北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初65096号原告（反诉被告）：北京简山餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：杨晓辉，执行董事。委托诉讼代理人：王国军，北京紫垠律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杰，北京紫垠律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙），经营场所北京市朝阳区。法定代表人：陈帆，执行董事。委托诉讼代理人：高攀，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅娜，女，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京龙世国际画材有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：邹其年，经理。委托诉讼代理人：高攀，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅娜，女，住北京市朝阳区。被告：侯明，男，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高攀，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅娜，女，住北京市朝阳区。被告：王松涛，男，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高攀，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅娜，女，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京简山餐饮管理有限公司（以下简称简山餐饮公司）与被告（反诉原告）北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）（以下简称龙世嘉德画材中心）、北京龙世国际画材有限公司（以下简称龙世画材公司）、侯明、王松涛房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理后本院依法作出（2017）京0105民初字第54111号民事判决，后简山餐饮公司不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院。后该院以（2018）京03民终6245号民事裁定书，裁定撤销（2017）京0105民初54111号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。简山餐饮公司委托诉讼代理人王国军、高杰，四被告委托诉讼代理人高攀、刘雅娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。简山餐饮公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除2016年5月24日签订的《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议备忘录》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作管理服务手册》；2、判令龙世嘉德画材中心返还保证金129210元；3、判令龙世嘉德画材中心返还租金387630元；4、判令龙世嘉德画材中心赔偿装修损失500000元；5、判令龙世嘉德画材中心赔偿经营损失2000000元；6、判令龙世嘉德画材中心赔偿律师费60000元；7、判令龙世画材公司、侯明、王松涛对前述2-6项承担连带责任。事实和理由：2016年5月24日，我公司与龙世嘉德画材中心签订《合作协议》，约定其提供朝阳区xxx（以下简称涉诉场地）由我公司使用，合作期限自2016年6月10日至2019年7月9日，合作场地固定收益1550520元，保证金129210元。合同约定，龙世嘉德画材中心需提供办理营业执照所需要的产权方《房屋所有权证明》及《经营场所证明》，但龙世嘉德画材中心一直不能按照约定提供，导致原告无法办理工商、卫生、环保等合法手续。2017年7月3日，龙世嘉德画材中心对我公司进行停水停电，我公司于7月10日邮寄了书面解除通知函。龙世嘉德画材中心及龙世画材公司辩称并反诉称，不同意简山餐饮公司的诉讼请求。龙世画材公司仅对涉诉场地进行经营管理，不应承担本案合同权利义务；简山餐饮公司主张没有事实及法律依据，我公司积极配合其办理营业执照，是其拒不配合才导致未能办理成功；7月3日停水停电只是检修线路及设备，也已经提前告知，且其逾期交纳租金，我公司有权停水停电；简山餐饮公司应于2017年6月9日交纳下一年度租金，不按期支付租金构成根本违约，不应退还保证金。现提出反诉请求：1、判决解除2016年5月24日签订的《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议备忘录》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作管理服务手册》；2、判令简山餐饮公司支付免收固定期收益129210元；3、判令简山餐饮公司支付水电费28927元；4、判令简山餐饮公司支付房屋占有使用费689120元；5、判令简山餐饮公司支付违约金（以129210元为计算基数，按照每月千分之三的标准，从2017年6月9日计算至2017年12月20日）。简山餐饮公司对反诉辩称，免租期租金不应交纳，我公司已经书面告知解除合同，且已经搬离涉诉场地，不需要办理交接手续，龙世嘉德画材中心明知我公司已经搬离，相应损失应自行承担。我公司不同意支付违约金，因为龙世嘉德画材中心存在违约行为，未提供相关材料，未在合理期限内履行义务，导致我公司无法办理营业执照，我公司行使抗辩权，所以我公司没有违约。侯明、王松涛辩称，根据法律规定，在合伙企业不足以清偿债务的情况下，合伙人才对外承担责任。本院经审理认定事实如下：2016年5月24日，龙世嘉德画材中心（甲方）与简山餐饮公司（乙方）签订《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议》，约定：甲方向乙方提供涉诉场地作为乙方合作使用，建筑面积354平方米，合作期限自2016年6月10日至2019年7月9日，免固定收益期自2016年6月10日至2016年7月9日。乙方因有偿使用合作场地而必须向甲方交纳合作场地固定收益等费用，年固定收益为1550520元，采取上付制，以12个月为一个周期。乙方交纳履约保证金129210元，于本协议签署之日一次性支付。协议期间，如乙方擅自提前终止协议或因乙方违约而使甲方终止协议的，乙方向甲方支付的全部履约保证金甲方不予退还。甲方给予乙方面固定收益期内免交的合作场地固定收益及其他费用全部乙方须补偿给甲方。乙方单方面终止本协议，甲方有权收回场地而无需对乙方作出任何补偿。非乙方原因导致协议提前终止时，甲方应在满足相关条件后退还保证金。如协议因任何原因解除或终止，乙方未按约定腾退、返还涉诉场地，甲方有权强行清场。同日，龙世嘉德画材中心（甲方）与简山餐饮公司（乙方）签订《备忘录》，约定：甲方负责提供乙方办理营业执照所需的产权方《房屋所有证明》及合作场地《经营场所证明》。乙方自行办理经营所需的其他手续及证照，甲方不承担费用，亦不对办理结果负责。同日，龙世嘉德画材中心（甲方）与简山餐饮公司（乙方）签订《管理服务手册》。2016年7月5日，龙世嘉德画材中心及北京龙世国际画材销售有限公司作出《公司名称变更通知》，载明：龙世嘉德画材中心将于2016年7月5日将经营范围内的地上建筑物经营管理权授权给北京龙世国际画材销售有限公司，因经营管理地上建筑物取得的租金、使用费等收费权利一并转让。在经营管理期间，北京龙世国际画材销售有限公司将享有龙世嘉德画材中心的一切权利和义务，且承担连带责任。2016年5月27日，简山餐饮公司向龙世嘉德画材中心支付租金1550520元及保证金129210元。2017年6月9日，简山餐饮公司支付房租387630元。2017年6月28日，龙世画材公司向简山餐饮公司出具《违约通知书》，写明：贵公司逾期付款行为已经构成违约，应承担违约责任，请贵方于收到通知书3日内补交欠款，否则，我公司将于三日内对涉诉场地进行断水、断电，同时将采取进一步法律行动，包括但不限于解除合同等。2017年7月3日，简山餐饮公司向龙世画材公司发出书面《解除合同通知书》，其内容为2017年7月3日，贵公司无故对租赁房屋停水停电，导致我公司无法继续经营。贵公司的行为已经严重违约，根据《合同法》的相关规定，我公司依法解除与贵公司的合同关系。2017年7月19日，龙世画材公司向简山餐饮公司出具《告知函》（其内容为贵司委托我司协助办理营业执照相关事宜，我公司接到委托后，指派专人积极办理，并在北京工商登记申请服务平台进行网上预约后，多次联系你方无人回复，因你方不能提供办理执照相关手续，致使办理营业执照工作难以进行。贵司于2017年7月3日向我司递交的“解除合同通知书”并无事实及法律依据等）。另查一、简山餐饮公司系以销售食品、餐饮管理等为经营范围的有限责任公司。龙世嘉德画材中心类型为普通合伙企业，合伙人为侯明与王松涛。2016年11月25日，北京龙世国际画材销售有限公司更名为龙世画材公司。另查二、2017年，北京首开望京物业服务有限公司向本院起诉北京龙世投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，北京首开望京物业服务有限公司请求判令北京龙世投资有限公司腾退北京市朝阳区xxx号楼及支付自2016年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，后本院作出（2017）京0105民初5321号民事判决，判决北京龙世投资有限公司于该判决生效后七日内将北京市朝阳区xxx号楼腾退给北京首开望京物业服务有限公司，北京龙世投资有限公司于该判决生效后七日内按照年租金2686400元的标准向北京首开望京物业服务有限公司支付2016年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费，驳回北京龙世投资有限公司的全部反诉请求。后北京龙世投资有限公司上诉至北京市第三中级人民法院，2018年6月29日，该院作出（2018）京03民终6521号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。庭审中，双方的主要争议：1、违建问题。2013年3月14日，位于朝阳区xxx号楼的登记于北京首都开发控股（集团）有限公司名下，建筑面积3245．27平方米。2015年6月20日，北京市规划委员会朝阳分局于出具规（朝）来访（2015）10号《关于刘世乾来访事项办理情况的回复》，写明：刘世乾，日前您来我局信访，反映朝阳区xxx号楼存在违法建筑，要求查处。现将调查情况回复如下：经核实，您反映的北京国际画材中心位于朝阳区xxx号楼，该项目的首层西南侧、原四层屋顶及主体西北侧存在新增房屋，系承租单位在租赁该楼后所建，未向规划行政主管部门申报相关手续。另，周边的东侧、北侧和西侧一层现状商铺，我局未查到其规划审批记载。根据北京市人民政府《北京市禁止违法建设若干规定》（市政府令第228号），属城市管理综合行政执法机关查处职责范围，建议向区城管部门反映等。2018年2月27日，北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局作出【2018】002号行政处理意见书，其答复为经查，针对“朝阳区xxx号楼北京国际画材中心违法建设”的问题，属地望京城管执法队已对该处建筑的合法性进行立案调查。下一步，执法队将积极履职，推进案件进展。诉讼中，本院工作人员对涉案现场进行了现场勘验，并向望京城管队调取了相关卷宗。2、营业执照及环评问题。简山餐饮公司提供2017年6月19日《公函》{其内容为贵公司一直未按协议执行（提供租赁房屋的相关房产证明），导致我公司一直无法合法经营，也给实际经营造成很大的困难。我公司本着友好协作的原则，以极大才诚意再次预付3个月房租，希望归贵公司尽快履行协议规定条款，提供我公司承租房屋的相关房产证明，用以办理营业执照等相关事宜等}、北京华清大地环保科技发展有限公司于2017年11月25日出具《证明》（其内容为简山餐饮公司于2016年8月委托其办理涉诉场地营业执照等相关手续，因出租人无法出具“房屋所有权证明”导致营业执照无法正常办理）。龙世嘉德画材中心、龙世画材公司、侯明、王松涛对上述证据不予认可。龙世嘉德画材中心、龙世画材公司、侯明、王松涛提交北京工商登记申请服务平台网上预约结果（其内容为2017年7月10日现场前台办理业务使用的网页截图）、与杨晓辉及班会计微信记录、《关于办理简山餐饮营业执照的函》，以证明其积极履行配合义务，是简山餐饮公司不配合。简山餐饮公司认为这只是预约工商登记而并不是按照合同约定提供了《房屋所有证明》及《经营场所证明》，其并未履行合同义务，简山餐饮公司有权行使不安抗辩权。2020年10月27日，北京市朝阳区生态环境局作出《回复》，其内容为经查，该局未收到简山餐饮公司的建设项目环境影响评价审批申请。根据《建设项目环境影响评价分类管理名录》（自2017年9月1日起施行），餐饮场所应依法办理影响登记表备案手续，无需进行环境影响评价。2020年11月11日，北京市朝阳区生态环境局作出《回复》，其内容为经查，北京易信达餐饮管理有限公司提交的申请材料不齐全，该局依法告知其须补齐补正的相关资料，截至2017年9月1日，其未按要求向该局提出申请。根据《建设项目环境影响评价分类管理名录》（自2017年9月1日起施行），餐饮场所应依法办理环境影响登记表备案手续，无需进行环境影响评价。3、房屋交接及损失问题。简山餐饮公司提供录音，以此证明其于2017年7月3日搬走，并将钥匙交给龙世嘉德画材中心工作人员。龙世嘉德画材中心、龙世画材公司、侯明、王松涛对上述证据真实性、证明目的均不予认可，后其认可录音中孙姓人员为其工作人员，但不认可简山餐饮公司7月3日交接。简山餐饮公司提交2017年1月9日北京荣信成装饰有限公司出具的《结算书》（其内容为显示天花工程15295元、行门工程25100元、隔墙工程74009元、饰面工程81945元、地面工程99919元、拆除工程7462元、其他工程11920元、强电工程112110元、弱电工程7685元、给排水工程33640元、空调工程9940元、后期增加工程27306元、后期增加洽商1540元，合计507870元。注：以上报价不含税价格，如需发票，按总价11%计取）、另有2017年1月10日手书的《支出凭证》及北京荣信成装饰有限公司1月10日开具的收据，以证明其实际支出装修款50万元。龙世嘉德画材中心、龙世画材公司、侯明、王松涛对上述证据真实性、合法性、证明目的均不予认可。简山餐饮公司提交北京市长济律师事务所《诉讼委托代理协议》及收费发票，以证明其支出律师费6万元。龙世嘉德画材中心、龙世画材公司、侯明、王松涛对上述证据真实性、合法性、证明目的均不予认可。本院认为，本案争议焦点有三，第一、朝阳区xxx号楼简山餐饮公司承租区域是否存在违建。简山餐饮公司主张承租区域内存在违建，依据生效民事判决、望京城管队卷宗材料等相关证据，在现有证据下本院对此无法采信。第二、简山餐饮公司未能办理经营所需证照手续与相关证明之间的关联性问题。简山餐饮公司主张龙世嘉德画材中心、龙世画材公司、侯明、王松涛未提供《房屋所有证明》、《经营场所证明》导致其未能办理营业执照，依据龙世嘉德画材中心、龙世画材公司、侯明、王松涛陈述，其确实未给简山餐饮公司提供上述证明，其行为违约，但是其上述行为是否导致简山餐饮公司不能取得营业执照需要进一步分析，双方于2016年5月签订涉案合同，但依据简山餐饮公司提供之证据显示其于2017年6月书面要求龙世嘉德画材中心等提供相关证明，后龙世嘉德画材中心对此亦予以反馈。同时，结合《回复》等相关证据，在此前提下，本院对简山餐饮公司主张因龙世嘉德画材中心原因造成不能取得营业执照，从而导致不能正常经营的主张不能采信。第三、违约问题。在上述两点前提下，2016年5月24日双方签订的《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议备忘录》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作管理服务手册》系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。简山餐饮公司应于2017年6月10日前支付下一年度的全部租金，但其仅于2017年6月9日支付房租387630元，其主张龙世嘉德画材中心等违约在先，考虑到支付房屋租金系简山餐饮公司的主要合同义务、其向龙世嘉德画材中心等主张相关证明的时间、龙世嘉德画材中心的违约情形、反馈等，本院对简山餐饮公司该项主张不予采纳，简山餐饮公司未依约足额支付相应租金，其行为构成违约。关于解除2016年5月24日签订的《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议备忘录》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作管理服务手册》一节，本诉和反诉中双方当事人均主张解除合同，结合违约情形、涉案场地收回时间等因素，故本院对此予以确认。针对本诉，关于返还保证金129210元一节，考虑到简山餐饮公司违约情形程度等，依据合同相关规定，本院对简山餐饮公司该部分诉讼请求不予支持。关于返还租金387630元一节，双方对涉案场地交接时间存在争议，考虑到简山餐饮公司提供的录音、停业时间、水电使用情况等，本院确定龙世嘉德画材中心应将上述租金退还简山餐饮公司；关于装修损失一节，鉴于上述意见，结合涉案合同约定，本院对简山餐饮公司该部分诉讼请求不予支持；关于经营损失一节，考虑违约情形、简山餐饮公司的证据等因素，本院对简山餐饮公司该部分诉讼请求不予支持。关于律师费一节，考虑涉案合同无相关约定、双方违约情形等因素，本院简山餐饮公司该部分诉讼请求不予支持。关于连带责任一节。龙世画材公司自愿对龙世嘉德画材中心的债务承担连带责任，故本院对简山餐饮公司主张龙世画材公司承担连带责任予以支持。侯明、王松涛作为龙世嘉德画材中心原合伙人，按照法律规定，合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿，合伙人对合伙企业不能清偿的到期债务承担无限连带责任，现本案尚未符合合伙人承担连带责任的条件，故简山餐饮公司现主张侯明、王松涛承担连带责任本院暂不予支持。针对反诉，关于支付免收固定期收益129210元一节，考虑双方违约情形、涉案场地交回时间、保证金情况等因素，本院对此不予支持。关于水电费28927元一节，简山餐饮公司实际使用涉案场地产生的费用应由其承担，依据龙世嘉德画材中心等的相关证据，本院对此予以酌情确定。关于房屋占有使用费一节，鉴于本院对于交接的上述意见等，本院对龙世嘉德画材中心等该部分诉讼请求不予支持。关于违约金一节，考虑违约情形、保证金等因素，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京简山餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）于2016年5月24日签订的《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议备忘录》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作管理服务手册》；二、被告（反诉原告）北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）、被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京简山餐饮管理有限公司租金387630元；三、原告（反诉被告）北京简山餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）、被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司水电费26000元；四、驳回原告（反诉被告）北京简山餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）、被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22006元，由原告（反诉被告）北京简山餐饮管理有限公司负担14892元（已交纳），被告（反诉原告）北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）、被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司负担7114元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费6136元，由被告（反诉原告）北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）、被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司负担5911元（已交纳），原告（反诉被告）北京简山餐饮管理有限公司负担225元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  欧阳华审判员  杨**晶审判员  刘奇琦二〇二〇年十二月二十一日书记员  彭林海