新疆维吾尔自治区霍城县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4023民初1871号原告：周胜军，男，1975年12月6日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：王高远，新疆长信合律师事务所律师。被告：何胜利，男，1971年1月5日出生，锡伯族，伊犁雷摄文化传媒有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。被告：丁丽，女，1982年7月7日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：蔡萍，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。第三人：伊犁天恒房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州巩留县二区新华东路83号天恒嘉苑一期9-1127号。法定代表人：马江生，该公司经理。委托诉讼代理人：范敏昱，新疆天和律师事务所律师。原告周胜军与被告何胜利、丁丽，第三人伊犁天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告周胜军及其委托诉讼代理人王高远、被告何胜利、被告丁丽的委托诉讼代理人蔡萍、第三人天恒公司的委托诉讼代理人范敏昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周胜军向本院提出诉讼请求：依法确认被告何胜利将霍城县清水河1区江苏大道西路7号（天恒建材家具城B区）4栋1层1号商铺转让给被告丁丽的行为无效。事实与理由：被告何胜利承包了第三人开发建设的天恒建材城的地暖施工，从原告周胜军处赊购建筑材料，拖欠材料款650000元。天恒公司拖欠何胜利工程款，以涉案房屋等房产抵账给何胜利。何胜利又将涉案房屋抵账给原告周胜军。2014年3月31日，双方签订了一份《协议书》，将房屋交付给原告使用至今。在此期间，原告多次催办将涉案房屋进行不动产登记，何胜利均以等天恒公司通知为由拖延。被告丁丽与何胜利系经营合作伙伴，两被告在霍尔果斯市开办中研科威科技有限责任公司。2017年10月，被告何胜利在原告不知情的情况下将涉案房屋登记办理至被告丁丽名下，在银行抵押贷款500000元用于两被告开办公司。被告何胜利在将房屋以物抵债给原告后，两被告恶意串通、欺诈原告，将涉案房屋无偿登记在被告丁丽名下用于抵押贷款，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告何胜利辩称，合同是有效的。我和天恒公司有合法的抵账手续，也是合法的卖给了丁丽。天恒公司与丁丽有合法的购房合同。所以，我与丁丽以及房产公司的合同都是合法有效的。被告丁丽辩称，二被告签订的商铺转让协议是有效的，要求法院驳回原告的诉讼请求。被告何胜利于2015年1月3日与第三人天恒公司签订铺设地暖工程，天恒公司因无力向被告何胜利支付工程款，在2015年的2月1日用工程款622084元抵4-1的商铺给被告何胜利；2017年2月9日，何胜利借被告丁丽15000元；2017年5月，何胜利想做战斗者联盟公司的总代理，依照公司法的规定，做总代理必须销售货物达到400000元以上，因被告丁丽是战斗者联盟的股东之一，经被告何胜利的介绍销售货物提成已达到十几万元，为此何胜利要求丁丽代其垫付战斗者联盟购物货款238000元。由于何胜利无力向丁丽偿还借款15000元及垫货款238000元，何胜利为此要求用天恒公司以工程抵账即位于××县的商铺以950000元的价格出售给丁丽，剩余房款697000元，由丁丽支付给何胜利。基于达成的口头协议，双方到第三人天恒公司处签订了商品房买卖合同，丁丽与天恒公司签订商铺商品房买卖合同后向相关部门缴纳了契税、工本费等费用后，由天恒公司协助办理了产权过户手续，丁丽取得不动产权证号为新（2017）霍城县不动产权第XXXX号不动产权证，该产权登记在丁丽名下。为此，我方与何胜利签订的房屋转让协议是有效协议，故要求法院查明事实后驳回诉讼请求，并由原告自行承担法院的涉诉费用。第三人伊犁天恒房地产开发有限公司述称，我方与被告何胜利已完成所有抵账手续，我方并不知情其与原告之间的情况，请求法庭依法判决。原告周胜军为证明其主张向法庭提交了协议书、营业执照、工商登记信息、不动产登记、民事起诉状、伊宁市人民法院执行公告、霍城县人民法院清水河法庭庭审笔录、新疆高院伊犁州分院（2020）新40民终1197号裁定书。被告何胜利就其辩称提交了天恒房产公司顶账情况说明、房屋出租合同。被告丁丽就其辩称出具了商品房买卖合同、手机转账打印件、手机转账截屏打印件、手机付款截屏打印件、缴费凭证，税收、缴纳契税发票、不动产权证。经质证，对原告周胜军提交的证据认定如下：对协议书、新疆高院伊犁州分院（2020）新40民终1197号裁定书予以确认；对营业执照、工商登记信息、不动产登记、民事起诉状、伊宁市人民法院执行公告、霍城县人民法院清水河法庭庭审笔录的真实性予以确认。对何胜利提交的证据认定如下：对天恒房产公司顶账情况说明予以确认；对于房屋出租合同，与本案无关，不予确认。对丁丽提交的证据认定如下：对商品房买卖合同的真实性予以确认；对于手机转账打印件、手机转账截屏打印件、手机付款截屏打印件，无其他证据相佐证，真实性无法核实；对缴费凭证，税收、缴纳契税发票、不动产权证的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告何胜利为第三人伊犁天恒房地产开发有限公司铺设地暖，第三人天恒公司将其开发的的位××县商铺以622084元的价格顶账给何胜利。2014年3月31日，被告何胜利（甲方）与原告周胜军（乙方）签订协议书一份，双方约定：甲方欠乙方材料款650000元（陆拾伍万元）；甲方以位于清水河天恒建材城4号楼一号商铺（商铺面积135平方米，尚未办理房产登记），协商折价850000元（捌拾伍万元），折抵拖欠乙方材料款；因该商铺未办理产权登记，仅签订《商品房买卖合同》，由甲方在2014年5月1日前负责将合同买受人变更为乙方，合同变更后房屋产权登记的费用由乙方承担，购房款由甲方承担；对于甲方用房屋折价抵偿乙方欠款超出部分200000元（贰拾万元），由乙方向甲方提供相应价值的建材折抵房屋欠款；甲方应保证用于折抵欠款的商铺所有款项已经付清，没有第三方主张权利等。后，涉案的房屋交由周胜军，周胜军将该房屋交给其侄子周建涛使用，由周建涛和吕美娜夫妇自2014年7月经营水暖建材至今。2017年7月4日，第三人天恒公司（出卖人）与被告丁丽（买受人）签订商品房买卖合同，将涉案的房屋以总价款315468元的价格出让给被告丁丽，以工程款方式支付。2017年10月，涉案的房屋登记在丁丽名下，并办理了抵押登记。2019年6月24日，被告丁丽本院提起诉讼，请求判令周建涛、周建军返还涉案的房屋并向其支付房屋租金。本院于2019年12月9日作出（2019）新4023民初1584号民事判决，判令周建涛、周胜军向丁丽返还涉案房屋。周胜军、周建涛不服该判决，提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2020年8月3日作出（2020）新40民终1197号民事裁定，以一审判决认定的基本事实不清，遗漏必须参加诉讼的当事人为由，撤销新疆维吾尔自治区霍城县人民法院（2019）新4023民初1584号民事判决，发回新疆维吾尔自治区霍城县人民法院重审。周胜军以需本案的审理结果为依据申请延期审理该案件。另查，丁丽为吉林省战斗者商贸有限公司股东，2016年底，何胜利欲做该公司总代理，双方存在经济往来；中研科威科技有限责任公司（以下简称中研公司）成立于2017年9月21日，何胜利在该公司的持股比例为31%，丁丽的持股比例为69%并担任该公司的法定代表人。本院认为，本案的争议焦点为：被告何胜利将霍城县清水河1区江苏大道西路7号（天恒建材家具城B区）4栋1层1号商铺转让给被告丁丽的行为是否应认定为无效。针对该争议焦点，本院认为，原告周胜军与被告何胜利签订的协议书系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人都有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。何胜利对欠周胜军材料款650000元的事实无异议，亦对协议书签订的真实性无异议；合同签订后，何胜利将涉案的房屋交付给周胜军，由周胜军的侄子周建涛夫妇使用至今。周胜军以材料款抵房款，系合法取得、占有该房屋。何胜利辩称，协议书未实际履行，双方达成口头租赁协议，将涉案的房屋出租给周胜军，但出租的期限、租金并不明确，且何胜利未提供证据证明双方对租期、租金等进行过协商，对此抗辩不予采信。丁丽与何胜利系合作伙伴关系，且存在经济往来，双方交易的性质不确定，不能证明丁丽已支付了涉案房屋的购房款；周建涛自2014年在涉案的房屋经营建材生意，丁丽购买涉案房屋时未对房屋的现状进行了解与常理不符，毕竟该交易系大额交易；即便何胜利将涉案的房屋出租给周建军，也应当向丁丽披露涉案房屋已出租的事实，或者双方对出租的后续问题进行协商。在丁丽办理不动产权证之前，周胜军已合法占有涉案房屋，丁丽与何胜利之间就涉案房屋订立的协议损害了周胜军的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告何胜利将霍城县清水河1区江苏大道西路7号（天恒建材家具城B区）4栋1层1号商铺转让给被告丁丽的行为无效。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告何胜利、丁丽各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 刘 冰二〇二〇年十二月三十日书记员 马丽丽