上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初13841号原告：孙鹰，男，1968年11月27日生。委托诉讼代理人：徐志民，上海徐志民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆惠兰，上海徐志民律师事务所律师。被告：上海傲瑞投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：茅钦轶，总经理。委托诉讼代理人：蒋泽卿，男。原告孙鹰与被告上海傲瑞投资管理有限公司(以下简称傲瑞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序于2020年8月5日组织双方当事人进行证据交换，于2020年9月23日公开开庭进行审理。原告孙鹰的委托诉讼代理人徐志民，被告傲瑞公司的委托诉讼代理人蒋泽卿到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告孙鹰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除；2.被告支付原告2020年3月18日至2020年4月25日的租金12,666元(按月租金10,000元标准计算)以及欠付租金的滞纳金暂计22,666元(以每日333.33元为标准，从2020年3月19日起算暂计至2020年5月25日，最后计算至实际支付之日止)；3.被告支付原告水费4,967.40元，电费67.70元；4.被告向原告支付房屋占有使用费暂计20,000元，以每日666.66元为标准，从2020年4月26日起暂计到2020年5月25日，最后计算至实际返还房屋之日止；5.被告支付原告违约金137,334元。后，原告表示第一、二、五项诉讼请求不变；撤回第三项诉讼请求；变更第四项诉讼为：被告向原告支付2020年4月26日至2020年8月31日的房屋占有使用费65,333元(以每日666.66元为标准计算)；增加一项诉讼请求为：被告向原告支付换锁费1,000元。另，原告确认收取被告租赁保证金10,000元，可先行抵扣被告欠付款项，若有剩余同意向被告返还。事实和理由：原告系上海市长宁区虹桥路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的产权人。2016年5月16日，原、被告签订《房屋租赁租赁合同》，其中约定，原告将涉案房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2016年5月18日起至2021年6月17日止。租金按三个月为一期支付，月租金为10,000元。第一期租金应在2016年5月17日前支付，以后每期租金在每年9月18日、12月18日、3月18日、6月18日前支付，如逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金的一倍支付滞纳金，如逾期超过三十日，则守约方有权单方面解除合同，且违约方需支付违约金，违约金数额为未履行租赁期月租金总和的一倍。租赁期限内的水费、电费等由被告承担。租赁期限届满后，被告应按约将房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还原告，若逾期返还房屋的，则每逾期超过一日，须按日租金的二倍向原告支付房屋占有期间的使用费。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用。然，2020年3月，被告未按合同约定在2020年3月18日向原告支付租金30,000元。原告于2020年4月13日向被告送达催款函，要求其在2020年4月18日前将逾期租金付清，但被告仍不付款。原告遂于2020年4月23日向被告发出解约通知书，告知其双方的租赁合同于2020年4月25日解除，并要求被告返还房屋、支付欠款并承担相应的违约责任。因被告至今未履行上述义务，故原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告傲瑞公司辩称，1.被告同意双方的租赁合同于2020年4月25日解除。2.被告同意向原告支付2020年3月18日至2020年4月25日的租金，但不同意支付逾期付款滞纳金。涉案房屋是军队房改售房，疫情期间严格管控，非产权人无法出入，导致被告无法正常使用或对外出租房屋。根据相关政策规定，疫情期间被告有权缓付或不付租金，故被告未付租金有合理理由，无需承担逾期付款滞纳金。若法院认定被告需承担滞纳金，对原告主张的起算点无异议，但认为标准过高，已超过被告缴纳的押金，故请求法院予以调整。3.2020年5月14日，被告向原告发送函件，其中载明，被告同意解约且已将房屋返还给原告，但对原告主张的违约金数额不认可。之后双方未再沟通。因此，被告仅同意按每日333.33元的标准向原告支付2020年4月26日至2020年5月14日的房屋占有使用费。4.原告主张的换锁费1,000元，被告同意承担。5.被告未付租金不构成恶意违约，原告无权单方解约并据此要求被告承担违约金。同时违约金数额远高于原告的损失，被告不同意支付。另，被告同意将已付的租赁保证金10,000元先行抵扣本案中应付款项，如有剩余要求原告予以返还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋交接确认书、微信记录、催款函、解约通知、回复等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月6日，涉案房屋的权利人登记为原告，房屋建筑面积为87.51平方米，用途为居住，性质为军队房改售房。2016年5月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：第2条，甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，房屋的建筑面积为87.51平方米。第3.1条，租赁期限自2016年5月18日起至2021年6月17日止，其中2016年5月18日至2016年6月17日为免租期。第3.3条，交房时间在2016年5月17日之前，甲方将房屋钥匙交付给乙方，甲乙双方签署《房屋交接书》。第3.4条，房屋交付情况为简装。第4.1条，租金按3个月为一期支付，月租金为10,000元。第一期租金应在2016年5月17日前支付，以后每期租金在每年9月18日、12月18日、3月18日、6月18日前支付。第4.2条，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过三十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止租赁关系，乙方须按本合同第11条约定承担违约责任。第5.1条，乙方同意支付给甲方租赁保证金10,000元，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。第5.2条，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。第6.1条，甲方在此同意并确认，乙方有权向第三人转租该房屋。第7.1条，租赁期限内，水费、电费、煤气费等房屋使用费由乙方承担。第10.2条，除甲乙双方续租或者有特别约定外，乙方应在租赁期限届满后叁日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方，该租赁合同期限届满之日起视为乙方将该房屋交付于甲方。如有留置的任何物品，在取得甲方的谅解下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占有期间的使用费。第11条，本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为未履行租赁期月租金总和的壹倍。若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。签约当日，原告将涉案房屋以及九把配套房门钥匙交付被告，被告将涉案房屋对外转租。租赁期间，被告向原告支付10,000元租赁保证金以及截止至2020年3月17日止的全额租金。2020年4月1日，被告工作人员向原告妻子发送微信：“房屋我们不租了，把房子还给您。”对方回复：“你们做事太不负责任了，不问你们就这样拖着，房租也不付，说不租就不租。如果你们不租，延付租金以及违约金和提前解约的违约金都要付给我们，另外水费未付，与其他公用事业费需一并结清。”被告工作人员回复：“好的，我给领导沟通。”2020年4月13日，原告向被告发送《催款函》，其中载明：2020年3月18日应付的租金被告尚未支付，已经逾期。要求被告最迟在2020年4月18日前将租金30,000元付清。被告确认收该函件。2020年4月23日，原告向被告发送《解除房屋租赁合同通知》，其中载明：原告曾向被告发出催款函，但被告接函后仍未支付，至今已逾期超过30日，属严重违约。现通知被告双方的《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除；被告于2020年4月26日前返还房屋；被告向原告支付拖欠的租金、滞纳金及水电费并承担相应的违约金。被告确认收到该解约通知。2020年5月14日，被告向原告发送《关于解除房屋租赁合同通知的回复》，其中载明：被告同意解除《房屋租赁合同》，目前已将房屋返还并通知到原告。被告同意支付违约金10,000元，由已支付的租赁保证金自行抵扣，不再另行支付。原告确认收到该回复，但不认可房屋已返还。2020年8月7日，原、被告至现场进行房屋交接。原告陈述，涉案房屋被被告分割成七个房间，其中五个房间及储藏室门无法打开，大门钥匙一把在屋内，其余钥匙被告均未交还原告。被告称之后找到钥匙后会联系原告，原告遂等待对方的电话，因无音讯，原告于2020年9月1日请人上门开锁、换锁，为此支付换锁费1,000元。被告陈述，其携带房门钥匙四把至涉案房屋。因大门未锁，可直接进入，大门钥匙在屋内。被分割的七个房间，有四个房间门可打开，另有三个房间及厕所门无法打开，对应的四把钥匙被告已遗失。被告表示若原告要求换锁，其可承担费用，原告未提出异议。屋内物品均由被告添置，同意归原告所有，故当天不需要清点物品或进行搬离，故双方已于该日完成房屋交接。关于涉案房屋所在小区疫情期间人员进出事宜，本院于2020年11月13日至现场了解相关情况，上海警备区长宁第三离职干部休养所(以下简称长宁第三干休所)干警做如下回复：该小区房屋属军队房改售房，由长宁第三干休所直管并负责日常维护。今年春节至五月初，受疫情影响，长宁第三干休所对小区人员进出进行严格管控，未离沪业主或租客，向其发放出入证进出；外地回沪业主或租客，需提供身份信息、当地健康证明，待审核无风险后，方可进入小区。期间，不允许中介公司陪同客户进小区看房。今年五月初至今，上述限制已消除，经信息登记后，中介公司可陪同客户进小区看房。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。现原告以被告逾期支付租金，经催告后仍不履行，构成根本性违约之由，行使合同约定解除权。被告以疫情期间其无法正常对外转租房屋，有权拒付租金之由进行抗辩。对此，本院认为，合同约定，原告将涉案房屋出租给被告用于居住使用，目前并无证据反映该房屋存在安全隐患等不适宜居住的条件。同时，本院注意到，原告虽同意被告可进行转租，但合同中并未将原告必须保证被告能成功转租作为房屋适租标准的特殊约定。在此情况下，即便受新冠疫情的影响，被告带看房屋受到一定限制，但根据已查明的事实，该受限时间较短，且被告是否能转租成功属商业风险，其以此拒付租金的理由尚不充分，本院不予采纳。据此，被告迟延支付租金构成违约，原告有权根据合同约定行使单方解除权。现双方对合同解除日均不持异议，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。1.合同解除日前欠付的租金12,666元以及换锁费1,000元，被告均同意向原告全额履行，并无不当，本院予以准许。2.逾期支付租金的滞纳金，考虑到被告未付租金期间确系疫情原因导致房屋带看受限，故根据其过错程度，本院酌情将滞纳金调整为以欠付租金12,666元为本金，按日万分之四的标准，自2020年3月19日起计算至实际支付之日止。3.房屋占有使用费，因双方于2020年8月7日办理房屋交接手续，虽当日尚有部分房门钥匙被告无法予以返还，但其已当场表示开锁费用由其承担，且屋内物品均由原告处置，故可认定此时房屋交接满足基本条件且房屋的控制权已转至原告处，双方的房屋占有使用费可算至该日止。至于占有使用费的标准，一则，合同约定按租金两倍标准支付占有使用费的前提是租期届满被告逾期返还房屋，不适用于本案双方提前解约之情形。二则，根据在案证据以及当事人的陈述，涉案房屋在合同解除后一直处于空关状态。因此，占有使用费参照租金标准支付较为公平合理。4.违约金，考虑到被告欠付租金的原因，加之审理过程中原告已收回房屋的事实。本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为三个月的租金。至于被告已支付的房屋租赁保证金10,000元，因原、被告双方均要求在本案中解决，即与被告应付款项进行抵扣，故为避免讼累，本院予以一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙鹰与被告上海傲瑞投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除；二、被告上海傲瑞投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙鹰支付2020年3月18日至2020年4月25日的租金12,666元以及逾期支付租金的滞纳金(以12，666元为本金，按日万分之四的标准，自2020年3月19日起计算至实际支付之日止)；三、被告上海傲瑞投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙鹰支付2020年4月26日至2020年8月7日的房屋占有使用费34,666元；四、被告上海傲瑞投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙鹰支付违约金30,000元；五、被告上海傲瑞投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙鹰支付换锁费1,000元；六、原告孙鹰已收取的房屋租赁保证金10,000元可予以抵扣上述第二至第五项被告上海傲瑞投资管理有限公司应当支付的款项；七、驳回原告孙鹰的其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,884元，减半收取计2,442元，由原告孙鹰负担1,642元，由被告上海傲瑞投资管理有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年十二月三日书记员  王宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。