广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)粤01执复65号复议申请人（异议人被执行人）：广州铭兴装饰灯有限公司，住所地广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号。法定代表人：李伟伟。委托诉讼代理人：刘珂兵，系北京市君泽君（广州）律师事务所律师。复议申请人(申请执行人)：广州番禺区骏铠物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街大北路395号五层518号。法定代表人：陈洪璐。委托诉讼代理人：张梅芳，广东理恒律师事务所律师。被执行人：广州众信实业有限公司，住所地广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房B）之二。法定代表人：王秀英。被执行人：肇庆众信实业有限公司，住所地广东省德庆县工业创业园。法定代表人：王秀英。被执行人：李显斌，男，1972年11月29日出生，汉族，住广州市番禺区。被执行人：王秀英，女，1968年4月18日出生，汉族，住广州市天河区。被执行人：温州月兔科技有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公室5108室。法定代表人：邢俊。被执行人：佛山市顺德区工恒电器有限公司，住所地佛山市顺德区容桂小黄圃居委会创业路1号首层之五。法定代表人：徐海冠。被执行人：湖北大韶百川彩色包装有限公司，住所地湖北汉川经济开发区霍城大道129号众信产业园。法定代表人：黄汉荣。被执行人：李嘉鸿，男，1966年12月28日出生，汉族，住广东省东源县。申请执行人广州番禺区骏铠物业管理有限公司（以下简称骏铠公司）申请执行广州铭兴装饰灯有限公司（以下简称铭兴公司）、广州众信实业有限公司（以下简称广州众信公司）、肇庆众信实业有限公司（以下简称肇庆众信公司）、李显斌、王秀英、温州月兔科技有限公司（以下简称月兔公司）、佛山市顺德区工恒电器有限公司（以下简称顺德工恒公司）、湖北大韶百川彩色包装有限公司（以下简称大韶百川公司）、李嘉鸿借款合同纠纷一案。骏铠公司、铭兴公司不服广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）作出的（2019）粤0106执异541号执行裁定，向本院提起复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院查明，渤海银行广州分行与铭兴公司、广州众信公司、肇庆众信公司、李显斌、王秀英、月兔公司、顺德工恒公司、大韶百川公司、李嘉鸿借款合同纠纷二案，天河法院作出的（2014）穗天法金民初字第1910、1911号民事判决已发生法律效力。依据上述判决，一、广州众信公司共应向渤海银行广州分行清偿借款本金74688195.66元及利息；二、肇庆众信公司、李显斌、王秀英、月兔公司、顺德工恒公司、大韶百川公司对上述债务承担连带清偿责任。承责后，有权向广州众信公司追偿；三、渤海银行广州分行对铭兴公司提供抵押的位于广州市番禺区石碁镇市莲路南埔村段32号的厂房、宿舍房产所得的价款享有优先受偿权；四、渤海银行广州分行对李嘉鸿提供抵押的位于广州市番禺区东环街东艺路81号金山谷花园爱榕街23栋101号房房产所得的价款享有优先受偿权，承责后，有权向广州众信公司追偿；五、渤海银行广州分行对广州众信公司提供抵押的债务人为中山长虹电器有限公司的应收账款享有优先受偿权。因上述被执行人没有履行判决确定的义务，渤海银行广州分行向天河法院申请执行。天河法院于2018年1月16日以（2018）粤0106执1289、1290号案立案执行。因渤海银行广州分行将上述债权转让，2018年11月19日，天河法院以（2018）粤0106执异746号案变更骏铠公司为上述两案的申请执行人。2018年7月27日，天河法院作出（2018）粤0106执1289号裁定，裁定拍卖登记在被执行人铭兴公司名下以下房产：位于广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)【产权证号：0210153705，层数2层，建基面积1080.77平方米，建筑面积2124.34平方米，共用地面积19289.60平方米】、厂房B【产权证号：0210153707、层数1层，建基面积5656.40平方米，建筑面积5656.40平方米，共用地面积19289.60平方米】、厂房C【产权证号：0210153706，层数1层，建基面积2889.60平方米，建筑面积2889.60平方米，共用地面积19289.60平方米】、宿舍【产权证号：0210153708，层数3层，建基面积936平方米，建筑面积2835.37平方米，共用地面积19289.60平方米】（以上四处厂房和宿舍为本案债权抵押物）、番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房）【产权证号：1203393，层数1层，建基面积1728平方米，建筑面积1728平方米，共用地面积10000平方米】、番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（宿舍）【产权证号：1203395，层数3层，建基面积1133.20平方米，建筑面积3739.70平方米，共用地面积10000平方米】（该两处厂房和宿舍为另案的抵押物）。上述房产土地性质为国有，批准用途均为工业。天河法院在上述六宗场地张贴拍卖公告，公告期满后未发现有案外人提出执行异议。2018年9月6日，天河法院委托美佳联公司（以下简称美佳联公司）对上述六宗工业房地产的市场价值进行评估。评估结论：上述六宗工业房地产建筑面积合计为18973.41平方米，在实地勘察日2018年9月14日的评估价值合计71419823元（本次估价结果包含估价对象房屋建筑物及占用土地使用权份额的价值，但未包含房地产未来发生转让时应缴纳的税费等款项）。目前上述房地产出租做厂房、仓库、宿舍和办公使用，部分空置。另外广州番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)房产证是2层，实勘为3层，加建的第3层没有报建手续。同年10月16日，天河法院向铭兴公司送达评估报告和评估报告异议期告知书。2018年10月21日，铭兴公司对评估行为提出异议，认为该评估报告存在财产基本信息错误、遗漏财产、未通知异议人勘查现场等程序违法行为。同年11月21日，天河法院根据评估机构的复函驳回其异议。另查，番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房A）、（厂房B）、（厂房C）和宿舍所处地块共用土地面积为19389平方米，土地使用证所有人为铭兴公司，无建设用地规划许可证。番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号厂房和宿舍所处地块共用土地面积为10000平方米，土地使用证所有人为铭兴公司，取得建设用地规划许可证（编号穗规地证【2017】167H号，其中净用地面积7870平方米，道路面积2130平方米）。根据2001年3月2日广州市城市规划局番禺区分局给铭兴公司的《关于规划送审方案的批复》，该规划用地10000平方米，建筑占地4000平方米，总建筑面积8544平方米，绿地面积3200平方米。两块土地均在同一厂区内。被执行人铭兴公司在上述两块地块还加建了部分建（构）筑物，面积不详，均未办理报建手续和取得房产证。2019年1月2日，天河法院在淘宝网司法网络拍卖平台上刊登拍卖公告，拍卖时间为2019年2月2日上午十点到2月3日上午十点，拍卖标的为上述六宗工业房地产整体拍卖，起拍价为57135859元。特别提醒：上述拍卖房产所在宗地上有其他未办理合法产权登记的建（构）筑物。因第一次拍卖后流拍，骏铠公司申请按第一次拍卖保留价对其享有抵押权的抵押物以物抵债。天河法院于2019年3月15日作出（2018）粤0106执1289号执行裁定，被执行人铭兴公司名下位于广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)【产权证号：0210153705】、（厂房B）【产权证号：0210153707】、（厂房C）【产权证号：0210153706】、（宿舍）【产权证号：0210153708】合计作价40759993.6元抵偿给抵押权人骏铠公司所有。位于广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房）【产权证号：1203393】、番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（宿舍）【产权证号：1203395】合计作价16375864.8元抵偿给抵押权人广州信天实业投资有限公司【（2017）粤0106执426号案申请执行人】所有。异议人因此提出异议。天河法院向广东美联房地产与土地评估咨询有限公司发出《复核通知书》，2019年6月24日，广东美联房地产与土地评估咨询有限公司回复：一、估价程序规范，评估过程独立、客观、公正。二、估价方法选用恰当，技术过程完整。根据涉案房地产的合法用途进行评估的，主要采用了成本法和收益法两种估价方法进行评估。最后，对成本法和收益法的测算结果进行综合比较分析，得出涉案房地产的最终评估值。三、关于估价范围、估价结果内涵、委托评估的六宗房地产占（建）面积和占用地使用权份额的说明及相关建议。本次估价结果包含上述前六宗涉案房地产房屋建筑物及其占用土地使用权份额的价值，但未包含房地产未来发生转让时应缴纳的税、费等款项。并非为整宗工业用地及上盖建筑物的价值，实际上与本次估价范围基本一致。关于六宗房地产占（建）面积和占用土地使用权份额的说明及相关建议：首先，占（建）基面积不完全等同于占用土地使用权份额的土地面积，建基面积指建筑基底面积，而占用土地使用权份额既包含建基面积，也包含其按份额分摊的土地共有使用权的面积，共有使用权面积应在共有使用人之间进行分摊，应确保每个共有使用人的合法使用权益，共用土地仅供各幢上盖建筑物的权属人共同使用。经与法院核实，第一宗地19389平方米，无规划指标文件，不确定涉案房地产1-4是否已满足该宗用地的规划指标，因此涉案房地产1-4的估价结果为其上盖建筑物及对应土地使用权份额的价值，建议进一步核实该宗地土地权属状况后确定是否需调整估价范围为整宗用地及上盖建筑物的价值。第二宗地10000平方米规划文件为建设用地规划许可证（编号穗规地证【2017】167H号），该文件显示除涉案房地产5-6外，尚有一个仓库，该仓库已建成并投入使用。根据法院《司法委托评估委托书》，本次委托评估范围为涉案房地产5、6的价值，因此本次估价的价值内涵为涉案房地产5、6的建筑物及对应份额的土地使用权价值，不包含上述仓库的建筑物及其对应土地使用权份额的价值。建议法院进一步核实抵押权纠纷所涉及的估价范围，再确定是否需补充增加整宗用地及仓库作为估价对象。天河法院认为：一、关于本案仅一次拍卖就进行以物抵债，程序是否违法的问题《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十七条第三款规定，“本规定对网络司法拍卖行为没有规定的，适用其他有关司法拍卖的规定。”该规定并未对以物抵债作出规定，故以物抵债应适用其他司法拍卖的相关规定。《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定，“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”“有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；……”故在第一次拍卖流拍后，天河法院根据申请执行人的申请以第一次拍卖的起拍价以物抵债并无不当。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖。该规定旨在提高拍卖效率，并未限制第一次拍卖流拍后以物抵债。异议人对上述规定的理解有误。二、关于一拍是否严重超范围拍卖的问题本案和（2017）粤0106执426号案债务的抵押物是涉案六宗工业房地产，生效判决确定申请执行人对上述抵押权享有优先受偿权，天河法院拍卖公告上的拍卖标的也仅是涉案六宗工业房地产，根据评估公司的答复，本次估价结果包含涉案六宗工业房地产房屋建筑物及其占用土地使用权份额的价值，并不包含其他建筑物和土地，不存在超范围拍卖的情况。三、关于起拍价是否合法的问题《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”本次拍卖前已对拍卖标的物的价值进行评估，天河法院按照评估参考价的80%作为保留价并无不当，不存在需要征询当事人的情形。四、关于以物抵债裁定是否应当撤销的问题首先，纵观本案的评估拍卖，虽然涉案六宗房地产单独颁发不动产权证书，评估拍卖均在抵押物的范围内，但因为涉案六宗房地产所在土地的性质是属于工业用地，且在一个整体的园区内，根据工业用地建成的所有建筑（包括地下建筑、地上建筑及附属设施）应当整体确权，不得分割转让的规定，第一宗地19389平方米，无规划指标文件，不确定番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)、(厂房B)、(厂房C)、番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(宿舍)是否已满足该宗用地的规划指标；第二宗地10000平方米规划文件为建设用地规划许可证（编号穗规地证【2017】167H号），该文件显示除涉案房地产番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房）和（宿舍）外，尚有一个仓库，该仓库已建成并投入使用，但实际取得产权证的只有厂房和宿舍，该厂房和宿舍取得产权的建筑面积为5467.70平方米，与规划许可的8544平方米有差距。如果只对取得所有权的抵押建筑物进行评估和拍卖，无疑违反应当整体确权、不得分割转让的原则。其次，被执行人在涉案两宗土地上加盖了部分建筑物，番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)上加建了第三层。虽然这部分建筑物没有报建未取得产权证，但是大部分已出租，有一定使用价值。因此，只是处置涉案六宗房地产，对其他建筑物及其占用土地使用权份额的价值没有进行评估并整体处理，对其功能的完整性及变现价值造成一定影响。再次，涉案六宗房地产流拍后以物抵债给申请执行人尚不足清偿本案债务，第一、二宗工业用地及上盖建筑物进行整体处置更有利于债权的变现。综合上述因素，从有利于清偿债务、各方当事人利益最大化考虑，（2018）粤0106执1289号执行裁定应予以撤销，对第一、二宗工业用地及上盖建筑物整体重新评估拍卖，重新评估拍卖由执行实施合议庭实施。至于异议人申请执行人员回避的问题，此不属执行异议审查的范围，本案不予审查。综上所述，天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定撤销天河法院于2019年3月15日作出的（2018）粤0106执1289号执行裁定。骏铠公司不服天河法院作出的（2019）粤0106执异541号执行裁定，向本院提出复议称：一、原审裁定以涉案地块违反整体确权、不得分割转让原则、未对无证建筑物进行评估为由，撤销(2018)粤0106执1289号执行裁定，对涉案工业用地及上盖建筑物重新评估拍卖，无事实和法律的依据。首先，《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》第二十五条规定“工业用地建成的所有建筑（包括地下建筑、地上建筑及附属设备）应当整体确权，不得分割转让。”这是广州市人民政府办公厅的一份政策性文件，不是法律规定，且该政策有效期只有三年，已于2018年7月31日失效。其次，铭兴公司主张评估范围存在遗漏的问题，评估公司已作出回复，并对评估方式、程序、结论予以详细释明。铭兴公司主张应纳入评估范围的建筑物至今未提交上述建筑物、构筑物的建设工程规划许可证等合法报建手续，亦未提交充分证据证明涉案评估存在程序严重违法的情形。再次，标的物财产在拍卖时，拍卖公告及拍卖标的物情况调查表中都分别以标红加粗的字体明确表述了标的物财产所在宗地上存在未办理合法产权登记的建（构）筑物且法院此次拍卖系按现状拍卖。法院以评估价的八折放到市场上进行拍卖时，出现无人参与竞投的结果，已说明标的物财产的拍卖保留价已高于其实际市场价值，符合法律规定及公平正义原则，也最大程度保障了各方当事人的权益。最后，本案不符合重新评估鉴定的法定条件，天河法院撤销拍卖、以物抵债裁定，并重新评估、拍卖的决定并无法律依据。二、未办理合法产权登记的建（构）筑物存在随时都会被相关职能部门依法拆除风险，故其在评估拍卖阶段不存在任何处置价值。三、撤回已生效的以物抵债裁定造成各方当事人巨大大的经济损失。复议申请人接管了涉案物业后进行对外出租和改造，已经投入大量资金。法院撤回已生效的裁定，无疑给众多租户、给申请人造成巨额的经济损失。四、铭兴公司明显缠诉缠访，浪费司法、行政资源。综上，请求法院：1.依法撤销广州市天河区人民法院(2019)粤0106执异541号执行裁定书；2.依法驳回原异议申请人的全部异议请求。铭兴公司不服天河法院作出的（2019）粤0106执异541号执行裁定，向本院提出复议称：一、天河法院与骏铠公司、信天公司内外勾结，以“超范围评估”、“春节仓促拍卖”、超范围交付等方式鲸吞铬兴公司的非执行资产。1.生效判决判令铭兴公司只需在抵押范围内承担抵押责任；而天河法院在执行中却违法、违规将不属于抵押范围内的其他土地及建筑物纳入评估范围；2.案涉拍卖是在2019年2月2日至2月3日进行，这个时间为农历年28、年29，天河法院选择在春节时间仓促拍卖，无非是为了屏蔽意向买家，转而进入所谓的“以物抵债”阶段；3.执行法官强调其评估、执行范围仅有抵押财产（即土地上的六个建筑物），不包括其他建筑物，但是骏铠公司、信天公司却带着执行法官在现场张贴公告，将整个园区交接给骏铠公司、信天公司；二、骏铠公司、信天公司拿着抵债裁定接管了“非抵押范围”物业。并通过断水断电方式将铭兴公司及其租户全部予以驱赶。三、天河法院起初妄图以违法的“通知”驳回铭兴公司针对评估的执行异议，铭兴公司通过检察院监督的方式才能进入执行异议程序。四、骏铠公司、信天公司提早获知异议裁定结果，开始大规模拆除厂内的建筑物，让铭兴公司对违法执行行为享有的诉权彻底落空。五、天河法院违法执行，以裁代判，要求铭兴公司承担生效判决以外的义务。在541号裁定书中违法认定：“从有利于清偿债务、各方当事人利益最大化考虑，(2018)粤0106执1289号执行裁定应予以撤销，对第一、二宗工业用地及上盖建筑物整体重新评估拍卖，重新评估拍卖由执行实施合议庭实施”。根据对比，该裁定拟对生效判决的抵押范围、评估范围进行扩大至生效判决抵押面积的三倍之多，侵吞价值超过1亿元。六、案涉评估违法，541号裁定中未就评估程序违法的事实进行查明。复议申请人申请就评估进行查明，重新进行评估拍卖。1.美佳联公司在《异议的回复》及庭审时均承认《评估报告》界定其财产范围和空间范围时存在遗漏和重大瑕疵，在评估时未经法院和当事人确认就采用“假定”、“模糊”、“缺乏必要材料”的方式进行评估；2.美佳联公司承认“评估材料”未经法院确认、委托范围与实际评估范围存在差异；3.《评估报告》遗漏了《人民法院委托评估工作规范》的多项必备文件；4.评估机构对估价对象的实地查勘严重失误，局部未能入内勘测；5.适用评估方法错误；6.评估报告缺乏重要考察要素；7.未对建筑物拆分或合并评估的影响进行说明；8.《评估报告》遗漏了“估价技术报告”部分；9.对评估报告的异议未提交行业协会专业评审审议。七、重新评估时应将“非抵押范围”的建筑物排除在外，并返还给铭兴公司。综上，请求法院：一、变更天河法院(2019)粤0106执异541号《执行裁定书》的裁定项为：撤销2019年3月26日作出的(2018)粤0106执1289号、(2018)粤0106执1290号、(2017)粤0106手执9219号、(2017)粤0106执426号执行裁定以及2019年3月15日的(2018)粤0106执1289号执行裁定；二、撤销(2019)粤0106执异541号《执行裁定书》第18页第四项“以裁代判”的违法认定，严格按照生效判决以及执行规范程序对案涉抵押房产重新评估和拍卖，明确委托评估及拍卖范围不能超过(2014)穗天法金民初字第1910、1911号、(2015)穗天法金民初字第1155号《民事判决书》的范围；三、(2018)粤0106执1289号、(2018)粤0106执1290号案件的执行法官予以回避，本案重新摇号，确定评估、拍卖机构。本院查明事实与天河法院查明一致。另查，美佳联公司作出的评估报告注明：广州番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)房产证是2层，实勘为3层，加建的第3层没有报建手续。在该评估报告中并未对该第3层进行评估，故评估价中并不包含对该层房产的价值。天河法院在《拍卖公告》中明确以下事实：“……本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付。特别提醒：上述拍卖房产所在宗地上有其他未办理合法产权登记的建（构）筑物……”又查，铭兴公司拥有两块土地，其中一块《国有土地使用证》记载：土地使用者：铭兴公司，地号：08-1970，证号：番国用（1999）字第08-00738号，用地面积：19289平方米（本院注：渤海银行抵押物四套房产建在该块土地上）；另一块《国有土地使用证》记载：土地使用者：铭兴公司，地号：08-2951，证号：番国用（2001）字第G08-000058号，用地面积：10000平方米（本院注：平安银行抵押物两套房产建在该块土地上）。再查，2019年3月26日，信天公司、骏铠公司联合发出《通知》告知各租户称，其公司通过天河法院取得位于番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号地块和地上厂房、宿舍等所有建筑物的所有权，铭兴公司已不再是上述物业的业主，请收到该通知之日起，不要再将承租房产的租金交付给铭兴公司或第三方，他们均无权收取上述房产的租金……。本院认为，对于上述复议申请人不同意天河法院将涉案被执行人铭兴公司的厂区及建筑物整体评估拍卖的复议理由能否成立的问题，本院评析如下：第一，无论是渤海银行的两份生效判决还是平安银行的生效民事判决，均确认铭兴公司是以其抵押物六套房产对上述案件的债务承担责任，渤海银行及平安银行均只是对六套抵押房产拍卖变卖价款享有优先受偿权。因此其债权受让人骏铠公司、信天公司同样受上述判项的约束，并不能超出该范围受偿；第二，上述案涉六套抵押房产均办理了房地产权证，均可依法独立予以拍卖变卖，并不存在不能独立拍卖，不整体拍卖就会减损其价值的情形；第三，铭兴公司并非天河法院（2018）粤0106执1289号、1290号、（2017）粤0106执9219号执行案件被清偿债务的连带责任人，天河法院在执行程序无权超出生效民事判决确定的铭兴公司在抵押物承责范围之外，另行要求铭兴公司承担相当于债务人或连带责任人的清偿责任，并在超出抵押物范围之外评估拍卖铭兴公司名下的其他土地使用权及房产。因此，天河法院超出生效民事判决确定的铭兴公司的承责范围，拟对铭兴公司名下没有抵押的其余房产及土地予以评估拍卖，没有事实及法律依据，该处理方式不当，本院不予支持。对于评估报告是否应当重新评估的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议:(一)财产基本信息错误;(二)超出财产范围或者遗漏财产;(三)评估机构或者评估人员不具备相应评估资质;(四)评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。第二十四条规定：当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。经查，广东美联房地产与土地评估咨询有限公司对案涉房产作了现场勘验，并按照相关行业规定及标准进行评估，对铭兴公司所提出的异议均作出说明与答复，并无不当。铭兴公司并未提交充分证据证明评估程序存在严重违法的情形。故对复议申请人铭兴公司的该复议理由，本院不予采纳。对于复议申请人铭兴公司认为天河法院协助骏铠公司、信天公司非法接管该公司整个厂区，侵犯其权益的主张。本院认为，首先，根据本院查明的事实，天河法院在拍卖公告明确注明该院不负责清场交付。该院出具的执行裁定只是针对作为抵押物的六套房产以物抵债，该院委托评估的财产也仅限于上述抵押财产，并不包含除抵押物之外的土地及房产。天河法院并未对铭兴公司其他的财产进行处置，也未到场清场。根据上述事实表明，骏铠公司、信天公司接管铭兴公司全部厂区并没有得到天河法院的支持，属于骏铠公司、信天公司私自擅自扩大对以物抵债财产范围的解释。如果骏铠公司、信天公司的上述行为损害铭兴公司利益，铭兴公司可另寻法律途径予以解决。对于复议申请人铭兴公司对拍卖时间节点的异议。本院认为，虽然天河法院拍卖的时间是在2019年2月2日至2月3日（农历年二十八、二十九），但天河法院在拍卖前一个月已经发出拍卖公告，有足够的时间进行公示，且该时间也是国家规定的法定工作日。复议申请人仅以拍卖时间敏感认定上述拍卖存在问题，依据不足。况且复议申请人铭兴公司仅承担抵押责任，并不承担连带责任，除非抵押物的财产价值可以覆盖案涉全部债权，否则无论抵押物的拍卖价值多少都不影响其仅在抵押物范围内承担责任的义务。故上述抵押物流拍后，天河法院作出以物抵债裁定并不会扩大铭兴公司应承担的责任，因此，本院认为天河法院作出的以物抵债裁定并无不当，应予以维持。为减少各方争议，本院在本案中明确受让人骏铠公司、信天公司以物抵债的范围，仅限于铭兴公司办理了房地产权证的六套抵押房产，且仅限于房产证中标明的建筑面积及楼层，不包含未报建的房产，同时根据“地随房走”的原则，受让人骏铠公司、信天公司受让的土地面积仅限于上述抵押物项下的建基面积。其中被执行人铭兴公司名下位于广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)（不包括铭兴公司加建但未报建的第3层房产）【产权证号：0210153705】、（厂房B）【产权证号：0210153707】、（厂房C）【产权证号：0210153706】、（宿舍）【产权证号：0210153708】合计作价40759993.6元抵偿给抵押权人骏铠公司所有；位于广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房）【产权证号：1203393】、番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（宿舍）【产权证号：1203395】合计作价16375864.8元抵偿给抵押权人信天公司所有【（2017）粤0106执9219号案申请执行人】。对于除此之外的番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号其余土地及房产均属于铭兴公司所有，骏铠公司、信天公司应当交还给铭兴公司。对于上述厂区存在的违章建筑等情况，由于违章建筑不属于案涉拍卖的抵押物的范围，应当由相关政府职能部门予以审查处理，不属于执行异议复议审查的范畴，本院不予审查。综上所述，复议申请人铭兴公司、骏铠公司的部分复议理由成立，本院予以采纳。天河法院撤销该院以物抵债裁定依据不足，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销广州市天河区人民法院作出的（2019）粤0106执异541号执行裁定；二、驳回广州铭兴装饰灯有限公司的其他复议请求；三、驳回广州番禺区骏铠物业管理有限公司的其他复议请求。本裁定为终审裁定。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年十二月三十日书记员  赖泽钊