四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2534号 原告：张廷燕，女，1994年4月6日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地四川省简阳市简城镇五友路一段5号，统一社会信用代码915120812068656833。 法定代表人：刘明静，总经理。 委托诉讼代理人：赵明月，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅崇海，四川川达律师事务所律师。 原告张廷燕与被告四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张廷燕的委托诉讼代理人陈勇，被告红塔房地产公司的委托诉讼代理人赵明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张廷燕向本院提出诉讼请求：1．判令红塔房地产公司办理位于简阳市简城镇滨江南路3号“东方××小区××幢××号房屋的产权证；2．判令红塔房地产公司支付逾期办理上述房屋房地产产权证的违约金暂计42236元（从2017年8月20日至取得产权证之日止，每日按房屋总价款的万分之一计算）。诉讼中，张廷燕将第二项诉讼请求变更为：判令红塔房地产公司支付逾期办理不动产权证书的违约金（计算方法：从2017年8月20日起至取得不动产权证书之日止，每日按房屋总价款的万分之一的标准计算）。事实和理由：2015年4月2日，张廷燕与红塔房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房合同》））《商品房买卖合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），双方约定张廷燕向红塔房地产公司购买东方威尼斯小区Ａ7幢1-18-6号房屋，房屋建筑面积103.72平方米，成交总价407291元（含面积补偿款5160元）；红塔房地产公司应当于2015年12月31日向张廷燕交付商品房；应当于2017年8月20日为张廷燕办理房屋产权证。但红塔房地产公司于2016年8月17日通知交房，张廷燕于2016年8月19日至2016年8月21日期间接房。至今红塔房地产公司未办理案涉房屋的产权证，张廷燕等人多次向政府相关部门反映无果，为维护合法权益，故诉讼来院。 红塔房地产公司辩称，一、红塔房地产公司不存在逾期办理不动产权证的违约事实。1．按照《补充协议》的约定，办理所有权证的时间从购房者交纳维修基金、税费并提交所需资料后起算，购房者未交纳除维修基金外的税费；2．案涉楼栋与其他楼栋共同办理一份建设工程规划许可证，因其他楼栋未修建完毕，即使案涉楼栋早已竣工验收，但相关职能部门依然不准许分别进行土地核查，未能办理产权证的原因在于相关职能部门。二、案涉房屋的交房时间是2016年10月18日，而非购房者主张的2016年8月17日。三、购房者要求调高违约金的主张，没有事实以及法律依据，不应得到支持。综上，请求驳回购房者的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：红塔房地产公司开发“东方威尼斯”小区。2015年4月2日，张廷燕与红塔房地产公司签订《商品房合同》），合同约定：张廷燕购买A7幢1-18-6号商品房；房屋建筑面积103.72平方米；房款总价402,434元；出卖人于2015年12月31日前向买受人交付该商品房等内容。后双方签订《补充协议》，协议约定：如因出卖人的责任未能在交房之日后365日内取得房屋所有权证书，买受人未能在取得房屋所有权证书后2年内取得国有土地使用权证书，买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金；该商品房所在楼栋的所有权证未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者违约金不作累加；在房屋交付使用时，由出卖人向买受人代为收取专项维修资金，若买受人不按规定交纳，出卖人有权拒绝交房，且不承担延期交房及延期办理产权的违约责任。张廷燕于2016年8月19日交纳维修基金4,148元；于2016年10月18日交纳面积补差款5,160元。交纳面积补差款的当天，张廷燕接收案涉房产。 另查明，2016年7月1日政府议事纪要中载明“原则同意该规划设计调整方案，并按以下意见进行修改完善。1．该项目用地中约17,802m2（实际面积以最终取得使用权面积为准）未取得土地手续……”的内容。“东方威尼斯”项目A1、A2号楼之间增建二层建筑用于咖啡馆经营；“东方威尼斯”项目修建，不符合分期土地竣工审查的条件，该项目需要整体完工后整体进行土地核查，至今该项目未全部完工。简阳市不动产登记领导小组2020年7月15日的会议纪要中将“东方威尼斯”项目A7号楼的办证问题纳入不动产登记遗留问题处理事项，先行办理不动产登记，现阶段不对不对A7号楼实施土地核查，待“东方威尼斯”项目A、B、C、D区全部建成并通过相关部门验收合格后，根据企业申请，再整体竣工土地核查。2020年9月27日，红塔房地产公司取得案涉楼栋的初始登记。 再查明，2016年11月11日，简阳市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明从2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理不动产权证书，从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。 上述事实，有当事人身份信息、企业信息查询通知单、《商品房合同》）、《补充协议》、收据、发票、会议纪要、议事纪要等证据及双方当事人的庭审陈述在案予以佐证。以上证据真实、合法、有效，本院依法予以确认并采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。张廷燕与红塔房地产公司签订《商品房合同》）《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。《补充协议》约定红塔房地产公司在交房后1年内取得房屋所有权证书，在取得房屋所有权证书后2年内取得国有土地使用权证书。红塔房地产公司于2016年10月18日交付案涉房屋，其应当于2019年10月18日前办理国有土地使用权证书。2016年11月14日起简阳市相关部门停止受理各类房屋登记业务，开始实行不动产统一登记，即执行“两证合一”制度。基于不动产登记制度的变化，红塔房地产公司已经不能单独为购房人办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书，但仍然负有向购房人张廷燕办理不动产登记证的合同义务。而不动产权证系对原房屋所有权证书、国有土地使用权证书的合并，不动产权证的办证时间应当以国有土地使用权的办证时间为准，即红塔房地产公司应当在2019年10月18日前办理不动产权证书。现案涉楼栋取得了初始登记，具备了办理不动产权证的条件，对张廷燕主张红塔房地产公司办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。 关于红塔房地产公司是否存在逾期办理不动产权证违约行为的问题。红塔房地产公司应当在2019年10月18日前为购房者办理不动产权证书，红塔房地产公司提出因政府的原因、购房者拖延办理相关手续以及两证合一政策实施的因素导致延迟办理不动产登记证书，红塔房地产公司不存在逾期办证违约行为的抗辩意见。经查，因案涉楼盘尚未整体竣工，不符合分期竣工核查条件，外加A1、A2号楼之间增建二层建筑的原因，致使红塔房地产公司在2020年9月27日才取得案涉楼栋的初始登记。红塔房地产公司存在逾期办理不动产权证的违约行为。虽然购房者主张逾期违约金计算至取得不动产权证时，但是鉴于购房者后期还负有交纳契税等义务，违约金计算至法庭辩论终结时，即从2019年10月18日至2020年12月11日止，合计420天。 关于逾期办证违约金的确认。合同约定逾期办理房屋所有权证书以及国有土地使用权证书的，红塔房地产公司承担已付房款0.5%的违约金。虽然合同中仅约定逾期办理房屋所有权证以及国有土地使用权证的违约责任，但鉴于“两证合一”后，不动产权证系对房屋所有权证和国有土地使用权证的合并，购房者援引上述违约金条款主张逾期办理不动产权证违约金，本院予以支持。对于违约金标准是否调整，购房者以违约金约定过低为由要求调整为日万分之一的标准。红塔房地产公司认为购房者未能举证证明其损失，提出违约金不予调整的抗辩意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，红塔房地产公司逾期办证天数达420天，然而双方约定的逾期办证违约金约定过低，本院将违约金标准调整为日万分之零点五。故对红塔房地产公司提出的抗辩意见，本院不予采纳，对张廷燕提出调高违约金标准的主张，本院部分予以支持。综上，本院确定红塔房地产公司应当支付从2019年10月18日至2020年12月11日的逾期办理不动产权证书违约金为：420天×0.05‰×407,291元=8,553.1元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省简阳市红塔房地产开发公司在本判决生效后十五日内为原告张廷燕办理“东方威尼斯”小区A7幢1-18-6号房屋的不动产权证； 二、被告四川省简阳市红塔房地产开发公司在本判决生效后十五日内支付原告张廷燕从2019年10月18日至2020年12月11日的逾期办理不动产权证违约金8,553.1元； 三、驳回原告张廷燕的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取428元，由原告张廷燕负担341元，由被告四川省简阳市红塔房地产开发公司负担87元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  税旭东 二〇二〇年十二月三十日 书记员  李瀚森