广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民初4号原告（反诉被告）：广东潇湘教育培训有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：梁志婷，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：何秋晨，广东环宇京茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市三水年丰投资开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。被告：梁某1，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。被告：梁伟亮，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。被告：梁艳求，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。原告广东潇湘教育培训有限公司（反诉被告，以下简称潇湘公司）与被告佛山市三水年丰投资开发有限公司（反诉原告，以下简称年丰公司）、梁某1、梁伟亮、梁艳求转让合同纠纷一案，本院于2018年11月8日作出（2018）粤06民初72号民事判决。潇湘公司不服该判决向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2019年12月9日作出（2019）粤民终322号裁定，发回重审。本院于2020年1月2日重新立案，依法另行组成合议庭，被告年丰公司于2020年6月22日提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，于2020年6月23日公开开庭审理了本案。原告潇湘公司的委托诉讼代理人梁志婷、何秋晨，被告年丰公司、梁某1、梁伟亮、梁艳求的委托诉讼代理人邓宏平及梁伟亮本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潇湘公司在重审期间向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告年丰公司于2016年12月8日签订的《房屋土地资产买卖合同》中第一条第2款第（2）（3）（4）项与第二条第2款第2句无效；2.解除原告与被告年丰公司于2016年12月8日签订的《房屋土地资产买卖合同》中除第1项诉讼请求之外的其他条款；3.判令被告年丰公司返还原告已支付的5000000元定金及利息（从2017年2月3日计至清偿之日止，暂计至2020年5月30日为799583元，按中国人民银行同期贷款利率4.75%/年计算）;4.判令被告年丰公司赔偿原告被迫参加竞价拍卖H5地块的差价损失28669650元；5.判令被告年丰公司退还给原告已支付的4500000元及利息损失[按（2016)粤06民终14537判决确定的计息方式计算，暂计至2020年5月30日利息损失为5064675元];6.判令被告年丰公司按合同金额的10%支付给原告违约金16718500元；7.判令被告梁某1、梁伟亮、梁艳求对被告年丰公司上述债务承担连带清偿责任；8.判令被告承担本案案件受理费、保全费。事实和理由：一、涉案《房屋土地资产买卖合同》部分条款无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”涉案《房屋土地资产买卖合同》约定，被告年丰公司将位于广东省佛山市三水工业园区范湖小区西区H1、H3、H6号地的土地产权转让原告。但上述H1、H3、H6号地的产权人为佛山市三水区××××××，用途为农用地，权属性质属于国有土地使用权，表明被告年丰公司不是Hl、H3和H6-2地块的产权人，却在涉案《房屋土地资产买卖合同》中约定将上述地块的土地使用权出售给原告，并作出“甲方保证上述所出售的标的是其真实意思表示、是其拥有的合法处分权利的标的物”的承诺。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，涉案合同关于上述地块土地使用权转让条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告年丰公司应当返还原告支付的定金，并赔偿原告损失。二、涉案《房屋土地资产买卖合同》部分有效，因被告年丰公司原因导致合同无法继续履行，被告年丰公司应承担违约责任。涉案标的“范湖广场”“综合楼”因被告年丰公司原因被拍卖导致合同无法继续履行，被告年丰公司应支付违约金。“范湖广场”“综合楼”已被佛山市三水区人民法院于2019年8月15日拍卖，涉案合同关于该部分土地房屋的买卖无法继续履行。造成“范湖广场”和“综合楼”被拍卖是因为被告年丰公司自身欠债且向原告隐瞒了前述合同标的被查封的情况，并擅自解除涉案合同导致的，被告年丰公司应按照涉案合同第六条“任何一方违反本合同规定，给对方造成经济损失的，由违约方按照本合同约定总价余款的10%向对方支付违约金。”的约定，向原告支付违约金。三、被告年丰公司在出售涉案土地和房屋时和履行合同过程中，隐瞒涉案土地和房屋存在抵押、查封与出租、出售房屋使用权的情况，并单方解除合同，已构成根本违约，被告年丰公司应承担违约责任。(一）在30000000元应付启动资金中，原告已经支付了21000000元。涉案合同签订后，原告支付了5000000元合同定金，并应被告年丰公司、梁某1的请求，原告代被告年丰公司偿还了其欠他人的债务，所清偿的债务视为支付被告年丰公司款项。1.5000000元定金支付情况。2016年12月8日，由李某哲代原告在民生银行付梁艳求2000000元；2016年12月30日由李某哲代原告在民生银行付梁艳求1000000元；2017年1月25日，由原告付梁艳求2000000元（梁艳求是梁某1之妻），合计5000000元。2.2017年4月19日，原告代被告年丰公司清偿其欠顾某全债务6925570.32元。3.2017年6月26日，原告代被告年丰公司清偿其欠罗某强债务9862144元。原告是应被告年丰公司、梁某1的请求，才帮忙偿还该笔债务，不然原告不可能知道被告年丰公司、梁某1欠罗某强的债务情况。且梁某1对于原告清偿罗某强债务的情况是知情的。按照原告与被告年丰公司处理顾某全债务的做法，原告每清偿一笔债务，就是支付了一笔款项给被告年丰公司。因被告年丰公司已于2018年2月7日提出解除合同的通知，明确表示不履行合同，原告为了挽回损失，于2018年3月26日以罗某强的名义申请执行。根据上述三笔已付款项，原告已清偿被告年丰公司债务21787714.32元。按照涉案合同关于“甲乙双方同意乙方上述的支付合同价款用于优先清偿甲方逐每次上述交易标的所欠的债务”与双方履行合同中的交易习惯，原告清偿的债务金额即为付给被告年丰公司的金额，共计21787714.32元。且梁某1也是涉案合同一方，按照其占原告20%股份来计算，在温某如、何某1、陈某、李某哲、何某涛（五人占80%股份）已付款21787714.32元的情况下，梁某1占原告20%的股份应付款为5446928.58元21787714.32-80%×20%，加上梁某1应支付的5446928.58元，被告年丰公司实际已收原告总款27234642.90元。涉案合同明确约定支付期限是按房屋交易过户进度支付售卖款，且实际履行过程中也是每解决一笔债务支付一笔款项，原一审法院关于“30000000元应在原告成立后、办理解除涉案土地抵押手续前支付完毕”的认定缺乏事实根据。（二）被告年丰公司在出售涉案土地的土地使用权和地上房屋时,未告知原告该土地和房屋存在抵押和查封。1.被告年丰公司在出售涉案H5地块的土地使用权和房屋时，告知该地块不存在抵押和查封。因被告年丰公司隐瞒了H5地块的抵押查封情况，且因被告年丰公司自身欠债的原因导致H5地块被拍卖，造成原告多付28669650元竞拍H5地块所遭受的损失应由被告年丰公司负责赔偿。被告年丰公司告知原告股东该地块的土地使用权和地上房屋没有债务，还提供了该地块的产权证书，该证书上并没有任何抵押记录。且涉案合同第四条明确约定：“甲方保证上述所出售的标的是其真实意思表示、是其拥有的合法处分权的标的物。”因此，双方约定从没有抵押和查封的H5地块开始办理交易过户手续。被告年丰公司辩称其已告知H5地块的抵押、查封精况与事实不符，且被告年丰公司无证据证明。2016年12月8日签订涉案合同时，H5地块上的查封债权有（2015)佛三法乐民初字第408-2号案郭泳林的债权10670000元、(2016)粤0604民初1254-1号案中国银行股份有限公司佛山分行的债权6500000元、(2016)粤0607民初4452号案郭伦山的债权13560000元以及（2016)粤0607民初3155号案罗某强的债权9500000元，总计40230000余元，远超30000000元。因被告年丰公司故意隐瞒H5地块上的抵押和查封情况，并擅自解除合同，导致双方交易无法进行，致使原告多支付了28669650元竞拍H5地块而蒙受损失。2.被告年丰公司在出售“范湖广场”“综合楼”时，也没有告知原告该土地和房屋的查封情况。因被告年丰公司自身原因导致“范湖广场”“综合楼”被拍卖，致使合同目的无法实现，被告年丰公司应承担违约责任。签订涉案合同时，原告股东只知道“范湖广场”“综合楼”的土地和房屋存在抵押，不知道还存在查封。为此，双方在涉案合同第二条第4款约定：“甲乙双方同意乙方上述的支付合同价款用于优先清偿甲方逐每次上述交易标的所欠的债务。在解除合同标的资产抵押，同时甲乙双方应立即办理合同标的资产的移交及过户手续，本合同标的过户前的债权债务与乙方无关。”实际上在签订合同时，“范湖广场”“综合楼”的土地和房屋均已被查封，查封债权均在3个以上。(二）被告年丰公司出售“范湖广场”“综合楼”时，没有告知原告“范湖广场”“综合楼”上存在长租、转让使用权的情形。涉案标的物“范湖广场”“综合楼”被佛山市三水区人民法院拍卖，从拍卖公告中原告获悉被告年丰公司早已将“范湖广场”“综合楼”出租给他人。具体情况如下：1.“范湖广场”的出租、转让使用权情况。2008年10月22日，被告年丰公司将“范湖广场”宿舍F3房产上的125号房的使用权转让给吴某连，自2008年11月1日起至2018年10月30日止；2009年1月21日，被告年丰公司将“范湖广场”A、B、C、D栋宿舍楼出租给X鸿厂，租期自2009年6月1日起至2019年5月31日；2010年4月11日，被告年丰公司将“范湖广场”G11085-1086、G11087-1088号商铺的使用权转让给梁某财，期限自2008年12月1日起至2028年11月30日止；被告年丰公司将“范湖广场”G11081-1082号商铺的使用权转让给严某培，期限自2009年2月日起至2029年1月31日止；被告年丰公司将“范湖广场”G11083-1084号商铺的使用权转让给钟某甫，期限自2009年2月1日起至2029年1月31日止；被告年丰公司将“范湖广场”G11079-1080号商铺的使用权转让给廖某方，期限自2009年2月1日起至2029年1月31日止；2015年6月24日，被告年丰公司将“范湖广场”未转让使用权的商铺、生活区、超市等物业出租给梁某财，租期自2015年7月1日起至2020年6月30日止；2004年6月24日，被告年丰公司将范湖经济开发区生活区的首层铺位C111和二层宿舍C211的房地产使用权转让给骆绍添50年，并已收取钱款；2009年4月9日，被告年丰公司与骆绍添协议将C111商铺更改为商铺G1089-1090的使用权，使用期仍是50年；2010年7月10日，被告年丰公司与佛山市乾阳铝业有限公司签订《土地使用权租赁合同》，约定被告年丰公司将位于“佛山市三水工业区范湖开发区范湖广场生活区”土地面积7102.13平方米出租给佛山市乾阳铝业有限公司用于员工宿舍及生活配套建设，承租年限为20年，自2010年9月1日至2030年8月31日，合同期满当日，双方续约10年，即2030年9月1日至2040年8月31日；2004年6月24日，被告年丰公司将范湖经济开发区生活区的首层铺位C115和二层宿舍C215的房地产使用权转让给陈爱好50年，并已收取钱款；2009年3月27日，被告年丰公司与陈爱好协议将C115商铺更改为商铺F1101的使用权，使用期仍是50年；2004年6月24日，被告年丰公司将范湖经济开发区生活区的首层铺位C113和二层宿舍C213的房地产使用权转让给潘伟枝50年，并已收取钱款；2009年3月27日，被告年丰公司与潘伟枝协议将C113商铺更改为商铺F1009的使用权，使用期仍是50年。2.“综合楼”的出租情况。被告年丰公司已将“综合楼”部分物业出租给中国农业银行佛山分行、佛山市三水区××信用社合作联社和中国建设银行设置ATM机。土地、房屋的租赁情况和转让使用权的情况是土地、房屋的重要信息，卖方在出售时应当如实告知买家。在签订涉案合同时，“范湖广场”已全部长租或转让使用权给他人，被告年丰公司却隐瞒了这些重要情况。（三）被告年丰公司在不享有法定或约定合同解除权的情况下，擅自单方解除合同，已构成根本违约。2018年2月7日，被告年丰公司向原告及其股东发出《通知函》，称双方签订的合同自本函发出之日起正式解除。被告年丰公司没有履行涉案合同，且隐瞒涉案土地、房屋存在抵押、查封的事实，原告依约支付了定金5000000元并按照被告年丰公司、梁某1的请求逐笔代被告年丰公司、梁某1清偿债务。因被告年丰公司自身欠债被他人追索，导致H5地块被查封、拍卖。被告年丰公司并不享有任何法定或约定的合同解除权。因此，被告年丰公司擅自解除合同的行为已构成根本违约，应按照涉案合同第六条“任何一方违反本合同规定，给对方造成经济损失的，由违约方按照本合同约定总价余款的10%向对方支付违约金。”之约定向原告支付违约金。被告年丰公司辩称，一、原告在涉案合同签订之前完全知情且清楚了解涉案资产的相关债务、抵押及查封等情况。双方签订合同目的就是由原告提供资金清偿涉案资产的债务及解押后予以收购，被告年丰公司不存在隐瞒债务的行为。（一）签订《房屋土地资产买卖合同》之前，原告股东已经详尽地了解涉案资产的相关债务、抵押、查封及使用情况，被告年丰公司也曾明确告诉过原告股东。涉案合同价款超过200000000元，如此巨额的交易且转让标的为房产土地，原告作为买方没有了解交易标的资产的权属、债务、抵押、查封及使用情况显然不可能，也不符合常理。（二）《房屋土地资产买卖合同》第二条第4点约定，原告支付的合同价款优先用于清偿交易标的所欠的债务，在解除资产抵押同时立即办理合同标的资产的移交和过户手续。第二条第3点明确约定，原告应当提供30000000元启动资金，从H5地块起始（办理清偿债务及解押）。根据上述约定，原告显然明知合同交易标的资产上存在债务及抵押，须清偿债务及解除抵押后方可办理交易过户。（三）涉案合同第一条第2点明确约定了全部涉案资产的土地使用权证及房地产权证号码，上述土地使用权证及房地产权证对存在的抵押情况均已明确注明，显然原告对涉案资产的抵押是清楚了解的。原告声称不知道H5地块等涉案资产存在抵押纯属谎言。（四）双方当事人签订合同目的就是由原告提供资金清偿涉案资产的债务及解押后以较低价格予以收购获利，同时被告年丰公司可以获得资金解决债务危机。在涉案资产交易必须清偿债务解押解封后方可能实现，被告年丰公司不存在隐瞒。（五）签订《房屋土地资产买卖合同》后，原告即以拟收购方的身份联系了查封涉案资产相关债权人进行协商谈判，拟以收购债权方式减少债务数额来处理债务，并以债权本金4500000元成功处理了债权人顾某全的全部债权，并私自以债权本金5500000元收购了债权人罗某强的全部债权。显然原告对于涉案资产存在查封抵押，须提供资金清偿债务是完全清楚的，且已部分履行。二、涉案合同签订后，原告迟延支付资金清偿债务及解押致使合同无法履行，不能实现合同目的，构成根本违约，涉案合同已于2018年2月8日解除。（一）《房屋土地资产买卖合同》第二条第3点明确约定，原告应当提供30000000元启动资金，从H5地块起始（办理清偿债务及解押）。第二条第4点约定，原告支付的合同价款优先用于清偿交易标的所欠的债务，在解除资产抵押同时立即办理合同标的资产的移交和过户手续。（二）2016年12月8日合同签订时，H5地块涉及的查封及抵押的债务仅为中国银行、郭伦山、罗某强三笔，金额约19000000元。原告按约支付30000000元启动资金，完全可以解决H5地块涉及的债务及办理解押解封，完成H5地块资产的交易过户。（三）原告一直未按约支付H5地块启动资金30000000元，也迟迟未按约支付其他任何合同价款清偿H5地块涉债务及解押，导致H5土地及房产于2018年1月26日被佛山市三水区人民法院强制执行进入司法拍卖程序，致使《房屋土地资产买卖合同》无法继续履行。（四）根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”被告年丰公司并已于2018年2月8日书面通知原告解除合同，涉案《房屋土地资产买卖合同》已依法解除。三、《房屋土地资产买卖合同》关于“H1、H3和H6-2土地”转让部分约定应属于无效，且未履行。（一）H1、H3和H6-2土地产权为政府储备用地，使用权类型为农用地，土地使用权人为佛山市三水区××××××。上述土地至今没有设立建设用地使用权，也未取得建设用地规划许可。（二）根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”至2018年2月8日合同解除时，被告年丰公司尚未能取得上述土地的出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，因此上述土地使用权的转让因起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让而应认定为无效。四、双方原本合同约定由原告提供资金清偿债务及办理解押后，由原告以较低价收购H5地块。因原告未履行双方合同约定，导致H5地块被司法拍卖。原告参与H5地块司法竞买并非《房屋土地资产买卖合同》的约定，是其单方行为。被告年丰公司根本不知道原告参与拍卖H5地块，更没有要求原告参与拍卖H5地块。而且原告竞买H5地块资产的行为属于违反双方合同约定的行为。原告主张竞买H5地块资产的差价没有任何事实和法律依据。五、合同签订后，被告年丰公司没有任何违约行为，而是原告根本违约致使不能实现合同目的。原告已支付的合同定金依法应不予返还。（一）被告年丰公司并没有违反合同任何规定。（二）《房屋土地资产买卖合同》约定的H5地块转让价为38716000元，而H5地块实际市场价值（拍卖成交价）为67385600元。合同约定的转让价远远低于H5地块市场价值。而且双方签订的《房屋土地资产买卖合同》的合同成交总价为214185000元，远远高于须清偿及解押的债务。被告年丰公司因没有资金无力进行债务清偿及解押，才引进原告提供资金清偿债务及办理解押，并收购交易标的资产。显然双方当事人签订的《房屋土地资产买卖合同》的合同目的就是由原告提供资金清偿债务及解除抵押方式避免交易标的资产被司法拍卖，由双方按合同约定进行转让交易标的资产，原告据此可以取得巨大的合同利益，被告年丰公司因此可以立即获得资金解决债务危机从而实现双方共赢的局面。（三）但原告签订合同后，却不按约提供资金清偿债务及解除抵押，导致最终H5地块及房产被法院强制执行进行司法拍卖，导致双方签订的合同无法履行，合同目的无法实现。（四）因原告违约，被告年丰公司有权没收原告的合同定金。另根据合同第六条约定，原告应按照合同总价余款的10%向被告年丰公司支付违约金。现被告年丰公司没收原告的合同定金尚少于上述约定违约金。被告梁某1、梁伟亮、梁艳求未提出答辩意见。被告年丰公司在重审期间向本院提出反诉请求：1.判令原告与被告年丰公司于2016年12月8日签订的《房屋土地资产买卖合同》于2018年2月8日解除；2.判令被告年丰公司有权没收原告支付的定金500000元；3.判令原告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年12月由于被告年丰公司无力偿还债务，导致其名下的“范湖广场”“综合楼”土地使用权及地上建筑物、H5土地产权及地上建筑物等资产被抵押、查封。被告年丰公司因没有资金无力进行债务清偿及解押，原告股东提出由其提供资金清偿被告年丰公司的债务及解除抵押方式避免涉案资产被司法拍卖，并由原告收购被告年丰公司的相关资产。被告年丰公司因此可以立即获得资金解决债务危机，原告可以较低价格取得相关资产，实现双方共赢的局面。为此，被告年丰公司及股东梁某1、梁伟亮与原告及其股东何某1、温某如、李某哲、何某涛、陈某于2016年12月8日签订了《房屋土地资产买卖合同》，约定原告收购“范湖广场”及“综合楼”的土地使用权及地上建筑物；H5土地产权及地上建筑物；H1、H3和H6-2土地产权的资产，合同总价款为214185000元。由原告支付合同价款清偿被告年丰公司的交易标的债务及解除资产抵押后，办理资产的移交及过户手续。原告应当支付定金500000元，并应支付启动资金30000000元从H5土地开始办理债务清偿及解押手续。上述《房屋土地资产买卖合同》签订后，原告仅通过股东李某哲支付了定金2000000元，剩余定金3000000元迟迟未按约支付，经被告年丰公司多次催促后，至2017年2月3日才将定金3000000元支付。但原告一直未支付启动资金30000000元，除支付资金4500000元清偿被告年丰公司所欠债权人顾某全的债务外，也未按约支付其他任何合同价款进行清偿债务及解押，导致交易标的涉及的相关债务无法按约清偿，最终H5地块及房产于2018年1月26日被佛山市三水区人民法院强制执行进入司法拍卖程序，致使《房屋土地资产买卖合同》无法继续履行。为此被告年丰公司于2018年2月7日通过佛山市三水公证处向原告以及各股东发出了《通知函》，告知因原告的违约行为致使H5地块被予以处置，解除双方签订的《房屋土地资产买卖合同》，并且要求原告承担违约责任以及赔偿被告年丰公司损失等所有法律后果。2018年2月27日，佛山市三水区人民法院对H5地块及房产在淘宝网上进行了司法拍卖，被竞买01909的竞买人以成交价67385650元竞买成功，后来被告年丰公司才得知竞买号01909的竞买人是原告。原告潇湘公司辩称，被告年丰公司的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。一、被告年丰公司在出售涉案土地使用权及其地上房屋时，没有告知原告该土地和房屋的抵押和查封状况。签订涉案合同时，被告年丰公司没有告知原告涉案H5地块存在抵押和查封。被告年丰公司提供H5地块的地上房屋的产权证书让潇湘公司去办理注册登记，该产权证书没有显示有任何查封和抵押的记录。被告年丰公司没有提供证据证明其已经告知了原告涉案土地和房屋的查封和抵押情况。原告支付合同定金5000000后，催促被告年丰公司办理过户手续，因被告年丰公司受到债权人顾某全追债，故其让原告出面处理该笔债务，并将代为清偿债务的款项作为涉案合同的土地转让款。直至2017年7月，经原告多次催促去办理H5地块过户登记时，才发现H5地块上有多个法院查封，查封的债权就有40000000元并非被告年丰公司所称的19000000余元。原告代为清偿顾某全债权后，根据被告年丰公司的要求按照清偿顾某全债务同样的方式去代为清偿罗某强的债务。原告收购罗某强债债权是经过梁某1及股东会同意的。2018年，被告年丰公司发现涉案土地价值上涨，为获得更多利益就单方解除合同。原告为及时止损取得H5地块,不得不参加法院的拍卖。被告年丰公司也没有告知原告“范湖广场”“综合楼”已长期出租给他人，且已经收取了租金或者转让费。二、被告年丰公司签订合同时存在欺诈行为。“范湖广场”“综合楼”要么是长期出租，要么是转让使用权，且被告年丰公司已收取长达10年以上的费用，所以原告是不可能获得及实际掌控上述土地。合同中约定的30000000元条件是按房屋交易过户进度支付售卖款，从H5地块开始，因为年丰公司告诉原告H5地块不存在查封，可以顺利过户。但是合同签订后，被告年丰公司告诉原告H5地块也被法院查封，故原告才出资给被告年丰公司清偿相关的债务印证了合同第四条约定，合同价款的支付是用于每次上述交易标的所欠的债务，而该债务所指的只是“范湖广场”“综合楼”，并不包括H5地块。合同第三条第五款约定每一项合同标的付款及资产移交由各售卖标的上述详细约定处理，双方互助积极参与资金筹融资，故被告年丰公司同样负有筹集资金和融资的义务，其不能一味的推卸责任，认为是原告没有支付30000000元导致H5地块被拍卖。被告梁某1、梁伟亮、梁艳求未提出陈述意见。原告潇湘公司向本院提交了如下证据：1.原告营业执照、被告企业工商信息、身份信息，拟证明原、被告主体资格。2.《房屋土地资产买卖合同》，拟证明原告与被告年丰公司存在合同关系，因被告年丰公司土地被查封无法办理过户手续，故构成根本违约。3.《租赁合同》、房产证，拟证明原告租用年丰公司场所成立公司，并积极履行合约，且当初交易时H5地块并无查封。4.定金收据及转账凭证，拟证明原告依约支付定金，被告年丰公司收取款项并由被告梁建开、梁伟亮对合同以个人名义全程提供担保。5.补充协议（二）、付款委托书及收据，拟证明原告收购被告年丰公司、梁某1、梁伟亮关于顾某全557550.32元债务，并受委托实际收购款为4500000元；此款因被告违约应返还557550.32元本金及利息。6.《债权转让合同》《收款收据》及《债权分配方案》，拟证明原告收购被告欠罗某强9862144元债务（实际收购款为5500000元）；此款因被告违约应返还9862144元。7.《股东会决议》，拟证明被告梁某1对收购顾某全、罗某强的债务是知情并同意的，且作为被告年丰公司的担保人，亦认可该行为。8.网拍委托书、执行裁定书、法院收据，拟证明原告通过拍卖程序取得H5地块的所有权，并为此付出67385650元，比约定交易价多出28669650元，此为原告实际损失，依法应由被告承担。9.竞拍过程图片与支付凭证，拟证明原告经过137轮竞拍，最终以67385650元竞拍成功。10.三水交易大厅查询结果与图片（包括H5、B1-1-2号、生活区A、B、C、D座），拟证明2017年7月14日上午11时，双方按约定来到三水交易大厅办理过户手续并支付交易款时，原告才得知交易标的被查封无法过户的事实。11.公司银行、税务账户开立证明，拟证明原告于2017年1月3日开立银行账户，2017年6月15日开立公司税务账户，根据约定原告于2017年2月3日支付完约定的5000000元定金，不存在违约情况。12.阿里拍卖--佛山市三水区×××××科技工业区范湖小区南区B-1-2号等土地使用权、房产一批的拍卖页面、竞买公告，拟证明原告购买的“范湖广场”和“综合楼”被佛山市三水区人民法院拍卖，该拍卖为带租拍卖；原告看到该拍卖公告，才知道年丰公司早将买卖标的物业长租给他人。13.2018范湖广场出租摸底概况表，拟证明被告年丰公司已将“范湖广场”出租给他人。14.《范湖生活广场一期公寓/商铺租赁使用权认购书》《宿舍楼使用权转让合同》，拟证明2008年10月22日，被告年丰公司将“范湖广场”宿舍F3房产上的125号房的使用权转让给吴某连，自2008年11月1日起至2018年10月30日止。15.《宿舍楼租赁合同》《宿舍楼合同续租协议（原合同编号：20090120》，拟证明2009年1月21日，被告年丰公司将“范湖广场”A、B、C、D栋宿舍楼出租给X鸿厂，租期自2009年6月1日起至2019年5月31日。16.《商铺使用权转让合同》两份、《协议书》两份和收据一份，拟证明2010年4月11日，被告年丰公司将范湖广场G11085-1086、G11087-1088号商铺的使用权转让给梁某财，期限自2008年12月1日起至2028年11月30日。17.《商铺使用权转让合同》，拟证明被告年丰公司将范湖广场G11081-1082号商铺的使用权转让给严某培，期限自2009年2月1日起至2029年1月31日止。18.《商铺使用权转让合同》，拟证明被告年丰公司将范湖广场G11083-1084号商铺的使用权转让给钟某甫，期限自2009年2月1日起至2029年1月31日止。19.《商铺使用权转让合同》，拟证明被告年丰公司将范湖广场G11079-1080号商铺的使用权转让给廖某方，期限自2009年2月1日起至2029年1月31日止。20.《范湖广场商铺租赁合同》，拟证明2015年6月24日，被告年丰公司将范湖广场未转让使用权的商铺、生活区、超市等物业出租给梁某财，租期自2015年7月1日起至2020年6月30日止。21.《2018综合楼出租摸底概况表》及《房屋租赁合同》两份，拟证明被告年丰公司已将“综合楼”部分物业出租给中国农业银行佛山分行、佛山市三水区××信用社合作联社和中国建设银行设置ATM机。22.争讼标的物业图纸及产权证明，拟证明原告购买被告年丰公司的房屋及土地的产权情况。23.被告年丰公司位于乐平镇五溪村民委员会“寸涡”工业用地的产权证书（证号：三府国用(2004)第05XXXXXXX55号），拟证明被告年丰公司位于乐平镇五溪村民委员会“寸涡”工业用地的使用权面积为15003.9平方米，该产权证书与另一产权证书合计范湖广场的土地使用权面积为46007.98平方米，换算成亩数合计69.01亩，不是合同约定的“蓝线面积82.96亩，红线面积为74.14亩土地”。24.《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》及平面图，拟证明2004年6月24日，被告年丰公司将范湖经济开发区生活区的首层铺位C111和二层宿舍C211的房地产使用权转让给骆绍添50年，并已收取钱款。25.《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位建房合同补充协议》，拟证明2009年4月9日，被告年丰公司与骆绍添协议将C111商铺更改为商铺G1089-1090的使用权，使用期仍是50年。26.《土地使用权租赁合同》，拟证明2010年7月10日，被告年丰公司与佛山市乾阳铝业有限公司签订《土地使用权租赁合同》，约定年丰公司将位于佛山市三水工业区范湖开发区范湖广场生活区土地面积7102.13米出租给佛山市乾阳铝业有限公司用于员工宿舍及生活配套建设，承租年限为20年，自2010年9月1日至2030年8月31日。合同期满当日，双方续约10年即2030年9月1日至2040年8月31日；年丰公司出售涉案土地使用权和房屋给潇湘公司时，未告知潇湘公司其已将上述土地使用权长租给他人。27.《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》及平面图，拟证明2004年6月24日，被告年丰公司将范湖经济开发区生活区的首层铺位C115和二层宿舍C215的房地产使用权转让给陈爱好50年，并已收取钱款的事实。28.《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位建房合同补充协议》，拟证明2009年3月27日，被告年丰公司与陈爱好协议将C115商铺更改为商铺F1101的使用权，使用期仍是50年。29.《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》及平面图，拟证明2004年6月24日，被告年丰公司将范湖经济开发区生活区的首层铺位C113和二层宿舍G213的房地产使用权转让给潘伟枝50年，并已收取钱。30.《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位建房合同补充协议》，拟证明2009年3月27日，被告年丰公司与潘伟枝协议将C113商铺更改为商铺F1009的使用权，使用期仍是50年。31.情况说明，拟证明原告获取涉案土地、房屋出租、转让材料的来源，被告年丰公司隐瞒涉案土地、房屋存在长租、转让使用权的情况。32.网拍授权委托书，原告委托何海燕参与涉案H5地块的竞拍。33.执行笔录，参与涉案H5地块执行款分配的总债权达70396059.40元，执行费总额为297426元，总计70693485.4元，远远超过30000000元。34.关于广东省佛山市三水区人民法院调查取证函的复函及其附件，拟证明《房屋土地资产买卖合同》项下的买卖标的“综合楼”和“范湖广场”均已被多家法院查封。35.谈话笔录，拟证明法院拍卖“综合楼”和“范湖广场”的土地使用权及地上房产后，参与分配拍卖款的债权人的债权总额为69827638.6元。36.房地产权证，拟证明涉案买卖标的房屋和土地使用权的产权情况。37.三水区乐平镇范湖工业园片区控制性详细规划，拟证明三水区乐平镇范湖工业园片E的控制性详细规划情况。38.《商铺使用权转让合同》《协议书》两份，拟证明2010年4月11日，被告年丰公司将范湖广场G11085-1086、G11087-1088号商铺的使用权转让给曹鹏，期限自2008年12月1日起至2028年11月30日止。39.涉案H1号地的土地登记材料，拟证明涉案H1号地的产权人为佛山市三水区××××××，用途为农用地，权属性质属于国有土地使用权。40.涉案H3号地的土地登记材料，拟证明涉案H3号地的产权人为佛山市三水区××××××，用途为农用地，权属性质属于国有土地使用权。41.涉案H6-2号地的土地登记材料，拟证明涉案H6-2号地的产权人为佛山市三水区××××××，用途为农用地，权属性质属于国有土地使用权。42.(2015)佛三法乐民初字第408号民事判决书，拟证明郭泳林对年丰公司享有的债权为10670000余元。年丰公司对潇湘公司提交的证据质证认为：对证据1.2的真实性、合法性及关联性均无异议，对证据3至42的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明潇湘公司的主张。被告年丰公司向本院提交了如下证据：1.公证书六份，拟证明因原告迟延支付资金清偿债务及解除抵押，构成根本违约，导致合同无法履行，被告已依法通知解除合同，涉案合同已于2018年2月8日解除。2.H5地块的土地使用权证、范湖小区南区B-1-2号土地的使用权证、范湖小区南区B-1-2号（F1)房产的房地产权证、范湖广场“寸涡”地块的土地使用权证，拟证明原告对H5地块及范湖广场存在抵押是清楚的。3.H1、H3和H6-2土地的使用权证，拟证明H1、H3和H6-2土地至今仍为政府储备用地，关于上述地块的转让约定应属于无效，且未实际履行。4.H5地块的成交确认书、H5地块竞买公告、H5地块不动产查询信息查询结果、年丰公司债务统计表、中行1254号案民事判决书、郭伦山4452号案民事判决书、罗某强3155号案民事判决书、XX小贷4619号判决书、杨满球案查封裁定书、杨满球422号民事判决书、顾某全3612号民事判决书、农商行12845号民事判决书，拟证明合同约定的H5地块转让价远低于市场价值；双方签订的《房屋土地资产买卖合同》的合同目的就是由原告提供资金清偿债务及解除抵押方式避免交易标的资产被司法拍卖，原告据此可以取得巨大的合同利益，被告因此可以立即获得资金解决债务危机，实现双方共赢；双方签订合同时，H5地块须清偿及解押的债务金额约为19030000元；30000000元启动资金足以解决H5地块的债务及抵押。5.微信聊天记录，拟证明原告清楚须提供资金清偿债务，双方就债务清偿事宜一直保持沟通。6.“范湖广场”及“综合楼”资产的拍卖成交确认书，拟证明“范湖广场”及“综合楼”的土地使用权及地上建筑物于2019年8月15日被司法拍卖。潇湘公司对年丰公司提交的证据发表质证意见认为：对证据1的真实性无异议，关联性、合法性有异议。证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议。证据4至6地真实性、合法性均无异议，对关联性不予认可。被告梁某1、梁伟亮、梁艳求未向本院提交新证据。经审查，双方当事人对证据的真实性、合法性均无异议，仅对关联性有异议，本院对有争议的证据，认证如下：1.潇湘公司提交的年丰公司涉案土地抵押及查封情况，本院以双方当事人签约时的情况认定其关联性，具体理由在后文本院认为部分予以论述。潇湘公司提供的债权分配方案与本案无关，本院不予采信。2.潇湘公司提交的网拍委托书、竞拍过程图片、支付凭证与佛山市三水区人民法院的执行裁定书、收据相互印证，证明潇湘公司参与竞拍H5地块的过程，本院予以采信。3.潇湘公司提交的佛山市三水交易大厅的照片与本案无关，本院不予采信。4.潇湘公司提交的开户许可证、纳税人首次办税补充信息表、财务会计制度及核算软件备案报告书、纳税人存款账户账号报告表、委托银行代扣税款协议书有原件可供核对，本院确认其关联性，可以证明其对合同的履行情况。5.潇湘公司提交的范湖广场出租情况，与土地使用权转让交易无关，对该证据的关联性本院不予确认。6.年丰公司提交的公证书可以证明其向潇湘公司发送了解除合同的通知，对该通知是否产生解除合同的效力问题，本院在后文本院部分予以论述。年丰公司提交的微信聊天记录无法核实对方身份，本院不予采信。年丰公司其提交的债务情况及相关判决书，以庭审双方当事人核对确认的2016年12月8日签约的债务金额为准。根据本院采信的证据和双方当事人共同确认的事实，本院认定事实如下：一、合同签订情况2016年12月8日，年丰公司（甲方）与梁某1、何某1、温某如、李某哲、何某涛、陈某（乙方）签订《房屋土地资产买卖合同》（以下简称涉案合同），约定:一、合同标的：1.“范湖广场”和“综合楼”的土地使用权及地上建筑物。（1）范湖广场地址：佛山市××××××民委员会“寸涡”，[国有土地使用权证编号为：三府国用（2004）第06XXXXXXX55号，房地产权证粤房地证字第C3XXXXX5号，粤房地证字第C3XXXXX5号，粤房地证字第C4XXXXX4号，粤房地证字第C4XXXXX5号，粤房地证字第C3XXXXX0号，粤房地证字第C3XXXXX2号，粤房地证字第C3XXXXX1号，粤房地证字第C3XXXXX9号，粤房地证字第C3XXXXX8号，粤房地证字第C3XXXXX7号]。（2）“综合楼”地址：佛山市三水区×××××科技工业区范湖小区南区B-1-2号，[国有土地使用权证编号为：佛三国用（2013）第0XXXXX5号，粤房地权证佛字第04XXXXX92号]。2.H5土地产权及地上建筑物、Hl、H3和H6-2土地产权。（1）H5地址为：佛山市三水区××科技工业区范湖小区西区H-5号，[国有土地使用权证编号为：佛三国用（2014）第0XXXXX8号，粤房地权证佛字第04XXXXXX85号]。（2）H1地址为：广东佛山三水工业园区范湖小区西区H1号地，土地面积111.31亩，（证号佛三国用（2013）第0XXXXX4号，储备用地，地号440××××××××××051）。（3）H3地址为：广东佛山三水工业园区范湖小区西区H3号地，土地面积34.45亩，（证号佛三国用（2013）第0300056号，储备用地，地号440××××××××××055）。（4）H6-2地址为：广东佛山三水工业园区范湖小区西区H6号地，土地面积32.47亩，（证号佛三国用（2013）第0300057号，储备用地，地号440××××××××××049）。二、合同价款：1.“范湖广场”售价为人民币50000000元，“综合楼”售价为人民币25000000元，二项总价款人民币75000000元；2.H5土地总价为人民币38716000元。Hl、H3和H6-2土地售价人民币300000/亩（总价扣减3000000元后才作乙方实际应付价款，计价面积以土地证面积为准），上述价款为甲方实收价，交易挂牌及过户税费全部由乙方缴付。三、付款及资产转交方式。1.在合同签订当日，乙方向甲方支付定金人民币2000000元。划入甲方梁某1指定的梁艳求账户，合同双方代表签名盖章即生效，首期2000000元定金于2016年12月8日由乙方李某哲代表全体购买方划至梁某1上述指定账户。2.乙方成功注册潇湘公司并开设公司银行与税务账户后之日起五日内，从公司的银行账户向甲方支付定金人民币3000000元。3.乙方成功注册潇湘公司后按房屋交易过户进度支付价款，乙方拟定30000000元作为履行上述各项合同标的的启动资金，由H5地块起始。4.甲乙双方同意乙方支付的上述合同价款用于优先清偿甲方逐每次上述交易标的所欠的债务。在解除合同标的资产抵押同时，甲乙双方应立即办理合同标的的转交及过户手续，本合同标的过户前的债权债务与乙方无关。5.每一项合同标的的付款及资产移交的方式由各合同标的上述详细约定处理，双方互助积极参与资金筹融。四、甲方保证上述所出售的标的是其真实意思表示、甲方拥有合法处分权利的标的物。除了本合同的约定以外，甲乙双方具体的权利义务按照每一项合同标的分别执行上述约定。五、甲乙双方共同承受本合同以及具体合同的权利义务，甲方按照乙方要求逐一将合同标的过户到潇湘公司名下并且共同履行合同。六、任何一方违反合同约定，给对方造成经济损失的，由违约方按照本合同约定总价余款的10%向对方支付违约金。H1、H3、H6-2地块合计178.23亩，根据潇湘公司与年丰公司合同约定该地块土地售价300000/亩，计53169000元。以上地块土地使用权人均为佛山市三水区××××××，土地使用权类型为政府储备。二、合同履行情况2016年12月8日、30日，李某哲分别支付定金2000000元、1000000元至梁艳求账户；年丰公司、梁某1、梁伟亮出具收据确认收到定金人民币5000000元，梁某1、梁伟亮在该收据中还表示“《房屋土地资产买卖合同》以及本次所收的人民币伍佰万元定金及标的交易由我们梁某1、梁伟亮担保。”潇湘公司于2016年12月21日成立。2017年1月3日，潇湘公司开立基本存款账户。2017年2月6日，潇湘公司支付定金2000000元至梁艳求账户。2017年4月19日，顾某全与年丰公司、梁某1、梁伟亮签订《补充协议(二)》，约定年丰公司、梁某1、梁伟亮于2017年4月19日向顾某全一次性支付人民币4500000元作为抵消其所欠顾某全剩余全部欠款本金、利息和违约金，该款由潇湘公司代年丰公司、梁某1、梁伟亮支付。同日，潇湘公司向顾某全支付4500000元，年丰公司、梁某1、梁伟亮开具收款收据，载明“本人梁某1、梁伟亮今又收到潇湘公司及其投资出款人温某如、何某1、陈某、李某哲、何某涛共人民币450万元。此款根据2016年12月8日双方签订的《房屋土地资产买卖合同》由潇湘公司购买年丰公司土地及其房屋。现因年丰公司及梁某1、梁伟亮需要终结欠顾某全债务[（2016)粤0607执3346号案）]要求潇湘公司代其向债权人顾某全支付人民币450万元。”2017年6月15日，潇湘公司向佛山市三水区国家税务局提交了《财务会计制度及核算软件备案报告书》《纳税人存款账户账号报告书》，并与佛山市三水区国家税务局、佛山市三水区地方税务局签订了《委托银行代扣税款协议书》。2017年6月26日，罗某强与潇湘公司签订《债权转让合同》，约定罗某强以5500000元将（2016）粤0607民初3155号案件所涉的全部资产、本金、债权、利息、罚息及后续的权利整体转让给潇湘公司。同日，罗某强出具收款收据，确认收到潇湘公司债权转让款5500000元。2018年1月26日，佛山市三水区人民法院在淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台发布竞买公告，于2018年2月27日10时起至2018年2月27日10时止（延时的除外）公开拍卖H5土地使用权及地上建筑物。2018年2月7日，年丰公司在佛山市三水公证处公证员、公证人员的见证下，分别向潇湘公司、何某1、温某如、李某哲、何某涛、陈某邮寄了《通知函》，佛山市三水公证处出具了（2018）粤佛三水第2085、2086、2087、2088、2089、2090号《公证书》。《通知函》的内容为：因潇湘公司经多次催促仍没有依约履行筹集、支付启动资金的义务，导致《房屋土地资产买卖合同》不能继续履行，相关资产所涉债务未能解决，已被法院强制执行进入司法拍卖程序。因潇湘公司存在违约行为，致使《房屋土地资产买卖合同》约定交易的资产被处置，双方签订的《房屋土地资产买卖合同》自本函发出之日起正式解除，潇湘公司将承担违约及赔偿责任。《通知函》上还附有H5地块及地上建筑物网络司法拍卖的网址。年丰公司邮寄给潇湘公司及何某1等人的邮件均已妥投，潇湘公司于2018年2月8日收到该《通知函》。2018年2月28日，潇湘公司在司法拍卖中以67385650元竞得H5地块[证号：佛三国用（2014）第0XXXXX8号]及房产F1[证号：04XXXXXX85]。三、年丰公司就涉案土地签约时的债务抵押及查封情况（一）“综合楼”和“范湖广场”地块抵押及查封情况1.2015年2月11日，“综合楼”地块的土地使用权及地上建筑物办理了抵押登记，抵押权人为佛山市三水恒XX泰小额贷款有限公司（以下简称“XX小贷公司”），最高抵押金额为人民币10000000元。上述抵押登记信息已记载于“综合楼”地的土地使用权证【证号：佛三国用（2013）第0300385号】。XX小贷公司申请佛山市三水区人民法院于2016年11月24日查封了H5地块的地上建筑物,债务金额计8000000元(经庭审双方当事人核对该笔债务，双方当事人均同意此笔债务计入综合楼地块抵押情况，故后文在H5地块中不再重复计算）。佛山市三水区人民法院作出（2016）粤0607民初4619号民事判决后，年丰公司提出上诉，2018年7月16日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终6118号民事判决，判令年丰公司应向XX小贷公司清偿借款本金5840000元及利息、并承担诉讼费。2.2015年2月16日，“范湖广场”地块的土地使用权及地上六间房产办理了抵押登记，抵押权人为广东南海农村商业银行股份有限公司西樵支行（以下简称“南海农商行”），最高抵押金额为人民币37339800元。上述抵押登记信息已记载于“范湖广场”地块的土地使用权证【证号：三府国用（2004）第06XXXXXXX55号】。债务金额计7000000元。2018年1月31日，佛山市南海区人民法院作出（2017）粤0605民初12845号民事判决，判令年丰公司应向南海农商行支付借款本金6314444元及利息、并承担诉讼费。3.2016年1月27日，杨满球申请佛山市三水区人民法院查封了“范湖广场”和“综合楼”的土地使用权及地上建筑物。佛山市三水区人民法院作出（2016）粤0607民初422号民事判决书，年丰公司提出上诉，2017年6月7日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终1088号民事判决，判令年丰公司应向杨满球退还土地款本金22665700元及利息、并承担诉讼费。4.2016年11月15日，顾某全申请广州市海珠区人民法院查封了“范湖广场”和“综合楼”的土地使用权。广州市海珠区人民法院作出（2016）粤0105民初3612号民事判决书，年丰公司提出上诉，2016年11月10日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终14537号民事判决书，判令年丰公司应向顾某全退还款项本金5697992元及利息、并承担诉讼费556978元。经庭审双方当事人核对，至2016年12月8日潇湘公司与年丰公司签约时，“范湖广场”和“综合楼”所涉抵押及查封债务合计39320000元，加利息及诉讼费金额合计45700000元。（二）H5地块抵押及查封情况1.2014年1月26日，H5地块的土地使用权办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司佛山分行，最高抵押金额为人民币41192800元。上述抵押登记信息已记载于H5地块的土地使用权证【证号：佛三国用（2014）第0XXXXX8号】。2016年2月22日，中国银行股份有限公司佛山分行申请佛山市三水区人民法院查封了H5地块的土地使用权。2016年11月28日，佛山市三水区人民法院作出（2016）粤0604民初1254号民事判决，判令年丰公司应向中国银行股份有限公司佛山分行承担民事责任的债务金额为借款本金5200000元及利息、并承担诉讼费，合计5675958.3元。2.2015年8月12日，郭泳林申请佛山市三水区人民法院查封了H5地块的土地使用权及地上建筑物。2016年2月2日，佛山市三水区人民法院作出（2015）佛三法乐民初字第408号民事判决，判令年丰公司应向郭泳伦支付款项金额为本金8045126元及利息、诉讼费。2016年11月9日，年丰公司与郭泳伦签订《执行和解协议》，郭泳伦并于当日确认收到年丰公司一并支付的执行款10600000元，并向佛山市三水区人民法院申请结案。3.2016年11月15日，郭伦山申请佛山市三水区人民法院查封了H5地块的土地使用权，涉及查封债务11792798.6元。2017年9月19日，佛山市三水区人民法院作出（2016）粤0607民初4452号民事判决，判令年丰公司应向郭伦山退还款项金额为本金8335140元及利息、并承担诉讼费。4.2016年11月18日，罗某强申请佛山市三水区人民法院查封了H5地块的土地使用权及地上建筑物，关涉债务计8297800元。2017年5月18日，佛山市三水区人民法院作出（2016）粤0607民初3155号民事判决，判令年丰公司应向罗某强支付退地款金额为本金5500000元及利息、并承担诉讼费。经庭审双方当事人核对并予确认2016年12月8日签约时年丰公司就H5地块涉及抵押及查封债务25766556.9元。综上，2016年12月8日，年丰公司与潇湘签约时，“综合楼”、“范湖广场”涉及抵押及查封债务45700000元。H5地块涉及抵押及查封债务25760000元。以上债务合计71460000元。本院认为，本案系转让合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、《房屋土地资产买卖合同》合同效力及应否解除；二、若合同应予解除，则合同解除后的责任承担。一、关于《房屋土地资产买卖合同》的效力及应否解除的认定问题（一）关于合同效力问题《房屋土地资产买卖合同》转让标的由三部分组成：1、“范湖广场”、“综合楼”的土地使用权及地上建筑物；2、H5地块的土地使用权及地上建筑物；3、H1、H3和H6-2土地使用权。因H1、H3和H6-2土地至今仍为政府储备用地，土地使用权人为佛山市三水区××××××。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”根据上述法律规定，年丰公司不是该地块的土地使用权人，合同关于“H1、H3和H6-2土地”转让条款当属无效。“范湖广场”、“综合楼”及H5地块的土地使用权及地上建筑物的转让，系双方当事人平等、自愿协商的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（二）关于《房屋土地资产买卖合同》有效部分的解除问题《房屋土地资产买卖合同》关于“HI、H3和H6-2土地”转让部分，自始无效，不存在解除。《房屋土地资产买卖合同》关于“范湖广场”、“综合楼”的土地使用权及地上建筑物以及H5地块的土地使用权及地上建筑物的转让依法有效。年丰公司主张潇湘公司违约致合同解除，要求确认涉案合同于2018年2月8日潇湘公司收到其解约通知时解除，潇湘公司主张其2020年5月20日提起诉讼请求要求判令涉案合同时解除，双方当事人均主张解除，因此《房屋土地资产买卖合同》有效部分应予以解除，关于合同解除的时间，本院在下文予以详细论述。（三）涉案合同因潇湘公司违约而解除其一，年丰公司与潇湘公司签订《房屋土地资产买卖合同》的目的在于通过潇湘公司注入资金，年丰公司以较低的价格转让涉讼土地及地上建筑物予潇湘公司，解决年丰公司当时的债务问题。涉讼合同第一条明确载明了全部交易标的权属证号，而权属证书中明确记载了交易标的的抵押登记情况，故潇湘公司对于涉讼地块的抵押登记情形知道或应当知道。涉讼合同第二条载明了各交易标的的合同价款。第三条付款及资产移交方式第3点约定，潇湘公司成立后，需提供30000000元作为履行各项标的合同的启动资金，由H5地块起始。合同第三条第4点约定，甲乙双方同意乙方上述的支付合同价款用于优先清偿甲方逐每次上述交易标的所欠的债务。在解除合同标的资产抵押同时，甲乙双方应立即办理合同标的资产的移交及过户手续。本合同标的过户前的债权债务与乙方无关。潇湘公司、年丰公司作为理性市场经营主体，合同中既已明确合同标的过户前的债权债务与潇湘公司无关，而潇湘公司支付的合同价款用于优先清偿年丰公司逐每次交易标的所欠的债务，则潇湘公司亦应清楚知晓其签约时年丰公司对交易标的所涉债务。从合同目的分析，合同虽未明确约定30000000元启动资金具体的支付时间，如前所述，双方当事人均确认2016年12月8日签约时，交易标的H5地块的土地使用权及地上建筑物所欠的债务为债权人中国银行股份有限公司佛山分行、郭伦山、罗某强，涉及抵押债务合计25760000元，H5地块交易标的达38000000余元。30000000元启动资金虽针对整个合同标的，从H5地块开始，而H5地块交易标的已达38000000余元，故30000000元启动资金应优先给付H5地块土地使用权转让价款，故该款项实际仅针对H5地块，应在潇湘公司成立后，办理H5地块解除抵押手续前支付完毕，以代年丰公司清偿上述债务，否则无法办理解除抵押及过户手续。另经双方当事人当庭确认，“范湖广场”和“综合楼”所欠的债务为债权人南海农商行、杨满球、顾某全、XX小贷公司，债务合计45700000元。“范湖广场”和“综合楼”的转让价款75000000元亦足以清偿上述债务及解除资产抵押。故双方的合同目的在于潇湘公司为年丰公司注入资金解除涉讼地块的抵押及查封债务，以较低的土地使用权转让价款获得涉讼合同约定的土地使用权。其二、潇湘公司未依约履行合同义务，构成违约。就合同履行情况分析，合同签订后，潇湘公司提供资金清偿了顾某全的债权及收购了罗某强的债权，没有提出任何异议，亦足以说明潇湘公司对于其需提供资金逐个清偿交易标的所欠的债务及解除资产抵押清楚知悉。以此分析，潇湘公司称年丰公司违约隐瞒交易标的存在抵押及债务亦不能成立。潇湘公司除了代年丰公司偿还顾某全债务4500000元，作为潇湘公司支付《房屋土地资产买卖合同》的部分价款以外，至佛山市三水区人民法院于2018年1月26日公告拍卖H5地块一年多的时间，潇湘公司没有按约提供30000000元启动资金办理H5地块的债务清偿及解押，导致H5地块被司法拍卖。至于潇湘公司向罗某强收购债权支付的5500000元，是基于其与罗某强自行达成的债权转让协议支付，其亦在H5地块的拍卖款中参与了分配，故该笔5500000元不应认定为潇湘公司为履行《房屋土地资产买卖合同》支付的价款。潇湘公司另主张年丰公司在出售“范湖广场”和“综合楼”时，未告知该土地和房屋存在长租的情况，已构成欺诈，违反诚信原则。年丰公司于诉讼中自认H6地块使用权面积为70.52亩，合同约定转让面积仅为32.47亩，其他面积当时确已转给第三人使用，不在转让范围。且涉讼租赁物的出租不影响土地使用权的转让，故本院对潇湘公司该项主张不予采信。综上，在合同已明确载明交易标的权属证号，潇湘公司知晓涉案土地及房产上存在未清偿债务及抵押的情况下，潇湘公司未依约积极履行付款义务，导致H5地块被司法拍卖，其余地块及地上建筑物上的抵押、查封亦未解除，合同已无法继续履行，合同目的无法实现，潇湘公司迟延支付款项已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，年丰公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，潇湘公司于2018年2月8日收到年丰公司解除合同的《通知函》，本院确认《房屋土地资产买卖合同》关于“范湖广场”、“综合楼”的土地使用权及地上建筑物以及H5地块的土地使用权及地上建筑物的转让部分于2018年2月8日解除。潇湘公司主张自其提出判令涉讼合同解除之日起合同解除的主张本院不予采信。二、关于合同解除后的责任承担的认定问题（一）关于违约金和赔偿损失。如前所述，因潇湘公司根本违约致合同解除，作为违约方，其无权主张违约金和赔偿损失。故其主张年丰公司赔偿拍卖H5地块差价损失28669650元及支付违约金16718500元，本院不予支持。（二）关于5000000元定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因潇湘公司迟延履行付款义务构成根本违约，故本院对潇湘公司双倍返还定金的请求不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”。涉案合同总价款为166885000元（53169000元＋75000000元＋38716000元＝166885000元），H1、H3、H6-2地块所涉部分无效，合同价款53169000元，占总合同比例为31.86%,潇湘公司已履行了4500000元付款义务，占总合同标的2.7%，未履行部分比例为65.44%（166885000元－53169000元－4500000元）/166885000元＝65.44%，未履行部分定金3272000元（5000000元×65.44%＝3272000元）。年丰公司有权没收定金3272000元，应予退还潇湘公司定金1728000元。（三）关于年丰公司收取的4500000元应否予以返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，年丰公司应返还潇湘公司已支付的4500000元，但潇湘公司主张年丰公司按(2016)粤01民终14537号民事判决确定的计算方式支付利息，因潇湘公司违约，其应自行负担由此造成的利息损失，故潇湘公司请求从付款之日起计付利息的主张不予支持。年丰公司通知潇湘公司解除合同后，应退还所收取的价款，即年丰公司以4500000元为本金，从合同解除之日即2018年2月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息予潇湘公司。（四）关于梁某1、梁伟亮、梁艳求是否应对年丰公司债务承担连带责任的问题。梁某1、梁伟亮在出具给潇湘公司的定金收据中，表明其对《房屋土地资产买卖合同》的履行承担保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，梁某1、梁伟亮应对年丰公司的债务承担连带保证责任。梁艳求与梁某1是夫妻关系，梁某1应承担的债务是基于其对年丰公司的债务承担连带保证责任，非为家庭日常生活所必需，潇湘公司也未举证证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，潇湘公司请求梁艳求承担连带责任不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、确认《房屋土地资产买卖合同》于2018年2月8日解除（无效的部分除外）；二、被告（反诉原告）佛山市三水年丰投资开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）广东潇湘教育培训有限公司4500000元及利息（以4500000元为本金，从合同解除之日即2018年2月8日至20起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息予潇湘公司）；三、被告（反诉原告）佛山市三水年丰投资开发有限公司返还定金1728000元予原告（反诉被告）广东潇湘教育培训有限公司；四、被告梁某1、梁伟亮对佛山市三水年丰投资开发有限公司上述债务承担连带责任；五、驳回原告（反诉被告）广东潇湘教育培训有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市三水年丰投资开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费720562元，由原告（反诉被告）广东潇湘教育培训有限公司负担692695.46元，由被告（反诉原告）佛山市三水年丰投资开发有限公司负担27866.54元；保全费5000元，由原告（反诉被告）广东潇湘教育培训有限公司负担2500元，由被告（反诉原告）佛山市三水年丰投资开发有限公司负担2500元；反诉受理费46800元，由被告（反诉原告）佛山市三水年丰投资开发有限公司负担16174.08元，由原告（反诉被告）广东潇湘教育培训有限公司30625.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  耿 翔审 判 员  吴媛媛审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月三十日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力