河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0224民初1920号 原告：河北滦南农村商业银行股份有限公司（曾用名滦南县农村信用合作联社），住所地：河北省滦南县倴城镇友谊路55号。 法定代表人：孟德忠，任董事长。 委托诉讼代理人：郭铁军，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙续生，河北新滦律师事务所律师。 被告：贾春光，男，1972年10月3日出生，汉族，户籍所在地：河北省滦南县，现住河北省滦南县。 委托诉讼代理人：刘立彬，河北存鹏律师事务所律师。 被告：蔡艳艳，女，1982年10月10日出生，汉族，现住河北省滦南县。 被告：蔡春伟，男，1983年6月11日出生，汉族，现住河北省滦南县。 被告：蔡辉亮，男，1963年6月22日出生，汉族，现住河北省滦南县。 原告河北滦南农村商业银行股份有限公司（以下简称滦南农商行）与被告蔡艳艳、贾春光、蔡春伟、蔡辉亮、赵荣珍申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序。在诉讼中，赵荣珍去世。本院于2020年10月15日、2020年12月10日对本案公开开庭进行了审理。原告滦南农商行的委托诉讼代理人孙续生、郭铁军，被告贾春光及其委托诉讼代理人刘立彬到庭参加了诉讼，被告蔡艳艳、蔡春伟、蔡辉亮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滦南农商行向本院提出诉讼请求：1.依法撤销滦南县人民法院作出的（2020）冀0224执异28号执行裁定书，恢复对滦南县产的执行，房产价值78.4万元；2.本案的诉讼费由被告方承担。事实与理由：被告贾春光与被告蔡辉亮于2013年3月12日签订了商品房买卖合同，约定该房屋价款为75万元。协议签订后，被告贾春光向被告蔡辉亮交付了50万元购房款，被告贾春光于2014年5月入住该房屋至今。被告蔡辉亮于2013年7、8月份将案涉房产建造完毕，并取得房屋不动产权证及土地使用权证。之后，被告蔡辉亮将自己的这处不动产为被告蔡春伟从原告滦南农商行处的借款做抵押担保，并办理了抵押登记。被告蔡辉亮于2013年、2014年、2015年、2016年均为被告蔡春伟做了抵押担保。被告贾春光至今未向被告蔡辉亮支付完毕所有购房款，并且，被告贾春光作为一个合理、谨慎的买受人，自该房屋建造完毕至今，均未通过合理的途径要求被告蔡辉亮为其办理过户登记手续。被告蔡辉亮至今仍系该案涉房屋的合法所有权人。被告贾春光的债权不足以对抗原告滦南农商行的担保物权。原告滦南农商行为了维护自身的合法权益，诉至本院。 被告贾春光辩称，被告贾春光与登记的房主蔡辉亮于2013年3月12日签订买卖合同。合同签订后，如约向被告蔡辉亮履行给付房款的义务，并于2013年8月份，实际占有案涉房产。占有该房产后，被告贾春光曾多次要求被告蔡辉亮为案涉房产办理产权证，但是被告蔡辉亮一直回复称房产证没办理，直到执行局执行案涉房产时，被告贾春光才得知该房产办理了抵押登记，致使案涉房屋不能办理过户登记。综上，被告贾春光认为，买卖协议签订在法院查封前、设定抵押权之前，实际占有也是在法院查封前、设定抵押权之前，被告贾春光未能取得登记证书的原因，不属于自身原因，而是被告蔡辉亮的欺诈行为导致。因此，案涉房产已经完成交付，法院不应再执行该房产，请法院依法驳回原告滦南农商行的诉请。 被告蔡艳艳未做答辩。 被告蔡春伟未做答辩。 被告蔡辉亮未做答辩。 经审理查明，2013年2月1日，被告蔡辉亮取得滦南县镇长大公路南侧原安各庄人民公社机械管理站旧址122.28平方米土地使用权〔地使用权证号：冀倴国用（2013）第35号〕。2013年9月13日，被告蔡辉亮取得对滦南县产的房权证（房权证号：滦南房权证司私字第××号）。2016年11月18日，赵荣珍、被告蔡辉亮签下《承诺书》，同意将位于滦南县人民公社机械管理站旧址、房屋所有权证号为滦南房权证司私字ｓ20130713号、国有土地使用权证号为冀倴国用（2013）第035号的自建营业楼房1栋（以下称案涉房产）“为借款人蔡春伟在你处贷款作为抵押物”。同日，被告蔡艳艳签订《同意借款承诺书》，承诺对被告蔡春伟向“东黄坨信用社”借款63万元一事知情且予以认可，并保证按期归还。2016年11月29日，被告蔡春伟作为借款人，与作为贷款人的唐山市滦南联社东黄坨信用社签订《个人循环额度借款合同》，约定贷款人向借款人提供的借款额度为63万元。同日，被告蔡辉亮作为被告蔡春伟在唐山市滦南联社东黄坨信用社贷款的抵押人与唐山市黄坨信用社签订《最高额抵押合同》，约定被告蔡辉亮提供的最高额担保责任为63万元。2016年11月30日，滦南县国土资源局对案涉房产的土地使用权及房屋所有权均进行了抵押登记，抵押权人为滦南县农村信用合作社东黄坨信用社。2016年12月1日，河北省滦南县公证处作出了（2016）奔证经字第2109号公证书，赋予上述借款合同及担保合同强制执行效力。2017年12月22日，河北省滦南县公证处作出（2017）倴证执字第52号执行证书，确定滦南县农村信用合作联社可持该证书向滦南县人民法院申请强制执行，被执行人为本案被告蔡春伟、蔡艳艳、蔡辉亮及赵荣珍。执行标的为借款本金629696.17元及利息4416.55元（截止时间：2017年11月21日-2017年12月22日），以及按照合同约定利率计算至清偿之日的利息和申请执行人实现债权所支付的费用。2018年9月17日，滦南县农村信用合作联社经唐山市工商行政管理局批准，更名为河北滦南农村商业银行股份有限公司。2019年12月27日，河北省唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执4995号执行裁定，裁定：“对河北省滦南县公证处作出的（2017）倴证执字第52号执行证书所确定的全部内容准予强制执行。”2018年3月9日，河北省唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执4995号执行裁定，裁定：“查封被执行人蔡辉亮名下位于滦南县。”2020年6月11日，河北省唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执4995号之一执行裁定，裁定：“评估蔡辉亮名下坐落于滦南县。”2020年8月13日，被告贾春光向本院提出案外人执行异议。本院经过审查，于2020年8月24日作出（2020）冀0224执异28号执行裁定，裁定：“中止对滦南县镇长大公路南侧房产证号为Ｓ2××13房产的执行。”原告滦南农商行对此执行裁定不服，于2020年9月2日向本院提起申请执行人执行异议之诉。在诉讼过程中，赵荣珍去世。 另查明，案涉房产今仍登记在被告蔡辉亮名下，但由被告贾春光实际占有。 以上事实有原告滦南农商行、被告贾春光的相关陈述，《准予变更登记通知书》《个人循环额度借款合同》《最高额抵押合同》《承诺书》，房权证，土地使用权证，河北省滦南县公证处的（2016）奔证经字第2109号公证书、（2017）倴证执字第52号执行证书，河北省唐山市中级人民法院的（2018）冀02执4995号执行裁定书、（2018）冀02执4995号之一执行裁定书，本院（2020）冀0224执异28号执行裁定书予以证实。 本院认为，本案案由系申请执行人执行异议之诉，本案的关键问题是案外人对人民法院正在执行的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称第二十八条）规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告贾春光只有符合第二十八条全部规定的四个情形才可阻却对案涉房产的执行。被告贾春光自述，尚有20万元购房款未交付。被告贾春光的情况显然不符合第二十八条第三项要求的情形。被告蔡辉亮于2013年9月13日办理了房权证。被告贾春光主张被告蔡辉亮一直声称未能办理房产证，受其所骗故未办理案涉房产的过户登记。据被告贾春光提供的《商品房买卖协议》中约定：“6、甲方（蔡辉亮）在2013年10月前必须完成将现房房产证土地使用证交予乙方（贾春光）。”到2013年10月时，被告贾春光对被告蔡辉亮是否取得案涉房产的房权证理应有高度关注。但从被告蔡辉亮取得房权证起，到河北省唐山市中级人民法院裁定查封案涉房产，至少有四年多的时间，被告贾春光未提供充足证据证实其在此期间采取必要的措施要求被告蔡辉亮办理过户登记，因此，被告贾春光关于并非其自身原因未办理案涉房产过户登记的说法不能成立。被告贾春光的情况不符合第二十八条第四项要求的情形。故此，被告贾春光的情况至少不能满足第二十八条规定的第三项、第四项的情形，其不享有就案涉房产足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，被告贾春光就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许对案涉房产予以执行。原告滦南农商行要求对案涉房产予以执行的诉讼请求，理据充足，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 准许执行被告蔡辉亮名下位于滦南县。 案件受理费11640元，由被告贾春光、蔡艳艳、蔡春伟、蔡辉亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  杜福林 人民陪审员  杨绍旺 人民陪审员  周志伟 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  白 云