安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1102民初4039号 原告：滁州市琅琊区西涧街道办事处，住所地安徽省滁州市琅琊区西涧路1779号，统一社会信用代码11341102003209379U。（以下简称西涧办事处）。 法定代表人：施成虎，主任。 委托诉讼代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。 被告：张春琴，女，1980年3月1日出生，汉族，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：袁先刚，安徽会峰律师事务所律师。 原告西涧办事处与被告张春琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庞仁兵，被告张春琴及其委托诉讼代理人袁先刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西涧办事处向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2010年11月9日签订的“房屋租赁合同”，并返还涉案房屋。2、判决被告支付原告租金(房屋占用使用费)554000元(暂计算至2020年12月,扣除已支付50万元,以后按照合同约定支付)；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年11月9日,原被告签订“房屋租赁合同”,约定租赁标的为位于滁定路东侧面积约810平方的房屋,租赁期限为19年,即第自2011年3月1日起至2030年3月1日止。租金标准为第一年、第二年10万元,以后每年递增(具体见合同)。合同签订后,被告缴纳了50万元。根据合同约定,原告在消防验收后,被告再支付40万元,由于多种种原因至今未进行消防验收,但被告一直正常租赁经营。原告多次找被告要求按照合同支付租金,被告一直不愿缴纳。 被告张春琴辩称：1、原、被告之间并没有签订2010年11月9日签订的“房屋租赁合同”，只在2010年11月19日签订房屋租赁合同一份，且在合同履行过程中，没有出现法律规定的约定解除或法定解除的情形，所以被告不同意解除合同；2、被告没有支付剩余租金是由于原告未履行先合同义务导致，案涉的房屋至今未能通过消防验收；3、案涉房屋负一楼350平方米因未能通过消防验收至今不能使用，该部分租金应予扣除；4、2018年1月1日前的房屋租金已经超过诉讼时效；5、根据最高人民法院相关规定，疫情期间的租金应当给予减免。 原告西涧办事处为支持其诉讼请求举证下列证据： 证据一、组织机构代码一份，证明原告主体适格。 证据二、2010年11月19日签订的房屋租赁合同一份，证明因为笔误，在诉状中将该合同时间写成11月9日，现在予以更正。证明双方存在租赁关系。 上述证据经被告张春琴质证，对证据一无异议；对证据二真实性、合法性认可，但对证明目的不认可。 被告张春琴为支持其辩称意见举证下列证据： 证据一、2010年11月19日签订的房屋租赁合同一份，合同中第2.2条有明确记载，证明在被告支付剩余租金之前，原告需将案涉房屋消防验收合格。 上述证据经原告西涧办事处质证，对该证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。 本院认为：原、被告所举证的上述证据，均具备证据的客观性、合法性、关联性，本院审查确认为有效证据。依据上述有效证据并结合本案庭审调查、辩论情况，本院认定以下事实： 2010年11月19日,原告西涧办事处（甲方）与被告张春琴（乙方）签订《房屋租赁合同》一份,该合同约定：第一条租赁物：1.1本合同标的房屋位于安徽省滁州市××路东侧,面积810平方米,其中一层面积460平方米（甲方应确保从门面到地下室通道畅通）、负一层350平方米。1.2在合同期内甲方基于本合同标的房屋对综合楼一楼外墙、公用设施等所享有的权利交由乙方行使使用权。1.3作为租赁房屋不可分割的供电、供水和消防系统由甲方建设完工并确保开业前正常使用后交付乙方使用。乙方的特别要求经双方达成一致后可另订协议并作为合同的有效组成部分。第二条租赁期限：1.4租期为十九年,即自2011年3月1日起至2030年3月1日止。合同生效期在消防验收合格后三个月执行。1.5本合同签订后,甲方允许乙方随时进场施工;甲方在该日前完成租赁物的土建工程、内部的基础设备设施的安装、完成外的立面装修后将租赁物交付乙方（供水、供电系统以及消防系统合格证明的复印件作为本合同的附件）。乙方在装修时按照消防等规范装修,如不合格,后果由乙方自负。第三条租赁用途：2.0乙方应保证所租房屋用于其营业执照规定范围内商业经营,合法经营按章纳税。第四条租金和物业管理费：2.1本条所定义的租金是指乙方租用合同第1.1条所述的租赁物的使用费,乙方租赁区域在租赁期间因设备的维修保养、用水（先交付5000元）、用电、有线电视、通讯等发生的一切相关费用,由乙方自行向相关部门或单位支付,与本条租金无关。2.2租金:预付定金90万元。合同签定时付定金50万元。在消防验收合格后三个月内付清40万元。于签订协议五日起三日付清50万元,可以直接抵房租。第一年10万元,第二年10万元,二0一三年三月一日后,每年租金壹拾肆万元,从第八年开始在壹拾肆万元的基础上（每三年为一段）递增10%,从第十一年开始在壹拾伍万元肆仟的基础上（每三年为一段）递增10%,以此类推至租赁期满。90万元定金按每年的租金付完后,乙方应按照“先付后租”方式在每半年开始日前五日内将半年租金支付给甲方。第五条甲方的权利和义务：2.3甲方保证出租给乙方租赁物的产权关系清晰没有争议,甲方有权出租。在租赁期内,甲方任何产权方面的变动均不得影响本合同的执行。第六条乙方的权利和义务：2.8乙方应按本合同,按时足额向甲方缴纳租金。2.9租赁期间,乙方可根据实际经营需要,对经营场地布置、经营格局等作合理调整,并进行适当的内部装修与改造。第七条违约责任：3.3任何一方迟延（交还）租赁物,均应按日承担违约金1000元,甲方迟延交付房屋30日以上的乙方有权解除合同。乙方迟延交还房屋30日以上的甲方可强行清除占房设备和物品,造成损失的不负赔偿责任。3.4乙方迟延支付租金的,应按迟延支付租金数额的百分之一按日计算违约金,迟延支付租金在书面通知乙方后30日以上的甲方有权解除合同。但因甲方的原因导致乙方产生损失,乙方有权预扣部分租金,其时间不受30日以上限制。3.5合同签订后,任何一方擅自解除合同的,均应赔偿对方违约金十万元整。3.6除以上违约责任外,任何一方违反本合同约定的内容,需按照当年1个月租赁费用的金额向守约方偿付违约金,并就因此给守约方带来的实际损失进行赔偿。合同签订后，被告交纳了定金50万元，接受租赁房屋并从事餐饮业经营至今。原告一直未能办理完成租赁房屋的消防验收合格手续，被告未再继续支付租金。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同对租赁期限、租金金额、租金支付条件及期限、双方的权利义务及违约责任等条款均做了明确约定，双方均应按约定合同条款严格履行。原告一直未能办理完成其出租房屋的消防验收合格手续，违约在先，导致被告继续支付租金的条件始终未成就，因此原告以被告不愿交纳租金为由要求解除合同返还房屋不符合法定或约定的解除条件，本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。但是，当事人订立与履行经济合同应当遵循诚实信用原则，严格遵守体现伦理道德要求的诚实、守信和善意的行为规则。被告接受租赁房屋后一直从事餐饮业经营至今，所租赁房屋虽未经消防验收但并未对其经营行为造成实质性影响，被告已经实现了其租赁房屋的经济目的，但被告不能一直放任其使用租赁物获利行为直接建立在出租人即原告利益严重受损害的基础上，造成合同双方利益损益的现实不平衡，本院从维护社会实质正义考量，支持原告要求被告支付租金的554000元的诉讼请求。但鉴于2020年新冠疫情的影响，根据国家相关政策规定，被告作为租赁国有资产类经营用房的小微民营企业应当享受减免上半年三个月房屋租金的政策优惠,因此在被告应付租金中应当扣除今年上半年三个月的租金合计38500元。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及国家关于新冠疫情期间的相关政策规定，判决如下： 一、被告张春琴于判决生效后十日内支付原告滁州市琅琊区西涧街道办事处截至2020年12月31日的房屋租金515500元（已扣除三个月租金38500元）； 二、驳回原告滁州市琅琊区西涧街道办事处其他诉讼请求。 如果被告张春琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26614元，减半收取13307元，由原告负担8637元，被告负担4670元。于本判决生效之日起十日内微信扫码支付或缴纳至本案诉讼费账户（账号见附件）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  锁立兵 二〇二〇年十二月二十九日 代理书记员  张惟静 附法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 三、国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》 第二条推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。