广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初7928号原告：甘水丽，女，1983年2月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：江志雁，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：付雨阳，广东瀛真律师事务所律师。被告：杨成，男，1972年7月21日出生，汉族，江苏省如皋市。原告甘水丽诉被告杨成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告甘水丽的委托代理人付雨阳到庭参加诉讼。被告杨成经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘水丽起诉时向本院提出诉讼请求如下：一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付2020年4月至8月期间租金11500元；三、被告向原告支付延期支付租金的违约金11500元；四、被告向原告支付2018年10月31日至2020年8月3日期间使用承租房屋产生的电费30053.6元；五、被告向原告支付2019年1月至2020年8月期间物业管理费4756.5元；六、被告承担本案全部诉讼费用。原告于2020年10月21日庭审期间增加诉讼请求如下：1、被告向原告支付房屋租赁合同解除后的房屋占用费，暂计2020年9月至10月的房屋占用费是4600元，实际计算至被告搬离涉案房屋之日；2、被告向原告支付房屋租赁合同解除后的11月物业管理费226.5元及截至2020年10月的水电费32647元，实际应计算至被告搬离涉案房屋之日。原告于2020年11月20日庭审期间申请撤回上述第二项、第五项诉讼请求。原告于2020年12月9日明确其诉讼请求如下：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付延期支付租金的违约金11500元；三、被告向原告支付2018年10月31日至2020年12月2日期间使用承租房屋产生的电费31975.9元；四、被告承担全部诉讼费用。原告甘水丽陈述的事实与理由：原告与被告经第三方广州创熠房地产代理有限公司的促成，于2018年10月25日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于广州市增城区新塘镇永和誉山国际融景二路12号102号房产，建筑面积64.25平方米，租赁期限从2019年1月1日至2023年12月31日止，月租金为2300元，租金支付方式为按月结算，在每月1日前缴付当月租金，逾期支付租金的逾期一日则按月租金金额的百分之七收取违约金，另外租赁期限内该房屋的物业管理费、水电费等杂费用由被告承担。合同签订后，原告于2018年10月25日就依约将房屋交付给被告使用。被告在租赁期限内，未按期支付租金、水电费、物业管理费，已构成根本违约，严重侵害原告合法权益。综上所述，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告杨成提交书面答辩意见：被告自2018年10月租涉案商铺后进行了整体全面装修，并于2018年12月营业，在此期间一直按时缴纳房租，被告没有收到水电费缴费通知，直至2020年2月新冠疫情期间该商铺所在物业通知被告缴纳水电费高达数万度电，被告当即向通知缴费的工作人员提出异议要求查看电表、电路情况，该工作人员认为被告只是租客不是业主无权打开电表箱。此后被告以拒缴房租为由在形式上让原告出面前去物业管理处解决电表异常的情况，原告委托其员工蔡海峰代其与物业沟通此事。被告与蔡海峰、物业管家约定进行实际测量或者委托第三方有资质的单位对电表精准度、电表是否进行被盗窃外挂在痕迹进行鉴定。次日在蔡海峰在要求下，物业公司对案涉商铺在电表进行实际用电量在测量，经过近1个月的实际测量，平均每天在耗电量月25度右，即每月应该为800度左右。该电表读数由管家通过微信的形式发给蔡海峰并进行确认。且该管家同意按照实际读数乘以租房天数进行计算支付电费，需请示领导。蔡海峰建议委托有资质在第三方对该电表和电路进行鉴定，但是该管家要求被告自行拆表前往鉴定。被告曾向南方电网广州分公司投诉，南方电网广州分公司查询后回复：该案涉电表是商铺所在物业公司自行采购安装，对其精准度、安装方式不知情，所有权为物业公司，并建议到广州市技术质量监督局申请校验和对电路是否有外挂进行鉴定。查看电费明细可知，涉案商铺从2018年11月毛坯装修到2019年12月开业，由于装修期间需要使用电锤、电锯、冲击钻等大功率电器，其用电为784度，次月开始都是1500多度，甚至从2019年6月到2019年10月都高达2000度，最高的6月甚至高达2673度，日均接近90度电。从2020年2月时任管家找到被告要求缴纳电费，被告提出异议要求鉴定电表后，该电费又突然降低到1000度以下，所以被告更加有理由相信案涉商铺在电表计量不准或者存在外挂电器的可能。经过统计整个案涉商铺在电器为商用电脑一台（显示器功率40W，机功率200W），节能灯8个(每个功率25W)，灯箱一个（灯光4只，每只30W），保温冰柜2台(工作功率800W，待机135W)，电门2个（每个功率50W），数码管显示屏1.2平方（功率20W），1.5P频空调一台(额定功率1200W)，就算24小时全部电器满负荷运包括全部灯打开、电动门不停开关，空调全天运转在情况下，每天电量也只有60多度。更何况白天不需要开灯，只有有人进出的时候电动门才会开关，空调恒温后会自动待机。整个商铺总面积约50平方米，扣除公摊，实际使用面积不到40平方米。且2020年6月份管家和蔡海峰交接后连续测量实际使用电量，都同样的使用环境、同样的电器使用功率，所以该测量数据要公正、客观的。而且管家多次和蔡海峰表示同意按照平均数值计算费用，但自2020年9月15日自称新来的管家称不清楚情况需要给领导请示后就再无下文，且其不再回答蔡海峰的问题。被告通过蔡海峰将该情况告知了原告，并明确需要对案涉商铺电表进行计量鉴定和是否有外挂电器在痕迹鉴定，明确表示这个电费暂时不要缴纳，待进行鉴定后缴纳，或者根据和物业协商的平均值缴纳。但是原告却不顾电表异常在客观事实，不听劝阻强行给物业缴纳有异议的电费，其属于个人行为，为维护被告合法权益，敬请法院驳回原告的诉讼请求。被告认为没有缴纳电费事出有因，建议按和案涉物业沟通的平均读数缴纳，或双方（物业方和被告）一起委托第三方有资质的单位对电表进行计量校准鉴定和对电线是否有外挂电器痕迹鉴定后再定。本院经审理认定事实如下：原告是位于广州市增城区新塘镇永和誉山国际融景二路12号102号房屋的权利人。2018年10月25日，原告（出租方）与被告（承租方）及广州创熠房地产代理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房产位于增城区新塘镇永和誉山国际融景二路12号102号，建筑面积64.25平方米，租期从2019年1月1日至2023年12月31日，共五年，租赁保证金4600元，租金每月2300元，租金按月结算，在每月1日前支付租金；承租方应依时交纳租金及每月的管理费、水电费等杂费，如承租方逾期交纳租金的，每逾期一日，承租方必须按当月租金的7%向出租方支付违约金，如果逾期交纳租金或管理费、水电费等达十日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品并没收租赁保证金等。2020年12月3日，原告向广州礼和置业发展有限公司支付涉案房屋2018年10月31日至2020年12月2日的电费共31975.9元。被告提交其员工蔡海峰与商铺管家潘锐淳及原告的两个微信聊天记录，该记录显示被告曾与商铺管家及原告商量如果解决涉案商铺电费异常的问题。庭审期间，原告陈述：1、被告于2020年11月18日搬离涉案房屋，此后就没有产生水电费了；2、被告从2020年4月开始拖欠租金，被告于2020年10月20日向我方支付了2020年4月至8月的租金11500元，于2020年11月2日向我方支付了2020年9月、10月的占有使用费4600元；3、被告已经结清了2020年10月的物业费，仍拖欠11月的物业费，被告未结清2018年10月31日至今的水电费，我方同意代被告向物业公司支付未结清的水电费；4、违约金是依据合同第七条第六点、第七点的约定酌情调整为自2020年4月至8月未付租金作为实际损失的金额。本院认为：原告与被告及广州创熠房地产代理有限公司于2018年10月25日签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，且合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。上述合同约定被告若逾期交纳租金或管理费、水电费等达十日视为其违约，原告有权解除合同。现原告主张被告逾期支付2020年4月至8月的租金，被告对此并未提出异议，因此，现原告请求解除其与被告之间的房屋租赁合同关系，理据充分，本院予以支持。由于上述合同涉及广州创熠房地产代理有限公司的权利，因此，原告请求解除上述合同，本院不予支持。上述合同约定如被告逾期交纳租金的，每逾期一日则被告须按当月租金的7%向原告支付违约金。由于被告在2020年10月20日才向原告支付2020年4月至8月的租金11500元，因此，被告应向原告支付逾期付款违约金，但合同约定的违约金标准确实过高，而原告请求被告按拖欠租金的本金11500元为限支付违约金亦合理，本院予以支持。合同约定被告承租涉案房屋期间的水电费应由被告负担，原告代被告支付2018年10月31日至2020年11月被告使用涉案房屋期间产生的电费31975.9元，现原告请求被告支付上述电费31975.9元，理据充分，本院予以支持。至于被告以涉案商铺的电费存在异常为由拒绝交纳电费的问题，由于被告并未举证证明该电费的异常是由于电表问题导致，原告对此问题亦无过错，被告以此拒绝向原告支付电费，缺乏理据，本院不予采纳。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告甘水丽与被告杨成及广州创熠房地产代理有限公司于2018年10月25日签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁合同关系；二、被告杨成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘水丽支付逾期付款违约金11500元；二、被告杨成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘水丽支付电费31975.9元；三、驳回原告甘水丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，由被告杨成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十二月二十一日书记员  阮柳静