安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初12202号 原告：武少春，男，1979年4月28日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区。 委托诉讼代理人：武辰，安徽健友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金瑞，安徽健友律师事务所律师。 被告：合肥万科金湾地产有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淝河东街2号万科城市公馆B区商业1#401-409室。 法定代表人：张标俊，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈沅，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秀云，安徽安泰达律师事务所律师。 原告武少春与被告合肥万科金湾地产有限公司（以下简称万科金湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。武少春的委托诉讼代理人武辰、金瑞，万科金湾公司的委托诉讼代理人陈沅、杨秀云均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 武少春向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告武少春逾期交房违约金1061593.00元(以7805832.00元为基数,按日万分之五标准自2018年12月3日计算至2019年8月31日)及利息38262.00元(以1061593.00为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月1日计算至2020年7月13日，以后息随本清)；2.判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年3月22日，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告从被告处购买被告开发建设的“四里河路与潜山北路交口编号为L21154地块第B地块28幢1层104下/车-104/104/104上(2层)/104上(3层)/104上(4层)的”商品房；总金额为7805832元整；被告应当在2017年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过六十日后……则自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。另，《商品房买卖合同补充协议》第六条第一款约定出卖人将房屋交付给买受人的条件是买受人已付清全部房价款。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了购房首付款4125832元并徽商银行合肥分行濉溪路支行办理了剩余房款3680000元的按揭贷款，且徽商银行合肥分行濉溪路支行将上述贷款于2018年12月3日发放至被告的账户。但被告并未在合同约定时间交付房屋，而是直到2019年9月份被告才将涉案房屋交付原告。被告逾期交房的行为已经侵害了原告的权利，故原告诉至法院。 万科金湾公司辩称：一、武少春要求万科金湾公司承担逾期交房违约责任无事实及法律依据。1.万科金湾公司已按合同约定的交付条件及标准按期交付房屋。2018年3月22日，万科金湾公司就购买城市公馆项目B-28栋104室房屋，签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：总房款780万余元，首付款412万余元，剩余368万元办理按揭贷款；房屋交付条件是2017年10月31日前取得《规划许可证正本》；买受人应在收到出卖人书面通知交房日期30天内，至指定地点办理交接手续，逾期未办理交接手续，出卖人所发出的通知的交房截止日视为买受人所购房屋交付使用的起始日。在房屋符合交付条件时，原告因个人原因贷款未能办理成功，导致房屋在期房交付时未能完成交付，后涉案房屋改为现房销售，双方于2018年3月24日签订《补充协议二》，约定：交付期限变更为“乙方（武少春）已付清全部价款（包括首付款、按揭款、逾期付款的违约金、相关税费等武少春全部应付款）之日起五个工作日内”，“甲方（万科金湾公司）无需再书面通知武少春办理交付手续”；“非因甲方原因，乙方逾期办理房屋交付手续的，按合同约定处理”。2018年12月5日，武少春购房按揭款到达万科金湾公司账户，2018年12月6日，万科金湾公司与武少春办理房屋交接手续，武少春在《业主不动产证等相关资料的签收》表单上签名，签收领取了业主不动产权证等相关资料。万科金湾公司已经按照合同约定交付条件及标准按期交付涉案房屋，履约适当，不存在交付违约，不应承担逾期交房违约金。 2.合同约定的是现房销售，武少春逾期办理交付手续的，视为万科金湾公司已完成交付，武少春无约定及法定事由拒收房屋导致双方客观上未能完成交接，责任应由武少春自行承担。武少春已办妥产证、按揭款已到万科金湾公司账户，依约5个工作日内办交接；万科金湾公司无需再书面通知办交付，非万科金湾公司原因视为已交付。 3.从物权法看不动产证登记在武少春名下的意义，钥匙锁芯属于维修范畴。我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”双方订立买卖合同后，武少春已于2018年12月6日前获得房屋的《不动产证》，享有该房屋完整的所有权；钥匙锁芯须更换，应属维修范畴。 4.从管家与武少春的微信聊天记录看武少春的过错（2019年3月21日，4月11日，5月26日）；2019年5月26日，万科金湾公司将武少春反映的钥匙存在的问题处理完成后，物业公司通知武少春过来领取钥匙，但武少春又以不愿承担2018年12月-2019年6月的物业费为由，拒绝领取钥匙，直至在物业公司为其代付7个月的物业费之后，才愿意领取钥匙，既不符合双方约定也于法无据。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”。《商品房买卖合同》补充协议约定，在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格除外）的，不影响双方办理交接手续，但出卖人应在房屋交付后按照合同第十六条承担保修责任，故武少春依法依约无权拒收房屋，非法定、约定条件下的拒收也不产生万科金湾公司的迟延交房责任。假定万科金湾公司自2018年12月12日（自12月5日起的5个工作日内）之前应交付房屋，直至2019年8月30日武少春实际上拿到房屋钥匙，因房屋钥匙锁芯未及时配好须承担由此给武少春造成的损害赔偿责任，则首先应区分万科金湾公司武少春两者在此期间各方的责任，万科金湾公司一再催促武少春拒绝受领的责任应由其自行承担，2018.12.12-2019.5.29（锁芯已好且有证据催对方办收房的时间）乘以毛坯的月租金，此为万科金湾公司未及时修复房屋给武少春的损失，应以此计算武少春的赔偿责任金额，而非延期交付房屋的违约金。因此，万科金湾公司已依约交付房屋，武少春逾期不予配合办理交接手续，过错责任在武少春；武少春认为的质量问题（主体结构不合格除外）不影响房屋交接手续的办理，万科金湾公司在房屋交付后应按照合同相关约定及《住宅质量保证书》承担保修责任。 二、假定万科金湾公司存在逾期交房，合同约定的违约金过高，依法应予调整。 根据合同法第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。即便万科金湾公司存在逾期交房行为，因房屋的交接应当为合同双方当事人共同的义务，在房屋已经具备交付条件后，武少春以钥匙存在问题拒绝收房，且在万科金湾公司2019年5月份予以处理后仍不予配合办理领取钥匙等交接手续，致使房屋客观上未能实际交接，武少春存在过错。双方约定的违约金过高，应当以逾期交房给武少春造成的实际损失来确定及调整违约金，因双方为房屋买卖合同关系，假使逾期交房给武少春造成损失，客观上也只有租房损失，也只能按照毛坯的租金标准计算违约赔偿损失。 三、武少春要求万科金湾公司支付违约金利息无事实及法律依据。违约金即是双方在合同中约定的一方在违约时需要承担的法律责任，本身已具有弥补损失的性质，武少春以违约金为基础主张利息无依据。 综上所述，万科金湾公司履约适当，武少春无权要求万科金湾公司承担逾期交付的违约责任。武少春所诉无事实及法律依据，请求法院驳回武少春的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月22日，万科金湾公司与武少春签订《商品房买卖合同》一份，约定：武少春自万科金湾公司处购买其开发建设的四里河路与潜山北路交口B地块28幢1层104下/车-104/104/104上(2层)/104上(3层)/104上(4层)商品房；房屋建筑面积共305.61平方米，总金额为7805832元整；武少春采取按揭方式付款，首付款4125832元应在2018年3月22日前支付，剩余3680000元，办理按揭贷款；万科金湾公司应在2017年10月31日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》和符合本合同约定的商品房交付武少春使用……双方另签订的《补充协议二》约定：该房屋销售时已属于现房（房屋签约时已达到原合同约定交付条件的），则原《商品房买卖合同》第八条中交付期限变更为：武少春已付清全部价款之日起五个工作日内，第十一条变更为：商品房达到合同及补充协议约定全部交付条件后，万科金湾公司无需再书面通知武少春办理交付手续，非因万科金湾公司原因，武少春逾期办理房屋交付手续的，按《商品房买卖合同》及补充协议约定处理。同日，武少春与南京万科物业管理有限公司（下称万科物业公司）签订《前期物业服务协议书》。 武少春于合同签订前就向万科金湾公司支付了首付款4125832元。案涉商品房于2017年10月23日经竣工验收合格，并于2017年10月27日取得了《建设工程规划许可证（正本）》。 2018年11月8日，武少春电话咨询万科金湾公司房产证办理完成的时间。12月6日，武少春领取了不动产权证书、契税发票等材料。 2018年12月5日，银行按揭贷款3680000元支付至万科金湾公司账户。 2019年3月21日，万科物业公司微信询问武少春何时过来办理交付，武少春回复“有空就过去”。 2019年9月，案涉房屋实际交付使用。 2020年6月28日，武少春签署《交付钥匙签收单》、《客户钥匙/物品签收单》。 以上事实由武少春提供的《商品房买卖合同》及补充协议、收据、POS单、《商品房借款合同》、按揭银行凭证、《前期物业服务协议书》、微信聊天记录、《物业费收款收据》、《交付钥匙签收单》、《客户钥匙/物品签收单》，万科金湾公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议、竣工验收备案表、建设工程规划许可证（正本）、银行回单、内部工作流程记录、不动产权证书、业主不动产等相关资料签收单、微信聊天记录等证据，以及当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议可以看出，因签订合同时案涉房屋属于现房销售，故双方约定的交付期限变更为：武少春已付清全部价款之日起五个工作日内；交接方式变更为：商品房达到合同及补充协议约定全部交付条件后，万科金湾公司无需再书面通知武少春办理交付手续。该交接形式的变更并未免除万科金湾公司的通知义务，仅是变更为无需书面通知，但仍需其他形式的通知。武少春于2018年12月5日付清全部价款，故双方应于2018年12月11日前办理交付手续，万科金湾公司应在此期间内履行通知义务。2018年12月11日至2019年3月21日期间，万科金湾公司并未提供相关证据证明以其他形式向武少春发出交付通知，属于违约；直至2019年3月21日万科物业公司向武少春催促办理交付，此时视为万科金湾公司向武少春履行了通知义务，视为房屋实际交付使用；之后武少春未及时配合办理交付手续，亦属于违约。 万科金湾公司逾期交房的期间为2018年12月11日至2019年3月21日，根据合同第9.1.2条约定，万科金湾公司逾期交房已超过30日，应按日向武少春支付已付房款万分之五的违约金。但违约责任是以补偿性为主，惩罚性为辅的基本性质，其本质是对因违约而遭受损失的当事人进行补偿。本案中武少春在接到交付通知后仍长时间不配合办理交接手续，可知其并无使用房屋的紧迫性，其房屋空置时间过长也有其自身的原因存在，现武少春仅根据万科金湾公司前期延迟通知为由要求对方承担违约责任，却忽略了自身后期不及时履行收房义务的违约责任。结合案情实际，兼顾公平正义原则，本院依法将违约金计算标准调整为日万分之一，计算出金额为78058.32元（7805832元×0.01%×100天）。武少春诉请中超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告合肥万科金湾地产有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告武少春违约金78058.32元； 二、驳回原告武少春的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为7349元，由原告武少春负担7000元，由被告合肥万科金湾地产有限公司负担349元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 郑明民 二〇二〇年十二月七日 法官助理 王为丽 书 记 员 李晶晶 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。