广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2210号上诉人（原审被告）：阳春市联兴房地产有限公司，住所地：广东省阳春市春城街道育才东路1号美雅苑商住楼3号商铺。法定代表人：游家强，该公司总经理。委托诉讼代理人：岑文红，该公司工作人员。委托诉讼代理人：何建锐，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：林玉瑶，女，1993年4月1日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：杨继捷，男，住广东省东莞市东城区。由广东省阳春市春城街道县前社区居民委员会推荐。上诉人阳春市联兴房地产有限公司（以下简称阳春联兴公司）因与被上诉人林玉瑶商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2020）粤1781民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阳春联兴公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回林玉瑶的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由林玉瑶负担。事实与理由：一、阳春联兴公司之所以无法在合同约定时间交付涉案商品房给林玉瑶，最主要的原因是涉案合同签订后阳春市地区开发建设楼房验收程序发生了变化，产生阳春联兴公司不能预见的差异，且阳春联兴公司不可避免该差异。2018年9月21日签订合同时，通过了土建工程验收后都可以交房使用，其他的防空、防雷、消防、供电、车位、绿化等可以在之后逐步完成。签订合同后，政府要求土建、防空、防雷、消防、供电、车位、绿化等需要全部完成后才能验收，故导致了阳春联兴公司延迟办理竣工验收，但事实上在合同约定的交付日期前房屋是可以交付装修入住的。二、涉案合同约定的公共服务及其他配套设施未超期，阳春联兴公司根本不存在违约。合同第十条第二款约定的小区内绿化地率何规划的车位、车库在2021年1月28日达到设计要求，按照该约定，阳春联兴公司没有违约。三、造成阳春联兴公司逾期交房的另一个原因是2020年初爆发的新冠疫情，由于要严格执行中央文件精神，各部门都延迟开工时间，限制到岗人员，故涉案楼盘延迟了5个月的时间才开工。如果不是该疫情，阳春联兴公司是能够按时交房的。四、阳春联兴公司就延期交房的原因已经及时通过在营销中心张贴《延期交楼告知书》通知了业主，针对逾期交房也提出了补偿方案，故阳春联兴公司不存在逾期交房的违约行为。五、由于是政府的政策变动造成的逾期交房，按合同约定支付违约金给林玉瑶不当，且对没有对林玉瑶造成实际损失，阳春联兴公司亦提出了补偿方案，故阳春联兴公司没有过错，不应支付该逾期交房违约金。就算要支付，一审判决的数额也过于林玉瑶的损失，应予减少。综上，阳春联兴公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任，应驳回林玉瑶的诉讼请求。林玉瑶辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，阳春联兴公司上诉没有理据，应予驳回。林玉瑶向一审法院起诉请求：一、阳春联兴公司支付逾期交房的违约金(该违约金以已付房价款664116元为基数，按照日万分之三的标准，从2020年1月1日起计算至阳春联兴公司完成商品房竣工验收备案手续并通知林玉瑶接收商品房之日止；暂计至2020年5月19日止的违约金为27892.87元)给林玉瑶；二、本案诉讼费用由阳春联兴公司负担。一审法院认定事实：案外人林举万与林玉瑶是父女关系。阳春联兴公司是于1997年10月17日成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，经营范围为房地产开发、销售、物业管理等。案涉商品房所在的旗峰花园3－A幢商住楼由阳春联兴公司开发建设。2018年9月3日，林举万支付了购买案涉商品房的定金50000元给阳春联兴公司，并由阳春联兴公司出具《收据》给林玉瑶执存。2018年9月19日，林举万支付了案涉商品房的首期房价款224116元和办证费25000元给阳春联兴公司，并由阳春联兴公司分别出具《收据》给林玉瑶执存。2018年9月21日，林玉瑶作为买受人与阳春联兴公司作为出卖人签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2018091180)，主要约定阳春联兴公司将案涉商品房以总价款664116元预售给林玉瑶；林玉瑶应当在2018年9月19日前支付案涉商品房的首期房价款274116元，余款390000元向银行申请贷款支付；阳春联兴公司应当在2019年12月31日前交付案涉商品房给林玉瑶；案涉商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；除不可抗力外，阳春联兴公司未按照合同约定期限交付案涉商品房，林玉瑶要求继续履行合同的，合同继续履行，阳春联兴公司按日计算向林玉瑶支付全部房价款日万分之三的违约金等内容条款。林玉瑶与阳春联兴公司签订《商品房买卖合同(预售)》后，通过办理银行按揭贷款和公积金贷款方式在2019年5月21日前支付了案涉商品房的剩余房价款390000元给阳春联兴公司。庭审中，林玉瑶与阳春联兴公司均同意继续履行《商品房买卖合同(预售)》，且均确认案涉商品房至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件；阳春联兴公司至今仍未将案涉商品房交付给林玉瑶。2020年2月1日，阳春联兴公司在阳春市旗峰花园营销中心的公示栏张贴《延期交房告知书》及《验收备案延期告知书》，向包括林玉瑶在内的171户商品房买受人告知因防雷工程验收需要按新政策规定执行和受疫情等原因影响，需要延期办理交房手续和工程竣工验收备案登记手续，但房屋已达到装修入住条件，买受人可以提出申请装修入住等事宜。2020年7月1日，林玉瑶向一审法院提起本案民事诉讼。一审法院认为，本案是阳春联兴公司将案涉商品房预售给林玉瑶后，逾期至今仍没有将案涉商品房交付给林玉瑶而产生的纠纷，本案应为商品房预售合同纠纷。林玉瑶与阳春联兴公司于2018年9月21日自愿签订《商品房买卖合同(预售)》，主要约定阳春联兴公司将案涉商品房以总价款664116元预售给林玉瑶；林玉瑶应当于2018年9月19日前支付首期房价款274116元，余款390000元向银行申请贷款支付；阳春联兴公司应当在2019年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的案涉商品房交付给林玉瑶等。该《商品房买卖合同(预售)》是林玉瑶与阳春联兴公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和第一百三十条的规定，一审法院依法认定林玉瑶与阳春联兴公司签订的《商品房买卖合同(预售)》成立有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。林玉瑶请求判令阳春联兴公司以已付房价款664116元为基数，按照日万分之三的标准计算支付从2020年1月1日起至阳春联兴公司完成商品房竣工验收备案手续并通知林玉瑶接收案涉商品房之日止的逾期交房违约金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”和第一百三十八条规定“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”本案中，林玉瑶与阳春联兴公司签订《商品房买卖合同(预售)》后，已按照合同约定支付了全部房价款664116元给阳春联兴公司。阳春联兴公司亦应当按照合同约定在2019年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的案涉商品房交付给林玉瑶。但案涉商品房至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，阳春联兴公司亦逾期至今仍未将案涉商品房交付给林玉瑶，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，阳春联兴公司应支付逾期交房的违约金给林玉瑶。同时，按照林玉瑶与阳春联兴公司在《商品房买卖合同(预售)》中第十二条的约定，阳春联兴公司逾期交付案涉商品房，应按日计算向林玉瑶支付全部房价款万分之三的违约金，即每月的违约金为5977元(664116元×0.0003／天×30天)，明显已超过与案涉商品房同地段同类型房屋的租金水平。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，在林玉瑶没有举证证明阳春联兴公司逾期交付案涉商品房对其所造成实际损失的情况下，其损失可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参考与案涉商品房同地段同类型房屋的租金水平予以确定。根据公平原则和诚实信用原则，结合本案案情和阳春联兴公司的过错程度，一审法院酌定将阳春联兴公司逾期交付案涉商品房的违约金调整为按日万分之二点五的标准计算。从2020年1月1日起至本案一审庭审辩论终结之日即2020年8月3日止，阳春联兴公司逾期交付案涉商品房共216天，应支付违约金35862.26元(664116元×0.00025／天×216天)给林玉瑶。对此后的逾期交房违约金，林玉瑶可另行主张。林玉瑶主张**春联兴公司逾期交付案涉商品房的违约金应按照日万分之三的标准计算，超出一审法院认定部分，理据不足，一审法院依法不予支持。阳春联兴公司以约定的违约金过高为由请求予以调整减少，理据充分，一审法院依法予以支持。但其主张逾期交付案涉商品房是受新型冠状肺炎疫情的不可抗力因素影响，且已向林玉瑶履行了延期交房告知义务，不构成违约和不应承担逾期交房违约责任，理据不足，一审法院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，作出判决：阳春联兴公司在判决发生法律效力之日起5日内支付逾期交付商品房的违约金35862.26元给林玉瑶。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费249元，由阳春联兴公司负担。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。阳春联兴公司与林玉瑶就涉案商品房签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是，阳春联兴公司是否存在逾期交房的违约行为，应否支付逾期交房违约金给林玉瑶。阳春联兴公司上诉主张造成迟延交房的原因在于涉案合同签订后，阳春市政府改变了对阳春市地区开发建设的商品房的验收程序及2020年初爆发新冠肺炎疫情延误了施工，才造成其无法按计划完成涉案楼盘的竣工验收手续。对阳春联兴公司的上述主张，本院分析如下：一、阳春联兴公司主张**春市政府改变了对阳春市地区开发建设的商品房的验收程序，但其没有提供证据证明，故应承担举证不能的不利后果。二、双方合同约定的交付时间为2019年12月31日前，该交付时间早于今年新冠肺炎疫情的爆发时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“……当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，不能免除阳春联兴公司的违约责任。另外，阳春联兴公司主张已向全体业主履行了告知延期交房的义务，但其只是在旗峰花园营销中心张贴《延期交房告知书》，并没有提供证据证明林玉瑶清楚该情况且同意放弃主张逾期交房违约责任的权利。综上，阳春联兴公司主张其不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任，理据不足，本院不予支持。双方合同约定的交付时间为2019年12月31日前，并约定逾期交房则阳春联兴公司按日向林玉瑶支付总房价款万分之三的违约金，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算，并判决阳春联兴公司支付逾期交房违约金35862.26元给林玉瑶，并无不当，本院予以维持。阳春联兴公司主张其逾期交房没有给林玉瑶造成实际损失不需支付逾期交房违约金与双方合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，阳春联兴公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费697元，由阳春市联兴房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十二月二十八日法官助理 李凤霞书 记 员 冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；