广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25445号原告（反诉被告）：黄炜康，男，1995年8月23日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：杨浩云，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁少峰，女，1974年6月24日出生，汉族，住广州市白云区，被告（反诉原告）：黄少满，男，1949年2月12日出生，汉族，住广州市白云区，上述二被告共同委托诉讼代理人：李海燕，广东尚道律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：李虹，广东尚道律师事务所律师。被告：广州市白云区江高镇南岗村民委员会，住所地广州市白云区江高镇南岗东路106路。法定代表人：区礼荣，主任。委托诉讼代理人：渠慎芬，广东诺臣律师事务所律师。原告黄炜康与被告梁少峰、黄少满、广州市白云区江高镇南岗村民委员会（以下简称南岗村委会）合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。被告梁少峰、黄少满提出反诉，本院依法合并审理。原告黄炜康的委托诉讼代理人杨浩云、刘俊，被告梁少峰、黄少满的委托诉讼代理人李海燕、李虹，被告南岗村委会的委托诉讼代理人渠慎芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄炜康向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带向原告返还220万元及利息（以220万元为本金，从2016年9月18日至2019年8月19日按人民银行规定的同期贷款利率的标准计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、三被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：2016年9月18日，原告与三被告就坐落于广州市白云区江高镇南岗村土名后低岗的原为村小学和幼儿园使用的房产权、原校区占地使用权及现存附属设施（水、电、排污等）签订了《协议书》，各方同意被告梁少峰、黄少满将其在《物业转让和土地出租协议书》项下乙方的权利义务转让给原告，转让价格为220万元。合同签订后，原告向被告梁少峰、黄少满支付了220万元，受让取得《物业转让和土地出租协议书》项下被告梁少峰、黄少满的所有权利及义务。《物业转让和土地出租协议书》第三条第一款第五项约定：甲方须在协议生效后一年内无条件为乙方办理所转让物业的合法产权凭证和承租土地的合法使用权证。但原告多次催促，三被告均未为原告办理转让物业的合法产权凭证和承租土地的合法使用权证，也未将标的物交付给原告，已构成严重违约。因三被告的行为已经构成严重违约，故原告于2020年7月8日向三被告发出解除《协议书》通知书并要求三被告返还原告已支付的转让款220万元，但三被告在收到通知后并未返还转让款。故成讼。对于被告梁少峰、黄少满的反诉请求，原告辩称：1、原告未收到被告交付的土地及其地上建筑物；2、若法院认定原告收到上述土地及建筑物，原告同意交还给两被告或村委会；3、原告已提起诉讼，故两被告及村委会应当尽快行使对涉案土地及建筑物的管理权。被告梁少峰、黄少满辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、《协议书》是各方真实意思表示，合法有效，应当恪守。原告支付了转让费220万元，同时接管了涉案土地，重新安装了水电及水电表，参加了合同整改会议。现原告以三被告未为其办理权证手续而解除协议理由不成立，是严重的违约行为，无权要求两被告返还转让款及利息。两被告据此提出反诉请求如下：1、判令原告将位于广州市白云区江高镇南岗村土名后低岗的原为村小学和幼儿园使用的土地及地上建筑物归还给梁少峰、黄少满；2、本案诉讼费由原告承担。被告南岗村委会辩称，关于本诉，南岗村委会没有违反《物业转让和土地出租协议》约定的行为，要求继续履行该合同。同时，南岗村委会没有收取原告支付的220万元，无须承担返还义务。若原告坚持解除《协议书》，应当是解除与梁少峰、黄少满的转让关系。梁少峰、黄少满应当继续履行与南岗村委会的《物业转让和土地出租协议书》。关于反诉，原告并未主张解除与南岗村委会的承租合同。在原告与梁少峰、黄少满的转让合同解除基础下，南岗村委会同意原告将涉案土地和建筑物交还给梁少峰、黄少满。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据《物业转让和土地出租协议书》、《协议书》、收据、银行流水、敦促函、解除《协议书》通知书、快递单、妥投证明、土地所有权证明、照片、微信截图，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月5日，南岗村委会（甲方）与黄毅（乙方）签订《物业转让和土地出租协议》，约定：甲方将位于广州市白云区江高镇南岗村土名“后低岗”的原为村小学和幼儿园使用的房产权及原校区占有使用权，及现存附属设施（水、电、排污等）转让给乙方；房产分两栋，分别为二层小学教室，建筑面积1584平方米和三层幼儿园教室，建筑面积552平方米，两栋合共建筑面积2106平方米，目前均为危房状态，已废置；原校区使用土地面积为5886平方米；土地以出租方式予乙方使用，期限为50年（自本协议生效之日起计）；转让价款总共为80万元，包括原校区房产和现存附属设施的转让费，和乙方承租上述土地50年的全部租金；上述转让款分四年支付；甲方在协议生效后一年无条件为乙方办理所转让物业的合法产权凭证和承租土地的合法使用权证；乙方有权对受让的校区和附属设施有权再转让、出租、发包，对承租的土地有权转租，以其他方式与第三方合作经营，但期限不得超过本协议规定的乙方向甲方承租的期限；本合同期内如遇上国家征地时，土地、经营损失和地上建筑物及附属设施、植被等一切补偿全部归乙方；如因乙方责任外的任何原因使得本协议被政府部门或司法机关认定无效，甲方除需向乙方退还已收取的全部价款（含土地租金）外，还需对乙方的全部直接和间接的经济损失（包括可预见的经济收益）作出赔偿；等等。2012年8月16日，黄毅（甲方）与梁少峰、黄卓豪（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将《物业转让和土地出租协议》项下的权利义务全部转移给乙方。在上述《协议书》上，南岗村委会盖章确认“情况属实”。2016年5月14日，梁少峰（甲方）、黄卓豪（乙方）与黄少满（丙方）签订《协议书》，约定：乙方以45万元的价格将《物业转让和土地出租协议》项下的权利义务转移给丙方；丙方向乙方分期付款。2016年9月18日，南岗村委会（甲方）、梁少峰、黄少满（乙方）、黄炜康（丙方）签订《协议书》，约定：乙方将《物业转让和土地出租协议》和《协议书》项下权利义务全部转移给丙方；转让价款为220万元；如本协议被政府部门、司法机关撤销或确认无效，甲方除需向丙方退还已支付的全部转让价款和租金外，还需对丙方的全部直接和间接的损失（包括可预见的经济收益）承担赔偿责任；等等。当日，黄炜康通过银行转账的方式向梁少峰支付220万元。《协议书》签订后，黄炜康实际接管了涉案土地及地上建筑物。2019年12月16日、2020年6月21日，黄炜康向南岗村委会、梁少峰、黄少满发出《敦促函》，催促其办理涉案土地及地上建筑物的合法产权凭证和合法使用权证。2020年7月8日，黄炜康向南岗村委会、梁少峰、黄少满发出《解除〈协议书〉通知书》，通知：1、解除2016年9月18日《协议书》；2、即日起3日内退还转让款220万元。上述通知书于7月12日送达梁少峰，于7月9日送达南岗村委会，被黄少满拒收。另查明，涉案土地属于南岗村集体所有，土名为“后低岗”，原为南岗村小学和幼儿园场地。本院认为，《物业转让和土地出租协议》将房地割裂开来，转让涉案土地上盖物，出租涉案土地使用权。在转让、出租房屋中，有“房地一体”、“地随房走、房随地走”的原则。根据本案的实际情况，涉案土地的面积远超过上盖物建筑面积，故应当适用“房随地走”的原则，即上述协议在表面上表现为集体土地使用权出租合同。实际上，双方在上述协议中约定了与国有土地使用权出让期限相同的租期、一次性支付“租金”、未约定到期需要返还土地使用权，土地征收补偿归“承租人”所有、“承租人”可以再次转让等内容，实际上成立的是集体土地转让合同关系。上述合同关系违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依法应当认定为无效合同。黄炜康与梁少峰、黄少满订立的《协议书》，内容为概括转让《物业转让和土地出租协议》及此前转让合同的受让方权利义务。因《物业转让和土地出租协议》为无效合同，故及转让无效合同权利义务的《协议书》亦无效。合同无效，双方应当就因该无效合同取得的财产相互返还。因此，黄炜康主张梁少峰、黄少满返还转让款220万元及支付利息的本诉请求及梁少峰、黄少满主张黄炜康返还涉案土地及上盖物的反诉请求合理合法，本院均予以支持。因黄炜康从《协议书》订立时即占有涉案土地及上盖物，故梁少峰、黄少满可以另案向其主张占有使用费。对于黄炜康主张南岗村委会共同返还转让款及支付利息的诉讼请求，本院认为，虽然南岗村委会为《协议书》主体之一，但其并非转让方，也未收取转让款，不承担合同无效返还财产的义务，故上述诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、被告梁少峰、黄少满于本判决生效之日起五日内向原告黄炜康返还转让款220万元及支付利息（以220万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年9月18日起计至2019年8月19日，再按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至清偿之日止）；二、原告黄炜康于本判决生效之日起五日内向被告梁少峰、黄少满返还位于广州市白云区江高镇南岗村土名“后低岗”的原为村小学和幼儿园使用的5886平方米土地及上盖物；三、驳回原告黄炜康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27546.3元、反诉案件受理费50元，合计27596.3元，由原告黄炜康负担13798.15元，由被告梁少峰、黄少满负担13798.15元并于本判决生效之日起五日内向原告黄炜康支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 军二〇二〇年十二月三十一日书记员 邝婉欣