广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初2779号原告（执行案外人）：欧国林，男，汉族，1971年4月3日出生，住广东省新兴县××××××××××，公民身份号码442××××××××××××032。委托诉讼代理人：项梦曦，广东君鼎律师事务所律师。被告（申请执行人）：绍兴肇越壹期企业管理咨询合伙企业（有限合伙），住所地浙江省绍兴市越城区×××××××××××××××，统一社会信用代码91330602MA2D8FL94J。执行事务合伙人：绍兴浙领资产管理有限公司（委派代表：鲁丰）。委托诉讼代理人：冯双好，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈镜君，广东山丰律师事务所律师。被告（被执行人）：肇庆市高要区恒富置业有限公司，住所地肇庆市高要区×××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××972。法定代表人：刘某1。被告（被执行人）：刘某1，女，1966年2月28日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县新城镇塘背南区153号，公民身份号码442××××××××××××048。被告（被执行人）：刘恩辉，男，1971年9月26日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县××××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××013。被告肇庆市高要区恒富置业有限公司、刘某1、刘恩辉的共同委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。原告欧国林与被告绍兴肇越壹期企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称绍兴肇越企业）、肇庆市高要区恒富置业有限公司（以下简称高要恒富公司）、刘某1、刘恩辉案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧国林的委托诉讼代理人项梦曦、被告绍兴肇越企业的委托诉讼代理人冯双好到庭参加诉讼，被告高要恒富公司、刘某1、刘恩辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧国林向本院提出诉讼请求：1.确认原告享有购买的高要区南岸府前大街94号恒富大厦1号商铺的物权期待权；2.请求排除对高要区南岸府前大街94号恒富大厦1号商铺的执行；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：（一）案涉商铺被绍兴肇越企业执行查封，侵害了原告的合法权益。2019年6月26日，高要区人民法院根据广东高要农村商业银行股份有限公司（以下简称“高要农商行”）诉高要恒富公司金融借款合同纠纷一案【（2019）粤1204民初1587号】而申请的财产保全，作出了（2019）粤1204执保89号之一执行裁定，查封了案涉商铺。原告认为绍兴肇越企业侵害了自己的合法权益，于是在2020年7月13日向高要区人民法院提出了书面异议，高要区人民法院审理后，于2020年7月31日作出了（2020）粤1204执异68号执行裁定，驳回了原告的异议，并告知原告通过民事诉讼进行实体审查，救济自己的合法权益。（二）案涉商铺虽然登记在高要恒富公司名下，但实际上是原告的房产。1、原告购房的事实。2015年6月15日，原告与高要恒富公司签订了《高要恒富大厦商品房认购书》，原告购买了位于高要区南岸府前大街94号恒富大厦1号商铺，总价款为人民币63万元。根据高要恒富公司的营运和财务安排，原告于2015年6月15日以现金支付第一期购房款25万元，于2015年6月24日以银行转账方式将第二期购房款26万元转给高要恒富公司的股东刘恩辉，于2015年7月2日以银行转账方式将第三期购房款12万元转给高要恒富公司的股东刘恩辉，至此，原告已支付了全部的购房63万元，高要恒富公司也于收款当天开具相应金额的《收据》并入账。自商品房买卖合同成立后，原告一直要求高要恒富公司就案涉商铺进行网签并办理过户登记，却未果。2018年11月1日，高要恒富公司通知收楼，原告已于2018年11月15日收楼，并已投入18万元装修并使用。2、案涉商铺虽还登记在高要恒富公司名下，案涉商铺实际上是原告所有。原告与高要恒富公司签订了合法有效的房屋买卖合同，且在购房前原告已经审核过高要恒富公司具有合格的售楼资质；根据双方约定，原告早在2015年7月2日前就付清了63万元的购房款。高要恒富公司也根据房屋买卖合同约定，将案涉商铺交给了原告。原告购买案涉房产目的是用于经商和居住，原告实际上已是案涉房屋的所有者和使用者，原告才是高要区南岸府前大街94号恒富大厦1号商铺的实际权利人。自商品房买卖合同成立后，原告一直要求高要恒富公司就案涉商品房进行网签并办理过户登记，只因高要恒富公司一直拖着不去办理而无法实现过户，可见案涉房屋未办理过户登记手续非因原告的原因。（三）原告合法购买的案涉房产，应依法受到法律的保护。原告对合法购买的案涉房产享有物权期待权，可排除绍兴肇越企业对案涉房产的执行查封。因原告购买的案涉房产已被绍兴肇越企业执行查封，且原告向法院提出异议又被驳回，故提起本案诉讼。案涉房屋曾在2015年11月27日至2016年11月27日被绍兴肇越企业设立在建抵押（登记证明号:肇0500000203），由于高要农商行逾期没有提出续押，可现在案涉房屋仍显示在押状态，皆因绍兴肇越企业没有履行对该在建抵押进行涂销的义务所致。案涉房屋同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九的适用条件，该第二十八条和第二十九条规定是一般规定和特殊规定的关系，案涉房屋可同时适用这两条规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告是在法院查封之前早已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产，且原告已支付全部购房款，自商品房买卖合同成立后，原告一直要求高要恒富公司就案涉商品房进行网签并办理过户登记，只因高要恒富公司一直拖着不去办理而无法实现过户，后来原告想实现过户，已通过执行异议申请由法院判决解除执行查封，接着起诉要求将案涉房屋确权给原告，可见案涉房屋未办理过户登记手续，证明了是非因原告的原因。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的案涉商品房提出异议，符合第二十八条、第二十九条规定的情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。今原告在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告已支付全部购房款，是符合上述这2条规定的。基于原告购房的事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请法院依法裁定原告对合法购买的案涉房产享有物权期待权，并有排除绍兴肇越企业对案涉房屋执行查封的抗辩力。综上所述，原告是在高要区人民法院执行查封前与高要恒富公司签订了有效的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并已实际占有了房屋，请法院裁定原告对案涉房屋享有物权期待权，并裁定排除绍兴肇越企业对案涉房屋的执行查封，切实维护原告的合法权益。绍兴肇越企业辩称，高要区人民法院作出的（2020）粤1204执异68号《执行裁定书》裁定驳回原告的异议请求，认定事实清楚，适用法律正确，原告提起执行异议之诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。具体答辩理由如下：一、原告对执行标的所享有的是普通债权，而抵押权是物权，根据物权优先于债权的基本法理，原告的债权不应当优先于被告的抵押权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，高要恒富公司将案涉商铺抵押给案外人高要农商行，双方已办理《广东省在建工程抵押登记证明》，绍兴肇越企业依法享有对案涉商铺的抵押权，是物权。同时，肇庆市高要区人民法院作出的已生效的（2019）粤1204民初1587号民事判决，判决绍兴肇越企业对案涉商铺享有优先受偿权。而案涉的商铺至今未办理登记过户手续，原告不能取得商铺的所有权，其对案涉商铺仅享有债权请求权。根据物权优先于债权的基本法理，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。二、原告提出的执行异议不符合法律规定，不能排除绍兴肇越企业对案涉房产的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告的执行异议必须要同时满足第二十八条的四个必要条件或者第二十九条的三个必要条件，且其权利能够排除强制执行的，其提出的执行异议才能得到支持。但从本案的证据和事实来看，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议明显缺乏事实与法律依据，根本不能成立。理由如下:第一、执行标的目前仍然登记在高要恒富公司名下，所有权仍然属于高要恒富公司，仍存在抵押权，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议明显缺乏事实与法律依据，不应得到支持。本案中，肇庆市高要区人民法院作出（2019）粤1204民初1587号民事裁定书，依法查封了案涉商铺。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，执行标的属于不动产，其物权转让必须依法进行登记，未经登记的，不发生权利转让的效力。在法院对执行标的进行查封之时，执行标的尚登记在被执行人高要恒富公司名下，未发生物权转让的效力，因此执行标的所有权仍然属于高要恒富公司，抵押权也从未登记涂销，一直存在抵押状态，法院对执行标的进行查封完全符合法律规定，并无任何不当。原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议不能成立。第二、原告与高要恒富公司并未签订合法有效的合同，其提供的《认购书》不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条第一项规定的“合法有效的书面买卖合同”的情形，不能适用上述规定排除执行。（1）原告提交的《认购书》不具备商品房买卖合同的主要内容，双方之间商品房买卖行为尚未成立。《认购书》仅表明原告有意愿认购案涉房产，认购书只约定了当事人名称、商品房基本情况、商品房认购价格及付款方式等三项内容，而对于商品房的销售方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、燃气等有关权益、责任，办理产权登记、解决争议的方法、违约责任等十项主要内容均没有约定，根本不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，故该《认购书》并不具有认定为商品房买卖合同的条件，不能认定为商品房买卖合同，双方之间的买卖行为尚未成立。（2）原告与恒富公司并未签订正式的商品房买卖合同。根据原告与恒富公司签订的《认购书》第三点第①项及第四点第1项内容，双方将签订认购书后何时签订《商品房买卖合同》的时间空格予以划掉，双方在认购书中没有明确约定双方签订正式商品房买卖合同的时间。而实际上双方至今也没有签订合法有效的《商品房买卖合同》，更没有在房产部门办理网签备案手续，故双方之间的买卖行为尚未正式成立。（3）原告实际并未支付所认购商品房的购房款。原告提交《账户明细清单》《收据》《转款支付函》作为证据，仅能证明原告向高要恒富公司股东刘恩辉支付了款项，而不能证明高要恒富公司有收到其购房款，因此不能证明原告已经完成了付款行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:……（十三）双方约定的其他事项”的规定，原告与恒富公司签订的认购书不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，原告事实上也没有实际支付购房款，故双方的认购书只能是预约合同，未形成真正的商品房买卖关系。第三、案涉的房屋是商铺，不能用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的情形。从《国有土地使用权证》上显示案涉的房屋所属地类（用途）为商务金融用地，不能建设用于居住用途的住宅。从住建局城市房地产业务管理信息系统上显示房屋用途为商业营业用房，而并非用于居住用途的住宅。肇庆市自然资源局高要分局《关于查询恒富大厦相关事项的回复》中明确该地块使用性质为商业服务业设施用地，不具有居住用途。原告购买的是商铺，明显不具备居住功能，且原告在同一地方同时购买六套商业用房及两套商铺，明显属于商业性投资行为，综合本案的证据可知，原告还同时拥有多处房产，根本就不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，依法不能排除对案涉房屋的执行。因此，基于现有证据，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，其执行异议明显缺乏事实与法律依据，根本不能成立。原告提起执行异议之诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。高要恒富公司没有提交答辩状，亦没有到庭参加诉讼。刘某1没有提交答辩状，亦没有到庭参加诉讼。刘恩辉没有提交答辩状，亦没有到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、高要农商行与高要恒富公司、刘某1、刘恩辉金融借款合同纠纷诉至本院，2019年9月25日，本院作出（2019）粤1204民初1587号民事判决书，判决高要恒富公司自判决发生法律效力之日起十日内还清借款本金7657000元及利息580787.88元（利息计至2019年4月21日）给高要农商行，高要农商行对高要恒富公司用于抵押的房屋包括案涉房屋拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿权，现已发生法律效力。二、高要农商行将对高要恒富公司、刘某1、刘恩辉享有的债权转让给了中国东方资产管理有限公司广东省分公司，中国东方资产管理有限公司广东省分公司又将其对高要恒富公司、刘某1、刘恩辉享有的债权转让给了绍兴肇越企业。由于高要恒富公司、刘某1、刘恩辉没有履行发生法律效力的（2019）粤1204民初1587号民事判决，该案已进入执行阶段，执行案号为（2020）粤1204执1071号。三、高要农商行与高要恒富公司、刘某1、刘恩辉金融借款合同纠纷一案诉讼期间，高要农商行提出诉讼保全申请，本院依法作出（2019）粤1204民初1587号民事裁定书，于2019年6月26日轮候查封了高要恒富公司、刘某1、刘恩辉的财产，其中包括案涉房屋。欧国林对保全措施提出执行异议，本院作出（2020）粤1204执异68号执行裁定书，驳回欧国林的异议请求，欧国林不服，提起本案诉讼。四、2015年6月5日，高要市住房和城乡规划建设局向高要恒富公司颁发广东省高要市商品房预售许可证，准予案涉房屋预售。五、欧国林称，2015年6月15日，欧国林与高要恒富公司签订《高要恒富大厦商品房认购协议书》一份，内容包括（摘录）：欧国林向高要恒富公司认购高要市×××××××已取得商房售字〔2015〕第012号预售的高要恒富大厦1号商铺，房屋建筑面积为39.25平方米、套内面积为36.××平方米，按建筑面积计算销售价格为每平方米16050.95元，总金额为630000元整。经审查，该《高要恒富大厦商品房认购协议书》为在复印件上加盖高要恒富公司的公章及由欧国林签名，诉讼过程中，高要恒富公司对《高要恒富大厦商品房认购协议书》的真实性、合法性、关联性无发表意见。六、欧国林称，2015年6月15日，高要恒富公司向欧国林出具编号9127249的收据一张，内容包括（摘录）：高要恒富公司收到欧国林交来恒富大厦1号商铺、2号商铺购房定金共500000元；2015年6月24日，高要恒富公司向欧国林出具编号9127251的收据一张，内容包括（摘录）：高要恒富公司收到欧国林交来恒富大厦1号商铺购房款260000元；2015年7月2日，高要恒富公司向欧国林出具编号9127256的收据一张，内容包括（摘录）：高要恒富公司收到欧国林交来恒富大厦1号商铺购房款120000元、2号商铺购房款380000元；2015年7月2日，高要恒富公司出具《转款支付函》，内容包括（摘录）:欧国林购买高要区恒富大厦1号商铺的购房款共630000元，根据高要恒富公司的运营和财务安排，欧国林于2015年6月15日以现金支付方式将第一期购房款250000元支付给高要恒富公司股东刘恩辉，于2015年6月24日以银行转账支付方式将第二期购房款260000元支付给高要恒富公司股东刘恩辉，于2015年7月2日以银行转账支付方式将第三期购房款120000元支付给高要恒富公司股东刘恩辉，此三笔购房款实际为高要恒富公司收取；高要恒富公司2015年6月15日的《收款凭证》显示，高要恒富公司收到1号商铺、2号商铺定金共500000元；高要恒富公司2015年6月24日的《收款凭证》显示，高要恒富公司收到1号商铺购房款260000元；高要恒富公司2015年7月2日的《收款凭证》显示，高要恒富公司收到1号商铺、2号商铺购房款共500000元。高要恒富公司对欧国林上述证据的真实性、合法性、关联性无发表意见。经审查，欧国林没有提供其于2015年6月15日支付1号商铺定金250000元的现金具体来源证据。欧国林于2015年6月24日、2015年7月2日通过银行转账的方式分别转账260000元、500000元给高要恒富公司股东刘恩辉。刘恩辉于2015年6月15日收到欧国林购房定金250000元、于2015年6月24日收到欧国林转账支付的购房款260000元及于2015年7月2日收到欧国林转账支付的购房款500000元后，都于当天已将款转入高要恒富公司或代高要恒富公司支出了工程款等？高要恒富公司的《收款凭证》显示，刘恩辉收款当日高要恒富公司已有欧国林购房款的入账记录，但刘恩辉未提交于收到购房定金和收到购房款当天将款转入高要恒富公司或代高要恒富公司支出了工程款等的相关证据。欧国林提交的上述证据真实性存疑。七、欧国林称，2018年11月1日，高要恒富公司向欧国林发出《交房通知书》；2018年11月15日，欧国林签收《收楼确认书》，确认案涉商铺已符合收楼条件，其已办理完毕收楼手续，签收案涉商铺钥匙，自即日起由其接收案涉商铺。高要恒富公司对欧国林上述证据的真实性、合法性、关联性无发表意见。经审查，案涉房产未办理商品房买卖合同备案登记手续，亦未完成物权登记过户手续。八、欧国林称，高要恒富公司于2019年3月10日出具用水报装物业证明，内容包括（摘录）：案涉商铺的业主欧国林需报装用水，请给予其办理相关报装手续；高要恒富公司于2019年3月10日出具用电报装物业证明，内容包括（摘录）：案涉商铺的业主欧国林需报装用电，请给予其办理相关报装手续。经审查，无证据证实欧国林已实际报装涉案商铺的水电。九、欧国林在起诉状称，其购买案涉房产是用于经商和居住，已投入18万元装修并使用。本院组织欧国林的委托诉讼代理人及绍兴肇越企业委托诉讼代理人一起到商铺现场核查，证实欧国林至今未装修使用案涉商铺。十、案涉房屋所在恒富大厦建设工程已办理了建设工程竣工验收备案手续；竣工验收备案表载明工程用途为“商住楼”。肇庆市自然资源局高要分局出具证明，证实根据该宗地的建设用地规划条件，该地块使用性质为商业服务业设施用地，不具有居住用途。十一、经本院核查欧国林在肇庆市辖区范围内及其户口所在地云浮市新兴县范围内的不动产信息，证实欧国林在肇庆市辖区范围内不动产登记系统内无不动产登记记录信息，在云浮市新兴县不动产登记系统内有多套房屋登记记录信息。十二、本院立案大厅工作人员接收到有人提交的书面证据，显示是《记账凭证》《金融业务收入凭证》《广东增值税普通发票》、网上银行转账明细详情、说明等证据，说明欧国林将购房款转给刘恩辉后，刘恩辉已将购房款转入高要恒富公司的账户或按照高要恒富公司的指示用来还贷款、支付工程款和其他开支。该证据上有“高要恒富公司”的盖章，但没有提交人的签名。高要恒富公司没有到庭参加诉讼，未提交证据原件核对，未能保证其所提交的证据真实、合法。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。高要恒富公司、刘某1、刘恩辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。本院对相关问题分析如下：一、关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条规定的问题《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而根据本案查明的事实，案涉房屋系房地产经营者高要恒富公司所开发的商品房，欧国林系主张向房地产开发企业高要恒富公司认购商品房，讼争的被执行的房屋即是登记于房地产开发企业高要恒富公司名下的商品房，因此，本案依据欧国林诉讼主张的权利基础，应适用第二十九条规定。二、关于欧国林对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及申请执行人的利益，在适用第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付房款的事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，也应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人的权益。本案审查的重点为欧国林提出执行异议的诉讼请求是否符合第二十九条规定的三种情形，是否可以据此排除强制执行。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同？1.欧国林提供的《高要恒富大厦商品房认购协议书》签订的日期为2015年6月15日，本院轮候查封案涉商铺日期为2019年6月26日，按欧国林提供的证据显示，签订《高要恒富大厦商品房认购协议书》日期在查封之前。2.高要恒富公司未提交答辩状及其没有代表出庭参加诉讼，未对《高要恒富大厦商品房认购协议书》的真实性、合法性、关联性发表意见，且之后双方并没有签订房屋买卖合同，也没有办理网签手续。高要恒富公司作为房地产开发企业，按常理其与房屋买受人签订的商品房认购协议书应是标准、规范的，但欧国林提供的《高要恒富大厦商品房认购协议书》却是在复印件上加盖高要恒富公司的公章及由欧国林签名，不符合交易习惯。《高要恒富大厦商品房认购协议书》的真实性存疑。(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋？经本院核查，欧国林在肇庆市辖区范围内不动产登记系统内无不动产登记记录信息。(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十？本案中，欧国林提供转款给高要恒富公司股东刘恩辉、高要恒富公司出具收据及高要恒富公司对付款事实表示认可等证据，尚不足以认定欧国林“已交付的房款超过合同约定总价款的百分之五十”，理由如下：1.欧国林没有提供其于2015年6月15日支付1号商铺定金250000元的现金具体来源证据。2.欧国林于2015年6月24日、2015年7月2日通过银行转账的方式分别转账260000元、500000元给高要恒富公司的股东刘恩辉，并非转账给高要恒富公司，且没有在转账单上说明转账用途是付购房款。至今欧国林没有向本院提交其将购房款直接支付给高要恒富公司的证据。3.欧国林分二次共转账760000元给刘恩辉后，高要恒富公司只出具房款收据，未出具正式发票，交易行为亦不规范；欧国林对其是否索要过正式发票、因何原因未取得正式发票、对至今未出具正式发票是否进行了维权等未作出合理解释。4.因涉及绍兴肇越企业的利益，案涉房屋《高要恒富大厦商品房认购协议书》双方当事人的自认或默认并不足以认定欧国林已经支付购房款的事实。5.高要恒富公司称刘恩辉已将欧国林支付的部分购房款转入高要恒富公司的账户，用于还贷款和其他开支，但高要恒富公司和刘恩辉均没有到庭应诉，未提交证据原件核对，该证据的真实性存疑。刘恩辉亦未提供收取购房款的到账通知及银行流水账单、将购房款转入高要恒富公司的转账凭证及银行流水账单，高要恒富公司也未提供收款账户到账通知及银行流水账单等证据来证明欧国林已经支付购房款的事实。6.高要恒富公司称刘恩辉按照高要恒富公司的指示将欧国林支付的部分购房款支付了工程款，但高要恒富公司和刘恩辉均没有到庭应诉，未提交证据原件核对，该证据的真实性存疑。刘恩辉亦未提供他人收取工程款的收据、他人收取工程款的证人证言及工程结算单等证据来证明确是将收取欧国林的购房款代高要恒富公司支付了工程款。7.高要恒富公司是被执行人，其利益与案外人欧国林、申请执行人绍兴肇越企业的利益均可能存在冲突，与案件处理结果有直接的利害关系，因此，高要恒富公司出具的《收据》《转款支付函》等证据证明力较低。综上，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，案存证据不足以证明欧国林“已交付的房款超过合同约定总价款的百分之五十”的待证事实的存在具有高度可能性。综上所述，案存证据不足以证明同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，欧国林对涉案商铺不享有物权期待权，据此也不享有足以排除强制执行的民事权益。欧国林的诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告欧国林的诉讼请求。案件受理费100元，由原告欧国林负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  陈建成人民陪审员  陈根华人民陪审员  杨永星二〇二〇年十二月二十六日法官 助理  邓瑞君书 记 员  黄雅君