西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初12349号原告杨凯，男，汉族，1995年7月8日出生，住北京市海淀区化工系。委托诉讼代理人李鲁阳，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人张强，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被告张过江，男，汉族，1986年3月6日出生，住陕西省礼泉县。被告西安本真堂医药有限公司锦业路店，营业场所西安市雁塔区。负责人刘建桥，具体职务不详。被告西安本真堂医药有限公司，住所地西安市。法定代表人张过江，系该公司执行董事兼总经理。共同委托诉讼代理人袁成润，上海市XX城（西安）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人张卫，上海市XX城（西安）律师事务所律师。原告杨凯与被告张过江、西安本真堂医药有限公司锦业路店（以下简称本真堂锦业路店）、西安本真堂医药有限公司（以下简称本真堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李鲁强、张强，被告张过江、被告本真堂锦业路店及本真堂公司共同委托诉讼代理人张卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告张过江于2017年7月1日签订《租赁合同》，约定原告将坐落在西安市雁塔区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX室（建筑面积136.13平方米）房屋出租给被告张过江，租期五年（自2017年7月1日起至2022年7月1日止），租金标准为第一、二、三年每平方米每月80元（不包括经营期间的水、电、物业费等），第四、五年随市场房租价位，每月优惠5元支付，租金付款周期为每半年一付，双方在租赁合同中还对物业管理费、违约责任、合同解除等进行了约定。基于对被告张过江的信任，原告于租赁合同签订前即向被告交付了涉案房屋并使用收益，但被告张过江自租赁合同签订起就存在不同程度逾期支付租金的情况，截至2020年5月31日，被告张过江仍欠付原告2019年7月至今的租金104794.4元，根据合同约定已产生违约金37461.6元。同时被告张过江在占有使用涉案房屋期间尚欠其他费用（物业费）10673元未支付。基于被告的违约行为，原告于2020年5月31日向被告张过江送达了《律师函》，解除了双方签订的《租赁合同》，但截止起诉日被告张过江仍占据涉案房屋，根据相关法律规定，已产生房屋占用费3222元。另被告张过江于2017年5月12日以案涉房屋为址成立了本真堂锦业路店，并实际以案涉房屋作为经营场所使用。被告本真堂公司为被告张过江实际控制并担任法定代表人的公司，被告本真堂锦业路店系被告本真堂公司设立的分公司。故被告本真堂锦业路店及本真堂公司应与被告张过江共同承担违约责任。故原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告张过江于2017年7月1日签订的《租赁合同》于2020年5月31日依法解除；2、XX城XX幢XX单元XX层XX室房屋；3、被告张过江支付原告租金104794.4元；4、被告张过江支付原告房屋占用费3222元（自2020年6月1日暂计算至起诉日，应计算至被告张过江实际返还房屋之日）；5、被告张过江支付违约金37461.64元（自2019年7月1日暂计算至起诉日，应计算至三被告实际履行之日）；6、被告张过江支付占用房屋期间所产生其他费用10673元（自2019年4月1日暂计算至2020年5月31日，应计算至被告张过江返还腾交房屋之日）；7、被告张过江承担原告律师费7000元；8、被告本真堂锦业路店、本真堂公司与被告张过江就以上付款义务承担连带责任；9、被告张过江承担诉讼保全保险费1300元；10、三被告承担本案全部诉讼费用。被告张过江辩称，同意解除租赁合同，其没有构成违约，故不需要向原告支付违约金。因原告单方面要求解除合同，造成张过江的房屋装修损失，该房屋装修损失应折抵房屋租金。房屋租赁期间，受新型冠状病毒疫情影响，造成未正常营业，应免除三个月房屋租金。因其未违反合同约定，合同解除是原告单方面提出，故原告要求其支付律师费、诉讼保全保险费无事实和法律依据，张过江不应承担律师代理费。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告本真堂公司及本真堂锦业路店共同辩称，租赁合同是原告与被告张过江签订的，原告起诉被告本真堂公司及本真堂锦业路店已突破合同相对性，原告要求被告本真堂公司及本真堂锦业路店承担连带责任无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年7月1日，原告与被告张过江签订《租赁合同》，约定原告将位于XX路XX城XX幢XX单元XX层XX室建筑面积136.13平方米的房屋出租给被告，商铺租期共5年，自2017年7月1日至2022年7月1日，装修免租期2个月，从2017年5月1日至2017年7月1日止，装修免租期内被告需自行承担物业管理费和其他因被告使用或装修房屋所产生的费用；计租时间为原告交房当日起，租金标准为每平方米每月80元，租赁期间租金付款周期为半年一付；如被告未能按期向原告支付租金，则原告有权扣留全部或部分押金充抵，其扣留数额相当于被告所欠租金、应支付费用及违约金的数额，不够冲抵以上欠付款项的，原告有权继续向被告追索；被告未按合同约定按时足额支付租金的，如逾期5日未付，每延期一日，须按日加付其月租金的1%的滞纳金，超过30日未付视作自动退租，押金不退，被告保证不提出其他异议并承担因此产生的违约金。合同签订后，原告将该房屋交给被告使用。2020年4月4日，被告张过江向原告出具欠条一张，载明欠原告2019年7月至2020年7月房费115000元。2020年5月30日，原告向被告张过江发出《律师函》载明因被告张过江长期拖欠租金、欠缴物业费的行为违反了《租赁合同》的约定，构成违约，故双方之间的《租赁合同》在律师函送达被告之日解除，被告尚欠原告2019年7月1日至2020年6月1日期间租金104794.4元，被告租赁期间的物业费10673元（2019年4月1日至2020年6月1日）等相关费用应予以结清，并在双方结算时向原告出示相关缴费凭证，被告应向原告支付违约金35938.32元。被告张过江于2020年5月31日收到该律师函。另原告提交了《委托代理合同》、发票、委托担保合同、收据、民事裁定书，证明因被告张过江的过错导致原告产生律师费7000元，诉讼保全保险费1300元。另原告提交了照片及企业信用信息公示报告，证明被告张过江以案涉房屋为场所开办了本真堂锦业路店，故被告本真堂公司及本真堂锦业路店对发起人张过江的行为承担相应的责任。三被告对该证明目的均不予认可，并表示租赁合同的主体是张过江，张过江与被告本真堂公司及本真堂锦业路店的法律关系与本案无关。另原告提交了网页截图，证明疫情期间明确要求各医保定点正常营业，不应减免房屋租金。被告对此不予认可，表示因疫情原因被告张过江年前返回老家礼泉，春节期间受疫情影响无法返回西安。庭审中，被告提交了微信转账记录截图，证明被告张过江在2019年3月7日支付房租5000元，2019年6月29日及7月22日共支付房租65000元，2020年4月4日支付房租25000元。原告对该微信转账真实性认可，但原告表示被告从2019年7月开始拖欠房租，从2019年7月1日至2020年5月31日，按照合同约定每月租金10890.4元，欠租11个月共119794.4元，被告在2020年4月4日支付的25000元中10000元是支付之前的租金，剩余15000元是支付2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金，故被告尚欠租金104794.4元。被告对此不予认可，并称2019年7月至2020年7月租金共147512.4元，减去2020年4月4日向原告支付的25000元，去掉零头后给原告出具了115000元欠条。庭审中，原告明确其主张的其他费用为物业费，其提交了2020年5月22日的缴费通知单复印件，显示2019年4月1日至2020年6月30日共计11435元物业费未缴纳。被告对该缴费通知单复印件的真实性不予认可。另原告表示不同意利用被告对该房屋的装修。上述事实，有租赁合同、律师函、欠条、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告张过江签订《租赁合同》，该协议书未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。根据合同约定被告未按合同约定按时足额支付租金的，如逾期5日未付，每延期一日，须按日加付其月租金的1%的滞纳金，超过30日未付视作自动退租。被告因拖欠房租于2020年4月4日向原告出具欠条一张，但2020年4月4日之后被告未向原告支付过相关款项，原告于2020年5月30日原告向被告张过江发出律师函，认为被告张过江拖欠长期拖欠租金、欠缴物业费构成违约，故双方之间的《租赁合同》在律师函送达被告之日解除。2020年5月31日被告收到该律师函。可见双方的租赁合同实际于2020年5月31日已解除。由于双方的租赁合同已经解除，故对于原告要求被告张过江返还案涉房屋的请求，本院予以支持。对于原告要求被告张过江支付租金104794.4元的请求，庭审中原告表示该租金系2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金，该房屋月租金为10890.4元，故上述期间的房屋租金共119794.4元，被告张过江于2020年4月4日支付房租25000元，原告表示该25000元中有10000元是之前的租金，15000元为该欠条上的租金，被告则表示该25000元均为欠条上的租金。由于欠条上所载的欠租时间是自2019年7月开始，且按照原、被告所述进行计算，被告所述与欠条所载金额相近，故本院对于被告辩称予以采信。故被告应向原告支付2019年7月1日至2020年5月31日期间租金94794.4元。对于原告主张被告张过江支付自2020年6月1日至实际返还房屋之日房屋占用费的请求，因被告尚未将房屋返还给原告，故被告应向原告支付该房屋占用费。关于房屋占用费的金额，参照双方约定的租金标准即每日租金约为363元，从2020年6月1日至实际返还房屋之日。对于原告要求被告支付自2019年7月1日至被告实际履行之日违约金37461.64元的请求，合同约定被告未按合同约定按时足额支付租金的，如逾期5日未付，每延期一日，须按日加付其月租金的1%的滞纳金，超过30日未付视作自动退租。被告表示其已向原告出具过欠条，且双方约定的是滞纳金并非违约金。由于双方在合同中并未对违约金进行明确约定，故本院对此不予支持。对于原告要求被告张过江支付占用房屋期间的其他费用10673元的请求，原告明确该费用为物业费，庭审中原告提交了2020年5月22日的缴费通知单复印件，被告对此不予认可，原告亦未提交其他证据证明被告拖欠的物业费金额，故对于原告的该项请求，因证据不足，本院不予支持。对于原告要求被告张过江支付律师费7000元、保全保险费1300元的请求，原告提交了发票、委托担保合同、收据、民事裁定书，因该费用系原告追索租金过程中产生的损失，该本院对此予以支持。对于原告要求被告本真堂公司及本真堂锦业路店承担连带责任的请求，三被告均表示租赁合同的主体是张过江，本真堂公司并未对张过江的行为进行确认，故本院对此不予支持。对于被告辩称其装修损失问题，原告当庭表示不同意利用该装修，且被告未向本院提起反诉，故本院对此不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：7881一、原告杨凯与被告张过江于2017年7月1日签订的《租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告张过江应于本判决生效之日起十五日内向原告返还位于西安市雁塔区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX室。三、被告张过江应于本判决生效之日起十日内向原告杨凯支付租金94794.4元。四、被告张过江应于本判决生效之日起十日内向原告杨凯支付自2020年6月1日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（房屋占用费支付金额参照租金标准按照日租金363元计算）。五、被告张过江应于本判决生效之日起十日内向原告杨凯支付律师费7000元、保全保险费1300元。六、驳回原告杨凯的其余诉讼请求。本案案件受理费7881元，由原告承担1088元，被告承担6793元。保全费1336元，由被告张过江承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费、保全费直接给付原告。如不服本判决，可在判书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈 婷人民陪审员  张洪林人民陪审员  杨敏珍二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  马小姣打印：薛梅校对：薛梅2020年月日送达1