河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初3344号原告：赵光成，男，汉族，1962年7月26日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：王毅，南阳市西峡县众信法律服务所法律工作者，一般代理。被告：周云海，男，汉族，1964年9月2日出生，住河南省西峡县。被告：周玉伟，男，汉族，1964年6月25日出生，住河南省西峡县。二被告的共同委托诉讼代理人：赵立鹏，河南宛平律师事务所律师，特别授权代理。第三人：西峡县乾鑫钢构有限公司，统一社会信用代码：914113235749566696，住所地：西峡县田关镇曹沟村余沟组。法定代表人：黄某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张航，河南宛龙律师事务所律师，特别授权代理。原告赵光成与被告周云海、周玉伟、第三人西峡县乾鑫钢构有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵光成及其委托诉讼代理人，被告周云海、周玉伟委托诉讼代理人，第三人西峡县乾鑫钢构有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵光成向本院提出诉讼，请求：1.依法判令原告认购名为“西峡县房地产开发有限责任公司”开发的XXX认购协议无效。2.依法判令二被告返还原告购房款282520元。3.本案诉讼费用由二被告承担。庭审过程中，原告明确第二项诉讼请求变更为220000元，由二被告和第三人共同返还。事实与理由：2016年4月15日，原告在黄某某的介绍下认购公司名为“西峡县房地产开发有限责任公司”开发的XXX小区(原系礼堂居委会X组地皮，2013年2月25日该组将地皮以2200000元土地使用权转让给二被告)房屋一套，面积约141.26平方米，单价为2000元/平方米，总计房款为282520元整。协议约定交房日期为2016年10月1日将验收合格的房屋交付买受人使用。至起诉之日，原告仍未收到该房屋。后经原告几经周折发现，自已在黄某某介绍下所认购的公司名为“西峡县房地产开发有限责任公司”属子虚乌有，是二被告编造的，包括“协议”后所盖的公章也是二被告私刻的。因黄某某的西峡县乾鑫钢构有限公司为二被告做钢构工程，后二被告没有现金支付，则让黄某某介绍联系卖房抵其钢构工程的工程款。黄某某在张某某的介绍下将原告带到二被告的所谓XXX售房部，由原告与该售房部签订认购协议，缴纳款项后，售房部开了收款收据一份，房屋卖给了原告。直到约定的交房期限届满，原告前去发现售房部已撤销，找到二被告，却发现房屋迟迟没有动工，涉及房屋问题。二被告与黄某某相互扯皮不清，相互推诿。导致原告经济上受上巨大损失不说，精神上倍受打击。为了理清各方利害关系，原告依法将西峡县乾鑫钢构有限公司列为第三人参与诉讼。综上所述，原告认为，二被告不仅欺骗原告的金钱，还编造虚假公司及公章，理应得到法律的严惩。故诉至贵院，请求人民法院公正审判，依法支持原告的诉求。被告周云海、周玉伟辩称，二被告是西峡县房地产开发有限责任公司发起人，该公司截止目前还未成立。依据公司法规定，公司在没有取得营业执照以前不具备法人资格，不能作为合同主体，所以双方签订的合同属于无效合同。截至目前房地产公司没有取得房屋预售权许可证，该合同违反法律强制性规定应无效。关于返还购房款的问题：1.本案被告不是返还购房款的主体，公司法规定原告向被告主张权利的法律基础是发起人以公司的名义对外签订协议并从中获利导致原告的利益受损，但本案中原告并未获利，事实上原告是将购房款交给西峡县乾鑫钢构有限公司，第三人应当向原告返还购房款。2.本案被告不具有向原告返还房款的义务，合同法第56条规定，合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还，被告并未从该合同中取得财产，合同撤销后不具有向原告返还房款的义务。3.原告应当向第三人主张返还购房款，第三人若不承担返还购房款的义务则涉嫌合同欺诈。被告与第三人西峡县乾鑫钢构有限公司签订了施工合同，约定由第三人承包被告的涉案钢结构工程，同时约定被告以房屋抵工程款，但第三人一直未到被告处施工，该合同未实际履行，因此不存在工程款。第三人西峡县乾鑫钢构有限公司述称，在本院另一案2020-3217号案件事实法庭已经查明。1.涉案房屋的性质第三人也认同该协议无效。2.至于原告要求返还的购房款并不是282520元，其实原告仅将10万元购房款交给第三人，第三人返还的数额仅为10万元，但是当时第三人与二被告签订了钢结构工程加工安装合同为二被告提供了价值5万元的钢材，因二被告违约导致施工合同不能履行，此损失应当由二被告直接返还给原告予以抵扣。第三人后又补充陈述，收到原告赵光成转账90000元，另外130000元因为西峡县乾鑫钢构有限公司与张某某之间存在债务关系，给了张某某。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月，被告周云海、周玉伟与礼堂居委会签订土地使用权转让协议一份，以2200000元转让费受让位于世纪大道北侧、财富世家西侧预留地土地使用权。二被告后准备设立西峡县房地产开发有限责任公司对该地进行开发，二被告周云海、周玉伟是发起人，所开发小区名为XXX小区。所开发房屋钢结构工程准备交由第三人西峡县乾鑫钢构有限公司施工，2016年4月2日签订了钢结构工程加工安装合同。二被告周云海、周玉伟让第三人西峡县乾鑫钢构有限公司黄某某找人购买XXX小区，用于钢结构工程。原告赵光成，经人介绍，与黄某某联系，2016年4月15日与西峡县房地产开发有限责任公司签订了XXX小区认购协议，以2000元/㎡价格购买XXX小区7层A701房。签订合同当日，西峡县房地产开发有限责任公司XXX销售部给原告出具了282520元的收据，载明收款方式：现金（转工程款），原告赵光成当场支付了130000元，在黄某某在场的情况下，由与西峡县乾鑫钢构有限公司存在债务关系的张某某收取。2016年5月30日，原告赵光成通过转账支付给第三人西峡县乾鑫钢构有限公司90000元。西峡县房地产开发有限责任公司至本案庭审结束时，尚未设立。本院认为，二被告周云海、周玉伟为进行商品房开发，在开发公司未设立，未取得商品房开发规划审批、用地审批等审批手续，未取得商品房预售许可前，设立销售部对开发房屋进行销售，对外所签商品房买卖合同应为无效，二被告认可以西峡县房地产开发有限责任公司名义与原告赵光成签房屋买卖合同无效，对此，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效产生的权利义务和返还关系，首先在签订合同的双方当事人之间，本案西峡县房地产开发有限责任公司未设立，以西峡县房地产开发有限责任公司进行的民事行为应当由发起人周云海、周玉伟承担。被告周云海、周玉伟认为，是第三人收取了原告的购房款，本院认为，二被告让第三人介绍他人购买房屋，由第三人收取房款，西峡县房地产开发有限责任公司与原告签订协议并给原告赵光成出具收据，证实第三人收取原告赵光成购房款的行为，得到了二被告的认可，视为二被告授权第三人接收认购协议约定的房款，第三人西峡县乾鑫钢构有限公司收取原告赵光成购房款，属于二被告预付西峡县乾鑫钢构有限公司的工程价款，因此，二被告仍然对认购协议无效，对原告赵光成负有返还义务。此外，第三人西峡县乾鑫钢构有限公司在知道或应当知道XXX小区未取得开发审批手续、未取得预售许可情况下，接受二被告周云海、周玉伟的委托，为了第三人自身利益，促成原告赵光成与西峡县房地产开发有限责任公司签订认购协议，并代收了全部购房款220000元，应当与二被告对返还原告赵光成购房款承担连带清偿责任。原告赵光成支付的购房款，作为二被告预付给第三人西峡县乾鑫钢构有限公司的工程款，二被告与第三人具体在钢结构安装合同中应当承担的责任和数额，其可以另行主张，并根据各自在本案中实际支付的返还数额，进行抵扣。故根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告周云海、周玉伟以西峡县房地产开发有限责任公司名义2016年4月15日与原告赵光成签订的XXX认购协议无效。二、被告周云海、周玉伟于本判决生效后十日内返还原告赵光成220000元。第三人西峡县乾鑫钢构有限公司承担连带责任。二、驳回原告赵光成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4600元（原告已预交5538元），由被告周云海、周玉伟、第三人西峡县乾鑫钢构有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  李克人民陪审员  徐歆人民陪审员  王禹二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  程晨