湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初10610号原告：彭民康，男，1958年9月27日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王贤南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告：陶孝文，男，1962年10月30日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：李胜，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡亚荣，广东君言（长沙）律师事务所实习律师。第三人：罗振兴，男，1978年2月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告彭民康与被告陶孝文及第三人罗振兴执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭民康及其委托诉讼代理人王贤南、被告陶孝文委托诉讼代理人李胜及第三人罗振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭民康向本院提出诉讼请求：1、停止对位于长沙市雨花区××路××村××小区××栋××房产（以下简称案涉房屋）的执行，解除对案涉房屋的查封；2、确认案涉房屋归原告彭民康所有；3、本案诉讼费由被告陶孝文承担。事实及理由：原告彭民康与第三人罗振兴系亲戚，双方于2006年12月7日签订《房屋转让合约》，约定第三人罗振兴将案涉房屋出售给原告彭民康。原告彭民康支付首付款，余下的按揭款由原告彭民康还清，案涉房屋由原告彭民康居住至今，未办理过户登记系因案涉房屋为经济适用房，未到可上市交易的期限，且有按揭贷款未还清，无法办理，案涉房屋系原告彭民康所有，原告彭民康享有足以排除本案强制执行的权利，提起本诉，酿成纠纷。被告陶孝文辩称：1、原告彭民康与第三人罗振兴的房屋买卖合同不成立，该合同不具备合同成立的要素，缺少交易标的、价款、付款时间和方式、交付条件等要件；2、原告彭民康未支付房款；3、原告彭民康对房屋未过户具有严重过错，请求驳回其诉请。第三人罗振兴述称：原告彭民康所述属实，因双方系亲戚，基于信任，在签订《房屋转让合约》时未详细注明有关条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告彭民康提供一份《房屋转让合约》，拟证明第三人罗振兴于2006年12月7日将案涉房屋出售给原告彭民康；被告陶孝文认为该合同缺少交易标的、价款、付款时间和方式、交付条件等要件，合同不成立；本院认为该合同缺乏房屋买卖合同的一般要件，对其真实性、关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陶孝文与第三人罗振兴、湖南涵宇创富资产管理有限公司、安仁县龙之旅康养有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月16日作出（2018）湘0103民初2336号民事调解书，协议内容：一、经双方当事人确认，截至2018年4月18日，第三人罗振兴欠被告陶孝文借款本金200万元，利息35万元，共计235万元，后续利息以欠款本金为基数，按月利率15‰的标准计算至清偿之日止；二、第三人罗振兴自愿于2018年6月30日前向被告陶孝文偿还利息35万元，2018年8月15日前偿还诉讼费17800元、担保费5875元、本金200万元及2018年4月19日起的利息（以欠款本金为基数，按月利率15‰的标准计算至清偿之日止）；三、第三人罗振兴必须按照上述第二条约定履行支付义务，若第三人罗振兴没有在约定的时间内足额支付相应款项，则第三人罗振兴应一次性支付被告陶孝文剩余全部欠款，并以剩余欠款金额为基数从调解之日起按每月2%承担利息；四、湖南涵宇创富资产管理有限公司、安仁县龙之旅康养有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、双方再无其他争议。上述调解书生效后，被告陶孝文向本院申请执行，2018年5月8日，本院向长沙市不动产登记中心发出（2018）湘0103民初2336号《协助执行通知书》，查封案涉房屋。2020年4月16日，本院作出（2018）湘0103执1797号之三执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。原告彭民康得知情况后向本院提起执行异议，本院于同年10月21日作出（2020）湘0103执异208号执行裁定书，裁定驳回原告彭民康的异议。原告彭民康不服提起本诉，酿成纠纷。另查明，原告彭民康与第三人罗振兴系亲戚关系，第三人罗振兴于2003年购得案涉房屋，并办理抵押贷款。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告彭民康向本院提供《房屋转让合约》，但未注明有关房屋的地址、面积、房款、支付方式、违约责任等一般房屋买卖合同中应有的内容，从形式上不符合房屋买卖合同的一般要件，本院不能确认该合同系关于案涉房屋的买卖合同，原告彭民康与第三人罗振兴系亲戚关系，具备串通的可能性，故对原告彭民康主张其已在本院查封案涉房屋前就已签订合法有效书面买卖合同的意见，本院不予认定。原告彭民康未举证证明已支付房款，关于原告彭民康主张房屋未过户的原因系经济困难，无力支付税费的意见，不属于上述司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，故原告彭民康不符合排除本院执行的条件，对其全部诉请，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事合同法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、参照《第九届全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条之规定，判决如下：驳回原告彭民康的全部诉讼请求。本案诉讼费80元，由原告彭民康承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 陈    韶    鹰人民陪审员 吴正红人民陪审员吴荣二〇二〇年十二月十四日法官助理陈汉书记员李丽彬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《第九届全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。