云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2801民初5598号原告:孙晓东，男，1969年10月6日出生，汉族，身份证住址陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：沈玉娟，云南天之泰（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被告：邓蔓丽，女，1982年1月14日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。委托诉讼代理人：杨政嶓，云南云润律师事务所律师，特别授权代理。原告孙晓东与被告邓蔓丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告孙晓东的委托诉讼代理人沈玉娟、被告邓蔓丽的委托诉讼代理人杨政嶓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晓东向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告于2019年3月3日签订的《租赁合同》；2、请求依法判决被告退还房租13万元人民币和保证金1万元，以上共计14万元。3、请求依法判决被告赔偿原告装修损失费31955元。事实和理由：2019年3月3日原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于景洪市出租给被告，租赁时间2019年4月1日至2021年10月1日。第一年租金为4万元整，第二年第三年每年租金为8万元。合同签订时，被告向原告保证房屋所有人为自己，并承诺2年后会继续续租给原告，让原告房经营。基于此，原告在分两次通过银行转账支付被告租金和保证金共计26万元。然而，于今年9月份时，该铺面的真实房屋所有权人来向我方告知，被告违反合同约定转租，并且被告并未交2020年8月至2021年8月的租金，并且已向被告发出解除租赁的通知。至此，原告才得知被告并非是房屋所有人，并且未交租导致无法继续承租下去。综上所述，被告的行为已是根本性违约，其行为导致原告无法继续经营，现原告已将房屋返回房屋所有人，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任，返还多交租金及装修损失费，为维护原告合法权益，起诉至人民法院。被告邓蔓丽答辩称，原被告之间签订的租赁合同实际上是房屋转租合同，并且转租是经过房屋的所有权人同意的。2019年3月4日原告向被告交付18万元，其中4万元系2019年4月至9月份半年租金，保证金1万元，13万元的转让费。2019年8月26日转账给房东刘桂芬8万元系2019年9月30日至2020年9月30日期间的租金，因为原告刘晓东自身原因没有办法经营转租商铺导致不能履行合同，原告无力交纳2020年9月至2021年10月1日房租。导致房东把商铺收回，被告不存在违约，同意解除双方的租赁合同，请求驳回其他的诉讼请求。本院经审理确认证据如下：本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告孙晓东向本院提交的身份证复印件两份、租赁合同2份、中国建设银行转账记录1份、房屋装修合同1份、收据1份、房租催缴通知书，内容真实，来源合法，本院予以采纳。原告提交的录音光盘两份，该份证据无法确认录音中聊天人的身份情况，真实性本院不予以采纳。被告邓曼丽向本院提交的《银行流水明细》、《微信聊天记录》、同意书、装修申请表，内容真实、来源合法，本院予以采纳。经本院审理认定法律事实如下：刘桂芬系景洪市告庄西双景景勐寨117-120号商铺的所有权人，2013年8月1日刘桂芬与被告邓蔓丽签订《租赁合同》，将景勐寨117-120号商铺四间出租给被告罗蔓丽，租期8年，自2013年8月1日零时起至2021年10月1日24时止，第一、二年租金10万元、第三、四、五年租金11万元、第6、7、8年房租随行就市，按左右邻居铺面的平均价。后双方确定第6、7、8年房租16万元。2019年3月3日被告邓蔓丽与原告孙晓东签订《租赁合同》约定：”被告邓蔓丽将位于景洪市房屋出租给原告孙晓东，租期2.5年，自2019年4月1日零时至2021年10月1日24时，第一年租金4万元（半年）、第二年租金8万元、第三年租金8万元。支付时间方式租金每年交纳一次，第一次租金于合同签订之后一次性支付给出租人或出租人指定的受托人。剩余年限的租金由原告孙晓东于上一年度租赁期满前30日（即每年的8月30日前）向被告邓蔓丽交纳下年度租金。原告向被告支付履约保证金1万元。合同还约定了其事项。”,签订合同后，被告邓蔓丽将转商铺117、118号转租给他人事宜告诉给了房东刘桂芬。被告于2019年3月4日转账18万元至被告指定赖昕鸿账户，于2019年8月26日转账8万元至刘桂芬账户上。后房东刘桂芬未收到2020年10月1日至2021年10月1日期间的117号、118号商铺的租金，于2020年10月20日将117号、118号商铺收回。原告孙晓东于2020年10月26日起诉至本院要求解除原告与被告签订的《租赁合同》、退还房租13万元及保证金1万元、装修损失费31955元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，房东刘桂芬与被告邓蔓丽于2013年8月1日签订《房屋租赁合同》将本案的告庄西双景景勐寨117-120号四间商铺出租给被告邓蔓丽，双方依法形成合法有效的租赁合同法律关系，后被告邓蔓丽于2019年3月3日将租赁的117号、118号两间商铺转租给原告孙晓晓，并且经房屋出租人刘桂芬同意，原告与被告之间依法成立合法有效的转租合同法律关系。双方在《租赁合同》中约定租赁期2019年4月1日至2021年10月1日，租金为每年8万元，交付租金的时间为每年交纳一次，第一次租金于合同签订之后一次性支付，每年的8月30日前交纳下一年的租金，原告于2019年3月4日向被告指定的赖昕鸿账户转账18万元，原告认为该18万元包含2019年4月1日至2019年10月1日半年的租金4万元、第二年的租金8万元、转让费5万元、保证金1万元。被告认为该18万元包含2019年4月1日至2019年10月1日半年的租金4万元，转让费13万元、保证金1万元。该已付18万元中双方对包含的商铺转让费数额产生争议，双方又未签订书面的协议对转让费进行约定，故此双方又存在争议，原告认为2019年8月26日转账交付至刘桂芬账上的8万元系2020年10月1日至2021年10月1日第三年的租金，被告认为2019年8月26日转账的8万元系交付2019年10月1日至2020年10月1日第二年的租金，本院认为原、被告双方都未提交证据予以证明双方约定的商铺转让费的数额，原告也未提交证据予以证明被告要求原告进行提前交付租金，双方在《租赁合同》中约定了交付租金的时间为每年8月30日前交付下一年的租金，故本院认定2019年8月26日交付的8万元系交付2019年10月1日至2020年10月1日期间第二年的租金，2019年3月4日交付的18万元中有13万元系交纳的转让费，原告主张交纳的转让费为5万元，证据不足，应承担举证不能的后果，本院不予以采纳。最终本院认定，原告孙晓东未按约定于2020年8月30日前向被告邓蔓丽交付2020年10月1至2021年10月1日转租的租金8万元，导致房东即出租人刘桂芬将房屋收回，原告孙晓东自身存在违约。现原告主张解除原告孙晓东与被告邓蔓丽之间签订的租赁合同，被告邓蔓丽亦同意解除，故本院予以同意解除原告与被告于2019年3月3日签订的《租赁合同》，合同解除后被告邓蔓丽应当向原告退还保证金1万元，其他的13万元的转让费及装修损失费31955元，系原告自己违约的行为导致商铺房屋被收回，故对该两笔费用本院不予以支持退还及赔偿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条的规定，判决如下：一、解除原告孙晓东与被告邓蔓丽于2019年3月3日签订的《租赁合同》。二、被告邓蔓丽于本判决生效之日起三十日内向原告孙晓东退还保证金1万元。三、驳回原告孙晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4930元，减半收取2465元（实收），由被告邓蔓丽负担。被告邓蔓丽负担的案件受理费本院不另清退，由被告邓蔓丽迳付原告孙晓东。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  骆伟二〇二〇年十二月十一日书记员  唐艺