海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9028民初2441号 原告：王琳琳，女，1982年12月10日出生，汉族，住山东省滕州市。 委托诉讼代理人：孙润楠，海南卫伦律师事务所律师。 被告：陵水阳光实业开发有限公司，住所地海南省陵水县英州镇土福湾村东和福湾5号楼。 法定代表人：樊红霞,总经理。 委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。 被告：陵水众鑫装饰工程有限公司，住所地海南省陵水县椰林镇坡留村174号。 法定代表人：袁学安，总经理。 委托诉讼代理人：金旺，四川琴台律师事务所律师。 原告王琳琳与被告陵水阳光实业开发有限公司（以下简称阳光实业公司）、陵水众鑫装饰工程有限公司（以下简称众鑫装饰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序分别于2020年11月11日、2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告王琳琳的委托诉讼代理人孙润楠、被告阳光实业公司的委托诉讼代理人马力、被告众鑫装饰公司的委托诉讼代理人金旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告阳光实业公司向原告支付逾期交房违约金102433元（以购房款4572931元为基数，每日万分之二，自2019年8月1日之日起，计算至2019年11月21日止，共112天）；2、依法判令二被告于判决生效之日起十日内将房屋存在的装修质量问题进行维修、整改好交付给原告；3、依法判令二被告向原告赔偿房屋空置损失（租金损失）54000元（具体以鉴定为准，暂按6000元/月，自2019年11月22日起，计算9个月，实际计算至房屋维修好之日止）；4、依法判令二被告向原告赔偿物业管理费用7009.36元（7009.36元/年，自2019年8月1日之日起，暂计算至2020年7月31日之日，实际计算至房屋维修好之日止）；5、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。在庭审中，原告变更诉讼请求为：1、请求依法判令二被告于判决生效之日起十日内将房屋存在的装修质量问题进行维修、整改好交付给原告；2、请求依法判令二被告向原告赔偿房屋空置损失（租金损失）54000元（具体以鉴定为准，暂按6000元/月，自2019年11月22日起，计算9个月，实际计算至房屋维修好之日止）；3、请求依法判令二被告向原告赔偿物业管理费用7009.36元（7009.36元/年，自2019年8月1日之日起，暂计算至2020年7月31日之日，实际计算至房屋维修好之日止）；4、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2017年6月23日，原告与被告阳光实业公司签订了《陵水县商品房买卖合同》，约定：被告阳光实业公司将其开发的海棠长滩一期3号楼4层3A01房出售给原告，建筑面积98.52平方米，房屋总价款为4572931元。被告阳光实业公司于2019年7月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行。同日，经被告阳光实业公司指示，原告与被告阳光实业公司、众鑫装饰公司共同签订了《房屋委托装修合同》，约定：被告阳光实业公司全面配合被告众鑫装饰公司完成装修所进行的全部工作，众鑫装饰公司依据阳光实业公司与原告签订的《陵水县商品房买卖合同》约定的交付时间交付精装修房产。另，售楼时阳光实业公司宣称其所出售的房屋含5000元／平米精装修，涵盖设计、施工、辅材、主材、水电等硬装，严选辅材主材，严把施工质量，致力于为业主打造拎包入住的理想居所。 2019年6月30日左右，阳光实业公司向原告发出通知，将于2019年7月31日-2019年9月15日集中办理交房，原告依据被告阳光实业公司的通知于2019年8月23日到达小区准备收房，被告阳光实业公司工作人员要求先办理收房手续，交齐费用，签字收房后才能拿钥匙，但原告发现很多业主在交涉房屋质量问题，故要求先看房后再收房，原告看房时发现房屋装修粗制滥造、质量低劣，且严重与售楼宣传及样板房不符，无法直接拎包入住使用，故原告拒绝收房。因被告阳光实业公司所交付的房屋达不到合同的约定，并且房屋无法入住使用，故由此产生的逾期交房责任应由二被告承担。 2019年9月24日，原告向物业借了涉案房屋的钥匙，委托专业验房的海南恒创工程项目管理有限公司进行勘验房屋，并出具了房屋质量咨询报告，经查验，房屋装修质量问题高达几十项。原告将检测出的问题向被告一一提出，原告要求按质量咨询报告进行整改，维修整改完成便同意收房，直到2019年11月22日，因房屋质量问题一直未得到解决，被告阳光实业公司向原告承诺近期修复，无奈原告只能先办理收房。被告阳光实业公司敷衍原告表面答应尽快维修整改，但并未积极进行维修整改，以各种借口一拖再拖。原告收房至今已有近一年之久，但房质量问题尚未完全修复，原告至今无法使用房屋。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量存在诸多问题，但二被告在合理期限内拖延修复，二被告的违约行为已严重侵犯原告的合法权益，故应按照同时期同地段同类型的房屋租金标准赔偿原告的租金损失及物业费损失。综上，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告全部诉讼请求。 被告阳光实业公司辩称，1、原告与阳光实业公司签订的案涉的商品房合同是双方真实意思表示，真实合法有效，应受法律保护。2、涉案合同第八条，案涉房屋由阳光实业公司在2019年7月31日前达到五大责任主体验收合格后，交付原告，附件三约定交付标准，附件七补充协议第六条约定案涉房屋的交付条件为五大责任主体竣工验收合格，第九条还约定被告2019年7月31日前完成五大责任主体竣工验收，被告阳光该公司不再另行通知交付。3、本案被告阳光实业公司已经在2019年7月31日前的2019年1月11日取得五大责任主体竣工验收，已满足合同约定的交付时间和交付条件。且被告阳光实业公司也根据合同中原告提供的地址在2019年6月30日向原告发送收房通知书，通知原告前来收房，本案的原告也后续对房屋进行接收，本案原告的主张无事实和法律依据，阳光实业公司已全面履行自己的合同义务。 被告众鑫装饰公司辩称，1、众鑫装饰公司已经依据约定完成案涉装修任务。2、原告收房时也并未向众鑫装饰公司提出任何书面异议，视为其认可我们的装修成果。3、截止本案起诉原告也未向众鑫装饰公司提出维修整改的请求，并将房屋钥匙交付给众鑫装饰公司或委托第三方将房屋钥匙交付给众鑫装饰公司，众鑫装饰公司不知晓也不可能对根本无法获知的原告所称的质量问题承担维保责任，因此原告诉求均无事实和法律依据。 原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同、发票；证明2017年6月23日，原告与被告阳光实业公司签订了《陵水县商品房买卖合同》，合同约定：购买海棠长滩一期3号楼4层3A01房，建筑面积98.52平方米，房屋总价款为4572931元。被告阳光实业公司于2019年7月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行的事实。证据2、房屋委托装修合同；证明经被告阳光实业公司指示，原告与被告阳光实业公司、被告众鑫装饰公司共同签订了《房屋委托装修合同》，约定：被告阳光实业公司全面配合被告众鑫装饰公司完成装修所进行的全部工作，被告众鑫装饰公司依据被告阳光实业公司与原告签订的《陵水县商品房买卖合同》约定的交付时间交付精装修房产的事实。证据3、物业费收据；证明原告2019年11月22日收房，并于当日交纳2019年8月1日至2020年7月31日的物业服务费相关费用7009.36元/年的事实。证据4、杨逸民公证书；证明售楼时被告阳光实业公司宣称其所出售的房屋含5000元/平米精装修，涵盖设计、施工、辅材、主材、水电等硬装，严选辅材主材，严把施工质量，致力于为业主打造拎包入住的理想居所。证据5、房屋质量咨询报告；证明原告于2019年9月24日委托专业验房的海南恒创工程项目管理有限公司进行勘验房屋，并出具了房屋质量咨询报告，经查验，房屋装修质量问题高达几十项，无法进行拎包入住使用的事实。证据6、房屋质量问题手册（图片及聊天记录）；证明原告将检测出的问题向被告阳光实业公司和物业提出，被告阳光实业公司敷衍原告表面答应尽快维修整改，但并未积极进行维修整改，以各种借口一拖再拖，原告收房至今已有近一年之久，但房屋质量问题尚未完全修复，原告至今无法将其出租或正常使用的事实。证据7、图片；证明原告2020年11月1日-2020年11月11日到涉案房屋，发现质量问题严重，二被告仍未维修整改的事实。证据8、收款收据；证明二被告存在内部关联关系。证据9、照片及光盘；证明涉案房屋质量问题高达几十项，2020年11月13日原告投诉到政府热线，二被告派人前来查看解决，视频中毛工明确其系代表被告阳光实业公司解决房屋的装修质量问题。证据10、图片及聊天截图。证明原告向政府热线投诉，住建局督促开发商整改，被告阳光实业公司将整改方案发给原告，后二被告派人联系原告，继续进行维修的事实。 被告阳光实业公司向本院提交如下证据：证据1、《陵水黎族自治县商品房买卖合同》；证明原告与被告于2017年6月23日签订商品房买卖合同，合同第八条约定案涉房屋阳光实业公司在2019年7月31日前达到五大责任主体验收合格后向原告交付；附件三约定了房屋交付标准；附件七补充协议第六条约定案涉房屋的交付为达到五大责任主体竣工验收合同；补充协议第九条约定被告在2019年7月31日前完成五大责任主体竣工验收，被告阳光公司不再另行通知及交付，即被告现给原告交付案涉房屋的标准为五大责任主体验收。证据2、不动产权证书；证明案涉房屋在2019年1月11日全面竣工验收并于2019年4月4日取得《不动产权证书》的事实。证据3、交房通知书，证据4、快递邮寄证明，证据5、物业费缴费收据，共同证明被告在房屋达到给付条件后于2019年6月30日向原告《商品房买卖合同》中约定的地址邮寄收房通知书，原告于2019年7月2日收到通知书，原告对2019年7月31日收房事实通过交物业费的方式进行确认的事实。 被告众鑫装饰公司未有证据向本院提交。 证人李华香出庭的证言，证明原告房屋存在装修质量问题的事实。 本院认证：原告提交的证据1-3、8来源合法，内容真实客观，与本案有关联性，本院予以认定；证据4与本案没有关联性，本院对其关联性不予以认定；证据5房屋质量咨询报告虽系原告单方委托，但鉴定机构是有资质的，且被告在没有强有力的证据推翻该评估报告的情况下，本院对其证明力予以认定；证据6、7、9、10，该证据虽均为照片，但能够证明涉案房屋存在装修质量问题的事实，符合证据规则，本院予以认可。被告阳光实业公司提交的全部证据来源合法，内容真实客观，与本案有关联性，本院予以认定。证人李华香的证言，能够证明涉案房屋存在装修质量问题的事实，本院予以确认。 综合本案经审核确认的证据以及当事人的陈述、证人证言，本院认定事实如下：2017年6月23日，原告与被告阳光实业公司签订了《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，约定：原告购买被告阳光实业公司开发海棠长滩一期3号楼4层3A01房，建筑面积98.52平方米，房屋总价款为4572931元。同日，原告与被告众鑫装饰公司、阳光实业公司共同签订了《房屋委托装修合同》约定，阳光实业公司确认并担保众鑫装饰公司系合法成立的装修公司，原告确认并同意委托众鑫装饰公司对该房屋进行装饰装修。原告所交房款包含装修装饰的相关费用，该笔费用由二被告自行结算。《房屋委托装修合同》第一条第二款约定，装修公司按照原告的装修要求，对该房屋进行装修，具体装饰装修标准见《装修标准和配置明细》附件一；另第一条第四款约定，众鑫装饰公司应按照《陵水县商品房买卖合同》中约定的交付时间交付精装修房产。如买受人就该房屋装修质量事宜存在异议，应在办结收房手续后的当天以书面形式一次性提出，如逾期未向众鑫装饰公司发出任何书面通知的，视为买受人认可众鑫装饰公司交付的商品房装修及配置标准符合本合同的约定。如经买受人、出卖人确认出现装修质量问题时，按照本合同第三条保修责任的约定执行。该案涉工程于2019年1月11日竣工验收备案，装修完成后被告阳光实业公司于2019年6月30日向原告发出《交房通知》，后原告于2019年8月23日到现场收房时发现房屋装修粗制滥造、质量低劣，且严重与售楼宣传及样板房不符，无法直接拎包入住使用，故原告拒绝收房。2019年9月24日，原告自行委托专业验房的海南恒创工程项目管理有限公司进行勘验房屋，并出具了房屋质量咨询报告，经海南恒创工程项目管理有限公司查验，涉案房屋装修质量问题有：第一部分电气工程，客厅配电箱，箱体未接地；儿童房插座，全部插座缺地线。第二部分给排水工程，公卫洗手盆无存水弯；主卫洗手盆无存水弯。第三部分墙面工程，砖面层：客厅地面砖有空鼓、次卧地面砖有空鼓、厨房洗菜盆下方墙砖破损、主卫墙面有空鼓、公卫墙面砖多处空鼓、阳台墙面砖有空鼓、地面积水；抹灰层：入户过道吊顶抹灰开裂、儿童房左、右墙吊顶阴角开裂、儿童房铝窗边涂料收边粗糙、客厅吊顶抹灰阴角3处开裂、客厅窗帘盒阴角两侧开裂、客厅推拉门两侧墙面渗漏、主卧吊顶抹灰1处开裂、主卧推拉门两侧墙面渗漏、次卧天花抹灰阴角处开裂、次卧踢脚线与墙面结合处涂料粗糙、厨房储物柜内未刷涂料、阳台天花抹灰有色差。第四部分地面工程，砖面层：次卧门扇关闭大小缝、入户门门槛石空鼓。原告将上述装修质量问题向被告阳光实业公司提出维修整改，被告阳光实业公司有派人陆续维修整改，但原告认为房屋达不到合同的约定，并且无法入住使用，直至2019年11月22日原告只能先办理收房，并于同日向成都市金优物业服务有限责任公司交纳2019年8月1日至2020年7月31日的物业服务费相关费用7009.36元/年。 本院认为，本案案由在立案时定为商品房预售合同纠纷，而原告在庭审中变更诉讼请求，主张被告对涉案房屋存在装修质量问题进行维修、整改交付并赔偿损失，原告诉讼请求是涉及到涉案房屋装修质量问题，根据装饰装修合同纠纷是指建筑装饰装修企业与发包方订立的明确装饰装修中双方权利义务的协议产生的纠纷，故本案案由应定为装饰装修合同纠纷较为妥当，原定商品房预售合同纠纷案由应予纠正。 在诉讼中，原告提出对涉案房屋空置损失（租金损失）多少进行鉴定。经审查，本院认为，涉案房屋由于截至庭审时，被告尚未对房屋进行维修、整改完成，原告实际入住时间截点无法计算，故损失金额无法确定，本案暂不做处理，原告可待实际入住后再另行主张。另，原告主张二被告返还物业管理费7009.36元，系原告与物业公司之间的物业服务合同关系，与本案不是同一法律关系，不在本案的处理范围内，本案不做处理。 原告与被告阳光实业公司签订的《陵水黎族自治县商品房买卖合同》以及原告与被告阳光实业公司、众鑫装饰公司签订的《房屋委托装修合同》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方应依照合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十一条规定“因施工人的原因致使建筑工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。”本案中，原告作为涉案房屋业主，被告阳光实业公司作为开发商，被告众鑫装饰公司作为装修工程施工方，在《房屋委托装修合同》第一条中约定开发商应全面配合施工方完成上述装修所需进行的全部工作，施工方应按照《陵水县商品房买卖合同》中约定的交付时间交付精装修房产。如经业主、开发商确认出现装修质量问题时，按照《房屋委托装修合同》第三条保修责任的约定执行。涉案房屋经原告委托第三方评估存在装修质量问题，被告众鑫装饰公司作为工程施工方，在合同约定或法律规定的质量保修期限内，应对房屋装修质量问题承担保修义务。被告阳光实业公司负有连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陵水众鑫装饰工程有限公司、陵水阳光实业开发有限公司应对原告王琳琳位于陵水县英州镇土福湾海棠长滩一期3号楼4层3A01房的装修质量问题承担保修责任，其中需要进行维修、整改的问题详见海南恒创工程项目管理有限公司出具的涉案房屋质量咨询报告中记载的装修质量问题清单，限于本判决生效之日起30日内履行完毕。 二、驳回原告王琳琳的其他诉讼请求。 按规定减半收取的案件受理费1784.43元，由原告王琳琳负担892.22元，由被告陵水众鑫装饰工程有限公司、陵水阳光实业开发有限公司负担892.21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 李 玉 二〇二〇年十二月四日 书记员 吴霖新 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百八十一条因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。