四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初3627号 原告:谢连华，男，1957年2月1日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：岳意钧，四川鼎证律师事务所律师，执业证号xxxx。 委托诉讼代理人：谢杨，男，1981年10月31日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：罗青华，男，1981年3月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：李凤军，四川酒都律师事务所律师，执业证号xxxx。 被告：曹平，男，1954年10月12日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告谢连华与被告罗青华、曹平申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢连华及其委托诉讼代理人岳意钧、谢杨，被告罗青华及其委托诉讼代理人李凤军，被告曹平到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告谢连华向本院提出诉讼请求：1.判决准予执行标的【宜宾市翠屏区安阜江北组团A-01-01（C地块振兴小区1幢5单元15号营业用房）】；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与曹平合同纠纷一案经宜宾市翠屏区人民法院作出（2017）川1502民初2761号民事判决书，判令曹平于判决生效之日起15日内支付原告投资补偿款335万元。执行中，宜宾市翠屏区人民法院查封了上述房产及其他案涉房产。2020年6月，罗青华向宜宾市翠屏区人民法院提出执行异议，宜宾市翠屏区人民法院于2020年6月5日作出（2020）川1502执异78号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为罗青华的执行异议不能成立，案涉房屋应予执行。1.曹平应支付原告335万元系经人民法院生效判决予以确认。案涉房产属第三人曹平的事实亦被人民法院民事裁定书予以确认，曹平对执行并无异议。2.被告罗青华与宜宾安平房地产开发公司（以下简称安平公司）签订的《商品房买卖合同》，违反法律强制性规定。安平公司不具备开发、出售案涉房产的资格。生效判决已经查明并确认案涉土地是宜宾市恒兴房地产开发有限责任公司（以下简称恒兴公司）于2006年10月27日受让取得使用权建设工程规划许可证和建设工程施工许可证均是恒兴公司申报取得。其开发主体应该是恒兴公司，安平公司没有合法的出售资格。案涉房产至今没有取得《商品房预售许可证》。2014年4月22日，恒兴公司对外发布《紧急公告》，明确告知案涉房产手续不全，不要从安平公司处购买，谨防上当受骗。依照《中华人民共和国房地产管理法》第44条、《中华人民共和国合同法》第52条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，被告罗青华与安平公司签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告罗青华辩称，1.宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502执异78号执行裁定书，事实认定清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。2.安平公司有权对案涉房屋进行开发和销售，案涉房屋是安平公司和恒兴公司共同开发，安平公司具有销售案涉房地产的权利。3.宜宾市翠屏区人民法院查封案涉房产与已经生效的判决书相冲突，因此，查封案涉房产的行为是错误和违法的。4.罗青华和安平公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，安平公司已经将案涉门面房交付使用，安平公司收受了购房款，合同已经履行完毕，门面所有权已经转移给罗青华，罗青华对案涉门面的所有权应当受到法律保护。5.罗青华是善意买受人，《商品房买卖合同》签订和履行在前，已经支付合理对价，案涉门面也已经实际交付，谢连华和曹平的诉讼在后，债权不能对抗所有权，案涉门面不能查封和执行，法院只能执行曹平的其他个人财产。6.宜宾市翠屏区人民法院查封安平公司的涉案财产，把安平公司的财产作为曹平的个人财产予以执行，程序违法，应予以纠正。7.安平公司有权对案涉房产进行开发和销售。案涉房产修建程序合法，没有提前预售，是在工程修建完工后才对外销售，不需要办理预售许可证。罗青华是善意第三人，罗青华和安平公司之间签订的是《商品房买卖合同》，不是《商品房预售合同》，罗青华是在安平公司将房屋修建完工后和安平公司签订的《商品房买卖合同》。罗青华购买案涉房屋的行为，符合《最高人民法院关于人民法官办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，具有排除执行的权利。 被告曹平辩称，1.认定曹平以安平公司名义开发振兴苑与事实不符。2.执行振兴苑房产给谢连华与生效判决相悖和程序违法。3.（2017）川1502民初2761号民事判决书认定的基本事实缺乏证据证明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2006年10月27日，四川省宜宾市国土资源局与恒兴公司签订《国有土地使用权出让合同》，恒兴公司取得宜宾市（Ｃ）地块开发权。本合同项下宗地所建凡物属置换建筑面积4700平方米的住宅按2002年12月14日签订的ＹＳＲ2001-05号宗地出让合同特别约定，全部实行限价定向销售给滨江路四期工程倒迁安置户及宜宾市土地收购储备中心倒迁安置拆迁户。 2009年11月20日，恒兴公司（甲方）与曹平（乙方）签订《联建协议》。该协议约定：项目出资1.甲方以现位于宜宾市（Ｃ）地块出让土地4.92亩作为联建投入，即可建6662㎡的土地费、报建规费和已办妥的证照以及包干利润计人民币620万元；2.乙方投入联建项目所需资金，总投入资金量计人民币1500万元。2009年12月29日，曹平（甲方）与谢连华（乙方）签订《联建协议》。该协议约定：为共谋发展和打造开发项目。甲方与恒兴公司签订的联建协议，由双方共同履行。第一条项目总投资1785.9万元；第二条前期投资包干720万元，其中甲方投资370万元，乙方投资350万元（300万元用于职工安置，专款专用，并在区建设局张书记的监督下发放，其中200万元在2009年12月31日前，另150万元在2010年1月30日前进入共设账户）；该协议还对利润分配等进行了约定。2011年6月28日，恒兴公司（甲方）与安平公司（乙方）签订《协议》。该协议载明：一、2009年11月20日，甲方与曹平签订的“联建协议”，由乙方履行，由甲方将土地等手续直接过户给乙方。二、根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，由区政府、住建局协调市国土局、住建局办理土地等过户给乙方的手续。三、......。2012年7月12月，曹平（甲方）与谢连华（乙方）签订《的变更和解除协议》。该协议约定甲、乙双方于2009年12月29日签订联建协议后至今都没有办理共设银行账户，因纠纷联建项目停工的原因；甲、乙双方对宜宾市振兴苑小区项目联建协议变更为甲方独资承担开发完善及经营，乙方退出联建；甲方负责退还乙方投资本款155万元，其中7万元无发票；乙方退出该项目，甲方对乙方一次性的投资补偿335万元；甲方应当付给乙方两项款项共计490万元。2014年9月6日，罗青华（买受人）与安平公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人以出让取得位于宜宾市地块的土地使用权。买受人购买的商品房为第1幢5单元15号门面；该门面单价为每平方米19000元，总金额为51.3万元；付款方式为2014年8月28日已付该门面10万元，2014年9月6日支付25万元，交付该门面3日之内付11万元，其中总额5万元办理双证支付。该合同出卖人签章处有安平公司的盖章，法定代表人签字处有“狄光金”签名。罗青华于2014年8月28日向狄光金银行账户转款支付购房款10万元。2014年9月6日，罗青华向狄光金（账户62×××67）转款25万元。同日，安平公司向罗青华出具《收条》一张，该《收条》载明：今收到罗青华购门面交付款350000元，大写叁拾伍万元正。门面位置：振兴苑小区从左到右15号门面，面积大约27平方米，每平方米定额19000元出售。收款人狄光金，身份证号：5125271974××××××××，付款人：罗青华身份证号5125011981××××××××，该《收条》落款处加盖安平公司印章。2014年10月23日，安平公司向罗青华出具《收条》，该《收条》载明：收到罗清华购振兴苑小区从左到右15号门面交来8万元，大写捌万元。收款单位：宜宾安平房地产开发有限公司振兴苑项目部，收款人狄光金，收款单位处加盖安平公司印章。案涉房产至今未办理产权登记。诉讼中，罗青华自愿将购房尾款8.3万元支付至宜宾市翠屏区人民法院保管以备执行。 2017年4月26日，谢连华以曹平未履行《的变更和解除协议》约定的付款义务为由诉至本院请求曹平支付335万元及利息、违约金。本院于2017年8月14日作出（2017）川1502民初2761号《民事判决书》，判决：一、曹平于本判决生效之日起十五日内支付谢连华投资补偿款335万元；二、驳回谢连华其他诉讼请求。宣判后，曹平和谢连华均不服该判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉。宜宾市中级人民法院于2017年12月5日作出（2017）川15民终2087号《民事判决》，判决：驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，曹平未履行生效法律文书确定的义务，谢连华向本院申请强制执行，本院立案执行。2011年10月19日，四川君瑞会计师事务所对振兴苑项目截至2011年7月9日止的投资情况进行核查，项目投入资金7598801.8元，其中曹平投入资金5854509.8元、谢连华投入资金1744155元、蔡顺利垫付款137元。据此，本院在执行该案过程中，于2020年5月27日作出（2018）川1502执恢408号之一执行裁定，裁定查封曹平以宜宾安平房地产开发有限公司名义开发的位于宜宾市翠屏区，案涉房屋包含在上述房产内。罗青华以案涉房屋以出售给其为由提起案外人执行异议，本院于2020年6月5日作出（2020）川1502执异78号民事裁定书，裁定：中止本院（2018）川1502执恢408号执行案件对案外人罗青华购买的位于宜宾市翠屏区地块振兴苑小区1幢5单元15号营业用房的执行。谢连华不服该裁定，遂提起申请人执行异议之诉，请求继续执行案涉房屋。 在庭审中，原告谢连华陈述，在2014年系谢连华与罗青华共同占有案涉房屋，为了不激化矛盾，其退出让罗青华，罗青华随即占有案涉房屋。被告曹平亦陈述，因案涉土地需补缴200多万元的土地出让金。被告罗青华陈述，其于2014年接房，接房后，其用案涉房产进行烟草销售。后，于2018年将案涉房屋出租给他人经营，案涉房屋的水电费用均由其支付。并提交了《烟草专卖零售许可证》、《营业执照》以及《国网四川省电缆公司宜宾供电公司客户缴费收据》、《宜宾市清源水务集团有限公司预存水费专用收据》佐证其所述。《烟草专卖零售许可证》（副本）载明：企业名称宜宾市翠屏区华平建筑装饰经营部；负责人罗青华；企业类型个体商户；经营场所宜宾市翠屏区振兴苑小区15号；许可范围卷烟零售、雪茄烟零售；供货单位宜宾市烟草公司翠屏分公司。《营业执照》载明：经营者罗青华；名称宜宾市翠屏区华平建筑装饰经营部；类型个体工商户；经营场所宜宾市翠屏区振兴苑小区15号；组成形式个人经营。《国网四川省电力公司宜宾供电公司客户交费收据》载明开票日期2020年8月20日客户名称罗青华；用户地址四川省宜宾市翠屏区象鼻街道办事处红坝路社区居委会红坝路振兴苑小区振兴苑小区门面15号；本次交款1000元。《宜宾市清源水务集团有限公司预存水费专用收据》载明：收费日期：2020-08-20；用户名称罗青华；用户地址旧州组团A-01-01（C）地块江北振兴苑小区15号门面；存入金额10元。 另，安平公司与恒兴公司合同纠纷（2017）川1502民初6016号民事判决中查明：2017年2月16日，安平公司以项目工程所涉土地尚未办理过户手续为由诉至本院，本院于2017年5月9日作出（2017）川1502民初1131号民事判决书，判决恒兴公司协助安平公司办理土地使用权过户手续。后本院根据安平公司申请，在强制执行过程中，宜宾市不动产登记中心于2018年1月17日向本院出具了《关于协助执行不动产产权登记涉及相关问题的函》，告知该宗土地在执行过程中因恒兴公司未提供房屋销售情况、用地验收相关资料等，无法核实双方存在欠缴土地出让金、超建建筑面积，且若将土地过户给安平公司，恒兴公司已销售的房屋将无法办理不动产权登记等问题。因上述问题，案涉土地至今尚未办理过户手续。该案宣判后，安平公司不服该判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院作出（2018）川15民终2152号民事判决书认定：恒兴公司认为安平公司支付了442.86万元……，后判决：驳回上诉，维持原判，该判决书现已生效。 2014年4月22日恒兴公司发布《紧急公告》载明：宜宾市振兴苑小区工程（地址：宜宾市（Ｃ）地块）合法的建设单位系恒兴公司，施工单位系四川省宜宾中升建筑集团有限公司，现该工程已基本竣工，因未取得《商品房预售许可证》，故我公司未曾以任何形式收取购房者的预付款、定金等。最近，我公司接到反映：安平公司、曹平以及狄光金有以收取购房者预付款、定金等形式出售该在建工程房屋的情况，且数额巨大。为维护购房者的权益，我公司特紧急公告如下：一、安平公司、曹平以及狄光金出售该在建工程房屋的行为系非法行为，我公司已向相关部门予以反映、举报，要求依法严肃查处。二、安平公司、曹平以及狄光金收取购房者购房款的行为非我公司行为，故我公司不承担任何责任。由购房者自行向收款方（收款人）交涉或依法予以解决。三、我公司正在对安平公司、曹平以及狄光金收取购房者购房款的情况进行登记，以便统计该在建工程的真实销售情况以及非法收取购房者购房款的情况，尽最大可能协调处理以维护购房者合法权益。2015年7月9日，恒兴公司出具《说明》载明：我公司与曹平于2009年11月20日签订《联建协议》，该联建协议实际是将该项目的自主经营、自负盈亏、独立核算的形式转让的，我公司收取该项目转让费620万元，曹平与我公司签订联建协议后，因资金困难，又邀约谢连华共同投资修建，曹平与谢连华签订协议后，谢连华于2009年12月31日前向我公司职工支付了96.80万元，用于公司职工社保费及职工解体费用。 2020年7月15日，宜宾市房地产管理局出具《情况说明》载明：江北振兴苑小区系宜宾市恒兴房地产开发有限责任公司建设，根据其土地出让合同，该项目所建房屋须定向销售给相关城市建设工程拆迁安置户，属拆迁返安项目，未在我局办理商品房预售许可证。 本院认为：结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：是否应当继续执行宜宾市翠屏区安阜江北组团A-01-01（C地块振兴小区1幢5单元15号营业用房）？ 针对是否应当继续执行宜宾市翠屏区安阜江北组团A-01-01（C地块振兴小区1幢5单元15号营业用房）的问题。原告谢连华主张案涉土地系恒兴公司取得，案涉房屋的开发主体系恒兴公司，安平公司不具备开发、出售案涉房产的资格。本院认为，案涉房产至今没有取得《商品房预售许可证》，案涉的《商品房买卖合同》应属无效合同，人民法院应当继续执行案涉房屋。结合全案事实综合认定，原告谢连华请求继续执行宜宾市翠屏区安阜江北组团A-01-01（C地块振兴小区1幢5单元15号营业用房）理由不成立，理由如下： 一、2011年6月28日，恒兴公司与安平公司签订《协议》载明：2009年11月20日，恒兴公司与曹平签订的“联建协议”，由安平公司履行，由恒兴公司将土地等手续直接过户给安平公司。根据《城市房地产管理法》第三十九条之规定，由区政府、住建局协调市国土局、住建局办理土地等过户给安平公司的手续。……。从该协议载明内容可以看出，案涉房产应系安平公司与恒兴公司合作开发。因恒兴公司未协助办理案涉土地过户手续，安平公司于2017年2月16日向本院提起诉讼，本院作出（2017）川1502民初1131号民事判决书，判决恒兴公司协助安平公司办理土地使用权过户手续。该判决生效后，安平公司向本院申请强制执行，在强制执行过程中，宜宾市不动产登记中心向本院出具《关于协助执行不动产产权登记涉及相关问题的函》载明因恒兴公司未提供房屋销售情况、用地验收相关资料等，无法核实双方存在欠缴土地出让金、超建建筑面积，若将土地过户给安平公司，恒兴公司已销售的房屋将无法办理不动产权登记等问题。生效判决已经判令恒兴公司应协助办理案涉土地过户给安平公司，但因恒兴公司的原因，若将土地过户给安平公司会导致其他问题出现，所以案涉土地至今未过户至安平公司名下。安平公司系案涉房产的联建主体，且案涉土地未过户至安平公司名下不能归咎于安平公司，结合宜宾市中级人民法院出具的（2018）川15民终2152号民事判决书认定：恒兴公司认为安平公司支付了442.86万元之事实，故本院认为安平公司对外出售案涉房屋并无不当。 二、在本院于2020年5月27日查封案涉房产之前，罗青华与安平公司于2014年9月6日就该房产已经签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该房产至今未取得预售许可证，但并非罗青华原因造成，而是安平公司与恒兴公司经营中出现的特殊情况所致。修建案涉房产，最初由曹平与恒兴公司签订《联建协议》，由曹平与恒兴公司联合开发。曹平又与谢连华签订《联建协议》，约定曹平与恒兴公司签订的《联建协议》由曹平和谢连华共同履行。后，恒兴公司又与安平公司签订《协议》，约定曹平与恒兴公司签订的“联建协议”由安平公司履行。后，谢连华又退出联建协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二……;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。取得商品房预售许可证明的首要条件系已交付全部土地使用权出让金。宜宾市不动产登记中向本院出具的《关于协助执行不动产权登记涉及相关问题的函》中载明“因恒兴公司未提供房屋销售情况、用地验收相关资料等，无法核实双方存在欠缴土地出让金……。”在庭审中，被告曹平亦陈述，因案涉土地需补缴200多万元的土地出让金。综上，未取得房屋预售许可证非因罗青华原因所致。考虑恒兴公司与安平公司特殊经营状况，以及案涉土地建筑面积4700平方米中的住宅系定向销售给滨江路四期工程倒迁安置户及宜宾市土地收购储备中心倒迁安置拆迁户，案涉土地建筑的商品房并非一般意义的商品房。同时，预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证开发商应当受到行政处罚，但不应当影响民事合同的效力。没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制规定，而非效力性强制性规定。因此，不宜依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定未取得预售许可证就导致案涉房产买卖合同无效。 其次，原告谢连华当庭认可罗青华于2014年占有案涉房屋。且罗青华亦提交《烟草专卖零售许可证》、《营业执照》以及《国网四川省电缆公司宜宾供电公司客户缴费收据》、《宜宾市清源水务集团有限公司预存水费专用收据》等证据可以佐证在法院查封前，罗青华实际占有案涉房产。结合前述论述，系因恒兴公司未提供房屋销售情况、用地验收相关资料等，无法核实双方存在欠缴土地出让金、超建建筑面积，若将土地过户给安平公司，恒兴公司已销售的房屋将无法办理不动产权登记等问题，无法将案涉土地使用权过户给安平公司，进而导致安平公司无法将案涉房产过户至罗青华名下。故虽然案涉房产至今未登记至罗青华名下，但并不是罗青华自身原因造成。且罗青华已支付43万元购房款，剩余购房款8.3万元已按照人民法院的要求交付人民法院等待执行。 综上，本院认为罗青华的主张符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形，罗青华对按涉房产享有的权益足以阻却执行，原告谢连华请求继续执行宜宾市翠屏区安阜江北组团A-01-01（C地块振兴小区1幢5单元15号营业用房）于法无据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经审判委员会研究决定，判决如下： 驳回原告谢连华的诉请请求。 案件受理费80元，由原告谢连华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘 琳 审 判 员  王 利 人民陪审员  李媛媛 二〇二〇年十二月二十八日 法官 助理  孙 琳 书 记 员  李 苇