江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1324民初4681号原告（反诉被告）：魏明，男，1977年9月12日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：李辉，江苏品维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，江苏品维律师事务所律师。被告（反诉原告）：许昌，男，1983年9月5日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：王珂，泗洪县双沟法律服务所法律工作者。原告魏明诉被告许昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告魏明及其委托诉讼代理人李辉，被告许昌及其委托诉讼代理人王珂到庭参加诉讼。在庭审中，被告许昌提起反诉，并于2020年9月13日提交反诉状。后本院依法转为普通程序。于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告魏明及其委托诉讼代理人李辉、李超，被告许昌及其委托诉讼代理人王珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏明向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行2019年10月1日原、被告双方签订的《第一街数码城商铺租赁合同》；2.判令被告将原告承租的区域恢复到合同约定的状态，并确保原告正常经营；3.判令被告赔偿原告经营损失暂定40000元（从2020年2月8日起按10000元/月计算至原告恢复经营时止），并延长原告无法使用的租赁期间；4.判令被告赔偿原告装修损失30000元；5.判令被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一、二项诉讼请求为：请求依法判令被告退还房屋租金40,000元及退还租赁保证金4,000元。事实和理由：2019年10月1日，原、被告双方签订《第一街数码城商铺租赁合同》一份，约定被告将泗洪县第一街数码城二楼部分区域出租给原告使用，租赁期限2019年10月1日起至2020年9月30日止，租金每年63,000元，合同还对双方其他权利义务及违约责任作出约定。合同签订后，原告交纳了租金63,000元、保证金2,000元，投入资金装修并入场经营。2020年2月份，被告计划重新规划二楼整体布局，于是利用原告在商铺工作交流群里发牢骚的机会，私自单方面解除合同，2020年2月8日将原告租赁的区域用铁架、围栏遮挡，造成原告无法正常使用，给原告带来了巨大经济损失。经多次协商未果，原告提起诉讼，请求依法判决。被告许昌辩称：1、2020年初，新冠疫情严重，为响应省防控领导小组号召，被告作为数码城经营管理者，提议从2月6日到9日24时暂停营业，经过9家商户表决，超过半数同意，于是执行。2月7日下午魏明在群里提议2月8日开门，由于未达到5家同意，所以未开门。8日，魏明至数码城用脚猛踹大门，并在群里公开辱骂许昌。正是由于原告严重违反商场的管理制度，并破坏商场的固有资产，因此被告依据租赁合同规定，于当日通过微信及书面文件方式通知原告，限期三日内搬离数码城，解除租赁合同。依据《合同法》第九十三条之规定，被告解除权的使用并无不当。2、原告的诉请无事实与法律依据，请求法院依法驳回。解除合同通知到原告后，被告与数码城管理员石某、魏明三人达成口头协议：魏明于2月20日前搬离数码城，不扣保证金，不扣违约金，2月份房租不收。后魏明不同意搬走，数码城无法正常营业，为了不影响其他商户，被告承诺同意调整的商家每家减免两个月房屋的基础上，对数码城进行调整。直至2月26日晚上魏明才告知被告清空场地，但依然有广告牌和几个柜子未搬走，导致数码城不得不作出调整，口头协议自然取消。魏明的商铺广告牌一直没有拆除。反诉原告许昌向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告支付反诉原告的房租损失21,306元和装修损失22,945元（其中装修材料费12,945元，装修人工费10,000元），合计44,251元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：同本诉答辩意见第2点，故提起反诉，请求支持反诉请求。反诉被告魏明辩称：反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.魏明提交的门店装修合同以及电子银行交易明细，原告仅提供装修合同和电子银行交易明细，且合同签订时间是在承租案涉场地的两个月后，故对其真实性难以认定。2.魏明提交的“发票系统金税盘”系统截图，仅能反映原告营业额，且原告同意解除合同，故该证据不能达到魏明证明目的。3.许昌提交的微信转账，该转账不能证明转账的对象及用途，且时间在魏明搬离租赁场地后的2020年2月至4月间，故该证据不能达到许昌证明目的。4.许昌提交的租赁合同，不能达到因魏明违约导致其减免其他租户租金的证明目的。本院经审理认定事实如下：2019年10月1日，魏明、许昌签订《第一街数码城商铺租赁合同》一份，约定：许昌将泗洪县第一街数码城二楼的两块区域（有位置图）出租给魏明使用，租赁期限2019年10月1日起至2020年9月30日止，租金每年63,000元；签订本合同时，魏明应向许昌缴纳租赁保证金2,000元；魏明如有严重违反商场的管理制度的情况，可视为违约，许昌有权终止本合同并收回商铺，魏明承担由此产生的相关责任等内容。合同签订后，魏明实际交纳60,000元及保证金4,000元。2020年初，新冠疫情防控期间，许昌在数码城微信群里提议2月6日至2月9日24时暂停营业，9家商户中过半数同意。2月7日，魏明在群里提议2月8日开门，未达到5家商户同意。2月8日上午8时许，魏明到数码城踹一脚大门，后与许昌在微信群里发生争执、辱骂。2月8日晚，许昌通知魏明解除租赁合同，并限魏明于2月11日24时前搬离。2月12日，许昌发出“强制搬离通知书”。2月18日，双方就合同解除及魏明搬离数码城进行协商。2月20日，魏明表示退其房租，其将搬离。2月26日，魏明表示已清空，要求许昌退其房租。2月27日，许昌表示确认场地清空，合同解除协议签字以后，退还房租。但魏明仍遗留标识牌和广告牌。在此期间，许昌对数码城重新进行调整和装修。2020年9月28日、10月1日，许昌分别将商铺出租给他人，在与案外人刘某、皮某签订的房屋租赁合同中约定第一年减免房租两个月（疫情一个月加装修一个月）。经当事人确认，本案争议焦点是：1.许昌应否退还魏明租金，如应退还，租金数额如何确定；许昌应否赔偿魏明的经营损失及装修费用，如应赔偿，数额如何确定。2.许昌请求魏明赔偿房租及装修损失应否予以支持，如支持，损失数额如何确定。关于第一争议焦点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，许昌以魏明违反数码城的管理制度，通知魏明解除合同。魏明在接到解除通知后，与许昌协商后，于2020年2月26日自行搬离数码城。因此，魏明以其行为表明同意解除租赁合同。因魏明使用租赁场地时间自2019年10月1日至2020年2月26日，共5个月，故许昌应退还7个月的租金35,000元及保证金4,000元。魏明在同意解除合同并搬离租赁场地后，仅向许昌提出退还租金，并未主张经营损失和装修损失，且魏明亦未提供相应证据证实其存在经营损失以及系许昌造成；对于装修损失，根据查明事实，主要是因为魏明疫情期间违反数码城管理制度，不可归责于许昌，许昌亦未同意接受装修物，故该请求不予支持。关于第二争议焦点。许昌以魏明遗留物品造成其免除他人房租及数码城不得不作出调整为由，要求魏明承担房租及装修损失。本院认为，魏明于2020年2月26日明确其已清空租赁场地，则其所遗留的物品应视为放弃，许昌完全可以进行处置。同时，许昌在提出解除租赁合同时亦未主张魏明赔偿相关损失，且许昌减免的房租是其与他人重新签订租赁合同时因疫情和装修而减免的2个月房租。故许昌的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告许昌于本判决生效后十日内返还原告魏明租金及保证金39,000元；二、驳回原告魏明的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告许昌的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，由被告许昌负担775元，原告魏明负担25元；反诉案件受理费减半收取453元，由被告许昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费（不服本诉的，预交上诉案件受理费800元；不服反诉的，预交上诉案件受理费453元）。审 判 长  孙仲洪人民陪审员  张振球人民陪审员  孙爱东二〇二〇年十二月十八日书 记 员  王 珊附录一：本案证据目录一、原告魏明提交的证据和证明目的：1.第一街数码城商铺租赁合同，证明双方存在租赁关系，租赁期限2019年10月1日起至2020年9月30日止，租金每年63000元，合同还对双方其他权利义务作出约定，并对违约责任作出约定的事实。2.微信聊天截屏、视频光盘、装修后的照片，证明被告于2020年2月8日通知原告要求收回商铺，2月9日被告进行施工的事实。同时可以看到原告租赁的场地在施工时候的场景。3.门店装修合同以及电子银行交易明细，证明原告在租赁商铺后进行房屋装修事实。4.微信群的聊天记录一份，证明被告对其身份陈述前后矛盾的事实。5.泗洪联强电脑有限公司营业执照复印件一份，证明原告从事电脑及耗材等销售业务的事实。6.“发票系统金税盘”系统截图八份，证明原告租赁期间营业情况，因许昌违约造成魏明营业损失的事实。7.微信转账截图6张，证明许昌实际收取64,000元的事实。二、被告许昌提交的证据和证明目的：1.第一街数码城商铺租赁合同复印件一份，合同第六条第五款约定，在原告方严重违反商场的管理制度情况下，被告有行使约定解除权的权利的事实。2.监控视频一份，证明原告于2020年2月8日用脚踹数码城大门，致使大门损坏的事实。3.微信录音视频一份，证明原告及其妻子王某于2020年2月8日上午在数码城商户管理群中公开辱骂被告的事实。4.视频拷贝一份，证明被告于2020年2月8日告知原告解除房屋租赁合同的事实。5.被告于2020年2月12日张贴于数码城的《强制搬离通知书》一份。证据2-5（都在光盘的四份视频内），证明原告在租赁期间内故意破坏商场的资产，并在数码城商户管理群中公开辱骂被告（管理者），符合严重违反商场的管理制度条件，被告作为商场管理者，依据合同约定行使约定解除权，通过微信及书面方式告知原告终止租赁合同并收回商铺的事实。6.原告与被告的微信聊天记录一份，时间为2020年2月20日至3月1日，证明原、被告双方已于2020年2月18日达成解除合同的合意，并已实际履行；2月18日原被告双方就与数码城管理员石晓军三人达成口头协议：魏明于2月20日前搬离数码城，不扣保证金，不扣违约金，2月份房租不收，许昌答应在后场找一块地方给魏明临时放柜台，原告将所租商铺恢复原状，同时也将广告牌予以拆除的事实。同时证明原告直至2月26日晚上23点才告知被告商铺已清空。租赁合同已实际解除的事实。还证明原告并未将广告牌按约定拆除。7.录像一组，证明原告的广告牌直至2020年6月中旬仍未按约定自行拆除，而是由被告安排工人拆除的，给被告造成了实际经济损失的事实。8.微信转账两页，证明装修费用及人工费用，计22945元的事实。9.租赁合同四份，证明被告因原告违约，而与数码城其他商户签订的减免房租的协议的事实。10.租赁合同四份及收据两份、转账截图三份，证明因魏明未及时搬离，许昌减免他人租金及损失的事实。11.微信聊天截图，证明原、被告签订租赁合同后不久，许昌作出管理细则并在租户群里进行告知的事实。12.强制搬离通知书及张贴照片，证明许昌告知魏明解除合同并要求其限期搬离的事实。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。