甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初3571号原告：鲍国麟，男，1948年10月11日出生，汉族，住兰州市七里河区。被告：贾军，男，1989年8月12日出生，汉族，住甘肃省榆中县。被告：兰州拓天农牧发展有限公司，住所地甘肃省榆中县。法定代表人：贾军，系该公司经理。原告鲍国麟与被告贾军、兰州拓天农牧发展有限公司（以下简称拓天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍国麟，被告贾军、拓天公司的法定代表人贾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍国麟向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付给原告房租2.8万元（自2020年4月1日至9月30日），及违约金36,500元（自2019年10月1日至2020年9月30日计365天，每天100元）；2.依法判决被告支付原告违约金4500元；3.依法判决被告与原告的房屋租赁关系解除。4.依法判决被告腾房并拆除被告对该房的添加物恢复原状。5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告拥有兰州市七里河区孙家台小区20-2-101号店面一处。2018年3月22日原告与被告就兰州市七里河区孙家台小区20-2-101号店面签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日。还约定租赁期限满后，如乙方继续租赁，在同等条件下享有优先租赁的权利，原告同意了被告续租一年的要求，被告继续租赁，但被告房租至今未支付，长期违反《房屋租赁合同》的约定，被告反以本案正在诉讼中，待法院处理，被告拒绝支付一切款项。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，原告为了维护自身的合法权益，无奈之下依法诉至贵院，请求兰州市七里河区人民判如所请。贾军、拓天公司共同辩称，一、答辩人已将《房屋租赁合同》中约定的2019年10月1日至2020年3月31日期间的全部租金交给被答辩人，2020年4月双方已达成续约的口头合意，且被答辩人预收了一个月房租，加上保证金实际收取两个月租金至5月31日。双方在租房合同中未提及答辩人违约金事宜，关于违约金36，500元的请求未在《房屋租赁合同中约定》，且答辩人贾军未作出任何承诺按照每天100元支付违约金，该违约金是否存在及数额均系被答辩人单方面主张，毫无任何依据。综上答辩人在2020年6月1日至9月30日未承租被答辩人房屋，期间双方无租赁关系，更不存在违约；答辩人在2019年10月1日至5月31日期间的租金已交付给被答辩人，不存在任何违约。被答辩人主张租金和违约金的主张和房租合同不符，被答辩人单方面主张没有任何依据，请求法院驳回。二、被答辩人的主张不符合双方履行合同的习惯。2019年12月份之后的多次交房租过程中均按照之前交租金的方式交付，至2020年4月前，双方合意继续履行租赁合同期间，被答辩人均没有提出违约金主张，一切都是正常的支付租金。被答辩人的主张不符合交易习惯和双方履行合同的实践规则。在确定继续履行合同后，虽在新冠肺炎疫情期间，国家倡导房主免除承租人租金，期间答辩人生意遭受重创，租金一时难以筹集，但答辩人还是多方筹措资金，及时交付了租金。三、答辩人已向被答辩人交付房屋，因被答辩人违约等情形双方租赁合同已经于2020年5月31日解除，且答辩人故意不配合办理相关手续，被答辩人迟迟不能拿到租房押金，给答辩人造成了保证金的直接损失和因租房问题增加经营成本减少客户等数万元营业损失。2020年4月双方合意继续履行合同后，答辩人缴纳了租金，被答辩人接收了租金，但在之后被答辩人继续将答辩人诉至人民法院，提出多项无理无据非法的诉求，该诉求导致答辩人的经营活动无法开展，也无法承租该房屋，被答辩人已实际实施了解除双方合同的行为，且造成了终止合同的行为和效果，该行为严重违背了租赁合同中:“租赁期间，如若甲方(被反诉人)提前提出终止合同，需提前一个月书面通知乙方，经甲乙双方协商同意后签订终止合同书”的规定，且根据合同约定被答辩人须向答辩人支付店面投资成本及运营成本200％的违约金。答辩人已经向被答辩人实际交付了租赁房屋，2020年5月底，答辩人自己及委托多人给被答辩人打电话均遭拒接，在万般无奈的情形下，答辩人通过多方打听联系被答辩人未成，经过多日打听到被答辩人的住所，但始终不见答辩人，期间被答辩人却向人民法院起诉答辩人，答辩人万般无奈之下，为避免企业经营巨额亏损，只能选择搬离租赁房屋，搬离过程中被答辩人的妻子等家属、邻居、均看见清理租赁房屋的过程。清理租赁房屋后答辩人继续想尽各种办法向被答辩人交付房屋钥匙要回押金，但被答辩人始终拒不配合，其拿不到钥匙的每一天都要租金和违约金。期间，答辩人向人民法院请求交付钥匙。被答辩人每天都可以观察到租赁房屋的情况，被答辩人在电话中已告知搬离的事实，也多次表达了交付房屋的请求，被答辩人故意不配合，按照诚实守信原则，答辩人已实际向被答辩人缴纳了房屋，在扣除押金后答辩人不拖欠被答辩人任何资金，双方合同已终止，答辩人已向被答辩人交付房屋。被答辩人无权向答辩人提出任何请求。综上，被答辩人请求租金的事项答辩人均已履行完毕，关于违约金的事实不存在，且违反房屋租赁常理、双方履行合同习惯和公平原则，不应支持。四、兰州拓天农牧发展有限公司未和被答辩人签订租房合同，不是本案被告。五、本案的诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，结合当事人的质证意见及遵循合法有效的证据应同时具备真实性、关联性、合法性的证据特征要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月22日出租方（甲方）鲍国麟与承租方（乙方）贾军签订《房屋租赁合同》一份，就位于兰州市××小区××号店面租赁事宜达成协议，约定：租赁期限自2018年4月1日起至2020年3月31日计24个月，年租金为5.6万元，定金4500元；租赁期满后，如乙方需要继续租赁，则必须提前一个月向甲方提出。甲方收到乙方要求后七天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下享有优先租赁的权利。租赁期间，如若乙方提前提出终止合同，需提前一个月书面通知甲方，经甲乙双方协商同意后签订终止合同书。若乙方强行终止合同，须向甲方支付违约金4500元。租赁期间，如若甲方提前提出终止合同，需提前一个月书面通知乙方。经甲乙双方协商同意后签订终止合同书，若甲方强行终止合同，须向乙方支付店面投资成本及运营成本200%的违约金。合同签订后，被告以现金方式支付租金及押金18500元，于2018年7月21日、2018年10月11日、2019年元月12日、2019年4月，2019年6月30日、2019年12月5日、2020年4月4日、2020年4月9日合计支付租金、物业费欠款及壁挂炉维修费103772元。2020年3月31日租赁合同到期后双方未续签合同。现原告认为被告在合同到期后实际继续使用租赁物应继续缴纳自2020年4月1日至9月30日房租及违约金，原告索要无果遂引起纠纷。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方约定的租赁合同的期限，案涉合同于2020年3月31日到期，后双方并未续签合同，只是口头约定继续租赁，但未约定租赁期限，此时应视为当事人订立了不定期租赁合同。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故出租人可以随时解除合同。根据庭审调查及双方提交的短信聊天记录、照片等证据，被告在租赁合同到期后因还未将其物品搬出，于2020年4月支付租金4500元，后因原告催要2020年4月至2021年3月房租且双方未达成后续租赁事宜，被告电话联系原告要求向原告交还钥匙，但原告迟迟不予答复，被告从租赁房屋搬出后将钥匙留于租赁房屋内,至此，可以认定被告以自己的行为表明不再履行租赁合同，并通知了出租人。在此过程中，原告知悉被告不再租赁后既不与被告协商处理此事，也不接受被告交付的房屋钥匙，而是径行将被告诉至法院，原告对损失的发生亦存在过错。关于原告主张的由被告支付自2020年4月1日至9月30日房租2.8万元的诉讼请求，结合双方提交的证据，被告已向原告支付2020年4月的租金4500元，2020年5月的租金被告主张由其支付的定金4500元折抵符合法律规定，本院予以确认。2020年6月1日至2020年9月30日的租金因被告已经搬出并将钥匙交付原告，原告主张该期间的租金没有事实和法律依据，应予以驳回。关于原告主张被告承担自2019年10月1日至2020年9月30日合计36,500元违约金及4500元违约金的诉讼请求，被告已举证证明在租赁期间其已履行自己的义务，并未拖欠原告租金，被告并无原告所说的违约行为，故原告要求被告支付违约金无事实依据，对该项诉讼请求应予以驳回。关于原告主张的解除双方房屋租赁关系的诉讼请求，案涉合同于2020年3月31日到期，后双方并未续签合同，只是口头约定继续租赁，但未约定租赁期限，此时应视为当事人订立了不定期租赁合同。不定期租赁的当事人可以随时解除合同。现被告已实际搬出案涉商铺并将钥匙交付原告，故已无租赁事实，原告该项主张应予以支持。关于原告主张被告腾房并拆除被告对该房的添加物恢复原状的诉讼请求，被告已经搬出案涉商铺，原告无需再主张要求被告腾房。双方签订的租赁合同中对添加物如何处理未约定，按照合同法的相关规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。从被告提交的房屋照片来看，被告并未变动房屋建筑主体和承重结构，符合租赁物使用后的状态，故对原告该项诉讼请求亦予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告鲍国麟与被告贾军的房屋租赁关系；二、驳回原告鲍国麟的其他诉讼请求。案件受理费763元，由原告鲍国麟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  解 莉二〇二〇年十二月二十八日法官助理  王菲菲书 记 员  翟德亮