咸阳市秦都区人民法院民事判决书(2019)陕0402民初5353号原告：刘某某，女，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：袁某，女，律师。被告：张某，男，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：严某某，男，法律工作者。被告：高某某，女，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：某房产经纪有限公司某分公司，统一社会信用代码91XXXXXXXXXXXXXX12。负责人：张某甲，该公司经理。第三人：某银行股份有限公司某分行，统一社会信用代码91 XXXXXXXXXXXXXXXE。负责人：王某某，该行行长。委托诉讼代理人：王某，男，某银行股份有限公司某分行员工，身份证号：XXXXXXXXXXXXXX0011。委托诉讼代理人：朱某，女，某银行股份有限公司某分行法务，身份证号：XXXXXXXXXXXXXX5121。原告刘某某诉被告张某、高某某、第三人某房产经纪有限公司某分公司、第三人某银行股份有限公司某分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理,原告刘某某及其委托诉讼代理人袁某，被告张某委托诉讼代理人严某某，被告高某某，第三人某银行股份有限公司某分行委托诉讼代理人王某、朱某到庭参加了诉讼，第三人某房产经纪有限公司某分公司经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告继续履行与原告于2018年9月19日签订的《房屋买卖定金收付合同》，办理涉诉房产过户手续；2、案件诉讼费由二被告承担。事实及理由：2018年9月19日，原告与二被告、第三人某房产经纪有限公司某分公司签订了一份《房屋买卖定金收付合同》，合同约定，二被告将位于XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX号的房屋以75万元价格出卖给原告，原告支付16万元作为房屋定金。同时合同约定，50个工作日内签订《存量房买卖合同》，被告提供过户的相关资料，无条件配合原告更名、公证、过户等一切房产手续。合同签订后，原告当天便向二被告支付了16万元定金，但时至今日，二被告既未和原告签订《存量房买卖合同》，也未将涉案房屋过户至原告名下，原告多次催促未果。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，望贵院判如所求。被告张某辩称：1、房屋已交付给原告，定金合同已经履行完毕。2018年9月19日被告通过第三人与原告签订《房屋买卖定金收付合同》，2018年9月11日依照约定被告收取了原告定金共计16万元。在被告收取定金后就将房屋及钥匙、房屋内所有家电物品已经交付给了原告，所以被告已经用自己的实际行动履行了房屋交付的义务，所以原告已经享受该房的占有、使用、收益的权利。按照定金合同第六条约定房款为一次性付款，银行按揭贷款审批通过后由银行将乙方贷款额打到房管局指定的监管账户上，50日内签订《存量房买卖合同》，但被告认为，虽然双方至今未签订《存量房买卖合同》，但已经实际履行了交付房屋义务，而原告所交付的定金依据合同约定也已经转换为购房款，所以定金合同已经履行完毕。2、原、被告之间仅仅只签订了《房屋买卖定金收付合同》，对于房屋的交付日期、过户日期因为双方未签订《房屋买卖合同》所以并未进行明确约定，但即便如此，被告在收到原告的定金后仍将该涉案房屋交付给原告，且原告已经入住该房至今也有2年，对房屋也进行了装修，给原告未造成任何经济损失，而被告至今也只收到原告的定金款16万元，所以被告未收到剩余款项，无法配合原告办理产权过户手续，基于以上两点，应当驳回原告的诉请。3、按照定金合同第六条约定房款为一次性付款，银行按揭贷款审批通过后由银行将乙方贷款额打到房管局指定的监管账户上50日内签订《存量房买卖合同》的前提是原告贷款审批通过后，银行将贷款数额打到房管局指定的监管账户上50日内签订《买卖合同》，所以原告贷款审批是否通过，银行是否将贷款打入房管局指定的账户，有待于原告进一步举证证明。而《房屋买卖定金合同》第七条也同样约定在过户的当日由甲方收取该房屋定金和乙方的全额房款打到房管局指定的监管账户上，此条款是保障双方当事人利益而设立，其为被告向原告办理房产过户的前提条件，也就是原告是否按照约定将全款房款打到了房管局的指定的监管账户上。对于以上事实，被告认为房屋已交付给被告使用，被告并未违约，至于办理过户手续，需要双方配合，原告没有理由也完全没有必要进行财产保全，不应当承担保全费用。给予以上三点应当依法驳回原告的诉讼请求。被告高某某辩称：房子定金第二被告没有收到，房子在两被告2016年离婚时约定房子归第二被告所有，只是没有过户，第一被告卖房第二被告是在原告签订合同当天才知道的，第二被告认为是原告在侵占第二被告的财产。 第三人某房产经纪有限公司某分公司辩称：对原告所诉的事实部分认可，没有其他的答辩意见。第三人某银行股份有限公司某分行辩称：被告张某于2010年5月14日在我行贷款人民币21万元，涉案房屋已经抵押给我行，被告张某目前正在偿还贷款，在被告张某全部偿还完贷款本息后，我行同意配合办理撤押手续。   原告当庭提交了下列证据材料：一、2018年9月19日原、被告签订的《房屋买卖定金收付合同》。证明1、原、被告之间存在真实合法有效的房屋买卖关系；2、按照合同约定原告已经支付了定金16万元，被告应配合办理涉案房屋的过户手续。第一被告对该组证据真实性认可，证明目的不认可。第二被告对该组证据真实性与证明目的认可。第三人某银行股份有限公司某分行认为该组证据与其无关，不予质证。二、被告给原告出具的定金收条各一份、支付宝转账电子回单3份。证明二被告已经收到了合同约定的16万元定金，应协助原告办理过户手续。第一被告对该组证据真实性及证明目的认可。第二被告对该组证据真实性及证明目的不认可，签名不是第二被告签的，当时原告和第一被告及第三人某房产经纪有限公司某分公司要求第二被告无条件配合，第二被告也同意了。第三人某银行股份有限公司某分行认为该组证据与其无关，不予质证。第一被告当庭提交了下列证据材料：一、离婚协议书、离婚证、第二被告声明一份。证明1、二被告于2016年10月28日办理离婚；2、涉案房屋登记在第一被告名下，归第二被告所有，第二被告同意出售该房屋，并于2018年7月10日补充声明，同意房屋放到第一被告名下，贷款由第一被告偿还，本案与第二被告无关。原告对该组证据真实性无法核实，证明目的不认可，离婚协议书不能对抗不动产登记制，第二被告在合同上有签字，第二被告对房屋买卖是知悉并同意。第二被告对该组证据真实性认可，证明目的不认可。第三人某银行股份有限公司某分行认为该组证据与其无关，不予质证。二、2018年9月19日原、被告签订的《房屋买卖定金收付合同》。证明1、合同第六条约定房款为一次性付清，签订存量房买卖合同的前提是原告银行贷款审批通过，银行将贷款打到房管局指定监管的账户；2、按照合同第七条约定，房屋过户的前提是被告收到全款后才能交付房屋，进一步证明第一被告并未违约。原告对该组证据真实性认可，证明目的不认可，合同约定原告支付定金，被告配合办理过户手续，房屋被告已经交付使用。第二被告对该组证据真实性与证明目的认可，是第二被告在得知第一被告已经将房屋卖了后，第二被告就同意了卖房，不想再跟第一被告有牵连。第三人某银行股份有限公司某分行认为该组证据与其无关，不予质证。第二被告当庭未提交证据材料。第三人某银行股份有限公司某分行当庭提交了下列证据材料：贷款信息明细。证明截止到2020年8月31日第一被告尚欠第三人某银行股份有限公司某分行房贷131842.42元。原告对该组证据真实性认可，同意一次性向银行支付该笔费用，请求银行协助原告办理撤押手续。第一被告对该组证据真实性及证明目的认可，第一被告愿意协助原告办理过户手续，时间最迟到2020年年底。第二被告对该组证据真实性及证明目的认可。对原、被告及第三人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即原告提交的第二组证据，第二被告虽有异议，但其未在本院规定的时间内予以鉴定，视为其对该证据真实性的认可。根据庭审调查及采信的证据，本院确认以下案件事实，原告与二被告、第三人某房产经纪有限公司某分公司于2018年9月19日签订了一份《房屋买卖定金收付合同》，合同约定，二被告将位于XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX号的房屋以75万元价格出卖给原告，原告向被告支付购房定金人民币16万元作为双方定金协议的保证，合同订立后该定金转购房款。同时合同约定，50个工作日内签订《存量房买卖合同》，双方均不得拖延，若单方拖延违反合同约定，给对方造成的损失由违约方负责，若双方或单方违约，受益方应给旭日房产公司支付成交价3%作为服务佣金。被告应提供过户的相关资料，无条件配合原告更名、公证、过户等一切房产手续……。合同签订后，原告通过其女儿董某某的支付宝账号向被告张某支付宝账号分三次分别转账支付购房定金共计10万元，原告刘某某向张某以现金方式支付购房定金6万元，以上总计16万元整。被告张某、高某某向原告刘某某出具了定金收条，证明其已收到购房定金16万元整。同时将涉案房屋钥匙交付给了原告刘某某，刘某某拿到钥匙后便对房屋进行了装修，并购置了部分家具。其后，原、被告双方前往房管局对房屋办理过户手续时，发现涉案房屋因涉案债务已被法院查封，无法办理过户手续。另查明，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘某某与被告张某、高某某、第三人某房产经纪有限公司某分公司于2018年9月19日签订的《房屋买卖定金收付合同》有效，继续履行。二、原告刘某某于本判决生效后十日内向第三人某银行股份有限公司某分行处还清被告张某、高某某所欠XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX号房屋按揭贷款本息（截止2020年8月31日尚欠房贷本金人民币131555.93元，具体数额以该行在清偿之日的明细为准）。三、第三人某银行股份有限公司某分行处、被告张某、高某某在上述贷款清偿之日起十日内办理XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX号房屋的抵押登记注销手续。四、原告刘某某在XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX号房屋的抵押权消除后十日内将剩余购房款支付给被告高某某。五、被告张某、高某某于XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX号房屋的抵押权消除后十日内将XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX号房屋过户至原告刘某某名下。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11300元，诉讼保全费4270元，合计15570元，原告已预交，由被告张某、高某某承担，并于本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审  判  长     蔚 志 强人民陪审员     李    沁人民陪审员     贺 铁 柱 二零二零年十二月十四日 书  记  员    万 甜 甜 1