广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初11123号原告：李忠云，男，1989年5月15日出生，哈尼族，住云南省普洱市墨江哈尼族自治县。委托诉讼代理人：周玉舒，广东广信君达律师事务所律师。被告：丁玲，女，1979年9月27日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：蔡鸣野，广东骤韵律师事务所律师。原告李忠云诉被告丁玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告李忠云及其委托诉讼代理人周玉舒、被告丁玲及其委托诉讼代理人蔡鸣野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李忠云向本院提出诉讼请求：1.判令丁玲立即向李忠云返还店铺转让费130000元；2.确认李忠云与丁玲以口头形式订立的转租合同无效；3.判令丁玲承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2019年6月份，李忠云准备加盟想家便利店，于是委托想家公司代为寻找合适的店铺。想家公司告知李忠云找到合适的店铺了，位于广州市黄埔区港湾路西三街一号102房（以下简称“涉案店铺”）。2019年6月23日，李忠云及李忠云朋友与想家公司两位工作人员前往涉案店铺，与丁玲洽谈转租事宜。丁玲承诺涉案店铺可签三年合同，由李忠云与业主直接签三年，前提是李忠云要向丁玲支付13万元转让费。双方谈好租期和转让费后，丁玲带领李忠云到第三人丁驰处签订了《房屋租赁合同》。丁玲称第三人丁驰是涉案店铺的业主。房屋租赁合同签订后，李忠云分别于2019年6月23日、6月28日、7月10日向丁玲支付了共13万元的转让费。此后。2020年1月10日，李忠云收到涉案店铺真正业主的《租赁合同到期不续租的通知》。此时，李忠云才知悉被丁玲和第三人丁驰欺诈了，丁玲和第三人丁驰没有涉案店铺的转租权。在李忠云误以为丁玲可确保李忠云享有涉案店铺三年租赁期的前提下向丁玲支付了13万元转让费。现《房屋租赁合同》已被广州市黄埔区人民法院粵0112民初3029号民事判决书认定为无效。丁玲应当向李忠云返还13万元转让费。为了维护李忠云的合法权益，现李忠云特向法院提起诉讼。望法院支持李忠云的诉讼请求。被告丁玲辩称，不同意李忠云的全部诉讼请求，理由如下：2019年6月初，李忠云来到我的鞋店（广州市黄埔区港湾西三街一号102房）他们一行数人左看右看，问我，这里人流多不多？我说人挺多的，就是没人买鞋。他们问我，一天营业额有多少？我说不一定，反正生意不是很好，这里逛夜市鞋摊买鞋的多，来这里买鞋的人不多。他们问，这个店铺的合同是什么时候到期，我说不清楚，合同是我哥签的，本来他想用来经营小百货，后来我的工作没了，他看到我没有工作，就让我利用这个地方赚点生活费，我看到我有一个在上下九路卖鞋的朋友生意不错，我就和朋友、家人借钱开了这个鞋店，我哥答应不收我的租金，说等有钱赚了再给，我这个小店包括装修、进货，一共投资了20多万元，光装修就花了16万元，目前生意不好，还欠家人朋友的钱，幸亏我哥不跟我要租金，否则，都不知道怎过办。他们听我说完后，出门外给店铺拍照，又到马路上拍照，走了。到了6月23日，他们又来了，这次多了两个人。他们对我说，你哥哥同意把店铺转让给我们了，你的店铺不大适合做鞋店，考虑到你的库存处理和店铺装修损失，我们支付给你10万元，你明天清理货物退场吧。我马上和他们一起去找我哥，我哥说，如果你的生意不好，那退出也好，你看看你装修和鞋怎么处理，你自己和他们聊吧。我说，我的装修都不止10万，还有这些鞋怎么处理，你要我退场，那也至少给我15万元吧，他们几个人聚在一起商量了半天，最终答应给我13万元，要我退场，但是要分期给，考虑到自己生意不好，店铺又是哥的，他们当天支付了我10000元，我就答应不做了。我收他们的这13万元，是他们对我装修和货物处理的补偿。这是他们可以立即进行加盟想家连锁，经营百货的交换条件。关于李忠云当庭增加的第2项诉讼请求，我方不同意，因为该请求已经超过时限，建议原告另案起诉。补充：李忠云支付给丁玲的是铺位转让费，是对丁玲装修损失的补偿和处理货物的补偿，是补偿费。丁玲与李忠云之间没有租赁合同关系，只是丁玲退出涉案商铺，是李忠云对丁玲撤出商铺的补偿，不是转让，双方没有签订任何的铺位转让合同。经审理查明，根据已生效的（2020）粤0112民初3029号《民事判决书》查明的事实，朱竟春（租赁方）与丁驰（承租方）签订《租赁合同》，约定将黄埔区大沙地港湾西三街1号102房承租给广州央美教育，租期为五年，每月租金为3000元，三年递增一次，每次递增6%。租期为2015年2月1日至2020年1月30日止，每月交租时间为15日之前。2019年6月23日，丁驰（甲方、出租方）与李忠云（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市黄埔区港湾西三街1号102房租予乙方作为办公使用。第二条租赁期限，甲方从2020年元月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年12月30日收回。该条款旁边手写注：2019年7月8日起至2019年12月30日止，7月9日至7月15日为装修期。第三条租金，每月租金为8000元整，租房押金16000元整，水电押金2000元整，其押金待租期满后且一切手续完结后无息退回给乙方，付款方式为现付，此物业租金每年递增一次为8%，所有费用以开收据为准。2019年6月23日，李忠云向丁玲支付10000元，2019年6月28日，李忠云向丁玲支付40000元，丁玲于同日出具收据载明：今收到定金50000元，旺铺位于港湾××××号，余款80000元于7月9日前付清。李忠云后于2019年7月10日再次向丁玲转账支付80000元。李忠云于2019年7月10日接收涉案房屋经营便利店使用，此前该房屋由丁玲经营鞋店使用。2020年1月10日，朱竟春在涉案房屋处张贴《租赁合同到期不续租通知》，内容为：央美负责人丁驰先生，本人与你的租赁合同期限自2015年2月1日到2020年1月30日终止，届时我方不再与你续约。李忠云称其按8000元/月的标准向丁驰支付租金至2020年1月，支付水电费至2019年12月，自2020年2月开始的租金及2020年1月后的水电费直接向朱竟春交纳。至该案庭审之日，涉案房屋仍由李忠云经营想家便利店使用。该案于2020年7月17日作出判决，认定因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故李忠云与丁驰签订的《房屋租赁合同》无效，故判决：一、被告丁驰于本判决生效之日起十日内向原告李忠云返还租房押金16000元、水电押金2000元，合计18000元;二、被告丁驰于本判决生效之日起十日内向原告李忠云返还合同变更手续费1500元;三、驳回原告李忠云的其他诉讼请求。庭审时，丁玲陈述其与丁驰是不同的个体，涉案租赁合同系丁驰与李忠云签订的，与其无关。李忠云则陈述支付给丁玲的13万元是店铺转让费，转让时双方口头约定可以续签三年，因丁驰与朱竞春的合同于2020年1月30日已经到期，到期后双方未续签合同，目前朱竞春也并未与李忠云签订租赁合同。以上事实有《房屋租赁合同》《收款收据》《租赁合同到期不续租通知》、（2020）粤0112民初3029号《民事判决书》、证人证言等证据及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，本案原被告之间虽并未直接签订《房屋租赁合同》或其他合同，但根据双方的陈述可知李忠云向丁玲支付130000元系基于丁玲及涉案房屋的承租人丁驰向其转租广州市黄埔区港湾路西三街一号102房，该笔费用应当属于房屋转租时的转让费，转让费作为商用物业中的交易习惯，属于租赁费用的组成部分，与丁驰与李忠云签订的关于涉案房屋的《房屋租赁合同》密不可分。已生效的（2020）粤0112民初3029号案已认定《房屋租赁合同》无效，故对李忠云要求确认其与丁玲之间的口头转让合同无效的诉请本院不予支持。如前所述，已生效的（2020）粤0112民初3029号案已认定《房屋租赁合同》无效，故丁玲收取的关于涉案商铺的转让费130000元亦应当返还给李忠云，考虑到李忠云与丁驰虽在合同中约定租赁期限为2020年1月至2022年12月30日，但又备注2019年7月8日起至2019年12月30日止，李忠云实际于2019年7月10日接收涉案房屋直至2020年1月30日丁驰与朱竞春的租赁合同到期这段时间一直在正常使用涉案房屋，故该期间的转让费不予退还。丁玲应当向李忠云退还2020年1月31日之后的转让费共计109015.75元【130000元－（205天÷1270天×130000元）】综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁玲于本判决生效之日起十日内向原告李忠云返还转让费109015.75元；二、驳回原告李忠云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由原告李忠云负担234元，由被告丁玲负担1216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周荧辉二〇二〇年十二月二日书记员  张 敏张园