广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初31953号原告：刘金华，男，1972年8月18日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托诉讼代理人：严紫君，广东文迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：余萱,广东文迪律师事务所律师。被告：韩丽华，女，1968年9月24日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托诉讼代理人：谢礼首，广东威戈律师事务所律师。第三人：邝海欣，女，1987年4月16日出生，汉族，住所地广州市花都区，委托诉讼代理人：李超本，广东定海针律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凌峰，广东定海针律师事务所实习律师。原告刘金华诉被告韩丽华、第三人邝海欣确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘金华及其委托诉讼代理人严紫君、余萱，被告韩丽华的委托诉讼代理人谢礼首，第三人邝海欣的委托诉讼代理人李超本到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘金华诉称：原、被告于1999年12月24日登记结婚，婚后双方于2007年11月23日以抵押贷款的方式购买了涉案位于广州市天河区××路1××号7××房的房屋，房屋所有权登记在被告名下。虽然双方结婚多年并育有三名子女，但自2012年起原、被告就因经营婚后开办的幼儿园管理及财务问题经常争吵，双方感情变淡。原、被告双方于2017年4月开始分居，原告居住在涉案位于广州市天河区××路1××号7××房。而被告和儿女一直居住在广州市海珠区××路××号7××房。直至2019年4月，原告在法院起诉被告要求××，在案件审理过程中才发现被告于2017年5月19日将属于××共有的涉案房屋低价转让给第三人。原告认为，虽然涉案房屋登记登记在被告一人名下，但该房屋是在原、被告××关系存续期间购买的，属于××共同财产。被告明知该房屋属于××共同财产，且在××感情破裂期间未经原告同意擅自处分，存在恶意。第三人以明显低于市场价格购买该房屋，且自购买该屋已两年多仍没收楼，明显违背常理。因此，被告与第三人明显恶意串通损害原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决：l、确认被告与第三人于2017年5月19日签订的《存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字××号）无效；2、第三人将位于广州市天河区××路1××号7××房房屋的不动产登记权利人变更登记至被告名下，所产生的费用由第三人及被告共同承担；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告韩丽华辩称：2017年4月因原告强行收回被告幼儿园经营权，并拒绝对双方新买的位于广州市海珠区××路××号7××房进行供款偿还银行的房贷。被告已经无任何经济收入，只能告知原告卖出位于天河区的涉案房屋偿还新屋房贷，当时原告是口头同意的，因为无钱偿还银行的新房贷款将会被银行拍卖新房，原告也是知道此利害关系的。2017年5月被告把涉案房屋卖给第三人，因该房屋是位于7楼的楼梯房，楼龄又旧，地理位置也不好，当时急需要钱偿还新房的银行贷款，因此并未能卖出好价钱，只卖了620000元。第三人先付20000元现金作定金，另600000元是通过银行转账给被告的。此后被告用此笔卖旧房的款项开始偿还位于海珠区新房每月高达将近四万元的房贷。直到2018年上旬，因被告考虑到三个子女需要自己单独抚养，费用巨大而自己当时又不能回幼儿园工作，所以决定停止偿还银行贷款，原告也拒绝供贷。为此，银行把原、被告告上法庭并获得胜诉，2019年9月天河区法院把原、被告共有的位于广州市海珠区××路××号7××房进行拍卖，原告才耍赖说涉案房屋买卖无效。被告与第三人的买卖是双方的真实意思表示，在出售房屋之前，被告收受了第三人交来的25000元现金，后来在2017年5月26日当天第三人也通过自己的银行账户转账600000元进入被告的银行账户，这些交易都显示是双方的真实交易，并不存在恶意串通损害原告的利益的可能性。被告在出售本案房屋后所得到的钱，全部用于原、被告双方共同所有的新楼房偿还贷款中，剩余的钱也用于双方所生育的三个子女的抚养上，并无任何不合法的花销和支出，而且截止目前为止，对三个小孩的抚养费用已经严重超出了售卖房屋所得款。综上所述，原告是明确知悉被告出售房屋并默认被告的单方销售行为，被告与第三人的买卖行为是双方真实意思表示，并无任何恶意，交易也公平公开，被告售卖房屋所得款项全部用于××共同财产和子女的抚养上，故请求法院驳回原告诉讼请求。第三人邝海欣述称：第三人是通过中介买房，价格合理，双方自愿办理房产过户手续，没有违反法律规定，请求判决驳回原告的诉求。经审理查明：原、被告于19××年1×月2×日登记××，位于广州市天河区××路1××号7××房房屋是双方在××关系存续期间以被告名义购买的。房屋权属登记在被告名下，建筑面积为74.9685平方米。2017年5月25日被告(甲方、卖方)与第三人(乙方、买方)签订存量房买卖合同，将上述房屋以625000元的价格卖给第三人。合同约定：房地产权属情况，房屋共有情况：无。该房地产不存在抵押等他项权利情况。该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私家电、不带租赁合同。签订本合同时，乙方向甲方支付20000元作为购房定金（首次支付房款自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款。总金额625000元，乙方应在过户当天向甲方支付。上述合同签订后，第三人在2017年5月26日向被告的广州农村商业银行62×××27账户转账600000元，第二天被告将款项全部提现。第三人取得涉案房屋所有权后一直没有使用房屋，该房屋的水电费仍由原告继续支付。2020年7月21日，本院委托广东均正房地产与土地估价有限公司对案涉房屋在2017年5月25日交易时点市场价格进行评估。2020年11月24日广东均正房地产与土地估价有限公司向本院出具报告书，估价结果：广州市天河区××路1××号7××房房屋在2017年5月25日的市场价格为1290958元，参考单价为17220元/㎡。另查，2019年4月××日原告以××感情破裂，被告剥夺其对共同经营幼儿园的经营权等为由起诉要求与被告××，同年10月××日本院判决不准原被告××。2020年6月3日原告再次起诉要求××，并请求判令被告按照广州市天河区××路1××号×梯7××号房屋市场价值50%的标准向原告补偿并赔偿擅自处分的损失。该案正在审理中。据广州市不动产登记查册表记载：坐落天河区××路1××号7××房，不动产权证号：粤（2017）广州市不动产权第02××××××2号；面积：74.9685平方米；权利性质：出让；登记时间：2017-06-××；权利人：邝海欣；占有部分：全部；共有方式：单独所有；所有权取得方式：购买；2017年6月××日邝海欣、蔡六吟申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2017登记字9017293号（××路1××号7××房）存案；2017年6月××日核准登记，2017登记字90××××3号存案；抵押登记信息，抵押权人：蔡××；抵押人：邝海欣；登记时间：2017年6月××日；债权数额：200万元；他项案号：2017登记90××××3；不动产登记证明号/他项证号：粤（2017）广州市不动产证明第02×××××1号。上述事实，有原告提交的《结婚证》、《广州市房屋交易等级证明书》、《广州市存量房买卖合同》、涉案房屋电费缴费通知及账单，(2019)粤0105民初9××9号民事判决，被告提交的银行转账凭证以及广东均正房地产与土地估价有限公司的《报告书》、《广州市不动产登记查册表》、当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“……除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”财产的善意取得以受让人的善意为条件。原、被告系××关系，在双方对××财产没有特殊约定的情况下，原登记在被告名下的涉案房屋应当属于××共同财产。被告与第三人签订《存量房买卖合同》应当事先征求原告的同意，但本案没有证据证明被告事先征得原告的同意。其次，合理的价格，是衡量财产取得是否是善意的标准。在市场经济条件下，财产转让一般是以对价为条件。根据广东均正房地产与土地估价有限公司出具的报告书，案涉房屋在被告与第三人签订《存量房买卖买卖合同》时审核的市场价值为1290958元，被告在没有征得原告同意的情况下以不合理的低价620000元出售案涉房屋，并在收到第三人600000元转账款的第二天全额提现转走本属于原被告××共有的款项，被告的行为已不是善意处分××共有财产。再次，第三人于2017年6月×日取得涉案房屋的所有权后，于同年6月××日将该房产办理抵押登记，债权数额为200万元，抵押债权数额是该房产交易价的三倍以上。结合第三人购买涉案房屋的动机以及正常交易习惯等实际情况综合分析，第三人在以不合理的低价购买案涉房屋后，多年对房屋不管不问，房屋的水电费仍由原告继续支付，第三人的行为足可引起对该项交易是否善意的合理怀疑，明显违背常理。第三人购买案涉房屋的行为亦不符合《中华人民共和国物权法》关于“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”及“以合理的价格转让”的法律构成要件。被告未经原告同意，擅自与第三人签订的《存量房买卖合同》并非真实的意思表示，双方是名为房屋买卖实则故意转移××共同财产，该行为损害了原告对××共同财产的合法权益，《存量房买卖合同》应当属无效合同。原告请求确认被告与第三人签订的《存量房买卖合同》无效，原告主张被告于第三人签订的《存量房买卖合同》无效，合法有理，本院予以支持。因第三人取得已涉案房屋所有权后又将该房屋抵押给案外人，如对涉案房屋所有权人进行变更登记，必然影响到案外人的抵押权益，故本院对原告关于将涉案房屋不动产登记权利人变更登记至被告名下的主张不予处理，原告可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、确认被告韩丽华与第三人邝海欣双方于2017年5月25日签订的《存量房买卖合同》无效；二、驳回原告刘金华的其他诉讼请求。本案受理费10050元、评估费12000元，由被告韩丽华负担，被告韩丽华于本判决发生法律效力之日起15日内将受理费10050元交来本院，于本判决发生法律效力之日起15日内将评估费12000元支付给原告刘金华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹 妍人民陪审员  刘穗民人民陪审员  林坚勇二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  沙柳聪林志邦