广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33372号原告：李永冰，男，1966年10月7日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。被告：陈振杰，男，1954年9月19日出生，汉族，身份证登记住址浙江省宁海县。被告：周晓飞，男，1971年9月4日出生，汉族，身份证登记住址浙江省金华市婺城区。被告：梁丽娜，女，1982年9月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省普宁市。三被告共同委托诉讼代理人：柯柏松，广东正平天成律师事务所律师。原告李永冰与被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永冰及委托诉讼代理人丁子塔，三被告的共同委托诉讼代理人柯柏松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付原告xxxx号商铺自2017年7月1日至2020年12月31日止的租金合计为183534元（其中2017年7月至2017年10月租金按每月3271元计算，2017年11月至2018年5月租金按每月4206元计算，2018年6月至2018年10月租金按每月3806元计算，2018年11月至2019年10月租金按每月4273元计算，2019年11月至2020年1月租金按每月4740元计算，2020年2月租金按5140元计算，2020年3月至2020年6月租金按每月4740元计算，2020年7月至2020年10月租金按每月5140元计算，2020年11月至2020年12月租金按每月5654元计算）；2．三被告向原告支付逾期支付上述租金的违约金（以当月应付未付的租金为基数，自逾期当月11日起至付清上述租金之日，按照年利率24%计算，以不超过所欠付的租金总额为限）。事实和理由：原告与广州市保欣市场管理有限公司（以下简称“保欣公司”）于2013年9月8日签订《北京大厦商铺租赁合同》，约定原告将广州市越秀区北京路68号北京大厦二层xxxx号商铺出租给该公司，租期10年等。2017年9月12日，保欣公司变更为“广州市保欣商务管理有限公司”。2018年5月，广州市保欣商务管理有限公司被注销，清算组为全体股东即三被告。三被告作为权利义务人承继人应对保欣公司的债务承担责任。保欣公司自签订合同之日起，除了两按一租，每月均不能足额支付租金，考虑到诉讼时效的规定，原告主张相关费用的起算时间为2017年7月，根据合同约定，2016年11月至2017年10月，被告每月需支付租金3271元，2017年11月至2018年10月，被告每月需支付租金4206元,2018年11月至2019年10月，被告每月需支付租金4673元，2019年11月至2020年10月，被告每月需支付租金5140元。上述三年期间，被告没有按合同约定支付足额租金，之后，经原告多次催讨，被告仍未能足额支付上述租金。三被告的行为已严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院并提出前述诉讼请求。三被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。保欣公司已于2018年5月注销，本案就没有合同继续履行的条件，故本案应是公司清算、赔偿责任纠纷，而不是租赁合同纠纷。保欣公司注销后，很多业主提起诉讼，知道保欣公司注销的情况，在公司注销后，股东承担的只是赔偿责任，而非履行租赁合同的责任。根据九民纪要第14条、第15条规定，三被告没有参与公司经营管理，原告的损失与三被告之间没有因果关系，三被告无需向原告承担赔偿责任。即便要承担赔偿责任，保欣公司已经注销，租赁合同无法继续履行。被告在2020年9月通知原告收回涉案商铺，原告应当及时收回商铺防止损失扩大，赔偿责任应截至2020年9月止。原告主张的违约金标准过高，应调整为参照LPR标准计算。经审理查明：原告是广州市越秀区北京路68号xxxx铺的产权人，该铺建筑面积21.24平方米，房屋用途为非居住用房。2013年9月8日，原告（甲方）与保欣公司（乙方）签订《北京大厦商铺租赁合同》，载明：乙方向甲方承租上述北京路68号二层xxxx铺，乙方承租及授权经营管理的物业为北京路68号北京大厦首层、二层、三层、四层、五层、六层的全部物业，建筑面积12857平方米，租赁期为10年；该物业的月租金标准为220元/㎡（按建筑面积计算），即：第三年（即2016年11月1日至2017年10月31日止），月租金为3271元；第四年（即2017年11月1日至2018年10月31日止），月租金为4206元；第五年（即2018年11月1日至2019年10月31日止），月租金为4673元，第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%。租金每月支付一次，每月10日前（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）支付当月租金；任何一方违反合同，违约方须依照法律规定和合同约定承担违约责任和赔偿守约方的全部经济损失；如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金，逾期一个月未支付的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺，乙方缴纳的保证金甲方不予退还，由此而收铺的一切法律责任由乙方承担；通知送达：双方均以本合同落款处的地址为通讯地址，任何一方可根据对方通讯地址以邮寄的方式向对方发出本合同所述之各项通知及其他联络事项，任一方通讯地址变更的，应及时书面通知对方，否则视为未变更，因此导致无法收到对方通知的不利后果由该方自行承担等。合同尾部甲方落款处通讯地址为空白。另查，保欣公司为有限责任公司，后变更为广州市保欣商务管理有限公司，于2018年5月22日被注销，清算组为全体股东即三被告。在保欣公司工商档案资料中显示：2018年5月21日，三被告签署《清算报告》，载明清算组已于2018年4月2日向公司登记机关备案……清算组已于成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2018年4月3日在民营经济报纸上刊登了公告，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，制定了清算方案，并报请股东确认，清偿顺序如下：1、支付清算费用，2、职工工资、社会保险费用和法定补偿金已全部结清，3、本公司所有税款已缴完毕，税务部门已出具《注销税务事项通知书》，4、公司债务已全部清偿等。2018年8月22日，卓诚会计师事务所有限公司出具保欣公司企业注销税务登记税款清算鉴证报告。三被告没有提交其向原告通知保欣公司清算事宜的证据。庭审中，原告提供了其工商银行账户（账号36×××47）历史明细清单，显示从2018年6月至2020年1月、2020年3月至2020年6月期间，每月均收到被告支付的部分租金400元。三被告对该证据没有异议。三被告提交如下证据：1、《解除合同及收回物业通知书》原件（内容为：业主李永冰xxxx铺：由原保欣市场管理有限公司承租阁下的物业，合同期限2014年11月1日到2024年10月31日，由于保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，现为避免损失进一步扩大，通知阁下于2020年9月15日前收回商铺，同时原有的租赁合同即告终止。通知人周晓飞、陈振杰）及邮寄单原件（未写明邮寄文件内容）、投递记录（显示2020年9月17日客户拒收，客户说只有一张文件纸，不同意签字）。2、涉案xxxx号商铺照片，显示商铺有独立间隔，门口卷闸门关闭。原告对证据1不予确认，原告没有收到该通知，对证据2不予确认，无法确认涉案商铺是否按照产权证附图原状回复四至和面积，原告不同意收回商铺，租赁合同没有到期，原告不主张解除合同，被告作为违约方无权解除合同。本院认为，原告与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，保欣公司未依约足额支付2017年7月起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。保欣公司于2018年5月22日注销，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，保欣公司的清算组应将公司解散清算事宜书面通知原告等已知债权人。三被告没有证据证明已将公司清算事宜书面通知原告。原告主张作为清算组成员的三被告承担本案责任，支付从2017年7月至2020年12月期间的欠租及违约金，符合上述法律的规定，本院予以支持，被告在该期间支付的部分租金应在同期未付租金中予以抵扣。关于违约金标准的问题，因原告现未能提供证据证明其实际损失，故违约金以调整至按银行同期贷款利率标准计算为宜(自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金，则应参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，且违约金总额以不超过所欠租金为限。被告曾在2020年9月向原告邮寄《解除合同及收回物业通知书》通知原告在2020年9月15日前收回商铺，因邮寄单没有写明文件名称，原告有理由拒绝接收，被告解除合同的意思表示未到达原告。从现有证据来看，不能确定涉案商铺的间隔是否与不动产权证附图一致，且三被告在未依法通知原告等债权人的情况下，注销保欣公司，在合同履行期间长期拖欠租金，其作为违约方行使合同解除权，不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，故三被告辩称租金及违约金应截至2020年9月缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜向原告李永冰支付2017年7月1日至2020年12月31日期间的租金（其中2017年7月至2017年10月租金按每月3271元计算，2017年11月至2018年5月租金按每月4206元计算，2018年6月至2018年10月租金按每月3806元计算，2018年11月至2019年10月租金按每月4273元计算，2019年11月至2020年1月租金按每月4740元计算，2020年2月租金按5140元计算，2020年3月至2020年6月租金按每月4740元计算，2020年7月至2020年10月租金按每月5140元计算，2020年11月至2020年12月租金按每月5654元计算）及逾期支付上述租金的违约金[自2017年7月1日起至2019年8月19日止，以当月所欠租金为基数，参照银行同期贷款利率标准计算（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以当月所欠租金为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）]。该违约金总额以不超过上述所欠租金总额为限。二、驳回原告李永冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2545元，由被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二〇年十二月十六日书记员 冯诗欣