安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0803民初2264号 原告：安庆市文峰置业有限公司，住所地安徽省安庆市大观区花亭路街道市府路1号。 法定代表人：李厚庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭亮，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐造红，安徽安联律师事务所律师。 被告：方文怿，男，1983年5月24日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市宜秀区。 原告安庆市文峰置业有限公司（以下简称文峰置业公司）与被告方文怿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文峰置业公司的委托诉讼代理人徐造红到庭参加诉讼。被告方文怿经传票传唤无正当理由拒不到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文峰置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付拖欠的(截止到2017年12月31日)租金20450元、物业费28875元共计49325元;被告承担本案律师费4000元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月30日,原、被告签订《商铺租赁合同》,约定由原告将其所有的安庆市汇峰广场6层F6-02号商铺租赁给被告从事“大叔家芝士肋排”餐饮经营活动,期限自2016年9月30日到2019年9月29日,同时合同还对租金标准、物业费用的承担、支付方式、违约责任、解除合同的条件等均作了明确的约定。被告经营至2017年4月开始陆续拖欠租金、水电费等,至2017年12月31日共欠近5万多元并自2017年12月1日未履行任何告知义务的情况下关门闭店,停止经营活动。无奈,原告只得解除合同。对于拖欠的巨额租金,经原告多次催要均拒绝给付。原告认为,双方签订的《商铺租赁合同》一经签订即具有法律效力,被告在履行合同中违背合同约定已构成根本违约,依法应承担相应的违约责任,为维护原告的合法权益特向法院依法起诉,请予依法判决。 方文怿未到庭答辩，庭审后提交书面答辩称，1.本人于2017年11月30日，因经营困难撤离汇峰广场。撤离前先书面申请给文峰置业公司商管负责人徐志明，徐志明同意用本人事先预交租赁保证金24750元抵所欠房租、物业费，并同意本人撤场，然后本人才将餐具、厨房电器等经营物品一并拉走。本人不存在拖欠租金、物业费以及上述费用产生的滞纳金。2.原告指出“被告经营至2017年4月开始拖欠租金、水电费等，至2017年12月31日共欠5万多元并且2017年12月1日未履行任何告知义务的情况下关门闭店，停止经营活动”这不符合事实。第一，本人撤离前是征求商管负责人徐志明同意才撤离的，并双方同意用保证金抵扣拖欠的租金、物业费。第二，如果本人从2017年4月开始拖欠租金、物业费，文峰置业公司至2020年9月才起诉本人。按照法律规定因为延付或拒付租金引起的纠纷应当适用一年的诉讼时效。原告起诉被告的诉讼时效已过。综上所述，原告诉讼请求不予成立。 文峰置业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据认定如下：方文怿对文峰置业公司提交的催缴函及《关于解除的通知》表示未收到，对文峰置业公司提交的产权证书有异议。本院经审查，对文峰置业公司提交的催缴函因落款时间与邮寄时间矛盾，不予确认，对文峰置业公司提交《关于解除的通知》及产权证书的真实性予以认定。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下： 2016年8月30日,文峰置业公司（甲方）与方文怿（乙方）签订了《商铺租赁合同》及《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，《商铺租赁合同》约定:乙方租赁甲方的安庆市汇峰广场购物中心六层F6-2号商铺经营“大叔家芝士肋排”；租赁商铺面积约为165平方米，租赁期限自2016年9月30日至2019年9月29日；租金标准为50元/月/平方米，月基本租金为9075元；自起租日起乙方应向甲方缴纳物业费，物业费收费标准为20元/月/平方米，每月3300元，乙方应向甲方支付租赁保证金24750元。《商铺租赁合同》第4.3.2条约定“……因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金”；第4.3.4条约定“甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方将该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后30个工作日内向乙方退还剩余的租赁保证金”；第16.4条约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，没收乙方全部租赁保证金，由此而造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿：……拖欠支付租金、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日；……未经甲方书面同意，乙方在一个租赁年度内中断、停止其业务累计超过3日”；第16.5条约定“甲方依据本合同16.4条单方面解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交还该商铺；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿”；第16.9条约定“甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担”。《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》约定：甲方给予乙方经营免租期6个月，前三个月一次性给予，后三个月每一节度免一个月；经营免租期内物管费正常缴纳；租金及物业费以季付的方式支付。 上述《商铺租赁合同》及《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》签订后，文峰置业公司于2016年8月30日将租赁的商铺交付方文怿，方文怿向文峰置业公司缴纳租赁保证金24750元。 2017年3月13日，文峰置业公司（甲方）与方文怿（乙方）再次签订《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，约定乙方一次性向甲方支付2017年5月1日至2017年12月31日的租金54450元（其中2017年5月1日至5月31日，8月1日至8月31日为合同内免租），甲方同意免除乙方2018年1月1日至2018年4月30日的租金；免租期内的物业费等相关费用由乙方按照原合同约定自行支付，乙方应当在签订本协议三日内支付租金54450元及乙方之前拖欠甲方的租金、物业费等相关费用6600元，逾期支付的，甲方有权按照原合同约定追究乙方逾期付款的违约责任，且乙方不再享有本协议约定的免租优惠。补充协议签订后，方文怿于2017年4月19日支付租金34000元。2017年11月30日，方文怿搬离所租赁商铺。 2017年12月4日，文峰置业公司向方文怿发出《关于解除的通知》，主要内容为：截至到2017年11月30日，你已拖欠租金10375元、物业费26400元，且自2017年12月1日其未经本公司同意，擅自关门停业，至今未恢复营业，已经严重违反合同约定，本公司将于2017年12月4日正式解除与你签订的《商铺租赁合同》，要求你在收到本通知后10日内将商铺恢复原状并返还本公司，同时向本公司支付拖欠的商铺租金、物业费合计36775元，且保留追究你违约责任的权利；如你逾期未返还商铺，本公司有权依据合同约定处理铺位内相关设施设备及相应物品等。该通知邮寄至《商铺租赁合同》上载明的方文怿身份证住址，被他人签收。 2020年10月10日，文峰置业公司诉至本院要求判如所请。为本案诉讼，文峰置业公司支付律师代理费4000元。 本院认为，文峰置业公司与方文怿签订的《商铺租赁合同》、《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。文峰置业公司按约将商铺交付方文怿使用，方文怿应按约支付租金。2017年4月19日方文怿支付租金34000元后未再支付租金，已构成违约。2017年11月30日，方文怿搬离承租的商铺，文峰置业公司于2017年12月4日以欠租金等违约为由通知方文怿解除租赁合同，故认定双方签订的租赁合同于2017年12月4日解除。关于解除合同前方文怿所欠租金的金额。文峰置业公司在解除合同通知书上明确载明截至2017年11月30日所欠租金为10375元，加上12月1日至12月4日的租金1193.42（9075元×12月÷365天×4天），认定方文怿在合同解除前所欠租金为11568.42元（10375元＋1193.42元）。关于解除合同前方文怿所欠物业费的金额。文峰置业公司在解除合同通知书上明确载明截至2017年11月30日所欠物业费为26400元，加上12月1日至12月4日的物业费434.37（3303元×12月÷365天×4天），认定方文怿在合同解除前所欠物业费为26834.37元（26400元＋434.37元）。综上，方文怿共欠文峰置业公司租金和物业费共计38402.79元（11568.42元＋26834.37元）。案涉《商铺租赁合同》约定方文怿违约导致合同解除的，出租方有权不予退还保证金、没收保证金、保证金作为违约金赔偿给出租方；又约定本合同不论基于何种原因结束，在双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后30个工作日内退还剩余的保证金，合同条款对承租人违约情况下保证金是否退还约定相矛盾；房屋租赁合同中承租人缴纳的租赁保证金的性质在于保证合同的根本履行，合同双方的主要义务在于出租人交付租赁物，承租人交付租金，本案双方商铺租赁合同已于2017年12月终止，至今已达三年，且本案已对方文怿所欠租金及物业费进行了处理，故将方文怿缴纳的租赁保证金24750元冲抵其所欠的租金及物业费，冲抵后方文怿应支付文峰置业公司13652.79元（38402.79元－24750元）。文峰置业公司要求方文怿支付律师费4000元的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，予以支持。方文怿提出文峰置业公司商管负责人同意用其缴纳的租赁保证金抵所欠房租、物业费，其不欠房租和物业费的抗辩意见，未提供证据证实，文峰置业公司亦予以否认，故该抗辩不予采信。方文怿提出文峰置业公司的诉讼请求已过一年诉讼时效的抗辩意见不符合法律规定，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告方文怿于本判决生效之日起五日内向原告安庆市文峰置业有限公司支付租金和物业费共计13652.79元、律师代理费4000元； 二、驳回原告安庆市文峰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1133元，减半收取计566.5元，由原告安庆市文峰置业有限公司负担116.5元，被告方文怿负担450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  朱学燕 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  江梦宇 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国侵权合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。