广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11921号原告：广州市番禺区大石街**村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区大石街**村，统一社会信用代码N24401131914601996。法定代表人：郭敬生。委托诉讼代理人：陈仲英，广东粤企律师事务所律师。被告：广州***环保科技有限公司，住所地广州市番禺区大石镇迎宾大道**工业区岭南路，统一社会信用代码91440113725023402K。法定代表人：李乐金。委托诉讼代理人：范建军,广东环球经纬律师事务所律师。原告广州市番禺区大石街**村股份合作经济社诉被告广州***环保科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区大石街**村股份合作经济社的委托诉讼代理人陈仲英，被告广州***环保科技有限公司委托诉讼代理人范建军，到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州市番禺区大石街**村股份合作经济社向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金及垃圾费总额723350元及其利息（利息按照银行同期贷款利率自拖欠之日起计算至本息清偿之曰止）。2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订土地承租合同，合同约定被告承租原告属下位于第二工业区（岭南路尾）约1550平方米的上地。租赁期限自2009年6月1曰起至2015年5月31日止。被告在上述租赁期满后依然租用上述地块至2018年12月31日。但是被告自2015年10月开始没有向原告缴纳相应租金。被告于2018年3月6日向原告发出《申请报告》，确认其拖欠原告租金并且请求自2016年11月起至2017年期间的租金按照每月22000元计算，自2018年1月起的租金按照每月26000元计算，该请求得到原告同意，但被告依然没有缴纳租金。为维护自身权益，特诉至法院。对于诉讼请求第一项中的723350元，原告当庭确认如下：（1）2015年10月到2015年12月，每月拖欠的租金是7950元，拖欠3个月，合计23850元；（2）2016年1月至10月，每月拖欠的租金是7950元，合计10个月，合计79500元；（3）2016年11月至2017年12月，每月租金22000元，合计14个月，共计308000元；（4）2018年1月至12月，每月租金26000元，拖欠12个月，共计312000元。利息以每月租金为基数，自当月2日开始计算。被告广州***环保科技有限公司辩称，1、原告所主张的租金计算没有依据。我们认定按照原合同的租金标准来计算，每月每平方米5元。法律依据是合同法第236条的规定。2、本案已超过诉讼时效。根据原告所主张的计算时间，是从2015年10月份开始计算，明显超过了诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》（法释[2018]12号），根据司法解释第三条的规定，民法总则实行之前诉讼时效已届满，不适用民法总则的规定，应当适用民法通则的规定。民法总则实行的时间是2017年10月1日，所以我方认为在此之前（2016年10月1日之前）的租金已超过诉讼时效。3、原告以收取合同押金的名义共向被告收取了126250元，这个费用分三次收取，分别为10000元、10000元、106250元。该部分费用应当向我方返还或抵扣租金。4、原告从2018年下半年开始就对涉案的场地停水停电，被告根本不能使用，此后期间不应当收取租金。5、被告承租的只是原告的空地，地上的建筑物全部为被告所建设，现原告强行收回场地，但是并没有对地上的建筑物向被告予以补偿，该部分损失我方认为原告应当予以赔偿。本院经审查当事人提交证据，结合庭审当事人陈述、质证及庭后提交书面意见，认定以下事实：2009年，原告（甲方、出租方）与被告广州***环保科技有限公司（承租方、乙方）签订一份《土地租赁合同》（以下简称涉案合同），将位于该村第二工业区（岭南路尾）土地一块约1550平方米出租给被告。合同约定，租赁期限6年，从2009年6月1日至2015年5月31日，每月租金7750元，卫生费每月200元，每年租金95400元，每月10日前支付当月租金。乙方交纳押金10000元，合同期满后付清费用不计息退回。乙方自行在土地上增建，负责报建手续及费用，合同期满后，地上建筑物归甲方所有。逾期交纳租金，每日支付千分之二的违约金。合同对其他事项也作了约定。合同签订后，原告收取被告押金10000元。被告自行建造厂房进行使用。合同到期后，双方未续签合同。被告继续使用土地及地上建筑物。原告诉称被告自2015年10月开始未缴纳租金，并提供一份内部自制的被告缴纳款项情况登记表，表示被告在2015年10月15日缴纳15900元租金，为支付所拖欠2015年8月、9月租金。被告代理人抗辩有支付租金至2016年年中，但未能提供相应证据支持。被告当庭出示两份收据，为原告于2016年1月5日出具收取合同押金116250元收据。原告代理人表示庭后与当事人核实押金收取情况，其庭后提交书面说明中仅确认收取过10000元押金。原告未对收据出具进行合理解释。2017年10月31日，被告向原告出具一份复函书，请求2015年7月至2016年12月31日仍按原合同标准缴纳租金，从2017年1月开始租金在原合同基础上增加一倍。原告未对该函件予以回复。2018年3月6日，被告向原告出具一份申请报告，请求就所欠租金自2016年11月至2017年12月期间按每月22000元收取，自2018年1月起每月租金按26000元计算。原告单位多人在申请报告左下角手写同意并签名。被告抗辩原告2018年5月开始以停水停电方式干扰其使用场地，并提供一份原告出具的通知作为证据。通知显示，原告以收到举报为由，责令被告停止偷水行为，及予以罚款5000元。原告否认有停水停电等方式阻碍被告使用场地。被告抗辩在所租赁空地上建设厂房约1350平方米，按照每平方米2000元计算，原告应补偿270万元。被告对此不予认可，表示按照合同约定地上建筑物无偿归原告所有。对于被告交付场地时间，被告抗辩在2018年5、6月期间搬走。原告予以否认，表示因双方未办理退场交接手续，不清楚被告搬走的具体时间，原告因新租户入场，于2018年11月26日正式收回涉案租赁物。以上事实有当事人提交证据、书面意见等为证。本院认为，涉案合同于2015年5月31日到期后，双方未续签合同，双方之间成立不定期租赁合同关系。原告诉称被告自2015年10月起未缴纳租金，被告虽抗辩有缴纳租金至2016年年中，但未能提供证据支持，应自行承担举证不能的不利后果，本院确认被告未缴纳自2015年10月起的租金。对于双方终止合同交接场地的时间，因双方未办理书面交接手续，本院只能根据双方证据及陈述认定。2018年3月6日被告申请按照每月22000元支付2016年11月至2017年12月期间的租金，及申请自2018年1月起按每月26000元支付租金。原告予以同意。因事实上被告在2018年3月6日后并未支付租金，且原告书面确认其在2018年11月26日因新租户入场正式接收场地，基于以上事实，本院确认原告在2018年11月及之前就已经知悉被告离场的事实。被告抗辩在2018年5、6月期间离场，未提供具体证据，基于其拖欠多年租金且在原告同意减免租金标准情况下仍未能支付租金的事实，本院确认原告在2018年3月6日后向被告追讨租金，并在未能收取租金的情况下积极督促被告离场收回场地的盖然性较大，本院推定被告应在2018年6月离场。被告虽可依据不定期租赁合同直接离场不再租赁，但应至少提前一个月通知原告，现被告未提供证据证实其履行通知义务，本院确认被告应交纳租金至2018年7月。原告表示对被告离场不知情，却又主张被告支付截至2018年12月的租金，但经本院询问后提交的书面意见中又表示其因新租户入场而于2018年11月26日正式收回场地，原告对被告离场知情的表述前后矛盾，本院依法作出对原告不利的推定，驳回原告就2018年8月及以后的租金主张。按照双方对租金标准的重新合意，被告应交纳租金如下：（1）2015年10月至2016年10月，每月7950元，计103350元；（2）2016年11月至2017年12月，每月22000元，计308000元；（3）2018年1月至7月，每月26000元，计182000元。合计租金593350元。被告抗辩已交纳合同押金126250元应予以扣减，原告虽仅确认收取押金10000元，但未能对2016年出具的两张押金收据作合理解释，本院采纳被告的抗辩意见，确认被告已交纳合同押金126250元，且因合同为不定期租赁合同，被告主张押金扣减租金合理有据，本院予以准许。扣减后，被告仍应向原告交纳租金467100元。被告逾期支付租金，造成原告资金被占用的利息损失，原告可主张以每月应缴租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自当月11日计算至2018年7月31日。从2018年8月1日起，以押金抵扣后的剩余租金467100元为基数，计算至2019年8月19日；自2019年8月20日至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告抗辩2016年10月1日之前的租金已超过诉讼时效。本院认为，被告在2017年10月31日出具的复函书，请求减免租金标准，为对之前拖欠租金事宜的书面确认，构成诉讼时效的中断。被告的时效抗辩于法无据，本院依法不予采纳。被告抗辩原告以停水停电等方式妨碍其使用场地，但无证据提供，原告予以否认，本院对被告的上述抗辩意见不予采信。被告抗辩其自行建设厂房约1350平方米，原告应补偿270万元。因涉案合同明确约定合同期满地上建筑物归原告所有，原告无需就地上建筑物进行补偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州***环保科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市番禺区大石街**村股份合作经济社支付租金467100元及利息（以2015年10月至2018年7月期间每月应缴租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自当月11日计算至2018年7月31日；自2018年8月1日至2019年8月19日，以拖欠租金467100元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告广州市番禺区大石街**村股份合作经济社的其他诉讼请求。案件受理费5517元，由原告广州市番禺区大石街**村股份合作经济社承担1954元。被告广州***环保科技有限公司承担3563元。被告广州***环保科技有限公司应在履行判决义务时一并向原告广州市番禺区大石街**村股份合作经济社支付受理费3563元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年十二月四日书记员 何震宇