广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初2198号 原告：桂林市青秀花园小区业主委员会，住所地：桂林市秀峰区飞凤路2号。 负责人：邓羽，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：黄少宏，广西起航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷昊妍，广西起航律师事务所实习律师。 被告：广西飞乐城物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区普陀路55号香山画苑15栋一层，统一社会信用代码：91450300MA5N9GJHX8。 法定代表人：汪菲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹文刚，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘宇辉。 原告桂林市青秀花园小区业主委员会与被告广西飞乐城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序于2020年12月1日、12月30日公开开庭进行审理。原告桂林市青秀花园小区业主委员会的委托诉讼代理人黄少宏、雷昊妍，被告广西飞乐城物业服务有限公司的委托诉讼代理人邹文刚、刘宇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的物业服务合同；2.被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施；3.被告将改建的原业主会议室恢复原样。事实和理由：原青秀花园小区业主委员会在即将届满的2020年3月31日前，在小区业主过半数不同意的情况下，于2020年3月24日与被告签订物业服务委托合同，时间自2020年4月1日至2025年12月31日止。该物业服务合同签订时未召开业主大会决定，侵害业主利益，违反法律规定，现小区业主已有过半数均同意解除与被告签订的物业服务委托合同。 被告辩称，一、双方签订的《物业服务合同》合法有效。双方在签订《物业服务合同》之时已经按《物业管理条例》以及相关规定，在居委会和住建局的指导下，并通过电话录音的方式征求了符合法律规定的业主同意而签订，合同合法有效。且从原告起诉的诉讼请求也能看出原告提出的是变更之诉，即原告对现存的法律关系并无争议，双方合同合法有效。二、原告要求解除《物业服务合同》没有事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，业主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。依据上述法律、司法解释的规定，作出解聘物业服务企业的决定，应当由业主大会依照法律规定程序进行，即需专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意和占总人数过半数的业主同意两个条件同时具备、缺一不可。本案中，原告提交的所有证据材料中并没有能证明其履行了《物业管理条例》规定的相应法律程序，也不符合青秀花园业主大会议事规则，原告未履行召开业主大会，并未形成有效决议。综上，原告提供的证据不足以证明其诉讼已获得案涉小区业主大会的授权或业主共同决定。基于上述事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的签收条有异议。本院认为，该证据与本案无关联性，不予采纳。被告对原告提供的《解聘、选聘物业公司的意见表》有异议。本院认为，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，故对业主签名与被告提供的业主姓名、面积登记表载明一致的予以确认，不一致的但与房地产权登记信息载明的业主姓名一致的亦予以确认。被告对原告提供的房屋面积清单、2016年青秀花园物业服务费收支情况表有异议。本院认为，上述清单未载明各房屋的业主姓名，收支情况表未载明各房屋的建筑面积，不予采纳。原告对被告提供的青秀花园小区业主姓名、房号、面积登记表有异议。本院认为，该登记表与房地产权登记信息载明内容不一致的，本院不予采纳。 综合以上证据和庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2020年3月24日，原告与被告签订《物业服务委托合同》，委托服务期限自2020年4月1日起至2025年12月31日止，对保洁工作、保安工作及维修养护等均作了约定。签订上述合同后，原、被告就物业管理用房、设施、资料进行了移交。在履行上述合同期间，被告对桂林市青秀花园小区房增加了隔栏。2020年11月1日至2020年11月6日，原告就解聘被告，解除原《物业服务委托合同》，制定招标方案，实行公开招标重新选聘物业服务公司，书面征求意见业主意见，同意解聘被告的业主人数为75人，上述业主专有部分面积合计16，652.15平方米。 另查明，桂林市青秀花园小区共有137个专有部分，有6个买受人拥有二个专有部分，1个买受人拥有三个专有部分，1个买受人拥有四个专有部分，业主人数为126人。桂林市青秀花园小区建筑物总面积27，981.12平方米。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，桂林市青秀花园小区业主人数为126人，建筑物总面积27，981.12平方米，同意解聘被告的业主人数为75人，专有部分面积合计16，652.15平方米，符合经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘物业服务企业的情形，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”现原告要求解除与被告签订的《物业服务委托合同》符合法律规定，本院依法予以支持。 对于原告要求被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”原告基于解除与被告签订的《物业服务委托合同》，要求被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，于法有据，本院予以支持。 对于原告要求被告将改建的原业主会议室恢复原样的诉讼请求，《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”由于被告对桂林市青秀花园小区14栋1-2号房增加了隔栏未经业主大会同意，故被告应当予以拆除并恢复原状。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、参照《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告桂林市青秀花园小区业主委员会与被告广西飞乐城物业服务有限公司于2020年3月24日签订的《物业服务委托合同》； 二、被告广西飞乐城物业服务有限公司退出桂林市青秀花园小区； 三、被告广西飞乐城物业服务有限公司向原告桂林市青秀花园小区业主委员会移交桂林市青秀花园小区的物业管理用房和相关设施； 四、被告广西飞乐城物业服务有限公司拆除桂林市青秀花园小区房增加的隔栏，并将桂林市青秀花园小区房恢复原状。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费50元，因本案适用简易程序审理减半收取25元（原告已预交），由被告广西飞乐城物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  刘恒志 二〇二〇年十二月三十日 书记员  林弋杰