成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初85号 原告：冯俊科，男，1988年7月28日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：宋思月，四川方同律师事务所律师。 被告：杨岭，男，1993年11月5日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：李一冰，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘崇文，四川明炬律师事务所律师。 第三人：成都市森宇物业有限责任公司，住所地成都市双流区东升街道清泰路30号。 法定代表人：廖连其，职务不详。 委托诉讼代理人：胡昱煜，女，1986年12月1日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。 第三人：成都森宇实业集团有限公司，住所地成都市双流区东升街道棠湖西路一段一号。 法定代表人：吴藤伟，职务不详。 原告冯俊科与被告杨岭、第三人成都市森宇物业有限责任公司（以下简称“森宇物业公司”）、成都森宇实业集团有限公司（以下简称“森宇实业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯俊科及其委托诉讼代理人宋思月，被告杨岭及其委托诉讼代理人刘从文，第三人森宇物业公司的委托诉讼代理人胡昱煜到庭参加诉讼。第三人森宇实业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 冯俊科向本院提出诉讼请求：1.判令解除冯俊科与杨岭签订的《翰林上岛商铺分租合同》；2.判令杨岭退还冯俊科押金47880元，并支付违约金80000元；3.判令杨岭向冯俊科赔偿2019年7月19日至2019年10月1日期间的租金损失38613元,商铺转让费40000元及其他损失21600元，合计损失100213元。事实与理由：2017年7月19日，杨岭与森宇实业公司签订《翰林上岛商铺租赁合同》，约定森宇实业公司将位于成都市双流区翰林上岛11号楼（两层），建筑面积266平方米的商铺出租给杨岭，租赁期限共两年，自2017年7月19日至2019年7月18日止，未经森宇实业公司书面同意，杨岭无权转租给他人。在杨岭告知冯俊科前述商铺的出租人同意其转租并隐瞒冯俊科租期的情况下，冯俊科与杨岭于2019年5月1日签订《翰林上岛商铺分租合同》，约定杨岭将上述房屋一楼，建筑面积133平方米的商铺出租给冯俊科，租赁期限4年，自2019年5月1日至2023年5月1日止，租金为每月15960元，冯俊科按照每五个月一次提前缴纳租金，冯俊科在签订合同之时应向杨岭缴纳商铺押金47880元，杨岭应在合同签订之日起向冯俊科提供经营场地，直至合同期满为止，杨岭违反合同约定的，应当支付冯俊科违约金80000元，合同签订后，冯俊科按照合同约定向杨岭支付了五个月的商铺租金79800元及押金47880元，合计127680元。冯俊科接手上述商铺不到三个月，于2019年7月18日收到森宇物业公司的书面通知，因杨岭与冯俊科签订《翰林上岛商铺分租合同》之前并没有取得森宇实业公司的书面同意，故森宇物业公司提前告知杨岭签订的商铺租赁合同将于2019年7月18日终止，森宇物业公司有权于当日收回该商铺。此后森宇物业公司又与四川博优堂教育咨询有限公司（以下简称“博优堂公司”）于2019年8月14日签订《商铺租赁合同》，将案涉商铺租赁给博优堂公司，租赁期限自2019年7月19日至2024年7月18日止。博优堂公司于2019年8月初向冯俊科送达腾房通知。其后，森宇物业公司及博优堂公司多次要求冯俊科腾房，并告知不腾房将采取断水、断电措施。冯俊科因无法继续占有使用案涉商铺，将商铺腾退给博优堂公司。杨岭故意隐瞒其无权转租商铺以及商铺租期于2019年7月18日到期的事实，导致其不能按照合同约定向冯俊科提供经营场地直到合同期满为止，杨岭的行为已经构成根本违约。故冯俊科依法享有合同解除权，杨岭应向冯俊科返还押金并承担相应的违约责任。 杨岭辩称，同意解除双方签订的《翰林上岛商铺分租合同》；合同解除系因冯俊科违约装修、私开后门，且拒不整改，根本违约在先，导致森宇物业公司主张权利，也导致森宇实业公司与杨岭之间的续租合同未能签订；杨岭认可冯俊科主张的2019年7月19日至10月1日的租金损失，但是杨岭已经将剩余租金18966.5元通过博优堂公司负责人王春燕退还给了冯俊科的合伙人；商铺转让费并非杨岭收取，是冯俊科与其他人之间发生的，与杨岭无关。案涉商铺的所有权人系森宇实业公司，后虽因股权变动引发多起买卖合同案件，但并未确认案涉商铺的所有权人变更。杨岭与森宇实业公司签订商铺租赁合同，森宇物业公司只是代收租金，即便该合同约定不能转租，但主张权利的应为森宇实业公司。2018年杨岭与森宇实业公司约定，在双方合同约定的租赁期限届满前一个月续签，因此杨岭才与冯俊科签订分租合同。杨岭作为出租人，已经履行了合同义务提供适格的房屋，且冯俊科也使用了三个月。请求法院驳回冯俊科的诉讼请求。 第三人森宇物业公司述称，杨岭关于森宇物业公司股权变动引发相关纠纷发生的陈述与本案无关；杨岭无证据证明案涉商铺的所有权人为森宇实业公司；杨岭与森宇实业公司签订的商铺租赁合同明确约定了案涉商铺禁止转租、分租，禁止开后门；森宇物业公司是受成都锦瑞投资有限公司（以下简称“锦瑞公司”）的委托进行案涉商铺分租、转租以及收取租金等相关事宜。请求依法判决。 第三人森宇实业公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2017年7月19日，森宇实业公司与杨岭签订《翰林上岛商铺租赁合同》，约定杨岭承租位于成都市双流区，建筑面积为266平方米；租赁期限共2年，2017年7月19日起至2019年7月18日止；租金付款方式：以转账或现金支付。森宇实业公司开户行：成都市森宇物业有限责任公司，……；森宇实业公司有权对经营场所的经营状况进行检查监督，发现问题，限期整改；在杨岭承租期（合同期内）若上述房屋发生转移，森宇实业公司须提前三个月以书面形式告知杨岭，并有义务与产权所有人协商以达本合同的延续性，如协商未果，森宇实业公司应提前三个月通知杨岭；如杨岭在经营期间因经营不善导致需要转租转让商铺，须提前二个月书面告知森宇实业公司,森宇实业公司应协助出具其所需要的相关手续；杨岭保证按照与森宇实业公司约定好的该商铺用途为经营生鲜超市使用承租房屋，不得经营与翰林上岛10号楼鑫磊超市所售的生活日用百货类商品；杨岭方人员如需为顾客送货进小区，必须到物业客户服务中心办理临时出入证，方可进入小区。进入小区人员必须严格遵守小区《临时管理规约》；为了维护小区安全，杨岭的店铺不能设置前后门通透的通往小区的过道，既不能使顾客可以从前门经过店铺通往小区内，商铺必须封闭向园区的门，开启向市政道路方向的大门；租赁期间，杨岭必须保障商铺内的相关配套设施、设备的完好无损（自然拆旧除外），未经同意杨岭不得擅自改变或破坏商铺结构及相关配套设施设备，确需改变时，必须依法征得森宇实业公司及当地房产管理局同意相关部门书面同意后方可进行，并及时报物业公司备案；未经森宇实业公司许可，杨岭无权转租给他人；杨岭若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的，应该提前三个月书面告知森宇实业公司，森宇实业公司应当在租赁期满前对是否继续同意续租作出书面答复，如森宇实业公司同意续租的，双方应当重新签订租赁合同；发生下列行为之一的，森宇实业公司有权解除合同：（1）杨岭未经森宇实业公司书面同意擅自将房租转租、转让、转借他人的或杨岭利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（2）杨岭拖欠租金累计达30天的；（3）杨岭的经营造成其他业主的投诉，给森宇实业公司带来不良影响的；（4）合同约定的租赁期限届满；（5）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（6）当事人一方明确表示不履行合同主要义务的或者当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在一周内未履行的。 2019年4月25日，冯俊科通过手机银行向杨岭转账127680元（押金47880元及五个月租金79800元）。2019年5月1日，杨岭与冯俊科签订《翰林上岛商铺分租合同》，约定冯俊科承租上述商铺的一楼，建筑面积为133平方米；租赁期限共4年，2019年5月1日起至2023年5月1日止；为保证合同的顺利履行，冯俊科应在签订合同同时向杨岭缴纳商铺的履约保证金（押金），标准为3个月的租金合计47880元收取。使用期届满，冯俊科不再续签合同时，杨岭要求冯俊科结清相关费用且商铺设施交接验收完毕并完好，并在冯俊科无其他违约情况下，杨岭将履约保证金余额及时退还本金给冯俊科，若冯俊科原因造成提前终止合同，杨岭不予退还保证金；经双方协商确定，租金标准为15960元/月。从第三年起，租金标准按照年5%进行递增。经双方协商，杨岭同意冯俊科租金按每五个月缴纳一次，冯俊科以现金或者转账形式支付租金；杨岭的权利义务：杨岭有权对经营场所的经营情况进行检查监督，发现问题，限期整改。从本合同签订之日起向冯俊科提供经营场地，直至本合同期满为止。杨岭在租赁期内不得无故解除本合同（除合同另有约定的除外），不得干涉冯俊科的正常经营。在冯俊科承租期间（合同期内）若上述房屋发生转移，杨岭须提前三个月以书面形式告知冯俊科，并有义务与产权所有人协商以达本合同的延续性。如协商未果，杨岭应提前三个月通知冯俊科。冯俊科的权利和义务：冯俊科保证按照与杨岭约定好的该商铺用途为经营生鲜、超市使用承租房屋并依法办理营业相关证书及手续。租赁期间，冯俊科必须保障商铺内的相关配套设施、设备的完好无损（自然拆旧除外），未经同意，冯俊科不得擅自改变或破坏商铺结构及相关配套设施设备，确需改变时，必须依法征得杨岭及当地房产管理局同意相关部门书面同意后方可进行，并及时报物业公司备案；冯俊科不得利用杨岭房屋从事违法行为，不得影响周围住户的日常生活，因冯俊科违法经营给杨岭造成的连带损失，由冯俊科负责赔偿。冯俊科对物业公司正常的房屋检查和维修给予配合与协助。杨岭违反合同约定的，应向冯俊科支付违约金80000元。冯俊科违反合同约定的（包括但不限于冯俊科未经杨岭同意擅自将商铺转租、转借、转让他人，冯俊科不按时支付杨岭租金及不当使用该商铺，造成该商铺损毁、灭失的），应当向杨岭支付违约金80000元。双方协商一致，可以解除合同。发生下列行为之一的，杨岭有权解除合同：（1）冯俊科未经杨岭书面同意擅自将房租转租、转让、转借他人的或冯俊科利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（2）冯俊科拖欠租金累计达30天的；（3）冯俊科的经营造成其他业主的投诉，给杨岭带来不良影响的；（4）合同约定的租赁期限届满；（5）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（6）当事人一方明确表示不履行合同主要义务的或者当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在一周内未履行的。合同解除不能免除违约方应承担的违约责任，给对方造成损失的，仍应承担直接和间接赔偿责任。 后冯俊科在案涉房屋处经营超市，并在案涉房屋开了一道门通往所在小区内。森宇物业公司多次就该道门通往小区，存在安全隐患，与杨岭进行沟通，但冯俊科不同意关闭该道门。2019年6月26日，森宇物业公司向杨岭发送《解约通知函》，载明：你方于2017年7月19日签订的关于承租位于四川省成都市双流区的《翰林上岛商铺租赁合同》将于2019年7月18日到期，现我司郑重函告你方，鉴于1.你方私自将商铺的二楼转租给他人，违反了《翰林上岛商铺租赁合同》第七条双方权利和义务第2条你方的权利和义务中第（11）条，未经森宇实业公司许可，无权转租给他人。2.你方于2019年5月私自开通商铺通往小区的后门，引起多位业主投诉，给小区带来了严重的安全隐患，违反了《翰林上岛商铺租赁合同》第七条双方权利和义务第2条你方的权利和义务中第（5）条为了维护小区安全，你方的店铺不能设置前后门通透的通往小区的过道（此条是在严格遵守消防相关政策法规的前提下制定的）。3.你方长期拖欠租金，后经我司工作人员多次催促后方才补齐租金，根据《翰林上岛商铺租赁合同》约定，你方拖欠租金累计达30天的，森宇实业公司有权解除合同，因此，《翰林上岛商铺租赁合同》期满后我司将与你方解除租赁合同，请你方收到此函后于2019年7月19日前完成商铺撤场并负责恢复商铺及其配套设施的原状。后冯俊科仍未关闭该道门。 2019年7月18日，森宇物业公司向杨岭发送《清场通知》，载明：原为森宇实业公司所有的位于成都市双流区已转售给锦瑞公司，森宇物业公司受锦瑞公司的委托，全权处理该商铺的签约、续约收取租金等相关事宜，你方承租了该商铺并签订了《翰林上岛商铺租赁合同》，合同期限为2017年7月19日至2019年7月18日，现经我司核实如下：1.根据合同第五条之约定，你方需在每季度到期前10日向我方交纳下一季度的租金，你方拖欠租金的，我方给予你7天的宽限期，从第8日开始我方将按照实欠租金1%／天的标准向你方收取滞纳金，但截至目前你方并未向我方缴纳2018年7月19日至2019年1月18日的租金，共计127680元，已产生滞纳金达人民币409852.8元。2.鉴于你方不按时缴纳租金、私自转租房屋及不按合同约定开设商铺通往小区的后门等违约行为，我司已于2019年6月26日发函通知你方，《翰林上岛商铺租赁合同》期满后，我方将与你解除租赁合同，2019年7月16日，我司工作人员也致电要求你方于2019年7月18日清场，截止2019年7月18日下午三点，你方仍强占商铺，置我司清场要求于不顾，根据相关法律法规，逾期缴纳租金是违约行为，租期届满仍强占商铺是违法行为，请见函后于三日内，即2019年7月21日前办理所欠租金、滞纳金缴纳事宜，并完成清场。否则，根据法律及合同的相关规定，我方将对商铺进行清场，并扣除你方缴纳的履约保证金，且向人民法院提起诉讼，由此引发的一切后果及损失由你方承担。 2019年8月14日，森宇物业公司与博优堂公司签订《商铺租赁合同》，约定博优堂公司承租位于成都市双流区，租期5年，自2019年7月19日起至2024年7月18日止。后，博优堂公司工作人员王春燕、杨岭、冯俊科、郭玉梅建立微信聊天群，协商退租及后续相关事宜。后杨岭向博优堂公司转款38612元，再由该公司工作人员王春燕与郭玉梅结算并退还案涉房屋的剩余租金和水电物业费共计18996.5元。 上述事实，有翰林上岛商铺租赁合同、银行转账凭证、翰林上岛商铺分租合同、解约通知函、清场通知、商铺租赁合同、微信聊天记录截图及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，2019年5月1日，杨岭与冯俊科签订《翰林上岛商铺分租合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效协议，双方均应按约全面履行。 关于冯俊科要求判令解除其与杨岭签订的上述《翰林上岛商铺分租合同》。审理中，杨岭与冯俊科均认可上述合同的解除时间为2019年8月30日，本院对此予以确认。关于合同解除的原因，冯俊科认为系因杨岭的承租期限届满，导致冯俊科无法继续使用案涉房屋。而杨岭认为系因冯俊科在承租期间私开案涉房屋通往小区的门，导致森宇物业公司不同意杨岭继续承租案涉房屋；案涉房屋的所有权存在争议，森宇物业公司无权就案涉房屋发出清场和解除合同的通知。本院认为，本案系因冯俊科与杨岭之间的房屋租赁合同纠纷所引发的诉讼，案涉房屋的所有权是否存在争议、森宇物业公司对案涉房屋是否享有权利，与本案无关，杨岭如认为其权利被侵害，可另案进行主张。杨岭作为出租人，在租赁期间不能向承租人冯俊科提供符合约定的房屋，属根本违约，其对合同的解除应承担主要责任。而从杨岭与森宇物业公司工作人员的聊天记录以及森宇物业公司所发函件能够看出，冯俊科私开案涉房屋通往小区的门，经森宇物业公司多次交涉仍拒不整改，也是导致其无法使用案涉房屋的原因之一，故冯俊科对合同的解除也应承担部分责任。 关于冯俊科要求杨岭退还押金47880元。审理中，双方对于冯俊科已向杨岭实际支付押金47880元且未退还的事实不持异议，本院予以确认。本院认为，《翰林上岛商铺分租合同》约定，“为保证合同的顺利履行，冯俊科应在签订合同同时向杨岭缴纳商铺的履约保证金（押金），标准为3个月的租金合计47880元收取。使用期届满，冯俊科不再续签合同时，杨岭要求冯俊科结清相关费用且商铺设施交接验收完毕并完好，并在冯俊科无其他违约情况下，杨岭将履约保证金余额及时退还本金给冯俊科，若冯俊科原因造成提前终止合同，杨岭不予退还保证金”。现案涉合同已经解除，双方对于剩余租金及物业水电等费用进行了结算，冯俊科也已将案涉房屋予以返还，故杨岭应当将押金47880元退还给冯俊科。故对于冯俊科的该部分诉讼请求，本院予以支持。 关于冯俊科要求杨岭支付违约金80000元。审理中，杨岭对违约金进行了抗辩，认为标准过高。本院认为，如前所述，杨岭作为出租人，在租赁期间不能向承租人冯俊科提供符合约定的房屋，属根本违约，其对合同的解除应承担主要责任。《翰林上岛商铺分租合同》约定，“杨岭违反合同约定的，应向冯俊科支付违约金80000元。”本院结合本案实际情况，综合考量双方过错以及实际损失，酌情对冯俊科主张的违约金在50000元的范围内予以支持。 关于冯俊科要求杨岭赔偿2019年7月19日至2019年10月1日期间的租金损失38613元、商铺转让费40000元及其他损失21600元，合计100213元。本院认为，2019年7月19日至8月30日期间系合同约定的租赁期间，冯俊科实际使用了案涉房屋，即应按照合同约定支付租金，在其未举证证明案涉房屋在此期间因杨岭的原因无法正常使用的情况下，其要求杨岭赔偿租金损失于法无据，本院不予支持。而2019年8月30日之后的剩余租金，已由博优堂工作人员代为退还给冯俊科的合伙人冯玉梅，庭审中冯俊科对此予以认可，故本院对该部分租金损失亦不予支持。商铺转让费40000元和其他损失21600元（购买小货车8000元、安装不锈钢13600元），因冯俊科仅提交了收据，不能证明其主张，加之其主张的违约金已足以弥补其实际损失，故对于其该部分诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨岭于本判决生效之日起十日内退还原告冯俊科押金47880元； 二、被告杨岭于本判决生效之日起十日内向原告冯俊科支付违约金50000元； 三、驳回原告冯俊科的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4722元，由原告冯俊科负担2692元、被告杨岭负担2030元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王 璇 人民陪审员 张 静 人民陪审员 卢林贵 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理 邓黎霞 书 记 员 盛 娇