甘肃省通渭县人民法院民事判决书（2020）甘1121民初2282号原告：昆明宏睿房地产经纪有限公司天水分公司。负责人：张某1，该分公司总经理。被告：甘肃金田房地产开发有限公司。法定代表人：张某2，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胥某，系该公司法律顾问。原告昆明宏睿房地产经纪有限公司天水分公司诉被告甘肃金田房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昆明宏睿房地产经纪有限公司天水分公司的负责人张某1、被告甘肃金田房地产开发有限公司委托诉讼代理人胥某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆明宏睿房地产经纪有限公司天水分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告销售佣金1074743元，并承担逾期付款利息（逾期利息以1074743元为基数，以每日万分之五为标准，从2020年1月6日计算至2020年11月23日，暂计算为175183.11元，以后利息按此标准继续计算）；2.判令被告退还原告垫付的订金10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告将其开发的金田城市广场项目委托给原告代理销售，在原告代理销售结束后，双方于2019年11月8日进行了最终结算，双方达成《金田城市广场项目代理销售佣金最终结算协议》一份，经双方结算，金田城市广场项目代理销售应付佣金合计为2800843元，被告已付代理销售佣金530000元，剩余应付代理销售佣金为2270843元，剩余应付销售佣金被告以金田城市广场的两套房屋（房号1-1-504，房款金额598050元；房号1-1-1504，房款金额598050元）抵欠乙方剩余代理销售佣金，抵欠后被告欠原告剩余代理销售佣金1074743元，被告承诺于2020年1月6日前付清佣金欠款，对于应付佣金金额和支付方式均无异议，若被告延期付款，被告需每天按万分之五给原告支付日利息直至付清为止，否则原告有权向项目所在地法院提起诉讼。上述结算协议达成后，被告没有按照约定的期限支付抵账后剩余的销售佣金1074743元及商铺订金10000元，经原告一再催要，被告仍未回复，因被告的拖欠行为，给原告造成了巨大的损失，原告需要支付销售人员的工资和提成，为了挽回原告的损失，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。甘肃金田房地产开发有限公司辩称，1.原告未完全履行合同约定的全部义务，使合同的目的不能达到，故全部付款的条件不成就。一是房地产销售代理合同是双方当事人结算的主要依据，该销售代理合同第四条，乙方的权利义务中第六款约定乙方全权负责合同期内该销售代理工作，商业项目的招商工作，商业后续的管理运营工作，被答辩人对商业项目的招商工作、商业后续的管理运营工作以种种理由推脱，从未开展这项工作；二是该合同第四条乙方的权利与义务中第七款乙方有责任催促客户办理银行按揭手续，通知客户办理结房手续，被答辩人在房产销售代理过程中不是积极履行合同义务，配合购房者办理银行按揭贷款，而是将销售人员抽调到别的地方，常常是销售中心只有一两人应付销售工作，致使银行按揭贷款迟迟难以办理，到目前为止，已销售的82套房中，有28户未办理银行按揭手续，占整个销售房屋的三分之一以上，由于未办理按揭贷款手续，这些购房者交了首付后其他房款无法回收，使合同目的无法实现，存在明显的违约行为，现在不具备全部付款的条件；三是销售最终结算协议签订书，双方口头约定在2020年1月1日前由被答辩人催促28户购房者办理好银行按揭贷款手续，并同时完成商业项目的招商及后续的管理工作，方可支付所剩的1074743元销售佣金，当时被答辩人满口承诺，按合同约定完成好最后两项工作，但是协议签订后，被答辩人以种种理由推脱，既不催促1号楼28户购房者办理银行按揭手续，也不开展招商工作及后续管理的方案制定工作，再见不到被答辩人张某1，在2020年春节前，未经答辩人同意，就撤走了销售部全部人员，当答辩人电话催促尽快履行合同义务时，被答辩人拒绝再做最后两项工作，据此，1074743元待被答辩人完成协议约定的工作后，予以支付。同时由于被答辩人的违约，应按签订协议时双方的约定，向答辩人按1074743元为基数，按每天万分之五的违约金支付答辩人。2.本案中的销售代理合同，是由被答辩人提供的格式合同，该合同在甲乙双方的权利义务和违约责任等条款都是有利于被答辩人，是一份不公平不平等的合同，应按合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常的理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释，被答辩人应当承担未履行销售代理合同第四条乙方权利与义务中第六款、第七款的责任，并赔偿答辩人未履约的损失，退回商铺佣金和补办1号楼28户住户银行按揭贷款手续，被告再支付1074743元的佣金。本院经审理认定事实如下：2015年12月8日，原告昆明宏睿房地产经纪有限公司天水分公司（乙方）与被告甘肃金田房地产开发有限公司（甲方）签订《销售代理合同》，合同约定由乙方独家代理销售甲方开发经营的金田城市广场项目的住房、商铺。合同还对合作方式及期限、双方的权利义务、销售价格及提成费用事宜、违约责任、合同的终止和变更及其他事宜等进行了约定。合同签订后，原告即开展了代理销售业务。2019年11月8日，原告昆明宏睿房地产经纪有限公司天水分公司（乙方）与被告甘肃金田房地产开发有限公司（甲方）共同签订金田城市广场项目代理销售佣金最终结算协议，确认：金田城市广场项目代理销售佣金合计为2800843元，甲方已支付530000元，剩余应付代理销售佣金为2270843元，剩余应付销售佣金甲方以金田城市广场的两套房屋（房号1-1-504，房款金额598050元；房号1-1-1504，房款金额598050元）抵欠乙方剩余代理销售佣金，抵欠后被告欠原告剩余代理销售佣金1074743元，被告承诺于2020年1月6日前付清佣金欠款，对于应付佣金金额和支付方式均无异议，若甲方延期付款，甲方需每天按万分之五给原告支付日利息直至付清为止。该结算协议还约定张春娟于2019年9月1日所交商铺认购金10000元，须于2019年12月6日前退还至张春娟本人账户。该10000元的认购金系原告代交。以上事实，有代理销售合同、金田城市广场项目代理销售佣金最终结算协议、收据、金田城市广场项目销售佣金汇总情况、金田城市广场项目1号楼销售佣金对账结算单、金田城市广场项目2#3#楼对账结算单、金田商铺佣金结算对账单、支付宝付款凭证截图及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《销售代理合同》系双方意思表示真实，依法成立生效，该合同对双方具有法律约束力。原告按合同约定完成的销售成果，被告应按照合同约定支付销售佣金。经原、被告结算确认，被告应付原告销售佣金合计2800843元，被告已支付530000元，用两套房屋抵欠1196100元，未支付销售佣金1074743元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。因双方在结算协议中明确约定了逾期付款的责任，故对原告主张被告支付逾期付款利息的诉讼请求本院予以支持。关于被告辩称原告未完全履行合同约定的全部义务致使合同目的不能达到以及代理销售合同系一份不公平不公正的格式合同等辩解意见，因无证据支持本院不予采信。庭审中，原告诉请退还甘肃金田房地产开发有限公司以两套房折抵佣金的请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告甘肃金田房地产开发有限公司支付原告昆明宏睿房地产经纪有限公司天水分公司销售佣金1074743元、逾期付款利息175483.11元及至实际付款日止的利息（以1074743元为基数，以日利率万分之五为标准计算）；二、由被告甘肃金田房地产开发有限公司返还原告昆明宏睿房地产经纪有限公司天水分公司商铺认购金10000元；三、上述第一、二项内容定于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7281元，由被告甘肃金田房地产开发有限甘肃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员 毛登舟二○二○年十二月二十六日书记员 赵卓文