山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初3860号原告：宋锋，男，1970年12月12日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。原告宋锋诉被告烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋锋的委托诉讼代理人李璇、被告烟台中冶京诚置业有限公司的委托诉讼代理人韩帅、朱立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋锋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的编号为牟预字第181130120258号《商品房买卖合同》。2、判令被告按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条逾期交付责任条款第（1）项向原告支付90日内逾期交房违约金25925元。3、判令被告按照双方签订的合同中“逾期交付责任”第（2）项向原告退还已付全部房款960194元，并支付利息（自付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）及违约金4801元。4、判令被告向原告支付律师费用9988元。5、判令被告向原告支付保全担保费1100元。6、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第二项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2018年11月签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的商品房一套。原告支付购房款后，被告未按合同约定的交房时间2019年9月1日前向原告交付符合约定条件的商品房，且小区违反规划，严重损害了原告的合法权益。原告多次和被告交涉并向有关部门投诉，未果。烟台中冶京诚置业有限公司辩称，一、原告因逾期交房事项的解除权行使期限已过，原告不能以该违约事项解除合同，原告所述的其他理由并不能导致合同解除的后果。目前无其他约定或法定合同解除事项发生，双方应继续履行合同。二、退一步讲，即使法院判决合同解除，在合同仅约定违约金的情况下，原告同时主张的实际损失与违约金不应得到支持。合同法第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。从上述规定可以看出违约金与实际损失之间的关系，如果违约金约定的金额低于造成的损失时，当事人是可以要求增加，但不得超过实际损失，而且增加之后不得再要求对方赔偿损失。三、原告起诉时未至合同约定的退还款项的时间，被告无需承担逾期还款的利息。四、律师费、保全担保费非直接损失、必然损失，不应支持。五、本案涉案相关条款并不符合格式条款无效的相关规定，且被告已采取合理的方式提请对方注意，即在补充协议首部尾部均有加粗黑体字进行提示，故不应认定无效。本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订牟预字第181130120258号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于牟平区房屋，房屋总价款为960194元。原告已履行了付款义务。《商品房买卖合同》第八条约定“卖方应当在2019年9月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》;3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起30日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。第九条卖方逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.5%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原、被告双方另行签订了补充协议，该协议第十一条约定：“1、鉴于小区属于分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交付时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。”第二十七条规定“合同的变更和解除……5、无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”第三十三条规定，违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。该补充协议开头和结尾处有字体加粗的内容，即“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力”、“买受人已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，出卖人已就本协议内容（尤其是黑体字内容）及可能产生的法律效果向买受人做出充分说明，买受人在此基础上同意签署本协议，并确认该等约定可能对买受人产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。买受人同意放弃基于格式条款的有关规定对出卖人提出任何抗辩及主张”。涉案楼盘被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，后向原告发出了交房通知，告知原告于2020年7月17日收房。原告认可收到了交房通知。原告主张按照合同约定被告应于2019年9月1日交付房屋，现被告已逾期交房，且超过了90日，其有权要求解除双方签订的合同。被告答辩主张原告解除权行使期限已过，其认为合同约定逾期超过90日后买受人有权解除合同，补充协议约定解约权应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在上述期间发出书面通知，则视为买受人同意继续履行合同并接受房屋，其认为原告应于商品房逾期交付105天内发出书面解除合同，而本案原告直至起诉至法院未通知被告解除合同，故原告的解除权行使期间已过，原告无权解除合同。涉案房屋被告虽已取得《建设工程竣工验收备案表》，但原告主张涉案房屋使用的为临水、临电，不能满足购房者的实际生活需要，涉案小区亦存在违反规划的问题，且房屋存在墙面空鼓、房间积水等质量问题，故不符合交房条件，亦构成解除合同的理由。原告因为被告违约要求解除合同，退还房款，其认为被告违约行为给其造成了房款的利息损失，故按中国人民银行同期贷款利率主张利息损失，并按合同约定同时主张违约金和实际造成的律师费损失、保全担保费损失。关于利息损失和违约金，被告已在答辩中发表意见。关于律师费9988元，原告主张已实际发生费用1100元，另外未实际发生部分律师费系原告律师与当事人约定于一审判决作出时支付，向本院提交了委托代理合同，律师费发票予以佐证。被告认为律师费并非本案的必然直接损失，不应支持。关于保全担保费，原告向本院提交了相关票据予以佐证。被告以补充协议中“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二”约定为据，主张原告所主张的违约金不符合约定。双方关于补充协议及补充协议中的条款是否有效发生分歧。原告主张补充协议中的约定条款为格式条款，签订协议时对方未尽到告知义务，补充协议条款限制了原告的权利，且本案合同版本与2019年其他业主签订的合同版本不一样，补充协议中与主合同不相符的并限制原告权利的条款应为没有法律效力的格式条款,向本院提交了其他不同版本业主的合同予以佐证。被告认为补充协议前后均明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务。本院认为，根据规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案被告逾期交房已构成违约，原告据此按合同约定要求解除合同，被告主张原告行使解除权已过期限。根据合同约定“逾期超过90日后，买方有权解除合同”，但对于行使解除权的届满期限并未作出约定，则本院按照法定解除权的一年期限计算，自合同约定的2019年9月1日交付房屋，逾期90天后有权行使解除权，则一年期限届满之日应为2020年11月30日，结合原告向法院行使诉权的时间，本院认定原告有权行使解除权。原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，理由正当，本院予以支持。因被告违约导致合同解除，按照合同约定及法律规定，即使本案补充协议约定了违约金和赔偿损失数额的上限，但原告以其主张实际损失的行为变相明确了对违约金的调整，符合法律规定，被告应向原告赔偿损失、承担违约责任，但赔偿损失的数额和违约金数额共计不应超过原告的实际损失数额。商品房买卖合同解除，原告要求被告返还已付购房款960194元，理由正当，本院予以支持。原告主张被告占用其房款期间的利息损失、实现权利产生律师费损失、保全担保费损失，均为原告的实际损失，且律师费等费用补充协议中有明确约定，其要求被告承担，符合法律规定，本院予以支持。其中房款利息损失计算方式，原告同意按照房款发票出具时间为起算点，结合被告的违约责任，本院认定分别以290194元为基数，自2018年11月25日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；以670000元为基数，自2018年11月29日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息。律师费、保全担保费以实际支付为准，原告主张的律师费中尚未支付的部分，系依据裁判结果的数额而变动，无法确认，且未实际支付，故本院仅支持已实际发生的律师费1100元、保全担保费1100元。在本院支持了原告因被告违约产生的实际损失的情况下，原告再同时主张违约金，与法律相悖，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告宋锋与被告烟台中冶京诚置业有限公司签订的牟预字第181130120258号《商品房买卖合同》；二、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告宋锋购房款960194元，并分别以290194元为基数，自2018年11月25日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；以670000元为基数，自2018年11月29日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；三、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告宋锋律师费1100元、保全担保费1100元。四、驳回原告宋锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14586元，减半收取7293元，保全费5000元，均由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋继宝二〇二〇年十二月十六日书记员  陈俊男