北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初44816号原告（反诉被告）：北京蓝天畅通生态科技有限公司，住所地北京市海淀区土井村东27幢2710号。法定代表人：杜涛，总经理。委托诉讼代理人：张成茂，北京京湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斌，北京京湃律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京市苏柳锅炉辅机配件厂，住所地北京市海淀区苏家坨乡柳林村。法定代表人：甄路遥，厂长。委托诉讼代理人：黄凯城，北京市嘉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢娟，北京市嘉昊律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京蓝天畅通生态科技有限公司（以下简称蓝天科技公司）与被告（反诉原告）北京市苏柳锅炉辅机配件厂（以下简称苏柳配件厂）租赁合同纠纷一案，本院已于2020年3月19日作出一审判决。蓝天科技公司不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2020年9月23日作出（2020）京01民终6397号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝天科技公司委托诉讼代理人张成茂、刘斌，被告苏柳配件厂委托诉讼代理人黄凯城、卢娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蓝天科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除厂房（仓库）租赁协议；2.请求判令苏柳配件厂赔偿我方物品损失计1590100元；3.判令苏柳配件厂支付我方装修款410957元。案件受理费由苏柳配件厂承担。事实与理由：2017年4月1日，我方与苏柳配件厂签订厂房（仓库）租赁协议，约定我方租赁苏柳配件厂位于海淀区苏家坨的厂房一套，租赁用途为生产用房。同时我方与苏柳配件厂达成口头约定：1、该厂房地址能够用于向工商局申请注册工厂，苏柳配件厂配合提供注册工厂所需材料。2、苏柳配件厂配合提供用于办理环评的手续。3、由我方装修该生产用房用于生产经营。4、房租于2017年10月缴纳即可。后我方投入几十万元对该厂房进行了装修，期间我方要求苏柳配件厂配合办理环评手续，但其提供过期的环评报告，致使我方不能申请工商注册。2017年11月，我方联系苏柳配件厂，希望协商解决，但被拒绝。2017年12月4日，苏柳配件厂通知我方清理厂房内财物，2017年12月7日，苏柳配件厂通知我方厂房内财物已经转移到其他地方，要求我方缴纳房租才返还。后我方与苏柳配件厂联系期望协商，请求返还财物，其始终不配合。我方认为经济合同受法律保护，双方都应当基于诚实信用原则，按照约定履行合同。苏柳配件厂明知该房不能用于工商注册，故意隐瞒真相，误导我方订立不能实现合同目的的协议，导致标的租赁物无法实现合同约定的用途，此为过错之一。并且苏柳配件厂擅自转移我方财物，致使我方生产经营造成严重损失，此为过错之二。经协商不能解决纠纷，特向法院提起诉讼，以维护我方合法权益。苏柳配件厂辩称，关于第一项诉讼请求，我认为双方租赁合同已经于2017年12月31日解除。第二项诉讼请求，我方认可有部分蓝天科技公司财物，但与清单是否一致不清楚，双方可以去现场清点，我方同意返还。不同意第三项诉讼请求，涉案房屋租赁的目的是存放水，不需要装修，我公司也未允许蓝天科技公司装修。不认可蓝天科技公司诉状中口头约定的陈述。苏柳配件厂另提出反诉请求：1.判令蓝天科技公司向我方支付2017年4月1日至2017年12月31日期间的房屋使用费10.5万元；2.判令蓝天科技公司向我方支付保管费36000元（具体费用以3000元/月，自2018年1月1日起计算至物品实际取走时止）及搬运费2600元；3.判令蓝天科技公司向我方支付使用费利息损失5000元（损失以10.5万元为基数，自2018年1月1日起计算至实际支付止，按银行同期贷款利率计付）；4.判令蓝天科技公司向我方支付律师费2.5万元。本案的反诉费用由蓝天科技公司承担。反诉事实与理由：双方于2017年4月1日签订厂房（仓库）租赁协议，约定我方将位于海淀区同泽园东里20号楼中的一间房屋出租给蓝天科技公司当仓库，租期5年，自2017年4月1日至2022年3月31日，每年租金14万元，蓝天科技公司应于2017年4月26日之前支付当年的租赁费14万元，但时至今日，蓝天科技公司仍未支付任何租金，按照合同约定，我方有权解除租赁合同。我方认为蓝天科技公司的行为已构成了违约，应赔偿我方的损失。为维护我方合法权益，特提起反诉。蓝天科技公司对苏柳配件厂反诉辩称，不同意苏柳配件厂的全部反诉请求。其隐瞒房屋不能办理工商手续、没有环评报告的情节，导致我公司进行了投资装修，后来发现诉争房屋不能作为经营用房，导致我公司合同目的不能实现，当时其告诉我们可以办理环评手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年4月1日，甲方苏柳配件厂与乙方蓝天科技公司签订《厂房（仓库）租赁协议》，约定租赁用途为生产用房；租赁期限5年，租金每年14万元，协议起止自2017年4月1日至2022年3月31日，付款方式即签订协议后25日内付清当年租赁费用，以后每年的12月25日前付清下一年的租费，如无故拖欠30天，按乙方自动放弃租赁权，不再另行签订解除合同，并交齐所欠租赁费用；甲方负责提供生活用水和生产照明用电，负责安装水表电表，乙方按照电表、水表实际发生量计算并缴纳水电费；租用房屋间数及四至边界见附图；本协议签订后，甲乙双方均不得无条件擅自单方违约，如单方出现违约，违约方赔付对方因违约产生的一切损失；乙方要保证厂区的三废排放，生产和生活垃圾的排放及噪音符合国家环境标准，并缴纳卫生处理费，同时乙方确保消防安全、生产安全，保证员工遵纪守法，杜绝打架斗殴事件的发生，任何后果由乙方自行负责；在租用期间，乙方不得与第三方签订租赁合同；乙方在厂区不得随意动用其他单位的生产生活物资，干扰破坏其他单位的财物，一经发现不良行为，甲方有权终止协议，并责成乙方作出相应的赔偿；乙方对租赁厂院及其附属物有妥善使用及维护的责任，对各种可能出现的危险隐患应及时消除；租赁期间，厂院因不可抗力的原因和市政动迁造成的本协议无法履行，双方互不承担责任，乙方应在规定时间内搬出厂院。就上述租赁协议涉及的厂房，庭审中，苏柳配件厂提交1999年公司法人甄卫东（乙方）与北京市海淀区苏家坨柳林农工商总公司（甲方）签订的《租赁协议书》，内容为：一、柳林锅炉辅机配件厂现有厂地面积10000平方米，现有房屋、厂棚、变压器、配电室及各种设备，由乙方租用；租赁期间，乙方负责锅炉辅机配件厂的全部经营管理，支付一切生产费用，并承担经营风险；租赁期间，乙方负责保留锅炉辅机配件厂现有职工；租赁期间，锅炉辅机配件厂的一切税收、债权、债务由乙方负责办理；租赁期限为五年，自1999年1月1日至2003年12月31日；每年乙方向甲方交租赁费6万元；租赁期间，每月定期向总公司上交生产经营报表；锅炉辅机配件厂与海淀区节能锅炉厂是联营厂，两厂之间要协调关系，如发生矛盾及时向总公司汇报。2003年7月，甲方海淀区苏家坨柳林村委会与乙方苏柳配件厂签订《补充协议》，约定甄卫东与柳林村委会（原柳林农工商总公司），签订租赁苏柳锅炉辅机配件厂，现已期满，甄卫东向柳林村委会提出申请，继续承租该厂。为了利于企业今后的发展，承租期限续为三十年，自2004年1月1日至2033年12月31日止。庭审中，苏柳配件厂公司自述涉案场地为农用地，至本案法庭辩论终结前，苏柳配件厂未提交涉案场地上房屋建设审批手续；蓝天科技公司称其不清楚涉案场地的土地性质，其承租了1个库房，承租后自行建设了5间平房，苏柳配件厂否认了蓝天科技公司所述建设行为。就蓝天科技公司与苏柳配件厂所签协议履行情况，蓝天科技公司未支付过租金。苏柳配件厂主张于2017年12月31日将房屋收回另行出租，将蓝天科技公司原放置物品搬至他处存放，主张双方合同于2017年12月31日解除；蓝天科技公司则主张2017年10月12日发现厂房大门被苏柳配件厂上锁，之后未再进入过租赁场地，主张双方合同于2017年10月12日解除。苏柳配件厂主张2017年4月1日至2017年12月31日期间的租金10.5万元及利息损失。就未交纳租金原因，蓝天科技公司主张租赁厂房用于生产水机、存放矿泉水，其持苏柳配件厂提供的1993年北京市建设工程环境影响报告表至工商局，工商局答复场地不具备办理生产经营许可证的条件，其后续无法生产经营，因苏柳配件厂提供的租赁场地不符合合同约定，故未交纳租金。苏柳配件厂则主张蓝天科技公司承租厂房用作库房存放瓶装水，双方并未对蓝天科技公司在此场地注册公司进行过约定，环评报告由其方提供，当时告知已过期，蓝天科技公司称没有影响，且未告知持该环评报告去做何事。蓝天科技公司另主张接收场地后进行了装修，含院内地面铺设方砖、屋内地面刷水泥、墙面刷漆、吊顶、外板保温、防水、电路改线、卫生间，为此支出装修费410957元。就其主张，蓝天科技公司提交仓库装修前后比对照片、装修款收据（其中一张收据6800元，LED工程灯、门灯；一张收据36448.5元，屋顶防水工程款；一张收据18884元，装修材料款；一张收据68000元，格力空调款），因装修后未使用过，且一直在装修，故主张装修成本损失；蓝天科技公司另申请装修施工人到庭作证，称通过现金及支付宝收到了二十几万元的装修款，尚欠十二三万元。苏柳配件厂称其未允许蓝天科技公司对涉案场地进行装修，其出租给蓝天科技公司的房屋不是毛坯房，可以用作库房使用；蓝天科技公司承租后进行了粉刷内外墙、房顶防水、更换卷帘门；苏柳配件厂对装修款支出数额不认可，称防水可继续使用，因蓝天科技公司违约，装修投入增益应归其使用。庭审中，苏柳配件厂提交库房租用协议、房屋使用费收据、支出凭单等证据，主张2017年12月31日将蓝天科技公司放置在租赁场地内物品搬至另行承租的房屋内存放，支出了房屋使用费36000元及搬运费2600元，要求蓝天科技公司予以赔偿。原一审案件审理过程中，经本院组织双方至物品放置处清点，蓝天科技公司主张紫砂茶具1套、各种翡翠商品、蜜蜡、金刚等工艺品若干缺失，黄花梨大佛雕件边缘存在损坏，水处理各种滤料若干公斤及大小不等的矿泉水已过期，后蓝天科技公司将剩余物品自行搬离。就丢失物品情况，蓝天科技公司提交清单一份，含花梨大茶桌四把椅子、监控联想电脑、名人字画、紫砂茶具1套、社区饮水机2台、别墅用饮水机5台、家用饮水机7台、富氢水杯20个、水处理各种滤料若干公斤、监控线若干、黄花梨大佛雕件、毛瓷、各种翡翠商品、蜜蜡、金刚等工艺品、矿泉水，价值共计1590100元。蓝天科技公司就其主张，提交拍摄有蜜蜡等物品的照片若干、购置清单中物品收据若干、送货单等照片，苏柳配件厂均不予认可。庭审中，苏柳配件厂另提交委托代理协议，主张为本次诉讼支出律师费25000元，要求蓝天科技公司予以赔付。经本院释明，蓝天科技公司称如法院确认双方合同无效，其坚持其诉讼请求；苏柳配件厂称如法院确认双方合同无效，其坚持第一、第二项反诉请求。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至一审法庭辩论终结之前，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续。未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准在集体土地上进行房屋建设的行为，既违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》关于集体土地管理的效力性强制性规定，也直接损害国家和社会公共利益，应当认定此类房屋的租赁合同无效，故苏柳配件厂与蓝天科技公司签订的《厂房（仓库）租赁协议》应属无效。《厂房（仓库）租赁协议》虽被确认无效，但蓝天科技公司实际使用苏柳配件厂提供的场地房屋，应向苏柳配件厂支付使用费。因苏柳配件厂提供房屋不符合《厂房（仓库）租赁协议》约定的生产用房的条件，使用费具体标准参照双方签订的《厂房（仓库）租赁协议》予以酌减，蓝天科技公司就2017年10月12日至12月31日期间未使用涉案房屋的主张未提交相关证据，本院确认蓝天科技公司应支付使用费至2017年12月31日，使用费总额酌定为7万元。就蓝天科技公司主张的物品损失一节，苏柳配件厂将蓝天科技公司存放物品移至他处进行了妥善保管，蓝天科技公司就缺少物品的情况及价值举证不足，本院对其该项诉请不予支持。就蓝天科技公司主张的装修损失一节，苏柳配件厂称其未允许蓝天科技公司对涉案场地房屋进行装修，但苏柳配件厂在知道蓝天科技公司装修的情况下，未在合理期限内提出异议，视为苏柳配件厂同意蓝天科技公司的装修行为。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因双方合同终止履行距今已近2年，且苏柳配件厂之后另行将涉案房屋出租，根据本院查明的情况，就蓝天科技公司承租后已形成附合的装饰装修，本院酌定苏柳配件厂应赔偿蓝天科技公司损失5万元。就未形成附合的的装饰装修，蓝天科技公司主张存在LED灯、中央空调，但蓝天科技公司未提交充分证据证明，苏柳配件厂亦不予认可，即使存在上述装饰装修，蓝天科技公司亦应拆除上述物品，现蓝天科技公司要求苏柳配件厂赔偿，无事实及法律依据，本院不予支持。就苏柳配件厂因另行存放蓝天科技公司物品而产生的租赁费及运输费一节，本院根据双方过错对此予以分配，其中蓝天科技公司负担2万元。经本院释明，苏柳配件厂称如法院确认双方合同无效，其不再主张利息损失及律师费，本院对苏柳配件厂该两项反诉请求不再进行处理。就上述蓝天科技公司与苏柳配件厂互负债务，本院予以折抵计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、北京蓝天畅通生态科技有限公司与北京市苏柳锅炉辅机配件厂签订的《厂房（仓库）租赁协议》无效；二、北京蓝天畅通生态科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京市苏柳锅炉辅机配件厂人民币4万元；三、驳回北京蓝天畅通生态科技有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京市苏柳锅炉辅机配件厂其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理22808元，由北京蓝天畅通生态科技有限公司负担22238元，已交纳；由北京市苏柳锅炉辅机配件厂负担570元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1586元，由北京市苏柳锅炉辅机配件厂负担592元，已交纳；由北京蓝天畅通生态科技有限公司负担994元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  潘弥春人民陪审员  陈凤廷二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  李永瑞