内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民事判决书（2020）内0403民初4550号原告：王树进，男，1957年2月2日出生，汉族，农民，住赤峰市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张雪峰，内蒙古千孚律师事务所律师。被告：马化祥，男，1951年2月9日出生，汉族，农民，住赤峰市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：周会树，赤峰市元宝山区平庄镇法律服务所法律工作者。第三人：赤峰市翁牛特旗鑫隆小额贷款有限责任公司，住所地，赤峰市翁牛特旗乌丹镇全宁居委会华昱家园商业街2号10-11号，统一社会信用代码91150426683442931H。法定代表人：董伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李蕾，内蒙古百柳律师事务所律师。原告王树进与被告马化祥、第三人赤峰市翁牛特旗鑫隆小额贷款有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告王树进及其委托诉讼代理人张雪峰、被告马化祥及其委托诉讼代理人周会树、第三人赤峰市翁牛特旗鑫隆小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人李蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王树进向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年12月3日签订的“证明协议”（房屋顶账协议）；2.被告马化祥立即归还欠款本金228780元，并自2014年1月1日按照年利率15.4%支付借款利息至全部还清时止。事实和理由：原、被告原为同事关系。2014年1月1日，被告以经营之需给工人开支为由在原告处借款228780元，原告以现金支付给被告，后被告为原告出具借款条一枚，原、被告双方约定月利率为2％，每月利息4575元。双方未约定明确的还款日期，后经原告多次索要未果。2019年12月3日原、被告签订一份“证明协议”，约定建昌营幸福家园C区2＃楼4单元西户451，包括地下室，住宅面积85.83平方米，地下室80.8平方米抵顶借款，此房归王树进所有，由马化祥办理网签到王树进名下，欠条抽回。原告多次督促被告将涉案房屋网签至原告名下未果，2020年11月9日经调査赤峰市元宝山区房产管理中心，建昌营村幸福家园C区2＃商住楼4-451室，面积85.83平方米，已经于2015年4月22日出售给第三人，现第三人为买受人，涉案房屋所有权存在重大瑕疵，被告也无法办理网签至原告名下，不能实现所有权转让、不能办理不动产登记、抵顶债权债务的合同目的不能实现。综上，原告认为，原、被告签订“证明协议”系以房顶账协议，在该协议中明确约定，由被告马化祥办理网签至原告名下，欠条抽回，系附条件行为。又因涉案房屋网签在第三人名下，办理网签至原告名下已经成为不可能，不能实现抵顶债权债务的合同目的。故依据《合同法》第94条的规定，要求解除合同，被告立即偿还欠款本金及利息，敬请依法支持原告的诉讼请求。被告马化祥辩称，原告的诉讼无事实根据和法律根据，双方之间的债权债务关系已经用楼房抵顶，借贷关系已经不存在。1.本案事实是，被告在任赤峰乾蓬房地产开发有限公司建昌营幸福家园项目部经理时，为给工人开支代表乾蓬公司于2008年向原告借款100000元，于当年年末偿还了30000元，2014年1月1日出具了228780元借据，是将70000元本金前期产生的利息158780元（均是按月息4分高利计息）计入到了后期本金，根据民间借贷司法解释第28条的规定，将超出法律规定的利息计入本金不受法律保护。2.2015年1月16日，因被告还不上原告70000元本金和高额利息，被告和原告协商，被告将自己所有的的位××镇东户142#住宅、面积132.85平方米及地下室抵顶原告借款本息，双方算账后，原告应给付被告超出借款本息的房歀200000元，双方签订了《证明协议》，故自2015年1月16日起是原告欠被告的房款200000元及利息192000元（利率月息2分，自2015年1月16日起至2019年12月3日）未付，此期间原告欠被告本息392000元，至2019年12月3日，因原告偿还不上被告的房款及利息392000元整，原告找被告协商要求退回抵顶的××楼东户住宅楼，另行抵顶给原告一个小面积的楼房，经与乾蓬公司协啇，将乾蓬公司欠管理人员工资的顶账房、位于建昌营幸福家园2#楼4单元西户451#住宅（85.83平方米）及地下室8.08平方米抵顶给了原告，双方签订第二份《证明协议》后，被告将房屋交付给原告，原告自2019年12月3日占有使用至今，并且该楼房原告在窗户上张贴广告正在公开卖房。因此自2015年1月16日，双方之间的债权债务关系已经以楼房抵顶而不复存在。3.本案原告应首先应撤销证明协议并交还占有使用的房屋后才有权按民间借贷法律关系主张权利。综上所述，原、被告之间已不存在借贷关系，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，1.原告与被告之间的借贷行为是否发生，第三人不知情，如果二人之间存在民间借贷纠纷，第三人请求贵院依据最高院关于审理民间借贷纠纷司法解释的有关规定进行审理，对原告和被告之间的借贷行为是否真实发生进行审查，对借款合意、转账凭据等证据进行综合审查，如果本案被告确有向原告借款事实，那应由被告偿还原告的借款即可。2.针对原告要求解除二人签订的证明协议的诉请答辩如下：首先，该份协议第三人并不知情，其次，二人之间签订的证明协议应属无效协议，依据法律规定，无效协议自签订之时起自始无效。被告马化祥作为自然人不是涉案房屋的房地产开发公司，马化祥个人没有售楼资格、资质，且马化祥也无权签订借款抵账证明协议。因涉案房屋并不属于被告个人所有，涉案房屋早在2015年4月22日就登记在第三人名下，四年以后，在2019年12月3日马化祥还将这套房子以证明协议的方式抵给原告，其行为存在恶意欺诈行为，“一房二卖”是否涉嫌诈骗，请贵院予以查明。综上，本案仅为原、被告之间的民间借贷纠纷，二人之间签订的证明协议，自签订时就是无效协议，无须解除，如二人的借贷真实，应就借贷行为是否发生进行审查，原告将第三人诉至贵院，毫无依据，给第三人造成诉累，故第三人请贵院驳回原告对第三人的诉请。本院经审理认定事实如下：2008年被告向原告借款100000元，约定月息2分，2014年1月1日，经双方结算，被告为原告出具了金额为228780元的借据，其中本金100000元，利息128780元。2015年1月16日，原、被告签订协议，被告将位于××镇东户142#住宅、面积132.85平方米及地下室抵顶原告借款本息，双方算账后，原告应给付被告超出借款本息的房歀200000元，但该协议未实际履行，2019年12月3日，原、被告又签订协议，被告将位于××镇西户451#住宅（85.83平方米）及地下室8.08平方米抵顶给了原告，约定由被告办理网签到原告名下。2020年11月9日，经原告查询，该房屋已于2015年4月22日出售给了第三人，被告已不能向原告交付该房屋。诉讼请求中，原告并未要求第三人承担责任。上述事实，有借据、证明协议两份、赤峰市元宝山区房产管理中心的证明及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原、被告双方曾因借款达成用楼房抵账的协议，2015年1月16日的协议因未履行，双方又在2019年12月3日达成了新的协议，用位于××镇西户451#住宅（85.83平方米）及地下室8.08平方米抵顶借款，并约定由被告负责办理网签，因该楼房已经在房产管理中心记载的买受人为第三人，被告已不能向原告交付该房屋。被告为赤峰乾蓬房地产开发有限公司建昌营幸福家园项目部经理，其虽然以个人名义与被告达成用楼房抵账的协议，但该协议不必然为无效，故原告要求解除该协议的主张，本院予以支持。因被告不能向原告交付抵账楼房，被告主张双方已不存在民间借贷关系的理由不能成立，其主张本院不予支持。借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。本案中，双方均认可借款本金为100000元，借款利息为月息2分。原告称借款时间为2008年的7、8月份左右，被告称借款时间为2008年的3月份。被告称2008年12月份偿还借款30000元，原告予以否认，被告无证据证实，被告的该主张本院不予支持。2014年1月1日经双方结算，被告出具了金额为228780元的借据，其中借款本金100000元，借款利息128780元，双方以月息2分计息，反推借款时间为2008年8月18日。原、被告约定的借款年利率为24%，超过原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍，即年利率15.4%，故超过部分的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第三十二条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年12月3日签订的证明协议；二、被告马化祥偿还原告王树进借款本金100000元及利息（利息以借款本金100000元为基数，自2008年8月18日起计算至至款项付清之日止，按年利率15.4%计算），于本判决发生法律效力后立即付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4127元，由原告王树进负担1300元，由被告马化祥负担2827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 刘慧阳二〇二〇年十二月十一日书记员 李林旭