上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15095号原告：上海鑫阳房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。法定代表人：嵇素芹，经理。被告：万桂华，男，1968年9月14日生，汉族，户籍地江苏省高邮市。被告：朱荣珍，女，1970年12月9日生，汉族，户籍地江苏省高邮市。委托诉讼代理人：万桂华，男。原告上海鑫阳房地产经纪事务所与被告万桂华、朱荣珍居间合同纠纷一案，本院于2020年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告上海鑫阳房地产经纪事务所的法定代表人嵇素芹，被告万桂华、被告朱荣珍的委托诉讼代理人万桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海鑫阳房地产经纪事务所向本院提出诉讼请求：判令被告向原告补交欠付的中介费4,400元。事实与理由：原告居间为被告购买上海市松江区王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，被告以缺钱为由恳请原告延迟时间支付中介费，原告出于信任也就同意了。房屋过户后，被告擅自把房屋尾款付给房东，私自进行了房屋交接。原告再跟被告要中介费，被告迟迟不给，最后找理由扣掉原告4,400元，只支付了20,000元，遂涉诉。被告万桂华、朱荣珍辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在居间过程中存在过错，当初签订房屋买卖合同时，原告没有处理好房屋权利人的问题，房产证上有李1、李某2，原告表示只要李1签字就可以了，所以签订了合同，但是去房地产交易中心时被告知需要李某2的母亲也签字，所以当时没有办成。后询问李1才得知李1已经和前妻离婚，李1表示回去后会和前妻协商，让前妻签字。被告当时要求李1将已付的房款退还，但是李1说房款已经使用，还不了。事后，被告一直到原告公司询问，直至国庆之后，李1的前妻才同意签字，但要求支付1,000,000元房款至其账户，才会补签协议并办理过户。被告害怕再拖延又生变故，只有四处借钱凑齐原本要贷款的房款，并支付给李1的前妻。综上，原告居间上的过错，导致被告没有办法办理贷款，房屋过户时间也有所延迟，故不再同意支付剩余居间费用。经审理查明：2019年8月5日，被告万桂华作为承购方与案外人李1、李某2作为出售方、原告作为经纪方签订《房屋买卖定金合同》，约定案外人李1、李某2将涉案房屋出售给被告，总房款2,445,000元，分三次付清，于2019年8月5日支付50,000元作为定金，于2019年8月10日前支付1,745,000元，于2019年9月20日前(具体时间以银行放贷时间为准)支付550,000元，于放贷时间向后延迟3天前付100,000元；双方约定于2019年8月10日前到原告处签订“上海市房地产买卖合同”，签订后，各条款均以“上海市房地产买卖合同”为准。买卖双方已通知其配偶及相关权利人，其配偶及相关权利人已同意以上全部条款。当日，案外人李1向被告出具收条，确认收到定金50,000元。2019年8月5日，原告与被告万桂华签订《佣金确认书》，约定经原告居间介绍，被告与交易相对方进行涉案房屋的租售交易，佣金金额为24,400元，支付时间为2019年8月19日。2019年8月6日，被告万桂华向案外人李1转账1,450,000元购房款。2019年8月8日，在原告的居间下，被告万桂华、朱荣珍作(承购方、乙方)与案外人李1、李某2(出售方、甲方)，签订《房屋买卖合同》，约定被告向案外人购某某于上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋价格为2,445,000元，支付方式为乙方于2019年8月6日支付50,000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2019年8月10日支付1,450,000元，于2019年8月25日支付295,000元，乙方贷款500,000元给甲方，具体时间以银行放贷时间为准，贷款金额不足部分由现金补足，尾款100,000元于交房时交付；甲、乙双方确认，在乙方贷款审批通过后3日内，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，对该房地产享有完整的所有权、完整的支配或处置权。有关该房地产在本次转让前已发生的产权纠纷、债权债务纠纷、税费及租赁清退、抵押等事宜，在房屋交接前处理完毕，并保证移交付后乙方无须承担责任，否则甲方应全额赔偿乙方由此而引起的一切损失；双方约定，在转让过户时，甲乙双方网上签定的“上海市房地产买卖合同”，仅作为双方过户和乙方贷款使用，买卖双方实际的交易约定以本合同为准。2019年10月13日，被告万桂华与案外人李1、李某2签订了《补充协议》，载明：因出售人李1、李某2方面的一系列原因，造成万桂华不能贷款，所以经双方约定余款支付方式：1.万桂华于2019年10月13日付到李某2账户700,000元，逾期不付按要付金额的1%(每天)赔偿给李某2。2.万桂华于2019年10月31日付到李某2账户245,000元，逾期不付按要付金额的1%(每天)赔偿给李某2。3.2019年10月31日李1、李某2在收到尾款后把房屋交结给万桂华，逾期一天按已付款的1%(每天)赔偿给万桂华。4.经李1同意李某2因未满18周岁，故由母亲金2代为保管此款，待李某2满22周岁此款交于李某2。协议落款处，被告万桂华、案外人李1签字确认，同时案外人李1、金某1代李某2签字确认。同日，被告及案外人李1、李某2、金2签订了涉案房屋网签版《上海市房地产买卖合同》。2019年10月14日，案外人金2及金2代李某2签字出具收条，确认收到被告万桂华购房款700,000元。2019年12月2日，被告万桂华向案外人金2转账243,000元购房款。2019年12月4日，被告朱荣珍向原告法人账户转账20,000元中介费。庭审中，原、被告陈述，涉案房屋原产权人系案外人李1、李某2；双方确认，在签订《房屋买卖合同》时，仅有被告万桂华和李1签字，被告朱荣珍在双方签订网签合同前补签，金2是在收到1,000,000元房款后于2019年10月13日补签；同时原告陈述，其清楚房屋买卖中若涉及未成年人需其父母双方到场的交易规则，但案外人李1向其保证了金2及李某2的出售意思，故在签订《房屋买卖合同》时未向金2及李某2确认。直至金2拒绝签字，原告才与金2沟通，直到2019年10月，金2明确要将1,000,000元房款转至其账户才会配合签字。为此，原告提供微信聊天记录，显示名为“莺”，上载“反正到账100万，我才签字，收不到这钱，我不签字”，证明过户迟延的原因在于案外人李1家庭内部矛盾，即案外人金2拒绝签字。被告对该份证据的真实性没有异议，但认为迟延的原因是原告没有尽到注意义务所致。另查明，案外人李1与金2原系夫妻关系，生育一女李某2，双方于2005年10月11日签订离婚协议书。再查明，涉案房屋已于2019年10月21日变更登记至被告万桂华、朱荣珍名下。以上事实，有《房屋买卖定金合同》、收条、《佣金确认书》、《房屋买卖合同》、补充协议、银行交易明细清单、银行转账汇款回执、《上海市房地产买卖合同》、微信聊天记录、房地产权证、离婚协议书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告在原告的居间下与案外人就涉案房屋签订的《佣金确认书》及《房屋买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。原告作为专业房屋中介机构，应当在委托人订立合同之前全面审查涉案房屋所有人对房屋的处分权利，这直接影响到买受方是否顺利购买房屋、房屋买卖合同是否能得以履行。然原告在明知涉案房屋权利人之一李某2系未成年人，房屋买卖合同的签订及履行需其父母双方均签字认可的情况下，未核实明确李某2的母亲金2的意思表示，仅凭案外人李1的承诺，在金2未出席的情况下居间促成了的房屋买卖合同的签订，为之后的合同不能继续履行埋下隐患，进而导致被告为继续履行合同而被迫改变履行条件，从而产生额外的损失。故原告的居间服务存在瑕疵，被告据此扣减部分居间费用的行为并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，判决如下：驳回原告上海鑫阳房地产经纪事务所的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上海鑫阳房地产经纪事务所负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪二〇二〇年十二月三十日书记员  赵晓彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务……第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。