北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初1746号原告（反诉被告）：北京东岳物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区十里堡1号。法定代表人：王成茂，董事长。委托诉讼代理人：李艳娜，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佳，北京市炜衡律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京东兴诚达咨询中心，住所地北京市朝阳区十里堡1号。法定代表人：汪卫军，总经理。委托诉讼代理人：田燕刚，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李懿霖，北京市律理律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京东岳物业管理有限责任公公司（以下简称东岳物业公司）与被告（反诉原告）北京东兴诚达咨询中心（以下简称东兴诚达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。东岳物业公司之委托诉讼代理人李艳娜、郭佳，东兴诚达公司之委托诉讼代理人田燕刚、李懿霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东岳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令东兴诚达公司将位于北京市朝阳区十里堡x号院的商混中心调度室场地及房屋无偿腾退交还我公司，并将上述场地及房屋恢复原状；2.判令东兴诚达公司按照市场价向我公司支付2009年1月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费及以利息；3.判令东兴诚达公司赔偿我律师费5万元。事实与理由：2007年5月，我公司与东兴诚达公司签订《委托管理协议书》，将朝阳区十里堡路x号院的商混中心调度室场地及房屋出租给东兴诚达公司，年租金为70000元，每半年支付一次，租赁期限自协议签署之日至国家政策、市政规划及住总集团决定综合开发利用时止。2008年6月5日，我公司与东兴诚达公司、北京住总商品混凝土中心签订《商砼中心办公楼、变压器三方交接写书》，我公司将租赁场地及房屋交接给东兴诚达公司，同时约定东兴诚达公司不得破坏承租区域内的房屋，并做好维护维修工作，所发生的一切费用由东兴诚达公司自行承担，东兴诚达公司租赁期内发生国家征地、市政规划、我公司上级单位综合开发利用、拆迁等因素致使协议不能继续履行时，我公司不给东兴诚达公司任何经济补偿。因协议约定中的部分场地被朝阳区政府选为开发住宅项目，据此我公司于2008年12月12日向东兴诚达的公司发送《终止合同告知函》，告知《委托管理协议书》终止，但时至今日，东兴诚达公司仍实际占有该场地和房屋，而且东兴诚达公司还私自在涉案场地上建造房屋。我公司认为双方签订的租赁合同已经终止，东兴诚达公司应立即将涉案场地及房屋腾退交还给我公司，并恢复原状，东兴诚达公司自协议终止后仍实际占有涉案场地及房屋，应当向我公司支付占有使用费，我公司为维护合法权益，提起诉讼。东兴诚达公司辩称并提起反诉，反诉请求为：要求东岳物业公司支付装修、新建和改扩建补偿款（以最终评估结果为准）。事实与理由：2007年5月15日，我公司与东岳公司签订《委托管理协议书》，就委托我公司管理调度室场地及房屋达成协议，该协议实为租赁合同关系，因调度室场地原属于老旧工厂，房屋破旧损坏，场地闲置无人管理，故我公司对承租房屋进行了装修、新建、改扩建。东岳物业公司亦认可我公司对房屋的装修、改建、扩建，双方亦曾多次就补偿款问题进行会谈，明确东岳物业公司应给予我公司补偿，并且选定了评估公司，依据评估结果对我公司进行补偿。针对东兴诚达公司的反诉，东岳物业公司辩称，东兴诚达公司对涉案房屋的装修、改扩建均未经过我公司的同意，且扩建均未取得合法手续，故我公司不同意支付东兴诚达公司装修、改扩建补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月8日，东岳物业公司与东兴诚达公司签订《委托管理协议书》，约定，东兴诚达公司负责管理东岳物业公司商混中心调度室场地及房屋；委托管理期限为本协议自签署之日起至国家政策、市政规划及北京市住总集团开发前止；管理费用为每年70000元；自东岳物业公司搬出三个月后，东兴诚达公司向东岳物业公司每半年支付一次管理费；东兴诚达公司管理期间内的水、电、暖、排水、清理、改建及清运垃圾等费用由东兴诚达公司自行承担。合同签订后，东岳物业公司向东兴诚达公司交付了涉案场地及房屋，东兴诚达公司对房屋进行了装修并加盖了部分房屋。2008年6月5日，北京住总商品混凝土中心、东岳物业公司、东兴诚达公司签订《商砼中心办公楼、变压器三方交接协议书》，约定，2008年6月5日将商混中心调度室交给东兴诚达公司，办公楼建筑面积812平方米，为二层楼，共23间房屋；东兴诚达公司自接用之日起，应严格按照规定，对该办公楼做到，结构不得破坏，并做好相应的维护维修工作，所发生的一切费用由东兴诚达公司自行承付。如发生国家征地、市政规划、我上级单位综合开发利用、拆迁等因素致使本协议不能继续履行时，甲方不给予使用方任何补偿。使用方应在规定的时间内迁出使用房屋和场地。2008年12月12日，东岳物业公司向东兴诚达公司发送《终止合同函》，写明根据市规划委批准意见，朝阳区政府已选址晨光家园x区（十里堡x号楼院内x区地块）宗地与住总集团进行住宅项目合作开发，现对在此地的客户通知：1.根据双方签订的合同，双方合同终止。2.根据双方约定，遇有市政规划或住总开发时，双方约定协商解决的条款，双方于2008年12月15日至2008年12月19日之内进行洽谈。2009年6月29日，东岳物业公司作为甲方、x公司作为乙方，东兴诚达公司作为丙方签订《晨光家园x区房屋及场地腾退及拆迁补偿协议》，约定由于合同涉及的场地属于晨光家园x区拆迁范围内，且丙方已于2008年12月12日收到了合同终止的《告知函》，因此就商砼中心、调度室签订的委托现场管理协议均已终止（涉及商砼中心、调度室的《委托管理协议书》中涉及晨光家园x1区范围内的房屋及场地，另行以协议的方式约定），并就东兴诚达公司在x地块内的腾退给予了补偿。后，双方就涉案调度室场地未再另行签订合同。2011年5月，东岳物业公司向东兴诚达公司发送《告知函》，写明，双方于2009年6月约定终止委托管理协议书项下晨光家园x区内房屋及场地的租赁关系，所涉晨光家园x1区内房屋及场地的租赁使用问题由双方另行协商解决，此后，双方多次协商，并由东兴诚达公司使用至今，现上述房屋及场地被列入北京住总集团有限责任公司开发建设保障性住房的项目用地范围内，故函告：请于即日起15日内与我方接洽，协商委托管理协议书所涉晨光家园x1区内房屋及场地腾退、交接事宜。《告知函》后均附有北京住总集团有限责任公司向北京住宅建设设备物资公司出具的《关于启动十里堡x#宗地x地块（晨光家园x1区）项目开发建设的通知》复印件，该通知载明，根据北京市人民政府【2010】x号签报意见，选址十里堡x#宗地x地块（晨光家园x1区）建设保障性住房项目。经研究决定，该项目由物资公司组织进行地上构筑物拆除等一级开发工作，并最终达到七通一平条件。庭审中，东岳物业公司亦提交了北京住总集团有限责任公司出具的上述《关于启动十里堡1#宗地x地块（晨光家园x1区）项目开发建设的通知》的原件。在收到东岳物业公司2008年12月发送的《终止合同函》后，东兴诚达公司未再向东岳物业公司支付租金，东兴诚达公司支付租金的截止日期至2008年12月31日。东兴诚达公司占有使用涉案房屋至今。2018年底到2019年，双方就涉案场地的腾退、补偿进行协商并形成会议纪要，2019年的多次会议纪要显示，双方商议选定评估公司，制定评估方案，对区域进行评估，确定腾退相关事项。2019年5月，东岳物业公司向东兴诚达公司发送了《告知确认函》，确定了评估机构为北京华信房地产评估有限公司。后，2019年9月，东岳物业公司提起本诉。庭审中，东兴诚达公司主张双方形成的会议纪要能够看出东岳物业公司已同意对涉案房屋的装修、改扩建等给予补偿，东岳物业公司则主张在会议纪要中东岳物业公司并未明确应给予东兴诚达公司装修、改扩建补偿。诉讼中，东星诚达公司提出了对涉案房屋进行装修、改扩建评估的申请。本院认为：东岳物业公司与东兴诚达公司签订的《委托管理协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《委托管理协议书》虽名为委托管理协议，但其实质在于东岳物业公司转移涉案房屋及场地使用收益权，双方应为租赁合同关系。关于东兴诚达公司是否应当返还涉案房屋及场地，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定或租赁物的性质使用后的状态。本案中，根据双方所签合同约定，合同履行期限至国家政策、市政规划及北京市住总集团开发前止，2008年12月、2011年5月，东岳物业公司已向东兴诚达公司发送了《终止合同函》及《告知函》，告知其北京住总集团需要对涉案场地进行开发，东岳物业公司还提交了北京住总集团有限责任公司出具的《关于启动十里堡x宗地x地块（晨光家园x1区）项目开发建设的通知》的原件，亦能够证明北京住总集团确需对涉案场地进行开发，故此时双方合同的履行期限已经届满。合同履行期限届满后，东兴诚达公司应将涉案房屋及场地返还给东岳物业公司。在东兴诚达公司使用涉案场地及房屋的多年时间里，东岳物业公司对东兴诚达公司对房屋进行装修、改扩建并未提出异议，东兴诚达公司对房屋进行的装修、改扩建应当视为经过了东岳物业公司的同意，东兴诚达公司返还的场地符合租赁物的性质使用后的状态即可，现东兴诚达公司确依据合同性质进行了使用，东岳物业公司要求东兴诚达公司恢复原状，缺乏法律依据，本院不予支持。关于房屋使用费及利息，自双方签订的租赁合同期限届满后，东兴诚达公司仍占有使用涉案房屋及场地，东兴诚达公司应向东岳物业公司支付占有使用费用，本院参照双方合同约定的租金费用核算占有使用费用，东岳物业公司另主张东兴诚达公司支付利息，缺乏法律依据，本院不予支持。东岳物业公司另主张律师费，缺乏法律依据，本院亦不予支持。关于东兴诚达公司装修、改扩建的费用承担问题，在双方签订的《商砼中心办公楼、变压器三方交接协议书》中亦明确约定如发生国家征地、市政规划、我上级单位综合开发利用、拆迁等因素致使协议不能继续履行时，东岳物业公司不给予东兴诚达公司任何补偿，故东兴诚达公司主张东岳物业公司支付装修、新建和改扩建补偿，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，东兴诚达公司申请对装修、新建和改扩建费用进行评估，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京东兴诚达咨询中心于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区十里堡x号院内的商混中心调度室场地及房屋腾退，并交还给原告（反诉被告）北京东岳物业管理有限责任公司；二、被告（反诉原告）北京东兴诚达咨询中心于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）北京东岳物业管理有限责任公司支付占有使用费（自二〇〇九年一月一起至实际腾退之日止，按照每年七万元的标准支付）；三、驳回原告（反诉被告）北京东岳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京东兴诚达咨询中心的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费受理费15585元，由原告（反诉被告）北京东岳物业管理有限责任公司负担4662元（已交纳），由被告（反诉原告）北京东兴诚达咨询中心负担10923元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）北京东兴诚达咨询中心负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 潇审判员 黄雪芹审判员 尹 航二〇二〇年十二月二十四日书记员 祁文然