广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5746号原告：钟永成，男，1965年10月18日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：赵俊，广东致亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：植成龙，广东致亮律师事务所律师。被告：江钦祥，男，1994年2月21日出生，汉族，住福建省平和县。委托诉讼代理人：冯炯恒，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志浩，广东天穗律师事务所实习人员。原告钟永成与被告江钦祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告钟永成的委托诉讼代理人赵俊、原委托诉讼代理人卢云水，被告江钦祥及委托诉讼代理人冯炯恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟永成向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告的租赁关系及判令被告向原告交还被告承租并使用的房屋；2.请求判令被告向原告支付累计拖欠的滞纳金99540元（自2018年7月1日起算至2020年3月31日止按照被告每月应付租金的30%的标准按月计算）；3.请求判令被告向原告支付房屋占用费（从起诉日起按原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金数额，即每月15800元计至被告实际交还房屋之日止）；4.请求判令被告承担本案的诉讼费用。后，原告钟永成撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2018年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租原告位于广州市黄埔区××街××村南××号的14个单间、20个一房一厅、1个两房一厅、1个商铺，租赁期为2018年7月1日至2028年6月30日止，2018年7月1日至2023年6月30日的月租为15800元，被告应在每月1日将当月租金一次性交清给原告，超过每月10日的，原告有权收回出租屋管理权并要求被告支付滞纳金。原告己按照约定于2018年7月1日把房屋交付给被告，但被告自承租之日起一直未按照约定于每月1日一次性交清当月租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》，原告可收回房屋的管理权以及要求被告支付相应的滞纳金。因双方约定的滞纳金标准过高，故原告主张被告按照应付房租的30%计算应支付的滞纳金，到目前为止被告尚欠原告滞纳金99540元。原告委托广东致亮律师事务所于2020年4月7日发出《律师函》，要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》并催促被告在收到《律师函》5日内支付每月拖欠租金的滞纳金并交回房屋。原告亦于2020年4月8日书面通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，均遭到被告拒绝。原告认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行，被告未按时交纳房租的行为明显构成违约。原告一家四口均靠着出租房屋的租金生活，因被告恶意拖欠租金的行为，致使原告多次无法按时缴纳应付贷款，给原告造成困扰。原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至法院，请求依法判准原告的诉讼请求。被告江钦祥辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，本案的诉讼费用由原告承担。一、关于原告要求解除租赁关系的诉请，被告认为原告的主张没有任何事实和法律依据。1.原告通过出租房屋收取租金的合同目的并未受到影响。原、被告签订合同后，被告每月均有向原告支付房屋租金，原告在收取租金时从未过多地对租金的支付时间提出异议，被告为此已产生尚属宽限合理期限的习惯认识，被告均会在合理期限内足额支付房屋租金，双方长期保持着稳定正常的合作关系，完全没有影响原告出租房屋收取租金的合同目的实现。而原告此前也从未向被告表达过解除房屋租赁合同的意思表示，原告如今依旧继续收取下一个月的租金，原告的接收行为表明原告同意继续向被告出租房屋，此前合同约定的解除权当然消灭。2.被告因受新冠病毒疫情影响才未能及时向原告支付房屋租金。2020年1月起，因受新冠病毒疫情影响，被告的转租生意受到严重影响，导致资金未能及时周转，故未能及时向原告支付房屋租金，原告方才提出解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告正是因疫情影响才未能及时支付房屋租金，为鼓励交易和保护交易稳定性，法院不应支持被告解除租赁合同的诉请。3.原告已通过收取滞纳金的方式获得相应的补偿。在原告催促被告支付租金后，被告对此并未消极应对，而是积极筹备资金，努力向原告支付房屋租金。被告更是于2020年3月25日向原告转账滞纳金1500元作为补偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告向被告支付违约金应视为在合同履行期限内采取了补救措施及赔偿损失，而原告接收滞纳金也表示其同意继续向被告出租房屋，合同仍具备可履行性。可见被告的违约程度显著轻微，并不能导致合同的无法履行和必然解除。4.双方曾就租房事宜重新达成一致意见。2020年3月26日，为今后双方能够继续维持合作关系，被告主动联系原告进行协商，就先前逾期缴租事宜达成解决方案，即原告要求自2020年4月起每月租金涨至16000元，被告同意原告的涨租要求，并承诺日后会按时缴纳租金。同日，被告为表示履行合同的诚意，主动向原告提前支付2020年4月份的租金，原告欣然接受。此后被告依约每月按时向原告转账16000元的租金，原告均表示接受。可见被告已全面切实履行了双方的约定，而原告的接受行为也表示原告对于双方约定的认可。根据诚实信用原则，在被告此后依约履行的情况下，本案合同不应被解除。5.被告已在房屋上投入大额资金，轻易解除合同将给被告带来巨大损失。被告基于对10年租赁期限稳定履行的信赖，在该房屋投入了巨额资金用于房屋的装修及添置相关设备，并将其中的大部分房屋转租给第三方。（截止至2020年5月，被告已将其中的14个单间、18个一房一厅、1个两房一厅、1个商铺出租给第三方）如果仅因被告逾期支付租金这种一般性违约行为而解除合同，对于被告方所造成的损失是巨大的，有失公平。如果解除系争合同，更是会直接涉及影响多个案外第三人的利益，可能带来社会不安定的因素，故从维护交易稳定及维护社会和谐角度，不宜解除本案合同。综上所述，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第47条，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，虽被告在租赁期间时有逾期支付房屋租金的情形，但被告并非恶意拖欠违约，并且过后均会主动补付，原告如今继续收取下一个月的租金也表示其同意继续出租房屋，实际上并未影响原告出租房屋收取租金的合同目的。加之如今受新冠疫情影响，轻易解除合同势必造成较大的财产损失，不利于保障市场交易，也不符合社会稳定。二、原告已经通过收取滞纳金的方式获得相应的补偿，再次要求被告支付滞纳金没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。首先，双方原定的滞纳金计算标准过高，滞纳金的计算标准应调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，原告主张的滞纳金金额毫无依据。其次，被告于2020年3月24日已经向原告支付滞纳金1500元，原告已获得相应的补偿，原告不宜再次要求被告支付滞纳金，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：钟永成系广州市黄埔区南岗镇沧联村榕村南街塘中巷4号房产的权属人，其持有的穗集地证字第0064323号集体土地房产证显示用地面积88.841㎡，建筑结构及层数为混合2层，总建筑面积为168.5442㎡。2018年7月1日，钟永成（甲方，出租方）与江钦祥（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定，出租屋坐落地址为广州市黄埔区××街××村南××号。第二条约定，出租屋规格间数为14个单间、20个一房一厅、1个两房一厅、1个商铺，所有房间均有配套处分、阳台和卫生间。第三条约定，租赁期限为2018年7月1日至2028年6月30日；甲方的出租屋在2018年7月1日交付乙方；甲方向乙方交付出租屋管理权时，向乙方交付所有出租屋的钥匙及电子门禁钥匙，乙方需向甲方交付出租屋押金40000元；押金自交付之日至租赁期满无利息。第四条约定，乙方每月1日向甲方交纳出租屋租金；2018年7月1日至2023年6月30日的租金为每月15800元；2023年7月1日至2028年6月30日，在承租期间、第六年原租金的基础上，开始递增10%的租金；租金应在每月1至10日内一次性交清；超过每月10日的，甲方有权收回出租屋管理权。乙方拖欠租金，应向甲方交付滞纳金，滞纳金按日计算，每日的滞纳金为每月需向甲方交付房屋租金的10%。第五条第七款约定，租赁期间，出租屋的水费、电费由乙方负担。由甲方向乙方提供水电费缴纳凭证，乙方根据甲方提供的凭证向甲方支付出租屋水费、电费。双方确认合同约定的租金标准为打包价；涉案房屋一楼有1个商铺、2个单间，其中有1个单间未出租；二楼仅出租了2个一房一厅，其他房间未出租。双方确认江钦祥承租后至2020年3月31日转账支付租金的情况如下：2018年7月租金分别于2020年7月3日、7月8日、7月19日支付10000元、2500元、2000元，2018年8月租金分别于2018年8月3日、8月13日、8月16日、8月18日支付5800元、2900元、5000元、5000元，2018年9月租金分别于2018年9月9日、9月15日支付5000元、7740元，2018年10月租金分别于10月1日、10月25日支付10000元、5000元，2018年11月租金分别于2018年11月6日、11月15日、11月17日支付8000元、2590元、3000元，2018年12月租金分别于2018年12月10日、12月17日支付12750元、8000元，2019年1月租金分别于2019年1月9日、1月16日支付10000元、5000元，2019年2月租金分别于2019年1月29日、2月17日支付8070元、3140元，2019年3月租金于2019年3月3日支付850元，2019年4月租金分别于2019年4月5日、4月6日支付10000元、5434元，2019年5月租金于2019年5月7日支付7942元、2019年6月租金分别于5月28日、5月29日支付9410元、6000元，2019年7月租金分别于2019年7月11日、7月14日支付3902元、10800元，2019年8月租金分别于2019年8月6日、8月11日支付6000元、9800元，2019年9月租金分别于8月16日、8月24日、9月11日支付5000元、7288元、3734元，2019年10月租金分别于2019年9月26日、10月5日、11月1日支付5800元、5500元、7668元，2019年11月租金于2019年11月3日支付15800元，2019年12月租金分别于12月5日、12月18日支付10000元、9589元，2020年1月租金分别于1月7日、1月19日支付10000元、4404元，2020年2月及3月的租金分别于2月17日、3月12日、3月24日支付10000元、11000元、15000元。江钦祥主张除上述转账记录之外，每月租金差额部分均以其他方式支付，2020年2月及3月的租金一起支付。2020年3月24日，江钦祥向钟永成支付违约金1500元。钟永成确认江钦祥支付租金至2020年11月。2020年4月7日，钟永成委托广东致亮律师事务所向江钦祥邮寄律师函，表示江钦祥平时不严格按照合同约定的时间在期限内向钟永成支付房租，钟永成要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，限江钦祥在收到律师函后五天内搬离房屋并支付每月滞纳金。该律师函于2020年4月8日妥投。2020年4月8日，钟永成通过短信方式向江钦祥送达《解除租赁合同通知书》，载明江钦祥多次不按照和通过约定的时间一次性交清当月房租及每月滞纳金，已构成违约，且钟永成需自住，故解除双方签订的《房屋租赁合同》，限江钦祥收到该通知书后五日内搬离并支付每月滞纳金。2020年4月13日，江钦祥委托广东天穗律师事务所向钟永成发出律师函，表示其每月均有向钟永成支付租金，钟永成未对租金的支付时间提出异议，要求钟永成继续履行《房屋租赁合同》的义务。双方确认江钦祥承租的房屋分布在广州市黄埔区南岗镇沧联村榕村南街塘中巷4号的1至7层，钟永成表示其加建未向相关审批部门进行规划报建。经本院向广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局调查，广州市黄埔区南岗镇沧联村榕村南街塘中巷4号无加建审批记录。钟永成表示涉案房屋共7层，总建筑面积为1021.06平方米，其中第一层建筑面积为93.452平方米，第二层为160.7312平方米。江钦祥确认房屋总面积为1000平方米左右，第一层为94平方米，第二层为161平方米。钟永成提交的微信聊天记录显示其2019年12月及2020年1月均向江钦祥催缴租金，江钦祥该两月均未在当月10日交齐当月租金。以上事实，有集体土地房产证、《房屋租赁合同》、银行流水、微信转账凭证、律师函、复函、微信聊天记录、短信及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，涉案房屋仅第一、第二层共168.5442平方米的建筑面积面积有产权证，其余加建或扩建部分未办理报建手续，故双方签订的《房屋租赁合同》为部分有效、部分无效。其中，涉案房屋第一、第二层涉及168.5442平方米已取得房产证的建筑面积的部分为有效合同，涉及未办理报建手续的加建或扩建部分为无效合同。钟永成自愿撤回第二项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。关于解除合同。根据双方于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》，江钦祥应于每月1日支付租金，超过每月10日未支付租金的，钟永成有权收回房屋。根据双方确认的租金支付情况及微信聊天记录，江钦祥承租后多次超过当月10日未支付完毕当月租金，已构成违约，钟永成依据合同约定解除双方签订《房屋租赁合同》有据，本院予以支持。钟永成已于2020年4月8日向江钦祥送达了《解除租赁合同通知书》，故本院认定双方签订于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除。双方签订的《房屋租赁合同》解除后，江钦祥应将涉案房屋返还给钟永成，故钟永成要求江钦祥将涉案房屋交还，本院予以支持。关于占有使用费。双方签订的《房屋租赁合同》解除后，未向钟永成返还涉案房屋，仍然占有使用涉案房屋，则江钦祥应按照合同约定的租金标准向钟永成支付场地占有使用费。鉴于钟永成确认江钦祥已支付占有使用费至2020年11月，则江钦祥应向钟永成支付从2020年12月1日起至实际返还涉案房屋之日止的场地占用费，场地占用费参照合同约定的月租金标准计算，即2020年12月1日至2023年6月30日为15800元/月、2023年7月1日至2028年6月30日为17380元/月（15800元+15800元×10%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告钟永成与被告江钦祥于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除；二、被告江钦祥于本判决发生法律效力之日起三十日内将其占有使用的位于广州市黄埔区南岗镇沧联村榕村南街塘中巷4号的房产腾空、交还给原告钟永成；三、被告江钦祥于本判决发生法律效力之日起五日内向原告钟永成支付从2020年12月1日起至实际返还上述房屋之日止的场地占用费（其中2020年12月1日至2023年6月30日为15800元/月、2023年7月1日至2028年6月30日为17380元/月）；四、驳回原告钟永成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2354元，由原告钟永成负担2254元，被告江钦祥负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  毛丽娟二〇二〇年十二月一日书记员  钟思钰