云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1902号上诉人（原审被告）：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内。法定代表人：高金永，总经理。委托诉讼代理人：赵仙，云南天外天（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李俊杰，云南天外天（大理）律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：董志梅，女，1976年10月5日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市。上诉人大理轩远房地产开发有限公司（以下简称“轩远公司”）因与被上诉人董志梅商品房预约合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。轩远公司上诉请求：撤销大理市人民法院（2020）云2901民初3223号民事判决；依法改判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与上诉人签订的购房意向协议系双方真实意思表示，不存在欺骗隐瞒行为。2017年，上诉人在取得《不动产权证书》《建设用地规划许可证》后，依法开发涉案房地产项目。2018年6月8日，经人介绍，被上诉人与上诉人签订《大理山海云著项目购房意向协议》，认购上诉人在建房屋5号楼1单元1604号，并支付购房定金12万元。签约及付款过程公开透明，系双方自愿行为，不存在欺骗隐瞒行为。二、被上诉人与上诉人签订的购房意向协议，符合法律和司法解释规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条把当事人签订的认购书、预订书、意向书等，认定为预约合同。最高人民法院《民事案件案由规定》将商品房预约合同纠纷，作为第三级案由独立分类设置。由此可见，被上诉人与上诉人签订的购房意向协议符合法律规定，应当受到法律保护。三、被上诉人已交款项性质属于购房定金，被上诉人不履行合同，无权要求返还定金。2019年2月，根据洱海保护治理工作需要，上诉人暂停施工，等待“一项目一政策”分类处置。上诉人已经申请商品房预售许可证，正在办理过程中。被上诉人与上诉人签订正式合同的时间尚未到期，上诉人不存在违约行为。上诉人愿意继续履行购房意向协议，被上诉人不愿履行协议，属于被上诉人违约。被上诉人提交的收据载明，已交款项为购房定金。根据《合同法》第115条规定，被上诉人不履行合同，无权要求返还定金。综上所述，一审判决确认购房意向协议无效错误，认定被上诉人已交款为高比例预付房款定性错误，最终导致判决结果错误。故请求撤销原判，依法改判。董志梅辩称，一、上诉人的所有上诉理由均不成立，所有理由均为拖欠定金以致不退还定金找借口。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行预售许可证制度，预售商品房需要符合特定条件且经批准，预售所得款项只能用于相关的工程建设。法律允许开发商通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。上诉人在未取得案涉房屋预售许可证的情况下，与我方签订购房意向协议的形式收定金12万元，已占约定房款的34.1%。其行为属于以签订认购协议的合法形式，掩盖收取高比例预付房款的非法目的，客观上违反了商品房预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应属无效。所以本案合同无效。三、依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条规定，上诉人应当立即退还被上诉人剩余定金3万元。如未按期退还，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、案件受理费均应由上诉人承担。综上所述，一审判决正确，请维持原判，驳回上诉，维护购房者合法权益。董志梅向一审法院起诉请求：1.判令被告履行退款合同，返还原告意向金6万元；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月8日签订《大理山海云著项目购房意向协议》，原告认购被告开发的山海云著5号楼1单元1604号房屋，面积46.75㎡，总房款352207元。协议约定原告董志梅须于本意向协议签订之日一次性缴纳定金120000元，该款在协议有效期内不予退还；有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；房屋面积最终以房产局测绘大队所测结果为准，增减面积金额按本意向协议定价计算差额，签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款基础上多退少补；本意向协议在双方签字盖章后正式生效，签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废。协议签订后，原告于2018年6月8日向被告支付了定金120000元。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态，案涉房屋的主体工程还未开工。2019年4月11日，原告向被告提交了《退费申请单》，以双方未按时签约，要求返还购房定金12万元。2019年12月30日双方签订《退款协议》，约定：乙方（董志梅）不退意向金，甲方（大理轩远公司）承诺在“山海云著”项目交付时给予乙方减免两年物业管理费的优惠政策；如乙方要求返还意向金的，甲方承诺协议生效后下月开始每月月底前退回乙方所交全部意向金的25%，四个月内全部退清。协议签订后，至一审法庭辩论结束前，被告已经向原告退回购房定金9万元；被告未取得该项目的预售许可证，原告与被告一直未签订商品房买卖合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行预售许可制度，预售商品房需要符合特定条件且经批准，预售所得款项只能用于相关的工程建设。法律允许开发商通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，被告大理轩远公司在未取得案涉房屋的预售许可证的情况下，通过与原告签订购房意向协议的形式收取原告定金12万元，已占约定房款的34.1%。其行为属于以签订认购协议的合法形式，掩盖收取高比例预付房款的非法目的，客观上违反了商品房预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的情形，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案实际，确定被告于2018年6月8日收取原告的定金12万元，由被告退还给原告，被告已经退回9万元，还应向原告退回购房定金3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条规定，判决：由被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告董志梅定金3万元。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告大理轩远房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案中双方当事人在签订《大理山海云著项目购房意向协议》后，一直未签订《商品房买卖合同》。董志梅于2019年4月11日提出退款申请，同年12月30日双方签订《退款协议》，该协议系双方基于真实意思表示达成新的合意，为合法有效的合同，双方此前签订的《购房意向协议》因《退款协议》的签订而解除，现董志梅要求退还意向金，轩远公司应按《退款协议》的约定，退还董志梅缴纳的全部意向金。至诉讼时，上诉人仍未取得商品房销售许可，被上诉人亦明确表示不愿意再向上诉人购买房屋，上诉人主张继续履行《购房意向协议》，无事实依据。综上所述，轩远公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处恰当，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人大理轩远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月十六日书记员  卞雅娟