广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10911号上诉人（原审被告）：陈景生，男，1956年5月24日出生，台湾居民，台湾居民居住证记载的通行证号码为05592306，台湾居民居住证记载的公民身份号码为830************013。被上诉人（原审原告）：东莞市********股份经济合作社。住所地：广东省东莞市******。组织机构代码：66336316-0。负责人：黄晓红，理事长。委托诉讼代理人：罗喜元，广东乐而乐律师事务所律师。上诉人陈景生因与被上诉人东莞市********股份经济合作社（以下简称“旧头村经合社”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈景生不服一审判决，向本院上诉请求：1.将一审判决2017年7月1日至2018年12月31日期间农田租金差额104783.55元，改判为99490元。2.诉讼费用由旧头村经合社负担。事实与理由：按2020年5月东莞市塘厦测绘队第一份测量报告为25.1亩，包括了2020年7月测绘的3项争议地块，1496.1平方米，合2.246亩。第2份测绘报告，应为25.1亩减2.246亩，等于22.854亩。争议地块1面积258.39平方米，非一审所称封闭的水塘，该水塘已计入测绘计算地块内，争议地块1实际上是隔壁农地必经农田道路，非陈景生所用，自无承担租金之理。按22.854亩计算，农田租金差额应付款为99490元。实际亩数应为22.854亩，方为正确。被上诉人旧头村经合社辩称，一审判决认定清楚，判决准确，旧头村经合社没有上诉，但是旧头村经合社提出一点事实上的异议，测绘报告中争议地块一实际上是陈景生在承租土地上自行开挖的水塘，本应计入承租面积之内，但一审判决将其一半确认为承租人的承租范围，旧头村经合社尊重一审判决，但作出客观陈述，旧头村经合社没有提供该水塘此前为农田的书面证据。旧头村经合社向一审法院起诉请求：1.旧头村经合社与陈景生签订的《农田租赁合同书》自2019年1月1日起解除；2.陈景生支付2017年7月1日至2018年12月31日期间的租金125500元；3.陈景生支付逾期缴纳租金的违约金，即自2017年7月11日起以33100元为基数按每月2%支付违约金至付清止，自2018年1月11日起以46200元租金为基数按每月2%支付违约金至付清止，自2018年7月11日起以46200元租金为基数按每月2%支付违约金至付清止。以上违约金暂计至起诉之日为21086元；4.没收陈景生履约保证金50000元归旧头村经合社所有；5.一审案件诉讼费由陈景生负担。一审法院认定事实：2013年12月份，旧头村经合社委托东莞市***********将位于塘厦镇旧头村村前大道龙林高速交界处的28.3亩土地对外招标出租。提交的招标资料中有一份红线图，但该红线图上未标注经纬度，也未加盖任何测绘机构的印章，无法区分清楚确切界线。2014年1月8日，经过招标后，陈景生中标。2014年1月16日，旧头村经合社作为出租方、甲方，陈景生作为承租方、乙方，双方签订了一份《农田租赁合同书》，主要约定：甲方将合法拥有的位于塘厦镇旧头村村内的农田出租给乙方使用，面积共约28.3亩，乙方租赁农田用于作物种植；租赁期为8年11月17日，自2014年1月15日起至2022年12月31日止；甲方于2014年1月15日前将农田交付给乙方使用，双方到现场确认租赁物现状；租金按每亩2968.2元/年计算，共计84000元/年（不含税），每隔三年在上一年租金的基础上递增10%，即2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金为3265.02元/亩/年；租金半年缴交一次，乙方于当年上半年10日前将当年上半年租金转入甲方指定银行账户，乙方不按时缴交租金的，每逾期一日应向甲方支付月租金10%的违约金，逾期三个月视为乙方单方违约，甲方有权收回该土地使用权及没收履约保证金，该土地上的建筑物无偿归甲方所有；乙方签订合同之日需一次性向甲方缴交履约保证金50000元和预缴计租期上半年租金38838.71元；乙方存在以下单方违约行为的，甲方有权随时单方解除合同：……2.拖欠甲方超过两个月租金；乙方违约，甲方有权单方解除本合同，并收回农田，没收保证金，乙方已缴交的租金不予退回；租赁期间，因政府政策、政府建设需要征收已租赁的农田，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，政府因以上行为给予的补偿，扣除乙方的搭建设施、青苗补偿费后，剩余部分全部归甲方所有；本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的履约保证金款项后生效；等。该《农田租赁合同书》签订后，陈景生已依约向旧头村经合社缴交了履约保证金50000元，旧头村经合社对此予以确认。双方未办理相应的农田交接手续。双方确认，陈景生租赁该农田后实际从事农作物种植，陈景生已足额缴纳了截止2017年6月30日止的土地租金。陈景生、旧头村经合社确认，2016年上半年，政府因建设高标准农田需经过案涉农田进行施工，占用了部分农田建设排水沟。陈景生认为高标准农田建设的排水沟过高，导致其承租的农田被倒灌造成种植的秋葵损失，故于2016年7月份开始向塘厦镇政府有关部门进行投诉。后相关政府部门通过旧头村经合社向陈景生补偿了青苗补偿费109875元。此款旧头村经合社已转账支付给陈景生，陈景生也确认收到。对于政府高标准农田建设后实际租赁的农田面积，陈景生认为已减少，且原实际面积也只有21亩左右，故要求重新确定土地面积，并按实际面积缴纳租金，并为此向塘厦镇政府相关部门进行投诉。旧头村经合社则认为应按原合同面积进行缴纳租金。双方因此产生争议，陈景生自2017年7月1日起的租金起未再按原合同标准支付旧头村经合社租金。双方确认陈景生已向旧头村经合社缴纳了2017年7月1日至2017年12月31日期间的部分租金，金额为13100元，其余金额未付；确认陈景生未付2018年1月1日至2018年12月31日期间的全部租金。另，本案庭审中，旧头村经合社确认2019年1月1日起的租金另案处理。2019年1月2日，旧头村经合社向一审法院提起本案诉讼。本案审理过程中，陈景生申请对案涉农田的实际面积进行测绘。经征求双方意见，一审法院依法委托了东莞市塘厦测绘队对案涉农田的实际面积进行了测绘。东莞市塘厦测绘队于2020年5月份出具了第一份测绘报告，后根据双方的质证意见，经过补充测绘后于2020年7月份出具了第二份测绘报告。测绘费用4000元，由陈景生预交。第二份测绘报告，测绘出无异议的农田面积为15917.52平方米（折合23.88亩），此外，争议地块1，面积258.39平方米，现状为空地，在本次面积计算地块外；争议地块2，面积613.54平方米，属于林村飞地，在本次面积计算地块外；争议地块3，面积624.17平方米，现状为水沟，在本次面积计算地块外。对于第二份测绘报告，旧头村经合社无异议，陈景生则认为无争议地块面积应为22.854亩，但对此无相应证据予以证实。对于上述争议地块1及争议地块3，旧头村经合社认为属于承租农田的范围，陈景生则认为不属于。经本院及双方当事人现场查看，发现争议地块3的水沟属于公共水沟的一段，非陈景生所承租农田专用；发现争议地块1的空地，实为一个自行封闭的水塘，无养殖情况，位于陈景生所种植的秋葵地与水沟中间。陈景生庭审中称有时将农田中的水排到该水塘中。一审法院认为：因陈景生为台湾居民，故本案为涉台土地租赁合同纠纷。由于案涉土地在大陆，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条第一款“涉外民事关系适用的法律，依照本法确定”及第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，故应确定大陆的法律作为本案的准据法。案涉《农田租赁合同书》系旧头村经合社、陈景生双方的真实意思表示，且陈景生承租案涉农田后也是进行农业建设，故该合同合法有效，双方应依约履行。在《农田租赁合同书》履行的过程中，因政府建设高标准农田所需，于2016年上半年占用了部分案涉农田建设排水沟，并给予相应补偿。这一情况属于政府行为，按照合同的约定，旧头村经合社、陈景生对此均无责任。但因政府建设高标准农田占用了部分农田，导致租赁农田的实际面积减少，在此情况下，旧头村经合社、陈景生应以实际面积为准计算租金。承上，旧头村经合社认为应按原合同面积缴纳2017年7月1日起的租金，是不符合客观事实的，一审法院不予支持。陈景生认为应重新确定土地面积，并按实际面积缴纳租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，合理合法，一审法院予以支持。因在陈景生提出此合理要求后，旧头村经合社未重新确定土地实际面积，存在过错，故陈景生拖欠2017年7月1日起的租金，并不属于严重违约，旧头村经合社以此要求陈景生承担违约责任，包括解除《农田租赁合同书》、支付逾期缴纳租金的违约金、没收履约保证金，均于法无据，一审不予支持。陈景生虽无需承担违约责任，但因实际占用使用案涉农田，故还应按照案涉农田的实际面积，及合同约定的每亩租金标准，向旧头村经合社缴纳租金。关于案涉农田在高标准农田建设后的实际面积，东莞市塘厦测绘队接受委托后先后出具了两份测绘报告，其中第二份测绘报告是根据陈景生、旧头村经合社的质证意见对第一份测绘报告进行的修正，故应以第二份测绘报告为准。对于该第二份测绘报告，旧头村经合社予以认可，陈景生则认为报告称的无争议地块面积23.88亩应为22.854亩，但对此无相应证据予以证实，故一审法院采信该第二份测绘报告。据第二份测绘报告显示，陈景生、旧头村经合社无争议地块的面积为15917.52平方米（折合23.88亩），一审法院予以采信。此外，存在三块争议地块，旧头村经合社认为属于承租农田的范围，陈景生则认为不属于。因陈景生、旧头村经合社在交接案涉农田时未办理交接手续，无法还原最初交接农田时的准确界线，故一审法院只能根据日常生活常识等予以综合判断。首先，争议地块2，面积613.54平方米，属于林村飞地，旧头村经合社无权收益，应予以剔除，陈景生无需就该争议地块向旧头村经合社缴纳租金。其次，争议地块3，面积624.17平方米，现状为水沟，该水沟为公共水沟的一段，并非属于案涉农田专用，且该水沟系政府建设高标准农田时所建造，建造后该水沟所占土地已被政府征收，不再属于旧头村经合社出租给陈景生的农田范围，故该地块也应予以剔除。最后，争议地块1，面积258.39平方米，现状为空地，经实地勘察发现实为一个自行封闭的水塘，无养殖情况，位于陈景生所种植的秋葵地与水沟中间，因双方未办理交接手续，且陈景生一审庭审中称有时将农田中的水排到该水塘中，出于公平起见，一审法院认定该争议地块的一半面积即129.2平方米（四舍五入，保留小数点后两位，下同）陈景生需缴纳租金。综上，一审法院认定2016年上半年高标准农田建设后陈景生需向旧头村经合社缴纳租金的土地面积为16046.72平方米（15917.52平方米+129.2平方米）,折合为24.07亩（16046.72平方米÷666.67平方米，1亩为666.67平方米）。承上，已知《农田租赁合同书》约定2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金为3265.02元/亩/年，则2017年7月1日至2018年12月31日共计1.5年期间，陈景生需缴交的24.07亩农田的租金，共计117883.55元（3265.02元/亩/年×24.07亩×1.5年）。此期间陈景生已付给旧头村经合社的金额只有13100元，差额104783.55元（117883.55元-13100元），应予以补足。旧头村经合社诉讼请求超出部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、陈景生应于判决发生法律效力之日起三日内支付旧头村经合社2017年7月1日至2018年12月31日期间的农田租金差额104783.55元；二、驳回旧头村经合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4231.72元，陈景生已预交，由旧头村经合社负担1836.05元，陈景生负担2395.67元。测绘费用4000元，陈景生已预交，由旧头村经合社负担1868元，陈景生负担2132元。二审期间双方均未提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：二审调查中，双方结合测绘图确认第二次测绘的测绘图中载明的争议地块1不是水塘，陈景生主张该地块属于其他承租人的道路，并非其承租范围。双方对一审判决认定的案涉租赁期间租金单价（3265.02亩/年）以及陈景生已经支付的租金（13100元）均无异议，双方均同意适用大陆法律解决案涉纠纷。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。因陈景生为台湾地区居民，故本案为涉台土地租赁合同纠纷。案涉租赁土地位于大陆地区，双方均同意适用大陆法律解决案涉纠纷，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对陈景生上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为:陈景生承租的土地面积是多少。首先，陈景生参与了一审法院组织的两次测绘，第二次测绘的测绘报告中已经明确载明了双方无争议地块的面积为23.88亩。陈景生主张无争议地块的面积为22.854亩，并未提供充足证据予以佐证，本院依法不予确认。其次，双方在二审时均确认，第二次测绘报告中载明的争议地块1并非水塘，一审判决以陈景生一审庭审中称有时将农田中的水排到水塘中，将争议地块1的一半面积计入陈景生的承租面积，与事实不符。旧头村经合社亦未提交证据证明该争议地块为陈景生的承租范围，该争议地块不应纳入陈景生的承租范围。故，本院确认陈景生承租的案涉土地的面积为23.88亩，一审判决对此事实认定有误，本院依法予以纠正。陈景生应支付的租金差额为：3265.02亩/年×23.88亩×1.5年-13100元=103853元。综上所述，陈景生的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决适用法律正确，但认定事实部分有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初115号民事判决；二、陈景生应于本判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市********股份经济合作社2017年7月1日至2018年12月31日期间的农田租金差额103853元；三、驳回东莞市********股份经济合作社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4231.72元，陈景生已预交，由东莞市********股份经济合作社负担1995.72元，陈景生负担2236元。测绘费用4000元，陈景生已预交，由东莞市********股份经济合作社负担1868元，陈景生负担2132元。本案二审案件受理费50元（陈景生已预交），由东莞市********股份经济合作社负担2元，陈景生负担48元。在二审调查中，陈景生同意二审案件受理费由败诉方向胜诉方迳付，本院依法予以确认。东莞市********股份经济合作社应于本判决发生法律效力之日起三日内向陈景生支付应由其负担的本案二审案件受理费2元，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年十二月二十五日书记员  关 东王颖盈附录相关法律：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。