广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初1301号 原告：李某首，男，壮族，1973年出生，住广西上思县。 委托诉讼代理人：王锁，广西昊弘律师事务所律师。 被告：上思永福置业有限公司，住所地上思县思阳镇龙江半岛东街R9-3-103，统一社会信用代码914506215859885003。 法定代表人：韦伟和，该公司的总经理。 委托诉讼代理人：梁乃之，广西众润律师事务所律师。 原告李某首诉被告上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告李某首及其委托诉讼代理人王锁、被告的委托诉讼代理人梁乃之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某首向本院提出诉讼请求，一、被告为原告办理不动产权证；二、被告因逾期未办理不动产权证违约并赔偿原告经济损失共计118277.4元；三、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年9月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。约定：原告一次性全额支付购房款381540元，被告于2015年12月31日前完成房屋交付。房屋交付后720日内，完成不动产权登记。被告最迟应当于2017年12月31日前完成不动产权登记并将属于原告的不动产权证交付原告。但至原告起诉之日，被告仍未履行不动产权登记义务，已经构成违约。原告认为，根据我国法律法规和最高法的司法解释的规定以及合同的约定，被告负有为原告办理不动产权证书的义务。被告未履行办证义务应当参照同期银行逾期贷款利率赔偿原告的经济损失。原告经济损失的计算方式为：381540元（付款总额）×1%/月（逾期贷款利率）×31个月=118277.4元。为维护原告自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告永福公司辩称，第一，被告未能按照约定办理房产证一事，实属有因，而非不配合有意延迟。被告自2016年8月1日以来曾多次向上思县不动产登记中心提交材料申请办理房地一体的《不动产权证书》，但不动产中心以各种理由不予受理。被告一直在积极协商解决，可效果不尽人意，但整体工作也都在推进中，也取得了很大进展，相信很快完成此项工作。因此，办证延期不是被告的过错，是客观原因导致；第二，本案中，原、被告签订合同后，被告按照合同约定向原告交付商品房，履行了合同的最主要义务，原告对涉案商品房已实际占有和使用，原告的购房目的已经实现，逾期办理产权登记备案，对原告并不带来直接的经济损失，原告也没有证据证明因此给原告造成的实际损失。综上，被告认为本案延期办证没有给原告造成实际损失，原告要求赔偿经济损失118277.4元没有事实和法律依据，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。 原告对其陈述在举证期限内提供以下证据：1、《身份证》复印件，证明原告的主体资格；2、《商品房买卖合同》复印件，证明被告逾期未办理不动产权登记；3、《收据》复印件，证明原告已经依约支付了首付款；4、《永福大厦物业服务中心收款单》复印件，证明原告按时支付物业管理服务费；5、《不动产登记资料查询结果证明》复印件，证明被告逾期未办理不动产登记；6、《税收发票》复印件，证明原告已经缴纳了购置税并支付了办理不动产权证的费用。 被告对其陈述在举证期限内提供以下证据：《关于上思县思阳镇团结路永福大厦不能办理房地一体的说明》，证明被告自2016年8月1日至今一直在申请办理案涉房屋房地一体《不动产权证书》，系因上思县不动产登记中心不予受理导致不动产权证书至今未能办妥的事实。 经公开开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议，但认为原告提供的证据并不能证明原告的实际损失。原告对被告提供的证据的三性均有异议。 对原、被告提供的证据，本院认证如下：被告对原告提供的证据无异议，本院予以采信；对于被告提供的证据，系上思县不动产登记中心出具的《说明》，与本案待证事实有关，本院予以采信。 综合本案证据，本院确认以下法律事实：2015年9月26日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＦ2-1905）,约定原告向被告购买上思县。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起720日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。3.如由于出卖人的原因，出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年，导致买受人无法办理房屋产权登记的，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。若由于买受人或不可归责于出卖人的原因，导致买受人不在本所述期限内未能取得商品房的权属证书的，则出卖人对此不承担任何责任。合同签订当日，原告一次性付清涉案商品房购房款381540元。2016年10月，被告将案涉商品房交付给原告使用。至一审辩论终结前，被告尚未为原告办理案涉商品房的《房屋所有权证》。 另查明，被告永福公司从2016年8月1日至一审辩论终结前曾多次向上思县不动产登记中心申请办理房地一体的《不动产权证书》，但因未能提交建设工程竣工规划核实合格单，故上思县不动产登记中心不予受理。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应按照合同的约定行使权利，履行义务。合同约定出卖人在商品房交付使用后的720日内未向产权登记机关备案即视为违约，被告对此未能提供证据证明其已履行将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，故应认定被告已构成违约，其应向原告承担逾期办证的违约责任。 关于逾期办证损失的计算标准问题。原告认为经济损失的计算标准应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，加上50%的罚息，即为年利率12%,月利率为1%。被告认为如果认定被告违约应支付违约金，不应适用原告所依据的司法解释规定，合同约定的违约金过高，应调整。本院认为，案涉合同已对被告逾期办证的违约金进行约定，且原告无证据证明因被告逾期协助办证而有损失的存在即损失的数额，故不适用上述司法解释第十八条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供依据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因被告未能举证证明商品房买卖合同约定的逾期办证违约金高于给原告造成的损失，故本院认为不应予以调整。被告应依约按已付房款的2%承担违约责任。原告一次性全额支付了购房款381540元，被告应向原告支付逾期办证违约金7630.8元（381540元×2%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上思永福置业有限公司于本案判决生效之日起九十日内为原告李某首办理上思县的《房屋所有权证》； 二、被告上思永福置业有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告李某首支付逾期办证违约金7630.8元； 三、驳回原告李某首的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1333元（原告已预交），由原告李某首负担1247元，被告上思县永福置业有限公司负担86元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2666元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 宁海珊 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 常瑞奖 书 记 员 陈晓晓