镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1191民初1911号 原告：赵慧，女，汉族，1982年6月7日生，住镇江。 委托诉讼代理人：胡玉祥，江苏汇典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何煊，江苏汇典律师事务所实习律师。 被告：镇江汉翔房地产有限公司，住所地镇江新区通港路金港商业115室3楼。 法定代表人：冯建民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王寥若，女，汉族，1992年6月16日生，该公司法务，住南京市建邺区。 原告赵慧诉被告镇江汉翔房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日受理后，依法适用简易程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告赵慧及其委托诉讼代理人胡玉祥、被告委托诉讼代理人王寥若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同编号为SSJY-2124523、SSJY-2124529的商品房买卖合同，立即将位于镇江产交付给原告并办理过户手续；2、判令被告立即按合同约定向原告支付自2015年7月1日起至房屋完全交付给原告之日为止的违约金（计算方法为以原告已缴纳的房屋价款519804元为基数，按每日万之2比率计算，自2015年7月1日起至房屋完全交付原告之日止），其中截至2020年10月20日的违约金为201164.148元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由为：因公司扩大经营需要，原告于2014年10月27日与被告签订合同编号分别为SSJY-2124523、SSJY-2124529的商品房买卖合同（以下简称两份涉案合同），分别约定被告将位于镇江两套营业用房出售给原告，房屋价款为每平方米5400元，合同价款均为259902元。同时约定，被告应当在2015年6月30日前将上述两套营业用房交付给原告，如果逾期超过90日后原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金。两份涉案合同签订后，原告已按约向被告支付了两套房屋价款合计519804元，被告于合同签订当日向原告开具了全额销售不动产统一发票，但被告至今未能按照合同约定及时将房屋交付给原告，严重影响原告公司办公所需，导致原告公司办公不得不另行租赁房屋使用至今。为此，原告曾若干次向被告提出交涉，要求被告尽快将涉案房屋交付给原告并办理过户手续，但被告均以各种理由拖延搪塞，至今无果，故诉至法院。 被告答辩称：1、对于超过诉讼时效期间的部分，我方不承担违约责任。两份涉案合同第九条约定“出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金”，逾期交房违约金按照违约的天数分割为独立的债权，违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。涉案合同约定被告于2015年6月30日前交付原告房屋，因此逾期交房违约金应从2015年7月1日起开始计算，2017年10月1日《民法总则》施行前，诉讼时效为两年，那么2015年7月1日至2015年10月1日的逾期办证违约金的诉讼时效应分别于2017年6月30日至2017年9月30日届满，原告未在此期间主张权利，已丧失相应违约金的胜诉权。因此对于已超过诉讼时效期间的违约金部分87638.9元（即2015年7月1日至2017年10月21日，共计843天），我方有权不承担相应的违约责任；2、参照《担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”定金是违约后惩罚违约方的一种方式，对定金最高额的约定不得超过主合同标的额的20%，那么逾期交房违约金作为违约责任的承担方式之一，最高额也不应超过总房款的20%即103960.8元，因此请求法院酌情降低违约金数额。 本案当事人围绕诉讼请求当庭依法提交了证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证，并附卷留存。 本院经审理认定的事实：被告系楼盘名称为盛世家园明发公寓的开发商。2014年10月27日，原告与被告签订两份涉案合同，分别约定：1、被告将位于镇江两套营业用房出售给原告，房屋价款为每平方米5400元，合同价款均为259902元；2、被告应于2015年6月30日前将上述两套房屋交付给原告，如果逾期超过90日后原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金……此外，原、被告还分别签订了两份补充协议，其中均约定“如买受人以一次性付款方式购买房屋的，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，满足办理房地产权属证书的条件后，通知买受人，由买受人自行进行房地产权属证书的办理”。 2014年10月27日，被告向原告开具销售不动产统一发票两张，载明被告收到了原告缴纳的盛世家园明发公寓A幢05层0507号、0509号房屋购房款共计519804元。 截止原告起诉之日，被告尚未将盛世家园明发公寓A幢05层0507号、0509号房屋交付给原告。庭审中，被告陈述上述两套房屋目前不具备交付条件，目前尚不清楚何时具备交付条件。 另查明：原告首次向本院申请诉前调解的时间为2020年10月22日。 本院认为：本案的争议焦点为：一、原告向被告主张的违约金计算标准是否应予调整；二、原告向被告主张的2015年7月1日至2017年10月21日期间的违约金是否超出诉讼时效。 一、原告向被告主张的违约金计算标准是否应予调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，两份涉案合同中约定的违约金计算标准为日万分之二，该标准并未约定过高，故被告认为违约金计算标准过高，应予调整的答辩意见，本院不予采信。 二、关于原告向被告主张的2015年7月1日至2017年10月21日期间的违约金是否超出诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。本案中，两份涉案合同中均约定被告应于2015年6月30日前向原告交付房屋，若逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付自2015年7月1日起至被告实际交付之日止，以原告已交房款的万分之二计算的违约金。上述约定既约定了违约金的计算标准，也约定了违约金的支付时间为每日支付，故本案中计算违约金诉讼时效时应当以每一日的违约金债权产生的日期分别计算。原告首次向本院申请诉前调解的日期为2020年10月22日，故原告主张2017年10月21日之前的违约金部分，已经超出了三年的诉讼时效且原告未提供存在诉讼时效中断、中止的情形的相关证据，现被告提出了诉讼时效的抗辩，故对原告要求被告支付2015年7月1日至2017年10月21日期间的违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告向被告主张的2017年10月22日之后的违约金，未超出三年诉讼时效，故本院确定被告应支付原告自2017年10月22日至被告实际向原告交付房屋之日止，以519804元为基数，按照年利率7.3%计算（日万分之二），本院确定截止2020年12月25日，被告应向原告支付的违约金为122269元，2020年12月26日至被告实际向原告交付房屋之日止的违约金，以519804元为基数，按照年利率7.3%计算。 关于交付和办证问题。被告至今未向原告交付房屋，已经构成违约且逾期超过九十日，原告要求被告继续履行涉案两份合同并承担违约责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据两份涉案合同的约定，被告应于2015年6月30日前向原告交付房产，但结合当事人的陈述、涉案楼盘的客观情况，可以认定涉案两套房产目前尚不具备交付条件，且不能确定何时具备交付条件，故对原告现要求被告立即交付两套涉案不动产及办理过户登记的诉讼请求，本院不予支持。原告可待两套涉案不动产具备交付条件后通过另案诉讼的方式向被告进行主张。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告镇江汉翔房地产有限公司继续履行其与原告赵慧于2014年10月27日签订的合同编号为SSJY-2124523、SSJY-2124529的《商品房买卖合同》； 二、被告镇江汉翔房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵慧2017年10月22日至2020年12月25日期间的逾期交付违约金122269元，2020年12月26日至被告镇江汉翔房地产有限公司实际向原告赵慧交付盛世家园明发公寓A幢05层0507号、0509号房产之日止的违约金，以519804元为基数，按照年利率7.3%计算； 三、驳回原告赵慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5505元、保全费3120元，合计8625元，由原告赵慧负担3450元，被告镇江汉翔房地产有限公司负担5175元。原告应在本判决生效后十五日内到本院办理诉讼费用退费手续。被告应在本判决生效后十五日内向本院申请账号缴纳其应当承担的诉讼费用。逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审判员 张 龙 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 朱华蓉 附：适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 上诉须知 一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处。 三、当事人在向本案审判庭申请（联系电话：0511-85319026）上诉费账号后，可凭判决书和上诉状、上诉费缴费通知到镇江市中级法院交费或转账。请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。 四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。