新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4002民初4131号 原告：管小川，男，1964年9月9日生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：朱斌，新疆信禾诚律师事务所律师。被告：新疆伊犁名家房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁县吉尔格朗路北山坡。法定代表人：曾洪江，该公司董事长。委托诉讼代理人:颜飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：余川，新疆长信合律师事务所律师。原告管小川与被告新疆伊犁名家房地产开发有限公司（以下简称名家房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管小川的委托诉讼代理人朱斌，被告名家房产公司的委托诉讼代理人颜飞、余川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管小川向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金442,269.58元（以2,517,186元为基数，自2015年8月31日起至实际交付之日，暂计算至2020年6月22日，共计1757天，即2,517,186元×0.0001×1757天）以及逾期办证违约金396,708.51元（以2,517,186元为基数，自2016年2月28日起至实际交付之日，暂计算至2020年6月22日，共1576天，即2,517,186元×0.0001×1576天）以上合计838,979.09元；2、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：2015年10月16日，原告与被告签订三份商品房买卖合同，约定被告将伊宁市经济合作区××路2199号××公馆×号楼×单元××、××、××号房出售给原告，原告共向被告全款支付购房款2,517,186元，但商品房买卖合同签订后，被告并未向原告交房，且逾期办证，故诉至贵院。被告名家房产公司辩称，原告所述签订三份商品房买卖合同及交付款项属实，但是在合同约定的交付期限内我公司没有按时交房的原因是政府职能部门的配套设施不完善所导致。2015年8月28日原告所购买的商品房所属的名家公馆1期五方竣工验收完成，当即通知业主办理入住，且已经多次通知到原告及原告交办的其他人员，我方不存在过错逾期交付行为，所以不应当承担短期内逾期交房的违约责任。对办证的事宜，同样是因为政府职能部门配套设施不完善，同时因不动产登记制度的改变，导致有关部门对不动产大证的办理有不同的理解，我方所开发的名家公馆按照规划分一期、二期、三期建设完成，原有关部门以二期、三期未竣工或未建设而不办理一期的大证，所以我方不存在逾期办证的过错责任，综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。庭审中原告管小川提交了三份预约认购合同、三份商品房买卖合同、三份购房发票、三份契税发票，被告均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，且予以采信。被告名家房产公司向本院提交证据为：证据1、房产测绘成果报告书、不动产权证书、不动产登记受理通知书、竣工验收报告、2016-0070消防验收意见书，拟证实本案房屋于2015年8月28日五方竣工验收完毕，具备交房条件，但因政府设施不完善未能按期交房，此后经协调政府职能部门才决定受理不动产大证，我方于2018年12月17日取得了涉案楼栋的不动产权证书。原告质证，对该组证据的真实性认可，但双方商品房买卖合同约定的交付条件为被告取得竣工备案证明，至今被告并未取得该证明，我方认为不符合交付条件。本院认为，原告对该证据的真实性予以认可，且该证据与本案具有关联性，故本院予以采信。证据2、2015-26号会议纪要、2016年3月10日会议纪要，拟证实我方开发的伊宁市××区以北区域的几个小区配套设施不完善，是政府职能部门原因导致，包括供电、供热等。原告质证称，对该组证据中会议纪要的真实性不认可，证明工程符合交付条件应当有工程竣工验收备案证明，该组证据仅仅是零星地证明了工程过程中发生的问题；本院认为，两份会议纪要，被告未提交该组证据原件予以核对，且无其他证据佐证，原告也不予认可，故对该证据不予采信。证据3、情况说明原件，拟证实原告所住的房屋于2015年6月就全部入住了。原告质证称，对该证据真实性认可，对关联性不认可，在原被告签订的商品房买卖合同中约定被告应当在交付日的7日前书面通知买受人办理手续的时间、地点及应当携带的证件，该证据不能证明上述内容。本院认为，该证据系原件，且与本案具有关联性，本院予以采信。证据4、通话清单原件，拟证实我方于2020年4月22日通知原告办理大证，办理入住。原告质证称，对该证据真实性认可，该证据仅能证明2020年4月被告曾经联系过原告，通话内容不得而知。本院认为，对该证据的真实性、合法性予以认定，该证据能够证实被告在2020年4月电话联系原告，至于双方通话内容与本案的关联性，并无其他证据予以佐证，故本院不予采信。依据原被告双方提交的证据以及当事人庭审陈述本院认定事实如下：2013年8月6日，原告管小川与被告××房产公司签订两份预约认购合同，认购被告开发的名家公馆3号楼1单元101、201室，2013年8月30日案外人管国忠代替原告与被告签订预约认购合同，认购被告开发的××公馆××楼。2015年10月16日，其他人以原告名义与被告签订三份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于伊宁市××区、201室、203室房屋，房屋价款分别为1,503,986元、598,978元、414,222元，约定房屋交付时间均为2015年8月31日，交付条件为：房屋应当已取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、出卖人应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。交接手续为：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续的办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足交付条件的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并承担逾期交付的责任。逾期交付的责任为：除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在180日之内，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于商品房交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起180日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起180日内向买受人支付违约金。房屋转移登记：（1）商品房交付使用后，双方同意在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；（2）如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率给付利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之日至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（3）如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。上述三份合同后均有附件，其中附件五为合同补充协议，第八条对原合同逾期交付责任补充为：逾期超过180日后，买受人继续要求履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%。第十条将原合同房屋转移登记补充为：双方同意以2015年8月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该起算日起180日内，向产权登记机关为买受人办理产权登记，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日的实际交楼之次日。2015年10月28日，被告向原告出具购房发票三份，分别载明3-1-101售房款1,503,986元，3-1-201售房款598,978元、3-1-203售房款414,222元。2016年1月14日，原告向伊宁市地方税务局缴纳房屋契税45,119.58元、12,426元、17,909.34元。另查明，2015年8月28日，“××公馆”建设项目二标段（3#楼）竣工验收完毕。2015年10月15日，伊犁正信测绘工程咨询有限公司对伊宁市经济合作区××路2199号××公馆×号楼进行房屋面积测绘，并出具了房屋测绘成果报告。2016年9月27日，伊宁市××公馆3#楼消防验收合格。2018年12月17日，被告取得伊宁市经纪合作区××路2199号××公馆×号楼的不动产权证书，证号（2018）伊宁市不动产第0××××号。又查明，原被告双方均认可签订的三份商品房买卖合同及合同附件五补充协议买受人处原告的签名并非为原告本人签署，且原告认可其收到的商品房买卖合同以及附件五合同补充协议装订为一体。原告当庭对管国忠代替签署的预约认购合同、以及他人代签的三份商品房买卖合同的效力认可，对他人代签的附件五合同补充协议不予认可。至今，涉案房屋原告未办理入住，且未办理所有权转移登记。本院认为，原告管小川与被告名家公馆于2015年10月16日签订三份商品房买卖合同，虽买受人签名处并非为原告本人签名，但原告对三份房屋买卖合同的效力认可，可以视为其对无权代理人的代理行为的追认，因此，本案三份商品房买卖合同应属有效，合同内容对原被告双方均具有约束力。本案争议焦点应为：一、合同附件五《补充协议》的效力；二、被告是否逾期交房，是否构成违约以及违约责任的承担；三、被告是否逾期办证，是否构成违约以及违约责任的承担。针对焦点一，关于《补充协议》的效力问题。首先，补充协议与商品房买卖合同系同一日签订且均为他人代签，原告庭审中也认可收到商品房买卖合同时亦收到了补充协议且两者为一体，同时原告向本院提交的商品房买卖合同中也包含附件五《补充协议》，可见补充协议系商品房买卖合同的组成部分，原告庭审中仅认可商品房买卖合同的效力，对于属于商品房买卖合同组成部分的补充协议效力予以否认的行为违反诚实信用原则，本院对其主张不予采信。其次，原告收到三份商品房买卖合同时就应当已经知晓他人以其名义与被告签订商品房买卖合同以及补充协议，但原告对此并未作出否认的表示，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。故本院认定，合同附件五《补充协议》应属有效，对原被告双方均具有约束力。针对焦点二，根据原被告双方签订的商品房买卖合同的约定，被告交付商品房需满足：房屋应当已取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、出卖人应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。本案被告庭审中并未提供证据证实本案工程经竣工验收备案，被告陈述系政府原因致使无法备案也未提供相应证据予以证实，本院对其抗辩意见不予采信。对被告辩称其公司已按照双方约定履行了交房通知义务的意见亦不予采信，本院认定被告名家房产公司逾期交房，构成违约，应当承担合同约定的违约责任。按照《补充协议》对逾期交房责任的补充约定即：“逾期超过180日后，买受人继续要求履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%”，被告名家房产公司应当支付原告违约金为25,171.85元（算法：2,517,185元×0.01）。但原告主张逾期交房违约金为442,269.58元，该行为可视为原告对约定的违约金认为过低而主张法院予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及二十九条之规定，认定合同约定的违约金过低或过高的标准应当以实际损失为基础，本案原告未举证证实其主张的违约金与其实际损失是否相符，被告虽抗辩原告主张的违约金过高，但也未举证证实原告主张的违约金高于其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整被告应承担的逾期交房违约金为221,134元（以2,517,186元为基数，自2015年8月31日起至原告主张之日即2020年6月22日，共计1757天，即2,517,186元×0.0001×1757天×50%）。针对焦点三，原被告双方在商品房买卖合同中约定商品房交付使用后，双方同意在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，且在补充协议中房屋转移登记部分补充为：双方同意以2015年8月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该起算日起180日内，向产权登记机关为买受人办理产权登记，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日以实际交楼之次日。根据本院对本案争议焦点二的论述，本案被告方逾期交房，至今未提供向原告书面通知交房的证据，根据约定办理产权登记的起算日以实际交楼的次日计算，故原告现主张被告承担逾期办证违约金无事实及法律依据，且本案被告2018年12月17日已取得涉案楼层的不动产证书，具备办理原告产权证书的条件，故本院对原告主张被告承担逾期办证的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、二十九条之规定，判决如下：一、被告新疆伊犁名家房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告管小川逾期交房违约金221,134元；二、驳回原告管小川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，减半收取5900元，原告管小川负担3591元，被告新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担2309元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   沈 玲二〇二〇年十二月十六日书  记  员   隋华月