广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10782号原告：陆煜森，男，1957年1月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。被告：周晓琴，女，1972年10月15日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：祝胜满，广东海际明律师事务所律师。原告陆煜森诉被告周晓琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告陆煜森的委托诉讼代理人汪少兵，被告周晓琴的委托诉讼代理人祝胜满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆煜森向本院提出诉讼请求：1.确认原被告2018年4月6日签订的租赁协议书于2019年4月30日解除；2、判令周晓琴清空承租商铺并将承租商铺及钥匙交还陆煜森；3、判令周晓琴向陆煜森支付承租商铺的占有使用费（自2019年6月1日起计算至周晓琴实际清空并交还承租商铺之日止，每月占有使用费为3300元）。陆煜森后自愿撤回其第二项诉请。事实和理由：2018年4月6日，原被告签订《租赁协议书》一份，陆煜森将位于广州市黄埔区××××以南的铺位一间、面积40平米出租给周晓琴经营，租赁期限为三年，从2018年4月21日至2021年4月10日，每月租金3300元，周晓琴缴纳6600元做按金，合同期满无违约时无息退还。《租赁协议书》第九条约定“甲乙双方均应遵守本合同所达成的各项约定，若乙方（周晓琴）违约，甲方有权收回商铺，没收乙方所交纳按金，乙方必须向甲方交清一切欠款。若甲方提前收回商铺，甲方除退回乙方按金外，按同等数额赔偿给乙方”。第十条约定“在租赁期内，如遇国家、集体征用的，或生产队重新开发建筑的，乙方必须无条件退出，一切补偿费用与乙方无关。甲方退回乙方所交按金，终止合同”。2019年4月12日，广州市黄埔区人民政府文冲街道办发出《通知》，根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》以及黄埔区政府关于《黄埔东路沿线低端物业升级改造工作方案》的要求，需对黄埔东路两侧物业进行清理整治和关停取缔，要求承租人在2019年5月15日前自行清理并对相关建筑物进行拆除。2019年4月30日，陆煜森收到出租方陆伟乐、陆炜然发出的《终止通知书》，依法通知周晓琴，由于政府原因，《租赁协议书》已无法继续履行，提前解除、终止《租赁协议书》，要求周晓琴收到通知后携带按金单办理退回按金的手续，并在30日内清空承租商铺并将承租商铺及其钥匙交还陆煜森。至起诉时止，周晓琴仍在承租商铺内经营，既不携带按金单办理退回按金的手续，也不清空承租商铺并将承租商铺及其钥匙交还陆煜森，陆煜森特诉至法院请求判如所请。周晓琴辩称，2018年4月6日，周晓琴与陆煜森签订《租赁协议书》，合同约定租赁期限为三年。周晓琴承租后依法对房屋进行了装修，聘请了员工，开展了正常的生产经营。2019年7月18日，黄埔区文冲第六经济社发出《拆除通知》：承租（承包）户：根据《文冲街关于拆除文冲社区历史违法建设的通知》要求将黄埔东路两侧地块的集体用地的违章物业进行整治，要求拆除沿线相关违章物业。为此，特向各承租（承包）人发出拆除通知。在本《通知》发出后，请您方理解并积极配合我方工作，将涉及的相关违章物业和土地在15天内（2019年8月2日前）清空交回给我社，谢谢您的配合。现因文冲六社即房屋的所有人需要单方面解除租赁合同，陆煜森和广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社依法共同赔偿周晓琴因征收产生的搬迁费，营业损失、遣散员工费用、装修损失、加盖的建筑物等相关的一切损失和补偿。陆煜森在2018年2月将周晓琴注册的营业执照拿到拆迁部门申请拆迁补偿。因公告拆迁，相关的租赁合同自然中止履行。由于陆煜森拒不支付相关的补偿，导致周晓琴无力支付搬迁费及遣散员工的费用。因此，陆煜森立即返还周晓琴押金6600元；支付租赁房屋的搬迁费18000元，营业损失200000元、遣散员工费用86400元、装修损失22400元及预期利益损失。周晓琴无需支付租金给陆煜森。案涉房屋是要进行清理整治和关停取缔，随时可能拆除，该房屋不允许出租，不存在租赁关系和缴纳租金。陆煜森没有举出任何证据证明其已经向文冲六社缴纳租金。陆煜森没有向文冲六社缴纳租金，就无权要求周晓琴缴纳租金。正是由于陆煜森拿周晓琴的营业执照等材料申请拆迁补偿后，拒不把搬迁费、营业损失等补偿款按照国家规定支付给周晓琴，导致周晓琴因无钱支付搬迁费等费用而滞留在计划拆除的房屋内。周晓琴提供了相关证据证明案涉房屋已经不具备经营条件和环境。目前商铺门口挖的坑坑洼洼的，又修建了围墙，无法经营。综上所述，请求判决驳回陆煜森的全部诉请。本院经审理查明事实如下：陆煜森提交了《集体土地房产证》（穗集地证字第××号），载明产权人为广州市黄埔区大沙镇文冲村第六经济合作社，房地坐落于黄埔区××路××路段南，用地面积3675.3523平方米，建基面积2820.3859平方米，总建筑面积5863.1829平方米，备注记载其中第二层属违章建筑未处理。2018年4月6日，陆煜森与周晓琴签订了《租赁协议书》，约定陆煜森将位于黄埔区××××以南的铺位共壹间，面积共计40平方米出租给周晓琴经营，租赁期限为2018年4月21日至2021年4月10日，每月租金3300元。周晓琴在合同签订时向陆煜森交纳6600元做按金，期满无违约时无息退还。协议书第八条约定，如因不可抗力、法律政策变动，造成无法履行，本合同无条件终止。双方均不作违约，造成的损失双方各自承担。协议书第十条约定，在租赁期内，如遇国家、集体征用的，或生产社重新开发建筑的，周晓琴必须无条件退出，一切补偿费用与周晓琴无关，陆煜森退回周晓琴所交按金，终止合同。协议签订后，周晓琴向陆煜森支付押金6600元。2019年4月12日，广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处向陆煜森、周晓琴发出一份《通知》，该通知有以下内容：黄埔东路1082-1092号业主和各经营户，根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》(穗府规［2017］12号)以及黄埔区政府关于《黄埔东路沿线低端物业升级改造工作方案》的要求，需对黄埔东路两侧及文涌流域散乱污场所进行清理整治和关停取缔，你们承租文冲社区第六经济社位于黄埔东路××号的商铺及附属物属于此次清理整治范围，故请你们于2019年5月15日前自行清理并对相关建筑物进行拆除，逾期不拆除，我街道办事处将会同区城管局进行依法拆除。周晓琴认为自其接到广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处向其发出的该通知之日起需要2个月搬迁期限，其与陆煜森签订的《租赁协议书》于2019年5月30日解除。陆煜森主张《租赁协议书》于2019年4月30日解除，另外给了周晓琴一个月的搬迁免租期。2019年4月30日，陆煜森向周晓琴发出《终止〈租赁协议书〉通知书》，载明周晓琴与陆煜森签订了《租赁协议书》，承租了陆煜森位于广深公路文冲路段黄埔东路南侧，黄埔客运站东侧商铺，租赁合同期限届自2018年4月21日至2021年4月10日；由于政府原因，周晓琴与陆煜森签订的《租赁协议书》已实际上无法继续履行，现需要提前解除、终止《租赁协议书》；现陆煜森郑重通知周晓琴，解除、终止双方签订的《租赁协议书》，请周晓琴在收到本解除、终止通知后携带押（按）金单办理退回押金、终止合同手续，并请在30日内清空承租商铺并将承租商铺及其钥匙交还陆煜森。2020年1月10日（周晓琴主张是2020年1月20日收到），陆煜森、陆伟乐、陆炜然、文冲六社向周晓琴发出了《告知书》，载明周晓琴承租的商铺产权人是文冲六社，文冲六社出租给陆伟乐、陆炜然后，陆伟乐、陆炜然转租给陆煜森。现陆煜森、陆伟乐、陆炜然、文冲六社之间的租赁合同已经解除，陆煜森决定将商铺交还给文冲六社，现告知周晓琴收到告知书之日起三日内清空商铺并将商铺及其钥匙交还陆煜森。三日后文冲六社将对商铺进行拆除，相关物品将做废弃物处理，统一搬迁至广州市黄埔区护林路公山1号拆解分类点存放。陆煜森、周晓琴确认，案涉商铺已于2020年2月16日拆除。周晓琴在本案2019年11月6日的庭审及2020年11月27日的询问中确认其至房屋被拆迁时并未将案涉场地交还陆煜森，其同意交还商铺及钥匙，但认为陆煜森应支付相关的拆迁补偿。周晓琴主张其无需支付占用费，称其已于2019年5月开始停止经营。陆煜森对此予以驳斥，称其每星期都到周晓琴的经营商铺进行录音录像，认为周晓琴的经营并未受到影响，并且认为只要周晓琴没有清空和交还商铺给陆煜森就应支付占有使用费。陆煜森为此提交了相关视频，视频显示在2019年9月4日、9月17日、9月29日、10月9日、10月28日、11月20日，招牌显示为黄埔东路1086号101的店铺均有开门，周围未见明显影响店铺经营的因素。周晓琴则称其是半开门的状态，经营受到了影响，生意极其萎缩，为此提交了2019年11月1日至3日、2020年1月14日至18日涉案场地的照片予以证明。其中2019年11月1日至3日的照片未见明显影响店铺经营的因素，2020年1月14日至18日的照片显示案涉场地正前方数米处有围墙遮蔽。案外人广州市力达机电设备贸易部（以下简称力达贸易部）的营业执照显示，力达贸易部的住所地在案涉租赁物业内，住所地为广州市黄埔区文冲街道黄埔东路1086号101。周晓琴与案外人力达贸易部曾就案涉房屋于2019年9月23日向本院提起对陆煜森、广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社（以下简称文冲六社）的民事诉讼，要求陆煜森、文冲六社向力达贸易部、周晓琴返还押金6600元、支付租赁房屋的搬迁费、营业损失、遣散员工费用、装修损失等费用。力达贸易部的投资人刘云峰在该案中称案涉房屋在2020年2月16日被拆除时，里面的东西没有搬空，只搬了一部分。周晓琴在2020年11月27日的询问中亦确认案涉房屋被拆迁时其尚未腾空交还陆煜森。陆煜森与周晓琴均确认周晓琴实际承租了案涉房屋共两层。本院向陆煜森释明如本院认定的合同效力与其所主张的合同效力不一致，其是否变更诉讼请求，陆煜森称坚持原来的诉讼请求不变更。以上事实有《租赁协议书》《集体土地房产证》《通知》《告知书》《终止〈租赁协议书〉通知书》、收据、照片、视频、（2019）粤0112民初10835号案件庭审笔录、询问笔录等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，陆煜森自愿撤回其第二项诉请，应视为其对自身权利的合法处分，本院依法予以准许。根据陆煜森提交的《集体土地房产证》所载，商铺二楼为违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁协议书》中关于商铺二楼的约定无效。周晓琴所承租的商铺一楼为取得合法产权的建筑物，《租赁协议书》关于商铺一楼的相关约定合法有效，双方均应恪守履行。2019年4月30日，陆煜森向周晓琴发出《终止通知书》，要求解除双方签订的《租赁协议书》，其中载明的原因为“政府原因”。本院认为，双方签署的《租赁协议书》约定的解除合同条件包括“不可抗力、法律政策变动，造成无法履行”以及“遇国家、集体征用的，或生产社重新开发建筑的”。虽然广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处于2019年4月12日发出《通知》，但该通知中仅明确了是对“黄埔东路两侧及文涌流域散乱污场所进行清理整治和关停取缔”，陆煜森并未提交相关政府文件，或其与有关政府部门或上一手出租人就商铺拆除达成的协议等证据，以证明其提出解除合同所称的“政府原因”即为合同约定解除情形。故对于陆煜森称其依据《租赁协议书》的约定解除双方签署的《租赁协议书》，本院不予采信。陆煜森于2019年4月30日向周晓琴发出的解除通知虽然不发生解除合同的法律效果，但鉴于陆煜森有意解除双方租赁合同，周晓琴亦同意双方租赁合同于2019年5月30日解除，本院对此予以确认，对于陆煜森要求确认双方租赁合同于2019年4月30日解除的诉请本院依法不予支持。关于占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，租赁合同无效或解除后，出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费或逾期腾房占有使用费的，应当予以支持。在本案中，周晓琴至2020年2月16日仍未清空案涉房屋并交还陆煜森，应向陆煜森支付相应的占有使用费。周晓琴虽抗辩其自2019年5月开始停止经营，后续经营受到了影响，生意极其萎缩，但其提交的证据不足以完全证明其主张，应承担举证不能的法律后果。陆煜森提交的视频则显示案涉场地的正常经营至少到2019年11月20日并未受到明显影响，其主张周晓琴按合同约定的租金标准3300元/月支付占有使用费于法有据。对于2019年11月21日至2020年1月13日期间的占有使用费，周晓琴未腾空交还案涉房屋，又未充分举证证明其店铺经营受到明显影响，理应向陆煜森支付一定的占有使用费。对于2020年1月14日后的占有使用费，陆煜森、陆伟乐、陆炜然、文冲六社于2020年1月10日向周晓琴发出《告知书》，载明将于三日后对案涉商铺进行拆除。周晓琴提交的2020年1月14日至18日的照片亦显示案涉场地前方有围墙遮蔽。根据日常生活经验，案涉商铺进入拆迁阶段时，相关部门出于安全考虑一般会对拆迁房屋进行围蔽，案涉商铺的正常经营必然受到影响。考虑到围墙的建设需要一定的时间，双方均未充分举证证明围墙的形成时间及形成过程，因此难以判断2020年1月14日前围墙建设期间对案涉商铺正常经营的影响大小。与此同时，即便围墙建成，亦非对案涉商铺的完全围蔽，案涉商铺亦非完全无法经营。综合全案证据，基于公平原则，本院对陆煜森主张的2019年11月21日至2020年1月13日的占有使用费予以完全支持，对1月14日以后的占有使用费完全不予支持。综上，周晓琴应向陆煜森支付的占有使用费期间为2019年6月1日至2020年1月13日，金额为24483.9元（3300元/月×7个月+3300元/月÷31天×13天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周晓琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陆煜森支付案涉场地2019年6月1日至2020年1月13日的占有使用费24483.9元；二、驳回原告陆煜森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告周晓琴负担并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告陆煜森。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  饶记平人民陪审员  林丽梅二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  黄宝茵