河北省张家口市崇礼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0709民初15号 原告：张润亮，男，1959年3月15日出生，汉族，住河北省张家口市崇礼区。 委托诉讼代理人：宋力，河北三霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺延军，河北崇正律师事务所律师。 被告：高明生，男，1964年4月20日出生，汉族，住河北省张家口市崇礼区。 委托诉讼代理人：魏建鑫，河北震河律师事务所律师。 被告：郑建亮，男，1975年11月13日出生，汉族，住河北省张家口市崇礼区。 委托诉讼代理人：张建忠，张家口市崇礼区崇城法律服务所法律工作者。 第三人：王剑刚，男，1995年1月22日出生，汉族，住河北省张家口市崇礼区。 委托诉讼代理人：李伟，河北崇昊律师事务所律师。 原告张润亮与被告高明生、被告郑建亮、第三人王剑刚确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告张润亮及其委托诉讼代理人宋力、贺延军，被告高明生的委托诉讼代理人魏建鑫，被告郑建亮及其委托诉讼代理人张建忠，第三人王剑刚及其委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张润亮向本院提出诉讼请求：1.判决张润亮与高明生于2008年7月3日签订的《协议书》无效；2.判决高明生与郑建亮签订的关于张家口市崇礼区（以下简称上两间房村）204号（宅基地证号022177）的房屋买卖协议书无效；3.判决郑建亮与王剑刚签订的关于上两间房村204号（宅基地证号022177）的房屋买卖协议书无效；4.请求人民法院判决第三人王剑刚向张润亮返还案涉房屋；5.诉讼费、保全费由二被告及第三人承担。张润亮在庭审中申请撤回对郑建亮的起诉，并变更诉讼请求为：1.判决张润亮与高明生于2008年7月3日签订的《协议书》无效；2.判令高明生返还案涉争议房地产拆迁补偿款1100000余元；3.由被告高明生、王剑刚承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：2008年7月3日，张润亮与非上两间房村村集体组织成员高明生签订协议书，将张润亮所有的上两间房村204号（宅基地证号022177）四间房屋出售给高明生。之后，高明生再次将案涉房屋出售给非上两间房村集体组织成员的郑建亮，郑建亮居住至今。根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法》有关规定，高明生、郑建亮作为非上两间房村集体组织成员，不具备购买上述宅基地房屋的资格，所签订两份协议书均为无效，被告应当将房屋返还原告，故诉至法院。张润亮为支持其主张提供如下证据：1.《协议书》复印件一份；2.《崇礼县农村宅基地登记表》一份；3.张润亮居民身份证及常住人口登记卡一份。 高明生在法定期限内未提交书面答辩状，当庭口头辩称，高明生与张润亮签订的协议书、高明生与郑建亮签订的协议书均合法成立，应当受到法律保护。张润亮与高明生签订协议时，张润亮具有完全民事行为能力，自愿将案涉房屋出售给高明生，买卖房屋的过程包括订立协议、履行协议，双方均认可协议内容并履行，均未提出异议，也不存在胁迫、欺诈的情形，系双方当事人的真实意思表示，并且在协议上张润亮本人签字。直到2014年高明生将涉案房屋卖给郑建亮，张润亮也未提出任何异议，所以张润亮与高明生以及张润亮与郑建亮之间的房屋买卖协议均合法成立。张润亮违反了诚实信用原则，高明生认为张润亮在房屋买卖合同已经履行完毕12年之后才提起诉讼，仅仅是因为土地被征用，房屋将被拆迁，房屋拆迁补偿款远远高于当初的房价，张润亮受利益驱动违反诚实信用的原则，不应当受到法律的保护。至于郑建亮与王剑刚之间的房屋买卖协议是否成立有效，高明生对此不知情。请求法庭根据法律事实依法驳回原告的诉求。高明生为支持其主张提供如下证据：《农村房屋买卖协议》复印件一份。 郑建亮辩称，高明生受雇他人为矿山提供劳务，故长期在上两间房村居住。张润亮被招为东坪金矿工人后在区城购买了住宅房屋，其在上两间房村的房屋院落闲置，张润亮以5000元价格将上述房屋院落卖给了高明生，双方于2008年7月3日签订房屋买卖的《协议书》。高明生居住8年多后，因采矿停工，其与郑建亮协商以61000元的价格卖给了郑建亮。2016年5月16日由于郑建亮向王剑刚借款未能如期归还，又将案涉争议房屋院落以260000元价格卖给王剑刚并使用至今。综上，张润亮与高明生、高明生与郑建亮、郑建亮与王剑刚之间的房屋买卖合同是依法成立的，合同内容是各自双方真实意思表示，并在合同成立后双方均已履行了给付金钱和交付使用的义务，以上合同均自成立时生效，不是无效合同。张润亮于2008年7月出售房屋院落，现申请确认合同无效，已经长达十二年之久，张润亮的行为违背了诚实信用原则。2019年，张润亮确认已经售出的房屋、院落所在的上两间房村被划入土地、房屋征收范围，经济补偿巨大，张润亮心里不平衡，多次找郑建亮调解处理，在调解过程中，因双方差距较大没有达成共识。张润亮遂提起诉讼，诉讼是手段，得到补偿款是最终目的。案涉争议房屋院落经买卖合同交付使用后已长达十二年，各购买人购买后均对争议房屋、院落进行了整改、修缮、装修和管理，耗费了大量的人力、物力、财力。张润亮与高明生虽然是合同相对方，但张润亮与郑建亮并非合同关系，故其请求确认高明生与郑建亮之间签订的合同无效没有法律依据。郑建亮为证实其主张提交如下证据：《农村房屋买卖协议》复印件一份。 王剑刚在法定期限内未提交书面答辩状，当庭口头辩称，1.同意高明生和郑建亮的答辩意见；2.王剑刚系上两间房村村集体组织成员，至今没有获批过宅基地。3.2016年5月16日郑建亮、王剑刚依法签订了房屋买卖协议书，给付购房款的方式合理、合法，购买双方完全履行了各自权利和义务，王剑刚现在以260000元的价格已经无法在该区域内购买同面积、同类型的房屋。确认合同无效会导致王剑刚无房居住。王剑刚为支持其主张提交如下证据：1.王剑刚身份证复印件一份；2.《房屋买卖协议书》一份；3.《崇礼区西湾子镇上两间房村房屋、宅基地补偿安置协议书》一份；4.《常住人口登记卡》一份；5.案涉争议宅基地现状照片三张。 经审理查明，以张润亮为户主的三人家庭户于1987年获批使用上两间房村宅基地一处，宅基地证号为冀（张崇政）字022177号，总面积156平方米。2008年7月3日张润亮将上述宅基地上的四间房屋以5000元价格出售给高明生，双方签订《协议书》。2014年7月28日，高明生与郑建亮签订《农村房屋买卖协议》，高明生将该宅基地上建筑面积156平方米的房屋以61000元价格出售给郑建亮。2016年5月16日，郑建亮与王剑刚签订《房屋买卖协议书》，郑建亮将该宅基地上四间房屋、院落一处（建筑面积156平方米）以260000元价格出售给王剑刚。后上两间房村被列入张家口市崇礼区西湾子镇征收拆迁范围，2020年5月1日，甲方张家口市崇礼区西湾子镇人民政府、乙方张家口市崇礼区民委员会、丙方王剑刚签订《崇礼区西湾子镇上两间房村房屋、宅基地补偿安置协议书》，对冀（张崇政）字022177号宅基地使用权证书确定的宅基地使用权及地上房屋予以征收并给予相应补偿。 另查明，张润亮的户籍所在地为张家口市崇礼区，高明生的户籍所在地为张家口市崇礼区，郑建亮的户籍所在地为张家口市崇礼区，王剑刚的户籍所在地为张家口市崇礼区。 再查明，张润亮于庭审过程中，申请撤销对郑建亮的起诉，并变更诉讼请求为判决张润亮与高明生于2008年7月3日签订的《协议书》无效，判令高明生返还案涉争议房地产拆迁补偿款1100000余元，由高明生、王剑刚承担本案诉讼费和保全费。 上述事实，由原告、被告出示并经质证、法庭认证的《崇礼县农村宅基地清理登记表》、《协议书》、《农村房屋买卖协议》、《房屋买卖协议书》、《崇礼区西湾子镇上两间房村房屋、宅基地补偿安置协议书》、《常住人口登记卡》、身份证复印件及庭审笔录在案予以证明。 本院认为，张润亮当庭撤回对郑建亮的诉求，并变更诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。农村集体经济组织的不动产和动产属于本集体成员集体所有，非经法定程序，不能在该集体之外的人员之间流转。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同订立不得违反法律和行政法规的强制性规定，本案中张润亮和高明生之间签订的对宅基地及地上房屋物权转让的协议，违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》对于宅基地使用权的强制性规定，故该协议无效。本案争议房地产经三次转让，最终转让至王剑刚处，王剑刚系上两间房村村集体组织成员，未造成集体经济组织利益受损；且该争议房地产在审理过程中已经被张家口市崇礼区西湾子镇人民政府征收，故返还争议房地产的基础已不存在。根据民法基本原则中的诚信原则，虽然张润亮与高明生之间的《协议》被确认无效，但不能以此作为获得房地产征收补偿收益及分配的依据。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条，《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十二条规定、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下： 一、确认原告张润亮与被告高明生于2008年7月23日签订的涉及冀（张崇政）字022177号宅基地及地上房屋的《协议书》无效。 二、驳回原告张润亮的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由高明生负担。保全费3020元，由张润亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  张丽佳 审 判 员  闫洁茹 人民陪审员  孟丽红 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  王 思 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 《中华人民共和国物权法》 第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定： 土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； 个别土地承包经营权人之间承包地的调整； 土地补偿费等费用的使用、分配办法； 集体出资的企业的所有权变动等事项； 法律规定的其他事项。 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 ——