广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初29711号原告：深圳城市置业发展有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：官晓晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱英，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市融金所资本管理集团有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：张东波，该公司总经理。委托诉讼代理人：涂君，广东顺祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦炜烨，男，该公司员工。原告深圳城市置业发展有限公司诉被告深圳市融金所资本管理集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱英到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人涂君到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告立即向原告支付2020年3月份租金120065.68元（按照月含税租金126384.92元减免5%计算）及逾期利息950.52元（以120065.68为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2020年2月25日暂计至2020年4月25日，实际应计算至被告付清3月份房租之日止）；2、被告立即向原告支付2020年4月1日至4月15日租金60032.84元（按照月含税租金126384.92元减免5%计算）及逾期利息237.63元（以60032.84元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2020年3月25日暂计至2020年4月25日，实际应计算至被告付清4月份房租之日止）；3、被告向原告支付3月份房屋水电费、排水费、垃圾处理费、日常维修费合计2866.3元；4、被告向原告支付2020年4月1日至4月15日房屋水电费、物业管理费、排水费、垃圾处理费、日常维修费合计3586.95元；5、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告将第一、二项诉讼请求的利息的计算标准变更为按全国银行同业拆借中心贷款市场报价利率计算并撤回第三、四项诉讼请求。事实和理由：2018年5月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市福田区的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告作为办公场所使用，租赁期限为2018年6月1日至2020年8月31日。《房屋租赁合同》第二条约定月租金为79195.05元；第四条约定租金支付时间为每月25日前支付下个月租金；第十条约定房屋水电费、卫生费、物业管理费等由被告承担。合同签订后，原告即按照约定将涉案房屋交付给被告使用。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定自2016年9月1日起，原告每年按10%递增收取租金，其中2019年9月1日至2020年8月31日租金为每月115949.47元，该租金不含税，税金由被告承担。经核算，2019年9月1日至2020年8月31日期间月租金加上税金总额为126384.92元。2020年3月20日，因被告申请减免租金，原告同意给予被告2020年2、3月份租金5%的减免。2020年4月8日，原告收到被告寄送的《退租告知函》，被告无正当理由单方解除与原告的租赁合同关系，并于2020年4月15日向原告交还房屋钥匙。被告2020年3月份、4月1日至4月15日的租金至今未支付；2020年3月份房屋水电费、排水费、垃圾处理费、日常维修费以及2020年4月1日至4月15日的水电费、物业管理费、排水费、垃圾处理费、日常维修费未支付。另外，《房屋租赁合同》第九条约定，租赁期未满的，原告可不予返还保证金；第十八条约定，被告拖欠租金达15天以上或者拖欠可能导致原告损失的各项费用达5000元以上的，原告有权不予退还租赁保证金，并有权要求被告承担损害赔偿责任。综上所述，原告认为，被告在无正当理由的情况下单方解除与原告的租赁合同关系、拒付租金的行为违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋租赁合同》、《补充协议》的相关约定，依法构成违约，应当承担相应的违约责任。被告答辩称，一、2020年的新冠疫情，对国家、对企业、对每一个人都造成不可估量的创伤及影响，由于新冠疫情的冲击，对我国经济产生了巨大影响。在新冠疫情影响下，被告的大部分借款人收入受到影响，导致大部分借款人无法按时足额履行对被告的还款义务。被告的员工在家办公，商城业务无法正常运转。答辩人的回款进度受到了严重影响，被告的商城业务也无法正常工作，被告的营业收入受到了骤然下降，被告入不敷出，被告的运营举步维艰。在此危难存亡之际，被告为了能与员工一起度过难关，被告决定开源节流。人力资源社会保障部办公厅发布了《人力资源社会保障部办公厅：妥善处理新冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题》，为深入贯彻落实文件精神，履行社会责任。在不裁员的前提下，被告高管经过慎重的考虑，顶着巨大压力之下做出薪资调整的决定。被告于2020年3月10日发布《关于疫情期限绩效薪资调整的通知》，将全体员工的绩效考核结果评定为“Ｄ”，又于2020年4月2日发布了《关于2020年3月起薪资核算标准调整的通知》，将全体员工的薪资根据动态比例进行调整。被告绝大部分员工己在签收表签名，对被告在此艰难环境下的上述做法表示认可。被告与员工滕某的劳动仲裁裁决书可以证明被告所说属实。在新冠疫情影响下，被告经营面临困难，因租金成本高昂，想与原告商谈租金减免事宜。故被告从2020年2月18日起与原告商谈减免3月份租金减免事宜，于2020年3月4日通过微信将《融金所租金减免申请书》发送给原告员工李某。原告员工李某于2020年3月4日明确表示领导不同意减免。2020年2月28日深圳市房屋租赁行业协会发布了《深圳市房屋租赁行业协会关于新冠疫情期间房屋租赁纠纷处理指引》，该文件倡导在处理因疫情影响导致房屋租赁合同履行障碍的纠纷时，无论依据不可抗力还是情势变更条款，均应适用公平原则，从平衡双方当事人利益的角度出发，兼顾双方利益，合理分担因疫情防控导致的不利后果。被告于2020年3月11日向深圳市福田区某联合党委请求协助，在深圳市福田区某联合党委协调下，原告才于2020年3月20日同意减免2、3月份租金的5%,减免的额度毫无诚意。相对比新冠疫情影响下的市场房租金额，原告要求的租金金额过高。被告已于2020年4月8日退租。根据被告在秒租网、好租网平台查询同地段写字楼出租租金每月单价最高不超过170元／㎡，而原告要求支付的租金每月单价高达241.6元／㎡，过分高于市场价。根据被告于2020年3月25日与案外人韩某签订《房屋租赁合同》，房屋面积为189平方米，含税月租金为19795元，租金每月单价仅为104.7元／㎡。尽管被告与原告的租赁合同中列明了该租金金额，但原告在合同关系处于优势地位，并且被告在签订时不能预见到疫情的突然爆发和不能避免且不能克服疫情影响，所以不能以此认定被告认可租金的合理性。因此，被告请求法院予以降低3月、4月租金金额。二、关于3月份租金逾期利息的起算时间，被告不予认可。在新冠疫情的影响下，被告经营困难，多次主动与原告沟通，并非故意拖延支付租金，原告不应收取逾期利息。三、关于4月份的租金金额，被告不予认可。被告已与2020年4月8日搬离，并在搬离前即2020年4月7日就已按原告员工李某要求将其中一把钥匙归还，剩余钥匙于2020年4月15日归还。因此，被告认为，原告在2020年4月7日就己要求被告归还钥匙，被告2020年4月8日搬离，4月租金应算计至2020年4月8日，并非2020年4月15日。并且原告在2020年4月13日给被告的回复函中也明确表示，4月应付租金是计算至2020年4月8日。所以被告对第二项诉讼请求关于4月份租金金额不予认可。原告提出的第三、四项诉讼请求金额，被告己于2020年5月20日向物业公司支付，因此被告请求法院驳回该两项诉讼请求。五、原告诉讼请求金额不合理不公平，被告请求予以减少。《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告与原告签订的《房屋租赁合同》第十七条规定，“本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同（—）发生不可抗力，使本合同无法履行的；（二）政府征用、收回或拆除租赁房屋；（三）甲、乙双方协商一致。”被告不能预见到新冠疫情的突然爆发和不能避免且不能克服疫情影响。被告因受到新冠疫情的影响导致无法履行与原告签订的《房屋租赁合同》。在新冠疫情的影响下，被告经营困难，无法履行合同。被告根据合同约定和法律规定解除合同，并无不妥。被告认为，原告应将被告应付未付的租金（关于物业公司的费用已经支付）与保证金做抵扣，不足部分才应由被告补足，而并非是既收取高昂的保证金作为赔偿又要求被告继续支付相关费用。此外，原告己收取被告支付的保证金158390.1元作为违约金，即使要求被告支付违约金，要考虑新冠疫情的影响和额度问题，违约金金额不应超过30%,但原告收取被告的保证金金额与要求被告支付合计187739.92元的费用比例高达84.4%,过分高于30%。因此被告认为原告既收取保证金作为违约金又要求被告支付诉讼请求的金额，并未按照其实际损失计算，明显高于损失，对被告不公平不合理，被告请求法院予以减少。综上，原告如今的做法对在疫情影响下艰难维持经营的被告来讲是难以接受的，要求被告负担支付金额是不合理不公平的，被告请求法院减少诉求金额，以原告已收取保证金的事实为基础，综合考量被告提前退租的原因，裁决被告应负担的义务，维护被告的合法权益。经审理查明，原告为涉案房屋产权人，原告起诉状中所陈述的签署的合同及补充协议的内容及履行情况、退租告知函的内容属实，本院均予以确认。涉案合同签署后，被告向原告支付了租赁保证金158390.10元，足额支付租金至2020年2月，从2020年3月1日起欠缴租金。根据双方提交的微信聊天记录等证据显示，原被告双方就租金减免及退租事宜进行多次沟通，具体如下：2020年2月18日，被告公司员工通过微信发送《融金所租金减免申请书》给原告的员工沟通租金减免事宜。2020年3月11日，被告向深圳市福田区某联合党委提交《关于租金减免的协助申请》，称因疫情影响、合同约定的租金较高及践行互联网金融监管要求全力部署清退事宜导致经营困难，请求对方协助或协调与原告共同协商减免2020年3月份的租金。2020年3月20日，原告员工微信回复被告员工给予被告减免2020年2月、3月份房租的5%，其他月份租金不变，被告于本月24日前支付3月份和4月份的房租。2020年4月8日，原告询问被告：“我看你们从办公室将东西搬走了，请贵方明确是否继续承租？”被告回复称，确认退租了，同时发送了《9B退租告知函》，载明因近期的行业环境与疫情等原因严重影响被告经营规划，因此决定2020年4月8日退租。2020年4月14日，被告员工通过微信通知原告员工下次过来，双方把物业的费用材料交接，抄电表水表，交接钥匙和密码，将9楼交还原告。2020年4月15日，原告与被告的员工见面。同日，被告员工发微信称，公司无力支付房租，3月份租金及4月1至8日的房租从被告缴纳的房屋保证金中抵扣。原告回复要求其以公司的名义发回复函，并要求被告将钥匙交回以便尽快另行出租。2020年4月13日，原告对被告的退租申请出具《回复函》，载明被告需补交2020年3月租金126384.92元（含税），考虑到被告的诉求及疫情影响，原告同意此部分租金减免5%，最终计算出3月份租金为120065.68元、4月1日至4月8日期间的租金33702.65元（含税）。因被告提前解除租赁关系，被告的租赁保证金不予返还。另，按照2019年至2020年期间的房租租金为每月126384.92元（含税）计算，被告的房屋租赁保证金为252769.84元（含税），被告已缴纳的房屋租赁保证金为158390.10元，故需补齐94379.74元。被告需于2020年4月15日之前将以上款项交齐。庭审时，被告称其受疫情影响三月底才复工，是应政府强制要求停工。本院要求被告庭后3个工作日内补交相应的停工通知以及被告复工的材料，逾期不提交由被告承担相应的不利后果。被告在本院指定期间内未提交上述材料。另查，疫情期间涉案房屋所在楼宇没有纳入停业管理范围或被关闭，且涉案房屋在疫情期间可以正常使用或出入。上述事实，有原被告提交的证据及当庭陈述等在卷证实。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，原告与被告成立合法有效的房屋租赁合同关系。被告未按合同约定支付2020年3月份的租金并单方退租，其已构成根本违约，原告有权依据合同约定不予返还被告支付的租赁保证金。根据原告与被告公司员工的微信聊天记录可知，被告告知原告其于2020年4月8日搬离涉案房屋并要求退租，以事实行为表达了不再继续履行合同的意愿，原告并无异议，且在其后向被告发送的《回复函》亦确认被告需向其支付截止至2020年4月8日的租金，涉案合同应于2020年4月8日解除。被告于2020年4月15日将钥匙交还原告，被告主张其于2020年4月8日已完成交接，但其提交的证据不足以证明其主张，应自负举证不能的后果，原告有权主张被告支付2020年4月9日至4月15日期间的费用，该费用实为房屋占有使用费，原告承诺给予被告减免5%的租金，被告应向原告支付2020年3月至4月15日期间的租金及房屋占有使用费合计180098.51元［126384.92×1.5×（1-5%）］。合同并未约定被告逾期支付租金需向原告支付逾期付款的利息，在原告已没收被告支付的租赁保证金的情况下，对原告主张的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、被告深圳市融金所资本管理集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳城市置业发展有限公司支付租金及房屋占有使用费180098.51元；二、驳回原告深圳城市置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4054.8元（已由原告预交），因原告减少诉讼请求对应的案件受理费129.07元，由本院直接退还原告；剩余案件受理费3925.73元及保全费1458.7元（已由原告预交），由原告负担25.73元，由被告负担5358.7元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 邱 卫 华人民陪审员 吴 锡 钳二〇二〇年十二月三十日书 记 员 李妍（代）陈桂坍