北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初26897号原告：北京方圆和鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺13号院1号楼10层10B13。统一社会信用代码：91110108330392801U。法定代表人：雷天兵，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京嘉论律师事务所律师。被告:张睿，女，1973年5月20日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。身份证号码：×××。原告北京方圆和鑫房地产经纪有限公司（以下简称方圆和鑫公司）诉被告张睿租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方圆和鑫公司之委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。被告张睿经本院依法公告传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。方圆和鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令张睿返还方圆和鑫公司租金28561.34元；2、判令张睿赔偿方圆和鑫公司提前终止租赁合同的损失34000元；3、本案诉讼费用由张睿承担。事实与理由：2018年4月16日双方签署《北京市房屋出租委托代理合同》，约定张睿将坐落于北京市海淀区×××房屋出租给方圆和鑫公司，期限自2018年5月20日至2020年5月19日。租金半年一付，第一年月租金为13320元，第二年月租金为13820元。合同履行过程中，张睿多次提前催要房租，理由是因为经济困难，方圆和鑫公司相信其所说每次在约定的时间之前就将租金打过去，但在2019年9月5日方圆和鑫公司经北京市海淀区人民法院执行庭上门张贴公告才得知2016年8月29日张睿就将其房屋卖给第三人，2019年9月18日方圆和鑫公司将房屋全部腾出，并将房屋钥匙交到了执行法官手里。因房租已经支付到2019年11月19日，方圆和鑫公司要求张睿返还2019年9月18日至2019年11月19日的租金并承担损失，故诉至法院。被告张睿未向本院提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月16日，委托人张睿（甲方）与代理方方圆和鑫公司（乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，主要约定，方圆和鑫公司出租代理张睿名下位于北京市海淀区×××的房屋；租赁用途：居住，办公；出租代理期限自2018年5月20日至2020年5月19日，共计两年；租金标准：每月房屋租金（含税价）为人民币13320元整，第二年13820元；付款方式：半年付；付款日期：第一次2018年4月16日79920元，第二次2018年10月16日79920元，第三次2019年4月16日82920元，第四次2019年10月16日82920元；出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用（1）水费（2）电费（3）电视收视费（4）电话费（6）燃气费（9）卫生费（10）上网费；违约责任：（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金，如甲方提出解约的，并应对承租方给予相应赔偿…。方圆和鑫公司于2018年4月16日向张睿转账79920元，附言×××房租半年付，于2018年10月10日向张睿转账79920元，附言×××房租，于2019年4月3日向张睿转账72205元，附言×××房租。另，方圆和鑫公司主张第三次应支付82920元，因其代张睿交纳了供暖费及物业费，故实际支付2019年5月20日至2019年11月19日期间的房租72205元，并提交中房城市能源科技有限公司于2018年11月16日出具的“热力*2018年-2019年居民供暖费”发票复印件一张，金额为3307.8元，北京格林物业管理有限公司分别于2018年11月15日、2019年3月19日出具的“企业管理服务*物业费”发票复印件两张，金额共计7409.48元。庭审中，方圆和鑫公司主张2019年9月5日因本院发布公告，限期其15天内腾退房屋，其于2019年9月18日腾退涉案房屋，为此提交本院于2018年7月26日作出的案号为（2018）京0108民初7429号民事判决书一份及案号为（2019）京0108执9419号的公告一份，公告内容为“本院在执行姜彧与张睿房屋买卖合同纠纷一案中，发出（2019）京0108执9419号执行通知书，责令张睿履行（2018）京0108民初7429号法律文书确定的义务，将北京市海淀区×××房屋交付姜彧，但被执行人未履行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，责令被执行人及房屋实际使用人在十五日内将北京市海淀区×××房屋腾空交付姜彧，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。由此引起经济损失自行负担，并将追究相应法律责任。”方圆和鑫公司称因腾退房屋，导致其与两个承租户提前解除房屋租赁合同，并向两个承租户赔偿了违约金，故其主张张睿赔偿其因提前终止房屋租赁合同产生的损失34000元，为此提交其分别与张锡晴、郑乐签署的《房屋租赁合同》、银行转账记录、收据，该组证据显示出租方方圆和鑫公司（甲方）于2019年5月20日与承租方张锡晴（乙方）签订租赁期限自2019年5月20日至2020年5月19日的《房租租赁合同》，约定月租金5000元，房屋租金支付方式为押一付六，违约责任：1、租赁期内单方解除合同视为违约，无故不得解除，如因特殊情况，甲方和乙方（在约定的下一次交款前）应提前三十天书面通知对方并按年租金的20%向对方支付违约金…；方圆和鑫公司于2019年10月21日向张锡晴转账35167元，附言退押金及房租及违约金，张锡晴于2019年10月20日出具收据，内容为今收到方圆和鑫公司退还×××剩余房租2个月1天10167元、押金5000元、违约金10000元，共计35167元…。出租方方圆和鑫公司（甲方）于2019年5月20日与承租方郑乐（乙方）签订租赁期限自2019年5月20日至2020年5月19日的《房屋租赁合同》，约定月租金12000元，押一付六，违约责任：1、租赁期内单方解除合同视为违约，无故不得解除，如因特殊情况，甲方和乙方（在约定的下一次交款前）应提前三十天书面通知对方并按年租金的20%向对方支付违约金…；方圆和鑫公司于2019年10月21日向郑乐转账60400元，附言退押金及房租及违约金，郑乐于2019年10月20日出具收据，内容为今收到方圆和鑫公司退还×××，剩余两个月零一天房租24400元、押金12000元、违约金24000元，共计60400元…。本院受理本案后，根据方圆和鑫公司提供的电话和地址无法通知张睿应诉。本院依法公告向张睿送达了全部应诉手续和开庭传票。张睿在规定的开庭日期无正当理由，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。方圆和鑫公司与张睿签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，方圆和鑫公司已经如约交纳房租，但张睿因与案外人姜彧的房屋买卖合同纠纷一案，导致涉案房屋被采取强制执行措施，限期腾退，合同无法继续履行，张睿已经构成根本违约，双方房屋租赁合同已实际解除。就合同解除后，方圆和鑫公司主张张睿退还剩余租期租金有事实及法律依据，本院予以支持。方圆和鑫公司另主张因被强制腾退房屋，其与两位承租人提前解除租赁合同，造成损失共计34000元，应由张睿予以赔偿，本院认为，张睿因其根本违约行为给方圆和鑫公司造成的实际损失，应当予以赔偿，现方圆和鑫公司已举证证明其向案外承租人实际赔偿的违约金数额，该违约金应作为方圆和鑫公司的实际损失由张睿承担。张睿经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证权利，不影响本院依据查明的案件事实，依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，判决如下：张睿于本判决生效之日起七日内退还北京方圆和鑫房地产经纪有限公司剩余租金28561.34元并赔偿损失34000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元（北京方圆和鑫房地产经纪有限公司已预交），由张睿负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费682元（北京方圆和鑫房地产经纪有限公司已预交），由张睿负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 梁 珊二〇二〇年十二月三十一日书记员 甄艺艺