贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14063号原告：雷显华，男，1987年10月17日出生，住贵州省凯里市。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵阳市南明区新华路102号，统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，系公司总经理。委托诉讼代理人：周真恩、何大党（一般代理），贵州宪张律师事务所执业律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，系公司总经理。原告雷显华与被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称中国华融贵州公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷显华，被告中国华融贵州公司委托诉讼代理人周真恩到庭参加诉讼，第三人大地联创公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷显华向本院提出诉讼请求：1.依法中止对（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2.解除对位于贵州省凯里市房屋的查封，不得执行处置；3.本案诉讼费由被告承担。原告诉状中所称的事实和理由：第一，原告与大地联创公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，原告已如期交付部分购房款。2015年7月30日，原告与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，约定由大地联创公司向原告出售位于凯里市，并采用公积金方式按揭贷款，首付款167602元，贷款50万元，大地联创公司向原告提供房屋购房合同。原告于2015年7月25日交纳定金1万元、8月17日支付购车款10万元、8月18日支付购房款57574元，以上共计167574元。后因大地联创公司迟迟未能交房并办理按揭贷款手续和合同备案，经双方协商，达成赔偿协议，即大地联创公司同意每平方米降价200元，并赠送一年物业费。之后，大地联创公司在购房合同中将余款修改为468000元。第二，涉案房屋在法院查封之前已完成房屋交接手续，并装修入住，原告已合法占有该房屋。2016年7月6日，原告与大地春城联创物业服务有限责任公司签订装修承诺书，并花费约40万元装修房屋，且居住至今，该房屋应属于原告的合法财产。第三，非因原告自身原因未能办理房屋过户登记和按揭贷款手续。原告在入住之后多次要求大地联创公司办理按揭手续和购房合同备案登记事宜，但大地联创公司以各种理由予以拖延，所购买的房屋未能办理过户登记非原告自身原因。第四，原告自愿将剩余房款按照法院规定交付执行。综上所述，原告对涉案房屋享有足以排除执行的权利，原告诉讼请求于法有据，应予以支持。被告中国华融贵州公司辩称，第一，中国华融贵州公司对涉案房屋享有登记的抵押权。涉案房屋属于中国华融贵州公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该事实已由登记机关的楼盘查询表载明，且该在建工程抵押权已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院认可。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案原告不享有法律、司法解释中规定的权利，人民法院应当尊重并保护中国华融贵州公司的抵押权。第二，商品房消费者权才能对抗抵押权和排除执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及《执行异议复议规定》第二十九条赋予符合条件的购房人享有商品房消费者权或称商品房消费者物权期待权。基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者购买房屋的物权期待权排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议复议规定》第二十八条赋予房屋买受人在符合一定条件下能够对抗对被执行人享有普通债权的债权人，即一般买受人物权期待权，但要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条的规定。商品房消费者物权期待权与一般买受人物权期待权都来源于身份，区别的关键是涉案房屋是否用于居住、是否为买受人的唯一住房、买卖价格是否合适，只有买卖价格合适且是唯一住房的买房人，才属于商品房消费者，支付相应款项后才能取得商品房消费者权。第三，原告仅仅是一般买受人，不能对抗中国华融贵州公司的抵押权和排除法院的执行。综上所述，中国华融贵州公司对涉案房屋拥有抵押权，原告作为一般买受人的物权期待权不能予以对抗，恳请人民法院判决继续执行涉案房屋。本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，中国华融贵州公司与大地联创公司为凯里市迎宾大道20号（原凯里市环城西路127号）商住楼办理在建工程抵押登记，抵押权人为中国华融贵州公司，抵押人为大地联创公司。2015年7月30日，雷显华（买受人）与大地联创公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由大地联创公司向雷显华出售位于原凯里市，建筑面积159.86平方米，总价款635602元，双方还就付款方式及期限、商品房交付使用条件及日期、交接手续等内容进行约定。2015年7月25日，雷显华向大地联创公司支付购房定金10000元，联创公司于当日向雷显华出具金额为10000元的收据一张。2015年8月17日、8月18日，雷显华向大地联创公司转账100000元、57574元，大地联创公司向雷显华出具收据各一张。2016年7月6日起，雷显华对大地联创公司交付使用的商品房进行装修，装修完毕后，雷显华一直居住至今，现该商品房至今未办理产权过户手续，购房时，无其他房产登记在雷显华名下。2017年12月13日，本院作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定对雷显华所购买的商品房进行查封，查封期限为三年。2020年7月28日，雷显华向本院提出执行异议，要求排除对凯里市房屋的强制执行，并解除查封。经审查，本院作出（2020）黔2601执异156号《执行裁定书》，裁定驳回雷显华的异议请求。2020年12月16日，雷显华通过其母亲杨志丹将购房余款468000元转账至本院指定账户上。本院认为，本案雷显华在法院查封涉案房屋前便与大地联创公司签订合法有效的商品房买卖合同，现已支付完购房款，其购房是为满足居住需要，且购房时名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，雷显华对涉案商品房所享有的权利足以对抗中国华融贵州公司所享有的在建工程抵押权。即中国华融贵州公司不得申请对涉案房屋强制执行，雷显华诉讼请求于法有据，应予以支持。第三人大地联创公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于贵州省凯里市房屋。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达当事人之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，还应在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审 判 长  夏 林人民陪审员  陈建兰人民陪审员  杨晓优二〇二〇年十二月十六日法官助理龙立胜书记员刘虹