广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初6578号原告：罗翠霞，女，1981年1月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托诉讼代理人：黄泳华，广东兆鹏律师事务所律师。被告：刘小环，女，1974年6月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托诉讼代理人：阮泳娴、蔡鑫宏，广东金日律师事务所律师、实习律师。第三人：彭国锋，男，1963年5月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区，原告罗翠霞与被告刘小环、第三人彭国锋合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的相关规定，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗翠霞的委托诉讼代理人黄泳华、被告刘小环的委托诉讼代理人阮泳娴、蔡鑫宏到庭参加诉讼，第三人彭国锋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告罗翠霞向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告退还意向金2万元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：意向金是交给中介公司并附带条件委托中介去跟业主就价格等条件进行磋商，谈成就转为定金，谈不成就返还给客户。本案中，原告委托被告与产权人就价格等条件进行磋商，从被告提供的微信聊天记录“罗翠霞：那个到现在都是想要，我说你说那个价格跟我给的价格又不一样的。现在说以前就是三个六，又成63万6，六十几万”中，可以看出房屋的价格并未确定下来。另外，被告向原告出具收据时并未出具产权人的相关授权，事后也未将2万元意向款交到产权人手里。因此，被告向原告出具的收据只是双方的意向，而且并未签订买卖合同也未约定违约责任，房屋买卖关系不成立，意向金2万元应当退还。遂成讼。被告刘小环辩称：1.涉案2万元是原告向案外人即涉案房屋业主彭国锋支付的购房定金，原告在立案时所提交的民事起诉状的事实和理由及提交的证据均显示该2万元是购房定金，并非是购房意向金；2.根据被告提供的微信聊天记录，原告本人在聊天记录中也多次就定金2万元请求被告帮助其向业主退回部分定金；3.从聊天记录以及业主委托收款书可以证实，涉案定金是被告代业主收取的，根据该约定，即原告同意该定金由业主指定被告代为收取，原告的支付行为即表明其对涉案房屋买卖的条件及业主指定由被告代收定金的行为是没有异议的。与此同时，被告代收定金的行为即代表业主已收取原告的购房定金，退一步说，若被告并非代收定金，即表明原告未按约定向业主支付购房定金，其行为也构成根本违约，应当承担违约责任。被告是否实际向业主交付定金与本案中定金的支付实际是发生在不同主体上的两个不同的法律关系，并不影响原告与业主之间的法律关系。根据合同的相对性，被告与业主之间的约定、交付的问题，均与本案无关，也与原告无关。第三人彭国锋未作陈述。原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.广州市新鸿业地产中介有限公司的工商登记信息，证明被告是房地产从业人员；2.收据及转账截图、银行交易明细，证明原告已支付2万元给被告；3.关于罗翠霞反映问题的答复，证明原告因认为被告存在违规行为向相关部门投诉，希望其能退还意向金2万元的事实。被告对证据1的三性无异议，该组证据可以证明被告实际在本次房屋买卖交易中提供的是居间服务；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，该2万元实际是被告代原业主收取的购房定金；对证据3的真实性无异议，该证据只能证明原告在2020年9月10日曾向广州市增城区住房和城乡建设局提起了投诉，但该单位也并未对原告投诉的单位作出处罚决定，因此该证据实际与本案无关。被告围绕抗辩主张向本院提交如下证据：1.完整的微信聊天记录（光盘及文字整理材料），证明原告从2020年3月16日起开始明确表示不购买涉案房屋，随后涉案房屋业主告知最后履约期限为2020年4月7日办理购房按揭手续，但原告在当天并未出现，由此可以证明涉案房屋交易没有继续进行的原因在于原告单方违约；2.按揭公司证人证言，证明在2020年4月7日，原告不配合按揭公司工作人员办理按揭手续，明确要求解除房屋买卖合同，构成根本违约的事实；3.房屋委托收款函（彭国锋并在复印件上签名及打指模），证明被告只是中介，经屋主委托被告代屋主收取定金的事实；4.不动产登记表，证明涉案房屋在2020年6月之前仍登记在案外人彭国锋名下，后由于原告单方违约致使合同无法继续履行，业主彭国锋在2020年5月底已将涉案房屋另售他人。原告对证据1的三性予以认可，但是对其证明内容不予认可，首先在涉案房屋交易价格未确定、购房合同未签订的情况下，不可能去办理按揭手续，被告所声称的最后期限是不存在的，所以原告不存在违约情形，另外，从被告提交的微信记录也可以看出，涉案房屋价格是不确定的，所以该房屋买卖合同未成立，意向金2万元应当退回；对证据2的三性不予认可，因被告告知涉案房屋无法成交，我方才明确向按揭公司表示不办理按揭，另外，结合原告提供的收据可以看出收款人是被告本人，按照房屋买卖一般交易习惯，定金应当由交易相对方即业主收取，收据也应该是业主向原告出具，因此被告的说法是不成立的；对证据3的三性不予认可，按照房屋一般交易习惯都是让业主拿着授权书拍照的，而被告的做法明显与一般习惯相违背，正常来说，没有必要在打印件上签名，为何不重新出具一份，且签名和指模无法确认是彭国锋本人的签名及指模；对证据4的三性予以认可，但对其证明内容不予认可，这只是一个查册，不能证明产权人委托被告去出售房屋。经审理查明：原告委托被告介绍购买广州市增城区荔城街挂绿街西三巷2号301房（下称：301房），2020年2月25日原告向被告微信转账1万元，2月28日微信再转账1万元；2020年2月28日，被告向原告出具一份《收据》：“今收到罗翠霞购买增城荔城挂绿路14号301房定金2万元”，收款人为被告刘小环。原、被告未签订书面合同，原告与301房的原业主彭国锋也未签订书面房屋买卖合同，后房屋买卖没有实现。原、被告微信聊天记录主要内容如下：2020年3月16日晚原告发送“小环睡了吗？我有一个朋友他说那里水很脏的，如果是这样的话，我不想要了，不买先了，我也不是很够钱。我想把我自己的房屋出售了再来买，你那里你跟那个说一下吧。那时我也不是很喜欢，我想看看怎么样再给我找另外一个，我不想要这间了。再给我找另外的吧，我不要那间了。我都考虑好了，不想到时候再卖来卖去。你帮我慢慢找啊，是好的话再跟我说。那间我想不要了，再加上又是供的，我都愿意再供好一点的，那里又那么旧，我都决定不要那里。”。3月18日上午，被告回复“翠霞，现在才看到你微信，昨晚忙了一夜，有事情要做十一点才回家，有空再给我电话吧，微信上是说不清楚的。”3月18日下午，原告回复“小环，那把钥匙他拿了，我不理了，这里我不买先了。我不够钱，我不要了。我看看我朋友明天下午去看吗？如果他去看就他要吧。不去看的话，你去跟业主说吧。被告回复“是你那个人拿了钥匙，你就看看你那个朋友要不要再说，我再跟业主说，你那个拿了钥匙，我没有跟他说你不要，不知道你说没有，我也不敢说，不知道你怎么跟他沟通我也不敢出声。”原告回复“你就去他说，怕什么。我就是说不想要了，我看看我朋友去看吗，我朋友他去看，你就带他去看吧。”3月20日下午，被告回复“翠霞，怎么样，你朋友去看吗？业主打了2次电话给我，问我怎么样了，是你要的话就拿证件办手续，不要的话他就拿出去卖，我就说看下你朋友还要吗，所以你要尽快答复我。”原告回复“我下午答复你。是的小环。我朋友说不要了，他们都说好旧，出租就可以，自己住就不行。这样，你跟业主说吧，那个钱可以退给我吗？我迟点再找回你啊。”被告回复“翠霞，我问了业主，业主说不能退，如果你不要的话，他就拿出去卖，如果是这样的话我就跟他说你不要了，你决定不要了，怎么样处理就不管他了。”原告回复“那你现在跟他说下，帮我说下。你说那2万元不要这个样子，又说一下。”被告回复“如果我能退给你，我一定给你。不是我说了算，业主说了算，我问了他还被他骂了，之前还有昨天都给我打电话问我说你朋友还要不要，这样拖下去不行的，所以我就问问你。”4月6日上午，原告发送“。业主什么时候过去。不需要跟那个业主说，我就说10日过后给不了了，你就可以不退回我的2万的，意思是我要不要这2万元都没有关系，你收了那2万元还不放心吗？”被告回复“没有问题的，你一定要业主知道的。业主什么都签好了，你先来我店面。”4月6日中午，原告发送“。老实讲，这间房屋我不想要了，我真的不想要了。自从我的那个，我根本就不同意的，就是那时说63万拿一万去做押金，谈的成就这样，我那个死都说要。我就说我没有办法，如果真的这样，你给回我3300元就可以了。我不想去要，搞到很烦了。那个到现在都是想要，我说你说的那个价格跟我给的价格又不一样的。现在说以前就是三个6，又成63万6，六十几万。我说好，你要就要。现在你说，那些钱他不退回来，我就问他肯退回一半来，给回一万我就可以了。如这个都不给回的话，就退回3300元吧，我不要了，我看到就烦，不想要。我跟他说，每天说，我那个他想要，我又不要。我说他要就他去供，我不选择去供也不用我的名。我打算买就一次性去买。小环，他说睡醒给你说。”被告回复“你尽快吧，业主等着我给他电话，约了今天下午的。”原告回复“他睡醒就打电话给你说，可以约上业主，跟我那个去说。看能说回多少来，拿回多少给点人工你。你也跟业主谈，帮下我，到时候我买过别的也不想要那间，所以我决定丢就丢。我那个醒了会给你打电话。他说他会跟你说。”被告回复“好的”。4月6日晚上，原告发送“小环，一开始，你又说，荔建花园那个说下能不能退回给我。我就不想要了，我经常给你说老实话，在我心目中真不想要，我从来都没有想去办这间房子，我真的不想要，你帮我想下办法，退回一些来，哪怕退回3300元，因为那3300元是没有做什么事情。那2万不退都好啊，你当帮下我。我真交了之后一直在后悔到现在。”被告回复“翠霞，你从头到尾都没有跟我说实话，你不想要这间房屋，如果你早跟我说了，我就看看能不能谈，你一直拖到现在你才跟我说实话，你叫我怎么去谈。”另查，广州市新鸿业地产中介有限公司（下称：新鸿业中介公司）成立于2011年4月20日，注册资本3万元，股东有赖容锋与被告刘小环，各占股50%，公司经营范围为房地产中介服务。2020年8月21日，新鸿业中介公司发生股权变更登记，被告刘小环不再持股。再查，原告曾向广州市增城区住房和城乡建设局信访投诉，2020年9月10日，广州市增城区住房和城乡建设局作出《关于罗翠霞反映问题的答复》，内容如下：“你投诉反映新鸿业中介公司在你没购买房屋成功，也无签订购房合同，收取你2万元，形成欺诈行为，要求协调的事项材料收悉。我局高度重视，严格按照相关规定开展调查，现将有关情况答复如下：收到你诉求事项后，我局高度重视，分别于7月13日、7月14日、8月11日通过电访、面谈等方式开展调查，收集了定金收据、身份证等相关证据材料，并于9月10日约谈企业，督促企业严格按照相关规定依法依规开展业务。对于你反映新鸿业中介公司涉嫌存在违规行为，建议你进一步向我局提供相关证据材料，对于事实清晰，证据充足的，我局将严格按照有关规定进行查处。此复。”庭审中，原告称其只是委托被告与业主彭国锋磋商房屋价格，但是房屋交易价格并未最终确定下来，从一直未签订书面买卖合同也可以看出；因原、被告之间还有亲戚关系，基于对被告的信任，所以被告要求原告做什么、怎么做，原告都予以配合，包括在未签订合同情况下就支付了3300元给了广州市博盈按揭代理有限公司，并陈述不清楚具体是什么费用；被告在没有取得业主授权情况下一直拖延签订买卖合同，在收取原告2万元款项后也一直没有交给彭国锋，被告利用原告法律意识不强，直接将意向金写成定金，从没有确定301房价格及从没有签订合同等都可以看出，301房未交付的原因是由于原告只是委托被告就价格等条件进行磋商，并不代表原告一定要喜欢及购买301房，因此原告可以随时不购买，并有权要求被告返还2万元购房意向金。被告称该2万元是彭国锋委托被告代收，因为疫情原因，从带原告看楼房及达成购房协议一直都是通过被告提供居间服务的方式进行沟通的，原告与彭国锋虽未当面签订书面购房合同，但是原告与业主之间就房屋付款方式、过户时间、房屋价格已经达成明确约定：房屋总价为666000元，尾款支付如果原告是一次性付清则最后履行期限为2020年4月16日，如果通过银行按揭方式支付则办理按揭日期为2020年4月7日。支付定金当天，彭国锋未到场，因此原告在付款后便要求直接收款人即被告出具书面的定金收据，现时该2万元没有向彭国锋支付，依然在其处。该2万元实际是彭国锋委托被告收取的定金，又因彭国锋委托被告出售301房期间需要支付居间服务费2万元，故两者直接相抵扣，其已将该2万元作为彭国锋应支付的居间服务费予以收取。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，根据上述法律和司法解释的规定，本案中，原告通过被告向彭国锋购买301房，并实际支付定金2万元，《收据》明确记载为301房定金2万元，可见原告支付定金2万元的初衷亦是为了顺利购置301房，作为未来订立正式房屋买卖合同的担保，故该2万元应为立约定金。该定金合同系双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，立约定金自交付定金之日起已经发生法律效力，是合法有效的，对双方具有约束力。原告主张该2万元为购房意向金，证据不足，本院不予支持。其次，案涉定金虽由被告直接收取，但被告已就2万元的收取过程及在收取之后为何未将2万元实际支付给业主彭国锋，均作出合理解释，故原告主张该2万元未转为定金，理据不足，本院不予采信。最后，根据前述法律和司法解释规定，一方当事人违反承诺在将来没有订立正式合同的，则违反定金合同的约定，同样可以适用定金罚则，立约定金是为了担保合同的签订而出现的，所以定金从属于将来订立的正式合同，结合双方的聊天内容，原告在聊天记录中多次明确表示不愿购买301房，并请求被告转告业主并请求被告帮忙向业主协调退回其已支付的2万元及3300元，现301房买卖无法实现的原因是买受人即原告一方违约造成的，故原告无权要求返还该2万元，原告诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告罗翠霞的全部诉讼请求。案件受理费150元（原告罗翠霞已预交400元），由原告罗翠霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  刘衡芳二〇二〇年十二月七日书记员  黎剑烨附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。