北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初21375号原告：江培格，男，1963年1月27日出生，汉族，华优建筑设计院有限公司员工，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：章勤，北京市两高律师事务所律师。被告：北京博大开拓热力有限公司，住所地北京市经济技术开发区运成街10号。法定代表人：李树栋，执行董事。委托诉讼代理人：梁彬，北京市名谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣婷，北京市名谦律师事务所实习律师。被告：北京中协物业管理有限责任公司，住所地北京市经济技术开发区。法定代表人：戴新，总经理。委托诉讼代理人：马庶民，男，北京中协物业管理有限责任公司员工。原告江培格与被告北京博大开拓热力有限公司（以下简称博大公司）、被告北京中协物业管理有限责任公司（以下简称中协公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江培格，被告博大公司的委托诉讼代理人梁彬，被告中协公司委托诉讼代理人马庶民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江培格向本院提出诉讼请求：1．博大公司与中协公司连带赔偿江培格北京经济技术开发区天华园二里二区52-E1101号二层房屋被水泡后产生损失304350元；2．博大公司与中协公司连带赔偿江培格北京经济技术开发区天华园二里二区52-E1101号二层房屋空置损失369000元；3．本案诉讼费用由博大公司、中协公司承担。事实和理由：2014年，江培格的房屋因博大公司提供供暖设备的放气阀漏水被严重浸泡，江培格找博大公司、中协公司协商解决放气阀漏水对房屋造成损失的赔偿事宜，二者相互推诿，拒绝对江培格的房屋进行补救措施，对放气漏水未进行处理维修，使江培格房屋一直处于侵权状态，导致房屋无法居住且无法出租，一直空置至今，给江培格造成巨大经济损失。江培格为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告博大公司辩称，不同意江培格的诉讼请求，其主张没有事实和法律依据。江培格称漏水时间是2014年，截止至2019年期间，江培格没有就赔偿问题向博大公司主张过，已经超过诉讼时效。江培格亦未就房屋漏水原因进行鉴定，博大公司不认可因果关系。2014年7月，江培格曾向博大公司报修，称有漏水情况，博大公司到场发现没有漏水情况，江培格的损失可能是屋顶漏水导致。江培格居住顶层，2010年江培格的房屋屋顶曾经漏水。中协公司接手后，2012年7月21日，江培格以此理由要求中协公司对防水进行维修。因此，江培格所称房屋被泡情况与博大公司无关。江培格所称漏水时间是2014年，在2015年及以后，都有租户向物业公司报修暖气不够热情况，江培格房屋是有人居住的，但2014年到现在长达五年时间，江培格既不向博大公司主张权利也不自行修缮，属于扩大损失，江培格怠于管理自己的财产导致损失扩大，无权向侵权人主张赔偿。被告中协公司辩称，我方没有义务赔偿江培格，与我方无关，江培格起诉已经超过诉讼时效；关于房屋空置损失，因涉案房屋没有空置，不同意承担江培格损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江培格系北京经济技术开发区天华园二里二区52-e-1101房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，建筑面积为295．18平方米。自1997年11月起，博大公司为涉案房屋所在小区提供供暖服务，博大公司为该物业所在小区的供暖单位。经询，博大公司与中协公司均认可，2013年、2014年双方签署过代为维修协议，2014年11月14日前由中协公司负责热力管道的维修维护，自2014年11月15日起，涉案房屋所在小区的供暖系统维修维护工作正式交由博大公司负责。江培格称在2014年12月因楼顶热力管道排气阀爆裂漏水导致涉案房屋被水浸泡，造成装修及家具损失。经本院现场勘验，涉案房屋系二层复式结构，位于所在楼宇顶层。该楼公共屋顶铺设有热力管廊，管廊中为热力管道，部分管廊位于涉案房屋上方。江培格称热力管道排气阀位于涉案房屋主卧室及卫生间上方，排气阀爆裂后水流直灌而下，博大公司及中协公司曾前往解决，之后涉案房屋一直存在渗水情况。江培格在本案中主张的系涉案房屋二层的损失。为证明涉案房屋泡水情况及财产损失，江培格向本院提交了其分别于2017年11月7日、2019年11月7日拍摄的涉案房屋、家具照片以及《工程预算书》。照片内容涉及墙体、地板及家具等；《工程预算书》由北京名高典雅装饰装潢有限责任公司于2015年10月20日出具，施工工程项目总价304350元，包括拆除工程、基础工程、装修工程、水电工程、家具工程及其他工程。江培格向本院提交了其朋友阎庆贤的书面证人证言，其上载明：“我与江培格系球友关系，在2014年冬季去找原告江培格打球，看见原告江培格正与十几个人在原告家二楼沟通房屋被水浸泡一事，十几个人是热力公司和该小区物业的相关人员，三方看完现场明确了是因房屋热力管道排气阀不能自动排气而爆裂造成漏水，特此证明。”江培格向本院提交与博大公司工作人员“韩经理”的通话录音，欲证明双方于2016年11月8日沟通协商涉案房屋被泡水事宜，录音主要内容如下：江培格对韩经理说“韩经理，14年我家房屋被泡是你过来处理的”，韩经理回复“我把这个情况跟相关部门负责人也说了，因为在您顶层那泡水然后把这个保温层也破坏了”；江培格称“你们接手之后14年又给被泡了，我跟你们说了几次让你们领导来坐下商量怎么解决，对纠纷咱们一并把这些问题都解决掉”，韩经理回复“这样吧，咱们就开诚布公的谈一下，双方这个事早晚也得解决，您这边有几点要求我们公司给您解决的问题一是热水不热的问题，安装换气阀的问题是吧……”；江培格又称“14年房屋又泡了让你们来解决没人来解决”，韩经理回复“我一会上楼和负责人沟通一下这件事”、“一个是咱们先抛开暖气费的问题，咱们先解决热水不热，然后安装这个换气阀的问题。第二个咱们看看怎么把室温给他提高点”，韩经理还称“这两天可能是确实挺忙……，这些事我确实是跟我们单位两边的负责人，包括客服、维修这边，都说了这个事……，到时候到实地上门安装的时候，到时候咱们再沟通一下……，有什么问题您再检查一下”，江培格回复“可以可以”，并称：“我说那个14年被泡的时候是你来过是吧”，韩经理回复“我有印象，我有印象应该是去过”；江培格“要解决三个事，一个就是咱们那个屋顶的保温层的问题，想办法问问怎么去处理”，韩经理回复“保温层这个您有什么好的建议，就是说在工程上，怎么尽量把保温层给他恢复一下”。博大公司认可该录音真实性，但辩称录音中韩经理未直接承认泡水情况存在。江培格向本院提交了2019年10月24日与中协公司“柴总”通话录音。通话录音中江培格对柴总说：“14年冬天泡水这件事，你来过，物业公司的人也来过，咱们三方一起交涉，自动排气阀泡水我们都在场确认，这个事你也在，我现在就想确认……”，柴总回复“我当时也没说什么，我带人扫水去了，你家屋顶放气阀泡的水，给你家泡了，我组织物业的工作人员扫水去了，不及时扫水就会把10层的水也给淹了，损失就大了，我们第一时间联系热力公司，他们来人看过了，你们谈就行了，我们就撤场了，这就是事实，当时我们物业也没说什么，还用说吗？是暖气泡水就热力”，江培格又称“我再给您更正一下啊，不是暖气泡水，是屋顶的自动排气阀爆裂泡水”，柴总回复：“这些都属于供暖系统里，就是暖气系统跑的水嘛……而且我去过你家三次了”。经询，柴总系中协公司总经理柴恒毅，中协公司认可该录音真实性，但辩称江培格在录音中存在误导。案件审理中，博大公司称江培格分别于2012年7月21日、2014年7月份报修漏水后，博大公司派人前去对排气阀进行检修，没有发现问题，又称排气阀系消耗品，定期会检查换新，漏水情况可能是雨水倒灌管井内。另查，博大公司曾于2016年7月因供用热力合同纠纷将江培格起诉至本院，要求江培格支付2008年至2016年共8个供暖季的供暖费，本院以（2016）京0115民初11115号案件立案受理。江培格在该案件2016年8月23日庭审中提起反诉称：“博大热力公司的热力阀门爆裂导致涉案房屋泡水，要求博大热力公司赔偿财产损失。”本院释明并非同一法律关系，应另行起诉。2017年10月16日，本院作出民事判决书，江培格对判决结果不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉：1．请求依法撤销（2016）京0115民初11115号民事判决书；2．依法驳回博大公司的诉讼请求；3．依法改判博大公司承担赔偿其泡水经济损失（家具腐烂、变形损失等）10万元，并采取补救措施的违约责任；……。北京市第二中级人民法院于2018年2月28日作出（2018）京02民终1241号民事判决书，判决驳回江培格的上诉请求，并述：“对于江培格上诉要求赔偿漏水造成的财产损失之请求，该请求系侵权之诉，与本案共用热力合同之诉不属同一法律关系，不能成立本案反诉，江培格应另行诉讼解决，本案不予受理。”博大公司向本院提交了日期为2015年11月11日的居民入户维修单,欲证明试供暖期间涉案房屋报修暖气不热,经放气后正常,不存在江培格所称的放气阀漏水情况,该维修单显示报修内容为“暖气已热放气”，用户满意度为“非常满意”，用户签字为“魏朝称”。对此，江培格称当时涉案房屋一层出租出去了，涉及漏水的房屋时空置状态。博大公司还提交了（2018）京02民终1241号案件开庭笔录，以证明江培格一直在涉案房屋居住，因此不存在损失。中协公司向本院提交了日期为2019年8月24日的物业费水费收据、《大雄城市花园水表账簿》、三张日期分别为2016年7月16日、2017年7月20日、2018年7月26日的停车费收据以及（2016）京0115民初4777号民事判决书，欲证明江培格家中一直有人居住。物业费水费收据载有：收到52E1101“11406物业费2016．1．1-2017．12．31”、“水费3594”、“壹万伍仟元整”“15000支付宝”，交款人处载有手写签字：“江培格”；《大雄城市花园水表账簿》显示：楼号52，房号E-1101，业主：江培格，查表日期分别为2013年9月15日、2015年4月24日、2015年6月18日、2016年9月27日、2018年10月30日。案件审理过程中，江培格认可上述证据的真实性，但证明目的不认可，并称涉案房屋一层已经出租，二层因漏水未出租仅搁置物品，其本人偶尔居住。庭审中，江培格称自2014年12月漏水发生后，一直未对涉案房屋进行维修，因为应由博大公司及中协公司承担维修及赔偿义务。江培格曾就涉案房屋漏水原因及损失金额向本院提交鉴定申请，后撤回漏水原因鉴定申请。本院委托北京中勤永励资产评估有限责任公司（以下简称中勤永励公司）对涉案房屋因漏水导致房屋屋顶、墙体、家具等财产损失进行评估，该公司出具了中勤永励评字[2020]第3064号评估报告：本次评估采用市场价值，评估方法为成本法，评估基准日2020年11月20日，评估价值为55827元，其中房屋装修部分评估价格为44691元；物品，即天然乳胶床垫评估价格为11136元。江培格为此支付鉴定费5500元。本院依法向双方送达评估报告后，博大公司在指定异议期内提交书面异议，针对该异议，中勤永励公司予以回函。本院认为，双方争议的焦点主要在于涉案房屋漏水原因及诉讼时效问题，对此，本院分别进行评述。通常而言，漏水的成因具有多样性和复杂性,需由专业鉴定机构出具权威鉴定报告予以证明。就本案而言，江培格、博大公司、中协公司均未就漏水的成因申请鉴定，且对涉案房屋被水浸泡是否系由热力管道排气阀爆裂造成存在较大争议，但根据本案证据及庭审情况可以认定，涉案房屋被水浸泡与热力管道漏水存在因果关系，具体理由如下：首先，江培格提交的其与韩经理、柴恒毅之间的通话录音以及阎庆贤出具的证人证言相互印证，可以认定2014年冬季涉案房屋出现漏水，这与江培格所述称的漏水时间发生于2014年12月相符。柴恒毅在通话中称“我组织物业的工作人员扫水去了，不及时扫水就会把10层的也给淹了”，表明此次漏水水量较大且时间紧迫。其次，经本院现场勘验，涉案房屋位于楼宇顶层，热力管道在主卧室、走廊、卫生间上方横贯而过，而排水阀位于卫生间上方，结合涉案房屋受损现状，受损部位亦主要是主卧室、走廊及卫生间，此巧合亦佐证了该漏水原因。再次，博大公司称漏水可能是涉案房屋漏雨导致，但根据自然规律及生活常识，北方冬季几无雨水，更何况本案水量较大，且即使是夏季雨水，受损范围几无可能仅限于本案中的上述位置，故博大公司的该项抗辩意见本院不予采信。因此，综合本院现场勘验结果，当事人庭审陈述、通话录音、证人证言、照片相互印证，形成了较为完整的证据链条，已经达到高度盖然性的证明标准，博大公司、中协公司虽不认可，但未提交相反证据予以证明，故本院认定涉案房屋被水浸泡与热力管道漏水存在因果关系。关于诉讼时效问题。诉讼时效中断是指在诉讼时效期间进行中，因发生一定的法定事由，使已经经过的时效期间全部归于无效，待诉讼时效中断事由终结后，诉讼时效期间重新起算。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”该条第（四）项中“同等效力的其他情形”应符合两个特征：一是当事人希望通过享有审判权或仲裁权的裁决机构以裁判的方式确认和保护其权利；二是当事人借此方式表达行使权利的主张。本案中，江培格称排水阀爆裂发生于2014年12月，从其举证的录音中可知，博大公司、中协公司、江培格三方曾于2014年冬季协商解决涉案房屋被水浸泡事宜。因此,江培格主张损害赔偿权利的诉讼时效应自2014年12月开始计算，适用《中华人民共和国民法通则》两年普通诉讼时效的规定。2016年8月23日，江培格在（2016）京0115民初11115号案件庭审中提起反诉，要求博大公司赔偿被水泡的财产损失；2017年10月16日，本院作出（2016）京0115民初11115号民事判决后，江培格在法定期限内提起上诉，上诉请求包括要求博大公司赔偿涉案房屋泡水损失；2018年2月28日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终1241号民事判决。由上述事实可知，江培格在另案审理中多次以“反诉”、“上诉”形式期冀审判机关保护其权利，符合积极行使权利之条件，因此本院认定诉讼时效于2016年8月23日中断，且因上述两案件持续审理而持续中断，故诉讼时效期间应于（2018）京02民终1241号民事判决书作出之日即2018年2月28日重新开始计算。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”江培格于2019年6月27日向本院提起诉讼，诉讼时效期间并未届满，故本院对博大公司、中协公司关于江培格起诉时已超诉讼时效期间而丧失胜诉权的抗辩意见不予采纳。侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿。博大公司自认2014年11月15日开始负责涉案小区热力供暖系统的维护与维修事项，其未及时全面排查安全隐患，未尽到管理维护职责，导致热力管道漏水，给江培格造成财产损失，对此，博大公司存在过错，依法应当承担赔偿责任。经鉴定评估涉案房屋装修受损修复评估价格为44691元，天然乳胶床垫损失价值为11136元,合计55827元，本院对上述评估价格予以确认。对于江培格要求中协公司承担损失赔偿责任的诉讼请求，中协公司不负有对热力供暖系统维修维护义务，故该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于江培格主张的房屋空置损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。庭审中，江培格主张的房屋空置损失系自2016年1月起计算至2019年5月31日止。涉案房屋中供暖系统报修情况以及物业费、水费等缴纳情况表明，2015年至2018年期间涉案房屋中有人员居住且2015年11月进行过取暖报修，江培格虽称涉案房屋一层已出租，二层因漏水无法居住，但其未举证证明因2014年12月漏水或房屋一直渗漏导致2016年涉二层仍无法居住，江培格应承担举证不利的后果。并且，即使涉案房屋二层因漏水而无法居住，自2014年12月底至2016年已长达一年之久，江培格作为房屋所有权人应及时采取措施以防止损失扩大，故因此造成的房屋空置损失不应由博大公司赔偿。因此，江培格该项主张，无事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权法》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京博大开拓热力有限公司于本判决生效之日起十日内向江培格赔偿财产损失55827元；二、驳回江培格的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5245元，由江培格负担4810元（已交纳），由北京博大开拓热力有限公司负担435元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费5500元，由北京博大开拓热力有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年十二月三十日书记员  张瑞瑞