广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4298号原告：江秀琼，女，1976年9月25日出生，汉族，住广东省四会市×××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××821。原告：黄国斌，男，1971年8月29日出生，汉族，住广东省四会市×××××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××431。两原告共同委托诉讼代理人：廖海涛，广东网际律师事务所律师。被告：冯艳仙，女，1975年8月13日出生，汉族，住广东省四会市××××××××××××××××××，公民身份证号：441××××××××××××027。被告：张学明，男，1968年2月25日出生，汉族，住广东省四会市××××××××××××××××××，公民身份证号：442××××××××××××131。两被告共同委托诉讼代理人：王耀武，广东瀛肇律师事务所律师；廖文燕，广东瀛肇律师事务所实习律师。第三人：四会市鼎城房地产开发有限公司，住所地：四会市××××××金凯盛誉城誉海湾1栋三座101（首层），统一社会信用代码：914××××××××××××591.法定代表人：邝某1。原告江秀琼、黄国斌与被告冯艳仙、张学明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案。诉讼中，本院依据被告冯艳仙、张学明的申请依法追加了四会市鼎城房地产开发有限公司（以下简称鼎城公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告江秀琼、黄国斌及其委托诉讼代理人廖海涛到庭参加诉讼，被告冯艳仙、张学明的委托诉讼代理人王耀武、廖文燕到庭参加诉讼，第三人鼎城公司经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江秀琼、黄国斌向本院提出诉讼请求：1.两被告清还原告购房款余款23万元，及近三年利息4.8万元、精神损失3万元；2.本案诉讼费用由两被告承担；3.原告聘请律师费由两被告承担。诉讼中，两原告明确律师费为1万元。事实和理由：原告江秀琼、黄国斌夫妻与被告冯艳仙、张学明夫妻于2017年11月7日签订房屋买卖协议，约定原告将位于四会市×××××××××××××××××××××的房地产卖给被告，房屋土地使用面积为151.2平方，双方协定该房地产交易总金额为89万元。被告于2017年11月已支付60万元整，双方协议最后一期余款29万元于办理过户手续时付清，被告不久告知原告，同开发商有关系可以内部交易，要求原告将交易房产退回给开发商，然后被告以一手房交易，重新同开发商签订购房手续，以节省几万元的过户费税费。原告为了尽快收回余款，不得已按照被告的要求将房产于2018年1月份办理好退房手续，被告顺利和开发商签订购房合同。但原告多次催款，被告于2018年1月至2019年分三次转账共6万元给原告，剩余23万元至今未给原告。原告曾多次电话、微信联系被告，甚至到其单位寻找，对方却避而不见，以各种理由推搪。原告庭审中补充事实理由，最后一期购房款29万元，被告已经支付了6万元，双方的协议已经实际履行，被告应按约定支付余下的购房款。被告冯艳仙、张学明辩称，一、被告对房屋买卖合同的义务已经全部履行完毕，原告的主张没有任何的事实理由和法律依据。1.2017年11月7日，被告与原告签订房地产买卖协议，约定被告以购房总价89万元向原告购买四会市××××××金凯盛誉城誉宁湾7栋一座2403房的商品房。后经被告与原告及第三人协商一致，原告将双方交易的房产退回给第三人，然后按一手房交易，并重新与被告签订购房合同，原告于2018年1月份把案涉房产退回第三人。被告于2017年11月份前已向原告支付了60万元，又分别于2018年8月28日、10月4日、11月3日共向原告支付6万元，合计66万元。2018年2月9日，被告与第三人签订商品房买卖合同（合同编号：2018021813），约定被告向第三人购买位于四会市××××××金凯盛誉城誉宁湾7栋一座2403房，购房总价为832858元，并约定被告于2018年2月9日向出卖人支付首期房款602858元，余下房款23万由买受人在本合同签订后7日内向银行办理按揭贷款。被告向银行申请办理了23万元的公积金按揭贷款手续，银行于2019年7月4日放款并汇入了第三人的银行账号：201×××××××××××××514，被告对案涉房产的付款义务已履行完毕。2.依据被告与原告签订的《房地产买卖协议》第三条“本合同签订之日至拿到不动产证后，甲乙双方应携带有关资料到国土局不动产登记中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方”，按照该约定，现案涉房产尚未确权，被告支付最后一期购房款23万元的条件尚未成就，原告无权要求被告支付23万元。况且，被告已办理了公积金贷款，银行亦通过审批放款至第三人指定的银行账户，被告已履行了全额支付购房款的义务。3.现第三人称该银行账户属于监控账户，款项暂时无法提取出来返还给原告，这是原告与第三人之间的债权债务关系，与被告无任何关系，其应当向第三人追讨。4.原告主张的利息4.8万元不予认可，原告主张支付23万元的条件尚未成就，故该主张无任何的事实依据，应当予以驳回。二、本案系合同纠纷，原告主张精神损害抚慰金不符合相关的法律规定，应当予以驳回。被告补充答辩意见，原告诉求三是不能作为诉讼请求的，原告主张律师费无事实和法律依据，没有代理合同和律师费发票，且协议没有约定律师费由被告承担。本案中，被告的债务已经履行完毕，该律师费与被告无关。原告江秀琼、黄国斌围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.银行支付凭证，证明房屋已经结清银行贷款。2.不动产登记查询结果，证明房屋是在原告名下的。3.原、被告身份证，证明原告、被告身份信息。4.律师见证书，证明原告与第三人签订的个人住房借款合同。5.房屋买卖协议，证明原告与被告的交易。6.结婚证，证明原告是夫妻关系。7.情况说明，证明房屋买卖及还款情况。8.银行账户交易明细，证明2017年11月7日，即原、被告签订《房地产买卖协议》的当天，被告按约定向原告支付首期购房款45万元；2017年11月20日，被告按上述协议约定向原告支付第二期购房款15万；原告向银行支付按揭房款及于2017年12月4日一次性向银行和开发商支付余下全部房款的事实。9.原、被告的微信聊天记录，证明被告承诺会按协议约定支付余下购买房款的事实。被告冯艳仙、张学明提交证据如下：1.商品房买卖合同，证明被告与第三人签订商品房买卖合同购买案涉房屋的事实。2.个人购房借款、担保合同，证明被告向中国工商银行四会支行办理公积金按揭贷款的事实。3.增值税发票，证明被告向第三人支付首期款602858元的事实。4.住房公积金自动划款提取签约申请表、住房公积金提取受理回单、借款借据，证明被告向银行申请公积金按揭贷款23万已放款，并汇入第三人的银行账户。5.微信聊天记录、中国工商银行客户存款对账单，证明第三人确认被告申请的公积金银行按揭贷款的23万元已汇入其银行账户。6.银行转账记录，证明被告于2018年8-11月份共向原告支付了购房款余款6万元的事实。7.中国工商银行网上银行电子回单，证明第三人已经向原告退还房款。第三人鼎城公司没有提出答辩意见及提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告江秀琼与原告黄国斌系夫妻关系。2016年9月14日，原告江秀琼向第三人鼎城公司购买了位于四会市××××××金凯盛誉城誉宁湾7栋一座2403号的房屋；2017年6月13日，原告办理了上述房屋的不动产权登记手续。2017年11月7日，原告江秀琼（甲方）与被告冯艳仙（乙方）签订《广东省房地产买卖协议》，约定甲方将位于四会市××××××金凯盛誉城誉宁湾7栋一座2403房转让给乙方，该房地产土地使用权面积为151.2平方米，房屋建筑面积为116.64平方米；甲乙双方议定该房地产交易总金额为89万元，乙方于2017年11月7日前支付第一期房款45万元，于2017年11月20日前支付第二期房款15万元，最后一期付款29万元在办理好转让手续时付清；本合同签订之日至拿到不动产证后，甲乙双方应携带有关资料到国土局不动产登记中心办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方等内容。协议签订当日，被告冯艳仙通过银行转账45万元到原告江秀琼的银行账户，并备注为购房款。2017年11月20日，被告冯艳仙再次通过银行转账15万元到原告江秀琼的银行账户此后经原、被告双方协商，由原告结清银行贷款后将涉案房屋退回给第三人鼎城公司，再由被告以一手房方式向第三人鼎城公司购买涉案房屋，原告已支付给第三人鼎城公司的购房款转化为被告的购房款。因此，2018年2月9日，两被告与第三人鼎城公司签订《商品房买卖合同》，约定两被告向第三人鼎城公司购买位于四会市××××××金凯盛誉城誉宁湾7栋一座2403房，房屋总价为832858元；买受人于2018年2月9日向出卖人支付首期房款602858元，余下房款23万元由买受人在本合同签订后7日内向银行办理按揭贷款等内容。2019年1月15日，两被告与案外人中国工商银行股份有限公司四会支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定两被告因购买涉案房屋以公积金贷款方式向银行贷款23万元，同意贷款人发放贷款至第三人四会市鼎城房地产开发有限公司的银行账户。2019年7月9日，中国工商银行向两被告发放公积金贷款23万元，并划入至指定的第三人鼎城公司银行账户。2018年至2019年期间，两原告多次通过微信催促两被告支付最后一期购房款29万元。2018年4月16日，原告江秀琼通过微信询问被告冯艳仙“我是想问你公积金批下来未，几时有钱给我呢”，被告冯艳仙回复“给了你60万，没有什么钱了，余下的真的要等公积金贷款才能给你，我自己都想尽快搞定”。2018年10月22日，被告冯艳仙在微信中向原告江秀琼承诺“大概一星期左右给钱你”，原告江秀琼询问“给几多啊？全部么”，被告冯艳仙回复“全部”。2019年1月13日，原告江秀琼通过微信向被告张学明催收款项，张学明回复“非常抱歉，系工行遗失左我的资料，我已经和工行赖行沟通叫他尽快，从没有拖欠您的意思”。自2018年8月至11月3日，被告冯艳仙分3次共转账6万元给原告。后经两原告多次催讨，两被告一直未支付剩余房款23万元，两原告遂提起本案诉讼。诉讼中，两被告提交了《中国工商银行网上银行电子回单》，显示2020年12月8日，第三人鼎城公司已向原告江秀琼转账23万元，备注为退房款；两原告确认收到该款项。另查明，被告冯艳仙与被告张学明为夫妻关系。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告江秀琼与被告冯艳仙签订的《广东省房地产买卖协议》，系双方的真实意思表示，协议约定的内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应按协议约定行使权利及履行义务。关于两原告要求两被告支付剩余购房款23万元的意见，由于在本案诉讼过程中，第三人鼎城公司已代两被告向原告江秀琼支付了23万元，且两原告对此予以确认，故本院对两原告要求两被告支付购房款23万元的诉求不予支持。关于两原告要求两被告支付利息4.8万元（按中国人民银行同期贷款利率自2017年11月7日开始计算）的诉求。根据《广东省房地产买卖协议》约定，被告冯艳仙应于办理好房屋转让手续时向原告支付最后一期房款29万元，但由于双方在履行合同的过程中，已变更了房屋的交易方式，即原告向第三人鼎城公司退回房产，再由被告向第三人鼎城公司购买涉案房屋，由此，《广东省房地产买卖协议》约定的购房款支付方式及条件已发生变化。经原告江秀琼多次向被告催收款项，2018年10月26日，被告冯艳仙在与原告江秀琼的微信聊天中承诺大概一个星期后支付全部剩余房款，因此，应视为原、被告双方经协商一致变更了合同付款时间。由于被告张学明与被告冯艳仙系夫妻关系，且在微信中承认拖欠原告购房款，因此，被告张学明应与冯艳仙共同向原告承担付款责任。由于双方没有约定逾期付款的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，两被告未按约定向两原告支付剩余房款23万元造成了原告资金占用期间的利息损失，结合双方当事人在履行合同过程中的过错程度及根据公平原则，本院酌定两被告应以23万元为本金自2018年11月4日起按中国人民银行一年以内（含一年）贷款基准利率向两原告支付利息至2019年8月19日即利息为7921元；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向两原告支付利息至第三人鼎城公司退回房款之日（2020年12月8日）止，即利息为11865元；综上，两被告应向两原告支付利息合计19786元。关于两原告要求两被告支付精神损失费3万元及律师费1万元的诉求，由于《广东省房地产买卖协议》没有约定精神损失费及律师费，且两原告没有提供证据证明实际产生上述费用的损失，因此，原告该两项诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯艳仙、张学明应于本判决生效之日起十日内向原告江秀琼、黄国斌支付利息19786元；二、驳回原告江秀琼、黄国斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2900元，由被告冯艳仙、张学明负担2389元，由原告江秀琼、黄国斌负担511元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员  邵 平二〇二〇年十二月三十一日法官助理  汤健敏书 记 员  林美霞