广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1163号上诉人（原审被告）：汕头市龙光骏誉房地产有限公司。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：曾若霓、陈曼扬，该司员工。被上诉人（原审被告）：林树睦。被上诉人（原审原告）：广发银行股份有限公司汕头分行。负责人：胡贵佳。委托诉讼代理人：吴彤彪，广东潮能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈逸婷，广东潮能律师事务所实习律师。上诉人汕头市龙光骏誉房地产有限公司（下称龙光公司）因与被上诉人林树睦、被上诉人广发银行股份有限公司汕头分行（下称广发银行）借款合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2020）粤0507民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙光公司的委托诉讼代理人曾若霓和陈曼扬、被上诉人林树睦、被上诉人广发银行的委托诉讼代理人吴彤彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙光公司上诉请求：1.依法撤销一审第三项判决，改判为龙光公司无需对林树睦的债务承担连带责任；2.本案一审、二审的受理费、保全费由林树睦承担。事实与理由：一、龙光公司已按《个人房屋按揭贷款合同》约定履行义务，依法达到免除担保责任的条件。1.龙光公司已依约办妥合同项下房产产权预告登记及抵押预告登记手续。2018年11月27日，林树睦选择银行按揭贷款的方式向龙光公司购买龙光公司开发销售的金色阳光悦府xxx号房产，双方签订《商品房买卖合同》。同日，龙光公司为林树睦办理该房产商品房合同网上备案和商品房预告登记手续。2019年2月14日，龙光公司与林树睦、广发银行签订《个人房屋按揭贷款合同》，林树睦向广发银行借款69万元用于支付该房产部分购房款，龙光公司为该笔借款承担阶段性连带担保责任，担保期限为自借款合同生效之日起至办妥该房产所有权登记及抵押登记手续并将相关权利证明文件交付广发银行保存时止。贷款合同明确约定了龙光公司与林树睦、广发银行的相关权利及义务，包括林树睦应积极办理该房产的产权证，并会同广发银行及时办妥该房产预告抵押登记、抵押登记手续等。2019年3月6日，龙光公司与林树睦、广发银行办妥该房产的预告抵押登记手续，并按照约定将该房产买卖合同原件及发票等办证资料移交给广发银行。2.林树睦、广发银行未依约履行产权证办理配合，龙光公司担保责任依法解除。根据上述合同约定及我国相关税法规定，林树睦签订买卖合同后应积极履行该房产契税缴纳的义务，否则该房产无法办理不动产权证及抵押登记手续。龙光公司已经多次对林树睦进行催告并将前述情况告知广发银行。龙光公司不是契税征收机构，无法强制林树睦缴纳契税，广发银行作为预抵押权人应当积极催促林树睦缴纳契税，以完成抵押登记，取得该房产的抵押权，然而本案中广发银行未进行相关催告。龙光公司在本案中已经积极办妥产权预告登记及抵押预告登记，确保林树睦、广发银行产权及抵押权的排他取得。目前该房产也已办妥分户初始权属登记，只要林树睦及时履行缴交契税义务，龙光公司可及时为林树睦办妥产权证并配合广发银行办理抵押登记手续，达到贷款合同约定的免除龙光公司担保责任条件。然而林树睦、广发银行虽经多次催促，至今仍怠于履行约定的配合义务。根据我国合同法的相关规定，龙光公司已经穷尽履行方式，不应当继续承担连带责任，否则将加重龙光公司担保责任，侵害守约方合法权益。二、一审法院拒绝当事人调解申请，剥夺当事人诉讼权利。一审阶段，该房产所在项目正在进行初始权属登记（大确权）办理，林树睦因个人经济原因，表示无力继续偿还银行按揭贷款，龙光公司与林树睦、广发银行有意进行和解，并已签订相应协议书。由于不动产登记中心办理该房产相关预告登记注销及交易所办理该房产合同备案解除需凭法院或仲裁机构出具的相应生效的法律文书，龙光公司和林树睦、广发银行依法向一审法院提出出具调解书的申请，该申请符合民事诉讼法关于调解的相关规定，但一审法院武断割裂买卖合同及贷款合同之间的关系，拒绝当事人的调解申请，也未考虑该房产产权办证实际，给予龙光公司、林树睦、广发银行合理的和解时间，径行作出一审判决，剥夺诉讼当事人的诉讼权利。林树睦辩称，对一审判决没有意见，关于所购买房产的问题希望能与银行一方协商解决。广发银行辩称，请求驳回龙光公司的上诉，维持原判。一、龙光公司依法应对购房者林树睦向广发银行的本案借款债务承担连带清偿责任。广发银行与龙光公司于2018年5月22日签订《房屋按揭贷款合作协议》，约定：广发银行给予龙光公司借款额度为80000000元整，额度有效期自2018年5月7日至2020年5月7日止。龙光公司无条件为位于澄海区登峰路南侧、324国道西侧的金色阳光悦府楼旁房屋购房者在广发银行的按揭贷款提供连带责任保证担保。2018年11月27日，林树睦向龙光公司购买该处房屋，2019年2月14日广发银行、龙光公司签订了个人房屋按揭贷款合同，合同担保方式为林树睦将本合同项下购房作为抵押财产向广发银行提供担保，龙光公司为本合同项下的债权提供连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押登记手续并将相关他项权利证明文件交广发银行保存时止。广发银行依约向林树睦发放了贷款，但林树睦在借款后未按照合同约定的期限和数额准时、足额归还借款本息，已构成违约，广发银行根据合同约定有权宣布贷款提前到期。龙光公司为本案借款提供阶段性保证担保，因该抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，尚处于保证期间内，龙光公司依法应对本案借款债务承担连带清偿责任。二、龙光公司不存在免除保证责任的情形。首先，《个人房屋按揭贷款合同》第二十九条明确约定了龙光公司的保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及产权登记手续并将相关他项权利证明文件交广发银行保存时止，本案不在约定的保证人免除保证责任的情形，也不存在法定的保证人免除保证责任的情形。其次，龙光公司虽在2020年8月20日办妥了案涉房产的《不动产首次登记权属证明》，但尚未办妥案涉房产的房地产权证，尚不具备办理抵押登记手续的条件。再次，龙光公司提交的证据《补充办理产权证资料通知书》，系通知购房者林树睦提供办理产权证的相关内容，林树睦未及时履行缴交契税义务导致未能办理案涉房产的房地产权证，也导致了抵押登记手续无法办理，故不存在广发银行怠于履行约定的办理抵押登记手续的情形，广发银行不存在过错，龙光公司的保证责任不因林树睦未缴纳房产契税而免除。广发银行向一审法院提出诉讼请求：1.解除广发银行与林树睦的个人房屋按揭贷款合同关系；2.林树睦付还广发银行借款本金686283.94元及相应的逾期利息、罚息、复利（暂计至2019年11月20日的逾期利息、罚息、复利共为13063.81元；其余利息、罚息、复利自2019年11月21日起计至实际还款之日止，利息按借据记载的年利率5.635%计，逾期之日起按年利率5.635%加收50%的罚息利率计，对未付还的利息、罚息按罚息利率计算复息），以上本息暂计共为699347.75元；3.龙光公司对林树睦的上述债务承担连带清偿责任；4.广发银行对林树睦提供抵押的位于汕头市澄海区××××××××××××4×××××××（不动产登记证明：粤（2018）澄海区不动产证明第xxx63号）享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由林树睦、龙光公司承担。一审法院认定事实：2018年5月22日，广发银行与龙光公司签订《房屋按揭贷款合作协议》，约定：广发银行给予龙光公司的借款额度为80000000元整，额度有效期为24个月，自2018年5月7日至2020年5月7日止。龙光公司同意无条件为位于澄海区登峰路南侧、324国道西侧的金色阳光悦府楼盘房屋购房者在广发银行的按揭贷款提供连带保证担保。2018年11月27日，林树睦与龙光公司签订《商品房买卖合同》，约定：林树睦向龙光公司购买位于汕头市澄海区××××××××××××××××××××。同日进行商品房合同网上备案登记，于2018年12月17日办理预购商品房预告登记，不动产登记证明为：粤（2018）澄海区不动产证明第xxx63号。2019年2月14日，广发银行与林树睦、龙光公司签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定：林树睦向广发银行借款690000元整，用于购买位于汕头市澄海区×××90×××××××4×××××××；借款期限360个月，借款利率以“借款借据”或其他债权债务凭证所载明的借款利率为准；林树睦以其购买的上述房产作为本合同项下借款的抵押财产；林树睦未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，广发银行有权宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求林树睦立即归还借款本息及相关费用，有权终止或解除本合同；担保方式为林树睦将本合同项下所购房屋作为抵押财产向广发银行提供抵押担保；龙光公司为本合同项下的债权提供连带责任保证；保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交广发银行保存时止；担保的范围为本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，其具体金额在其被清偿时确定。2019年2月20日，广发银行向林树睦发放借款本金690000元整，截至2019年11月20日止，林树睦结欠借款本金686283.94元、逾期利息12848.02元、罚息41.21元、复利174.58元，合计699347.75元。2019年3月6日，广发银行与林树睦办理预购商品房抵押权预告登记，不动产登记证明为：粤（2019）澄海区不动产证明第xxx70号。另查，上述抵押房产尚未办理房地产权证，尚未办理抵押登记手续。一审法院认为，广发银行与林树睦、龙光公司签订的《个人房屋按揭贷款合同》，系当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。在合同履行中，林树睦未按期足额还本付息，已构成违约，广发银行有权按上述合同约定解除合同、宣布借款提前到期，要求林树睦立即清偿借款本息及相关费用。因此，广发银行要求判决解除《个人房屋按揭贷款合同》，林树睦付还广发银行借款本金686283.94元及相应的逾期利息、罚息、复利的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。广发银行与林树睦就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，广发银行亦未取得房屋他项权证，广发银行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，没有法律依据。因此，广发银行要求判决其对林树睦提供抵押的位于汕头市澄海区××××××××××××××××××××享有优先受偿权的诉讼请求，证据不足，不予支持。根据广发银行与龙光公司签订的《房屋按揭贷款合作协议》，龙光公司与广发银行形成合法有效的保证合同关系。《个人房屋按揭贷款合同》约定：保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交广发银行保存时止。由此，龙光公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，龙光公司应按约定在保证担保范围内对借款人即林树睦的上述债务承担连带保证责任。龙光公司承担保证责任后，有权向债务人即林树睦追偿。因此，广发银行要求龙光公司对林树睦的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林树睦应于判决发生法律效力之日起十日内，付还广发银行股份有限公司汕头分行借款本金686283.94元、逾期利息12848.02元、罚息41.21元、复利174.58元；二、林树睦应于判决发生法律效力之日起十日内，付还广发银行股份有限公司汕头分行借款本金686283.94元自2019年11月21日起至付清欠款之日止计算的逾期利息、罚息及复利，利率按《个人房屋按揭贷款合同》的约定计算，利率总和以年利率24%为限；三、汕头市龙光骏誉房地产有限公司应对林树睦的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回广发银行股份有限公司汕头分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10793.48元，财产保全费4017元，合共诉讼费14810.48元，由林树睦负担。二审中，龙光公司向本院提交如下证据：1、《三方协议书》一份，证明龙光公司与林树睦、广发银行为妥善处理好三方的权利义务，避免损失扩大及讼累，已初步达成协议，但一审法院拒绝当事人的调解申请；2、补充办理产权证资料通知书及相应的EMS投递记录，证明龙光公司催促林树睦及时履约确保该房产产权证的顺利办理；3、不动产首次登记权属证明，证明龙光公司依法取得该房产初始产权登记，该房产具备办理产权转移及设置抵押担保登记条件，龙光公司的阶段性担保可以因此免除。对龙光公司在二审中提交的上述证据，林树睦认为对三性没有异议。广发银行对证据真实性、合法性没有异议，对关联性的意见是证据1是当时三方有签订，但是在一审阶段，一审法院认为涉及到退房的手续，认为跟本案属于不同的法律关系，觉得不能由法院对退房事宜来作出调解书，所以没有进行调解，所以该协议没有履行；证据2龙光公司所催促其及时履约的是林树睦而非广发银行，因办理案涉房产的房地产凭证的有关手续跟广发银行没有关系，广发银行不存在怠于履行义务情形；证据3只是取得了办理该房产的房地产权证的条件，而非具备了办理抵押登记手续的条件。对龙光公司提交的上述证据，本院结合本案其他证据予以综合认定。本院经审理查明，一审判决查明认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是龙光公司是否应当对本案的借款本息承担连带清偿责任。广发银行与林树睦、龙光公司签订《个人房屋按揭贷款合同》，其中约定：林树睦未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，广发银行有权宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求林树睦立即归还借款本息及相关费用，有权终止或解除本合同；担保方式为林树睦将本合同项下所购房屋作为抵押财产向广发银行提供抵押担保；龙光公司为本合同项下的债权提供连带责任保证；保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交广发银行保存时止。根据上述约定，林树睦未按期依约还款，已构成违约，广发银行可依据上述三方约定获得合同项下的债权，龙光公司作为合同项下债权的连带责任保证人应对林树睦的债务清偿承担连带保证责任，保证期间为自合同生效之日起至办妥合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交广发银行保存时止。至本案起诉时，涉案房产仍未办理房地产权证，也未办理抵押登记手续，龙光公司不能免除连带保证责任。龙光公司上诉关于其已按《个人房屋按揭贷款合同》约定履行义务，依法达到免除担保责任的条件的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。法院调解或当事人和解应在法律允许的范围内进行，一审法院在审理本案时依法进行了调解，但当事人的庭外和解协议即《三方协议书》所处理事项超出本案审理范围，一审法院不予确认并无不妥。综上所述，龙光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10793.48元，由上诉人汕头市龙光骏誉房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓珣审判员  刘静文审判员  庄晓燕二〇二一年一月九日书记员  陈炜聪