广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初13859号原告：陈少美，男，1962年8月8日出生，汉族，住珠海市香洲区×××××××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××817。原告：朱卿嫦，女，1965年12月26日出生，汉族，住珠海市香洲区×××××××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××344。上列两原告的共同委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。被告：月季轩饮食（珠海）有限公司，住所地：珠海市××××××××××景湾阁二层。统一社会信用代码：914××××××××××××592。法定代表人：杜克志，执行董事。委托诉讼代理人：温通通，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾菱，广东古柏律师事务所实习律师。原告陈少美、朱卿嫦诉被告月季轩饮食（珠海）有限公司（以下简称月季轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱卿嫦及两原告的共同委托诉讼代理人缪亚峰、被告月季轩公司的委托诉讼代理人温通通、曾菱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈少美、朱卿嫦向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告名下位于珠海市××××××××景湾阁二层房屋恢复原状并承担相应费用，即拆除该房屋厨房传菜电梯，修补景湾阁2楼与×楼之间的电梯洞口；2.判令被告向原告支付2020年2月15日至7月15日拖欠租金共计605328元及逾期违约金27079.55元（违约金暂计至2020年9月9日，请求至被告付清拖欠租金之日止）；3.判令被告向原告支付2017年5月拖欠20天租金共计69379元及逾期违约金24976.44元（违约金暂计至2020年9月9日，请求至被告付清拖欠租金之日止）；4.判令被告向原告支付2020年7月16日至今的场地占用费共计249252元及逾期违约金3364.9元（占用费及违约金暂计至2020年9月9日，请求直至房屋恢复原状之日止）；5.判令被告向原告支付租赁、占用房屋期间各项费用共计28172.03元，包括物业管理费24623.68元、电费3337.7元、水费210.65元（前述费用暂计至2020年7月31日，请求至房屋恢复原状之日止）；6.判令被告向原告交付线路工程图纸（水管、电线、网线、消防、燃气等）；7.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年11月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将位于珠海市××××××××××景湾阁二层出租给被告作餐饮经营使用，租赁期限自2015年5月15日至2025年5月14日止（在2005年至2015年期间，被告实际承租该房屋），约定月租金每年增长5%，被告作为承租人应在每月10日前将当月租金支付给作为出租人原告，虽然被告经常逾期几日交租，但并未出现拖欠租金的行为。自2020年2月开始，被告开始无故拒付月租金，且被告经营的“月季轩”饭店至今未开业。在月租金支付期限届满后，原告多次向被告催告，被告仍拒不支付拖欠的租金和违约金，同时被告在租赁期间拖欠了半年多的物业管理费、水电费等费用。2020年7月14日，在原被告双方就租金清偿和房屋交接等事宜协商未果之下，原告通过微信和邮寄方式向被告送达《解除合同告知函》，与被告正式解除租赁合同。后经原告现场查看发现：在租赁物的厨房靠窗区域，租赁期间未经原告同意，被告私自建了一条通往景湾阁三楼的传菜电梯，且景湾阁二楼与三楼的楼层间有约×㎡电梯井洞，给原告房屋造成损坏，且至今仍未拆除电梯、修复洞口。被告的行为构成违约，侵犯原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。陈少美、朱卿嫦向本院提交的证据：1.房屋租赁合同；2.房地产权证；3.中国银行交易流水明细清单；4.景湾阁服务中心月季轩商铺欠缴物业费清单；5.电费、水费单据；6.朱卿嫦与王某短信记录截图；7.朱卿嫦与王某微信聊天截图；8.朱卿嫦与月季轩公司财务欧小姐微信聊天截图；9.解除合同告知函、朱卿嫦与王某微信聊天记录及EMS邮寄签收单据；10.厨房区域的录像视频；11.王某与陈少美的聊天记录。月季轩公司答辩称：第一，原告关于恢复原状的诉讼请求无事实及法律依据。自原告与被告订立租赁合同法律关系之日起，原告便清楚知道租赁物的用途是用饮食餐饮商用，必然需要对租赁商铺进行装修，增设及改善，因此，原告也表示理解并同意对租赁物进行装修。其中当然也包括原告所述的传菜电梯，并且在被告营业后原告也曾多次前往租赁商铺视察，从未对传菜电梯提出质疑，足见其对于传菜电梯是认可的。被告为装修已花费大量资金，原告此番要求被告恢复原状并承担费用是毫无理据的。第二，针对原告原第3项诉讼请求，其一，该20天租金并非被告拖欠，而是合同明确约定即原告应允的20天免租装修期；其二，过去几年原告并未向原告提及此事，该请求已过诉讼时效。针对原告原第2、4、5项诉讼请求，一方面本租赁关系解除时间并非原告所述的2020年7月15日而是2020年6月，因疫情关系被告无奈拖欠租金，为交租也多次努力统筹复工，但因企业经营困难，直至5月仍无法复工，为避免扩大损失，被告与原告于2020年6月一致同意解除合同，并达成解除协议：租赁期间截至2020年6月24日，被告此前交付的307596元租赁保证金冲抵租金，被告免除被告剩余支付义务，于是被告把钥匙交还给原告，确认将租赁商铺交还给原告，双方约定因解除租赁合同的赔偿价款已谈妥和确认租赁合同解除，便将口头解除协议和其他细节落实到书面，但此后被告履次约见原告办理交接手续，原告均以各种理由搪塞，导致被告一直无法进入商铺，被告还有不限于8台空调，10台冷藏柜，后厨整套设备，上百张桌椅等价值300万的财产未能取回，原告现试图用自行出具解除告知书的方式推翻之前双方订下的解除方案，以延长租期主张场地占用费，是无用之举，并不能改变租赁关系已解除，租赁物已回收这一事实。因此，原告无权向被告主张2020年7月及之后的房租场地占用费及相关物管水电费。另一方面，被告此前一直按照合同约定支付租金，自2020年2月起欠付租金实在是无奈之举，并非故意不履行合同义务，因发生疫情重大情势，被告尊重国家提示停工停产，在停业期间被告与原告租赁商铺以经营餐饮之基础已然丧失，加上答辩人经营不善，之后几经努力仍无法复工，企业已经难以生存，在支付基层员工工资后根本无法承担任何费用，对此，被告深感愧疚也一直积极与原告沟通解决方案，没有丝毫逃避债务的想法，此时要求被告按正常时期每月10余万元的标准支付高额租金实在难以承担。因此，被告恳请法院响应广东省政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》号召，参考国有资产类经营用房的减免标准，对被告的租金进行减免调整。最后，对于原第6项诉讼请求，这并非被告法定或约定义务，同时被告并非不愿意提供，只是历时已久，被告法定代表人及相关岗位工作人员已多次更换，无法提供当时的材料。月季轩公司向本院提交的证据：1.公司原法定代表人王某与朱卿嫦的微信聊天记录；2.公司原法定代表人王某与陈少美的微信聊天记录；3.房屋租赁合同解除协议。本院经审理认定事实如下：位于珠海市××××××××××景湾阁二层（以下称案涉房屋）为陈少美、朱卿嫦共有。2016年11月17日，陈少美、朱卿嫦（甲方、出租方）与月季轩公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方从事餐饮项目或其他商业经营活动；租赁期限自2015年5月15日起至2025年5月14日止；租金计算方法为：第一年租金105元/月/平方米，按面积930平方米计算，以后每一租赁年度的租金在上一租赁年度租金标准基础上逐步递增，递增率为5%，即月租金第一年97650元、第二年102532元、第三年107658元、第四年113040元、第五年118692元、第六年124626元、第七年130857元、第八年137399元，第九、十年每月租金137399元，不实行递增；乙方应在每月10日前将当月应付租金支付给甲方，不足满月的，按实际天数支付租金；甲方同意给乙方免租金装修期为20天；乙方向甲方支付307596元作为房屋租赁保证金，合同签订三天内乙方支付甲方押金差价126246元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方欠付的费用、租金以及乙方应承担的违约金外，剩余部分应在合同期满或合同解除后10日内无息退还乙方；乙方在租赁期内承担因租用该房屋发生的各项费用，包括但不限于水费、电费、电话费、有线电视收视费、燃气费、物业管理费、出租房产税等费用；甲方已于2005年5月15日前将房屋交付给乙方使用；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施。甲方在查验房屋及附属设施无异议并接收乙方的房门钥匙视为返还完成，甲乙双方应结清各自应当承担的费用；对符合条件的房屋交付或返还，甲乙任何一方不得以不适当的理由或非重要瑕疵为由拒绝接受或制造障碍，否则，相对一方有权以法律认可的方式将房屋交付或返还，另一方如有异议，可依法主张权利；乙方装修必须遵守建设部有关装修的管理规定并在装修前取得甲方对装修方案的书面认可，装修方案应由双方对合同期满或合同解除后的装修物业处理作出约定。合同第十二条约定合同的解除及终止：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方有未按约定时间交付房屋超过10日等情形的，乙方有权单方解除合同；乙方有不支付或者不按照约定支付租金超过××日、擅自改变出租房屋用途等情形的，甲方有权单方解除合同。合同第十三条约定违约责任：甲方延期交付出租房屋的，每逾期一天，应按月租金标准的5%向乙方支付违约金；甲方在租赁期满前单方收回房屋的，应提前60天通知乙方，并应向乙方支付相当于余下租期租金总额的违约金，同时按合理的评估价值赔偿乙方装修损失；甲方迟延退还租赁保证金的，每逾期一天，应向乙方支付未退金额的万分之三的违约金；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应按逾期金额的万分之三向甲方支付违约金；乙方在租赁期满前退租的，须提前60日通知甲方，届时除应结清已发生的租金和费用外，另应向甲方支付相当于余下租期租金总额的违约金；乙方未在合同期满或解除后十日内返还房屋给甲方的，每逾期一天，除租金照计外，另按照合同期满或解除时日租金标准的30%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金超过十日，甲方有权对乙方所承租的房产物业进行停水停电，一切损失责任由乙方承担。合同第十五条约定，本合同是应承租方的要求对2005年5月15日出租方朱卿嫦、陈少美与承租方陈子祥签订的房屋租赁合同主体之变更，原承租方的权利和义务由月季轩公司承继。合同签订后，月季轩公司开始占有使用案涉房屋，并按合同约定向陈少美、朱卿嫦交纳租金。2020年7月13日，陈少美、朱卿嫦向月季轩公司发出《解除合同告知函》，称月季轩公司自2020年2月15日起至今拖欠租金及违约金，在出租人多次催要下仍拒不支付，特函告：自月季轩公司收到本函之日起正式解除《房屋租赁合同》，要求月季轩公司于收函之日起3日内履行腾退并移交租赁房屋、支付拖欠租金及逾期违约金、清偿返还租赁房屋前产生的所有税费、与出租人办理房屋交接等事项。因月季轩公司一直未交纳拖欠的租金及腾退案涉房屋，陈少美、朱卿嫦遂于2020年9月向本院提起诉讼。在庭审中，月季轩公司对陈少美、朱卿嫦主张的租金及逾期违约金的计算标准没有异议，但认为解除合同的时间是2020年6月，同时请求对疫情期间的租金进行减免，参照相关政策，免收第一个月租金，减半收取第二、第三个月租金。陈少美、朱卿嫦主张月季轩公司在2017年5月提出装修，但至今未装修，所以应收回20天租金。月季轩公司辩称在2017年5月有部分翻新，故提出使用20天装修期免租额。陈少美、朱卿嫦主张月季轩公司一直没有办理退房交接手续，月季轩公司辩称，在2020年6月底通过保安把钥匙交给了陈少美、朱卿嫦，陈少美、朱卿嫦就把商铺门锁换了，所以里面设备设施无法办理交接。2020年6月已解除与保安的劳动关系，保安是由陈少美、朱卿嫦聘请来继续管理商铺。陈少美、朱卿嫦否认聘请保安，承认有更换门锁，原因是台风打烂了门，更换后的门锁钥匙也是交给保安的。本院于2020年11月9日组织陈少美、朱卿嫦与月季轩公司办理案涉房屋的腾退交接手续，同时查看了现场，发现案涉房屋内仍有中央空调、空调柜机、挂机、后厨设备、桌椅等设施设备，其中后厨内有部分设备的电源是开启的。月季轩公司当场表示仍需要屋内可移动的物品，若对方不同意搬，则视为已交接房屋，陈少美与朱卿嫦同意自2020年11月9日起接收房屋，但不同意月季轩公司自行处置物品，要求先放置在案涉房屋内，视情况再申请保全。因月季轩公司已填补了电梯洞口，陈少美、朱卿嫦不再主张拆除案涉房屋厨房传菜电梯、修补景湾阁2楼与3楼之间的电梯洞口，并明确诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付2020年2月15日至7月15日拖欠租金共计605328元及逾期违约金27079.55元（违约金暂计至2020年9月9日，请求至被告付清拖欠租金之日止）；2.判令被告向原告支付2017年5月拖欠20天租金共计69379元及逾期违约金24976.44元（违约金暂计至2020年9月9日，请求至被告付清拖欠租金之日止）；3.判令被告向原告支付2020年7月16日至2020年11月9日的场地占用费共计473577.2元及逾期违约金11216.34元（占用费及违约金暂计至2020年11月9日）；4.判令被告向原告支付租赁、占用房屋期间各项费用共计49693.29元（包括物业管理费36935.52元、7月份电费3337.7元、8月份电费3385.9元、9月份电费3110.53元、10月份电费2582.77元、5-6月份水费210.65元、7-8月份水费130.22元）；5.判令被告向原告交付线路工程图纸（水管、电线、网线、消防、燃气等）；6.判令被告承担本案所有诉讼费用。另查明，案涉房屋每月的物业管理费为3077.96元，月季轩公司承认自2019年12月起未交纳物业管理费。陈少美、朱卿嫦自认没有向物业公司交纳案涉房屋的物业管理费。案涉房屋在2020年7月至10月期间产生的电费共计12416.9元、2020年5月至8月期间产生的水费共计340.87元，已由陈少美、朱卿嫦自行缴清。月季轩公司不同意支付自2020年7月起产生的水电费，理由是自2020年6月起不再使用案涉房屋，不清楚该部分水电费产生的原因。本院认为,陈少美、朱卿嫦与月季轩公司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。月季轩公司在诉讼过程中对案涉房屋与3楼之间的电梯洞口进行了修补，陈少美、朱卿嫦亦自愿放弃原第1项诉讼请求，本院准许。本案争议的主要焦点：一是《房屋租赁合同》解除的时间；二是在新冠肺炎疫情防控期间月季轩公司应付的租金可否减免；三是月季轩公司是否应当补交2017年5月未缴的20天租金；四是月季轩公司腾退房屋之义务是否已履行完毕；五是2020年7月起产生的水电费是否应当由月季轩公司承担。对此，本院作如下评析和认定：首先，关于案涉合同解除的时间。陈少美、朱卿嫦主张合同解除时间是2020年7月15日，月季轩公司则辩称双方已于2020年6月一致同意解除合同，并达成解除协议。从月季轩公司提交的证据来看，双方曾就解除合同进行协商，但最终双方未达成一致意见，也未签订书面解除协议，月季轩公司称双方协商解除合同的依据不足。陈少美、朱卿嫦因月季轩公司未按约定支付租金而行使合同解除权，于2020年7月14日向月季轩公司发出解除合同告知函，该函已由月季轩公司原法定代表人王某签收，故应认定合同解除的时间为2020年7月15日。陈少美、朱卿嫦请求月季轩公司支付租金至2020年7月15日，依据充分，理由成立，应予支持。第二、关于在新冠肺炎疫情防控期间应否减免租金的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，月季轩公司承租的房屋是用于经营餐饮，在新冠肺炎疫情发生期间，政府对餐饮行业采取的防控措施确实会导致月季轩公司经营的餐厅没有营业收入或者营业收入明显减少，月季轩公司请求减免部分租金，根据公平原则，本院酌情予以支持，陈少美、朱卿嫦应免收月季轩公司2020年2月的租金118692元、减半收取2020年3月的租金59346元。因月季轩公司自2020年2月起未交纳租金，扣除以上减免部分的租金，月季轩公司仍需向陈少美、朱卿嫦支付2020年3月15日至7月15日的租金共计427290元（486636元-59346元）。因月季轩公司逾期支付租金，根据合同约定，每逾期一天，应按逾期金额的万分之三向陈少美、朱卿嫦支付逾期违约金，起算日期为合同约定应付租金之日的次日即每月的11日起（详见附表）。第三，关于2017年5月未缴的20天租金应否补交的问题。根据合同约定，陈少美、朱卿嫦同意给月季轩公司免租金装修期为20天，月季轩公司在2017年5月提出并使用了该项免租额，现陈少美、朱卿嫦请求月季轩公司补交20天的租金，理据不足，本院不予支持。第四，关于案涉房屋腾退的问题。案涉租赁合同于2020年7月15日解除，租赁双方的合同权利义务终止，作为承租人月季轩公司应当履行腾退房屋的义务，但月季轩公司自收到解除合同通知后，直至本院组织双方办理房屋交接手续之日即2020年11月9日前，都未主动与陈少美、朱卿嫦协商办理房屋腾退手续，也没有搬走或明确放弃其放置在案涉房屋内可移动的物品，实际占用了案涉房屋，并没有完成腾退房屋之义务。月季轩公司辩称双方于2020年6月达成解除协议，并把钥匙交还陈少美、朱卿嫦，确认租赁商铺已交还，依据不足。月季轩公司逾期未腾退案涉房屋，应承担相应的法律责任，陈少美、朱卿嫦请求月季轩公司按原租金标准支付2020年7月16日起至2020年11月9日的场地占用费共计473577.2元，理由成立，应予支持。此外，陈少美、朱卿嫦主张场地占用费的逾期违约金，该项请求缺乏依据，本院不予支持。第五，关于2020年7月起产生的水电费应否由月季轩公司承担的问题。根据陈少美、朱卿嫦提供的证据，案涉房屋在2020年7月至10月期间产生电费12416.9元、2020年5月至8月期间产生水费340.87元，因月季轩公司在此期间仍实际占用案涉房屋，故该期间产生的水电费应由月季轩公司承担，陈少美、朱卿嫦请求月季轩公司支付其已垫付的水电费，应予支持。月季轩公司辩称自2020年6月起没有再使用案涉房屋，但从现场情况来看，案涉房屋内仍有部分设施设备在运转使用中，必然会产生水电费，月季轩公司拒绝承担自2020年7月起的水电费，理由不能成立。关于物业管理费，虽然月季轩公司自认从2019年12月起未支付案涉房屋的物业管理费，但陈少美、朱卿嫦也没有举证证明其已向物业公司交纳了物业管理费，故陈少美、朱卿嫦请求月季轩公司向其支付2019年12月至2020年11月的物业管理费36935.52元，依据不足，本院不予支持。最后，关于案涉房屋线路工程图纸的交付问题。有关案涉房屋线路工程的图纸是月季轩公司持有的，在腾退房屋时是否应当交付给出租方，法律并无明确规定，双方也无合同约定，月季轩公司在诉讼过程中也已经说明因历时已久、人员更换等原因至今没有找到相关图纸，实际无法交付，故陈少美、朱卿嫦请求交付，缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款的规定，判决如下：一、被告月季轩饮食（珠海）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈少美、朱卿嫦支付2020年3月15日至2020年7月15日的租金427290元及逾期违约金（违约金以各期逾期金额为基数，按每日万分之三的标准，自逾期之日起计算至款项付清之日止，详见附表）；二、被告月季轩饮食（珠海）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈少美、朱卿嫦支付2020年7月16日至2020年11月9日的场地占用费473577.2元；三、被告月季轩饮食（珠海）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈少美、朱卿嫦支付2020年7月至2020年10月的电费12416.9元、2020年5月至2020年8月的水费340.87元；四、驳回原告陈少美、朱卿嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6934元，由原告陈少美、朱卿嫦负担500元、被告月季轩饮食（珠海）有限公司负担6434元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  冯丽萍二〇二〇年十一月三十日书记员  容景豪李洁仪附表：应缴租金期间逾缴租金（元）违约金计算标准起算日期截止日期2020年3月15日至4月14日59346以各期逾缴租金为基数，按每日万分之三2020年3月11日各期租金付清之日2020年4月15日至5月14日1186922020年4月11日2020年5月15日至6月14日1246262020年5月11日2020年6月15日至7月15日1246262020年6月11日