广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初845号 原告：广东龙光集团物业管理有限公司防城港分公司，住所地防城港市港口区凯乐园住宅小区B6幢西单元503，统一社会信用代码：91450602699868443E。 负责人：付宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：劳力，该公司员工。 委托诉讼代理人：李耀欢，该公司员工。 被告：防城港市港口区百家惠超市有限公司，住防城港市港口区兴港大道95-1号，统一社会信用代码：914506026821316808。 法定代表人：兰燕。 原告广东龙光集团物业管理有限公司防城港分公司（以下简称龙光公司）与被告防城港市港口区百家惠超市有限公司（以下简称百家惠公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人劳力到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费337063.38元；公共维修基金3410.84元；至2019年5月起至2019年10月12日止违约金7081元（物业管理费;公共维修基金；违约金计算详见明细表）。2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年2月原告与广西金凯利置业有限公司（以下简称金凯利公司）签定《物业服务协议》，对阳光海岸碧海新天小区进行全面的物 2 业服务管理工作。2012年12月29日，金凯利公司与被告签订《房产租赁合同》第1-1、1-2约定：原告将位于防城港市的一至二层房产出租给被告使用，该房产建筑面积约6012㎡（最终面积的确定以实际交付时的为准，若实际交付面积和本合同约定面积不一致的，双方按照相应标准相应调整本合同第3-1的物业管理费标准，并另行签订书面的确认协议（合同计算标准为10元／平方米）。合同签订后，金凯利公司于2013年10月28日将一层1-Ｓ1号商场（2591.09㎡）、二层1-Ｓ2号商场（1962.94㎡）、二层1-Ｓ3号商场（1458.88㎡）交付给被告装修使用，合计建筑面积6012.91㎡。被告除使用前述商场外，还使用了原告的二层1-30号商铺（413.12㎡）、二层1-31号商铺（242.81㎡），共计建筑面积655.93㎡，被告实际使用面积超合同约定面积655.93㎡。《房产租赁合同》约定：被告的免租装修期为从场地正式交付之日起8个月（包括国家法定节假日），免租装修期包含在租赁期限内，装修期间免交物业管理费，按《房产租赁合同》第1-2及金凯利公司与被告补签的《房产租赁合同补充协议约定》被告按约定同意将约定的物业管理费直接支付给原告，因此被告应当补交超面积使用二层1-30号商铺、二层1-31号商铺自2015年7月1日至2020年2月16日期间的物业管理费及公共维修基金给予原告。此外，金凯利公司与被告对承租面积产生租金纠纷，通过一审、二审诉讼，对金凯利公司与被告有争议的二层1-3、1-31号商铺的面积租金纠纷问题，由防城港市中级人民法院于2019年4月18日二审终审判决，确认被告超面积使用了金凯利公司的二层1-30号商铺（413.12㎡）、二层1-31号商铺（242.81㎡），共计建筑面积655.93㎡。就被告超面积使用二层1- 3 30号商铺、二层1-31号商铺应当补交物业管理费等事宜，原告多次发函被告要求补交，但被告一直拒付，协商未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告既不出庭应诉，也未提供书面答辩及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对与本案有关的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，原告与金凯利公司签订了一份《龙光阳光海岸前期物业服务合同》该合同约定原告对龙光阳光海岸小区提供物业服务，包括对房屋建筑本体共用部分的养护和管理、共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务等。维修资金为0.1元／月／平方米。该物业服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月5日前缴纳当月的管理服务费，逾期未交纳的，有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴交滞纳金。2012年12月29日，金凯利公司（甲方）与被告（乙方）签订《房产租赁合同》及附件。约定：甲方同意将位于中国防城港市产出租给乙方使用（具体的房产位置以最终政府部门批准的规划为准）。该房产建筑面积约6012平方米（最终面积的确定以实际交付时的为准，若实际交付面积和本合同约定面积不一致的，双方按照23元／平方米的标准相应调整本合同第3-1的租金和物业管理费标准，并另行签订书面的确认协议）。该房产建筑面积按6012平方米计算时月物业管理费金额为60120元，租金及物业管理费按季度为一个周期收取，乙方在每个季度周期的首月第15日前缴交当个季度租金及物业管理费给甲方。乙方接受甲方委任的物业管理公司负责本项目的物业管理，并服从物业管理公司的管理和遵守物业管理公司制定的《物业管理手册》和各种管理规定及通知、公告等文件，且依据与物业管理公司的约定交纳综合管理费。甲方依据聘请原告管理本项目物业，乙方同意前述物业公司管理租赁物业。乙方拖欠租金、物业管理费应付费用的，每逾期一日，按欠缴金额的2‰向甲方支付违约金。2015年7月1日，金凯利 4 公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房产租赁合同补充协议》，约定双方决定签订补充协议，作为对2012年12月29日签订《房产租赁合同》（关于防城港市产租赁事宜的合同、下称原合同）的补充。一、根据甲乙双方及所租赁房产物业公司的现场实际情况，经甲方双方友好协商，同意在本协议签订后乙方将原合同中所约定的物业管理费（60120元／月）按照原合同所约定的时间直接支付给物业管理公司（广东龙光集团物业管理有限公司防城港分公司）。房屋租赁费用仍然需依照原合同之约定按时向甲方支付。 另查明，本院的(2018)桂0602民初2023号民事判决书查明了如下事实：金凯利公司、百家惠公司均自认，对涉案租赁商铺中包含1-30、1-31号商铺。2011年3月17日，防城港星宇测绘有限公司受金凯利公司委托后作出《建筑面积计算概况》（以下简称《面积概况》），防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸碧海新天6、7、8号楼一层面积5595.69平方米、二层面积4973.28平方米、总建筑面积45988.64平方米。该《面积概况》中显示二层1-30号商铺建筑面积为413.12平方米、二层1-31号商铺建筑面积为242.81平方米、一层1-S1号商场2591.09平方米、二层1-S2商场1962.94平方米、二层1-S3商场1458.88平方米。 本院认为，被告与金凯利公司签订的《房产租赁合同》及附件、《房产租赁合同补充协议》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效。在上述合同及协议中约定，被告将2015年7月1日后的物业管理费支付给原告，被告作为业主，原告已向被告提供了物业管理服务，被告应当根据约定缴纳相应的物业管理费用。被告与金凯利公司签订的《房产租赁合同》中对物业管理费标准可知，被告支付物业费是以租赁面积为计算依据的（物业费按照每月10元/平方米计算）。被告和金凯利公司均确认二层1-30号、1-31号商铺、一层1-S1号商场、二层1-S2商场、二层1- 5 S3商场在租赁范围内。根据该测绘报告，二层1-30号、1-31号商铺的面积共655.93平方米。一层1-S1号商场、二层1-S2商场、二层1-S3商场面积共6012.91平方米。可见被告实际租赁使用的面积超出了合同约定的面积，超出的实际面积为655.93平方米。现原告要求被告支付该655.93平方米面积从2015年7月至2019年10月12日的物业服务费及维修资金，即物业服务费337063.38元（655.93平方米×10元/平方米/月×51月+655.93平方米×10元/平方米/月÷30×12），维修资金3371.48元（655.93平方米×0.1元/月/平方米×51月+655.93平方米×0.1元/月/平方米÷30×12），现原告要求被告支付物业管理费337063.38元及维修资金3410.84元，本院在物业服务费337063.38元、维修资金3371.48元范围内予以支持。 对于原告要求被告支付2019年5月起至2019年10月12日期间逾期交纳物业费所产生的违约金，根据《龙光阳光海岸前期物业服务合同》约定该物业服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月5日前缴纳当月的管理服务费，逾期未交纳的，有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴交滞纳金。被告未能按时交纳物业管理费，应向原告支付相应的违约金。违约金的计算，被告每月应付的物业管理费为6559.3元（655.93平方米×10元/平方米/月），现原告要求被告支付2019年5月起至2019年10月12日期间逾期交纳物业费所产生的违约金，暂计至2020年2月28日，总计为7081元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 6 被告防城港市港口区百家惠超市有限公司应于本判决生效后十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司防城港分公司支付物业管理费337063.38元、维修资金3371.48元及违约金7081元。 本案受理费6513.33元，公告费260元，合计6773.33元，由被告防城港市港口区百家惠超市有限公司负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费6513.33元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌 枝 人民陪审员  何水清 人民陪审员  潘泽耀 二〇二〇年十二月十一日 法官 助理  李柏良 7 书记员黄义芳