北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初15219号原告：黄传玲，女，1962年9月21日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：方博，北京市同创律师事务所律师。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务专员。被告：田峰，男，1986年2月28日出生，汉族，住北京市大兴区。身份证号：×××委托诉讼代理人：陈铁生，北京陈铁生律师事务所律师。被告：陈鹏，男，1996年5月11日出生，汉族，住北京市西城区。身份证号：×××被告：王**，男，1998年1月8日出生，汉族，住北京市西城区。身份证号：×××被告：赵超群，男，1998年1月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。身份证号：×××被告：郑坤龙，男，1993年3月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市。身份证号：×××原告黄传玲与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）、田峰、陈鹏、王**、赵超群、郑坤龙财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄传玲及其委托诉讼代理人方博，被告爱家营公司之委托诉讼代理人杜文娜、徐俊杰，被告田峰及其委托诉讼代理人陈铁生，被告陈鹏、王**、赵超群、郑坤龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄传玲向本院提出诉讼请求：1、判令六被告赔偿我位于北京市海淀区×××号楼×门×号房屋火灾受损装修修复费用及燃气维修费用62665元；2、判令北京爱家营企业管理有限公司、田峰按照每月6300元的标准赔偿我自2018年3月1日起至2020年11月25日止的房屋租金206850元；3、判令六被告赔偿我北京市海淀区×××号楼×门×房屋因火灾造成的房屋价值贬损费84.15万元，评估费18000元；4、诉讼费用由六被告全部承担。事实与理由：我系北京市海淀区×××号楼×门×号房屋（以下简称×房屋）的所有权人。2017年3月25日爱家营公司（乙方）和我（甲方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称出租委托代理合同）。出租委托代理合同约定，甲乙双方就甲方将本合同约定房屋委托乙方出租代理及管理。合同第一条委托管理事项约定，乙方代甲方看管房屋并寻找承租人。合同第三条约定该房屋委托出租价格为6300元/月，乙方按月度为周期向甲方转付房租。合同第六条房屋及附属设施的维护中约定，甲方（原告）承担房屋主体结构、主上下水管、主燃气管道、供暖设备、防水的维修责任及甲方自有的家具家电等因自然老化或无维修价值而导致的更换。甲方不承担除此之外的其他的维修责任。合同签订后，我将该房屋交付给爱家营公司管理，并将房屋委托其出租。爱家营公司接管了×房屋后，将该房屋出租给田峰。2017年11月18日上午11时许，田峰承租的×房屋发生火灾，燃烧物为床及屋内物品等，过火面积6平方米，造成起火×室房屋及屋内物品不同程度烧损和烟熏，楼上业主的××房屋也不同程度受损等，无人员伤亡。2017年12月16日，北京市海淀区公安消防支队作出海公消火认字×××号火灾事故认定书，对起火原因认定如下：最初起火部位位于×室中间卧室东北部，推断起火时间为2017年11月18日11时10分左右，起火原因排除雷击、自燃、遗留火种等引起火灾的因素，不排除电气线路故障引发火灾的因素。发生火灾后，我及楼上业主要求对火灾后的×房屋进行检测。爱家营公司、田峰委托××结构工程检测有限公司对×室过火区域局部结构检测。2018年5月19日该检测公司出具检测报告，检测结论为过火区域内“壹预制板”评为IV级，其余预制板和现浇板评为IIb级，并作出处理建议，建议：1、过火区域内，对评为IV级的“壹预制板”进行更换处理；对评为IIb级的楼板表面进行清理，采取提高耐久性的措施；2、对C轴混凝土过梁进行加固处理。同时，××抗震工程结构设计事务所有限公司也对×室过火区域局部结构作加固设计。后我联系爱家营公司协商×房屋的赔偿事宜，爱家营公司给出的赔偿数额过少。之后，我委托北京××资产评估有限公司评估×房屋因火灾造成的房屋价值贬损以及因火灾造成的房屋室内装修价值损失。经评估，北京××资产评估有限公司作出资产评估报告书，评估结论为×房屋因火灾造成的房屋价值贬损为84.15万元。后来，我和爱家营公司、田峰经协商也未能达成赔偿事宜。综上，我将×房屋委托给爱家营公司管理和出租。爱家营公司对×房屋负有管理义务。田峰在承租房屋时造成×房屋发生火灾。故×房屋发生火灾，爱家营公司对该房屋未尽到管理义务，应当对我的损失承担赔偿责任，田峰作为房屋的承租人，造成房屋发生火灾，也应承担赔偿责任。故我向法院起诉，请求法院依法判决。爱家营公司辩称，涉案房屋是黄传玲委托我司代为出租，黄传玲系房屋所有权人，因房屋本身质量问题引发的火灾，根据现场图片显示是墙面上固定的插线板线路的问题引发的火灾，相应责任应由黄传玲自行承担。我司在本次火灾发生过程中不存在过错，也不是侵权人，黄传玲要求我司承担责任没有事实及法律依据。黄传玲所述的装修损失我司不认可，装修剩余价值不能按照原价值计算。2018年底我司与黄传玲沟通修复×房屋，但是黄传玲不同意，导致房屋空置没有修复，因此这些损失不应我司承担。×房屋的钥匙在我们公司手中，可以随时交付给黄传玲。田峰辩称，我们是正常合理使用涉案房屋，消防部门认定不排除电气引发火灾，电气不是我们添加的，是承租时就有的，因此我们没有责任，另本案案由应是房屋租赁合同纠纷而不是财产损害赔偿纠纷，我们是从爱家营公司承租的房屋。关于原告主张赔偿的租金，街道在2018年2月给过××室和×室调解，黄传玲也去了，当时就把××室的事情解决了，该房屋修好了。但是×室的黄传玲一直就不同意，调解书也没签字，因此就一直没有解决，房屋楼顶修复后，我们想着将其他的房屋部分也一起修复了，但是黄传玲还不同意。因此扩大的损失不应我们承担。陈鹏、王**、赵超群、郑坤龙辩称，我们的意见与田峰一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：黄传玲系位于北京市海淀区×××号楼×门×号房屋的房主。2017年3月25日，黄传玲（甲方）与爱家营公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将上述房屋委托乙方进行出租代理及管理。委托出租用途为居住，居住人数不得多于7人。委托出租价格为6300/月，委托出租期限为2017年4月1日至2020年3月31日止。第一条委托管理事项：代甲方看管房屋并寻找承租人，代甲方带意向承租人看房，商谈出租相关事宜。第六条房屋及附属设施的维护：甲方承担房屋主体结构、主上下水管、主燃气管道、供暖设备、防水的维修责任及甲方自有的家具家电等因自然老化或无维修价值而导致的更换；甲方不承担除此之外的其他的维修责任。在合同后未附有房屋内物品及设备的交接清单。同时，黄传玲与爱家营公司还签订了家具家电配置及装饰装修协议，约定黄传玲授权爱家营公司根据承租人需求为该房屋配置家具家电，家具家电的品牌、型号等由爱家营公司根据承租人的需求确认。装修装饰服务的施工方、施工工艺、施工材料由黄传玲授权爱家营公司确定。2017年3月30日，爱家营公司与田峰签订《北京市房屋租赁合同》，约定爱家营公司将上述房屋出租给田峰居住使用，居住人数不超过7人。租金标准每月6500元。租赁期限自2017年4月5日至2020年4月4日。第四条房屋的维护及维修：在租赁期内甲方承担非人为原因造成的物品及设施的老化、更换或维修，包括房屋内电路改造及修缮；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施损坏发生的维修，乙方应及时通知甲方修复；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任（甲方有权根据房屋及附属物品、设备设施的实际情况设定维修方案，具体方案以甲方和实际维修商共同出具的房屋维修/鉴定方案表为准）。2017年11月18日11时10分左右，涉案房屋内发生火灾。就起火事实及原因，本院调取了北京市海淀区公安消防支队的相关材料，显示北京市海淀区公安消防支队2017年12月26日出具了海公消火认字×××号火灾事故认定书，认定火灾基本情况为：燃烧物为床及屋内物品等，过火面积6平方米，造成起火×室房屋及屋内物品不同程度烧损和烟熏，并造成楼上××室暖气管道不同程度损坏漏水及空调室外机不同程度烟熏受损，楼下415室不同程度水渍损失，楼下地面停放车辆×××、×××、×××受×室坠物不同程度砸损，无人员伤亡。起火原因为：“最初起火部位位于×室中间卧室东北部，起火原因排除雷击、自燃、遗留火种等引起火灾的因素，不排除电气线路故障引发火灾的因素。经查，涉案房屋系三居室，共居住六个人，均系田峰公司的工作人员，其中陈鹏、王**、郑坤龙、赵超群居住在本案中着火的房间内，约10平米，另一两人居住另一房屋，还有一房间空置。田峰不收取陈鹏、王**、郑坤龙、赵超群的租金。着火房间内放置三对上下铺，一个衣柜和一个空调。陈鹏、王**、郑坤龙、赵超群居住在其中两个上下铺，另一上下铺空置。派出所对陈鹏的询问笔录中显示房屋中有两个接线板，其与王**共用一个接线板，郑坤龙和赵超群共用一个接线板，均挂在床头边，其离开房屋时有手机的充电器在充电。王**在询问笔录中表示有两个插线板，插线板插在空调下边的插孔处，屋里没有裸露的电线。赵超群的询问笔录中显示其最后一个离开房间，只有一个空调，还有三个插线板，“我和‘龙龙’共用一个插缝板，陈鹏和王**各自用一个插线板，上面都有我们的手机充电器，我离开的时候充电器也都没有拔掉，空调一直插着电源，但是我们一直没有使用空调”。火灾现场勘验笔录记载：×房屋内中间卧室全部过火，烧损较重，其他房间为烟熏，未过火。中间卧室内东北部过火烧损最重，烧损程度向周围渐轻。对中间卧室电器及电气线路情况勘查:该卧室内共有2个墙壁插座，位于北墙东西两端，北墙西侧墙壁插座未过火，上连接一插线板置于房间西墙上下铺处，线路完整，插板部分烧损，未见可用于检测的断点。北墙东侧墙壁插座过火烧损，该墙壁插座内绞接出一插线板，仅剩金属插簧和金属裸线。北墙上下铺上铺东南角床架立柱上缠挂一条插线板电线残骸，该处插线板烧损严重，仅剩部分金属残线；该上下铺的下铺床面上可见另一插线板线路残骸，仅剩金属裸线，从下铺东南角蹬梯处向下铺西北角延伸，下铺东南角处呈多段断线，可见连接在金属裸线上的金属插片，在下铺西北角的金属裸线连接相对完整，连接线板插簧。起火房间北墙东侧上方为空调室内机，全部过火，仅剩金属部分及线路残骸；起火房间南墙上下铺上垂一金属线路残骸，未见可用于检测的断点；起火房间中部屋顶为一吸顶照明灯，全部过火烧损。对该房间东北部地面处进行细项勘查，可见部分金属线路断线及一电机残骸，地板未见过火痕迹，该区域未见垃圾篓残骸，未见打火机及烟灰缸残骸。对×室中间卧室东北部电气线路残骸进行了提取和检查，未发现可用于检测的断点。事发后，在××街道办事处的调解下，田峰、爱家营公司与对因此事火灾受损的部分邻居及车主签订了赔偿协议，爱家营公司及田峰支付了相应费用。2018年2月6日，田峰、爱家营公司与××室住户签订协议书，约定田峰、爱家营公司委托有资质的房屋鉴定机构以及维修公司，修复或更换五六楼之间受损的楼板，更换××受损室外空调机，按原有材质恢复××室内受损装修。2018年5月11日，经爱家营公司及田峰委托，××结构工程检测有限公司对×号房屋内的过火区域局部结构进行检测，出具处理意见。后田峰及爱家营公司又与相关设计单位、监理单位、施工单位签订合同，对×号房屋内过火区域进行局部结构加固设计及施工。竣工时间为2018年10月6日。该工程也进行验收，显示工程部位为五层顶2-3轴/A-C轴楼板、梁，验收结论为合格。在检测、设计、监理、施工的过程中，田峰也支付了相应费用。2018年12月，田峰、爱家营公司与××室住户在××街道办事处签订和解协议书及验收协议书，××室住户对装修之后的××室进行了验收，确认无误。黄传玲表示涉案×号房屋过火区域局部结构受损严重，需要作加固设计及维修，即使进行了加固设计和维修，涉案房屋仍然存在贬值。为证明贬值损失，黄传玲向本院提供其在诉讼前自行委托北京××资产评估有限公司对涉案房屋因火灾造成的房屋价值贬损及室内装修价值损失进行鉴定，该机构于2018年9月28日出具鉴定报告，确定涉案房屋在2017年11月18日的房屋价值贬损84.15万元，装修损失1.29万元，原值（修复价值）64567.54元。在该报告中还显示据评估人员现场勘查发现，起火卧室烧损严重，工人们正在进行屋顶预制板更换/加固处理。黄传玲为此支付评估费用18000元。爱家营公司及田峰对上述鉴定报告均不予认可，田峰在本案中提起对涉案房屋因火灾造成的房屋价值贬损及室内装修损失的鉴定。但通过法院委托并无相关机构能够进行房屋贬值损失的鉴定。本院对室内装修损失委托鉴定机构进行。2020年11月6日，北京中勤永励资产评估有限责任公司出具鉴定报告，载明评估人员于2020年8月25日对标的进行了现场勘验，评估标的房屋于1992年建成，房屋面积为73.85平米。在评估基准日2017年11月18日的室内装修损失为61375元，其中非争议部分价值为31055元，争议部分的价值为30320元。田峰为此支付鉴定费6000元。双方表示该争议部分是维修非着火房间而发生的费用。黄传玲表示因火灾严重，室内墙面、顶面、门窗都经过燃烧高压热水冲击产生水蒸气，导致墙面膨胀起酥，墙面需要全部铲除，地板瓷砖都需要更换。厨房和卫生间的瓷砖经过高温还有高压热水冲击，都炸裂熏黑，因此也需要更换。燃气也需要更换，木门隔断吊顶也需要更换。故要求六被告承担争议部分的赔偿费用。田峰、爱家营公司、陈鹏、王**、郑坤龙、赵超群不同意负担，田峰向本院提供其租赁房屋时的照片，证明其在租赁房屋时厨房、卫生间就有瓷砖脱落等问题。现黄传玲认为涉案房屋内出现了群租行为和私接电线等极其混乱的用电行为，造成涉案房屋存在火灾的极大隐患。陈鹏、王**、郑坤龙、赵超群作为实际使用人，未合理使用房屋，造成涉案房屋发生火灾，故要求陈鹏、王**、郑坤龙、赵超群赔偿修复费用和贬值损失。田峰作为涉案房屋的承租人，安排员工群租，摆放多张上下铺，出现私拉电线等极其混乱的用电行为，未尽到看管房屋和合理使用房屋的义务，故要求田峰承担全部赔偿责任。爱家营公司作为涉案房屋的管理人，对涉案房屋未进行经常性的内部防火安全检查，及时制止、纠正承租人和房屋使用者违法、违章行为，发现并消除火灾隐患，未尽到对涉案房屋的安全管理义务，应承担全部赔偿责任。田峰、陈鹏、王**、郑坤龙、赵超群认为东北部的唯一用电设备就是空调，起火原因是因为空调安装不规范及空调处于待机状态通电造成的。该空调没有插头，空调的线是铰接在墙壁的插座内的。爱家营公司认为空调及插线板都存在嫌疑。黄传玲将涉案房屋委托其公司对外出租，黄传玲当时承诺涉案房屋完全符合居住条件，没有安全隐患，租住过程中也没有人反馈说需要维修，故其公司没有管理失误。就空调的提供方，爱家营公司确认其租给田峰时，包括空调在内的电器是配备齐全的，同时表示空调及相关线路是黄传玲委托其公司出租时已经配置的，其接受委托管理后并未装修。对此，黄传玲予以否认，表示交付时是空房交付。同时，黄传玲表示火灾发生后其无法正常使用该房屋，且交付房屋还需要90天的装修期，故要求爱家营公司、田峰等按照每月租金6300元的标准支付自2018年3月1日起至鉴定机构进场后90天即2020年11月25日的房屋租金共计206850元。田峰表示从2018年2月开始就与黄传玲协商修复，街道主持调解时，要求对涉案房屋×室及涉案房屋楼上××室进行调解，最终只有××室进行调解，黄传玲拒绝调解，只在2018年9月同意修复楼板，拒绝对其他地方进行装修。涉案房屋的楼板修复于2018年10月竣工，即涉案房屋于2018年10月以后可以使用，但楼上××室业主于2018年12月28日对××房屋内部装修验收完毕，可以正常居住使用，黄传玲应承担因其自身原因导致的扩大的损失。黄传玲予以否认，表示其一直同意爱家营公司修复，但该公司并未落实修复的事情，且钥匙一直在爱家营公司处。街道调解时只是处理楼上××房间，并不涉及涉案房屋的装修。爱家营公司表示其已经给××室装修完毕，对涉案×号房屋不进行装修是不可能的，是黄传玲不同意修复，要求赔偿贬值损失，也不办理交接，故钥匙在其处。在本案审理过程中，爱家营公司与黄传玲于2020年6月30日办理了涉案房屋钥匙的交接手续。另查，爱家营公司已向黄传玲支付完2018年3月1日之前的租金。黄传玲表示房屋修复需要重新更换燃气，其进行燃气拆改工程共支付费用1290元，要求六被告予以承担，并向本院提供相应票据，六被告对真实性认可，但不同意负担该笔费用。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，陈鹏、王**、郑坤龙、赵超群四人居住在涉案房屋内，从一个墙壁插座内连接出两个插线板。且在屋内无人，不使用插线板的情况下，未切断电源，仍连接手机充电器，属于明显过错行为。根据消防责任认定书，不能排除火灾原因是因为四名使用人的上述行为引起，故陈鹏、王**、郑坤龙、赵超群应对此次事故造成的损失承担赔偿责任。田峰作为承租人，在其承租房屋后，让其员工四人通过上下铺的方式居住在面积约10平米的房屋内，且未对居住人员合理使用房屋进行有效的监管，亦有过错，应对此次事故造成的损失承担赔偿责任。另外，根据消防部门的认定，起火部位位于涉案房屋中间卧室东北部，而北墙东侧的墙壁插座过火烧损，该墙壁插座内绞接出一插线板，仅剩金属插簧和金属裸线；北墙东侧上方为空调室内机，全部过火，仅剩金属部分及线路残骸。结合双方的陈述，起火原因亦不排除是因空调引起。而就空调及其线路的提供者，黄传玲表示自己是空房出租，爱家营公司表示是黄传玲提供的，但其作为专业的房屋经纪机构未能提供双方交割清单，同时根据黄传玲与爱家营公司签订的家具家电配置及装饰装修协议，可以看出黄传玲曾授权爱家营公司配置家具家电，家具家电的品牌均由爱家营公司确定。故涉案房屋由爱家营公司控制后，黄传玲对于其如何配置家具家电并不知晓，田峰及爱家营公司也未能提供证据证明黄传玲对于事故的发生是有过错的，故爱家营公司亦应对此次事故造成的损失承担部分赔偿责任。综上，本院综合本案案情及田峰、陈鹏、王**、郑坤龙、赵超群及爱家营公司的过错程度，根据公平原则认定田峰承担30%的赔偿责任，陈鹏、王**、郑坤龙、赵超群承担35%的赔偿责任，爱家营公司承担35%的赔偿责任。就黄传玲的损失，本院认定如下：关于装修损失，因火灾造成涉案房屋受损，理应进行修复，故黄传玲要求侵权人支付修复费用之请求，理由正当，本院予以支持。关于修复费用，应根据双方在本案诉讼中委托的鉴定机构出具的鉴定结论予以认定。对于该鉴定报告中的非争议部分，本院予以认定，对于争议部分，考虑到因火灾造成了涉案房屋中非起火房间不同程度的损坏，修复非起火房间及外墙亦应产生一定费用，但因此次火灾并未造成非起火房间全部装修的破坏。本院根据损坏程度及房屋原始状况，酌情对争议部分的修复金额认定为15160元，对于黄传玲主张的燃气修复的费用，本院予以支持。故本院认定修复费用共计47505元，由各侵权人依据责任比例予以赔偿。就租金损失，本院依据事发之前的租赁合同约定的租金标准，认定每月租金损失为6300元。现黄传玲主张的租金损失期间为2018年3月1日至2020年11月25日，本院认为事发后双方虽进行协商，但并未达成一致，不可归责于任何一方，且黄传玲在诉前对装修费用进行鉴定并提起本案诉讼，田峰在诉讼中重新申请对修复费用进行鉴定，黄传玲为了保留现场亦无法对诉争房屋进行修复，并非故意拖延时间，扩大损失，故本院对黄传玲主张的租金损失的期限及其金额予以支持。现黄传玲只要求田峰及爱家营公司承担该部分损失，本院不持异议，由田峰及爱家营公司按照各自的责任比例予以负担。就房屋贬值损失，虽然黄传玲提供了其自行委托鉴定机构出具的鉴定报告，但在目前情况下，因火灾是否造成房屋贬值损失尚无法确定，且该损失属于间接损失，故对该项损失及评估费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：一、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿黄传玲修复费用16627元、租金损失72398元；二、田峰于本判决生效后七日内赔偿黄传玲修复费用14250元、租金损失62055元；三、陈鹏、王**、赵超群、郑坤龙于本判决生效后七日内各赔偿黄传玲修复费用4157元；三、驳回黄传玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费6000元（田峰已预交），由田峰负担1800元，已交纳；由北京爱家营企业管理有限公司负担2100元，于本判决生效后七日内交纳；由陈鹏、王**、赵超群、郑坤龙各负担525元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费14961元，由黄传玲负担11590元，已交纳；由田峰负担1012元，于本判决生效后七日内交纳；由北京爱家营企业管理有限公司负担1179元，于本判决生效后七日内交纳；由陈鹏、王**、赵超群、郑坤龙各负担295元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  武剑辉人民陪审员  杨 梅二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  汤思淼