兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初2805号原告（反诉被告）：唐月辉，女，1968年1月29日出生，汉族，住葫芦岛市连山区。被告（反诉原告）：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司。住所地：兴城市温泉办事处。法定代表人：韩振博，男，1958年11月2日出生，汉族，该公司董事长，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：陈天铎，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告唐月辉与被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐月辉、被告宝爱公司的委托诉讼代理人陈天铎到庭参加诉讼。2020年9月6日，宝爱公司向本院提出反诉，本院经审查受理后将本诉与反诉合并进行了审理。反诉原告宝爱公司的委托诉讼代理人陈天铎、反诉被告唐月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐月辉向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告给付2019年7月1日至2020年6月30日期商铺租金14225元并按日万分之二支付违约金及对应的银行利息。事实与理由：2014年9月21日，原告与被告达成《银象?宁远城商铺租赁合同》两份，约定被告租赁原告所有的位于兴城市银象宁远城（F2552)号商铺，租赁期限为2015年07月01日至2027年6月30日止，并一直按合同约定执行。但时至2020年6月30日，原告到被告处收取2019年7月1日至2020年6月30日的租金时被告却以无钱支付为理由拒不给付。经原告多次与被告协商未果，无奈，原告诉至法院，请求法院依法判令被告给付原告租金14225元，并按双方租赁合同约定给付原告违约金以及对应银行利息。宝爱公司辩称，1、关于违约金的起算之日根据商铺租赁合同第六条第二款规定，乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日后从逾期日起每逾期一天需按每日金额万分之一或万分之二（以合同为准）支付违约金，因此违约金的起算之日应从7月1日起往后数60天即9月1日开始计算。2、原告起诉要求被告支付违约金及对应的银行利息，根据合同法的相关规定，违约金及银行利息不能同时请求只能择一。3、被告自营业起至目前为止，一直苦于经营不善的状态被告招租困难，租回的商铺在转租入住率很低，部分商户甚至不收取租金，被告寄希望于盘活商铺维持经营，四年来一直极力维系并且按时给付原告租金，根据与原告签订合同不同，有的按年给付，有的将前四年的租金在购房时予以减免，此种情况一直持续到2019年，被告现因无力给付而未按期支付租金，又恰逢疫情处于事实上无法给付，并非主观意愿，根据《辽宁省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情，支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》，鼓励协调给予优惠政策，减免疫情期间的租金，望法庭予以考虑，适当减免被告租金。反诉原告宝爱公司向本院提出反诉请求：请求法院解除商铺租赁合同，免除反诉人拖欠的租金。事实和理由：反诉人与被反诉人签订商铺租赁合同，租赁被反诉人所有的位于银象宁远城内的商铺，用于统一经营。但由于经营不善，商场一直处于亏损状态，2019年之前，反诉人一直维持如期支付租金。但2019年开始，反诉人已经无力支付租金，期间又遇疫情，现已无法继续租赁案涉商铺用于经营。反诉人现已无力经营，亦无法继续履行租赁合同，实现租赁合同的目的。如法院判决强制履行涉案合同也会因反诉人无力清偿无法实现各方当事人的利益而造成司法资源的浪费，并且之后可能造成法院持续多年诉累。起诉至今有部分业主与反诉人达成了调解意向，并进行选铺。现被反诉人已经将反诉人诉至法院，为解决双方之间的矛盾，故提起反诉，望人民法院能够综合考虑，支持反诉人的诉讼请求。反诉被告唐月辉辩称，一、反诉原告的主张不能成立，人民法院应判决驳回其诉求，理由是：1、反诉原告主张解除合同不符合解除合同的条件，因为合同解除有3种，一是双方当事人协商解除，本案不属于这一情况；二是一方根本违约解除，本案不属于这种情况；三是法定解除，合同法94条的规定，而本案也不符合94条的规定，一是没有出现不可抗力，二是反诉被告方已经如期的全面的履行了合同的义务，三是不存在不能实现合同目的问题，因此反诉原告提出解除合同没有法律依据。二、对合同法94条不能实现合同目的应如何理解，反诉原告所陈述的理由是不能在进行转租或经营上出现困难，这不是反诉原告不能实现合同目的，本案是租赁合同纠纷，反诉被告方按期向反诉原告提供房屋或店铺，反诉原告就已实现合同目的，对于自身经营困难以及是否还能够进行转租，则是另一个法律关系问题与本案无关，因此反诉原告的主张不能成立，应判决驳回。三、反诉原告不能解除合同，理由：1、本案的商铺租赁合同是与商铺购买合同成为一体，前提条件是只有反诉原告返租商铺，反诉被告才购买商铺，这是一个附条件的合同，条件不成就时则不能解除，若反诉原告解除租赁合同，则可以提前给付剩余时间的全部租金，然后才可以提前解除合同，否则这就是在破坏先决条件；2、双方签订的合同第六条第三款，明确约定乙方在签订本合同后不得单方终止变更合同，乙方因自身原因至本商铺不能租用，仍应履行支付租金义务，因此，单方解除合同是违背双方约定的，人民法院也不会支持。反诉原告提出的解除合同没有事实和法律上的依据，按照合同法94条法定解除权看，从实质要件和形式要件都不符合解除合同的条件；另外，双方签订的合同是一个不可撤销合同，因为合同中明确规定单方不得解除合同，退一步讲，即使解除合同，违约金仍然要给付的，这是签合同双方当事人的真实意思表示，不论从法律层面还是当事人的双方意思自制，该合同都不能解除，反诉原告必须履行合同，请法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：唐月辉自有坐落于兴城市银象宁远城F2552号商铺一处。2014年9月21日，甲方（唐月辉）与乙方（宝爱公司）签订《银象.宁远城商铺租赁合同》，合同内容如下：甲方自愿将所购买的银象.宁远城商铺租赁给乙方，乙方愿对其商铺实行同一经营及管理，双方达成如下协议：“第一条租赁标的物中第2款约定：商铺编号F2552、建筑面积11.67平方米，第3款约定标的商铺12年租金总计为177817元；第二条租赁期限中第1款约定：租赁期限自2015年7月1日至2027年6月30日；第三条租金中第2款约定：标的商铺经营年度租金如下：第5-6经营年度：经营期租金为14225元，备注8%；第3款约定租金自2015年7月1日起开始计算。每个年度租金于该经营周期期末6月20日-6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。第六条违约责任中第1款约定：银象宁远城为整体性规划经营，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同应向乙方支付该标的商铺总租金的30%作为违约金，并赔偿乙方因此所造成的一切损失。损失包括整体规划费用和预期利润，同时乙方有权要求甲方继续履行本合同。第2款约定：乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之二支付违约金。第3款约定：乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”。宝爱公司未按合同约定支付唐月辉2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费14225元，故唐月辉诉至法院。另查明，案涉商铺系唐月辉从宝爱公司处购买，再租给宝爱公司。本院认为，唐月辉与宝爱公司签订的《银象.宁远城商铺租赁合同》是当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定行使权利,履行义务。宝爱公司未按照合同约定如期支付租赁费，已构成违约。按照租赁合同约定，宝爱公司依法应向唐月辉支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费14225元，但考虑2020年1月份开始由于疫情因素影响，势必一定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，宝爱公司请求减免租金的抗辩意见，应予采信，故依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免除租金2个月，经计算，宝爱公司应向唐月辉支付租赁费11854.17元（14225元/年÷12个月×10个月）。关于违约金，宝爱公司辩称应从2020年9月1日起计算，根据租赁合同第六条第二款“乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之二支付违约金”规定，现宝爱公司已经逾期支付租金，而本案逾期日应为2020年7月1日，故宝爱公司依约定应从2020年7月1日起开始支付违约金，至实际给付之日止，按日万分之二的标准计算。关于利息，因违约金的性质具有补偿性，又有赔偿性，原告未举证证明其除利息损失外还有其他损失，在违约金能够足以涵盖其利息损失的情况下，另行主张利息缺乏依据，故本院不予支持。关于宝爱公司反诉主张解除租赁合同的诉求，唐月辉不同意解除合同，本案唐月辉已按照合同约定向宝爱公司交付案涉商铺，故宝爱公司主张的不能实现合同目的的理由不能成立。租赁合同第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。”，本案不构成合同解除的法定条件，故本院对宝爱公司主张解除租赁合同的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告（反诉原告）葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）唐月辉租赁费11854.17元，并支付违约金（违约金以11854.17为基数，从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之二计付）；二、驳回原告（反诉被告）唐月辉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息损失。案件受理费已减半收取78元、反诉费50元，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  王珂二〇二〇年十二月十六日法官助理任建慧书记员张兵本判决援引的相关法律条款:《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。