广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初22382号原告：黄素玲，女，1965年8月2日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郑铭，广东格方律师事务所律师。被告：广州新城市实业发展有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路69号东山广场主楼2007房。法定代表人：温俊明，职务董事长。委托诉讼代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。原告黄素玲诉被告广州新城市实业发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑铭，被告委托诉讼代理人彭金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告对广州市越秀区小北路洪桥街15号新城市玥秀轩A幢九楼北向一套间的回迁房（建筑面积66.9291平方米），按每平方米105000元作价补偿给原告，合计人民币7027555.5元；2.被告按人民币7027555.5元为本金自原告起诉之日起至实际偿付补偿款之日止的利息，参照中国人民银行同期商业贷款（1年期）利率计付。事实及理由：原广州市越秀区××路××里××号房屋是以原告的名义登记产权。1996年7月18日，广州广骏房地产开发有限公司（以下简称广骏公司）经批准征用拆迁上述地块。同年5月4日，原告与广骏公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《广州市房屋拆迁安置协议书》，约定广骏公司在1999年12月30日前在征用范围内新建大楼A幢第八、九层北向建筑面积123.12平方米（内含增购面积）的两个套间安置给原告回迁居住；增大面积35平方米房款为115500元，该款在签订上述协议时先付65000元，余下50500元在1999年12月30日房屋交付使用前付清等。协议签订后，原告将原址房屋交付广骏公司拆除，并支付了首期增大面积房款65000元。其后，广骏公司与广东润国实业有限公司成立了项目公司——广州力中房地产开发有限公司（以下简称力中公司）。由于广骏公司、力中公司未及时履行义务，原告曾提起诉讼，要求其支付首期增大面积房款65000元资金的利息损失及临迁补助费等，法院分别作出（2003）越法民三初字第2263号及（2004）越法民三初字第1340号民事判决。强制执行过程中，双方达成和解，以两案执行标的39929.20元在原告应付的增大面积余款50500元中抵扣。再后来，因力中公司资金断链，涉案回迁大楼烂尾。2008年原告路经上述地块，见到新建大楼首层摆放两张桌子，工作人员称是拆迁户登记。由于当时原告的原房产证遗失，未能办理有关手续。2017年11月，原告偶然路经此地时发现新建大楼已竣工多时，购房者和回迁户已经入住十多年了，唯独原告未接到回迁通知。后来，原告通过信访等途径才得知该地块由被告经法律途径获取开发权。被告同意安置803房给原告，不足面积部分按当年购买面积的价格退回。但该地块位于黄金地段且属于重点学位房，现市场价约10万元/平方米，于是原告拒绝了被告的无理要求。2018年原告提起诉讼，要求被告回迁安置至涉诉大楼两套间不少于123.12平方米房屋，法院作出（2018）粤0104民初32439号民事判决书，2019年1月2日，原告与被告办理洪桥路15号803房交接手续，因803房建筑面积与回迁安置面积相差66.9291平方米，且被告未能向法院提供原约定安置房屋去向。原告与广骏公司签订的相关协议是双方真实意思表示，合法有效，被告通过法律程序获得此地块开发权后，应承担广骏公司之前所签订的拆迁协议中拆迁人的义务，现被告无法安置原告回迁，原告只能接受市场作价补偿。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、本案违反一事不再理原则，应直接驳回。二、即使本案未违背一事不再理原则，原告要求货币补偿的诉讼请求已超过诉讼时效。三、即使不存在上述情形，原告主张的补偿款单价无依据，应充分考虑具体因素合理确定补偿款单价。（一）被告对涉案房屋未能完全回迁无过错，本案系原告怠于主张权利，原告应对回迁不能及怠于主张权利导致过程中房价变化造成的损失承担责任。（二）补偿款单价应按原告签订拆迁补偿协议及拆迁安置协议明确约定的单价计算；即使不按上述单价计算，应按2004年市场价计算，涉案项目于2004年被拍卖转让，2004年12月13日登报通知拆迁权利申报登记日；原告未能就其主张单价提供证据支持；涉案房屋补偿面积确认，应根据实际权利性质区别对待。被拆迁房屋建筑面积88.12平方米，其主张未回迁的66.9291平方米中，仅有31.9291平方米尚未回迁，另35平方米是按拆迁补偿协议约定向拆迁人购买的面积。上述两面积在权利属性上存在根本差异，补偿款计算面积应仅限于尚未回迁的31.9291平方，另35平方米购买面积应按协议约定向原告退回其已付房价款。经审理查明：1997年5月4日,原告（被拆迁人、乙方）与广骏公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经市房地产管理局（96）房拆许字095号《城市房屋拆迁许可证》批准拆除产权属于乙方所有的房屋，该房屋位于越秀区××路××里××号，砖木结构2层，建筑面积88.12平方米；甲方应在1999年12月30日，将自有的征用范围内新建大楼越秀区小北路洪桥街A幢八、九楼北向，建筑面积123.12平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方调换（补偿）给乙方的房屋较乙方原址房屋面积增大了35平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定，以1300元×10平方米、2500元×15平方米、6500元×10平方米的标准计算，付给甲方115500元，并于1999年12月30日前付清；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责等。同日，原告与广骏公司还就上述房屋的拆迁安置问题签订《房屋拆迁安置协议》，约定：乙方同意迁往甲方提供的中山七路宝源直街68号204房作临迁居住；甲方应在1999年4月30日，将征用范围内新建大楼第A幢九楼北向，产权属自有的套间建筑面积123.12平方米安置给乙方回迁居住（八、九楼各一套）；乙方向甲方购买的35平方米建筑面积，合共价款115500元，乙方必须在本协议生效之日起先付65000元，余下50500元在1999年12月30日房屋交付使用前再付清等。上述协议签订后，原告依约将原址房屋交由广骏公司拆除。1997年11月24日，广州市城市规划局发出穗规地复字（1997）第1091号《关于同意建设用地转名项目公司的复函》，同意广骏公司将上述地块转由项目公司力中公司开发。1998年9月30日，力中公司和广州市危房改造建设管理所（以下简称市危改所）与广州市国土局签订了穗国地出合（98）415号《广州市国有土地使用权出让合同》，由国土局出让洪桥街13-37号的土地使用权给力中公司和市危改所。1999年，就上述地段用地广州市国土局和广州市国土局房管局先后向力中公司和市危改所核发了穗国土建用字[1999]25《建设用地批准书》和穗府国用（1999）字第特52号《中华人民共和国国有土地使用权证》。广州市中级人民法院在执行该院（2002）穗中法执字第01226号案的过程中委托广州东方国际拍卖有限公司对力中公司所有的小北路××号商住楼“润景轩”在建工程进行拍卖。2004年11月12日，广州东方国际拍卖有限公司（拍卖人）与被告（买受人）签订了《拍卖成交确认书》，确认买受人于2004年11月12日在拍卖人于广州东方国际拍卖有限公司举行的拍卖会上，通过公开竞买成交下列拍卖标的，成交的拍卖物为广州力中公司所有的“润景轩”在建工程（越秀区小北路××号）一幢（不含危房所1111平方米）等。2005年4月7日，广州市国土资源和房屋管理局向被告和市危改所核发了座落在小北路××号穗国用（2005）第10019号《国有土地使用证》。2006年5月16日，广州市房地产交易登记中心与被告签订了《广州市国有土地使用权挂牌转让成交确认书》，确认被告为危改所转让小北路××号份额的竞得人。2004年12月16日，洪桥街13-37号回迁安置办公室在广州日报上刊登通告，载明：洪桥街13-37号在建工程经广州市中级人民法院委托广州东方国际拍卖有限公司进行公开拍卖。现需要对原拆迁户进行登记和核实产权资料，请各拆迁户在12月17日至25日期间携带相关资料到办公室进行登记。如超过时间没有前来登记的，则按国家规定处理。2006年10月25日，被告和市危改所取得广州市规划局核发的穗规验证[2006]2409号《广州市建设工程规划验收合格证》，建设项目为越秀区小北路××号商业、办公、住宅楼。2007年9月25日，被告取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》，载明：越秀区小北路洪桥街13-29号（单号），总建筑面积21225.834平方米，权属人为被告，另有29号108、110铺和27号503房等共35个单元合计1312.2732平方米未申请产权登记。2008年10月17日，原告向被告递交《申请书》，称其原住甲方提供的临迁房宝源直街68号204房，于2004年7月1日没交租被迫搬走，后因本人回老家居住，导致失去联系未能及时接收回迁，本人亦未主动去了解联系；又因住屋发生盗窃，遗失了原来的房产证，所以拖迟了办理的时间，现本人申请前来办理有关手续，同时本人也到房管补办领房产证手续等。之后原告至今未补办遗失的房屋权属证书。2008年12月26日，被告向原告位于广州市荔湾区西华路荔雅阁h座三楼302房的地址寄送《关于办理安置回迁手续的通知》，载明：直至2008年10月17日，你户才来联系我司，并交来不完整的部分有关拆迁的资料复印件，但往后至今尚未见到你户前来进行协商安置补偿问题，而你留下的联系电话139××××1111、8106×××3、333×××1均一直处于无人接听状态。请你户于2008年12月30日前联系我司协商相关事宜并于办理安置回迁手续，若逾期而造成的一切后果均由你户负责，与我司无关。原告表示未收到该邮件上述地址为临迁房地址，因拆迁人未缴纳租金，原告已搬出。2018年8月20日，因房屋拆迁安置补偿纠纷，原告向本院提起诉讼，要求被告安置原告回迁涉诉回迁楼中两套间不少于建筑面积123.12平方米的房屋，并办理产权过户手续。本院于2018年11月22日作出（2018）粤0104民初32439号民事判决书，该判决书查明“原告到现场查看了被告拟提供原告回迁的房屋后向本院明确，同意接受上述803房作为产权补偿房屋，但其他9套住宅与803房根本不在一栋楼内，不符合回迁条件，故原告不同意接受。原告表示坚持要求被告在涉案回迁楼内以房屋进行安置补偿的诉讼请求，不接受货币补偿，不变更诉讼请求。”本院遂判决被告将广州市越秀区小北路洪桥街15号803房交付原告使用，并协助原告办理房屋所有权转移登记和领取不动产权证的手续。判后，原告不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年4月25日作出（2019）粤01民终4718号民事判决书，判决驳回上述，维持原判。该判决认为“本案中并无证据证明有其他符合合同约定的房屋可作为产权补偿房屋，因此原告要求被告依照合同约定提供66.9291平方米的房屋作为安置补偿房屋，事实上不能履行”。该判决已发生法律效力。据日期为2019年6月11日的粤（2019）广州市不动产权第00115069号不动产权证记载，广州市越秀区小北路洪桥街15号803房，建筑面积56.19平方米，用途为住宅，权利人为原告。本案审理过程中，经原告申请，本院通过摇珠程序确定由广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司（以下简称国众公司）对本案进行评估。该公司作出粤国众联估字第[2020]第13-06001号、第13-06002号、第13-06003号评估报告书，估价结果为广州市越秀区小北路洪桥街15号新城市玥秀轩A幢九楼北向房屋，在2006年10月25日室内为基本装修（地面为水泥地面、厨房内墙有瓷砖墙裙，其余内墙批荡，天花刷白）市场评估单价为8120元/平方米，室内为毛坯市场评估单价为7960元/平方米；2008年10月17日室内为基本装修的市场评估单价为14000元/平方米，室内为毛坯市场评估单价为13700元/平方米；2019年5月23日室内为基本装修的市场评估单价为70300元/平方米，室内为毛坯市场评估单价为69600元/平方米。为此，原告支付评估费32000元。对上述评估报告，原告质证认为，应按照评估时点为2019年5月23日室内为基本装修的评估单价计算。被告质证认为：一、评估报告中回迁房作价补偿款评估价均应剔除、不计土地出让金的价值。（一）根据原告提交被拆迁房屋的土地使用证、房屋所有权证记载，被拆迁房屋日期为1991年8月9日，而不动产查册表记载房屋交易日期为1992年8月17日，上述材料均没有关于已办理土地出让手续、已交土地出让金及使用权期限的附注。（二）广州市规划和自然资源局关于《哪些情形需计收土地出让金》第二项明确规定，权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。（三）如原告正常回迁入住房屋，在办理产权交易过户手续时，会被政府部门要求其自行补缴土地出让金。现803房实为商品房，而非原本的回迁房，不能以双方协商达成回迁意向的803房所在楼栋已完成土地出让金出让手续认定。二、评估报告均应以楼梯房面积而非电梯房进行评估。双方协议未约定房屋为电梯房，而被拆迁房屋为楼梯房，且被告事实上建用于全部回迁户回迁安置的房屋为楼梯房，原告因其自身原因未按期回迁导致无回迁房安置，才将803房回迁给原告，该房实为商品房、而非回迁房，本案不能以803房为电梯房作为认为原告回迁房为电梯房的依据。三、评估报告均应以毛坯而非简单装修进行评估。涉诉大楼回迁房交付标准为毛坯，803房交付给原告时，确为被告因使用作储藏室而作简单装修。四、评估面积应仅以31.9291平方米而非66.9291平方米进行评估。五、2019年5月23日评估时点评估价高于市场价。就上述意见，评估公司作出《复函》称，1.广州市越秀区小北路洪桥街15号A幢九楼北向房屋均以足额缴纳土地出让金，另原、被告均提交材料明确本次评估对象所在楼宇安装有2台电梯。我司仅对评估标的在客观上存在的实物状况、土地权益状况下进行评估，不考虑原被拆迁房屋区位、实物、权益等状况的影响，也不对原被拆迁房屋作任何判定。2.根据原、被告提供的房屋室内装修情况，两方对估价对象的交付装修标准存在意见分歧，我司分别列示估价对象在基本装修、毛坯完整产权的评估单价以提供参考，两个单价已通过充分市场调查。3.我司严格按照房地产估价规范，遵循房地产估价原则，在充分市场调查的基础上，并考虑影响房地产价格的影响因素，运用适宜的方法对估价对象的价值进行客观合理、公正的评估测算。另查明，2003年12月15日，本院作出（2003）越法民三初字第2263号民事判决书，判决：一、被告广骏公司、力中公司将2001年10月1起至本判决发生法律效力之日止的延期补助费（每月按88.12平方米×15元/平方米×50%计算）支付给黄素玲，本判决发生法律效力之次日起，两被告按上述标准按月向原告支付延期补助费至通知原告回迁之日止；二、被告广骏公司、力中公司将2001年10月10日起至本判决发生法律效力之日止的利息损失（以65000元为基数，按中国人民银行公布的同期住房贷款利率计算）支付给黄素玲，本判决发生法律效力之次日起，两被告按上述标准，按月向原告赔偿利息损失，至通知原告回迁之日止。受理费1690元由两被告共同负担，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将受理费迳付给原告。该判决2003年12月30日生效，原告向本院申请执行。2004年8月11日，本院作出（2004）越法民三初字第1340号民事判决书，判决：一、被告广骏公司、力中公司将2004年7月1起至本判决发生法律效力之日止的临时安置补助费（每月按1762.40元计算）支付给黄素玲，本判决发生法律效力之次日起，两被告按上述标准按月向原告支付临时安置补助费至（具备条件）书面通知原告回迁之月止；二、被告广骏公司、力中公司将450元搬家费及120元调查费合计570元一次性支付给原告。上述两份判决书，原告曾向本院申请强制执行。根据日期为2004年11月19日的执行笔录记载，黄素玲申请执行广骏公司、力中公司给付安置补助费用等二件案，在执行过程中，双方经自行协商，达成一致意见，申请方在尚欠购房款中以39929.20元抵扣被执行人应支付的款项。庭审中，原、被告确认征用范围新建大楼A幢为电梯房。被告表示补偿协议没有约定电梯房，其他拆迁户均是回迁B幢，为楼梯房；涉诉大楼土地出让金已经全部缴清。关于增大面积购房款，原告表示在2004年执行时抵扣完后剩余一万多未支付，但从2004年至今被告尚欠十几万费用。本院认为：原告与广骏公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议》为有效合同。被告经拍卖取得涉案房屋所在项目后，依法承接上述合同中向原告提供用于产权调换（补偿）房屋的合同义务。根据生效的（2019）粤01民终4718号民事判决书认定，原告要求被告依照合同约定提供66.9291平方米的房屋作为安置补偿房屋，事实上不能履行。因此，原告要求被告进行货币补偿的请求合法合理，本院予以支持。关于货币补偿款项的问题。首先，被告作为拆迁单位，向原告提供符合合同约定的回迁房屋用作补偿安置属被告应负担的合同义务，而原告作为被拆迁人享有相应的要求补偿回迁安置的权利。从本案的情况来看，涉诉项目拆迁办公室于2004年12月26日登报公告被拆迁人及时申报权利，被告已于2006年10月25日建设工程规划验收合格证，即涉诉大楼已符合回迁条件，而原告于2008年10月17日向被告提交申请表示其遗失房产证拖延了办理时间，其申请办理相关手续并补办领房产证手续，此后逾十年期间，原告一直未再向被告主张办理回迁手续。因此，双方就未能按照合同约定回迁均存在一定过错。其次，涉诉协议虽未约定回迁房为电梯房或楼梯房，但该协议约定回迁房为新建大楼A幢，被告亦确认A幢为电梯楼。此外，协议亦未约定回迁房的装修标准，故被告应按电梯房毛坯的标准作价补偿给原告。最后，协议约定回迁面积为123.12平方米，其中超过原被拆迁房面积35平方米由原告购买，现原告回迁的803房面积为56.1909平方米，故尚未补偿的回迁面积应为66.9291平方米，被告认为上述增加面积部分仅应退还增加面积款的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，涉诉大楼于2006年10月25日取得建设工程规划验收合格证，符合房屋交付条件，至原告主张作价补偿的2019年5月23日的房屋市场存在较大差距，期间国家经济发展水平、物价指数与房屋供需关系发生较大变化，根据公平合理、等价有偿原则，综合考虑原、被告过错，本院认定被告应当按照（7960元/平方米+13700元/平方米+69600元/平方米）/3×66.9291平方米=2035983.22元向原告支付补偿款。同时根据公平合理原则，原告主张利息本院不予支持。至于被告主张原被拆迁房屋未缴纳土地出让金，回迁房应扣除土地出让金的意见，本案系原告实际回迁房屋面积少于协议约定面积所致，涉诉回迁房已办理土地出让手续，故被告上述主张缺乏事实依据，本院不予支持，被告可另寻途径解决。鉴于原告在合同履行过错中存在一定过错，评估费由原、被告各自负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州新城市实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄素玲支付货币补偿款2035983.22元。二、被告广州新城市实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄素玲支付评估费16000元。三、驳回原告黄素玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60993元，由原告黄素玲负担37906元，被告广州新城市实业发展有限公司负担23087元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  黎景欣人民陪审员  王 勇二〇二〇年十二月三十日书 记 员  苏锐鸿