北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初67214号原告：北京市朝阳区管庄农工商联合公司，住所地北京市朝阳区管庄6号。法定代表人：田建，总经理。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。被告：天阳恒瑞集团有限公司，住所地北京市丰台区果园6号楼20层2350。法定代表人：张朝敏，总经理。委托诉讼代理人：包华，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祎煊，北京市安理律师事务所律师。原告北京市朝阳区管庄农工商联合公司（以下简称原告）与被告天阳恒瑞集团有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人杨伦、被告之委托诉讼代理人包华、王祎煊均通过网络庭审形式参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年4月1日签订的《协议书》及2004年12月19日签订的《租赁协议书》；2、被告向原告支付截止至2020年8月31日止的租金1220083.33元及逾期付款违约金（其中违约金的计算分三笔，一笔是以244016.67元基数，自2019年7月1日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算；另一笔是以732049.98元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算；第三笔是以244016.67元为基数，自2020年7月1日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算）；3、被告向原告支付2020年9月1日起至实际返还房屋之日止的租金及占用费（2020年9月1日起按照年租金1464100元标准计算，2021年1月1日起按照年租金1610500元标准计算)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与北京天阳恒瑞投资有限公司（后名称变更为被告）和案外人北京京城XX餐饮服务有限公司（以下简称京城XX公司）于2012年4月1日签订《协议书》，约定由被告承接京城XX公司与原告于2004年12月19日签订的《租赁协议书》项下的所有权利义务，由被告继续承租位于北京市朝阳区管庄华润置地P2底商约2000平米的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限至2023年12月31日。《协议书》第七条约定租赁期限内各年度租金标准及缴纳时间，其中2019年度和2020年度租金标准为1464100元,2021年度租金标准为1610500元，分两次缴纳，每次缴纳50%，缴纳时间为上一年12月31日前和当年6月30日前各付50%的租金。同时第八条第2款约定被告如不能按本协议约定期限足额支付租金时，被告除应补足应付租金外，每逾期一日应向原告支付相当于逾期金额万分之五的滞纳金，逾期三个月不能按时足额缴纳租金时，原告有权提前收回所租赁房屋，本协议自行终止。被告自2019年11月拖欠租金至今，经原告催告后，被告仍拒不缴纳所拖欠租金己严重违约。原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。被告辩称：原告、被告和京城XX公司于2012年4月1日签订《协议书》，约定由被告承接京城XX公司与原告于2004年12月19日签订的《租赁协议书》项下的所有权利义务，即由被告继续承租涉案房屋。签约后，原、被告双方合作较为顺利，被告除了正常支付租金外，还替京城XX公司偿还了其拖欠原告2011年度之前的租金。从2018年4月起，被告因商户经营需要办埋经营证照，多次请求原告配合出具相关手续，原告均未履行配合义务，被告的经营因此受到了极大的影响。原告不予配合被告办理经营证照的行为，违反了租赁合同的约定。另根据《协议书》第六条第2款约定，租赁标的物的房屋产权证办理完毕，原告须将房屋产权证的复印件交于被告。但目前该租赁标的物仍未办理产权证。据此，原告亦存在违约行为。2017年10月，原告以国有资产回收为由要求收回租赁标的物，并明确表示这属于国家政策，没有任何赔偿。被告认为无论基于什么原因，双方之间存在合法租赁关系，受国家法律保护，无论原告属于什么性质的单位，均应该遵守国家法律，遵守契约精神。被告愿意配合国家政策调控，但原告需要按照合同约定向被告承担相应的赔偿责任，最终双方就项目收回事宜未达成一致。因项目存在不稳定因素，被告根据原告要求，租金支付方式由原来的半年一付变更为两个月一付，由原告向被告开具六联单，被告持六联单将租金交付至北京银行商务中心区支行（收款人显示为：北京市朝阳区财政局）。但从2019年11月份开始，当被告再次向原告申请交付租金时，原告回复因管庄乡政府和朝阳区政府对租赁标的物权属发生争议，被告暂时不能支付租金，被告需等候原告通知。被告担心延迟支付租金将产生违约责任，于是派人多次前往原告财务科询问如何支付租金，原告均回复等候通知。2020年初，新冠肺炎疫情在全国范围内爆发，被告遭受了前所未有的打击，被告商户在疫情期间全部停止经营。疫情爆发后，被告第一时间根据北京市相关政策向原告申请疫情期间租金减免，但遭到拒绝。2020年6月份，被告准备全面复工经营时，北京范围内发生了第二次疫情，被告经营彻底陷入困境。被告原本在7月份向原告交付租金的计划，也因为疫情再次爆发未能交付。2020年9月初，北京疫情基本结束，被告将全面复工复产，但此时原告却诉诸法院要求与被告解除合同，同时将与被告解除合同的情况以《告知书》的形式通知被告商户，要求商户在9月30日前腾退房屋。原告在与被告之间的纠纷未有司法裁决之前，就采取如此鲁莽行为，给被告及商户造成了极其严重的影响，原告应对此承担所有的法律责任。被告未能交付租金是因为发生了新冠肺炎疫情的不可抗力因素，所经营的租赁标的物在疫情期间没有收益，希望原告予以租金减免扶持并延缓支付。在全国范围内，出租方均积极响应国家号召给予承租方租金减免的大背景下，原告作为管庄乡政府企业，更应带头给予承租方扶持，同舟共济，共克时艰。但原告丝毫不考虑被告因疫情造成的巨大经营损失，未给予任何扶持减免。综上，请人民依法驳回原告所有诉讼请求，维护被告合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定：2004年12月19日，原告作为甲方与京城XX公司作为乙方签订《租赁协议书》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方；租赁期限自2005年1月1日至2019年12月31日；租金标准为每四年调整一次，调整幅度为按上一租赁期年租金上调10%，即2005年1月1日至2008年12月31日年租金额为1100000元，2009年1月1日至2012年12月31日年租金额为1210000元，2013年1月1日至2016年12月31日年租金额为1331000元，2017年1月1日至2019年12月31日年租金额为1464100元；乙方不能按时交纳租金，每延期一天应按当期应付款的万分之五交纳违约金;乙方如不按期交纳租金，甲方有权终止合同。2012年4月1日，原告作为甲方、京城XX公司作为乙方、被告作为丙方签订《协议书》，约定甲、乙、丙三方同意自2012年4月1日起，甲方与乙方签订的上述《租赁协议书》中乙方的所有权利义务由乙方转移给丙方，甲方同意该协议主体的变更和权利义务的转移；租赁期限延长至2023年12月31日；如丙方不能按本协议的期限足额支付租金时，丙方除应补足应付租金外，每逾期一日应向甲方支付相当于逾期金额万分之五的滞纳金，逾期三个月不能按时足额支付租金时，甲方有权提前收回所租赁房屋，本协议自行终止。协议中另约定租金标准及支付时间为：2012年4月1日至2012年12月31日期间的年租金数额为605000元，于本协议签订后三个工作日内交纳；2013年1月1日至2016年12月31日期间的年租金数额为1331000元，支付方式为每半年支付一次，分别于上一年度的12月31日前和当年的6月30日前各付款50%；2017年1月1日至2020年12月31日期间的年租金数额为1464100元，支付方式为每半年支付一次，分别于上一年度的12月31日前和当年的6月30日前各付款50%；2021年1月1日至2023年12月31日期间的年租金数额为1610500元，支付方式为每半年支付一次，分别于上一年度的12月31日前和当年的6月30日前各付款50%。庭审中，原告提交了落款日期为2020年7月14日的《催款函》及其快递单、涉案房屋现场张贴照片，证明其向被告催付租金，被告表示未收到该催款函；原告另提交于2020年7月14日向被告（电话158XXXXXXXX）发送的催款短信。被告认可收到该催款短信。被告提交了北京市非税收入一般缴款书若干张和录音证据，证明2016年11月之后租金支付方式为每2个月支付1次租金，原告向被告开具该缴款书之后被告再进行交费，且被告于2019年11月向原告申请支付租金，但原告要求被告等待通知。原告对北京市非税收入一般缴款书真实性认可，对录音的真实性不认可，并表示系被告未申请交费，因此其未开具北京市非税收入一般缴款书，且被告于2016年11月前均直接向原告账户支付租金，其可以通过多种方式支付租金，不能据此拖欠租金。经询，双方均认可被告已向原告支付租金至2019年10月31日，涉案房屋现仍由被告占有使用。本院认为：原告与被告订立的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，承租方逾期支付租金时，应当向出租方支付滞纳金，若逾期超过三个月时，出租方有权解除合同。本案中，双方均认可租金支付方式为2016年11月前由被告直接支付至原告账户，2016年11月之后由原告向被告开具北京市非税收入一般缴款书后被告再行支付，但根据现有证据，双方的合同中并未约定付款条件严格为原告向被告开具北京市非税收入一般缴款书，且被告知晓原告账户，在租金支付期限届满时可以直接向原告付款，特别是在原告向被告催缴租金后，被告更应及时支付租金。被告至今仍欠付租金的行为构成违约，且已达到合同中约定的解除条件，故原告要求解除原告与被告于2012年4月1日签订的《协议书》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告与京城XX公司于2004年12月19日签订的《租赁协议书》，原告、被告与京城XX公司于2012年4月1日签订的《协议书》中明确约定原告与京城XX公司于2004年12月19日签订的《租赁协议书》项下京城XX公司的所有权利义务均转移至被告，涉案房屋承租方由京城XX公司变更为被告，因此原告与京城XX公司于2004年12月19日就涉案房屋租赁事宜签订的《租赁协议书》已自然终止，且原告并非该《租赁协议书》的签约主体，因此原告要求解除2004年12月19日签订的《租赁协议书》的诉讼请求，本院不予支持。关于欠付的房屋租金，现双方均认可被告已向原告支付租金至2019年10月31日，且涉案房屋仍在被告占有使用中，故被告应向原告支付自2019年11月1日起至本判决作出之日止的房屋租金。关于具体租金标准，本院参考合同约定的租金标准，并综合考虑合同的履行情况、新冠肺炎疫情影响使用情况等因素，根据公平原则酌情确定被告应当向原告支付的租金数额。合同解除后，双方就涉案房屋的返还和本判决作出之后另行产生的占有使用费等事宜可以协商或另诉解决。关于逾期付款违约金，考虑到双方在实际履行租赁合同过程中对于租金支付方式确有变更，被告并非毫无理由恶意拖欠涉案房屋租金，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和民事诉讼法》之第六十四条规定，判决如下：一、解除原告北京市朝阳区管庄农工商联合公司与被告天阳恒瑞集团有限公司于2012年4月1日就北京市朝阳区管庄华润置地P2底商约2000平米房屋签订的《协议书》；二、被告天阳恒瑞集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京市朝阳区管庄农工商联合公司房屋租金1000000元；三、驳回原告北京市朝阳区管庄农工商联合公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7890元，由原告北京市朝阳区管庄农工商联合公司负担1423元（已交纳），被告天阳恒瑞集团有限公司负担6467元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  吴 玲二〇二〇年十二月十日法官助理  陈逢源