北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初16163号原告：张红梅，女，1952年2月19日出生，汉族，北京水磨石厂退休职工，住北京市朝阳区。原告：杨忠，男，1949年5月10日出生，满族，北京装饰五金公司退休职工，住北京市朝阳区。二原告委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：石丽莎，北京市易行律师事务所律师。被告：北京易通信佳文化传媒有限公司，住所地北京市丰台区马连道卫强校村118号B107室。法定代表人：刘丹，执行董事。委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卿，男，1983年3月23日出生，汉族，北京易通信佳文化传媒有限公司员工，住北京市丰台区。被告：梁力超，女，1977年8月10日出生，汉族，北京合众华泰出租汽车有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁启光，男，1948年9月13日出生，汉族，北京市木材公司青年路木材经营处退休人员，住北京市朝阳区。原告张红梅、杨忠（以下简称姓名并称二原告）与被告北京易通信佳文化传媒有限公司（以下简称易通信佳公司）、梁力超（以下简称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张红梅、杨忠及委托诉讼代理人杨明利、易通信佳公司的委托诉讼代理人于玺、黄卿、梁力超的委托诉讼代理人梁启光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：要求确认易通信佳公司与梁力超于2016年2月1日签订关于北京市朝阳区百子湾路10号楼1层5单元XXX号房屋的《房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》无效；将该房屋恢复登记至二原告名下。事实与理由：我们是夫妻，婚后购买了北京市朝阳区百子湾路10号楼1层5单元XXX号房屋。张红梅于2014年12月经人介绍以房养老的国家政策，我们于2014年底去南航大厦17层旁听了以房养老讲座，张华平负责接待我们。2015年3月中旬，张华平安排秘书崔晨帮助我们将旧版房产证更换为新版房产证。2015年3月20日，崔晨带领我们到方正公证处办理房屋抵押手续，我们见到放款人海洋、中间人李龙及借款人郜斌。在整个签署过程中，海洋、李龙等人催促我们尽快签署房产处置委托书、公证书文件。我们文化水平低，对公证、房产委托等法律业务没有概念；对方也未给我们阅读大量文本合同的机会，有意回避重点问题，在文件签署后对方并未将公证书副本交给我们。2015年6月10日，海洋要求我们腾房，称该房屋已过户给易通信佳公司。此后，我们从公证处和房管局调取合同副本，才得知已将该房屋委托给张宝金处置。存量房屋买卖合同由张金宝与易通信佳公司签订，以明显低于市场价卖给易通信佳公司并过户，且我们至今未收到购房款。2016年2月22日，我们将易通信佳公司诉至朝阳区人民法院，请求撤销双方于2015年6月9日签订的《存量房屋买卖合同》，将房屋恢复登记到我们名下。庭审中，易通信佳公司出示自己与梁力超于2016年2月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，来证明房屋已经变更登记在案外人名下，无法恢复登记。易通信佳公司与梁力超于2016年2月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定诉争房屋成交价格为160万元，首付款155万元于完成权属转移登记（过户）当日内买受人之委托代理人向出卖人之委托代理人支付。而在2016年2月，北京市的二手房已经较2015年涨价不少，诉争房屋当时的房价至少230万元以上，易通信佳公司、梁力超却以明显低于市场价交易。且梁力超去诉争房屋看房时，领居们善意告知梁力超，此房屋存在争议，不能出售与购买。我们与易通信佳公司于2015年6月9日签订的《存量房屋买卖合同》经法院判决撤销之后，此合同自始无效，故2016年2月1日易通信佳公司与梁力超签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。易通信佳公司辩称：根据物权法及相关指导意见，我公司已转让诉争房屋并办理了所有权转移登记至梁力超名下的手续，虽然张红梅、杨忠与我公司的房屋买卖合同已撤销，但我公司取得诉争房屋产权证的时间是2015年6月9日，梁力超出于对房屋产权登记证上我公司系所有权人的信任签订合同，梁力超为善意买受人。我公司与梁力超商议的房屋交易价格为160万元，属于合理买受价格，且梁力超已实际支付全部房屋价款，房屋所有权已转移登记至梁力超名下，并已实际交付使用，故梁力超属于善意取得，张红梅、杨忠的诉讼请求无法律和合同依据，故我公司不同意张红梅、杨忠的诉讼请求。梁力超辩称：2016年1月元旦刚过，春节将至，房产市场正处在淡季，价格不但没涨反而比2015年底的房价略有下降。房价上涨是2016年5月以后出现。该房屋在中介挂牌价180万元，几十组看房人员看过该房后，都不买，因为价格偏高。该房屋内外环境极差，属于房改房，北侧紧邻京秦铁路，有震动，噪音大；南侧20余米有饭店5家，有油烟、噪音污染；该房屋低于正负零50公分，且没有下水道，雨时成河；院内有旱厕所3座，经常外溢，垃圾站3处。该房屋价格最高不过160万元，不存在明显低于市场价交易情况。2016年1月16日至2016年2月15日，没有人告诉我该房屋有争议，也沿有任何标识。我在装修该房屋时，才有好心邻居提醒小心点别上当。我是合法、合规、合理善意购买房屋，与张红梅、杨忠没有任何关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。北京市朝阳区百子湾路10号楼1层5单元102房屋（以下简称102房屋）所有权人原登记在张红梅名下，房屋建筑面积58.41平方米。2015年3月20日，张红梅、杨忠为案外人张金宝出具经公证的委托书，委托事项包括以合理的市场价格出售102房屋。张红梅、杨忠主张其系因与案外人海洋之间存在100万元的借款关系而为张金宝出具了委托书。张红梅、杨忠提交其签字的处分房产承诺书复印件，内容为：借款人于2015年3月20日签订借款合同及房地产抵押合同，借款金额100万元，借款人用102房屋为上述借款合同提供抵押担保；现抵押房屋产权人、产权共有人自愿作出如下承诺：如果借款人发生不能按抵押合同或借款合同还款的情况，产权人及共有权人承诺，自愿将所抵押房产委托张金宝以不低于市场价70%价格在1个月之内出售偿还债务。2015年6月9日，张金宝代理张红梅作为出卖人，易通信佳公司作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人向买受人出售102房屋，成交价格115万元。2015年6月9日，张金宝代理张红梅作为出卖人，易通信佳公司作为买受人，双方签订网签版本《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1021633），约定出卖人向买受人出售102房屋，成交价格115万元。2015年6月9日，102房屋所有权转移登记至易通信佳公司名下。2016年2月1日，易通信佳公司作为出卖人、梁力超作为买受人，双方签订《房屋买卖合同》。约定：出卖人向买受人出售102房屋，房屋建筑面积58.41平方米，房屋性质为商品房，成交价格160万元，过户当日一次性向出卖人之委托代理人支付全部购房款，出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人，在本合同签订之日起15日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，本合同及附件共4页，一式贰份，具有同等法律效力，其中出卖人1份，买受人1份，双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主合同一份。2016年2月1日，易通信佳公司作为出卖人、梁启光代梁力超作为买受人，双方另行签订《房屋买卖合同》。约定：出卖人向买受人出售102房屋，房屋建筑面积58.41平方米，房屋性质为商品房，双方通过房地产经纪机构居间介绍成交，机构名称为创联世纪（北京）房地产经纪有限公司（以下简称创联公司），成交价格160万元，出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人，在本合同签订之日起10日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；本合同及附件共11页，一式三份，具有同等法律效力，其中出卖人一份，买受人一份，居间方一份，双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交网签合同一份；购房首付款150万元于完成权属转移登记（过户）当日内买受人之委托代理人向出卖人之委托代理人支付；待买受人取得新所有权证l0日内，买受人将户口迁入本房产地址当日，买受人之委托代理人向出卖人之委托代理人支付购房款2万元；剩余购房尾款3万元，于出卖人完成对出售此房屋前自建小瓦房（属于违建）完全拆除后3日内买受人之委托代理人向出卖人之委托代理人支付；买卖双方协商一致并于签定本合同当日，完成本次二手房交易的网上签约备案，生成网签合同，且双方协商按已成交价115万元计算。2016年2月1日，易通信佳公司作为出卖人、梁力超作为买受人，双方签订网签版本《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1186305），约定出卖人向买受人出售102房屋，成交价格115万元，双方通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称创联公司。2016年2月15日，梁力超给付易通信佳公司委托代理人孙玥购房款155万元。易通信佳公司于当日为梁力超出具收条，载明：今收到梁力超（梁启光代）交与本人款项160万元整；注：购102房款。审理中，梁力超主张因102房屋旁有违建垃圾棚且不知道能否迁入户口，故先支付购房款155万元，其于2016年2月底户口迁入后给付孙玥现金2万元；另3万元尚未支付。易通信佳公司认可收到2万元。2016年2月15日，102房屋的所有权人转移登记至梁力超名下。当日，易通信佳公司向梁力超交付102房屋，该房屋现由梁力超使用。审理中，经张红梅、杨忠申请，本院委托北京京城捷信房地产评估有限公司对102房屋于2016年2月1日的市场价值进行评估，评估意见为2000309元。张红梅为此支付评估费7501元。张红梅、杨忠主张其原打算以102房屋抵押借款养老，但由于自身文化水平低，对公证、房产委托没有概念，实际上办理了委托卖房公证，直至2015年6月10日被要求腾退102房屋时才知情，后张红梅、杨忠搬至楼外违建房屋居住，看到意向购房者就进行提示，邻居看到看房的人也会告知房屋有争议，梁力超的父亲梁启光前去102房屋看房时，邻居已告知梁启光该房屋存在争议不能购买。张红梅、杨忠向本院提供邻居白鸽的证言。证人白鸽证实：我住在102房屋的楼上；2015年夏天，我和我爱人看见楼下大妈家出现了好几个东北口音的年轻男人，当时我还以为是楼下哥哥要结婚了；夏天的周末，我和爱人回来看到楼道里一片狼藉，再和邻居打听，听说楼下大妈参加了以房养老，钱没拿到手，房子被人骗了；后来楼道里出现过很长一段时间油漆味，一楼的墙和防盗门上被人写着“还钱”的黑体字；我平时进出时，前后几次看到有穿正装的人带着人过来看房；之后，有一天我看到了现在的大爷（即梁力超的父亲），因为对方年纪比较大，一时觉得有些话不说我自己心里过意不去，我特意趁着别人不在意的时候跟大爷说，您等会儿上楼上找我一趟，我和您说点事；过一会儿，大爷敲我家房门，当时大爷就站在门口，我和大爷说，这房子有问题您别买，您可别为这事给自己找不必要的麻烦，大爷当时跟我道谢，我还把我的电话给了他，我特意嘱咐他说此事别和别人说是从我口中得知的，之后大爷也没有给我打电话。梁力超主张其看房期间无人告知该房屋有争议，楼道里也没有任何字迹；其在装修该房屋时，才有邻居提醒别上当。梁力超称其已记不清楚通过哪个中介得知102房屋出售的信息，其于2016年1月16日在创联公司业务人员的带领下至102房屋看房，通过创联公司沟通确定了房屋交易价格，但双方没有签订居间合同，其没有交纳中介费，现也无法提供创联公司人员的联系方式，其于签订网签合同当日通过创联公司见到了易通信佳公司人员。在之后庭审中，梁力超变更陈述，主张其于2016年1月16日经创联公司居间介绍见到易通信佳公司人员，之后在看房过程中双方又洽商了一次，随后双方于2016年2月1日签约。易通信佳公司主张其通过创联公司居间介绍认识梁力超，其与创联公司没有签订居间合同，中介费5000元由孙玥直接以现金方式支付给创联公司的经纪人员，易通信佳公司无法提供创联公司人员的联系方式。另查，2016年2月22日，张红梅、杨忠将易通信佳公司诉至本院，要求撤销双方于2015年6月9日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1021633）以及《北京市存量房屋买卖合同》。该案审理中，经张红梅、杨忠申请，本院委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司对102房屋于2015年6月9日的市场价格进行鉴定，鉴定结论为196.87万元。2017年12月21日，本院作出（2016）京0105民初7798号民事判决书，判决撤销张红梅与易通信佳公司于2015年6月9日就102房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1021633）以及《北京市存量房屋买卖合同》。易通信佳公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。2018年4月16日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终4652号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。审理中，经张红梅、杨忠申请，本院作出裁定书，裁定查封102房屋。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。受让人只有在受让不动产时是善意的，并且支付了合理的转让价格，所转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记时，受让人方才取得该不动产的所有权。本案中，易通信佳公司以明显低于市场交易价格购买了102房屋，在明知房屋买卖存在争议的情况，将房屋出售给梁力超，其行为存在明显恶意。梁力超作为买受人，梁力超对购房过程存在前后陈述不一致情形，且梁力超无法说清如何得知房源、未全面了解房屋信息、不能提供中介人员的姓名、联系方式、未签订居间合同、梁力超及其代理人于2016年2月1日与易通信佳公司签订不同版本的《房屋买卖合同》等情节，均存在不符合常规交易习惯之处，加之梁力超与易通信佳公司的成交价格为160万元，该交易价格低于交易时市场交易价20%，属价格偏低，再结合证人作出的其告知梁力超的代理人“房子有问题别买”的证言内容，本院认为根据现有证据，不能认定梁力超属于善意受让人，不能排除易通信佳公司与梁力超均明知存在某种情形，但为一己私利而相互通谋，且所实施的行为后果损害了第三人的利益，故易通信佳公司与梁力超所签订的房屋买卖合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但张红梅、杨忠要求将102房屋的所有权人直接恢复登记至张红梅、杨忠名下，因本案对原产权登记不做变更登记处理，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认被告北京易通信佳文化传媒有限公司与被告梁力超于二○一六年二月一日就北京市朝阳区百子湾路10号楼1层5单元102房屋签订的《房屋买卖合同》及网签《北京市存量房屋买卖合同》无效。二、驳回原告张红梅、杨忠其他诉讼请求。案件受理费22802元，由被告北京易通信佳文化传媒有限公司、梁力超负担（于本判决生效后7日内交纳）。评估费7501元，由被告北京易通信佳文化传媒有限公司、梁力超负担（于本判决生效后7日内交纳）。保全费5000元，由被告北京易通信佳文化传媒有限公司、梁力超负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  段 超人民陪审员  李春花二〇二〇年十二月三十日书 记 员  毛珂歆