贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初16320号原告：毕节市天和物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码：915205020570936585。法定代表人：王海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向桂林（一般代理），贵州本芳（织金）律师事务所实习律师。被告：梁守礼，男，生于1963年4月13日，汉族，贵州省毕节市七星关区人，住毕节市七星关区。原告毕节市天和物业管理有限公司（下称：天和物业公司）诉被告梁守礼物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人翟进、向桂林，被告梁守礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付（2018年3月30日至2020年7月31日）的物业服务费6,062.00元及欠费时间段物业费滞纳金800.00元（以物业服务费6,062.00元为基数，自2018年3月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年7月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，暂计算至2020年7月31日为800.00元），共计6,862.00元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告为茶亭溪苑小区T2-3-30-3、T6-2-30-3号房业主，房屋面积共计182.7平方米。2016年8月5日，原告与毕节市天厦房地产开发有限公司签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业服务合同》，约定原告为茶亭溪苑小区提供物业服务，物业服务合同约定住房物业费单价为每月每平方1.20元乘以建筑面积收取，逾期未按时缴纳物业费的按每日千分之三累计加收滞纳金，合同还约定其他双方权利义务。原告管理茶亭溪苑小区后，为入住业主发放《天厦·茶亭溪苑业主手册》，该手册前期物业服务协议第三条载明物业服务费为商品房按每月每平方1.20元乘以建筑面积收取。第四条违约责任载明乙方（业主方）未按时缴纳物业服务费的，甲方（原告方）有权要求乙方补交并要求乙方缴纳所欠物业费期间每日千分之三累计收取的滞纳金。据此，原告依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告于2018年3月30日起至今未向原告缴纳物业费，截止2020年7月31日，被告欠费月数为28个月零1天（共计841天），每天金额3.604元，但为减轻被告负担，滞纳金部分按照中国人民银行及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不按照物业服务合同及业主手册上约定计算。综上，原告各项请求金额合计6,862.00元。经原告多次书面催缴，被告都拒不缴纳，根据我国《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第六十四条及合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，恳请依法判如所诉。被告梁守礼辩称：就原告天和物业管理公司向你院起诉梁守礼拖欠物业管理费一案，现答辩如下：前期物业服务企业是由开发公司选聘，并不代表全体业主意志，显然也剥夺了业主的自主权，损害了业主的利益。2016年12月6日上午胡敬斌区长、天河城投公司陈总（陈大顺）、七星关区区信访办赵局长、区法院领导、区检察院领导、三板桥办事处石明殿书记等在协调处理茶亭溪苑小区若干问题时胡敬斌区长明确指出“茶亭溪苑小区免十年的物业管理费，清算九年给回迁业主，物业管理费先交一年，若物业公司管理得当，就继续聘用，若管理不合格则更换物业管理公司”2017年回迁业主陆续与天河城投公司委派到茶亭溪苑的工作人员杨许、孙利平等签字领房，同时与天河城投公司签订了一年的物业管理合同。天和物业与我小区业主第一年合同期满时小区业主就要求物业公司退出，并将相关的材料以书面的形式委托徐彦贵等多人亲自递交给天厦房开公司丁总手里，要求处理茶亭溪苑小区更换物业的问题。天和物业公司也在合同期满时退出了茶亭溪苑小区，茶亭溪苑小区业主也把相关情况上报到天厦房开公司、三板桥街道办事处、和茶亭村委，之后天和物业管理公司并未与小区业主进行沟通，便重新回茶亭溪苑小区开展物业服务工作，证明天和物业公司与小区业主并未签订任何协议、合同，小区业主与天和物业管理公司并未发生任何雇佣关系。但天和物业确实在茶亭溪苑小区业主入住时至今就为小区提供不完整的、不称职的物业服务，期间发生了多起盗窃案件，和物业工作人员强行、暴力的破坏部份业主的生活用水；我再次申明2018年8月5日天和物业撤出茶亭溪苑小区后，本人就与天和物业管理公司无任何的雇佣关系。物业管理服务应包括：1.房屋管理工作；2.公共设施、设备的维护与养护工作；3.协调维护公共秩序管理工作；4.保洁服务以及绿化养护管理工作。请问以上服务内容天和物业管理有限公司认真落实的有哪些？一、根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。所以小区消防栓常年无消防用水，物业管理公司有不可推卸的责任。期间小区内发生过两次火灾，两次在火灾发生时消防通道都被很多车辆堵死，导致消防车无法进入，和消防栓无消防水，直接对小区业主的生命财产安全造成危害。时至今日，我小区消防栓仍然无消防用水，有视频为证。2019年6月26日Ｔ10幢一业主突发疾病，120救护车到达时，因消防通道堵塞也无法进入，担误了病人的抢救时间，有视频为证。二、天和物业进入茶亭溪苑小区服务起，对小区业主的物业管理费的计算就是按照业主房屋的合同面积来计算，合同面积包含了公摊面积，茶亭溪苑小区无绿化，小区绿化区域宽约40米长约387米共计约15480平米，物业公司并未减出相关区域的费用，地下车场又重复收取了每月50.00元的卫生费。三、天和物业公司多次暴力强行破坏小区业主生活用水，剪断入户供水管，停电梯，2020年9月24日至2020年9月30日，天和物业公司管理人员在未通知我单元住户的情况下私自关停了电梯电源，长达一个星期，直接给我造成了心理和身体上的伤害。以下是部分被物业暴力对待的业主信息已获得允许，并愿意出庭与天和物业当庭对质（Ｔ3栋24-3张美琴、Ｔ3栋27-1吴学五、Ｔ6栋-2-10-4孙贵兰、Ｔ10-28-3王辉151××××2725、Ｔ6-1-26-3杨登勇152××××6598、Ｔ6-1-13-2郑卫琴150××××7060断了两次、Ｔ3栋143李开发182××××1758、Ｔ6栋1-30-1袁雨成153××××3333）。四、业主多次被入室偷盗，以报警登记，与物业沟通物业推诿不面对，以下是部份被盗窃业主个人及被盗财物记录已获得允许，并愿意出庭与物业管理方对质（1、Ｔ6-1-26-3杨登勇152××××6598被盗财物门、三轮车；2、Ｔ10栋19-4黄春燕183××××9277被盗财物现金八千左右；3、Ｔ6栋-2-18-3阮吕碧183××××6929被盗财物电瓶摩托车；4、Ｔ6栋2-16-3李卫东门锁被撬），以上人员被盗财务已报警并立案至今未果。五、小区内常年停放危险品运输车辆、小区消防通道被占用，因物业在消防通道上划上了停车线，在未划停车线时，物业工作人员也未对消防通道实施有效的管理，小区内两次发生火灾时，消防车进入直接受了影响，直接对业主的生命财产安全带来了严重的危害。六、各个单元楼层和业主家门口各类小广告印满墙面、门上，搞得小区内破败不堪，小区口幢Ｔ10幢门前的空地污物横溢，多次处理都没有解决。七、自从入住到小区，小区的门禁系统正常使用时间不到两个月，损坏后至今未修复；天和物业公司张经、李经理（副经理）违规收取小区800余户业主，每户50.00元可视门钤费用，共计四万余元，并在2020年11月24日开庭审理路言杰案件中当庭否认，并推诿给房开公司，现我以有多名业主为证。若天和物业仍不承认收取该费用，请指明是房开公司哪位工作人员收取呢？八、小区内的环境卫脏、乱、差，在2020年11月24日开庭审理路言杰案件中不但当庭否认，原告代理律师还恶意诬蔑小区业主提供假视频，假证据，违背了应有的职业道德，肯请法官以事实为依据不予采信。我所提供的视频并非一天两天拍摄完成，我只是一般普通百姓，相关视频拍摄是随机的，所以没有时间，和有张贴小区和物业公司名称，但视频中的环境特征都能说明，每一条都绝对属实。综合上述情况，请求人民法院以事实为根据，法律为准绳的原则，驳回天河城投物业管理公司的原告诉求并承担诉讼费用。经审理,本院查明以下事实：2016年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天河物业管理有限公司三份《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告对毕节市七星关区的物业进行管理，合同期限分别暂定3年，住房按照每月1.20元／平方米标准收取。2019年9月3日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天河物业管理有限公司再次签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告继续对毕节市七星关区的物业进行管理，合同期限从2019年8月5日至2020年8月4日，住房按照每月1.20元／平方米标准收取。2020年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天河物业管理有限公司继续签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告继续对茶亭溪苑小区的物业进行管理，合同期限从2020年8月5日至2021年8月4日，住房按照每月1.20元／平方米标准收取。上述三份合同签订后，原告对毕节市七星关区的物业进行管理至今。原告在服务期间，存在服务瑕疵，如：对下水道未及时清理、小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏后未及时维修、小区车辆停放管理不规范、消防管道无水未及时处理等。2020年9月24日，原告以被告违反约定，未交纳物业服务费，损害了其合法权益为由，向本院提起诉讼。另查明，被告为茶亭溪苑的小区业主，房号为T2-3-30-3、T6-2-30-3，房屋面积均为93.45平方米。从2018年3月30日至2020年7月31日,被告未交纳物业管理费用。上述事实，有原被告提交并经庭审质证的证据及各方的陈述在卷为凭，本院予以确认。本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告系茶亭溪苑小区的业主，原告与该小区建设单位签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。原告按照约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费。根据合同的约定，物业服务费按月交纳，原告要求按天交纳，无事实及法律依据，本院不予支持。对被告应交纳的物业服务费，按月计算。被告未交纳2018年3月30日至2020年7月31日期间共28个月的物业服务费，欠费金额为：93.45平方米×1.20元/平方米×28个月×2=6,279.84元，该款被告应交纳。原告起诉时仅诉请6,062.00元，是其对自己权利的处分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，根据被告提供的证据显示，原告在提供物业管理服务的过程中，存在瑕疵，被告的抗辩理由成立，本院予以采信。经综合考虑，对物业服务费扣减20%，以80%予以支持，即6,062.00×80%=4,849.60元。物业服务合同与房屋拆迁安置补偿协议是两个不同的法律关系，安置的房屋存在瑕疵，被拆迁人应当依据房屋拆迁安置补偿协议主张权利，而不是以拒交物业管理费的方式进行抗辩。业主从接收房屋时起，就实际占有了房屋，该种占有导致业主实际管领了标的物，并享有了业主权利，业主是否实际使用房屋、是不是长期空置，不影响物业服务公司的服务管理。物业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，这种公共性服务不会因为某一个或某几个业主没入住、不使用，管理成本就会减少。因此，原告可依据合同向被告收取物业服务费。被告以安置房屋存在瑕疵，没有实际入住为由，拒绝交纳物业服务费，没有法律依据。对被告的该主张，本院不予支持。在本案中，原被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告应对自己的违约行为承担相应的责任。故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁守礼于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市天和物业管理有限公司2018年3月30日至2020年7月31日期间的物业服务费6,828.80元。二、驳回原告毕节市天和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告梁守礼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  罗桂华二〇二〇年十二月十八日书记员  杨 洋