广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初23853号原告：袁协伦，男，1947年10月4日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：丘智健、乐园，均为上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：陈大仕，男，1983年2月17日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：张书豪，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市海珠区君岳美健身俱乐部，住所地广州市海珠区赤岗北路64-78号二层、艺泓路11-23号二层。经营者：谢建平，男，1974年10月6日出生，汉族，住广州市番禺区。原告袁协伦诉被告陈大仕、广州市海珠区君岳美健身俱乐部（以下简称“君岳美俱乐部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丘智健、被告陈大仕及其委托诉讼代理人张书豪、被告君岳美俱乐部的经营者谢建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、确认原告与被告陈大仕之间的租赁合同于2020年6月1日解除；2、判令被告陈大仕向原告支付从2020年1月1日至2020年5月31日欠缴的租金520761.5元（2020年1月欠缴的租金为80865.5元，2020年2月至5月每月欠缴的租金为109974元）；3、判令被告陈大仕向原告支付逾期交租的违约金，2020年1月的违约金以80865.5元为基数，从2020年1月11日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日；2020年2月、3月、4月、5月的违约金以109974元为基数，分别从2020年2月11日、3月11日、4月11日、5月11日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日；4、判令两被告将广州市海珠区艺泓路11-23号（单）（二层）的房产（1218平方米）腾空并交还原告；5、判令两被告向原告支付占用广州市海珠区艺泓路11-23号（单）（二层）房屋（1218平方米）的占用费，占用费从2020年6月1日起，以每月76313元计至两被告实际腾空房屋并将房屋交还原告之日；6、没收被告陈大仕的保证金190000元；7、判令本案所有诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年12月1日，原告将广州市海珠区艺泓路11-23号（单）（二层）的房产（建筑面积为1527平方米）交付给被告陈大仕使用。2017年1月1日，原告与被告陈大仕正式签订《房屋租赁合同》。合同的第三条约定了“租赁期限、租金支付和方式”；第六条第4点约定被告陈大仕拖欠租金等应缴付费用达1个月时原告有权解除合同；第七条第l点载明了被告陈大仕逾期交租需支付滞纳金；第八条第2点载明免租装修期为2016年12月1日至2016年12月31日。被告陈大仕承租涉案房屋后，将其中的1218平方米场地分租给谢建平。谢建平将该部分场地用于经营健身房，并以该部分场地作为注册地址设立了被告君岳美俱乐部。2019年起，被告陈大仕出现拒不支付租金的情况，原告与其多次沟协商后，被告陈大仕仍拒绝支付部分租金。被告陈大仕欠租的情况，原告亦与被告君岳美俱乐部进行沟通，但被告君岳美俱乐部以各种理由拒绝将相关租金直接支付给原告。2020年5月25日，原告委托律师分别向两被告发出《律师函》，告知原告解除与被告陈大仕签署的租赁合同，被告君岳美俱乐部于2020年5月26日签收该律师函，被告陈大仕于2020年6月1日签收该律师函。2020年6月1日，原告要求两被告腾空涉案房屋并将房屋归还原告。但两被告拒不交还该房屋。综上所述，被告陈大仕未履行缴纳租金的义务，已构成违约，依据合同约定原告有权要求被告陈大仕支付租金及违约金。两被告在原告与被告陈大仕已解除租赁合同关系的情况下，无权占用、使用涉案部分房屋，两被告应将涉案房屋腾空、归还给原告，并支付其占用房屋的占用费。被告陈大仕辩称：我确认于2020年6月1日收到律师函，但我认为租赁合同尚未解除。律师函中关于欠缴金额与诉请中的租金金额不一致。我从原告处承租房屋，再租给被告君岳美俱乐部，从2020年1月开始租金直接返回给原告。关于原告诉请中的租金金额，我认为没有这么多。我一直与原告沟通中，愿意与原告协商。被告君岳美俱乐部辩称：一、原告并非本案争议房屋的所有权人，并非本案的适格原告，其仅持有份盖私章的分租证明，且该分租证明上并无所有权人的签字和手印。一方面以上印章的真实性无法判断，另一方面该房屋的所有权人为何许人也无从得知，因此我方要求追加该房屋的真正所有权人为本案第三人，以便查清案件事实。二、谢建平与被告陈大仕于2016年10月31签订的《泓景花园物业租赁协议》真实有效，原告并非该租赁协议的当事人。根据合同的相对性原理，合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同的双方当事人之间才能相互提出合同上请求及诉讼，非合同关系的第三人、没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求和诉讼。在本案中，原告并非以上租赁协议的一方当事人，其无权向作为租赁协议当事人的我方提出合同上的请求及诉讼。再者，即使原告与被告陈大仕之间存在真实有效的房屋租赁合同，在被告陈大仕出现拒不支付租金的情况时，原告也只能依据其与被告陈大仕之间的房屋租赁合同向法院提起诉讼要求被告陈大仕支付租金，但由于我方与原告之间并无合同关系，因此原告无权要求我方将本应支付给被告陈大仕的租金直接支付给原告。三、谢建平与被告陈大仕之间的《泓景花园物业租赁协议》现仍处于有效期内，我方作为承租方有权继续使用该租赁房屋，原告无权要求我方将租赁房屋腾空并归还，也无权要求支付占用费。综上所述，我方与原告之间不存在合同上的权利义务关系，原告无权向我方主张权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：据不动产权证记载，广州市海珠区艺泓路11-23号（单）、赤岗北路64-78号（双）的权利人为黄伟文，建筑面积2527.56平方米。2016年12月1日，黄伟文出具《分租证明》，载明同意将广州市海珠区艺泓路11-23号（单）（二层）商铺出租给原告袁协伦，并同意其自行分租，面积1527平方米，租期2016年12月1日至2021年12月31日。2016年12月1日，原告将广州市海珠区艺泓路11-23号（单）（二层）商铺交付给被告陈大仕。2017年1月1日，原告（出租人、甲方）与被告陈大仕（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区艺泓路11-23号（单）（二层）房产出租给乙方作商业使用，租用建筑面积为1527平方米；租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日；其中，2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为95000元，2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为99750元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为104738元，2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为109974元，2021年1月1日至2021年12月31日的月租金为115473元；租金按月缴付，由乙方在每月的第10日前按现金或银行转账付款方式缴付当月租金给甲方；本合同签订后，乙方须在2017年1月10日前向甲方交纳第一期保证金95000元及第一个月租金95000元，乙方须在2017年2月10日前向甲方交纳第二期保证金95000元及第二个月租金95000元，甲方应在租赁期满或解除合同后3日内将保证金无息退回乙方或抵偿欠缴的其它费用；乙方拖欠租金等应缴付费用达1个月，此时，甲方有权解除本合同，保证金不予退回并收回房屋；同时，甲方有权处理房屋内所有物品及设备，所得收益全部归甲方所有，此外，乙方还需承担本合同第七条之1约定的逾期违约金；（第七条）1、租赁期内乙方须按本合同约定依时每月10号前向甲方缴付当月租金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的8‰向甲方支付逾期滞纳金，乙方支付滞纳金后仍需继续履行本合同之其他条款；该房屋出租装修免租期为1个月（免租时间为2016年12月1日至2016年12月31日）；等。2016年10月31日，被告陈大仕（甲方）与谢建平（乙方）签订《泓景花园物业租赁协议》，约定甲方向乙方出租广州市海珠区艺泓路60号2楼，2楼招牌位，该物业建筑面积为1326平方米，含B区游泳池；乙方经营范围为健身、体育项目；租赁期限自2017年2月1日起至2022年1月31日止，甲方将于2016年11月15日向乙方交付租赁物业；等。谢建平承租涉案房屋后，在涉案房屋处注册设立了被告广州市海珠区君岳美健身俱乐部，一直经营至今。据营业执照记载，广州市海珠区君岳美健身俱乐部为个体工商户，经营者为谢建平，经营场所为广州市海珠区赤岗北路64-78号二层、艺泓路11-23号二层，注册日期为2016年12月20日。2020年5月25日，原告委托律师事务所向被告陈大仕邮寄一份《律师函》，载明因被告陈大仕欠缴租金及滞纳金，已构成根本性违约，原告曾于2019年7月5日委托律师发出《律师函》，但被告陈大仕收到后仍未履行足额缴纳租金及滞纳金的义务，现通知立即解除原告与被告陈大仕所签署的《房屋租赁合同》。被告陈大仕于2020年6月1日收到该函。2020年5月25日，原告委托律师事务所向被告君岳美俱乐部邮寄一份《律师函》，载明因被告陈大仕欠缴租金及滞纳金已构成根本性违约，原告已于2020年5月25日告知陈大仕解除与其签署的《房屋租赁合同》，要求被告君岳美俱乐部收到本函之日起三个自然日内向原告出示已向陈大仕支付2019年5月至2020年5月租金的银行流水等凭证，若未向陈大仕支付上述租金费用，则立即向原告支付使用房屋的占用费，否则原告将收回房屋并追偿占用费；等。该邮件于2020年5月26日妥投。本案庭审中，关于被告陈大仕欠租问题。原告表示被告陈大仕从2019年3月开始陆续欠租，为了便于计算，原告将被告支付的租金先用于抵扣之前的欠租，抵扣后计算得出被告欠缴2020年1月的租金80865.5元和2020年2月至5月的租金（每月租金为109974元）。被告陈大仕对原告主张的欠租时间和金额没有异议，但原告口头承诺因疫情免除一个月租金，应当在该欠租金额中扣除，被告陈大仕对此没有书面证据证明。原告表示没有答应被告陈大仕免除一个月的租金。关于承租场地面积问题。原告和被告陈大仕均确认以下事实：被告陈大仕将承租的场地转租给了被告君岳美俱乐部和广州健拓口腔门诊部有限公司（以下简称“健拓公司”），健拓公司一直有向原告直接缴纳租金，所以原告不向该公司主张权利；被告君岳美俱乐部承租的场地（除了B区游泳池）在被告陈大仕向原告承租的场地范围内，被告君岳美俱乐部占用面积为1218平方米。被告君岳美俱乐部表示确认其承租场地在被告陈大仕向原告承租的场地范围内，但不知道B区游泳池是不是在该范围内，不清楚面积。关于原告主张的占用费标准。原告表示是按每月109974元扣除健拓公司向原告支付的租金33661元，得出每月为76313元。被告陈大仕对该占用费标准没有异议。本院认为：原告与被告陈大仕签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，租金按月缴付，由被告陈大仕在每月的第10日前按现金或银行转账付款方式缴付当月租金给原告；被告陈大仕拖欠租金等应缴付费用达1个月，此时，原告有权解除本合同，保证金不予退回并收回房屋；租赁期内被告陈大仕须按本合同约定依时每月10号前向原告缴付当月租金，每逾期一日，被告陈大仕须按当月租金额的8‰向原告支付逾期滞纳金，被告陈大仕支付滞纳金后仍需继续履行本合同之其他条款。原告主张被告陈大仕欠缴租金共520761.5元（包括2020年1月的租金80865.5元和2020年2月至5月的租金），被告陈大仕对原告主张的欠租时间和金额没有异议，故本院对原告该事实主张予以采信。被告陈大仕辩称原告口头承诺因疫情免除其一个月租金，原告对此予以否认，被告陈大仕亦没有提交证据证明，故本院对该抗辩意见不予采纳。因被告陈大仕拖欠租金，原告委托律师事务所于2020年5月25日向被告陈大仕发送了《律师函》，通知立即解除原告与被告陈大仕签署的《房屋租赁合同》，被告陈大仕于2020年6月1日收到该函，故原告要求确认其与被告陈大仕就涉案房屋的租赁合同于2020年6月1日解除的诉讼请求合法有理，本院予以支持。合同解除后，被告陈大仕应将涉案房屋交还给原告，涉案房屋现由次承租人即被告君岳美俱乐部实际使用，故原告要求两被告腾空交还涉案房屋合法有理，本院予以支持。原告要求被告陈大仕按每月76313元的标准，支付从2020年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费有理，本院予以支持。本案为租赁合同纠纷，被告君岳美俱乐部并非原告租赁合同的相对方，故原告要求被告君岳美俱乐部支付房屋占用费缺乏依据，本院不予支持。被告陈大仕逾期支付租金的行为已经构成违约，双方因此解除合同，被告陈大仕应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定问题，合同约定被告陈大仕拖欠租金等应缴付费用达1个月，原告有权解除本合同，保证金不予退回并收回房屋，故结合原告的实际损失，本院认为原告主张没收保证金190000元合法有理，本院予以支持。因没收保证金已足以弥补原告的损失，原告要求被告陈大仕再支付逾期交租的违约金导致违约金过高，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告袁协伦与被告陈大仕于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除；二、被告陈大仕、广州市海珠区君岳美健身俱乐部（个体工商户经营者：谢建平）在本判决生效之日起10日内腾空并搬出广州市海珠区艺泓路11-23号（单）（二层）的房产（1218平方米），并将该房屋交还给原告；三、被告陈大仕在本判决生效之日起10日内支付从2020年1月至2020年5月欠付的租金共520761.5给原告；四、被告陈大仕在本判决生效之日起10日内支付从2020年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每月76313元的标准）给原告；五、原告没收被告陈大仕缴纳的保证金190000元；六、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费15498元，由原告负担261元，被告陈大仕负担15237元。本案财产保全费1570元，由被告陈大仕承担，被告陈大仕在本判决生效之日起十日内支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年十二月四日书记员 杜彦泽莫敏琪