广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28470号原告：广州市贵族物业服务有限公司，住所地广州市海珠区滨江东路33、41号二楼自编之八。法定代表人：鲍小玲，董事长。委托诉讼代理人：乐云龙、张文霞，均为公司员工。被告：薛志强，男，1967年8月2日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：李媛芝，女，1971年10月1日出生，汉族，住广州市白云区，两被告共同委托诉讼代理人：冼传乐、李司燕，均为广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州市贵族物业服务有限公司诉被告薛志强、李媛芝物业服务合同纠纷一案，本院于某20年9月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员施海文独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张文霞，两被告的共同委托诉讼代理人李司燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告清付从2006年7月起至2014年1月期间拖欠管理费本金30670.32元的滞纳金23716.78元（从2006年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；2、两被告清付从2006年7月起至2014年1月期间拖欠自用水费/排污费本金4032.2元的滞纳金1950.25元（从2006年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；3、两被告清付从2006年7月起至2014年1月期间拖欠公共分摊水费本金745.55元的滞纳金591.87元（从2006年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；4、两被告清付从2006年7月起至2014年1月期间拖欠公共分摊电费本金4243.66元的滞纳金3142.68元（从2006年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；5、两被告清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠管理费本金1709.8元的滞纳金53.97元（从2014年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；6、两被告清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠自用水费本金245.3元的滞纳金8.25元（从2014年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；7、两被告清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠公共分摊水费本金32元的滞纳金1.01元（从2014年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；8、两被告清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠公共分摊电费本金248.6元的滞纳金6.9元（从2014年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；9、两被告清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠管理费本金2564.7元的滞纳金167.96元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；10、两被告清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠自用水费本金354.4元的滞纳金22.81元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；11、两被告清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠公共分摊水费本金48元的滞纳金3.14元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；12、两被告清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠公共分摊电费本金308.2元的滞纳金19.05元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；以上十二项合计29684.66元；13、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告受托对广州市滨江东路31-73号的海珠半岛花园小区提供物业管理服务。被告购买并居住在滨江东路69号海珠半岛花园龙景阁3楼C单元（以下简称“涉案房屋”），从2006年6月30日交易过户至2015年11月期间两被告一直拖欠管理费、公共分摊水电费、自用水费。原告多次催缴，两被告才分别于某14年1月2日、2014年10月23日、2016年1月19日缴付欠费本金，但拒绝支付上述费用的滞纳金。经过多次协商催收两被告都置之不理。按照《海珠半岛花园管理公约》、《广州海珠广场花园住户手册》第三条第三条第14款的约定，被告除应向原告支付管理费等费用外，还应支付因其逾期而产生的滞纳金。被告薛志强已于某06年6月30日与上一手业主黄诗平办理过户手续并取得房产证，但至今仍未到物业中心办理业主资料更新手续。被告薛志强辩称：该物业是由被告薛志强通过中介公司向黄诗平购买的，购买后被告薛志强没有与原告签订过任何的物业服务协议或收楼确认书，案外人黄诗平也未向被告薛志强提供任何跟原告有关的文件包括住户手册和管理公约等，故关于本案的该物业的物业费的缴纳时间及是否存在逾期违约金的问题，被告薛志强是不知悉的。被告薛志强因房地产商一直未办理本案该物业所涉及楼盘的另一房屋的产权证，存在需要向被告薛志强支付赔偿金的问题，才导致被告薛志强直至2014年1月份一次性向原告支付了2014年前至收楼期间的物管费的本金。当时被告薛志强提出了因开发商本身存在需要支付赔偿金的情况，物业公司及开发商无权要求被告薛志强支付逾期缴纳滞纳金，原告是同意的。被告李媛芝辩称：因本案物业是被告薛志强单独所有的，被告李媛芝不是本案的诉讼主体，不应该承担原告提出的诉请，其他答辩意见与被告薛志强的答辩意见一致。经审理查明：被告薛志强是海珠区滨江东路69号303房的权属人，该房建筑面积为133.58平方米。原告领有《物业管理企业资质证书》。2003年6月2日，原告与广州市东迅房地产发展有限公司（以下简称“东迅公司”）签订《物业管理委托合同》，约定东迅公司将广州市海珠区滨江东路31-67号海珠半岛花园一、二期委托原告实行物业管理；期限从2003年5月31日起至2008年5月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米2.7元向业主或物业使用人收取；本物业的管理服务费，在业委会成立前，执行物价主管部门的批复标准，在成立业委会后，由业委会与原告协商按质定价；东讯公司逾期缴交有关费用的，按业主公约条款处理；等。2008年5月23日，双方签订《海珠半岛花园物业服务合同》，东迅公司将包括滨江东路69号龙景阁在内的房屋委托原告实行物业服务，期限从2008年6月1日起至海珠半岛花园业主委员会依法成立、依法选聘物业管理企业并签订物业管理服务合同生效时止；本物业的管理服务费，由原告按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准为一期住宅龙景阁每月每平方米2.5元，公共水电按实分摊；东迅公司逾期缴交有关费用，按照《管理公约》、《住户手册》条款执行等。根据《住户手册》中第三部分“物业管理”第3点及第（14）小点的规定：管理中心有权向花园内各单位的业主（住户）收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金。管理中心按照花园实际的支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按月息1.8%计算）及催缴手续费用，甚至停止供应水电及采取适当的法律行动追讨；等。据原告2013年9月27日发出的《关于小区调整物业服务费征询意见结果的通知》载明：于某13年11月1日起，龙景阁物业服务费由2.5元提升至3.2元/平方米/月。2007年12月19日，广州市越秀区公证处出具（2007）穗越证内民字第1131号《公证书》，证明该公证处委派公证员于某07年12月6日下午到海珠半岛花园龙景阁，对张贴在首层的《海珠半岛花园欠缴管理费及代缴费用公证催收公告（2007）》进行拍摄并公证。上述催收文件告包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2009年3月2日，广州市海珠公证处出具（2009）粤穗海证经字第64号《公证书》，证明该公证处公证人员于某09年2月27日上午来到海珠半岛花园内，对小区内的龙景阁首层大堂公告栏中张贴的《关于：2008年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2010年3月10日，广州市海珠公证处出具（2010）粤穗海证经字第40号《公证书》，证明该公证处公证人员于某10年3月2日上午来到海珠半岛花园内，对小区内的龙景阁首层大堂公告栏中张贴的《关于：2009年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2011年4月22日，原告向涉案房屋地址邮寄催收函件，催收从2006年4月起至2011年5月期间房屋的相关欠费，该邮件于某11年4月24日签收。2012年3月9日，广州市海珠公证处出具（2012）粤广海珠第3387号《公证书》，证明该公证处公证人员于某12年3月7日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《2012年海珠半岛花园欠管理费等单元名单》、《关于：2012年度管理费催收的通告》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2013年2月20日，广州市海珠公证处出具（2013）粤广海珠第3093号《公证书》，证明该公证处公证人员于某13年2月4日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《关于：2013年度管理费催收的通告》、《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2014年2月17日，广州市海珠公证处出具（2014）粤广海珠第2577号《公证书》，证明该公证处公证人员于某14年2月14日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2015年3月17日，广州市海珠公证处出具（2015）粤广海珠第4664号《公证书》，证明该公证处公证人员于某15年3月13日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2016年2月26日，广州市海珠公证处出具（2016）粤广海珠第2959号《公证书》，证明该公证处公证人员于某16年2月24日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2017年3月7日，广州市海珠公证处出具（2017）粤广海珠第5955号《公证书》，证明该公证处公证人员于某17年2月27日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2018年3月5日，广州市海珠公证处出具（2018）粤广海珠第6587号《公证书》，证明该公证处公证人员于某18年2月27日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2019年4月2日，广州市海珠公证处出具（2019）粤广海珠第9722号《公证书》，证明该公证处公证人员于某19年3月13日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2020年4月3日，广州市海珠公证处出具（2020）粤广海珠第5211号《公证书》，证明该公证处公证人员于某20年3月30日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。原告为证明其主张，提供了客户名称为两被告的《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》（明细清单一至十二）、《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼（总明细清单）》，列明了被告欠费的期间及欠费本金、滞纳金的截止日期。被告质证认为上述明细清单列明的费用本金其已经全部缴清，滞纳金的截止日期即为被告交纳相关费用的时间，但原告没有告知过被告支付相关费用的方式和时间，故不应收取滞纳金。诉讼中，原、被告均确认涉案小区尚未成立业主委员会。原告表示该小区的物业管理费及其他费用均为每两个月收取一次，每两月派发缴款通知书，当期的费用最迟在第二个月的月底前缴纳；拖欠每期欠费的滞纳金均是从该期期满月的下月1日开始计算至付清之日止；因两被告是夫妻关系，故本案债务应由两被告共同承担，且本案房屋的费用都是由被告李媛芝交纳的；原告有要求被告签收管理公约和住户手册，但被告一直拒绝签收，拒绝办理房屋登记资料。被告表示：确认两被告是夫妻关系，两人于1996年结婚，并向本院提交了两被告的结婚证；涉案房屋由被告薛志强于某05年12月底向上一手业主购买，应该于某06年3月交付房屋，房屋由两被告自住；上一手业主并没有将住户手册和管理公约出示给被告，被告不知道有滞纳金的问题；原告作为物业管理公司明知两被告为房屋使用人，应当采取有效的送达方式，仅仅在单元大堂张贴催收通知书不能视为有效的送达；原告2010年3月2日公证催收后至2012年3月7日才公证催收，中间过了两年多，公证送达不是有效的送达方式，原告主张的滞纳金均已过诉讼时效。本院认为：原告与东迅公司签订《物业管理委托合同》及《海珠半岛花园物业服务合同》，原告接受委托对广州市海珠区滨江东路海珠半岛花园实行物业管理。涉案物业属于该合同约定的管理范围。另外，涉案物业所在的广州海珠广场花园住户手册中记载“管理中心有权向花园内各单位的业主收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金”、“管理中心按照花园实际支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按每月1.8%计算）。根据权利义务相一致原则，被告接受了原告的物业管理服务，应当支付对价给原告。原告提交的证据证明其于某07年12月6日、2009年2月27日、2010年3月2日、2012年3月7日、2013年2月4日、2014年2月14日、2015年3月13日、2016年2月24日、2017年2月27日、2018年2月27日、2019年3月13日、2020年3月30日分别向广州市越秀区公证处和海珠公证处申请证据保全而广州市越秀区公证处、海珠公证处也先后出具《公证书》，且原告于某11年4月22日向涉案房屋邮寄函件催缴管理费及其他费用，故可证明原告向包括被告在内的住户催缴过物业管理费及其他费用。被告方关于原告只将催收通知张贴在单元大堂，不能视为有效的送达方式，原告的诉讼请求超出诉讼时效的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。原告表示涉案小区的物业管理费和其他费用为每两个月收取一次，当期的费用最迟在第二个月的月底前缴纳，该缴费周期符合管理费和其他费用的一般缴费周期，故本院予以采信。被告自认其2006年3月已经接受房屋，并由被告两人自住。两被告居住涉案房屋多年，被告薛志强作为业主，应当知晓需要向物业管理公司支付相应物业管理费以及到物业管理处办理相关物业登记手续，被告以其没有收到过住户手册或管理公约故不知道有滞纳金的意见无理，本院不予采纳。且原告多次在涉案房屋单元大堂张贴催收通知，被告居住在房屋多年也理应注意到大堂的通知。被告使用房屋，也必然产生自用水费、公摊水电费等，被告抗辩其不知晓物业费等费用的缴纳时间明显与日常生活经验不符。故原告要求被告薛志强支付所欠的管理费及自用水费、公摊电费、公摊水费的滞纳金请求合法有理，本院予以支持。被告确认其按照原告提交的《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》列明的费用本金其已经全部缴清，滞纳金的截止日期即为被告交纳相关费用的时间。关于滞纳金计算方式。滞纳金的计算本金按《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》（明细清单一至十二）所列的欠费期间的本金计算，滞纳金总额以欠费本金为限，拖欠每期欠费的滞纳金均是从该期期满月的下月1日开始起算至被告实际支付欠付之日止，滞纳金并以本金为限。对于超出部分的滞纳金，本院予以驳回。两被告是夫妻关系，本案的债务发生在夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，原告要求两被告共同承担本案责任合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告薛志强、李媛芝在本判决生效之日起10日内，向原告广州市贵族物业服务有限公司支付从2006年7月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月期间物业管理费的滞纳金（滞纳金分别按上述每两个月管理费一期为本金，从当期的次月1日开始起算，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限；其中2016年7月物业管理费为333.96元，滞纳金从2006年8月1日起算，2006年8月至2008年9月期间每期物业管理费为667.92元、2008年10月至2013年9月期间每期物业管理费为667.9元；2013年10月至2013年11月的物业管理费为761.5元；2006年7月至2013年11月期间物业管理费的滞纳金均计算至2014年1月2日止；2014年6月至2014年9月期间每期物业管理费为854.9元，该期间物业管理费的滞纳金计算至2014年10月23日止；2015年6月至2015年11月期间每期物业管理费为854.9元，该期间物业管理费的滞纳金计算至2016年1月19日止）；二、两被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2006年8月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月期间的自用水费/排污费的滞纳金[按《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》（明细清单二、明细清单六、明细清单十）所列的所欠上述期间的自用水费/排污费为本金，每两个月为一期，当期费用的滞纳金从次月1日起算至明细清单列明的截止日期为止，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限]；三、两被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2006年7月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月期间的公共分摊水费的滞纳金[按《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》（明细清单三、明细清单七、明细清单十一）所列的所欠上述期间的公共分摊水费为本金，其中2006年7月公共分摊水费的滞纳金从2006年8月1日起算，其余月份则每两个月为一期，当期费用的滞纳金从次月1日起算至明细清单列明的截止日期为止，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限]；四、两被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2006年7月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月期间的公共分摊电费的滞纳金[按《2020年度海珠半岛龙景阁住户欠费诉讼》（明细清单四、明细清单八、明细清单十二）所列的所欠上述期间的公共分摊电费为本金，其中2006年7月公共分摊电费的滞纳金从2006年8月1日起算，其余月份则每两个月为一期，当期费用的滞纳金从次月1日起算至明细清单列明的截止日期为止，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限]；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费542元，由原告负担86元，由两被告负担456元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年十二月二十九日书记员  李敬钊吴越鸣邬雪芳