广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3675号原告：广发银行股份有限公司开平支行，住所地：广东省开平市**************。负责人：黄锦昌，该行行长。委托诉讼代理人：朱炜剑，广东华南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朝宏，广东华南律师事务所律师。被告：周伟强，男，汉族，1992年10月1日出生，现住址：开平市*************，公民身份号码：440************117。被告：开平市****地产开发有限公司，住所地：广东省开平市***************碧桂园翡翠湾一街1号首层铺位，统一社会信用代码：914***********559Y。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：李坤财，该公司职员。委托诉讼代理人：周舒朗，该公司职员。原告广发银行股份有限公司开平支行（以下简称广发银行开平支行）诉被告周伟强、开平市****地产开发有限公司（以下简称开平碧桂园）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告广发银行开平支行的委托代理人朱炜剑、被告开平市****地产开发有限公司的委托代理人周舒朗到庭参加诉讼。被告周伟强经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告广发银行开平支行向本院提出诉讼请求：1、请依法判决解除原告和被告一签订的《个人房屋按揭贷款合同》（编号：103170001823），合同价值52万元。2、判令被告一向原告偿还贷款本金人民币497084.54元及逾期利息人民币12584.25元、罚息人民币76.05元和复利人民币236.88元，合计509981.99元（利息、罚息和复利暂计算至2020年11月30日，余下计至偿还之日为止）；3、判令被告二对被告一上述债务承担连带清偿责任。4、判令原告对被告一所有的位于开平市***************房的房产享有抵押权，并对其折价、拍卖或变卖所得享有优先受偿权；5、本案受理费、保全费及公告费等相关诉讼费用由两被告承担。事实与理由：1、2017年7月6日，原告与被告一签订了编号：103170001823《个人房屋按揭贷款合同》，合同约定：原告给予被告一贷款人民币52万元，借款期限为30年，即自2017年7月7日至2047年7月7日，贷款利率为浮动利率，采用等额本息偿还方式还款，每月20日为还款日。合同签订后，原告依约向被告一发放借款。另外，该合同也约定了以被告一所有的位于开平市***************房为被告一向原告借款提供的抵押担保。本案所诉的借款以及利息、罚息、复利均在抵押担保之列，应对抵押房屋享受优先受偿权。贷款发放后，被告一于2020年4月20日开始出现逾期还款，截止到2020年7月1日，被告一尚未归还本金人民币499185.93元及逾期利息人民币6796.43元、罚息人民币11.69元和复利人民币33.67元。2、2017年5月26日，原告与被告二签订了《按揭业务担保合作协议》、《住房公积金贷款住房公积金与商业组合贷款按揭业务担保合作协议》，合同约定了被告二为楼盘房屋购房者在原告的按揭贷款提供连带保证担保，保证范围为购房者与原告之间的借款合同项下的全部债务，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等所有应付费用，保证期间为自原告将贷予购房者的款项划至被告二的账户之日起至购房者所购房产的他项权证书出具之日止。在本案中，由于被告一的原因导致该抵押担保房产至今仍未能完成抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第二十一条，作为保证人的被告二应按照《按揭业务担保合作协议》、《住房公积金贷款住房公积金与商业组合贷款按揭业务担保合作协议》在其保证范围内承担承担连带保证责任。鉴于两被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，给原告的经营及管理带来了不良影响，原告根据相关法律规定和贷款合同约定，特向法院提起诉讼，请贵院依法作出判决，以维护原告合法权益，维护国家正常的金融秩序。原告起诉后，被告又陆续还钱，截至2020年11月30日，被告周伟强拖欠原告本金497084.54元、利息12584.25元、罚息76.05元、复利236.88元，合计509981.99元。被告周伟强没有提交答辩意见。被告开平碧桂园辩称：答辩人并非对周伟强的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后周伟强未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。1、根据答辩人与原告签订的《按揭业务担保合作协议》，原告应在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向答辩人请求承担连带责任。2、根据《按揭业务担保合作协议》的约定，原告应根据上述协议内容在购房者未支付四期贷款本息的时候及时通知答辩人，但原告并没有履行该义务，所以答辩人不需要对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。3、周伟强现名下有房产，理应先处置其名下房产即涉案商品房后，答辩人再就涉案商品房被处置后仍未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。原告围绕诉讼请求提供了证据，经庭审质证，被告开平碧桂园对原告的证据没有异议。被告周伟强经本院传票合法传唤，无正当理由没有到庭，视为放弃质证的权利。根据认定的证据和庭审查明的事实，本院认定以下事实：2017年5月26日原告广发银行股份有限公司开平支行（甲方）与被告开平碧桂园（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》（编号广发银行开平支行2017年0001号），约定：甲方对乙方开平碧桂园兴建的碧桂园·翡翠湾项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，并由被告开平碧桂园对所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供本协议约定的连带责任保证;连带责任保证范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房担保借款合同》项目下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）,保证期限自甲方将贷予购房者的款项划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在发现购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记办妥的，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担清偿责任。2017年7月6日原告（贷款人）与被告周伟强（借款人/抵押人）签订103170001668号《个人房屋按揭贷款合同》，约定：原告贷款520000.00元给被告周伟强，用于购买开平市***************房，贷款期限30年，分期360个月，贷款月利率为5.145%，还款方式为按月等额本息还款，还款账户6214620********5692，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人（被告周伟强）以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，本担保项下担保范围为本合同项下借款人本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。违约情形：……二、乙方未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用。如发生本合同规定的违约情形，甲方有权行使下列一项或几项权利：三、宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用。五、终止或解除本合同，全部、部分终止或解除乙方与甲方之间的其他合同。七、行使担保权利。本合同经各方签字或盖章之日起生效。被告周伟强在“乙方”栏签字，原告在“甲方”栏签字并盖章。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款520000元。被告如期还款。从2020年4月，被告周伟强开始出现逾期，没有归还任何款项。2020年7月21日，因借款人周伟强连续逾期四期没有归还欠款，原告向被告开平碧桂园发出《通知书》，要求开平碧桂园履行连带保证责任。被告开平碧桂园于2020年7月22日签收。原告于2020年7月29日向我院起诉催收，逐成本案诉讼。我院受理后，被告周伟强又陆续还款，截止2020年11月30日被告周伟强拖欠原告本金497084.54元、利息12584.25元、罚息76.05元、复利236.88元，合计509981.99元。。另查，被告周伟强购买的上述房屋于2017年9月22日办理以原告为权利人的预购商品房抵押权预告登记，至今仍没有办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，涉案103170001668号《个人购房按揭贷款合同》、广发银行开平支行2017年0001号《按揭业务担保合作协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约支付款项给被告周伟强，被告周伟强没有依约履行还款义务，是被告违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告周伟强逾期还款，经原告催告后在合理期限内仍未还款，具备上述贷款合同的约定解除合同条件，原告请求解除与被告周伟强签订的《个人购房按揭贷款合同）借款合同》，理据充足，本院予以支持。同时，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，合同解除后，被告周伟强应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。对上述贷款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2017年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。原告请求被告周伟强立即偿还截止2020年11月30日该借款合同项下的本金497084.54元、利息12584.25元、罚息76.05元、复利236.88元，合计509981.99元以及从2020年12月1日起至款项还清日止按借款合同约定利率支付利息、罚息、复利，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于涉案房屋的优先受偿权问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告周伟强购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市***************房享有优先受偿权，本院不予支持。关于本案债务是否应由被告碧桂园公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，原告与被告碧桂园公司签订《按揭业务担保合作协议》，协议约定，碧桂园公司同意为符合抵押贷款条件的购房者提供连带责任保证。同时约定，如原告主张购房者支付贷款本息时，购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，原告承诺先向购房者追索、处置所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，碧桂园公司应立即承担连带清偿责任。本案中，涉案房产已办妥抵押权预告登记手续，按照合同约定，对于本案债务，原告应先向周伟强追索、处置涉案房产后仍不足清偿的或涉案房产无法处置的，才由碧桂园公司承担连带清偿责任，该约定是双方当事人就实现担保权的顺序所作的特别约定，没有违反法律强制性规定，应认定合法有效。据此，对于本案债务的清偿，应优先处置涉案房产（开平市***************房），处置该房产后仍不足以清偿的，由被告碧桂园公司继续向原告清偿。对原告请求被告碧桂园公司对本案债务直接承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，碧桂园公司承担保证责任后，有权向周伟强追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告周伟强经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广发银行股份有限公司开平支行与被告周伟强签订的《个人房屋按揭贷款合同》（编号：103170001668）。二、被告周伟强应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本息合计509981.99元及从2020年12月1日起至款项清偿之日止的利息（以本金497084.54元为基数，按《个人房屋按揭贷款合同》的有关约定计算）给原告广发银行股份有限公司开平支行。三、若被告周伟强未按上述第二判项的内容按时足额还款及支付本案受理费、保全费，原告广发银行股份有限公司开平支行应优先处置被告周伟强名下的开平市***************碧房，处置该房产后仍不足以清偿的，由被告开平市****地产开发有限公司继续清偿给原告广发银行股份有限公司开平支行。被告开平市****地产开发有限公司承担保证责任后，有权向周伟强追偿。四、驳回原告广发银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9080.46元、保全费3070元（原告已预交），由被告周伟强负担。原告广发银行股份有限公司开平支行多预交的案件受理费及保全费合计12150.46元，由本院予以退回；被告周伟强应向本院补缴案件受理费及保全费12150.46元，被告开平市****地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  戚锦洪人民陪审员  何齐旺人民陪审员  陈洁敏二〇二〇年十二月九日法官 助理  高万丽书 记 员  戚晓红