江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初3191号 原告：无锡市惠山区堰桥街道新街社区居民委员会，统一社会信用代码55320206MEA4674191，住所地无锡市堰桥街道新翔家园1-1号。 法定代表人：虞健锋，该居委会主任。 委托诉讼代理人：毛培红，惠山区惠衡法律服务所法律工作者。 被告：无锡市惠山区西漳宁宁针织内衣厂，统一社会信用代码92320206MA1R3CUE86，住所地无锡市惠山区堰桥街道西漳新街小学内。 经营者：杨维明，该厂厂长。 委托诉讼代理人：夏建兴，无锡市梁溪区锡澄法律服务所法律工作者。 被告：杨维明，男，1955年7月1日生，汉族，住惠山区。 委托诉讼代理人：夏建兴，无锡市梁溪区锡澄法律服务所法律工作者。 原告无锡市惠山区堰桥街道新街社区居民委员会（以下简称新街居委会）与被告无锡市惠山区西漳宁宁针织内衣厂（以下简称宁宁厂）、杨维明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新街居委会的委托代理人毛培红，被告杨维明及宁宁厂和杨维明的共同委托诉讼代理人夏建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新街居委会向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付原告土地及厂房租金194000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告常年承租、使用原告两处厂房及土地并签订《房屋租赁协议书》。自2003年至2019年被告累计结欠原告厂房租金194000元。经原告多次催讨，被告拒不支付，遂诉至法院。 被告宁宁厂辩称：租赁关系已于2013年结束，租金也已经全部支付完毕。原告将合同诉讼主体相混淆，杨维明个人租赁的厂房应由杨维明个人承担责任，宁宁厂不承担责任。即使宁宁厂还欠付租金，新街居委会的起诉也已经超过诉讼时效。 被告杨维明辩称：其自2004年开始以个人名义租赁了一块厂房，租赁合同三年不到就已经结束，租金也已经全部结清。新街居委会现在起诉也已经过了诉讼时效。新街居委会账目混乱，为弥补账目亏空才提起本案诉讼，属于虚假诉讼。 经审理查明： 一、租赁合同签订情况 2001年，新街居委会（甲方）与宁宁厂（乙方）签订租赁协议。租赁协议载明：乙方租用甲方新街小学楼上房屋八间。乙方租用甲方土地面积180平，租金2700元/年，房屋180平，租金17300元/年，土地房屋共计20000元，作为针织内衣厂使用。租赁期限自2001年1月1日起至2013年12月31日止。落款处甲方有新街社居委盖章及法定代表人虞健峰签字，乙方有宁宁厂盖章及厂长杨维明签字。双方庭审时认可2001年至2011年租金实际按照17000元/年收取，2012年至2013年按照20000元/年收取。 2004年，新街居委会（甲方）与杨维明（乙方）签订租赁协议。租赁协议载明：乙方向甲方租赁房屋八间，面积为480平方米，租赁期限为2004年3月1日至2006年12月30日止。租金为33600元/年，其中2004年的租金为28000元。 2014年，新街居委会（甲方）与杨维明（乙方）签订租赁协议。租赁协议载明：乙方租用甲方房屋10间，面积为323平方米，租赁期限为2014年4月1日至2014年12月31日止，租金为22500元。2015年至2019年，就该323平方米厂房，新街居委会与杨维明每年签订一份租房协议书，租金为32000元/年。双方确认该323平方米厂房即在原租赁的180平方米厂房的基础上扩大了租赁面积。 新街居委会主张其与宁宁厂就480平的厂房自2007年至2009年存在事实租赁关系，之所以没有签订书面租赁合同系因为双方有长期租赁关系而产生信任，因此系口头约定。为此，新街居委会提供了无锡市西漳新街学校印刷厂（以下简称印刷厂）出具的证明一份，证明内容为：该厂于2010年3月租赁新街小学内一楼480平方米厂房，租赁使用至今；在其承租前一直系宁宁厂在租赁使用；宁宁厂于2010年3月搬离后，其进入生产经营。证明落款处加盖有印刷厂的公章及经手人钱志平签字。新街居委会另提交了其与印刷厂签订的房屋租赁协议书，租赁期限自2010年4月1日开始。经质证，被告表示印刷厂租赁了新街居委会的厂房，钱志平在管理印刷厂，所以印刷厂与钱志平都与新街居委会均有利害关系，该证明不应被采纳；且该份证据也不能证明被告方在2007至2009年使用了该480平的厂房。被告陈述2006年其搬离后，新街居委会已经将该480平厂房给他人用作超市仓库使用。杨维明另陈述，宁宁厂生产经营内衣，系劳动密集型产业，仅需要使用新街小学南二楼180平方米的厂房。2004至2006年其以个人名义租赁的480平方米系给儿子生产经营胚布使用，与宁宁厂生产内衣是两个不同的经营范围。 二、租金支付情况 为证明被告租金欠付情况，新街居委会向本院提交了其自制的租金明细表及2001年至2018年会计账册以供核对。经质证，宁宁厂及杨维明对现有的支付凭证均予以认可，但表示所有租金都支付完毕了。 本院核对后制作以下表格（不含新街居委会主张的2007年至2009年因实际租赁关系产生的租金）。 年份 合同载明租赁面积及约定租金 有支付依据的金额 当年欠付金额 当年多交金额 2003年 180平，17000元 17000元 2004年 180平，17000元 480平，28000元 28000元（收据注明为2004年房租费） 17000元 2005年 180平，17000元 480平，33600元 17000元（收据注明为04年管理费） 33600元 2006年 180平，17000元 480平，33600元 50600元 2007年 180平，17000元 17000元 2008年 180平，17000元 20000元 3000元 2009年 180平，17000元 20000元 3000元 2010年 180平，17000元 30000元（收据注明2009年租金） 13000元 2011年 180平，17000元 20000元 3000元 2012年 180平，20000元 20000元 2013年 180平，20000元 20000元（收据注明2012年房租金） 2014年 323平，22500元 42500元（其中20000元注明2013年前；剩余22500元租金缴纳时间均晚于前述20000元） 20000元 2015年 323平，32000元 20000元 12000元 2016年 323平，32000元 44000元（其中12000元注明2015年欠付的租金；剩余金额注明2016年租金） 12000元 2017年 323平，32000元 32000元（收据注明2017年房租） 2018年 323平，32000元 32000元（收据注明2018年房租）                 新街居委会主张，宁宁厂未支付2003年的17000元租金，会计账册中未有付款凭证。宁宁厂及杨维明辩称，2003年的17000元系支付给新街小学的，为此宁宁厂提交其2019年至新街居委会对账时，新街居委会会计提供的租金明细表一份。该份表格载明2001年至2003年每年租金17000元均已缴纳，并备注该三年系与学校签订协议。经质证，新街居委会表示该份清单系其制作交给被告的，但是当时可能记载错误。经查账，新街居委会认可2001年及2002年每年17000元的租金已缴清，但会计账册中并没有缴费凭证。 杨维明陈述就480平方米厂房欠付的租金，在租赁关系结束时，其与村委约定用其投资的电力设施和厂房内固定设施抵扣租金，但并未提交相应证据。对此，新街居委会不予认可。 关于多缴纳的费用，杨维明陈述2014年多交20000元是把前面的租金账目做一个了断。2014年开始是逐年签订合同逐年缴清租金的。2015年欠交的12000元也在2016年年中补缴了，相应的记账凭证均能印证。 三、房屋权属情况 为证明对案涉厂房有出租的权利，新街居委会提交了房屋权属证书2本，一本为锡房权证西漳字第1××9号，另一本为锡房权证西漳字第1××0号。房屋所有权人均载明为锡山市西漳镇新街村民委员会。经质证，被告对权属证书真实性无异议，其租赁的180平方米及323平方米厂房在产证中有所体现。但是由杨维明个人承租的480平方米的厂房并非包括在权属证书载明的范围内。 关于480平厂房的权属，新街居委会提交了无锡市惠山区堰桥街道办事处出具的证明一份，证明载明：位于无锡市惠山区眼桥街道新街社区原新街小学内的480平方厂房系无锡市××街道××街社区居民委员会于2001年自建厂房，该厂房无办理两证。落款处盖有无锡市惠山区堰桥街道办事处的公章。 以上事实有租赁合同、记账凭证、租金欠付清单、证明、权属证书及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，新街居委会与宁宁厂及杨维明签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效。 一、关于480平厂房租赁情况及欠付租金的认定 1、2007年至2009年间就480平方米厂房是否存在事实租赁关系。经审理查明，2001年至2019年间新街居委会与宁宁厂或者杨维明个人就租赁不同面积的厂房均签订了书面租赁协议共计8份。现新街居委会主张其与宁宁厂之间自2007年至2009年未签订书面合同，与双方多年的交易习惯不符。庭审中，新街居委会提交印刷厂出具的证明一份，但证人未出庭作证，且该印刷厂现租赁新街居委会的厂房，双方存在利害关系。因此，新街居委会仅出具一份书面证明，不足以使本院采信其与宁宁厂或杨维明之间存在上述事实租赁关系。综上，480平方米厂房的租赁关系已经于2006年终止。 2、2004年至2006年间480平方米厂房的租赁主体是否为宁宁厂。当时宁宁厂已经租赁新街小学二楼180平方米厂房，而该480平方米的厂房与宁宁厂租赁的厂房并不在同一处。杨维明也详细陈述了该480平方米厂房的用途，经营范围与宁宁厂完全不同。现没有其他证据证明当时宁宁厂需因扩大经营而需要另外增加480平方米的厂房。因此，本院认定该480平方米的厂房系杨维明个人租赁，与宁宁厂无关。杨维明主张以其铺设的电力设备等抵扣租金的情况无事实和法律依据，本院不予采信。新街居委会已超过三年期间未向杨维明主张上述债权，已超过法定诉讼时效期间，杨维明就新街居委会主张租金已过诉讼时效的抗辩，本院予以支持。 二、关于180平及323平厂房租赁情况及欠付租金的认定 虽然2014年开始就323平方米厂房系杨维明以个人名义签订的租赁合同，但是新街居委会与宁宁厂于庭审时确认租赁的323平厂房系在原180平厂房的基础上扩大了租赁面积，宁宁厂亦认可系2001年租赁的延续。且宁宁厂至今在业，杨维明作为经营者有权代宁宁厂签订租赁合同。故，本院认定323平方米租赁的主体为宁宁厂。 关于欠付租金，宁宁厂陈述2003年的租金17000元已经支付给新街小学且新街居委会知晓并认可，有新街居委会出具给其的租金明细清单为凭。且经审查，2001年及2002年的17000元租金新街居委会认可已经付清，但在会计账册中亦没有缴纳凭证，该情形能与宁宁厂提交的租金明细单载明的情况相印证。据此，本院对宁宁厂就2003年的租金已经付清的抗辩予以采纳。关于2004年欠付的17000元租金，新街居委会提交的账册显示2005年支付17000元系支付的2004年租金，则2004年租金已结清。 2005年至2007年租金无支付依据，宁宁厂共结欠51000元。2008年至2014年间，宁宁厂及杨维明共计多支付42000元。其中，2014年多缴纳的20000元，会计凭证备注为“2013年前”。宁宁厂陈述2014年起其与新街居委会重新签订了租赁合同，因此在2014年多缴纳20000元，就当做把之前的账目全部结清了。另外，根据新街居委会提供的2016年至2018年租金缴费明细，均载明了缴纳的是当年的租金，且均足额缴纳，不存在先清偿欠付租金、后支付当年租金的滚动支付情况。结合多支付的金额以及重新签订合同以及租金缴费明细载明的情况，宁宁厂陈述2014年已经将之前欠付租金全部结清的情况本院予以采信。且，即使2014年前还有欠付租金的情况，新街居委会也已超过三年期间未向宁宁厂主张相应债权，已经超过了法定诉讼时效期间，故依法丧失胜诉权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条之规定判决如下： 驳回无锡市惠山区堰桥街道新街社区居民委员会的诉讼请求。 案件受理费4180元，由无锡市惠山区堰桥街道新街社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  边 嵘 人民陪审员  胡志新 人民陪审员  吕嘉烨 二〇二〇年十二月十九日 书 记 员  朱佳莉