北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59479号原告北京首开亿方物业服务有限公司，住所北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。法定代表人倪平，董事长。委托代理人姜鹏，北京大成律师事务所律师。委托代理人张洪，北京大成律师事务所律师。被告北京生易长汽车维修有限责任公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街（北京摩擦材料厂）13号楼。法定代表人曹银行，总经理。委托代理人贾霆，北京霆盛律师事务所律师。委托代理人樊世友，北京霆盛律师事务所实习律师。原告北京首开亿方物业服务有限公司（以下简称首开公司）与被告北京生易长汽车维修有限责任公司（以下简称生易长公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员杨静、宋培海参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员刘菁菁担任法庭记录。首开公司委托代理人姜鹏、生易长公司法定代表人曹银行、委托代理人贾霆、樊世友均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。首开公司诉称：我公司原名称为北京亿方物业管理有限责任公司，2018年12月，经工商行政主管部门核准变更为现名称，我公司同生易长公司双方于2017年1月8日签署房屋租赁合同，约定我公司于2017年1月8日至2017年9月30日（合计266天），将坐落在朝阳区安华西里二区17号楼锅炉房院内格林豪泰东侧原沉灰池上建筑面积271.61平方米的房屋租赁给生易长公司，双方还约定了如生易长公司未及时按约定返还场地，应当支付违约金，直至交还房屋为止。因为房屋是生易长公司在我们场地上自建的，所以合同中约定的租金标准很低。租赁期满后双方并未续签。合同终止后生易长公司应于2017年10月1日将所占房屋按照现状返还，并承担返还前的一切费用，可是到期后生易长公司一直占用房屋，我们多次找他们协商，均无结果。时至今日，生易长公司仍不腾退。这种行为已严重侵犯了我公司利益。现我公司诉至法院，要求:1、生易长公司腾退北京市朝阳区安贞西里2区17号楼锅炉房院内格林豪泰东侧原沉灰池上自建的房屋。2、生易长公司支付自2017年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，用双方签订的房屋租赁合同（地上）约定的租金标准乘以实际天数计算。3、生易长公司支付我方违约金21022.61元。生易长公司辩称：不同意首开公司诉讼请求。2017年10月11日后我方交过租金，对方说没法入账，又给退回来了，另外我方和生易长公司签了好几份合同，本案首开公司主张的合同是最后一次签的合同，双方在2014年签订一个5年期的合同，到2019年2月份到期。在2019年2月份到期的合同比本案合同租金要低。2014、2015年首开公司没有让我进驻，说两年房租免了，我在2015年4月初开始建房，到年底差不多建完，2015年5月8日开始经营。2016年首开公司找到我，说上级公司有要求，合同必须一年一签，我本来不同意，但他们说房租不变，我就同意签了。2017年首开公司更换了领导，要求涨房租，我为了配合他们工作，又重新签了合同。但后来首开公司让我补交2014、2015两年的房租。我不同意腾退房屋，不同意支付房租。经审理查明：2016年1月7日，甲方首开公司同乙方生易长公司签订一份房屋租赁合同，约定甲方将坐落在朝阳区安贞西里二区17号锅炉房内格林豪泰东侧原沉灰池场地489平方米，房屋面积271.61平方米（乙方自建房屋）租赁给乙方作洗车、办公使用。租期一年，自2016年1月8日至2017年1月7日。场地租金标准为35697元每年，房屋租金标准为83276元每年。租金每三个月为一期，每个租赁年度分四期向甲方支付，乙方应在每期开始前10日向甲方缴纳下期租金。第一期租金缴纳时间为2015年12月28日。乙方于签约当日向甲方缴纳房屋租赁押金29743.25元。燃气费、水费、电费、供暖费等，按相关规定由乙方另行缴纳。乙方申请续租需在本合同期满前90日，以书面形式向甲方提出续租申请。甲方在合同期满前60日向乙方正式答复，如同意继续租赁，经双方协商一致签订新的租赁合同。如甲方不同意续租，则本合同至规定租期期满后终止。租赁期满或合同解除后，甲方收回房屋，乙方应按照原状交还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。2017年1月8日，甲方首开公司同乙方生易长公司签订房屋租赁合同（地上），主要约定甲方将坐落在朝阳区安贞西里二区17号锅炉房内格林豪泰东侧原沉灰池地上建筑面积为271.61平米房屋，租赁给乙方作洗车、办公使用。租期自2017年1月8日至2017年9月30日。租金共计108372.39元（含增值税5160.59元）。租金缴纳时间为2016年12月20日，一次性支付。乙方于签订合同当日支付甲方房屋租赁押金24785元。燃气费、水费、电费、供暖费等，按相关规定由乙方另行缴纳。乙方申请续租需在本合同期满前90日，以书面形式向甲方提出续租申请。甲方在合同期满前60日向乙方正式答复，如同意继续租赁，经双方协商一致签订新的租赁合同。如甲方不同意续租，则本合同至规定租期期满后终止。租赁期满或合同解除后，甲方收回房屋，乙方应按照原状交还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。乙方未按约定时间返还房屋的，延迟一日，按月租金的10%向甲方支付违约金，直至乙方交还房屋为止。由于租赁房屋的特殊性，甲方因自身原因有权单方解除本合同，乙方应按甲方要求腾退，甲方不因单方解除合同承担任何违约责任。甲方行使合同解除权应当给予乙方30天腾退期限。政府及相关部门要求停止租赁活动的；甲方上级单位或房屋所有权单位要求解除合同的；上述特殊情形出现时，甲方有权单方解除合同，不承担违约责任及赔偿责任，乙方在租赁期间的装修无偿归甲方所有。后生易长公司按照约定支付了租金，并使用房屋至今。庭审中，生易长公司提交了一份场地租赁协议，出租方为首开公司第四分公司、承租方为生易长公司，租赁场地为安贞西里大锅炉房东侧场地，面积600平方米。租期自2014年1月8日至2019年1月7日。生易长公司表示该份2014年签订的合同才是双方真实的租赁合同，生易长公司享有两年免租期，现租期未到，无需腾退。首开公司表示：真实性认可，证明目的不认可。这个合同仅为框架协议，里面没有约定租金，其他条款也很不明确，所以2016年的时候双方重新签订了1年期的合同，2017年的时候把场地和房子分开了签订合同，5年期的这个合同已经被后面的签订的合同替代。案件审理过程中，生易长公司申请对房屋租赁合同（地上）中的土地硬化和土方填坑的成本进行鉴定，还申请对场地上自建房屋的市场价值进行评估，评估时点确定为2019年11月19日。生易长公司自行支付了鉴定费1.8万元。经报送北京市高级人民法院摇号确定，北京晟明资产评估有限公司作为本案评估工作的实施单位，于2020年6月2日出具两份资产评估报告，结论分别为土地硬化和土方填坑成本为151270元，自建房屋在评估时点的市场价值为853080元。生易长公司表示两份报告结论都偏低，土地硬化和土方填坑成本应为80万元，自建房屋在评估时点的市场价值应为180万元。首开公司表示：关于房屋造价报告中评估明细表第6项地下水管道不应该计入评估范围，由于房屋没有产权证，故我方认为房屋不具备市场价值，故评估报告得出市场价值没有依据。关于土地硬化的报告，土方填坑这一项超出了当事入申请的评估范围，而且土方填坑的部分是被告在现场的单方叙述，没有提供任何图纸，现场已经被填平，不具备勘验条件。当时申请的是成本价评估，但是结论给出是市场价。评估方法这一项混用成本法和市场法，没有依据。考虑到本案可能涉及房屋、土地的补偿等问题，本院向双方释明，要求保持房屋及场地原状。同时本院赴现场进行了勘验，就生易长公司自建房屋拍照附卷，首开公司提交了一张安贞西里二区-12号楼平面图，并标注了生易长公司自建房屋的位置，双方均同意生易长公司自建房屋，即首开公司主张的腾退范围以本院拍摄的照片，结合安贞西里二区-12号楼平面图为准。此外，本院就生易长公司自建房屋是否取得建设工程规划许可证多次询问双方，双方均表示没有取得。本院就合同效力问题充分释明，首开公司坚持以合同到期为由要求生易长公司腾退并支付使用费、违约金。上述事实，有房屋租赁合同（地上）、发票联、当事人陈述等在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。不论是首开公司主张的合同，还是生易长公司主张的合同，其所涉及的生易长公司自建房屋均未取得相关规划许可，且在一审辩论终结前也没有取得相关行政审批、许可，因此双方签订的房屋租赁合同（地上）应属无效。本院就相关问题已经进行了多次释明，首开公司始终坚持认为合同有效，是自然到期终止，并以此为基础提出使用费等其他请求。首开公司的主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：驳回原告北京首开亿方物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费四千七百六十九元，由原告北京首开亿方物业服务有限公司负担（已交纳）。鉴定费一万八千元，由被告北京生易长汽车维修有限责任公司负担（已交付北京晟明资产评估有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  杨 静审判员  宋培海二〇二〇年十二月二十四日书记员  刘菁菁