四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川执监68号 申诉人（被执行人）：山东欧康置业有限责任公司，住所地山东省潍坊市潍城区和平路2669号万基商务公寓1701室。 法定代表人：徐名雷，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：杨小静，重庆百君律师事务所律师。 申请执行人：夏安翠，女，1952年3月8日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：廖磊（系夏安翠侄子），男，1985年2月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈伦，四川允知律师事务所律师。 申诉人山东欧康置业有限责任公司（以下简称欧康公司）不服四川省广元市中级人民法院（2019）川08执监7号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月29日举行了听证，欧康公司委托诉讼代理人杨小静、夏安翠委托诉讼代理人陈伦、廖磊参加了听证，现已审查终结。 四川省广元市中级人民法院在执行夏安翠、廖磊与欧康公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，对欧康公司名下所有的位于山东省潍坊市潍城区“*名都*区*期”第*、*、*、*、*、*栋住宅、储藏室、综合楼商业、地下车库在建工程房地产及土地使用权（不含已办理合同登记备案未查封的53套住宅）进行拍卖，两次拍卖流拍后该院作出（2015）广执字第187-6号执行裁定，将上述流拍财产抵偿给申请执行人夏安翠。申诉人欧康公司不服该裁定，向该院申诉。 四川省广元市中级人民法院查明，夏安翠、廖磊与欧康公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，四川省高级人民法院2015年6月26日作出（2014）川民初字第98号民事判决，判决：一、确认原告夏安翠、廖磊与被告欧康公司所签《投资合同》已于2014年4月29日解除；二、被告欧康公司于本判决生效之日起十五日内向原告夏安翠返还投资款7136万元；三、被告欧康公司于本判决生效之日起十五日内向原告夏安翠支付违约金1336万元；四、被告欧康公司于本判决生效之日起十五日内向原告夏安翠支付730万元及利息，利息以730万元为基数，从2014年7月25日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准进行计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；五、驳回原告夏安翠的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，因欧康公司未能履行义务，夏安翠向四川省高级人民法院申请执行。四川省高级人民法院于2015年9月9日作出（2015）川执字第39号执行裁定，裁定指定四川省广元市中级人民法院执行。同月28日，该院立案执行，案号为（2015）广执字第187号。 2015年10月15日，四川省广元市中级人民法院作出（2015）广执字第187号执行裁定，裁定冻结、扣划被执行人欧康公司的银行存款9600万元，或查封、扣押被执行人欧康公司相当价值的财产。同月27日，向潍坊市房地产交易中心、潍城区国土资源局送达（2015）广执字第187号执行裁定和协助执行通知书，续查封欧康公司名下位于山东省潍坊市潍城区土地使用权［房地产权证号为：潍国用（2011）第××号］及部分在建工程，其中土地125亩、在建房屋505套（以下简称案涉房产）。执行中，由欧康公司员工封祎伟签收执行通知书、执行裁定、财产报告令等相关法律文书。 查封案涉房产后，案外第三人陆续以查封房屋系其购买或折抵工程款为由提出执行异议。经审查，除认定刘瑞国的异议成立，并解除对其所购买房屋查封外，均驳回其他案外人的异议申请。其他案外人未在法定期限内提出案外人异议之诉。2016年7月25日，该院作出（2015）广执字第187-2号执行裁定，对案涉房产进行评估、拍卖，并向双方当事人送达该执行裁定。经该院技术室通知双方选择评估机构，欧康公司无正当理由拒不到场，故通过公开摇号方式确定四川大友房地产评估咨询有限公司（以下简称大友评估公司）为受托评估机构。同年12月15日，大友评估公司作出《房地产估价报告》（川友房估20160509号）。同月24日，欧康公司对评估结论提出异议，称土地评估价值过低、存在漏评。大友评估公司于2017年3月6日作出《关于山东欧康置业有限责任公司异议的回复》，认为《房地产估价报告》（川友房估20160509号）较为准确、客观地反映了估价对象在价值时点2016年10月21日的房地产市场价格水平。因查明被评估在建工程中有53套房屋已办理合同备案登记，且未查封，不应纳入执行处置范围，其对应的评估价值应予扣除。同年6月5日，大友评估公司出具《关于扣除53套未查封住宅评估价值的说明》称，53套未查封住宅在2016年10月21日的市场价值为1031.73万元，扣除53套未查封住宅在建工程后，评估对象于价值时点2016年10月21日的市场价值为20687.44万元。 2017年6月1日，该院作出（2015）广执字第187-4号执行裁定，对案涉房产进行整体拍卖。2017年7月25日、9月18日，在京东网络司法拍卖平台上发布《拍卖公告》，公告于2017年8月25日10时至2017年8月26日10时止、2017年10月3日10时至2017年10月4日10时止对欧康公司名下所有的位于山东省潍坊市潍城区“*名都*区*期”第*、*、*、*、*、*栋住宅、储藏室、综合楼商业、地下车库在建工程房地产及土地使用权（不含已办理合同登记备案未查封的53套住宅）进行拍卖，两次司法拍卖起拍价分别为165499520元、140674592元，在拍卖公告、竞买须知中特别注明与本案标的物有关当事人、优先购买权人、利害关系人等均可按拍卖要求报名参加，两次拍卖均因无人报名而流拍。 2017年10月11日，夏安翠向该院提出书面申请，自愿以第二次流拍价140674592元抵偿债务，并将以物抵债的溢价款31325693元转入执行法院账户，另以现金13674308元以及案外人谢佳自愿以依据（2015）成民初字第2284号民事判决对星华昌源集团有限公司（以下简称星华集团公司）享有的债权、成都百信投资实业有限公司（以下简称百信公司）自愿以其名下位于四川省彭州市的部分房产及四川名人房地产开发有限责任公司（以下简称名人公司）共同对成都市金堂三星建筑有限公司（以下简称三星公司）、星华集团公司可能存在的建设工程款优先受偿权提供执行担保。同年10月20日，该院作出（2015）广执字第187-5号执行裁定，准许谢佳、名人公司、百信公司为本案承担保证责任；对百信公司名下位于四川省彭州市锦绣·尚城共计378套房产予以查封。同日，该院作出（2015）广执字第187-6号执行裁定，将上述流拍财产抵偿给申请执行人夏安翠。同年11月27日向相关部门发出协助执行通知书，要求协助将案涉房产权属变更至夏安翠名下，并于11月30日完成现场交付，但案涉房产至今未在相关部门办理产权过户登记手续。 另查明，案涉房产分别由星华集团公司、三星公司承建。星华集团公司与徐天付签订《债权转让协议书》，将公司所承揽工程形成的债权全部转让给徐天付。徐天付向山东省潍坊市中级人民法院提出诉讼，该院于2017年10月9日立案审理，于2019年1月30日作出（2017）鲁07民初986号民事判决，判决欧康公司支付徐天付工程款22123402.2元及2000000元保证金，同时驳回徐天付的其他诉讼请求。后徐天付向山东省高级人民法院上诉，该院于2019年9月23日作出（2019）鲁民终1354号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，判决中载明徐天付对案涉房产不享有工程价款优先受偿权。 三星公司也向山东省潍坊市中级人民法院起诉，要求欧康公司支付工程款并确认优先受偿权。山东省潍坊市中级人民法院于2018年6月10日作出（2017）鲁民初580号民事裁定，以原告不是真正的三星公司，不符合起诉条件为由，驳回起诉；同年10月15日，三星公司再次向山东省潍坊市中级人民法院起诉欧康公司，请求判令欧康公司支付欠付工程款并确认其对涉案工程折价或变卖价款享有优先受偿权。2019年12月3日，山东省潍坊市中级人民法院作出（2018）鲁07民初773号民事判决，判决欧康公司偿还所欠三星公司工程款5751950.37元，同时驳回其他诉讼请求。三星公司不服，已向山东省高级人民法院提出上诉，该案目前尚在审理中。本案听证过程中，各方均认可在案涉房产查封及现场评估之后仍继续施工，完成了部分工程。 四川省广元市中级人民法院认为，本案争议焦点为执行查封、评估和拍卖、以物抵债是否合法，是否损害欧康公司和53户房屋买受人利益，是否需要撤销拍卖行为及以物抵债行为。 一、关于查封、评估和拍卖程序是否合法的问题。 1.本案未明显超标的查封。人民法院在执行中对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得到足额受偿。认定执行实施案件是否存在明显超标的查封，首先应对财产价值进行评估，还要考虑确定起拍价的下浮比例、主债权及利息、违约金、被执行人欠缴的各种税费、执行费用及其他为实现债权而支出的合理费用，对于不动产还要考虑其是否有其他影响债权实现的权利。所以执行实践中，执行实施案件客观上无法做到查封财产与执行金额的完全一致。本案中，欧康公司提出执行异议称超标的查封，经该院审查后裁定驳回其该异议申请，欧康公司在法定期限内未申请复议；经评估案涉房产价值206874400元，两次网络司法拍卖后流拍价140674592元，夏安翠申请以物抵债时应享有的债权总额为109348899元。单纯从案涉房产流拍后以物抵债的金额看，确实超出应执行债权数额，但考虑到案涉房产暂未办理产权过户，由欧康公司承担的税费、案件执行费和案涉房产上正在诉讼中的建设工程优先受偿权等客观情况。因此，从处置查封的财产价值看，并未明显超标的查封。 2.本案评估程序合法。关于欧康公司提出案涉评估报告在具体评估方法、评估标准等方面存在问题，致使评估价值过低的问题。首先，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，人民法院对于评估报告的异议，重点应针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。审查查明，在选定评估机构中，欧康公司没有按照通知要求无正当理由拒不到场参与选定评估机构，该院通过公开摇号确定评估机构并通知了欧康公司，该程序符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条和《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条之规定。其次，大友评估公司的《房地产估价报告》详细阐述了选择评估方法的过程及原因。本案评估对象为在建房地产，尚未实际投入使用，无现实收益产生，故采用成本法进行评估。再次，评估报告系专业机构根据人民法院委托作出，欧康公司曾提出异议称存在严重漏评，评估公司就该异议进行回复，该院也已送达告知回复意见，欧康公司至今未提出证据证明评估报告违反法定程序或评估机构没有评估资质等证据，不能否认该评估报告的法律效力。最后，大友评估公司的评估人员经实地勘验、调查后作出《房地产估价报告》（川友房估20160509号）载明被查封财产估价总值为20687.44万元，该院根据评估报告确定评估价后已组织了两次网络司法拍卖，均因无人报名竞买而流拍。两次竞买的市场反应从一个角度反映评估报告的评估结果并无严重过低问题。欧康公司所称评估报告作出之后至拍卖期间案涉房产有新增建设工程属实，但该部分工程是在案涉房产已被查封、开展司法评估工作后及该院多次要求暂停施工避免损失扩大的情况下修建。如允许案涉房产评估期间继续修建，即使估价对象在某一时间点确定了估价值，但后续新增工程必然导致被查封标的物价值一直无法确定，致使人民法院司法评估及执行后续工作无法正常进行。故欧康公司请求认定评估程序违法没有事实依据，该院不予支持。 3.本案拍卖程序合法。首先，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”。本案中，案涉房产目前整体仍为在建工程，地下室、地下车库及综合楼均为地上住宅的配套工程，尚未进行不动产登记。该院在执行中对案涉土地使用权及地上建筑物已向潍坊市房地产交易中心、潍城区国土资源局发出协助执行通知书，办理了分别查封登记，进行了有效公示。按照“人民法院查封的土地使用权效力及于地上建筑物”的原则，该院当然有权对案涉房产的土地、地上建筑物及附属配套工程进行处置。其次，关于案涉房产是整体拍卖还是分体拍卖的问题，《中华人民共和国物权法》确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院在执行程序中处置相关财产应遵循该原则，将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。案涉房产规划为住宅小区，相比较于分散拍卖，整体拍卖更有利于实现拍卖价值最大化，也有利于53户已购买房屋买受人后续利益保护。故该院为利于作为住宅小区的案涉房产统一规划使用，予以整体拍卖未有不妥。再次，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，在对案涉房产拍卖前，该院已将拍卖裁定送达欧康公司,告知了其不履行生效文书的法律后果。两次司法拍卖前也均在京东网络司法拍卖网上发布了拍卖公告、竞买须知，就拍卖标的物、时间、地点等事项进行了公告，并特别注明有关当事人、优先购买权人、利害关系人可按要求报名参加，欧康公司、三星公司均可参与竞拍。欧康公司未提出证据证明该拍卖有违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条应予撤销的情形，该院拍卖程序合法有效。 二、关于本案裁定以物抵债是否合法的问题。 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十三条、第二十九条的规定，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接收拍卖财产的，应当裁定将该财产交其抵债。 本案中，申请执行人夏安翠在案涉房产两次拍卖后，申请以第二次流拍价以物抵债，该院予以准许并作出裁定，符合相关法律规定，无需再启动司法变卖程序。在裁定以物抵债前已要求申请执行人交纳抵债后剩余的款项，并就案涉房产上可能存在的在建工程优先受偿权以责令担保的方式予以保护，不损害欧康公司及其他利害关系人的合法权益。因本案标的物“欧康·曼哈顿国际名都”项目为在建工程，从规划设计要求、目前建筑物的现状及建成后完善备案、登记等法定手续应具备的条件，根据相关法律规定不应分割处理。如按欧康公司所称夏安翠应选择部分拍卖物受偿，则以物抵债裁定将导致未抵偿部分建筑物的产权人与该建筑物所占用范围内的土地使用权人不一致，故不宜对在建工程在整体拍卖流拍后将其中部分财产抵偿给债权人。在对案涉房产进行司法拍卖时，该院已如实公示该财产信息及瑕疵，流拍后申请执行人表示愿以物抵债时，亦明确告知能否完善行政审批手续，取得案涉房产的权属登记，风险是由申请执行人自行承担。欧康公司主张（2015）广执字第187-6号执行裁定抵债给个人不具备实现的前提和基础，不能保障53套房屋买受人的利益，但无法提供司法程序中禁止此类以物抵债的相关证据。故欧康公司关于执行法院超出申请执行金额以物抵债，严重损害欧康公司实体权益的主张，没有法律依据。 综上，欧康公司的申诉事由缺乏事实与法律依据，该院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定，四川省广元市中级人民法院于2020年3月17日作出（2019）川08执监7号执行裁定，裁定驳回欧康公司的申诉请求。 欧康公司向本院申诉称，一、执行程序中存在未经司法评估程序而直接处置，非法剥夺申诉人合法财产的情况。本次估价对象存在漏评的情况，但执行法院在拍卖时将漏评资产整体拍卖，损害了欧康公司的合法权益。二、以物抵债裁定系违法处置超出夏安翠申请执行债权范围的欧康公司财产，本案在在建工程项目具备分割处置的条件下，违法超标的查封和违法整体处置，并远超债权金额以物抵债，严重损害申诉人合法权益。三、在建工程项目在裁定以物抵债时价值已发生重大变化，新增多处建筑及工程，形成较大增值部分，该部分并未进行价值评估。《房地产估价报告》已经不能客观真实反映在建工程的实际价值，不应当继续适用。且增量部分的价值应当归属于欧康公司，不应纳入以物抵债的处置范围。同时，本案新增工程并未受到执行法院限制，其修建行为不属于抗拒执行行为，不应受到违法处置。四、以物抵债裁定不具备实现的前提和基础，且不利于保障53套房屋买受人的合法权益。综上，请求撤销四川省广元市中级人民法院（2019）川08执监7号执行裁定、（2015）广执字187-6号执行裁定，并裁定申诉人依据生效法律文书确定的执行金额，通过货币支付方式偿还对申请执行人夏安翠的全部债务。 本院对四川省广元市中级人民法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为执行法院的评估和拍卖程序是否合法以及执行法院作出的以物抵债裁定是否合法。 一、关于评估和拍卖程序是否合法的问题。 首先，关于欧康公司申诉中提出案涉《房地产估价报告》对景观绿化工程、大门装修、广场等工程存在漏评，损害欧康公司利益的问题。执行法院在通知申请执行人夏安翠、被执行人欧康公司选择评估机构，被执行人无正当理由拒不到场的情况下，通过公开摇号方式确定了受托评估机构并通知了被执行人，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条和《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条之规定。大友评估公司作出的《房地产估价报告》载明，被查封财产估价总值为20687.44万元。被执行人欧康公司随即提出评估价值过低、存在漏评等异议，经执行法院与评估机构审查并对其作出书面答复，认为估价报告客观地反映了估价对象在价值时点2016年10月21日的房地产市场价格水平。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。从本案执行情况看，案涉财产经两次拍卖均流拍，也说明大友评估公司作出《房地产估价报告》不存在因漏评而损害欧康公司利益的问题。其次，关于欧康公司提出本案整体处置标的物损害其利益的问题。案涉处置的房产系住宅小区且为在建工程，整体拍卖后有利于后期工程的整体完善，且能保护房屋买受人利益和最大限度的体现案涉房产价值，执行法院在综合评估上述因素后，作出对案涉工程整体拍卖的决定，并无不当。因此执行法院评估和拍卖程序合法。 二、关于执行法院以物抵债裁定是否合法的问题。 首先，关于欧康公司提出案涉处置财产在评估后至拍卖期间有新增建设工程，该部分工程未进行评估，执行法院错误依据《房地产估价报告》作出以物抵债裁定的问题。本案《房地产估价报告》于2016年12月15日作出。执行法院于2017年10月3日10时至2017年10月4日10时进行了第二次拍卖，因无人报名而流拍。涉案标的物第二次拍卖时即使有新增工程未纳入评估，但案涉标的物的价值已经通过市场检验。第二次拍卖流拍后，申请执行人以第二次流拍价申请以物低债，执行法院作出以物抵债裁定确定的债权数额，并非基于《房地产估价报告》确定的标的物价值，而是以第二次流拍价确定的抵销债权数额。执行法院于2017年10月20日作出以物抵债裁定，申请执行人接受标的物，并支付溢价款，符合相关法律规定。因此欧康公司关于执行法院超出申请执行金额以物抵债，严重损害欧康公司实体权益的主张，没有法律依据。执行法院作出的（2015）广执字187-6号执行裁定符合法律规定。 综上，四川省广元市中级人民法院（2019）川08执监7号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。欧康公司的申诉理由不能成立，其申诉请求本院不予支持。据此，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下： 驳回山东欧康置业有限责任公司的申诉请求。 审 判 长 胡廷俐 审 判 员 茅 勇 审 判 员 张 晖 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 王 媛 书 记 员 颜 微 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 二、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》 129.上级人民法院依法监督下级人民法院的执行工作。最高人民法院依法监督地方各级人民法院和专门法院的执行工作。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第五条评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。 第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。 当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。 第十九条拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。 有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。 第二十三条拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。 第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。 不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。 四、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》 第九条人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。 五、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。 六、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持： （一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外； （二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的； （三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的； （五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的； （六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。