河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终6245号上诉人（原审原告）：河南龙宇物业服务有限责任公司，住所地：安阳市殷都区纺织西路。法定代表人：李爱忠，职务副总经理。委托诉讼代理人：桑志勇，男，1969年12月7日出生，汉族，公司员工，住安阳市龙安区。上诉人（原审被告）：曹红建，男，1970年11月8日出生，汉族，住内黄县。上诉人河南龙宇物业服务有限责任公司（以下简称龙宇物业公司）与上诉人曹红建物业服务合同纠纷一案，不服河南省内黄县人民法院（2020）豫0527民初3623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙宇物业公司上诉请求：1.依法判令撤销内黄县人民法院(2020)豫0527民初3623民事判决,发回重审或者改判被上诉人支付物业费3390并承担象征性违约金500元,不服金额2000元。2.依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、根据中华人民共和国物业管理条例第51条规定,供水,供电,供气,供热,通信,有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修,养护的责任。第55条规定,责任人不履行维修义务的,维修养护的费用由责任人承担。二、一审法院在程序上有错误。原审庭审中，被上诉人的证人并没有出庭作证，在判决前几天，书记员通知上诉人去法院核对物业合同原件，当时审判人员没有在场，书记员对上诉人做了笔录，上诉人表示不予认可维修单据，在没有当庭质证的情况下,一审法院认定维修单据有效,据此做出的错误判决,实属程序错误。三、上诉人收取违约金有合同依据。上诉人经过多次催收,被上诉人拒不缴纳物业费,构成违约,如果按照合同约定，违约金是很大的一笔金额，为达到惩戒的作用，上诉人只是象征性的要求了500元，应得到法院的支持。综上所述，请求二审法院依法判决撤销原判发回重审或依法改判支持上诉人上诉请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费。曹红建辩称，龙宇物业公司上诉没有事实和法律依据，龙宇物业公司应当给付曹红建500元。曹红建上诉请求：1、依法撤销河南省内黄县人民法院作出的(2020)豫0527民初3623号民事判决书,依法改判或发回重审,不服金额为2390元。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清:一、被上诉人与上诉人物业服务合同纠纷一案,上诉人支付了1500元修水管和修理地面的费用，应该抵顶三年的物业费,从2018年5月1日至2020年4月30日的物业费没有交纳,应扣除1000元,多垫付的500元应该返还给上诉人,而一审法院直接判决上诉人给付被上诉人物业费1890元,没有法律依据。二、被上诉人讲每平方米0.56元/月,没有相关政府的批文，该以双方一致同意的约定价格每单元每年500元计算,所以上诉人垫付的1500元维修费应抵扣两年的物业费,并返还上诉人现金500元。三、被上诉人作为小区物业服务单位,应尽力尽责为业主服务,但是被上诉人没有尽到服务管理义务,应该降低收费标准,并且遵守双方约定上诉人所有的房产每年500元收取物业费。综上,被上诉人因服务质量不好,并且和上诉人达成协议,每年只收取500元的物业费,本次维修上诉人垫付了1500元,应抵扣两年的物业费，而一审法院直接判决给付被上诉人1890元物业费没有法律依据,认定事实不清,请求二审法院能依法查明事实,支持上诉人的诉请。龙宇物业公司辩称，曹红建上诉没有事实和法律依据。龙宇物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费3390元（2018年5月1口至2020年4月30日）。象征性支付违约金500元。2、判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，2017年12月29日，原告与内黄县华益滨河城（南区）业主委员会签订一份《物业服务合同》,合同第二条约定乙方即本案原告提供的物业管理服务包括：1、物业共用部位的小型维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、小型维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；…。第四条约定乙方提供物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件）。第六条约定物业服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅的0.56元/月.平方米，合同期限自2018年1月1日起至业主委员会代表全体业主重新选聘新的物业管理企业并签订物业服务合同生效时止，本合同自动终止。合同附件中第一条约定物业共用部位的维修、养护和管理：1、对共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；…。第二条约定物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；…。合同签订后，原告对案涉小区进行了物业管理,被告分别于2016年10月18日交纳2016年5月1日至2017年4月30日的物业费500元、2020年6月8日交纳物业费1554元，2018年5月1日至2020年4月30日的物业费没有交纳。2018年4月份，被告居住的房屋车库门口东侧出现水管漏水，原告去现场看过后认为不是物业公司的事，被告在原告未修理的情况下找案外人进行维修，并因此花费水管维修费600元、路面维修费900元。另查明，被告曹红建系内黄县华益滨河城（南区）18号楼1单元4楼、5楼东户的业主，房屋登记面积为252.28平方米。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与内黄县华益滨河城（南区）业主委员会签订的物业管理服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同,双方应按照约定履行各自的义务。本案中，被告认可其未缴纳2018年5月1日至2020年4月30日的物业费，根据原告与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同的约定，原告已为该小区提供物业服务，被告作为该小区的业主,也接受了原告提供的物业服务,应按约定履行交费义务,业主及时缴纳物业服务费亦是维持物业公司正常运营、维护业主自身享受相应水平物业服务的必要条件，故被告应支付的物业费共计0.56元/平方米×252.28平方米×24个月=3390元。庭审中,被告辩称其不缴纳物业费系车库门口水管损坏导致漏水，物业公司不予管理、维修，导致其为此花费维修费共计1500元，原告诉称不是共用部分造成且未找到漏水原因不应由原告维修。本院认为，原告对业主车库门口外侧出现水管漏水的事实不持异议，原告作为案涉小区的物业服务公司在原告物业管理期间，应当按照合同约定履行物业管理服务,根据物业服务合同第二条、附件第一条、第二条的约定，原告有责任及时进行维修、养护和管理，被告作为业主在原告未履行义务时自主进行维修并产生费用1500元，该1500元应从被告应缴纳的物业费中扣除作为弥补被告的损失，即被告最终应向原告缴纳的费用为3390元-1500元=1890元。关于原告要求被告支付违约金500元的请求，原告未举证证明其因此产生的损失且原告亦存在一定的过错，故对于原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告曹红建于本判决生效后十日内支付原告龙宇物业公司费用人民币1890元；二、驳回原告龙宇物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告龙宇物业公司负担13元，被告曹红建负担12元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙宇物业公司提交业主委员会出具的函一份，证明龙宇物业公司没有收取广告费及其他费用。曹红建质证称，对业主委员会的身份不予认可，业主委员会委员不再本小区居住。曹红建提交照片7张，证明龙宇物业公司之前在小区投放广告，并把车棚出租出去了。龙宇物业公司质证称，曹红建提交的证据违反证据规则，不予质证。本院查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。龙宇物业公司与内黄县华益滨河城（南区）业主委员会签订的物业管理服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同,双方应按照约定履行各自的义务。本案中，物业服务合同的约定，龙宇物业公司已为该小区提供物业服务，曹红建作为该小区的业主,也接受了物业服务,应按约定履行交费义务，一审法院认定应支付的物业费共计0.56元/平方米×252.28平方米×24个月=3390元并无不当，曹红建主张物业费每年500元无依据，本院不予支持。曹红建主张因车库门口水管损坏导致漏水，物业公司不予管理、维修，导致其为此花费维修费共计1500元，曹红建系作为业主在龙宇物业公司未履行义务时自主进行维修并产生费用1500元，该1500元应从物业费中扣除作为弥补曹红建的损失。一审法院据此判决曹红建支付龙宇物业公司1890元，并驳回龙宇物业公司的其他诉讼请求，并无不当，应予维持。龙宇物业公司上诉主张不应扣除1500元维修费和要求曹红建承担500元违约责任的理由不能成立。综上所述，龙宇物业公司、曹红建的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南龙宇物业服务有限责任公司负担50元；曹红建负担50元。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十二月二十八日书记员 张 朋