河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终6923号 上诉人（原审原告）：王瑞，女，1983年2月11日生，汉族，住唐山市路北区。 上诉人（原审原告）：邸钊，男，1986年7月19日生，汉族，住唐山市路北区。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：李海平，河北保邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董玲兰，女，1974年11月3日生，汉族，住唐山市路北区。 被上诉人（原审被告）：国海峰，男，1980年4月18日生，汉族，住唐山市路北区。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：赵静，河北润昌律师事务所律师。 原审第三人：唐山千家房地产经纪有限公司，住所地：唐山市路北区西山道154-1号。 法定代表人：宋山，该公司执行董事。 上诉人王瑞、邸钊因与被上诉人国海峰、董玲兰房屋买卖合同纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王瑞、邸钊上诉请求：1.撤销（2020）冀0203民初2294号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人与被上诉人于2017年3月14日所签订的房地产转让合同有效。但上诉人起诉所要求确认的是2016年12月30日所签订的房屋买卖合同有效。上诉人与被上诉人签订了两份房地产买卖合同，其中一份是在第三人处于2016年12月30日所签订的房屋买卖合同，该合同的房屋出卖价款为118万元，一份是在办理房屋过户时在房产管理局经过评估后签订的房地产转让合同，该合同房屋价款为125万元，最初的那一份合同才是双方的真实意思表示。本案中是双方协商的价格低于评估价格，一审法院认定后签订的合同有效，对第一份合同的效力未进行表述，违反了不告不理的原则。在双方签订了第一份合同后，第三人曾带着上诉人和被上诉人双方到兴业银行进行贷款审批。兴业银行经审批同意对该笔贷款进行放款。如果按照被上诉人的一审答辩，居间方告知了被上诉人贷款审批不合格，那么何来被上诉人在2017年3月14日的《房地产转让合同》上的签字，案件事实是，双方先是在第三人处签订了价格为118万元的转让合同，后第三人带双方到房产管理机关办理过户，在办理过户前对房产进行了评估，评估价格为125万元，双方并根据评估结果签订了第二份合同。但第二份合同签订后，被上诉人不顾已经签订的合同，向上诉人索要130万元购房款，通过双方电话录音可以证实。上诉人未能交纳房款的原因是被上诉人与上诉人在签订了第二份合同后，就明确要求房屋不能以118万元出售，而向上诉人索要130万元的购房款，且不提供银行账户，上诉人无从交纳40万元首付款。剩余房款因被上诉人不配合办理房产抵押登记造成银行无法放贷。二、一审法院适用法律错误。在本案中系被上诉人违约不办理过户手续而造成不能交纳房屋出卖款，被上诉人作为违约方不享有合同解除权，被上诉人解除合同通知对上诉人不发生法律效力。 董玲兰、国海峰辩称，本案中关于涉案房产存在两份买卖合同，一份名为房地产转让合同、一份为房屋买卖合同，一审中被答辩人诉讼请求中用书名号明确了合同名称为房地产转让合同，两份合同有各自名称所以不存在混淆。一审法院不但没有违反不告不理原则，反而正是严格遵循了这一原则。既然被答辩人熟知买卖房屋程序，那么更应该知道，通常为了避免税款过高，买卖双方的实际成交价格往往高于房管部门备案合同的价格，很明显这样有违常理的价格差，一定是出现了超出合同约定的其他情况。而实际情况就是无论出于什么原因，被答辩人始终没有支付首付款。被答辩人一直强调答辩人索要130万元购房款，并提出有电话录音予以佐证，但一审中该录音已经播放，根本不能证实被答辩人的说法。即便事后答辩人与被答辩人有重新商定价格的意向，也是建立在被答辩人违约迟迟不支付首付款的基础上，答辩人出售房屋就是为了获取价款，而房款数额巨大每拖延一天都会产生资金占用的利息损失。随着房屋价格持续上涨，答辩人不可能任由被答辩人拖沓。享受着房屋价格上涨和资金占用的双重利益，对答辩人而言极为不公平。被答辩人所述的未缴纳首付款的原因，实属强词夺理，首先没有答辩人索要130万元的事实，其次被答辩人称答辩人不提供银行账户，但该事实应当由被答辩人证明向答辩人提出过要求提供银行账户的证据，且支付首付款的方式合同中并未约定必须银行转账支付，40万元现金一个小手提袋就能装得下，现金交付完全可行。再者，双方之间尚有居间方存在，通过居间方交付可以，向公证部门提存也可以，总之只要被答辩人想履行义务就可以履行。关于合同解除，首先，本案购房款包含首付款和尾款，办理过户的前提是被答辩人支付首付款，而被答辩人称因答辩人未办理过户手续造成不能交付房屋出卖款，只是对尾款未能交付的理由并不能对抗其未交付首付款的违约行为。其次，被答辩人就本案起诉答辩人，并不妨碍答辩人行使解除权，因为被答辩人起诉系确认合同效力，对于合同效力答辩人是认可的，只是因为被答辩人的违约行为而引起答辩人解除合同。另外，2020年6月29日答辩人向被答辩人发出解除合同通知，而答辩人收到一审应诉通知的时间是2020年7月20日，从时间上看被答辩人的说法依然不成立。一审庭审时法庭已经向被答辩人核实过，接收答辩人信息的手机号码，被答辩人一直在使用，答辩人发出的解除通知已经生效。被答辩人的诉请答辩人协助办理过户手续的请求无论合同是否解除，无论依据哪一份合同在被答辩人尚未给付首付款的情况下都不应当得到支持，既然上诉中被答辩人又要求确认房屋买卖合同有效，那么按照该合同就更不应该支持被答辩人要求过户的请求。因为合同中约定了先支付首付款。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，恳请二审法院对被答辩人的上诉请求予以驳回。 王瑞、邸钊向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认房地产转让合同有效；2.依法判令二被告依据合同约定协助原告办理过户手续；3.依法判令二被告赔偿原告违约损失375000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：原告王瑞、邸钊系夫妻关系，被告董玲兰、国海峰系夫妻关系。2016年12月30日，原告王瑞（乙方、买受人）与被告董玲兰、国海峰（甲方、出卖人）通过第三人唐山千家房地产经纪有限公司居间介绍签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将坐落于唐山市路北区房屋出售给乙方，付款方式为银行按揭，该房屋产权人为董玲兰、国海峰。2017年3月14日，原告王瑞、邸钊（乙方、受让方）与被告董玲兰、国海峰（甲方、转让方）再次就上述房地产签订房地产转让合同，房屋建筑面积171.81㎡，双方约定该房地产转让申报价格为125万元，付款方式为贷款，乙方于2017年5月31日前付清给甲方，定金2万元在最近一次付款时冲抵；交易过户手续完毕后，经双方协商于2017年5月31日甲方将上述房地产移交给乙方。合同签订后，原告王瑞、邸钊按约定向被告董玲兰、国海峰支付定金2万元，后未再向二被告支付约定的房款，二被告亦未向二原告转移诉争房地产。另查明，坐落于唐山市路北区房屋现登记在被告董玲兰、国海峰名下。 庭审中，二原告要求确认房地产转让合同有效并由二被告协助其办理诉争房产的过户手续，放弃要求二被告赔偿其违约损失的诉讼请求，二被告抗辩称二原告未按合同约定支付房屋首付款构成违约且其早已向二原告发出解除合同通知函，故对原告的主张不予认可。又查，二原告当庭否认收到过二被告关于解除双方合同的通知，但经核对，被告提交的2020年6月29日其解除合同通知的短信息内容及短信息接收方王瑞的手机号与原告起诉状中的联系电话相一致。 一审法院认为，房屋买卖合同时一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。本案中，原告王瑞、邸钊与被告董玲兰、国海峰就诉争房产自愿签订的房地产转让合同系其双方真实意思表示，合法有效。但合同签订后，作为买受方的原告有义务在约定的付款期限内履行合同的主要义务即支付房款，而其在履行期限届满前未履行付款义务亦未在合理期限内履行合同主要义务，应视为其以自己的行为表明不履行主要义务，致使被告的合同目的无法实现，被告有权解除合同。在被告的解除通知到达原告时，双方合同即为解除。对于原告否认收到被告解除合同通知的主张，因被告提交的2020年6月29日解除合同通知的短信息接收方王瑞的手机号与原告立本案时提供的联系电话相一致，可以确定原告已收到被告解除合同的通知，故本院对原告该主张不予采信。对于原告要求二被告协助办理过户手续的诉讼请求，因原告仅支付了购房定金而未按合同约定支付房款且双方房地产转让合同已解除，故对原告该诉请，理据不足，本院不予支持。遂判决：一、确认原告王瑞、邸钊与被告董玲兰、国海峰于2017年3月14日所签订的房地产转让合同有效；二、驳回原告王瑞、邸钊的其他诉讼请求。案件受理费9713元，由原告王瑞、邸钊负担。 本院二审期间查明的事实与一审查明的事实相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2016年12月30日签订的《房屋买卖合同》有效，但双方未按合同约定实际履行。上诉人与被上诉人又于2017年3月14日就房屋买卖重新签订了《房地产转让合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同亦属有效。但合同有效与合同履行不是同一概念，合同有效是合同履行的前提，本案的关键是合同生效后，合同是否已开始实际履行。上诉人提交的起诉状诉讼请求第1条、证据目录第3条、一审庭审笔录可以证实上诉人请求法院确认的是双方于2017年3月14日签订的《房地产转让合同》合同效力，一审法院确认原告王瑞、邸钊与被告董玲兰、国海峰于2017年3月14日所签订的房地产转让合同有效并无不当。上诉人上诉状称其请求确认的是2016年12月30日所签订的《房屋买卖合同》有效，一审法院认定事实错误的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。双方当事人所签订的第二份合同属对第一份合同的变更，该《房地产转让合同》对合同价款、履行期限、违约责任等进行了约定，合同双方均应依约履行。上诉人单方主张仍按118万元的总价购买房屋，被上诉人当然有权拒绝，上诉人未在合同约定的履行期限届满前履行付款义务，已构成根本违约，被上诉人依法享有合同解除权。本案中，被上诉人分别通过手机短信和邮寄的方式向上诉人送达了合同解除通知，解除通知到达上诉人时双方买卖合同已实际解除，上诉人无权请求被上诉人继续履行合同。综上所述，王瑞、邸钊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19426元，由上诉人王瑞、邸钊负担。上诉人王瑞、邸钊已实际缴纳案件受理费9713元，不足部分9713元，上诉人王瑞、邸钊应于本判决书生效之日五日内缴纳。 本判决为终审判决。 审 判 长 张晓华 审 判 员 许永委 审 判 员 沈 军 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 陈志强 书 记 员 郑 悦