吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0621民初1653号 原告：韩景君，男，1973年5月3日生，汉族，吉林省德惠市种畜场职工，住吉林省德惠市。 被告：抚松县人力资源和社会保障局，地址：抚松县。 法定代表人：刘国栋，系局长。 委托诉讼代理人：朱承光，男，1972年2月27日生，汉族，该单位工作人员，住吉林省抚松县抚松镇。 委托诉讼代理人：马光泉，吉林鹏诚律师事务所律师。 被告：抚松大明房地产开发有限公司，地址：吉林省抚松县万良镇。 法定代表人：马春芳，系董事长。 原告韩景君与被告抚松县人力资源和社会保障局（以下简称抚松县人社局）、抚松大明房地产开发有限公司（以下简称大明公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩景君、被告抚松县人社局的委托诉讼代理人朱承光、马光泉到庭参加诉讼，被告大明公司经本院传票传唤，无正当理拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 韩景君向本院提出诉讼请求：一、依法撤销抚松县人民法院（2018）吉0621执897号执行裁定书中对申请人的房屋（万良人参市场四期1号楼二单元702室）查封拍卖的裁定事项及其（2020）年吉0621执异69号执行裁定书，判令该房屋归属原告，解除查封、拍卖措施；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月13日，被告大明公司与原告签订了房屋买卖合同，原告购买了被告万良人参市场四期1号楼702室（东数1单元702室，买房时尚未分单元），现在法院拍卖称其为020701。购房款是原告的债务人即大明公司的债权人蔡希龙用工程款抵顶的，原告无需再交纳房款，大明公司也认可该事实，上述房屋被列为抚松县人社局申请查封拍卖的系列房屋之中。原告得知后，遂向法院提出异议，并提交了有关证据，但是法院却没有采纳，驳回了申请人的请求。原告有合法购房手续，有购买事实，有大明公司和蔡希龙的顶账事实，依法应当得到保护，法院不能以没有确定单元、没有付款、没有占用而不予理睬。退一步讲，没确定单元，但是也应当保护一户，并不能以此排除原告的权利。综上，上述二个裁定侵害了原告的合法权益，给原告造成了损害，故请求法院予以撤销，维护原告的合法权益。 抚松县人社局辩称，原裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。原告请求认定房屋买卖事实错误，适用法律，司法解释不当，对其诉讼请求应当依法驳回。一、本案诉争的房屋已在2017年1月24日被裁定查封，大明公司处分房屋无效。抚松县人社局为大明公司开发建设长白山人参市场垫付农民工工资，为保证将来顺利执行，于2017年1月23日向抚松县人民法院申请保财产保全万良镇人参市场四期第1号楼、7号楼、13号楼、14号楼、15号楼，包括本案诉争房屋在内。抚松县人民法院于2017年1月24日出具了（2017）吉0621行审1-1号裁定书，对上述房屋予以查封，查封期间为三年，并将协助执行通知给抚松县不动产登记中心。抚松县人社局在2017年提出诉讼要求大明公司偿还垫付的农民工工资时，对上述已被查封的房屋再次进行财产保全。2017年12月29日，抚松县人民法院作出（2017）吉0621财保89号，进行了查封保全，期间为三年。对（2017）吉0621行审1-1号裁定书的查封，经复议答辩人申请，抚松县法院在2018年2月8日作出（2017）吉0621行审1-2号行政裁定书，解除了（2017）吉0621行审1-1号裁定书对房屋的查封。从时间上来看，抚松县人民法院对万良镇人参市场四期第1号楼、7号楼、13号楼、14号楼、15号楼，包括本案诉争房屋在内一直是处于查封状态。韩景君称抚松大明房地产开发有限公司于2017年12月29日将本案诉争房屋转让给蔡希龙期间是本案诉争房屋查封期间，在此期间任何处分上述房屋的行为都不发生效力；二、原告与大明公司之间并非是房屋买卖法律关系，而是债权债务抵顶法律关系，其并没有取得本案查封房屋的所有权，在适用法律和司法解释规定上存在不当。原告主张取得房屋所有权是并不是真实的房屋买卖法律关系，而是抵顶工程款所得。即使适用《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定，原告也未满足该条规定的条件，未取得案涉不动产所有权，不享有足以排除另案执行的民事权益。综上，请求依法驳回其诉讼请求，维持原裁定。 抚松县大明房地产开发有限公司未答辩亦未提供相关证据。 根据原、被告提供的证据，经庭审质证，本院确认如下事实：2017年12月29日，本院作出（2017）吉0621财保89号民事裁定书，主要内容为：对被申请人大明公司开发建设的位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼3、7、8、9、10层共计20户住宅；1号楼010101号、010102号、010103号、010104号门市房；13号楼8、9、10层计18户住宅；13号楼010101号、010103号、010104号门市房予以查封，并于2018年1月15日向抚松县不动产登记中心发出协助执行通知书。 2018年6月22日，本院作出（2018）吉0621民初234号民事判决，主要内容为：被告人参投资公司、大明公司于本判决生效后三日内偿还原告抚松人力保障局垫付的农民工工资4,803,500.00元。2018年7月30日，抚松人力保障局申请执行。在执行过程中，经申请执行人的申请，本院于2019年10月15日作出（2018）吉0621执897号执行裁定，主要内容为：对被执行人大明公司开发建设的位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼1单元010301、010302、010701、010702、010801、010802、010901、010902、011001、011002号房屋；2单元020301、020302、020701、020702、020801、020802、020901、020902、021001、021002号房屋，共计20处房屋进行拍卖。2017年1月24日，本院依据抚松县人社局的申请，作出（2017）吉0621行审1－1号行政裁定，对被执行人大明公司所有的位于抚松县万良镇人参市场四期工程第1号楼、7号楼、第13号楼、第14号楼、第15号楼予以查封。并向抚松县不动产登记中心和抚松县房产产权登记处发出协助执行通知。2018年2月8日，本院作出（2017）吉0621行审1－2号行政裁定，解除对被执行人大明公司所有的位于抚松县万良镇人参市场四期工程第1号楼、7号楼、第13号楼、第14号楼、第15号楼的查封。并向抚松县不动产登记中心发出协助执行通知。 韩景君因对我院（2017）吉0621财保89号民事裁定查封位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼702室向本院提出书面异议，本院于2020年9月14日作出（2020）吉0621执异69号执行裁定书，裁定：驳回韩景君的异议请求。 原告提供其与大明公司于2016年3月13日签订的房屋买卖合同一份，主要内容为：第一条，出卖人（被告大明公司）以出让方式取得位于抚松县万良镇仁义村编号为2013－12的地块土地使用权。买受人（原告韩景君）购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第1幢702号房，面积131.065平方米。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该房屋价款，按建筑面积每平方米3000元，总金额393,195.00元；2016年3月13日，蔡希龙出具签订商品房买卖合同指定人选确认书，主要内容为：蔡希龙承揽施工抚松长白山人参市场投资发展有限公司发包的国家级长白山人参市场道路的施工，已完工工程。经大明公司同意用大明公司开发的位于抚松县万良镇仁义村万良人参市场四期工程房号为第1栋702室，建筑面积131.065平方米，房屋单价每平方米3000元，总房款393,195.00元。蔡希龙提出并在此确认要求以韩景君的名义与大明公司签订房屋买卖合同。 另查明：韩景君与大明公司签订案涉房屋买卖合同后，未办理过户登记，亦未向登记机构申请预告登记。 以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、签订商品房买卖合同指定人选确认书、四期高层外网工程承包合同、商品房抵顶工程款协议书、（2020）吉0621执异69号执行裁定书各一份、被告提供的财产保全申请书、（2017）吉0621行审1-1号裁定书、（2017）吉0621行审1-1号裁定书协助执行通知书及回执、（2017）吉0621行审1-2号行政裁定书、（2017）吉0621财保89号民事裁定书、本院对原告的询问笔录及各方当事人及代理人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：韩景君对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。首先，位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼系大明公司开发建设，1号楼共2个单元，韩景君虽然提交了其在法院查封前与大明公司签订的房屋买卖合同，但该合同只是载明第1幢702号房，没有明确是第几单元，故该合同对买卖房屋的具体位置约定并不明确；其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因韩景君与大明公司签订房屋买卖合同后，没有办理权属变更登记，亦未向登记机构申请权属变更预告登记，故不发生不动产物权的变更效力；其次，韩景君并未提供其已实际占有案涉房屋的证据，无法证实其在人民法院查封之前已实际占有控制该不动产。故依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，韩景君提供的证据不足以证实其就案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上，依照上述法律及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告韩景君的诉讼请求。 案件受理费7,198.00元(已减半收取），由原告韩景君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 长  杜景丽 人民陪审员  钟士操 人民陪审员  于 宏 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  李 静