广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24373号上诉人（原审原告、反诉被告)：深圳东部华侨城有限公司，住所地：深圳市盐田区大梅沙东部华侨城，统一社会信用代码：91440300752528799P。法定代表人：贾涛，总经理。委托诉讼代理人：黄晓霞，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钧宁，广东华商律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市茶博园文化发展有限公司，住所地：深圳市盐田区东部华侨城茶溪谷（茶艺坊）,统一社会信用代码：914403007798994698。法定代表人：潘友林，总经理。委托诉讼代理人：苏炜，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：深圳市天麓疗养中心有限公司，住所地：深圳市盐田区梅沙街道东部茶溪谷（茶艺坊），统一社会信用代码：91440300MA5EGH176T。法定代表人：林春伟，执行董事。委托诉讼代理人：黄怡钦，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：（待补充）上诉人深圳东部华侨城有限公司（以下简称东部华侨城公司）、上诉人深圳市茶博园文化发展有限公司（以下简称茶博园公司）因双方及被上诉人深圳市天麓公司有限公司（以下简称天麓公司）之间房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初1149号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东部华侨城公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项,改判驳回茶博园公司要求赔偿装修损失的诉讼请求:2.撤销一审判决第五项,改判由茶博园公司承担全部评估费36500元；3.撤销一审判决第六项,改判茶博园公司按合同约定标准向东部华侨城公司支付占用使用费、水电费和物业费至实际腾房返还之日止(从2018年4月起算暂计至2018年5月15日为123459元,手艺坊的占用使用费、水电费和物业费计算至2018年11月28日,茶艺坊的占用使用费、水电费和物业费计算至实际腾房返还之日止)；4.本案一、二审诉讼费用由茶博园公司负担。上诉理由：一、一审法院错误认定天麓公司与东部华侨城公司、茶博园公司的关系,在茶博园公司是否有权主张茶艺坊装修损失的问题上，没有作任何分析论证且没有任何证据支持的情况下，直接判决东部华侨城公司直接向茶博园公司补偿茶艺坊的装修损失,属于事实认定错误,法律适用错误。二、一审法院判令东部华侨城公司承担60%的过错责任,有失公平。从客观事实上看,茶博园公司明知合同无效仍然租赁房屋,茶博园公司应承担全部的过错责任。退一步讲,即使东部华侨城公司存在过错,也是与茶博园公司存在同样过错,双方对合同无效承担的是同等责任。三、茶博园公司与东部华侨城公司签订的《合作协议》明确约定茶博园公司对租赁房屋的改造必须经过东部华侨城公司的书面同意,故茶博园公司未经东部华侨城公司的同意,擅自装修茶艺坊,是对房屋的侵害,应自行承担损失和风险。四、案涉合同无效,合同无效后,茶博园公司在将房屋返还给东部华侨城公司前,仍应支付占有费、物业费和水电费。针对东部华侨城公司的上诉，茶博园公司未提交答辩意见。茶博园公司上诉请求：1.依法改判东部华侨城公司承担全部装修损失2929736元；2.由东部华侨城公司承担本案的上诉费。上诉理由:一、东部华侨城公司在租赁协议中书面承诺将尽快办理相关手续，延长房屋的使用期限，但其并没有按照协议约定办理涉案房屋的延长使用手续,导致房屋最终被强拆，应对租赁合同无效承担全部的过错。二、一审判决认定的东部华侨城公司应该对租赁合同无效承担60%的主要过错，这种过错比例体现不出主要过错和次要过错的区别。我方认为其应该承担70%-80%的过错责任。针对茶博园公司的上诉，东部华侨城公司未提交答辩意见。针对东部华侨城公司、茶博园公司的上诉，天麓公司未发表答辩意见。东部华侨城公司向一审法院起诉请求：1.确认东部华侨城公司与茶博园公司签订的《合作协议》无效；2.茶博园公司、天麓公司腾退所占用的茶艺坊，并将茶艺坊返还东部华侨城公司；3.茶博园公司支付东部华侨城公司占有使用费、水电费、物业费123459.27元（暂计至2018年5月15日，占有使用费100928.74元、水费451.5元、电费10369.8元、物业费11709.23元）；4.茶博园公司按协议约定的标准支付东部华侨城公司占有使用费、水电费、物业费至实际腾房返还之日止（占有使用费按照32.4元/平方米的标准计算，物业费按照6.07元/平方米的标准计算，水费按照1.4元/度的标准计算，电费按照4.3元/立方米的标准计算）；5.茶博园公司按照32.4元/平方米的标准向东部华侨城公司支付协议约定的六个月免租期内的占有使用费；6.由茶博园公司、天麓公司承担本案诉讼费用。茶博园公司向一审法院提起反诉，请求：1.东部华侨城公司返还茶博园公司已经支付的房租和水电费2274846元；2.东部华侨城公司返还茶博园公司履约保证金20万元；3.东部华侨城公司赔偿茶博园公司装修损失16098000元；4.东部华侨城公司赔偿茶博园公司停业损失190万元和品牌宣传及广告费损失4327500元；5.东部华侨城公司支付茶博园公司搬迁费20万元；6.东部华侨城公司赔偿茶博园公司因遣散员工产生的劳动补偿金；7.由东部华侨城公司承担本诉和反诉诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年3月28日，东部华侨城公司（甲方）与茶博园公司（乙方）签订《合作协议》，主要内容有：1.合作目的：把东部华侨城公司茶溪谷茶艺坊、茶酒坊及手艺坊区域改造升级为中国最具特色的高端茶会所，增加茶溪谷的附加值。2.合作时间：2012年5月1日起至2022年4月30日。3.合作方式：乙方所有的改造和经营以甲方书面同意的《茶立方行动》为蓝本进行，甲方有义务对乙方开展的各项工作进行全面协调，乙方独立承担升级改造所需费用。4.甲方同意将茶溪谷茶艺坊、茶酒坊及手艺坊区域，面积1800平方米交由乙方进行统一改造及运作。5.鉴于合作范围内甲方提供的房屋都为临时建筑，甲方将及时办理相关延期手续，如遇政策等原因无法延期的，甲方不承担由此给乙方造成的风险和损失，对于乙方可能新增的建筑，由于不具备相关法律手续，甲方也不承担由此产生的风险和损失；但考虑到乙方的投入客观上为甲方作出了一定的贡献，甲方将同意乙方在甲方区域范围内以其他方式运营作为补偿，具体方案另行商议。6.在向甲方提前备案的情况下允许该会所会员证件免费进入茶溪谷。7.乙方添置的办公用具、家具以及文化物品所有权归乙方所有，在甲方书面同意的情况下，乙方可以对本合同所涉及的构筑物（建筑物）委托第三方进行改造、对第三方租赁，但改造方案、新建方案、租赁期限、承租人等必须经过甲方书面同意方可实施。8.乙方按季预先向甲方支付所使用的构筑物（建筑物）的使用费，标准为30元/月平方米（年64.8万），每三年递增一次，每次递增幅度为8%，协议开始生效的半年内免交使用费；乙方按月支付甲方物业管理费、水电费及燃气等其他费用，收费标准按甲方茶溪谷当期标准执行。9.合同签订后10日内，乙方应当甲方支付履约保证金20万元，合同因约定或法定原因或双方协商终止的，乙方向甲方返还相关构筑物（建筑物）后十日内，甲方将履约保证金（不计利息）返还给乙方。东部华侨城公司及茶博园公司确认本案所涉《合作协议》实为租赁合同，因租赁物不符合法律规定，为无效合同。合同签订后，茶博园公司支付给东部华侨城公司20万元履约保证金，东部华侨城公司实际交付的租赁物为茶艺坊、手艺坊区域，茶酒坊未实际交付。2017年6月7日，茶博园公司与天麓公司签订《茶博园房屋使用权转让协议》，约定：茶博园公司将茶艺坊部分中式建筑的使用权转让给天麓公司，茶博园公司负责促成天麓公司与东部华侨城公司直接签署租赁协议，天麓公司负责直接与东部华侨城公司沟通日常事务，茶博园公司提供协助；在与东部华侨城公司直接签约之前，天麓公司将租金及管理费打入茶博园公司账户，再由茶博园公司统一支付给东部华侨城公司，起始租金为每年40万元；合同有效期与《合作协议》有效期相同。《转让协议》签订后，天麓公司并未和东部华侨城公司签订租赁协议，租金及管理费等直接支付给茶博园公司，由茶博园公司统一支付给东部华侨城公司。茶博园公司在免租期过后，正常缴纳租金、物业管理费、水电费等费用，2018年4月13日，茶博园公司最后一次缴纳了2018年2、3月份租金、管理费及1、2月份水电费。因为涉案场所靠近三洲田水库，三洲田水库为一级水源保护区，手艺坊被国家环保部门督查，相关政府部门要求限期拆除，东部华侨城公司于2018年3月口头通知终止《合作协议》，限期予以搬迁。因为双方就搬迁补偿及装修赔偿等事宜未达成一致意见，茶博园公司未及时搬迁，茶博园公司、天麓公司称东部华侨城公司于2018年4月开始对涉案房屋停水断电、限制营业，并于2018年5月向一审法院提起诉讼。茶博园公司收到一审法院起诉材料后，于2018年6月25日向天麓公司发出通知，要求天麓公司做好搬迁的准备，诉讼结束就是搬迁之日。因为手艺坊即将被强拆，经协调，2018年11月23日，东部华侨城公司为茶博园公司垫付208000元的搬运费，茶博园公司将部分物品搬走。2018年11月28日，手艺坊被强制拆除，茶艺坊天麓公司未向东部华侨城公司交接。根据茶博园公司的申请，一审法院委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对涉案房屋的装修费用进行鉴定。2018年11月18日至11月21日，评估公司对手艺坊进行实地勘察；2019年3月27日，评估公司对茶艺坊进行实地勘察。2019年6月18日，评估公司出具价格鉴证报告，评估鉴定结论为：在价格评估鉴定基准日2018年11月21日，手艺坊装修重置价格为2676273元，现值为1483846元；在价格评估鉴定基准日2019年3月27日，茶艺坊装修重置价格为2239290元，现值为1895866元。茶博园公司支出鉴定费36500元。对于价格鉴证报告，各方均提出过异议，评估公司均及时对异议进行了解释和回复，并于2020年1月10日对茶艺坊的室外地板及墙面大理石部分进行了实际核减，核减金额为93927元，茶艺坊的装修现值调整为1801939元。另外，在评估项目中，手艺坊装修评估表中含：铜门（正门）现值33600元，一号包房双开铜门现值25688元，合成玉屏风现值33750元；根据东部华侨城公司提供的搬离物品清单，上述物品已于2019年6月1日被茶博园公司搬走。对于茶艺坊的装修项目，东部华侨城公司明确已经形成附和的装修，东部华侨城公司不愿意折价归东部华侨城公司所有；其中，整体计算部分的空调（现值179850元）、B栋建筑电热水器（现值3548元）、玻璃房格力柜式空调（现值4868元），可以由天麓公司拆除。天麓公司对于茶博园公司就茶艺坊的装修损失一并提出赔偿请求，当庭表示并无异议。东部华侨城公司于庭后向一审法院提交一份深圳市盐田区城市管理局2012年2月14日出具的《关于同意延长东部华侨城公司景区部分临时建筑使用期限的意见》，同意东部华侨城公司申请延期的临时建筑使用年限统一延长至2012年12月31日，要求东部华侨城公司严格遵守临时建筑管理相关规定，严禁对申请延期的原临时建筑进行改建、扩建、加建。其中编号为盐城临许字2007002号的已出让土地临时建设工程规划许可证，记载的用地项目名称为东部华侨城公司茶马古镇茶艺工坊。茶博园公司、天麓公司并未知晓该份意见。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案所涉的手艺坊并未有建设工程规划许可证，茶艺坊虽有临时建设工程规划许可证，但在2012年12月31日即已经到期，故本案租赁期为10年的《合作协议》为无效合同。合同无效后，当事人因合同取得的财产应予返还，茶博园公司、天麓公司应将茶艺坊交还给东部华侨城公司。关于东部华侨城公司主张的房屋占有使用费和管理费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但就本案，东部华侨城公司在2018年3月接到政府相关部门通知要求限期拆除涉案房屋，时间紧迫，因为就搬迁费用及装修补偿事宜未达成一致意见，茶博园公司未及时搬离，东部华侨城公司于2018年5月即提起诉讼，故茶博园公司、天麓公司所称东部华侨城公司2018年4月停水断电、限制营业，在东部华侨城公司未能提出相反证据的情况下，茶博园公司、天麓公司的抗辩具有高度盖然性，一审法院予以采信。茶博园公司的租金和管理费已经缴纳至2018年3月，2018年4月起茶博园公司、天麓公司已无法营业,未及时搬离的原因也并非为了继续占有使用房屋，而是因事急从权，双方就搬迁费用及装修补偿事宜一直未达成一致意见；涉案房屋本身不具备合法性质，东部华侨城公司并不能继续作为营业使用，也不会产生收益上的损失，尤其是手艺坊还是必然被拆除建筑，故东部华侨城公司主张2018年4月起的房屋占有使用费和管理费，一审法院不予支持。关于东部华侨城公司主张的水电费，虽然茶博园公司仅缴纳到2018年2月份，但东部华侨城公司也并未举证证明2018年2月份之后实际产生的水电费数额及收费标准，应承担举证不能的责任，一审法院予以驳回。关于茶博园公司反诉主张的装修费用损失16098000元，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，东部华侨城公司明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且部分仅有临时建设工程规划许可证的临时建筑，使用期限也仅截至2012年12月31日，但仍然就全部涉案建筑签订租期长达10年的合作协议，对因房屋的违法性导致合同无效具有过错，应承担主要过错；茶博园公司作为承租人，没有审查房屋的合法性，对造成合同无效亦有一定过错；一审法院考虑各方的过错程度及实际情况，对于茶博园公司的装修损失，酌定东部华侨城公司承担60%的责任，茶博园公司承担40%的责任。至于茶博园公司提出的装修损失，因东部华侨城公司起诉和茶博园公司反诉所涉的租赁合同相对方为东部华侨城公司和茶博园公司，茶博园公司就茶艺坊的装修损失一并提起诉讼，天麓公司不持异议，为便于总体解决纠纷，减少当事人的诉累，一审法院一并处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据价格鉴证报告以及评估公司的复函，涉案房屋的装修现值为3285785元（1483846元+1801939元），扣除茶博园公司已经搬走的物品现值93038元（33600元+25688元+33750元）以及可拆除物品现值188266元（179850元+3548元+4868元），装修现值损失为3004481元，东部华侨城公司应承担1803688.6元。东部华侨城公司已为茶博园公司垫付搬运费208000元，东部华侨城公司还应赔偿茶博园公司装修损失1595688.6元。关于茶博园公司反诉主张东部华侨城公司返还履约保证金20万元的诉求，东部华侨城公司同意返还，一审法院予以确认。关于茶博园公司反诉主张的东部华侨城公司返还已经支付的房租和水电费2274846元、赔偿停业损失190万元、赔偿品牌宣传和广告费4327500元、赔偿搬入出租场所的搬运费20万元、赔偿遣散员工的劳动补偿金等诉求，没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认东部华侨城公司与茶博园公司签订的《“茶溪谷-茶会所”合作协议》无效；二、茶博园公司、天麓公司应于判决生效之日起十日内将占用的茶艺坊腾退并返还给东部华侨城公司；三、东部华侨城公司应于判决生效之日起十日内补偿茶博园公司装修损失1595688.6元；四、东部华侨城公司应于判决生效之日起十日内退回茶博园公司履约保证金20万元；五、驳回东部华侨城公司的其他诉讼请求；六、驳回茶博园公司的其他反诉请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2769.18元，由东部华侨城公司负担。反诉案件受理费83400.87元，由东部华侨城公司负担5910元，由茶博园公司负担77490.87元。反诉案件受理费茶博园公司已预交，东部华侨城公司应于判决生效之日起十日内将其应负担部分迳付茶博园公司。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。案涉租赁物手艺坊的建设未取得建设工程规划许可证，茶艺坊的临时建设工程规划许可证在2012年12月31日即已到期，一审法院认定涉案《合作协议》无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院酌定由出租人东部华侨城公司承担60%的责任，由承租人茶博园公司承担40%的责任，公平合理。双方上诉主张对方应当承担更大比例的责任，本院不予采纳。关于2018年4月份之后的房屋占有使用费和物业管理费，一审法院考虑到东部华侨城公司在2018年3月份即接到有关政府主管部门要求限期拆除租赁物的通知，因双方未能就搬迁费用及装修补偿协商一致，茶博园公司未及时搬离，且东部华侨城公司在2018年4月份也采取了停水断电、限制营业的措施等因素，驳回了东部华侨城公司有关2018年4月份之后房屋占有使用费和物业管理费的诉讼请求，并无不当。对于2018年4月份之后的水电费，东部华侨城公司并未举证证明该期间水电费的数额，一审法院驳回有关水电费的诉讼请求，处理正确。东部华侨城公司上诉坚持认为对租赁物进行装修的是天麓公司而非茶博园公司，茶博园公司无权要求赔偿装修损失。本院认为，天麓公司在本案中对茶博园公司向东部华侨城公司主张装修损失赔偿并无异议，一审法院判决东部华侨城公司向茶博园公司赔偿装修损失，既符合合同相对性原则，也有利于减少诉累。东部华侨城公司的上述意见无理，本院不予采纳。综上，东部华侨城公司和茶博园公司的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37275.84元(已由深圳东部华侨城有限公司预交20056.80元、深圳市茶博园文化发展有限公司预交17219.04元)，由双方按照各自预交数额分别负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十二月九日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。