吉林省安图县人民法院民事判决书（2020）吉2426民初1525号原告：孟庆江，男，1964年12月17日出生，汉族，长白山管委会职员，住吉林省安图县。被告：池凤英，女，1970年3月13日出生，汉族，个体工商户，住吉林省安图县。被告：石云，女，1980年7月5日，汉族，池北一中教师，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：孙牧宇，吉林华烁律师事务所律师。被告：安图县房屋开发有限公司，住所地吉林省安图县。法定代表人：徐瑞光，该公司经理。委托诉讼代理人：曲炳新，吉林诚途（安图）律师事务所律师。原告孟庆江与被告池凤英、石云、安图县房屋开发有限公司（以下简称房屋开发公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孟庆江，池凤英，石云的委托诉讼代理人孙牧宇到庭参加诉讼。房屋开发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟庆江向本院提出诉讼请求：1.判令池凤英与石云签订的《房屋交易合同》无效，涉案房屋石云与房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令不存在石云从开发商处直接购买涉案房屋的事实，涉案房产石云名字的房权登记是石云隐瞒真实情况，提交无交易事实虚假无效合同虚假材料欺骗房产中心骗取的房权登记，是无效登记、错误登记，应撤销此登记；3.判令被告承担诉讼全部费用。事实和理由：2006年孟庆江和池凤英在××县垫资整体安装太阳能并验收交付后，于2006年1月17日孟庆江和池凤英与开发商协商并签订《太阳能顶账购房协议书》，合同约定用案涉房产在内的共三个房产顶账给孟庆江与池凤英。合同签订当日开发商将三个房屋钥匙给付给孟庆江与池凤英，自此孟庆江、池凤英与开发商交易完成，互不欠账，债务债权关系消灭，孟庆江与池凤英成为案涉房屋的一手购房人，开发商无权再次出售。之后池凤英将案涉房屋出售给石云，但是孟庆江一直不知情。之前签订的顶账协议，发票等都在孟庆江处，池凤英与石云的交易没有通过孟庆江，为了达到此目的，池凤英与石云采用石云从开发商重新签订一个一手购房合同，并用此合同办理了房照的手段，没有用孟庆江签字。所以池凤英与石云之间的房屋买卖关系，属于恶意串通欺骗行为，符合《合同法》第五十二条无效合同的情形，用此无效合同办理石云的产权登记，是无效登记，石云与开发商签订的《商品房买卖合同》也是无效的。池凤英辩称，1.此案已经过了诉讼时效，不受法律保护；2.案涉房屋按照《物权法》石云已经支付合理的购房款并按照法律程序进行了过户，并且现在已经进行了多次买卖，均办理了过户；3.当时池凤英作为太阳能厂家唯一地区总代理的授权人，负责为阳光小区二号楼整体安装太阳能，阳光小区二号楼安装太阳能是池凤英从厂家赊欠太阳能材料安装的，当时池凤英厂家约定给阳光小区二号楼安装完毕结账后，第一时间将货款给付给厂家。阳光小区二号楼的负责人没有钱支付我安装太阳能的货款及人工费，就以三套房屋顶账，作为太阳能货款。当时没有办理房屋产权登记，池凤英和开发商之间只是债权关系，池凤英和赊欠太阳能的厂家也是债权关系。所以当时开发商将三间房屋的钥匙给付给池凤英，让池凤英一人管理就是为了方便池凤英在《供求世界》打广告，方便池凤英和开发商同时将房屋信息发布，以便于尽快将房屋销售出去，让开发商有钱将太阳能安装费用尽快给我结算。当时三家房屋的房主都是通过池凤英当时在报纸上登的广告联系得房屋开发商进行购买的房屋。这些事情孟庆江都知道并且同意，只是当时的目的一致都是为了尽早从开发商处要回钱给付太阳能厂家货款。石云辩称，1.孟庆江不具备诉讼主体资格，2006年1月份石云看到池凤英打的广告，从而与开发商签订了《房屋买卖合同》，孟庆江不是合同的当事人，也不是利害关系人，其没有权利主张石云与开发商的合同无效；2.池凤英与石云之间没有房屋买卖关系，池凤英仅仅是代开发商销售房屋，取得了金钱债权，用以清偿热水器价款；3.对于孟庆江的第二项诉讼请求不是民事案件审理的范围；综上请求裁定驳回孟庆江起诉。本院经审理认定事实如下：池凤英与孟庆江于1993年8月30日登记结婚，婚后一起经营游戏厅、太阳能热水器销售、宾馆等。2003年10月1日北京天源阳光太阳能工业有限公司出《授权书》授权池凤英对太阳能热水器及其配件进行销售。2006年池凤英在为房屋开发公司开发的××县进行垫资安装太阳能。安装完毕验收后，于2006年1月17日池凤英与开发商协商房屋开发公司项目部经理宋利民并签订《太阳能顶账购房协议书》，合同约定用包括案涉房屋在内的共三个房屋（1单元401号，4单元202号，4单元702号）顶账给池凤英。合同签订当日开发商将三个房屋钥匙给付给池凤英，但并未办理房屋产权登记。2006年2月16日石云到阳光小区2号楼售楼处咨询购买案涉房屋阳光小区2号楼4单元702号房屋，石云将房款现金给付给房屋开发公司项目部经理宋利民，宋利民代房屋开发公司与石云签订了《商品房买卖合同》，合同尾页有买受人石云签字捺印，并加盖了出卖人房屋开发公司的公章及法人徐瑞光名章。当日宋利民又将案涉房屋的售楼款给付给池凤英，池凤英自认当天在场并收到宋利民给付的售楼款后将案涉房屋售楼款及阳光小区2号楼1单元401号，4单元202号的售楼款一并给付给北京天源阳光太阳能工业有限公司作为给阳光小区2号楼安装太阳的货款。另查明，2009年10月15日石云将案涉房屋出售给盖玉珍，盖玉珍办理了房权证号为安图县字第XXXX号的房照。2017年3月3日盖玉珍与宋颖签订了房屋买卖契约，将案涉房屋出售给宋颖，并协助宋颖办理了吉（2017）安图县不动产权第0000706号的不动产权证书。认定上述事实的主要证据有：《协议书》《商品房买卖合同》《授权委托书》《个体工商户营业执照》《买卖契约》《不动产证》及当事人的陈述。本院认为，孟庆江与池凤英系夫妻关系，与宋利民签订《太阳能顶账购房协议书》及石云购买阳光小区2号楼4单元702号房屋均是婚姻存续期间。孟庆江在长达十余年的时间里未主张该房屋的权利，可以将该行为理解为：孟庆江在共有物的处分上对另一共有人池凤英作了隐名代理（特殊的家事代理）的授权。故孟庆江称池凤英对案涉房屋进行交易一事不知情不符合生活常理。孟庆江以池凤英出售房屋时未经另一共有人孟庆江同意为由，主张该石云与池凤英签订房屋交易合同无效不能成立，本院不予支持。再者，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款“夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定，无论孟庆江是否同意出售案涉房屋，该房屋已经三次过户，现由宋颖居住，系善意购买；且孟庆江无证据证明与石云存在恶意串通，不能认定房屋交易合同无效，故对孟庆江主张的池凤英与石云签订的《房屋交易合同》无效、涉案房屋石云与房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于孟庆江诉讼请求第二项（判令石云的产权登记是无效登记、错误登记，应撤销此登记）应否支持的问题，石云取得产权登记的行为是否合法，应否撤销不属于民事案件审理范围，本院对此无权评判。对于池凤英提出本案已过诉讼时效的辩解，因确认合同无效属于确认之诉，系程序请求权，不适用诉讼时效，故对此辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告孟庆江的诉讼请求。案件受理费50元，由原告孟庆江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 祝顺伟二〇二〇年十二月二十五日书记员 刘芷君