湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初12893号原告：武子妮，女，1983年9月13日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘松涛，湖南三泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘邵武，湖南三泽律师事务所律师。原告：黄碧，男，1982年5月19日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘松涛，湖南三泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘邵武，湖南三泽律师事务所律师。被告：湖南东宸智地房产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道513号东宸林海小区物管楼101号。法定代表人：张志远，董事长。委托诉讼代理人：陈赛标，男，1989年4月4日出生，汉族，系公司员工，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：宋钧雷，男，1987年9月15日出生，汉族，系公司员工，住浙江省兰溪市。原告武子妮、黄碧（以下简称两原告）诉被告湖南东宸智地房产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人刘松涛、刘邵武，被告委托诉讼代理人陈赛标、宋钧雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金暂计算至2020年1月31日计70841元（以后的逾期交房违约金，以原告已付房款1475859元为基数，按每日万分之二的标准，一直计算至房屋维修完毕并交付之日止）；2.判令被告支付原告房屋使用损失、物业费、误工及交通费等各项损失暂计算至2020年1月31日计29000元（以后的损失以同地段房屋租金均价3000元/月、物业费464元/月为基数，一直计算至房屋维修完毕并交付之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告明确其第一项诉讼请求为以原告已付房款1475859元为基数，按每日万分之二的标准，从2019年6月1日开始计算至房屋维修完毕并交付之日止；第二项诉讼请求为暂计算三项：房屋不能正常居住的使用损失24000元（3000元/月标准，从2019年6月1日开始计算至2020年1月31日共8个月）、酌情主张误工费和交通费共计5000元，后续主张的物业费因尚未实际支付，物业费及滞纳金以物业公司实际收取为准。事实与理由：2017年10月27日，两原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201702543104，以下简称买卖合同），买卖合同就商品房位置、面积、价格、交付时间及违约责任等均进行了约定。2019年5月临近交房时，因原告购买的商品房位于顶层，在通知验房过程中发现被告拟交付的房屋屋顶存在多处严重漏水情况，根本无法满足正常居住条件。经原告再三要求，被告虽于2019年3月、6月、10月、11月、12月及2020年1月多次维修未果，导致房屋至今仍未交付。两原告多次要求被告按买卖合同约定支付违约金并赔偿损失，但被告均以各种理由拒绝，原告无奈只得诉至法院。被告辩称，一、被告已按期通知两原告收楼，且涉案房屋在交付日符合合同约定交付条件。合同约定收楼时间为2019年5月30日，被告在签订买卖合同时、交房日期前均采取多种方式告知两原告确切的收楼时间，但其未按期办理收楼手续。根据买卖合同第十条“交付期限及条件”的约定，被告在2019年3月22日即取得了《工程竣工验收备案表》，由此可以推知涉案房屋在此之前即具备交付条件，被告并无任何违约行为。二、涉案房屋装有栏杆的阳台均采用锌钢组合栏杆，不违反合同约定，且被告已按两原告的诉求将北向阳台栏板改造为栏杆。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（2013年12月19日住房和城乡建设部公告第269号公布）其中2.0.22阳台释义为附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间，另《全国民用建筑工程设计技术措施/规划.建筑.景观》(2009年版)第11.1.1规定“阳台、外廊、室内回廊等临空处应设置防护栏杆(板)”，第11.1.3规定“开敞阳台顶层和上下层错位的阳台宜设置雨篷等挡雨设施”，可以看出阳台是由地板、顶棚、阳台门、栏杆（板）等组成的，阳台栏杆实际仅是阳台的组成部分之一，阳台栏杆不等于阳台。而涉案房屋的阳台只要装有栏杆的，均采用锌钢组合栏杆，不违反合同约定，为满足客户诉求，贯彻碧桂园客户至上的理念，被告已将北向阳台的栏板改造为栏杆。三、涉案房屋存在的渗漏问题未达到严重影响居住使用的程度，且被告已积极履行保修义务，不应当承当逾期交付的责任。收楼前，被告已对渗漏问题做全部排查并修缮完毕；收楼时，并不存在严重影响居住使用的质量问题，阳台栏杆问题如上所述并不构成违约，故不能以此为由拒绝收楼。至于交付日期后出现的小部位渗漏问题，完全属于保修范围内的质量问题，根据买卖合同附件四第四条及第五条的约定，除存在地基基础和主体结构质量问题或存在导致无法正常居住使用的严重质量问题的，买受人不能以此拒绝收楼。四、原告诉请的误工费、交通费及使用损失均没有证据证明，且原告证据中物业费收取标准为362.16元每月，低于其诉请标准。综上所述，被告认为两原告的诉求没有法律及合同依据，应当全部驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月27日，原告黄碧（买受人）、武子妮（共有人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201702543104，以下简称买卖合同），约定两原告购买被告开发的位于雨花区××道××号××小区××栋××单元××层××号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积201.73㎡，买受人以公积金贷款方式付款，于合同签订之日向被告交付首期房款875859元，剩余房款600000元向市公积金中心申请贷款；第十条“交付期限及条件”载明出卖人应当在2019年5月30日依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并符合合同约定的商品房交付两原告使用；第十一条“房屋交接及违约责任”载明商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人如要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，且出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；第十四条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”载明出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权拒绝出卖人的交付行为且应承担逾期交房责任，并按约定标准完成整改；第十五条“保修责任”载明出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担，房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。买卖合同及附件还就其他事项进行了约定，附件三《装饰、设备标准》就涉案楼栋结构、外墙、天花等交付标准及配套设施予以了列明，其中就“阳台栏杆”明确为“锌钢组合栏杆”。附件四《补充协议》第四条“关于商品房交接”载明达不到合同附件三约定的交付标准的，买卖双方一致同意不按合同第十四条的约定履行，更改为由出卖人负责更换并承担更换费用，更换期间按每日三十元补偿买受人使用损失，出卖人无须承担逾期交楼责任；买卖双方另一致同意不按合同第十一条最后一款的约定履行，按以下约定履行：如该商品房存在地基基础和主体结构质量不合格，买受人有权解除合同，如买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人，出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任，如该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼；第五条“关于保修责任”载明该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。上述合同及附件签订后，两原告向被告交付了购房首付款并办理了个人住房公积金贷款手续。2019年3月20日，涉案碧桂园南城首府58栋工程竣工验收，经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位签字盖章验收合格，并于2019年3月22日取得建设工程竣工验收备案表。被告于约定收房日前以EMS快递方式向两原告寄送《期楼收楼通知书》，通知两原告涉案房屋可于2019年5月30日交付，两原告应前来长沙碧桂园南城首府销售中心办理相关手续，并载明物业服务费从2019年6月1日起计收。因涉案房屋存在屋顶渗漏情况，两原告遂拒绝收房，被告予以了修复。因主张第三次整修试水后仍存在渗漏问题及阳台交付不符合约定，两原告于2019年8月21日向被告提交《要求拆除阳台栏板及修复房屋漏（渗）水问题的函》，要求对涉案房屋所在顶楼进行整体加铺瓷砖的提质性防水保障，同时对北向生活阳台砖砌栏板进行拆除，改造成锌钢组合栏杆；于2019年9月18日再次提交《申请拆除阳台栏板的函》。被告后于2019年9月拆除了涉案房屋北向生活阳台的砖砌栏板，改造成锌钢组合栏杆，并就渗漏再次整改，被告整改人员与原告通过微信就整改情况进行沟通，但双方就是否修复完毕不能达成一致，两原告于2019年11月28日委托湖南邵文律师事务所向被告发送《律师函》，主张经被告多次维修房屋依然漏水，无法正常居住，被告应根据合同约定承担逾期交房责任并支付违约金等。被告收函后于2019年12月4日向两原告发送《回复函》，主张涉案房屋没有大面积漏水，渗水地方仅为厨房的几个点，不会严重影响正常居住使用，且被告积极配合修复该渗漏点，也已经修复完毕，被告已履行保修义务，并敦促原告方尽快办理收楼以避免不必要的损失。因要求被告承担逾期交房违约责任并赔偿损失未果，两原告于2020年11月13日诉至本院，请求判如所请。庭审中两原告明确其主张涉案房屋不符合交付条件的情形为屋顶大面积严重漏水及生活阳台为砖砌栏板；就涉案房屋现是否漏水双方不能达成一致，且经本院询问，双方均不就此申请鉴定，两原告称因新冠肺炎疫情后没有消息，故对是否漏水不清楚，被告则主张已于2019年11月底整改完毕。另查明，涉案房屋系两原告购买的第二套住房。两原告与物业公司签订的《碧桂园南城首府前期物业服务协议》内载明物业服务费收取标准为每月每平方米2.3元，应按463.98元每月交纳；而原告方提交的催缴明细内载明月应缴金额为362.16元。两原告尚未向物业公司交纳物业服务费。本院认为，两原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201702543104，以下简称买卖合同）及其附件均系双方的真实意思表示，且无法定的无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。本案争议焦点为被告是否存在逾期交房的问题。买卖合同第十条约定，被告的交房条件为已向商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。附件四《补充协议》第四条约定，涉案房屋存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修；第五条约定，涉案房屋在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求保修，但不得以此拒绝收房。本案中，在约定的交房时间之前，涉案房屋所在楼栋已竣工验收备案，项目主体质量合格，符合法定及约定交付条件；该房屋虽存在屋顶渗漏水的整改问题，但并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定的影响正常居住使用而不能交付情形，因此，在被告已通知两原告于合同约定期限内收房的情况下，两原告以房屋存在质量问题需要整改为由而拒绝收房不符合合同及其附件的约定，被告无需因此承担逾期交房的违约责任。但涉案房屋屋顶渗漏水问题属于保修范围和保修期内发生的质量问题，根据买卖合同第十五条关于保修责任及补充协议相关约定，被告应当在合理期限内履行保修义务。被告在原告方提出房屋质量问题后虽均进行了整改，但考虑上述整改过程跨度时间长（至2019年11月仍在修复），对两原告的及时使用确会产生一定影响并造成一定经济损失，被告应承担与其责任相应的赔偿责任。两原告主张应根据同地段房屋租金及物业费交纳标准计算其损失至房屋维修完毕，对此，本院认定如下：根据查明事实，被告已对房屋进行了整改，两原告虽认为房屋仍存在质量瑕疵，却未对此提供充分证据予以证明且不申请鉴定，故现有证据不能认定被告对涉案房屋仍应承担整改义务，且涉案房屋非两原告购买的首套住房，两原告不会因延迟入住而承担租房费用，故两原告该项主张，本院不予采纳。考虑双方对整改期间经济损失的计算未作明确约定，而两原告举证不能证明其实际损失情况，本院根据合同履行及原告方受影响程度，酌情认定由被告向两原告赔偿延期整改造成的经济损失20000元，两原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。需要指出的是，两原告之后如有证据证明房屋在保修期内仍存在质量问题，则其仍可依法另行要求被告予以维修，亦可依约自行或聘请他人维修而要被告承担维修费用。就生活阳台交付是否符合买卖合同约定一节。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）“2术语”内“2.0.22阳台”定义为：附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。从上可见就阳台外围安装栏杆或栏板均可，而买卖合同附件三《装饰、设备标准》内仅就“阳台栏杆”标准明确为“锌钢组合栏杆”，而并非约定阳台均应安装栏杆，故涉案房屋交付时生活阳台安装栏板并不违反相关建筑规定及双方约定，且被告已根据两原告要求将原栏板更换为栏杆，故被告亦无需因此承担逾期交房违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南东宸智地房产开发有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告武子妮、黄碧损失20000元；二、驳回原告武子妮、黄碧的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1148元（已减半收取），由原告武子妮、黄碧负担574元，被告湖南东宸智地房产开发有限公司负担574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二〇年十二月二十三日书记员  肖倩