山东省临邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1424民初3252号 原告：刘育春，男，1979年10月10日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：陈翠艳，山东涵诺律师事务所律师。 被告：山东临邑农村商业银行股份有限公司，住所地：山东省临邑县开元大街61号。 法定代表人：孙金才，职务：董事长 委托诉讼代理人：焦书文，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。 被告：临邑增利商贸有限公司，住所地：临邑县临邑镇政府南888米路西。 法定代表人：马修建，职务：董事长 委托诉讼代理人：李卫，山东盛强律师事务所律师。 原告刘育春与被告山东临邑农村商业银行股份有限公司（以下简称临邑农商行）、临邑增利商贸有限公司（以下简称增利公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘育春诉称，原告与被告增利公司于2017年3月1日签订了《房屋出租合同》，约定被告增利公司将其拥有的位于德州市出租给原告，租金为每年10万元，租赁期限为自2017年3月1日至2037年3月1日。合同中载明上述房屋为毛坯房，由原告自费改造室内外装修。合同签订当日，原告一次性向被告增利公司交纳了10年的租金100万元，被告增利公司将上述房屋交付给了原告。上述房屋交付后，原告对上述房屋进行了装修并实际使用至今。 临邑县人民法院（2019）鲁1424民初1257号民事调解书载明临邑农商行对抵押物德州市迎宾路金谷园综合楼甲2号2层、4层房屋享有优先受偿权，该调解书已经进入执行阶段。在上述执行案件中，上述房屋被作为执行标的并被查封。上述房屋设定案涉抵押前原告已经与被告增利公司签订《房屋出租合同》，房屋已经交付并装修完毕，原告已经实际使用上述房屋。原告作为上述房屋的合法承租人向临邑县人民法院提出执行异议，临邑县人民法院（2020）鲁1424执异34号执行裁定书裁定驳回原告的异议请求，原告依法提起案外人执行异议之诉，请求：1、确认原告与被告增利公司于2017年3月1日签订的《房屋出租合同》合法有效；2、确认原告在租赁期限内有权继续占有、使用德州市迎宾路金谷园综合楼甲2号2层房屋[不动产证书号：鲁（2016）德州市不动产权第0004395号]及德州市迎宾路金谷园综合楼甲2号4层房屋[不动产证书号：鲁（2016）德州市不动产权第0004391号]；3、中止对上述房屋的执行拍卖；4、对上述房屋的装修价值及因装修产生的楼房增值部分予以单独评估；5、上述房屋因装修产生的房屋增值部分应优先分配给原告；6、本案诉讼费用由被告承担。 被告临邑农商行辩称，一、原告主要是针对执行法院的执行行为提出异议，执行法院裁定驳回异议请求后，依据法定程序，原告应当申请复议，原告提起执行异议之诉在程序上是错误的。二、本案作为案外人执行异议之诉，审理的对象是原告是否享有足以排除强制执行的权益，根据法律规定，即使原告确实是案涉房屋的承租人，其也不享有足以排除强制执行的权益。而且，原告的诉讼请求不属于本案的审理范围，系原告与增利公司的合同纠纷。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。”现在执行法院只是组织对案涉房屋进行拍卖，没有任何人阻止原告对案涉房屋行使租赁权，原告请求继续占有、使用案涉房屋属于对没有发生的事实提起诉讼，没有事实和法律依据。四、原告提交的租赁合同是虚假的，案涉房屋抵押在前，租赁在后。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 被告增利公司辩称，一、租赁合同和租金收到条都是原告胁迫被告增利公司当时的法定代表人马增利签字的。租赁合同的实际签订时间是2018年7-11月份，而不是2017年3月1日。租金价格过低，明显不合理，且原告并未实际交付租金。二、双方口头约定装修款抵顶一年租金，且因装修产生的纠纷属租赁合同纠纷，与本案不是同一法律关系，应当另案解决。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2018年1月18日，增利公司以其名下德州市迎宾路金谷园综合楼甲2号2层房屋[不动产证书号：鲁（2016）德州市不动产权第0004395号]及德州市迎宾路金谷园综合楼甲2号4层房屋[不动产证书号：鲁（2016）德州市不动产权第0004391号]为马彦广等向临邑农商行的借款提供抵押担保。2019年4月23日，临邑农商行就上述借款向临邑县人民法院提起诉讼，该案经调解结案，调解书载明临邑农商行对上述抵押物享有优先受偿权。临邑农商行就上述调解书向临邑县人民法院申请执行后，临邑县人民法院将上述房屋作为执行标的予以查封。刘育春作为案外人向临邑县人民法院提出异议，称其与增利公司于2017年3月1日签订了租赁合同承租了案涉房屋，租赁期限为20年，租赁合同签订后其按时交纳租金并根据合同的约定对案涉房屋进行了装修。请求：1、中止对案涉房屋的执行并解除查封；2、对案涉房屋的装修价值予以评估，因装修产生的房屋增值部分由刘育春享有；3、保证刘育春在租赁期限内对案涉房屋的合法承租权。临邑县人民法院裁定驳回了刘育春的异议请求，刘育春提起了案外人执行异议之诉。 案外人执行异议之诉中，原告称其与被告增利公司于2017年3月1日签订了《房屋出租合同》，约定被告增利公司将其拥有的位于德州市出租给原告，租金为每年10万元，租赁期限为自2017年3月1日至2037年3月1日。合同中载明上述房屋为毛坯房，由原告自费改造室内外装修。合同签订当日，原告一次性向被告增利公司交纳了10年的租金100万元，被告增利公司将上述房屋交付给了原告。上述房屋交付后，原告对上述房屋进行了装修并实际使用至今。针对其上述主张，原告向本院提交《房屋出租合同》一份（签订时间为2017年3月1日）、收到条一份（内容为：今收到德州市金谷园综合楼刘育春十年租金壹佰万元整，收款人：马增利2017.3.1收到条上加盖了增利公司的公章）、马增利身份证复印件一份、增利公司的工商登记信息查询资料一份（用于证明上述房屋出租合同签订时马增利是增利公司的法定代表人）、照片17张（原告称该17张照片是上述房屋的现状照片，原告提供该17张照片用于证明租赁合同签订后原告对上述房屋进行了装修并一直使用至今）。经质证，被告临邑农商行认可马增利身份证复印件及增利公司的工商登记信息查询资料的真实性，不认可上述其他证据的真实性，称案涉房屋在2017年没有对外出租；原告应当提供交纳100万元租金的银行流水；原告提供的照片是传来证据，且无法看出是案涉房屋的照片，照片上显示的时间为2020年11月2日，不能证明原告在2017年对案涉房屋进行了装修。被告增利公司认可马增利身份证复印件及增利公司的工商登记信息查询资料的真实性，不认可上述其他证据，称租赁合同及收到条是原告胁迫马增利签字的，合同的真实签订时间是2018年7-11月份，增利公司及马增利均没有收到租金；原告提供的照片是传来证据，且无法看出是案涉房屋的照片，照片上显示的时间为2020年11月2日，不能证明原告在2017年对案涉房屋进行了装修。 被告临邑农商行向本院提交抵押人声明一份（用于证明增利公司用案涉房屋向临邑农商行提供抵押担保时增利公司及马增利均声明案涉房屋并未对外出租）、房地产抵押清单及不动产登记证明（用于证明增利公司用案涉房屋向临邑农商行提供抵押并办理了抵押登记，抵押时间为2018年1月18日）、照片4张（被告临邑农商行称该4张照片是办理抵押登记时临邑农商行的工作人员与马增利对案涉房屋进行现场勘验时拍摄，用于证明就案涉房屋办理抵押登记时案涉房屋尚未装修，为闲置房）。经质证，原告对上述证据均不认可，称抵押人声明是二被告之间的声明，原告不具备知情条件，且声明作出时原告已经对案涉房屋进行了装修并实际使用，因此该声明是虚假陈述；照片没有拍摄时间，也不能证明照片是案涉房屋的照片，且不排除照片是在原告下班后拍摄的，不能证明案涉房屋是闲置房。被告增利公司对上述证据的真实性及证明目的均认可。 以上事实经过，由原、被告陈述、原、被告提供的证据及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述规定，案外人执行异议之诉审理的是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，如果案外人同时提出确认其权利（就执行标的享有的足以排除强制执行的权利），可以一并裁判。本案中，原告的第1、2、4、5项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的判决范围，本案不予处理，原告可通过其他程序主张。原告主张其与增利公司于2017年3月1日就案涉房屋签订了租赁合同并于合同签订当日交纳了10年的租金，增利公司于合同签订当日交付了案涉房屋，原告对案涉房屋进行了装修并使用至今。即使原告主张的上述事实真实，原告就案涉房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告请求中止对案涉房屋的执行拍卖，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘育春的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘育春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 长  李广民 人民陪审员  田莉莉 人民陪审员  张 华 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  赵晓琳