四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初2478号 原告：吕静波，男，汉族，生于1998年2月10日，住邻水县。 委托诉讼代理人：张良清，邻水县鼎屏法律服务所法律工作者。 被告：唐国中，男，1966年11月10日出生，汉族，住四川省邻水县。 被告：唐杰，男，1992年09月19日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：范建川，邻水县旭升法律服务所法律 工作者。 原告吕静波与被告唐国中、唐杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告吕静波的委托诉讼代理人张良清、被告唐杰的委托诉讼代理人范建川到庭参加诉讼，被告唐国中经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吕静波向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《安置房买卖合同》约定的交付义务，立即将该合同项下位于邻水县城北镇（现鼎屏镇）北新豪苑城北2栋（现13栋）13层3号房屋及其附带的钥匙全部交付给原告；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年4月1日，被告于邻水县城北镇人民政府签订《邻水县西环线建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》【合同编号：（2015）44号】，同日，原被告签订《安置房买卖合同》，合同约定：被告自愿将其位于邻水县城北镇（现鼎屏镇）北新豪苑城北2栋（现13栋）13层3号安置房一套出售给原告，出售价格为207788元，合同签订当日首付26000元，余款在被告交付房屋当日付清；被告配合原告办理选房，待开发商通知被告接房后三十天内，被告将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给原告。原告交付首付款后，被告出具《收据》一份。2020年8月5日，开发商通知被告接房，被告要求原告额外支付购房款，否则就不去办理接房事宜。原被告为此发生纠纷，数次协商无果，被告至今为将房屋及其附带钥匙交付给原告，被告的行为构成违约，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告唐国中辩称，1、原告知道被告唐国中出卖的房屋属于被告唐国中与唐杰、唐广、唐远红共同共有的房屋；2、被告唐国中出卖房屋时，唐杰、唐广、唐远红不知情，是被告唐国中瞒着唐杰等几个子女在未接房之前出卖给原告；3、被告唐国中应原告要求故意倒签《安置房买卖合同》到2015年04月01日即与签订安置补偿协议同一天，原告和被告唐国中共同到政府更换安置补偿协议中选择基本住房登记表，把原来登记的名单更换成原告的名字；4、原告与被告因案涉安置房发生纠纷，现在唐杰、唐广、唐远红不认可被告唐国中向原告出卖房屋一事，拒绝追认，政府知道后也没有同意我们继续接收安置房。综上，请求解除被告唐国中与原告签订的《安置房买卖合同》。 被告唐杰辩称，1、被告唐杰没有与原告签订合同，被告唐杰并非案涉合同相对方，其没有义务向原告承担合同的义务；2、案涉房屋系二被告与案外人唐广、唐远红家庭共同财产，被告唐国中在未征得其他共有人同意的情况下与原告签订的合同显然损害了其他共有人的权利，被告唐国中在未征得其他共有人同意的情况下，无权代其他人处分共同财产；3、被告唐国中在未征得其他共有人同意或者获得授权的情况下擅自与原告签订房屋买卖合同，不排除系被告唐国中为了侵占家庭共同财产与原告恶意串通后形成，被告唐国中与原告的行为显然违反了合同法第五十二条规定，属于无效合同；4、倘若案涉合同客观真实，但因房屋没有办理接房手续，不具备向原告交付房屋的条件，原告请求被告唐杰向其交付房屋理应不应得到支持。综上，唐杰不是本案的适格被告，请求驳回原告对被告唐杰的起诉。 原告吕静波围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、当事人的身份户口登记信息；2、《安置房买卖合同》；3、被告唐国中向原告吕静波出具的收到购房款26000元的收条；4、《邻水县西环线建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》；5、鼎屏镇人民政府发出的北新豪苑第13栋安置房接房通知；6、唐杰委托唐国中参加北新豪苑建设方案调整听证会的委托书；7、北新豪苑听证意见表。 被告唐杰围绕答辩意见依法提交了以下证据：1、亲属关系证明、被告唐国中、唐杰及唐广、唐远红的户籍登记信息；2、被告唐国中的结婚证复印件；3、被告唐国中妻子卢林丽的居民死亡户籍注销证明、孝单复印件；4、吴菊花的村镇（私人）房屋产权登记申请表、城镇建设许可证、村镇房屋所有权证、城北镇东北村委会证明、被告唐国中与吴菊花签订的卖房约、吴菊花向唐国中出具的收到卖房款的收条；5、被告唐国中、唐杰和唐广、唐远红的村镇规划选址意见书（邻北村规建[2013]字023号、057号、058号、059号）；6、合同编号[2015]44号安置补偿草签协议书拍照打印件。 上列证据经庭审质证，对无争议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认证如下：原告吕静波举示的证据4，虽然协议上唐杰的名字是被告唐国中所签，指纹也是被告唐国中所盖，但合同具有真实性和合法性、关联性。被告唐杰举示的证据6，系拍照后的打印件，没有原件佐证，且该协议上没有任何人签字盖章，故不予采信。 根据本院确认的证据，结合当事人在庭审中的相关陈述，本院认定事实如下：原告吕静波与被告唐国中、唐杰均系原邻水县城北镇东北村4组村民。被告唐国中与卢林丽（于2005年农历三月初二死亡）系夫妻关系，被告唐国中夫妇生育有唐杰、唐广、唐远红三个子女，三个子女均已独立立户。2000年12月10日，被告唐国中与其嫂吴菊花签订房屋买卖契约，购买吴菊花坐落于本组的房屋，建筑面积64㎡。2013年03月11日，被告唐国中申请对购买的吴菊花的房屋在原址改建为3层，合计建筑面积360㎡，实际改建为6层，改建后登记的房屋所有权人为唐国中。被告唐杰也于2013年03月11日申请对自己的房屋原址改建重楼为2层，建筑面积计200㎡。唐广和唐远红也于2013年03月11日各自申请改建重楼2层，建筑面积计200㎡，唐广和唐远红实为在被告唐杰房屋上重楼，被告唐杰的房屋改建后为7层，登记的房屋所有权人为唐杰。2015年04月01日，邻水县城北镇人民政府与被告唐杰签订《邻水县西环线建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》，对被告唐国中、唐杰的房屋予以拆迁，被拆迁房屋合法建筑面积1493.796㎡，其中被告唐国中坐落于城北镇××村××组××号房屋被拆迁合法建筑面积460.596㎡，被告唐杰坐落于城北镇××村××组××号房屋被拆迁合法建筑面积1033.20㎡。二被告的房屋被拆迁后安置在坐落于北新豪苑城北2栋房屋16套，拆迁安置补偿协议书中选择基本住房登记表中，其中唐国中、唐杰、唐广、唐远红各一套安置房。原告吕静波于2015年04月01日与被告唐国中签订《安置房买卖合同》，被告唐国中在合同和购房款收条上签字捺印。拆迁安置补偿协议书中选择基本住房登记表中，北新豪苑城北2栋13层3号房屋（建筑面积74.21㎡）登记在原告吕静波名下。《安置房买卖合同》约定，被告唐国中将坐落于城北镇北新豪苑城北2栋13楼3号安置房卖给原告吕静波，房屋建筑面积为74.21㎡，按2800元／㎡计价，共计207788元，实际安置房不足或超过74.21㎡，按实际面积以2800元／㎡计算总房款，多还少补。房款207788元分两次付清，在签订合同当日一次性支付26000元，尚欠购房款181788元在交房当日付清。合同还约定，被告唐国中应配合原告吕静波凭安置房顺序号证办理选房，待开发商通知甲方交房后三十日内，被告唐国中将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给原告吕静波，由原告吕静波所有。在已办证到被告唐国中名下房屋产权证等其他手续后，己方向被告唐国中提出办理房屋产权过户请求之日起30天内，被告唐国中须无条件协助原告吕静波办理房屋产权证过户手续，所需相关费用全部由原告吕静波承担。原告没有按照约定的期限将房款交付给被告，被告有权解除合同……。合同签订当日，原告吕静波将购房首付款26000元支付给了被告唐国中，被告唐国中向原告吕静波出具了收据。鼎屏镇人民政府通知被告唐国中于2020年08月05日至2020年08月11日接房后，被告与原告吕静波因房屋买卖发生纠纷，被告唐国中至今未去接房。 本院认为，根据原告吕静波与被告唐杰之诉辩，本案的争议焦点：《安置房买卖合同》是否有效。原告吕静波诉称合同是双方的真实意思表示，合法有效。被告唐杰辩称，合同无效，理由：一、被告唐杰没有在《安置房买卖合同》上签字纳印；二、案涉房屋是被告唐国中、唐杰与唐广、唐远红的家庭共有财产，被告唐国中未经共有人唐杰、唐广、唐远红的同意，擅自处分家庭共有财产，损害了共有人唐杰、唐广、唐远红的权利；三，不排除被告唐国中为了侵占共有人的财产，与原告吕静波恶意串通，损害其他共有人的权益。 本院认为，原告吕静波有理由相信被告唐国中能够代表其子唐杰签订卖房合同，原告吕静波出于善意且无过失，根据合同法第四十九条“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，被告唐国中代被告唐杰签字纳印的行为构成表见代理关系，案涉合同系原告吕静波与二被告之间的真实意思表示，不违反法律强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于案涉房屋是否属于被告家庭共有财产的问题，被告唐国中妻子死亡在前，其购买吴菊花的房屋予以改建在后，改建后登记的产权人为唐国中。被告唐杰对自己的房屋申请改建时，虽然唐广、唐远红申请与唐杰一起改建，在唐杰改建房屋上重楼，但改建成7层的房屋登记产权人为唐杰。在被告唐国中、唐杰的房屋被城北镇人民政府拆迁后，由被告唐杰作为被拆迁人与城北镇人民政府签订了安置补偿协议书，补偿安置的合法建筑面积1493.796㎡，其中被告唐国中460.596㎡，被告唐杰1033.20㎡，二被告获得安置房屋16套，分别分户登记为包括唐国中、唐杰、唐广、唐远红在内的16人的基本住房，从上述事实来看，被告唐国中妻子卢林丽死亡后，其遗产是否分割，以及唐广、唐远红虽然申请改建在唐杰改建房上重楼，但唐广、唐远红是否出资实际参与改建，房屋拆迁后唐广、唐远红也分得了房屋，即或唐广、唐远红实际参与了改建，拆迁还房后，唐杰、唐广、唐远红三人是否进行分割，上述问题仅凭现有证据不能证明，并且安置补偿协议书上载明的被拆迁房屋中并没有唐广、唐远红的房屋。综上，被告唐杰所举证据不能证明案涉房屋系二被告与唐广、唐远红家庭共有财产。关于被告唐国中与原告吕静波是否存在恶意串通的问题，被告唐杰没有证据证明二人存在恶意串通，再者被告唐国中与唐杰、唐广、唐远红系父子关系，被告唐国中没有与他人串通损害子女利益的理由。合同约定原告吕静波没有按照约定的期限将房款交付给二被告，二被告有权解除合同。原告吕静波已经按照合同约定将首付房款26000元支付给二被告，剩余购房款181788元约定在二被告交房当日交付，因二被告现不愿出售案涉房屋，与原告发生纠纷后，故意不去接房，原告交纳购房余款181788元的条件尚未成就，根据合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，被告唐国中请求解除合同不符合合同约定的解除条件，其解除合同的理由不能成立。 本案系房屋买卖合同纠纷，唐杰作为房屋买卖合同一方主体，系本案适格被告。国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第三条“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”，自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”案涉房屋未进行首次登记，原告吕静波请求将房屋产权转移登记至自己名下的条件尚未成就，其可在条件成就后另行主张。安置房已经建成，鼎屏镇人民政府已经通知二被告接房，原告吕静波请求交付房屋的条件已成就，二被告应当去接房后将房屋交付给原告吕静波，如果二被告仍然不去接房，为了维护交易的正常秩序，保证有效合同得到切实履行，鼎屏镇人民政府负有协助人民法院执行的义务，应将案涉房屋直接交付给原告吕静波，原告吕静波在接房时应将购房余款181788元支付给二被告。二被告的辩称理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第三条、自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条之规定，判决如下： 一、被告唐国中、唐杰于本判决生效之日起十日内将坐落于邻水县鼎屏镇北新豪苑13栋13层3号房屋交付给原告吕静波； 二、原告吕静波在接房当日将购房余款人民币181788元支付给被告唐国中、唐杰； 三、驳回原告吕静波的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 案件受理费4417元，减半收取2208.5元，由被告唐国中、唐杰共同负担1900元，原告吕静波负担308.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 杨 勇 二〇二〇年十二月三日 书记员 许洪伟