文书内容广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8674号原告：李文霞，女，1995年1月22日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：甘云，广东永航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海霞，广东永航律师事务所律师。被告：付建红，男，1976年8月23日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：周志花，女，1977年12月16日出生，汉族，住广东省广州市从化区，系被告付建红的妻子。被告：黄绮婷，女，1954年11月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：钟天乐，男，1949年7月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系被告黄绮婷的丈夫。第三人：黎素琼，女，1971年5月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告李文霞与被告付建红、黄绮婷、第三人黎素琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文霞的委托诉讼代理人甘云、李海霞，被告付建红的委托诉讼代理人周志花，被告黄绮婷及其委托诉讼代理人钟天乐，第三人黎素琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文霞向本院提出诉讼请求：一、被告付建红向原告返还押金13000元及利息（从租赁合同期限届满次日即2020年6月10日起计算至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、被告付建红向原告返还自2016年11月至2020年6月9日期间的租金差额77500元及滞纳金（滞纳金从被告付建红收到次承租人支付的租金后第七天开始计算至实际清偿之日，每天按当期应付未付金额的1‰计算）；三、被告黄绮婷向原告支付欠付租金5000元及滞纳金（从租金支付期限届满后，第七天开始计算至实际清偿之日，每天按当期欠付金额的1‰计算）；四、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年5月8日，原告与付建红签订了《房屋租赁合作协议》（以下简称“《协议一》”），约定：付建红将其位于广州市荔湾区龙溪中路102号3栋115号商铺出租给原告使用；租期为60个月，从2015年6月9日至2020年6月9日止；第一年租金为24000元，以后每年递增6000元，依次分别是：第二年30000元、第三年36000元、第四年42000元、第五年48000元；租金每年一交；原告需向付建红支付押金13000元，租期届满后，押金无息退还；租赁期间，使用该商铺所发生的物业管理费、水、电及其他的相关等费用由原告承担；原告有权转租。协议一签订当天，原告当场以现金向付建红支付了押金500元，随后通过支付宝向付建红转账支付了第一年度租金24000元及押金余额12500元。原告取得案涉商铺后，对商铺进行了装修。2016年9月2日，原告通过支付宝向付建红转账支付了第二年度租金30000元。2016年10月16日，付建红同意原告将案涉商铺转租给黄绮婷，原告、付建红及黄绮婷签订了《租赁合同》（以下简称“《协议二》”），约定：转租赁期限自2016年11月16日至2020年6月9日，共计44个月；第一年的租金为4500元/月，第二年为5000元/月，第三年为5500元/月，第四年为6000元/月；每月16号前黄绮婷将租金直接支付给付建红，付建红收到租金后应立刻转账给原告，不得拖欠，如拖欠超过一个星期的，拖欠方每天按1‰支付滞纳金。《协议二》签订后，黄绮婷每月将租金支付给付建红，付建红仅在2016年11月16日、12月16日及2017年1月19日分别向原告支付各月租金4140元。之后，付建红称黄绮婷每年支付的租金中应先扣除原告当年应向付建红支付的年度租金后，余额再支付给原告，于是，付建红从2017年2月开始没有将黄绮婷支付的租金转交给原告。2018年3月24日，付建红同意黄绮婷将案涉商铺再转租给黎素琼，三方签订了《租赁合同》（以下简称“《协议三》”），约定：转租赁期限自2018年3月24日至2020年6月9日，共26个月零15天；转租期间第一年的租金为5000元/月，第二年为5500元/月，每年的11月16日为升租期；每月16号前黎素琼代替黄绮婷直接向付建红支付当月租金。原告认为，即使按付建红所要求的，每年次承租人支付的租金先用以抵扣原告应向付建红支付的年度租金，则每年1月至9月次承租人累计支付的租金已足以抵扣原告应向付建红支付的年度租金，原告多次要求付建红履行《协议二》的约定，将租金差额支付给原告，而付建红一直借故推托。《协议二》与《协议三》对于租金的约定不一致，每月租金差额为500元，因此，黎素琼实际向黄绮婷支付的租金与《协议二》约定的黄绮婷应付租金之间的差额，黄绮婷应向原告支付，并承担逾期付款滞纳金。2020年6月9日，《协议一》、《协议二》、《协议三》这三份租赁合同的期限均告届满，原告多次联系付建红、黄绮婷要求返还押金及租金差额，但两人均拒绝返还。被告付建红辩称，一、房屋是付建红和周志花共有。付建红和原告签订协议时，周志花是知道并同意的，但是周志花没有签订合同。二、合同签订的租期是五年，每年给一次租金，并非被告所述的每个月给付租金。合同约定如果原告转租要告知出租方，原告转租给黄绮婷时，原告有告诉我方，我方是原告同意转租的。因为原告经营不善，经营到2016年11月转租给黄绮婷。黄绮婷承租时将原告向我方支付的两个月押金转支付给原告。2016年11月之后原告就没有交租，也没有在商铺内经营，也没有与我方再联系，完全退出了场地的经营。三、2016年11月，三方确实原告所述的《协议二》，但周志花并不知道此份合同。在2016年11月16日至2018年3月24日期间，黄绮婷一共支付了74000元租金（直接支付给付建红），2018年3月黄绮婷说经营不善，想将房屋转出去，后来就找了第三人黎素琼，于是两被告和黎素琼签订了《协议三》，合同期限自2018年3月24日至2020年6月9日，合同约定第一年租金5000元，后续有递增，黎素琼说生意不好做，要求我方减租，故我方同意不涨租，每月收取5000元。2020年春节发生疫情，黎素琼要求免租，我方也同意给予了5、6月免租。四、我方不同意原告的诉讼请求。原告已经收取了黄绮婷支付的2个月押金，等于我方已经退了原告之前所缴纳的押金。我五年租金只收取了黄绮婷、黎素琼共22万元，但是根据我与原告之间的合同，如果五年正常的租金是18万元。被告黄绮婷辩称，1、我2016年11月退休后想通过做生意改善生活，看到原告经营的商铺张贴了转租信息，我与原告协商，由原告转租给我。原告就找了业主付建红出来，当时我不知道原告与业主之间的租金价格，最初原告与付建红均要求我方将租金交给他们，但原告和付建红最终同意我将租金交给业主。2016年11月6日我接手商铺时，原告是完全退出的，我经营时原告没有主动联系我，原告也没有催我交租。2、《协议二》中第三条手写部分是原告添加的，我根本不理解手写部分的意思，我就签订了该份合同。该手写部分是无效的。我没有代原告交租，我交租与原告无关。合同实际履行时，我按合同约定向原告支付10000元押金，而且每月16日前向付建红支付租金，我交租时间是2016年11月16日至2018年3月24日，其中2016年11月16日至2017年10月16日租金为4500元/月，2017年10月17日至2018年3月24日租金为5000元/月。3、后来因为我也经营不下去，经原告和付建红的同意我将商铺转给黎素琼经营。我转给黎素琼时，金额是按《协议二》的租金标准签订合同，黎素琼向我方支付了10000元押金（黎素琼支付的1万元押金抵扣了原告应退还我1万元的押金）。我是完全退出的。2018年3月24日我退出时，我考虑到每年11月份要升租，我已经在2018年度经营了四个月，黎素琼接手后不够一年就升租，我于心不忍，我主动退了2000元给黎素琼，以示公平。4、不同意原告第三项诉讼请求。《协议二》、《协议三》的租金数额是一样的，不存在差异。至于黎素琼没有按《协议三》的金额支付租金是因为付建红允许黎素琼不递增租金并免租，故与我方无关。第三人黎素琼述称，1、我不认识原告，不清楚原告和付建红之间的事宜。但原告找人到商铺骚扰我的经营。我接手商铺最初是与黄绮婷商谈，后来黄绮婷找付建红一起来签订《协议三》，约定黄绮婷退出商铺经营，以后我有事就找付建红。接手时我向黄绮婷支付我的合同押金1万元。合同结束后应由黄绮婷退1万元押金，但黄绮婷至今没有退。2、我接手商铺经营后发现生意很难做，而且周边商铺租金价格没有这么贵，要求付建红减租，最后付建红同意不升租，统一按每月5000元做到合同期满。现在由我与付建红续租继续经营商铺，每月租金4000元。3、合同到期后，我继续向付建红继租，付建红说其没有向黄绮婷退1万元押金，该1万元可视为我向付建红交缴的押金。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区龙溪中路102号3栋115号商铺是被告付建红与案外人周志花共有的房屋。2015年5月8日，付建红（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合作协议》（以下简称《协议一》），约定如下：1、甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，租期自2015年6月9日至2020年6月9日。租金标准为第一年到第五年依次递增为24000元/年、30000元/年、36000元/年、42000元/年、48000元/年。租金每年一次性缴交。签订协议时，甲方收取乙方押金13000元，押金不能当作租金，租赁期满后，甲方立即无息将押金退回给乙方。上述《协议一》签订后，原告向付建红支付押金13000元，付建红将房屋交付给原告使用。之后，原告向付建红支付了第一年租金24000元、第二年的租金30000元，即原告已向付建红支付了2015年6月9日至2017年6月8日期间的租金。2016年10月16日，付建红（出租方，甲方）、原告（转租方，丙方）、黄绮婷（承租方，乙方）三方签订《租赁合同》（以下简称《协议二》），约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，丙方转租于乙方租赁期限自2016年11月16日至2020年6月9日。（第二条）房屋月租金为4500元，按月交付，每月16号前乙方向甲方支付当月租金。第一年租金每月4500元，第二年每月5000元、第三年每月5500元，以此类推。（第七条）合同期内乙方有权转让给另一家经营，但需告知甲丙双方。（第八条）签订协议合同时，丙方收取乙方押金1万元，押金不能当作租金，租赁期满后丙方立即无息将押金退回给乙方。上述《协议二》第二条有手写部分：第四年每月6000元。乙方向甲方交租金后，甲方必须立刻转账给丙方，不得拖欠，拖欠超过一个星期，拖欠方每天按千分之一收取滞纳金。上述《协议二》签订后，黄绮婷向原告缴纳了押金10000元。付建红与原告将商铺交付给黄绮婷使用。黄绮婷在2016年11月至2017年10月期间向付建红支付租金为每月4500元，2017年11月至2018年3月期间向付建红支付租金为每月5000元。具体支付租金时间详见后附的表格。付建红曾在2016年11月16日、12月16日、2017年1月19日分别向原告微信转账4140元。2018年3月24日，付建红（出租方，甲方）、黄绮婷（转租方，丙方）、黎素琼（承租方，乙方）三方签订《租赁合同》（以下简称《协议三》），约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，丙方转租于乙方租赁期限自2018年3月至2020年6月9日。第一年的月租金为5000元，第二年的月租金为5500元，每月16日之前支付。第二年以后租金2个月交一次，每年的11月16日为升租期。（第七条）合同期内乙方有权转让给另一家经营，但需告知甲丙双方。（第八条）签订协议合同时，丙方收取乙方押金1万元，押金不能当作租金，租赁期满后，丙方立即无息将押金退回给乙方。上述《协议三》签订后，黎素琼向黄绮婷缴纳押金10000元。付建红与黄绮婷将商铺交付给黎素琼使用。黎素琼按每月5000元的标准向付建红支付租金至2020年4月9日。付建红与黎素琼主张最后两个月付建红免收黎素琼的租金，至于黎素琼在2020年5月7日和6月6日各支付4000元，是黎素琼提前支付续租合同内的租金。原告对付建红与黎素琼的解释不予确认，要求按照付建红在2020年5月、6月实际收取的租金数额来计算《协议一》与《协议二》之间的差额。庭审中，原告主张付建红欠缴的租金的计算方式为：黄绮婷或黎素琼每年向付建红缴纳的租金总额，先行扣除原告在《协议一》中应缴纳的租金后，剩余部分作为付建红当年欠缴的租金。黄绮婷和黎素琼均表示双方是按照《协议二》的调租时间进行调租。本院认为，付建红与原告签订的《协议一》，付建红、原告、黄绮婷三方签订的《协议二》，付建红、黄绮婷、黎素琼三方签订的《协议三》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。对于原告是否已与付建红解除《协议一》的问题，1、《协议二》的内容约定原告是经过付建红同意将商铺转租给黄绮婷，且若黄绮婷转租需征求付建红与原告的意见，可见原告在《协议一》的剩余租赁期限内对商铺的使用权享有决定权。2、《协议二》手写部分的内容约定付建红需将收到黄绮婷的租金后转交给原告，原告对《协议一》的剩余租赁期限可享有租金收益。3、2016年11月、12月、2017年1月付建红曾三次向原告转账各4140元，付建红未能解释其原因，故本院认定付建红是向原告支付黄绮婷支付的租金差额，该行为也印证了《协议二》手写部分的真实性。综合上述因素，可反映付建红并无与原告解除合同，且双方以《协议二》的方式约定付建红需向原告支付租金差额。付建红没有向原告支付《协议一》与《协议二》之间的租金差额，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，故原告要求付建红支付租金差额及滞纳金符合《协议二》的约定，本院予以支持。对于付建红应付的租金差额及滞纳金的起算时间，详见后附的表格。滞纳金的数额不得超过本金。对于2020年5月、6月的租金差额，原告主张按照付建红在2020年5月、6月实际收取的租金数额来计算《协议一》与《协议二》之间的差额并无增加付建红应支付的租金差额，本院予以准许。对于黄绮婷是否应该支付租金差额的问题，付建红、黄绮婷、黎素琼三方签订《协议三》后，付建红同意黎素琼按照每月5000元的标准支付租金至2020年4月9日，且最后两个月付建红同意免收黎素琼的租金，黎素琼在2018年4月后没有按照《协议三》的标准向付建红支付租金是得到付建红的同意，因此，黄绮婷对于2018年4月之后的租金调低并无责任，故原告要求黄绮婷支付欠付租金及滞纳金缺乏事实依据，本院不予支持。对于押金问题，付建红出租涉案商铺时已向原告收取押金13000元，原告转租时已向黄绮婷收取押金1万元，黄绮婷转租时已向黎素琼收取押金1万元，鉴于本案转租合同的性质，本院视为原告已收到涉案商铺的押金1万元，余款3000元应由付建红返还。至于押金利息，因该请求无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告付建红向原告李文霞支付2016年11月16日至2020年6月9日期间的租金差额73580元及滞纳金。具体计算方式详见后面附表。滞纳金不得超过本金。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告付建红向原告李文霞返还押金3000元。三、驳回原告李文霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1467元，由原告李文霞负担233元，被告付建红负担1234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十二月三十一日书记员  宋嘉杰卢健华附表：            根据次承租人被告黄绮婷、第三人黎素琼实际向被告付建红支付的租金情况统计出被告付建红应向原告李文霞返还的租金差额及支付滞纳金的起算日情况统计表                  次承租人支付租金情况                   付建红应向李文霞返还滞纳金的计算本金及起算日                  租金周期              应付租金（元）              付款日期              实付租金      （元）              付款人              备注              应付未付租金本金（元）              滞纳金计算标准(1‰)              起算日                  2016.11              4500              11.15              4500              黄绮婷              2016.11.16付建红将其中4140元支付给李文霞              360                                                2016.12              4500              12.16              4500              2016.12.16付建红将其中4140元支付给李文霞              360                                                2017.1              4500              1.16              4500              2017.1.19付建红将其中4140元支付给李文霞              360                                                2017.2              4500              2.15              4500              2017年2月至9月的8个月租金合计36000元，用以抵扣李文霞应向付建红支付的第三年度租金（即2017.6.9-2018.6.9）。                                                               2017.3              4500              3.16              4500                                                               2017.4              4500              4.16              4500                                                               2017.5              4500              5.16              4500                                                               2017.6              4500              6.15              4500                                                               2017.7              4500              7.16              4500                                                               2017.8              4500              8.15              4500                                                               2017.9              4500              9.16              4500                                                               2017.10              4500              10.15              1500              2017年10月租金4500元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞。              1500              0.001              2017-10-22                  10.16              3000              3000              0.001              2017-10-23                  2017.11              5000              11.15              900              2017年11月租金5000元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞              900              0.001              2017-11-22                  11.16              4100              4100              0.001              2017-11-23                  2017.12              5000              12.15              3300              2017年12月租金5000元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞              3300              0.001              2017-12-22                  12.16              1700              1700              0.001              2017-12-23                  2018.1              5000              1.15              4000              2018年1月至8月的8个月租金合计40000元，用以抵扣李文霞应向付建红支付的第四年度租金42000元（即2018.6.9-2019.6.9），剩余的2000元租金将在2018年9月租金中抵扣。                                                               1.16              1000                                                               2018.2              5000              2.14              2200                                                               2.15              2800                                                               2018.3              5000              3.15              2200                                                               3.16              2800                                                               2018.4              5000              4.16              5000              黎素琼                                                               2018.5              5000              5.16              5000                                                               2018.6              5000              6.16              5000                                                               2018.7              5000              7.16              5000                                                               2018.8              5000              8.16              5000                                                               2018.9              5000              9.16              5000              2018年9月租金5000元，其中2000元用以抵扣李文霞应向付建红支付的第四年度租金，剩余3000元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞。              3000              0.001              2018-9-23                  2018.10              5000              10.16              5000              2018年10月租金5000元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞。              5000              0.001              2018-10-23                  2018.11              5500              11.16              5000              2018年11月租金5000元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞。              5000              0.001              2018-11-23                  2018.12              5500              12.17              5000              2018年12月租金5000元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞。              5000              0.001              2018-12-24                  2019.1              5500              1.16              5000              ①李文霞应向付建红支付的第五年度（即2019.6.9-2020.6.9）租金原为48000元，鉴于付建红实际免除次承租人黎素琼2020年2月的租金5000元，因此，李文霞应付的最后一年租金中也应减免一个月，即第五年度租金应为43000元。②2019年1月至8月的8个月租金合计40000元，用以抵扣李文霞应向付建红支付的第五年度租金43000元中的40000元，剩余的3000元将在2019年9月的租金中抵扣。                                                               2019.2              5500              2.18              5000                                                               2019.3              5500              3.18              5000                                                               2019.4              5500              4.17              5000                                                               2019.5              5500              5.16              5000                                                               2019.6              5500              6.18              5000                                                               2019.7              5500              7.17              5000                                                               2019.8              5500              8.22              5000                                                               2019.9              5500              9.19              5000              2019年9月租金5000元，其中3000元用以抵扣李文霞应向付建红支付的第五年度租金，剩余2000元，付建红应付建红应按《协议二》约定支付给李文霞。              2000              0.001              2019-9-26                  2019.10              5500              10.19              5000              2019年10月租金5000元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞。              5000              0.001              2019-10-26                  2019.11              6000              11.19              5000              2019年11月租金5000元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞。              5000              0.001              2019-11-26                  2019.12              6000              12.21              5000              2019年12月租金5000元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞。              5000              0.001              2019-12-28                  2020.1              6000              1.25              5000              2020年1月租金5000元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞。              5000              0.001              2020-2-1                  2020.2              6000              2.16              0              减免一个月租金5000元              0              0.001              2020-2-23                  2020.3              6000              3.15              10000              2020年3月、4月租金共10000元，付建红应按《协议二》约定支付给李文霞。              10000              0.001              2020-3-22                  2020.4              6000                  2020.5              6000              5.7              4000              2020年5月付建红收到5月租金4000元后，应按《协议二》约定支付给李文霞。              4000              0.001              2020-5-14                  2020.6              6000              6.6              4000              2020年6月付建红收到6月租金4000元后，应按《协议二》约定支付给李文霞。              4000              0.001              2020-6-13                                                                                             付建红应向李文霞支付的总金额              73580