西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初21041号原告：马榕，男，汉族，1993年2月24日出生，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：金博，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丰华，陕西圣拓律师事务所律师。被告：陕西天元汇祥典当有限公司，住所地：陕西省西安市高新区（三A期）8幢11501室。法定代表人：田军锋，该公司法人。委托诉讼代理人：张敏，陕西旺园律师事务所律师。第三人：翟敏，女，汉族，1988年10月23日出生，住陕西省兴平市。原告马榕诉被告陕西天元汇祥典当有限公司（以下简称天元典当公司）、第三人翟敏案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马榕委托诉讼代理人金博，被告陕西天元汇祥典当有限公司委托诉讼代理人张敏及法定代表人田军锋，第三人翟敏到庭参加了诉讼，故本案依法审理。原告马榕诉称，2018年8月30 日，雁塔区人民法院对陕西省天元汇祥典当有限公司申请执行梁某某、朱某某、何某某、李某某、翟敏、陕西农源农业科技开发有限公司借款合同纠纷一案作出了（2018）陕0113执3800号之一裁定书，查封了本案第三人翟敏名下位于西安市曲江新区XX路以东、曲江池中路以南的XX幢XX单元XX层XX号房产一套，查封期限三年。2019年8月12日，原告知悉后立即以案外人身份对执行标的提出书面异议。2020年9月4日，雁塔区人民法院作出了（2020）陕0113执异244号执行异议裁定，该裁定以大额现金交易不符合社会交易习惯为由驳回了原告的异议请求。由于原告系贵院（2019）陕0113执恢1183号案件中查封的位于西安市曲江新区XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称“房屋”）的实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。故此，原告因不服雁塔区人民法院于2020年9月4日作出的（2020）陕0113执异244号执行异议裁定，特提起执行异议之诉。一、2017年12月23日，原告与第三人翟敏、王萌刚夫妇签订了合法有效的《房屋买卖合同》。二、2017年12月23日，本案第三人翟敏向原告交付了房屋，原告接收房屋后即开始装修，装修完不久即入住。三、原告在2018年4月20日就已经在第三人翟敏支付完了全部的购房款。四、涉案房屋未能过户给原告并非原告自身原因造成。五、贵院（2020）陕0113执异244号执行裁定书以大额现金交易无法排除原告与翟敏倒签合同而无法认定马榕支付了全部购房款为由驳回马榕的异议请求，该驳回理由依法不成立。1.原告部分购房款以现金方式支付虽与现实社会交易习惯不符，但现有证据足以证明支付事实确实发生。2.原告家庭经营生意的特殊性具备了能够提供大量现金条件，法院仅以无现金来源依据为由认定原告未实际支付，事实认定错误。请求判令：1.不得执行位于西安市曲江新区XX路以东、曲江池中路以南的XX幢XX单元XX层XX号房产；2.请求确认原告马榕为位于西安市曲江新区XX路以东、曲江池中路以南的XX幢XX单元XX层XX号房产的所有权人；3.本案诉讼费用由被告承担。被告天元典当公司辩称，被告公司与翟敏等人的借款纠纷，经雁塔区人民法院及中院法院作出的生效文书，因被执行人不履行，天元公司向雁塔法院申请强制执行，执行标的是240万元，执行过程中查封了本案的涉案房屋；我方认为案外人与翟敏之间有恶意串通的行为，原告称其以385万元，并于2018年4月支付完了所有房款，其中大部分以现金支付，原告所提交的收条不能证明支付完毕房款，也不能证明在法院查封前支付完房款，原告大笔数额的现金支付，并且是多次的现金支付与普通的交易习惯不相符，故原告的理由不能成立。原告称其多次要求办理过户手续，翟敏多此以理由推托，原告没有过错的理由不能成立，按照原告与翟敏签订的房屋买卖合同第七条的规定，应该在合同生效30日内办理过户手续，至今未办理过户手续，原告称其没有任何过错，不能成立，原告没有向法庭举证他多次要翟敏办理相关手续的证据。涉案房屋登记在翟敏的名下，根据物权法第六条的规定，未经登记不能对抗善意第三人，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》，本案涉案房屋是登记在翟敏名下，原告不是涉案房屋的合法权益人，不符合享有其他未经登记享有所有权的例外情形，我方认为原告的诉请无事实依据。第三人翟敏辩称，原告的诉请一、二支持，诉讼费不支持。经审理查明，被告天元典当公司与梁某某、朱某某、何某某、李某某、第三人翟敏、农源公司借款合同纠纷一案，经本院及中级人民法院审理作出（2018）陕01民终2030号民事判决书。判决主要内容为：梁某某在判决生效之日起十日内向天元公司偿还借款本金1360000元及利息……，翟敏在800000元借款金额范围内对上述债务承担连带清偿责任……。上述判决生效后，被告天元典当公司申请强制执行。执行案件号为（2018）陕0113执3800号。在执行过程中，本院于2018年8月30日查封了第三人翟敏名下位于涉案房屋，查封期限为三年。后因双方协商，被告天元典当公司撤回执行申请。2019年4月24日，案件恢复执行，执行案件号为（2019）陕0113执恢1183号。在恢复执行过程中，原告对该执行提出了异议，要求解除对该房屋的查封。2020年9月4日，本院作出（2020）陕0113执异244号执行裁定书驳回了原告的异议请求。后原告诉至本院，故酿成本诉。第三人翟敏称，2017年，其把涉案房屋放在58同城挂售400万元。后有中介给其打电话称有客户愿意全款买房。其称当时涉案房屋被深圳法院查封，其告知情况后报价390万元，其将涉案房屋查封、贷款及债务的情况均实际告知。几天后，原告的岳父给其打电话表示通过别人得到了第三人的电话，说可以通过中介直接交易。故其与原告的岳父约了2017年12月22日见面，桥梓口招商银行大厅里，其把房子的全部情况均如实告知，当天商定了价格，房子的所有费用包括物业费、车位费、解封等费用，都由对方承担，对方支付385万元。对方称回去商量。2017年12月23日，双方在小区物业万科物业的大厅，原告夫妇、岳父及第三人夫妇，当天签订了《房屋买卖合同》。原告对签订合同的经过表示认可。庭审中，原告为证明其购买涉案房屋且支付了全部购房款提供了：（1）《商品房买卖合同》。2014年，翟敏与西安万科恺洲置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了西安市曲江新区XX幢XX单元XX层XX号房屋。（2）2017年12月23日，原告（乙方）、第三人及其配偶（甲方）签订的《房屋买卖合同》。合同约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体情况并自愿买受该房屋；房屋坐落于西安市曲江新区XX路以东、曲江池路以南的XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积244.48平方米；房屋成交价格总金额为人民币385万元，上述成交价格总金额包括房屋总价款、房屋专项维修基金（大修基金）以及贰个停车位（停车位号码分别为7F184、 8F108）价格；付款方式：第一期乙方在2017年12月23日合同签订之日，首先付给甲方人民币60万元，并配合甲方办理银行有关还款手续。第二期 在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理过程中，乙方付给甲方人民币140万元。第三期在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日，乙方付清尾欠甲方人民币185万元或者乙方银行按揭贷款付清尾欠款。每期付款，甲方收到后出具收据；甲乙双方定于2017年12月23日签订合同并正式交付该房屋；甲乙双方定于2017年12月23日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2018年元月10日前向有关部门申请办理房屋以及相关附属设施和相关权益的更名手续。（3）关于385万元的购房款，原告分五笔付清，具体情况为：第一笔：个人转账汇款业务受理回单、贷款结清证明。原告2017年12月23日向深圳市世联小额贷款有限公司转账405000元。2018年3月5日，深圳市世联小额贷款有限公司向借款人翟敏/王萌刚/梁某某出具了《贷款结清证明》，载明该三人在其公司贷款50万元已于2017年12月23日全部清偿。第二笔：收回贷款凭证。2017年12月29日，原告以现金形式将32万元存入第三人秦农银行账户用于清偿第三人在该行的贷款。第三笔：现金交款单、结清证明。原告2017年12月29日,以现金形式将46万元存入第三人民生银行账户用于清偿第三人的贷款。当日，中国民生银行股份有限公司西安分行出具了《结清证明》，载明：我行商贷通客户 ，借款人翟敏于2016年签订了编号为112032016349322的合同，合同约定给借款人翟敏授信金额50万元，上述贷款项下本息已全部结清。2017年12月29日，第三人翟敏对原告支付的上述三笔款项出具了收条，载明：今收到马榕交来万科金域曲江21幢1单元11001户购房款人民币1185000元。第四笔：招商银行现金存款单、贷款还清证明、注销抵押备案通知书、收条。2018年2月9日，原告现金向第三人招商银行西安分行和平路支行存入2272266元，用于结清涉案房屋的按揭贷款。当日，招商银行西安分行向第三人出具了《个人贷款还清证明》，载明：第三人在我行的业务编号为8140828224004项下的贷款本息及相关费用已于2018年2月9日全部清偿。2018年2月26日，西安市XX中心就涉案房产出具了注销抵押备案通知。第五笔：个人业务凭证、收条。2018年4月12日，原告向第三人长安银行经开区支行贷款账户现金存入38万元用于偿还贷款。同日，第三人出具了收条，载明：今收到马榕交来万科金域曲江21幢1单元11001户购房款人民币365000元，物业费人民币15000元。截止今日马榕交来万科金域曲江21幢1单元11001户所有购房款及物业费已全部结清。被告对上述证据中由翟敏出具的说明及收条真实性不予认可，对其他证据真实性予以认可，证明目的均不予认可。被告认为签订合同当天原告向深圳小额贷款公司支付405000元不能显示与房屋的关联性；在合同签订当天给翟敏还其他债务，用大额现金交易与商品房交易习惯不符；原告在2017年12月29日的收条和2018年4月12日的收条，两个间隔时间将近半年，这两个收条用相同纸张及笔迹，显是伪造。第三人对上述证据的真实性及证明目的均予以认可，同时称其当时欠款情况是通过征信上看到的，具体金额不清楚，实际金额是当天还款通过银行结算，其爱人做生意故有多笔债务。原告为证明其有大额现金的支付能力及习惯提供了其父亲马某某的身份证、马某某的中国农业银行咸阳分行后四位8511账户及后四位8818账户2012年至2018年12月31日期间的交易明细，显示2012年9月至2018年12月期间，大额次数23笔，金额涉及1200余万以及周化连农村合作金融机构后四位7198账户、周化连的说明及身份证复印件，证明马某某作为该账户的实际持有人在2018年2月2日取款100万元用于原告向第三人支付230万元款项，原告的购房款项系来自其父亲马某某，同时原告对现金支付购房款有合法来源。被告对该事实不予认可。第三人对所有证据均予以认可。原告为证明其实际占有涉案房屋至今提供了：1、装修保证金票据、POS机刷卡票据。2018年1月16日，原告刷卡支付了装修保证金3000元。2、西安伟达门窗装饰工程有限公司门窗订购合同、收款收据、POS机票据。2018年1月18日，原告与西安伟达门窗装饰工程有限公司签订了门窗订购合同，合同约定甲方地址为万科金域曲江21号楼1单元10楼1001。2018年1月16日，原告支付定金1万元。2018年1月18日，原告刷卡支付预付款105000元。2018年4月13日，原告刷卡支付尾款106453元。3、设备销售及安装工程合同书、收款收据、POS机票据。2018年1月14日，原告与西安唐华精工环境工程有限公司签订了设备销售及安装工程合同书，合同约定工程地点为万科金域曲江21-1-1001，工程内容为空调、新风、净水等。2018年2月9日，原告支付货款17万。4、家装服务合同书、发票。2018年1月19日，原告与西安金螳螂家电子商务有限公司签订了家装服务合同书，合同价款为22万元，落款处原告注明甲方联系地址为万科金域曲江21-1-1001。原告同时提供了金额合计为22万元的发票。5、聚客合同书、缴款单、POS机票据。2018年2月3日，原告与西安小聚大客电子智能科技有限公司签订合同书，约定甲方委托乙方进行万科金域曲江21-1-1001智能设计、安装和调试。2018年2月3日，原告刷卡支付款项11万元。6、M77铂瓷工枋家居定制产品购销合同、支付凭证。2018年2月4日，原告与西安M77铂瓷家居大明宫砖专卖店签订了合同，合同约定货物接受地点为西安万科金域21#1-1001。2018年1月18日，原告刷卡支付定金5万元。2018年2月4日刷卡支付款项65万元。7、大明宫建材家居购销合同、缴款单据、POS机票据、缴费小票。2018年3月13日，原告签订《大明宫建材家居购销合同（陶瓷墙地砖、马赛克、石材类）》。2018年3月8日支付定金1000元。2018年3月13日支付款项135500元。8、大明宫建材家居购销合同、收据、POST机票据。2018年3月28日，原告签订《大明宫建材家居销售合同（卫浴洁具、浴室挂件、五金锁具）》购买智能马桶等。2018年3月28日原告支付67760元。9、大明宫建材家居购销合同、收据、POS机票据、缴款单据。2018年3月30日，原告签订《大明宫建材家居购销合同（卫浴洁具、浴室挂件、五金锁具）》购买洁具等。当日原告支付货款87000元。10、大明宫建材家居购销合同、送货单、收条。2018年3月28日，原告与经销商科勒签订《大明宫建材家居销售合同（卫浴洁具、浴室挂件、五金锁具）》购买卫浴等。2018年3月28日原告支付67760元。科勒公司送货四次，并出具收条确认收到货款4万元。11、大明宫建材家居购销售合同、缴款单据、小票、POS机票据。2018年3月31日，原告与经销商玫瑰岛签订《大明宫建材家居购销合同》购买镜子等。2018年3月31日原告支付1000元。2018年4月16日原告支付11440元。12、大明宫建材家居购销合同、缴款单据、小票、POS机票据。2018年3月31日，原告与经销商长颈鹿地板签订《大明宫建材家居销售合同（木地板、散热器、壁纸、鱼缸）》购买地板等。2018年3月31日原告支付定金1万元。2018年4月3日原告支付4500元。13、涉案房屋2018年1月至今的物业费缴费票据。证明自2018年1月起，涉案房屋的物业费由原告支付。14、涉案房屋的两个车位的车位费缴费票据。证明自2017年12月23日收房后，涉案房屋的配套车位费一直由原告缴纳。被告对上述事实不予认可。第三人对上述证据真实性及证明目的均予以认可。第三人认可2018年2月6日与原告签订《补充协议》，约定：双方签订了《房屋买卖合同》，但由于甲方没有将乙方付的款项用于还按揭，导致无法过户，现因还清房贷需要大量资金，并且乙方已经接收房屋并进行了装修，现双方协商，乙方将剩余房款提前支付给甲方，用于还清房贷。同时原告提供了第三人2019年10月17日出具的情况说明证明涉案房屋尚未过户的原因是第三人 ，第三人对情况说明的真实性认可，但称这是原告让其抄写的。第三人同时称，2018年3月原告通知其办理更名手续，其去配合办理了。关于涉案房屋的产权，庭审中第三人确认就涉案房屋尚未办理房屋所有权证书。第三人与西安万科恺洲置业有限公司签订了编号为y14085841《商品房买卖合同》在房管部门备案。上述事实，有（2018）陕01民终2030号民事判决书、（2020）陕0113执异244号执行裁定书、商品房买卖合同、房屋买卖合同、个人转账汇款业务受理回单、贷款结清证明、收回贷款凭证、现金交款单、结清证明、收条、招商银行现金存款单、贷款还清证明、注销抵押备案通知书、收条、个人业务凭证、收条、马某某身份证、交易明细、装修保证金票据、POS机刷卡单、门窗订购合同、设备销售及安装工程合同书、聚客合同书、家居定制产品销售合同、大明宫建材家居购销合同、物业费缴费票据等证据及庭审笔录、追记笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，被告天元典当公司作为执行案件的申请执行人，对第三人翟敏享有的是普通金钱债权，原告马榕主张其作为涉案房屋买受人，对涉案房屋享有排除执行的民事权益，从而提起案外人执行异议之诉，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案应对原告马榕是否符合上述规定条件进行实体审查。关于原告马榕是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。2014年，翟敏与西安万科恺洲置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了西安市曲江新区XX幢XX单元XX层XX号房屋。2017年12月23日，原告、第三人及其配偶签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方。上述事实说明，原告马榕与第三人翟敏之间成立了房屋买卖合同关系且已实际履行。该合同是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而涉案房屋裁定查封时间是2018年8月30日，在原告马榕与第三人翟敏签订房屋买卖合同之后。据此，应当认定原告马榕在人民法院采取查封措施之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于原告马榕是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。第三人认可于2017年12月23日签订合同后即将涉案房屋交付原告马榕使用。根据原告马榕提供的装修保证金票据及付款记录、装修的相关合同以及付款记录、票据，以及物业费缴费票据，可以证明涉案房屋交付给原告后原告即进行了装修并一直缴纳物业管理费等费用，原告马榕占有使用涉案房屋至今。因此，应当认定原告马榕在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。关于原告马榕是否已支付涉案房屋全部价款的问题。根据原告提供的付款记录及凭证、以及第三人出具的收条，原告已经支付了涉案房屋合同价款385万元，其中，原告马榕2017年12月23日在签订合同当天即第三人向深圳市世联小额贷款有限公司转账405000元，关于大额交易支付的问题，原告提供了相应的证据及说明。故原告马榕已支付了涉案房屋的全部价款。被告对付款习惯不予认可但并未提供有效证据。关于是否因买受人原告马榕自身原因未办理过户登记的问题。根据双方的合同约定，双方定于2018年元月10日前向有关部门申请办理房屋以及相关附属设施和相关权益的更名手续。庭审中，第三人也确认2018年其配合原告办理了更名所需的手续但更名未果的原因，但涉案房产于2018年8月即被查封，故不能办理更名或过户的手续非全部系原告马榕原因所致。综上所述，原告马榕关于要求不得执行位于西安市曲江新区XX路以东、曲江池中路以南的XX幢XX单元XX层XX号房产诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告马榕请求确认案涉房屋归其所有的请求，因原告马榕与第三人翟敏签订的房屋买卖合同系债权合同，在案涉房屋产权尚未登记至第三人翟敏名下的情况下，原告主张就涉案房屋确权，不属于本案执行异议之诉的审查范围，故对于该项诉请，本院不予处理，原告可另案主张。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行位于西安市曲江新区XX路以东、曲江池中路以南的XX幢XX单元XX层XX号房产。本案案件受理费37600元，由原告马榕承担20000，由被告陕西天元汇祥典当有限公司承担17600元。因原告马榕已预交，由被告陕西天元汇祥典当有限公司向在本判决生效之日起十日内向原告马榕支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    余      洁     人民陪审员    杨      阳人民陪审员    张  向  荣   二0二0年十二月二十五日                 书  记  员    董  江  丽 1