广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初24062号原告:陈素君，女，汉族，1976年1月1日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：高加攀，广东安国（深圳）律师事务所律师。被告:深圳市劲旺时装城有限公司，住所地深圳市南山区南山街道登良路南油天安工业村七栋一楼，统一社会信用代码：914403000812676389。法定代表人：卢松月。委托诉讼代理人：黄晓晋，广东蛇口律师事务所律师。原告陈素君诉被告深圳市劲旺时装城有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告陈素君及其委托诉讼代理人高加攀，被告深圳市劲旺时装城有限公司的委托诉讼代理人黄晓晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、撤销原、被告于2020年5月19日签订的《退租协议》;二、判令被告向原告返还押金38000元、2020年2月份租金11000元、2020年6月份租金11000元,合计60000元；三、判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年6月6日原告向被告承租位于深圳市南山区单位,合同期限一年，每月租金19000元，押金38000元，合同签订后原告向被告支付押金38000元。2019年4月13日双方续签租赁合同,租期为2019年6月16日至2021年5月15日，除租期与管理费不一致外,其余内容与第一份合同基本一致。2019年12月9日原告与被告法定代表人卢松月协商减少租金的事宜,被告同意减免租金并告知原告若一次性支付一年租金,则每月租金为8000元,若一次性支付半年租金则每月租金为11000元,原告选择一次性支付半年租金,并于2019年12月17日一次性向被告支付半年租金66000元，庭审中，原告明确该金额内含每月租金10000元和物业管理费1000元。2020年3月28日，因疫情影响,被告同意减免一个月租金,但被告至今仍未向原告退还一个月租金。从2020年5月被告在原告租期未到的情况下,擅自将涉案房屋出租给第三人,并故意隐瞒该事实,同时为了逼迫原告搬离涉案房屋,从2020年5月12日起至2020年5月31日一直对涉案房屋停电,同时为了进一步逼迫原告,被告故意将深圳市南山区3Ｃ房屋（以下简称“3Ｃ”）停电,并且告知3Ｃ租户如果想要通电就让原告过去签一份自愿解除合同的协议书,导致3Ｃ租户天天到原告处哭诉,希望原告能帮帮他,原告在迫不得已的情形下才搬离涉案房屋,但被告拒绝向原告返还押金。此外据原告了解涉案房屋可能属于无证房产或违法建筑,若该事实为真,则涉案租赁合同为无效合同。综上,原告认为被告通过胁迫的手段逼迫原告搬离涉案房屋并拒绝返还押金和2020年2月、2020年6月租金的行为已严重损害原告的合法权利,特向贵院提出如上诉讼请求,请贵院依法予以支持。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告系在合同期限内提前退租,属违约行为；双方签订《退租协议》,被告不退还保证金合理合法。二、关于疫情期间免租一个月。本案中,原告在未到双方达成一致意见的下次交款时间,在合同期限内即提前退租,未达免租的实施条件,故不予免租。三、关于挂账催租。根据《房屋租赁合同》第3.1条第2款,原告在2019年6月16日至2020年6月15日期间的挂账待付金额共计85200元。2020年5月11日,被告张贴催租通知,催告原告支付欠交租金85200元。被告认为，挂账并不是免除,被告从未放弃向原告主张追索该部分挂账租金的权利,每次的交费通知单均列明应缴金额。该挂账金额是否追索,什么时候追索,是被告的权利,原告据此认为双方就月租金金额进行变更,缺乏事实和法律依据。四、不存在胁迫行为。被告并未对原告承租的商铺采取停电措施。原告在诉状中提及的案外人景丽颖,为3C商铺的承租人,其停电系被告依据《房屋租赁合同》第8.1条“经甲方催告乙方仍不支付租金,甲方可采取停电措施”的约定采取的自力救济行为。3C停电与3D提前退租并无因果关系，原告主张被告通过停3C的电“胁迫”其退租,违反日常生活经验,于理于法均不合。为什么可以通过继续停3C的电可以“胁迫”原告合同期内退租,原告应予以举证证明。原告提出签订退租协议要帮3C提前恢复供电,被告同意其请求,并催促其尽快办理退租手续,即可提前给3C恢复供电,被告亦于《退租协议》签署日恢复了3C的供电。案外人景丽颖至今仍继续承租3C铺位,双方合同正常履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年6月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，主要内容为：被告（甲方）将位于深圳市南山区单位（以下简称涉案房屋）出租给原告（乙方），租赁期限从2018年6月16日起至2019年6月15日止,每月租金为19000元、每月管理费为800元、租赁保证金为38000元。2019年4月30日，原、被告续签《房屋租赁合同》,主要内容为：租赁期限自2019年6月16日起至2021年5月15日止，其中首年（2019年6月16至2020年6月15日）每月租金为19000元，每月管理费为1100元；次年（2020年6月16日至2021年5月15日）每月租金为21000元，每月管理费为1100元；乙方应于每月1日前向甲方交付本三个月租金和管理费，并于2019年4月30日之前交付租赁首期租金、管理费共计60300元；租赁合同期内，如乙方提前退租，或拖欠租金达5天，或欠交管理费、水电费等金额达2000元整的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除租赁合同，不予退还租赁保证金，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。其余约定与2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》基本一致。根据合同约定，综合被告提供的天安8-3D收费清单及原告部分转账记录，原告应于2018年6月5日前向被告支付租赁保证金38000元，原告实际于2018年6月6日向被告支付押金38000元；原告应于2019年4月30日前向被告支付三个月（2019年6月16日至9月15日）租金57000元和管理费3300元（合计60300元），原告实际支付45000元；2019年9月16日至10月15日，原告应向被告支付租金、管理费及电费合计21187.50元，原告实际支付16087.50元；2019年10月16日至11月15日，原告应向被告支付租金、管理费及电费合计20670元，原告实际支付15570元；2019年11月16日至12月15日，原告应向被告支付租金、管理费及电费合计20688元，原告实际支付15588元；2019年12月16日至2020年6月15日，原告应向被告支付租金、管理费及电费合计120909元，原告实际支付66309元。根据原告与被告的工作人员黄晓燕的微信聊天记录显示，2020年4月27日，原告：“我想问一下你，2月租金已交，2月又免交，是否已交的退钱还是顺推一个月不交租？”黄晓燕回复：“下次交款的时候少交一个月”。原告回复：“哦”。2020年5月11日，被告在天安3D门面张贴《催缴租金通知书》，载明：“截至今日，您尚欠租金管理费85200元”。同日，原告与被告工作人员黄晓燕的聊天记录记载，黄晓燕：“陈小姐，根据8-3D合同约定的租金管理费，第一年期你没有足额交清，还欠85200元租金管理费未付，请您5月12日之前到管理处来交清费用，否则我司将通过法律途径维护自身合法权益。请您知悉”。原告回复：“黄小姐，我跟卢小姐3月在你们公司谈好做不下去了，让你们帮我放租或我自己放租，只要找到介绍人来租你们公司任何店面，只要介绍签合同成功就退我押金，现在不退翻脸比翻书还要快……从去年我交租谈好一次性交半年就减免，马上交了，当时你还帮我调额度刷信用卡的,过了个月又变挂，从这件事就看出来你们说话不算话”。5月14日微信聊天记录显示，黄晓燕：“陈小姐，你什么时候来办理退租手续？这样才能互不追究，公司要求手续办完后才能给3C送电”。原告回复：“我眼睛不舒服，过二天吧”。6月1日微信聊天记录显示，原告：“晓燕，你帮我跟卢小姐说一下，我的朋友5号下午去管理处谈租3D，到时候你们直接谈”。黄晓燕回复：“你要联系卢小姐哦”。原告：“她确定5号下午，好的，希望这次能成功退回来押金”。2020年5月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《退租协议》，载明：一、甲乙双方同意于2020年05月31日提前解除座落于南山区单位的房屋租赁合同。二、因合同期限未到，根据合同约定甲方有权没收乙方两个月押金。三、乙方承诺自签订此退租协议后需于2020年05月31日前搬清所有物品，交回商铺钥匙。如未按期搬出，则仍按原合同承担违约责任。四、乙方需结清搬迁前所发生的一切费用。自合同终止后，所有发生的一切纠纷债务与甲方无关，从此甲乙双方无债权债务问题。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《租赁合同》、《退租协议》均为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。关于原告主张被告通过胁迫的手段逼迫原告搬离涉案房屋并签订《退租协议》，本院评析如下：一、原告主张从2020年5月12日至2020年5月31日被告一直对涉案房屋停电，但没有提交相关证据证明，本院不予支持；二、原告主张的被告通过对3C停电胁迫原告搬离涉案房屋并签订退租协议并无因果关系，原告提交的相关证据不足以证明原告与3C存在利害关系，本院不予采信。原告没有相关证据证明被告存在胁迫行为，故原、被告双方出于真实意思表示签订《退租协议》，本院认定《退租协议》合法有效。综上，对于原告主张撤销原、被告于2020年5月19日签订的《退租协议》以及被告向原告返还押金38000元的请求，本院均不予支持。关于疫情期间免租一个月。原、被告双方于2020年4月27日就免租商谈，被告的前提条件是在原告下次交租时即2020年6月1日前，可免除一个月租金，而实际上原告未到下次交租时间即提出退租，由此可见，免租的前提条件并未成就。双方也在2020年5月19日达成《退租协议》，未见有免租的约定。故原告主张的被告返还2019年2月份租金请求没有依据，本院不予支持。关于原告主张的被告返还2019年6月份租金请求亦没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈素君全部诉讼请求。案件受理费650元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  谭素青二〇二〇年十二月五日书记员  胡海燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。