江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3607号原告：贾培军，男，1974年5月4日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：董浩然，男，1982年10月17日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：钱静、冯树春，江苏法哲律师事务所律师。原告贾培军与被告董浩然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贾培军，被告董浩然的委托诉讼代理人钱静、冯树春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾培军向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告支付原告违约金420000元；3.判令被告赔偿原告支付的中介费18000元；4.判令被告赔偿原告房屋溢价损失200000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月6日，被告董浩然协议将海州区振海路38-9-3号房屋（青岛花园别墅，建筑面积235.9平方米）出卖给原告，价格为2100000元，原告在签约之日支付被告50000元定金，支付中介费18000元，均为现金。合同约定6月20号前办理过户手续，然而6月10日左右中介公司通知原告手续无法办理，原因是房屋己经被法院查封。被告称其可以解决，让原告稍等几日，但经多次催促其一直拖延，至2019年12月30日被告说房子已经被拍卖了，合同无法执行，承诺会承担违约责任。但此后原告多次联系其电话均无人接听。现提起诉讼，请求判如所请。被告董浩然辩称：一、被告同意解除合同，但原告应当起诉万某中介公司，因为该公司是合同当事人。二、被告没有违约行为，不应承担违约责任，理由：1.涉案房屋有抵押权，原告及万某中介公司均是明知的，并且在合同中有约定；2.在合同履行过程中，原告交完定金50000元，由万某中介公司保管后，万某公司经营出现异常，有多人要求返还托管资金，并向公安机关报案，认为该公司涉嫌诈骗，如果原、被告继续履行合同，该托管资金也将无法收回，所以原、被告均不愿意再履行该合同，故原告也未按合同规定将购房款交与该公司托管；3.被告认为中介费18000元应由万某中介公司返还原告；4.涉案房屋没有溢价，该房最终法院拍卖价是201万元；5.被告没有违约行为，不应赔偿原告损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对原告举证的买卖合同、资金托管协议、收条等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月6日，原告贾培军（买方）与被告董浩然（卖方）及深圳万某房地产经纪集团有限公司（以下简称万某公司）签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告所有的振海路青岛，建筑面积235.9平方米，总价款2100000元，定金50000元，由双方约定的居间方托管。第四条约定，原告以按揭贷款方式购买，于2019年6月20日前支付除定金之外的首付款950000元至双方约定的银行监管账户或者第三方监管账户。原告于2019年6月20日前向按揭银行提交按揭贷款申请的资料，被告配合原告申请按揭银行所需卖方资料。合同第五条约定，买卖双方约定签署《连云港市二手房买卖合同》，办理递件过户时间以下述（1）、（2）两项中时间先届满者为准（除非有特别约定，否则在第2项时间届满时，因一方原因致使第1项条件未符合，则该房须按本合同第十条、第十一条承担相应违约责任）。（1）在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的合同外第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内。（2）买方监管除定金、交楼押金之外的楼款（一次性付款时）或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起60日内。在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。该房产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房产证当天办理抵押登记手续。第六条约定，买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业产权现状处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日X日内，自行筹资还清贷款并办妥注销抵押登记手续。卖方对真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十一条承担违约责任。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。合同还约定了其他事项。2019年6月6日，原、被告及万某公司还签订《资金托管协议》，约定将50000元定金和10000元交房保证金交万某公司托管，并载明了指定银行账号。该协议签订后，原告支付50000元定金给万某公司，该公司出具了收据，注明收款方式为转账。同时，被告出具收条一张，载明收到原告购买涉案房屋定金50000元。此外，原告还支付万某公司中介费18000元，该公司亦向原告出具了收款收据。原告未再支付其他款项。此后，万某公司经营出现异常。2020年7月14日，原告以被告违约为由诉至本院。本院立案后向被告送达起诉状副本以及其他应诉材料，被告于2020年9月15日签收。另查明，被告董浩然及其妻子吴某因未及时偿还信用卡借款，于2015年2月被中国银行股份有限公司连云港分行（以下简称中行连云港分行）诉至本院。本院于2015年5月11日作出（2015）海商初字第00344号民事判决书，判决：一、董浩然、吴某应向中行连云港分行给付借款本金353886元及利息、罚息、复利（截止2015年4月15日为124185.75元，自2015年4月16日起至实际还款之日止，按中国银行股份有限公司额度合同约定的利率计算）、律师费30500元。二、董浩然、吴某不履行债务时，中行连云港分行有权以董浩然所有的海州区折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因董浩然在该判决书生效后未履行义务，中行连云港分行向本院申请强制执行。2019年4月22日，本院作出执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。2020年1月16日，本院作出（2018）执恢509号执行裁定书，载明本院在执行过程中将董浩然名下的上述房屋予以拍卖，王洪某以200.83万元的价格竞得该房屋并将所有款项支付至本院指定账户，裁定：一、注销房屋抵押登记；二、解除房屋所有查封；三、将房屋过户至买受人王洪某名下；四、原房产证、土地证、他项权证作废。本院认为，原告贾培军与被告董浩然签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因案涉房屋被法院查封，被告董浩然作为出卖人在合同履行过程中未有效采取补救措施解除查封，后案涉房屋被法院拍卖，导致合同履行不能，其行为构成违约，被告应承担相应的违约责任。原告基于合同目的无法实现诉请解除合同符合法律规定的解除条件，被告对此亦无异议，本院予以支持。本院于2020年9月15日将载有解除合同内容的起诉状副本等材料送达给被告，根据《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认合同自2020年9月15日解除。被告辩称原告解除合同之诉应以万某公司为当事人提起，该辩称理由不符合合同相对性原则，本院不予采纳。关于违约金。虽然合同约定了违约金按成交价20％计算的条款，但根据相关司法解释的规定，违约金的确定应考虑合同的履行情况等因素。根据合同第四条的约定，原告应于2019年6月20日前支付首付款950000元并办理银行贷款手续，但其并未按期支付和办理，其称万某公司于2020年6月10日前告知房屋存在查封致使其无法付款，没有证据证实。鉴于涉案房屋成交价格为210000元，而原告仅支付了50000元定金，且亦存在一定的违约情况，故对其按成交价20％支付违约金420000元的主张，本院不予支持。综合考虑合同的履行情况、原告的实际损失以及双方的过错程度，本院酌定被告支付违约金100000元。关于损失。案涉房屋买卖合同因被告的违约行为导致履行不能而解除，原告支付给万某公司的18000元中介费系其实际损失，被告应当予以赔偿。至于原告主张的溢价损失，应以案涉房屋存在价格上涨为前提，但该房屋拍卖成交价为200.83万元，低于本案成交价，故原告该主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院确认买卖合同解除，被告应支付原告违约金和损失共计118000元，对原告其他诉讼请求，本院不予支持。依照及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告贾培军与被告董浩然签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2020年9月15日解除；二、被告董浩然于本判决生效之日起十日内给付原告贾培军118000元；三、驳回原告贾培军其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10180元（原告已预交），由原告负担6108元，由被告董浩然负担4072元，于给付上述款项时一并给付原告贾培军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按照上诉金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  于华天人民陪审员  汪素琴人民陪审员  贺 君二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  孙 宁法律条文附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。【二】法信超链：地方法规1篇案例12篇裁判7309篇期刊55篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。