北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初890号原告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（案外人）：宋毅，男，1986年3月31日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梅，北京赵建宇律师事务所实习律师。被告（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）与被告宋毅、被告北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京银行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被告宋毅，被告天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京银行新源支行向本院提出诉讼请求：请求准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑x号楼x单元x号（规划施工房号为x-x-x）房屋的执行，继续查封该房屋。事实和理由：2017年8月18日，天润诚泽公司为开发涉案房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行贷款11亿元人民币。为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记【不动产登记证明号：京(2017)延不动产证明第xxxxxxxxx号】。因天润诚泽公司未按期偿还贷款，北京银行新源支行于2020年3月26日以金融借款合同纠纷为由将天润诚泽公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王某、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）起诉至北京市第四中级人民法院，案号为（2020）京04民初312号。在该案中，北京银行新源支行向法院申请了财产保全。2020年4月13日，法院作出了（2020）京04财保14号民事裁定书，并查封了登记在天润诚泽公司名下包括涉案房屋在内的203套在建工程房产，查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。涉案房屋被查封后，宋毅向法院提出了执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。法院经审查后，于2020年9月15日作出（2020）京04执异119号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。北京银行新源支行认为，宋毅不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定的排除执行的条件，不能排除北京银行新源支行对涉案房屋的查封，按照该规定第二十七条北京银行新源支行对执行标的依法享有的抵押权可以排除宋毅的执行异议。另外，宋毅在签订《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称认购协议）时已知晓该房屋上存在抵押权，对未来房屋抵押解除之前不能办理过户登记是明知的。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，假使宋毅已经支付全部房款并实际占有涉案房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，涉案房屋仍是可以被查封的。而且本案中北京银行新源支行对涉案房屋享有抵押权，根据《执行异议复议规定》第二十七条的规定，抵押权可以排除宋毅的执行异议，对于宋毅的执行异议请求法院不应支持。被告宋毅辩称，请求驳回北京银行新源支行的诉讼请求。涉案房屋属于宋毅全款购买，并实际占有，应排除北京银行新源支行的强制执行。2019年9月2日，宋毅与天润诚泽公司签订认购协议，并于2019年9月19日付清全部购房款。协议签订前，京房售证字（2018）112号商品房预售许可证显示此项目预售在有效期内。签订购房协议后，宋毅多次主张与天润诚泽公司签订预售商品房网签合同，但天润诚泽公司以北京市住房和城乡建设委员会分批签约办理当中为由让等待通知，至今仍未网签。宋毅对于涉案房屋未办理过户登记手续是没有过错的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，完全可以排除查封。宋毅在付清全部房款后，从天润诚泽公司处取得涉案房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡等，并进行了装修，法院查封前已经实际居住，且涉案房屋也是宋毅家庭唯一住房，符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定。《执行异议复议规定》第二十七条为一般性规定，第二十九条为特殊规定，根据效力规则，特殊规定优先于一般规定适用，因此北京银行新源支行主张根据《执行异议复议规定》第二十七条认定抵押权可以排除宋毅的执行异议的主张不能成立。被告天润诚泽公司辩称，请求法院驳回北京银行新源支行的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院针对涉案房屋查封之前，宋毅已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。宋毅所购涉案房屋的规划用途为住宅，且宋毅向天润诚泽公司支付的购房款已远远超过合同约定总价款的百分之五十。宋毅作为涉案房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院依法作出相应的裁定，中止对涉案房屋的执行并无不妥。原告北京银行新源支行为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一《借款合同》，证明天润诚泽公司为开发涉案房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行贷款11亿元人民币。证据二《抵押合同》、证据三抵押登记证明，证据二、三证明为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记。证据四（2020）京04执异119号执行裁定书，证明北京市第四中级人民法院对涉案房屋中止执行。证据五京房售证字（2018）112号商品房预售许可证、证据六北京市延庆区房屋市场管理中心关于“天润·和丽嘉苑”项目商品房预售许可证已过期的公告，证据五、六证明天润诚泽公司在2016年8月25日取得涉案土地使用权，2018年9月21日取得涉案项目的预售许可，2019年10月30日预售许可到期，到期后天润诚泽公司不能再继续销售房屋。证据七北京市第四中级人民法院（2020）京04财保14号民事裁定书、（2020）京04执保92号查封清单、财产保全清单，证明涉案房屋在2020年5月14日开始查封。被告宋毅围绕其答辩意见向本院提交如下证据：证据一认购协议、证据二《天润·和丽嘉苑确认单》、证据三天润诚泽公司委托北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）的委托书、证据四收据、证据五发票、证据六转账记录，证据一至证据六证明宋毅于2019年9月2日购买涉案房屋，并于2019年9月19日付清全部房款，早于法院查封之日。证据七装修合同、证据八收据，证据七、八证明宋毅2019年9月20日收房并开始装修房屋，用于居住。证据九不动产登记信息查询结果告知单、证据十结婚证、户口本，证据九、十证明宋毅及妻子名下无其他房产，涉案房屋为其家庭唯一住房。证据十一宋某与宋毅的《赠与合同》、宋毅与闫某的《赠与合同》、证据十二个人无偿赠与不动产登记表（两份）、证据十三闫某取得赠与的京（2020）延不动产权第xxxxxxxxxx号房屋产权证书，证据十一至十三证明宋毅和他父亲共有的房屋已经转移至闫某名下。证据十四卖方北京延庆经济开发区管理委员会与买方宋毅签订的《售楼合同》、证据十五购房发票、证据十六南菜园x区x号楼底商照片、证据十七北京盛世佳业房地产经纪有限公司第一分公司营业执照，证据十四至证据十七证明南菜园的房屋实际上是商铺而不是住宅。证据十八出卖方宋毅与买受人王某签订的《房屋买卖居间合同》、证据十九借记卡账户历史明细单（户名支某）、中国农业银行银行卡交易明细清单（户名宋某）、中国建设银行个人活期账户交易明细（户名闫某）、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单（户名闫某）、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单（户名宋某），证据十八、十九证明在法院查封涉案房产之前，宋毅名下的此套房屋已经出售，只不过没有过户；这套房屋虽登记在宋毅名下，但实际上是宋某的房产，整个房屋出售过程都是宋某负责的。被告天润诚泽公司为证明其答辩意见向本院提交如下证据：证据一京房售证字（2018）112号商品房预售许可证、证据二北京市住房和城乡建设委员会预售项目信息网上公示以及工程竣工验收备案表【备案编号：xxxx延竣2019（建）xxxx号】，证据一、二证明涉案的“天润??和丽嘉苑”项目建设开发和销售手续齐全。证据三规划施工号与门牌、楼牌编号对照表，证明涉案房屋规划施工楼号对应的门牌、楼牌编号情况。证据四天润诚泽公司委托林寅公司委托书，证明林寅公司是天润诚泽公司委托的“天润·和丽嘉苑”项目销售代理。庭审中，根据天润诚泽公司的申请，本院依法通知证人贾某、窦某出庭作证。证人贾某当庭作证称，其系林寅公司的法定代表人，林寅公司是天润诚泽公司委托的“天润·和丽嘉苑”项目销售代理，从2017年开始代理天润诚泽公司销售房产，从2018年开始，天润诚泽公司指定其本人、林寅公司、天润诚泽公司的财务人员窦某的银行账户代理天润诚泽公司收取购房款，并均由林寅公司向购房业主出具购房收据。其本人与宋毅等人均不认识，亦无其他经济往来。证人窦某当庭作证称，其系天润诚泽公司的财务人员，天润诚泽公司委托林寅公司收取购房款，天润诚泽公司使用其个人银行账户办卡用于收取购房款，该卡由天润诚泽公司控制，不是自己所控制。窦某本人与宋毅等人均不认识，亦无其他经济往来。根据北京银行新源支行申请，法院开具了调查令，向北京市规划和自然资源委员会调取的编号为延（2020）xxx号的《查询信息结果告知单》（公检法），显示2010年11月30日至2020年5月28日，宋毅在北京市延庆区延庆镇妫水南街x号院x号楼x层x单元x有商品房一套，用途为住宅；2011年10月28日至2020年6月2日，宋毅在延庆区南菜园二区x号楼x层甲x号有商品房一套，用途为住宅。从本院查封之日至查询日2020年11月22日，未查询到宋毅妻子卫某及未成年子女宋某1、宋某2名下存在其他用于居住的房屋。经庭审质证，对原告北京银行新源支行提交的证据，天润诚泽公司对证据一、二、三的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可；对证据五的真实性认可，证明目的不认可；对证据六的真实性无法核实，关联性、证明目的不认可；对证据四、七的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。宋毅对证据一、二、三真实不确定，证明目的不认可；证据四、五、七真实性认可，但认为证据七与本案无关；证据六真实性不认可。对被告宋毅提交的证据，天润诚泽公司均予以认可；北京银行新源支行对证据一、四、五、十八、十九的形式真实性认可，内容真实性及证明目的不认可，证据四、五、十九的关联性不认可；证据二、三、八、十一、十二、十三、十四、十六、十七的真实性、证明目的不认可；证据六真实性认可，关联性不认可；证据七的真实性无法确认，证明目的不认可；证据九、十、十五的真实性认可、证明目的不认可。对被告天润诚泽公司提交的证据，宋毅对证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均认可；北京银行新源支行对证据一的真实性认可，证明目的不认可；对证据二的真实性、证明目的均不认可；对证据三的真实性、证明目的均认可；对证据四的形式真实性认可，内容真实性、证明目的不认可。对贾某、窦某的证人证言，宋毅、天润诚泽公司均认可，但北京银行新源支行对两位证人的证言真实性、证明效力、证明目的均不认可，认为不能认定两人收取的款项是购房款。对经北京银行新源支行申请，本院向北京市规划和自然资源委员会调取的编号：延(2020)xxx号《查询信息结果告知单》，查询的关于宋毅、卫某、宋某1、宋某2名下的房屋情况，北京银行新源支行对此证据的真实性、合法性、关联性均认可；宋毅对真实性认可，但关联性、证明目的不认可；天润诚泽公司对真实性、合法性认可，对关联性不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院根据各方陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款11亿元。同日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述《借款合同》项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区xx-xxx地块R2二类居住用地，并办理了抵押登记。《不动产登记证明》【京（2017）延不动产证明第xxxxxxxx号】载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。2020年4月3日，北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。在诉讼过程中，北京银行新源支行向本院申请财产保全，本院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王某的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区xx-xxx地块的在建工程房产【详见（2020）京04执保92号查封清单】及上述在建工程房产相应的国有土地使用权【坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号】，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，查封财产权利人为天润诚泽公司，共计查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为x-x-x，建筑面积为111.64平方米，性质为住宅。天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目于2018年9月21日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售证字（2018）xxx号】，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，该预售许可证于2019年10月30日到期。2019年9月2日，宋毅与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定宋毅认购天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目x-x-x房屋，房屋单价为每平方米人民币30000元，建筑面积为111.64平方米，房屋总价款为人民币3349200元，付款方式为一次性付款，付款时间为签署买卖合同之前一次性缴纳购房款3349200元等。此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。签订认购协议后，宋毅之母闫某先后于2019年9月2日、2019年9月19日向贾某转账人民币2000000元、1349200元。其中，天润诚泽公司与林寅公司之间系委托售房、代收款的关系，贾某系林寅公司的法定代表人，贾某所收前述款项为宋毅支付给天润诚泽公司的购房款。完成上述付款后，林寅公司出具了收款收据（付款人处注明宋某代）。天润诚泽公司开具了北京增值税普通发票，金额为人民币3349200元。合同签订并完成付款后，天润诚泽公司交付了涉案房屋并于2019年9月20日收取了宋毅预缴的物业费。自2019年9月起，宋毅为涉案房屋支付了装修保证金、装修管理费、水电费等费用，并由其父宋某委托了装修公司进行装修。另查明，被告宋毅目前已婚，有两名未成年子女。本院依职权查明宋毅及其配偶、未成年子女名下房屋所有权情况，根据北京市规划和自然委员会出具的编号为延（2020）xxx号的《查询信息结果告知单（公检法）》显示，2010年11月30日至2020年5月28日，宋毅在北京市延庆区延庆镇妫水南街x号院x号楼x层x单元x有商品房一套，建筑面积77.76平方米，用途为住宅；2011年10月28日至2020年6月2日，宋毅在延庆区南菜园二区x号楼x层甲x号有商品房一套，建筑面积135.01平方米，用途为住宅。从本院查封之日至查询日2020年11月22日，未查询到宋毅妻子卫某及未成年子女宋某1、宋某2名下存在其他用于居住的房屋。2020年5月28日，宋某（宋毅之父）与宋毅签订《赠与合同》，约定赠与人宋某将坐落于北京市延庆区延庆镇妫水南街x号院x号楼x层x单元x的房产20%的份额自愿无偿赠与宋毅。受赠人宋毅愿意接受宋某赠与的20%份额房产，并于当日完税后办理过户登记手续。同日，宋毅与闫某（宋毅之母）签订了《赠与合同》，约定赠与人宋毅将坐落于延庆区延庆镇妫水南街x号院x号楼x层x单元x的房产100%的份额自愿无偿赠与闫某。受赠人闫某愿意接受宋毅赠与的100%份额房产，并于当日完税后办理过户登记手续。2019年12月17日，出卖方（甲方）宋毅与买受人（乙方）王某、中间方（丙方）春风之家房地产咨询中心签订《房屋买卖居间合同》，合同约定宋毅自愿出售位于北京市南菜园二区x号楼x层甲x号房产，建筑面积为135.01平方米，用途为住宅（宋毅购买该房产时房屋用途为商店），房产证号为X京房权证延字第XXXX号，所有权人宋毅。该房产于2020年6月2日从宋毅名下转出。再查明，涉案房屋被查封后，宋毅向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。本院经审查后，于2020年9月15日作出（2020）京04执异119号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。北京银行新源支行对裁定不服，向本院提起执行异议之诉，形成本案。本院认为，在执行程序中，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行的财产依法不属于被执行人，或者案外人对于被执行的财产依法享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的执行。综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，宋毅就被查封的登记在天润诚泽公司名下的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。在执行救济程序中，当事人如对执行异议裁定不服，可以向人民法院提起执行异议之诉，两种程序是前后衔接的。执行异议程序属于强制执行过程中的救济程序，基于执行效率优先、兼顾公平的价值考量，该程序确定了形式审查为主、实质审查为辅的原则，而执行异议之诉属于对当事人权利实体的审理程序。虽然二者程序性质的差异决定了审查标准的差异，但是除了民法对于当事人民事权利的实体规则外，在执行异议审查中关于实质审查的部分规则，对于审理案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利有规定的，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。对于本案的争议焦点，《执行异议复议规定》第二十九条规定了在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议如何进行审查的规则，虽属适用于办理执行异议案件的审查规范，但是在内容上属于实质审查条款，可以作为判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是基于对商品房消费者基本生存权价值的维护，从而赋予商品房消费者对所买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力，且相应的标准与该规定第二十八条所规定的无过错买受人的物权期待权保护条件相比有一定差异，体现了对为满足基本居住需要而购买商品房的消费者生存权益的倾斜保护。因此，本院以上述规定作为审理宋毅是否属于商品房消费者而享有排除强制执行的实体权利的依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，宋毅需对其符合《执行异议复议规定》第二十九条的上述三个要件承担举证责任。本院结合在案证据和上述规定要求，将争议焦点进一步分四项论述如下：一、宋毅与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的买卖合同。本案被告宋毅与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内（认购协议签署之日起7日内或者天润诚泽公司另行通知之日）签订商品房买卖合同并交付全款，从性质上来说，该认购协议属于预约合同，是出卖人通过认购、预订等方式向买受人收取部分定金作为后续签订商品房买卖合同的担保。虽因天润诚泽公司的原因，宋毅未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、拟购商品房的基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容和要件，且在案证据可以证明天润诚泽公司依据该认购协议收受了相应的房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议本身对于商品房买卖的内容、价款、支付条件和方式等实质上即均已作出了明确的约定，可以认定为商品房买卖合同，且在签订认购协议后，宋毅支付了购房款，天润诚泽公司也交付了涉案房屋，双方实际上已经履行了商品房买卖合同的主要内容。该认购协议系宋毅与天润诚泽公司的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，且协议的签署时间在涉案房屋所属房屋项目预售许可证的有效期限内，应属合法有效，对双方具有法律约束力。因此，本院认为宋毅与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前已经形成合法有效的商品房买卖合同关系。二、宋毅所购商品房是否系用于居住用途，其名下是否有其他用于居住的房屋。《执行异议复议规定》第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。依据本院查明的事实，本院于2020年5月14日对涉案房产采取查封措施时，在涉案房屋所在的北京市延庆区，宋毅的配偶及未成年子女名下均无登记房屋所有权，但宋毅本人名下仍登记有两套房屋。其中，位于北京市延庆区延庆镇妫水南街x号院x号楼x层x单元x的商品房建筑面积为77.76平方米，性质为住宅，查封日的所有权结构为按份共有，宋毅占80%，其父宋某占20%，宋毅于2020年5月28日接受其父亲宋某赠与的20%房屋份额，同日将该房屋100%份额赠与给其母亲闫某，该房屋于同日变更登记至闫某名下。位于北京市延庆区南菜园二区x号楼x层甲x号的商品房，在购买时曾经作为商业用途，但是登记性质为住宅，建筑面积为135.01平方米，宋毅于2019年12月17日通过买卖方式将该房屋出售，买受人已支付价款，该房屋于2020年6月2日完成了变更登记。在此种情形下，对于上述登记在宋毅名下的房屋是否应认定为其不符合《执行异议复议规定》第二十九条第二项的规定，本院认为，位于北京市延庆区南菜园二区x号楼x层甲x号的商品房，宋毅已经提交房屋买卖居间合同、转账记录等证据证明该房屋已于2019年12月17日卖出，且该房屋目前由某房地产经纪公司使用作为营业场所，宋毅亦提交了该房屋的实际照片证明该房屋并未作为其居住使用，虽然该房屋在本院查封时仍登记在宋毅名下，本院认为，依照合法有效的买卖合同该房屋已经于查封日半年以前进行了转让，该房屋已于2020年6月2日从宋毅名下转出的事实，该房屋不应认定为宋毅名下用于居住的其他房屋。对于位于北京市延庆区延庆镇妫水南街x号院2号楼x层x单元x的商品房，虽然宋毅称系由于其家庭内部原因作为其父母离婚财产约定的事由应当进行的变更登记，唯由于疫情原因未能及时办理，但是宋毅对该等事由并未举证证明，本院难以采信，故上述房屋应当属于在查封时宋毅名下存在的其他房屋。但是即使如此，考虑宋毅名下登记房屋的实际情况，本院认为，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”不应当僵化和机械地限于套数的理解，通常来说，应当解释为在案涉房屋同一地区商品房消费者名下没有用于居住的房屋，但是商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，其再另行购买的房屋在面积上仍然属于满足基本生活需要或者对居住条件进行必要改善的，仍然可以理解为符合该规定的精神。结合本院查明的事实以及《北京统计年鉴》2020年关于北京市居民人均住房建筑面积的统计数据，宋毅在本院查封涉案房产时名下虽然有一套可用于居住的房屋，但是该房屋宋毅与其父于2010年即以按份共有形式取得，面积仅77.76平方米，宋毅夫妇有两个未成年子女共同生活，在已有该套住房的基础上，根据其一家四口人的居住生活需要，购买涉案建筑面积为111.64平方米的住房，可以认定是为了解决家庭现实的居住、生活需求，并适当改善居住条件，所购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，并未超出执行异议复议规定第二十九条第二项规定的精神范围，因此，本院认为，尽管宋毅在名下已有一套住房的情况下购买涉案房屋，但仍然属于商品房消费者满足生存权的合理消费范畴，其用于居住的权益应当予以保护。宋毅作为商品房消费者购买商品房，且已举证证明其以居住的目的为涉案房屋支付了物业费、装修保证金等费用，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。北京银行新源支行对此未提出相反证据，因此，本院认定宋毅所购商品房是系用于居住用途。三、宋毅已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。根据本院查明的事实，虽然合同所约定的价款并非直接由宋毅的银行账户向天润诚泽公司账户支付，但是结合民间商品房买卖存在由近亲属银行账户进行支付的可能，以及宋毅提供的林寅公司开具的可以与款项相对应的付款收据、林寅公司与天润诚泽公司的委托书、天润诚泽公司的发票、与合同和收据、发票相对应的其母亲闫某的银行卡交易明细及天润诚泽公司的陈述、贾某的证人证言等，能够形成完整的证据链条，证明宋毅已全额向天润诚泽公司支付了购房款人民币3349200元，已支付价款超过了合同约定总价款的百分之五十。四、北京银行新源支行依法享有的抵押权是否可以优先于宋毅对于涉案房屋提出的排除执行的异议。北京银行新源支行认为其对涉案房屋依法享有抵押权，且宋毅在签订认购协议时已知晓该房屋上存在抵押权，根据《执行异议复议规定》第二十七条的规定，其抵押权可以排除宋毅的执行异议。对此本院认为，商品房消费者对于已购买但尚未登记的商品房享有物权期待权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，因此抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院应予支持。因此，北京银行的上述主张，本院不予支持。综上，宋毅对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故北京银行新源支行的请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回北京银行股份有限公司新源支行的诉讼请求。案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  贾丽英人民陪审员  郭明科人民陪审员  艾新强二〇二〇年十二月三十日法官 助理  张丽同书 记 员  刘昊男