广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1967号上诉人（原审原告）：江红霞，女，1981年12月24日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县××××××。委托诉讼代理人：李志军，韶关市浈江区太平法律服务所工作者。被上诉人（原审被告）：韶关市万佳和房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区************************。法定代表人：颜某1。委托诉讼代理人：幸雅芳，该公司工作人员。上诉人江红霞因与被上诉人韶关市万佳和房地产开发有限公司（以下简称万佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江红霞的委托诉讼代理人李志军、被上诉人万佳和公司的委托诉讼代理人幸雅芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人江红霞上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令万佳和公司立即向江红霞出示盛世华庭4幢203号房《房屋竣工验收备案表》、《质量保证书》、《住宅说明书》等能证明合格验收的文件，以及办理权属登记证并承担逾期办证的违约金1500元；三、请求判令万佳和公司向江红霞支付从2015年12月28日起至起诉之日2020年5月20日止（共1604天）逾期交房违约金人民币96721元，并按60.3元/日承担起诉之日起至验收合格，实际交付房之日止的违约金；四、本案一、二审全部诉讼费由万佳和公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。二、一审法院没有查清万佳和公司提交的韶市盛世华庭小区《建筑工程竣工验收报告》的真实性，该小区到目前都未经相关部门验收合格，万佳和公司证据明显无效，与事实不符，显然错误。三、一审法院认定江红霞已在2017年7月10日在《楼宇及设施验收交接书》签字，但一审法院没有对《楼宇及设施验收交接书》有效性进行鉴别认定：根据《楼宇及设施验收交接书》说明上的第1点“本物业已经政府主管部门竣工验收，达到入伙条件，并符合购房合同约定的交付标准”，事实上万佳和公司至今仍未通过政府主管部门竣工验收，根本不符合约定的交付标准。万佳和公司通过欺骗的手段诱使红霞在《楼宇及设施验收交接书》上签字，不应得到法院支持。据了解同一栋业主维权，法院认定万佳和公司出售的物业并没有通过合格验收。四、根据《建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理法条例》等多部法律和法规反复规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”的标准。江红霞认为这个标准是法律的规定，即使交楼也是属于欺骗与违法，一审法院没有维护法律公正，逾越法律做出错误判决。五、至于延期办理银行按揭问题，需要双方都具备按揭条件，江红霞只能配合，选择什么银行、什么时候通知江红霞去办、什么时候放款等都是由万佳和公司与银行沟通决定的，在此之前存在万佳和公司有一段时间不能办理的情况。江红霞至始至终都没有收到万佳和公司办理银行按揭的正式通知。2017年9月18日江红霞主动要求办理银行按揭，而且江红霞已于2017年12月28日将全部房款（含银行按揭）交付给万佳和公司，已履行了全部合同义务。现如今离房款付清都快3年了，但万佳和公司至今仍未通过合格验收，万佳和公司以此为借口拒绝承担违约责任，不应得到一审法院支持。六、根据双方签订的广东省《商品房买卖合同》第五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后的180人工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但由于万佳和公司房屋未达到验收标准及未通过政府相关部门的竣工验收，导致无法提供相关资料去办证，故万佳和公司应承第十五条第2点出卖人应承担的违约责任，按已付房款的0.5%向买收人支付违约金。一审法院判决万佳和公司不承担违约责任，显然错误。七、根据一审判决书内万佳和公司陈述内容，万佳和公司都已承认在双方签订的房屋买卖合同中有违约行为，但法官最终判决一审万佳和公司不承担任何责任，驳回江红霞的诉讼请求，对这样一边倒有失公正的判决，江红霞不服。八、因万佳和公司未提交建筑工程竣工合格验收备案表就交付房子给江红霞，包括房屋结构、房屋消防，面积测绘等没有取得相关部门验收就向江红霞交房属违反相关法律法规。综上所述，一审判决逾越法律法规，认定事实错误，有失公正，为了依法维护法律尊严，维护江红霞的合法权益，请二审法院查明事实，依法维护正义，支持江红霞的上诉请求。被上诉人万佳和公司答辩称：一、根据江红霞提出的上诉请求，万佳和公司方不予以认可，双方签订好交房合同明确约定，交房即具备交房条件，万佳和公司在2016年就取得《韶关市盛世华庭商住小区（4号楼）建筑工程竣工验收报告》，已经提交给原审法院；二、江红霞说的违约金不予以认可，合同签订后，江红霞丈夫是万佳和公司高管，江红霞是低于市场价的价格购买房屋，江红霞两年后才办理银行按揭款项，万佳和公司是在2017年才收到江红霞余款21万元，是因为江红霞丈夫为万佳和公司高管，万佳和公司是已经完成交房，并将6条钥匙交给江红霞，并且取得了《楼宇及设施验收交接书》，请求驳回江红霞诉讼请求。江红霞向一审法院起诉请求：一、判令万佳和公司立即向江红霞出示盛世华庭4幢203号房《房屋竣工验收备案表》、《质量保证书》、《住宅说明书》等相关证明文件，以及办理不动产权证；二、判令万佳和公司向江红霞支付从2015年12月28日起至起诉之日2020年5月20日止(共1604天)逾期交房违约金人民币96721元，并按60.3元/日承担起诉之日起至验收合格，实际交付房之日止的违约金；三、本案全部诉讼费用由万佳和公司承担。一审法院经审理查明：2015年1月27日，江红霞（买受人）与万佳和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：140×××××264），约定江红霞购买万佳和公司位于韶关市浈江区××××××××××盛世华庭住宅小区4幢203号房屋，建筑面积共110.96平方米，套内建筑面积91.07平方米，总房价为人民币301509元，买受人在签订本合同前已付首期房款91509元，剩余210000元向中国建设银行股份有限公司韶关北郊支行申请按揭贷款支付给万佳和公司。买受人在签署该合同七个工作日内须带齐按揭贷款所需资料到银行办理按揭贷款手续；该《商品房买卖合同》第八条还约定：出卖人应当在2015年12月28日前，将该商品房经验收合格后交付买受人使用，但遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人逾期付款；3、房屋在施工过程中如遇特大技术问题或特大意外事故，出卖人凭政府主管部门证明的。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超出60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件四的补充协议第六条约定：买受人同意委托出卖人办理标的商品房的相关产权资料，并授权出卖人签署相关办证材料和文件，买受人应在规定时间内向出卖人交结相关办证费用并积极配合完成办证工作。2017年9月18日，江红霞与中国建设银行股份有限公司韶关市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向该行贷款21万元。2017年12月18日，该行批准贷款后将21万元直接支付给万佳和公司，至此，江红霞支付了所有购房款301509元给万佳和公司。2017年12月12日，江红霞与万佳和公司办理了涉案房屋的预告商品房买卖预告登记证明。现江红霞认为万佳和公司至今未出示《质量保证书》、《住宅说明书》及验收合格备案文件，未依照合同约定将验收合格的房屋交付江红霞验收使用，导致江红霞购买的房屋至今搁置未能入住，也不能办理房产证，故提起本案诉讼。另查明，江红霞于2017年7月10日在《楼宇及设施验收交接书》签字，并领取房屋钥匙6条，与万佳和公司办理了涉案房屋的交楼手续。诉讼过程中，万佳和公司向该院提交了《韶关市盛世华庭商住小区（4号楼）建筑工程竣工验收报告》，该报告显示涉案房屋所在的盛世华庭商住小区4号楼建筑工程于2016年11月14日经竣工验收合格。但万佳和公司未能提供建设工程竣工验收备案文件。一审法院审理后认为，本案系房屋买卖合同纠纷。江红霞与万佳和公司于2015年1月27日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人应按合同约定履行各自的义务。关于本案争议焦点，该院逐一分析如下：关于江红霞请求万佳和公司向江红霞出示涉案房屋的《房屋竣工验收备案表》、《质量保证书》、《住宅说明书》等相关证明文件的问题。经查，江红霞已于2017年7月10日在《楼宇及设施验收交接书》签字，办理了收楼手续。江红霞在收楼时已确认该商品房经验收合格并符合交楼标准，江红霞的该请求理据不足，该院不予支持。但万佳和公司在诉讼过程中向该院提交了《韶关市盛世华庭商住小区（4号楼）建筑工程竣工验收报告》，该院将与本判决书一并送达给江红霞。关于江红霞请求万佳和公司办理不动产权证的问题。双方签订的房屋买卖合同附件四的补充协议第六条约定：买受人同意委托出卖人办理标的商品房的相关产权资料，并授权出卖人签署相关办证材料和文件，买受人应在规定时间内向出卖人交结相关办证费用并积极配合完成办证工作。而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要证明文件。”及《不动产登记暂行条例》第七条第一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”之规定,万佳和公司作为房地产开发商并不是办理不动产登记的机关,是否给予办证,什么时间办证,属行政部门不动产登记机构决定,不能由万佳和公司支配和决定，为此,江红霞请求判决万佳和公司为江红霞办理不动产权证的主张不能成立,但万佳和公司有提供不动产权证书办证所需的资料,并协助江红霞办理相应不动产权证书的合同义务。关于江红霞请求万佳和公司支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付涉案房屋，但遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、买受人逾期付款。……在本案中，江红霞在与万佳和公司签订房屋买卖合同两年后，于2017年9月18日才向银行申请住房贷款21万元，银行于2017年12月18日将该笔贷款支付给万佳和公司，万佳和公司于2017年12月18日才收到江红霞支付的剩余购房款21万元。根据《商品房买卖合同》的约定，因江红霞未及时办理按揭贷款手续，逾期付款的万佳和公司可延期交房，况且万佳和公司在江红霞付清全部购房款之前即2017年7月10日已向江红霞交房，故万佳和公司延期交房并不构成违约，江红霞以万佳和公司逾期交房构成违约为由请求万佳和公司支付违约金的主张不能成立，该院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、韶关市万佳和房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内向不动产登记机关提交江红霞所购买的韶关市浈江区××××××××××盛世华庭住宅小区4幢203号房屋的不动产权证书办证所需的资料,并协助江红霞办理相应的不动产权证书；二、驳回江红霞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1109元，由江红霞负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。另查明，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是：一、江红霞要求万佳和公司出示涉案房屋的合格验收文件并办理权属登记、支付逾期办证违约金1500元的请求是否成立。二、万佳和公司应否支付逾期交房违约金的问题。关于焦点一。本案中，江红霞虽已办理了收楼手续，但是涉案商品房是否具备交房条件。经查，江红霞与万佳和公司签订的《商品房买卖合同》第八条（商品房交付条件）约定“该商品房经验收合格。”为交付条件。但是，万佳和公司没有按《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定办理收楼手续要经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因此，本案因万佳和公司未能提供涉案商品房的建设工程竣工验收备案证明文件，不具备商品房交付条件。由于本案不具备商品房的交付条件，故江红霞要求万佳和公司出示涉案房屋的《房屋竣工验收备案表》、《质量保证书》、《住宅说明书》并协助办理不动产权证的请求目前无法予以支持。而江红霞上诉提出万佳和公司支付逾期办证违约金1500元的请求属其二审新增加的诉讼请求，一审期间未提出，故二审不予处理。关于焦点二。如前所述，万佳和公司不能按照《商品房买卖合同》约定交付涉案商品房，构成违约。然而，江红霞在与万佳和公司签订房屋买卖合同后，万佳和公司于2017年12月18日才收到江红霞支付的剩余购房款21万元。根据《商品房买卖合同》的约定，因江红霞未及时办理按揭贷款手续逾期付款，万佳和公司可延期交房，万佳和公司逾期交房的违约时间应在江红霞付清房款次日（2017年12月19日）起计算。《商品房买卖合同》中约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。本案中，江红霞已经交付购房款301509元给万佳和公司，万佳和公司应依照合同约定承担违约责任，江红霞诉求中从2017年12月19日起以房款按照每日万分之二的比率计付违约金至实际交付房之日止的该部分请求，有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，江红霞的上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1243号民事判决；二、限韶关市万佳和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日向江红霞支付逾期交房违约金。违约金从2017年12月19日起以301509元为基数按每日万分之二的比率计付至依法交付房屋之日止。三、驳回江红霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1109元，由韶关市万佳和房地产开发有限公司负担609元，江红霞负担500元。江红霞向一审法院预交的1109元，一审法院应予退回609元给江红霞。韶关市万佳和房地产开发有限公司应于收到本判决书之日起十五日内向一审法院交纳609元案件受理费。二审案件受理费2218.03元，由韶关市万佳和房地产开发有限公司负担1220元，江红霞负担998.03元；江红霞向本院预交的2218.03元，本院退回1220元给江红霞。韶关市万佳和房地产开发有限公司应于收到本判决书之日起十五日内向本院交纳1220元案件受理费。本判决为终审判决。审判长 林 梦审判员 庄少山审判员 李飞洲二〇二〇年十二月二十九日书记员 陈敖明