北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初580号原告（执行案外人）：王玉士，男，1963年2月8日出生，汉族，身份证住址山西省临汾市尧都区东关新村2组七巷85号。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告王玉士与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉士的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强、张晓黎，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉士向本院提出诉讼请求：1.请求排除对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼2单元801号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司等融资租赁合同纠纷案件中，北京市第二中级人民法院查封了山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼2单元801号房屋（以下简称涉案房屋）。2013年4月19日，洋洲房地产公司将涉案房屋出售给案外人杨德有。2014年10月1日，王玉士从杨德有处购买了涉案房屋，支付了全部购房款，并占有使用，涉案房屋归王玉士所有，法院不应查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条等相关法律规定提起诉讼，请求法院支持王玉士的诉讼请求。被告中信富通公司辩称：不同意王玉士的诉讼请求和理由，请求驳回王玉士的诉讼请求。王玉士对案涉房屋不享有足以排除强制执行的物权或物权期待权，也不具备法规规定的排除执行的法定情形。一、王玉士对涉案房屋不享有足以排除执行的物权等民事权益。（一）王玉士对案涉房屋尚未取得合法登记，对涉案房屋不享有所有权等实体权利，不足以排除强制执行。本案中，涉案房屋属不动产，虽然杨德有与洋洲房地产公司签订了《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》），王玉士与杨德有签订了《协议》，但涉案房屋的所有权人仍是洋洲房地产公司，尚未变更至杨德有名下，亦未变更至王玉士名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，未经变更登记的房屋所有权并未发生变动。王玉士和杨德有均对涉案房屋不享有所有权。（二）王玉士对涉案房屋不享有物权期待权，不足以排除强制执行。王玉士未与洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，而是与杨德有签订二手房买卖合同即《协议》。因此王玉士和洋洲房地产公司不存在房屋买卖合同关系，其对洋洲房地产公司不享有债权，而是基于《协议》对杨德有享有债权请求权，因此对涉案房屋不享有物权期待权；即使王玉士对洋洲房地产公司享有债权请求权，但基于债的平等性原则，王玉士对洋洲房地产公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。二、王玉士的异议主张不具备法规规定的排除执行的法定情形。即使认定王玉士对涉案房屋享有物权期待权，但其未达到《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条所规定的排除执行的必要条件。（一）王玉士排除强制执行的主张不同时具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。1.王玉士未与作为被执行人的洋洲房地产公司在案涉房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同。2.王玉士未在查封前合法占有案涉房屋。王玉士没有在查封前占有案涉房屋。没有证据证明王玉士与杨德有进行过案涉房屋的交付。同时，王玉士提交的证据不能形成完整有效的证据链条，不足以证明其已占有案涉房屋；即使认定已占有，但王玉士的占有系不合法占有。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋经过竣工验收合格后才能交付使用。案涉房屋未经验收，即使杨德有已将房屋交付王玉士使用或王玉士实际占有了案涉房屋，但王玉士对案涉房屋的占有不能被认定为合法占有。3.王玉士未支付全部价款。王玉士提供的所谓付款证据不能证明其已支付全部价款，其提交的全部证据不能形成一个完整的证据链条，不足以证明前述事实。4.王玉士未能举证证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。王玉士未尽到合理注意义务，怠于办理过户登记。人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。王玉士未予举出前述情况存在的有证明力的证据。另外，王玉士对于案涉房屋的权益是通过杨德有签订二手房买卖协议而取得，此种交易方式存在极大交易风险，目前没有证据证明王玉士在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施去主张权利。因此，王玉士未在合理期限内要求办理案涉房屋的过户登记，说明案涉房屋未办理过户登记系王玉士自身过错造成。（二）王玉士并非商品房消费者，其依据《执行异议和复议规定》第二十九条主张排除强制执行属适用法律错误。《执行异议和复议规定》第二十九条规定保护的是商品房消费者的物权期待权。消费者是相对于经营者而言，故适用《执行异议和复议规定》第二十九条的标的物必须是房地产经营者所开发的商品房。王玉士不是与作为开发商的洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，而是与杨德有签订的二手房买卖合同，其不属于商品房消费者，其不能主张适用《执行异议和复议规定》第二十九条。即使法院认定王玉士属商品房消费者，但：1.王玉士未与作为被执行人的洋洲房地产公司在案涉房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同。2.王玉士未提供或提供的证据不足以证明其购买案涉房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。王玉士身份证或协议书显示其名下有用于居住的房屋。王玉士提交的证据只能证明其名下无房屋登记，不能排除其预购其他房屋的可能。同时，王玉士未提交户口簿说明其家庭成员构成情况，不能排除配偶或未成年子女名下有房屋的可能。3.王玉士尚未支付超过合同约定总价款50%购房款。王玉士提供的所谓付款证据不能证明其已支付价款或价款已超过总价款的50%。其提交的全部证据不能形成一个完整的证据链条，不足以证明前述事实。第三人洋洲房地产公司述称：认可王玉士的诉讼请求。一、洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给王玉士，王玉士支付了全部购房款，涉案房屋已经交付给王玉士并由王玉士合法占有居住。二、因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。三、（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权以及其他财产，处置后足以偿还全部债务。涉案房屋属于王玉士的个人财产，应予排除强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对本院相关执行情况的事实均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、海南兴隆太阳河投资有限公司、洋洲房地产公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，于2018年4月17日作出（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书，并据此于2018年6月21日预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。2018年11月26日，本院作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服上述判决，向北京市高级人民法院提起上诉。2020年4月21日，北京市高级人民法院作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，本院对涉案房屋进行了续封。王玉士提出执行异议。2020年7月21日，本院作出（2020）京02执异257号执行裁定书，裁定“驳回案外人王玉士的异议请求”。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。2020年10月13日，王玉士提起本案诉讼。二、关于王玉士主张其享有足以排除强制执行民事权益的情况（一）关于签订《认购协议》情况王玉士提交了落款时间为2013年4月19日洋洲房地产公司作为出卖方与案外人杨德有作为认购方签订的《认购协议》，其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭˙福苑”项目充分了解后，选择购买该项目1号楼2单元8层801号；建筑面积约125.7平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4425元/m2；总价556223元；上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议书》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效；买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将本认购书交还给出卖方，协议书自动作废。王玉士还提交了其与案外人杨德有于2014年10月1日签订的《协议》1份，载明：“杨德有愿将盛世华庭小区二单元捌层西户自己的一套房子已伍拾贰万元的价格卖给王玉士，付款办法签字时先付壹拾贰万元，剩余部分一年内付清（票据和钥匙交清）。双方无有任何争议。协助办理过户手续特向王玉士负担”。该协议落款处杨德有、王玉士签名并捺印，时间为2014年10月1日。中信富通公司对上述《认购协议》形式的真实性认可，但对其关联性、合法性和证明目的均不认可，认为《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同，即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性，并且认购人不是王玉士，而是案外人杨德有；即使杨德有与王玉士有书面协议，但也只能证明杨德有与王玉士之间是二手房买卖合同，王玉士并未与洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，王玉士不属于商品房消费者。王玉士主张，洋洲房地产公司虽没有与杨德有签订后续的《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为《商品房买卖合同》。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是《商品房买卖合同》。（二）关于支付购房款情况王玉士仅提交了洋洲房地产公司向杨德有开具的收款收据，未能提交杨德有向洋洲房地产公司支付购房款的具体付款凭证。王玉士还提交了由杨德有出具的金额分别为400000元和120000元的收条复印件2张，证明王玉士已向杨德有支付了全部购房款。中信富通公司认为，没有银行转账凭证来证明杨德有向洋洲房地产公司支付房款的事实，并且杨德有出具的2张收条系复印件，对其真实性不予认可。（三）关于涉案房屋占有使用情况王玉士主张其于2014年10月1日从杨德有处购买涉案房屋后一直居住在该房屋内，并向本院提交了杨德有于2013年4月8日和2013年4月20日向洋洲房地产公司交纳水费、电费、电梯使用费、装修垃圾清运费、物业管理费、转移登记费、共有权证费、咨询服务费、契税费、维修基金费等收据复印件共8张、2014年11月28日盛世华庭物业办向杨德有开具的交纳办理装修许可证和施工出入证费用的收据复印件1张、购气流水复印件，以证明上述主张。中信富通公司认为，上述证据均没有原件，对其真实性不予认可。（四）关于未办理过户登记的原因根据洋洲房地产公司的申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。此后，该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、王玉士均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，王玉士主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院派员于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72948.33元的罚款，洋洲房地产公司上缴了该罚款，洋洲房地产公司至今未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请。山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。经查询网签登记系统，显示：山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录，涉案楼盘当时可以办理网签；在2011年6月、9月涉案楼盘有大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和王玉士均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，本案系王玉士提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是王玉士对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。王玉士对其享有足以排除执行的民事权益负有举证证明责任。王玉士主张其符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%”。本院参照上述规定进行具体审查。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。洋洲房地产公司与杨德有签订了《认购协议》，虽然《认购协议》中约定了“本认购协议书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，的内容，但洋洲房地产公司与杨德有后续并未签署正式的《商品房买卖合同》，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了杨德有与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示，涉案《认购协议》可以认定为商品房买卖合同。根据审理查明的事实，洋洲房地产公司于2013年出具收据，认可杨德有支付了全部购房款，本院不持异议。涉案《认购协议》签署于2013年4月19日，系在2018年6月涉案房屋被查封之前。因此，中信富通公司关于涉案《认购协议》系房屋预约合同及未备案、未支付全部价款、不具有合法性的抗辩主张不成立，本院对此不予采纳。但是，王玉士与杨德有签订《协议》时，案涉房屋并未合法登记，王玉士仍出资购买该房产，未尽到合理的注意义务；同时，对于涉案房屋的产权归属并未得到相关部门的确认。现王玉士也未举证证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，王玉士主张其享有足以排除对涉案房屋执行的民事权益的理由不能成立。综上所述，王玉士的主张缺乏事实和法律依据，本案现有证据不能证明王玉士享有足以排除对涉案房屋执行的民事权益，对其要求排除对涉案房屋执行的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告王玉士的诉讼请求。案件受理费70元，由王玉士负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 种仁辉审 判 员 邢 军审 判 员 钱丽红二〇二〇年十二月三十日法官助理 付晨晨书 记 员 陈 腾书 记 员 宋卫平