广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初3602号原告：林德辉，男，1988年12月20日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，公民身份号码：440************057。原告：刘华英，女，1971年11月21日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，公民身份号码：441************128。两原告共同委托诉讼代理人：黎恒冲，广东莱恩律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张雅欣，广东莱恩律师事务所实习律师。被告：徐永友，男，1971年9月29日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区******委会，公民身份号码：440************038。原告林德辉、刘华英与被告徐永友土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告林德辉、刘华英的委托诉讼代理人黎恒冲，被告徐永友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林德辉、刘华英向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与被告之间位于珠海市金湾区前西四队九格16.47亩（8.03亩+4.8亩+3.64亩）耕地的事实租赁关系于2020年8月16日解除；2.判令被告于2020年8月17日立即腾退上述16.47亩耕地，并对耕地上农作物及附着物进行全部清理迁移，恢复耕地原状；3.判令被告自2020年8月17日起，按照1500元/亩/年的标准向二原告支付逾期腾退耕地的占用费直至其实际腾退耕地为止，暂计至起诉之日为4117.5元（1500元/亩/年÷366天×61天×16.47亩）;4.判令被告向二原告支付2020年1月1日起至2020年8月16日期间的耕地租金15,457.5元（1500元/亩/年÷366天×229天×16.47亩）;5.判令被告自2020年8月17日至实际支付完毕耕地租金15,457.5元之日止，以尚欠的租金15,457.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算利息至起诉之日为99.46元；6.判令被告向二原告支付因本案诉讼产生的律师代理费6000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2012年4月份起，被告分别从二原告以及案外人潘庆世、苏世盛、罗洁红处承租位于珠海市金湾区平沙镇前西四队九格的耕地用于种植农作物和树木的培育，各方约定被告应于使用该耕地当年1月支付当年的耕地租金。2017年12月31日，二原告和潘庆世、苏世盛、罗洁红与被告之间的耕地租赁合同到期后，各方均未签订新的耕地租赁合同，但考虑到被告经营的延续性，故二原告和潘庆世、苏世鑫、罗洁红仍然按照原租赁合同约定的700元/亩的标准计算耕地租金，二原告和潘庆世、苏世盛、罗洁红共计向被告出租32.77亩耕地，每年的租金合计为22,939元（32.77亩×700元/亩）：其中，原告林德辉出租耕地面积为12.83亩，原告刘华英出租耕地面积为3.64亩。然而，被告一直拖欠2018年度以及2019年度的租金未予支付。经二原告等人多次追讨，二原告和潘庆世、苏世盛、罗洁红与被告于2019年4月28日签订《欠款协议书》，该协议书中确认被告欠二原告和潘庆世、苏世盛、罗洁红2018年、2019年度的租金45,878元。签订该协议后，被告仍然未予履行。二原告和潘庆世、苏世盛、罗洁红于2019年10月12日向珠海市金湾区人民法院起诉，要求被告履行义务。诉讼过程中，法院组织双方进行调解，鉴于被告承租该耕地经营多年，所种植的树木目前尚年幼，价值较少，解除耕地租赁合同对被告可能造成较大的损失，同时本着互惠互谅之原则，各方于2019年11月18日达成调解方案，法院做出（2019）粤0404民初3602号民事调解书，该调解书确认被告应于2019年12月15日前一次性付清尚欠的租金45,878元等内容。然而，至约定的履行期限届满，被告仍不履行相关调解书确定的义务，原告等人只好向法院申请强制执行，执行案号（2020）粤0404执344号，目前该案件仍在执行过程中，且准备进入拍卖程序，未执行完毕。2019年11月18日，二原告和潘庆世、苏世盛、罗洁红与被告就2020年1月1日后是否继续租赁涉案耕地以及租赁细则事宜达成《协议书》，该协议中约定，如珠海市平沙华大实业总公司（以下简称华大公司）与二原告等续签租赁合同，二原告等人将在续签合同后十天内，通知被告前来二原告所在地具体协商2020年后耕地的租金、租赁面积和租赁期限等。双方具体是否签订新的租赁合同按照合同法的相关规定执行，如果双方自协商之日起十五日内未能就新的租赁关系、租金标准等达成一致意见并签订新的租赁合同的，各方一致同意终止租赁关系，且在租赁关系终止后，被告应于30天内将承租耕地上的农作物、附着物自行清场，二原告不做任何补偿。如被告逾期未清理，应当按照1500元/亩/年的标准支付耕地占用费直至其实际清理完毕并将土地交还给二原告为止。2020年5月初，二原告分别与华大公司续签耕地租赁合同，租赁期限至2021年12月31日止。2020年7月5日，二原告和潘庆世、苏世盛、罗洁红通过微信向被告发出《继续出租以及续签合同事宜通知书》，通知被告于收到该通知书之日起十五天内（2020年7月20日前）与二原告和潘庆世、苏世盛、罗洁红签订新耕地租赁合同。如未在该期限届满之时依法签订，二原告等人将依法与被告解除事实耕地租赁关系，被告当日回复“收到，我们商量一下再回复你”，被告之后一直未回复。鉴于二原告与被告之间未能在约定的期限内达成新的租赁合同，二原告于2020年8月16日向被告发出《解除耕地租赁合同并腾退耕地通知书》，通知被告自2020年8月16日起解除与二原告涉案耕地的租赁关系，要求被告自收到该通知书之日起30日内（2020年9月15日前）将上述耕地上的所有农作物、林木等进行清理，腾退耕地并恢复原状，逾期未腾退的，被告应按照1500元/亩/年的标准支付耕地占用费直至其实际腾退耕地为止，被告收到该通知后至今未实际腾退耕地。二原告认为，二原告与被告签订的《协议书》中明确约定若双方无法就新的耕地租赁合同达成一致意见并签订新的租赁合同，双方均同意解除租赁关系，被告2020年7月5日收到续签通知书后一直未回复是否续签，现该解除条件成就，二原告可以解除合同。二原告于2020年8月16日向被告通过微信发出解除合同的通知，因此原、被告耕地租赁合同自2020年8月16日通知送达时解除。另外，由于双方均未签订新的租赁合同，在原租赁合同已经期限届满的情况下，双方之间为不定期租赁合同关系，二原告亦可以随时行使合同的解除权。鉴于二原告与被告之间的耕地租赁合同已经解除，被告应当向二原告支付2020年1月1日起至2020年8月16日期间的耕地租赁租金。同时，被告应当于2020年8月17日腾退其所承租的耕地给二原告，现被告逾期腾退，其应当自2020年8月17日至其实际腾退耕地为止支付逾期腾退耕地的占用费。另外，依据《协议书》之约定，因本案所产生的诉讼费、聘请律师的代理费、误工费、差旅费等由被告全额承担，故被告还应当承担本案的诉讼费、二原告为此支付的律师代理费、差旅费等。综上，原告起诉至法院，请求法院判如所请。原告林德辉、刘华英向本院提交了以下证据：耕地租赁合同书、欠款协议书、（2019）粤0404民初3602号民事调解书、执行申请书、执行案件受理通知书、协议书、继续出租以及续签合同事宜通知书、解除耕地租赁合同并腾退耕地通知书、林德辉与被告徐永友聊天记录、委托代理合同、律师费发票。被告徐永友辩称：原告主张按1500元/亩/年计算租金和占用费过高，双方于2019年都是按照700元/亩/年的租金标准履行合同。被告不同意解除合同，被告在耕地上种植的是树木，如果解除合同会对被告造成很大损失，不同意腾退土地。诉讼费和律师费也不应该由被告承担。被告徐永友未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原告林德辉、刘华英分别与案外人华大公司签订《耕地租赁合同书》，约定原告林德辉、刘华英分别承租华大公司位于前西四队的耕地12.83亩、3.64亩，租赁期限从2018年1月1日至2019年12月31日止；耕地租金为每年每亩630元或600元。案外人潘庆世、苏志盛、罗洁红亦分别从华大公司承租耕地共计16.3亩。原告林德辉、刘华英与案外人潘庆世、苏志盛、罗洁红后将上述土地转租给被告，双方签订了租赁合同，租赁期限截至2017年12月31日，上述租赁期限届满后，双方未签订书面的租赁合同。2019年4月28日，原告林德辉、刘华英与案外人潘庆世、苏志盛、罗洁红（甲方）和被告（乙方）签订《欠款协议书》约定：一、各方确认截止本协议签订之日，乙方共欠甲方租金45,878元；二、乙方承诺自本协议签订后至2019年7月31日前将上述欠款全部偿还给甲方，具体还款方式为现金……。2019年10月12日，原告林德辉、刘华英与案外人潘庆世、苏志盛、罗洁红起诉被告，请求解除原、被告上述32.77亩耕地的事实租赁关系，并要求被告腾退土地和支付租金、占用费等。经本院主持双方调解，原告林德辉、刘华英与案外人潘庆世、苏志盛、罗洁红和被告达成调解，本院于2019年11月18日作出民事调解书，确认被告确认尚欠原告林德辉、刘华英等人2018年1月1日至2019年12月31日期间租金合计45,878元及律师费、误工费共计8000元，上述款项应于2019年12月15日前一次性付清等内容。2020年1月19日，原告林德辉、刘华英等人申请强制执行。原、被告当庭确认该案件经本院强制执行后，被告仅支付了3万多元租金。2019年11月18日，原告林德辉、刘华英与案外人潘庆世、苏志盛、罗洁红（甲方）和被告（乙方）签订《协议书》约定，关于乙方承租甲方32.77亩耕地种植农作物及树木一事，因乙方拖欠甲方2018年1月1日至2019年12月31日的租金，甲方诉至珠海市金湾区人民法院。经法院调解，乙方愿意于2019年12月15日前一次性付清，现就2020年1月1日后的租赁事宜约定如下：一、因甲方与华大公司的耕地租赁期限至2019年12月31日，关于甲方是否继续自2020年1月起租赁上述土地给乙方尚未能明确，需要甲方与华大公司签订新的租赁合同（2020年后）才可以明确。如果华大公司未与甲方续签租赁合同的，甲方与乙方之间的上述土地事实租赁关系自2020年1月31日自动终止，双方不再续签新的租赁合同。乙方自该期限之日起30天内将上述土地上的农作物、树木、花草等所有附着物自行清场，甲方不做任何补偿。如乙方逾期未清理的，乙方应当按照1500元/亩/年的标准支付耕地占用费至其实际清理完毕并将土地交还甲方为止。如果华大公司与甲方续签2020年后新的租赁合同的，甲方将在续签合同后十天内通知乙方前来甲方所在地具体协商2020年后耕地的租金、租赁面积和租赁期限等内容，双方具体是否签订新的租赁合同，按照合同法的相关规定执行。如果双方自协商之日起十五日内未能就新的租赁关系、租金标准等达成一致意见并签订新的租赁合同的，双方一致同意自2020年1月31日终止双方的事实租赁关系。租赁关系终止后，乙方应将上述土地上的农作物、附着物30天内自行清场，甲方不做任何补偿。如乙方逾期未清理的，乙方应当按照1500元/亩/年的标准支付耕地占用费至其实际清理完毕并将土地交还甲方为止。二、在协商上述新的租赁合同租金时，甲乙双方应当充分考虑甲方与华大公司签订的标准、市场周边土地租赁价格情况等予以综合协商确定。三、如签订新的租赁合同的，乙方应当在2020年2月28日前支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的当年租金，否则视为乙方违约。四、如乙方未能按照上述协议内容履行导致违约的，甲方有权通过诉讼的方式予以解决，如诉讼产生的诉讼费、律师费、保全费等由乙方承担。原告提交的《耕地租赁合同书》显示，原告林德辉、刘华英与华大公司就涉案耕地于2020年1月重新签订租赁合同，原告林德辉、刘华英分别承租华大公司位于前西四队的耕地12.83亩、3.64亩，租赁期限从2020年1月1日至2021年12月31日止；耕地租金为每年每亩630元或600元。原告称上述合同实际签订时间为2020年5月。2020年7月5日，原告林德辉、刘华英与案外人潘庆世、苏志盛、罗洁红向被告发出《继续出租以及续签合同事宜通知书》显示，原告林德辉、刘华英等人已经与华大公司续签了耕地承包合同，如被告继续要求与原告签订耕地租赁合同的，新租赁合同的具体条款为：出租耕地的总面积为32.77亩（具体每个人的面积单独计算），租赁期限为二年，自2020年1月1日起至2021年12月31日止，结合周边耕地的租金标准，将按照1500元/亩/年标准计算租金，签订合同时一次性付清二年租金共计98,310元，请被告在收到该通知书之日起十五日内签订上述主要合同条款的新耕地租赁合同。如被告未在该期限签订新的耕地租赁合同的，原告林德辉、刘华英等人将在该期限届满之时与被告解除耕地租赁合同，被告应当在30天内将耕地上的所有农作物、林木进行全部清理，将耕地恢复原状并腾退交还，如逾期仍不腾退的，按1500元/亩/年标准支付占用费，直至实际恢复原状并腾退耕地为止。被告当庭确认收到该份通知书。2020年8月16日，原告林德辉、刘华英向被告发出《解除耕地租赁合同并腾退耕地通知书》显示，原告林德辉、刘华英和被告的租赁合同已于2017年12月31日期限届满，双方未续签租赁合同，为不定期租赁合同关系，原告方有权随时解除租赁合同。另外，根据《协议书》约定，如果双方无法就新的租赁合同达成一致意见并签订新的租赁合同，双方均同意解除租赁合同。因此，原告方现通知被告，双方自2020年8月16日与被告解除涉案耕地的租赁合同。被告自收到本通知书之日起，被告应当在30天内将原承租耕地上的所有农作物、林木等进行搬迁、清理，将耕地恢复原状并腾退。如被告在上述期限内仍未清理上述耕地上的农作物、林木等附着物并将耕地并腾退，否则应当支付占用费，占用费按照1500元/亩/年标准计算至实际腾退之日止。同时，因诉讼所产生的律师费等由被告承担。原告于2020年8月16日通过微信向被告发送上述通知书，被告确认于当天收到。原告提交的《委托代理合同》及发票显示，原告林德辉、刘华英为本案诉讼聘请了广东莱恩律师事务的黎恒冲律师、张雅欣实习律师作为代理人，并支出律师费6000元。庭审中，原、被告共同确认，被告自2020年1月1日起至今的租金尚未向原告交纳。被告称二原告计算的租金及占用费标准过高，且未考虑到被告的实际经济能力，要求被告一次性付清二年的租金，被告收到《继续出租以及续签合同事宜通知书》后与二原告协商过两次，但均无法达成一致意见，故未能重新签订租赁合同。二原告称涉案耕地所在地的周边土地租金均维持在1000元至1800元之间，且涉案耕地很可能被征收，故二原告要求被告按1500元/亩/年的标准支付租金。同时，由于被告从2018年1月1日起就拖欠租金，经法院强制执行，仍拖欠2019年12月31日前的租金未付清，考虑到被告此前诸多不诚信的行为，二原告要求被告一次性支付两年的租金。上述事实有原告提供的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，一、关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，《协议书》约定，因原告林德辉、刘华英与华大公司的耕地租赁期限至2019年12月31日，关于原告林德辉、刘华英是否继续自2020年1月起租赁上述土地给被告尚未能明确，需要原告林德辉、刘华英与华大公司签订新的租赁合同（2020年后）才可以明确。如果华大公司未与原告林德辉、刘华英续签租赁合同的，原告林德辉、刘华英与被告之间的上述土地事实租赁关系自2020年1月31日自动终止，双方不再续签新的租赁合同。虽然《耕地租赁合同书》显示原告林德辉、刘华英与华大公司签订租赁合同的时间为2020年1月，但二原告称上述合同实际签订时间为2020年5月，结合二原告于2020年7月5日才向被告发出续签合同的通知书，可见二原告未能于2020年1月前与华大公司签订合同，进而无法与被告续签合同，按《协议书》的约定，原、被告就涉案土地的事实租赁关系自2020年1月31日自动终止。原告林德辉、刘华英主张原、被告之间的租赁关系于2020年8月16日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于恢复原状、返还土地问题。《协议书》约定，租赁关系终止后，被告应对涉案耕地进行清场并交还原告。如上所述，原、被告之间的租赁关系已于2020年1月31日终止，原告请求被告立即清理地上作物、恢复原状并返还耕地，合法有据，本院予以支持。鉴于被告同时承包多幅土地且地上作物较多，本院酌定被告腾退并返还土地的期限为30天。三、关于租金、占用费及违约金。首先，由于原、被告之间的租赁关系已于2020年1月31日终止，原告林德辉、刘华英请求被告支付2020年1月1日至租赁关系终止之日即2020年1月31日的租金，符合法律规定，本院予以支持。对于租金标准，由于原、被告未能就2020年1月1日之后的租金达成一致意见，原告主张按1500元/亩/年，被告对此不予认可，本院结合二原告自2020年起向华大公司交纳的租金金额以及市场周边土地租赁价格情况等，酌定按900元/亩/年标准计算。因此，被告应支付的租金为1255.5元（900元/亩/年×16.47亩÷366天×31天）。其次，关于合同解除后至被告返还土地之日止的占用费。《协议书》约定，租赁关系于2020年1月31日终止后，被告自该期限之日起30天内将上述土地上的农作物、树木、花草等所有附着物自行清场，原告林德辉、刘华英不做任何补偿，如被告逾期未清理的，被告应当按照1500元/亩/年的标准支付耕地占用费至其实际清理完毕并将土地交还原告林德辉、刘华英为止。被告称占用费过高。结合二原告自2020年起向华大公司交纳的租金金额以及市场周边土地租赁价格情况等，二原告主张的占用费过高，本院酌定按照900元/亩/年标准计算占用费。由于二原告同意租赁关系终止后给予被告30天的清理期限，逾期未清理的，才需向二原告支付占用费。故占用费从2020年3月2日起计算至被告腾退之日止。因此，被告应支付的占用费为：以14,823元/年（900元/亩/年×16.47亩）为基数，自2020年3月2日起计算至被告腾退之日止。再者，关于逾期支付租金的利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”由于原、被告对于2020年1月1日之后租金的支付时间未有约定，亦未约定逾期交纳租金需要支付利息，且原告未举证证明向被告催收过涉案租金，故二原告主张被告支付利息，本院不予支持。四、关于律师费。《协议书》约定，如被告方未能按照上述协议内容履行导致违约的，原告林德辉、刘华英有权通过诉讼的方式予以解决，如诉讼产生的律师费等由被告承担。二原告提交的《委托代理合同》及发票显示，二原告为本案支出律师费6000元。原、被告之间的事实租赁关系于2020年1月31日终止，被告自该期限之日起30天内将上述土地上的农作物等所有附着物自行清场，被告至今仍未清场并腾退土地，属于违约，应当支付二原告因本案产生的律师费。故二原告主张被告支付律师费6000元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告徐永友于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于珠海市金湾区前西四队九格16.47亩耕地的地上作物清理完毕、恢复原状并腾退返还土地给原告林德辉、刘华英；二、被告徐永友于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林德辉、刘华英租金人民币1255.5元；三、被告徐永友于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林德辉、刘华英占用费（计算方法：以人民币14,823元/年为基数，自2020年3月2日起计算至被告徐永友将上述土地返还给原告林德辉、刘华英之日止）；四、被告徐永友于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林德辉、刘华英律师费人民币6000元；五、驳回原告林德辉、刘华英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取为人民币321元，由原告林德辉、刘华英负担人民币118元，由被告徐永友负担人民币203元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  许 金二〇二〇年十二月十四日法官助理  李 伟书 记 员  赵友祺