贵州省榕江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2632民初57号 原告：贵州省榕江县鸿基置业有限公司。 统一社会信用代码：915226325872895358。 法定代表人：钟盛侨,系该公司总经理。 地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县。 委托诉讼代理人：姚茂奎，男，系原告公司法律顾问。 被告：阳永华，男，汉族，1984年10月14日生，住址：湖南省隆回县。 原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司诉被告阳永华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司的委托诉讼代理人姚茂奎到庭。被告阳永华到庭。本案现已审理终结。 原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告和被告于2015年10月28日签订的《经营场地租赁合同》；二、请求依法判令被告支付拖欠原告租金219598元、物业费140545元、卫生清洁费2795元，其中违约金108881元，以上共计471819元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月28日原告和被告签订了《经营场地租赁合同》，合同约定，原告把位于贵州省榕江县地块江滨国际大酒店商业楼的商一首层Ｂｌ22,Ｂｌ23,Ｂ124,Ｂ125商铺租给被告使用。商铺面积为186.32平方米，被告租赁该商铺用于做灯饰生意，租赁期限为2015年11月1日起至2020年10月31日止，共5年。租赁费用为租金年递增率：5%,租金前三年不变，于第三年开始逐年递增，租金为25元每平方米每月。第一个租赁年度从2015年11月1日至2017年10月31日止，每月租金4658元，第二个租赁年度从2017年11月1日至2018年10月31日止，每月租金4891元，第三个租赁年度从2018年11月1日至2019年10月31日止，每月租金5135元，第四个租赁年度从2019年11月1日至2020年10月31日止，每月租金5392元。物业费按每月16元每平方米的标准计收，物业管理费递增率为5%于第三年开始逐年递增，第一个租赁年度，每月物管费为2981元，第二个租赁年度，每月物管费3130,第三个租赁年度，每月物管费3287元，第四个租赁年度，每月物管费3451元，并且合同也约定了违约金、装修卫生费等相关内容。原告认为，原、被告签订的《经营场地租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容对双方均有约束力。原告已履行了合同中应承担的义务，按照合同的约定把商铺交付给被告使用。但被告却不按照合同的约定履行合同，多次违反合同有关规定，被告从2016年4月1日起就不按租赁合同约定向原告支付租金和物业费用，并且在被告装修商铺之时没有支付原告装修清洁费共计2795元。时至原告起诉之时，被告都没有向原告支付租金和物业费。据此，被告的行为已经构成了根本性的违约，应承担合同约定的违约责任，故为了保障原告合法权益不受侵害，根据《合同法》、《民事诉讼法》等法律法规，特向贵院提起诉讼，盼支持原告诉请如前。 阳永华辩称：1、我与原告签订租赁合同上是约定租赁4个门面，但是实际上我只有三间门面，我与原告双方签订的合同时间是2015年10月28日，原告实际上交付商铺给我的时间是2016年6月份，物业管理是2016年4月份就撤走了，卫生费是我们自己承担的，每月100元给我们打扫卫生的，我们是从2016年6月份开始装修，10月份开业；从2016年开始到2018年期间，不管是变压器还是电路除了问题都是我们自己承担维修，到了2018年老板回榕江之后，就要求我们补交租金，而且是要求我们一次性补交全部租金还有物业费，因为当时是没有物业的，我们就没有一次性支付所有的租金给原告方，我们同意补交部分租金，但是不同意补交物业费，到了2019年6月1号，原告就把我们商铺的水电给切断了，我们的水是从原告股东林锡枝（商业二）那边接来的水管。我现在愿意支付我实际使用租赁场地期间的租赁费，我们与原告签订的协议不是正式的合同，当时签订协议的时候双方约定是商场正式开业之后才签订正式的租赁合同，计算免租期，但是还没等到商场正式开业，原告方的商场就倒闭关闭了。我与原告签订的合同是4间商铺，实际上我只得到3间的商铺门面，关于装修卫生清洁费的问题，我缴纳过3000元的押金，现在我是同意与原告解除合同的。 原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据： 1、营业执照复印件、法人身份证明复印件、授权委托书，证明：原告身份信息及主体资格。 2、经营场地租赁合同复印件，证明原告与被告在2015年10月28日签订的合同，双方在合同中约定的租赁地点、时间以及年限的事实。 3、费用计算清单复印件，证明被告从2016年4月开始，被告就没有向原告支付租赁费，截至起诉之日止，被告欠原告租金219598元、物业费140545元、卫生清洁费2795元、违约金108881元，被告共计未支付原告471819元的事实。 4、企业信息公示复印件，证明：被告与原告签订合同时，原告向被告提供得有物业管理的事实，物业管理公司名为贵州汇龙物业有限公司。 5、工程竣工验收报告复印件，证明2016年5月30日，涉案商铺（商一首层Bl22,Bl23,B124,B125商铺）已经经过竣工验收合格。 被告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据： 1、汇龙商业广场缴费通知单，证明三间门面到2019年6月份的费用是49034.80元。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的1号证据，被告无异议；对2号证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告提出这份合同上面的封面第一页上的签名是被告签的，但是当时签订其签名的时候封面上不是现在的“经营场地租赁合同”而是“租赁协议”，第二页没有第一行的“场地租赁合同”，最后一页虽然是被告签字的，但是这是复印件，原告应该提供原件来法庭进行质证。原告未能提交证据原件予以佐证，本院对此份证据不予采信。对3号证据，被告主张虽然合同上双方约定租赁四个门面，但其实际上只得到三个门面来经营，这张计算清单是按照四个门面来计算的，因为原告方根本没有提供物业管理，因此不同意支付物业管理费，被告已经交了保证金和三个月的租赁费，因此对于这份计算清单不认可。结合原、被告庭审中陈述，原告陈述与此份证据相矛盾，本院对此份证据不予采信。对4号证据，因原告未能提供证明与其存在物业管理关系的证据，因此此份证据本院不予采信。对第5份证据，因原告未能提供证据加以佐证，本院不予认可。对被告提交的1号证据，原告对其真实性以及证明目的存在异议，本院认为该证据来源合法真实，与本案有关联，予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告和被告于2015年9月11日签订《商铺租赁预约协议书》，协议约定，原告把位于贵州省榕江县租给被告使用。商铺面积为183.94平方米，被告租赁该商铺用于做阳光灯饰生意，租赁期限为2015年11月1日起至2020年10月31日止，共5年。租赁费用为租金年递增率5%,租金前两年不变，于第三年开始逐年递增，租金为41元每平方米每月，月租金7542元，物管费3元每平方米每月，每月物管费为552元。被告于2015年10月28日分别缴纳Ｂ122、Ｂ123、Ｂ124、Ｂ125商铺装修押金3000元、租金13974元、商铺租金物管费卫生费10620元。此后原告未再缴纳租金和其他费用，原告以被告从2016年4月1日起至今未向原告缴纳租金、物业费、装修费为由要求与被告解除房屋租赁合同关系并要求被告承担违约责任支付违约金。 另查明，原告主张与被告于2015年10月28日签订《经营场地租赁合同》，但此份证据原告未能提供原件。原告未签订有任何物业管理合同。2017年至2018年期间，因原告股东内部闹矛盾，此期间原告方基本没有工作人员在榕江管理公司，被告方也无法联系到原告方。 本院认为，原、被告签订《商铺租赁预约协议书》后被告支付了部分租金、商铺装修保证金以及其他费用并装修商铺进行营业，因此原、被告已经形成事实上的房屋租赁关系。被告在2015年10月28日缴纳租金、装修保证金以及商铺履约保证金等费用后未再缴纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第94条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，原告向被告催交租金，被告经催告仍未缴纳租金，被告构成违约，原告主张解除双方的租赁关系，本院予以支持。对于原告请求依法判令被告支付拖欠原告租金219598元、物业费140545元、卫生清洁费2795元，违约金108881元，共计471819元的诉求，因原告在指定期限未能提供据以主张权利的《经营场地租赁合同》原件，本院无法对上述费用进行具体核算，不能对其主张的事实加以佐证，应由其承担举证不能的法律后果。因此对于原告要求被告支付租金219598元、物业费140545元、卫生清洁费2795元，违约金108881元，共计471819元的诉讼请求，本院不作处理。待原告收集到充分证据后可另行主张权利。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司与被告阳永华的房屋租赁合同关系。 案件受理费8376元，减半收取4188元，由原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司负担2094元，由被告阳永华负担2094元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  杨秀武 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 卢思芳 书记员 欧容妤