广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10934号原告：汤秋生，男，1956年9月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。被告：李西贝，男，1992年9月3日出生，汉族，住广州市越秀区。原告汤秋生与被告李西贝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤秋生及其委托诉讼代理人吴学明，被告李西贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤秋生向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《房屋买卖合同》于2020年8月23日已解除，被告协助原告办理解除广州市荔湾区周门路西园地39号房屋买卖合同网签手续；2、被告向原告支付逾期履行到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户手续义务违约金96280元(按每日千分之一从2020年6月1日计至2020年8月23日即房屋买卖合同解除之日)；3、被告向原告支付解除合同违约金232000元(按房屋成交价10%计算)；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在广州市上居房地产代理有限公司介绍下于2020年5月1日签订《房屋买卖合同》，约定被告向原告购买位于广州市荔湾区周门路西园地39号房屋，成交价为232万元，原告交付给被告使用状况为不带家私电器、不带租约和不带户口，全部楼价款于原被告双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。交易过户于2020年5月30日前完成。合同签订后，原、被告于2020年5月1日办理了房屋买卖合同网签手续，被告也支付了部分房款。此后原告按约定提前终止了与租户的租约和将户口迁出该房屋，并通过中介公司工作人员于2020年5月13日通知被告办理交易过户递件手续，但被告以其他借口没有办理。原告于2020年7月31日向被告发出《履约催告函》，再次通知被告于2020年8月6日去办理完税和交易递件过户手续，但被告仍不办理。被告拒不履行办理完税和交易递件过户属于严重违约行为，应承担相应违约责任。原告同意在扣除被告应支付的违约金后，将剩余购房款返还给被告。被告李西贝辩称，不同意原告的全部诉讼请求，要求原告向被告出具25万元收据并继续履行《房屋买卖合同》并配合完成交易过户。理由如下：一、原告故意隐瞒代理人罗浩升的存在，有误导蒙蔽之意图。我方在购买房屋时首先接触的人是罗浩升，罗浩升称其为原告装修，原告欠其装修款，打算将房屋出售后在收取的购房款中支付其拖欠的工程款，故原告委托罗浩升出售房屋。在签署买卖合同后，我方于2020年4月30日应原告的要求，向原告的代理人罗浩升账户汇款5万元定金后，原告出具了收据确认收款。我方于2020年5月1日应原告的要求继续向原告的代理人罗浩升的账号汇款25万元楼款后，原告却拒绝出具收据，一直不予确认收款，致使房屋买卖无法继续进行。二、原告在明知自身不合情不合法的情况下，却反复催促我方支付剩余款项完成交易过户，还与中介公司工作人员到不动产登记中心自导自演，试图造成我方不配合交易过户而恶意违约的假象。三、原告自称于2020年5月13日通知我方已终止租约并迁出户口，但我方并未得到原告的通知。我方要求原告提供材料证明已终止租约并迁出户口，原告却置之不理，导致我方不能确认房屋已清空交吉，房屋买卖无法继续进行。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区周门路西园地39号房屋的产权人是原告，原告于2018年2月23日取得产权证。2019年5月31日，原告（甲方）与案外人罗浩升（乙方）、中介方广州市上居房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》（编号0000229），约定乙方向甲方购买涉案房屋，成交价格为232万元。乙方应在本合同签订时支付5万元定金；首期款（含定金）在银行出具同贷书后五个工作日内2020年4月30日前到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。首期楼款以贷款银行实际贷款额之间的差额为准，甲方同意乙方尽贷方式购买上述房屋；双方知悉现行房屋政策，甲方同意乙方在约定时间内选定有购房条件的买受人购买上述物业。上述合同签订后，原告称罗浩升向其支付了定金5万元。2020年1月11日，罗浩升（甲方）与被告的父亲李德华（乙方）、中介方广州市上居房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，成交价格为295万元，首期款150万元在2020年3月28日前到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，145万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账户。（第十六条手写备注）签订合同时甲方收取乙方定金25万元，剩余定金470500元于2020年1月19日前支付给甲方。上述定金由中介方代为保管，直到乙方顺利购买上述房屋。完税后，差额房款自动转给甲方。乙方知悉并同意甲方转让上述物业和原业主购房的合同权属义务，房款差额部分单独转给甲方，无需知会原业主。被告认为该合同的十六条是手写的内容，旁边没有当事人的签名确认，是中介人员事后添加上去的，不予认可。2020年4月30日，原告（甲方）与罗浩升（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：双方就涉案房屋的真实成交价是232万元，双方同意以150万元填写网签合同；双方同意指定的落名人是“李西贝”；原房价和报低价之间的差价77万元，乙方需在双方签名网签合同前支付给甲方；双方同意上述合同约定交易时间延迟至2020年5月15日前搬离房屋交易相关手续，乙方同意支付5500元作延迟交易的相关费用。签订该协议时，被告在场。该协议签订后，罗浩升向原告支付了5500元。同日，被告向罗浩升支付了定金5万元。2020年5月1日，原告（甲方）与罗浩升（乙方）签订《终止协议》，约定双方终止在2019年5月30日签署的《房屋买卖合同》（编号0000229），甲方不再向乙方返还定金，甲乙双方互不追究有关房屋买卖事宜的其他法律责任。2020年5月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，成交价为232万元，房屋状况为不带家私电器、不带租约和不带户口。甲方收齐楼款当天交付房屋，乙方承担全部交易税费。（第九条）乙方签订本合同不能按本合同约定买入该房屋，应向甲方支付成交价的10%违约金，甲方应退回乙方所付的所有房款；乙方逾期支付楼款或未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该房屋，但需退回乙方所付的所有房款，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。（第十五条付款细则）乙方于签订本合同时支付定金5万元，全部楼价款于双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；交易过户于2020年5月30日前完成。（第十六条手写备注）交易当天甲方需将户口清出；现有租户在交易当天搬离该物业，吉屋交给乙方使用。同日，双方签订了《房屋买卖协议》，约定涉案房屋的真实交易价格为232万元，双方同意以150万元填写网签交易合同申请报税，该报价不影响双方签订的房屋买卖合同约定的成交价格和相关约定。原房价和报低价之间的差价77万元，乙方需在双方签名网签合同前支付给甲方。同日，双方还网签了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定被告以150万元购买涉案房屋。原告与被告签订上述《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《存量房买卖合同》后，原告出具了收据给被告，证明被告在2020年5月1日向原告支付了定金5万元及房款77万元，原告对此解释为被告向罗浩升支付的定金5万元转化为被告向其支付的定金5万元，至于原告收取罗浩升的5万元定金不再退回给罗浩升。同日，被告向罗浩升支付了25万元。原告按约定提前终止了与租户的租约并于2020年5月9日将其及同住人员的户口迁出该房屋，且通过中介公司工作人员于2020年5月13日通知了被告的父亲李德华，中介公司工作人员也通知了被告去不动产交易部门去办理交易过户递件手续，但被告没有在约定期限去办理该手续。2020年6月14日，李德华向原告发短信，称“因中介与罗先生吃了50万元差价，正在协议，耽误了你的收款时间”。2020年7月6日，被告的母亲发短信给原告，称“被中介诈骗25万元”。2020年6月17日至7月底期间，原告多次以微信方式要求中介公司工作人员黄海波催促被告办理过户手续。2020年7月31日，原告向被告寄出《履约催告函》，通知被告于2020年8月6日去办理完税和交易递件过户手续，如被告对该时间有异议，被告应两天内明确回复去办完税和过户手续的具体日期，如被告仍未按以上通知履行，则视为被告不再履行双方的买卖合同，原告将解除买卖合同。被告于2020年8月2日收到该函件。2020年8月6日，原告与中介公司工作人员前往不动产登记中心等候被告办理过户手续，并通知被告，但被告没有前往办理。同日，原告向被告发出微信，询问被告何时到交易大厅，被告回复称“你委托罗浩升代收的25万元房款，还没有给我出具正式收据；你户口迁出证明材料和解除承租户解约合同也未提交，上述几个问题解决马上过户”。原告即时回复：“我从来没有委托罗浩升代收钱，户口已于5月迁出，租户也已于5月搬走，中介也都已通知你方等”。2020年8月21日，原告向被告寄出《解除房屋买卖合同》通知书，要求解除合同等。被告于2020年8月23日收到该通知书。另查：李德华到庭陈述2020年1月11日罗浩升与其签署的买卖合同已取消，改为由李西贝购买房屋。庭审中，原告申请中介公司的工作人员到庭作证。中介公司的工作人员黄海波称：涉案房屋原买方为罗浩升，因原告取得房屋未满二年，故合同约定2020年4月30日前办理过户手续，且罗浩升有权选定有购房资格的买受人购买该房屋。2020年1月被告的父亲李德华看中涉案房屋，便与罗浩升商定由李德华购买房屋，李德华愿意另行向罗浩升支付房屋转让费50万元。之后，李德华指定由被告的名义签订买卖合同。由于罗浩升已向原告支付定金5万元，原告表示该定金不退回给罗浩升，由被告支付给罗浩升。被告向罗浩升支付5万元定金后，原告向被告出具了收据。另被告还向罗浩升支付了一半的房屋转让费25万元。原、被告对上述证人证言进行了质证，原告认为不知道被告与罗浩升之间的约定，不知道有房屋转让费一事。若知道罗浩升隐瞒其私自抬高了房屋的售价而从中获利，原告是不会同意的。原告从来没有委托罗浩升收取房款，故被告向罗浩升支付其他款项与原告无关。被告认为其没有与罗浩升达成房屋转让费的协议，被告一直认为罗浩升是原告的代理人。既然被告向罗浩升支付5万元定金后，原告出具了收据，那么被告向罗浩升再支付25万元时，原告也应该出具收据。原告与中介公司的工作人员是亲属关系，证人证言不应采信。本院认为，原告与被告通过中介公司介绍签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于罗浩升是否作为原告代理人的问题，2020年4月30日，原告与罗浩升签订《房屋买卖协议》时，被告是在场并知悉该协议的内容，即被告是知道涉案房屋在其签订买卖合同前存在原告将房屋预先出售给罗浩升这一事实，被告从该协议的内容可以得知罗浩升的身份是买受人并非原告的代理人。由于罗浩升已向原告支付了定金5万元，在罗浩升与原告终止买卖合同改由被告购买房屋后，原告不再向罗浩升退回定金，改由被告向罗浩升支付定金，再由原告向被告出具定金收据符合一般的交易习惯。因此，在没有证据证明争议的25万元是原告指令被告转给罗浩升的情况下，不能以原告出具了定金收据就推断罗浩升是原告的代理人。因此，被告向罗浩升支付了25万元后，原告没有向被告出具收据并无违反合同约定和法律规定，故本院对被告的抗辩不予采纳。关于被告是否与罗浩升有约定房屋转让费的问题，被告的父亲李德华与罗浩升签订的买卖合同的购房价格为295万元，比原告与被告签订的买卖合同的购房价格高出63万元，因李德华是将购房合同指定由被告签署，故被告应当知道购房的对价是以295万元作为基础。结合李德华与罗浩升签署的买卖合同第十六条的约定及证人的陈述，被告同意向罗浩升支付50万元的房屋转让费的可能性、合理性是存在的。被告称上述合同第十六条是事后添加、原告与中介公司工作人员黄海波存在亲属关系，但均没有提供证据证实，本院不予采信。对于原、被告是否存在违约行为的问题，原告已提前与租户终止了租约并在2020年5月9日将其及同住人员的户口迁出涉案房屋，没有违反合同约定。被告在2020年5月、8月在收到中介人员及原告的通知后拒绝前往不动产登记中心办理递件过户等手续，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。原告在被告违约的情况下向被告发出解除函符合法律规定，本院确认双方签订的合同于2020年8月23日解除。原告要求被告协助办理解除网签合同手续的请求符合法律规定，本院予以支持。对于违约金问题，原告主张的第二项诉讼请求是基于合同继续履行的情况下买受人所需承担的违约责任，现原告要求解除合同并支付该违约金，不符合合同约定，本院不予支持。原告主张的第三项诉讼请求违约金232000元符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，合同解除后原告应返还被告已付的购房款77万元和定金5万元，原告主张违约金可与返还的购房款抵扣，本院予以准许，抵扣后，原告还应返还购房款588000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告汤秋生与被告李西贝在2020年5月1日签订的《房屋买卖合同》于2020年8月23日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李西贝协助原告汤秋生办理解除在2020年5月1日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）的网签手续。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告汤秋生向被告李西贝返还抵扣违约金后剩余的购房款588000元。四、驳回原告汤秋生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15960元，由原告汤秋生负担489元，由被告李西贝负担15471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十二月二十九日书记员  宋嘉杰卢健华