内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2020）内09民终1349号上诉人（原审原告）：乌兰察布市集宁区建国集贸有限责任公司，统一社会信用代码911502027936347663法定代表人：魏某1。委托诉讼代理人：魏某2。委托诉讼代理人：张某，内蒙古博曦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌兰察布市永畅投资担保有限公司，统一社会信用代码9115098267693548Ｘ9法定代表人：李某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，乌兰察布市“148”协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。原审第三人：王某，现住乌兰察布市。原审第三人：郭某，现住址同上。原审第三人内蒙古鼎栋房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150901564177266Ｔ法定代表人：李某2。委托诉讼代理人：欧某，内蒙古奥特尔律师事务所律师。原审第三人：乌兰察布市信然投资有限公司，统一社会信用代码911509825919563883法定代表人：李某2。上诉人乌兰察布市集宁区建国集贸有限责任公司因与被上诉人乌兰察布市永畅投资担保有限公司、原审第三人王某、郭某、内蒙古鼎栋房地产开发有限责任公司、乌兰察布市信然投资有限公司执行异议之诉一案，不服丰镇市人民法院（2020）内0981民初672号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人乌兰察布市集宁区建国集贸有限责任公司的委托诉讼代理人魏某2、张某，被上诉人乌兰察布市永畅投资担保有限公司的委托诉讼代理人赵某，原审第三人内蒙古鼎栋房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人欧某，原审第三人乌兰察布市信然投资有限公司的法定代表人李某2到庭参加诉讼。原审第三人王某、郭某经本院合法传唤未到庭。本院依法缺席审理，现已审理终结。原审认定，2012年4月5日，甲方（即原告建国集贸公司）与乙方（即第三人信然投资公司及第三人鼎栋房地产公司）签订《乌兰察布市集宁区桥西建国市场改造项目实施合作合同书》，该协议约定：项目名称：乌兰察布市集宁区桥西建国集贸市场升级改造与扩建工程。合作方式：1、甲方提供项目立项备案确认手续，建设用地和建设用地规划行政许可手续，甲方负责出10310平米的土地，包括市场未拆的房屋。甲方占股份比例40%，乙方占股份比例60%，在合同签字前土地出任何事由，由甲方全部负责。2、乙方承担市场改造建设施工前办理各种批准施工许可手续费用6000000元。资产归属与分配：产权与处分权属于甲、乙双方共有的范围：北楼、东楼的全部建筑、西楼的全部外门面房和除去甲方所有的全部内门面房与市场和物业管理办公室外的全部建筑，南回迁楼除安置拆迁户外的全部剩余住宅，地下停车场。2016年5月21日第三人鼎栋房地产开发公司与第三人王某签订8份《商品房买卖合同》，约定第三人王某向第三人鼎栋房地产开发公司购买盛世家园小区8处商业房，分别为1号楼1011号、1012号、1013号、1014号、1015号、1016号、1017号、1018号，合同编号分别为：2012-0014124号、2012-0014125号、2012-0014126号、2012-0014127号、2012-0014128号、2012-0014129号、2012-0014130号、2012-0014131号，并在乌兰察布市集宁区房产物业管理局备案。2016年6月7日第三人王某、第三人郭某与丰镇市农村信用合作联社股份有限公司签订《借款合同》，约定第三人王某、第三人郭某向丰镇市农村信用合作联社股份有限公司借款4000000元，借款期限从2016年6月7日起至2017年6月1日止。丰镇市农村信用合作联社股份有限公司又与第三人王某、第三人郭某、被告永畅投资担保公司签订《保证合同》，约定由被告永畅投资担保公司为第三人王某向丰镇市农村信用合作联社股份有限公司的借款4000000元承担连带保证责任，保证期间为借款期限届满之日起两年。2016年6月10日，被告永畅投资担保公司又与第三人王某签订《反担保抵押合同》，约定第三人王某用作抵押反担保的财产为第三人王某向第三人鼎栋房地产开发公司购买的盛世家园小区8处商业房，分别为1号楼1011号、1012号、1013号、1014号、1015号、1016号、1017号、1018号的8处商业房。因第三人王某、第三人郭某未按约定归还丰镇市农村信用合作联社股份有限公司的借款，2017年11月27日，案外人丰镇市农村信用合作联社股份有限公司起诉本案第三人王某、第三人郭某，被告永畅投资担保公司，请求判令王某与郭某归还借款本息，并请求永畅投资担保公司承担连带清偿责任。案件审理过程中，该院追加内蒙古鼎栋房地产开发有限责任公司为被告参加诉讼，于2017年12月26日作出（2017）内0981民初1197号民事判决书，判决一、被告王某、被告郭某、被告内蒙古鼎栋房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内归还原告丰镇市农村信用合作联社股份有限公司借款本金4000000元及利息569774.58元（利息结算截止2017年12月25日，并按本金4000000元按年利率16.3875%计算至给付之日）；二、被告乌兰察布市永畅投资担保有限责任公司对上述义务承担连带清偿责任。该判决生效后，2016年12月31日案外人丰镇市农村信用联社股份有限公司将本案第三人永畅投资担保有限责任公司保证金账户内的4000000元划扣，以扣抵本案第三人王某、第三人郭某、被告内蒙古鼎栋房地产开发有限责任公司的贷款4000000元。2018年1月29日，永畅投资担保公司作为原告，向该院提起追偿权诉讼，该院于2019年3月20日作出（2018）内0981民初132号判决，判决如下：一、被告王某、郭某、内蒙古鼎栋房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内归还原告乌兰察布市永畅投资担保有限公司借款本金4000000元，利息70700元，以及2017年12月20日到2019年2月28日以本金4000000元为基数，按照年利率16.3875%计算利息779117元。并按照本金4000000元为基数，按照年利率16.3875%计算至给付之日。二、被告王某、郭某、内蒙古鼎栋房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内支付赔偿原告乌兰察布市永畅投资担保有限公司以本金4000000元为基数10%的违约金，即400000元。之后，乌兰察布市永畅投资担保有限公司向该院提出执行申请，我院于2019年6月5日作出（2019）内0981执212号之二十执行裁定书，协助执行通知书，查封了被执行人王某名下的的位××区、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018号商业房产。之后，原告集宁建国集贸公司向该院提出执行异议，该院于2020年5月9日作出（2020）内0981执异2号执行裁定书，裁定驳回异议人（案外人）乌兰察布市集宁区建国集贸有限责任公司的异议申请。乌兰察布市集宁区建国集贸有限责任公司向该院提起执行异议之诉。原审认为，原告建国集贸公司称位于××区、1012号、1013号、1014号、1015号、1016号、1017号、1018号共8处商业房产权与处分权属于原告建国集贸公司与第三人鼎栋房地产公司、第三人信然投资公司共有，未经共有人同意，第三人鼎栋房地产公司无权出售8处房产，但原告与第三人鼎栋房地产公司、第三人信然投资公司签订的《乌兰察布市集宁区桥西建国市场改造项目实施合作合同书》属于三方内部合作协议，不能对抗善意第三人。第三人鼎栋房地产开发公司在取得商品房预售许可证后与第三人王某签订的8份《商品房买卖合同》，第三人王某购买了位于××区、1012号、1013号、1014号、1015号、1016号、1017号、1018号八套房产，并在乌兰察布市集宁区房产物业管理局登记备案。原告建国集贸公司称第三人王某并非善意第三人，但原告提供的证据不足以证明其主张。综上，原告乌兰察布市集宁区建国集贸有限责任公司对执行标的享有的权益不足以排除强制执行，对其终止执行的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定判决为:驳回原告乌兰察布市集宁区建国集贸有限责任公司的诉讼请求。一审宣判后，乌兰察布市集宁区建国集贸有限责任公司不服，向本院提出上诉，主要理由为原审第三人王某并非善意第三人，其与鼎栋房地产开发公司签订的商品房买卖合同并未实际出资，目的是为被上诉人借款保证责任提供反担保，受让目的不具有善意性，故应停止对该八处房产的强制执行。被上诉人乌兰察布市永畅投资担保有限公司、原审第三人内蒙古鼎栋房地产开发有限责任公司、原审第三人乌兰察布市信然投资有限公司均以同意原审判决做了答辩。原审第三人王某、郭某未出庭，亦未提供书面答辩。经审理查明，原判认定事实属实。本院认为，本案的争议焦点是上诉人乌兰察布市集宁区建国集贸有限责任公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人对不动产享有足以排除执行的民事权益需要同时符合四个方面的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上诉人与原审第三人内蒙古鼎栋房地产开发公司、第三人乌兰察布市信然投资有限公司签订的《乌兰察布市集宁区桥西建国市场改造项目实施合作合同书》，涉案八处房产属三方共有。原审第三人内蒙古鼎栋房地产开发公司与原审第三人王某虽就该八处房产签订了《商品房买卖合同》，并出具了收据，但没有相关的付款凭证及银行流水。且原审第三人王某及内蒙古鼎栋房地产开发公司也认可王某并未实际出资，只是借用其名义向信用社借款提供担保，该行为侵犯了上诉人乌兰察布市集宁区建国集贸有限责任公司的权利。原审第三人王某就案涉房屋只能享有基于房屋买卖合同的债权请求权，并不能享有物权权益。故上诉人乌兰察布市集宁区建国集贸有限责任公司的上诉理由成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销丰镇市人民法院（2020）内0981民初672号民事判决；二、停止对集宁区桥西新华街建国三路德胜巷“盛世家园”小区1号楼商业房1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018号八处房产的强制执行，解除对上述房产的查封。一、二审案件受理费45699元由被上诉人乌兰察布市永畅投资担保有限公司、原审第三人内蒙古鼎栋房地产开发有限责任公司、原审第三人乌兰察布市信然投资有限、王某、郭某共同负担。本判决为终审判决。审判长 郝春雷审判员 尹志明审判员 刘国婷二0二0年十二月二十三日书记员 张鹏飞