河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初2132号原告：常会民,男,汉族,1975年11月8日出生,住洛阳市宜阳县。委托诉讼代理人：王双利，河南翰法律师事务所律师。被告：洛阳农村商业银行股份有限公司,住所地:洛阳市洛龙区开元大道52号。法定代表人:王涛。委托诉讼代理人：李殿卿，系公司员工。委托诉讼代理人：张文军，系公司员工。第三人(被执行人):唐少锋,男,汉族,1975年8月12日出生,住洛阳市宜阳县。第三人(被执行人):常玉峰,女,汉族,1979年8月18日出生,住河南省宜阳县。第三人(被执行人):宋振益,男,汉族,1965年3月3日出生,住河南省宜阳县。原告常会民诉被告洛阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行），第三人唐少锋，常玉峰，宋振益执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告常会民的委托诉讼代理人王双利、被告洛阳农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人李殿卿，张文军到庭参加诉讼。第三人唐少锋，常玉峰，宋振益经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告常会民向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告是登记在唐少锋名下位于洛阳市××西区××路世纪××花园××单元××号房屋的所有权人;2、判令终止对洛阳市××西区××路世纪××花园××单元××号房屋的查封和强制执行程序;3、本案诉讼费用由被告洛阳农村商业银行股份有限公司承担。事实和理由：位于洛阳市××西区××路世纪××花园××单元××室的原所有权人是第三人唐少锋,登记于唐少锋名下。2018年12月7日,原告与唐少锋签订《房屋转让协议》,协议约定原告购买上述房屋。双方约定购买价格为1560000元,原告于协议签订当日即将全部购房款1560000通过银行转帐,转给唐少锋,唐少锋当即将房屋钥匙交付原告,原告已入住该房屋至今。因房屋交易时,房屋贷款未还清,双方在《房屋转让协议》明确约定唐少锋在1年内将贷款还清,双方即办理房屋过户手续。双方约定的1年时间尚未到期,洛阳高新技术产业开发区人民法院就将本案争议房屋进行查封保全,致使房屋无法实现过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在唐少锋名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此,原告已履行了购房合同的全部义务,房屋的实际所有权人是原告。贵院作出的(2020)豫0391执异45号《执行裁定书》认为涉案房屋未办理过户登记是原告自身原因造成的,是对事实作出的不当认定。第三人唐少锋出卖涉案房屋的本意是为了经营周转,双方约定1年为期,唐少锋将房贷还完,就可以完成过户。在这么短的时间内要求唐少锋偿还几十万,原告已经极力避免风险,但是每个人不可能对所有未来的事都能预见到,原告的行为只是一个善意的人作出的善意为,并非裁定书中所说原告采取风险容忍的态度综上,原告认为,查封和执行上述房屋损害了原告的合法权益,人民法院查明这一事实后,应该纠正不当的查封和执行行为。被告农商行辩称，根据(案外人)常会民执行异议申请:对洛阳高新技术产业开发区人民法院作出(2019)豫0391民初1815号民事判决书和(2019)豫0391执保166号和(2019)豫0391财保145号依法查封被执行人唐少锋名下所拥有位于洛阳市××西区××路世纪华阳17幢1-2802号房产进行查封,房产证号00××46号和28幢3359号房产(车位),查封期限3年从2019年7月3日至2022年7月2日到期。我行于2020年5月15日申请对被告常玉峰、唐少锋、宋振益3人申请强制执行。在执行过程中,常玉峰丈夫宋振军多次与我行协商房产不要拍卖,该笔借款愿意分期偿还。案外人:常会民于2020年7月17日提出执行异议申请书,要求法院停止执行被执行人唐少锋名下位于洛阳市××西区××路世纪华阳17幢1-2802号房产,在申请中被执行人唐少锋与常会民于2018年12月7日签订的《房屋转让协议》在购买上述房屋价款为156万元,申请人协议签订当日将全部购房款156万元一次性转给唐少锋。被执行人唐少锋把该房产转卖给常会民实际是一个假象。是被执行人唐少锋与购买人常会民恶意串通,损害债权人利益。1、被执行人常玉峰实际在我行借款175万元,贷款日期2017年12月31日,到期日2018年11月30日,贷款逾期后,经我行多次催收无果,被告也自知无力偿还借款,被执行人唐少锋才与常会民签订房屋转让协议根据《中华人民共和国物权法》第9条规定,不发生物权的转移,该房产伋属被执行人唐少锋所有,并在河南建业物业管理有限公司取证中,从2017年至今向物业公司缴纳物业费、水费、电费生活垃圾处理等费用均显示为被执行人唐少锋所交纳,法院完全可以认定该房产为被执行人唐少锋所有。2、常会民虽然与唐少锋签订《房屋转让协议》是全额支付给唐少锋156万元,常会民完全可以要求唐少锋偿还银行贷款47万元,及时办理房屋过户手续,为什么推迟一年后办理过户,没及时办理,完全是常会民自身原因造成,(另支付给唐少锋156万元,可能是为某种目的故意转账做记录)根据洛阳高新技术产业开发区人民法院执行裁定书(2020)豫0391执异45号,对案涉房屋未办理过户登记是困案外人常会民自身原因造成的,驳回案外人常会民的执行异议请求是正确的。3、案外人常会民与被执行人唐少锋、常玉峰、常淑锋等人是亲属关系,具体关系为:①唐少锋与常淑锋为夫妻关系,②常玉峰、常淑锋、常会民为兄妹关系,其签订《房屋转让协议》的目的是恶意串通损害我行利益,唐少锋为规避其应当承担的法律责任,而签订《房屋转让协议》。综上所述,望洛阳高新技术产业开发区人民法院保护国家资金安全,查明本案事实真相,依法驳回(案外人)常会民执行异议诉讼请求。第三人唐少锋未到庭亦未提交答辩意见。第三人常玉峰未到庭亦未提交答辩意见。第三人宋振益未到庭亦未提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：本院在审理农商行诉常玉峰、唐少锋、宋振益借款合同纠纷一案过程中，由农商行申请，本院对唐少锋名下位于洛阳市××西区××路世纪华阳17幢1-2802号房产进行查封,房产证号00××46号（以下简称案涉房屋）和28幢3359号房产(车位),查封期限3年，从2019年7月3日至2022年7月2日到期。2020年4月16日，本院作出（2019）豫0391民初1815号民事判决，判决常玉峰偿还借款本金175万元及利息，宋振益、唐少锋承担连带清偿责任。该案在执行过程中，常会民提出执行异议，本院作出（2020）豫0391执异45号执行裁定，驳回常会民的异议请求。常会民不服，提起执行异议之诉。另查明：2018年12月7日，常会民（乙方）与唐少锋（甲方）签订了《房屋转让协议》，唐少锋将案涉房屋以156万元的价格转让给常会民，合同还约定购房款乙方全款支付，甲方向乙方交付钥匙，乙方支付购房款153万元房屋交付乙方后，甲方应在1年内还清银行按揭贷款，办理过户手续等。合同签订当天，常会民向唐少锋转账156万元。再查明：唐少锋与常会民系连襟关系。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然常会民与唐少锋签订了《房屋转让协议》，但该协议上总房款数额前后不一致，原告解释为增加了车位，一个车位仅3万元，不符合常理；另外，常会民在提交的转账凭证中未注明支付的款项156万元为房款，也不符合常理。本院要求常会民补充提交其支付物业费、水电费、暖气费的相关证据，其未能提交。综上，本院认为常会民对案涉房产提出执行异议之诉的证据不足，本院不予支持。第三人唐少锋，常玉峰，宋振益无正当理由拒不到庭，视为放弃一审诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第三十一条第一款之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告常会民的诉讼请求。案件受理费18840元，由原告常会民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  史建榕人民陪审员  李文友人民陪审员  王红丹二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  陈 腾