内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民事判决书（2020）内0722民初844号原告：丛日旭，男，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：刘伟群，内蒙古讷莫尔律师事务所律师。被告：张钰莹，女，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：郭东桥，内蒙古纳文律师事务所律师。被告：莫力达瓦达斡尔族自治旗万和家园物业服务有限公司。法定代表人：焦天河，经理。委托诉讼代理人：石贵东，内蒙古诺敏律师事务所律师。原告丛日旭诉被告张钰莹和被告莫力达瓦达斡尔族自治旗万和家园物业服务有限公司（以下简称“万和物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，原告丛日旭明确诉求法律依据为财产损害赔偿法律关系。因此，本院依法变更本案案由为“财产损害赔偿纠纷”。原告丛日旭及其委托诉讼代理人刘伟群、被告张钰莹及其委托诉讼代理人郭东桥和被告万和物业公司的委托诉讼代理人石贵东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丛日旭向本院提出诉讼请求：1、要求被告张钰莹、莫力达瓦达斡尔族自治旗万和家园物业服务有限公司共同连带赔偿原告人民币171756.7元，其中包括物品损失费106960元；房屋租赁损失费22500元（3750元/月×6个月）（房屋租金为45000÷12个月=3750元/月，租金损失期限2020年4月8日至2020年10月1日，共计损失期限6个月）；取暖费损失1482.7元（供暖周期6.5个月、供暖费为9637.7元，损失期限为1个月）；营业损失费40854元（6809元/月×6个月）。2、要求本案被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2020年4月8日，原告在被告张钰莹处租用的莫旗尼尔基镇万和家园小区门市，楼内供热主管道发生漏水，造成原告所经营的台球室内设备设施被泡，损失严重。事发后原告依法向莫旗公证处申请证据保全公正。原告认为原告租用被告张钰莹房屋期间，供热主管道发生漏水，系房屋主体设施瑕疵造成，被告张钰莹作为该房屋所有权人对原告的各项损失应承担相应的民事赔偿责任，同时被告莫力达瓦达斡尔族自治旗万和家园物业服务有限公司作为物业公司，对主管道负有检查维修的义务，应对原告的损失承担连带赔偿责任。综合以上事实，为维护原告之合法权益，特向贵院提起诉讼，望查明事实，公正判决。被告张钰莹辩称，第一，对于事实部分：1、答辩人已经尽到了维修义务，向物业公司交了管道维修费，不应再承担任何责任。在答辩人与原告签订的租赁合同中第三条约定了室内自来水主管道和暖气主管道自然损坏由答辩人承担。因该小区存在专业的物业公司，答辩人个人无法维修，个人维修也不符合程序要求。因该房屋管道年久失修，被告万和物业公司向全楼用户统一收缴更换管道费用，向各个住户收费。答辩人在物业公司收取更换管道费用时积极缴纳了1744.05元用于更换管道，可以证实答辩人已经履行作为出租人应当维护房屋的义务；2、原告有配合维修的义务。原告不同意维修存在过错，扩大的损失应自行承担。在被告万和物业公司去维修时，原告拒不配合，要求赔付营业损失才同意维修。原告作为房屋的实际使用人，在房屋维修时应当尽配合义务。因原告不配合维修管道，导致其房屋损坏，原告自身存在过错，应对其过错承担相应责任。扩大损失部分也应当由原告自行承担。本小区内所有管道都已经更换，唯独原告不配合维修，导致没有及时更换管道。3、责任承担部分：溢水原因是因为管道老化导致，该管道部位为小区共有部位，物业对此有维护、防范、检查、疏通的义务，即使答辩人与原告存在租赁合同，但漏水原因是因为管道老化导致，应当由物业服务企业承担赔偿责任。答辩人按时缴纳物业费，并且额外缴纳了1744.05元用于更换维修管道。所以，答辩人对原告的损失不承担过错责任。对原告的损失没有赔偿义务。至于管道处于何种原因没有及时维修，应属于原告与物业公司之间的纠纷。第二、关于原告请求部分：原告方主张的物品损失费过高，答辩人对价格评估报告的真实性没有异议，但是对其评估认定的财产价值不认可。答辩人认为该评估报告认定的财产价值过高，与实际不符。原告店内所有财产是原告从他人手中通过兑店的形式所取得，即财产折损严重，评估机构没能结合财产的折旧情况，给出客观实际的价格评估结果。同时，该鉴定所给出的鉴定结论是所有财产的总计价值。但事实情况是原告的绝大多数财产都是可以修复的，并未达到报废的程度。因此，原告按所有财产均已报废向答辩人主张赔偿。答辩人对此不予认可。关于原告主张的房屋营业损失，因漏水事件发生于疫情期间，即使没有发生此事件，原告也无法正常营业，因此对于原告的以上主张不应得到支持。被告万和物业公司辩称，1、本案法律关系不明。被答辩人与张钰莹系房屋租赁合同关系，答辩人与张钰莹系服务合同关系。答辩人与被答辩人没有任何关系。被答辩人把答辩人列为被告于法无据。依据《合同法》第二百一十六条的规定，租赁合同中租赁物也要求同样适用物的瑕疵担保责任和权益的瑕疵担保责任。由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益。因此，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。因此，本案被答辩人的损失与答辩人无关。请求法院驳回其诉讼请求。2、答辩人不应承担赔偿责任。在本案发生前，2017年8月份，答辩人组织本小区内统一更换主管道，在更换到原告经营的门市时，被答辩人以影响经营而拒绝更换主管道，答辩人及时与张钰莹联系，协商无果之下，没有更换被答辩人使用的房屋内地热主管道。答辩人尽到了服务义务。2020年4月8日，被答辩人经营的商店供热主管道漏水，告知答辩人时，在5分钟内维修人员及时到场。第一时间关闭整栋楼的供热阀门，帮助被答辩人清理积水。在答辩人要求更换漏水管道时，再次遭受到被答辩人的强烈反对，造成关闭主阀门达10天之久。答辩人已经尽到了物业公司的义务，发生漏水事件造成的损失与答辩人没有关系。根据《呼伦贝尔市人民政府办公厅关于印发呼伦贝尔市物业管理办法（试行）的通知》呼政办发【2013】98号第六十三条第三款（三）的规定，答辩人尽到了组织、协调的义务，因此不应该承担任何责任。3、对于损失部分和张钰莹的答辩意见一致，同时补充如下，本案和万和物业公司没有任何利害关系。物业公司不应当成为本案被告。因为物业公司不是房主，对该房没有管理义务。当事人维修的时候，遭到原告拒绝，物业公司也尽到了服务义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认证如下：1、莫旗公证处公证书和公证费发票（内附光盘），以证明原告丛日旭因供热主管道漏水造成财产损失的情况。二被告经质证对真实性没有异议。但对记载的房屋面积和证明目的有异议，主张该公证书不能证明原告损失的具体数额。本院经认证，对该证据的真实性予以认定采纳，公证和现场录制时间为事发当日，可以客观反映漏水浸泡情况。2、莫旗日冕热力有限公司收费收据一张，以证明原告缴纳2019年度六个半月周期内取暖费9367.7元。二被告对该证据的真实性没有异议，但认为与本案无关联性，对证明目的不予认可。本院经认证，对真实性予以认定采纳。3、交费明细表一份，以证明被告张钰莹已经向被告万和物业公司交纳1744.05元的管道更换维修费用，尽到了出租人的维修义务，对原告丛日旭的损失没有过错，不承担赔偿责任。原告丛日旭经质证对真实性、合法性均不予认可，认为根据证据形式无法确定交纳费用和交纳日期，也无法达到证明目的。被告万和物业公司经核实追认2017年收到该笔费用，并主张此款用于购买管道材料和支付谢臣劳务费用，但实际因三方未达成一致协商结果，未进行更换维修。本院经认证，对被告张钰莹于2017年实际交纳1744.05元供热管道维修费用的事实予以认可。但是，根据证据形式和内容以此免除责任的证明目的不予采纳。4、国宏信（蒙·呼伦贝尔）（价）字2020第056号价格评估报告书、关于价格评估报告的补充说明和鉴定费票据，原告丛日旭对该组证据没有异议。被告张钰莹经质证对真实性没有异议，但认为认定案涉财产的价值与事实不符，没有按照现存价值评估，而是以原始的财产价值认定。大部分财产还可以修复，并未达到报废程度。被告万和物业公司经质证不认可该评估报告，认为评估价值过高，系在原值基础上评估，没有认定物品损害程度鉴定、折旧率鉴定和修复费用鉴定。本院经认证，对于二被告提出的异议问题当庭告知可申请鉴定人员出庭接受质询。但二被告均明确表示不申请。本院对该组证据的真实性予以认定采纳。本院经审理认定事实如下：原告丛日旭从2016年起承租被告张钰莹所有的××旗市经营台球厅。被告万和物业公司为该门市提供物业管理服务。被告张钰莹作为甲方、原告丛日旭作为乙方于2019年10月1日续签一份《门市房租赁合同》，租期从2019年10月1日至2020年10月1日，年租金为45000元，租金给付方式为每年一付。下年房租随行就市，同等条件下，原告丛日旭有优先承租权。同时，合同第三项约定“甲方在合同生效前，应该在门市房的电、水及门窗等各种设施已经维护，在确认没有损坏和能够正常使用后交付乙方。承租期间，地面、墙体、门窗损坏由乙方负责赔偿损失，室内自来水主管道和暖气主管道自然损坏由甲方负责维修，物品损坏由乙方负责包赔损失，乙方负责出租期间的防火、防盗。”合同签订后，原告丛日旭按照约定给付被告张钰莹一年房租费45000元。2020年4月8日涉案房屋内的供热主管道出现漏水，导致该房屋被浸泡，室内部分物品被浸湿。根据当日莫旗公证处的视频显示，地面有积水，房屋墙体壁纸、地面地毯、地上物品等均有不同程度的浸泡。事件发生后，原告丛日旭告知被告张钰莹和万和物业公司漏水的情况。二被告到达现场，被告万和物业公司将台球厅里的水排出。在案件审理过程中原告丛日旭申请对其装修损失和物品浸泡损失进行评估，法院委托国宏信价格评估集团有限公司呼伦贝尔市分公司作出国宏信（蒙·呼伦贝尔）（价）字2020第056号价格评估报告书和关于价格评估报告的补充说明，评估结论为：2020年4月8日价格评估基准日的价格为106960元。原告丛日旭为此评估花费鉴定费8000元。另查明，原告丛日旭和被告张钰莹签订的《门市房租赁合同》第一年租期于2020年10月1日到期，双方未再续约。再查，案涉房屋内的供热主管道从原告丛日旭于2016年租赁后陆续出现漏水情况，均由被告万和物业公司予以维修。2017年又因案涉门市所在的楼房因管道老化等原因进行整体更换维修。被告张钰莹作为房屋所有权人向被告万和物业公司交纳了更换维修费用1744.05元。后被告万和物业公司到案涉门市进行更换，但原告丛日旭因更换时间系十一国庆放假期间，经营效益预计较好。主管道的更换维修必然影响其经营效益，且与二被告协商补偿收益及处理因更换产生的装修方面的破坏损失未果。因此，案涉门市在此期间未予以更换维修供热主管道。本院认为，本案的争议焦点：一，原、被告对供热管道漏水所造成的结果及合理合法的损失各自是否存在相应的过错，是否应承担相应的责任。首先，原、被告双方对2020年4月8日案涉门市内的供热主管道因年久老化、腐蚀，出现缺口导致漏水事件发生的原因和事实均没有异议。本院亦予以认定采纳。对于因漏水造成原告丛日旭经营的台球厅被浸泡，部分物品受损的后果各方是否存在过错，由谁承担赔偿责任的问题。本院认为，本案中原告丛日旭和被告张钰莹于2016年开始签订《门市房租赁合同》，合同签订后原告丛日旭交付房屋租金，被告张钰莹交付租赁物，双方之间构成房屋租赁合同关系。被告万和物业公司则一直为该门市提供物业管理服务。2017年被告万和物业公司协调收费，组织包括案涉门市在内的小区供热管道进行更换维修事宜，分摊到被告张钰莹的更换维修费用为1774.05元，并由被告张钰莹如期如数交纳。但是，原告丛日旭主张因该更换维修事宜影响营业收入无法协调和因更换维修事宜如造成部分物品遭受破坏无人处理的原因，未同意予以维修。此后，被告张钰莹作为房主、被告万和物业公司作为组织协调方对该争议问题也一直未与原告丛日旭达成一致的协商意见。最后，架设在案涉门市屋内的供热管道未再进行更换维修，并且该供热管道此后多次出现漏水情况，但因漏水较少，通过原告丛日旭告知被告万和物业公司予以维修解决。但是，综合上述事实以及2020年4月8日相对较大的漏水事件可见，原告丛日旭作为长期使用案涉门市的租户、被告张钰莹作为案涉门市所有权人，以及被告万和物业公司作为维修更换的组织协调方，均可明显知晓案涉供热管道已经存在问题，需要更换维修予以解决存在的隐患，未予更换维修后多次细微漏水情况也已有先兆，但各方均没有做到防微杜渐。在因更换维修期间原告丛日旭主张的台球厅停业损失和物品搬挪毁坏损失未得到各方协商一致的情况下，在此后的两年多时间均怠于履行各自的责任和义务，未再进行任何更换维修事宜的重启工作，都心存侥幸，彼此推卸责任，小漏小修，最终导致出现严重缺口，发生漏水事件。如果抓住时机及早更换维修，即可防患于未然。因此，原告丛日旭、被告张钰莹和被告万和物业公司对4月8日漏水所造成的损害后果均有一定的过错。同时，原告丛日旭与被告张钰莹系房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，被告张钰莹作为出租人，应依据租赁合同，在合同期内履行出租人义务，有责任对门市房屋内架设的供热主管道等设施安全尽到一定的保障义务。被告万和物业公司作为案涉门市的物业管理企业，知道业主的房屋内共用的供热主管道未更换维修，存在漏水现象后，应预见可能造成大面积财产损失或造成停热给业主生活不便等情形，因此应该及时与相关部门取得联系协调消除安全威胁。被告万和物业公司作为管理企业应做到及时、准确的为业主提供服务，但其在该过程中怠于履行协调组织义务，且提供服务欠妥，有瑕疵，应承担一定的过错责任。对于承租房屋且自称在租赁期限内已经发生多次漏水的原告丛日旭，也清楚管道隐患和预见漏水对其物品造成损失的后果。但却因影响营业收入无法协调等原因，未同意予以维修，以致供热管道年久失修情况的未尽早得到改善。综上，结合各方的过错程度，酌情确定原告丛日旭承担45%的责任，被告张钰莹承担45%的责任，被告万和物业公司承担10%的责任。同时，被告张钰莹于2017年供热管道统一维修期间交纳更换维修费用，并非其全部免责的理由。被告万和物业公司在发生漏水事件后及时到现场清理亦在其服务职责范围内，亦非免责情形。所以，本院对二被告提出的上述免责抗辩理由不予采纳。本案的争议焦点二，原告丛日旭各项诉求的事实依据和法律依据。原告丛日旭经营的台球厅物品损失，根据价格评估报告书的意见认定物品损失价值共计为106960元，本院依法予以认定采纳。对于原告丛日旭主张的漏水之日2020年4月8日至房租到期之日2020年10月1日期间，共计6个月的房屋租赁损失费、取暖费和营业损失费，本院认为该期间内原告丛日旭确实无法正常使用案涉门市，根据年租金计算予以支持房租费主张22500元（3750元/月×6个月）。对于取暖费在该期间原告丛日旭的物品放置在案涉门市，仍受益于该取暖权益，并非其损失。所以，对该项费用不予支持。对于营业损失，原告丛日旭以自治区2019年分行业职工年平均工资标准中的文化、体育和娱乐业主张每月6809元的营业损失，本院认为该诉求标准没有法律依据，也没有其他证据予以佐证其合理性。因此，对该项诉求不予认定支持。对于鉴定费有票据予以证明为8000元。综上，原告丛日旭合理合法的经济损失共计为137460元。综上，被告张钰莹应承担的赔偿金额为61857元（137460元×45%），被告万和物业公司应承担的赔偿金额为13746元（137460元×10%），剩余的部分由原告丛日旭自行承担。被告抗辩物品损失价值部分应当包括折损率和修复费用，对此本院认为价格评估报告的委托事项即为“物品损失价值”，评估报告显示的价格评估方法中包括“估测被评估标的已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除”，因此该评估报告的结论已经通过现场勘查物品认定有无修复必要和浸泡后物品使用价值，结合贬损因素综合认定“损失价值”。同时，被告对折旧问题未提供证据证明哪些财产需要作何种折旧，并且若无案涉漏水事件发生，台球厅的物品可以继续正常使用，而不会产生任何经济损失，不能因侵权行为而自担在正常情况下本不应产生的折旧损失。所以，对于被告万和物业公司的抗辩本院不予采纳。综上所述，本院对原告丛日旭主张的部分诉求予以认定支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告张钰莹于本判决生效之日起十日内一次性给付原告丛日旭各项损失共计61857元；二、被告莫力达瓦达斡尔族自治旗万和家园物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告丛日旭各项损失共计13746元；三、驳回原告丛日旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3895.14元，减半收取计1974.57元，由原告丛日旭负担1185.57元，由被告张钰莹负担700元，由被告莫力达瓦达斡尔族自治旗万和家园物业服务有限公司负担89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 孟瑶二〇二〇年十二月一日书记员 萨聪附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。