四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初6124号 原告：成都经开产业投资集团有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道成龙大道二段888号52栋1-5层1号。 法定代表人：周仁全，董事长。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾理，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：成都固泰电子有限责任公司，住所地四川省成都经济技术开发区（龙泉驿区）星光中路18号。 法定代表人：赵宏伟，总经理。 委托诉讼代理人：巫冠林，女，系公司员工。 被告：哈尔滨固泰电子有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨开发区平房集中区哈平西路49号1栋。 法定代表人：赵宏伟，总经理。 委托诉讼代理人：张春，女，系公司员工。 原告成都经开产业投资集团有限公司（以下简称经开投资公司）与被告成都固泰电子有限责任公司（以下简称成都固泰公司）、哈尔滨固泰电子有限责任公司（以下简称哈尔滨固泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经开投资公司向本院提出诉讼请求：1.确认各方于2019年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日终止；2.成都固泰公司立即将位于成都经开区××路××号的厂房返还给经开投资公司；3.成都固泰公司立即支付拖欠的2020年1月1日至2020年6月30日的租金72万元及自2020年7月31日（后变更为7月1日）起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按4000元／日计算，暂计算至2020年9月14日为304000元）；4.成都固泰公司立即支付逾期支付租金的违约金至实际支付日止，按照年利率12%的标准计算，暂计算至2020年9月14日为28918.03元；5.哈尔滨固泰公司对第三项、第四项诉讼请求承担连带支付责任；6.（案件受理费、保全费、公告费）等由成都固泰公司、哈尔滨固泰公司承担。事实与理由：成都经济技术开发区建设发展有限公司（以下简称成都建发公司）作为甲方与乙方成都固泰公司、丙方哈尔滨固泰公司签订《房屋租赁合同》，约定由乙方续租甲方位于成都市经开区××路××号厂房等，建筑面积为6919.4平方米，租赁期限自2020年1月1日起至2020年6月30日止。合同第三条约定：“出租房屋租金为12万元／月（不含物管费，含税），采用先支付租金后入住的方式，乙方按照三个月为一期支付租金。第一期在2020年2月28日前支付，第二期租金乙方应于2020年5月31日前支付。出租房屋的租赁保证金为乙方所租赁房屋一个月的总租金12万元，乙方应于本合同生效后15个工作日内将12万元划入甲方指定账户。乙方拖欠的租金和相关应由乙方承担的费用及乙方应承担的违约金、赔偿款等，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，乙方应于租赁保证金不足上述约定金额次日起十五日内补足”。合同第八条约定：“3.乙方或丙方有下列情形之一的，应按本合同约定的一个月租金标准向甲方支付违约金，同时，甲方有权单方解除本合同、收回租赁房屋、不予退还已收取租金。（2）不按约定支付租金达15日的；（10）乙方或丙方违反（2019）川0112民初554号《民事调解书》的”。6.本合同租赁期限届满、终止或解除，甲方有权收回出租房屋，乙方应在本合同租赁期限届满、解除或终止后30日内交还房屋”。合同第十一条约定：“3.乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方应以欠付租金为基数，按年利率12%支付甲方违约金”。合同第十三条约定：“就乙方在本合同中的支付义务，丙方承担不可撤销的连带支付责任”。合同履行期间，因新型冠状病毒疫情影响，成都固泰公司请求成都建发公司减免缓租金。成都建发公司于2020年4月21日回函称：因成都固泰公司不符合《成都市龙泉驿区人民政府办公室关于印发有效应对疫情稳定经济运行的政策措施实施细则的通知》规定的租金减免条件，不同意减免成都固泰公司2020年2月至4月租金。由于疫情影响，同意成都固泰公司2020年第1季度租金36万元延缓2个月（即2020年4月28日前）支付。但成都固泰公司、哈尔滨固泰公司至今未付2020年1月至6月租金，合同到期终止后未返还房屋给成都建发公司，严重违反双方合同约定，特诉至法院。成都建发公司于2020年10月10日变更登记为经开投资公司。 成都固泰公司辩称：1.认可签订房屋租赁合同的事实，同意终止合同、返还厂房，但需六个月的搬离期限；2.2020年的租金已支付至10月，2月至4月的租金已申请减免缓，不存在其他拖欠；3.因受疫情影响，请求法院适用不可抗力免除成都固泰公司部分租金，缓交剩下租金、利息和违约金。 哈尔滨固泰公司辩称：1.认可签订房屋租赁合同的事实，同意终止合同、返还厂房，但需六个月的搬离期限；2.2020年的租金已支付至10月，2月至4月的租金已申请减免缓，不存在其他拖欠；3.因受疫情影响，请求法院适用不可抗力免除成都固泰公司部分租金，缓交剩下租金、利息和违约金；4.若认定成都固泰公司违约，愿意承担相应责任。 本院经审理认定事实如下：各方对签订《房屋租赁合同》均予认可，且有《房屋租赁合同》在案佐证，本院予以确认。 2020年1月29日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布2号公告，载明：“一、暂停各类群体性聚集活动。具有交叉感染风险的经营单位，如歌舞娱乐、游戏游艺、互联网上网服务场所、营业性麻将场所和大型儿童游乐设施、健身房、室内游泳场（馆）等暂停营业”。 2020年1月30日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布5号公告，载明：“二、省内各类企业按照国务院办公厅关于春节放假的通知要求有序组织复工。各类企业务必严格落实疫情防控各项措施，做好检疫查验和员工健康防护，防止发生疫情”。 2020年2月26日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布11号公告，载明：“2月26日起，我省已将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件I级响应调整为II级响应。低风险地区将保证交通运输、城乡公共交通正常运转，不得封路、封村、封社区、封市场，全面恢复正常生产生活秩序”。 2020年3月2日，成都市龙泉驿区人民政府办公室印发《有效应对疫情稳定经济运行的政策措施实施细则》【龙府办发〔2020〕7号】，其中第四条减免中小企业租金，降低场地租赁成本规定：“一、对承租龙泉驿区区属国有企业经营性物业、场地的符合条件的承租方2020年2、3月份租金全免、4月份租金减半。（一）申报条件：1.承租我区区属国有企业经营性物业、场地的中小微企业及个体工商户；2.承租人的工商注册地、税收征管关系及统计须在龙泉驿区；3.承租人在申报时不存在拖欠租金、擅自转租分租等违反租赁合同约定行为，不存在因承租人违约导致的租赁纠纷诉讼。（二）支持方式：减免租金。（三）支持标准：1.2020年2、3月份租金全免，4月份租金减半”。 后成都固泰公司向成都建发公司申请减免2020年2月至4月的租金。2020年4月21日，成都建发公司向成都固泰公司回函称：“一、贵公司不符合《成都市龙泉驿区人民政府办公室关于印发有效应对疫情稳定经济运行的政策措施实施细则的通知》规定的租金减免条件，我公司不同意减免贵公司2020年2-4月租金。二、基于新型冠状病毒疫情影响，我公司同意：（一）2020年1-6月房屋租金。根据双方签订的2020年1-6月《房屋租赁合同》第三条第2项约定，贵公司应于2020年2月28日前支付2020年第1季度租金共计36万元。我公司同意贵公司延缓2个月（即2020年4月28日前）支付，不追究贵公司该2个月延缓期（2020年2月28日至2020年4月28日）的违约责任；贵公司应按合同约定于2020年5月31日前支付2020年第2季度租金36万元”。 2020年6月19日，成都建发公司向成都固泰公司发出《工作函》，载明：“根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》约定，贵司租赁我公司厂房等将于本月30日到期，我司特函告贵司提前做好房屋租赁到期后的交还准备工作，并请贵司就合同内约定的相关义务及时履约。”此函上留有郭立壮签名式样，落款时间为2020年6月22日。 2020年6月30日，成都建发公司向成都固泰公司发出《工作函》，载明：“根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》约定，贵司租赁我公司厂房等于今日到期，请贵司按照合同约定进行撤场并与我司完成租赁标的物交割，同时请及时履行合同内约定的相关款项支付义务”。此函上留有郭立壮签名式样，落款时间为2020年6月30日。 哈尔滨固泰公司向本院递交的哈尔滨应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部第10号公告（2020年2月8日）载明：“二、符合复工条件的工业生产制造企业，原则上采取两班或三班定员生产，首班上班时间每日不得晚于7时；七、凡享受《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小微企业共克时艰政策措施》（哈政规〔2020〕1号）的企业，原则上2月底前不得开工。如提前开工，须向属地区县（市）政府申报。鼓励大型商贸企业、房地产开发及相关企业自持房产，对承租方房租实施减免；八、2月8日后，凡哈尔滨域外返哈来哈人员，一律实行居家或集中医学观察（隔离）14天。凡来自疫区的人员，一律暂缓返哈”。 经开投资公司认可已收到哈尔滨固泰公司支付的如下款项：2019年12月31日支付的200000元、2020年1月21日支付的1468267元、2020年8月5日支付的510000元，2020年8月28日支付的511800元、2020年10月14日支付的360000元。 另查明，2020年10月10日，成都建发公司变更登记为经开投资公司。 上述事实，有房屋租赁合同、有效应对疫情稳定经济运行的政策措施实施细则、回函、工作函、转账凭证、情况说明、成都固泰租金付款情况表、哈尔滨应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部第10号公告及当事人陈述等证据佐证，本院予以认定。 本院认为，一、《房屋租赁合同》系续签合同，约定的租赁期限至2020年6月30日止，诉讼过程中，各方均同意终止合同，故对经开投资公司该项诉讼主张，本院予以支持。 二、合同终止后，成都固泰公司继续占有案涉厂房已无合同依据，且其同意返还，故对经开投资公司要求成都固泰公司返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。至于返还期限，各方签订合同时已明确约定“合同终止后30日内返还房屋”，对各方均具有约束力，应按此约定执行。 三、各方当事人争议焦点主要集中于2月至4月的租金及违约金等是否应予减免缓，本院评判如下： 1.当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当承担相应的举证责任。庭前会议中，本院根据当事人的主张和案件情况，就各方争议的受到不可抗力的影响、不可抗力对其不当履行合同的因果关系等另行确定15天的举证期限进行补充举证，并告知举证不能的法律后果，本院现将根据在案证据进行综合认定。 2.根据四川省在疫情防控期间所发布的公告内容来看，地方政府虽然采取了相应的疫情防控措施，但并未明确要求成都固泰公司类似行业的企业暂停营业，相应疫情防控措施对于成都固泰公司并非直接发生作用、产生影响，也不影响其继续占用房屋；四川省于2020年1月30日要求省内各类企业有序组织复工，并于2020年2月26日要求省内低风险地区（含本区在内）全面恢复正常生产生活秩序；成都固泰公司自行递交的复工方案载明“现有员工共计7人，成都固泰公司现处规划阶段，无生产计划安排”。根据哈尔滨固泰公司递交的哈尔滨市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部第10号公告的内容来看，哈尔滨固泰公司也非当地疫情防控措施的直接受影响者。 3.成都固泰公司系承租人，其主要合同义务系给付租金，即在合同约定的第一期租金给付时间2020年2月28日前按约定给付租金。成都固泰公司系规划阶段，无生产计划安排，疫情防控措施或对成都固泰公司的生产经营带来一定障碍或不便，但在未明确禁止复工复产且2020年1月30日便可组织复工的情形下，其暂停营业或者迟延复工等系基于自主生产经营的选择，相应后果应由其承担。成都固泰公司未按约支付租金与疫情发生及疫情防控措施的实施不具有直接因果关系，也非不能避免、不能克服。哈尔滨固泰公司并非房屋承租方，其承担的仅系款项的连带支付义务，该义务的履行与疫情发生及当地的疫情防控措施的实施不具有直接因果关系，也非不能避免、不能克服。综上，对于成都固泰公司、哈尔滨固泰公司主张适用不可抗力减免缓租金及违约金的抗辩意见，本院不予采纳。 4.经开投资公司考虑疫情影响，同意成都固泰公司延缓至2020年4月28日前支付第1季度的租金36万元，并不追究延缓期间的违约责任，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 四、关于欠付费用的具体数额问题。本院评判如下： 1.成都固泰公司于2020年11月27日向本院提交《成都固泰租金付款情况表》，其认可2020年支付的款项先后用于抵充2020年1月、5月-10月的租金。经开投资公司于2020年11月20日向本院递交《情况说明》，同意上述款项“冲抵2020年租金及对应的违约金，顺序按先按租金到期先后顺序冲抵租金本金，再冲抵各自付款日的违约金”。双方实质上对相应的已付款项按照租金到期先后顺序进行抵充并无异议。 2.关于租赁保证金。哈尔滨固泰公司于2019年12月31日、2020年1月21日支付的款项，各方均认可抵充2019年的租金，就本案审理所涉款项而言，双方争议在于其中支付的12万元是租赁保证金还是1月份的租金。在各方无另行约定的情形下，按2019年租金、租赁保证金及第一期租金的债务到期先后顺序，应当认定于2020年1月21日支付的款项中12万元系支付的到期在先的租赁保证金。 3.关于租赁期内租金及违约金。根据双方“乙方拖欠的租金和相关应由乙方承担的费用及乙方应承担的违约金、赔偿款等，甲方有权直接从租赁保证金中扣除”的约定，租赁保证金12万元应当先抵充第一季度的相应租金。经开投资公司同意延缓第一季度租金至2020年4月28日前给付，并减免延缓期间违约金。故第一季度租金扣除已付的租赁保证金，余款于2020年8月5日支付。逾期付款违约金以24万元为基数，按年利率12%的标准自2020年4月29日起计算至2020年8月4日止共计7733元。第二季度租金由2020年8月5日支付的余款262267元及2020年8月28日支付的款项中97733元进行抵充。违约金以262267元为基数，自2020年6月1日起计算至2020年8月4日止，并以97733元为基数，自2020年6月1日起计算至2020年8月27日止，均按年利率12%的标准计算，合计8433元。综上，成都固泰公司应付的1月至6月的租金及相应违约金均已抵充完毕。 4.关于房屋占有使用费。合同终止后，成都固泰公司自2020年7月1日起继续占有使用房屋，应当给付相应的房屋占有使用费至实际腾退之日止。各方对此情形下房屋占有使用费的计算标准并无明确约定，经开投资公司主张参照租期内租金标准即4000元/天并无不当，故对经开投资公司相应诉讼请求，本院予以支持。诉讼过程中，本院多次询问成都固泰公司腾退情况，其均表示尚在准备，截至一审法庭辩论终结之日（2020年11月20日）仍未搬离。哈尔滨固泰公司已付款1501800元，抵充租期内租金720000元及违约金16166元后，尚余765634元。基于成都固泰公司在《成都固泰租金付款情况表》中认可已付款中的部分款项抵充7月至10月的租金，考虑到其对未抵充部分如何处理并无明确的意思表示，各方尚有其他到期债权债务未清结，并且房屋实际腾退之日尚且不明，故本案中，本院仅对7月至10月的房屋占有使用费共480000元予以抵充，余款285634元由各方另行依法处理。抵充后，成都固泰公司仍应自2020年11月1日起支付房屋占有使用费至厂房实际腾退之日止。 五、经开投资公司主张哈尔滨固泰公司对成都固泰公司的上述款项支付义务承担连带责任，符合各方合同约定，且哈尔滨固泰公司明确表明愿意承担相应责任且已以其行为履行了相应义务，故对经开投资公司的该项诉讼请求，本院予以支持。保全费、公告费无相应事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告成都经开产业投资集团有限公司与被告成都固泰电子有限责任公司、被告哈尔滨固泰电子有限责任公司于2019年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日终止； 二、被告成都固泰电子有限责任公司于本判决生效后三十日内将承租的位于成都经济开发区××路××号房屋（建筑面积共计6919.4平方米）返还给原告成都经开产业投资集团有限公司； 三、被告成都固泰电子有限责任公司于本判决生效后十五日内给付原告成都经开产业投资集团有限公司房屋占有使用费（计算方式为自2020年11月1日起，按4000元/天的标准计算至实际返还房屋之日止）； 四、被告哈尔滨固泰电子有限责任公司对本判决第三项所确定的款项支付义务承担连带责任； 五、驳回原告成都经开产业投资集团有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6564.5元，由被告成都固泰电子有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨静松 二〇二〇年十二月三十日 书记员  李明兆