太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初8487号原告：中国工商银行股份有限公司太原大营盘支行，统一社会信用代码91140100602050558H。负责人：文某，行长。委托诉讼代理人：郝某，山西仁鑫律师事务所律师。被告：杨某，个体户，住住太原市。被告：山西开城房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91140100696675101E。法定代表人：迟某。委托诉讼代理人：姜某，辽宁智库律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司太原大营盘支行与被告杨某、山西开城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司太原大营盘支行的委托诉讼代理人郝某，被告杨某、山西开城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司太原大营盘支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨智敏偿还原告借款本金1714738.36元、支付截至2020年6月10日的利息7760.69元（包括利息、罚息、复利），本息合计1722499.05元，并支付自2020年6月11日起至实际还清之日的利息（包括利息、罚息、复利）；2、判令被告山西开城房地产开发有限公司对被告杨智敏上述全部债务承担连带保证责任；3、判令二被告承担本案诉讼费用。原告于2020年12月8日向本院提交增加诉讼请求申请书，请求：判令原告对抵押财产（被告名下位于太原市××区房产）享有抵押权，并以拍卖、变卖所得款项优先受偿。事实与理由：2018年3月23日，被告杨智敏与山西开城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定，被告杨智敏以银行按揭贷款的方式购买山西开城房地产开发有限公司开发的太原市××区房。2018年4月1日，被告杨某与原告签订《个人购房借款/担保合同》[编号：大营盘-2018-457]约定，被告杨某向原告借款184万元，用于购买上述住房，贷款期限360个月，实际放款日与到期日以借据为准（借款凭证确定为自2018年4月1日起至2048年4月1日止），还款方式为按月等额本息，贷款年利率为5.39%，并随央行基准利率调整而变化，逾期罚息利率在贷款利率基础上加收30%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，借款人授权贷款人将贷款划入指定账户，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，借款人违约，还应承担律师费等实现债权的费用，担保方式为抵押和保证。为担保原告债权的实现，《个人购房借款/担保合同》抵押条款约定，被告杨某以位于太原市××区的房产为原告的债权提供抵押担保，抵押担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。同时，《个人购房借款/担保合同》约定，被告山西开城房地产开发有限公司为原告的债权提供阶段性连带保证责任，保证担保范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金，原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，当正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，到期的借款人的债务，保证人可免除保证责任。合同签订后，2018年4月1日，依据《个人购房借款/担保合同》第5.3条，原告将184万元贷款发放至被告杨某授权的收款账户，山西开城房地产开发有限公司银行账户。截至2020年6月10日，被告杨某已累计19次未按合同约定按时足额偿还贷款本息，原告多次请求被告杨某偿还逾期贷款并按月继续履行还款义务，其拒不履行。截止2020年6月10日，被告杨某欠原告本息合计1722499.05元，其中本金1714738.36元、利息7760.69元（包括利息、罚息、复利）。截止起诉前，抵押物仍未办理正式抵押登记手续，原告未取得案涉房屋他项权证书。原告认为，原告与二被告之间的《个人购房借款/担保合同》合法有效，原告如约履行合同义务，应受法律保护。但被告并未按月履行还款义务，且累计6次以上未按时足额偿还贷款本息，其行为违反了合同的约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求其承担相应的责任。同时，依据合同保证条款的约定，被告山西开城房地产开发有限公司对被告杨某上述所有债务承担连带保证责任。依据《合同法》《担保法》等规定，特向法定提起诉讼，希望人民法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。杨某辩称，承认欠款是事实，借款本金利息无异议，因为疫情影响无法还钱，现在已经全部还进去了，每月都按月在还钱。山西开城房地产开发有限公司辩称，1、案涉房屋产权登记及抵押登记手续均已办理完毕，原告已取得房屋他项权利证，现原告要求我公司对被告杨某欠付原告的摘取承担连带清偿责任，无事实及法律依据；2、被告杨某虽有逾期偿还贷款的行为，但已经偿还所欠的欠款，由于被告杨某已装修入住，如原告主张贷款提前一次性全部到期，意味着被告杨某将无法偿还贷款，其所居住房屋将被依法拍卖，不利于民生保障。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月23日，被告杨某与被告山西开城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定杨某（买受人）购买山西开城房地产开发有限公司（出卖人）开发××区位于太原市××区，房屋建筑面积245.91平方米，总价2301471.69元，买受人于签约之日起付清房款461471.69元，余款184万元做银行按揭贷款。2018年4月1日，被告杨某作为借款人、抵押人，原告作为贷款人，被告山西开城房地产开发有限公司作为保证人共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定杨某向原告贷款184万元用于购置上述房屋，贷款期限30年，实际放款日与到期日以借据为准（借款凭证确定为自2018年4月1日起至2048年4月1日止），贷款年利率为4.90%；贷款人发放或继续发放贷款的前提条件是本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥登记备案或预登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款行认可的其他阶段性担保方式）并持续有效，借款人在本合同项下未发生任何违约情形；借款人授权贷款人将贷款一次划入山西开城房地产开发有限公司账户，贷款利息自实际放款日起计算；还款为按月等额本息还款法（按月计息）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；另外，抵押条款约定抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管，抵押登记事项发生变化依法需进行变更登记的，抵押人应及时办理变更登记，贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助和配合；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；保证条款约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。合同附件“抵押物清单”显示抵押人为杨某，抵押物建筑面积为245.91平方米，价值为2301471.69元，房产地址为太原市××区。2018年4月1日，原告将贷款184万元发放至被告杨某授权的收款账户，即山西开城房地产开发有限公司银行账户，并载明贷款到期日为2048年4月1日。案涉房屋并未办理（预）抵押登记手续。另查明，2020年9月1日，涉案房屋已办理抵押登记，权利人为原告，义务人为被告杨某，抵押权证号为：晋（2020）太原市不动产证明第0050854号。原告提交的《个人贷款借据余额信息》和借据历史处理明细本地查询，显示截至2020年12月8日，被告杨某已多次未按合同约定按时足额偿还贷款本息，原告多次请求被告杨某偿还逾期贷款并按月继续履行还款义务，其拒不履行。被告杨某欠原告借款本息合计1691157.3元，其中本金1683666.7元、利息7490.6元（包括利息、罚息、复利）。上述事实，有被告杨某身份证、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、个人贷款正常发放及借款凭证、《个人贷款借据余额信息》、借据历史处理明细本地查询及庭审笔录在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原告与被告杨某、被告山西开城房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。案涉借款合同签订后，原告依约向被告杨某履行了贷款发放义务，被告杨某未按合同约定及时履行还款义务，根据原告提供的《个人贷款借据余额信息》以及《借据历史处理明细本地查询》显示，从2018年4月1日开始到2020年6月10日，被告杨某还款累计逾期期数为19期，根据《个人购房借款/担保合同》约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同，其行为已构成违约，原告主张按合同约定宣布案涉贷款提前到期并要求收回未偿还贷款本息的诉求，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。被告山西开城房地产开发有限公司辩称案涉房屋产权登记及登记手续均已办理完毕，原告已经取得房屋他项权利证，被告山西开城房地产开发有限公司无需在承担连带清偿责任，依据原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》中的约定，在正式抵押合同登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明的，保证人即可免除保证责任。涉案房屋已经取得不动产权利证书，故对被告的辩称意见，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司太原大营盘支行截至2020年12月8日的剩余借款本金1683666.7元、利息7490.6元，并按合同约定向原告支付自2020年12月9日至实际清偿之日止的利息及罚息；二、原告中国工商银行股份有限公司太原大营盘支行对被告杨某所有××区位于太原市××区房屋享有抵押权，并就该抵押房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司太原大营盘支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10151元（原告已预交），由被告杨某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 安 沛二〇二〇年十二月十七日书记员 尹旭芳