贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初15109号原告：王飞橇，男，汉族，1971年11月4日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。原告：张丽萍，女，汉族，1971年4月30日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。上述二原告委托诉讼代理人：熊肸，特别授权代理，系贵州四立律师事务所律师。上述二原告委托诉讼代理人：刘云霞，一般授权代理，系贵州四立律师事务所律师。被告：张倬源，男，汉族，1986年7月2日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。被告：廖荣熙，男，汉族，1986年12月10日出生，广东省罗定市人，住贵州省毕节市七星关区。原告王飞橇、张丽萍与被告张倬源、廖荣熙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王飞橇、张丽萍及其委托诉讼代理人熊肸、刘云霞，被告张倬源、廖荣熙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王飞橇、张丽萍向本院提出诉讼请求：一、判决被告张倬源、廖荣熙立即连带支付原告王飞橇、张丽萍租金58400.00元及逾期利息，逾期利息暂计1000.00元（具体金额以58400.00元为基数，自2020年3月29日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年10月26日签订《房屋租赁合同》，原告作为出租人，被告作为承租人，双方约定原告将位于毕节市七星关区后门旁的自建房屋租赁给被告作为商业使用，被告将承租房屋用于经营七星关区绿色天食餐馆。《房屋租赁合同》载明：“1.租金按年支付，每年租金为人民币壹拾贰万伍仟捌佰元整（小写￥125800.00元），签订合同时乙方已交付一年租金为人民币壹拾贰万伍仟捌佰元整给甲方，下次租金支付时间为2016年11月26日之前，乙方如不能按时缴纳房租，甲方有权解除合同。2.合同期的前二年（含第二年），房屋租金按照合同约定的金额缴纳；第三年开始，每年房租按上年的8%递增”。2019年底，双方协商缴纳2020年度的租金，被告合伙人张著娴于2019年12月28日向原告缴纳租金100000.00元，鉴于被告方资金周转不开，经被告方请求，原告方允诺暂缓支付剩余部分租金，并由被告经营餐馆的合伙人张著娴出具“欠条”，承诺于2020年3月28日前结清房租尾款。欠条出具后，被告至今未予支付原告前述欠款。经原告多次催收未果，故而产生诉争。原告认为，原被告双方签订的《房屋托管租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原被告双方基于房屋租赁合同关系而产生欠款，被告出具的“欠条”中对欠款金额、支付时间、债权债务主体等均予明确，被告应当按时偿还欠款。据此，被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权要求被告支付租金及逾期付款的利息损失。综上，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状诉至贵院，恳请贵院查清案件事实，判如诉请为谢。被告张倬源书面辩称，一、本答辩状依据中华人民共和国民法典，由被告张倬源和被告合伙人（周京山）共同答辩（详见民法典第十四章第七百一十二条和七百一十三条）。因被告廖荣熙已经退出绿色天食合伙，有相关绿色天食诉讼由张倬源全权负责，与廖荣熙无关。二、原告违约在先。多年多人多次电话、微信、短信告知、协商，修复房屋漏水的事情，原告（王飞橇、张丽萍），视而不见，未履行出租人的维修义务，每到交租赁费时就欺骗被告（张倬源），费用交了就处理房顶漏水的事情（每年都有交），最后维修的事情都不了了之，有电话录音和聊天记录为证（以移动U盘形式提供）；三、租赁合同期内应诉，7年合同只用了5年，且是被迫停业应诉。（民法典）租赁合同第六条第一小项明确指出：甲方应保障出租的房屋及设施完好并能正常使用。请问第一个问题：原告方在合约期内什么时间能够解决楼顶漏水的问题?绿色天食还要营业；第二个问题：根据民法典：因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，请问原告王飞橇打算减多少租金或者延长多长时间租赁期?四、因房顶漏水修缮店内包房及损坏电器的费用两笔：分别为2018年9月份的13,540元和2019年8月份的19,560元（有原告王飞橇承认承担相关修缮费用的语音、微信聊天记录，视频等）；五、房屋租赁合同签订时有押金5,000元（合同上有体现）；六、由于原告张丽萍到被告张倬源餐饮店恐吓服务人员和强行多次关店内总闸的恶劣行为，导致绿色天食餐馆员工大规模离职无法经营；因强行关店内总闸多次导致冰箱内食物损坏损失（详见本店厨房组记载明细及提供市场价目表，共计：18,974元）；七、原告王飞橇收电费不合理，0.73元/度；每月收空度费100元也不合理；绿色天食餐馆停业50来天在关掉电源总闸的情况下，还有400多度电源产生，以上三项需要重新计算电源费用，请法官明断，将多出不合理的部分费用退回被告张倬源；八、请问法官是否可以当庭反诉?被告张倬源要求赔偿两个损失（经营损失和会员卡退费损失）。被告廖荣熙的答辩意见与被告张倬源一致。为支持其诉讼请求，原告王飞橇、张丽萍向本院提交了八组证据。第一组证据：身份证复印件，用以证明其身份信息。第二组证据：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，用以证明原告出租的房屋依法取得相关证件，原告对该房屋享有合法权属，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。第三组证据：房屋租赁合同，用以证明原、被告之间签订《房屋租赁合同》就双方权利义务进行约定，被告不按时支付租金的行为已经违约，应承担相应的违约责任。第四组证据：收款单、欠款单，用以证明被告尚欠原告租金58,400.00元，且原告两次给被告延缓交租期限，被告仍不能按约定的时间支付房租，应向原告承担逾期支付租金的违约损失。第五组证据：电费单，用以证明被告未按合同约定履行缴纳电费的义务，也构成违约。第六组证据：《告知书》、短信聊天记录、告知书张贴图片，用以证明因被告逾期未支付租金以及欠缴电费，原告不断催促被告支付租金和交清电费，被告仍然以各种借口拒绝支付的事实。第七组证据：原告已经在合同约定的维修义务之外，代被告履行对房屋的维护，最大限度地解决问题，被告的抗辩理由无事实以及法律依据。第八组证据：聊天录音，用以证明被告的餐馆经营合伙人与被告委托的人员与原告就房屋存在的问题就租金支付问题协商处理，原告出于善意给被告延缓交租时间，并以最大诚意就房屋维修问题等达成一致处理意见，内容足以体现的被告不积极履行自己的义务，并无理拒绝支付租金。为支持其答辩主张，被告张倬源向本院提交了六组证据。第一组证据：租赁合同，用以证明合同明确约定甲方应保证所出租的房屋的完整及正常使用。第二组证据：收据，用以证明我按时交付房租，没有欠房租。第三组证据：图片，用以证明我从2018年开始多次向原告说明房屋漏水并请原告解决漏水的问题。第四组证据：短信记录及清单，用以证明张丽萍在我没有欠费的情况下多次开关我的电闸，导致我有损失。第五组证据：2018年修复的图片、转账凭证及录音，用以证明原告叫我先修复最后在结算，我也说过房东如果把漏水的问题解决好，我是要交房租的。第六组证据：2019年材料结算单及收据，用以证明我2019年修复过房屋。被告廖荣熙未向本院提交证据。根据原告提交的证据，结合双方的陈述及答辩，本院认定事实如下：2015年10月26日，二原告作为出租方（甲方）与二被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将位于毕节市后门旁的房屋租赁给乙方经营“绿色天食”餐饮。租赁期限为7年，从2015年12月26日起至2022年12月26日止。租金按年计算，每年租金为人民币125800.00元，签订合同时乙方已交付一年的租金给甲方，下次租金支付时间为2016年11月26日之前，乙方如不能按时交纳房屋，甲方有权解除合同。合同期的前二年（含第二年），房屋租金按照合同约定的金额交纳，第三年开始，每年房租按上年的8%递增。合同签订后乙方须交纳5000.00元的装修管理保证金，装修结束，正式营业后该笔款项移作用于保障房屋、水电、卫生费等的保证金，合同结束时退还该款项。合同还约定了双方权利和义务吉违约责任。违约金和违约责任为：出租方不得在合同期内提起解除合同或转租给他人，否则视为违约，出租方需负责赔偿违约金500000.00元给甲方。合同签订后，二原告如约将房屋交付给二被告使用。2019年12月28日，被告张倬源委托其朋友张著娴交纳了2019年12月27日至2020年12月26日的房租租金人民币100000.00元，张著娴出具一份《欠款单》给原告王飞橇，明确尚欠租金人民币58400.00元，并约定尚欠租金于2020年3月28日之前结清。2020年7月21日、2020年8月13日，原告张丽萍向被告张倬源的餐馆张贴《告知书》，告知七星关区绿色天食餐馆负责人交租。另查明，原告王飞橇与原告张丽萍系夫妻关系。合同签订时，被告张倬源、廖荣熙系合伙关系。被告张倬源于2019年10月9日将涉案房屋转租给案外人曾俊，并签订《餐馆转租协议书》。二原告知晓该转租情况，并在原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中进行了补充说明。但被告张倬源未实际转租，该房屋现还由被告张倬源使用。本院认为，《中华人民共和国合同》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定期限支付租金。”，本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告按约将房屋交付给被告使用，被告在使用租赁房屋期间，尚欠原告2019年12月27日至2020年12月26日期间的租金共计人民币58,400.00元，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任。现被告张倬源尚欠二原告租金人民币58,400.00元，故对原告提出判决被告张倬源向其支付尚欠租金人民币58,400.00元的诉请，本院予以支持。关于二原告诉请判令二被告向其支付逾期利息的诉请。经查，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中未对逾期支付租金违约金进行明确约定。故对二原告的此项诉请，本院不予支持。关于被告张倬源反诉因涉案房屋漏水影响其经营造成的损失由二原告承担赔偿责任的问题。因被告张倬源系当庭提出反诉，已超过提出反诉的时效，故本院在本案中不予处理，被告张倬源可另案起诉。关于被告张倬源提出被告廖荣熙已经退出绿色天食合伙，涉案款项与被告廖荣熙无关的辩解。经查，被告张倬源、被告廖荣熙均未提供被告廖荣熙已退出绿色天食合伙的证据予以佐证,故对该辩解,本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张倬源、廖荣熙于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠原告王飞橇、张丽萍房屋租赁费共计人民币58,400.00元；二、驳回原告王飞橇、张丽萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币643.00元，由被告张倬源、廖荣熙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴浩然二〇二〇年十二月二日书记员  林 琳