广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初2767号原告（反诉被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司，住所地肇庆市高要区城区（象山区），统一社会信用代码914×××××××××××333G。负责人：彭**。委托诉讼代理人：刘晓红，该公司员工。委托诉讼代理人：杨秋月，该公司员工。被告（反诉原告）：卢锦文，男，1967年5月25日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区××××××××××××队，公民身份号码442××××××××××××638。原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）卢锦文物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园公司的委托诉讼代理人刘晓红、杨秋月，被告（反诉原告）卢锦文到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2020年4月1日至2020年8月31日的物业服务费人民币共2411.08元；2.判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2020年8月31日为426.18元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了肇庆市高要区碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园商品住宅翠堤春晓十街31号商品房。原、被告双方于2007年8月17日签订《碧桂园前期物业服务协议》，协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月向原告缴纳物业服务费496.66元。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之五交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2020年4月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2020年8月31日欠款金额累计高达2837.26元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、第109条的规定和合同的约定，请求法院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费2411.08元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2020年8月31日为426.18元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告卢锦文辩称，1.诉讼主体不符，答辩人没有与被答辩人有合同关系。2.被答辩人起诉答辩人欠物业管费事实不清，答辩人没有欠被答辩人物业管理费。3.答辩人已经向广东碧桂园物业管理费有限公司肇庆分公司缴交物业管理费1489.98元和5038.92元，另外还有碧颐房地产公司房屋质量赔偿款59599.32元和3476.63元用于支付答辩人房屋物业管理费。4.由于房屋质量存在问题，答辩人于2009年3月24日与碧颐房地产公司签订赔偿协议后组织施工队进行房屋维修，也在物业管理公司申请了施工许可，交了3000元施工押金，一直施工到2014年底才勉强入住，押金是2014年底完工入住后才退回给答辩人。今年五月份开发商对我的隔壁邻居十街29号房第二次维修，而且由于开发商施工方案不正确又造成答辩人房屋继续下沉倾斜。答辩人因处理房屋质量问题，2014年底才完工入住，之前没有享受物业服务。5.被答辩人违约金计算没有法律依据。6.物业管理公司服务工作不到位。综上所述，请求人民法院查清事实，按实际情况算清答辩人应缴物业管理费，以维护答辩人的合法权益。反诉原告卢锦文向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因本诉应诉往返高要、深圳的交通费用1000元；2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告于2020年8月31日起诉反诉原告欠其物业管理费一案，事实不清，造成反诉原告（深圳工作）往返高要、深圳签收文件和应诉交通费用支出1000元（两次来回油料、高速路费1000公里×1元/公里）的经济损失。现提起反诉，请求人民法院依法判决，保护反诉原告的合法权益。反诉被告碧桂园公司辩称，对于反诉原告提出的反诉请求1000元交通费用，我方是不同意支付的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司于2012年11月27日经核准企业名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司；广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司于2015年12月17日经核准企业名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司；广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司于2019年6月27日经核准企业名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司；碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司于2020年7月20日经核准企业名称变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司。2007年8月17日，卢锦文（甲方、业主）与广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司（乙方、物业管理公司）就卢锦文已购买的由高要市碧颐房地产开发有限公司负责开发建设的高要市×××××物业（以下简称本物业）的翠堤春晓十街31号商品房（以下简称该商品房）交付使用后由广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司提供物业管理服务事宜签订了《碧桂园前期物业服务协议》。《碧桂园前期物业服务协议》内容包括（摘录）：第五条本物业的一切管理服务费用支出及共用部位、共用设施设备的维护、维修、更新、改造等费用由全体业主共同承担，费用来源于全体业主交纳的物业服务费及专项维修资金。物业服务费的收取及支出采用包干制的方式，物业服务费乃维持本物业管理服务运作之必要开支，甲方不得以任何理由拖延或拒交。第七条乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：1.甲方所购该商品房若为住宅的，物业服务费收取标准为：该商品房的房屋建筑面积每月每平方米1.3元，花园面积每月每平方米0.3元。甲方所购该商品房的房屋建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积的总和320.85平方米；花园面积为268.31平方米。第八条甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由甲方交纳，甲方应在缴费账户存有足够金额以交纳物业服务费。第二十二条甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可向人民法院起诉。《收楼通知书》内容包括（摘录）：卢锦文于2007年8月17日向我司购买肇庆碧桂园翠堤春晓010街031号商品房，该商品房的物业服务费从2008年9月1日起计收。卢锦文在业主签名确认一栏上签字并捺指模。《肇庆碧桂园收楼应缴其它款项明细》内容包括（摘录）：1.合同建筑面积320.85㎡，合同套内建筑面积320.85㎡，合同花园面积268.31㎡；实测建筑面积321.05㎡，实测套内建筑面积321.05㎡，实测花园面积264.32㎡。4.预收三个月物业服务费1489.98元。高要市碧颐房地产开发有限公司于2009年3月17日向卢锦文出具《证明》一份，内容包括（摘录）：高要市碧颐房地产开发有限公司于2009年3月17日预收卢锦文肇庆碧桂园翠堤春晓十街31号单位的3个月物业服务费1489.98元。2009年3月24日，高要市碧颐房地产开发有限公司（甲方）与卢锦文（乙方）签订《协议书》，内容包括（摘录）：乙方向甲方购买甲方开发的位于高要市×××××××肇庆碧桂园翠堤春晓十街31号商品房（下称该商品房）。该商品房于合同约定日期达到交付条件，但存在部分不妥善之处。甲方现已对该商品房进行了全面修复和整改，双方经充分协商后达成如下协议。一、乙方已于2009年3月25日办妥收房手续，并确认对该商品房原存在的不妥善之处已修复和整改完毕没有异议。二、双方同意由甲方一次性向乙方支付补偿金3476.63元，作为该商品房此前存在的不妥善之处及未能在合同约定的交付日期交接等所有违约和赔偿责任的一切违约补偿。三、上述第二点提及的款项由甲方于本协议签订后支付给该商品房所在园区的物业服务公司（即广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司），作为乙方的该商品房自2008年9月1日起应付的物业服务费，直至抵扣完为止。四、乙方保证在本协议生效后不再就该商品房存在的不妥善之处及未在合同约定的交付日期交接该商品房等一切事项向甲方或任何他方追究任何法律责任及主张任何索赔。2009年3月24日，高要市碧颐房地产开发有限公司（甲方）与卢锦文（乙方）签订《协议书》，内容包括（摘录）：乙方向甲方购买甲方开发的位于高要市×××××××肇庆碧桂园翠堤春晓十街31号商品房（下称该商品房）。该商品房于合同约定日期达到交付条件，但存在部分不妥善之处。甲方现已对该商品房进行了全面修复和整改，双方经充分协商后达成如下协议。一、乙方于2009年3月25日办妥收房手续，并确认对该商品房原存在的不妥善之处已修复和整改完毕没有异议。二、双方同意由甲方一次性向乙方支付补偿金59599.32元，作为该商品房此前存在的不妥善之处及未能在合同约定的交付日期交接等所有违约和赔偿责任的一切违约补偿。三、上述第二点提及的款项由甲方于本协议签订后支付给该商品房所在园区的物业服务公司（即广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司），作为乙方的该商品房自2009年4月1日起应付的物业服务费，直至抵扣完为止。四、乙方保证在本协议生效后不再就该商品房存在的不妥善之处及未在合同约定的交付日期交接该商品房等一切事项向甲方或任何他方追究任何法律责任及主张任何索赔。2012年10月19日，高要市碧颐房地产开发有限公司（甲方）、卢广权（乙方）与卢锦文（丙方）签订《协议书》，内容包括（摘录）：乙方系由丙方推介而向甲方购买商品房。根据甲方关于旧业主推介新业主的购房可享受相应优惠的活动，现甲、乙、丙三方达成本协议。一、甲方同意分别为乙方、丙方代付乙方所购商品房、丙方所购商品房的物业服务费，代付金额均为5038.92元。该代付的物业服务费由甲方分别按月分期代付给乙方所购商品房、丙方所购商品房各自所在项目的物业管理公司。碧桂园公司主张卢锦文于2009年3月17日预付的3个月物业服务费共1489.98元，已用于支付2008年8月至2008年10月的物业服务费；主张协议减免金额68114.87元（3476.63元＋59599.32元＋5038.92元＝68114.87元），用于减免2008年11月至2020年3月的物业服务费，尚余款用于减免2020年4月的部分物业服务费；主张卢锦文尚欠碧桂园公司自2020年4月1日起至2020年8月31日止的物业服务费为2411.08元。卢锦文向本院提供了图片等证据，证实了碧桂园公司在物业服务过程中管理不到位、服务质量存在瑕疵等情况。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本院对相关问题分析如下：一、关于物业服务费的问题1.《碧桂园前期物业服务协议》是卢锦文（甲方、业主）与碧桂园公司（乙方、物业管理公司）的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，《碧桂园前期物业服务协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。2.从《碧桂园前期物业服务协议》第八条“甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由甲方交纳”、《收楼通知书》“物业服务费从2008年9月1日起计收”及高要市碧颐房地产开发有限公司（甲方）与卢锦文（乙方）签订《协议书》中“未能在合同约定的交付日期交接”等内容来看，可以认定案涉房屋没有如期交付使用，物业服务费从2008年9月1日起计收，无论是否居住或使用案涉房屋，物业服务费都应于公历每月5日前交纳。3.卢锦文可用于抵减案涉房屋物业服务费的金额为69604.85元（1489.98元＋3476.63元＋59599.32元＋5038.92元＝69604.85元）。案涉房屋实测建筑面积321.05㎡，实测花园面积264.32㎡，因此，案涉房屋每月物业服务费为496.66元（321.05㎡×1.3元＋264.32㎡×0.3元≈496.66元）。案涉房屋自2008年9月1日起计至2020年4月30日止的物业服务费为69532.40元（496.66元/月×140个月=69532.40元），尚余72.45元（69604.85元－69532.40元＝72.45元），因此，案涉房屋2020年5月1日至2020年8月31日未付的物业服务费为1914.19元（496.66元－72.45元＋496.66元/月×3个月＝1914.19元）。4.案涉房屋存在质量问题,卢锦文可向高要市碧颐房地产开发有限公司主张权利，不影响碧桂园公司按《碧桂园前期物业服务协议》约定收取物业服务费。5.碧桂园公司已提供物业服务，碧桂园公司提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，卢锦文不能据此拒绝履行交纳物业服务费的合同义务。卢锦文以碧桂园公司服务工作不到位为由拒交物业服务费，本院不予支持，卢锦文应支付案涉房屋2020年5月1日至2020年8月31日未付的物业服务费为1914.19元。二、关于逾期付款违约金的问题碧桂园公司在物业服务过程中管理不到位、服务质量存在瑕疵等情况，影响了小区业主的生活，综合本案的实际情况，卢锦文迟延交纳物业服务费是对碧桂园公司瑕疵服务的救济和抗议，卢锦文逾期交纳物业服务费责任与碧桂园公司服务瑕疵责任足以两相抵减，故碧桂园公司主张逾期交纳物业服务费的违约金，依据不充分，本院不予支持。三、关于卢锦文要求碧桂园公司赔偿因应诉产生的交通费问题卢锦文因应诉产生的交通费，是卢锦文为维护自己权益参加诉讼而产生的费用，并非碧桂园公司在履行《碧桂园前期物业服务协议》中违约造成的损失，因此，卢锦文诉请碧桂园公司赔偿其因应诉产生的交通费，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，碧桂园公司的诉讼请求，符合法律规定的，本院予以支持；不符合法律规定的，本院不予支持。卢锦文的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告卢锦文自本判决发生法律效力之日起十日内支付自2020年5月1日起至2020年8月31日止的物业服务费共1914.19元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告卢锦文的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司负担8.2元、被告卢锦文负担16.8元；反诉案件受理费25元，由反诉原告卢锦文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 陈建成二〇二〇年十二月二十六日法官助理 邓瑞君书 记 员 黄雅君