北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初4322号原告：刘哲，男，1983年5月23日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市东城区。公民身份证号码：×××。被告：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区零号区西北侧。注册号：110000005018665。法定代表人：郭东凯，总经理。委托诉讼代理人：崔增富，男，北京金谷科工贸集团公司退休返聘员工。原告刘哲与被告北京金谷科工贸集团公司（以下简称科工贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘哲，被告科工贸公司的委托诉讼代理人崔增富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘哲向本院提出诉讼请求：1．判令科工贸公司支付我逾期办理房屋权属转移登记违约金136596元；2．判令科工贸公司支付逾期交房违约金10000元；3．判令科工贸公司返还我产权代办费200元、契税3545元、登记费80元、测绘费121元。事实和理由：2007年4月30日，我与科工贸公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：科工贸公司将位于平谷区迎宾环岛x号楼x层x单元x（后变更为平谷区滨河街道x号楼x单元x）房屋出售给我，房款总价354703元。同时约定科工贸公司在2007年10月1日前将商品房交付给我，因科工贸责任，我未能在商品房交付之日起450日内取得房屋产权登记证书。合同签订后我向科工贸公司支付首付款114703元、余款240000元于2007年6月25日通过北京农村商业银行平谷支行支付给科工贸公司。2008年12月2日，我向科工贸公司预交了产权代办费200元、契税3545元、登记费80元、测绘费121元。因科工贸公司逾期交房，我曾诉至法院，2010年3月17日，我与科工贸公司的律师签订《和解协议》，科工贸公司于2010年4月16日支付逾期交房违约金，并保证2010年10月1日前为我办理房屋产权登记证书。后科工贸一直未履行义务。在政府协调下，我于2020年7月20日取得涉案房屋不动产权证书。并自行交纳了契税及登记费。我与科工贸公司之间的商品房买卖合同合法有效，我依约履行合同义务，科工贸公司应当承担延期办理房产证违约金、逾期交房的违约金，并退还预交的产权代办费、契税等，故我诉至法院。诉讼过程中，我放弃逾期交房的违约金和测绘费。科工贸公司辩称：不同意刘哲的诉讼请求。1．刘哲主张的房屋权属转移登记违约金不应由我公司承担。2005年8月22日，我公司与北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）签订了《金谷家园》建设工程补充协议，依据该补充协议第五条、第六条约定，我公司只出正当的相关手续，不参与该项目的经营管理活动，一切债权、债务均由华欣公司负责。2009年4月29日，我公司与华欣公司签订协议书，该协议书约定逾期办理产权登记发生纠纷，由华欣公司承担。故刘哲要求支付房屋权属登记违约金不应由我公司承担。2010年3月23日，平谷区政府会议纪要要求华欣公司负责房产销售，区住建委为项目办理手续。2．逾期办理房产证，我公司没有过错。如前所述，我公司只提供房产开发的手续，不参与经营管理。逾期办理房产证，均是由于华欣公司等原因造成的，我公司没有过错。3．虽逾期办证，但刘哲没有实际损失，且违约金过高，我公司申请法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定不予支持，如不能不予支持，则请求适当减少。我公司现已严重资不抵债，无力承担巨额赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月22日，金谷科工贸公司与华欣公司就合作开发金谷家园项目签订协议。2007年4月30日，刘哲与科工贸公司签订了《北京市商品房买卖合同》，约定刘哲购买平谷区迎宾环岛x号楼x层x单元x号楼房（后更名为：北京市滨河街道x号楼x层x单元x号）。合同约定，出卖人应当在2008年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向出卖人支付。合同签订后，刘哲支付首付款114703元，并办理的贷款手续。根据2008年12月2日其交纳产权代办费等费用的收据，2008年12月12日为交房日期，金谷科工贸公司称不清楚交房日期，故本院确认交房日期为2008年12月2日。刘哲称其于2010年3月17日与科工贸公司的律师达成和解协议，但未提供该律师的委托手续，科工贸公司不予认可，故本院对该和解协议不予确认。2009年4月29日，金谷科工贸公司与华欣公司签订《协议书》，约定金谷家园项目建设、房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记、物业管理等相关事宜与建筑商或业主（购房户）发生纠纷，由华欣公司负责并承担后果，若金谷科工贸公司败诉，有权向华欣公司及保证人宋向欣追偿。2014年3月5日，华欣公司向科工贸承诺：华欣公司负责给现金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与科工贸公司无关；如业主要求追缴逾期办理产权证违约金等责任，全部由华欣公司负责，由华欣公司负责给付，与科工贸无关。2020年6月20日，刘哲与科工贸公司签订《补充协议》，协议载明合同约定总房款354703元、实际结算总房款354552元，房款差额为151元。2020年7月20日，刘哲取得涉案房屋不动产权证书，并自行交纳了契税及登记费。另查明：金谷家园项目存在不符合规划等原因，完工后无法通过竣工验收。2019年10月17日，华欣公司因资不抵债破产注销。后经政府部门多方协调，2019年1月，科工贸公司开始为金谷家园小区购房人办理房屋所有权证书。上述事实，有双方当事人的陈述、北京市商品房买卖合同、购房款票据等证据在案佐证。本院认为：刘哲与科工贸公司签订《北京市商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。科工贸公司未按约定为刘哲办理不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。但考虑到涉案房屋未能按约办理产权登记，存在金谷家园项目不符合规划、实际责任人华欣公司资不抵债已破产注销等不可归责于科工贸公司一方的原因，且刘哲不能提供证据证明其因逾期办证造成的实际损失，故科工贸公司辩称违约金过高应予适当调整的辩解意见，本院予以采纳，本院根据法律规定以及合同约定、违约原因、合同履行情况、刘哲的实际损失等因素综合确定违约金数额。关于违约金的起算时间，因交房日期为2008年12月2日，并以此为时间点延长450天作为违约金的起算时间。因刘哲自行办理了房屋不动产权证书，刘哲要求退还已收取的产权代办费200元、契税3545元、房产证登记费80元，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后十日内支付原告刘哲逾期转移登记违约金13466元；二、被告北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后十日内返还原告刘哲产权代办费200元、契税3545元、登记费80元；三、驳回原告刘哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1554元，由原告刘哲负担1438元（已交纳），由被告北京金谷科工贸集团公司负担116元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  阮方二〇二〇年十二月二日书记员  吴心