广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20642号原告（反诉被告）：广州市樱城物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：丁南南，职务经理。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：熊谷蚬壳发展（广州）有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：黄刚，职务董事长。委托诉讼代理人：梁镇南，广东永航律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市樱城物业管理有限公司（以下简称为樱城物业公司）与被告（反诉原告）熊谷蚬壳发展（广州）有限公司（以下简称为熊谷蚬壳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。樱城物业公司的委托诉讼代理人黄京穗和杨凯，熊谷蚬壳公司的委托诉讼代理人梁镇南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樱城物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认熊谷蚬壳公司于2020年7月17日发函解除双方于2011年4月28日签订的租赁合同及补充合同的行为无效；2.熊谷蚬壳公司继续履行双方签订的租赁合同及补充合同；3.熊谷蚬壳公司退还履约保证金101748.50元；4.熊谷蚬壳公司赔偿首期律师费损失25000元；5.本案诉讼费由熊谷蚬壳公司承担。事实和理由：就我方向熊谷蚬壳公司承租广州市***的房地产（以下简称为涉案物业）作为商铺用途使用一事，我方与熊谷蚬壳公司签订了《广州市房地产租赁合同》及《补充租赁合同》，租期至2021年6月17日止。我方支付向熊谷蚬壳公司了履约保证金101748.50元。我方在承租涉案物业后，经熊谷蚬壳公司同意，将涉案物业分租给多个次承租人用于商业经营并逐渐形成了“后街”商业品牌。2020年7月17日，熊谷蚬壳公司发出《关于终止SC06单元租赁合同的通知书》。9月30日，熊谷蚬壳公司发出《敦促撤场函》，声明我方承租的涉案物业没有取得消防验收证明，要求我方及众多小租户立即停止营业，否则将停止水电供应。同时，其将《关于终止SC06单元租赁合同的通知书》作为附件送达给我方。我方认为：1.我方经营涉案物业长达10年之久，各商铺均符合消防规定和配备了消防设备，每年均通过消防部门的定期消防检查，不存在所谓的消防隐患以及无法经营的情况，熊谷蚬壳公司依据《补充租赁合同》第十八条之约定解除合同没有事实依据；2.《补充租赁合同》第十八条是在熊谷蚬壳公司明知涉案物业为地库性质而将其用于商业进行出租的情况下约定的，双方的真实意思是熊谷蚬壳公司要保障我方能够按照合同约定的商业用途正常使用涉案物业。因此若涉案物业无法用于商业用途经营，合同解除权在于我方而不是熊谷蚬壳公司。熊谷蚬壳公司解除合同的目的在于收回涉案物业另行出租牟取更高的利益；3.熊谷蚬壳公司在疫情防控期间，随意解除合同不符合国家的政策要求并可能导致群体性事件；4.涉案物业将在2021年6月17日到期，熊谷蚬壳公司解除合同的行为有违诚信，应当按照《补充租赁合同》第十一条第1项的约定承担违约责任，包括支付我方支出的律师费25000元。熊谷蚬壳公司辩称：不同意樱城物业公司的诉讼请求，理由为：1.依据《补充租赁合同》第十八条第1项、第九条第27项、第十二条第1项的约定，及时、完整办理各项消防手续及取得消防验收、检查合格证明是樱城物业公司的主要合同义务和责任，但其一直未能履行该项合同义务，因此我方解除合同是有事实依据的，也是合法有效的。2.我方于2020年7月17日向樱城物业公司发出《关于终止SC06单元租赁合同的通知书》，该通知书已经于7月21日送达，随后又于8月18日发函要求樱城物业公司于8月25日将涉案物业按照毛坯状态交还。因此，我方解除合同的行为是合法有效的，目的也正是为了消除消防隐患，避免发生消防事故等。3.我方依约解除合同的行为合法有效，樱城物业公司要我方退还履约保证金以及支付律师费没有合同和法律依据。熊谷蚬壳公司在本案中一并向本院提出反诉请求：1.确认双方于2011年4月28日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》已于2020年7月21日提前解除；2.樱城物业公司将涉案物业按照毛坯状态交还给熊谷蚬壳公司；3.樱城物业公司赔偿律师费损失33000元；4.判令反诉费用由樱城物业公司承担。事实和理由：与本诉的答辩意见一致。樱城物业公司针对反诉辩称：1.根据消防法相关规定，负责取得二次消防安全检查义务人为商铺实际使用人，即为各分租的商户而非我方。熊谷蚬壳公司无权将行政法律法规规定应当由分租商铺承担的消防行政义务单方面转化为民事合同约定并强加给我方。熊谷蚬壳公司无权以双方合同外的第三方是否履行行政义务为由，主张我方违约并要求解除合同。而且，是否符合消防安全条件，应当以相关行政职能部门的认定为准。事实上，双方之间的租赁关系已经存续10年之久，包括消防行政部门在内各个行政部门均允许分租户在涉案物业内正常经营，且消防职能部门未对分租户进行过任何的行政违法违规认定，即表明分租户经营符合相关规定。2.根据消防法规定，物业建设单位对建设工程应当进行消防验收，消防验收证明的取得是熊谷蚬壳公司的责任。我方作为转租人没有资格和条件申请消防验收并取得验收证明。3.涉案物业长期以来均通过政府部门的联合消防检查，符合消防安全条件，熊谷蚬壳公司主张存在消防安全隐患、未通过消防验收没有事实依据。4.我方以及分租户领取了经营所需的营业执照，且营业执照的地址均是涉案物业地址，证明各行政部门均允许分租户在涉案物业正常经营，故熊谷蚬壳公司主张未取得合法证照为由解除合同没有事实依据。5.双方的租赁关系已存续多年，熊谷蚬壳公司从未提出过任何的异议，现其在合同期限仅剩6个月的情况下故意制造借口解除合同，目的就是为了驱赶分租户提前收回场地，追求更高的租金。其行为有违诚信原则。6.熊谷蚬壳公司一方面发出解除合同通知，但同时又正常收取我方的租金并开具租金发票，证明其认可双方的租赁关系并未解除，合同仍继续履行。本院经审理认定事实如下：熊谷蚬壳公司是涉案物业的权属人。熊谷蚬壳公司自2003年开始将涉案物业出租给樱城物业公司，最新的一份《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》于2011年4月28日签订，约定租期自2011年6月18日起至2021年6月17日止。《补充租赁合同》第四条约定：“4.乙方在签订合同时须缴纳电费按金17468.50元以及两个月租金、两个月管理费合计101748.50元作为履约保证金……租赁期满终止合同后，若乙方没有违约行为，甲方及管理公司将按金在乙方缴清一切租金和费用以及完全履行本合同的责任和义务后，将履约保证金于十四天内无息退还乙方。”第九条约定：“乙方责任：12.租赁期满或双方同意或按合同规定提前终止本合同时，将该物业按毛坯状态交还甲方，并保持其完好……27.租赁期内，乙方应获得有关政府部门颁发的营业执照以及其他相关批文，否则，乙方应承担由此而引致之一切法律责任及甲方因此而带来的直接经济损失。”第十条约定：“合约终止：2.乙方如有下列情形之一，甲方可以终止合同，停止水电供应，并责成乙方限期于十四日内搬出该物业：（1）乙方利用该物业进行非法活动、损害公共利益的……（2）乙方违反本补充合同第九条第2（i）点的规定，可当作乙方单方面终止合同……（3）乙方拖欠租金、管理费、水电费等费用累计达到两个月租金总额……”第十一条约定：“甲方的责任1.甲方不应滋扰乙方对该物业之使用权，否则应退还乙方的履约保证金并赔偿乙方由此而造成的经济损失。……”第十二条约定：“违约责任1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。”第十八条约定：“1.无论因何种原因导致乙方无法取得在该单元进行经营所需的全部证、照（包括但不限于企业法人营业执照、消防验收证明等），致使乙方无法继续在该单元经营的，则本合约终止，乙方因此所遭受的一切损失，均由乙方自行承担，甲方无需为此承担任何责任，无需做出任何形式的赔偿；如甲方亦因此遭受损失，如预期租金损失等，乙方亦无需赔偿。”樱城物业公司交纳了履约保证金101748.50元。樱城物业公司承租涉案物业后用于分租，熊谷蚬壳公司出具了同意分租的证明。樱城物业公司表示涉案物业现有分租户约是十几户，均正常经营，在2016年以前，政府部门有颁发消防验收意见书，2016年底因政府表示涉案物业的规划用途为车库，故仅每季度进行消防检查而不再颁发消防验收意见书。2020年7月17日，熊谷蚬壳公司出具了《关于终止SC06单元租赁合同的通知》，以“上述消防验收证明一直未能取得，该物业存在消防隐患，贵司无法在该物业内进行合法经营”为由，根据《补充租赁合同》第十八条第1点之约定解除与樱城物业公司的租赁合同关系。8月17日，熊谷蚬壳公司发出《限期交还场地的函》，要求樱城物业公司在8月25日前将涉案物业按照毛坯状态交还。熊谷蚬壳公司在发出上述函件后，仍按照合同约定向樱城物业公司收取租金等费用，并开具相应的发票。在庭审中，樱城物业公司表示熊谷蚬壳公司的发函行为构成对其使用涉案物业的滋扰，体现在：熊谷蚬壳公司威胁其要停水停电并向各分租户表示要解除合同，导致了各租户想提前解除合同或者拒绝交租，在其与派出所联系协调后，熊谷蚬壳公司才没有停水停电。樱城物业公司对此没有提交证据证明。关于律师费，双方均提交了律师费发票，其中樱城物业公司提交了于2020年10月15日出具的律师费发票，金额为25000元；熊谷蚬壳公司提交了于2020年11月12日出具的律师费发票，金额为33000元。本院认为：双方就涉案物业于2011年4月28日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》，对双方的权利义务作出了约定，该合同是当事人双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全履行其合同义务。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点在于熊谷蚬壳公司单方面解除合同是否合法有据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除合同。本案属于熊谷蚬壳公司行使约定解除权，故应当对是否符合约定解除权的条件进行审查。纵观《补充租赁合同》的约定，对于熊谷蚬壳公司的单方解除权仅在第十条第二款约定了三种情形，而本案显然不存在该三种情形，因此，本案不存在熊谷蚬壳公司单方行使解除权的情形。同时，当事人从事民事活动应当遵守诚信原则。本案中，熊谷蚬壳公司在《关于终止SC06单元租赁合同的通知》中关于解除合同的依据是《补充租赁合同》第十八条第一款，但该条款的内容并未赋予熊谷蚬壳公司的单方解除权，故熊谷蚬壳公司依据该条行使约定解除权，与合同约定不符；同时，该条款在内容上只是约定了合同终止的情形，即“乙方无法取得在该单元进行经营所需的全部证、照，致使乙方无法继续在该单元经营的”，但本案中并不存在樱城物业公司无法经营的情形，因此在事实上也不存在合同终止的情形。综上，熊谷蚬壳公司解除合同缺乏理据，本院不予支持，即熊谷蚬壳公司于2020年7月17日发函解除双方于2011年4月28日签订的《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》的行为无效，双方应当继续履行涉案合同。因本院认定熊谷蚬壳公司解除合同的行为无效，故对其据此提出的诉讼请求，本院均不予支持。同时，樱城物业公司主张其依据《补充租赁合同》第十一条第1款的约定要求熊谷蚬壳公司返还其履约保证金及赔偿律师费，但樱城物业公司并未举证证明“熊谷蚬壳公司滋扰其对涉案物业的使用”的事实，反而是其一直按照合同约定缴纳租金，故在合同继续正常履行的情况下，本院对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认熊谷蚬壳发展（广州）有限公司于2020年7月17日发出《关于终止SC06单元租赁合同的通知》的行为无效；二、熊谷蚬壳发展（广州）有限公司继续履行其与广州市樱城物业管理有限公司于2011年4月28日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》；三、驳回广州市樱城物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回熊谷蚬壳发展（广州）有限公司的全部反诉请求。本诉受理费2834元，由广州市樱城物业管理有限公司负担2734元，由熊谷蚬壳发展（广州）有限公司负担100元；反诉受理费2246.28元，由熊谷蚬壳发展（广州）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年十二月三十一日法官助理贾清宸书记员钟秀娟