广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1392号 上诉人（一审被告）：刘强生，男，汉族，1959年4月5日出生，住贺州市八步区。 上诉人（一审被告）：戴为良，女，汉族，1961年1月20日出生，住贺州市八步区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黄少忠，贺州市八步区信德法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司，住所地：贺州市八步区鞍山西路83号。 法定代表人：岑美坤，公司总经理。 委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所律师。 上诉人刘强生、戴为良因与被上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称“圣展物业”）物业服务合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘强生、戴为良上诉请求：一、撤销一审判决，驳回原告一审诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审没有查清事实，适用法律不当，实体判决错误。被上诉人违反双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定和法律法规的规定，提高收费标准，扩大收费范围、甚至重复收费，业主有权拒绝,请二审法院支持。一、上诉人根本没有欠费，因上诉人至今没有入住该房，也没有出租，根本没有发生水电费，电梯费、垃圾费、也无需物业服务，无需交付服务费。一审法院没有查清事实，按被上诉人第一项诉请判决上诉人支付13412.2元，实为人为臆定。物业服务费，应遵循双方约定和法规规定收取。《国家物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当……由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。”《广西物业管理条例》第五十条亦作出同样规定。第五十一条规定：“物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。”《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（2014),第三十条规定与上述雷同，亦强制规定，物业违规定收费的，业主有权拒绝缴纳。上诉人拒交是依法行为，应得到人民法院支持。过去被上诉人违法收取了上诉人部分物业费，应依法退还给上诉人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”敬请二审法院判令被上诉人退还多收的服务费。二、电梯三项费用，属于专项维修资金，应从专项维修资金支付。上诉人按《前期物业管理服务协议》第十条的明确约定，在开发商交房时已一次付清专项维修资金。全小区专项维修资金已达1300多万元，加上利息200多万元，共约1600万元，被上诉人没有专存专用，也不按规定公布。现被上诉人巧立名目，一部电梯，分立三项费用，违反约定和法律规定，上诉人坚决拒交。被上诉人违规收电梯费应退还上诉人。三、生活垃圾费，一是环卫站收取的，从其规定交纳；二是物业收取的，是扩大收费范围，上诉人坚决拒绝。双方《前期物业管理服务协议》并没有约定另行收取“生活垃圾费”，属于超范围收取，不应支持。四、被上诉人超标准按一级收费，却只提供三、四级服务，违背了“物业服务收费应遵循服务标准与收费标准质价相符的原则”。一审中上诉人列举了被上诉人只提供三、四级服务诸多事实和证据。因此，被上诉人按协议约定二级收费每平米0.7元己过高，应降至三级每平米0.4元为宜。综上，诉请二审法院支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求。 圣展物业辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，由于被上诉人所提出的一审诉讼请求是要求支付物业费和违约金，物业费方面是有事实存在，所以其要求驳回一审诉求是没有事实依据的，被上诉人诉请的一审诉求是基于双方所签订的物业服务协议以及政府部门相关的收费标准所主张的诉求，不存在乱收费，多收费的行为，对于上诉人所提出的被上诉人收费标准过高，并没有提出相应的证据予以主张，且被上诉人在履行物业服务中已经完全符合收费标准。因此，被上诉人一审诉求是有事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 圣展物业向一审法院起诉请求：判令被告支付原告物业管理费、电梯维护费等各项费用13412.2元及物业、电梯、生活垃圾费的违约金39607.1元；代收水、电费的违约金3元。 一审法院认定事实和判决理由详见贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初2211号民事判决。 该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条，判决：一、被告刘强生、戴为良共同向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2014年8月至2020年5月尚欠的物业费用共计13412.2元。二、驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1126元，减半收取563元（原告已预交），由被告刘强生、戴为良共同负担。 上诉人刘强生、戴为良在二审期间提交证据：证据一、供水设施管理安全隐患整改通知书一份，拟证明：服务不到位，水箱锈迹，饮水不达标，影响使用。 被上诉人对上诉人提交证据的质证意见：与本案没有关联性，这是政府管理部门对小区设施进行的正常的检查并要求在60日内整改，而落款时间是11月5日，现在整改的期限范围内，并不能证明上诉人所要证明的内容。 本院对事实和证据分析如下：对上诉人提交的证据的真实性予以认定，对待证的内容不予采纳。综合全案的证据及诉辩双方的意见，一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订了《贺州桂东汇豪国际城前期物业管理服务协议》，双方当事人之间形成了物业管理服务的民事法律关系，合同的基本条款系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定。上诉人主张自己未入住房屋，未享受物业公司提供的物业服务，无需缴纳物业费。上诉人与被上诉人签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务，业主从开发商处接收房屋时起，就实际占有了房屋，该种占有实际导致买受人实际管理了标的物，并享有了业主权利，业主是否实际使用房屋、是不是长期空置，不影响物业服务公司的服务管理。物业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、修缮、管理、服务，物业公司已经如约将公共设施配置到位，这种公共性服务不会因为某一个或某几个业主没入住、不使用，管理成本就会减少，因此，上诉人以未实际入住，没有享受物业服务为由，拒绝缴纳物业服务费，没有法律依据。 根据双方签订的《前期物业服务合同》第四条第2项约定“物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取”，同时第四条第7项约定了“物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取”，该条款赋予被上诉人按政府指导价确定收费标准的权利。从事实看，2014年10月贺州市房产管理局、贺州市物价局同意贺州桂东汇豪国际城小区的一级物业服务等级，收费基准价为：按建筑面积计算每月每平方1.00元。贺州市桂东汇豪国际城住宅小区至今未成立业主委员会，2014年11月7日，上诉人贺州圣展物业公司向全体业主/住户发出《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，通知载明：自2014年12月1日起，案涉小区物业管理费、电梯维护费等费用将根据贺州市物业服务等级一级的收费标准收取，并将上述通知张贴于公示栏。综合该小区以上情况，在小区未成立有业主委员会的情况下，上诉人采取《通知》方式公示，小区绝大部分业主按通知内容进行缴纳物业费，可推定为上诉人与业主对该物业收费标准达成一致意见。故一审法院判决上诉人支付欠缴的物业管理费、电梯维护费、电费、水费等款项具有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人主张不需要缴纳物业费的理由不能成立，本院不予支持。上诉人上诉请求中的其他事项，与本案被上诉人追索物业费的案件审理没有关联性，不属于同一法律关系，本院不予审查。 综上所述，上诉人刘强生、戴为良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费135元（上诉人刘强生、戴为良已预交），由上诉人刘强生、戴为良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  陈小坤 审 判 员  黄义奎 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  钟秋燕