湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0611民初1088号原告（执行案外人）费永康，男1994年4月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托代理人曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。委托代理人易思纯，湖南岳州律师事务所实习律师。被告（申请执行人）鲍洪文，男，1974年4月20日出生，汉族，住江西省宜春市上高县。被告（申请执行人）姚斌，男，1968年8月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。被告（申请执行人）毛亚保，男，1952年11月26日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。第三人（被执行人）岳阳市龙达置业有限公司，住所地湖南省岳阳市君山区景明路（棉麻油脂厂内），统一社会信用代码91430600079190483G。法定代表人张红元，该公司董事长。委托代理人姜慧，湖南毅凌律师事务所律师。原告费永康与被告鲍洪文、被告姚斌、被告毛亚保、第三人岳阳市龙达置业有限公司（以下简称岳阳龙达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告费永康的委托代理人曹景毅、易思纯，被告姚斌、毛亚保，第三人岳阳龙达公司的委托代理人姜慧均到庭参加了诉讼。被告鲍洪文经合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告费永康向本院提出如下诉讼请求：1.中止对XXX小区XXX号楼XXX号房屋的强制执行；2.请求确认XXX小区XXX号楼XXX号房屋归其所有。事实与理由：鲍洪文、姚斌、毛亚保与岳阳龙达公司、张红元、蒋君强、刘杰林建设工程施工合同纠纷一案，在贵院主持下达成了（2019）湘0611民初653号民事调解，确认：“由岳阳龙达公司、张红元、蒋君强、刘杰林向鲍洪文、姚斌、毛亚保偿还277万元及利息（详见上述调解书）”。在执行过程中，贵院于2020年4月22日作出了（2020）湘0611执96号执行裁定书，裁定拍卖岳阳龙达公司位于岳阳市君山区××路××号楼××号共计12套房屋，其中包括了费永康已经购买的上述XXX号房屋。2020年7月15日，费永康对上述执行标的提出书面异议。贵院2020年7月28日作出（2020）湘0611执异14号执行裁定书，裁定驳回异议请求。费永康认为贵院（2020）湘0611执96号执行案件的内容严重侵犯其合法权益。原告费永康向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》，拟证明2019年4月30日，即涉案房屋被法院查封前，费永康与岳阳龙达公司已签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了XXX小区XXX栋XXX层XXX号；2.收据、银行流水，拟证明费永康于2019年4月30日向岳阳龙达公司支付全部购房款20万元，上述款项支付是在涉案房屋被法院查封前；3.《协议》一份、4.涉案房屋钥匙照片一张，拟证明2019年5月7日，费永康已实际占有了涉案房屋。被告姚斌、毛亚保对原告费永康提交的证据发表如下质证意见：对证据1认为商品房买卖合同约定的价格明显低于市场价，房屋的价值在同一时期均以40多万元价格成交；合同约定的交房时间在合同签订之前，不合常理，存在矛盾。对证据2无异议。对证据3、4有异议，费永康在提出执行异议申请时未向法院提交该二份证据，也没有提出已实际占有的主张，存在事后与岳阳龙达公司共同伪造证据的嫌疑；现在岳阳龙达公司无法退款给购房人，只能配合购房人实际占有；且目前房屋没有竣工验收，未达到交付条件。第三人岳阳龙达公司对原告费永康提交的证据均无异议。被告姚斌、毛亚保辩称，1.费永康与岳阳龙达公司签订的房屋买卖合同中约定房屋的交付时间是2018年12月30日，但合同的签订时间是2019年4月30日，现在房屋仍未竣工验收，也没有取得测绘报告，未达到交付条件；2.涉案房屋的成交价明显低于备案价，存在明显逃避债务的嫌疑；3.涉案房屋没有办理购买备案登记；4.购房合同上显示未抵押，但是涉案房屋所占用的土地事实上在岳阳市临港新区农商行办理了抵押，与合同明显不符；5.请求追究岳阳龙达公司逃避债务，拒不执行的责任。被告姚斌、毛亚保未向本院提交任何证据。被告鲍洪文未予答辩，亦未向本院提交任何证据。第三人岳阳龙达公司述称，1.涉案房屋被贵院冻结前岳阳龙达公司与费永康签订了商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定；2.费永康的购房款已全部付清；3.XXX小区XXX号楼虽未竣工验收，但岳阳龙达公司与费永康办理了房屋交付手续，并交付了房屋钥匙，现涉案房屋由费永康所占有；4.涉案房屋未办理登记的原因系贵院执行冻结导致。故根据最高院办理执行异议和复议的相关规定，涉案房屋应排除执行。第三人岳阳龙达公司未向本院提交任何证据。本院组织原、被告及第三人对上述证据进行了质证。对原告费永康提交的证据认定如下：对证据1，房屋买卖合同系费永康与岳阳龙达公司签订，双方当事人均无异议，现本案当事人对因合同约定内容导致合同的效力问题争议较大，故关于涉案合同的效力问题将在下文中分析；对证据2能够反映费永康向岳阳龙达公司经银行转账支付20万元购房款的情况，客观真实，予以采信；对证据3显示2019年5月7日费永康与岳阳龙达公司签订了一份房屋验收的协议，但该份证据能否达到费永康的证明目的将在下文中论及；对证据4能够反映岳阳龙达公司向费永康交付了房屋钥匙的情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月30日，费永康与岳阳龙达公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号是5807XXX，约定岳阳龙达公司向费永康出售位于君山区××路××幢××层××号商品房××，面积为120.22平方米，按单价1663.62元／平方米计算，房屋总价款为200000元。合同第四条约定：与该商品房有关的抵押情况为未抵押；第十一条约定：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十条约定：一次性付款或分期付款购房的，在买受人付清应缴房款30天内，双方共同向房屋登记机关申请预告登记。同日，费永康通过其尾号为3175的中信银行账户向岳阳龙达公司支付了200000元，岳阳龙达公司向费永康出具了一份收款收据，内容为：“今收到费永康购房款20＃XXX房，贰拾万元（￥20万）”，收款单位处加盖有岳阳龙达公司财务专用章。另查明，2019年5月20日，鲍洪文、姚斌、毛亚保向本院提起诉前财产保全，本院作出了（2019）湘0611财保22号民事裁定书，依据该裁定本院查封了岳阳龙达公司名下所有的位于岳阳市君山区××路××号楼××号共计12套房屋。2019年6月20日，鲍洪文、姚斌、毛亚保以建设工程施工合同纠纷向本院提起诉讼。2019年8月6日本院依法作出（2019）湘0611民初653号民事调解书。因岳阳龙达公司未按照生效法律文书履行义务，鲍洪文、姚斌、毛亚保向本院申请强制执行，本院于2020年4月22日依法作出（2020）湘0611执96号执行裁定书，裁定拍卖岳阳龙达公司名下所有的之前已由本院查封的12套房屋。2020年7月15日，费永康向本院提出书面异议，要求撤销本院（2020）湘0611执96号执行裁定书并解除对岳阳龙达公司名下XXX小区XXX号楼XXX号房屋的查封冻结。本院于2020年7月28日作出了（2020）湘0611执异14号执行裁定书，裁定驳回费永康的异议请求。还查明，岳阳龙达公司与费永康签订的XXX小区XXX层XXX号房实为本院查封的XXX小区XXX号楼XXX房。目前该楼房建设工程还未竣工验收。费永康向本院提交的与岳阳龙达公司签订的协议载明：“我购买了龙达置业有限公司XXX小区7栋XXX房，室内的门、窗、水、电、气和所有房间的墙、梁及粉刷都符合我使用要求，厕所不漏，我同意验收。现在我强烈要求对该房屋进行装修，装修施工开始后发生的所有安全事故及相关房屋质量问题，均由我本人自愿承担，与甲方岳阳龙达公司无关”，岳阳龙达公司在甲方处加盖了公章，费永康在乙方处签名，签订时间显示为2019年5月7日。费永康与岳阳龙达公司在庭审中均表示已于协议签订之日完成涉案房屋钥匙的交付。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故本案应着重审查费永康提交的证据中其对执行标的XXX号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。费永康未提交证明其对XXX号房享有物权的证据，但提交了XXX号房的购买合同，该项民事权益属于债权请求权的内容。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案实际情况，应重点审查该四项内容中的第（一）、（二）项内容。关于第（一）项内容，要重点审查三个要件：合同签订的时间在人民法院查封之前；合同签订的形式是书面，而非口头；合同要合法有效。本案中，费永康与岳阳龙达公司签订《商品房买卖合同（预售）》的时间是2019年4月30日，本院对执行标的的查封时间是2019年5月20日，满足时间、形式要件。合同是否合法有效是重点，亦是双方争议焦点。可以从如下几个方面分析：其一，从合同签订和约定交付房屋的时间来看。合同签订时间是2019年4月30日，合同中约定交付涉案房屋的时间是2018年12月30日前，约定的房屋交付时间在合同签订时间之前，不符合房屋买卖的一般交易方式和交易习惯。费永康的委托代理人提出该合同是格式合同，且是现房，所以未对该项内容进行修改的意见，明显不符合实际，有悖常理，不予采纳。其二，从涉案房屋交易价格来看。该小区同面积的商品房交易价格至少3000元/㎡以上，总房价约40万元，而涉案房屋买卖合同约定的购房款为1663.62元/㎡，总价款20万元，交易价格可视为明显不合理的低价。综上，涉案房屋买卖合同虽为当事人协商一致订立，但其内容的合法有效性存疑。关于第（二）项内容，着重审查费永康合法占有的时间，可以从以下几个方面分析：其一，从涉案房屋状况来看，到目前为止，房屋所涉及的建设工程至今未办理竣工验收的手续，不符合交付条件；其二，从证据提交时间来看，房屋钥匙照片和协议在本院进行执行异议审查时未提交，本案审理过程中突然出现；而该二份证据能直接体现岳阳龙达公司履行了房屋交付义务，若签订协议和交付钥匙确实发生在本院查封涉案房屋之前，费永康在执行异议审查时为支持其主张应当提交亦能够提交。费永康的委托代理人当庭提出因费永康对占有的理解有误导致之前未向法院提交上述证据的理由难以成立。且协议和钥匙照片本身容易伪造，不排除费永康与岳阳龙达公司串通伪造的可能。其三，从费永康提交的协议内容来看，其同意验收涉案房屋，并在协议中作出如下表示：“现在我强烈要求对该房屋进行装修，装修施工开始后发生的所有安全事故及相关房屋质量问题，均由我本人自愿承担，与甲方岳阳龙达公司无关”。上述内容可视为费永康作出了完全排除岳阳龙达公司保障房屋质量及安全居住等义务的承诺，但在涉案房屋至今未办理竣工验收手续的前提下，该承诺行为明显不符合一般理性人的正常行为模式。其四，从房屋的实际装修及入住情况来看，费永康并未对涉案房屋进行装修及入住，与其协议内容不符。综上，难以认定费永康已实际合法占有涉案房屋。由此可知，本案费永康不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况。故费永康对涉案房屋不享有排除人民法院强制执行的债权请求权。综上所述，费永康就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，亦无法认定其享有涉案房屋的所有权，故对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告费永康的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告费永康负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  唐 秧人民陪审员  魏国军人民陪审员  徐英才二〇二〇年十二月三日法官助理魏婷书记员赵伟婷附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条第二款对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。