吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初4021号原告（反诉被告）：孙昌财，男，1951年3月27日生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：孙万敏（系孙昌财侄女），女，1969年3月3日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。被告（反诉原告）：高文亮，男，1957年7月26日生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：于淑梅，吉林鸣正律师事务所律师。原告（反诉被告）孙昌财与被告（反诉原告）高文亮返还原物纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙昌财及其委托诉讼代理人孙万敏、被告（反诉原告）高文亮及其委托诉讼代理人于淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙昌财向本院提出请求：1、请求判令被告立即腾迁，将位于吉林市昌邑区XX房屋交还给原告；2、判令被告给付自1996年起至将房屋交付给原告时的房屋使用期间的房屋租赁费用及取暖费计12万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告自1996年居住原告单位分发给原告的单位福利房，位于四川街XX房屋。2019年原告办理了不动产权证。依据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉案房屋归属原告所有。被告只在1996年房屋改制时缴纳了55,000元，多年来一直居住原告房屋。2020年被告向昌邑区人民法院提起确权之诉，请求法院确认原告名下的房屋归其所有，法院经审理认为无法认定该涉案房屋的实际所有权人为高文亮，依法驳回其诉讼请求。上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判。二审判决下发后，原告一直在找被告协商要求尽快将房屋归还给原告，但被告拒绝搬迁，为维护原告的合法权益起诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）高文亮辩称，原告起诉与事实严重不符。涉案房屋不是福利房，答辩人是房屋实际所有权人。涉案房屋是答辩人1996年借用原告名付全款购买的铁路内部集资房（2020）吉0202民初1号案判决第6页认定事实部分，（2020）吉02民终1596号判决第6页第一段），凡在铁路部门工作过的人都知道，自1993年后铁路就不再有职工福利房了。答辩人是在1996年购房时一次性交纳的55,000元全部购房款，这在（2020）吉0202民初1号案卷宗原告当时提供的“不动产权利登记信息”中也有记载，该房在1996年购房时购房人所享有的产权比例为100%（卷宗64页“购房申请表”中“产权份额”一栏，65页“购买现住房契约书”第二条），原告本案起诉中却称55,000元是在1996年房改时交纳，首先1996年该房刚刚建成未进行房改，另外该55,000元是购房全款，不是房改交费，原告对该部分明确且曾自认的事实进行编造，完全违背了民事行为诚实守信原则。该房所进行的房改，是铁路将所有原来属于铁路自建的房屋移交给地方房产部门的房改。该房在2019年7月份办理不动产权利登记时，虽然原告进行了全程配合，但所有费用均是答辩人缴纳，原告从未提过异议，也从未主张房屋为其所有，而要求自己缴纳各项办证费用。原告所有这些行为也能说明，原告对该房屋在物权登记前实际所有人是答辩人这一事实是明知并认可的。二、原告无权向答辩人主张房屋租赁及取暖费用。原告在1996年张甲成向其询问是否有购房意愿时明确表示自己有房住，不购买此房，其主观上没有买房意思，客观上也没有买房行为，心里很清楚房屋所有权与其本人没有关系，所以在1996年至2019年长达二十多年时间从未找包括答辩人在内的任何人主张过房屋权利。原告主张该房物权是基于2019年7月24日房屋登记在原告名下的物权登记，而在登记之前该房屋系1996年答辩人付全款购买，并一直占有、使用至今，实际所有权人应为答辩人，根据物权法第九条规定，不动产物权未经登记不产生物权效力，故原告无权主张该房基于物权所享有的用益权利，当然包括出租。另外，因2019年物权登记之前房屋实际为答辩人所有，答辩人自行缴纳物业、水、电、供暖等各项费用，答辩人占有、使用该房屋合理合法，不侵害任何人合法利益，原告自1996年即知道答辩人借用他的名购买该房，却从未向答辩人主张过关于房屋的任何权利，包括2019年末答辩人起诉原告确认房屋所有权时，庭审中主审法官询问过原告是否提反诉请求，原告称不请求。因此，自1996年至今，原告主张租赁及取暖费用已超过最长的二十年时效，不应得到支持。三、原告应按市价向答辩人支付房屋价款及装修款后，方能请求答辩人交付房屋。如前所述，涉案房屋在进行物权登记之前，实际所有权人为答辩人，登记后产生物权效力，原告依此主张物权，即应按市价向答辩人支付房款及装修等费用。该部分请求答辩人已提起反诉。综上，原告起诉严重违背客观事实、违背民法公平正义原则，请法庭依法驳回其诉请。被告（反诉原告）高文亮向本院提出反诉请求：1、被反诉人按房屋市价支付房款及装修款合计30万元；2、被反诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、被反诉人诉反诉人腾迁一案没有事实依据。涉案房屋系反诉人于1996年借用被反诉人之名，支付了全部购房款购买，购房后反诉人一直在此房居住，反诉人为实际所有权人。2019年办理房屋产权证时，反诉人找到被反诉人配合办证，被反诉人全程配合办理了产权证，但在反诉人要求将房屋登记变更到自己名下时，被反诉人要求反诉人支付费用以作借名报酬，经双方协商，以反诉人向被反诉人支付5万元达成一致，被反诉人收到5万元现金后又反悔，要求反诉人再支付2万元，反诉人不同意，被反诉人返还了收取的5万元。该房屋虽然登记在被反诉人名下，但实际是反诉人购买，被反诉人没有购房意思及实际购房行为，故该房屋实际所有权人为反诉人。二、被反诉人主张物权的前提是应当先按房屋市价支付房款及装修款。反诉人1996年系吉铁分局员工，当时因为孩子上学想要在铁三中（现博达中学）附近买一处住房，正值吉林站在该地段盖全额集资楼，因反诉人在舒兰有一处铁路产权房，按铁路内部规定不能再购买该房，反诉人通过当时同事张甲成从中与被反诉人沟通，征得其同意后，借用被反诉人的名付全款购买了涉案房屋，交房后反诉人进行装修并一直在此房居住。2019年办理不动产权登记证，登记在被告名下。因双方协商办理更名未成，反诉人以确认所有权为由起诉被反诉人，未能得到法院支持。因该房系反诉人全款购买，实际所有人为反诉人，现被反诉人若主张该房物权，前提即应按房屋现市价向反诉人支付房屋价款及装修款。原告（反诉被告）孙昌财辩称，我们不承担诉讼费用，装修费用是对方享受了，我们要求房屋恢复原来样子。本院经审理认定事实如下：1996年，高文亮通过张甲成以孙昌财的名义购买了由吉林铁路分局吉林北站建造的集资房屋，该房屋位于吉林市昌邑区四川街XX号，并于1996年3月28日以孙昌财的名义缴纳购房款55,000元，后又于1997年3月19日补缴购房款348元。1997年11月12日，吉林铁路分局第二房产建筑段房管室出具证明，证明高文亮确实居住在吉林铁路分局第二房产建筑段管辖的XX住宅，即涉案房屋。2009年8月21日，吉林铁路住房交易站发出通知，通知载明：铁东XX号住户，根据沈阳铁路局关于住房清查工作规定，查该户至今没有到铁路房管部门办理入户手续。为加强住宅管理工作，限你于2009年8月31日前到吉林铁路住房交易站（原吉林铁路房屋交易中心）办理进户手续。逾期不办视为无主房，按照房产管理规定严肃处理。2018年6月28日，该涉案房屋以孙昌财名义办理完毕房改手续。2019年，该房屋办理了不动产权利证，权利人为孙昌财。同年，高文亮与孙昌财就借名买房一事进行协商，由高文亮支付孙昌财50,000元补偿费用，孙昌财将房屋变更登记至高文亮名下，后双方均反悔，高文亮收回50,000元补偿费用，后起诉至本院。庭审中，高文亮与孙昌财均自认在1996年借名买房时彼此互不相识。另查明，1996年孙昌财及张甲成为吉林铁路分局吉林北站职工。再查明，高文亮实际居住在涉案房屋并为涉案房屋缴纳了相关费用。另查明，2019年8月21日高文亮向本院提起诉讼，请求确认登记在孙昌财名下位于吉林市昌邑区四川街XX号房屋为其所有，并要求孙昌财配合将该房屋更名至其名下，我院于2019年5月12日作出（2020）吉0202民初1号民事判决，驳回高文亮的诉讼请求，高文亮不服，向吉林市中级人民法院提出上诉，吉林市中级人民法院于2020年8月30日作出（2020）吉02民终1596号民事判决，驳回上诉，维持原判。认定上述事实的证据有：房产信息、（2020）吉0202民初1号民事判决书、（2020）吉02民终1596号民事判决书、2009年通知单、55,000元收据、348元收据、公共设施维修费收据、有线电视初装费收据、2018年、2019年供热费缴费凭证、2018年、2019年物业费收据、不动产权利及其他事项登记信息、5万元收据。上述证据真实、合法且与本案有关联，能够形成完整的证据链，本院予以采信。本院认为，涉案房屋虽登记于孙昌财名下，但不动产登记的推定力只及于权利，不及于事实。对于涉案不动产物权的真实权利人，需根据不动产物权变动的原因行为进行确定。本案涉案房屋登记名义人虽为孙昌财，但实际出资人为高文亮，根据吉林铁路分局第二房产建筑段房管室出具证明可知，高文亮居住使用该房已20余年，孙昌财未提供证明在起诉前曾要求过高文亮从案涉房屋中迁出并向其返还，且双方曾在2019年就借名买房一事进行过协商，由高文亮支付给孙昌财50,000元补偿费用，孙昌财将房屋更名登记至高文亮名下，后因双方均反悔，高文亮收回50,000元，生效的裁判文书亦未确定案涉房屋的权属问题。在没有确定案涉房屋权属问题时，不能简单以产权登记认定孙昌财对案涉房屋享有完全的所有权，亦不能认定高文亮对案涉房屋属于无权占有。孙昌财要求高文亮搬离涉案房屋的诉请缺乏依据，本院不予支持。关于高文亮的反诉请求，高文亮一直在案涉房屋居住，且没有生效的裁判文书责令高文亮将案涉房屋腾出，其反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）孙昌财的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）高文亮的反诉请求。本诉案件受理费1,350元，由原告（反诉被告）孙昌财负担；反诉案件受理费2,900元，由被告（反诉原告）高文亮负担。审判员 邵明强二〇二〇年十二月三十日书记员 程洪月