四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初4942号 原告（反诉被告）：康礼乾，男，汉族，住四川省会理县。 委托诉讼代理人：王雪梅，四川广聚律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：西昌市昌平房地产开发有限公司，住所地西昌市。 法定代表人：王昌林，董事长。 委托诉讼代理人：兰顺武，四川公达信律师事务所律师（特别授权）。 原告（反诉被告）康礼乾与被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司（以下简称为：西昌昌平公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康礼乾的委托诉讼代理人王雪梅与被告（反诉原告）西昌昌平公司的委托诉讼代理人兰顺武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康礼乾向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》；2、判令被告立即为原告办理房屋所有权证书；3、判令被告支付逾期办证违约金334923.38元（以1841250元为基数按日万分之一从2015年10月1日暂计算至2020年9月22日，后续违约金直至办理房屋所有权证书为止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告将西昌市昌平建材市场2幢2层2-2-B19号商铺销售给原告，总价款为1841250元。同时原告向被告缴纳了办理房屋产权证所需的各项税费 84852.20元。根据约定，被告应当在2014年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告原因未能在合同约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，合同继续履行，被告从应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限之次日起至实际取得权属证明之日止按日计算向原告支付已付款万分之一的违约金；如因被告原因未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之日次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部价款，但被告逾期办理商品房所在楼栋权属证明和房屋所有权证书。经原告多次催促，被告一直拖延未办，并于2020年7月7日向原告寄发《解除商品房买卖合同的通知书》。原告认为被告违约在先，要求解除合同没有事实和法律依据。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告西昌昌平公司辩称：请求驳回康礼乾的全部诉讼请求。原告康礼乾没有按照合同约定的时间给付按揭资金，已经构成了合同解除的事由，因此原告的诉讼请求不能成立，况且被告已提起了反诉，诉请解除双方的买卖合同。 反诉原告西昌昌平公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2013年9月30日双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》； 2、判令反诉被告向反诉原告支付总房款20%的违约金368250元（合同价×20%）及赔偿反诉原告律师费60000元，并承担资金913770.58元的利息（利息按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率，自2020年4月27日起至全部款项清偿完毕止）；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2013年9月30日，反诉原告作为甲方与反诉被告作为乙方签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方位于西昌市××号商铺××，房屋总价 1841250元。同日双方签订《补充协议》，依据第三条第4项约定“甲方保证期内，若乙方未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因乙方行为导致银行解除与乙方签订的贷款合同，导致银行从甲方在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），乙方必须在接到甲方电话或者书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准）；若乙方从甲方代还之日起60天内仍未按时足额偿还甲方代还所有款项（以银行扣款凭证为准），则甲方有权解除商品房买卖合同。在此情况下，若甲方不解除合同，有权在承担保证责任后向乙方追偿，同时乙方应承担总房款20%的违约金并赔偿甲方其他损失及费用（包括但不限于律师代理费用、诉讼费、差旅费等），若有不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。”案涉房屋是反诉被告向凉山州商业银行股份有限公司业务一部按揭，反诉原告系该按揭款的连带担保人。2020年3月30日，该行向反诉原告发出《关于代偿孙涛等四户按揭贷款的函》，称反诉被告等四户借款人逾期未偿还按揭款，并称借款人康礼乾明确表示无法偿还办理的920000元个人商用房按揭贷款本息，截止2020年3月30日贷款本金764491.349元，欠息 190844.99元。凉山州商业银行股份有限公司业务一部在2020年4月27日从反诉原告保证金账户中直接扣划上述款项。反诉原告为维护合法权益，提出本案主张，请求依法支持。 反诉被告康礼乾辩称：请求驳回反诉原告的全部诉讼请求，理由如下：1、反诉原告主张解除商品房买卖合同及补充协议没有事实和法律依据，根据双方签订的补充协议第7页第九条第5点、第6点，因反诉原告原因导致案涉商品房未能在约定期限内取得楼栋权属证明和房屋所有权证书的，合同继续履行，故该项诉讼请求不应当被支持；2、反诉原告承担担保责任虽属实，但系因为其未能及时为反诉被告办理产权证书导致无法办理抵押登记才承担了担保责任，其无权依据补充协议第3页第4项要求反诉被告承担违约责任以及相应的损失。反诉原告并未电话或书面通知反诉被告一周内归还代偿款，不能直接主张解除合同要求支付违约金；3、补充协议第3页第4项是反诉原告未与反诉被告协商一致制作的格式条款，不合理地加重了反诉被告的责任，根据商品房合同第16页第27条不对反诉被告发生效力，应属无效；4、反诉被告已经履行完毕买卖合同的义务即付款义务，依据《合同法》第九十一条“合同消灭的原因有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”。在反诉被告已经履行完《商品房屋买卖合同》的合同义务之情形下，反诉原告无法行使约定解除权；5、反诉原告系因为承担了担保责任才享有对反诉被告的追偿权，与本案的买卖合同纠纷不是同一法律关系，所提反诉应予以驳回；6、反诉原告主张的违约金、资金占用利息属同一性质的违约责任承担方式，不能双重主张；7、本案系因反诉原告逾期办证引发的诉讼纠纷，反诉原告为应诉聘请了律师不应当由反诉被告承担律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据“三性”未提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1、康礼乾提交的人民网领导留言板截图，西昌昌平公司对其证据“三性”有异议，因该证据与本案认定事实无关，本院不予认定；2、康礼乾提交的银行账户流水，西昌昌平公司对其关联性有异议，对真实性、合法性未提出异议，因该证据能够证明康礼乾归还按揭贷款情况，与本案具有关联性，本院对其证据“三性”予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月9日，康礼乾向西昌昌平公司交纳“改扩建门市款”921250元。2013年9月30日，西昌昌平公司（出卖人）与康礼乾（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定主要内容:买受人购买的商品房为西昌市××市场××幢××层××号；总价款为1841250元；买受人可以首期支付购房总价款的50.03%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按《补充协议》约定处理；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起二年内取得房屋所有权证书的，双方同意按照《补充协议》约定处理；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；对本合同的解除，应当采用书面形式；本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，西昌昌平公司（甲方）与康礼乾（乙方）签订《补充协议》，约定主要内容：“三、关于主合同（付款方式及期限）的补充约定：经甲乙双方协商一致，乙方选择采用按揭付款方式向甲方支付房价款，《商品房买卖合同》及补充协议签订后当日内，乙方向甲方支付房价款的50.03%，即921250元（含定金）；房价款总额的49.97%，即920000元，由乙方申请按揭贷款，应乙方要求，甲方可以就乙方向银行的借款提供担保，经甲乙双方协商一致，就甲方保证期内有关事宜达成如下协议：4、甲方保证期内，若乙方未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因乙方行为导致银行解除与乙方签订的贷款合同，导致银行从甲方在其开立的帐户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），乙方必须在接到甲方电话或者书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），并按中国人民银行同期贷款利率支付代还期间的利息以及代还金额10%的违约金；若乙方从甲方代还之日起60天内仍未按时足额偿还甲方代还所有款项（以银行扣款凭证为准），则甲方有权解除商品房买卖合同。在此情况下，若甲方不解除合同，有权在承担保证责任后向乙方追偿，同时乙方应承担总房款10%的违约金；若甲方解除合同，甲方按合同原价收回房屋，甲方有权从应退给乙方的房款中扣除与甲方代乙方清偿银行贷款同等金额的款项，同时乙方应向甲方支付总房款20%的违约金并赔偿甲方其他损失及费用（包括但不限于律师代理费用、诉讼费、差旅费等），若有不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。另外，在此情况下解除合同时，如乙方的房屋已经装修入住的，乙方除应自行承担装修损失外，还应该将房屋恢复原状后交付给甲方。九、关于主合同第二十条（产权登记）的补充约定：3、若乙方以按揭方式付款，在甲方保证期内，若乙方未能按照合同约定按时足额偿还贷款本息，导致银行从甲方在其开立的帐户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），在乙方未能按照本协议约定支付甲方代还款项及违约金前，甲方有权不予配合乙方办理产权手续，甲方不承担由此引起的产权延期办理及其它责任。5、如因甲方原因未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，甲方应当按日计算向乙方支付已付款万分之一的违约金。6、如因甲方原因导致乙方未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行。自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付已付款万分之一的违约金。十五、合同解除与变更：1、甲乙双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按合同约定房屋总价款的20%向对方支付违约金。2、甲乙双方中任何一方依照法律规定、合同或补充协议的约定，行使合同解除权并导致合同解除的，乙方应于合同解除后5日内协助甲方到西昌市房产管理局办理合同备案登记的撤销手续。乙方逾期未会同甲方到西昌市房产管理局办理合同备案登记的撤销手续的，每逾期一日，由乙方向甲方支付房屋总价款万分之五的违约金，逾期达到15日时，甲方有权要求乙方支付房屋总价款20%的违约金。”上述合同签订后，康礼乾向西昌昌平公司交纳“改扩建办证税费”84852.2元。2014年2月25日，凉山州商业银行个人消费贷款中心与康礼乾、西昌昌平公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：借款金额 920000元；借款期限120个月；全部贷款直接划入康礼乾指定的西昌昌平公司账户；还款方式为等额本息还款；以昌平建材市场改扩建项目商用房2栋2层B39号期房提供抵押；西昌昌平公司为康礼乾在合同项下的债务承担连带保证责任。康礼乾自2014年3月21日至2017年12月21日共计偿付借款本息275615.1元（其中本金150697.02元、利息124005.9元、罚息912.18元），之后未再偿付借款本息。2020年3月30日，凉山州商业银行向西昌昌平公司发出《关于代偿孙涛等四户按揭贷款的函》，其上记载：“康礼乾在我行办理了92万元的个人商用房按揭贷款，我行与借款人多次联系，借款人明确表示无法偿还我行贷款本息。截止2020年3月30日贷款本金764491.34元，欠息190844.99元（其中正常利息145939.53元，罚息及复利44905.46元）。”2020年4月27日，凉山州商业银行从西昌昌平公司在该行的保证金账户扣划913770.58元用于康礼乾的还款。2020年7月8日，西昌昌平公司向康礼乾邮寄送达《解除商品房买卖合同通知书》，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，并保留追究违约责任的权利。2020年11月10日，西昌昌平公司与四川公达信律师事务所签订《委托代理合同》，约定因本案西昌昌平公司应向四川公达信律师事务所缴纳代理费60000元，代理费在终审判决生效后支付。 另查明，西昌昌平公司至今未为康礼乾办理案涉房屋的权属证书，康礼乾至今未向西昌昌平公司支付代偿款。 本院认为，西昌昌平公司与康礼乾于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。康礼乾购买案涉房屋是以向西昌昌平公司交纳首付款921250元，剩余920000元由西昌昌平公司提供担保向凉山州商业银行按揭贷款方式支付，在凉山州商业银行将贷款920000元转入西昌昌平公司账户之时，西昌昌平公司确实全额收到购房款，但康礼乾作为借款人未按《个人购房借款及担保合同》约定按时足额履行还款义务，导致作为担保人的西昌昌平公司代偿913770.58元，自此，西昌昌平公司实际收到的购房款为927479.42元（1841250元- 913770.58元），《补充协议》明确约定因康礼乾未能足额偿还借款本息，导致西昌昌平公司发生代偿情形，西昌昌平公司有权不予配合办理房屋产权手续，并有权解除商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，本案西昌昌平公司行使合同解除权的条件成就，其要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”康礼乾要求西昌昌平公司继续履行《商品房买卖合同》，但至今实际未全额支付购房款，且在西昌昌平公司代偿后至本案诉讼期间，康礼乾均未表示出向西昌昌平公司偿还代偿款的意愿，而是主张购房款已全部支付，现本院确定合同应当解除，尚未履行的，终止履行，对康礼乾要求西昌昌平公司履行办理房屋所有权证书义务并支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”规定，合同解除后，西昌昌平公司应退还实际收到的购房款927479.42元以及收取的“改扩建办证税费”84852.2元，康礼乾应退还所购房屋。当事人双方虽未在本案中对退还款项及房屋事宜提出请求，为避免诉累，本院在本案中一并予以裁判。《补充协议》明确约定因康礼乾未能足额偿还借款本息，导致西昌昌平公司发生代偿情形，西昌昌平公司解除合同的，康礼乾应支付总房款20%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，康礼乾应支付西昌昌平公司违约金368250元（1841250元×20%），西昌昌平公司要求康礼乾支付违约金368250元，本院予以支持。西昌昌平公司要求康礼乾承担其代偿款的资金利息，系对违约责任的重复主张，对西昌昌平公司的该项诉讼请求，本院不予支持。西昌昌平公司未提供证据证明已实际支付律师费60000元，其要求康礼乾赔偿该款，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）康礼乾的全部诉讼请求； 二、解除原告（反诉被告）康礼乾与被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 三、原告（反诉被告）康礼乾自本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司违约金 368250元； 四、被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）康礼乾款项 1012331.62元； 五、原告（反诉被告）康礼乾自本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司位于西昌市昌平建材市场2幢2层2-2-B39号商品房； 六、驳回被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述三、四项品迭后，由被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）康礼乾644081.62元。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6324元，减半收取计3162元，由康礼乾负担；反诉案件受理费3162元，由康礼乾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行，包括原告所垫付的诉讼费。申请执行的期间为二年。 审判员  刘云川 二〇二〇年十二月三十日 书记员  姚飞杨 附1：本案证据目录 一、原告（反诉被告）康礼乾提交证据和证明目的如下： 第一组：《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房借款及担保合同》、收据2份，证明：原、被告签订了商品房买卖合同，原告支付了全部价款和办证税费，被告应于2014年12月31日前取得房屋所在楼栋的产权证明，应在交房之日两年（2015年9月30）办理房屋产权证书，逾期办证应当按日计算支付已付房款万分之一的违约金；在《商品房买卖合同》第16页第27条约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，即补充协议含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的对原告不生效，属无效条款；在《补充协议》第三条约定了在保证期内若甲方代偿主张解除合同，甲方按原价收回房屋，有权从应退房款中扣除代偿金额，同时乙方应当向甲方支付总价款20%的违约金并赔偿其他损失，由乙方承担装修损失后将房屋恢复原状，该条约定系西昌市昌平房地产开发有限公司制作的格式条款，严重加重了乙方的责任，甲方代偿所受损失仅是资金占用利息却要求乙方支付高达20%的违约金，不顾市价行情要求按原价退还商品房不合理的排除了乙方的合法权益；《个人购房借款及担保合同》第八条约定了被告的保证期间为合同签订之日起至借款人办妥抵押登记将权属证书交贷款人保管之日止，第二十三条规定办理抵押登记的前提是办理产权证书。 第二组：人民网领导留言板截图，证明：被告因挪用、欠缴税款导致小区无法办理房屋产权证书引发广大业主信访维权。 第三组：康礼乾银行账户流水，证明：原告在借款合同约定的西昌市昌平房地产开发有限公司保证期间（2014年2月25日至2015年10月1日）未逾期还贷，逾期还贷时间发生在2016年；西昌市昌平房地产开发有限公司承担担保责任是因为其未能按照商品房买卖合同约定在2015年10月1日前为原告办理房屋产权证书导致原告无法就案涉商品房做抵押登记，导致银行向其主张承担担保责任，如果西昌市昌平房地产开发有限公司按照合同约定为原告办理产权证书，则不会因为原告2016年逾期还贷进行代偿。 二、被告（反诉原告）西昌市昌平房地产开发有限公司提交证据和证明目的如下： 第一组：《商品房买卖合同》、《补充协议》、《公证书》，证明：被告享有约定的解除权，同时对于违约金和律师费也约定有主张的权利，这个权利不依赖于其他证据。 第二组：2020年3月30日凉山州商业银行发出的通知，证明：根据原、被告和银行之间的担保协议，如果原告没有还按揭款，被告就要代偿，同时被告享有解除合同的权利。 第三组：2020年4月27日凉山州商业银行电子回单3份，证明：我方垫付的金额为913770.58元。 第四组：2020年5月8日被告向原告发的通知书及邮政快递单，证明：被告已通知了原告双方合同关系已解除。 第五组：被告与四川公达信律师事务所签订的律师代理合同，证明：本案律师费为60000元。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。