北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初462号原告：北京天都嘉业商贸有限公司，住所地北京市海淀区西三旗新都路轮胎厂西侧商店。法定代表人:张增贵，经理。委托诉讼代理人:赵玉兰，女，该公司行政主管，住北京市东城区。委托诉讼代理人:陈珊珊，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市海淀蓝波服装工业总公司，住所地北京市海淀区万泉河路58号。法定代表人:常勇德，董事长。委托诉讼代理人:赵晓光，北京市恒通律师事务所律师。原告北京天都嘉业商贸有限公司（以下简称天都公司）与被告北京市海淀蓝波服装工业总公司（以下简称蓝波公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。天都公司之委托诉讼代理人赵玉兰和陈珊珊、蓝波公司之委托诉讼代理人赵晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天都公司向本院提出诉讼请求：1.蓝波公司返还天都公司自2017年12月5日至2018年9月30日共计10个月租用面积400平方米的租金109223.74元；2.蓝波公司向天都公司赔偿室外装修损失3800元；3.蓝波公司向天都公司支付自2017年12月5日至2018年9月30日共计10个月的租用400平方米的停产停业损失250776.26元；4.蓝波公司向天都公司赔偿拆违后通水、通电、通气的维修费用共计58000元；5.蓝波公司向天都公司按《房屋租赁合同》约定年总金额20%的比例支付违约金60000元；6.蓝波公司返还天都公司预付的房租15万元；7.蓝波公司向天都公司支付上述款项被占用期间所产生的利息；以15万元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年9月9日计算至2019年8月19日的利息为6235元；以15万元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日计算至实际给付之日的利息。事实和理由：2016年4月1日，我公司与蓝波公司共同签署《房屋租赁合同》，约定：蓝波公司将位于北京市海淀区西三旗新都路轮胎厂西侧商店房屋（门脸房：总建筑面积900平方米；其中正式建筑面积500平方米，后小院自建房建筑面积400平方米）出租给我公司作为营业场所；租赁期限为两年半，自2016年4月1日起至2018年9月30日止；年租金为15万元及服务费l5万元，合计30万元。2017年12月5日，我公司承租房屋中400平方米被政府认定为违章建筑，并予以强制拆除。我公司认为蓝波公司将违章建筑出租给我公司，导致2017年12月5日400平方米建筑物被政府强制拆除，因此被拆除相应面积的承租费用构成不当得利应予以返还。对拆违导致的室外广告等损失应予以赔偿。我公司承租房屋系经营所用，故蓝波公司应赔偿自2017年12月5日至2018年9月30日租赁期间400平方米违建的经营性损失。蓝波公司将违章建筑出租给我公司存在过错且构成根本违约，应依约支付年租金20%的违约金。蓝波公司辩称，不同意天都公司的全部诉讼请求，理由包括：1.天都公司主张的前五项诉请均与所谓400平方米违章建筑相关，该违章建筑是天都公司将我公司原有自建房屋400平方米全部拆除后私搭乱建的，并非是我公司出租的原有房屋；2.自2012年开始，我公司先后11次向其发文，禁止其拆除我公司房屋、要求其恢复原状，但其置若罔闻，并在建成违章建筑后长达六七年的时间里收取非法利益，故其所主张的损失是不存在的；3.其第六项诉请提及的15万元，在此前诉讼中法院已经作出了明确的定性，即该笔15万元是天都公司应当支付的、合同期满后的房屋使用费；相应地，第七项诉请中利息亦应予以驳回；4.本案中，天都公司的各项主张在此前诉讼中都已经作出了处理，现其就此再次起诉是浪费司法资源，同时也违背一案不再理的法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：天都公司的前身为北京天都嘉业健身休闲俱乐部（以下统称天都公司）。位于海淀区西三旗新都路轮胎厂西侧商店房屋的产权人系北京海淀置业集团有限公司，该处房屋有正式建筑面积500平方米，由蓝波公司管理使用。蓝波公司在使用期间，在该房屋后侧小院自建房屋400平方米，该自建房屋无建设规划许可等审批手续。2007年9月17日，蓝波公司与天都公司签订《房屋租赁合同》，蓝波公司将上述正式建筑500平方米和自建房屋400平方米（以下称涉诉房屋）以年租金18万元出租给天都公司，租期3年。2008年4月3日，双方签订《补充协议》，将租期调整为自2007年12月1日起至2012年11月30日止。后双方依约履行了上述《房屋租赁合同》及《补充协议》。2016年4月1日，双方就涉诉房屋再次签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为两年半，自2016年4月1日起至2018年9月30日止，期满不再续签合同，由天都公司返还蓝波公司；年租金15万元及服务费15万元；租金及服务费每半年预付一次，每到期之日前60日预付租金及服务费；任何一方违约，均按年总金额的20%的比例向对方支付违约金，造成损失的还应当赔偿损失，损失包括可期待利益；拖欠租金及服务费的，按照当期租金及服务费总额10%的比例，按日计付违约金。同日，双方签署《补充协议》，约定：天都公司以之前交付的35万元押金作为火灾等重大事故的经济补偿专用款进行抵押，合同到期两个月后退还。此后，天都公司先后于2016年7月6日及同年11月18日、2017年3月2日及同年9月1日、2018年3月25日以银行转账或POS机刷卡的方式向蓝波公司支付租金及服务费，金额分别为12万元、18万元、15万元、15万元、10.5万元。2018年3月，天都公司另行以现金方式向蓝波公司支付租金及服务费4.5万元。2017年12月，蓝波公司的400平方米自建房屋因无建设规划许可等审批手续被政府相关部门拆除。2018年9月9日,天都公司再次向蓝波公司转账15万元。后，双方就腾退正式房屋500平方米等发生争议，蓝波公司将天都公司诉至本院，要求天都公司从上述房屋中搬出，按每月2.5万元支付自2018年10月1日至实际搬出之日止的房屋使用费，并承担该案诉讼费；天都公司在该案中提出反诉，要求蓝波公司退还押金35万元、赔偿损失754250元、支付拆除补偿款10万元并承担反诉费。该案审理期间，本院向北京市海淀区西三旗街道城管科调查，被拆除的400平方米房屋存在重大安全隐患，故在向相关产权人、使用人发布限期腾空通知后拆除，房屋拆除时内部已无家具家电等设备。本院经审理后于2019年7月30日就该案作出（2019）京0108民初20551号民事判决，判令：1.天都公司于2019年8月31日前将涉诉房屋腾空交还蓝波公司，逾期不腾退，按每月14000元的标准向蓝波公司支付房屋使用费，至实际腾空交还之日止；2.蓝波公司于该判决生效后15日内退还天都公司押金35万元；3.驳回蓝波公司的其他诉讼请求；4.驳回天都公司其他反诉请求。天都公司不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院经审理后于2019年11月11日作出（2019）京01民终9841号民事判决，查明：“二审期间，天都公司申请法院调取拆除涉案房屋（上述自建房屋400平方米）的执法记录视频，因一审程序中法院已经就相关事实进行了调查，现已无调查收集该视频的必要，本院不予准许”；认为：“天都公司与蓝波公司于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》中所涉及的400平方米房屋未取得建设工程规划许可证，故对于此部分合同内容应属无效。对于该部分无效，蓝波公司和天都公司均有过错。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”“天都公司于2018年9月9日已经向蓝波公司支付15万元，该款应视为天都公司预先向蓝波公司支付的合同期满后的房屋使用费，现蓝波公司起诉仍要求天都公司支付合同期满后的使用费，本院不予支持。一审法院判决天都公司按照每月14000元的标准自2019年8月31日起支付房屋使用费不妥，本院予以撤销”；判决：撤销（2019）京0108民初20551号民事判决；天都公司于该判决生效后15日内将涉诉房屋中正式房屋500平方米腾空交还蓝波公司；蓝波公司于该判决生效后15日内退还天都公司押金35万元、赔偿天都公司损失20万元；驳回蓝波公司其他诉讼请求；驳回天都公司的其他反诉请求。本次诉讼中，天都公司再次申请调取上述执法记录视频，因另案已经就相关事实进行了调查，现已无调查收集该视频的必要，本院不予准许。截止法庭辩论终结时，天都公司尚未就涉诉房屋中正式房屋500平方米腾空并交还蓝波公司。天都公司就其实际损失或预期损失提交如下证据：证据1.此前诉讼中主张经济损失的清单1页和注明“室外广告费”、金额为3800元的收据1张，证明在此前诉讼中未主张室外装修损失3800元；证据2.注明“电路、燃气维修、安装费用”、金额为58000元的收据1张，证明其因拆违后通水、通电、通气所支出的维修费用；证据3.收据若干，证明天都公司自建房屋400平方米对应25个房间，其以每间每月1500元的标准对外出租，故拆违造成其相应预期利益损失。对于上述证据，天都公司均表示无法提供相应的合同、发票、银行流水等证据材料；蓝波公司对除“此前诉讼中主张经济损失的清单”外，其余证据材料的真实性均不予认可，对全部证据的证明目的均不予认可。蓝波公司提交《通知》《关于不再续签合同的通知》《关于出租房屋违章建筑拆除通知》等及相应发文记录，以证明被拆除的违章建筑的建设主体为天都公司。上述《通知》等涉及的主要内容有：“停止旅店的一切经营和二层房屋的使用，彻底拆除该房屋的加层，恢复房屋租赁初期的原貌，确保房屋结构的安全”“今年（2012年）4月、6月和9月我们又分别发出包括‘整改要求’和‘整改时间’的通知，你方至今也没有落实”“2012年11月19日我公司检查了你方的整改进行情况，经研究对你方提出以下几点整改意见：1、严格按照我公司要求进行整改，将房屋北部的私隔乱建及加层的设施全部拆除，改造后彻底恢复房屋原状（因为此部分为无偿使用的面积，不得再有加建）……”。天都公司认可除《关于出租房屋违章建筑拆除通知》及对应的发文记录以外其余证据材料的真实性，但均不认可证明目的，认为此前判决已认定违章建筑的建设主体为蓝波公司。本院认为，另案生效判决已经认定双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》中涉及的400平方米房屋未取得建设工程规划许可证，故对于此部分合同内容应属无效。现天都公司以400平方米房屋被拆除为由主张蓝波公司承担违约责任，与上述认定内容相悖，故本院不予支持。除上述无效部分外，《房屋租赁合同》和《补充协议》中其他部分仍然有效。根据现有证据可知，天都公司于2017年9月支付的租金及服务费对应的租期应自2017年10月1日起至2018年3月31日止，于2018年3月支付的租金及服务费对应的租期为自2018年4月1日起至2018年9月30日止；而上述租金对应的租赁标的为《房屋租赁合同》约定的涉诉房屋，其中包含正式房屋500平方米和自建房屋400平房，但涉诉房屋中自建房屋400平方米已于2017年12月被拆除，故蓝波公司应向天都公司退还自2017年12月至2018年9月30日期间自建房屋400平方米对应的租金。现天都公司就此提出主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。就室外装修损失和停产停业损失，尽管天都公司在此前诉讼中提交的损失列表未予提及，但鉴于该案已判决蓝波公司赔偿天都公司相应损失，且未将该损失限定为室内装修损失，故不宜在本案中另行处理损失赔偿事宜。就天都公司主张的通水电气的维修费用一节，鉴于其未举证证明确因拆除自建房屋400平方米的过程中导致正式房屋500平方米的水、电、燃气等受损的事实，亦未就相关花费的票据提供相关合同、发票等以证明相关费用与上述事项之间具有关联关系，故本院对其该项诉请不予支持。就天都公司于2018年9月9日向蓝波公司支付的15万元，另案已认定该笔费用系天都公司预先向蓝波公司支付的合同期满后的房屋使用费，但鉴于天都公司在该案中未反诉主张退还该笔预付费，故蓝波公司在已收取该笔预付费的情况另行主张房屋使用费存在重复。但在本案中，由于天都公司截至法庭辩论终结时仍未将正式房屋500平方米腾空并交还蓝波公司，故其实际应向蓝波公司支付的租赁期限届满后的房屋使用费金额尚不能确定，相应地，该笔预付使用费应待其腾退上述房屋后确定房屋使用费时予以折抵，多退少补，而不宜在尚未解决腾退问题的情况下予以退还；相应地，天都公司主张该笔款项的利息，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、北京市海淀蓝波服装工业总公司于本判决生效后七日内向北京天都嘉业商贸有限公司返还租金及服务费109223.74元；二、驳回北京天都嘉业商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10245元（已由北京天都嘉业商贸有限公司垫付），由北京天都嘉业商贸有限公司负担7761元，已交纳；由北京市海淀蓝波服装工业总公司负担2484元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  马毅敏人民陪审员  杨 婷二〇二〇年十二月八日书 记 员  王雪燕