北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14691号原告：张俊敏，女，1967年12月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘建忠，北京市京师（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悦，北京市京师（上海）律师事务所实习律师。被告：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场C2座12层1202室。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，北京金色凯盛投资管理有限公司法务人员。原告张俊敏与被告北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张俊敏的委托诉讼代理人刘建忠、刘悦，被告金色凯盛公司的委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊敏向本院提出诉讼请求：1.请求确认张俊敏与北京金色凯盛投资管理有限公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；2.请求依法判令金色凯盛公司返还张俊敏1268323元并支付利息（以1268323元为基数，自2015年12月11日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3.请求金色凯盛公司返还张俊敏支付的取暖费3324.16元；4.请求金色凯盛公司返还张俊敏支付的物业费1612.74元；5.请求金色凯盛公司赔偿张俊敏装修费20000元；6.请求金色凯盛公司赔偿张俊敏损失650000元；7.诉讼费由金色凯盛公司承担。事实和理由：2015年12月11日，张俊敏与金色凯盛公司签订《房屋经营使用权转让协议书》，就世界之花假日广场房屋经营使用权转让事宜达成以下协议：项目用地性质为集体建设用地，用途为商业，金色凯盛公司向张俊敏转让位于北京市大兴区旧宫镇久敬庄世界之花假日广场C2座3层309号房屋经营使用权，转让年限自2016年6月1日起至2056年5月31日止，共计40年，房屋单价为24419元/平米，预测建筑面积为51.69平方米，房屋总价款为1262218元，合同签订后，张俊敏向被告支付了全部款项共计1262218元。之后金色凯盛公司与张俊敏又另行签订了补充协议，确定该房屋实测面积为51.94平方米，补充协议签订后，张俊敏向被告补交款项6105元，因此张俊敏向金色凯盛公司实际支付款项共计1268323元。张俊敏与金色凯盛公司签订的合同，虽名为《房屋经营使用权转让协议书》，却含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。鉴于世界之花项目并未获得建造审批、竣工验收备案手续，违反法律法规的强制性规定，双方签订的《房屋经营/使用权转让协议书》应当为无效合同。金色凯盛公司应当返还张俊敏交纳的房款1268323元并支付相应利息。且金色凯盛公司作为过错方，对于合同无效后的损失应当予以赔偿。现北京市第二中级人民法院生效判决书亦认定该类合同无效，且判令北京金色凯盛公司赔偿业主相关损失。张俊敏认为，金色凯盛公司的过错导致双方签订的合同无效，使张俊敏的财产遭受巨大损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律的规定，向法院提起诉讼，请求法院依法判如诉请。金色凯盛公司辩称，一、金色凯盛公司对之前一、二审法院的关于案由及合同无效的认定是有异议的，现仍在依据有关诉讼程序在处理。金色凯盛公司实际并不是涉案房产的开发商，实际只是代建人。根据金色凯盛公司与由北京宏图建业投资管理中心（以下简称宏图建业中心）签订的《委托建设经营协议书》规定，可以证明，是由宏图建业中心提供涉案房产所需土地，由金色凯盛公司出资建设，宏图建业中心并不向金色凯盛公司支付投资建设费用，而是基于金色凯盛40年的经营使用权，用于金色凯盛公司投资建设所需资金及投资利润；40年期满后所有投资建设的房产均无偿归宏图建业中心。本案不是一般的商品房开发，也不存在商品房销售，也不可能进行商品房销售。金色凯盛公司通过与宏图建业中心签订的《委托建设经营协议书》取得代建房屋40年的经营使用权，是一种合同权利；金色凯盛公司将部分合同权利转让给张俊敏，是属于合同权利转让，并不是房屋买卖。故此，一二审仅以一句话就认为是房屋买卖是完全错误的。二、张俊敏主张按银行贷款支付利息并赔偿损失，无法律依据。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案不存在上述故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。张俊敏所谓的购买的本案的房屋价款均不到2万元，而在德贤路的路东，仅一道之隔的价款就是6到7万元。这是一个不争的事实，如是正式的商品房，在北京四环边上还有不到2万元的商品房价格吗。所以也不存在金色凯盛公司隐瞒上述事实的情形。2.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第三款：经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。因本案是不存在商品房买卖的情形的，即便认为是商品房买卖，确认无效后成立。那么，金色凯盛公司也不存在再将该涉案房屋买卖的问题，故此，也不存在因房屋升值获得的利益的问题。张俊敏所谓的购买的本案的房屋借款均不到2万元，而在德贤路的路东，仅一道之隔的价款就是6到7万元。张俊敏选择受让涉案房屋，对涉案房屋的客观情况是明确知道的，在选择涉案房屋时就己经放弃了其它购房机会，所以也不存在丧失的订约机会损失问题。张俊敏对涉案房屋并没有装修或添附，所以也不存在装修房屋的添附价值损失问题。3.《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，金色凯盛公司并非开发商，只是运营的公司，造成原被告双方合同无效的主要原因也是由北京市办公厅开会讨论的结果，此绿隔产业用地的使用年限只有40年，而不是70年的商品房，所以无法以房屋买卖的形式交易该房屋，根据合同法规定，金色凯盛公司是可以将部分的权利与义务转让的，这种形式交易导致合同无效，金色凯盛公司也是受到相当大的损失，金色凯盛公司也是不想这样的事情发生的，所以金色凯盛公司不是有过错的一方，也不应该承担赔偿责任。其次，合同法规定的是有过错一方应赔偿因此所受到的损失，本案中，张俊敏诉称的损失，根本没有任何的事实依据。该房屋并不是商品房，所以不能按照商品房的房价上涨来抽象的自我催眠，张俊敏在当初签订转让协议时，也是双方明确的表示并非商品房，所以不能以房价来衡量该房屋，所以更不能以此来主张赔偿。再有，该房屋在满足交付时，向所有受让人发出过交付通知同时也发出了延期交房的违约金的缴费单，此缴费单已经表示向张俊敏支付赔偿金，但是张俊敏未收房，而未收房之后造成的什么预期收益等等，不应该由金色凯盛公司来承担。除此之外，还应向张俊敏支付什么赔偿金，被告不得而知。另外补充，取暖费、物业费，这些是已经发生的服务，不同意返还。综上所述，张俊敏主张没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回张俊敏的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月11日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与张俊敏（乙方，受让方）签订《房屋经营使用权转让协议书》；双方在合同书中约定：鉴于2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府签订了合作协议，旧宫镇人民政府全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发，项目建成后给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就世界之花假日广场房屋经营使用权转让事宜达成以下协议：一、房屋所在项目基本情况。1.项目名称：世界之花假日广场（暂定名）；2.项目位置：北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3.商业所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心，统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，可以对外签订租赁、招商等一切与经营有关的民事合同；4.房屋所在项目占地13万平方米，地上13层，地下3层，现正处于施工建设阶段。项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的。1.甲方向乙方转让位于世界之花假日广场C2座3层309号房屋的经营使用权。2.房屋预测建筑面积为51.69平方米。三、转让年限和价款。1.该房屋经营使用权转让年限自2016年6月1日起至2056年5月31日止。2.按预测建筑面积计算，合同房屋单价为24419元/平米，房屋总价款为：1262218元。四、付款方式……五、房屋交付……六、甲方责任：1.甲方按照合同第五条约定时间积极履行交房义务，甲方如未按合同规定的时间交付房屋，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本协议约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付转让总价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按转让总价款的1%向乙方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，按照第六条第1款第（1）项约定执行。2.房屋自交付之日起，甲方按照国家相应规定，对房屋质量实行保修。3.在房屋符合办理产权证条件的情形下，积极配合乙方办理产权证。七、乙方责任：1.乙方接收房屋或视同接收后，水、电、暖、物业费等日常费用由乙方自行承担，按照国家规定的相关标准及物业公司的约定及时交纳；2.转让年限届满后，乙方可与土地所有权人另行签订相关协议；3.房屋具备办理产权证条件后，产权证办理相关的税费由乙方按照相关政策规定缴纳，甲方不承担任何费用，甲方协助乙方办理产权分割等相关手续。……十、特别说明：1.乙方在拥有本合同房屋经营使用权期限内，根据经营实际需要，可将本合同约定房屋剩余经营使用权年限进行转让，但应将转让合同原件报甲方备案；2.本协议约定之房屋，乙方作办公使用。乙方使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，并不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质；3.如遇市政规划拆迁，按国家“谁拆迁，谁受益，谁补偿”的政策执行，因拆迁所得的此房屋补偿款全额归乙方所有。双方还在合同附件中就交房标准的公共范围、室内部分、设备设施等进行了约定。2018年4月13日，金色凯盛公司与张俊明签订《房屋经营使用权转让协议书之补充协议》，约定实测面积为51.94平方米。合同签订后，截止到2016年4月14日，张俊敏共向金色凯盛公司支付经营使用权转让款和面积差额款共计1268323元。张俊敏向北京金世嘉源商业管理有限公司支付物业费，向北京龙源世纪热力科技有限责任公司支付供暖费。本院认为，违反法律规定、行政法规强制性规定签订的合同无效。本案中，张俊敏与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》，虽名为经营使用权转让协议，却含有对房屋产权证办理、缴税等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。因金色凯盛公司在本案法庭辩论终结前未提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反法律法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张俊敏与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》属无效合同，金色凯盛公司应返还张俊敏交纳的“经营使用权转让款”1268323元并支付相应利息。合同无效后的损失应予赔偿。合同无效后赔偿损失的基本考虑因素，一般为实际损失及合同双方的责任分担。本案审理中，张俊敏并未提供其遭受损失的证据。根据双方在签订履行合同中的行为，金色凯盛公司未提供涉讼房屋可以合法出售的手续，张俊敏亦未尽到合理的审核义务，因此双方应承担均等的过错责任。对于损失数额和装修费用，根据双方意见、本案具体情况和现场勘察情况，本院对损失和装修费用综合予以酌定，具体数额为损失251000元，装修费用2000元。张俊敏缴纳的取暖费和物业费收费方并非金色凯盛公司，故对于该两项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认张俊敏与北京金色凯盛投资管理有限公司于2015年12月11日签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；二、北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后10日内返还张俊敏合同价款1268323元并支付利息（以1268323元为基数，自2016年4月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后10日内赔偿张俊敏装修费用2000元；四、北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后10日内赔偿张俊敏损失251000元；五、驳回张俊敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12272元，由张俊敏负担2600元（已交纳），由北京金色凯盛投资管理有限公司负担9672（于本判决生效后7日内缴纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二〇年十二月二十六日法官助理  孙学博法官助理  张 振书 记 员  郑少杰