太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初7215号原告（反诉被告）：张某，住太原市。委托诉讼代理人：鲁某，山西弘韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：云某，住太原市。委托诉讼代理人：范某，山西东奥律师事务所律师。原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）云某合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法由审判员刘建平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某及其委托诉讼代理人鲁某，被告（反诉原告）云某的委托诉讼代理人范某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告于2019年3月22日签订的《经营场地承包合同》、《餐厅转让协议》；2、请求被告立即退还原告已支付的租金335800.3元、转让费48万元、保证金52549.1元、POS机接驳器押金5000元，共计873349.4元；3、请求被告依法承担违约金18万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年3月22日，原、被告签订了《经营场地承包协议》、《餐厅转让协议》，约定被告将太原市小店区亲贤北街79号茂业天地购物中心酒吧街1060号商铺，店面面积288.6m2转租给原告，同时将其在该场地经营的“太原市小店区捞王火锅店（该个体工商资质目前已被被告注销）”转让给原告。约定租赁期限为2019年4月25日至2024年4月24日，共计伍年，场地承包费用标准为3.5元/m2/天，按年支付，转让费为现金人民币肆拾捌万元整。合同签订后，原告依约向被告支付了2019年4月25日至2019年9月14日共计153天的租赁费用154545.3元以及48万元转让费用。后被告于2019年3月25日将该场地交付于原告，原告在经过1个月的筹备工作后，准备开业，要悬挂自己的品牌“太原市小店区捌凌浪烧烤店”，但却遭到出租人山西茂业置地房地产开发有限公司的阻止。理由是该场地不允许转租，该场地的经营品牌是“太原市小店区捞王火锅店”，不允许更换品牌。原告遂和被告协商，要求其与出租人协调品牌更换事宜，但被告却再三推脱，最后以出租人不允许更换品牌，就不要更换为由搪塞原告。原告自己经营的是“烧烤店”却要悬挂“火锅店”的牌子，严重影响其经营，从接手该店后就一直处于亏损状态。同时该场地一直漏水，在2019年6月至8月雨季来临时，房屋的门口吊灯处一直漏水，原告多次与被告协商要求处理，但被告均不予理会。经过多次沟通，原告才知道被告与山西茂业置地房地产开发有限公司签订的《茂业商铺租赁合同》约定，其未经出租人书面同意，擅自转租该商铺、转让该商铺承租权，出租人有权解除合同。被告在明知自己不能转让该商铺、不能转让该商铺经营品牌，明知道而没有告知原告，并且将该商铺及商铺的经营品牌转租及转让给原告，且其与原告签订《经营场地承包协议》的租赁期限也长于其与出租人签订的《茂业商铺租赁合同》的租赁期限。被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违反了诚实信用原则，本身存在重大过错，已经构成根本违约，导致原告签订该合同的目的无法实现，被告于2020年8月7日已经书面通知原告解除合同并收回该商铺。因此，为了维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定，诉至贵院，望判如所请。本诉被告云某辩称：1、《经营场地承包合同》经双方协商已于2020年8月31日解除。被答辩人承租涉案商铺后于2020年3月起不再按期足额支付场地承包费、物业费、水电燃气费及接驳器费，答辩人分别于2020年4月20日、2020年5月5日两次向被答辩人发送索要房屋租金及各项费用的告知函、通知函，但被答辩人仍未按期支付，最后答辩人于2020年8月7日向被答辩人发送合同解除函及关于办理场地交接等相关事宜的通知函，被答辩人同意解除并于2020年8月31日与答辩人指定人员孙妍在太原市小店区捞王火锅店内办理交接，对截止2020年8月31日的电表、水表、燃气表拍照，并对商铺内物品及设施设备作出货物及需要的物品搬走，剩下以前的桌椅板凳不要由云某自行处理。因此，对被答辩人提出的返还租金及返还转让费的诉请应予驳回。2、协议签订时被答辩人已看过答辩人与茂业置地签订的租赁合同，双方在经营场地承租协议中写明本合同未经事宜应当遵守答辩人与茂业置地签订的租赁合同，茂业置地也未对被答辩人承租涉案商铺提出异议。3、经营期间，答辩人指定孙妍履行维修义务，并不是不予理会。反诉原告云某向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的《经营场地承包合同》已于2020年8月31日解除；2、请求判令张某支付云某少缴纳的2019年10月至2020年2月房屋租金17465元，2018年3月、2018年6月至8月的房屋租金118286元，支付违约金2727.9元及自2020年9月1日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的违约金，合计138478.9元；3、请求判令张某支付拖欠云某的物业费25974元、水电天燃气费7217.61元、垃圾清运费2424.24元、接驳器费1800元，合计37415.85元，并支付该款自2020年9月1日至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的四倍计算的违约金；4、判令张某立即腾退太原市小店区亲贤北街79号茂业天地购物中心酒吧街1060号商铺（288.6平方米），并向云某按照3.85元/天/m2付至实际腾退之日止的房屋占有使用费，截止2020年10月10日为44444.4元；5、判令张某承担反诉费。事实和理由：云某原系太原市小店区亲贤北街79号茂业天地购物中心酒吧街1060号商铺（288.6平米）太原市小店区捞王火锅店经营者。2019年3月22日，云某与张某签订餐厅转让协议，云某将太原市小店区捞王火锅店转让给张某，双方对店内装修、设备、经营用品、宽带、空调等估值后，确定转让价值为480000元。同日，双方就捞王火锅店场地签订了经营场地承包协议，由张某租赁该店铺用于餐厅经营，承包期限为2019年4月25日至2024年4月24日，共计5年，场地承包费用为3.5元/m2/天，按年支付，每年递增10%，张某需要提前2个月交付房屋租金。场地物业管理费为15元/m2/月，每月4329元，与房屋承包费同时缴纳，缴纳明细如下：2019年4月25日至2019年9月24日共计153天，场地承包费共计154545.3元、物业管理费共计22077.9元，均于2019年4月15日交付完毕。2019年9月25日至2020年9月24日，场地承包费递增10%为405555.15元、物业管理费51948元，均于2019年7月25日缴纳，以此类推。其他费用包括水费6.5元/吨，电费1.5元/度，天然气3.99元/立方米，以上费用于每月25日进行查表，次月1日缴纳至云某。未按时支付场地承包费的，每逾期一日按租金的3%支付逾期付款违约金。鉴于该经营场地系云某向山西茂业置地房地产开发有限公司承租，改造装修后承包给张某经营使用，本合同未尽事宜，张某应当遵守云某与山西茂业置地房地产开发有限公司签订的商铺租赁合同中的责任和义务。上述合同签订后，张某支付云某餐厅转让款480000元，云某向张某交付餐厅，由张某经营。2020年2月，张某不再按期向云某缴纳房屋租金及物业管理费等各项费用。2020年4月20日、5月5日，云某先后两次向张某发送索要房屋租金及各项费用的告知函、通知函，后张某支付部分租金及相关费用。2020年6月份，张某再次违约，无奈之下，云某于2020年8月17日向张某发送合同解除函及关于办理场地交接等相关事宜的通知函。2020年8月31日，张某将涉案店铺的一把钥匙交回，并对房屋内电表、水表、煤气表拍照，张某承诺确认费用后付清。当问及房屋内物品及设施设备时，张某说过些时日将店内货物搬离，剩下的以前的东西不要了。综上，双方间的场地承包协议已于2020年8月31日解除，但张某至今未向云某支付拖欠的房屋租金及各项费用，更未搬离店内物品。张某的行为不仅违反诚实信用原则，也给云某造成巨大的损失，特提起反诉，望人民法院予以准许。反诉被告张某辩称：1、2020年8月31日是反诉原告单方违法解除承包协议，我方不同意解除，因为被告在履行合同过程中存在严重违约行为，给我们的经营造成严重损失，双方就损失事宜未达成一致意见。2、按照店铺转让协议，反诉原告应当交付能保证我方合法经营店铺的义务，但反诉原告交付的店铺因未得到出租人茂业天地的允许导致我方接收店铺后未能挂上自己的品牌，经与反诉原告多次协商，均不予处理，存在明显违约，反诉原告转让店铺未得到出租人同意，属于违法转租，履行合同义务不符合合同约定，我方有权拒绝其要求支付剩余房屋租金及各项费用的要求。3、反诉原告单方解除合同后强行收回店铺，要求我方交清费用后才能拉走相关物品，因为反诉原告所列的费用我方依法可以不交，所以损失是反诉原告自己造成的，应自行承担。综上，请驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2016年1月21日，山西茂业置地房地产开发有限公司太原购物中心（以下简称茂业置地购物中心）与云某签订商铺租赁合同，将位于该购物中心酒吧街1060号商铺（731m2）出租给云某用作商业经营（休闲餐吧），双方约定：租赁期自2016年9月1日至2021年8月31日，商铺于2016年6月1日交付，交付日为装修免租期起始日，装修免租期届满之次日为租金起算日等。2018年2月1日，茂业置地购物中心又与云某重新签订商铺租赁合同约定：茂业置地购物中心将购物中心第一层1060号商铺（建筑面积1044m2）出租给云某用于商业经营，业态限于“配套/餐饮配套/休闲餐饮配套”，商铺所经营之商品商号及商标仅限于“湾捞王”，租赁期自2018年2月1日至2023年1月31日；商铺租金采取月基本租金或月营业额抽成（两者取其高）的计算方式，2018年2月1日至2020年1月31日月基本租金为55586元（营业额抽成比例8%），2020年2月1日至2022年1月31日月基本租金为61145元（营业额抽成比例9%），2022年2月1日至2023年1月31日月基本租金为67371元（营业额抽成比例10%）；租金按月交，签合同之日先预付一个月的基本租金55586元，从2018年3月1日开始，租金须于上月20日前支付；云某应于签订合同时支付相当于两个月租金合计133102元的租赁保证金，还应每月按10.5元/月/平米支付商场综合服务费10965元、支付POS系统设备押金5000元及使用维护费300元/月/台等费用；云某不得将租赁商铺、经营设施、场地和商品向任何单位或个人作担保、与他人进行合伙经营、转包、分包、转租、转让或变相转让，否则甲方有权解除本合同，并可追究违约责任等。2019年3月22日，云某（甲方）与张某（乙方）签订《经营场地承包协议》约定：甲方拥有经营使用权场地位于茂业天地购物中心酒吧街1060号商铺（店面面积288.6m2，原甲方经营“太原市小店区捞王火锅店”场地），乙方承包该场地用于餐厅经营；场地承包期自2019年4月25日至2024年4月24日共计五年，免承包费一个月即2019年3月25日至2019年4月24日；场地承包费标准为3.5元/m2/天，按年支付，乙方需提前2个月交付房屋租金，租金每年递增10%，以此类推。2019年4月25日至2019年9月24日场地承包费154545.3元需在2019年4月15日交付完毕，2019年9月25日至2020年9月24日场地承包费405555.15元需在2019年7月25日缴纳；场地物业管理费15元/m2/月，每月4329元，与房屋承包费用同时缴纳，其中2019年4月25日至2019年9月24日物业管理费用为22077.9元需在2019年4月15日交付完毕，2019年9月25日至2020年9月24日物业费为51948元，以此类推；其他费用有水费为6.5元/吨，电费为1.5元/度，天然气为3.99元/立方米，以上费用每月25日进行查表，次月1日缴纳相关费用至甲方；乙方未按时支付场地承包费的，每逾期一日按租金的3%支付逾期付款违约金；鉴于该经营场地系甲方向山西茂业置地房地产开发有限公司承租，改造装修后承包给乙方经营使用，故本合同未尽事宜，乙方应遵守甲方与山西茂业置地房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》中甲方责任部分，承接甲方义务等。同日，云某（甲方）和张某（乙方）还签订《餐厅转让协议》约定：甲方将“太原市××区捞王火锅店”转让给乙方，转让费为现金480000元、储值卡200000元，协议签订当日乙方先支付200000元，2019年4月5日支付200000元，2019年4月15日支付剩余转让费尾款80000元，乙方开业后十日内将200000元储值卡交付甲方；转让范围包括火锅店的内外装修、店内全部的设备及经营用品、宽带、空调等，乙方支付首笔转让费后即2019年3月25日，甲方将上述转让内容移交给乙方，双方应当签署书面移交材料；甲方转让店铺后一个月内乙方应重新注册办理相关证照，乙方不得使用甲方原有相关证件，甲方需提供乙方办理证照所需材料，甲方协助乙方与山西茂业置地房地产开发有限公司进行物业以及相关沟通；乙方在2019年3月25日正式接手餐厅的经营管理，交接日之后，所有店面经营产生的问题均与甲方无关；如乙方停止经营需转租，则需与甲方提前沟通，乙方需继续履行场地承包合同的相关责任等。上述两份合同签订后，云某向张某交付了场地及相关转让的设施、设备及物品，张某分期向云某支付了48万元转让费及2019年5-9月房租154545.3元。张某还于2019年7月10-12日向云某支付了租赁保证金52549.16元、POS机接驳器押金5000元。经营期间，张某还于2019年9月20日支付了2019年10月份的物业房租费34632元，于2019年10月18日支付了2019年11月份的物业房租费34632元，于2019年11月23日支付了2019年12月份的物业房租费34632元，于2019年12月16日支付了2020年1月份的物业房租费34632元，于2020年1月18日支付了2020年2月份的物业房租费34632元及1月接驳器费300元。由于新冠疫情等原因，张某未按约支付2020年3月份之后的租金及费用，云某安排负责人于2020年4月20日通过微信向张某发送告知函，催促张某尽快支付2020年2月至4月房租费83333.25元、物业费12984元及接驳器费900元，告知其如在2020年4月25日前未支付清全部欠款，则双方解除《经营场地承包协议》，张某应在4月30日前撤离场地，其对房屋内留存的物品进行清理，所有损失和费用由张某承担。云某又安排负责人于2020年5月5日通过微信向张某发送告知函，告知张某截止2020年5月4日应交纳的费用包括2-5月份的房租87634.32097元、物业费13542.58065元、接驳器费1200元，要求在接到通知函3日内将款项付至指定账号，否则将启动法律程序追究法律责任。张某仅于2020年6月1日支付了2020年5月房租及接驳器费合计34096元，之后未再支付任何费用。由于张某长期未按约支付租金及费用，云某安排负责人于2020年8月17日通过微信向张某发送《合同解除函》，告知张某截止2020年8月31日欠交的各项费用，并通知双方于2019年3月22日签订的《经营场地承包协议》于张某收到解除函之日起解除，限期收到解除函之日起3日内交清欠付的所有费用。同日一并通过微信向张某发送《关于办理场地交接等相关事宜的通知函》，通知张某于2020年8月31日之前撤离场地，如逾期未撤离，将收回场地并对场地内留存的物品进行清理，所有损失和费用均由张某承担，同时指定自己一方的联系人为孙妍。2020年8月31日，双方对涉案商铺进行了简单交接，对水电燃气读数进行了现场确认，张某向云某交回商铺钥匙一把。2020年9月1日、2日，云某先后向张某发送了《关于办理场地交接等相关事宜的确认函》、《通知函》，对双方的交接情况进行了确认，并要求张某尽快结清欠费并处理交接后续事宜。张某认为不妥，遂向本院提起诉讼。另，双方确认：签订餐厅转让协议时，对转让的具体财产清单未签字确认；因新冠疫情原因，茂业置地购物中心给予云某免除一个半月租金的优惠政策。云某当庭述称，现在商铺由我控制，由于茂业要求开业否则会解除合同，我只好请求装修升级，对门头和里面进行了部分改变，但设施设备原封未动；张某欠交的费用包括2019年10月至2020年2月期间每月少交3493元租金，2020年3月租金减半16898元，2020年6月至8月每月租金33796元，2020年3月至8月每月物业费4329元，2020年1月至8月（不含2、5月）接驳器费每月300元、2020年1月至8月垃圾清运费2770.56元、2020年1月至8月水电燃气费7217.61元。本院认为，涉案《经营场地承包协议》的性质为转租合同，与《餐厅转让协议》均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按约履行。本案主要争议焦点为：导致《经营场地承包协议》解除的违约责任归属。张某提出，云某交付的商铺经常漏水、无法更换门头且转租行为未经出租人同意，存在根本违约，故要求解除合同。云某则认为，由于张某长期未按约支付租金及费用，其于起诉前已单方解除合同。经查，从实际租赁经营情况看，自接收商铺后，尽管张某主张的解除事由存在，但并未对其租赁经营造成实质性影响，张某也一直未以这些事由行使合同解除权，因此，张某认为云某存在根本违约要求解除租赁合同并支付违约金的主张均依据不足，本院不予支持。由于张某长期拖欠租金及费用，构成根本违约，云某于2020年8月17日通过微信发出正式《合同解除函》，云某行使单方合同解除权的方式符合法律规定，则双方签订的《经营场地承包协议》于张某收到该合同解除函之日即2020年8月17日解除。云某要求确认双方签订的《经营场地承包协议》于2020年8月31日解除，于法无据，本院不予支持。对于双方签订的《餐厅转让协议》，张某不仅支付了转让对价，且早已接手相关财产并实际经营，其现要求解除该协议没有合法依据，本院不予支持。对于张某支付给云某的保证金52549.1元及POS机接驳器押金5000元，该两项费用均系押金性质，在租赁合同解除后，理应由云某退还张某或抵顶张某欠云某的债务。2019年3月15日至2020年8月31日期间，涉案商铺由张某实际控制使用，相应租金（含占有使用费）及经营使用商铺所产生的物业费、POS接驳器费、垃圾清运费、水电燃气费等，理应由张某承担。在租赁合同实际履行过程中，双方对租金支付方式进行了变更，而张某支付了2019年9月至2020年2月租金后，云某分别开具当月的物业房租费收据，且云某在后期索要租金等费用时并未提出补交该6个月的租金，由此，本院认为双方以实际行为对2019年9月至2020年2月期间的租金进行了变更，云某要求补交相应租金的依据不足，本院不予支持。对于云某主张的2020年3月至8月期间的租金，考虑到新冠疫情影响，云某相应免除张某一个半月租金的要求合理，另2020年5月的租金已经支付，则张某还应支付张某三个半月的租金为118286元。2020年9月1日之后，由于商铺已由云某实际占用，其要求张某继续支付之后产生的房屋占有使用费依据不足，本院不予支持。对于云某主张的2020年1月至8月期间的各项费用，包括6个月物业费25974元、6个月POS机接驳器费1800元及垃圾清运费2424.24元，水电燃气费7217.61元，合计37415.85元，理由正当，应由张某承担。对于云某主张的欠付租金及各项费用的违约金，考虑到双方约定的违约金比例过高且计算过于复杂，本院综合按欠款的15%酌定为23355元。对于云某提出的腾退商铺的请求，由于云某自认已实际占有商铺，故对该请求不予支持，双方可自行处理相关物品交接事宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）云某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张某保证金52549.1元及POS机接驳器押金5000元。二、原告（反诉被告）张某于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）云某租金118286元及物业费25974元、POS机接驳器费1800元、垃圾清运费2424.24元、水电燃气费7217.61元。三、原告（反诉被告）张某于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）云某违约金23355元。四、驳回原告（反诉被告）张某的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）云某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7190元（张某已预交），财产保全费5000元（张某已预交），由张某负担10970元，云某负担1220元；反诉案件受理费2303元（云某已预交），由张某负担1940元，云某负担363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘建平二○二〇年十二月三十一日书记员 段金玉