广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5288号原告：蒋超群，女，1983年11月25日出生，汉族，住河南省邝东县砖塘镇黄丫桥村8组1号，身份证号码：430××××××××××××826。委托诉讼代理人：莫丽贞，广东捷高律师事务所律师。被告：朱芬兰，男，1985年2月28日出生，汉族，住广东省龙川县××××××××××××××之一，身份证号码：441××××××××××××211。被告：黄娟，女，1983年1月25日出生，汉族，住广东省龙川县××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××489。第三人：清远市清城区骏诚置业中介服务部，住所：清远市清城区×××（沿江边）区J２楼首层向南铺面房D２号。投资人：黄少良。原告蒋超群与被告朱芬兰、黄娟，第三人清远市清城区骏诚置业中介服务部（以下简称骏诚中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋超群的委托诉讼代理人莫丽贞，被告朱芬兰、黄娟及第三人骏诚中介服务部经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋超群向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告及第三人签订的《协助办理房屋买卖合同》；二、被告返还原告所付的购房款人民币170000元以及利息（以170000元为基数，从起诉之日起按年利率6%计算至履行完毕止）；三、被告向原告支付违约金80000元；四、被告承担原告因起诉产生的律师费12000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月22日，原告和被告朱芬兰及第三人签订了《协助办理房屋买卖合同》并作律师见证。合同约定被告朱芬兰将名下位于清远市清城区××××××××××××××××××××屋以400000元的价格出售给原告。另，被告朱芬兰和被告黄娟于2007年6月4日登记结婚，双方是夫妻关系，上述房屋是在夫妻存续期间购买属于夫妻共同财产。被告黄娟在被告朱芬兰与原告签订房屋买卖合同时出具了同意出售涉案房屋的证明书。合同签订后，原告从微信、支付宝前后转账170000元的购房款给被告朱芬兰并要求被告尽快办理房屋过户手续，但被告总以房屋没有交楼且被告资金周转不足未能还清银行按揭赎证过户为理由，拖延履行合同义务。被告于2019年9月25日收楼，但被告收楼后依旧没有按照约定与原告办理过户手续。2019年10月原告得知上述房屋己经因未知原因被查封，己经不能继续过户，房屋买卖合同的目的己无法实现。原告多次联系被告，希望和被告了解协商房屋相关事宜，但被告却屡屡没法联系。原告认为，被告己经构成违约，导致原告损失。为此，原告向法院提起诉讼。被告朱芬兰、黄娟及第三人骏诚中介服务部均没有提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2019年1月22日，原告（买方）与被告朱芬兰（卖方）、第三人骏诚中介服务部（经纪方）签订《协助办理房屋买卖合同》，被告朱芬兰将位于清远市清城区××××××××××××××××××××（以下简称涉案房屋）以400000元出售给原告，并约定买卖双方自行协商达成之交易条款，现委托经纪方协助签署该物业，并代为办理该物业权属变更手续，经纪方对本次买卖双方协商的交易条款不承担任何责任。买方应在签署本合同同时向卖方支付定金150000元并自动转为部分楼款，在该物业出房产证并成功过户到买方名下时支付剩余楼款250000元。卖方须于该物业交房后一个月内向银行申请提前还贷手续，银行通知还贷后10个工作日内办理还贷及涂销抵押手续，卖方在领回房地产权证且买方贷款银行同意买方贷款申请后，买卖双方须于10个工作日内提供齐全部资料到清远市×××××××办理该物业不动产转移登记手续。卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予卖方，则视为卖方违约。在经纪方书面催告3天内卖方仍拒绝收取房款或拒绝到贷款银行签署按揭合同或到清远市××××××签署广东省房地产买卖合同及办理该物业交易手续的，本合同自动解除，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿相当于该物业成交的20%违约金以弥补买方之损失，但买方在收取上述款项后不得再要求卖方继续履行合同。《协助办理房屋买卖合同》还对其他事宜进行了约定。《协助办理房屋买卖合同》经广东定海针（清远）律师事务所（见证律师黄绍腾）见证。2020年5月20日，原告以向被告支付购房款170000元，但涉案房屋被查封，合同目的已无法实现为由，向本院起诉并提出上述诉请。庭审中，原告明确要求两被告对第二、三项诉请承担共同责任。原告称黄娟出具的《证明书》上签名是黄娟本人所签。另查明，广东定海针（清远）律师事务所出具的《律师见证书》中载明申请人（本案第三人）骏诚中介服务部提供的材料中有黄娟本人出具的证明同意出售房屋《证明书》原件、黄娟身份证原件。原告提供的证据（与被告朱芬兰）微信聊天记录反映2019年9月16日原告与被告对房款支付的对数情况，原告在发送2019年2月13日的微信聊天记录截图（内容是“十七万整，我再也抽不出钱来了”）给被告。被告朱芬兰回复“连支付宝的一起应该是这个数，因为之前算错了后来算了你就这条信息给我”，“你发这个信息给我我就知道了就这个数”。再查明，原告提供的《清远市不动产登记资料查询结果》（查询时间2020年12月7日）可证实涉案房屋登记的权利人是朱芬兰，属预售商品房买卖预告登记，涉案房屋于2019年9月19日被广州市白云区人民法院查封。被告朱芬兰、黄娟系夫妻关系，双方于2007年6月4日登记结婚。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告朱芬兰自愿签订《协助办理房屋买卖合同》，其内容是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应恪守履行合同义务。原告提供的证据反映已向被告朱芬兰支付购房款170000元，被告朱芬兰应依约办理提前还款、涂销抵押登记等相关手续将涉案房屋交付给原告。现涉案房屋已被查封，合同目的已无法实现。虽第三人参与签订涉案合同，但第三人作为经纪方，合同亦明确约定第三人仅是协助签署物业（买卖合同）且明确不承担任何责任，故涉案合同解除并不影响第三人的权利、义务。另外，第三人经本院传票传唤未参加诉讼，亦未提供答辩意见，视为其放弃抗辩权利。据此，原告要求解除涉案合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。涉案合同解除后，被告朱芬兰收取原告的购房款170000元，应依法退回给原告。关于原告要求被告支付所付房款利息、违约金及律师费的诉讼请求。上述诉请属于实际损失及违约金的问题，按照法律规定，合同约定的违约金足以弥补被告实际损失的，对原告主张的赔偿损失不予支持，对违约金予以支持；反之，则支持原告主张赔偿实际损失，对违约金不予支持。合同约定卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予卖方，须赔偿相当于该物业成交（价款）的20%违约金即80000元（400000元×20%），违约金足以补偿原告的实际损失（利息、律师费），故本院对原告主张所付房款利息及律师费12000元的诉讼请求不予支持，对原告主张违约金80000元的诉讼请求予以支持。被告黄娟与被告朱芬兰系夫妻关系，被告黄娟亦知悉本案房屋买卖事宜，本案债务发生在双方夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，故被告黄娟应对被告朱芬兰所负上述债务承担共同清偿责任。被告朱芬兰、黄娟经本院传票传唤，无正当事由拒不参加诉讼，又无提供书面答辩，视为被告朱芬兰、黄娟放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告蒋超群与被告朱芬兰、第三人清远市清城区骏诚置业中介服务部签订的《协助办理房屋买卖合同》；二、被告朱芬兰、黄娟应于本判决生效之日起十日内退还原告蒋超群购房款170000元；三、被告朱芬兰、黄娟应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋超群违约金80000元；四、驳回原告蒋超群的其他诉讼请求。案件受理费8680元、保全费1830元，由原告蒋超群负担100元，被告朱芬兰、黄娟负担10410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 刘 鑫人民陪审员 李 萍人民陪审员 潘杰文二〇二〇年十二月三十一日书 记 员 郭彦芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。