江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1283民初6836号原告：泰兴市金兴房地产开发有限公司，住所地泰兴市陵园路28号。法定代表人：何娟，经理。委托诉讼代理人：潘春雨，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡洁迎，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告:黄伟业，男，1998年12月16日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：黄建军，江苏兴知律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾为根，江苏兴知律师事务所律师。原告泰兴市金兴房地产开发有限公司（以下简称金兴公司）与被告黄伟业商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金兴公司的委托诉讼代理人潘春雨、胡洁迎，被告黄伟业的委托诉讼代理人黄建军、顾为根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金兴公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还泰兴市黄桥镇东岳路南侧御庭华府3幢103市房屋，并将产权变更登记至原告名下及支付所有税费；3.判令被告支付违约金47500元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一、第二项诉讼请求为：判令被告支付购房款95万元。事实和理由：原告2018年开发销售泰兴市黄桥镇御庭华府楼盘项目。2018年4月11日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买御庭华府3幢103室房屋，面积为240.71平方米，总价95万元，并就一次性付款、交房日期、违约责任、产权登记等作了约定。之后，原告将房屋交付给被告，并将产权登记至被告名下，但被告迟迟未向原告交付房款。故诉至法院，望判如所请。被告黄伟业辩称，被告已经全额支付了购房款，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定如下事实：原告金兴公司与被告黄伟业于2018年4月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定金兴公司将泰兴市黄桥镇御庭华府3幢103室房屋出售给黄伟业，售价95万元。金兴公司在合同中加盖公章，马娅婷在出卖人落款处签字。合同签订后，金兴公司开具购房发票，并配合将案涉房屋办理不动产权登记至黄伟业名下。2020年9月24日，案涉房产由黄伟业出售给案外人卢婷婷、何大昌，并办理不动产变更登记。另查明，马娅婷、何娟为金兴公司的股东，其中马娅婷持股比例80%，为大股东；何娟持股比例20%，担任法定代表人。2018年4月16日，金兴公司出具《委托书》一份，载明：现委托黄新琼同志任泰兴市金兴房地产开发有限公司总经理，负责兴市金兴房地产开发有限公司全面工作。案外人黄新琼系被告黄伟业的父亲。诉讼过程中，黄新琼作为证人到庭接受询问，其称案涉房产所在的御庭华府小区是由马娅婷的配偶柯红星挂靠在金兴公司名下开发的，2008年起黄新琼跟随柯红星工作，负责对外融资和土地买卖等事宜。2011年金兴公司将案涉房产预售登记至黄新琼女儿黄娟名下以抵算黄新琼的工资和融资报酬，但未领取房产证。2018年，因黄娟去南京买房，故将案涉房产办理产权登记至黄伟业名下，该手续办理系由马娅婷协助，其帮助签订案涉合同，并出具收条、开具购房发票等。因此，购房款在签订案涉合同前已经结清，并且早在2011年金兴公司就将该房产交付给黄娟使用。签订本案合同并重新开具发票的目的仅是便于黄伟业领取房产证。为此，黄新琼提交物业公司出具的证明、交房统计表等作为佐证。经本院调查，案外人黄娟系案外人黄新琼的女儿，被告黄伟业的姐姐。就黄新琼称案涉房屋于2011年就已经预售登记在黄娟名下的事实，泰兴市房产管理局档案资料显示，金兴公司与黄娟于2011年12月29日签订《商品房销售合同》将案涉房屋出售给黄娟，并报房产管理局进行预售登记，并且档案资料中附有金兴公司开具的预收购房款发票。就御庭华府小区的前期物业管理事宜，金兴公司与泰兴市姜大物业管理有限公司（以下简称姜大公司）于2011年9月22日签订《前期物业管理服务合同》，由姜大公司提供物业服务。2012年，金兴公司将小区现状统计表移交姜大公司，统计表中载明案涉房产的状态为已售，业主姓名登记为黄娟，但直至案涉合同签订前，该房产均未装修，亦未实际居住，故姜大公司将该户列为空关户。2019年8月，因物业服务合同纠纷，姜大公司诉至本院，要求金兴公司支付黄伟业在内的若干空关户2013年4月至2018年9月的物业费以及其他费用。该案审理过程中，金兴公司未对黄伟业的业主身份以及2013年即已占有房产的事实提出异议，最终调解结案，同意分期支付空关户的物业费。为查清本案事实，本院调取了金兴公司诉蒋爱美（案号为：（2019）苏1283民初7983号）、金兴公司诉黄峰伟（案号为：（2019）苏1283民初7984号）两案的庭审笔录，其中金兴公司自认：“对聘书（本案中被告提交的《委托书》）的三性无异议”；马娅婷称：“我是公司（金兴公司）股东，法定代表人是我弟媳；黄新琼有时帮助金兴公司交税、卖房、与他人签订房屋销售合同、处理物业事宜，上述事宜一般由我和他两人负责；公司房屋交付由黄新琼负责”；何娟称：“马娅婷是我公司（金兴公司）的股东，我没有参与公司的实际经营，实际是马娅婷负责，我是马娅婷的弟媳，只是挂我的名字做法定代表人；我认识黄新琼这个人，但不知道他与马娅婷之间如何商谈公司的经营事宜；公司的公章由我保管，马娅婷回来后随时可以拿走”。以上事实，有当事人签订的《商品房买卖合同》、发票、收条、不动产登记信息查询表、《前期物业管理服务合同》、业主统计表和本院调取的庭审笔录、预售登记备案合同、预售购房款发票、调查笔录以及当事人陈述等在案佐证。本院认为，诚实信用原则是民事主体在从事民事活动以及参加民事诉讼活动中应当遵循的基本原则之一，当事人均应秉持诚实，恪守承诺。本案中，双方对有无履行付款义务的事实各执一词，因此，需要通过现有证据结合商品房销售的交易习惯等事实和因素，综合考量当事人陈述的真实性、合理性，来认定法律事实。首先，原告的股东马娅婷当庭否认案外人黄新琼系金兴公司的工作人员，并称从未向其支付过劳动报酬，后又称该给的报酬已经给付，黄新琼要多少工资就给多少工资等。而在另案中原告自认了出具委托书聘任黄新琼担任总经理的事实，马娅婷也陈述黄新琼为原告从事交税、卖房等工作。因此，马娅婷在本案中的陈述前后矛盾，且与其在另案中的陈述并不一致，结合原告出具的委托书，可以认定黄新琼与金兴公司存在劳动或者合作关系，双方存在以案涉房屋抵算劳动报酬和融资报酬的可能。其次，原告称案涉房屋系与黄伟业于2018年签订合同后才予以交付，但从本院调查的情况看，原告在2011年就与黄伟业的姐姐黄娟就案涉房屋签订了商品房买卖合同并进行了预售登记，且在原告将开发的楼盘移交物业公司提供物业服务时，已经注明案涉房产的业主系黄娟。因此，原告所述不实，可以认定案涉房屋已于2012年左右交付给黄新琼户。综上，本院认为黄新琼所作证言与事实基本一致，可以采信。另外，从商品房销售的市场交易习惯看，2011年原告与黄新琼户签订房屋买卖合同时，原告自认是可以办理按揭贷款的，而原告并未要求被告户以办理贷款的方式支付购房款，反而开具了预收购房款发票并配合办理预售登记，且将房屋交付给被告户。在2018年原、被告重新签订房屋买卖合同后，原告再次出具收条、开具发票并配合办理不动产权登记，也自认交付了房产。在案涉房产已经登记在被告名下且交付多年的情况下，现原告称被告并未支付购房款，该说法显然不符合常理。本院认为，购房款的支付方式是当事人意思自治和权利处分的范畴，双方应当遵守诺言，诚信诉讼，现原告的陈述缺乏证据、违背事实、有违常理，故对其诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告泰兴市金兴房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取6650元，保全费5000元，合计11650元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员  张 展二〇二〇年十二月二十一日法官助理  鞠杨波书 记 员  严文武