广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13240号原告：中山市小榄工业区开发有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××。法定代表人：林有权，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雅琪，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈有福，广东励而德律师事务所律师。被告：中山市高利锁业股份有限公司，住所地广东省中山市×××××××××。法定代表人：吴均毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄健林，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶德润，广东凯行律师事务所律师。原告中山市小榄工业区开发有限公司（以下简称小榄开发公司）与被告中山市高利锁业股份有限公司（以下简称高利锁业公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。小榄开发公司的委托诉讼代理人鲁东哲（后撤销授权）、刘雅琪、陈有福及高利锁业公司的委托诉讼代理人黄健林、叶德润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小榄开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令高利锁业公司返还占用小榄开发公司位于中山市小榄镇联丰刘九涌侧53.630亩土地【占用土地具体准确面积及位置以测量图纸为准，宗地图纸编号D05LLA20188664，建设用地批准文号：粤国土资（建）字[2013]368号】；2.判令高利锁业公司向小榄开发公司支付自2010年5月28日起至实际搬离之日止占用小榄开发公司位于中山市小榄镇联丰刘九涌侧53.630亩土地所发生的占用费（年租金以实际评估后为准，暂时2018年以前按照1.625元/平方米/月，2018年以后按照4元/平方米/月计算，占用面积按照35698.8平方米计算），土地占用费暂时计算至起诉之日（2019年8月30日）止合计为8134864.05元。诉讼过程中，小榄开发公司增加诉求，请求解除其与高利锁业公司签订的置换土地协议，并撤回第一项诉求，变更第二项诉求为判令高利锁业公司支付自2010年5月28日起至2020年4月30日止占用小榄开发公司土地所产生的占用费10149169元（自2010年5月28日起至2019年8月30日期间租金为9206721元，自2019年9月1日至2020年4月30日的租金价值按评估报告最后一期的租金标准计算为942448元）及利息（以10149169元为基数，从起诉之日起按照同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。事实和理由：2010年3月30日，小榄开发公司与中山市小榄镇联丰经济联合社（以下简称联丰经联社）签订了置换土地协议，约定双方辖下土地以工业用途的建设用地性质按实用面积1:1的比例互换，互不作价。联丰经联社据此将名下位于小榄镇联丰刘九涌侧53.630亩用地置换给小榄开发公司。2010年5月28日，小榄开发公司与高利锁业公司签订了置换土地协议，约定小榄开发公司将上述53.630亩土地与高利锁业公司名下位于中山市××××××40.033亩用地进行置换。该协议签订后，小榄开发公司依照约定将53.630亩土地交付给高利锁业公司使用，但是高利锁业公司置换给小榄开发公司的40.033亩地，经小榄开发公司了解已经于2018年4月6日被法院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖并由第三方竞得。高利锁业公司已经履约不能，而小榄开发公司交付给高利锁业公司的40.033亩地目前仍由高利锁业公司持续占用至今。诉讼过程中，小榄开发公司增加事实如下：因高利锁业公司与案外人中山小榄村镇银行股份有限公司菊城支行之间的债务纠纷，案涉53.630亩土地上的建筑物已由法院拍卖，并于2019年12月21日由中山市创盈资产经营管理有限公司（以下简称创盈公司）竞得。因创盈公司与小榄开发公司均为中山市小榄镇城镇建设发展总公司的下属企业，创盈公司在竞得上述建筑物后，重新交付给小榄开发公司管理。后经协商，高利锁业公司以天匙（中山）智能科技有限公司的名义与小榄开发公司签订物业租赁合同，通过租赁的形式继续使用上述地上建筑物。因此，小榄开发公司不再主张返还物业，且诉请占用费计算至签订租赁合同前一日即2020年4月30日。综上，为维护自身合法权益，小榄开发公司特依法提起诉讼，望判如所请。高利锁业公司辩称，1.小榄开发公司未能举证证明其为53.630亩土地的产权人，其与高利锁业公司置换土地属于无权处分，双方之间签署的置换土地协议法律效力待定，可能属于无效合同;2.无论小榄开发公司与高利锁业公司之间的协议法律效力如何，小榄开发公司在订立合同时虚构53.630亩土地为其所有，已构成欺诈，均应赔偿高利锁业公司因此产生的全部经济损失;3.小榄开发公司既不是53.630亩土地的权利人，也没有合法占有的依据，且主张返还占有的权利已经归于消灭，其无权向高利锁业公司主张返还该土地；4.小榄开发公司与高利锁业公司签订协议后，小榄开发公司已实际占有使用高利锁业公司提供的华园路土地，相当于高利锁业公司已经让渡了等价的权利给小榄开发公司，在此情况下，小榄开发公司无权向高利锁业公司另行主张占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年3月30日，联丰经联社（甲方）与小榄开发公司（乙方）签订一份置换土地协议，约定甲乙双方辖下土地以工业用途的建设用地性质按使用面积1:1的比例互换，互不作价，置换土地面积余下部分待日后另行安排；甲方将所有权属甲方名下位于小榄镇联丰刘九河侧53.630亩用地置换给乙方（附图）；乙方将辖下位于小榄镇横围刘九涌侧两块面积分别为28.838亩、9.5110亩用地置换给甲方（对应宗地图编号分别为D05Le20065500-1、D05Le20074622），两块地面积合计38.349亩；鉴于甲方置换给乙方用地面积超出15.281亩，甲方同意日后另行安排；根据甲方意愿，协调国土分局协助甲方办理本合同项下及相关用地的用地调整及办证手续。协议还约定了其他内容。2010年5月28日，小榄开发公司（甲方）与高利锁业公司（乙方）签订一份置换土地协议，约定甲乙双方辖下土地以工业用途的建设用地性质按实用面积1:1的比例互换，互不作价，置换土地面积余下部分按出让地补偿形式执行；甲方将所有权属甲方名下位于小榄镇联丰刘九涌侧53.630亩用地置换给乙方（附图）；甲方负责清理地上建筑、作物并填土至珠基+2.05交付乙方使用，交付时间为办理该用地土地证后六十天内；协调国土分局等部门，将乙方新置换53.630亩工业用地中的法定办证手续（其中包括将乙方置换给甲方40.033亩土地证调至新置换地位置）；乙方将位于中山市××××××40.033亩用地置换给甲方（宗地图编号D091LLe2008968）；鉴于甲方置换给乙方用地面积超出13.597亩，甲方同意按每亩236000元补偿价向乙方出让，合计总金额为3208900元，乙方应于乙方新置换53.630亩工业用地出具土地证后十五天内向甲方付清；乙方负责清理置换给甲方用地的地上建筑、作物并填土至珠基+2.05交付乙方（此处应为笔误，实际应为甲方）使用，交付时间为本协议签订日起三十天内；乙方交给甲方的用地必须界址清楚、产权清晰、无争议、有全额主张权；否则因此而引起的纠纷概由乙方负责并承担甲方的经济损失。协议还约定了其他内容。2013年5月15日，广东省国土资源厅出具编号粤国土资（建）字〔2013〕368号的批复，同意将中山市小榄镇联丰社区×委会的农民集体建设用地3.5699公顷办理征收为国有土地手续，经完善征收手续后依照规划安排作为小榄镇城镇建设用地。2019年2月26日，中山市国土资源局出具《建设用地通知书》，载明申请用地单位中山市小榄镇人民政府，建设用地批准文号粤国土资（建）字〔2013〕368号，土地坐落位置小榄镇联丰社区，用地面积35698.8平方米，土地权属性质为国有，通知书有效期至2020年2月25日。另查明，本院于2018年12月21日作出的（2018）粤2072民初11472号生效民事判决（以下简称11472号民事判决）查明，2010年8月8日，小榄开发公司与案外人麦智荣签订一份土地使用权合同，约定小榄开发公司以位于中山市××××××、使用面积为40.0326亩的工业用地置换麦智荣位于中山市××××××××××、使用面积为16.8296亩的工业用地，之后麦智荣按约定向小榄开发公司支付土地差额部分的转让款，本院于2018年4月6日将高利锁业公司名下位于中山市××××××的一幅面积为26688.4平方米的工业地使用权以42632600元成交价拍卖后，麦智荣以小榄开发公司拒不按约交付置换及出让土地且用于置换的土地已被拍卖为由诉至本院，提起该案诉讼。11472号民事判决最终以小榄开发公司承诺用于置换的土地使用权已被法院拍卖、双方之间的土地使用权合同已无继续履行可能为由判令解除麦智荣与小榄开发公司于2010年8月8日签订的土地使用权合同，由小榄开发公司赔偿麦智荣经济损失42632600元，并驳回麦智荣其他诉讼请求。诉讼过程中，小榄开发公司申请对案涉位于小榄镇联丰刘九河侧53.630亩土地在2010年5月28日至2019年8月30日期间的土地租金标准予以评估。本院依法委托广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司对上述申请事项进行评估。该公司于2020年4月15日出具的评估报告书认定上述土地在该期间的租金为9206721元，且该期间每年租金均有上涨，其中2018年1月1日至同年12月31日期间的租金单价为每月每平方米3元，2019年1月1日至同年8月30日期间租金单价每月每平方米3.3元，土地面积折算为35698.8平方米。此次评估费用为38307元。高利锁业公司为证明其在53.630亩案涉土地上的投入至少为41121776.5元，提交本院于2018年6月1日出具的（2018）粤2072民初115号民事判决书（以下简称115号民事判决）一份。该民事判决查明高利锁业公司与案外人中山市鸿耀建筑工程有限公司分别于2011年5月6日、2012年2月20日、2013年7月8日签订三份施工合同，约定由中山市鸿耀建筑工程有限公司承建高利锁业公司发包的办公楼工程、1-3号厂房工程及研发中心工程。庭审中，双方均确认案涉53.630亩土地上的建筑物已由小榄镇政府属下企业创盈公司通过拍卖方式竞得，创盈公司将地上建筑物授权小榄开发公司管理，小榄开发公司已与高利锁业公司签署租赁协议，高利锁业公司现以租赁方式继续使用土地及地上建筑物。本院认为，小榄开发公司与高利锁业公司签订的置换土地协议系双方真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规定的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。高利锁业公司辩称该置换土地协议违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书前不得转让房地产的规定，应属无效。但上述法律第二条及司法解释第一条已明确调整的土地对象为国有土地，而根据广东省国土资源厅的批复可知，小榄开发公司与高利锁业公司签订案涉置换土地协议时，小榄开发公司提供的53.630亩置换土地属于集体建设用地，不受上述法律及司法解释调整。高利锁业公司未提供证据证实其与小榄开发公司签订的置换土地协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，现其抗辩该协议无效，理据不足，本院不予支持。根据法院查明的上述事实，高利锁业公司置换给小榄开发公司的土地已经法院拍卖以抵偿高利锁业公司的债务，故小榄开发公司通过置换土地协议获得高利锁业公司提供的置换土地的目的无法实现，现小榄开发公司诉请解除其与高利锁业公司签订的置换土地协议，符合法律规定，本院予以支持。关于占用费问题。小榄开发公司确认签订置换土地协议后高利锁业公司就向其交付置换土地，其再与案外人麦智荣签订土地使用权合同。高利锁业公司确认签订置换土地协议后就交付置换土地给小榄开发公司，但认为时间是2011年5月，并主张其交付土地给小榄开发公司之前，小榄开发公司已与麦智荣签订土地使用权合同。因双方签订的置换土地协议约定高利公司应于协议签订日起三十天内向小榄开发公司交付置换土地；且小榄开发公司与麦智荣系在2010年8月8日签订土地使用权合同，小榄开发公司在未实际占有土地的情况下与第三方进行交易并不符合常理；加之高利锁业公司确认签订置换土地协议后就交付置换土地给小榄开发公司，却认为时间是2011年5月，其陈述前后矛盾，且不符合常理；故小榄开发公司的陈述具有高度盖然性，本院对其上述主张予以采信，对高利锁业公司的上述陈述不予采纳。小榄开发公司主张其于签订置换土地协议后于2010年5月份即向高利锁业公司交付53.630亩的置换土地，高利锁业公司办理相关施工许可之后于2011年5月开始在土地上新建建筑物。高利锁业公司则称小榄开发公司于2011年5月才向其交付置换土地，其才正式与建筑方签订合同，之后再陆续办理建筑相关手续。按照常理，应该先办理相关建筑手续再签订建筑施工合同，而根据115号民事判决，高利锁业公司最早于2011年5月6日与案外人签订施工合同，结合高利锁业公司已于签订置换土地协议后即向小榄开发公司交付置换土地的事实，在高利锁业公司未提供相反证据予以反驳的情况下，本院采信小榄开发公司的主张，认定其于2010年5月即向高利锁业公司交付置换土地。结合本院查明的上述事实可知，双方签订置换土地协议后，已相互交付土地并以所有权人的意思表示占有、控制置换土地。因此，双方在以所有权人的意思表示占有、控制置换土地期间而使用置换土地系履行置换土地协议产生的必然后果，无需向对方支付占用费。但因高利锁业公司置换给小榄开发公司的40.0326亩土地已于2018年4月6日被拍卖以抵偿高利锁业公司的债务，自该日起高利锁业公司出现违约事由，未能保证其交付给小榄开发公司的土地有全额主张权，即自该日起高利锁业公司占用了小榄开发公司交付的53.630亩的置换土地而没有支付对价，故高利锁业公司应向小榄开发公司支付2018年4月6日起至返还土地之日止的占用费。高利锁业公司未举证证明其返还土地的具体日期，小榄开发公司自认于2020年4月30日收回案涉土地，并于次日与高利锁业公司签订租赁合同，本院对此予以确认。根据广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司出具的评估报告书，53.630亩土地在2018年期间每月租金为107096.4元（35698.8平方米×3元/平方米/月），2019年1月1日至同年8月30日期间每月租金117806.04元（35698.8平方米×3.3元/平方米/月）。同时，根据上述评估报告书，案涉53.630亩土地每年租金均有上涨，现小榄开发公司主张2019年9月1日之后的占用费按照2019年租金标准计算合理，本院予以支持。据此，高利锁业公司应支付的占用费为2830914.84元（107096.4元/月÷30天×25天+107096.4元/月×8个月+117806.04元/月×12个月+117806.04元/月×4个月）。至于小榄开发公司称的其并未实际使用40.0326亩土地的问题并不影响其以所有权人的意思表示占有、控制置换土地的事实，其是否实际使用，属于其如何处分自身权利的问题，其不能以此同理要求高利锁业公司不使用53.630亩置换土地或使用53.630亩置换土地后即支付占用费。综上，小榄开发公司诉请解除其与高利锁业公司签订的置换土地协议，并要求高利锁业公司支付占用费及自起诉之日起至付清之日止的利息，理据充分，本院予以支持，但占用费数额应以本院认定的2830914.84元为准，小榄开发公司诉求占用费超出本院认定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中山市小榄工业区开发有限公司与被告中山市高利锁业股份有限公司于2010年5月28日签订的置换土地协议；二、被告中山市高利锁业股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市小榄工业区开发有限公司支付占用费2830914.84元并赔偿逾期付款利息损失（以实欠占用费为计算基数，自2019年9月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告中山市小榄工业区开发有限公司超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68744元，诉讼保全申请费5000元，评估费38307元，合计112051元，由原告中山市小榄工业区开发有限公司负担80797元，被告中山市高利锁业股份有限公司负担31254元（该款原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并迳付原告，本院不再另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴炎梅人民陪审员  何远辉人民陪审员  谭家兹二〇二〇年十二月十八日书 记 员  赵鑫溶郭嘉文