广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初4625号原告：台山市台城润丰房地产中介服务部，住所地广东省台山市×××××××××××××××××××，统一社会信用代码92440781MA4WNYPG1P。经营者：梁惠兰。委托诉讼代理人：陈少华，男，该公司员工。被告：黄瑟，男，1981年10月14日出生，汉族，住广东省遂溪县×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××736。委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所律师。第三人：王慧，女，1988年5月12日出生，汉族，住广东省台山市××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××360。原告台山市台城润丰房地产中介服务部（以下简称润丰服务部）与被告黄瑟、第三人王慧居间合同纠纷一案,本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。润丰服务部的委托诉讼代理人陈少华，黄瑟的委托诉讼代理人伍晓莹到庭参加诉讼，王慧经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润丰服务部向本院提出诉讼请求：1.判令黄瑟支付居间服务费25000元；2.本案的诉讼费用由黄瑟承担。事实和理由：黄瑟与王慧于2018年6月27日在润丰服务部签订《房地产买卖合同》。双方约定将黄瑟位于台山市×××××繁华里八街3座613房的物业卖给王慧，当时王慧通过现金支付房产交易定金20000元人民币给黄瑟，其后在2018年7月23日王慧再次通过现金交付30000元给黄瑟。黄瑟写下收据确认收到定金。但由于王慧个人原因，无法完成这次房产交易，故交易中断。根据合同第十一条第1点约定，买方由于自身原因使交易不成功的，买方所付的定金不予退还，卖方收取该定金后与经纪方各占50%。本次交易因王慧自身的原因没有完成，黄瑟应将收到的定金50000元的50%即25000元支付给润丰服务部作为违约费用。但黄瑟一直没有支付，且经多次与黄瑟进行沟通，无法达成协商一致。综上所述，黄瑟违反了合同违约责任的约定条款，因此请求法院判令黄瑟支付25000元的居间服务费。黄瑟辩称，一、收到5万元定金属实。但该定金为“购房合同”的履约定金，不是“居间合同”的履约定金，润丰服务部非购房合同相对方，因此以第十一条第一点约定“购房履约定金”各占50%的约定主张“居间报酬”无事实和法律依据。二、“所有费用及损失由违约方承担”，即润丰服务部的居间费或违约金均由违约方即买方王慧承担。对润丰服务部的居间费以及其他损失问题，合同第十条已经明确约定“所有费用及损失由违约方承担”。黄瑟是守约方，无须支付本案的违约费用。润丰服务部主张“居间服务费”的事实理由是因为买方违约。黄瑟是守约方，因此，润丰服务部主张违约费用无事实和法律依据。三、即使需要支付居间费用，居间费用数额应为3500元。合同第九条约定的是“买方”签订商品房买卖合同后支付居间报酬3500元，即润丰服务部充分履行居间义务后的居间报酬为3500元。该3500元已经是全部居间服务完成的对价。合同并没有另外增加润丰服务部居间报酬的约定。超过3500元居间报酬的，应当视为润丰服务部的损失或者润丰服务部可以主张的违约金，润丰服务部应当按照违约条款向违约方主张（认定责任人并适用相关条款）。四、对于买方（王慧）违约，如何保障润丰服务部利益合同有约定。按照十一条第5点约定，买方违约的，润丰服务部可以向买方主张违约金7000元。合同已经提供了润丰服务部维权的途径和救济方式。且该条款是手写体，法律效力优于第十一条的其他约定。五、本案中，买卖双方的合同解除并没有经法院判决确认，不符合支付居间费的条件。2020年3月10日晚上，中介方通过微信告诉黄瑟说买方不买了，黄瑟可以没收定金。但从始至终没有提供买方的联系方式，也没有提供买方不买的书面材料，且买方也没有书面意见同意解除并同意由卖方没收定金。因此，买方是否真正违约，合同是否解除、没收定金是否合法尚未得到司法确认，该单方行为是否有效尚处于不确定的状态。六、润丰服务部没有履行居间服务。在买方违约的情况下，按照第十一条第4点的约定，润丰服务部须向买方发出“催促通知”。但本案中，润丰服务部没有按照合同约定履行“催促通知”义务，又不提供买方的联系方式给黄瑟自行通知。导致房屋买卖合同尚未解除，定金处于不确定（是否没收以及没收是否合法）的状态。即使没收定金，也是黄瑟基于买卖合同的相对方违约而获得的违约赔偿，与润丰服务部主张的居间费无关。另外，润丰服务部从始至终没有向黄瑟提供买方的联系方式，买卖双方只有在签订合同时见过一次面。人为、故意隔绝买卖双方的联系，并没有起到居间作用，应当不予支付或减少支付居间报酬。综上所述，请依法驳回润丰服务部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：润丰服务部提交《房地产买卖合同》原件1份、收款收据原件2份。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：黄瑟（卖方）、王慧（买方）和润丰服务部（经纪方）于2018年6月27日签订《房地产买卖合同》，主要内容载明：黄瑟将其向台山市××××地产开发有限公司购买的台山市×××××繁华里八街3座613房房屋以348000元卖予王慧；王慧须于合同签订当日交付定金20000元，2018年7月30日前交付定金30000元；楼价余款在本次交易完成当天或在房屋管理部门成功受理本次交易当天交付；王慧签署《广东省房地产买卖合同》后当天支付服务佣金3500元；在签署合同当天起，买方放弃购买该物业或由于买方自身原因致使交易不成功的，买方所付的定金不予退还，卖方收取该定金后与经纪方各占50%；在签署合同当天起，卖方放弃出售该物业或由于卖方自身原因致使交易不成功的，卖方应向买方双倍退还所收定金，买方收取该赔偿定金后与经纪方各占50%；在签署合同后，若买卖双方或单方出现违反合同相关内容或买卖双方共同撤销本次交易或单方撤销本次交易，违约方均须向经纪方支付该物业总成交价的2%即人民币7000元作为违约金；卖方办理好不动产证后30天内，买卖双方共同到台山不动产中心办理过户手续。合同签订后，王慧依约分二次交付了共50000元定金给黄瑟，余款至今未付。另查明，台山市×××××繁华里八街3座613房的房屋于2020年1月20日办理了产权登记，权属人为黄瑟。本院认为，本案属居间合同纠纷。买卖及中介三方在平等、自愿、协商一致的前提下签订的《房地产买卖合同》合法有效，三方应严格依约履行。合同未约定明确的履行时间，买卖双方亦未主张对方违约或明确表明合同已解除或终止履行，合同迟延履行的原因及是否可继续履行尚不确定，润丰服务部也没提交向双方催告履行或解除合同的相关证据和提出有关主张，《房地产买卖合同》仍处于待定状态，合同仍存在继续履行的可能，50000元定金仍有可能转化为房款支付。因此，润丰服务部在定金的处置方式尚未确定的情况下，主张依合同约定分享没收王慧的50000元定金的50%即25000元，没有法律依据，不予支持。黄瑟针对该请求的抗辩理据充分，予以采纳。若润丰服务部认为居间义务已履行或大部分履行，是对方违约致合同无法履行，无法实现合同目的的，可依据合同条款另行主张相关权利，本案不作调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告台山市台城润丰房地产中介服务部的全部诉讼请求。案件受理费425元（已由台山市台城润丰房地产中介服务部预交），减半收取计212.5元，由台山市台城润丰房地产中介服务部负担。台山市台城润丰房地产中介服务部多预交的案件受理费212.5元，由本院予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 谭文威二〇二〇年十二月一日法官助理 容艳兰书 记 员 陈慧娟