北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33950号原告（反诉被告）：北京云嘉律师事务所，营业场所北京市朝阳区雅宝路12号华声国际大厦1111。负责人：樊文娟。委托诉讼代理人：张亮，北京云嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘冬瑞，女，1991年1月17日出生，北京云嘉律师事务所员工，住河北省衡水市景县。被告（反诉原告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。原告（反诉被告）北京云嘉律师事务所（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张亮、潘冬瑞，被告的委托诉讼代理人陈伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）北京云嘉律师事务所向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告押金57000元；2．判令被告返还原告已交纳的2020年2月未使用房屋的租金28500元；3．判令被告向原告赔偿违约金57000元。事实和理由：2018年6月7日，原告与被告签署《北京市房屋租赁合同》，约定被告向原告出租位于北京市朝阳区1111室的房屋，租赁期限自2018年6月13日至2020年6月12日，租金为每月28500元，支付方式为押二付三。合同签订后，原告依约向被告支付了约定的押金，并支付了2020年2月的租金，但因疫情原因，原告并未实际使用该房屋。2020年2月27日，被告向原告发送《租户违约告知函》，催促原告严格按照合同约定支付下一季度的租金，原告在接到通知后积极与被告进行了沟通，说明目前企业面临生产经营的困境，希望被告能够给予缓缴期或者减免措施，但是被告不仅未予以缓缴、减免租金，且于2020年3月3日直接向原告发送《收回房屋通知书》，单方解除了与原告的合同且将房屋上锁，使原告无法获取办公室内的必要办公物品。综上，原告诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。本案的实际情况是原告逾期支付租金违约，原告应该在2020年2月12日支付下一期的租金（每月28500元，共三个月），但至今未支付。被告因此于2020年3月3日按照合同约定给原告发函，行使解除权。被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司向本院提出如下反诉请求：1．判令原告向被告支付未提前通知退租的租金补偿57000元；2．判令原告向被告支付2020年3月13日至4月1日共19日的房屋占用费17802．81元（按照每天936．99元计算）；3．判令原告支付被告2020年3月14日至将注册地址迁出房屋的房屋租金（按照每天936．99元计算）。事实与理由：2018年6月7日，原告与被告签署《北京市房屋租赁合同》，约定被告向原告出租位于北京市朝阳区1111室的房屋。2020年2月12日，原告应支付下一期租金，但其以各种理由不予支付。2020年2月27日，被告向原告发送《租户违约告知函》。2020年3月3日，被告向原告发送《收回房屋通知书》。2020年4月1日，原告将房屋直接返还给业主方，未与被告进行交接。另，原告的营业注册地未按约定及时迁出该房屋。综上，被告提出上述反诉请求，望判如所请。原告（反诉被告）北京云嘉律师事务所答辩称，不同意被告的全部反诉请求。第一，根据双方的约定，在承租人有提前退租的意思表示且未向出租人履行提前三个月通知的义务的情况下，才存在赔偿出租人两个月租金的问题，但是在本案中，原告自始至终并无解除合同的意思且一直积极与被告协商继续履行的问题。而被告不仅未与原告进行进一步的协商，而是直接向原告发出解除合同的通知。第二，被告于2020年3月对房屋进行了上锁处理，原告无法进入办公区办公，更加无法按照约定积极履行搬离租赁标的物的义务，也无法与被告取得联系。后原告于2020年3月底与房东联系，经协商将办公用品搬离了该房屋。在此期间，原告不仅无法履行搬离房屋的义务，而且无法使用办公物品耽误了日常工作，因此被告主张的占有使用费无事实及法律依据。第三，原告与房东就使用该房屋作为注册地址达成了一致意见，且双方已协商一致就注册地址进行变更。而被告与房东之间存在未决争议，其未按照约定向房东支付租金，已经无权对该房屋进行对外出租，也无权主张迟延迁出工商地址的相关权利。退一步讲，即便被告享有该权利，也应按照北京市朝阳区工商注册的市场费用标准（每年5000元）进行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月2日，案外人丁X华（委托方、产权方）与被告（受托方、代理方）签署《不动产授权委托书》，载明：委托方授权受托方针对北京市朝阳区1111房屋（京房权证市朝私字第XXXX号）办理以下全部事项：1．可对该房屋进行对外出租、商户入驻办理及退租、搬出手续。可签署租赁合同及相关协议并收取租金及押金。2．代本人与物业对接，对此房屋进行装修改造，及室内装修设计。3．办理工商注册等相关营业需要的手续。4．在租赁期内，代为办理与此房出租的相关一切事项。授权期限2017年3月3日至2023年6月2日。2018年6月7日，案外人丁X华（甲方、出租方）、原告（乙方、承租方）与被告（丙方、资产管理方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市朝阳区朝外雅宝路12号1111房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租赁用途为办公。租赁期限为两年，自2018年6月13日至2020年6月12日。租金为每月28500元，租金支付方式为押二付三，押金为57000元，支付时间为2018年6月7日前。首期租金为85500元，支付时间为2018年6月7日前，租金每三个月支付一次，于付款月起租日30日前支付下一次租金，即第二期租金的支付时间为2018年8月12日前，第三期租金的支付时间为2018年11月12日前，合同期每期租金以此类推。甲方授权丙方代理甲方签署房屋租赁合同，对出租房屋进行管理，丙方接受甲方委托，代表甲方对承租人履约及使用房屋进行监督和管理，乙方违反本合同约定的，丙方有权以自身名义提出解除本合同及要求乙方承担违约责任。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方不按照约定支付租金达3日的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋。乙方在租赁房屋内的工商注册等营业证照、税控机，应在租赁期满或合同解除后10日内迁出，逾期未迁出的，乙方须按日向甲方支付租金直至乙方实际将营业证照、税控机迁出之日止，甲方退还乙方剩余租金。合同签订后，各方均依约履行，原告向被告支付了押金57000元及相应的租金。截止到2020年2月12日，原告未依约支付下一期租金，故双方发生争议并形成本案诉讼。2020年2月27日，被告向原告发送《租户违约告知函》，载明：原告应于2020年2月12日前向被告支付租金，现原告已逾期，被告要求原告在2020年2月29日12点前向其支付当期租金，如仍未支付，被告将收回房屋，届时将采取更换门锁、停水停电、通知物业、限制进入、将物品清出房屋等救济手段，并追究原告违约责任。2020年3月3日，被告向原告发送《收回房屋通知书》，载明：因原告逾期支付房租，因此解除双方之间的租赁合同并收回房屋，原告应于2020年3月3日前将房屋退还被告并进行房屋的交割手续。庭审中，原告为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据材料：微信聊天记录截图，拟证明原告在接到被告发送的《租户违约告知函》后积极与被告沟通租金缓交和减免的事宜，其有继续履行合同的意愿。被告认可该证据的真实性，但不认可证明目的。被告为证明其抗辩意见及反诉主张，向本院出示如下证据材料：1．微信聊天记录截图，拟证明原告在2020年1月即向被告提出用押金抵扣租金，表现出不继续履行合同的意向。原告认可该证据的真实性，但不认可证明目的。2．注册信息截图，拟证明原告使用涉案房屋注册经营地址，未按约定迁出。原告对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的。另经当庭询问双方，被告称其在2020年3月6日对涉案房屋进行了上锁处理，上锁的目的是为了催促原告支付租金，但是当天原告与房主自行沟通撤掉了锁。关于原告实际搬离涉案房屋的时间，原告称在2020年4月1日左右，原告即将涉案房屋内物品清空然后直接将房屋返还给房主。被告起初称原告于2020年4月1日自行将房屋返还给房主，之后又称直接腾房给业主的时间为2020年5月，但仍主张占有使用费至2020年4月1日。关于被告与房主之间的相关事宜，被告称与房主做了涉案房屋的交接，于2020年3月17日将涉案房屋返还给房主，但是未正式解除双方之间的合同关系，目前处于搁置状态。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间的房屋租赁合同关系是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告主张原告未依约于2020年2月12日支付下一期租金的行为构成根本违约，原告承租涉案房屋系经营律师事务所，属于人员聚集型场所，其对涉案房屋的承租和使用必然会在一定程度上受到疫情的影响，且原告亦举证证明其曾与被告就合同继续履行事宜进行了沟通，故原告未依约按期支付租金的行为并未构成根本违约，被告在原告未支付租金的情况下经合理催告后收回涉案房屋，亦属合理止损的行为，亦不构成根本违约。根据双方的陈述，原告已将涉案房屋返还给房主，双方的房屋租赁合同关系客观上已无法继续履行，双方亦已通过实际行为解除了双方之间的房屋合同关系。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后的有关损失双方应依据公平原则并结合本案实际情况予以分担，故对原告要求被告退还的押金及租金金额本院酌情予以确定，对原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求本院不予支持。关于被告的反诉请求，因被告未充分举证证明原告存在要求提前退租且未提前三个月通知原告的行为，故对被告的第一项反诉请求本院不予支持。因被告自认其已于2020年3月初对涉案房屋上锁处理，之后原告自行将涉案房屋返还给了房主，故被告主张原告支付相应的占有使用费缺乏依据，本院不予支持。关于被告主张的逾期未迁出营业注册地址的租金一节，因原告自行将涉案房屋返还给房主，且被告亦于2020年3月中旬与房主交接了涉案房屋，故被告向原告主张此项租金缺乏法律依据，本院不予支持，房主如向被告主张相关权利，原被告双方可就未迁出营业注册地址的租金问题另行解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京云嘉律师事务所押金及租金四万元；二、驳回原告（反诉被告）北京云嘉律师事务所其他的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3150元，由原告负担2266元（已交纳），由被告负担884元（于本判决生效之日起七日内给付原告）。反诉费1670元由被告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  刘中奎人民陪审员  马文多二〇二〇年十二月十八日书 记 员  纪太恒