广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初772号原告：韶关市安居物业服务有限公司，住所地：韶关市武江区××××××××。法定代表人：李××。委托诉讼代理人：赖泽停，该公司员工。被告：杨应武，男，汉族，1963年6月18日出生，住韶关市浈江区××××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××339。原告韶关市安居物业服务有限公司（以下简称安居物业公司）与被告杨应武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司的委托诉讼代理人赖泽停到庭参加诉讼,被告杨应武经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告安居物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告缴纳物业服务（管理）费1072.5元、公摊水电费78元、违约金284.6元，合计1435.1元；2、请求判令被告承担诉讼费。事实和理由：花坪居业主委员会在2017年9月向社会公开招标选聘物业公司，为花坪居安置小区提供物业服务管理，原告按招标要求参与投标并中标，后与花坪居业主委员会签订了《花坪居安置小区物业服务协议》，收费标准：住宅按0.7元/㎡向业主收取物业服务费，水电费公摊按每户每月固定3元收取。因小区特殊情况，经业主委员会和原告协商，暂按原标准收费八折优惠向业主收取0.55元/㎡，在2018年1月1日起为小区提供物业服务管理。但被告自2018年1月1日开始欠交物业服务管理费、公摊水电费等。具体欠款金额如下：1、2018年1月1日至2020年2月29日的物业服务管理费：75㎡×0.55元×26个月=1072.5元；2、2018年1月1日至2020年2月29日公摊水电费：3元/月×26个月=78元；3、2018年4月1日至2020年2月29日违约金：41.25元/月×1%/天×30天/月×23个月=284.6元；合计欠款1435.1元。原告经多次上门及电话催收无果，故提起本案诉讼。被告杨应武辩称，原、被告并未签订书面合同，不存在物业合同关系。收房通知与原告无关，不应作为证据。原告在涉案小区提供了什么服务？物业人员有无经过职业道德培训？是否懂得职责？小区有宣传、广告栏，办公楼以及社区墙壁，在岗及上岗人员，小区业主都知道是一些什么人物组成？原告是什么机构，为何没有告知业主，守大门的为什么没标志？原告与被告并无关系，一再诬告、起诉被告，原告是否侵犯人权，捏造合同，违反了法律法规，原告肆意污蔑被告人格，伤害被告名声。原告上岗人员不懂业务，不懂职责。被告家庭厨房下水管道破裂、渗水到表面影响楼下住房墙壁漏水，物业服务人员不懂业务、没有专业技术，要求被告整改，被告要求技术人另进行检查，发现是因为建筑安装故障，物业人员威胁、恫吓被告，要求原告对被告进行赔偿及尽快处理好渗水问题。请求法院公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案的证据和事实，本院认定如下：被告系韶关市浈江区××××××××××××××××××的产权人，于2016年6月收楼后入住该房。原告安居物业公司是具有资质的物业服务公司。2017年11月23日，原告与韶关市浈江区黄金村曲仁园花坪居业主委员会（以下简称花坪居业主委员会）签订了《韶关市浈江区黄金村曲仁园花坪居物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》），约定物业管理服务费收费标准：住宅按0.7元/平方米/月计收，商铺按1.2元/平方米/月计收；小区内公共区域照明、绿化用水、保洁用水等费用由全体业主公摊，按固定金额分摊，每户电费2元/月、水费1元/月；于每月15日前交纳当月物业服务费用；对拒交物业费的业主超过3个月后，安居物业公司可向当地法院提起诉讼，并按每天百分之一收取违约金。合同签订后，安居物业公司于2018年1月1日入驻曲仁园花坪居，为该小区提供物业服务。原告与业主委员会协商后按照0.55/㎡/月计收物业服务费。原告认为，被告的房屋建筑面积为75㎡，现被告拖欠2018年1月1日至2020年2月29日的物业服务费、公摊水电费，其多次催追无果，为此原告诉至本院。花坪居业主委员会成立后已在韶关市浈江区住房和城乡建设局备案。花坪居业主委员会通过招投标的方式选聘物业公司，与安居物业公司签订《物业服务协议》。曲仁园花坪居设计可住约1700户，实际入住1500余户，其中约有300户未缴物业费，其余住户均已交清物业服务费。被告称原告不履行物业服务义务，未处理被告家中厨房渗水问题及楼下住户改造排气管道问题，并提交相应的照片。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。安居物业公司与花坪居业主委员会签订《物业服务协议》后，已按照《物业服务协议》的约定进驻涉案小区，并提供了物业服务。被告杨应武是涉案物业的所有人，已享受安居物业公司提供的物业服务，应当按照《物业服务协议》的约定交纳物业服务费。安居物业公司要求被告支付2018年1月1日至2020年2月29日的物业服务费1072.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,被告如认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可通过正当途径主张权利,即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等,而非拒缴物业服务费。关于违约金问题。原告主张2018年1月1日至2020年2月29日止拖欠物业服务费所产生的违约金应分别从每月所约定的交费日（每月15日）的三个月之后开始计算，而每日按1%计付违约金过分高于造成的损失，本院予以适当调整，被告支付的违约金应以每月拖欠物业服务费金额为基数，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。其中被告应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为26.77元。关于公摊水电费问题。合同约定被告除应交纳物业管理费外，还应交纳公摊水电费，安居物业公司主张被告支付公摊水电费78元，本院予以支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。原告在进行物业服务过程中，应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时协调解决以减少物管与业主之间的矛盾。若被告认为涉案合同无效或应予撤销问题，属另一法律关系，被告可依据法律规定另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条规定，判决如下：一、被告杨应武应于本判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2020年2月期间的物业服务费共计人民币1072.5元及逾期支付期间的违约金[其中至2019年8月19日的违约金为26.77元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告韶关市安居物业服务有限公司；二、被告杨应武应于本判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2020年2月期间的公摊水电费共计人民币78元给原告韶关市安居物业服务有限公司；三、驳回原告韶关市安居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨应武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  侯传良审 判 员  林天成人民陪审员  吕海燕二〇二〇年十二月十四日书 记 员  陈 茹