河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0123民初3367号 原告：史晗，男，1991年9月23日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：文红端，女，1970年8月20日出生，住石家庄市裕华区。系原告母亲。 被告：河北宝仁房地产开发有限公司，住所地正定县北早现乡雕桥村文明路**。 法定代表人：王彦飞，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王世鑫，河北乾骥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于晓杰，该公司员工。 被告：王彦飞，男，1987年9月5日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：王世鑫，河北乾骥律师事务所律师。 原告史晗与被告河北宝仁房地产开发有限公司（以下简称宝仁房地产）、王彦飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告史晗及其委托诉讼代理人文红端、被告宝仁房地产的委托诉讼代理人王世鑫、于晓杰、被告王彦飞的委托诉讼代理人王世鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史晗向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告签订的《江南鸿郡认购协议》无效。2、请求人民法院依法判决二被告立即返还原告己付定金20000元。3、请求人民法院依法判决二被告立即返还原告购房款558555元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2017年5月7日计算至实际付清之日止），并赔偿损失。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告河北宝仁房地产开发有限公司系“江南鸿郡”小区的开发商，其委托石家庄创拓房地产经纪有限公司对江南鸿郡小区的房屋对外销售。2017年4月份，原告欲购买“江南鸿郡”小区房屋，于2017年4月29日向石家庄创拓房地产经纪有限公司缴纳购房定金20000元（该定金未计入购房款），并于2017年5月7日与被告河北宝仁房地产开发有限公司签订《江南鸿郡认购协议》，约定原告购买被告开发的位于石家庄市正定县房屋一套，房屋建筑面积为118.9平方米，购房款共计558555元，另约定被告2019年10月31日之前向原告交付产权清楚的房屋。合同签订后，原告当即按照被告的要求将全部购房款转至被告王彦飞的个人账户，同时被告河北宝仁房地产开发有限公司向原告出具加盖其印章的收据。2019年10月份，原告到售楼部询问交房事宜时，被告知所购买的房屋尚未动工，并且被告至今也没有取得相关的房屋的预售许可证。原告认为被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实便向原告销售涉案房屋的行为主观恶意明显，不仅欺诈了原告，损害了原告的合法权益，而且严重违反了法律、行政法规的强制性规定，使得原告购买房屋的目的落空，严重侵害了原告基本生存居住的权益。原告为了维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 宝仁房地产答辩称：一、同意原告的第一项诉讼请求。二、要求支付定金2万元没有依据，该笔款项不是购房定金也未计入购房款，是创拓公司收取的，与宝仁房地产无关。三、案涉购房款已经交到宝仁房地产与本案被告王彦飞没有关系，不应由王彦飞退还购房款。四、原告要求宝仁房地产承担合同确认无效造成的损失没有依据，宝仁房地产在销售房屋时没有故意隐瞒案涉房屋没有取得商品房预售许可证的事实，主观上没有恶意也没有实施欺诈的行为，不应承担赔偿损失的责任。 王彦飞答辩称：一、案涉合同是原告与宝仁房地产签订的，合同是否具有效力与被告无关。二、同宝仁房地产第二点答辩意见，不应由被告承担该笔费用。三、原告要求被告承担退房款的责任没有依据，如诉状称案涉协议是原告与被告宝仁房地产签订的，按照该合同原告的权利义务是支付房款获得房屋，宝仁房地产的权利义务是收取房款交付房屋，其双方为该合同的当事人包括原告按照合同约定的账户支付房款的行为也是合同约定的指示交付，被告不应承担该合同项下的任何权利义务。同理合同确认无效或解除时根据合同相对性还款义务应是宝仁房地产与被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年4月29日，原告向石家庄创拓房地产经纪有限公司缴纳江南鸿郡定金20000元，由石家庄创拓房地产经纪有限公司向其出具收款收据。 2017年5月7日，原、被告签订《江南鸿郡认购协议》，约定原告购买被告开发的涉案房屋C32-1-1003，面积118.9㎡，单价4697.69元/㎡，总房款558555元，于2017年5月7日之前付清。被告于2019年10月31日前将符合本合同约定的房屋交付原告。被告如未按协议约定期限将房屋交付原告逾期超过30日后，原告解除协议的，被告应当自原告解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按银行同期活期存款利率付给利息。原告要求继续履行协议的，协议继续履行，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。备注：房款558555元转入王彦飞浦发银行账户。同日，原告通过其母亲文红端账户分笔向被告指定的账户王彦飞内转款558555元。被告并于同日向原告出具收据。 原告提交一份已生效的民事判决书，该判决查明认定“被告宝仁公司与出具定金收据的案外人石家庄创拓房地产经纪有限公司是合作关系，且已经委托该公司对案涉房屋进行销售。由此可见，案外人石家庄创拓房地产经纪有限公司在房屋销售的职权范围内拥有宝仁公司的授权，是其代理人，在授权范围内实施的民事行为的法律后果对外应由上诉人承担”。 被告宝仁公司认可收到原告558555元购房款的事实，并提交银行账户明细以证实被告王彦飞以个人账户收取的购房款已全部转至公司账户。 另查明，被告宝仁公司销售的案涉房屋项目至今未取得商品房预售许可证明。 上述事实，有原、被告提交的《江南鸿郡认购协议》、收据、银行转账明细、民事判决书及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”本案中，被告宝仁公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订《江南鸿郡认购协议》出售涉案房屋，违反了法律强制性规定，且至今宝仁公司仍未取得商品房预售许可证明。故，本院依法确认双方签订的《江南鸿郡认购协议》无效。被告宝仁公司辩称在售房时已告知原告案涉房屋没有房屋预售许可证明原告自身存在过错，但对此并未提供证据予以证实，本院不予采信。案涉合同无效后，被告宝仁公司应将收受的购房款返还原告。 因已生效的民事判决书认定案外人石家庄创拓房地产经纪有限公司代理被告宝仁公司收受购房定金，该民事法律行为的后果应由被告宝仁公司承担。故，在合同无效后，被告宝仁公司应将其收受原告的20000元房屋定金返还原告。 关于被告王彦飞是否应承担还款责任的问题。首先，案涉《江南鸿郡认购协议》系原告与被告宝仁公司签订，依据合同相对性原则，应由被告宝仁公司承担责任。其次，被告宝仁公司对收到原告全部购房款的事实无异议，且原告持有的收款收据系由宝仁公司出具。再次，双方在认购协议中明确约定由被告宝仁公司指定的账户即王彦飞账户收取房款，且宝仁公司已提供证据证实王彦飞已将个人代收的购房款全部转至公司账户，故，即便王彦飞存在作为法定代表人存在违规出借账户违反金融财务规定的行为，亦应与民事责任的承担相区分。原告主张被告王彦飞作为宝仁公司法定代表人财产与公司财产混同应承担还款责任的诉求，理据不足，本院不予支持。 被告宝仁公司占用原告购房款应赔偿占用期间原告的利息损失。故，对原告要求自2017年5月7日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的主张，本院依法支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，决如下： 一、确认原告史晗与被告河北宝仁房地产开发有限公司签订的《江南鸿郡认购协议》无效。 二、限被告河北宝仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告史晗购房定金20000元。 三、限被告河北宝仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告史晗购房款558555元及利息（利息自2017年5月7日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项还清之日止）。 四、驳回原告史晗对被告王彦飞的诉讼请求。 如被告未按判决指定的期限履行上述给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，本院减半收取，由被告河北宝仁房地产开发有限公司负担4900元。保全费3520元，由被告河北宝仁房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（（地址：河北省正定县收件人：上诉材料收转窗口，邮编：050800）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘丽平 二〇二〇年十二月二十六日 书记员  赵 丹