辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初6845号原告：杨卓祺，男，汉族，1982年4月5日出生，住辽宁省大连市甘井子区。原告：薄英，女，满族，1982年3月1日出生，住辽宁省大连市甘井子区。二原告共同委托诉讼代理人：才爽，辽宁如琢律师事务所律师。被告：大连金保房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区虎滩路232号C411室。法定代表人：何智韬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张国晗，上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关荣荣，上海市协力（大连）律师事务所律师。原告杨卓祺、薄英诉被告大连金保房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨卓祺及其委托诉讼代理人才爽，被告的委托诉讼代理人张国晗、关荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2019年10月1日起至2020年6月1日止逾期交付房屋违约金86911元；2、请求法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年1月13日，原告与被告签订了案涉《商品房买卖合同》，按照合同约定，被告应于2019年9月30日前将案涉房屋交付原告使用。原告已经按照合同约定，完成了付款义务。但因案涉房屋漏水等质量问题，根本达不到交付标准。被告承诺维修整改，达到交付标准后将房屋交付给原告。至今已过长达七个月，经原告反复催促，被告拖延履行合同义务。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、案涉房屋早已竣工验收合格并已于2019年8月29日取得竣工验收备案表，被告已于2019年9月22日向原告送达了《商品房交付使用通知书》，符合双方合同约定的房屋交付条件。根据双方补充协议的约定，案涉房屋应当视为已在2019年9月30日交付。双方《商品房买卖合同补充协议》第六条第1款约定“……；如因买受人原因未能在通知书约定的期限和地点办理完毕房屋交接手续或买受人无合法理由拒绝受领房屋的，则自《入住通知书》规定的期限届满之日即为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋的风险和物业管理费、采暖费等一切费用自此转移由买受人承担，且出卖人不承担因此而造成的延期交房的违约责任”、第六条第3款约定“自房屋交付或视为交付之日起（以二者较早者为准），该商品房毁损、灭失的风险和物业管理费等应由买受人承担的入住费用随之转移给买受人承担”。根据上述约定，我公司已通知原告于2019年9月30日办理房屋交付手续，原告直至2020年5月25日原告才办理了收房手续，根据上述约定，应当自2019年9月30日视为案涉房屋已交付；2、关于原告主张的卫生间室内水管渗漏问题，不属于“主体结构质量问题”，仅为一般性质量问题，属于保修事项。根据法律规定及双方合同约定，不能构成拒绝收房的依据。原告拒不收房，应当由原告自行承担逾期收房的责任。原告于2020年1月6日电话投诉案涉房屋卫生间室内水管渗漏问题，根据法律规定及双方合同约定，原告诉称的问题不构成拒绝收房的理由。根据《合同法》第148条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第13条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，以及双方《商品房买卖合同补充协议》第十八条第3款约定“出卖人交付的该房屋存在主体结构之外的其他质量问题的，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复，如发生检测费用，则只有在出卖人拒绝维修的情况下方由出卖人承担”，因此，房屋一般性质量瑕疵并不妨碍交付，不构成“不能交付使用”，不构成拒绝收房理由；3、双方合同第九条约定的是逾期交房的违约责任，而案涉卫生间室内水管渗漏问题属于保修事项，不应当适用逾期交房的违约责任条款，原告的主张没有合同依据和法律依据。根据《商品房买卖合同补充协议》第十九条第3款约定“买受人收房后该房屋发生质量问题，经有资质的鉴定部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围,并经出卖人复核确认的，出卖人应履行保修责任（如涉及损失赔偿的，出卖人赔偿因此造成的直接经济损失）。如双方未能就损失赔偿协商一致的，买受人不得拒绝出卖人进行保修，否则相关损失及拖延维修所产生的责任由买受人自行承担”，保修事项由出卖人履行保修责任，而原告主张的《商品房买卖合同》第九条，系针对逾期交房的违约责任，本案不应适用《商品房买卖合同》第九条逾期交房的违约责任条款；4、即使是按照原告的主张，《商品房买卖合同》第九条是针对房屋整体不能交付的违约责任，而原告仅以卫生间室内水管渗漏就要求我公司承担房屋全部不能交付的违约责任，有失公平原则，也不符合合同的约定。双方《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……；2.甲方在交付使用后30日内达到附件三中约定标准或以同等品质的装饰、设备替代”。故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关证据进行了审查。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年1月13日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（含《补充协议》），约定：原告购买被告开发的位于大连市中山区房屋，该房屋系精装修房屋，建筑面积151.67平方米，总房款3561948元。付款方式为首期房款1071948元整，于2019年1月13日付清，余款2490000元买受人采取银行按揭贷款方式支付。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年9月30日前，将经建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格的商品房交付买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照在交付使用后30日内达到约定标准或以同等品质的装饰、设备替代。《补充协议》第六条第1款约定，如因买受人原因未能在通知书约定的期限和地点办理完毕房屋交接手续或买受人无合法理由拒绝受领房屋的，则自《入住通知书》规定的期限届满之日即为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋的风险和物业管理费、采暖费等一切费用自此转移由买受人承担，且出卖人不承担因此而造成的延期交房的违约责任、第六条第3款约定，自房屋交付或视为交付之日起（以二者较早者为准），该商品房毁损、灭失的风险和物业管理费等应由买受人承担的入住费用随之转移给买受人承担。第十八条第3款约定，出卖人交付的该房屋存在主体结构之外的其他质量问题的，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复，如发生检测费用，则只有在出卖人拒绝维修的情况下方由出卖人承担。合同签订后，原告按约定交付了房款，并办理了银行按揭贷款。2019年8月29日，被告取得了案涉房屋所在项目的竣工验收备案表。2019年9月22日，被告向原告发送了《商品房交付使用通知书》，告知原告于2019年9月30日后到被告物业服务中心办理交付手续。原告按约到案涉房屋办理交房手续时，发现案涉房屋的卫生间存在漏水现象，瓷砖部分已经撬开等待维修，因水管漏水还导致瓷砖、卧室等房间地板、大白等部位损坏。鉴于此情况，原告未能在房屋交付验收单签字，并告知被告予以维修。根据原告提交的与物业管家的微信记录，可以确认，就案涉房屋的维修事宜，原被告多次协商，2019年10月27日、2019年10月31日，被告通过物业管家向原告发送两份《协议》，承诺将漏水造成损坏部位进行更换处理，期间所产生延期交付费用，按照合同相关条款给予赔偿，费用直接划转金地御中南物业服务中心帐户，抵扣物业费。因原告不同意协议条款，未能签订。2020年4月22日，被告方的工作人员手写维修承诺，再次确定各损坏部位的维修结点。2020年5月25日，案涉房屋维修完毕，原告杨卓祺在《房屋交付验收单》、《区域防火责任书》签字，并在文件上自行手写“因开发商房屋漏水质量问题且修复施工拖延，造成房屋逾期交付”。同日，原告交付物业费，收费期间为2020年6月至2021年5月。本院认为，本案争议的焦点是被告是否应赔偿因延期交付房屋给原告造成的损失。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，案涉房屋的交付条件为“经建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格”，案涉房屋具有竣工验收备案表，可以证明案涉房屋的主体结构合格，具备合同约定的交付条件。被告也按约定向原告发送了《入住通知书》，履行了告知交付房屋的义务。故原告主张按照逾期交房违约金条款支付违约金，于法无据。但原告收房时就发现房屋存在装修质量问题，且该问题较为严重，根据现场照片及维修记录可知，交房当日卫生间管道处在裸露，查找漏水点的状态，其他房间也因为漏水造成大面积毁损，案涉房屋在合同约定的交付日期无法正常入住。原告购买的房屋是精装修房屋，其与普通商品房存在一定的差别，案涉房屋由开发商对房屋进行装修装饰，房屋交付后即能实现居住使用的目的，其房屋价格也远高于普通清水房屋价格。案涉房屋虽具备了合同约定的交付条件，但实际尚不能实现原告购买房屋的合同目的。通过微信记录、维修承诺书、协议等证据可以证实，被告认可案涉房屋存在质量问题，并积极协商履行赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。合同约定的交房日期为2019年9月30日，被告于2020年5月25日在《房屋交付验收单》上签字确认收房，期间近8个月的时间，原告未能居住该房屋，其损失被告应予赔偿。关于损失的确定，原告提交被告通过物业管家发送的协议，被告同意按总房款日万分之一的标准抵扣物业费，但原告不同意履行方式，未能签订。按上述标准每日计算损失为356元，其数额较高，本院综合考虑被告违约程度、房屋质量严重程度、合同履行情况等，结合案涉房屋面积、市场租房价格，认定每日损失额为200元较为公平合理，被告因履行维修义务，迟延交付房屋238天，损失应为47600元（200元/天×238天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第一款之规定，判决如下：一、被告大连金保房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨卓祺、薄英逾期交房损失47600元；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1820元，由原告杨卓祺、薄英负担820元，由被告大连金保房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张 弘人民陪审员  李玉清人民陪审员  郐 丽二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  周思雨