广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6884号原告：东莞天耀物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇西城三区××××××××。法定代表人：钟明发，总经理。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思逸，广东明楷律师事务所实习律师。被告：方景，女，1982年9月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区××××××，公民身份号码：430××××××××××××024。原告东莞天耀物业管理有限公司与被告方景合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序,组成合议庭分别于2020年8月28日及2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告东莞天耀物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋安平、宋思逸到庭参加了诉讼。被告方景经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞天耀物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《租赁合同》并请求被告交还物业；2.被告向原告支付2019年1月至12月租金共计98000元；3.被告向原告支付2018年12月至2019年11月电费共计2032.3元；4.被告向原告支付违约金，自拖欠租金及电费之日起每日按欠缴金额的3‰收取，计算至实际清偿之日止，现暂计至起诉之日即2019年12月9日为42456.9元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年4月25日签订《租赁合同》，约定由被告承租位于东莞市横沥镇西城三区稻香饮食文化旅游区一楼大堂4号商铺用以经营女装，租赁期为2018年5月1日至2020年4月30日，商铺租金第一年为每月10000元，第二年起每年递增10%，电费另计。合同签订时被告向原告缴纳了保证金20000元。根据该租赁合同约定，被告需每月5日前向原告支付当月租金及上个月电费，若逾期支付，原告有权每日按欠缴金额的3‰向被告收取违约金。被告逾期超过30天的情况下，原告有两种选择，一是要求被告继续履行合同，并承担逾期支付的违约金，二是选择单方解除合同，没收保证金，并向被告收取违约金，届时该商铺内所有固定设施、装修均归原告所有。2019年1月因原告内部人员调整，原告于2019年1月1日向被告发送租金及电费催缴单后便无人员跟进被告的缴费事宜，故被告至今尚未缴纳2019年1月租金及2018年12月电费，合计10342.93元。2019年2月在原告的多次催促下，被告缴纳了2月份的租金及1月电费。但2019年3月被告又开始无故拖延租金及电费，至今尚未缴纳2019年3月租金及2月电费共计10176.36元。后因原告的催促，被告陆续缴纳了2019年4月租金，3月电费以及2019年5月部分租金，4月全部电费，2019年5月剩余租金1000元至今尚未缴纳。自2019年6月起被告便再未向原告缴纳过任何租金及电费，截止至起诉之日已拖欠原告2019年6月租金11000元，5月电费229.03元；2019年7月11000元，6月电费230.62元；2019年8月租金11000元，7月电费228.23元；2019年9月租金11000元，8月电费241.79元；2019年10月租金11000元，9月电费176.36元；2019年11月租金11000元，10月电费242.59元；2019年12月租金11000元，11月电费164.39元，合计为78513.01元。也即2019年1月至今被告尚欠原告租金及电费共计100032.3元。原告每月1日均向被告发送缴费通知书提醒被告按时缴清费用，但被告均置之不理。2019年11月21日，原告委托律师向被告寄送律师函，以催告被告于收到律师函三日内付清所有拖欠的租金及电费，该律师函因被告拒收而被退回。后2019年11月27日原告将律师函拍照以彩信形式发送给被告，并提醒被告查收，被告虽未作回应但该彩信确已发送成功。现律师函约定的三日期限早已届满但被告不仅仍未向原告支付任何欠款，甚至以删除微信好友、不接电话等方式拒绝与原告联系。原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，被告长期拖欠租金及电费的行为已构成了根本违约，满足合同解除的条件，并且给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。2020年8月28日，原告在庭审中提出变更诉讼请求：1.撤销第一项诉讼请求；2.将第二项诉讼请求变更为被告向原告支付2019年1月、3月、5月以及2019年6月至2020年4月的租金共计142000元；3.将第四项诉讼请求中的违约金数额明确为欠缴金额的30%，即43209.69元。被告方景未作答辩，亦未举证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年4月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将一楼大堂4号铺,实用面积为21平方米出租给乙方；租赁期为从2018年5月1日至2020日4月30日,装修经营免租期为1个月,自2018年5月1日起至2018年5月31日止；租金标准为按照每月10000元计收,租金每1年递增10%,租赁支付时间为每月的5日前支付当月租金,逾期支付的,每日向甲方支付欠付金额的3‰作为违约金,逾期超过30天的甲方有权选择一下方式之一处理:A、继续履行合同，乙方承担违约金；B、单方解除合同，没收保证金，所有固定设施、装修均归甲方所有，乙方仍需承担违约金；乙方使用电费按照电表实际计量数据1.15元/度向甲方交纳，另按照电表数额的5%承担电费公摊。水费按照水表实际计算数据3.37元/方向甲方交纳，水电费由甲方按照乙方交纳金额开具收据；本合同签订时，乙方一次性向甲方交纳租赁合同保证金20000元，水电保证金2000元，垃圾清理保证金2000元作为乙方履行本合同的保证，租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁物商铺完好交回给甲方后两个月内，甲方将合同保证金、水电保证金余款无息退还；乙方拖欠各项费用超过30天的，甲方有权解除合同，不退还保证金，并要求乙方赔偿损失。原告提供缴费通知书、律师函、快递单、快递物流信息及短信聊天记录予以证明被告拖欠原告2019年1月、2019年3月及2019年5月至2020年4月的租金及电费，原告曾于2019年11月21日通过邮寄的方式及于2019年11月27日通过短信方式向被告发送律师函催收上述租金及水电费。其中，缴费通知书为原件，加盖有原告的物业专用章，该通知书载明租金、用电度数、电费、应缴纳时间及收款账户信息；律师函的主要内容为被告拖欠原告2019年1月、2019年3月及2019年5月至11月的租金及电费共计88867.91元，被告务必于三日内付清所拖欠的租金及电费，否则，原告将单方解除合同，没收保证金，收取违约金，并根据相关法律法规追究被告的法律责任；快递单及快递物流信息显示，原告于2019年11月21日向被告寄出上述律师函，因被告拒收而退回；短信聊天记录显示，2019年11月27日，原告将律师函拍照以彩信形式发送给被告，并提醒被告查收。原告在庭审中主张，案涉店铺在2019年12月就没有产生电费了，且被告在2020年1月之后就没有正常经营，但是被告并没有把东西搬离，占用案涉店铺，后原告于2020年4月30日合同期满之日将被告留下的货架及衣物搬离，将案涉商铺另行出租。原告提供的不动产权证书[证号：粤(2019)东莞不动产权第0362165号]显示，权利人为东莞天耀物业管理有限公司，坐落于东莞市×××××××城三区创宏厂房1栋。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原告与被告于2018年4月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的不利法律后果应由被告承担。关于租金，原告主张，根据双方签订的《租赁合同》约定，租赁期为2018年5月1日至2020年4月30日，案涉合同因到期而解除，被告应支付原告租金至2020年4月30日。由于原告向被告发出的律师函中明确，被告务必于三日内付清所拖欠的租金及电费，否则，原告将单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告已于2019年11月27日向被告发出律师函明确要求被告于三日内付清租金及电费，否则，将单方解除案涉《租赁合同》，被告在收到该律师函后并未向原告提出不同意解除案涉合同，亦未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，故本院认定双方签订的《租赁合同》自被告收到律师函之日即2019年11月27日解除。根据双方签订的《租赁合同》的约定，结合原告提交的缴费通知书，本院认定被告应支付原告2019年1月、2019年3月及2020年5月至2019年11月的租金97000元（10000元+10000元+11000元+11000元+11000元+11000元+11000元+11000元+11000元=97000元），对于原告诉请的租金超出上述范围的部分，本院予以驳回。被告理应支付原告2018年12月、2019年2月、2019年4月至11月电费2236.59元（342.93元+176.36元+204.29元+229.03元+230.62元+228.23元+241.79元+176.36元+242.59元+164.39元=2236.59元），因原告仅诉请被告支付电费2032.3元，系其对自身合法权益的处分，本院予以支持，被告应支付原告电费2032.3元。关于违约金，根据双方签订的《租赁合同》约定，被告逾期支付的,应每日向原告支付欠付金额的3‰作为违约金，结合原告在庭审中明确上述违约金标准过高，自愿调整为欠付金额的30%，故被告应支付原告违约金29709.69元[（97000元+2032.3元）×30%=29709.69元]。对于原告诉请超出上述范围的部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下：一、被告方景应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞天耀物业管理有限公司2019年1月、2019年3月、2019年5月至11月的租金97000元；二、被告方景应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞天耀物业管理有限公司2018年12月、2019年2月、2019年4月至11月电费2032.3元；三、被告方景应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞天耀物业管理有限公司违约金29709.69元；四、驳回原告东莞天耀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4069元（原告已预交），由被告方景负担2798元，由原告东莞天耀物业管理有限公司负担1271元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  叶伟芬人民陪审员  谢雪玲人民陪审员  黄妙仪二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  曾 璇卢嘉敏附相关法律法规条文（节选）：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。