北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初901号原告（案外人）：朱万发，男，1958年12月19日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王永锋，北京水波纹律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行,住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告朱万发与被告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）、第三人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱万发及委托诉讼代理人王永锋，被告北京银行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，第三人天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱万发向本院提出诉讼请求：不得执行北京市延庆区天润·和丽嘉苑x号楼x单元x号（规划房号：x-x-x）房屋；诉讼费由被告北京银行新源支行承担。事实与理由：2012年4月，天润诚泽公司拟拆迁开发并建设“天润·和丽嘉苑”项目，因当时延庆区房地产开发房源紧张，朱万发于2012年4月12日起陆续向天润诚泽公司支付钱款用以准备购买房屋。2016年9月1日，天润诚泽公司开工建设该项目，2018年9月21日取得《商品房预售许可证》。2019年8月15日，该项目竣工验收。2016年8月9日，朱某、赵某一夫妻（系朱万发姐姐、姐夫）作为甲方，朱万发、吴某夫妻作为乙方，赵某、杨某夫妻（系朱万发姐姐的女儿、女婿）作为丙方，三方家庭经协商签订《三方共同购房协议》，一致同意共同出资购买涉案项目房屋两套。涉案房屋系朱万发、朱某、赵某等六人共同所有的房屋，用于三家日后共同生活养老，朱万发系根据朱某夫妻、赵某夫妻以及吴某的授权委托而出面办理购买房屋事宜，该事实已经北京市延庆区延庆镇人民调解委员会确认。经不动产登记信息查询，上述六人名下均无其他用于居住的房屋。2016年8月16日，朱万发向天润诚泽公司登记预定购房。2018年10月8日，朱万发与天润诚泽公司签订《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称认购协议），约定朱万发购买天润诚泽公司开发销售的涉案项目规划房号x-x-x号房屋，同日，天润诚泽公司出具《天润·和丽嘉苑确认单》和二份收据，确认朱万发已支付购房款共计4277384元，付款方式为一次性付款。后因小区规划调整楼号，实际房号变更为“天润·和丽嘉苑”x号楼x单元x号。北京市第四中级人民法院因北京银行新源支行与天润诚泽公司等金融借款合同纠纷财产保全一案，作出(2020)京04财保14号民事裁定书和（2020）京04执保92号协助执行通知书，于2020年5月14日查封了涉案房屋。后朱万发向法院提出执行异议，要求中止对涉案房屋的执行，法院于2020年9月7日作出(2020)京04执异178号执行裁定书,驳回了朱万发的异议请求。朱万发与天润诚泽公司于法院查封前即签订了认购协议，就买卖涉案房屋达成了一致的意思表示，且该意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为双方已签订合法有效的书面买卖合同。朱万发已经支付全部房款，并占有使用涉案房屋，已领取房屋钥匙、水卡、电卡等，并交纳了公共维修基金、预缴物业费、装修保证金、装修管理费等费用。朱万发多次要求天润诚泽公司与其办理网签合同和过户登记手续，但天润诚泽公司以签约权限在北京市住房和城乡建设委员会为由不能签约、办理过户登记，不能办理过户的原因不在朱万发。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，朱万发对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其诉讼请求应予支持。被告北京银行新源支行辩称，请求驳回朱万发的诉讼请求。一、本案不符合执行异议复议规定第二十八、第二十九条规定的排除执行的条件，不应解除对涉案房屋的查封。（一）涉案房屋被查封前，朱万发仅与天润诚泽公司签订了认购协议，没有签订合法有效的房屋买卖合同；（二）朱万发提供的证据不能证明其已支付购房款，现有证据无法证明朱万发与天润诚泽公司存在基础借贷关系，朱万发提交了多份借款合同及收据，但没有提供证据证明其已经实际支付了全部价款，朱万发所述用以抵偿房款的基础权利不存在；基础债权范围无法确定，与朱万发所述金额不符；基础借贷关系主体不对应，朱万发所述以房抵债的债权组成与天润诚泽公司并不一一对应；（三）现有证据不能证明朱万发在涉案房屋查封前已经实际占有使用，朱万发提供了物业费等相关费用的收据，但是并没有提供相应的支付凭证，款项是否实际支付无法核实，即使相关费用已经缴纳，也不代表实际居住在该涉案房屋，从朱万发提供的房屋照片看，该房屋仍是毛坯房，没有占有使用的痕迹；（四）没有办理完成过户登记是因朱万发自身原因造成；（五）朱万发有其他用于居住的房屋。1.朱万发所称其所购买的两套房屋实际是由三个家庭共同购买，对此，北京银行新源支行认为，首先朱万发是否与他人共同购房的事实无法核实，其次朱万发基于其与天润诚泽公司签订的认购协议对涉案房屋享有物权期待权等相关权利，但物权期待权的享有方仅是认购协议的签订主体，其他方不享有物权期待权，朱万发与其他方存在借贷或者其他约定与本案并没有关系，也不能对抗北京银行新源支行。2.朱万发不仅购买涉案房屋，还购买了同一小区的另外一套房屋，此外朱万发名下还有其他房产，可以满足朱万发的基本居住要求。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,朱万发没有按照认购协议约定签订房屋买卖合同，是怠于行使登记的相关权利，自身存在过错。即使朱万发实际支付购房款并实际占有涉案房屋,但尚未办理产权过户登记手续的情况下,涉案房屋仍是可以被查封的。三、天润诚泽公司于2017年8月20日将涉案项目土地使用权及在建工程抵押给北京银行，朱万发知晓涉案项目所在土地及在建工程的抵押情况，并同意抵押行为，根据执行异议复议规定第二十七条的规定,北京银行新源支行对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对朱万发提出的排除执行异议的请求不应支持。第三人天润诚泽公司辩称，法院应当支持朱万发的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院针对涉案房屋查封之前，朱万发已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。朱万发所购涉案房屋的规划用途为住宅，且朱万发向天润诚泽公司支付了全部价款，合法占有该房屋。天润诚泽公司作为涉案商品房的开发企业，履行了向买受人交付房屋的合同义务，并积极筹措资金用于解决涉案房屋所在项目的贷款清偿和产权办理事宜，但困于重大疫情影响和土地使用权被查封、银行账户被冻结等多方因素，导致涉案房屋所在项目目前无法办理过户登记。朱万发作为涉案房屋的买受人，虽然名下已购一套房屋，但因家中人口众多且家庭成员之间签订有共同购房协议，以其名义所购买的涉案房屋仍然属于满足基本居住需要，应视为商品房消费者，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院应当中止对涉案房屋的执行。原告朱万发为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一认购协议、证据二《天润·和丽嘉苑确认单》，证据一、二证明朱万发与天润诚泽公司于涉案房屋被查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。证据三《三方共同购房协议》、委托协议、证据四三方家庭身份信息、证据五收条、证据六人民调解协议书，证据三至证据六证明涉案房屋系朱万发夫妻、朱某夫妻及赵某夫妻六人共同出资购买，按份共有，朱万发以自己的名义与第三人签订认购协议系根据其他共有权人的授权，且上述事实经延庆区延庆镇人民调解委员会确认。证据七登记表、证据八借款协议，证据七至证据八证明朱万发向天润诚泽公司登记预购房屋。证据九交房通知书、证据十钥匙、水卡、电卡、证据十一公共维修基金、预缴物业费、装修保证金等费用收据、证据十二装修合同，证据九至证据十二证明朱万发已合法占有涉案房屋，交纳相关费用并装修。证据十三不动产登记信息查询单，证明朱万发及其他共同购房人名下均无其他用于居住的房屋，购买涉案房屋系用于居住。证据十四收据，证明朱万发已支付全部购房款。证据十五情况说明、证据十六借款合同及收据、发票、证据十七转账支票、转账凭条、说明、证据十八业务委托协议书及收据、证据十九借款合同及收据，证据十五至证据十九证明朱万发与天润诚泽公司之间形成合法有效债权债务，并以此冲抵涉案房款，完成支付购房款的全部义务。证据二十企业所得税汇算清缴鉴证报告书、土地增值税清算鉴证报告、审计报告、鉴证报告书，证明朱万发为天润诚泽公司提供审计服务成果。证据二十一关于北京天德佳信会计服务有限责任公司（以下简称天德佳信公司）情况说明，证明朱万发是天德佳信公司的实际出资人和实际管理者。证据二十二关于北京天德佳信会计服务有限责任公司业务费冲抵购楼款情况说明，证明天德佳信公司和天润诚泽公司签订了103万元、130万元的业务合同，因天德佳信公司欠朱万发的应还未还借款，所以由天润诚泽公司将应付天德佳信公司的业务款转为朱万发的购房款，天德佳信公司对上述103万元、130万元业务费抵扣朱万发本案涉案房屋的购房款不持异议。证据二十三关于北京仁和至信财务咨询有限责任公司（以下简称仁和至信公司）情况说明，证明朱万发是仁和至信公司的实际出资人和实际管理者。证据二十四关于仁和至信公司代朱万发支付购楼款的情况说明，证明仁和至信公司支付给天润公司30.223万元，是用于支付朱万发购买涉案房屋的购房款。证据二十五(2020)京04执异178号执行裁定书，证明北京市第四中级人民法院在执行异议阶段驳回朱万发的异议请求。被告北京银行新源支行为证明其答辩意见向本院提交如下证据：证据一《借款合同》，证明天润诚泽公司为开发涉案房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行贷款11亿元人民币。证据二《抵押合同》、证据三抵押登记证明，证据二、证据三证明为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记，北京银行新源支行对涉案房屋享有抵押权，优先于朱万发的权利。证据四北京市第四中级人民法院（2020）京04财保14号民事裁定书、（2020）京04执保92号查封清单、财产保全清单，证明涉案房屋在2020年5月14日开始保全、查封。证据五(2020)京04执异99号执行裁定书，证明北京市第四中级人民法院已经支持朱万发对另一套房屋的异议请求，中止对另一套房屋的执行。证据六京房售证字（2018）112号商品房预售许可证、证据七北京市延庆区房屋市场管理中心关于“天润·和丽嘉苑”项目商品房预售许可证已过期的公告，证据六、证据七证明天润诚泽公司在2016年8月25日取得涉案土地使用权，2018年9月21日取得涉案项目的预售许可，2019年10月30日预售许可到期，到期后天润诚泽公司不能再继续销售房屋。第三人天润诚泽公司为证明其答辩意见向本院提交如下证据：证据一京房售证字（2018）xxx号商品房预售许可证、证据二北京市住房和城乡建设委员会预售项目信息网上公示、备案编号：xxxx延竣2019（建）xxxx号工程竣工验收备案表，证据一、证据二证明涉案的“天润·和丽嘉苑”项目建设开发和销售手续齐全。证据三规划施工号与门牌、楼牌编号对照表，证明涉案房屋规划施工楼号对应的门牌、楼牌编号情况。证据四天润诚泽公司委托北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）委托书，证明林寅公司是天润诚泽公司委托的“天润·和丽嘉苑”项目的销售代理。本院开庭审理时，本院根据朱万发的申请，通知证人朱某出庭作证。证人朱某当庭作证称，其系朱万发之兄、天德佳信公司、仁和至信公司虚挂的法定代表人，其没有在上述两个公司实际出资，也未参加上述两个公司的日常经营，朱万发负责上述两公司的实际经营管理。根据北京银行新源支行申请，法院开具了调查令，向北京市规划和自然资源委员会调取的编号：延(2020)xxx号《查询信息结果告知单》（公检法），显示2009年12月10日至2020年6月17日，朱万发在北京市延庆区恒安小区x号楼x层x单元x有房产一套，建筑面积为114.65平方米，用途为住宅；2017年4月21日至查询日2020年11月22日，朱万发在北京市延庆区庆园街x号院x号楼-x至x层x有房产一套，建筑面积259.73平方米，用途商业、储藏；从本院查封之日至查询日2020年11月22日朱万发的妻子吴某名下无其他用于居住的房屋。另法院依职权调取的证据一（2020）京04执异99号执行裁定书，证明朱万发购买了“天润·和丽嘉苑”x号楼x单元x的一套住房，该房屋已经被法院裁定中止执行；证据二2020年11月18日庭审笔录，证明证人贾某、窦某当庭提供的证言内容；证据三2020年11月16日朱万发在我院另案庭审笔录。经庭审质证，对原告朱万发提交的证据，北京银行新源支行对证据一形式真实性认可，内容真实性、证明目的不认可；对证据二、七、九、十二、十四、十六、十九、证据十七中的说明真实性、证明目的不认可；对证据三、十八形式真实性认可，内容真实性、关联性、证明目的均不认可；对证据四、六、十真实性认可，关联性、证明目的不认可；对证据五、证据十五、二十真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可；对证据八真实性、关联性、证明目的均不认可；对证据十一、十三真实性认可，证明目的不认可；对证据十七中的转账支票、转账凭条真实性不认可；对证据二十一至证据二十四形式真实性认可，内容真实性、合法性、证明目的不认可；对证据二十五的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。天润诚泽公司对证据一至证据二十、证据二十五的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可，对证据二十一至证据二十四的真实性认可。对被告北京银行新源支行提交的证据，朱万发、天润诚泽公司对证据一、二、三、五、六、七的真实性认、合法性认可，关联性、证明目的不认可；对证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。对第三人天润诚泽公司提交的证据一至证据四，朱万发对天润诚泽公司提交的全部证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可；北京银行新源支行对证据一的真实性认可，证明目的不认可；对证据二真实性、证明目的不认可；对证据三的真实性、证明目的认可；对证据四形式真实性认可，内容真实性无法确定，证明目的不认可。对朱某的证人证言，朱万发、天润诚泽公司对证人证言的真实性认可，北京银行新源支行对证人证言的真实性、关联性、证明目的均不认可。对北京银行新源支行申请本院向北京市规划和自然资源委员会调取的编号：延(2020)xxx号《查询信息结果告知单》（公检法），查询的关于朱万发、吴某名下的房屋情况，朱万发对此证据的真实性、合法性、关联性均认可，北京银行新源支行对真实性、证明目的认可，天润诚泽公司对真实性、合法性、证明目的认可，对关联性不认可。朱万发对法院依职权调取的证据一的真实性认可；对证据二、三的真实性、合法性、关联性认可。北京银行新源支行对证据一的真实性、证明目的认可；对证据二的真实性和关联性不认可；对证据三的真实性、合法性及关联性均认可。天润诚泽公司对证据一至证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。对原、被告及第三人提供的证据，当事人对真实性无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性、证明目的及涉及各被告应当承担的责任部分有争议的证据，本院根据各方陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款11亿元。同日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述《借款合同》项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区xx-xxx地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为北京银行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第xxxxxxx号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区xx-xxx地块，不动产单元号为xxxxxxxxxxxxxxxxx，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。在诉讼过程中，北京银行新源支行向本院申请财产保全，本院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王某的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区xx-xxx地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为x-x-x，建筑面积为110.1平方米,性质为住宅。2016年8月16日,朱万发与林寅公司签订（050）号《借款协议》，约定朱万发于2016年8月16日借给林寅公司人民币400万元，借款期限2年，借款利息无，林寅公司出具收据。同日，朱万发与天润诚泽公司签订了编号（050）号的《登记表》，向天润诚泽公司登记预购x-x-x房屋，同时在说明3中约定，因个人原因放弃购房的，登记人与公司签订的编号050号《借款协议》第3条“借款利息：无”作废，并按同期银行贷款利率支付利息。2018年10月8日，朱万发（乙方）与天润诚泽公司（甲方）签订认购协议，协议约定朱万发购买天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目x-x-x房屋，单价为每平方米人民币38850元，建筑总面积为110.1平方米，房屋总价款为人民币4277384元，付款方式为一次性付款，付款时间为签署买卖合同之前一次性缴纳购房款人民币4277384元等。其中第七条约定乙方已知晓该项目所在土地及在建工程的抵押情况，因项目建设需要，买卖合同签署后房屋所在土地或在建工程甲方可以抵押融资，若房屋所在土地或在建工程存在或发生抵押，甲方应在商品房产权登记办理前及时注销相应抵押权，乙方同意甲方上述抵押行为。此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。天润诚泽公司未通知朱万发与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已经向朱万发交付了涉案房屋。天润诚泽公司为朱万发出具了公共维修基金收据，北京天润至诚物业管理有限公司为朱万发出具了物业费、装修保证金、装修管理费等费用收据。根据北京市规划和自然委员会出具的编号：延（2020）xxx号《查询信息结果告知单（公检法）》显示，自本院查封之日至2020年6月17日，朱万发在北京市延庆区恒安小区x号楼x层四单元x有房产一套，建筑面积为114.65平方米，用途为住宅；自本院查封之日至查询日2020年11月22日在北京市延庆区庆园街x号院x号楼-x至x层x有房产一套，建筑面积259.73平方米，用途商业、储藏；自本院查封之日至查询日2020年11月22日朱万发的妻子吴某名下无其他用于居住的房屋。另根据本院（2020）京04执异99号执行裁定书及2020年11月16日朱万发在我院另案庭审笔录可知，2018年10月8日，朱万发亦与天润诚泽公司签订了另一份认购协议，协议约定朱万发购买天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”项目x号楼x单元x的房屋，该房屋被查封后，朱万发向本院提出执行异议，请求中止对该房屋的执行，解除查封。本院经审查后，裁定中止执行该房屋的执行。北京银行新源支行对裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉，形成本院的另案，目前该案正在审理中。另查明，天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目于2018年9月21日取得的《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）xxx号]，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可的期限于2019年10月30日到期。涉案房屋被查封后，朱万发向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。本院经审查后，于2020年9月7日作出（2020）京04执异178号执行裁定，驳回朱万发的异议请求。朱万发对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，形成本案。上述事实，有《借款合同》、《抵押合同》、执行裁定书、民事裁定书、查封清单、财产保全清单、认购协议、委托书、收据、《查询信息结果告知单》等证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，朱万发就涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定系最高人民法院关于规范保护执行当事人、利害关系人和案外人的合法权益的司法解释。该规定的第二十七条、第二十八条以及第二十九条虽为人民法院办理执行异议和复议案件的审理标准，但其司法解释本意与精神同样适用于对执行异议之诉案件的审理。执行异议复议规定的第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，朱万发需对其同时符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任，否则将承担举证不能导致的不利后果。下面本院将结合执行异议复议规定第二十九条的规定对本案争议焦点论述如下：首先，朱万发与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的书面买卖合同。朱万发与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，朱万发未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，天润诚泽公司亦已依据该认购协议向朱万发交付了涉案房屋，该认购协议可以认定为书面的商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。本案所涉认购协议系朱万发与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。其次，朱万发所购商品房是否系用于居住用途且其作为买受人名下是否有其他用于居住的房屋。根据《理解与适用》第125条规定之精神，执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下，只要三者之一名下已有居住用房，即可视为已有用于居住的房屋。本案中，朱万发系已婚状态，其配偶吴某于本院查封之日名下无房。朱万发于本院查封之日名下有房屋两套，其中一套房屋位于北京市延庆区恒安小区x号楼x层四单元x，建筑面积为114.65平方米、用途为住宅，朱万发于2020年6月17日将该房屋从其名下转出。朱万发自称该房屋转给其姐夫赵某一并非出于其本人意愿，系因共同购买涉案房屋发生争议所致。另一套房屋位于北京市延庆区庆园街x号院x号楼-x至x层x，建筑面积为259.73平方米，用途商业、储藏。此外，朱万发在购买诉争房屋的同时亦购买了“天润·和丽嘉苑”项目x号楼x单元x房屋（规划房号为x-x-x），该房屋目前被本院裁定中止执行，正在以北京银行新源支行作为原告的执行异议之诉案件的审理中。综上，本院认为，朱万发于本院查封之日后名下至少有一套可用于居住的房屋，能够满足基本居住需要，故可以认定朱万发名下有其他用于居住的房屋，其不符合执行异议复议规定第二十九条第二项规定的条件。对于朱万发主张涉案房屋系朱万发、朱某、赵某等六人共同所有的房屋，用于三家日后共同生活养老，朱万发系根据其妻子吴某、其姐朱某、赵某一夫妻及其甥女赵某、杨某夫妻的授权委托而出面办理购买房屋事宜。经查，朱万发为支持自己的主张向本院提交了朱万发、朱某、赵某等六人的三方共同购房协议、三方家庭身份信息、收据、人民调解协议书等证据。本院认为，即使朱万发、朱某、赵某等六人的三方共同购房协议具有真实性，亦仅在朱万发、朱某、赵某等六人之间发生法律效力。本案中，朱万发以个人名义与天润诚泽公司签订认购协议，且朱万发提供的证据显示其主要以本人对天润诚泽公司及其关联公司的借款、以及天润诚泽公司欠付朱万发实际控制的天德佳信公司的业务款等抵顶房款，没有证据证明朱某、赵某等人与天润诚泽公司订立了商品房买卖合同，亦没有证据证明朱某、赵某等人向天润诚泽公司支付了购房款，因此不能认定朱某、赵某一、赵某、杨某与天润诚泽公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，亦不能认定朱某、赵某一、赵某、杨某系执行异议复议规定第二十九条中的消费者购房人。故朱万发的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。由此可见，朱万发之情形不符合执行异议复议规定第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，故本院已无必要继续审查朱万发是否符合执行异议复议规定第二十九条第三项规定之情形。朱万发对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。另，执行异议复议规定第二十八条规定之内容系适用于一般不动产买受人物权期待权的保护条件。本案中，北京银行新源支行对涉案房产享有抵押权，朱万发与天润诚泽公司虽然在本院查封之前签订了认购协议，且朱万发在本院查封之前已占有使用该房屋，但根据朱万发与天润诚泽公司签订的认购协议可知，该认购协议条款中已载明“天润??和丽嘉苑”项目所在土地及在建工程的抵押情况，且买受人同意天润诚泽公司上述抵押行为。因此，朱万发所享有的合同债权不能对抗北京银行新源支行作为申请执行人的担保物权，从而不足以排除北京银行新源支行对涉案房产的执行。因此，朱万发之情形不适用执行异议复议规定第二十八条的规定。综上，朱万发的上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。天润诚泽公司关于朱万发享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院应当中止对涉案房屋的执行的意见不能成立，本院不予采纳。北京银行新源支行关于其对执行标的依法享有对抗案外人朱万发的担保物权等优先受偿权，人民法院对朱万发提出的排除执行异议的请求不应支持的意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告朱万发的诉讼请求。案件受理费70元，由朱万发负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  贾丽英人民陪审员  杨恩凤人民陪审员  仰 蓓二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  张丽同书 记 员  刘昊男