内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民事判决书（2020）内0502民初5752号原告：赵宝成，男，1987年11月8日出生，蒙古族，美团外卖员，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：金芳玉，内蒙古金利律师事务所律师。被告：韩木日根，男，1987年1月1日出生，蒙古族，科左中旗天成建筑工程有限公司经理，现住通辽市，公民身份号码：×××。被告：包永强，男，1992年6月21日出生，蒙古族，通辽信驰易家房产经济有限公司员工，现住通辽市，公民身份号码：×××。第三人：王晋东，男，1994年11月1日出生，汉族，现住通辽市，公民身份号码：×××。第三人：杜超伟，男，1996年6月23日出生，汉族，现住通辽市，公民身份号码：×××。原告赵宝成诉被告韩木日根、包永强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，先依法适用简易程序公开开庭审理了本案。在审理过程中发现本案案情复杂，裁定转为普通程序审理，并依职权通知王晋东、杜超伟作为本案第三人参加诉讼。第一次庭审，原告赵宝成及其委托诉讼代理人金芳玉，被告韩木日根、包永强到庭参加诉讼。第二次庭审，原告赵宝成及其委托诉讼代理人金芳玉，被告韩木日根、包永强，第三人王晋东、杜超伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵宝成向本院提出诉讼请求：1.判决二被告返还购房款共计70000.00元，并支付违约金2000.00整，房屋租赁费用4081.00元（2019年11月8日-2020年6月7日），合计：76081.00元；2.判决二被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年2月11日，原告经被告包永强的中介公司介绍，购买了沈铁河畔花园28#2单元701室，并签订了居间服务合同，同时交付了居间费6600.00元。现被告包永强的通辽市左邻房产经纪有限公司永安店已注销。原告购买韩木日根的房屋时，二被告承诺能办理房屋过户手续。原告在此房屋中已居住6个月左右，仍未办理房屋过户手续。因此，2020年1月7日，原告与被告韩木日根签订了退房协议，但至今未退还房款，原告现只能租赁车库居住，严重影响了原告的生活水平。为此诉至法院。被告韩木日根辩称，房子不是我卖的，房子所有权人也不是我，原告跟谁签的合同我不清楚，现在原告主张退款，应该向与其签合同的人或者授意人追讨。被告包永强辩称，被告韩木日根所述不真实，我有证据证明被告韩木日根出钱购买了涉案房屋，他对房屋买卖全程知晓。被告韩木日根委托王晋东交易该房屋，授权杜超伟签订合同，退房合同也是被告韩木日根授权杜超伟签的。被告韩木日根购买该房屋的款项中明确标记授权王晋东去收售房屋，所以当时的合同由杜超伟代王晋东签的名字，退房后，被告韩木日根未及时向原告退还购房款，并再次将房屋转让，所得房款也未归还原告。第三人王晋东述称，在2019年1月20日8:40，被告王晋东给我转账20000.00元，让我去交纳购买该房屋的定金。房子是被告韩木日根让我去购买的。卖房子的时候他是知情的，订房子的时候也是知情的。原告交纳的购买该房的定金、首付款全部打到被告韩木日根的银行卡中。第三人杜超伟述称，当时我签订买卖合同是受左邻公司委托，退款协议是受被告韩木日根委托签订。退款协议是原告和被告韩木日根私下协商以后，我才签订的。当初购买涉案房屋时，是被告韩木日根授权王晋东购买的。本院经审理认定事实如下：被告包永强与第三人王晋东原共同经营通辽市左邻房产经纪有限公司，第三人杜超伟原系该公司房产经纪人。被告韩木日根、包永强，第三人王晋东三人共同协商合伙收购并出售房屋赚取房款差价，如遇到合适房源，先由韩木日根出资，包永强、王晋东负责购房。购买房屋后再通过包永强、王晋东经营的通辽市左邻房产经纪有限公司对外提供居间服务，将房屋出售。出售房屋由通辽市左邻房产经纪有限公司收取的居间费用由包永强、王晋东二人分配。房屋出售后的价款，先将韩木日根的购房出资退回给韩木日根，剩余的房款差价先按照三人约定的利率向韩木日根支付购房资金占用期间的利息，如房款差价有剩余，再由三人平均分配。2019年1月20日8:40:29，被告韩木日根向第三人王晋东转账20000.00元，用于支付购买位于通辽市××区的定金（以下简称案涉房屋），韩木日根在给王晋东转账时的备注标记为“沈铁7楼70平定金”。2019年1月29日18:38:36，韩木日根向包永强转账120000.00元，转账备注“沈铁7楼70平王晋东负责”。2019年1月28日18:49:14，韩木日根再次向包永强转账10000.00元，转账备注“沈铁7楼”。包永强收到上述款项后于2019年1月29日18:52:37将130000.00元转账支付给案涉房屋的出售人。案涉房屋由王晋东与出售人签订房屋买卖合同。该房屋购买后，未办理房屋所有权转移登记。包永强、王晋东经营的通辽市左邻房产经纪有限公司将该房屋房源信息在网络发布。原告赵宝成在网络上看到该房屋信息后与第三人杜超伟取得联系并看房。2019年2月11日，王晋东授权杜超伟与赵宝成签订了《通辽市存量房屋买卖合同》，赵宝成以330000.00元价格购买案涉房屋。该合同中记载的出售方为王晋东。合同中王晋东的签名及捺印均由杜超伟所签所捺。合同签订当日，赵宝成通过微信向杜超伟转账支付10000.00元定金，杜超伟以王晋东的名义向赵宝成出具了收取定金的收据。杜超伟收款后将此款转给原通辽市左邻房产经纪有限公司出纳。2019年2月25日，赵宝成向原通辽市左邻房产经纪有限公司出纳转账支付首付款100000.00元，原通辽市左邻房产经纪有限公司出纳收款后于当日将该款通过电子汇出的方式汇入韩木日根账户。赵宝成交付定金及首付款后入住案涉房屋。因长时间未能办理房屋所有权转移登记，赵宝成找到包永强协商退房。包永强让赵宝成找韩木日根协商。赵宝成与韩木日根电话协商后，杜超伟以韩木日根（甲方）的名义与赵宝成（乙方）于2020年1月7日签订了《退房协议》。协议约定，此协议签字生效后甲方退给乙方房款定金20000.00元，已由包永强支付完毕，剩余90000.00元甲方分批次补齐给乙方，签订合同时支付30000.00元、2020年1月22日支付60000.00元。如甲方在2020年1月22日未向乙方支付剩余房款60000.00元，甲方须赔偿乙方违约金2000.00元。第一条约定的包永强支付给赵宝成的20000.00元，是由包永强替赵宝成垫付的宏源名邸17号楼房屋的定金，定金20000.00元由沈铁河畔花园28号楼2单元701室的首付定金款中扣除。该退房协议中韩木日根的签名及捺印均由杜超伟所签所捺。2020年1月11日，韩木日根向赵宝成转账20000.00元。剩余房款70000.00元赵宝成至今未收到。上述事实有原告赵宝成出示的《退房协议》《收据》《借记卡账户历史明细清单》《通辽市存量房买卖合同》，被告包永强出示的账户明细，第三人王晋东出示的账户明细以及各方当事人的庭审陈述在卷佐证。上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认。本院认为，被告包永强、第三人王晋东庭审主张其与被告韩木日根三人系合伙关系，共同合伙从事收售房屋赢利活动，案涉房屋由韩木日根出资购买，由韩木日根指示王晋东负责案涉房屋的买卖，王晋东授权杜超伟与原告赵宝成签订买卖合同，赵宝成退房取得了韩木日根的同意，并且韩木日根直接退还赵宝成20000.00元房款。韩木日根对此予以否认，并辩称购买案涉房屋的资金系其出借给包永强、王晋东的，房屋系王晋东购买。对此本院认为，首先，对于韩木日根的辩解理由，其未能提供合法有效证据证明其与包永强、王晋东系借贷关系；其次，根据包永强、王晋东出示的账户明细，购买案涉房屋的定金以及房款系韩木日根转账给王晋东、包永强，并在转账备注中明确标注为“沈铁7楼70平定金”、“沈铁7楼70平王晋东负责”、“沈铁7楼”等字样，并且案涉房屋出售给赵宝成后，赵宝成所交纳的定金及购房款均又转账给韩木日根。再次，在赵宝成退房后，案涉房屋又由韩木日根另行出售他人。综上，上述各方的转账行为、房屋的最终处理与包永强、王晋东二人的庭审陈述能够相互印证，形成完整证据链条，能够证实包永强、王晋东二人庭审陈述的真实性，故韩木日根、包永强、王晋东三人系事实上的合伙关系。因其三人合伙购买案涉房屋后又再次出售给赵宝成，系三人共同意思表示，在此过程中不同人员与赵宝成分别签订买卖合同、退房协议，系其三人内部分工问题。其三人应对退房问题共同对赵宝成承担责任，至于三人之间最终如何处理结算问题应系三人内部之间的关系，对于赵宝成不发生法律效力。综上，韩木日根、包永强、王晋东应共同向赵宝成承担退还购房款的责任。因韩木日根、包永强、王晋东三人未按退房协议约定时间履行退还购房款的义务，已构成违约，应依据退房协议的约定承担给付违约金的义务。因此，赵宝成请求给付2000.00元违约金的诉讼主张成立，本院予以支持。对于赵宝成请求支付房屋租赁费的主张，首先，因韩木日根、包永强、王晋东逾期返还购房款导致的损失应为购房款被占用期间的利息损失，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算的自违约之日2020年1月22日至赵宝成提起本案诉讼时止（2020年7月1日）的利息损失与双方约定的违约金数额大致相当，已能弥补利息损失；其次，赵宝成退房后，又在他处购买房屋。综上，退房协议约定的违约金已能弥补购房款被占用期间的损失，对于赵宝成主张的房屋租赁费本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告韩木日根、包永强，第三人王晋东共同退还原告赵宝成购房款70000.00元，给付违约金2000.00元，合计72000.00元。于本判决发生法律效力后立即履行；二、驳回原告赵宝成的其他诉讼请求。案件受理费1702.00元，由原告赵宝成负担91.00元；被告韩木日根、包永强，第三人王晋东负担1611.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 王玉玫人民陪审员 肖汉华人民陪审员 苗 华二〇二〇年十二月三十日书记员 伊 亮