上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初46858号原告陆王立，男，1980年7月10日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人邵洁芸，上海予湛律师事务所律师。委托代理人徐亚萍，上海予湛律师事务所律师。被告上海中福置业控股集团有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人胡培毅。委托代理人陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。原告陆王立诉被告上海中福置业控股集团有限公司(以下简称：中福公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理，依法由审判员赵忠元独任审理。本院于2020年7月16日、2020年11月25日进行了两次公开开庭。原告陆王立及其委托代理人邵洁芸，被告中福公司的委托代理人陈雁君均两次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆王立诉称，2008年7月3日其与被告中福公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称：系争协议)及《黄浦区二期180地块就地商品房安置协议书》，根据约定，原告承租的房屋坐落在陆家浜路XXX弄XXX号底顶阁，建筑面积26.8平方米。原告选择就地回购安置的房屋为中福花苑二期临编6号1102室房屋，建筑面积76.2平方米。原告应得搬家补助费、设备迁移费、鼓励费、配合费及一切费用全额抵充后还应向被告补交安置房差价款人民币400,000元(以下币种均为人民币)。原告应在签订系争协议后14日内支付给被告100,000元，余款300,000元在签订预售合同后30日内支付。原告于2008年7月11日前搬离原址，2008年7月18日原告以现金形式向被告支付安置房差价款100,000元，被告出具了《收据》。2013年8月13日，被告向原告发出《通知》，告知原告在收到通知后一个月内到浙江中路XXX弄XXX号办理签订预售合同的相关手续，被告却要求原告先行支付安置房差价款余款300,000元方可签订预售合同。后双方多次协商未果。2017年，原告将被告诉至法院，经调解，被告同意继续履行系争协议，原告撤诉。然截至本案起诉之日，被告仍未履行合同义务，且原定由原告回购的安置房已被被告出售。原告没有支付300,000元余款，过错在于被告，原告无法获取约定的安置房屋，只能要求货币补偿。在此期间，原告在外租房的租金是直接损失，应该按照实际支付的租金数额由被告承担。故诉至法院，请求：1、判令被告按照市场价格计算系争协议约定的安置房屋价值，对原告进行货币化补偿；2、判令被告赔偿原告租金损失118,264.66元(2008年7月11日迁出次日2008年7月12日开始计算至2014年12月31日止，标准是每人每月400元，三口人按1,200元，共计93,264.66元，扣除已经支付过的过渡费30,000元，共计63,264.66元；2015年1月1日至2015年11月30日共11个月，按照5,000元/月，共计55,000元)，以及以131.51元/日为基数，自2015年12月1日计算至动迁安置房交付之日。被告中福公司辩称，对于原告的第一项诉请，系争协议约定的中福花苑二期临编6号1102室，现在对应的门牌号也是6号1102室，该房屋产权已登记在他人名下。2013年被告已经通知原告签订预售合同，是原告没有来办理，根据约定，可以解除系争协议，给予货币补偿。被告本着解决问题的原则，可以提供中山南路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积70.52平方米)或中山南路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积70.52平方米)两套房屋供原告选择。被告提供的房源面积小于协议约定的面积，不是原告不接受该房源的理由，被告可以向原告补偿面积差价。如果原告认为系争协议不能履行，被告可以按照协议签订时的安置房价格货币补偿给原告。不同意原告的第二项诉请，双方在合同中没有相应的约定，租金的损失不是被告造成的，因为面积等情况不能协商一致，不是被告的原因造成协议不能履行，损失不能由被告单方承担。故请求驳回原告诉请。经审理查明，原本市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号底顶阁房屋承租人系王万浦(亡)、陆王立(户)，建筑面积26.8平方米，应安置人口陆王立、陆君宇、陈珂三人。2006年7月6日，被告中福公司取得房屋拆迁许可证，该房屋被纳入拆迁范围。2008年7月3日，原告(户)作为乙方，被告作为甲方签订系争协议及《黄浦区二期180地块就地商品房安置协议书》。系争协议第四条约定原告(户)应安置面积为26.8平方米；第五条约定中福公司安置原告(户)中福花苑二期临编6号1102室房屋，实际建筑面积76.2平方米；第六条约定安置房屋的实际建筑面积超过应安置面积49.4平方米，其中包括15平方米增加面积，优惠价5,000元/平方米，共计591,000元，原告(户)应在2008年7月17日前支付给被告100,000元，余款300,000元在签订预售合同后30天内支付(抵扣应发放的一切费用后，实际支付400,000元)；第十三条约定被告应支付原告(户)配合费30,000元，鼓励费13,400元，一次性补贴过渡费30,000元，一次性补助115,170元及本协议第八条款项合计191,000元。全部作房款抵扣，抵扣后，原告(户)还应支付超面积房款400,000元。《黄浦区二期180地块就地商品房安置协议书》也作了相应的约定，其中第四条载明了原告(户)安置的房屋价格计算方式。原告(户)享受面积安置26.8平方米建筑面积，安置价8,450元/平方米，计226,460元。被告提供原告(户)建筑面积15平方米作为就地安置增加面积，按特别优惠价建筑面积每平方米5,000元，计75,000元。原告(户)超安置建筑面积34.4平方米，每平方米优惠价15,000元，计516,000元。原告(户)应得的搬家补助费、设备迁移费、鼓励费、配合费及一切费用等共计191,000元全额抵充后还应向被告补交安置房差价款400,000元，原告(户)应在签订协议后14日内支付给被告100,000元，余款300,000在签订预售合同后30天内支付。原告(户)已支付被告100,000元，尚余300,000元差价款未支付。被告曾以每人每月400元(计3人)的标准支付原告(户)2008年8月至2010年8月的过渡费30,000元。2012年12月，被告取得了中福花苑二期房屋的预售许可证，后又取得交付使用许可。此后，原告曾多次与被告交涉未果。2017年，原告提起诉讼，后因原被告双方愿意自行和解而撤诉。原告称被告曾允诺提供适配安置房黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室，但现也已经出售给他人；被告称可以向原告提供适配安置房黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室或16号203室，但原告拒不接受。原被告始终无法就适配安置房达成一致意见，原告遂起诉来院。另查明，系争协议中约定的中福花苑二期临编6号1102室对应的现门牌号为黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室，已于2019年10月30日登记在他人名下。2020年7月27日，被告与案外人就黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室签订了上海市商品房出售合同。本案审理期间，因原告申请，本院委托上海国城土地房地产资产评估有限公司以2020年9月11日为时点，对上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋每平方米单价进行评估。2020年11月13日，上海国城土地房地产资产评估有限公司出具房地产估价报告，黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋建筑面积单价为91,500元/平方米。以上事实，由原、被告的各自陈述，以及系争协议、《黄浦区二期180地块就地商品房安置协议书》、上海市商品房预售许可证、上海市不动产登记薄、房地产估价报告等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的协议，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于协议履行。本案中，原被告签订的系争协议主体适格，系双方真实意思表示，且不损害其他人的合法权益，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。被告有义务按照有关拆迁法律法规规定和协议约定交付房屋，在客观上不能交付系争协议约定的安置房屋后，原告多次与被告交涉协商仍未能达成一致意见，原告(户)长期未得到安置的主要责任在于被告。原被告对于适配房屋各执一词，在本案庭审中原告要求被告交付本市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室或23号2801室客观上已不能够实现，原告亦拒不接受被告提供的黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室或16号203室，并要求变更为货币化补偿。故本院对原告要求以该房屋的市场评估价格以货币化补偿安置原告(户)的请求予以支持。经评估，黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室建筑面积单价为91,500元/平方米。基于系争协议第四条、第五条、第六条及《黄浦区二期180地块就地商品房安置协议书》第四条的约定，原告(户)面积标准房屋调换26.8平方米，其他补偿款及已支付的100,000元可购得安置面积29.4平方米，故原告可以获得56.2平方米安置面积，按照现评估单价91,500元计算，原告应得货币补偿安置金额5,142,300元。按照超安置建筑面积每平方米优惠价15,000元计算，原告尚未支付的300,000元可以购买超安置建筑面积20平方米，对该20平方米房价款不应予以结算。关于原告主张的租金损失。本案中，以期房作为安置用房，原被告双方已经根据相关拆迁政策法规规定，在签订系争协议时约定了相应的过渡费及补助费等，被告还以该户每人每月400元(计3人)的标准结算了2008年8月至2010年8月的过渡费。原被告未在系争协议中对租金损失作具体约定，对被告逾期交房的责任是以向原告增发临时安置补助费的形式体现，故原告以实际租金损失主张逾期过渡费缺乏法律依据和协议依据。根据原《上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局关于发布本市城市居住房屋拆迁补助费标准的通知》(沪价商[2002]010号)的规定，超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原有基础上增发临时安置补助费，凡超过期限3个月以内(含)的，增发50%；超过期限3个月以上的，增发100%。故2010年9月至11月，被告应按每月1,800元支付给原告(户)，共计5,400元。被告逾期交房的事实一直延续至今，2010年12月起，被告应按每月2,400元支付到其实际履约之日止，即支付到是实际付清对原告全货币化补偿款5,142,300元之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告上海中福置业控股集团有限公司应于判决生效之日起三十日内向原告陆王立支付该户因本市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号底顶阁拆迁安置所产生的货币化补偿款人民币5,142,300元；二、被告上海中福置业控股集团有限公司以每月人民币1,800元的标准向原告陆王立支付该户2010年9月至11月临时安置补助费共计人民币5,400元，以每月人民币2,400元的标准向原告陆王立支付该户自2010年12月起直至实际付清上述货币化补偿款之日止的临时安置补助费；三、对原告陆王立的其余诉讼请求不予支持。案件受理费人民币80元(原告已预缴)，减半收取人民币40元，案件评估费人民币19,298元(原告已预缴)，由被告上海中福置业控股集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵忠元二〇二〇年十二月十一日法官助理 李梦媛书 记 员 朱 芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……