大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初2013号 原告（反诉被告）：大连圣汐湾物业服务有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区邻海街31号，统一社会信用代码：91210231559832174T。 法定代表人：秦滨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：劳星星，辽宁君连律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐珊珊，辽宁君连律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王淑敏，女，1986年5月6日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：李锴镔，辽宁善允律师事务所律师。 原告（反诉被告）大连圣汐湾物业服务有限公司与被告（反诉原告）王淑敏物业服务合同纠纷一案（以下以本诉称谓行文），本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连圣汐湾物业服务有限公司的委托诉讼代理人劳星星、被告王淑敏的委托诉讼代理人李锴镔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2016年9月至2020年9月的物业服务费64,224.3元并自2016年9月11日起按日千分三标准支付至2020年9月10日的违约金6,422.43元。事实与理由：原告系小平岛圣汐湾别墅区的物业服务企业，被告系小平岛圣汐湾别墅C区E组团梦海西园42号别墅的业主。2013年8月14日，原、被告签署《前期物业管理服务协议》，约定被告名下物业建筑面积232.98平方米、赠送面积189.83平方米，按建筑面积4元/月/平方米，赠送面积2元/月/平方米，被告每季初月10日前缴纳物业费，如逾期缴纳，自逾期之日起应按日0.3%交纳滞纳金。原告已向被告提供了物业服务，被告未交纳自2016年9月至今的物业服务费。自2016年10月起，被告累计拖欠原告物业服务费已达56,397.94元，原告为维护自身合法权益，向贵院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告不具有诉讼主体资格，案涉《前期物业管理服务协议》是在被告未取得案涉房屋所有权前，以欺诈的手段订立的合同，该合同应属可撤销合同。二、案涉《前期物业管理服务协议》与《房屋买卖合同补充协议》关于收取赠送面积物业费的条款属于格式条款且违反法律行政法规规定，损害被告的合法权益，属无效条款。三、原告物业服务质量差违约在先，被告不交纳物业服务费属合法行使先履行抗辩权。四、原告收取物业费及其物业费标准没有合法依据且存在违法收取水电费的行为。五、原告未达到管理服务质量约定标准，被告多次要求原告限期改正，原告拒不改正，属违约在先，其要求被告支付违约金的诉讼请求不符合合同约定，于法无据，贵院应予以驳回。综上所述，原告不是本案的适格原告，退一步讲原告没有履行物业合同中其应履行的义务，违约在先，被告合法行使先履行抗辩权不予支付其没有合法收费依据的物业费。 被告向本院提出反诉请求：1.撤销案涉《前期物业管理服务协议》并返还11,111.04元的违规收取产权证面积物业费；2.确认案涉的《房屋买卖合同补充协议》第十条第一款与《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定的房屋赠送面积收取物业费的条款为无效条款并返还4,606.06元违法收取赠送面积的物业费；3.原告返还违法收取水电费8,678.9元；4.原告公布物业管理服务费收支情况、维修基金利息收支情况、利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况、物业承接查验协议、物业管理区域相关资料；5.原告公开乌托邦听巢聚会别墅的租赁合同并制止其擅自将住宅改变为经营性用房并在物业区域内经营的行为。事实与理由：案涉房屋的《房屋买卖合同》签订于2017年7月5日，产权登记时间为2017年11月16日，被告在2017年11月16日前不是案涉房屋法律上的产权人，故原告提交的2013年8月14日签订的《前期物业管理服务协议》系原告采用欺诈手段，利用被告不懂房产、物业等法律知识，欺骗被告签订的，属违法收取物业费，原告应返还11,183.04元违规收取的产权面积物业费。根据《合同法》第四十条关于“格式条款”的相关规定，案涉《前期物业管理服务协议》、《房屋买卖合同补充协议》中关于赠送面积的约定属格式条款，房屋买卖合同与产权证均未记载赠送面积，原告认定的赠送面积未经被告及相关部门的任何测量及认可，违反了《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》第六条第二款的规定，物业服务费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积计算。未办理房屋所有权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房屋测绘部门实测的房屋建筑面积计算。故案涉的两份合同中关于赠送面积收取物业费的条款应为无效条款，且严重损害了被告的合法权益，原告应该返还违法收取的赠送面积的物业费4,534.06元。原告在未得到任何有关部门或单位的委托就收取水电费，是违法收费，经被告了解案涉小区至今仍在使用临时水电，根据《电力法》六十三条及《电力供应与使用条例》第三十八条的相关规定，原告在未得到电力、水务部门委托代收的临时水电费是违法收费，原告应当返还被告自2018年2月起至2020年9月违法收取的水电费8,678.9元。根据《大连市物业管理条例》第四十九条、《前期物业管理服务协议》第五条的规定原告应当公布物业管理服务费收支情况、维修基金利息收支情况、利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况、物业承接查验协议、物业管理区域详细规划资料，根据《大连市物业管理条例》第五十五条的相关规定，原告应当公开乌托邦听巢聚会别墅的租赁合同并制止其擅自将住宅改变为经营性用房且在物业区域内经营的行为。综上所述，被告及邻居多次要求原告改正其未达到管理服务质量约定标准的要求并要求公开业主应当知晓的公示信息等，原告作为物业服务企业从未理会业主的合理诉求，所以导致现在业主与物业的矛盾非常激化。鉴于原告提供的合同主体变更协议中，由案外人凯尔富公司变更为原告，那么原告就更应该出示物业承接查验协议并在小区明显位置公示物业服务主体的更换行为，而原告只出示了一张纸，就代表其履行的承接查验义务，是明显违反法律法规侵犯了小区业主的权利。 原告针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。一、被告自合法占有案涉房屋之时即成为业主，与何时办理产权登记无关。被告于2013年5月30日接收了案涉房屋，何时办理产权登记与本案无关，与其是否承担物业费无关。二、案涉物业服务协议对赠送面积收取物业费的约定，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。三、被告关于返还代收水电费的诉请，与本案并非同一法律关系。四、被告没有正当理由拒交物业费用。五、被告提出的第五项反诉请求与本案物业合同无关，且乌托邦别墅也并非由原告对外出租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的《前期物业管理服务协议》、《合同主体变更协议》、以前年度缴费发票，被告提供的商品房买卖合同及补充协议、不动产产权证、水电费发票、物业费发票、前期物业管理服务协议，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的《房产品出库单》，拟证明案涉房屋于2013年5月30日交付。被告对该证据真实性、关联性、合法性均有异议，提出并非被告签字。该证据内容为：2013年8月30日，被告购买的面积为232.98平方米的住宅于2013年5月30日交付，在客户处签有被告名字。本院认为，虽被告对签名真实性有异议，但本案为物业服务合同纠纷，原告主张的交纳物业费期间系二被告接收房屋之后，故本院不予审查案涉房屋的具体交付时间。 2.关于原告提交的物业费催收记录、律师函邮寄单底联，拟证明自被告逾期缴纳物业服务费开始，原告以微信催收、张贴催收单的方式向被告进行催收，并于2019年9月向被告邮寄律师函。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据没有被告的签字，也没有证据证明本人签收，故对该证据不予认可。催缴费通知单内容为2019年7月，原告要求被告于2019年7月31日交纳物业费45,874.5元，在回执处没有被告签名。顺丰速运快递单中寄件方为律师事务所、收件方为被告、地址为案涉房屋、托寄物为文件、催缴物业费律师函。本院认为，关于催缴费通知单，因没有被告签字，原告未提供证据证明被告收到该通知，故本院对该证据不予采信；关于快递单，因原告未提供该快递单的邮寄详情及邮寄文件，故本院对该证据不予采信。 3.关于原告提交的照片，拟证明原告按物业服务协议的约定提供了物业服务。被告提交的照片，拟证明原告提供的物业服务质量差，不符合合同约定。原、被告均对对方提供的照片的真实性不予认可。本院认为，照片仅是对客观情况一瞬间的记录，而物业服务具有持续性，无法通过照片来反应其真实情况，故对该证据不予以采信。 4.关于原告提交的大众点评软件截图，拟证明乌托邦听巢聚会别墅在案涉小区内经营并造成污染和噪音污染非常影响小区居民的正常生活，并且其使用的房屋为小区内住宅性质房屋，原告应公开其经营备案的租赁合同并限期制止其擅自将住宅改变为经营性用房的行为。原告对该证据真实性不认可，该证据与本案无关，该别墅出租与原告无关，不是由原告出租。被告如对该房屋的出租经营有异议，可以采取投诉以及其他途径予以处理。物业并没有行政执法权也不具有强制执行权利，被告不能据此抗辩缴纳物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，该证据与本案无关，故不予审查。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月14日，被告与案外人大连凯尔富物业管理有限责任公司（以下简称凯尔富公司）签订《前期物业管理服务协议》，约定由凯尔富公司向被告名下位于甘井子区别墅提供物业服务的相关事项，具体内容为，被告所购买物业建筑面积：232.98平方米，赠送面积：189.83平方米；被告每季初月10日前按照建筑面积4元/月/平方米、赠送面积2元/月/平方米的标准向凯尔富公司交纳物业管理服务费用，被告如逾期交纳，从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金；凯尔富公司每年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况，每年1月份向物业产权人公布全年维修基金利息收支情况。后，原、被告与案外人凯尔富公司三方签订《合同主体变更协议》，将物业服务企业变更为原告，其他合同内容不变。2020年10月1日，案外人凯尔富公司出具《情况说明》，内容为：自2013年10月1日起，案涉小区由原告提供物业服务，相关费用由原告主张。被告未向原告交纳自2016年9月至2020年9月的物业服务费。 2017年7月5日，被告就购买案涉房屋与圣岛公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定，案涉房屋建筑面积231.48平方米，于2013年5月30日前交房；在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，同意由案外人凯尔富公司提供物业服务。2017年11月16日，被告取得案涉房屋不动产权证书，载明案涉房屋建筑面积231.48平方米。 自2018年，原告向被告收取水电费8,678.9元。在庭审过程中，原告称已将代收水电费交于圣岛公司，圣岛公司已将水电费交于供电单位。 本院认为，原告、被告、案外人凯尔富公司签订的《前期物业管理服务协议》、《合同主体变更协议》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立合法有效，对各方当事人均具有约束力。在合同约定的服务期内，原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。现原告要求被告交纳自2016年9月至2020年9月的物业服务费的主张合理，本院予以支持，根据被告提供的不动产权证书记载的案涉房屋建筑面积231.48平方米以及合同中约定的赠与面积为189.82平方米，故本院认定自2016年9月至2020年9月的物业服务费为63,972.44元（231.48平方米×4元/月/平方米×49月+189.82平方米×2元/月/平方米×49月）。 关于原告主张的违约金，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。 关于被告提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定提供了物业服务，被告拒交物业服务费系违约。本院认为，原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告提出的在被告取得案涉房屋产权之前，案外人凯尔富公司以欺诈的手段订立《前期物业管理服务协议》，该合同应予以撤销并返还物业费的反诉请求，根据原告与圣岛公司于2017年7月5日签订的《房屋买卖合同》中记载的2013年5月30日前交房及原告与凯尔富公司于2013年8月14日签订签订的《物业服务合同》，可以看出案涉房屋于2013年5月30日前，房屋交付后开始交纳物业服务费，符合合同约定，亦不违反强制性法律法规，故本院不予支持被告的该项反诉请求。 关于被告要求确认《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定的房屋赠送面积收取物业费的条款无效并返还赠送面积物业费的反诉请求，因该合同系原告、被告、案外人凯尔富公司的真实意思表示，且不违反强制性法律法规，应属合法有效，故不予支持被告的该项反诉请求。关于被告要求确认《房屋买卖合同补充协议》第十条第一款无效的反诉主张，因不属于物业服务合同纠纷，故本院不予处理。关于被告主张原告返还代收水电费的反诉请求，原告辩称其已将水电费交于圣岛公司，圣岛公司交于电力部门，且被告未提供证据证明有其他主体向其主张水电费，故本院不予支持被告的该项反诉请求。 关于被告要求原告公布物业管理服务费收支情况的反诉请求，根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告应每年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况，故本院支持被告的该项反诉请求，即原告应公布自2013年10月1日其向案涉小区提供物业服务以来至判决作出之日的物业管理服务费收支情况。 关于被告要求原告公布维修基金利息收支情况的反诉请求，根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告应每年1月份向物业产权人公布全年维修基金利息收支情况，故本院支持被告的该项反诉请求，即原告应公布自2013年10月1日至2019年12月31日的全年维修基金利息收支情况。 关于被告要求原告公布利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《大连市物业管理条例》第四十九条的规定“物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置进行长期公布。内容发生变化的，应当及时更新：……（七）物业服务企业利用共用部位和共用设施设备经营所得每半年收支情况……”故本院支持被告的该项反诉请求，即原告应公布自2013年10月1日至2020年6月30日的利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况。 关于被告要求原告公示物业管理区域相关资料、物业承接查验协议的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《大连市物业管理条例》第四十九条的规定“物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置进行长期公布。内容发生变化的，应当及时更新：（一）物业管理区域相关资料；（二）物业承接查验协议；……”，故本院支持被告的该项反诉请求。 关于被告要求原告公开乌托邦听巢聚会别墅的租赁合同并制止其擅自将住宅改变为经营性用房并在物业区域内经营的行为的反诉请求，本案系物业服务合同纠纷，被告该项反诉请求涉及房屋租赁、经营等情况，且涉及案外人的权益，故本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王淑敏于本判决生效之日起十日内给付原告大连圣汐湾物业服务有限公司自2016年9月至2020年9月期间的物业服务费63,972.44元； 二、原告大连圣汐湾物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内在小平岛圣汐湾别墅区内显著位置向被告王淑敏等业主公布下列事项: 1.自2013年10月1日至本判决作出之日的物业管理服务费收支情况； 2.自2013年10月1日至2019年12月31日的维修基金利息收支情况； 3.自2013年10月1日至2020年6月30日的利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况； 4.物业承接查验协议； 5.物业管理区域相关资料； 三、驳回原告大连圣汐湾物业服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告王淑敏的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,567元，减半收取783.5元，反诉受理费205元，共计988.5元，由原告大连圣汐湾物业服务有限公司负担83.5元，被告王淑敏负担905元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  高琳琳 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理张可馨 书记员胡婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百四十九条第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十条一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。