北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15280号原告：北京锐诩企业管理有限公司，住所地北京市丰台区黄土岗马家楼119号32号楼1层114。法定代表人：王权，执行董事。委托诉讼代理人：王梦君，女，北京锐诩企业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：喻娟，上海国仕律师事务所上海分所律师。被告：李卫卫，女，1981年6月3日出生，汉族，户籍地山东省平原县。被告：北京凯旋世纪酒店，住所地北京市丰台区永外南顶路22号5、7号楼。法定代表人：魏文阁。被告：北京创梦酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京西路甲50号1号楼7层（新企航孵化器165号）。法定代表人：宋丰革。原告北京锐诩企业管理有限公司（以下简称锐诩公司）与被告李卫卫、北京凯旋世纪酒店（以下简称凯旋酒店）、北京创梦酒店管理有限公司（以下简称创梦酒店）合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锐诩公司的委托诉讼代理人王梦君、喻娟到庭参加诉讼，被告李卫卫、凯旋酒店、创梦酒店经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锐诩公司向本院提出诉讼请求：1.判令自2019年8月25日解除原告与被告李卫卫、被告凯旋酒店签订的《经营承包合同》及补充协议；2.判令被告李卫卫、凯旋酒店退还原告2019年8月25日至2019年10月31日期间已付但未使用的承包费504794.75元；3.判令被告李卫卫、凯旋酒店退还原告2019年5月25日至2019年8月24日期间的承包费685616.75元；4.判令被告李卫卫、凯旋酒店向原告开具增值税专用发票，按照5%的增值税税率计算，价税合计金额4125000元,如不能开具，则赔偿损失196428.57元；5.判令被告李卫卫支付空气能使用费12000元、冷水费3282元；6.判令被告李卫卫、凯旋酒店返还原告外联费用50000元；7.判令被告李卫卫、凯旋酒店赔偿原告被拆除5间房屋的损失330000元；8.判令被告李卫卫、凯旋酒店退还承包保证金450000元并赔偿一倍的承包保证金450000元；9.判令被告李卫卫、凯旋酒店向原告支付赔付客户的违约金损失12800元；10.判令被告李卫卫、凯旋酒店支付原告装修损失803630元；11.判令被告李卫卫、凯旋酒店支付律师费80000元及本案诉讼费用、评估费；12.判令被告创梦酒店对上述8-11项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2017年10月13日，原告（乙方）与被告凯旋酒店、被告创梦酒店（甲方）签订《经营承包合同》，约定甲方将坐落在北京市丰台区南顶路22号凯旋世纪商务酒店的经营权承包给乙方，承包期限自2017年11月1日至2022年10月31日止，乙方承包该客房作为员工公寓经营使用，对承包费用进行了约定，并约定承包费含增值税专用发票开票税费。同日，甲方、乙方以及担保方创梦酒店签订补充协议，约定，乙方承包甲方物业的五年内，若乙方的经营权因物业产权或甲方原因被收回，甲方应承担乙方的一切经济损失，且由创梦酒店进行担保，如甲方不承担相应赔偿责任的，由创梦酒店承担担保责任。约定因甲方租赁涉案物业的足租期不满5年，签订《经营承包合同》时剩余租期2年10个月，若因甲方无法续租，导致乙方经营期不满5年，乙方可免付合同存续期内最后3个月承包费。甲方已知晓并同意乙方对房屋进行必要的装修。若非本合同第九条情形，合同因甲方原因导致本合同终止或解除的，甲方应赔偿乙方直接或间接损失（包括但不限于装修费用、设备设施采购费用、搬迁费用等因此而产生或支出费用），同时，返还乙方所支付的承包保证金，并赔偿乙方一倍的承包保证金，且承担为此产生的所有涉诉费用。2019年7月25日，案外人北京融乐物业管理有限公司向原告发出停止经营腾退房屋的通知，通知包括原告在内的全体租住人员于2019年7月31日前停止营业并完成房屋腾退，融乐物业从8月1日开始对涉诉房屋进行停电、断水处理。原告收到通知后第一时间联系被告李卫卫，被告李卫卫告知原告，涉诉物业产权方要将标的物所在院子从5个二房东处收回，重新招投标集中给到一方管理，被告李卫卫向原告承诺会重新投标拿到5个院子的管理权，同时安排原告临时搬迁到大红门南兴隆长夜园区C1栋物业，等被告李卫卫重新拿到管理权后再搬回案涉物业，搬迁事宜由被告李卫卫负责。原告最终在2019年8月25日搬离涉诉房屋。此后，原告多次发函，要求被告李卫卫继续履行原合同。被告李卫卫却一直无故拖延，至今被告李卫卫未拿到涉诉物业管理权，致使双方签订的合同没有恢复履行的可能性。被告的行为侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。李卫卫未作答辩。凯旋酒店未作答辩。创梦酒店未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年10月13日，李卫卫（甲方）与锐诩公司（乙方）签订《经营承包合同》，约定双方经友好协商一致，就乙方承包甲方凯旋世纪商务宾馆部分客房经营管理的相关事宜，订立本合同。一、承包经营标的物状况1、标的物：甲方将坐落在北京市丰台区南顶路22号凯旋世纪商务酒店的经营管理权承包给乙方（以下简称该客房）。2、甲方承诺其为该客房的合法承租方，拥有完全经营自主权，已取得宾馆经营的各项证照，且在有效期内。3、该房屋现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲乙双方分别在本合同附件（一）中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。二、交付期限和承包期限1、甲乙双方约定，甲方于2017年11月1日前向乙方交付该房屋。承包期限自2017年11月1日至2022年10月31日止。三、经营用途1、乙方向甲方承诺，承包该客房作为员工公寓经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲乙双方经营状态不得冲突。四、承包费及支付方式1、甲乙双方关于该客房的承包费用约定如下：2017年11月1日至2019年10月31日，日承包费7534.25元、年承包费2750000元；2019年11月1日至2021年10月31日，日承包费7910.96元、年承包费2887500元；2021年11月1日至2022年10月31日，日承包费8306.5元、年承包费3031875元。2、以上承包费包含增值税专用发票开票税费，以下所述发票均为增值税专用发票；3、乙方付款方式：承包费用6个月一付，甲方需提供乙方支付承包费用的发票。乙方通过银行转账支付方式将相关款项付至甲方指定开户银行。甲方银行账户信息如下：开户行招商银行方庄支行，账户名李卫卫，账号×××。4、支付日期：乙方每6个月向甲方支付该客房经营承包费用。甲方应在签订合同后开具发票，乙方收到票后5个工作日向甲方支付首期费用，以后每次付款日为到期前5日，以此类推。乙方支付甲方承包保证金为450000元，合同签字后即刻支付，甲方收款同时出具收到保证金收据合同生效，合同期满后7个工作日内甲方无息返还。若甲方逾期返还则按日0.2%支付违约金并承担因此造成的诉讼费用、律师费用。5、若因甲方未按时提供发票而造成乙方延迟支付相关费用的，乙方无需承担相关责任。五、甲方的权利义务4、甲方负责对外公共关系的协调处理，乙方无需承担公关费用；8、甲方免费提供乙方60平米场地（位置图见附件四）用于乙方布置洗衣房和晾衣区；六、乙方的权利和义务1、甲方已知晓并同意乙方对该房屋进行必要的装修，乙方应保证装修不破坏房屋主体结构；2、乙方负责承包场所的所有经营管理活动，在承包期间内的一切经营活动由乙方承担法律责任；5、甲方将现有的乙方需要的一切附属物品、水、电（包括但不限于空调）等设施无偿提供给乙方管理使用（详见物品清单，交接时需经双方签字确认）。如有欠缺需要重新置办的、有损坏需要维修保养的，包括日后的日常维护维修等均由乙方自行负责处理。合同终止时乙方应归还甲方物品。九、合同的解除在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时，……2、本合同有效期届满；3、经双方书面同意的其他情况。十、违约责任1、若非本合同第九条情形的，甲方提出本合同终止或解除的，甲方应赔偿乙方直接或间接损失（包括但不限于装修费用、设施设备的采购费用、搬迁费用等乙方因此而产生的支出或费用），同时，双倍返还乙方所支付的承包保证金，且承担为此产生的所有涉诉费用；若因乙方原因造成本合同终止或解除的，甲方有权没收乙方支付的承包保证金并赔偿其他损失，且承担为此产生的所有涉诉费用。凯旋酒店在上述合同甲方（盖章）处盖章，李卫卫在授权代表（签字）处签字，锐诩公司在乙方（盖章）处盖章。同日，李卫卫作为出租方（甲方）与承包方锐诩公司（乙方）签订《经营承包合同》补充协议，约定1、甲方于2017年11月1日前向乙方交付该客房，承包期自2017年11月1日至2022年10月31日止。其中承包期最后一个月为装修免承包费期限。装修免承包费期间产生的运营水电费均由乙方承担，具体交付日以双方签署确认的（物业交接确认书）为准，如甲方延期交付该客房的，则租赁期限和免租期相应顺延。2、乙方承包甲方物业的五年内，若乙方的经营权因上述物业产权或甲方原因被收回，则甲方应承担乙方的一切经济损失，且甲方投资的公司对此进行担保，如甲方届时不承担相应赔偿责任的，由创梦酒店承担担保责任。3、甲方与乙方签订原合同两年内若甲方物业被以任何理由收回、动拆迁或征用，则甲方应赔付乙方的一切经济损失（该条款在签订合同的第三年自动失效）。5、因甲方该客房的租期不满五年，当前剩余租期2年10个月，若因甲方无法续租，导致乙方经营期不满五年，乙方可免付合同存续期内最后叁个月承包费。6、原合同第五条第4款修订为：甲方负责对外公共关系的协调处理，甲乙双方各承担一半公关费用。16、原合同第十条第1款修订为：若非本合同第九条情形的，甲方提出本合同终止或解除的，甲方应赔偿乙方直接或间接损失（包括但不限于装修费用、设施设备的采购费用、搬迁费用等乙方因此而产生的支出或费用），同时，返还乙方所支付的承包保证金，并赔偿乙方一倍的承包保证金，且承担为此产生的所有涉诉费用；若因乙方原因造成本合同终止或解除的，甲方有权没收乙方支付的承包保证金并赔偿其他损失，且承担为此产生的所有涉诉费用。凯旋酒店在甲方处盖章，李卫卫在甲方授权代表处签字，锐诩公司在乙方处盖章，创梦酒店在担保方处盖章。关于上述《经营承包合同》及补充协议签订经过，锐诩公司称涉案房屋系李卫卫自凯旋酒店处承租而来，其又从李卫卫处承租，签合同时凯旋酒店工作人员不在场，系李卫卫拿着凯旋酒店公章加盖的，签订补充协议时创梦酒店的法定代表人宋丰革在场。锐诩公司提交中国建设银行网上银行电子回执证明2017年10月20日向李卫卫交纳押金450000元，凯旋酒店于2017年12月14日出具的收据一张，收款人处李卫卫签字。另提交上海农商银行单位业务委托书及中国建设银行、中国工商银行网上银行电子回执，显示房租已付至2019年10月31日，合计5500000元，收款人均为李卫卫。锐诩公司提交增值税专用发票、开具明细证明北京凯旋世纪酒店共向其开具增值税专用发票金额为1375000元。锐诩公司主张凯旋酒店、李卫卫未向其开具增值税发票金额合计4125000元。锐诩公司提交案外人王权名下兴业银行借记卡交易明细，显示2018年10月23日及2018年10月24日，王权分别向李卫卫转账50000元。同时提交王权出具的《代付款说明》，内容大意为：兹有王权于2018年10月23日、2018年10月24日向李卫卫汇入100000元之款项，是由王权代锐诩公司支付给李卫卫办理石榴庄、成寿寺项目的外联费用，其中石榴庄项目5万元，成寿寺项目5万元。2019年7月25日，北京融乐物业管理有限公司张贴致承租人李英华、北京凯旋娱乐城及南顶路22号院全体租住人员的《停止经营腾退房屋的通知》，内容大意为：7月19日，大红门街道办事处联合地区消防、工商、派出所等多部门对本院南侧全部房屋的使用和经营状况进行了联合检查，并对我公司出具了以上单位停止经营、腾退房屋的相关意见。目前，22号院房屋消防设施存在严重安全隐患，电线私拉串联，逃生通道过窄，消防设施不完善。新装两层小宾馆及原职工之家出租屋无人值守，管理混乱，使用煤气做饭，环境脏乱差，消防通道堵死。以上单位不再具备继续经营使用的条件，并于2019年7月31日全面关停。请承租人于2019年7月31日之前停止营业并完成房屋腾退，我公司从8月1日上午9:00开始对上述房屋进行停电、断水处理。所有租住人员必须在限定时间内无条件搬离上述房屋。如到期未腾退的，对房屋内未经我公司同意留存的物品，我公司将进行清理处置，因腾退造成的损失我公司不承担任何责任。特此通知。锐诩公司提交北京星语餐饮管理有限公司向其出具的《违约告知函》佐证损失12800元，内容大意为：因贵司物业纠纷原因宿舍变动，无法满足我司继续住宿，2019年8月12日通知我司于2019年8月15日搬离南顶路22号凯旋世纪酒店宿舍，并提供位于大红门南位置作为宿舍搬迁方案，我司无法认同。已在2019年8月15日将本公司员工全部撤离，根据合同约定贵司应赔偿我司违约金12800元，另需退还已付住宿管理费25187元、押金12800元，合计50787元。锐诩公司未就上述违约金损失提交支付凭证。庭审中，锐诩公司提交与李卫卫的微信聊天记录，佐证告知李卫卫上述腾退通知事宜、协商搬家事宜，并于2019年8月25日搬离完毕。诉讼中，根据锐诩公司申请，依据锐诩公司提交的《建筑装饰工程施工合同》及本院现场勘验笔录，本院委托国宏信价格评估集团有限公司拟对涉案场地的装修和设备进行评估，该公司出具评估报告，确认：以2019年8月25日为评估基准日，安装工程评估金额345310元，装修工程评估金额392720元。锐诩公司预付评估费18950元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据锐诩公司陈述，虽然《经营承包合同》及补充协议签订时凯旋酒店并未在场，但上述合同中加盖了凯旋酒店的公章，且保证金收据及租金发票系凯旋酒店开具，故凯旋酒店应受上述合同的约束。创梦酒店在补充协议中加盖了公章，亦应受补充协议的约束。上述《经营承包合同》及补充协议系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据庭审查明的事实，合同履行中，锐诩公司根据承租房屋的物业管理单位张贴的腾退房屋通知于2019年8月25日搬离涉案场地，且经本院勘验涉案场地确由案外人占用，由此导致合同目的无法实现，故对锐诩公司要求自2019年8月25日解除《经营承包合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据锐诩公司提交的银行回单可以认定承包费用已付至2019年10月31日，故对锐诩公司要求李卫卫、凯旋酒店退还2019年8月25日至2019年10月31日期间承包费504794.75元的诉讼请求予以支持。根据补充协议第5条“因甲方该客房的租期不满五年，当前剩余租期2年10个月，若因甲方无法续租，导致乙方经营期不满五年，乙方可免付合同存续期内最后叁个月承包费”，从合同文义解释理解，李卫卫原承包合同到期后应继续承租，如因李卫卫不续租导致锐诩公司经营期限不满五年的，则锐诩公司可免付合同存续期内最后三个月租金，但本案中，根据锐诩公司提交的《停止经营腾退房屋的通知》及与李卫卫的微信聊天记录可以认定，合同履行不能并非责任在于李卫卫到期不续租，而系承租房屋因存在安全隐患被相关部门责令腾退，且此过程中李卫卫亦积极协调其他场地或待符合条件时搬回，故锐诩公司要求李卫卫、凯旋酒店退还2019年5月25日至2019年8月24日期间承包费用的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。关于锐诩公司要求李卫卫、凯旋酒店开具增值税专用发票，具有合同依据，本院予以支持，但具体开具金额应以实际交付金额为准。至于其主张的如不能开具发票则要求赔偿损失的诉求，因其提交的证据不足以证明实际损失发生及金额，可待将来履行情况再行主张。关于空气能使用费12000元、冷水费3282元，不属于涉案合同约定的范畴，与本案非系同一法律关系，可另行主张。关于外联费用50000元，根据现有证据可以认定涉案租赁场地的外联费用为50000元，另据补充协议约定，双方各负担一半，故李卫卫、凯旋酒店应承担的费用应为25000元，至于锐诩公司主张因未公关成功要求全额退还，缺乏依据，不予支持。关于被拆除5间房屋的损失330000元，证据不足，不予支持。关于退还承包保证金450000元并赔偿一倍的承包保证金450000元，按照合同约定，合同解除后李卫卫、凯旋酒店应依约退还承包保证金450000元。合同解除虽非李卫卫自身原因，但锐诩公司确因李卫卫不能继续提供租赁场地导致合同无法继续履行，为此应承担相应的违约责任，故对锐诩公司要求李卫卫、凯旋酒店赔偿一倍保证金450000元的诉讼请求，予以支持。关于赔付客户的违约金损失12800元，虽提交了违约告知函，但未提交相关款项实际支付凭证，无法证实实际损失产生，故不予支持。关于装修损失，根据锐诩公司提交的装修合同及本院现场勘验情况，可以证实装修损失的存在，具体金额以评估报告确定的价值为准，即738030元，至于锐诩公司主张的空调损失，缺乏依据，不予支持。关于律师费80000元，有合同依据，本院予以支持。关于锐诩公司要求创梦酒店对承包保证金、装修损失、律师费承担连带保证责任一节，具有合同依据，本院予以支持。李卫卫、凯旋酒店、创梦酒店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证质证的权利，本院依法对其缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京锐诩企业管理有限公司与李卫卫、北京凯旋世纪酒店签订的《经营承包合同》及北京锐诩企业管理有限公司与李卫卫、北京凯旋世纪酒店、北京创梦酒店管理有限公司签订的《经营承包合同》补充协议自2019年8月25日解除；二、李卫卫、北京凯旋世纪酒店于本判决生效之日起十日内退还北京锐诩企业管理有限公司2019年8月25日至2019年10月31日期间的承包费504794.75元；三、李卫卫、北京凯旋世纪酒店于本判决生效之日起十日内向北京锐诩企业管理有限公司开具增值税专用发票（按照5%的税率计算，价税合计3620205.25元）；四、李卫卫、北京凯旋世纪酒店于本判决生效之日起十日内返还北京锐诩企业管理有限公司外联费用25000元；五、李卫卫、北京凯旋世纪酒店于本判决生效之日起十日内退还北京锐诩企业管理有限公司承包保证金450000元；六、李卫卫、北京凯旋世纪酒店于本判决生效之日起十日内赔偿北京锐诩企业管理有限公司承包保证金450000元；七、李卫卫、北京凯旋世纪酒店于本判决生效之日起十日内赔偿北京锐诩企业管理有限公司装修损失738030元；八、李卫卫、北京凯旋世纪酒店于本判决生效之日起十日内支付北京锐诩企业管理有限公司律师费80000元；九、北京创梦酒店管理有限公司对上述第五、六、七、八项承担连带给付责任。；十、驳回北京锐诩企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17714元，由北京锐诩企业管理有限公司负担6587元（已交纳）；由李卫卫、北京凯旋世纪酒店负担11127元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京创梦酒店管理有限公司承担连带责任。评估费18950元，由李卫卫、北京凯旋世纪酒店负担（于本判决生效之日起十日内给付北京锐诩企业管理有限公司），由北京创梦酒店管理有限公司承担连带给付责任。公告费1160元，由李卫卫、北京凯旋世纪酒店、北京创梦酒店管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张习文二〇二〇年十二月三十日书记员  武 萍