包头市九原区人民法院民事判决书（2020）内0207民初1987号原告：刘巍，女，1984年12月12日出生，群众，个体户，住包头市。委托诉讼代理人：赵强，内蒙古硕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑾琨，内蒙古硕达律师事务所律师。被告：侯伟，男，1978年1月15日出生，群众，住包头市。委托诉讼代理人：崔科，内蒙古祥鹿律师事务所律师。被告：金碧物业有限公司包头分公司。法定代表人：刘兴旺。委托诉讼代理人：岳超，男，该公司法务。委托诉讼代理人：崔文杰，女，该公司法务。原告刘巍与被告侯伟、金碧物业有限公司包头分公司（以下简称金碧包头公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘巍的委托诉讼代理人赵强、刘瑾琨，被告侯伟的委托诉讼代理人崔科，被告金碧包头公司的委托诉讼代理人崔文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘巍向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告赔偿原告房屋维修费用140377元；2.请求依法判令二被告赔偿原告房屋后续维修费用、房屋维修期间的租赁住房费用等(具体金额待鉴定评估后确定)；3.本案诉讼费、鉴定费等由二被告承担。2020年12月7日，变更诉讼请求：1.依法判令二被告赔偿原告房屋维修费用254014元；2.依法判令二被告赔偿原告维修改造期间的房屋租赁费用10800元；3.本案诉讼费、鉴定费由二被告承担。事实与理由：原告与恒大地产集团包头有限公司在公平、自愿的基础上，经协商一致于2017年5月18日签订了《包头市商品房买卖合同》(合同编号：2014-0282827)，原告购买坐落于内蒙古包头市××区房屋，建筑面积为427.28平方米。被告二系恒大华府小区的物业公司。2019年2月在原告装修过程中，楼上即被告一所有的恒大华府23-301号房屋因无人居住也未缴纳采暖费，致使该房屋水管冻裂继而发生了严重的漏水，导致原告的房屋多处墙壁、家具和电器等渗水、损毁。后2019年10月及2020年7月，原告房屋再次出现漏水及墙壁返潮等问题，致使原告家装再次受损。被告侯伟作为房屋所有权人没有尽到管理责任，致使水管冻裂漏水对原告造成了侵权财产损害。根据《民法通则》第83条：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”之规定，被告一应赔偿因侵权行为给原告造成的各项损失。被告金碧包头作为物业公司应当严格履行《物业管理合同》，对业主委托管理的房屋、设施、公共部位进行检查、维修，承担整个小区的安全、防火、维护、清洁、保洁工作，为业主日常生活所需提供便利服务。由于被告金碧包头公司未尽管理义务导致原告所在楼栋的下水管道冻裂，致使被告侯伟家中水管漏水，造成原告相关装修损失，故应当承担连带赔偿责任。现为维护自身合法权益，赔偿原告各项经济损失，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告侯伟辩称，一、原告称被告房屋水管冻裂发生严重漏水，与事实不符，被告侯伟房屋水管并没有冻裂，家里安装的所有管线良好，并没有发生冻裂的状况；二、被告住三楼，原告住二楼，实际上四楼也出现漏水情况；实际原因并非被告漏水导致；三、被告称原告三楼无人居住，与事实不符，实际上，被告房屋一直处于装修状态，房屋目前已经装修过大半，装修过程中不可能无人居住；四、原告称被告并未缴纳采暖费导致水管冻裂，属于主体认定错误。水管冻裂和是否缴纳采暖费并没有直接关系。被告家中水管没有冻裂，如果有可能是公共供水部分水暖冻裂，应该是房地产开发商或者物业部门的责任，如果仅仅是没有缴纳采暖费就会公共部分水管冻裂，那么包头市那么多没有缴纳采暖费的公共水管岂不是都要冻裂；五、被告三楼也漏水，三楼污水管道漏水主要是由于二楼污水管堵塞，污水无法从二楼流出，而三楼污水管道通顺，水流无法流出，只能逐步顶到三楼三楼污水倒流流出；六、被告也是受害人，被告花费近200万元装修一般的房屋，也被水泡，目前也正在寻找原因，寻找适格被告主张权益；七、被告所居住的房间出现过多次漏水，其中有夏天漏水的情况，漏水情况出现与夏天冬天无关，应与管线有关；八、原告二楼也经过装修，装修过程中，可能改变了管线，导致污水道线路存在问题，这也是可能是多次漏水情况发生的主要原因；九；根据人民法院委托鉴定的鉴定结论，肯定了漏水是因为下水堵塞，不能确定就是3楼所为，没有确切证据证明就是3楼向下水管掉入杂物，其他3楼及以上20余住户都有可能，是因为2楼未取暖导致2楼堵塞，污水才从3楼流出。被告金碧包头公司辩称1.物业公司已经尽到了相应的管理义务，因第三方原因造成原告损失，物业公司不应当承担连带赔偿责任，合同约定物业管理服务的内容包括房屋公用部分的维护和管理，公用部分是指房屋的承重结构部分等，本案中给原告造成损失的原因是其楼上住户水管冻裂漏水，作为第三方私产，物业公司不具有管理权限，更不具有管理义务，物业公司已经尽到了合同约定的对公共部位的维护和管理义务，不应该对第三方造成的损害承担连带赔偿责任；2.根据《前期物业服务协议》物业公司也不应当承担责任。本院经审理认定事实如下：2017年5月18日，刘巍与恒大地产集团包头有限公司签订《包头市商品房买卖合同》，购买了位于××区房屋。2018年3月8日，刘巍（乙方）与金碧包头公司签订《前期物业管理服务协议》（甲方），约定：第二条、甲方向乙方提供物业管理服务：六、物业共用部位的维护和管理；七、物业共用设备、设施及其运行的维护和管理……第三条、甲方保证按下述标准向乙方提供物业管理服务，物业管理服务标准依据有关《包头市城市物业服务标准》制定……三、共用设施管理：1.物业内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用；2.公共照明设备设施齐全，运行正常；3.道路顺畅，路面平坦无损坏；4.污水排放畅通，沟道无积水；5.危险部位标志明显，有防范措施。2018年6月份，崔应南在维意定制家具店定作了衣柜等家具。2019年2月，刘巍家中出现漏水渗水等情况。2019年3月5日，崔应南与包头市鹏景装饰工程有限责任公司签订《装修维修合同》，工程内容为：水泡墙体维修，顶面维修，踢脚线更换等。2019年4月23日，崔应南向高绪支付30000元，同日，包头市鹏景装饰工程有限公司出具收据。2019年5月26日，崔应南向高绪支付17000元，2019年6月26日，包头市鹏景装饰工程有限公司出具收据。因水泡致定制家具受损，崔应南要求维意定制家具店进行破损维修，2019年3月19日，维意定制家具店出具货款为36113元的收款收据。2019年3月28日，维意定制家具店制作了《定制报价单》，总金额为57264元，并出具货款57264元的收款收据，2019年5月2日，维意定制家具店制作了《定制报价单》，总金额为36113元。2019年9月9日，崔应南向郑明皓支付93377元。经刘巍申请，2020年11月26日，内蒙古飞和驰价格评估有限公司作出《评估意见书》，结论为：包头市九原区恒大华府23-201号房屋因漏水、反潮导致装修损坏的维修费用在评估基准日2020年11月2日的市场价值为人民币113637元，区域内同类型相似房产月租金为人民币3600元。刘巍支出评估费9400元。经侯伟申请，2020年12月10日，内蒙古昆岗工程项目管理有限责任公司作出《鉴定意见书》，结论为：本案鉴定人房屋（包头市九原区恒大华府23-301）因下水堵塞，从预留口返水至本房屋地面，顺地面孔洞流到楼下（被申请人房屋包头市九原区恒大华府23-201房屋）造成墙体、房顶渗漏。因已对下水管进行了疏通，堵塞物、堵塞部位无法勘察，故下水管具体堵塞原因无法确认。分析为：本案中下水管堵塞原因有如下可能：房屋施工或装修过程中掉入杂物部分堵塞，冬天气温降低，房屋未采暖，使用过程中堵塞部位逐渐受冻结冰至全部堵塞后，下水管因此返水。侯伟支出鉴定费20000元。另查明，刘巍与崔应南系夫妻关系。本院认为，关于本案责任承担问题，刘巍损失原因是由于楼上业主侯伟家下水管道堵塞、溢水导致，侯伟称下水管堵塞可能是掉入杂物，三楼及楼上住户都有可能，不是三楼原因不应当承担赔偿责任，但侯伟作为房屋所有权人对自己的房屋负有管理维护义务，侯伟未能及时发现家中下水管道溢水并予以处理，导致水流入楼下刘巍家中，且未能及时排除家中积水导致积水持续渗入刘巍家中，造成刘巍家中财产损失，故侯伟对刘巍家中因渗漏导致的财物损失应当承担主要赔偿责任。金碧包头公司作为小区物业管理服务公司，对公共区域的下水管道附有管理、修缮的义务，保持污水排放通畅。故金碧包头公司应当定期清理公共下水管道，避免管道发生堵塞，金碧包头公司作为涉案房屋所在小区的物业公司未尽管理义务，导致下水管道反水至三楼进而蔓延至二楼，应当承担次要赔偿责任。关于损失的认定问题，刘巍家中发生多次渗漏，虽刘巍自第一次渗漏后自行进行了相应修复，但结合本案实际，且侯伟未提交证据证明该修复行为存在不合理情况，故本院对第一次渗漏后刘巍自行修复发生的费用140377元予以确认。之后发生渗漏后，刘巍经本院委托评估机构对渗漏造成的财产损失进行了评估，对该评估意见书的结论予以采信。刘巍家中渗漏导致无法正常居住使用，结合第一次渗漏刘巍签署维修合同及支付装修款的时间点，刘巍要求三个月的租期在合理期间内，本院予以支持。故刘巍的损失共计264814元（140377+113637+10800），应由侯伟承担70%的赔偿责任即185369.8元（264814×70%）；金碧包头公司承担30%的赔偿责任79444.2元（264814×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告侯伟赔偿原告刘巍损失185369.8元；二、被告金碧物业有限公司包头分公司赔偿原告刘巍损失79444.2元；三、被告侯伟赔偿原告刘巍评估费6580元；四、被告金碧物业有限公司包头分公司赔偿原告刘巍评估费2820元；五、驳回原告刘巍的其他诉讼请求。以上执行款项被告侯伟于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5274元，减半收取2637元，由被告侯伟1846元，由金碧物业有限公司包头分公司负担791元，被告侯伟支出的鉴定费20000元，由侯伟负担14000元，由金碧物业有限公司包头分公司负担6000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 王晓琳二〇二〇年十二月三十日书记员 杨 璐附相关法律条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据