贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4767号原告（反诉被告）：彭xx，男，1978年11月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：郑继华，系中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201200910505576。委托诉讼代理人（特别授权代理）：孙正琼，系中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201202011215930。被告（反诉原告）：贵阳家中信房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段289号中天花园三期A区5栋5单元1层3号，统一社会代码91520103333736909XU。法定代表人：孟勇，系公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权代理）：蔡青云，系贵州衡一律师事务所律师，执业证号15201201811022491。第三人：汤xx声，男，1958年12月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告（反诉被告）彭松与被告（反诉原告）贵阳家中信房地产经纪有限公司、第三人汤友声居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭xx的委托诉讼代理人孙正琼、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人蔡青云到庭参加诉讼，第三人汤友声经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告彭松向本院提出诉讼请求，1.解除原、被告及第三人汤友声三方于2020年4月29日签订的房屋买卖经纪合同；2.判决被告返还原告已支付的中介费5万元；3.判决被告向原告支付中介费的资金占用费（资金占用费以5万元为基础，按照同期贷款市场报价利率LPR）,从2020年4月29日计算至被告返还所有中介费之日止，暂计至2020年10月19日，已经产生资金占用费912.4元；4.本案受理费、保全费等因诉讼产生的费用全部由被告承担。事实和理由，2020年4月29日，原告与被告及第三人汤友声签订房屋买卖经纪合同，约定原告购买被告推荐的房产（乌当区新添大道北段197号泉天下蓝水岸3号），建筑面积415.69平米，价格460万元，购房定金10万元，中介费6.9万元。当日，原告即向第三人汤友声支付了购房定金10万元，向被告支付了中介费5万元。后因被告及第三人汤友声的原因，本次房屋买卖交易无法继续，原告购买涉案房屋的合同目的已经不能实现，第三人汤友声已经于2020年5月19日向原告退还了10万元定金。但是，原告多次与被告协商要求退还中介费，被告均不予退还，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼请求判如所请。被告贵阳家中信房地产经纪有限公司辩称，1.被告是经过审批的从事房地产经纪的经纪公司，房屋买卖中介是其中一项重要的业务；2.被告为本案原告提供了房屋信息及合同机会并提供实际查看房屋的媒介服务且已促原告与第三人的房屋买卖并签订了合同，已经完成了居间服务事项；3.本案原被告及第三人均是完全行为能力人，签订的合同未违反国家禁止性规定，没有损害第三人利益，合法有效，本案案涉合同也未出现解除合同的法定事由或约定事项，综上应当驳回原告所有诉请并要求原告根据合同约定支付尚欠的中介费19000元。反诉原告贵阳家中信房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告彭松立即向反诉原告支付所欠中介费19000元（共69000元）；反诉原告因主张债权而产生的律师费8000元由反诉被告彭松承担；3.反诉费、保全费等因诉讼产生的费用由反诉被告承担。事实和理由，反诉原告贵阳家中信房地产经纪有限公司（简称家中信公司）是经过审批从事房地产经纪的经纪公司。2020年4月25日，家中信公司工作人员石明礼经朋友介绍，于4月27日与第三人汤友声（房屋销售方）取得联系并实地查看案涉销售房屋房源，取得其同意后代其销售该房屋。在家中信公司的工作人员石明礼、张玉松的努力促成下，家中信公司、反诉被告（购买方）及第三人汤友声于4月29日签订了《房屋买卖经纪合同》，合同约定第三人汤友声将其所有的案涉房屋（位于贵阳市当区泉天下蓝水岸3号）销售给反诉被告彭松，房屋交易总价为460万元，该合同第二条第三项约定：本合同签订，即视为家中信公司居间服务达成，居间中介费为138000元（第十条将中介费调整为69000元）由彭松全部承担，签订合同当日，彭松向家中信公司支付中介费5万元；同时合同第五条第三项明确约定：“因反诉被告及第三人任何一方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等，家中信公司不承担任何责任，中介费不予退还”。合同签订后，为防止出售方一房多卖，家中信公司按照行业惯例代为保管案涉房屋权属证书。2020年5月15日，第三人汤友声通知家中信公司工作人员石明礼，因其急需使用资金而反诉被告彭松不能及时筹措购房资金，汤友声决定收回暂由家中信保管的房屋所有权证、契税证及土地使用权证，同日汤友声代理人白洪取回以上证件。家中信公司提供了涉案房屋信息及订立合同的机会，并提供了实地查看房屋的媒介服务，已经促成了彭松与汤友声的房屋买卖并签订合同，完成了居间服务事项，其买卖双方因其他事由不能履行合同与家中信公司无关。至今，彭松未按合同约定向家中信公司足额支付居间中介费，根据《中华人民共和国合同法》第八条等规定，反诉原告特提起诉讼，请求判如前所请。反诉被告彭松辩称，一、家中信公司作为房地产经纪机构未按照律规定进行备案，从事本次交易的经纪人也未提供有效资质，非法从事房产经纪服务，且中介费进入个人账户，其经纪行为不受法律保护，无权收取中介费，已经收取的应当退还。二、家中信公司未促成交易，正式的房屋买卖合同并未签订，无权收取中介费，已经收取的应当退还。1、家中信公司仅带原告彭松踏勘房产一次，便以五一要放假为由催促彭松急忙的（地）签订合同，且签订的合同仅仅是家中信公司单方提供的中介合同，并非正式的房屋买卖合同。房屋买卖合同应当书面方式订立，并具备：当事人名称或者姓名和住所、房屋基本状况、房屋销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、设施设备等条款。而该份中介合同显然不具备前述条款，不是正式的房屋买卖合同，家中信公司提供的微信记录显示各方明确还应当签订正式的房屋买卖合同，且按照行业惯例，也必须签订正式的房屋买卖合同之后才能进行房产交易，仅凭家中信房屋买卖三方合同并不能进行房产过户等交易。依据《合同法》第427条及《房地产经纪管理办法》第19条规定，家中信公司未促成正式的房屋买卖合同成立，无权收取中介费，已经收取的应当退回。2、家中信公司也未履行协助办理贷款、过户、房屋交割、协助贷款等义务，无权收取中介费。三、家中信公司故意隐瞒房产已经被抵押的事实，未履行法定及约定的居间义务，无权收取中介费，已经收取的应当退还。《房地产经纪管理办法》第21条规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间……，本案中家中信公司并未履行法定的告知职责，且故意隐瞒房产被抵押的事实，急忙催促彭松签订合同，收取中介费，属于违法。从家中信公司提供的证据可以看出，其仅现场踏勘房一次，就要求各方签订合同，并未进行其他居间工作，此工作量便要收取5万元中介费，明显不公平。四、家中信房屋买卖三方合同第二条第三款、第五条第三款无效。关于居间人的义务，居间服务达成的标准，应由法律法规确定，而三方合同第二条第三款排除居间人的法定义务，仅以签订三方合同作为完成法定义务要求支付中介费的依据，属于不正当排除自身责任，加重对方义务的格式条款，应为无效。三方合同第五条第三款，虽然约定甲乙违约，丙方无责。实际上，家中信作为专业经济机构，负有法定的全面了解交易房产，并保证相关证件真实，如实向购房人报告信息的义务。但是，该约定同样排除了家中信公司不履行法定职责应当承担的违约责任，一旦出现房产信息虚假，购房人也只能要求出卖人承担责任，依据该条约定不能够追加（究）家中信公司的违约责任，另整个合同内容毫无关于家中信违约应当承担责任的约定。属于不正当排除自身责任，加重对方义务，排除对方主要权利的格式条款，应认定为无效。五、合同未约定律师费由败诉方承担，且律师费不是主张权利必须应当支付的费用，家中信公司主张由彭松承担律师费没有依据。第三人汤友声经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，向本院提交书面说明（陈述），一、原告诉请解除的《房屋买卖经纪合同》，合同当事人早已合意解除。2020年4月29日，各方签订《房屋买卖经纪合同》，第三人汤友声依据该合同向彭松收取购房订金10万元，合同履行中，因双方为购房款的支付方式发生争议，并不能达成一致，遂经协商达成一致合意解除合同，第三人汤友声于2020年5月19日向彭松返还购房订金10万元，双方解除合同。二、原告诉请返还中介费及资金占用费和被告反诉原告承担律师费及中介费都与本人无关。三、合同不能履行的原因是合同对付款方式约定不明，致使合同无法履行，终至合同当事人合意解除合同。本院经审理认定事实如下：第三人汤友声急售坐落于贵阳市乌当区房屋（面积415.69㎡），并需要现金交易，被告（反诉原告）工作人员石明礼得知消息后主动联系汤友声并发布消息，原告（反诉被告）彭松有买房意愿，被告工作人员张玉松2020年4月27日通过朋友联系本诉原告，促成双方进行磋商。2020年4月29日汤友声（甲方）、彭松（乙方）、家中信公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，合同第一条第（一）款、第二条第（一）、（二）款约定：甲方出售位于贵阳市乌当区房屋，面积415.69㎡，房屋交易总价为肆佰陆拾万元整（4600000元），交易税由乙方全部承担。第二条第（三）项款约定：本合同签订即视为丙方居间服务达成，服务费由乙方全部承担，中介费为拾叁万捌仟元整（后中介费变更为69000元）。第三条第（一）款约定：定金100000元、第（二）款约定：甲方给乙方十五天的时间决定具体付款方式。第四条第（一）款约定：过户时间为甲方配合乙方办理完银行按揭贷款申请审批通过十个工作日内。第五条第（三）款约定：因甲乙任何一方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等，丙方不承担任何责任，中介费不予退还。第六条丙方责任约定：（一）为甲、乙双方签订房屋买卖合同提供居间服务。（二）接受甲、乙双方的委托，按照房地产管理部门规定及本合同约定的时限，协助甲、乙双方办理房屋交易过户、住房按揭贷款及房屋交割等手续。……（四）丙方在本次房屋买卖交易当中，仅为居间服务身份，不为任何一方提供任何形式内容的担保。签订合同当日，彭松向汤友声支付10万元定金；家中信公司向汤友声出具证件保管书，保管了与交易房屋相关的证件（房屋所有权证、契税证、土地使用权）。彭松希望贷款支付房款，后应汤友声需要筹措现金，未果。2020年5月15日，第三人汤友声通知家中信公司工作人员石明礼，因其急需使用资金而彭松不能及时筹措购房资金，汤友声决定收回暂由家中信保管的房屋所有权证、契税证及土地使用权证，同日汤友声代理人白洪取回以上证件。汤友声于2020年5月19日向彭松返还购房订金10万元。家中信公司不同意退还彭松5万元居间费，彭松向本院提起诉讼；家中信公司则反诉彭松应当再支付1.9万元居间费。另查明，家中信公司全称贵阳家中信房地产经纪有限公司是经贵阳市云岩区工商行政管理局2017年7月12日变更登记，2015年4月20日登记成立的自然人独资有限责任公司，本案服务人员取得从业资格。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，本案家中信公司为彭松与汤友声提供了订立房屋买卖合同的媒介服务，但需要订立合同成立才能取得报酬。根据第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”的规定，本案焦点是家中信公司的居间活动是否成功，家中信公司参与签订的《房屋买卖三方合同》是否完成了居间行为。根据合同法第十二条“合同内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约现任（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”规定，订立房屋买卖合同需约定的条款包括付款方式和期限，纵观本案《房屋买卖三方合同》，房屋买卖的条款缺少了付款方式和期限，按三方合同中丙方责任约定家中信公司需协助彭松、汤友声签订房屋买卖合信同、还需协助彭松、汤友声双方办理房屋交易过户等手续，而这些行为尚未完成。这体现在本案中家中信公司明确知道汤友声需要的是短期内现金支付，彭松希望的是贷款支付，《房屋买卖三方合同》第三条第（二）款约定不明“甲方给乙方十五天的时间决定具体付款方式”，付款方式尚在磋商中，虽然彭松为短期内现金支付进行了努力，但至2020年5月15日仍未确定，5月19日汤友声退还了定金10万元，买房合意解除，买卖合同没有订立。家中信公司未促成合同订立，居间合同没有完成，彭松诉请解除《房屋买卖三方合同》，故本院支持解除。《房屋买卖三方合同》未有对家中信公司应承担义务的约束条款，第五条第三款的约定不退还中介费，还排除了家中信公司的责任和义务，本院不予采信，合同解除后家中信公司应当返还本诉原告彭松已支付的中介费5万元。家中信公司收取中介费的根据是《房屋买卖三方合同》，合同被解除前的资金占有是有法律依据的占有，故彭松主张的资金占用费本院不予支持。关于彭松反诉答辩称“家中信公司故意隐瞒房产已经被抵押的事实，未履行保证相关证件真实，如实向购房人报告信息的义务”，由于房屋买卖不能完成是付款方式未达成一致，故该辩称本院不予采信。根据合同法第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费。”的规定，家中信公司未促成合同成立不得要求支付报酬，但为促成合同进行了必要的服务，2020年4月27日起联系买卖双方至2020年5月15日返还保管的房屋证件，此期间的劳动报酬视为必要付出，可以要求委托人按劳动报酬支付从事居间活动支出的必要费用。本院酌情支持必要费用5000元。关于家中信公司主张的律师费（委托代理费）8000元，则因为反诉请求未得到支持，且律师费不是反诉被告必须承担的费用，本院不予支持。第三人汤友声在本案中地位类似证人，因中介费约定由彭松承担，故其与本案处理结果无法律上的利害关系，亦不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵阳家中信房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）彭xx返还已收取的居间服务费人民币50000元；二、驳回原告（反诉被告）彭xx的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）彭xx于本判决生效之日起五日内给付被告（反诉原告）贵阳家中信房地产经纪有限公司人民币5000元；四、驳回被告（反诉原告）贵阳家中信房地产经纪有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费536元（已减半收取），由被告（反诉原告）贵阳家中信房地产经纪有限公司负担（此款原告已预交，由被告在履行本判决时一并支付给原告）；反诉案件受理费762元（已减半收取），由被告（反诉原告）贵阳家中信房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员  李雪梅二〇二〇年十二月三十一日书记员  王潇婕