上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初12711号原告：叶某1，男，1950年9月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：叶某6，住上海市虹口区。原告：叶某2，女，1952年8月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：叶春江，住上海市浦东新区。原告：叶某3，男，1959年2月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列三原告的共同委托诉讼代理人：周伟锋,上海明伦律师事务所律师。被告：叶某4(曾用名叶某8)，男，1957年9月2日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：金某某，女，1959年3月23日出生，汉族，住上海市虹口区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈宏伟，上海正策律师事务所律师。被告：上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张作理，董事长。委托诉讼代理人：徐鸣达，公司员工。委托诉讼代理人：沈玉龙，公司员工。原告叶某1、叶某2、叶某3与被告叶某4、金某某、上海虹房(集团)有限公司(以下简称虹房集团)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶某1的委托诉讼代理人叶某6、原告叶某2及其委托诉讼代理人叶春江、原告叶某3及三原告的共同委托诉讼代理人周伟锋，被告叶某4、金某某的委托诉讼代理人陈宏伟、被告虹房集团的委托诉讼代理人徐鸣达、沈玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶某1、叶某2、叶某3向本院提出诉讼请求：1、确认叶某4于1996年6月19日就上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《公有住房买卖合同》无效；2、确认叶某4于1997年10月15日将上述房屋登记在自己名下及将上述房屋产权变更为叶某4、金某某的行为无效；3、确认叶某1、叶某2、叶某3共同享有上述房屋二分之一的产权份额并依法分割。事实和理由：叶某1、叶某2、叶某3与叶某4系兄弟姐妹关系，金某某与叶某4系夫妻关系。早年叶某1、叶某2、叶某3、叶某4的父亲叶某5单位曾分配控江二村XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称控江二村房屋)，后因居住困难单位将控江二村房屋收回调配了系争房屋，承租人为叶某5，控江二村房屋户籍在册人员对系争房屋的取得均有贡献。1996年6月19日叶某4签订《公有住房买卖合同》时，叶某5在世，根据规定购买系争房屋产权需经过承租人及成年同住人一致同意，当时系争房屋的户口在册人员为叶某5、叶某4、金某某、叶某6、叶某7，叶某6、叶某7均未成年，但应经叶某6的监护人同意，《职工家庭购买公有住房协议书》上叶某5的名字非其本人所签，印章亦非其加盖，且《职工家庭购买公有住房协议书》的落款日期为1996年9月，《公有住房买卖合同》的落款日期为1996年6月，不符合常理，说明购买系争房屋产权时叶某4未与叶某5进行协商，违反法律规定，应属无效。基于《公有住房买卖合同》无效，叶某4进行产权变更登记的行为亦属无效。购买系争房屋产权主要系叶某1出资及使用了叶某5的工龄，加之叶某4未对叶某5尽到赡养义务，故分割系争房屋产权时叶某4应少分。叶某4、金某某辩称：不同意叶某1、叶某2、叶某3的诉讼请求。叶某1、叶某2、叶某3与本案无直接利害关系，三人户籍早已迁出系争房屋且不在内实际居住，签订《公有住房买卖合同》时叶某1、叶某2、叶某3均不是同住人，不享有购房资格。叶某4系与叶某5一同办理系争房屋买卖手续，由于叶某5签字不便，《职工家庭购买公有住房协议书》上叶某5的名字由叶某4代签，但其名章由叶某5本人加盖，且该名章与房管部门留存的名章一致，叶某1、叶某2、叶某3称均知晓系争房屋买下产权及使用叶某5工龄的事实，从1996年购买产权至2003年叶某5去世，叶某5生前从未对系争房屋产权提出异议，表明叶某5认可由叶某4买下系争房屋产权，叶某1、叶某2、叶某3亦无证据证明叶某4与虹房集团存在恶意串通损害叶某5利益的情形。另根据法律规定，对于无购房资格而与有购房资格者协议出资的人主张房屋产权的不予支持，即使叶某1主张其有出资，但其不享有购房资格即不享有相关权利。且购买系争房屋产权至今已超过最长保护时效20年，其诉请应予驳回。虹房集团辩称：不同意叶某1、叶某2、叶某3的诉讼请求。系争房屋系上海汽车电机厂建造的房屋，由于其无房屋管理职能，故将系争房屋交由房屋土地管理局管理，房屋土地管理局又将系争房屋交由虹房集团管理，上海北外滩物业管理有限公司系虹房集团的下属单位，故由其出面签订《公有住房买卖合同》。购买系争房屋产权时在册户口人员为叶某5、叶某4、金某某、叶某6、叶某7，其中叶某6、叶某7未成年，根据相关政策，购买产权须经同住成年人协商一致，叶某1、叶某2、叶某3的户口不在系争房屋内故无需征得其同意。当时系争房屋产权人确认为叶某4系经同住成年人协商一致，由叶某5、叶某4、金某某一同到场办理相关手续，《职工家庭购买公有住房协议书》上叶某5的印章亦与公房租赁凭证上的印章一致。正常办理流程系先签订《职工家庭购买公有住房协议书》再签订《公有住房买卖合同》，《职工家庭购买公有住房协议书》落款日期在后应系笔误。叶某4取得系争房屋产权证的时间系1997年10月15日，《职工家庭购买公有住房协议书》与《公有住房买卖合同》日期均在此之前，不存在造假问题。系争房屋产权系以家庭为单位购买，通常会用最长工龄进行抵扣，故使用叶某5的工龄购买符合常理，叶某1称其对购买系争房屋有出资，但其出资后对产权不闻不问不符合常理。叶某5已于2003年去世，叶某1、叶某2、叶某3称其至今才知晓系争房屋产权人非叶某5不符合常理，如其以继承为由要求继承叶某5产权份额却等到系争房屋被征收才提起诉讼，亦不符合常理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：叶某1、叶某2、叶某3与叶某4系兄弟姐妹，四人系叶某5(2003年去世)与妻子吴某某(1987年去世)所生子女；叶某4与金某某系夫妻。叶某5单位早年曾分配控江二村房屋，1984年上海汽车电机厂将控江二村房屋收回调配了系争房屋，承租人为叶某5。1996年6月，叶某4(购房人)与上海市房屋土地管理局(出售人)、上海北外滩物业管理有限公司(代理人)签订《公有住房买卖合同》，由叶某4将系争房屋购为产权房。《职工家庭购买公有住房协议书》落款处由叶某4代叶某5签字。购买系争房屋产权时，系争房屋内有叶某5、叶某4、金某某、叶某7、叶某6五人户籍，其中叶某7、叶某6尚未成年。1997年10月，系争房屋产权经核准登记在叶某4名下，房屋建筑面积为57.50平方米。2014年9月系争房屋产权人变更登记为叶某4、金某某。现系争房屋已被征收。本院认为，购买系争房屋产权时，叶某1、叶某2、叶某3的户口不在系争房屋内，其均非系争房屋同住人。《职工家庭购买公有住房协议书》上叶某5的名字虽由叶某4代签，但根据虹房集团陈述，购买系争房屋产权需同住成年人一同到场办理相关手续，《职工家庭购买公有住房协议书》上叶某5的印章与公房租赁凭证上其印章相一致，叶某5在其去世前亦从未对系争房屋的产权提出过异议，叶某1、叶某2、叶某3现以系争房屋由叶某4买下产权未经叶某5同意，缺乏依据和合理性，本院不予采信。又根据叶某1陈述，购买系争房屋产权时其曾出资2万元左右，但自1996年系争房屋购买产权至今长达20余年，叶某1从未过问系争房屋产权情况亦不符合常理。故叶某1、叶某2、叶某3的全部诉请均缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决如下：驳回叶某1、叶某2、叶某3的全部诉讼请求。案件受理费50元，由叶某1、叶某2、叶某3负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年十二月二十五日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。