兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初2751号原告（反诉被告）：刘红涛，男，1977年11月18日生，汉族，群众，住兴城市。被告（反诉原告）：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司，住所地辽宁省兴城市温泉办事处兴海南路三段东2-3户，统一社会信用代码91211481587339352H。法定代表人：韩振博，男，1958年11月2日生，汉族，住葫芦岛市龙港区，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈天铎，北京大成(沈阳)律师事务所律师。原告刘红涛与被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱地产）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红涛、被告宝爱地产的委托诉讼代理人陈天铎到庭参加诉讼。2020年9月18日，宝爱地产向本院提出反诉，本院经审查受理后将本诉与反诉公开开庭合并进行了审理，反诉原告宝爱地产的委托诉讼代理人陈天铎、反诉被告刘红涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘红涛向本院提出诉讼请求：要求1.宝爱地产给付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金12569元并按合同约定支付违约金；2.宝爱地产承担本案诉讼费。庭审中刘红涛要求违约金自2020年9月1日起按日万分之二计算至租金付清之日止。事实和理由：2014年8月4日，刘红涛与宝爱地产达成《银象?宁远城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定宝爱地产租赁刘红涛所持有的位于兴城市银象宁远城编号为F3002号商铺，租赁期限为2015年7月1日至2027年6月30日止，并一直按合同约定执行。但时至2020年6月30日，刘红涛到宝爱地产处收取2019年7月1日至2020年6月30日的租金时，宝爱地产却以无钱支付为理由拒不给付，经刘红涛多次与其协商未果，故诉至法院，诉请同前。宝爱地产辩称，拖欠租金的事实存在。希望法院在考虑疫情的影响下，对租金酌情予以减免。违约金我公司可以支付，但每个合同的比例是不同的，应该按照合同约定计算。反诉原告宝爱地产向本院提出反诉请求：要求解除反诉人与和被反诉人签订的商铺租赁合同，免除反诉人拖欠的租金。事实和理由：反诉人与被反诉人签订商铺租赁合同，租赁被反诉人所有的位于银象?宁远城商场内的商铺，用于统一经营。但由于经营不善，商场一直处于亏损状态。2019年之前，反诉人一直维持如期支付租金。但2019年开始，反诉人已无力支付租金，期间又遇疫情，现已无法继续租赁案涉商铺用于经营。反诉人现已无力经营，亦无法继续履行租赁合同，实现租赁的目的。现被反诉人已将反诉人诉至法院，为解决反诉人和被反诉人之间的矛盾，故提起反诉，诉请同前。反诉被告刘红涛辩称，宝爱地产的初衷是为了让我们买房，说是为我们谋福利我不认可。《合同》第6条明确约定宝爱地产不得单方终止变更合同，宝爱地产是因自身原因导致商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。我不同意解除合同，因为是在租赁合同之上构建成的房屋买卖合同，如果没有租赁合同，房屋买卖合同是无从谈起。如果宝爱地产要解除合同，就必须租赁合同、买卖合同一起解除，把卖我们房子的钱还给我们。我们不同意减少租金，因为签订了租赁合同，就按照租赁合同履行。根据《合同》第3条，宝爱地产要求解除合同和减免租金是没有合同法94条所规定的法定解除权存在的任何理由。本院经审理认定如下事实：2014年8月4日，刘红涛（甲方）与宝爱地产（乙方）签订《银象?宁远城商铺租赁合同》，约定将刘红涛所有的位于银象?宁远城商铺编号为F3002，建筑面积为10.11㎡的商铺租给八大处，租期自2015年7月1日起至2027年6月30日止，12年租金总计157109元。《合同》第三条约定：第5～6经营年度经营期租金为12569元。……租金自2015年7月1日起开始计算。每个年度租金于该经营周期期末6月20日至6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。《合同》第六条约定：……2.乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起，每逾期一天，需按每日应支付金额的日万分之二支付违约金。3.乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金，宝爱地产未向刘红涛支付。上述事实，有刘红涛提交的租赁合同及双方陈述载卷佐证，本院予以确认。本院认为，刘红涛与宝爱地产签订的租赁合同是当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定行使权利,履行义务。宝爱地产未按照合同约定如期支付租赁费，已构成违约。按照《合同》约定，宝爱地产依法应向刘红涛支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费12569元，但考虑2020年1月末开始由于疫情因素影响，势必一定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，宝爱地产请求减免租金的抗辩意见，应予采信，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免除租金个月，经计算，宝爱地产应向刘红涛支付租赁费10474.17元（12569元/年÷12个月×10个月）。关于刘红涛要求被告自2020年9月1日起按日万分之二支付违约金至实际给付之日止的请求，宝爱地产不持异议，予以支持。关于宝爱地产反诉主张解除租赁合同的诉求，刘红涛不同意解除合同，本案刘红涛已按照合同约定向宝爱地产交付案涉商铺，故宝爱地产主张的不能实现合同目的的理由不能成立。《合同》第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”，本案不构成合同解除的法定条件，故本院对宝爱地产主张解除租赁合同的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告刘红涛租赁费10474.17元及违约金（违约金以10474.17元为基数，从2020年9月1日起按日万分之二计算至实际给付之日止）；二、驳回原告刘红涛的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息损失。本诉案件受理费57元（已减半收取）、反诉费50元，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  丛美慧二〇二〇年十二月十五日书记员  宋 祺本判决适用的相关法律条款：一、《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：第六条第二款承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参与照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。