鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初4909号原告：马静，女，汉族，1966年6月27日出生，住址：鞍山市铁东区。委托代理人:姜延雷，系辽宁律源通律师事务所律师。委托代理人:胡迪，系辽宁律源通律师事务所律师。被告:中建置地(鞍山)房地产开发有限公司。住所地：鞍山市高新区千叶街27号。法定代表人:郑玉清，系该公司董事长。委托代理人:杜宏姝，系辽宁天博律师事务所律师。委托代理人:潘宏亮，系辽宁天博律师事务所实习律师。原告马静诉被告中建置地（鞍山）房地产开发有限公司（以下简称“中建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜延雷，被告中建置地(鞍山)房地产开发有限公司委托代理人杜宏姝、潘宏亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马静向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告按总房款470165元的日万分之二向原告支付逾期交房违约金，从2019年11月1日至实际交付房屋之日止;三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月19日签订《商品房买卖合同》（以下筒称“合同”），由原告向被告购买被告开发的坐落于鞍山市立山区房屋（以下简称“系争议房屋”），房屋建筑面积为86.63平方米，单价每平方米人民币）5427.28元，总价为470165元。合同对原、被告之间的权利进行了详细的约定。原告按约定将全部房款470165元支付给被告，履行了买受人的付款义务。根据合同第八条约定，被告应于2019年10月31日前将系争房屋交付原告，但小区配套公共设施至今仍未竣工，因被告原因导致案涉房屋无法如期正常交付使用，被告的行为已构成违约。根据合同第九条约定，被告未按合同约定期限将房屋交付原告使用的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房款日万分之二计算，违约金自合同约定被告应最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，恳请贵院依法支持原告请求。被告中建公司辩称：一、案涉中建俊公馆房屋已建成，完全符合房屋居住及使用条件，答辩人未能依照合同约定按期交付房屋系中建俊公馆周边项目百年世家、新世界御龙豪园的挡光问题，不断有业主在投诉，答辩人不得已将项目规划设计变更为五项分别验收，后期房屋停工仍未建成所致，上述因素非答辩人可以控制，非答辩人过失，答辩人不应承担违约责任；二、本案约定的逾期交房违约金标准为日万分之二，年利率7.3％，而人民银行同期同类人民币半年期存款基准利率为1.3％，同期同类人民币一年期贷款基准利率为4.35％，中建俊公馆同地段同类房屋万科城租金单价约为0.7元每日每平米，红岭家园每日每平米约0.53元，本案约定上的违约金明高于法定标准，依法应予以下调；三、因新冠疫情爆发，政府命令停工停产抗击疫情，停工停产期间为3个月，系不可抗力属于法定免责事项，该期间答辩人不应承担违约责任。2020年2月3日起至4月3日，全国停工停产期间为2个月。2020年6月至7月，大连因疫情封城，答辩人施工方及报验手续人员因此滞留，期间为一个月，上述共3个月，属于不可抗力。经审理查明：2018年11月19日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告所开发的位于立山区，产籍号为42-108-135-1091房屋一处。房屋总价款为470165元，首付款金额为200165元，贷款金额270000元。该合同第八条约定：“出卖人应在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品房住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。”第九条约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之2(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。”双方又签订《合同补充协议》一份。合同签订后，原告依约交付全部购房款。2018年11月19日及2019年10月21日，被告中建公司分别向原告出具增值税发票二份，金额分别200165元及270000元。被告中建公司仍未取得全部验收合格的手续，至今未向原告交付房屋。又查，2019年11月至2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别为4.15%、4.15%、4.15%、4.05%、4.05%、3.85%、3.85%、3.85%、3.85%、3.85%、3.85%、3.85%。上述事实有原、被告当庭陈述，原告起诉状、被告答辩状在卷为凭。原告提供的证据有：商品房买卖合同一份、增值税普通发票二份、视频一份。上述证据经双方当事人质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院对以上证据予以采信。被告未提供证据材料。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原告与被告双方签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方应按照约定履行各自义务。合同签订后,原告支付了全部购房款,但被告未按照合同约定向原告交付房屋,已构成违约，原告要求继续合同，理应向原告承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准,应在尊重当事人意思自治的基础上,结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，被告以双方合同约定违约金过高为由请求本院对违约金标准予以调整。原告亦未提供证据证明因被告的逾期交房为其造成的实际损失金额,故本院酌情调整为损失以购房款470165元为基数,参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍确定为宜。关于逾期交房违约时间的计算问题,应当自双方约定的逾期交房之日2019年10月31日的次日，即自2019年11月1日起算。原告所购买的房屋至今未取得验收合格的全部手续,未达到法律规定和合同约定的交房条件,被告亦未将房屋交付给原告使用，故违约时间暂时计算至原告起诉之日止，因被告违约继续产生的违约金原告可另行主张权利。关于被告辩称因疫情爆发扣除停工期三个月，结合辽宁省抗疫实际情况，本院对违约期间酌情扣除二个月，将2020年2月、3月期间产生的违约金予以扣除。因此，原告诉求的自2019年11月1日起至原告起诉之日（2020年10月19日）止，被告需支付的逾期交房违约金为19342.65元（470165元×4.15%/12月×3月×1.3+470165元×3.85%/12月×6.63月×1.3）。关于被告辩称因投诉问题将设计变更为五项分别验收，现后期房屋停工仍未建成，导致答辩人无法向被答辩人交付房屋，答辩人不应承担违约责任，案涉小区房屋已建成，小区绿化设施也已修建完毕，满足房屋使用条件，被答辩人应接收房屋一节。本院认为，建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。因此,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案,故取得竣工验收合格手续应为涉案房屋的法定交付条件。且双方于合同第八条中亦对交付房屋的条件进行约定。但截止至本案法庭辩论终结前,中建公司尚未取得房屋所在工程的竣工验收合格的全部手续,因此,即使被告主张小区绿化设施修建完毕满足房屋使用条件，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件,原告拒绝接收房屋，中建公司仍存在延期交房的违约事实,应承担相应期间的逾期交房违约责任。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称受新冠疫情影响，答辩人与政府协商复工始终未被批准，导致其逾期交付房屋。上述原因系不可抗力，属于法定免责事项该期间答辩人不应承担违约责任一节。本院认为，不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本案中,双方于合同约定的交房期限虽早于新冠疫情发生日期，但由于新冠疫情爆发，抗击疫情需要发生停工情况具有合理性，被告未提交证据证明其实际停工3个月，故本院对被告过高主张不予支持，本院结合辽宁省抗疫实际情况，对违约期间酌情扣除二个月，将2020年2月、3月予以扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告中建置地（鞍山）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马静交付逾期交付房屋违约金19342.65元（自2019年11月1日起至2020年10月19日止）;二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元（原告已预交177元），减半收取142元，由被告中建置地（鞍山）房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年十二月三十一日书记员 高广君