四川省绵阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川07民终3447号 上诉人（原审被告、反诉原告）：绵阳市兴盛家房地产开发有限公司，统一社会信用代码915107007232489823，住所地：绵阳市南郊工业园办公楼四楼。 法定代表人：陈加培，总经理。 委托诉讼代理人：张强，四川临龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘平，男，1976年8月20日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：杨光强，绵阳市游仙区刘家法律服务所法律工作者。 上诉人绵阳市兴盛家房地产开发有限公司（以下简称“兴盛公司”）与被上诉人刘平租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院(2020)川0703民初4084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邓亮上诉请求：一、请求二审法院判令撤销绵阳市涪城区人民法院(2020)川0703民初4084号民事判决并依法予以改判支持上诉人的诉请；二、本案一审反诉费用、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人应向上诉人支付25万元租金。上诉人与被上诉人签订了租赁合同，约定了租金给付方式，后上诉人向被上诉人催收未果，并于2020年3月26日再次向被上诉人送达通知，明确租金25万元，由其合伙人岳鸿签收。二、水电费用由上诉人制作了水电抄表记录，符合交易习惯，该记录客观真实。 被上诉人（原审原告、反诉被告）刘平向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方所签房产租赁合同；2.判令被告赔偿因强制收回租赁房屋所造成的损失：羊肉、酒水、干杂调料164218元，装修款28万元，厨房设备用具72017元，前期筹备款230602元，合计746837元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年11月1日签订租赁合同，被告把陈家大院餐厅及院内一楼租赁给原告，约定每年租金25万元，租期至2021年11月1日。原告租赁该房屋后进行装修并经营羊肉汤锅，因营业季节性强，每年从十月经营到次年二月，其余时间停业。2020年4月中旬，被告在原告不知情的情况下强制收回房屋并租赁给他人，造成原告巨大损失，应进行赔偿。 上诉人（原审被告、反诉原告）绵阳市兴盛家房地产开发有限公司一审时答辩及反诉称：经被告多次催促，原告长达一年时间未支付租金，故被告于2020年3月26日书面告知原告解除双方的租赁合同。按合同约定，解除合同后所有的装修由出租方享有，不能拆走。按诉状所述，原告经营是在10月到次年2月，其所准备的羊肉等也应是在此期间的材料，被告解除合同实际收回房屋的时间是2020年4月底，在收回房屋时并没有看到原告所说的羊肉、酒水等材料。此外，2020年1月底，原告经营的馆子因疫情原因关门，未再经营，其馆子里不可能一直存放羊肉、酒水到4月底。原告的诉请应予驳回。同时，被告提出反诉请求：1.判决原告支付租赁费25万元并从2019年6月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担资金利息；2.判决原告支付欠付的水电费（包含清洁费）15217.2元并从2020年2月1日起至付清之日止按每5日百分之三承担滞纳金；3.反诉费由原告承担。 被上诉人（原审原告、反诉被告）刘平就反诉答辩称：2019年6月中旬，原告就将被告租赁的部分房屋另行出租给娃哈哈幼儿园，面积600多平方米，该部分租金应从我方合同约定租金扣除。受疫情影响，应减免原告六个月的租金。反诉的水电费无法认定。 一审法院认定事实：原、被告于2018年11月1日签订《租赁合同》，约定原告租赁被告的陈家大院餐厅及院内一楼（住房面积80平、中餐厅780平、院内一楼500平），租期为即日起至2021年11月1日，年租金25万元，租金半年一付，合同签订之日一次性缴纳半年租金。双方还约定：水电气费按月缴纳，逾期每5日按月应缴费总额3%收取滞纳金；停止经营时房屋装修不能拆走，统一留给出租方使用；经营期间因欠账及其它原因给甲方造成负面影响的，出租方有权单方终止合同，由此造成的损失由承租方自行承担等。 原告利用承租标的物经营羊肉馆。2019年5月22日，被告向原告送达《通知》，称“宁夏盐池羊肉馆：你与我司于2018年11月1日签订租赁合同，约定每半年缴纳房租一次，第一期至2019年5月1日房租已缴纳，之后房租12.5万元未缴纳，且欠2个月水电费未交。望接通知后及时按约定和承诺在5月底前缴纳所欠水电费，并于2019年6月20日前缴纳下半年房租费12.5万元，如到期不按承诺缴清各项费用，视为乙方违反合同约定，我司将依法收回房屋。”该通知送达原告。 2020年3月26日，被告制作《紧急通知》，称“宁夏盐池羊肉馆并刘平：你与我司于2018年11月1日签订租赁合同，约定每半年缴纳房租，目前为止，只缴租金至2019年5月1日，且还欠数月水电费未缴纳。我司于2020年1月17日向你们发了催收通知，但你们仍未及时处理。当前，绵阳已全面复工复产，请承租人刘平在收到本通知后于2020年3月30日前来我司结清各项费用，并清退房屋。如到期不按合同缴清各项费用，视为你方违约，我司将上报派出所备案，保留采取司法手段维护我司利益的权利，并自行组织收回该房租，造成的一切损失均由你方负责。另外，由于你们拖欠餐厅员工工资，石塘街道办事处已两次到我司进行调查了解，请你及时处理。”该通知由岳鸿签收并在店门粘贴。被告称岳鸿为刘平合伙人。 2020年4月份，被告收回租赁房屋和场地。被告方称通知了原告，但原告拒不到场；原告称被告强行收回，原告并不知情。2020年5月1日，被告与陈家祥签订《租房合同》，约定出租房屋约800平米，年租金15万元。 庭审中，诉讼双方称2019年6月，被告经原告同意将双方合同范围内的部分房屋和场地另行出租他人经营幼儿园，但未明确此后原告支付租金的标准。被告庭后补交的《租房合同》记载被告出租二楼大厅及茶楼封堵部分约710平米、一楼后楼底层部分约432平米，年租金211004元。 原告提供收据原件4张，证明其于2019年10月29日进购啤酒10件840元、11月1日进购啤酒50件4500元、11月5日进购啤酒和饮料1934元；原告还提供以下证据复印件，用以证明其材料及装修损失：2019年10-12月购羊肉的收据、2019年10-11月酒水送货单、自制的付款审批单（干杂调料）、工程装修合同、收款收据、装修报价单、墙纸等装修材料收条收据、中国银行交易明细。被告未认可前述证据的真实性。 被告提供自制的水电抄表记录、绵阳市瑞峰建设有限公司交水电费发票，以证明从2019年6月26日-2019年11月25日原告应缴10334.5元电费，2019年11月26日-2020年3月12日应缴电费8400.7元，另欠2019年11月25日前水费526元。原告未予确认。 一审法院认为，原、被告签订的合同约定经营期间因欠款原因给甲方造成负面影响的，出租方有权单方终止合同，由此造成的损失由承租方自行承担。2019年5月、2020年3月被告书面催告原告支付拖欠的租金及水电费，并明确逾期仍不交费将采取自救措施的后果。在原告仍不理睬后，被告于2020年4月收回租赁房屋、场地系出租方终止合同的行为表现，建立在原告的违约行为基础之上，符合双方约定。因此，双方的租赁合同关系已于此时解除，原告现再提起判令解除租赁合同的请求已无必要和意义，本院不予支持。被告终止合同后有权收回租赁物，且按合同约定装修损失应由承租方自行承担，但对原告存放在店内的物品，被告确应妥善保管并予返还。本案原告举证购买酒水饮料的收据原件4张，记载的是2019年10月29日-11月5日的酒水情况，而原告实际经营至2020年1月下旬（春节前），无法有效证明2020年4月被告收回房屋时剩余酒水情况；原告提供的其他损失的证据系复印件，被告不认可真实性，且原告所举2019年10-12月购羊肉收据、2019年10-11月酒水送货单、自制的付款审批单（干杂调料）、均不能有效证明被告收回房屋时剩余可用材料的价值。综上，原告的证据不能证明被告收回房屋给其造成的物品损失，应承担举证不利的后果，对其主张的损失赔偿请求，本院无法予以支持。 关于被告的反诉请求。从案件事实来看，原告拖欠被告房租和水电费应是事实，但被告提供自制的水电抄表记录及绵阳市瑞峰建设有限公司交水电费的发票，不能证明与本案的关联性，对于所欠水电费数额，本院无法予以认定。关于房租，原告支付了第一个半年即到2019年5月的房租，之后未再交付。被告在2019年6月将合同范围内的部分场地另租他人使用，但未明确面积和原告此后的租金标准。从被告与原告、幼儿园、陈家祥签订的三份《租房合同》来看，也无法从租赁面积和租金价款中得出2019年6月以后原告实际租赁的面积和租金标准。因此，被告主张按原租赁合同约定标准支付租金不能成立，但按实际租赁情况也无法确定租赁费金额，故对原告反诉请求的租金本院亦无法支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告刘平的诉讼请求； 二、驳回被告绵阳市兴盛家房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费6884元，由原告刘平负担;反诉费2639元,由被告绵阳市兴盛家房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明的一致。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，纠纷的起因在于租赁履约、租金结算、进场清点等问题。首先，2019年6月双方合同范围内的部分房屋和场地另行出租他人，但未明确此后原合同支付租金的标准。二审查明，场地范围的变化，虽不影响餐厅的经营，但场地变小、经营方式有所改变等因素也会影响到租金的变动。但对此，双方并无具体约定。其次，疫情原因，被上诉人的经营受到影响，双方可妥善协商租赁事宜，但双方并无洽谈及妥善处理。再次，在上诉人催促后，被上诉人怠于行使民事权利和应当承担合同的义务。最后，上诉人收回租赁场所，入驻时未予清点和妥善保管。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原审对上诉人及被上诉人原审中提交证据的认定，并无不当，均不能达到证明各自事实、权利、诉请的主张，应由各自承担举证不能的不利后果。 综上，上诉人绵阳市兴盛家房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5278元，由上诉人绵阳市兴盛家房地产开发有限公司负担。 本裁定为终审裁定。 审判长  张建国 审判员  阎晓秋 审判员  王 超 二〇二〇年十二月七日 书记员  任妍锟