广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18888号原告（反诉被告）：广州市亚洲行市场经营管理有限公司。法定代表人:庞开权，职务经理。委托诉讼代理人:徐柏坚，广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢红秋。委托诉讼代理人：董炳伟、杨砚，广东连越律师事务所律师。原告广州市亚洲行市场经营管理有限公司诉被告谢红秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐柏坚，被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2020年2月1日至2020年4月30日的拖欠租金84474元及滞纳金84474元（原告2020年2月1日至2020年4月30日的拖欠租金所产生的滞纳金，按照每日5％为标准，以84474元为本金，从2020年2月1日开始计算至被告实际付清之日止，以本金为限）；2、被告支付2020年5月4日提前终止合同的违约金8447元（即从2020年5月1日至2021年3月31日未履行期间的租金309738元×30%-被告支付的保证金）。事实和理由：原告和被告于2019年5月24日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市海珠区泰沙路x号自编xxx号商铺，商铺建筑面积361平方米，租赁期限为2019年5月24日至2021年3月31日，每月租金为28158元，保证金为84474元。被告由2020年2月1日起至2020年4月30日没有交租金，共欠租金84474元。根据合同约定：被告每逾期一天，按应缴费额的5%向甲方缴纳违约金。被告于2020年5月4日弃租，并将上述铺位交回原告使用。2020年5月1日至2021年3月31日未履行的租金为309738元，30%为92921元。根据合同12.4条的约定，被告提前解约，应向原告支付按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金，即92921-84474=8447元。被告辩称：被告租赁原告的房屋目的是经营教育培训机构，在2020年1月24日广州市教育局发布关于暂停线下培训活动教育的紧急通知，要求即日起全市校外教育暂停开展全部线下活动，被告接到该通知之后，积极响应教育局的号召，暂停线下培训活动教育，配合疫情防控工作。在2020年2月10日全国人大法工委明确新冠疫情属于不可抗力，根据民法总则第180条的规定，因不可抗力不可履行民事义务的，不承担民事责任。因此，被告不应缴纳原告主张的租金、滞纳金以及违约金。同时，被告于2020年5月4日根据租赁合同第11条第二款的约定向原告书面申请并经原告同意解除合同，属于双方协商解除合同并非被告违约，根据合同法第94条的规定，因不可抗力导致无法实现合同目的的，当事人可以解除合同。综上，原告的诉讼请求中主张的租金、违约金、滞纳金被告都不应缴纳，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。被告以双方合意解除合同，被告应退回押金为由向本院提出反诉请求：原告退还被告租赁押金84474元。原告反诉答辩称：被告存在违约行为，原告不应退还押金给被告。经审理查明：海珠区泰沙路9号的权属人为广州市海珠区凤阳街五凤村民委员会。广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社出具的《授权委托书》记载，该社委托广州市华晖物业有限公司经营管理海珠区泰沙路9号、11号及出租给原告，并同意原告分租，期限从2012年1月1日至2021年3月31日止。2019年5月24日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区泰沙路9号亚洲行窗帘批发中心内203商铺壹间，建筑面积约361平方米；该物业仅限于用于销售和展贸商业的用途；租赁期限为2019年5月24日至2021年3月31日，每月租金为28158元，租金在原基础租金上每年递增%（跨年度十二个月为一年）；履约保证金为84474元；(12.1)……乙方不按时缴清双方约定有关的各种费用，视为违约；除须补交所欠的各种费用外，自逾期之日起，每逾期一天，按应缴费额的5%向甲方缴纳违约金；逾期五日，甲方有权采取封门及停水电等措施（后果由乙方自负）；逾期十天（从欠费第一天开始计算），则视为乙方自动放弃场地／商铺或写字楼使用权，甲方有权单方解除合同并没收合同履行保证金……（12.4）……因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金……；等。2020年1月24日，广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知，主要内容为：自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动；具体复课时间视疫情变化情况再行通知等。2019年6月12日，被告在上述承租地址注册了广州世纪全脑教育咨询有限公司，该公司的经营范围为：企业管理咨询服务；文化艺术咨询服务；教育咨询服务等。2020年5月4日，被告向原告出具《声明》，主要内容为本人自愿放弃与广州亚洲行市场经营管理有限公司A203铺的租赁合同；特此声明，铺内财物已全部搬清，撤销营业执照及备案合同。原告于同日收到《声明书》。诉讼中，原、被告一致确认：被告没有支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金。原告表示：被告已经支付了履约保证金；被告承租涉案商铺用于经营教育培训机构，确认疫情期间不允许被告营业；双方不存在协商解除合同，是被告单方面要求解除合同；即便因为疫情可以减免相应的租金，但被告不应以疫情为由提前解除合同，如果被告继续履行合同，前三个月的租金双方可以协商。被告表示：当时是口头与原告协商解除合同，但没有直接的书面证据。本院认为：原告与被告签订的《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。即使因疫情影响，双方仍可基于公平合理、共克时坚的共识通过沟通协商使合同予以继续履行，故被告于2020年5月4日提出弃租并不符合合同约定，原告主张是被告违约提前解除合同的意见，本院予以采纳。被告辩称实际上是原、被告协商一致解除合同，原告对此予以否认，被告也未能举证证明，故被告的该抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告已于2020年5月4日出具《声明》，原告同日也签收了该声明书，故本院认为双方租赁合同关系于当日解除，但合同解除的责任在于被告，其应承担违约责任。被告经营的是线下教育培训业务，其主张因受疫情影响导致无法经营，故而主张合同解除并提前退场。综合考虑疫情的影响、被告的责任及双方的损失等情况，本院酌定原告可没收被告的履约保证金42237元，被告应向原告支付从2020年2月1日至4月30日的租金共33789.6元。经抵扣被告已缴纳的履约保证金后，原告应向被告退还8447.4元。被告反诉要求原告退还全部履约保证金，理据不足，本院不予支持。原告要求被告还需支付逾期交租违约金和提前解约违约金，本院也不予支持。鉴于本案纠纷系被告提前退场而引起，故受理费由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告广州市亚洲行市场经营管理有限公司在本判决生效之日起十日内退还8447.4元给被告谢红秋；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3848元和反诉受理费956元均由被告负担。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给自己。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十二月二十九日书记员  招佐文冯琬晴