北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80830号原告：张克明，男，1970年11月8日出生，汉族，自由职业者，住北京市朝阳区。被告：北京环铁时代国际艺术有限公司，住所地北京市朝阳区某7乡大环里平房。法定代表人：邵洪训，董事长。委托诉讼代理人：王欣，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡俊逸，北京市长安律师事务所律师。原告张克明（以下简称原告）与被告北京环铁时代国际艺术有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人蔡俊逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年8月3日签订的《合作使用合同》；2.判令被告返还租金11583元3.判令被告返还原告押金10000元；4.判令被告返还共建费16200元；5.判令被告返还预交的剩余电费786元；6.判令被告赔偿原告装修损失150000元；7.判令被告赔偿原告合理搬迁费5000元。事实和理由：2017年8月3日，原、被告签订《合作使用合同》，约定被告将位于北京市朝阳区环铁内工作室某1室出租给原告使用，建筑面积108平方米，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日，同时约定押金10000元及各年度租金。2019年7月7日，租赁房屋所在园区被腾退，要求原告七日内自行清理并搬离场地，导致原告继续使用房屋的合同目的落空，产生巨大的经济损失，故原告起诉至法院。被告辩称，不同意解除《合作使用合同》，我公司认为目前合同只是因某7乡政府及某2总公司侵权而暂时无法履行。我公司也不同意返还热力共建费，该费用属于天然气、辅助设施、车位及网络通信费用。此外，原告要求我公司赔偿装修损失，没有依据；我公司也无法核实剩余电量，故无法核算电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年8月3日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《合作使用合同》，约定甲方同意将位于环铁内工作室某1室（以下简称租赁房屋），在正常状态下租给乙方，建筑面积108平方米，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日，第一年租金74898元，第二年租金76869元，此后均递增，租金为年付。乙方应于本租约生效当日向甲方交付租赁押金10000元。乙方在租赁期内用的水、电、宽带、电话、有线电视等费用由乙方缴付，电费现价为1.5元/度，按实际用电量结算。2017年10月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《取暖协议》，约定甲方负责铺设公共天然气管道，天然气运营及天然气管道的维护维修工作，负责冬季的统一供暖；乙方于7月15日前向甲方交纳共建费16200元，乙方交纳的共建费在乙方退租时甲方承诺退还乙方；在天然气现价的前提下，乙方每取暖季按110元/平方米交纳。原告向被告交纳了押金10000元、热力共建费16200元，分别于2019年3月4日、2019年6月21日预付租金38435元及电费1000元。2019年7月7日，北京市朝阳区某7乡人民政府作出《腾退告知书》，告知酒仙桥北路大环内各商户，由于该场地内多次发生治安案件，存在重大安全隐患和不稳定因素，北京市朝阳某7乡某2总公司以书面告知的形式与某6通用公司解除了场地使用合同，为保护各商户利益，通知各商户于七日内自行清理、腾空并搬离场地。原、被告均认可原告因上述腾退事宜已搬离租赁房屋，原告自述搬离时间为2019年7月14日。为证明装修损失，原告提交的主要证据有：1.原告与案外人师某8于2017年10月26日签订的《建筑工程劳务合约》，载明工程地址为涉案房屋，工程承包形式为包工不包料，劳务费和饭费共计102000元，工程另追加2000元的设备调遣费；2.装修材料出库单、收据等，证明因涉案房屋装修购买钢材、楼梯、门窗、卫浴等材料支出125008.5元，购买生料带、节能灯等其他建筑材料支出2858元；3.装修前后的部分照片及电表照片，证明装修的事实及剩余电费主张。被告对上述证据均不予认可，亦不同意赔偿。为证明搬家费，原告提交了2018年7月至8月期间网络约车用车订单截图，产生费用共计1351.5元；被告认可该部分证据的真实性，但对关联性有异议。查，2015年，北京市朝阳某7乡某2总公司（以下简称将台某2公司）以合同纠纷将北京某3文化发展有限公司（以下简称某3公司）诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求某3公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。本院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第某4号民事判决，查明内容包括：2010年10月23日，将台某2公司（甲方）与某3公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区某7乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，本院判决确认将台某2公司与被告某3公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。某3公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，2016年2月17日某3公司申请撤回上诉，北京市第三中级人民法院于2016年3月7日作出（2016）京03民终某5号民事裁定，裁定“准许上诉人北京某3文化发展有限公司撤回上诉，双方均按一审判决执行”。经询，原告称其此前并不知晓该判决，亦未听说过某3公司，2019年7月7日通知其腾退房屋的是将台某2公司；被告称其大概在2015、2016年听说过此事，上述判决作出后，将台某2公司引进了北京某6通用航空有限公司经营，北京某6通用航空有限公司告知了其判决内容。经本院释明，原告表示《合作使用合同》的效力问题由法院认定，如法院认定无效，原告要求基于无效一并处理费用退还及赔偿问题；另表示不就装修损失问题申请评估。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，租赁房屋所在土地为集体所有土地，现无证据显示租赁房屋经建设规划及工程审批，原、被告就租赁房屋签订的《合作使用合同》及《补充协议》应属无效，故原告要求解除双方签订的《合作使用合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于双方对《合作使用合同》无效的过错问题，本院认为，被告自述其大概在2015、2016年听说过将台某2公司与某3公司之间的合同纠纷，此后引进的北京某6通用航空有限公司告知了其判决内容；可以说明被告对租赁房屋所在的土地性质及房屋情况是了解的，在此情况下，被告与原告签订《合作使用合同》且未将其了解的情况告知原告，其应对《合作使用合同》无效承担全部责任，对原告的合理损失应予赔偿。关于装修损失，被告虽不同意赔偿，但根据证据及查明情况，原告承租房屋后存在装修的客观事实，被告未举证证明其交付的房屋完全满足原告承租使用的目的，亦未举证证明其在原告装修完成后的合理期间内提出异议，故原告要求被告赔偿装修损失的请求，有事实依据。经本院释明，原告表示不申请评估，本院结合证据及租赁房屋使用情况，酌情予以支持。相关部门通知腾退租赁房屋，原告亦实际腾退，原告要求被告退还剩余租金、返还押金、支付合理搬家费有事实依据，本院予以支持，具体金额由本院确定，需要说明的是，根据《合作使用合同》约定租赁期限起始节点及租金支付方式，原告于2019年3月4日预付租金38435元对应期限应认定为2019年3月1日至2019年8月31日。关于返还热力共建费的诉讼请求，双方签订的《取暖协议》约定，“乙方交纳的共建费在乙方退租时甲方承诺退还乙方”，故对该项请求，本院予以支持。关于返还剩余电费，原告的证据无法客观准确的反应实际用电及费用情况，故对该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张克明与被告北京环铁时代国际艺术有限公司于二〇一七年八月三日签订的《合作使用合同》无效；二、被告北京环铁时代国际艺术有限公司于本判决生效后七日内返还原告张克明租金9919元、押金10000元、共建费16200元、搬家费500元；三、被告北京环铁时代国际艺术有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张克明装修损失60000元；四、驳回原告张克明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4172元，由被告北京环铁时代国际艺术有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年十二月七日书记员  张楠