宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院民事判决书（2020）宁0303民初2138号原告：安某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：陈某1，男，汉族，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：杨某，个体户，住宁夏回族自治区银川市。被告：张某，住宁夏回族自治区银川市金凤区鹿鸣苑小区17号楼1单元202室。委托诉讼代理人：李某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。（特别授权代理）原告安某、陈某1与被告杨某、张某租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安某、陈某1，被告张某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，被告杨某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2020年11月2日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告安某、陈某1及被告张某委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，被告杨某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安某、陈某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨某、张某继续履行房屋租赁合同；2.判令二被告赔偿因其强行占有并经营新华快捷宾馆期间给原告造成的损失239160元（2020年4月4日至2020年8月4日，4个月×30天×1993元）；2020年8月4日之后的损失按每天1993元承担至宾馆交回之日；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年10月2日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将其位于吴忠市××区面积为1200平方米的楼房二、三层出租给原告，用于经营宾馆，合同约定租期为十年，同时对租金及支付时间进行了约定。原告承租后对房屋进行了装修，并配置了相应的设施设备，共投入资金139万元，并办理了宾馆经营手续，开始经营。按照合同约定，2020年租金为15万元整，支付时间为1月1日，2019年12月30日，原告向被告杨某支付2020年度租金10万元，约定下欠5万元租金1个月内付清。因从1月中旬开始，受新冠疫情影响，宾馆基本处于停业状态，到3月份申请复业前，原告陈某1再次通过微信向被告杨某转账2万元、向被告张某微信转账1万元。2020年1-4月份期间，被告以原告没有按时偿还其借款等莫须有的理由，给原告发函并要求强行收回宾馆。在此期间，被告张某将宾馆前台收款二维码换成自己的，收取营业收入11000余元。即便如此，二被告仍不断干涉经营，4月3日二被告再次到宾馆干扰经营，原告报案后，派出所认为双方没有协商解决的情况下纠纷不断，不可能每天出警处理，要求暂停营业，建议向法院提起诉讼。原告报停后，被告仍强行占有新华快捷宾馆。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，合同约定租期为十年，原告为经营宾馆投入的装潢及设施达139万余元。合同仅履行了三年多，2020年度租金原告也已经支付了14万元，剩余1万元未支付，不构成根本违约。二原告是合作关系，宾馆换负责人二被告也是知晓并同意的，被告现单方解除合同，没有法定或约定的解除条件，二被告强行解除并占有宾馆干涉经营的行为给原告造成了巨大经济损失，二被告强行经营期间所得利润应当归二原告所有。被告张某辩称，1.原告陈某1不具备原告主体资格，原告安某、陈某1不是适格的共同诉讼主体，依法应驳回起诉。本案的法律关系是租赁合同纠纷，涉案《房屋租赁合同》是被告张某与原告安某签订，根据《合同法》第八条的规定，原告陈某1不享有《房屋租赁合同》的权利，无权要求该合同的当事人对其履行义务。本案被告杨某不是《房屋租赁合同》的当事人，是不适格的被告，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百一十九条规定，应驳回原告安某、陈某1的起诉；2.《房屋租赁合同》已依约解除并发生法律效力，原告安某无权主张继续履行合同。依据《房屋租赁合同》约定2020年1月1日至2020年12月30日房屋租金15万元于2020年1月1日前付清，原告安某2019年12月30日支付10万元，剩余5万元给予了1个月的宽限期，至2020年3月10日前共计支付12万元，拖欠3万元，构成违约。2020年1月17日原告安某注销了红寺堡区新华快捷宾馆营业执照，3月初注销《特种行业经营许可证》，红寺堡区新华快捷宾馆完全停业。2020年1月17日原告陈某1以同一地址登记了吴忠市红寺堡区薪华快捷宾馆，原告安某存在私自转让行为，依据《房屋租赁合同》的约定，须经被告张某书面同意，原告安某私自转让已构成违约。综上，依据《房屋租赁合同》第七条第1项约定，被告于2020年4月7日向原告安某发出书面《公函》，告知其限期履行义务并对被告提出的问题进行书面回复，并告知其不履行相应义务即解除合同，原告安某收到《公函》未作任何回应，视为同意解除《房屋租赁合同》，其于7月31日提起诉讼履行合同显然于法无据，依据相关法律规定，本案《房屋租赁合同》已于2020年4月17日解除并发生效力。原告安某自2017年起向被告张某借款4笔本金共计52.8万元，最晚还款期限为2019年9月11日，其提供红寺堡区新华快捷宾馆营业执照并在借条上均注明了“还不清宾馆归张某接手管理”的字样，至今其未归还上述借款，该约定是其对《房屋租赁合同》附条件解除，现条件已成就，被告享有解除权。综上，原告安某无权要求继续履行《房屋租赁合同》；3.红寺堡区新华快捷宾馆已经注销，不存在经营损失，原告安某无权要求赔偿。原告安某2020年1月17日注销了红寺堡区新华快捷宾馆营业执照，经营主体不存在了，何谈2020年4月4日以后还有经营损失。退一步讲，即使红寺堡区新华快捷宾馆有经营损失，本案是因原告安某违约被解除，依据《房屋租赁合同》第七条第1项的约定损失应由其自行承担。综上，应依法驳回原告安某、陈某1的起诉或驳回陈某1的起诉，驳回原告安某的诉讼请求。被告杨某未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。二原告提交的房屋租赁合同一份，被告杨某未质证，被告张某质证后对证明目的有异议，经查，该证据虽系复印件的，但与被告张某提交的房屋租赁合同系同一份证据，能够证明2016年10月2日原告安某与被告张某签订房屋租赁合同，约定被告张某将位于吴忠市××区的楼房出租给原告安某用于经营宾馆，双方对租赁期限、租金数额及租金支付时间等进行了约定，予以认定；租房协议一份，被告杨某未质证，被告张某质证后有异议，二原告亦未提交其他证据佐证，不能证明该租房协议中的宁夏中正公路工程有限公司与本案具有关联性，且该协议中“张某”签字捺印是否是其本人所为，不予认定；涉案房屋产权信息一份，被告杨某未质证，被告张某质证后有异议，二原告亦未提交其他证据佐证，因该份证据不完整且系复印件，不予认定；微信收款记录一份，被告杨某未质证，被告张某质证后有异议，该份证据无法显示具体收款人，二原告亦未提交该份证据原始载体，不予认定；收据一张、短信截屏一份、原告陈某1与被告杨某微信聊天记录一份、原告安某与被告杨某微信聊天记录一份，被告杨某未质证，被告张某对收据无异议，对两份微信聊天记录均有异议，经查，收据及短信截屏能够证明2019年12月30日原告陈某1向被告杨某交付涉案房屋2020年度租金10万元，并约定下欠5万元一个月内付清的事实，予以认定。原告陈某1与被告杨某微信聊天记录能够证明原告陈某1于2020年3月2日向被告杨某支付房租20000元的事实，予以认定。原告安某与被告张某微信聊天记录一份，对真实性予以认定；吴忠市红寺堡区人民法院（2020）宁0303民初1109号民事判决书一份，被告杨某未质证，被告张某质证后有异议，因该份判决系处理被告张某与原告安某及案外人宁夏振鑫源建筑工程有限公司、贺某民间借贷纠纷一案，与本案无关，不予认定；宁夏银行转账记账凭证八份、宁夏银行对私活期账户明细一份，被告杨某未质证，被告张某质证后有异议，经查，该份证据系2019年2月23日二原告间及原告安某与案外人陈某2进行银行交易的事实，与本案不具有关联性，不予认定。被告张某提交的房屋租赁合同一份、收款收据复印件一份、企业信息打印件二份，二原告质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证；公函一份、微信截图打印件一份，二原告质证后有异议，但并未提交证据反驳，予以认定；营业执照复印件一份、借条复印件四张，二原告质证后有异议，该份证据与本案不具有关联性，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年10月2日，原告安某（乙方）与被告张某（甲方）签订房屋租赁合同，约定被告张某将位于吴忠市××区的楼房出租给原告安某用于经营宾馆，租赁期限为10年，租金支付方式为：2017年1月1日至2019年12月30日每年租金10万元，租金于当年1月1日前支付，2020年1月1日至2021年12月30日每年租金15万元，租金于当年1月1日前支付，若不在规定时间内支付房租（每年3月1日前），租金延期按照房租总额的2%收取月利息；2022年1月1日至2026年12月30日租金涨幅不超过20%，降幅不超过20%，即12万-18万每年，自本合同生效之日起，乙方应先行向甲方支付租金，以后应在一年到期后的前10日内付清下年度租金；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，并承担相应的违约金；租赁期限未满，如任何一方单方面解除本合同，应提前四十五日书面通知另一方。甲、乙双方须于解除本合同之日起7日内共同检验该房屋并书面确认，如果甲方在规定时间内不能前往检验房屋则视为甲方验收合格。甲方须在双方验收无误之日起3日内退还乙方剩余租赁期间的房屋租金，乙方在收到甲方退回的款项之时退还甲方所有该房屋钥匙，如需转租第三者使用或与第三者互换房屋使用时，必须征得甲方书面同意，同时双方对免责条件、争议的解决方式等进行了约定，合同自双方签字之日起生效。签订合同后，原告安某对房屋进行了装修，并注册登记红寺堡区新华快捷宾馆。2019年12月30日，原告陈某1向被告张某丈夫即被告杨某支付2020年度租金10万元，被告杨某向原告陈某1出具收据一张，载明收到红寺堡新华快捷宾馆房租10万元，并约定下欠5万元房租一个月内付清；2020年3月2日，原告陈某1通过微信向被告杨某支付2020年度租金2万元。2020年1月7日，原告安某注销了红寺堡区新华快捷宾馆登记信息，同日，原告陈某1在涉案房屋注册登记吴忠市红寺堡区薪华快捷宾馆。2020年4月2日原告陈某1将宾馆报停，2020年4月7日被告张某通过微信向原告安某发送了公函，告知原告安某已违约，要求解除2016年10月2日签订的房屋租赁合同。2020年7、8月份，被告张某对涉案房屋重新进行了装修。本院认为，关于本案责任主体，被告杨某、张某系夫妻关系，2016年10月2日原告安某与被告张某签订房屋租赁合同，约定被告张某将位于吴忠市××区的楼房出租给原告安某用于经营宾馆，合同双方系原告安某与被告张某。现被告张某对于原告陈某1是否为本案适格原告存有异议，2019年12月30日、2020年3月2日原告陈某1向被告杨某支付了涉案房屋2020年度租金，被告杨某就2019年12月30日收到的房租出具收据，因二被告系夫妻关系，被告杨某可以代被告张某收取房租，二被告收取原告陈某1所支付房租的行为视为认同原告陈某1的主体身份，故原告安某、陈某1为本案适格原告，被告张某系本案适格被告，被告杨某作为被告张某丈夫，收取原告陈某1交付的房租，视为与被告张某共同履行合同，故被告杨某是本案适格被告。关于原告要求继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，原告安某与被告张某于2016年10月2日签订的房屋租赁合同约定2020年1月1日至2020年12月31日年租金为15万元，若不在规定时间内支付房租（每年3月1日前），租金延期按照房租总额的2%收取月利息，自合同生效之日起，原告应先行向被告支付租金，以后应在一年到期后的前10日内付清下年度租金，任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家和地方租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，并承担相应的违约金。本案中，2019年12月30日原告陈某1向被告杨某支付了2020年度租金10万元，合同约定的房租最迟支付期限为3月1日前，原告陈某1于2020年3月2日支付房租及二原告至今拖欠下剩房屋的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告张某有权提前解除合同，且被告张某按照合同约定于2020年4月7日向原告安某发送公函对解除合同一事予以告知，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求二被告赔偿其因强行占有并经营新华快捷宾馆期间给原告造成的损失239160元，并按照每天1993元计算至宾馆交回之日的诉讼请求，原告陈述被告张某自2020年4月3日开始管理经营宾馆，庭审查明，原告陈某1于2020年4月2日将宾馆报停，报停后被告张某于2020年4月7日向原告安某发送公函对于解除房屋租赁合同一事予以告知，2020年4月底被告张某将房屋收回用于商业经营并于同年7、8月份对涉案房屋重新进行装修，因此对于二原告主张的损失的损失不予支持。被告杨某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告安某、陈某1的诉讼请求。案件受理费4887元，由原告安某、陈某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长曹佳宝人民陪审员马礼堂人民陪审员单牡丹二〇二〇年十二月十五日书记员叶文亮附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。