甘肃省陇南市武都区人民法院民事判决书（2020）甘1202民初2672号原告：吴某，男，汉族，陇南市武都区人,住陇南市。委托代理人：白某，甘肃秦陇律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。被告：陇南万合兴房地产开发有限公司，住所陇南市武都区东江镇零号路12号楼A幢101号，统一社会信用代码：91621200079260234F。法定代表人：李某，任公司总经理。委托代理人：郭某,甘肃阶州律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：许某，男，汉族，住四川省成都市金牛区。委托代理人：谢某，四川超跃律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。原告吴某诉被告陇南万合兴房地产开发有限公司（以下简称万合兴公司）、许某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托代理人白某，被告万合兴公司委托代理人郭某及被告许某委托代理人谢某到庭参加诉讼。现已审理终结。原告吴某向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告履行位于武都区东江彩虹桥处被告开发的商品房协议，与原告签订A215层2号户型的《房屋买卖合同》，在房屋竣工验收后向原告交付A215层2号户型房屋由原告所有并办理产权登记；2、若被告将与原告商定的A215层2号户型房屋已向他人售出，则由被告按照与原告商定的房屋类型（位置区域、户型、面积等类型相似或相同）交付同等类型的房屋由原告所有并办理产权登记；3、如无法向原告交付房屋，则由二被告承担缔约过失责任，返还原告房款共计500000元，并按照年利率15.4%承担自2017年8月21日至实际房款还清之日对原告造成的信赖利益损失；4、本案诉讼费及其他费用由二被告承担。事实与理由：2017年8月，被告万合兴公司在武都区东江彩虹桥处的商品房楼盘开发，被告万合兴公司原法定代表人许某及财务负责人邱晓兰在其售房部告知原告：“你向公司交纳500000元购房款，项目公司才开始修建商品房基地，相应预售许可证等手续现在不齐全，无法签订《房屋买卖合同》，公司现在先以《借条》的形式收取你的房款500000元，待手续齐全后再补签售房合同”。听了被告的介绍，原告应被告要求于同年8月21日将500000元房款打入被告指定的财务人员邱晓兰账户，被告在2017年11月17日出具了加盖被告公司印章的《借条》；同日被告许某作为被告万合兴公司的法定代表人出具了《情况说明》。被告许某表示待后期公司房屋预售许可证及相应证件办好后再与原告签订正式的《房屋买卖合同》，并且告知原告届时可以拿《借条》直接到公司签订《房屋买卖合同》。现约定的期限已过，原告多次催促被告与其签订《房屋买卖合同》，但被告以各种理由推诿，拒绝签订。综上，被告拒不履约的行为已侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。原告吴某为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、原告身份证复印件，预证明原告身份信息及诉讼主体资格。二、被告万合兴公司工商登记信息表复印件，预证明：1、被告万合兴公司为本案适格被告；2、被告许某原为万合兴公司法定代表人，其收取房款是以万合兴公司的名义收取的。三、许某的《情况说明》及盖有被告公章的《借条》复印件一份，预证明：1、被告万合兴公司于2017年8月21日已收到原告500000元购房款的事实；2、原告交房款期间被告公司账户被查封、该项目售房许可证未办理，故不能以预售房款的方式收取原告的购房款，故委托其员工邱晓兰以借款方式收取原告的购房款；3、原告的购房款被被告用于该项目土地契税的事实。四、被告公司财务人员邱晓兰打印《借条》、银行回单及邱晓兰证人证言复印件、税收缴款书、网银电子回单、土地出让缴款说明、转账凭证。预证明：1、被告万合兴公司于2017年8月21日已收到原告购房款500000元；2、原告的购房款被被告用于该项目土地契税及公司将该款使用的事实。被告万合兴公司辩称：一、我公司与原告之间不存在房屋买卖关系。武都区东江水彩虹桥旁“万合广场”商住楼项目确系我公司开发的楼盘，但是我公司并没有向原告出售过房屋，也没有收到原告缴纳的房款，至今也没有与原告签订过任何关于房屋买卖的协议或文件，更没有与原告商定过其所订购的房屋面积、单价以及房屋总价款，因此双方之间不满足买卖合同的构成要件。二、本案涉及的债务仅限于原告与许某之间，与我公司无关。据原告诉状所述，原告与许某之间存在经济往来关系，款项是按照许某的要求支付给许某的个人账户，收条也是由许某个人出具的，我公司并没有参与。在原告与许某发生经济往来的当时,我公司有自己的印章，有完善的财务管理制度，有统一的购房款收款凭证，如果是业主交纳购房款，须按照公司的要求，将购房款支付到公司账户或者公司指定的收款账户，但是我公司没有收到原告交纳的任何款项。另外，据原告诉状称其2017年8月就交纳了购房款，但是原告并未与我公司办理购房手续，也未签订任何协议，原告作为完全民事行为能力人，明知万合广场商住楼项目是我公司所开发，也完全知晓购买房屋需要与开发商办理购房手续，但其从未采取任何行动，明显不符合交易习惯和交易常识。最重要的是2017年8月万合广场商住楼项目当时并未取得房屋预售许可，作为开发商的陇南万合兴公司不可能对外销售房屋。综上，我公司与原告之间不存在房屋买卖合同，我公司也未收受原告的任何款项，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告万合兴公司围绕其答辩理由，向本院提交如下证据：一、营业执照复印件、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件，预证明被告的身份信息；二、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程施工合同、商品房预售许可证,预证明:1、万合广场商住楼项目建设规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证取得的时间及该项目开工建设的时间；2、2017年8月该工程尚未开工，项目手续不齐，被告不可能出售房屋。三、陇南万合兴房地产开发有限公司银行账户流水明细，预证明：万合兴公司根本未收到过原告及许某的任何款项。四、（2020）甘1202民初1638号、1639号民事判决书，预证明：武都区法院审理的巩小康、巩海珍案与本案基本事实一致，该生效判决认定房屋买卖是与许某个人之间的交易，与万合兴公司之间不存在房屋买卖合同关系。五、万合兴公司及许某案件汇总，预证明：许某以借款和出售房屋为名引发案件达16起，许某的行为涉嫌诈骗。被告许某辩称：房屋买卖是事实，收取款项也是事实，均是许某代表公司行为，相关责任应当由公司承担，许某不应承担履行房屋买卖合同和还款的责任。许某作为公司现有股东认为，若公司承担还款责任，则利息应当按照市场报价利率3.85%计算，而不是按15.4%计算。被告许某围绕其答辩理由，向本院提交如下证据：一、甘肃省农村信用社特种转账凭证，预证明：2016年8月，许某为了项目买地，用自己的银行卡向管理局转了412万税费是代公司交的，涉案房款部分用于万合广场项目开发，与原告第四组证据相应证。当事人围绕其诉讼请求及答辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合当事人的陈述及案情综合予以考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陇南万合兴房地产开发有限公司，成立日期：2013年09月30日，营业期限：2013年09月30日至2033年9月29日，经营范围:房地产开发、销售，2016年6月至2019年3月被告许某任该公司法定代表人，现有该公司2%的股权。经建设部门许可，万合兴公司在陇南市××区万合广场开发商住楼盘，2019年3月28日，万合兴公司与甘肃第二建设集团有限责任公司签订《建设工程施工合同》，由甘肃第二建设集团有限责任公司承建陇南万合广场商住楼盘，于2019年4月8日开工修建。2020年1月16日，万合兴公司取得房屋预售资格。原告欲购万合兴公司在陇南市××区万合广场开发商住楼盘内房屋，遂联系到被告许某，被告许某要求原告预交首付款500000元，原告应被告许某的请求，将首付款500000元通过银行转账的方式转款到邱晓兰的个人账户，邱晓兰收到原告的500000元首付款后，于2017年8月21日向原告出具了《借条》载明：“今借到吴某人民币大写伍拾万元整,小写500000.00元整。期限2017年8月21日到2018年8月20日。本金借款到期之日起结算。款项汇入借方账户后，视为本借条有效。借款人：邱晓兰，2017年8月21日”。后原告要求万合兴公司与其签订《房屋买卖合同》，但万合兴公司予以拒绝，现原告诉至本院要求：1、判令被告与原告履行位于武都区东江彩虹桥处被告开发的商品房协议，与原告签订A215层2号户型的《房屋买卖合同》，在房屋竣工验收后向原告交付A215层2号户型房屋由原告所有并办理产权登记；2、若被告将与原告商定的A215层2号户型房屋已向他人售出，则由被告按照与原告商定的房屋类型（位置区域、户型、面积等类型相似或相同）交付同等类型的房屋由原告所有并办理产权登记；3、如无法向原告交付房屋，则由二被告承担缔约过失责任，返还原告房款共计500000元，并按照年利率15.4%承担自2017年8月21日至实际房款还清之日对原告造成的信赖利益损失；4、本案诉讼费及其他费用由二被告承担。本院认为，被告许某在其担任万合兴公司法定代表人期间承诺将陇南市武都区万合广场A215层2号户型房屋出售给原告，2017年8月21被告许某通过经办人邱晓兰收取了原告的500000元房屋预购款，并由邱晓兰向原告出具《借条》，但该《借条》仅有经办人邱晓兰的签字、按印。经庭审调查，该笔500000元房屋预购款是原告通过银行转账的方式转款到被告许某指定的经办人的个人账户，被告许某收到该笔款项后也未支付到公司账户或公司指定的收款账户；且万合兴公司在陇南市××区万合广场开发商住楼盘，于2019年4月8日开工修建，于2020年1月16日才取得房屋预售资格。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分，而该开发楼盘的所有权人系万合兴公司，但原告至今未与万合兴公司签订任何关于购买房产的协议，原告向被告许某支付的该笔款项，实际由被告许某用于个人支配，被告万合兴公司并未实际收到该笔购房款，结合当事人的陈述及案情综合予以考虑，被告许某对该笔款项有一定的欺诈性,应视为被告许某的个人行为,该笔款项应视为个人借款,应由被告许某承担返还责任，被告万合兴公司对该笔款项不承担责任。原告诉请被告按照年利率15.4%承担自2017年8月21日至实际房款还清之日对原告造成的信赖利益损失，但其提供的《借条》未载明双方对此进行约定，故对此诉讼请求，本院不予支持。但被告许某存在缔约过错，本案系金钱给付案件，且立案时间在2020年8月20日之前，对于原告的损失主要体现为利息损失，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释（2015）18号]第二十九条（一）之规定，即应按照年利率6%计算支付资金占用期间利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限本判决书生效之日起10日内，由被告许某返还原告吴某借款500000元，并以500000元为基数，自2017年8月21日起按照年利率6%计算支付资金占用期间利息。二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由被告许某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判长 李保军人民陪审员 杨晓燕人民陪审员 马永菊二〇二〇年十二月二十日法官助理 李宋军书记员 田东琪