安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2725号 原告：章华，男，1963年9月16日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘芝兰，安徽徽商律师事务所律师。 被告：合肥中信物业有限公司，住所地安徽省合肥市美菱大道419号六楼。 法定代表人：刘永斌，董事长。 委托诉讼代理人：杨玲，安徽金华安律师事务所律师。 被告：合肥建工第二建筑工程有限责任公司，住所地安徽省合肥市望江东路365号。 法定代表人：郭斌，执行董事。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 第三人：姜维，男，1985年8月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：夏文竹，北京中银（合肥）律师事务所律师。 第三人：马文秀，女，1980年12月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：杭超，安徽安援律师事务所律师。 原告章华与被告合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、被告合肥建工第二建筑工程有限责任公司（以下简称二建公司）、第三人马文秀房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王定凯及其委托诉讼代理人刘芝兰，被告中信物业公司的委托诉讼代理人杨玲，被告二建公司的委托诉讼代理人查显兵，第三人马文秀的委托诉讼代理人杭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章华向本院提出诉讼请求：1.判令中信物业公司与第三人马文秀和第三人姜维签订的碧水家园4#楼1803室、1804室“房屋买卖合同”无效、撤销其依据该合同办理的“网签备案”手续；2.判令中信物业公司和二建公司继续履行与章华签订的碧水家园4#楼1803室、1804室商品房买卖协议，将案涉房屋过户至章华名下；3.诉讼费及其他费用由中信物业公司和二建公司承担。事实和理由：2007年10月，中信物业公司取得碧水家园房地产的开发权，二建公司取得碧水家园房地产的施工权，王家宗作为实际施工人承包了碧水家园2#楼的施工。由于中信物业公司资金短缺，工程建建停停，且已欠了大量的工程款。经（2010）合仲字第084号合肥仲裁委员会调解书认定：就中信物业公司拖欠二建公司的4221.6余万元工程款达成74套“以房抵款”的调解协议。王家宗以8140674元工程款抵扣了碧水家园4#楼的13套商品房（包括案涉房）。（2018）皖0103民初3724号合肥市庐阳区人民法院民事判决书，认可该13套商品房在二建公司支付给徐从银工程款中已实际抵扣的客观事实。2014年10月，章华与王家宗就案涉房屋签订一份购房《协议书》，并向王家宗全款缴纳了房款。购房后，原告与物业公司办理了入住手续，缴纳了物业费与水电气等费用实际居住至今。 中信物业公司辩称，一、中信物业公司与章华之间未建立房屋买卖合同关系。中信物业公司同意继续履行与马文秀的房屋买卖合同。1803室房屋系以12000元每平方米单价抵债给了刘维军，该套房屋是在合肥市庐阳区人民法院强制执行（2014）庐民一初字第03534号民事调解书过程中，中信物业公司与刘维军达成了以房抵债协议，约定包含案涉1803室房屋在内共三套房屋每套房屋以价格12000元每平方米抵债给了刘维军，而马文秀是代刘维军持房，因此案涉1803室房屋系以房抵债给了刘维军，中信物业公司与刘维军的债务已清。二、对于姜维名下的房产，由于当时中信物业公司拖欠员工工资等急需资金，且因拖欠税费无法办理产权证等因素，所以就以每套房屋80万元的价格对外出售，中信物业公司收取了上述购房款。该套房屋是真实买卖的房屋，中信物业公司与姜维签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续，中信物业公司同意继续履行与姜维的房屋买卖合同。三、中信物业公司与二建公司并未签订以房抵债协议，也未就案涉房屋签订过《商品房买卖合同》，更未将案涉房屋交付给二建公司，更未交付给王家宗，中信物业公司也未收到过章华交付的房款。中信物业公司从未和王家宗签订过以房抵债协议，也未签订商品房买卖合同，章华称房屋已由中信物业公司抵债给王家宗，无事实和法律依据。中信物业公司与章华未建立房屋买卖合同关系，章华占用房屋，无事实和法律依据，请求驳回章华诉请。 二建公司辩称，一、（2010）合仲字第084号仲裁调解书确认中信物业公司欠付二建公司工程款42212019元，该工程款采取以碧水家园4#楼全部可预售房屋抵付工程款的方式支付。仲裁调解书生效后，二建公司作为总承包人同意以碧水家园4#楼全部可预售商品房抵扣中信物业公司欠付的工程款，并同意中信物业公司将商品房抵到实际承包人指定的购房人名下。案涉房屋是由中信物业公司经王家宗指示，出卖并交付给章华以抵扣工程款，中信物业公司与实际施工人及其指定的第三人之间直接形成房屋买卖合同关系，二建公司并非案涉房屋买卖的当事人。二建公司只是配合确认以工程款抵付购房款，无义务为章华办理产权登记，亦不应继续履行章华与中信物业公司之间的商品房买卖协议。二、（2010）合仲字第084号仲裁调解书已履行完毕，案涉房屋已交由实际施工人及其指定的章华实际居住，章华已经实际合法占有案涉商品房。三、中信物业公司已经以案涉商品房抵付了工程款，抵付行为早已完成，中信物业公司与马文秀、姜维之间再次恶意串通实施的抵债行为损害了章华的合法权益，应当被认定为无效。第一，因中信物业公司未能对包括案涉商品房在内的众多碧水家园房屋办理过户登记手续，致使众多购房人已经多次维权上访，演变成了合肥市内的社会热点事宜，而且，刘维军作为中信物业公司多年债权人，也知晓中信物业公司开发建设的碧水家园项目现状，但仍继续对案涉商品房进行抵债，而不顾已有入住多年的购房人，明显存在恶意。且中信物业公司在另案中已承认，黄河、中信物业公司的其他债权人（包括刘维军）无视小业主已经入住的事实，私下达成协议，为了避免其他轮候查封的债权人将黄河解封的37套房查封，黄河同意拿出一部分房屋分给其他债权人用于以房抵债。同时，刘维军、马文秀、姜维未能到现场实地查看所购房屋的位置、格局等情形，以便决定是否可以购买，根本没有尽到一个正常购房人的基本注意义务，不是一个正常的购房人。第二，案涉商品房在具备办证条件后，中信物业公司与刘维军之间的抵债行为极为迅速，迅速完成了《商品房买卖合同》以及备案手续，也明显存在恶意。包括案涉商品房购房人在内的众多业主常年多次维权上访，直至2018年6月，部分业主在人民网领导留言板中给李国英省长留言，经庐阳区政府等多方协调，包括案涉商品房在内的碧水家园系列房屋才竣工验收备案，具备办证条件。也就在此时，刘维军与中信物业公司迅速达成以房抵债协议，签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续，整个过程仅仅用了6天，速度之快已经无法用正常的买方逻辑进行解释，串通的恶意很明显。另外，刘维军在2014年就对中信物业公司享有债权，但却在此时才以房抵债，明显是知道案涉商品房可以办理登记手续，才与中信物业公司恶意串通再次对案涉房屋抵债。第三，从“部分业主在人民网领导留言板中给李国英省长留言”内容可知，合肥市庐阳区人民政府及黄河等人均知道，案涉商品房已由购房人实际入住四年之久，表明中信物业公司、刘维军、姜维等对案涉商品房已抵到他人名下的事实已经明知，但仍进行抵债，恶意串通的意图很明显。 第三人姜维述称，一、第三人姜维与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。首先，案涉房屋并未在仲裁调解书、执行和解协议中明确为以房抵债的房屋之一。调解书和执行和解协议均未涉及案涉房屋的具体房号，74套房屋是否包括案涉房屋并无证据证明。其次，第三人姜维与中信物业公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋产权并未受限，房屋产权人登记在中信物业公司名下，因此，第三人与中信物业公司签订《商品房买卖合同》，并未违反法律规定，内容合法，章华请求确认该合同无效无事实和法律依据。退一步说，即使案涉房屋包含在仲裁调解书、执行和解协议中涉及的74套房屋中，鉴于中信物业公司同意抵债给了二建公司，但由于中信物业公司并未履行调解书、执行和解协议，而二建公司在查封房产到期后未及时续封，因此视为二建公司放弃了己方权利，且案涉房屋产权仍登记在中信物业公司名下，即房屋产权并未受限，故在此情况下，中信物业公司将案涉房屋出售给姜维，姜维购买该房，行为合法。综上，第三人认为姜维与中信物业公司签订了《商品房买卖合同》及备案手续，姜维已支付了房屋对价，因此原告请求确认该合同无效无任何事实和法律依据。二、章华与中信物业公司之间并未签订商品房买卖合同，章华诉请判决继续履行商品房买卖合同无事实和法律依据。首先，章华与中信物业公司之间未签订书面的商品房买卖合同，章华诉称与中信物业公司之间存在商品房买卖合同无事实依据。第二，章华并未实际支付价款给中信物业公司，章华与中信物业公司之间也不存在事实上的房屋买卖合同关系。章华诉称其从王家宗处购买的案涉房屋，但案涉房屋一直登记在中信物业公司名下，章华购买房屋时不仅未通知中信物业公司，也未取得中信物业公司同意其受让房屋，而且也未将房款交付给中信物业公司，因此章华与中信物业公司之间不具有房屋买卖合同关系。第三，王家宗出售案涉房屋系无权处分。退一步说，案涉房屋即使包含在仲裁调解书、执行和解协议中涉及的74套房屋中，中信物业公司同意抵债给二建公司，但由于要实现以房抵债目的，需要二建公司与中信物业公司签订两个协议，即以房抵债协议及房屋买卖协议，而二建公司一直未与中信物业公司签订书面的商品房买卖合同，也未办理过房屋交接手续，且依据我国城市房地产管理法规定，不动产转让合同系要式合同，因此案涉房屋作为以房抵债给二建公司的目的并不能实现，故章华主张案涉房屋产权最先由二建公司取得并无事实和法律依据。二建公司未能取得房屋产权，王家宗更无法取得房屋产权。王家宗将案涉房屋出售给章华显然属于无权处分。第四，案涉房屋产权至今仍登记在中信物业公司名下，且中信物业公司与姜维签订《商品房买卖合同》之前，案涉房屋产权仍属于中信物业公司所有。调解书、执行和解协议虽然已经生效，但中信物业公司并未与二建公司签订书面的房屋买卖合同，故调解书、和解协议约定的以房抵债目的并未实现，章华主张二建公司依据调解书、执行和解协议取得案涉房屋产权并无事实和法律依据。第五，退一步说，即使按照仲裁调解书、执行和解协议，认定中信物业公司同意抵债给了二建公司，但由于中信物业公司并未同意将案涉房屋抵债给王家宗以及房屋产权人登记在中信物业公司名下，王家宗也未与中信物业公司签订书面商品房买卖合同，因此王家宗也不能当然享有房屋产权，王家宗将房屋出售给章华也是无权处分。三、章华无合法依据占有案涉房屋，第三人要求章华搬离房屋。 第三人马文秀述称，一、第三人马文秀与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。首先，案涉房屋并未在仲裁调解书、执行和解协议中明确为以房抵债的房屋之一。调解书和执行和解协议均未涉及案涉房屋的具体房号，74套房屋是否包括案涉房屋并无证据证明。其次，根据我国法律规定，以房抵债目的的实现需要当事人签订和履行两个协议，一是以房抵债协议，二是房屋买卖协议。本案中，案涉房屋已以房抵债给了刘维军，刘维军不仅与中信物业公司签订了协议书约定了以房抵债事宜，并且刘维军指定的第三人与中信物业公司之间签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记，因此案涉房屋已实现了以房抵债给刘维军的目的。中信物业公司因拖欠刘维军借款致讼，法院制作了（2014）庐民一初字第03534号调解书，在该案执行过程中，刘维军与中信物业公司之间达成了以房抵债协议。第三人马文秀系受刘维军委托代持房屋，作为名义购房人与中信物业公司签订《商品房买卖合同》。因此案涉房屋名义上出售给第三人，实际是出售给了刘维军，并支付了对价，因此第三人与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。第三，第三人马文秀与中信物业公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋产权并未受限，房屋产权人登记在中信物业公司名下，因此，第三人与中信物业公司签订《商品房买卖合同》，并未违反法律规定，内容合法，章华请求确认该合同无效无事实和法律依据。退一步说，即使案涉房屋包含在仲裁调解书、执行和解协议中涉及的74套房屋中，鉴于中信物业公司同意抵债给了二建公司，但由于中信物业公司并未履行调解书、执行和解协议，而二建公司在查封房产到期后未及时续封，因此视为二建公司放弃了己方权利，且案涉房屋产权仍登记在中信物业公司名下，即房屋产权并未受限，故在此情况下，中信物业公司将案涉房屋以房抵债给刘维军，刘维军据此委托第三人马文秀购买该房，行为合法。综上，第三人认为刘维军与中信物业公司之间存在真实的债权债务关系。案涉房屋系以房抵债给刘维军的，第三人系名义购房人，实际购房人系刘维军。案涉房屋支付了对价并签订了《商品房买卖合同》及备案手续。因此原告请求确认该合同无效无任何事实和法律依据。二、章华与中信物业公司之间并未签订商品房买卖合同，章华诉请判决继续履行商品房买卖合同无事实和法律依据。首先，章华与中信物业公司之间未签订书面的商品房买卖合同，章华诉称与中信物业公司之间存在商品房买卖合同无事实依据。第二，章华并未实际支付价款给中信物业公司，章华与中信物业公司之间也不存在事实上的房屋买卖合同关系。章华诉称其从王家宗处购买的案涉房屋，但案涉房屋一直登记在中信物业公司名下，章华购买房屋时不仅未通知中信物业公司，也未取得中信物业公司同意其受让房屋，而且也未将房款交付给中信物业公司，因此章华与中信物业公司之间不具有房屋买卖合同关系。第三，王家宗出售案涉房屋系无权处分。退一步说，案涉房屋即使包含在仲裁调解书、执行和解协议中涉及的74套房屋中，中信物业公司同意抵债给二建公司，但由于要实现以房抵债目的，需要二建公司与中信物业公司签订两个协议，即以房抵债协议及房屋买卖协议，而二建公司一直未与中信物业公司签订书面的商品房买卖合同，也未办理过房屋交接手续，且依据我国城市房地产管理法规定，不动产转让合同系要式合同，因此案涉房屋作为以房抵债给二建公司的目的并不能实现，故章华主张案涉房屋产权最先由二建公司取得并无事实和法律依据。二建公司未能取得房屋产权，王家宗更无法取得房屋产权。王家宗将案涉房屋出售给章华显然属于无权处分。第四，案涉房屋产权至今仍登记在中信物业公司名下，且中信物业公司与马文秀签订《商品房买卖合同》之前，案涉房屋产权仍属于中信物业公司所有。调解书、执行和解协议虽然已经生效，但中信物业公司并未与二建公司签订书面的房屋买卖合同，故调解书、和解协议约定的以房抵债目的并未实现，章华主张二建公司依据调解书、执行和解协议取得案涉房屋产权并无事实和法律依据。第五，退一步说，即使按照仲裁调解书、执行和解协议，认定中信物业公司同意抵债给了二建公司，但由于中信物业公司并未同意将案涉房屋抵债给王家宗以及房屋产权人登记在中信物业公司名下，王家宗也未与中信物业公司签订书面商品房买卖合同，因此王家宗也不能当然享有房屋产权，王家宗将房屋出售给章华也是无权处分。三、章华无合法依据占有案涉房屋，第三人要求章华搬离房屋。 本院经审理认定事实如下：碧水家园小区由中信物业公司开发建设，承建方为二建公司，建设过程中因中信物业公司拖欠工程款，二建公司向合肥市仲裁委申请仲裁，双方调解，2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。四、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五、中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年9月1日，二建公司和中信物业公司达成和解协议，确认中信物业公司自愿将碧水家园4号楼全部74套可售房屋“以房抵款”支付给二建公司作为工程款，中信物业公司将以自己的名义对该商品房按二建公司的指定（指定价格、指定对象）对该74套房屋进行销售。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼对外销售我方会全力配合。” 中信物业公司将上述房屋抵付给二建公司后，二建公司将其中的49套房屋抵付了三位实际施工人的工程款，其中王家宗13套（包括案涉4#楼1803室、1804室），徐从银4套，卢一平32套。 2014年10月8日，王家宗与章华签订《协议书》一份，约定王家宗将二建公司作为工程款抵付给王家宗的碧水家园4号楼1803室和1804室两套住房出售给章华，单价6600元每平方米，两套房屋总价为1285152元，房产证办理费用均由章华负担。章华陆续支付了房款。 原告于2014年10月入住本案房屋，并按时交纳水电燃气及物业费用，有安徽骄阳物业管理有限公司出具的证明为证。但实际由于中信物业公司经营已陷入瘫痪状态，无力完成综合验收以及交纳相关税费等，造成了长期入住该楼房的人员无法办理产权证，人民网领导留言板上相关人员投诉，庐阳区政府给予了相关正式回复。 2018年7月3日，姜维与中信物业公司签订《协议》一份，约定中信物业公司将案涉1804室房屋以80万元的价款出售给姜维。同日双方签订《商品房买卖合同》并办理备案。姜维将80万元转入中信物业公司指定账户。 刘维军与中信物业公司因民间借贷存在债权债务关系，并进入执行阶段。中信物业公司将案涉1803室房屋转让给刘维军指定的马文秀名下，按照每平方米12000元的标准计算购房款，用于抵偿中信物业公司所欠刘维军本息等合计350万元的债务。2018年6月27日，中信物业公司和刘维军签订《补充协议》一份，就抵债事宜进行了约定。同日，刘维军与马文秀签订《房屋代持协议》。2018年7月3日，中信物业公司与马文秀签订《商品房买卖合同》，约定房屋价款为每平方米7273元、总金额为699662元，并办理了备案。 案件审理过程中，本院通知刘维军到庭核实相关情况，刘维军表示其知晓本案诉讼，不要求作为第三人参加诉讼。 以上事实，有章华提交的仲裁调解书、和解协议、抵押登记证、执行案件结案审批表、协议书、房款收条、民事判决书、物业证明、缴费凭证，二建公司提交的人民网领导留言板截图、回函、情况说明，姜维提交的身份证、协议、商品房买卖合同、网签确认单、收款收据、转账凭证、委托转款函、说明、领条、民事裁定书，马文秀提交的身份证、和解协议、补充协议、房屋代持协议、商品房买卖合同、网签确认单、领条、执行裁定书、民事调解书、解封申请书，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，中信物业公司与二建公司在（2010）合仲字第084号调解书中已经确认中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付拖欠二建公司的工程款。之后，双方在执行和解协议中约定中信物业公司以自己的名义按二建公司的指定（指定价格、指定对象）对该74套房屋进行销售。随后，二建公司将案涉1803室和1804室房屋抵付了实际施工人王家宗的工程款，王家宗又将房屋转让给章华。本院认为，现在的实际居住人即章华是基于二建公司享有的以房抵债的权利而延续的权利，也就是二建公司作为前一手房屋受让人的权利应当由章华继续享有。 关于后一手商品房买卖合同即马文秀与中信物业公司之间的《商品房买卖合同》的效力问题，本院认为，马文秀以刘维军350万元债权相抵的方式支付购房款，所抵债务中包含大额利息，不属于合理对价范畴，且案涉房屋在其购买前已有人实际居住，马文秀和刘维军在购买前均未实地查看房屋，不符合常理，出卖人中信物业公司明知该房屋已抵付二建公司及实际施工人工程款，仍再次出售给马文秀用于抵偿所欠刘维军债务，双方具有恶意串通损害章华合法权益的情形，本院确认该合同无效。 关于姜维与中信物业公司之间的《商品房买卖合同》的效力问题，本院认为，姜维支付的购房款不属于合理对价范畴，且案涉房屋在其购买前已有人实际居住，不论姜维购买前未实地查看房屋，还是在查看房屋得知已有居住人的情况下仍购买案涉房屋，均不符合常理，出卖人中信物业公司明知该房屋已抵付二建公司及实际施工人工程款，仍再次出售给顾庆平，双方具有恶意串通损害章华合法权益的情形，本院确认该合同无效。 对于章华要求将涉案房屋过户至章华名下的诉讼请求，本院予以支持。二建公司已经履行了配合办理购房款抵付工程款手续义务，对于章华要求二建公司履行过户义务，本院不予支持。对于章华要求撤销网签备案的主张，不属于民事案件处理范围，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告合肥中信物业有限公司与第三人姜维签订的商品房买卖合同无效； 二、确认被告合肥中信物业有限公司与第三人马文秀签订的商品房买卖合同无效； 三、被告合肥中信物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内配合原告章华将合肥市庐阳区碧水家园4栋1803室、1804室房屋过户至原告章华名下； 四、驳回原告章华的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计8183元，由被告合肥中信物业有限责任公司负担。保全费5000元，由被告合肥中信物业有限责任公司负担3720元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十二月三十日 书记员 阮晓艳 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。