广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初9281号原告：广州市鹿城宾馆旅业服务有限公司，住所地广州市荔湾区站前横路22号首层、三、四、五、六楼。法定代表人：郑伶芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：张子亮，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦嘉淇，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：广州产权交易所有限公司，住所地广州市越秀区五羊新城寺右新马路148-162号二楼。法定代表人：宋林泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈敏杰，该单位工作人员。委托诉讼代理人：苏诗铭，该单位工作人员。被告：广州知识城邻里中心开发有限公司，住所地广州市黄埔区中新广州知识城腾飞一街2号921房。法定代表人：黄晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄永发，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹锡锋，广东恒益律师事务所律师。原告广州市鹿城宾馆旅业服务有限公司（以下简称鹿城公司）诉被告广州产权交易所有限公司（以下简称产权交易所）、广州知识城邻里中心开发有限公司（以下简称知识城公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告鹿城公司的法定代表人郑伶芬及鹿城公司的委托诉讼代理人张子亮、韦嘉淇，被告产权交易所的委托诉讼代理人苏诗铭、知识城公司的委托诉讼代理人邹锡锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿城公司向本院提出诉讼请求：1.判令产权交易所、知识城公司返还投标保证金560000元及利息（利息以560000元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.判令产权交易所、知识城公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年12月30日，鹿城公司通过网络竞拍，以362416元/月租金的价格取得广州市黄埔区城南邻里中心B栋首层局部及3-6层物业(以下称“涉案物业”)的承租权。此后，鹿城公司一直在准备承租涉案物业经营酒店的前期工作，并对酒店的内部进行设计，支付了前期的设计费10万元。2020年1月中后旬，我国突然爆发新型冠状病毒××疫情。为避免人群集聚，鹿城公司经营的多家酒店被迫停止营业。受疫情影响，同比2019年2月-6月，鹿城公司经营的速8酒店(广州岗贝路店)、速8酒店(广州火车站店)以及鹿城公司实际控制人郑伶芬经营的速8酒店(广州三元里店)，营业收入合计减少近5749176.87元。其中鹿城公司经营多年的速8酒店(广州三元里店)因入不敷出，被迫于2020年5月关店不再继续经营。新型冠状病毒××疫情突然爆发并持续打击酒店行业的发展，鹿城公司正常收入在短时间内急剧减少，导致资金链断裂，并且不知何时可以恢复正常。鹿城公司在客观上已没有办法再继续投入巨大资金对物业进行装修及开办新酒店。为最大限度减少各方损失，鹿城公司只能放弃涉案物业的承租权，以利于知识城公司可以尽快再出租。因此，这是鹿城公司在缔约时所无法预见的非市场系统固有风险，且在缔约过程中鹿城公司也在为承租涉案物业经营做准备，并不存在恶意磋商的行为，鹿城公司不应承担缔约过失的责任，产权交易所和知识城公司应将鹿城公司支付的履约保证金560000元退还鹿城公司。被告产权交易所辩称，一、产权交易所根据知识城公司的委托发布并组织交易活动，并非鹿城公司所诉租赁合同关系的当事人，鹿城公司所诉租赁合同纠纷对象错误。产权交易所已按相关规定及知识城公司与产权交易所的《委托协议》内容无过错地履行了全部的挂牌交易手续。鹿城公司至今未履行签订《房屋租赁合同》及缴纳交易服务费，其行为已构成违约。作为独立的民事法人主体，鹿城公司的违约行为由其独立决定且仅与其自身因素相关，产权交易所无需对鹿城公司的财务状况等情况承担任何义务和责任。我国现已全面复工复产，并非新冠疫情严控期间，鹿城公司以疫情为由拒绝履行签订《房屋租赁合同》的义务且不予交纳交易服务费的请求无法律依据。二、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项：……当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。请求请法院依法驳回鹿城公司的全部诉讼请求。被告知识城公司辩称，一、鹿城公司未按约定与知识城公司签订《租赁合同》，已经构成违约。交易所和知识城公司有权按照约定没收鹿城公司缴纳的保证金作为违约金。2019年12月6日，知识城公司将“出租广州市黄埔区城南邻里中心B栋首层局部及3-6层物业项目”(项目编号：GZ2019DG203081)在交易所挂牌，其中“挂牌信息”明确约定“交易条件：2.承租方须于《成交确认书》生效之日起20个工作日内与出租方签订租赁合同。……”“诚意金交纳规则”约定：“保证内容：……5.意向方被确定为承租方后，应按照公告要求签订《成交确认书》《租赁合同》，并按约定足额支付交易服务费；……处置方法：1.符合资格且交纳交易保证金的意向方出现违反上述保证事项的任一情形的，须承担缔约过失责任，其交纳的交易保证金不予退回，作为违约金归本所和出租方所有，出租方因政策规定重新挂牌除外；……重大事项及其他披露内容：……6.意向承租方须在项目公告期内向产权交易所一次性缴纳诚意金1500万元，缴款单位开设的银行账户名称须与报名单位名称一致，公告期结束后，意向承租方通过资格审核的，其所缴纳的诚意金中560000元自动转为交易保证金，剩余部分由产权交易所不计息原路径退回；意向承租方未通过资格审核的，其所缴纳的诚意金由产权交易所于资格审核结束之日起5个工作内不计息原路径退回。交易所与知识城公司签订的《委托协议》第四条“特别约定”中约定：“在交易过程中，因意向方的违约行为导致交易不能继续的，该意向方（违约方）交纳的保证金不予退回，由乙方按交易保证金50%的比例扣除后，余额归甲方所有。”鹿城公司、产权交易所及知识城公司签订的《成交确认书》已于2020年1月2日生效。根据前述约定，鹿城公司至迟应当在2020年2月6日前与知识城公司签订《租赁合同》，并按《租赁合同》约定履行义务。鹿城公司未按期和知识城公司签订《租赁合同》的行为己构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述规定，知识城公司在交易所网站所发布的招标公告、以及知识城公司与鹿城公司、交易所三方签订的《成交确认书》，对各方均具有约束力。鹿城公司未按约定与知识城公司签订《租赁合同》已经构成违约，鹿城公司应承担相应的违约责任。交易所和知识城公司也有权按照约定没收鹿城公司缴纳的保证金作为违约金。二、鹿城公司主张因新冠××疫情爆发的不可抗力事件，要求免除违约责任，没有理据。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避兔并不能克服的客观情况。”第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：“依法准确适用不可抗力原则。……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”根据上述规定，此次新冠××疫情爆发后，鹿城公司既未提供证据证明因为新冠××疫情影响导致其不能与知识城公司签订《租赁合同》，也未及时通知知识城公司。2020年4月20日，鹿城公司向知识城公司发出《关于物业资金的申请书》，告知知识城公司因新冠××疫情对整个酒店行业影响很大，鹿城公司无力继续按照竞拍约定的条件继续与知识城公司签订正式租赁合同，希望与知识城公司终止合作，并称如知识城公司不同意终止合作，可以将物业租金调整为50元/㎡，鹿城公司将保证动用一切力量继续履行协议。基于如下理由，知识城公司未予同意鹿城公司提出的物业租金调整的方案：1.鹿城公司单方要求降低租金没有法律依据。2.知识城公司是国有企业，且是通过产权交易中心公开招租，若知识城公司通过自行协商的方式降低租金，对其他意向承租人而言有失公允。3.本次新冠××疫情的影响可能是暂时的，而降低租金则涉及到整个合同履行期间的租金问题。4.国家、省市的相关文件，都仅仅涉及适当减免租金的问题，并未规定可以降低租金。2020年4月18日，鹿城公司法人发微信给知识城公司员工的聊天记录显示“小李啊你好，你那个方便把那个里面的那个平面图发给我吗？你那个不要大面积的，只是我这边的这个平面图能发给我一下吗？上次你发给我设计师了。因为我就想的话再多对比几家看一下啊，麻烦你啊。”（系语音聊天记录转换）。2020年4月21日，知识城公司员工将“城南邻里中心B栋”的CAD图发给鹿城公司法人，并告知“郑总，项目B栋的CAD图看，可以发给对方参考。”鹿城公司法人回复“李经理，收到谢谢”。2020年4月30日，知识城公司员工将命名为“租赁合同（宾馆酒店）”、“房屋租赁合同补充协议”的两份文件通过微信发给鹿城公司法人，鹿城公司法人回复“收到谢谢”。以上事实说明，新冠××疫情并未导致鹿城公司不能履行与知识城公司签订《租赁合同》的义务。鹿城公司是故意违约不与知识城公司签订《租赁合同》，因此鹿城公司主张因疫情爆发的不可抗力事件，要求免除其违约责任，没有理据。鹿城公司的违约行为已经导致涉案物业至今未能重新出租给其他人。涉案物业闲置给知识城公司造成的损失已经远远高于知识城公司没收的保证金。因涉案物业迄今尚未出租，知识城公司暂时无法确定鹿城公司的违约行为给知识城公司造成具体损失的金额。知识城公司保留待确定具体损失金额后再另案主张鹿城公司赔偿实际损失的权利。综上，知识城公司认为，鹿城公司的诉讼请求没有事实和法律依据。恳请法院依法审理，全部驳回鹿城公司的诉讼请求。经审理查明，广州产权交易所网站于2019年12月6日发布出租位于广州市黄埔区九龙大道何棠下地铁站B出口旁的广州市黄埔区城南邻里中心B栋首层局部及3-6层物业项目。挂牌时间为2019年12月6日至2019年12月25日，起始价为187416元。出租用途为酒店及住宿业，出租面积为5206平方米，租赁期限为12年，上述标的已取得穗知识城规建证[2016]54号《建设工程规划许可证》。上述公告中诚意金交纳规则约定，诚意金收取方式为固定诚意金，金额为15000000元。保证内容：（5）意向方被确定为承租方后，应按照公告要求签订《成交确认书》《租赁合同》，并按约定足额支付交易服务费。处置方法：（1）符合资格且交纳交易保证金的意向方出现违反上述保证事项的任一情形的，须承担缔约过失责任，其交纳的交易保证金不予退回，作为本所和出租方所有，出租方因政策规定需重新挂牌除外。交易条件约定，重大事项及其他披露内容：5.物业预计交付时间为2020年3月前，租赁期限为12年整（自2020年3月1日至2032年2月29日止），免租期6个月（自2020年3月1日起至2020年8月31日止）。6.意向承租方需在项目公告期内向产权交易所一次性缴纳诚意金1500万元……公告后，意向承租方通过资格审核的，其所缴纳的诚意金中人民币56万元自动转为项目交易保证金，剩余部分由产权交易所不计息原路退回。2019年12月10日，鹿城公司签订《承诺书》，载明：1.本意向承租方如被确认为承租方，须按照出租方提交的租赁合同版本与出租方签署租赁合同。6.已知悉：本意向承租方须在项目公告期内向产权交易所一次性缴纳诚意金人民币1500万元……公告期结束后，本意向承租方通过资格审核的，其所缴的诚意金中人民币56万元自动转为项目交易保证金，剩余部分由产权交易所不计息原路径退回；本意向承租方未通过资格审核的，其所缴纳的诚意金本金由产权交易所于资格审核结束之日起5个工作日内不计息原路径退回。2019年12月27日，鹿城公司的资格审核通过，具备参与涉案租赁物竞价资格。2019年12月30日，鹿城公司以362416元的成交价格竞得上述租赁物，并于2019年12月31日与产权交易所、知识城公司签订《成交确认书》，第三条约定承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按租赁合同的约定支付交易价款，以及向广州产权交易所有限公司支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任。（交易服务费可在承租方缴纳的交易保证金中扣付）。2020年4月15日，知识城公司向鹿城公司发出穗邻发〔2020〕15号《催签合同通知书》，催促鹿城公司于2020年4月22日与知识城公司签订租赁合同并支付合同价款。上述通知书通过EMS快递方式邮寄给鹿城公司并于2020年5月28日由速8酒店前台签收。2020年4月20日，鹿城公司向知识城公司发出《关于物业租金的申请书》，载明因受疫情影响，酒店行业遭遇经营困境，故其无力继续按照竞拍约定的条件继续与知识城公司签订正式租赁合同，希望终止合作。如不同意终止合作，如知识城公司可以将物业租金调整至50元/㎡，则鹿城公司将继续履行协议。2020年5月25日，知识城公司向产权交易所发出穗邻函〔2020〕26号《复函》，载明鹿城宾馆最迟应在2020年2月6日前与知识城公司签订租赁合同，鹿城宾馆至今未和知识城公司签订租赁合同的行为已构成违约。鹿城宾馆主张解除合同的依据不足。要求产权交易所扣除50%交易服务费后将剩余50%保证金支付给知识城公司。2020年5月29日，产权交易所向鹿城公司发出《的复函》，载明因鹿城公司未按照约定时间与出租方签订租赁合同，故不予退还其保证金，保证金扣除50%后，剩余50%作为违约金划至出租方指定账户。为证实受疫情影响，营业收入减少，鹿城公司提交其经营的速8酒店（广州岗贝路店）、速8酒店（广州火车站店）2020年1月1日-9月16日、2019年1-12月的营业收入数据，数据显示：速8酒店（广州岗贝路店）2020年1月1日-9月16日的收入分别为：2020年1月：482593元、2月：9085元、3月：151807.56元、4月：211089.5元、5月：490599元、6月：485363元、7月：630566元、8月570197.6元，9月1日-16日：64406元。2019年1月-12月每月营业收入约为438687元～811890元之间。速8酒店（广州火车站店）2020年1月1日-9月16日的收入分别为：2020年1月：388696元、2月：44286元、3月：234128元、4月：215651元、5月：252795元、6月：389261元、7月：563466元、8月：488319.01元、9月1日-16日：45556元。2019年1月-12月每月营业收入约为469541元～834547元之间。上述营业收入数据获取方式2020年9月16日经广东省广州市广州公证处进行公证。另查明，广州产权交易所于2020年11月11日，经广州市市场监督管理局核准改制，改制后名称为广州产权交易所有限公司。以上事实有《关于物业租金的申请书》《复函》《成交确认书》《催签合同通知书》《的复函》《公证书》《企业改制通知书》、网页信息及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案鹿城公司竞得涉案租赁物的使用权后，尚未与出租人知识城公司签订租赁合同，故本案案由应当为缔约过失责任纠纷，并非租赁合同纠纷，本院对此予以更正。知识城公司委托产权交易所对外发布涉案租赁物的招租竞价公告，鹿城公司依照规定竞价取得涉案租赁物的使用权，知识城公司与鹿城公司之间关于租赁涉案租赁物进行了缔约行为且已达成合意。鹿城公司应当依照竞价规则与知识城公司在约定的期限内签订租赁合同并支付租金。现鹿城公司以自身经营受疫情影响为由主张退还保证金并支付利息，故本案争议的焦点在于鹿城公司自身经营受疫情影响是否是不可抗力，该不可抗力是否导致鹿城公司无法继续租赁涉案租赁物。对此本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。今年发生的“新冠”疫情符合上述不可抗力的构成要件，应当视为不可抗力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因此，在不可抗力事件发生后是否应当免责应当视不可抗力是否造成合同不能履行、合同目的无法实现的程度而定。再次，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二点的规定：“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”而本案中，鹿城公司竞得涉案租赁物的使用权后，鹿城公司虽主张其营业收入减少，但根据其提交的2020年1-9月营业收入显示，从2020年3月开始，每月营业收入均在不断上涨，至2020年8月，营业收入已趋近2019年平均月营业收入，且根据竞价公告显示，涉案租赁物的租赁期从2020年3月1日开始，总租赁期为12年，免租期为2020年3月1日至2020年8月31日。由此可见，受疫情影响的期间涉案租赁物尚处于免租期，疫情对酒店行业营业收入的影响仅是短暂的几个月，并不会持续影响到鹿城公司对涉案租赁物12年的租赁期间，鹿城公司营业收入的减少并未导致涉案租赁物租赁关系无法继续履行，其以经营收入减少为由拒绝继续履行竞价约定无理据，对其该项意见本院不予采信。最后，依照产权交易所发布的关于涉案租赁物的竞价规则约定“意向方被确定为承租方后，应按照公告要求签订《成交确认书》《租赁合同》，并按约定足额支付交易服务费”“符合资格且交纳交易保证金的意向方出现违反上述保证事项的任一情形的，须承担缔约过失责任，其交纳的交易保证金不予退回，作为本所和出租方所有。”鹿城公司未依照上述规则与知识城公司签订《租赁合同》，违反上述竞价规则，故其要求产权交易所和知识城公司返还投标保证金560000元及利息的诉讼请求本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二点，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市鹿城宾馆旅业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9400元，由原告广州市鹿城宾馆旅业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周荧辉人民陪审员  徐志鹏人民陪审员  陆洁钰二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  张 敏张园