西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初18413号原告：陕西欧搏房地产投资顾问有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区法定代表人：刘满良，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王奇，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静瑶，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。被告：许县妮，女，汉族，1988年3月17日出生，住陕西省XX城县。被告：西安果妈意爸教育软件开发有限公司，住所地：西安市高新区商铺。法定代表人：许立军，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：田凯，陕西鼎源律师事务所律师。原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司（以下简称“欧搏公司”）诉被告许县妮、西安果妈意爸教育软件开发有限公司（以下简称“果妈意爸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王奇、王静瑶及被告许县妮、二被告的共同委托诉讼代理人田凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧搏公司诉称，2017年11月17日，原告与案外人西安琥珀教育科技有限公司（以下简称“琥珀公司”）签订《国宾中央区商铺租赁合同》（合同编号OBZS019，以下简称“租赁合同”），约定欧搏公司将位于西安市高新区丈八北路“国宾中央区”项目A402号建筑面积445.68平方米的商铺租赁给琥珀公司作为商业经营使用，租赁期限六年，自2017年11月17日起至2023年11月17日止。付款方式为付六押二，即每半年支付一次。其中，2020年度的月租金标准为14440元。2019年3月14日，许县妮与欧搏公司、琥珀公司达成三方《合同主体变更协议书》（以下简称“主体变更协议协议”）。主体变更协议约定：编号OBZS019租赁合同的乙方，自2019年3月14日起由琥珀公司变更为许县妮；许县妮自愿作为租赁合同的乙方继续履行该合同全部条款，并承担琥珀公司在该合同项下全部未缴款项及法律责任。根据租赁合同及主体变更协议的约定，许县妮应于2020年2月29日向欧搏公司交纳第五期（2020年2月29日—2020年8月29日）租金86640.19元，但其至今未按照合同约定向欧搏公司支付上述租金。根据租赁合同约定，未按期足额交纳租金的，应自逾期之日起承担应付租金千分之五标准的逾期违约金；逾期达三十日的，欧搏公司有权解除租赁合同，并由承租方承担租赁年度内六个月租金标准的解除合同违约金。因许县妮逾期支付租金已超过三十日，故欧搏公司于2020年6月4日向许县妮送达了书面解除租赁合同通知并要求腾退房屋，但许县妮及果妈意爸公司至今未能腾退房屋并与欧搏公司办理交接手续。为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、被告许县妮立即向原告支付拖欠的租金45245.33元（暂计至2020年6月4日），要求其支付至实际腾退租赁房屋之日；2、被告许县妮立即向原告支付逾期支付租金的违约金4976.99元（以45245.33元为基数，按每日1‰暂计算至2020年6月18日），要求计算至其实际履行之日止；3、二被告立即腾退租赁房屋；4、被告许县妮立即向原告支付解除租赁合同的违约金86640元；5、本案诉讼费用由被告承担。二被告共同辩称，第一，因欧搏公司向许县妮、果妈意爸公司出租的房屋系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因此，租赁合同无效。第二，欧搏公司向许县妮、果妈意爸公司出示的有关租赁物的授权，没有授权书原件，且没有具体的授权期限，因此，欧搏公司的租赁行为系无权处分，根据双方签订的《国宾中央区商铺租赁合同》，欧搏公司的行为系严重的违约行为。第三，因租赁物最终实测面积尚不明确，因此，租赁物租金无法确定。第四，租赁合同系欧搏公司提供的格式条款，欧搏公司未就逾期支付租金的违约金及解除租赁合同的违约金相关条款向许县妮、果妈意爸公司做出明确说明，且该条款明显有违公平正义，应属无效。第五，欧搏公司于2020年3月19日向许县妮、果妈意爸公司出具《告国宾天街商户数》，告知许县妮、果妈意爸公司因疫情影响对街区商户给予适当优惠，后双方签订了相应的房屋租金减免协议，然而欧搏公司请求的租金金额，明显未遵守该减免协议。第六，欧搏公司在诉状中所称租赁期限与实际事实不符，根据租赁合同第三页第四条第1.1条约定，案外人琥珀公司向欧搏公司支付了履约保证金26740.8元，根据三方签订的《合同主体变更协议书》，案外人在租赁合同项下的权利义务均由许县妮、果妈意爸公司承受，因此，许县妮、果妈意爸公司申请将履约保证金抵扣应支付的租金金额。经审理查明，2017年11月17日，欧搏公司（甲方）与案外人琥珀公司（乙方）签订《国宾中央区商铺租赁合同》（合同编号为OBZS019），合同约定：甲方将位于西安市高新区XX路XX宾馆北邻的“国宾中央区”项目铺号A402，预测建筑面积约445.68平方米租赁给乙方作为商业经营所用；装修期、免租期共计3个月；租赁用途为教育培训项目使用，经营品牌为琥珀教育；合同签订后五日内乙方需向甲方支付26740.80元保证金；租金标准为30元每平方米每月，月租金13370.4元，支付方式为付六押二，每两年递增8%。其中2020年度的租金标准为173280元；如果租赁期届满或本合同因其他原因提前终止，乙方未在合同约定期限按照甲方要求标准向其返还租赁标的物，则租金计算至向甲方实际返还租赁标的物之日，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应承担租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金，并承担甲方其他相关损失；乙方未按期足额支付租金或者其他应付费用……，自逾期之日起，承担应付费用千分之五/日的逾期违约金，逾期达三十日的，甲方有权解除本合同，不予退还乙方履约保证金，同时乙方应承担租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金，并承担甲方其他相关损失；租赁期限内，乙方单方解除本合同或擅自退租的，乙方已付所有费用甲方均不予退还，同时乙方应承担租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金，并承担甲方其他相关损失；当租赁期届满或本合同因其他原因提前终止，乙方应当在本合同租赁期限届满之日或本合同终止之日起7日内，乙方应将该商铺交还甲方。后欧搏公司、琥珀公司于2017年11月21日办理了案涉商铺的交接手续，琥珀公司向欧搏公司支付了履约保证金26740.80元。2019年3月14日，欧搏公司、琥珀公司与被告许县妮经协商一致签订《合同主体变更协议书》，三方一致同意将编号为OBZS019的合同乙方琥珀公司变更为许县妮，许县妮自愿作为编号为OBZS019的合同乙方，继续履行该合同全部条款，并承担琥珀公司在该合同项下的全部未缴款项及全部法律责任。许县妮系被告果妈意爸公司的股东，其承租案涉商铺系用于被告果妈意爸公司做托管教育。同时查明，原告欧搏公司及被告许县妮均认可案涉商铺2020年2月29日前的租金已经结清。2020年3月19日，原告欧搏公司通过微信向被告许县妮出具《告国宾天街商户书》一份，载明该公司根据商业地产行业和周边项目及本项目实际情况，通过调研后制定相应的优惠政策，对因受疫情影响的街区商户给予适当优惠。同日，原告欧搏公司向被告许县妮发送《缴费通知单》，载明被告许县妮应及时缴纳2020年2月29日至2020年8月29日期间的租金共计86640.19元。后原被告双方就减免、退租及租金等事宜未协商一致，被告许县妮于2020年5月17日告知原告欧搏公司其要退租，欧搏公司未予同意。2020年5月18日，被告许县妮将案涉商铺的物品搬离。2020年5月19日，原告欧搏公司拒绝接收被告许县妮向其交还水电卡，原告将案涉商铺的大门上锁。2020年5月24日，被告收到原告发出的《租金催收风险告知》，载明被告应在收到本通知书之日起3日内据实向原告支付拖欠租金，若逾期未能支付，将视为被告放弃租赁房屋内相关财务的所有权，原告有权采取停水、断电、封店锁门等自力救济措施予以处置，由此造成的一切法律后果由被告承担。2020年5月26日，被告许县妮将案涉商铺的水电卡自行交回。2020年6月10日，原告欧搏公司将《解除合同告知书》通过微信形式发给被告许县妮，该告知书上载明：自2020年2月29日起，贵某某未能按照上述租赁合同的约定向我方支付商铺租金，经我方多次催收未果。现根据租赁合同约定，贵某某逾期支付租金的行为已构成违约。现我方正式函告贵某某：因贵某某违约已达到解除合同的程度，自2020年6月4日起，我方依法解除与贵某某签订的《国宾中央区商铺租赁合同》，请贵某某在收到本告知书之日起15日内清理并腾退租赁房屋，配合我方进行交房验收，并据实支付拖欠租金、违约金及其他相关费用。若贵某某逾期未能腾退房屋，则视为贵某某放弃房屋内相关财务的所有权，我方有权采取任何措施予以处置，由此造成的一切法律后果均由贵某某承担。另查明，关于案涉履约保证金26740.80元，原告未向被告许县妮退还。原告称因被告存在违约行为，根据合同约定应不予退还，被告许县妮称应将该保证金在欠付房租中予以抵扣。另，原被告均认可案涉商铺出租前系毛坯状态，被告承租后对该商铺进行了装饰装修，原告当庭表示不同意利用该房屋的装修残值。以上事实，有《国宾中央区商铺租赁合同》、《合同主体变更协议书》、交接确认书、微信聊天记录、《告国宾天街商户书》、照片、录音、录像、转账记录、当事人陈述等证据及庭审笔在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，根据上述查明的事实，本案的争议焦点在于：一、导致合同解约的违约方在于原告还是被告；二、合同解除日期如何确定；三、违约责任如何承担。关于争议焦点一，本院认为，涉案商铺属于经主管部门批准建设的安置项目，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告欧搏公司与案外人琥珀公司签订的《国宾中央区商铺租赁合同》及原告欧搏公司、被告许县妮与案外人琥珀公司三方签订的《合同主体变更协议书》应为合法有效，双方当事人均应依约履行自己的合同义务。经核实，被告许县妮确未按约向原告缴纳2020年2月29日之后的租金，被告辩称因疫情期间的租金减免未协商一致而未缴纳，该事由不能成为被告逾期支付租金的法定理由，被告的行为构成违约，其无权单方主张解除合同，被告系违约方。关于争议焦点二合同解除时间，原告认为合同解除时间为2020年6月4日，称其于当日向被告发出《解除合同告知书》并张贴在案涉商铺大门，但其未提交原件，被告对此不予认可，本院对该证据不予采信。被告认可其于2020年6月10日收到该告知书，该日合同应告解除。被告认为合同解除时间应为原告2020年5月19日将案涉商铺大门上锁之日，结合原告在之后向被告发出《解除合同告知书》，可以看出原告采取该措施的目的并非解除合同,而是为了促使被告支付欠付租金的一种自力救济手段。关于争议焦点三违约责任承担的问题，被告许县妮未依约向原告缴纳租金，构成违约，原告主张被告支付租金的请求，符合合同约定，本院依法予以支持，被告许县妮主张因疫情原因，对于房租应适当予以减免，2020年新冠疫情对各个行业均造成了损失，原、被告亦不例外，根据公平原则，本院酌定减免一个月租金，经计算，自2020年2月29日至合同解除日2020年6月10日期间的租金经减免一个月后应为33693.3元。合同解除后，原告有权收回该涉案商铺，二被告应搬离、清空该涉案商铺。本案中，二被告已于2020年5月18日将案涉商铺的物品搬离，于2020年5月26日将案涉商铺的水电卡自行交回，其已实际履行了腾退房屋的义务，故对原告要求二被告腾退租赁房屋的诉请，本院不再处理。就原告主张逾期付款违约金、合同解除违约金的请求一节，逾期违约金与合同解除违约金系针对不同情况下所应承担的违约责任。在双方继续履行合同前提下，应承担逾期付款违约责任。原告已按照合同约定行使合同解除权，应当适用合同解除违约金的约定，故被告仅应承担合同解除违约金，对原告要求被告承担逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于合同解除违约金应当承担的数额，根据双方签订的合同约定，被告未按期足额支付租金或者其他应付费用逾期达三十日，原告有权解除本合同，不予退还被告履约保证金，在不予退还履约保证金后，原告主张被告按照月租金六倍支付解除合同违约金的请求过高，本院根据原告的损失情况等因素酌情确定解除合同违约金按照合同解除时一个月月租金14400元计算。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告许县妮于本判决生效之日起十日内支付原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司租金33693.3元。二、被告许县妮于本判决生效之日起十日内支付原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司解除租赁合同的违约金14400元。三、驳回原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3037元，由被告许县妮承担。因原告已预交，故被告许县妮在向原告支付上述款项时一并付清。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    邹  姣  凤  二〇二〇年十二月二十九日 书  记  员    程      俊 打印：程  俊           校对：程  俊    2020年 月 日送达1