江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0791民初1857号原告：赣州华坚国际鞋城有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道33号，统一社会信用代码91360700733926904Q。法定代表人：李卫民，系公司总经理。委托诉讼代理人：简筱恺，住江西省新余市渝水区，系该公司法务。被告：胡庭洪，男，汉族，1988年5月10日出生，户籍所在地：福建省南靖县，现居住地：赣州经济技术开发区赣州华坚国际鞋城2＃1楼厂房10519号。委托诉讼代理人：曾奕伟，广东华商（赣州）律师事务所律师。原告赣州华坚国际鞋城有限公司与被告胡庭洪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赣州华坚国际鞋城有限公司的委托诉讼代理人简筱恺，被告胡庭洪的委托诉讼代理人曾奕伟到庭，本案现已审理终结。原告赣州华坚国际鞋城有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方签订的《租赁合同》（合同编号：22253），并要求被告立即搬离租赁房屋；若合同解除后被告逾期搬离所产生的租金及综合管理费按8230／月计算；二、判决被告向原告支付搬离前拖欠的租金及综合管理费35150元，（合同解除前租金及综合管理费按8230／月计算，暂计算至2020年4月30日被告拖欠的租金和综合管理费为35150元），被告向原告支付拖欠的水、电费1559元（水电费以搬离前实际拖欠的为准，暂计算至2020年3月31日拖欠的水、电费为1559元）及逾期滞纳金4402元（逾期滞纳金按逾期之日以逾期费为基数，按每日千分之一计，分阶段计算至款清之日止；赞计算至2020年4月15日的逾期滞纳金为4402元）；三、判决原告有权不予退回被告的保证金18649元；四、判决被告赔偿原告三个月的租金及综合管理费合计24690元；以上二至四项的费用合计84450元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月，原、被告双方签订了《租赁合同》（合同编号：22253），合同约定：1.被告向原告租赁位于赣州经济技术开发区房屋，租赁房屋建筑面积为409.2ｍ²；2.租赁房屋每月租金及综合管理费8230元，按月缴纳，在每月底最后一天前缴清下月费用；3.水、电费由物业按月抄表统计，按月缴清；4.租赁期自2019年4月1日自2019年9月30日，合同到期后双方未解除合同则自动顺延，任何一方提前30天书面通知对方可解除本合同，另一方不得以此提出装修费、停业损失费或者其他任何补偿、赔偿、违约金等额外要求；5.若被告逾期缴纳租金、综合管理费达一个月（含本数）以上、或拖欠水电费达两个月（含本数）以上的，原告有权按逾期支付金额的每日千分之一收取滞纳金，有权解除本合同并没收租金保证金，另要求被告赔偿三个月的租金和综合管理费；6.若因被告违约导致原告向法院提起诉讼，原告因诉讼产生的律师费、案件受理费等相关费用均由被告承担等事宜。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，但被告从2019年6月起就未按合同约定的时间节点缴纳租金、综合管理费及水、电费，截止2020年4月30日被告拖欠租金及管理费35150元，水电费1559元。原告于2020年4月2日委托律师向被告致送《律师函》要求其在收到本函后三日内付清尚欠的全部费用，否则原告将解除与被告签订的《租赁合同》，被告收到律师函后，置之不理，仍未按约定支付欠款。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同约定全面履行合同。被告逾期缴纳租金、综合管理费及水电费长达5个月，属于严重违约，原告有权根据合同约定解除合同，并追究被告的全部违约责任，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告胡庭洪辩称：1、我方已向原告缴清2020年3月（含3月）之前所有的租金及水电；2、2020年4月原告在无合理的事实依据前提下，凭空捏造我方拖欠租金和水电的事实，要求解除租赁合同，承担相应的违约责任，并搬离店铺，并在同月向法院提起诉讼，我方至此才未向原告缴纳租金，系履行不安抗辩权的正当合同行为，并且在此之后原告采取断水断电的方式，要求我方搬离，严重影响我方正当合法的权利。经审理查明，2019年3月，原告赣州华坚国际鞋城有限公司作为出租方（甲方），被告胡庭洪作为承租方（乙方），签订了《租赁合同》（合同编号：22253），其中合同第1.1条约定：“甲方将位于赣州经济技术开发区赣州华坚国际鞋城2＃厂房第一层10519＃房屋出租给乙方使用……其中房屋建筑面积为409.2平方米（含建筑内公摊）……”合同第3.1条约定：“租赁物自2019年4月1日起止2019年9月30日止，到期后双方未解除合同则合同自动顺延，任何乙方提前30天书面通知对方可解除本合同，任何乙方不得以此提出装修费、停业损失费或其他任何补偿、赔偿、违约金等额外要求。”合同第4.1条约定，租金每月5761元，综合管理费每月2469元，合计每月8230元。合同第4.3条约定第1款约定，签订本合同后，先缴2019年4月至2019年4月30日的租金、综合管理费8230元，后续租金、综合管理费每月交纳一次，在每月月底最后一天前缴清下月费用。合同第4.3条第2款约定，水、电费由物业按月抄表统计，按月缴交。合同第5.1条约定，本合同签订当日，乙方需向甲方交纳想防御3个月租金的租赁保证金，即18649元，若乙方无违约行为，且租赁期届满时按甲方要求搬离、将租赁物返还甲方，且付清了租金、综合管理费、水电费全部费用后，甲方在15个工作日内将租赁保证金无息退还给乙方；否则甲方有权将租赁保证金在扣除相关费用之后再退还给乙方。合同第8.1条约定，1、乙方逾期支付本合同约定的租金、综合管理费、水电费等各项费用，按逾期支付金额的每日千分之一向甲方支付滞纳金；2、乙方逾期缴纳超过30天任何一项应缴费用，继续收取滞纳金，并且甲方有权停水停电、锁门，此造成的任何损失均由乙方承担。合同第8.2条约定：“因乙方有下列违约情况之一，甲方有权解除合同并没收租赁保证金，并要求乙方补缴装修期内的全部租金和综合管理费。另赔偿甲方3个月租金和综合管理费。且由此造成甲方其他损失的，乙方应当赔偿甲方的全部直接、间接损失。1、乙方拖欠租金、综合管理费达一个月（含本数）以上，或拖欠水电费达二个月（含本数）以上的……”合同第8.3条约定，因乙方违约的原因导致甲方向法院提起诉讼的，甲方因诉讼产生的律师费、案件受理费、保全费、担保费、差旅费、公证费等相关费用均由乙方承担。合同第10.2条约定：“若租赁物因发生火灾、水灾、风暴、台风、地震、地面下陷或其他任何灾难以致不能使用或导致封闭租赁物的，或基于非甲方所能控制及非归责于乙方未能履行本合同条款的原因而被政府宣布为危险建筑，则租金的全部或一部分将依照租赁物不能使用的程度作相应扣除，直到租赁物重新使用为止……”合同签订后，被告胡庭洪于2019年5月30日缴纳了租赁保证金18649元。2019年6月起，被告胡庭洪未按合同约定的时间节点缴纳租金、综合管理费及水电费，截至2020年3月被告未支付的租金及管理费为26920元（其中2019年11月8230元、2019年12月8230元、2020年1月2230元、2020年2月8230元），此外被告未支付的2020年4月租金和综合管理费为8230元。截至2020年3月31日被告未支付的水电费为1559元（其中2020年1月361元、2020年2月473元、2020年3月725元），截至2020年4月15日产生的滞纳金为4402元。2020年4月2日，原告向被告发送律师函，通知被告“如你未在三日内交清全部费用，华坚鞋城公司将根据《租赁合同》第8.2条的约定解除合同”。被告收到律师函后，未按约定支付，原告遂向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告向本院提交的原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证、《租赁合同》、缴费凭证（收款收据）、欠款明细清单、律师函、送达凭证（照片）复印件等证据证实，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。一、关于合同的解除。被告未按约定支付租金和综合管理费，拖欠时间达一个月以上，原告有权按照《租赁合同》第8.2条的约定行使合同解除权。原告于2020年4月2日向被告发出律师函，通知被告“如你未在三日内交清全部费用，华坚鞋城公司将根据《租赁合同》第8.2条的约定解除合同”，被告未在三日内交清费用，双方签订的《租赁合同》于2020年4月6日解除。租赁合同解除，则被告应在合理期限内搬离房屋，故对原告主张解除合同并限期被告搬离房屋的诉请，本院予以支持。二、关于后续租金和综合管理费。合同解除后，被告未及时搬离，应参照合同约定的租金和管理费标准支付原告的损失，故对原告主张的被告逾期搬离所产生的租金和综合管理费按8230元／月计算的诉请，本院予以支持。三、关于欠付的租金和综合管理费。被告未按合同约定支付租金和综合管理费，应承担相应的违约责任。双方合同于2020年4月6日解除，合同解除之前（截至2020年3月）的未付租金为26920元（其中2019年11月8230元、2019年12月8230元、2020年1月2230元、2020年2月8230元），被告提出受新冠××疫情影响应免除2020年2月份租金，因新冠××疫情属不可抗力，对被告的该项主张本院予以支持；被告提出因原告封堵被告店门造成损失，经派出所调解，双方达成和解协议，原告免除了被告部分租金，2020年1月份租金为6000元，但被告未提交证据予以证实，对被告的该项主张本院不予采纳。综上，被告应支付原告2020年3月之前的租金和综合管理费18690元。四、关于水、电费。被告未依照合同约定支付水电费，根据原告提交的证据显示，截至2020年3月31日拖欠的水电费为1559元，被告应向原告支付。五、关于逾期滞纳金、保证金、赔偿三个月的租金及综合管理费。原告主张因被告违约产生的损失包含逾期滞纳金、保证金、赔偿三个月的租金及综合管理费，庭审中原告陈述被告逾期缴纳租金的损失主要为租金，本院认为原告主张的违约损失金额过高，被告在原告处缴纳租赁保证金18649元，以该金额作为被告应支付的违约损失，故对原告主张有权不予退回被告保证金18649元的诉请，本院予以支持；对原告主张滞纳金及赔偿三个月租金和综合管理费的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赣州华坚国际鞋城有限公司与被告胡庭洪签订的《租赁合同》于2020年4月6日解除；二、被告胡庭洪应于本判决生效之日起十五日内搬离租赁房屋；三、被告胡庭洪应向原告赣州华坚国际鞋城有限公司支付拖欠的2020年3月之前租金和综合管理费18690元；四、被告胡庭洪应向原告赣州华坚国际鞋城有限公司支付拖欠的2020年3月31日之前水电费1559元；五、被告胡庭洪应向原告赣州华坚国际鞋城有限公司支付逾期搬离房屋期间的损失，以每月8230元为标准，自2020年4月6日起计算至实际搬离之日止；六、上述第三、四、五项判决内容限于本判决生效之日起十五日内履行；七、原告赣州华坚国际鞋城有限公司有权不予退回被告胡庭洪的租赁保证金18649元；八、驳回原告赣州华坚国际鞋城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费956元，由被告胡庭洪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员 刘 光 华二〇二〇年十二月八日代理书记员 欧阳明明