广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初1871号 原告（反诉被告）：张永红,女,1983年12月10日出生,汉族,住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓彬，女，1980年5月27日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告（反诉被告）张永红与被告（反诉原告）邓彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张永红的委托诉讼代理人彭斌，被告（反诉原告）邓彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张永红向本院提出诉讼请求：一、终止张永红与邓彬签订的《租赁合同》；二、邓彬归还房屋租赁押金7000元；三、邓彬支付延期支付押金的利息（利息计算方式：以7000元为基数，按照年利率6%，从2020年3月14日起计算至2020年3月18日，实际计算至邓彬付清之日止）；四、邓彬承担诉讼费用。事实与理由：2016年5月3日，张永红因公司经营场地需要与邓彬签订《租赁合同》，租用邓彬名下房屋及车位。签订合同后，张永红因公司经营需要对邓彬房屋进行重新装修，作为经营教育培训场地使用。从签订合同之日起至2020年1月张永红经营的公司都依约履行合同义务，每个季度由公司行政主管丘雪玉通过银行转账的方式向邓彬支付房屋租金、缴纳物业管理、公摊水电等费用。2019年12月我国武汉爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情，2020年1月24日23时，自治区启动重大突发公共卫生事件I级响应。张永红经营的公司属于线下校外培训机构属于人群密集场所，根据南宁市教育局出台的《通知》要求，严格执行停课，张永红所经营的业务根本无法开展，被迫处于停业状态，致使合同目的无法实现。张永红公司行政人员丘雪玉于2020年2月10日、13日通过书面及微信方式向邓彬申请疫情期间租金减免的申请及政府相关文件，希望能够减免租金。邓彬于2020年3月6日回函认为张永红不能以不可抗力为由拒绝支付租金，为此张永红依据《租赁合同》约定发函告知邓彬将于2020年3月13日办理房屋交接手续。邓彬收到函件后，于2020年3月13日与丘雪玉现场办理房屋交接手续，《租赁合同》已经终止。张永红公司结清了相关物业费用，但邓彬至今仍拒绝返还房屋押金7000元，张永红为维护其合法权益，遂诉至本院。 被告（反诉原告）邓彬辩称，我不认可张永红要求我方归还押金，也不同意支付利息，双方的合同于2020年3月13日终止，张永红于当日将钥匙交还给我，我也同意张永红交还钥匙给我。 被告（反诉原告）邓彬向本院提出反诉请求：一、张永红支付2020年2月16日至2020年3月13日的房屋租金3033元；二、张永红支付违约金6930元（按《租赁合同》约定的租金总额的3.3%）；三、张永红赔偿租赁期间不当使用房屋内的冰箱、地板、门框、植物损坏的经济损失共8086元；四、反诉费由张永红承担。事实与理由：邓彬与张永红于2016年5月3日签订《租赁合同》，张永红应于2020年2月11日支付租金3033元，但张永红于2020年2月10日以出现××疫情属于不可抗力为由要求邓彬减免1个月租金，并提供教育局出台的《停课通知书》作为依据。邓彬认为该通知只针对国有企业且并未强制要求私人企业及私人减免租金，因此不同意减免租金的要求。张永红未达到减免租金目的后，于2020年3月10日向邓彬发出《合同终止履行函》，提出解除租赁合同，并于2020年3月13日办理房屋交接手续。张永红一直拖欠租金未付，严重违反《租赁合同》的约定，应支付违约金。张永红不当使用涉案房屋，应赔偿租赁期间内损坏物品的损失。 原告（反诉被告）张永红辩称，一、邓彬的第一、二项反诉请求无事实及法律依据。并非张永红违约，张永红在疫情期间积极与邓彬进行沟通，已经履行告知义务。双方在2020年3月13日现场交还钥匙并结清相关物业及水电费，合同已经终止，所以张永红不应当承担期间的租金及违约金。二、邓彬要求张永红赔偿租赁期间使用不当的损失没有事实及法律依据，从现有证据上无法认定邓彬主张的损失系张永红使用所造成。双方在2020年3月13日现场交接过程中邓彬并没有提出任何赔偿请求。从邓彬提交的照片看，张永红在经营期间是用地胶覆盖地板，而且邓彬所提供的照片不能确定就是涉案房屋地板，从损坏程度来看，应该是虫蛀或霉变产生，并非张永红在使用过程中故意损坏所导致。邓彬主张的8086元损失没有提供相关票据、发票予以支持，所以邓彬的反诉请求不能得到支持。 经审理查明，张永红（乙方、承租方）与邓彬（甲方、出租方）于2016年5月3日签订《租赁合同》，约定：……第二条、房屋的座落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于青秀区车位。2、出租房屋建筑面积为165.83㎡。……第四条、租赁期限、用途。1、该房屋租赁期共5年，自2016年5月16日起至2020年5月15日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商住使用。……第五条、押金、租金及支付方式。1、该房屋押金为7000元。甲方于乙方归还房屋当天退还给乙方。支付方式如下：乙方于2016年5月3日支付押金7000元给甲方。2、该房屋每月租金为3500元。五年租金总额为210000元。3、房屋租金支付方式如下：按季度支付租金。2016年5月16日前支付租金10500元。往后每个季度提前5日支付租金10500元。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第六条、租赁期间相关费用及税金。……2、乙方应承担的费用：水电费、物业费、收视费等一切入住后产生的所有费用。……第九条、合同的变更、解除与终止。……6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。……第十二条、乙方违约责任。1、租赁期间，乙方违约，甲方终止合同的，乙方应按照本合同租金总额3.3%向甲方支付违约金。2、租赁期间，乙方逾期支付租金的，逾期不超过7日，每逾期一日，按应付租金10%向甲方支付违约金；逾期超过7日，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，退还乙方已付押金，乙方按本合同租金总额的3.3%向甲方支付违约金；如甲方要求乙方继续履行合同的，每逾期一日，乙方按应付租金的10%向甲方支付违约金。……第十三条、免责条件。1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。……2016年5月3日，邓彬向张永红出具《收条》确认收到张永红支付租房押金7000元。 在诉讼过程中，张永红及邓彬确认张永红租赁涉案房屋用于开设乐高培训班，张永红尚欠涉房房屋2020年2月16日至2020年3月13日期间的房屋租金没有支付。 另查明，广西乐构教育咨询有限公司于2018年6月13日办理工商注册登记，法定代表人为张永红。 南宁轨道地产物业服务有限责任公司《翡翠园一期2020年3月收费通知单》显示房屋编号为依湖庭3-102，用户名称为梁耀、邓彬、梁继元，面积为165.830㎡。 2020年1月25日，南宁市青秀区教育局发出《停课通知书》，主要内容为：各校外培训机构：当前，新型冠状病毒感染肺炎疫情防控形势严峻，2020年1月24日23时，自治区已启动重大突发公共卫生事件I级响应。鉴于新型冠状病毒感染肺炎存在扩散风险，线下校外培训机构属人群密集场所。按照教育部、教育厅和南宁市教育局疫情防控工作的要求，我局决定从2020年1月25日起全面停止校外培训机构寒假期间的集中授课或其它聚集行为。寒假后是否复课，将视疫情变化情况再行通知。…… 2020年2月10日，广西乐构教育咨询有限公司向邓彬发出《关于疫情期间减免租金申请》，主要内容为：今年伊始，我国爆发了大面积的××疫情，为配合南宁市政府疫情防控工作，我司积极响应国家政府号召，自2020年1月21日至今未进行正常的经营活动，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，并根据南宁市疫情发展情况及教育行业的特殊性，一再推迟复工时间。在此期间，我司一方面无任何经营收入，但须承担企业员工正常薪资待遇。另一方面，因疫情造成我司原有商业活动无法进行，业务亦无法顺利开展。故我司现已面临巨大经济压力。在租金缴纳方面，我司之前均按照双方签订的合同按时足额支付，从不拖欠，双方在4年间的合作都是非常愉快的。我们非常珍视与您的良好友谊以及合作。但面对我司的困难、以及××对整个国民经济以及各行各业的影响，相继出现有企业、个人减免疫情期间租户租金共渡难关的善举，该善举得到了各地政府以及广大人民群众的支持，同时广西区政府也出台了相关的通知体现了危难时刻全国人民上下一心、友爱互助的中华传统美德。我们也恳请您能够减免1个月的租金，帮助我司渡过这个困难时期，我司将不胜感激。…… 2020年2月13日，邓彬与广西乐构教育咨询有限公司的员工丘雪玉微信聊天回复：“丘雪玉，你的信息我已经收到，疫情发生，你我都很无奈，你们不知道什么时候开学，而我银行里的房屋贷款也不能预期，所以不能帮你们减免房租，希望你们能理解”。广西乐构教育咨询有限公司的员工丘雪玉回复：“邓老师好，我们公司的法律顾问已经咨询过了，按合同法，这种不可抗力是要减免的。这段时间媒体也有很多报道，也请您先了解一下这方面信息，我们可以迟些再沟通协商”。邓彬回复：“减免房租不是强制性的，不能以不可抗力为借口来绑架房东。你们租的房是用来经营业务的，具有投资风险性，以不可抗力转嫁风险不合法，非责任和义务。如果我有能力当然承担，但是我自身难保！抱歉”。 2020年3月6日，邓彬向张永红发出《通知》，主要内容为：现在我对你的减免申请做以下回复：1、你的申请我已收。疫情发生，我也无奈，你们开学延期，而我银行房贷不能预期，我有我的困难，所以不能给你们减免租金。减免房租不是强制性的，不能以不可抗力为借口绑架房东。你们租用的房屋是住宅性质的房屋，而你们用于经营业务，具有投资风险，以不可抗力转嫁风险不合法，非责任和义务。2、合同明确，乙方拖欠租金7日以上，甲方有权单方解除合同，收回出租房，截止至今日，乙方已累计拖欠租金12天，现通知乙方，请于3个工作日内交清房屋租金。3、如三个工作日未收到租金，我方将履行：合同第九条，合同法第94条款，将在律师，物业，媒体的陪同下，进行收回房屋。4、房屋收回后，我方有权再次出租房屋，如乙方妨碍甲方出租所造成的损失，将由乙方赔偿。5、押金是履行合同的保证，不可做为租金的抵扣。6、租赁合同是我与自然人张永红签署，合同中，并未体现其他公司参与，法务不具备和我对接的资格。 2020年3月9日，广西乐构教育咨询有限公司向邓彬发出《合同终止履行告知函》，内容为：我司法定代表人张永红女士于2016年5月3日与您签订《房屋租赁合同》，承租您名下的南宁市青秀区民族大道翡翠园XXX车位，作为我司开设教育培训场地所用。租赁期限自2016年5月16日至2020年5月15日止。场地承租以来我司一直按合同约定按时缴纳房屋租金、物业费、水电费、公摊费等。当前，新型冠状病毒感染肺炎疫情防控形势严峻，2020年1月24日23时，自治区已启动重大突发公共卫生事件I级相应，鉴于新型冠状病毒感染肺炎存在扩散的风险，线下校外培训机构属于人群密集场所，南宁市教育局出台《通知》要求我司严格遵守国家疫情期间各项法律规定，严格执行停课，不予许擅自开课。因此导致我司现今仍无法营业，租赁合同的目的及功能无法实现。我司于2020年3月6日收到您发来的《通知》，对于我司提出的减免租金请求予以回复，并且明确要求我司照常缴纳租金，否则将单方面解除合同并收回出租房。对此根据最高人民法院关于疫情期间民事纠纷等指导意见的规定，新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，属于不能遇见，不能避免并不能克服的不可抗力。根据双方《租赁合同》第九条第6点“因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止”、第十三条第1点“因不可抗力原因导致本合同不能继续履行或造成损失的，甲、乙双方互不承担责任”的合同约定。我司来函告知，终止双方于2016年5月3日签订《房屋租赁合同》，我司将于2020年3月13日将搬出所租用的南宁市青秀区民族大道翡翠园XXX号房及XXX号车位，并请您在当天与我司办理房屋以及押金等交接手续。 2020年3月10日，广西乐构教育咨询有限公司的员工丘雪玉通过微信向邓彬发送《合同终止履行告知函》，邓彬于2020年3月11日回复：“收到，按照合同第十条的条款交付房屋，并结清房屋相关费用”。 2020年3月13日，张永红与邓彬就涉案房屋办理交接手续。张永红主张涉案《租赁合同》因不可抗力导致终止，邓彬主张涉案《租赁合同》因张永红拖欠租金违约导致解除。 在诉讼过程中，邓彬明确因张永红不当使用涉案房屋，造成冰箱损失850元；修复地板买瓷砖花费635元材料费、人工费1000元、水砂350元；门框材料费1530元；一棵罗汉松、一棵柠檬树、一棵番石榴共3721元。张永红对邓彬主张的上述物品损坏不予认可。 本院认为，张永红与邓彬签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。 关于涉案合同是否属于因不可抗力解除的问题。张永红与邓彬确认张永红租用涉案房屋开设乐高培训班，2020年1月25日，南宁市青秀区教育局针对校外培训机构发出《停课通知书》，而新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，政府及有关部门采取相应疫情的防控措施系双方不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。张永红在新冠肺炎疫情期间无法开展乐高培训业务，于2020年2月10日以广西乐构教育咨询有限公司的名义向邓彬发出《关于疫情期间减免租金申请》，邓彬在接到申请后不同意对租金进行相应减免，张永红于2020年3月9日再次以广西乐构教育咨询有限公司的名义向邓彬发出《合同终止履行告知函》，提出解除合同的意思表示，邓彬收到《合同终止履行告知函》后于2020年3月13日与张永红办理房屋交接手续，故本院确认张永红与邓彬签订的《租赁合同》因不可抗力于2020年3月13日解除。《租赁合同》解除后，邓彬应将张永红交纳的押金7000元退还给张永红。张永红还主张邓彬支付延期支付押金的利息，本着涉案合同履行及新冠肺炎疫情影响的因素综合考量，本院对张永红主张延期支付押金的利息不予支持。《租赁合同》因不可抗力解除，根据《租赁合同》第十三条第1点的约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，双方互不承担责任，所以邓彬要求张永红支付违约金的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。 关于租金承担的问题。因受新冠肺炎疫情影响，张永红在2020年2月16日至2020年3月13日期间未能开展乐高培训业务，参照广西国资委制定的《自治区国资委关于减免商贸服务企业生产经营用房租金有关事项的通知》，对于张永红2020年2月16日至2020年3月13日期间的租金，应予减免。对于邓彬要求张永红支付2020年2月16日至2020年3月13日期间房屋租金的反诉请求，本院不予支持。 关于不当使用房屋的经济损失问题。邓彬主张因张永红不当使用房屋造成冰箱损失850元；修复地板买瓷砖花费635元材料费、人工费1000元、水砂350元；门框材料费1530元；一棵罗汉松、一棵柠檬树、一棵番石榴共3721元。张永红对上述物品的损坏不予认可，邓彬未能提供充分证据证明上述损失系因张永红的不当使用涉案房屋造成，本院对此依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第一项、第九十六条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张永红与被告（反诉原告）邓彬2016年5月3日签订的《租赁合同》于2020年3月13日解除； 二、被告（反诉原告）邓彬退还原告（反诉被告）张永红押金7000元； 三、驳回原告（反诉被告）张永红要求被告（反诉原告）邓彬支付延期支付押金利息的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）邓彬要求原告（反诉被告）张永红支付2020年2月16日至2020年3月13日期间房屋租金3033元的反诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）邓彬要求原告（反诉被告）张永红支付违约金6930元的反诉请求； 六、驳回被告（反诉原告）邓彬要求原告（反诉被告）张永红赔偿不当使用房屋物品损坏经济损失8086元的反诉请求。 本诉案件受理费4500元，由原告（反诉被告）张永红负担50元，被告（反诉原告）邓彬负担4450元；反诉案件受理费126元，由被告（反诉原告）邓彬负担。 上述义务，义务人应在本案判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 哲 人民陪审员  方向丽 人民陪审员  顾和梅 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  覃玉肖