广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1787号 原告：广西桂海实业集团有限公司，住所地防城港市港口区金花茶大道**桂海世贸广场**楼**，统一社会信用代码：91450600788428749Y(1-1)。 法定代表人：王必雲。 委托诉讼代理人：凌子淳，广西海狮律师事务所律师。 被告：黄永泉，男，1974年8月6日出生，壮族，住址广西防城港市防城区，现住防城港市港口区。 第三人：中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行，住所地，住所地防城港市港口区友谊路**会信用代码：91450602059501109N。 负责人：黄奕珉。 委托诉讼代理人：周勇，男，1976年8月31日出生，汉族，该分行职工，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：卢雨君，女，1988年5月10日出生，该分行职工。 原告广西桂海实业集团有限公司（简称桂海公司）诉被告黄永泉、第三人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（简称工商银行港口支行）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院立案后，原告向本院申请诉诉讼财产保全并提供担保，本院于2020年11月16日作出民事裁定书，裁定：查封被申请人黄永泉购买的防城港市港口区，查封价值130000元，期限为三年。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂海公司的委托代理人凌子淳，被告黄永泉，第三人工商银行港口支行的委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告桂海公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》并搬离涉案房屋。2.判决被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续，以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续。3.判决被告向原告支付：原告代为支付给中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行的银行贷款本息33626.15元（暂计至2020年7月21日，2020年7月21日之后贷款本息计至《个人购房借款/担保合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的为准）。4.判决被告向原告支付解除合同违约金27561.2元（按合同总价款20%计）。5.本案律师费3500元由被告承担。6.本案诉讼费用由被告承担。7.判令被告黄永泉承担原告已支付的诉讼财产保全责任保险费1000元。8.本案诉讼费（保全申请费）1170元由被告承担。当庭变更诉请3.判决被告向原告支付：原告代为支付给中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行的银行贷款本息18941.05元（暂计至2020年7月21日，2020年7月21日之后贷款本息计至《个人购房借款/担保合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的为准）。事实与理由：2014年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于港口区桃花湾广场珊瑚路西侧桂海星座3号楼22层2205号房，总金额为人民币137806元，首期款为人民币42806元，余款人民币95000元向中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工行港口支行）办理贷款手续。《商品房买卖合同》附件四第12条约定：“买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交按揭银行收执之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除本合同，出卖人解除合同的，买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权收回买受人所购房屋。买受人已付银行利息、装修费用及其它损失由买受人自行承担。”上述合同签订后，被告在合同履行过程中未按借款合同约定履行还款义务，原告作为连带保证责任人，代被告偿还借款本息、逾期罚息，导致工行港口支行从原告的保证金账户中扣款33626.15元（暂计至2020年7月21日）。原告认为，因被告没有全面履行归还借款本息的义务，致使原告承担担保责任，解除《商品房买卖合同》的条件已经成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告有权解除合同。以及依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告有义务搬离案涉房屋，原告有权向被告追偿已向银行履行的借款本息、逾期罚息以及各项损失，同时要求被告承担违约责任。被告未依约履行合同义务，致使原告为采取诉讼方式实现债权聘请律师提供专业法律服务而实际支出的合理费用，属于被告给原告造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百一十三条规定应由被告承担。另外，《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》解除后，被告负有协助办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记、预告登记和撤销《商品房买卖合同》备案登记手续、并搬离房屋、支付该房屋年折旧费用的义务。为维护原告的合法权益，现依照有关法律规定，特提起本诉，请求人民法院判如所请。原告增加诉讼请求事实与理由：本案诉讼过程中，为保障原告合法债权的实现以及生效法律文书的顺利执行，原告以保险公司的担保函向法院提供担保，已向法院申请保全被告黄永泉名下等值或相当于13万元的房产。因申请财产保全实际发生的诉讼财产保全责任保险费为1000元，另向法院支付的保全申请费为1170元。根据原告与被告黄永泉签订的《商品房买卖合同》附件四第12项约定，申请人为实现合同项下债权所产生的诉讼费和保全保险费由被告承担。为维护申请人合法权益，申请人特依据《民事诉讼法》第一百四十条之规定，增加前述诉讼请求。另被告当庭变更诉请的事实与理由是被告当庭提交的《收据》，证实其已清偿2018年12月20日以前的代偿银行划扣原告账户保证金的款项。 被告黄永泉辩称，1.涉案房屋是零首付购买，开发商当时为了资金回笼，明知被告没有还款能力的情况下，主动虚开首付款的假发票供被告到银行办理按揭贷款，之后首付款另需被告分期还款。开发商涉嫌欺骗银行行为，请求将该案移交刑侦部门并终止审理本案。2.被告已经偿还14685.1元给原告，另对原告诉请的违约金，被告认为过高请求予以调整。当时开发商出具的格式合同，被告没有看清楚条款而签订。3.由于开发商逾期未能办理房产证，导致被告房产无法正常上市交易，从而没有经济来源造成断供纠纷成讼，是原告存在过错在先。 第三人陈述，第三人非涉案商品房买卖合同当事人，故原告对商品房买卖合同纠纷所提出的1-6诉请不发表意见。对于原告增加的“判令被申请人承担保全费”，第三人认为该保全行为是因为商品房买卖合同纠纷所产生，根据涉案合同约定，该笔费用的承担人应当是被告并非第三人，故请法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2014年10月30日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《商品房买卖合同》（备案编号：201374396），约定原告购买被告开发的防城港市港口区桃花湾广场珊瑚路西侧桂海星座3号楼22层2205号房，建筑面积28.98平方米，单价为每平方米4755.21元，总价款为137806元。支付方式为，买受人于签署本合同当天支付首期房价款42806元，余款95000元向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件四第12条约定：买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交按揭银行收执之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除本合同，出卖人解除合同的，买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权收回买受人所购房屋。买受人已付银行利息、装修费用及其它损失由买受人自行承担。《商品房买卖合同》签订后，被告依约向原告支付了首付款。2014年11月27日，被告作为借款人与工商银行港口支行作为贷款人、原告作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告（借款人）向工商银行港口支行申请贷款95000元用于购买上述房屋，并对还款方式、利率、逾期还款责任等作了具体约定。原告作为保证人为上述贷款提供连带责任保证。被告在上述合同履行过程中未依约向工商银行港口支行按时偿还借款，导致原告作为保证人承担了相应的还款责任。2017年10月31日至2018年12月20日，被告代偿借款本息共14685.1元，具体时间金额如下：2017年10月31日偿还本金791.67元，利息240.98元；2018年1月24日偿还本金1583.18元，利息553.07元；2018年2月23日偿还本金791.67元，利息270.04元；2018年3月26日偿还本金791.67元，利息267.45元；2018年4月26日偿还本金791.67元，利息264.21元；2018年6月27日偿还本金1583.34元，利息525.8元；2018年8月28日偿还本金1583.34元，利息513.22元；2018年9月18日偿还本金791.67元，利息246.31元；2018年10月24日偿还本金791.67元，利息244.35元；2018年11月16日偿还本金791.67元，利息239.42元；2018年12月20日偿还本金791.67元，利息237.03元。被告于2019年1月30日已向原告偿还，原告出具收据一张，表明收到被告2017年-2018年保证金还款14685.1元。自2019年1月18日起至2020年7月21日止，原告偿还贷款本息18941.05元，（其中本金为15041.73元，利息为3899.32元）。具体金额时间如下：2019年1月18日本金791.67元，利息233.37元；2019年2月21日本金791.67元，利息230.77元；2019年3月26日本金791.67元，利息228.57元；2019年4月23日本金791.67元，利息224.71元；2019年5月23日本金791.67元，利息221.47元；2019年6月20日本金791.67元，利息217.62元；2019年7月24日本金791.67元，利息215.19元；2019年8月19日本金791.67元，利息210.94元；2019年9月21日本金791.67元，利息208.72元；2019年10月25日本金791.67元，利息205.7元；2019年11月27日本金791.67元，利息202.85元；2019年12月25日本金791.67元，利息199.21元；2020年1月21日本金791.67元，利息195.16元；2020年3月20日本金1583.34元，利息382.96元；2020年4月26日本金791.67元，利息186.17元；2020年5月21日本金791.67元，利息181.94元；2020年6月20日本金791.67元，利息178.5元；2020年7月21日本金791.67元，利息175.47元。 2014年12月17日，原、被告双方办理了房屋预告登记，预告登记权利人为被告黄永泉，预告登记义务人为广西桂海房地产集团有限公司。2014年12月1日，被告签署了《入户声明》。 2020年8月20日，原告（甲方）与广西海狮律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定原告委托广西海狮律师事务所代理与被告黄永泉商品房预售合同纠纷一案。2020年8月20日，广西海狮律师事务所向原告出具《广西增值税专用发票》（编号：00922347），该票据包含法律咨询*黄永泉案代理费3500元。 以上事实有原告提供的营业执照、身份证复印件、商品房买卖合同及备案证明、预告登记证、个人购房借款/担保合同、《关于从保证金账户扣收违约贷款的函》、委托代理合同、律师服务费发票、支付凭证、解除《商品房买卖合同》律师函、快递单、入户声明、《关于履行担保责任的告知函》、保全费缴款收据，被告提交的《收据》及当事人庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。对于原告提供诉讼财产保全责任保险单及保单保函、保险费发票、保险费银行付款凭证结合全案综合予以认定。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立的合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当依约履行义务。被告未按时向银行偿还按揭贷款，致使原告因承担担保责任而代为偿还，根据双方合同约定，原告依法享有行使约定解除权的权利，对于原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，并搬离涉案房屋应予以支持。 关于原告请求被告支付原告代为支付给工商银行港口支行的贷款本息的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，截至2020年7月21日，原告通过承担连带保证责任的形式向第三人偿还贷款本息18941.05元，其本金为15041.73元，利息为3899.32元。实际上原告代偿本金部分为其提前履行了其在商品房买卖合同被解除后应负的偿还购房贷款义务。而原告代被告向第三人偿还银行借款的利息部分，被告应当向原告偿还，故被告偿还原告代为支付的暂计至2020年7月21日的贷款利息3899.32元（贷款利息计至本判决生效之日止，以原告实际代为支付贷款利息的数额为准），对于原告请求超出的部分，本院不予支持。 关于原告请求被告支付违约金27561.2元（房屋总价款为137806元×20%）的问题。被告以该标准计算违约金过高，请求依法应予以调整。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，酌情调整为违约金按合同总价款10%计算，为13780.6元（137806元×10%）。 关于原告请求被告支付律师代理费及财产保全责任保险费的问题。因在合同中未作明确约定律师代理费及财产保全责任保险费的事项，故对此本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告广西桂海实业集团有限公司与被告黄永泉签订的《商品房买卖合同》（备案编号：201374396）； 二、被告黄永泉在本判决生效之日起三十日内搬离涉案房屋； 三、被告黄永泉在本判决生效之日起三十日内协助原告广西桂海实业集团有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续； 四、被告黄永泉向原告广西桂海实业集团有限公司偿还代为支付的暂计至2020年7月21日的贷款利息3899.32元（贷款利息计至本判决生效之日止，以原告实际代为支付的贷款利息数额为准）； 五、被告黄永泉向原告广西桂海实业集团有限公司支付违约金13780.6元； 五、驳回原告广西桂海实业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 案件受理费1517.18元，减半收取计758.59元，由原告广西桂海实业集团有限公司551.59元，由被告黄永泉负担207元；案件保全费1170元，由被告黄永泉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  吴尉宛