鞍山市千山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0311民初631号原告：杨某，女，1989年8月19日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：孙玉红，女，1965年1月8日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区，系原告母亲。委托诉讼代理人：吴世举，辽宁广佑律师事务所律师。被告一：鞍山中骏物业管理有限公司，住所地：鞍山市千山区汤岗子镇汤岗子村。统一社会信用代码：91210311577217909K。法定代表人：张钧尧,系该公司经理。委托诉讼代理人：张勇，辽宁瀛如律师事务所律师。、被告二：鞍山中骏房地产开发有限公司，住所地：鞍山市千山区鞍海路950号第三层。统一社会信用代码:912103005553538977。法定代表人：郑晓乐,系该公司总经理。委托诉讼代理人：于振伟，辽宁瀛如律师事务所律师。委托诉讼代理人：金国强，男，1979年10月19日出生，满族，住辽宁省鞍山市铁东区。系公司员工。原告杨某诉被告鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称“中骏物业公司”）、鞍山中骏房地产开发有限公司（以下简称“中骏开发公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某委托诉讼代理人孙玉红、吴世举，被告中骏物业公司委托诉讼代理人张勇、被告中骏开发公司委托诉讼代理人于振伟、金国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告对原告购买的千山区鞍海路900-87栋1-2层11号，房籍号为43-22-107-11号商铺因房屋大面积漏雨及地下脏水井经常返水情况立即进行修缮；2、判令二被告赔偿因房屋漏水、返水导致原告装修及物品损失20620元；3、判令二被告赔偿原告因所购商铺无法使用，另租商铺所产生的租金45万元；4、诉讼费用由二被告承担（以上共计470620元）。审理中，杨某增加诉讼请求14660元。事实与理由：2013年4月23日原告购买了被告二开发的位于千山区商铺，房籍号为：43-22-107-11，房票面积206.15平，建筑层数地上3层，地下1层，实际使用面积306平。被告一为该商铺所在小区的物业服务公司。原告购买该商铺后，即对该商铺进行了精致豪华装修，用于原告开设的鞍山市紫名都装饰工程有限公司及鞍山市蓝川房地产营销策划代理有限公司办公用房。2014年11月起，房屋开始发生脏水井返水现象，一楼、负一楼返水严重，地面经常发生脏水回返现象，原告上报到被告一处，被告一进行了维修，并派人时常对下水井进行打捞维护，返水情况好转。被告一向原告支付了13449元用于赔付原告被返水淹渍损坏的柜体、棚体及墙面。2015年秋冬季至2016年春季，脏水井返水现象变得特别频繁，三天两头地发生返水现象（之前大约一个月左右发生返水一次)，被告一虽然也经常派人淘井，但情况无法彻底改善,淘出的下水井脏物经常堆积在井边，气味令人窒息，原告房屋的下水道也被返水物堵塞，无法排放，自来水无法使用。2016年春，房屋又发生严重的漏雨现象，造成原告室内装修被雨水污损，办公家具及负一层存放的货物被水浸泡损坏。原告要求被告一进行维修并赔偿损失，但被告一说房屋返水和漏雨是房屋结构的问题，他们无法解决，应由被告二负责，原告与二被告进行多次协商，但二被告互相推脱，问题无法得到解决。因房屋漏雨及返水现象严重，下水管经常被堵塞，自来水也无法使用，脏水井返味，臭味熏天，实在无法在此办公，原告迫于无奈，只得另租办公场所经营。因于协商无果，原告于2018年向千山区人民法院提起诉讼，案号为（2018)辽0311民初570号，要求二被告履行维修维护职责并赔偿损失，在法院主持调解下，二被告承诺给予维修及赔偿，原告当时轻信了二被告的承诺，撤回了起诉。但二被告却未履行承诺，一直未给予有效维护，原告迟迟无法回迁办公，不得不长期另租办公场所，造成原告巨额损失。截止2020年12月12日已交租金合计63.5万元、兑店10万元、合计73.5万元。2019年秋，被告一告知原告，说维修好了可以回搬，原告考虑到在外所租门店还有一年到期，为了减少损失，暂将自己的门店对外出租，租金十万元整。但租房者做好牌匾，将美容设备等搬入后，经检查，发现并没有维修好，情况依旧，根本无法使用，上报被告一后，被告一迟迟不能维修好，原告无奈只得与租房者解除合同，退还房租并赔偿损失。最近几次下雨，屋内又多处被淹，漏雨情况十分严重，返水依旧，造成地面经常严重积水，原告还要经常分心房屋情况，担心漏雨、返水给原告房屋造成更大损失。眼见夏天汛期将至，如不及时维护，恐将给原告造成更大损失；原告外租房屋也将于年底到期，如不能回迁，势必又要造成原告额外的租金损失。原告最近又多次联系二被告，要求解决问题，却被告知还要继续等待，说需要上报政府，待政府指示后才能解决。原告实在无法再无限期等待下去，只能诉至贵院，请贵院依法责令二被告履行维修维护职责，赔偿原告损失。中骏物业公司辩称：根据民事诉讼法119条第3条的规定，提起诉讼应有具体的诉讼请求和事实、理由，通过起诉状，被告认为原告的诉讼请求不具体，也没有陈述具体的事实和理由。原告在诉讼请求中只陈述了房屋漏水和下水道返水的问题，没有提到为什么会漏水和返水，是否是二被告造成的也没有提出，原告没有提出被告一、二具体承担什么责任，或者各自承担什么责任。原告在诉状中没有引用具体的法律依据，没有具体的法律依据就无法确定原告、被告之间的法律关系，法律关系的要件事实无法判断，因此恳请法庭在事实调查前要求原告提供支持其诉讼请求的法律依据。也就是请求权基础。中骏开发公司辩称：同意被告一的答辩意见。被告一、被告二承担责任的法律依据不同，原告的诉讼请求没有明确要求被告承担责任的法律依据，被告认为其诉讼请求不明确，要求原告明确要求被告承担责任的具体主张。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对杨某提供的《商品房买卖合同》一份、购房发票复印件一份、《前期物业服务合同》及附件一份、鞍山市紫名都装饰工程有限公司及鞍山市蓝川房地产营销策划代理有限公司营业执照各一份、2020年5月19日与中骏物业公司职工微信聊天记录一组、（2018）辽0311民初560号民事裁定书一份、鉴定费发票三份、，中骏开发公司提供《提前交房申请书》一份、《房屋质量保证书》一份、《交付办理流程表》一份、《房屋建筑工程质量保修书》一份，本院依法委托的鉴定意见及评估意见三份，因当事人对上述证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、杨某提供漏雨、返水照片及录像一组,对该组证据所证明的漏雨及返水位置本院予以确认，但漏雨及返水发生时间本院结合其他证据予以确认；2、杨某提供购买桌子、书柜发票两份、地毯收据两份，拟证明漏雨损失为20620元，因杨某提供的发票及收据系其购买家具的数额，而非其损失数额，亦未证明上述家具损失系由漏雨造成的，故该份证据本院不予确认；3、杨某提供《房屋租赁合同》一份、《租赁协议》一份及收条两份，因该组证据系复印件，且无法充分证明杨某另行租房及租金数额，故该组证据本院不予采纳；4、杨某提供《门市房出租协议》一份、《门市房出租终止协议》一份、涉案门店照片一组，因该组证据无法充分证明涉案房屋被出租，亦无法证明杨某赔偿承租人14660元，故该组证据本院不予确认；5、证人潘某出庭证词一份，拟证明涉案房屋在保修期内出现漏雨情况，根据证人出庭证词，证人购买的中骏开发公司开发的房屋亦发生漏雨情况，且亦无其他证明佐证证人证词，故该份证据本院不予采用；6、杨某提供2020年8月19日在物业公司录像两份，拟证明在保修期内已经发生漏雨情况。因该录像中物业员工已经向杨某等业主声明其系新员工，对之前的情况不了解，且该员工亦未承认涉案房屋在保修期内漏雨，故对杨某所证事实本院不予确认。围绕当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月23日，杨某与中骏开发公司签订《商品房买卖合同》，购买中骏开发公司开发的位于千山区，公安号为：千山区鞍海路900-87栋-1-2层11号，房籍号为：××号，该商品房用途为：商业，建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积共206.15平方米，其中建筑面积201.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.4平方米，2013年12月30日前交付房屋。2013年9月2日，杨某向中骏开发公司申请提前交房，并在提前交房申请书中声明“本人已知悉提前交房时房屋尚未经勘察、设计、施工、监理消防等单位竣工验收合格，但本人已验收并认可贵司所交付的房屋符合《商品房买卖合同》相关条款约定的交付使用条件，除按照相关规定请求贵司承担保修责任外，对于房屋交付现状不持任何异议，交付后若因装修房屋造成的任何问题，责任由本人承担。”同日，杨某接受了涉案房屋。审理中，杨某认同涉案房屋房面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，给排水管道系统渗漏保修期为2年。2013年4月23日，杨某（甲方）与中骏物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同第三条约定“乙方应当提供的物业服务包括以下内容……3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。公用设施设备明细见附件3……11、对物业区域内违反有关治安。环保、物业装饰装修和使用等房面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。”附件3：物业共用设施设备明细为：3、区域内市政：室外上下水管道44243.37米；污水井342。另查，2018年杨某曾因涉案房屋返水问题向鞍山市千山区人民法院提起诉讼，2018年7月2日鞍山市千山区人民法院作出（2018）辽0311民初560号民事裁定书，准许杨某撤回诉讼。本院受理本案后，依法到现场勘察，涉案房屋存在屋内排水堵塞的问题，下水无法正常使用，亦造成涉案房屋负一层棚体、墙面受损。中骏物业公司对返水位置予以承认，原、被告亦认可中骏物业公司对涉案房屋北侧的下水井定期进行清掏，但一直未彻底解决返水问题，仍存在堵塞情况。中骏物业公司认为系因周边饭店将油污直接排入小区下水管道，导致的堵塞，所以杨某应当向侵权人主张权利。审理中，杨某陈述2014年涉案房屋存在漏雨情况比较轻微，2019年漏雨情况比较严重，且造成涉案房屋三楼棚面、墙面及家具损坏，故杨某认为涉案房屋质量存在问题，主张中骏物业公司及中骏开发公司共同对房屋漏雨承担维修及赔偿责任，但其未对漏雨原因及涉案房屋质量申请鉴定，庭审中杨某亦承认涉案房屋漏雨问题未向中骏开发公司报修过。中骏物业公司仅对杨某于2019年因漏雨向其报修过一事及漏雨位置予以认可。又查，涉案房屋系商铺，用于鞍山市紫名都装饰工程有限公司（杨某系该公司法定代表人）及鞍山市蓝川房地产营销策划代理有限公司（杨某系该公司法定代表人）的办公地。杨某主张二被告应当赔偿因返水及漏雨问题导致杨某另行租赁商铺产生的租金45万元（租期为：2016年6月1日至2020年12月1日）。再查，本院依法委托锦州建安建筑工程检测有限公司对涉案房屋直接相连的屋后排水井及管道经常堵塞导致脏水回流的原因及排水构成（排水井及相连管道）是否存在建筑结构性缺陷进行鉴定，2020年11月13日锦州建安建筑工程检测有限公司作出锦建检（2020）鉴字第051号鉴定意见书，鉴定意见为：脏水回流商铺的原因为：1、涉案商铺污水井下游两排水井内污物淤积堵塞排水主管道，导致涉案排水井排水不畅，井内污水顶面超出商铺排水管顶面，造成污水回流，商铺排水支管油脂冷凝堵塞管道，污水经管口溢出；2、现场勘察未见有排水系统结构性缺陷。本院依法委托华睿诚项目管理有限公司对因涉案房屋返水造成的损失进行鉴定，2020年11月11日，华睿诚项目管理有限公司作出华睿诚鉴字（2020）第010号鉴定意见书，意见为：涉案房屋负一层室内修复工程造价为：2515.96元。本院依法委托辽宁誉祥房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋因棚顶漏雨造成的三楼棚体及墙面污损的修复费用及因雨水浸泡损坏的三楼办公室家具和地毯的价值进行鉴定，2020年9月27日辽宁誉祥房地产土地资产评估有限公司作出辽誉祥资评报字（2020）第0929号资产评估报告，评估结论：经实施清查核实、实地查看、市场调查，得出鞍山市千山区人民法院委托核实的纳入评估范围内的财产损失的评估价值在评估基准日2020年9月21日的评估结果为11365元。杨某向锦州建安建筑工程检测有限公司交纳鉴定费18000元，向华睿诚项目管理有限公司交纳鉴定费3000元，向辽宁誉祥房地产土地资产评估有限公司交纳评估费3000元。本院认为，杨某与中骏物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当完全充分的履行合同义务。现因涉案房屋污水井下游两排水井内污物淤积堵塞排水主管道，导致涉案排水井排水不畅，井内污水顶面超出涉案排水管顶面，造成污水回流，根据《前期物业服务合同》第三条第三款及附件3的约定，中骏物业公司有义务对物业共用设施设备，即涉案房屋北侧的下水井及其与下游下水井相连的排水主管道进行维修养护，以确保排水设施畅通。中骏物业公司虽定期对涉案下水井进行清掏，但其未提供证据证明对涉案下水井与下游下水井相连的排水主管道进行了疏通，由于中骏物业公司在履行合同时存在瑕疵，故其应当承担相应的违约责任。因涉案房屋返水，已经影响到涉案房屋正常使用，杨某需要另行租赁办公场所。考虑到涉案房屋地址、面积、用途，参照其周边类似商铺对外出租价格，本院酌定杨某另行租办公场所的租金为8万元/年。杨某主张租金的期限为从2016年6月1日至2020年12月1日，共计45万元租金，但其未提供充足证据证明其因涉案房屋返水导致另行租房期限，亦称曾于2019年10月将涉案房屋另租给案外人。故杨某主张租期为2016年6月1日至2020年12月1日无事实与法律依据。且本院认为在损害发生时，当事人应当积极主张维护自己的利益，现因杨某未及时采取适当的措施防止损失的扩大，其亦应对扩大的损失承担责任。考虑涉案商铺系用于办公场所，需要一定的稳定性，综合杨某及中骏物业公司的过错程度，本院认为租期应为一年比较合理，故对杨某主张另行租房产生的租金8万元，本院予以支持。关于杨某主张涉案房屋负一层维修费一节，因中骏物业公司未充分履行合同约定义务，根据锦州建安建筑工程检测有限公司鉴定意见，涉案房屋负一层室内修复工程造价为：2515.96元，故本院对杨某主张涉案房屋负一层修复费用2515.96元予以支持。关于杨某主张中骏物业公司对涉案房屋漏雨问题进行修缮及赔偿因漏雨造成的家具、墙面、棚顶等损失一节，因房屋漏雨并非物业管理服务范畴，且保修期满后应当启动维修基金维修房屋相应位置，物业公司没有为杨某修缮涉案房屋并赔偿的义务，故杨某的该项主张本院不予支持。关于杨某主张中骏开发公司对涉案房屋漏雨问题进行修缮及赔偿因漏雨造成的损失一节，因涉案房屋房面防水保修期为5年，杨某已于2013年9月2日接受房屋，故涉案房屋房面防水保修期截止2018年9月2日。庭审中，被告仅承认涉案房屋于2019年发生漏雨问题，杨某亦陈述未向中骏开发公司报修过漏雨问题。且其亦未提供证据证明涉案房屋在保修期内发生过漏雨问题，故涉案房屋房面防水已过保修期，中骏开发公司不承担修缮责任，亦不承担赔偿责任。关于杨某主张中骏开发公司对涉案房屋对应的下水井经常返水情况进行修缮及赔偿损失一节，根据锦州建安建筑工程检测有限公司作出的锦建检（2020）鉴字第051号鉴定意见：现场勘察未见有排水系统结构性缺陷，故涉案房屋返水的原因并非排水系统存在质量问题，不可归责于中骏开发公司。因此，中骏开发公司不应承担下水井修缮及赔偿责任，杨某该项诉求无事实与法律依据，本院不予支持。关于杨某主张二被告承担因房屋漏雨及返水导致杨某违约，赔偿给涉案房屋承租人14660元一节，因杨某仅提供《门市房出租协议》和《门市出租终止合同》，既不能证明该损失真实存在，亦不能证明杨某向案外人实际支付了该笔费用，故该项主张本院不予支持。关于中骏物业公司辩称涉案下水井堵塞原因系周边饭店直接将油污排入小区下水管道导致的，所以杨某应当向侵权人主张权利一节，中骏物业公司未提供证据证明涉案下水井堵塞系因周边饭店的原因，即使系周边饭店的原因，根据《前期物业服务合同》第三条第十一款及《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”之规定，中骏物业公司亦未向相关行政管理部门报告违法行为，即中骏物业公司未尽到其合同约定的义务，杨某有权向其主张权利，故该项辩解本院不予采纳。关于杨某向锦州建安建筑工程检测有限公司交纳的18000元鉴定费，向华睿诚项目管理有限公司交纳的3000元鉴定费，向辽宁誉祥房地产土地资产评估有限公司交纳的3000元评估费负担一节，因锦州建安建筑工程检测有限公司作出的鉴定意见部分支持了杨某的主张，故由杨某与中骏物业公司分别负担9000元。因涉案房屋返水产生的修复费用本院认定由中骏物业公司承担，故向华睿诚项目管理有限公司交纳的3000元鉴定费由中骏物业公司负担。因涉案房屋漏雨造成的损失，本院不予支持杨某，故向辽宁誉祥房地产土地资产评估有限公司交纳的3000元评估费由杨某自行负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十五条之规定，判决如下：一、被告鞍山中骏物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内对原告杨某位于千山区房屋（房籍号为：××号）北侧与其相连的下水井及该下水井与下游下水井相连的排水主管道进行清掏和疏通，达到污水畅通；二、被告鞍山中骏物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告杨某租金80000元、涉案房屋（房籍号为：××号）负一层维修费2515.96元、鉴定费12000元，合计94515.96元；三、驳回原告杨某其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8579元，由原告杨某负担7120元，被告鞍山中骏物业管理有限公司负担1459元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  张素娥人民陪审员  孙 红人民陪审员  曹 阳二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  刘一淼