广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初8781号原告：潘共辉，男，1968年7月7日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄晓斌、李娜，广东雷德律师事务所律师、实习律师。被告：广州礼和置业发展有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇永和长岗村。法定代表人：陈文德。委托诉讼代理人：黄士敏，男，1986年6月29日出生，汉族，该公司职员。被告：陈九洲，男，1975年7月1日出生，汉族，户籍地址湖南省桃江县。被告：彭红艳，女，1980年10月29日出生，黎族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：何东恩、郑佳，广东力诠律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司广东省分行，地址广州市东风中路509号。负责人：刘军，该行行长。委托诉讼代理人：文玲，女，1973年3月5日出生，汉族，该行职员。委托诉讼代理人：邓强，男，1973年4月16日出生，汉族，该行职员。原告潘共辉诉被告广州礼和置业发展有限公司（以下简称礼和公司）、陈九洲、彭红艳、第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行广东省分行）代位析产纠纷一案，本院于2020年9月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘共辉及其委托诉讼代理人黄晓斌、被告礼和公司的委托诉讼代理人黄士敏，被告彭红艳的委托诉讼代理人何东恩、郑佳，第三人建行广东省分行的委托诉讼代理人文玲、邓强到庭参加诉讼。被告陈九洲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘共辉向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告广州礼和置业发展有限公司协助被告彭红艳办理广州市增城区永宁街誉山国际尚林一街1号601房的过户变更登记手续；2、确认位于广州市增城区永宁街誉山国际尚林一街1号601房为被告陈九洲、彭红艳的夫妻共同财产；3、确认被告陈九洲拥有登记在被告彭红艳名下位于广州市增城区永宁街誉山国际尚林一街1号601房50%的所有权；4、本案受理费由被告陈九洲、彭红艳承担。事实和理由：广州市白云区人民法院作出了(2015)穗云法民二初字第3115号民事判决书，判决被告陈九洲应向原告支付借款本金500000元及利息，诉讼费及诉讼保全费由陈九洲承担。判决生效后，被告陈九洲拒不履行法院生效判决。原告向广州市白云区人民法院申请强制执行。在执行过程中，原告发现陈九州、彭红艳在2015年12月14日，亦即是(2015)穗云法民二初字第3115号案审理过程中协议离婚。在陈九州、彭红艳签署的离婚协议中，两被告将包括登记在彭红艳名下位于广州市增城区永宁街誉山国际尚林一街1号601房及原登记在陈九洲名下的湖南省××县桃花镇桃花中路南侧（都汇国际双子座）256栋2606房、登记在彭红艳名下车牌号码为粤Ａ×××××的小轿车在内的所有夫妻共同财产都约定归彭红艳所有。由于陈九州将所有财产转移，导致法院生效判决无法得到执行，原告的合法债权无法实现。原告于2018年11月1日向湖南省桃江县人民法院提起诉讼，请求确认陈九州、彭红艳在离婚协议中关于上述夫妻共同财产的析产约定无效。湖南省桃江县人民法院经审理后判决：撤销陈九洲与彭红艳离婚协议中“坐落在桃江县桃花××镇桃花南侧（都汇国际双子座）256栋2606房，现登记在男方名下，离婚生效后该套房屋归女方所有；坐落在广东省增城市永宁街国际尚林一街1号86栋601房离婚生效后归女方所有；粤Ａ×××××黑色CRV归女方所有”的析产约定，该判决已经发生法律效力。2013年10月17日，彭红艳（乙方）与广州礼和置业发展有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》购买了广州市增城区永宁街誉山国际尚林一街1号601房。2013年12月3日，办理预购商品房预告登记，预购人为彭红艳。但涉案房屋现仍登记在第三人广州礼和置业发展有限公司名下，并未过户到彭红艳名下。涉案房屋在2014年3月10日办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行。原告认为，涉案房屋虽然仍登记在被告广州礼和置业发展有限公司名下，但彭红艳及陈九州已经支付了全部购房款并实际占有涉案房屋，涉案房屋是陈九州、彭红艳的夫妻共同财产，按照婚姻法及物权法的规定，两被告离婚之后，两被告应各占50%的产权份额。原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法总则》的有关规定向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的所有诉讼请求。被告礼和公司辩称：1、礼和公司不是本案适格的被告，原告起诉礼和公司没有法律依据；2、礼和公司已经将房屋交付给彭红艳使用，是因彭红艳未交契税以及提交办理房产证所需的资料所以房产目前仍未办理房产证，故原告主张的诉讼请求暂时不具有实际可操作性。被告陈九洲未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见或证据。被告彭红艳答辩称：关于第一、二项诉讼请求，本案案由为共有物分割纠纷，第一、二项诉讼请求不属于共有物分割纠纷，第二项诉讼请求属于物权确认纠纷，不在本案审理范围内。根据合同法第73条的规定，代位权的行使主体为债权人和债务人，答辩人并非债务人，根据物权公示原则，涉案房屋并非答辩人所有，更不是陈九洲所有，因此潘共辉没有请求权基础。广州市增城区永宁街誉山国际尚林一街1号601房买卖合同的合同主体为礼和公司和彭红艳，礼和公司是否按照合同履行了房屋交付及产权登记约定与原告无关。关于第三项诉讼请求，（1）广东省广州市白云区法院已经生效的（2019）粤0111民初24261号民事裁定书（潘共辉与陈九洲、彭红艳代位析产纠纷一案）已经认定原告请求确认陈九洲拥有涉案房屋50%的所有权的诉讼请求属于重复起诉，白云区人民法院认为不动产所有权的确认以登记为要件，涉案房屋彭红艳尚未取得不动产权证。（2）涉案房屋的首付款和按揭款均是彭红艳支付的，首付款290864元是彭红艳个人支付的，截止至2020年11月彭红艳已经支付按揭款313264.37元，现原告主张陈九洲拥有房屋50%的所有权，损害了彭红艳的合法权益。（3）彭红艳和陈九洲离婚，因协议约定双方的两个女儿均由彭红艳抚养，陈九洲不需支付抚养费，彭红艳承担了子女的主要抚养义务，财产分割也是基于彭红艳对小孩的照顾给予彭红艳的适当补偿，彭红艳对陈九洲在外的债务并不知情，现原告主张涉案房屋50%的所有权损害了彭红艳的权益。（4）根据（2018）湘0922民初2776民事判决书，关于陈九洲是否拥有涉案房屋50%所有权，因陈九洲和彭红艳共同财产的处理涉及了子女抚养，而且涉案房屋属于按揭购买，涉案财产已经转让的因素不宜处理，原告对该判决书没有上诉，已视为对该判决的认可，其现在主张50%的所有权没有事实和法律依据。本案的起源是原告向陈九洲追讨出借是高利贷的高额利息，彭红艳和陈九洲离婚多年，作为案外人，却长年受到诉累，对彭红艳格外不公。第三人建行广东省分行述称：同意原告的第一项诉讼请求，即将房产过户到彭红艳名下，希望能同时办理正式的抵押登记手续，明确我行的抵押权。对第二项诉讼请求由法院依法判决。对第三项诉讼请求，我方不同意，因为陈九洲与我行没有法律上的权利义务关系，向我行借款的人是彭红艳，另外，强调一点，希望法院判决要维护我行的债权和抵押权。关于涉案房屋的贷款情况，彭红艳向我行借款69万元，期限是2014年1月2日至2034年1月2日，截止2020年11月2日贷款余额是45.425万元。经审理查明：被告陈九洲与被告彭红艳于2006年3月6日登记结婚。2013年10月17日，彭红艳与礼和公司签订《商品房预售合同》，约定彭红艳以总金额998837元购买位于广州市增城区永宁街誉山国际尚林一街1号601房（以下简称601房），首期款为308837元，剩余房款690000元向建行广州东山支行申请按揭贷款支付，礼和公司应于2014年11月30日前将房屋交付给彭红艳，彭红艳委托礼和公司办理房地产权证，礼和公司应当在该商品房交付之日起不超过210个工作日到房产登记机构为彭红艳办妥产权登记，并将以彭红艳为产权人的房地产权证交付给彭红艳，彭红艳应当在收到礼和公司书面通知后向礼和公司提供房地产登记机构要求的需彭红艳提供的证件资料，礼和公司应一次性如实告知彭红艳为办理产权登记需要由彭红艳提供的证件资料，礼和公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使彭红艳未能及时提供证件资料的，由礼和公司承担责任。若礼和公司未在规定的时间或者上述约定期限内与彭红艳申请房地产转移登记的，彭红艳可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。经查，601房于2013年12月3日办理预购商品房预告登记，预购人为彭红艳，于2014年3月10日办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为建行广东省分行，于2016年2月2日以礼和公司名义办理了房屋所有权首次登记。庭审中，礼和公司称已按合同约定在2014年11月30日将601房交付给彭红艳使用，并在2016年1月期间催促彭红艳缴纳契税及提供办理房产证所需的证件资料，但彭红艳至今未交纳契税和提供所需证件资料。彭红艳确认于2015年11月30日收楼，现601房用于出租，其在湖南省××县生活，没时间过来办理产权登记，而且601房一直处于查封状态，也无法办理，另外，潘共辉主张陈九洲占50%产权，损害其合法权益，故不愿意缴纳契税。礼和公司和彭红艳均表示愿意继续履行《商品房预售合同》约定的有关办理房屋产权证的条款。2015年11月24日，潘共辉作为原告以陈九洲、彭红艳作为被告向广东省广州市白云区人民法院（以下简称白云区法院）提起民间借贷纠纷诉讼。2016年3月10日，白云区法院作出（2015）穗云法民二初字第3115号民事判决书，认定涉案的债务并非两被告的夫妻共同债务，判决陈九洲偿还潘共辉借款50万元及利息，驳回潘共辉其他诉讼请求。另查，彭红艳与陈九洲于2015年12月14日登记离婚，双方签订的离婚协议对夫妻共同财产约定如下：坐落在桃江县桃花××镇桃花中路南侧（都汇国际双子座）256栋2606房，现登记在男方名下，离婚生效后该套房屋归女方所有；坐落在广东省增城市永宁街誉山国际尚林一街1号86栋601房离婚生效后归女方所有；粤Ａ×××××黑色CRV离婚生效后归女方所有。2016年7月28日，潘共辉向白云区法院申请强制执行陈九洲上述欠款50万元及利息。白云区法院于2016年10月14日作出（2016）粤0111执5955号执行裁定书，认为在执行过程中，未发现被执行人陈九洲有可供执行的财产线索，暂不具备执行条件，遂裁定终结当次执行。2018年11月13日，白云区法院作出（2016）粤0111执5955号之二执行裁定，继续查封601房，查封期限自2018年11月13日至2021年11月12日止。2016年11月14日，潘共辉作为原告以陈九洲、彭红艳作为被告向白云区法院提起所有权确认纠纷诉讼，请求确认陈九洲拥有登记在彭红艳名下601房及粤Ａ×××××小轿车50%的所有权。2017年7月19日，白云区法院作出（2016）粤0111民初14191号民事判决书，认为601房仅办理了初始登记，尚未办理不动产权证，故被告彭红艳是否可以取得涉案房屋全部或部分所有权尚不明确，潘共辉主张陈九洲对601房享有50%所有权的前提尚未成就，而粤Ａ×××××小轿车已转移登记至案外人陈英名下，并非彭红艳所有，故此潘共辉主张陈九洲对粤Ａ×××××小轿车享有50%所有权的前提亦不存在，另外，陈九洲与彭红艳离婚时签署的离婚协议，对601房及粤Ａ×××××小轿车进行析产，上述离婚协议中析产的约定尚未被撤销或确认无效，故潘共辉此时主张代位析产于法无据，遂判决驳回潘共辉的全部诉讼请求。2018年11月1日，潘共辉作为原告以陈九洲、彭红艳作为被告向湖南省桃江县人民法院提起债权人撤销权纠纷诉讼，请求确认陈九洲、彭红艳在2015年12月14日签署的离婚协议书关于析产的约定无效；及确认陈九洲拥有登记在彭红艳名下601房及粤Ａ×××××小轿车50%的所有权等五项诉讼请求。2018年12月26日，该法院作出（2018）湘0922民初2776号民事判决书，判决撤销陈九洲与彭红艳离婚协议中“坐落在桃江县桃花××镇桃花南侧（都汇国际双子座）256栋2606房，现登记在男方名下，离婚生效后该套房屋归女方所有；坐落在广东省增城市永宁街誉山国际尚林一街1号86栋601房离婚生效后归女方所有；粤Ａ×××××黑色CRV归女方所有”的析产约定，驳回潘共辉其他诉讼请求。彭红艳不服该判决向湖南省益阳市中级人民法院提起上诉，彭红艳在二审期间提出撤回上诉的请求，湖南省益阳市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）湘09民终407号民事裁定：准许彭红艳撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2019年7月4日，潘共辉再次向白云区法院提起代位析产纠纷诉讼，请求确认陈九洲拥有601房及粤Ａ×××××小轿车50%的所有权。2019年9月18日，白云区法院作出（2019）粤0111民初24261号民事裁定书，认为至原告提起诉讼时彭红艳仍未取得601房的房屋产权，而粤Ａ×××××小轿车在（2016）粤0111民初14191号案件中已进行了审查处理，故原告的起诉属于重复诉讼遂裁定驳回潘共辉的起诉。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第三款的规定：“共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许”。潘共辉作为（2016）粤0111执5955号执行案件的申请执行人，提起本案代位析产诉讼，故此本案应为代位析产纠纷。因601房仅办理了初始登记，所以办理不动产权证是析产的前提条件，故潘共辉要求礼和公司和彭红艳继续履行《商品房预售合同》有关办理房屋产权证的相关条款，合法有据，本院予以支持。虽然彭红艳表示愿意继续履行《商品房预售合同》约定的有关办理房屋产权证的条款，但认为原告主张601房由陈九洲占50%产权侵害其合法权益故不愿意缴纳契税，但契税完税证明是办理不动产权证的必备资料，彭红艳该项主张的理由不成立，本院不予采纳。另外，彭红艳与礼和公司签订的《商品房预售合同》约定，礼和公司未在规定的期限或约定期限内与彭红艳申请房地产转移登记的，彭红艳可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。现时早已超过双方约定的办证期间，所以彭红艳可选择委托礼和公司办理或自行办理，又因原告潘共辉申请白云区法院查封了601房，现仍处于查封期间，潘共辉必须向白云区法院申请解封方能办理过户手续。关于潘共辉请求确认601房属于陈九洲和彭红艳的夫妻共同财产，陈九洲占有50%产权份额的问题，潘共辉可待彭红艳取得产权后另行主张。被告陈九洲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告彭红艳与被告广州礼和置业发展有限公司应继续履行双方签订的《商品房预售合同》，被告彭红艳在广州市增城区永宁街誉山国际尚林一街1号601房解除查封之日起十日内，配合原告潘共辉向广州礼和置业发展有限公司提交办理位于广州市增城区永宁街誉山国际尚林一街1号601房（登记字号为16登记12314191）登记至被告彭红艳名下的证件和资料，由广州礼和置业发展有限公司代为办理该房屋登记至被告彭红艳名下的手续；或被告彭红艳在房屋解除查封之日起十日内协助原告潘共辉直接向房地产登记机构申请办理该房屋登记到被告彭红艳名下的手续。二、驳回原告潘共辉的其他诉讼请求。案件受理费6900元，由被告陈九洲、彭红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡雪芬二〇二〇年十二月二十九日书记员  张秀萍