四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0322民初1117号 原告：刘远飞，男，1979年3月21日出生，汉族，住四川省荣县。 被告：四川省国校衡器制造有限责任公司，住所地四川省富顺县××镇××路××号。 法定代表人：李恒志。 原告刘远飞与被告四川省国校衡器制造有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月28日起公开开庭进行了审理。原告刘远飞到庭参加诉讼，被告四川省国校衡器制造有限责任公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘远飞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告返还原告支付的保证金10000元和已付的租金36000元（2019年8月1日至2020年7月31日），合计46000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月3日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，由原告租赁被告位于富顺县××镇××路××号的部分厂房，租赁期自2015年5月1日至2025年4月30日止，共10年。房屋租金每月2000月,自第四年起每月递增租金的10%。同日，原告向被告支付了10000元的保证金。2019年7月31日，原告向被告支付了2019年8月1日至2020年7月31日的租金36000元。租赁所涉资产已于2013年12月30日办理了抵押登记，抵押权人称从未同意被告出租该厂房。2019年9月6日，王海波、杨颖通过司法拍卖竞得租赁合同所涉厂房及土地。根据法律规定，原、被告签订的《房屋租赁协议》不能对抗买受人王海波、杨颖，因此该协议无法继续履行。现根据法律规定，依法起诉，请求支持原告的诉求。 被告四川省国校衡器制造有限责任公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，被告四川省国校衡器制造有限责任公司将其名下位于富顺县××镇××路××号土地使用权（7698.10㎡）及厂房（建筑面积4344.72㎡）抵押给自贡市商业银行股份有限公司，并办理了抵押权登记。2015年2月3日，被告未经抵押权人自贡市商业银行股份有限公司同意将其部分厂房租赁给原告刘远飞，并签订了《房屋租赁协议》，约定“……一、经营地址富顺县××路××号厂房内双方约定地点。二、房屋租赁期及房屋租金：租赁期自2015年5月1日至2025年4月30日止，共10年。房屋租金每月2000元，先缴后用，在签订本协议时缴纳壹年房租，自第四年起每月递增租金的10%。……”。同日，原告向被告支付了10000元房屋水电保证金，被告为此出具《收条》一张。2019年7月31日，原告向被告支付租金36000元，被告向原告出具《收条》一张，载明“今收到刘远飞交来2019.8月1日—2020年7月31日房租费叁万陆仟元正（36000.00）元。四川省国校衡器制造有限公司财务部2019.7.31”。2019年9月6日，自贡市大安区人民法院对被告抵押的资产进行拍卖，王海波、杨颖竞得该资产，之后办理了过户登记。2019年9月6日，王海波、杨颖将其竞得的被告厂房租赁给原告，并与原告签订《厂房租赁合同》，租赁期间自2019年9月6日至2024年9月5日。截止2020年9月2日，原告已向王海波支付租金67500元，押金4500元。 上述事实有原告提供的原告身份证复印件、被告企业工商登记信息、《收条》2张、《房屋租赁协议》《关于四川省国校衡器制造有限责任公司资产处置有关问题的说明》《厂房租赁合同》、银行转账记录予以证明，本院予以确认。 被告四川省国校衡器制造有限责任公司未到庭质证，自行承担不予质证的法律后果。 本院认为，原、被告之间的租赁合同因案涉房屋已被拍卖并办理了产权过户登记，原告已不具有房屋所有权，已无权处理案涉房屋，原、被告双方签订《房屋租赁合同》的目的已无法实现，被告解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，属于法定解除。因此，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁协议》符合法律规定，应予支持。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”之规定，买受人王海波、杨颖竞得案涉房屋并办理过户登记后，原、被告签订的《房屋租赁合同》对所有权人王海波、杨颖不具有约束力。王海波、杨颖有权将该房屋出租给被告，原告与王海波、杨颖就原租赁厂房于2019年9月6日签订了新的《厂房租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”之规定，原告向被告支付租金的截止日期为2019年9月5日。原告与被告签订的《房屋租赁合同》自2019年9月6日起失效。因此，原告有权要求被告退还已收取的自2019年9月6日至2020年7月31日的租金32500元[36000元‒36000元÷12月×（1月+）]及房屋水电保证金10000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下： 一、原告刘远飞与被告四川省国校衡器制造有限责任公司签订的《房屋租赁协议》解除； 二、限被告四川省国校衡器制造有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘远飞退还保证金10000元（大写：壹万元整）和租金32500元（大写：叁万贰仟伍佰元整）； 三、驳回原告刘远飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费950元、公告费900元，合计1850元，由被告四川省国校衡器制造有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判长 林 伟 审判员 张 婧 审判员 曾 毅 二〇二〇年十二月十一日 书记员 雷峻寒 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3、最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。