江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0214民初1793号 原告：日瑞医疗科技（无锡）有限公司，住所地无锡国家高新技术产业开发区。 法定代表人：雍秋蓉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李**、朱正新，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。 被告：无锡瑞恒贸易有限公司，住所地无锡振发五路南侧。 法定代表人：李君玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴朝阳，江苏湖滨律师事务所律师。 第三人：无锡市新吴区人民政府硕放街道办事处，住所地无锡市新吴区。 负责人：陈伟良，该单位主任。 委托诉讼代理人：王学华、沈丹，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。 原告日瑞医疗科技（无锡）有限公司（以下简称日瑞公司）与被告无锡瑞恒贸易有限公司（以下简称瑞恒公司）、第三人无锡市新吴区人民政府硕放街道办事处（以下简称硕放街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月21日、2020年7月22日、2020年8月4日公开开庭进行审理,后裁定转为普通程序，于2020年10月22日公开开庭进行审理。原告日瑞公司的委托诉讼代理人李**、朱正新，被告瑞恒公司的法定代表人李君玉及委托诉讼代理人吴朝阳，第三人硕放街道办事处的委托诉讼代理人王学华（第四次庭审未到庭）、沈丹（第二次庭审未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 日瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令瑞恒公司支付3568297.5元及利息（以3568297.5元为基数自2020年1月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令瑞恒公司退还房屋租赁保证金50000元。事实和理由：日瑞公司与瑞恒公司于2017年12月22日签订《厂房租赁合同》，约定日瑞公司承租瑞恒公司位于无锡市的厂房用于生产办公，承租建筑的面积2210平方米及辅助房屋1800平方米，合同租赁期自2018年1月1日至2023年12月30日。现瑞恒公司已与硕放街道办事处签订相关协议并要求日瑞公司搬走，日瑞公司系被拆迁房屋的合法使用人，依照相关法律规定租赁期内因拆迁受到的损失应当依法得到公平合理的补偿。要求瑞恒公司赔偿停产停业损失569793.29元、搬迁损失443085元、过渡费802000元、未申报房屋补偿费19265元、装修补偿461801.91元、附着物补偿11417.2元、租金损失960435.1元、搬迁奖励200500元，其他综合补偿100000元，合计3568297.5元。另外，日瑞公司另有租赁保证金50000元在瑞恒公司处，瑞恒公司应予返还。 瑞恒公司辩称：1.拆迁补偿协议中的补偿款系瑞恒公司与硕放街道办事处经协商确定的金额，这些金额除了瑞恒公司愿意支付给日瑞公司的除外，其余部分应当由瑞恒公司享有，不存在支付给日瑞公司的任何理由。2.根据合同的约定，案涉房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，双方互不承担责任，瑞恒公司据此不承担责任。3.本案中涉及到不可抗力等事项的规定，属于免责范围。4.日瑞公司的实际经营地并不在案涉租赁房屋内，不应当享有相应的待遇。5.认可日瑞公司有50000元租赁保证金在瑞恒公司处，愿意退还。 硕放街道办事处述称：1.本案系房屋租赁合同纠纷，硕放街道办事处并非租赁合同的相对方，日瑞公司追加硕放街道办事处为本案第三人，主体不适格。2.瑞恒公司与硕放街道办事处之间的拆迁补偿符合相关政策及法律规定，涉及到的权益只能由瑞恒公司作为产权人享有，硕放街道办事处没有义务对日瑞公司进行补偿。3.日瑞公司应举证证明其损失，而不能根据评估报告来主张其损失。4.瑞恒公司签订征收补偿协议书后，未按约定时间搬离，已经构成违约，不再享有提前搬迁奖励。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下： 日瑞公司原名为无锡日瑞包装材料有限公司，于2020年4月17日变更为现名。2017年12月22日，瑞恒公司与日瑞公司签订厂房租赁合同，约定：日瑞公司向瑞恒公司租赁硕放街道振发五路××号厂房2210平方米及辅助房屋1800平方米用于生产办公使用。瑞恒公司于2017年12月30日前向日瑞公司交付该房屋，租期自2018年1月1日起至2023年12月30日至，租期共五年，房屋出租满3年后租金递增8%（每3年递增8%）。房屋租金为50万元每年，另加税金及物业管理费用5万元，日瑞公司每6个月作为一个使用期支付一次租金27.5万元，日瑞公司应于下一个使用期开始前，提前10日向瑞恒公司支付租金。瑞恒公司在交付该房屋时，日瑞公司应向瑞恒公司支付租赁保证金50000元。双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（三）该房屋因城市建设需要被依法列入拆迁许可范围的。该合同还就其他事项作有约定。 2019年9月10日，江苏普信土地房地产资产评估测绘有限公司（以下简称普信公司）作出苏普房估字（2019）第194号征收估价报告，评估瑞恒公司所有的坐落于无锡振发五路南侧、无锡嘉能电动车有限公司西侧地块（振发五路21号）的房屋价值，价值时点为2019年9月4日，评估结果为17017826元。2019年12月18日，普信公司作出苏普评咨字（2019）123号搬迁损失价值咨询报告，测算瑞恒公司在价值时点2019年7月31日因搬迁所涉及的搬迁损失费用为2008600元。 2019年12月27日，瑞恒公司与无锡市新区硕放街道征土拆迁领导小组办公室（以下简称硕放街道拆迁办）签订无锡市新吴区国有土地上非住宅房屋征收补偿协议书1份，约定：硕放街道拆迁办征收瑞恒公司位于硕放街道振发五路南侧的非住宅房屋及其他建筑物、构筑物。硕放街道拆迁办收回瑞恒公司国有土地使用权面积8050.9平方米，国有土地使用权补偿5489345元；征收瑞恒公司非住宅房屋有证面积2210.92平方米，补偿4727508元；未申报面积5645.74平方米，补偿5181966元；装潢、附属物补偿1616286元，停产、停业损失补偿1418329元，不可搬迁设备及搬迁损失补偿1746500元，其他补偿费5857675元，提前搬迁奖励342417元，合计26380026元。协议生效后，瑞恒公司应尽快抓紧房屋的搬迁工作，必须在协议生效后5个月之内搬迁完毕即2020年5月底前腾清所有房屋，交由硕放街道拆迁办安排拆房。2020年5月底之前交付厂房，搬迁奖励为342417元，2020年6月底前交付厂房，搬迁奖励为136967元。2020年7月交付厂房，取消搬迁奖励。协议生效后，硕放街道拆迁办预付补偿款50%即13200000元，余款待瑞恒公司搬清交房后将一次性付清。该协议还就其他事项作有约定。协议签订后，硕放街道办事处于2020年1月16日向瑞恒公司支付1320万元，其中转账支票8200000元，承兑汇票5000000元，于2020年9月2日向瑞恒公司支付8974576元，合计22174576元。因日瑞公司与瑞恒公司对于日瑞公司是否享有拆迁补偿利益产生争议，2020年4月10日，日瑞公司诉讼来院。 关于日瑞公司主张的各项损失，在本案诉讼中，经日瑞公司与瑞恒公司协商，双方均同意瑞恒公司支付日瑞公司搬迁损失402970元，未申报房屋补偿费及附着物补偿共计10000元，装修补偿50000元并退还房屋押金50000元。另外，双方均表示日瑞公司已经支付截止2020年6月份的租金，并且超付租金12500元。该12500元双方协商解决，无需法院在本案中处理。瑞恒公司同意不再向日瑞公司收取2020年6月份之后的租金。日瑞公司也承诺在2020年8月20日前完成全部搬迁事宜。在本案第四次庭审中，日瑞公司表示其已按约于2020年8月20日之前完成全部搬迁事宜，瑞恒公司表示日瑞公司大概在2020年8月25日、26日左右完成搬迁。硕放街道办事处表示其于2020年8月下旬接管案涉厂房。 日瑞公司、瑞恒公司现有争议的部分如下： 一、停产停业损失。经本院向硕放街道拆迁安置部门了解，案涉被拆迁房屋有证房屋面积为2210.92平米，评估的补偿金额为4727508元，无证房屋面积为4637.41平米，评估的补偿金额为4874282元，无证房屋综合费为2330293元，简易房面积为1008.33平米，评估的补偿金额为307684元，土地面积8050.9平米，评估的补偿费5489345元。硕放街道拆迁办按照有证房屋补偿、无证房屋补偿、无证房屋综合费、简易房补偿、土地补偿相加后乘以8%来核算案涉拆迁的停产停业损失为1418329元。日瑞公司、瑞恒公司、硕放街道办事处均认可上述停产停业损失计算方式。另外，日瑞公司、瑞恒公司均表示日瑞公司承租了全部有证房屋2210.92平米。关于日瑞公司承租的辅助房屋1800平米，日瑞公司表示其承租的均为无证房屋，瑞恒公司表示无法区分该1800平米为无证房屋还是简易房屋。 日瑞公司认为其承租的全部有证房对应的补偿费为4727508元，其承租的1800平米辅助房在无证房屋及简易房中的比例为31.88%，故对应的无证房及简易房补偿费为1652010.76元，无证房综合费为742897.41元，上述费用相加综合乘以8%，核算出的停产停业损失为569793.29元。日瑞公司认为停产停业损失针对的是经营性用房由于拆迁不能正常经营导致停工停产产生的损失，日瑞公司系实际从事正常经营活动的主体，而瑞恒公司并未从事经营，故拆迁协议中涉及到日瑞公司承租部分对应的停产停业损失应归日瑞公司所有。瑞恒公司认为，停产停业损失并非基于日瑞公司经营损失支付的补偿款，事实上由于拆迁导致瑞恒公司不能将案涉房屋出租产生大量损失，且日瑞公司并无生产许可，包括排污许可，属于无证经营，日瑞公司也一直在生产经营，并未实际产生停产停业损失。硕放街道办事处认为停产停业损失系补偿给产权人的损失，日瑞公司并非拆迁协议的相对方，不能依据拆迁协议及评估报告获取相关权益。 二、过渡费。经本院向硕放街道拆迁安置部门了解，案涉被拆迁房屋的过渡费计算方式为有证房屋面积加上无证房屋面积，按照每平米200元计算。日瑞公司、瑞恒公司、硕放街道办事处均认可上述过渡费计算方式。本案中，日瑞公司主张过渡费802000元，计算方式为（2210平米+1800平米）*200元/平米。日瑞公司认为过渡费系搬迁的临时安置补偿，补偿的对象系房屋的实际使用人，故本案中过渡费应归日瑞公司所有。瑞恒公司认为过渡费实际系对房屋产权面积补偿的一部分，日瑞公司系无证经营，登记的经营地址不在被拆迁地址，不存在安置的问题。硕放街道办事处认为过渡费的计算是结合产证面积进行计算，与该产权人名下有无租赁户无关，故过渡费也是直接补偿给产权人的。 三、租金损失。日瑞公司认为其租赁案涉厂房租金为11.43元/平方/月，重新租赁场所租金为17元/平方/月，差额部分为5.57元/平米/月，2020年6月1日至2023年12月30日总计为43个月，故其主张租金损失960435.1元（4010平米*43个月*5.57元/平米/月）。日瑞公司提供其与无锡鼎恒电力金具有限公司的房屋租赁合同以证明其重新租房的费用。瑞恒公司认为前后两份租赁合同不具有可比性，且双方合同中约定，遇到拆迁等事宜，双方互不承担责任，故瑞恒公司不应承担该费用。日瑞公司认为根据2016年12月30日公示的《无锡市新吴区硕放街道总体规划（2015-2030）》，案涉土地规划用途并非厂房。日瑞公司据此认为瑞恒公司应该明知案涉房屋即将被拆迁，在签订合同时故意隐瞒该事实，但认可其没有证据证明瑞恒公司明知案涉房屋被拆迁而故意隐瞒。 四、提前搬迁奖励。经本院向硕放街道拆迁安置部门了解，案涉被拆迁房屋的提前搬迁奖励计算方式为有证房屋面积加上无证房屋面积，按照每平米50元计算。日瑞公司、瑞恒公司、硕放街道办事处均认可上述提前搬迁奖励的计算方式。本案中，日瑞公司主张提前搬迁奖励200500元（4010平米*50元/平米）。日瑞公司表示，瑞恒公司未按法律规定将日瑞公司应当获得的拆迁利益和损失补偿给日瑞公司，故日瑞公司直至本案开庭时未能完全搬离案涉房屋。瑞恒公司表示，提前搬迁奖励系针对产权人提前搬迁的奖励，日瑞公司明知在2020年5月底前必须搬离的情况下依然拖延未能搬离，导致瑞恒公司丧失该项奖励费用，瑞恒公司保留向日瑞公司追偿的权利。硕放街道办事处表示，案涉房屋未能根据拆迁协议的约定进行搬迁，硕放街道办事处已经无须支付提前搬迁奖励。 五、综合费用100000元。日瑞公司表示综合费用由办证费用、员工补偿及其他支出构成，没有依据，要求由法院酌定；认为虽然其对于停产停业损失、过渡费损失亦未提供证据证明，但其在搬迁过程中停产停业，取消订单，产生实际停产停业损失；其在下一租赁场地打设备基础，对设备进行安装调试，必然产生过渡损失，这些损失都是客观存在的；且其主张上述几项损失的请求权基础系其作为实际承租人，按照法律规定应该享有的补偿，故在本案中并无必要提供相应证据证明实际损失。 2020年9月28日，本院至无锡空港经济开发区建设城管局征收安置科调查，安置科科长朱明陈述：“被拆迁房屋内是否有承租人对拆迁补偿金额没有任何影响。拆迁部门参照锡政办发[2012]第10号文（以下简称10号文）的规定，在拆迁过程中统一按照8%的比例给予产权人停产停业损失补偿。大部分拆迁包括本案拆迁都是协议拆迁，无论被拆迁厂房内是否有承租人，都是8%的比例。甚至在产权人有充分证据证明停产停业损失超过8%的比例，停产停业损失补偿可以突破8%的限制。10号文的规定中按不同情况给予3%、5%-8%停产停业损失是基于协商不成的情况，通过征收流程处理使用的标准，并不适用本案协议拆迁的情形。过渡费按照有证房屋面积加上无证房屋面积乘以每平米200元，是统一的给予产权人的标准，这个标准是硕放街道办事处制定的，与是否有承租人无关。提前搬迁奖励按照有证房屋面积加上无证房屋面积乘以每平米50元，也是统一的标准，标准也是街道办事处制定的。本案中，产权人已经超过规定的搬迁时间，拆迁办将不予支付提前搬迁奖励。”日瑞公司认为被调查人员的陈述与相关规定不符，停产停业损失的补偿陈述不符合10号文的规定，过渡费补偿给产权人不符合法律精神，搬迁奖励如果将来发现硕放街道向瑞恒公司支付，保留追偿的权利。瑞恒公司对上述笔录予以认可，且表示目前对其不享有提前搬迁奖励没有异议。硕放街道办事处对该调查笔录内容予以认可，同时认为案涉相应补偿参照了无锡市新吴区区政府锡新专会记（2019）128号专题议事协调会议纪要。 上述事实，有日瑞公司提供的厂房租赁合同、国有土地使用证、房产证、收据、苏普房估字（2019）第194号征收估价报告、苏普评咨字（2019）123号搬迁损失价值咨询报告、工商核准变更通知书，本院制作的调查笔录及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为,日瑞公司与瑞恒公司间厂房租赁协议约定，甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。该约定排除了产权人与承租人因拆迁发生违约责任的承担，但并不能排除租赁房屋被拆迁后承租人享受相应的拆迁补偿利益。案涉房屋征收补偿协议书虽系瑞恒公司与硕放街道拆迁安置部门签订，但从协议项下补偿性质来看，一些补偿实质上系针对实际经营者损失的补偿，应由承租人享有。关于瑞恒公司辩称本案涉及不可抗力，属于免责范围的意见，但案涉厂房被拆迁并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，并不涉及不可抗力，对瑞恒公司的该抗辩意见，本院不予采信。 关于日瑞公司主张的停产停业损失。日瑞公司与瑞恒公司间租赁合同尚未到期，案涉厂房已经拆迁，虽然双方在租赁合同中对拆迁时如何处理停产停业损失没有约定，但日瑞公司作为承租人的权利亦应当得到保护。本案中，日瑞公司租赁瑞恒公司厂房进行生产经营，虽其注册登记地并非案涉厂房，但日瑞公司有相应的营业执照，属于合法经营。在征收过程中，停产停业损失系因征收行为而给被征收人合法开展的经营活动造成临时性障碍而产生的。《无锡市政府办公室关于明确无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》即10号文规定：“征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，按照以下标准计算确定：征收不生产或者不营业的非住宅房屋，结合不生产、不经营等实际情况，按照不超过被征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）3%给予被征收房屋产权人停产停业损失补偿。征收生产或营业中的非住宅房屋，按照被征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）5-8%给予被征收房屋产权人和经营者停产停业损失补偿。被征收房屋产权人和经营者对停产停业损失分配有约定的从其约定；没有约定的，由产权人和经营者协商确定。”虽然日瑞公司并未举证证明其停产停业损失，但其因承租房屋被拆迁必然导致停产停业，故本院按照公平原则将案涉停产损失在日瑞公司、瑞恒公司进行分摊。硕放街道拆迁安置部门按照有证房屋补偿、无证房屋补偿、无证房屋综合费、简易房补偿、土地补偿相加后乘以8%给予瑞恒公司停产停业损失补偿，参照10号文的规定,将该8%中的5%分配给日瑞公司、3%分配给瑞恒公司应为恰当。日瑞公司主张其租赁面积对应的停产停业损失为569793.29元，其计算方法并无不当，故瑞恒公司应向日瑞公司支付其中的八分之五即356120.8元。 关于日瑞公司主张的过渡费损失。根据本院向硕放街道拆迁部门调查情况来看，过渡费是按照有证房屋面积加上无证房屋面积再乘以每平米200元计算，也即在协议拆迁中，无论被拆迁房屋的实际使用情况如何，拆迁部门均是以被拆迁房屋的面积为依据计算过渡费，且支付对象明确为产权人。现日瑞公司未能提供相关依据支撑其应享有过渡费损失，而其因拆迁导致的损失已经通过停产停业损失、搬迁损失获得弥补，故日瑞公司要求瑞恒公司赔偿过渡费损失802000元，本院不予支持。 关于日瑞公司主张的租金损失，因租金损失并非拆迁补偿利益，应属违约责任的范畴，瑞恒公司根据合同约定可不予支付日瑞公司租金损失。日瑞公司以相关规划公示为依据认为瑞恒公司在签订合同时明知案涉房屋将被拆迁故意隐瞒，本院对此不予采信。故日瑞公司要求瑞恒公司赔偿租金损失960435.1元，本院不予支持。 关于日瑞公司主张的提前搬迁奖励，硕放街道办事处已经明确因为案涉厂房迟延交付，已经取消提前搬迁奖励，瑞恒公司目前对不享有提前搬迁奖励没有异议。故日瑞公司要求瑞恒公司支付其提前搬迁奖励200500元，本院不予支持。 关于日瑞公司主张的综合补偿100000元，日瑞公司未举证证明具体构成及相关依据，本院不予支持。 双方均同意瑞恒公司支付日瑞公司搬迁损失402970元，未申报房屋补偿费及附着物补偿共计10000元，装修补偿50000元。另外，瑞恒公司应赔偿日瑞公司停产停业损失356120.8元。故针对日瑞公司的第一项诉讼请求，瑞恒公司应支付日瑞公司各项损失、补偿费用共计819090.8元。关于日瑞公司第一项诉请中主张的利息损失，在瑞恒公司与拆迁部门签订安置协议之后，因日瑞公司直至2020年8月20日左右才搬离案涉厂房，导致瑞恒公司至今未能全额领取拆迁协议项下的补偿，且瑞恒公司未领取的补偿大于瑞恒公司应支付日瑞公司的金额，故对于日瑞公司主张的利息损失，本院不予支持。关于日瑞公司主张的押金50000元，因瑞恒公司同意返还，本院予以支持。 经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条、第一百七十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、无锡瑞恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付日瑞医疗科技（无锡）有限公司搬迁损失、停产停业损失、各项补偿费用共计819090.8元。 二、无锡瑞恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还日瑞医疗科技（无锡）有限公司押金50000元。 三、驳回日瑞医疗科技（无锡）有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费35764元，财产保全费5000元，合计40764元［此款已由日瑞医疗科技（无锡）有限公司预交］，由日瑞医疗科技（无锡）有限公司负担30973元，由无锡瑞恒贸易有限公司负担9791元［日瑞医疗科技（无锡）有限公司同意其预交的诉讼费9791元由无锡瑞恒贸易有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡瑞恒贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向日瑞医疗科技（无锡）有限公司支付］。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判长  胡艳丽 审判员  程加干 审判员  王 帆 二〇二〇年十二月五日 书记员  戴 军 本案援引法律条款 《中华人民共和国民法总则》： 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。