四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初4337号 原告（反诉被告）：仁寿汇尚商业管理有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇书院路一段书塘巷90号（泉倾天下）1栋2层1号。统一社会信用代码：91511421MA62J2ED48。 法定代表人：刘学明，总经理。 委托诉讼代理人：张秋为，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋婷，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：仁寿好声音娱乐有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇书院路一段333号1栋1单元5楼1号。统一社会信用代码：91511421MA63Y10Q13。 法定代表人：季江，总经理。 委托诉讼代理人：张晓峰，四川红地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张栋，四川红地律师事务所实习律师。 原告仁寿汇尚商业管理有限公司（以下简称“汇尚公司”）与被告仁寿好声音娱乐有限公司（以下简称“好声音公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，被告好声音公司提出反诉。本院依法合并审理，适用简易程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告汇尚公司的委托诉讼代理人张秋为、宋婷，被告好声音公司的法定代表人季江、委托诉讼代理人张晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汇尚公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2020年1月1日至2021年2月28日尚欠的场地租金1,194,642元，2020年1月1日至8月31日尚欠的水电等费用92,054元，共计1,286,696元；并自2020年1月1日起以应付而未付租金和水电等费用为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍向原告支付违约金直至付清为止；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月24日，原告与被告公司发起人季江签订了《场地租赁合同》（以下简称“1.24合同”）。双方约定，原告将自己管理的“九龙中韩城”五层部分场地租赁给季江，用于经营好声音KTV项目。该合同对租赁场所面积、用途、租赁期限、租金及支付方式、其他费用的承担、双方权利义务和违约责任等均进行了明确约定。2017年3月13日，原告与季江再次签订了《场地租赁合同》（以下简称“3.13合同”)，该合同仅对“1.24合同”的租金交纳方式进行了变更。合同约定租赁期限为15年，原告给予被告免租期12个月，租金按实测面积计算（经测绘及双方确认，实测面积为3400.21平方米），第一年至第十二年为每平方米30元/月，租金支付方式为先交租金后使用，一次性支付第一年租金后，第二三租约年被告应四个月支付一次租金，自第四租约年起，被告应每半年支付一次租金。被告迟延支付租金和其他费用的，应按合同约定向原告支付迟延履行金。本合同签订后，季江于2017年4月10日设立被告好声音公司，好声音公司在上述租赁场所经营KTV歌厅娱乐服务，实际享有该《场地租赁合同》的权利。但被告进场经营至今，经常迟延支付租金和水电费，原告曾多次向被告发函催收相关费用，被告均拒绝按时履行支付义务。2020年1月11日，原告与被告协商签订了《场地租赁合同补充协议》，双方对2019年12月31日前的租金及其他水电等费用进行了结算并完成支付。此后，被告再一次以各种理由拒绝向原告支付租金和其他水电等费用。原告认为，被告不按合同约定支付租金及其他水电等费用，应承担相应的违约责任。故具状起诉。 被告好声音公司辩称，1.本诉原被告签订租赁合同属实，双方约定的免租期为12个月，即2017年9月1日至2017年12月31日、2018年9月1日至2018年12月31日、2019年9月1日至2019年12月31日，分三个年度享受免租期，但因工期延迟导致被告未享受到第一租约年的免租期(金额为408,014.40元)。根据合同第13.10条的规定，免租期应顺延。所以2020年9月1日至2020年12月31日应计算为免租期，不应计算为租金；2.2020年1月24日全国爆发了新型冠状病毒疫情，被告在2020年1月24日至2020年4月1日及2020年4月1日后的部分时间关停了KTV，该事件属于不可抗力，客观上无法使用房屋用于经营，同时疫情给被告造成了大量的损失，请求人民法院认定被告不再支付疫情期间（2020年1月24日至2020年4月1日，金额为224,407.92元）的租金；3.因原告在2017年造成了被告的延期开业，根据合同13.10条的约定，原告应向被告支付违约金，因此被告提起反诉，在本案中应品迭予以处理；4.被告方在2020年共计向原告支付了296,066元。 反诉原告好声音公司向本院提出诉讼请求，1.判令反诉被告立即赔偿反诉原告违约金408,014.40元；2.案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月13日，反诉被告与反诉原告签订了《场地租赁协议》。协议约定，反诉被告将自己管理的“九龙中韩城”五层部分场地租赁给反诉原告，用于经营KTV项目。合同约定反诉原告应与反诉被告的商场在2017年9月1日整体对外营业。签订协议后，反诉原告组织装修工程队伍进场装修施工，但因反诉被告的内外装修及消防、电梯等工程施工滞后，导致乙方迟迟不具备开业条件。按照《场地租赁协议》第13.10约定，在本合同所约定的乙方开业时间前，甲方如内外装修及消防、机电、设备设施等不具备乙方开业条件的，乙方合同起始时间顺延，并每延迟一个月，甲方需按乙方月租金的100%进行赔偿。甲方应当赔偿乙方相应的违约金。反诉原告认为，反诉被告并未按照合同约定的期限履行自己的合同义务，应当承担相应的违约责任。故具状起诉。 反诉被告汇尚公司辩称，双方已经于2020年1月11日签订场地租赁合同补充协议，并且在该协议中将计租时间确定为2017年9月1日，说明即使好声音开业时间有延迟也并非汇尚公司的原因。并且在该补充协议中双方对前期的权利、义务已经进行了确认，对争议进行了解决。因此，不存在好声音公司所称汇尚公司应向其支付违约金的情形。 本院经审理认定事实如下：仁寿县九龙房地产开发有限公司系仁寿县文林镇书院路一段书塘巷90号（泉倾天下）1栋2层1号的“九龙中韩城”的业主，该公司于2016年全权委托汇尚公司对九龙中韩城进行招商、出租等经营管理。 2017年1月24日，汇尚公司作为甲方、季江作为乙方订立《场地租赁合同》，约定甲方在“九龙中韩城”建设完成后将其中第五层区域出租给乙方使用，用于经营KTV。双方在租赁合同中约定进场日为本合同约定乙方应该进入租赁场所之日；租约年为以本合同约定的起始年至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；开业日为本合同甲乙双方约定的开业之日。租赁场所面积暂定为3356.95平方米，最终以实测面积为准。租赁期限为15年，自2017年9月1日起至2032年8月31日止。免租期为12个月：装修免租期为乙方进场日至2017年8月31日；第一年免租经营期2017年9月1日起至2017年12月31日止。第二年2018年9月1日起至2018年12月31日止为免租经营期。第三年2019年9月1日起至2019年12月31日止为免租经营期。其他租赁期限的时间均为计租期，计租时间最迟在2017年9月1日起，若提前，按实际开业(含试运营）时间为计租时间。租金从计租日起计算。每月租金（不含税）=月租金标准×计租实测面积。第一租约年至第十二租约年的月租金标准为：按实测面积计算每平方米30元/月（含物管、商管费18元/月）；第十三租约年至第十五租约年租金在原租金（第十二租约年租金）标准上递增20%，即：36元/平方米/月。租金交纳方式：签订本合同时一次性支付履约保证金，第一租约年租金在乙方开业后第四个月的前5个工作日内一次支付第一期租金；第二、三租约年，乙方按四个月一次支付租金，并应于届满之日前一个月支付下季度租金；自第四租约年起，乙方应每季度支付一次租金，于每季度期限届满之日前一个月支付下期租金。乙方应在本合同签署的当日向甲方支付90,000元履约保证金，履约保证金在本合同终止时用以冲抵应收乙方承担的费用，剩余部分无息返还。 双方约定进场装修日暂定为2017年3月1日前，甲方有权根据九龙中韩城工程进展情况，在前述约定进场日10日前书面通知乙方调整进场日的具体日期，且甲方无需因前述调整向乙方作出赔偿或补偿，但免租装修期的具体时间作相应顺延调整。甲方保证在进场日前完成乙方进场装修所需的基本条件，即租赁场所主体结构已完成。装修期为自进场日起算6个月。具体期限为2017年3月1日起至2017年8月31日止。在本合同租赁年限内，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视等费用。公用事业费标准按商业楼宇所在地区公用事业统一收费标准确定和调整。 双方在第13.10条约定，在本合同所约定的乙方开业时间前，甲方如内外装修及消防、机电、设备设施等不具备乙方开业条件的，乙方合同起始时间顺延，并每延迟一个月，甲方需按乙方月租金的100%进行赔偿。如乙方擅自停业或部分停业（除申请设备更换及重新装修及消防、治安、文化等部门整改除外）应按每日2,000元的标准向甲方支付违约金。乙方迟延支付租金超过30日，甲方有权解除合同及采取停水停电等措施。双方还对其他的权利义务以及违约责任、租赁场所的交还等事项进行了约定。 2017年3月13日，季江以设立中的好声音公司名义与汇尚公司订立《场地租赁合同》，该租赁合同除将季江与汇尚公司于2017年1月24日订立的《场地租赁合同》中“乙方未经甲方同意而延迟交租超过10个工作日的情况累计逾5次，甲方有权解除本合同”的“累计逾5次”变更为“累计逾3次”，“自第四租约年起，乙方应每季度支付一次租金”的“每季度支付一次”变更为“每半年支付一次”，乙方擅自停业或部分停业应承担违约责任的除外情形中保留“乙方申请设备更换及重新装修”、删除“消防、治安、文化等部门整改”并增加“经甲方同意”外，其余内容基本一致。 2017年4月10日好声音公司设立。 案涉九龙中韩城开发建设项目于2017年11月10日经竣工验收合格，并于2017年12月13日取得竣工验收备案书。好声音公司于2017年11月11日开始试营业，九龙广场于2018年1月1日整体开业。 2020年1月11日，汇尚公司与好声音公司订立《〈场地租赁合同〉补充协议》，确认好声音公司从2017年9月1日至2019年12月31日止，尚欠公共能耗费用（仅限于电）金额为14.8746万元-经双方协商由好声音公司承担的3.6万元=11.2746万元，此费用由汇尚公司承担，作为汇尚公司未为好声音公司提供独立水、电、气户头单价价差、损失等的补偿；截止2019年12月31日，好声音公司尚欠房租累计（2019年1月至8月）金额29.2061万元+尚欠水、电、空调能耗费累计（2018年5月至2019年12月)金额8.7412万元=37.9473万元-本协议第一条中由汇尚公司补偿好声音公司金额11.2746万元=好声音公司应补汇尚公司房租金额26.6727万元，好声音公司承诺在2020年1月20日前支付；双方确认从2017年9月1日计租日起，按2018年9月15日第三方测绘机构出具的《房产测绘报告》中的实测使用面积3400.21㎡计租；双方还约定双方及双方工作人员在2020年1月12日之前无论以何种形式呈报给对方的所有文件（含纸质、电话、短信、微信等）一律作废。现该补充协议已经履行完毕。 2020年7月29日，好声音公司向汇尚公司发出《关于计租期与免租期以及租金支付时间一事的交涉函》，函称好声音公司多次与汇尚公司协商要求重新明确合同起始时间以及计租期等相关时间未果。故以公函方式再次进行交涉。函中强调了场地租赁合同对于免租期和合同第13.10条关于如因出租方原因致使承租方迟延开业，出租方需按月租金100%赔偿的内容。函称九龙中韩城因工期延误直到2018年1月1日才对外开业，说明仅仅是内外装修工期延误已达4个月以上。双方在租金支付时间上一直出现分歧，对汇尚公司本月又提出按照合同约定2017年9月至12月作为第一年免租期，还间接将免租期从12个月减为8个月表示不予认可。并要求将合同约定的2017年9月至12月四个月免租期延至2020年9月至12月四个月；因汇尚公司未完成内外装修及设备设施致使好声音公司开业时间自2017年9月1日延误至2017年12月底的4个月，按租金的100%进行赔偿的408,000元，用于抵扣好声音公司应缴纳的2020年5月至8月的4个月租金。 2020年10月11日，好声音公司向汇尚公司发出《关于2020年租金及水电空调费支付确认函》，称根据汇尚公司出具的2020年1月至8月的水、电、空调、能耗费明细清单，好声音公司2020年应支付以上费用共计92,054元。但提出因疫情，按照政府要求2020年1月24日至2020年3月26日共计两个月未营业，2020年1月至4月按照实际开业两个月租金合计租金204,012元；2020年5月至8月的租金作为2017年9月至12月装修延期的违约赔偿。因此，2020年至8月31日好声音公司应支付的水电费用及租金共计296,066元。而截止发函之日，好声音公司2020年度已分8次支付共计254,567元，加上汇尚公司自好声音公司开业以来在好声音公司记账消费的41,499元，合计296,066元。因此2020年8月31日之前好声音公司应缴各项款项已全部结清，请汇尚公司予以确认。 通过双方核对，自2020年1月1日至本案开庭这一期间内，好声音公司共计向汇尚公司支付了254,567元。汇尚公司对于好声音公司所主张的汇尚公司在好声音公司计账消费的41,499元不予认可。 另查明，2017年8月至11月期间，好声音公司负责人曾就九龙中韩城的玻璃幕墙、电梯、防水、供暖等问题通过微信与汇尚公司负责人进行沟通。 上述事实有经过庭审质证的不动产权证书、商业管理授权委托书、场地租赁合同、场地租赁合同补充协议、竣工验收备案书、确认函、交涉函及微信聊天记录等证据及当事人陈述在卷证实。 本院认为，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。 本案中双方当事人对季江作为好声音公司的发起人，为设立好声音公司而与汇尚公司订立场地租赁合同承租九龙中韩城五层房屋，后又以设立中的好声音公司名义重新订立租赁合同，租赁合同的双方主体分别为汇尚公司和好声音公司没有异议，本院予以确认。按双方合同约定，自2020年9月1日开始进入第四租约年，承租方应半年支付一次租金，并于每半年的期限届满之日前一个月即2020年8月1日前支付下一期的半年租金。故汇尚公司在2020年10月9日起诉请求好声音公司支付2020年9月至2021年2月的租金，符合合同约定，应予支持。按双方合同约定的月租金标准，2020年1月至2021年2月共14个月，总计租金为3400.21平方米×30元/平方米·月×14个月=1,428,088.20元，加上2020年1月至8月的水、电、空调、能耗费92,054元，合计1,520,142.20元，扣除好声音公司已经支付的254,567元，好声音公司还应支付汇尚公司1,265,575.20元。 本案当事人争议的焦点在于：1.合同约定的2017年9月1日至2017年12月31日4个月的免租经营期是否应当顺延或者另行补足？2.汇尚公司是否应当承担违约责任？3.疫情期间是否应当减免租金？ 对于争议焦点1，关于是否应顺延或另行补足好声音公司4个月的免租经营期的问题。该争议又在于双方于2020年1月11日订立的补充协议是否已经将2017年度的免租经营期一并结算？ 对此，首先要确定免租期和计租期，再审查是否具备合同约定的顺延或补足的条件。在双方订立的场地租赁合同中，对于免租期、计期的概念以及起始期间是十分明确的，即2017年、2018年、2019年三个年度每年的9月1日至2017年12月31日为免租经营期，其他租赁期限的时间均为计租期。且约定计租时间最迟自2017年9月1日起。在2020年1月11日双方订立的补充协议中，双方也确定计租日自2017年9月1日起。按文义理解，2017年度的免租经营期应为2017年9月至12月4个月。 其次，从好声音公司提供的其出具的《关于计租期与免租期以及租金支付时间一事的交涉函》的内容及其陈述来看，好声音公司一直就2017年9月至12月的免租期应该顺延或补足的问题在与汇尚公司进行协商。而场地租赁合同约定汇尚公司有权根据九龙中韩城工程进展情况调整好声音公司进场装修的具体日期，且无需因前述调整向好声音公司作出赔偿或补偿，但免租装修期的具体时间作相应顺延调整，而非免租经营期的具体时间作相应顺延。至于场地租赁合同第13.10条中如因汇尚公司内外装修等不具备好声音公司开业条件，乙方合同起始时间顺延，并每延迟一个月，甲方需按乙方月租金的100%进行赔偿的约定，因好声音公司提起了反诉，对该争议在后文中予以分析。 再三，双方基于对计租期、免租期、租金等事宜的争议，经协商于2020年1月11日订立了场地租赁合同补充协议，对2019年12月31日以前所欠的租金确认为292,061元，系双方进行整体结算、相互妥协的结果，自然应该包含对以前争议的免租经营期等争议的处理。双方在补充协议中约定双方及双方工作人员在2020年1月12日之前无论以何种形式呈报给对方的所有文件（含纸质、电话、短信、微信等）一律作废，也明显包含了放弃以前水电费和免租经营期等争议的意思。 综上理由，对好声音公司认为2017年9月至12月的免租经营期未能实际享受到，汇尚公司应予补足，并用于抵扣2020年5月至8月租金的主张不予支持。 对于争议焦点2，关于汇尚公司是否应当承担违约责任的问题。双方在租赁合同中约定的好声音公司的开业时间为2017年9月1日，但好声音公司实际试营业时间为2017年11月11日。就好声音公司迟延开业的原因，本院认为，虽然汇尚公司否认系其内外装修及消防设施等不具备好声音公司开业条件所致，但结合有证据证明的好声音公司在装修期的2017年8月期间就曾因九龙中韩城的玻璃幕墙、防水等问题与汇尚公司进行沟通，九龙中韩城在2017年11月10日经竣工验收合格后好声音公司就于2017年11月11日开始试营业，九龙中韩城于2018年1月1日才整体开业等事实，可以确定好声音公司迟延开业系汇尚公司原因所致具有高度概然性，至少汇尚公司的原因足以致使好声音公司迟延开业，使好声音公司原约定的2017年9月1日试营业延迟至2017年11月11日。根据双方场地租赁合同第13.10条中“如因汇尚公司内外装修等不具备好声音公司开业条件，乙方合同起始时间顺延，并每延迟一个月，甲方需按乙方月租金的100%进行赔偿”的约定，汇尚公司应承担相应的违约责任。汇尚公司辩称双方于2020年1月11日订立的补充协议已经对前期存在的包括违约金在内的所有问题都予以解决，但是在补充协议的内容中，并没有涉及违约行为以及违约金的确认，甚至没有包含有与合同第13.10条有关的“合同起始时间”、“顺延”、“赔偿”及违约等词汇，也没有证据证明双方认可一律作废的以前所有文件中，曾经有关于根据合同第13.10条追究民事责任的内容。本案中也只有好声音公司提供的其于2020年7月29日出具的交涉函才有此项内容。故对双方于2020年1月11日订立的补充协议的内容不能作猜测和扩大的理解。本院对汇尚公司的辩解理由不予支持。至于违约金数额，一是因为双方把好声音公司没有实际营业的2017年9月1日至11月10日也算作了计租期进行免租处理，好声音公司实质上在此时间段内确实并没有享受到免租待遇。二是迟延了好声音公司的装修期间，客观上也会给好声音公司增加其装修的成本。三是双方在合同第13.10条约定了该情形下还应当顺延租赁合同起始时间，对汇尚公司来说是不但不收取租金还要对等赔偿租金的双重责任，没有顺延租赁合同起始时间实质上已经降低了汇尚公司的负担。故双方在合同第13.10条约定的赔偿标准就不明显偏高。双方约定的计租时间是自2017年9月1日起，约定的好声音公司开业时间也是2017年9月1日。因双方未对开业时间是指试营业还是正式营业作出明确约定，结合汇尚公司已经对好声音公司有一定免租期的优惠，对于试营业期间的延迟实际上造成的损失也相对较小等因素，不宜对开业时间限定为正式营业时间。而好声音公司试营业时间是2017年11月11日。故应当认定因汇尚公司的九龙中韩城玻璃幕墙等施工未能及时完工，而导致好声音公司开业时间迟延至2017年11月11日。根据双方租赁合同约定的月租金标准，迟延的2017年9月1日至2017年11月11日期间的租金为241,414.91元。对此，汇尚公司应予承担。 对于争议焦点3，关于疫情期间是否应当减免租金的问题。2020年初新冠肺炎疫情的发生属不可抗力，疫情和疫情防控措施直接导致了包括KTV在内的部分行业在一段时间内停业。好声音公司自认自2020年1月24日至2020年3月26日共计两个月未营业，与本地疫情防控要求的具体措施及时间相符，本院予以确认。而对于好声音公司租赁房屋所从事的KTV经营来说，现场消费是其唯一的经营方式，停止营业的疫情防控措施会直接导致其营业收入归零。同时，日常守护、防控疫情的成本却会继续产生。虽然好声音公司提供的损益表及记账凭证等证据不足以证明其具体损失数额，但疫情发生时值农历春节前夕，对于KTV行业来说，正值黄金时间，经营者储备经营所需的水果、酒水等物资是正常的经营行为，一旦长时间停止营业，必然会产生损失。如继续按照原租赁合同支付租金对好声音公司明显不公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条（二）“……继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。……”以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理“6.……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，好声音公司请求减免租金，应予支持。考虑本案实际情况，本院酌定对好声音公司未营业的2020年1月24日至2020年3月26日两个月的租金减免70%，按合同约定租金标准计算，应减免金额为204012.60×70%=142,808.82元。减免后好声音公司还应支付汇尚公司2021年2月以前的租金及水电费等1,122,766.38元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告仁寿好声音娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告仁寿汇尚商业管理有限公司支付2020年1月至2021年2月期间的租金及水电费等共计1,122,766.38元； 二、反诉被告仁寿汇尚商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告仁寿好声音娱乐有限公司支付违约金241,414.91元； 三、上述第一、二项品迭后，仁寿好声音娱乐有限公司还应支付仁寿汇尚商业管理有限公司881,351.47元； 四、驳回原告仁寿汇尚商业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告仁寿好声音娱乐有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8,190元，由仁寿汇尚商业管理有限公司负担1,040元，仁寿好声音娱乐有限公司负担7,150元；反诉案件受理费3,710元，由仁寿汇尚商业管理有限公司负担2,200元，仁寿好声音娱乐有限公司负担1,510元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  徐伦强 二〇二〇年十二月十八日 书记员  曾 真