甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初9798号原告：董某，甘肃省张掖市人。原告：雒某，甘肃省张掖市人。二原告委托诉讼代理人:张某,甘肃森瑞律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人:杨某,甘肃沁泽律师事务所律师。被告：甘肃御隆房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91620200076266679Q。法定代表人：吴某，该公司经理。委托诉讼代理人：曹某，甘肃德言盛律师事务所律师。第三人：甄某，甘肃省张掖市人。原告董某、雒某与被告甘肃御隆房地产开发有限公司（以下简称“御隆公司”）、第三人甄某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董某及其委托诉讼代理人张某、杨某，被告御隆公司委托诉讼代理人曹某，第三人甄某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某、雒某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令位于××区房屋归二原告所有；2.请求判令被告向二原告交付位于××区房屋，并办理上述房屋不动产权证；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月2日，第三人甄某找到原告董某告知其为被告开发的甘州区御隆庭苑小区做外墙保温工程，被告用其开发的××区房屋（建筑面积：115.84㎡）抵顶了甄某的部分工程款。甄某提出欲与原告达成以房换车协议，并向原告出示抵顶确认单来证实上述抵顶房屋的内容。后原告去被告处核实上述情况，被告对甄某所说上述事实以及抵顶确认单进行了确认，原告便以其经营的张掖鑫图汽车销售服务有限公司名义与甄某达成“以房换车”协议，原告用自己所有的四辆奇瑞捷途牌汽车（价值36.5万元）置换涉案房屋。2019年9月3日，原告去被告处再次核实，被告让原告将车辆交付给甄某，并要求原告签订涉案房屋的商品房买卖合同，承诺签订该合同后向原告交房并办理房屋产权手续，原告应被告要求向甄某交付了车辆，并签订了商品房买卖合同，被告收回了抵顶确认单。后原告多次催促被告交付房屋，并为其办理房屋产权手续，被告以多支付甄某工程款为由推诿。综上所述，被告的行为构成严重的违约，给原告造成了巨大的经济损失，现原告为维护其自身权益，遂提起诉讼。被告御隆公司辩称：被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，被告认为应解除双方签订的商品房买卖合同，且原告的部分主张不符合客观事实。2019年9月3日，被告因欠三建公司实际施工人程某工程款，便将该房屋抵顶给程某，程某又将该房屋抵顶给第三人甄某，用以抵顶应支付甄某的工程款。同日，甄某又将该房屋转让于本案二原告，二人至被告处签订了商品房买卖合同，合同约定该房屋建筑面积为115.84㎡，总价款为421657元，支付方式为一次性付款，于2019年9月30日前一次性支付。2019年11月9日，程某和甄某向被告反映，二人在结算工程款时，程某超付了甄某的工程款，将抵顶的该房屋予以撤销。当日甄某也承诺签署的商品房买卖合同作废，在2020年3月15日之前，将签署的商品房买卖合同从原告处收回，并交给被告售楼部。2020年5月8日，原告找到被告要求办理房屋登记手续，被告将该房屋的实际状况及程某、甄某之间的情况向原告予以陈述，也明确告知抵顶行为已经撤销，原告从未向被告支付购房款，原告持有的商品房买卖合同应当交还于被告公司，原告在被告处闹事造成部分财物损坏，因此在2020年6月1日，被告向法院提起诉讼要求与原告解除商品房买卖合同，庭审中原告以被告没有提前告知解除合同为由，认为没有达到解除条件，不同意解除，因此被告撤回起诉。原告在诉状中陈述甄某与原告达成以房换车协议，甄某出示抵顶单与客观事实不符，原告与第三人在签署以房换车协议时并未告知被告，对以房换车事宜，被告不知情，被告在2020年5月8日原告来售楼部时才知道此事，至今该房屋仍然在被告的小区放置，既没有甄某办理过交纳房款或抵顶房款事实，原告也没有办理过相关房屋价款抵顶事宜。因此作为本案被告要交付房屋，必须要建立在原告或其相关一方，向被告交纳房款，由被告出具房款的收据，才能办理房屋预告登记等手续，而且对于不动产权的办理，被告只是配合办理，原告没有交纳房款的情况下，被告完全可以不交付房屋，综上请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人甄某述称：被告陈述程某欠第三人工程款属实，当时第三人将原告的一辆车开到工地上找到程某告知他要以房换车，程某也同意，让第三人去找被告，第三人到被告公司将此事告诉吴某，吴某给第三人出具了抵顶单，单子上写明被告公司欠程某工程款，用房屋抵顶程某工程款的事实。出具承诺书的原因是第三人给程某干了两栋楼的外墙保温的活，程某承诺以两套房屋抵顶第三人的工程款，包括涉案房屋，其中一套房屋在第三人卖给别人后要去被告处换取正式的商品房买卖合同时，程某提出工程款他付超了，并要求第三人向他出具一份书面的承诺，承诺2020年3月15日之前将原、被告签订的合同从原告处收回，并退给售房部，合同第三人没有去拿，也没有给售房部退。第三人认为程某给第三人计算的工程面积有问题，最终没有结算成，所以程某现在支付的工程款是否超付第三人也不能肯定。本院经审理认定事实如下：2019年9月3日，被告作为出卖方、原告作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告向原告出售位于××区房屋一套，建筑面积为115.84平方米，总价款为421657元；双方还约定了其他事项。但签订合同至今被告未向原告交付房屋。另查明，2019年8月2日，原告经营的张掖市鑫途汽车销售服务有限公司作为甲方、第三人甄某作为乙方，双方签订《协议》一份，载明：甲方用价值36.5万元的四台奇瑞捷途牌汽车与乙方在张掖市××区的115.84平方米的价值34.5万元的住房互换，乙方补给甲方2万元差价。协议签订后，原告向第三人交付了四台车辆，第三人甄某向原告支付差价20000元。2019年10月8日，第三人甄某在金额为365000元的汽车销售单上签字确认。再查明，2019年8月13日，被告因拖欠程某工程款，遂与案外人程某形成《御隆庭苑项目抵顶房屋确认单》一份，载明：被告将5号楼9层903室房屋（面积115.84平方米、单价3825元、总价443088元）抵顶于程某，并在确认单上备注“同意优惠100元/m2”。2019年9月3日，被告与程某再次形成《御隆庭苑项目抵顶房屋确认单》一份，载明：被告将5号楼1单元803号房屋用于抵顶6#楼工程款。2019年11月9日，第三人甄某出具承诺书一份，内容为“本人甄某，身份证号×××本人在御隆庭苑承包6#、7#楼外墙装修工程，签订的5号楼803房认购合同作废，并在2020年3月15日、11月底将购房合同退回售楼部。”上述事实，有原、被告及其委托诉讼代理人的当庭陈述，原告提交的协议一份、御隆庭苑项目抵顶房屋确认单一份、商品房买卖合同（预售）一份、销售单一份，被告提交的御隆庭苑项目抵顶房屋确认单一份、承诺书一份等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，二原告要求判令位于××区的房屋归其所有，并要求被告交付房屋、协助办理不动产权证书。对此，原告提交了被告与案外人程某签订的确认单、原告与第三人甄某签订的以车换房协议、第三人签字确认的销售单及原告与被告签订的商品房买卖合同（预售），意欲证明涉案房屋系因被告欠付案外人程某工程款，遂将房屋抵顶于程某，而程某又拖欠第三人甄某的工程款，将涉案房屋再次抵顶于第三人甄某，之后第三人甄某与原告通过以车换房的形式又将涉案房屋抵顶于原告的事实，故原告为涉案房屋的所有权人。本院认为，首先，对于原告的一系列诉请，均应建立在原、被告双方自愿买卖涉案房屋，作为买方的原告已经履行了付款义务的前提之下，被告才应履行交付、办理产权证等义务，原告才能依法取得房屋所有权。但根据本案原告提供的证据，仅能证明被告将案涉房屋抵顶于案外人程某，第三人甄某通过以车换房的形式购买了原告出售车辆的事实，虽无直接的证据证明案外人程某与第三人甄某之间存在房屋抵顶工程款的事实。但在庭审中，原、被告以及第三人均陈述了程某有第三人甄某工程款的事实。如果程某真的将涉案房屋抵顶了欠甄世红的工程款，那么涉案房屋的房款必然会冲抵程某欠甄世红的工程款，被告公司也会相应的冲抵欠程某的工程款，而本案的第三人甄某在庭审中明确陈述，其与程某之间的工程款至今没有结算清。加之，在本院审理的（2020）甘0702民初4741号案件即原告御隆公司诉董某、雒某，要求解除涉案的房屋买卖合同一案中，第三人甄某曾明确陈述，愿意继续为程某干活，来抵顶原告的购房款，说明该笔房款并未冲抵程某欠其的工程款，被告也未相应的冲抵欠程某的工程款。其次，原告及第三人甄某主张因程某拖欠第三人工程款，故已将案涉房屋抵顶于第三人。对此，被告辩称程某于2019年11月9日向其反应，已向甄某超付了工程款，故将抵顶房屋的事情予以撤销，针对上述事实被告提交了当日由第三人甄某出具的承诺书，承诺书中的内容为承诺“签订的5号楼803房认购合同作废”，从以上承诺书的内容可知，程某与第三人甄某即使有过以房抵顶工程款的协议，但双方也达成了撤销抵顶房屋的明确意思表示。即使原告提交了其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，但是该份合同履行的前提是原告已履行了付款义务，而本案原告是与第三人甄某达成协议后将四辆车365000的价格出售给第三人，该抵顶行为并未征得被告同意，原告与第三人之间签订的以车换房协议效力仅基于原告与第三人。而原告也陈述了并未向被告交纳过一分钱的购房款，所以被告实际上并未收到任何人支付的涉案房屋购房款。最后，原告主张是被告让原告将车辆交付给甄某，并要求与原告签订涉案房屋的商品房买卖合同，被告对原告与第三人之间以车换房的协议是知情且同意的，双方存在口头协议，但对此原告并未提供任何证据加以证明，被告也不认可，其应承担举证不力的法律后果。结合上述论述，原告提交的证据无法证明其已经履行了交付房款的法定义务，而被告提交的证据反而能够证明第三人甄某与原告抵顶房屋的协议实际上已经被撤销的事实，被告提交的证据证明力明显大于原告所提交证据的证明力，本院对被告的辩解理由予以采信。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告董某、雒某的全部诉讼请求。案件受理费6475元，减半收取3237.50元，由原告董某、雒某负担。原告已交纳，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费3237.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 岳慧萍二〇二〇年十二月二十八日法官助理 万 英书记员 段雅珉