北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初58934号原告：北京壹帆百佳投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区双柳北街39号101内1号。投资人：凌惠朝，董事长。委托诉讼代理人：苏海峰，北京肇文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧娟，北京肇文律师事务所实习律师。原告：灌云壹帆房地产开发有限公司，住所地灌云县伊山镇胜利中路北侧富源广场20幢5-01号。法定代表人：凌惠朝，执行董事。委托诉讼代理人：苏海峰，北京肇文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧娟，北京肇文律师事务所实习律师。被告：连云港江鑫房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区幸福南路31号。法定代表人：宋和华，执行董事。委托诉讼代理人：张勇，江苏汉平律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辉，江苏汉平律师事务所律师。原告北京壹帆百佳投资管理有限公司（以下简称壹帆百佳公司）、灌云壹帆房地产开发有限公司（以下简称灌云壹帆公司）与被告连云港江鑫房地产开发有限公司（以下简称江鑫公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告壹帆百佳公司、灌云壹帆公司的共同委托诉讼代理人苏海峰、张慧娟，被告江鑫公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告壹帆百佳公司、灌云壹帆公司向本院提出诉讼请求：1.判令江鑫公司赔偿代垫的拆迁安置补偿费1500000元；2.判令江鑫公司支付逾期完成拆迁的违约金829500元；3.判令江鑫公司支付未能按时返还涉案土地价款的违约金100000元；4.判令江鑫公司赔偿因违约产生的律师费损失30000元；5.判令江鑫公司赔偿未开具发票而给壹帆百佳公司、灌云壹帆公司造成的未能抵扣税款的损失500000元；6.确认第1-5项诉讼请求所涉款项已由壹帆百佳公司、灌云壹帆公司从应付江鑫公司的款项中直接扣减，不足部分由江鑫公司立即支付；7.诉讼费由江鑫公司承担。事实和理由：2012年12月28日，壹帆百佳公司与江鑫公司签署了《灌云县电信局地块合作协议书》（协议简称《合作协议书》），约定壹帆百佳公司与江鑫公司按照协议约定合作取得连云港市灌云县伊山路、胜利路十字路口西北角电信局地块项目。2013年1月23日，壹帆百佳公司成立全资子公司灌云壹帆公司，灌云壹帆公司系为开发灌云县电信局地块项目而设立。2014年12月6日，壹帆百佳公司与江鑫公司签订了《协议书》。约定合作协议约定的壹帆百佳公司应支付给江鑫公司的价款调整为700万元，《合作协议书》约定的价款不再执行。后壹帆百佳公司、灌云壹帆公司按照约定向江鑫公司支付了服务费，并向政府部门支付了涉案项目地价款，但江鑫公司却未按约定促成政府向壹帆百佳公司、灌云壹帆公司返还地价款，未按约定完成拆迁工作，也未按约定向壹帆百佳公司、灌云壹帆公司开具发票，亦未按约定履行《合作协议书》约定的其他义务，导致壹帆百佳公司、灌云壹帆公司支付了本应由江鑫公司承担的拆迁安置费，给壹帆百佳公司、灌云壹帆公司造成了巨大损失。被告江鑫公司辩称，不同意壹帆百佳公司、灌云壹帆公司的诉讼请求。2012年12月，江鑫公司与壹帆百佳公司签订《合作协议书》，江鑫公司为壹帆百佳公司提供服务，现江鑫公司已经全部履行完毕全部义务。后2014年12月，双方结算完毕，重新约定了结算价款700万元。江鑫公司确实没有将土地款及时返还，但壹帆百佳公司、灌云壹帆公司也拖延给付款项。根据2014年12月协议，应当按700万元结算，壹帆百佳公司、灌云壹帆公司仍按2012年12月协议约定履行没有依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月28日，江鑫公司作为甲方、壹帆百佳公司作为乙方签订了《合作协议书》。协议约定：甲方与位于连云港市灌云县伊山路、胜利路十字路口西北角电信局地块项目产权单位（中国电信股份有限公司连云港分公司，以下简称电信局）签署了《灌云电信综合楼拆迁置换合作协议》（以下简称《置换合作协议》）以及与三个小业主签订了《拆迁安置协议》，甲方能够通过正常招拍挂程序使乙方取得该项目的合法开发权，并确保该项目拆迁工作能够顺利完成。乙方欲与甲方合作，愿意按照本协议约定的条件取得该项目的土地使用权，并按照本协议约定向甲方支付相关服务费。项目名称为灌云县原电信局地块；项目现状为电信局原机房保留，拆迁现状为电信局地块除保留建筑外尚未拆迁部分经营性用房已经停业；甲方与电信局等四家业主签署的拆迁协议；乙方进行本次合作，以下列所述条件为先决条件：1.甲方与电信局等四家业主签署的拆迁协议真实合法有效，且拆迁补偿和安置的标准不超过签署拆迁协议约定的标准；甲方承诺乙方以不高于3800万元的价款取得该项目的土地使用权；超出款项和给乙方造成的损失由甲方承担，且乙方有权从应付甲方款项中扣除；甲方应按照与电信局等四家业主签署的拆迁协议及本协议约定完成项目的拆迁工作，并自行承担相关费用；若上述提到的任一条件未得到满足，则乙方有权要求甲方承担本协议约定的违约金，违约金不足以弥补损失的，还有权要求甲方赔偿损失，有权从应付甲方的款项中扣除签署违约金和赔偿金；甲方承诺乙方以不高于3800万元的价款取得该项目的土地使用权，否则乙方有权不参与该项目的竞买或摘牌或与甲方另行协商合作方式；甲方承诺，乙方向政府支付的挂牌价款除政府留存不超过10%外剩余款项均应返还给乙方；返还时间在乙方向政府缴纳70%款项后1个月内；如政府未能按期返还导致乙方继续以自有资金支付第三笔款项，则由甲方向乙方支付10万元的违约金；甲方承诺在2013年4月10日前完成该项目的拆迁工作，确保交给乙方的土地能够完全满足现场施工条件，且施工现场的地下管线已经被挪移，并不影响乙方的开发建设工作；乙方同意在甲方充分履行本协议约定义务的情况向甲方支付价款2550万元，该价款包括但不限于甲方介绍项目信息服务费、拆迁咨询服务费等；甲方应在乙方支付上述款项前向乙方提供相应的正式发票，否则乙方有权顺延支付而不承担任何责任；任何一方不履行本协议规定的义务和保证，即构成违约，违约方应当承担其相应的违约责任，并就其违约事项给守约方造成的损失（包括该项目预期收益）给予充分、足额的赔偿；甲方应按照本协议约定完成拆迁工作，否则每逾期1日甲方应按照总价款项的千分之一向乙方支付违约金，如逾期超过90日，乙方有权单方面解除本协议且不承担任何责任，并有权要求甲方赔偿损失；甲方应向乙方支付的违约金、赔偿金等，乙方有权从应付甲方款项中直接扣除，不足部分，甲方仍应承担赔偿责任；本协议自双方盖章签字之日起生效。2013年1月17日，江鑫公司作为甲方、壹帆百佳公司作为乙方签订了《补充协议》。补充约定：乙方在举牌竞买过程中，如果以不超过3800万元的价款取得该项目的土地使用权，则超出底价3800万元的部分由甲方承担，即在乙方付给甲方的2550万元的介绍项目信息服务费、拆迁咨询服务费中扣除；甲方承诺做政府公关工作。2013年2月1日，江鑫公司作为甲方、壹帆百佳公司作为乙方签订了《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方2012年12月28日签订了《合作协议书》，2013年1月17日签订了《协议书》，2013年1月17日乙方以5340万元总价竞得合作地块并与灌云县国土资源局签订了《成交确认书》，现甲乙双方就实际竞得价超过合作协议约定成交底价等相关事宜作出如下约定；《合作协议书》约定的成交底价是3800万元，而实际竞得总价为5340万元，故甲方同意超出成交底价部分的款项即1540万元由甲方承担，并从乙方按照约定付给甲方的2550万元款项中直接扣除；甲方同意和承诺，乙方向政府支付的地价款除政府留存外的剩余款项应返还给乙方，以确保乙方支付地价款、电信局新大楼的建设、小业主回迁房的建设；本协议签订之日起，2013年1月17日签订的《补充协议》即刻终止。2013年2月4日，壹帆百佳公司作为出借方（甲方）、胡其江作为借款方（乙方）、江鑫公司作为保证方（丙方）签订了《借款合同》。合同约定：鉴于甲丙双方于2012年12月28日签订了《合作协议书》，乙方向甲方借款200万元，丙方同意为乙方的借款向甲方承担连带保证责任；乙丙方均同意甲方或甲方在连云港成立的公司有权选择从《合作协议书》中约定的甲方应付丙方的服务费等相关款项中扣除上述200万元的借款。当日，壹帆百佳公司向胡其江账户汇款200万元，胡其江签署借款借据，认可收到200万元。2013年7月9日，江鑫公司向灌云壹帆公司发函称：由于江鑫公司未按照相关协议、承诺等文件的约定完成拆迁等工作，则江鑫公司同意按照已签署的相关协议、文件向灌云壹帆公司承担责任，并赔偿因此而给灌云壹帆公司造成的损失；关于江鑫公司与电信局已签署的《置换合作协议》《灌云电信综合楼拆迁置换合作补充协议》以及江鑫公司、灌云壹帆公司以及电信局共同签署的《灌云电信综合楼拆迁推进合作协议》均由江鑫公司负全部义务，并同意就该等义务承担全部责任，与灌云壹帆公司无关，如果因此而给灌云壹帆公司造成的损失的，则由江鑫公司负责赔偿；江鑫公司承诺在2013年7月30日前完成电信局的搬迁工作并开始拆除，2013年8月15日前全部工作完成，将建设用地交给灌云壹帆公司；若江鑫公司未按时完成上述工作，则灌云壹帆公司不用再支付任何款项；江鑫公司承诺在灌云壹帆公司向灌云县国土局缴纳该地块剩余的20%土地款后的20日内将该款项全额返还到灌云壹帆公司账户，若未按时完成该工作给灌云壹帆公司造成的损失，由江鑫公司负责赔偿。2014年12月6日，江鑫公司作为甲方、壹帆百佳公司作为乙方签订了《协议书》。协议约定：甲乙双方确认，根据合作地块项目实际发生的变化和甲方实际完成工作情况，合作协议约定的乙方应支付给甲方的价款调整为700万元，合作协议约定的价款不再执行；甲乙双方确认调整后的支付方式为：1.在合作地块项目取得销售许可证之日起60日内且该项目已销售面积达到50%以上后，乙方同意向甲方支付500万元；2.在合作地块项目取得竣工验收备案并交付回迁户钥匙后，乙方同意向甲方支付剩余200万元，甲方在乙方支付每期款项前应向乙方提供可计入项目成本的正式发票，否则乙方有权顺延付款而不承担责任；甲方向乙方确认：乙方在此之前已向甲方出借的200万元款项可直接抵销本协议前所述的第1期款项即在合作地块项目取得销售许可证之日起60日内且该项目已销售面积达到50％以上后，乙方只需向甲方支付300万元；除本协议约定的700万元外，甲方不得再基于与乙方的合作关系、所签署的合作协议以及合作地块项目向乙方或/和灌云壹帆公司提起任何补偿、赔偿或其他权利要求，也不得再向乙方主张任何债权；如甲方违反本协议约定的内容，则乙方有权不再向甲方支付任何款项且有权追回之前已付给甲方的款项，如果因此给乙方或灌云壹帆公司造成损失，则甲方还应赔偿损失；本协议为对《合作协议书》之修改和补充，与《合作协议书》具有同等法律效力，约定不一致的，应以本协议为准，本协议未涉及的事项，仍以合作协议为准。2013年，案外人曾xx、孙x将江鑫公司以房屋拆迁安置补偿合同纠纷案由诉至法院。2013年12月10日，江苏省灌云县人民法院出具（2013）灌民初字第1174号民事判决书，查明：2012年12月14日，灌云县国土资源局发布[2012]31号灌云县国有建设用地使用权挂牌出让公告，决定对曾xx、孙x房屋所在的县城2012-29号地块挂牌出让，土地交付条件为净地；2013年1月18日，灌云县国土资源局发布2012年第10期国有建设用地使用权挂牌出让成交结果公告，上述地块由壹帆百佳公司以5340万元竞得；江鑫公司法定代表人称江鑫公司未取得2012-29号地块房屋拆迁许可证，灌云县房屋征收部门未委托江鑫公司进行房屋拆迁工作。后该判决认为，江鑫公司无证据表明其受灌云县房屋征收局委托对原告房屋所在地块进行房屋征收，故违反了行政法规的强制性规定，确认各方签订的《房屋拆迁安置协议》及补充协议无效，江鑫公司赔偿曾xx、孙x损失20万元。2014年3月28日，灌云壹帆公司作为甲方、灌云县房屋征收局作为丙方、案外人孙xx和案外人曾xx分别作为乙方签订了《房屋拆迁补偿协议》，同意原地（县城2012-29号地块内）置换房产，灌云壹帆公司为其提供置换房产；同时灌云壹帆公司向案外人分别支付拆迁补偿款362万元（拆迁补偿及损失62万元、保证金300万元）、362万元（拆迁补偿及损失62万元、保证金300万元），孙xx、曾xx均同意收到补偿款后将2014年4月10日前房屋腾空交付给灌云县房屋征收局。2014年4月10日，灌云壹帆公司、灌云县房屋征收局与案外人薛xx、薛x签订了《房屋拆迁补偿协议》，约定，同意原地（县城2012-29号地块内）置换房产，灌云壹帆公司为其提供置换房产；同时灌云壹帆公司向案外人支付拆迁补偿款26万元。薛xx和薛x同意收到款项后将房屋交付给灌云壹帆公司。2015年8月3日，灌云县房屋拆迁服务处出具750万元资金用途证明：灌云壹帆公司2014年4月3日和4月15日分别支付灌云县房屋征收局724万元、26万元用于支付灌云县2012-29号（电信局）地块的拆迁保证金及补偿款，其中600万元为拆迁保证金，150万元为拆迁补偿款，具体支付明细为：支付孙xx拆迁保证金300万元，拆迁补偿款62万元，支付曾xx拆迁保证金300万元，拆迁补偿款62万元，支付薛士军拆迁补偿款26万元。2015年案外人张xx将灌云壹帆公司、江鑫公司、电信局诉至江苏省灌云县人民法院，要求灌云壹帆公司、江鑫公司、电信局支付工程款及利息。后江苏省灌云县人民法院作出（2015）灌民初字第00524号民事判决书，判令江鑫公司支付工程款和利息，驳回了张xx的其他诉讼请求。在该案中，灌云壹帆公司委托律师出庭应诉，并为此支付了律师费3万元。另在该判决中查明事实：2012年5月11日，电信局作为甲方、江鑫公司作为乙方签订了《置换合作协议》，就灌云电信综合楼拆迁置换事项达成协议，拟拆迁的灌云电信综合楼，院内铁塔由甲方负责拆除，通信机房用房保留，乙方在灌云县侍庄乡三合村灌云电信第二汇接局院内为甲方建设新电信大楼等。2013年1月14日，壹帆百佳公司支付国有土地使用权出让竞买保证金1000万元；2013年3月23日、2014年10月27日，壹帆百佳公司支付土地挂牌出让金3272万元、1068万元。另，壹帆百佳公司、灌云壹帆公司提交的电子缴税（费）凭证，灌云壹帆公司于2017年1月至11月缴纳了企业所得税及滞纳金，适用25%税率。诉讼中，江鑫公司同意在本案中抵扣壹帆百佳公司应支付的200万元服务费。江鑫公司表示：其只是负责动员拆迁，并不负责实际拆迁工作，在江鑫公司动员下，孙xx、曾xx、薛xx等人方才同意签署拆迁协议同意拆迁；认可在壹帆百佳公司、灌云壹帆公司向政府缴纳70%款项后一个月内政府未能返还，具体返还时间不清楚。壹帆百佳公司、灌云壹帆公司称：其主张的未能抵扣税款的损失的计算方式为企业所得税税率为25%；《借款合同》项下200万元已转为服务费，该200万元便成为项目成本，但因江鑫公司未开具200万元服务费发票，导致该200万元未能计入成本，在项目结束清盘时，项目的可扣除成本额减少了200万元，在项目总收入不变的情况下，灌云壹帆公司为此多支付了50万元税款。江鑫公司认可确实没有就该200万元开具发票；虽然2014年《协议书》将200万元借款直接抵销壹帆百佳公司应支付的费用，但实际上财务并未进行处理。江鑫公司表示现在仍可以开具发票。壹帆百佳公司、灌云壹帆公司则认为项目已经清盘，现在开具发票也无法抵扣税款。本院认为：壹帆百佳公司与江鑫公司签订的《合作协议书》、2013年2月1日《补充协议》《协议书》，均是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。第一，关于壹帆百佳公司、灌云壹帆公司主张的拆迁安置补偿费，本院认为，《合作协议书》明确约定，江鑫公司应完成项目的拆迁工作，并自行承担相关费用。根据该约定，拆迁的安置补偿费应当由江鑫公司自行负责，江鑫公司关于其仅为动员拆迁的答辩意见，没有依据，本院不予采信。现有证据显示，壹帆百佳公司、灌云壹帆公司为拆迁实际支付了150万元拆迁补偿费，该部分费用应当由江鑫公司负担。第二，关于逾期完成拆迁的违约金。《合作协议书》约定，江鑫公司承诺于2013年4月10日前完成该项目的拆迁工作。后江鑫公司于2013年7月9日向灌云壹帆公司发函称承诺2013年7月30日前完成搬迁工作并开始拆除，2013年8月15日前完成；但根据壹帆百佳公司、灌云壹帆公司提交的《房屋拆迁置换补偿协议》来看，案外人孙xx、曾xx、薛xx等人直到2014年3月-4月才与灌云壹帆公司签订协议，并承诺于2014年4月10日才腾空房屋。由此可见，江鑫公司并未按约定完成拆迁工作，应当按照约定向壹帆百佳公司、灌云壹帆公司支付违约金。协议约定的违约金为总价款的千分之一，灌云壹帆公司、壹帆百佳公司自愿降低调整为日万分之五，本院予以确认。第三，关于未能按时返还土地价款的违约金10万元，本院认为，双方约定江鑫公司承诺壹帆百佳公司向支付的挂牌价款除政府留存不超过10%外剩余款项应当在约定时间返还给壹帆百佳公司，政府未能按期返还则江鑫公司应向壹帆百佳公司支付10万元违约金。壹帆百佳公司按照程序竞买，竞买成功后应当按照竞买价格向政府支付挂牌价款，而双方却约定要求政府留存不超过10%以外的剩余款项返还给壹帆百佳公司，同时为政府返还的行为约定了时限；为履行该约定，江鑫公司必然会通过各种途径和方式要求政府尽快返还，该行为将影响政府工作的正常程序和公信力，有违公序良俗，因此该条约定无效。壹帆百佳公司、灌云壹帆公司要求江鑫公司支付该项违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于壹帆百佳公司、灌云壹帆公司主张的律师费，本院认为，《合作协议书》约定的因履行江鑫公司与电信局签署的《置换合作协议》《灌云电信综合楼拆迁置换合作补充协议》以及三方共同签署的《灌云电信综合楼拆迁推进合作协议》而造成的壹帆百佳公司、灌云壹帆公司的损失，由江鑫公司负责。但壹帆百佳公司、灌云壹帆公司主张的律师费产生的案件，系案外人起诉而产生，案外人选择将灌云壹帆公司列为共同被告，但最终判决亦未判令灌云壹帆公司承担责任，且律师费并非必要支出，故壹帆百佳公司、灌云壹帆公司要求赔偿律师费，没有依据，本院不予支持。关于税款损失，本院认为，我国《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。而2014年12月6日江鑫公司、壹帆百佳公司签订的《协议书》明确约定将200万元抵销壹帆百佳公司应支付款项，且约定江鑫公司应向壹帆百佳公司提供可计入项目成本的正式发票。现江鑫公司未能提供正式发票，导致该200万元未能计入项目成本予以扣除，壹帆百佳公司、灌云壹帆公司有权要求江鑫公司赔偿该部分损失。关于壹帆百佳公司、灌云壹帆公司主张的确认直接扣减金额，江鑫公司亦同意进行扣减，故本院确定扣减200万元后，江鑫公司还应向壹帆百佳公司、灌云壹帆公司支付829500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条之规定，判决如下：一、被告连云港江鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京壹帆百佳投资管理有限公司、灌云壹帆房地产开发有限公司支付拆迁安置补偿款1500000元、逾期完成拆迁的违约金829500元、税款损失500000元；二、确认前述第一项确定的被告连云港江鑫房地产开发有限公司应向原告北京壹帆百佳投资管理有限公司、灌云壹帆房地产开发有限公司支付的款项自原告北京壹帆百佳投资管理有限公司、灌云壹帆房地产开发有限公司应向被告连云港江鑫房地产开发有限公司支付的服务费中扣除，扣除后，被告连云港江鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京壹帆百佳投资管理有限公司、灌云壹帆房地产开发有限公司支付共计829500元；三、驳回原告北京壹帆百佳投资管理有限公司、灌云壹帆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15238元，由原告北京壹帆百佳投资管理有限公司、灌云壹帆房地产开发有限公司负担3143元（已交纳），由被告连云港江鑫房地产开发有限公司负担12095元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李 方人民陪审员 刘 洋人民陪审员 曲玉兰二〇二〇年十二月三十日法官 助理 刘 茹书 记 员 赵炳晴