云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初3416号原告龙泉惠，女，汉族，1962年8月5日生，住昆明市晋宁区。委托代理人罗艳林，云南滇东北（曲靖）律师事务所律师。（特别授权）被告曲靖市云健兴大房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915303007998748404。法定代表人：孙昆林。地址：曲靖市麒麟区。委托代理人梅姗，云南靖嘉律师事务所律师。（特别授权）原告龙泉惠诉被告曲靖市云健兴大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告龙泉惠的委托代理人罗艳林，被告曲靖市云健兴大房地产开发有限公司的委托代理人梅姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月11日,原告认购被告开发的水岸雅苑小区房产一套，并支付1万元的查档保证金（即认购金）；2015年4月10日应被告的要求，原告向被告支付1万元的预约金，被告出具水岸雅苑交款确认单，确定购买房屋号、面积、单价、总价、首付款、按揭款。之后被告一直没有交付原告房屋，其他业主的房子也没有交付，为此，其他业主向多个相关政府部门反映情况。直到2017年3月28日，被告通知原告交首付款，原告当天支付了6万元，加上之前交的2万元，共8万元为该套房屋的首付款，被告向原告提供一份由被告填写好的“欠条”让原告签字、按手印，然后把原告原来签的一份材料收走，只复印“欠条”一张给原告。当时，被告的工作人员告诉原告，通知交房的时候交尾款。2017年6月原告向亲友凑齐房屋尾款向被告支付，希望能早点接收房子；去支付尾款的当天，被告的工作人员说财务人员不在，目前不能收款，也不能交房，等可以接房时付尾款，但之后被告一直没有通知原告可以接房和付款。直到2020年3月份，被告才打电话通知原告房子可以进行接房和付款，原告再次向亲友借钱凑了尾款，到被告处准备交钱、接房，被告却要求原告再支付3万元的违约金，理由是原告超过期限支付尾款。原告并非故意超过期限支付尾款，也没有想过要退房、退首付款，而是一直等着交钱、接房；原告是退休工人，又是残疾人，每月2000元的退休金，房子尾款是好不容易向亲朋好友凑来的，现在还要无端支付3万元的违约金，双方起了矛盾冲突，原告再次要求被告交付房子时，被告要求原告退钱、退房。从2014年认购房子时起，一直到2020年，原告等待房屋交付将近6年，如今房子已符合交房条件，被告通知付款后、原告愿意付款后，却又单方通知退房，解除房屋买卖关系，原告不同意，原告多次找被告协商未果。现请求人民法院：一、确认原被告双方之间房屋买卖合同关系合法有效（房屋位置：水岸雅苑，房号：10幢3单元302号）；二、判令被告履行合同，向原告交付位于水岸雅苑10幢3单元302号房屋；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉请：由被告配合原告将位于水岸雅苑10幢3单元302号房屋过户至原告名下，并接受房屋尾款。被告口头答辩：1、原告向被告购买房屋是期房，按照商品房销售管理办法的规定及商品房市场交易惯例，对于期房是买受人预定房屋后支付全部房屋价款，出卖人待房屋建成后将房屋交给买受人也就是原告。但是在合同履行中原告多次违反合同规定，被告有权解除合同，在2015年4月5日双方签订的《预售合同书》第六条中明确约定了在原告无法按照通知期限与被告签订购销合同时候，被告有权将房屋另行处置，但是在合同签订的过程中因原告自身的原因无法办理银行按揭贷款，也无法分期付款，故无法签订购销合同。后在2017年3月28日原告向被告出具欠条，承诺在2017年6月31日前付清尾款，若逾期未付被告有权收回房屋另行处置，在此之后截止到2020年3月，被告多次电话通知原告履行付款义务，后原告保证于2020年3月一次性付清，但截止约定的日期原告仍无力付款，被告照顾也考虑到原告残疾人的特殊情况，才多次与原告口头协议变更付款期限，双方最后一次口头协议变更付款期限是2020年3月份，但原告持续违约违背诚实信用原则，故被告具有法定的解除权；2、自被告解除通知到达原告时，商品房买卖合同解除，自双方签订预售合同至被告通知解除合同之日，原告一直未全额付清尾款持续违约，在最后期限仍未履行付款义务，致使合同目的无法实现，故本案的商品房买卖合同自被告的解除通知到达原告时，该合同解除，原告无权要求被告交付房屋履行过户义务。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告诉讼主体资格；2、被告企业信用信息公示打印件一份，用于证明被告诉讼主体资格；3、查档保证金收据、预约金收据、水岸雅苑交款确认单、物管费减免券、欠条复印件、首付款收据各一份，用于证明原、被告已经成立房屋买卖合同关系，原告已支付首付款，但被告拖了6年至今没有交付房屋，被告单方解除房屋买卖合同无效，应接受房屋尾款履行交房的义务，并配合原告过户；4、残疾人证复印件一份，用于证明原告是残疾人、是弱势群体；被告拖延交付房屋后，又解除合同、不予交付房屋的行为，既不合法，也不合道德道义。经质证，被告对原告提交的证据1、2的三性均无异议；对证据3的三性无异议，对证明目的不予认可。认为没有交房是因为双方多次口头协议变更付款期限，但是原告一直未按约定支付尾款，鉴于原告的多次持续违约，被告享有法定的解除权；对证据4的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。本院认为，原告提交的证据1、2、3客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据4与本案不具有关联性，本院不予采信。被告针对其辩解意见，向本院提交证据如下：1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明被告的诉讼主体资格；2、关于申请水岸雅苑经济适用房预选房的说明、欠条各一份、收据复印件一份，用于证明原告未按约履行付款义务，被告解除合同条件已成就；3、短信通知和通话记录打印件一份，用于证明被告已经履行了通知义务。经质证，原告对被告提交的证据1的三性无异议；对证据2的三性无异议，对证明目的不予认可，认为正好能够证实原、被告之间的房屋买卖合同关系，尤其从《关于申请水岸雅苑经济适用房预选房的说明》的内容看出原被告双方买卖房屋的细节，并且第七条已经明确“本说明所提及的各种函件公告通知等，希望贵公司均以书面形式、短信形式直接送达给说明人，希望说明人与贵公司均严格审核各自联系方式，如因提供无效联系方式造成不能送达的，将由过错方承担不利后果”，这一条明确了被告在送达各种通知的时候要以书面、短信的形式来通知原告。因此这组证据未能证明其欲证目的，只能证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，并说明通知形式；对证据3中认为短信通知的电话号码不是原告本人的电话号码，从短信息的内容上看也无法看出确切的发送时间，因此对短信通知的三性及证明目的均不予认可。对通话记录的三性也不认可，认为电话号码不是原告电话，记录也没有显示通话的内容，所以不能证实被告的欲证目的。本院认为，被告提交的证据1、2客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据3客观真实，对其证明目的本院予以部分采信。庭审后，本院要求被告提供案涉房屋的相应情况，被告于2020年12月23日向本院提交了案涉房屋备案登记一份，此备案登记载明：“案涉房屋已由被告出售给了案外人赵永柱，并于2020年4月29日办理了商品房购销合同备案登记。经原告质证，原告对本院要求被告提交的案涉房屋备案登记三性不予认可，认为备案登记没有任何权威机构盖章确认，且该份备案登记内容显示为开发商自行录入的信息，不能证明该房屋的房款已经支付；另房款的支付需要支付凭证予以证明；再合同登记备案不是房屋所有权转移的证明，房屋所有权转移需要办理房产所有权登记，办理房屋所有权证。在开发商没有证据证实房款已经支付已经办理房屋所有权证的情况下，其不能证实该套房屋已经出售给他人并将房屋所有权合法转移。本院认为，原告提交的案涉房屋备案登记客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信。经过庭审与举证、质证，本院确认如下法律事实：2014年4月11日，原告认购被告开发的水岸雅苑小区房产一套，并支付了1万元查档保证金。2015年4月10日，原告向被告支付1万元的预约金，被告向其出具水岸雅苑交款确认单，确定购买房屋号为10幢3单元302号、面积92.18㎡、单价2578元／㎡、总价237640元、首付款57640元、按揭款16万元。原告签署了《关于申请水岸雅苑经适房预约选房说明》（以下简称《预约选房说明》），约定：在贵公司准予说明人参与预约认购的情况下，本说明将作为说明人与贵公司就“水岸雅苑”经适房项目签订《购销合同》的预约；贵方开发的前述项目开盘时，本说明人会按贵公司通知的时间和规定的程序以本人名义与贵方签订《购销合同》；如本说明人未按照贵公司通知的期限以本人名义就所选定房屋与贵方签订《购销合同》，对说明人之前向贵公司支付的预约金、查档保证金，本说明人将不要求退还，贵方可将房屋另行出售或处置；本说明所提及的各种函件、公告、通知等，希望贵公司均以书面形式或采取电话形式和短信形式通知直接送达给说明人一方，希望说明人与贵公司均严格审核各自联系方式，如因提供无效联系方式造成不能送达的，将由过错方承担不利后果。并预留了联络号码137××××0978（此号码经庭审核实，系原告预留的其二姐的电话号码）。2017年3月28日，原告向被告支付了6万元，被告向其出具了首付款6万元的《收据》。对下剩的房款，原告向被告出具欠条一份，载明:“本人龙泉惠，于2017年3月28日在云健水岸雅苑购买住房一套，房号为10幢3单元302号，房屋总金额为237640元整，已付首付80000元，剩余欠款157640元，保证于2017年6月30日前付清剩余欠款，如在欠条中约定的时间内不能付清所欠款项，所有责任由我本人承担（以购房合同中的违约责任为准），云健兴大房地产开发有限公司将有权收回此套房源，另行处置。”2020年4月27日，被告向原告预留的手机号码137××××0978电话联系和短信通知原告：因原告于2017年6月30日前未按约定付清尾款，解除与原告的相关房屋买卖合同。另查明，案涉房屋已由被告出售给了案外人赵永柱，并于2020年4月29日办理了商品房购销合同备案登记。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告支付查档保证金1万元，预约金1万元，首付款6万元，被告向其出具水岸雅苑交款确认单，确定购买房屋号、面积等。原、被告签署了《关于申请水岸雅苑经适房预约选房的说明》，该《说明》具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房首付款，应当认定原、被告之间存在商品房买卖合同。在合同履行过程中，原告龙泉惠于2017年3月28日向被告出具欠条“保证于2017年6月30日前付清房屋尾款，如在欠条中约定的时间内不能付清所欠款项，所有责任由我本人承担（以购房合同中的违约责任为准），云健兴大房地产开发有限公司将有权收回此套房源，另行处置”。后，原告未在约定的时间内向被告付清房屋尾款，双方亦未再就购买房屋达成新的一致协议，更未订立正式的商品房购销合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告到期未按照欠条约定支付相应房屋尾款，未履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原告未支付房屋尾款的行为致使合同目的不能实现，被告有权按照约定收回房屋另行处置。故原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,判决如下：驳回原告龙泉惠的诉讼请求。案件受理费4864元（原告已预交），由原告龙泉惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。审 判 长  许丽萍人民陪审员  李昆生人民陪审员  耿 华二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  文 丹