云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1857号上诉人（原审原告）娄振凯，男，1985年9月17日出生，汉族，陕西省西安市人，住云南省昆明市五华区。上诉人（原审原告）：李星，女，1985年11月29日出生，汉族，住昆明市官渡区。系娄振凯妻子。上诉人共同委托诉讼代理人：王振华，云南王振华律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）大理华天置业有限公司。住所地云南省大理州洱源县茈碧湖镇温泉小区九台路。法定代表人：宦泽斌，系公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李四涛、杨晓燕，云南善律律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）杨举萍，女，1983年4月4日出生，汉族，云南省洱源县人，住洱源县。原审被告：赵尚丽，女，1984年9月25日出生，汉族，云南省大理市人，住大理市。系杨成文妻子。原审被告：杨成文，男，1987年5月9日出生，汉族，云南省大理市人，住大理市。上诉人娄振凯、李星因与被上诉人大理华天置业有限公司、杨举萍、一审被告赵尚丽、杨成文商品房预约合同纠纷一案，不服云南省洱源县人民法院（2020）云2930民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。娄振凯、李星上诉请求：一、撤销洱源县人民法院（2020）云2930民初898号民事判决，并支持一审的诉讼请求；二、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人在转让房源过程中，没有接触过赵尚丽、杨成文夫妇，更没有直接与赵尚丽、杨成文夫妇达成房源转让的口头协议，而是按照被上诉人杨举萍的要求，办理了相关转让手续，并向其交付了145000元的定金及转让费。依据赵尚丽出具的《委托书》的授权范围中没有收取房源转让费的相关内容，被上诉人杨举萍作为赵尚丽的被委托人，在代理房源转让中收取转让费系无权代理行为。另根据被上诉人杨举萍在一审中辩称其提供的是居间服务，上诉人也是在庭审时才知悉，被上诉人杨举萍在房源转让过程中，作为赵尚丽的代理人，违背了诚实信用原则，故意隐瞒了其提供居间服务的重要事实，致使上诉人作出错误意思表示，一审判决对以上事实在有当事一人陈述自认及证据证实的情况下，不予查明认定，严重损害了上诉人的合法权益。二、一审适用法律错误。上诉人与被上诉人之间系商品房预约合同关系，双方负有在约定期限届满前为签订商品房买卖合同进行诚信磋商的义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，即履行了合同义务。上诉人在与被上诉人大理华天置业有限公司磋商中不能就产权办理事宜达成一致，上诉人对未能签订商品房买卖合同无过错。一审判决以《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定认为“是否在合同中约定办理产权登记的时间不是合同的必备条款。”是对法规的错误理解和适用。关于上诉人对被上诉人企业征信、履约能力、项目重大规划调整、设施配套完善等诸多方面的合理怀疑，已有一审法院生效判决审理查明，同类案件，同类事实，相同法院作出不同认定。大理华天置业有限公司辩称，一、一审人民法院事实认定正确；上诉人知晓杨举萍提供的是居间服务。二、一审人民法院适用法律正确。首先，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定可看出办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是购房者的法定义务，而不是房地产开发商的义务。其次，虽然《商品房销售管理规定》中规定商品房买卖合同应当明确办理产权登记有关事宜，但是《城市房地产开发经管管理条例》第三十二条规定办理商品房所有权证是上诉人的法定义务，而不是答辩人的法定义务，关于办理产权登记有关事宜的相关约定不能违反该规定。答辩人与上诉人欲签订定的《商品房买卖合同》中已经约定了上诉人在达到双方约定条件后答辩人于180个工作日内协助上诉人申请办理房屋所有权证，答辩人履行的是协助义务，而不是全权办理的义务。上诉人除要求答辩人履行协助义务外，还要求在合同中规定取得商品房所有权证的时间。上诉人是在将自己的法定义务转嫁给答辩人，免除上诉人的义务，加重答辩人的义务，这种转嫁对答辩人来说是显失公平的。根据定金法则，交纳定金的人违约时，交纳的定金不应当返还，上诉人的诉讼请求不应当得到支持。杨举萍辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公正，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。事实及理由：一、答辩人仅是作为上诉人向赵尚丽、杨成文夫妻购买房屋的中间介绍人，答辩人提供的是居间服务。转让费也不归答辩人所有。上诉人要求答辩人承担返还转让费的连带责任无事实与法律依据。答辩人杨举萍收取转让费后也将该笔费用转给了赵尚丽、杨成文,答辩人杨举萍无理由返还45000元转让费。二、上诉人向赵尚丽、杨成文夫妻转让房屋的事实已经完成，转让费依法不应当予以返还。因答辩人赵尚丽、杨成文夫妻向大理华天置业有限公司购买了房屋后，公司规定有一次转让机会，故答辩人赵尚丽、杨成文夫妻将房屋转让给了上诉人，收取了转让费45000元，双方这间转让合同已经履行完毕。三、上诉人未能与大理华天置业有限公司继续履行是上诉人与公司间的合同纠纷，与答辩人是否应当返还转让费没有任何关联性。娄振凯、李星向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告华天公司之间的预约合同关系；2.判令被告华天公司向原告返还定金100000元及购房首付款85073元；3.判令被告华天公司向原告返还转让费45000元，由被告杨举萍承担连带责任；4.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：被告华天公司系经营酒店开发与管理，旅游开发与管理、房地产开发与管理等内容的自然人投资或控股的有限责任公司。被告杨举萍系华天公司的置业顾问，被告赵尚丽、杨成文系夫妻。2017年12月17日，赵尚丽(乙方)与被告华天公司（甲方）签订了《内部预约合同》，双方约定，杨成文支付定金10万元取得了华天公司开发经营的T21-1-101号房源一套并享有97折的优惠（建筑面积145.1m2，优惠后价格5759.86元/m2，总房款为835,756元，可以更名一次）同时约定自《商品房预售许可证》取得之日起7天内按照甲方要求缴纳购房首付款并签订商品房购销合同，若未按甲方约定时间7天内交首付款并签订合同等手续，甲方有权将该房源收回，另行出售，所交定金一律不予退还，本合同的效力即行终止。如因乙方原因导致《商品房购销合同》无法签订，乙方已付定金不予退还；如因甲方原因导致乙方不能买到本合同约定的房源，甲方退还乙方全额定金，并按银行同期定期存款基准利率支付乙方已付定金的利息。《内部预约合同》签订后，赵尚丽向华天公司缴纳了10万元的定金。此后，经被告杨举萍介绍，赵尚丽与二原告达成了房源转让的口头协议，同时，赵尚丽出具了《委托书》，该《委托书》载明：兹有本人赵尚丽于2017年12月17日在凤凰城购买二套住房，房号为T19-1-101，T19-3-102，已交定金20万元，现因本人资金周转困难，无法购买该套房源，现全权委托杨举萍帮忙办理该套房源转让手续，待该房源转让后，本人已交20万元定金，退回本人，一旦定金退还本人后，该套房源即与本人无关。2018年7月8日，赵尚丽与原告娄振凯、李星共同向被告华天公司出具了《房源转让情况说明书》及《委托书》,其中,《委托书》载明,“致华天公司:兹有本人赵尚丽，于2017年12月17日购买贵公司一套房源（房号T19-3-102)，并于2017年12月17日交了10万元定金，本人因家人不同意购买此套房源，故而本人赵尚丽自愿将此套房源转让给娄振凯、李星，并将本人赵尚丽于2017年12月17日缴纳的10万元定金一并转到娄振凯、李星名下，作为娄振凯、李星购买此套房源的定金，由此产生的一切经济纠纷跟法律责任与贵公司无关，均由本人赵尚丽跟娄振凯、李星承担。落款有赵尚丽、二原告及华天公司的签章。”当天，杨举萍向娄振凯、李星出具了收条一份，载明“今收到娄振凯、李星购买凤凰城T9-3-102号房屋定金及转让费共计145,000元。”此后，华天公司将赵尚丽预交的定金退还赵尚丽，同时，杨举萍代原告娄振凯、李星向华天公司交付了10万元的定金并将转让款交付给赵尚丽。2018年11月6日，华天公司继续收取了娄振凯、李星交纳的T19-3-102号房首付购房款85,073元。2019年11月1日，原告娄振凯与华天公司签订了《〈商品房购销合同〉签署确认单》，2019年11月1日，双方通过线上自动生成了《商品房买卖（预售）合同》文本，华天公司同时制作了《〈商品房购销合同〉补充合同》，在该合同中约定“出卖人办理产权的时间从买受人提交全部资料、交清税费和全部款项之日开始起算”。在阅读上述合同及补充合同过程中，因二原告认为应该在合同中明确约定办理产权证的具体时间及违约责任，华天公司以办理产权登记的时间取决于相应部门，因此具体时间不能确定为由拒绝约定二原告要求的事项，二原告拒绝签署上述合同继而将原先签署的《〈商品房购销合同〉签署确认单》收回。2020年2月28日华天公司委托律师向二原告发出了《律师函》，要求二原告在三日内到华天公司签署《商品房购销合同》。此外，二原告认为华天公司有多起诉讼案件及宣传的项目没有实际实施而不愿继续购买该商品房，经与华天公司协商未果后，二原告提起诉讼。在审理过程中，华天公司以反诉原告的身份，娄振凯、李星为反诉被告身份，提出反诉，要求：1.依法判决原告继续履行《内部预约合同》，立即与被告签订《商品房买卖合同（预售〉》并支付购房尾款540000元；2.本案诉讼费由被告承担。在审查过程中，因本诉涉及业务员杨举萍及相应的房源转让费，华天公司的反诉不符合并案受理条件而告知华天公司另案起诉。华天公司亦另案起诉至本院。一审法院认为，二原告向赵尚丽转让了房源，同时，二原告及赵尚丽共同向华天公司出具委托书、说明书及定金重存申请，且华天公司亦在委托书上签章并收取了二原告的购房定金10万元。对此，华天公司认可二原告对案涉房屋的购买，即华天公司与赵尚丽间签订的《内部预约合同》权利义务终止。二原告与华天公司间口头达成了新的商品房预约合同关系。二原告与被告华天公司间口头达成新的商品房预约合同关系符合法律规定，予以确认。在双方履行上述预约合同过程中，二原告交纳了购房定金10万元，继而进一步与被告公司磋商后交纳了85,073元首付款的行为，足以表明二原告有购房的意愿。对此，在被告公司取得了相应的售房资质后，通知二原告继续签约的行为符合法律规定。二原告应当按约与被告签订《商品房买卖合同》。二原告提出的办理房产证的时间未在合同中写明的理由，不能作为其拒绝签订合同的主要理由。因在《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条中已有规定,所以是否在合同中约定办理产权登记的时间不是合同中的必备条款，二原告以此为由拒绝与被告公司签订《商品房买卖合同》的行为明显构成违约。对二原告提出的要求返回定金10万元的请求，因二原告属于违约方，根据双方预约合同的约定，其所交的定金应不予返还。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,二原告拒绝与被告华天公司签订《商品房买卖合同》的行为，符合上述（二）项情形，在其承担相应违约责任后，可以行使撤销请求权，故对二原告提出解除与被告间预约合同关系的请求，予以支持。因双方最终未签订《商品房买卖合同》，故对二原告提出的退还其预付购房款85,073元的请求，符合法律规定，予以支持。对二原告提出的要求被告返还转让费45,000元及由被告杨举萍承担连带责任的主张，因该转让费系二原告与赵尚丽间的约定，且该约定已经履行，故对此请求，无事实及法律依据，不予支持。二原告提出的对被告承诺交房时间及相应配套设施的完善持合理怀疑的主张，无证据证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第一条第一款之规定判决：一、解除原告娄振凯、李星与被告大理华天置业有限公司间口头达成的预约合同关系。二、限被告大理华天置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告娄振凯、李星购房首付款85,073元。三、驳回原告娄振凯、李星的其他诉讼请求。案件受理费1926元，减半收取计963元，由被告大理华天置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实，上诉人认为：1.上诉人与赵尚丽并未达成口头转让协议；2.杨举萍无权代娄振凯、李星向公司交付10万元定金，事实也没有交；3.一审认定线上自动生成《商品房买卖（预售）合同》，表述不当，双方没有经过协商。本院认为，上诉人对自己提出的异议主张，未提交证据予以证明，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于是否应解除华天置业公司与娄振凯、李星之间的预约合同关系的问题。经查明，娄振凯、李星通过杨举萍介绍从赵尚丽夫妇处转让涉案的房源，与华天置业公司形成商品房预约合同关系。订立预约合同的目的是为将来订立本约，其意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。华天置业公司与娄振凯、李星基于前述的预约合同关系，就案涉房源的商品房预售合同的签订进行了磋商，双方对该事实均予以认可，只是磋商过程中因不动产权证书的办理和逾期交房的违约责任条款问题双方未能达成一致意见，致使商品房预售合同不能签订，属于双方居于各自利益考虑而致使本约不能订立，对此双方均不存在过错和违约情形。在本约不能订立的情况下，预约合同应予解除。一审判决解除华天置业公司与娄振凯、李星之间预约合同关系正确，本院予以维持。关于华天置业公司是否应返还定金10万元的问题。涉案房源的商品房预售合同即本约不能订立的原因不能归责于双方，系磋商未成的结果，现商品房预约合同已解除，华天置业公司依法应将收取定金10万元返还娄振凯、李星。上诉人娄振凯、李星的该项上诉请求成立，本院予以支持。一审认定娄振凯、李星未与华天置业公司签订商品房预售合同构成违约，不予退还定金10万元，系认定事实和适用法律错误，本院予以纠正，并对判决结果予以改判。关于华天置业公司是否应返还娄振凯、李星驰转让费65000元、杨举萍是否应承担连带责任的问题。赵尚丽夫妇将自己预约购买的涉案房源转让娄振凯、李星驰，并实际收取转让费用65000元，该转让关系成立并已履行完毕合同义务，娄振凯、李星驰无权再主张权利；且华天置业公司和杨举萍并未实际收到转让费用，故娄振凯、李星驰主张要求华天置业公司、杨举萍连带返还其转让费用的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人娄振凯、李星驰的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省洱源县人民法院（2020）云2930民初898号民事判决书第一项“解除原告娄振凯、李星与被告大理华天置业有限公司间口头达成的预约合同关系”、第二项“限被告大理华天置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告娄振凯、李星购房首付款85073元”；二、撤销云南省洱源县人民法院（2020）云2930民初898号民事判决书第三项，即“驳回原告娄振凯、李星的其他诉讼请求”改判为：由被上诉人大理华天置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还上诉人娄振凯、李星购房定金100000元；三、驳回上诉人娄振凯、李星的其他诉讼请求。一审案件受理费4740元，减半收取2370元，由上诉人娄振凯、李星承担571元，被上诉人大理华天置业有限公司承担1800元。二审案件受理费3200元，由被上诉人大理华天置业有限公司承担2200元，上诉人娄振凯、李星承担1000元。本判决为终审判决。审判长  杨瑞东审判员  杨月秀审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月十九日书记员  陈健霞