云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初8730号原告：昆明古曜物业服务有限公司，住所为云南省昆明市盘龙区万宏路中段广瑞中心27楼2707号。法定代表人：高蕾英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林鑫、何祥（实习），系国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被告：上海壹咖动体育发展有限公司，住所为上海市浦东新区川沙路1098号8幢。法定代表人：王宇。第三人：昆明广基房地产开发有限公司，住所为云南省昆明市盘龙区万宏路广瑞中心28层2801-2803、2805-2813、2815、2816号。法定代表人：高德华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨新颖，特别授权代理。原告昆明古曜物业服务有限公司（以下简称古曜物业）与被告上海壹咖动体育发展有限公司（以下简称壹咖动公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，为查明案件事实，于2020年8月25日依职权追加昆明广基房地产开发有限公司（以下简称广基地产公司）作为本案第三人参加诉讼。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员徐莎莎独任审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告古曜物业的委托诉讼代理人林鑫、何祥，第三人广基地产公司的委托诉讼代理人杨新颖到庭参加诉讼。被告壹咖动公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定缺席审理。本案现已审理终结。古曜物业提出诉讼请求：1．判令解除原被告双方签订的《物业服务合同》；2.判令被告向原告按日租物业服务费768.82元的标准支付自2020年3月25日起算至《物业服务合同》解除之日止的物业服务费（暂计至2020年5月15日，物业服务费为39209.82元）；3.判令被告向原告支付水电费合计112300元；4.判令被告向原告支付迟延支付物业服务费违约金86307.7元及迟延支付水电费违约金14384.6元；5.判令本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2017年1月18日，昆明广基房地产开发有限公司、原告与被告签订《物业服务合同》，约定由原告承担被告承租的昆明市万宏路广瑞中心的裙楼第三层整层的房屋建筑主体共有部位及共用设施设备的维修、养护、管理与运行服务。被告作为房屋的承租人，应当在房屋租赁合同期限内（即2017年3月1日起至2025年6月30日止），向原告支付物业服务费，收费标准为第一二年度每平方米10元/月，第三年起每年递增5%。同时，合同中约定被告承担自用物业的水电等费用。合同签订后，原告按约定向被告提供物业服务。按照合同约定，被告应当在2019年12月1日前向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日的物业费140310.5元，但被告迟迟未交付，同时还拖欠被告水电费112300元未支付。经原告多次催要，被告以各种理由拒绝支付。根据物业服务合同的约定，被告迟延支付物业服务费超过30日，视为被告根本违约，原告有权单方解除合同，被告应当支付违约当年物业服务费的30%作为违约金。迟延支付水电费超过30日的，被告应当向原告支付当年年物业服务费的5%作为违约金。综上所述，被告的行为违反合同约定及法律规定，其逾期未付物业服务费及水电费的行为给原告造成损失，应当向原告承担相应责任。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。庭审中，原告明确要求一并解除原被告之间的物业服务合同关系及原告与第三人之间的委托管理合同关系。壹咖动公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，本院视为其放弃答辩及举证质证的权利。广基地产公司陈述称，没有意见，同意一并解除原告及第三人之间的委托管理合同关系。原告围绕其诉讼主张提交了《物业服务合同》原件一份、物业服务费发票及银行专用回单各一份、水电费发票及银行专用回单各一份、情况说明原件一份、水电费发票一份、通知一份、水电费缴费通知单一份、告知函一份、房屋租赁合同一份。第三人未向本院提交证据。第三人对原告提交的证据均无异议，本院经审查后对上述证据真实性予以确认，对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2017年1月19日，广基地产公司（甲方）与壹咖动公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于云南省昆明市，面积为2227.15平方米，租用用于经营健身，租赁期限为100个月，自2017年3月1日至2025年6月30日。合同还对其他具体事项进行了约定。同日，广基地产公司（甲方）、古曜物业（乙方）、壹咖动公司（丙方）共同签署《物业服务合同》，合同约定：房屋位置为云南省昆明市，面积为2227.15平方米，甲方委托乙方对房屋建筑主体共用部位进行维修、养护和管理，对房屋建筑主体公用设施设备进行维修、养护、管理和运行服务。合同期限同丙方与甲方签订的《房屋租赁合同》租期，即自2017年3月1日至2025年6月30日。丙方应向乙方缴纳物业费，物业服务费具体支付时间为：2017年6月1日前支付2017年7月1日至12月31日期间物业服务费133629元；2017年12月1日前支付2018年1月1日至6月30日期间物业服务费133629元；2018年6月1日前支付2018年7月1日至12月31日期间物业服务费133629元；2018年12月1日前支付2019年1月1日至6月30日期间物业服务费133629元；2019年6月1日前支付2019年7月1日至12月31日期间物业服务费140310元；2019年12月1日前支付2020年1月1日至6月30日期间物业服务费140310元；2020年6月1日前支付2020年7月1日至12月31日期间物业服务费147326元；以此类推。合同规定的管理期满，本合同自然终止。丙方迟延支付水费、电费或其他费用超过30日的，除应继续支付外，还应向乙方支付违约当年年物业服务费的5%作为违约金；丙方迟延支付物业服务费的，除应继续支付物业服务费外，迟延期间还应每天另外向乙方支付当时使用的日物业服务费标准三倍金额的违约金，若丙方迟延支付物业服务费超过30日的，视为丙方根本违约，甲乙双方有权单方面解除本合同，丙方除补齐物业服务费外，还应向乙方支付违约当年物业服务费的30%作为违约金。《物业服务合同》还对其他具体事项进行了约定。庭审中，原告自认被告已缴纳物业费至2020年3月25日、已缴纳水电费至2019年11月。另，壹咖动公司目前已未在云南省昆明市广瑞中心裙楼第三层经营，原告自认已于2020年6月底7月初清空场地。庭审中原告表示不再主张律师费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”本案中，被告向第三人租用云南省昆明市广瑞中心的裙楼第三层，并与原告签署物业服务合同，由原告为其提供物业服务，但被告未能及时按合同约定向原告支付物业费及水电费，且目前已未继续在云南省昆明市广瑞中心裙楼第三层经营，以其行为表明不再履行《物业服务合同》，故对原告要求解除原被告之间物业服务合同的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求一并解除与第三人之间的委托管理合同的诉讼请求，庭审中第三人同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院尊重当事人的意愿，对该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告按日物业服务费768.82元标准向其支付自2020年3月25日起至《物业服务合同》解除之日止的物业服务费的诉讼请求。本案中，原告为被告提供物业服务，被告应按合同约定向原告支付物业服务费，根据双方签订的《物业服务合同》，2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为287636元，折合每天物业服务费为788.04元（287636÷365天），现原告按每日768.82元主张物业服务费符合合同约定，本院予以支持。但根据原告陈述，云南省昆明市广瑞中心裙楼第三层已于2020年6月底7月初清空，现该场地已不再由被告使用，故本院认为自场地清空之日起，原告已不再为被告提供物业服务，被告亦无须再向原告支付物业服务费，结合原告的陈述，本院酌情确认被告应向原告支付的物业服务费为自2020年3月25日起，按每日768.82元计算至2020年6月30日止，具体金额为768.82×97天＝74575.54元。对原告要求被告向其支付水电费112300元的诉讼请求，根据原告提交的证据，其缴纳水电费并非分层分户缴纳，其中水费为19户缴纳一次、18户缴纳一次，电费缴纳金额与原告主张金额无法对应，从原告提交的证据中亦无法区分原告为被告代缴的水电费金额，庭审中原告称该项请求金额来源自原告出具的《情况说明》，本院认为《情况说明》系原告单方制作，不能与水电费缴纳发票对应，本案中无法查明原告实际为被告代缴的水电费金额，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于原告提交的被告已支付物业服务费及水电费的凭证，本院认为，合同具有相对性，虽上述凭证载明的缴费主体为“昆明伍咖动体育发展有限公司”，但与原告签署《物业服务合同》的合同相对方为被告公司，且与第三人签署《房屋租赁合同》的合同相对方亦为被告公司，至于被告承租云南省昆明市广瑞中心的裙楼第三层后如何使用、实际缴费主体是否被告公司与本案无涉，现原告仅向被告主张权利符合法律规定。对原告要求被告向其支付迟延支付物业服务费违约金86307.7元及迟延支付水电费违约金14384元的诉讼请求。如前所述，被告接受原告的物业服务，应按合同约定向其缴纳物业服务费，被告不但拖延支付，且在合同履行期限届满前离开物业场所，其行为已经构成违约，但双方在《物业服务合同》中约定的违约金过高，原告亦未举证证明其因被告违约产生的实际损失，故本院酌情调整本案违约金为2020年度被告应缴纳物业费金额的20%，具体金额为287636元×20%=57527.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、昆明古曜物业服务有限公司与上海壹咖动体育发展有限公司于2017年1月19日签订的《物业服务合同》中的物业服务合同关系解除；二、昆明古曜物业服务有限公司与昆明广基房地产开发有限公司于2017年1月19日签订的《物业服务合同》中的委托管理合同关系解除；三、上海壹咖动体育发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向昆明古曜物业服务有限公司支付2020年3月25日至2020年6月30日期间的物业服务费74575.54元；四、上海壹咖动体育发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向昆明古曜物业服务有限公司支付违约金57527.2元；五、驳回昆明古曜物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5083元，由昆明古曜物业服务有限公司负担2421元，上海壹咖动体育发展有限公司负担2662元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇二〇年十二月十日书记员  孙海鸥