辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初1600号原告辛国庆，男，1974年3月24日出生，汉族，无业，住朝阳市双塔区。原告于辰冰，女，1980年7月26日出生，蒙古族，无业，住朝阳市双塔区。二原告委托诉讼代理人曲继林，辽宁安途律师事务所律师。被告朝阳九凤房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子街道大五家子村。法定代表人丁德学，经理。委托诉讼代理人孔庆利，辽宁晟齐律师事务所律师。委托诉讼代理人张艳华，辽宁晟齐律师事务所律师。第三人庞国新，男，1972年4月20日出生，汉族，无业，住喀左县。第三人陈晓新，男，1968年12月3日出生，汉族，无业，住喀左县。原告辛国庆、于辰冰与被告朝阳九凤房地产开发有限公司（以下简称：九凤公司）、第三人庞国新、陈晓新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告辛国庆、于辰冰及其委托诉讼代理人曲继林，被告九凤公司的委托诉讼代理人孔庆利、张艳华，第三人庞国新、陈晓新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛国庆、于辰冰诉称，2018年7月4日，原、被告双方签订了三份《商品房买卖合同（预售）》，合同签订当日，原告向被告交纳全部房款1,057,350元，被告向原告出具了三份收款收据。同日，上述三套房屋在喀左县房产管理处办理了《喀左县商品房预（销）售合同备案证明书》。此后原告多次找被告，要求尽快交付房屋，出具手续办理产权登记手续，但被告不予配合。一，确认原告和被告签订的三份《商品房买卖合同（预售）》有效。二、判令被告继续履行第一项所述三份《商品房买卖合同（预售）》，向原告交付房屋，协助配合原告办理产权登记手续。被告九凤公司辩称，原告所诉三户楼房中的香格里拉花园北岸小区2号楼2单元14楼西户已经抵偿给庞国新，抵偿价款是350,000元，这个抵偿协议签订时间是2015年8月18日，抵偿工程款完成时间是2015年11月3日；另外两户楼房香格里拉花园北岸小区1号楼1单元3楼东户、1号楼1单元6楼东户已经抵偿给陈晓新，抵偿价款是900,000元，抵偿协议签订时间是2015年8月21日，抵偿工程款完成时间是2015年10月28日。请求法院依法裁决。第三人庞国新述称，不同意原告的诉讼请求，第三人跟九凤公司之间也有协议，案涉房屋已经抵给第三人，当时去办房产证说办不了，所以才没办房产证。第三人陈晓新述称，不同意原告的诉讼请求，房子是先抵给第三人的，原告应该找被告九凤公司主张权利。经审理查明，2016年7月4日，案外人朝阳市双塔区德盈小额贷款有限公司（以下简称：德盈公司）因与被告九凤公司借款合同纠纷，申请朝阳市双塔区人民法院依法查封了被告九凤公司开发建设的房屋（包括案涉三套房屋）。2017年2月24日，朝阳市双塔区人民法院作出民事判决书，判决：一、张久旺于判决书生效后10日内给付德盈公司借款本金1,000,000元，并从2015年9月10日起按年24%利率给付利息至付清之日止。二、建平红山热力有限公司、九凤公司、喀左新区热力有限公司、卢国文对上述款项负连带责任。判决生效后，德盈公司向朝阳市双塔区人民法院申请强制执行，法院执行期间，德盈公司与原告辛国庆、于辰冰，被告九凤公司达成三方协议，即，被告九凤公司将已被双塔区人民法院查封的案涉三套房屋（香格里拉花园北岸小区1幢1单元6层01061号、1幢1单元3层01031号、2幢2单元14层02142号）抵顶给原告辛国庆、于辰冰，用于偿还被告九凤公司对德盈公司的欠款。2018年7月4日，朝阳市双塔区人民法院解除对案涉三套房屋的查封。当天，原告辛国庆、于辰冰与被告九凤公司就案涉房屋（香格里拉花园北岸小区1幢1单元6层01061号、1幢1单元3层01031号、2幢2单元14层02142号）签订了三份《商品房买卖合同（预售）》，被告九凤公司为原告辛国庆、于辰冰出具收款收据，并办理了网签备案登记。另查明，第三人庞国新述称，2015年8月18日，其作为乙方，被告九凤公司作为甲方签订“协议书”一份，约定：“九凤公司将香格里拉花园小区院内供热管网及自来水沟槽开挖、回填、外运、阀门井砌筑、泵房加压室工程发包给乙方，经双方协商达成如下协议：一、工程总造价：人民币350,000元整。二、施工日期：沟槽开挖2015年9月1日开始施工，2015年11月15日前工期结束。三、甲方用开发的香格里拉花园小区2号楼2单元14楼西户（02142）抵顶工程款。四、……”。2015年11月3日，被告九凤公司为第三人庞国新出具350,000元收款收据一枚。庭审中，第三人庞国新陈述其已于工程交工时对案涉香格里拉花园北岸小区2幢2单元14层02142号房屋进行装修使用。第三人陈晓新述称，2015年8月21日，其作为乙方，被告九凤公司作为甲方签订“协议书”一份，约定：“九凤公司将香格里拉花园小区供热二次管网以及高区加压设备和安装发包给乙方，小区建筑面积54000平方米，经双方协商达成如下协议：一、工程总造价：人民币900,000元整，含主材料、高压设备、人工费。二、施工日期：2015年9月6日至2015年9月25日前完工。三、九凤公司用香格里拉花园小区2户楼房抵顶陈晓新工程款。（1）香格里拉花园小区1号楼1单元3楼东户（01031）。（2）香格里拉花园小区1号楼1单元6楼东户（01061）。四、……”。2015年10月28日，被告九凤公司为第三人陈晓新出具450,000元收款收据两枚。庭审中，第三人陈晓新对其是否实际占有使用香格里拉花园北岸小区1幢1单元6层01061号、1幢1单元3层01031号房屋的陈述前后矛盾。原告辛国庆、于辰冰则主张其已对上述两户房屋进行了装修。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、朝阳市双塔区人民法院（2016）辽1324民初4091号民事判决书、民事裁定书、证明、通话录音，第三人庞国新、陈晓新提供的协议书、收款收据及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第44条，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。本案中，原告辛国庆、于辰冰与被告九凤公司及德盈公司在双塔区人民法院查封案涉三套房屋期间达成合意，即：被告九凤公司将其所有的案涉三套房屋抵顶给原告辛国庆、于辰冰，用以抵销其欠德盈公司债务。协议达成后，双塔区人民法院解除对案涉三套房屋的查封，当日被告九凤公司与原告辛国庆、于辰冰就案涉房屋签订三份《商品房买卖合同（预售）》，并办理了网签备案登记。由此可以认定原告辛国庆、于辰冰与被告九凤公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现原告辛国庆、于辰冰依据网签备案合同要求被告九凤公司交付房屋、协助办理不动产登记手续符合上述会议纪要裁判宗旨，故原告辛国庆、于辰冰主张与被告九凤公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告九凤公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于第三人庞国新、陈晓新对案涉房屋的权属争议，虽然其二人均持有与被告九凤公司签订的“协议书”及“专用收款收据”，并陈述案涉房屋已被被告九凤公司抵顶其二人工程款。但从“协议书”载明的内容显示，其二人签订“协议书”的时间均在工程施工前，协议书中却明确了工程总造价和用于抵顶工程款的楼房房号，而第三人庞国新、陈晓新却均不能提供协议书中涉及的施工工程相关账目或工程结算手续，加之被告九凤公司亦不能提供“协议书”中涉及的工程财务结算凭证。另，案涉三套房屋在2016年就已被法院依法查封，直至2018年法院解除查封，原告辛国庆、于辰冰与被告九凤公司签订网签备案合同前，均没有证据显示，被告九凤公司或第三人庞国新、陈晓新对法院查封案涉房屋提出过异议，加之原告辛国庆、于辰冰主张第三人庞国新、陈晓新所签的“协议书”是双方在其签订网签合同后虚签，故对第三人庞国新、陈晓新的陈述意见在没有其他足够证据加以佐证的情况下，本院不予采纳。至于庞国新陈述其已占有使用案涉房屋，但却未提交相应证据证明其占有使用房屋时间是在法院依法查封前或原、被告签订网签合同前，故对该意见亦不予采纳。如第三人庞国新、陈晓新认为其权益受到侵害，其可向被告九凤公司另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告辛国庆、于辰冰与被告朝阳九凤房地产开发有限公司于2018年7月4日就案涉房屋达成的《商品房买卖合同（预售）》有效。二、被告朝阳九凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告辛国庆、于辰冰办理位于香格里拉花园小区1幢1单元6层01061号、1幢1单元3层01031号、2幢2单元14层02142号房屋不动产登记手续。案件受理费14,316元，由被告朝阳九凤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  张 建人民陪审员  贾亦平人民陪审员  郭秀春二〇二〇年十二月二十四日法官助理杜志敏书记员田英杰