北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初9834号原告：林光明，男，1967年8月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：瞿凯俊，北京市京都律师事务所律师。被告：王天已，男，1996年2月27日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吕西锋，北京市弘嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁旭光，北京市弘嘉律师事务所律师。被告：李桐禄，男，1948年11月14日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：桑春梅，北京市京顺律师事务所律师。第三人：北京市昌平区小汤山镇葫芦河村股份经济合作社，住所地北京市昌平区小汤山镇葫芦河村。法定代表人：季文平，董事长。第三人：北京市昌平区小汤山镇葫芦河村村民委员会，住所地北京市昌平区小汤山镇葫芦河村。法定代表人：赵全，主任。委托诉讼代理人：季文平，女，1969年3月13日出生，汉族，住北京市昌平区。原告林光明与被告王天已、李桐禄及第三人北京市昌平区小汤山镇葫芦河村股份经济合作社（以下简称经合社）、北京市昌平区小汤山镇葫芦河村村民委员会（以下简称村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林光明及其委托诉讼代理人瞿凯俊，被告王天已及其委托诉讼代理人吕西锋、袁旭光，被告李桐禄的委托诉讼代理人桑春梅，第三人经合社的法定代表人兼村委会的委托诉讼代理人季文平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。林光明向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付腾退补偿款7981891．20元整（具体项目及计算方法为：2010年12月6日前建筑面积1933．17平米，补偿款为1577858元；2010年12月6日至2013年3月28日建筑面积7267．80，补偿款为5814240元；装修及附属物补偿684189．85元；搬家费每平米25元，按照1933．17平米计算，折合48329．25元；政策性补偿每平米3．8元，按照1933．17平米计算，折合7423元。以上合计8132040元，扣减拆除被告大棚应得补偿款45720元、占用围墙款104428．80元）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：李姝宏于1999年1月1日与第三人签订了《土地使用权租赁合同》，李姝宏取得位于昌平区xxx村x号（大柳树环岛东南角）土地租赁权。林光明于李姝宏在2010年6月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定李姝宏将上述土地上的部分房屋、简易帐篷、空余土地租赁给林光明。林光明遂对租赁场地进行了改造、对租赁房屋进行了整改和装修，并在租赁空地上进行了房屋建设。根据拆迁腾退过程中拆迁单位及测绘部门的实际测量，其中由林光明在租赁空地上于2010年12月6日至2013年3月28日期间建设的房屋面积为7237．08平方米，由林光明在租赁空地上于2010年12月6日前建设的房屋面积为1933．17平方米。李姝宏于2018年8月2日与村委会、经合社签订了非住宅房屋腾退《解约协议》，约定对涉案土地上所有构筑物及其附属设施、装修、设备等予以补偿，腾退补偿款总额为16576498．40元。腾退补偿款总额中包括重置成新价11168563．40元、装修及附属物190071．00元、综合补助费3271360．00元、搬家补偿204460．00元、政策性补偿31405．00元。上述腾退补偿款总额中应当包括林光明投资建设的面积及相应份额的补偿款。王天已辩称，林光明的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、林光明所列的五项诉讼请求均不能成立。1．林光明在2010年12月6日之前没有建造过任何房屋。因此，其诉讼请求中第一部分所称的2010年12月6日之前的1933．17平方米建筑物与其无关，该1577858元腾退补偿款与其无任何关系，其该项诉讼请求不应得到支持。2．林光明诉讼请求中第二部分所称的2010年12月6日至2013年3月28日建筑面积7267．80平方米的建筑物，实际分为两部分，其中在原有基础上搭建的部分为2084．26平方米，空余地上的组成部分为5105．77平方米。该部分补偿全部为打包价（即不区分建筑物和装修，均按照一个固定价格）800元/平方米。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条的约定，只有在空余地上所建的房屋在合同有效期内，遇到拆迁时，扣除成本后双方各一半。3．林光明诉讼请求中第三部分的装修及附属物补偿款684189．85元、第四部分搬家费48329．25元、第五部分政策性补偿7423元均不应得到支持。因为，根据当时的腾退政策，只有在2010年12月6日之前的建筑才享有这些补贴。2010年12月6日之后的建筑均为800元的打包价。而在2010年12月6日之前，林光明没有建造过房屋，因此，林光明的这三项要求不能得到支持。二、原被告之间的《房屋租赁合同》已经终止。1．原《房屋租赁合同》到期后已经终止，新的口头合同主体已经发生变化。林光明与李姝宏于2010年6月1日签订《房屋租赁合同》，合同的乙方为林光明和周先福，合同期限为2010年6月1日起至2015年5月31日止。合同到期后，双方未再继续签订新的书面合同。且根据周先福的陈述，其未再参与此项目，也就是说，该合同的主体变更为李姝宏和林光明，是一个新的不定期合同。因此，原合同的补偿条款并不适用于林光明。2．新的口头不定期合同，林光明仅缴纳了几个月的租金。2015年6月1日之后，林光明仅缴纳了几个月的租金，李姝宏为此多次口头通知与其解除合同，让其搬离，但其却拒绝搬离。此后，一直非法占用。2017年9月25日，村委会发出《断水断电通知》，要求全体租户必须在2017年10月10日前搬离，该不定期口头租赁合同已经实际终止。李姝宏于经合社、村委会签订《解约协议》的时间是2018年8月2日，因此，这些腾退补偿款与林光明没有任何关系。李桐禄辩称，鉴于李桐禄作为李姝宏的法定继承人，其本人未参与纠纷所涉房屋租赁及拆迁补偿事宜，对案件事实部分不知情。对此，李桐禄认可李姝宏生前作为被告对案件的各项主张和观点，对于李姝宏之前的陈述和意见均予以认可。对于王天已的答辩意见及主张均予以认可。自己的补充意见为《房屋租赁合同》已到期，双方未续签合同。经查阅庭审笔录得知，合同到期后，林光明仅交几个月的房租。另，庭审中第三人提交的林光明缴纳水电费的村委会证明无转账凭证、无村委会公章，无法证明该费用已实际缴纳。因此，上述内容无法证明林光明继续租赁房屋的事实，其不存在继续履行租房义务。在房屋租赁期满后，李姝宏未作出放弃房租的意思表示，并口头通知林光明搬离，故双方不构成事实租赁合同关系。林光明无权主张腾退补偿等费用。村委会、经合社述称，一、林光明起诉的事实真实存在，且经腾退服务公司及评估公司实际测量并出具评估报告及腾退预分方案。林光明在租赁空地上于2010年12月6日至2013年3月28日期间建设的房屋面积为7237．08平方米；根据“xxx村集体土地上非住宅自主腾退补偿补助实施细则”第二十条补助内容及标准2中腾退损失补助费属于地上物建设面积×800元/平方米计算腾退损失补助费。2010年12月6日前建设的房屋面积为1933．17平方米，按重置成新价的70%给予补偿。林光明向法庭提供的证据，经核对，对真实性、关联性、证明目的均予以认可。二、李姝宏恶意侵占林光明应得腾退补偿款，引发本次诉讼，与第三人无关。经审理查明：1999年1月1日，李姝宏（乙方）与北京市昌平区xxx村经济合作社签订《土地使用权租用合同》，约定甲方将葫芦河村西北角非耕地二十亩租给乙方使用，并负责办理合法土地使用证；该地块四至为西临北京市飞翔建筑艺术雕刻有限公司现有围墙、北以村公路小河南20米为界，东、南以村村民住宅为界；租用期自1999年1月1日至2029年1月1日，共三十年，每年每亩1000元，租金总额为600000元。2010年6月1日，李姝宏（出租方、甲方）与林光明、周先福（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区xxx的房屋1600多平方米（以实际测量为主）、简易敞篷300多平米和空余土地（位置详见平面草图）租给乙方；租赁期为5年，即2010年6月1日起至2015年5月31日止；五年合同期满后，若不遇国家征地拆迁，乙方继续租赁使用；年租金280000元，租金第四年开始递增，每年递增百分之十，每年租金提前一个月交付；如到期不交付租金，合同自动解除；乙方可以在空余土地上建造房屋，如在租赁期内，乙方所建房屋被占用，甲方负责退还乙方所建房屋的成本，征用赔偿部分（抛除建房成本）甲乙双方各一半。双方还在合同中约定了其他权利义务。2018年8月2日，经合社、村委会（甲方、腾退人）与李姝宏（乙方、被腾退人）签订《解约协议》，约定自2018年8月2日上述《土地使用权租用合同》中约定的双方权利义务终止，双方之间不存在任何争议及纠纷、任何一方均不得以任何理由、任何方式，包括但不限于诉讼、信访等向对方主张任何权利；本协议解约补偿款为16576498．40元，该款项为甲方提前收回土地及地上物所需全部补偿费用（包括但不限于承包合同解除所涉补偿等），除此之外，甲方无需再支付其他补偿。《xxx镇集体土地上非住宅房屋自主腾退预分方案》（以下简称《预分方案》）载明“被腾退人李姝宏，总建筑面积16078．48，建筑面积10年12月6日前8178．40，建筑面积10年12月6日至13年3月28日前7237．08，建筑面积13年3月28日后663．00，70%重置成新价11168563．40，装修及附属物1900710．00，综合补助费3271360．00，搬家补偿204460．00，政策性补偿31405．00，腾退补偿款总计16576498．40”。《北京市非住宅房屋拆迁估价结果通知单》（以下简称《通知单》）载明“一、房屋重置成新价：7684142元（总建筑面积：8178．40㎡）……二、装修、设备、附属物补偿价……化粪池8座17398元、板式太阳能15个26000元、电缆线4×25100米4848元、电缆线4×50188米16903元、院地6132．08平方米317886元……普通灯290份35794元、防盗门128个103200元……砖隔断（装修）1040．77平方米205508元……铁扶手12．2延米1952元、水泥池27个8664元……上水700米12096元、电缆4×16525米18001元、院墙388．44平方米100964元……电表162块25920元、棚320．43平方米24035元……暖气1325．04平方米98128元、铁板门115．2平方米44930元、配电箱18个3688元……下水700米36288元……水泥管300mm430米61920元……动力表7个6720元……”。经法庭询问，当事人一致认可涉案房屋的建设没有取得相关审批手续；《房屋租赁合同》到期后，当事人没有再行签订书面合同。诉讼过程中，周先福接受本院询问，并表示其在2011年春节左右退出，并同意《房屋租赁合同》中“承租方”的全部权益都由林光明享有，不要求作为原告参与到本案诉讼中。另查，李姝宏于2020年9月3日因交通事故去世，其法定继承人为之父李桐禄、之子王天已。经法庭询问，当事人认可李姝宏之母已经去世，现在的配偶状态为离异，其仅有上述两个法定继承人。上述事实，有《土地使用权租用合同》《房屋租赁合同》《解约协议》《xxx镇集体土地上非住宅房屋自主腾退预分方案》《北京市非住宅房屋拆迁估价结果通知单》《死亡证明书》、户口本及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，涉案房屋的建设没有取得建设工程规划许可证，因此李姝宏与林光明签订的《房屋租赁合同》及后续事实租赁合同关系应属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，本院对于当事人依照《房屋租赁合同》内容及事实租赁合同关系的各项主张及相关陈述均不予采信。对于林光明的第一项诉讼请求，本院根据案件实际情况予以支持。具体分析如下：一是2010年12月6日前的建筑，本院对于其中的合理部分予以支持。首先，林光明与李姝宏签订《房屋租赁合同》的时间早于2010年12月6日，且林光明与李姝宏之间的《房屋租赁合同》有关于林光明建房的约定。其次，根据林光明与李姝宏之间的《房屋租赁合同》中关于房屋面积的记载和《预分方案》中该段时间的建筑面积，二者之差大于林光明主张的面积数额。最后，现涉案房屋及场地已经被腾退，且双方当事人对于林光明建设建筑的具体位置、面积均存在争议，本院根据《预分方案》中的相关数据确定该部分房屋重置成新价为1271437．80元。二是2010年12月6日至2013年3月28日建筑，本院对于其中的合理部分予以支持。首先，在该段时间内涉案房屋所在土地已经由李姝宏租赁给林光明，由林光明实际占有使用，且林光明与李姝宏之间的《房屋租赁合同》中有关于林光明建房的约定。其次，王天已及李桐禄并未提交李姝宏在该段时间内在涉案土地上建房的证据。最后，林光明主张的面积为7267．80平方米，而《预分方案》中该段时间内建筑面积为7237．08平方米，现林光明并未提供充分证据证明《预分方案》中数额存在错误或者自己在该时间段内的实际建筑面积为7267．80平方米，故本院认定面积为7237．08平方米，相应的房屋重置成新价为5789664元。三是装修及附属物补偿，本院对其合理部分予以支持。首先，根据林光明与李姝宏之间的合同，本院无法确定涉案房屋在李姝宏出租给林光明之时的装修、设备及附属物状况。其次，林光明与李姝宏在《房屋租赁合同》中有林光明可以进行装修的约定，且林光明对各项物品陈述较为符合实际情况及生活常识，相关装修、设备及附属物基本与其利用涉案房屋的经营行为相一致。最后，对于林光明主张物品中与相关案件当事人主张存在重合部分，因涉案地上物现已被腾退拆除，且《通知单》的“装修、设备、附属物补偿价”中并未注明具体物品所在的位置，故本院酌情予以支持。因此，本院认定属于林光明的款项为540362元。四是搬家补偿及政策性补偿，本院对该两笔款项予以支持。根据《预分方案》中相关费用的数额，可知搬家补偿的标准为2010年12月6日前建筑每平方米25元、政策性补偿的标准为每平方米3．8元，对应本院确认林光明在该部分建筑中的平方米数。对于林光明自认的其拆除大棚、占用围墙并同意扣减的补偿款数额，现王天已及李桐禄并未提供相反证据对该问题进行佐证，本院对此予以确认。对于王明伟申请作为第三人参加本案诉讼，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。根据查明的事实，王明伟申请作为第三人的理由不符合法律规定，故本院对王明伟的申请不予准许。对于吕家朋申请作为第三人参加本院诉讼，本院认为，根据查明的事实，吕家朋与林光明已经涉案房屋的相关问题在其他案件中达成调解意见，且吕家朋并非本案合同的任何一方，故本院对于吕家朋的申请亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、王天已、李桐禄在李姝宏遗产继承范围内于本判决生效之日起七日内连带给付林光明腾退补偿款7507067．3元；二、驳回林光明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67044元，由林光明负担3988元，已交纳；由王天已、李桐禄负担63056元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由王天已、李桐禄负担，于本判决生效之日起七日内交纳如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯静春人民陪审员  周长明二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  李 杰书 记 员  姜 帆