广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终4735号上诉人（原审被告）：何志斌，男，汉族，1981年9月18日出生，住所地：广东省深圳市南山区。上诉人（原审被告）：唐勉，女，汉族，1985年3月10日出生，住所地：广东省深圳市龙华新区。上诉人（原审原告）：吴囡，女，汉族，1980年3月30日出生，住所地：黑龙江省哈尔滨市动力区。委托诉讼代理人：孙凯，系吴囡配偶。上诉人何志斌、唐勉因与上诉人吴囡房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309第2607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何志斌、唐勉上诉请求：1.改判吴囡全额赔偿何志斌、唐勉保洁费用800元；2.改判吴囡依法全额支付2018年11月28日至2018年12月10日（共13天）期间的房屋占有使用费2470元；3.诉讼费用由吴囡全额承担。上诉理由：一、吴囡使用后的租赁房屋卫生状况恶劣，无法正常使用或另行对外出租，何志斌、唐勉不得不自行请家政公司进行打扫，因此产生的全额保洁费用由吴囡承担，合理合法。二、吴囡一直未归还房门钥匙以及小区大门门禁卡，拒绝返还租赁房屋，给何志斌、唐勉造成了重大损失。要求吴囡依法全额支付2018年11月28日至2018年12月10日（共13天）期间的房屋占有使用费2470元，合理合法。三、诉讼费用应由吴囡全额承担。针对何志斌、唐勉的上诉，吴囡未在法定期间内提交答辩状。吴囡上诉请求：1.撤销一审判决，改判何志斌、唐勉应退还的押金为4427元；2.改判何志斌、唐勉支付吴囡押金利息损失，按人民银行同期贷款利率标准，自2018年12月3日吴囡搬离房屋之日起计至何志斌、唐勉退回押金之日止；3.本案一、二审诉讼费由何志斌、唐勉承担。上诉理由：一、何志斌、唐勉一审中并未提出换锁费1400元的诉求，但一审判决却支持其换锁费1400元，违反法定程序，应予撤销。二、一审判决已经查明何志斌、唐勉要求清洁费800元没有事实依据，仍判决吴囡支付200元清洁费，逻辑混乱，应予纠正。针对吴囡的上诉，何志斌、唐勉未在法定期限内提交答辩状。吴囡向一审法院起诉请求：1.何志斌、唐勉在从5700元押金中扣除必要且合理的费用包括：2018年11月28日至2018年12月2日之间5天的房租950元，2018年12月1日至2日的物业管理费35元，2018年11月电费85元，水费13元（以上共计1083元）后，将剩余押金共计4617元退还给吴囡；2本案诉讼费由何志斌、唐勉承担。一审法院查明的事实：何志斌为深圳市龙华区人民路水榭春天三期碧桃苑11E的业主。何志斌、唐勉为夫妻关系。2014年9月11日，何志斌与案外人王玲秀签订授权协议，将碧桃苑11E毛坯房授权给王玲秀装修及出租，期限三年。2015年12月20日吴囡与王玲秀签订《房屋租赁合同》，租赁期限二年，2017年11月26日到期。上述租赁合同到期后，吴囡与唐勉继续就该房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，租金每月5700元，何志斌、唐勉收取了押金5700元。合同第十六条约定，出租方为承租方提供空调两台、热水器一台、钥匙三把。庭审中，双方确认2018年11月27日租赁期限届满后双方未续签租赁合同，吴囡于2018年12月3日搬离，现押金尚未结算。双方同意扣除2018年12月1日至2日的物业管理费35元，2018年11月电费85元，水费13元。双方有争议的费用如下：1.保洁费：何志斌、唐勉主张吴囡退还房屋时卫生状况严重影响房屋正常使用，要求扣除保洁费800元，提交照片及收据予以证明，吴囡仅同意酌情支付保洁费200元，主张上一个租客做淘宝店，王玲秀向吴囡交付该房屋时，卫生状况已经很差，何志斌、唐勉从未对房屋进行过打扫，系吴囡入住后自行打扫；2.更换门锁费：何志斌、唐勉主张吴囡至今未交还钥匙，要求扣除更换门锁费1400元，提交了收据予以证明，吴囡不予认可，主张房门为简易密码锁，并无钥匙；3.房屋占有使用费：何志斌、唐勉主张吴囡至今未交还钥匙，要求扣除2018年11月28日至12月10日期间的房屋占有使用费2470元，吴囡不予认可，仅同意扣除2018年11月28日至12月2日期间5天的费用950元。一审法院认为，吴囡与何志斌、唐勉签订的《房屋租赁合同》未违反法律强制性规定，合法、有效。租赁合同期限届满，吴囡已经搬离，故何志斌、唐勉应在扣除必要费用后向吴囡返还押金。双方同意扣除2018年12月1日至2日的物业管理费35元，2018年11月电费85元，水费13元，一审法院予以确认。关于保洁费，何志斌、唐勉没有证据证明向吴囡交付房屋时的原状，双方对于返还房屋时的状态亦无约定，何志斌、唐勉要求扣除保洁费800元没有依据，一审法院不予支持，吴囡自愿扣除保洁费200元，一审法院予以确认；关于更换门锁费，双方在合同中明确何志斌、唐勉向吴囡提供了三把钥匙，吴囡没有证据证明搬离后已向何志斌、唐勉归还钥匙，应承担举证不能的不利后果，何志斌、唐勉关于支出更换门锁费1400元有收据予以证明，一审法院予以采信；关于房屋占有使用费，双方均同意按每月租金5700元计算，但对计算的天数有争议，因双方均确认吴囡于2018年12月3日搬离，故房屋占有使用费应计2018年11月28日至2018年12月3日期间6天，共1140元（5700元÷30天×6天）。综上，何志斌、唐勉在扣除各项费用后应退还吴囡押金2827元（5700元-35元-85元-13元-200元-1400元-1140元）。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何志斌、唐勉自判决生效之日起十日内一次性退还吴囡押金2827元；二、驳回吴囡的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共25元，由吴囡承担10元，何志斌、唐勉承担15元。本院二审查明：一审法院查明的事实基本无误，应予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。据双方上诉意见，本案的争议焦点有二：一是卫生清洁费应否收取的问题；二是更换门锁费用的承担问题。本院就此作如下综合分析和评判：首先是卫生清洁费的问题。我国民事诉讼法第六十四条的规定和谁主张谁举证的诉讼原则要求当事人就己方的主张和请求提供证据予以证实，否则，须承担举证不力的法律后果。本案中，卫生清洁费问题是双方争执不休并最终形成诉讼的关键问题，而提出该问题并执意从吴囡租赁保证金中扣除的是何志斌、唐勉，但何志斌、唐勉既无证据证明当时双方就房屋的卫生清洁在交回时的状态在合同中予以约定，又无证据显示当时自己将案涉房屋出租并交予吴囡时的卫生状态，而却在吴囡交回时认为房屋“脏乱差”到“很震惊”的程度。因此，何志斌、唐勉主张扣除800元清洁费，不具事实基础和合理性。据案情显示，案涉房屋租予吴囡时是由何志斌的代理人王玲秀代为处理的，而王玲秀在发给吴囡的短信中亦认可在最初出租给吴囡时卫生状况就不好。但不论王玲秀所述是否属实，案涉房屋租予吴囡时并非何志斌、唐勉亲为，何志斌、唐勉亦无从确定自己的房屋出租予吴囡时的卫生状况就好于吴囡交还时的卫生状况。在此情形下，何志斌、唐勉执意从吴囡保证金中扣除800元作卫生清洁费理据不足，吴囡不予认可符合常理，应予肯定。但吴囡在诉讼中同意扣除200元作卫生清洁的态度不仅有助于双方争议的解决，也是对自己未作清洁卫生的担责。一审法院就此的处理正确，应予支持，而吴囡上诉认为自己不应担负200元卫生清洁费不成立，该请求应予驳回。其次是更换门锁问题。如上所述，引起本案争议的根由是卫生清洁问题，而卫生清洁问题则是由何志斌、唐勉不能举证证明己方出租给吴囡时的房间洁净状态所致。因此，更换门锁的费用应由何志斌、唐勉自行负担。再次，需进一步看到的是，何志斌、唐勉在清洁问题上证据不足的情形下主张扣除吴囡800元作清洁费用，致吴囡不满，使矛盾升级，进而未能及时收回钥匙。由此可见，双方在了结租赁合同关系时均有过错。各自放任事态升级，损失扩大，而何志斌、唐勉的过错责任更为重要。因此，本院认为，在吴囡承担了200元卫生清洁费的情形下，更换门锁的费用应由何志斌、唐勉负担，况且依房屋出租的惯例，房东即出租人在收回房屋时均会更换门锁，以避免与承租人不必要的纠纷。另外，何志斌、唐勉上诉还认为吴囡交回房屋的时间应为2018年12月10日，但未有证据证实，应承担举证不力的法律后果。该主张不成立，本院不予采纳。综上，吴囡的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；何志斌、唐勉的上诉理由不成立，其请求应予驳回。一审法院判决有误，应予纠正。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309第2607号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309第2607号民事判决第一项为：何志斌、唐勉自本判决生效之日起十日内一次性退还吴囡押金4227元；三、驳回吴囡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已由吴囡预交），二审案件受理费100元（已由吴囡预交50元，由何志斌、唐勉预交50元），均由何志斌、唐勉负担，由何志斌、唐勉迳付吴囡。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十二月××日书记员 方玉娇附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。