济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3229号原告：施红霞，女，1973年7月11日出生，汉族，山东鸿运有限公司职工，住济南市。公民身份号码：。被告：山东国大置业有限公司，住所地济南市济阳县。统一社会信用代码：91370100743354301K。法定代表人：倪士镇，总经理。委托诉讼代理人：卢晓霞，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。第三人：山东九泰融资担保有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913701257372340475。法定代表人：徐伟，总经理。委托诉讼代理人：刘金爽，女，系山东九泰融资担保有限公司职工。原告施红霞与被告山东国大置业有限公司（以下简称国大公司）、第三人山东九泰融资担保有限公司（以下简称九泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李永晶独任审理，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告施红霞、被告国大公司的委托诉讼代理人卢晓霞、第三人九泰公司的委托诉讼代理人刘金爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施红霞向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认国大公司开发的位于经十路北侧、经七路东侧的国大·太阳都市2-2001房产归原告所有；2.判令被告按合同约定交付上述房产，并支付违约金人民币115669.57元；3.判令被告按合同约定配合原告办理上述房产的权属证书，并支付违约金人民币9512.3元；4.判令由被告支付本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月，国大公司委托九泰公司代为销售国大公司开发的位于经十路北侧、经七路东侧的国大·太阳都市2-2001房产。2015年11月20日，原、被告双方签订了编号为销售(字)201522648144号商品房买卖合同。合同第八条约定，被告应于2016年12月31日前，将上述房产交付给原告使用，否则被告需向原告支付违约金；第十二条约定，被告应当保证约定房产没有产权纠纷和债权债务纠纷；第十五条约定，出卖人应当在约定房产交付使用后720个工作日内，为原告办理上述房产的权属登记，否则被告应向原告支付已付房款1%的违约金。原告签署上述商品房买卖合同后，将购房款按照原告与第三人的约定，分期将购房款支付给第三人山东九泰融资担保有限公司，积极履行了合同约定的义务。但上述房产至今未交付，且未支付给原告合同约定的违约金；亦未按合同约定配合原告办理上述房产的权属证书、未支付因此产生的违约金。被告的行为违反了合同的相关约定，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。国大公司辩称，一、本案名为商品房预售合同纠纷，实质为担保合同纠纷。2015年11月26日，答辩人与九泰公司签订编号为2014年九字JJDPG14013号《山东九泰融资担保有限公司双方协议书》(以下简称：《协议书》)，协议约定：答辩人将太阳都市中的2-1403、2-1603、2-1901、2-2001、2-2004五套房产用以抵偿债务。本案所涉的《商品房买卖合同》的签订，实际为履行上述《协议书》抵债行为内容，答辩人与原告从未有过商品房买卖的合意，原告也未将购房款支付给答辩人。而3701257021《协议书》本身实际为答辩人代(2015)槐商初字第25、70号判决项下的案外人主动承担本不该全部承担的债务，且该约定侵害了答辩人的合法权益，该《协议书》未经公司股东会决议表决通过应为无效协议；基于该无效的抵偿协议签订的《商品房买卖合同》也是无效的。并且该《商品房买卖合同》未得到实际履行，也不应当继续履行。因此，本案不应当作为商品房买卖合同纠纷进行审理，而应当先行就最初的《协议书》进行审查。二、原告诉讼请求应予驳回1．因本案所涉的《商品房买卖合同》标的为不动产，根据《中华人民共和国物权法》的规定，在不动产权属登记变更之前，物权不发生变动，合同仅为物权变动的原因，不能产生物权变动的法律后果，原告请求确认案涉房产权属归其所有无事实和法律依据，请法院依法驳回原告诉请；2.涉案房屋不具备交房条件，原告无权要求答辩人交付房屋，原告主张违约金无事实和法律依据，其诉讼请求应予以驳回。首先，涉案商品房买卖合同不应当继续履行，同时公司法定代表人现因刑事案件被羁押，公司内部管理较为混乱，现答辩人无法核实涉案项目是否取得《分期综合验收备案证明》及消防验收证明，因此本案所涉房屋尚不具备合同约定的交付条件。另外根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金最高限额为已付房价的2%，原告要求答辩人支付115669.57元的违约金的请求无事实和法律依据；3.涉案房屋现在不具备办理产权登记的条件，并且根据涉案《商品房买卖合同》之约定，在商品房交付使用后720个工作日内为买受人办理房地产权属证书，现在商品房尚不具备交付条件，答辩人未形成违约。综上所述，特请求人民法院依据事实和法律驳回原告的诉讼请求。九泰公司述称，被告与第三人之间的债务是由槐荫区人民法院于2015槐商初字第25、70号判决书下的债务，债务债权关系明确有效。第三人与被告之间于2015年11月26日签订双方协议书，协议书约定：被告将位于经十路北侧、经七路西侧名为太阳都市中的2-1403、2-1603、2-1901、2-2001、2-1004五套房产以七千元每平方米的价格网签至第三人指定人员名下，本案涉案房产指定人员为原告，用于抵偿部分债务。被告给第三人出具了委托收款告知函，告知函有被告加盖公章，我们认为原告的诉讼请求是合法合理的有事实依据的。本院经审理认定事实如下：2015年11月5日，九泰公司与施红霞签订《双方协议》及《补充协议》各1份，协议约定，九泰公司作为债权人有权直接对外销售国大公司开发的位于经十路北侧、经七路西侧暂名为国大·太阳都市的楼盘，等同于国大公司的销售行为，施红霞为九泰公司的指定购买人。当日，九泰公司与施红霞还签订分期付款协议书1份，约定施红霞分三期向九泰公司支付国大·太阳都市中2-2001室房款合计951230元。2015年11月20日，施红霞与国大公司签订《商品房买卖合同》1份，约定施红霞购买国大·太阳都市（小区）2-2001号房产，房款金额为951230元。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2016年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》符合合同约定的商品房交付施红霞。合同第九条第一款第二项对逾期交房违约责任予以约定：(1)逾期不超过180个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。(3)本条逾期交房违约金最高限额为已付房价款的2%。(4)如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。合同还约定其它事项。同一天，国大公司出具承诺书1份，载明：“我公司开发销售的楼盘暂定为国大·太阳都市中的2-2001房产由山东九泰融资担保有限公司自主对外销售处置，且现已销售给施红霞2015年11月20日涉案房产办理了网签手续。九泰公司于2015年11月5日向施红霞出具29万元售房款收据；于2016年10月20日向施红霞对象梁修平出具了26万元售房款收据；于2017年7月20日向施红霞出具了5万元售房款收据；于2017年7月21日向施红霞对象梁修平出具了15万元售房款收据；于2017年8月1日向施红霞对象梁修平出具了10万元售房款收据；于2018年1月24日向施红霞对象梁修平出具了10万元售房款收据，上述6笔款项合计95万元。国大公司还向施红霞出具了951230元的收据1份。此后，国大公司未能按合同约定的时间向施红霞交付商品房。涉案楼盘由其他业主自筹部分资金交予建筑方，建筑方将涉案房产建设完成，至今国大公司或者建筑方未能向施红霞交付涉案房产。本院查明，涉案房产至今未通过主管部门的竣工验收，亦未进行初始登记。另查明，2015年11月26日，国大公司与九泰公司签订《山东九泰融资担保有限公司双方协议书》1份，协议约定为解决编号为2014年九字JJDPG14013《山东九泰融资担保有限公司担保合同》衍生出案号为（2015）槐商初字第25号、（2015）槐商初字第70号两宗民事纠纷所涉的经济纠纷，国大公司同意将国大?太阳都市中2-1403、2-1603、2-1901、2-2001、2-2004五套房产以7000元/平方米的价格网签至九泰公司或九泰公司指定人员名下，用于抵偿国大公司需承担反担保合同项下的债务金额411558元，上述抵债房产九泰公司有权自主对外销售，国大公司不得干涉，并无条件的配合九泰公司办理上述房产的网签变更、过户等手续。该协议还约定了其他事项。九泰公司陈述虽然双方签订此协议的时间为2015年11月26日，但双方达成合意的时间在先。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。从国大公司与九泰公司签订的《山东九泰融资担保有限公司双方协议书》来看，国大公司同意将涉案房产网签至九泰公司指定人员即施红霞名下，国大公司虽对该协议有异议，但未提供相反证据，故本院认定施红霞与国大公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效,双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点有以下三个：一、关于施红霞主张的第一项诉讼请求即确认涉案房产归其所有问题。对此本院认为，由于目前施红霞只是办理的网签合同，国大公司至今未进行初始登记，现房产证并未办理至施红霞名下，且施红霞此项诉讼请求与本院审理的商品房预售合同纠纷非同一法律关系，故本院对于施红霞此项诉讼请求不予支持。二、关于施红霞主张的第二项诉讼请求即按照合同约定交付涉案房产并支付逾期交房违约金问题。本院认为，由于涉案房屋未通过主管部门的验收，尚未达到交房的条件，故施红霞要求国大公司交付涉案房产的诉讼请求本院无法支持，但双方签订的商品房买卖合同中明确约定了违约金，故施红霞有权要求国大公司支付逾期交房违约金。国大公司辩称最高限额按照已付房价款的2%计算，对此本院认为，国大公司公司辩称的违约金支付条款系格式条款，该条款不合理地免除或者减轻其责任，该格式条款应为无效。本院认为应根据双方合同第九条约定的最后交付期限的第二天即2017年1月1日起至2020年4月30日（施红霞主张的时间）为止，按照日已付房价款的万分之一计算，应为115669.57元。三、关于施红霞主张的按照合同约定交付房产及逾期办证违约金问题。本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》之约定，在商品房交付使用后720个工作日内为买受人办理房地产权属证书，现在商品房尚不具备交付条件，故目前亦不具备办理产权登记的条件，故施红霞主张逾期办证违约金无事实依据及法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东国大置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施红霞逾期交付使用房屋违约金115669.57元（截止于2020年4月30日）；二、驳回原告施红霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2613元，由被告山东国大置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李永晶二〇二〇年十二月九日书记员  孔营营