文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9501号原告：湖南红星天成房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段818号长城华都一栋1008房。法定代表人：严宣松，董事长。委托诉讼代理人：曾泳三，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢亦敏，湖南金州律师事务所实习律师。被告：沈迪武，男，汉族，1977年6月17日出生，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：周智勇，湖南权度律师事务所律师。原告湖南红星天成房地产开发有限公司(以下简称红星天成公司)与被告沈迪武物权保护纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告红星天成公司的委托诉讼代理人曾泳三、谢亦敏，被告沈迪武及其委托诉讼代理人周智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告红星天成公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告沈迪武立即向原告红星天成公司返还文景领秀苑5栋604号房屋并将房屋恢复原状；2.判令被告沈迪武向原告红星天成公司赔偿侵占房屋的损失93000元（损失参照同地段房屋租金按3000元／月的标准，自2018年1月22日起暂计算至2020年8月21日，后续继续计算至被告实际返还房屋之日止）；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告红星天成公司系位于长沙市天心区××路××号××栋××号房屋（以下统称案涉房屋）的所有权人，依法对该房屋享有占用、使用和收益的权利。2018年1月22日，被告在未经原告同意的情形下，擅自打开前述房屋门锁，在原告毫不知情的情况下，对原告的房屋实施侵占使用。后原告在对项目空置房屋进行例行检查时，才发现被告侵占房屋的事实存在。发现被告的上述侵权行为后，原告已多次通过口头、电话以及书面致函的方式要求被告搬离案涉房屋，立即停止侵权行为，但被告均置之不理，至今仍未搬离。原告认为，被告未经原告同意，在原告毫不知情的情况下，非法侵占原告所有的房屋，其行为已严重侵害原告的合法权益，应依法承担向原告按原状返还被侵占房屋并赔偿因侵占房屋给原告造成的全部损失的法律责任。请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告沈迪武辩称，原、被告2014年5月签订认购协议书，约定被告购买案涉房屋，因被告实际在案涉项目进行施工建设，双方达成以工程款抵扣购房款的合意，2017年9月，文景领秀苑物业公司将案涉房屋钥匙交给被告，被告系在经原告同意情况下搬入房屋并进行装修，被告并不存在侵占原告房屋情形。本院经审理认定事实如下：位于长沙市天心区××路××号××项目（原名称为湘江印象）系原告红星天成公司作为建设单位开发,由红星天成公司将该主体工程发包给了湖南教建集团有限公司（以下简称教建公司）,案外人曹平辉为该项目1＃、5＃栋负责人,该项目已于2015年5月28日竣工验收合格。2013年10月25日，被告沈迪武与教建公司文景领秀苑项目部签订了《油漆涂料工程承包合同》，合同约定教建公司项目部将文景领秀苑1#-5#栋工程的油漆涂料工程发包给沈迪武，曹平辉在该合同上签字并加盖了教建公司文景领秀苑项目部公章。油漆涂料工程完工后，2015年12月12日由曹平辉向沈迪武出具了结算单，双方确认该油漆涂料工程款共计812156.57元，已经支付36万元，剩余油漆涂料工程款452156.57元，教建公司及曹平辉尚未支付。2014年5月3日，被告沈迪武之妻杨小青与原告红星天成公司签订了《文景领秀苑·认购协议书》，该协议约定：杨小青认购原告红星天成公司开发的文景领秀苑5栋604号房屋，面积为122.14㎡，折后单价为6182.16元/㎡，享受购房优惠后的总价为755089.02元，协议还载明“认购人在签订本认购协议书3天内，持本人有效身份证件、本认购协议书、认购定金收据，到文景领秀苑售楼部签署《长沙市商品房买卖合同》”。在双方签署《长沙市商品房买卖合同》后或超过约定签约期后，本认购协议书自行废止。2014年6月4日，杨小青向长沙吉屋网缴纳5000元团购服务费购买吉屋网团购VIP会员卡，该VIP卡会员购买原告红星天成公司旗下的文景领秀苑项目，可享受5000元抵30000元的优惠。杨小青分别于2014年5月20日、2014年6月4日向原告红星天成公司各交纳了1万元共计2万元购房定金，由原告红星天成公司向杨小青出具了收据并加盖了发票专用章。被告沈迪武已收到的油漆涂料工程款36万元中有20万元系由原告红星天成公司支付，对于剩余未付的油漆涂料工程款452156.57元，沈迪武自述其与曹平辉、红星天成公司法定代表人严宣松曾口头协商过以工程款抵上述购房款事宜，但三方没有签订以工程款抵购房款的书面合同。2017年9月左右，沈迪武将文景领秀苑5栋604号房屋进行装修后居住至今，被告沈迪武自述该房屋钥匙系从文景领秀苑的物业服务企业湖南红星现代物业管理有限公司（以下简称红星现代物业公司）获得。2018年1月25日，红星现代物业公司文景领秀苑物业服务中心向沈迪武发出了整改函，整改函告知沈迪武：因5栋604号房屋没有交房、没有办理装修手续，直接装修，要求其进行整改。2018年9月25日，沈迪武向文景领秀苑物业服务中心预交电费100元，并交纳了2015年6月至2019年12月30日的物业费13435.4元。另查明，2012年9月14日，红星天成公司与教建公司签订《湖南省建设工程施工合同》，约定由红星天成公司将其开发的文景领秀苑（原名湘江印象）一期（1#-5#）主体工程发包给教建集团施工。同时，教建公司与曹平辉签订《项目内部管理承包协议》，约定教建公司聘请曹平辉为案涉项目负责人。以上合同签订后，曹平辉组织进行了施工。完工后，因双方无法达成一致结算，曹平辉于2017年3月1日诉至本院，要求判决红星天成公司、教建公司共同支付工程欠款9120271.59元和逾期付款违约金，本院委托华新项目管理有限公司对案涉工程造价进行司法鉴定，鉴定结论为39897922.31元，红星天成公司已实际支付给曹平辉工程款43523878.03元，已超出应付工程款数额。本院于2018年12月11日作出（2017）湘0103民初985号民事判决，驳回曹平辉全部诉讼请求。曹平辉不服该判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）湘01民终4722号民事判决，驳回上诉，维持原判。同年11月9日，二审判决生效。红星天成公司此后诉至本院，以不当得利为由要求曹平辉、易维根返还多付的工程款3625955.72元，本院（2020）湘0103民初5964号民事判决后红星天成公司不服该判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2020年12月2日作出（2020）湘01民终10388号终审判决确定由曹平辉、易维根共同返还红星天成公司3625955.72元超额支付的工程款并承担资金占用利息。此后，2020年1月8日，红星天成公司向被告沈迪武发送律师函，告知其侵占房屋要求搬离该房屋并恢复原状。2020年6月16日，沈迪武以曹平辉、教建公司、红星天成公司为被告，要求其支付劳务款452156.57元及资金占用利息，此后原告红星天成公司向本院提起本案诉讼。另还查明，现案涉文景领秀苑5栋604号房屋不动产权属登记在原告红星天成公司名下。红星现代物业公司与原告红星天成公司的法定代表人均系严宣松，红星现代物业公司系原告红星天成公司指定的为文景领秀苑提供前期物业服务的物业公司。本院认为，侵权责任的构成要件有以下四个方面：1、行为的违法性；2、损害事实的存在；3、因果关系。即不法行为与损害事实之间有因果关系；4、行为人主观上有过错。本案中，被告沈迪武自2017年9月左右开始对案涉房屋进行装修，装修后在该房屋内居住至今，装修期按照常理一般为2至3月，原告红星天成公司作为案涉房屋的建设单位有充分的时间采取措施予以阻止沈迪武的装修行为，此后被告沈迪武又向原告红星天成公司的关联公司红星现代物业公司缴纳了物业费和水电费，其收取的物业费中明确写明包括了其实际装修入住前从2015年6月起的物业费，因被告沈迪武装修和生活用电需要向物业公司预交，红星现代物业公司对于被告沈迪武的交费行为予以接受，从侧面说明了物业公司认可了沈迪武的装修入住行为。因沈迪武确为案涉房屋进行了油漆涂料施工，其依法享有油漆涂料工程劳务款的债权，相关当事人之间确实有协商过工程款抵购房款的事宜，故不排除被告沈迪武进入案涉房屋进行装修入住系获得原告及关联物业公司默许。2014年5月3日被告沈迪武之妻杨小青与原告红星天成公司签订了《文景领秀苑·认购协议书》，协议约定的3天签约期超过后双方未签订正式商品房买卖合同，但原告红星天成公司又在超过认购协议约定的3天签约期后于2014年5月20日、2014年6月4日收取了被告沈迪武之妻交纳的购房定金2万元，上述认购协议书买卖标的、价款均具体明确，沈迪武自述协商过以工程款抵购房款的事宜，现原告红星天成公司与被告沈迪武之妻签订的认购协议既未由原告红星天成公司发出解除合同的通知单方予以解除，也无合同双方协议解除，更无人民法院的生效裁判文书确认该认购协议已经解除，故本案的实质系商品房买卖合同纠纷。在原告红星天成公司与被告沈迪武之妻2014年5月3日签订的《文景领秀苑·认购协议书》未予以解除的情况下，本案中目前只能认定被告沈迪武及其家人未交清全部购房款及相关税费便已经入住案涉房屋，原告红星天成公司提供的现有证据不能证明被告沈迪武擅自打开案涉文景领秀苑5栋604号房屋门锁强行进行装修并侵占使用，因双方签署了认购协议书，原告红星天成公司不能证实被告沈迪武入住案涉房屋系违法行为，本案不具备侵权责任构成要件中行为的违法性要件，故不能就此认定被告沈迪武居住在案涉房屋便系侵权行为。对原告红星天成公司以侵权责任纠纷提起本案诉讼，其诉讼请求，本院不予支持。原告红星天成公司与被告沈迪武之妻杨小青的商品房买卖合同纠纷不是本案审理范围，双方可另案解决。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告湖南红星天成房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费2126元，减半收取1063元，由原告湖南红星天成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴贵平二〇二〇年十二月二十一日法官助理谢婷代理书记员龙灿