广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18290号原告：吴火良，男，1966年1月9日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：周智文，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炳扬,北京市京师（中山）律师事务所实习律师。被告：中港鸿发物业管理（东莞）有限公司，住所地广东省东莞市塘厦镇石潭埔社区环市东路393号办公楼一楼，统一社会信用代码91441900MA4UT25150。法定代表人：郭耀铭，执行董事。被告：中港鸿发物业管理（东莞）有限公司中山分公司，住所地广东省中山市火炬开发区沿江东路38号A栋首层之二，统一社会信用代码91442000MA510Q4M3F。负责人：郭耀铭。上述两被告共同委托诉讼代理人：蔡志东，广东法宗律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：李晓兰，广东法宗律师事务所实习律师。被告：郭耀铭，男，1968年10月29日出生，香港居民。第三人：吴少珍，女，1956年2月12日出生，汉族，住广东省中山市东区。第三人：马建军，男，1956年9月28日出生，汉族，住广东省中山市东区。原告吴火良与被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司（以下简称中港公司）、中港鸿发物业管理（东莞）有限公司中山分公司（以下简称中港中山分公司）、郭耀铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依职权追加吴少珍、马建军为本案无独立请求权第三人参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴火良的委托诉讼代理人周智文,被告中港公司、中港中山分公司的共同委托诉讼代理人蔡志东到庭参加诉讼，被告郭耀铭、第三人吴少珍、马建军经本院公告传唤，公告期限届满没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴火良向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告中港中山分公司2019年6月2日签订的房屋租赁合同；2.三被告向原告返还押金300000元并支付利息（计算方式：以300000元为基数，从2019年6月2日起至返还完毕押金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；3.三被告补偿原告6个月租金168960元；4.三被告赔偿原告床及床垫的损失15780元；5.三被告向原告支付律师费7500元。事实与理由：原告与被告中港中山分公司于2019年6月2日签订房屋租赁合同，合同双方约定被告中港中山分公司将其合法持有的座落于中山市火炬开发区沿江东路38号的租赁物出租给原告使用，建筑面积含公摊面积宿舍三楼至六楼共88间，供原告作住宿用途，租期为8年，自2019年6月2日起至2027年5月14日止。合同第二条第4款约定，若甲方因其它原因（不包括第三方原因）提前终止合同，甲方将乙方押金无息退回并补偿乙方6个月租金。若乙方有其他电器及装修，甲方负责退回装修费。合同签订之后，原告向被告中港中山分公司的法定代表人郭耀铭交付了押金300000元，且被告中港中山分公司、郭耀铭向原告出具了收据。合同签订当日，被告中港中山分公司与原告签订协议书，并约定如果被告中港中山分公司与马建军、吴少珍关于“关于终止与中港中山分公司签订工业园租赁合同的通知”之事未谈妥，被告中港中山分公司将以工业园中山市火炬开发区沿江东路38号之变压器作为抵押，以作为退回原告的押金。此后，2019年6月12日，涉案租赁物原出租人马建军、吴少珍分别向被告中港公司、工业园原租户发出通知，以被告中港公司拖欠租金及水电费等相关费用为由，决定单方解除工业园租赁合同，原租赁期限执行至2019年6月12日终止，并收回租赁物。2019年6月15日，被告郭耀铭向原告出具保证书，承诺6月22日前把与原房东有关租约纠纷谈判有结果后协商该租赁物执行事宜。但时至今日，被告郭耀铭未能谈判成功。被告中港中山分公司因自身原因导致原出租方单方解除租赁合同，从而导致案租赁物将被收回，原告将不能继续使用涉案租赁物，因此原告签订合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，因被告方违约行为致使不能实现合同目的的，原告有权依法解除租赁合同，并要求被告承担违约责任。被告中港中山分公司是被告中港公司的分公司，不具有独立的法人资格和财产权，故被告中港公司应当对被告中港中山分公司所负债务承担连带清偿责任；被告郭耀铭是被告中港公司的法定代表人、是被告中港中山分公司的负责人，被告中港中山分公司、郭耀铭共同以出租方的名义与原告签订租赁合同，同时被告郭耀铭以其个人名义收取原告交付的押金，故被告郭耀铭应当对被告中港中山分公司所负债务承担连带清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，原告为维护合法权益，特向法院依法起诉，请求法院依法裁判。原告吴火良为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.房屋租赁合同；2.费用收取通知单；3.协议书；4.移交清单验收；5.收据；6.银行转账记录；7.支付宝交易记录；8.微信交易记录；9.关于终止工业园租赁合同的通知；10.关于终止与鸿发公司签订的工业园租赁合同的通知；11.保证书；12.录音光盘及文字翻译；13.活期交易明细查询。被告中港公司、中港中山分公司共同辩称，被告认为原告的起诉没有事实和法律依据，应该驳回其全部诉讼请求。理由如下：1.原告未全部支付保证金，有违约行为；2.原告与被告签订的分租合同合法有效，受法律保护，被告已经全面履行合同义务，已经将租赁物交给了原告，原告一直使用至今；3.原告单方要求解除合同是违约的行为，应当依法承担法律后果；4.被告与房东签订的总租赁合同并没有解除；5.即使总租赁合同解除，分租合同也并不是一并解除。被告提供给法院的案例（2019）粤1973民初12032号民事裁定书作为参考；6.本案的合同方是被告中港中山分公司，与被告中港公司、郭耀铭没有关系，收取款项也是被告中港中山分公司，有被告中港中山分公司给予的收据为证。被告中港公司、中港中山分公司就其辩解向法院提供证据如下：1.交接验收清单；2.工业园租赁合同。被告郭耀铭未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩及证据。第三人吴少珍、马建军未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见及证据。本院经审理认定事实如下：坐落于中山市火炬开发区的房地，土地面积20261.4平方米、建筑面积39878.27平方米［不动产权证号：粤（2015）中山市不动产权第××号］登记的权利人为马建军，土地及规划用途均为工业。2017年5月20日，中港公司（乙方、承租方）与马建军、吴少珍（甲方、出租方）签订工业园租赁合同，主要约定：甲方将位于中山市火炬开发区方。租赁期10年，从2017年5月15日起至2027年5月14日。在租赁期内，承租物自用不完的在征得甲方书面同意后可对外招商分租。合同还约定了其他事项。2019年6月2日，吴火良（乙方、承租方）与中港中山分公司（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，主要约定：甲方将其合法持有的坐落于中山市火炬开发区沿江东路38号的租赁物出租给乙方使用，建筑面积含公摊面积宿舍三楼至六楼共88间。乙方用作住宿用途；租期为8年，自2019年6月2日起至2027年5月14日。若甲方因其它原因（不包括第三方原因）提前终止合同，甲方将乙方押金无息退回并补偿乙方6个月租金。若乙方有其他电器及装修，甲方负责退回装修费；宿舍租金28160元/月，宿舍共88间，每间宿舍租金320元/月。到2020年2月涨至每间宿舍350元/月，后续每三年递增10％。双方约定宿舍六楼从2019年8月1日起开始交租，其它楼层以签订合同日起租。现在宿舍楼住户的押金转化为乙方交付给甲方的租金。签订合同一周内，乙方必须向甲方交付保证金即押金400000元；甲方委托统一管理本物业、水、电等设备，并同该公司代为收取水电费等相关费用；如因履行本合同产生纠纷的，诉讼费和律师费由败诉方承担；该合同出租方处加盖中港中山分公司印章，郭耀铭签名；合同还约定了其他事项。合同签订当天，双方对案涉租赁物内的空调、热水器、床及床垫等进行了交接并签确了交接验收清单。合同签订后，吴火良向中港中山分公司支付押金300000元。吴火良提供的转账记录显示，收款人均为郭耀铭。中港中山分公司向吴火良开具了相应收据，载明：宿舍三楼至六楼共88间部分押金。合同签订后，双方签订交接验收清单，包括TCL空调、万和牌热水器、床、水电安装费、一楼防盗门、粉刷墙、监控网线等。2019年6月2日，中港中山分公司（甲方）、吴火良（乙方）双方签订协议书，约定：如果甲方与马建军、吴少珍关于“关于终止与中港中山分公司签订的工业园租赁合同的通知”之事未谈妥，甲方将以工业园中山市火炬开发区沿江东路38号之变压器作为抵押，以作为退回乙方的押金。2019年6月3日，中港中山分公司向吴火良下发费用收取通知单，载明：月份为6月，本月应收租金水电费用总金额20468元。同日，中港中山分公司（甲方）、吴火良（乙方）双方签订协议书，约定：现住户押金转为吴火良，即以后住户退租由吴火良来退给住户押金，住户押金24550元；以上TCL空调、万和牌热水器、床、家私全部归甲方所有。2019年6月12日，马建军、吴少珍于向中港公司发出关于终止工业园租赁合同的通知，主要载明：我方与贵司于2017年5月20日签订工业园租赁合同，贵司承租我方位于中山市火炬开区，租赁期限为10年，贵司从2017年9月起开始拖欠租金及水电费等相关费用。截止2019年4月，贵司已拖欠我方租金及水电费等相关费用合计6554465.18元。依据工业园租赁合同，我方决定单方解除合同，原租赁期限执行至2019年6月12日终止，收回租赁物，没收保证金。同日，马建军、吴少珍向工业园原租户发出关于终止与鸿发公司签订工业园租赁合同的通知，主要载明：我方与中港公司于2017年5月20日签订工业园租赁合同，承租我方位于中山市火炬开发区，租赁期限为10年。合同签订后，我方依照合同约定向中港公司移交了租赁物，但自2017年9月起，中港公司开始持续拖欠租金及水电费等相关费用。经多次催缴，仍未支付。依据工业园租赁合同第十三条，我方决定单方解除合同，原租赁期限执行至2019年6月12日终止。我方收回租赁物将直接租赁，请贵客户在2019年6月18日前与我方联系接洽租赁事宜。逾期视为贵客户自动放弃同等条件下的优先承租权。2019年6月15日，郭耀铭出具保证书，载明：本人郭耀铭及中港鸿发公司法人就六月二号所签合同作出以下承诺：六月二十二号前把与原房东有关租约到期谈判有结果后协商该租约执行事宜。吴火良称中港中山分公司拖欠业主的租金，导致业主要求其离开，中港中山分公司没有办法继续提供案涉租赁物给其使用。吴火良提供通话录音称其于2019年6月15日与原出租方代表易萍进行通话，对方称案涉租赁物要收回去。吴火良主张其为经营案涉租赁物购买了30套床及床垫，450元/套及支付搬运费。为此，吴火良提供了收据予以佐证，并提供了其于2019年6月4日至5日向微信呢称为“梦公馆（飞哥）”、“酒店家具李生”等案外人转账的记录，转账金额合计为15780元。吴火良称其经营了一个月后，案涉租赁物已经停水停电，故其撤离案涉租赁物，因其将租赁物另行出租，故未搬离床、床垫等物品，中港中山分公司应赔偿该项损失。中港公司、中港中山分公司称中港公司与马建军、吴少珍签订的租赁合同还在继续履行，双方并没有签订解除租赁合同的协议，亦未被收回案涉租赁物。因双方协商未果，吴火良遂于2019年6月26日与北京市京师（中山）律师事务所签订委托代理合同，该所指派周智文律师及其团队人员担任吴火良本案一审、执行阶段代理人，为此，吴火良支付律师费7500元，并于2019年7月12日诉至本院，主张上述实体权利。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。吴火良与中港中山分公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于吴火良主张解除与中港中山分公司签订的房屋租赁合同。从双方提交的证据及陈述看，中港中山分公司与吴火良签订协议书承诺要与马建军、吴少珍谈妥关于终止工业园租赁合同事宜，否则将变压器作为抵押退回吴火良押金。其后，案涉租赁物所有权人马建军称中港公司拖欠其租金，决定单方解除合同，收回租赁物并通知工业园原租户。郭耀铭亦向吴火良出具保证书承诺将与原房东有关租约纠纷谈判有结果后协商租约执行事宜。吴火良亦通过电话询问得知案涉租赁物被原出租方收回。上述证据内容能相互印证，中港公司、中港中山分公司亦未提供相反的证据予以反驳吴火良的证据及陈述。证实中港公司与马建军确实存在纠纷，而中港公司、中港中山分公司至今未提供证据证实其已妥善解决上述纠纷。导致吴火良不能正常使用案涉租赁物，双方签订的案涉租赁合同已无法继续履行，吴火良签订合同的目的不能实现。中港中山分公司已构成根本违约，吴火良主张解除案涉房屋租赁合同理据充分，本院予以支持。关于吴火良主张中港公司、中港中山分公司返还其押金300000元及利息。双方约定若中港中山分公司因其它原因（不包括第三方原因）提前终止合同，中港中山分公司将吴火良押金无息退回并补偿乙方6个月租金。现在因中港中山分公司的原因导致其案涉合同终止，中港中山分公司应将已收取吴火良的交付的押金300000元予以退回。双方已明确约定押金无息退回，故本院对吴火良主张的押金利息不予支持；关于吴火良主张补偿6个月租金168960元。虽然双方约定若中港中山分公司因其它原因（不包括第三方原因）提前终止合同，中港中山分公司将吴火良押金无息退回并补偿乙方6个月租金。吴火良并未提供证据证明其因中港中山分公司违约导致其损失的具体数额，该约定明显过高，本院酌情以四个月租金数额作为补偿，即中港中山分公司应补偿吴火良112640元（28160元/月×4月）；至于吴火良主张的床及床垫损失15780元。上述物品系可移动物品，吴火良可自行搬离后再次使用，故本院对该主张不予支持；至于吴火良主张的律师费7500元。双方约定如因履行本合同产生纠纷的，律师费由败诉方承担，吴火良通过诉讼主张上述实体权利，并已实际产生该项损失，其该费用数额在合理范围内。该项损失中港中山分公司理应向吴火良赔偿；中港公司作为中港中山分公司的总公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。中港公司不具有独立的法人资格，故中港公司依法应与中港中山分公司共同承担本案责任。关于吴火良主张郭耀铭对中港中山分公司的上述债务承担责任。本案系买卖合同纠纷，郭耀铭并非案涉合同的相对方，本案亦非适用《中华人民共和国公司法》第一百四十八条进行规范、调整，故吴火良的该项主张于法无据，本院不予支持；关于中港公司、中港中山分公司主张吴火良向其返还交接清单中的物品，本院已判决双方解除租赁合同关系，吴火良应按照诚实信用原则向中港公司、中港中山分公司返还相应物品，但考虑到双方未进行交接，对案涉物品的数量、状态等情况均未予以核实，且中港公司、中港中山分公司就此亦未提起反诉，故不宜在本案中一并判决处理。吴少珍、马建军未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、解除原告吴火良与被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司中山分公司于2019年6月2日签订的房屋租赁合同；二、被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司中山分公司、中港鸿发物业管理（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴火良返还押金300000元；三、被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司中山分公司、中港鸿发物业管理（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴火良补偿112640元；四、被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司中山分公司、中港鸿发物业管理（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴火良赔偿律师费损失7500元；五、驳回原告吴火良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8684元（原告已预交），由原告吴火良负担1272元，被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司中山分公司、中港鸿发物业管理（东莞）有限公司负担7412元，并直接向原告吴火良支付。如不服本判决，吴火良、中港鸿发物业管理（东莞）有限公司、中港鸿发物业管理（东莞）有限公司中山分公司、马建军、吴少珍可以在判决书送达之日起十五日内，郭耀铭可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  石 慧审判员  陈 璐二〇二〇年十二月九日书记员  龙 龙姚志姬