贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4784号原告：孙龙昌，男，1983年01月09日出生，汉族，住贵州省赫章县。原告：敖桂平，女，1982年11月08日出生，侗族，住贵州省赫章县。二原告共同委托诉讼代理人：郝海军，贵州驰铭律师事务所律师，特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：崔姝蓉，贵州驰铭律师事务所律师，特别授权。被告：贵州虹祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520000622201894H，住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路2号。法定代表人：唐江虎，董事长。委托诉讼代理人：郭永，贵州泰和泰律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李志辉，贵州泰和泰律师事务所律师，特别授权。原告孙龙昌、敖桂平与被告贵州虹祥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙龙昌、敖桂平共同委托诉讼代理人崔姝蓉到庭参加诉讼，被告贵州虹祥房地产开发有限公司委托诉讼代理人李志辉到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定立即协助原告办理位于铜仁市碧江区房屋的《不动产权证书》；2、判令被告立即支付原告逾期办证违约金，违约金以购房本金441005元为基数，按照每日万分之一，从2014年03月31日起计算至2014年09月27日；按照每日万分之零点五，从2014年09月28日起计算至房屋产权证书办理完毕之日止，截至2020年08月10日的违约金为55213.826元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年01月16日，以二原告为买受人与以被告为卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号2012000180）约定：原告购买被告开发的位于铜仁市的房屋，建筑面积126.25平方米，套内建筑面积104.74平方米，房屋单价每平方米4210.47元，总价款441005元。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款141005元,余款30万元以银行按揭支付。被告承诺于2014年03月31日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方按下列第二项处理：二、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款。后交房时因实测面积差异，被告于2014年05月13日退还差价，重新出具一张数额为139994元的首付收据。剩余购房款30万元原告于2013年01月06日通过银行按揭方式向被告支付。根据合同约定，被告应于2014年03月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。时至今日，被告未履行办理产权的约定义务，经原告及所在业主委员会多次联系催问被告，要求被告按照双方约定办理商品房转移登记的有关文书，但被告屡次敷衍、搪塞原告。被告的行为侵害了原告的合法权益，为此，特诉至人民法院，提出前列诉讼请求。被告贵州虹祥房地产开发有限公司答辩称：1、案涉房屋于2014年03月竣工，2014年05月17日已交付原告使用，逾期办证系因政府原因导致，因此逾期办证违约金只能计算到2014年05月17日即被告实际收到房屋之日，因2014年05月以后属于政府原因导致形势变更，被告不应当承担违约责任，否则对被告显失公平；2014年05月交房以后，因案涉2号楼部分业主在装修过程中擅自搭建违法建筑，原告多次向政府部分要求拆除违法建筑，但政府一直未能予以拆除，是导致被告无法办理产权证的根本原因，属于情势变更，被告不应承担违约责任；案涉地块2018年06月12日才签订最后的拆迁协议，致使消防验收工作滞后，正是因为政府未及时完成房屋拆迁，也属于情势变更，被告也不应承担相应的违约责任；违约金的本质以填补损失为原则，案涉房屋本质功能系居住，未办理产权证并不影响原告对房屋的实质性使用，且原告也未提供证据证明被告的逾期办证行为给原告造成的实际损失，因此原告诉请的违约金过高，应予以调减；被告已向原告支付过逾期交房违约金，逾期交房也会必然导致逾期办证，逾期办证的在于政府原因导致，在被告已承担逾期交房违约金的情况下，再承担逾期办证违约金属于重复评价，应当不予支持。我方总意见与（2020）黔0602民初4786号的一致，相关的举证、质证意见也是一致的。本院经审理认定事实如下：2012年01月16日，以二原告为买受人与以被告为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号2012000180）约定：原告购买被告开发的位于铜仁市的房屋，房号为第1栋11单元1-12-3号，建筑面积126.25平方米，套内建筑面积104.74平方米，房屋单价每平方米4210.47元，总价款441005元。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款141005元,余款30万元以银行按揭支付。双方在第二十二条中约定了房屋登记事宜，第三款约定被告承诺于2014年03月31日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，以下方式处理“1、约定日期起180日内，出卖人交付商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”，合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款。后交房时因实测面积差异，被告于2014年05月13日原告退还差价，重新出具一张数额为139994元的首付收据，剩余购房款30万元原告于2013年01月06日通过银行按揭方式向被告支付。时至今日，原告所购涉案房屋尚未办理产权登记，经原告多次催问未果，为此，特诉至人民法院，提出前列诉讼请求，被告提出前列抗辩意见。以上事实，有原告诉称及其提供的身份证复印件、国家企业信用信息公示系统信息、《商品房买卖合同》、收款收据及中国建设银行个人贷款支付凭证等证据材料，被告辩称及本案庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：一、被告应否协助原告办理案涉房屋的不动产权证书？二、被告是否存在违约行为？违约金计算标准是否过高？逾期办证的原因是否系政府行为导致？能否作为免责的事由？三、被告已经承担了逾期违约金，现在原告要求逾期办证违约金是否存在重复评价？现对焦点问题作如下分析：首先，原被告双方签订商品房销售合同，被告作为房地产开发企业，具有相应资质，合同的签订系双方当事人真实意思表示，不违反法律之规定，原被告之间成立合法的买卖合同民事法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，原、被告之间依法应按约定履行各自义务。原告已经履行支付购房款的义务，双方约定被告于于2014年03月31日前，取得该商品房所有权的初始登记，但涉案房屋至今未取得登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告至今未履行义务，存在违约行为，理当按照约定履行登记义务，同时须承担违约责任。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合本案二原告提交的证据，未能显示被告的违约行为给原告造成的损失及损失金额，根据公平原则与诚实信用原则，本院酌情认定被告支付二原告违约金5000元，超出部分请求金额本院不予支持。再次，被告主张逾期办证的原因政府行为导致，应否作为其免责事由。被告主张属于不可抗力，以此为由请求免责，本院认为，通常房地产开发系在经过一系列规划、设计、勘探等前期工作后才具体实施的一项非常繁杂的工程，系按照既定方针施工建设的，被告应当对自己的行为有清醒的认识，因此，该项主张不能成立。被告主张其已经承担了逾期违约金，现在原告要求逾期办证违约金是否存在重复评价的问题。被告支付原告逾期交房违约金属于逾期交房的问题，解决的是被告交付原告房屋的问题，本案要求解决的是逾期未能办证的问题，逾期交房的违约金与原告主张的违约金不存在重复评价的问题，对被告该项主张本院不予采纳。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”原告诉请金额为55213.82元，应减半收取诉讼费590元，本院支持原告请求5000，诉讼费应由被告负担25元，由原告自行负担565元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告贵州虹祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告孙龙昌、敖桂平办理位于铜仁市碧江区房屋的《不动产权证书》；二、被告贵州虹祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙龙昌、敖桂平逾期办证违约金5000元。三、驳回原告孙龙昌、敖桂平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币590元，由被告贵州虹祥房地产开发有限公司负担25元，原告孙龙昌、敖桂平565元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇二〇年十二月七日法官助理徐华书记员刘谊