北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初490号原告（执行案外人）：刘海丽，女，1977年7月26日出生，汉族，身份证住址山西省安泽县府城镇桃曲村310。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。第三人：山西古县农村商业银行股份有限公司，住所地山西省古县岳阳镇相如路138号。法定代表人：任建文，董事长。委托诉讼代理人：王建军，山西卓齐律师事务所律师。原告刘海丽与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法追加山西古县农村商业银行股份有限公司（以下简称古县农商行）为本案第三人，适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告刘海丽的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强、张晓黎，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平，第三人古县农商行的委托诉讼代理人王建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海丽向本院提出诉讼请求：1.判令排除对山西省临汾市解放东路盛世华庭小区1号楼1单元1302号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：2013年4月，洋洲房地产公司将包括涉案房屋在内的26套房屋抵顶给古县农商行，由古县农商行对外出售该26套房屋，洋洲房地产公司代为保管。2018年6月，北京市第二中级人民法院在审理中信富通公司诉洋洲房地产公司等融资租赁合同纠纷一案中，保全预查封了涉案房屋，并于2020年6月续封。2018年5月25日，在刘海丽与古县农商行均不知道涉案房屋被查封的情况下，双方达成买卖协议，刘海丽向古县农商行支付了全部房款。2018年6月，刘海丽交纳了相关费用，办理了交房手续，并装修入住。后刘海丽得知涉案房屋被查封，遂向北京市第二中级人民法院提起案外人执行异议，但被裁定驳回。刘海丽认为，在北京市第二中级人民法院查封涉案房屋之前，洋洲房地产公司已将房屋抵顶给古县农商行，洋洲房地产公司仅是代为保管，涉案房屋已经不属于洋洲房地产公司，不应被查封，且刘海丽已经支付了全部房款，并占有居住，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起诉讼，请求判决不得执行涉案房屋。被告中信富通公司辩称：刘海丽对案涉房屋不享有足以排除强制执行的物权或物权期待权，也不具备法规规定的排除执行的法定情形，人民法院应驳回刘海丽的全部诉讼请求。一、刘海丽对案涉房屋不享有足以排除执行的物权等民事权益。（一）刘海丽对案涉房屋尚未取得合法登记，对案涉房屋不享有所有权等实体权利，不足以排除强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，未经变更登记的房屋所有权并未发生变动。本案中，虽然古县农商行与洋洲房地产公司签订了《还款协议书》和《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》），刘海丽与古县农商行签订了《房屋买卖协议》，但涉案房屋的所有权人仍是洋洲房地产公司，刘海丽和古县农商行均对涉案房屋不享有所有权。（二）刘海丽对涉案房屋不享有物权期待权，不足以排除强制执行。1.古县农商行对案涉房屋不享有物权期待权。古县农商行与洋洲房地产公司签订的《还款协议书》和《认购协议》实质是冲抵二者之间的债权债务，当事人的真实意思表示为以房抵债，即古县农商行、洋洲房地产公司签订《认购协议》的目的是实现债务的清偿，而不是房屋的买卖。因此古县农商行对涉案房屋不享有物权期待权。2.因刘海丽是与古县农商行签订的《房屋买卖协议》，古县农商行对涉案房屋不享有物权期待权，作为买受人的刘海丽不具备享有物权期待权的基础，因此刘海丽对涉案房屋不享有物权期待权。同时，刘海丽同洋洲房地产公司之间不存在房屋买卖合同关系，其对涉案房屋享有物权期待权的基础不存在。刘海丽基于《房屋买卖协议》对古县农商行仅享有债权请求权，但基于债的平等性原则，刘海丽对洋洲房地产公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。二、刘海丽的异议主张不具备法规规定的排除执行的法定情形。在已具备执行效力并已查封在先的金钱债权存在的情况下，物权期待权人只有在无过错的情形下才能形成特别债权排除执行，而滞后的普通债权不能对抗在先的金钱债权。刘海丽在本案中提供的证据显示其未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条或第二十九条所规定的排除执行的必要条件。（一）刘海丽排除强制执行的主张不同时具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。1.刘海丽在人民法院查封前未与洋洲房地产公司签订合法有效的书面买卖合同。2．刘海丽未在查封前合法占有案涉房屋。刘海丽没有在查封前占有案涉房屋，也没有证据证明与古县农商行进行过案涉房屋的交付。同时，刘海丽提交的证据不能形成完整有效的证据链条，不足以证明其已占有案涉房屋，即使认定已占有，但刘海丽的占有系不合法占有。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋经过竣工验收合格后才能交付使用。案涉房屋未经验收，即使古县农商行已将房屋交付刘海丽使用或刘海丽实际占有了案涉房屋，但刘海丽对案涉房屋的占有不能被认定为合法占有。3．刘海丽未支付全部价款。刘海丽提交的现有证据不能证明其已经支付了房屋全部的价款，其提交的全部证据不能形成一个完整的证据链条，不足以证明前述事实。4.刘海丽未能举证证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。刘海丽未能尽到合理注意义务，怠于办理过户登记。人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，刘海丽未举出前述情况存在的有证明力的证据。另外，刘海丽对于案涉房屋的权益是通过古县农商行的抵债协议、之后又通过签订二手房买卖协议而取得，此种交易方式存在极大交易风险，目前没有证据证明刘海丽在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施去主张权利。因此，刘海丽未在合理期限内要求办理案涉房屋的过户登记，说明案涉房屋未办理过户登记系刘海丽自身过错造成。（二）刘海丽并非商品房消费者，其依据《执行异议复议规定》第二十九条主张排除强制执行属适用法律错误。《执行异议复议规定》第二十九条规定保护的是商品房消费者的物权期待权。消费者是相对于经营者而言，故适用《执行异议复议规定》第二十九条的标的物必须是房地产经营者所开发的商品房。刘海丽不是与作为开发商的洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，而是与古县农商行签订的二手房买卖合同，其不属于商品房消费者，其不能主张适用《执行异议复议规定》第二十九条。即使法院认定刘海丽属于商品房消费者，但：1.刘海丽未与作为被执行人的洋洲房地产公司在案涉房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同。2.刘海丽未提供或提供的证据不足以证明其购买案涉房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。刘海丽身份证或协议书显示其名下有用于居住的房屋。刘海丽提交的证据只能证明其名下无房屋登记，不能排除其预购其他房屋的可能。同时，刘海丽未提交户口簿说明其家庭成员构成情况，不能排除配偶或未成年子女名下有房屋的可能。3.刘海丽尚未支付超过合同约定总价款的50%购房款。刘海丽提供的所谓付款证据不能证明其已支付价款或价款已超过总价款的50%，其提交的全部证据不能形成一个完整的证据链条，不足以证明前述事实。第三人洋洲房地产公司述称：洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经以抵偿贷款的形式出售给古县农商行，涉案房屋已经交付古县农商行合法占有。之前因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。（2018）京02民初70号案的诸多被执行人向中信富通公司提供了抵押的房地产和质押的股权，且有其他财产可供执行，处置被执行人的财产足以偿还全部债务。涉案房屋属于刘海丽的财产，应予排除强制执行。第三人古县农商行述称：古县农商行与洋洲房地产公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，房屋买卖事宜远早于涉案房屋被查封日期，亦早于中信富通公司与洋洲房地产公司之间债务形成之日。洋洲房地产公司以售房款抵顶其欠古县农商行的贷款，双方达成《还款协议书》，后变更为《认购协议》，并移交了所售房屋，应视为买卖双方房、款两清。涉案房屋在被查封前已实际交付给古县农商行，古县农商行自2013年开始实际占有涉案房屋并委托洋洲房地产公司代为保管。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条之规定，古县农商行已经取得了作为涉案房屋业主的部分权利，继而古县农商行将购买涉案房屋的认购权利转让给刘海丽，并由刘海丽继续占有该房屋，虽然未办理产权证，但系洋洲房地产公司原因所致，古县农商行及刘海丽均无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案房屋不得被查封。根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，北京市第二中级人民法院的查封行为侵犯了刘海丽对涉案房屋的物权期待权，刘海丽享有足以排除强制执行的民事权益，故请求依法判令不得执行涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对本院相关执行情况的事实均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、海南兴隆太阳河投资有限公司、洋洲房地产公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书，并据此于2018年6月21日预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。2018年11月26日，本院作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服上述判决，向北京市高级人民法院提起上诉。2020年4月21日，北京市高级人民法院作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，本院对涉案房屋进行了续封。刘海丽向本院提出案外人执行异议。2020年7月20日，本院作出（2020）京02执异282号执行裁定书，裁定“驳回案外人刘海丽的异议请求”。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。2020年9月9日，刘海丽提起本案执行异议之诉。二、关于刘海丽主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）与古县农商行有关的案件事实古县农商行向本院提交的证据显示：古县农村信用合作社联合社营业部（后更名为古县农村信用合作联社营业部，以下简称古县联社营业部）在2009年3月20日至2011年12月14日期间，分别向借款人赵映峰、秦江涛、阴元生、临汾市尧都区翔宇石油沥青有限公司（以下简称翔宇公司）、尧尔欣公司、安国旺、李宁发放8笔贷款。各借款人分别与古县联社营业部签署了借款借据。2013年4月20日，洋洲房地产公司向古县农村信用合作联社盖章出具《声明书》，声明如下内容：“一、我单位愿将处于临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭住宅楼共计26套，交由吕建斌先生，用于偿还授权于吕建斌先生签署与古县农村信用合作社还款协议的单位与个人之借款；二、本声明后附吕建斌先生签署的还款协议。三、本声明后附用于偿还借款的房屋信息明细。四、对于上述各项声明我单位承诺无任何瑕疵。权利完全完整无其他利害主体。”同日，安国旺、李宁、赵映峰、阴元生、秦江涛及尧尔欣公司、翔宇公司分别签署《授权委托书》，授权吕建斌代表其与古县农村信用合作社签署《还款协议书》。2013年4月23日，古县农村信用合作联社召开关于研究收取洋洲房地产公司抵债资产的专题会议并作出会议纪要，纪要内容为：自2009年3月至2011年12月期间，洋洲房地产公司法定代表人吕建斌所控制企业—翔宇公司在我社贷款2笔，贷款金额500万元，尧尔欣公司贷款1笔，金额265万元；安国旺、李宁、赵映峰、阴元生、秦江涛5人，贷款金额1153万元，合计贷款金额1918万元，现贷款已逾期，共计本金利息2557.49万元。……在催收过程中了解到吕建斌有投资的房地产，且还没有全部售出。为了清收不良贷款，降低信贷资产损失，经与吕建斌多次协商，收取其位于临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭住宅楼26套，共计3319.3平方米，按7400元价格，共计24560423元。除去贷款罚息，每平方米均价为6760元，用于抵顶上述不良贷款本息，不足部分依据合同继续追偿。经过参会人员研究讨论通过，全部同意收取吕建斌抵债资产。同日，吕建斌作为甲方、古县农村信用合作联社作为乙方，双方签订《还款协议书》，协议中载明：“实际用款人吕建斌，用其控制的企业及个人在我联社借款1918万元，经我联社清收人员多次上门清收，现达成以下还款协议：截止2013年4月21日，甲方用其控的企业及个人在我社共借款8笔，金额19180000元，利息6394926.81元，本息合计25574926.81元。一、以抵贷资产方式还款：通过协商，甲方同意将其所控制的房屋26套用于抵还贷款8笔，共计金额24560423元，归还以上本息。二、以现金方式还款：双方达成协议，甲方同意将剩余贷款的本金及利息1014503.81元（以归还时本息为准）以现金方式于2013年11月30日前还清。三、如不能按照以上计划还款，甲方自愿承担借款合同中约定的违约责任。”2013年4月22日，临汾平阳资产评估有限公司对涉案房屋出具《资产评估报告书》，上面载明：委托方为古县农村信用合作联社，产权持有者为洋洲房地产公司，评估结论为委估资产于评估基准日2013年4月19日所体现的评估价值为536513元。2013年4月27日，洋洲房地产公司作为出卖方、古县农村信用合作联社作为认购方，双方就涉案房屋签订《认购协议》，约定认购方选择购买“盛世华庭-福苑”项目第1号楼1单元13层2号房，建筑面积约71.25平方米，房屋单价7530元/㎡，总价536513元，付款方式“认购方已于2013年4月27日付清房款536513元”。该协议书第四条第4款约定，本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效；买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将本认购书交还给出卖方，协议书自动作废。2013年8月3日，古县农村信用合作联社作为甲方、洋洲房地产公司作为乙方，双方签订《保管协议》，约定：甲方从乙方抵顶的抵债资产，即包括涉案房屋在内的所有房屋由乙方代为保管；保管的房屋1号楼为商品住宅裸房、2号楼为精装写字楼；保管期间，房门钥匙由乙方持有，未经甲方书面同意不能对保管之物进行任何改动和加装及减少其组成部分或改变其结构、现状；保管期限为所保管的房屋全部售完、或甲方收回为止，或甲方书面通知终止。（二）关于涉案房屋的买卖合同签订情况刘海丽提交的证据显示：2018年5月25日，古县农商行（甲方）与刘海丽（乙方）签订《房屋买卖协议》，其中载明：房屋基本情况：甲方房屋位于临汾洋洲花园小区1号楼1单元1302房，面积71.25平米；价格：人民币288563元；付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付全部价款，甲方出具收据；合同的效力：本合同自双方签字之日起生效。2018年6月1日，古县农村信用合作联社向洋洲房地产公司出具《洋洲花园1-1-1302房产出售证明》，证明古县农商行于2018年6月1日将涉案房屋出售给刘海丽。（三）关于支付购房款情况刘海丽提交了洋洲房地产公司出具的收据，上面载明入账日期为2013年5月10日，交款单位为古县农村信用合作联社，金额为536513元，收款事由为“盛世华庭1号楼1单元1302室71.25m2”。刘海丽还提交了1份山西省农村信用社现金缴款单（回单），显示：2018年5月25日，刘海丽向古县农村信用合作联社账户存入现金288563元，款项来源为“刘海丽房款”。（四）关于涉案房屋占有使用情况刘海丽提交了其于2018年6月1日分别交纳物业管理费、暖气煤气接口费、有线电视初装费、装修押金、水电费、装修垃圾清运费等费用的5张收据以及房屋室内照片3张。（五）关于未办理过户登记的原因根据洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，后又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。此后，该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、刘海丽均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，刘海丽主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日派员前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行了调查。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72948.33元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，洋洲房地产公司至今未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请。山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。经查询网签登记系统，显示：山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录，涉案楼盘当时可以办理网签；在2011年6月、9月涉案楼盘有大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和刘海丽均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。（六）关于古县农商行的改制情况2020年4月29日，中国银行保险监督管理委员会临汾监管分局作出关于同意古县农商行及分支机构开业的批复，同意该行在原古县农村信用合作联社8个信用社、4个信用分社、2个储蓄所住所设立8个支行、4个分理处、2个储蓄所，并核准开业。本院认为，本案系刘海丽提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，刘海丽作为案外人，主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。刘海丽对其诉讼主张负有举证证明责任。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院参照上述规定，对刘海丽提出的执行异议进行具体审查。刘海丽主张其从古县农商行处购买了涉案房屋。根据古县农商行提供的证据，其与洋洲房地产公司于2013年4月27日就涉案房屋签订了《认购协议》。该协议的内容包含了出卖方及认购方的基本信息、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，故可以认定古县农商行与洋洲房地产公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同。古县农商行与洋洲房地产公司在诉讼中均认可，古县农商行并未向洋洲房地产公司实际交付购房款，而是以上述《认购协议》项下约定的购房款抵顶了洋洲房地产公司对古县农商行所负的债务。同时，本院注意到，古县农商行与洋洲房地产公司就涉案房屋签订《认购协议》之后，双方另行签订了《保管协议》，约定将涉案房屋交由洋洲房地产公司代为保管，保管期间房门钥匙由洋洲房地产公司持有，但古县农商行并未提供证据证明洋洲房地产公司向其交付涉案房屋的具体时间，也未提供证据证明其就涉案房屋办理了入住手续，并且交纳了因实际使用涉案房屋而发生的物业费、供暖费等相关费用。此外，古县农商行作为专业金融机构，其在清收不良贷款过程中收取洋洲房地产公司的抵债资产，应当就涉案房屋是否具备办理过户登记的条件尽到更加审慎的注意义务。综合上述事实，本院认为，古县农商行在本案中提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。刘海丽基于在涉案房屋被查封后其与古县农商行签订《房屋买卖协议》、陆续向古县农商行交付购房款以及实际入住涉案房屋的相关事实，主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其理由也不能成立。因此，对于刘海丽要求排除对涉案房屋的执行，并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二第一款第二项规定，判决如下：驳回原告刘海丽的全部诉讼请求。案件受理费70元，由刘海丽负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 种仁辉审 判 员 钱丽红审 判 员 邢 军二〇二〇年十二月三十日法官助理 付晨晨书 记 员 陈 腾书 记 员 宋卫平