汉中市汉台区人民法院      民事判决书       (2020)陕0702民初5770号      原告：乔伟，男，汉族，1966年5月4日出生，住陕西省汉中市汉台区联盟，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告：郑小玲，女，汉族，1968年5月6日出生，住陕西省汉中市汉台区汉前东巷6号搬迁点式3号楼502室，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   二原告共同委托代理人：王丛文，四川华民律师事务所律师。   被告：汉中恒和房地产开发有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区商铺，统一社会信用代码91610700580772022C。   法定代表人：李建全，系公司执行董事兼总经理。   委托代理人：吴斌，陕西迪杰律师事务所律师。   委托代理人：程娉，陕西迪杰律师事务所实习律师。   原告乔伟、郑小玲诉被告汉中恒和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑小玲及二原告共同委托代理人王丛文、被告委托代理人吴斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告乔伟、郑小玲向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金66150元（算至2020年7月30日），其余违约金算至被告交房时至；2、请求法院判令被告立即交付原告购买的房屋。事实和理由：被告系房产开发公司在汉中市汉台区设“和谐东景”一房产开发项目，后原告与被告签订《商品房预售合同》，该合同明确约定了房屋的价款、交付房款的时间、被告交房的时间、办理不动产证即交割产权的时间等。原告依据合同履行了交付房款的义务，但被告并没有按照合同的约定办理交房、办理产权交割等义务。后原告一方多次同其他业主与被告一方就合同履行一事磋商，被告一方在交付房屋、办理通水、电、气以及交付房屋等方面多次承诺，但时至今日被告仍然没有按照合同和承诺履行。原告认为，原被告签订的合同，以及被告的承诺真实、合法、有效，应当受到法律的保护，被告一方屡次违约的行为侵犯包括原告在内的购房消费者的合法权益，同时也给原告造成了相应的损失，被告的行为有违诚实信用原则。为了维护正常的房产交易次序、维护自身的合法权益，原告现诉至本院，请求依法判决。   被告汉中恒和房地产开发有限公司辩称，对原告在我公司购房及交付了全额购房款的事实无异议，原告购买的房屋具备交付的条件，原告已经于2020年8月2日拿到房屋钥匙，该小区的入住业主已经达到94%，原告诉称的小区环境等问题不影响房屋正常使用。原告主张的违约金过高，本案中不存在双倍违约金，合同明确约定逾期违约金为每日万分之一，在计算逾期交房违约金的时候应该扣减34天。被告方愿意和原告解除合同。   原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、商品房预售合同；2、不动产发票；3、贷款结清贷款证明；4、契税及大修基金代办委托书。   被告质证对证据1、2、3、4真实性无异议，证据2明确约定了违约金标准，证据4与本案无关。   被告为支持自己的抗辩意见，向本院提交以下视频证据一份。   原告质证认为是否达到交付条件应当以法律规定以及政府部门的认定为准。   本院为查明案件事实，保证类案的裁判尺度统一，依据最高人民法院关于《统一法律适用加强类案检索的指导意见》（试行）相关规定，依职权调取《2018年3月10日业主协调会承诺》（复印件）一份。   原告质证无异议，原告也确实参与了维权活动。   被告质证无异议。   根据以上证据以及庭审查明情况，双方对购房基本事实均无异议，本院予以确认；双方有异议的事实如下：1、交付时间和交付标准；根据合同约定，交付期限约定，出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将商品房经验收合格的房屋交付买受人使用；2、逾期交房违约金问题；根据合同约定，出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款343230元。但被告未能按照约定向原告交付房屋，涉案的房屋至今尚未经验收合格。   另查明，1、因被告未能在合同约定的期限内向业主交付房屋，被告出具《2018年3月10日业主协调会承诺》，承诺第7条载明“若2018年5月30日前仍不能交房，超出部分开发商承诺双倍合同约定全额补偿”。2、2020年1月31日汉中市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部发出《关于延迟我市各类企业复产复工的通告》及2020年2月21日发出的《关于有序恢复生产生活秩序的通告》，因疫情影响停工停产客观存在，本院酌情扣除疫情天数为34天。   本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告向被告支付了购房款，履行了合同义务；被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，且涉案的房屋至今尚未经验收合格，其行为构成违约，应承担违约责任。经审查，双方约定交付房屋的时间为2017年5月30日，至法庭调查终结之日2020年12月3日被告逾期交房1283天，扣除疫情34天，实际逾期交房为1249天；对于违约金支付标准的问题，首先，合同约定为每日万分之一，但原告主张按照二倍计算，即每日万分之二，理由是被告出具《2018年3月10日业主协调会承诺》，针对该承诺，被告质证无异议，根据承诺书的形成过程及相关内容，该承诺书应认定为向全体业主出具，承诺书效力应予认定，对恒和公司有约束力，应予适用；故依据该标准：2017年5月31日至2018年5月30日为364天，违约金为9571.67元（343230×1÷10000×364=12493.57）。2018年5月31日至2020年12月3日为885天，违约金双倍计算为40600.72元（343230×1÷10000×885×2=60751.71），违约金合计73245.28元。对于被告提出违约金过高的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，有关损失可参照有关房屋租金标准计算。结合本案案情及本地房屋租金标准来看，按照以上标准的违约金相对于原告的实际损失明显过高，对已经确定的违约金基础上降低30％，更符合客观实际及法律规定，故本院对违约金进行调整为51271.7元（73245.28*70%）；对原告主张法庭调查终结之后的逾期交房违约金，由于未来可能存在被告恒和房产公司是否通知交付房屋，交付条件是否已经成就等争议，而对这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本案判决中预先解决，因此对法庭调查终结之后的违约金，应由原告另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第二款，最高人民法院关于《统一法律适用加强类案检索的指导意见》（试行）第一、第二、第三、第四条之规定，判决如下：   一、由被告汉中恒和房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向原告乔伟、郑小玲支付截止2020年12月3日的逾期交房违约金51271.7元；   二、驳回原告乔伟、郑小玲的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1454元，减半收取727元，由被告汉中恒和房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。         审 判 员 胡 喆       二○二○年十二月三十日       书 记 员 张顺帆