江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初5420号原告：江苏正大物业服务有限公司，住所地如皋市如城街道万寿南路999号亿联广场19层。法定代表人：周永良，总经理。委托诉讼代理人：黄维民、顾小敏，公司员工，特别授权。被告：汤爱平，男，1966年3月6日生，汉族，户籍地如皋市，现住如皋市。原告江苏正大物业服务有限公司（以下简称正大物业公司）与被告汤爱平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法先适用简易程序,后转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正大物业公司的委托诉讼代理人顾小敏、徐翠萍到庭参加前两次庭审,后原告解除对徐翠萍的委托,由委托诉讼代理人黄维民、顾小敏参加了后两次庭审，被告汤爱平到庭参加全部诉讼。本案现已审理终结。原告正大物业公司向本院提出诉讼请求：被告给付物业管理服务费9416元，公共能耗费278元，违约金6621元，合计16315元。事实与理由,被告系如皋市金茂国际小区8幢302室的业主,从2013年1月1日开始未缴纳物业费,该房屋面积为122.6平方米,应按照每平方米每月0.8元支付物业费，逾期按照日利率万分之五计算违约金。审理中，原告表示对2013年1月1日至2016年6月30日期间的物业费4119元、违约金4529元、公共能耗费278元暂不主张，其余诉讼请求不变。被告汤爱平辩称，1、本案不符合立案条件，不应予以立案，原告的主体不适格，我与原告之间不存在物业服务关系，我的物业合同是和上海领行物业管理有限公司如皋分公司（以下简称领行物业公司）签订的，原告无权主张权利；2、原告提供的物业服务合同与在本小区其他业主的诉讼案件中提供的物业服务合同签署时间不同，内容也不一致，而中标通知书是从2016年7月5日开始的，在此之后双方并未签订物业服务合同，中标通知书期限届满后也没有继续招标、备案，原告提供物业服务不合法；3、目前，小区环境脏乱差、车辆随处停放、私自搭建存在安全隐患，这些原告均未予以管理，按照每平方米0.8元进行收费，没有经过审批，也未与业主达成约定，我只同意按照100元左右缴纳每年的物业费。本院经审理认定事实如下：被告汤爱平为如皋市如城街道中山西路金茂国际8幢1单元302室业主，案涉房屋建筑面积122.6平方米。2010年8月6日，领行物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，载明：领行物业公司为金茂国际小区提供物业管理服务，物业服务收费为多层住宅0.8元/月每平方米。2013年9月5日，领行物业公司停止为该小区提供物业服务，并与开发商如皋市金茂置业有限公司（以下简称金茂公司）签订前期物业管理退出协议。此后，如皋正翔商业广场管理有限公司（以下简称正翔公司）为金茂国际提供物业服务，2014年11月7日，经如皋市物价局备案，多层住宅的收费标准为0.8元/月每平方米。2016年7月15日，正翔公司与金茂公司、原告签订协议一份，约定：2013年9月5日，正翔公司与金茂公司签订的《金茂国际小区前期物业服务合同》，2016年6月30日，正翔公司撤出该小区，金茂公司与原告签订本小区物业服务协议，自服务协议签订之日起，该合同中的权利义务全部转让给原告，原告接管金茂国际住宅小区的全部物业；正翔公司在该小区的物业服务欠费债权全部归正大公司享有和追偿。2016年7月5日，原告与金茂公司签订《前期物业服务合同》，该合同后因用章要求及合同格式不符合备案要求，双方重新签订《金茂国际小区前期物业服务合同》一份，合同的落款日期为2016年7月1日，合同约定：物业服务费标准为多层住宅0.8元/月每平方米（公共能耗费按实分摊）；物业服务费用按年交纳，每年一月份履行缴纳义务；未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未缴纳费用总额的30%标准承担违约金；合同期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止，本合同期满一个月前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2016年7月5日，如皋市公共资源交易管理办公室出具中标通知书一份，载明案涉小区的物业服务项目由原告中标，中标工期为2年。2017年7月26日，如皋市城市管理行政执法局出具如皋市物业承接查验备案证明，载明案涉小区由原告提供物业服务，移交日期为2016年7月1日，承接查验日期为2016年7月7日，承验结果为均合格。另查，案涉小区存在车辆停放不当等情况，经如皋市城市综合管理委员会办公室发布检查情况通报。被告未向原告缴纳物业费用，原告在2018年至2020年间，通过张贴物业服务收费通知书、短信、挂号信等方式向被告催收物业费。再查，2020年9月8日，金茂公司出具证明一份，载明：“如皋市金茂国际小区于2016年6月底通过招投标程序重新选聘了江苏正大物业服务有限公司为小区提供前期物业管理服务，并依法签订了《金茂国际小区前期物业服务合同》，合同签订时使用不是合同专用章，因服务合同备案时政府部门提出必须使用统一的格式合同并加盖公司法人章，致两份合同本单位加盖的印章不一致，但两份合同所约定的双方权利、义务及物业服务收费标准等完全一致，均真实有效”。以上事实有当事人的当庭陈述、临时管理规约及前期物业管理服务协议、前期物业管理退出协议、关于报备金茂国际小区前期物业公共服务费标准的通知、协议、金茂国际小区前期物业服务合同、金茂国际前期物业服务合同、中标通知书、照片、物业承接检验备案证明、检查情况的通报、工作报告、证明两份等证据在卷佐证。本院认为，在业主、业主大会选聘物业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与开发商金茂公司签订《金茂国际小区前期物业服务合同》系当事人双方的真实意思表示，合法有效。被告作为房屋的所有权人，在物业管理活动中负有按时交纳物业服务费用等相关费用的义务。被告未缴纳2016年7月1日起的缴纳物业费，根据金茂国际小区前期物业服务合同约定，物业服务费用按年交纳，在每年一月份履行交纳义务，被告应当支付原告2016年7月1日至2020年12月31的物业费为122.6㎡*54个月*0.8元/月/㎡=5296.32元。被告认为原告不是前期物业管理服务协议的签订方，同时还存在多份前期物业服务合同，物业收费标准未经备案、小区物业服务不到位等问题，故不同意支付物业费。对此，本院认为：1、法律规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽然在2010年被告入住时与原告签订前期物业管理服务协议的物业公司为领行物业公司，但在2016年7月，原告已经与建设单位金茂公司重新签订《金茂国际小区前期物业服务合同》，该合同对被告发生法律效力，原告有权向被告主张物业费；2、庭审中，原告提交了两份前期物业服务合同，被告对此提出异议，金茂公司出具了证明对此作出说明，认可两份合同的真实性，并确认提交备案的为《金茂国际小区前期物业服务合同》，原告对此亦予以认可，因此该合同合法有效，应以该份合同为金茂国际小区合法有效的前期物业服务合同，至于合同落款日期与中标通知书日期存在出入，原告及金茂公司已说明该合同为后来补签，事后补签的行为是对2016年7月1日原告入驻该小区提供物业管理服务行为的追认，该合同对被告具有约束力；3、被告认为物业收费标准并未经过物价局登记备案，但物价部门的登记备案并非物业服务合同生效的前置要件，并不影响前期物业服务合同的效力；4、虽然《金茂国际小区前期物业服务合同》约定的服务期限为自2016年7月1日起至2019年6月30日止，合同到期后双方虽然没有续签合同，但建设单位金茂公司亦未要求原告退出金茂国际小区，根据公平原则，原告为金茂国际小区提供了物业服务，履行了物业管理的职责，如以未续签合同为由，拒缴物业费，将导致双方权利义务失衡，与公平原则相悖，故被告应当按照0.8元/月/㎡的标准继续缴纳物业费。综上，被告应当支付所欠的物业费。原告主张被告支付违约金2092元（6621元-4529元），但被告提供照片证明原告未提供良好的物业服务，且从原告提供的检查情况的通报、工作报告也可以看出原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，被告因此与原告产生矛盾，未缴纳物业费，该责任不可完全归咎于被告，故原告要求被告承担违约金，本院不予支持。但被告提出的小区部分业主违章装修和搭盖等问题,由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权,为业主的正常使用提供服务,其本身并无执法权,既无权对乱停放的车主进行处罚,也无权拆除违章搭建,业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益,可以另行主张,但不能构成拒付物业费的理由。原告在今后的物业服务中，应当尽到自己的物业服务职能，加强对物业服务人员的培训和要求。物业公司作为提供物业服务的主体,应当加强与业主的沟通,对于业主反映的问题及时有效地进行反馈,努力提升自身的物业服务水平,通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境,取得业主的认可。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：一、被告汤爱平于本判决生效后立即支付原告江苏正大物业服务有限公司2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业费5296.32元。二、驳回原告江苏正大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由原告负担142元，由被告负担68元（此款原告已预交，被告与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供相应上诉状副本，上诉于南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费210元。审 判 长  李 婕人民陪审员  徐正建人民陪审员  沈建华二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  袁立峰书 记 员  姜 惠