四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7641号 原告：徐万强，男，1967年10月9日出生，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：尹勇，四川九贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晨霖，四川九贤律师事务所律师。 被告：成都世界树置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段530号1栋35楼3512号。 法定代表人：段坐林。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 被告：成都蓝润联博置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区银木街505号3栋1层104号。 法定代表人：张灿礼。 委托诉讼代理人：陈琳，女，公司员工。 原告徐万强与被告成都世界树置业有限公司（以下简称世界树置业公司）、成都蓝润联博置业有限公司（以下简称蓝润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐万强的委托诉讼代理人尹勇，被告世界树置业公司的委托诉讼代理人罗彬，被告蓝润置业公司的委托诉讼代理人陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐万强向本院提出诉讼请求：1．判令世界树置业公司、蓝润置业公司共同向徐万强返还176800元的服务费；2．判令世界树置业公司、蓝润置业公司向徐万强支付资金占用利息19292.16元（暂计至2020年6月19日，以176800元为基数，自2018年1月14日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．本案的诉讼费用由世界树置业公司、蓝润置业公司承担。事实和理由：2018年1月14日，徐万强与蓝润置业公司签订了《四川省商品房买卖合同（一期商业）》，约定由徐万强购买蓝润置业公司开发的锦江区蓝润·东都小区2幢1层14号商铺。合同签订后，蓝润置业公司要求徐万强向世界树置业公司交176800元服务费。徐万强按蓝润置业公司的要求向世界树置业公司交付了相应服务费后，世界树置业公司并未向徐万强提供相应服务。世界树置业公司、蓝润置业公司的行为损害了徐万强的合法权益，应当向徐万强承担相应的返还责任。庭审中，徐万强补充陈述，其向世界树置业公司支付176800元服务费，是因为蓝润置业公司、世界树置业公司向徐万强口头宣传要对商铺进行整体打造。徐万强付款时间和对象是混乱的，一会儿向蓝润置业公司支付，一会儿向世界树置业公司支付。但从徐万强的角度来讲，世界树置业公司是蓝润置业公司的代理人，徐万强所支付的款项一部分是房款，一部分是服务费，该两部分均是支付给蓝润置业公司的。徐万强与世界树置业公司没有签订任何居间协议，其收取服务费没有依据。要求世界树置业公司、蓝润置业公司共同承担返还责任，是因为世界树置业公司与蓝润置业公司是代理销售关系，双方代理合同约定代理费应该是由蓝润置业公司支付给世界树置业公司，而目前服务费系由徐万强依蓝润置业公司的要求向世界树置业公司支付。 世界树置业公司辩称，不同意徐万强的诉讼请求。1．本案徐万强与世界树置业公司之间形成居间服务合同关系。徐万强对自身所支付的款项、所购买的商铺交易情况及价款清晰明白，不存在对案涉房屋交易存在不知情的情况。2．世界树置业公司与徐万强达成购买意向之前，于2018年1月18日与蓝润置业公司签订《物业经纪代理服务合同》，约定世界树置业公司对“成都市锦江区三圣乡银木街675号的蓝润V客东都项目一期”商业用房进行全程销售代理。协议约定由世界树置业公司向蓝润置业公司推荐客户购房的方式对该项目进行对外销售。3.2017年12月28日，世界树置业公司与徐万强签订了《认购书》。该协议条款即明确该商铺的购买价格，第2条明确注明了该房屋的交易方式，该房屋将由买受人与开发商签订《商品房买卖合同》，以实现徐万强的购房目的，徐万强成为该商品房的买受人。该协议第4条再次详细告知该房屋交易方式及展示了相关购买文件，徐万强均无异议并签字按手印。案涉房屋购买价格为795605元，其中与开发商合同签约备案价为618805元，差额部分176800元即为服务费，与徐万强诉状所称的款项一致，徐万强与世界树置业公司签订的《认购书》系双方真实意思表示，未违反我国法律和行政法规的强制性规定，系合法有效且已经实际履行。4．徐万强在2018年1月4日签署了《四川省商品房买卖合同》，足额向蓝润置业公司支付了约定的房屋签约备案价款，同时支付了服务费尾款。世界树置业公司开具收据，徐万强已经事实上履行了合同义务。5.2018年1月4日，徐万强在同意认购书约定的价格前提下，在世界树置业公司的带领下，与蓝润置业公司签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》作为房屋备案的一个必备手续与《认购书》是一个整体，均是为了保障交易顺利进行。《认购书》与《商品房买卖合同》签署时间间隔6天，徐万强按约定支付了双方约定的全部款项，且签署了《商品房买卖合同》，在开发商统一交房时间办理了交房手续，以上足以证明徐万强对此交易已经实际履行且并无其他异议。6．世界树置业公司作为销售代理公司，在承担几百万保证金的情况下向蓝润置业公司承担了巨大的销售任务。在徐万强认可购买商铺的价格之后，为买受人提供购房全流程的服务，为买受人取得商铺正式的所有权尽职尽责。同时也承担了分销成本、营销推广成本等，服务内容详尽并且可以量化。徐万强时隔两年提起诉讼，声称世界树置业公司没有服务而要求退款实无法律与事实依据。本次交易已经全部完成，蓝润置业公司及世界树置业公司均已开具发票，并按税务流程完税。7．该房屋市场行情对交易双方都是公平公开的。与蓝润置业公司签署的备案价，属于行业要求对外公布的计税价格，也是房屋行政管理机关认可的价格。市场交易中，实际成交价是交易双方根据市场行情，地理位置、房屋性质等一系列综合因素所决定的。该物业属于商业地产项目，徐万强作为投资方，对交易价格及模式应当非常清楚。8．本项目部分购房客户在2019年11月开始所谓的集体维权行动，先后向地方各个行政主管部门投诉，经地方行政部门调查核实后，官方回复已明确世界树置业公司的销售行为并无违法违规情况，该回复实质上是驳回了维权购房人的不合理诉求。9．在本案中，徐万强自始至终都清楚该房屋价值几何，并且愿意为此支付对价，完全属于商业投资行为，一个具有完全民事行为能力的投资人，对房屋的价值应有准确的判断并承担投资行为带来的市场风险。综上，徐万强是基于投资意愿购买的商铺，与世界树置业公司签署的协议是正常合法的商业行为，商业投资更要遵循合同契约精神，请求依法驳回徐万强诉请。 蓝润置业公司辩称，经世界树置业公司推荐带客，徐万强于2018年1月14日与蓝润置业公司签订《商品房买卖合同》，约定徐万强以购房款总价618805元购买我司开发建设的V客东都2栋1单元1层14号商品房，蓝润置业公司严格按照合同约定收取徐万强购房款，并已依据合同向徐万强履行了涉案房屋的交付及产权办理义务。徐万强诉状中提到的其向世界树置业公司支付费用系蓝润置业公司要求，与事实严重不符。没有对外宣传要对商铺进行整体打造。蓝润置业公司不予认可。徐万强已于2017年12月28日即在徐万强与蓝润置业公司签订《商品房买卖合同》之前就自行与世界树置业公司达成了相关协议，该协议蓝润置业公司不清楚，也与蓝润置业公司无关。综上，徐万强要求蓝润置业公司返还款项没有任何事实及法律依据。请求驳回徐万强的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月25日，蓝润置业公司（甲方）与世界树置业公司（乙方）签订《物业经纪代理服务合同》。该合同约定：甲方委托乙方为蓝润V客东都项目提供物业推介及销售服务，乙方在合作期限内为该项目非专有的服务商；合作期限2017年11月25日起，具体结束时间以甲方发出通知函时间为准；乙方负责自行组织客户参观本项目、推介本项目及合作房源，将意向购房客户信息发送至甲方指定报备系统进行报备且将意向购房客户带至甲方合作项目现场，配合完成销售、成交、催款等工作；乙方按甲方确定的销售价格进行销售，否则甲方有权拒绝签约；乙方派驻代表驻场对接合作事宜；经纪代理服务费标准：项目协议房源签约金额的8%（含税率为6%的增值税）；该经纪代理服务费包含乙方因履行本合同项下义务所需支付的全部费用，除此之外，甲方无需向乙方支付任何费用。 2017年12月28日，案外人鲁立龙（乙方）与世界树置业公司（甲方）签订《认购书》。该认购书约定：乙方在认真了解甲方位于成都市锦江区××街××号××商品房物业的相关情况后，经审慎思考，确定购买物业；认购物业位置2栋1单元1层14号；认购物业建筑面积23.45平方米；认购物业单价33927.72元／平方米，认购物业总价为795605元；认购物业定金100000元；乙方签订本认购书并按本认购书约定的定金金额足额支付给甲方后，甲方不得再将本认购书所载明物业另行销售、转让，否则视为甲方违约；乙方须在2018年1月15日前与甲方签订《商品房买卖合同》，如乙方未按期签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本认购书并将物业另售他人，乙方所付立约定金不予返还；甲乙双方在签订《商品房买卖合同》后本认购书自动终止；甲方已向乙方明示包含但不限于《认购书》、《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）等，乙方对前述公示内容清楚无异议。 2017年12月28日，世界树置业公司出具收据。该收据载明：收到鲁立龙商铺2-1-14定金100000元。 2018年1月12日，世界树置业公司出具收据。该收据载明：收到鲁立龙蓝润V客东都商铺2-1-14服务费176800元。 2018年1月14日，蓝润置业公司（出卖人）与徐万强（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（一期商业）》（以下简称《商品房买卖合同》）。该合同约定：世界树置业公司系委托销售经纪机构；徐万强购买蓝润置业公司开发的蓝润•东都2幢1单元1层14号房屋，用途为商业；实测建筑面积为23.45平方米；单价为每平方米26388.27元，总价款为618805元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项100000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款；买受人在2018年1月14日前一次性付清房款；双方预定全部房价款存入蓝润置业公司在中国建设银行成都新华支行开立的账户。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议（商业）》。 2018年9月23日，蓝润置业公司开具了案涉房屋的购房款发票，载明购买方系徐万强。 另查明，案涉房屋的相关款项涉及到鲁立龙支付的部分，系鲁立龙代徐万强支付；鲁立龙未在案涉房屋所在楼盘以自己名义购房。 上述事实，有徐万强提交的当事人身份证明材料、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（商业）》、POS单、服务费收据、发票，世界树置业公司提交的《物业经纪代理服务合同》、《认购书》、定金收据等证据以及当事人的陈述在案为证。世界树置业公司提交的付款确认单、分销委托协议、经纪人成交奖励表及经纪人身份信息、劳动合同、项目带看费领取表、渠道清盘培训礼、项目各项开支证明等证据，系该公司内部运营相关资料，与本案不具有关联性，本院不予采纳。 本院认为，徐万强陈述世界树置业公司系蓝润置业公司的代理人，其支付的服务费、房款均是支付给蓝润置业公司的。综合其陈述来看，徐万强实质是以其与蓝润置业公司之间的合同关系为基础主张返还服务费。本案中，徐万强提交的证据能证明其与蓝润置业公司之间存在商品房销售合同关系。在该商品房销售合同关系下，蓝润置业公司仅收取了合同约定的购房款，未收取其他款项，故徐万强依据商品房销售合同关系向蓝润置业公司主张返还服务费，无事实依据，本院不予支持。此外，徐万强认为其与蓝润置业公司之间存在内容为整体打造服务的服务合同关系，但其未举证证明蓝润置业公司或其代理人对徐万强宣称提供整体打造服务，也未举证证明系蓝润置业公司要求徐万强向世界树置业公司支付整体打造服务费，故本院对于徐万强关于其与蓝润置业公司存在整体打造服务合同关系的主张不予采纳，因此对其基于该服务合同关系主张蓝润置业公司返还服务费的诉讼请求不予支持。因与徐万强有合同关系的相对方蓝润置业公司不承担返还责任，故作为蓝润置业公司代理人的世界树置业公司亦不应在合同关系下承担返还责任。 需要说明的是，本案审理过程中，因各方对服务费性质的争议较大，故将徐万强与世界树置业公司的法律关系性质作为争议焦点之一进行审理，各方对于法律关系性质进行了充分了辩论。庭审中，徐万强始终坚持依据其与蓝润置业公司的合同关系主张返还服务费。法庭辩论终结后，徐万强向本院提交书面说明，认为本案法律关系性质应为不当得利。本院认为，徐万强变更后的法律关系与本案合同关系相比，发生了质的改变，将影响各方当事人的诉讼权利及实体权利，也可能涉及诉讼主体变更。故本院对徐万强在法庭辩论终结后对其诉讼请求所依据法律关系的变更不予准许，徐万强可另行依法主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告徐万强的诉讼请求。 案件受理费4222元，减半收取2111元，由原告徐万强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二〇年十二月三日 书记员 徐嘉源