北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13407号原告：徐自霞，女，1982年4月25日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：陈月婷，女，1981年1月9日出生，汉族，住北京市昌平区。以上二原告之共同委托诉讼代理人：耿钧，北京市昌平区十三陵镇第二法律服务所法律工作者。被告：童勇涛，女，1969年6月29日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨新军，北京博秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。原告徐自霞、陈月婷与被告童勇涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈月婷及二原告的共同委托诉讼代理人耿钧，被告童勇涛及其委托诉讼代理人杨新军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐自霞、陈月婷向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月23日解除;2.判令被告退还原告房屋租金82500元、押金13750元;3.判令被告赔偿原告因违约给原告造成的损失41250元，并补偿原告装修损失费89884元;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告与被告于2019年3月8日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于北京市昌平区天通苑小区XXX号楼XX单元XXX室房屋，经营范围为美容，租赁期限自2019年4月1日起至2022年5月31日止，月租金为13750元，租金每半年支付一次。签订协议时，被告承诺可以为原告办理营业执照，故签订合同后，原告即支付被告半年租金82500元、押金13750元，然后对涉案房屋进行了装饰装修，并购买了美容设备、美容产品及沙发、空调、美容床等，共花去装修费67161元，购置美容产品、设备等共花费63172元。完成上述工作后，原告在2019年4月中旬与被告一起去工商局办理营业执照，却被工商局的工作人员告知，涉案房屋已经注册了公司，且提供的资料不全，故不能办理营业执照，导致原告也不能办理卫生许可证。期间，原告多次与被告商谈解除合同事宜，均遭到被告拒绝。2019年5月21日，北京市昌平区卫生和计划生育监督所对涉案房屋进行了突击检查，要求原告不能经营。根据租赁合同第十一条约定，租赁场所必须有办理营业执照的资格，租赁应达成被告提供为原告办理营业执照所需要的相关有效材料，由于被告原因不能办理营业执照，被告有承担原告损失的义务。现工商局已明确告知涉案房屋不能办理营业执照。因涉案房屋存在行政管理限制致使无法办理营业执照，原、被告签订合同的目的不能实现，为此，原告于2019年5月22日给被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，但被告拒绝办理房屋交回手续。现原告依法向法院提起诉讼。童勇涛辩称，1.我在办理营业执照事宜上没有违约，二原告是同意办理营业执照增项的。合同签订后，我及时联系了房东，房东两次陪二原告去办理营业执照增项，第二次我也去了。二原告同意我办理营业执照增项，并且是徐自霞想独自经营，陈月婷只盯到开业。在徐自霞与我于2019年4月11日的聊天记录中，徐自霞说“因为我俩最开始决定合作时，说写我为法人。我现在想想是欠考虑了”“我给我那个朋友说了，她答应了。我给她找好工作，她的损失我一年内给她”。2019年4月18日，我把昌平卫生监督所的提示及时发给了徐自霞，提示其要迅速办理卫生许可的后置审批。卫生许可需拍照的证据徐自霞是知道的，在我和徐自霞于2019年5月13日的聊天记录中，徐自霞说“红姐，我这边信号不好，我给你说一声，就是我上午打电话的时候，她让我拍照，拍完照之后给他。给他之后呢，给他约时间我给他打电话他没接，你先忙吧，不行就嗯从老家回来再弄也行”。2.我和二原告在2019年4月9日完成了营业执照的增项“美容”，办完增项后还需办理卫生许可，二原告在拍照上传环节拒不配合，导致后继卫生许可没有办完。3.2019年5月22日的解除合同通知书是二原告虚构事实，真实原因是徐自霞同意退陈月婷钱，后徐自霞不退，徐自霞后续资金又跟不上的原因。因此该解除合同通知书对我不发生效力。4.我不应退还二原告租金和保证金。因双方在2019年10月12日才办完房屋交接，此时二原告仍然没有将其装修恢复原状，且因是徐自霞提出解除合同，依据《租赁合同》第十一条的约定，租赁期间原告擅自解除合同的，我有权没收原告交纳的租赁保证金。5.我不应赔偿二原告装修损失。因为双方在合同中并没有约定装修损失如何处理，二原告的装修我也用不上。诉讼中，我多次让二原告尽快恢复原状，也提交了拆除装修的相关鉴定，可是我把房屋空了一年也没有等来鉴定。违约方是原告，根据相关规定，我不应承担二原告的装修损失。综上，二原告的全部诉讼请求都不能成立，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月8日，童勇涛（甲方）与徐自霞、陈月婷（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于北京市昌平区天通苑小区XXX号楼XX单元XXX室的房屋（以下简称涉案房屋）转租给乙方；租赁期限自2019年4月1日至2022年5月31日；租金标准为13750元/月，提前10日交付下半年租金；甲乙双方签订本合同时，乙方向甲方支付保证金13750元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金应如数返还乙方；甲方有交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用等情形之一的，乙方有权单方解除合同；租赁场所必须有办理营业执照的资格，租赁达成甲方应提供乙方办理营业执照等所需要的相关有效材料，由于甲方原因不能办理营业执照，甲方有承担乙方损失的义务；租赁期内，乙方擅自解除合同的，甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金。诉讼过程中，租赁双方均认可涉案房屋租赁用途为经营美容。合同签订后，童勇涛将涉案房屋交付给徐自霞、陈月婷，后徐自霞、陈月婷对该房屋进行了装修。现徐自霞、陈月婷已向童勇涛支付房屋租赁保证金13750元及自2019年4月1日至2019年9月30日的租金82500元。合同签订前，童勇涛于2016年7月4日以涉案房屋为经营场所注册成立了北京童话时尚商贸中心（个体工商户，现名称已变更为北京品汇聚商贸中心）。2019年3-4月，徐自霞、陈月婷与童勇涛及涉案房屋产权人一同前往北京市工商行政管理局昌平分局（以下简称昌平工商分局）办理营业执照。诉讼过程中，徐自霞、陈月婷称因涉案房屋上已有工商注册，故未能办理；童勇涛主张双方协议在原有营业执照上增加经营范围，且已办理完毕。为证明其主张，童勇涛向法庭提交如下证据：（1）营业执照及工商查询信息，显示北京童话时尚商贸中心于2019年4月9日变更经营范围，变更前为销售服装鞋帽、饰品、日用品，变更后为销售服装鞋帽、饰品、日用品、化妆品、美容；（2）昌平工商分局向北京童话时尚商贸中心发送的《先照后证审批事项提示单》，载明：你（单位）申请的美容，属于经国务院决定由前置审批调整为后置审批的事项。请在领取营业执照后及时到卫生部门办理该项目的审批手续，经批准后依批准的内容开展经营活动；（3）童勇涛与徐自霞的微信聊天记录，显示童勇涛于2019年4月18日将昌平卫生监督所发送的信息转发给徐自霞，该信息的主要内容为：“根据北京市企业信用信息系统提示您已办理公共场所（饮用水）工商营业执照，根据规定您从事的行业应办理卫生许可证后方可营业，提示您尽快到卫生行政部门办理卫生行政许可事宜。”后徐自霞回复童勇涛“红姐，我这边信号儿不好，我给你说一声儿，就是我那个上午打电话的时候，她让我拍照，拍完照之后给他。给他之后呢，给他约时间我给他打电话他没接，你先忙吧，你先忙，不行就嗯从老家回来再弄也行。”经质证，徐自霞、陈月婷对上述证据的真实性无异议，但否认租赁双方曾就在原有营业执照上增加经营范围达成协议，主张双方约定的是办理新的营业执照。2019年5月21日，北京市昌平区卫生和计划生育监督所向徐自霞发出《卫生行政执法询问通知书》，载明该所执法人员于2019年5月21日对你单位进行现场监督检查，发现你单位存在涉嫌违法行为，要求徐自霞于2019年5月27日14时到该所接受相关情况询问。2019年5月22日，徐自霞、陈月婷向童勇涛发送《解除房屋租赁合同通知书》，以涉案房屋不能办理营业执照，导致不能办理卫生许可证，合同签订目的不能实现为由，通知童勇涛解除《房屋租赁合同》等。该通知书于2019年5月23日送达童勇涛。2019年10月12日，双方办理了房屋交接手续，徐自霞、陈月婷将涉案房屋返还给童勇涛。诉讼过程中，徐自霞、陈月婷申请对涉案房屋的装修损失价值进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号，本院委托北京华银科技集团有限公司进行此项鉴定工作。2019年10月22日，北京华银科技集团有限公司作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果为89884.33元。徐自霞、陈月婷支出鉴定费8000元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作为判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，徐自霞、陈月婷与童勇涛签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照《房屋租赁合同》的约定，童勇涛有协助徐自霞、陈月婷办理营业执照的义务。根据童勇涛提供的工商查询信息、微信聊天记录等证据，本院对其主张的双方约定在原有营业执照上增加“美容”经营范围的事实予以认定，徐自霞、陈月婷虽否认该事实，但并未提供足以反驳的相反证据加以证明。据此，童勇涛已履行协助办照的义务，徐自霞、陈月婷以涉案房屋不能办理营业执照，导致合同目的不能实现为由，主张其有权行使合同解除权，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。徐自霞、陈月婷向童勇涛发送的《解除房屋租赁合同通知书》依法不产生合同解除的效力。鉴于租赁双方于2019年10月12日办理了房屋交接，视为双方已于该日协议解除了《房屋租赁合同》。徐自霞、陈月婷向童勇涛发送《解除房屋租赁合同通知书》，以其行为表明不再履行房屋租赁合同，对此，徐自霞、陈月婷应承担相应的违约责任。按照《房屋租赁合同》关于“租赁期内，乙方擅自解除合同的，甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金”的约定，现徐自霞、陈月婷要求童勇涛返还租赁保证金13750元，法律依据不足，本院不予支持。根据本案查明的事实，徐自霞、陈月婷向童勇涛支付租金至2019年9月30日，而《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除，故徐自霞、陈月婷要求童勇涛返还租金82500元，本院不予支持。徐自霞、陈月婷以童勇涛违约为由，要求童勇涛赔偿损失41250元，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故此，徐自霞、陈月婷要求童勇涛赔偿装修损失，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八款、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回徐自霞、陈月婷的诉讼请求。案件受理费4711元，由徐自霞、陈月婷负担（已交纳）。鉴定费8000元，由徐自霞、陈月婷负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉审 判 员  董闻昕人民陪审员  施万玲二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李圣楠