黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初284号原告:黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区金香中路58号会展城上城三期B3栋四层。法定代表人：孙杨，职务总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。被告：张先岭，男，1981年10月25日出生，汉族，住哈尔滨市松北区。原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司（以下简称新松公司）与被告张先岭追偿权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新松公司的委托诉讼代理人霍永成到庭参加诉讼。被告张先岭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故依法缺席审判。本案现已审理终结。新松公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除新松公司与张先岭签订的《商品房买卖合同》；2.判决张先岭协助新松公司办理《商品房买卖合同》撤销登记备案的相关手续；3.判决张先岭返还新松公司被划扣的保证金7565.98元；4.判决张先岭给付自2019年5月17日至2019年12月23日（合计222天）的违约金8398元，并以代付款金额7565.98元为基数，按照月利率2%标准支付自2019年12月24日起至代付款项实际清偿之日止的违约金；5.判决张先岭给付解除合同违约金96,894.40元（以总房款484,472元的20%计算）；6.判决张先岭支付新松公司律师费10,771元；7.判决张先岭承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年3月23日，新松公司与张先岭签订《商品房买卖合同》及附件，后新松公司与上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称浦发银行哈分行）签订《浦发银行商品房按揭合作协议书》。《商品房买卖合同》约定，张先岭以贷款方式购买新松公司开发建设的香坊区会展城上城二期5#楼2单元23层2号房屋。附件四即《合同补充协议》约定，在甲方担保期间，若乙方拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用导致甲方代偿的，自甲方发出通知之日起30日内，乙方应全额向甲方返还代付款项，并按甲方代其向贷款银行还款金额每日5‰的标准向甲方支付违约金，乙方超过上述期限未能向甲方返还全部代偿款项，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取乙方总房款20%的违约金，由此给甲方造成的一切损失(包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更税费等)由乙方承担。《浦发银行商品房按揭合作协议书》约定，由新松公司为张先岭的贷款向浦发银行哈分行承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，浦发银行哈分行为张先岭办理按揭贷款，贷款金额为330,000元，约定等额本息还款，每期还款日为15日。后张先岭多次到期未能偿还银行贷款，导致新松公司先后代其偿还银行贷款本息、罚息共计9360.32元。2019年7月18日，新松公司已通过EMS向张先岭发出违约通知单，催告其应按照约定于1个月内偿还新松公司代付款项及违约金，但张先岭至今未返还。根据法律规定，新松公司与张先岭之间系合法的商品房买卖合同关系，由于张先岭未能按期偿还银行贷款导致新松公司保证金账户已被银行多次划扣，给新松公司造成重大经济损失，其行为已构成违约。故新松公司诉至法院。张先岭未出庭、未答辩。新松公司围绕诉讼请求依法提交了证据，张先岭未举证、未质证。对新松公司举示的证据，本院认定如下：证据1.《商品房买卖合同》及附件，2.《浦发银行个人购房担保借款合同》，证据3.《浦发银行商品房按揭合作协议》，证据4.上海浦东发展银行特种转账贷方传票1张，证据5.解约通知及送达状态查询单各1份，证据6.律师费发票及《民事诉讼委托代理合同》各1份，以上证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，浦发银行哈分行与新松公司签订《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》，约定：浦发银行哈分行同意对新松公司开发的会展城上城三期项目商品房的购房人提供个人购房按揭贷款，贷款最高限额为9.5亿元，按揭额度有效使用期限自2014年5月8日起至2018年5月8日止，期满未使用的额度经浦发银行哈分行同意后可以展期；新松公司同意《自个人购房借款合同》签订之日起至购房人（借款人）取得产权证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交给浦发银行哈分行收执之日止，对购房人（借款人）所欠浦发银行哈分行的全部借款本息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在浦发银行哈分行开立保证金专户，按照按揭贷款余额的2%存入保证金账户并承担质押担保责任；当借款人不能按期还本付息时，由新松公司代为偿还，浦发银行哈分行有权直接从保证金账户直接划扣。2015年3月23日，新松公司与张先岭签订《商品房买卖合同》（合同编号：231509082015000331）及附件，约定：张先岭购买新松公司开发的坐落于香坊区××与××交口向东600米南侧会展城上城二期5#楼2单元23层2号房屋，单价为484,472元，并约定张先岭于签订合同当日向新松公司交付首付款154,472元，余款330,000元由张先岭向银行办理贷款支付给新松公司，具体事宜见附件四。附件四即《合同补充协议》约定：新松公司担保期间，若因张先岭拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用导致新松公司代偿的，自新松公司发出通知之日30日内，张先岭应全额向新松公司返还代付款项，并按新松公司代其向银行偿还贷款金额每日5‰的标准支付违约金；张先岭超过上述期限未能向新松公司返还全部代偿款项，新松公司有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取张先岭总房款20%的违约金；由此给新松公司造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由张先岭承担；双方通知的方式：用挂号邮寄信函或EMS发出，所有书面通知的送达，除有特别约定外，均以双方在《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人为准；用挂号邮寄信函或EMS发出的通知，以寄出后的第3日视为送达，新松公司发出通知后，如果7日内没有收到张先岭明确的答复，视为默认新松公司意见。后张先岭与浦发银行哈分行签订《个人购房担保借款合同》（编号：65092015100846130301），约定：张先岭向浦发银行哈分行借款330,000元，用于购买涉案房屋，贷款期限自2015年3月31日起至2040年3月31日止，共计25年，每期还款日为每月15日。《个人购房担保借款合同》签订后，浦发银行哈分行向张先岭发放了购房贷款330,000元。2019年5月16日，因张先岭未能按期偿还浦发银行哈分行购房贷款，新松公司代其向浦发银行哈分行代偿购房贷款本金、利息、罚息共计7565.98元。此款张先岭至今未给付新松公司。2019年7月18日，新松公司向张先岭预留的地址发出催款通知，该邮件投递信息显示：2019年7月19日投递签收，签收人为他人代收。另查明，张先岭至今未办理涉案房屋的进户手续。本院认为，新松公司与浦发银行哈分行签订的《浦发银行商品房按揭合作协议书》、新松公司与张先岭签订的《商品房买卖合同》、张先岭与浦发银行哈分行签订的《购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张先岭向浦发银行哈分行贷款330,000元用于购买新松公司开发建设的房屋，在该房屋办理产权登记前，由新松公司为张先岭的贷款承担阶段性连带责任保证。按新松公司与张先岭的约定，在新松公司担保期间，若因张先岭拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用导致新松公司代偿的，自新松公司发出通知之日30日内，张先岭应全额向新松公司返还代付款项，并按新松公司代其向银行偿还贷款金额每日5‰的标准支付违约金，超过30日未返还上述全部款项及支付违约金，新松公司有权单方解除《商品房买卖合同》。新松公司在张先岭的贷款出现逾期后，已代其向浦发银行哈分行偿还贷款、逾期利息及罚息，并已向与张先岭在《商品房买卖合同》中约定的预留送达地址邮寄送达了催款通知，张先岭仍未返还新松公司代偿款项，该行为符合双方约定的合同解除条件，双方签订的《商品房买卖合同》应当解除，张先岭应在《商品房买卖合同》解除的同时协助新松公司办理撤销该合同登记备案的相关手续并向新松公司返还房屋。故新松公司要求解除与张先岭签订的《商品房买卖合同》，并要求其协助新松公司办理《商品房买卖合同》撤销登记备案相关手续及返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。按照《商品房买卖合同》中附件四的约定，张先岭应当返还新松公司代付款项并按照每日5‰支付代偿款项的逾期付款违约金，并按照房屋总价款的20%向新松公司支付解除《房屋买卖合同》的违约金。本案中，新松公司要求张先岭给付代付款项的违约金系弥补因张先岭逾期返还新松公司代付款项而给新松公司造成的经济损失，而新松公司要求张先岭按照房屋总价款的20%支付的违约金系因张先岭违约造成双方《房屋买卖合同》解除而产生的惩罚性违约金，二者性质不同，可以分别主张。张先岭尚欠新松公司代偿款7565.98元，故新松公司要求张先岭给付欠款7565.98元的诉讼请求，本院予以支持。新松松公司于2019年5月16日代张先岭向浦发银行哈分行偿还贷款7565.98元，故新松公司要求张先岭按照月利率2%的标准支付自2015年5月16日起开始计算的违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。新松公司要求张先岭按照房屋总价款20%支付解除合同违约金96,894.40元，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。新松公司与张先岭在《商品房买卖合同》中约定，由于合同解除给新松公司造成的包含律师费在内的损失应当由张先岭承担。新松公司举示《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票证明其已就本案纠纷产生上述律师费，故新松公司要求张先岭给付律师费10,771元的诉讼请求，本院予以支持。新松公司与张先岭解除《商品房买卖合同》后，应当及时与浦发银行哈分行结清张先岭尚未偿还的全部贷款，并将张先岭已向浦发银行哈分行偿还的贷款、张先岭已向新松公司缴纳的购房首付款等费用返还给张先岭。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与张先岭于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：231509082015000331）；张先岭于本判决生效之日起六十日内协助黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司办理本判决上述第一项中《商品房买卖合同》撤销登记备案的相关手续；张先岭于本判决生效之日起六十日内给付黑龙江新松鸿泰房地产开有限公司代偿款项7565.98元；张先岭于本判决生效之日起六十日内给付黑龙江新松鸿泰房产开有限公司逾期付款违约金（以7565.98元为基数，按月利率2%计算，自2019年5月16日起至欠款实际履行之日止）；张先岭于本判决生效之日起六十日内给付黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司合同解除违约金96,894.40元；张先岭于本判决生效之日起六十日内给付黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司律师费10,771元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2772元、公告费560元，合计3332元（黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司已预付），由张先岭负担，并于本判决生效之日起六十日内给付黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李朝阳人民陪审员  王 超人民陪审员  梁文光二〇二〇年十二月二十四日法官助理刘美玲书记员范慧君