广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终246号 上诉人（原审原告）：严小玲，女，1967年3月1日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 上诉人（原审被告）：卢彬，男，1975年12月12日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：莫洁如，广西文威律师事务所律师。 被上诉人：何瑾，女，1973年12月11日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人严小玲因与上诉人卢彬、被上诉人何瑾确认合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初631号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月14日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人严小玲不服一审判决，上诉请求：一、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院(2019)桂0405民初631号民事判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。二、本案的一切诉讼费用由卢彬、何瑾承担。事实和理由：一、本案一审法院确认严小玲与卢彬、何瑾于2011年3月22日签订的《确认书》的内容合法有效，是正确的。二、既然一审法院判决《确认书》的内容合法有效，卢彬、何瑾则应按照该《确认书》的约定履行义务，协助严小玲办理将讼争房屋梧州市枣冲路70号第11幢1单元1303房登记至严小玲名下，并将讼争房屋的贷款变更至严小玲名下。1.诉争房屋的购房款是由严小玲出资，且讼争房屋交付后，直接由严小玲装修并入住至今，严小玲已合法占有讼争房屋。2.根据严小玲与卢彬、何瑾签订的合法有效的《确认书》第四条约定：在上述房屋以甲方名义进行权属登记后五年或我国法律、政策发生变化允许转让的情况下，在乙方提出过户转名要求时，甲方必须无条件协助乙方办理相关的权属变更为乙方名下的手续，所产生的一切费用，由乙方承担。3.由于讼争房屋尚存在贷款，经严小玲与贷款银行协商要求提前还清全部贷款，但银行要求必须由卢彬、何瑾一起前来办理相关手续，卢彬、何瑾应协助严小玲将讼争房屋的在建设银行的贷款变更至严小玲名下。 上诉人卢彬对上诉人严小玲的上诉辩称，合同是否有效在卢彬的上诉状已经说清楚，对于是否能够过户的问题卢彬认为一审判决正确，目前讼争的房屋未完全交完钱抵押给了银行，因抵押给银行，如果在这种情况下过户给严小玲，会损害第三人银行的利益，应该在还清款后严小玲再主张权利。 上诉人卢彬不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销梧州市长洲区人民法院(2019)桂0405民初631号民事判决第一项“确认原告严小玲与被告卢彬、何瑾于2011年3月22日签订的《确认书》的内容合法有效”的判决；2、本案诉讼费用由严小玲承担。事实和理由：1、本案所讼争的房屋首期购房款是卢彬现金通过银行支付的，发票上写卢彬的名字，如果是代严小玲支付，在确认书上应会对这两笔不同时间缴交的首期房款作注明的。原审法院认为是由严小玲出资，显属认定事实错误。卢彬认为，本案是先缴交首期购房款后再签订《确认书》的，故严小玲应该对自己的出资提供更充分的证据，而一审法院仅凭《确认书》作为严小玲出资首期款的唯一的证据，而没有其他转账等凭证，显然证据不足。2、《确认书》的效力问题。本案所讼争的房屋是卢彬的祖屋因地质灾害拆迁而获得的安置房，其性质是政府为了有效消除地质灾害安全隐患，确保人民群众的生命和财产安全而进行的一项房屋拆除搬迁避让补偿措施，系针对特殊人群给予优惠的购房政策，而定向的安置房属于二类经济适用房的性质，严小玲根本不具备购买资格。原审法院一方面认为“双方为了规避政策性规定，通过借名的方式购买房屋，依照我国《合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同，应是无效的”，但又对《确认书》的效力予以确认，显属矛盾。卢彬认为，根据《确认书》的内容，卢彬把拆迁安置房的指标无偿给予严小玲借名购买，丝毫没有收取任何费用，不是有偿转让。不收取费用的原因是基于当时双方系生意上的合作伙伴，关系良好，但卢彬没料到如今严小玲因合伙生意多次将卢彬告上法庭，封存拍卖卢彬的房屋，至今，卢彬经济出现了困境，本案所讼争的房屋系其唯一的房屋，卢彬的房屋所有权更应受到法律的保护。原审法院判决《确认书》有效，不仅违反《合同法》的有关规定，而且严重损害卢彬的利益，卢彬不能以同样的低价购买同样地段同样面积的房屋。 上诉人严小玲对上诉人卢彬的上诉辩称，一审判决认定确认书有效，确认书中第四条明确约定够五年需过户到严小玲名下，现在过了五年，涉案房屋已经可以上市，卢彬、何瑾应该按确认书的约定无条件配合办理过户的手续，去银行签字，至于贷款如何还，是严小玲与银行之间的问题，严小玲会与银行协商，但是应该签字的时候，卢彬、何瑾就要配合。 被上诉人何瑾对上诉人严小玲和上诉人卢彬的上诉均没有提供答辩意见。 严小玲向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告于2011年3月22日签订的《确认书》的内容合法有效（涉及房屋房款206322.20元）；2.判令两被告协助原告将梧州市枣冲路70号第11幢1单元1303房登记至原告名下；3.本案的一切诉讼费用由两被告承担。审理过程中增加一项诉讼请求：判令被告卢彬、何瑾协助原告将梧州市枣冲路70号第11幢1单元1303房在建设银行的贷款变更至原告名下。 一审法院认定事实：原告严小玲与被告卢彬系表兄妹关系，被告卢彬与何瑾原系夫妻关系。被告卢彬因其祖屋被政府整治地质灾害拆除而获得房屋产权调换资格。2010年12月30日，东泰公司与被告卢彬签订《梧州市商品房买卖合同》，约定由被告卢彬购买东泰公司开发的梧州市房，建筑面积共86.25平方米，单价为2380元，总金额为205275元；被告在签约本合同当天支付首期房款65275元，余下房款140000元在八天内到出卖人指定银行办理余款按揭贷款手续；2011年1月31日前交房。2010年10月19日和2011年1月4日，原告以被告卢彬名义向东泰公司分别打款61375元和3900元用于支付诉争房屋的首付款。被告卢彬办理了诉争房屋的银行按揭贷款手续。 2011年3月22日，原告严小玲与被告卢彬、何瑾签订《确认书》，双方约定：一、被告卢彬、何瑾自愿将因地质灾害整治拆迁而获得的购买位于梧州市的购房指标，无偿转让给原告；二、被告卢彬、何瑾确认上述房屋系原告自行出资购买，房屋物权归属原告，与被告卢彬、何瑾无关。被告卢彬、何瑾不能就上述房屋向原告主张任何权利，包括但不限于将上述房屋进行转让、出租、抵押、担保和被人民法院查封等权利处分；三、考虑到现行法律、政策规定，原告同意上述房屋暂以被告卢彬、何瑾名义进行权属登记；四、在上述房屋以被告卢彬、何瑾进行权属登记后五年或我国法律、政策发生变化允许转让的情况下，在原告提出过户转名要求时，被告卢彬、何瑾必须无条件协助原告办理相关的权属变更为原告名下的手续，所产生的一切费用，由原告承担。 2011年3月22日，原告以被告卢彬名义缴纳了购房契税。同年3月29日，诉争房屋办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为被告卢彬。2015年11月12日，东泰公司向被告卢彬发出缴款通知，载明被告卢彬所购房屋实测建筑面积为86.69平方米，实际房款为206322.20元，应补交房款1047.20元。次日，原告以被告卢彬的名义向东泰公司补交了上述房款差额。诉争房屋交付后，由原告进行装修并一直居住使用至今。房屋的银行按揭贷款也一直由原告偿还。 由于原告与被告卢彬在合伙承包工程过程中出现纠纷，双方关系恶化，原告要求两被告协助其办理诉争房屋的过户登记而遭到拒绝，故诉至法院成讼。 另查明，被告卢彬与何瑾在2018年9月21日签订《离婚协议书》办理了离婚，协议书未对本案讼争房屋作出约定。 本案在审理中，原告严小玲于2019年6月17日申请财产保全，一审法院于2019年6月18日作出（2019）桂0405民初631号民事裁定书，裁定查封被告卢彬所有的广西梧州市万秀区0元部分，查封期限自2019年6月18日起至2022年6月17日止。 一审法院认为，本案的争议焦点是原告与被告签订的《确认书》是否合法有效。被告通过拆迁而获得房屋产权调换资格购买梧州市房屋。原、被告在《确认书》中约定了“考虑到现行法律、政策规定，原告同意上述房屋暂以被告卢彬、何瑾名义进行权属登记”和“在上述房屋以被告卢彬、何瑾名义进行权属登记后五年或我国法律、政策发生变化允许转让的情况下，在原告提出过户转名要求时，被告卢彬、何瑾必须无条件协助原告办理相关的权属变更为原告名下的手续”的内容，说明原、被告双方对于签订《确认书》时政策对标的房屋的流转有限制是知情的，双方为了规避政策性规定，通过借名的方式购买房屋。依照我国《合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同，应是无效的。但是，诉争房屋虽然系拆迁补偿安置房，受到地方政府的房地产行政调控政策调整，但拆迁补偿安置房并非绝对禁止流通物，待房屋的契税缴纳满五年则取得上市交易的条件。本案涉及的《梧州市商品房买卖合同》签订于2010年12月30日，契税缴纳于2011年3月22日，并于2011年3月29日办理了房屋的预购商品房预告登记，以上事实发生至今已超过五年。讼争房屋现已符合流通条件，原告取得了该房屋的购买资格。《确认书》系原、被告双方真实意思的表示，当事人应当对自己的意思表示行为承担责任。结合原告已长期居住使用讼争房屋、偿还房屋银行按揭贷款的实际情况，且目前诉争房屋的转让并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害，故一审法院对《确认书》的效力予以确认。 关于原告诉请要求被告协助将讼争房屋登记至其名下，并将银行按揭贷款变更至其名下的问题。原告支付了讼争房屋的首期房款、面积差额补交房款，并且偿还了部分银行按揭贷款。但目前讼争房屋的银行按揭贷款未清偿，房屋设置有抵押，房屋所有权人的易名和贷款人的变更涉及到第三人银行的利益，应由原、被告与银行进行协商，或者等待房屋按揭贷款清偿、抵押登记涂销以后，原告再另行主张权利。故对于原告的以上两项诉讼请求，一审法院在本案中不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认原告严小玲与被告卢彬、何瑾于2011年3月22日签订的《确认书》的内容合法有效；二、驳回原告严小玲的其他诉讼请求。本案案件受理费4394元，财产保全费1552元，合计5946元，由原告严小玲负担2973元，被告卢彬、何瑾负担2973元。 二审期间，上诉人严小玲向本院提供以下的证据材料：东泰公司2010年10月18日的缴交订金通知书、东泰公司2010年12月20日的缴费通知，拟证明涉案房屋需要缴费的时候，卢彬就通知严小玲去缴费。上诉人卢彬对上述证据材料进行质证后，认为不清楚严小玲是如何得到通知书的。一审法院查明的事实清楚，证据确凿充分，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案的确认书是否合法有效？卢彬、何瑾应否配合严小玲将涉案房屋过户登记至严小玲名下，并协助将涉案房屋的贷款变更至严小玲名下？ 本案讼争房屋虽然系拆迁补偿安置房，受到地方政府的房地产行政调控政策调整，但拆迁补偿安置房并非绝对禁止流通物，待房屋的契税缴纳满五年则取得上市交易的条件。本案涉及的《梧州市商品房买卖合同》签订于2010年12月30日，契税缴纳于2011年3月22日，并于2011年3月29日办理了房屋的预购商品房预告登记，以上事实发生至今已超过五年。讼争房屋现已符合流通条件。双方当事人在《确认书》中约定由严小玲以卢彬、何瑾的名义购买讼争房屋虽然规避了政策性对该房屋性质的购买方的限制规定，但没有扰乱政策性规定的秩序，没有损害国家、社会和其他人的利益，严小玲购买讼争房屋使用的是卢彬、何瑾的购买资格，损害的仅是卢彬、何瑾的利益，而对此情形双方当事人均同意并予以配合，故本院认为该《确认书》的约定对双方当事人有法律的约束力，一审法院据此确认双方于2011年3月22日签订的《确认书》的内容合法有效并无不妥，本院予以认可。 在双方签订了《确认书》后，严小玲支付了讼争房屋的首期房款、补交了面积差额房款，通过卢彬、何瑾与建设银行签订了抵押贷款合同，并通过贷款人的账户偿还了部分银行按揭贷款，对讼争房屋进行了装修并入住至今，以上事实有《确认书》、严小玲提供的缴费通知书、双方陈述等形成证据链条予以证实，一审在查明事实部分予以确认，证据确凿充分，本院予以确认。上诉人卢彬认为房屋首期是卢彬出资的，签订《确认书》后严小玲没有返还给卢彬的主张没有提供证据予以证实，对此说法本院不予采纳。《确认书》的约定对双方当事人有法律的约束力，双方应严格履行，卢彬、何瑾本应协助严小玲办理房屋权属变更为严小玲名下的手续，但目前讼争房屋的银行按揭贷款尚未清偿完毕，房屋设置有抵押权，房屋所有权人的变更登记和贷款人的变更涉及到第三人银行的利益，上诉人严小玲可在保障抵押权人的权益的前提下或者消灭抵押权的情况下，再行主张要求卢彬、何瑾配合办理涉案房屋的过户手续。一审法院据此对上诉人严小玲诉请要求卢彬、何瑾协助将讼争房屋登记至其名下，并将银行按揭贷款变更至其名下在本案中不予支持并无不妥，本院予以确认。 综上所述，上诉人严小玲和上诉人卢彬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费8788元（上诉人严小玲预交4394元、上诉人卢彬预交4394元），由上诉人上诉人严小玲负担4394元、上诉人卢彬负担4394元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年十二月三日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 梁美兰 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。