山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初6423号 原告：日照市汇泽房产经纪有限公司，住所地日照市东港区烟台路201号老行政服务审批大楼3楼3028，统一社会信用代码91371102MA3CJJND1J。 法定代表人：吕粉红，经理。 委托诉讼代理人：汪凯，山东舜铭律师事务所律师。 被告：苏猛，男，1973年8月19日出生，汉族，居民，住日照市。 被告：张昕，男，1975年6月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告日照汇泽房产经纪有限公司（以下简称“汇泽房产公司”至判决主文前）与被告苏猛、被告张昕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇泽房产公司的委托诉讼代理人汪凯到庭参加了诉讼，被告苏猛、被告张昕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇泽房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告2019年03月29日签订的《商铺租赁合同》并支付原告租金286000元及违约金；2.判令被告支付原告律师费17000元；3.诉讼费等相关费用由被告负担（庭审中明确为案件受理费）。事实与理由：原被告之间存在长期房屋租赁合同关系，原告将位于将日照市东港区莒州路××××号沿街商铺租给被告使用，因前一份租赁合同租赁期限即将届满，双方于2019年03月29日续签《商铺租赁合同》一份，约定租赁期限为2020年03月01日至2023年02月28日，每年2月1日前支付该年度租金。被告至今未按合同约定支付第一年度租金286000元，原告多次催要未果，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉求。 被告苏猛提交书面答辩状称，一、答辩人与汇泽房产公司签订的房屋租赁合同是无效合同，涉案房产经答辩人了解没有进行消防验收。根据消防法第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此涉案房屋租赁合同无效。二、答辩人不再履行合同承租房屋，答辩人与日照市汇泽房产公司签订的房屋租赁合同期限为三年自2020年3月1日至2023年2月28日。第一年房租286000元，由于疫情原因2020年房租汇泽房产同意按照11个月收取，即房租为262167元，答辩人已缴纳7万元。答辩人现明确表明在第一年合同到期后，剩余两年时间不再承租房屋。 案经送达，被告张昕未应诉答辩。 原告汇泽房产公司为证明其诉讼请求，提交证据如下:证据一、《商铺租赁合同》，证明原被告之间存在房屋租赁关系，合同约定了租赁期限、租金、违约责任，被告张昕作为保证人在合同中签字，合同对保证方式、保证范围等进行了明确约定；证据二、委托代理合同一份、代理费发票一份，证明原告因被告违约行为，支付律师代理费17000元；证据三、（2018）鲁1102民初2821号民事判决书一份，证明依据该生效民事判决书已查明的事实可以证实，1、原被告曾于2017年3月就涉案商铺签订房屋租赁合同，本案中的租赁合同系上一份租赁合同到期后续签的，2、涉案商铺系日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会因旧城改造所得，归其所有，该商铺已通过消防验收，房产证正在办理中，原告通过公开拍租的形式获得以上涉案商铺的租赁权，日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会同意原告对外转租。向法庭说明因被告答辩中中明确表示在第一年合同到期后，剩余两年时间不再承租商铺，我们坚持要求被告继续履行合同，不同意解除合同。 案经送达，被告苏猛、被告张昕未予质证，亦未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的上述证据来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，对其证据效力及证明力本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月29日，原告（甲方）与被告苏猛（乙方）、被告张昕（乙方保证人）签订商铺租赁合同一份，合同主要内容为：乙方自愿租用甲方竞拍获得使用权的商铺，乙方所租房屋位于莒州路××××号，面积为330平方米，租期自2020年3月1日起至2023年2月28日止，第一年度租金为每年286000元、第二年度租金为每年314600元、第三年租金为每年346060元，以上租赁费为乙方交付给甲方的净价，涉及该商铺房屋政府应收纳的发票租赁税费及乙方经营中产生的各种杂费、税均由乙方承担；合同签订当日，乙方将第一年度租金全额交付给甲方，以后每年2月1日前全额支付该年度租金。合同签订之日，乙方须向甲方交付3万元作为履约保证金，在合同期内如乙方无违反合同条款行为，合同期满时，乙方将房屋归还甲方并经甲方验收合格后，甲方无息退还乙方（履约保证金不可抵租金）。若乙方拖欠租金，超期后，每年按年租金总额的千分之五支付违约金给甲方告。若拖欠租金超过30天……甲方有权不予返还履约保证金并有权要求乙方按该年度租金的30%支付违约金。若甲方因乙方违约提起诉讼，一切诉讼费用（包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、保全担保费、执行费等）由乙方承担。乙方保证人的保证方式为连带责任保证，保证期间为主债务履行期届满之日起二年，保证范围包括租金、违约金、利息、赔偿款及甲方为实现债权的诉讼的费用（包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、保全担保费、执行费等）。原告在合同底部甲方处加盖公司公章，吕粉红在法定代表人处签名，被告苏猛在合同底部乙方处签名捺印，被告张昕在合同底部乙方保证人处签名捺印。 另查明，2018鲁1102民初2821号民事判决书确认，涉案商铺系日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会因旧村改造所得，亦归其所有，该商铺已经通过消防验收，房产证正在办理中。原告通过公开拍租的形式获得以上涉案商铺的租赁权，日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会同意原告对外转租。 2020年6月17日，原告汇泽房产公司与山东舜铭律师事务所签订民、行诉讼（仲裁）委托代理合同，并支出律师代理费17000元。 庭审过程中，原告明确本次所要租金即为合同约定的第一年度2020年3月1日至2021年2月28日租金，被告并未提前交纳租金。本案的商铺租赁合同系上一份租赁合同即将到期时续签的，上一份租赁合同的期限为2017年3月1日至2020年2月28日，也就是说双方是在上一份租赁合同还剩一年租期时提前签订了本案租赁合同，租金的支付应当是按照双方合同的实质约定，也就是每年2月1日前支付租金，所以原告主张的违约金也是从2020年2月1日起开始计算。同时原告自认被告苏猛曾于立案后2020年7月1日支付租赁费60000元，2020年10月29日支付租赁费10000元，故本案诉讼金额应为216000元，涉案租赁合同中第六条第一款对违约金有约定，但该违约金过高，原告主张诉讼请求第一项违约金的计算标准为以286000元为本金自2020年2月1日起计算至2020年6月30日，以226000元为本金自2020年7月1日起计算至2020年10月28日，以216000元为本金自2020年10月29日起计算至实际付清之日，均按照月利率2%计算。 本院认为，原告汇泽房产公司与被告苏猛签订的商铺租赁合同系各方的真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规强制性规定，原告与被告苏猛之间的租赁合同关系成立且合法有效，双方均应按约履行。原告要求继续履行合同，被告苏猛虽在答辩状中主张在第一年合同到期后，剩余两年时间不再承租涉案房屋，即原被告双方对第一年度（2020年3月1日至2021年2月28日）履行合同无异议，但被告并未提交任何证据证明双方就解除合同达成合意或提交证据证明本案有符合约定解除或法定解除的情形，故被告的主张，本院不予采信。 原告依约将涉案房屋出租给被告苏猛后，被告苏猛应按约支付租金。被告苏猛抗辩涉案房屋未经消防验收，导致该合同无效，但在2018鲁1102民初2821号民事判决中已确认该房屋已经消防验收，已经生效法律文书确认的事实，当事人未提交相反证据推翻，故对被告苏猛的该项抗辩意见本院不予支持。关于租金，原告要求被告支付第一年度租金，合同约定第一年租金为286000元，原被告均认可被告苏猛已支付70000元，被告苏猛主张原告同意2020年按照11个月收取，但被告苏猛未提交证据予以证明，且原告对此不予认可，故被告苏猛的主张，本院不予采信，原告要求被告支付租金216000元是诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，原告主张合同约定的违约金标准过高，自愿以286000元为本金自2020年2月1日起计算至2020年6月30日，以226000元为本金自2020年7月1日起计算至2020年10月28日，以216000元为本金自2020年10月29日起计算至实际付清之日均按照年利率24%计算。该项诉求系原告汇泽房产公司对自身权利的处分，未加重被告负担，且不违反法律、行政法规强制性规定，本院予以支持。 关于律师费，因涉案合同明确约定，且确系被告违约、原告实现债权的必要支出，对原告该项诉求本院予以支持。 被告张昕作为保证人在涉案商铺租赁合同中保证人处签名，承诺承担连带保证责任，依法应对被告苏猛的合同义务承担连带清偿责任。现原告汇泽房产公司在保证期间内向被告张昕主张权利，被告张昕应按合同约定对前述苏猛的还款义务承担连带保证责任。在其承担责任后，有权向被告苏猛追偿。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、原被告继续履行原被告双方于2019年3月29日签订的商铺租赁合同，被告苏猛于本判决生效之日起七日内支付原告日照市汇泽房产经纪有限公司租金216000元； 二、被告苏猛于本判决生效之日起七日内支付原告日照市汇泽房产经纪有限公司违约金（以286000元为基数自2020年2月1日起计算至2020年6月30日；以226000元为基数自2020年7月1日起计算至2020年10月28日；以216000元为基数自2020年10月29日起计算至实际付清之日，均按照月利率2%计算）； 三、被告苏猛于本判决生效之日起七日内支付原告日照市汇泽房产经纪有限公司律师费17000元； 四、被告张昕对前述第一、二、三项判决确定的被告苏猛的金钱给付义务承担连带保证责任，其承担责任后有权向被告苏猛追偿； 五、驳回原告日照市汇泽房产经纪有限公司本案其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5590元，由原告日照市汇泽房产经纪有限公司负担1368元，由被告苏猛、被告张昕负担4222元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  丁 浩 人民陪审员  滕照宁 人民陪审员  邹 丽 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  付均洁 书 记 员  申 盈