广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1127号 原告：广西贺州桂东水电成套设备有限公司，住所地：贺州生态产业园正润大道1号。 法定代表人：陆政威，该公司执行董事。 原告：李雄，男，1960年1月10日出生，汉族，住贺州市八步区。 二原告共同委托诉讼代理人：左少善，广东锐锋律师事务所律师。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：桂林市临桂区金山路147号彰泰滟澜山第B4幢22层3号。 法定代表人：刘文萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐珍珍，广西广来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗小旋，广西鼎颂律师事务所律师。 被告：贺州弘彰房地产有限责任公司，住所地：贺州市八步区莲塘镇美仪村。 法定代表人：朱忠勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗小旋，广西鼎颂律师事务所律师。 原告广西贺州桂东水电成套设备有限公司、李雄与被告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称桂林彰泰公司）、贺州弘彰房地产有限责任公司（以下简称贺州弘彰公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序 -2- 公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人左少善，被告桂林彰泰公司的委托诉讼代理人唐珍珍，罗小旋（被告贺州弘彰公司委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告为八步区建设中路219号编号为HTC-2019-43号地块国有建设用地使用权的共同受让人并享有31.34%的受让权益；2、判令被告按照上述受益比例协助原告办理HTC-2019-43号地块不动产按份共有变更登记；3、本案原告律师费、案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：原告经与被告桂林彰泰公司协商，双方就共同受让和开发贺州市八步城区编号HTC-2019-43号地块达成一致，于2018年3月2日签订了《房地产项目合作框架协议》。约定双方共同成立项目公司并以项目公司竞买该土地，双方共同投资、共享收益、共担风险。协议还对合作开发的相关事宜作出了具体约定。2019年8月2日至14日，贺州市自然资源管理部门在广西自然资源网上交易系统进行了贺州市2019年第13期国有建设用地使用权挂牌出让，最终桂林彰泰公司竞得编号HTC-2019-43号地块的国有建设用地使用权。竞价成交价为23304万元。同日，甲、乙、丙三方在南宁签订《补充协议（四）》，其第一条约定：“对于补充协议（三）第一条的约定，各方确认调整为：1、因在合作项目竞买过程中，竞买报价超出21000万元，甲丙方同意乙方以上限25000万元继续报价竞买，现甲丙方接受并认可该实际成交价23304万元（未包含成交后需要缴纳的各项税费）。2、现各方已以乙方名义成功竞得该地块（成交价为23304万元)，各方同意土地出让金由项目公司承担16000万元，其余（23304万元-16000万元）由甲丙方承担（如甲丙方自有资金不足，可由乙方先行垫付），甲丙方承诺在2019年11月14日前以退城进园补偿款（或者其他自筹资金）投入到项目公司补足（23304万元-16000万元）土地出让金。 -3- 在甲丙方未将该资金支付到项目公司或者未偿还乙方之前乙方为甲丙方垫付的土地出让金部分（23304万元-16000万元）视为甲丙方向乙方拆借的资金并按年利率13.5%计付乙方利息，如乙方签署合作项目《成交确认书》期满三个月甲丙方仍未向项目公司补足（23304万元-16000万元）土地出让金的，自该期限届满之日起该拆借资金的利息调整为年利率18%,直至补足完毕”。2019年8月19日，贺州市自然资源局、贺州市公共资源交易中心向桂林彰泰公司发出《成交确认书》，通知中标。2019年8月21日，桂林彰泰公司在贺州市注册设立贺州弘彰公司。2019年8月23日，贺州市自然资源局与桂林彰泰公司签订贺州土出（2019）123号《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同补充协议书》，合同确定桂林彰泰公司以总价23304万元竞得贺州市地块（编号:ＨＴＣ-2019-43）,土地面积为28986.3平方米（约43.479亩），土地用途为商服、城镇住宅用地。并约定自补充协议签订之日起，由贺州弘彰公司承受桂林彰泰公司在《挂牌成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》的权利和义务，负责对ＨＴＣ-2019-43地块的开发和管理。2019年9月25日，原告向桂林彰泰公司发出《承诺书》，明确以其300万元场地拆迁费抵充ＨＴＣ-2019-43地块出让金的拆借款。2019年10月，桂林彰泰公司向贺州中院提起民事诉讼，请求判令广西贺州桂东水电成套设备有限公司、李雄归还其垫付的7304万元及利息。贺州中院经开庭审理，于2020年3月18日作出（2019）桂11民初37号民事裁定，以该案还款条件未成就为由驳回起诉。原告认为，案涉地块虽然以桂林彰泰公司名义竞买，但并不意味着该国有建设用地的受让权益由其或者其独资子公司贺州弘彰公司单独享有。桂林彰泰公司的竞买行为，系基于原被告双方共同合意而实施的共同行为，其竞买行为所形成的受让权益应归于原被告双方。原告虽然尚未清偿桂林彰泰公司垫付的7304万元（已 -4- 还300万元)，但该债务是否已获清偿属于另一法律关系，不影响原告实际共同受让人的法律地位，不影响原告对共同受让权益的享有。因此，以桂林彰泰公司名义竞价受让的HTC-2019-43地块产生的受让权益，当为桂林彰泰公司、广西贺州桂东水电成套设备有限公司和李雄按份共有。其中，广西贺州桂东水电成套设备有限公司和李雄负担的土地出让金比例为31.34%(7304万元÷23304万元)，则其所享有的受让权益份额应为31.34%。桂林彰泰公司和贺州弘彰公司，应当依据共同出资受让国有建设用地使用权的事实，将广西贺州桂东水电成套设备有限公司和李雄登记为共有人，因该地块已经由被告办理了不动产登记,登记在第二被告名下，则被告负有协助原告办理变更登记之义务。被告未如实进行登记，侵害了原告的合法权益，构成违约。依据《房地产项目合作框架协议》第7.6条的约定，被告作为违约方应当承担本案的诉讼费、保全费、律师费等费用。为维护原告的合法权益，根据物权法和民事诉讼法的有关规定，特提起本案诉讼。 被告桂林彰泰公司辩称：一、原告对涉案建设用地使用权没有受让权益，涉案土地使用权系贺州市自然资源局通过招标拍卖挂牌的方式出让给被告桂林彰泰公司，并签订了建设用地使用权的出让合同，原告并非该合同的相对人，涉案合同的收益权经过与贺州市自然资源局签订补充协议的方式已经全部出让给被告贺州弘彰公司，与原告没有任何关系，故原告不享有其诉称的土地使用受益权。二、原告与被告桂林彰泰公司是属于合作投资关系，原告的投资可通过后续的合同约定取得回报，其在合同中享有的是债权，原告的第一、二项诉请均属于用益物权，其诉请没有事实和法律依据，应予驳回。三、双方约定的合作模式是通过持有项目公司即贺州弘彰公司的股权进行合作，根据双方签订的房地产项目合作协议第3.1款约定，双方按照股权比例出资成立项目公司，甲方占30%股份，乙方占70%股份，双方共同投资，共享收益和风险。第4.4款约定双方成立项目公司，由项目公司报名参与竞拍 -5- 并以竞买起始价竞拍成功，补充协议3第1条第1点约定，各方同意以乙方即桂林彰泰公司或乙方指定的公司名义参与竞买，成功竞得并签订成交确认书后，由乙方即桂林彰泰公司在贺州当地成立全资控股的项目公司并将合作项目登记至项目公司名下，主合同与补充协议虽然变更了参与竞拍的公司，但是双方关于项目的合作模式为将项目地块登记至项目公司名下，以项目公司名义进行开发建设，双方通过持有项目公司股权的方式取得收益的约定始终没有改变，而不是原告所主张的以按份共有土地使用权的方式实现。 被告贺州弘彰公司辩称：一、涉案土地使用权已经通过合法程序登记到贺州弘彰公司名下，按照物权法第9条，该土地使用权是由被告贺州弘彰公司单独享有，原告对涉案土地使用权没有任何权益。二、被告贺州弘彰公司并非涉案房地产项目合作框架协议及相关补充协议的相对方，本案系属于合同纠纷，因此被告弘彰公司不具有本案诉讼主体资格。 经审理查明：2018年3月2日，原告广西贺州桂东水电成套设备有限公司作为甲方，与被告桂林彰泰公司作为乙方签订《房地产项目合作框架协议》。双方约定共同成立项目公司并以项目公司竞买位于贺州市亩土地使用权及相邻6.5亩的土地使用权。项目公司由甲方占30%股份，乙方占70%股份，引进乙方品牌与团队，双方共同投资、共享收益、共担风险。协议还对双方就该土地进行合作开发的事宜作出了具体约定。后广西贺州桂东水电成套设备有限公司作为甲方，桂林彰泰公司作为乙方，李雄作为丙方，分别于2018年6月2日、2019年6月28日、2019年7月24日、2019年8月14日签订《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《补充协议（四）》，对各方权利义务进行了补充约定。其中《补充协议（一）》中约定将 -6- 项目公司占股比例调整为丙方持有30%股权，乙方持有70%股权，还约定了原协议约定的未办理权属证明的6.5亩土地不再列入合作范围。《补充协议（四）》约定：“现各方已以乙方名义成功竞得该地块（即贺州市地块，成交价为23304万元），各方同意土地出让金由项目公司承担16000万元，其余（23304万元-16000万元）由甲丙方承担（如甲丙方自有资金不足，可由乙方先行垫付），甲丙方承诺在2019年11月14日前以退城进园补偿款（或者其他自筹资金）投入到项目公司补足（23304万元-16000万元）土地出让金。在甲丙方未将该资金支付到项目公司或者未偿还乙方之前乙方为甲丙方垫付的土地出让金部分（23304万元-16000万元）视为甲丙方向乙方拆借的资金并按年利率13.5%计付乙方利息，如乙方签署合作项目《成交确认书》期满三个月甲丙方仍未向项目公司补足（23304万元-16000万元）土地出让金的，自该期限届满之日起该拆借资金的利息调整为年利率18%,直至补足完毕”。 2019年8月9日，桂林彰泰公司向贺州市公共资源交易中心支付竞买保证金16704万元。2019年8月19日，桂林彰泰公司与贺州市自然资源局、贺州市公共资源交易中心签订《成交确认书》。2019年8月23日，桂林彰泰公司与贺州市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，桂林彰泰公司以23304万元受让贺州市地块（土地编号为ＨＴＣ-2019-43）。后贺州市自然资源局、桂林彰泰公司、贺州弘彰公司签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议书》，约定贺州弘彰公司承受桂林彰泰公司《挂牌成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》的权利和义务，负责ＨＴＣ-2019-43号地块的开发和管理。2019年9月20日，贺州弘彰公司向贺州市自然资源局支付ＨＴＣ-2019-43号地块剩余土地款6600万元。 -7- 原告广西贺州桂东水电成套设备有限公司、李雄认为其为上述土地的共同受让人，现该土地登记在贺州弘彰公司名下，构成为违约，侵犯了原告的合法权益，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，各方签订的《房地产项目合作框架协议》及其各补充协议，系各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据各方签订的《补充协议（四）》中的约定，原告应承担的土地出让金为7304万元（23304万元-16000万元），由原告在2019年11月14日前以退城进园补偿款（或者其他自筹资金）投入到项目公司补足，在原告未将该资金支付到项目公司或者未偿还桂林彰泰公司之前，桂林彰泰公司为原告垫付的土地出让金部分视为原告向桂林彰泰公司拆借的资金并按年利率13.5%计付利息，如签署合作项目《成交确认书》期满三个月原告仍未补足7304万元土地出让金，自该期限届满之日起该拆借资金的利息调整为年利率18%,直至补足完毕。虽然在办理贺州市地块（土地编号为ＨＴＣ-2019-43）出让手续时系由桂林彰泰公司、贺州弘彰公司给付完毕土地出让金，原告并未实际给付，但原告是以向桂林彰泰公司借款的方式对该土地进行了出资。且作为借款约定了利息，桂林彰泰公司可在条件成就时另行向原告主张返还垫付款并支付相应利息。根据《补充协议（四）》中确定的原告出资数额，本院确认原告广西贺州桂东水电成套设备有限公司、李雄对位于贺州市地块（土地编号为ＨＴＣ-2019-43）国有建设用地使用权享有31.34%（7304万元÷23304万元）的份额。 原告请求被告协助办理上述地块不动产按份共有变更登记，从《房地产项目合作框架协议》及其各补充协议中约定的内容来看，约定了以被告名义竞买土地，实际上也以被告桂林彰泰公司的名义进行了竞买，并以其名义办理了出让手续，双方 -8- 亦未就土地的登记问题进行约定。从双方签订的合同目的来看，是以案涉土地进行开发合作为目的，并非以双方对土地进行买卖来确定权利义务，案涉土地不办理变更登记不影响合同目的的实现。且案涉土地系用于房地产开发，若办理变更登记可能会对开发产生一定影响。因此，原告该请求理据不足，本院不予支持。因双方未就案涉土地登记问题进行明确约定，原告不能证实被告存在违约，故原告请求被告支付律师费没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告广西贺州桂东水电成套设备有限公司、李雄对位于贺州市地块（土地编号为ＨＴＣ-2019-43）国有建设用地使用权享有31.34%的份额； 二、驳回原告广西贺州桂东水电成套设备有限公司、李雄的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告桂林彰泰实业集团有限公司、贺州弘彰房地产有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  于松贵 人民陪审员  雷远超 -9- 人民陪审员  邹 梦 二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 二 日 法官助理杨娟 书记员廖峻乐