湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初6951号原告：郭建贤，男，1984年5月16日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李军，岳阳市岳阳楼区三湘法律服务所法律工作者。被告：张金辉，男，1947年7月27日出生，汉族，住岳阳楼区。被告：龚自力，女，1952年2月13日出生，汉族，住岳阳楼区。被告：孙某，女，1975年1月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被告：张某，男，2004年4月24日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。法定代理人：孙某，女，1975年1月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，被告张某母亲。上列四被告共同委托诉讼代理人：刘星星，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。原告郭建贤诉被告张金辉、龚自力、孙某、张某租赁合同纠纷一案，本院2020年9月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭建贤及其委托诉讼代理人李军、被告张金辉、龚自力、孙某、张某的委托诉讼代理人刘星星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭建贤向本院提出诉讼请求，请求判令：1、四被告共同返还原告租赁押金2000元；2、四被告向原告共同支付以其名义申报的租赁门面扩建、装修、设备设施、搬迁以及停产停业等拆迁经济补偿暂计25万元（具体金额以被告实际获利的相应项目补偿金额为准）。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求为要求四被告支付经济补偿359190.25元（含门面扩建费85321.25元、装饰装修补偿105450元、搬迁补助2500元、停产停业经营损失165919元（553064元×1／3）。事实和理由：原告自2009年起承租被告位于岳阳市××路××号四个门面经营使用，并扩建了部分使用面积。2017年3月20日，原告与被告家属张舸慧（又名张渤航）生前续签《租房合同书》，租期至2021年3月20日止。2018年9月6日，原告经张舸慧同意，将承租四个门面中的两个门面作为原告另行发起设立的岳阳道道道丧葬用品有限公司经营场地使用，原告就该两个门面与张舸慧重新签订《房屋租赁合同》，约定租期至2020年9月5日止。同时，原告出资将四个门面统一重新装修和设备添置。2019年12月13日，原告承租的四个门面被纳入征收范围。在拆迁部门对该门面及装修附属设施进行入户调查和申报登记期间，被告在未通知承租人的情况下，直接以其名义及项目部签订的协议领取补偿款。原告得知后，与项目部及被告进行交涉，但因被告不提供补偿明细、不愿全额退还原告的各项征收补偿而协商未果。涉及门面经营产生的门面扩建、装修、设备设施、搬迁以及停产停业等拆迁补偿均属原告所有，被告无权占有。被告侵害了原告的合同权利和财产权益，应当承担民事责任。四被告辩称：1、押金2000元属实，原告自2020年3月20日起就未向被告缴纳门面占用费用，应予以抵扣6000元；2、原告主张的与张渤航续签合同的真实性无法认可，与被告手中的不一致。原告作为承租人只能依据合同主张权利，而不能依据被告与征收部门的拆迁合同作为补偿依据，原告不是法定的被征收人。原告与张渤航2017年3月20日签订的合同第七条明确约定“如果合同期内遇到征收，甲方对于乙方装修费用不予补偿”，原告无权主张获得补偿。查明的事实根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：被告张金辉、龚自力、孙某、张某分别系张渤航（曾用名张舸慧，2019年4月19日死亡）父亲、母亲、妻子、儿子。2017年3月20日，张渤航（甲方）与原告郭建贤（乙方）签订《租赁合同》一份。主要约定如下内容：1、甲方将门面两个共四间，租给乙方使用，租金每年12000元，一次性付清。租赁期限为2017年3月20日至2021年3月20日；2、甲方要求乙方在使用门面之前，必须先行交付押金2000元，在门面使用到期后经甲方检查，门面内外所有设施完好无损，甲方将押金全部退还乙方，如果门面内外设施造成损坏，乙方必须照价赔偿，甲方将从乙方的押金中扣除；3、甲方同意乙方门面装修，但在门面装修和使用过程中，门面内外的设施有人为损坏的情况由乙方负责维修，甲方不负责，门面装修的费用由乙方负责。如果门面合同到期，乙方不再续租或合同期内遇到征收、拆迁等其他情况，甲方对于乙方的装修费用不予补偿，同时乙方也不能损坏装修的门面；4、不经甲方同意，乙方不得随意改变房屋的主体结构；5、合同期满后，与市场同等的条件下，甲方优先考虑乙方的租赁权，但乙方必须提前一个月告知甲方，才能得到优先权；6、甲方要求乙方执行本合同所有规定，如果乙方有违反合同任一条规定，甲方将随时收回门面的使用权，且造成的一切后果由乙方负责。原告承租房屋后进行了装修。2018年9月26日，张渤航（甲方）再与原告郭建贤（乙方）就其中116号门面再签订《房屋租赁合同》一份。主要约定：1、月租金为650元，租赁期间为2018年9月6日至2020年9月5日；2、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承担上述房屋仅作为经营用房使用；3、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任，乙方自行支付物业管理费、水电、天然气、有线费用等各项杂费。如需对房屋进行改装或增扩建设施时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。原告承租房屋无产权证，为加建房。原、被告认可出租给原告郭建贤的门面编号是116号和118号。2019年12月13日，案涉房屋列入被征收范围。室内装饰装修评估价格为50366元。被告张金辉经其他被告授权作为被征收户主与征收部门签订了拆迁补偿合同，领取了大部分征收补偿款。补偿明细结算表当中装饰装修及附属设施补偿价为105450元、搬迁补助2500元、住宅房屋临时安置补助6个月商业门面停产停业补偿6个月7464元、未登记和改变用途建筑的经营性补偿/停产停业损失补偿553064元。原告自述自2015年-2017年间经出租方现场同意分期加建了阳台、厕所、一楼到二楼走廊共计17.5平方米，被告否认。原告承租案涉房屋后，交纳租金至2020年3月。2020年9月中旬，原告郭建贤搬离案涉房屋，2020年9月下旬，案涉房屋被拆除。原告向被告主张相应的补偿款未果，诉至本院。2020年11月25日，本院依职权到岳阳楼区G240城中段征收拆迁第一项目部进行调查，项目部工作人员李明陈述装饰装修评估价50366元与实际补偿价105430元存在差异，原因是为了与拆迁户达成签约意见，通过装饰装修方面另外作出的补偿。2020年12月7日，岳阳楼区G240城中段征收拆迁第一项目部向本院提交了书面说明。判决的结果与理由本院认为，原告郭建贤与张渤航2017年3月20日签订的《租赁合同书》以及2018年9月25日就其中的116号门面签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容相互补充，均合法有效。因案涉房屋纳入征收范围，合同无法继续履行，张渤航过世后，被告成为承继合同权利主体并以张金辉为代表与征收部门签订补偿合同，应从补偿款当中返还原告2000元押金。本案争议焦点为：1、被告是否应对原告装饰装修予以补偿；2、被告是否应当补偿原告扩建面积；3、被告是否应支付原告搬迁费及停产停业损失。关于焦点1，2018年9月25日就116号门面签订的《房屋租赁合同》约定门面用于经营使用。作为对外经营场所，承租人在承租房屋后根据经营需要进行装饰装修属市场通行惯例。商事行为的基本原则是“谁投资谁收益”，征收补偿中单列“装饰装修及附属设施补偿”的意义即在于补偿实际权利人的损失。本案《租赁合同书》第七条约定“如果门面合同到期，乙方不再续租或合同期内遇到征收，拆迁等其他情况，甲方对于乙方的装修费用不予补偿”。该条款以概括的方式排除了出租人的补偿义务，并未排除承租人从其他主体依法获得补偿的权利。本案租赁合同尚未到期，补偿款的实际支付主体是征拆部门。合同约定同意原告装修门面，从室内装饰装修评估明细表所列项目来看，大部分属于原告经营所需装修。基于租赁期限尚未届满，合同终止不可归责于双方，本院按照公平原则认定被告对剩余租赁期内装饰装修给予原告适当补偿，装饰装修评估价值表当中50%即25183元（50366元×50%）归原告所有。原告主张被告支付征收结算表当中装饰装修及附属设施补偿款105450元的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点2，关于扩建面积补偿。根据原告与张渤航2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》第五条“乙方如需对房屋进行改装或增扩设施时，应征得甲方书面同意。”被告对原告扩建的事实不予认可，亦抗辩依合同约定原告扩建需征得被告同意。现原告未举证证明其经过张渤航书面同意实际进行了扩建的事实，故原告主张扩建了17.5平方米应当补偿的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点3，关于搬迁和停产停业补偿。原告在承租期间遇征收房屋，履行搬迁的义务为原告且实际会停产停业。本院予以认定补偿款当中搬迁费2500元及6个月停产停业补偿7464元归被告所有。案涉房屋为无证加建房屋，被告依政策获得未登记和改变用途建筑的经营性补偿/停产停业损失补偿553064元，系房屋住改非后的房屋差价补偿，原告主张此项补偿当中的1/3计165919元，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，被告应当支付原告37147元（2000元+25183元+2500元+7464元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决如下：一、限被告张金辉、龚自力、孙某、张某于本判决生效后十日内支付原告郭建贤37147元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告郭建贤其他诉讼请求。案件受理费6718元，原告郭建贤负担6024元，被告张金辉、龚自力、孙某、张某负担694元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 陈 静人民陪审员 杨 婷人民陪审员 王永旺二〇二〇年十二月二十五日书 记 员 杨 偲