湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0984民初1404号原告：汉川市新河镇安居易快捷旅店。住所地：汉川市经济开发区六号路路口。经营者：张某，男，1983年10月2月生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：胡林秋，女，1967年8月17日生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:周军涛，系湖北高旻律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告:汉川市阿波罗海南羊庄美食城。住所地：汉川市经济开发区六号路路口。经营者：刘某，男，1964年6月5日生，汉族，汉川市人，住汉川市。原告汉川市新河镇安居易快捷旅店(以下简称安居易旅店)与被告汉川市阿波罗海南羊庄美食城（以下简称阿波罗美食城）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安居易旅店的委托诉讼代理人周军涛到庭参加了诉讼，被告阿波罗美食城经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居易旅店向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2018年5月1日起至2021年4月30日止的房屋租金264000元和两年未支付租金的违约金26400元。被告至今仍未腾出租赁房屋的，所产生的租金按天数另行再算；2、判令解除原告与被告签订的商铺租赁合同；3、本案诉讼费由被告全额承担。诉讼中，原告安居易旅店增加一项诉讼请求为：判令被告立即腾出所租赁房屋给原告。事实和理由：2013年10月8日，原告与汉川市康某鑫建材商行签订一份租赁合同。租期为2014年3月1日起至2029年3月1日止，合同租期为十五年。经与汉川市康某鑫建材商行约定，原告可自行转租该房屋。原告因经营需要，将该房屋一层靠西面四间面积约245平方米的门面转租给被告阿波罗美食城。原、被告双方于2015年2月8日签署一份《房屋租赁合同》，合同约定租期从2015年5月1日起至2029年3月1日止(赠送3个月的装修期)。房屋租金为，前二年租金为每年陆万元，2017到2018年两年租金为每年捌万元。2019年至2023年租金在前一年租金的基础上增加10%，每年为捌万捌仟元整；2024年至2028年租金在前五年的租金基础上增加20％，每年租金为壹拾万伍仟零陆百元整。付款方式为每年的四月份给付下一年租金。被告承租房屋后开展餐饮经营。被告按合同约定给付租金至2018年4月30日，之后被告就一直拖欠房屋租金至今。期间原告多次向被告催缴租金，并多次要求被告立即腾出商铺，交还原告，但被告却置之不理，至今仍分文未付，共计欠原告租金264000元。时至今日被告不仅不支付应付租金，还不与原告协商终止租赁合同事宜，且经原告多次要求搬走房屋内的设备设施及物品，被告始终不予理睬。现被告的行为严重侵害了原告的合法权益。依租赁合同第八条违约责任约定，若一方违约，违约方应向对方支付房屋租金数额的10％的违约金，被告未按期向原告缴纳商铺租金已构成违约，应支付原告违约金26400元。为保护原告的合法民事权益不受侵犯，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。原告安居易旅店为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的营业执照、经营者身份证复印件各1份。拟证明原告的诉讼主体适格；证据二：被告的企业信息复印件1份。拟证明被告的诉讼主体适格；证据三：房屋租赁合同复印件1份。拟证明原告将门面房租赁给被告的事实及双方约定的权力与义务等；证据四：催款函2份。拟证明：1、被告违反合同约定，长期拖欠租金及欠款数额，构成违约，原告解除租赁合同，要求波告支付拖欠的租赁费，被告应按照合同约定承担违约金；2、被告违反合同约定，长期拖欠租金及欠款数额，构成违约；原告解除租赁合同，被告必须腾出该租赁房屋，并且被告必须支付腾出房屋之前的房屋占用费；证据五：租赁合同、营业执照、证明。拟证明原告系湖北省安居易快捷旅店管理有限公司责任公司的特许结盟店，位于汉川市新河工业园XXX房屋约3000平方米，实际一直由原告出租经营和管理，所产生的权利与义务由原告享有和承担；证据六：拖欠租金明细。拟证明被告拖欠租金时间和金额及按照租赁合同约定被告应承担违约金的具体金额。被告阿波罗美食城虽未到庭参加诉讼，但其在法定期限内向本院提交了书面答辩意见：1、原告的主体不对。被告是与金育启签订的租赁合同，而不是原告。2、原告诉称免租金三个月，因被告开业时间是2015年10月10日，租金起算时间应为2015年5月1日。3、原告诉称的租金计算不对，2018年5月1日至2019年4月30日租金为8万元，2019年5月1日至2020年4月30日租金为8.8万元。4、2019年3月22日，原告派人将被告经营的阿波罗茶艺堂断水断电，致使被告无法正常经营，对被告造成了经济损失。5、被告经营的阿波罗茶艺堂总投资838596元。6、原告应该赔偿被告的直接经济损失每月2.7万元，间接经济损失5万元。7、被告不交纳租金是因为经济形势不好，要求减租未果。被告阿波罗美食城为支持其主张，向法庭提交了如下证据：一、房屋租赁合同，拟证明被告与原告签订租赁合同时，原告方的签约人是金育启；二、门店装修的收条及项目清单，拟证明被告装修租赁门店的花费；三、照片两张，拟证明原告强行锁门，导致被告不能正常经营。经法庭审核查原告提交的证据后认为，原告安居易旅店所提交的证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院依法予以采信。对于被告提交的证据，原告质证认为，1、原告对被告所提交证据二真实性异议，认为该组证据不能证明被告的装修费用，被告未提交装修合同、增值税发票、付款凭证。且即使被告有租赁房屋的装修合同、增值税发票、付款凭证，也是由于被告长期不交纳租金，造成根本性违约导致租赁合同解除，该损失应当由被告承担。本院认为，在被告提出其有经济损失后，法庭要求被告在一定的时间内提出反诉。但被告并未向法院提交反诉状。因此，本院认为被告提交的证据二与本案无关联，不予采纳。2、原告对被告所提交的照片有异议。原告认为其在2019年4月份还收取了被告的水电费，原告没有对被告进行断水断电，更加没有将被告的大门锁上，被告关门的原因系经营不善。本院认为，被告所提交的照片不足以证明其关门系由于原告停水停电所造成的，故本院对被告的该项证明目的不予采信。3、对于被告提交的证据一，因与原告提交的证据三内容一致，本院对其真实性予以采信。从出租方签章可以看出，原告是租赁合同的出租方。经审理查明，原、被告双方于2015年2月8日共同签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于汉川市新河工业园(荷沙公路旁)门牌号××一层靠西面四间门面，面积约245平方的房屋出租给被告，租赁期限为十四年，原告从2015年5月1日起将符合使用要求的房屋交给被告使用至2029年3月1日止；租金和交租时间为：1、装修时间为2015年2月5日至2015年4月29日为装修期，不计房租，正式租期从2015年05月01日至2029年3月1日止；2、房屋租期前二年租金为每年陆万元整(2015年至2016年)；2017年至2018年租金为每年捌万元整；2019年到2023年的租金在原租金的基础上增加10％，每年租金为捌万捌任元整；2024年至2028年的租金是在前五年的租金基础上增加20％，每年租金为壹拾万零伍仟陆佰元整(注:如因国家政策的调整，经济大幅度增长或下跌，双方可协商调整租金)；3、付款方式为每年的4月份起付下一年的租金。并约定了一切装潢和安装费用由被告方完成并承担等双方的权利义务内容。同时约定了如被告未按时交付租金，除应如数补交外，还应按房屋租金数额的10%支付违约金的违约责任条款。合同签订后，原告依约将出租房屋交付给被告使用，但被告仅按合同约定给付租金至2018年4月30日后，一直拖欠原告房屋租金未付至今。期间原告多次向被告催缴租金，并要求被告立即将房屋腾空交还原告。截至2020年11月2日，被告累计拖欠原告租金共计人民币212000元。原告分别于2019年4月15日和2020年4月15日向被告发送房租催缴函。在法庭审理过程中，原告要求从2020年11月2日解除租赁合同。另查明，原告安居易旅店所出租的涉诉房屋系汉川市康某鑫建材商行所有。2013年10月8日，汉川市康某鑫建材商行与湖北省安居易快捷旅店管理有限责任公司签订一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给湖北省安某易快捷旅店管理有限责任公司，合同租期为十五年（从2014年3月1日起至2029年3月1日止）。2014年4月20日，汉川市康某鑫建材商行与湖北省安居易快捷旅店管理有限责任公司又签订了一份补充协议，经双方协商一致，湖北省安居易快捷旅店管理有限责任公司可自行转租该房屋。还查明，原告安居易旅店系湖北省安居易快捷旅店管理有限责任公司的特许加盟店，湖北省安居易快捷旅店管理有限责任公司所租赁的房屋实际由原告安居易旅店出资和经营管理，所产生的权利义务均由原告安居易旅店享有和承担。本院认为，汉川市康某鑫建材商行与湖北省安居易快捷旅店管理有限责任公司于2013年10月8日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同成立，合法有效。原告安居易旅店作为湖北省安居易快捷旅店管理有限责任公司的特许加盟店，且实际出资、管理和经营，应视为实际承租人。经汉川市康某鑫建材商行同意后，原告有权将所租赁房屋的一部分转租给本案被告，故原告与被告于2015年2月8日签订的《房屋租赁合同》，亦应受法律保护。在原告积极履行交付房屋的合同义务后，被告未履行支付租金的合同义务，应承担继续履行及赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，被告未依约履行支付租金的合同义务，经原告多次向被告发出房租催缴函后，被告仍拒不履行支付租金的合同义务，原告已依法享有租赁合同解除权。因此，对于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告立即将租赁房屋腾空交予原告的诉讼请求，本院依法予以支持。因原告在庭审中明确要求从2020年11月2日起解除合同。截止合同解除之日，被告累计拖欠原告租赁212000元。原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，有理有据，违约金的数额应按被告拖欠原告租金总额的10%计算，违约金为21200元（212000元×10%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条至第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告汉川市新河镇安居易快捷旅店与被告汉川市阿波罗海南羊庄美食城于2015年2月8日签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月2日依法解除；二、被告汉川市阿波罗海南羊庄美食城于本判决生效之日起七日内付清所欠原告汉川市新河镇安居易快捷旅店租金212000元，并支付逾期付款违约金21200元；三、被告汉川市阿波罗海南羊庄美食城于本判决生效之日起十日内将承租的位于汉川市新河工业园(荷沙公路旁)门牌号48＃一层靠西面四间门面清空腾退，交还给原告汉川市新河镇安居易快捷旅店使用；四、驳回原告汉川市新河镇安居易快捷旅店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费5656元，由被告汉川市阿波罗海南羊庄美食城负担4798元，由原告汉川市新河镇安居易快捷旅店负担858元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长 周 彬审判员 李洪波审判员 黄生陆二〇二〇年十二月十一日书记员 龙诗依附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。