呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初8493号原告：郑立东，男，1967年12月30日出生，汉族，住内蒙古锡林郭勒盟多伦县多伦淖尔镇兴盛街43号，住内蒙古锡林郭勒盟多伦县。原告：王丹磊，女，1972年6月30日出生，汉族，住呼和浩特市回民区光明路供电局4号楼2单元14号，住呼和浩特市。二原告共同委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：姚永旺，男，1972年11月16日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区人民路中段中山东路街道办事处职工住宅楼1层2-2011号，住呼和浩特市。被告：徐翠英，女，1974年9月7日出生，住呼和浩特市赛罕区人民路中段中山东路街道办事处职工住宅楼1层2-2011号。第三人：呼和浩特市城池房产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区锡林南路47号院1号楼4单元1号。法定代表人：韩浩德。原告郑立东、王丹磊与被告姚永旺、徐翠英、第三人呼和浩特市城池房产经纪有限公司（以下简称城池经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，郑立东、王丹磊向本院申请诉前财产保全，本院于2020年8月18日作出（2020）内0105财保63号民事裁定书，裁定查封姚永旺、徐翠英所有的位于呼和浩特市××区房屋（保全金额以100万元人民币为限）。本案依法适用普通程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告郑立东、王丹磊的委托诉讼代理人樊艳良、第三人城池经纪公司的法定代表人韩浩德到庭参加诉讼。被告姚永旺、徐翠英经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑立东、王丹磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除二被告与原告签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2.二被告退还原告已付购房款440,000元；3.二被告向原告支付违约金200,000元；4.二被告向原告退还已收定金70,000元；5.二被告承担本案诉讼费、律师费、保全费等全部诉讼费用。庭审中，郑立东、王丹磊明确第三项诉讼请求为：二被告向原告支付违约金及双倍返还定金70,000元，合计主张200,000元。事实与理由：2020年3月20日，二被告与二原告在第三人提供的居间服务下签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定二原告购买二被告拥有的位于呼和浩特市××区房屋一套，合同总价款为1,000,000元，若二被告在签订合同后拒绝出售房屋给二原告，则需向二原告承担房屋总价款的20%违约金。合同签订后，二原告依约及时履行付定金及首付款的义务，但二被告因自身原因，未能在协议约定的期限内办理产权变更手续，导致二原告无法获得房屋所有权。二原告多次与二被告沟通，但未有实质性进展。为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，请支持原告的诉讼请求。姚永旺、徐翠英未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。城池经纪公司述称，涉案房屋于2020年3月20日交易，现仍未交易成功是因为二被告存在其他金钱纠纷，导致该房屋被查封，是二被告的违约行为导致涉案交易没有成功。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对郑立东、王丹磊提交的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《收据》、借记卡账户历史明细清单、《补充协议》、送达回证、《委托代理合同》、发票，予以采信并在案佐证。姚永旺、徐翠英、城池经纪公司未提交证据。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2020年3月20日，姚永旺、徐翠英（出卖人、甲方）与郑立东、王丹磊（买受人、乙方）签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》。合同第一条约定房屋状况，甲方所售房屋坐落于呼和浩特市××区，产权证明所载建筑面积83.96平方米，房屋规划设计用途为住宅，房屋所有权证号为2XXXX、共有权权证号为2014115203，该房屋已经设定抵押，抵押权人为农村信用社，抵押登记日期为2019年6月15日，甲方最迟应于2020年4月17日前自筹资金结清银行贷款并完成注销抵押登记手续。合同第四条约定成交价格、付款方式及资金划转方式，房屋成交总价为100万元整，乙方的付款方式为全款。关于购房款的约定和具体支付方式的约定为：1.定金，乙方于2020年3月20日向甲方自行支付定金7万元，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。2.购房款，乙方于2020年4月17日之前（含当日）将第一笔购房款44万元自行支付甲方；乙方于产权转移当日将第二笔购房款49万元自行支付甲方。合同第五条约定房屋的交付，甲方应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于5个工作日内将该房屋交付给乙方。合同第七条约定权属转移登记，（一）甲方与乙方双方应于房本解押5个工作内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第八条约定违约责任，……（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋所有权证、原始购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同第十条为其他约定：甲方承诺，乙方于2020年4月17日之前（含当日）支付给甲方的该房屋首付款，甲方必须应于注销该房屋的抵押，不得他用。如果因甲方原因导致该房屋无法如约正常解押，致使本合同无法按时正常履约，则甲方违约，违约责任参考本合同第八条的违约责任条款。同日，姚永旺、徐翠英（出卖人、甲方）与郑立东、王丹磊（买受人、乙方）、城池经纪公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。同日，姚永旺出具收到郑立东交来定金7万元的《收据》一张。该《收据》有“姚永旺”的签名、捺印。2020年4月13日，王丹磊通过银行转账向姚永旺转款44万元。姚永旺于同日出具收到购房人郑立东交付的涉案房屋首付款共计44万元的《收据》一张。该《收据》有“姚永旺”的签名、捺印。2020年7月18日，姚永旺（甲方）、王丹磊（乙方）、城池经纪公司（丙方）签订《补充协议》，载明：经甲、乙、丙三方协商，针对赛罕区人民路中段中山东路街道办事处职工住宅楼1层2-2011房屋，约定于2020年8月31日之前进行产权过户，并在产权过户完毕当日，按照合同编号100005126783约定付清剩余房屋尾款，若2020年8月31日之前未进行上述房屋过户，则按照合同约定甲方定金双倍返还乙方，甲方已收首付款全额退还乙方。中途若产生任何法律费用由甲方负责。该《补充协议》有“姚永旺”、“王丹磊”的签名、捺印。郑立东、王丹磊与内蒙古庆胜律师事务所签订《委托代理合同》，约定郑立东、王丹磊委托内蒙古庆胜律师事务所的律师为本案纠纷的代理人。内蒙古庆胜律师事务所于2020年11月19日为郑立东、王丹磊出具律师代理费12,900元的发票一张。呼和浩特市回民区人民法院送达回证载明，呼市不动产登记中心于2020年4月29日收到民事裁定书、协助执行通知书，该送达回证备注载明“轮候查封姚永旺、徐翠英位于××区（呼房权证赛罕区字第2XXXX号呼房权证赛罕区字第XXXX号、呼房权证赛罕区字第XXXX号）”。庭审中，郑立东、王丹磊表示，姚永旺、徐翠英未将该房屋向郑立东、王丹磊交付，双方亦未办理过户登记。郑立东、王丹磊、城池经纪公司均认可，姚永旺、徐翠英系夫妻关系，在签订合同时因徐翠英未到场，姚永旺代其签字，在交易过程中，郑立东、王丹磊与姚永旺、徐翠英见过面，亦与徐翠英就交易事项进行过电话沟通，但在合同的签订及履行过程中，姚永旺未向郑立东、王丹磊及城池经纪公司出示过徐翠英出具的授权委托书。本院认为，涉案房屋系姚永旺、徐翠英共同共有，但郑立东、王丹磊与城池经纪公司均认可，涉案合同的落款处“徐翠英”的签字为姚永旺代签，房屋共有人徐翠英未签订涉案合同，亦未出具出售该房屋的授权委托书，故《呼和浩特市存量房屋买卖合同》对徐翠英不具法律约束力，徐翠英不应承担合同责任。《呼和浩特市存量房屋买卖合同》系郑立东、王丹磊与姚永旺的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。关于郑立东、王丹磊主张解除《呼和浩特市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院认为，依据该合同第八条的约定，“（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”在合同的实际履行中，双方于2020年3月20日签订合同，该房屋于2020年4月29日被呼和浩特市回民区人民法院轮候查封，姚永旺与王丹磊、城池经纪公司于2020年7月18日签订《补充协议》并约定于2020年8月31日之前进行产权过户，但该房屋在约定期限内未能过户至郑立东、王丹磊名下，郑立东、王丹磊无法取得该房屋所有权，合同目的无法实现，故对郑立东、王丹磊的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，涉案合同解除后，姚永旺应向郑立东、王丹磊返还其已付购房款440,000元。关于郑立东、王丹磊主张姚永旺向其退还已收定金70,000元及双倍返还定金70,000元、支付违约金共计200,000元的两项诉讼请求，本院认为，依据三方《补充协议》的约定，“若2020年8月31日之前未进行上述房屋过户，则按照合同约定甲方定金双倍返还乙方，甲方已收首付款全额退还乙方。”涉案合同解除系因房屋存在司法查封，未能按照协议约定的期限过户至郑立东、王丹磊名下所致，姚永旺构成违约，应依据《补充协议》的约定承担违约责任，故姚永旺应向郑立东、王丹磊返还双倍定金140,000元。对郑立东、王丹磊主张姚永旺向其支付违约金的部分，本院认为，郑立东、王丹磊、城池经纪公司均认可，在签订合同时徐翠英并未到场，系姚永旺代其在合同上签字，姚永旺亦未出示过徐翠英出具的授权委托书，郑立东、王丹磊未尽到合理审慎的注意义务，应对此承担责任，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于郑立东、王丹磊主张姚永旺向其支付律师费、保全费的诉讼请求，本院认为，依前所述，郑立东、王丹磊在合同的签订及履行中未尽到合理审慎的注意义务，存在一定过错，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、郑立东、王丹磊与姚永旺于2020年3月20日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、姚永旺于本判决生效之日起十五日内向郑立东、王丹磊返还已付购房款440,000元、双倍定金140,000元；三、驳回郑立东、王丹磊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,900元（原告已预交），由郑立东、王丹磊负担1300元、由姚永旺负担9600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李 丽 萍人民陪审员 哈斯其其格人民陪审员 李 福 增二〇二〇年十二月十日书 记 员 江 文 潇