黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1181民初206号原告：北安市供销合作社联合社，住所：北安市交通路206号，统一社会信用代码：12231181725344361Y。法人代表姓名：陈士民，职务：主任。委托诉讼代理人：刘金果，男，该社副主任。委托诉讼代理人：于长林，女，黑龙江鼎圆晟律师事务所律师。被告：北安市华钰装璜有限公司，住所：黑龙江省黑河市北安市六道街53号，统一社会信用代码：912311817396999995。法定代表人：于洋，职务：总经理。委托诉讼代理人：于丽丽，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：刘小伟，男，该公司员工。原告北安市供销合作社联合社(以下简称合作社)与被告北安市华钰装璜有限公司（以下简称华钰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘金果、于长林，被告委托诉讼代理人于丽丽、刘小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合作社向本院提出诉讼请求：1.要求被告华钰公司赔偿房屋损失3718200.00元；2.要求被告华钰公司承担本案的诉讼费用、保全申请费、鉴定费用。事实和理由：原、被告于2007年7月26日签订《产权置换协议》，协议约定由被告拆迁原告所有的二、三层办公室、有房照的库房面积中的1080平方米房屋及93平方米一楼后接房，被告给原告回迁位于北安市自来水公司、港湾洗浴巷道西侧新建的三层厢房楼的第二层、第三层合计面积1080平方米，一层面积108平方米，双方互不找差价。调换楼房临时安置过渡期限不得超过18个月。2012年新建楼房完工后，被告将上述房屋回迁给他人，致使原告无法回迁，经原告多次要求被告交付协议约定位置的回迁房屋，被告一直未履行。经司法鉴定，被告应给原告回迁的房屋价值为3718200.00元，故原告提起诉讼，请求法院保护原告的合法权益。华钰公司辩称，一、原告的主张缺乏事实和法律依据。1.原告提交的《产权置换协议》不真实，系伪造，即使真实，也为无效合同，该协议体现的拆迁人黑龙江**星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）作为专业的房地产开发单位，但其未在协议上加盖公章，反而让不具备资质的被告盖章签字，其行为有悖常理，被告不具备相应资质，无权拆迁案涉房屋，更没有能力提供回迁房屋，原告明知此情况，仍诉讼主张被告签订回迁合同，其行为明显不妥当。即使回迁协议真实，也不是被告的真实意思表示；2.华星公司为实际拆迁人，其应为回迁协议约定的义务主体，应为本案的当事人；3.原告未履行合同义务。原告没有举示证据证明其向华星公司交付了案涉被拆迁房屋；4.协议中约定甲方给原告270平方米，每平方米300.00元的补偿款，被告至今才知道此事，故被告有要求原告返还不当得利的权利；5.《产权置换协议》约定给原告回迁房屋的位置只是意向性约定，双方并未对回迁房屋的位置进行最终确认；6.不能给原告按《产权置换协议》约定房屋进行回迁系政府审批事项变更，被告与华星公司均无过错，故不应承担违约责任。二、本案遗漏诉讼主体，应追加华星公司为本案共同被告。根据法律规定，华星公司为本案的必要共同诉讼参与人，法院应依职权追加。三、原告未能完全履行合同义务。原告未举证证明其已交付被拆迁房屋，置换协议约定被拆迁房屋范围内仍有30余平方米房屋因占有人主张该房屋并非原告所有，致使该房屋至今未拆迁，故被告具有先履行抗辩权。四、本案已过诉讼时效。法律规定普通的诉讼时效为3年，本案系合同之债，应适应普通诉讼时效的规定。供销社为支持其诉讼请求及主张向本院提交了如下证据：一、原、被告于2007年7月26日签订的《产权置换协议》、《房屋产权调换协议书》各1份。旨证明，原告将自有的有房照房屋面积1430.44平方米、无房照面积270平方米的房屋置换被告开发的位于北安市自来水公司、港湾洗浴巷道西侧新建的三层厢房楼的第二层、第三层合计面积1080平方米，一层面积108平方米房屋，原告已按照协议约定将被拆迁房屋交付被告，但被告没有按照协议约定的时间、位置向原告交付回迁房屋，其行为已构成违约。华钰公司质证意见：对该组证据真实性无异议，该证据可以证明新建房屋的实际开发单位为华星公司，且根据法律规定，应由政府对被拆迁房屋进行征收，而该协议的征收主体为被告及华星公司，故上述协议因违反法律规定而无效。二、房地产评估报告1份。旨证明，被告应给原告回迁的房屋经鉴定现价值为3718200.00元。华钰公司质证意见：对该证据真实性无异议，但该鉴定机构只采用一种鉴定方法，且该鉴定结论只应作为办案单位做参考，应回迁房屋的实际价值应结合房屋状况、市场因素等综合确定，同时该鉴定对应给原告回迁的二层、三层合计1080平方米采取均值的评估方法不客观。华钰公司为支持其抗辩理由向本院提交如下证据：一、建设工程规划许可证2份、建设工程结算核准表1份、建设工程竣工结算书备案登记表1份、销售不动产统一发票记账联3张。旨证明，案涉房屋的实际拆迁主体为华星公司。供销社质证意见：对该证据真实性无异议，该组证据的形成时间系在原、被告签订《产权置换协议》之后，被告借用谁的资质进行开发建设与原告无关，亦不影响《产权置换协议》的效力。二、刘景林于2020年6月24日出具的《情况说明》1份。旨证明，刘景林系原告单位原主任，该证据可以证明签订《产权置换协议》后，原告尚有一处被拆迁房屋没有交付华星公司，2012年新楼建好后，被告与华星公司已明确告知原告《产权置换协议》无法履行，经与北安市人民政府沟通，北安市人民政府已另行给原告安置办公场所。供销社质证意见：该证据形式属于证人证言，证人应当出庭接受质询，同时该证据可以证明2012年时被告已根本违约。三、视频光盘1张。旨证明，原告未向华星公司交付被拆迁房屋1处的情况。供销社质证意见：签订《产权置换协议》后原告已向被告交付了全部被拆迁房屋。双方对原告举示证据一、证据二，被告举示的证据一的真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院确认其证据效力。被告举示的证据二为刘景林于2020年6月24日出具的《情况说明》，因该证据种类属于证人证言，而刘景林未本人出庭作证，又无其他证据对该《情况说明》内容予以佐证，原告对证据亦不予认可，故该证据本院不予采信。被告举示的证据三视频光盘旨证明现有一处被拆迁房屋原告未交付，但该证据无法证明该房屋是否为原告应交付的被拆迁房屋及该房屋未被拆迁的原因，且无其他证据对其予以佐证，故该证据本院不予采纳。根据当事人的举证、质证及本院对证据的认证，结合当事人委托诉讼代理人庭审过程中的陈述，本院确定本案事实如下：原、被告于2007年7月26日签订《产权置换协议》，该协议甲方（拆迁人）为本案被告和华星公司，乙方（被拆迁人）为原告，合同内容为：第一条，项目名称、地点。建设项目名称：北安市华钰商住综合楼，建设地点：北安市供销社办公楼原址，建设单位：被告和华星公司。第二条，被拆迁房屋现状。1、乙方在拆迁范围内有产权证照的楼房是：一楼商服面积163.95平方米，二至三楼办公室面积634.8平方米，一楼商服后接面积93平方米，库房面积538.69平方米，有产权证照的房屋面积合计为1430.44平方米。2、乙方在拆迁范围内无产权证照的房屋及车库面积为270平方米，甲方按每平方米300.00元一次性现在支付给乙方。3、乙方在拆迁范围内有房屋产权证照的房屋面积和无房屋产权证照的房屋面积合计为1700.44平方米。4、被拆迁房屋的产权属于北安市供销合作社社有资产。第三条、房屋拆迁产权置换的面积及位置。1、甲方同意将乙方被拆迁面积为163.95平方米的一楼商服等价置换到甲方在市社原址开发的新楼复式一、二楼，总面积为：368.2平方米（含地下室），其中：一楼面积为91.8平方米，二楼面积为183.6平方米，地下室面积为91.8平方米，双方互不找差。2、甲方同意将乙方被拆迁房屋的二、三层办公室及有照的车库面积中的1080平方米等价置换到甲方开发的位于市自来水公司、港湾洗浴巷道西侧的新建的三层厢房楼的第二层、第三层，面积1080平方米，双方互不找差价。3、甲方同意将乙方被拆面积为93平方米的一楼后接房，等价置换到甲方开发的位于市自来水公司、港湾洗浴巷道西侧的新建的三层厢房楼的一楼，面积为108平方米，分隔成二户，该户型为连体户型，位置在甲方新建C栋楼房的北侧，双方互不找差。第四条、乙方被拆迁无产权证照房屋的实际面积以拆迁公司实际测量为准，由甲方按市政府相关规定给予补偿，甲方置换给乙方的新楼面积由房产测量大队测出实际面积为准，实行找差。第五条、甲方置换乙方的新楼应具有以下标准及设施。1、一层商服前门为白钢门，整体落地式，后门是防盗门，塑钢窗，有一户一表用电计量及漏电保护器开关，闭路电视电信进户等。2、地热取暖，房间设有卫生间，地面为水泥砂浆平面。3、地下室高度为2.3米，整体防水，甲方必须保证质量，保证不渗水，如有渗透水包赔全部损失。地下室设有窗户、门、上下水道，地下室单设门窗，不走室内楼梯。4、甲方置换给乙方的新楼二、三层（位置在市自来水公司巷道西侧，新建的三层厢房楼）是地热取暖，塑钢窗、每层设有卫生间，地面为水泥砂浆平面，内部大理石楼梯，白钢扶手。第六条、拆迁人、被拆迁人搬迁与回迁时限的约定。1、乙方在收到甲方的搬迁通知后，须在十五日内迁出。如有逾期，乙方须按甲方的实际损失进行赔偿。2、调换楼房临时安置过渡期限不得超过18个月，甲方不负责过渡期临时安置用房及其费用，但甲方不得擅自延长过渡期限。因甲方的责任延长过渡期限。可按有关条款，加倍补偿乙方的经济损失。3、本协议签订之日起，调换楼房临时安置过渡期限18个月以后，乙方办公用房的租赁费用由甲方全部承担。第七条、甲乙双方产权置换期间，因不可抗拒力而造成的工期延误，双方互不承担责任。第八条、本协议一式叁份，甲乙双方各持1份，双方签字盖章之日起生效。甲方：北安市华钰装璜有限公司（加盖公章），代表人：于洋（加盖名章）、于海君。乙方：北安市供销合作社联合社（加盖公章），代表人：刘景林。2007年7月26日。原、被告签订《产权置换协议》后，原告按照协议约定向被告交付了被拆迁房屋，但被告未按照协议第三条约定，向原告交付位于北安市自来水公司、港湾洗浴巷道西侧新建的三层厢房楼的第二层、第三层合计面积1080平方米，一层面积108平方米的回迁房屋。被告庭审时提交的案涉工程的建设工程规划许可证体现案涉工程的建设单位为被告和华星公司。在本案审理过程中，原告方向本院申请对被告应给原告回迁的位于北安市自来水公司、港湾洗浴巷道西侧新建的三层厢房楼的第二层、第三层合计面积1080平方米，一层面积108平方米的回迁房屋现市场价格进行评估，经黑龙江省鑫佳房屋土地估价咨询有限公司作出鑫佳司法[2020]房估司鉴字012号司法鉴定意见书，鉴定结果为《产权置换协议》中约定的回迁房屋所在位置一层单价为5257.00元每平方米，评估总价为567800.00元，二层、三层（均价）为2917.00元每平方米，评估总价为3150400.00元，合计总价为3718200.00元。鉴定费用为12300.00元，原告方已预交。在本案审理过程中，原告向本院申请查封被告所有的18处房屋，并依法向本院提供担保，经本院审查，原告的申请符合法律规定，本院作出（2020）黑1181民初206号之一民事裁定书，查封了被告所有的18处房屋，查封期限为3年，保全申请费5000.00元原告已预交。本院认为，原、被告于2007年7月26日签订《产权置换协议》系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。被告辩称原告起诉时已过法律规定的诉讼时效，因被告一直未向原告交付回迁房屋，故原告在本案中要求被告按照《产权置换协议》约定应交付回迁房屋的位置、面积上新建成的房屋进行评估，根据评估价格由被告对原告进行补偿，其请求权基础系基于《产权置换协议》约定被告应向原告交付回迁房屋的相应条款，其请求权性质属于不动产物权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》规定，不动产物权请求权不适用诉讼时效的规定，故被告的该项抗辩观点，本院不予采纳。被告辩称《产权置换协议》中甲方还包括华星公司，华星公司应为回迁义务主体，并要求追加华星公司为本案共同被告。虽《产权置换协议》中体现的甲方（拆迁人）中包括华星公司，但协议落款处华星公司并未加盖公章或法定代表人签字确认，且原告现只主张要求被告承担责任，同时被告亦为案涉工程的建设单位，故被告该项抗辩观点，本院不予采纳。被告辩称原告未能完全履行义务，协议约定被拆迁房屋范围内仍有30余平方米房屋因占有人主张该房屋并非原告所有，致使该房屋至今未拆迁，但被告未提供证据证明其该项抗辩观点成立，故被告该项抗辩观点，本院不予采纳。被告作为《产权置换协议》的合同主体和案涉工程的建设主体，应按照《产权置换协议》的约定履行向原告交付回迁房屋的义务，但被告至今未向原告交付回迁房屋，其行为已构成违约，故原告要求被告依据评估价格给付回迁房屋折价款3718200.00元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告北安市华钰装璜有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北安市供销合作社联合社回迁房屋折价补偿款3718200.00元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36546.00元、鉴定费12300.00元、保全申请费5000.00元，由被告北安市华钰装璜有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省黑河市中级人民法院。审 判 长  刘 亮审 判 员  冯 涛人民陪审员  吉慧敏二〇二〇年十二月八日书 记 员  杨 钰