江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0214民初4165号 原告：李伟华，男，1989年12月12日生，汉族，住无锡市新吴区。 被告：正大凯悦（无锡）房地产有限公司，统一社会信用代码913200003105536479，住所地无锡市新吴区龙山路4号B幢1207。 法定代表人：肖深，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王建明，江苏金匮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜姗姗，江苏金匮律师事务所律师。 原告李伟华诉被告正大凯悦（无锡）房地产有限公司（以下简称正大凯悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告李伟华、被告正大凯悦公司的委托诉讼代理人姜姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李伟华向本院提出诉讼请求：1.依法判令正大凯悦公司向其支付逾期交房违约金41244元（自2019年12月31日起至2020年5月17日止，按每天1494347元×0.0002=299元计算，自2020年5月18日起至实际交付之日止，按上述标准继续计算）；2.本案诉讼费用由正大凯悦公司承担。事实和理由：2019年8月7日，李伟华与正大凯悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》1份，约定：标的物为无锡市新吴区嘉悦园47单元302室房屋，建筑面积124.27平方米，单价为12025元/平方米，总金额为1494347元，首付款为448347元，贷款1046000元。正大凯悦公司应当在2019年12月31日前交付该商品房，且应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达李伟华。合同签订后，李伟华已按约履行了合同的全部付款义务，但正大凯悦公司一直未按约定书面通知李伟华交接房屋，已构成违约，故诉至法院。 被告正大凯悦公司辩称：根据李伟华和正大凯悦公司签订的商品房买卖合同补充协议，买受人采取按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户方能办理房屋的交付手续。本案中总购房款为1494347元，李伟华于2019年9月2日前支付了首付款448347元，剩余1046000元向银行申请贷款，贷款银行于2020年1月16日向正大凯悦公司支付500000元按揭贷款，2020年1月17日向正大凯悦公司支付546000元按揭贷款，李伟华直至2020年1月17日才付清全部购房款，故李伟华无权要求正大凯悦公司于2019年12月31日前交付案涉房屋。同时，正大凯悦公司已经通过销售员龙某告知李伟华办理房屋的交接事宜，但因李伟华自身原因导致房屋至今未受领，正大凯悦公司明确通知李伟华尽快办理案涉房屋的交接手续。综上，李伟华的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回李伟华的全部诉讼请求。 为证明自己的诉讼请求，李伟华向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同（预售），证明原被告双方存在商品房买卖合同法律关系。2.首付款销售发票及POS签购单，证明李伟华已支付首付款448347元。 正大凯悦公司为支持其抗辩理由，向本院提供以下证据：1.中国建设银行网上银行电子回执及东亚银行网上银行交易凭证，证明正大凯悦公司分别于2020年1月16日和2020年1月17日收到500000元和546000元，李伟华直至2020年1月17日才付清案涉房屋的全部购房款，李伟华现要求于2019年12月31日前交付房屋没有依据。2.建筑工程竣工验收备案表，证明案涉房屋于2019年8月16日已经竣工验收合格，具备于2019年12月31日前向李伟华交付的条件。3.曦晨测函（2019）第0146号测绘报告，证明正大凯悦公司于合同约定的交房日期前已具备交付条件，不存在逾期交房的情形。4.正大凯悦公司申请证人龙某出庭作证，龙某到庭陈述：其于2017年5月至2019年11月期间担任正大凯悦公司的销售员一职，李伟华来看房，是其接待的，当时李伟华暂时没有认购，其又电话回访，通过李伟华姐姐的电话和微信联系了很多次。因为李伟华支付首付款部分尚有不足，故没有立即购买，李伟华来看过几次后，考虑到房价上涨及结婚刚需等因素，最后还是购买了，剩下的楼层也不多了，李伟华最终选择了3层。李伟华买房要求首付做到最低，其也帮李伟华争取到了，因李伟华存在2、3次逾期记录，导致贷款没有成功。后来其又帮李伟华找了几家银行，都没有成功，最后找到江苏银行，银行经理表态尝试一下，但不能保证贷款成功。李伟华当时做的是组合贷款，是因为李伟华换工作还是想多贷款已经记不清楚了，反正公积金贷款就花费了一个月的时间，江苏银行答应试贷后，其让李伟华等通知。对于李伟华要求优先拿房的申请，其也答应贷款审批通过后帮忙，因为当时售房就以银行审批后可以优先拿房作为一个卖点宣传的，李伟华所购房屋位于二期最前面的小高层，也是接近交付标准的。2020年2、3月份，其给李伟华打电话，答应银行放款后过了疫情就可以让李伟华去拿房，还帮李伟华计算了相关费用，大概30000多元，具体去哪里交钱没有提及，就说了大致数额，但李伟华又不着急拿房了，主要考虑到首付已经是凑出来的，后期拿房早了还要缴物业费。因为买房的时候李伟华提过要提前拿房，其提交过申请，因为快要离职，所以做好手续之后就给了公司财务。李伟华和李伟华的姐姐都通过微信、电话、微信电话等方式和其做过很多次交流，后来因为换过手机，微信记录都没有了，现在也无法恢复。对于书面的交房通知书，以前是会发送的，一期都是统一发送的，后面因为是现房，客户比较零散，且每个房屋都达到了交付标准，所以就逐个通知，销售电话通知客户到财务处交钱，然后签字就可以了。 正大凯悦公司对李伟华提供的证据1.2的三性均无异议，正大凯悦公司确实已收到案涉房屋的全部购房款，但李伟华采用贷款方式支付的1046000元于2020年1月16日和2020年1月17日才收到，李伟华提供的证据1补充协议第六条第二款明确约定，买受人采取按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户方能办理房屋的交付手续，故李伟华无权在付清房款前主张办理交房手续。 李伟华对正大凯悦公司提供的证据1的真实性、关联性无异议。对证据2的真实性无异议，但认为不能证明满足交付条件。对证据3的真实性不予认可，认为是正大凯悦公司私自委托，且数据来源不详，未提供原始报告，要求重新测量评估。对证据4的真实性有异议，龙某陈述房子已建造好，但也出示过相关可以交房的证件，且李伟华到现场看房时发现还有工人在施工。李伟华存在逾期记录的情况也告知过龙某，龙某表示没问题。贷款行也是龙某指定了江苏银行，说该银行与正大凯悦公司有签约协议，从未听龙某说过和其他银行有过联系，龙某所称的提前交房申请从未告知过李伟华。 庭审中，李伟华陈述：2020年5月份其向龙某核实过交房事宜，询问何时可以交付房屋，龙某用语音回复的，没有听太清楚。本院要求李伟华提供与龙某的微信聊天内容，李伟华于2020年11月16日开庭时表示没有带那个手机。本院责令李伟华将手机带至法院核实，李伟华于2020年11月25日质证时表示手机没找到。 经审理查明：2019年8月7日，买受人李伟华与出卖人正大凯悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》1份（合同备案号：201908070107），约定由李伟华购买位于无锡市新区××路××路××单元××号房屋，建筑面积124.27平方米，总价款为1494347元。签订本合同前，买受人已支付出卖人定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2019年8月7日前支付首期房价款448347元，余款1046000元向江苏银行申请贷款支付。商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2019年12月31日前交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。《补充协议》六、对主合同房屋交接的补充约定载明：买受人采取按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户方能办理房屋的交付手续。 合同签订后，李伟华向正大凯悦公司支付房屋首期款448347元，正大凯悦公司于2019年9月2日开具相应预收款增值税普通发票。剩余房屋价款1046000元由李伟华办理贷款，于2020年1月16日由无锡市住房公积金管理中心转入正大凯悦公司账户，于2020年1月17日由贷款行转入正大凯悦公司账户。 另查明：2019年8月12日，正大凯悦公司委托无锡市曦晨测绘有限公司出具曦晨测函（2019）第0146号测绘报告，载明：嘉悦园47-302套内面积101.23㎡，分摊面积23.54㎡，建筑面积124.77㎡，土地面积17.52㎡。2019年8月16日，正大凯悦公司的正大凯悦Z15地块B区竣工验收合格。 本院认为：李伟华与正大凯悦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应遵照执行。主合同中对于交房的手续、方式和要求予以了明确约定，但正大凯悦公司并未提供相应证据证明在案涉房屋满足交付条件后向李伟华进行了通知，应认定正大凯悦公司存在逾期交房的违约行为。根据补充协议中约定的内容，李伟华采取按揭贷款方式购房的，自贷款行将购房款划入正大凯悦公司账户方能办理房屋的交付手续，故李伟华自2020年1月17日后才有权向正大凯悦公司主张逾期交房违约金。根据主合同约定逾期交房违约金的计算标准，李伟华主张正大凯悦公司应支付的逾期交房违约金金额应按照每天1494347元×0.0002＝299元的计算标准符合合同约定，本院对此标准予以确认。对于具体的违约天数，因庭审中正大凯悦公司提供了符合合同约定的交房依据，涉案房屋已经具备交付条件，且也表示李伟华可以随时办理交接手续，故结合2020年1月17日已临近农历新年，此后接续有新冠疫情的影响，李伟华与龙某于2020年5月微信沟通交房事宜等因素综合考虑，本院酌定违约金的金额确定为30000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、正大凯悦（无锡）房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付李伟华违约金30000元。 二、驳回李伟华其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费416元（此款已由李伟华预交），由李伟华负担114元，由正大凯悦公司负担302元（李伟华同意其预交的案件受理费302元由正大凯悦公司向其直接支付，本院不再退还，由正大凯悦公司在本判决发生法律效力之日起五日内直接向李伟华支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员 方 华 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 王馨荷 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。