广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10251号原告（反诉被告）：广州港泰餐饮有限公司，住所地广州市荔湾区康王中路654号5楼餐饮区域第F号商铺。法定代表人：林天文，职务：总经理。委托代理人：简洁琳，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：吴铮敏，广东君厚律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市新光百货有限公司，住所地广州市荔湾区康王中路666号。法定代表人：陈圣辉，职务：执行董事兼总经理。委托代理人：何凯，广东正大联合律师事务所律师。原告（反诉被告）广州港泰餐饮有限公司诉被告（反诉原告）广州市新光百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州港泰餐饮有限公司的委托代理人简洁琳、吴铮敏，被告广州市新光百货有限公司的委托代理人何凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州港泰餐饮有限公司诉称：2014年10月，广州世纪新光房地产开发有限公司（下称“新光房地产公司”）与林天文就位于广州市荔湾区康王中路654号第五层餐饮区域第F号商铺签订《广州市房屋租赁合同》（穗租备2014B0300700917号）和《商铺租赁补充合同》（合同编号：新城商合201403），合同约定：租赁期限为2014年10月20日至2020年10月19日；乙方（即林天文）向甲方（即新光房地产公司）支付211860元履约保证金及水电费保证金50000元以及相关违约责任。2016年4月11日，合同双方及原告广州港泰餐饮有限公司签订《之补充协议》（一），协议约定原《商铺租赁补充合同》的合同主体乙方林天文变更为广州港泰餐饮有限公司，乙方的权利义务由原告概括承受；原租赁期限变更为2014年10月20日至2021年2月28日。之后，新光房地产公司、广州世纪新光房地产开发有限公司、被告广州市新光百货有限公司与林天文签订《新光城市广场、主体变更协议》，新光房地产公司、广州世纪新光房地产开发有限公司在合同项下的全部权利义务转让至被告，包含原告支付的租赁押金211860元和水电周转金50000元。2019年3月19日，被告向商场内的商铺发放《关于新光城市广场升级改造通知》：于2019年3月18日正式启动新光城市广场新形象改造工程，此次改造范围涉及广场南区/北区大部分商户，项目改造工程预计将于2019年8月底完成并进入品牌装修阶段。此期间商场将陆续暂停营业（部分商户除外），暂停营业期间我司对外招商及行政业务将正常进行。被告装修期间，由于噪音嘈杂、烟雾弥漫、空调漏水，甚至发生火灾等情形，导致原告无法正常经营，原告根据合同约定多次向被告书面申请减免租金、暂停经营，但被告均未作出有效回应，且未能在预定期限内完成装修。直至2019年12月31日，被告才回函表明装修升级改造工程预计于2020年3月完成，同意原告自申请之日2019年12月23日至2020年3月免交租金。但直至起诉时，被告仍未完成商场装修，装修期间给原告造成了严重损失。经委托广州市华亿资产评估有限公司对在2019年3月18日至2019年12月22日（被告装修起始日至被告同意原告暂停经营的期间）原告遭受的损失进行评估，确定经营损失评估价值为2051300元。原告认为，被告的行为已经构成违约，根据《合同法》第九十四条、第一百零七条等相关法律规定，原告有权要求解除与被告签订的《商铺租赁补充合同》、补充协议（一）及《新光城市广场、主体变更协议》，返还租赁押金211860元及水电费保证金50000元并支付违约金。由于涉案合同约定的违约金人民币50万元严重低于给原告实际造成的损失，故根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》的规定，请求法院对违约金予以增加，以实际损失为基础上浮30%计算违约金，即2051300元×130%=2666690元。另，根据《商铺租赁补充合同》第十条第2款的约定，因被告造成违约，其应自行承担原告因租赁商铺毛坯交还给被告所产生的拆除费用。为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼：一、请求判令确认原告与被告签订的《商铺租赁补充合同》、补充协议（一）及《新光城市广场、主体变更协议》及《经营管理服务协议》于2019年6月1日解除。二、请求判令被告向原告赔偿违约金2666690元。三、请求判令被告向原告返还租赁押金211860元及水电费保证金50000元及经营管理费押金86670元。四、请求判令被告承担原告因租赁商铺毛坯交还被告所产生的拆除费用。五、请求判令被告退还广州市荔湾区康王中路654号第5层餐饮区域第F号商铺“港点茶居”内的财物给原告。六、请求判令被告承担本案的诉讼费。被告广州市新光百货有限公司答辩暨反诉称：一、双方签订的《商铺租赁补充合同》、《之补充协议（一）》及《新光城市广场、主体变更协议》已于2020年8月15日起解除。鉴于，港泰公司在2019年5月起开始拖欠租金，截至2020年8月欠租已超过130万元，经新光百货多次催收，港泰公司至今未支付任何租金，新光百货不得已于2020年8月14日发函解除双方签订的上述合同，该解除函已于2020年8月15日由港泰公司签收，故上述合同已经解除，二、商场改造工程不包括港泰公司所在的五楼餐饮区，港泰公司及周边餐饮商铺直至2019年底仍正常经营。新光百货已要求施工单位采取围蔽等措施降低改造影响，并给予了租金减免优惠。1、为提升新光城市广场的整体形象和为各商家提供更优质、更具竞争力的经营环境，新光百货决定对商场进行升级改造，改造范围为一至四楼及五楼儿童业态经营区，不包括负一楼家乐福和五楼餐饮区，港泰公司及周边餐饮店万岁寿司、卡朋西餐、萨莉亚餐厅均正常经营至2019年底，家乐福一直正常经营至今，期间商场的空调、电梯均有正常开放，绝大部分时间都能正常使用。2、因改造工程在2019年5月对五楼儿童业态经营区进行了拆除工作，虽然新光百货已责令施工单位采取围蔽措施，仍不可避免有部分烟雾粉尘外溢，为不影响餐饮区经营，后续一直未正式施工。因商场电路系统升级改造，空调、电梯曾出现短暂不能使用的情况，新光百货也在每次接到消息后第一时间便安排人员抢修。由于上述情形确实给餐饮区造成了一定影响，新光百货提出给予商家6-10月租金七折、11-12月租金六折的统一补偿措施，对此，同在五楼餐饮区的万岁寿司、卡朋西餐、萨莉亚餐厅均表示同意并签署了补充协议，证明上述补偿措施与改造工程造成的影响大体相当。在新光百货与港泰公司协商过程中，因港泰公司坚持要求租金三折优惠，与新光百货统一租金减免幅度分歧较大而无法达成一致，港泰公司也应支付一定比例的租金费用，而其自2019年6月起便不再支付任何租金，有违诚信。三、港泰公司主张的损失没有事实及法律依据。港泰公司主张损失的唯一依据是一份资产评估报告，不仅因该资产评估报告是港泰公司单方委托评估，效力存在瑕疵，还有如下原因导致资产评估报告的评估结论真实性存疑，不能作为认定港泰公司损失的依据：1、第三部分资产评估报告书的第三条第（二）款记载的港泰公司收入、直接成本表格，评估机构载明：“上述财务数据均由广州港泰餐饮有限公司提供，未经审计。”而本次评估结果采用的是“收益法”进行评估，通过第七条第（三）款对于收益法评估企业经营损失的介绍来看，评估机构是根据历年的营业收入、原材料成本计算出的毛利差额作为港泰公司损失，证明评估的主要依据完全取决于港泰公司单方提供的、未经审计的数据，不具有公允性。2、第三部分资产评估报告书的第六条第（四）款委托方或第三方提供的资料，港泰公司未提供过给新光百货核实真实性，且第十一条第（一）款未提供的其他关键资料情况记载：“本报告申请委估的经营损失中，被评估企业（新光店）2016年至2018年的公司客人的点餐单、原材料送货单已遗失。”新光百货有理由怀疑该评估报告依据的评估资料缺乏基础事实，真实性存疑。3、评估报告仅评估了港泰公司（新光店）的毛利差额，而毛利差额不等于港泰公司的实际损失，至少该评估报告未考虑租金成本下降而提升的利润。根据新光百货租金统一减免幅度，仅6月-12月减免的港泰公司租金已超过33万元。4、评估机构广州市华亿资产评估有限公司不是广州市中级人民法院资产评估类评估机构的入库机构。四、港泰公司负有将涉案租赁商铺以毛坯状态交还的义务。依据《商铺租赁补充合同》第九条第1款约定，租赁合同提前终止的，港泰公司应无条件于10天内完成搬迁并将租赁商铺恢复至交付时的毛坯状态交还新光百货。因港泰公司拒不支付租金，新光百货依法依约发函解除合同，履约保证金不予退回。然而，港泰公司至今仍未完成拆除恢复至毛坯状态的工作，其厨具、餐桌仍放在商铺内，无人搬运，已严重影响新光百货的招商工作。港泰公司主张引用《商铺租赁补充合同》第十条第2款缺乏事实依据，且即便成立，也不能免除港泰公司的拆除恢复义务。综上所述，港泰公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。对于原告当庭增加的要求退回管理费押金86670元的诉讼请求，被告庭后以书面答辩意见提交。同意原告取回承租商铺内的财物，而且原告说由于被告控制导致其无法取回不属实。反诉请求：一、判决港泰公司向新光百货支付租金1309598.46元、逾期支付租金的违约金（从逾期之日起至实际付清之日止，每日按应交租金的0.3%计算，暂计至2020年9月15日为932204.59元）；二、判决港泰公司向新光百货支付经营管理费650025元、逾期支付经营管理费的违约金（从逾期之日起至实际付清之日止，每日按应交经营管理费的0.05%计算，暂计至2020年9月15日为81079.79元）；三、判决港泰公司向新光百货支付解除合同违约金500000元；四、判决港泰公司将广州市荔湾区康王中路654号餐饮区域第F号商铺恢复至毛坯状态，否则承担恢复原状的费用200000元；五、判决港泰公司向新光百货支付场地使用租金（按原租金141758元/月及经营管理费43335元/月的标准及逾期占用场地违约金5000元/日标准，从2020年8月25日起至商铺恢复毛坯状态之日止，暂计至2020年9月15日为129565.1元）；六、判令原告迁移或注销以广州市荔湾区康王中路654号5楼餐饮区第F号商铺登记的工商税务登记手续；七、判决由港泰公司承担本案全部的诉讼费用。原告广州港泰餐饮有限公司答辩称：对被告全部诉讼请求我方认为是被告违约在先所导致，其主张违反合同法相关规定以及涉案合同的相关约定，请求法院驳回其全部诉讼请求。除增加第6项之外，具体理由如下：被告于2019年3月19日突然发布公告通知，商场商户于2019年3月18日即其发通知前一日已经启动装修，并在通知中明确预计需要至2019年8月底完成改造，我方认为该改造装修行为所需要的时间，本身已经违反商铺租赁补充合同第7条第12款以及第10条违约责任第1款约定，其对合同约定因被告对本广场的工程设备进行合理调整应当采取合理措施，不影响原告正常营业或减少对原告造成的不便，如上述情况导致原告无法正常经营的双方可减免因此导致原告客观上不能正常经营的租金，如无法正常经营连续超过15天，原告有权解除合同，并要求被告按照合同第10条第2款约定向原告承担违约责任，被告在装修期间产生空调噪音、粉尘、刺鼻气味等问题，导致包括原告在内的5楼经营餐饮的商户根本无法正常经营，期间原告与被告多次反映经营问题，并要求减免租金或暂停营业以弥补损失，被告均未给出书面答复，原告为维护自身权益根据合同法第66条规定，在被告采取按照合同的约定确保原告能够正常经营的补救措施之前，原告有权拒绝向其缴纳合同租金及经营管理费等费用，但被告未能采取任何补救措施，其以自身行为表明，不履行合同义务，故合同应视为于2019年6月1日已经解除，被告的全部诉讼请求及事实理由没有法律依据，应当予以驳回。对被告第1、2项诉讼请求就其主张的金额，我方根据其装修改造的情况按照不同阶段进行如下答辩，第一阶段2019年5月20日至2019年12月22日期间主张经营管理费及违约金，如前所述由于被告改造装修导致原告无法正常经营，根据商铺补充租赁合同第4条第5款，以及经营服务管理协议的相关规定，被告有义务确保原告在租赁期间对商场维护水电、空调电梯等正常使用的义务，且不得妨碍原告的政策经营，但实际上被告在装修期间未能尽责履行义务，已构成违约，因此原告在该期间仍正常经营视为已遵守合同，避免损失进一步扩大，原告未缴纳该期间的租金及管理费不应视为违约。其次对诉讼请求的违约金以及其第5项变更的违约金，我方认为相应条款约定属于格式条款中加重对方责任的条款，依法应视为无效条款，且该条款约定的违约金应包括在第10条第2款的违约责任中，双重违约金的约定，变相增加了原告的义务，按照合同法第40条的约定，该条款属于无效。即使法院认为该条款不构成无效条款，我方认为其与被告第3项诉讼请求已构成重复主张。第二阶段是2020年4月1日至2020年8月15日期间主张租金、经营管理费、违约金，如前所述被告行为构成违约，且被告同意原告的暂停营业期间期限至2020年3月底，是因为被告预计2020年3月能完成改造装修，但实际上被告是于2020年9月才完成全部装修，从我方所提供的公证书于2020年6月所拍摄的画面可以明确看出，截止公证时，被告商场整体仍处于装修阶段，且由于其装修导致原告商铺内的天花墙面等存在多处严重损毁，根本不具有正常经营的客观条件，故被告无事实和法律依据，要求原告承担该期间的租金及经营管理费。对于3-5诉讼请求相应费用是由于被告自身的违约行为所致，应当由被告自行承担。经审理查明：2014年10月29日广州世纪新光房地产开发有限公司（出租人、甲方）与林天文（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及合同编号：新城商合201403《商铺租赁补充合同》，在《租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区康王中路654号第五层自编餐饮区域第F号商铺（面积963平方米，实际使用面积481.5平方米）出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2014年10月20日至2020年10月19日止，其中：2018年10月20日起至2019年10月19日止每月租金为133734元；2019年10月20日起至2020年10月19日止每月租金为141758元。在《广州市房屋租赁合同》第八条其他约定：如合同条款与双方签订的《新光城市广场商铺租赁补充合同》条款不一致，以双方签订的《新光城市广场商铺租赁补充合同》为准。在《商铺租赁补充合同》中约定：租金按月结算。乙方须于每月10日前付清当月租金给甲方，如当月10日为周六日或法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日，签署合同之7日内，乙方应向甲方支付211860元的履约保证金，作为履行租赁合同的担保。租赁合同租赁期满或提前终止，若未出现扣取或没收履约保证金的情形，甲方在乙方满足合同第九条第1款的约定交还租赁商铺的三十天内，甲方应将履约保证金无息退还乙方。如租赁合同租赁期满或提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定应支付给甲方的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从履约保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分履约保证金无息退还给乙方，如履约保证金不足以支付上述款项的，乙方须继续支付完毕。乙方须在合同双方盖章后10日内向经营管理者支付水电费保证金50000元。在第七条甲方的权利和义务，第七款约定：甲方有权变更本广场的面积，变更广场内其他商铺的数目、用途、面积，变更广场的整体装修和风格，但不得违反合同的相关约定。第九条租赁商铺的交还，第1款约定：租赁合同租赁期满或租赁合同提前终止的，乙方应无条件于租赁合同租赁期满之日起10天内完成搬迁（搬迁期10日内甲方不收取乙方场地使用费，并完成下列手续：按租赁商铺恢复至交付时的毛坯状态交还甲方；90天内完成迁移或注销以租赁商铺登记的工商、税务登记手续；…清付租金、管理费用及水电费等一切应由乙方承担的费用…。因乙方的原因，无正当理由逾期履行第九条第1款项下义务的，从逾期之日起，甲方除有权要求乙方限期迁出和缴纳逾期占用商铺的租金外，还有权每日按占用期间，日使用费5000元向乙方收取违约金。为保障甲方利益，甲、乙双方一致同意，租赁商铺交付期限届满之日起十日后任何时间，无论租赁商铺内是否有遗留物，甲方均可先行单方无偿收回租赁商铺而不需承担任何财产返还、赔偿等责任…。第十条违约责任第1款：如甲方需对广场物业或公共设备设施进行修理或重新安装，可能导致水、电、中央空调、照明、排水、排污等设施中止使用，甲方应采取合理措施尽量不影响乙方正常营业或减少给乙方造成的不便，如上述情况导致乙方无法正常经营的，甲、乙双方可协商减免因此导致乙方客观上不能正常经营期间的租金，如无法正常经营连续超过十五天，乙方有权解除合同，甲方应当按照合同第十条第2款约定向乙方承担解除合同的违约责任。第2款约定：一方违约导致另一方按合同约定解除合同的，违约方向守约方承担违约责任，除条款约定赔偿外，甲、乙双方不再就其他损失再向对方主张任何权利；如违约方为乙方的，甲方有权要求乙方赔偿甲方的损失，包括：立即及无偿收回租赁商铺；甲方已收取的乙方履约保证金不予退回，同时有权要求乙方另行支付违约金50万元；此外，乙方还应当承担因租赁商铺毛坯交还给甲方所产生的拆除费用；如违约方为甲方的，乙方有权要求甲方赔偿乙方的损失，包括：甲方向乙方全额、无息退还履约保证金，并另行向乙方支付违约金50万元，此外，甲方应当自行承担乙方因租赁商铺毛坯交还给甲方所产生的拆除费用；乙方逾期支付租金或租赁合同约定的其他款项等费用的，每逾期一天，乙方应按应付未付金额的0.3%向甲方支付违约金。…乙方逾期二十天仍不全部支付应付款项的，且乙方未支付的款项金额超过当月租金、物业管理费及上月水电能耗费的应缴总额，则乙方构成根本违约，甲方有权解除租赁合同，乙方应当按本条第2款约定向甲方承担解除合同的违约责任。第6款约定：租赁合同履行期限未届满，甲乙双方均不得提前解除租赁合同。甲乙双方任何一方违约提前解除合同，甲方提前解除合同的属甲方违约，乙方提前解除合同的属乙方违约，违约方须提前一个月书面通知另一方并按第2款约定向另一方承担合同解除的违约责任。第十三条其他第3款约定：双方对租赁合同终止履行的特别约定：合同与《经营管理服务协议》（乙方与广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司签订的）同时履行，因《经营管理服务协议》解除或终止或无法继续履行的，租赁合同同时终止履行，但乙方应按合同约定付清租赁合同履行期间应缴付的租金及其他应缴费用。《经营管理服务协议》约定与合同有不一致之处的，以合同为准。同时，林天文（乙方）还与广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，约定：经营管理期限：自2014年10月20日起至2020年10月19日止共六年，经营管理服务项目包括：室内装修管理、节日布置、物业的宣传、招商资料管理、接待、咨询服务、维修、保养、特别约定：物业建筑公有部分及物业公共区域物业服务。经营管理费收取标准：商铺按每月每平方米45元计收，共计43335元/月。乙方应在签订协议时向甲方一次性支付两个月经营管理费合计86670元作为经营管理费等。上述合同、协议签订后，林天文分别向广州世纪新光房地产开发有限公司和荔湾分公司支付履约保证金211860元、水电费保证金50000元、经营管理费押金86670元。广州世纪新光房地产开发有限公司将场地交林天文使用，《广州市房屋租赁合同》在租赁部门办理租赁备案登记。2014年11月24日，林天文以承租的广州市荔湾区康王中路654号5楼餐饮区域第F号商铺为住所在工商行政部门办理广州港泰餐饮有限公司（即原告）的工商营业执照，法定代表人：林天文。2016年4月1日（甲方）广州世纪新光房地产开发有限公司、（乙方）林天文、（丙方）原告签订《商铺租赁补充合同之补充协议（一）》，约定：自2016年4月1日起原《广州市房屋租赁合同》、《商铺租赁补充合同》项下乙方“承租人”权利义务由丙方概括承受，丙方无异议。租赁期限延长至2021年2月28日止，2020年10月20日起至2021年2月28日止租金每月150264元。《补充协议（一）》与原合同约定不一致的，以《补充协议（一）》约定为准；其他约定继续按原合同约定履行。同日，（甲方）广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司、（乙方）林天文、（丙方）原告签订《经营管理服务协议之补充协议（一）》，约定：自2016年4月1日起原《经营管理服务协议》项下乙方“承租人”权利义务由丙方概括承受，丙方无异议。经营管理期限延长至2021年2月28日止，2020年10月20日起至2021年2月28日止经营管理费每月43335元。《补充协议（一）》与原合同约定不一致的，以《补充协议（一）》约定为准；其他约定继续按原合同约定履行。2018年，（甲方、出租方）广州世纪新光房地产开发有限公司、（乙方、经营管理方）广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司、（丙方、承租方）林天文、（丁方、新出租方、新经营管理方）被告签订《新光城市广场、主体变更协议》，约定：甲、丙双方于2014年10月20日就丙方承租甲方位于广州市荔湾区康王中路654号新光城市广场第五层餐饮区域第F号的店面签订了编号：新城商合201403的《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》以及乙、丙双方于2014年10月20日签订的《经营管理协议》。从2018年7月1日起原合同项下出租方、经营管理方由甲方、乙方统一变更为丁方，即原合同项下甲方、乙方权利和义务由丁方享有和承担，原合同的其他条款不变。甲方、乙方在原合同期间给予丙方的（如有）同意、许可、承诺、保证视为丁方亦给予丙方该等同意、许可、承诺和保证。丁方应按原合同和协议履行义务，确保丙方的合法权益不因此受损害。丙方同意将甲方、乙方根据原合同向其收取的租赁押金211860元和水电周转金50000元和管理费押金86670元，直接转给丁方…。上述协议签订后，经营场地的出租方、经营管理方转由被告负责。2019年3月19日被告发出《关于新光城市广场升级改造通知》，通知内容：因城光商业品牌战略升级的需求，于2019年3月18日正式启动新光城市广场新形象改造工程，改造范围涉及广场南区、北区大部分商户，项目改造工程预计将于2019年8月底完成并进入品牌装修阶段。此期间商场将陆续暂停营业（部分商户除外）…。2019年7月20日原告以“港点茶居”的名义向被告发出《减免租金申请书》，认为被告于2019年3月18日开始为大厦改造升级。在此过程中，分别出现一楼指示不清晰，客人不知从哪里上五楼；五楼装修期间噪音嘈杂，烟雾弥漫，油漆味道刺激。装修期间餐厅门口等位区域空调没有开启。餐厅内部，装修期间空调不够，特别是7月18-20号早上基本没空调。空调主机出风口滴水，天花板发霉。以上原因造成客源流失。被告于6月份与原告商谈租金打七折，但原告所损失的远远超过被告给原告的租金优惠，原告不能接受。原告计算所有损失只能承担租金和管理费三折。2019年10月25日原告再次以上述原因向被告发出《减免租金申请书》。认为原告计算所有损失后（每月亏损金额已超出被告的租金和管理费用），要求被告减免租金及管理费。2019年12月28日原告向被告发出《关于装修升级期间歇业免租的商洽函》，认为被告在进行装修前，原告每月纯利润为10万元起。2019年3月18日被告告知：上址所涉商铺将进行全面装修、升级（一至四楼各整层、五楼除四家餐店外），为期四个月（即2019年3月18日至2019年8月底）。考虑到装修期间，受安全、噪音、粉尘，以及交通受限等实际情况的影响，如若勉强营业，原告必将亏损。故2019年7月20日原告向被告提出歇业申请。因未获批准，不得已之下，原告继续营业，每月无盈反亏，月损失逾十万元…。由于工程量大，四个月内无法完工，被告预计延续到2020年5月份竣工。鉴于以上情况，原告向被告再次申请装修升级期内歇业，免交场地租金，并给原告因此造成的损失给予合理补偿、扶持。2019年12月31日被告就原告的《关于装修升级期间歇业免租的商洽函》作出回函，认为原告于2019年12月28日的申请已收悉。原告在提交该申请前，原告在新光城市广场五楼餐饮区经营港点茶居的铺位已于2019年12月23日对外暂停营业。…被告装修升级改造工程预计于2020年3月完成。原告在函件中申请装修升级期内歇业，免交场地租金。故被告同意自原告申请之日起至2020年3月免交场地租金，在此期间，原告自行承担其他相关成本的支出。原告于2019年6月1日至2019年12月22日期间所欠缴的租金、管理费、水电费、隔油池处理费及滞纳金等应缴费用，望原告遵守合同履约精神依约支付。2020年5月9日原告向被告发出《关于新光城市广场升级造成我方损失严重的告知函》，认为被告未能按约于2019年8月完成新光城市新形象改造工程，在改造期间原告担心员工与消费者的人身安全多次提出暂停营业、可被告却对原告提出暂停营业申请不予批准，直至2019年12月才批准原告暂停营业，且至今仍未告知原告装修工程准确的完工日期。原告自2019年12月20日开始暂停营业，至今损失已超过300万元。特函请被告明确回复新光城市广场改造工程的完成时间及新光城市广场可重新营业的时间，请被告在收到告知函7个工作日内书面回复原告，共同商议赔偿方案…。2020年6月24日广东省广州市南粤公证处根据原告申请对广州市荔湾区康王中路656号标识有“新光城市广场”、“城光荟”字样的广场内五楼的一处显示“港点茶居”字样的场所现场状况进行拍照和录像作保全证据公证，并出具编号（2020）粤广南粤第12174号公证书。2020年8月14日被告向原告发出《解除合同通知函》，认为原告自2019年5月20日起至2019年12月22日没有按合同约定向被告缴纳租金，并在被告同意2020年1月至3月免租的情况下，拖欠2020年4月1日至2020年8月15日租金共1309598.46元，及2019年6月1日至2020年8月15日的管理费650025元构成违约。被告提出于2020年8月15日解除与原告签订的租赁合同、补充合同、补充协议、经营管理服务协议等。原告承担向被告支付上述费用及逾期支付租金、管理费的违约金及承担解约违约金50万元。2020年11月4日原告（委托人）签署（受托人为被告）的《授权委托书》，原告于2020年11月4日搬走位于广州市荔湾区康王中路654号5楼餐饮区域第F号商铺“港点茶居”内的物品，如有剩余物品均委托被告进行处置，不再主张返还；原告委托被告进行第F号铺“港点茶居”的装修拆除工作，拆除期间为2020年11月6日至2020年11月25日，为期20天。装修拆除完成时视为原告以毛坯状态交付商铺之日；双方确认装修拆除费用（含税价）为58000元，由被告先行垫付，费用承担主体以本案作出生效判决确定为准。2020年11月9日被告与广州华益置业有限公司签订《室内内装修拆除工程施工合同》，约定：被告以项目总工程费58000元委托广州华益置业有限公司对位于广州市荔湾区康王中路654号5楼餐饮区第F号商铺“港点茶居”商铺进行拆除施工和所有装修垃圾、渣土、废品废料清运出场，施工工期：20天（11月6日至11月25日）。2020年11月10日本院向国家税务总局广州市荔湾区税务局发出《协助调查函》，了解原告在2017年1月1日至2019年12月31日每年税务申报的营业额和经营利润及2020年1月1日至今税务申报情况及月营业额和经营利润情况。该局于2020年11月19日复函本院，原告在2017年1月1日至2017年12月31日期间收入总额833484.09元，应纳税所得额66678.73元；2018年1月1日至2018年12月31日期间收入总额982332.14元，应纳税所得额78586.57元；2019年1月1日至2019年12月31日期间利润总额33578.36元，应纳税额1078.92元。2020年7月1日至2020年9月30日期间利润总额-15289.65元。在庭审中，被告确认在装修期间自2019年5月20日起至2019年10月19日止租金是按七折计算；2019年10月20日起至2019年12月10日租金是按六折计算；2019年12月23日至2020年3月31日是免租；2020年4月1日至2020年8月15日按合同约定支付租金。本院认为：广州世纪新光房地产开发有限公司与林天文签订的《广州市房屋租赁合同》及合同编号：新城商合201403《商铺租赁补充合同》及林天文与广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司签订的《经营管理服务协议》、广州世纪新光房地产开发有限公司、林天文、原告签订的《商铺租赁补充合同之补充协议（一）》、广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司、林天文、原告签订的《经营管理服务协议之补充协议（一）》、广州世纪新光房地产开发有限公司、广州世纪新光房地产开发有限公司荔湾分公司、林天文、被告签订的《新光城市广场、主体变更协议》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，原、被告双方作为上述合同、协议权利义务承受人应自觉履行上述约定。在合同履行过程中，被告因需要对其管理的场地进行装修，原告对被告的装修影响经营提出异议。被告分别于2019年5月20日起至2019年10月19日将租金调整按七折计算；2019年10月20日起至2019年12月10日将租金调整按六折计算；2019年12月23日至2020年3月31日被告给予原告免租。但原告均没有接纳被告的减免租方案，也没有提出解除与被告的上述场地约定，且在承租的场地继续经营。原告所提供的证据（包括评估报告）均不能证明其所主张的损失及合同、协议解除时间，故原告要求确认与被告的上述合同、协议的解除时间为2019年6月1日没有事实依据，本院不予采纳。由于原告拖欠租金经被告催缴没有支付，被告于2020年8月15日向原告发出解除函。本院确认双方的上述合同、协议解除时间为2020年8月15日。被告反诉要求原告支付2019年5月20日起至2019年10月19日止租金（按七折计算）及2019年10月20日起至2019年12月10日租金（按六折计算）及2019年6月至2020年3月时段管理费的诉讼请求，本院予以支持。由于被告的装修对原告的经营确有一定的影响，故被告反诉要求原告支付上述时段租金、管理费的违约金，本院不予支持。同理，由于原告继续使用承租场地至搬出日（即2020年11月4日）均没有向被告支付2020年4月至8月15日的租金及2020年8月26日至2020年11月4日的场地使用金及管理费构成违约，被告反诉要求原告支付上述时段的租金、管理费及违约金、场地使用金及支付解约违约金50万元及承担恢复场地的费用58000元及要求原告注销在承租场地办理工商税务登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿违约金2666690元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告返还租赁保证金、经营管理费押金、水电费保证金的问题。因原告存在拖欠租金、管理费的违约行为，根据租赁合同约定在合同解除时，原告有应支付给被告的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，被告可从租赁保证金、经营管理费押金扣除拖欠的租金211860元及管理费86670元。水电费保证金因被告没有提供证据证明原告存在拖欠水电费未付，故原告要求退还水电费保证金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求原告支付迟付租金、管理费的违约金问题。原告虽然抗辩认为自己不存在违约，不应承担违约责任，但根据上述认定原告在没有解除合同退还场地的情况下，没有支付2020年4月起的租金、管理费给被告，已经构成违约。被告要求原告支付迟付租金、管理费的违约金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告主张的租金违约金每日0.3%明显过高，管理费违约金每日0.05%没有超出法律规定。租金、管理费的违约金本院酌情统一调整为以欠付当月租金、管理费为本金，从应付当月11日起按每日0.05%计算至原告支付当月租金、管理费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州港泰餐饮有限公司与被告广州市新光百货有限公司关于广州市荔湾区康王中路654号5楼餐饮区域第F号商铺“港点茶居”《广州市房屋租赁合同》、合同编号：新城商合201403《商铺租赁补充合同》、《经营管理服务协议》、《商铺租赁补充合同之补充协议（一）》、《经营管理服务协议之补充协议（一）》、《新光城市广场、主体变更协议》于2020年8月15日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司一次性支付（2019年5月20日至2020年8月15日）租金1097738.46元（已扣除租赁保证金211860元）给被告广州市新光百货有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司一次性支付（2020年8月26日至2020年11月4日）场地使用金共311395.33元给被告广州市新光百货有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司一次性支付（2019年6月至2020年11月4日止）经营管理费共655803元（已扣除管理费押金86670元）给被告广州市新光百货有限公司。五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司支付2020年4月起至2020年8月15日止期间的租金违约金（租金违约金分段计算，其中：2020年4月1日至2020年4月19日以租金89780.07元为本金计算；2020年4月20日起至2020年8月15日止，以每月租金141758元为本金计算，自当月11日起按每日0.05%计至原告支付租金之日止，以不超出当月应付租金本金为限）给被告广州市新光百货有限公司。六、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司支付（2019年6月至2020年11月4日止）经营管理费的违约金（经营管理费违约金以43335元为本金分段计算，自当月11日起按每日0.05%计至原告支付管理费之日止，以不超出当月应付管理费本金为限）给被告广州市新光百货有限公司。七、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司支付解除合同违约金50万元给被告广州市新光百货有限公司。八、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市新光百货有限公司退还水电费保证金50000元给原告广州港泰餐饮有限公司。九、原告广州港泰餐饮有限公司承担租赁商铺毛坯交还被告广州市新光百货有限公司所产生58000元拆除费用。十、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州港泰餐饮有限公司注销登记在广州市荔湾区康王中路654号5楼餐饮区域第F号商铺办理的工商税务登记手续十一、驳回原告广州港泰餐饮有限公司的其他诉讼请求。十二、驳回被告广州市新光百货有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15114元、反诉费18610元，由原告广州港泰餐饮有限公司负担25769元，被告广州市新光百货有限公司负担7955元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十二月三十一日书记员  谢绮雯黄嘉琪