宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初3624号原告：王某，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：付某，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏天通管业工程有限公司。法定代表人:许某。委托诉讼代理人：陈某，宁夏宁竞达律师事务所律师。第三人：彭某，住银川市。原告王某与被告宁夏天通管业工程有限公司（以下简称天通管业）、第三人彭某合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人付某、被告宁夏天通管业工程有限公司的法定代表人许某及委托诉讼代理人陈某、第三人彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1.依法判令天通管业将位于西夏区银巴路以北、铁路专用线以西面积23亩的国有土地使用权变更登记至王某名下；2.本案诉讼费用由天通管业承担。事实和理由：第三人彭某与天通管业的大股东及法定代表人许某的父亲许红兵均为原银川市雄基新型建材有限责任公司（以下简称雄基公司）的股东。2006年，因银川市政府新区建设需要，将雄基公司搬迁至西夏区，并置换55.4亩土地，该公司除第三人彭某及许红兵两人份额相同的股东外，其他股东均退股。经了解，被告公司系许红兵的家族企业，现法定代表人许某是许红兵的儿子，许红兵持股60%，其妻子张惠荣持股20%，其他两个股东均为其外甥（贾元春、贾元新各持股10%）。2009年，许红兵将上述安置的55.4亩土地未经第三人彭某同意就登记至天通管业名下，未对第三人享有的雄基公司股权进行置换或收购。为此，经第三人彭某与天通管业、许红兵多次协商，各方同意天通管业将“土地证平面图阴影部分的土地使用权（23亩）分割给彭某所有”，作为对彭某享有的雄基公司股权的补偿。2010年9月26日，天通管业为了将23亩土地使用权变更登记至彭某名下，分别向银川市地税局、银川市土地局出具《关于将宁夏天通管业工程有限公司部分土地使用权分割给彭某所有的报告》，并同时将土地分割示意图、股东会决议作为附件，要求银川市地税局、银川市土地局“请予办理相关手续”。因案涉土地已明确为第三人所有，故王某于2009年起就一直从彭某处租用案涉23亩土地从事生产经营活动。后经王某与彭某协商，双方同意将案涉土地转让给王某，为此，2013年1月25日，王某的父亲王洪涛与彭某签订《土地使用权转让合同》，约定将案涉土地转让给王洪涛，王某已向彭某支付转让款300万元，余款待土地产权办理变更后支付。为了简化土地使用权变更登记手续，彭某于2016年1月12日向天通管业发函《关于要求将23亩土地使用权变更登记的函》，要求天通管业将土地产权证直接变更登记至宁夏远诚硅材料有限公司名下（王某及其父亲设立的公司），当日许红兵收到该函后，签字确认“同意办理许红兵2016.1.12”，并在宗地图上与彭某共同签字确认办证阴影部分的面积；2016年1月28日，按照王某的要求，彭某又向天通管业出具《情况说明》，要求天通管业将案涉土地产权变更登记至王某名下，并要求天通管业“接函后3日内与王某签订相关协议并完成变更登记申请事宜”，当日许红兵收到《情况说明》后签字“收到此件许红兵2016.1.28”。天通管业为了能给原告办理土地产权变更登记手续，双方签订《土地使用权转让合同》，约定天通管业转让案涉土地给王某，载明了在合同签订前，王某已向天通管业支付了300万元，天通管业须积极配合王某办理土地产权变更登记。2016年7月15日，天通管业向银川市国土资源局出具《国有土地使用权转让申请书》，载明将案涉土地转让给王某，并在友好协商一致的基础上，签订国有土地使用权转让协议书，请该局办理国有土地使用权转让的相关手续。次日（7月16日），王某也向银川国土资源局出具《国有土地使用权转让申请书》，要求该局办理土地转让变更登记手续。但后因天通管业拒不配合提供其他资料，导致土地使用权至今未变更登记至王某名下。王某认为，王某合法购买土地使用权应受法律保护，天通管业同意以案涉土地使用权置换彭某的股权，后同意彭某将案涉土地转让给王某，并直接与王某签订土地转让协议，向国土资源局出具转让申请书，天通管业理应积极协助原告办理土地使用权变更登记手续，现天通管业违反诚信，拒不配合，已构成违约，应承担相应责任。王某为了维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。宁夏天通管业工程有限公司辩称，王某起诉不属实，对诉求不认可，理由是：一、王某的起诉已经超过了诉讼时效，不应当得到支持。自天通管业2016年7月15日出具土地使用权转让申请书至王某2020年9月22日起诉，期间相隔四年之久。四年多来王某一直没有就土地使用权买卖事情向天通管业主张过任何权利，更没有要求天通管业为其办理过土地变更手续，王某起诉已经超过了三年诉讼时效，且没有诉讼时效终止、中断的情形。二、王某与天通管业之间没有形成合法有效的土地使用权转让关系，天通管业没有给王某办理土地使用权变更登记的义务。1、《土地使用权转让合同》虽已成立，但未生效。该合同第四条约定“合同签定前乙方（王某）向甲方（天通管业）支付300万元”土地转让费，是附生效条件的条款。因为王某给付300万元的具体时间不确定，所以《土地使用权转让合同》的签订合同时日期为空白，待王某实际支付后，合同签定日期才能确定。王某一直没有向天通管业支付土地转让费，合同直今没有签订日期。合同约定的所附条件未成就，故合同未生效。2、王某与天通管业之间土地转让合同涉及到国有土地使用权转让，必须报请土地管理部门批准后才能生效。天通管业虽然就拟转让土地使用权事情向土地部门提出过转让申请，但并未获得批准，《土地使用权转让合同》因未批准而未生效。三、涉案土地的实际占有、使用人是承租人宁夏远诚硅材料有限公司，而不是王某。2011年6月1日，天通管业与宁夏远诚硅材料有限公司签订了一份《场地租赁合同》，租赁合同约定租赁期限十年，自2011年6月1日至2021年12月30日。合同签订后，天通管业按照租赁合同约定履行了义务，自2011年6月1日就将涉案土地交付给宁夏远诚硅材料有限公司使用。天通管业与宁夏远诚硅材料有限公司签订的场地租赁合同真实、合法、有效，该合同既没有终止，也没有解除，正在履行之中，天通管业依据该合同享有的合法权利应当受到法律保护。王某并没有因《土地使用权转让合同》而实际占有、使用涉案土地及地上附着物。四、许红兵与彭某之间有关23亩土地分割的行为，是其个人行为，对天通管业没有法律效力。2014年2月28日以后，天通管业的法定代表人是许某，许红兵2016年1月12日、28日的签字没有加盖天通管业的公章，不能代表天通管业，天通管业对此不知情、也不认可。五、天通管业从未召开过关于给彭某分割土地的股东会，也没有作出过任何有关给彭某分割土地的股东会纪要。彭某提供的所谓2010年9月16日股东会决议上股东签名是伪造的，张惠荣、贾元春、贾元新三位股东为此于2018年7月2日向西夏区人民法院起诉（2018）宁0105民初3065号案件，要求确认股东会决议无效。因彭某撤回（2018）宁0105民初1984号案件起诉，导致三位股东无法取得股东会决议原件，不能进行鉴定而被驳回诉求。六、彭某未取得涉案土地的合法使用权，无权将土地转让给王洪涛，更无权将土地直接办理到宁夏远诚硅材料集团有限公司名下。根据我国土地管理法第12条和实施条例第6条及物权法第9条规定，不动产的变更未经登记不发生效力。彭某没有办理涉案土地变更登记手续，因而未取得合法物权。且其所主张的土地使用权已经通过（2018）宁0105民初1984号和（2018）宁0105民初3065号案件进行了审理，其主张并未得到人民法院支持。另外，彭某与王洪涛、宁夏远诚硅材料有限公司、王某之间的土地权属变更行为，明显逃避土地转让应当交纳的税费，损害国家利益，实属无效行为，不应得到支持。综上事实，天通管业认为，王某要求天通管业为其办理23亩土地使用权变更登记既没有事实依据，也没有法律依据，请求人民法院驳回王某的诉讼请求。彭某述称，王某诉请属实。我曾经是公司股东，许红兵用23亩地置换了我的股权，后来我将地租给了王洪涛使用，租给他的第二年他就提出要买这块地及许红兵的那32亩地，我就把此事给许红兵说了，许红兵不同意卖他的地，我就打算只把我的地卖给王洪涛，我收取了王洪涛给我支付的土地费300万元，之后公司开了股东会打了报告。实际办理土地转让的过程中许红兵就不履行了，他要求土地费用再上涨，所以最后没有谈下来。超过诉讼时效的问题不属实，因为在此期间我们前后诉讼许红兵几次了，主张了权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：王某提交的与天通管业签订的《土地使用权转让合同》、公证书、银川市雄基新型建材有限公司文件、国有土地使用出让合同、宁夏天通管业工程有限公司股东会决议（2009年7月6日）、申请办理土地使用权人名称变更的报告，天通管业提交场地租赁合同、宗地图、土地使用证、证明、企业变更信息、（2018）宁0105民初1984号民事裁定书、（2018）宁0105民初3065号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：王某提交企业信息，本院认可其真实性；王某提交《股东会决议》1份、《关于将宁夏天通管业工程有限公司部分土地使用权分割给彭某所有的报告》2份，天通管业不予认可，本院认为该证据均有天通管业印章，且能相互印证，本院予以采信；王某提交《土地使用权转让合同》1份，彭某对此无异议，本院予以采信；王某提交《兰州银行网上银行电子回单》1份、《中国建设银行进账单》1份，天通管业对真实性及合法性无异议，本院予以采信；王某提交《关于要求将23亩土地使用权变更登记的函》1份及宗地图（许红兵在函件复印件及宗地图上签字）、《情况说明》1份（许红兵在情况说明复印件上签字收到此件），本院对真实性予以采信；王某提交的《国有土地使用权转让申请书》2份，能够相互印证，本院予以采信；王某提交银川市不动产登记信息查询单，本院对真实性予以采信。根据上述有效证据并结合当事人陈述，确认本案事实如下：银川市雄基新型建材有限责任公司（以下简称雄基公司）于1998年成立，经营场所为银川市西郊银新北路尹家渠，股东有：丁强、彭某、许红兵、银川市国有资产控股公司、宁夏赛马集团双鹿有限公司、职工持股会。2007年7月28日，银川市人民政府发文《关于银川市雄基新型建材有限责任公司建设工业项目用地的批复》（银政土批字[2007]26号），内容为：收回银川市雄基新型建材有限责任公司位于金凤区北京路以北划拨工业用地2公顷，将西夏区银巴路以北，铁西专用线以南原宁夏兴庆区机器厂3.6964公顷国有建设用地出让给雄基公司，作为工业建设项目用地，土地使用年限五十年，土地出让金用于安置宁夏兴庆机器厂职工。2007年8月13日，银川市国土资源局与雄基公司签订《国有土地使用权转让合同》，约定将宗地位于西夏区银巴路以北、铁西专用线以南，宗地面积36964平方米出让给雄基公司，用途为工业。2006年12月18日，天通管业成立，住所地位于银川市××区以北铁西专用线以南，股东有：许红兵、贾元新、张惠荣、贾元春。2014年2月28日，公司法定代表人由许红兵变更为许某。2009年7月16日，天通管业向银川市土地权属登记管理中心提交《宁夏天通管业工程有限公司申请办理土地使用权人名称变更的报告》，载明：原雄基公司地处北京中路，为了配合新区建设，于2006年搬迁至原宁夏兴庆机器厂山下厂址，将83名国有身份职工给予一次性安置。现企业改制重组为宁夏天通管业工程有限公司，为了便于企业管理，使生产经营能够正常进行，申请将原土地使用权人雄基公司更名为天通管业。2010年9月26日，天通管业向银川市地税局、银川市土地局出具《关于将宁夏天通管业工程有限公司部分土地使用权分割给彭某所有的报告》，内容为：我公司系原雄基公司重组而来，因原雄基公司股东彭某未参与重组，经天通管业股东会决议：将天通管业土地证阴影部分的使用权分割给不参与重组的彭某。2013年1月23日，彭某与王洪涛（系王某父亲）签订《土地使用权转让合同》，约定鉴于彭某系原雄基公司股东，因未参与雄基公司重组，经重组后的天通管业股东一致同意，将天通管业名下土地证阴影部分的土地使用权分割给彭某，双方就天通管业土地证阴影部分的土地达成了《土地租赁合同》，租赁期限为十年，截止本合同签订之日，彭某尚未办理天通管业土地证阴影部分的土地使用权变更过户手续，但王洪涛仍愿受让该宗土地。土地使用权转让的价格为每亩14万元，转让金额为322万元（23亩×14万元），王洪涛自本合同签订之日起10日内一次性向彭某支付土地转让费300万元，余款22万元于2013年3月31日前一次性付清。2013年1月25日、2月4日，彭某分两次收到土地费300万元。2016年，天通管业（甲方）与王某（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定：乙方因生产经营建设工厂的需要，向拥有土地使用权的甲方购买其位于银川市××区以北、铁西专用线以南的土地及地上房屋附着物，土地证号为银国用（2009）第13034号。转让土地面积约为23亩，约15333平方米（以宗地图阴影部分面积为主），每亩140000元，共计320万元。付款方式及时间：合同签订前，第一期付款，乙方已向甲方支付300万元，余款自乙方土地证办理成功后10日内付清。甲方的责任：甲方确认本合同所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；在合同签订后，协助乙方向银川市国土资源局办理乙方使用该土地的各项土地转让手续，确保乙方领取土地使用权证。合同签订后，天通管业于2016年7月15日向银川市国土资源局提交《国有土地使用权转让申请书》，载明：兹有我单位天通管业，以出让方式取得了位于银川市××区以北，铁西专用线以南的土地，土地面积为36964平方米，土地证号为银国用（2009）第13034号，用途为工业用地，土地上的所有附着物均没有产权证，土地使用权终止日期为2057年8月13日。我公司拟将上述国有土地其中15333平方米（实际面积以2010年9月16日公司股东会议决议土地分割平面图的阴影部分面积测量为准）使用权转让给王某先生。2016年7月16日，王某也向银川市国土资源局提交了《国有土地使用权转让申请书》。2018年4月25日，彭某以物权确认纠纷起诉天通管业至本院，后于2018年10月11日撤诉。2018年7月2日，张惠荣、贾元春、贾元新以公司决议效力确认纠纷一案起诉天通管业至本院，在诉讼中，要求对2010年9月16日“股东会决议”中显示张惠荣、贾元春、贾元新的签名是否为其本人所书写进行笔迹鉴定，但未提交“股东会决议”原件，后放弃鉴定申请，本院驳回三人的诉讼请求。本院认为，根据双方的诉辩情况，本案的争议焦点是双方签订《土地使用权转让合同》是否合法有效？如果合同有效，双方是否履行了各自的义务？《物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“……土地使用权可以依法转让。”依据上述法律规定，天通管业与王某签订的《土地使用权转让合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，且是双方真实意思表示，合法有效。合同约定，在合同签订后，天通管业协助王某向银川市国土资源局办理使用该土地的各项土地转让手续，确保王某领取土地使用权证。王某依据该条约定要求天通管业将位于西夏区银巴路以北、铁路专用线以西面积23亩的国有土地使用权变更登记至王某名下，并主张已依约先行支付了300万元。天通管业认为领取王某300万元的是第三人彭某，并非天通管业，王某并未向天通管业履行支付300万元转让费的义务。本案中，天通管业与王某于2016年签订了《土地使用权转让合同》，付款方式及时间约定“合同签订前，第一期付款，乙方已向甲方支付300万元，余款自乙方土地证办理成功后10日内付清。”该合同载明在合同签订前已支付300万元，即是对彭某收取300万元土地使用权转让费的认可，故应按合同约定履行转让土地使用权的义务。关于王某起诉已超过诉讼时效的辩解。王某在与天通管业签订合同后，彭某于2018年4月25日以物权确认纠纷起诉天通管业至本院；天通管业股东张惠荣、贾元春、贾元新于2018年7月2日以公司决议效力确认纠纷一案起诉天通管业至本院，上述两案均涉及涉案土地使用权转让，故天通管业的辩解不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下:宁夏天通管业工程有限公司于本判决生效之日起十日内协助王某将位于西夏区银巴路以北、铁路专用线以西面积23亩（以宗地图阴影部分面积为主）的国有土地使用权变更登记至王某名下。案件受理费100元，减半收取50元（实收50元），保全费5000元，由宁夏天通管业工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 金 菁二〇二〇年十二月十一日书记员 王小瑞附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。