广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5306号原告（反诉被告）：叶凡凡，女，1992年12月10日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：陈嘉媛，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：林贵岳，广东法全律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯广铨，男，1959年9月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李遥约，广东品杰律师事务所律师。原告叶凡凡（反诉被告，以下简称原告）与被告冯广铨（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶凡凡及其委托诉讼代理人林贵岳，被告冯广铨及其委托诉讼代理人李遥约到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶凡凡向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告双方于2019年12月23日签署的《协议书》在2020年4月17日解除；2.判令被告退还原告已支付的2020年2月1日至2月10日的租金35000元、2020年5月10日至6月9日支付的租金105000元、2020年3月11日支付的租金35000元，上述三项合计175000元；3.判令被告退还原告租金预付款210000元及违约金210000元；4.本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2019年12月23日，原告与被告就商铺租赁事宜，签订《协议书》。协议约定：原告承租被告位于广州市新中国大厦诚大时装广场三楼3721号商铺；租赁期自2020年2月1日起至2020年8月10日止；每月租金105000元；原告向被告预交210000元作为定金，用于抵扣租赁期限最后二个月的租金，并预付了2020年5月份的租金及2020年2月1日至2月10日的租金。新中国大厦诚大时装广场原定于2020年2月1日开市，但2020年1月下旬，由于爆发疫情且涉案时装广场属于人群密集之地，应政府及有关部门防控疫情的要求，诚大时装广场一再迟延开市直至2020年3月5日。现虽开市，但已错过服装批发旺季，无论是线上线下的成交都大幅度下滑，作为经营线下实体店的原告，损失惨重。就疫情的影响，广州各大服装批发市场也作出了相应的租金减免方案。作为诚大时装广场管理方的广州市诚大置业有限公司也于2020年3月3日发布《租金减免通知》，2020年3月11日，经双方协商一致，原告支付被告35000元后，合同期内全部租金即为全部付清。但被告反悔且强制性的对涉案商铺进行清场，原告已无法继续使用档口，租赁涉案商铺进行经营的合同目的已无法实现。根据合同第10条约定，被告应当承担双倍返还定金的违约责任。综上，被告在双方协商一致且国务院就租赁国有企业物业出具三个月免租的情况下进行强制清档，合同目的已无法实现，只能寻求司法途径解决。因此，原告为维护自身的合法权益，现特向贵院提出起诉，请求贵院支持原告的全部诉请。被告冯广铨辩称：第一，不同意原告的全部诉讼请求，要求原告继续履行双方于2019年12月23日签署的《协议书》。在2020年3月11日时，原被告就疫情发生以后商场延期开市的情况下，双方已经就疫情的影响达成了新的付款协议，即3月11日原告付35000元给被告，并且承诺在3月25日前付清剩余35000元，即该《协议书》的全部款项原告付清，原告有权使用该店铺至合同约定的8月10日。但原告并没有按照合同约定在3月25日前根据3月11日的约定支付剩余35000元，构成了违约，被告才不得已在商场和原告进行协商，要求原告按照新达成的付款期限支付35000元。在协商过程中，并没有封原告的店铺，也没有阻挠原告开档，因原被告之间的争执导致商场出现短暂的混乱局面，商场管理方要求原被告暂停在档口争执，移步至管理处进行协商，但原告依旧坚持在档口进行争执，因此不存在原告所诉说的强制对涉案商铺进行清场，导致其无法使用的情况。出现纠纷完全是因为原告没有按照约定付款，在双方协商过程中，原告于2020年5月2日自行搬离；第二，疫情的爆发是不可预见的，被告亦遵循商场的通知，给予了原告相应的租金减免，2月和3月减免了租金，并且在发函给原告的过程当中，赠送了20天的租期给原告。综上，导致合同的违约并非是被告，被告并没有阻挠原告正常开店，相反，是原告没有按照合同约定进行付款，因此不同意原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告继续履行《协议书》；2、判令原告向被告支付剩余租金35000元及逾期违约金（逾期违约金以35000为基数，自2020年3月26日起至实际清偿完毕之日，按每日2%计算，暂计10000元）；3、判令由原告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告和原告于2019年12月23日签订了《协议书》，约定被告将涉案商铺出租给原告作经营服装之用，租赁期限自2020年2月1日起至2020年8月10日止，后双方又于2020年3月11日在《协议书》上签订补充条款，约定原告于2020年3月25日向原告支付人民币35000元，付清该款后，此商铺合同租期内租金就全部结清。付款期限届满后，原告并未按照约定向被告支付剩余租金35000元，被告已分别于2020年4月13日、4月30日、5月11日致函原告，要求原告向被告支付剩余租金35000元，迄今为止，原告仍未向被告支付剩余租金35000元，原告逾期支付剩余租金的行为已构成违约，严重侵害了被告的合法权益，被告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所求。原告对被告的反诉请求答辩称：第一，双方协商调整的租金协议并未涉及原告已付的2020年2月1日至2月10日的租金，该期间被告并未将档口交付给原告使用，应当予以抵扣，因此协议约定的租金原告已经全部付清；第二，退一步讲，假设被告认为原告未付清35000元，但原告实际支付的款项已经远远超过全部合同期内应付租金总额的95%以上，被告也不应当在其认为未付35000元的情况下对档口进行了封闭，并要求市场管理方阻挠原告进行营业，因此在被告2020年4月17日封闭档口后，原告已经对档口经营的货品仓库库存进行了低价转售，并解聘了全部员工，仓库也进行了转租，而时隔半个月后，被告要求原告继续履行合同，明显有违事实；第三，被告在原告使用档口租赁权的范围内，进行封闭档口，侵犯原告的权利，如被告认为原告欠付租金35000元，被告也应当通过司法渠道进行解决。而在封闭档口半个月后又让原告继续经营，明显自知理亏，后为避免损失的扩大，才进行了该等告知，而原告在被告封闭档口后，已按双方实际解除合同进行了处理，该解除的行为是被告单方引起的，因此被告的反诉请求不符合事实，请法庭全部予以驳回。经审理查明：2019年12月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将新中国大厦诚大时装广场三楼3721号商铺出租给乙方作经营服装之用；1、协议期限从2020年2月1日至2020年8月10日止；2、商铺每月租金105000元，乙方必须在每自然月10号前将商铺次月的租金一次性缴交给甲方。乙方在本协议签订之日向甲方预缴2个月的租金共计210000元整，以作定金。如乙方无违约或其他应扣除定金行为的，定金在协议期限最后2个月内作租金抵扣；3、乙方应按时缴清次月租金，逾期不缴或未缴清的，除应如数缴清外，每逾期一天，甲方有权收取应缴金额2%作为滞纳金；逾期3天不缴或未缴清的，甲方无需通知乙方本协议即自动解除，甲方有权收回商铺且定金不予退还。乙方应在协议解除之日将商铺内的全部物品搬离，如未按时搬离，即视为乙方放弃商铺内全部物品所有权，甲方有权自由处置商铺内的全部物品及商铺的使用经营权；4、租赁期限内，租金旺季不增、淡季不减；5、租赁期限内，甲方负责商铺的管理费、租赁税费、水电费等。乙方负责因经营所产生的债权债务及各项税费；9、租赁期限内，因商场须进行消防安全整改、设施设备改建或政府规划、政策调整以及诚大时装广场升级改造等原因造成商铺无法继续使用的，甲方按乙方实际使用天数扣除相应租金，剩余租金、定金无息退还乙方，甲方不作任何补偿；乙方已付清2020年5月份租金，乙方已付清2020年2月1日至2020年2月10日租金；等等。因受疫情防控措影响涉案商铺所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月5日涉案商铺所在商场才开市。2020年3月11日，原、被告在前述《协议书》上书写备注：经甲乙双方协商同意，乙方于2020年3月25日付甲方35000元，付清该款后，此档口合同期内租金就全部付清。乙方于2020年3月11日已付甲方35000元。被告依约向原告支付了定金210000元、5月份租金105000元、2020年2月1日至2月10日租金35000元。其后，原告进入涉案商铺经营。2020年4月17日，涉案商铺被封，原告此后未在涉案商铺经营使用。2020年5月2日，原告通过微信通知被告称因被告强行封档半个月导致无法经营，即日起，合同解除，保留追究被告违约责任的权利，现档口已交还给被告，并发送档口清空的视频给被告。2020年4月30日，被告向被告发出《律师函》，称原告未按约定支付剩余租金35000元，已经严重损害被告权益，考虑到疫情影响，被告自愿将商铺租赁期限顺延至2020年8月31日，并无需额外支付剩余拖欠租金35000元以外的租金。2020年5月4日，原告复函被告，称2020年4月17日被告将商铺强制关闭，导致原告无法经营，故自2020年4月17日起，双方的《协议书》解除，被告应退还预付款315000元及2月1日-10日租金35000元。另查，2020年3月3日，广州市诚大置业有限公司作出《租金减免通知》，具体如下：一、免收3月份租金和管理费；二、4、5、6月份减租70%，即每月收取三折租金和正常管理费；三、7、8、9月份减租50%，即每月收取五折租金和正常管理费；四、10、11、12月份减租30%，即每月收取七折租金和正常管理费；五、延长与档主租赁合同期一个月。按广州市诚大置业有限公司与档主签订的租赁合同条款即租金约定顺延执行（一楼层租赁合同届满日期由原来2020年8月10日延长至2020年9月10日，二、三楼层租赁合同届满日期由原来2022年8月10日延长至2022年9月10日）。2020年3月20日，广州市诚大置业有限公司作出《新租金减免通知》，载明撤销3月3日的租金减免通知作废各条款内容。2020年新的租金减免优惠具体如下：二、三楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、档主和终端租户的二手租赁合约届满期统一延长至8月31日，我公司免收8月11日至8月31日的租金和管理费。自营商户同样享有此优惠；3、我公司延长与档主的租赁合同期，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2023年1月31日；4、按我公司与档主签订的租赁合同约定每年租金递增5%，我公司免收2020年9月至2021年8月租金5%的递增金额；5、存在二手租赁的，档主必须按第1条、第2条的内容，免收2、3月及8月11日至8月31日二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款；一楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、我公司延长与档主的租赁合同，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2020年10月10日；3、存在二手租赁的，档主必须按第1条的内容免收2、3月份二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款。庭审中，原告申请证人邓某出庭作证，证人陈述：我曾是原告的员工，4月17日12点左右，我一个人在涉案商铺看铺，被告本人过来档口，把档口的模特搬到档口内，要求我离开。半个小时后回去发现被告已经离开，但是档口已经被黄色封条封住了。此后，因为上不了班，我就离职了。被告认为证人为原告员工，对其证明力不应采信。诉讼期间，原告提交视频光盘及微信聊天记录，拟证明被告在2020年4月16日对涉案商铺进行强制性清场，被告单方违约解除合同。被告质证：认为视频光盘是由原告方自己制作，且视频并没有出现被告强制对涉案商铺进行清场的情况，当时是因为原被告之间对档口租金支付产生纠纷，为维护商场的秩序，管理处要求原被告移步管理处进行协商，以免影响其他商户；微信聊天记录所陈述强制封铺的行为是受管理处的保安所封，被告并没有陈述该档口是被告所封。对于涉案商铺的租金问题，原告陈述，3月11日双方协商确定4月份租金为70000元，5月10日至6月10日租金为105000元，2月1日到2月10日的抵扣四月租金35000元，定金抵扣两个月的租金，原告总共支付了385000元，原告再另行支付35000元，所有租金支付完毕。原告在未进场前已经预付了2月1日至2月10日期间的租金35000元，但原告在该期间并没有使用，被告没有交铺，所以我方认为该35000元可以抵扣被告主张的剩余租金，2、3月免租是指2月10日至4月10日，涉案市场每个月的计租是总每月的10日开始的。被告陈述，2020年3月11日之前，原告向被告支付了350000元，3月11日达成新的协议，约定：2、3月份免租，原告已经支付2月1日至2月10日的35000元抵4月1日至4月10日的租金，4月11日至5月10日双方算的租金是70000元，5月11日至6月10日的租金是105000元，6月11日到8月10日两个月的租金是用定金进行抵扣的，因此在3月11日时约定原告要支付70000元是4月11日到5月10日的租金，因此不存在被告要退还原告2月1日至2月10日的租金35000元。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原告与被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于协议书的解除问题，2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对被告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，原告以疫情防控影响其经营及对租金支付标准有所分歧而未及时缴纳租金，并非恶意，被告于2020年4月17日对涉案商铺进行封档导致原告无法继续使用，进而导致原告在2020年5月2日交还涉案商铺给被告，双方合同的目的已不可能实现，故本院确认原被告之间的协议书于2020年5月2日解除，被告诉请继续履行协议及支付租金35000元依据不足，不予支持。前述租赁主要是因当事人对疫情引起的履行问题协商不成而解除，不可归责于双方，原告主张返还定金210000元，有事实依据，本院予以支持。对2020年2月1日至2020年6月10日的租金问题，双方于2020年3月11日协商确定2020年5月11日至6月10日租金为105000元，本院予以确认，如前所述，因合同已于2020年5月2日解除，原告亦未再使用涉案商铺，故被告已收取原告的上述租金105000元应予退还。原告租赁涉案商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月4日期间无法开门营业产生了实际损失。对于2020年2月1日至5月10日期间的租金问题，因双方对原告已付的2020年2月1日至2月10日租金有否进行过协商陈述不一，故对双方陈述均不予采信。根据双方2020年3月11日达成的协议及双方庭审确认减免2月、3月租金，认定双方协商一致该期间合计100天的租金为105000元（含原告未付的租金35000元），并减免该期间60天的租金，即2020年2月1日至5月10日期间合计40天的租金为105000元（含原告未付的租金35000元），即每天为2625元。对于4月17日至5月2日的租金问题，原告提交的证据能证明因被告封档导致其该期间未能使用商铺，如前所述，原告因疫情影响未及时交纳租金并非恶意，被告以此为由强行封档，而原告在被告已封档的情况下未能及时清空交还档口，双方对4月17日至5月2日档口空置均有过失，故本院依据公平原则，酌定由原告按每天2625元标准的50%缴付该期间的租金，综上，原告应向被告缴纳2020年2月1日至5月10日期间的租金63000元（2625×16+2625×16×50%），该租金可在原告已付的70000元中抵扣，扣减后，被告应向原告退还2020年2月1日至5月10日期间的租金7000元。对于原告主张的多出部分租金，本院不予支持，依法予以驳回。至于原告主张的违约金及被告反诉主张的逾期付款违约金问题。如前述原因，涉案商铺的《协议书》解除主要受疫情防控影响，致使双方对缓交租金产生争议，《协议书》的解除不可归责于双方，故对原告主张的违约金及被告反诉主张的逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告冯广铨向原告叶凡凡退还租金112000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告冯广铨向原告叶凡凡退还定金210000元；三、驳回原告叶凡凡的其它诉讼请求；四、驳回被告冯广铨的全部反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4875元，原告叶凡凡负担2237元，被告冯广铨负担2638元；反诉受理费2638元，由被告冯广铨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年十二月二十四日书记员  龙滋霖曾芳