河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0730民初2050号 原告：河北庄达物业服务有限公司怀来分公司，住所地河北省怀来县沙城镇惠安家园1号商业楼14、15号商铺。 负责人：范育红，经理。 委托诉讼代理人：成学军，1967年8月26日出生，回族，公司员工。 委托诉讼代理人：秦占海，怀来县博精法律服务所法律工作者。 被告：李金英，女，1981年10月17日出生，汉族，住河北省怀来县。 委托诉讼代理人：高金平，男，1971年6月11日出生，汉族，住址同上，系李金英丈夫。 原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司（以下简称庄达物业）与被告李金英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄达物业的委托诉讼代理人成学军、秦占海，被告李金英的委托诉讼代理人高金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄达物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付拖欠的物业综合服务费4375元（从2018年3月至2020年12月31日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月原告通过投标方式中标惠安家园小区物业管理服务项目，并与河北省怀来县房产管理处签订物业管理服务合同。之后，河北省怀来县房产管理处为了方便物业统一经营管理，将旗下怀来县金邸房地产开发有限公司开发的天润园小区东区的物业管理服务一并交付原告。2017年12月26日，原告与怀来县金邸房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》。合同签订后，河北省怀来县房产管理处及怀来县金邸房地产开发有限公司将在惠安家园、天润园小区东区的原物业公司撤出。被告李金英是怀来县沙城镇天润园小区东区2号楼3单元1301室的业主。2017年3月15日，被告入住小区便与怀来县金邸房地产开发有限公司处的怀来县誉诚物业服务有限公司签订《物业服务装饰装修管理协议书》。该协议书签订后，被告按约定交付了物业综合费用。2018年1月，原告依《物业管理服务合同》接管天润园小区东区的物业服务，依约定履行物业服务项目。原告按原物业公司的《物业服务装饰装修管理协议书》约定期限向被告收取当年物业服务费。被告以各种理由拒绝交付物业服务费，甚至也不签订《物业服务装饰装修管理协议书》。2019年底，原告向被告再次催收拖欠物业费2808元，并下发了催费通知单，被告仍未交纳。无奈，2020年4月23日，原告又向被告下达通知，要求交纳物业费用，但被告以原告入住小区经营物业管理服务未经小区业主同意为由拒绝交纳。原告入住小区经营物业管理服务项目是被告与原物业公司合同履行期间。作为被告而言若不同意原告物业管理服务，应提出异议或其他措施，但其未提出任何异议也未向有关部门反映问题，而是接受原告各项物业管理服务。虽然原被告间后期未签订服务协议，但事实上原被告间已形成事实上物业服务合同的法律关系。所以原告有权向被告催要拖欠的物业综合服务费。原告为了维护其合法权益诉至法院。 被告李金英辩称，1、业主两次在住建局请原告出示物业的合法手续原告均未出示过，只要原告拿出合法手续就全额交付物业费。我方怀疑原告不是依法选聘的物业，没有相关的合同。2、我是与怀来县誉诚物业服务有限公司有服务协议。3、庄达物业接管物业服务以来，我们业主未收到书面通知和签订具有法律约束力的协议。况且和怀来县誉诚物业服务有限公司的协议第三条第三款中明确规定，甲方不得将物业管理权转让第三方，在第五条第七款中规定“致使双方无法履行协议，双方应按有关法律规定处理”，怀来县誉诚物业服务有限公司和原告私自达成转让协议并未书面通知业主。我们业主在没接到怀来县誉诚物业服务有限公司的书面通知解除原有协议，原告也并未通知我们签订任何协议，更别说召开业主大会签订新的收费标准了。4、原告入住东区后，业主已向沙城镇物管会、住建局、物价局和信访局发改委多个部门投诉，各部分均有投诉记录。5、原告入住天润园东区以来服务标准未公示过，小区内也没有公示牌，物业收费高，服务项目低下，小区每天是脏乱差。6、在未签署有效服务协议前，我同意按每平米0.35元付给原告物业综合服务成本费。 本院经审理认定事实如下：怀来县天润园小区东区系怀来县金邸房地产开发有限公司开发建设，小区尚在建设过程中。2017年初，小区内部分楼栋交付业主使用，建设单位聘用怀来县誉诚物业服务有限公司进行小区的物业服务。2017年12月26日，建设单位又与原告庄达物业签订了物业管理服务合同，合同约定收取费用标准按现行的物价收费标准执行。2018年1月1日，怀来县誉诚物业服务有限公司退出小区，由原告接手小区的物业服务，原告进入小区后未与各业主重新签订服务合同。 被告李金英系该小区2号楼3单元1301室业主，房屋建筑面积99.31平方米。其于2017年3月15日收房，并与怀来县誉诚物业服务有限公司签订物业服务装饰装修管理协议书，约定入住时业主预付一年的物业服务费，入住后物业服务费每年交纳一次，每年交纳费用时间为每年交费年度的第一季度，同时约定了物业收费标准，其中：高层物业费1元/平方米/月；自来水二次加压费0.15元/平方米/月，6层以上收取该费用；备用电梯维护费260元/年；楼道公用电10元/年；电梯电费首层不收费，二层起40元（每户/年）其余每层递增10元。被告李金英入住时已交纳了物业费用，2018年3月15日起至2020年12月31日期间的物业费一直未交纳。 另查明，2020年8月20日案外人高金全向县发展和改革局投诉天润园东区收费不合理问题，县发展和改革局作出处理意见，认为原告将小区1-4号物业费由1元/平方米调整为1.3元/平方米违反《物业管理条例》第十二条规定，应继续执行1元/平方米的收费标准。 上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的物业管理服务合同、收据、物业服务装饰装修管理协议书；被告提供的信访事项处理意见书、物业服务装饰装修管理协议书在卷佐证。 本院认为，怀来县天润园小区东区属于在建小区，尚未成立业主委员会。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。本案中，原告是建设单位选聘的物业服务企业，其已接替之前的物业服务企业在小区提供物业服务，根据《最高人民法院》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故被告抗辩与原告无物业合同关系的意见，本院不予采纳。原告实际向小区提供了物业服务，被告作为小区业主不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据，原告主张被告支付物业费用，本院予以支持。关于被告交纳费用金额问题，原告主张的费用标准与被告入住时的标准一致，被告对该标准无异议，但辩称在前一个物业服务企业服务时，经政府相关部门协调，其享有一年只交半年物业费的优惠政策，另外原告的物业服务不到位。对被告辩称享有优惠政策的意见，其未向法庭提供证据证实，本院不予采纳；对被告辩称原告提供服务不到位的意见，其向法庭提供了小区内的照片拟证实小区环境存在脏乱差的问题，对此原告亦提供了锦旗照片及小区内环境照片，拟证实原告提供了良好的服务。本院认为，被告提供的证据不足以证实原告不履行服务义务或服务不达标，对其辩解意见不予采纳。物业服务是动态、连续性的活动，接受业主的监督，双方应积极沟通，积极弥补不足，共同打造文明、安全、美丽的生活环境。原告主张的费用中包括垃圾处理费36元/年，符合当地政府规定的收费标准，实践中由物业服务企业代收代缴，结合被告的房屋面积、楼层情况及收费标准，对原告主张被告给付2018年3月15日至2020年12月31日期间拖欠的物业费用共计4375元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条的规定，判决如下： 被告李金英于判决生效后五日内向原告河北庄达物业服务有限公司怀来分公司交纳物业综合服务费4375元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李金英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  陈建华 二〇二〇年十二月二日 书记员  张爱斌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 ——