广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初36138号原告：杨子林，男，1978年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省潮安县。委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志恒，广东广大律师事务所律师。被告：广州市港荣物业管理有限公司，住所地广州市白云区广州大道北1925号802房。法定代表人：许达荣，总经理。委托诉讼代理人：邹耀明，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁义勇，广东环宇京茂律师事务所律师。原告杨子林与被告广州市港荣物业管理有限公司（以下简称港荣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨子林及其委托诉讼代理人杨练飚，被告港荣公司的委托诉讼代理人邹耀明、梁义勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨子林向本院提出诉讼请求：1、被告支付赔偿款133294元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2018年6月1日，我与被告签订一份《租赁合同》，约定：被告将位于广州市白云区广州大道北1925号首层餐厅出租给我，做为经营餐饮使用，经营期间由我自负盈亏；租赁期限自2018年6月1日至2027年5月30日，2018年6月1日至2020年5月30日每月租金25000元，从2020年6月开始每年递增5%。合同签订后，被告将场地交付给我，我于2018年10月与案外人邱景添签订了《租赁合同》，案外人邱景添在案涉场地经营餐饮。因被告一直无法提供涉案场地的建设工程规划许可文件，导致我与案外人无法正常使用场地。2019年4月1日，案外人邱景添在广州市白云区人民法院起诉我，经一审、二审法院判决：认定我与案外人邱景添之间的租赁合同无效，我需要向案外人邱景添支付装修损失赔偿款133294元。2020年1月13日，我曾以租赁合同纠纷起诉被告，因起诉时案外人邱景添与我之间的案件尚处于二审阶段，故我诉请我与被告之间的租赁合同无效及退还相应费用，并未主张损失赔偿。一、二审法院判决：我与被告之间的租赁合同无效。为此我特提起本案诉讼，请求判如所请。被告港荣公司辩称：第一、按照合同相对性的原则，原告所谓的损失与我司没有法律上的因果关系。原告与我司2018年6月1日签订的租赁合同，约定被告将涉案餐厅租给原告，租赁期到2020年5月30日止，每月租金是20000元，每年递增15%。租赁合同第七条第三款特别约定不得转租，第八条也特别约定。原告方需要转让合同给第三方的，应该以书面形式征得我司同意并按我司有关规定补办合同约定手续，不按约定执行我司有权终止合同，造成我司损失的，原告应赔偿。原告取得餐厅后，2018年10月份将涉案餐厅转租给案外人，而且将这个租金2万元改为38000元，案外人将这个餐厅以前经营业态改变经营蒙古羊吧餐厅，因场地没报建，无法正常使用场地导致纠纷诉至法院。原告与案外人的纠纷终审判决原告赔偿案外人损失，以上是事实说明原告与案外人的纠纷，根据合同相对性的原则，与我司没有因果关系，原告是在判决以后通过诉讼方式我司才知悉。第二、原告与案外人的纠纷是原告方自身的过错造成的，不管合同约定有没有效，明知涉案餐厅是不能转租的，原告还转租给案外人，我司主观上没有任何过错，因为我司租赁场地的时候是通过政府的三资平台，按道理合法的场地才能上政府的三资平台，所以主观上我司是没有过错的。第三、原告在本案当中违反一事不能二理的原则，原告在起诉我司所谓的合同纠纷时已经包括了所有的内容，并没有将本案涉及的标的加在原来的诉讼里面，如果原告认为其与案外人的案件没有审出损失的情况下，原告起诉我司的案件审理过程中应当申请中止审理，所以原告违反了一事不能二理的原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月1日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州大道北1925号首层餐厅，出租给乙方使用，租用经营性质旅业，自负盈亏。租赁期限为9年，2018年8月15日开始计租。租金计算方式：合同期前两年租金每月25000元计算，第三年开始租金按照甲乙双方约定的价格方执行，每年递增5%，乙方应于每月5号前向甲方支付租金。乙方在签订本合同5天内向甲方支付合同押金50000元，合同首月租金25000元，共计75000元。甲方将物业按现状租赁给乙方：由乙方进行改造及经营，水、电甲方负责在首层电房处，总表外由乙方自行连接；等等。上述合同签订后，被告将涉案商铺交给原告管理使用。2018年10月8日，原告将涉案商铺转租给邱景添。2020年1月6日，本院作出（2019）粤0111民初7941号民事判决书，原告为邱景添，被告为杨子林，查明如下（摘录）：2018年10月8日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于广州市白云区广州大道北1925号首层门面房（以下简称涉案房屋）出租给乙方，作为经营餐饮使用，经营期间由乙方自负盈亏；租赁期限为2018年11月1日至2027年5月30日止，装修期为一个半月（装修期免房租）（交付场地时间为2018年10月8日）；2018年11月1日至2020年11月30日月租金额为38000元，乙方应于每月5日前向甲方支付租金，租金支付至甲方指定账户。双方约定逾期交租收千分之五滞纳金，超过十五号未交租甲方有权收回本档口；乙方在签订本合同向甲方支付押金100000元；乙方必须每月按时缴纳水电及卫生费等，如不按时缴费造成的损失由乙方承担，与甲方无关；甲方保证该租赁房屋为商业用房并可以作为餐饮使用，甲方保证该房屋的手续齐全，便乙方办理营业执照及相关营业手续，甲方无条件提供乙方办理经营手续需要甲方提供的资料并协助办理(所需费用由乙方承担)；如果乙方未按照本合同甲方指定的账户支付租金，则乙方构成违约，乙方每天应按照违反约定形成支付租金总额的5%计付违约金，（超过5日乙方没能支付租金，甲方有权单独终止解除合同）等等。被告收到原告押金10万元及进场费12万元。本院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助查询函》，查询涉案房屋的产权情况及规划报建信息。广州市规划和自然资源局白云区分局向本院复函称，经查，涉案房屋暂查无相应《建设工程规划许可证》信息及产权登记记录。根据原告申请，本院通过摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司对广州市白云区广州大道北1925号首层门面“羊八爷”餐饮店装修装饰现值损失进行评估。2019年9月11日，广州市安衡价格事务所有限公司出具《评估结论书》，评估结论为：广州市白云区广州大道北1925号首层门面“羊八爷”餐饮店装修现值为266588元；其中，无争议部分现值为114349元；争议部分现值为152239元。由此产生评估费5000元，已由原告预交。原告对评估总价没有意见，但认为不应该区分有无争议部分现值，原告的装修已经覆盖了原来商铺所有的装修。被告对于评估结论书的合法性及关联性不确认，认为有争议部分现值就是被告原本的装修而不是原告在此次进场后的装修，且评估单价过高。涉案房屋已于2019年7月6日由被告收回。在（2019）粤0111民初7941号案中本院认为：涉案房屋无合法报建手续，属于违法建筑，原告、被告于2018年10月8日签订的《租赁合同》无效。关于装修损失。根据广州市安衡价格事务所有限公司出具的《评估结论书》显示，涉案房屋装修现值损失为266588元。按照原被告对涉案租赁合同无效各自承担50%的过错责任，被告应向原告赔偿装修损失133294元（266588元/2），并最终判决确认邱景添与杨子林于2018年10月8日签订的《租赁合同》无效，且杨子林向邱景添赔偿装修损失133294元。广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终5159号民事判决书，判决维持原审法院认定涉案租赁合同无效及赔偿装修损失的判决。该案生效后，杨子林已履行包括赔偿装修损失在内的全部支付义务并交纳执行费。2020年3月26日，本院作出（2020）粤0111民初2047号民事判决书，记载原告为杨子林，被告为港荣公司的诉讼请求为确认杨子林与港荣公司于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、确认杨子林已于2019年11月16日将场地交还给被告；3、被告立即退回租赁押金50000元、进场费100000元。该案查明2019年12月15日原告交还涉案商铺及钥匙予被告，并认定涉案租赁物为涉案商铺，原、被告均未能举证证明涉案商铺已取得产权登记或办理合法的规划报建手续，故双方于2018年6月1日所签订的《租赁合同》应为无效；港荣公司向杨子林返还租赁押金50000元；杨子林向港荣公司支付2019年2月1日至2019年12月15日期间的商铺占有使用费262097元等，该案判决后，杨子林及港荣公司不服判决上诉，广州市中级人民法院于2020年8月26日作出（2020）粤01民终13930号民事判决书，对于一审法院查明的基本事实予以确认，并判决维持杨子林与港荣公司签订的《租赁合同》无效这一判项。现该案已生效。原告陈述因在（2020）粤0111民初2047号案件中未主张赔偿损失，遂提起本案诉讼。本院认为，涉案商铺未取得合法的规划报建手续，且已经生效法律文书判决原告与被告签订的《租赁合同》为无效合同。关于装修损失。本院在（2019）粤0111民初7941号案件中认定涉案邱景添因装修涉案商铺而导致的装修现值损失为266588元，因涉案商铺已于2019年7月6日交还原告，原告本可使用涉案商铺的时间为2019年7月6日至2027年5月30日（合同于2027年5月30日到期）即2886天，原告又于2019年12月15日将涉案商铺交还被告，故原告实际利用涉案商铺装修的时间为2019年7月6日至2019年12月15日即163天，综合考虑原告收回涉案商铺后的使用时间，本院酌情认定原告的装修损失为251531（266588-266588÷2886天×163天）元。因原、被告对涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，对于因合同无效导致的损失，本院酌定应由原、被告各承担50%的责任，经核算，被告应赔偿原告损失数额为125766元，原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州市港荣物业管理有限公司向原告杨子林支付赔偿款125766元；二、驳回原告杨子林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1483元，由原告杨子林负担84元，由被告广州市港荣物业管理有限公司负担1399元并于本判决生效之日起三日内迳付原告杨子林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月二十八日书记员 傅奎显