四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终4128号 上诉人（原审原告）：李小兰，女，1975年3月8日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人（原审原告）：冯国斌，男，1975年8月12日出生，汉族，住南充市顺庆区。 共同委托诉讼代理人：周明江，四川履正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川鸿通春天房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区站前大道一段6号春天花城7幢2层3号。 法定代表人：张珊，执行董事。 委托诉讼代理人：李海江，公司员工。 上诉人李小兰、冯国斌因与被上诉人四川鸿通春天房地产开发有限公司（以下简称鸿通春天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服顺庆区人民法院（2020）川1302民初5058号民事判决向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人李小兰以及其与冯国斌的共同委托诉讼代理人周明江，被上诉人鸿通春天公司的委托诉讼代理人李海江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李小兰的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实及理由：鸿通春天公司未按约定将2万元定金抵扣5万元购房款，且并未按约定及时与上诉人签订《商品房买卖合同》，导致上诉人合同目的不能实现。一审判决对鸿通春天公司上述违约行为未予以认定属于事实认定不清。鸿通春天公司“交2万抵5万元”之承诺系上诉人同意订购案涉房屋的重要考量因素，否则不会同意订购房屋。在上诉人交完全款后，经上诉人通过报警处理、合理催告，鸿通春天公司仍无故拖延，拒绝签订《商品房买卖合同》，应当判决解除合同，返还购房款并承担资金占用利息责任。 被上诉人鸿通春天公司答辩意见：我公司一直同意与上诉人签订合同，但上诉人认为优惠没有达到其要求，不愿按照定购书的内容来签订买卖合同。没有签订《商品房买卖合同》系上诉人原因，而非我公司违约。我公司举证材料证明，上诉人了解并认可房屋的总价以及签订定购书的优惠价，其在签订定购书以及交付全款的过程中，并未对房屋价款提出异议，而在具体签订房屋买卖合同时提出质疑，最后导致合同无法签订的后果。我公司已经履行“交2万抵5万”的优惠义务，不具备解除合同的条件，其上诉请求应予驳回。 李小兰、冯国斌一审诉讼请求：解除双方签订《鸿通天著商品房定购书》，并返还购房款661332元，并以661332元为基数，从2019年9月27日起按年利率6%支付资金占用期间利息，直至履行完毕时止；返还改造费2000元；案件受理费用由鸿通公司承担。 一审认定：鸿通春天公司开发位于南充市顺庆区“鸿通天著”项目，并对外销售该项目房产。2019年9月27日,鸿通春天公司与李小兰、冯国斌签订《鸿通天著商品房定购书》，载明：甲方为鸿通春天公司，乙方为李小兰、冯国斌。乙方自愿依下列条件向甲方定购鸿通天著X栋X单元X-X号房。该商品房建筑面积约90.05平方米（以上面积最终以产权监理处核定为准），选择清水装修标准，原总价729823元，获优惠后，按建筑面积计算，单价为7528元每平方米；总金额为677928元。1、乙方同意签署本定购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款）；2、乙方需在签定本《定购书》当日起3日内（含3日）到甲方指定签约地点，缴纳相应首付款并签定《商品房买卖合同》及其附件，若乙方未按照上述约定执行则按以下情况处理：“(1)逾期3日（含3日），乙方每天按总房款的万分之一向甲方支付违约金；（2）逾期超过6日（含6日）视作乙方单方解除本定购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”付款方式约定为乙方须于2019年9月29日前支付全部房款，并签署《商品房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付全部房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到鸿通天著销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》及其附件，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。以及其他相关权利义务的约定。 同日，鸿通春天公司向李小兰、冯国斌出具盖有“四川鸿通春天房地产开发有限公司财务专用章”的收据两份，分别载明：收到李小兰、冯国斌公园1988-天著诚意金转定金20000元、楼款641332元。截止本案一审庭审结束，鸿通春天公司未与李小兰、冯国斌签订正式商品房买卖合同，双方引发纠纷。 庭审后，鸿通春天公司向一审法院提交情况说明，明确李小兰、冯国斌所购房屋按照优惠约定折算后，房屋总价款为661332元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据上述规定，双方当事人可以约定解除合同，或者存在合同法定解除的情形时，解除权人亦可以行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案中，鸿通春天公司按照合同约定履行了房款优惠条件，同时李小兰、冯国斌已履行全部购房款支付义务，从李小兰、冯国斌所提交的证据中不能反映鸿通春天公司存在根本违约行为，故李小兰、冯国斌请求解除定购书以及退还购房款的诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回李小兰、冯国斌的全部诉讼请求。案件受理费5217元，由李小兰、冯国斌负担。 本院二审中，李小兰提交的《接（报）警登记表》载明“2019年10月15日16时，李小兰报警，需警察处理。经了解，报警人李小兰称在鸿通公司购买房产，并已预付60多万元房款，现因该公司一直无法签订合同，报警人准备不购买该房屋并要求退款，但该公司不退款，于是李小兰报警求助。警察建议：通过司法程序解决”。李小兰提交顺庆区消费者协会出具的《投诉终止调解通知书》表明，2020年5月12日李小兰向顺庆区消协投诉，消协组织调解，因鸿通春天公司“拒绝退房，无法达成调解协议”而决定终止调解。鸿通春天公司提交《X号楼房源销控表》图片表明：优惠计算方式为“优惠后总价=挂牌总价*（1-累计优惠点数）-优惠金额”。鸿通春天公司提交的《情况说明》称，案涉房屋挂牌价为729823元，享受优惠折扣体系为：推介成交1%，开盘认购1%，按时签约1%，一次性付款2%，委托改造费2000元，诚意金优惠3万元。按《X号楼房源销控表》公示的优惠规则，已完成了“交2万抵5万元”的优惠义务。鸿通春天公司称没有签订《商品房买卖合同》系因李小兰认为没有优惠到位，不同意按定购书签订合同。只要李小兰同意按认购合同金额，随时都可签订《商品房买卖合同》。经当庭询问及庭后电话询问李小兰是否同意按定购价签订《商品房买卖合同》，李小兰明确表示，不同意签订，其理由仍是优惠没有到位，且鸿通春天公司不与其签订《商品房买卖合同》给她造成了损失。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。双方签订的《鸿通天著商品房定购书》约定案涉房屋（X幢X单元X层X号）原总价为729823元。按《X号楼房源销控表》公示的优惠规则即“优惠后总价=挂牌总价*（1-累计优惠点数）-优惠金额”计算，案涉房屋优惠后价款661332元（729823*（1-5%）-2000）-（50000-20000），说明李小兰、冯国斌享有了“交2万抵5万元”的优惠，其上诉称没有享有到该优惠与事实不符。李小兰、冯国斌以未享“交2万抵5万元”优惠为由要求解除《鸿通天著商品房定购书》的上诉理由不能成立，其要求退还房款及资金占用利息的上诉请求，本院亦不支持。现鸿通春天公司表示，只要李小兰、冯国斌同意按定购价格签订《商品房买卖合同》，鸿通春天公司随时都愿意与其签订合同，说明购买房屋的合同目的可以实现。至于李小兰、冯国斌提出鸿通春天公司拒不与其签订《商品房买卖合同》给其造成了损失，要求鸿通春天公司赔偿，该请求与本案诉讼请求（解除定购合同返还房款并支付资金占用利息）不属于同一法律关系，本院对此不予审查。 综上，上诉人李小兰、冯国斌的上诉理由均不成立。一审事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5217.00元，由上诉人李小兰、冯国斌负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  谭世蓉 审判员  鲜代秋 审判员  田 娟 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  贾佳琳