河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1023民初2144号 原告：杨东英，男，1969年1月21日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。 委托诉讼代理人：田学炜，河北正澄律师事务所律师。 被告：廊坊榕源房地产开发有限公司，住所地永清县韩村镇董家务村。 法定代表人：杨晓伟，执行董事。 委托诉讼代理人：刘远，河北恒帆律师事务所律师。 原告杨东英与被告廊坊榕源房地产开发有限公司（以下简称榕源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告杨东英委托诉讼代理人田学炜、被告榕源公司委托诉讼代理人刘远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨东英向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付延期交房违约金100000元；2.判决被告退还原告房款40730元。事实和理由：原、被告双方于2014年12月31日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的永清县亿树泉城小区第0089座1单元1-2层0002号商品住宅一套，建筑面积169.11平方米，总价款210万元整。被告应当在2014年12月31日前将符合约定及法定条件的房屋交付原告，此外合同对面积差异处理方式、出卖人逾期交房违约责任等进行了约定。合同签订后，原告已经按照约定向被告履行了交付房屋价款的义务，被告却未能按期将符合条件的房屋交付于原告，被告应当承担违约责任。据了解，合同约定的面积与产权登记面积有差异，按约定应当退还部分房款，我方多次与被告协商未果，故诉至贵院，请求依法判决。 榕源公司辩称，原告的陈述与事实不符。我公司是以预售方式向原告销售的亿树泉城小区涉案房屋，合同签订时间为2014年12月31日，因公司销售人员在制作合同时填写错误，误将合同交付时间填写为2014年12月31日即合同签订当日，此时房屋尚未建设完成，原告对未完工情况也了解，该时间明显有误，客观上无法按条款履行，该条款应当不发生法律效力，请求法庭按照同时履行原则确认原告交齐房款时才履行向原告交房义务，或者参照同期同类房屋买卖合同的交付时间履行交房义务。合同签订后，原告未按约定履行付款义务，至2016年3、4月份，原告仍欠被告房款21万余元。被告所建房屋于2015年12月31日经竣工验收具备交付条件，被告通知原告收房后，原告至今未收房，扣除被告因政策及冬季施工停工期间，被告不存在逾期交房的情况。假设被告存在逾期交房，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。对原告主张的面积差价，因现在尚未进行产权登记，故对被告所谓的面积差异不认可，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月31日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告建设的位于永清县房屋，原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（永）房预售证第2014016号。该商品房建筑面积共169.11平方米，附属用房建筑面积101.80平方米。该商品房定价方式为双方协议价，房价款按建筑面积计算，单价为每平方米12417.953元，总金额为2100000元。附属用房每平方米0元，总金额为0元。面积确认及面积差异处理以建筑面积为依据，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、以产权登记机关实测面积为准，据实结算房价款。付款方式及期限约定，买受人签订本合同时已交房款520000元整，剩余房款1580000元向银行办理按揭贷款。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期30日后，买受人向出卖人按每天总房款的万分之一支付违约金。原告于2014年12月30日支付购房款两笔共366810元，2015年1月9日支付购房款65193元，2015年1月29日支付购房款88000元，2015年1月31日支付购房款100000元，2016年4月13日支付购房款219997元。2015年2月10日，原、被告与中国农业银行股份有限公司廊坊银广支行签订个人购房担保借款合同一份，原告向中国农业银行股份有限公司廊坊银广支行借款1260000元用于购买涉案房屋。2015年2月13日，银行按约定发放了借款。 涉案工程于2014年3月25日开工建设，于2015年12月31日竣工，2016年3月16日取得河北省建设工程竣工验收备案证明书。2015年12月22日，被告向原告邮寄《帕克项目亿树泉城入住通知书》，告知原告亿树泉城小区的房产，因永清县人民政府及其职能部门曾多次下发停工通知造成工期延误，致使房屋交付时间顺延，并定于2016年1月31日开始办理入住手续，请提前电话预约办理入住时间，并于约定日期前往亿树泉城物业服务中心办理入住手续。通知还载明：本书面通知是按照贵方与我司签署《商品房买卖合同》时确认的通信地址以快递方式向贵方发出的，快递查询的妥投视为我司已经按照《商品房买卖合同》约定时间向贵方履行了通知义务。此后，原告一直未办理涉案房屋入住手续。原告未取得涉案房屋产权证书。2019年6月17日，原告在本院办理立案登记手续。 上述事实有《商品房买卖合同》、交款收据、《河北省建设工程竣工验收报告》、《河北省建设工程竣工验收备案证明书》、《帕克项目亿树泉城入住通知书》等予以证实。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行。被告未按约定时间交付房屋，原告要求被告承担违约责任符合合同约定，但被告以原告的请求超过了诉讼时效为由提出抗辩。因双方约定的交房时间为2014年12月31日前，并约定如逾期交房超过60日后，合同继续履行的，出卖人自2015年1月1日起至实际交付之日止按日支付买受人违约金，故原告2019年6月17日向本院提起诉讼时，按照人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，原告所主张2016年6月16日之前的违约金已经超过诉讼时效，故本院对原告该部分请求不予支持。又因，被告已于2015年12月22日向原告邮寄了入住通知书，告知原告于2016年1月31日开始预约办理入住手续，原告对被告邮寄的入住通知未提出异议，但一直未办理入住手续，且被告应交付的房屋也已经取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，符合合同约定的交付条件，故原告未办理收房手续系其自己原因所致，其主张2016年6月17日以后的延期交房违约金没有依据，本院不予支持。原告关于被告返还房屋面积差价款的主张，因双方对合同约定面积与产权登记面积有差异的约定为以产权登记面积为准，且在商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方以产权登记机关实测面积为准，据实结算房价款，现双方据实结算房价款的条件尚不具备，原告该请求不予支持，原告可在条件具备后另行主张权利。 综上所述，原告的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告杨东英的诉讼请求。 案件受理费3115元，由原告杨东英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  姜海峰 人民陪审员  王洪禄 人民陪审员  刘金普 二〇二〇年十二月十九日 书 记 员  方 玮