广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终1420号 上诉人（原审原告）:黄玉峰，女，1978年2月18日出生，壮族，住广西宁明县。 委托诉讼代理人：王江福，广西新鸣律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司，住所地宁明县城中镇明祥开发三区（兴宁大道西21号），统一社会信用代码：91451422571826607L。 法定代表人：梁伟，经理。 上诉人黄玉峰因与被上诉人广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司（以下简称古鼎香公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2020）桂1422民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄玉峰上诉请求：依法判令古鼎香公司转移房屋所有权、办理房屋所有权登记手续，并将产权证书交付黄玉峰。事实和理由：1.一审判决认定古鼎香公司没有将中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期工程项目的房屋进行首次登记，从而认为涉案房屋尚不具备办理产权证书的条件是错误的；2.其在一审时提交《宁明 2 县不动产查档结果证明书》，记载了涉案房屋登记的权利主体为其，以及房屋的坐落、界址、房号等事项，该证明书符合不动产登记暂行条例的法定形式，并非预告登记，属于其具有产权的证明，涉案房屋已符合办理产权证书的条件。古鼎香公司应按合同要求转移房屋所有权、办理涉案房屋所有权登记，并将房屋权属证书交付其；3.宁明县不动产登记机关出具的不动产登记信息查询证明所记载的内容与法律相冲突，根据国务院的不动产登记暂行条例及实施细则第8条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，因此查询证明所反映的是整个项目一期所有的房屋都没有进行首次登记，这与事实不符。 古鼎香公司未到庭，亦未作书面答辩意见。 黄玉峰向一审法院起诉请求：1.古鼎香公司转移房屋所有权、办理房屋所有权登记并交付房屋产权证书，支付逾期办理房屋产权证书违约金1585.40元；2.古鼎香公司支付房屋托管租金69844元（租金计算：从2016年9月1日至2018年12月31日共28个月，每月租金1435元;从2019年1月1日至2020年6月30日共18个月，每月租金1648元）；3.诉讼费用由古鼎香公司负担。 一审法院认定事实，2015年9月1日，黄玉峰、黄惠宝与古鼎香公司同时签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《商铺托管协议》。其中，《商品房买卖合同》约定:买受人黄玉峰、黄惠宝购买出卖人古鼎香公司开发销售的位于广西宁明县盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期第3号楼126号房。该商品房用途为商业,建筑面积71.73平方米，总金额317086元。买受人应于2015年9月1日前支付全部房款。出卖人应当于2015年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方同意由买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在该商品房交付使用后800日内向房屋登记机构为买 3 受人提交申请房屋所有权登记,并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本合同约定的房屋所有权登记手续延迟办理的，由出卖人补办。房屋所有权登记手续迟延办理不超过合同约定二年的，买受人不得退房;出卖人每延迟一日按买受人已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付房款的百分之零点五。合同还约定了其它权利义务。该《商品房买卖合同》已于2016年4月14日在宁明县房地产管理所进行登记备案,并取得了房屋预告登记证。 古鼎香公司作为甲方与乙方黄玉峰、黄惠宝签订的《商铺托管协议》约定:乙方黄玉峰、黄惠宝将其向甲方购买的位于广西宁明县盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期3-126号商铺全权委托给甲方古鼎香公司托管，期限自2016年1月1日至2020年12月31日止，托管起始日期为甲方交付给乙方后满三个月装修期之日。五年托管期限届满前,乙方不得自行解除本托管协议或收回托管商铺,五年托管期限届满后,乙方可收回托管商铺。托管期间，古鼎香公司有权自行对商铺招商、管理、装修、出租及使用，或以其他方式获取收益。 托管期间乙方享有的租金收益:第一年度至第三年度即2016年1月1日至2018年12月31日，托管起始日期为甲方交付给乙方后满三个月装修期之日为租金起算日，每月租金1435元;实际租金与约定租金有溢价部分的，甲乙双方按二八比例分配，即甲方占20%，乙方占80%。第三年度至第五年度即2019年1月1日至2020年12月31日,每月租金1650元;实际租金与约定租金有溢价部分的,甲乙双方按二八比例分配，即甲方占20%，乙方占80%。租金按半年支付，第一次即在租金起算日满一个月之后的十五个工作日内甲方将半年租金通过转账方式一次性支付给乙方,但支付日期如遇法定节假日、双休日时顺延，五年托管期内以此类推甲方每半年向乙方支付一次租金。协议还约定了其他权利义务。 4 《商品房买卖合同》及相关协议签订前的2015年3月2日，黄玉峰、黄惠宝支付了全部房款317086元，古鼎香公司出具了收据。2015年9月，古鼎香公司按《商铺托管协议》的约定接管了黄玉峰、黄惠宝的房屋，并已经支付了2016年3月1日至2016年9月1日的租金，之后的租金一直拖欠至今。古鼎香公司至今也没有按照《商品房买卖合同》的约定，履行向房屋登记机构为黄玉峰、黄惠宝办理房屋所有权登记的义务。黄惠宝自愿放弃参加本案诉讼。 另查明，古鼎香公司开发建设的中国一东盟（宁明）国际农产品综合批发市场工程处于停工状态多年。截止目前，案涉的中国一东盟（宁明）国际农产品综合批发市场项目的房屋未进行首次登记，整个项目的国有建设用地使用权【宁国用（2013）第030830001号、宁国用（2013）第××号、宁国用（2013）字第××号、宁国用（2013）字第××号、宁国用（2013）字第××号】仍处于抵押及被查封的状态。 一审法院认为，一、本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。二、黄玉峰、黄惠宝与古鼎香公司于2015年9月1日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《商铺托管协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，古鼎香公司有为黄玉峰、黄惠宝办理案涉房屋产权登记的义务，现古鼎香公司未在约定的期限内办理，应承担违约责任。黄玉峰要求古鼎香公司承担总额最高不超过已付房款的0.5%的逾期办理房屋产权证书违约金即1585.40元，于法有据，一审法院予以支持。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，古鼎香公司截止目前未给中国一东盟（宁明)国际农产品综合批发市场项目的房屋办理首次登记，且项目地块的 5 国有建设用地使用权仍处于抵押及被查封状态，因此，案涉房屋尚不具备办理不动产权证书的条件，故应待到办理条件具备时再由黄玉峰另行处理。 古鼎香公司应当按照《商铺托管协议》的约定履行支付租金的义务，但截止目前，其仅支付了2016年3月1日至2016年9月1日的租金，故黄玉峰要求古鼎香公司支付尚欠的房屋托管租金69844元，于法有据，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向黄玉峰支付迟延办理不动产权证书违约金1585.40元；二、广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向黄玉峰支付房屋托管租金69844元。案件受理费1586元，减半收取计793元，由广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。黄玉峰对宁明县不动产登记局出具的《不动产登记信息查询证明》的合法性没有异议，但对真实性和关联性有异议，认为该证明的内容不真实，涉案房屋产权已登记在各业主名下，各业主的查档证明的信息不是预告登记信息。本院认为，黄玉峰对该《不动产登记信息查询证明》的合法性没有异议，且该《不动产登记信息查询证明》为权力机关所出具，可作为本案证据使用，具有证明效力。对二审中双方当事人争议的事实，本院认定如下：黄玉峰主张涉案房屋已经进行首次登记，并且登记在业主名下。根据宁明县不动产登记局出具的《不动产登记信息查询证明》，涉案房屋未进行首次登记。房屋预告登记的设立和房屋首次登记性质不同，涉案业主查询的不动产登记记录信息为业主设立预告登记的信息。故一审判决认定古鼎香公司没有将涉案工程项目的房屋进行首次登记正确，本院予以认定。此外，双方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以认定。 6 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。双方当事人对一审判决认定的逾期办理不动产权证书违约金及房屋托管租金均无异议，本院予以认定，不再赘述。关于黄玉峰上诉主张古鼎香公司转移房屋所有权、办理房屋所有权登记手续交付产权证书的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。本案从查明事实分析，涉案的房屋为古鼎香公司开发建设，古鼎香公司至今未将涉案工程项目的房屋进行首次登记，且涉案工程项目地块的国有建设用地使用权已进行抵押，无法对涉案房屋进行办理不动产其他类型登记。虽然黄玉峰与古鼎香公司合同约定由古鼎香公司在规定的时间内，向房屋登记机构提交申请房屋所有权登记，并将以黄玉峰为产权人的房屋所有权证书交付黄玉峰，但目前涉案房屋未具备办理产权登记的条件，双方签订的合同构成法律上的履行不能，因此，一审判决仅支持黄玉峰主张逾期办证的违约金，认定涉案房屋尚不具备办理产权证书的条件，待具备办理产权证书条件后，由当事人另行起诉，并无不当，本院予以认定。黄玉峰主张涉案房屋已进行了首次登记，要求古鼎香公司办理产权转移登记并交付产权证书，没有事实依据，理由不当，本院不予支持。 综上所述，黄玉峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法 》第一百四十四条、第 一 百七十条 第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 7 二审案件受理费50元，由上诉人黄玉峰负担。本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 郑贤文 书 记 员 黄翔俊 8 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 9