山西省永济市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0881民初2176号 原告：申健，男，1978年1月6日出生，汉族，农民。 委托诉讼代理人：王兰兰，晋城市高平市朝阳法律服务所法律工作者。 被告：闫立功，男，1968年12月17日出生，汉族。 委托诉讼代理人：范军强，永济市城北街道法律服务所法律工作者。 原告申健诉被告闫立功合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申健及委托诉讼代理人王兰兰、被告委托诉讼代理人范军强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告申健向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告双方签订的《土地租赁协议》无效；二、要求被告返还原告租赁费102600元及地面附着物补偿款20000元，共计122600元；3、本案诉讼费、保全费、保险费、代理费由被告全部承担。事实及理由：2020年3月间，原告决定与朋友合伙到永济市开办驾驶培训学校，遂四处找可以租赁的场地，原告经本地朋友介绍，听说被告所租赁的土地想转租，由于原告开办驾校的硬性条件就是土地必须为建设用地，否则无法办理审批手续，在被告强调其承包土地已变更为建设用地，可以随意建房使用，原告遂开始与被告协商租赁事宜。2020年4月22日，原告与被告签订了《土地租赁协议》，约定被告所承包的晓朝一组村委的土地约18亩以及简易房一间转租给乙方使用，租赁期限为10年，从2020年5月1日至2030年4月30日，每亩租金为1900元，每年租金34200元，原告一次性交了被告三年的租金即102600元，被告要求将地里的附着物作价20000元由原告处置，遂原告又支付了被告20000元作为对被告所租地上附着物的赔偿，被告当天收到原告支付的122600元后，给原告出具了收据一支，收据载明：“今收到申健支付的租赁位于晓朝村一组的壹拾捌亩土地的租金壹拾万贰仟陆佰元整，地面附着物补偿款贰万元整，合计壹拾贰万贰仟陆佰元整，闫立功，2020年4月22日”。之后，原告着手开始办理驾校的手续，同月27日，原告在审批中心办证时，被告知原告所租土地非建设用地，原告得知后，立即给被告打电话，告知被告地不能用，国土局不批手续，同月4月29日，原告明确告知被告不租了，让被告不必滕地，看如何赔偿被告已经移除200棵树的损失。原告为了尽快与被告解决，好再另租可用土地，就托永济本地朋友多次与被告协商，但被告却以消极地态度来对待原告，对退钱之事只字不提，原告人生地不熟，希望与被告和平将租地事宜协商处理未果。现原告认为，被告作为盐业公司的经理，租赁农村土地，属违法行为，现将其违法租赁的，明知为一类水浇地谎称为建设用地租赁给原告开办驾校使用，耽误原告驾校审批进度，其行为非常恶劣，严重违背诚实信用原则。由于原被告双方所签订的《租赁合同》违反法律强制性规定，根据《合同法》第五十二条规定，属无效合同，被告应当返还原告支付的全部款项122600元。 被告闫立功答辩称，一、原告方存在必要的共同诉讼参与人未参与本案诉讼，法院应通知其参与诉讼。原告诉状记载“原告决定与朋友合伙到永济市开办驾驶培训学校”，依该内容可以体现原告与朋友合伙开办驾校，其租赁土地不是个人行为，系合伙行为，那么其合伙财产受到侵犯时依《民事诉讼法解释》第七十二条的规定，该合伙人应属于必须共同进行的诉讼当事人，依《民事诉讼法解释》第十三条规定法院应追加原告的合伙人为本案的原告参加本案诉讼。二、本案原告的主体资格不适格。原告开办的驾校于2020年4月24日在永济市行政审批服务管理局注册成立了“永济市安通驾驶员培训有限公司”，依公司法规定，公司设立过程中，公司设立行为所产生的民事责任一般由成立后的公司承担责任。三、被告的诉讼主体不适格。答辩人闫立功与原告方签署的“土地租赁协议”并非个人行为，而是职务行为。以2012年3月5日答辩人作为永济市松花棉花种植专业合作社的法定代表人与永济市城北街道办事处晓朝村及第一居民组签署的“土地流转协议”为证，依《民法总则》第六十一条第二款规定“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”，被告的主体不适格。四、答辩人与原告于2020年4月22日签订“土地租赁协议”情况属实，该协议已成立并生效，双方已履行。原告诉状记载“由于原告开办驾校的硬性条件就是土地必须为建设用地，否则无法办理审批手续，在被告强调其承包土地已变更为建设用地，可以随意建房使用，原告遂开始与被告协商租赁事宜”，此段记载纯属于原告为了达到自己不正当的目的而给答辩人编造的所谓的“事实”，答辩人从来没有强调该宗土地是建设用地，更未向原告承诺该宗土地系建设用地，况租赁协议书第一条也未表明土地用途。原告是一名成年人，其若认为是建设用地为何不在租赁协议书体现呢？因此可以说明原告的陈诉有虚假之嫌，建议法院不应采纳。答辩人与原告签订租赁协议是双方的真实意思表示，依诚信原则双方应继续认真履行。五、答辩人是企业人员，但不是国家公务人员，我国法律并未强制性禁止企业人员租赁土地的规定，何况答辩人的行为不是自己个人行为。国家鼓励供销社及其职工参办、领办、合办农民合作社，答辩人作为供销系统的人员按照国家政策加入了永济市松花棉花种植专业合作社，合作社有权承租土地，也有权流转土地，答辩人的行为未违反任何法律规定。综上，法院应驳回原告的诉讼或者诉讼请求。六、退一步来讲，假如法院认定涉租赁协议无效，依据过错原则原告应赔偿答辩人的各项损失，即恢复200余棵樱桃树、赔偿2020年度的六亩大棚樱桃树、12亩核桃树的果实收入等损失，对于损失价格无法达成一致意见的，法院应委托评估机构进行评估。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：一、原告申健 的身份证复印件一份。证明目的：证明申健的基本信息及主体资格。 二、原被告签订的《租赁合同书》一份、被告给原告 出具的收款收据一份。证明目的：证明原被告于2020年4月22日签订了《租赁合同》，被告租的晓朝一组土地18亩以每亩1900元租给原告使用，原告支付了被告三年租金102600元，土地上附着物补偿款20000元。 三、永济市安通驾驶员培训有限公司营业执照复印 件一份（初领证）、原、被告的电话联系时间清单二页、原告与被告的微信聊天记录截图四页。证明目的：原告在租赁土地确定地址后于2020年4月24日到永济市行政审批服务管理局办理了营业执照，于2020年4月27日在办理土地审批手续时，被告知所租被告土地为一类水浇地，并非建设性用地，原告立即打电话告诉被告该地原告无法使用，看协商一下如何处理，又通过微信告知被告不必腾地了，原告不租了，看如何赔偿被告移树损失，原告另找地方租地，但被告一再推诿不见面，后来干脆连电话也不接原告。上述证据主要证明已经履行告知被告不用地的事实及 不能用地的事实。 四、永济市安通驾驶员培训有限公司营业执照复印件 一份（变更证）。证明目的：原告在得知所租土地不符合规定后，又通过朋友介绍新租了位于永济市城西街道黄河大道东涑水河南的土地，变更了营业执照。 五、永济市盐业公司工商登记信息二页。证明目的： 被告是国有企业法人，租用农村土地属于违法行为。 被告闫立功对原告提供的一至四组证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的第五组证据有异议，认为永济市盐业公司不是国有企业。但该组证据能够真实反应永济市盐业公司的企业登记信息，但是与本案没有关联性，故本院对此不予认定。 被告依法向本院提交了如下证据：土地流转协议书一份。 原告对该份证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。本院对该份证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月22日，原告申健与被告闫立功签订了一份土地租赁协议，该协议约定被告将永济市城北街道办事处晓朝村一组约18亩土地及简易房一间转租给原告使用。租赁期限为10年，租期从2020年5月1日至2030年4月30日。每亩土地年租金1900元，年租金共计34200元。协议签订当日，原告一次性向被告支付了三年的土地租金102600元及地上附着物补偿款20000元，共计122600元。原告租赁该土地的目的是开办、经营驾驶员培训公司。原告于2020年4月27日在办理公司行政审批手续时，被政府相关部门告知其所租赁土地并非建设用地，不能办理用地手续。原告遂通过电话及微信向被告说明情况。 同时查明，本案所涉土地为耕地，属农业用地，归农村集体所有。双方签订租赁协议前，该土地上种植有6亩200余棵樱桃树及核桃树等。双方签订协议后，原告于2020年4月26日已将200余棵樱桃树砍伐。 本案在审理过程中，原告申健于2020年9月14日向本院申请财产保全，本院作出（2020）晋0881民初2176号民事裁定书，裁定将被告闫立功在银行的存款及名下的房产、车辆在126000元范围内予以冻结或查封。原告为此支付保全申请费1143元、保函费613元。 本院认为：2020年4月22日，原、被告签订的土地租赁协议是原、被告本人以自然人身份订立的，根据合同的相对性原则，本案原、被告主体资格适格。对被告的辩解意见，本院不予采纳。关于该土地租赁协议的性质问题，涉案的土地性质为耕地，属农业用地，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十八条“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权转包、互换、转让等方式流转......未经依法批准，不得将承包地用于非农建设”的规定，被告以个人名义将涉案耕地转租给原告用于非农建设，违反了上述规定，且被告也未提供土地的所有权人同意转租的证据，故该土地租赁协议应属无效，被告对此存在过错。原告作为土地的承租者，未尽到注意义务，也存在一定过错。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。故被告收取原告支付的土地租金102600元应返还给原告。同时，协议签订后，原告已经土地上的6亩200余苗樱桃树砍伐，给被告造成的损失客观存在，但本案审理过程中，有关土地附着物的损失数额，双方均未提供证据予以证明，本案无法作出具体认定。根据法律规定，本案可就已查清的部分先行判决，土地附着物赔偿部分，当事人可另案诉讼。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定,判决如下: 一、原告申健与被告闫立功于2020年4月22日签订的土地租赁协议无效； 二、被告闫立功于本判决生效之日起十日内返还原告申健土地租金102600元； 三、驳回原告申健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1376元、保全申请费1143元、保函费613元，共计3132元，由原告负担1000元，被告闫立功负担2132元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  周继军 二〇二〇年十二月六日 书记员  刘 佳