北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初59294号原告：北京新奥特集团有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路131号院1号楼6层601号。法定代表人：庞刚，总经理。委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。被告：北京农村商业银行股份有限公司上地支行，住所地北京市海淀区上地信息路7号（数字传媒大厦105号）。负责人：张赫，行长。委托诉讼代理人：吴雨冰，北京大成律师事务所律师。第三人：佳龙天成（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：鲍筱斌，执行董事。委托诉讼代理人：林小路，北京市竞天公诚律师事务所律师。原告北京新奥特集团有限公司（以下简称新奥特公司）与被告北京农村商业银行股份有限公司上地支行（以下简称农商银行上地支行）、第三人佳龙天成（北京）有限公司（以下简称佳龙天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理以后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新奥特公司的委托诉讼代理人郑瑞与被告农商银行上地支行的委托诉讼代理人吴雨冰、第三人佳龙天成公司的委托诉讼代理人林小路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新奥特公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2003年12月26日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告将其使用的位于北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号新奥特数字传媒大厦第×层东北部分建筑面积743.26平方米、第×层西北部分建筑面积650.59平方米、第×层北面部分1393.85平方米房屋全部交还原告；3、判令被告支付原告自2003年12月26日至上述房屋交还原告之日的房屋使用费；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2003年12月26日签订《房屋买卖协议》，其中约定被告购买原告所有的新奥特数字传媒大厦套内建筑面积2144.38平方米，公用建筑面积分摊系数按30%计算，分摊面积为643.31平方米，建筑面积共计2787.69平方米。被告所购房屋位于大厦第×层东北部建筑面积743.26平方米、第×层西北部建筑面积650.59平方米、第×层北部建筑面积1393.85平方米。房屋总价款应为23025756元，被告实际付款为22982442.6元。在原告收到被告的第一批付款后，被告开始办理过户手续。被告在规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，原告予以协助。此外，双方对于房屋使用用途、违约责任等进行了约定。后被告支付第一批房价款后未按照约定办理权属登记手续，此后，国土资源部及北京市规划和国土资源管理委员会等部门相继出台政策法规，此类项目未经批准不得分割销售，致使原告与被告所签《房屋买卖协议》已不能最终得到履行。综上所述，因被告的原因致使双方签订的《房屋买卖协议》已无法继续履行，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告农商银行上地支行辩称，一、《房屋买卖协议》依法成立，合法有效，当事人应当按照约定继续履行义务。1、双方签订的《房屋买卖协议》符合《城市房地产管理法》的规定，不存在禁止转让的法定情形，符合关于签订书面房屋转让协议的规定，新奥特公司出示了房屋所有权证，并作为合同附件，对房屋有合法有效的处分权。2、双方签订的《房屋买卖协议》符合《合同法》的规定，系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公平等情形，合同形式和内容均符合法律规定要求，没有违反社会公共利益、损害第三方利益以及其他违反法律法规强制性规定的情形。二、双方按照《房屋买卖协议》约定履行了绝大部分合同义务。我方于2004年1月2日支付了第一笔70%的购房款，1月13日支付了第二笔购房款，2005年1月5日支付了第三笔购房款，全部付款已达约定总房款的90.89%。新奥特公司于2004年1月即将房屋实际转移给我方，我方接收房屋后，投入大量资金对房屋进行了装修，至今一直作为营业网点和办公场所，双方已经按照合同约定履行了绝大部分合同义务。但新奥特公司一直拒绝履行转移登记的配合义务，且与第三人恶意串通签订转移房屋所有权的协议，并恶意办理了房屋登记。根据“恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”的规定，新奥特公司与佳龙天成公司恶意串通、一房二卖，严重损害了我方的合法利益，理应无效，新奥特公司应继续履行合同义务，配合我方办理过户手续。三、《房屋买卖协议》具备继续履行的事实基础和法律基础。一是从法律上看，本案房屋是可以转让的，《房屋买卖协议》签订于2003年12月26日，当时的法律法规并未对此作出明确的限制性或禁止性规定。北京市国土局《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土（2010）480号）实施时间是2010年10月1日，不能追溯适用本案《房屋买卖协议》，对于此前的民事活动，根据法无禁止皆可为的原则，按照当时的政策和历史遗留问题的解决方式，完全可以办理工业用地上办公用房的分割和转移登记手续，而且从公开报道看，也有一些工业用地上的项目办理了分割转让或销售手续。二是从事实来看，本案房屋是可以分割的。即便在480号文件施行后，2010年11月15日新奥特公司还向登记部门申请了分割登记，将涉案房屋分割成了9个独立的权属单元，领取了分割后的新的产权证。也就是说，并未受到480号文件的限制。2016年2月2日，新奥特公司与佳龙天成公司申请涉案房屋的转移登记，也没有受到限制。以上事实可以说明，本案房屋是可以分割也可以转让的。四、新奥特公司一房二卖，违反了诚实信用原则，如撤销《房屋买卖协议》，不但严重破坏交易秩序，会助长和纵容不诚实交易的行为，更会导致巨额国有资产流失。2010年新奥特公司申请将本案房屋所在大楼进行分割登记时，向房屋登记机关书面陈述分割的理由便是因贷款事宜，需要将本案房屋所在大楼进行抵押，需要将已转让给我方的房屋排除出抵押范围，因此需要分割。但新奥特公司与佳龙天成公司签订《投资协议书》转让房屋时，在明知已经将房屋转让给我方且房屋已经办理分割登记可以继续为我方办理房屋权属证书的情况下，没有告知我方，一房二卖，严重违反诚实信用原则，严重破坏市场交易秩序。2003年新奥特公司将本案房屋转让给我方时，单价为每平方米8244.26元，2015年其与佳龙天成公司签订《投资协议书》转让房屋的单价为每平方米7834元。任何一个有正常认知和识别能力的都知道，从2003年到2015年，北京房地产市场迅猛发展，房价涨幅迅猛，但新奥特公司转让房屋的价格不升反降，显然是为故意逃避债务，恶意串通，损害第三人利益。综上，《房屋买卖协议》符合法律法规要求，具备继续履行的事实基础和法律基础，当事人应当按照约定履行自己的义务，请求法院驳回原告全部诉讼请求。同时，我方提出反诉，反诉请求：1、请求依法确认2003年12月26日我方与新奥特公司签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、请求法院判令新奥特公司履行将本案房屋过户至我方名下的协助义务，将海淀区上地信息产业基地信息中路×号×层×等9套房中的×1号、×2号、×3号、×4号房屋过户给我方；3、反诉费用由新奥特公司负担。事实与理由：2003年12月26日我方与新奥特公司签订《房屋买卖协议》，约定新奥特公司将其位于北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号新奥特数字传媒大厦第×层东北部分建筑面积743.26平方米、第×层西北部分建筑面积650.59平方米、第×层北面部分建筑面积1393.85平方米（以实际测绘面积为准）房屋及相应土地使用权出卖给我方，购房总价款为22982442.6元。我方于2004年1月2日支付了第一笔70%的购房款，1月13日支付了第二笔购房款，2005年1月5日支付了第三笔购房款，全部付款已达约定总房款的90.89%。2010年11月15日，新奥特公司向海淀区房屋登记部门提交《关于新奥特硅谷视频技术有限责任公司房屋分拆说明》，因其母公司贷款需要，需将本案争议房屋所在的楼作为抵押物，为了将已经转让给我方的房屋排除在抵押范围之外，申请将该楼分割成9个独立的权属单元进行产权分割变更登记，并领取了分割后新的房屋产权证。由此，本案房屋由约定的海淀区上地信息产业基地信息中路×号变更为海淀区上地信息产业基地信息中路×号×层×等9套房，其中×1号、×2号、×3号、×4号房屋即是本案争议房屋，面积合计2797.5平方米，与约定的房屋总面积2787.69平方米基本吻合，出现差异的原因是合同签订时，房屋面积没有实际分割测绘，导致约定面积与实际测量面积有一定的误差。2004年1月我方接收房屋后，投入大量资金进行了装修，并一直作为营业网点对外营业至今。在此期间，我方多次要求新奥特公司办理房屋产权过户手续，但新奥特公司均以各种理由拒绝办理。《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公平等情形，合同形式和内容均符合法律规定要求，没有违反社会公共利益和损害第三方利益，属于合法有效的合同，对双方产生法律拘束力，新奥特公司应当按照约定全面履行配合过户的合同义务。第三人佳龙天成公司述称，对于新奥特公司本诉第一项诉讼请求，我公司没有意见，农商银行上地支行签署《房屋买卖协议》后没有办理过户，违反了约定，合同应当予以解除。且《房屋买卖协议》违反法律规定，致使无法履行。农商银行上地支行目前不符合政策规定的买受人条件，已不可能办理过户。上述房屋已由新奥特公司投资入股给我公司，我公司已取得房屋所有权，新奥特公司不再享有产权。我公司也同意判令被告腾退房屋的诉讼请求，但我公司为房屋所有权人，故房屋应当交付给我公司。对于房屋使用费，只同意在2016年2月1日前由新奥特公司收取，之后应当由我公司收取。对于农商银行上地支行反诉第一项诉讼请求，我方认为房屋买卖协议系合同效力问题，请求法院依法裁决。第二项诉讼请求我方不同意，房屋买卖协议应当解除。根据买卖协议约定，农商银行上地支行应当办理房屋过户手续，其现在要求过户距离2004年长达十多年，已超过诉讼时效，不应当支持。涉案房屋过户已经不能履行，因已过户给我公司，在合理期限内农商行不办理过户，现在无权主张过户。第三项诉讼请求我方认为没有法律依据，法院应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2003年7月，新奥特硅谷视频技术有限责任公司取得了北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号建筑面积9144.07平方米房屋的所有权证书，产别为股份制产，地上6层，建筑面积7782.16平方米，地下室建筑面积1361.91平方米。2003年12月26日，新奥特硅谷视频技术有限责任公司（甲方、卖方，后变更为新奥特公司，以下均称为新奥特公司）与北京市海淀区东北旺农村信用社（乙方、买方，后变更为农商银行上地支行，以下均称为农商银行上地支行）签订《房屋买卖协议》，约定甲方新奥特数字传媒大厦位于北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号，乙方购买甲方新奥特数字传媒大厦套内建筑面积2144.38平方米，公用建筑面积分摊面积643.31平方米，合计2787.69平方米。乙方所购房屋分别位于新奥特数字传媒大厦第×层东北部分，套内建筑面积571.74平方米，建筑面积743.26平方米；第×层西北部分，套内建筑面积500.45平方米，建筑面积650.59平方米；第×层北面部分，套内建筑面积1072.19平方米，建筑面积1393.85平方米。鉴于房地产产权登记机关实际测定的公用建筑面积分摊系数高于30%，双方约定办理产权过户手续时，以房地产产权登记机关实际测定的公用建筑面积分摊系数为准。根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则，该房屋相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记是由政府主管部门核定。房屋价格与总价款：大厦第×层东北部分：每平方米12000元，大厦第×层西北部分：每平方米6900元，大厦第×层北面部分：每平方米6900元；房屋总价款应当为23025756元，鉴于乙方此次购房款最高限定为22982442.6元，甲方同意给予乙方43313.4元优惠，乙方实际付款数额为22982442.6元。乙方自本合同签订之日起15日内向甲方交付全部房价款的70%计16087709.82元为第一批付款，甲乙双方产权过户手续办理完毕之后3日内，乙方向甲方交付剩余房价款作为第二批付款，金额为6894732.78元。在甲方收到乙方的第一批付款后，乙方开始办理过户手续。乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须将乙方已付款退还乙方，并按乙方实际已付款的5%向乙方支付违约金。上述《房屋买卖协议》签订后，2004年1月2日，农商银行上地支行向新奥特公司支付第一笔购房款16087709.82元，农商银行上地支行于2004年1月起占有、使用了所购房屋作为营业网点至今。至本案审理中，农商银行上地支行所购房屋仍未办理权属转移登记。双方确认2004年1月13日，农商银行上地支行向新奥特公司支付230万元；2005年1月5日，农商银行上地支行向新奥特公司支付250万元。对于在未办理房屋权属转移登记的情况下，农商银行上地支行又另行支付了上述两笔购房款，新奥特公司及农商银行上地支行均称因当时经办人员已不在单位，具体原因无法核实。农商银行上地支行提交了新奥特公司于2010年11月15日向海淀区房屋登记部门提交的《关于新奥特硅谷视频技术有限责任公司房屋分拆说明》，以证明诉争房屋坐落由海淀区上地信息产业基地信息中路M18号变更为海淀区上地信息产业基地信息中路×号×层×等9套房屋，并据此主张上述9套房屋中的×1号、×2号、×3号、×4号房屋即是其向新奥特公司购买的房屋，上述4套房屋建筑面积合计2797.5平方米。农商银行上地支行认为上述4套房屋的总建筑面积与《房屋买卖协议》约定的房屋总建筑面积2787.69平方米出现差异的原因是《房屋买卖协议》签订时没有实际分割测绘，约定的面积与实际测量面积会有一定的误差。新奥特公司对此予以认可，但认为房屋进行了分割不代表可以分割转让。2015年9月28日，新奥特公司（时为新奥特硅谷视频技术有限责任公司，甲方、投资人）与佳龙天成公司（乙方、被投资人）签订《投资协议书》，投资数额和投资方式约定为：1、甲方以其持有的北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号中×号楼房地产投入到乙方作为各自的出资额，投入资金合计为5160万元。2、甲方持有北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号中×号楼部分房地产房屋所有权证号为X京房权证海股字第XXXX号，国有土地使用证号为京海国用（2003转）字第×号，房屋建筑面积9144.07平方米，土地使用面积1394.67平方米。3、甲方以其持有的上述房地产的评估值作为佳龙天成公司的实收资本，评估值如超过5160万元部分计入公司的资本公积；评估值如低于5160万元时，不足部分由甲乙双方以现金补足，使实收资本达到5160万元。佳龙天成公司依据上述《投资协议书》于2016年2月2日取得了北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号包括农商银行上地支行所购房屋在内的房屋所有权证。农商银行上地支行另行提起诉讼，请求确认上述《投资协议书》无效，现该案正在审理中。本案审理中，本院向北京市海淀区不动产登记事务中心发出协助调查函，请求对以下问题予以回复：1、位于北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号×层×等9套房（建筑面积9144.07平方米）的房屋性质及对应土地性质？2、位于北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号×层×等9套房（建筑面积9144.07平方米）不动产权证书的附表分别登记有×号、×1号、×2号等9套房屋并分别登记有建筑面积，在此情况下，×号、×1号、×2号等9套房屋是否可单独取得不动产权证书。3、以出让方式取得的工业用地上房屋转让是否存在政策限制？明确具体政策内容。4、本案中，农商银行是否符合购买工业用地上房屋的买受人条件，本案《房屋买卖协议》是否具备过户条件？北京市海淀区不动产登记事务中心向本院作出《关于海淀区信息中路×号×层×等9套房产相关情况的复函》，内容为：1、位于北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号×层×等9套房（建筑面积9144.07平方米）的房屋性质为商品房，对应土地性质为出让。2、基于不动产权证书的附表分别登记有×号、×1号、×2号等9套房屋并分别登记有建筑面积，可以单独取得不动产权证书。3、以出让方式取得的工业用地上房屋转让存在政策限制，具体参见《北京市关于进一步加强产业项目管理的通知》（市规划国土发[2017]121号）。4、本案中，农商银行是否符合购买工业用地上房屋的买受人条件，请向相关部门反映。本院向中关村科学城管理委员会发出协助调查函，请求对以下问题予以回复：1、中关村科学城管理委员会与海淀区管委会关系？是否由你委员会履行《北京市海淀区人民政府关于本区已建成产业项目转让事项办理工作流程的通知》文件中海淀区管委会职能？2、位于北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号×层×等9套房（建筑面积9144.07平方米，以下简称涉案项目）是否属于《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土（2010）480号）中规定的研发、工业项目？是否属于《关于进一步加强产业项目管理的通知》（市规划国土发[2017]121号）中规定的产业项目？是否属于《北京市海淀区人民政府关于本区已建成产业项目转让事项办理工作流程的通知》中规定的已建成产业项目？是否属于规划用途为工业的产业项目？3、关于已建成产业项目转让是否存在政策限制？从何时开始对已建成产业项目转让进行限制？请明确具体政策内容及限制内容？本案中，涉案项目转让是否存在限制？4、已建成产业项目买受人的条件？本案中，买受人是否取得你委员会同意购买的审核意见书后，即可购买位于北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号×层×等9套房？5、本案中，农商银行是否符合买受人条件，本案《房屋买卖协议》是否具备过户条件？中关村科学城综合事务部回函，具体回复内容如下：一、关于执行480号文件的情况。按照2010年10月8日《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用[2010]480号）文件规定：“2010年10月1日起，新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目……（四）如确需转让或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。”，“市、区（县）发展改革、经济信息、规划、国土和住房城乡建设主管部门要加强对研发、工业项目的审批和批后监管，发挥联动优势，严肃查处研发、工业项目建设单位擅自变更规划、改变土地用途、向不符合条件的单位及个人销售房屋等违法违规行为。”我单位作为园区管理部门，接受区政府指派对建设单位进行监管，在其向市住建委申请转让或销售研发、工业项目时，对项目产业入驻拟定准入标准和要求，由于工作职能无法进行批后监管；对于未经区政府指定监管职责的项目，不具备产业监管职能。二、关于执行121号文件的情况。（一）关于执行121号文件。2017年4月，市规划国土委等五部门下发了《关于进一步加强产业项目管理的通知》（市规划国土发[2017]121号），文件规定：“经市政府同意，为保障本市各类产业持续稳定健康发展，在继续严格执行《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用[2010]480号）和《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》（京建发[2010]265号）的基础上，自本通知发布之日起，规划用途为科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等产业项目，同时执行以下规定……三、产业项目所在区行政主管部门或园区管理部门应结合区域产业政策要求等对买受人购买条件进行审核，出具书面意见，同时做好后续监管工作”。2018年11月19日，经海淀区服务经济建设领导小组会审议议定：“为进一步统筹产业组织和产业发展，由海淀园管委会牵头，负责上述六类产业项目监管相关工作，制定统一的工作流程和工作细则，对项目进行甄选联审，从产业发展角度加强项目准入管理。”我单位按照会议精神，主要负责121号文件中确定的六类产业项目的准入管理，按照流程，买受人向我单位提出申请，我单位对买受人产业准入资格进行初审，初审合格后报请海淀区政府审议，审议通过的为其出具产业审核意见书，此意见书仅为我单位对买受人的产业准入资格的确认，买受人还需符合其他主管部门依据各自法律法规对项目进行的监管和要求。（二）关于执行《北京市海淀区人民政府关于本区已建成产业项目转让事项办理工作流程的通知》的情况。2019年5月25日，按照市住房城乡建设委等六部门《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》（京建发[2019]216号）和市住房城乡建设委等九部门《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》（京建发[2019]217号）要求，经区政府研究同意，现就本区已建成产业项目转让中的相关事项通知如下。工作内容：在海淀区行政区划范围内，规划用途为研发、工业、酒店、旅游、文化、娱乐的产业项目，由海淀园管委会对买受人准入资格进行初审，初审合格后经海淀区产业空间资源统筹联席工作组成员单位分别按照各自职能进行合规审查后，由海淀园管委会为项目买受人出具审核意见书。办理审核意见书标准：关于研发、工业项目。买受人需符合《中共北京市委、北京市人民政府关于印发加快科技创新构建高精尖经济结构系列文件的通知》（京发[2017]27号）中十大高精尖产业以及中关村科学城定位的前沿产业，并同时满足以下条件：1、买受人原则上应具备国家级高新技术企业资质或中关村高新技术企业资格；2、买受人应在海淀区持续经营。自申请年度起，按单位建筑面积测算的年收入不低于3亿元/万平方米/年。该通知明确了关于研发、工业项目产业准入标准，农商银行需提供国家级高新技术企业资质或中关村高新技术企业资格等相关证明材料，我单位方可进行评估。另查，本案审理中，新奥特公司鉴于农商银行上地支行提出的反诉请求没有主张返还购房款，故撤回了其要求农商银行上地支行支付房屋使用费的诉讼请求及鉴定申请，但表示保留相关权利。佳龙天成公司庭审中表示《房屋买卖协议》解除后，诉争房屋应直接交付给其。庭审后，佳龙天成公司向本院递交书面补充意见，称同意接收房屋的主体以法院判决为准。因新奥特公司、佳龙天成公司均未对《房屋买卖协议》的效力提出异议，故农商银行上地支行在庭审中撤回了要求确认《房屋买卖协议》合法有效的反诉请求。就农商银行上地支行是否符合国家级高新技术企业资质或中关村高新技术企业资格问题，农商银行上地支行表示其是金融机构，不是高新技术企业。本院认为，新奥特公司与农商银行上地支行于2003年12月26日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，上述合同自双方签字盖章时成立并生效，对双方当事人具有约束力。根据合同约定，办理房屋权属转移登记的义务方为农商银行上地支行，其应当在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，新奥特公司给予协助。本案中查明诉争房屋从双方签订《房屋买卖协议》至2015年都没有将权属转移登记至农商银行上地支行名下，后因新奥特公司与佳龙天成公司签订了《投资协议书》，佳龙天成公司依据该协议取得了包括诉争房屋在内的房屋所有权。现新奥特公司主张解除其与农商银行上地支行签订的《房屋买卖协议》，理由是该合同已无法继续履行，合同目的无法实现。农商银行上地支行要求继续履行合同，反诉新奥特公司将其购买的房屋权属过户至其名下。双方转让的房屋所在的土地性质为以出让方式取得的工业用地，虽双方签订合同时相关规定尚未出台，但因双方一直没有办理房屋权属转移登记，至2010年10月8日《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用[2010]480号）出台，规定对于2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。而双方在此规定出台后，仍未申请办理所转让的房屋的权属登记。之后出台的地方规范性文件陆续对相关问题进行了规定，至2019年5月10日北京市住房和城乡建设委员会等部门《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》（京建发[2019]216号）明确了建设单位整体转让已建成研发、工业项目的，买受人应是区政府审定的企业或专业园、公共服务平台、孵化器运营机构。同时规定：建设单位不得分割销售研发、工业项目。北京市海淀区人民政府根据上述规定，对买受人资格规定了一定的限制条件，也对此前已建成产业项目转让事项制定了办理工作流程。现农商银行上地支行不具备相关条件，无法取得买受人产业准入资格并取得相关部门对买受人的产业准入资格的确认。基于以出让方式取得的工业用地上房屋转让存在政策限制，而农商银行上地支行作为买受人无法满足限制条件，故农商银行上地支行要求新奥特公司履行协助义务将诉争房屋过户至其名下的反诉请求，缺乏法律依据，本院无法支持。鉴于新奥特公司与农商银行上地支行所签订的《房屋买卖协议》的合同目的因不具备继续履行的条件而无法得以实现，故对于新奥特公司要求解除双方所签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。考虑到双方所签订的《房屋买卖协议》解除后合同标的物的返还应是同时、相互的，现新奥特公司在双方未就购房款的退还达成一致的情形下，单方主张农商银行上地支行腾退所购房屋，有违公平原则，故对于新奥特公司该部分诉讼请求本院不予支持。新奥特公司自愿撤回要求农商银行上地支行支付房屋使用费的涉诉请求及农商银行上地支行自愿撤回要求确认双方所签订的《房屋买卖协议》有效的反诉请求，本院不持异议并予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除北京新奥特集团有限公司与北京农村商业银行股份有限公司上地支行于2003年12月26日所签订的《房屋买卖协议》；二、驳回北京新奥特集团有限公司其他诉讼请求；三、驳回北京农村商业银行股份有限公司上地支行的全部反诉请求。本诉案件受理费156929元，由北京新奥特集团有限公司负担78464.5元，已交纳；由北京农村商业银行股份有限公司上地支行负担78464.5元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费70元，由北京农村商业银行股份有限公司上地支行负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马克力审 判 员  唐卫京人民陪审员  贾玉英二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  赵鸣鸣