甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2020）甘0902民初5388号原告：李某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：段某，甘肃玉关律师事务所律师。被告：酒泉市春光房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码916209026956335327。法定代表人：阎某，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫某。委托诉讼代理人：郭某，甘肃长治律师事务所律师。原告李某与被告酒泉市春光房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人段某、被告酒泉市春光房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人闫某、郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付位于××镇住宅一套；2.被告赔偿原告租房损失47811.6元；3.被告支付原告违约金至房屋交付之日止(截止起诉之日，违约金总计31844.66元)。以上2、3项合计79656.26元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：第2项诉讼请求金额变更为48317.2元（多计算了2020年的物业费）；第3项诉讼请求变更为被告支付原告违约金至房屋交付之日止，截止开庭之日，违约金总计33754.69元（计算方式为以年息3.6%，自2018年1月1日计算至2020年10月22日，共计1025天）。事实及理由：2017年6月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发的位于酒泉市××区住宅一套，房屋总面积为93.55平方米，房屋总价值为329314元，交付期限为2017年12月31日，逾期交付房屋的，按日向买受人(原告)支付全部房款万分之一的违约金。原告依约支付房屋价款，但合同约定的交付期限届满后，被告却强制要求原告购买面积多达26平方米的地下室，否则拒绝向原告交付房屋，原告多次与被告协商交房事宜未果，现起诉来院。被告酒泉市春光房地产开发有限责任公司辩称，原告在购买案涉房屋前，对房屋做了了解，了解后原告同意购买房屋及地下室，之后双方签订了购房合同，合同第36页附件部分对商品房的交付有明确约定，交付条件是买受人交清全部费用后被告交付房屋，到现在原告没有交清全部费用，是原告违约在先，被告不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实及证据，本院认定如下：1.原告提交《商品房买卖合同（预售）》，以证实合同约定原告购买被告开发的位于酒泉市××区住宅一套，房屋总面积为93.55平方米，房屋总价值为329314元；合同约定的房屋交付期限为2017年12月31日，逾期交付房屋的每日向买受人（原告）支付全部房款万分之一的违约金。被告对真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，认为合同第29条明确约定，合同附件与主合同有同等效力，合同附件中对交付房屋条件有明确约定，是原告违约在先，被告不存在违约行为。因被告对真实性、合法性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定，对证明目的，本院将结合其他证据及查明事实在本院认为处作出认定。2.原告提交《房屋租赁合同》、房产证复印件、身份证复印件、收条、转账记录，以证明2017年10月9日至2020年10月9日期间，因被告逾期交房导致原告无处居住，向案外人钟某租住房屋，每年房租14400元的事实，水电暖、物业等费用均由原告承担。被告认为对真实性无法核实，与本案无关，对证明目的亦不予认可。以上租赁合同、收条及转账记录之间形成完整证据链，证实原告租赁案外人钟某的房屋租住，故本院对该组证据的真实性予以认定，对证明目的，本院将结合其他证据及查明事实在本院认为处作出认定。3.原告提交暖气费缴费记录、物业费收取通知、物业公司证明，以证实原告在租住房屋期间支付了暖气费及物业费。被告对暖气费记录的真实性没有异议，对物业费的收取通知认为是复印件，真实性不认可，认为该组证据与本案无关。因被告对暖气费的证据真实性无异议，故本院对暖气费票据的真实性予以认定，对证明目的，本院将结合其他证据及查明事实在本院认为处作出认定。对物业费的收取通知及证明因系复印件，且无缴费票据，故本院不予认定。4.聊天记录，以证实被告没有交付房屋是因为双方没有就地下室的情况达成一致，被告强行搭售26平方米的地下室。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为案涉房屋小区已经交付3年，原告当初在看房时是要购买地下室，该聊天记录中显示是原告认为地下室面积太大。因被告对证据真实性无异议，故本院对真实性予以认定，对证明目的，本院将结合其他证据及查明事实在本院认为处作出。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月20日，原告李某为买受人，被告酒泉市春光房地产开发有限责任公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定，出卖人以出让方式取得坐落于××区地块的建设用地使用权，经批准在上述地块上建设的商品房项目为春光格林小镇，该商品房已由肃州区房地产管理局批准预售，用途为住宅，建筑物的主体结构为框架结构，建筑总层数为7层，其中地上6层地下1层，买受人的商品房为11号住宅楼××层，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置，平面图见附件一；其预测建筑面积93.55平方米，套内建筑面积81.75平方米，层高为2.9米，按照建筑面积计算，房屋总价为329314元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金99314元，该订金与交付首付款时抵顶商品房价款，买受人应于2017年6月13日前支付首付款99314元，余款230000元，于2017年10月15日前向兰州银行申请贷款支付；出卖人应当自2017年12月31日前向买受人交付该商品房，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，自商品房买卖合同约定交房之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人所产生的物业管理费等一切相关费用由买受人承担；出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同后应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还，买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件一为房屋平面图，其中规划了厨房、卧室、餐厅、衣帽间、起居室、卫生间。合同附件十二补充协议第二条关于该商品房的交付中第二款约定，出卖人按合同主文约定日期将该商品房交付给买受人的条件是买受人已付清全部费用，包括但不限于全部房价款、逾期付款违约金、取暖费、物业服务费，由出卖人垫付的公共事业费，即甲方垫付的物业专项维修资金。如果买受人未在合同主文约定日期前付清上述全部费用，出卖人有权推迟交付商品房，该商品房交付期限自动变更，为买受人付清上述全部费用之日起15个工作日内，根据本条约定推迟交付商品房的，出卖人无需就推迟交房事宜通知买受人。2017年6月13日，原告向被告缴纳购房款99314元，2017年8月28日缴纳购房款230000元。2017年6月13日支付物业费20207元。交付日期到期后，双方因销售地下室的问题产生纠纷，原告与被告公司的工作人员米晓君协商，原告陈述“那个26.8平方，全楼最大的，我不想要，我2016年定的房子，现在房子好了这么久，我还是拿不上钥匙”，米晓君陈述“地下室没办法调整，你不要地下室，格林小镇住宅已全部清盘，我没办法单独销售”；原告陈述“房子不是不和地下室捆绑吗，我可以选择不要吗，我没那个经济条件”，米晓君陈述“不要不行，地下室不能空着，一家一个地下室”。此后，双方协商未果，被告亦未向原告交付所购商品房。2017年10月9日，原告（承租方）李某、其母亲高香兰与案外人（出租方）钟某签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于酒泉市××区房屋出租给承租方，建筑面积60平方米，租赁期限为一年，自2017年10月9日至2018年10月9日，付款方式为每年一次性付清，年租金为14400元；租赁期间，承租方承担水电、取暖、闭路电视、内线电话、宽带、小区卫生管理等租赁期间产生的费用。合同到期后，双方于2018年10月9日，2019年10月9日分别签订了《房屋租赁合同》，将租赁期限约定至2020年10月9日止，租金为年14400元，合同其余内容未发生变化。期间原告向案外人钟某分期支付了租赁费，钟某向其出具收条。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》依法成立，对当事人均具有法律约束力，双方均应当依约全面履行各自的合同义务。原告按照合同约定支付了全部购房款，但被告并未按照约定时间向原告交付房屋，现庭审中被告同意原告交清楼盘费后交付案涉房屋，对此本院予以确认。现本案双方争议焦点为原、被告双方谁构成违约。本院认为被告酒泉市春光房地产开发有限责任公司的行为构成违约，理由如下：原告依据合同约定按时全额支付了购房款，但被告酒泉市春光房地产开发有限责任公司未按照合同约定向原告交付案涉商品房。根据本案查明事实，双方矛盾纠纷系对地下室的购买产生争议，但双方均未提交证据证实在购买商品房时对原告是否购买地下室，以及地下室的价格、面积、位置等事项做了约定，在商品房预售中，作为合同附件的购房平面图标注的房型、位置等房屋信息中，亦未体现双方对原告购买地下室做了约定。故被告以原告未购买地下室为由拒绝按期向原告交付商品房的行为，构成违约，应承担违约责任。根据法律规定，当事人不履行或者不全面履行自己应尽的合同义务，应当向守约方支付违约金，如果违约行为造成的损失大于违约金，还应当赔偿因违约给守约方造成的实际损失。本案签订的《房屋买卖合同（预售）》中载明“逾期90日未交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”之约定内容，出卖人违反合同约定的义务，应当依据约定承担违约责任。现原告要求被告承担按照年利率3.6%，自2018年1月1日至2020年10月22日至的违约金33754.69元（329314元×3.6%÷360天×1025天），低于双方合同约定的违约金，系原告行使权利自由处分权，亦不违反法律限制性规定，本院予以支持。此外，被告至今未向原告交付房屋，已达三年之久，致使原告在外租房居住，系被告违约给原告造成的实际损失，被告应予以承担。原告要求被告赔偿自2017年10月9日至2020年10月9日，每月1200元，合计43200元的房屋租金，因合同约定被告交付房屋的时间为2017年12月31日，交付房屋后本院扣除装修期3个月，结合原告的诉讼请求，对房屋租金，本院自2018年4月9日计算至2020年10月9日，合计36000元（43200元-1200元×6个月）。对于原告要求被告承担租房期间的暖气费4149.2元，该费用系居住房屋产生的必要费用，不属于被告造成的实际损失，故本院不予支持。对于原告要求被告承担的968元物业费，该费用因未提交缴费凭证，被告对真实性亦不予认可，故本院对该项诉讼请求，不予支持。综上所述，对原告的主要诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、一百三十条之规定，判决如下：一、被告酒泉市春光房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内交付原告李某购买的位于酒泉市××区房屋；二、被告酒泉市春光房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李某2018年4月9日至2020年10月9日期间租房费用36000元；三、被告酒泉市春光房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李某2020年10月22日前的违约金33754.69元；并以329314元为基数，自2020年10月23日起按照年利率3.6%支付违约金至房屋实际交付之日止；四、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收926元，由原告李某负担126元，被告酒泉市春光房地产开发有限责任公司负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员 赵 蓉二〇二〇年十二月二十二日法官助理 张文静书记员 冯玺桦