广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初14361号原告（反诉被告,以下统称原告）：唐群，男，汉族，1990年5月7日出生，住湖南省东安县×××××××××，身份证号码：431××××××××××××115。委托诉讼代理人：文锋，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁欣欣，广东东方昆仑（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告,以下统称被告）：温笑芳，女，汉族，1989年8月5日出生，住广东省东莞市×××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××627。委托诉讼代理人：王超，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹玲，广东广和（东莞）律师事务所律师。原告唐群与被告温笑芳租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐群及其委托诉讼代理人文锋、袁欣欣，被告温笑芳到庭参加了诉讼。后由于案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐群及其委托诉讼代理人文锋、袁欣欣，被告温笑芳及其委托代理人王超、邹玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2020年1月6日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告返还原告缴纳的租赁押金96000元；3、判令被告赔偿原告2020年3月20日至2020年4月19日的租金损失32000元；4、判令被告赔偿原告因装修租赁房屋支出的费用17015.9元；5、判令被告赔偿原告因搬迁支出的费用7770元；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月6日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于东莞市××××××××××××××××××××的房屋出租给原告做生产用途使用。租赁期限为3年，每月租金计32000元。原告另行缴纳租赁押金96000元。当时，被告承诺就该场地可以协助原告办理营业执照场地证明。然，当原告搬入该场地之后，被告却明确告知原告无法协助办理场地证明。由于被告无法协助原告办理场地证明，原告也因此无法办理营业执照，也就无法开展正常的生产经营活动，原告遂于2020年5月4日将租赁房屋交还给了被告。被告应返还原告押金并赔偿原告经济损失56785.9元。为此，原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称，双方在签订租赁合同时，被告并不清楚原告租赁案涉厂房是用作资源回收，原告想要把营业执照移到案涉厂房的地址，但原告是做资源回收，村委不同意，所以原告无法办理营业执照。被告同意返还押金96000元，但是原告实际使用了案涉厂房，使用至2020年5月4日，原告应该支付该期间的租金。当时原告找了中介过来租赁案涉厂房，双方签订合同以后，原告预交了一个月的租金32000元，按照三方约定，原告应该交10000元给中介，被告应该交22000元给中介。原告并没有装修案涉厂房，只是拉了电线，原告已经在2020年5月4日搬离，原告诉请的搬迁费用过高。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付2020年1月6日至2020年3月19日占有使用期间73天及2020年4月20日至2020年5月4日占有使用期间14天，共计87天的占有使用费92800元；2、原告向被告支付占有使用期间的水电费500元；3、原告向被告支付中介费用的损失29500元；4、诉讼费由原告承担。原告对被告的反诉辩称，被告未能提供符合法定租赁条件的租赁物，刻意隐瞒租赁物现状的情况，欺骗原告租赁物所有手续齐全、符合出租条件且能办理相关证照，被告的过错明显。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，被告要求完全参照合同约定的租金标准确定占有使用费有失公平，应当适当下调占有使用费的比例。案涉合同约定了免租期，是双方的合意，合同无效后，对于被告请求给付免租期内占有使用费的主张，法院不应予以支持。中介费是被告与案外第三人发生的往来，应由被告自行承担，水电费没有依据。综上，请求法院驳回被告不合理的诉讼请求。经审理查明，2020年1月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于东莞市××××××××××××××××××××出租给原告使用，该厂房面积约2000平方米；租赁期限为3年，即从2020年1月6日起至2023年1月×日止；租赁期内，除租金外，原告应向被告支付相应水电费，水电费属于被告向原告代收性质，每月电费1.2元/度，每月基本电费2300元，水费为4元/吨；被告须在2020年1月6日前将厂房交付给原告，免租期73日，免租期间，除租金不需要支付外，原告仍要向被告支付相应的水电费及基本电费；每月租金为32000元，从2020年3月20日开始计租，原告于每月5日前支付当月租金；原告于合同签订之日一次性支付被告押金96000元；被告按现状厂房交付给原告使用，其他相关手续的办理由原告负责，被告协助办理，一切费用由原告负担；被告将厂方出租给原告作生产用途使用，如原告用于其他用途，须经被告书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途手续；被告为原告提供用电用水，供电变压器由被告提供，线路拉至原告配电箱为止，厂房内低压线路由原告承担，若原告因生产需要需增容，费用由双方协商解决；等等。案涉厂房没有办理房产证，也未取得建设规划许可证。同日，被告将案涉厂房交付给原告，原告向被告支付了押金96000元及2020年3月20日至2020年4月19日的租金32000元。2020年5月4日，原告将案涉厂房交回被告。原告主张，原告租赁案涉厂房是用作再生资源回收的用途使用，被告在2020年1月14日也知道原告要办再生资源回收公司，被告承诺可以办理营业执照，但之后并未办好营业执照。原告提交与被告的微信聊天记录为证。其中，2020年1月14日下午2点左右，被告在微信中对原告说“你要先到工商局拿证明回来，我们这边就帮你负责到村委去盖章签字”；2020年1月15日，原告发消息询问被告有没有消息，被告回复“村委那个人说了，不行…因为你这个行业比较特殊，村委那里就不签了，确实是没办法”；2020年2月17日，原告在微信中向被告提出退减半个月租金，被告表示已经免租两个半月了，不同意再减免。原告回复不免就全部退钱并提到营业执照的问题，被告回复“营业执照登不上去不是我的问题，是村委那边不让你们登记，那你不租的话就把费用算清楚…免租期租了多少你把租金算给我，我就把押金退回给你”，原告再次询问被告能否退减半个月，被告回复称没有办法；2020年4月3日，原告再次询问被告“你厂房我的证照现在落的上没”，被告回复“因为你这是再生资源（废品回收），村委不同意办理，你可能要考虑一下换其他地方”，原告说“当时你们说可以办理的”，被告回复“当时我们没有说可以办理，不是没有跟你们想办法，但是村委就是不同意，因为再生能源（废品回收）已经由村里面明确了不能再办理了”，同日，被告向原告催缴4月份租金，原告表示现在没有使用也还没有到支付租金的时间，不同意支付；2020年4月7日，被告再次向原告催缴租金及电费，原告表示从3月份才开始用电，被告回复“2月份没有收你的基本电费，3月开始用电才收基本电费，2月借用别人的电只收你电费500元”；2020年4月12日、13日，被告再次向原告催缴2020年4月租金，原告向被告提到营业执照的问题，双方并未谈拢；2020年4月21日，原告向被告提出月底搬走，要求被告将押金退还；2020年4月27日，被告回复原告被告已经亏了中介费，要求租金计至原告搬离厂房为止，租金在押金里扣除后退回剩余押金给原告，原告表示同意扣除14547元，月底30号搬完；2020年5月4日，原告告知被告已经全部搬完了，要求被告将押金退还。被告回复原告全退不可能，要求原告支付免租期一半的租金，原告不同意，双方并未协商一致；等等。被告对微信聊天记录的真实性确认，但对原告的证明目的不予确认，主张案涉厂房地址可以办理营业执照，原告不能办理营业执照是因为原告在案涉厂房经营资源回收，不符合相关政策规定，提交村委出具的情况说明佐证。原告对情况说明的真实性确认，但认为村委没有权力设置行政许可。被告提交微信转账记录、收据，主张按照行情，出租方应支付中介费，被告因向原告出租案涉厂房支付了中介费29500元。原告对微信转账记录、收据的真实性不确认，主张合同没有约定中介费，虽然按照市场行情是由出租方支付中介费，费用大约为一个月租金，但对于被告是否实际支付了中介费原告不清楚。原告主张在案涉厂房拉电线支付17015.9元及搬迁厂房花费7770元，提交收据和收款收据佐证。其中，案外人桑国辉出具的收据内容为“今收到唐生工厂线路安装及机械安装人工材料共计16000元”；收款收据是安装电线支出的相关配件费用，共计1015.9元；案外人刘志洪出具的收据内容为“今收到唐生运费7770元（含叉车包干）”。被告对收据和收款收据的真实性均不确认，主张原告花费过高，被告已在案涉厂房已经安装了电箱和电线，原告只是拉了一条室内低压线，没有安装电灯，原告诉请的费用过高，搬迁费用也过高。以上事实，有原告提供的租赁合同、微信聊天记录、厂房报建查询、收据、收款收据及身份证复印件，被告提供的住所（经营场地）产权证明、租赁合同、账户明细、微信转账记录、收据、情况说明，以及本院的庭审笔录、庭前会议等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告双方之间存在租赁合同法律关系，事实清楚、证据充分。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案的租赁厂房未办理房地产权证，原告亦未在法庭辩论终结前提交建设工程规划许可证，本院依法认定原告与被告就租赁厂房事宜签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。案涉租赁合同无效，因合同取得的财产应予返还，故原告诉请被告退还已收取的租赁押金96000元，合法有据，本院予以支持。因被告确实已将房屋交付给原告使用，原告亦应参照合同约定的房屋租金标准向被告支付房屋占有使用费，至于支付使用费的截止时间，应截至原告搬离案涉租赁厂房即停止占有使用之日为止即2020年5月4日。双方约定免租期73天，从2020年3月20日开始计租，原告已支付2020年3月20日至2020年4月19日的占有使用费32000元，故原告还应支付被告2020年4月20日至2020年5月4日期间的占有使用费16000元（32000元/月÷30天×15天）。原告要求被告赔偿2020年3月20日至2020年4月19日期间的占有使用费损失32000元及被告要求原告支付免租期的占有使用费，均缺乏依据，本院不予支持。对于《租赁合同》，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任。关于原告主张的装修费损失，单凭原告在本案中所提供的收据及收款收据，不足以证明原告实际发生的装修费数额。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”的规定，对原告主张的装修费损失17015.9元，本院予以驳回。关于原告主张的搬迁费损失。原告所花费的搬迁费用属于生产成本，且原告提交的证据不足以证明该搬迁费的数额，故原告要求被告赔偿搬迁费用，本院不予支持。关于被告主张的中介费损失，缺乏合同依据，且被告也确认中介费应由出租方支付，该费用属于被告的交易成本，该费用并非为合同无效产生的必然费用，故被告要求原告赔偿中介费用，本院不予支持。关于被告要求原告支付的水电费500元，由于原告并未提供水电部门出具的票据佐证，在本案中也无法核实是否发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告唐群与被告温笑芳于2020年1月6日签订的《租赁合同》无效；二、被告温笑芳于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐群返还押金96000元；三、原告唐群于本判决发生法律效力之日起五日内向被告温笑芳支付2020年4月20日至2020年5月4日期间的占有使用费16000元；四、驳回原告唐群的其他诉讼请求；五、驳回被告温笑芳的其他反诉请求。如果原告或被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3355.72元（原告已预交），由原告负担1246.72元，被告负担2109元；反诉受理费1378元（被告已预交），由原告负担180元，被告负担1198元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  成 瑶审判员  曾明珠二〇二〇年十二月十五日书记员  王思敏许宝銮