云南省富宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2628民初2299号原告：梁**，男，1969年10月25日生，壮族，住云南省富宁县。委托诉讼代理人：韦盛华，云南青龙律师事务所执业律师，特别授权代理。被告：唐世超，男，1986年5月5日生，汉族，原住云南省富宁县木央镇寒洞村民委湾子村小组，现住云南省富宁县。原告梁**与被告唐世超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁**向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除房屋租赁合同；2.判令唐世超支付租金104166元，支付滞纳金208332元，合计312498元；3.判令唐世超恢复房屋原状。庭审中，梁**增加诉讼请求为要求唐世超支付保险费1874.99元、保全费2082元；变更第三项诉讼请求即将判令唐世超恢复房屋原状变更为判令唐世超支付恢复房屋原状的费用并申请鉴定，后梁**又申请撤回第三项诉讼请求即撤回恢复房屋原状及恢复房屋原状费用评估的申请。事实和理由：2019年4月25日，梁**与唐世超签订《房屋租赁合同》约定，梁**将位于富宁县药监局南侧的房屋（房屋所有权证书编号为532628101212GB08003F00010001，建筑面积为1300.95平方米）出租给唐世超经营酒店；租期为6年，即2019年4月25日至2025年4月25日；每年租金25万元，自2019年6月25日起收取租金；被告拖欠房租累计2个月以上的，梁**有权终止合同收回房屋；唐世超如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的2倍支付滞纳金。现唐世超已经拖欠5个月租金，经多次催讨无果，特依法提起诉讼，恳请判决如上诉请。唐世超辩称，梁**的房子是租来做酒楼用的，梁**主张的这些费用应当由万乐门酒楼有限公司承担，唐世超同意解除合同。对于梁**要求恢复房屋原状，唐世超的意见是应当由万乐门酒楼有限公司承担，因为签订有租赁合同，按照合同来办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即梁**提交的《房屋租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.梁**提交的诉讼财产保全责任保险费发票、申请保全费发票来源合法、内容客观真实，证明梁**因本案诉讼支出保险费1874.99元、保全费2082元的事实，本院予以采信。2.唐世超提交的《营业执照》来源合法、内容客观真实，但双方签订《房屋租赁合同》的日期是在富宁万乐门酒楼有限公司成立之前，该证据与本案无关联，故对该证据的真实性、合法性予以采信，对关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月25日，梁**（甲方）与唐世超（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于富宁县药监局南侧的房屋出租给乙方作为酒楼使用，租赁期限为6年，即自2019年4月25日起至2025年4月25日（合同上写的自2019年4月25日起至2019年4月25日中的“至2019年4月25日”系笔误，应为至2025年4月25日）；房屋每年租金为250000元，支付方式为一年一付，甲方承诺给乙方合同日期起两个月装修时间才开始算租金，即甲方于2019年6月25日起收取租金；租赁期间，乙方拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补房屋损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。合同上约定的滞纳金属于违约金性质。合同还约定了其他方面的内容。合同签订后，梁**将房屋交付给唐世超装修使用，唐世超支付了2019年6月25日至2020年6月25日期间的房屋租金250000元，2020年6月25日以后的房屋租金，唐世超未按约定支付。现梁**要求唐世超支付自2020年6月25日至2020年11月25日期间的房屋租金104166元。2020年11月19日，梁**向本院申请财产保全，本院于同日作出（2020）云2628民初2299号民事裁定，对唐世超名下的账户及财产进行保全。梁**交纳了申请保全费2082元，并向保险公司支付了保险费1874.99元。庭审中，向唐世超询问是否认为约定的滞纳金过高及是否要求减少，唐世超认为合同约定的滞纳金很高，是否减少按照法律规定处理。另查明，富宁万乐门酒楼有限公司于2019年6月4日成立，梁**与唐世超签订《房屋租赁合同》的日期为2019年4月25日，即双方签订《房屋租赁合同》的日期在富宁万乐门酒楼有限公司成立之前。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案《房屋租赁合同》系梁**与唐世超所签订的，双方签订的《房屋租赁合同》是在富宁万乐门酒楼有限公司成立之前，且《房屋租赁合同》上并未加盖富宁万乐门酒楼有限公司的印章，故该《房屋租赁合同》系梁**与唐世超的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同相对性原则，唐世超依法应承担合同规定的义务，唐世超主张本案应由富宁万乐门酒楼有限公司承担责任没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”唐世超自2020年6月25日以后就未向梁**支付房屋租金，拖欠房租累计已超过2个月，违反了合同约定的义务，其行为已构成违约，且唐世超也表示同意解除合同，故应解除双方于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》。关于房屋租金，合同约定的房屋租金为每年250000元，梁**要求唐世超支付5个月（2020年6月25日至2020年11月25日）的房屋租金104166元（250000元÷12×5）有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金，合同约定的滞纳金属于违约金性质，应认定为违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约行为产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案梁**的房屋租金损失为104166元，合同约定的滞纳金为按日租金的2倍支付过高，且唐世超也提出约定的滞纳金过高，故滞纳金应以房屋租金损失104166元的百分之三十计算，唐世超应支付梁**滞纳金为31249.80元（104166元×30%）。关于财产保全费及保险费，因唐世超违约引起本案诉讼，根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，梁**申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，属于诉讼费用的范畴，应由唐世超负担；梁**向保险公司交纳的保险费系其支出的合理必要费用，属于梁**的损失部分，应由唐世超承担。故梁**要求唐世超支付保险费1874.99元、保全费2082元，本院予以支持。综上所述，梁**要求解除双方于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》予以支持；滞纳金支持31249.80元，超出部分不予支持；保险费1874.99元、保全费2082元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除梁**与唐世超于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》；二、由唐世超支付梁**房屋租金104166元、滞纳金31249.80元，共计135415.80元。限本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、由唐世超支付梁**财产保全费2082元、保险费1874.99元，共计3956.99元。限本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回梁**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6047元，减半收取计3023.50元，由梁**负担1691.50元，唐世超负担1332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决书规定的义务，享有权利的当事人可在判决书规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  卢绍荣二〇二〇年十二月三十日书记员  韦旭东