安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1824民初883号原告：马龙春，男，1952年12月22日出生，汉族，住江苏省无锡市新区。被告：伍远光，男，1984年10月3日出生，汉族，住安徽省绩溪县。被告：张丽洁，女，1985年5月10日出生，汉族，住安徽省绩溪县。两被告共同委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。原告马龙春诉被告伍远光、张丽洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案，依法适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理。因双方争议较大，案情较为复杂，本院于2020年9月15日裁定转为普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告马龙春，被告张丽洁及伍远光、张丽洁的共同委托诉讼代理人方家杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马龙春向本院提出诉讼请求：1、要求确认该房屋买卖合同无效；2、判令其返还伍远光、张丽洁房屋，伍远光、张丽洁返还其购房款180000元;3、要求伍远光、张丽洁赔偿马龙春用于房屋装修添附各项支出59048.8元；4、要求伍远光、张丽洁赔偿马龙春购买家电支出15238元的百分之六十计9142.8元，所购家电归伍远光、张丽洁所有。在诉讼过程中，马龙春增加诉讼请求：要求伍远光、张丽洁支付18万元购房款按银行同期贷款利率计算的利息；要求伍远光、张丽洁支付马龙春对房屋装修添附期间长达2个多月的劳动报酬6500元。事实与理由：2014年5月，张丽洁在绩溪论坛发布农村房屋出售的信息，马龙春当时在绩溪旅游，看到信息后联系张丽洁。于2014年5月15日在张丽洁工作单位的办公室与张丽洁签订了一份协议，支付给张丽洁定金2000元。5月24日，马龙春与伍远光在长安镇饭店签订了长安镇马道村麻坦XX号房屋买卖合同，马龙春支付了首付款73000元，伍远光将房屋钥匙交付给马龙春。马龙春收到房屋后，由被告方亲戚程某桂介绍本村瓦匠章某承揽房屋三楼房间和地下室的装修，建造围墙、硬化地面、砌护坡和一间养鸡棚，从6月初开工到8月初结束，马龙春共付给章某瓦工工资25800元，付给村民曹某1水泥黄沙砖块等建材原料款和运输费用17644元，地砖墙砖支出5100元，铝合金门窗不锈钢门和扶手支出4870元，砌农家双眼灶支出1319元，水电工整修上下水管道电器线路材料人工支出2610元，搭养鸡棚屋面石棉瓦和毛竹支出215元，屋后添置洗衣洗菜专用磨矾石水池洗衣板一个320元。2017年7月6日，因原埋设的水管老化爆管，请水电工开凿路面埋设新水管人工材料支出1170.8元。以上用在该房屋的装修和添附的总支出为59048.8元，请求法院判令被告方将该部分予以赔偿。马龙春在房屋整修结束后，为满足日常生活需要购买了桌椅床柜等家具支出7480元，购买了空调冰箱洗衣机热水器等家电支出7758元。在房屋归还被告方后，马龙春的家具家电失去了使用场所。造成马龙春损失惨重的原因是被告方违反了国务院农民的住宅不得向城市居民出售的规定，依法应对该损失承担主要责任。由于房屋买卖合同违法，必然导致房屋返还给被告方，购房款被告方应返还马龙春。马龙春支付的18万购房款6年的孳息，应一并计算返还给马龙春。在案涉房屋装修期间，马龙春投入了大量的劳动，故被告方应在取回房屋时向马龙春支付相应的劳动报酬。请求法院将该家具家电判给被告方，由被告方向马龙春支付家具家电价款的60%即9142.8元。马龙春于2015年8月6日付清房款后只收到一份申请人为伍远光的安徽省农村居民宅基地申报表。国务院办公厅国办（1999）39号文件规定“有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，马龙春作为城市居民不可能取得麻坦13号房屋的土地使用权和房产证，因屡次与被告方协商退房事宜，但被拒绝，故诉至法院。被告方辩称，1、被告方与马龙春于2014年5月24日签订买卖协议是属实，被告方按照协议的约定将房屋交付给马龙春亦属实。马龙春收到房屋后，对被告方房屋的结构进行了改变也是事实。马龙春对房屋进行装修改造后一直居住至今是事实。马龙春在诉状中称其是江苏省无锡市崇安区司法局的干部，其应当知晓我国法律有关房屋买卖的规定，作为本案两被告，是普通的农民，对农村房屋买卖的有关法律及政策是不了解的；2、根据合同法关于合同无效的法律规定，被告方与马龙春之间订立的房屋买卖合同并没有违反我国法律及行政法规的效力性强制规范，根据马龙春的居住情况，其从2014年一直居住至今，当地村委会也没有提出任何异议，基于这一点，双方订立的合同是合法有效的。鉴于此，请求法庭依法驳回马龙春的所有诉请；3、如果马龙春执意要坚持解除合同，本案被告方的意见是马龙春将案涉房屋恢复原状之后，被告方将房款返还给马龙春。关于马龙春增加的诉讼请求，被告方认为原、被告之间是买卖关系，不是借贷关系，不存在利息的问题；同意被告和马龙春分享该购置房屋增值部分的价值，其意见是同意由马龙春去向社会进行销售，增值部分全部给马龙春，被告方不分享，如果出售价格低于18万，马龙春需要给被告方补足18万元；马龙春要求被告方支付添附长达两个多月的劳动报酬不符合法律和事实依据，请求依法予以驳回。马龙春为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，证明原告的主体资格；2、张丽洁与马龙春签订的房屋买卖合同，伍远光、张丽洁与马龙春签订的房屋买卖合同，证明双方存在房屋买卖合同关系；3、伍远光收条，章某收条2份，程某、曹某1收条，瓷砖货款收条，不锈钢门窗收条，长安镇家具店收据，上庄镇家具款收据，洗衣机、微波炉收据，冰箱收据，空调收据，水电工收据，水电配件款收据，证明马龙春为购买和装修装饰房屋支出的费用；4、2014年7月6日结算单据（记账本、销货清单5张、出库单1张、收款收据6张）、2014年8月4日结算单据（记账本、收款收据4张、销货清单3张），证明马龙春为购买建材和运输支付了17644元。经质证，被告方对马龙春提交的证据1、2无异议；证据3，伍远光的收据无异议，但对有关装修、购买家具等的收据的真实性无法确认，部分票据不具合法性，所有的收条具有证人证言的性质而无法去明确其真实性，部分清单上也未注明何人购买材料，由何人出售的材料，与本案无关联性；证据4，对“曹某2”、“曹某1”提供的记账本的真实性有异议，销货清单、出库单、收款收据不符合证据要件的形式，不能作为证据使用。被告方为支持其辩解，向本院提交了如下证据：1、证明，证明双方在2014年5月24日签订的协议中的见证人章某是村民组组长；2、证人程某的证言，证明1、马龙春自2014年购买房屋之后至今一直在居住使用；2、马龙春将原先购买的房子的结构进行了改变，将部分土地转让给了程某并收取2000元，导致案涉房屋的结构发生了改变，不能直接从外部进入地下室，案涉房屋原先没有围墙，马龙春砌了围墙，案涉房屋原先的后门外为泥土地，被马龙春改变成了水泥坦，并浇筑了水泥柱。经质证，马龙春对被告方提交的证据1无异议；证据2对证人关于房屋结构和2000元的陈述真实性有异议，达不到被告方的证明目的。本院经审查认为，原、被告双方无异议的证据本院予以认定；双方有异议的证据本院认定如下：马龙春提交的证据3，关于章学军的2份收条，章学军未作为证人到庭作证，故该证据不予认定；程某、曹某1的收条，结合程某的证言，该收条本院予以确认；冯某的收条，冯某未出庭作证，故不予认定；2014年7月26日的收据，仅列出总金额，且无税务发票佐证，故不予认定；2017年7月6日销货清单，该销货清单并不能体现购货人为马龙春；关于购买家具、家电的单据与本案无关，本院不予认定；证据4，该记账单并无记账人的署名及说明，所附销货单、收据并不能达到马龙春的证明目的。被告方提交的证人程某的证言，确定马龙春购买案涉房屋后入住了该房屋，对该房屋地下室入口进行了改变，加盖了围墙等设施；关于马龙春收取程某2000元，因无其他证据佐证，故不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马龙春系江苏省无锡市人，为城市居民。2014年5月15日，张丽洁与马龙春签订协议一份，约定张丽洁将其所有的坐落于绩溪县长安镇马道村的房屋出售给马龙春，作价180000元。双方签订协议时由马龙春支付定金2000元，马龙春与张丽洁在协议上署名。张丽洁在协议下方写有“已收定金2000元整”。2014年5月24日，甲方伍远光与乙方马龙春签订房屋买卖合同一份，约定“甲方自愿将坐落在绩溪县长安镇马道村麻坦自然村房屋一幢卖给乙方，占地90平方米；甲方将房屋四至内的土地及土地上的附属物随同房屋一起转入给乙方，该房屋四至如下：东至麻坦公路，南至麻坦公路斜坡，西至房屋外墙米土墩处，北与邻居合用共用过道；经甲乙双方协商达成一致，所售房屋总金额为人民币壹拾捌万叁仟元整，房屋内一切设施不另行计价；……协议签订后，乙方首付甲方购房款柒万叁仟元，甲方将房屋交付给乙方，余款今年年底内付清，余款付清同时甲方将房产证和土地证交付给乙方（在已有此证的情况下交付，因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，如以后可以办理房地产证和土地证时，甲方应予积极配合，但相关费用由乙方自行负担）；协议签订后，双方不得反悔，如有反悔，违约方赔偿守约方双倍房款，合同履行完毕5年内甲方或乙方以任何理由要求返还或者退回房屋的，违约方必须付出3倍房款的违约金给守约方，5年后提出的，违约方必须付出5倍房款的违约金给守约方；协议履行完毕后，与该房屋所有权及土地使用权相关的权利义务均由乙方承担，与甲方无任何关系；…”。甲方伍远光、张丽洁，乙方马龙春，见证人章某等人在该合同上署名。合同签订后，被告方将案涉房屋交付给马龙春，马龙春对案涉房屋进行了部分装修、添附。2015年8月6日，伍远光向马龙春出具收条一份，载明“今收到马龙春购买麻坦13号房屋款共计拾捌万元整”。2020年7月13日，马龙春以案涉房屋买卖合同无效为由诉至本院，要求确认案涉购房合同无效及返还购房款及其利息等主张。马龙春在诉请中要求被告方向其支付装修、添附部分的损失，但其未向本院提交司法鉴定申请，且经法官释明后仍拒绝对装修、添附部分进行司法鉴定。另查，马龙春取得房屋后，将案涉房屋地下室外侧入口封闭，并将与程某相邻的部分宅基地让渡给程某户使用。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。马龙春的户籍在江苏省无锡市，为城市户口。案涉房屋坐落于绩溪县长安镇马道村麻坦自然村，为建筑在农村宅基地上的农村房屋。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地。根据我国《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民，具有社会保障和社会福利性质。马龙春作为城市居民与被告方签订的案涉房屋买卖合同虽为双方的真实性意思表示，但违反了法律规定和国家政策，马龙春要求确认案涉购房合同无效符合法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据法律规定，马龙春应当归还被告方案涉房屋，被告方应当归还马龙春的购房款。关于过错问题。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁倒卖土地的通知》（国办发〔１９９９〕３９号）中明确农村住宅不得向城镇居民出售，原、被告双方的房屋买卖合同签订于2014年5月24日，关于城镇居民不得购买农村住宅的规定,双方知道或者应当知道。马龙春称其退休前在司法行政机关任职，关于城镇居民不得购买农村房屋的规定其应当知晓，其在诉状中称签订案涉购房合同时对此不知情明显不符常理。房屋买卖合同签订后，马龙春交付了购房款，被告方交付了房屋，双方依约履行了房屋买卖合同约定的内容。马龙春入住案涉房屋后，被告方及其案涉房屋所在村委会并未向马龙春主张房屋权利。现马龙春反悔要求确认案涉房屋买卖合同无效，有违于被告方的信赖，损害了被告方的信赖利益。关于马龙春要求被告方赔偿其损失问题。关于被告方是否需支付马龙春利息问题，鉴于案涉购房合同签订时双方都存在过错，故马龙春要求被告方支付利息的主张不予支持。马龙春主张其购买案涉房屋后对房屋及附属设施进行了添附，但未提供充分证据予以证明，且自其购买居住至今已有六年余，马龙春亦拒绝对添附部分的剩余残值进行鉴定，故对其该主张本院不予支持。关于马龙春为居住购置家具、家电问题，该部分属于其为生活起居添置，不属于本案处理范围，其可自行处置。关于马龙春要求伍远光、张丽洁支付其对房屋装修添附期间2个多月的劳动报酬6500元的主张，因马龙春未提交相应的证据予以证明，故该主张不予支持。综上，马龙春与伍远光、张丽洁于2014年5月24日签订的房屋买卖合同无效，双方应相互返还财产。关于马龙春的损失问题，考虑到本案实际情况，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告伍远光、张丽洁于本判决生效之日起十日内归还原告马龙春购房款180000元，原告马龙春于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋归还被告伍远光、张丽洁；二、驳回原告马龙春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5120元，由原告马龙春负担1520元，由被告伍远光、张丽洁承担3600元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  王晓平审 判 员  潘正盛人民陪审员  胡彩媚二〇二〇年十二月十四日法官助理汪程贞书记员章倪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。