四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0184民初2970号 原告（执行案外人）：代小蓉，女，1970年6月24日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：易学，四川世康律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司崇州支公司，住所地四川省崇州市崇阳街道蜀州北路120号。 负责人：姚理，行长。 委托诉讼代理人：邓为超，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都翰华商贸有限公司，住所地四川省成都市高新区天仁路222号1幢2单元4楼10号。 法定代表人：许建英，董事长。 第三人（被执行人）：崇州市磊业房地产开发有限责任公司，住所地四川省崇州市崇阳街道南河大桥右侧。 法定代表人：许刚，总经理。 第三人（被执行人）：许刚，男，1969年4月26日出生，汉族，住四川省崇州市。 第三人（被执行人）：李青，女，1970年4月21日出生，汉族，住四川省崇州市。 第三人（被执行人）：陈佳，男，1988年9月22日出生，汉族，住四川省崇市。 第三人（被执行人）：许建英，女，1965年9月27日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 原告代小蓉与被告中国农业银行股份有限公司崇州市支行(下文简称农行崇州支行)、第三人成都翰华商贸有限公司（以下简称翰华公司）、崇州市磊业房地产开发有限责任公司（以下简称磊业公司）、许刚、李青、陈佳、许建英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代小蓉及其委托诉讼代理人易学，被告农行崇州支行的委托诉讼代理人邓为超、黄俊杰，第三人磊业公司法定代表人许刚、李青到庭参加了诉讼，第三人翰华公司、陈佳、许建英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 代小蓉向本院提出诉讼请求：判令解除对位于四川省崇州市××街道××街××号××花园××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）的查封并停止对该套房屋的强制执行。事实和理由：案涉房屋系代小蓉于2006年向第三人磊业公司以343798元价格购买所得，原告支付了全部购房款，原告购买房屋后一直居住在该套房屋中，后因磊业公司方面原因未向原告履行房屋产权过户手续，但是，在这14年中，代小蓉曾多次催促磊业公司办理房、地产手续，都一直无果。直到异议人获知崇州市人民法院房屋清退公告，才知房屋被崇州市人民法院查封。2020年6月17日，崇州市人民法院又再次发出《公告》，要求异议人于《公告》之日起十五日，腾退上述房屋，将房屋钥匙交到法院，原告才知道法院要对案涉房屋进行拍卖。后原告以案外人身份向崇州市人民法院提出执行异议申请，请求法院依法审理。 农行崇州支行辩称：代小蓉的诉讼请求既无事实基础，亦无法律依据，理由如下：一、代小蓉所提执行异议不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下称“《执行异议规定》”)第二十九条的规定，其对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。(一)原告名下实则有其他用于居住的房屋，不符合《执行异议规定》第二十九条第二款的规定。该条规定的本意在于对于民众基本居住权的优先保护，为此设定买受人若名下无其他可用于居住的房屋，则其债权可以对抗抵押权，牺牲物权优于债权的法益。本案中，已查明代小蓉除案涉房屋外名下有其他用于居住的房屋，其并不满足该基本居住权优先保护的条件。(二)原告并未提供转账凭证证明其已支付超过百分之五十购房款的事实，不符合《执行异议规定》第二十九条第三项的规定。本案中，代小蓉在执行异议程序中所提交的证据并不符合前述规定的条件。首先，代小蓉为主张其购房的事实，仅向法院提供了一份购房协议和收据，而并未提供和磊业公司之间的转账凭证(若为现金交易也缺少原告的取现记录)。双方的交易缺乏购房款项的交付手续，仅凭收据并不能证明原告确已支付了购房款这一事实，根据《执行异议规定》第二十八条的规定，其诉请显然不能成立。综上所述，本案中，原告所提执行异议既不符合《执行异议规定》二十九条，也不符合《执行异议规定》第二十八条，其对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回其全部诉讼请求。 许刚、磊业公司、李青述称，因为旧城改造不允许个人的名义进行，所以就用其朋友谢春远开办的磊业公司的名义对案涉地块进行房地产开发，实际投资人是许刚，2001年10月29日磊业公司与崇州市房地产管理局签订《旧城改造协议书》，磊业公司购买了案涉的地块用于旧城改造，开发过程中涉及缴纳相关税费、天然气开户、签订修建合同等都是许刚及其妻子经办，案涉房产总共修建了10套房屋，许刚自留5套用于经营外，其余5套分别以许刚和磊业公司的名义出售给樊君、胡仕泉、刘惠英、鲜德清、代小蓉。2006年5月左右磊业公司的法定代表人变更为许刚。刘惠英的执行异议应当成立。 翰华公司、陈佳、许建英未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据在本院认为部分予以评述。本院审理认定的事实如下： 2001年11月29日，崇州市房地产管理局（甲方）与磊业公司（乙方）签订《旧城改造协议书》，载明：一、乙方在崇阳镇金带街原纸厂对面至老成大路拐角处，按照崇州市城市总体规划要求，改造现有危旧房，并进行房地产开发。二、上述地段××街段××米，进深25米，永安路段预计长70米，金带街与永康路拐角处约40米，甲方以180万元转让给乙方，出让手续（土地使用证）由甲方负责办理给乙方，乙方向甲方支付的转让费分三次付清，协议签定后，乙方即首付定金50万元，拆迁开始后按拆迁进度付款。尾部甲方处盖有崇州市房地产管理局的公章，乙方处由许刚签字，磊业公司加盖公章。2000年12月至2001年1月，许刚之父许少林以磊业公司名义向崇州市房地产管理局缴纳拆迁补偿安置费、拆迁管理费、旧城改造款约150万元；2002年9月崇州市规划局对案涉楼盘颁发建设工程规划许可证。 2002年12月24日，磊业公司和成都市广森建筑公司签订《协议》，约定磊业公司将案涉商住楼的修建承包给成都市广森建筑公司，协议尾部处由磊业公司加盖公章，许刚在磊业公司代表处签字；2002年12月29日磊业公司向崇州市建设局等主管部门履行了报批报建手续；在修建期间许刚以金华苑（现名金成音乐花园）工地名义购买水泥100余吨，2003年1月至2003年9月许刚向实际施工人张某支付工程款160余万元；2003年10月案涉楼盘工程验收合格，形成的《单项工程质量验收报告》上许刚以磊业公司项目负责人名义签名；2004年至2005年案涉楼盘报相关主管部门竣工备案。2003年12月至2004年1月许刚以纳税人身份向崇州市地方税第一税务所缴纳销售建筑物营业税30000元。2003年至2005年期间，金带街金华苑内的天然气由李青向崇州市天然气有限公司申报使用并缴费。2005年4月6日，磊业公司（许刚）向成都市房产管理局缴纳维修基金82138.32元。2004年1月13日，建设单位磊业公司与施工单位成都温江蓝盾消防工程部签订《崇州市金成音乐花园电气防火封堵竣工报告书》，李青以建设单位代表名义签字。另查明，磊业公司系自然人投资或控股有限责任公司，原登记投资人为谢春远、董素芬，2011年1月13日投资人变更为许刚、李青。磊业公司于2003年12月23日就案涉楼盘土地办理崇国用（2003）字第10972号国有土地使用证，2010年5月20日办理崇房权证监证字第0××0号房产证。因磊业公司办理分户手续不齐全，案涉房屋至今登记在磊业公司名下。 2006年6月7日，代小蓉（乙方）与磊业公司（甲方）签订《售房协议》，约定磊业公司把位于崇州市××镇××街由《崇州市磊业房地产开发有限责任公司》开发的《金华苑》×段×型×单元一号房屋出卖于代小蓉，共计343798元，签订协议时先交一半定金，在2个月内付清全款，备注：（房款已付清），签订之日起，如甲方在一年内未办理好房产证，以后办理房产证、土地使用证等费用全由甲方出资办理。磊业公司分别于2006年6月8日、2007年1月9日、2007年8月13日、2008年3月6日向代小蓉出具收到购房款165000元、35000元、53798元、60000元的收条各一张，于2008年8月3日向代小蓉出具收到购房款30000元的收据一张，上述收据、收条均由磊业公司加盖公章，其中三份收据的收款人均为李青。 2020年8月18日，崇州市崇庆街道金鸡社区居民委员会出具《证明》一份，内容为：兹有我社区居民代小蓉，身份证号码：510128197006××××，2007年征地拆迁，于2008年统规自建安置于××集中居住区××号，现门牌号为××路××-××号。该房屋为拆迁补偿安置房。 2020年9月29日，崇州市崇阳街道唐安西路社区居民委员会出具《证明》一份，证明代小蓉于2007年4月至今，长期居住在××街××号××花园××单元××楼××号。 2015年3月19日，翰华公司向农行崇州支行贷款14000000元,磊业公司用案涉房地产为翰华公司的贷款提供担保，于2014年5月8日办理崇房他证他权字第0026965号抵押登记。因翰华公司逾期归还借款，农行崇州支行于2015年11月25日崇州支行向本院申请诉前保全，本院于2015年11月27日作出（2015）崇州民保字第104号民事裁定书，对案涉房产的国有土地使用权进行了查封，农行崇州支行于2016年1月4日起诉翰华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英，本院于2016年3月25日作出（2016）川0184民初7号民事调解书：一、翰华公司欠农行崇州支行借款本金14000000元，该款分别于2016年5月30日前支付4000000元，2016年6月30日前支付5000000元，2016年7月30日前支付5000000元及全部借款本金的利息、罚息、复利（按合同约定计算至本息还清之日止）；二、农行崇州支行就前述债权对磊业公司提供的抵押物即位于四川省崇州市××街道××街××号的房屋在19000000元的最高额范围内享有抵押权，有权以该抵押物处置价款优先受偿；三、许刚、李青、陈佳、许建英对翰华公司的债务承担连带清偿责任。因翰华公司到期未履行还本付息的义务，农行崇州支行遂向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2016年6月13日作出（2016）川0184执687-1号执行裁定书，对磊业公司位于四川省崇州市××街道××街××号的房产（崇房权证监证字第0××0号，建筑面积为：4563.24平方米）予以查封。2019年11月16日，本院作出（2016）川0184执687-6号执行裁定书，对上述房产进行了续查封。2020年6月17日，本院在涉案房屋处张贴腾退公告，主要内容为：限被执行人磊业公司及未经本院允许的资产使用人于公告之日起十五日内，腾退上述涉案房屋。代小蓉就案涉房产向本院提出执行异议，经本院组成合议庭进行了审理，于2020年8月12日作出四川省崇州市人民法院执行裁定书（2020）川0184执异76号，裁定驳回案外人代小蓉的异议请求。代小蓉对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明案涉房产门牌号由崇州市崇阳街道金带街422号更变为崇州市崇阳街道金带街428号。 以上事实有原、被告及第三人的身份信息，营业执照，《旧城改造协议书》《售房协议》《收条》《证明》《单项工程质量验收报告》，税收票据，收据，银行转账凭据，天然气用户申报单及发票，发票，国有土地使用证，房产证，结婚证，房屋信息查询记录，崇州市人民法院（2015）崇州民保字第104号民事裁定书，(2016)川0184民初7号民事调解书，(2016)川0184执687-6号执行裁定书，（2020）川0184执异76号执行裁定书以及到庭当事人的当庭陈述在案佐证。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”的规定，本案的争议焦点为：代小蓉是否享有足以排除强制执行的民事权利。因磊业公司系具有房地产开发资质的房地产开发企业，根据《执行异议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，若代小蓉能够举证证明案涉房屋符合《执行异议规定》第二十九条规定即享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。本院就该争议焦点评述如下： 首先，关于案涉《售房协议》的合同效力及代小蓉提交的收条、收据能否证明其已经支付购房款的问题。案涉房屋在建期间，谢春远为磊业公司的法定代表人，但结合案涉项目的旧城改造费、拆迁管理费由许刚之父许少林向崇州市房地产管理局缴纳，许刚代表磊业公司与崇州市房地产管理局签订的《旧城改造协议书》、与成都市广森建筑公司签订的建设工程发包协议，并以个人名义购买水泥和缴纳销售建筑物营业税，案涉房产的《单项工程质量验收报告》中许刚作为项目负责人代表建设单位磊业公司签字，许刚代表磊业公司缴纳维修基金，金带街金华苑内的天然气由许刚之妻李青申报开户并缴费，李青以建设单位代表名义在案涉房产施工文件中签字，同时案涉项目建设完成后，许刚代表磊业公司与其他买受人刘惠英、樊君、胡仕泉、鲜德清签订房屋买卖合同，磊业公司的股东也变更为许刚、李青，可以确认许刚及李青有权代表磊业公司对外以其名义从事民事行为；《售房协议》涉及房产具有相关主管部门的报批报建手续，竣工后也在相关主管部门进行竣工备案，签订该合同时为现房交易，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同；本案中磊业公司出具的收条中均加盖公章，有三份的收款人为李青，结合磊业公司和其他购房人履行购房合同时的收款方式，以及磊业公司、许刚、李青对代小蓉已付清案涉房房款并入住多年均无异议，本院对代小蓉已付清案涉房购房款的事实予以确认。 其次，关于农行崇州支行提出其享有合法的抵押权问题以及代小蓉是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据《执行异议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本院认为，该规定例外情形就包括该规定的第二十八条、第二十九条规定的情形，该例外系针对消费者购房人物权期待权的保护，是法律基于生存权至上所作出的特殊规定；对《执行异议规定》第二十九条规定的理解和适用应当以购买房屋当时状况予以考量，而本案中，磊业公司系房地产开发公司，案涉房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，代小蓉也已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，代小蓉所购案涉房产系用于居住，其在购买案涉房产时本身无其他用于居住的房屋，案涉房产符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形，代小蓉在购买案涉房产后由于征地拆迁，通过统规自建获得住房一套，并不影响案涉房产符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形，故代小蓉对案涉房产享有的民事权益足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，代小蓉的诉讼请求具有法律依据，本院对代小蓉的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 不得执行代小蓉所有的位于四川省崇州市××街道××街××号××花园××单元××楼××号房屋并解除对该房屋的查封，本院（2020）川0184执异76号执行裁定于本判决生效之日起自动失效。 案件受理费6457元，由中国农业银行股份有限公司崇州市支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 孙 岭 人民陪审员 黄 萍 人民陪审员 杨建军 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员 宛 悦