云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1860号上诉人（原审被告）：大理山海房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理镇绿玉小区玉秀路34号。法定代表人：黄**松。委托诉讼代理人：冯超，杜永波，云南仁悦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王诤，男，汉族，1977年3月25日出生，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：李廷柱，云南富达律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：大理九重房地产开发有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州大理经济开发区山西村商贸街100号一层。法定代表人：苏妮妮。委托诉讼代理人：廖波升，男，代理权限为特别授权代理。上诉人大理山海房地产开发有限公司因与被上诉人王诤、大理九重房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大理山海房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销云南省大理市人民法院(2020)云2901民初3216号判决书第二项；2.依法驳回被上诉人王诤对上诉人大理山海房地产开发有限公司的全部诉讼请求，或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、本案诉讼主体错误，上诉人大理山海房地产开发有限公司与被上诉人王诤无合同关系，不是本案适格的被告。二、《认购协议》只是预约合同，被上诉人王诤支付了50万的认购金，一审法院按照230万元为基数计算违约金明显错误，需上诉人与被上诉人王诤签订正式的《商品房买卖合同》才能约束上诉人。其认购协议第四条约定被上诉人王诤选择的付款方式是一次性付款，签订合同时支付的50万元不是定金而是认购金，该条约定了被上诉人王诤必须在2019年6月30日前付清全部房款，但王诤未付清房款，导致未办理房产证。并且被上诉人王诤不按认购协议约定与上诉人签订正式的商品房买卖合同，是被上诉人王诤违约。上诉人与被上诉人九重公司所签订的商铺销售协议应为行纪合同。同时上诉人与被上诉人九重公司的具体约定内容决定了《商铺销售协议》存在商品房包销合同的可能。王诤辩称：1.本案商品房属于山海公司建设并取得销售证并销售；2.与九重公司协商签约前，九重公司与自己已经说明商品房是山海公司建设，九重公司只是负责销售，九重公司人员领自已到山海公司进行过询问，山海公司也表示认可；3.与九重公司签订的协议，自己分两次交定金50万元，九重公司出具了收条，收条上写的“认购金”是财务问题，应以协议为准，双方协议是在6月30日前办理房产登记手续，但九重公司未办理，构成违约；4.根据合同法420条规定自己与九重公司签订的协议直接约束山海公司，要求驳回上诉人的请求。大理九重房地产开发有限责任公司辩称：销售的时候说过定金是2万元，48万元是预付款。钱是我公司收的，没有交到山海公司，我公司愿意与王诤协商退回50万元，并补偿一定的资金占用费。王诤向一审法院起诉请求：1.解除与被告九重公司签订的商品房认购协议书;2.被告九重公司双倍返还定金共计人民币100万元;3.案件受理费、财产保全费及财产保全保险费由被告承担;4.判决被告山海公司与九重公司承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：案涉房屋属于山海公司开发，系房屋实际所有人，2016年1月22日取得商品房预售许可。2016年5月，山海公司与九重公司签订《商品房销售协议》，协议约定山海公司（甲方）委托九重公司（乙方）销售其开发的商铺，委托销售期间为2019年5月1日至2020年3月1日。双方还约定了销售的价格、销售款支付的方式及其他销售的相关约定。2019年5月15日，原告在知道案涉房屋系山海公司委托九重公司销售的情况下，与九重公司签订《商品房认购协议书》，双方约定九重公司将案涉铺面（大理古城南门里01-07）销售给原告，商铺建筑面积20.06m2、总价款230万元。付款方式约定，原告在订立《商品房认购协议书》时向九重公司交付签约定金50万元，剩余房款于2019年6月30日前九重公司为原告办理完不动产权证手续后付清，契税由原告承担，其他相关办理产权证费用由九重公司承担；原告应在2019年7月15日前主动到大理南门里营销中心与九重公司签订《商品房购销合同》，九重公司亦可以另行指定签约的时间和地点；非因九重公司原因，原告未在约定期限内与被告交纳相应购房款以及签订《商品房购销合同》，视为原告不履行本协议并自动放弃该套物业认购权，九重公司有权将该物业另售他人，且原告无权收回定金；如九重公司在本协议约定的期限内，未经原告同意将以上物业另售他人，双方认购协议解除，被告双倍返还原告所交定金,不承担赔偿责任。协议签订当日，原告支付50万元定金，被告出具了收条。2019年6月底至今，九重公司未按照合同约定为原告办理不动产登记手续，遂产生本案。一审法院认为，被告山海公司和九重公司之间签订的《商品房销售协议》系委托合同，即受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，被告九重公司以自己的名义在被告山海公司的授权范围内与原告订立合同，且原告在订立合同时知道九重公司和山海公司之间的代理关系，故九重公司与原告签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，该合同直接约束被告山海公司与原告，故原告主张被告九重公司承担责任的诉请不予支持。原告按约支付50万元定金履行了合同的义务，但被告山海公司至今未为原告办理不动产权证，应承担相应的民事责任。现原告合同目的未能实现，其提出解除《商品房认购协议书》有事实和法律依据，予以支持；原告提出的双倍返还定金100万元超过法律支持的金额，依法调整为92万元（230万元×20%×2倍），原50万元中超额支付的4万元定金作为购房款直接返还原告。财产保全保险费于法无据不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百一十五条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、解除原告王诤与被告大理九重房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购协议书》。二、被告大理山海房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，双倍返还原告王诤定金92万元、购房款4万元，共计96万元。三、驳回原告王诤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7000元、财产保全费5000元，由被告大理山海房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供证据：一、《商铺销售协议》、《补充协议》、授权书,欲证明:1.合同及补充协议签订的时间为2019年5月10日、5月16日；2.山海公司需与九重公司指定客户签订正式《商品房购销合同》后才有义务依照签订的正式《商品房购销合同》约定承担责任；3.山海公司对九重公司与其指定客户之间因购买约定范围商铺所签署的除正式《购房合同》以外文件及合同价款项均无需承担责任;4.约定或记载内容均不属于“委托代理”，应属行纪合同关系。二、《商品房认购协议书》、收据、POS签购单，欲证明：1.王诤与九重公司于2019年5月14日签订认购协议；2.2019年5月14日所签协议已明确约定定金为2万元，其余48万元系王诤需于2019年5月15日支付购房款；3.王诤系于2019年5月14日支付约定的2万元定金，九重公司于同日已向王诤出具了收据。48万元购房款系根据约定于2019年5月15日支付完毕；4.王诤与九重公司实际履行的是2019年5月14日签订的《商品房认购协议书》。经质证，被上述人王诤认可商铺销售协议，但认为已经废止；认为授权书、《补充协议》、收据不具有真实性；《商品房认购协议书》是复印件，不能作为证据使用；认可POS签购单。被上诉人九重公司认为证据均是真实的。本院认为，上诉人提供的《商铺销售协议》、《商品房认购协议书》、POS签购单内容客观、真实，但不能够证明其主张，不予采信；授权书、《补充协议》、收据，不符合证据形式要件，不予采信。对一审认定的事实，上诉人认为：1.山水公司与九重公司是行纪合同关系；2.原审认定王诤在知道涉案房屋系山海公司委托是错误的，无证据证实王诤知道山海公司的存在；本院认为，上诉人就上述异议未提交证据予以证明，异议不成立。上诉人认为定金2万元在5月14日支付，购房款48万元在5月15日支付，本院确认定金2万元在5月14日支付，其余48万元在5月15日支付。对其他一审认定的事实，双方无异议，本院予以确认。本院认为，九重公司与王诤签订的《商铺销售协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。王诤依照合同约定向九重公司缴纳了500000元定金，九重公司应依照合同约定促成王诤与预购的商品房所有权人山海公司签订商品房买卖合同。本案系九重公司在收取了王诤相关款项后未将款项交给山海公司，导致山海公司未能与王诤签订商铺买卖合同，最终未能够依照约定办理商品房产权证，九重公司存在根本性违约，王诤的合同目的不能实现，一审解除《商品房认购协议书》符合法律规定。山海公司是房屋的开发商，与九重公司签订《商铺销售协议》，由九重公司直接销售其开发的商铺，王诤也正是基于对两家公司的信赖与九重公司签订《商品房认购协议书》，一审没有根据合同相对性原则和当事人的诉讼请求,判决九重公司承担民事责任不当。九重公司和王诤签订认购协议后收取王诤购房定金50万元，却没有促成商品房买卖合同的实现，属恶意违约，九重公司应对王诤承担违约责任。山海公司与九重公司不是代理关系，山海公司是商铺的实际所有人，应在王诤实际付款的50万范围内承担连带责任。一审认定应双倍返还定金数额为96万元，王诤支付的50万元中超额支付4万元作为购房款直接返还恰当。综上所述，大理山海房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但判处不当，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百一十五条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3216号民事判决书第一项；撤销第二项、第三项；二、由被上诉人大理九重房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内，双倍返还原告王诤定金92万元、购房款4万元，共计96万元。由上诉人大理山海房地产开发有限公司在50万元内承担连带责任。三、驳回被上诉人王诤的其他诉讼请求。一审案件受理费、财产保全费按一审判决执行;二审案件受理费13400元，由上诉人大理山海房地产开发有限公司负担6700元，被上诉人大理九重房地产开发有限公司负担6700。本判决为终审判决。审判长  杨瑞东审判员  杨月秀审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月二十四日书记员  彭 俊