苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6924号 原告：孙丽，女，1993年2月11日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：孔令奇（系原告丈夫），男，1989年3月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：杨云龙，江苏执着律师事务所律师。 被告：苏州左邻右里房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市虎池路1588号星光耀花园1幢111室。 法定代表人：欧阳奇石。 委托诉讼代理人：史河群，江苏简文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬星晨，江苏简文律师事务所实习律师。 原告孙丽与被告苏州左邻右里房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年12月1日、12月19日公开开庭进行了审理。原告孙丽及其委托诉讼代理人孔令奇、杨云龙，被告苏州左邻右里房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人史河群、邬星晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告直接经济损失30万元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告直接经济损失10万元。 事实和理由：本人于2020年5月2日通过苏州左邻右里房地产经纪有限公司与李晨远签订房屋买卖合同一份，双方就位于姑苏区虎池路xxxx号和美家园XX幢XXXX室达成房屋买卖合同，并于当日支付定金2万元。我是一个外来苏州务工人员，为了孩子的读书也想为了能在苏州有一个家。经过和家人的商量后，决定在苏州买房。但就是签订这份合同后，卖方李晨远把本人告上了姑苏区人民法院（案号：(2020)苏0508民初2959号），理由是本人违约，要求赔偿对方30万元。现今双方就赔偿事宜已调解完，至使本人直接经济损失30万元，附调解书一份。事实是苏州左邻右里房地产经纪有限公司在没有全部了解我的购房资格，在苏州买卖房屋的专业中介公司也不明确告诉本人全部的内容就签订了这份合同，致使本人糊里糊涂产生直接损失和间接损失。故诉至法院追究被告的责任。请求人民法院主持公正，维护本人的合法权益。 被告苏州左邻右里房地产经纪有限公司辩称：1、根据合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告在提供居间服务时，并无任何隐瞒或者提供虚假情况的行为。从原告提供的证据恰好能够证明，被告员工对原告的提问作了如实回答。2、原告与案外人李晨远解除案涉房屋买卖合同系原告与案外人的原因所致，与被告无关。随后，原告与李晨远达成和解，自愿赔偿案外人9万元，是其自愿赔偿的金额，也正好印证解除案涉房屋买卖合同系原告所致，与被告无关，原告将该金额作为损失向被告主张无任何法律依据。3、致使案涉房屋合同无法履行的具体原因并未查明，即便如原告所称因其购房资格问题导致，那也是原告自身的原因。苏州市购房政策向全社会公开的，原告作为完全民事行为能力人应对自己是否符合苏州市购房政策负有查明义务，况且被告也对其作了提示，原告自己也在案涉合同特别约定中注明其符合苏州购房政策、贷款政策。原告将自身应尽的注意义务强加在被告一方，明显加重了被告的居间责任。综上，原告对其诉请主张的金额负有举证义务，现有证据并不能证明原告损失30万元；即便原告所称的向案外人赔偿9万元也系其自愿与案外人达成的调解协议，其自身放弃抗辩的权利，原告非要将该款项作为自身损失向被告主张，明显对被告不公平，且无法律依据；最后，原告所举的证据也不能证明被告在此次居间服务过程中有隐瞒或提供虚假情况的行为，故被告的行为并不符合法律规定居间人负有赔偿责任的情形。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明： 孙丽与孔令奇系夫妻关系。2020年5月2日，案外人李晨远（甲方、出售方）、孙丽（乙方、买受方）、苏州左邻右里房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：1、甲方将坐落于苏州市姑苏区虎池路xxxx号和美家园XX幢XXXX室的房屋出售给乙方，毛坯房，面积为80.34平方米，成交价为150万元。2、乙方于2020年5月2日支付甲方定金2万元。乙方同意于办理资金托管手续之日起三个工作日内按照苏州现行银行贷款政策将不低于银行要求的最低首付比例的首付款存入托管账户，剩余款项由乙方委托贷款银行直接支付至资金托管账户。乙方委托丙方办理贷款手续。3、甲乙双方在2020年6月1日前向丙方提供挂牌、送审材料并配合办理送审、网签等手续。甲乙双方应于乙方贷款到达资金托管账户七个工作日内办理过户手续。4、甲乙双方应于签署本合同时各向丙方支付居间报酬，佣金金额以佣金确认书或房屋委托出售协议的约定为准。5、甲乙双方因按本合同约定积极配合办理挂牌、送审、网签、资金托管、贷款、过户、房屋交付、户口迁移等手续，未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期超过十日的，守约方有权选择解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。6、重要告知事项中的其他约定事宜手写载明：乙方承诺符合苏州购房政策、贷款政策。甲方自行承担买断产权费用。 2020年5月2日，孙丽（甲方、委托人）与苏州左邻右里房地产经纪有限公司（乙方、居间方）签订《佣金确认书》一份，主要内容：甲方确认乙方已经促成甲方与第三人的房屋买卖合同成立，居间义务已经完成，故同意就促成合同成立应支付的佣金金额为23000元。 2020年5月2日，原告向李晨元支付定金20000元，并由李晨元向原告出具定金收款收据一份，该收据由苏州左邻右里房地产经纪有限公司作为见证方和居间方盖章予以确认。 2020年6月28日，李晨远认为被告因不符合苏州市购房政策而无法按约配合其办理资金托管等过户手续至本院起诉孙丽，要求孙丽支付违约金30万元，赔偿律师费损失18000元。在该案调查中，李晨远向本院陈述：我们是让中介审查被告的购房资格，而且被告一直在承诺其购房资格是没有问题的。孙丽陈述：我们也是委托了中介，我们提前把资料尤其是税单发给中介公司审查，审核完我们的材料，中介明确表示我们有购房资格。本院询问双方是何时知道案涉房屋买卖无法继续进行下去的？李晨远称：大概在2020年5月15日左右知道的。中介跟我们说孙丽、孔令奇以纳税证明来进行购买房屋，没有通过房管局的审核，不符合购房资格。孙丽称：我方在2020年5月15日中介公司通过微信告知我们不符合购房资格，原因是税单显示的情况不符合要求，我个人的社保也不满两年。该案经审理后，双方达成和解协议，由孙丽赔偿李晨远70000元，定金20000元不再退还，案件受理费和财产保全费合计5145元由李晨远自行承担。本院出具民事调解书后，原告向李晨远支付了70000元。 在本案审理过程中，本院依法查看了孙丽丈夫孔令奇与被告负责案涉房屋居间交易的工作人员仇宝珍的微信聊天记录手机载体，双方的主要微信聊天内容如下：1、2020年4月16日，仇宝珍说：……你可以先付定金啊，我跟那个房东沟通可以等一段时间啊，等你社保满了，你反正还有一个多月吧？你把定金先付了，房子先定下来。人家愿意卖，你愿意买，那就达成协议了，对吧？其实蛮简单的事情，你不用纠结，你这个交给我，作为中介我肯定帮你搞定。2、2020年4月20日，仇宝珍问孔令奇：搞好了么？此后孔令奇将其经营的公司的纳税申报记录打印件发送给了仇宝珍。仇宝珍回复：不行，是单位的。……我发给你的那个是模板，把那个模板上面的拉出来应该就可以了。此后仇宝珍继续问道：个人完税拉不出来吗？孔令奇回复去试试。3、4月20日，仇宝珍继续说道：你要是能拉出来个人完税那一块，那就可以买，要是拉不出来就买不了了。并微信中指导孔令奇和公司会计说说、动动脑筋，看看能不能搞定。4、4月20日下午，仇宝珍继续说道：小孔啊，你跟公司申报了没有，就是个人所得税这方面申报个人的话，他可以给你拉单子的。孔令奇回复：申报了，都是0申报的。然后仇宝珍继续说道：再给我说一下，说的清楚一点。孔令奇进一步明确回复道：申报了，我是0申报的，每个月都是0申报。5、2020年5月12日，仇宝珍通过微信将房屋买卖过户所需材料发送给了孔令奇，该材料手写有身份证、户口本、结婚证、信息采集表、个人所得税证明等。此后孔令奇陆续将孙丽及其相关人员的身份证正反面、户口本拍照发送给了仇宝珍。5月14日，仇宝珍问孔令奇要手机号码，并询问当天能否来店里，表示网签需要委托书，需要孔令奇本人签字。5月14日晚，孔令奇询问还需要什么材料并催促进度。仇宝珍回复：知道的，基本上没有了，就是你们这个签字委托书还有那个网签的，到时候下来就是我们都给你搞了。我知道你急，我也急，我最好明天就给你搞好对不对？这个没办法，这个必须一个过程的啊。6、2020年5月15日，仇宝珍通过微信将所缺材料发送给了孔令奇，该手写材料中载明孔祥才户口本、孙丽户主页、孙丽户口本人页。随后，孔令奇将上述材料发送给了仇宝珍。5月15日晚上，仇宝珍给孔令奇发送了个人完税证明的样图，并告知孔令奇：小孔你看一下，中间我圈出来的，你看一下那个，就是说你那个上面不能有0申报的，就是哪怕多少钱都要写上去并拉出来的，不能就是写全部是0的。孔令奇回复我就是0申报的，公司不是0申报，但我个人都是0申报的。此后，仇宝珍又指导孔令奇尝试拉竖的表格试试，并表示没数字也没事，不要拉横向的。5月16日-18日，双方又沟通了个人完税证明材料的问题。 另查明，苏州市人民政府于2019年7月24日发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（苏府（2019）61号文），其中第二条规定，非本市户籍居民家庭在苏州市区、××、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。 庭审中，原告陈述：在合同签订之前很早我就告诉仇宝珍孔令奇的个人纳税都是0申报，没有实际纳税，但仇宝珍及被告并没有告知我方这种情形不符合购房资格。孔令奇于2020年4月20日在税务局拉出来的个人完税证明材料明确显示纳税金额均为0，并把上述材料当天就给了被告，但被告并未告知我方不符合购房政策的要求。而且在签订合同之前，我方特意将个人完税证明材料拿给被告工作人员确认，被告确认之后才签的房屋买卖合同。原告还向本院提交了其在税务局拉取的个人完税材料，显示纳税申报金额均为0，上述个人完税材料上面显示打印日期为2020年4月20日。 庭审中，被告陈述：1、原告作为买受人在合同中承诺其符合苏州购房政策，因此，对于最终未能购买案涉房屋，责任应当归结于原告自身，与被告无关。2、我方后来向房管局求证，房管局答复之前0申报是可以的，后来对0申报就不予认可了。 以上事实，由房屋买卖（居间）合同、结婚证、佣金确认书、微信转账记录、收款收据、质证笔录、民事调解书、付款凭证、微信聊天记录截屏、苏州市人民政府文件及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。可见，作为房地产中介机构，在提供房屋买卖居间服务过程中，应当将与订立合同有关的事项尤其是涉及到足以影响买卖双方判断是否签订买卖合同的重要情况如实告知，否则如损害了买卖双方利益的，应当承担损害赔偿责任。本案中，苏州左邻右里房地产经纪有限公司虽然促成了孙丽与案外人李晨远签订房屋买卖合同，但孙丽和其丈夫孔令奇均属于不具有苏州户籍的外地人口，因社保和个人所得税缴纳情况均不符合本市的购房政策要求，不具有购房资格，导致该交易未能完成。作为专业的中介机构，应当在经营中注重对客户的交易安全保障义务，尤其应当谨慎调查与房地产调控政策相关的客户信息。即，苏州左邻右里房地产经纪有限公司应当在交易之前对买受人为外地人的社保、个人所得税缴纳等基本情况进行基本的了解，以确认买受人是否符合当时的购房政策，是否具备购房资格。而被告对2019年7月苏州市颁布的最新房地产调控政策缺乏认知和了解，尤其是疏于调查与购房资格相关的重要基础信息，因而存在重大过失。同时，孙丽及孔令奇对本市购房政策也应当进行主动了解，对自身的购房资格进行审慎的判断。因此，关于购房资格审查的问题，被告应当承担主要过错，原告自身也存在次要过错。 关于原告主张的10万元赔偿款，其认为包括李晨远未退还的定金20000元、已经赔偿给李晨远的款项70000元以及两个案件的诉讼费、律师费、交通费等相关费用。对此，本院认为，前述李晨远诉孙丽赔偿案件中，案件受理费系由李晨远自行承担，故其要求由本案被告承担缺乏依据；关于律师费和交通费，本案原告也未提供委托代理合计以及相关费用实际发生的相关凭证，故本院不予支持。关于定金20000元和赔偿给李晨远的70000元，该90000元属于原告实际已产生的损失范围。根据上述过错认定比例，被告对此承担主要过错，故本院酌定被告赔偿孙丽72000元，剩余18000元由孙丽自行承担。 被告辩称，我方在提供居间服务时，并无任何隐瞒或者提供虚假情况的行为。苏州市购房政策向全社会公开的，原告作为完全民事行为能力人应对自己是否符合苏州市购房政策负有查明义务，况且被告也对其作了提示，原告自己也在案涉合同特别约定中注明其符合苏州购房政策、贷款政策。原告与李晨远达成和解，自愿赔偿案外人9万元，是其自愿赔偿的金额，与被告无关，原告将该金额作为损失向被告主张无任何法律依据。对此，本院认为，根据已查明事实，在案涉房屋买卖合同签订之前，原告已将其夫妻二人的户口情况、社保和个人所得税缴纳情况向被告进行了如实告知。而作为专业的中介机构，被告负有对原告夫妻的个人情况是否满足苏州购房政策和最新房地产调控政策进行调查核实的义务，是否具有苏州购房资格也是决定着孙丽和李晨远是否会愿意签署案涉房屋买卖合同的决定性因素，该事实在李晨远诉孙丽赔偿纠纷案件中也得到了印证。在该案件中，李晨远和孙丽一致陈述和确认双方将孙丽夫妻的购房资格审查问题交由中介即本案被告来审查判断，而事实上，被告对此并未真正调查核实或并未向买卖双方如实告知，导致李晨远和孙丽在误导下签订了案涉的房屋买卖合同，因此，被告对因孙丽夫妻不满足苏州购房资格从而导致房屋买卖合同无法进一步交易负有主要的责任，应当对此承担赔偿责任。关于孙丽赔偿李晨远的9万元能否作为认定本案中孙丽的损失问题，本院认为，孙丽赔偿李晨远9万元的数额系双方在人民法院主持下自愿达成的调解协议，并不违反房屋买卖合同约定的违约责任，也不违反相关的法律规定，且孙丽已实际足额支付给了李晨远，故该9万元可以作为认定孙丽在案涉房屋交易中损失数额的依据。综上，被告的上述抗辩观点缺乏事实和法律依据，本院难以采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苏州左邻右里房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告孙丽72000元。 二、驳回原告孙丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告孙丽负担350元，被告苏州左邻右里房地产经纪有限公司负担800元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 李 成 二〇二〇年十二月三十日 书记员 杨宇铮