是庭审后经核实烟台京都物业管理有限公司当时的负责人赵有家，据赵有家称，被告提交的《金都酒店资产交接书》未签署日期及签名，而被告盖章的位置并不在接受方，而是加盖在移交方日期处，上述两点不符合烟台京都物业管理有限公司对签署合同的基本要求；三是烟台京都物业管理有限公司于2017年2月28日注销，目前无法出具相关证明材料。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，无法与原件核对的复制件不能作为单独认定案件事实的根据，本案中，被告提供的《金都酒店资产交接书》为复印件，被告亦没有提交其他证据予以佐证，故对被告依据该交接书所主张付款周期为自然季度周期的观点，本院不予采纳。2.关于被告自何时开始营业的问题。庭审中，原告提交其法定代表人徐勇于2020年4月3日拨打053566××××8的通话录音一份，在通话中，接听该座机的孙姓女士承认被告烟台人家南大街店自2020年3月23日开始营业，房价没有调整，与年前持平。被告对此质证称，认可053566××××8号码为其酒店前台电话，酒店内也确有一名孙姓女性工作人员，但该酒店自2020年4月4日开始有营业收入，开业时间是去酒店打扫卫生。本院认为，根据被告对053566××××8电话号码、孙姓工作人员的自认，可以认定被告自2020年3月23日恢复营业的事实。本院认为，被告提交的证据不足以证明其接受房产的时间并非《楼房租赁合同》约定的2020年6月1日，故原告依据《楼房租赁合同》约定的付款期限，主张被告应当于2020年2月14日、5月16日、8月16日之前各支付260000元于约相符，被告于2020年6月12日支付房屋租金130000元事实清楚，本案的争议焦点为新型冠状病毒××疫情（以下简称新冠疫情）在本案中能否构成不可抗力。首先，对于新冠疫情是否属于不可抗力，应当根据具体案情确定。最高人民法院在《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中明确了疫情期间“依法准确适用不可抗力规则”的原则：“人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握使用条件。”被告提出的、2020年1月10日全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示新冠疫情“属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”，但并非所有无法正常履行的合同都能适用不可抗力，受疫情及防控措施影响，导致承租人无法正常营业的客观情况，是否构成房屋租赁合同中的不可抗力，应当根据其对合同义务履行的影响程度判断。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。根据上述规定，只有不可抗力导致合同不能履行的，才能适用上述条款，在房屋租赁合同中，受疫情及其防控措施影响，租金交付义务受直接影响导致客观不能履行的情形，可以认定不可抗力。2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应，实行最严格的科学防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，被告公司也无法正常经营，2020年3月23日，被告经营的酒店恢复营业。自2020年1月24日至2020年3月23日，因新冠疫情防控措施的影响，被告的租金交付义务受到直接影响而导致客观不能履行，属于不可抗力，被告已通过联系函及短信的形式履行了通知义务。依据公平原则，本院酌定免除被告2020年1月24日至2020年3月23日期间一个月的租金。根据合同约定，2019年12月1日至2020年11月30日为合同履行期的第10年，年租金为1040000元，被告免于缴纳一个月租金为86667元，被告应当缴纳截止2020年11月30日的租金共计被告应当支付原告房屋租金共计563333（780000-130000-86667）元。最后，自2020年3月23日被告恢复营业后，双方签订的楼房租赁合同继续履行，新冠疫情也已经得到全面有效控制，经济秩序逐步有序恢复，被告虽主张收入与疫情前相比骤减，但该客观情况不足以致《楼房租赁合同》无法履行，不能认定为不可抗力事件。此外，《山东省人民政府办公室厅关于应对新型冠状病毒感染××疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》（鲁政办法[2020]4号）、《山东省人民政府办公厅关于应对新冠××疫情支持生活服务业批发零售业展览业及电影放映业健康发展的若干意见》（鲁政办法[2020]4号）、《山东省人民政府办公厅印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体的十条措施》（鲁政办法[2020]77号）、《国家发展改革委等部门关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号），上述规范性文件均未对承租非国有房屋的租金问题作出具有强制力的规定，被告依据上述文件要求减免租金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，判决如下:限被告烟台人家酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司支付截止2020年11月30日的房屋租金563333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元减半收取为5150元，由原告烟台裕兴房地产经纪咨询有限公司负担433元，由被告烟台人家酒店管理有限公司负担4717元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  项励二〇二〇年十二月一日书记员  高倩