北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45215号原告:北京兴建物业管理中心有限公司,住所地北京市海淀区上庄乡双庄村西郊农场居民区平房。法定代表人：赵德海，总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：赵军，北京法炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈昭，北京法炬律师事务所律师。被告：王立勇，男，1971年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周德利，北京市京和律师事务所律师。原告北京兴建物业管理中心有限公司（以下简称兴建物业公司）与被告王立勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴建物业公司委托诉讼代理人赵军、沈昭，被告王立勇及其委托诉讼代理人周德利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴建物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令租赁合同租赁期限超过二十年（自2021年12月25日起）的部分无效；2.请求法院判令王立勇于2021年12月25日将租赁物原状返还原告。王立勇承担本案诉讼费。事实和理由：北京正发禽业集团与王立勇于2001年10月26日签订了《租赁合同书》，双方约定北京正发禽业集团将面积7.3亩的土地、房屋、设备租赁给王立勇使用，期限自2001年12月25日至2011年12月24日止。双方于2002年5月19日就《租赁合同书》达成补充条款，签订《租赁合同补充条款》，将期限在原年限的基础上顺延20年，自2011年12月25日至2031年12月24日止。北京正发禽业集团为全民所有制企业，于2005年12月29日被其主办单位北京市西郊农场有限公司申请注销，2005年12月20日被北京市工商行政管理局海淀分局核准注销登记。北京正发禽业集团注销后，债权债务由其主办单位北京市西郊农场有限公司承继。北京市西郊农场有限公司将《租赁合同书》以及《租赁合同补充条款》所涉土地、房屋、设备等租赁物授权原告经营管理。因上述租赁合同，以及所涉土地、房屋、设备等租赁物产生争议，北京市西郊农场有限公司授权由我公司行使全部诉讼权利。根据《合同法》第214条规定，《租赁合同书》及其补充条款约定的租赁期限超过了法律规定的最长租赁期限二十年，故该租赁合同超过二十年的部分因违反法律强制性规定而无效。租赁合同无效后，王立勇应向我公司返还租赁物。综上，我公司为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院支持我公司全部诉讼请求。王立勇辩称，不同意兴建物业公司的诉讼请求。虽然我与北京正发禽业集团签订的协议名称为《租赁合同》，但协议实际内容是一份内部承包协议，不是租赁协议。首先，当时签订协议是在三花公司无法正常经营，西郊农场号召鼓励职工承包倒闭企业背景下形成的。其次，虽然合同名称为租赁合同，但合同的主要条款都表明双方是对承包情形的约定，双方的合同关系实质是承包关系。关于2002年5月19日签订的《租赁合同补充条款》，这不是对原合同某条款的补充，而是一份完整独立的合同。《租赁合同》约定的承包经营期是10年，自2001年12月25日至2011年12月24日，已履行完毕。而现履行的是《租赁合同补充条款》，即第二份合同，承包经营期自2011年12月25日至2031年12月24日，协议正在履行中。两份协议承包期的时间是衔接的，但每份合同不存在期限超过二十年的情形。我经正发集团领导多次做工作，才承包三花公司，负担了9名职工工资和各种社会保险。在答辩人承包后，陆续投入资金建设，为此支出4百余万元。现西郊农场状况得到改善，困难已过，却无视我对承包期间为企业分担责任的付出。综上，我与北京正发禽业集团形成的是内部承包关系，不是租赁关系。兴建物业公司的起诉违背客观事实，应当依法驳回起诉。本院经审理查明，2001年10月26日，北京正发禽业集团（甲方）与王立勇（乙方）签订《租赁合同书》，内容：经甲乙双方充分友好协商，将原有三花公司现有房屋、设备租赁给乙方，本着搞活企业、给内部职工以优惠条件达成如下协议，双方共同遵守。一、承包经营期限自2001年12月25日至2011年12月24日止。二、租赁费用及费用交纳时间：1.乙方从租赁之日起向甲方交纳租赁抵押金人民币壹万元整。在房屋、设备完好无损的条件下，租赁期满后退还乙方。2.乙方承包期间负担九名职工所有费用。职工劳动合同到期后，每年上交承包费贰万元。三、甲方的权利及其他：1.在乙方租赁期内，甲方要求乙方按照合同规定的时间上交租赁费用。如不按期交纳，甲方有权终止合同，扣除抵押金。2.甲方将公司所属三花现有的土地面积7.3亩，房屋财产、设备租赁给乙方使用。3.乙方所使用的甲方财产甲方有权进行监督、检查，对甲方的财产设备损坏、丢失，乙方及时照价赔偿。不及时赔偿时，租赁期满后从抵押金中扣除。4.乙方必须聘用现有职工9人，负担承包期内的一切费用，如承包期未满，其劳动合同终止，甲方接收。承包期满后，由甲方负责一切工资福利。承包期间职工由于工作态度违法和不服从分配等，承包人有权进行处罚、待岗，但必须符合国家政策，不违反劳动法。聘用期内甲方不接纳所聘用的9名人员。四、乙方的权利及义务：1.乙方在承包期内聘用现有9名职工，承担国家或上级有关规定上缴职工的养老统筹、医疗保险、工会经费、教育经费、失业保险、工伤保险等各种工资附加费用及各种福利费用，其标准以现有工资标准，如果政府或上级标准改变随时调整，即每月底前向甲方交纳各项费用。2.在承包期内所发生的债权、债务，均由乙方负责，承包期满合同终止时，由乙方自己清理债权、债务，甲方不接收债权、债务。3.甲方以房屋、设备租赁形式，租赁给乙方承包，乙方在合法经营前提下有经营自主权……2002年5月19日，北京正发禽业集团（甲方）与王立勇（乙方）签订《租赁合同补充条款》，内容：因受各种因素的影响原三花企业无法经营，企业难维持正常生产生活秩序，经甲乙双方充分友好协商，将原三花公司现有房屋，租赁给乙方，本着搞活企业给内部职工以优惠条件达成如下协议，双方共同遵守。一、将原合同经营期限在原年限的基础上顺延20年，自2011年12月25日至2031年12月24日止。二、乙方权力及责任：1.乙方从租赁之日起向甲方交纳租赁抵押金人民币壹万元。在房屋完好无损的条件下，租赁期满后退还乙方。2.乙方在租赁期内负责现有职工工资福利，全部职工劳动合同终止后每年上缴公司租金贰万元，缴纳时间为每年3月10日前上交租赁费的50%，9月10日前上缴租赁费的50%至租赁期满。三、甲方的权利及其他：1.甲方将公司所属三花现有的土地面积7.3亩，房屋（500平方米）租赁给乙方使用。2.乙方所使用的甲方房屋甲方有权进行监督、检查，乙方必须聘用现有职工9人负担承包期内的工资福利，如承包期未满，其劳动合同终止，甲方接收。承包期间职工由于工作态度违法和不服从分配等，承包人有权进行处罚、待岗，但必须符合国家政策，不违反劳动法。四、甲乙方权利和义务：1.乙方在承包期聘用现有9名职工，其标准以现有工资标准，如果政府或上级标准改变随时调整。2.在承包期内所发生的债权、债务，均由乙方负责，承包期满合同终止时，由乙方自己清理债权、债务，甲方不接收债权、债务。3.甲方以房屋租赁形式，租赁给乙方承包，乙方在合法经营前提下由经营自主权。4.甲方不干涉其任何转租合同的签订及其他事项，甲方在乙方租赁合同期限内不介入乙方与其他人发生的租赁合同及其他事项……本案中，兴建物业公司认为上述租赁合同及补充条款约定的租赁期限超过二十年，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，超过二十年的，超过部分无效。王立勇对兴建物业公司的主张不予认可，称双方签订的合同实为承包合同。为此，王立勇申请证人田某出庭作证。田某称其于2000年左右起一直担任西郊农场原北京正发禽业集团的总支部书记直至北京正发禽业集团注销，因体制改革，经北京正发禽业集团决定，2001年由王立勇对三花公司进行承包经营，因水平有限，当时将承包合同错写成了租赁合同，但合同内容是承包。王立勇对上述证人证言予以认可，兴建物业公司对上述证人证言不予认可，主张租赁合同书以及补充条款法律关系为租赁合同，该法律关系应由上述合同约定的权利义务进行认定，不应以证人个人的理解进行认定。本院认为，法律关系的确定应以双方当时的意思表示为准。双方签订的合同是当事人意思自治的集中体现，合同中的约定是双方达成合意事项的直接说明，是双方权利义务的具体体现，因此对双方法律关系的判断应以双方签订的合同为限。本案中，本院依据双方签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充条款》对双方法律关系分析如下：第一，合同约定中“本着搞活企业”“承包经营”“承包期内所发生的债权、债务均由乙方负责”“有经营自主权”等表述结合王立勇签订合同后所进行的一系列经营行为可以认定合同的标的为经营行为，这符合承包关系的基本特征；第二、从双方权利义务来看，王立勇有权对职工进行管理、负责职工的工资福利待遇，并承担经营过程中所产生的债务，这符合承包关系的另一基本特征，即经营者具有经营管理、人事任免的权利，并承担经营风险的特征。这与租赁关系中“承租人仅获得一段时期内使用租赁物的权利并承担租金”也并不相同。综上，本院认为，诉争合同名为租赁合同，实为承包合同。因此就兴建物业公司的诉请，无事实法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回北京兴建物业管理中心有限公司全部诉讼请求。案件受理费35元，由北京兴建物业管理中心有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  陈迎宾二〇二〇年十二月二十四日书记员  李永瑞