山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民初1588号 原告（执行案外人）：任怡良，男，1995年9月29日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：包晶艳，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金雪梅，山东柏瑞律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：青岛鲁融信金投资管理合伙企业，住所地青岛市即墨区振华街128号，统一社会信用代码91370282MA3NT8D9X6。 委托诉讼代理人：周乐，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘蕴宁，山东众成清泰（青岛）律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：青岛智善置业有限公司，住所地青岛市李沧区重庆中路749号，统一社会信用代码913702136903271303。 法定代表人：荆春忠，总经理。 被告（被执行人）：青岛鑫基房地产集团有限公司，住所地青岛市市北区同和路592号，统一社会信用代码91370200718033549B。 法定代表人：王海青，执行董事。 被告（被执行人）：济南大众兴和置业有限公司，住所地济南市历城区荷花路1288号，统一社会信用代码913701127433614647。 法定代表人：王海青，董事长。 被告（被执行人）：山东大众报业（集团）置业有限公司，住所地济南市经十路106号（泉城公园南门内），统一社会信用代码913701007381751659。 法定代表人：冯学君，董事长。 被告（被执行人）：王海青，男，1968年4月11日出生，汉族，住青岛市市南区。 被告（被执行人）：冯学君，男，1969年4月1日出生，汉族，住青岛市市南区。 原告任怡良与被告青岛鲁融信金投资管理合伙企业（以下简称鲁融信金企业）、青岛智善置业有限公司（以下简称智善公司）、青岛鑫基房地产集团有限公司（以下简称鑫基公司）、济南大众兴和置业有限公司（以下简称大众兴和公司）、山东大众报业（集团）置业有限公司（以下简称大众置业公司）、王海青、冯学君案外人执行异议之诉纠纷一案，向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任怡良的委托诉讼代理人包晶艳、被告鲁融信金企业的委托诉讼代理人周乐、刘蕴宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任怡良向本院提出诉讼请求：1.判令撤销（2020）鲁02执异315号裁定，解除对位于青岛市李沧区重庆××路××号××号楼××单元××户房屋（以下称“案涉房屋”）的查封并终止对案涉房屋的执行；2.确认案涉房屋为任怡良所有；3.诉讼费用由鲁融信金企业、智善公司、鑫基公司、大众兴和公司、大众置业公司、王海青、冯学君承担。事实和理由：山东省高级人民法院审理的山东省金融资产管理股份有限公司与智善公司、鑫基公司、大众兴和公司、大众置业公司、王海青、冯学君合同纠纷一案，已进入执行程序，执行案号（2019）鲁02执1334号。在该案的处理过程中，案涉房屋被查封，严重侵害了任怡良的合法权益，任怡良对执行标的提出书面异议。2020年8月7日，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02执异315号执行裁定书，裁定驳回了任怡良的排除执行异议申请。任怡良认为（2020）鲁02执异315号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当，严重侵害了任怡良的合法权益。2017年12月8日，任怡良与智善公司签订商品房预售合同并支付了全部购房款。2020年1月17日，智善公司已经向任怡良交房，且任怡良已支付物业费，证明任怡良已经实际占有该案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，任怡良对案涉房屋的权利足以排除执行。为保障任怡良合法权益，请求法院依法判令撤销（2020）鲁02执异315号裁定，解除对案涉房屋的查封、终止对案涉房屋的执行并确认案涉房屋为任怡良所有。 被告鲁融信金企业答辩称，其愿意尊重任怡良购房的客观事实和个人权益。另外请法院考虑涉案房产存在多轮查封的因素。 被告智善公司、鑫基公司、大众兴和公司、大众置业公司、王海青、冯学君未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 本院（2020）鲁02执异315号执行异议纠纷一案中，本院查明：山东省金融资产管理股份有限公司与青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青、冯学君合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2019年3月27日作出（2019）鲁民初17号民事判决书，判决：一、青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-ＧＤ-001号）项下借款本金1.185亿元，利息6916225.68元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以1.185亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。二、青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-ＧＤ-002号）项下借款本金0.785亿元、利息4383169.49元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以0.785亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。三、青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付山东省金融资产管理股份有限公司实现债权及担保权利的费用10万元。四、对上述第一项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆××路××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第2××4号、青房地权市字第2××3号、青房地权市字第2××7号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、对上述第一项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对济南大众兴和置业有限公司名下、位于济南市历城区××镇××路××号土地（编号:历城国用【2007】第0500098号）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。六、对上述第二项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆××路××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第2××5号、青房地权市字第2××9号、青房地权市字第2××0号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。七、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆××路××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第2××5号、青房地权市字第2××9号、青房地权市字第2××0号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。八、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛鑫基房地产集团有限公司持有的青岛智善置业有限公司之100%股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。九、青岛鑫基房地产集团有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青对上述第一、第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；青岛鑫基房地产集团有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青承担清偿责任后，有权向青岛智善置业有限公司追偿。十、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，冯学君在其持有青岛鑫基房地产集团有限公司之10%股权价值范围内承担补充清偿责任。十一、驳回山东省金融资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，山东省金融资产管理股份有限公司向山东省高级人民法院申请执行，执行案号为（2019）鲁执71号。2019年6月24日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执71号执行裁定书，裁定（2019）鲁民初17号民事判决由青岛市中级人民法院执行。本院于2019年9月10日立案执行，案号为（2019）鲁02执1334号。2019年12月5日，本院作出（2019）鲁02执1334号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆××路××号土地使用权（证号：市201348049号、市201348050号、市201348055号）。二、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆××路××号××房产在内的107套房地产权。查封期限3年。因山东省金融资产管理股份有限公司将案涉债权转让给青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙），2020年4月22日，本院作出（2020）鲁02执异68号执行裁定书，裁定变更青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）为青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1334号案件的申请执行人。本案对案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为本院（2019）鲁02执1539号案件，因本案申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，按照法律规定，首封案件将案涉房产移送本案执行。另查明，案外人任怡良提交的《青岛市商品房预售合同》显示“房屋全装修总价为人民币2400669.40元”，收款收据显示总金额为“2400669.40元”。案外人任怡良名下另有一套位于青岛市李沧区××平方米的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）对案涉房产享有优先受偿权。案外人任怡良名下已有一套位于青岛市李沧区××平方米的房屋，其关于购买的案涉房产在面积上仍然属于满足基本居住需要的主张不成立，故案外人任怡良的异议请求不符合上述司法解释的规定，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条规定，裁定：驳回案外人任怡良的异议请求。 2017年12月3日，任怡良（乙方）与智善公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买李沧区重庆××路××号《李沧区石沟社区城中村改造工程Ａ2-01地块》2栋1单元7层701户（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为113.48平方米，该房屋建筑层高为2.8米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋装修价格）为18545元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为2104486.6元。该房屋全部装修总价为2400669.4元。该房屋的交付条件为房屋竣工验收合格，乙方已付清购房款并无其他违约行为。甲方定于2019年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。乙方按一次性付款方式按期付款，乙方应于2017年12月8日前一次性付清全部房屋价款2400669.4元整。若乙方迟延支付以上全部或部分房款的，就逾期付款期间，乙方应每日按未付房款额的万分之三向甲方支付违约金；如逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同并要求乙方按约定承担违约责任。签订上述合同当天，任怡良向智善公司支付定金10万元。2017年12月8日、21日、26日，任怡良通过中国光大银行分别向智善公司付款1200000元、680000元、420669.4元，任怡良已付清全部房款。 2020年1月18日，春风里前期服务物业公司向任怡良交付涉案房屋，现涉案房屋已由其占有使用。 本案经调解，各方未达成协议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，鲁融信金企业对任怡良提交的《青岛市商品房预售合同》的真实性及任怡良已付清全部房款的事实并无异议，本院予以确认。鲁融信金企业虽主张任怡良在本市另有房屋一处，但任怡良主张该房屋系全家共同居住，涉案房屋系其购买作为婚房使用，因此，考虑到任怡良主张的其家庭人员的居住情况，本院认为任怡良购买的涉案房屋仍然属于满足基本居住需要，符合上述第29条第2项所规定的精神，故任怡良的主张应予支持。鲁融信金企业并未提交有效证据证明上述房屋买卖合同存在导致合同无效的法定情形，设定于房屋上的抵押是否涤除仅是影响房屋买卖合同能否继续履行的因素，并不影响合同的效力，且任怡良作为普通购房者不必然明知鲁融信金企业对涉案房屋存在抵押权，智善公司在开发包括涉案房屋在内的项目并对外销售时，鲁融信金企业是明知的，同时，智善公司销售包括涉案房屋在内的房屋的目的也是为收回投资偿还借款。故，任怡良在购买涉案房屋过程中不存在有过错。另，任怡良与智善公司于2017年12月3日签订《青岛市商品房预售合同》时，涉案房屋尚未均未竣工验收，不具备交付条件，因此双方约定2019年11月30日前将该房屋交付给任怡良，故任怡良对房屋交付时间的约定亦不存在过错，且其无其他怠于履行权利的行为。根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，权利顺位为消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权则优先于抵押权等担保物权。因此，尽管得鲁融信金企业享有涉案房屋的抵押权，但是任怡良已于合同签订当月即付清全部购房款，且其在合同履行过程中作为消费者自始至终不存在过错，故其所享有的消费者物权期待权足以排除担保物权申请执行人的强制执行。因此，依据上述规定，任怡良就涉案房屋符合排除强制执行的法定情形。对于任怡良主张排除对涉案房屋强制执行的请求，本院予以支持。关于任怡良要求确认涉案房屋为其所有的主张，因涉案房屋上尚有他项权利且其未取得产权证书，本院对其该主张不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 不得执行青岛市李沧区重庆××路××号××号楼××单元××户房屋。 案件受理费26005元，由被告青岛鲁融信金投资管理合伙企业、青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司（、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青、冯学君负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆       二〇二〇年十二月二十八日  书记员韩明玉   书记员黄鹤颖