太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初5602号原告：徐某，自由职业，住山西省晋中市。委托诉讼代理人：栾某，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告：太原化学工业集团房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，执行董事。委托诉讼代理人：范某，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，山西华炬律师事务所实习律师。原告徐某与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐某及其委托诉讼代理人栾某、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自逾期之日至实际交付原告合格房屋之日止的违约金（自2019年9月30日起算至2020年7月30日为189573元）；2.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月29日，原告与被告签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，购买被告开发的XXX号房屋。合同第八条交付条件约定“出卖人应当在2019年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第【4】中条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。合同第九条约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价的万分之六的违约金。”原告于2017年9月27日依约向被告支付了首期购房款323184元，随后办理了个人住房借款合同，2018年4月18日，原告向被告支付了剩余购房款730000元，至此，原告向被告支付了全部购房款共计1053184元。然而，截至起诉之日，被告尚未按照合同约定向原告交付XXX号房屋，严重侵害了原告的合法权益，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称，本案合同履行期间由于太原市政府的环保及“二青会”等一系列政府性文件要求导致项目无法施工共计223天，且应全体业主要求将本楼原定设计公共部分乳胶漆标准提升为瓷砖，导致额外增加工期40天，该情形均应按法律规定及合同约定顺延交房，且顺延期限完全可以涵盖顺延交房期限，所以我方不存在逾期交房。本项目施工过程中，2017年3月至2019年底，根据《太原市重污染天气应急预案》，太原市政府、环境办多次发布禁止土方作业的通告、应急响应太原市重污染天气黄色、橙色预警通告以及“二青会”交通、施工管制措施等一系列政府行为，强制性要求矿山、砂石料厂、石材厂、石板厂等应停止作业，市区所有房屋建筑、绿化等施工工地停止土石方作业、建筑拆除、喷涂粉刷、护坡喷浆、混凝土搅拌等，项目拉运沙石、渣土车辆禁止通行、所有施工工地土石方作业、砂浆现场搅、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷、浇筑等易起尘作业全部停止，造成项目无法施工223天。应全体业主2019年8月底要求，将本项目标准层公共部分原设计装修标准从乳胶漆提升为贴瓷砖，额外增加9月11日至10月20日共40天的工期，应相应顺延。以上情况按合同第八条约定及法律规定，均应予以顺延交房，且该期限完全可以涵盖合同原定2019年9月30日交房至实际交房2020年1月1日之三个月的顺延期。所以，关于该部分期限，我方不应当承担逾期责任。2020年1月1日，我公司开始交房，且符合合同约定及法律规定交房标准，原告拒不收房，相关责任应自行承担。关于住宅小区房地产开发项目竣工验收的行政许可制度已经取消，合同第八条约定的“批准文件”已无法律依据，应按照现行法律法规经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格后可以交付使用。我公司在2020年1月1日交房前已依法组织竣工验收，取得《竣工验收证明书》，且具备合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已符合约定的交付标准。按照合同第十一条约定，因买受人原因造成房屋未能交付的，出卖人不应当承担违约责任，且买受人因支付物业费、采暖费等相关费用，房屋的一切风险也由买受人承担。我公司已代原告垫付以上期间的物业费、采暖费，应于本案中核减。另外，合同约定的违约金过高，按照年息达到21.6%，原告实际未造成如此严重的损失，应以按揭贷款的利息为参考标准计算。因疫情和机构改革的双重影响，2019年12月-2020年5月份期间，消防验收无法推进的责任属于无法预见、无法避免、不可抗拒的情形，应依法排除我方的违约责任。根据山西省住房和城乡建设厅、山西省××队文件，自2019年5月21日起，建设工程消防设计审查、消防验收、备案抽查工作由各级住房城乡建设部分负责组织开展，本项目消防工程于2019年12月建设完成，并经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合自检验收合格，具备消防验收申请条件，之后向主管部门提交消防验收资料，但因变更后的主管机构-太原市住房城乡建设局组织机构尚未完善，窗口未予受理报检申请，至2020年1月25日，新冠疫情全面爆发，4月13日，太原市行政审批服务管理局官网公开消防验收审批职能，4月20日，公布申报名单，才明确主管部门及报检资料，但由于之前攒积的代办项目巨多，本项目消防报检于5月份才正式报请验收。综上，我公司按照法律规定及合同约定相应顺延交房期限，应顺延期限完全大于实际顺延的期限，且在顺延期限内依法以合同完成了竣工验收并提供质量保证书、使用说明书，所以我公司不存在逾期交房，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订情况：2017年9月29日，原告徐某与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司双方共同签订了《商品房屋买卖合同》（合同编号：20170067833），合同主要约定：原告徐某购买被告开发位于太原市××路房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层；房屋总金额1053184元；买受人已交房款323184元，剩余730000元银行按揭贷款；出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；因市政施工或者政府指令性文件，造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处有原告徐某与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司双方盖章或签字捺印确认。二、合同履行情况：被告太原化学工业集团房地产开发有限公司分别于2017年9月27日、2018年4月18日向原告徐某出具三份《收据》，主要载明“收到徐某XXX号房屋代收费用11520元”、“收到徐某XXX号房屋首期款项323184元”、“收到徐某XXX号银行按揭730000元”。收据上均加盖有太原化学工业集团房地产开发有限公司财务专用章。上述三份收据，经被告太原化学工业集团房地产开发有限公司质证表示不持异议。三、庭审中，原告徐某陈述，涉案房屋买卖合同于2017年9月29日签订，房屋总价1053184元，首付323184元，代付11520元，银行按揭73万元，涉案房屋约定交付时间为2019年9月30日前，没有收到被告的收房通知和延期交房通知。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司表示，涉案房屋于2019年12月25日竣工，因疫情影响，2019年12月底物业电话通知原告于2020年1月1日至10日可以来收房，延期交房的敬告函在2019年8月27日向全体业主以邮件邮寄的方式进行了通知。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向本院提交了太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改善省城环境质量领导小组办公室等单位发布的通告等文件38份及监理工作联系单41份、监理日志11份，经原告质证认为政府的环保禁令不属于不可抗力，被告主张的时间不影响工期，作为开发商是可以预见的且被告在签订合同时已知青运会的举办，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认；被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向本院提交了太化﹒紫景天城项目A3号楼设计图纸、住宅交楼标准、设计变更单、维权报道、维权图片、监理日志、公共部位照片、施工进度计划，经原告质证表示对有原件的真实性予以认可，但是关联性与本案无关，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认；被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向本院提交了《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，原告表示未收到该函，且快递单内容不显示时间和文件名称，关联性无法确认；被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向本院提交了建设工程监理合同、建设工程设计合同、建设工程勘察合同、建设工程施工合同、竣工验收单，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向本院提交了竣工验收报告、建设工程消防验收记录、山西省启动重大突发公共卫生事件一级相应等文件，经原告质证表示对有原件的真实性予以认可，但关联性不认可，延期交房是因被告导致的，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在施工建设过程中，受太原市污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。2019年8月，太化﹒紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的A3号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月11日至2019年10月20日。2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西太行建设开发有限公司出具了竣工验收证明书。被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告徐某与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案争议的第一个焦点是原、被告双方签订《商品房买卖合同》中约定交付确定房屋的时间节点是何时。案涉《商品房买卖合同》中第八条约定：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将取得商品住宅交付使用批准文件作为该商品房交付的条件。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。原告购买的房屋所在的楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，案涉房屋尚未取得消防验收合格证明，不符合双方《商品房买卖合同》中约定的交房条件。即合同中约定的该商品房取得商品住宅交付使用批准文件的时间节点，应是取得消防验收合格证明的时间。本案争议的第二个焦点是被告应支付原告逾期交房违约金的起止时间是何时。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋，原告主张至今未收到涉案房屋及原告发出的《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》。被告不予认可，向本院提交了太原市环保局等相关部门发布的通告等文件、监理工作联系单、监理日志及2019年8月23日被告向原告发出的《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，以证明被告未逾期交房。对于被告是否延期交房的问题，按照合同约定，被告应在无法施工的情形之日起30日内告知买受人即原告，被告于2019年8月23日向原告发出的《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延，根据合同约定，对于2019年7月23日之后被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间属于符合合同约定的停工，应计算在合同约定的造成延期交房时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的A3号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月11日至2019年10月20日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此受益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的40天中有16天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计84天。被告应在2019年12月24日起至取得消防验收合格证明之日止的期限内支付违约金。本案争议的第三个焦点是被告应承担逾期交房的日违约金应如何计算。因被告不能按期向原告交付符合合同约定的商品房，被告已构成违约，应向原告支付违约金。被告辩称合同约定的违约金过高，本院酌定以原告缴纳的全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算违约金，自2019年12月24日起至被告取得消防验收合格证明之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐某支付自2019年12月24日至取得消防验收合格证明之日的违约金（以1053184元为基数，按日万分之一点五予以计算）。二、驳回原告徐某的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2046元，由被告太原化学工业集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 高建义二〇二〇年十二月二十九日书记员 王丽娟