广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0406民初1331号 原告：杨梅，女，1981年11月21日出生，汉族，个体户，住梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：陈建平，广西建梧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘毅，广西建梧律师事务所律师。 被告：中国人民财产保险股份有限公司梧州市龙圩支公司，住所地梧州市龙圩区龙圩镇龙兴路30号，统一社会信用代码91450406899270374K。 主要负责人：罗楚霞，经理。 委托诉讼代理人：王朝隆，广西邕达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨创，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 原告杨梅与被告中国人民财产保险股份有限公司梧州市龙圩支公司（原名中国人民财产保险股份有限公司梧州市苍梧支公司，以下简称人保龙圩支公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告杨梅的委托诉讼代理人陈建平，被告人保龙圩支公司的委托诉讼代理人杨创、王朝隆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨梅向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2012年9月4日签订的《土地使用权转让合同》有效；2.判令解除原告与被告于2012年9月4日签订的《土地使用权转让合同》；3.判令被告向原告返还土地转让款1,545,000元，并支付利息2,313,131.67元（利率按全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率4.65%的四倍计算，从2012年9月4日起暂计至2020年9月20日，剩余部分利息计至被告将1,545,000元全部退还给原告之日止）；4.判令被告向原告赔偿土地溢价损失5,121,700元；5.判令被告赔偿原告为竞拍涉案土地所支出的77,250元拍卖佣金；6.判令被告赔偿原告办理涉案土地使用权转移支出的各项税费47,354.25元（前述各项合计6,791,304.25元）。事实和理由：被告人保龙圩支公司的上级管理部门人保控股公司（以下简称人保控股公司）广西资产管理部委托广西南宁东方拍卖有限责任公司拍卖被告人保龙圩支公司享有土地使用权的土地，宗地位于梧州市龙圩区龙圩镇城西大道附近地块。2012年8月19日原告杨梅以1,545,000元取得买受人的资格，并与广西南宁东方拍卖有限责任公司签订了《拍卖成交确认书》。拍卖成交后，原告向广西南宁东方拍卖有限责任公司支付了77,250元拍卖佣金。2012年9月4日，原告与被告人保龙圩支公司签订了《土地使用权转让合同》，约定被告人保龙圩支公司将位于梧州市龙圩区龙圩镇城西大道附近地块转让给原告；土地总面积为2666.68平方米，土地转让费为1,545,000元；被告人保龙圩支公司必须保证该宗土地没有纠纷，若有纠纷被告人保龙圩支公司负责协商解决，因纠纷导致该宗土地不能转让给原告的，原告从合同签订之日起按应付土地款每日千分之一向甲方收取违约金，直至纠纷解决为止。 随后，原告根据被告人保龙圩支公司的通知，将土地转让款1,545,000元转到拍卖公司的账户，拍卖公司将该款项转到人保控股公司广州专员办事处的银行账户内，至此，原告完成了合同约定的支付义务。原告在被告人保龙圩支公司的协助下到土地管理部门办理了土地的使用权过户手续，并依法缴纳了各项税费合计148,093.44元。 2017年，原告得知苍梧县人民政府并未对前述土地依法进行征收，该土地仍属集体土地，并非国有土地，不能转让土地使用权。原告多次与被告人保龙圩支公司协商未果，遂诉至梧州市龙圩区人民法院，法院于2017年9月26日立案受理，原告经考虑于2018年3月2日向法院提出撤诉申请，法院于2018年3月5日作出(2017)桂0406民初903号民事裁定书，准许原告撤诉。 原告与被告人保龙圩支公司签订的《土地使用权转让合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，合同依法成立有效，合同双方应当依照合同约定履行合同义务。但被告人保龙圩支公司出让给原告的土地并未完成征收工作，该片土地属于集体土地性质，不是国有土地。也就是说，被告人保龙圩支公司对该土地没有处分的权力。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”以及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告杨梅与被告人保龙圩支公司于2012年9月4日签订的《土地使用权转让合同》有效。 由于被告人保龙圩支公司出让给原告的土地仍属于集体土地，原告无法使用、转让该土地，原告受让土地的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告要求解除与被告人保龙圩支公司签订的《土地使用权转让合同》，被告人保龙圩支公司应向原告返还已经支付的土地转让款1,545,000元。鉴于原告已经依约向被告人保龙圩支公司支付了1,545,000元土地出让款，被告人保龙圩支公司实际取得并使用了该笔资金，应向原告支付该笔资金的利息2,313,131.67元（从2012年9月4日起暂计至2020年9月20日，剩余部分利息计至被告将1,545,000元全部退还给原告之日止）。由于被告人保龙圩支公司出让给原告的土地仍属于集体土地，土地无法使用或者转让，根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。在本案中合同履行后可以获得的预期利益即土地溢价，参照涉案土地附近及性质相似的土地拍卖、成交价格为2,500元／平方米，被告人保龙圩支公司应向原告赔偿土地溢价5,121,700元（2,500元／平方米×2666.68平方米-1,545,000元＝5,121,700元）。由于被告人保龙圩支公司的违约行为，导致合同解除，被告人保龙圩支公司还应赔偿原告为竞拍涉案土地支出的77,250元拍卖佣金和办理土地使用权过户缴纳的各项税费47,354.25元。 被告人保龙圩支公司辩称，1.原告诉称转让土地是集体土地，但是原告没有证据证明该土地还是集体土地，本案中所有证据均证明涉案土地是国有土地是出让土地，原告诉请没有证据证实；2.原告解除合同没有事实法律依据，原苍梧支公司（被告）已经全面履行义务，协助原告办理土地登记手续，也带原告指认现场，红线图是原告指认出来的，被告已经履行合同义务，没有违约行为，涉案土地也没有纠纷，杨梅也实现合同目的，其抵押给银行也贷款成功，因此原告诉请没有事实依据；3.原告要求赔偿损失特别是溢价损失没有依据；4.原告诉请被告支付拍卖佣金，是基于拍卖合同给的价款，税费是国家在土地登记时候收取的，不属于损失；5.原告诉请已经过诉讼时效；6.本案并无证据表明被告在转让案涉土地使用权中存在故意欺诈或者过失的行为，若法院认定本案合同予以解除，解除的责任应由苍梧县人民政府承担，该土地使用权是源于苍梧县人民政府，若这样会造成国有资产的重大流失。 原告杨梅对其主张提供的证据有：1.企业信用信息公示报告，证明被告人保龙圩支公司的工商登记情况及诉讼主体资格及被告人保龙圩支公司原名中国人民财产保险股份有限公司苍梧支公司，应承担更名前的合同义务；2.土地使用权转让合同，证明原告与被告人保龙圩支公司签订了土地使用权转让合同，约定被告人保龙圩支公司将案涉地块转让给原告及相关权利义务；3.收据，证明原告向被告人保龙圩支公司支付了土地使用权转让款1,545,000元；4.收据，证明原告竞拍涉案土地支出了77,250元佣金给拍卖公司；5.税收通用完税证，证明原告为办理土地使用权过户缴纳的各项税费47,354.25元；6.苍梧县人民政府关于解决财政借款问题的批复，苍梧县人民政府关于重新安排用地的批复、国有土地使用权证、建设用地规划许可证，证明被告提供相关材料证明其享有涉案土地的土地使用权；7.国有土地使用权证、建设用地规划许可证，证明原告办理了涉案地块土地使用权证过户手续；8.广西梧州市自然资源局网站截图，证明涉案土地附近及性质相似的土地拍卖、成交价格在2,700元每平方米左右；9.（2017）桂0406民初903号民事裁定书，证明原告因土地使用权合同纠纷诉至梧州市龙圩区人民法院后撤诉；10.(2018）桂0406行初35号行政裁定书，证明杨梅曾于2018年2月23日以苍梧县人民政府为被告向梧州市中级人民法院提起行政诉讼，根据该生效法律文书已经查明的事实可以证明：苍梧县人民政府出具答复，认为转让给杨梅的土地使用权事实上不可能得到实现，建议通过诉讼途径解决诉求；梧州市国土资源局龙圩分局没有集体土地征收、补偿文件的资料。 被告人保龙圩支公司对原告的证据质证意见如下：对证据1的主体资格认可；对证据2，证据三性无异议；对证据3，证明目的（内容）不认可，收据是原告向人保投资控股公司支付的土地款，证明原告是与人保投资控股公司实际履行相关合同；对证据4，关联性有异议，收据上的款项是原告支付给拍卖公司，与本案无关；对证据5，关联性有异议，是原告给政府过户交税费用，与本案无关；对证据6，证据三性无异议；对证据7,证据三性无异议；对证据8，证据三性不予认可；对证据9，证据三性认可，补充一点在该民事裁定书案件中原告同样起诉人保控股公司，证明原告认可其与人保控股公司之间履行案涉转让合同，因此案涉主体是人保控股公司而不是本案被告；对证据10即行政裁定书，无异议，原告在该行政诉讼中诉请撤销被告的土地使用权证，但法院没有裁定撤销，证明被告土地使用权证国有的是合法的，但不能证明案涉土地是集体的。 被告人保龙圩支公司对其辩解意见提供的证据有：1.《中国人民保险公司贷款合同》（编号1、2），证明苍梧县财政局向中国人民保险公司苍梧支公司借款事实；2.苍梧县财政局《关于无法按期偿还苍梧县保险公司借款的情况说明》，证明苍梧县财政局借款及无法偿还借款的事实；3.苍政函［2002]8号《苍梧县人民政府关于解决县财政借款问题的批复》、［2003]156号《苍梧县人民政府关于重新安排用地的批复》证明苍梧县人民政府以土地抵偿借款的事实；4.《建设用地规划许可证》（编号2004077号），证明案涉土地取得合法用地手续事实；5.《国有土地使用证》，证明案涉土地已经依法登记办证事实；6.土地登记材料（土地登记申请书、土地登记审批表、地籍调查表、土地登记卡、苍政函［2002]8号、［2003]156号批复、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证审批单、建议规划定点通知单、人保财险苍梧支公司办公住宅用地规划红线、委托书、国有土地使用权出让合同），证明案涉土地办理国有土地登记事实；7.苍国用(2013)第100511号土地登记材料（土地登记申请书、土地登记审批表、地籍调查表、土地归户卡、《国有土地使用证》、《土地使用权转让合同》、《拍卖成交确认书》、土地转让入市鉴证申请书、税收通用完税证、建设用地规划许可证、建设规划定点通知单建设用地规划许可证审批单、红线图），证明案涉土地办理国有土地变更登记事实；8.税收通用完税证，证明依法缴纳土地税；9.(2018)桂04行初35号行政裁定书，证明苍梧县人民政府确认对案涉土地的权利登记是合法有效的；10．人保控股公司广西资产管理部文件，证明案涉土地使用权证于2011年12月8日移交给人保控股公司广西资产管理部，该资产属于人保控股公司。 原告杨梅对被告提供的证据质证意见如下：对被告出示证据1、2、3、4三性无异议；对证据4，证明目的有异议，有红线不等于土地已经取得国有土地使用权，规划没有意见；对证据5、6，真实性没有异议，合法性有异议，不能证明被告要证明的内容，其中证据第18页宗地图中本宗土地为国有土地没有依据，其真实但不合法；对证据7，文字上是真实的，但原告实际没有得到该土地使用权，原告与被告订立合同，而不是与人保投资公司，因此被告主体没有错；对证据8，没有异议；对证据9没有异议，但证明目的是苍梧人民政府出让给被告苍梧保险公司的土地已经无法实现，建议原告根据诉讼途径解决；对证据10，真实性合法性无异议，是其内部管理问题与原告无关。 经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告的证据1-10的真实性均予以认定，被告的证据1-10的真实性也均予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年4月19日，苍梧县政府向原中国人民财产保险股份有限公司苍梧支公司（以下简称人保苍梧支公司）作出苍政函［2002］8号《苍梧县人民政府关于解决现财政借款的批复》，同意将县水泥厂的堆煤厂处理给人保苍梧支公司抵押借款的本息。2003年12月31日，苍梧县人民政府向人保苍梧支公司作出苍政函［2003］156号《苍梧县人民政府关于重新安排用地的批复》，同意在附近安排2666.68㎡土地（折合4亩）给人保苍梧支公司。人保苍梧支公司便对该土地申请登记。2004年10月15日，苍梧县政府为该地块颁发了国有土地使用权证。2012年9月4日，被告人保苍梧支公司通过拍卖的方式，将该土地转让给原告杨梅，双方并签订了《土地使用权转让合同》，该合同约定：人保苍梧支公司愿意将案涉地块权益转让给原告杨梅，该土地地号5-327，土地面积为2666.68平方米，转让价格1,545,000元，人保苍梧支公司必须保证该宗土地没有纠纷，若有纠纷人保苍梧支公司负责协商解决，因纠纷导致该宗土地不能按时转给原告杨梅的，原告则从合同签订之日起按照应付土地款每日1‰向人保苍梧支公司收取违约金，直至纠纷解决为止等内容。2012年9月6日，杨梅通过拍卖公司将土地转让款费1,545,000元转给人保苍梧支公司。2012年8月20日，杨梅向拍卖公司支付拍卖佣金77,250元。2012年11月26日，原告杨梅就案涉地块的转让行为向税务部门缴纳税款47,354.25元。2013年5月31日，原告杨梅取得涉案地块的《国有土地使用证》，同日，杨梅以该地块的使用权进行抵押，取得中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行的贷款420万元。2013年4月8日，原告杨梅取得该地块作为商住用地的《建设用地规划许可证》。 另查明，2014年12月16日，原告向苍梧县政府提出《关于国有土地使用权存在问题及解决办法的建议报告》，要求该政府补办涉案地块的集体土地征收手续或者置换土地。2015年11月12日，原告再次向苍梧县政府提出《关于国有土地使用权存在问题的处理意见》，要求：一、明确杨梅取得涉案土地支出的费用共1,669,604.25元（转让款1,545,000元、拍卖佣金77,250元、税款47,354.25元）；二、苍梧县政府在龙圩镇范围内置换相同面积的土地给杨梅；三、对土地进行价格评估，由苍梧县政府作出赔偿。2015年12月26日，苍梧县政府向杨梅作出《关于苍国用国有土地使用权存在问题的处理意见的答复》，认为“经查实相关资料，原‘出让’给你的土地使用权事实上不可能得到实现，鉴于上述情况，建议通过诉讼途径解决你的诉求”。2017年9月，原告杨梅以与本案基本相同的诉讼请求，以人保苍梧支公司、人保控股公司广西资产管理部为被告，广西南宁东方拍卖有限责任公司、苍梧县人民政府为第三人向本院提起民事诉讼，本院于2017年9月26日立案，后原告杨梅以通过行政诉讼解决讼争的国有土地使用证确认的土地是否存在依法征收事实，再进行诉讼为由，提出撤诉申请，本院于2018年3月5日作出（2017）桂0406民初903号民事裁定书，裁定准许原告杨梅撤诉。2018年2月23日，梧州市中级人民法院立案受理杨梅（原告）与苍梧县人民政府（被告）土地行政登记一案（人保苍梧支公司为第三人），梧州市中级人民法院于2018年8月8日作出（2018）桂04行初35号行政裁定书，以不符合立案条件为由，裁定驳回原告杨梅的起诉。 本院认为，民事诉讼案件中，当事人对自己的主张，有责任提供证据。解决本案纠纷，原告首先要举证证明其主张的涉案地块现在仍属于集体土地，其无法使用、转让，其受让土地的目的无法实现的事实，但是原告没有充分确凿的证据予以证实，相反，原告针对涉案地块办理了自己作为使用权人的《国有土地使用证》以及《建设用地规划许可证》，而不动产物权是以登记作为发生物权转移的效力的，所以原告属于举证不能，应当承担败诉的的法律后果。《国有土地使用证》是土地权属凭证，有推定原告享有涉案地块使用权的效力，在《国有土地使用证》存在的前提下，本院在本案不能对涉案地块作出与之明显不一致的结论，确认原告主张的上述事实。为此，本院对原告要求确认《土地使用权转让合同》有效、解除《土地使用权转让合同》以及要求被告向原告返还土地转让款及相应利息和赔偿损失等所有诉请，不予支持。至于被告认为原告的起诉已经超过诉讼时效期间的辩解意见，由于原告在2014年、2015年、2017年、2018年，或向政府部门提出要求，或向法院提起民事、行政诉讼，主张权利，要求义务人履行义务，引起诉讼时效期间中断，原告的起诉并没有超过诉讼时效期间，故本院不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告杨梅的诉讼请求。 案件受理费59,339元，由原告杨梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄小戈 人民陪审员  谢 杏 人民陪审员  陈彦宇 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  林伟怡 书 记 员  唐文玉 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。