甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1492号上诉人（原审原告）：王吉唐，男，1958年7月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：金红万，甘肃雄韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：玉门市市场监督管理局。负责人：陈天淮，该局局长。委托诉讼代理人：张珺，该局法规室主任。委托诉讼代理人：贺天玉，甘肃沃熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：玉门中兴市场建设服务有限责任公司。法定代表人：陈兴斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：武磊，甘肃玉亚恒律师事务所律师。上诉人王吉唐因与被上诉人玉门市市场监督管理局（以下简称市场监管局）、玉门中兴市场建设服务有限责任公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服玉门市人民法院（2020）甘0981民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王吉唐上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判确认本案所涉合同及补充协议无效，由被上诉人中兴公司给付上诉人地上附着物补偿款4982900元。事实和理由：一、本案租赁合同及补充协议均因违法而无效。一审查明，被上诉人中兴公司出租给上诉人的土地性质为国有划拨土地，双方当事人对此均无异议。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的，应当报经相关土地管理部门批准、具有地上建筑物及其他附着物合法的产权证明、依照规定签订土地使用权出让合同，并补交土地使用权出让金。被上诉人出租本案划拨土地使用权及地上附着物均不具备以上条件，依照上述规定及《合同法》第五十二条规定，本案租赁合同及补充协议应属无效。二、上诉人要求被上诉人中兴公司支付地上附着物折价补偿款4982900元，应依法予以支持。一审中上诉人提交了2020年5月27日甘肃信诺房地产土地资产评估有限公司（2020）甘信估字第1405号建筑物及装饰装修价值咨询报告一份，证明从2000年6月至2020年5月，上诉人在租赁土地上修建的建筑物2020年5月26日的市场价值为4982900元，被上诉人对此证据虽有异议，但并未要求重新评估，因此评估报告的证明效力应予确认。本案所涉合同因违法而无效，依据《合同法》第五十八条规定，被上诉人应返还财产，但本案所涉地上附着物均为不动产，拆除后丧失价值，依法属于“不能返还或者没有必要返还的”，因此被上诉人应折价补偿。一审认定租赁合同及补充协议有效，并驳回上诉人的诉讼请求，无法律及事实根据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。市场监管局辩称，一、上诉人认为中兴公司出租给其的土地性质为国有划拨士地，中兴公司未与土地部门签订土地使用权出让合同，未缴纳土地使用权出让金，而将以划拨方式取得的土地使用权及地上建筑物进行出租，损害了国家利益和社会公共利益，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，租赁合同无效的说法不能成立。该土地最初划拨给原玉门市工商行政管理局是用于建设商贸市场，用来招商引资、发展经济、繁荣市场，上诉人王吉唐就是当时招商引资进入市场的商户，这是政府准许的。2001年12月，市场建设服务中心从原玉门市工商行政管理局分离，市场的资产由市场建设服务中心管理。2005年市场建设服务中心实行公司制改革，成立了现在的中兴公司，原有债权债务由中兴公司承担，中兴公司拥有所有资产的所有权、使用权和收益权。因此，中兴公司给上诉人出租场地符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，出租合同合法有效，一审判决正确。二、上诉人要求支付地上附着物折价款4982900元的主张，不能成立。如合同有效，地上附着物的处理按约定办，如合同无效，上诉人的这一要求也不能成立。如果法律规定案涉场地不能租赁，双方明知该规定还要租赁，那就是恶意串通损害国家利益，双方都有过错。按照《合同法》第五十九条的规定，双方取得的财产都要收归国有。中兴公司取得的是租金，上诉人取得的就不止是4982900元的房产价值，而是更多的财产都应收归国用。建筑物就得有建设许可手续，没有手续就是违章建筑，违章建筑应无条件拆除，根本不存在返还财产的问题。建筑物的价值，应当以修建时的建筑取费标准计算，扣除折旧费来确定，不能以评估确定价值，评估价值是和土地相关联的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。中兴公司辩称，一、上诉人主张本案合同无效，是对法律法规的误读，依法不能成立。第一，上诉人片面解读《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的内容，忽略了其他法律法规对该条款的解释说明。《暂行条例》（国务院55号令）于1990年5月15日实施，而原国家土地管理局于1996年9月4日发布《关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》第六条明确了《暂行条例》第四十四条、第四十五条和第四十六条规定，针对的是未经批准，擅自将划拨土地使用权连同地上建筑物出租的情况，这与本案情况完全不同。根据本案证据，不论是市场建设服务中心还是中兴公司和上诉人签订合同并收取租赁费是玉门市人民政府授权许可的，是在履行职责。本案具体情况与未经批准、擅自出租的违法行为是两种完全不同的情形。第二、本案合同不存在任何损害国家、集体、第三人及社会公共利益的情形，不能以此认定合同无效。签订租赁合同的目的是为迎接西部开发、招商引资、启动玉门镇建材、装饰材料市场，适应玉门经济开发区建设需要。玉门市委、市政府同意中兴公司拥有所有资产的所有权和收益权，建筑、土地、摊位的租赁费用来给改制后的企业职工发放工资、购买社保等，是经济发展和事业单位改制后职工安置的必要措施。二、关于地上附着物折价补偿的问题。《租赁协议》约定：“乙方在甲方划给的土地上投资所建房屋，在本合同期内，所有权归乙方，届满后，归甲方所有。乙方所有权期间，乙方不得拆除”以及《补充协议》约定：“合同到期后此设施无偿交付甲方”，现合同约定的租赁期限届满，上诉人投资修建的房屋根据约定，归被上诉人所有。上诉人主张的折价补偿款，无事实和法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。王吉唐向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告于2000年6月22日签订的租赁合同及2010年4月20日签订的补充协议均属无效；二、判令被告支付原告在上述土地上所建地上附着物的全部折价补偿款4982900元。一审法院认定事实：2000年，原告到玉门拟投资建设建材装饰材料市场，关于建设用地问题，经玉门经济开发区建设管理委员会引荐，于2000年6月22日与当时的玉门市工商行政管理局、玉门市市场服务中心签订了租赁合同，合同约定：被告将玉门镇新区市场内的两栋2层楼房租赁给原告经营管理，并在该楼房以北划给原告南北宽28米，东西与楼房同长的一块土地，由原告修建门点车库，开办建材、装饰材料市场。双方同意按下列条款签订合同：“两栋楼房每一个上下楼单元为一间,除南排西三间共45间；两栋之间的院子,随楼房一并划给乙方（原告）在租期内无偿使用,不收租金；两栋楼租赁期限:自2000年9月至2015年8月,共壹拾伍年整。租赁到期后优先续租给乙方……两栋楼租金:乙方每满6个月向玉门市市场建设服务中心交纳一次房租,不得拖欠；甲方划给乙方修建门点库房和所占用场地的土地,甲方每平方每年收取3元人民币占用费。若税务部门征收土地使用税,甲方从占用费中支付,若不足由乙方补交；乙方在甲方划给的土地上投资所建房屋,在本合同期内,所有权归乙方,期满后,归甲方所有。乙方所有权期间,乙方不得拆除。不因乙方原因甲方必须拆除时,甲方应按乙方投资足额赔偿；合同经双方代表签字并公证后生效等。”合同还对其他事项也作了明确约定。2000年7月7日，玉门经济开发区管理委员会主持召开了有玉门市工商行政管理局、玉门市市场服务中心、玉门镇市场负责人、王吉唐等相关人员参加的协调会议，并形成会谈纪要。玉门市工商行政管理局、玉门市市场服务中心、王吉唐达成以下协议，约定“玉门市工商行政管理局、玉门市市场服务中心两单位为甲方，王吉唐为乙方签订租赁合同；合同内容增加乙方每满六个月向玉门市市场建设服务中心交纳一次房租，不得拖欠的条款……”2000年7月13日，玉门市公证处对租赁合同进行了公证。后玉门市工商行政管理局、玉门市市场建设服务中心按照合同约定，向王吉唐交付租赁房屋及场地，王吉唐对房屋进行了装修，在租赁场地修建房屋，注册成立了玉门镇广宁建材装饰城，将租赁及修建的房屋向商户出租，收取租赁费。玉门市市场建设服务中心原是玉门市工商行政管理局管理的事业单位，2001年年底，玉门市工商行政管理局根据有关规定与玉门市市场建设服务中心管、办脱钩，玉门市工商行政管理局将玉门市新区市场包括原告租赁的房屋和场地在内的资产全部移交给了玉门市市场服务中心，由玉门市市场服务中心负责经营管理，与原告合同中约定的权利义务也由玉门市市场建设服务中心承继。后，由玉门市市场建设服务中心改革成立了现在的中兴公司，该公司承继了玉门市市场建设服务中心与原告合同约定的权利和义务。政府机构改革中，以玉门市工商行政管理局为基础，成立了现在的市场监管局。2010年4月20日，原告王吉唐与被告中兴公司签订新区市场王吉唐租赁合同补充协议，合同约定：本协议为原合同的组成部分；原租赁合同及现补充协议的甲方均为中兴公司,乙方不变；租赁期限延长,原合同到期后延长五年,至2020年8月31日；……乙方应于一年内完成对小二楼西段部分旧设施的改造,改造方案需报经甲方同意,改造资金不得少于50万元,以工程决算为准。合同到期后此设施无偿交付甲方”。现合同租赁期已届满，在到期之前，原告以房屋是自己所有，土地是划拨土地为由，要求确认租赁合同及补充协议无效，并要求被告支付原告在上述土地上所建地上附着物的全部折价补偿款4982900元。一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同及补充协议是双方在充分协商的基础上订立的，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后被告向原告交付了房屋及场地，原告一直使用至今，并依合同取得使用权，经过租赁经营取得了相当的收益。现合同约定的租赁期限已经届满，原告应当按照合同约定返还租赁房屋及场地。按双方合同约定“乙方在甲方划给的土地上投资所建房屋,在本合同期内,所有权归乙方,期满后,归甲方所有。乙方所有权期间,乙方不得拆除。”以及补充合同中“合同到期后此设施无偿交付甲方”之约定，原告应无条件向被告中兴公司移交其租赁期间在租赁土地上修建的房屋。因被告租赁给原告的房屋及土地系被告依法取得，被告有对外出租经营的权利，原告也没有举出被告违反法律规定和损害国家、集体和他人利益等合同无效的证据，故原告要求确认合同无效的辩解理由，不予采信，对原告要求确认租赁合同及补充协议无效的诉讼请求，不予支持。对原告要求被告支付原告在上述土地上所建地上附着物的全部折价补偿款4982900元的诉讼请求，因合同明确约定原告在被告出租的土地上投资所建房屋，在合同期内，所有权归原告，期满后归被告所有。现合同约定的租赁期限已经届满，原告投资修建的房屋所有权归被告中兴公司所有，故原告的该诉讼请求理由不能成立，不予支持。关于本案原告诉讼的被告主体问题，因根据国家有关规定，市场监管局虽然是以玉门市工商行政管理局为基础成立，但玉门市工商行政管理局与玉门市市场建设服务中心、中兴公司已经脱钩，合同的权利义务已由中兴公司承继，其要求市场监管局履行义务没有法律依据，市场监管局也没有享受合同约定的权利的资格。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告王吉唐的诉讼请求。案件受理费46663元，由原告王吉唐负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人王吉唐提交：2020年10月26日玉门市自然资源局出具的情况说明一份，拟证明本案所涉土地属于划拨土地，经查阅档案资料，没有缴纳土地使用费和出让金。经质证，被上诉人市场监管局对真实性无异议，认为一审已查明案涉土地是划拨土地，没有必要再出具。被上诉人中兴公司对真实性无异议，但不认可证明目的，认为未缴纳土地出让金不代表其没有出租土地的权利。经审查，该证据客观真实，对其证明效力予以确认。被上诉人中兴公司提交：1.工商行政管理国有资产划转明细表（表9）复印件共3页，拟证明玉门市工商行政管理局于1999年4月8日将新区市场资产划归市场服务中心，市场服务中心受让该资产的来源和程序合法。2.玉门市人民政府关于市场服务中心管理体制等有关问题的通知复印件2页，拟证明市场服务中心有权租赁市场设施。3.玉门市市场服务中心产权制度改革实施方案复印件4页、玉门市发改委关于《玉门市市场服务中心产权制度改革实施方案》的批复文件复印件2页，拟证明市场服务中心债权债务由新公司整体承担，新成立的公司对所有资产拥有管理权。4.玉门市发改委关于《玉门市市场服务中心改制后更名》的批复文件1页，拟证明2008年3月31日经批准玉门市市场服务中心更名为中兴公司。经质证，上诉人王吉唐认为不是新证据，不能证明被上诉人的观点，该证据仅是玉门市市场服务中心的改制过程，与本案没有关系，相关体制改革文件恰好证明被上诉人的出租是违法的。被上诉人市场监管局对上述证据均无异议。经审查，上述证据客观真实，具有证据效力。被上诉人市场监管局没有提交新证据。经二审查明，1999年4月8日，原玉门市工商行政管理局将包括案涉的玉门市新区市场在内的资产移交给原玉门市市场建设服务中心，监交单位为玉门市国有资产管理局。2000年10月26日，玉门市人民政府发布关于玉门市市场建设服务中心管理体制等有关问题的通知，通知规定玉门市市场建设服务中心为自收自支、自负盈亏、企业化管理的科级事业单位，隶属市政府，归口市财政局，主要职责为负责全市城乡集贸市场的规划、论证、建设及市场设施的管理、维修、更新，出租营业摊点，招商引资。二审查明的其他事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.双方所签租赁合同及补充协议的效力应如何认定；2.上诉人主张的地上附着物折价补偿款应否支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”国家土地管理局《关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》第六条规定：“当事人未经批准，擅自将划拨土地所有权连同地上建筑物出租的，应当认定其租赁行为违反国务院55号令第四十四、四十五条的规定，应按照国务院55号令第四十六条的规定给予行政处罚。”本案中，上诉人主张其租赁的土地性质是国有划拨土地，被上诉人未与土地管理部门签订土地使用权出让合同并缴纳出让金，损害了国家及社会利益，本案租赁合同及补充协议无效。经查，案涉租赁土地确系国有划拨土地，用途为商业用地，被上诉人中兴公司为登记的土地使用权人。根据玉门市人民政府玉政发（2000）83号文件规定，玉门市市场建设服务中心的职责为负责全市城乡集贸市场的规划、论证、建设及市场设施的管理、维修、更新，出租营业摊点，招商引资。2000年6月，为迎接西部开发，招商引资，适应玉门经济开发区建设需要，玉门市工商行政管理局、玉门市市场建设服务中心作为甲方，与上诉人王吉唐签订租赁合同的行为属其职责范围，并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。玉门市企业化管理事业单位改革领导小组办公室玉企事改办发（2005）03号关于《玉门市市场建设服务中心产权制度改革实施方案》的批复第6条规定，中心现有债权债务由新公司整体承担，新成立的公司同时拥有所有资产的所有权、使用权和收益权。2010年4月，由原玉门市市场建设服务中心产权制度改革后新更名组建的被上诉人中兴公司作为甲方与上诉人王吉唐所签订的补充协议，亦是双方真实意思的表示，内容符合法律法规的规定，合法有效。租赁合同及补充协议均是在政府招商引资、繁荣经济的背景下所签订，被上诉人具有案涉资产的所有权、使用权和收益权，并非未经批准擅自出租的行为，上诉人所提租赁合同及补充合同无效的上诉理由于法无据，不能成立。上述合同约定：“乙方在甲方划给的土地上投资所建房屋,在本合同期内,所有权归乙方,期满后,归甲方所有。乙方所有权期间,乙方不得拆除”及“合同到期后此设施无偿交付甲方。”一审法院据此认定上诉人无条件向被上诉人中兴公司移交其租赁期间在租赁土地上修建的房屋，符合双方合同约定，并无不妥。上诉人所提被上诉人中兴公司应支付其地上附着物折价补偿款的上诉理由缺乏依据，不能成立，本院依法不予支持。综上所述，王吉唐的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47007元，由上诉人王吉唐负担。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 郑 杰二〇二〇年十二月二十一日书记员 王 霞