四平市铁西区人民法院民事判决书（2020）吉0302民初2169号原告（反诉被告）：毛新江，男，198４年５月１０日生，汉族，现住四平市。被告（反诉原告）：四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司法定代表人：朱海燕，总经理。委托诉讼代理人：苏洪宝，系该公司财务人员。委托诉讼代理人：邓富治，系该公司经理。原告（反诉被告）毛新江与被告（反诉原告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司（以下简称昊兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日作出（2020）吉0302民初901号民事判决。毛新江不服该判决，向吉林省四平市中级人民法院提起上诉。吉林省四平市中级人民法院于2020年10月23日作出（2020）吉03民终1085号裁定，发回重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告毛新江、被告昊兴公司的委托诉讼代理人苏洪宝、邓富治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛新江向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告将面积不足的部分以现金的形式给予返还8500元。2、请求法院判令被告赔偿原告缺失面积损失费12000元。3、本案诉讼费由被告方承担。事实理由：本人于2019年8月29日经昊兴公司招商部以招商的形式租下了X区X号摊位，合同签订租赁面积为：27平方米，以每月每平方米2元的价格交付一年租金19710元，市场于2019年12月28日延迟开业，经实地测量租赁面积与实际面积严重不符，相差10平方米左右，面积不足给我们带来严重的经济损失，由于农贸市场配套设施不完善和工程施工经常不间断性的关门，导致我们不能正常营业，甚至停业，故要求被告赔偿损失。昊兴公司辩称，一、申请面积补偿，我们有经第三方测绘公司测绘的两层报告，原告请求的有公摊面积，如按测绘面积公摊计算，原告的面积应在３１平方米左右，现我方与其签署的租赁合同为２７平方米，不存在面积不足的情况。另外我方从未停业，也从未导致商户不能正常营业，我方自２０２０年２月８日年后开始复工，至今从未停业，有复工企业疫情防控记录佐证。昊兴公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付违约金11500元；2、判令解除被反诉人与反诉人签订的“铁西昊兴民生大市场租赁合同”，剩余租金及保证金不予返还；3、判令被反诉人承担反诉诉讼费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年8月23日签订“铁西昊兴民生大市场租赁合同”，租赁合同中第六条约定：合同期内未经甲方同意，乙方不得擅自停业，否则每日缴纳违约金100元，除商场统一停业休息外，连续停业七天含七天以上者视为自动放弃承租权，甲方有权收回柜台场地，剩余租金和保证金不予返还，被反诉人从2020年2月18日至4月23日连续65天未营业，从2020年5月19日至7月9日连续50天未营业，共计连续115天，按双方签订合同约定，每日缴纳违约金100元，被反诉人应支付违约金11500元。反诉人多次联系被反诉人要求正常营业，被反诉人仍然擅自停业，不顾及商场整体运营，给反诉人造成农贸市场业态缺失，影响商场正常经营。毛新江针对昊兴公司的反诉辩称，疫情期间因隔离在外地没有营业，但在复工复产后我正常营业，商场没给我打过任何电话，说给我打电话的事儿属于欺骗法庭。本院经审理认定事实如下：2019年8月29日，昊兴公司与毛新江签订了《铁西昊兴民生大市场租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于铁西昊兴民生大市××区（摊位、商铺），铺位面积约为27平方米（延米）出租给乙方，经营场地仅限经营散白酒、独家经营。二、场地使用租金标准全年应交租金19710元。保证金2700元。（如乙方违反甲方市场管理公约规定，甲方有权对乙方进行处罚扣除保证金）。合同签订之日乙方需一次性缴纳租金，租金实行上打租方式。四、合同期限：自2020年1月1日起到2020年12月31日止，租赁年限共计壹年，第二年租金在第一年租金的基础上，年租金上浮为5%，以后逐年上浮5%依次类推。六、合同期内，未经甲方同意，乙方不得擅自停业，否则每日缴纳违约金100元……。双方还对各自的权利义务及其他款项进行了详尽的约定。2020年1月19日双方又签订《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》约定：一、乙方租赁铺位：铁西昊兴民生市场酒水0区12号（摊位、商铺）；二、原合同期限：自2020年1月1日起到2020年12月31日止；三、因试营业延期，现合同期限更改为：自2020年1月1日起到2021年2月14日止。2019年12月28日商场正式开业，后经实地测量本案诉争租赁摊位的净面积为15平方米左右，后期因商场施工及我国发生的疫情导致毛新江不能正常营业。以上事实的认定，有昊兴公司与毛新江签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》，有原告提供的实际勘测的测量照片、施工照片，收据；有被告提供的两份房产测绘报告、铁西区复工企业疫情防控测温记录和原被告的陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，昊兴公司与毛新江签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规等强制性规定,合同合法有效。从双方签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》第一条“甲方将位于铁西昊兴民生大市××区（摊位、商铺），铺位面积约为27平方米（延米）出租给乙方，经营场地仅限经营散白酒、独家经营”来看，该合同内容中铺位面积约为27平方米既未体现是净面积，也未体现包含公摊面积，对此应认定双方约定不明确，原告据此请求被告返还面积不足没有事实根据，原告请求被告赔偿原告缺失面积损失费12000元，没有提供证据证实，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。2020年由于我国因发生疫情致使商场的商户不能按时正常营业不是商户自身原因造成，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金11500元，本院不予支持。庭审中，双方均同意解除租赁合同，故双方签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》应予解除。被告的租赁期限自2020年1月1日起至2021年2月14日止，反诉被告已经交付租金19710元，保证金2700元，反诉被告租赁的摊位一直使用至今，考虑案涉租赁摊位的使用情况，本院确认双方签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》于2020年12月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同及补充协议解除后，根据双方的约定，租赁期还有1.5个月到期，故反诉原告应返还反诉被告1.5个月的租金2190元（19710元÷13.5×1.5）；反诉被告未能正常营业系因疫情原因，且反诉被告亦无其他违反反诉原告市场管理规定的行为，故租赁合同及补充协议解除后，反诉原告应返还反诉被告保证金2700元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）毛新江的诉讼请求。二、反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司与反诉被告（本诉原告）毛新江签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》于2020年12月31日解除；反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司于《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》解除之日返还反诉被告（本诉原告）毛新江租金2190元、保证金2700元。三、驳回反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由原告（反诉被告）毛新江负担，反诉费88元由反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审判长 魏福忠审判员 王 凤人民陪审员 丛 丹二〇二〇年十二月十九日书记员 王宇琪