山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初7668号原告：日照高新技术开发区香河片区东安家庄子村民委员会，地址，日照市东港区富阳路与潍坊路交叉口南200米，社会统一信用代码：54371102ME05158062。法定代表人：暂无（原法定代表人已辞职）。委托诉讼代理人：万国栋，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷月霞，山东海洋律师事务所律师。被告：葛安丰，男，1979年11月1日出生，汉族，居民，户籍地：山东省五莲县，现住日照市东港区。委托诉讼代理人：解伟，山东德衡（日照）律师事务所律师。原告日照高新技术开发区香河片区东安家庄子村民委员会（以下简称东安家庄子村委）诉被告葛安丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行审理。原告东安家庄子村委的委托诉讼代理人万国栋、殷月霞，被告葛安丰的委托诉讼代理人解伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间房屋买卖关系，判令被告将日照市富阳小区7号楼1单元502室返还并交付给原告（房屋价值约40万元）;2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2009年左右被告自原告处认购房屋，房屋位于日照市.6平方米。原告向被告实际交付了房屋及钥匙，由被告居住使用至今，但被告一直未向原告履行购房款交付义务。原告为维护村集体及全体村民的合法权益，无数次催促被告交付购房款，但因原、被告双方一直未能就房屋单价、房屋总价款达成一致，现被告拒绝交付购房款，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告拒不履行购房款交付义务，经催告后至今仍未履行，其行为严重违反房屋买卖规定及约定已经构成根本违约，同时亦给原告造成巨大经济损失。为维护原告合法权益，现特诉至法院，望判如所请。被告葛安丰辩称：一、答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同已经履行完毕，葛安丰已经缴清购房款，不存在欠付购房款的违约行为，双方之间的房屋买卖关系不应解除。富阳小区的施工单位为日照市润华建筑工程有限公司（以下简称润华建筑公司）。2008年初，葛安丰拟在富阳小区购房。润华建筑公司告知葛安丰，因东安家庄子村委欠其工程款，故将部分房屋抵债给润华建筑公司，相关抵债房由其负责对外销售，东安家庄子村委配合办理手续。2008年4月9日，葛安丰向润华建筑公司缴纳购房款10万元，拟购买富阳小区7#楼四楼西户房屋及车库，润华建筑公司出具收条。后双方协商购买房屋变更为7#楼东单元502房屋及车库。2010年6月23日，葛安丰、东安家庄子村委、润华建筑公司经协商，车库的房款润华建筑公司不再收取，由葛安丰直接向东安家庄子村委缴纳，燃气开口费等由葛安丰自行承担。润华建筑公司向葛安丰出具了502号房屋房款已经交齐的证明。葛安丰共计支付购房款138828元（1380*100.6）。东安家庄子村委向葛安丰交付了502号房屋的钥匙。2011年1月27日，葛安丰向东安家庄子村委付款29205元，购买车库。东安家庄子村委出具收款收据，并在收据中载明车库为“东边第6个”，对应的房屋为“7#楼东单元502室”。虽然葛安丰是通过与润华建筑公司直接协商购买的涉案房屋，但东安家庄子村委对此知情并且认可。即使东安家庄子村委否认其将涉案房屋抵债给润华建筑公司，认为润华建筑公司构成无权处分或无权代理，但本案存在东安家庄子村委以下行为：认可原被告双方之间存在房屋买卖法律关系；东安家庄子村委向葛安丰交付房屋钥匙；原告另行单独向葛安丰出售车库；原告对葛安丰接房后装修居住从未提异议。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十二条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”在葛安丰已经将全部购房款支付给润华建筑公司的情况下，东安家庄子村委的行为表明，其事实上已经在履行合同，这构成对合同的追认。东安家庄子村委对合同追认，表明东安家庄子村委认可由润华建筑公司收取购房款。事实上，在葛安丰已经将全部购房款支付给润华建筑公司的情况下，东安家庄子村委对合同进行了追认，也是对润华建筑公司代理权或处分权的追认，则润华建筑公司属于有权代理或有权处分，润华建筑公司有权收取购房款，葛安丰向其付清购房款，则付款义务已经履行完毕。另外，若东安家庄子村已经将涉案房屋抵债给润华建筑公司，则润华建筑公司有权处置涉案房屋并收取购房款，润华建筑公司出售房屋不构成无权代理或无权处分，东安家庄子村委无权向葛安丰主张购房款，且作为原告不适格。二、即使东安家庄子村委主张其享有解除权，其主张解除房屋买卖关系也超出除斥期间，其诉请不应得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，即使如东安家庄子村委主张，葛安丰未缴纳购房款，构成根本违约，东安家庄子村委享有解除权，该解除权也应当从其知道解除事由之日起1年内行使。葛安丰于2008年购房，此时就应当支付购房款。东安家庄子村委于2010年6月23日向葛安丰交付房屋，在没有明确约定的情况下，则至迟在2010年6月23日葛安丰应当支付购房款，也即在该日起存在违约行为，东安家庄子村委自2010年6月23日起知道解除事由。但是在长达10年的时间，东安家庄子村一直未行使解除权，至2011年6月23日其解除权已经消灭。东安家庄子村委在2020年7月13日发送律师函时，解除权早已经消灭，其不应当再凭一封函件重新获得解除权。综上所述，恳请法院驳回东安家庄子村委的全部诉讼请求。原告对被告的答辩意见表示：1、原告认可双方是房屋买卖关系是基于目前房屋现状作出的认可，原告从未委托润华建筑公司代为销售，也未将涉案房屋抵顶给润华建筑公司，原告对双方法律关系的认可并不代表着认可房款缴纳给润华建筑公司，也并不认可润华建筑公司按什么价格收款，原告跟润华建筑公司之间不存在任何针对该涉案房屋的约定，被告自认润华建筑公司向其出售的是顶账房，自行认为将欠款交润华建筑公司就代表是原告收款是不正确的，同时不能以拿到了钥匙，村委另行出售车库代表着对以前应缴纳的房屋款的放弃或者认可其他方式交款；2、关于解除权的问题，原被告之间仅仅是依据现在的客观事实认为存在房屋买卖合同关系，但是双方对如何买卖房屋价款、交款等不存在任何约定，现双方对价款事项的约定达不成一致，以解除权这种法律术语去认定该房款就无需交纳解决不了问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交证据如下：1.提供集体土地使用证复印件一份，证据来源：日照市人民政府出具。证明事项：日集用（2005）第0013号集体土地使用证中载明，坐落于日照市学苑路以南富阳路以东的该片区宗地所有权人为原告。案涉房屋日照市潍坊路129号富阳小区7号楼1单元502室坐落于该片宗地范围内，属于原告依法建设的住宅房屋，即涉案房屋所有权属于原告，原告有权要求被告返还以及主张其他所有权益。2.提交建筑工程施工许可证一份、建设工程规划许可证二份、建设用地规划许可证一份、建设工程竣工规划验收合格证一份，证据来源：原告村委复印，原件存于村委。证明案涉房屋系原告依法规划建设，享有所有权。被告对原告提交的证据，发表质证意见如下：对于证据1的真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的，仅有土地证不能证明涉案房屋是否坐落于原告提供的土地证对应的土地范围之内，也无法证明涉案房屋是由原告合法建设，进而无法按照物权法的规定对涉案房屋基于建造产生的物权，不能证明原告与涉案房屋与本案诉争的法律关系存在着利害关系，原告主体不适格。对上述证据2真实性无异议，原告提交的建筑工程施工许可证载明的施工单位是润华建筑公司，也即向被告收取购房款的单位被告向法庭提交证据如下：证据1、2008年4月9日收条一张，证明目的：2008年葛安丰通过润华建筑公司购买富阳小区7#楼东单元四楼西户房屋及车库，缴纳购房款10万元；证据2、2010年6月23日证明一张，证明目的：2010年6月23日，经与东安家庄子村委、润华建筑公司协商，葛安丰购买房屋变更为7#楼东单元502房屋及车库。并且车库的房款润华建筑公司不再收取，由葛安丰直接向东安家庄子村委缴纳，燃气开口费等由葛安丰自行承担。润华建筑公司向葛安丰出具了502号房屋房款已经交齐的证明，同日安家庄子村委向葛安丰交付了502号房屋的钥匙并交房；证据3、2011年1月27日收款收据一张，证明目的：2011年1月27日，葛安丰依照约定向东安家庄子村委支付了所购车位价款29205元，东安家庄子村委并向被告出具了收款收据，收据载明“收7#楼车库款，东起第六个，7#楼东单元502室”。原告对被告提交的证据，发表质证意见如下：对证据1，收条是由孙连强个人出具，原告不知情，对于该条所列的房屋价格原告也不认可，因此是否缴纳给润华建筑公司10万元原告不予认可；对证据2不认可，润华建筑公司用证明的方式证实房款已交齐，形式上并不完备，被告应当提供向润华建筑公司缴纳全部房款的证据，同时从该证明条上看到被告是从润华建筑公司处收到的房屋钥匙，同时对该证明原告在诉讼之前并不知道也不认可，被告向润华建筑公司交款行为并不代表着原告应当追认，应当接受；证据3系原告针对车库单独收取的车库款，但这与房屋收款是分开的，车库收款并不想当然认为需要建立在房款交齐之后。被告对原告的质证意见表示：1、孙连强是润华建筑公司的法定代表人；2、2010年6月23日证明出具的背景及原因，因为富阳小区7号楼的钥匙均是由原告保管，被告接房时与润华建筑公司对房款进行了结算，按照1380元每平，总面积是100.6平米，共支付购房款138828元，该证明是应村委的要求出具的，村委看了该证明之后才将涉案房屋的钥匙交给被告；3、收款收据明确载明了对于的房屋是7号楼东单元502室，在正常情况下被告不可能单独购买一个车库，如果说按照原告的主张存在欠款，而且原告多次向被告主张欠款，而被告拒绝偿还欠款，那么原告完全可以将这个款项抵顶之前的购房款，而事实上原告仍然将该款项单列为车库的购买款，这也进一步证实原告对于被告购买涉案房屋，并且已经付清涉案房屋的购房款这一事实是知情并认可的。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2005年原告东安家庄子村委经批准在日照市富阳路以东、学苑路以南建设“富阳小区”住宅楼，施工单位为润华建筑公司。2008年4月9日葛安丰通过润华建筑公司购买富阳小区7#楼东单元四楼西户房屋及车库（房价：1380元/㎡、车库：1200元/㎡），并预交房款10万元，润华建筑公司法定代表人孙连强出具收条。后被告所购房屋变更为富阳小区7#楼东单元502房屋。2010年6月23日，润华建筑公司为被告出具证明“今收到葛安丰交富阳小区7#楼东单元502户房款已齐。其燃气等五项费用由葛安丰自行交纳，车库由葛自行交纳。房款全额均由润华建筑公司负担，双方原收条、欠条均作废。”孙连强签字，并加盖润华建筑公司公章。当日被告与润华建筑公司法定代表人孙连强一同到东安家庄子村委处领取涉案房屋钥匙并居住至今。2011年1月27日被告从原告处购买车位一个，原告出具收款收据，载明“收7#车库款东起第六个（7#东单元502室），金额29205元”。现原告以被告未交房款为由，诉至法院，要求解除原、被告之间房屋买卖关系，并将房屋返还原告。庭审中，原被告双方均表示现无法联系到润华建筑公司。对当初润华建筑公司向被告出售房屋的原因本案现无法查明。本院认为：被告葛安丰购买了原告东安家庄子村委建设的富阳小区7#楼东单元502房屋，被告于2010年6月23日接房并居住至今，双方之间形成房屋买卖合同关系，原被告双方对此均予以认可。原告主张被告至今未交纳房款，被告辩称已将房款全额交至案外人润华建筑公司，原告对此知情并认可。根据《合同法》的相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》规定：无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。案外人润华建筑公司与被告就日照市富阳小区7#楼东单元502室达成房屋买卖协议，被告向润华建筑公司交纳了房款。现原告虽然主张对被告与润华建筑公司的房屋买卖行为不认可，但被告同润华建筑公司一同到原告处领取的房屋钥匙，原告将涉案房屋钥匙交付被告，后又将该楼下车库直接出售给被告，应视为对润华建筑公司出售房屋给被告的行为予以追认，且原告于2010年6月向被告交房后，在长达十年时间里并未就房屋买卖问题提出异议。虽然对润华建筑公司对外出售原告建设楼房的原因本案无法查明，但从被告提供的材料及涉案房屋实际交付的事实推断，原告对润华建筑公司向被告出售房屋并已收款的事实应知情并认可，原被告之间形成房屋买卖合同关系，且房款已交清，因此，对原告主张解除原、被告之间房屋买卖关系、判令被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告若认为案外人润华建筑公司出售涉案房屋的行为给其造成损失，可另行向该公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十二条之规定，判决如下：驳回原告日照高新技术开发区香河片区东安家庄子村民委员会本案的诉讼请求。案件受理费减半收取3650元，由原告日照高新技术开发区香河片区东安家庄子村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于日照市中级人民法院。审判员 焦 婷二〇二〇年十二月四日书记员 王洁杰