北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4926号原告：北京国瑞世贸投资有限公司，住所地北京市大兴区金星西路5号及5号院1号楼。法定代表人：杨继平，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：范俊超，上海汉盛律师事务所律师。被告：宋彦杰，女，1984年12月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告北京国瑞世贸投资有限公司（以下简称国瑞世贸公司）与被告宋彦杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国瑞世贸公司的委托诉讼代理人范俊超、被告宋彦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国瑞世贸公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令宋彦杰向国瑞世贸公司支付拖欠的2016年12月16日至2018年3月26日期间租金355467.61元及逾期支付租金的违约金449047.93元；2.请求法院判令宋彦杰向国瑞世贸公司支付2016年11月6日至2016年12月15日免租期期间的租金31633元；3.请求判令宋彦杰向国瑞世贸公司支付违约金71175元（按照23725元计算3个月租金）；4.请求判令宋彦杰向国瑞世贸公司支付本案律师费5000元；5.请求确认国瑞世贸公司与宋彦杰2016年11月3日签订的商铺租赁合同于2018年3月26日解除；6.案件诉讼费等由宋彦杰承担。事实和理由：国瑞世贸公司与宋彦杰在2016年11月3日签订了《商铺租赁合同》，合同约定国瑞世贸公司将位于北京市大兴区金星西路5号及5号院1号楼裙楼绿地缤纷城2期第2层ZD07/ZD08/ZD09号商铺（以下简称涉案商铺）出租给宋彦杰，租赁面积为120平方米，宋彦杰用于进行“淘气mall”品牌经营儿童娱乐，租赁期为装修期满次日起3年，从2016年12月16日起到2019年12月15日，约定第一个租金计收年度为23725元每年，第二个租金计收年度为24929.50元，第三个租金计收年度为26170.50元。对租赁保证金、转租转让、违约责任等进行了约定。双方签订合同后，国瑞世贸公司交付商铺，宋彦杰使用商铺从事经营，但是宋彦杰在从入驻经营开始就没有支付过租金，拖欠租金连续累计长达16个月份，已经严重违反了双方之间的合同约定，国瑞世贸公司无奈，国瑞世贸公司和商铺的管理方北京绿地京城商业管理有限公司（以下简称绿地京城公司）向宋彦杰通过ems邮寄《解除租赁合同的通知》，宋彦杰在2018年3月26日签收。依据合同第2.1条、2.2条、2.3条9.2条规定等的规定，宋彦杰未正常租赁合同期满，宋彦杰应该足额支付装修期内的租金和物管费等。国瑞世贸公司认为宋彦杰连续累计长达16个月没有支付租金，已经严重违反合同约定，依据《商铺租赁合同》第8.2条、9.2条、9.3条等的约定和相关法律规定，国瑞世贸公司现在为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。宋彦杰辩称，2016年11月3日在杜迎（绿地缤纷城二期项目招商运营经理）、张露露（绿地缤纷城二期项目招商运营专员）、朱啸晨（绿地缤纷城二期项目招商运营专员）三人的引荐下，决定拿出所有工作的积蓄开始在北京大兴绿地缤纷城项目进行儿童游乐玩具店的投资开店。三人职务权利下，与宋彦杰约定签订合同，交纳一个月诚意金即可进行开店试营业。试营业失败，没有开业条件，商户入住率仅仅30%，甲方商场不作为，没有做到引流的责任，导致宋彦杰每日负债经营。绿地缤纷城官网曾经以超市开业为由，进行二次开业的宣传，时间为2017年6月22日，也就是宋彦杰自己也没有按合同约定的2016年12月15日开业，随后公众号官网进行了二次开业内容的删除。2017年5月8日，与此商场管理人员杜迎、张露露、朱啸晨三人最后协商，没有能力缴纳房租，其三人作为管理人员将按照公司当时的要求，制裁不交租金的商户，进行对宋彦杰的店铺围挡，扣押设备及所有商品，商场强行解约，宋彦杰从当日不能再经营此店，当时双方协商激烈，不欢而散，结束了营业，国瑞世贸公司在2017年5月8日强行扣押所有的商品设备，进行了围挡。宋彦杰提交的证据充分证明店铺结束营业时间是2017年5月8日为止，并非国瑞世贸公司所说的2018年3月10日结束的营业，更不存在国瑞世贸公司说的多次致函催促房租一事。对第一项诉讼请求，宋彦杰不认可，宋彦杰缴纳了一个月的租金23725元，是租金诚意金，合同里第5.1.1条约定了抵做租金，宋彦杰认可是从2017年1月16日起没有交租金了，另外支付了7300元的物业诚意金，这个物业诚意金不要求在本案中处理，不同意支付逾期支付租金的违约金，国瑞世贸公司2017年5月8日把宋彦杰的人轰走了，东西扣押了，因为宋彦杰没有交房租，因为商场经营不好，宋彦杰没有收入；不同意支付免租期的租金、违约金、律师费；对解除日期宋彦杰要求确认为2017年5月8日，因为那天国瑞世贸公司把宋彦杰轰走了不能经营了。本院经审理认定的事实如下：2016年11月3日，国瑞世贸公司（甲方、出租方）与宋彦杰（乙方、承租方）就涉案商铺的租赁事宜签订《国瑞世贸商铺租赁合同（绿地缤纷城Ⅱ期）》，约定：甲乙双方同意，该商铺用于计算租金、物业服务费及其他费用的租用面积为120平方米；甲方委托绿地京城公司对“绿地缤纷城Ⅱ期”进行商业运营管理和物业管理，乙方同意接受管理方的管理服务；乙方承诺租赁该商铺只供乙方以淘气BALL商号/名称，作为经营“儿童游乐”之用途；合同2.1款约定该商铺的租赁期自装修期届满之次日起3年，即2016年12月16日至2019年12月15日；甲方同意给予乙方自该商铺交付之日起40天的装修期，即2016年11月6日至2016年12月15日，装修期仅限于乙方用作装修，乙方在此期间无需支付租金及物业管理费，但需按商场统一标准按时缴纳（遇节假日须提前）装修管理费、水、电灯相关费用；乙方不论任何原因实际租赁期限少于本合同第2.1条规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权按本合同约定的第一个租金计收年度的月固定租金标准和费用标准向乙方索取装修期内的所有租金和/或物业管理费等费用；并按本合同第4.1条约定的对应租金计收年度的月租金标准和第五条约定的月费用标准向乙方索取经营期内给予乙方折扣优惠的所有租金和/或物业管理费等费用；双方暂约定该商铺交付日为2016年11月6日；装修期从甲方通知的交付日起开始计算；自装修期起，该商铺的租金按照下述规定计算：实行保底租金或提成租金（每月以结算金额较高的方式实际收取）：保底租金：按租用面积计算；第一个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米6.50元，月保底租金为23725元，第二个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米6.83元，月保底租金为24929.50元，第三个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米7.17元，月保底租金为26170.50元；乙方应于本合同签订之前或商铺交付时（以日期在先者为准），向甲方支付租赁保证金52341元，并向管理方支付物业服务保证金14600元；乙方同意向甲方支付第一个租赁年度的壹个月的保底租金，并向管理方支付第一个租赁年度的壹个月的物业服务费为租赁该商铺的诚意金，共计31025元（该诚意金待合同正式生效后自动转为乙方需向甲方缴纳的第一个租赁年度的壹个月的保底租金及乙方需向管理方缴纳的第一个租赁年度的壹个月的物业费）；第八条变更和解除本合同约定：8.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失：（5）乙方逾期支付租金或租金以外的其它任何应付款项超过一个月的；第九条乙方的违约责任约定：9.2出现乙方违反本合同约定而甲方行使解除本合同权利之情形时，甲方和管理方解除本合同前乙方已支付的所有租金以及租赁保证金、物业服务保证金均不予退还，且甲方和/或管理方有权向乙方全额索回依照第2.2条规定的装修期内所提供给乙方的租金和/或物业服务费优惠。解除合同之日至该商铺交付给甲方期间的房租乙方按照对应年度的租金标准正常交纳。此外，乙方还须向甲方支付3个月租金，并向管理方支付3个月物业服务费作为违约金（解除合同时对应年度的租金和物业服务费标准）；9.3乙方逾期支付租金或其他应付款项，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%向甲方和/或管理方支付违约金；下列费用由乙方承担：（1）甲方和/或管理方委托律师起草本合同及其他事宜而产生的律师费人民币/元；……乙方应于合同签订的同时或之前将前述第（1）项所列费用支付给甲方和/或管理方;在乙方接收该商铺后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留置在该商铺处将被认为十分确定地发给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到。合同签订后，国瑞世贸公司将商铺交付宋彦杰，宋彦杰于涉案商铺经营儿童乐园，宋彦杰于2016年11月28日支付23725元租金诚意金及7300元物业诚意金。此外宋彦杰未再支付租金及其他费用。双方就合同解除时间产生争议，宋彦杰称因商场商户入住率低，导致宋彦杰每日负债经营，因宋彦杰未交房租，国瑞世贸公司于2017年5月8日将涉案店铺围挡，宋彦杰于2017年5月27日申请注销在涉案商铺注册的北京凯彦教育咨询有限公司，于2017年11月3日取得注销证件，并提交2017年5月8日关于围挡及撤店的微信聊天记录、次日拍摄的店铺被围挡照片、杜迎证人证言予以证明，微信聊天记录中宋彦杰称“我赔太多了，店卖给你们，你们处理吧，我不干了”，对方回复“干嘛弄得跟仇人似的”等；证人证言载明：我杜迎2015年7月-2017年6月在绿地缤纷城任招商营运经理一职，2017年5月8日根据公司要求通知未缴费租户宋彦杰所经营的淘气泡泡、糖糖果果如若继续不交租金马上停止经营，该租户在工作群里回复无能力交租金，于当日给该租户断电处理，由于该租户未交全部租金，故不能继续营业……宋彦杰提交录音、商户入驻率图表统计、证人证言、绿地缤纷城开业照片等证据证明商场直到2017年6月才开业，经营环境恶劣，卫生条件差，至合同约定的开业日2016年12月15日商场内部仍在装修，未能提供合同约定的经营条件；国瑞世贸公司对宋彦杰提交的证据均不予认可，国瑞世贸公司否认2017年5月8日对涉案商铺进行了围挡，称因宋彦杰未交纳租金，于2018年3月10日向宋彦杰发出合同解除通知书，告知其于通知送达之日原合同解除，宋彦杰于2018年3月26日签收；提交国瑞世贸公司员工2018年3月12日给宋彦杰发送的解除通知的微信记录，该微信聊天记录显示2018年3月12日国瑞世贸公司员工通过微信将涉案商铺的解约通知送达宋彦杰，并告知其预计次日开始就把三个铺位收了；宋彦杰称该证据说明2018年3月12日道具设备等被国瑞世贸公司收起来。对于宋彦杰搬离时间双方产生争议，国瑞世贸公司提交涉案商铺的客诉登记表、销售账单、会员登记本、经营账册、淘气泡泡销售小票、能源抄表记录单、考勤表证明涉案商铺至少经营到2018年3月7日；宋彦杰认为客诉登记表与本案无关，不认可该销售账单、会员登记本、经营账册、淘气泡泡销售小票、能源抄表记录单、考勤表，称账单内所载员工名字并非宋彦杰商铺的员工，与宋彦杰无关，宋彦杰已于2017年5月9日搬走，并与商铺员工解除了劳动合同。宋彦杰提交2017年6月23日签订的《合同终止协议》复印件一份，证明其与国瑞世贸公司、绿地京城公司约定《商铺租赁合同》于2017年5月8日解除，义务于2017年5月8日终止，租金、物业费、水电费等各项费用结算至2017年5月8日；国瑞世贸公司不认可该证据真实性；宋彦杰未能提供证据原件。宋彦杰主张23725元租金诚意金按照合同约定应抵扣租金，物业诚意金不要求在本案中处理，并主张涉案合同中违约金约定过高，要求本院依法调整。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。国瑞世贸公司与宋彦杰之间签订了《国瑞世贸商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除问题。双方均认可租赁合同已经解除，但就解除的时间及原因存在争议。结合双方提交的证据材料，宋彦杰主张2017年5月8日涉案店铺被围挡，未提交充足证据予以证明，其提交的《合同终止协议》系复印件，该主张本院不予采信；国瑞世贸公司主张2018年3月26日解除合同通知到达宋彦杰处，结合邮寄显示他人收，送达地址情况等，本院亦不予采信，国瑞世贸公司提交其员工与宋彦杰2018年3月12日微信聊天记录显示，其公司已经将解除通知发送到宋彦杰微信，告知次日开始把铺位收了，故本院确认双方商铺租赁合同于2018年3月12日解除。双方合同中约定了租赁期限、房屋的交付日期及租金标准，宋彦杰未按合同约定及时交纳租金，故国瑞世贸公司主张要求宋彦杰支付2016年12月16日至2018年3月12日租金的诉求，于法有据，本院予以支持，宋彦杰已交纳的租赁诚意金23725元应予扣减，在扣减上述费用后，宋彦杰应付给国瑞世贸公司2016年12月16日至2018年3月12日期间的租金333270.55元，超出部分，本院不予支持。国瑞世贸公司主张逾期付款违约金，双方约定过高，本院酌情予以调整。对于国瑞世贸公司主张的占有使用费，国瑞世贸公司负有自行减少损失的义务，本院结合其员工与宋彦杰聊天记录、双方合同约定的实际情况等，对其主张的商铺占有使用费不予支持。关于国瑞世贸公司主张免租期租金的诉讼请求，根据宋彦杰提交的证据及本案客观情况，国瑞世贸公司提供的经营场地存在影响合同目的实现的瑕疵，故对国瑞世贸公司要求宋彦杰支付免租期租金本院酌情不予支持。对于国瑞世贸公司要求宋彦杰按三个月租金标准给付违约金，结合宋彦杰确未按期交纳租金，存在违约行为，本院依法予以支持。关于国瑞公司主张的律师费5000元，因合同中未明确约定因双方发生诉讼产生律师费的负担事宜，本院对国瑞公司的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、确认北京国瑞世贸投资有限公司与宋彦杰于2016年11月3日签订的《国瑞世贸商铺租赁合同（绿地缤纷城Ⅱ期）》于2018年3月12日解除；二、宋彦杰于本判决生效之日起十日内给付北京国瑞世贸投资有限公司2016年12月16日至2018年3月12日期间的租金333270.55元及逾期付款违约金（以333270.55元为基数，自2018年3月13日起算至实际付清租金之日止，按照年利率6%标准）；三、宋彦杰于本判决生效之日起十日内给付北京国瑞世贸投资有限公司违约金71175元；四、驳回北京国瑞世贸投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12954元，由北京国瑞世贸投资有限公司负担5587元（已交纳），由宋彦杰负担7367元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月三十一日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维