山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初1739号 原告：武庆果，男，1973年1月7日出生，汉族，律师，住日照市东港区。 被告：日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会，住所地日照市东港区秦楼街道莒州路南小庄沿街楼，统一社会信用代码54371102ME05096688。 法定代表人：厉夫志，村委会主任。 委托诉讼代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。 第三人:日照新永利物业管理有限公司，住所地日照市天津路北、西安路西(新世界香樟园)六楼0单元102室，统一社会信用代码91371100MA3CED6K7G。 法定代表人：赵春亮，经理。 委托诉讼代理人：时伟，山东东方太阳律师事务所律师。 原告武庆果与被告日照市东港区秦楼街道南小庄村村民委员会（以下简称“南小庄村委”），第三人日照新永利物业管理有限公司（以下简称“永利公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。武庆果、南小庄村委法定代表人厉夫志及委托诉讼代理人丁志刚、永利公司的委托诉讼代理人时伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 武庆果向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告没有在签订《楼房拆迁补偿产权调换协议》后三年内交付楼房、拒绝支付全部的延期过渡费、不按市场价核算阁楼价款、未按约定装修交房、不予开通水电等五个方面违约；2.请求判令被告支付(补发)从2019年2月2日选房之日至同年3月27日交房期间的过渡安置费2566元；3.请求判令被告支付楼房差价款10万元(最终数额以鉴定为准)；4.请求判令被告每月按1400元支付从2019年3月27日交房至开通水电期间的经济损失(截至起诉日约为16800元)；5.请求判令被告按《楼房拆迁补偿产权调换协议》约定的装修标准装修或向原告支付装修款；6.请求判令被告对案涉原告所有的楼房永利国际小区9AB-2-2101开通水电。在审理过程中，武庆果变更第三项诉讼请求为请求判令被告支付涉案楼房差距款326802.53元及利息，利息以326802.53元为基数，自2019年3月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，目前约计3万元；变更第四项诉讼请求为请求判令被告支付36个月的过渡费46800元（每月1400元）；增加诉讼请求为请求判令本案评估费3000元由南小庄村委承担；撤回第六项诉讼请求。事实与理由：2013年4月19日，被告以对其2002年就开始两次开发建设的5座楼(共118户，绝大多数为非被告处村民)实施改造为由，与原告达成了《楼房拆迁补偿产权调换协议》，由被告对原告所有和居住的房产进行拆迁开发；该协议明确约定了临时过渡期36个月、过渡费的标准及计算、产权调换面积及结算方式、调换楼房的装修标准等内容；签订协议时原告将房产证交与被告，随后房屋按时腾空并拆迁。2016年底，被告及与其合作开发的永利公司没有对被拆迁的118户进行优先安置分房，却开始对开发的楼房进行销售，导致开发的楼房剩余不够原告在内118拆迁户的安置数量；这引发被拆迁的118户极度恐慌，导致了拆迁户中的多人多次打市长热线等上访，这种恐慌一直持续到选房和拿到安置楼房钥匙。2018年12月底，被告才和永利公司拼凑齐已经预售和销售剩余的五座楼(9AB、2AB、3#、7#和8#)中的118户楼房，准备按拆迁协议约定进行安置。2019年2月2日，被告突然紧急口头通知被拆迁户第二天到天宁小学选房，原告没有接到选房电话，是从其他被拆迁户得到的信息；天宁小学校园内选房，没有公示平面图，也没说有阁楼。村委会只是告知以评估公司评估的住宅楼均价每平方米11900元，告知被拆迁户可按每平方米11900元不选房退款或选房以评估价多退少补结算。118户房安置118户被拆迁户，导致最后选房户选房范围太少或已无法选择，原告原楼为五楼，选房次序非常靠后。原告当时没能参加，是原告妻子在很少的剩余房源范围内选择了9AB-2-2101楼房，房屋设计面积136.55平方米。2019年3月27日，原告根据被告的通知与众多选房户到小区物业处统一办理了签收交房确认单手续并领取安置房钥匙，并同时与被告委托的第三人签订了《物业服务管理合同》。原告随即查看楼房，发现有阁楼，且阁楼没有入户门，系室内阁楼，阁楼与标准层之间也没有楼梯；同时发现交付的楼房系完全的毛坯房，没有按照第二条第(五)款3.项约定了调换的高层楼房的装修标准进行装修。被告交付安置置换楼后，原告到第三人所在本案小区的物业处要求开通水电，第三人物业人员称必须有被告的楼款结清证明才能给予开通。原告到被告处问询办理，被告告知原告以标准层的单价结算阁楼价款，原告不结清交齐应付被告房屋结算款15339.63元不给予开通水电，“逼迫”原告接受，让原告无法正常使用安置楼至今。后得知118户安置楼房中，带阁楼的仅有6户，其中只有四户选择的楼房带有阁楼，剩余两户无人选择。原告安置楼面积136.55平方米中，包含阁楼面积50.48平方米。另外，没有选择分房的的被拆迁户由被告按照每平米11900元支付了全部折价房款。综上，原告2002年从被告处购买被告开发的公开外卖的沿街商住楼的住宅楼并取得房屋产权和入住，于2013年4月19日和被告签订《楼房拆迁补偿产权调换协议》拆迁了房屋，但被告没有在签订拆迁置换协议后三年内交付房屋、拒绝支付全部延期过渡费、不按市场价核算阁楼价款、不予开通水电四个方面均构成违约，请求法院依法确认被告违约并承担相应的违约(包含违约导致的损害赔偿)责任。并且被告延期交房造成房价上涨，超出面积的房款结算给原告等118户造成了比较大的经济损失。第一，被告违反《楼房拆迁补偿产权调换协议》第二条第(二)款约定的临时过渡期36个月(时间自楼房腾空交钥匙起至领取新楼钥匙为止)，每月1400元，超过36个月的过渡费按实际延期天数补发等各项内容，没有按时交付置换楼房和补发过渡安置费，应确认违约并承担违约责任；被告只答应支付(补发)自2016年4月19日至2019年2月2日选房日之前的逾期交房过渡款46800元，而不是支付从2016年4月19日至2019年3月27日(实际领取新楼钥匙的时间)期间的过渡费49360元，少支付了2566元。第二，被告未按《楼房拆迁补偿产权调换协议》第二条第(五)款3.项调换的高层楼房的装修标准进行装修，也迟迟不支付相应的装修费，也系违约。第三，被告对交付的置换楼按每平方米11900元结算是根据其单方委托的评估公司的评估，但该评估住宅均价是楼房标准层的均价，并不包含阁楼的均价。原告认可标准层按照11900元的单价，但阁楼价格应该按照市场价。永利公司前期售楼，阁楼就是赠送或按标准层价格打折进行的。因此，被告单方决定阁楼以标准层计算单价，而不是按市场价计算，违反了《楼房拆迁补偿产权调换协议》第二条第(一)款的规定，系违约。对此，原告根据合同依法请求按照市场价格鉴定核算阁楼均价，请求法院根据鉴定结果判令被告支付原告楼房差价款。第四，被告以原告未结清应付被告房屋差价款15339.63元，要求原告先交齐所谓的“欠款”，否则不给予开通水电的理由不成立的，也是违约行为。原告履行了拆迁安置协议的全部义务，被告多处违约和多处义务还未履行的情况下，要求原告先履行不成立的差价款违背了全部履行和适当履行的合同履行原则，是错误和违约的。现为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 南小庄村委辩称，原告的六项诉讼请求及其依据的事实与理由均与相关事实和法律规定不符，本案发生争议的原因系原告未按照南小庄1-5号居民楼拆迁安置户业主大会表决通过的该1-5号居民楼安置回迁分房方案规定“对多出或缺少的面积按11900元多退少补”执行结清所选楼房房款义务，南小庄村委将根据原告的是否履行相关交房义务行为而依法主张相关权利。1.2002年7月10日，南小庄村委为优先照顾解决本村大龄女青年的住房困难问题，发布了关于山东××××公建商住房筹款办法的公告，根据该办法确定的购房户原则是先本村村民，后面向社会。原告非被告南小庄村民购买取得了小产权房楼房一套，但因该楼房的土地性质系村集体所有，故不是商品房。2.因城市规划和旧城改造建设需要，2013年4月19日，被告南小庄村委作为拆迁人与被拆迁人原告根据南小庄1-5号居民楼《拆迁补偿产权调换方案》签订了《楼房拆迁补偿产权调换协议》，约定按照被拆迁人房产证或购房协议面积1:1.3的比例产权调换。调换面积超出部分按照市场价格的85%补交房款，超出面积不得多于10平方米，面积多于10平方米按市场价格购买，调换面积减少部分按市场价格退给被拆迁人。3.由于南小庄1-5号居民楼118户业主多次向有关部门诉求回迁安置应产权调换的楼房，但合作开发商永利公司于阴历2018年12月27日交付产权调换南小庄1-5号居民楼118户安置楼房的房源主要集中在第三人管理的9ＡＢ、2ＡＢ和3＃、7＃、8＃楼，因该安置房源建筑面积不完全相同、楼层不同而不好分配。为此，南小庄村委征求南小庄1-5号居民楼118户业主代表意见选定日照天成房地产评估咨询有限公司对位于山东路南侧、菏泽路东侧永利国际的住宅楼及其沿街楼1-2层市场平均价值进行评估；2018年5月30日，日照天成房地产评估咨询有限公司出具了日天成房评字（2018）第ＺＸ049号估价报告，该报告最后得出上述估价对象在价值时间点2018年5月23日的市场平均值住宅房屋均价为11900元／平方米；1-2层商业房屋均价为18790元／平方米。4.2018年12月16日，南小庄村委通知南小庄1-5号居民楼118户业主在天宁小学四楼会议室召开了业主代表大会，针对合作开发商永利公司提供的房源，以及对南小庄村委提出“由拆迁对象来签字表决是否按拆迁补偿产权调换协议原定分房方式进行分房，对多出或缺少的面积按11900元进行多退少补”进行现场表决，业主表决结果是97人同意、5人不同意和1人弃权。南小庄1-5号居民楼118户业主大会决议按拆迁补偿产权调换协议原定分房方式进行分房，对多出或缺少的面积按11900元进行多退少补。5.2019年2月1日，南小庄村委通知南小庄1-5号居民楼118户业主再次在天宁小学四楼会议室召开了业主代表大会，针对不动产登记费用、装修补偿和超期过渡费截止到2019年2月2日及按业主大会表决结果决定于2019年2月2日在合作开发商提供的可选房源范围内按抓阄选房顺序选房、分房，该次业主大会表决结果。6.2019年2月2日，在天宁小学操场、在日照阳光公证处的见证下，南小庄1-5号居民楼118户业主公开按照业主大会表决的上述选房、分房方案各自选择了楼房号，由于南小庄1-5号居民楼118户业主有12位业主选择了货币化并按天成评估公司的房屋均价11900元／平方米补偿，有剩余房源可供选择，但原告到现场自愿选择了9ＡＢ-2-2101室建筑面积136.55平方米。7.由于上述118户房源业主各自选出、分房后2019年的春节就要来到、放假和核算118户所选相应面积的楼房房款多退少补等原因，被告南小庄村委会直到2019年3月27日才能通知和委托第三人永利公司在南小庄1-5号居民楼业主按照业主大会表决通过的对多出或缺少的建筑面积按11900元均价进行多退少补结清后才能开通水电等物业服务，与原告选择相同户型的业主李彦杰对其多出的建筑面积按11900元均价进行补结清房款后开通水电等物业服务，因原告未履行对其所选楼房按11900元均价补缴房款义务，虽然被告于3月27日将涉案钥匙交付给了原告，但尚不能取得其选定的9ＡＢ-2-2101室建筑面积136.55平方米楼房所有权利，故依法不能完全享有占有、使用该楼房的权利，包括开通水电等物业服务的权利。补充答辩意见：1.原告第一项请求确认被告五个方面违约均不成立；2.第一次和第二次业主大会也就是被告提供的证据三、四，证实过渡费截止到2019年2月2日，唯独原告和原告的亲戚孙海波提出诉讼主张权利，其他所有业主均执行到2019年2月2日;3.原告的第三项请求支付差价款10万元不成立，原告在孙海波一案中原告作为代理人提出只鉴定阁楼的价值，但是涉案楼房顶楼和标准层是一个独立的空间，是一套独立的房子，原告只鉴定顶楼没有法律依据。如果原告想鉴定那就只鉴定这一套136.55平方米楼房的价格与按照天成评估公司均价11900元，因为涉案房屋是安置房不是商品房，如果按照这种算法原告要向被告倒找支付，但是原告只想享受权力不想履行义务，不想接受均价;4.原告的第四项请求也不成立，因为原告没有履行结清房款义务，没有权利占有使用涉案楼房，如果原告结清了房款履行了义务，被告不交房，原告才能有权力主张该项请求。5.原告的第五项请求由于118户业主集体上访要求尽快回迁安置楼，导致尽快由开发商提供房源安置分房，但开发商没有按照合作协议的约定达到相关装修标准，但是开发商承诺与村委会统一委托评估补偿业主，这项工作未结束，不能确定每户的补偿金额,原告要求支付的条件还不成熟，并不是被告不履行;6.根据上述事实原告的第六项请求也不成立。综上所述，原告的诉讼请求及其依据的事实与理由均与相关事实和法律规定不符，请依法驳回原告的诉讼请求。 永利公司述称，本案是原、被告基于房屋拆迁安置补偿合同产生的纠纷，第三人非合同的当事方，原告也没有向第三人主张权利，故原、被告的纠纷与第三人无关；第三人是根据被告的委托对涉案楼房与小区其他楼房一并提供前期的物业管理服务，并未与原告个人签订过物业管理服务，所以原告在起诉状中与第三人签订过合同不属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东达公司围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.2013年4月19日原被告双方签订的《楼房拆迁补偿产权置换协议》一份，协议编号是064，证明第二条第一款调换面积超出部分按照市场的价格85%补交房款、面积的计算办法、临时过渡安置办法、超出36个月按实际延期天数补发每月1400元的过渡费，同时证明装修标准，原告的房产证原件在签订合同时同时上交被告；本合同同时约定的原告用储藏室面积对等调换车位面积； 2.原告旧楼房产证复印件一份，证明旧楼的房产情况及面积情况； 3.被告和原告置换楼房的交付确认单一份，办理时间是2019年3月27日，证明该时间被告将涉案的置换楼房交于原告； 4.永利国际小区开发商在售楼处张贴的楼房价格表一份，证明2018年案涉楼房的价格，标准层楼房每平方米8000元，阁楼每平方米5000元，用于说明阁楼与标准层的市场价格差距很大；同时也说明了被告延期交房按照11900元每平方给原告等拆迁户造成的损失； 5.第三人与原告签订的业主手册的一系列协议一份以及第三人向原告收取的装修押金2000元，装修垃圾清理费498元，证明第三人已经实际接管物业； 6.2019年4月27日的录音资料一份，录音地点在南××村民委员会财务办公室，参与人员是村支部书记高强，村财务人员张守宣，赵某，证明原告与村委会对房价款对账，村委会出具了书面结账单，对账当中明确标明了储藏室对顶车位的找补，村委会书记高强明确表示2019年年底算清置换房的装修费，村委会承认不交齐差价款不同水电； 7.村委会财务会计张守宣亲笔书写的结算单一份，证明置换房的面积是136.55平方米，储藏室和车位的找补数额、过渡费用共46800元，最后结算的结果村委要求原告交纳15399.60元； 8.2019年10月31日天诚房地产评估公司录音资料一份，人员是评估公司尹世法经理和原告的对话，地点是在评估公司办公室，证明评估报告的住宅均价不包含阁楼，评估时没有看阁楼，阁楼和普通层价格肯定不一样，评估所表示只对村委会和法院作出书面说明； 9.2020年9月日照新永利房产公司张贴的案涉小区单元门上的房产公示面积的书面材料一份，证明案涉楼房是成套住宅，建筑面积是133.98平方米，而不是村委会结算的136.55平方米，村委会多结算了3.68平方米，材料供应阁楼的面积是48.10平方米； 10.案涉楼房的2020年11月19日供暖费的电子发票两张，来源于华能日照热力公司，证明案涉的楼房主楼面积85.88平方米，阁楼面积48.1平方米，建筑面积共133.98平方米，而不是村委会强行结算的136.55平方米； 11.2020年12月3日山东宸正公司开具的增值税发票一份，证明原告交纳涉案的评估费3000元。 南小庄村委经质证认为，对证据1擅自添加的内容以外真实性没有异议，但对其证明目的有异议，有异议的部分是上面有擅自添加的部分，即协议中手写的部分“用储藏室面积对等调换车位面积”，没有经过村委会同意，代理人也是南小庄村118户之一，没有见过用储藏室面积对等调换车位面积；另外协议第二页上半部分内容，张波没有权力签名，张波是当时的支部成员，现在已经去世了；张波也不是当时的村主任，他无权处分村集体财产，他手写的内容依法无效，不能证实原告主张储藏室面积对等调换车位面积；也不能证实原告主张自该协议签订后3年后交房被告就违约，因为该协议第二条第二款临时过渡安置，过渡期为36个月括号的时间是每月1400元，超过36个月的天数也是按照实际天数每月1400元，楼房腾空是全体业主腾空，因为有一个业主在就无法改造，其他原因城村改造政策及开发商的原因无法认定是被告违约；对证据2真实性没有异议，但由于原告不能提供土地证，土地性质是划拨，储藏室没有登记；对证据3的真实性没有异议，但对证明目的有异议，被告已经按照业主大会的决议履行了主要义务向原告交付了钥匙，但因为原告没有履行义务结清房款，原告自行造成了不能完全占有使用房屋；对证据4的真实性、合法性、证明目的均有异议，开发商销售楼房根据行情销售情况有时候赠送阁楼，但原、被告之间拆迁安置协议不是商品房买卖；对证据5业主手册的真实性没有异议；对证据6的真实性、合法性和证明目的均有异议，被告的村委会计是赵龙华，而不是原告陈述的张守宣，他已经退休了，涉及到储藏室和车位的问题需要回去核实，这是对集体财产的处分，没有任何人可以决定；对证据7原告主张是会计张守宣亲笔书写的，无论是否属实他都不能代表村委会，因为他已经退休了；对证据8的真实性合法性均有异议，天诚公司的人员应当出庭才能作为证据，当事人的一句话都有可以误导评估公司的人员，否则不能作为本案证据；对证据9的真实性能合法性需要核实，庭后提交，暂无法质证；对证据10的真实性没有异议，但对证明目的有异议，因为涉案房屋没有进行登记具体面积，华能公司只是根据有关数据进行暖费计算收取，但不能因此确定涉案房屋的具体面积；对证据11没有异议，但是认为交纳评估费应当通过法院进行划账，而不是原告自己交纳，除非是双方商量好了，否则有碍评估公正。 永利公司经质证认为，对于证据1至4第三人没有参与办理不清楚，证明内容请求依法认定；对于证据5业主手册的真实性无异议，需要说明的是因为被告的回迁楼是在永利小区内，所以第三人是基于与开发商的前期物业协议一并为其提供物业服务，在交付钥匙时会向这些居民提供业主手册，用以释明前期物业服务的内容，对于装修押金和垃圾清理费确实收取了，没有异议。对证据6、7、8，第三人不清楚，没有参与，不予质证；对证据9、10、11的真实性没有异议，对于这三份证据目前房屋的面积没有异议，对于原告的其他证明目的与第三人无关，不予质证。 南小庄村委为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.日天成房评字（2018）第ZX049号估价报告一份，来源于被告南小庄村委会档案，证明位于山东路南侧、菏泽路东侧永利国际的住宅楼及其沿街楼1-2层在价值时间点2018年5月23日的市场平均值为住宅房屋均价11900元/平方米，1-2层商业房屋均价18790元/平米； 2.合作开发商永利公司提供的房源明细一份，来源于被告南小庄村委会档案，证明南小庄1-5号居民楼118户安置楼房的房源主要集中在第三人的9AB、2AB和3#、7#、8#楼，因该安置房源建筑面积不完全相同、楼层不同而不好分配，为此，南小庄村委征求南小庄1-5号居民楼118户业主代表意见选定日照天成房地产评估咨询有限公司对该房源所在位置的房屋均价进行评估；证明由于南小庄1-5号居民楼118户业主有12位业主选择了货币化并按天成评估公司的房屋均价11900元/平方米补偿，有剩余房源可供选择，但原告到现场自愿选择了9AB-2-2101室建筑面积136.55平方米； 3.2018年12月16日，南小庄村委通知南小庄1-5号居民楼118户业主在天宁小学四楼会议室召开了业主代表大会表决结果会议记录一份，来源于南小庄村委档案，证明南小庄1-5号居民楼118户业主大会决议按拆迁补偿产权调换协议原定的分房方式进行分房，对多出或缺少的面积按11900元进行多退少补； 4.会议记录一份，证明2019年2月1日，南小庄村委通知南小庄1-5号居民楼118户业主再次在天宁小学四楼会议室召开了业主代表大会，针对不动产登记费用、装修补偿和超期过渡费截止到2019年2月2日及按业主大会表决结果决定于2019年2月2日在第三人提供的可选房源范围内按抓阄选房顺序选房、分房进行表决的会议记录，来源于被告南小庄村委会档案；证明原告于2019年2月2日到选房现场自愿××了××室建筑面积××居民楼118户业主业主大会表决通过的上述选房、分房方案； 5.与原告选择相同户型的业主李彦杰对其多出的建筑面积按11900元均价进行补结清房款单据一份，来源于被告南小庄村委会档案，证明只有原告对其选定的136.55平方米楼房按11900元均价进行补结清房款后才能享有开通水电等物业服务和占有使用9AB-2-2101室建筑面积136.55平方米楼房的相关权利。 武庆果经质证认为，对证据1估价报告村委会单方委托，该委托时间晚于拆迁补偿协议约定的交房时间，导致房屋估值价格偏高；由其重要的是该评估报告没有任何阁楼的提示，也就是说该评估报告的评估价值是包含一楼到顶楼（除阁楼之外）的评估价值；原告认可是标准楼房的均价，而不是阁楼的均价；对于阁楼的均价应该由被告进一步提供，并且原告亲自到天成评估公司对该评估报告进行确认，评估公司告知评估报告不包含阁楼，如果出具不包含阁楼的说明只能想法院或村委会出具，因此该评估报告不能作为阁楼市场价格的依据。对证据2没有异议，但这118套房源分散在五座楼当中，是第三人出售之后剩余和第三人从自留楼房当中调配所形成的，这是118户上访当中有第三人和村委会才凑足的该户数，只会导致靠后的选房号无法选择，118户当中房屋的面积共有7到8种户型和面积，从135平方米到205平方米，剩余几套房源由于个别户选择货币补偿，是因为没有好的楼层而放弃选房。对证据3有异议，真实性不清楚，没有主持人街道办事处书记的签字；会议名称没有表明，并不是真正意义上的业主代表大会，参加会议的人员如签字属实，是30个人左右，远远不到118户的一半，同时参加人员有的同意，有的不同意，其他的分房户没有授权，作为代表，只是说明村委会想召集拆迁户开会但是人数较少；分房意见当中并没有列明阁楼问题，只是对普通层进行的意见，这与陈书记在会议当中所提及的118户要分118户楼房肯定是分阁楼的，陈书记的讲话是有录音的；会议记录发生在拆迁安置之后，改变了拆迁协议的具体约定是不合法的，不能通过一个没有授权的不完整的会议改变合同的具体约定，原告没有参与该会议记录，没有签字，或他人参与会议，无权改变原告的合同约定。对被告所说的会议内容不知情，从现在来看该份会议记录只是研究了分房更改户名或选择是否选择货币补偿，没有涉及装修费、延期补偿、阁楼等情况。对证据4会议记录该签字无法确认真实性，召开会议并没有预留事前通知，也没有任何的公证第三方参与，分房没有第三方参与，应该有公证处参与，并且该会议内容也没有在业主群当中公布，并且业主群只是部分业主，有一半以上业主没有在该群中，应该由村委会公示。原告方也没有参与会议，并且除了同意或不同意外，有没有弃权，该协议是2018年腊月27日重点是确定是否分房的问题，由街道纪委书记陈书记主持，陈书记在会议曾口头解释阁楼按照市场价格计算，明确了装修费用的装修标准，因为反应了被告迟迟不履行合同，同时超期过渡费截止到2月2日，这已经改变了拆迁协议的内容，没有原告的意思表示。对证据5真实性无异议，但是这不是李彦波的真实承诺，是在村委会的口头承诺下李彦波缴纳的该款项，因为118户当中只有4户选择的楼房后期发现盖有阁楼，包括本案原告及代理律师，李彦波交纳房款是着急住房，想起诉解决阁楼的各种差价问题，包括张永建，孙海波只是作为代表之一进行起诉，将会根据诉讼结果，其他三人另行起诉，被告村委会也向原告代理人承诺，谁都可以按照村委会的标准缴纳款项，如果胜诉，村委会将会退还款项。因此不能以李彦波交纳该款项就认定李彦波同意该分房阁楼差价意见，更不能代表原告意见。同时李彦波认识，同时多次一起商量阁楼问题，楼房是李彦波姐姐的李彦杰的，李彦波是在着急住房和在村委会口头答应只要四户阁楼有一户，对阁楼价格重新计算，可以先于交款，在孙海波案件之后进行的交款，不能够证明原告认可该价格。 永利公司为证明其主张，向本院提交以下证据： 1.证明一份，该证明是同样置换居民的水电开通证明，证明开通水电需要原被告协商一致后由被告出具同意开通水电的证明交给第三人，第三人按照要求开通； 2.房产测绘技术报告一份，该报告是由日照市管理局测绘院出具，证明涉案房屋的楼房和标准楼和阁楼的实际产权面积，该涉案房屋的办证的面积也是按照标准为准；庭后提交跟开发商的协议； 3.不动产权证的复印件一份，证明该份证据是7号楼带阁楼的房屋的手续，房屋标准层也是153.30平方米，带着两个阁楼分别是57.50平方米、29.75平方米，一共是240.55平方米，在他办理的不动产权证上无论是标准层还是阁楼层面积都以成套住宅的面积体现，所以是不区分所谓是阁楼还是标准层。 武庆果经质证认为，对证据1、2真实性没有异议，但是两份证据能够证明原告的楼房是有阁楼的，测量报告只是初步测量，最终按照应当房管部门进行确认；物业公司提供的证明和相关的陈述恰恰说明物业公司自己可以给原告开通水电，是物业公司的基本内容和义务，物业公司是与永利房产公司签订的前期物业管理协议，而不是与村委会签订的，物业公司现在不听从与房产公司，不听从与业主的，却听从于村委会的，是违约违法的；对证据3是复印件不能确定真实性，房产证的附记表明当中明确表明了阁楼的建筑面积，如果真实附记当中也体现了阁楼的面积；据原告所知永利嘉园七号楼是日照市规划设计园单独设计并预先团购的楼房，具有一定的特殊性。 南小庄村委经质证认为，对证据1、2的真实性合法性没有异议，但对原告的质证意见有异议，证明房子有小产权房置换商品房，业主是满意的；其跟物业公司是委托与被委托的关系，只有业主结清房款，才能通知物业公司开通水电；原告没有开通水电是因为我们没有想物业公司发出通知，与第三人没有书面协议，置换的房子在第三人管理范围之内，内容包括开通水电的问题，代管物业；对证据3，七号楼属于同在小区的九号楼相邻的房屋，进一步证实了鉴定报告鉴定方法错误，原告的申请鉴定目的也是错误的，不动产登记作为一套成套住宅是一个独立的一套房子，如果要鉴定也只能鉴定这一整套房屋的价值。 审理过程中，武庆果申请本院委托鉴定日照市永利小区9AB－2－2101阁楼层平均单价与标准层平均单价的单价比（价值时间点2018年5月23日），本院委托山东宸正价格评估有限公司进行评估，山东宸正价格评估有限公司于2020年9月17日出具鲁宸价评字[2020]第08006号价格评估报告，报告载明：评估对象及范围为日照市永利国际小区9AB-2-2101阁楼层房屋平均市场单价与标准层房屋平均市场单价的比例；本次评估采用市场法，评估基准日为2008年5月23日，评估结论为在价格评估基准日，日照市永利国际小区9AB-2-2101阁楼层房屋平均市场单价与标准层房屋平均市场单价的比例为1:2.21。 武庆果经质证认为，原告尊重和同意该鉴定意见，该鉴定评估报告的评估标准层的价格是11915.38元，与村委会先前委托的评估报告11900元是非常接近的，说明该评估报告是非常标准和具有科学性的，同时评估报告所附的照片能够充分显示阁楼层的洗手间和厕所具有一层和两层的台阶，层高明显低于普通的，说明阁楼与普通层具有明显差异。 南小庄村委经质证认为，对该报告的评估程序、评估结论，以及评估方法等均有异议；评估程序不合法，该评估公司没有通知到被告及其代理律师进行现场勘查，也没有对评估物和评估参照物进行现场勘查，并提供相关资料；根据该报告的所附照片，进一步证实了不仅没有通知到被告，也没有通知到第三人进行现场勘查，这是严重的违法律程序，违背了评估要在公开公平公正的程序勘察后各方确认评估标的和评估参照物的基本原则。评估方法、评估结论严重违背了涉案房屋小区和周边的市场价格，涉案小区在2018年商品房市场价格平均价格15000元左右，在2019年达到了一万七八左右，因为是学区房，周边邻近天宁小学，北京路中学和实验高中，庭后提交的相关材料；评估方法不符合本案的情况，本案涉案房屋是安置楼而不是商品房，涉案房屋产权调换前系集体土地上的小产权房屋，将小产权房安置到永利公司开发的商品房小区内，但不能因此原告就享有商品房买卖的权利，本案更不能按照市场法评估涉案房屋，况且评估结论规避了新永利小区实际的商品房市场价格；评估时间点有异议，评估时间点应对应法院委托的时间，而不应当是2018年5月23日，并且按照这个评估原则，应当以评估公司以到法院委托的时间点作为评估基准日，并且要参照法院委托的评估基准日的涉案房屋标准层和阁楼层的市场单价作为参考，但是该报告却参照了2018年5月23日，南小庄村委委托天诚评估公司按照安置楼的相关补偿价格所做的11900元作为依据，这是严重错误的，因为宸正评估公司出具的2020第08006号采用的市场法，按照商品房市场价格进行评估的方法，却参照了天诚公司按照安置楼的补偿价格作出的结论，故涉案报告严重违背了事实和法律规定，依法不能作为本案的定案依据。 永利公司经质证认为，该评估报告评估程序违法，结论依据错误。首先评估机构并没有通知第三人对评估标的进行现场勘查，所以程序是违法的；其次，评估机构对房屋的阁楼进行评估，是选取了天宁首府、荣域世家、阳光花园这三个小区的价格进行对比分析，天宁首府是没有阁楼的，荣域世嘉有阁楼，但是他的阁楼是不记录在产权范围登记内的，就是他没有产权面积，也就是荣域世嘉阁楼是没有产权登记的；而本案阁楼层面积，是最终会登记在不动产权登记证内，以成套住宅建筑面积予以登记体现的，所以我们认为该份鉴定报告程序违法；选取的参照物也是错误的，不能作为本案认定相关事实的依据。 审理过程中，本院对日照天成房地产评估咨询有限公司工作人员尹世法进行调查，制作调查笔录一份，其述称关于日照天成房地产评估咨询有限公司于2008年5月30日出具的日天诚房评字（2018）第ZX049号估价报告，估价结果中载明的住宅房屋均价为11900元/平方米，该价格是标准层的均价，不包含阁楼的价格；且自2008年以来标准层的价格有所上涨，但阁楼的价格没有调查过，加上阁楼的话均价会偏低，但低不了多少，因为阁楼占的比例不大，具体情况得区分每栋楼；评估阁楼的时候，如果阁楼在产权证上，且能够独立使用，评估的价格一般是标准层均价的一半左右；如果阁楼是赠送的，一般不单独评估阁楼，但是顶层的价格比其他层的价格稍微高一点。 武庆果经质证认为，对该调查笔录没有异议，能够证实均价不包含阁楼，而且阁楼比标准层低。 南小庄村委经质证认为，对调查笔录无异议，对证明目的有异议，涉案房屋是一套独立空间的全套住宅，如果需要评估的话，应当评估2018年5月23日和现在法院委托评估的评估基准日时的市场价格，这其中的差价应当由原告来返还或者法院依法处理的，而不是独立的分割开，如果是顶楼带阁楼的话，标准层的市场价格比较高。 永利公司经质证认为，对笔录无异议，事实请法庭依法认定。 经审查，武庆果提交的证据1、2、3、5、9、10、11，南小庄村委提交的证据1、2、5，永利公司提交的证据1、2，形式及来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认，对证明内容在认定事实时综合进行认定。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下： 1.武庆果提交的证据4系复制件，南小庄村委及永利公司不认可，武庆果未提交其他证据佐证，对其真实性不予确认；武庆果提交的证据6、8系录音资料，未提交录音原始载体，亦未经录音中的相关当事人确认，对其真实性不予确认；武庆果提交的证据7无制作人签名确认，未提交其他证据佐证，对其真实性不予确认； 2.南小庄村委提交的证据3、4系会议记录，武庆果主张未参加该两次会议亦不同意会议决议，南小庄村委未提交证据证明武庆果参加会议并同意会议决议或受会议决议约束，武庆果依据其与南小庄村委签订的《楼房拆迁补偿产权置换协议》主张权利，南小庄村委亦无证据证明会议决议变更了《楼房拆迁补偿产权置换协议》的约定，故该会议记录不予审查确认； 3.永利公司提交的证据3系复印件，对其真实性不予确认。 4.山东宸正价格评估有限公司出具的鲁宸价评字[2020]第08006号价格评估报告，程序合法，鉴定人具备相应资质，鉴定机构采用市场比较法参照案涉房产周围房产市场价值对案涉房产标准层与阁楼面积的比值作出认定，价格评估基准日以南小庄村委委托评估机构对安置楼房价格进行评估的时间适当，对该鉴定报告予以采信。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2013年4月19日，南小庄村委（拆迁人）与武庆果、武大伟（被拆迁人）签订《楼房拆迁补偿产权置换协议》，主要内容为：被拆迁人拆除位于南××村××南侧住宅小区××号住宅楼；按照被拆迁人房产证或购房协议面积1:1.2的比例产权调换；被拆迁人楼号单元号为2-4-502，面积102.21平方米，储藏室面积9.19平方米；拆迁人给予被拆迁人产权调换为高层楼房面积132.87平方米；调换面积超出部分按照市场价格85%补交房款，超出面积不得多于10平方米，面积多于10平方米，按照市场价格购买，调换面积减少部分按市场价格退给被拆迁人；1号、2号住宅楼储藏室面积对等调换一个，多退少补多，多于或少于面积部分按高于成本价低于市场价购买或补偿，车位按高于成本价低于市场价购买（按本村村民分户楼房车位及储藏室价格）。由拆迁人提供临时安置过渡补助，被拆迁人自行租房临时安置，过渡期为36个月（时间自楼房腾空交钥匙企业只领取新楼钥匙为止），每月1400元，过渡费总额为50400元，超出36个月部分过渡费按实际延期天数补发；调换楼房为高层楼房，框架结构，装修标准按本村分户楼装修标准，厨房、卫生间贴中档以上地面砖和墙面砖，内墙白水泥腻子，安洗手盆、坐便器、入户门，有线电视、固定电话、网络布线到户，暖气、天然气到户，并对原业户已交费开通有线电视、天然气的办理转移变更手续；按签订协议号和腾空号的顺序两号之和以最小号优先，再以原业主楼层三层、四层、二层、一层、五层的顺序优先挑房，若两号相加相同楼层相同的，以抓阄的方式确定选房先后顺序，如不按期签字和不按期腾空的业户，楼层号按剩余的楼层办理分配，不享受分房序号的待遇；被拆迁人在公告期限签订协议和在规定期限内将楼房腾空，经村委验收合格，并将钥匙交给村委后，15日内足额付清拆迁过渡费、搬回迁费及应得的奖励款。上述协议有南小庄村委盖章，武庆果签字捺印，武大炜签字。该协议主文系打印文字，在协议第二条第一款后手写添加：“（可用储藏室面积对等，调换车位面积多退少补）张传波”的内容。 南小庄村委与永利公司合作建设安置楼房，后永利公司建成楼房，向南小庄村委交付了位于山东××、荷泽路××国际小区内××楼房××套，其中6套有阁楼。2019年2月2日，南小庄村委组织武庆果及其他需分配安置楼房的居民选择楼房，武庆果选择有阁楼的9ＡＢ－2－2101室楼房及一个停车位。武庆果于2009年3月27日从永利公司领取楼房钥匙。 南小庄村委委托日照天成房地产评估咨询有限公司对位于山东路南侧菏泽路东侧永利国际的住宅楼及其沿街楼1-2层市场平均价值评估，日照天成房地产评估咨询有限公司于2018年5月30日作出日天诚房评字（2018）第ZL049号估价报告，价值时点是2008年5月23日，价值类型为公开市场平均价，估价方法为市场比较法和收益法；估价结果为估价对象在2008年5月23日的市场平均价值为住宅房屋均价11900元/每平方米，1-2层商业房屋均价为18790元/平方米。估价结果中载明的住宅房屋均价为11900元/平方米，该价格是标准层的均价，不包含阁楼的价格。审理过程中，根据武庆果的申请，本院委托山东宸正价格评估有限公司对案涉楼房阁楼层房屋市场单价与标准房屋的市场单价比例进行评估，山东宸正价格评估有限公司评估认定，在价格评估基准日2008年5月23日，日照市永利国际小区9AB-2-2101阁楼层房屋平均市场单价与标准层房屋平均市场单价的比例为1:2.21。 日照市房地产管理局测绘院于2017年4月13日作出的的2017第17030012A号[预测]房产测绘技术报告上载明涉案楼房的套内面积为68.05平方米、分摊面积为18.02平方米，建筑面积为86.07平方米；其阁楼面积为39.91平方米，分摊面积为10.57平方米，建筑面积为50.48平方米。日照市城乡建设勘察测绘院有限公司对案涉楼房面积测量为133.98平方米（其中标准层面积为85.88平方米，阁楼面积为48.1平方米），并将该面积公示。 武庆果与南小庄村委均同意武庆果以储藏室换车位，均同意将储藏室换车位的差价款与本案款项找补。武庆果选择的停车位面积为12.72平方米。 按《楼房拆迁补偿产权置换协议》约定，南小庄村委向武庆果交付的楼房的厨房、卫生间应进行部分装修，实际向武庆果交付的楼房系毛坯房。对该部分装修事宜，南小庄村委尚未进行处理。武庆果要求按每平方米1000元的价格进行补偿，但未能证明厨房及卫生间的面积。南小庄村委表示，装修的问题村里统一处理，还没有处理。 武庆果主张，阁楼应返还款项为原告应置换面积是132.87平方米，普通层的面积是85.88平方米，现在房产面积是133.98平方米，阁楼面积按照阁楼的价款11900元除以2.21比例所得阁楼的单价，再用普通层的价格减去阁楼的价格计算为306157.92元，另外阁楼面积48.1平方米，去掉46.99平方米变更阁楼的价款，再按照85折计算是5080.38元；另外南小庄村委结算支付原告逾期交房的过渡费从2013年4月至2019年1月共计46800元，同时原告应该退回车位12平方米的差价款减去储藏间的面积9.19平方米，共计退回21075元，以上楼房差价共计326802.53元。其请求判令被告支付楼房差价款326802.53元及利息，利息以326802.53元为基数，自2019年3月27日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 本院认为，武庆果与南小庄村委签订的《楼房拆迁补偿产权置换协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均按协议约定全面履行义务。按协议第二条第一款约定“拆迁人给予被拆迁人产权调换为高层楼房面积132.87平方米”，协议未约定阁楼面积可与标准层面积等面积等值替换，南小庄村委以阁楼代替标准层向武庆果交付安置楼房不符合协议约定。鉴定机构对案涉楼房阁楼与标准层市场平均单价比值评估确定为1：2.21，阁楼价格明显低于标准层价格，根据双方签订的《楼房拆迁补偿产权置换协议》第二条第一款中关于楼房面积差均约定按市场价格进行计算，故武庆果要求南小庄村委支付阁楼与标准层差价款的诉讼请求符合法律规定，应予支持。武庆果关于阁楼与标准层价格差为306157.92元的计算正确，超面积（133.98平方米－132.87平方米）安置的部分应退还南小庄村委5080.38元的计算亦正确，予以确认。武庆果选择地下车位面积为12.72平方米，武庆果与南小庄村委均同意储藏室调换车位的差价可与本案其他款项相抵，武庆果选择地下车位经选择储藏室多安置面积3.53平方米（12.72平方米－9.19平方米），武庆果应退还南小庄村委24976.42元（3.53×9000÷12.72），故南小庄村委应支付武庆果差价款276101.12元。楼房差价款与超期过渡费属性质不同的款项，武庆果增加诉讼请求中将超期过渡费计算到楼房差价数额中不当，超过渡费应与其第二项诉讼请求合并计算。按协议约定拆迁安置过渡期为36个月，超出36个月部分的过渡费按实际延期天数补发，武庆果要求南小庄村委支付超期过渡费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。双方于2013年4月19日签订《楼房拆迁补偿产权置换协议》，南小庄村委按协议约定在2016年4月19日不能向武庆果交付安置楼房则应继续支付过渡费，武庆果实际于2019年3月27日接收楼房，则超期过渡费应自2016年4月19日计算至2019年3月27日，共35个月零8天，按每月1400元的标准计算，超期过渡费应计算为49373.33元。关于武庆果××村委支付楼房差价及超过渡费利息的诉讼请求，双方在《楼房拆迁补偿产权置换协议》中未对此进行约定，武庆果选择楼房时双方亦未对此达成协议，酌定自评估机构确定阁楼与标准层价差比值时支付利息，故对楼房差价款自2020年9月17日起计算利息；对超期过渡费自武庆果向本院主张权利之日起计算利息，对其余利息请求不予支持。武庆果要求南小庄村委支付从2019年3月27日交房至开通水电期间的经济损失，南小庄村委已向武庆果交付安置楼房，已履行合同义务，武庆果主张的损失即使成立，与本案非同一法律关系，本案不予处理，武庆果可另行主张权利。武庆果要求南小庄村委按《楼房拆迁补偿产权置换协议》约定的装修标准支付装修款，因南小庄村委现尚未对装修事宜进行处理，武庆果亦不能说明需装修的厨房及卫生间的面积，本案不予处理，武庆果可等待南小庄村委统一处理或条件合适时另行主张权利。武庆果关于要求被告对案涉楼房开通水电的诉讼请求已撤回，不案不再审理。武庆果的第一项诉讼请求系确认之诉，确认之诉应具备诉的利益，关于南小庄村委支付楼房差价、超期过渡费等事项本案已进行认定及处理，无需单独进行确认，故武庆果第一项诉讼请求缺乏诉的正当利益，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会于本判决生效后五日内支付武庆果楼房差价款276101.12元及利息（以276101.12元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月17日计算至实际付清之日）； 二、日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会于本判决生效后五日内支付武庆果超期过渡费49373.33元及利息（以49373.33元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月12日计算至实际付清之日）； 三、驳回武庆果的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6202元，由武庆果负担20元，由日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会负担6182元；评估费3000元，由日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  秦国栋 人民陪审员  黄 伟 人民陪审员  李咸亭 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理  魏 萍 书 记 员  徐 晶