河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初9217号原告：姚彦涛，男，1958年7月1日出生，蒙古族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：陈小威，河南陆达律师事务所律师。被告：河南仟鹭酒店管理有限责任公司，住所地郑州市管城区紫辰路东、刘庄南街河南文化大厦号楼15层1520号。法定代表人：魏国建，总经理。委托诉讼代理人：黄丽敏，男，系该公司股东，住河南省长葛市。原告姚彦涛与被告河南仟鹭酒店管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，被告河南仟鹭酒店管理有限责任公司提起反诉，本院予以受理并依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告姚彦涛及其委托诉讼代理人陈小威到庭参加诉讼，被告河南仟鹭酒店管理有限责任公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，对其提起的反诉，依法按撤诉处理。本案现已审理终结。姚彦涛向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告签订的《商品房租赁合同》，并将房屋交付给原告；2．依法判令被告向原告支付欠付租金21000元及物业费2875.6元（租金、物业费分别自2020年2月1日起、2020年4月1日起均暂计至2020年8月31日止，应计至被告实际搬离之日止）；3．依法判令被告向原告支付违约金1680元（按照月利率2％为标准，以首次欠付租金3000元为基数，之后每月依次均较上月上调3000元，自2020年2月1日起暂计至2020年8月31日止，应计至实际清偿之日止）；4．依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月19日，原、被告双方签订《商品房租赁合同》一份及《补充协议》两份，约定：原告将其所有的位于郑州市河南文化大厦1509和1510号房屋出租给被告，该物业用途为商业公寓及酒店客房；租期自2017年12月19日起至2023年3月10日止；被告按照三个月为一期向原告支付租金，被告于每期前7日内将该期租金全额一次性支付给原告；每年1个月免租期，免租期为每年的1月份，年租金33000元；合同还就双方其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告则按期足额向原告支付租金。被告于2019年12月份向原告支付该月租金后，对之后因使用房屋产生的租金，至今仍未支付，且拖欠租赁物业产生的物业费也未结算。后经原告多次催促，被告以种种理由拒不支付。被告拒不按期足额支付租金的行为，已构成违约，应依约承担违约责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。河南仟鹭酒店管理有限责任公司缺席，无答辩意见。本院经审理认定以下案件事实：2017年12月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房租赁合同》一份，主要约定：1．甲方出租给乙方的房屋位于郑州市管城区河南文化大厦，《商品房买卖合同》编号为1509和1510，登记的所有权人为姚彦涛，建筑面积为88平方米；2．该物业用途为商业公寓及酒店客房；3．甲方预计在2018年3月10日前按约定的装修标准将物业交付乙方，如因装修等原因导致物业迟延交付的，租期相应顺延；交付租赁物业时，甲方负责结清物业交付前产生的所有费用，租赁物业在交付给乙方之前所发生的一切债务，与乙方无关；4．该租赁物业租赁期为70天，自2017年12月19日至2018年3月10日，2018年3月10日至2023年3月10日，月租金3000元，每年一个月免租期，免租期为每年的1月份，年租金33000元整；5．乙方按照三个月为一期向甲方支付租金，乙方于每期前7日内将该期租金全额一次性支付给甲方，如本合同终止前不足一个整月（30天），则按实际租赁天数计算租金；6．甲方承担物业房产税、租赁税、房屋质量问题维修期间的租金及非因租赁经营产生的税费，乙方使用不当或其他非甲方原因导致物业或配套设施、装修、及屋内设施等受损，乙方承担修缮、保养责任，并承担相应费用，租赁期间的物业管理费、公共能源费、水电费、有线电视和网络续期费等由乙方承担，并按月缴纳给物管公司；7．乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的5%。当日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1．甲方向乙方交房屋钥匙之日起，乙方承担按时交纳物业费的责任（2017年12月19日交钥匙算起，装修期物业费由乙方全额承担），否则甲方有权利向乙方追偿由此所造成的一切损失；2．乙方自收到钥匙之日起组织装修房子，标准按附件一执行，费用由乙方自理；3．装修期自2017年12月19日至2018年3月10日，装修期80天，2018年3月1日开始向甲方支付租金，每季度支付一次，每次付款于当月7日前付清。合同签订后，被告按照双方约定的装修标准对案涉租赁房屋进行装修，原、被告共同确定原告按照约定的装修标准于2018年3月10日将案涉租赁房屋全部移交给被告，被告每月向原告支付租金至2019年12月。2020年8月3日，原告代理人姚军（甲方）和被告代理人黄丽敏（乙方）签订《解除协议》一份，约定：1．乙方于8月10日前搬离文化大厦1509、1510房屋，甲方8月10日收房；2．乙方承诺8月4日交付2000元，8月30日交付2000元，物业费由乙方承担，时间从2020年4月1日至2020年7月31日；3．若甲乙双方按上述条款履行，则交房以后且8月30日尾款缴纳以后，双方再无任何纠纷，原租赁合同作废，若甲乙双方未按上述约定履行，则本协议无效，原租赁协议有效。解除协议签订后，原、被告双方并未履行。2020年12月1日，被告将案涉租赁房屋退还原告。因原、被告对租金支付、物业管理费缴纳等存在分歧且协商未果，引起争讼。另查明，案涉租赁房屋2020年4月1日至2020年11月30日欠缴物业费4600.96元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约将案涉租赁房屋交付被告后，被告应当按照合同约定及时足额向原告支付租金并交纳物业费，其未按时足额支付的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，鉴于被告在诉讼期间于2020年12月1日已将案涉租赁房屋退还原告，双方签订的《商品房租赁合同》及补充协议已无法继续履行，原告请求解除双方签订的《商品房租赁合同》及补充协议，理由正当，本院予以支持，但原告仍要求被告将案涉租赁房屋交付原告，本院不予支持。关于租金，被告缴纳租金至2019年12月，2020年1月为免租期，且2020年1月下旬开始，全国均遭受新冠肺炎疫情的影响，导致生产生活无法正常进行，根据公平原则，原、被告双方对疫情造成的损失应合理分担，综合考虑疫情存续的期间和原告同意根据实际情况适当减免被告租金，本院酌定原告应当免除被告两个月的租金，故被告应当向原告支付2020年4月1日至2020年11月30日（被告于2020年12月1日实际退房）的租金24000元。关于物业费，被告于2020年12月1日将案涉租赁房屋退还原告，对此前租赁期间的物业费依照合同约定应当由被告承担，由于被告已离开租赁场地，物业费的收缴变由原告负担，故被告应当向原告支付2020年4月1日至2020年11月30日欠缴的物业费4600.96元。关于逾期支付租金的违约金，合同约定每天违约金的标准为拖欠租金的5%，原告自愿调整至按月利率2%计付，综合考虑租金支付期限的约定、原告因此遭受的损失，兼顾合同的履行情况和被告违约的过错程度，本院酌定被告按照月利率1%的标准向原告支付违约金，原告请求超出部分，本院不予支持。被告缺席，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告姚彦涛和被告河南仟鹭酒店管理有限责任公司于2017年12月19日签订《商品房租赁合同》及补充协议；被告河南仟鹭酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚彦涛租金24000元、物业费4600.96元，并支付逾期支付租金的违约金（违约金分别以9000元为基数，自2020年4月8日至实际清偿之日，以9000元为基数，自2020年7月8日至实际清偿之日，以6000元为基数，自2020年10月8日至实际清偿之日，均按月利率1%的标准计付）；驳回原告姚彦涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费539元，减半收取270元，反诉费181元，由被告河南仟鹭酒店管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王贯一二〇二〇年十二月三十日书记员  魏子依