广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初24545号原告：李涛，男，1981年5月22日出生，汉族，住广东省廉江市城北街道环市。委托诉讼代理人：韩兴柱，系广东金亚律师事务所律师。被告：黄晴文，女，1964年9月6日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：郑扬韬，男，1991年2月28日出生，住广州市，系被告黄晴文的儿子。原告李涛与被告黄晴文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日作出（2018）粤0106民初22579号民事判决，原告李涛不服上述判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理后，于2020年5月25日作出（2020）粤01民终7013号民事裁定，撤销（2018）粤0106民初22579号民事判决，发回重审。本院于2020年7月20日受理本案，并另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李涛及委托诉讼代理人韩兴柱、被告黄晴文的委托诉讼代理人郑扬韬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李涛向本院提出诉讼请求：1.请求确认黄晴文2018年5月28日发出的律师函解除通知违约；2.请求判令黄晴文向李涛退还合同押金2万元；3.请求判令黄晴文向李涛返还垫付广州市天河区天河南体育西路13号之一、之二108铺的出租屋管理税40152.49元及利息（利息从原一审起诉之日算至实际还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令黄晴文向李涛返还2018年6月—8月的租金3万元及占用期间的利息（利息从原一审起诉之日算至实际还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方在2016年8月30日续租签订了《广州市天河区国际美妆中心租赁合同》（下简称合同），租赁位于广州市天河区体育西路13号之一、之二广州天河国际美妆中心一层08铺（下简称该商铺），租赁期从2016年9月1日到2019年8月31日止，租金为每月10000元。合同签订后，原告均按时交租。2018年5月5月，被告通过微信单方面要求将该商铺每月租金涨至19500元，并威胁原告如不答应将单方面解除合同并收回店铺。在没有协商一致的情况下，被告在2018年5月25日向原告发出律师函，以原告存在转租为由解除合同并没收保证金20000元。原告收到律师函后即与被告交涉，明确表明被告解除合同没有任何法律依据，要求继续履行租赁合同。事实上，原告从2013年开始租赁该商铺，当初负责商场招租的物管公司曾许诺商场招租火爆，全部店铺全部将开业，但原告进驻后发现包括原告在内只有三家商铺成功出租，商场没有人流量，根本无法经营，虽然原、被告协商租金为每月10000元，但也仅是勉强维持，只是最近和案外人黄剑峰合作后，生意才稍好转。原告在与案外人黄剑峰在2017年3月17日签订《联营合同》后，已将合作经营的情况告知被告及被告代理人，被告亦没有提出任何异议，每月均收取原告租金，且店铺营业执照、食品经营许可证等负责人均是原告，证明原告有参与实际的合作经营。被告在知悉原告与他人合作经营一年多后，在原告不答应其加租要求的情况下，随意解除双方之间的合同，没有任何法律及事实依据。原告在发出律师函后，并没有实际收回该商铺，案外人黄剑峰在继续实际经营的同时还对原告提起诉讼，要求确认《联营合同》无效，意图与被告一起侵占原告合法权益。原告于2018年8月向贵院提起一审诉讼，案号：（2018）粤0106民初22579号，原告不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出民事裁定书，案号：（2020）粤01民终7013号，将本案发回重审，天河法院与（2020）粤0106民初24245号进行了一审审理，定于2020年11月24日开庭。从原告起诉之日起至此已经超过两年，双方签订的租赁合同亦于2019年8月31日到期，鉴于客观的情况导致双方的合同已经没有继续履行的可能。被告黄晴文辩称：我方不同意原告的诉讼请求。1.双方合同关系始于2013年，当时约定每月租金16061元，后来在原告欺骗下双方于2016年8月30日签订续租合同，约定每月租金10000元，还约定租赁税费由原告承担。2.关于《联营合同》的定性，原告与其他租客签订《联营合同》，属原告非法转租。我方与原告协商提升租金或解除合同，但原告不同意协商，我方只能解除合同。3.原告从5月4日至7月30日没有交纳租金，原告提供了虚假证据，我方有流水单证明。4.我方不知道也没有办法知悉原告转租的事实，原告平时工作繁忙且人在潮州，后来调查得知转租的事实才解除合同。5.关于租赁税和利息的问题，在双方聊天记录原告已明确其支付的义务，其也明确表示愿意支付，故并不存在被告向原告支付出租屋管理税及利息。6.关于本案中原告当庭增加及变更的诉讼请求是于法无据，且被告经核实后确已返还原告三万元。经审理查明：广州市天河区体育西路13号之一、之二108铺（以下简称涉案商铺）的登记产权人为黄晴文，建筑面积30.3平方米，规划用途为商业，产权登记时间2011年12月15日。2016年8月30日，黄晴文（下称出租方/甲方）、李涛（下称承租方/乙方）签订《广州市天河区国际美妆中心租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期自2016年9月1日至2019年8月31日。每月租金10000元，自2016年9月1日起租。每月物业管理费1152元（包括保安费、保洁费、物业管理费、公用水电费、公用中央空调电费分摊），由乙方负责。乙方应在每月5号前缴清当月租金给甲方。甲方提供有关乙方办理工商、税务等开业手续的相关资料，具体手续乙方自行办理。租赁期间，乙方应按时向甲方交纳租金，逾期支付的，每逾期一日按当月租金金额的1%向甲方支付违约金；逾期支付超过15日，甲方有权没收合同保证金，单方面解除合同并收回该物业自行处理。合同期内，乙方如需将该商铺转租，需事先书面通知，得到甲方同意，并向甲方交纳每间商铺2000元作为转名手续费（此费用不含税），否则按乙方违约处理，没收合同保证金并立即收回该商铺，并解除本租赁合同，因此产生的一切后果由乙方承担。在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面提前解除本合同，甲方无息退还乙方交纳的履约保证金，另甲方应支付相当于乙方两个月的租金（以当月乙方应缴租金为标准计算）作为违约金给乙方。乙方须于签订租赁合同时即向甲方交纳合同履约保证金20000元，合同期满，在乙方无任何违约或欠款的情况下以及办妥有关手续后，甲方无息归还各项保证金给乙方等内容。2017年3月17日，李涛作为甲方与案外人黄剑峰作为乙方签订了《联营合同》。该合同载明：甲方是涉案商铺的租赁权持有者，双方协商一致愿以联营方式共同经营“粥、粉、面、小吃”铺面生意。甲方提供上述的店铺使用权，乙方提供货源与制作经营，双方共同经营店铺生意；甲方委托乙方全权负责联营体的日常经营，乙方有联营体的经营权，甲方予以协助。联营期限自2017年4月1日起至2019年6月30日止。乙方进场当日于2017年6月1日前向甲方支付合同保证金50000元。甲方所得联营收益金每月固定为25000元，乙方应在每月1日前支付；逾期交付的，每逾期一天，乙方须按本合同当月联营收益金金额的1%向甲方支付违约金；逾期超过15天，甲方有权没收合同保证金，单方面解除合同终止联营并收回该物业处理。甲方协助乙方办理《营业执照》、《税务登记证》，并协助装修等手续办理，费用乙方负责缴纳。对于乙方的经营管理，甲方给予必要的协助，但不得进行干涉。乙方投入该联营店铺的商品为乙方所有，甲方不得占有、使用及支配。乙方对联营店铺享有独立的经营权。乙方应按约定方式定期向甲方支付其应付的联营店铺收益金。乙方负责店铺的装修、设计、施工，费用由乙方承担。联营期内，因经营所产生的一切费用，包括但不限于人员工资、税金、工商管理费、门前三包费、水电费、通讯费以及商场物业管理费等均由乙方承担。乙方自行负责处理经营中发生的顾客投诉，不得因此影响甲方的商誉；如因此导致媒体曝光或被消费者投诉，乙方须负责为甲方挽回影响，并承担由此产生的一切费用；否则，甲方有权解除合同。凡在该房屋内发生的或由乙方经营原因导致的乙方或第三方的人身、财产受到损害或者损坏的，责任由乙方承担。在乙方装修、经营期间，因乙方原因妨碍相邻房屋经营，引起争议、纠纷及经济损失，概由乙方负责，同时按照甲方要求排除妨碍。甲方因干涉、阻止乙方正常店铺营运的，视为甲方违约，需承担违约责任，且乙方有权因此解除合同等。2018年5月25日，黄晴文委托的广信君达律师事务所向李涛邮寄发出《律师函》（妥投时间为2018年5月28日）。函称：近期黄晴文发现李涛未经同意，擅自将商铺转租给黄剑峰，为此黄晴文多次与李涛协商未果。李涛已违约，黄晴文依约有权解除合同。自本函送达李涛之日起双方租赁合同正式解除，黄晴文无须退还合同保证金，李涛须在解除合同三日内无条件退还商铺。2018年6月22日，案外人黄剑峰向本院提起诉讼[案号（2018）粤0106民初16621号]，起诉要求确认2017年3月17日其与李涛签订的《联营合同》无效，李涛返还租赁保证金等。李涛则反诉要求收回涉案商铺等。该案以判决结案，现已生效，认定黄剑峰和李涛所签订的《联营合同》实为租赁合同，双方系租赁合同关系。2018年8月17日，李涛提起本案诉讼。本案中李涛提供双方微信聊天记录，拟证实：被告要求其承担涉案商铺的出租税，否则将收回商铺；被告在2018年5月5日要求将商铺租金提高至19500元/月，否则将解除合同收回商铺。黄晴文亦提供双方微信聊天记录，拟证实李涛欺骗其经营不善，利用其居住外地、不了解情况及同情心，诱骗其同意租金由1.6万元降到1万元，同时却隐瞒高价转租他人收取租金2.5万元；每次其到广州，李涛都亲自接待，伪装商铺一直是其经营，隐瞒转租事实；其一直生活、工作在潮州，其2013年购置商铺后就委托第三方招租，其与李涛之间文件往来都是通过邮寄方式完成，其工作繁忙，没空打理店铺，一直受李涛蒙骗，直到2018年4月下旬才发现李涛非法转租、谋取高额差价的事实。其中：1、2018年5月5日微信聊天记录载明：黄晴文称“你那10000的租金明显是很少很少的，现在他们又租了19500，所以你可以接”“如果你不接受的话我自己重新签合同给别人，然后你就退给我了”，李涛回复称“对于什么原因和情况导致你想单方终止合同和临时提升租金，我不清楚。我租用你店面这么多年，就这一两年过得过去，亏了那么多年也是熬着过来的……你现在就单方面说要提高租金，要不单方解除合同……因为你单方终止合同会导致带来经济损失。一、违约金是必然的。二、店里的损失利益……”2、2016年8月21日李涛称“现在之前租的三楼都差不多全倒闭了……你也做生意，你知道现在能生存下去就不容易了。哪里现在都降租金，大家都难熬……”“按着原先的1万租金再签一期可以吗”，黄晴文回复称“好”。3、2018年1月7日李涛称“明天什么时候到哪里接你呢”，黄晴文回复称“9点半”“等会发地址给你”。黄晴文另提供其委托的人员与房产中介人员的微信聊天记录（显示微信聊天时间2017年5月11日，中介人员上传店铺照片等），拟证明自李涛2017年4月转租起6个月内，其有委托他人去涉案商铺查看，履行了管理义务。李涛表示：我方对该证据的真实性无异议，证明黄晴文自2017年4月起就知道我方的经营情况，且黄晴文认为我方已经转租，与黄晴文此前所述在2018年4月才知道转租一事相矛盾；根据相关司法解释，即使黄晴文认为我方转租，但黄晴文未在6个月内提出异议，黄晴文不能以此解除合同。黄晴文表示：该证据的证明内容见证据清单，不能证明我方早在2017年4月已知道李涛转租一事；2018年4月中旬李涛与商铺的物业公司发生争吵，物业公司工作人员联系我方称涉案商铺有情况，让我方前去了解；我方委托人员到现场了解，询问员工其老板是谁，员工称其老板姓黄，不是李涛；我方一开始只是想提高租金，而不是解除合同，但李涛表示生意难做，不同意涨租金。另查明：关于涉案商铺，李涛、黄晴文双方2016年8月30日《广州市天河区国际美妆中心租赁合同》属续签合同。此前双方于2013年8月9日签订《广州市天河区国际美妆中心租赁合同》（约定租期2013年9月1日至2016年8月31日，首年租金16061元等）。2013年10月24日双方签订《补充协议》，黄晴文同意2013年11月1日至2014年4月30日期间月租金16061元优惠至10000元，管理费不变，租赁税由李涛承担。2018年1月8日、2018年4月20日李涛缴纳涉案商铺管理税费的《税收缴款书》及缴纳涉案商铺税费的《增值税发票》，以上缴纳税费合计40152.49元。2018年4月20日、2018年8月1日李涛向广州市天河区天河南街出租屋管理服务中心分别支付了1079.72元、24990.77元出租屋管理税费。2020年11月30日，黄晴文向李涛转账30000元。本院认为：李涛、黄晴文双方于2016年8月30日签订的《广州市天河区国际美妆中心租赁合同》合法有效。合同约定“合同期内，乙方如需将该商铺转租，需事先书面通知，得到甲方同意，并向甲方交纳每间商铺2000元作为转名手续费（此费用不含税），否则按乙方违约处理，没收合同保证金并立即收回该商铺，并解除本合同合同，因此产生的一切后果由乙方承担。”事实上，黄晴文作为出租方于2018年5月25日发函解除合同，理由为李涛未经其同意转租涉案商铺。本案中李涛作为承租方则称其不存在转租事实，其与案外人黄剑峰之间为合作经营合同关系，黄晴文解除合同无事实及法律依据，起诉要求确认黄晴文上述解除合同通知无效及黄晴文退还合同押金2万元。关于李涛与案外人黄剑峰于2017年3月17日签订的《联营合同》的性质。根据本院于2019年7月19日作出的（2018）粤0106民初16621号案外人黄剑峰诉李涛房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书现已生效，该判决认定李涛与黄剑峰之间所签订的《联营合同》是租赁合同，双方系租赁合同关系。案外人黄剑峰是案涉商铺的实际使用人。关于黄晴文行使合同解除权有无超过法定期限的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中黄晴文称其至2018年4月派人前往涉案商铺实地了解后才得知李涛转租一事。李涛则称即使其转租，但黄晴文早已知晓，且在知晓后超过6个月才提出异议，故根据上述司法解释，黄晴文解除合同已超过法定期限。对此，李涛未能提供证据证实黄晴文在其发函解除合同的2018年5月25日前的6个月内已知晓其转租事实，应承担举证不能的法律后果，本院对李涛以上陈述亦不予采信。黄晴文于2018年5月25日发函解除合同，有事实及法律依据，故本院确认双方租赁合同已于该通知送达之日2018年5月28日予以解除。李涛要求确认黄晴文上述解除合同通知无效，缺乏理据，本院不予支持。关于合同押金20000元问题。依据双方签订的租赁合同第三条第五款，乙方须于签订租赁合同时即向甲方交纳合同履约保证金20000元，合同期满，在乙方无任何违约或欠款的情况下以及办妥有关手续后，甲方无息归还各项保证金给乙方等内容。如前所述李涛存在违约行为，李涛现要求黄晴文退还合同押金20000元，缺乏理据，故本院对该请求不予支持。关于涉案商铺租赁税负担问题。2013年10月24日，黄晴文与李涛签订《补充协议》中约定租赁税由李涛支付。李涛在与黄晴文聊天记录中多次表示租赁税由其承担且实际上该租赁税一直由其交付。现李涛要求黄晴文向其返还垫付涉案商铺出租屋管理税及利息，缺乏理据，故本院不予支持。关于涉案商铺2018年6-8月的租金30000元及利息问题。李涛与黄晴文间的涉案商铺租赁合同于2018年5月28日解除。2018年7月31日及8月1日，李涛向黄晴文支付涉案商铺6月-8月的租金共30000元，庭审中，黄晴文对此予以确认。现李涛请求黄晴文向其返还2018年6月-8月涉案商铺的租金及利息（利息从原一审起诉之日算至实际还清之日），本院予以支持。鉴于黄晴文在2020年11月30日，已偿还上述30000元本金，根据法律规定，利息以30000元为本金计付，其中，自2018年8月17日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；自2019年8月20日起计至2020年11月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：一、被告黄晴文于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告李涛2018年6月至8月的租金30000元的利息（利息以30000元为本金，自2018年8月17日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；自2019年8月20日起计至2020年11月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；二、驳回原告李涛的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，由原告李涛负担2000元，被告黄晴文负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林文谦人民陪审员  蔡春颖人民陪审员  姚传盛二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  庞慧明