广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7183号原告：梁素佳，男，1986年11月18日出生，汉族，住广东省怀集县，委托诉讼代理人：周海生，广东凌信律师事务所律师。被告：广东菜农智慧网络科技有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇自编闪壁路东三巷1号之一第一层，统一社会信用代码91440101MA5AU37H0E。法定代表人：艾爱兰。委托诉讼代理人：贾喆，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告梁素佳与被告广东菜农智慧网络科技有限公司（以下简称菜农公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，适用简易程序于2020年6月8日第一次公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案于2020年9月14日第二次公开开庭进行审理。两次开庭，原告梁素佳及其委托诉讼代理人周海生到庭参加诉讼；被告菜农公司的委托诉讼代理人贾喆到庭参加了第一次庭审，第二次开庭菜农公司经本院传票传唤无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梁素佳向本院提出并明确诉讼请求：1.菜农公司退还梁素佳20万元订金和6万元保证金，合计260000元；2.菜农公司向梁素佳支付占用资金利息（利息计算方式：利息以26万元为本金，从2019年10月4日起，按照年利率4.2%的标准计算至付清款项之日止，暂计至2020年3月25日为5175.8元）；3.本案被告承担本案诉讼费用。事实和理由：梁素佳在花都××狮岭镇从事手机销售业务，受菜农公司的招租宣传影响，梁素佳想租赁位于花都区××合成市场××楼商铺开设手机销售店。菜农公司向梁素佳宣传称，在梁素佳所想租赁的档口必经之路二楼会开设一个大型超市，以带动客流量，梁素佳在菜农公司的宣传鼓动下认为如在此开设手机销售店，生意必定兴隆，所以下定决心准备租赁该市场的一楼门面。在菜农公司的要求下，梁素佳于2019年9月18日交纳6万元竟标保证金（菜农公司出具的收据是广州市花都××狮岭镇合成市场的收据）。梁素佳在没有看清了解的情况下，在菜农公司事先准备好的竞投须知上签字，后梁素佳被告知其竞投得到三个门面(外16、外15、P15)，梁素佳又在菜农公司的要求下向该公司的法人代表艾爱兰的个人银行帐户上转入20万元的订金，并由广州市花都××狮岭镇合成市场出具了20万元的收据，但直至2020年3月23日止，梁素佳都没有与菜农公司签订一份正式的租赁合同。现菜农公司所说的于2019年底在该合成市场二楼会开设一个大型的超市根本没有开设成功，整个市场冷冷清清，菜农公司宣称会将市场做旺的承诺根本无法实现，现该市场的一楼商铺很少有商家租赁开业，即使有少数几家开业的商家，也因为人流量非常少亏损严重而叫苦连天，纷纷表示上当受骗了。梁素佳发现自己想租赁上述档口的目的根本无法实现，如租赁下去会血本无归。梁素佳庆幸自己尚未与菜农公司签订正式的租赁合同，梁素佳与菜农公司之间的行为只是一个签订合同的要约，按照法律规定，菜农公司在此次招租过程中存在欺诈，现梁素佳明确表示不想与菜农公司签订租赁合同，要求菜农公司退还自己的26万元的订金和保证金，但菜农公司以各种理由予以拒绝，梁素佳不得己只能向法院起诉，追讨该笔款项。综上，菜农公司在合同要约的过程中存在欺诈，编告虚假的广告宣传，欺骗梁素佳付出了巨额款项，为维护自身合法权益，梁素佳向法院提起诉讼，望法院查清案件事实根据法律的规定支持其诉讼请求。菜农公司辩称，一、2019年9月25日梁素佳通过公开投标中标了菜农公司负责管理的合成市场3个铺位，在投标前，菜农公司已向梁素佳公示披露了竞投须知，铺位的固定租金、位置、面积以及投标的相关规则。也向梁素佳公示告知了对应的平台服务合同以及补充协议，并且告知了梁素佳参与竞投的法律责任与相应后果。梁素佳在完全知情并签署了竞投须知后积极参加投标并最终中标，且签署了中标确认书。双方之间的合同已经成立，但因梁素佳在中标后一直未依约付清成交款项，拒不签署合同，至今仍然拖欠一次性平台使用权费，也就是投标价。梁素佳已经违约在先，其无权索要已支付的款项。二、梁素佳所支付的3间铺位保证金已经在梁素佳中标之日转化为梁素佳应向菜农公司交付的合同保证金，并且竞投须知中，已经清楚的告知梁素佳若其竞投后拒绝支付成交款，或者单方退铺，其所支付的保证金均不予以退还，故在双方已经达成的合约且梁素佳已经违约的情况下，其要求退还保证金理据不足。三、在梁素佳违约之后，菜农公司多次催促梁素佳付清款项并进驻商铺，并且在发生疫情后，同意给予梁素佳一定的优惠政策，希望梁素佳诚信履约，但梁素佳仍然不履行其合同义务，反而提起本案诉讼。菜农公司认为如果梁素佳执意违约，不守诚信，菜农公司将另行起诉梁素佳支付合同款项以及从2019年10月至今的铺位租金、管理费，并追究梁素佳的违约赔偿责任。四、在梁素佳的起诉理由中，其为达到抵赖付款的目的，虚构事实，梁素佳的行为明显违反了最基本的诚信原则。其竞标3间优势位置的商铺，却至今不履行其基本的义务，给菜农公司整个市场物业的招标经营工作造成了不可弥补的损害。故请求法院查明事实，驳回梁素佳的全部诉请，对梁素佳违背契约精神的行为予以否定评价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉场地位于广州市花都××狮岭镇合成村合成市场，所在地块的土地使用人为广州市花都××狮岭镇合成村民委员会，于2004年8月18日取得了花集用（2004）第****号集体土地使用证，地块用途为商服用地，为查明该地块上建筑物办理规划报建手续的情况，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局多次发函查询，该局函复称未查询到该地上建筑物办理《建设工程规划许可证》的记录。菜农公司主张该地上建筑物系经主管部门批准建，并提交了穗[花]公消验[2003]第*****号建筑工程消防验收意见书以及2015年8月14日广州市花都区委常委会议纪要、2019年6月28日花都区2019年第十九次基础设施建设推进会议的纪要作为证据。2019年6月28日会议纪要记载：“……一、关于合成市场改建（扩建）工程消防设计审核（备案）问题合成市场建设工程建设单位是广州市花都××狮岭镇合成村民委员会。建设项目名称是合成农贸市场。建设位置在广州市花都××狮岭镇合成村合成市场三街65号……改建（扩建）后建设规模：一栋三层（高18.5）米钢筋混凝土结构建筑。占地面积8348.51平方米，总建筑面积为25819平方米，首层作农贸市场、商场使用，二三层作商场用途，属多层民用建筑……改建（扩建）后使用功能是农贸市场及商业。会议原则同意，一是该建设工程按照上述规模、功能等各项指标进行改建（扩建），并同意建设单位将本会议纪要作为《建设工程消防监督管理规定》第十五条第二款所规定之建设工程规划许可证明文件。……”2019年9月18日，梁素佳在菜农公司提供的《菜丁·合成市场竞投须知》上签名捺印，该须知记载，本次竞投会公开竞投的是菜丁·合成市场一楼档位、商铺的一次性平台使用权费。竞投人按其所交纳的竞投保证金，领取竞投号牌后参加竞投。竞投保证金为2万元/档/间，蔬菜瓜果档位1万元/档，自由竞价，价高者得。凡交纳竞投保证金后，若中途变卦不参加投标者或中标者履行中标签约，竞投保证金不予退还。竞投会结束后，若无成交及无违约行为者，10个工作日内无息退还竞投保证金。第四条记载，竞投者应在竞投会前仔细查看竞投铺位、档位的位置、面积（最终面积以实地现状为准）、装修设施情况及《020平台运营管理服务合作协议》、《补充协议》条款等，并按规定交纳竞投保证金。竞投档位/商铺均按其现状竞投，竞投人在竞投前应对竞投标的之现状及一切瑕疵进行详细查看，并考虑成交后需要另行支付的档位/商铺平台服务费、水电费、物业管理费等相关费用，一旦参加竞投，即视为认可该竞投标的之现状，竞投者对自己竞投的行为承担法律责任……第七条记载，竞投成交后，竞得人当场签名确认成交的位置和成交价，竞投会结束后3日内须向菜农公司付清成交价款，并持有效证件正式签订《020平台运营管理服务合作协议》和《补充协议》，否则，我司不予退还竞投保证金。第八条记载，竞得人逾期不交清竞投成交价款的，则视为竞得人违约，竞得人已付竞投保证金作违约金赔偿处理，且菜农公司有权将该竞投标的再行公开竞投，再行公开竞投的成交价款低于原成交价款的由原竞得人补足差额。该须知对其他权利义务进行了记载。该须知上经营业态书写为手机，金额为6万元。同日，梁素佳向菜农公司转账支付6万元，菜农公司分别开具三张金额均为2万元的收据确认为三笔竞标保证金，收据上均加盖了“广州市花都××狮岭镇合成市场”的印章，菜农公司称合成市场系其经营的一个项目，并非商事主体。2019年9月25日，梁素佳参加竞投会并中标合成市场外15、外16和P15商铺，并在《菜丁·合成农批市场中标确认表》上签字确认，该表记载中标价格（一次性平台使用权费）分别为98000元、100000元、98000元。2019年10月4日，梁素佳向菜农公司的指定账户转账支付20万元，菜农公司对此出具收据确认“今收到梁素佳交来200000元（订金）商铺外16、外15、P15总302310元（抵扣竞标保证金6万），余102310元未交”，该收据未记载“订金”的性质。2019年11月13日，菜农公司向梁素佳的户籍地址邮寄一份通知，通知梁素佳最迟在2019年11月30日前到菜丁合成市场缴交齐相关费用、签订合同进场装修。梁素佳称其收到快递员的派件电话，但由于其不在户籍地，未予签收。2020年3月6日，菜农公司向梁素佳发送手机短信，协商梁素佳交齐竞投成交价款及2019年10月至2020年3月共六个月的租金、管理费，如在2020年3月31日前签订租赁运营管理合同的，可以免费给予增加30天的装修期。诉讼中，菜农公司提交一份《菜丁·合成农批市场业态分布及租金平面图》，双方确认该平面图在梁素佳竞投标前已对外公开张贴，该平面图显示，梁素佳竞得的外15、外16及P15商铺面积分别为16平方米、26平方米、13平方米，租金分别为5300元、7800元、3600元，外16商铺北面有“超市入口”字样。关于平面图上标记“超市入口”的原因和情况，当事人双方各执一词。梁素佳称“超市入口”的标识为菜农公司所作宣传，当时菜农公司宣称会有大润发或乐麦特入驻，超市会与市场一同开业，但实际上至今仍未有超市入驻，菜农公司存在虚假宣传行为并构成欺诈，为证明其主张，梁素佳提交一份微信聊天记录截图，该截图显示，备注名为“合成市场招商”的聊天对象于2019年10月27日发送语音称，“开张了，你还不快点来搞，我们这边超市已经谈下来了，马上就签合同”。菜农公司否认其曾宣传二楼会有超市入驻，否认上述聊天对象为其员工，表示“超市入口”仅为表示首层与二层连接的通道的地理位置图示，并非对有超市经营的承诺。菜农公司主张其招标仅针对首层，二层规划为超市是案外人广州柏联装饰公司的安排，合成市场的总承租方是广州柏联装饰公司，菜农公司制作的平面图也与广州柏联装饰公司做出的市场整体规划一致。菜农公司称，在梁素佳竞标前合成市场二楼曾引入世纪华联超市入驻，该超市也进行过初步装修，后因合同纠纷未能成功入驻，但也不排除今后有超市入驻的可能。菜农公司提交一份空白的《菜丁·合成市场020平台运营管理服务合作协议》及《补充协议》，并称该协议系其与梁素佳拟签订的合同。梁素佳表示其不会与菜农公司签订上述合同，其未看过合同约定的具体内容，也没有接收案涉商铺。另查明，据案涉平面图及中标确认表记载，外13商铺的面积、租金与梁素佳竞得的外16商铺一致，竞拍成交价格为95000元。“超市入口”旁的P19商铺租金比外16、外15商铺低。菜农公司称，梁素佳拍得的三间商铺属于市场与市场外部的步行街相连接的黄金位置。诉讼中，梁素佳明确，如法院认定双方之间的合同关系成立并有效，其以合同存在虚假宣传、欺诈为由申请撤销。本院认为，结合本案查明的事实及双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：一、梁素佳与菜农公司之间的合同关系是否成立以及是否存在无效、可撤销的情形，二、菜农公司应否向梁素佳退还26万元。关于第一个争议焦点。首先，梁素佳与菜农公司之间成立预约合同并已实际履行。结合本案查明的事实，梁素佳为向菜农公司承租经营案涉三间商铺，签署《菜丁?合成市场竞投须知》后支付了6万元作为竞投保证金，后竞得案涉三间商铺并签订《菜丁?合成农批市场中标确认表》。双方之间尚未对租赁合同的内容进行明确约定，而依据竞投须知的记载，在梁素佳竞得商铺后，还需与菜农公司另行签订《020平台运营管理服务合作协议》及《补充协议》，因此梁素佳与菜农公司之间成立的是预约合同。其次，案涉三间商铺所在建筑物经主管部门批准建设，未违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然涉案商铺的建设未取得建设工程规划许可证，但据菜农公司提交的会议纪要显示，商铺所在的合成市场已经过主管部门批准建设。第三，案涉预约合同不存在欺诈、虚假宣传的情形。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”梁素佳主张菜农公司曾向其宣传、承诺商铺旁有超市，但其所提交的证据未能证明菜农公司对其承诺超市与市场在同一时间开业，竞投须知也已明确记载系为按现状竞投，梁素佳主张菜农公司存在虚假宣传并主张撤销合同，理据不足，本院不予支持。综上，案涉《菜丁?合成市场竞投须知》及《菜丁?合成农批市场中标确认表》是梁素佳与菜农公司之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守预约合同约定。关于第二个争议焦点。梁素佳主张退还的26万元包括两部分，一笔为6万元竞投保证金，一笔为20万元订金。首先，梁素佳要求菜农公司退还已付的竞投保证金6万元，依据《菜丁?合成市场竞投须知》第七条、第八条的约定，梁素佳需于竞投会结束后三天内即2019年9月28日前付清成交价款，并另行签订书面合同，否则菜农公司不予退还竞投保证金并将已付竞投保证金作违约赔偿处理。现梁素佳已逾期支付成交价款，并明确不与菜农公司签订书面合同，该行为已构成违约。菜农公司抗辩主张该6万元不予退还，本院予以采纳，对梁素佳要求菜农公司返还竞投保证金6万元的主张不予支持。其次，关于订金20万元的处理。梁素佳在竞得案涉三个商铺后，向菜农公司支付了20万元，虽然菜农公司向其出具的收据上记载该款为“订金”，但双方并未就该款的性质约定为定金，结合竞投须知、确认表及收据的记载，该款应属于三个商铺的部分成交价款。现梁素佳明确表示不与菜农公司订立主合同，拒绝履行预约合同的义务，预约合同的目的已无法实现，梁素佳现要求菜农公司返还该20万元，为减少当事人的诉累，本院对此予以支持。如梁素佳的违约行为对菜农公司造成了其他损失的，菜农公司可另行主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广东菜农智慧网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁素佳退还200000元；二、驳回原告梁素佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由原告梁素佳负担1200元，被告广东菜农智慧网络科技有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十二月三十日书记员  陈晓敏高波