北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初70234号原告（反诉被告）：河北雄安中炬国雄智能科技有限公司，住所地河北省保定市容城县容城镇影院路1号B区302室。法定代表人：毕鑫，执行董事。委托诉讼代理人：杨金燕，河北秋华律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路19号1幢16层1601室。负责人：霍孝谦，经理。委托诉讼代理人：周丹，男，1981年1月6日出生，汉族，北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司法务。原告（反诉被告）河北雄安中炬国雄智能科技有限公司（以下简称中炬国雄公司）与被告（反诉原告）北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司（以下简称佳隆第三分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中炬国雄的委托诉讼代理人杨金燕，佳隆第三分公司的委托诉讼代理人周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中炬国雄公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认中炬国雄公司与佳隆第三分公司签订的《佳隆国际大厦租赁合同》于2020年1月15日解除；2.判令佳隆第三分公司退还保证金34091元；3.判令佳隆第三分公司退还2020年1月16日至2020年2月28日期间的预付租金216110元。事实与理由：2019年9月26日，中炬国雄公司与佳隆第三分公司签订《佳隆国际大厦租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定中炬国雄公司承租佳隆第三分公司位于北京市朝阳区朝阳公园x号x幢佳隆国际大厦10层x单元（以下简称涉诉房屋），建筑面积612.61平方米，2022年12月29日之前租金标准为231.17元/平方米/月，装修免租期75天（自2019年10月15日至2019年12月29日）；中炬国雄公司于2019年9月29日向佳隆第三分公司转款支付保证金458942.91元以及2019年12月30日至2020年2月28日期间两个月的租金283234.11元，共计742177.02元。合同签订后不久即尚未使用租赁房屋时，中炬国雄公司由于经营方向调整，无需租赁涉诉房屋，合同失去履行的必要，故中炬国雄公司于2020年1月6日向佳隆第三分公司说明相关情况，提出退租申请且随时可办理退房手续，佳隆第三分公司同意解除租赁合同，但要求扣除已支付的保证金和预付租金共计742177.02元，并要求中炬国雄公司签署相关协议。佳隆第三分公司扣款的行为严重违背了合同法规定的公平、等价原则。合同解除后，中炬国雄公司一直要求佳隆第三分公司收房并退还相关费用，于2020年1月10日提出收房申请，又于2020年1月14日发出收房通知书并要求退还合理费用，保证金扣除合同解除时三个月的租金作为违约金后还需退还30491元。为维护自身合法权益，特诉至贵院。佳隆第三分公司对本诉辩称，1.涉诉合同至今尚未解除。虽然中炬国雄公司于2020年1月14日向我司邮寄了《收房通知书》，并于2020年1月19日派人商谈退租事宜，但双方就租金退还事宜始终无法达成一致，且中炬国雄也未按约定交还租赁房屋。佳隆第三分公司于2020年4月22日仍向中炬国雄公司发出告知函，要求对方支付拖欠的租赁费用。佳隆第三分公司至今也未将涉诉房屋另行租出。2.依据涉诉合同第7.4条、13.2条，佳隆第三分公司有权不予退还保证金及已支付的租金。保证金是按照最高租金标准计算的，双方对此是认可的。3.“免租期”的性质应当看做是附解除条件的债务免除。所附解除条件应为承租人租期未到即退租或违约，条件成就则出租人有权主张免租期的租金，故应从起租日2019年10月15日开始计算租金。故我司主张保证金不予退还，同时应按照实际占用房屋的期间支付租金。佳隆第三分公司向本院提出反诉请求：判令中炬国雄公司支付2019年12月14日至2020年1月19日期间的租金164896.18元。反诉事实与理由：2020年1月，中炬国雄公司单方通知佳隆第三分公司解除涉诉合同，但双方未达成一致，且中炬国雄公司未按租赁合同约定交还房屋，致使涉诉房屋至今尚未出租第三人，给反诉人造成了巨大的经济损失。中炬国雄公司对反诉辩称，涉诉合同中约定承租人享有装修免租期，且不附任何条件。涉诉合同也明确约定给了提前解除的违约条款以及赔偿责任，我司同意基于出租人的合理损失承担违约责任，但不同意承担出租人无限扩大的损失，出租人因自身原因造成的空置损失应自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月26日，中炬国雄公司作为承租人与佳隆第三分公司作为出租人签订涉诉合同，约定中炬国雄公司承租佳隆第三分公司的涉诉房屋，建筑面积612.61平方米，用途为办公；租赁期限60个月，自2019年10月15日起租，至2024年10月14日终止；出租人应于2019年10月15日前将涉诉房屋交付承租人；出租人同意给予75天装修期，自2019年10月15日至2019年12月29日止，装修内免交租金；2019年12月30日至2022年12月29日租金标准为231.17元/平方米/月，不足月的按7.6元/平方米/日计算，2022年12月30日至2024年10月14日租金标准为249.72元/平方米/月，不足月的按8.21元/平方米/日计算；第一期租金（自2019年12月30日至2020年2月28日）283234.11元应于合同生效后三日内支付；租金按每两个月支付一次，于每期开始之上月的22日前预支付下期租金。合同第七条保证金中约定：7.1承租人应于本合同生效后三个工作日交纳相当于租赁房屋三个月租金的租赁保证金，即458942.91元；……7.4由于承租人违约而提前终止本合同，承租人应按照合同约定的租金标准向出租人支付相当于租赁房屋三个月租金的违约金，出租人可直接以租赁保证金抵扣，租赁保证金不足抵付违约金的，出租人有权进一步向承租人追索。合同第十三条交还租赁房屋中约定：13.2本合同提前解除的，出租人无需返还承租人任何已经支付的租金等任何费用，承租人所欠任何费用需要继续支付，违约条款约定依然对双方具有约束力。同日，双方另签署了两份《补充协议》。2019年9月29日，中炬国雄公司向佳隆第三分公司转账支付742177.02元，即租赁保证金458942.91元以及两个月的租金283234.11元。庭审中，中炬国雄公司主涉诉张合同于2020年1月15日解除，理由为涉诉房屋已于该日交还，并提交如下证据佐证：1.《收房通知书》及邮寄送达凭据，通知书系中炬国雄公司于2020年1月14日函告佳隆第三分公司，因其经营方向调整无法继续承租涉诉房屋，为避免房屋闲置，其已于2019年1月6日提出退房且未对租赁房屋进行任何装修行为，其又于2019年1月10日提出收房申请，但佳隆第三分公司一直未收房，视为已完成退房手续。邮寄凭据显示该通知书于2020年1月15日送达。2.（2020）冀石燕赵证民字第x号《公证书》，公证内容为中炬国雄公司工作人员宋某与佳隆第三分公司工作人员刘某的微信聊天记录，显示：2020年1月7日，宋某发“……想看看这个退租流程应该怎么走一下”，刘某回复“能问下具体什么情况退租吗？”，宋某答复因公司战略调整退租。2020年1月10日，刘某发送名为“提前退租申请模板”的文件，称“您好，宋女士这是提前退租申请日期填好盖章就可以”“还有一份退租协议需要双方签字盖章的”，宋某答复收到。2020年1月13日，刘某问“退房手续您什么时间办理？”，宋某答复需与公司用公章的部门沟通后回复。2020年1月15日，刘某发送收到的《收房通知书》的照片。2020年1月17日，双方经沟通确认于2020年1月19日面谈。中炬国雄称该证据用以证明双方已于2020年1月10日达成解除合同的合意，并于2020年1月15日交还房屋。3.中炬国雄公司工作人员宋某、李某与刘某于2020年1月19日的谈话录音，主要内容包括：刘某要求将退租申请日期变更为2020年2月29日，宋某表示不合理，称提出退租的时间是2020年1月10日。李某称“这个协议是保证金不退，这个合同上写了，这个我们也认可，毕竟是我们这边单方面违约的，但剩下的房租的租金（应退还）”，刘某称“我们之前给您沟通过了，是租金和押金是不退的”。之后，李某称“那如果是说您看这流程，就是说比如说我们谈了以后跟咱们这边签了退租协议，然后跟物业这边也交接好，然后我们去办交房吗，然后才能咱们这边的流程是才能办交房”，刘某回复“咱们这边是有这个退租申请了，退租协议后，才能去物业去办收房”，宋某问“交房是三方在场是吗”，刘某回复“对”，李某称“那我们现在的这个，关键是我们一点也没动”，刘某答复“确实是，然后我知道，因为你们当时那房我看过你知道吧，哪哪都没动”，李某称“对，就觉得说马上就能交房”，刘某称“但是也是得需要那个三方人都在场”，李某称“行，那我们再跟物业再沟通一下吧……”中炬国雄公司称该证据用以证明佳隆公司第三分公司认可其于2020年1月10日提出解除合同；双方已于2020年1月19日查验房屋，确认符合收房条件。4.《告知函》，系佳隆第三分公司于2020年4月22日函告中炬国雄公司，称中炬国雄公司至今未进行房屋交接与办理验收手续，其提前解除合同的行为已构成违约，应支付三个月租金的违约金、装修期75天的房屋使用费、拖欠的租金等，并于收到函件后7日内办理验收及交房手续。经质证，佳隆第三分公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，称《交房通知书》不足以证明退房达到了合同约定的标准；《公证书》中微信聊天记录显示双方仍在洽商，并未达成解除的合意；谈话录音仅体现双方洽商过程，中炬国雄公司也认可押金不退且退房需要物业在内的三方在场，但此后中炬国雄公司再未沟通过交房事宜；《告知函》恰证明涉诉合同尚未解除，佳隆第三分公司仍要求支付租金等。经询，中炬国雄公司认可至今未办理房屋交接手续，认为已告知佳隆第三分公司收房，其拒绝收房应视为已收回房屋。关于房屋钥匙是否交还，中炬国雄公司称涉诉房屋系密码锁，无需交还，佳隆第三公司称除密码锁外还有地锁，中炬国雄公司也未告知门锁密码。关于是否已将涉诉房屋另行出租，佳隆第三分公司称于2020年9月收到本案诉状后才开始招租，但至今未租出，并提交2020年11月1日涉诉房屋的现状照片予以佐证。本院认为，中炬国雄公司与佳隆第三分公司签订的涉诉合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合双方本诉及反诉的诉讼请求，本院归纳本案争议焦点如下：一、涉诉合同是否已解除以及解除时间；二、中炬国雄公司是否存在欠付租金的情形；三、中炬国雄公司应承担违约责任的范围及具体方式。针对第一个争议焦点。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中炬国雄公司于涉诉合同租期届满前提出解约，并在庭审中提交《公证书》《收房通知书》等，称因佳隆第三分公司在中炬国雄公司多次提出退租收房的情况下拒绝收房，应视为已交还房屋，故主张涉诉合同已于2020年1月15日解除。对此，本院认定如下：首先，根据《公证书》中的微信聊天记录显示，中炬国雄公司于2020年1月7日、2020年1月10日向佳隆第三分公司表达退租的意愿，双方就申请手续、退租流程等事宜进行了商议，从沟通的内容来看，尚不足以体现双方就涉诉合同于商议当日解除达成了合意。其次，中炬国雄公司不享有合同约定或法律规定的合同解除权，故其向佳隆第三公司送达《收房通知书》的行为并不发生合同解除的效果。再次，佳隆第三分公司并未于2020年1月15日实际收回涉诉房屋。根据谈话录音以及当事人的当庭陈述，双方于2020年1月19日就解除事宜进行了面商，佳隆第三分公司对解除涉诉合同不持异议，涉诉房屋也具备当日交还的条件。综上，本院对中炬国雄公司关于涉诉合同于2020年1月15日解除的主张不予采纳，确认涉诉合同于2020年1月19日解除。针对第二个争议焦点。根据本案已查明的事实，中炬国雄公司已支付两个月的租金。中炬国雄主张租金已支付至2020年2月28日，而佳隆第三分公司主张因中炬国雄公司提前解约，免租期条款不再适用，故租金仅支付至2019年12月14日。对此，本院认为，涉诉合同并未约定装修期间免租金条款的适用条件，故本院对佳隆第三公司关于免租期属于付解除条件的债务免除的抗辩意见不予采纳，认定租金已支付至2020年2月28日。据此，佳隆第三分公司要求支付拖欠租金的反诉请求，缺乏事实基础，本院不予支持。但需要说明的是，装修免租期是出租人在预期合同能够依约履行完毕的情况下，综合考虑了租赁期限，租金标准以及履行利益等因素后，作出的减免租金的承诺，一旦因承租人违约导致合同提前解除，则可以视为出租人出让免租期租金利益的目的无法实现，根据公平原则和诚实信用原则，应当依据合同实际履行情况，将全部或者部分免租期的租金作为出租方的损失予以考量。针对第三个争议焦点。中炬国雄公司主张以租赁保证金折抵按照合同解除时的租金标准计算三个月租金的违约金后退还剩余的租赁保证金，而佳隆第三分公司依据合同13.2条的约定，主张不予退还租赁保证金及已付租金。对此，本院认为，涉诉合同第13.2条关于租赁保证金与已支付租金不予退还的条款，本质上属于担保性条款，即在承租人出现拖欠租金、违约造成出租人损失的情况下，出租人以折抵租赁保证金以及已付租金的方式实现承租人的责任负担。故判断租赁保证金、已付租金是否应予退还以及退还金额，应当以确定出租人的合理损失以及承租人承担违约责任的范围为前提，而非概括性的、一律不予退还。本院综合争议焦点二中论及的免租期租金、房屋空置损失等情形，兼顾合同履行情况、双方当事人的过错等因素酌情确定佳隆第三分公司的合理损失，即中炬国雄公司的违约责任范围，认为与租赁保证金及已付租金的总金额相当，故对中炬国雄公司要求退还保证金及预付租金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认河北雄安中炬国雄智能科技有限公司与北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司签订的《佳隆国际大厦租赁合同》于2020年1月19日解除；二、驳回河北雄安中炬国雄智能科技有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费2527元，由河北雄安中炬国雄智能科技有限公司负担542元（已交纳）；反诉案件受理费1799元，由北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 珑二〇二〇年十二月二十三日书记员 王振宇