贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初5302号原告：贵阳白云工业发展投资有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区行政中心南楼618室。统一社会信用代码91520113697505913X。法定代表人：唐遑。委托诉讼代理人：张艳林，系贵州滔量律师事务所律师，执业证号：15201201510659095。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：杨震，系贵州滔量律师事务所实习律师，实习证号：2301191111807。代理权限：一般代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：91520100795282255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，住贵阳市花溪区，代理权限：特别代理。原告贵阳白云工业发展投资有限公司与被告贵阳合纵置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告白云工业公司委托诉讼代理人张艳林、杨震，被告合纵公司委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵阳白云工业发展投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告与原告签订就原告向被告购买的位于贵阳市白云区的《商品房买卖合同》；二、请求贵院依法判令被告对原告购买的位于贵阳市白云区共计4套房屋办理商品房预售合同备案登记；三、请求贵院依法判决被告按商品房买卖合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；四、请求依法判决被告向原告支付由于延期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计为人民币2747412.5元（违约金的计算方式：以购房款29271734元为基数，按照日0.01％，从2018年3月1日起暂计算至2020年8月19日，共计902天，违约金2640310.4元；以购房款1190144元为基数，按照日0.01％，从2018年8月1日起暂计算至2020年8月19日，共计749天，违约金89141.8元（两套未单独签订商品房买卖合同的房屋）；以购房款508792元为基数，按照日0.01％，从2019年9月1日起暂计算至2020年8月19日，共计353天，违约金17960.3元（20栋1单元18层3号）；从2020年8月20日起，以3100.8元／天计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。）；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告开发的位于贵阳市白云区共计4套房屋。后，被告与原告协商，将3栋1单元2层4号变更为20栋1单元18层3号，为此，双方在2016年6月28日签订了该套房屋的《商品房买卖合同》。2016年6月28日，原告再次与被告签订《商品房买卖合同》，原告再次向被告购买被告开发的位于贵阳市白云区房屋。据此，原告分二次共计向被告购买了71套房屋。其后，原告与被告就每套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，但对9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4号房屋未单独签订《商品房买卖合同》。原、被告双方在合同的第二十二条第三款约定，对于原告购买的大部分房屋，被告应于2017年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文件及相应的违约责任。对20栋1单元18层3号的房屋约定为2019年6月30前，被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文件及相应的违约责任。对未签订单独商品房买卖合同的9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4号的房屋应当按照总合同约定，被告须于2018年5月30日前交付办理商品房转移登记的有关文件及相应的违约责任。合同签订后，原告向被告缴纳了上述71套房屋的购房款，被告也对原告购买的大部分房屋进行了备案登记。但未对9栋1单元2层1号、9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4、20栋1单元18层3号共计四套房屋进行备案登记。且被告也未按照合同约定的时限向原告交付办理上述71套商品房转移登记的有关文件。综上所述，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，现原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律、法规及司法解释的规定向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告贵阳合纵置业有限公司辩称，被告未收到案涉房屋足额购房款，原告无权主张逾期违约金；即便被告存在违约行为，根据合同和协议约定，违约金上限为总房款百分之1。本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告开发的位于贵阳市白云区房屋，建筑面积390.58平方米，单价每平方米4830元，总价款1886501元，《商品房买卖合同》第二十二条约定：一、预告登记，双方约定申请预告登记,本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记，出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记，出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请登记，并约定办理预告登记时出卖人应当提供的资料；三、转移登记（一）出卖人承诺在2018年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（交房后720天内办理），（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。4-3-1号、4-3-2号、4-3-3号房屋已办理了预售合同备案登记。2016年6月28日，原、被告双方就4-3-1号、4-3-2号、4-3-3号房屋又分别签订《商品房买卖合同》，房号为4栋1单元3层1号、4栋1单元3层2号、4栋1单元3层3号，房价款为546515元、369881元、423591元，三套房屋价款共计1339987元。后原、被告将3-2-4号房屋变更为20栋1单元18层3号房屋。原、被告就20栋1单元18层3号房屋又签订《商品房买卖合同》，房价款为508792元，该合同第二十二条约定：一、预告登记，双方约定申请预告登记,本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记，出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记，出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请登记，并约定办理预告登记时出卖人应当提供的资料；三、转移登记（一）出卖人承诺在2019年6月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（交房后720天内办理），（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。20栋1单元18层3号房屋至今未办理预售合同备案登记。在本案中原告的诉请不涉及3-2-4号房屋。2016年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买利海米兰春天二期三期毛坯房共67套房屋（房号详见二期三期毛坯房附件），建筑面积共6725.61平方米，单价每平方米4330元，总价款29121891元，双方认可在签订该合同时并无双方确认的二期三期毛坯房附件，《商品房买卖合同》第二十二条约定：一、预告登记，双方约定申请预告登记,本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记，出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记，出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请登记，并约定办理预告登记时出卖人应当提供的资料；三、转移登记（一）出卖人承诺在2018年5月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（交房后720天内办理），（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。后原、被告就上述67套房屋其中的64套房屋分别签订了《商品房买卖合同》（一房屋一合同）。原告诉称其中的两套9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4号房屋未签订《商品房买卖合同》，也未进行预售合同登记备案。其中的9栋1单元2层1号、20栋1单元18层3号房屋签订了《商品房买卖合同》，未进行预售合同登记备案。原告提供的工投团购住宅明细表说明涉案71套房屋具体坐落，被告对该明细表中已进行预售合同备案登记的67套房屋予以确认，对未进行预售合同备案登记的4套房屋不予确认。未签订《商品房买卖合同》的9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4号房屋价款分别为624083元、566061元。涉案《商品房买卖合同》均约定：附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。补充协议第十二条对《商品房买卖合同》第二十二条进行了补充，1、对第一款的补充，买卖双方同意本合同备案登记前，买受人按贵阳市相关规定缴纳总房款的1%专项维修基金。办理合同登记备案时，买受人必须提交专项维修基金的缴纳凭证作为合同预售登记备案的必要条件，否则，出卖人不承担逾期办理合同预售登记备案、逾期办理房屋产权证（小产证）的责任。另，按照合同约定案涉房屋购房款共计为30970670元。被告至今未取得所有权初始登记。被告委托贵阳市白云区住房和城乡规划建设局代为收款，并出具收据，载明收到原告分别于2016年8月24日交纳的房款900万元，于2016年8月18日交纳房款700万元，于2016年7月15日交纳房款1000万元，于2016年8月3日交纳房款500万元，以上共计3100万元。被告对原告已支付该3100万元购房款无异议。2016年9月28日，原告向贵阳市白云区物业管理办公室支付4套精装商品房维修基金37730元（购房款1886502元的2%），2016年11月15日，原告向贵阳市白云区物业管理办公室支付67套商品房维修基金582438元（购房款29121891元的2%）。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、备案登记表、付款收据、委托书、维修基金缴纳凭据（付款凭证、电子回单）等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约履行其作为出卖人的相应义务。一、关于原告诉请的要求被告与原告就9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4号房屋签订《商品房买卖合同》，因双方就67套毛坯房屋签订的《商品房买卖合同》载明房号详见二期三期毛坯房附件，但实际双方在签订该合同时并未形成双方确认的附件，且被告对原告提供的工投团购住宅明细表中未进行预售合同备案登记的4套房屋（包括9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4号房屋）不予确认，故原告的证据不能证实其与被告就67套毛坯房屋签订的《商品房买卖合同》包含上述两套房屋，也不能证实双方就上述两套房屋达成了商品房买卖关系，本院对原告该诉请不予支持；二、关于原告诉请的合同预售登记备案，《商品房买卖合同》第二十二条约定，双方约定申请预告登记，本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记，于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记，出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记，因双方就9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4号房屋至今未签订《商品房买卖合同》，也未进行商品房买卖合同（预售）备案，更无法预告登记，故对该两套房屋进行合同预售登记备案的诉请不予支持，就9栋1单元2层1号、20栋1单元18层3号房屋双方已签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记，故按照合同约定在被告未申请登记的情况下，原告单方可以申请预告登记，原告诉请要求被告对合同预售登记备案不符合合同约定，本院不予支持；三、关于原告诉请被告立即向原告交付商品房转移登记的有关文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因原、被告双方就9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4号房屋尚未签订《商品房买卖合同》，故就该两套房屋也无法办证，本院支持的该诉请不包括9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4号房屋，仅为工投团购住宅明细表中其余69套房屋；四、关于逾期办证违约金，被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告已构成违约，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。关于被告该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。因涉案房屋约定的办证时间不一致，故违约金应当分别计算。1、67套房屋《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定出卖人承诺于2018年5月30前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，因原、被告就9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4号房屋至今未签订《商品房买卖合同》，故对该两套房屋原告无权向被告主张逾期办证违约金，扣除该两套房屋价款，其余65套房屋价款为29121891元-624083元-566061元=27931747元，故被告应当支付原告以购房款27931747元为基数按照每日0.01％从2018年6月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂计算至2020年8月19日，计809天，违约金为2259678.33元，2020年8月20日起继续按每日2793.1747元向原告支付违约金；2、4栋1单元3层1号、4栋1单元3层2号、4栋1单元3层3号三套房屋《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定出卖人承诺于2018年12月30前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，故被告应当支付原告以购房款1339987元为基数按照每日0.01％从2018年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂计算至2020年8月19日，计597天，违约金为79997.22元，2020年8月20日起继续按每日133.9987元向原告支付违约金；3、20栋1单元18层3号房屋《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定出卖人承诺于2019年6月30前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，原告主张从2019年9月1日起计算的违约金，本院支持以购房款508792元为基数按照每日0.01％从2019年9月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂计算至2020年8月19日，计353天，违约金为17960.3元，2020年8月20日起继续按每日50.8792元向原告支付违约金；综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告贵阳白云工业发展投资有限公司交付办理涉案69套商品房转移登记的有关文书（商品房具体坐落位置及编号见工投团购住宅明细表，不包括9栋1单元5层3号、14栋1单元2层4号房屋）；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告贵阳白云工业发展投资有限公司支付逾期办理产权登记的违约金（1、65套房屋的违约金暂计算至2020年8月19日为2259678.33元，2020年8月20日起继续按每日2793.1747元向原告支付违约金；2、4栋1单元3层1号、4栋1单元3层2号、4栋1单元3层3号三套房屋的违约金暂计算至2020年8月19日为79997.22元，从2020年8月20日起继续按每日133.9987元向原告支付违约金；3、20栋1单元18层3号房屋违约金暂计算至2020年8月19日为17960.3元，从2020年8月20日起继续按每日50.8792元向原告支付违约金）；三、驳回原告贵阳白云工业发展投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14390元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年十二月三十日法官助理王黎书记员陈明杨