河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初5970号原告：牛跃进，男，1970年6月12日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：赵功民，济源市济水法律服务所法律工作者。被告：燕志亮，男，1962年2月1日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：杨志军，河南涛声律师事务所律师。被告：济源市天坛街道办事处南白涧居委会第一居民组。负责人：燕新战，该组组长。委托诉讼代理人：齐仁宣，济源市正大法律服务所法律工作者。原告牛跃进与被告燕志亮、济源市天坛街道办事处南白涧居委会第一居民组（以下简称南白涧一组）合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理。2020年6月4日，本院作出（2020）豫9001民初3323号民事裁定，驳回原告牛跃进的起诉。后原告不服提起上诉，济源中级人民法院于2020年7月29日作出（2020）豫96民终586号民事裁定，撤销本院（2020）豫9001民初3323号民事裁定，驳回牛跃进请求确认其与济源市天坛街道办事处南白涧居委会第一居民组租赁合同有效的起诉，指令本院对牛跃进请求解除其与燕志亮租赁合同并返还租金的起诉进行审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛跃进及其委托诉讼代理人赵功民、被告燕志亮及其委托诉讼代理人杨志军、被告南白涧一组组长燕新战及其委托诉讼代理人齐仁宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛跃进的诉讼请求为：1.依法确认原告与被告南白涧一组租赁合同有效；2.依法解除原告与被告燕志亮租赁合同，判决被告返还租金40250元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月28日，被告燕志亮将位于陶瓷厂西侧面积大约四亩的院落租赁给其使用。合同履行到2015年，被告南白涧一组因换届，新的班子成员找到其告知燕志亮的合同有问题，必须与南白涧一组签租赁合同。其将这一情况及时告知燕志亮，燕志亮协调不了与南白涧一组的关系，致南白涧一组将大门堵住，不订合同不准其经营。因该院产权属于南白涧一组的，在征得燕志亮同意后其与南白涧一组于2015年3月31日签订租赁合同，同时交5万元租金。燕志亮又向其讨要租金，并于2015年4月7日将南白涧一组作为被告、原承包人王进忠作为第三人向济源市人民法院起诉。2015年6月24日，该院作出（2015）济民一初字第1572号民事判决，该判决认定燕志亮有理胜诉，燕志亮持该判决向其主张2015年租金40250元，其根据判决书后将40250元交给燕志亮，租期从2015年6月1日至2016年5月31日。后围绕本次租赁又有多次诉讼，包括燕志亮要求确认燕志亮享有与南白涧一组租赁权利的请求、南白涧一组要求确认其与燕志亮签订租赁协议无效的请求均被生效判决或裁定驳回。其现在履行的是其与南白涧一组的租赁协议，故提起本案诉讼。燕志亮答辩称：原告的第一项请求已经被生效的终审判决所判决，该诉讼请求不应当继续审理。南白涧一组与牛跃进的第二项诉求之间没有关联性，也不是合同当事人，不应当参加本案的庭审活动。原告的第二项请求，因其与牛跃进签订的租赁协议，济源中院2020年6月17日作出（2020）豫96民再10号民事判决认定“诉争《租赁协议书》系燕志亮与牛跃进之间的真实意思表示，对合同当事人具有约束力。”其已经履行了合同义务，不存在违约行为，而牛跃进已经使用8年多，却没有按照租赁协议约定支付其2016年至今的租金，属于违约行为。牛跃进在违约的情况下，起诉要求解除双方签订的《租赁协议书》并返还2015年租金40250元的诉讼请求不能成立。至于在租赁期间南白涧一组换届新的负责人不认可之前的协议，影响牛跃进的正常经营，牛跃进可以依法维护其合法权利，但不是牛跃进拒不向其交纳租赁费的理由。南白涧一组答辩称：1、其对原告的诉讼请求主张没有异议。2、对原告诉状中的内容予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院确认的有效证据，本院确认以下事实：2003年12月11日，南白涧一组与聂利杰、孔宪升签订一份合同书，将位于济源市巨康陶瓷新厂西侧大门以北全院一处及大门东侧一间门岗租赁给聂利杰，租期为2004年1月1日至2007年12月31日，年租金7000元，合同期内聂利杰有权重新对外出租。2007年5月20日，南白涧一组与聂利杰签订补充合同书，合同期限延至2026年12月底，其中2011年12月底之前年租金9100元，2012年1月至2016年12月年租金11800元。2008年12月31日，南白涧一组与聂利杰妻子赵伟、王进忠签订合同说明书，聂利杰不再租用该大院，由王进忠按照原合同履行权利和义务。2010年10月28日，南白涧一组与王进忠与燕武学、燕志亮签订一份转让协议，将该大院转让给燕武学、燕志亮，燕武学、燕志亮于2011年1月1日开始执行南白涧一组与王进忠所签合同，合同内容条款不变，院落中平房三间，作价6000元售给该二人，于2010年12月31日前交款，该合同上加盖有南白涧一组公章，并有时任组长燕志文签字。后燕志亮向南白涧一组交纳租金到2015年，此后未再交纳租金。后燕武学退出与燕志亮的合伙经营。2012年5月28日，燕志亮与牛跃进签订租赁协议，将其承包的大院转租给牛跃进使用，租期十三年，自2012年6月1日至2025年5月31日，租金每年35000元，租金每三年上浮一次，院落中平房三间牛跃进可以拆除，但合同到期后应给燕志亮留够三间房，期间因故被征收相应三间房的补偿款归燕志亮所有。牛跃进于该合同签订时向燕志亮交付了2012年6月1日至2015年6月1日的租金。合同履行中，因换届南白涧一组对燕志亮持有的合同有异议，并采取堵门方式影响牛跃进正常经营。为此，2015年3月31日，南白涧一组与牛跃进就本案诉争的大院也签订了一份租赁合同，约定租期10年，自2015年6月1日至2025年5月31日，前三年租金为每年5万元，每三年一递增。2015年3月14日南白涧一组收取了牛跃进租金5万元，此后牛跃进一直履行该合同至今。另查明：2015年4月7日燕志亮将南白涧一组及第三人王进忠起诉，本院于2015年6月24日作出（2015）济民一初字第1572号民事判决书，判决内容为“原告燕志亮享有2003年12月11日、2007年5月20日被告与聂利杰签订的两份合同书中聂利杰享有的全部合同权利义务”。2015年6月27日牛跃进据此判决书向燕志亮交纳了2015年6月1日至2016年5月30日的租金40250元。但南白涧一组不服该判决上诉至济源中级人民法院，该院经审理后裁定撤销原判、发回重审，本院追加牛跃进参加诉讼，并于2016年4月25日作出（2015）济民一初字第4922号民事判决书，判决结果同原一审判决。判决后南白涧一组不服该判决上诉，济源中级人民法院于2016年9月22日作出（2016）豫96民终588号民事裁定书，认为2015年4月7日燕志亮提起诉讼前，聂利杰与南白涧一组之间的合同以及由此合同产生的转让合同均处于履行状态，燕志亮一直行使原合同的权利，相对人也履行了合同义务，且南白涧一组并未依法提起确认合同无效的诉讼，因民事诉讼解决的是民事主体之间的争议，故案件不属于人民法院民事案件受理范围，裁定驳回燕志亮的起诉。2016年10月25日，牛跃进给燕志亮送达了一份解除合同的通知，内容载明：“燕志亮同志：我于2012年5月28日和您签订的租赁协议书，在履行协议中，因您不能协调南白涧一组产权人的关系，致该协议无法继续履行，为了维护我的合法权利，郑重通知解除双方所签协议，请您接到通知后，返还我交的租金40250元整”。通知送达后燕志亮未就该通知效力提起诉讼或申请仲裁。2016年11月2日，南白涧一组以燕志亮和牛跃进为被告向本院起诉，要求撤销二被告2012年5月28日签订的租赁协议。2017年5月2日，本院作出（2016）豫9001民初6103号民事判决书，判决驳回了南白涧一组的诉讼请求，该居民组不服提起上诉，济源中级人民法院于2017年8月8日作出（2017）豫96民终574号民事裁定书，撤销（2016）豫9001民初6103号民事判决，发回重审。重审期间，原告于2017年12月11日申请撤诉，另重新起诉要求确认燕志亮和牛跃进签订的租赁协议无效。本院于2018年10月10日作出（2017）豫9001民初7663号民事判决，确认2012年5月28日签订的租赁协议无效。燕志亮不服提起上诉，济源中级人民法院作出（2018）豫96民终1625号民事判决书，维持一审判决。燕志亮不服申请再审，河南省高级人民法院2020年4月27日作出（2020）豫民申31号民事裁定书，指令济源中级人民法院再审本案。该院于2020年6月17日作出（2020）豫96民再10号民事判决书，以南白涧一组的诉讼请求缺乏事实及法律依据为由驳回了该居民组的诉讼请求。关于本案诉讼，2016年11月10日，原告牛跃进曾以南白涧一组、燕志亮为被告向本院起诉，诉讼请求与本案相同。2017年5月10日，济源市人民法院作出（2016）豫9001民初6322号民事判决书。牛跃进不服上诉于济源中级人民法院。2017年8月8日，该院作出（2017）豫96民终571号民事裁定书，裁定撤销济源市人民法院（2016）豫9001民初6322号民事判决，发还济源市人民法院重审。在重审期间，因上述南白涧一组请求确认燕志亮、牛跃进于2012年5月28日签订的租赁合同无效的案件尚未审结，2019年4月22日，本院作出（2017）豫9001民初6906号民事裁定书，以需要以另一民事案件的审理结果为依据，现该民事案件尚未审结，故本案不具备审理条件为由驳回牛跃进的起诉。本院认为：本案中，就济源市巨康陶瓷新厂西侧大门以北全院一处及大门东侧一间门岗这个院落，存在三份不同的租赁协议，一份是燕志亮与南白涧一组之间的租赁协议，济源中级人民法院2016年9月22日作出了生效民事裁定书，认为2015年4月7日燕志亮提起诉讼前，聂利杰与南白涧一组之间的合同以及由此合同产生的转让合同均处于履行状态，燕志亮一直行使原合同的权利，相对人也履行了合同义务，该案不属于人民法院民事案件受理范围，裁定驳回燕志亮的起诉；一份是燕志亮根据上述租赁协议与牛跃进签订的转租协议，南白涧一组起诉要求确认协议无效，济源中级人民法院于2020年6月17日作出生效判决书，确认该请求无事实和法律依据也已被驳回；第三份是牛跃进与南白涧一组签订的租赁协议，牛跃进在本次诉讼中第一项诉讼请求即要求确认该协议有效亦被济源中级人民法院生效裁定驳回。上述三份协议均系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，在卷证据也不显示当事人存在恶意串通损害第三人利益等合同无效的情形，均应属有效协议。牛跃进作为其中两份协议的承租人租赁同一个场地，只需在同一个合同履行期内向一方出租人履行交纳租金的义务，故应当确定牛跃进应向谁交纳租金。一方面，在牛跃进与南白涧一组于2015年3月31日签订协议后，牛跃进一直向南白涧一组交纳租赁费至今，双方协议一直处于正常履行状态中，牛跃进继续履行该协议更有利于维持其正常经营；另一方面，在燕志亮与牛跃进签订的转租协议中，虽然没有明确规定燕志亮应当保证不应因其与第三人的纠纷影响牛跃进的正常经营，但其作为出租人应当负有该义务，事实上是因其与南白涧一组的纠纷确实影响了牛跃进的经营，牛跃进据此于2016年10月25日通知其解除合同并不违反法律规定，且该通知送达后燕志亮并未在法律规定期限内提出异议，故该解除租赁协议在送达燕志亮后有效，燕志亮事实上也不能与牛跃进履行两人之间的协议，故应解除双方合同。牛跃进要求解除双方所签协议并由燕志亮返还2015年租赁费40250元的请求本院予以支持，燕志亮与牛跃进合同解除后其他财产的处理可另案处理。同时，燕志亮与南白涧一组的协议仍然有效，虽然南白涧一组提出其曾通过张贴通告栏的形式公告解除其与燕志亮签订的租赁协议，但燕志亮否认，且以张贴通知栏的形式并不符合法律规定，该解除协议行为效力本院不予认定。但该主张可视为南白涧一组要求解除其与燕志亮的租赁协议，考虑到在牛跃进××与××组的租赁协议的情况下，燕志亮与南白涧一组的租赁协议事实上也不能履行，故本院依法解除燕志亮与该组的租赁协议，燕志亮可就其与南白涧一组之间解除协议问题后可能的损失等相关问题另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百五十条、第一百七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条之规定，判决如下：一、解除被告燕志亮与被告济源市天坛街道办事处南白涧居委会第一居民组之间、原告牛跃进与被告燕志亮之间签订的租赁协议；二、被告燕志亮于本判决生效后十五日内返还原告牛跃进2015年度租金40250元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，由原告牛跃进承担260元，被告燕志亮承担260元，被告济源市天坛街道办事处南白涧居委会第一居民组承担286元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  李东君人民陪审员  王甜甜人民陪审员  刘燕青二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  侯 婷