陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书                      （2018）陕0402民初6344号原告：赵某某，男。委托诉讼代理人：李英，系陕西丽途律师事务所律师。被告：雷某某，男。委托诉讼代理人：雷某沙，男。原告赵某某与被告雷某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭审理了此案，原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金20000元，退还原告支付的购房款46000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月1日原告与被告签订《房屋转让协议书》，约定被告将其位于秦都区陈伍路北侧市XX号楼XX单元XX号房屋一套面积125.2平方米，转让给原告，约定房屋总价款35万元，原告于合同签订之日向被告支付定金1万元，2017年10月31日原告向被告支付购房款42000元。2018年4月15日，被告以房屋涨价为由与原告协商将房屋总价款变更为40万元，约定2018年4月20日前过户，2018年4月22日原告再次向被告支付购房款4000元，被告于2018年4月26日以其老伴不同意房价40万元为由，要求房价再另行协商，后经原、被告多次就房款协商不能达成一致意见，后原告了解到被告于2018年7月1日将上述房屋已经向乔某某办理了房屋转移登记手续，导致原告的购房目的不能实现，现原告多次与被告协商，就违约赔偿及房款退赔协议不能协商处理，故起诉至贵院，望判如所诉。被告辩称：请求事项:1、驳回被答辩人全部请求。2、判被答辩人承担本案全部诉讼费用。    事实与理由:    一、2017年10月1日双方签订的《房屋转让协议书》，转让有明确时限，被答辩人已经违约，转让协议失效。且租赁关系成立，有效。双方签订《房屋转让协议书》背景。2014年8月1日至2017年7月31日赵某某承租双方现争议的房屋（月租金1千元，多为赵某某直接转至答辩人建设银行卡内）赵某某对该房屋的结构、质量、设施、设备以及小区和周边的环境了如指掌（赵某某在租答辩人房期间已分别购买了本家属院内刘某俊房一套过户自住。又经赵某某手购介西伦房一套，过户于乔某某之妹乔某名下。付款方式均为先交几万元定金，余额经交易处转账。目的是少交税费）（见证据5-40页）。2017年7月租期到了，被答辩人8月1日给答辩人交了房。过了两天，答辩人购买了拖把、扫帚，准备清扫后出租房屋。这时，被答辩人来到答辩人房内说:“你不要劳神了，我35万元买你的房子，月底礼泉有一百多万的工程款到账，我给你付全款，房不要租给别人了”，答辩人说，“你已经在院子买房了，还买干啥？赵说给他姐（乔某某）买”。一直拖至9月底，被答辩人未兑现。期间，有多人来答辩人处看房，有意租房。答辩人向被答辩人表示:想把房租出去。被答辩人主动提出:“工程款马上到账，他交定金，限期购房，过期按租房交租金”，双方因此签订了包含房屋转让加租赁的协议。2、房屋转让协议书内容及被答辩人违约之后的双方协商过程。    房屋转让协议内容:“甲方雷某某自愿将秦都区陈伍路北侧市XX号楼XX单元XX房屋1套（125.2平方米）转让给乙方赵某某，总价款为叁拾伍万元，为确保双方合法权益，经双方协商达成本协议，双方共同执行。1、乙方即日付甲方一万元定金，并承诺2017年10月30日前付完全部房款叁拾伍万元整。如超过10月30日即从定金中扣减壹仟元（按租金执行）。2、乙方付清全部房款后，甲方将房产证、房某某、天然气卡、电卡、自行车房某某一次交付乙方。3、甲方协助乙方办理房屋过户手续，甲方不承担任何费用。4、甲、乙双方在房屋未正式过户之前，均不得依据该房产证办理抵押、担保等涉及房屋产权的经济活动”等。因被答辩人未按约定期限支付全部房款，答辩人于2018年4月15日找到被答辩人家，提出购房失效，要收回房子。答辩人并让被答辩人取出其保存的协议来确认，被答辩人说:“协议在隔壁他妹（乔某）家，他去取”，过了几分钟，被答辩人回来给答辩人说:“乔某不在家”。答辩人随即取出自带的协议给被答辩人看，被答辩人看后说:“我姐（乔某某）把家具都买好了，还要这房，再加5万元”。之后，被答辩人在答辩人这份协议书上写到:“房价按肆拾万元整付清（小写400000元），2018年4月20日前付清过户。赵某某4.15”；答辩人随即当着被答辩人及其家人面，给答辩人老伴打电话征求意见，答辩人老伴（声音很大）说:“40万元太少，不能卖，应按市场价计算，稍作让步”；答辩人当即就将意见告诉被答辩人及家人。答辩人也在协议上标明“老伴不同意40万元房价，再商量。雷某某4.15”。这就是2018年4月15日协商的事实真相。秦都法院2018年9月25日民事裁定书也明确:40万是赵某某主动提出，并自己书写在答辩人协议书上的（见证据33页）。    3、双方签订的是以限期购房为主，附加租房内容的协议。《房屋转让协议书》签订后，答辩人按被答辩人要求，当天就将住房和自行车房某某等移交给被答辩人，被答辩人同意并接收。协议书约定:“如超过10月30日即从定金中扣减壹仟元（按租金执行）”被答辩人在2018年5月7日递交陈杨法庭的民事起诉状中陈述:“2018年4月22日被告要求原告支付4000元租金”。也证实了房屋转让协议书内附加房屋租赁关系。那么限期购房就不用说了，协议书中约定的非常清楚。被答辩人未按约定期限付清房款，房屋转让内容失效。协议书约定:“承诺在2017年10月30日前付完全部房款35万元，如超过10月30日即从定金中扣减壹仟元（按租金执行），赵某某未按预定期限支付全部房屋转让价款，已将买卖关系变成了租赁关系。赵某某在起诉状中陈述，原告2017年10月31日向被告支付购房款42000元。我没有要求赵支付42000元的事实，这是原告的主动行为。赵多年租我房打租金一直用我这个卡号，我从内心想，因为熟人即便推迟几天付清房款未尝不可。但赵终未及时付清房款。按照《中华人民共和国合同法》第159条、第161条:“买受人应当按照约定数额、约定时间支付价款”，被答辩人未按双方约定期限足额付清房款，限期购房已失效，租赁关系即时生效。从2017年10月1日至4月22日，被答辩人2018年4月22日向答辩人支付4000元是租金，而不是购房款。被答辩人租赁答辩人房子己半年之多，被答辩人违约后又重新与答辩人议价。为防止应交租金与新议房价数额混淆，答辩人提出:“按协议先从定金中扣除六千元租金，再议新房价”，被答辩人说:“从52000元中扣2000元为租金，另外再打4000元租金给你卡上，留下整5万元好算账（赵意图是为下步实施阴阳合同打基础）”，答辩人同意让被答辩人先打过来。    2018年5月8日被答辩人和王某某在建行大厅与答辩人见面，被答辩人介绍说:“王某某是我哥”，答辩人说:“好，咱一块协商。”被答辩人和王某某的意见，房价能否在45万基础上再少一点，答辩人说:“把房子在市场上评估一下，在此基础再给你少3万”，被答辩人和王不同意，并说:“不要房了，要退房租及利息”，答辩人说:“退利息可以，房租就不退了”。双方仍未达成一致意见就分手了（见证据12页）。    2018年5月17日被答辩人以答辩人不履行35万协议为由，将答辩人起诉至陈杨法庭。2018年7月17日上午被答辩人赵某某、王某某自始至终在原告席参加庭审和调解（见证据页10页）。    二、2018年7月17日上午陈杨法庭审理确认:被答辩人未履行35万购房协议，40万元是被答辩人单方提出，二次协议未达成。经当庭调解达成44.6万重新购房协议，被答辩人当庭表示撤诉（请求法庭向陈杨寨法庭余副庭长取证）。1、陈杨法庭审理的详情:2018年7月17日上午9时答辩人作为被告一方，到秦都区法院陈杨寨法庭参加诉讼审理。地点在法庭二层中间大办公室内；室内共有6人，其中有法庭方的余某某（审判长）、董某某（陪审员）、韩某某（书记员），原告方有赵某某、王某某，被告方雷某某。由余某某主持庭审，原、被告双方进行诉讼和答辩；双方均提供了证据，对证据进行了质证。以上程序进行完后，余某某把答辩人叫到庭外南隔壁办公室，对答辩人说:“老雷，从庭审情况看，赵某某的诉讼请求不成立。你现在有两个选择:一是收回房，不卖给赵某某了。二是继续卖房给他，你提出新价格”。余又表示同情地说:“赵某某做生意，有钱。可这房是给他姐买的，赵不想给他姐垫太多，才把这事拖到现在”，答辩人对余说:“老伴的意思，认为赵违约，又不讲理，不想卖了。可赵某某几次对我说，他姐（乔某某）的家具都买好了，又多年租我房，出于同情，就按45万卖给算了（每平方米为3594元）”。谈了几分钟，进入庭审办公室。余庭长又把被答辩人、王某某叫到余的办公室（同楼层北边），谈了几分钟回到庭内。余某某说:“征求双方意见，都同意调解”。对答辩人说:“老雷，你说房子继续卖的价格”，答辩人说:“45万”，被答辩人接着说:“45万不行”。这时，陪审员董某某问:“房子啥位置、啥情况”，答辩人介绍了房子情况:“房子在世纪大道，陈阳寨大转盘附近，陈伍路东边与世纪滨江一墙之隔，路对面是林凯城，面积额125.2平米，二层东户、三室二厅南北通透（现在市场价格55万左右，每平米约4392元）”，董说:“要价差不多吧”。余某某这时看被答辩人不同意，就把王某某单独叫到庭外说了二、三分钟，余、王回到庭内。王某某对被答辩人说:“张义，不说了，这事我做主了，你出来。”。王、被答辩人在庭外说了几分钟，回到内厅。王某某又把答辩人叫到庭外走廊上，用手指着自己的脸对答辩人说:“老哥，看在兄弟这张脸，房价在45万基础上，多少降一点，哪怕降一毛钱”。话说到这份上，答辩人说:“既然这样，先付清房租，房价就减四千吧。”，王接着说:“那好，今天下午就过户”，答辩人说:把钱先打够，再过户”，王说:“赵某某已付5万，下午通过房地局再给你打剩余部分，房地局有规定”（见证据14页）。王某某和答辩人回到庭里，王把和答辩人商量的44.6万成交的意见，当着法官的面告诉被答辩人，被答辩人表示同意。被答辩人又一次提出下午就过户的要求，答辩人表示同意。这时，余某某当着庭内所有人的面，对被答辩人说:“经过法庭调解，双方协商好了，赵某某你就撤诉。退一半诉讼费用”，被答辩人当庭表示同意。此时，已接近中午下班时间。被答辩人说:“我家里有急病人在医院，马上要走，让王某某下午带我姐交易过户”，余某某这时在答辩人旁边也说:“过户可麻烦了，抓紧办。我（指余本人）前几天，也办了一次过户手续，找了一个熟人帮忙，都跑了几天”。答辩人半开玩笑地说:“本来老伴不想卖房了，今天主要看在余法官的面子，把房按低价卖给你们。赵某某，你等事完了，把余法官好好请一顿”。答辩人、被答辩人、王某某三人与余某某在二层法庭门口告别，下楼离开法庭，准备下午开始过户（余此时，并未提示应形成书面协议，再过户）。2、当天下午，双方开始履行协议进行连续过户的详情。出了法庭院子已12点多，被答辩人又说:“急于看病人，你俩在附近吃个饭，下午让王某某带我姐（乔某某）去过户”，并再次说:“我已给了你5万，下午我姐再给你打剩余部分”，还说其在院里购两套房都是这么办的，想少交点税。答辩人说行。答辩人与王某某两人吃了碗面，之后答辩人急忙往家里赶找房证。下午刚上班，王某某就打电话催答辩人说:“我和赵某某姐在交易大厅等你过户”（见证据6页）。在交易处，第一关验房证时，工作人员提出:“房证虽然是雷某某一个人的名字，但档案记载是夫妻共同财产，并存有妻苗曼丽的身份证复印件。因此，按规定必须你妻子也要到场，共同参加交易”。因答辩人妻子在北京看孙子，不在咸阳，本身又不同意卖房。王某某很着急地说:“他去找熟人，看把身份证从北京寄回咸阳办理，可否？”，我说:“好”。王联系后说:“不行，只得让你老伴从北京返回咸阳当场办理”从17日晚上开始，答辩人就反复做通了妻子的工作，乘0671次高铁从北京返回咸阳。此后，因答辩人妻还要尽快返回北京。于是，答辩人和王某某共同找熟人加快进度，20日就将房屋按被答辩人意见过户至被答辩人其姐（乔某某）名下。通过交易处，被答辩人姐乔某某向答辩人账户转40万元。填表时，答辩人首次发现，被答辩人的姐名叫乔某某。答辩人惊讶地问乔:“你是赵某某的姐，为啥姓乔”，乔说:“赵某某跟其母姓”答辩人又问王某某，王说:“乔就是赵某某他姐。赵某某家的事我也不好说”。答辩人鉴于乔是王某某领来的（经法官同意，王某某代表赵某某与我达成的购房协议），就办完了过户手续。7月17日上午庭审调解达成一致意见后，下午就开始过户，连续三天，不间断至7月20号全部完成过户手续。被答辩人勾结王某某、乔某某，促答辩人快速过户后，又出尔反尔，由同意撤诉，变为不撤诉。巧取豪夺、具有欺诈行为。8月17日（周五）上午，余某某给答辩人打电话说:“你到陈杨法庭来一下，把法庭调解裁定给你看一下，我准备把案结了”。8月21日下午，答辩人到陈杨寨法庭余某某办公室，坐在余侧面，余面对着一张事先拟好的书面文字，对答辩人说:“7月17日法庭调解，你与赵某某达成房价44.6万元，对吧？”，答辩人说:“对”答辩人强调说:“是王某某代表赵某某与我谈的，我在45万基础上又降了四千元”，因为裁定书上没有出现王某某的名子，答辩人与余发生了争执。声音很大，当时惊动了一楼的法警在余办公室查看。9月20日上午答辩人到陈杨寨法庭，韩某某从文件框中取出了判决书给答辩人，答辩人看到标题是判决书。马上问韩:“原来是调解书怎么变成了判决书，啥意思？”，韩答道:“就是不支持赵的诉求，把他驳回了”，答辩人说:“他不是撤诉了吗？咋又变了？”，韩随即回答:“我也不知道”。答辩人又到余办公室问余，余某某说:“赵某某说过撤诉，但他又反悔不签字，他不讲理，我也没有办法”。2018年10月10日答辩人到陈杨法庭书记员韩某某办公室送上诉状时，看了庭审笔录，上面没有撤诉的表述。答辩人问韩:“调解以后，赵某某当庭表示撤诉，余说退一半诉讼费用。当庭说的话，为什么笔录没写？”，韩某某说:“那天，余（卓君）叫来赵某某到办公室，因撤诉做一个撤诉笔录，赵来找卷。赵又不知为什么又反悔了，跟余吵起来”，余某某接着进来说:“为撤诉的事，赵某某差点骂我老娘了”（见证据5页）（有录音）。王某某与答辩人通话时明确承认:“法庭上余某某让我出面代表被答辩人与答辩人达成的协议”（见证据14页）。在同一天，上午在法官主持下，双方达成44.6万元重新交易房价。被答辩人当庭表示撤诉，并同意退一半诉讼费用。接着按照被答辩人要求下午就过户，当着答辩人的面被答辩人委托王某某下午一上班带其姐就去过户，履行达成的协议。如今，被答辩人公然全盘否认。试问:起诉前，被答辩人因40万房价，答辩人不同意把房卖给被答辩人，赵因此才告了答辩人。正因为有那天上午开庭达成的协议，明确了付款方式，下午答辩人才将价值六十多万的房，以余款数额转账过户给一个连名字都叫不出来的案外人乔某某。答辩人和乔某某之间事前没有房屋中介、没有任何协议，也没有一块现场看过房，不可能随意将房子以低价过户给乔某某，答辩人难道是在自由市场上卖菜，处理旧货，现场随时交易（答辩人是在XX户XX道乔某某的名字和手机号码的）（见证据25页）。如果说，只有被答辩人是“案内人”的话，赵某某7月17日在当庭达成协议后，一方面要求下午过户。另一方面自己又不到现场（委托王某某带乔某某过户）表明其就是要将房过户给“案外人”的。王某某与答辩人的通话录音中（王原话）曾多次说到:“赵某某也承诺我，这套房是要过户给我弟王老三的”。这也是王某某为什么参与庭审、调解、过户全过程的原因。“后来因为赵某某把这套房给了乔某某，因为过来过去都是熟人、亲戚，怕得罪人，不愿多说，我（王某某）很不高兴”王某某说。这都说明:被答辩人与答辩人签协议购这套房的初衷就是准备给家族亲戚“案外人”买的。赵某某在原案件中的代理人王某某，上午出庭参加庭审，并与答辩人达成协议。下午就受赵某某委托，带赵某某姐姐乔某某过户，就是履行上午双方达成的协议。“案外人”乔某某就是赵某某指定的买受人，在王某某自始至终的督促帮助下，完成了过户手续。就是依照双方协议，实现了赵某某购房的诉求。实际上，在2018年4月15日答辩人到赵某某家，提出赵违约要房时，赵就说:我姐的家具已搬进房里，他（她）们还需要这房”。7月20日过完户，答辩人与乔某某就分手，至今从未见面，多次打电话乔都不接。既然是答辩人将房子卖给了“案外人”，那么赵某某为什么至今把房某某未交给答辩人呢？为什么乔某某自过完户始终没有向答辩人主张交房呢（交钥匙在法律上视为交房）？（自2017年10月1日双方签了协议后，钥匙一直在赵某某手里）。赵某某在过户一个多月后，又提出不撤诉。那么赵某某从7月17日上午庭审结束离开法庭，一方面借故家里有病人，自己不去现场，托王某某带乔某某去完成过户，那就是欺诈行为的具体表现。赵某某、王某某、乔某某合谋，一方面得到答辩人低价房。另一方面，又继续提出无理要求，实为披着合法外衣，进行赤裸裸的欺诈，是巧取豪夺的狡诈行为。    赵某某的陈述，隐瞒、掩盖了事实真相，应当依法驳回，并判令此房交易无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并在卷佐证。原告所举房屋转让协议书1份、转账凭证2份、判决书1份被告对真实性无异议，本院经审核对其真实性予以认定。被告所举包含2018年4月15日备注的房屋转让协议书、起诉状、建行回单、传票各1份，雷某某与王某某通话记录照片2张、赵静及苗光书面证明各1份、雷某某与王某某通话录音1份、雷某某与乔某某咸阳市存量房买卖合同1份、判决书1份、介西伦书面证明及其与乔某咸阳市二手房交易资金委托监管协议各1份、刘某俊身份证及书面证明各1份，证据之间能互相印证，本院对其真实性予以认定。被告所举亲戚关系图无其他证据印证，本院不予采信。本院依据认定的证据及当庭询问，确认以下事实:2017年10月1日，雷某某作为甲方，赵某某作为乙方，签订《房屋转让协议书》，约定：甲方自愿将秦都区陈伍路北侧市XX号楼XX单元XX房屋一套（125.2平米）转让给乙方，总价款为叁拾伍万元，为确保双方合法权益，经双方协商达成本协议，双方共同执行。一、乙方即日付甲方壹万元定金，并承诺在2017年10月30日前付完全部房款三十五万元。如超过10月30日即从定金中扣减一千元。（按租金执行）。二、乙方付清全部房款后，甲方将房产证、房某某、天然气卡、电卡、自行车房某某一次交付乙方。三、甲方协助乙方办理房屋过户手续，甲方不承担任何用。四、甲、乙双方在房屋未正式过户之前，均不得依据该房产证办理抵押，担保等涉及房屋产权的经济活动。五、本协议一式二份甲、乙各持一份，并以此为依据依法解决纠纷。六、本协议自双方签字之日生效。协议下方雷某某注明“已收定金壹万元整”。协议落款处赵某某书写“今收到房门钥匙”。2017年10月31日，赵某某支付雷某某42000元。2018年4月15日，赵某某在房屋转让协议书上备注：房价按40万元整付清，2018年4月20日前付清过户。雷某某在该协议上备注：老伴不同意40万房价，再商量。2018年4月22日，赵某某支付雷某某4000元。2018年5月7日，赵某某就房屋买卖合同纠纷提起诉讼，要求雷某某将案涉房屋过户至其名下。本院于2018年7月17日开庭审理，赵某某携王某某参加了法庭调解，庭后王某某携雷某某、乔某某多次赴咸阳市住房和城乡建设局办理房产过户手续。2018年7月20日签订的咸阳市存量房买卖合同显示，该房买受人系乔某某，房屋转让总价400000元。2018年9月5日，本院作出（2018）陕0402民初3061号民事判决书，查明案涉房屋于2018年8月31日转移登记至乔某某名下，故驳回赵某某的诉讼请求，该判决已生效。又，赵某某多次参与二手房交易，均由赵某某与出卖方协商好价格后先支付一部分购房款，在房产交易处办理手续时合同以剩余价款作为购房总价，以规避税费。本院认为，本案争议焦点在于：赵某某与雷某某签订房屋转让协议书，雷某某与乔某某签订咸阳市存量房买卖合同，上述协议与合同所涉内容是否为同一笔交易？换言之，雷某某将案涉房屋出卖给乔某某是否系赵某某的真实意思表示？本案中，赵某某与雷某某签订房屋转让协议书后支付了部分价款，其携朋友王某某参与法庭调解，后由王某某携雷某某、乔某某办理房屋交易、过户手续，王某某相关行为显然来自赵某某事实上的授权委托，且赵某某此前曾采取同样方式参与房产交易，故可以认定赵某某此前支付雷某某费用系代乔某某垫付，其诉请雷某某双倍返还定金及购房款无相关依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵某某的诉讼请求。案件受理费1450元，由原告负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                                 审  判  长   任伟圣                          人民陪审员   王晓建人民陪审员   魏岁利                二零二零年十二月二十六日         书  记  员   陈雪峰20180402634420181024121450001