北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初400号原告（申请执行人）：北京天鸿控股（集团）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：柴志坤，董事长。委托诉讼代理人：阎民，北京市世方永泰律师事务所律师。被告（案外人）：杨林平，女，1970年5月1日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。第三人（被执行人）：御嘉置地有限公司，住所地北京市东城区东直门内西羊管胡同甲1号。法定代表人：李**，执行董事。委托诉讼代理人：严俪洋，女，该公司工作人员。第三人（被执行人）：御嘉置地（固安）有限公司，住所地河北省固安县固安镇南关。法定代表人：高振亮，总经理。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司工作人员。第三人（被执行人）：李**，男，1966年12月21日出生，汉族，御嘉置地有限公司执行董事，住河北省石家庄市长安区石纺路10号7栋1单元6C室。委托诉讼代理人：严俪洋，女，住北京市西城区宗学胡同4号，由御嘉置地有限公司推荐。原告北京天鸿控股（集团）有限公司（以下简称天鸿公司）与被告杨林平及第三人御嘉置地有限公司（以下简称御嘉置地公司）、第三人御嘉置地（固安）有限公司（以下简称御嘉固安公司）、第三人李**执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天鸿公司之委托诉讼代理人阎民，被告杨林平之委托诉讼代理人闫涛，第三人御嘉置地公司、李**之共同委托诉讼代理人严俪洋，第三人御嘉固安公司之委托诉讼代理人张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鸿公司向本院提出诉讼请求：1．对北京市东城区东直门内大街9号院1号楼902号房屋（以下简称涉案房屋）继续执行；2．杨林平、御嘉置地公司、御嘉固安公司、李**负担本案全部诉讼费。事实和理由：杨林平就涉案房屋未办理房产证存在自身的过错。第一，杨林平未就涉案房屋办理网签；第二，杨林平没有采取任何积极办理房屋过户的行为；相关判决书明确查明2010年以后，即可正常为购房人办理产权证，涉案房屋所在小区也只有少数房屋仍登记在出卖人名下，杨林平作为买受人在委托御嘉置地公司办理产权证无果后完全可以自行办理房产证。综上，杨林平不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第四款的规定，杨林平对未能办理产权转移登记存在过错。杨林平辩称，不同意天鸿公司的诉讼请求。2009年双方即发生真实的房屋买卖行为，2010年起杨林平在涉案房屋实际居住至今，杨林平作为买受人的物权期待权应该保护，本案处理结果直接影响杨林平的实体权利。杨林平与御嘉置地公司签订《商品房现房买卖合同》，合同约定产权证由御嘉置地公司代办，入住时杨林平及时向开发商交纳了办证所需的全部费用。杨林平提起执行异议，也证明其对办理产权证是积极的。尽管杨林平没有就此提起诉讼，但不代表杨林平没有主张相关权利。杨林平签署并提交的《商品房现房买卖合同》是正规的买卖合同，网签等手续均为开发商操作，杨林平不清楚开发商是否网签以及没有网签的原因，不能因为没有网签就证明杨林平对没有办理产权证存在过错。御嘉置地公司、李**述称，不同意天鸿公司的诉讼请求。涉案房屋未办理产权证并非杨林平的原因，是御嘉置地没有办证，并非杨林平的过错。御嘉固安公司述称，杨林平与御嘉置地公司签署房屋买卖合同时，御嘉固安公司尚未成立，御嘉固安公司也并非合同主体，涉案房屋也不在御嘉固安公司名下，与御嘉固安公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）天鸿公司申请执行过程天鸿公司与御嘉置地公司、御嘉固安公司、李**仲裁纠纷一案，北京仲裁委员会于2014年4月24日作出（2014）京仲调字第0090号调解书，对各方当事人达成的调解结果予以确认。上述仲裁调解书生效后，天鸿公司向法院申请强制执行，法院以（2017）京02执238号立案执行。执行过程中，法院于2017年12月19日查封御嘉置地公司名下位于北京市东城区东直门内大街9号院的部分房产及车位，涉案房屋在查封范围内。2019年12月18日，北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院）作出（2019）京0105执异1446号执行裁定书，该裁定查明部分载明：“…2016年5月24日，朝阳区法院以（2016）京0105民初19752号保全查封御嘉置地公司名下的涉案房屋；2019年4月5日，朝阳区法院以（2018）京0105执7707号继续查封御嘉置地公司名下的涉案房屋”，并裁定中止对涉案房屋的执行。2020年6月24日，朝阳区法院向北京市东城区不动产登记事务中心送达协助执行通知书，解除对涉案房屋的查封。2006年7月4日，北京市工商行政管理局核准“北京天恒拓展房地产开发有限公司”名称变更为“御嘉置地有限公司”。2010年12月21日，北京市工商行政管理局核准“御嘉置地有限公司”名称变更为“御嘉置地集团有限公司”。2015年10月27日，北京市工商行政管理局核准“御嘉置地集团有限公司”名称变更为“御嘉置地有限公司”。执行过程中，杨林平向本院提出案外人执行异议。2020年7月29日，本院作出（2020）京02执异320号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。天鸿公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。（二）房屋买卖情况2009年8月9日，杨林平与御嘉置地公司签订了购买涉案房屋的《商品房现房买卖合同》，购房价格为12900000元。其后，杨林平依约向御嘉置地公司支付上述款项。2010年2月5日，御嘉置地公司向杨林平出具涉案房屋的《北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票》，发票金额为12900000元。杨林平于2010年1月18日办理了涉案房屋的入住手续并已依约向御嘉置地公司支付了办理涉案房屋权属转移登记所需的契税、专项资金、测绘费、工本费、印花税、代办律师费、公证费等相关费用。关于房屋未办理过户登记的原因，经询，御嘉置地公司称，该公司2010年12月31日曾将公司名称变更为御嘉置地集团有限公司，2015年10月27日又将名称变更回御嘉置地有限公司，因公司名称发生变化，房屋管理部门无法给其办理网签备案手续。庭审中，杨林平主张曾多次去现场或电话催促御嘉置地公司办理涉案房屋的过户登记手续，并主张涉案房屋未办理网签备案手续及过户登记手续系御嘉置地公司的原因。对上述情况，御嘉置地公司予以认可。另查，庭审中，杨林平主张其享有排除执行的权利依据为《执行异议和复议规定》第二十八条。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，判断是否可以排除执行，需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，只有同时符合规定的条件才可以排除执行。对此，本院分析如下：首先，杨林平与御嘉置地公司签订的《商品房现房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效。天鸿公司主张杨林平未办理网签手续，但此系房屋买卖的备案手续，并不影响双方买卖合同的效力。其次，根据在案证据，杨林平已依约支付了购房款，并在查封之前已合法占有使用涉案房屋。再次，关于未办理涉案房屋过户登记的责任，一方面，杨林平与御嘉置地公司签订的《商品房现房买卖合同》明确约定，涉案房屋的过户登记手续由御嘉置地公司代办，而杨林平在办理入住手续时已依约向御嘉置地公司支付了相应代办费及过户登记的必要费用。另一方面，诉讼中，御嘉置地公司亦认可涉案房屋未办理网签备案手续及过户登记系因御嘉置地公司所致。天鸿公司虽对此不予认可，但也未提供充足的证据予以反驳。因此，杨林平对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。关于天鸿公司所称杨林平在购房后未办理网签、未向御嘉置地公司积极主张过户的权利等理由，本院认为，办理网签备案手续并非杨林平单方即可完成，且杨林平在得知涉案房屋将被执行后已及时提出执行异议，故本院对天鸿公司的上述意见不予采纳。综上，鉴于在本院查封涉案房屋之前，案外人杨林平与御嘉置地公司签订了合法有效的房屋买卖合同、已支付全部购房款并合法占有涉案房屋，且涉案房屋未办理过户登记手续系非因杨林平的原因造成的。因此，杨林平对涉案房屋享有能够排除执行的实体权利。故本院对天鸿公司要求继续执行涉案房屋的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回北京天鸿控股（集团）有限公司的诉讼请求。案件受理费99200元，由北京天鸿控股（集团）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 陈雨菡审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年十二月二十九日法官助理 王一洲书 记 员 张 璐