四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初7118号 原告：陈泽英，女，1970年10月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：伍芋，女，1997年12月7日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 法定代理人：陈泽英，女，1970年10月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系伍芋之母。 原告陈泽英、伍芋的委托诉讼代理人：唐岳波，四川丰宜律师事务所律师，执业证号：xxxx。 被告：罗正明，男，1970年1月26日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：吴开林，四川富绅律师事务所律师，执业证号xxxx。 第三人：杨喜平，男，1970年4月10日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告陈泽英、伍芋诉被告被告罗正明、第三人杨喜平合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈泽英及原告陈泽英、伍芋的委托诉讼代理人唐岳波，被告罗正明及其委托诉讼代理人吴开林，第三人杨喜平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈泽英、伍芋向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决原告陈泽英与被告罗正明签订的《宅基地使用权转让协议》无效。2、请求人民法院依法判决被告返还原告位于“宜宾市翠屏区白塔社区佛缘新村35号”的宅基地。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告陈泽英系宜宾市翠屏区白塔社区佛缘新村居民，在2003年3月左右，原告户籍所在地集体征地拆迁，原告两母女在该地拥有90m2左右的宅基地。由于当时生产队要求原告交一笔建设费用，原告陈泽英当时经济紧张，再加上女儿伍芋年幼，于是向被告借了3000元。由于当时女儿在生病，原告没有足够的钱完成房屋修建，被告在了解到该情况后，向原告提出购买该宅基地，借的3000元不用还了，他再拿1.7万元给原告，总共2万元，然后该宅基地就卖给他。由于原告当时经济确实紧张，也不清楚宅基地不允许转让给非同村同组居民，就同意了被告的意见。于是原被告双方于2003年6月17日签订《宅基地使用权转让协议》。根据《宪法》、《土地管理法》等相关法律规定，由于被告罗正明并非原告本村本组居民，故其不符合相关宅基地转让规定。请求人民法院依法判决，确认原被告之间签订的《宅基地使用权转让协议》无效，并判决被告返还原告案涉宅基地。 被告罗正明辩称：案涉《宅基地使用权转让协议》在签订时合法有效。根据我和原告提供的案涉宅基地的宗地信息，可以确认该宅基地土地性质为国有土地，而非集体土地。因此，该宅基地使用权的转让并不违反法律的禁止性规定。2003年6月17日签订的案涉《宅基地使用权转让协议》是原告和我的真实意思表示。因此根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，案涉《宅基地使用权转让协议》在签订时合法有效。案涉《房屋买卖协议》的签订，客观上导致案涉《宅基地使用权转让协议》自然终止，案涉《宅基地使用权转让协议》现在已经不再具有法律约束力，原告的第1项诉讼请求没有请求权基础。案涉《房屋买卖协议》是由甲方罗正明、李萍（系罗正明妻子）、陈泽英与乙方杨喜平、邓月芬（系杨喜平妻子）于2013年1月2日签订的，从该协议第二条也可以看出，协议约定的实际交易内容为罗正明、李萍将自己修建的房屋卖给杨喜平、邓月芬，陈泽英将土地使用权转让给杨喜平、邓月芬。即使案涉《宅基地使用权转让协议》无效，我及第三人客观上无法、也不应当返还案涉宅基地。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人杨喜平称：我与原告系同村不同组的村民。案涉房屋是我在罗正明手里买的，购买的时候房屋已经修建好了，简单的进行了装修，我购买后又重新装修了，案涉房屋我买成38万元，如果原告要求我返还房屋，我要求原告或被告赔偿我100万余元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告陈泽英、伍芋系宜宾市翠屏区白沙湾街道白塔社区第四居民小组（以下简称白塔社区四组）居民。被告罗正明系城镇居民。第三人杨喜平系宜宾市翠屏区白沙湾街道白塔社区第五居民小组（以下简称白塔社区五组）居民。 2003年，宜宾市翠屏区人民政府决定对白塔山景区进行打造，原告陈泽英分得90m2宅基地使用权。2003年6月17日，原告陈泽英与被告罗正明签订《宅基地使用权转让协议》，约定：原告自愿出让自己的90m2宅基地使用权给被告罗正明使用，出让后由被告罗正明自费修建房屋。被告罗正明支付宅基地使用权的转让费20000元人民币给原告陈泽英。白塔社区四组组长周顺英及其余中间人黄之根在协议上签名、捺印，见证了该协议的签订。罗正明支付原告20000元转让费后于2003年6月在案涉土地上修建了一幢三层仿古住宅楼，建筑占地面积84.71m2。 2013年1月2日，被告罗正明、李萍夫妇（甲方）与第三人杨喜平、邓月芬夫妇（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方自愿将案涉宅基地上的房屋以总价格380000元卖给第三人杨喜平，杨喜平一次性付清甲方全款后，甲方不再享有房屋所有权和地基所有权。房屋及地基一切所有权归乙方所有。原告陈泽英及罗正明、李萍在甲方处签名，杨喜平、邓月芬在乙方处签名；白塔社区四组、五组组长周顺英、雷勋均在“证人”处签名。2013年1月7日，第三人杨喜平向被告罗正明一次性付清购房款并交付了涉案房屋，第三人杨喜平及家人于2013年搬至该房屋居住至今。 原告陈泽英于2019年6月向宜宾市翠屏区人民法院起诉杨喜平，请求判令案涉土地上的住房属于原告陈泽英所有；诉讼费用由杨喜平承担。宜宾市翠屏区人民法院审理后于2019年8月5日作出（2019）川1502民初3967号民事判决书，认为:返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或动产的人返还原物的纠纷。返还原物的前提条件是被请求人无权占有该物。案涉房屋系罗正明出资修建，杨喜平向案外人罗正明购买，且分别签订合同。杨喜平依据房屋买卖合同取得房屋，并非无权占有案涉房屋。原告陈泽英主张返还案涉房屋，于法无据。至于原告陈泽英与罗正明签订的宅基地使用权转让协议和罗正明与杨喜平签订的房屋买卖协议是否有效，系确认合同效力问题，不属于案件审理范围，故判决：驳回原告陈泽英的诉讼请求。双方当事人均未提出上诉。现原告再次以合同纠纷案起诉来院，请求判如所请。 另查明：2003年，政府对白塔山景区进行打造时，恰逢因征地需要对白塔社区四组、五组的部分村民进行住房安置。经政府统一规划安置点，统一设计仿古住宅，村民选址后自建安置房，取名佛缘新村。安置点正好选在四组、五组交界处，将两个组享受相同宅基地面积的村民组织起来，抓阄决定自建安置房位置。有的四组村民选址在五组的土地上，如陈泽英；也有五组村民选址在四组的土地上，如刘长英；罗正明并提供了刘长英的户籍登记以及建设用地批准书佐证，该证据显示刘长英系宜宾市翠屏区白塔社区五组居民，其批准的宅基地座落于宜宾市翠屏区（土地使用权性质：集体，土地取得方式：划拨。） 案涉土地的权利人系陈泽英（户），宗地用途：农村宅基地，土地性质：国有土地使用权，使用权类型：批准拨用宅基地，土地证号：宜市临港集用（2011）第01309号。陈泽英在其所在的集体经济组织（宜宾市翠屏区白塔社区），仅拥有此处宅基地；杨喜平在其所在的集体经济组织（宜宾市翠屏区白塔社区）未另申请宅基地。 本院认为，案涉宅基地虽已于2011年登记成了国有土地使用权，但在原告陈泽英与被告罗正明签订的《宅基地使用权转让协议》当时，案涉宅基地仍为农村集体土地，故该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，该法律系效力性强制性规定，属无效协议。 关于案涉宅基地是否返还的问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，从该法律条文理解，“一户一宅”原则是指农村村民一户只能申请一处宅基地，如果将原有宅基地住户房屋出卖或者出租后，不能再申请另处宅基地。就本案而言，案涉宅基地以及宅基地上的房屋已由第三人杨喜平受让，而原告与杨喜平系同村不同组村民，杨喜平受让房屋时，原告也签字确认，并结合原告以及杨喜平并未另申请宅基地以及案涉当地因政府规划存在四组、五组交叉用地（用于宅基地）之情形，故案涉情形并未违背“一户一宅”之原则。杨喜平受让该宅基地使用权及宅基地上之房屋应视为原告及罗正明、杨喜平之真实意思表示，加之案涉宅基地的土地性质于2011年11月14日已登记为国有土地使用权，第三人杨喜平受让该宅基地及宅基地上的房屋，并未违反法律、法规的强制性法律规定。本案从公共利益层面看，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地性质已经发生变化，买受人合法占有并实际占有并实际居住使用案涉房屋、土地，村集体利益亦未受到损害。结合《中华人民共和国民法总则》第七条之规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺”，返还宅基地让失信者反将获益，故原告所诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第六十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下: 一、原告陈泽英与被告罗正明于2003年6月17日签订的《宅基地使用权转让协议书》无效。 二、驳回原告陈泽英、伍芋的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陈泽英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘 琳 审 判 员  王 利 人民陪审员  卢生玉 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  李 苇