广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1960号上诉人（原审被告）：阳江市坚骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市区东风一路32号。法定代表人：陈宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈盛发，男，1982年3月13日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：黄理福，广东众达成律师事务所律师。阳江市坚骏房地产开发有限公司(以下简称坚骏房地产公司)因与被上诉人陈盛发商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初4502号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坚骏房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回陈盛发的所有诉讼请求；三、本案的一、二审案件受理费全部由陈盛发负担。事实与理由：一、阳江市淘金湾业主委员会与坚骏房地产公司于2016年9月18日签订的承诺书应为无效，理由如下：（一）该承诺书是阳江市淘金湾业主委员会违反《物业管理条例》第十五条的规定，超越业主委员会职责与坚骏房地产公司签订的，且内容与物业管理活动无关，应为无效。（二）根据合同相对性原则，涉案房屋买卖合同的主体是陈盛发与坚骏房地产公司，阳江市淘金湾业主委员会不是涉案房屋买卖合同的主体，其不能主张涉案房屋买卖合同上的权利。二、坚骏房地产公司积极办理淘金湾北区7、8、9幢的房产证手续，但业主却不积极配合整改，根据坚骏房地产公司与陈盛发签订的商品房买卖合同第十五条“如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担”的规定，本案是因陈盛发的原因导致坚骏房地产公司不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任应由陈盛发自行承担，与坚骏房地产公司无关，也是承诺书约定的不再适用的情形。（一）2016年11月22日，坚骏房地产公司取得淘金湾北区7、8、9幢的《建设工程竣工档案预验收合格证明书》；（二）2017年1月23日，在坚骏房地产公司递交了申请核发《建设工程规划验收合格证》所需的全部材料后，阳江市住建局向坚骏房地产公司出具了受理通知书；（三）2017年2月13日，阳江市环境保护局出具《关于淘金湾北区7、8、9栋建设项目竣工环境保护验收意见的函》，同意淘金湾北区7、8、9栋建设项目竣工通过环保验收；（四）2017年4月11日，阳江市住建局向坚骏房地产公司出具《整改通知书》，其中整改的第2、4点需要业主配合。第2点是“立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设”，第4点是“立即组织7、8、9栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改”。由于第2点遭到淘金湾业主的反对，2017年4月28至30日，坚骏房地产公司向淘金湾北区全部业主征求整改意见，征求意见结果是绝大部分业主不同意坚骏房地产公司提出的整改意见。2017年5月22日，广东电网有限责任公司阳江供电局对阳江市住房和城乡规划局《关于征求淘金湾北区项目开关站建设意见的函》回复，淘金湾被诉项目东北侧由开关站主要供电服务范围为康泰路周边的淘金湾小区、承顺居小区、映翠豪庭小区、聚龙小区和人防战备指挥所。如需在原规划开关站位置新建美式变压器，建议建设的地块规格不小于3.5米×20米。2017年5月26日，阳江市淘金湾业主委员会就淘金湾小区开关站整改问题上访；2017年6月13日，阳江市住建局作出《关于江城区淘金湾小区开关站整改问题的复函》，对2017年5月26日阳江市淘金湾业主委员会的上访进行回复，该复函提出“现请你们尽快将业主意见及确认的签名送我局，以便我局督促开发单位尽快完善整改后办理规划验收手续”，但是阳江市淘金湾业主委员会一直未向业主征求意见，也没有把业主意见及确认的签名送阳江市住建局，导致坚骏房地产公司无法开工建设。关于整改的第4点，坚骏房地产公司于2017年6月18日、28日两次向淘金湾北区7、8、9幢业主发出通知，请求业主议定“托开封闭”的统一时间，以便联系住建部门派员到小区现场进行验收拍照。但直至2017年8月3日仍有一些住户的入户花园和阳台没有按规定拆开封闭，导致淘金湾北区7、8、9幢楼外观照片不合格，不能通过验收。由于业主拖延，导致上述两点整改直至2018年初才完成。2018年4月，坚骏房地产公司才拿到淘金湾北区7、8、9幢的建设工程规划验收许可证原件。根据《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》该业主不配合整改导致坚骏房地产公司延迟完成工程竣工验收的期间应予扣除，该期间为2017年4月至2018年4月，办理涉案房屋权属证书的时间亦应顺延至2019年4月。三、一审酌定的逾期办证违约金仍过高，应予调整。（一）根据《合同法》第一百一十三条的规定及坚骏房地产公司与陈盛发签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，坚骏房地产公司与陈盛发签订合同时都预见到逾期办证的可能造成的损失是已付房价款的1%。（二）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，陈盛发自始至终都没有提供证据证明逾期办证给陈盛发造成的实际损失，再加上坚骏房地产公司已经为陈盛发办出了《不动产权证书》。因此，逾期办证违约金应以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，本案适用合同第十五条的约定来计付逾期办证的违约责任。（三）在商品房买卖合同中，交房是主要任务，办证义务是附随义务，在《广东省商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任是出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5，即每月为千分之4.5，每年为百分之5.4。根据公平原则，作为附随义务的逾期办证违约责任怎么样都不可能比作为主要义务的逾期交房违约金责任还要重。陈盛发辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，坚骏房地产公司上诉没有理据，应予驳回。陈盛发向一审法院起诉请求：一、判令坚骏房地产公司支付逾期办证违约金63470.16元（逾期办证违约金以购房款708459元为基数从2018年3月1日起计至2019年8月26日止，按年利率6%计算）给陈盛发；二、坚骏房地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月30日，陈盛发（买受人）与坚骏房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：坚骏房地产公司将位于阳江市江城区新江北路299号淘金湾北区*****房出售给陈盛发，该房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字*****号，该房建筑面积共160.43平方米，套内建筑面积136.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.89平方米；按套内建筑面积计算，每平方米5188.66元，总价款为708459元；买受人在签订本合同时交付房款首期213459元，余款495000元由银行提供按揭支付；出卖人应当在2012年12月9日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。其中合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。合同签订后，陈盛发按约定付清全部购房款708459元给坚骏房地产公司。由于涉案商品房一直未能办理产权证，坚骏房地产公司于2016年9月18日向淘金湾全体业主出具一份《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》，其中第6条承诺在2018年2月28日前办好淘金湾北区7、8、9幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向淘金湾7、8、9幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房款的1%作为违约金。在办理不动产证及他项权证等手续的过程中，需要业主的积极配合，如因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理不动产证或者逾期办理不动产证的，其将不承担该部分业主因无配合造成自身逾期办理房产证的违约金和违约相关责任。上述承诺书有坚骏房地产公司作为承诺单位加盖公章，并有法定代表人陈宝林签名；淘金湾业主委员会及业主代表陈盛发分别在承诺书中盖章和签名。坚骏房地产公司在向有关部门申请对涉案商品房的工程竣工验收过程中，阳江市住房和城乡规划建设局于2017年4月11日向坚骏房地产公司出具了一份《整改通知书》，其中内容：1、立即拆除超出规划红线的现有小区围墙并退至规划红线内建设；2、立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设；3、立即补办小区配套垃圾房规划批建手续；4、立即组织7、8、9栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改。之后，坚骏房地产公司按上述《整改通知书》的内容进行整改。坚骏房地产公司主张该整改通知的第2点和第4点需要业主配合，业主封闭了入户花园和阳台。再查明，陈盛发作为权利人于2019年8月26日取得涉案商品房的《不动产权证书》。2019年11月29日，陈盛发将涉案商品房过户登记到案外人李苑红名下，李苑红向一审法院声明对涉案房屋逾期办证违约金的权利由陈盛发陈盛发行使。一审法院认为，陈盛发与坚骏房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，坚骏房地产公司没有按约定将经竣工验收合格的商品房交付给陈盛发，之后其向该小区的全体业主作出承诺，承诺在2018年2月28日前办好涉案商品的房产证，该承诺是各方当事人真实意思表示，对淘金湾小区的全体业主与坚骏房地产公司均具有约束力，坚骏房地产公司主张承诺书内容无效缺乏依据，一审法院不予采纳。坚骏房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付给陈盛发，且坚骏房地产公司一直未能按其承诺书所约定的期限协助陈盛发办好涉案商品的房产证，坚骏房地产公司明显存在过错，其应依法承担违约责任。而坚骏房地产公司主张由于陈盛发不配合，导致迟延竣工验收，由于其所提供的证据未能充分证明是陈盛发的过错导致涉案工程竣工验收迟延，因此坚骏房地产公司的该主张一审法院不予支持。按双方的约定，坚骏房地产公司应从逾期之日起按月利率1%支付逾期办证的违约金给陈盛发。由于本案坚骏房地产公司已将涉案商品房交付给陈盛发，而陈盛发又没有证据证明因坚骏房地产公司的逾期办证造成其的损失，现陈盛发请求按该约定的月利率1%计算逾期办证的违约金明显过高，应调整为按年利率6%计算。逾期办证违约金应从2018年3月1日起计至取得不动产权证书前一日（2019年8月25日）止，因此坚骏房地产公司应支付逾期办证违约金为63237.24元(708459元×0.06/365天×543天）给陈盛发。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、限坚骏房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金63237.24元给陈盛发；二、驳回陈盛发的其他诉讼请求。一审案件受理费693元，由坚骏房地产公司负担。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈盛发与坚骏房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。因坚骏房地产公司未按约履行商品房买卖合同，淘金湾业主委员会代表全体业主与坚骏房地产公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》。该承诺书是业主与坚骏房地产公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，亦应为有效。双方应按合同及承诺书全面履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案当事人上诉争议的焦点是：一、坚骏房地产公司主张因陈盛发等业主不配合整改，导致迟延完成淘金湾北区7、8、9幢房屋的工程竣工验收手续而需扣减相应的办证时间的理据是否充分；二、坚骏房地产公司逾期办证违约金的计算标准应如何确定。关于第一个争议焦点，坚骏房地产公司主张在进行阳江市住建局出具的《整改通知书》中第2、4点整改时，由于包括陈盛发在内的淘金湾北区7、8、9幢业主不配合坚骏房地产公司的整改，导致其在2018年1月24日才取得建设工程规划验收合格证（建筑类），因此应将业主不配合整改导致拖延的时间予以扣减。坚骏房地产公司主张《整改通知书》中的第2、4点整改意见需业主的配合才能完成，而关于第2点的整改，从本案实际情况来看业主未提交对小区配套开关站的整改意见最终并没有影响小区通过建设工程规划验收；关于第4点的整改，虽然有部分业主不配合坚骏房地产公司的整改对坚骏房地产公司取得淘金湾北区7、8、9幢《建设工程规划验收合格证》（建筑类）造成一定的影响，但坚骏房地产公司在2018年1月24日取得该证，后于同年8月8日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，这期间长达7个月，而涉及工程竣工验收除取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类）外，还包括市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料,规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等，即工程竣工验收需经过多个环节审批及受多种因素影响。本案没有证据证实上述两点整改导致办理淘金湾北区7、8、9幢房屋工程竣工验收延迟，亦没有充分的证据证明是陈盛发的过错导致涉案工程竣工验收延迟，故坚骏房地产公司的该项主张理据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，坚骏房地产公司直至2019年8月26日才为涉案房屋办理权属证书，超出承诺书约定的最迟办证时间（2018年2月28日），已构成违约，陈盛发请求坚骏房地产公司支付逾期办证违约金理据成立。根据坚骏房地产公司出具的承诺书约定，坚骏房地产公司逾期办证应从逾期之日起以交付的总房款按月利率1%支付逾期办证的违约金，但由于坚骏房地产公司已将涉案商品房交付给陈盛发，且陈盛发没有证据证实因此受到的损失，一审法院将该违约金调整为按年利率6%计算并无不妥，且陈盛发没有提出上诉，本院予以维持。坚骏房地产公司主张该违约金计算标准应按双方签订的商品房买卖合同约定的已付房价款的1%来计算理据不足，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。坚骏房地产公司上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元,由阳江市坚骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十二月三日法官助理 李凤霞书 记 员 刘 婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。