广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12886号原告：吴凯欣，女，1970年5月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：孔肇贤，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭绮晴，广东期待律师事务所实习人员。被告：深圳市康辉旅行社有限公司，住所地深圳市福田区振华路100号深纺大厦C座五楼。法定代表人：满炎权。原告吴凯欣与被告深圳市康辉旅行社有限公司（以下简称康辉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴凯欣的委托诉讼代理人孔肇贤到庭参加了诉讼，被告康辉公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴凯欣向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金28800元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为位于广州市番禺区钟村街汉XX路XX号XX房屋的产权人。原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租上述房屋用于经营维也纳国际酒店，租赁期限自2015年12月25日起至2025年12月24日，租金标准4800元/月并按约定递增。合同第十一条约定乙方违约责任：“1、在租赁期内，乙方未经甲方同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水、电及煤气费外，还应按照合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金。2、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按未付租金金额的1%向甲支付违约金。逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金。……”及后，原告与被告签订《房屋租赁合同书补充协议》，约定被告应于每月26-29日支付当月25日至下月24日的租金。自2017年5月起，被告开始有欠付租金的行为，经原告催告仍不按约履行。在政府部门主持下的会议中，被告明确表示退出维也纳酒店奥园城市天地店项目。根据合同第十一条的约定，被告擅自退租、逾期支付租金的行为已造成违约，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告康辉公司未答辩，亦未向本院提交任何证据。原告吴凯欣在被告康辉公司缺席庭审的情况下围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据原告吴凯欣的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区钟村街汉XX路XX号XX的房屋（以下简称涉讼房屋）登记权属人为吴凯欣，共有情况为单独所有，建筑面积为61.44平方米，房屋用途为办公。2.吴凯欣作为甲方与康辉公司作为乙方签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉讼房屋预租给乙方使用，建筑面积为61.7544平方米；乙方按照双方签署的《装修委托协议》约定并参照乙方提供的装修效果图和标准为甲方物业进行装修；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营性公寓式酒店使用，酒店名称为维也纳国际酒店（城市天地店），乙方必须遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限10年（从正式支付租金时间算起），自2015年12月25日起至2025年12月24日（如因客观原因导致物业迟延交付的，租赁期自实际交付之日起算，租期相应顺延）；甲方不可撤销的授权乙方按照其与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交楼日期及条件办理验楼和收楼手续；租金标准4800元/月，第三年在原租金基础上增加6%，第五年在前租金基础上再增加6%，第七年在前租金基础上再增加6%，第九年在前租金基础上再增加6%；乙方于每月15日前将本月租金支付给甲方；租赁第一年免租期为4个月，用于物业装修和试营业（自开发商正式办妥交楼手续并交付物业给乙方之日起算），第二年和第三年各减免一个月租金；在租赁期内，甲方未经乙方同意擅自退租而解除合同的，除退还乙方已支付的诚信押金外，还应按照余下期限应收租金总额的30%赔偿给乙方；甲方因房屋权属瑕疵等而导致本合同无效或其它原因而违反本合同约定，提前收回房屋的，除照价赔偿乙方原投入设备、设施外，应按照本合同余下期限总租金的10%向乙方支付违约金；乙方未经甲方同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水、电及煤气费外，应按照合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按未付租金金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；等等。3.2017年8月1日，吴凯欣作为甲方（业主）、康辉公司作为乙方以及奥园集团（广州）有限公司（以下简称奥园公司）作为丙方共同签订《协议书》，约定：基于多方面原因，乙方拖欠甲方2017年6月、7月各50%的租金，并明确表示无法继续该项目，退出维也纳酒店的经营管理；丙方向甲方承诺：丙方保证原合同解除的同时与甲方签订新的房屋租赁合同，丙方指定广州奥美家酒店管理有限公司（以下简称奥美家公司）作为承租方签订新合同，保证原租期及租金收益不变，保证甲方不承担租赁期间的房屋维修整改费用；甲、乙、丙三方签订本协议的同时，原合同解除；本协议签订后，如因甲方、乙方或丙方原因导致房屋仍未办理交接的，该房屋实际交接之日前的租金由责任方承担；甲、丙二方签订新合同后20日内，丙方代甲方将甲方已收取的乙方押金，在扣除乙方应支付给甲方的租金后，余款退还给乙方；本协议及新合同签订后，丙方同意按原合同约定的租金标准，自本协议签订起20日内向甲方支付当月租金，后续租金支付依据新合同约定履行；等等。4.2020年8月5日，吴凯欣提起本案诉讼。另查明，2014年9月20日，奥园公司（甲方）与康辉公司（乙方）签订《康辉旅游经营奥园城市天地八区公寓（南座）酒店项目确认书》（以下简称《确认书》），约定甲方在对外销售位于广州市番禺区汉溪大道奥园城市天地八区公寓（南座）时，为了向买受人提供适合的商业经营渠道，特此引进乙方作为该公寓酒店的运营商；甲方在销售该栋公寓时应要求买受人必须将所购物业租赁给乙方用于酒店经营并以此作为甲方销售的一个条件让买受人确认；甲方也确认整栋公寓（南座）整体由乙方作为酒店进行经营；合作物业为奥园城市天地八区公寓南座整栋公寓房，（4-22层）合共341套，另加每层一套布草房；物业租赁期为10年，起算时间为甲方与买受人商品房买卖合同约定交楼日期，免租期（含装修期）为六个月，其中第一年4个月、第二年1个月、第三年1个月；建筑面积41-48平方米的房间租金按每月4000元/间（税前）计，建筑面积51-63平方米的房间租金按每月4800元/间（税前）计，第三年在原租金基础上增加6%，第五年在前基础上再增加6%，第七年在前基础上再增加6%，第九年在前基础上再增加6%；甲方在销售公寓时，应明确告知买受方需将房屋租赁给乙方作为酒店经营并与乙方签订正式租赁协议；甲乙双方签订本确认书后，甲方保证不会在8地块和9地块引进同类公寓酒店经营项目；甲方同意乙方在经营该酒店项目时使用乙方在番禺成立的经营公司进行实质运作；等等。2014年10月16日，奥园公司（甲方）与康辉公司（乙方）签订《深圳康辉进驻奥园商业中心项目合作协议》（以下简称《合作协议》），约定甲方将位于广州市番禺区汉溪大道奥园城市天地项目进行对外销售后，为了向买受人提供经营管理渠道，特此引进乙方作为公寓的合作运营商，买受人在购房的同时与乙方签署《房屋租赁合同》，将所购物业直接租赁给乙方用于度假酒店经营，从而实现甲方、买受人及乙方的三赢；租赁物业用途为商业公寓，乙方用于度假酒店进行商业经营（包括但不限于日租、月租和旅业配套），酒店名称为维也纳国际酒店（城市天地店）；租赁期内，甲方负责提供本座物业的消防和环保等政府验收合格证以便乙方办理旅业经营许可证，办理旅业经营许可证的各种费用及办证流程均由乙方负责；等等。2017年7月7日、2017年7月14日以及2017年7月28日，广州市番禺区住房和建设局分别作出《关于奥园城市天地购房租赁纠纷协调会议纪要》，其主要内容为该局组织了三次协调会议予以解决本案纠纷的过程，协调会最终要求康辉公司必须于2017年7月20日前解决6、7月份所欠业主的租金问题，滞纳金问题按照合同有关约定由康辉公司与业主商定。庭审过程中，吴凯欣称在其购买涉讼房屋前康辉公司已与奥园公司达成有关协议并进驻涉讼房屋所在项目，根据康辉公司与奥园公司之间签订的《确认书》及《合作协议》可知康辉公司在签订《房屋租赁合同书》前已知涉讼房屋的规划用途。康辉公司自2017年6月、7月开始拖欠租金，直至2017年7月中下旬，康辉公司在住建局主持的协调会上确认其司拖欠租金的事实，并明确表示退出经营，故康辉公司已构成违约。《房屋租赁合同书》已于其与康辉公司、奥园公司签订《协议书》时即2017年8月1日解除，后其与奥美家公司就涉讼房屋重新签订租赁合同。另《房屋租赁合同书》约定违约方应按余下租赁期限应付总租金的30%支付违约金，其自行将违约金调整为6个月的租金标准。本院认为，吴凯欣与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据吴凯欣与康辉公司、奥园公司签订的《协议书》可知康辉公司未能按照《房屋租赁合同书》的约定向吴凯欣支付相应的租金，且明确表示提前退出租赁，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据吴凯欣与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》的约定，乙方未经甲方同意擅自退租解除合同的，乙方应按照合同余下期限应付总租金的30%赔偿给乙方。现吴凯欣自行将违约金调整为6个月的租金标准，仅主张康辉公司向其支付违约金28800元，属其自主处分民事权利，本院予以照准，故康辉公司应向吴凯欣支付违约金28800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告深圳市康辉旅行社有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴凯欣支付违约金28800元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费520元，由深圳市康辉旅行社有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  刘丽华人民陪审员  劳健飞二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  凌绮珊