山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民初1705号 原告：青岛兴源熙康房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市阜安办事处赵家园村海尔大道106号。 法定代表人：王兴源，总经理。 原告：青岛兴源裕安房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市阜安办事处赵家园村海尔大道106号。 法定代表人：王兴源，总经理。 两原告共同委托诉讼代理人：谭锡寅，山东慧勤律师事务所律师。 被告：胶州市自然资源局，住所地山东省胶州市北京路行政服务中心东楼8楼。 法定代表人：宋振华，局长。 委托诉讼代理人：王春花，女。 委托诉讼代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。 原告青岛兴熙康房地产开发有限公司(以下简称兴源祥熙康公司)、青岛兴源裕安房地产开发有限公司(以下简称兴源裕安公司)因与被告胶州市自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴源熙康公司、兴源裕安公司的共同委托诉讼代理人谭锡寅，被告胶州市自然资源局的委托诉讼代理人刘洪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴源熙康公司、兴源裕安公司向本院提出诉讼请求：一、被告为两原告补办土地交接手续，并自《国有建设用地使用权出让合同》约定的应交付土地之日（即2014年10月27日）至2018年9月20日办理了《不动产权证书》之日止，按照《国有建设用地使用权出让合同》确定的土地出让总价款的每日千分之一支付违约金共计84130717.44元。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2014年10月27日签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定被告将位于胶州市××路××龙州路北侧，宗地编号为2××7，面积为30288平方米的国有土地使用权，以人民币59080560元的价格出让给两原告。该合同第6条约定：合同项下土地于2014年10月27日前交付给两原告。合同第37条约定：被告未按时交付土地的按照土地使用权出让价格每日千分之一支付违约金。被告至今未给两原告补办交接土地手续，并直到2018年9月21日分别给两原告办理出《不动产权证书》，根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，被告应向两原告支付违约金。 被告答辩称：1.原告的违约金请求缺乏事实根据和法律依据。 《土地管理法》第五十五条第一款规定:“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”原胶州市国土资源局与原告于2014年10月27日签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号:胶州-01-2014-0169），合同第八条约定:“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写伍仟玖佰零捌万零伍佰陆拾元（小写59080560元）”，第十条约定:“受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款:（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。”合同签订于2014年10月27日，原告应当于合同签订之日起30日内即2014年11月26日之前付清土地出让价款，原告在付清土地出让价款前，无权取得出让土地的使用权。案涉《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定“受让人按照本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金，……”，根据该约定出让人支付违约金需要同时具备2个条件，第1个是受让人已经按照合同约定按时、足额支付了出让价款，第2个是出让人没有按时交付出让土地，只有该2个条件同时具备，才可能需要支付违约金。被告于2014年10月27日合同签订当日就已经交付原告土地。2017年5月16日原告就对涉案土地进行开发建设。原告于2017年12月12日才付清土地出让价款。原告付清土地出让价款之时已经实际占用涉案土地，原告主张违约金不符合合同约定的条件，该请求不应支持。2.如若法院支持原告违约金请求，因《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金标准过高，且原告主张的违约金数额远远高于其实际损失，被告请求法院依法减少违约金。3.原告已经对案涉宗地进行了开发建设，其再起诉要求被告办理土地交接手续缺乏依据。 被告于2014年10月27日合同签订当日就已经交付原告土地。2017年5月16日，兴源公司在包括案涉宗地在内的地块上举行了隆重的开工仪式。现今兴源•巴黎城九区小区1-3号楼于2019年4月23日核发商品房预售许可、兴源•巴黎城九区小区4-9号楼于2020年6月3日核发商品房预售许可、兴源•巴黎城十区小区10、11号楼于2019年9月27日核发商品房预售许可、兴源巴黎城十一区小区12、15号楼于2020年7月28日核发商品房预售许可，兴源公司早已销售了大量的商品房，因此原告再起诉要求被告办理土地交接手续缺乏依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，举证质证情况如下： 两原告提交以下证据：证据1，《国有建设用地使用权出让合同》一份，证明事项：2014年10月27日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定被告将宗地编号为2××7，面积为30288平方米的土地，以59080560元的价格出让给两原告。合同第6条约定：被告于2014年10月27日前将涉案土地交付给原告。合同第30条约定：原告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，每日按延迟支付款项的1‰向被告缴纳违约金。合同第37条约定：由于被告未按时提供出让土地而致使原告本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，被告应当按照原告已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向原告支付违约金。 证据2，兴源公司与胶州市人民政府签订的《协议书》一份及（2016）鲁02民初1348号民事判决书，证明事项：2012年12月31日，兴源公司与胶州市人民政府签订土地兑换协议，约定胶州市人民政府将241.9亩土地兑换给兴源公司（含涉案土地），该协议第四条约定：胶州市政府负责为兴源公司办理兑换地块的土地使用权证，承担相关费用，并退还兴源公司先期缴纳的土地竞拍保证金。后经（2016）鲁02民初1348号民事判决书认定该《协议书》有效并应继续履行。 证据3，公证书一份，证明事项：2017年3月13日，胶州市公证处对涉案土地现场情况进行了公证，涉案土地仍未达到三通一平的交付条件。 证据4，《中华人民共和国不动产权证书》［鲁（2018）胶州市不动产权第0××4号］、土地出让金缴纳收据，证明事项：被告于2017年12月12日才按照《协议书》的约定缴纳了涉案土地的出让金，并于2018年9月21日为两原告办理了土地不动产权证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。 证据5，山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初671号民事判决书，山东省高级人民法院（2019）鲁民终2823号民事判决书，山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初672号民事判决书，山东省高级人民法院（2019）鲁民终2519号民事判决书。 证明事项：证据1到证据5的事实已经被山东省青岛市中级人民法院和山东省高级人民法院一、二审判决书予以认定，可以直接作为本案判案依据。被告质证称：对证据1的真实性认可，但该合同约定的违约金标准过高、原告请求数额过高，请求法院依法予以调整。对证据2的真实性认可，对证明事项不认可。原被告均非协议的当事人，协议的内容并不能直接对原被告产生约束力。原被告也均非该民事判决的当事人，判决书对原被告并不直接产生法律效力，事实上该判决书也没有直接赋予被告任何义务。对证据3的真实性认可，对证明事项不认可。公证书所载明的地块位置不能确定是本案地块，两者缺乏关联。假如是同一地块，恰好证明两原告已经于2017年3月13日对案涉土地进行了占有和使用。公证书所体现在地上堆放物等物品是由两原告生产建设活动所产生还是其他原因所导致，公证书并没有对此作出明确的说明，该证据显然与本案缺乏关联性。对证据4的真实性认可，证明事项不予认可。该证据恰好证明原告于2017年12月才交付了案涉土地的土地出让价款，构成违约，原告在支付土地价款之前无权对土地占有、使用、开发。原被告双方在土地出让合同当中不曾约定由被告为原告办理不动产权证书，而且不动产权证书由登记权利人向不动产登记机构依法申请办理，并非土地出让行为，也非土地出让合同的约定内容。案涉土地出让金系原告要求胶州市政府代原告支付给被告的，虽然该款项由他人代交，但并不能改变原告是国有建设用地使用权出让合同所约定的受让人的地位，原告应当履行该合同所约定的受让人的义务。对证据5的真实性认可，对证明事项不认可。判决书所载明的地块并非本案地块，因此生效判决所认定的事实与本案并不相同。该证据与本案缺乏关联性。 被告提交以下证据：证据1，国有建设用地使用权出让合同，证明事项：“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写伍仟玖佰零捌万零伍佰陆拾元（小写59080560元）”，第十条约定：“受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款”。根据上述合同约定及《土地管理法》第五十五条第一款“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”的规定，原告在付清土地出让价款前不得使用土地。证据2、兴源公司2017年5月16日在案涉宗地上举行开工仪式视频光盘1份、博客报道打印件1篇。证明：原告早已经实际开发使用案涉宗地，兴源公司于2017年5月16日在包括案涉宗地在内的地块上举行了隆重的开工仪式。证据3、土地出让价款支付凭证材料。证明：原告于2017年12月12日才付清土地出让价款，在此日期之前原告根本无权使用土地。根据法律规定，土地受让人在付清土地出让金之前不能取得土地使用权证书，因此原告很长一段时间不能对土地进行开发的原因并非是土地没有向其交付，而是因为原告没有依法、依约足额交付土地出让金，导致无法申请办理土地使用权证书。土地交付同办理土地使用权证书是两种不同的法律行为。 两原告质证称：关于证据1，本案土地使用权出让的本质是基于土地兑换，招拍挂只是完成土地兑换的形式。根据青岛兴源房地产开发有限责任公司与胶州市人民政府的约定，涉案土地8个地块办理权属证书的所有费用均由胶州市人民政府承担，被告作为胶州市人民政府的职能部门理应知道协议书的内容，也应当知道原告并没有支付土地出让金的义务。关于证据2，对真实性无异议，对证明事项有异议。涉案土地一直是垃圾倾倒场所，2017年5月16日原告之所以举行了开工仪式，只是博个彩头，目的就是将涉案土地整体用围挡圈起来，避免继续倾倒垃圾，增加双方当事人的费用。而且在涉案土地没有办理出土地使用权证书之前，无法继续办理其他的开发手续，是不具备任何使用价值的。关于证据3，对真实性无异议，该费用不是胶州市人民政府代原告缴纳，原告本身不需要缴纳任何土地出让金。至于胶州市人民政府与被告如何交接工作，原告没有义务知道。被告既没有按时交付土地，也没有按时给原告办理土地使用权证书，被告系完全违约。 根据原告、被告举证质证情况，本院确认与本案有关的事实如下： 一、关于土地兑换协议的签订情况。2012年12月31日，兴源公司作为乙方，胶州市人民政府作为甲方，双方签订《协议书》一份，协议约定：胶州市人民政府将241.9亩土地（简称“兑换地块”，含本涉案土地）兑换兴源公司的103亩土地（简称“原地块”）。建筑面积差额部分，胶州市政府给予兴源公司适当经济补偿。胶州市人民政府应尽快拆除兑换地块内的地上附着物，将市政府配套设施接到用地红线。胶州市人民政府负责为兴源公司办理兑换地块的土地使用权，承担相关费用，并退还兴源公司先期缴纳的土地竞拍保证金共计600万元。兴源公司取得兑换地块的土地使用权证后，应将原地块的土地使用证交由胶州市人民政府注销。届时，双方于2010年4月29日签订的《关于土地兑换的协议书》履行完毕，由此产生的债权债务关系一并消灭。 二、关于土地使用权出让合同签订情况。2014年10月27日，两原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定被告将宗地编号为2××7，面积为30288平方米的土地，以人民币59080560元的价格出让给两原告。合同第六条约定：出让人（本案被告）同意在2014年10月27日前将涉案土地交付受让人（本案两原告），出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件……（二）现状土地条件以胶国土告字【2014】12号拍卖出让公告内容为准。合同第十条约定：受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。合同第十一条约定：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。合同第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。 三、2016年9月7日，青岛兴源房地产开发有限责任公司作为原告以胶州市人民政府为被告向本院起诉，要求判令继续履行双方于2012年12月31日签订的《协议书》，胶州市人民政府则辩称该《协议书》无效且客观上无法履行。该案经审理认为，该案争议焦点为：胶州市人民政府与兴源公司于2012年12月31日签订的《协议书》能否有效和能否继续履行。根据查明事实，兴源公司对于《协议书》中的原地块享有相应的权益，胶州市人民政府与其协商以新地块置换原地块既是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，故属有效协议。该案认为，兴源公司股东王兴源、李华、王智毅根据胶州市的有关规定，投资设立青岛兴源祥盈房地产开发有限公司等十二家公司，并通过挂牌出让的方式与胶州市自然资源局就《协议书》约定的兑换地块分别签订8份《国有建设用地使用权出让合同》。二者的合同主体虽然不同，但是根据查明的事实可以认定，兴源祥盈公司等十二家公司与胶州市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》实际是针对《协议书》约定内容的履行行为。上述8个地块的土地手续齐备，出让程序合法，具备履行条件，因此对于兴源房公司要求继续履行《协议书》的诉讼请求，予以支持。目前，《协议书》中的原地块已经由案外人开发建设，不具备返还的条件，因此胶州市人民政府应当按照《协议书》的约定，积极协调有关部门，核清账目，依法办理兑换地块的土地出让手续；兴源公司亦应当在厘清原地块土地出让金的基础上，协调兴源祥盈公司等十二家公司按照双方合同及相关规定尽快落实项目开发。据此，本院于2017年3月7日作出（2016）鲁02民初1348号民事判决书，判令胶州市人民政府继续履行与兴源公司于2012年12月31日签订的《协议书》。 四、关于涉案土地交付及占有情况。原、被告双方并未办理涉案土地的书面交接手续，被告主张两原告于2017年5月16日已在涉案土地上举行开工仪式，并提交照片和视频为凭。两原告对开工仪式照片的真实性予以认可，但主张其于2017年5月份将土地围挡起来系为避免被继续倾倒垃圾、清理垃圾，并非对土地的占有使用。涉案土地现由两原告实际控制。 五、关于涉案土地的对价支付情况。2017年12月12日，胶州市土地储备整理中心为兴源熙康公司开具收据，项目名称载明系“土地出让价款收入”，数额为25404641元；同日，胶州市土地储备整理中心为兴源裕安公司开具收据，项目名称载明系“土地出让价款收入”，数额为33675919元。被告据此主张直到2017年12月12日两原告才付清土地出让金，在此日期之前，两原告无权使用土地。两原告对此不予认可，主张按照其与胶州市人民政府签订的协议书，其与政府约定对涉案土地并不实际付款，而系土地兑换。 六、关于涉案土地使用权证书的情况，2018年9月21日，被告为兴源熙康公司、兴源熙康公司办理了不动产权证书，国有建设用地使用权使用期为2014年10月28日至2084年10月27日止。 本院认为，本案为建设用地使用权出让合同纠纷。胶州市人民政府与兴源公司签订的土地兑换《协议书》的效力，已为本院生效判决所确认。本案原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，系双方的真实意思表示，内容及形式均不违反法律法规的效力性强制规定，其效力本院亦予以确认。合同双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行自己的合同义务。 本院生效判决认定，兴源祥盈公司等十二家公司与本案被告签订《国有建设用地使用权出让合同》实际是针对土地兑换《协议书》约定内容的履行行为，据此，本案中两原告取得涉案土地使用权的对价系以其他土地使用权兑换，并不实际付款，被告以为两原告开具土地出让金收据的时间主张两原告存在迟延付款的违约行为，与事实及约定均不符，本院对其该项主张不予采信。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，被告应于2014年10月27日前将涉案土地交付给两原告，但被告未提交充分有效证据证明已按此约定向两原告履行完毕该交付义务，应承担举证不能的法律后果，本院认定其已构成违约。但被告辩解两原告实际已于2017年5月16日占有涉案土地，并提交照片等证据予以证实，两原告对照片的真实性予以认可，本院对被告的该项辩解予以采信。两原告虽主张彼时其并非占有涉案土地，而系保护涉案土地不被倾倒垃圾及清理垃圾，但未提交充分有效证据证明，且其自认一直控制涉案土地至今，本院认定两原告实际已于2017年5月16日完成了对涉案土地的占有。原告已经实际占有涉案土地，其再要求被告为其办理土地交接手续，于法无据，本院不予支持。 综上，被告迟延向两原告交付涉案土地的期间为2014年10月28日至2017年5月16日，共计931天。双方在《国有建设用地使用权出让合同》中约定被告未按时交付土地的按照土地使用权出让价格每日千分之一支付违约金，故被告应向两原告支付违约金55004001.36元[59080560元×0.001×931天]。对于两原告诉请超出部分，本院不予支持。 被告虽主张违约金过高要求本院予以调整，但未提交调整的具体依据及计算方式，本院对其该项主张不予支持。 综上所述，两原告的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告胶州市自然资源局于本判决生效之日起10日内向原告青岛兴源熙康房地产开发有限公司、青岛兴源裕安房地产开发有限公司支付违约金55004001.36元； 二、驳回原告青岛兴源熙康房地产开发有限公司、青岛兴源裕安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费462454元，由原告青岛兴源熙康房地产开发有限公司、青岛兴源裕安房地产开发有限公司负担152454元，由被告胶州市自然资源局负担310000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 黄鹤颖 书记员 韩明玉