广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2195号原告：陈邑全，男，1960年12月20日出生，公民身份号码440××××××××××××539，住珠海市香洲区×××××××××××××××。委托诉讼代理人：梁海涛，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：林娜儿，广东莱特律师事务所律师。被告：珠海市自然资源局斗门分局，住所珠海市斗门区xxxxxx××，统一社会信用代码11xxxxxxxxx。负责人：陈前鹏，局长。委托诉讼代理人：廖君燕，女，工作人员。原告陈邑全（以下简称原告）与被告珠海市自然资源局斗门分局（以下简称被告）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林娜儿、被告的委托诉讼代理人廖君燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除对珠海市斗门区×××××××××××××××××××（不动产权证书号码：0xxxxx9)的查封措施；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：珠海市斗门区人民法院（以下简称斗门法院）对珠海市斗门区×××××××××××××××××××（不动产权证书号码：0xxxxxx9）（以下称涉案房产）采取查封措施，原告认为涉案房产已依法转让给原告，依法不应当采取查封等财产保全措施，具体事实如下：2015年10月3日，原告与珠海市德信房产开发有限公司（以下简称德信公司）签订《商品房买卖合同》，约定德信公司将位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××以总价357762元转让给原告。原告通过将此前2009年黄倩弦出借给德信公司的借款本金30万元折扣了部分房款外，另行支付现金将余下购房款57762元支付给了德信公司。2015年11月30日，德信公司将涉案房产交付给原告使用。2016年5月23日，德信公司向原告开具涉案房产发票。而后，涉案房产具备办产权证条件，但因涉案房产于2012年5月14日被案外人唐启明办理了预告登记手续，在未依法注销的提前下，珠海市不动产登记中心无法将涉案房产变更登记至原告名下。为此，原告曾多次要求德信公司履行其合同义务，德信公司表示愿意履行合同义务，但注销预告登记需唐启明配合，现与唐启明已失去联系，履行合同义务存在障碍。无奈之下，原告于2017年11月28日依合同约定向珠海仲裁委员会提起仲裁申请，请求裁决德信公司履行合同义务，协助原告办理上述房屋的所有权转移登记手续。2017年11月29日，珠海仲裁委员会立案受理该案，案号为珠仲裁字【2017】第288号。2018年1月12日，原告申请查封了涉案房产。珠仲裁字【2017】第288号审理过程中，虽然《物权法》第二十条已规定“预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，但仲裁庭仍建议需由德信公司通过诉讼方式解除与唐启明之间的合同关系且注销预告登记。珠仲裁字【2017】第288号案待另案审理结果生效后再恢复审理。2019年1月7日，德信公司向斗门法院起诉唐启明，要求确认解除房屋买卖合同关系，并协助办理注销涉案房产预告登记。斗门法院立案受理后【案号：（2019）粤0403民初208号】，于2019年7月29日作出判决，确认德信公司与唐启明解除房屋买卖合同关系并要求其配合办理注销涉案房产预告登记。（2019）粤0403民初208号案于2019年8月26日生效后，德信公司于2019年9月3日向斗门法院申请强制执行【执行案号：（2019）粤0403执1361号】，并于2019年10月14日向珠海仲裁委员会申请恢复审理。珠海仲裁委员会恢复审理后，于2020年4月13日作出裁决书，要求德信公司协助原告将涉案房产所有权转移登记至原告名下。为了涉案房产能够顺利的办理所有权转移登记手续，原告于2020年4月26日向斗门法院申请解封涉案房产，却发现涉案房产于2019年9月16日被被告申请查封【案号：（2016）粤0403执2153号之二】，而被告申请查封时间正是原告在维权过程中，一步一步解决所有权转移登记障碍时，德信公司向斗门法院申请注销唐启明预告登记后，就被被告查封，得知该事实，原告十分愕然。原告认为，原告在被告申请查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已全额支付了涉案房产总价款，所购涉案房产是为了养老居住。原告名下虽有一处房产，位于珠海市斗门区××××××××××××之二，但该房产并非原告一人所有，而是与原告大哥陈如校各自占有50%，且该房现已年久失修无法居住，所以原告名下无其他用于居住的房屋。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，可以能够排除执行。2020年5月25日，原告向斗门法院提出了执行异议，而斗门法院却于2020年6月9日作出了驳回原告异议请求的执行裁决书【案号：（2020）粤0403执异20号】。原告为此心力交瘁，原告为了维护自身合法权益，费尽心力，花费大量的时间、人力、财力维权，终于一步步解除障碍，却未曾想被被告“半路截胡”！原告已是迟暮之年，“真金白银”购买的养老房就这样保不住了，这无疑给原告一记沉重的打击。恳请法院在查明案件事实后，给原告一个公平公正的裁判，莫让原告作为一名知法守法的好公民在维权的道路上心寒。被告辩称，一、被告申请法院查封德信公司开发的未办理房地产登记的位于珠海市斗门区××××××××的房屋合理合法，法院查封德信公司位于珠海市斗门区×××××××××××××xxxx房屋也是合理合法的。2016年9月2日，斗门法院对被告与德信公司之间的建设用地使用权出让合同纠纷一案作出（2016）粤0403民初518号民事判决书，要求德信公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向被告支付地价款22046843元和违约金（违约金以22046843元为基数，自2015年9月18日起计至清偿之日止，按每日1‰计算）。德信公司未上诉且未按（2016）粤0403民初518号判决书规定期限内支付地价款和违约金，被告依法向斗门法院申请强制执行。2016年9月22日，斗门法院作出（2016）粤0403民初518号之一民事裁定，对德信公司开发的未办理房地产登记的位于珠海市斗门区××××××××的房屋予以查封。2019年9月16日，斗门法院裁定对德信公司开发的未办理房地产登记的位于珠海市斗门区×××××××××××××xxxx房屋予以查封。被告作为德信公司的债权人，有权就保护和实现债权行使申请强制执行、查封德信公司名下资产的权利，而涉案房屋为德信公司建设，且预购人唐启明与德信公司关于涉案房屋的商品房买卖合同已被斗门法院作出的（2019）粤0403民初208号民事判决书判令于2018年3月15日解除，应属德信公司名下财产，斗门法院依法查封德信公司名下财产合法合理。二、原告要求解除涉案房屋查封理由不充分。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条的规定，只有同时符合“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”三个情形的，人民法院才能支持排除执行。原告在（2020）粤0403执异20号案件听证会上已明确其与儿子在香洲共同居住，且原告名下有其他用于居住的房屋。不符合上述规定的情形。斗门法院作出（2016）粤0403执2153号之二执行裁定书，查封涉案房屋的时间为2019年9月16日，珠海市仲裁委员会作出珠仲裁字（2017）第288号仲裁裁决的时间2020年4月13日，生效日期为2020年4月16日。仲裁裁决在查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，原告主张排除涉案房屋的执行，不符合上述法律规定。根据珠仲裁字（2017）第288号仲裁裁决查明事实反映，涉案房屋早于2012年5月办理了预告登记，预购人为唐启明，原告于2015年仍与德信公司签订《珠海市商品房买卖合同》，没有尽到谨慎义务，且原告自称听闻早于2013年8月可办理产权证，但在签订购房合同或是交付使用后未及时向德信公司提出办理产权证的要求，存在自身怠于办理产权证的主观过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形。根据珠仲字（2017）第288号仲裁裁决查封事实反映，2015年7月1日，陈婉妮、黄**超、黄倩弦签订的《借款抵扣购房款确认协议书》载明“兹因借款人黄**超2009年经营德信房产公司资金周转需要，在2009年11月2日借到黄倩弦人民币现金三十万整，截止到2015年7月1日尚欠黄倩弦人民币三十万元整。经征得德信房产公司另一位股东陈婉妮同意的前提下，拟将借款抵扣黄倩薇夫妇购买的德信房产公司开发的位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××，总房款人民币357762元，剩余部分由黄倩薇夫妇支付给德信房产公司，房屋自付清房款后视为交付，并协助黄倩薇夫妇尽快办理房产登记手续”可知，原告是通过抵债的形式支付的绝大部分涉案房屋的房价款，目的为了实现债务，基于债的平等性，原告的债权并不比被告对德信公司的债权更具有优先实现的价值利益。因此，原告的情形并不符合排除涉案房屋执行的条件和法律规定，缺乏理据，应予驳回。三、珠仲裁字（2017）第288号珠海仲裁委员会裁决书存在瑕疵。珠仲裁字（2017）第288号仲裁裁决中“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，申请人与被申请人签订的《珠海市商品房买卖合同》合法有效”，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定是“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，与合同是否有无效无关，且与裁决结果明显相反，该裁决法律适用错误。根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”，珠海市仲裁委员会已查明涉案房屋已经被执行局查封，但仍确认原告与德信公司签订的《珠海市商品房买卖合同》有效，裁决将涉案房屋所有权转移登记到原告名下违反了该规定，应被撤销。综上所述，斗门法院查封涉案房屋合理合法，原告要求解除对涉案房屋的查封理据不足，不符合法律法规的规定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，维持查封和执行涉案房屋，避免国有资产流失。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.借款抵扣购房款确认协议、中国银行存款回单、收据；3.照片；4.发票；5.仲裁申请书、受理仲裁申请通知书；6.不动产限制（查封）登记表；7.珠仲裁字（2017）第288号决定书；8.（2019)粤0403民初208号民事判决书；9.法律文书生效通知书；10.执行立案通知书；11.（2016)粤0403民初518号民事判决书；12.（2016)粤0403民初518号之二执行裁定书；13.珠仲裁字（2017）第288号裁决书；14.生效证明、(2020)粤04执691号案件受理通知书；15.（2017)粤0403财保43号之一民事裁决书；16.不动产登记表；17.照片；18.（2020)粤0403执异20号执行裁决书；19.房屋鉴定报告。被告针对其辩称向本院提交的证据有：1.(2016)粤0403民初518号民事判决书；2.(2016)粤0403民初518号和（2016)粤0403民初518号之一民事裁定书；3.(2016)粤0403执2153号之二执行裁定书；4.不动产限制（查封）登记表；5.不动产权登记表；6.珠仲字（2017)第288号仲裁裁决书及生效证明；7.（2020)粤0403执异20号执行裁决书。原、被告提交的证据，经当庭出示，现本院对证据认定如下：原告提交的证据1、2、4-16、18、19和被告提交的全部证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准；原告提交的证据3、17无法证明与本案有关，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月2日，中山市协力房地产发展有限公司出具收据，确认收到黄倩弦现金300000元。2015年7月1日，陈婉妮、黄**超、黄倩弦三人在一份《借款抵扣购房款确认协议》上签名确认：兹因借款人黄**超2009年经营德信公司资金周转需要，在2009年11月2日借到黄倩弦人民币现金三十万元整，截止到2015年7月1日尚欠黄倩弦人民币三十万元整。经征得德信公司另一位股东陈婉妮同意的前提下，拟将借款抵扣黄倩薇夫妇购买德信公司开发的位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××，总房款357762元，剩余部分由黄倩薇夫妇支付给德信公司，房屋自付清房款后视为交付，并协助黄倩薇夫妇尽快办理房产登记手续。2015年7月3日，德信公司出具收据，确认收到原告交来xxxxxx房余款57762元。2015年5月23日，德信公司分别开具金额为95000元、95000元、95000元、72762元，合计357762元的广东省增值税普通发票。该发票显示：购买方为原告，货物或应税劳务、服务名称为富逸花园，规格型号为xxxxx房，销售方为德信公司。2015年10月3日，原告与德信公司签订商品房买卖合同，约定原告向德信公司购买位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××，总价款为357762元，在付款方式及期限栏注明原告已一次性付清全额房款357762元，德信公司应于2015年11月30日前交付房屋。2017年11月28日，原告向珠海仲裁委员会申请仲裁，请求裁决继续履行原告与德信公司于2015年10月3日签订的商品房买卖合同，并协助原告办理上述房屋的所有权转移登记手续。2017年11月29日，珠海仲裁委员会受理原告的仲裁申请。2017年12月8日，原告向本院提出保全申请，本院依法作出（2017）粤0403财保43号民事裁定，裁定查封德信公司位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××。不动产限制（查封）登记显示，该房屋因（2017）粤0403财保43号民事裁定于2018年1月12日被限制。2018年10月20日，珠海仲裁委员会作出珠仲裁字（2017）第288号决定书，认为本案必须以德信公司与案外人唐启明商品房预售合同纠纷一案的审理结果为依据，决定中止本案仲裁程序。2019年1月7日，德信公司向本院起诉唐启明，请求确认德信公司与唐启明签订的《珠海市商品房买卖合同》于2018年3月15日解除，唐启明配合德信公司办理注销珠海市斗门区×××××××××××××××××××的预告登记。本院于2019年7月29日作出（2019）粤0403民初208号民事判决，判决确认德信公司与唐启明签订的《珠海市商品房买卖合同》于2018年3月15日解除，唐启明于判决生效之日起五日内配合德信公司办理注销珠海市斗门区×××××××××××××××××××的预告登记。该判决中查明，德信公司于2012年5月21日办理了珠海市斗门区×××××××××××××××××××的预告登记，预购方为唐启明，预售方为德信公司。该判决于2019年8月26日生效，德信公司于2019年9月3日向本院申请强制执行。2020年4月13日，珠海仲裁委员会作出珠仲裁字（2017）第288号仲裁裁决，裁决德信公司继续履行与原告于2015年10月3日签订的《珠海市商品房买卖合同》，并自本裁决书送达之日起15日内协助原告办理将案涉房屋的所有权转移登记至原告名下的相关手续。原告和德信公司均到庭参加仲裁，该裁决查明：双方确认珠海市斗门区×××××××××××××××××××于2015年11月30日交付给原告使用；2015年7月15日，德信公司开发的包含涉案房产在内的房地产项目取得珠海市×××××××斗门分中心颁发的编号为“珠房地权属第xxxxxxx号”《商品房地产权权属证明书》。2018年8月31日，珠海市×××××××斗门分中心给本会出具“珠登记斗函(2018)635号”《复函》，称:“经核査珠海市不动产登记信息管理系统，地址为珠海市斗门区×××××××××××××××××××的不动产已预告登记在唐启明名下，登记编号是xxxxx，发现有查封登记，登记编号是yhd20181，《商品房买卖合同》”该《复函》附件2—《不动产限制(查封)登记表》载明涉案901房产于2018年1月12日被珠海市斗门区人民法院以(2017)粤0403财保43号法律文书予以查封，限制起始时间为2018年1月12日，限制终止时间为2021年1月11日。原告和德信公司都认可上述涉案房产被斗门区人民法院查封是起源于原告向该法院申请的财产保全。该裁决于2020年4月16日生效。2020年4月24日，原告以双方当事人案件已裁决完毕为由向本院申请解除对珠海市斗门区×××××××××××××××××××的保全查封。本院于2020年4月26日作出（2017）粤0403财保43号之一民事裁定，裁定解除对德信公司位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××的查封。原告于2020年6月18日向珠海市中级人民法院申请强制执行该仲裁裁决，珠海市中级人民法院依法受理。另查明，被告（原珠海市国土资源局斗门分局）于2016年1月29日向本院起诉德信公司，请求德信公司向被告支付地价款22046843元及自2015年9月18日起计至清偿之日止的违约金。本院依法作出（2016）粤0403民初518号民事判决，判决德信公司于判决生效之日起十日内向被告支付地价款22046843元及违约金（违约金以22046843元为基数，自2015年9月18日起计至清偿之日止，按每日1‰计算）。被告在该案中申请财产保全，本院于2016年9月22日依法作出（2016）粤0403民初518号之一民事裁定，裁定对德信公司开发的未办理房地产登记的位于广东省珠海市斗门区××××××××的房屋予以查封。2019年9月16日，本院作出（2016）粤0403执2153号之二执行裁定，查封德信公司所有位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××。此后，原告向本院提出了执行异议，请求解除对该房屋的查封。2020年6月9日，本院作出（2020）粤0403执异20号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服，遂提起本案诉讼。再查明，原告名下有位于珠海市斗门区××××××××××××之二的房屋，建筑面积为112.7平方米，产权来源为2013年继承，原告占有份额50%。2020年9月10日，原告委托广东保顺检测鉴定有限公司对该房屋进行房屋鉴定，该鉴定公司作出2008-2605-粤-OAC号房屋鉴定报告，鉴定结论为根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015该房屋的可靠性等级评定为III级，可靠性不符合本标准对I级的要求，显著影响整体承载功能和使用功能。原告称现在与儿子在珠海市香洲区居住生活。本院认为，原告以在本院查封前已签订商品房买卖合同、已支付全部购房款、案涉房屋已交付为理由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条的规定，要求排除执行，解除案涉房屋的查封。故本院应针对原告是否符合该条的规定予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，案涉房产由德信公司开发并登记在其名下，而德信公司因未支付地价款而被被告申请执行，德信公司是房地产开发企业；原告与德信公司于2015年10月3日签订案涉房产的买卖合同，且在签订合同之前已全额支付了购房款，德信公司于2016年5月23日已开具的全额购房款的增值税发票，该房屋买卖合同已经生效的珠海仲裁委员会仲裁裁决合法有效；登记在原告名下房屋仅有位于珠海市斗门区××××××××××××之二的房屋，建筑面积为112.7平方米，产权来源为继承，原告的产权份额为50%，该房经原告委托鉴定机构进行鉴定为显著影响整体承载功能和使用功能，该鉴定虽为原告单方委托，但被告并没有提交证据予以推翻，根据最高人民法院法（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条“……对于‘买受人名下无其他用于居住的房屋’可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定精神……”的规定，应当认定原告名下无其他用于居住的房屋。综上，原告的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条规定的情形，可以排除执行，应当解除对案涉房屋的查封。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条的规定,判决如下:解除对位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××（不动产权证书号码：xxxxx）的查封。本案受理费6666元，由被告珠海市自然资源局斗门分局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋人民陪审员  黄小燕人民陪审员  李 明二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  郑杏宋梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。