山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初3288号原告：泰安市东方建筑设计集团有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区开元路以东财兴街。法定代表人：侯光银，任董事长。委托诉讼代理人：万晓倩，山东成顺律师事务所律师。被告：冉祥琴，女，1958年8月15日出生，汉族，住北京市西城区。被告：李姝，女，1984年12月11日出生，汉族，住北京市西城区。第三人：泰安市徽京酒店管理有限公司，住所地泰安市岱岳区泰山文化发展中心3号楼105室。法定代表人：孙奎，任董事长。原告泰安市东方建筑设计集团有限公司（以下简称东方设计公司）与被告冉祥琴、李姝及第三人泰安市徽京酒店管理有限公司（以下简称徽京酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方设计公司委托诉讼代理人万晓倩到庭参加诉讼。被告冉祥琴、李姝、第三人徽京酒店公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方设计公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告返还安徽大厦商务办公楼1单元3-3层1-3-11号房屋，恢复原状，腾退涉案房屋，并办理交接手续；2.请求人民法院依法判令被告解除涉案房屋委托经营合同、租赁合同；3.请求法院判令被告赔偿经济损失，经济损失以法院委托有资质机构评估鉴定为准；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年1月18日，被告与原告、泰安徽商置业有限公司（以下简称置业公司）签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，被告购买安徽大厦商务办公楼1单元3-3层1-3-11号房屋。2020年5月27日，泰安市中级人民法院作出（2020）鲁09民终1895号民事判决书判决依法解除该商品房买卖合同。但被告至今没有返还涉案房屋，为维护原告的合法权益，特具状起诉，望依法判如所诉。被告冉祥琴、李姝辩称，一、原告主体不适格，二、原告诉讼请求第二项，已经由岱岳区人民法院作出（2019）鲁0911民初6785号生效民事判决书，判决解除了该合同，被告再次提起诉讼，属于重复起诉。三、涉案房屋原告未实际交付给我们，而是直接将整个楼层交付给第三人经营，涉案房屋在整个楼层中并非独立存在的空间，不能单独交付，即便交付，因我们对该房屋并不实际掌控，不应由我们交付给原告。原告要求我们赔偿经济损失，但我们无任何过错和过失。综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人徽京酒店公司未到庭亦未作陈述。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月18日，原告东方设计公司与被告冉祥琴、李姝签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定由冉祥琴、李姝购买岱岳新城区安徽大厦商务办公楼1单元号3-3层1-3-11房屋，该商品房由原告与置业公司共同开发，房屋总价款218990元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年1月18日前支付全部价款；合同第九条约定，商品房交付时应当已取得房地产开发项目竣工综合验收备案的证明文件；关于交房时间，合同第十一条交付时间和手续中约定：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人有权解除合同。第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内，取得该商品房的所有权证（不动产权证），买受人有权解除合同。同时，冉祥琴、李姝与原告及置业公司另行订立了安徽大厦房屋销售补充协议一份，该协议载明，置业公司承担投资者、开发商、建设者、出卖人的责任和义务，原告的责任是协助置业公司销售和办理证件手续。上述合同签订后，冉祥琴、李姝于2017年1月18日支付了房款218990元，但原告未按合同约定为其办理房屋所有权转移手续，未办理不动产权证。2017年1月18日冉祥琴、李姝作为甲方与乙方徽京酒店公司及丙方即置业公司三方签订委托经营协议一份，其中注明，甲方自愿将所购商铺全权委托给乙方经营，经营期限为10年，自2017年4月1日起至2027年3月31日止，经营期间乙方拥有该公寓的占有权、使用权、经营权和收益权。甲方同意在其所购商铺具备交房条件时，全权委托乙方对该商铺验收、查验、接受，并代理甲方办理所有接受手续。开发公司将商铺对乙方的交付行为视同对甲方的交付，乙方对该商铺的接受行为视同甲方对该商铺的接受。2018年6月8日，徽京酒店公司支付给冉祥琴、李姝款17515元，用途注明为安徽大厦租金。在此之前第三人徽京酒店公司已接收涉案房屋并已实际投入使用。基于上述事实，针对前案即冉祥琴、李姝诉本案原告与置业公司房屋买卖合同纠纷案，泰安市中级人民法院认为，置业公司与原告及冉祥琴、李姝签订的商品房买卖合同，明确约定了房屋交付时间、交付条件以及逾期交付、逾期办理房产证时买受人有权解除合同。置业公司在一审法庭辩论终结前仍未能达到合同约定的交付条件，违约事实清楚，其违约时间长达两年有余，根据合同约定冉祥琴、李姝有权主张解除合同。冉祥琴、李姝主张解除合同具有事实和法律依据，一审法院予以支持，是正确的。三方签订的委托经营协议约定徽京酒店公司代理冉祥琴、李姝负责办理所有接收手续。该约定是在商铺具备交房条件时，冉祥琴、李姝附条件委托徽京酒店公司接收房屋。置业公司无证据证明在其主张交付房屋时具备了合同约定的交房条件以及冉祥琴、李姝同意接受房屋交付。另外，即便涉案房屋已经实际交付徽京酒店公司，根据房屋预售合同，置业公司亦未按照合同约定期限内办理房屋所有权证。冉祥琴、李姝根据合同约定也具有合同解除权。二审中，置业公司提交证据证实涉案房产已经达到约定的交付条件，但因其违约时间过长且至今未具备办理所有权证条件，冉祥琴、李姝有解除合同的权利，亦表示坚持其一审诉讼请求，故作出（2020）鲁09民终1895号民事判决书对一审结果判决予以维持。以上事实由商品房买卖合同、（2020）鲁09民终1895号民事判决书、原告陈述、被告答辩等在案证实。本院认为，原告东方设计公司与被告冉祥琴、李姝签订的商品房买卖合同为有效合同。同时，根据冉祥琴、李姝、置业公司及原告所订立的房屋销售补充协议约定内容，结合置业公司与原告共同收取房款的事实可以认定二者应共同承担涉案商品房出卖人的义务。如前所述，双方签订的合同明确约定了房屋交付时间、交付条件以及逾期交付、逾期办理房产证时买受人有权解除合同。截止2019年11月份，置业公司未能达到合同约定的交付条件，亦未具备办理所有权证条件，违约事实清楚，冉祥琴、李姝依法享有合同解除权，其诉请解除双方之间签订的商品房买卖合同及退还所支付购房款218990元与相应利息损失，经由两审法院判决确认。关于徽京酒店公司、置业公司、冉祥琴、李姝三方签订的委托经营协议约定徽京酒店公司代理冉祥琴、李姝负责办理所有接收手续。该约定是在涉案房屋具备交房条件时，冉祥琴、李姝附条件委托徽京酒店公司接收房屋。作为共同出卖人的原告与置业公司无证据证明在其主张交付房屋时具备了合同约定的交房条件，并且冉祥琴、李姝同意接受房屋交付。涉案房屋虽已经由徽京酒店公司实际支配使用，但并不能据此视为原告依照合同约定向冉祥琴、李姝履行了相应交付房屋的合同义务。被告冉祥琴、李姝并未实际占有、支配涉案房屋。综合全案，原告主张被告冉祥琴、李姝返还、腾退涉案房屋、恢复原状、并办理交接手续及赔偿经济损失，无事实和法律依据。对此，本院不予支持。另外，原告诉请解除涉案房屋委托经营合同、租赁合同，因其并非该合同当事人，该项主张于法无据，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告泰安市东方建筑设计集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由原告泰安市东方建筑设计集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王西宏二〇二〇年十二月十七日法官助理耿立斌书记员丁一龙