广东省阳西县人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1721民初2851、2852-2、2856-2、2857-2号原告：宋玉嫦，女，1972年8月1日出生，汉族，住广东省鹤山市×××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××048。委托诉讼代理人暨本案原告：陈志文，男，1969年1月10日出生，汉族，住广东省鹤山市×××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××012。原告：黄玉珍，女，1977年10月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××622。原告：聂萍，女，1972年1月21日出生，汉族，住广东省江门市江海区×××××××××××××，公民身份号码：512××××××××××××026。原告：王松，男，1983年11月6日出生，汉族，住广东省阳西县×××××××，公民身份号码：131××××××××××××812。被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司阳西分公司，住所地：阳西县沙扒镇月亮湾滨海国际旅游度假区展示中心二楼。负责人：彭定博。委托诉讼代理人：孙伟，该公司职员。委托诉讼代理人：周海燕，该公司职员。原告陈志文、宋玉嫦共同诉被告碧桂园生活服务集团股份有限公司阳西分公司物业服务合同一案[（2020）粤1721民初2851号]及原告黄玉珍、聂萍、王松分别诉被告碧桂园生活服务集团股份有限公司阳西分公司物业服务合同纠纷三案[（2020）粤1721民初2852、2856、2857号]，本院于2020年9月9日立案后，依法进行合并审理。陈志文、宋玉嫦、聂萍、黄玉珍、王松向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《碧桂园月亮湾山泉海前期物业服务协议》无效；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：碧桂园月亮湾山泉海小区在2019年5月竣工交付使用，原告为该小区业主，被告自称为建设单位阳西县碧月房地产开发有限公司选聘的前期物业管理企业，目前该小区未成立业委会。原告认为：1、被告作为分公司不具有法人资格，其从事物业管理活动属于非法；2、被告不是开发商依法选聘的本小区物业服务企业；3、被告的经营范围不包括提供物业管理服务；4、被告与其总公司是两个不同企业，其总公司的法人资格和经营范围不等于是被告的。因此，原、被告签订的《协议》依法无效。详细如下：一、《协议》以合同的合法形式掩盖其无法人资格从事物业活动的非法目的。《物业管理条例》第32条规定“从事物业管理的企业应具有独立法人资格。”该《条例》由国务院颁布，属国家法规。《公司法》第14条规定“分公司不具有法人资格。”被告持有营业执照，非《企业法人营业执照》，营业执照和企业机读档案资料中登记的是“负责人姓名”，表明被告不具有法人资格，这与《公司法》上述规定一致。《合同法》第52条第三款规定“有下列情形之一的，合同无效……（三）以合法形式掩盖非法目的”。综上，被告为分公司性质企业，其与业主签订《协议》系以合同的合法形式掩盖其无法人资格从事物业管理活动的非法目的，根据上述法律法规规定，本案《协议》依法无效。二、被告不是被依法选聘的本小区物业服务企业。本小区开发商与广东碧桂园物业服务股份有限公司（下称广东碧桂园公司）签订了《碧桂园月亮湾山泉海前期物业服务合同》，其约定开发商选聘广东碧桂园公司为小区的物业服务企业，该合同并在阳西县住房和城乡建设规划局备案。被告在其拟定的《协议》第1条规定“业主同意开发商依法选聘乙方（被告）为本园区实施前期物业管理服务”，但被告并不能提供开发商选聘的依据，属虚构行为和对业主的欺诈。《条例》第24条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。”《条例》第21条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该条款，前期物业服务协议应由开发商与物业服务企业签订。《条例》第33条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”综上，开发商选聘广东碧桂园公司及签约形式符合法律规定，即其依法选聘并在阳西县住建局备案的是广东碧桂园公司而非被告。被告未经依法选聘违反《条例》第24条第二款，与业主个人签订物业合同违反《条例》第21条，造成小区存在两个物业服务企业及两份物业合同，违反《条例》第33条的规定。《合同法》第52条第五款规定“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规强制性规定的。”《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的。”该规定符合《物业管理条例》第24条第二款、《合同法》第52条第五款的规定。根据其内容，广东省高级人民法院认定前者属于行政法规的强制性规定。综上事实及法律、法规，本案《协议》依法无效。三、政府监督管理部门确认被告经营范围不包括提供物业管理服务。阳西县××××××××××业主《关于的复函》中指出“我局为碧桂园智慧物业服务集团有限公司阳西分公司核定的经营范围中‘提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务’是指提供与物业管理和物业管理相关的咨询服务，而非提供物业管理服务”。该局是阳西县负责企业注册登记和经营范围核准的政府主管机关，其解释具有权威性。该解释符合《物业管理条例》第32条、《公司法》第14条和《公司登记管理条例》第10条关于“公司的登记事项应当符合法律、行政法规的规定。不符合法律、行政法规规定的，公司登记机关不予登记”的规定。《最高法关于适用若干问题的解释》第10条规定“当事人超越经营范围订立的合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的除外。”本案被告的经营范围不包括物业管理，其作为分公司从事物业管理被《物业管理条例》所禁止。综上，基于被告超越范围经营的事实和相关司法解释的规定，本案《协议》依法无效。四、被告关于其总公司有权物业管理，其就有权的主张没有法律依据，依法不能成立。理由如下：1、事实依据。被告与广东碧桂园公司是在不同地点注册、名称不同的企业，有各自的营业执照和被核准的经营范围，在工商注册系统和国家企业信用信息系统中被列为两个企业条目。企业的统一社会信用代码是企业的身份证号，被告与广东碧桂园公司的代码不同，虽有隶属关系，但仍属两个不同的企业。2、法律依据。（1）《条例》第32条禁止从事物业管理的企业的特征是“不具有独立法人资格”，被告是符合该特征的企业。（2）生活中父子虽有隶属关系，但仍是两个不同人。某单位选聘了父亲不等于选聘了儿子，父亲有驾照不等于儿子可以无证驾驶。同理，选聘了总公司不等于选聘了隶属的分公司，总公司可从事的经营，不等于分公司也可以。按被告的逻辑，国有银行的一个小储蓄所可以进行国际信托和外汇买卖，因为其隶属于国有银行总行。实际上，这是法律绝对不允许的，储蓄所只能在其营业执照的经营范围内经营，同理分公司只能在自己的经营范围内经营。（3）被告称在总公司经营范围内经营，那么市场监管部门为其颁发的营业执照，核准其经营范围无任何意义。《最高法关于适用若干问题的解释》第93条规定“下列事实，当事人无须举证证明……（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。”按此规定，根据前述（2）、（3）推定出“选聘总公司不等于选聘了其分公司，总公司可以经营的活动不等于分公司也可以”的事实原告无须举证证明，是合法有效证据，法院应予采纳。3、被告如不能提供法律依据，其前述主张依法不能成立。《最高法关于适用若干问题的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，被告如对其前述主张不能提供法律依据，其该主张依法不能成立。五、《协议》无效对小区物业管理有利无害。我小区合法的物业管理企业是广东碧桂园公司，在阳西县住建局备案的物业合同是其与开发商签订的《碧桂园月亮湾山泉海前期物业服务合同》，其合法内容对业主有约束力，其有义务按合同履行对小区的物业管理服务。故《协议》无效，对小区无任何不利影响。相反，对小区物业及业主的合法权益，绝对是正能量。1、根据《条例》的规定，业主个人就没有与物业公司签订物业合同的义务。2、《协议》是被告夹杂在购房合同材料中，在业主不知情的情况下蒙骗业主签字的。业主对有权不签署该协议，被告并不是被依法选聘的物业企业，协议中有若干违法条款等不知情，甚至许多业主至今不知道已经签订了该《协议》。3、被告以“业主自愿签订《协议》”为由实施各种违法收费、违反占用属业主的公共收益，其中业主公摊的二次供水电费竟高达物业费本身7-8倍多。4、被告对严重物业问题不予解决或不彻底解决。入住以来，因水管爆裂停水达几十次，至今仍未彻底解决。小区业主对被告的违法行为及劣质服务忍无可忍，无奈提起诉讼。综上，原告请求确认《协议》无效的诉请成立，请求法院依法判决。本院查明：碧桂园月亮湾山泉海商品住宅小区由阳西碧月房地产开发有限公司开发，原告陈志文、宋玉嫦、聂萍、黄玉珍、王松系碧桂园月亮湾山泉海商品住宅区的业主。2017年8月1日，阳西碧月房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订《碧桂园月亮湾山泉海前期物业服务合同》，约定阳西碧月房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司对碧桂园月亮湾山泉海提供前期物业管理服务。其后，广东碧桂园物业服务股份有限公司阳西分公司（物业服务企业、乙方）与原告（业主、甲方）签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由阳西碧月房地产开发有限公司负责开发建设的碧桂园月亮湾山泉海商品住宅区中＿单位（以下简称‘该物业’）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。协议第一条“甲方同意房产公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共同部位、共同设施设备。”第二条“乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建设共用部位的维护和管理服务。2、共用设施设备的维护和管理服务。3、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务。4、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务。5、公共环境卫生的管理服务。6、车辆停放秩序的管理服务。7、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理。8、装饰装修管理服务。9、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料等档案的管理服务。”第四条“本园区的物业服务费采取包干制方式。（1）甲方缴纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.5元计收。甲方应按元/月向乙方交纳物业服务费。”第三十三条“本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。”合同签订后，被告自2019年4月份起在碧桂园月亮湾山泉海商品住宅小区开展物业服务；案涉小区居住总户数为2214户，至今未成立业主委员会。广东碧桂园物业服务股份有限公司于2004年4月19日获准从事物业管理活动，为壹级资质物业服务企业；广东碧桂园物业服务股份有限公司阳西分公司于2017年3月29日经核准设立，隶属广东碧桂园物业服务股份有限公司，经营范围包括提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家具清洁及维修服务（不含特种设备维修）、绿化养护业务、房地产中介及物业租赁等。2019年6月16日，广东碧桂园物业服务股份有限公司阳西分公司变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳西分公司，后于2020年7月13日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳西分公司变更名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司阳西分公司。2020年8月5日，阳西县××监督管理局向碧桂园月亮湾山泉海商品住宅区的业主发出《关于的复函》，内容如下：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳西分公司于2019年6月19日由我局核准由“广东碧桂园物业服务股份有限公司阳西分公司”变更为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳西分公司”，在此之前，该分公司未在我局办理名称变更登记。我局为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳西分公司核定的经营范围中“提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务”是指提供与物业管理和物业管理相关的咨询服务，而非提供物业管理服务。诉讼中，本院就碧桂园生活服务集团股份有限公司阳西分公司的经营范围是否包括“提供物业管理”服务，函告阳西县××监督管理局要求予以阐明。阳西县××监督管理局于2020年11月18日向本院发出《关于查证碧桂园生活服务公司阳西分公司经营范围核定情况的复函》，函复如下：根据《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”的规定，由于碧桂园生活服务集团股份有限公司阳西分公司（以下简称该分公司）不具备独立的法人资格，我局核定该分公司经营范围中的“提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务”是指提供与物业管理和物业管理相关的咨询服务，而非提供物业管理服务。至于该分公司是否在碧桂园生活服务集团股份有限公司的授权范围内开展业务、是否具备委托与被委托关系，这属于民事纠纷的审查范畴，由贵院依法核实。另查明，本院自2020年9月起至11月间受理碧桂园月亮湾山泉海商品住宅小区部分业主（包括本次合并审理的四案原告）分别以个人名义起诉碧桂园生活服务集团股份有限公司阳西分公司物业服务合同的系列类案27宗，至法庭辩论终结时，已有19宗案件被裁定按撤回起诉处理。本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。”因此，涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼；未成立业主委员会的，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，以业主的名义直接向人民法院提起诉讼。仅涉及单个业主或者部分业主权益的，单个业主或者部分业主可作为原告提起诉讼。四案原告以现为其提供物业服务的碧桂园生活服务集团股份有限公司阳西分公司不具有相应的物业管理资质为由诉请确认其各自与被告签订的《碧桂园月亮湾山泉海前期物业服务协议》无效，质疑案涉小区物业服务企业从事物业管理服务的合法性，系列类案的讼争实质应属《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款所列第（四）项“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的内容，故应认定原告的诉请涉及小区全体业主共同利益的重大事项。经查明，碧桂园月亮湾山泉海小区尚未成立业主委员会，故此，包括陈志文、宋玉嫦、聂萍、黄玉珍、王松等人在内的部分业主迳行以个人名义提起诉讼不符法律规定的诉讼主体资格，对其起诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告陈志文、宋玉嫦、聂萍、黄玉珍、王松的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 陈世现审 判 员 程美然审 判 员 麦家宝二〇二〇年十二月三十日法官助理 施春丽书 记 员 许慧中附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。