北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初17084号原告（反诉被告）：唐超，男，1983年7月14日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住北京市丰台区。原告（反诉被告）：张柳，女，1982年5月24日出生，汉族，户籍地河南省郸城县，现住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：彭陈子，男，该公司员工。被告（反诉原告）：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区宋家庄路苇子坑149北厂5幢二层8408室。法定代表人：吴才发，经理。委托诉讼代理人：董鹏飞，男，该公司员工。原告（反诉被告）唐超、原告（反诉被告）张柳与被告（反诉原告）北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、被告（反诉原告）北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称易鸿悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。唐超、张柳，美丽屋公司的委托诉讼代理人张艳楠、彭陈子，易鸿悦公司的委托诉讼代理人董鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐超、张柳向本院提出诉讼请求：1.判令美丽屋公司、易鸿悦公司支付拖欠的房屋租金（以3000元/月计算，自2020年3月17日起至开庭之日即2020年12月24日止）；2.判令美丽屋公司、易鸿悦公司支付违约金（按照月租金200%即每月6000元计算，自2020年3月17日起至开庭之日即2020年12月24日止）；3.本案诉讼费由美丽屋公司、易鸿悦公司承担。事实和理由：2018年1月15日，唐超、张柳与美丽屋公司、易鸿悦公司就坐落于北京市大兴区悦景苑2号楼1单元201室房屋签订《北京市房屋出租委托合同》，约定委托期限自2018年6月17日至2021年6月16日，共3年，其中2018年1月17日至2018年6月16日为免租期，共计5个月，月租金为3000元，支付方式为季付。美丽屋公司、易鸿悦公司应在2020年3月17日、2020年6月17日向唐超、张柳支付2个季度房租，共计1.8万元。自2020年1月份至今，美丽屋公司、易鸿悦公司一直未将房屋租金支付给唐超、张柳，而涉案房屋一直有租客居住，美丽屋公司、易鸿悦公司每月都有租金收入，美丽屋公司、易鸿悦公司拒绝支付房租，构成违约，按照合同约定，应向唐超、张柳支付违约金。美丽屋公司辩称，1.不同意支付欠付租金，根据合同约定，租金支付义务方为易鸿悦公司，与美丽屋公司无关；2.不同意支付违约金，延迟履行支付义务的是易鸿悦公司，相应产生的违约责任应当由易鸿悦公司承担，易鸿悦公司延迟支付属于不可抗力影响，唐超、张柳主张违约金与合同约定不符，没有事实和法律依据，双方约定的违约金数额过高，请求法院予以降低，违约金不应当超过实际损失的30%，唐超、张柳的实际损失应当为欠付租金部分在该期间产生的利息，请求将违约金调整为按欠付金额所产生的利息的30%。易鸿悦公司辩称，1.同意按照疫情期间减免一半的标准支付2020年3月17日至2020年6月30日期间的租金，同意足额支付2020年7月1日起至开庭之日即2020年12月24日的租金，疫情期间属于不可抗力因素，北京市各小区采取了禁止外部人员出入的政策，导致易鸿悦公司不能进去涉案小区，不可抗力因素已经超出易鸿悦公司的可预支的经营风险范围，疫情期间的租金，易鸿悦公司请求减免一半；2.不同意支付违约金，易鸿悦公司延迟支付属于不可抗力影响，唐超、张柳主张违约金与合同约定不符，没有事实和法律依据，双方约定的违约金数额过高，请求法院予以降低，违约金不应当超过实际损失的30%，请求将违约金调整为按欠付金额所产生利息的30%。美丽屋公司、易鸿悦公司向本院提出反诉请求：1.判令解除唐超、张柳与美丽屋公司、易鸿悦公司于2018年1月15日签订的《北京市房屋出租委托合同》；2.本案反诉费由唐超、张柳承担。事实和理由：2018年1月15日，美丽屋公司、易鸿悦公司与唐超、张柳就坐落于北京市大兴区悦景苑2号楼1单元201室房屋签订《北京市房屋出租委托合同》，约定委托期限为2018年6月17日至2021年6月16日，合同签订后，双方依约履行。2020年1月，全国爆发新冠疫情，北京市各小区封闭，禁止外埠人员出入，美丽屋公司、易鸿悦公司无法正常开展经营活动，疫情使得美丽屋公司、易鸿悦公司经营困难，无法按照合同约定履行合同义务，美丽屋公司、易鸿悦公司多次与唐超、张柳协商解除事宜，双方未能达成一致，现美丽屋公司、易鸿悦公司不再具备合同履行能力，故提出反诉，要求解除合同。唐超、张柳针对反诉辩称，不同意解除《北京市房屋出租委托合同》，受到疫情影响的多为商业用房，涉案房屋为居住用房，并且涉案房屋在疫情期间仍然有租客居住，租客已将租金交给美丽屋公司、易鸿悦公司，美丽屋公司、易鸿悦公司有收入来源，所谓因疫情经营困难，无法按照合同履约不成立，现涉案房屋内仍有美丽屋公司、易鸿悦公司所出租的租客使用涉案房屋，租客已经支付了相应的租金及押金，房屋当前实际被占用，不符合解除条件；另外，按照双方合同约定，解约方应提前30日书面通知对方并按月租金的200%向守约方支付违约金。本院经审理认定事实如下：2018年1月15日，唐超、张柳（委托人、甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构、乙方）、易鸿悦公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定：租赁房屋坐落于北京市大兴区悦景苑2号楼1单元201室，建筑面积122平方米，户型三居室；租赁用途居住；甲方授权乙方的委托期限自2018年6月17日至2021年6月16日，共3年；甲方应于2018年1月17日前将房屋交付给乙方管理；甲方授权乙方代甲方管理出租房屋及与管理、出租事项有关的联络、接洽等事宜；甲方同意乙方在房屋出租时授权丙方与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件；乙方监督丙方按照与其所签署合同的约定全面履行合同义务，并承担丙方在提供出租服务过程中的担保责任；乙方对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任；甲方授权乙方可根据乙方自行判断解除对丙方的授权权限并委托其他经纪机构对房屋进行出租；甲方同意乙方授权丙方认真完成乙方的委托事项，按照房屋用途要求寻找承租人，将处理情况如实汇报；为承租人现场看房并与承租人签订房屋租赁合同等法律文件；丙方代甲方收取租金等房屋使用费用；租金标准为每月3000元，其中2018年1月17日至2018年6月16日为免租期；丙方支付方式为季付，丙方支付各期租金日期为2018年1月19日、2018年9月17日、2018年12月17日、2019年3月17日，以此类推；丙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，乙丙双方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙丙任何一方将房屋恢复原状。合同签订后，唐超、张柳于2018年1月17日向美丽屋公司、易鸿悦公司交付了涉案房屋，2018年1月17日至2020年3月16日期间的房屋租金均已经足额交纳，自2020年3月17日起，美丽屋公司、易鸿悦公司未支付房屋租金。美丽屋公司、易鸿悦公司陈述，未支付租金系受到疫情影响，并同意由易鸿悦公司按照疫情期间减免一半的标准支付2020年3月17日至2020年6月30日的租金，足额支付2020年7月1日至2020年12月24日的租金。关于二被告的关系，二被告陈述，美丽屋公司、易鸿悦公司是合作关系，美丽屋公司是有自主品牌的，即拥有美丽屋商标的知识产权，美丽屋公司自主研发了线上管理平台，经美丽屋公司授权，易鸿悦公司可在授权范围内使用美丽屋标识，以美丽屋自称，从事自身的住房租赁业务，美丽屋公司根据市场影响力收纳和管理房源，授权易鸿悦公司对该房源进行实际的服务。美丽屋公司、易鸿悦公司陈述，因受疫情影响，公司经营困难，无法按照合同约定履行合同义务，要求解除双方签订的《北京市房屋出租委托合同》。唐超、张柳不同意解除合同，并陈述目前涉案房屋仍由易鸿悦公司的承租人实际占有使用，且实际承租人均支付了房租。唐超、张柳就此提交了易鸿悦公司与承租人张丽娟、郏中祥、王丽波的租赁合同及租金交纳证明。美丽屋公司、易鸿悦公司认可目前涉案房屋仍由其实际承租人居住使用，承租人张丽娟租赁期限至2020年12月25日，现在已经搬走；承租人郏中祥租赁期限至2021年1月6日；承租人王丽波租赁期限至2021年6月16日。美丽屋公司、易鸿悦公司陈述，如果解除合同，上述实际承租人其可以另行安置。本院认为，唐超、张柳与美丽屋公司、易鸿悦公司基于双方所签订的《北京市房屋出租委托合同》成立合法有效的房屋租赁合同关系。根据该合同的约定，易鸿悦公司应按时足额向唐超、张柳支付租金，美丽屋公司对易鸿悦公司支付租金承担保证责任。根据本院查明的事实，唐超、张柳于合同签订后向美丽屋公司、易鸿悦公司交付了房屋，美丽屋公司、易鸿悦公司未支付2020年3月17日之后的房屋租金，美丽屋公司、易鸿悦公司应按照合同约定标准支付。经核算，2020年3月17日至2020年12月24日的租金数额为27800元。美丽屋公司、易鸿悦公司未按约定交纳租金构成违约，按照合同约定应当承担违约责任，但考虑到合同在履行期间遇疫情影响，政府采取了一系列疫情防控措施，因此部分免除美丽屋公司、易鸿悦公司的违约责任，本院对美丽屋公司、易鸿悦公司应承担的违约金酌情确认为3000元。美丽屋公司、易鸿悦公司要求解除合同，但涉案房屋现仍由易鸿悦公司实际出租中，疫情防控措施虽对公司经营造成一定影响但并未导致不能实现合同目的，美丽屋公司、易鸿悦公司要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付唐超、张柳房屋租金27800元，北京美丽屋资产管理有限公司对上述租金承担保证责任；二、北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付唐超、张柳违约金3000元；三、驳回唐超、张柳的其他诉讼请求；四、驳回北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，由唐超、张柳负担620元（已交纳），由北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司负担570元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二〇年十二月三十一日法官助理  曾晨威书 记 员  郑少杰