贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初5294号原告：杨泽礼，男，1958年11月11日出生，苗族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：李孟，贵州周典律师事务所律师。被告：兴义市利仁商贸有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东大道与青龙路交汇处左侧。法定代表人：吴万涛，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱贵利，贵州泳清律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，贵州泳清律师事务所律师。被告：兴义市笨笨牛母婴用品瑞金店，住所地贵州省兴义市桔山办桔山大道78号。经营者：彭华，女，1975年1月23日出生，汉族，住贵州省遵义市。原告杨泽礼与被告兴义市利仁商贸有限责任公司（以下简称利仁公司）、兴义市笨笨牛母婴用品瑞金店（以下简称笨笨牛母婴店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨泽礼及其委托诉讼代理人李孟、被告利仁公司的委托诉讼代理人张凯到庭参加诉讼，笨笨牛母婴店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭后双方当事人申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。杨泽礼向本院提出诉讼请求：1．判令从2020年7月24日起解除杨泽礼与利仁公司签订的《委托经营合同》（合同编号：2017025）和《委托经营合同》（合同编号：2017026），将1-25号、1-26号商铺返还给杨泽礼，并支付商铺收益金102626元，违约金31090元，合计133716元；2．诉讼费由利仁公司承担。事实及理由：2017年7月23日，杨泽礼与利仁公司签订两份《委托经营合同》（合同编号分别为2017025、2017026）（以下简称经营合同），两份经营合同第一、二、四条约定，杨泽礼将位于兴义市，面积为总共33.4㎡，委托给利仁公司经营管理，委托期限为伍年，2017年7月23日起至2022年7月23日止，第一年即2017年7月23日起至2018年7月23日止，收益金为24879元×2＝49758元，杨泽礼自愿用于抵扣房款；第二年即2018年7月23日至2019年7月23日止，收益金24879元×2＝49758元；第三年2019年7月23日至2020年7月23日，收益金26343元×2＝52686元，利仁公司按年支付，每届满一年后十五个工作日内支付。合同签订后，杨泽礼于2017年7月23日将1-25号和1-26号商铺交付给利仁公司使用，随后，利仁公司将该商铺转租给第三人。第一年收益金届期后，利仁公司于2018年7月27日出具《收据》给杨泽礼，《收据》载明“今收到杨泽礼交来瑞金大厦1-25、1-26号商铺部分房款24879元×2＝49758元”。第二年收益金届期后，利仁公司迟迟不履行支付收益金的义务。2019年12月2日，利仁公司被兴义市人民法院作出（2019）黔2301执2679号《限制消费令》限制消费，据此，杨泽礼认为，利仁公司不再具有履行《委托经营合同》的能力，不能履行合同约定的义务，杨泽礼合同目的不能实现。因此，原告根据我国《合同法》及相关司法解释的规定，根据本案的事实提出以上诉请，请法院查明案件事实真相，裁定支持原告的诉讼请求。利仁公司辩称，利仁商贸有限公司并非国家行政机关认可的房地产销售公司，并未取得房地产销售许可证。利仁公司与杨泽礼签订的《瑞金购物中心认定书》应当认定无效。合同无效则商铺收益金及违约金不应当得到支持，因此杨泽礼的诉讼请求不应得到支持。另外，杨泽礼主张的违约金过高，请求人民法院予以调整。笨笨牛母婴店未作答辩。本案经本院审理认定事实如下：利仁公司曾用名为兴义市利仁汽车有限责任公司。位于兴义市桔山办瑞金大道侧的土地使用权人为兴义市。2015年3月14日，兴义市桔山办桔园村店子上组将前述土地出租给兴义市利仁汽车有限责任公司，双方为此签订《店子上组土地使用权出租合同》，约定：一、该地块位于兴义市东侧，地籍图号为2778.40-4xx00，面积12亩（8077.98平方米），四至界限已打围墙，以土地使用证上的附图为准；二、出租年限20年，免费建设期1年，即从2015年3月14日至2036年3月14日止，从签订合同计算租金，免费建设期顺延至最后一年（注：本组要求两年内楼房必须显现在该地，2015年3月14日至2017年3月14日前，若不显现视为乙方违约，甲方有权收回该地）；三、租金支付方式及标准：1、第一至五年标准为80万元／年，总计400万元，签订合同前支付50万元定金，在2015年3月25日前付清余款350万元，否则合同不生效，50万元定金不退还……；四、修建规模：依法办理合法手续建设5-8（含地下室一层）层钢筋混凝土亮化楼房的综合商场；……九、乙方转租本合同的权利义务必须征得甲方全体群众书面同意，如果合同内容变更的转租必须重新协商，否则无效并且视为乙方违约；……十二、乙方将群众开会表决以户为代表签名的名单附后，每个签名的真实性由群众代表负责，以后组长及群众代表变更不能否定该合同；合同还对其他事项作了约定。合同后附《兴义市桔山街道办事处桔园村店子上组与兴义市利仁汽车有限责任公司土地出租合同表决签名》两页，同意出租户以户为代表在该签名册上签名。2015年3月25日，兴义市桔山街道办事处桔园村店子上组向兴义市利仁汽车有限责任公司出具《收款收据》，载明预留地出租租金5年4000000元。后兴义市桔山街道办事处桔园村店子上组就兴义市东侧土地上建设兴义市瑞金大厦项目向兴义市发展和改革局备案，并报兴义市城乡规划局审批，经兴义市城乡规划局审查同意后，兴义市桔山街道办事处委托黔西南布依族苗族自治州设计院对项目名称为兴义市瑞金大厦修建性详细规划进行设计。2017年7月23日，利仁公司作为甲方，杨泽礼作为乙方，双方签订了两份《瑞金购物中心认定合同》（合同编号分别为2017025、2017026），《瑞金购物中心认定合同》（合同编号：2017025）约定乙方向甲方认购位于兴义市，建筑面积为16.7平方米，单价9311元／平方米，总金额155495元。乙方应在2017年7月23日支付首期房价款77748元，余款77748元在2022年前付清。甲方应于2017年7月23日将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商业房交付给乙方，使用期于2017年7月23日至2037年7月22日。双方还对其他权利义务等事项进行了约定。《瑞金购物中心认定合同》（合同编号：2017026）约定乙方向甲方认购位于兴义市，房屋面积、单价等其余内容与《瑞金购物中心认定合同》（合同编号：2017025）均一致。同日，杨泽礼（甲方）与利仁公司（乙方）还签订了合两份《委托经营合同》（合同编号分别为：2017025、2017026），《委托经营合同》（合同编号：2017025）约定杨泽礼将前述租赁的1-25号商铺委托利仁公司经营管理，委托期限为2017年2月23日起至2022年7月23日止，本合同到期后甲乙双方对该商铺进行评估确定收益签订下期合同。若甲方愿自主经营不再签署本合同，则杨泽礼有权在符合商业业态规划范围内自主经营且承担经营期间各项税费。甲方同意在本合同有效期内将案涉及商铺经营管理一切实行委托给乙方处置，以乙方的名义从事商铺经营管理的一切活动，在处分保证甲方的收益不受影响的前提下，甲方同意乙方以自己的名义将商铺对外租赁与第三方签署租赁合同。甲方委托经营管理第一年（2017年7月23日起至2018年7月23日止），乙方支付甲方委托经营收益为甲方认购款项的16%，即29618元，甲方自愿将第一年经营收益抵扣房款，第二年收益为甲方认购款的16%，即24879元。第三年收益为甲方认购款的17%，即26434元。第四年收益为甲方认购款的18%，即27989元。第五年收益为甲方认购款的18%，即27989元。乙方按年支付甲方收益，每届满一年后十五个工作日内支付甲方收益。如乙方未按时支付甲方收益每延期一天，乙方每日按照甲方所缴纳款项万分之二收取滞纳金，逾期不得超过九十日，否则视为乙方违约，因甲方原因造成的延期所产生的经济损失由甲方承担。乙方负责商铺的经营管理，五年期满甲方若对乙方经营管理不满时，开发公司100%可以原价回购。在经营管理期间，有关商铺的设备设施维护费、物业管理费、水电费、经营管理费、广告宣传费等费用全部由乙方承担，乙方在不损害甲方商铺权益基础上的收益归乙方所有。在合同有效期内，因甲乙其中一方原因导致本合同无法履行的视为违约，违约方需向对方支付商铺认购款10%赔偿作为违约金，并追究对方造成的相关经济损失。双方还对其他权利义务等事项进行了约定。《委托经营合同》（合同编号2017026）约定杨泽礼将前述租赁的1-26号商铺委托利仁公司经营管理，委托期限及收益等其余内容与前述《委托经营合同》（合同编号2017025）均一致。前述合同签订当日，杨泽礼向利仁公司支付案涉商铺1-25、1-26号商铺租金155495元，利仁公司向杨泽礼出具《收据》，载明：“今收到杨泽礼交来瑞金大厦1-025、1-026号商铺首付款，余款155495元分三年内付清。现金15万元，刷卡5495元。”同时，杨泽礼将租赁的商铺交付给利仁公司经营管理。2018年7月27日，杨泽礼自愿用第二年收益抵扣房款，利仁公司为此向杨泽礼出具两份《收据》，载明收到杨泽礼交来瑞金大厦1-25号商铺部分房款24879元，1-26号商铺部分房款24879元。其后，利仁公司未按协议约定向杨泽礼支付相应收益，杨泽礼向利仁公司催收未果。另查明，杨泽礼自认第一年收益已按照合同约定抵扣房款。利仁公司出租给笨笨牛母婴店的商铺包含了案涉商铺。利仁公司在另案中未履行生效文书确定的给付义务，本院于2019年12月2日对利仁公司采取限制消费措施。上述事实，有《瑞金大厦租赁合同》《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》、收据、照片、商铺图纸、（2019）黔2151执2679号限制消费令（复印件）、土地使用权证、《店子上组土地使用权出租合同》、土地出租合同表决签名、收款收据、兴义市瑞金大厦修建性详细规划设计说明、工程设计资质证书、城乡规划编制资质证书、规划图、兴义市发展和改革局关于兴义市瑞金大厦建设项目备案通知、兴义市城乡规划管理委员会关于兴义市城乡规划方案技术审查会会议纪要、规划设计条件通知书、利仁公司营业执照及当事人的陈述等证据在卷为据，故作认定。本院认为，利仁公司与杨泽礼签订的《瑞金购物中心认定书》《委托经营合同》，双方在认定书和经营合同中约定了使用期限、收益等内容，虽名为认定书、经营合同，但实为租赁合同，实际上是杨泽礼向利仁公司租赁案涉商铺后又返租给利仁公司获取收益，应适用租赁合同的相关法律规定应予调整。案涉《瑞金购物中心认定书》《委托经营合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。杨泽礼按照合同约定支付了租金且将案涉商铺交付给利仁公司经营管理，但利仁公司未按照约定履行支付收益的义务，经杨泽礼催收后仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，杨泽礼主张解除《委托经营合同》的诉讼请求符合法律规定的解除条件，本院予以支持。《委托经营合同》解除后，利仁公司应当向杨泽礼返还案涉商铺。关于收益及违约金的认定问题。双方在合同中约定第一年收益抵扣房款，其余每年收益由利仁公司支付给杨泽礼，杨泽礼自愿将第二年收益抵扣租金，故截止至2020年7月23日，利仁公司尚欠杨泽礼1-25号、1-26号商铺的第三年收益52868元（26434元×2），对杨泽礼主张超出的部分，本院不予支持。利仁公司违约导致《委托经营合同》解除，其应承担相应的违约责任。双方在合同中约定违约方需向对方支付商铺认购款10%赔偿作为违约金，该约定明显过高，本院综合考虑利仁公司的过错程度及杨泽礼的实际损失等情况，酌情以利仁公司尚欠收益52868元的20%计算违约金，即利仁公司向杨泽礼支付违约金10573.6元。另，笨笨牛母婴店不是案涉合同的相对方，其在本案中不承担支付租金及违约金的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除杨泽礼与兴义市利仁商贸有限责任公司于2017年7月23日签订的两份《委托经营合同》（合同编号分别为2017025、2017026）；二、兴义市利仁商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于兴义市交付给杨泽礼；三、兴义市利仁商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向杨泽礼支付收益52868元、违约金10573.6元，合计63441.6元。四、驳回杨泽礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3074元，减半收取1537元，由杨泽礼承担837元，兴义市利仁商贸有限责任公司承担700元（由兴义市利仁商贸有限责任公司直接支付给杨泽礼）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇二〇年十二月八日书记员  刘 淋