成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0117民初7250号 原告（反诉被告）：彭东波，男，汉族，1982年12月26日出生，住成都市武侯区。 原告（反诉被告）：李青，女，彝族，1983年6月11日出生，住成都市武侯区。 共同委托诉讼代理人程启尧，四川伦德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郫县格林实业发展有限公司，住所地成都市郫县犀浦镇犀安路666号。 法定代表人张淞，职务执行董事。 委托诉讼代理人张永华，男，汉族，1963年6月21日出生，住成都市金牛区，系公司员工。 原告彭东波、李青与被告郫县格林实业发展有限公司（以下简称“格林公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，被告格林公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序并公开开庭进行审理。原告彭东波、李青及其委托诉讼代理人程启尧、被告格林公司的委托诉讼代理人张永华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭东波、李青向本院提起诉讼，请求：1、判令被告退还原告支付的首付款1384000元并支付利息（利息以1384000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2019年9月29日计算至款项付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告有意购买被告开发的滨江彼岸项目商品房，被告承诺可通过合作银行按照首付3成的方式申请房屋贷款，双方达成合意后，于2019年9月7日签订商品房认购书。原告向被告支付了定金100000元，于2019年9月29日向被告支付房款的首付及车位定金共1284000元。双方签订的房屋买卖合同中约定房款首付3成，余款向中信银行申请贷款支付。合同签订后，被告通知原告中信银行不再与其合作，并变更贷款银行为上海银行，贷款方式不变。在原告向上海银行递交贷款申请手续后，上海银行于3月9日告知原告无法发放该房屋贷款，须增加1成首付。因该方式原告无法承担，也不符合原告签订房屋买卖合同时的初衷，遂将该情况与被告联系处理，被告工作人员告知会与上海银行沟通解决，首付方案不变。但等待一段时间后原告发现上海银行仍无法办理3成首付贷款，与被告沟通也未果，被告也未提供其他方案解决双方问题。2020年8月12日，被告向原告发函，以原告未按约递交办理贷款手续为由解除合同，并欲扣除原告5%的违约金。原告认为自身一直积极按照合同约定及被告要求履行义务，但被告未按照承诺解决问题并未提供可行解决方案拖延至今，侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告格林公司辩称，原告诉称与事实不符，合同无法继续履行的原因系原告在因自身原因而无法取得最初约定贷款金额的情况下，未按合同约定补足相应首付款，不能按照合同约定履行付款义务导致，原告应承担违约责任，被告仅需退还原告支付的首付款本金并且不承担利息。 反诉原告格林公司向本院提起诉讼，请求：1、确认双方签订的位于犀浦滨江彼岸6幢3单元1层1号商品房的买卖合同及补充协议已于2020年7月11日解除；2、判令反诉被告支付违约金229100元；3、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告于2019年12月18日签订了犀浦滨江彼岸6幢3单元1层1号商品房的买卖合同及补充协议，根据合同附件四第二条第（二）款约定，买受人向贷款机构申请的贷款的具体额度及年限以贷款机构最终审批为准，如贷款机构批准的贷款额度小于买受人申请人额度，买受人应当在贷款机构批准的额度确认之日起7日内向出卖人补足房款。反诉被告提供的申请资料经贷款银行审查后，因其收入证明时间与开具收入证明的公司成立时间不一致及缺少交通银行的银行流水，要求补交资料并只给予购房总款六成的贷款。在告知反诉被告后，其既不提交补充资料也不补交首付款，经多次沟通并发催告函无果后，反诉原告发函解除了双方签订的商品房的买卖合同及补充协议。反诉被告不履行合同约定的义务，经催告后仍不履行导致合同目的不能实现，构成严重违约，为维护合法权益，故提起诉讼。 反诉被告彭东波、李青辩称，其已在格林公司主张日期前多次要求与格林公司解除合同并退回房款，合同早已解除；合同无法继续履行的原因系被告变更贷款银行，导致房屋贷款条件中首付金额变化导致，其自身并无过错，且双方还有关于贷款无法办理格林公司全额退款的约定，其无须承担违约责任；反诉案件受理费应由反诉原告承担。 双方围绕诉讼请求及答辩当庭提交了各方身份信息、认购书、商品房买卖合同及补充协议、票据、微信记录、通知函及邮寄记录等证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 根据各方的当庭陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2019年9月7日，彭东波、李青与格林公司签订《滨江彼岸商品房认购书》，载明彭东波、李青自愿认购格林公司开发的滨江彼岸项目6栋3单元房屋一套，总价款5180000元，其中定金100000元于签订协议之日支付；买受人选择银行按揭贷款方式付款，最低首付三成，双方均同意以金融机构审批要求为准；如果客户按揭未办下来，退还所交房款（含定金），车位赠送号：B-50/B-51/B-52；双方签订商品房买卖合同等文本后该协议终止。同日，格林公司出具收据载明收到彭东波、李青支付的6-3-1-1房屋的定金100000元。 2019年9月29日，格林公司出具收据载明收到彭东波、李青支付的6-3-1-1房屋的首期款1282000元及1-1-51号、52号车位定金各1000元。 2019年12月18日，彭东波、李青与格林公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定彭东波、李青购买位于犀浦滨江彼岸项目6幢3单元1层1号房屋事宜。合同载明，房屋总价4582000元，首付款1382000元买受人于2019年12月18日前支付，余款3200000元向中信银行成都分行申请贷款支付。该合同附件四以加下划线的方式载明，买受人应在本合同签订后7日内主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用交给贷款机构用于向贷款机构申请贷款，出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款机构批准的保证责任；买受人在签订本合同时，出卖人已向买受人充分告知了个人住房贷款的办理条件、程序及申请贷款必须的所有资料及证照明细，买受人对此已充分知晓和理解并保证自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件以及保证在规定的时间内向贷款机构提供所有的资料，如因买受人的实际情况与上述承诺不符合或因买受人的其他原因，导致买受人在合同签订后30日内仍无法获准项目合作贷款机构的按揭贷款，则买受人构成违约，出卖人有权解除合同且买受人应按合同约定总房款的20%向出卖人支付违约金；合同签订后，因各贷款银行的信贷政策，并可以合理地预见到本合同签订后相关信贷政策会发生变化，如买受人不符合信贷政策致使贷款未被批准、贷款金额不足，贷款批准后银行拒绝放贷、因不可归责于买卖双方的原因导致银行按揭款未能办理完毕致使出卖人至迟在本合同签订后30个工作日内仍然未收到对应的银行按揭款的，买受人应在接到出卖人关于变更付款方式的通知送达之日起3日内采取一次性付款的方式支付，并保证购房款于3日内实际支付于出卖人指定账户，若买受人逾期不一次性支付购房款，出卖人有权单方解除合同，并收取买受人按合同约定总房款5%的服务费；买受人逾期提交贷款机构要求的申请资料、费用、委托手续超过七日的，出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后，将买受人已交纳购房首付款的剩余部分无息归还买受人；买受人向贷款机构申请按揭贷款的具体额度以贷款机构最终审批为准，如贷款机构批准的贷款额度小于买受人的申请额度，买受人应在贷款机构批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人补足房款，逾期按合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金。补充协议以加黑加下划线的方式载明，买受人在签署买卖合同及补充协议前，已认真阅读了买卖合同及附件、补充协议，且对于可能限制买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并做充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解买卖合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立买卖合同；补充协议另载明，任何与买受人自身相关的因素（包括但不限于买受人征信问题、经济条件问题、怠于支付足额的首付款、未提供齐备正确真实的资料和手续导致贷款机构未与其订立贷款合同的），均视为买受人自身过错导致，不作为“不可归责于买卖双方”的原因对待。 后因格林公司与中信银行未继续合作，格林公司通知彭东波、李青至上海银行成都分行及下属府南支行办理按揭贷款事宜。彭东波、李青向该银行提交相关资料后，格林公司工作人员就了解的彭东波、李青贷款申请资料问题于2020年3月4日要求二人予以补充。后银行工作人员于2020年3月9日告知彭东波、李青，称“本次贷款为5级审批，之前补资料是1、2级审批提出的，因为您之前跟我说能不能减少补件次数，上周五，客户经理去分行开会，就把资料带过去，请示了一下第三级审批，她说按照她的看法，至少还是要增加1成首付款”。彭东波、李青方当日回复称“补材料或者考察这些我们都能配合做，但是增加一成首付这个，疫情影响太大，悬了，我们可能交不出来了”。后彭东波、李青未再与上海银行方工作人员联系，也未提交补充资料。 2020年5月27日，格林公司向彭东波、李青作出《关于办理按揭的通知函》，载明二人未按照合同约定在合同签订后7日内向贷款机构提交贷款所需相关文件及费用，要求二人于收到该函后3日内提交办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及费用。彭东波、李青于2020年6月4日收到该函后，未向贷款银行提交相关资料。格林公司于2020年7月10日向彭东波、李青作出《买卖合同及补充协议解除函》，载明二人在案涉房屋合同签订后，一直未到贷款机构提供所需资料并办理购房贷款签约手续，在该司发函催告后至今仍未履行义务，根据双方合同附件四关于逾期提交符合贷款机构申请资料、费用、委托手续的相关约定，解除双方的房屋买卖合同及补充协议，并从缴纳的购房款中扣除合同约定总房款的5%作为应支付的违约金。彭东波、李青于2020年7月11日收到该函。 本院认为，本案案涉的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议等均系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方产生拘束力。 关于本案合同是否解除的问题。首先，双方均确认案涉合同现无法履行，本院予以确认。其次，根据本案审理查明的事实，在案涉合同签订后，格林公司通知彭东波、李青原约定的贷款银行发生变更，彭东波、李青也未提出异议并向该银行提交了申请资料，应视为双方协商一致变更了贷款银行。其三，在贷款银行变更后，该银行在审查彭东波、李青所提交的贷款申请资料过程中，要求彭东波、李青增加首付款比例，但彭东波、李青在未与格林公司协商一致增加首付款比例的情况下，单方以自身经济能力不足为由未按照银行要求继续提供资料申请贷款，并且未按照合同约定采取其他方式支付剩余房款，应视为彭东波、李青未积极履行合同付款义务。其四，在格林公司向彭东波、李青发函要求及时向按揭银行提交资料后，彭东波、李青怠于履行自身合同主要义务，仍未向按揭银行提交资料并继续以申请贷款的方式支付剩余房款。其五，双方的《认购书》中已明确载明，按揭贷款最低首付三成并以金融机构审批为准，双方的《商品房买卖合同》中也明确约定出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款机构批准的保证责任，如银行审批未果的买受人应变更付款方式等，但彭东波、李青未举证证明双方就付款事宜与格林公司达成新的合意，对彭东波、李青提出双方明确约定其仅承担三成首付的意见，与本案审理查明的事实不符，本院不予采纳。综上，格林公司向彭东波、李青发出合同解除函符合双方合同约定，对格林公司请求确认双方相关合同于2020年7月11日解除的诉讼请求，与本案审理查明的事实相符，本院予以支持。 关于合同解除的后果。首先，在案涉相关合同履行过程中，不能认定格林公司有任何违约行为；相反，如前所述，本案合同无法继续履行的原因系彭东波、李青怠于履行申请按揭贷款并支付剩余房款的义务导致，案涉合同不能继续履行的原因在于彭东波、李青。其次，彭东波、李青怠于履行申请按揭贷款并支付剩余房款的义务的行为，违反了双方的合同约定，彭东波、李青应承担相应违约责任，对格林公司要求彭东波、李青承担合同约定总房款5%违约金的诉讼请求，与本案审理查明的事实相符，符合双方合同约定，本院予以支持。其三，对彭东波、李青提出《认购书》中有按揭贷款申请未果格林公司即退款的相关约定的意见，因该条款仅能视为格林公司不得据此要求彭东波、李青承担定金责任的约定，而不能视为对彭东波、李青存在违约责任时，二人有权要求不承担违约责任的约定；同时根据双方《认购书》约定，在双方签订正式商品房买卖合同后该认购书即终止，故双方权利义务应以新签订的商品房买卖合同及补充协议约定为准。其四，合同解除后，格林公司应退还彭东波、李青已支付的购房款，同时根据双方合同约定，退还的款项应扣除彭东波、李青应承担的违约金后无息退还，对彭东波、李青要求格林公司支付利息的诉讼请求，与本案审理查明的事实不符，本院不予支持。其五，对彭东波、李青提出格林公司的相关合同条款系格式条款，增大了其应承担责任的意见，因案涉合同关于彭东波、李青如违约需承担责任的条款均通过加黑或加下划线等方式予以突出显示，依法不能视为格式条款进而确认无效，彭东波、李青的该意见于法无据，本院不予支持。 综上，格林公司应无息退还彭东波、李青已支付的案涉房屋购房款1382000元，同时，鉴于双方并未就车位事宜签订正式合同，且在商品房买卖合同已解除的前提下，车位购买也无履行的必要性及合理性，故彭东波、李青已支付的车位款2000元格林公司也应予以退还。彭东波、李青应向格林公司支付总房款4582000元的5%的违约金229100元。两相品跌，格林公司需退还彭东波、李青剩余款项1154900元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认反诉原告郫县格林实业发展有限公司与反诉被告彭东波、李青于2019年12月18日签订的关于犀浦“滨江彼岸”项目6幢3单元1层1号的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2020年7月11日解除； 二、被告郫县格林实业发展有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告彭东波、李青支付款项人民币1154900元； 三、驳回原告彭东波、李青的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费人民币8876元，由被告郫县格林实业发展有限公司承担人民币8535元，原告彭东波、李青承担341元；反诉案件受理费人民币24832元，由反诉被告彭东波、李青承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  曹洪智 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  胡 丹