太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初5097号原告:华润置地（太原）有限公司，住所地山西省太原市万柏林区长风商务区长兴路1号华润大厦T4楼14层。法定代表人：马隽，职务总经理。委托诉讼代理人：杭剑，北京中伦文德（太原）律师事务所律师。被告：宁心巧，女，1952年3月30日出生，汉族，住太原市万柏林区。原告华润置地（太原）有限公司与被告宁心巧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（太原）有限公司委托诉讼代理人杭剑，被告宁心巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润置地（太原）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已经解除；2、请求人民法院判令被告向原告支付代偿的逾期贷款本金、利息、罚息共296521.18元及律师费67752.79元、违约金242888.73元（自原告向银行偿还全部款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止的违约金，暂计算至2020年9月4日），共计607162.7元；3、请求人民法院判令被告在合同解除之日起30日内配合原告办理其所购房屋网签备案的注销手续并腾空该商品房返还原告，否则被告应按日向原告支付总房价款千分之五的违约金，直至前述手续办理完成并腾空该商品房之日止；4、本案诉讼费由被告承担。当庭变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告向原告支付代偿的逾期贷款本金、利息、罚息共计279395.61元，违约金57742.91元、律师费32571.08元，共计369709.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月25日,原、被告签订了《商品房屋买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房屋买卖合同》约定被告以按揭贷款的方式购买位于太原市长兴路X号X幢X单元X号房，总价款为2012275元，其中首付612275元，通过银行贷款1400000元。《商品房买卖合同补充协议》约定:“1.5.2如乙方未能按《借款合同》的约定按期向贷款机构偿还到期贷款本息,导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达付款告知函之日起三日内,将甲方代其向贷款机构偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金等)及甲方因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、差旅费等损失)支付给甲方。同时自甲方实际承担上述款项及损失之日起,至乙方实际向甲方支付全部款项及损失之日止,乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项和损失(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的违约金。”“1.5.3乙方没有按本补充协议第1.5.2款约定向甲方付清甲方代其向贷款机构偿还的全部款项（包括违约金),则构成严重违约,甲方有权选择立即解除主合同及本补充协议、收回该商品房,甲方选择解除合同、收回该商品房的,除有权扣除按本补充协议第1.5.2款约定乙方应支付的全部款项及损失外,还有权按主合同相关约定及本补充协议第十六条约定追究乙方的违约责任。”“16.3除主合同及本补充协议其他条款另有约定外,因乙方原因或因本补充协议第一条约定导致合同解除或无效的......如该商品房已交付使用的，乙方除需承担按总房款10%标准的违约金外还需在7日内负责将房屋恢复原状(或由甲方负责恢复原状，但相应费用由乙方承担）,并按16.2条约定的标准支付房屋使用费。”“16.2不论何种原因，如主合同及本补充协议解除或被认定为无效,则乙方应在合同解除或被认定为无效之日起30日内与甲方(或甲方及贷款机构)共同到主管机关办理完毕该商品房的合同备案和网签撤销、预告登记注销、抵押(预告）登记及抵押登记注销等相关手续并腾空该商品房。如乙方违反本款约定，则每延期一日,乙方应按房屋总价款的5‰向甲方承担违约金......”2015年7月21日，被告作为借款人，原告作为保证人与上海浦东发展银行股份有限公司太原分行（以下简称“浦发行”)签订了《个人购房担保借款合同》,原告对此次借款提供了担保。在合同履行过程中被告未按约支付银行贷款,原告于2019年11月13日收到浦发行发来的《关于代偿按揭客户逾期贷款的函》要求原告对被告的债务(240676.56元）履行连带责任保证义务。原告已经于2019年11月29日向浦发行清偿了240676.56元。2020年3月27日，原告华润置地（太原）有限公司向案外人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行代偿38719.05元，原告清偿上述款项后多次联系被告要求其支付代偿逾期贷款，被告均未支付。综上所述,因被告不履行合同约定的义务,给原告造成了不应有的经济损失,为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。宁心巧辩称，2015年7月，我购买的案涉房屋，首付610000多元，贷款1400000元，每月一直按期偿还。有一段时间可能是断了，断付时间不清楚。我去找过银行和原告咨询过情况。第一次去的是丽华苑的银行，银行告知我不欠多少款。我认为可能不太对又去过一次。银行告知我华润帮我还了部分款，并告知我两个月交一次款，每次不超过50000元就行。从5月份到我当时去银行的日期欠银行19000多元。回来后我就给银行打款15000元，可能第二个月没交款，银行又电话通知我再交15000元，我就又付款15000元。我去过银行三次，去过华润一次没找到合适的人。所以我一直不知道原告给我垫付了多少，也未收到过通知。原告所述的诉讼请求中代扣的款项也包含了本金、利息、罚息，我同意按照正常程序支付代偿款，违约金和律师费我不同意，承担不了。本院经审理认定事实如下：2015年7月25日，原告华润置地（太原）有限公司与被告宁心巧签订了合同编号为XXX《商品房买卖合同》，合同约定被告宁心巧向原告华润置地（太原）有限公司购买位于太原市万柏林区长兴路X号X幢X单元X层X号房屋，建筑面积198.62平方米，总价款2012275元。首期房款612275元，于2015年7月21日前一次性支付给出卖人，余额1400000元于2015年7月24日前由买受人办妥银行按揭贷款手续。合同第六条关于付款方式及期限，约定首期房款（含定金）612275元于2015年7月21日前一次性支付给出卖人，余额1400000元于2015年7月24日前由买受人办妥银行按揭贷款手续。同日，原告华润置地（太原）有限公司(甲方、出卖人)与被告宁心巧（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议关于担保责任的约定内容如下：“1.5.2如乙方未能按《借款合同》的约定按期向贷款机构偿还到期贷款本息,导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达付款告知函之日起三日内,将甲方代其向贷款机构偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金等)及甲方因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、差旅费等损失)支付给甲方。同时自甲方实际承担上述款项及损失之日起,至乙方实际向甲方支付全部款项及损失之日止,乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项和损失(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的违约金。1.5.3乙方没有按本补充协议第1.5.2款约定向甲方付清甲方代其向贷款机构偿还的全部款项（包括违约金),则构成严重违约,甲方有权选择立即解除主合同及本补充协议、收回该商品房,甲方选择解除合同、收回该商品房的,除有权扣除按本补充协议第1.5.2款约定乙方应支付的全部款项及损失外,还有权按主合同相关约定及本补充协议第十六条约定追究乙方的违约责任。”2015年7月21日，被告宁心巧（借款人）、贷款人（抵押权人）上海浦东发展银行股份有限公司太原分行及保证人华润置地（太原）有限公司签订编号为XXX号的《个人购房担保借款合同》，约定借款人被告宁心巧借款壹佰肆拾万元整，用于购买坐落于长兴路X号X-X-X号的房产。借款期限20年，预计自2015年8月31日起至2035年8月31日止。本合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮10%计算。签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为5.4%。本合同贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日期为每月的20日。该笔借款由保证人华润置地（太原）有限公司承担阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等），违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、变卖费、通知担保人费用以及其他合理费用）。保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人根据本合同的约定对借款人的债务在担保范围内承担连带保证责任。借款人未依照本借款合同规定履行债务的，在本合同约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地按贷款人的要求直接向贷款人支付。合同还约定，对于借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按照本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。罚息自借款人的违约行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。本合同项下的罚息率利率为，逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行，借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮100%并立即执行。在上述《个人购房担保借款合同》上被告宁心巧在借款人、抵押人处签字并捺印予以确认、原告华润置地（太原）有限公司在保证人处加盖公章，作为贷款人的案外人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行亦加盖公章予以确认。另查明，原告华润置地（太原）有限公司于2018年4月20日将案涉房屋钥匙交付被告宁心巧。2019年11月13日，案外人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行向原告华润置地（太原）有限公司作出《关于代偿按揭客户逾期贷款的函》，其内容为：华润置地（太原）有限公司：贵司与我行在合作数年中一直有良好的业务往来。近两年，由于市场风险所致，有部分按揭逾期客户出现。经过数次合作催收，截止2019年11月13日，有3户客户贷款发生逾期。宁心巧逾期本金89237.86元、逾期利息138506元、逾期罚息12932.7元。根据我行与贵司签订的《按揭合作协议》约定，贵司为债务人的借款提供连带责任保证担保。根据借款合同、保证合同的约定以及相关法律法规规定，并经双方协商，请贵司履行连带责任保证义务，代偿债务人逾期本金、利息、罚息等（最终以我行实际扣款金额为准）。2019年11月29日，原告华润置地（太原）有限公司向案外人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行代偿296521.18元，其中包括代被告宁心巧偿还的240676.56元。2020年3月27日，案外人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行向原告华润置地（太原）有限公司作出《关于代偿按揭客户逾期贷款的函》，其内容为：华润置地（太原）有限公司：贵司与我行在合作数年中一直有良好的业务往来。近两年，由于市场风险所致，有部分按揭逾期客户出现。经过双方数次合作催收，截止2020年3月27日，有1户客户贷款发生逾期。宁心巧逾期本金16480.5元、逾期利息21874.12元、逾期罚息364.43元，合计38719.05元。根据我行与贵司签订的《按揭合作协议》约定，贵司为债务人的借款提供连带责任保证担保。根据借款合同、保证合同的约定以及相关法律法规规定，并经双方协商，请贵司履行连带责任保证义务，代偿债务人逾期本金、利息、罚息等（最终以我行实际扣款金额为准）。2020年3月27日，原告华润置地（太原）有限公司向案外人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行代偿38719.05元，并备注客户参考号XXX。认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》原件、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同补充协议》原件、《房屋工地验房指引表（毛坯）》、《太原华润悦府物品领取签收单》原件、《关于代偿按揭客户逾期贷款的函》2份原件、《网上银行电子回单》2份、被告身份证复印件、上海浦东发展银行太原分行个人贷款还款通知单复印件，双发当事人的陈述及庭审笔录。本院认为,原告华润置地（太原）有限公司、被告宁心巧与案外人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行签订的《个人购房担保借款合同》、被告宁心巧与原告华润置地（太原）有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告华润置地（太原）有限公司按照合同约定将案涉商品房交付被告宁心巧，案外人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行亦按照合同约定向被告宁心巧发放了贷款，借款人被告宁心巧未能按照约定还款，导致多次逾期。原告华润置地（太原）有限公司作为连带责任保证人，于2019年11月19日按合同约定向案外人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行代偿240676.56元（其中本金89237.86元，利息138506元，罚息12932.7元）；2020年3月27日代偿38719.05元（其中本金16480.5元，利息21874.12元，罚息364.43元）。综上，原告华润置地（太原）有限公司代被告宁心巧向案外人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行代偿总计279395.61元。原告华润置地（太原）有限公司就其代偿款项279395.61元对被告宁心巧享有追偿权。原告华润置地（太原）有限公司诉请的279395.61元代偿款，于法有据，本院予以支持。关于被告宁心巧应承担的违约责任问题。因被告宁心巧的逾期还款产生本案诉讼，被告宁心巧构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预测利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案案涉《商品房买卖合同补充协议》约定被告宁心巧应支付原告华润置地（太原）有限公司全部代偿款日万分之五标准计算的违约金。庭审中被告宁心巧主张约定的违约金过高，请求予以适当减少。本案原告华润置地（太原）有限公司主张被告应按照合同约定按日万分之五的标准计算的违约金，显然过分高于给其造成的损失。原告华润置地（太原）有限公司的实际损失应为其向案外人上海浦东发展银行股份有限公司太原分行代偿全部款项后，因被告宁心巧未及时还款的资金占用期间的损失。本院以原告华润置地（太原）有限公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情以原告华润置地（太原）有限公司的代偿款为基数按照日万分之一点五的标准计算被告宁心巧应承担的违约金数额。关于原告诉请的律师费，律师费并非实施诉讼行为所必须的费用，且该费用数额具有不确定性，故本院不予支持原告华润置地（太原）有限公司的此项请求。综上，原告华润置地（太原）有限公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告宁心巧于本判决生效之日起十日内偿还原告华润置地（太原）有限公司代偿款279395.61元；二、被告宁心巧于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（太原）有限公司以240676.56元为基数自2019年11月29日起至实际清偿代偿款之日止按照日万分之一点五标准计算的违约金；三、被告宁心巧于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（太原）有限公司以38719.05元为基数自2020年3月27日起至实际清偿代偿款之日止按照日万分之一点五标准计算的违约金；四、驳回原告华润置地（太原）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13878元，由被告宁心巧负担。保全费用3556元，由被告宁心巧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 梁立功二〇二〇年十二月二十九日书记员 梁晓娜