四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初4797号 原告：张代会，女，生于1985年3月3日，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：练晓东，四川中沛律师事务所律师。 被告：四川鑫富润房地产开发有限公司。住所地：仁寿县满井镇佳泉街462号1栋1单元6层1号。统一社会信用代码：9151142134578826X6。 法定代表人：胡建国，总经理。 委托诉讼代理人：杨西米，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李光君，仁寿县海洋法律服务所法律工作者。 原告张代会与被告四川鑫富润房地产开发有限公司（以下简称“鑫富润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1公开开庭进行了审理。原告张代会的委托诉讼代理人练晓东，被告鑫富润公司的委托诉讼代理人杨西米、李光君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张代会向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告立即向原告支付违约金33965元。（违约金暂以商品房价款424562元为基数，按每日万分之二计算。自2019年6月30日起，暂计至2020年8月3日止400天。原告主张至被告办结由政府主管部门颁发的诉争商品房的竣工验收备案书，且被告向原告交付该房屋之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年12月15日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告所有的位于仁寿县××镇××街××号××幢××单元××层××号××商品房，房屋总价款为424562元。被告在销售商品房期间，其宣传资料上明确承诺“小区景观，假山瀑布，小溪流贯穿整个小区，亲子乐园，休闲广场真正的高品质小区”；“8重安防体系”；“两条生态景观轴，六大景观节点，五大植物区…清新淡雅的梅林景观”。截止起诉时，被告的上述承诺均未实现，直接造成原告所购商品房价值贬损。被告还有其他虚假宣传行为，夸大商品房价值，误导原告。原被告双方在合同第十八条约定了交付商品房时间为2019年6月30日，但原告至今未收到被告交付的房屋，也未收到被告提供的商品房竣工验收合格证。被告逾期交房行为违反了合同的约定；被告未提供商品房竣工验收合格证行为违反了法律的强制性规定。被告的行为构成违约，应当向原告支付违约金。由于被告严重的违约行为，合同约定的违约金明显偏低，应调整为每日按照商品房价款的万分之二计算。特具状起诉。 被告鑫富润公司辩称，1.原告方要求继续履行合同无异议。案涉房屋已经达到交付条件，该栋房屋已经有一部分购房户入住；2.原告主张的房屋产权的相应资料没有完善是因为疫情和环保，政府要求停止办理，逾期是政府的原因，被告不构成合同根本性违约，不应承担违约责任；3.2018年因为政府防尘整治，全县的房地产业停了6个月的时间；4.原告提到的景观问题，这个项目的园林建设有2万多平方米。不存在虚假宣传的问题；5.被告多次发出交房通知，但是2018年仁寿县房价被炒高，业主方一直没有来收房。综上，请求驳回原告主张被告支付违约金的请求。 本院经审理认定事实如下，2017年12月18日，原告张代会与被告鑫富润公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于仁寿县××镇××街××号××幢××单元××层××号××住房一套，预测建筑面积89.57平方米，购房款总价424562元。合同约定被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房。双方在《商品房买卖合同》第六章交付条件与交付手续第十五条商品房交付条件中约定“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.前述第一项是指该商品房所在楼栋经建设、施工、监理、设计等单位验收合格。……（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”第十八条交付时间和手续中约定“……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。……”在第十九条逾期交房责任中约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按逾期情况，分别处理：（1）自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。但非因出卖人原因导致的预期交房，出卖人不承担责任。”。双方在补充协议中约定：“……2.出卖人如遇以下原因，可据实对交房时间予以顺延：①自然灾害：地震、洪水、火灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨等。②非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令。③非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后及市政配套安装的延误。④由于买受人原因不如期交付。⑤其他不可抗拒的原因：战争、动乱、空中飞行物体坠落、非出卖人原因连续停电、停水等。” 2017年12月18日，原告通过刷POS机的方式向鑫富润公司支付了154,562元和20,000元。当日，鑫富润公司即向原告出具了《收据》一份，载明收到首付款174,562元。2018年2年1日，原告通过按揭方式向鑫富润公司支付了购房款250,000元。 上述事实有经过庭审质证的《商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》、《借款借据》、《个人购房担保借款合同》、收据、银行付款凭证等证据及当事人陈述在卷证实。 本院认为，原被告订立的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。双方应按约定全面履行自己的合同义务。原告已经按照合同约定全部履行了自己给付购房价款的义务。被告鑫富润公司则应当按合同约定办理好合同约定的房屋验收合格等相关手续并于2019年6月30日前向原告交付该商品房。 对于被告的宣传视频属于要约还是要约邀请，是否构成违约及是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺。要约人即受该意思表示约束”。《中华人民共和国合同法》第十五条约定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。……商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，被告向不特定的潜在客户通过电视等媒介形式投送商品房宣传广告的行为，其目的是宣传开发的商品房项目和服务的优越性，以此吸引顾客来购买商品房。其广告视频中宣传的“6大景观节点、5大植物景区、安防体系8重……”等都是对小区环境的一个大体的描述，并没有进行面积、方位等作的具体明确的说明和允诺。原告针对自己的该项主张所提供的仁寿县工商质监局和眉山市彭山区工商质监局作出的两份行政处罚决定书，系打印件，也未说明证据来源，不予采信。而且，即使按该两份行政处罚决定书的内容来看，工商质监部门是认定鑫富润公司在其中悦·金塘湾项目广告宣传中有“买房送车”等内容以及DM宣传单中有“天府新区兑现加速生态宜居尚待解渴”、“绝版资源独步城南单盘撑起一个板块”等内容，属虚假宣传，而给予的行政处罚。而上述宣传内容均不属鑫富润公司就其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，原告所述的被告投放的商业广告不构成要约。被告也无需对此承担违约责任。 关于被告是否有逾期交房的违约行为的问题。被告辩称案涉房屋已经到达交房条件是原告拒绝收房，且逾期是政府的原因，被告不构成根本性违约，不应承担违约责任。向原告交付其所购的商品房是被告应当履行的合同义务，该义务是否履行，应当由被告举证予以证明，在庭审中，被告陈述案涉房屋的竣工验收备案书正在办理中，并未取得。也就是说案涉房屋并未达到《商品房买卖合同》第十五条约定的交房条件。且被告也未举证证明已经向原告送达了交房通知，而原告拒绝接收房屋，或者有其他免责事由。故被告不承担违约责任的辩解不予支持；按《商品房买卖合同》的约定，被告应在2019年6月30日前将案涉房屋交由原告，逾期时间应认定为2019年6月30日的第二日计算至被告将案涉房屋交付原告时止。 关于违约金标准的确定问题。原告在庭审中主张虽然合同中约定的违约金是按房款的每日万分之一计算，但合同的违约金远远低于银行的贷款利息，被告还有虚假宣传的违约行为，所以违约金应按房款总价的每日万分之二计算。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，依法受法律保护。而且被告投放的宣传广告不属于要约，不构成违约。本院综合考虑原被告合同的履行情况、被告的过错程度以及被告的履行能力等因素，按双方在《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定，确定被告应承担的违约金为自约定交房期限2019年6月30日之次日即2019年7月1日起，以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际向原告交房或按合同约定视为向原告交房之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告四川鑫富润房地产开发有限公司继续履行与原告张代会签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告四川鑫富润房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告张代会支付逾期交房违约金，违约金以424562元为基数，按日万分之一的标准自2019年7月1日起计算至被告四川鑫富润房地产开发有限公司取得原告张代会购买的位于仁寿县××镇××街××号××幢××单元××层××号××商品房××楼栋的竣工验收备案书并将交房通知送达原告之日止； 三、驳回原告张代会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费649元，由被告四川鑫富润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  徐伦强 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  曾 真