青海省西宁市中级人民法院民事裁定书（2020）青01民特83号申请人：西宁平西房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301100710424406Y，住所地西宁市城东区东关大街63号。法定代表人：韩寿清。委托诉讼代理人：李海岗，青海升茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建贵，系该公司办公室主任。被申请人：解统卫，公民身份号码：×××。男，汉族，1972年2月14日出生，住青海省××县。申请人平西房地产开发有限公司（以下简称平西公司）因与被申请人解统卫商品房买卖合同纠纷一案，不服西宁仲裁委员会（2020）宁仲裁字第119号仲裁裁决,向本院申请撤销。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。解统卫向西宁仲裁委员会提出申请：一、请求依法解除双方于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》；二、请求返还申请人购房款1204800元以及承担利息383728.8元（自2013年11月26日至2020年5月25日），以及自2020年5月26日起至购房款还清之日止的利息；三、由被申请人返还申请人交纳的保证金、物业费、垃圾费等34040元；四、本案仲裁费由被申请人承担。西宁仲裁委员会认定：2013年10月23日，被申请人向申请人出具了一份书面承诺书承诺：“2号楼地下室购买业主，经公司研究同意由购买方在我公司项目经规划验收后公司协助你方在2号楼东面开启侧门，出口朝南安置大门，其施工费用由你方负责承担及施工改造相关批复和现场安全”。2013年11月25日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，主要内容为：被申请人将坐落于西宁市××区地下室整体502平方米，每平方米2400元，共计1204800元，出让给申请人，一次性付款，2013年11月30日前交房，房屋仅作仓储之用，没有产权证。同日，申请人通过银行电汇方式向被申请人支付了地下室房款1204800元。在合同履行过程中，2014年9月15日，申请人向腾辉公司签订了《室内装修约定书》约定对地下室装修相关事宜，并交纳了物业费、垃圾费、保证金等共计14040元；2016年5月3日，申请人向腾辉公司书面递交《地下室结构变更申请书》并交纳了20000元开挖保证金，该申请书中申请人给腾辉公司申请在2号楼东面开挖宽2.8米、高2.5米的进户门，并以承诺方式表示了开挖前进行专业评估、做好防护、开挖征得开发商及业主同意、严格按照相关法律法规的规定等事项。后因开挖过程中遭到业主投诉及反对，申请人停止施工，从而导致双方产生纠纷。另查明，2016年7月7日，申请入以原告身份向西宁市城东区人民法院提起诉讼请求开启侧门，案件受理后申请人又撤回起诉，该院于2016年8月4日以（2016）青0102民初1292号民事裁定书裁定准许撤诉；2016年10月18日，申请人向西宁仲裁委员会申请仲裁，要求开启侧门并赔偿损失，西宁仲裁委员会于2017年7月6日以（2017）宁仲裁字第033号仲裁裁决书驳回了申请人的仲裁请求；2017年8月7日，申请人向西宁市中级人民法院起诉，要求撤销前述仲裁裁决，2017年12月18日西宁市中级人民法院以（2017）青01民特32号民事裁定书驳回了申请人要求撤销仲裁裁决的申请。又查明，2020年3月11日，就2号楼地下室事宜召开了由申请人及被申请人、辖区办事处、司法所、城管、民警、社区、腾辉公司、业主代表等参加的协调会，决定：申请人不再私自进行开挖作业，下一步找房产公司进行图纸变更、城建规划部门申请等，报办事处、社区、物业公司备案，得到业主认可后再施工。再查明，腾辉公司系2008年4月由股东马腾云和韩文辉各自出资50%设立的自然人出资有限公司，公司住所地为西宁市城东区祁连路35号都市山水花园，对该小区行使物业管理。西宁仲裁委员会认为，（一）关于对合同效力的认定意见及理由本案中的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应属有效合同。（二）关于对本案争议焦点的评析意见及理由本案争议的焦点为：合同应否解除申请人主张的合同的目的不能实现能否成立仲裁庭认为，合同中虽未约定地下室开启侧门事项，但明确约定地下室用于仓储。根据被申请人出具的承诺书可以证实，开启侧门系双方订立合同前形成的合意，也是促成申请人之后签订合同购买该房用于仓储的重要因素。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：“.......但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”故，该承诺书应当视为合同内容从而约束双方当事人；根据《中华人民共和国建筑法》第49条及《建设工程质量管理条例》第15条“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案，没有设计方案的不得施工”之规定，对开启侧门相关事宜的办理被申请人负有责任，同时也更加便利，承诺书之约定有违诚实信用原则。根据现状，申请人无法使用该地下室，导致合同目的不能实现，申请人据此提出解除合同的请求应予支持。关于申请人主张返还购房款及支付的利息的请求，仲裁庭予以支持。但仲裁庭认为被申请人承担的利息因合同及承诺书并没有约定开启侧门的具体时间，其主张从购房之日起承担利息缺乏事实根据。考虑到该起纠纷时间较长，确给申请人造成了一定损失，应从申请人第一次主张权利之时（2016年7月7日）起算，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算较为合理，故利息为221521.46元（利息起止日期为2016年7月7日至2020年5月25日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于申请人请求返还的物业费、垃圾费及保证金34040元，申请人交付给腾辉公司，故应另行主张权利，对该项仲裁请求仲裁庭不予支持。关于被申请人辩称的超过诉讼时效以及重复起诉问题，因申请人主张权利持续进行，且本案又属不同的诉求，故被申请人的意见不能成立，仲裁庭不予采信。（三）关于仲裁费的承担根据申请人的仲裁请求获得支持的程度，本案仲裁费24855元，应由申请人解统卫承担12%即2983元，由被申请人西宁平西房地产开发有限公司承担88%即21872元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十七条之规定，裁决如下：一、解除申请人解统卫与被申请人西宁平西房地产开发有限公司于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》。二、被申请人西宁平西房地产开发有限公司返还申请人解统卫购房款1204800元，并支付自2016年7月7日起至2020年5月25日的利息221521.46元；自2020年5月26日起至实际付清之日止的逾期付款利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率市场报价利率计算。平西公司请求，依法撤销西宁仲裁委员（2020）宁仲裁字第119号仲裁裁决书。事实与理由：一、被申请人解统卫隐瞒了足以影响公正裁决的证据。1、2013年11月25日申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》该合同系双方真实的意思表示，是具有法律效力的合同，且被申请人已经履行了合同约定的义务；合同第3条约定申请人购买的的位××区地下室，该商品用途为仓储；合同第18条约定申请人的房屋仅作仓储使用，申请人使用期间不得擅自改变该房的建筑主体结构、承重结构和用途。2、被申请人解统卫于2016年10月18日向西宁仲裁委员会提出开启位于西宁市××区东侧的侧门，西宁仲裁委员会于2017年7月6日作出了（2017）宁仲裁字第033号裁决书且生效，驳回了被申请人的仲裁请求，理由是该仲裁庭认为：“在合同履行过程中，被申请人于2016年5月3日向物业公司书面申请开启侧面，承诺在开挖过程中严格遵守相关法律规定，不影响不侵害其他业主的利益，后在被申请人解统卫在施工过程中没有按照申请书中的承诺的内容履行义务，造成了其他业主墙面裂缝等严重的后果。根据申请人向被申请人解统卫出具的承诺书，申请人只有在被申请人向相关部门申请办理开门过程中才产生协助义务。故被申请人解统卫要求申请人西宁平西房地产开发有限公司开启地下室侧门并承担相关违约责任的仲裁请求仲裁庭不予支持。”3、在（2017）宁仲裁字第033号裁决书的这个案件中的庭审笔录中被申请人解统卫明确说明开启涉案地下室侧面不需要什么手续，且被申请人解统卫针对上述开启侧面一事向设计单位咨询过，因此才与申请人平西公司签订合同。所以被申请人解统卫才让申请人西宁平西房地产开发有限公司于2013年10月23日出具了承诺书，承诺书内容为：申请人平西公司协助被申请人解统卫开启侧门，由被申请人解统卫申请相关批复手续及承担施工费用。综上，被申请人解统卫隐瞒了上述事实，未开启侧门完全是由被申请人解统卫个人原因造成的，而申请人平西公司一直协助被申请人解统卫开启侧面事宜多方调解沟通。二、裁决的事项不属于仲裁协议的范围。2013年10月23日申请人向被申请人解统卫出具的承诺书不属于双方签订的《商品房买卖合同》的内容，不属于合同约定的仲裁范围。1、（2020）宁仲裁字第119号仲裁裁决书认为被申请人开启侧门未能实现，因此导致合同目的不能实现，支持被申请人解除合同的请求是错误的。因为承诺书的内容不是双方合同中约定的内容。2、（2020）宁仲裁字第119号仲裁裁决书的仲裁庭适用法律错误。该仲裁庭依据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定是错误的，其认为承诺书的内容就是合同的内容明显是错误的，是带有仲裁员的主观色彩的。退其次说，造成涉案地下室开启侧门无法实现完全是由被申请人解统卫个人原因造成的。适用《建筑法》及《建设工程质量管理条》也是错误的，因为涉案地下室开启侧门不涉及主体和承重结构，这和被申请人解统卫在2017年仲裁庭庭审笔录中相互印证，被申请人解统卫说了开启侧门不需要任何手续。3、（2020）宁仲裁字第119号仲裁裁决书的仲裁庭认定的事实错误。该仲裁庭认为开启地下室侧门相关事宜的办理申请人平西公司负有责任，同时更加便利，承诺书之约定有违诚实信用原则。根据目前状况，被申请人解统卫无法使用该地下室。与事实不符也和认定双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同是相互矛盾的。《商品房买卖合同》签订时，被申请人解统卫完全了解地下室的情况，而且地下室两侧均有高1.9米宽1.2米的入室门，不影响使用。三、（2020）宁仲裁字第119号仲裁裁决书违背了公共利益，即该裁决书违背了已经生效的（2017）宁仲裁字第033号仲裁裁决书。理由：2017年8月7日被申请人解统卫向贵院申请撤销（2017）宁仲裁字第033号仲裁裁决书，被贵院于2017年12月18日驳回。也就是说（2017）宁仲裁字第033号仲裁裁决书已经发生法律效力。该裁定书认为合同签订前，申请人平西公司向被申请人解统卫出具的承诺书不是合同的内容，而（2020）宁仲裁字第119号仲裁裁决书认为承诺书属于合同内容，这就产生了同一仲裁委员会作出了不同的裁决，也就是说后裁决推翻了前裁决，这种情形影响了司法的公信力及司法的不利影响。因此，（2020）宁仲裁字第119号仲裁裁决书符合《仲裁法》第五十八条申请撤销仲裁裁决的规定。为维护申请人的合法权益，特向贵院提出申请，请贵院裁定撤销上述裁决。解统卫辩称，仲裁裁决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。申请人的申请于法无据，应予驳回。根据双方当事人的申请和答辩，本案的争议焦点为：1、被申请人解统卫是否隐瞒了足以影响仲裁公正裁决的主要证据；2、仲裁裁决的事项是否超出了仲裁协议的范围；3、（2020）宁仲裁字第119号仲裁裁决书是否违反了公共利益。关于解统卫是否隐瞒了足以影响案件公告裁决的主要证据问题，平西公司认为，在（2017）宁仲裁字第033号裁决书的这个案件中的庭审笔录中被申请人解统卫明确说明开启涉案地下室侧门不需要什么手续。为此，平西公司于2013年10月13日出具了承诺书，承诺由被申请人解统卫办理相关审批手续及承担相关施工费用，平西公司协助解统卫开启侧门。因解统卫隐瞒了上述事实，未开启侧门完全是由解统卫个人原因造成的。解统卫辩称，当时买地下室的目的就是当仓储仓库，因为该楼设计时就没有开启侧门的设计。在2013年3月11日，本人强行开启时被城管、城建部门以及公安派出所制止，不存在隐瞒证据的事实。本院认为平西公司作为有资质的专业房地产公司，对于房屋建设流程规定，国家设计要求、规划要求以及消防强制性规定应当是明知的。且由于被申请人解统卫的强行开启侧门，导致住宅楼住户以及相关部门的干涉并与2013年3月11日召开了相关方参加的协调会，从会后会议纪要的三项处理结果来看，一是明确了平西公司负责办理设计图纸变更审批，城建规划部门等申请并报办事处、社区、物业公司备案；二是相关政府部门的批复文件要进行公示；三是若要做仓储场所由解统卫必须办理消防审批手续，平西公司及物业公司协助。事实上到2020年9月18日该案件仲裁裁决时，由于国家对建筑设计、规划、施工的全流程规定，规划性质要求进一步提升完善以及消防标准的严格要求平西公司及解统卫均无法办理相关手续及审批，实际上导致解统卫买地下室做仓储仓库的作用无法实现。解统卫在（2017）宁仲裁字第033号裁决书仲裁时的个人陈述不属于本案证据，故不存在隐瞒了足以影响仲裁公正裁决证据的行为。关于仲裁的事项是否属于仲裁协议的范围的问题。平西公司认为2013年10月23日的申请人向被申请人解统卫出具的承诺书不属于双方签订的《商品房买卖合同》的内容，故仲裁裁决超出了仲裁范围，解统卫辩称，当时自己是为做仓储仓库才买的200平方米的地下室，为了促成合同签订，平西公司于2013年11月23日给本人出具承诺书，之后于2013年11月25日才签订《商品房买卖合同》，承诺书是合同的重要补充。本院认为，合同虽未约定地下室开启侧门的合意，但为了促使双方签订了商品房买卖合同，平西公司出具的承诺书应视为对该合同的补充。同时，平西公司作为房地产开发的专业公司，在明知国家对建设施工的强制性规定的情况下，为实现市场营销目的，而做出了实际无法实施的承诺，导致合同无法实现，应当承担违约责任，申请人提出的该撤销仲裁理由不予支持。关于（2020）宁仲裁字第119号仲裁裁决是否违反公共利益的问题。平西公司认为，（2017）宁仲裁字第33号仲裁裁决书已发生法律效力，这次又做出不同裁决，属后裁决否认了前裁决，这种情况影响了司法公信力，解统卫辩称上次仲裁是为了平西公司未按照承诺书对其协助开启侧门，而这次是因为平西公司已经不能办理开启侧门的相关手续，买卖合同无法实现，本人申请的是解除合同的仲裁裁决。本院认为，（2020）宁仲裁字第33号仲裁裁决的事由是基于平西公司承诺的开启地下室侧门的协助义务，而当时解统卫未按承诺书约定由其办理相关手续后才能由平西公司协助。（2017）宁仲裁字第33号仲裁裁决书认为，因协助义务的事实还未发生，该裁决书驳回了解统卫的申请。随后，解统卫由于强行开启地下室侧门，导致住户、物业公司及相关行政管理部门的制止。而恰恰（2020）宁仲裁字第119号仲裁裁决书就是为了维护公共利益而做出的，故其理由不能成立。综上，平西公司申请撤销仲裁裁决的理由不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的可撤销情形，应予以驳回，依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条规定，裁定如下：驳回西宁平西房地产开发有限公司的申请。申请费400元，由申请人西宁平西房地产开发有限公司负担。审判长 陈 伟审判员 马晓军审判员 柳香芳二〇二〇年十二月三十日书记员 王 宏附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国仲裁法》第五十八条当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决:（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。