上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21250号原告：高海兵，男，1985年5月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市。委托诉讼代理人：朱丽君，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巍，上海市锦天城律师事务所律师。被告：江典坤，男，1966年8月20日出生，现住上海市虹口区。委托诉讼代理人：顾冬庆，北京京平律师事务所律师。原告高海兵诉被告江典坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案，依法适用普通程序进行审理。本案于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱丽君、被告江典坤及其委托诉讼代理人顾冬庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高海兵向本院提出如下诉讼请求：1、判令原被告于2017年5月10日签订的《加盟房屋转让协议》无效；2、判令被告向原告归还购房款人民币(以下币种均为人民币)108万元；3、判令被告向原告支付利息损失(以108万元为基数，自2017年5月31日计算至实际返还房款之日止，其中2017年5月31日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款利率为标准，2019年8月20日以后以LPR为标准计算)。事实与理由：2017年5月10日，原告与被告签订《加盟房屋转让协议》，合同载明被告向原告转让上海市青浦区徐泾镇崧泽大道XXXX室房屋(下称“系争房屋”)，房款总额为108万元，该金额由“原价格”22万元和“转让差价利息”86万元组成。原告向被告支付了总房款108万元，随后对该房屋进行装修并购置了家具。2017年11月，崧泽大道558弄所有房屋住户被上海市青浦区徐泾镇人民政府下令清场搬离。2020年1月23日，徐泾镇人民政府下发《责令限期拆除违法建筑决定书。2020年5月19日，上述房屋被政府强制实施拆除。原告认为，被告向原告所售房屋已被政府认定为违法搭建，因此与系争房屋有关的一系列协议包括原被告所签订的《加盟房屋转让协议》违反了法律的强制性规定而自始无效。原告为此不仅产生了巨额的财产损失，在长达3年期限内，原告试图挽回房屋的过程中还遭受了巨大的精神痛苦。为维护原告合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告江典坤辩称：双方签订的转让协议系原、被告的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，不应被认定为无效。经开庭审理查明：2017年5月10日，江典坤(甲方)与高海兵(乙方)签订《加盟房屋转让协议》，约定：1、甲方愿意加盟上海乐联日用品有限公司(下称“乐联公司”)系争房屋共计1套92.04平方米，转让给乙方名下。合同按原价格为22万元，加转让差价利息为86万元，合计乙方应付甲方房款总额为108万元；2、签订协议之日第一次由乙方支付给甲方房款定金10万元，款到该协议生效(江典坤备注已收到10万元)。第二次约定2017年5月15日前由乙方支付给甲方房款40万元。第三次由乙方支付给甲方的剩余房款58万元，双方约定于2017年5月31日前来办理(乙双方信息或见证双方约定之日到乐联公司办公室为准)，待双方在乐联公司办理过户手续时乙方一次性将款项付清给甲方。具体时间以双方信息沟通为准。……6、甲方现已收承租方的租金截止2017年8月31日，押金由甲方在到期后直接退给承租方，并办理相关退房交接手续。以后权利与义务归乙方所有，甲方须配合乙方变更与承租方的租赁合同相关事宜或告知到期后要搬离。7、交房现状：毛坯房。注：甲方带上原来的加盟协议书原件、房屋租赁合同原件、票据原件22万元。协议另对其他内容进行了约定。协议签订后，高海兵于2017年5月31日向江典坤付清上述钱款108万元。2017年5月31日，乐联公司(甲方)与高海兵(乙方)签订《加盟协议书》，由乙方选定系争房屋，建筑面积92.33元；甲方提供上述建设用地，其房产证编号为沪房地青字2004第010708号，乙方支付加盟金及工程建设费合计22万元。协议另对其他内容进行了约定。2020年4月11日，乐联公司向各加盟户出具《告知书》，表示：“你户与我司签订的《加盟协议书》，因该加盟行为违反法律法规的强制性规定，现我司特告知为保护你户的合法权益，我司决定与你户解除双方签订的《加盟协议书》，并给予你户补偿。为此，我司专门成立了‘解除加盟协议清算小组’，请你户收到本告知书后主动联系我司解除加盟协议清算小组，并于2020年5月20日前办理解除加盟协议、腾退房屋等事宜；逾期，我司将自行处置房屋，并视为你户自愿放弃房屋内相关构筑物、附属设施、装饰装修等的所有权利”。同时在《告知书》上附有“加盟户腾退标准”：1、平层：常规房型，单价6,200元。2、类复式：挑高型，单价9,200元。3、类门面：3、4、9、10号，单价9,200元；5、6、7、8号(中间大道)，单价9,600元；1、2、11号(沿街店铺)，单价10,000元。2020年5月19日，乐联公司(甲方)与高海兵(乙方)签订《解除协议》，约定：2017年5月31日，甲乙双方签订《加盟协议书》一份，协议约定乙方通过加盟的形式获得系争房屋的使用权，为此乙方支付了加盟金，甲方建成房屋后交由乙方使用至今。因该加盟行为违反法律法规的强制性规定，经甲乙双方协商，一致同意解除《加盟协议书》，由甲方收回房屋使用权并对乙方作出补偿，具体条款如下：一、甲乙双方一致同意自本协议签订之日起解除并终止履行上述《加盟协议书》，双方互不承担违约责任；二、甲方应补偿乙方644,575元，乙方应返还甲方系争房屋(包括但不限于构筑物、附属设施、装饰装修等)；三、本协议第二条约定的补偿款，为双方解除《加盟协议书》甲方收回房屋使用权、乙方返还房屋的一次性补偿，乙方不得再以任何理由、任何方式向甲方提出任何权利主张；四、乙方应于2020年5月19日前将上述房屋腾退并将空房交付给甲方。合同另对其他内容进行了约定。2020年5月26日，高海兵向江典坤寄送律师函，要求其退还钱款108万元。另查明，2020年6月1日，本院以(2020)沪0118民初11232号立案受理了陆小军诉乐联公司合同纠纷一案，该案中本院查明：乐联公司新建厂房、科技展示厅、简易楼工程项目，位于青浦区崧泽大道(诸陆东路)558弄。乐联公司上述工程项目于2003年9月由青浦区计划经济委员会批准立项，批准文号为青计投(2003)1288、1289号；于2003年9月取得上海市青浦区规划管理局颁发的编号为沪地青(2003)0495号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，于2004年9月获取上海市青浦区规划管理局颁发的编号为沪建字(2004)0321、0267号《中华人民共和国建设工程规划许可证》；于2004年9月、12月分别获取上海市青浦区建设管理委员会颁发的编号为0402QP0189D01、0402QP0248D01号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。2004年9月6日，乐联公司取得编号为沪房地青字2004第010708号《上海市房地产权证》，乐联公司为青浦区徐泾镇二联村9/2丘工业土地权利人，总面积为58,633.80平方米。2007年6月21日，上海市青浦区公安消防支队对上述工程项目出具(2007)沪青公消(建验)字第0256号《建筑工程消防验收的意见书》，表示消防验收基本合格。2007年6月房屋建成后，乐联公司陆续与诸多业主签订《加盟协议书》并毛坯交付房屋。乐联公司在未办理土地用途变更审批手续、也未取得商品房预售许可证的情况下，实际与各加盟业主将系争房屋所在的徐泾镇诸陆东路(现崧泽大道)558号土地房屋，用于商业经营、生活居住等形成“龙联汽配城”区域，其中部分加盟户有再行转让加盟房屋情形。2020年9月9日，本院依法就该案作出判决，认为：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。现乐联公司变更土地用途，将原本规划用于建造厂房的工业用地实际用于建造营业用房和居住用房，乐联公司的该行为违反了法律法规强制性规定。乐联公司与陆小军等加盟业主签订《加盟协议书》，虽名为加盟，但从合同内容审查更符合房屋买卖合同的特征，实质是乐联公司将一张工业用地产权证上的工业房屋土地，分割成若干商业及居住房屋进行销售，而本案更是陆小军与原加盟业主之间的二手居住房屋买卖关系由来。因房屋买卖合同关系中的标的物，即系争的房屋并未取得合法的(商业或居住用房)批建手续和销售许可，故乐联公司与陆小军之间签订的《加盟协议书》系无效合同……并判令驳回陆小军的诉讼请求。陆小军不服，提起上诉，后于2020年11月26日撤回上诉。审理中，双方当事人确认系争房屋已于2020年5月19日被拆除。以上查明的事实，由原、被告陈述，加盟房屋转让协议、加盟协议书、转账记录、告知书、律师函及寄送凭证、解除协议、民事判决书及裁定书等予以证明，上述证据经庭审出证、质证，本院经审核后予以认可。审理中，原告主张：1、案涉加盟房屋转让协议实际为原、被告之间签订的房屋买卖协议，而系争房屋因无合法批建手续，故其转让行为应为无效；合同无效后，被告应将其收取的房款返还给原告，并赔偿因占用钱款所产生的利息损失；2、双方在签订案涉转让协议时，系争房屋已建造完毕，原告也知道系争房屋暂时无法办理产证，但被告及乐联公司表示将来可以办理；原告购买系争房屋系用于出租居住，但2017年下半年政府即开始进行整治，原告在装修并购置家具后但无法居住，之后原告一直与乐联公司及政府部门进行沟通，最终以远低于同等情况房屋的价格与乐联公司签订了解除协议。为此，原告提供责令限期拆除违法建筑决定书、照片等作为证据。被告对原告提供的证据真实性不予确认，同时被告主张：1、案涉加盟转让协议应属加盟联合建房性质；被告也是自其它小业主处受让系争房屋，而系争房屋不是插层也未增设隔断，故不是违法建筑，而是有合法产权的有证建筑，转让协议中并未明确系争房屋为商品房或商业用房，国家对工业用房转让并未禁止，故双方签订的转让协议应为真实有效的，且在类案中相同的转让协议已经被认定有效；2、系争房屋并非因系违法建筑被拆除，而是因政府征收拆除；而原告在与乐联公司的交接书中明确了如遇国家征收盈亏自负，原告在取得系争房屋后即居住在该房屋内直至房屋被拆除；3、如法院认定案涉转让协议无效，对于无效的法律后果被告另案处理。为此，被告提供房地产权证、告知书、交接书、承诺书及民事判决书作为证据。原告表示产权证说明土地性质是工业性质，而乐联公司在该土地上建造房屋出售给小业主用于生活居住，违反了法律强制性规定；告知书在拆违决定书之后，无法否认系争房屋系违法建筑的事实；对交接书及承诺书不予认可；判决书的证明目的不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为，系争房屋所在崧泽大道558号土地房屋性质及《加盟协议书》性质已经本院(2020)沪0118民初11232号生效判决予以认定，本案不再赘述。被告虽主张原、被告签订的《加盟房屋转让协议》为加盟联建协议，但无论从被告取得系争房屋的由来、协议名称亦或是协议内容，均符合房屋买卖合同的特征。因系争房屋并未取得合法批建手续，故案涉房屋转让协议应为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现《加盟房屋转让协议》无效，被告原应返还原告支付的购房款，但系争房屋在被告交付原告使用过程中被拆除导致无法返还，且原告在占用系争房屋并使用过程中已就系争房屋补偿与乐联公司达成一致意见，故本院对于原告所提出的返还房款并赔偿利息损失的主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告高海兵与被告江典坤签订的《加盟房屋转让协议》无效；二、原告高海兵的其余诉讼请求不予支持。案件受理费14,520元，由原告高海兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 分人民陪审员  宋亚娟人民陪审员  王国芳二〇二〇年十二月三十日法官 助理  周 诗书 记 员  周 诗附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。