河北省唐山市古冶区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0204民初455号 原告：李秀林，女，1957年8月15日生，汉族，现住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：董艳洁，河北李**律师事务所律师。 被告：开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心，住所地唐山古冶区唐家庄社区院内。 负责人：崔卫东，该社区负责人。 委托诉讼代理人：文亚东。 委托诉讼代理人：徐民，该公司员工。 被告：开滦（集团）有限责任公司，住所地唐山市新华东道70号。 法定代表人：张建公，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张彬，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐民，该公司员工。 被告：河北大众拍卖有限责任公司，住所地河北省石家庄市新华区石清路9号航空大厦主楼723室。 法定代表人：刘云船，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘振鹏，该公司员工。 被告：唐山市融华拍卖有限公司，住所地唐山市路北区文化路48号二层203室。 法定代表人：郭祖森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李昆，该公司员工。 原告李秀林诉被告开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心（以下简称唐家庄社区）、开滦（集团）有限责任公司（以下简称开滦集团公司）、河北大众拍卖有限责任公司（以下简称大众公司）、唐山市融华拍卖有限公司（以下简称融华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告李秀林及其委托诉讼代理人董艳洁，被告唐家庄社区的委托诉讼代理人文亚东、徐民，被告开滦集团公司的委托诉讼代理人张彬、徐民，被告大众公司的委托诉讼代理人刘振鹏，被告融华公司的委托诉讼代理人李昆到庭参加诉讼。在审理过程中，发现本案案情复杂，于2020年9月29日，将本案变更为普通程序，并于2020年11月12日，适用普通程序公开开庭进行审理，原告李秀林的委托诉讼代理人董艳洁，被告唐家庄社区的委托诉讼代理人文亚东、徐民，被告开滦集团公司的委托诉讼代理人张彬、徐民，被告大众公司的委托诉讼代理人刘振鹏，被告融华公司的委托诉讼代理人李昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李秀林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告大众公司、融华公司于2016年10月31日签订的购买坐落于唐山市古冶区大院的《拍卖成交确认书》；2.判令大众公司、融华公司返还原告因购买上述房地产支付的佣金17.45万元，并承担以17.45万元为基数自2016年10月31日起按照中国人民银行同期贷款利率／银行同业拆借贷款利率给付赔偿损失，直至全部清偿完毕之日止（截至起诉日暂计算为26938.44元）；3.判令解除原告与被告唐家庄社区于2016年11月2日签订的购买上述房地产的《房地产转让合同》；4.判令被告开滦集团公司、被告唐家庄社区返还原告购买上述房地产价款349万元、承租方补偿金140万元、过户保证金34.9万元，共计523.9万元，并承担以523.9万元为基数自2016年11月2日起按照中国人民银行同期贷款利率／银行同业拆借贷款利率给付赔偿损失，直至全部清偿完毕之日止（截至起诉日暂计算为807388.11元）；5.判令四被告承担连带赔偿责任；6.诉讼费由四被告承担。事实与理由：原告于2016年10月31日在被告大众公司举办的拍卖会上，经公开竞价成交被告开滦公司所有的坐落于唐山市古冶区大院房地产一套，原告与被告大众公司、融华公司于2016年10月31日签订了《拍卖成交确认书》，载明：案涉房地产成交额349万元、佣金17.45万元，原告于2016年11月2日与被告唐家庄社区签订了《房地产转让合同》，该合同约定：房地产坐落于医院北侧；建筑面积5510.46平方米，占地面积11151.8平方米，房地产用途为机关团体，土地使用权取得方式为划拨，并对房地产转让方式、结算、移交、土地使用权和房产所有权过户、违约等事项进行了约定。后原告依照约定，分别于2016年10月26日和11月4日向被告大众公司转账50万元和491.35万元，共计541.35万元，用于支付该房地产成交价款349万元、佣金17.45万元、承租方补偿金140万元和过户保证金34.9万元。经查，被告唐家庄社区系被告开滦集团公司的下属分公司。原告付款后，被告唐家庄社区并未实际移交案涉房地产及转让后剩余租赁期限内的租金，且被告开滦集团公司、唐家庄社区迟迟不予协助办理土地使用权及房屋所有权的过户手续，后经原告多方打听得知，案涉房地产并未依法办理划拨土地审批出让手续，不具备出让条件。原告得知上述情况后，多次联系被告开滦集团公司、唐家庄社区协商办理过户事宜，但被告开滦集团公司、唐家庄社区始终怠于履行义务，导致原告交付全部款项长达3年之久仍不能办理权属过户手续。现被告开滦集团公司、唐家庄社区虽已将案涉土地用途变更为工业用地，但经原告查询土地原始档案得知该土地初始登记用途为住宅，并非工业用地，且在办理过户手续过程中，因案涉土地批复、交易等材料载明“划拨机关团体用地”与国有土地使用证载明“工业用地”地类用途不一致，且机关团体用地属于划拨用地，依法不符合不动产权属登记条件，不能予以办理过户登记手续，故案涉房地产转让合同确因被告原因导致无法办理过户手续，致使该合同无法继续履行。现原告依法请求解除合同及赔偿损失，因四被告在明知案涉土地系划拨取得且为机关团体用地依法不得拍卖，仍对案涉房地产进行拍卖，特别是被告大众公司、融华公司作为专业的拍卖公司，明知拍卖物品依法不得拍卖却仍然进行公开竞拍，依照《拍卖法》第五十八条之规定，四被告依法应承担连带赔偿责任。望贵院判如所请。原告李秀林在庭审中，对诉求进一步解释及变更，如果贵院在诉讼过程中经审理认定案涉成交确认书及房地产转让合同无效，将第一项诉讼请求变更为依法判令原告与被告大众公司、融华公司于2016年10月31日签订的购买坐落于唐山市古冶区大院的拍卖成交确认书无效，第三项变更为判令原告与被告唐家庄社区于2016年11月2日签订的购买上述房地产转让合同无效，并要求四被告连带承担返还全部款项及赔偿利息的给付责任。原来的第二、四、五、六项诉请不做变更。 被告开滦集团公司、唐家庄社区辩称，一、驳回被答辩人的诉讼请求。二、诉讼费由被答辩人承担。第一、涉案房地产的拍卖经过了省国资委的审批，拍卖合法有效。第二、根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依据本条被答辩人李秀林应当履行合同规定的过户义务。第三、如果解除合同，违反《合同法》鼓励交易的原则。而且涉案合同并不具备被解除的条件，涉案合同既非无效合同，亦非可变更和可撤销的合同。第四、根据《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请变更登记”的相关规定及涉案合同约定过户的主体是李秀林，所以涉案土地性质的变更，也应由其主导，我方配合。李秀林有权利申请变更，只是其不作为而已。第五、我方在拍卖时对土地的性质、可能过户时间较长以及风险等明确进行了告知，原告应当承担过户延迟的风险。第六、涉案房地产拍卖给被答辩人后，被答辩人未能及时履行变更过户手续。作为答辩人没有不配合过户的动机和利益，不配合过户对答辩人来说只会增加不必要的义务，答辩人已分别于2017年、2018年连续两年代替被答辩人向古冶区有关部门代缴相关税款178428.8元。在此情况下，我方为尽快完成过户手续，多次主动与古冶区相关部门协调解决，最终2018年10月12日，我方已经将涉案土地性质由机关团体用地变更为工业用地，过户已经无障碍，但时至今日，被答辩人依然不办理过户手续，这完全是由于被答辩人李秀林的不作为导致目前的结果。截至2019年答辩人又为被答辩人代缴相关税费，三年累计交税289946.8元。同时，被答辩人没有证据证明答辩人不配合过户。第七、涉案房地产已经交付，实质上已经属于原告的个人财产。占有、使用等物权功能均归其所有，其占有的时间自2016年12月6日起至今已经达3年零7个多月的时间。第八、本案所涉房产目前完全可以过户。主管单位为唐山市自然资源和规划局古冶分局。在我方所属的林西和唐家庄区域通过拍卖公司所拍的十项房产中，现已完成过户7项。除本案项目外，另两项未能过户均属于拍得方原告造成的。第九、由于合同约定过户主体系被答辩人，我方并没有过错，不存在赔偿被答辩人所谓损失的问题。第十、本案经过了一审、二审、再审，是否过户不应是双方争论的焦点，拍卖成交必须过户。现状是被答辩人在无合同及法律依据的前提下，提出退还标的物的诉请，应属无理的要求。第十一、被答辩人同时起诉了两家拍卖公司，我们相信拍卖公司在庭审中的陈述和质证更能进一步证明我们的主张。综上所述，敬请贵院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。另外补充如下：一、交易行为合法有效。1.涉案土地的性质实质是工业用地，转让合法；2.拍卖合法。拍卖前拍卖公司对竞买人进行了专门培训，明确告知所拍房产土地性质为国有划拨土地，由拍得方缴纳土地出让金并办理过户手续；3.涉案同类房地产拍卖交易可以正常过户，所以涉案房产亦应如此；4.原告先前认同合同有效；5.先前两级法院均认可合同合法有效、可以履行。二、有关合同的效力和合同履行。1.判断合同是否有效，需要根据协议内容和当事人的实际履行情况等因素综合判断。鉴于拍卖、竞买、交付等都是双方真实意思表示，并对资产转让、税费的负担做了明确的约定，并无规避法律监管和行政审批、谋划不正当利益的情形，不存在使合同无效的法定情形。而且在土地性质变更为工业用地以后合同履行更无任何障碍，所以说合同是合法有效的。2.涉案房地产拍卖后已经交付给原告，实质上已经属于原告的个人财产。占有、使用等物权功能均归其所有，其占有的时间自2016年12月6日起至今已达3年10个多月的时间。3.本案不存在法律上或者事实上不能履行的情形。4.根据《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，根据本条被答辩人李秀林应当履行合同规定的过户义务。5.如果判决合同无效，不仅不符合《合同法》的规定，而且会使本来合法有效的交易流产，也会给企业造成重大经济损失。三、原告方前期怠于过户，后期根本不想过户，属于严重的违约行为……四、原告方向古冶区法院提交的由“唐山市自然资源和规划局古冶分局”出具的《关于开滦（集团）有限责任公司拟办理唐家庄社区大院土地转让手续的情况说明》与事实存在前后矛盾。1.土地性质由“机关团体”变更为“工业用地”完全是为了涉案房地产办理过户，系我方与该局充分协调沟通后，经该局同意，纠正原始错误登记而变更的；2.林西及唐家庄社区管理中心拍卖的10处房产全部为国有划拨地，现已完成过户7处，同属于开滦的范吕社区拍卖的13处房地产，全部完成过户。足以说明划拨土地在拍得方缴纳土地出让金后是完全可以办理过户的，该处房产至少在变更土地性质后是可以办理过户的。五、古冶区境内与涉案房地产土地性质同为国有划拨的开滦拍卖项目，目前办理过户一直在进行中。 被告大众公司、融华公司答辩意见同开滦集团公司、唐家庄社区答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告李秀林提交如下证据：（一）1.《拍卖成交确认书》、《竞买协议》、《共性条款》、《网络竞价规则》、《竞买须知细则》；2.《房地产转让合同》、《服务分公司2016年10月份拟拍卖闲置房产项目情况说明》、《拍卖项目明细表》、《开滦服务分公司2016年10月份拍卖房产“带租出售项目”租约情况一览表》；3.《个人活期明细查询》，上述材料复印件各一份，共计27页。证明：1.原告以竞拍的方式，购买案涉土地及房产，并依约支付了该房地产成交价款349万元、佣金17.45万元、承租方补偿金140万元和过户保证金34.9万元，共计541.35万元。4.《房地产转让合同》载明：房地产用途为机关团体，土地使用权取得方式为划拨，能够证实案涉土地系以划拨方式取得，在拍卖时并未按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，故拍卖不合法。（二）1.《关于开滦集团处置2016年第二批闲置房产的批复》（冀国资发产权管理［2016］98号）、《开滦（集团）有限责任公司关于2016年第二批闲置房产处置的请示》（开总房地字［2016］138号）；2.1987年案涉土地档案、2003年12月28日唐山市人民政府出具的《国有土地使用权使用证》；3.《变更申请书》、2018年10月12日出具的国有土地使用权权属证书；4.《唐山市古冶区人民政府办公室关于公布古冶区城镇基准地价的通知》（古政办字［2014］47号）、《唐山市古冶区人民政府关于批准并公布古冶区2017年土地定级与基准地价更新成果的通知》（古政字［2018］81号）、《唐山市自然资源和规划局古冶区分局关于对唐山市古冶区人民法院调查取证的回复》，上述材料复印件各一份，共计33页。证明：1.案涉房地产并未依法办理划拨土地审批出让手续，不具备出让条件；2.案涉土地原始档案记载，该土地初始登记用途为住宅；3.被告开滦集团公司、唐家庄社区始终怠于履行房地产过户义务，于2018年10月12日将案涉土地用途变更为工业用地，但经核实案涉土地原始登记用途并非工业用地，且不动产登记证书上载明该土地权利性质仍为划拨；4.案涉土地（工业用地）基准地价已于2018年11月2日由19万元／亩增长为23万元／亩。（三）《委托代理合同》、唐山森烨房地产经纪有限公司营业执照副本、李某证人证言及身份证复印件，上述材料复印件各一份，共计7页，证明：原告自购置案涉房地产后，便委托专业的房产经纪公司专门负责办理案涉房地产过户事宜，但房产经纪公司的经办人李某与被告开滦集团公司、唐家庄社区以及唐山市国土资源局古冶分局的接洽过程中，发现案涉房地产没有划拨地转出让地的审批手续，且土地用途为机关团体用地，虽然2018年该土地用途经被告申请变更为工业用地，但与拍卖文书公示的“机关团体”不一致，故该房地产不符合转让条件，且不符合不动产申办的审核要求，无法办理权属登记。（四）唐山市自然资源和规划局古冶区分局出具的《关于开滦（集团）有限责任公司拟办理唐家庄社区大院土地转让手续的情况说明》，证明：该证据能够与《关于开滦集团处置2016年第二批闲置房产的批复》（冀国资发产权管理［2016］98号）、《拍卖成交确认书》、《房地产转让合同》及2018年10月12日出具的国有土地使用权权属证书相互佐证，共同证实案涉土地批复、交易等材料载明“划拨机关团体用地”与国有土地使用证载明“工业用地”地类用途不一致，与拍卖时的土地用途不一致，且机关团体用地属于划拨用地，未经审批不得转让，亦不符合不动产权属转移登记条件，不能予以办理土地转让手续。（五）原告李秀林申请证人李某出庭作证。经质证，被告开滦集团公司、唐家庄社区、融华公司、大众公司对上述证据除李某的证人证言之外真实性都认可，但是对原告的证明目的不认可，对证人李某说的工业用地可以直接过户认可，其他的都不认可。对唐山市自然资源和规划局古冶区分局出具的《关于开滦（集团）有限责任公司拟办理唐家庄社区大院土地转让手续的情况说明》是他们做出的说明认可，对内容不认可，和事实不一致，而且根据民诉法解释第115条规定，当事人向法院提交的证明如仅加盖印章，而无单位负责人签名的，不符合该条关于单位材料证明的规定，人民法院不应采纳，对证人证言发表意见，证言是不真实的，我们不予认可。被告融华公司、大众公司的质证意见与被告开滦集团公司、唐家庄社区一致。本院庭后向唐山市自然资源和规划局古冶区分局核实上述问题，该分局出具回复意见。经审查，证人李某参与涉案房地产的拍卖、手续办理过程，其知晓相关内容，本院已向唐山市自然资源和规划局古冶区分局核实情况说明的真实性，该分局出具《唐山市自然资源和规划局古冶区分局关于古冶区人民法院核实问题的回复》，载明该情况说明系其出具，被告对其他证据无异议，本院对原告李秀林提交的上述证据及《唐山市自然资源和规划局古冶区分局关于古冶区人民法院核实问题的回复》的真实性均予以采信。 二、被告开滦集团公司、唐家庄社区提交如下证据：（一）开总房地字（2016）138号及附件；（二）国有资产评估项目备案表；（三）冀国资发产权管理（2016）98号，证明拍卖经过国资委审批，程序合法；（四）拍卖公告，证明明示告知土地性质为机关团体用地；（五）竞买须知细则，证明60日移交房地产占有，卖方的义务只是配合；（六）网上竞价拍卖房地产公告《共性条款》证明土地出让金由买方承担，证据转移占有移交日，即2016年12月6日，所有的债权和债务均应由原告承担；（七）竞买协议，证明原告放弃瑕疵担保，不享有担保法规定一年的除斥期间；（八）拍卖成交确认书，证明原告接收拍卖结果就应当接收拍卖相关约定；（九）房地产转让合同，证明违约责任规定，可以证明房地产移交只是占有移交，不包括过户，因为过户是单列的，同时证明原告因为怠于过户，违反了约定；（十）房地产移交协议书，证明房地产移交日为2016年12月6日，从此日起一切后续费用均由原告承担，原告应该按约定履行，没有任何理由起诉被告主张任何费用；（十一）房地产移交确认书，原告确认项目交接内容与拍卖标的物一致，确认接收；（十二）变更登记申请，证明被告唐家庄社区积极主动超出合同约定范围向唐山市国土资源局古冶区分局，提出变更申请；（十三）不动产权证，证明土地性质于2018年10月12日变更完成，为涉案房地产过户扫清障碍；（十四）华岩律师事务所回函，证明原告此时仍怠于过户；（十五）唐家庄社区未开具发票的说明；（十六）税收完税证明，证明社区仍负担完税，不可能有不过户的动机；（十七）委托书，李秀林委托李晓彤办理涉案手续；（十八）过户相关文件资料，证明原告委托李某取走了过户的相关资料，日期为2018年10月17日，距离土地出让金涨价还有半个月之久，如果原告积极办理，完全有可能在涨价之前办理完毕；（十九）（2019）冀0204民初582号，原告认定的一些事实。对以上证据发表综合证明目的：1.开滦集团公司竞买文件这一组证明拍卖及竞买行为自愿合法交易系双方自愿，并无规避法律监管，谋取不正当利益的情形，不存在无效的法律情形；2.协议，原被告签订的相关协议被告履行合同义务，向原告移交了房地产，实物的移交到现在已经三年十个月了；3.被告开滦集团公司及社区主动将障碍进行了变更，使合同可以履行并于2018年10月17日交给原告，原告才可以过户；4.同案房地产性质相同的工业用地在古冶区完全可以合法的顺利过户，所以说案涉房地产也应该顺利过户，只是原告不作为而已；（二十）2008年12月3日社区中心的土地使用证和（2018）古冶区不动产权第××号不动产权证复印件，证明工业用地完全可以过户。由老的土地使用证过户到新的不动产权证；（二十一）冀唐国用2001字第05800号国有土地使用证，证明唐家庄锅炉房被拍卖后已经过户从这个大的土地证中核减出去了；（二十二）被告开滦集团公司、唐家庄社区申请证人刘某出庭作证，证明我方积极履行合同，具备了使合同完全履行的条件。经质证，原告李秀林对证据（一）、（二）、（三）的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的均有异议，河北省国资委作为开滦集团公司的上级主管部门，仅对开滦集团公司的工作有内部管理权限，但河北省国资委并非土地管理部门或房产管理部门，无权对划拨地的转让进行审批，故上述证据不能实现被告开滦集团公司的证明目的。对证据（四）真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议，该证据恰恰能够证实被告大众公司、融华公司作为专业的拍卖公司，在明知拍卖物品属划拨机关团体用地不得进行处分的情况下，仍然进行拍卖，依法应承担连带责任。对证据（五）、（六）、（七）、（八）的真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议，认为案涉房地产依法不符合转让的法定条件，且至今未进行实际交付，租金等收益也未给付原告；案涉划拨土地的转让未经土地管理部门或房产部门的审批，属于禁止转让的情形，系违法处置而非权属瑕疵。对证据（九）的真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议，该证据仅能证实：1.原告以竞拍的方式，购买案涉土地及房产，并依约支付了该房地产成交价款349万元、租金17.45万元、承租方补偿金140万元和过户保证金34.9万元，共计541.35万元；2.《房地产转让合同》载明：房地产用途为机关团体，土地使用权取得方式为划拨，案涉土地系以划拨方式取得，在拍卖时并未按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，故拍卖不合法，四被告应承担连带责任；3.合同中明确约定被告方怠于履行过户义务的违约责任，故该证据不能实现被告的证明目的。对证据（十）、（十一）的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，结合我方申请出庭的李某陈述，案涉房产并没有进行实地交接，原被告仅是签订了移交文本材料，但被告并未实际履行案涉房地产的交付义务，也未将案涉房地产的租金等收益给付原告。对证据（十二）、（十三）本身无异议，但对证明目的有异议，该证据恰恰能够证实被告开滦集团公司、唐家庄社区始终怠于履行房地产过户义务，在案涉房地产签订转让合同后两年之久，才将案涉土地用途变更为工业用地，变更了土地用途，并非土地性质，但经核实案涉土地原始登记用途并非工业用地，变更不合法，且仅变更了土地用途，并未审批变更土地取得方式，根据证据十三不动产证显示该土地取得方式仍为划拨。对证据（十四）、（十五）的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据仅为被告单方出具，不具有客观性、真实性，不能实现被告的证明目的。对证据（十六），该证据恰恰能够证实被告未将案涉不动产交付给原告、未履行过户义务，案涉不动产仍为被告在实际使用，故由被告依法缴纳税费。对证据（十七）本身无异议，但对证明目的有异议，李晓彤仅负责签订了移交协议文本，但被告并未实际履行交接，未将案涉不动产及相关收益交付给原告。对证据（十八）本身无异议，但对证明目的有异议，该证据能够证实被告开滦集团公司、唐家庄社区始终怠于履行房地产过户义务，在案涉房地产签订转让合同后距今三年之久也没有办理过户手续，才将过户手续交接给原告委托办理过户业务的经办人李某。证据（十九），该判决并未生效，不具有公信力，不能实现被告的证明目的。对证据（二十）复印件的真实性、合法性、关联性均有异议，证明目的也不认可，该证据仅为国有土地使用证及不动产权证的复印件，无法核实真实性且并没有其他的权属档案材料予以证明，该宗土地如果发生了过户业务，是否有其他的批示文件、票据、以及批复文件等材料予以进一步证明过户的合法性，真如被告方所言，该宗土地在没有办理划拨土地转出让地经唐山市政府职能部门予以审批的情况下，就直接由划拨地进行转让，那么该笔业务已经涉嫌违规操作，作为该违规事由可能涉嫌到的国有企业工作人员是否存在玩忽职守等渎职行为，应由法院决定是否根据实际情况进行移交。对（二十一）证据真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据仅仅是国有土地证，不能证明划拨地转出让地的手续的合法性，且该证书原件上经目测可以看出核减后所表明的面积为手写铅笔填注，所产生的复印件相关内容不具有相应的公信力，故该证据不能实现被告方的证明目的。对证据（二十二）的真实性、合法性、关联性有异议，证明目的也不认可，证人和被告有利害关系是被告的原职工，证明力较差，不能采信，证人在出庭过程中没有按照法律规定单独陈述事实，多次翻看手中的书面材料，且其本人虽然称为案涉土地的经办人，但在回答原告询问时，就案涉土地的划拨地转出让地的手续及其他土地的转让细节方面均表示不知情，证人所述变更土地用途为工业用地和土地部门协商仅仅是单方陈述没有旁证佐证，综上该证人所述证人证言不能证明被告方的证明目的。经审查，因原告李秀林对证据（一）至（九）、（十二）、（十三）、（十七）、（十八）真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。证据（十）《房地产移交协议书》有唐家庄社区加盖公章、李晓伟签字，证据（十一）有唐家庄社区盖章、竞买人李晓彤签字摁手印，本院对证据（十）、（十一）的真实性予以采信。证据（十四）、（十五）系单方出具，且原告不予认可，本院不予采信。证据（十六）系税收完税证明，本院对该证据予以采信。证据（十九）系未生效判决，本院对该证据不予采信。证据（二十）中土地使用权证中载明的权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，与本案中涉案房产权利性质划拨并不相同，本院对其真实性予以采信，对证明目的不予采信。证据（二十一）仅是土地使用权证，未提供土地变更的过程文件，本院对其真实性予以采信，对证明目的不予采信。证据（二十二）证人称“2016年拍卖后得知因为房本是机关团体用地，性质不能过户，公司一直在协调，经过沟通同意给办理了，土地性质最后确认为工业用地”，证言中关于土地性质的变更与事实相符，本院对该证人证言的该部分予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1987年，矿取得冀（唐东）证字11137号国家建设用地使用证，建设项目为住宅。被告开滦集团公司于2003年12月28日取得坐落于古冶区，图号为98-95-7-2，证号为冀唐国用（2003）第6492号土地使用权证，地类（用途）为机关团体，使用权类型为划拨，使用权面积11151.8平方米。2016年9月13日，被告开滦集团公司向河北省人民政府国有资产监督管理委员会上报《开滦（集团）有限责任公司关于2016年第二批闲置房产处置的请示》，河北省人民政府国有资产监督管理委员会于2016年9月27日下发《关于开滦集团处置2016年底二批闲置房产的批复》，载明“同意你公司将……进行公开转让”，该土地包括本案案涉土地。被告开滦集团公司委托大众公司、融华公司将涉案房地产进行拍卖。《开滦集团服务分公司2016年10月网上竞价拍卖房地产公告》规定：过户规定，房地产过户由买方办理，卖方配合。在“拍卖成交确认”后买方必须按照政府规划、土地、住建等主管部门规定，按时办理“土地使用权和房产所有权”的过户手续；卖方为其提供过户所需原件及相关资料，积极配合买方办理过户手续。《网络竞价规则》规定：三、参与竞价的程序：1、意向竞买人应在拍卖展示期间前往标的现场查验标的的实际情况、核对相关资料。本次拍卖会的拍卖标的以竞买人拍卖会前查阅有关资料和现场察看实物为准……六、特别说明：1、竞买人应当在拍卖前，现场查勘、了解本次拍卖会各房产的规划用途、真实状况、坐落位置、面积等现状，买受后不得以不了解、未查看等理由反悔违约。《竞买须知细则》规定：唐家庄社区大院，1、买方按照开滦集团服务分公司2016年10月网上竞价拍卖房产公告《共性条款》规定执行……3、拍卖成交确认后，卖方足额收到拍卖成交款和过户保证金后60个工作日内向买方移交房地产。此后，原告李秀林竞拍成功，2016年10月27日原告李秀林（乙方）签署《竞买协议》，约定“六、乙方已完全了解本场拍卖标的的权属情况及瑕疵状况……以上拍卖标的物办理过户手续时间较长，乙方已经了解上述情况，不以此为由提出退还标的物或者毁约”。2016年11月2日，原告李秀林与被告唐家庄社区签署《房地产转让合同》，约定：一、房地产基本情况：1、房地产坐落位置：医院北侧……5、房地产用途：机关团体。二、土地使用权取得方式：划拨。五、……房地产过户、过户保证金、房地产税费、分割办证测量费用、土地使用权、房地产用途等规定，一并按照拍卖房地产公告《共性条款》、《公告细则》和其他公告及相关规定执行。2016年11月7日，原告李秀林与被告融华公司、被告大众公司签署《拍卖成交确认书》，确定成交价349万元、佣金17.45万元。原告李秀林于2016年10月26日和11月4日分别向被告大众公司转账50万元和491.35万元，共计541.35万元，用于支付竞买保证金50万元和该房地产成交价款349万元、佣金17.45万元、承租方补偿金140万元及过户保证金34.9万元。2016年11月21日，原告李秀林与唐山森烨房地产经纪有限公司签署《委托代理合同》，载明李秀林经公开竞价取得房产证号：唐东全民房字第××号、0××1号，土地证号冀唐国用（2003）第6492号，土地性质划拨机关团体用地，原告李秀林委托其办理经拍卖竞标所取得房屋的房屋所有权证和土地使用权证，或根据古冶区政府的规定办理两证合一的不动产权利证书。2016年12月，原告李秀林（乙方）的委托代理人李晓伟与被告唐家庄社区（甲方）签署《房地产移交协议书》，约定：“三、房产移交时间：甲方于2016年12月6日将房产移交给乙方。四、房产移交：甲乙双方按照拍卖标的评估报告内容和拍卖公告及竞买协议约定，经现场核实确认，移交房产土地与拍卖标的评估报告内容相符，相关事项与拍卖公告及竞买协议约定一致，双方对移交房产、土地状况均无异议，同意交接……五、1、自房产交接之日起，乙方因为房产名称变更、房产证办理、土地出让金交纳及水、电、暖气、物业等一切后续费用均由乙方自行承担，与甲方无关”。2016年12月6日，原告李秀林的委托代理人李晓彤签署《林唐社区房地产移交确认书》。2018年5月15日，被告唐家庄社区向唐山市国土资源局古冶区分局提交《变更登记申请》，申请将涉案土地性质变更为工业用地。2018年10月12日，被告开滦集团公司取得涉案土地的冀（2018）古冶区不动产权第0007612号土地使用权证，权利性质为划拨，用途为工业用地。 另查明，2014年5月23日，唐山市古冶区人民政府办公室下发《关于公布古冶区城镇基准地价的通知》，载明一级工业用地基准地价为19万元/亩。2018年11月2日，唐山市古冶区人民政府下发《关于批准并公布古冶区2017年土地定级与基准地价更新成果的通知》，载明一级工业用地基准地价为23万元/亩。唐山市自然资源和规划局古冶区分局出具回复函，载明“经我局核实，国有土地使用权证号为冀唐国用（2003）第6492号的土地在我区2014年公布实施的基准地价中属于古冶区工业一级用地，基准地价为19万元/亩；在2018年公布实施的基准地价中属于工业一级用地，基准地价为23万元/亩”。 再查明，2020年1月7日，唐山市自然资源和规划局古冶区分局作出《关于开滦（集团）有限责任公司拟办理唐家庄社区大院土地转让手续的情况说明》，载明：根据开滦（集团）有限责任公司提交我单位的拍卖成交确认书、《房地产转让合同》、拟拍卖唐家庄社区大院的资产评估报告、土地估价报告以及不动产权证书等资料，经我局认真核实，由于开滦集团公司拍卖的唐家庄社区大院在《房地产转让合同》注明的土地用途为机关团体用地，但目前不动产权证书登记的土地用途为工业用地，与拍卖时的土地用途不一致。机关团体用地属于划拨用地，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例规定的情况外，不得转让、出租、抵押。故我分局不予办理土地转让手续。另，我院向唐山市自然资源和规划局古冶区分局核实相关问题时，回复如下：一、开滦集团公司与李秀林所签合同不能作为转让依据，现不能办理转移登记手续；二、2020年1月7日，我单位出具了《关于开滦（集团）有限责任公司拟办理唐家庄社区大院土地转让手续的情况说明》。 本院认为，针对本案的争议焦点问题，分别阐述意见如下： 一、关于《成交确认书》、《房地产转让合同》是否有效的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”和第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”《中华人民共和国拍卖法》第八条规定“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据上述规定，案涉房地产的土地系以划拨方式取得的土地使用权，被告开滦集团公司作为土地使用权人在拍卖前未经有批准权的人民政府审批，亦未在原告李秀林起诉前取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故应当认定《成交确认书》、《房地产转让合同》无效。对于被告方认为上述相关规定只适用于土地而不适用于其上房屋，应以房屋转让的有效致整个《房地产转让合同》有效的抗辩理由。由上可见，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定的是“房地产”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的是“其划拨土地使用权和地上建筑物”，均是对土地使用权和地上建筑物同时进行了规定，二者应同时适用上述相关规定，被告方认为本案应按“地随房走”的原则处理的观点没有法律依据，故本院对该抗辩理由不予采纳。 二、关于拍卖佣金17.45万元、房地产价款349万元、承租方补偿金140万元、过户保证金34.9万元，共计541.35万元及资金占用损失的给付问题。根据上述相关规定，被告开滦集团公司违反法律规定对其土地及房产进行委托拍卖，被告大众公司违法接受拍卖委托对拍卖标的物的性质审核失职，二者均有过错。原告李秀林没有尽到自身应尽的审查义务，亦有过错，但可认定原告是基于对被告开滦集团公司大型国有企业的身份和河北省人民政府国有资产监督管理委员会的批复以及对专业拍卖公司的信任而失察，其过错程度较小。综合以上因素，本院认定原、被告方之间的过错比例为2：8。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告李秀林诉请以《拍卖成交确认书》的签订日即2016年10月31日、《房地产转让合同》的签订日即2016年11月2日分别作为被告方支付佣金17.45万元、价款523.9万元资金占用损失的起算日，但其是于2016年10月26日和11月4日分别向被告大众公司转账50万元和491.35万元，故被告大众公司应返还原告李秀林17.45万元佣金，并以17.45万元的80%计13.96万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准支付自2016年10月31日至2019年8月19日的利息，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付自2019年8月20日至实际付清之日止的利息。被告开滦集团公司应返还原告李秀林房地产价款523.9万元，并以32.55万元的80%计26.04万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准支付自2016年11月2日至2019年8月19日的利息，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付自2019年8月20日至实际付清之日止的利息；以491.35万元的80%计393.08万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准支付自2016年11月4日至2019年8月19日的利息，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付自2019年8月20日至实际付清之日止的利息。关于原告李秀林要求四被告承担连带赔偿责任的诉请，因无法律及事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国拍卖法》第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告李秀林与被告河北大众拍卖有限责任公司、唐山市融华拍卖有限公司于2016年11月7日签订的购买坐落于唐山市古冶区大院的《拍卖成交确认书》无效，被告河北大众拍卖有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告李秀林拍卖佣金17.45万元，并以17.45万元的80%计13.96万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准支付自2016年10月31日至2019年8月19日的利息，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付自2019年8月20日至实际付清之日止的利息； 二、确认原告李秀林与被告开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心于2016年11月2日签订的购买坐落于唐山市古冶区大院的《房地产转让合同》无效；被告开滦（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李秀林房地产价款349万元、承租方补偿金140万元、过户保证金34.9万元，共计523.9万元，并以32.55万元的80%计26.04万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准支付自2016年11月2日至2019年8月19日的利息，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付自2019年8月20日至实际付清之日止的利息；以491.35万元的80%计393.08万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准支付自2016年11月4日至2019年8月19日的利息，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付自2019年8月20日至实际付清之日止的利息； 三、驳回原告李秀林的其他诉讼请求。 如果被告开滦（集团）有限责任公司、河北大众拍卖有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55535元，由被告开滦（集团）有限责任公司负担53745元，被告河北大众拍卖有限责任公司负担1790元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  李星群 人民陪审员  陈宗正 人民陪审员  张 蕾 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  笪鑫慧 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国拍卖法》 第八条依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。 委托拍卖的文物，在拍卖前，应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。