海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初2941号 原告：马超，男，1988年12月29日出生，回族，住河北省张家口市桥**。 委托诉讼代理人：王忠武，内蒙古东威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马建军，内蒙古东威律师事务所律师。 被告：澄迈恒润达实业有限公司，住所地海南省澄迈县老城镇老城经济开发区富音北路与北二环交汇处东南侧海南·甘肃家园商铺。 法定代表人：逯红梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：严力平，该公司员工。 委托诉讼代理人：李彩霞，该公司员工。 原告马超与被告澄迈恒润达实业有限公司（以下简称恒润达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告马超的委托诉讼代理人王忠武，被告恒润达公司的委托诉讼代理人严力平、李彩霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马超向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金69320.34元（自2017年3月29日起至2019年8月1日止，以539878元为基数，按日万分之1.5计算，共计天数：856日）；二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年4月18日签订《澄迈县商品房买卖合同》，购买被告开发的位于澄迈县海南·甘肃家园X号综合楼X单元X层XXX号房产。房屋总价款为539878元，一次性支付房款，付款后被告于2017年12月7日向原告出具购房发票。合同第十五条约定“被告应当自交付房屋之日起90日内为原告办理房屋产权证书，如因被告的原因使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，则被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之三向原告支付违约金。”原告在一次性交付全部购房款后，被告于2016年12月29日交付房屋，但却未按照合同约定的期限给原告办理该房屋的不动产权证。直至2019年8月1日才通知原告领取不动产权证。原告认为被告违反双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》第十五条之约定，逾期长达2年之久，经过多次催促才为原告办理了不动产权证，已构成违约。应当按照约定向原告支付违约金。为维护自身合法权益，原告特向本院提起民事诉讼，请求判如所请。 被告恒润达公司辩称，一、被告在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成办理涉案房屋不动产权证的协助义务，涉案房屋办证延期属于政策调整和主管部门因素造成，被告不应承担违约赔偿责任。（一）不动产统一登记全面启动后的磨合期和过渡期，出现部门衔接不顺畅、办事效率低等问题，是涉案房产办证严重延迟的根本原因。（二）被告一直积极推进办证工作，不存在过错。（三）根据合同约定，出卖人承担违约责任之前提是因出卖人的责任导致逾期办证，非因出卖人过错造成的办证延迟，被告不承担违约赔偿责任。二、被告请求法院依法调查取证，完善因政府主管部门的原因造成房产证迟延办理的证据链。综上所述，逾期办证并非被告的责任，原告要求被告支付逾期办证违约金的主张，没有事实和法律依据。为此，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下： 被告已取得涉案房屋楼盘的《澄迈县商品房预售许可证》。原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定原告购买被告开发位于澄迈县老城经济开发区富音北路与北二环路交汇处东南侧的海南·甘肃家园X号综合楼X单元X层XXX号商品房，房款总价为539878元，原告以一次性付款方式付款。《合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属登记证书。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之3向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。《合同》附件七《补充协议》第四条关于产权登记的补充约定：在办理房产证的过程中，买受人应严格按照出卖人要求提供相关资料及费用，如因买受人的原因造成房产证迟延办理，出卖人不承担任何责任；若因政府主管部门的原因造成房产证迟延办理的，出卖人亦不承担任何责任。合同签订后，原告按约定支付全部购房款给被告。被告于2016年12月29日向原告交付房屋，2019年8月1日，涉案房屋完成房屋不动产权登记，原告取得涉案房屋不动产权证。 另查明，澄迈县自2016年6月30日起实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证统一办理为不动产权证。 再查明，原告刘慧等人与被告商品房销售合同纠纷28案在二审过程中，海南省第一中级人民法院根据被告的调查取证申请，向澄迈县不动产登记中心发出《关于甘肃家园项目（景园悦海湾）不动产权证办理情况的调查函》，澄迈县不动产登记中心作出《复函》，答复主要内容为：恒润达公司开发建设甘肃家园项目于2017年8月31日向澄迈县不动产登记中心申请办理该项目4#楼和5#楼的房屋不动产权首次登记，于2017年9月14日审批办结，已颁发琼（2017）澄迈县不动产权第XXXX号、第0021746号不动产权证。后因土地使用性质和楼栋落宗等历史遗留问题，上述两证被澄迈县不动产登记中心注销，并对恒润达公司的澄迈县海南·甘肃家园项目的不动产权证登记材料不予受理。经二审法院审理查明，被告开发建设的澄迈县海南·甘肃家园项目4#楼、5#楼的不动产权证于2017年10月25日被注销，该项目3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼于2019年4月19日取得不动产权证。 本院认为，本案的争议焦点主要是：一、被告是否应承担逾期办证的违约责任。二、逾期办证的违约金应如何计算。 一、关于被告是否应承担逾期办证的违约责任的问题。《合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同约定履行各自的权利义务。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2016年12月29日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋不动产权证，即2017年3月29日前办理房屋不动产权证，涉案房屋于2019年8月1日才办理不动产权证，已超过合同约定的办证期限，被告应承担逾期办证的违约责任。被告主张其不应承担逾期办证违约责任的主张不成立，本院不予支持。 二、关于逾期办证的违约金如何计算的问题。办理涉案房屋不动产权证的前提是必须先办下整栋楼的不动产权证，再进行相应的分割。根据查明的事实，被告开发建设的澄迈县海南·甘肃家园项目于2017年8月31日向澄迈县不动产登记中心申请办理该项目4#楼和5#楼的房屋不动产权首次登记，于2017年9月14日审批办结，后因土地使用性质和楼栋落宗等历史遗留问题，上述两证于2017年10月25日被注销后，澄迈县不动产登记中心便暂停办理澄迈县海南·甘肃家园项目的不动产权证登记工作。直至2019年4月19日，涉案房屋所在楼栋才取得不动产权证。涉案房屋的延迟办证，并非因被告不作为、不积极履行办证的合同义务，而与政府部门暂停办理涉案房屋所在项目的不动产权证登记工作有关，并非全系被告原因所致。根据涉案《合同》附件七《补充协议》第四条的约定，从政府部门暂停办理涉案项目不动产登记工作开始直至涉案房屋所在楼栋取得不动产权证的时间不应计入被告逾期办证的违约天数应予扣减，即自2017年10月25日至2019年4月19日止，共计扣减违约天数542天。如前所述，被告应于2017年3月29日前为原告办理涉案房屋的不动产权证，被告逾期办证的违约时间从2017年3月30日起计算，直至2019年7月31日止（共计854天），扣减违约天数542天，被告应承担逾期办证违约责任的违约天数为312天，应支付的违约金为25266元（539878元×0.00015×312天）。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下: 一、被告澄迈恒润达实业有限公司于本判决书生效之日起三十日内向原告马超支付逾期办证违约金25266元； 二、驳回原告马超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费767元（原告马超已交纳），由原告马超负担491元，被告澄迈恒润达实业有限公司负担276元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 李春草 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 吴维天 书 记 员 李文欣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。