辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0111民初5236号原告：张秋君。委托诉讼代理人：侯铁男。被告：马驰。委托诉讼代理人：魏莉。委托诉讼代理人：吴乐阳。原告张秋君与被告马驰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秋君及其委托诉讼代理人侯铁男，被告马驰及其委托诉讼代理人魏莉、吴乐阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秋君向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年5月12日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告经济损失49万元；3、判令被告返还原告租赁保证金3万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月26日案外人王麒然、被告马驰与案外人金碧物业有限公司沈阳分公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋产权人王麒然委托金碧物业公司沈阳分公司将坐落于沈阳市苏家屯区房屋进行经营管理，并将房屋租赁给马驰经营使用，租赁期限至2019年12月31日。2014年5月12日，原告与马驰签订《房屋租赁合同》，约定马驰将上述房屋转租给原告经营洗浴，租期自2014年5月1日至2024年6月30日，其中免租期2个月。原告承租房屋后开办经营商号为“沈阳市苏家屯区恒莲池洗浴会馆”。2016年11月29日，原告与案外人王香菊签订《房屋租赁合同》，约定将上述“洗浴会馆”连同所在房屋剩余租期一并转让给王香菊用于经营，房屋使用剩余期限为2017年4月1日起至2024年6月30日止。在原告与马驰签订《房屋租赁合同》时，马驰故意隐瞒其与房屋产权人签订的《房屋租赁合同》期限至2019年12月31日，而并非2024年6月30日（当时谎称合同期限至2024年6月30日）这一重要事实，导致案外人王香菊所承兑的“洗浴会所”经营至2020年4月22日便因房屋产权人通过诉讼方式欲收回房屋而无法再继续经营被迫停业。2020年4月24日，案外人王香菊将原告及马驰诉讼至沈阳市苏家屯区人民法院，要求解除与原告的《租赁合同》，并要求原告返还浴池转让费50万元等。苏家屯区人民法院经过审理于2020年7月7日作出判决，判令解除张秋君与王香菊于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》，并判令张秋君返还王香菊剩余转让费457100元，并负担诉讼费3793元。原告不服原审判决，向沈阳市中级人民法院上诉，沈阳市中级法院经过审理于2020年8月31日作出（2020）辽01民终10077号民事判决书，判决驳回上诉，维持原审判决。无奈，原告只好服从生效判决。2020年9月8日，原告与王香菊签订书面的《执行和解协议》，约定原告一次性支付给王香菊40万元，作为上述两审判决确定的全部执行款，协议签订后原告向王香菊支付全部款项。此外，根据《房屋租赁合同》约定，如果合同正常履行，王香菊还应当支付尚欠原告的转让款9万元，因合同被法院判决解除，导致上述9万元根本无法收回，故原告产生经济损失49万元。被告马驰在与原告签订《房屋租赁合同》时，恶意隐瞒其与房屋产权人签订的《房屋租赁合同》约定的期限至2019年12月31日的关键事实，如果马驰能够如实告知原告上述期限，则原告不可能租赁此房屋，更不可能将洗浴会所转让给王香菊经营，约定租赁期限至2024年6月30日，所以原告的上述49万元的经济损失，完全是马驰的恶意隐瞒事实等违约行为造成的，故马驰应承担赔偿全额损失的违约责任。此外，原告无法再通过继续租赁诉争房屋获取利润，被告上述违约行为直接导致双方签订的合同目的无法实现，根据《合同法》规定，应予解除双方于2014年5月12日签订的《房屋租赁合同》。被告马驰辩称，被告与沈阳悦通置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于沈阳市苏家屯区房屋出租给马驰使用，租赁期限为10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止，并定于2013年10月1日交付房屋。后因该房消防等基础设施验收不合格，以致房屋无法交付，于是双方又于2014年4月1日签订《房屋租赁合同》，自2014年4月1日起至2014年12月31日止，补充9个月的免租期限，将之前的租赁合同顺延9个月，即2014年12月31日起至2024年12月31日。合同签订的现场会，张秋君一直在场，其对上述合同的签订均知情。后沈阳悦通置业有限公司又将该房屋出售给王麒然，应沈阳悦通置业有限公司的要求，马驰又与王麒然及其委托代管人金碧物业有限公司沈阳分公司（该地产物业公司）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日。在该合同中有“王麒然与金碧物业有限公司沈阳分公司于2013年9月26日签订《委托代管服务合同》”的表述，此为虚假表述，王麒然购买此房屋是在马驰承租之后，无论马驰与王麒然签订的合同内容如何，都是应沈阳悦通置业有限公司的要求，只是形式合同并未实际履行。根据“买卖不破租赁”的规定，马驰对该房屋的实际承租权应自2014年12月31日起至2024年12月31日止。但是为了保障其他转租人的权利，马驰与王麒然在苏家屯区法院签订了调解协议，即时向王麒然交纳了该房屋租金，原告也在场，对此完全知情，马驰一直未影响其他转租人的使用。马驰与张秋君于2014年5月12日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年，自2014年5月1日起至2024年6月30日止，同时房主王麒然在合同上签字，并注明“同意转租”。而后王麒然在2020年4月23日与马驰再次签订《房屋租赁合同》，约定该房屋租期5年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止。张秋君一直未按期向马驰交付租金，也未交纳物业费，属于违约。综合上述事实，马驰转租行为并无过错，具体理由如下：一、马驰与沈阳悦通置业有限公司签订的《房屋租赁合同》约定租期为10年，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。原合同对租赁人和新房主继续有效。王麒然在购买该房屋后，继承了租赁义务。二、马驰在与张秋君签订转租合同时，已将与沈阳悦通置业有限公司签订的租赁合同提供给张秋君，向其证明了该房屋来源的合法性，张秋君也进行了审查。马驰并无隐瞒和虚假陈述，双方签订的租赁合同合法、有效，且在马驰与张秋君签订《房屋租赁合同》时只有马驰与悦通公司签订的合同，并无其他租赁合同。三、张秋君诉求49万元的经济损失是错误的，在其与王香菊的纠纷中，法院判决明确指出：该退回款项是其洗浴中心的设备租赁款和工商营业执照的租金，如张秋君退还后可以自主经营或另行转租，其所退还的是设备和执照的使用费，与和马驰签订的《房屋租赁合同》无关。四、马驰出租该房屋给张秋君时为整体转租，张秋君将租赁房屋分成三家店面，分别为恒莲池洗浴中心、佐客超市和水果蔬菜超市，其中佐客超市、水果蔬菜超市的转租收益有近百万元，如果张秋君的损失由马驰承担，那么对于该收益也应归马驰所有。本案中其所诉标的仅为案涉房屋的一部分，其承租完马驰的房屋进行其他经营的行为，应由其自负盈亏，与马驰无关。综上所述，张秋君的损失与马驰无关，同时马驰也保留对张秋君违约行为的诉权。请求贵院依法驳回张秋君的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月26日，被告马驰与沈阳悦通置业有限公司（以下简称悦通公司）签订《房屋租赁合同》，约定悦通公司将坐落在沈阳市苏家屯区房屋出租给马驰使用，建筑面积为1006.87平方米，经营用途为综合市场，租赁期限为10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日。后双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定上述房屋租赁期限9个月，自2014年4月1日起至2014年12月31日止，免租期6个月，自2014年4月1日至2014年9月30日。因案外人王麒然购买了上述房屋，王麒然（甲方）、马驰（乙方）与金碧物业有限公司沈阳分公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方委托丙方对其位于沈阳市苏家屯区房地产进行管理和经营，现乙方同意承租该房屋。该房屋建筑（或使用）面积为1006.87平方米。乙方承租房屋作综合市场用途，主要经营综合市场，未经丙方允许，乙方不得擅自改变房屋的用途及主要经营内容。租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日，其中免租期18个月。该房屋约定在2015年1月1日前由丙方交付乙方使用。2014年5月12日，马驰（甲方）与张秋君（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定马驰将上述房屋整体租赁给张秋君使用，租赁期限为10年，自2014年5月1日起至2024年6月30日止，免租期共2个月，分别自2014年5月1日至2014年6月30日。本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金30000元和首期租金170000元。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式退还乙方（不计利息）。乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿。违约责任：2、乙方应按时缴纳租金及物业管理费，如逾期30天不交的，甲方除有权向乙方追索租金及逾期交付租金的违约金外，收回该房屋，租赁保证金不予退还，乙方还应向甲方支付合同全部租期内租金总额的10%作为违约金。甲方所受到的损失超过违约金的，乙方还应就超过的部分向甲方进行赔偿。在该合同最后一页，王麒然、马驰分别签名并写明：同意转租。2016年11月29日，张秋君（甲方）与王香菊（乙方）签订《房屋出租协议》，约定经原房主同意，现将恒莲池洗浴会馆转让一事，经甲乙双方协商达成协议如下：一、本洗浴会馆坐落沈阳市苏家屯区，面积706.87平方米，经营用途洗浴。本合同约定期限为7年，自2017年4月1日起至2024年6月30日止，其中免租期共3个月，转让费80万元。同日，王香菊向张秋君交付了定金20万元。2017年3月26日至2017年6月27日，王香菊向张秋君支付共计88万元。2020年1月3日，王麒然将金碧物业有限公司沈阳分公司、马驰作为被告、沈阳悦通置业有限公司、张秋君、王香菊、张帅强、尚立陈作为第三人诉至本院，要求被告腾沈阳市苏家屯区号南3门房屋，并支付使用费。2020年4月23日，王麒然（甲方）与马驰（乙方）关于续租案涉房屋达成协议并签订《房屋租赁合同》，约定因甲乙双方与金碧物业有限公司沈阳分公司租赁期间为2015年1月1日起至2019年12月31日的房屋租赁合同已到期，因金碧物业公司沈阳分公司与甲方不再续订合同，现甲方将其位沈阳市苏家屯区房屋（以实际现状为准）面积约706.87平方米出租给乙方用作经营洗浴会馆。租赁期限为5年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止。2020年4月24日，王麒然与马驰在本院达成调解协议，马驰于2020年4月24日前给付王麒然自2020年1月1日起至2020年12月31日止的房屋租金260000元。2020年4月24日，王香菊将张秋君、马驰诉至本院，要求解除租赁合同、退还浴池转让费50万元及房屋租金、采暖费31500元。本院于2020年7月7日作出（2020）辽0111民初1753号民事判决书，判决解除王香菊与张秋君于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》，张秋君返还王香菊剩余转让费451700元。后张秋君不服该判决向沈阳市中级人民法院上诉，该院于2020年8月28日作出（2020）辽01民终10077号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年9月8日，张秋君与王香菊达成执行和解协议，张秋君一次性支付王香菊40万元。另查明，因张秋君未按时向马驰交纳房租，马驰委托律师于2020年7月27日向张秋君发《律师函》一份，载明因张秋君未在6月25日前交付2020年7月1日至2021年6月30日的房租26万元，已逾期30日以上，马驰于即日起正式与张秋君解除《房屋租赁合同》。现案涉房屋处于空置状态。本院认为，原告张秋君与被告马驰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽该合同租赁期限尚未届满，但马驰已于2020年7月27日向张秋君发《律师函》表明解除合同的意向，现张秋君亦要求解除租赁合同，故双方之间的租赁合同关系应予解除。关于张秋君主张马驰应赔偿其经济损失49万元的诉求，张秋君认为马驰故意隐瞒其与房屋产权人王麒然签订《房屋租赁合同》期限即到2019年12月31日而非2024年6月30日，致使其与王香菊解除了租赁协议并返还王香菊转让费40万元及预期损失王香菊应支付的转让费9万元，本院认为虽然张秋君与王香菊解除了《房屋出租协议》，但根据本案双方当事人提交的证据，能够证明张秋君对于马驰与王麒然就案涉房屋已达成续租调解协议是明知的，张秋君在收回案涉房屋后亦可另行转租他人，其未另行转租亦未按约向马驰交纳房租，致马驰按照租赁合同违约条款的约定与张秋君解除合同及未予返还租赁保证金，马驰对此并无不当，故对于张秋君主张的经济损失及要求返还租赁保证金的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条规定，判决如下：一、解除原告张秋君与被告马驰于2014年5月12日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告张秋君的其他诉讼请求。案件受理费9465元，已减半收取，由原告张秋君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  孙皎二〇二〇年十二月二十六日书记员  宋茜