安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初13867号 原告：合肥城隍庙商业运营管理有限公司，住所地合肥市庐阳区城隍庙二期蒙城路商场A区，统一社会信用代码913401000931605127。 法定代表人：杨琦，执行董事。 委托诉讼代理人：冯传求，安徽和源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雷，安徽和源律师事务所律师。 被告：戴龙胜，男，1989年2月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：秦正坤，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王诤毅，安徽天禾律师事务所律师。 原告合肥城隍庙商业运营管理有限公司（以下简称城隍庙商管公司）与被告戴龙胜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理。城隍庙商管公司委托的诉讼代理人冯传求、张雷，戴龙胜及其委托诉讼代理人秦正坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城隍庙商管公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令戴龙胜支付欠付房屋租金697500元；2、依法判令戴龙胜支付违约金138150元（暂计算至2020年9月30日，此后按以697500元为基数，按年利息24%为标准计算违约金至实际付款之日止）；3、判令戴龙胜支付律师代理费31000元；4、依法判令戴龙胜承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2016年11月24日,戴龙胜(乙方)与我公司(甲方)签订《房屋租赁合同》,合同主要约定:乙方承租甲方处合肥城隍庙街区百味园内IIU-2号房屋,租期8年,自2016年12月1日起至2024年11月30日止；2018年12月1日至2019年11月30日,年租金为450,000元；2019年12月1日至2020年11月30日,年租金为472,500元租金支付方式为:先付后用,每六个月作为一个支付期,乙方应在每个支付期前30日,向甲方支付下一个支付期租金。乙方如逾期,每逾期一日按逾期金额的1%向甲方支付违约金,逾期超过到期日后15天的,甲方有权解除合同,乙方损失自担;如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致使甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所产生的一切费用,包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等,均由乙方承担。截至目前,戴龙胜自2019年6月1日起即未再支付任何租金,已经拖欠2019年6月1日至2020年11月30日期间的三期租金共计697500元未付,已经严重违反合同约定。我公司于2020年8月17日委托律师向戴龙胜发函,要求其支付拖欠租金及违约金，但其未支付相应款项。鉴于上述情况，为维护合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定诉至法院，望判如所请。 戴龙胜辩称:1、因房屋渗漏问题未得到有效解决，本人在闭店前，双方已经达成一致意见解除双方之间的租赁合同关系，本人依约于2020年8月31前搬离了该案涉房屋且通知了城隍庙商管公司，该案涉房屋实际上已经交还城隍庙商管公司。2、城隍庙商管公司确认本人享受疫情期间租金减免政策，欠付租金应扣除疫情减免租金以及首先从本人交纳城隍庙商管公司的租赁及装修保证金共计168500元中进行抵扣。3、本人承租后发现案涉房屋存在渗漏情况，影响正常使用。经向城隍庙商管公司多次催促、要求维修，城隍庙商管公司才于2018年10月进行了一次维修，但本次维修未能彻底解决渗漏问题。2019年5月份开始至今房屋仍然渗漏，且位于本人楼下的三家商户也因本人承租房屋的渗漏问题而导致无法正常经营而向本人索赔，并阻挠本人的正常经营，使得本人经营的店面一直处于无法正常的使用和经营的状况。因城隍庙商管公司未能提供适租房屋，渗漏问题严重，加之城隍庙商管公司的迟延维修导致使本人经营损失巨大，故自2019年6月1日开始因房屋渗漏导致本人无法正常使用的期间的租金，城隍庙商管公司更不应当收取。4、本人延付租金是基于城隍庙商管公司并未履行房屋维修义务，提供适租房屋，给本人造成了严重的经济损失，本人据此拒绝支付并要求城隍庙商管公司尽快修复渗漏问题并赔偿本人遭受的各项损失。双方在协商过程，城隍庙商管公司基于房屋漏水带来的本人经营严重受限的事实，同意了本人延迟支付租金，双方另行协商解决的要求，现城隍庙商管公司诉请本人支付违约金的行为与双方之前的约定不符，不应得到支持。5、因城隍庙商管公司违约在先并造成了本人严重的经营损失，且该份合同只约定本人承担城隍庙商管公司维权的律师费有违公平原则，城隍庙商管公司诉请的律师费应予驳回。 本院经审理查明事实如下：2016年11月24日，城隍庙商管公司（原名称为合肥市城隍庙建设投资有限责任公司）与戴龙胜签订《房屋租赁合同》一份，约定由戴龙胜租赁位于合肥市庐阳区××庙街××号房屋用于餐饮经营，租赁期自2016年12月1日至2024年11月30日止，共计8年；租金前三年不递增，第四年起每两年递增5%，2018年12月1日至2019年11月30日，年租金为450000元，2019年12月1日至2020年11月30日，年租金472500元；先付租金后使用，每六个月作为一个支付期，依法应在每个支付期前30日，向城隍庙商管公司支付下一个支付期租金。如戴龙胜在承租期间无违约情况，该保证金在租赁期满后退还（不计息），如发生违约行为，则违约金将直接从租赁保证金中扣除，合同期满或合同解除后，戴龙胜应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从租赁保证金中扣除。 合同签订后，城隍庙商管公司依约将房屋交付给戴龙胜，戴龙胜将IIU-2号房屋装修作为经营“化De了龙虾店”使用。承租期间，戴龙胜发现案涉房屋多处出现渗漏情形，其要求城隍庙商管公司予以维修。2018年10月，城隍庙商管公司曾进行了维修，但渗漏问题未能修复完好。戴龙胜就渗漏问题提供了四份《协议书》，以证明案涉房屋的渗漏问题不仅影响到店面的正常经营，还导致楼下商户的索赔并影响和干扰到戴龙胜店面的正常经营。经第二次庭审质证，城隍庙商管公司对该证据的三性无异议，承认存在上述事实，但认为对戴龙胜的经营影响不大。戴龙胜和城隍庙商管公司均同意由法院酌定损失费用。同时，双方均认可案涉《房屋租赁合同》已于2020年8月31日解除，戴龙胜已闭店停业撤场，并递交了退铺申请。 另查明：因房屋渗漏问题迟迟未得到修复，影响到正常经营，城隍庙商管公司同意与戴龙胜协商处理渗漏及租金减免问题，戴龙胜交付的房屋租金交至2019年5月31日，之后租金未再支付。2020年8月17日，城隍庙商管公司委托律师向戴龙胜送达催缴租金的《律师函》，要求戴龙胜尽快支付欠付租金，如逾期不付，将依据合同约定，解除合同收回房屋并承担相应违约金、律师费等。2020年8月31日，戴龙胜停止店面经营并通知了城隍庙商管公司，要求交还该案涉房屋。 还查明，在合同履行过程中，戴龙胜按约支付了租赁保证金及装修保证金合计168500元；城隍庙商管公司按相关政策规定给予戴龙胜疫情期间合计三个月（2020年2月、3月整月以及4月和5月各半个月）的租金减免的优惠政策。对于租赁及装修保证金168500元，戴龙胜庭后提交了书面意见，不要求将上述保证金抵扣欠付租金，该保证金由其自行与城隍庙商管公司协商解决。 以上事实，由城隍庙商管公司提交的身份证复印件、《营业执照》、《房屋租赁合同》、《律师函》及签收记录、企业变更登记信息、《聘请律师代理合同》、发票、银行转账回单和戴龙胜提交的《房屋租赁合同》、通知、短信及微信聊天记录截图、《房租减免申请书》及《情况说明》、《协议书》以及当事人庭审陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为：城隍庙商管公司与戴龙胜之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。 对于合同的履行与解除，虽然双方均认可案涉《房屋租赁合同》已于2020年8月31日解除，但城隍庙商管公司未就合同解除提出诉请，此项内容非本案审理范围。 关于房屋渗漏导致戴龙胜损失的问题，城隍庙商管公司认可曾就渗漏进行了维修但未能解除漏水问题，因2019年6月前渗漏问题一直存在，确实影响到戴龙胜的正常经营，而提供适租房屋是出租人的义务，故应由城隍庙商管公司对案涉房屋的渗漏造成的损失予以赔偿，加之因疫情对餐饮业的影响，本院酌定戴龙胜按合同约定的租金标准的90%向城隍庙商管公司支付2019年6月1日至2020年8月31日期间房屋租金。对于2020年8月31日之后的占用使用费，因双方已确认合同于2020年8月31日解除，虽然按照合同租期戴龙胜应支付租金至2020年11月30日，但戴龙胜闭店停业撤场并通知了城隍庙商管公司，可不再对2020年8月31日之后的占用使用费承担责任。 关于欠付的租金。按照合同约定的租金标准，戴龙胜应支付租金自2019年6月1日计算至2020年8月31日止合计579375元(其中，2019年6月1日至2019年11月30日，租金合计225000元;2019年12月1日至2020年8月31日，租金合计354375元），扣除因疫情期间享受的3个月租金减免118125元，以及此期间租金戴龙胜按90%支付，则戴龙胜应付租金为415125元[（579375元－118125元）×90%]。 关于支付律师费，该诉请具有事实依据，本院根据双方履约情况并结合城隍庙商管公司的诉请得到支持的程度，该项诉请金额酌情予以调减至5000元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十六条、第二百二十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、戴龙胜于本判决生效之日起十日内支付合肥城隍庙商管运营管理有限公司房屋租金415125元; 二、戴龙胜于本判决生效之日起十日内支付合肥城隍庙商管运营管理有限公司律师费5000元; 三、驳回合肥城隍庙商管运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为6233.25元，由戴龙胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年十二月十八日 书记员  单劭萌 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。