江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1324民初2818号 原告（案外人）：张新旺，男，1973年8月11日出生，个体户，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：孟军，江苏立贤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：屠海兵，男，1978年6月12日出生，个体户，住江苏省泗洪县。 被告（申请执行人）：刘阿敏，女，1989年8月10日出生，住江苏省泗洪县。 两被告共同委托诉讼代理人：周乔利，泗洪县太平法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：伏凤龙，男，1978年12月31日出生，住江苏省泗洪县。 被告（被执行人）：江凤，女，1983年1月19日出生，住江苏省泗洪县。 被告（被执行人）：马恩，男，1974年8月26日出生，住江苏省泗洪县。 原告张新旺与被告屠海兵、刘阿敏、伏凤龙、江凤、马恩案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告张新旺及其委托诉讼代理人孟军，被告屠海兵、刘阿敏共同委托诉讼代理人周乔利到庭参加诉讼，被告伏凤龙、江凤、马恩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，屠海兵、刘阿敏与伏凤龙、江凤、马恩追偿权纠纷一案，本院于2019年2月20日作出（2019）苏1324民初1208号民事裁定书，查封伏凤龙、江凤所有的位于泗洪县产。后本院于2019年8月27日作出（2019）苏1324民初1208号民事判决书，判决：“一、被告伏凤龙、江凤于本判决生效之日起十日内偿还原告屠海兵、刘阿敏代偿款95915.37元及利息（以95915.37元为基数，从2019年2月1日起按照年利率6%计算至实际履行完毕之日止）；二、被告马恩对被告伏凤龙、江凤不能偿还的部分，承担三分之一的还款责任，在被告马恩承担保证责任后，有权向被告伏凤龙、江凤追偿。案件受理费2222元、公告费600元，由被告伏凤龙、江凤负担。”该判决发生法律效力后，根据屠海兵、刘阿敏申请，本院于2020年1月10日立案执行，案号为（2020）苏1324执184号。在该案执行过程中，原告张新旺以其系涉案房屋所有人为由，提出执行异议，本院于2020年5月19日作出（2020）苏1324执异37号执行裁定书，驳回张新旺的异议申请。 原告张新旺向本院提出诉讼请求：1.请求解除对泗洪县大楼街道黄山丽景东区36幢1单元1602室房产的查封，停止对该房产执行；2.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年2月21日，涉案房产因伏凤龙、江凤与屠海兵、刘阿敏追偿权纠纷，被泗洪法院查封。该房产系2018年2月11日原告向伏凤龙、江凤购买。双方签订了房屋买卖协议书，协议约定：房屋出售价款为330000元，协议签订时支付110000元，房屋按揭贷款190000元由原告按月向江苏民丰农村商业银行股份有限公司（以下简称民丰银行）支付，余款30000元待房屋过户时付清，同时约定被告将房产尽快过户到被告名下。原告己经按照合同约定支付房款110000元，后续也已按月向银行支付按揭贷款，原告实际占有使用了该房产。2018年5月，原告多次联系伏凤龙要求办理该房产过户手续，但却无法联系上伏凤龙。2018年8月23日，原告在泗洪法院起诉伏凤龙、江凤要求其协助办理过户手续，在该案诉讼期间，该房产于2018年10月11日被宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）保全，保全的原因是：伏凤龙、江凤欠付担保公司钱款未还，担保公司对其提起诉讼，屠海兵、刘阿敏、马恩作为伏凤龙、江凤的担保人也一同被起诉。针对该情况，泗洪法院让原告撤回协助过户请求，到宿豫法院提异议，原告当时没有立即撤回起诉，请求泗洪法院给予原告一定时间，后原告到宿豫法院递交了保全异议申请，但一直没有结果。2019年10月18日，原告撤回协助过户请求。后宿豫法院联系原告让原告撤回异议，宿豫法院已执行完毕，准备解封该房产，后宿豫法院解除对涉案房产的查封。但在解除查封前一日，涉案房产被本案被告屠海兵、刘阿敏申请保全。原告认为自己与伏凤龙、江凤之间存在房屋买卖合同关系，双方的买卖行为合法有效，原告已经按约履行买卖合同义务，购得并占有使用了该房产，原告是该房产的实际所有权人。因伏凤龙、江凤未能配合原告办理过户手续致使涉案房产未能过户，且原告已经提起了协助过户的诉讼，因此原告对于涉案房产未能办理过户手续没有过错。现原告同意将剩余房款交给法院，由法院依法进行处置。原告认为，原告要求停止执行的请求符合最高院执行复议规定第二十八条的规定，故请求法院停止对涉案房产的执行。 被告屠海兵、刘阿敏辩称：本案房屋未能过户系原告存在过错，房屋作为不动产需要办理过户才能发生效力，本案查封的房屋登记在被告伏凤龙、江凤名下，原告提供的房屋买卖合同中明确约定房屋有银行按揭，因而该房屋存在过户不能情况，而原告继续购买存在过错，故请求驳回原告诉请。 被告伏凤龙、江凤、马恩未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月5日，被告伏凤龙与案外人泗洪县城市建设投资经营有限责任公司（以下简称泗洪县城投公司）签订《房屋买卖合同》，约定：被告伏凤龙向城投公司购买泗洪县黄山丽景东区36幢1单元1602室房屋；价款支付方式为被告伏凤龙向城投公司支付首付款90196元，并就余款190000元办理按揭贷款。 2017年10月30日，因被告伏凤龙、江凤向民丰银行办理按揭贷款，就泗洪县黄山丽景东区36幢1单元1602室房屋办理了抵押登记，抵押权人为民丰银行，抵押金额为190000元，抵押期限自2017年10月30日至2037年10月9日。 2018年2月11日，原告张新旺与被告伏凤龙、江凤签订《房屋买卖协议书》，约定：被告伏凤龙、江凤将泗洪县黄山丽景东区36幢1单元1602室房屋及储藏室出售给原告张新旺，出售价为330000元；付款方式：签协议时张新旺付给伏凤龙110000元，余款30000元待房屋过户后付清（另190000元贷款由张新旺按月向民丰银行支付至结束为止）；伏凤龙应迅速将房屋产权过户（在政策允许过户情况下）到张新旺名下，伏凤龙无条件协助张新旺办理手续，所产生的费用由伏凤龙承担，如有不能过户，伏凤龙必须把民丰银行按揭还清并过户给张新旺，伏凤龙协助张新旺同时把银行贷款贷出来交伏凤龙所有；如一方违约，承担违约金40000元，如伏凤龙违约按购房款和装潢款的年利息2分返还张新旺本息（包括伏凤龙出售房屋在未过户前，房屋被查封拍卖视为违约）。原告张新旺、被告伏凤龙、江凤在协议书上签字，同时该份协议书签订过程经泗洪县东郊法律服务所戴强见证并出具见证书。协议签订后，被告伏凤龙、江凤向原告张新旺交付房屋。 张新旺分别于2018年2月10日支付伏凤龙2000元，2018年2月11日支付伏凤龙107500元，替伏凤龙支付见证费500元。此后张新旺按月向民丰银行偿还被告伏凤龙的按揭贷款：分别于2018年2月17日支付1500元；2018年4月17日支付1300元，2018年5月19日支付1300元；2018年6月20日支付1300元；2018年7月20日支付1300元；2018年8月20日支付1300元；2018年9月20日支付1300元；2018年10月19日支付1300元，2018年11月20日支付1300元；2018年12月20日支付1300元；2019年1月22日支付1300元；2019年2月21日支付1300元；2019年3月21日支付1300元；2019年4月22日支付1300元；2019年5月21日支付1300元；2019年6月21日支付1300元；2019年7月20日支付1300元，2019年7月25日支付486.52元；2019年8月22日支付313.83元、486.7元、496.15元；2019年9月21日支付1298.23元、0.11元；2019年10月21日支付1298.23元；2019年11月21日支付1298.23元；2019年12月21日支付1298.23元；2020年1月23日支付1300.46元；2020年2月21日支付1298.82元；2020年3月21日支付1295.99元；2020年4月21日支付1300.5元；2020年5月21日支付1298.82元；2020年6月22日支付1298.24元；2020年7月21日支付1296.23元；2020年8月21日支付1298.23元；2020年9月21日支付1283.74元。庭审中，原告表示愿意将剩余款项交至本院账户由本院依法予以处置。 另查明，2018年8月27日，因被告伏凤龙、江凤未协助原告张新旺办理产权过户手续，张新旺诉至我院，要求伏凤龙、江凤配合其办理涉案房屋的产权过户手续并承担违约金40000元。2018年10月11日，因伏凤龙被案外人起诉，宿豫法院依法查封涉案房产。2019年2月18日，张新旺申请撤回对伏凤龙、江凤的起诉。2019年2月22日，宿豫法院解除对涉案房屋的查封。 本院认为，本案的争议焦点为原告张新旺对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权利。 原告张新旺与被告伏凤龙、江凤签订的《房屋买卖协议书》合法有效且原告张新旺已实际占有使用涉案房屋，但是原告张新旺对案涉房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权利。理由如下： 一、原告张新旺未付清全部房屋价款。首先，本案系转让按揭贷款期内的房屋，被告伏凤龙、江凤擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给原告张新旺，未通过银行与开发商，由张新旺向伏凤龙支付首付款，并由张新旺以伏凤龙的名义为其代偿剩余的贷款本息。在该房屋转让关系中，张新旺的付款方式相当于分期付款，系代伏凤龙分期偿还银行贷款，只有在贷款清偿完毕后才能认定张兴旺已经付清全部购房款。其次，虽最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条中将“已支付全部价款”扩张到“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，但该规定系建立在保护债权人债权得到清偿的前提下，即当买受人将剩余价款交至法院，法院就可以以剩余价款清偿债权人的债务，从而平衡债权人和买受人的权益。而在本案中不仅涉及债权人屠海兵、刘阿敏的利益，同时民丰银行的按揭贷款尚未清偿完毕。原告张新旺即便同意支付剩余价款，只能有限偿还贷款，也无法保障屠海兵和刘阿敏的利益，故不能认定张新旺已经付清全部房屋价款。 二、原告张新旺对未办理过户登记存在过错。首先，原告张新旺在购买房屋时明知涉案房屋存在按揭贷款，在按揭贷款还清之前，涉案房屋无法办理过户登记，但其并未全额支付全部价款。其次，即便房屋存在按揭贷款，原告亦可以向银行申请办理转按揭贷款，与银行重新签订抵押贷款合同，由原告张新旺作为借款人继续履行分期还款义务，此时房屋可以过户至原告张新旺名下，但其并未办理转按揭贷款业务。再次，虽然原告张新旺曾通过提起诉讼行使物权登记请求权，但当时涉案房屋已被查封，即便原告张新旺不对该案进行撤诉，法院亦无法就该房屋进行确权。故原告张新旺对未办理过户登记存在过错。 综上所述，张新旺就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告张新旺的诉讼请求。 案件受理费6250元，公告费600元，由原告张新旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  江雨濛 人民陪审员  杜 静 人民陪审员  王昱翔 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  祖 烨 附录一：本案证据目录 原告张新旺为证明其主张，提交以下证据： （2020）苏1324执异37号执行裁定书1份; 被告伏凤龙、江凤的婚姻登记信息、《商品房买卖合同》、增值税发票各1份； 不动产产权情况表1份； 泗洪县东郊法律服务所见证书1份； 原告农商行流水、转账凭条、东郊法律服务所证明各1份； 2018年2月17日至2018年12月20日转账凭条10张，2019年1月22日至2020年9月21日民丰银行收贷收息凭证25张； 原告与马晓楠结婚证原件1份，2018年2月13日天翔物业收据5张，2020年1月20日天翔物业收据4张，2013年2月13日以来泗洪县集泰自来水有限公司发票5张，用户用水及缴费情况明细报表统计1份，2018年9月30日《安全供用气协议》1份，2018年9月30日以来泗洪县伟业燃气公司收据6张，2020年7月5日物业公司证明1份，装修合同1份； 案件受理通知书1份，原告与被告伏凤龙微信聊天截屏2份及整理的文字内容1份； 不动产产权登记表复印件1份，泗洪法院口头裁定笔录原件1份； （2019）苏1311执82协助执行通知书、执行裁定书复印件各1份； （2015）宿中民终字第00710号民事判决书、（2015）洪民初字第04048号民事判决书、（2018）苏1324民初4717号民事判决书各1份； 泗洪法院（2018）苏1324民初5981号民事判决书复印件1份； 民事起诉状复印件1份。 被告屠海兵、刘阿敏、伏凤龙、江凤、马恩未提交证据。 附录二：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议 和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 非因买受人自身原因未办理过户登记。