辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初3351号原告（反诉被告）：宋雨纯，女，1987年10月4日出生，住址：沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：周俊杰，系辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：董思远，系辽宁大宸律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:沈阳杰夫餐饮管理有限公司，住所地：辽宁省沈阳市铁西区兴华北街55号（1-33-5），统一社会信用代码：912101133357058894。法定代表人：谭秀芳。委托诉讼代理人:姜晓峰，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人：沈阳盛新艺乐物业有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区博览路2甲1号，统一社会信用代码：91210100MA0UT41U5A。法定代表人：刘巍。委托诉讼代理人：王首鹏，男，1981年11月11日出生，汉族，住址沈阳市和平区3。原告宋雨纯与被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司（以下简称“杰夫餐饮公司”）、第三人沈阳盛新艺乐物业有限公司（以下简称“盛新艺乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告宋雨纯诉称，原被告于2017年10月21日签订租赁合同，约定被告把从第三人处租赁的三个档口转租给原告。合同签订后，被告一直不向原告交付上述档口，导致原告一直不能开业。后第三人解除与被告的租赁关系，即不追认被告的转租；被告对原告的转租属无权处分，原被告签订的租赁合同无效。原告欲求被告返还财产并赔偿损失，而被告提出的解决方案或还款期限过长，或还款数额过低，原告无法接受，协商不成，起诉来院，请求法院判如所请。诉讼请求：1、判令被告返还400000元租金、150000元押金、6000元收银系统押金，及该三项产生的利息60925.88元(暂计至2020年2月26日)，并赔偿违约金14800元(暂计至2020年2月26日)共计631725.88元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告返还合同价款55万元（包括租金40万元、保证金15万元）；2、判令被告承担利息70072.25元（以30万元为本金，自2017年10月24日计算至2020年8月13日，按照人民银行同期贷款利率计算，年利率4.75%；以25万元为本金，自2018年1月31日计算至2020年8月13日，按照人民银行同期贷款利率计算，年利率4.75%）；3、判令被告承担违约金14800元（根据合同14.2，被告应向原告以违约金形式赔偿直接损失，该费用为原告定制橱柜的钱，构成直接损失）；4、判令被告承担本案诉讼费。被告杰夫餐饮公司辩称，1、转让协议中将房屋转租给原告，转租期限并未超过被告剩余租赁期限，同时，以未经出租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条规定，法律仅仅赋予了出租人在知道或应当知道之日起6个月内享有请求解除合同或认定转租合同无效的权利，次承租人无此权利。2、根据合同法第五十二条之规定，原被告关于租赁合同的约定不违反相关法律法规的规定，同时也是真实意思表示，且被告已经实际履行部分义务，应当合法有效。3、原告明知转让协议需要授权，但仍自愿与被告达成协议，并且在临开业前因自身原因违约，并且在被告给足时间让原告找另外次承租人的前提下，仍未找到次承租人，给被告造成巨大损失，现主张转让协议无效要求返还转让金，既违反诚实信用原则又无法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。4、其利息的计算方式应以九民纪要颁布时间为分段，之后为LPR计算。关于违约金因为被告并没有违约行为，我方不存在支付违约金的情况。合同签订后被告已经向原告交付了涉案档口，但原告已经明确想解除合同，属于提前违约，而且在合同中约定交付的时间是以被告通知为准。通过整个庭审过程可以得知，解约的行为是由原告明确提出的，其当然应对违约的行为承担违约责任，本案中双方根本矛盾的原因并非交付是否合格。而且原告也未提出过任何场地不合格的异议。本案的根本原因是原告主动提出解除租赁合同，但且在临近开业之前又找不到下家，又不同意将解除的书面文件交付被告，故本案的根本责任在原告。第三人盛新艺乐公司辩称，第三人与原告之间无合同关系，其诉讼请求与第三人无关。对被告是否存在转租不知情，被告并未向第三人披露其进行了什么行为。反诉原告杰夫餐饮公司诉称，2017年10月21日，反诉人与被反诉人就沈阳K11购物艺术中心L3层三个档口签订《租赁合同》。合同约定：该档口的租赁期为2年，自档口实际交付日起算。实际交付日期以出租方向承租方发送的《档口交付通知书》中载明的交付日（“交付日”）为准(个别条款4)；保证金为300000人民币（个别条款9）；合同对承租方过错以及违约责任作出明确约定（10.2）。同年9月22日，反诉人与第三人签订《商铺租赁合同》，范围为L3011-3020.范围包括反诉人出租给被反诉人的部分。同样，合同约定了交付日期以实际交付日期以出租方向承租方发送的《档口交付通知书》中载明的交付日（“交付日”）为准。2019年3月，反诉人向被反诉人发送《档口交付通知书》，但被反诉人因个人原因迟迟不办理交付，并表示退出经营，但临近开业，且K11要求必须营业，面临被反诉人明确违约的前提下，反诉人为减少双方损失，便一直给被反诉人时间去找其他次承租人顶替被反诉人位置，但被反诉人仍未找到下家且拒绝履行接收档口义务，无奈反诉人背负巨大损失，在2019年8月31日与第三人签订终止租赁协议。此后双方一直试图解决问题，但均未果。反诉人认为，被反诉人已经严重违反《租赁合同》，反诉人有权依据合同约定主张被反诉人违约责任及其他反诉人实际损失。综上所述，反诉人特向贵院提起反诉，恳请贵院依法维护反诉人合法权益。诉讼请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的《档口租赁合同》；2、判令被反诉人支付租金人民币139908.67元（自2019年4月24日计算至2019年8月31日）；3、判令被反诉人支付保证金人民币300000元（原告已支付）；4、判令被反诉人因延迟开业违约金52500元；5、判令被反诉人按七分之三比例支付实际损失79589.8元（具体损失明细：水电费30158.88元、POS机费用2098.63元、物业保证金41250元、物业服务费57712.33元、库房管理费6295.89元、库房租金9443.84元、装修押金2万元、装修管理费18750元）；6、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。2-5项共计人民币571998.47元，因被反诉人已经实际支付550000元，故我方认为2-5项被反诉人仅需支付差额人民币21998.4元。庭审中，反诉原告变更诉讼请求为：1、解除反诉人与被反诉人签订的《档口租赁合同》；2、判令在被反诉人欠付租金178630.1元（2019年3月21日至2019年8月31日）；3、判令被反诉人支付保证金人民币150000元（原告已支付）；4、判令被反诉人因延迟开业违约金105000元；5、判令被反诉人按七分之三比例支付实际损失79589.8元（具体损失明细：水电费30158.88元、POS机费用2098.63元、物业保证金41250元、物业服务费57712.33元、库房管理费6295.89元、库房租金9443.84元、装修押金2万元、装修管理费18750元）；6、判令被反诉人支付等额于保证金数额的违约金15万元（根据合同10.2条约定，保证金金额为15万元）；7、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。2-6项共计人民币663219.9元，因被反诉人已经实际支付550000元（15万元为保证金，40万元为租金），故我方认为2-6项被反诉人仅需支付差额人民币113219.9元。反诉被告宋雨纯辩称，1、因第三人对被告的转租行为不知情，被告的转租属无权处分，合同性质效力待定，在第三人不予确认后应归于自始无效。2、即使合同有效，合同约定的是计租日应从原告收到档口交付通知书后31日计算，但被告从没向原告送达过该通知。主张原告应付租金逾期开业违约金的均没有计算依据。3、关于合同的保证金条款，应属无效条款。合同4.7（B）约定不得将保证金用于抵消任何应付款项，附件1第9条又称保证金可以转正年租金，二者前后矛盾，保证金数额不能确定，保证金条款无效。4、诉请中的违约金存在重复计算，且实际损失与违约金不能同时主张。原告没有进场营业，被告已将商铺转租给他人。第三人盛新艺乐公司辩称，对被告是否存在转租行为不知情。被告并未向第三人披露其进行转租，其诉请与第三人无关。经审理查明，2017年9月22日，被告杰夫餐饮公司承租位于沈阳市和平区博览路2甲1号（沈阳K11购物艺术中心）L3层L3011-3020号商铺，建筑面积625平方米；租赁期为4年，自商铺实际交付日起算。实际交付日以出租方向承租方发送的《商铺交付通知书》中载明的交付日为准。出租方应提前一个月向承租方发送《商铺交付通知书》；商铺装修期为30日，交付日当日起算。第一、第二个租赁年度月租金86250元（138元每月每平方米）。每一个租赁年度为12个月，第一个租赁年度自交付日起算，以此类推。第一个租赁年度含装修期，但装修期内仅收取装修管理费及其他相关费用等。日租金=月租金*12个月/365天。2017年10月21日，原告宋雨纯与被告杰夫餐饮公司签订档口租赁合同，约定“原告承租位于位于沈阳市和平区博览路2甲1号（沈阳K11购物艺术中心）L3层L3011-3020号商铺内的1、2、3号铺位，建筑面积66平方米；用于经营饮品、炸品等；租赁期为2年，自商铺实际交付日起算。实际交付日以出租方向承租方发送的《商铺交付通知书》中载明的交付日为准。出租方应提前一个月向承租方发送《商铺交付通知书》；该档口装修期为30日，交付日当日起算。装修期届满后的第一日为计租日。承租方应于计租日开业。第一、第二个租赁年度年租金400000元。每一个租赁年度为12个月，第一个租赁年度自交付日起算，以此类推。附件一第7条物业管理费约定为“出租方负责缴纳新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司提供大厦物业管理服务”；第9条保证金及租金收取约定为“承租方应于本合同生效后3日内一次性向出租方缴交保证金，即人民币300000元，其中150000元为租赁保证金，另外150000元为正常年度租金，并于第二次付款时划转为正常年租金。承租方应于2018年1月31日前，一次性向出租方缴交余下的租金250000元”。在整个租赁期内，保证金由出租方保管，出租方无须向承租方支付保证金的利息。保证金仅作为承租方履行本合同义务的保证，承租方不得将保证金用于抵销其任何应付款项。如果承租方违反本合同的任何规定或拖欠本合同规定的任何款项或者任何应由承租方承担的费用，或不向出租方支付任何其应支付的损害赔偿金、违约金，出租方有权从保证金中扣取承租方的任何欠款及其利息。附件七约定，库房位于大厦的【L3】层【CK-301】号库房，月租金200元。关于延期开业问题，除非是因为出租方的过错，若承租方未能于开业日开业（包括但不限于因承租方装修不合格未能通过验收而导致档口未能按时开业的情况），承租方应依照延迟开业的时间按日向出租方支付等额于双倍保证金的违约金……”上述合同由原告宋雨纯签字，被告杰夫餐饮公司授权代表贺飞签字并加盖该公司公章。合同签订后，原告方分别于2017年10月24日、2018年1月31日向被告杰夫餐饮公司转款300000元和250000元。2018年12月起至2019年5月期间，原告方与被告方通过微信协商退租相关事宜，但双方未签订正式的退租协议，亦未就退租事宜达成合意。2019年3月21日，被告杰夫餐饮公司通知原告宋雨纯于2019年3月22日办理涉案商铺场地交接手续，原告宋雨纯未进驻涉案商铺经营。庭审中，第三人称“被告杰夫餐饮公司承租的商铺的起租时间为2019年4月25日，其是否存在转租行为不知情，被告并未向第三人披露其进行转租”。2019年8月31日，被告杰夫餐饮公司与第三人盛新艺乐公司签订租赁合同终止协议，第三人称终止的原因系“被告杰夫餐饮公司不给付租金”。上述事实，有当事人提交的档口租赁合同、微信聊天记录、付款截图以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《档口租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。关于原告宋雨纯主张的合同无效问题。本案中，被告杰夫餐饮公司虽未经第三人同意出租涉案商铺，但其与宋雨纯签订的租赁合同所涉期限并未超过其剩余租赁期限，且第三人对被告转租行为并未提出异议，故根据原告交付商铺租金及保证金的事实，并结合“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的法律规定可知，案涉合同有效，原告提出的合同无效的主张，本院不予支持；关于反诉原告杰夫餐饮公司主张的解除合同问题。被告杰夫餐饮公司与第三人盛新艺乐公司签订的租赁合同已于2019年8月31日终止，其与原告宋雨纯间的租赁合同亦不存在继续履行的客观条件，故对于该解除合同的诉请，本院予以支持；关于原告宋雨纯主张的返还租金40万元、保证金15万元问题。根据“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的法律规定。本案合同解除后，被告应向原告返还相应租金和保证金。本案中，自2019年4月25日起，第三人向被告收取租金，即被告应在扣除2019年4月25日至2019年8月31日期间租金后向原告返还剩余租金，原告虽称被告已于2019年5月将涉案档口出租给案外人，但被告不予认可且原告提交的证据不足以予佐证，故对于该辩解，本院不予采信。综上，被告应向原告返还租金金额为260000元【400000元/年-140000元（400000元/年÷12个月×4个月6天）】。另，根据“保证金仅作为承租方履行本合同义务的保证，承租方不得将保证金用于抵销其任何应付款项。如果承租方违反本合同的任何规定或拖欠本合同规定的任何款项或者任何应由承租方承担的费用，或不向出租方支付任何其应支付的损害赔偿金、违约金，出租方有权从保证金中扣取承租方的任何欠款及其利息”的合同约定，现涉案商铺预交的租金款项足以支付使用期间的租金，故保证金15万元应在合同解除后全额返还；关于原告宋雨纯主张的利息问题。根据合同约定，保证金在整个租赁期内由出租方保管，无需支付利息。而租金亦系被告依据合同约定依约持有，故被告无需支付利息；关于原告主张的违约金及反诉原告主张的违约金、延迟开业违约金问题。本案中，原、被告双方的涉案商铺于2019年3月21日交付后，原告始终未进入场地经营，存在违约行为，针对该行为，本院酌情确定违约金为10000元。另，根据原、被告双方签订的2年商铺租赁期的约定可知，在合同履行期内，在未向原告宋雨纯通知的前提下，反诉原告杰夫餐饮公司与第三人即于2019年8月31日签订了包括涉案商铺在内的所有商铺的终止协议，使原告宋雨纯丧失了继续承租使用商铺的前提条件，亦存在违约行为，针对该行为，本院酌情确定违约金为10000元；关于反诉原告杰夫餐饮公司主张的按七分之三比例支付实际损失79589.8元问题（包括：水电费30158.88元、POS机费用2098.63元、物业保证金41250元、物业服务费57712.33元、库房管理费6295.89元、库房租金9443.84元、装修押金2万元、装修管理费18750元）。本案中，根据合同约定物业服务费由出租方缴纳。物业保证金、库房管理费、装修押金、装修管理费、POS机费用双方并未进行约定。库房租金虽进行约定，但被告并未向原告交付；水电费费用，因被告未进入商铺经营，反诉原告诉求无事实依据。综上，对于反诉原告该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宋雨纯与被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司于2017年10月21日签订的《档口租赁合同》；二、被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋雨纯房屋租金260000元；三、被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋雨纯保证金150000元；四、被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宋雨纯违约金10000元；五、反诉被告宋雨纯于本判决生效之日起十日内给付反诉原告沈阳杰夫餐饮管理有限公司违约金10000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告宋雨纯的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告沈阳杰夫餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费10149元，由原告宋雨纯负担2518元，被告沈阳杰夫餐饮管理有限公司负担7631元。反诉案件受理费2564元，由反诉原告沈阳杰夫餐饮管理有限公司负担2514元，由反诉被告宋雨纯负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  雷玉铭二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  梁巍巍本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。