长春汽车经济技术开发区人民法院民事判决书（2020）吉0192民初1845号原告：汽车经济技术开发区供和生鲜超市，住所吉林省长春市汽车开发区。经营者：华伟杉。委托代理人：贾济臻、赵越，吉林衡丰律师事务所律师。被告：李春锋。委托代理人：朱志新，男，1961年7月2日生，汉族，现住海口市，系李春锋的姐夫。原告汽车经济技术开发区（简称汽开区）供和生鲜超市（简称供和超市）诉被告李春锋不当得利纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告供和超市的委托代理人贾济臻、赵越，被告李春锋的委托代理人朱志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2019年1月22日，被告李春锋与案外人任某签订《房屋租赁合同》一份，将其所有的汽开区越野路东广屯一房屋的一楼（使用面积750平米）租赁给任某。2019年1月28日，任某与原告签订《房屋租赁合同》一份，将该房屋转租给原告，租期亦6年（2019年5月1日至2025年4月30日），租金为每年80万元。合同签订后，原告按照约定支付了租金并进行了装修，并于2019年5月28日依法取得营业执照开始经营。2019年6月4日，汽开区管委会下发《长汽开公告[2019]3号》文件，明确案涉房屋被划入“汽开区54C二期（越野路）夹陷棚户区改造项目”的征收范围。因案涉房屋性质为住宅用房，根据2020年4月21汽开区管委会印发的《汽开区越野路（54C夹馅棚户区）改造项目集体土地上房屋即附着物征收补偿安置实施方案》，住宅房屋用于经营活动的，按照住宅房屋进行补偿，但被征收人在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得工商营业执照且依法纳税的，对用于经营的建筑面积部分，可按照房屋评估金额的20%获得补助。在该房屋的具体拆迁过程中，李春锋向原告借用了营业执照，凭借该执照向汽开区征收办申报了案涉房屋的经营性补助。根据国有土地上房屋征收与补偿条例及长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法等相关法律规定，原告作为实际经营者，有权获得本案被征收房屋的经营性补助、搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿等。原告因拆迁向被告提供营业执照时，李春锋口头上说，“你给我们提供营业执照，凭营业执照得的东西，我该给你的都给你。”但补偿确定后，原告与李春锋多次协商支付以上补偿款，李春锋表示不愿支付，其行为已构成了《中华人民共和国民法总则》第122条规定的不当得利，李春锋理应将该笔补偿款归还原告。综上，原告诉至人民法院，请求判令：一、被告李春锋向原告给付因不当得利获得的经营性补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿等合计1375852元（具体计算包括搬迁奖励2万元）。二、诉讼费、律师费16万元及保全费5000元由被告承担。被告李春锋答辩称：李春锋与任某签订的《房屋租赁合同》中，尤其特别约定乙方（任某）不得拖欠租金，一旦发生拖欠，即视乙方为严重违约，甲方收回房屋。双方还约定乙方对该房屋只有使用权，没有其他权利，租期内如遇政府拆迁，甲方不予赔偿乙方装修装饰的损失；乙方转租必须书面通知甲方、征得甲方同意等内容。双方合同签订当天任某向李春锋支付人民币5万元，又于2019年1月31日支付55万元，如约履行了支付第1年租金的义务。据原告诉状称，2019年1月28日任某与原告签订合同，将上述房屋以年租金80万元转租于原告，但任某和原告一直谎称二人是合作经营关系。2020年1月31日前，任某未履行向被告支付下一年度房屋租金的义务，构成严重违约，自2020年2月1日起，任某对被告房屋的使用权终止。2020年7月1日，被告与汽开区签订征拆协议，原告早已因任某拖欠租金搬出所租赁房屋。关于原告主张被告借用其营业执照向汽开区征收办申报涉案房屋的经营性补助等费用应归属原告，被告认为，无论李春锋借用原告营业执照，还是汽开区征收办以原告营业执照为依据进行补偿，皆因原告办理工商营业执照时借用被告房屋产权证在先，并将其营业场所登记在李春锋房屋上。准确说是被告凭借其房屋已被工商部门登记用于商服，从而获得了政府的住宅经营性补助。可见，被征收主体只能是房屋所有权人，完全排除了营业执照上的原告。征占时是借用原告的营业执照，原告当时已经关门停业搬出征占房屋了，李春锋给原告没有任何承诺。综上，原、被告间不存在租赁合同关系，原告对被告没有诉权。原告诉被告不当得利，但因营业执照登记地址为被告房屋，与征收补偿方案中住宅用于经营的补偿民事主体、客体及补偿条件，形成了对应关系。住宅的经营补助款只能归属被告，原告的起诉，人民法院应予驳回，原告还应赔偿被告因原告起诉造成的经济损失。本院经审理查明：2019年1月22日，被告与案外人任某签订《房屋租赁合同》一份，被告将其位于汽开区越野路东广屯一性质为住宅房屋的一楼750平方米使用面积部分，租给任某用于商业经营，租期六年（2019年5月1日至2025年4月30日止），年租金60万元。其余年租金提前三个月一次性支付。合同还约定有如下与本案纠纷相关内容：租期内如遇政府拆迁，被告不予赔偿承租方装修损失，但能获得的经营性赔偿，归属承租人；租期内承租人不得拖欠租金，一旦拖欠视为严重违约，出租方收回房屋。承租人租期内对自己的承租经营权具有转让权，但必须书面通知被告征得其同意。合同签订当日，任某向被告支付定金5万元。2019年1月28日，任某与原告签订了《房屋租赁合同》一份，约定任某将本案争议房屋转租给原告用于经营商业项目，租期六年（2019年5月1日至2025年4月30日止），年租金80万元，租金具体支付方式为：第一年租金2019年1月31日前支付70万元，10月31日支付10万元。合同的其他内容约定同任某与被告签订的租赁合同。该份合同签订当日，任某向原告收取了15万元租房定金，并出具了10万元及5万元的定金收条各一份。2019年1月31日，原告在任某的爱人孙大庆带领下到案涉房屋现场查看了房屋，后原告于当日通过工商银行一汽支行向由孙大庆微信转发给原告的被告方于微信中指定的租金收款账户（账户名为朱璇）转账支付租金55万元。2019年5月28日，原告依法取得营业执照开始经营供和生鲜超市。2019年6月4日，汽开区管委会本案争议房屋所在区域下发了《长汽开公告[2019]3号》文件，明确案涉房屋被划入“汽开区54C二期（越野路）夹陷棚户区改造项目”的征收范围，并自该公告之日起一年内暂停办理区域内的房屋新建、扩建、改建以及改变房屋用途和迁入户口或分户、办理企业和个体工商业户经营许可、土地的更名、抵押及变更土地用途等相关手续。2020年4月21日，汽开区管委会印发了《汽开区越野路（54C夹馅棚户区）改造项目集体土地上房屋即附着物征收补偿安置实施方案》，开始展开对该征收项目内房屋的具体协议征收。该征收补偿方案中明确规定，住宅房屋选择货币补偿的，具体补偿额度包括：房屋价值补偿金额、搬迁补偿金额、临时安置补偿金额、价格补助金额、面积补助金额。住宅房屋用于商业、服务业等经营活动的，按照住宅房屋进行补偿，但被征收人在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得工商营业执照且依法纳税的，对用于经营的建筑面积部分，可按房屋评估金额的20%获得一次性补助。该征收补偿方案还对在规定期限内签订协议并搬迁的住宅给与被征收人搬迁奖励（包括：每户1万元的提前搬迁奖励；选择货币补偿的，予以原被征收住宅房屋建筑面积20%的奖励）和政策奖励（在原被征收房屋面积基础上，参照房屋安置情况，上靠标准户型、上靠面积部分给予新建商品房价格进行补偿）；因租赁的房屋将被拆迁，任某及原告在2020年1月30日前均未向被告及任某支付下一年度的房屋租金，原告在案涉房屋一直实际经营至2020年6月18日。2020年8月28日，被告在向拆迁部门出示了原告的营业执照、企业基本信息及一份当事方为本案原、被告的《房屋租赁合同》的前提下（相应材料存档入拆迁补偿协议档案卷宗），与汽开区签订了两份落款日期为2020年7月1日的《长春汽车经济技术开发区越野路（54C夹馅棚户区）改造项目集体土地上住宅房屋征收补偿协议书》两份，协议书编号费别为YY-013、YY-014。两协议对被告涉案住宅房屋的补偿包括：房屋价值补偿款合计6668573元，房屋价值20%的价格补贴补助合计1333715元，临时安置补偿合计21537元、房屋价值20%的住宅用于经营补助合计1333715元，搬迁补助费合计600元，签约搬迁奖励合计2万元，政策奖励合计1847157元。因原告停业经营后，尚未从涉案房屋搬走全部物品，2020年9月30日，被告通过其姐夫朱志新向原告发送了一条短信息：“华伟杉，按照合同，截止2020年1月31日，任某未交纳下一年租房租金，双方租赁合同关系已经终止，因此我正式通知你，请务必于2020年10月3日前，将你寄放在我越野路门面房内的所有物品，清理干净，全部运走，否则我将当作垃圾清运掉，并保留向你追偿清运费之权利，特告。朱志新，2020年9月30日。”上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》2份、收据2张、微信截图2份9张及原告华伟杉手机内的原始微信记录、转账记录1张（复印件）、房屋征收补偿暂行办法、3号文件、22号文件、市中院（2015）民一终199号民事判决书（本组证据均为复印件）、照片1张（原告拍摄、并出示原始载体）、原告收款账户交易流水22页、朱志新发给原告的短信截图1张、征收补偿协议档案基本资料两套（包括征收补偿协议、评估报告、租赁合同、营业执照、个体户信息（供和超市基本企业登记信息）等)及当事人陈述等证据证实。本院认为：（一）关于原被告间是否成立租赁合同关系。被告虽辩称其与原告间不成立租赁关系，但其向拆迁部门提供的租赁合同、其收取原告转账支付的房屋租赁费55万元及案外人任某与原告签订租赁合同后，被告明知原告是作为个体户而不是合伙企业一直实际经营使用标的房屋的事实，均表明被告对原告作为标的房屋的实际租赁人的事实是明知且认可的，因此，原、被告间成立合法有效的租赁合同关系，被告相应的抗辩主张不予支持；至于被告辩称，原告及案外人任某一直告知被告二人是合作关系，一方面并未举证，另一方面与被告提供的原、被告签订的在拆迁部门备案的《租赁合同》矛盾，其抗辩亦不予支持。（二）关于标的房屋拆迁时，原、被告间的租赁合同关系是否存在被告辩称的因相应的租赁费尚未缴纳而租赁合同已经终止的问题。本院认为，1、无论被告与案外人任某签订的租赁合同，还是原告与案外人任某签订的租赁合同，租期均为5年，期满前未经法定程序，租赁合同并不当然解除；2、无论案外人任某还是原告未缴纳2020年4月30日之后的租金，一方面被告并未举证其因此向案外人任某或原告提出因存在违约行为而正式提出解除房屋租赁合同，直到2020年9月30日，被告在房屋已被征收后，才正式向原告发短信通知因任某未按期缴纳租金而租赁合同终止（实为通知解除）；3、各方在2019年6月4日时便知道一年左右的时间标的房屋将被征收，且2020年4月21日，汽开区管委会已发布拆迁补偿方案展开拆迁项目区域内的房屋的具体征收工作，因此，无论任某还是原告未缴纳下一年度的房租租金，合乎情理；基于上述三点，被告辩称拆迁补偿协议签订前房屋租赁合同已经终止的主张，因无事实依据，不予支持。（三）原告主张拆迁补偿协议中的经营性补助合计1333715元、搬迁补偿费合计600元、临时安置补偿合计21537元及搬迁奖励2万元等合计1375852元应归属原告的请求是否应予支持。对此，本院认为，原告虽并非涉案的两份拆迁补偿协议的相对方，在房屋所有权人与房屋实际使用人不一致的情况下，原告主张因拆迁发生的《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》与《汽开区越野路（54C夹馅棚户区）改造项目集体土地上房屋即附着物征收补偿安置实施方案》中规定的经营性补助、搬迁补偿费、临时安置补助费等针对使用损失而设定的补偿项目应由实际使用人即原告受偿。该补偿方案并未对经营人与房屋所有权人不一致的情况下如何补偿做出规定，《办法》及《方案》中，上述补偿项目补偿的前提是指房屋所有权人与经营权利人一致的情形，即房屋所有权人本人取得营业执照实际经营（依法纳税）的情况，而本案中，补偿方案经营权利人为原告，而非被告。在《办法》、《方案》没有明确规定的情况下，应依据权利义务一致性的原则来确定相应补偿费用的归属。原告作为房屋实际商用经营人，进行了实际经营并依法纳税，是被告向拆迁补偿部门提供的营业执照及备案企业的权利人，征收补偿方案中，针对这些权利所进行的住宅用于经营补助，及针对实际使用人所设定的搬迁补偿、临时安置补偿和搬迁奖励，应由原告享有。被告将上述相应补偿费用合计1375852元取得后拒不向原告支付，依法构成不当得利，应向原告支付。至于原告诉讼中请求的律师费，因未提供合法票据，且该请求没有法律依据，依法不予支持。另，在诉讼过程中，本院办案法官向被告释明若法庭支持了原告诉讼请求的情况下，被告是否要求原告补交相应的房租，被告明确表示不要求，故原、被告间的租赁费纠纷，被告可另案解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告李春锋于本判决生效之日起十日内向原告汽车经济技术开发区供和生鲜超市或其实际经营者华伟杉支付征收补偿款1375852元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11400元，由原告负担2810元，其余部分及保全费5000元，由被告李春锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 高强二O二O年十二月三十日书记员 李微