广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0114民初7052号 原告（反诉被告）：王晓群，女，1980年2月2日出生，汉族，住广东省增城市, 委托诉讼代理人：王亦文，广东合誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严惠怡，广东合誉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广东苏宁小店商贸有限公司，住所地广州市黄埔区护林路2003号1层004房，统一社会信用代码91440101MA5AN1521H。 法定代表人：吴丁剑。 委托诉讼代理人：何东明，该公司员工。 委托诉讼代理人：龙雪花，该公司员工。 原告王晓群诉被告广东苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁小店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员廖静文适用普通程序独任审理。原告王晓群的委托诉讼代理人王亦文、严惠怡，被告苏宁小店的委托诉讼代理人何东明、龙雪花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓群向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方在2018年9月28日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付所拖欠的租金暂计174740.80元（计算方式：2019年10月10日至双方租赁合同解除之日止，现暂计至起诉之日，即338208元÷12个月÷30日×186日=174740.80元）；3、判令被告支付所拖欠的水电费暂计8807元（计算方式：2019年8月-11月期间电费8307元+2018年10月-2019年10月期间水费500元=8807元，最终数额由物业出具的票据为准）；4、判令被告支付滞纳金暂计10000元（计算方式：自2018年10月11日起按照所欠费用的万分之五计算至被告付清所欠费用本息止，计算方式详见附件一）。5、判令被告支付律师费10000元。6、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告王晓群变更诉讼请求为：1、判令解除原被告双方在2018年9月28日签订的《租赁合同》。2、判令被告支付拖欠的租金230169.33元（计算方式：2019年10月10日至暂开庭之日，2020年6月11日，即338208元÷12个月÷30日×245日=230169.33元。）3、判令被告支付所拖欠的电费10999元+500元水费，合计11499元。4、判令被告支付滞纳金16882.22元（计算方式详见附件一）。5、判令被告支付律师费10000元。6、请求判令被告立即交付涉案商铺（租金、违约金、滞纳金计算至交付之日）7、判令被告承担本案诉讼费。合计：268550.55元。 事实和理由：原被告双方于2018年9月28日签订了《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于花都区××花城西××房，2018年10月11日-2020年11月10日期间租赁物年度租金为338208元，租赁费用采用“先付后租”的方式按季提前15日支付，每年租赁费用支付日为10月25日、1月25日、4月25日、7月25日。按照《租赁合同》的约定，被告应于2019年10月25日向原告支付租金，并且应每月付清水电费，但是经原告再三催告被告仍未依约履行支付租金和水电费的义务。2020年3月17日，被告在双方《租赁合同》有效期内且拖欠原告租金和水电费的情况下，竟私自撤场以逃避支付费用的义务。 根据《租赁合同》第六条“乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同，不退还履约保证金”、第十六条“任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失”的约定及《合同法》相关规定，被告恶意拖欠租金及水电费用长达5个月，在未与原告协商的情况下私自撤场以逃避支付租金及水电费的责任，是严重违反合同的行为，已经构成了根本违约，并且已经对原告造成了巨大的损失。因此根据合同约定及法律规定，原告有权要求解除《租赁合同》、要求被告立刻付清租金及水电费并要求被告支付滞纳金和赔偿原告全部损失。为维护原告合法权益，依法向贵院起诉，请求依法裁判。 被告苏宁小店答辩称，1、我方在2019年10月5日于涉案商铺内盘点货物时便遭原告阻挠并锁门，且当日有报警，另我方已于2019年10月8日向原告送达解除租赁合同的通知函，故，原被告双方的租赁合同按照合同约定已于2019年11月7日解除，2、根据原被告签订的租赁合同，原告委托的广州保利城物业管理有限公司在收取电费前向我方提供付款通知书，但该物业管理公司并未提供2019年7月以后的付款通知书，另原告在收取水费前，应向我方提供地税局认可的打票复印件加分割单加收据，但至2018年10月1日起原告从未向我方提供过水费收取前应提供的票据，按照合同约定，我方有权延期支付相应的水电费，直至原告提供发票为止，因此我方非故意拖欠水电费。3、涉案商铺于2019年10月5日已由原告锁门，该房屋在当时已由原告方控制，且在2020年6月6日，我方已收到广州市恩泽商贸有限公司邮寄的通知函，告知其与原告签订的租赁合同已解除，原告已丧失涉案商铺的出租权，故原告主张的拖欠租金金额应计算至2019年11月7日，4、我方在合同解除后曾多次通知原告进行房屋交接，但原告均不予理会，且持续锁门，因此自2019年11月7日合同解除后房屋控制所造成的扩大损失应由原告自行承担，综上，请求法院查明事实，依法判决。对原告主张的水电费金额，我方需要核实，以通知单为准。 被告苏宁小店向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》已于2019年11月7日解除；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿一年租赁费用338208元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告停业损失396000元【2019年10月5日计算至2019年11月7日，停业损失=1000元/小时*33天（锁门天数）*12（日营业时间）】；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2018年9年28日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》约定：反诉原告承租反诉被告位于广州市花都区××花城西××房，并明确约定租赁期限、租金支付方式及解除合同条件等，其中，合同明确约定反诉被告应确保反诉原告可正常使用租赁物，若因反诉被告原因影响反诉原告使用，则视为反诉被告根本违约，反诉被告应赔偿反诉原告一年租赁费用，另反诉被告承诺不主动对反诉原告采取停水、停电、停空调等措施，否则反诉被告应按1000元/小时的标准备尝反诉原告停业损失。2019年10月5日，反诉原告就店内物资盘点，却遭反诉被告阻挠并被锁门，导致无法继续使用租赁那屋，2019年10月8日，反诉原告按照《租赁合同》第十四条约定邮寄书面通知函告知反诉被告于2019年11月7日解除《租赁合同》，且反诉原告曾多次通知反诉被告停止其违法锁门及扣留货物的行为，但反诉被告均消极处理，不予回复。根据反诉原被告双方合同约定，反诉被告的行为已经构成了根本违约，反诉原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。故，特起诉至法院，请求贵院判如所请。 原告王晓群答辩称，对于被告所主张的四项反诉请求，我方均不同意。针对第一项诉讼请求，由于被告截至开庭之日仍未交付商铺，商铺仍由被告上锁占有使用，原告是无法进行使用或转租，因此双方的租赁合同并非于该日期解除。对第二、三项诉讼请求，被告没有提供任何证据证明是原告违约，且其无法证明其损失，相反由原告提供的证据能显示被告于2019年4月开始有拖欠租金及水电费的行为，一直至开庭之日，2019年10月份的租金及水电费仍然拖欠，所以我方认为是被告违约，其主张该两项请求是无事实与法律依据。 本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区××花城西××房。王晓群陈述，涉案商铺的权属人为广州市恩泽商贸投资有限公司，其向该公司承租了涉案商铺。 2018年9月28日，王晓群（甲方）与苏宁小店（乙方）签订《租赁合同》，该合同的文本由苏宁小店提供。合同约定由甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁期限自2018年10月11日至2023年11月10日，其中2018年10月11日至2018年11月10日为装修免租期。合同第六条约定，2018年10月11日至2019年11月10日的租金为338208元，2019年11月11日至2020年11月10日的租金为338208元。租赁费用采取“先付后租”的方式按季提前15日以易付宝代付至银行账户方式支付，首期及第二期租赁费用169104元。乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方支付定金28184元和首期及第二期租赁费用，前述定金在乙方开业后自动转为履约保证金，甲方须在乙方开业后5日内提供相应金额的履约保证金收据，本合同终止且乙方向甲方返还租赁物后5日内甲方无息退还该履约保证金。……此后正常每年租赁费用支付日为10月25日、1月25日、4月25日、7月25日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用后10个工作日内向乙方提供相应金额、符合税法规定的5%租赁费用增值税专用发票。……乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同，不退还履约保证金。租赁费用已包含物业管理费，除本条约定的租赁费用外，租赁期内甲方或甲方委托的物业公司不得以任何理由向乙方收取其他任何费用或提高收费标准。第九条甲方确保乙方能正常使用租赁物，若因甲方原因影响乙方租赁使用（不可抗力除外），则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年租赁费用，同时乙方有权解除合同。第十条租赁期内甲方保证向乙方提供的附属设备设施正常运行，并承担运行、维修、保养、检测等责任以及因此产生的相应费用，乙方自行安装的设备设施的维修保养责任由乙方负责。……甲方承诺，不主动对乙方采取停水、停电、停空调等措施（供能部门和不可抗力造成的除外），否则甲方应按1000元/小时的标准赔偿乙方停业损失。第十四条乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任，据实结算租赁费用、水电费，多退少补。甲方有权不退还履约保证金。第十六条一方如违约，守约方为了保证本合同的履行，有权在书面通知违约方后，代理违约方先行对第三方承担责任、垫付费用，或代理违约方按本合同约定采取补救措施。守约方垫付或产生的合理费用可以直接在应付对方的任何费用中进行冲减。任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同中另有约定的除外。 合同签订后，苏宁小店向王晓群支付履约保证金28184元，王晓群将涉案商铺交付给苏宁小店使用。王晓群主张涉案合同为格式合同，苏宁小店未向其说明具体条款，故合同条款对其不具有相应效力。 王晓群陈述，苏宁小店在合同履行过程中未能按时向其支付租金及水电费，自2019年4月起就开始逾期支付租金、水电费。苏宁小店陈述，其未能按时支付相应费用是因为王晓群未能提供相应发票，租金已支付至2019年10月10日，水费未支付过，电费支付至2019年7月31日。王晓群于2020年3月7日通过快递方式向苏宁小店发出催收租金通知，要求苏宁小店支付2019年10月至2020年3月的租金169104元、电费8307元、水费500元及滞纳金15219元。苏宁小店确认是收到该通知，但认为通知书的内容不属实。 苏宁小店陈述，其已于2019年8月与王晓群协商解约事宜，按照合同约定，其提前30天向王晓群发出解约通知即可解除合同，其已于2019年10月8日向王晓群邮寄了解除函，告知王晓群因决定关闭此店，故根据合同约定发函告知王晓群，合同将于2019年11月7日正式解除，要求王晓群按时与其办理交接手续，否则视为其已按约将涉案商铺交还王晓群。但苏宁小店无法提供邮寄记录，其工作人员吴绍丰也于2019年8月通过微信向王晓群发出退租协议。王晓群否认其曾收到苏宁小店于2019年10月8日发出的通知函。 王晓群提交了其与吴绍丰的微信聊天记录，吴绍丰于2019年8月27日告知王晓群“退租协议不要拖着”。王晓群于2019年9月2日回复“你好，你司电费拖欠，租金已逾期拖欠38天，按合同你司已严重违约，经多次催缴一直未转账，如明天下午16:00前仍未收到所欠款系，我将采取锁门及停电措施，减少损失。造成的一切损失由苏宁小店负全责，与我无关”。吴绍丰于同日回复“负责水电的同事反馈欠发票，上期的水电发票只有发票联，没有收到抵扣联，所以支付不了”。 王晓群还提交了其与何东明的微信聊天记录。何东明向王晓群向发送退租协议，王晓群认为无法接受。后何东明于2020年3月16日告知王晓群“保利花城申请租金先付至2020年1月10日，即安排撤场，后签订闭店协议，请回复！”。王晓群于同日回复“收到苏宁小店所欠租金才能撤场，请知悉。”何东明于2020年3月17日告知王晓群“你好！花都保利花城已撤场，烦请今天抽空办理交接！”，王晓群于同日回复“你昨天说付欠的租金后协商撤场，今天却未经同意偷偷摸搬东西走，是什么意思？”，何东明回复“交接单会发你”。何东明于2020年3月20日向王晓群发送“（保利花城店）租赁物退还交接单”。何东明于2020年3月25日告知王晓群已向王晓群邮寄钥匙与交付通知函。 苏宁小店陈述，其于2020年3月5日向王晓群发出《关于保利花城苏宁小店租赁合同甲方违约的通知函》，指出苏宁小店于2019年10月5日门店操作货品盘点，遭到王晓群阻挠，王晓群于2019年10月5日采取锁门措施，导致苏宁小店停业至今且无法撤离，苏宁小店要求王晓群立即停止阻挠其撤场的行为，并赔偿其因此遭受的损失。该邮件因未能联系上收件人，无人认领被退回。王晓群否认其曾收到该邮件。 广州市恩泽商贸投资有限公司于2020年6月4日向苏宁小店发出通知函，告知苏宁小店，因王晓群拖欠支付2019年8月至今的电费、服务费、垃圾清运费及物业服务费，商铺租金缴纳至2020年5月9日，违反了合同约定，故要求解除其与王晓群的合同，收回涉案商铺经营权，要求苏宁小店于2020年6月12日清理完铺内所有物品。苏宁小店据此认为，王晓群此时已丧失涉案商铺的出租权。王晓群对于该通知函不予认可，认为即便该通知函为真，其也于2020年6月12日才失去出租权。 苏宁小店还提交了一张涉案商铺门口的照片，该照片中显示涉案商铺门上有一横幅，内容为“旺铺转让135××××8235”。苏宁小店认为该照片证明了王晓群已对该商铺开始重新招商。王晓群对此予以否认，认为该照片未能显示拍摄时间，且横幅上的电话号码也不是其的电话号码，涉案商铺至今仍未能交还给其。 关于涉案商铺上锁的情况。王晓群陈述，其于2019年10月发现苏宁小店开始搬离涉案商铺，因苏宁小店欠付租金、水电费未付清，其于2019年10月将涉案商铺上锁，后被苏宁小店于2019年10月5日破坏门锁，此后其未再锁门，其并非恶意阻挠苏宁小店经营，且其锁门时间较短，只有几天。苏宁小店陈述，涉案商铺有两扇门，其在其中一扇门上有加锁，另一扇门上有其及王晓群加的锁。王晓群于2019年10月5日在涉案商铺门上加锁。同日，苏宁小店也在涉案商铺门上加了两把锁。苏宁小店于2020年3月17日撬开了王晓群的一把锁，并且其也通知王晓群于2020年3月17日办理房屋交接。此后，其于2020年3月19日将门锁钥匙通过快递方式邮寄给王晓群。后该邮件被退回。 苏宁小店陈述，其于2020年4月30日去涉案商铺清理物品时，遭到王晓群的阻挠，为此，何东明报警。王晓群对此提交了视频，该视频显示2020年4月30日，涉案商铺的大门呈打开状态，苏宁小店的员工在涉案商铺内，此后其离开时又将商铺门上锁。 经本院组织交接，王晓群与苏宁小店于2020年6月12日就涉案商铺进行了交接。苏宁小店（甲方）与王晓群（乙方）签订了《租赁物退还交接单》，确认房屋主体状态为主体后墙上方存在一个半径约20cm的洞，需甲方恢复好且甲方负责费用；附属场地状态完好；水电，水：2019年8月1日至2020年2月29日水费125元、2020年3月1日至2020年6月12日期间费用甲方负责，2019年8月1日至2020年2月29日电费10999元、2020年3月1日至2020年6月12日期间电费由甲方负责。钥匙已于2020年6月12日由甲方交给乙方。 王晓群陈述，2020年3月1日至6月12日期间的水电费数额暂未能确定。至于履约保证金，王晓群主张，按照合同约定，苏宁小店已违约，故保证金应不予退还。 另查明，本院通过法院专递方式向苏宁小店送达诉讼材料。苏宁小店于2020年5月8日签收诉讼材料。王晓群于2020年3月23日与广东合誉律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该律师王亦文律师为其代理本案诉讼。王晓群为此支付了律师费10000元。 本院认为：《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同。 苏宁小店在租赁期限未满的情况下，提前30天向王晓群提出解除合同，符合合同约定。涉案合同虽系由苏宁小店提供的格式合同，但关于双方合同解除权的约定系对等的，合同条款亦约定了，苏宁小店提前解除合同，其支付的保证金不予退还。王晓群主张涉案合同为格式合同，条款对其无效，本院不予采纳。 王晓群提交的其与吴绍丰的微信聊天记录中，吴绍丰虽在微信上向王晓群提出不要拖退租协议，但苏宁小店并未提交证据证实其已于2019年10月8日向王晓群发出要求退租的通知书，王晓群亦对此予以否认。现无证据显示苏宁小店曾向王晓群发出书面的解约通知，苏宁小店要求确认涉案合同于2019年11月7日解除，没有事实依据，本院不予支持。 王晓群与苏宁小店的何东明虽在微信聊天中多次提出交接事宜，但双方均未明确提出解除合同。且苏宁小店未按时支付租赁费用，违反合同约定，且并未按照合同约定提前30天发出书面通知，故苏宁小店并不享有合同解除权。苏宁小店违反合同约定，未按时向王晓群支付租赁费用，王晓群有权解除涉案合同。王晓群于2020年4月26日向本院提起诉讼，要求解除合同。苏宁小店于2020年5月8日签收诉讼材料，故本院确认，涉案合同于2020年5月8日解除。 关于租金，双方均确认苏宁小店支付租金至2019年10月10日。双方于2020年6月12日办理交接手续，故苏宁小店应向王晓群支付租金及占有使用费至2020年6月12日。苏宁小店虽主张王晓群已于2019年10月5日在涉案商铺大门加锁，但苏宁小店亦在该商铺门上加锁。且王晓群提交的视频显示，直至2020年4月30日，苏宁小店加在该商铺门上的门锁仍未打开。苏宁小店虽于2020年3月19日向王晓群邮寄钥匙，但交接手续并非交付钥匙即可。且涉案商铺内属于苏宁小店的物品直至双方交接时才清理完毕。故苏宁小店仍应向王晓群支付租金及占有使用费。 至于租金及占有使用费的支付标准，因王晓群及苏宁小店均有在涉案商铺门上加锁，双方对于未能及时办理交接手续均负有过错。本院酌定，苏宁小店按照合同约定标准的50%向王晓群支付租金及占有使用费。经核算，苏宁小店应向王晓群支付的租金及占有使用费为113675.5元（338208元÷12个月×8个月×50%＋338208元÷12个月÷30天×2天×50%）。王晓群要求苏宁小店向其支付113675.5元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。 关于滞纳金，王晓群陈述，因苏宁小店未能按时足额向其支付租赁费用，按照涉案合同约定，苏宁小店支付的保证金不予退还，故其主张不予退还保证金28184元。苏宁小店亦表明，其提前解除合同，保证金由王晓群没收，不予退还。王晓群并未提交证据证实没收保证金不足以弥补其损失，在双方都同意保证金由王晓群没收的情况下，王晓群再主张要求苏宁小店向其支付滞纳金，本院不予支持。 至于水电费，双方于2020年6月12日进行交接时，已明确2019年8月1日至2020年6月12日的水电费由苏宁小店负责。双方均确认2019年8月1日至2020年2月29日水费125元、电费10999元由苏宁小店负责支付。王晓群要求苏宁小店向其支付水费125元、电费10999元，本院予以支持。王晓群主张要求苏宁小店向其支付2020年3月1日至2020年6月12日期间的水电费，因王晓群并未明确该费用的具体数额，本院对此不予调处。 王晓群与苏宁小店已于2020年6月12日办理交接手续，王晓群要求苏宁小店返还涉案商铺的基础已不存在。对于王晓群的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于律师费，因双方并未约定律师费由何方支付。且王晓群在涉案合同履行过程中，采取锁门措施亦有不当之处。王晓群要求苏宁小店向其支付律师费10000元，本院不予支持。 关于苏宁小店要求王晓群赔偿其停业损失的反诉请求，本院认为，首先，王晓群提交的微信聊天记录足以证实，苏宁小店最早在2019年8月已向王晓群提出要求解约。由此可推断，此时，苏宁小店承租涉案商铺经营的便利店的经营状况出现问题。其次，王晓群于2019年10月5日对涉案商铺上锁后，苏宁小店提交的2019年10月8日的通知函中明确其决定关闭该店，但并未说明闭店是因王晓群锁门导致。再次，苏宁小店并未提交任何证据证实其确因王晓群锁门产生停业损失。苏宁小店以王晓群锁门为由，主张王晓群阻挠其正常经营，要求王晓群向其赔偿停业损失396000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 苏宁小店主张，根据涉案合同第九条的约定，要求王晓群赔偿其一年的租赁费用。本院认为，苏宁小店向王晓群支付的租金系其为取得涉案商铺使用权而支付的对价。苏宁小店占有使用涉案商铺，应按照约定向王晓群支付租金。而涉案合同第九条约定的双方权利义务严重不对等，有悖诚实信用原则。苏宁小店并未提交证据证实其确有受到损失。即便王晓群锁门给苏宁小店造成损失，赔偿范围也应以苏宁小店所遭受的实际损失为限。苏宁小店据此主张要求王晓群赔偿其一年的租赁费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告王晓群与被告广东苏宁小店商贸有限公司于2018年9月28日签订的《租赁合同》于2020年5月8日解除； 二、被告广东苏宁小店商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王晓群支付租金及占有使用费113675.5元； 三、被告广东苏宁小店商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王晓群支付水费125元； 四、被告广东苏宁小店商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王晓群支付电费10999元； 五、驳回原告王晓群的其他诉讼请求； 六、驳回被告广东苏宁小店商贸有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费5328元，由原告王晓群负担2877.1元，由被告广东苏宁小店商贸有限公司负担2450.9元；反诉案件受理费5571元，由被告广东苏宁小店商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员  廖静文 二〇二〇年十二月十七日 书记员  利文智 黄瑜