安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0603民初109号 原告（反诉被告）:淮北市相山区机关服务管理中心，住所地安徽省淮北市相山区政府三楼。 法定代表人：谢娟，主任。 委托诉讼代理人：胡涛，安徽义涵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：淮北亚迪汽车销售服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山南路汽车城内东风日产4S店南侧。 法定代表人：袁福建，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:周敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武仲江，安徽拂晓律师事务所律师。 原告淮北市相山区机关服务管理中心（简称相山区机关服务中心）与被告淮北亚迪汽车销售服务有限公司（简称亚迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序。审理过程中，被告亚迪公司提起反诉。本院予以受理，决定与本诉合并审理，并裁定转为普通程序。本院分别于2019年2月12日、2020年3月10日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告相山区机关服务中心的委托诉讼代理人林飞、李海云、被告亚迪公司的委托诉讼代理人周敏、武仲江到庭参加诉讼。第一次庭审后，相山区机关服务中心撤回对林飞的委托，委托许光耀为诉讼代理人。第二次庭审，原告（反诉被告）相山区机关服务中心的委托诉讼代理人许光耀、被告（反诉原告）亚迪公司的委托诉讼代理人周敏、武仲江到庭参加诉讼。第二次庭审后，相山区机关服务中心撤回对李海云、许光耀的委托。本案现已审理终结。 相山区机关服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令亚迪公司立即返还房屋；2、判令亚迪公司支付租金3166667元（从2017年1月1日计算至2018年10月31日，已扣除50万元），并自2018年11月1日起按每月166667元的标准继续计算至返还房屋时止；3、判令亚迪公司支付违约金（滞纳金）66万元；4、本案的诉讼费用由亚迪公司承担。事实及理由：2015年12月3日，相山区机关服务中心与亚迪公司签订房屋租赁合同，约定：相山区机关服务中心将位于淮北市相山区仁和小区的综合楼（建筑面积21904.29平方米，包括地下室3663.68平方米）出租给亚迪公司使用，租赁期限15年，装修期1年，房屋租金为合同期内第1年至第5年每年租金200万元，租金每半年支付一次等。合同签订后，亚迪公司交付50万元履约保证金，未按合同约定按时足额支付租金，其行为构成严重违约。 亚迪公司在庭审中口头辩称，相山区机关服务中心的诉讼请求均不能成立，应当驳回。双方签订租赁合同约定条款属实，我方交纳了50万元保证金属实。相山区机关服务中心称我公司违约未按时支付房租，不成立。我方认为，如果相山区机关服务中心能够提供案涉房屋的准建手续、验收手续，房地产权证照合法的情况下，可以认定合同有效。如相山区机关服务中心不能提供上述手续则为无效合同。根据合同约定，相山区机关服务中心一方将涉案房屋的合法手续交付我方以后，涉案房屋方具备法定的合同约定的使用条件。但至今相山区机关服务中心没有履行交付合法证照，致使我方预期利益受到严重的损害。我方实际使用了涉案房屋一层、二层小部分面积。经相山区机关服务中心测量，我方使用面积约1000平方米。按照合同约定应当以7.6元每平方米每月的标准计算我方的实际使用面积的租金。租金的起算日期应按合同约定给我方一年的装修期，我方于2016年7月开始装修作业，应当从2017年7月份作为计收租金的起始月份。同时根据合同约定，我方交纳的50万元履约保证金可以抵扣相应的租金。我方不存在逾期未足额支付租金的违约行为，请法庭驳回相山区机关服务中心的诉讼请求。 亚迪公司向本院提出反诉请求：1、判决相山区机关服务中心赔偿提前返还房屋造成的装饰装修在剩余租赁期限内的残值价值损失300万元（具体以评估为准）；2、判决相山区机关服务中心赔偿代建基建项目价值损失10万元（具体以评估为准）；3、反诉诉讼费用、评估费用由相山区机关服务中心负担。事实与理由：2015年12月3日，亚迪公司与相山区机关服务中心签订《房屋租赁合同》，约定：相山区机关服务中心将位于淮北市相山区仁和小区的综合楼（建筑面积21904.29平方米，包括地下室3663.68平方米）出租给亚迪公司使用，租赁期限15年，装修期限1年；房屋用途经营范围为：酒店、宾馆、超市及办公等；甲方保证房屋符合国家房屋出租的有关规定，保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，并符合国家房屋质量标准，各项指标达到国家合格标准；房屋交付时各项手续齐全，无权属争议。为签订及履行上述房屋租赁合同，亚迪公司开展了大量的考察调研、装饰装修投入，因相山区机关服务中心未能提供案涉房屋的消防验收合格手续及其他合法建造及房屋综合验收等手续,导致亚迪公司与相关单位签订的拟运营宾馆、酒店相关合同无法履行而造成损失，另导致只能使用一层及二层中的小部分面积，折合1000平方米。 另，应相山区机关服务中心要求，亚迪公司代建了包括东院墙及大门、一楼二楼实际使用面积内的内填充墙、一楼地基。相山区机关服务中心要求提前收回房屋，造成亚迪公司投入装饰装修价值未能在合同约定的15年租赁期限内摊销完毕，造成损失。 综上，双方签订的房屋租赁合同因相山区机关服务中心未取得并提供房屋的合法建造手续及消防验收合格等法定的房屋竣工验收手续，导致违反国家强制性法律规定，案涉租赁合同应属无效合同。相山区机关服务中心交付之房屋不能满足亚迪公司租赁使用目的，导致亚迪公司的损失，依法应承担赔偿责任。另，相山区机关服务中心应赔偿亚迪公司代建的部分工程款项。因相山区机关服务中心交付的房屋依法不能使用，亚迪公司不应承担交付没有使用部分面积租金的义务。 相山区机关服务中心在庭审中反诉辩称，1、亚迪公司认为我方没有取得合法的建造手续和消防验收合格，违反了法律强制性规定，系无效合同的观点不能成立，其主张无事实和法律依据。我方在工程竣工验收报告及工程备案表中登记的工程规划许可证为2018-65，在竣工验收备案表中有淮北市的公章，证明涉案工程通过了合法的规划手续，通过了消防验收。在第一次庭审中，亚迪公司对该租赁合同的三性均无异议。因此，亚迪公司的该观点不能成立。2、亚迪公司租赁房屋的目的不是其诉称的宾馆、酒店，而是汽车销售。根据我方举证的工商登记信息，2014年5月15日，亚迪公司将涉案房屋转租给了淮北中源汽车销售服务有限公司（简称中源公司），从而说明亚迪公司所诉的事实明显是虚假的。3、亚迪公司诉称代建东院墙等建筑以及构筑物没有任何事实和法律依据。请求法院依法驳回亚迪公司的反诉请求。 经审理查明：2012年10月，相山区机关服务中心将位于淮北市相山区仁和小区综合楼整体向社会公开招租，亚迪公司承租。2013年7月12日，上述楼房通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的竣工验收。2013年7月15日，相山区机关服务中心（出租方、甲方）与亚迪公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将上述楼房出租给乙方，建筑面积21904.29平方米，包括地下室3663.68平方米，服务质量合格；租赁期自2013年7月15日至2028年7月15日；乙方向甲方承诺，按照国家法律、法规开展业务，经营范围为酒店、宾馆、超市及办公等，不得作为娱乐场所及国家现行法律法规禁止的经营活动；合同期内第一年至第五年每年租金200万元，第6年至第10年每年220万元，第11年至第15年每年租金242万元；房屋为毛坯房，装修期为1年；房屋租金自装修期满每半年支付一次，每年6月30日、12月31日之前分别支付上、下半年租金；乙方在签订合同时缴纳履约保证金50万元（不计利息），待装修期满，正式营业，乙方没有违约问题，此款充作房租；甲方保证房屋符合国家房屋出租的有关规定；乙方在合同期内应合法经营，并独立承担对外经济、民事、刑事责任；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋或改变及增加经营范围；双方可以协商变更或终止本合同；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，若质保金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，拆改变动房屋结构，损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，改变合同约定的房屋用途，利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动，逾期交纳各项费用，给甲方造成严重损害的的，乙方分别按合同总租金的1‰支付违约金；合同期内，乙方逾期缴纳应由乙方交纳合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，按上述费用总额的1‰支付滞纳金；甲方应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态，并符合国家房屋质量标准，房屋交付时各项手续齐全，无权属争议；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内提出；合同期满后，乙方在同等条件下享有优先承租权；本合同自双方签（章）后生效。 2014年5月15日，亚迪公司与中源公司（该公司法定代表人与亚迪公司的法定代表人均为袁福建）签订房屋租赁合同，约定亚迪公司将上述楼房出租给中源公司，租赁期限自2014年5月15日至2029年5月1日等内容。2015年1月6日，中源公司的经营场所由安徽省淮北市相山区人民路南清荷园6幢101室变更登记为安徽省淮北市相山区仁和小区综合楼。 2015年12月3日，相山区机关服务中心（甲方）与亚迪公司（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容：房屋位于淮北市仁和小区，建筑面积21904.29平方米，包括地下室3663.68平方米，服务质量合格；租赁期共15年；乙方承诺按照国家法律、法规开展业务，经营范围为酒店、宾馆、超市及办公等，不得作为娱乐场所及国家现行法律法规禁止的经营活动；合同期内第一年至第五年每年租金200万元，第6年至第10年每年220万元，第11年至第15年每年租金242万元；房屋为毛坯房，装修期为1年；每年6月30日、12月31日之前分别支付上、下半年租金；乙方在签订合同时缴纳履约保证金50万元（不计利息），待装修期满，正式营业，乙方没有违约问题，此款充作房租；甲方保证房屋符合国家房屋出租的有关规定；乙方在合同期内应合法经营，并独立承担对外经济、民事、刑事责任；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；租赁期满后或因乙方责任倒置退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有，可移动的设备、设施属于乙方所有；非经甲方书面同意，乙方无权整体转租房屋；合同期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，按上述费用总额的1‰支付滞纳金；甲方应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态，并符合国家房屋质量标准，房屋交付时各项手续齐全，无权属争议；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议，应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内提出；本合同生效日期以整体工程竣工验收合格交接为准。 相山区机关服务中心与亚迪公司另签订一份房屋租赁合同，无签署日期，内容大致同2015年12月3日签署的房屋租赁合同。亚迪公司支付相山区机关服务中心履约保证金50万元，之后未支付房屋租金。亚迪公司实际使用涉案楼房的一楼、二楼的部分区域并开展经营活动。审理过程中，本院对亚迪公司现在使用的房屋面积进行了测量，因当时未能进入二楼，仅测量了一楼的室内面积。相山区机关服务中心同意暂时按此测量数据计算房屋租金。经计算，亚迪公司使用一楼房屋面积为1690.6375平方米。 上述事实，有相山区机关服务中心提交的房屋招租公告、委托书、房屋租赁合同三份、中源公司工商登记变更信息、私营企业基本注册信息查询单、证明、工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、亚迪公司提交的房屋租赁合同二份、本院的勘验笔录及双方当事人的陈述等予以证明，本院予以确认。 本院认为，相山区机关服务中心与亚迪公司于2015年12月3日签订的房屋租赁合同约定，合同生效日期以工程竣工验收合格并交接为准。涉案房屋已于2013年7月12日通过竣工验收，故该合同已经生效。 相山区机关服务中心称，涉案房屋于2015年12月以前已经交付亚迪公司使用。亚迪公司不予认可，辩称于2016年7月开始装修使用。亚迪公司与中源公司于2014年5月15日签订房屋租赁合同，约定亚迪公司将涉案房屋出租给中源公司。中源公司于2015年1月6日将经营场所变更登记为涉案房屋，可以印证相山区机关服务中心于2015年12月以前将房屋交付亚迪公司使用的事实。亚迪公司辩称于2016年7月开始装修使用涉案房屋，相山区行管局、城建局的时任负责人曾承诺正式签字交付后开始计算租金，但未举证证明，相山区机关服务中心亦不认可，故本院不予采信。亚迪公司已于2015年12月前接收房屋，相山区机关服务中心主张从2017年1月1日开始计算房租，符合合同约定，本院予以支持。涉案房屋建筑面积逾2万元平方米，经本院测量,亚迪公司至少使用房屋1690.6375平方米。相山区机关服务中心同意暂时按此数据计算房屋租金。根据合同约定，涉案楼房租金平均价格为7.61元/平方米/月（200万元÷21904.29平方米÷12个月）。涉案房屋十余层，有地下室，而亚迪公司使用的1690.6375平方米为一楼。一般来讲，一楼租金的价格在整栋楼中是最高的，高于平均价。本院酌定涉案一楼的租金按10元/平方米/月计算。自2017年1月1日至2020年6月30日，亚迪公司应付租金710067.75元（10元/平方米/月×1690.6375平方米×42个月），之后的租金、占有使用费继续按此标准计算至房屋返还之日。庭审中亚迪公司称，其于2019年4月搬离涉案房屋，于2020年9月10日左右搬回，搬走时口头通知了淮北凤凰实业集团有限公司的工作人员王佩。相山区机关服务中心不予认可，称亚迪公司曾经通过电话联系王佩，告知该公司将要搬出涉案房屋，但一直未交还房屋，该公司何时搬回的，也不知情。亚迪公司未举证证明其主张的上述事实，故本院不予认定。房屋租赁合同约定，亚迪公司应于每年6月30日、12月31日前支付上、下半年租金，亚迪公司支付的履约保证金50万元可以抵扣租金。截至2020年6月30日，亚迪公司欠付租金210067.75元（1690.6375平方米×10元/平方米/月×42个月-50万元）。亚迪公司未及时付清房屋租金，属于根本性违约，相山区机关服务中心有权要求解除合同。因此，本院对于相山区机关服务中心请求判决解除双方签订的房屋租赁合同、亚迪公司返还房屋的诉讼请求，予以支持。 双方还约定了逾期付款“滞纳金”。根据合同上下文理解，该“滞纳金”应为违约金。双方约定的违约金过高，本院酌定违约金以逾期付款额为基数按年利率6%分段计算。经计算，亚迪公司每月应付租金16906.375元（1690.6375平方米×10元/平方米/月）。自2017年1月1日至2019年6月30日，租金共计507191.25元（1690.6375平方米×10元/平方米/月×30个月），扣除履约保证金50万元，尚欠7191.25元，应于2019年6月30日前付清。自2019年7月1日至2019年12月31日，逾期付款7191.25元的违约金为215.74元；自2020年1月1日至2020年6月30日，逾期付款108629.5元（7191.25元+1690.6375平方米×10元/平方米/月×6个月）的违约金为3240.78元；之后的违约金以此类推，如合同解除前最后一期租金不足六个月，租金应于合同解除之日付清，违约金以截至此日的租金为基数按年利率6%计算至付清款之日。双方未就合同解除后亚迪公司支付占有使用费的时间进行约定，故不存在亚迪公司承担逾期支付占有使用费违约金的问题。 亚迪公司要求相山区机关服务中心赔偿其装修残值损失及代建基建项目价值损失。亚迪公司未举证证明其应相山区机关服务中心的要求代为建设地坪、围墙等项目，相山区机关服务中心亦不予认可，故本院不予认定。亚迪公司未及时支付房屋租金，导致房屋租赁合同解除，相山区机关服务中心无需赔偿其装修残值损失。亚迪公司另主张相山区机关服务中心赔偿其搬迁损失，但未就此提出反诉，本案不予审理。综上，相山区机关服务中心无需赔偿亚迪公司装修残值损失、代建基建项目损失，亚迪公司的搬迁损失与本案无关，故本院对亚迪公司就上述事项进行鉴定的申请不予准许。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下： 一、淮北市相山区机关服务管理中心与淮北亚迪汽车销售服务有限公司于2015年12月3日签订的《房屋租赁合同》解除； 二、淮北亚迪汽车销售服务有限公司于本判决生效后十五日内将其使用的位于淮北市相山区仁和小区综合楼的一楼、二楼返还给淮北市相山区机关服务管理中心； 三、淮北亚迪汽车销售服务有限公司于本判决生效后十五日内支付淮北市相山区机关服务管理中心房屋租金、占有使用费（截至2020年6月30日的租金为210067.75元，之后的租金、占有使用费按每月16906.375元的标准继续计算至房屋返还之日）； 四、淮北亚迪汽车销售服务有限公司于本判决生效后十五日内支付淮北市相山区机关服务管理中心违约金（截至2020年6月30日的违约金为3456.52元，之后的违约金以欠付租金为基数，自逾期之日起按年利率6%分段计算至付清之日）； 五、驳回淮北市相山区机关服务管理中心的其他诉讼请求； 六、驳回淮北亚迪汽车销售服务有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37413元，由淮北市相山区机关服务管理中心负担3.3万元，淮北亚迪汽车销售服务有限公司负担4413元；反诉案件受理费15800元，由淮北亚迪汽车销售服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  孟秀芳 人民陪审员  张 芳 人民陪审员  张凤梅 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理赵安 书记员赵坤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。