广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初12897号原告：广州乐之膳餐饮有限公司，住所地广州市黄埔区大塱路1号103房。法定代表人：彭光亮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：代明辉，广东济方律师事务所律师。被告：罗锦添，男，1946年4月28日出生，汉族，住广州市开发区。被告：周妃英，女，1986年3月11日出生，汉族，住广州市黄埔区。两被告的共同委托诉讼代理人：毕晓君，广东华法（江门）律师事务所律师。原告广州乐之膳餐饮有限公司（以下简称乐之膳公司）诉被告罗锦添、周妃英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告乐之膳公司的委托诉讼代理人代明辉，被告罗锦添、周妃英的共同委托诉讼代理人毕晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐之膳公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除乐之膳公司与罗锦添、周妃英签订的《房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》；2.判令罗锦添、周妃英退还乐之膳公司缴纳的保证金9000元及利息（利息自2019年1月24日起，以9000元为基数，按照年利率6%计算至支付完毕之日止，暂计至2019年7月23日利息为810元）；3.判令罗锦添、周妃英向乐之膳公司支付违约金9000元；4.判令罗锦添、周妃英向乐之膳公司支付装修等经济损失119493元及利息（利息自立案之日起，以119493元为基数，按照年利率6%计算至支付完毕之日止）、评估费5000元；5.判令罗锦添、周妃英承担本案诉讼费。事实和理由：乐之膳公司自成立以来从事餐饮业服务，股东为广州国财广税工商登记代理有限公司和法人彭光亮。2016年7月5日，乐之膳公司委托广州国财广税工商登记代理有限公司、祝昌银作为乙方与甲方即罗锦添、周妃英签订《房产租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于广州市黄埔区大塱村1号101房屋之一(暂定为103房)出租给乙方商业使用；2.租赁期限自2016年7月16日至2019年7月15日止；3.第一年、第二年月租金4500元，第三年租金4950元；4.乙方支付甲方相当于两个月租金9000元作为承租该物业的保证金，合同终止后，甲方将该保证金退还乙方；5.乙方按本合同约定交首月租金和保证金之日，甲方将该物业交付给乙方装修和使用；6.如甲方提前解除合同，甲方应无息退还乙方缴纳租该物业的保证金，而且应向乙方支付相当于保证金金额的违约金给乙方；7.因本合同发生或与本合同有关的争议，任何一方均可向物业所在地人民法院提起诉讼。因租赁的房屋所占地块登记使用权人为罗锦添，乐之膳公司为正常开展经营业务，与罗锦添于2016年7月13日签订《广州市房屋租赁合同》，并向萝岗街道办事处备案取得了经营场所使用证明。合同签订后，罗锦添、周妃英将房屋交付乐之膳公司装修使用。乐之膳公司投入资金进行了煤气管道、天花、电路、水路、墙、地面、招牌、玻璃、排烟、鲜风、不锈钢工程等装修工程，并购置了餐饮设施设备、宿舍用品等物品。2019年1月22日，周妃英微信通知乐之膳公司负责人员“祝总，三楼你这个月底搬走了。一楼不搬就算了”。但乐之膳公司没想到的是，2019年1月23日起乐之膳公司经营场地遭到围蔽，店内物品遭到严重破坏，租赁房屋遭到暴力拆除，店内物品被非法搬离场地不知所踪，导致乐之膳公司遭受重大经济损失。为保障乐之膳公司合法民事权益，乐之膳公司委托评估公司对承租场地装修、设施设备等进行价格评估，并取得(2020)粤翔资价估[2020]0408号《关于装修工程以及物品的价格评估结论书》，评估基准日2019年1月23日，现值评估总金额为119493元。此外，乐之膳公司委托股东支付该评估机构评估费5000元。自始至终，罗锦添、周妃英仅出示编号为萝字第No.002608位于萝岗村塱二社农村(圩镇)宅基地使用证复印件，再未提供任何其他材料。即使案涉场地征收改造符合法律规定，乐之膳公司享有的临时安置补偿、附属物补偿、商铺开办费、商铺搬迁费等合法权益不容侵犯。罗锦添、周妃英领取的前述相关费用涉嫌不当得利，乐之膳公司保留向罗锦添、周妃英追索的权利。乐之膳公司认为，罗锦添、周妃英隐瞒房屋征收补偿的相关事实，配合相关单位暴力拆迁，导致乐之膳公司与罗锦添、周妃英签订的合同无法继续履行、遭受重大经济损失，因此，罗锦添、周妃英应当退还乐之膳公司保证金、支付违约金、赔偿场地装修费用、设施设备费用等费用给乐之膳公司。最后，恳请法院依法支持乐之膳公司的诉讼请求，维护乐之膳公司的合法民事权益，制止和惩戒违反诚信和侵害集体利益的违法行为。被告罗锦添、周妃英共同辩称，一、罗锦添、周妃英与乐之膳公司之间签订的《房产租赁合同》自2019年1月24日起已经解除，乐之膳公司提交的《房产租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》是伪造的；二、因罗锦添、周妃英在2019年1月24日己根据合同约定主动退回押金9000元及违约金9000元，只是乐之膳公司拒绝收款。乐之膳公司从未向罗锦添、周妃英提供过银行账号，罗锦添、周妃英无法通过银行转账支付上述款项。鉴于罗锦添、周妃英己积极履行合同的义务，因此罗锦添、周妃英无需承担相应的利息；三、乐之膳公司与罗锦添、周妃英之间签订的《房产租赁合同》第八章违约责任仅约定如罗锦添、周妃英提前解除合同，应无息退还乐之膳公司交纳租该物业的保证金，而且应向乐之膳公司支付相当于保证金金额的违约金给乐之膳公司。因此，罗锦添、周妃英无需对乐之膳公司的装修损失承担赔偿责任。此外，评估报告因有如下事由也不应被采纳。首先，乐之膳公司自行委托评估损失欠缺公平公正，因程序不当不应予以采纳。其次，评估报告显示评估对象与范围是“对位于广州市黄埔区大塱路1号103号房广州乐之膳餐饮有限公司提供的项目清单（装修工程以及物品）的价格进行评估”，仅以乐之膳公司自行提供的项目清单的价格进行评估明显欠缺公正，乐之膳公司完全可以虚报价格。再次，评估报告的附件显示乐之膳公司的损失包含了一众物品。这些物品在围蔽拆迁时，由广州市黄埔区萝岗街萝岗社区经济联合社在广州市黄埔公证处的监督见证下转移储存，乐之膳公司可以随时取回，但是乐之膳公司经多次通知仍不予理会。对比公证处的清单，乐之膳公司的损失也没有如评估报告显示的这么多，可见乐之膳公司在这份证据上也是有造假的。最后，即使退一步讲，需要赔偿乐之膳公司的装修损失，因双方签订的《房屋租赁合同》的终止日期为2019年7月15日，提前解除日期是2019年1月24日，罗锦添、周妃英也仅仅应承担该装修折旧后不足六个月的使用价值的损失。综上所述，罗锦添、周妃英不需要承担乐之膳公司的装修损失、利息和评估费。四、因乐之膳公司伪造《房产租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》进行恶意诉讼。理应被驳回全部诉讼请求且追究其相应的法律责任。经审理查明，位于二社的宅基地登记使用人为罗锦添，于1998年7月29日取得萝字第N0.002608号《农村（圩镇）宅基地使用证》，登记宅基地面积80平方米，建筑种类为二层混合结构，建筑面积160平方米。广州市黄埔区萝岗街萝岗居委会在该使用证上空白处手写标注的大塱路1号上盖章确认。2016年7月5日，周妃英（出租方、甲方）与广州国财广税工商登记代理有限公司（承租方、乙方）、祝昌银签订《房产租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市黄埔区大塱村1号101房屋之一（暂定为103房）出租给乙方商业使用。租赁期限三年，自2016年7月16日至2019年7月15日止。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前缴付租金给甲方。第一年、第二年月租金为4500元，第三年月租金为4950元。在签订本合同时，乙方必须向甲方支付相当于两个月租金合计9000元作为该物业的保证金，合同终止后，甲方将该保证金退回给乙方。第八章违约责任约定，8.1本合同的任何一方没有违约，对方不得提前解除合同，如甲方提前解除合同，甲方应无息退还乙方交纳租该物业的保证金，而且应向乙方支付相当于保证金金额的违约金给乙方，如乙方提前解除合同甲方不退保证金给乙方，作为乙方的违约金。乐之膳公司主张广州国财广税工商登记代理有限公司系作为该公司股东与周妃英签订上述合同。2016年7月13日，罗锦添（出租方、甲方）与乐之膳公司（承租方、乙方）又签订一份《广州市房屋租赁合同》（2014年版），约定将坐落在黄埔区大塱路1号103房出租给乙方作餐饮业用途使用。建筑面积80平方米。租赁期限为2016年7月3日至2019年7月12日。月租金1200元。权利和义务等条款均以划线方式未约定。乐之膳主张上述合同系为了备案使用而签订的，其中罗锦添的签名系其儿子罗灿东代签的，罗锦添、周妃英否认这份合同的真实性，认为系乐之膳公司伪造的。上述合同签订后，乐之膳公司通过段咏梅的银行账户向周妃英转账了13000元（含保证金9000元及首月租金4000元），其主张另有500元首月租金于签订合同前缴纳给周妃英。2019年1月22日，微信名为“妃妃”的用户向乐之膳公司员工发送微信内容“祝总，三楼这个月底搬走了。一楼不搬就算了。”乐之膳员工回复“好”。1月24日下午13:21，上述“妃妃”用户在微信上向乐之膳员工转账两笔9000元及一笔1200元，备注大塱路1号101房押金、违约金、三楼本月租。并发送微信内容“为了响应区政府号召，支持联社对整村的拆迁改造，房子已经交给有关部门进行拆除，因全村改造，租赁合同无法履行，这是大塱路1号101房终止合同的违约金，请多多谅解和配合。”乐之膳员工回复“国家法律法规如遇政府拆迁要提前3个月告知租户，你这样做肯定要负全部责任，员工遣散费、公司经营所得、拆迁方案补偿、搬迁费等等。此外，乐之膳员工还在微信中说“房东……你把公司全部设备同货物等拉走了，现在我司要求你提供拉走我司货物清单。”“尽快把设备同货物退还我司。”周妃英回复“保利叫你去找他们”“我这边没动你的东西，保利那边同你保管”。乐之膳公司主张其并未收取上述周妃英转账的款项。罗锦添、周妃英还提交一份《搬迁通知》拟证实其提前通知了乐之膳公司搬走，该通知显示通知时间为2019年1月20日。2020年3月15日，乐之膳公司委托广东翔程资产价格评估有限公司对位于涉案房屋内乐之膳公司提供的项目清单（装修工程以及物品）的价格进行评估。2020年4月10日，该机构出具《评估报告书》载明，评估基准日为2019年1月23日，评估方法为市场法、成本法，评估结论为：经专业技术评估人员对委托标的状况调查核实及对乐之膳公司提供的相关资料分析核对、研究论证后，在评估基准日，2019年1月23日乐之膳提供的项目清单（装修工程以及物品）现值评估总金额为119493元。评估总金额=装修项目工程现值+物品现值。该报告的附表一载明，现金采购（包括工作台、不锈钢架等）共计30158.653元（计算方式为物品数量乘以单价乘以成新率）、宿舍清单（包括汤碗、纸巾、胶带等）共计3886.45元。附表二载明：煤气管道部分（包括挂式化气炉、防爆减压阀等）共计3359.375元、天花工程部分（包括天花铝扣板、筒灯开孔）共计2155元、电路安装（包括电路安装人工费、开关等）共计10905.1元、水路安装（包括配餐间部分、厨房部分、招牌部分、玻璃部分、排烟部分、鲜风部分、不锈钢工程部分）共计11610.3元。乐之膳公司为此支付评估费5000元。罗锦添、周妃英则主张涉案房屋内乐之膳公司的物品在拆迁前已经公证处清点并进行保全证据公证，乐之膳公司可以随时取回清单上的物品。为此其提交广东省广州市黄埔公证处于2019年5月21日作出的（2019）粤广黄埔第8606号《公证书》，该公证书记载的内容为：申请人：广州市黄埔区萝岗街萝岗社区经济联合社，公证事项为保全证据，申请人广州市黄埔区萝岗街萝岗社区经济联合社的委托代理人王振于2019年1月25日向我处称，为了维护自身权益，将来作为证据的需要，特申请对广州市黄埔黄埔区大塱路1号乐之膳中西式自选快餐店的现状及清点店内物品的过程进行保全证据公证。附件清点清单记载：地点：广州市黄埔区大塱路1号，时间：2019年1月25日，种类名称包括蒸饭柜、四门冰箱等物品，清点人为刘锦开、潘文溪，现场人员为高敏、苏艺明、罗灿东。罗锦添、周妃英陈述上述公证书所载物品存放于经联社，有多次通知乐之膳公司取回，乐之膳公司则主张是保利公司通知其取回上述物品，但其目前尚未取回。庭审时，双方确认对租赁合同无异议，确认租赁期限为2016年7月16日至2019年7月15日。乐之膳公司主张租赁合同于拆迁之日解除，罗锦添、周妃英主张租赁合同于2019年1月24日解除，其陈述涉案房屋拆迁时间为2019年1月25日。乐之膳公司陈述2019年1月22日其在不知情、不在场的情况下，作为其经营场所的涉案房屋遭到围蔽，店内设施被清场。另查明，根据工商登记资料显示，乐之膳公司于2016年7月27日将法定代表人由祝昌银变更为彭光亮，股东由祝昌银、刘亚亚变更为广州国财广税工商登记代理有限公司、彭光亮。以上事实有《农村（圩镇）宅基地使用证》《房产租赁合同》《广州市房屋租赁合同》《搬迁通知》《评估报告书》《公证书》、微信聊天记录、银行流水及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，关于第一份合同《房产租赁合同》，原被告双方均提交了周妃英与广州国财广税工商登记代理有限公司签订的上述《房产租赁合同》，故视为双方以该合同成立关于涉案房屋的租赁合同关系。祝昌银在签订合同时系乐之膳公司法定代表人、广州国财广税工商登记代理有限公司于2016年7月27日登记成为乐之膳公司的股东之一，其租赁涉案房屋后实际交由乐之膳公司在经营和使用，故乐之膳公司作为本案主体适格。原被告双方签订的《房产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。而第二份合同《广州市房屋租赁合同》，签订主体为罗锦添与乐之膳公司，罗锦添、周妃英虽否认上述合同的真实性，但并未提交相反证据予以证实，故对其上述抗辩意见本院不予采信。上述合同虽签约主体与《房产租赁合同》不一致，但实际上均是关于租赁涉案房屋的约定，约定的租赁期限也基本一致，在违约责任、权利义务等内容上均未约定，乐之膳公司主张该份合同系用于备案使用的说法符合常理，本院予以采信。关于违约责任认定问题。原被告双方约定的租赁期限为2016年7月16日至2019年7月15日止，周妃英于2019年1月20日通过张贴《搬迁通知》、1月22日通过微信通知方式要求乐之膳公司提前搬走，罗锦添、周妃英虽主张涉案房屋存在拆迁事由，致使合同目的无法实现，但其并未提交拆迁公告等证据予以证实，故其在合同期限届满前并不享有合同解除权。罗锦添、周妃英提前解除合同系违约行为，应当依照合同约定承担相应的违约责任。罗锦添、周妃英违约在先，乐之膳公司有权解除合同，其主张于涉案房屋拆迁之日解除租赁合同有理据，本院确认涉案《房产租赁合同》《广州市房屋租赁合同》均于涉案房屋拆除之日即2019年1月25日解除。关于保证金及利息。如前所述，罗锦添、周妃英违约在先，依照双方签订的《房产租赁合同》第八章的约定，应当退还保证金9000元给乐之膳公司，因上述保证金系周妃英收取，并非罗锦添收取，故周妃英应当向乐之膳公司返还该笔保证金9000元。涉案租赁合同于2019年1月25日解除，周妃英于2019年1月24日将保证金通过微信转账给乐之膳公司，但乐之膳公司拒绝收取，故其关于保证金的利息的诉讼请求本院不予支持。关于违约金。罗锦添、周妃英存在违约行为，故依照双方签订的《房产租赁合同》第八章的约定，应当向乐之膳公司支付相当于保证金金额即9000元的违约金，因《房产租赁合同》系周妃英与乐之膳公司的股东所签订，罗锦添与乐之膳公司签订的《广州市房屋租赁合同》并未对违约责任予以约定，故对乐之膳公司要求罗锦添承担违约责任的诉请本院予以驳回。周妃英应当依照《房产租赁合同》的约定向乐之膳公司支付9000元的违约金。关于装修等损失问题。罗锦添、周妃英提交的《公证书》虽列明了涉案房屋拆除时房屋内存在的物品，但上述清单中记载的物品仅是可移动的物品，乐之膳公司可以自行取回，对于涉案房屋中乐之膳公司投入的装修装饰等并未在该公证书中予以记载，故该公证书无法真实反映乐之膳公司的实际损失。而乐之膳公司提交的广东翔程资产价格评估有限公司出具的《评估报告书》中载明的涉案房屋的装修及物品系来源于乐之膳公司提交的物品清单，报告书出具时间为2020年4月10日，此时涉案房屋已经被拆除，无法得知涉案房屋内拆除时是否有该评估报告中所列的全部物品及具体装修情况，该份评估报告书亦不能客观反映乐之膳公司的实际损失。鉴于涉案房屋目前已经拆除，乐之膳公司投入的装修等损失已经无法再通过评估的方式客观公正地体现。但考虑到罗锦添、周妃英提前解除涉案房屋租赁合同确实给乐之膳公司经营造成了损失，违约金9000元确无法弥补上述损失。故本院酌情依照其投入的装修、物品损失费用即依照广东翔程资产价格评估有限公司出具的《评估报告书》确定的装修及物品总价值，扣除其使用年限，按照剩余租期占总租期的比例确定乐之膳公司的损失。双方之间的合同于2019年1月25日解除，剩余租期为172天，故本院酌情支持乐之膳公司的损失18769.68元（172÷1095天×119493元）。乐之膳公司要求罗锦添、周妃英支付上述损失的利息于法无据，对其该项诉请，本院予以驳回。关于评估费。双方之间在租赁合同中并未约定评估费的承担方式，且本案的评估系乐之膳公司自行委托的评估，其支付的评估费亦是其损失的一部分，而本院支持了其违约金及装修、物品等损失，上述费用已经足以弥补其损失，故对其关于评估费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认周妃英与广州国财广税工商登记代理有限公司于2016年7月5日签订的《房产租赁合同》、罗锦添与广州乐之膳餐饮有限公司于2016年7月13日签订的《广州市房屋租赁合同》均于2019年1月25日解除；二、被告周妃英应当于本判决发生法律效力之日起十日内向广州乐之膳餐饮有限公司返还保证金9000元；三、被告周妃英应当于本判决发生法律效力之日起十日内向广州乐之膳餐饮有限公司支付违约金9000元；四、被告罗锦添、周妃英应当于本判决发生法律效力之日起十日内向广州乐之膳餐饮有限公司赔偿装修、物品等损失费共计18769.68元；五、驳回原告广州乐之膳餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1583元，由原告广州乐之膳餐饮有限公司负担1177元，被告罗锦添负担104元，被告周妃英负担302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周荧辉二〇二〇年十二月二十五日书记员  张 敏张园