广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)粤01执复66号复议申请人（异议人）：广州丰浩电器科技有限公司，住所地广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号201。法定代表人：李天贤。委托诉讼代理人：洪绍武，广东昀升律师事务所律师。复议申请人（被执行人）：广州铭兴装饰灯有限公司，住所地广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号。法定代表人：李伟伟。委托诉讼代理人：刘珂兵，系北京市君泽君（广州）律师事务所律师。申请执行人：广州番禺区骏铠物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街大北路395号五层518号。法定代表人：陈洪璐。委托诉讼代理人：张梅芳，广东理恒律师事务所律师。被执行人：广州众信实业有限公司，住所地广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房B）之二。法定代表人：王秀英。被执行人：肇庆众信实业有限公司，住所地广东省德庆县工业创业园。法定代表人：王秀英。被执行人：李显斌，男，1972年11月29日出生，汉族，住广州市番禺区。被执行人：王秀英，女，1968年4月18日出生，汉族，住广州市天河区。被执行人：温州月兔科技有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公室5108室。法定代表人：邢俊。被执行人：佛山市顺德区工恒电器有限公司，住所地佛山市顺德区容桂小黄圃居委会创业路1号首层之五。法定代表人：徐海冠。被执行人：湖北大韶百川彩色包装有限公司，住所地湖北汉川经济开发区霍城大道129号众信产业园。法定代表人：黄汉荣。被执行人：李嘉鸿，男，1966年12月28日出生，汉族，住广东省东源县。申请执行人广州番禺区骏铠物业管理有限公司（以下简称骏铠公司）申请执行广州铭兴装饰灯有限公司（以下简称铭兴公司）、广州众信实业有限公司（以下简称广州众信公司）、肇庆众信实业有限公司（以下简称肇庆众信公司）、李显斌、王秀英、温州月兔科技有限公司（以下简称月兔公司）、佛山市顺德区工恒电器有限公司（以下简称顺德工恒公司）、湖北大韶百川彩色包装有限公司（以下简称大韶百川公司）、李嘉鸿借款合同纠纷一案。异议人广州丰浩电器科技有限公司（以下简称丰浩公司）、被执行人铭兴公司不服广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）作出的（2019）粤0106执异540号执行裁定，向本院提起复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院查明，渤海银行股份有限公司广州分行（以下简称渤海银行广州分行）与铭兴公司、广州众信公司、肇庆众信公司、李显斌、王秀英、月兔公司、顺德工恒公司、大韶百川公司、李嘉鸿借款合同纠纷二案，天河法院作出的(2014)穗天法金民初字第1910、1911号民事判决书已发生法律效力。依据上述判决书，一、广州众信公司共向渤海银行广州分行清偿借款本金74688195.66元及利息；二、肇庆众信公司、李显斌、王秀英、月兔公司、顺德工恒公司、大韶百川公司对上述债务承担连带清偿责任。承责后，有权向广州众信公司追偿；三、渤海银行广州分行对铭兴公司提供抵押的位于广州市番禺区石碁镇市莲路南埔村段32号的厂房、宿舍房产所得的价款享有优先受偿权；四、渤海银行广州分行对李嘉鸿提供抵押的位于广州市番禺区东环街东艺路81号金山谷花园爱榕街23栋101号房房产所得的价款享有优先受偿权，承责后，有权向广州众信公司追偿；五、渤海银行广州分行对广州众信公司提供抵押的债务人为中山长虹电器有限公司的应收账款享有优先受偿权。因上述被执行人没有履行判决确定的义务，渤海银行广州分行向天河法院申请执行。天河法院于2018年1月16日以（2018）粤0106执1289、1290号案立案执行。因渤海银行广州分行将上述债权转让，2018年11月19日，天河法院以（2018）粤0106执异746号案变更骏铠公司为上述两案的申请执行人。2018年7月27日，天河法院作出（2018）粤0106执1289号裁定拍卖登记在被执行人铭兴公司名下以下房产：位于广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)【产权证号：0210153705】、厂房B【产权证号：0210153707】、厂房C【产权证号：0210153706】、宿舍【产权证号：0210153708】（以上四处厂房和宿舍为本案债权抵押物）、番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房）【产权证号：1203393】、番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（宿舍）【产权证号：1203395】（该两处厂房和宿舍为另案的抵押物）。因第一次拍卖后流拍，骏铠公司申请按第一次拍卖保留价对其享有抵押权的抵押物以物抵债。天河法院于2019年3月15日作出（2018）粤0106执1289号执行裁定，被执行人铭兴公司名下位于广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)【产权证号：0210153705】、（厂房B）【产权证号：0210153707】、（厂房C）【产权证号：0210153706】、（宿舍）【产权证号：0210153708】合计作价40759993.6元抵偿给抵押权人骏铠公司所有。异议人因此提出执行异议。异议人提交以下证据：1、落款时间为2012年3月9日的《房屋租赁合同》，甲方（出租方）铭兴公司，乙方（承租方）丰浩公司，约定：甲方将广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号C座厂房出租给乙方，建筑面积为5700平方米，租赁期限自2012年5月1日至2032年4月30日，租金为每月28500元。2、落款时间为2013年5月18日的《房屋租赁补充合同》，甲方（出租方）铭兴公司，乙方（承租方）丰浩公司，约定：乙方租赁甲方办公楼广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号A座3楼，面积为1044平方米，每月租金5220元，租期从签订合同之日至2032年4月30日。其他权利义务按照2012年3月9日签订的《房屋租赁合同》条款执行。3、落款时间为2015年5月22日签订的《房屋租赁补充合同》，甲方（出租方）铭兴公司，乙方（承租方）丰浩公司，约定：乙方增加租赁甲方办公楼，在广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号A座一楼二楼，面积为2080平方米，每月租金为人民币8320元。乙方增加D座二三楼，具体面积以实际为准，约4000平方米，每月租金为人民币12000元。租期从签订合同之日至2032年4月30日。其他权利义务按照2012年3月9日签订的《房屋租赁合同》、2013年5月18日的《房屋租赁补充合同》条款执行。4、开具时间为2013年12月27日的租赁发票，付款方为丰浩公司，收款方为铭兴公司，开票项目说明：2011年11月-2012年2月厂房租金，金额为28800元。异议人未能在举证期内提交其他缴纳租金和占有涉案房产的证据。天河法院认为：本案的争议焦点是异议人的权利能否排除执行和异议人对涉案房产是否享有优先购买权。异议人称向被执行人铭兴公司承租了广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号厂房C座、A座3楼、A座一楼二楼和D座二三楼，但异议人仅提交了《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》，并未能提交其他缴纳租金和占有涉案房产的证据。异议人提交的租赁发票，交租时间是2011年11月-2012年2月，与《房屋租赁合同》约定的时间不符，故天河法院对异议人的租赁关系不予认定。异议人要求排除执行和主张对涉案房产享有优先购买权没有事实依据，天河法院不予支持。综上，天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定驳回异议人丰浩公司的异议请求。丰浩公司不服天河法院作出的（2019）粤0106执异540号执行裁定，向本院提出复议称：一、执行法院负有查明是否存在优先购买权人的职责。执行法院在拍卖涉案房产时，应当通知当事人、并查明涉案房产的“权利负担、占有使用”情况，执行法院应向为复议申请人送达涉案房产的拍卖通知及实地查明涉案房产的承租情况，但执行法院没有履行职责，剥夺了复议申请人作为承租人申报优先购买权的权利。二、复议申请人的证据能够证明其为承租人、享有优先购买权。根据复议申请人在执行异议期间所提交的2012年3月9日的《房屋租赁合同》、2013年5月18日的《房屋租赁补充合同》、2015年5月22日《房屋租赁赁补充合同》、2013年12月27日的租赁发票，结合复议申请人在复议阶段所提交的证据，均可以清楚的证明涉案房产的租赁使用占有的事实情况，即复议申请人为广州番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号厂房C座、A座3楼、A座一楼二楼和D座二三楼的承租人，复议申请人对涉案房产享有优先购买权。综上，请求法院：1、撤销天河法院作出的(2019)粤0106执异540号执行裁定；2、改裁撤销(2018)粤0106执1289号执行裁定，将被执行人铭兴公司名下的位于广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号的六个房产依法公开拍卖；3、改裁确认复议申请人为(2018)粤0106执1289号案被执行人铭兴公司名下涉案房产的优先购买权人。铭兴公司不服天河法院作出的（2019）粤0106执异540号执行裁定，向本院提出复议称：一、复议申请人与丰浩公司存在持续的租赁关系，540号裁定书错误认定租赁关系的“事实”，妨碍了执行标的的公平竞价，严重侵犯了承租人的优先购买权。2012年之前，丰浩公司就已开始承租复议申请人名下“广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号”的物业，但是当时丰浩公司并没有与复议申请人签署租赁合同，只是按照“口头约定”的租金，向申请人支付租金。2012年3月9日，复议申请人（出租方）与丰浩公司（承租方）正式签署《房屋租赁合同》。合同约定：出租方将广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号C座出租给乙方，建筑面积为5700平方米，租赁期限自2012年5月1日至至2032年4月30日，租金为每月28500元。2013年5月18日的复议申请人（出租方）与丰浩公司（承租方）签订屋租赁补充合同》，约定：乙方租赁甲方办公楼广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号A座3楼，面积为1044平方米，每月租金5220元，租期从签订合同之日至2032年4月30日。其他权利义务按照2012年3月9日签订的《房屋租赁合同》条款执行。2015年5月22日复议申请人（出租方）与丰浩公司（承租方）签订的《房屋租赁补充合同》，约定：乙方增加租赁甲方办公楼，在广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号A座一楼二楼，面积为2080平方米，每月租金为人民币8320元。乙方增加D座二三楼，具体面积以实际为准，约4000平方米，每月租金为人民币12000元。综上，复议申请人与丰浩公司之间一直存在持续、稳定的存在租赁关系，且丰浩公司向复议申请人缴纳了相关租金，540号裁定书“不予认定租赁关系”与事实严重不符。二、案涉拍卖程序违法，拍卖结果显失公允，严重损害了复议申请人的权益及承租人的优先购买权。（一）天河法院未查明租赁情况，未通知评估拍卖情况，妨碍承租人参与公平竞价，直接剥夺承租人的优先购买权。根据法律规定，网络拍卖的事宜应当在公告发布三日前以书面或者其他能够确定收悉的合理方式通知当事人、优先购买权人。但是，无论是丰浩公公司司还是其他承租人，均未收到过相关拍卖的通知，剥夺承租人的优先购买权。（二）天河区法院在评估拍卖前，并未查明标的物业的权属、权利负担、占有使用等事项，这些因素直接影响了物业的拍卖价格、丰浩公司的合法承租权益。综上，请求法院：1.撤销(2018)粤0106执1289号案执行裁定（3月15日，以物抵低债裁定）；2.确认丰浩公司针对(2018)粤0106执1289号案中“广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号的六个房产的优先购买权”。本院查明事实与天河法院查明一致。另查，广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司作出的评估报告注明：广州番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)房产证是2层，实勘为3层，加建的第3层没有报建手续。在该评估报告中并未对该第3层进行评估，故评估价中并不包含对该层房产的价值，拍卖的厂房A不包含加建的第3层。又查，厂房C〔产权证号：0210153706〕层数1层，建基面积2889.60平方米，建筑面积2889.60平方米。本案复议期间，丰浩公司提供了：1、广州市番禺区住房和建设局审核时间为2018年11月12日的《房屋租赁登记备案证明》，证明丰浩公司承租铭兴公司南浦村段32号A、C作为工业仓储用房，面积10000平方米。月租金10000元。租赁期限：2012年5月1日至2032年4月30日。2、2013年11月29日发票，付款方丰浩公司，收款方铭兴公司。2012年3月-12月厂房租金72000元；2013年1-12月厂房租金86400元；2014年1月-2月厂房租金14400元。3、丰浩公司又提交了其作为出租人将部分房屋出租给其他第三人的租赁合同。4、丰浩公司与铭兴公司对账清单，时间2019年1月15日，拟证明：丰浩公司已支付1558600元租金，已转入铭兴公司指定的邱菊珠的账户，双方确认截止2018年租金已经付清，另多付租金911075.99元。本院认为，对于案外人丰浩公司提出因承租案涉房产故对天河法院处置上述房产享有优先购买权的复议主张，本院评述如下：首先，本院不予确认案外人丰浩公司与铭兴公司于2012年3月订立的租赁合同。原因如下：第一，租赁合同约定承租厂房C，建筑面积5700平方米，月租金28500元。经查，厂房C实际建筑面积为2889.6平方米，租赁合同约定凭空多出近3000平方米建筑面积，涉嫌造假；其二，该租赁合同没有备案；其三，丰浩公司支付租金的时间及数额与约定的租金金额不符。对于丰浩公司提交与铭兴公司于2013年5月订立的租赁补充合同，约定租赁厂房A座3楼面积1044平方米，每月租金5220元，用以证实其主张。本院认为厂房A的3楼楼层在房地产权证中没有登记，属于铭兴公司加建未报建的房产，不属于天河法院处置的铭兴公司抵押房产范畴，丰浩公司以承租该楼层为由主张优先购买权以阻碍拍卖，没有事实及法律依据，本院不予采纳。对于丰浩公司与铭兴公司于2015年5月订立的租赁补充合同，租赁厂房A座一楼、二楼房产。本院认为，由于该合同订立在铭兴公司以该房产向渤海银行设立抵押之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”申请执行人骏铠公司申请执行被执行人铭兴公司案涉抵押房产，对处置该房产的所得价款享有优先受偿权，有生效民事判决予以判定。复议申请人丰浩公司以设定抵押后订立的租赁合同主张优先购买权，没有法律依据，不能对抗天河法院的执行。故对丰浩公司的主张，本院不予采纳。对于丰浩公司承租铭兴公司D座房产，因该房产不在天河法院处置的铭兴公司抵押房产范畴，本院对此不予审查。此外，丰浩公司与铭兴公司的对账单并无相应的银行转账凭证佐证，且铭兴公司是本案被执行人，与丰浩公司有利害关系，其双方所作的对账单不具证明力，本院不予采纳。对于铭兴公司对天河法院驳回丰浩公司的异议所提出的复议理由。如本院上述分析，铭兴公司复议理由均不成立，本院不予采纳。综上所述，复议申请人丰浩公司、铭兴公司的复议申请均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人广州丰浩电器科技有限公司、广州铭兴装饰灯有限公司的复议申请，维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异540号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年十二月三十日书记员  赖泽钊