河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初864号 原告：邱会领，男，1964年6月29日出生，汉族，住河北省永清县。 委托诉讼代理人：李江，永清县永清兴达法律服务所法律工作者。 被告：赵海龙，男，1990年1月23日出生，汉族，住河北省永清县。 委托诉讼代理人：刘国影，河北禾腾律师事务所律师。 被告：邱珍珍，女，1988年7月3日出生，汉族，住河北省固安县。 第三人：永清县盛原房产经纪有限公司，住所地河北省永清县武隆路东侧。 法定代表人：张哲睿，经理。 原告邱会领与被告赵海龙、邱珍珍、第三人永清县盛原房产经纪有限公司（以下简称永清盛原公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，经审理作出（2019）冀1023民初2168号民事判决，原告邱会领不服提起上诉，廊坊市中级人民法院作出（2020）冀10民终146号民事裁定，撤销原判决并发回重审。本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱会领及其委托诉讼代理人李江、被告赵海龙及其委托诉讼代理人刘国影、第三人永清盛原公司法定代表人张哲睿到庭参加诉讼，被告邱珍珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱会领向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告签订的《售房买卖合同》无效；2.判令将房屋产权恢复到邱珍珍名下；3.判令二被告和第三人赔偿原告损失1万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：邱会领与邱珍珍系父女关系，2012年邱会领出资以邱珍珍的名义购买了位于永清县益昌路丽都馨苑小区X号楼X单元XXX室楼房一套。后邱珍珍因还债要出售该楼房，因此父女发生争议。邱会领将邱珍珍诉至法院，要求判令该楼房归邱会领所有并由邱珍珍协助办理产权过户手续。永清县人民法院经审理作出（2018）冀1023民初3号民事判决，判决支持了邱会领的诉讼请求。后邱珍珍上诉于廊坊市中级人民法院，二审法院判决撤销了一审判决，驳回了邱会领的诉讼请求。邱会领向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院裁定发回重审。廊坊市中级人民法院经再审作出判决，撤销二审判决维持一审判决。再审期间，邱珍珍将涉案房产的房产证挂失（因原房产证在邱会领处），补办了新的房产证，并与赵海龙、第三人串通，于2019年1月4日，邱珍珍与赵海龙签订房屋买卖合同，邱珍珍将涉案房产出售给赵海龙，并办理了过户手续。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请依法判决。 赵海龙辩称，一、被告赵海龙与邱珍珍在2019年1月4日签订的《售房（买卖）合同》应当认定合法有效。二、该商品房买卖合同未违反法律的强制性规定而有效。被告赵海龙在购买该房屋时，邱珍珍已合法取得该房屋所有权，系该房屋所有权人，故邱珍珍有权处分。被告赵海龙已经交清了购房合同约定的房屋款项，且办理了不动产权证书（冀2019永清县不动产权第××号）。本案中被告赵海龙与邱珍珍双方协议所约定的内容并未违反法律的强制性规定及损害公共利益，亦不符合《中华人民共和国合同法》第52条所规定合同法定无效之情形，且买卖双方自愿并立有契约，买方已按约定交付了房款，被告赵海龙与邱珍珍所签订的合同当属合法有效。三、被告赵海龙是依据善意取得制度取得该房屋的，被告无需赔偿原告损失且原告应承担本案诉讼费用。此房屋的原所有权人是邱珍珍，按照不动产权证书的记载，被告赵海龙有理由相信邱珍珍有房屋所有权。被告赵海龙以市场价购买此房屋，并依据购房合同办理了房屋过户手续，根据《城市房地产管理法》和《物权法》的相关规定，现在已经拥有了全部产权。被告赵海龙购房时根本不知道原告与邱珍珍之间存在纠纷，主观上是善意，买房时为善意第三人，根据物权法的规定，被告赵海龙是基于善意取得制度取得了该房屋的所有权的，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。该争议房屋已办理房屋产权证书，为被告赵海龙合法所有，原告无合法事由占有该房屋，因原告非法占有被告的房屋，致使被告无法行使自己的合法权利，无法从自己所有的房屋获得使用权、收益权，给被告造成重大经济损失。原告非法占有该房屋的行为已经损害了作为所有权人的被告赵海龙的利益，应当停止侵害，归还原物、赔偿损失。四、被告赵海龙在该房屋买卖合同中系善意第三人。在该房屋买卖过程中，被告赵海龙已尽到应尽的合理注意义务，从主观上不存在恶意。1.被告赵海龙在购买此房屋时尽到了合理的注意义务。首先，被告赵海龙在房屋买卖的过程中，邱珍珍持有郦都馨苑小区X号楼X单元XXX室的房产证、市中圾人民法院的终审判决等。被告在与邱珍珍洽谈房屋买卖的过程中，自己去看过房子，根据常理，父母亲和子女一起居住或居住在子女的房屋，符合一般人的观念，也符合人之常情。据此被告有理由相信，邱珍珍是该房屋的所有权人和实际控制人。其次，被告是以82万元购买的，购买该房屋完全是按照市场价格交易的，从逻辑和情理上来看，购房人不可能看出是个陷阱还要往里跳，不可能拿出将近一百万元去买一套会给自己带来巨大麻烦的房产，足以说明被告是善意的。2.被告有理由相信依法取得该房屋的所有权。被告在该房屋买卖中顺利的在房管部门完成了过户手续，被告有理由认为邱珍珍有处分权，从而与其进行交易，这是基于对国家机关的信赖，也是对物权公示原则的信赖，被告赵海龙取得该房产是合理合法的。被告赵海龙也将保留基于购房合同第7条第一款约定的诉讼权利。五、受让人以合理的价格有偿取得。被告购买该房屋完全是按照市场价格交易的，当时被告四处借款以82万元购买的，这足以说明被告是善意的。该争议房屋是不动产，需依法登记才能取得房屋产权，房屋已办理了过户登记，被告赵海龙已经拥有该房屋的所有权。六、被告赵海龙本人自始至终未承认没有现场看房。在赵海龙诉邱会领排除妨碍纠纷一案中，赵海龙由于脚伤并未出庭，由其代理人出庭应诉。由于赵海龙是否现场看房对于排除妨碍纠纷一案并无任何关联，代理人并未就此询问过赵海龙。在庭审中，代理人并没有得到赵海龙的特别授权，代理人对于是否现场看房并不知情，应以赵海龙本人一审的当庭陈述为准。七、涉案房屋是以合理的价格转让的。涉案房屋在交易时是按照当时的市场价格进行的，被告赵海龙委托了正规房屋中介公司永清盛原公司完成了涉案房屋的交易。按照常理来说，被告不可能购买高于市场价格的二手房屋。如果涉案房屋的交易价格低于市场价格，但是否是合理价格，需要第三方机构进行公正评价，而不是以原告邱会领申请法院调取的评估报告为准。按照市场交易习惯，购房人为了能够多向银行贷款，确实存在评估价格虚高的情况，因此不能以永清县吉银村镇银行办理贷款时的评估报告为准。八、原告要求证人出庭，其证人证言与本案无关，且不能实现其证明目的。1.被告赵海龙是否看房，该证人证言无法证实，因为该证人是物业经理，按照一般常理被告赵海龙去看房时，不应该也不可能告知物业经理，更不可能和物业经理同去；2.物业经理的职责中不包括为业主买房、卖房提供服务，业主在买房、卖房过程中也不会更无必要通知物业经理，这些是中介公司的职责；3.被告赵海龙刚刚办理房产过户手续，拿着房本去收房是符合常理的。即使其走错了楼栋亦情有可原，因为只有圣人才不会犯错，这并不能证明被告没有看过房。综上所述，被告赵海龙完全符合物权法规定的善意取得的构成要件，并依据法律的规定取得该房产的所有权，原告无权主张确认合同无效和赔偿损失。本案中合同是有效的，房屋的转让也是有效的，被告无需赔偿原告的任何损失。法律应当支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定和交易的安全，恳请依照事实和法律，作出公正的判决。 邱珍珍未到庭进行答辩。 永清盛原公司述称，邱珍珍与赵海龙在第三人处签订的售房合同合法有效。 本院经审理认定事实如下：邱会领与邱珍珍系父女关系。2012年邱会领购买永清县城区益昌路郦都馨苑住宅小区X号楼X单元XXX室房屋一套。因邱会领年龄较大，按揭贷款期限不能批复较长时间，且需补办结婚证等客观原因，故该房屋的《商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》均以邱珍珍名义签订，2014年10月27日，涉案房屋办理了产权证号为永房权证直字第××号房屋所有权证书，所有权人为邱珍珍，房屋所有权证书由邱会领保存。该房屋交付后，由邱会领组织进行了装修，由邱会领居住至今。2017年，邱珍珍将涉案房屋的房屋所有权证书挂失，并取得证号为［冀（2017）永清县不动产权第XXXX号］的房屋不动产权证。2017年11月22日，邱珍珍以涉案房产作为抵押，向承德银行借款70万元。2017年5月15日，邱会领以邱珍珍为被告向本院提起诉讼，要求法院判令涉案房屋归邱会领所有，由邱珍珍协助邱会领办理过户手续。2017年8月3日，本院作出（2017）冀1023民初1208号民事判决，支持了原告的全部诉讼请求。邱珍珍不服提出上诉，廊坊市中级人民法院裁定撤销原判发回重审。本院另行组成合议庭，经审理于2018年3月8日作出（2018）冀1023民初3号民事判决：“一、确认永清县城区益昌路郦都馨苑住宅小区X号楼X单元XXX室房屋一套归原告邱会领所有；二、被告邱珍珍于本判决生效后三十日内协助原告邱会领办理该房屋产权过户手续”。邱珍珍不服提出上诉，廊坊市中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）冀10民终2574号民事判决，判决撤销一审判决，驳回邱会领的全部诉讼请求。邱会领收到终审判决书后，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院受理申请后，于2018年11月28日作出（2018）冀民申8932号民事裁定，指令廊坊市中级人民法院再审。廊坊市中级人民法院于2019年5月6日作出（2019）冀10民再76号民事判决：“一、撤销本院（2018）冀10民终2574号民事判决；二、维持河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初3号民事判决”。 2019年1月4日，邱珍珍与赵海龙经永清盛原公司提供中介服务，签订了《售房（买卖）合同》。合同约定邱珍珍将涉案房产出售给赵海龙，房屋价款82万元，赵海龙先给付邱珍珍定金2万元，10日内给付70万元，房屋过户后给付5万元，房屋交接后给付5万元。合同签订后，赵海龙当日通过微信转账给付邱珍珍2万元定金，2019年1月13日至14日，赵海龙向永清盛原公司经理张哲睿转款722000元，2019年1月14日，永清盛原公司经理张哲睿向邱珍珍转款720400元。之后，邱珍珍与赵海龙办理了房屋产权过户手续，2019年1月21日，房产管理部门向赵海龙颁发了产权证号为[冀（2019）永清县不动产权第XXXX号]的不动产权证书。后在房屋交接过程中，因邱会领居住在涉案房屋，邱珍珍未能将涉案房屋交付给赵海龙。 以上事实有原告提交的本院（2018）冀1023民初3号民事判决书、廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终2574号民事判决书、河北省高级人民法院（2018）冀民申8932号民事裁定书、廊坊市中级人民法院（2019）冀10民再76号民事判决书、房屋所有权证书、《售房（买卖）合同》，被告赵海龙提交的《售房（买卖）合同》、微信转账记录、银行转账记录、不动产权证书，以及当事人各方庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，判断民事合同是否为无效，必须审查该合同是否符合法律规定的无效构成要件，只有具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，人民法院方可确定合同无效。本案被告赵海龙受让永清县城区益昌路郦都馨苑小区X号楼X单元XXX室楼房之时，被告邱珍珍确为该房屋产权证上登记的所有权人，被告赵海龙亦按约支付相应的购房价款，且在交易完成后该转让的房产已经于2019年1月21日在房管部门完成了产权变更登记。原告未提交证据证明被告赵海龙在物权取得过程中对被告邱珍珍不具备完全处分权知情、主观上存在恶意，故应认定被告赵海龙系善意买受。因不动产物权以登记作为享有与变更的公示方法，并不以交付占有作为变动的生效条件，处分权完备与否系针对物权范畴而言，与债权范畴内的负担行为即买卖合同本身的效力问题并无必然的因果关系。被告赵海龙与被告邱珍珍之间的房屋买卖民事行为不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对原告提出确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。被告赵海龙在廊坊市中级人民法院于2019年5月6日作出（2019）冀10民再76号民事判决之前即已因善意取得成为涉案房屋所有权人，依照法律规定，原告已不能再向作为受让人的被告赵海龙主张权利，原告可基于债权上的请求权向让与人被告邱珍珍主张承担合同或侵权责任。 被告赵海龙、第三人永清盛原公司关于赵海龙与邱珍珍之间签订的《售房(买卖)合同》合法有效的答辩意见，本院予以采纳。 被告邱珍珍经本院开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼权利，不影响本院依法审理和判决。 综上所述，原告要求确认二被告签订的《售房（买卖）合同》无效的诉讼请求以及基于合同无效所提出的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告邱会领的全部诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告邱会领负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  袁宏军 审 判 员  姜海峰 人民陪审员  金凤波 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  冯文文