山西省阳泉市矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0303民初957号 原告（执行案外人）：戴某某，男，汉族，现住阳泉市。 原告（执行案外人）：董某某，女，汉族，现住阳泉市。 委托诉讼代理人：戴某某，即上列原告，与原告董某某系夫妻关系。 被告（执行申请人）：乔某某，女，汉族，现住阳泉市。 委托诉讼代理人：赵瑞芬，山西博乾律师事务所律师。 第三人（被执行人）：曹某某，女，汉族，现住阳泉市。 第三人（被执行人）：张某，男，汉族，现住阳泉市。 原告戴某某、董某某诉被告乔某某、第三人曹某某、张某执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告戴某某、被告乔某某及委托诉讼代理人赵瑞芬、第三人曹某某到庭参加了诉讼，第三人张某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告戴某某、董某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令停止对我已购买的张某名下位于阳泉市XX街XXX小区X号楼X单元XXXX号房产一套的查封冻结；2、本案全部诉讼费用由上列被告承担。事实与理由：2019年8月30日，戴某某、董某某与张某、曹某某签订《购房合同证明》一份，购买了张某名下阳泉市XX街XXX小区X号楼X单元XXXX号房产一套，2019年8月30日戴某某、董某某支付张某、曹某某全额房款300000元，张某、曹某某将原购房合同及收据原件、房屋钥匙全部交给戴某某、董某某。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得查封、扣押、冻结。为保护我的合法权益不受损害，特提起诉讼，望判如所请。 被告乔某某辩称，法院的查封措施没有任何错误，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。原告与张某、曹某某的房屋买卖合同交易关系不真实。理由有1、购房后不及时占有房屋，因为原告没有提供任何证据证明其已经占有案涉房屋；2、合同不约定房屋交付及过户的时间，从签订合同至今一年多时间没有办理过户；3、张某购买案涉房屋的时间为2009年8月，原告提供的房屋买卖合同时间为2019年8月，时隔十年时间，十年前房屋价格为280000余元，十年之后的房屋价格为300000元，属于明显低价，不符合交易习惯。其次，即使原告与张某、曹某某之间确实存在房屋买卖合同关系，但由于其没有证据证明实际占有房屋，也没有证据证明其没有过错，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，其所提出的证据以及所阐述的事实理由不足以排除法院的查封行为。 第三人曹某某辩称，1、2019年8月30日张某、曹某某和原告进行了房屋买卖，购买价为300000元，房屋买卖是事实，并有付款凭证；2、张某在另案提起执行异议申请，驳回的原因是“自付款至今已近一年时间，未办理房屋过户手续时间不符合日常交易习惯”。我在2019年8月30日双方交易完毕后就开始办理房屋过户手续，由于该房屋购买后一直没有办理房屋产权手续，只有购房合同，我于2019年10月23日在XX房地产公司找到负责人倪某某，然后才开始办理购房人名称变更的手续；3、涉案房屋确实是于2019年8月30日就已经交易，我于2019年9月20日缴清了房屋剩余贷款，当时我是按揭购买房屋，如果此房没有交易的话，我就没有必要提前办理结清贷款；4、2020年4月30日法院查封了涉案房屋，但是2020年7月28日才给曹某某、张某送达了保全裁定书，这个严重违反了相关法律规定，我希望这次法庭能查清事实，做出公正裁决。 第三人张某未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人当庭对证据进行了交换与质证。 为了支持其主张，二原告向法庭提交如下证据： 1、提供购房合同证明一份，证明2019年8月30日张某、曹某某将位于阳泉市X区XX街XXX小区第X栋楼X单元XX层XXXX号房屋出售给戴某某、董某某。 2、提供中国建设银行客户回单一张，证明2019年8月30日二原告向曹某某账户转账294000元购房款。 被告乔某某经质证认为对原告提供的购房合同证明及付款凭证的真实性均不予认可，关于购房合同证明，合同上面所载明的地址为XXX小区第1栋楼1单元11层1103号，与张某购买的1113号（这个房号是张某与XX房地产的商品房买卖合同当中所记载的地址）不一致，并且该购房合同证明并不是日常交易习惯当中购房合同最基本的形式，没有约定过户时间以及其他的具体权利义务。对付款凭证，该付款凭证与购房合同中的300000元购房款金额不一致，原告以及曹某某均称在此之前已经支付6000元定金，但没有任何证据证明，根据被告乔某某的了解，该笔294000元实为曹某某向原告的借款，金额为300000元，但先扣除了6000元的利息。 第三人曹某某经质证认为购房合同证明真实性无异议，是真实的；中国建设银行转账凭证无异议，总房款是300000元，转款294000元，在交易之前原告方给付过我6000元定金。 被告乔某某未向本庭提交证据。 第三人曹某某为支持其辩称意见，向法庭提交如下证据： 1、提供供热收费专用收款收据复印件一张、物业费收据复印件一张，证明涉案房屋的房号均为XXX1号楼1单元1103号。 2、阳泉市农村商业银行义井支行出具的证明复印件一份，证明于2019年9月20日将房屋按揭贷款还清。 3、提供与XX房地产公司负责人短信截图一张，证明2019年10月23日我找到XX房地产公司负责人倪总，倪总同意我找到XX房地产公司财务负责人去办理过户手续（另附短信截图证明一张）。 二原告经质证认为，对三组证据无异议。 被告乔某某经质证认为，对第一组证据两张收据真实性无异议，但该证据想要阻却法院的查封行为其证明力不够，关联性不予认可。对第二组证据购房贷款结清证明真实性无异议，在购房人结清银行按揭贷款后，银行会向房地产公司出具购房人结清贷款的证明，以便购房人办理房屋产权手续，属于正常的流程，无法证明张某、曹某某将案涉房屋出售于原告的事实。对第三组证据短信截图真实性不予认可，首先在短信记录当中所记载的对方名称XX房地产公司倪总真实性无法核实，其次，该对话内容仅仅只是核实了合同编号以及房屋的具体地址，并不能证明曹某某或者张某为原告办理过户手续的事实。 第三人张某未向本院提交证据，也未到庭质证，视为其放弃举证和质证的权利。 对当事人提交的证据本院综合认定如下：二原告提交的证据购房合同证明系房屋出卖人张某、曹某某与买受人戴某某、董某某签订，房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示即可，庭审中双方均予认可，其真实性予以认可；提交的中国建设银行客户回单真实性予以认可。第三人曹某某提交的供热收费专用收款收据、阳泉市农村商业银行义井支行出具的证明，二原告及被告乔某某对其真实性予以认可，本院予以确认；提交的短信截图中短信使用人身份无法确认，曹某某不能提交其他证据予以佐证，该证据真实性与关联性本院不予认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月30日，原告戴某某、董某某与第三人曹某某、张某签订《购房合同证明》，该《购房合同证明》载明：2019年8月30日，甲方张某、曹某某夫妇将自己的住宅房屋一套卖给乙方戴某某、董某某夫妇，该房屋位于阳泉市X区XX街XXX小区第X栋楼X单元XX层XXXX号，使用面积92.4㎡，总房款30万元（大写叁拾万元）整。乙方已经于当日支付甲方房款30万元，甲方将原购房合同及收据原件交给乙方，配合乙方办理完过户登记（更名为董某某）后，本合同履行完毕，双方互不纠缠。 中国建设银行股份有限公司阳泉龙信支行客户回单显示：2019年8月30日，董某某通过其建设银行尾号为4569的账号向曹某某工行尾号为9093的账号汇款294000元。原告及第三人曹某某均认可原告购买阳泉市城区南大街XXX小区X楼X单元XX层XXXX号房屋时双方约定总房款300000元，其中通过银行转账向第三人曹某某、张某支付购房款294000元，剩余6000元定金已提前支付；当日第三人曹某某、张某即向原告交付了房屋钥匙、商品房买卖合同、付款收据。2020年5月13日，阳泉农村商业银行义井支行出具了张某于2019年9月20日将涉案房屋贷款结清证明。 另查明，本院在审理原告乔某某与被告曹某某、张某、曹某某1民间借贷纠纷一案中，乔某某向本院提出诉讼财产保全申请。2020年4月30日，本院作出（2020）晋0303民初286号民事裁定书，裁定：依法冻结被申请人曹某某、张某、曹某某1名下全部银行账户或名下其他同等价值的财产总计1000000元。之后，本院执行机构出具（2020）晋0303执保字第22号之七协助执行通知书对被申请人张某名下座落于阳泉市XX街XXX号XXX小区1号楼1单元1103号房产一套实施了查封措施。案外人戴某某、董某某对本院查封该房屋提出执行异议。本院受理后，经审理作出（2020）晋0303民初286号之四民事裁定书，裁定驳回案外人戴某某、董某某的保全异议申请。戴某某、董某某不服，提出执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为原告对其购买的尚未办理过户登记的房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。审理过程中，经本院查明被执行人曹某某、张某均不反对原告戴某某、董某某提出的执行异议，其诉讼地位可列为第三人。2019年8月30日，原告戴某某、董某某与第三人张某、曹某某签订《购房合同证明》，约定购买张某名下位于阳泉市X区XX街XXX小区第X栋楼X单元XX层XXXX号房屋，总房款300000元，其中通过银行转账支付购房款294000元，购房定金6000元双方均陈述已提前交付；当日第三人曹某某、张某即向原告交付了房屋钥匙、商品房买卖合同、付款收据。该购房合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且第三人张某已于2019年9月20日结清涉案房屋贷款，也说明第三人张某为促成房屋买卖交易积极履行合同义务。被告乔某某辩称该购房合同不真实，但没有相关证据予以证明，本院对其辩称意见不予采纳。另本院执行机构出具（2020）晋0303执保字第22号之七协助执行通知书对被申请人张某名下坐落于阳泉市XX街XX号XXX小区X号楼X单元XXXX号房产实施查封措施。本院查封的第三人张某名下房屋即上述《购房合同证明》中载明的阳泉市城区南大街XXX小区第X栋楼X单元XXXX号房屋，原告诉请解除查封的房屋与本院查封第三人张某名下房屋一致，不存在疑义。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，根据本案已查明的事实，本案涉案房屋虽然登记在第三人张某名下，但张某、曹某某与作为购房者的戴某某、董某某在本院有关查封行为实施前已签订合法有效的书面购房合同，且二原告已向第三人曹某某支付了合同约定的全部购房款。庭审时原告与第三人曹某某均陈述购房合同签订当日即对房屋钥匙、商品房买卖合同、付款收据进行了交付，即使二原告对涉案房屋并未实际使用，但该房屋已处于二原告实际管控之中，即原告对案涉房屋已实际占有。另双方签订的《购房合同证明》中约定由甲方（张某、曹某某）配合乙方（戴某某、董某某）办理过户登记（更名为董某某），涉案房屋未办理过户登记手续并非是原告自身原因所致，原告对此没有过错。因此，二原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于二原告提出的停止执行查封涉案房屋的请求应予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 不得执行第三人张某名下座落于阳泉市XX街XXX号XXX小区X号楼X单元XXXX号房产。 本案受理费5800元，由被告乔某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳泉市中级人民法院。 本院（2020）晋0303民初286号之四民事裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 刘成芳人民陪审员杨宇宏人民陪审员王海花 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 任         晓         敏 书 记 员 窦                   栋