广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初4753号 原告:邹家雄，男，1986年12月3日生，汉族，住广西龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：徐长春，广西佑成律师事务所律师，特别授权。 被告:张宝荣，男，1982年7月9日生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：滕培胜，广西金柳律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘芸，广西金柳律师事务所实习律师，一般代理。 第三人：覃懿辉，男，1985年10月22日生，壮族，住柳州市柳北区。 第三人：柳州市防洪排涝工程管理处,住所地柳州市长风路1-2号,统一社会信用代码：124502004986015660。 法定代表人：曾四光，该管理处主任。 委托诉讼代理人：刘欣，广西汇力律师事务所律师，特别授权。 原告邹家雄诉被告张宝荣、第三人覃懿辉、柳州市防洪排涝工程管理处（以下简称“防洪管理处”）合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告邹家雄的委托诉讼代理人徐长春，被告张宝荣及其委托诉讼代理人滕培胜、刘芸，第三人柳州市防洪排涝工程管理处的委托诉讼代理人刘欣到庭参加了诉讼。第三人覃懿辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹家雄向本院提出诉讼请求：1.确认原被告转让协议于2020年3月20日解除；2.判令被告向原告支付转让费120000元；3.判令被告向原告支付租金24000元（该租金暂计算至2020年9月30日，之后的租金按4000元/月计算至被告返还门面之日止)；4.判令被告向原告支付被告拖欠的水电费399元；5.判令被告返还原告转让的门面；6.本案所有诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告承租竹鹅溪商楼12、13、14号门面经营三门牛肉串。在2018年1月4日，原告签订转让协议约定原告将门面设备、物品及门面使用权、经营权整体转让给被告。协议约定从2018年1月4日之后门面使用权由被告享有，门面所产生的一切事务均由被告负责。之后原被告已经实际履行转让协议，之后一直由被告缴纳租金，被告接手门面后一直经营宝唯生炒辣蟹。 原告与产权方联系好门面合同更名到被告名下的事宜后，原告在2018年5月多次催促被告办理与原告一同前往产权方办理签字过户手续，被告一直拖延未办理过户手续。后被告承认因资金紧张不予配合原告办理变更手续。被告一直使用门面经营至2019年12月底。被告突然告知原告其经营不下去了，自己只交租金到12月31日，要求原告从2020年1月1日开始交租金。之后原被告多次协商未能解决问题。被告在2020年3月7日确定不再经营。 因被告原因未能办理合同更名手续和被告未按照转让协议缴纳租金，产权方要求原告交纳租金，原告没办法只能交纳了2020年1、4、5月租金12000元，起诉之后，原告又交纳了2020年7-9月的租金合计12000元。原告认为因被告的原因导致原租赁合同一直未能更名至被告名下，且未按照转让协议缴纳租金，并要求原告交纳租金，被告己经根本违约，被告应承担相应法律责任。被告自己不做了也拒绝退回涉案门面。原告于2020年3月19日通过邮政EMS向被告邮寄《解除转让协议通知书》，解除原被告双方签订的转让协议。被告己经收到该通知书。合同解除后被告仍一直拒绝返还门面。 原告认为合法的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行义务。被告根本违约应承担违约责任。因被告原因导致合同一直未能更名至被告名下，被告应支付剩余转让费，并返还门面给原告。因被告拒绝返还门面并一直占用至今，被告应赔偿返还门面之前原告支付的租金。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院起诉，请求人民法院判如所请。 被告张宝荣辩称，我们同意解除合同，但应在2019年12月31日之前解除，因为在原被告微信聊天记录中，被告已经与原告明确表示租金只缴纳到2019年12月，2020年1月以后的租金由原告交纳，且将门面退回原告。其他的诉讼请求，请求驳回。理由：1.本案涉及到的门面在原告租赁期间一直不能变更过户，所以双方在签订转让协议之后明确约定因合同原因不能更名到张宝荣名下，所以转让费分为两笔给原告，第二笔转让费要等更名到张宝荣名下才支付，本案中，第三人的门面因是属于国企的，租赁期间不能进行过户的，因此一直未能过户到被告名下，而不是原告称被告不去办理过户的原因。2.本案的门面即使在原告的租赁期满后也不能变更到被告的名下，因为原告的合同租赁期满该门面就不属于原告的了，这个门面要进行招标，到底谁能招标成功并不确定，重新招标之后是价高者得。3.本案门面在2020年1月我们退还给原告后，由覃懿辉使用，租金也是由覃懿辉交给原告，再由原告交纳租金，而且该门面的招牌名字也已经变更，故租金及水电费不应由被告承担，应由原告或者第三人覃懿辉承担。 第三人防洪管理处辩称，我单位于2020年9月收到柳南法院传票，得知涉案房屋已经被擅自转租，所以我单位于2020年10月1日正式通知原告解除合同，依据该合同条款10条2款的内容。该房屋是国有房屋租赁，我方虽有所有权但无权擅自出租，是由政府拍卖出租房屋的，所以在租赁期间不可能更名。而且租金的缴纳都是以原告的名义缴纳给我单位的，具体是谁办理交费我们无从查明，也不可能查明，我单位只负责收取租金。 第三人覃懿辉未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张宝荣对邹家雄提交的证据1-7、9-14的真实性无异议，对证据8不认可其真实性，认为与本案无关。第三人防洪管理处对邹家雄提交的证据1、6、7、9、12、13、14的真实性予以认可，对证据2-5、10、11认为该证据与其无关，不发表质证意见，对证据8的三性不予认可。邹家雄、第三人防洪管理处对张宝荣提交的证据1的真实性无异议。邹家雄、张宝荣对第三人防洪管理处提交的证据1的真实性无异议。本院对各方对真实性无异议的证据予以采信，对证明目的予以综合认定。对原告提交的证据8，无法证明与本案有关联性，故本院对该证据不予采信。 综合全案证据及庭审查明的事实，本院确认以下法律事实： 邹家雄于2017年12月参与柳州市直行政事业单位房产租赁权（2017年第二期）拍卖会，在拍卖会上经公开竞价，以最高应价成为了竹鹅溪堤商住楼12-14号房产的承租人，租期3年。2017年12月26日，邹家雄（承租方、乙方）与防洪管理处（出租房、甲方）签订了《国有房屋（场地）租赁合同》，约定：1、防洪管理处将其合法所有的位于柳州市柳南区门面房屋（以下简称“门面”）租赁给邹家雄使用，该房屋建筑面积为209.61㎡；2、租赁期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日止；3、租金标准为4000元／月，租金支付方式：按月支付租金，邹家雄应当于每月26日之前支付下月租金。租金支付具体办法：防洪管理处通过柳州市财政综合收入管理系统给邹家雄开具“广西壮族自治区非税收入一般缴款书”，邹家雄持该“一般缴款书”到柳州市财政收入代缴银行以现金、转账方式交纳租金至防洪管理处指定账户：柳州市财政局代收代缴专户；若邹家雄需异地交纳租金，汇款时务必在电汇单摘要栏上按照“一般缴款书”上的内容填写“交纳流水号”及“校验码”，否则，防洪管理处无法核算对账。邹家雄交纳租金后，持“一般缴款书”回单到防洪管理处换取租金收据；4、邹家雄自行承担租赁房屋（场地）的物业服务费、水、电费用，并应当按照物业服务部门、水、电等部门的规定按时交纳物业服务费及水电费等费用。5、未经防洪管理处的同意，邹家雄不得将租赁房屋（场地）转租；合同还对租赁保证金、双方的权利义务、合同解除和终止、违约责任等内容进行了约定。邹家雄和防洪管理处分别在合同落款处签字、捺印并加盖公章。 2017年12月27日，邹家雄通过微信告知第三人防洪管理处的负责门面管理的工作人员“防洪戴工”告知其拟将前述门面转给张宝荣，并询问其办理《国有房屋（场地）租赁合同》的承租人变更事宜。 2018年1月4日，张宝荣与邹家雄签订《转让协议》，将前述合同所涉前述门面进行转让，并约定：柳州市西堤路三门牛肉串以226800元（人民币）转让给张宝荣，因合同原因不能更名到张宝荣名下，今协商决定，转让费分两次付：第一次付106800元，第二次等合同更名到张宝荣名下，付清剩下120000元人民币。1、2018年1月4日以后，门面的使用权交张宝荣所有，门面所产生的一切事务由张宝荣负责；2、收到第一次款106800元后，邹家雄不能以任何形式转让或出租。张宝荣、邹家雄于协议落款处签字并捺手印。 协议签订后，邹家雄于同日将柳州市柳南区门面交给张宝荣进行经营，张宝荣仅向邹家雄支付了转让费106800元。其后，邹家雄一直通过微信等方式通知张宝荣，要求张宝荣配合办理将《国有房屋（场地）租赁合同》中承租人由邹家雄变更为张宝荣，但张宝荣一直未予配合，亦未向邹家雄支付剩余转让费120000元。 2019年12月，张宝荣通过微信通知邹家雄“我现在做没下了，硬亏了一年，门面你还是自己转让吧，里面的东西我自己处理克，转让费退回给我吧，我把房租交到12月31号，1月1号起，你自己负责了我实在是扛没起了”。但张宝荣并未向邹家雄返还案涉的门面。2020年1月1日起，张宝荣未再以邹家雄的名义向防洪管理处交纳前述门面租金，邹家雄向防洪管理处交纳了2020年1月、4月、5月、7-9月的租金合计24000元，及2019年12月2日至2020年1月3日的水电费399元。 庭审过程中，第三人防洪管理处亦在庭审中明确，因涉案门面系原告通过招投标方式取得，不能办理转租，其亦不知晓原告将案涉门面转让给被告。 本院认为，《国有房屋（场地）租赁合同》（以下简称租赁合同）系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在该租赁合同中，双方对承租人是否可再转租进行了明确约定，即未经防洪管理处的同意，邹家雄不得将租赁房屋（场地）转租，如邹家雄擅自转租房屋（场地）的，防洪管理处可以单方面解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”前述法律、司法解释的规定，是针对承租人擅自转租的情形出现时，赋予出租人解除与承租人合同的权利，但根据物权行为与债权行为相区分原则，上述规定并非认定承租人与次承租人之间的转租合同无效的法律依据。故邹家雄与张宝荣签订的《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照约定全面履行各自的权利和义务。 关于原告诉请要求确认《转让协议》解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《转让协议》中并未约定解除权适用的条件，判断本案是否符合法定解除权行使条件的关键在于合同目的是否无法实现。根据原被告的陈述、结合《转让协议》内容，双方签订的《转让协议》的目的在于，将案涉门面所涉的租赁合同的承租方由邹家雄变更为张宝荣，门面及相关设施使用、经营交给张宝荣，由张宝荣负责向防洪管理处支付门面使用期间的租金，所以该《转让协议》实际上也包括了在租赁合同的合同期内将案涉门面转租给张宝荣使用。另根据《转让协议》约定，案涉门面的转让费分两次付，第二次转让费等合同更名到张宝荣名下即《国有房屋（场地）租赁合同》的承租人由邹家雄变更为张宝荣后支付。被告张宝荣主张，由于邹家雄始终无法将租赁协议的承租方变更至张宝荣名下，故张宝荣通过微信向邹家雄提出解除将案涉门面退回，门面的租金仅支付到2019年12月31日，故《转让协议》于2019年12月31日解除。对此，本院认为，张宝荣主张《转让协议》于2019年12月31日解除，但张宝荣未举证证明其已于发出解除转让协议通知后并将案涉门面返还给邹家雄，应视为张宝荣以自己的行为继续履行转让协议，故对于张宝荣的该辩解不予采信。由于《转让协议》约定门面所产生的一切事务由张宝荣负责，但张宝荣自2020年1月起至今均未继续向防洪管理处交付案涉门面的租金及水电费，亦未将门面返还给邹家雄，已构成违约，故邹家雄通过EMS邮政快递方式向张宝荣寄送了《解除转让协议通知书》，由于该地址与张宝荣提交给本院的《授权委托书》及其通过邮寄方式接收诉讼材料所载明的地址一致，虽然该邮件的签收内容为已签收，他人代收：快递箱，也应当视为张宝荣于2020年3月20日签收了邹家雄发出的《解除转让协议通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，故原告与被告签订的《转让协议》应确认于2020年3月20日解除。 关于支付转让费120000元的问题。 根据《转让协议》约定，因合同原因不能更名到张宝荣名下，故案涉门面的转让费分两次付，第二次转让费等合同更名到张宝荣名下即《国有房屋（场地）租赁合同》的承租人由邹家雄变更为张宝荣后支付。邹家雄主张其已多次通知张宝荣办理租赁合同更名手续，均因张宝荣不配合导致租赁合同至今无法更名至其名下，张宝荣属于不正当阻止支付转让费的条件成就，故应视为张宝荣向邹家雄支付剩余120000元转让费的条件已成就。对此，本院认为，原告提交的证据不足以证明《国有房屋（场地）租赁合同》的承租人可以由邹家雄变更为张宝荣，且防洪管理处也表示其不知道邹家雄转让案涉门面事宜，也不同意邹家雄转让或转租门面，并也表明因案涉门面系邹家雄通过招投标方式竞拍所得，无法将《国有房屋（场地）租赁合同》的承租人由邹家雄变更为张宝荣。故本院对原告的主张不予采信，案涉《国有房屋（场地）租赁合同》的无法更名并非被告不当阻却造成，原告诉请要求被告支付转让费120000元于法无据，本院不予支持。 关于被告是否应向原告支付2020年1、4、5、7-9月租金、水电费399元的问题。 由于案涉《转让协议》于2020年3月20日解除，但张宝荣于2020年1月至今均未支付租金，亦未将案涉门面返还给邹家雄，原告持有其向防洪管理处交纳2020年1、4、5月、7-9月租金共计24000元及水电费399元的凭证等，故对张宝荣主张前述费用并非邹家雄交纳而是第三人覃懿辉交纳的主张不予采信。张宝荣未向防洪管理处交纳2020年1月的租金4000元，已构成违约，故张宝荣应向邹家雄支付该段期间租金4000元及水电费399元。对于2020年4、5、7-9月的租金共计20000元的问题。由于张宝荣、邹家雄之间的转让协议已于2020年3月20日解除，故张宝荣应在合同解除后将门面退还给邹家雄。张宝荣未举证证明其已向原告返还房屋，故截至2020年9月30日，张宝荣一直占用房屋，因此张宝荣应向邹家雄支付2020年4、5、7-9月房屋占有使用费，损失参照租期内租金标准计算为20000元（4000元/月×5月）。对于2020年10月以后的租金问题。由于防洪管理处于主张其已向邹家雄发出《关于解除邹家雄合同的通知》并主张双方的租赁合同已于2020年10月1日解除。邹家雄主张防洪管理处对于其转让案涉门面系知晓，无权解除合同或主张转让协议无效。对此，本院认为，现在防洪管理处表示不知道门面转让、转租的事情也不同意转让或转租，因此，邹家雄应提供证据证实防洪管理处明示或默示同意该转让、转租行为。邹家雄提出其已向防洪管理处的员工告知门面转让事宜，并且防洪管理处员工亦知晓自2018年1月至2019年12月一直系由张宝荣向防洪管理处交纳案涉门面的租金等费用，且长达2年的时间，防洪管理处未提出异议，应视为防洪管理处默示同意了邹家雄的转让、转租行为，防洪管理处对此不予认可，且张宝荣一直以来均是以邹家雄的名义向防洪管理处交纳门面租金等费用，根据防洪管理处向邹家雄发出解除合同通知的时间，本院对原告认为防洪管理处同意门面转让行为的主张不予采信。由于邹家雄未经防洪管理处同意将门面转让给张宝荣，张宝荣实际成为了门面的使用人、承租人，违反了张宝荣与防洪管理处签订的租赁合同的约定，故防洪管理处向邹家雄发送《关于解除邹家雄合同的通知》并提出于2020年10月1日正式解除其与邹家雄签订的《国有房屋（场地）租赁合同》，故邹家雄已丧失关于案涉房屋的承租权，故邹家雄要求张宝荣向其支付自2020年10月1日起的租金即房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、确认原告邹家雄与被告张宝荣于2018年1月4日签订的《转让协议》于2020年3月20日解除； 二、被告张宝荣向原告邹家雄支付2020年1月租金4000元； 三、被告张宝荣向原告邹家雄支付2020年4月、5月、7月-9月房屋占有使用费20000元； 四、被告张宝荣向原告邹家雄支付水电费399元； 五、驳回原告邹家雄的其他诉讼请求。 案件受理费2948元，保全费1180元，合计4128元（原告已预交），由原告负担3430元，被告负担698元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨雪莹 人民陪审员  马莉君 人民陪审员  陆红华 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  李 蕾 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007