四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初3869号 原告：王弦阳，男，1975年5月15日出生，汉族，初中文化，住四川省郫县。 原告：沈金兰（原告王弦阳之妻），女，1976年6月16日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 原告：沈金舟（原告王弦阳之妻弟），男，1979年8月31日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 原告：罗桂华（原告沈金舟之妻），女，1981年8月1日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 四原告共同委托诉讼代理人：刘芸，四川鼎立律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：程露，四川鼎立律师事务所律师。 被告：巴中市广建房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91511900752319786D，住所地四川省巴中市巴州区草坝街127号。 法定代表人：陈政冈，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭贤美，四川律生和律师事务所律师。 被告：沈昌东，男，1963年8月10日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：尹智明，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 原告王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华与被告巴中市广建房地产开发有限责任公司（以下简称“广建公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，原告王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华于2020年10月12日请求追加沈昌东为本案被告，并提交《变更诉讼请求申请书》。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王弦阳及其与原告沈金兰、沈金舟、罗桂华的共同委托诉讼代理人刘芸、程露，被告广建公司的法定代表人陈政冈及委托诉讼代理人彭贤美，被告沈昌东的委托诉讼代理人尹智明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告支付四原告本金240万元；2.判令两被告支付四原告违约金48万元；3.判令两被告支付四原告利息70.8万元；4.本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由两被告承担。事实及理由：巴中市中级人民法院（2019）川19民终397号民事判决书确认原告王弦阳与被告沈昌东签订的《以物抵债协议》有效，且广建公司通过网签方式将其与王弦阳等分别签订的两份《四川省商品房买卖合同（预售）》向巴中市房产管理局予以备案，广建公司通过对案涉房屋网签备案的方式，已对沈昌东处分广建公司开发的案涉7套房屋以抵偿其个人债务的行为予以追认，广建公司应按照《以物抵债协议》履行合同义务。现经调查，广建公司已将上述标的房屋向其他购房者出售，故各原告要求上述两被告支付本金并支付相应违约金及利息。 原告王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华向本院提交以下证据：1.2015年10月10日，王弦阳（甲方、债权人）与沈昌东（乙方、债务人）签订的《以物抵债协议》。拟证明原告王弦阳与被告沈昌东就以前的债务在2015年10月10日达成了以物抵债的意思表示。2.个人家庭房屋登记记录表2份。拟证明被告广建公司于2016年4月21日就原告王弦阳与被告沈昌东签订的《以物抵债协议》中约定的房屋提交了网上备案，并产生了备案登记号。被告广建公司该行为系对沈昌东处分行为的追认。3.四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民终397号民事判决书。拟证明该判决为原告与被告沈昌东、广建公司之间纠纷唯一的生效判决，判决本院认为部分确认了广建公司将《以物抵债协议》进行网签备案是对沈昌东处分行为的追认，广建公司应按照《以物抵债协议》履行合同义务。判决同时认定，王弦阳与沈昌东达成以物抵债的一致意思表示系在2015年10月10日，在此之后向沈昌东转款40万元，其中30万元属于购房尾款，双方在2017年签署书面协议仅是对之前以物抵债一致意见的固定与确认。 被告广建公司辩称：1.被告广建公司没有与原告签订商品房预售合同并备案，也未申请备案，双方仅在网上起草了协议，因原告未缴款，未签订合同。判决确认合同未成立未生效。2.原告出现了严重逻辑错误，四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民终397号民事判决也出现了逻辑错误。原告于2016年4月21日准备到广建公司买房，双方起草了协议，王弦阳与沈昌东是2017年6月20日签订的《以物抵债协议》，被告广建公司不可能对后一年发生的行为进行追认。3.沈昌东与王弦阳签订的以物抵债协议虽然有效，但与被告广建公司无关，应由沈昌东个人履行。综上，被告广建公司不是本案适格当事人，应驳回原告对被告广建公司的诉讼请求。 被告广建公司向本院提交以下证据：1.巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初4935号民事判决书；2.四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民终397号民事判决书。上述证据拟证明（2019）川19民终397号民事判决维持（2018）川1902民初4935号民事判决，均为生效判决，（2018）川1902民初4935号民事判决认定《以物抵债协议》实际签署时间为2017年6月20日，无证据证实广建公司追认该协议，该协议对广建公司不具有约束力。3.商品房买卖合同摘要2份。拟证明《以物抵债协议》与所谓的网签备案有四个不同：一是时间不同，网签在前，协议在后。协议签订于2017年6月20日，网签是2016年4月21日。二是当事人不同。网签是广建公司和四原告，协议是王弦阳和沈昌东。三是金额不同。协议是240万元，网签是227.8618万元。四是支付方式不同。网签是现金支付，协议是以物抵债。 被告沈昌东辩称：1.对巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初4935号民事判决及四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民终397号民事判决查明事实无异议。2.《以物抵债协议》不真实，应无效。2015年7月给王弦阳出据借条后，王弦阳追债，多次守在金域华府大门外，当时被告沈昌东患重度抑郁症，实属无奈与王弦阳签订了《以物抵债协议》。开始商议以物抵债是2017年6月，之前根本没有商量过抵房不抵房，签订《以物抵债协议》的真实时间是2017年6月20日，当时都明知道抵不到房子，抱着试一试的态度而商议和签订的。协议的内容、起草、打印都是王弦阳他们办好的，王弦阳故意将时间打印成2015年10月10日，被告沈昌东在协议的下面批注了“有账算账，实签2017年6月20日”。3.王弦阳的儿子王茗升于2015年9月30日与出卖人巴中市广建房地产开发有限责任公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买巴州区龙泉社区××组（金水人家（金域华府工程二期））7幢1单元15楼3号、4号两套房屋，被告沈昌东代向巴中市广建房地产开发有限责任公司支付购房款50万元。2015年8月18日，巴中市广建房地产开发有限责任公司金水人家项目部出据收款收据，巴中市广建房地产开发有限责任公司加盖印章。王弦阳于2015年10月13日、2017年6月10日分别转账支付的20万元、10万元，沈金舟于2015年12月29日转账支付的10万元，系偿还被告沈昌东代支的购房款。4.2015年7月30日，被告沈昌东通过银行账户6214××××0780向原告王弦阳账户转账偿还借款20万元。5.被告沈昌东实际下差借款为180万元（210万元－代付房款10万元－转账偿还20万元）。因包括210万元在内的400万元是连本带利结算后剩余的大概数目，当时说的有钱了再还，既没有约定利息，也没有约定还款期限，所以不存在违约金和利息。故此，对原告主张的违约金48万元、利息70.8万元不予认可。 被告沈昌东向本院提交以下证据：1.2015年9月30日出卖人巴中市广建房地产开发有限责任公司与买受人王茗升签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.2015年8月18日，巴中市广建房地产开发有限责任公司金水人家项目部出据的收款收据；3.个人银行账户交易明细。上述证据拟证明被告沈昌东代原告王弦阳支付购房款50万元，被告沈昌东偿还原告王弦阳借款20万元，被告沈昌东实际下差原告王弦阳借款180万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告沈昌东提交的证据，原告王弦阳认可其真实性，但认为被告沈昌东代为支付的50万元购房款、转账的20万元系对借款结算时应支付的2013年至2015年利息的清偿，结算后商议以房抵借款本金210万元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月18日，本院受理原告（反诉被告）王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华与被告（反诉原告）巴中市广建房地产开发有限公司、被告沈昌东合同纠纷一案。原告王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《以物抵债协议》合法有效；2.判令二被告限期交付以债所抵房屋于原告并办理不动产权证书；3.本案诉讼费由二被告承担。反诉原告巴中市广建房地产开发有限公司提出诉讼请求：1.确认反诉被告与反诉原告于2016年4月21日起草的备案合同（合同备案号527802、527806）《商品房买卖合同》未生效；2.确认反诉被告与被告沈昌东于2015年10月10日签订的《以物抵债协议》无效；3.反诉费用由反诉被告承担。2019年2月28日，本院作出（2018）川1902民初4935号民事判决书，判决如下：一、确认原告王弦阳与被告沈昌东于2017年6月20日签订的《以物抵债协议》有效。二、确认反诉原告巴中市广建房地产开发有限公司与反诉被告王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华于2016年4月21日的合同编号为527802、527806的《四川省商品房买卖合同（预售）》未生效。三、驳回原告沈金舟、罗桂华的全部诉讼请求；驳回原告王弦阳、沈金兰的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告巴中市广建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华、巴中市广建房地产开发有限责任公司不服本院（2018）川1902民初4935号民事判决，提起上诉。 四川省巴中市中级人民法院经审理确认如下事实：2000年9月15日，沈昌东、谢书华依法以出让的方式取得了位于巴中市江北新区××路××北管委会龙泉居委会三、四组交界处王家湾，即现在的玉堂办事处北龛社区三居民组）的国有土地使用面积3406平方米，并办理了巴地国用（2000）字第933号国有土地使用证，用于住宅用地。2009年5月10日，经四川秦利房地产土地评估顾问有限公司评估该宗地总价值为117.17万元。同年7月7日，沈昌东、谢书华夫妇为乙方，广建公司为甲方，双方签订了《联合开发协议》。该协议约定：1.乙方以位于江北管委会龙泉居委会三、四组交界处王家湾3406㎡土地使用权和开发权和前期投入与甲方联合开发，土地使用权转让给甲方；2.甲方以日常管理作为投资，乙方已现投资117.17万元作为投资；3.在办理之前现甲方的支出与乙方是借贷关系；4.甲方有权对乙方项目依法管理；5.乙方对该开发项目的开发建设、管理，独自承担民事、经济、法律责任……7.联合开发期限自签订协议之日起至该项目全面交付使用后结束，其房地产开发、规划、建筑设计、建筑施工、园林绿化、上下水道、房产销售、产权办理等按现行有关法律法规办理；8.此项目从开发到所有权证的各项手续办理均由巴中市广建房地产开发有限责任公司委派乙方负责；9.除此协议外，若有未尽事宜，双方可另签订补充协议，其内容必须以该协议约定为基础。该宗土地沈昌东、谢书华夫妇与广建公司于2013年10月8日在巴中市国土局办理土地转让手续，交易价117.17万元。广建公司于2013年9月25日付款20万元，2013年10月16日付款95万元，合计115万元。2009年11月27日，广建公司（甲方）与沈昌东（乙方）签订了《项目管理协议书》，约定：1.该项目为甲方内设项目，凡对外签订各类经济合同，办理该项目相关手续等，均必须取得甲方法定代表人的书面同意或书面委托，未经甲方同意，乙方无权委托他人或以甲方名义对外从事任何与本项目有相关的一切活动。2.甲方同意乙方以该项目为单位独立核算、自负盈亏，独立承担该项目的一切经济、民事、刑事等法律责任和法律后果，甲方不承担连带责任。如：资金筹措、征地、拆迁、安置补偿、工程建设、质量、安全、房屋销售等概由乙方负责，只纳入公司统一管理，不纳入公司统一核算。3.财务管理上，该项目设单独账户，甲方委派会计，乙方委派出纳，并执行广建公司的财务管理制度。乙方不得未经甲方同意而私自处置、转移该项目财产、资金。4.售房管理上，乙方应严格遵守国家及主管部门有关商品房销（预）售管理规定，签订网上备案合同。若乙方不按规定私下与购房户签订有关认购协议，造成不良后果，甲方和该项目不承担任何责任，且所收房款必须如数存入项目账户，若有违规，甲方可申请公安经侦处理，其相应经济、法律责任由乙方承担，甲方不负经济、法律责任和连带责任。5.甲方在该项目中不投资、不入股也不参与利润分红，亦不承担该项目的盈亏风险。乙方应承担甲方委托的与该项目相关的一切责任和全面履行以甲方名义签订的任何合同上约定的所有甲方应承担的义务等。同时约定甲乙双方签字盖章后生效。广建公司法定代表人陈政冈在该协议签字并盖章，沈昌东在该协议签字。2013年10月28日，沈昌东、广建公司共同向巴中市国土资源局申请将坐落于巴州区江北龙泉居委会4837.64平方米（含沈昌东面积3406平方米，新增1431.64平方米）宗地用于非工业项目建设，主体建筑物性质商、住。2014年11月4日，广建公司依法取得案涉项目国有土地使用权证，使用权面积为4837.64平方米。同年6月25日，广建公司与四川省华昌建筑工程有限公司签订建筑工程承包合同，该项目于2014年11月16日取得了商品房预售许可证。2015年7月4日，沈昌东向王弦阳书立借条：“今借到王弦阳人民币贰佰壹拾万元正，（小写2100000.00元）用于金水人家项目。借款人：沈昌东2015.7.4”。同年10月13日，王弦阳用农村信用社账户向沈昌东卡号6210××××7701转款20万元；2015年12月29日，沈金舟用农村信用社账户向沈昌东卡号6214××××0780转款10万元；2017年6月10日，王弦阳用中国农业银行账户向沈昌东卡号6228××××4078转款10万元。2016年4月21日，王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华与广建公司协商购房事宜，预形成合同签约备案号527806、527802的《四川省商品房买卖合同（预售）》两份，预约定购买广建公司开发建设的巴中市巴州区龙泉社区××组［金水人家（金域华府工程二期）］6幢1单元303、304、305号（沈金舟、罗桂华夫妻），301、302、306、307号（王弦阳、沈金兰夫妻）共七套住房，其预形成网签合同第四十条约定：“本合同自双方签字、盖章之日起生效。”同日，广建公司单方向巴中市房产管理中心分别以王弦阳、沈金兰，沈金舟、罗桂华的名字对两份《四川省商品房买卖合同（预售）》进行了备案，但王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华及广建公司、沈昌东至今未在上述两份预售合同上签字盖章，亦未再另行签订与本案有关的其他商品房买卖合同，王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华亦未按备案号527806、527802的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同内容向广建公司交购房款。王弦阳以打印时间为2015年10月10日作为甲方（债权人）与沈昌东作为乙方（债务人），双方签订《以物抵债协议》，约定：因不能履行到期债务，经双方合意协商一致，就以物抵债，达成协议如下：一、债权债务标的及由来：1.现金人民币210万元（大写贰佰壹拾万元）整。2.乙方因实施位于巴中市巴州区“金水人家”项目，在甲方处借款210万元（该借款实际出借时间为2014年，乙方给甲方出具借条时间为2015年7月5日），约定于2015年10月底前付还，并口头约定利息为月息3%。二、不能按约定偿付原因：在乙方实施“金水人家”项目过程中，挂靠巴中市广建房地产开发有限责任公司，并以该公司名义实施项目开发。由于资金紧缺，所收取的购房款不能足额偿付承建商工程款、相关材料供应商材料款和相关税费，再加之房屋销售情况不佳，而不能按约定向甲方还款。三、以物抵债约定：1.乙方同意将在建楼盘之房屋（详见：6＃楼三层平面图）共计七套住房（分别是：1号，96.55平方米；2号，94.69平方米；3号59.83平方米；4号，97.37平方米；5号，94.90平方米；6号，93.89平方米；7号，95,72平方米），共计632.95平方米。2.房屋单价约定为3800元／平方米；3.七套住房，1／2／6／7号归甲方所有，共计380.85平方米，作价为1447230元；3／4／5号住房归甲方妻弟沈金舟所有，共计252.10平方米，作价957980元。4.七套住房总价2405210元，除抵扣甲方债权210万元外，甲方仍需向乙方补交购房款30万元。5.甲方向乙方补交齐购房款后，乙方为甲方办理房屋商品房买卖备案登记（网签），双方之间的原债权债务视为履行完毕。王弦阳在协议的甲方签名捺印，被告沈昌东在协议的乙方签名捺印。但沈昌东在该协议备注：“有账算账”和“实签2017.6.20”。一审中，对2015年10月10日的《以物抵债协议》，王弦阳确认签订时间系2017年6月10日。同时，沈昌东表示，广建公司对此事并不知情，广建公司当庭表示不追认。同时认定，沈昌东在2012年至2013年期间向王弦阳胞兄王渠昌借款共计400万元，后结算时，王渠昌将其中210万元债权转移给了胞弟王弦阳，将其中80万元转移给了胞弟王**。沈昌东分别向王渠昌、王弦阳、王**书立了借条。2018年5月15日，王渠昌向巴中市巴州区人民法院起诉请求沈昌东、谢书华及广建公司共同向其偿还借款本金110万元和利息38万元共计148万元。巴中市巴州区人民法院于2018年7月26日作出（2018）川1902民初2545号民事判决书，认定该债务属于沈昌东的个人债务，判决由沈昌东、谢书华承担还款责任。宣判后，王渠昌不服，认为沈昌东与广建公司签订的《联合开发协议》一直在履行等，故提出上诉，要求判令广建公司对借款148万元承担连带清偿责任等。巴中市中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）川19民终1202号民事判决书，该判决认定：沈昌东系广建公司认可的项目负责人，但按照房地产开发行业规范及市场交易习惯，项目负责人应为负责项目建设的管理者、其主要职责为代表公司在房地产开发期间负责开发建设过程中相关具体管理工作，而对外借款融资并非项目负责人的正常职责所在……沈昌东不具有代表广建公司对外借款的职权，也未提供证据证明沈昌东借款后得到了广建公司追认、担保或代为偿还，……不能认定沈昌东的借款行为构成表见代理等。遂判决驳回上诉，维持原判。 四川省巴中市中级人民法院经审理认为，关于《以物抵债协议》的效力问题。《以物抵债协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定或侵犯国家、集体、第三人利益，内容合法有效。《以物抵债协议》主要内容为沈昌东将广建公司开发的案涉7套房屋共计作价2405210元抵偿给王弦阳以及王弦阳指定的人，以此抵销沈昌东应偿还给王弦阳的210万元债务，并在抵销210万元债务后，对7套房屋下差房款由王弦阳按照约定补交。虽然该7套房屋系沈昌东借用广建公司资质并以广建公司名义所开发，该7套房屋此时属于广建公司财产，沈昌东将其用于抵偿个人债务应当征得广建公司同意或事后认可。但在沈昌东于王弦阳达成以物抵债的合意之后，2016年4月21日，广建公司通过网签方式将其与王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华分别签订的两份《四川省商品房买卖合同（预售）》向巴中市房产管理局予以了备案（备案号分别为527802、527806），故广建公司通过对案涉房屋网签备案的方式，对沈昌东处分广建公司开发的案涉7套房屋以抵偿其个人债务的行为予以了追认，沈昌东与王弦阳之间的《以物抵债协议》有效，广建公司应当按照《以物抵债协议》履行合同义务。对合同备案号为527802、527806的《四川省商品房买卖合同（预售）》的效力问题。两份《四川省商品房买卖合同（预售）》第四十条均约定：“本合同自双方签字、盖章之日起生效”，但该两份《四川省商品房买卖合同（预售）》文本形成后，广建公司未在两份合同中签字盖章，亦明确表示拒绝签字盖章，故合同备案号为527802、527806的《四川省商品房买卖合同（预售）》未生效。关于广建公司辩称王弦阳对沈昌东的210万元债权属于沈昌东的个人债务问题。该债务虽属于沈昌东的个人债务，但沈昌东以其借用广建公司名义开发的案涉7套房屋抵偿其个人债务，该抵偿方式广建公司已经通过了将7套房屋网签备案到王弦阳及沈金兰、沈金舟、罗桂华名下的方式予以了追认，故是否属于沈昌东个人债务不影响王弦阳以及沈金兰、沈金舟、罗桂华与广建公司之间的房屋买卖合同关系，本院对广建公司该辩解意见不予采纳。对于广建公司辩称《以物抵债协议》落款时间系倒签的问题。书面的《以物抵债协议》只是对沈昌东、王弦阳已经达成了以物抵债意思表示的固定与确认，其落款时间的先后并不影响双方以物抵债意思表示的真实性，故本院对广建公司该辩解意见不予采纳。对于广建公司辩称其与沈昌东之间不是联合开发关系而系内部承包管理关系的问题。沈昌东以7套房屋抵偿债务的行为已经得到了广建公司追认，广建公司与沈昌东存在何种关系不影响其与王弦阳等人之间的房屋买卖合同关系，故本院对该辩解意见不予采纳。对于沈昌东辩称其书立《以物抵债协议》时患有重度抑郁症的问题。是否患有重度抑郁症与是否属于限制民事行为能力或无民事行为能力之间并不存在必然的因果联系，且沈昌东亦没有提交其当时属于限制民事行为能力或无民事行为能力的直接证据，其主张缺乏法律依据，故本院对该辩解意见不予采纳。对于沈昌东辩称其与王弦阳不存在210万元债权债务关系问题。首先，沈昌东作为完全民事行为能力人，其应当对自己的民事行为承担责任。其次，其民间借贷关系已经经过其与王弦阳之间的结算，达成了《以物抵债协议》，对其已经通过其他途径偿还了民间借贷债务应当承担举证责任，故本院对该辩解意见不予采纳。经巴中市中级人民法院审判委员会讨论决定，该院于2019年10月23日（2019）川19民终397号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。 同时查明，2015年7月30日，被告沈昌东向原告王弦阳银行账户转账20万元。2015年9月30日，原告王弦阳的儿子王茗升与广建公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买巴州区龙泉社区××组［金水人家（金域华府工程二期）］7幢1单元15楼3号、4号两套房屋，被告沈昌东代为支付购房款50万元，广建公司出据收款收据。《以物抵债协议》违约责任约定：1.如乙方再将已抵偿给甲方的房屋对外出卖，则构成违约。除保证甲方物权取得外，还需向甲方承担总房款（240万元）的百分之二十作为违约金。2.如遇房价下跌，甲方不得以此为由退房。如甲方违约，则需向乙方承担总房款（240万元）的百分之二十作为违约金。 审理中，被告广建公司法定代表人陈政冈陈述，位于巴州区龙泉社区[金水人家（金域华府工程二期）]6栋1单元3楼1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号房屋已经全部出卖给他人，网签备案到买受人名下。经本院查询，位于巴州区龙泉社区[金水人家（金域华府工程二期）]6栋1单元3楼1号、2号、4号、5号、6号、7号房屋销售状态为“已签约”，3号房屋销售状态为“可售”。 本院认为，本案争议焦点为被告广建公司是否应与被告沈昌东共同承担债务清偿责任。在原告（反诉被告）王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华与被告（反诉原告）巴中市广建房地产开发有限责任公司、被告沈昌东合同纠纷一案中，已生效的四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民终397号民事判决已确认《以物抵债协议》合法有效，广建公司通过对案涉房屋网签备案的方式，对沈昌东处分广建公司开发的案涉7套房屋以抵偿其个人债务的行为予以了追认，广建公司应当按照《以物抵债协议》履行合同义务。现原告诉请被告广建公司、沈昌东支付本金及违约金，被告广建公司理应对债务承担偿还责任。关于购房款金额。各方相互转款发生在《以物抵债协议》之前，《以物抵债协议》明确总房款240万元，本院予以认定。关于违约金。《以物抵债协议》约定“如乙方再将已抵偿给甲方的房屋对外出卖，则构成违约。除保证甲方物权取得外，还需向甲方承担总房款（240万元）的百分之二十作为违约金。”故，应按约定支付违约金48万元（240万元×20%）。关于原告主张的利息，因《以物抵债协议》对利息未作约定，本院不予支持。基于夫妻关系，原告王弦阳与原告沈金兰共同主张权利，符合法律规定，本院予以支持。原告沈金舟、罗桂华并非合同当事人，根据合同相对性原则，其诉请本院不予支持。当事人申请财产保全系因另一方当事人的行为或者其他原因，可能使判决难以执行，不是当事人主张权利必须发生的费用，故，对原告主张由被告承担保全申请费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、被告沈昌东、巴中市广建房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内返还原告王弦阳、沈金兰购房款2400000.00元，并支付违约金480000.00元。 二、驳回原告王弦阳、沈金兰的其他诉讼请求。 三、驳回原告沈金舟、罗桂华的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35504元，原告王弦阳、沈金兰、沈金舟、罗桂华负担7005元，被告沈昌东、巴中市广建房地产开发有限责任公司负担28499元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  庞 军 人民陪审员  王凤兰 人民陪审员  赖金华 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  黄 薇