贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0102民初10387号原告：贵州众安房地产开发有限责任公司，住所地贵阳市瑞金南路134号7楼，统一社会信用代码：91520102714384384034U。法定代表人：刘伦秋，职务：总经理。委托诉讼代理人：廖静，腾超，贵州朝华明鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：罗小莺，女，汉族，1960年1月26日生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：龙海燕，贵州简曦律师事务所律师，特别授权代理。原告贵州众安房地产开发有限责任公司与被告罗小莺合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州众安房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人廖静、腾超，被告罗小莺及其委托诉讼代理人龙海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州众安房地产开发有限责任公司提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行原、被告签订的《协议书》，自行拆除被告违法搭建的违章建筑，费用自行承担；2.请求依法判令被告赔偿因拒不履行《协议书》给原告造成的经济损失344，622.30元；3.诉讼、保全等各项诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告将自己开发的贵阳市XX号商品房出卖给被告，后将该商品房交付被告使用。被告收房后，擅自在该房屋上搭建违章建筑，造成原告未能通过建设工程消防验收，进而无法完成竣工验收备案和商品房产权登记。为了尽快通过相关手续，2014年4月21日，原告与被告签订《协议书》，其中第二条约定：“乙方（即被告）在拆除前，由甲方（即原告）派员前往审定，审定之价格甲方承担50%，甲方将应承担的部分价值款项支付给乙方，限定乙方在收到钱后3日内必须拆除空中花园的建筑物”。原告依照《协议书》的约定向被告足额支付拆除款55000元，但被告收款后却拒不拆除违章建筑。致使“众华上居”长期不能通过消防验收，无法办理产权登记，引发大量业主向政府信访。后经贵阳市人民政府专题会议研究决定，没有搭建违章建筑的业主可以办理产权证，搭建违章建筑的业主在拆除违章建筑之前，一律不得办理产权手续，由此“众华上居”的消防验收、工程备案和产权登记问题才得以解决，但是仍然造成原告对购房业主逾期办理产权证。后“众华上居”小区的业主以不能按期办理产权证为由提起了仲裁，要求原告支付逾期办证的违约金，贵阳市仲裁委员会作出裁决书要求原告承担的违约金，共计6,203，.44元。根据消防部门的《建设工程消防验收意见书》，原被告对消防不能验收均存在过错，而被告的过错为首要原因。原告认为被告违法搭建违章建筑的行为和违约不拆除违章建筑的行为，是导致原告承担逾期办证违约金的主要原因。包括被告在内的违法搭建违章建筑且违约拒绝拆除的9户业主，应当向原告共同承担至少一半，即3，101，600.72元的赔偿责任。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求判如所请。被告罗小莺辩称，原告所诉不实，纯属甩锅行为，其损失依法应当由原告自行承担，与被告无关。理由为：1.被告早已履行完毕与原告签订的《协议书》，双方合同依法终止，原告无权要求被告在继续履行该协议和赔偿其所谓的损失。被告确曾对位于XX号的空中花园予以封装使用，但为配合原告办理产权备案手续并在原告承诺和支付补偿被告装修损失的前提下，被告已就构筑物的处理和原告签订了协议书，并在协议约定的期限内拆除了构筑物，2015年3月20日被告所购房屋经贵阳市房产测绘队实地测量，经核实符合贵阳市人民政府专题会议研究决定，确无构筑物搭建情况后已于2019年2月22日办理了《不动产权证书》，足以证实被告和原告所签订的《协议书》早已履行完毕，现原告竟诉请被告再去履行早已经履行完毕的协议书毫无事实和法律依据，应依法予以驳回。此外，被告并非擅自在空中花园搭建构筑物，而是原告在卖房时就告知被告可以在空中花园搭建构筑物，如果被告早知该空中花园具有消防功能、不能搭建构筑物，被告绝不会购买原告的房屋!正因如此，原告在协议书中才同意对被告拆除构筑物的损失支付11万元，由此充分说明被告搭建构筑物是经由原告同意而非擅自修建，原告隐瞒真相、拒不向被告告知空中花园具有消防功能并擅自出售空中花园依法具有重大过错并应对此自行承担责任，被告在空中花园上经原告同意修建构筑物不存在过错，无论现在是否拆除构筑物，被告依法依约均不应承担任何责任。2.原告诉称被告“搭建违章建筑，造成原告未能通过建设工程消防验收，进而无法完成竣工验收备案和商品房产权登记”的主张依法不能成立。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告交付的商品房应经验收合格、符合该交房条件才能向业主交付使用，但原告诉称该商品房直至被告收房后仍未能通过竣工验收备案，原告的行为严重违反合同约定；其次，原告依法负有在房屋交付之前通过消防验收合格的法定义务，如果原告在消防验收合格前不将房屋交付业主，绝不会存在消防验收不合格的问题，显然消防验收不合格的原因系因原告不履行法定义务，为规避其逾期交房的巨额违约责任擅自违法向业主交房导致的；第三，被告对原告消防验收未能通过不存在任何过错或成为首要原因，消防验收意见书只是对复验时房屋在消防上存在的问题进行陈述，并没有据此认定被告对消防验收不能通过负有任何过错和责任，更未认定房屋未能通过消防验收是被告的原因。第四，至今原告开发的案涉房屋占用原设计的防火间距、未按原设计设置住宅通向空中花园的防火门导致防火分区设置不符合规范要求等消防验收不合格的问题依然存在，但原告仍于2018年1月10日办理了产权备案登记手续，充分说明被告是否在空中花园封装、搭建违章建筑与原告办理竣工、消防验收和商品房产权登记之间没有必然联系和因果关系，不会导致原告无法完成竣工验收备案和商品房产权登记。3.被告对原告逾期办证及损失没有任何过错，依法不应承担任何责任，相反原告尚须对被告承担逾期办证违约责任。案涉空中花园被原告出卖作为他人的专有部分后，原告根本不可能按原设计设置该空中花园所属住宅通向空中花园的防火门，购买人也不会允许他人从自己购买的房屋内部通过到达空中花园，即使不在空中花园搭建构筑物，原告的消防验收仍然不能通过，仍会依法被评定为不合格。原告逾期办证的损失完全是原告违法交房、擅自更改规划等行为造成的，原告依法依约应自行承担责任。4.原告的诉请早已超过诉讼时效，依法应驳回其全部诉讼请求。本案系合同纠纷，根据该协议书约定，被告履行拆除义务的时间是在“收妥钱后3日内必须拆完空中花园的建筑物”，故被告应于2014年4月24日前履行拆除义务，若不履行义务，原告则应最迟于2016年4月24日前向被告提出主张或直接向法院起诉维权，但原告至今方才起诉，超过诉讼时效期间4年之久，即使其诉请有理，也不再受法律保护，依法应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告贵州众安房地产开发有限责任公司系位于本市南明区的开发商，年4月19日，原告（出卖人）与被告罗小莺（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定由被告向原告购买XX房，该房屋阳台为非封闭式，建筑面积共89.64平方米，房屋价格按套（单元）计算，总价款为419515元；房屋应于2012年3月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，该合同同时对房屋价款支付方式、逾期付款的违约责任、产权登记等事项进行了约定。2012年4月30日，原告将案涉房屋交付被告使用。被告收房后，因楼下的XX号房系其兄罗广柏购买房屋，被告在罗广柏户空中花园搭建的基础上进行了搭建。2013年12月17日，贵阳市公安消防支队向原告出具“筑公消验字[2013]第0260号《建设工程消防验收意见书》，根据该意见书，贵阳市公安消防支队因众华上居商住楼A、B、C栋工程项目存在在空中花园擅自搭建的建（构）筑物占用了原设计的防火间距，以及未按原设计设置住宅通向空中花园的防火门导致防火分区设置不符合规范要求等两项不符合国家消防技术规范要求的问题，对众华上居商住楼A、B、C栋消防竣工验收项目综合评定为不合格。2013年12月20日，原告在案涉房屋所在小区张贴了通知，要求小区业主拆除在空中花园位置搭建的建筑物。2014年4月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《协议书》，主要约定由被告自行拆除空中花园的建筑物，拆除前由原告派员前往审定，审定价格原告承担其中一半，被告在收到钱后3日内必须拆完空中花园的建筑物。当日原告审定被告案涉房屋的装修用款为11万元，并于同日将包含案涉房屋在内的两套房屋搭建建筑拆除费11万元支付给被告，被告亦于同日向原告出具一张收条，载明“今收到众安公司支付“最空间”XX两套房屋违建拆除费壹拾壹万元整。”被告收到原告支付的拆除费后对其在空中花园位置搭建建筑物的墙体进行了拆除。自2017起至2018年间，陆续有众华上居小区业主以被告不能按期办理产权证向贵阳市仲裁委员会申请仲裁，经贵阳市仲裁委员会陆续作出的裁决，原告应分别向各业主支付金额不等的逾期办证违约金。2019年2月22日，被告取得案涉房屋的不动产权证书。同年6月被告与其兄长罗广柏共同与一家装修公司签订一份《室内装修合同》，以让装修公司承接装饰工程的方式对案涉房屋的空中花园位置用防腐木、铝合金玻璃等材料重新进行了封装。另，众华上居商住楼A、B、C栋房屋至今未通过消防验收。以上事实，有双方当事人陈述及提交相关证据在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为，本案原、被告以协议方式拆除被告自行搭建的构筑物，双方意思表示真实且内容并不违法，应为有效协议。原、被告签订案涉协议的目的在于消除消防隐患，被告在签订协议后虽对在空中花园位置搭建建筑物的墙体进行了拆除，但其后又进行了封装，故消除消防隐患的目的并未实现，不能认定被告已经按照协议履行完毕，故对被告之案涉协议早已履行完毕之辩称，本院不予采纳。同理，被告在案涉协议中承担之义务并非金钱债务，故被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，本院不予采纳。对原告主张的判令被告继续履行原、被告签订的《协议书》，自行拆除被告违法搭建的违章建筑，费用自行承担的诉讼请求，因违章建筑应由行政机关依照行政法规进行拆除，案涉协议虽不违法，但如被告不按协议自行拆除，原告不宜通过民事诉讼要求被告继续履行，可就此向被告主张承担其他违约责任。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的由被告赔偿因拒不履行《协议书》给原告造成的经济损失344622.30元的诉讼请求，因案涉房屋未获消防验收合格的原因有两个，一是部分业主因在空中花园擅自搭建构筑物，占用了原设计的防火间距；二是原告未按原设计设置住宅通向空中花园的防火门，导致防火分区设置不符合规范要求，故而被告搭建违法建筑并非消防验收不能通过的唯一原因，加之案涉房屋系商品房，房开商在交付商品房时，该房屋应经验收合格，当然也应包括消防验收，而原告在消防尚未验收合格时，就将房屋交付了被告，故被告对原告承担的逾期办证违约金损失并无过错，不应据此确定原告因被告未履行案涉协议造成的经济损失。本案原告因被告未履行案涉协议的损失仅为原告支付被告的55000元，故对原告该项诉讼请求，本院据实支持55000元，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，以及第一百零七条之规定，判决如下：一、被告罗小莺于本判决生效之日起十日内支付原告贵州众安房地产开发有限责任公司经济损失55，000.00元；二、驳回原告贵州众安房地产开发有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6470元，减半收取3235元，保全费2244元，由原告负担4605元，被告负担874元（此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  何骧二〇二〇年十二月九日法官助理刘乙鲜书记员袁小涛