山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初3032号原告：姜莉莉，女，1982年1月30日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：张辰光，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：烟台天辰房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区新城大街628号。法定代表人：姜雪，执行董事。委托诉讼代理人：张强，男，1990年7月22日出生，汉族，系该公司员工。原告姜莉莉与被告烟台天辰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜莉莉的委托诉讼代理人张辰光、被告烟台天辰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜莉莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的烟台恒大御景半岛楼盘C1地块5号楼1204室商品房认购协议，由被告向原告退回所交购房款723368元。2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年9月16日，原告与被告签订了烟台恒大御景半岛商品房认购书，购买了被告开发的烟台恒大御景半岛楼盘C1地块5号楼1204室，约定总房款1245692元，先后三次交房款合计723368元。原告的公公曾答应资助原告夫妻购房，后因参与投资被骗，所投入的资金120万元无法取回，以致无法兑现资助原告夫妻购房的承诺。原告本人每月工资1800元，原告丈夫每月工资2300元，抚养两个孩子每月至少需要花销3000元，因此，原告无法支付剩余购房款。因情势变更导致无法继续履行合同，原告只能提出解除商品房认购协议。另外，在原告支付了大部分购房款后，被告至今未向原告提供经双方签章的购房合同，未办理涉案房屋的网签备案手续，且被告收取原告购房款的账户并非涉案项目的预售资金监管账户，上述行为不仅违反相关法规，且导致原告权益存在重大风险。被告是恒大地产集团有限公司全资子公司，恒大地产集团有限公司于2015年4月15日印发《关于全面实施无理由退房的重大决定》，恒大全国所有楼盘住宅全面实施无理由退房，即“无理由退房政策”。选择涉案商品房，原告是处于对恒大品牌的信任。被告为恒大地产集团有限公司全资控股公司，理应执行恒大集团无理由退房政策。鉴于被告以上违约情况，原告对被告已丧失信任基础，原认购书无法继续履行，原告要求解除涉案商品房买卖关系，被告退还已付房款。烟台天辰房地产开发有限公司辩称，被告同意解除认购书、商品房买卖合同，但原告并不享受无理由退房政策，应扣除原告已付购房款的50%即361684元作为违约金。本院经审理认定事实如下：2019年9月16日，原告与被告签订了《烟台恒大御景半岛商品房认购书》，约定：原告购买被告开发的烟台恒大御景半岛楼盘Ｃ1地块5号楼1单元1204室，房屋总价款为1245692元，原告同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），原告须于2019年9月19日前支付首期房款104569元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年12月16日前付清186854元，于2020年3月16日前付清186854元，于2020年6月16日前付清124568元，于2020年9月16日前付清124568元，于2020年12月16日前付清124568元，以此类推直至2021年9月16日前付清剩余款项。被告向本院提交一份就涉案房屋双方签字盖章的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，该合同约定“……第二条预售依据该商品房已由烟台市住房和城乡建设局批准预售许可证号为烟房预许字2019第××号。第三条……该商品房地址为牟平区滨海东路532号5号楼1204号。……第四条该商品房金额＋装修金额为1245692元。第五条付款方式及期限首付款124569元，于2019年9月19日前付清；第二次付款186854元，于2019年12月16日前付清；第三次付款934269元，于2021年9月16日前付清。出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。……第六条逾期付款责任……逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）……第二十一条补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该商品房买卖合同落款处有双方当事人的签字盖章，但未有落款时间。截止2019年12月31日原告已累计付款723368元。被告亦向本院提交了《合同补充协议》，该补充协议第四条第（三）项中约定“在不动产权证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”。该补充协议亦有双方签字盖章确认，但亦无落款时间。原告对证据的真实性没有异议，但主张商品房买卖合同系由被告提交的空白合同，由原告签字后将商品房买卖合同交予被告，但直至诉讼前，仍未收到被告盖章确认的商品房买卖合同。原告认为其起诉解除双方商品房买卖关系即向被告发出了解除之前的邀约的通知，而截至起诉之日被告未在原告撤销邀约之日前做出承诺，因此该商品房买卖合同未生效，另外该合同没有网签备案号码和水印，并非网签备案合同，亦可证明被告未按住建部门的要求对购房合同进行网签备案，已属违约，该合同补充协议系被告提供的格式文本，对被告提及的违约金条款未作提示说明，且与主合同约定相比明显加重了买受人的违约责任，应属无效条款。被告认可涉案商品房买卖合同没有进行网签备案，亦承认涉案商品房买卖合同及补充协议没有送达给原告。针对原告诉称的无理由退房，被告向本院提交了由原告签字确认的自愿放弃签署《无理由退房协议书》。该协议书内容为“本人在签订恒大御景半岛楼盘5幢1单元1204房《认购书》前已仔细阅读在销售现场公示的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议以及所有相关文件，自愿承担并履行相应的义务。现本人自愿放弃签署《无理由退房协议书》，确认不申请无理由退房，并不追究出卖人任何责任……”。原告对该协议书的真实性没有异议，但主张该协议与恒大集团的宣传明显相矛盾，要求原告自愿放弃可以无理由退房的重大权益，也不符合常理，从形式上看，两部分内容的字体不同，不排除后期打印的可能性。关于被告答辩的依据补充协议的内容要求按已付购房款50%作为违约金。原告认为协议并未生效，即使生效了也应按照主合同约定执行。本院认为，根据规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订了《烟台恒大御景半岛商品房认购书》、《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且原告已按约定履行了部分款项支付义务，故上述签署材料对双方当事人具有约束力。商品房买卖合同及补充协议没有落款时间等事由并不影响合同效力。庭审中，原告要求解除双方签订的认购协议，解除双方之间的商品房买卖关系，被告予以同意，系双方当事人真实意思表示，本院予以准许。根据规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方均同意解除商品房买卖关系的情况下，原告要求被告返还已支付的购房款，理由正当，本院予以支持。被告以补充协议中约定的“在不动产权证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”为据，要求扣减原告已付购房款723368元的50%即361684元作为违约金。原告主张该条约定与主合同第六条约定相比明显加重了买受人的违约责任。双方签订的商品房买卖合同第二十一条明确约定补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议中该条约定明显加重了买受人的责任，故本院认定应以商品房买卖合同中约定为准。按商品房买卖合同中的付款期限及付款数额看，原告并未违约，但现原告起诉在起诉状中自述无法支付剩余购房款，其以明确的意思表示拒绝履行合同义务，现双方均同意解除商品房买卖合同，考量本案双方各自履行情况，本院认定以原告已付款数额723368元为基数，参照合同第六条逾期付款责任中约定1%标准核算数额作为原告要求解除合同的违约金数额，即7233.68元。原告主张被告为恒大集团公司全资子公司，应履行无理由退房政策，但原告已自愿签署了自愿放弃签署《无理由退房协议书》的协议，其再以无理由退房政策为由主张权利，理由不当，本院不予支持。综上所述，解除双方签订的《烟台恒大御景半岛商品房认购书》、《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》，在扣减违约金7233.68元后，被告应返还原告剩余的购房款716134.32元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告姜莉莉与被告烟台天辰房地产开发有限公司签订的《烟台恒大御景半岛商品房认购书》、《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》。二、被告烟台天辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜莉莉购房款716134.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11034元，减半收取计5517元，由被告烟台天辰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋继宝二〇二〇年十二月三十日书记员  陈俊男