广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1498号原告：佛山市鲁悦物业服务有限公司，住所地广东省佛山市高明区××××××××××××××××商铺，统一社会信用代码91440608MA4W19WA9K。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：何银玲，女，该公司员工。被告：张通弟，男，1991年3月15日出生，汉族，住福建省柘荣县××××××社坪20-3号，公民身份号码352×××××××××××××××。原告佛山市鲁悦物业服务有限公司诉被告张通弟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序后转为普通程序于2020年12月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何银玲到庭参加诉讼，被告张通弟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市鲁悦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2018年7月至2019年8月所拖欠的物业管理费2198.1元、违约金89.2元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年4月12日与高明区众恒新城第一届业主委员会签订《高明区众恒新城物业服务合同》，由原告向众恒新城小区提供物业管理服务。同时，第一届业主委员会已将相关资料向区房管局、物价局申请备案，并已得到批复。《高明区众恒新城物业服务合同》第五章第十一条约定物业服务收费标准为电梯户1.2元/平方米/月、步梯户1元/平方米/月、商铺1.5元/平方米/月（按建筑面积计算），小区内公共水电费、电梯维保及年审费用由全区业主按建筑面积分摊；第十六条约定物业服务费每月缴纳一次，收费时间为每个月后的第一个月上旬（即15日前），业主或物业使用人应在约定的交费时间内按时交费。被告张通弟系众恒新城×××房的业主，已经拖欠2018年7月至2019年8月的物业管理费2198.1元。原告多次以电话、上门、发通知单、寄挂号信等形式知会被告，但被告以种种不合理的理由故意拖延。根据双方签订的协议内容，业主或物业使用人不按收费标准和时间交纳物业管理费用的，物业管理企业有权要求业主补交并以逾期之日起按每天2‰收取违约金，该业主自2018年7月至2019年8月无故拖欠管理费，由此产生的违约金为89.2元。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告张通弟没有向本院提供答辩意见及证据，亦没有到庭参加诉讼。经审查，原告提供的证据，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信并作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，佛山市高明区众恒新城第一届业主委员会与原告签订了《高明区众恒新城物业服务合同》，合同第一条约定物业名称为佛山市高明区众恒新城小区，坐落位置为广东省佛山市高明区×××××××××××。第二条约定原告（即乙方）为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第三条约定在物业管理区域内，原告提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定原告不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备除外；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；小区共有的公共绿化的养护和管理；小区进出车辆及车辆停放管理；小区内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；小区业主装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；国家物业法律法规规定的其他内容。第四条约定原告提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准。第七条约定合同期限自2017年4月12日起至2022年4月11日止（五年期）。第十一条约定本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：电梯户每月1.2元/平方米；步梯户每月1元/平方米；商业物业每月1.5元/平方米；露天、架空、地下汽车车位每月30元/个；摩托车车位每月10元/个。第十六条约定物业服务费每个月缴交一次，缴纳费用时间为每个月后的第一个月上旬（即每个月的15日前），业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。第三十三条约定业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，原告有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的，原告可向物业所在地人民法院起诉，业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。另查明：2018年7月至2019年8月期间，被告张通弟系佛山市高明区×××××××××××（即佛山市高明区众恒新城小区）×××房的业主，房屋建筑面积为130.84平方米，按每月1.2元/平方米的标准交纳物业服务费。被告张通弟自2018年7月至2019年8月止未向原告交纳物业服务费。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《高明区众恒新城物业服务合同》是众恒新城业主委员会与原告签订的物业服务合同，故对被告张通弟产生法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告已向被告提供物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费。根据合同约定，被告每月应交纳物业管理费为157.01元（1.2元/平方米×130.84平方米），截至2019年8月，被告共拖欠14个月物业管理费。据此，原告请求被告交纳2018年7月至2019年8月的物业服务费2198.1元（157.01元/月×14个月），符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，《高明区众恒新城物业服务合同》约定如被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的2‰交纳违约金。原告请求的违约金过分高于给原告造成的损失，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等，酌情支持违约金以每月应付物业服务费157.01元为基数，从逾期之日即次月16日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告诉求违约金计算的截止日期为2019年8月31日，故2019年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费在本案无需计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张通弟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鲁悦物业服务有限公司支付2018年7月1日至2019年8月31日的物业服务费合共2198.1元；二、被告张通弟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鲁悦物业服务有限公司支付逾期缴纳2018年7月1日至2019年7月31日物业服务费的违约金（每月违约金以当月应缴的物业服务费157.01元为基数，从次月16日起计至2019年8月31日止，其中2018年8月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2019年8月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、驳回原告佛山市鲁悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张通弟负担。被告张通弟负担的受理费50元，由被告于支付上述判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  刘骏全人民陪审员  曾优香人民陪审员  张倩雯二〇二〇年十二月三十日书 记 员  蓝碧莹