广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初33640号原告（反诉被告）：黎永坚，男，1995年3月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：黎醒开，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖冬，广东中汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：易礼吉，男，1988年7月4日出生，瑶族，身份证住址广西恭城瑶族自治县。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟昂，广东粤鑫律师事务所实习人员。黎永坚诉易礼吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案，易礼吉于2020年11月3日提起反诉，本院分别于2020年11月5日、12月9日，适用简易程序，公开开庭进行了审理。黎永坚及其委托诉讼代理人黎醒开、陈颖冬，易礼吉及其委托诉讼代理人马转红到庭参加了庭审。本案现已审理终结。黎永坚本诉诉称：l.判决双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判决易礼吉返还我390000元保证金；3.判决易礼吉赔偿我装修款120130元；4.本案所有的诉讼费用由易礼吉承担。事实和理由如下：我于2019年10月10日与易礼吉签订《房屋租赁合同》约定，我向易礼吉承租位于广州市白云区永兴北路11号厂房及一、二、三楼宿舍，租赁期为2019年10月10日至2031年7月30日，合同起租时间为2019年11月15日，租金130000元/月，保证金390000元。场地是我与黎桂文、黎桂勇合伙做百世供应链才租下的，故保证金由黎桂文、黎桂勇支付。签订租赁合同时，黎桂勇找来其他人进行装修，大约一个月完工，工程费合共120l30元。装修完成之后，我开始使用涉案租赁场地，但在2019年12月5日时收到广州市白云区太和镇专职消防队下发的《太和镇生产经营单位综合检查记录表》要求拆除违规搭建的铁棚（该铁棚是承租时已经存在的属于承租范围内），易礼吉表示会去处理，但之后还是被拆除，后易礼吉为了补偿我又安装了铁棚。2020年4月20日，相关主管部门依旧告知要求拆除铁棚。租赁场地因违建问题一再被拆，严重影响我的经营，故我于2020年7月3日正式告知易礼吉要求退租，但易礼吉表示不予退还我交纳的保证金。经我向广州市规划和自然资源局申请政府信息公开查询可知，涉案房屋并无规划报建资料，故涉案租赁合同无效。易礼吉本诉辩称：一、对于黎永坚主张要求退还的390000元保证金，我仅同意退还57837.7元。黎永坚长期拖欠我租金及水电费已达332162.7元，我有权自其缴纳的保证金里面扣除。二、我不同意支付装修费。首先，黎永坚既未提供装修合同、装修购买材料及支付工人工资的相关票据，也未提供相关单位出具的现值评估报告，况且双方的租赁合同也并未对装修进行约定，现黎永坚仅提供由施工方单方统计的工程量清单作为装修款的依据，该证据不足以证明其实际装修金额是120130元。其次，根据双方的微信聊天记录，黎永坚长期拖欠租金，经我催收一直未支付，后因其拖欠工人工资无法继续经营才要求解除合同，因此其作为违约方，就算有装修损失，相应的责任也应由其承担。易礼吉反诉诉称：1.请求黎永坚支付租金和水电费共计332162.7元；2.本案诉讼费用由黎永坚承担。事实和理由如下：双方签订《房屋租赁合同》后，我依约交付租赁房屋，黎永坚并未依约按时足额支付每月租金及水电费，截止至2020年7月26日清场尚欠租金水电费共计332162.7元。黎永坚反诉辩称：一、易礼吉称我拖欠租金及水电费共332162.7元没有事实依据，我欠易礼吉2019年11月至2020年6月的租金和电费共82960元，其中2019年11月至2020年6月所欠租金80000元，2019年11月至2020年6月所欠电费24920元。另外需加减以下费用：1.由于2019年12月铁棚被拆后，易礼吉同意补偿一个伸缩棚给我，其自己找人做嫌贵，叫我自己找，我找到人做伸缩棚，顺便把漏的地方修补一下，地下钢棚面处理一下，一共报价24460元给易礼吉，其同意从电费里扣除。2.因电梯维修，我分摊费用2500元。80460+2500=82960元与易礼吉称7月前欠83420元近似。二、关于2020年7月的房屋使用费和电费。1.我7月3日提出不做了，便安排清场事宜，5日前联系了几辆车拉走大部分货物后，易礼吉便不让再拉，原因是我方工人因为我拖欠工资闹事，易礼吉要求我把闹事工人工资结清才让继续拉货。因闹事工人工资不到30000元，我跟易礼吉说，我有390000元押金在你那里，你拿出30000元就能解决工人工资，易礼吉不同意，我无奈马上着手出售机器设备以便处理闹事工入工资，14日机器设备全部拉走。至此，我只有一小部分货物被易礼吉扣留，易礼吉不肯我方拉走的原因是怕没有闹事的工人突然闹事。7月24日，我在电话里哀求了易礼吉很久，其才让我把剩余的货物拉走。22日易礼吉所发的视频，是垃圾废品。2.对于7月1日至5日计算房屋使用费没有争议。如果易礼吉配合，肯拿出部分押金解决闹事工人的工资，那么10日前我肯定能清场，故6日至10日计算房屋使用费没有异议。11日之后的房屋使用费我不认可，这是易礼吉不配合所致，而且我方只剩下小部分货物和机器设备，所占场地不多，而易礼吉在我方提出不做后，按照常理肯定会将涉案房屋另行出租，这部分货物和机器设备占用的地方并不会影响易礼吉的招租事宜，不会对易礼吉造成损失。综上，我同意7月房屋使用费计算10天，即130000元的三分之一43290元。7月应交电费6076元没有异议。即，7月房屋使用费和电费为49366元。我共欠易礼吉82960+49366=132326元。关于我方主张的装修费，易礼吉称房屋是合法建造的，我方才承租涉案房屋，铁棚属于租赁范围内的建筑物，拆除后对我方影响很大，多次拆违我方经营受到严重的损害，所以在合同无效的情况下，易礼吉的过错大于我方，我方认为过错比例为我方3成，易礼吉7成。本诉加上反诉，易礼吉需向我返还341765元。经审理查明：2019年10月10日，黎永坚（乙方）、易礼吉（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市白云区永兴北路11号厂房及一、二、三楼宿舍不含一楼档口现状租给乙方做仓库使用，建筑面积约6500平方米，租赁期自2019年10月10日起至2031年7月30日止，每月租金130000元，起租时间为2019年11月15日，租赁每满2年租金递增10%，保证金390000元；水电费每月上交一次，电费暂按每度1.4元计算，公摊水电按实际产生分摊；房屋装修由乙方负责，租赁期间乙方保证房屋由自己使用、自己装修，一年内如果楼面漏水、楼板开裂（非人为）由甲方负责修补。2019年10月21日，易礼吉微信告知黎永坚，同意黎永坚进场装修水电，但必须在本月21日前交齐保证金。2019年11月12日，易礼吉出具书面《收据》，确认收到黎永坚保证金390000元。2019年12月5日，黎永坚收到《太和镇生产经营单位综合检查记录表》称其违规搭建铁棚责令拆除，黎永坚将此事告知易礼吉，易礼吉表示会处理，之后铁棚被拆除。2020年3月，黎永坚联系其他人重新搭建钢棚、雨棚并进行补漏，报价给易礼吉，易礼吉表示同意从租金、水电费中扣减24000元。2020年4月20日，广州市城市管理综合执法局白云分局向黎永坚送达《违建施工人员告知书》，责令黎永坚停止正在进行的钢棚、雨棚搭建行为，黎永坚立即通知易礼吉，易礼吉表示只能配合行政主管部门的决定。2020年5月13日，易礼吉向黎永坚发送《欠款催缴通知书》，称：“截止2020年5月14日，你方2020年5月份租金及4月份水电费共135992元已逾期9天，2020年3月份租金30848元已逾期69天。按合同约定逾期I5天作违约处理，之前经我方多次催告无果，严重违反合同约定，限你方从今日起三日内交清所有欠款，否则我方有权单方终止合同，停止贵司使用租赁物。因贵司属违约，所有按金不予退回，由此造成的一切损失由贵司全部承担。”2020年6月1日，易礼吉微信通知黎永坚需交纳6月份租金及水电费136580元、5月份前欠款46840元，合计183420元。2020年7月1日，易礼吉微信通知黎永坚需交纳7月份租金及水电费136076元、上月欠款83420元，合计219496元。2020年7月17日，易礼吉通知黎永坚尽快派人将机器、货物搬离，不要拖延，黎永坚回答：“好”。2020年7月9日，黎永坚与案外人商谈变卖机器设备的事情。2020年7月13日-16日期间，易礼吉催促黎永坚尽快处理好工人工资问题。2020年7月24日，黎永坚通知易礼吉开厂门有人取货，易礼吉予以配合。2020年7月26日，易礼吉发朋友圈称“搬点东西都不利索”，配图为涉案厂房内有人正在搬运物品。黎永坚为证实装修损失情况，举证了《百世供应链工程量清单》（以下简称工程量清单）、程立新证人证言。工程量清单显示施工方是程立新，施工项目包含打墙在内共15项，总金额120130元。程立新出庭作证称，其应黎桂勇的要求于2019年9月底10月初期间对涉案厂房进行了维修，包工包料，但无对应购买材料票据，工程是2019年11月底左右结算，总金额120130元，委托方仅给付了38000元工程款，欠款经多次追讨至今未付。易礼吉对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并在第一次庭审时当庭表示涉案厂房已于2020年8月另行出租给他人并重新装修，无法对黎永坚原有的装修（维修）项目进行造价鉴定。2020年12月9日，本案第二次庭审过程中，易礼吉变更反诉诉请金额为227062元，双方当事人一致确认2020年7月前黎永坚尚欠易礼吉各项费用合计104920元，对于7月份应收水电费为6076元无异议。2020年12月14日，易礼吉向本院提交《情况说明》《价格评估申请书》，称：1.涉案厂房交付黎永坚时已经装修，无需再装修，即使黎永坚有补漏因未经易礼吉同意，损失应自负；2.工程量清单中的2、5、7、10、11、13项目非黎永坚所为；3.易礼吉已经与房东终止合同关系，涉案厂房交还房东不在易礼吉支配范围内，且房东已经重新出租并装修；4.现易礼吉确认消防池被拆除，其余装修还保存原状申请对工程量清单中2、5、7、10、11、13项以外的补漏工程进行造价鉴定。经向广州市规划和自然资源局查询，涉案厂房无《建设工程规划许可证》信息。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《政府信息公开申请告知书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故涉案《房屋租赁合同》无效。易礼吉将无合法报建手续的建筑物出租给黎永坚，而黎永坚对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，双方对合同无效均负有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此，因《房屋租赁合同》无效，黎永坚要求易礼吉退还保证金390000元，合理合法，应予以支持。对于易礼吉主张2020年7月前黎永坚尚欠易礼吉各项费用合计104920元、7月份应收水电费为6076元，黎永坚无异议，本院予以确认，鉴于易礼吉已经在2020年7月1日时核算了应扣减的项目（2020年3月重新搭建钢棚、雨棚并进行补漏的费用）并微信通知黎永坚需交纳上月欠款83420元，故黎永坚实际应付2020年7月前各项费用83420元以及水电费6076元。第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鉴于双方当事人均未能提交有效证据证实黎永坚退场的起止时间以及交还房屋有迟延的具体原因，故本院参照合同约定的租金标准，综合考虑合同实际履行情况、双方过错程度，依据公平合理原则，酌情确定黎永坚应给付易礼吉房屋占有使用费60000元。第三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。黎永坚虽然举证了工程量清单、程立新证人证言，但两份证据本质上均为程立新个人意见，并无施工前后对比照片、施工现场照片、施工图纸、购买原材料单据等证据佐证实际已发生的工程量和成本支出，且依法黎永坚仅能主张现值损失，现涉案厂房已被房东收回、重新出租给案外人并装修，不在双方当事人控制范围内，双方当事人亦无法举证证实黎永坚实际施工的工程量，本案已不具备装修现值鉴定的条件，该结果是双方当事人共同导致，不利后果应由双方一并承担。故本院综合考虑易礼吉认可的工程量清单中的项目、双方过错程度、黎永坚实际支付装修费金额，依据公平合理和诚实信用原则酌情确定易礼吉应承担黎永坚25000元的装修损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认黎永坚与易礼吉于2019年10月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起三日内，易礼吉退还黎永坚保证金390000元；三、于本判决生效之日起三日内，易礼吉给付黎永坚装修损失25000元；四、于本判决生效之日起三日内，黎永坚给付易礼吉房屋占有使用费、水电费合计149496元；五、驳回黎永坚其他诉讼请求；六、驳回易礼吉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4450.6元、反诉受理费2352.97元、财产保全费3071元，由黎永坚负担4426.57元，易礼吉负担5448元并于本判决生效之日起三日内迳付黎永坚3095.03元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二〇年十二月二十三日书记员 何丽欣