广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初34491号原告：代敦尚，男，1961年10月9日出生，汉族，住河南省光山县。原告：陈良梅，女，1964年11月10日出生，汉族，住河南省光山县。两原告共同委托诉讼代理人：朱清华、邱仁瑜，均系广东珠华律师事务所律师。被告：杨志龙，男，1974年6月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：何丽萍，女，1980年9月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被告共同委托诉讼代理人：邓志琴、杨雯茵，均系广东骏道律师事务所律师。第三人：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李卫华。原告代敦尚、陈良梅诉被告杨志龙、何丽萍、第三人广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代敦尚、陈良梅的共同委托诉讼代理人邱仁瑜，被告杨志龙、何丽萍的共同委托诉讼代理人杨雯茵到庭参加诉讼，第三人泽信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告代敦尚、陈良梅向本院提出诉讼请求：1、不得执行广州市天河区体育东路39-45号3层489号铺；2、解除对广州市天河区体育东路39-45号3层489号铺位的查封；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年8月31日，代敦尚、陈良梅与泽信公司签订《商铺买卖合同》，约定泽信公司将其位于广州市天河区体育东路39-45号三层489号铺出让给代敦尚、陈良梅，房价款685000元，商铺交付时间在2016年1月1日前，支付了购房款次日起的210个工作日内办毕交易过户手续。2015年9月4日，代敦尚、陈良梅依约支付了685000元购房款及其他费用。签订《商铺买卖合同》当天，代敦尚、陈良梅与泽信公司指定的广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流公司”）签订《商铺委托经营管理协议》，约定代敦尚、陈良梅将涉案商铺交给潮流公司经营管理，经营期限为10年，从2016年1月1日开始计算。泽信公司以占有改定的方式将涉案商铺交付给代敦尚、陈良梅。代敦尚、陈良梅签订上述合同及支付款项后，泽信公司于2015年12月25日向代敦尚、陈良梅出具《收铺告知函》，告知代敦尚、陈良梅已和潮流公司完成了商铺交付手续。在约定的办理过户手续期限内，代敦尚、陈良梅多次要求泽信公司协助办理商铺过户手续，但泽信公司以各种无理的借口推脱为代敦尚、陈良梅办理过户手续，后更无法联系泽信公司，代敦尚、陈良梅为了办理过户手续多次找到当地街道办事处及上级政府，但问题得不到解决。2019年5月27日，广州市天河区人民法院因执行两被告与泽信公司的房屋买卖合同纠纷一案而查封了涉案商铺，代敦尚、陈良梅作为涉案商铺的购买者、真正权利人，向天河区人民法院提出执行异议，天河区人民法院作出（2020）粤0106执异292号《执行裁定书》认为涉案商铺没有交付使用，代敦尚、陈良梅并未实际占有涉案商铺，故驳回代敦尚、陈良梅的异议请求。代敦尚、陈良梅认为在法院查封涉案商铺前以委托潮流公司经营管理的方式实际占有涉案商铺，而《收铺告知函》又明确表示泽信公司已将商铺交付潮流公司，且潮流公司也承认接收了商铺，只是因为经营不善而拖延支付租金，因此《执行裁定书》驳回代敦尚、陈良梅作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据，继续执行涉案商铺将严重侵害代敦尚、陈良梅的合法权益，现代敦尚、陈良梅为维护合法权益，特此起诉，请依法判决。被告杨志龙、何丽萍共同辩称：我方不同意代敦尚、陈良梅的诉讼请求。理由如下：1、根据代敦尚、陈良梅提供的查册表显示涉案商铺的产权人为泽信公司，根据物权公示原则，泽信公司才是涉案商铺的所有人，执行法院根据生效的判决以及两被告的强制执行申请而作出的查封泽信公司名下财产的决定并未违反法律的规定。2、代敦尚、陈良梅与泽信公司并未按照商铺买卖合同的约定进行涉案商铺的交付手续，根据商铺买卖合同第7条第1、2款商铺交付的流程应该为出卖人泽信公司以书面形式通知代敦尚、陈良梅办理收楼手续，代敦尚、陈良梅收到通知后签订收楼书，并在收楼同时按照商铺经营管理协议的约定将商铺交付给经营管理公司。代敦尚、陈良梅提供的证据只能证明泽信公司通知了代敦尚、陈良梅，并不能体现代敦尚、陈良梅签订了收楼书，也不存在代敦尚、陈良梅所称的以占有改定方式交付，占有改定方式的前提是受让人取得物权，不动产已进行变更登记，且物权已占有，是在转让人与买让人之间变动，不涉及第三人，本案的情形并不符合占有改定的交付方式。3、商铺买卖合同的签订日期是2015年8月30日，代敦尚、陈良梅声称自己已经付清全部的房价款，但涉案商铺至今仍没有办理过户登记手续，且代敦尚、陈良梅也没有向泽信公司提出过诉讼或仲裁，因此代敦尚、陈良梅并不能免除未能办理过户手续是非因自身原因导致的责任。第三人泽信公司未作陈述。经审理查明：广州市天河区体育东路39-45号3489铺（以下简称“涉案商铺”）登记权属人为泽信公司，规划用途属于商业。关于杨志龙、何丽萍与泽信公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）粤0106民初28476号民事判决已经发生法律效力，该判决判令：一、解除杨志龙、何丽萍与泽信公司就广州市天河区体育东路39-45号三层518号铺签订的《商铺买卖合同》；二、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还购房款398750元；三、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还团购费50000元。本案受理费11530元，由泽信公司负担8089元。因泽信公司未履行上述判决确定的义务，杨志龙、何丽萍向本院申请立案执行，本院2019年5月20日以（2019）粤0106执11066号立案执行。2019年5月27日，本院作出（2019）粤0106执11066号执行裁定和协助执行通知书，查封登记在泽信公司名下的涉案商铺。代敦尚、陈良梅因此提出执行异议。本院于2020年7月6日作出（2020）粤0106执异292号裁定，认为：该案争议焦点是案外人的权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，四个条件必须同时具备才能排除执行。本案中，案外人虽然在本院查封之前已与被执行人泽信公司签订了合法有效的书面合同并支付了房款，但涉案商铺至今未交付使用，案外人并未实际占有该商铺，故案外人的请求不符合上述法律规定，其权利不能排除执行，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回案外人代敦尚、陈良梅的异议请求。另查，2015年8月31日，代敦尚、陈良梅与泽信公司签订《商铺买卖合同》，约定代敦尚、陈良梅购买涉案商铺，房款价685000元。2015年8月31日前支付总房价款50%（包含定金100000元）计342500元；2015年9月7日前支付剩余房价款计342500元。同日，代敦尚、陈良梅还与潮流公司签订了《商铺委托经营管理协议》，约定同意将购买的涉案商铺全权委托潮流公司统一经营管理，期限为10年，自2016年1月1日开始计算等。2015年12月25日，泽信公司向代敦尚、陈良梅发出《收铺告知函》，通知由于代敦尚、陈良梅与潮流公司签订了经营管理协议，涉案商铺已由该公司和潮流公司完成商铺交付手续。潮流公司对该商铺有经营管理期由2016年1月1日起算。泽信公司分别于2015年8月31日、9月4日向代敦尚、陈良梅出具《正式收据》4张，确认收到代敦尚、陈良梅定金100000元、铺款242500元和二期款342500元、购置款21729元。代敦尚、陈良梅提供了银联POS机记录，显示其于2015年8月30日、2015年8月31日、2015年9月4日向泽信公司支付了2000元、316229元、342500元。庭审中，杨志龙、何丽萍表示涉案商铺目前处未经营状态。代敦尚、陈良梅表示包括涉案商铺在内的商场3楼已出租，但承租方没有进驻。另查，周旭照等人就广州市天河区体育东路39-45号二楼、三楼的商铺以租赁合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2020）粤0106民初1378、1681、3932-3939号，该十案被告潮流公司提交如下证据：1、涉案商铺所在“潮流站”商场举行“2016年广州国际购物节”活动图片；2、涉案商铺所在“潮流站”商场三楼举行“2017年星势力梦飞扬国际少儿艺术天河海选”活动图片；3、涉案商铺所在“潮流站”商场三楼举行“迪士尼冰雪奇妙之旅”活动宣传资料及活动现场图片；4、涉案商铺所在“潮流站”商场冠名赞助陶喆“无二不奇”演唱会资料及图片，并在庭审时确认形式上在委托经营管理协议约定的起始日接收了商铺。杨志龙、何丽萍辩称涉案商铺应当依照买卖合同约定的方式交付。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”代敦尚、陈良梅主张已通过委托经营管理的形式收楼，结合代敦尚、陈良梅提交的证据、潮流公司在另案中提交的证据及其在另案中自认已形式上接收商铺，本院对此予以采信。本案中，代敦尚、陈良梅在本院查封之前向泽信公司购买了涉案商铺，支付了全部购铺款，亦通过委托经营管理的形式收楼，故代敦尚、陈良梅的权利可以排除执行，代敦尚、陈良梅主张不得执行并解除对涉案房屋的查封，均有事实和法律依据，本院予以支持。第三人泽信公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，不影响本案的处理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款的规定,判决如下：一、不得执行广州市天河区体育东路39-45号3489铺；二、解除对广州市天河区体育东路39-45号3489铺的查封。本案受理费100元，由被告杨志龙、何丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2020）粤0106执异292号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  符 慧人民陪审员  朱翠金人民陪审员  贺丽芳二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  谢丽军陈玉娟