北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初554号原告（执行案外人）：梁君，女，1984年3月25日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。第三人：山西古县农村商业银行股份有限公司，住所地山西省古县岳阳镇相如路138号。法定代表人：任建文，董事长。委托诉讼代理人：王建军，山西卓齐律师事务所律师。第三人：梁蒲成，男，1959年6月15日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。原告梁君与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）、第三人山西古县农村商业银行股份有限公司（以下简称古县农商行）、第三人梁蒲成案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁君的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强、张晓黎，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平，第三人古县农商行的委托诉讼代理人王建军，第三人梁蒲成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁君向本院提出诉讼请求：1.请求排除对山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭小区1号楼1单元204号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：2013年4月洋洲房地产公司将包括山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭小区1号楼1单元204号房屋（以下简称涉案房屋）在内的26套房抵给古县农商行（原名称为古县农村信用合作社联合社，后变更为古县农村信用合作联社，2020年更名为现名称，以下统称为古县农商行），由古县农商行对外出售该26套房屋，洋洲房地产公司代为保管。2017年3月，古县农商行将涉案房屋卖给梁君之父梁蒲成，梁君和洋洲房地产公司重新签订了《盛世华庭·福苑认购协议》（以下简称《认购协议》），后梁君交纳了相关费用，办理了交房手续，进行了装修并居住至今。在（2018）京02民初70号中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等被告融资租赁合同纠纷案件中，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）查封了涉案房屋。梁君已经在法院查封涉案房屋前签订了合法有效的买卖合同，支付了全款，并实际占有居住，且对涉案房屋未办理过户登记不存在过错，故梁君对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求判决不得执行涉案房屋。中信富通公司辩称，梁君对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权或物权期待权，也不具备法定的排除执行的情形，应驳回其诉讼请求。事实与理由：一、梁君对涉案房屋不享有足以排除执行的物权等民事权益。涉案房屋尚未合法登记，梁君和古县农商行对涉案房屋不享有所有权等实体权利。虽然古县农商行与洋洲房地产公司签订了《还款协议书》和《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议书》），梁君与古县农商行签订了《房屋买卖协议》，但涉案房屋未变更登记，所有权人仍是洋洲房地产公司。梁君、古县农商行对涉案房屋不享有物权期待权。《还款协议》和《认购协议书》的实质是冲抵古县农商行与洋洲房地产公司之间的债权债务，是以房抵债，而不是房屋买卖，古县农商行对涉案房屋不享有物权期待权。因梁君是与古县农商行签订的《房屋买卖协议》，古县农商行对涉案房屋不享有物权期待权，梁君对涉案房屋更不享有物权期待权。同时，梁君同洋洲房地产公司之间不存在房屋买卖合同关系，其基于《房屋买卖协议》对古县农商行享有债权请求权，对洋洲房地产公司不享有债权请求权。即使其对洋洲房地产公司享有债权请求权，但基于债的平等性原则，梁君的债权并不优先于中信富通公司的债权。二、梁君的异议不符合排除执行的法定情形。（一）梁君的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定的情形。梁君未与洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同，未在查封前合法占有涉案房屋，即使认定已占有，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，其也是不合法占有。梁君提交的证据不能证明其已支付全部价款，也不能证明非因其自身原因未办理过户登记。另外，梁君对于涉案房屋的权益是通过古县农商行的抵债协议，之后又通过签订二手房买卖协议而取得，此种交易方式存在极大交易风险，目前没有证据证明梁君在涉案房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施去主张权利。因此，梁君未在合理期限内要求办理涉案房屋的过户登记，说明涉案房屋未办理过户登记系梁君自身过错造成。（二）梁君并非商品房消费者，其不能依据《规定》第二十九条主张排除强制执行。梁君不是与作为开发商的洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，而是与古县农商行签订的二手房买卖合同，其不属于商品房消费者。梁君提供的证据不足以证明其购买涉案房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。梁君身份证和《认购协议》显示其名下有用于居住的房屋。另外，梁君提供的证据不能证明其已支付超过50%的总价款。第三人洋洲房地产公司述称，认可梁君的诉讼请求。事实和理由：一、洋洲房地产公司开发的涉案房屋以抵还贷款方式出售给古县农商行，涉案房屋已交付合法占有。二、因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。三、（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权以及其他财产，处置后足以偿还全部债务。涉案房屋属于梁君的个人财产，应予排除强制执行第三人古县农商行述称，截止2013年4月21日，洋洲房地产公司共拖欠古县农商行贷款本息25574926.81元。为偿还上述欠款，双方达成《还款协议书》，约定洋洲房地产公司将其包括涉案房屋在内的26套房屋出售给古县农商行，以其售房款抵顶拖欠古县农商行的贷款24560423元。此后，双方签订了《认购协议书》，洋洲房地产公司向古县农商行出具了交纳房款的收据，并将上述26套房屋交付给古县农商行。古县农商行与洋洲房地产公司签订《保管协议》，由洋洲房地产公司代管房屋。之后，古县农商行多次催促洋洲房地产公司办理产权过户登记手续，洋洲房地产公司均以种种理由推诿，至今未予办理。此后古县农商行将《认购协议书》中的权利转让给梁君，并通知洋洲房地产公司将《认购协议书》中买方变更为梁君并为其办理过户登记手续，洋洲房地产公司与梁君签订了《认购协议》及物业手续。古县农商行与洋洲房地产公司签订的《认购协议书》系双方真实意思的表示，房屋买卖事宜远远早于查封日期，甚至早于中信富通公司与洋洲房地产公司债务形成之日，且洋洲房地产公司以售房款抵顶了其所欠古县农商行的贷款，并达成了《还款协议书》，后变更为《认购协议书》。洋洲房地产公司也移交了所售房屋，应视为买卖双方房款已经两清。涉案房屋在被查封之前已实际交付给古县农商行，古县农商行自2013年开始占有该房屋并委托洋洲房地产公司代为保管。根据法律规定古县农商行已取得了作为该房屋业主的部分权利，后古县农商行将《认购协议书》项下权利转让给梁君之父梁蒲成，并由梁君继续占用该房屋，涉案房屋虽未办证，但系洋洲房地产公司的原因所致，古县农商行及梁君对此均没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，该房屋不得查封。按照《规定》第二十九条，法院的查封行为侵犯了梁君对该房屋的物权期待权益，梁君享有足以排除强制执行的民事权益，故请求法院依法判令不得执行涉案房屋。第三人梁蒲成述称，2017年梁蒲成与古县农商行签订《房屋买卖协议》，梁蒲成从古县农商行购买涉案房屋，并以银行转账方式支付购房款，但和洋洲房地产公司签订《认购协议》时是以梁蒲成之女梁君名义办理。当时梁蒲成曾到房屋登记部门要求办理过户登记，但被告知系统升级，无法办理。后梁蒲成发现涉案房屋被二中院查封。查封应当通知业主，该房屋一直由梁蒲成居住，其亦没有其他房屋，故请求法院解除对涉案房屋的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等被告承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，本院对涉案房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。梁君向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异285号执行裁定书，裁定驳回了梁君的异议请求。后梁君提起本案诉讼。二、关于梁君主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于古县农商行与洋洲房地产公司签订相关协议情况古县农商行提交的《抵债明细表》1张、《借款借据》8张显示：2009年至2011年间，古县农商行分别向临汾市尧都区翔宇石油沥青有限公司（以下简称翔宇公司）等单位和安国旺等个人借款8笔，截止2013年4月23日，前述借款人贷款余额为1918万元，欠息6394926.81元。2013年4月20日，洋洲房地产公司向古县农商行出具《声明书》，内容为：一、洋洲房地产公司将处于临汾市解放东路51号洋洲花园盛世华庭住宅楼共计26套，交由吕建斌，用于偿还授权于吕建斌与古县农商行签署《还款协议书》的单位与个人之借款；二、本声明后附吕建斌签署的《还款协议书》。三、本声明后附用于偿还借款的房屋信息明细。同日，翔宇公司等单位和安国旺等个人分别出具《授权委托书》，授权吕建斌代表其与古县农商行签署《还款协议书》。2013年4月23日，古县农商行召开关于研究收取洋洲房地产公司抵债资产的专题会议并作出会议纪要，会议内容为：自2009年3月至2011年12月期间，洋洲房地产公司法定代表人吕建斌所控制企业—翔宇公司贷款2笔，贷款金额500万元……安国旺……5人，贷款金额1153万元……合计贷款金额1918万元，现贷款已逾期，共计本金利息2557.49万元……在催收过程中了解到吕建斌有投资的房地产，且还没有全部售出。为了清收不良贷款，降低信贷资产损失，经与吕建斌多次协商，收取其位于临汾市解放东路51号洋洲花园盛世华庭住宅楼26套，共计3319.3平方米，按7400元价格，共计24560423元。除去贷款罚息，每平方米均价为6760元，用于抵顶上述不良贷款本息，不足部分依据合同继续追偿。经过参会人员研究讨论通过，全部同意收取吕建斌抵债资产。同日，吕建斌（甲方）与古县农商行（乙方）签订《还款协议书》，载明吕建斌同意将其控制的26套房屋用于抵还前述翔宇公司等单位和安国旺等个人借款8笔，本息共计24560423元。《还款协议书》后附的洋洲房地产公司用于抵偿古县农商行贷款房屋信息明细包括涉案房屋在内。2013年4月22日，临汾平阳资产评估有限公司就涉案房屋出具《资产评估报告书》，载明委托方为古县农商行，产权持有者为洋洲房地产公司，评估结论为涉案房屋于评估基准日2013年4月19日所体现的评估价值为813343元。2013年4月27日，洋洲房地产公司（出卖方）与古县农商行（认购方）签订《认购协议书》，相关内容为：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭-福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼1单元2层4号房。建筑面积约110.06平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价7390元/m2；总价813343元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方已于2013年4月27日付清房款813343元。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议自动作废。2013年8月3日，洋洲房地产公司和古县农商行签订《保管协议》，约定古县农商行委托洋洲房地产公司代为保管《还款协议书》载明的、包括涉案房屋在内的26套房屋。《保管协议》约定保管期间，房门钥匙由洋洲房地产公司持有，未经古县农商行同意不能对房屋进行任何改动、加装或减少其组成部分或改变结构、现状。保管期限为所保管的房屋全部售完，或古县农商行收回为止或书面通知终止。洋洲房地产公司与古县农商行均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。（二）关于《认购协议》等签署情况梁君主张其在法院查封前已经就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同，向本院提交了如下证据：落款时间为2017年3月10日的《房屋买卖协议》，主要内容为：甲方为古县农商行，乙方为梁蒲成，双方约定甲方将涉案房屋以444642元的价格出售给乙方，乙方应于协议生效之日支付全部价款，甲方出具收据，甲方应于乙方付款之日将该房屋及该房屋的所有有关手续、钥匙交给乙方。由乙方向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方予以协助。协议自双方签字之日起生效；落款时间为2017年3月10日的古县农商行向洋洲房地产公司出具的《洋洲花园1单元204号单元楼出售证明》，内容为：古县农商行于2017年3月10日出售临汾市洋洲花园小区住宅房1-1-204号房，购房者梁蒲成，请给与办理房产过户等相关事项；古县农商行向洋洲房地产公司出具的《委托书》，委托洋洲房地产公司将盛世华庭小区1号楼1单元204号房的产权登记向房产产权登记部申请办理至梁蒲成名下，该房屋建筑面积110.06平米，每平米价格7390元，总计房价813343元；洋洲房地产公司为出卖方、梁君为认购方、落款时间为2017年3月16日的《认购协议》，相关主要内容为：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭˙福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼1单元204号房。建筑面积约110.06平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4040元/平方米；总价444642元。上述价格以建筑面积计算。认购方于2017年3月16日付款444642元。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议自动作废。洋洲房地产公司与梁君均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司认为《房屋买卖协议》为复印件，且可以证明涉案房屋购买人是梁蒲成，也可以证明梁蒲成、梁君与洋洲房地产公司之间均不存在买卖合同关系，而是与古县农商行存在二手房买卖合同关系，梁君不具备原告主体资格。中信富通公司认可《洋洲花园1单元204号单元楼出售证明》和《委托书》的真实性，认为该两份证据可以证明涉案房屋的购买人是梁蒲成，不是梁君。中信富通公司认可《认购协议》的形式真实性，认为实质上梁君和洋洲房地产公司之间不存在《认购协议》约定的买卖关系，涉案房屋是古县农商行与洋洲房地产公司以物抵债，房产转移没有登记，该《认购协议》逻辑不通。洋洲房地产公司、古县农商行、梁蒲成均认可梁君的相关主张和证据。（三）关于支付购房款的情况梁君主张2013年5月10日洋洲房地产公司收到了古县农商行支付的涉案房屋的全部房款，梁蒲成于2017年将涉案房屋的房款支付给古县农商行，并提交收据1张、回单1张、进账单（回单）1张予以证明。其中，收据显示交款单位为古县农商行，金额为813343元，入账时间为2013年5月10日，收款事由为“盛世华庭1号楼1单元204室”；回单显示梁蒲成名下的银行账户于2017年3月10日转取444642元；进账单（回单）显示出票人为梁蒲成，收款人为古县农商行，时间为2017年3月10日，金额为444642元。中信富通公司对上述收据不认可，认为古县农商行没有实际交付款项，其与洋洲房地产公司之间是以物抵债关系。对于回单、进账单（回单），中信富通公司认为前述证据不是法律意义上的正式转账凭证，且付款人是梁蒲成而不是梁君。洋洲房地产公司、古县农商行、梁蒲成均认可梁君的相关主张和证据。（四）关于涉案房屋占有使用情况梁君主张其于法院查封前就已经占有使用涉案房屋，提交2017年3月10日及此后其缴纳暖气接口费、煤气集资费、专项维修基金、契税、垃圾清运费、预交水费、装修费用、物业费、水费、电费、车位费、暖气费、燃气费的收据、凭证若干以及室内照片。中信富通公司认为，收据不是正式发票，洋洲房地产公司随便、随时、重复出具收据，对洋洲房地产公司出具的收据均不予认可。装修类单据的付款人均是梁蒲成，不是梁君，没有证明力，与本案无关。采暖收据和燃气收据均是2019年度的。照片不能证明是涉案房屋，即使真实也不能证明实际居住。洋洲房地产公司、古县农商行、梁蒲成均认可梁君的相关主张和证据。（五）关于涉案房屋是否是梁君的唯一住房梁君主张涉案房屋是其在临汾市的唯一住房，提交了结婚证复印件、不动产登记材料查询结果证明。中信富通公司认为，结婚证没有原件，对真实性不予认可。对不动产登记材料查询结果证明的证明目的不认可，认为该证明不能说明是家庭唯一住房。洋洲房地产公司、古县农商行、梁蒲成均认可梁君的相关主张和证据。（六）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、梁君均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，梁君主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并对涉案小区进行了现场勘验。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和梁君均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，本案系梁君提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，案外人梁君主张其对本院在审理（2018）京02民初70号案件过程中查封的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应对其诉讼主张负有举证证明责任。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院参照上述规定，对梁君提出的主张进行具体分析。梁君起诉主张其从古县农商行购买了涉案房屋。根据古县农商行提供的证据，其与洋洲房地产公司于2013年4月27日就涉案房屋签订了《认购协议书》。该协议书的内容包含了出卖方及认购方的基本信息、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，故可以认定古县农商行与洋洲房地产公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同。古县农商行与洋洲房地产公司在诉讼中均认可，古县农商行并未向洋洲房地产公司实际交付购房款，而是以上述《认购协议书》项下约定的购房款抵顶了洋洲房地产公司对古县农商行所负的债务。同时，本院注意到，古县农商行与洋洲房地产公司就涉案房屋签订《认购协议书》之后，双方另行签订了《保管协议》，约定将涉案房屋交由洋洲房地产公司代为保管，保管期间房门钥匙由洋洲房地产公司持有，但古县农商行并未提供证据证明洋洲房地产公司向其交付涉案房屋的具体时间，亦未提供证据证明其就涉案房屋办理了入住手续，并且交纳了因实际使用涉案房屋而发生的物业费、供暖费等各项费用。此外，古县农商行作为专业金融机构，其在清收不良贷款的过程中收取洋洲房地产公司的抵债资产，应当就涉案房屋是否具备办理权属转移登记的条件尽到更加审慎的注意义务。综合上述事实，本院认为，古县农商行在本案中提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。梁君基于其与古县农商行签订《房屋买卖协议》、向古县农商行交付购房款以及实际入住涉案房屋的相关事实，主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益亦不能成立。因此，对于梁君要求排除对涉案房屋的执行，并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告梁君的诉讼请求。案件受理费70元，由梁君负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钱丽红审 判 员 种仁辉审 判 员 邢 军二〇二〇年十二月三十日法官助理 牛晓煜书 记 员 宋卫平书 记 员 何 柳