北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初46347号原告：能力有限（北京）文化有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李某，经理。委托诉讼代理人：李登川，上海联合（临港新片区）律师事务所律师。被告：北京恒鑫博泰物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东风乡驼房营南里甲6号东风艺术区北院16号。法定代表人：张某某，经理。委托诉讼代理人：邱绍峰，北京市中银律师事务所律师。原告能力有限（北京）文化有限公司（以下简称能力公司）与被告北京恒鑫博泰物业管理有限公司（以下简称恒鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告能力公司的委托诉讼代理人李登川，被告恒鑫公司的委托诉讼代理人邱绍峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。能力公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除能力公司与恒鑫公司于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》；2、判令恒鑫公司返还履约保证金78000元；3、判令恒鑫公司返还自2019年3月1日至2019年4月5日的房租45670.625元；4、判令恒鑫公司返还自2019年3月1日至2019年12月31日的车位费11750元；5、判令恒鑫公司返还自2019年3月1日至2019年8月5日物业费1980元。6、判令恒鑫公司返还装修押金15000元；7、判令恒鑫公司赔偿物品损失37593.7元。8、判令恒鑫公司赔偿损失共计243477.41元（包括自2019年3月1日至2019年4月1日的停产停业损失140316.41元、自2019年3月1日至2021年8月5日的装修折旧损失93301元、自2019年3月1日至2019年12月5日的网络宽带损失9860元）事实和理由：2018年7月6日，能力公司和恒鑫公司签署一份《房屋租赁合同》，约定被告将其所属位于北京市朝阳区某某号租赁给原告使用，租赁期限自2018年8月6日起至2021年8月5日止，租期三年。合同还约定“乙方须在合同签订之日起第五个月内一次性付清2018年6月21日至2019年6月20日的房租余款234877.5元，并协助乙方解决公用水、电、排污等日常工作生活所需必要的条件。2019年1月7日，能力公司在准备支付租期第一年后半年的房租时发现，合同约定的房租日期书写有误，合同中写明的日期为2018年6月21日至2019年6月20日房屋余款234877.5元。但实际日期应为2018年8月6日至2019年8月7日房屋余款234877.5元”。因合同书写有误的时间涉及额外的两个月房屋，为避免将来产生不必要的矛盾和纠纷，能力公司主动与恒鑫公司就更正合同事宜进行了多次协商。2019年2月22日，恒鑫公司向能力公司做出意思表示：由能力公司先向恒鑫公司支付2019年2月6日至2019年4月6日的房租，待合同书写错误更正后，能力公司在支付剩余四个月的房租，恒鑫公司确保最晚于2019年3月15日之前更正合同的书写错误。2019年2月25日，能力公司按照要求向恒鑫公司支付了2019年2月6日至2019年4月6日两个月的房租款，共计78292.5元。但是恒鑫公司拒不配合更正合同。2019年3月1日，恒鑫公司在未按照2019年2月22日的约定更正合同的情况下，就擅自停止能力公司的电力供应，导致能力公司无法正常经营。能力公司认为，在双方已经达成口头协议的情况下，恒鑫公司擅自停止能力公司的电力供应，且拒不配合能力公司更正合同，其行为构成违约，给能力公司造成了损失，故能力公司诉至本院。恒鑫公司辩称：第一，我方同意解除合同，但是我方不认可能力公司具有解除权，能力公司逾期交付房租租金的行为构成违约，我方基于对方的违约行为发函要求解除合同，符合法律规定，故也不认可对方所称的解除合同的时间，双方的合同应当于我方发函之日解除。第二，对于保证金，不同意退还，对方存在违约行为，保证金应当作为违约金由我方收取。第三，关于租金、车位费、物业费不同意返还，是对方违约在先，上述费用不应当返还；第四，对于装修押金，不同意返还，基于对方的违约行为，该装修押金亦应当作为违约金由我方收取；第五，对于原告主张物品损失不同意赔偿，且我方对上述物品进行了保管，对方应当支付保管费。第六，关于损失，不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月6日，恒鑫公司作为甲方（出租方）与能力公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区某某号建筑面积约198平米，租赁用途限文化传媒办公及文化艺术相关业务使用。租赁期限自2018年8月6日至2021年8月5日，租期三年。租金总金额自2018年8月6日起至2021年8月5日，每年租金总金额为肆拾陆万玖仟柒佰伍拾伍元整（469755元）。2018年8月6日至2019年8月5日租金按半年交付，合同签订之日起乙方须付半年房租234877.5元，物业费4752元。履约保证金78000元，合计317629.5元。乙方需在合同签订之日起第五个月内一次性付清2018年6月21日至2019年6月20日房租余款234877.5元。2019年8月6日至2021年8月5日租金按年交付。本合同有效期内，乙方每年租金总额最迟缴纳应在启租日期提前1个月内一次性支付全年租金总额。双方约定在合同签订之日付履约保证金柒万捌仟元整（78000元），如未能按时交纳租金，履约保证金作为违约金向甲方支付。如按约支付租金，履约保证金转为房屋押金。合同期内乙方单方终止合同的，其所缴纳的房租未使用部分和押金作为违约金支付甲方，同时乙方有义务在租约关系终止前将承租房屋内的全部物品搬清，将房屋交付甲方。否则逾期乙方同意甲方可自行启用该房屋，该屋内所有物品所有权视为乙方自动放弃，甲方有权自行处理且不承担任何赔偿责任。乙方负责交付水、电、排污、垃圾清扫等所有物业费用，物业费每月/每平米/2.00元，按年交付，和房租一起交付。合同期满（提前）终止或本合同因故解除的，或第三方裁决双方不存在租赁关系之日起，乙方应将屋内所有物品在终止、解除或裁决生效之日前全部搬走，并将房屋交付甲方。否则逾期乙方同意甲方可自行启用该房屋，该屋内所有物品所有权将视为乙方自动放弃，甲方有权自行处置且不承担任何赔偿责任。庭审中，能力公司表示上述合同签订后，支付了履约保证金78000元以及2018年8月6日至2019年2月5日期间的房屋租金234877.5元。经询，恒鑫公司认可收到上述费用。庭审中，能力公司表示在2019年1月7日，发现双方的签订的《房屋租赁合同》中存在笔误，即“乙方需在合同签订之日起第五个月内一次性付清2018年6月21日至2019年6月20日房租余款234877.5元”中的租金起始日期和截止日期写错了，正确的时间应当是“2018年8月6日至2019年8月5日”，故与恒鑫公司沟通笔误修改事宜，因马上到了第二笔租金的支付时间，恒鑫公司于2019年2月22日提出要求能力公司先支付2019年2月6日至2019年4月5日的房屋租金，后续双方在更正合同，更正的时间最迟为2019年3月15日。鉴于上述情形，能力公司于2019年2月25日支付了2019年2月6日至2019年4月6日期间的房屋租金。针对双方就上述事宜的沟通情况，能力公司提供上方工作人员的聊天记录予以证明，根据其提供的恒鑫公司的财务和能力公司的负责人李某的聊天记录显示：恒鑫公司的财务表示“如果纸质版的也这样，我们可以手改一下，然后双方盖章。”2019年1月22日，恒鑫公司财务询问“房租的事情您安排那天给我们付款”2019年2月20日，恒鑫公司的财务表示“李总，刚和您那边的财务通过电话，他说房租申请到3月份，等大BOSS签字批准，具体什么时候批准不知道。我说如果按照合同约定，应该在2018年12月份就付款，不管什么原因到现在还没付款，我年前和李总联系过，2月份是可以付的，现在怎么一下子又到3月份，从2月6日至今已经时拖欠房租的状态。如果这样，处于考虑保证我司权益，如果在本周五还没收到剩余房屋，可能会采取控制水电的措施。”李某回复：“合同日期发现问题，对于双方公司利益都有影响……，并且你们那边那份合同也得调档出来改那个日期的错误，你们看一下是我先拿回去盖章再拿给你们盖，还是先拿到你们那边盖完我们这边再盖章，如果咱连合同都没过完，你们上来就断水断电，也真是奔着去发生不必要的矛盾了……总之现在，改完合同盖完章，款自然就到账了……明天我们的那份合同就给你们送过去，咱们尽快搞定这个事情吧……”2019年2月21日，李某询问“我们公司小姑娘说去送合同，你们不收？”恒鑫公司财务表示“送合同的小姑娘是我们主管接待的，应该都说清楚了吧，这是已经不属于我的接洽范围，转主管那边了……如果在2019年2月24日前物业仍未收到贵司所拖欠的房租全款，物业将进行处理……”李某表示“你们物业也可以出一份情况说明，阐明你们负责合同的同事不再国内，暂时不能修改合同条款的事，具体解决日期预计在什么时间，以及我们应该付的房租对应的实际租期，并盖章公章，我们公司以特殊情况做处理，既可以尽快完成付款，也可以满足你们现在改不了合同的情况……。2019年2月21日，恒鑫公司的刘主管与能力公司的李某继续进行沟通，刘主管表示“我们同事最晚3月中旬回来，咱们合同修改在3月15号之前就能完成，请按律师函约定时间进行付款，以物业实际到账为准”，李某表示“付款时间要等我汇报完毕才知道结果，双方没有达到协商一致之前，一切都在推进中，不能不等我们公司回复就单方面做决定，毕竟合同本身还存在问题，……你们财务收不到款，也和你们自己法务工作没做完有关，给我们发律师函之前先完成你们的工作……”。2月22日，李某和刘主管进行电话通话，根据能力公司提供的通话录音显示，刘主管表示：“我和财务这边我们已经碰过了，你们先付我们两个月的，我保证在3月15日之前，咱们这个合同就能改完，不会超过3月15日，”李某表示，我就按你的方案去提……2月25日，刘主管询问:“您帮我申请付2个月的房租，什么时候可以回复我？”，李某表示“刚财务付款截图发给我了，我已经发给你同事，你们查收一下，有没有实时到账，”2月26日，刘主管表示：“关于改合同盖章事宜，我们这边合同还有章已经申请到位，随时可以修改，请您尽快带合同和章来物业办理此事，并尽快一次性付清拖欠的物业房租……”后李某询问“刘经理，周一上午能改合同盖章吗？你们的章、合同、负责盖章的人在吗？”关于后续沟通事宜，庭审中，能力公司表示其询问过修改合同的事宜，但是对方不予回复，并表示对方在3月1日对其房屋进行了断电行为，导致其在修改合同之前已经无法正常经营，恒鑫公司对此不予认可，表示后续系因为能力公司自己的原因没有过来修改合同。庭审中，能力公司因涉案房屋在3月1日被采取了断电措施，故于2019年3月1日之后不再使用涉案房屋，因涉案房屋内在当时仍有能力公司的物品，在当时并未将搬离的事情告知恒鑫公司。关于断电一节，其提交报警记录和录像以及律师函予以证明。根据其提供的报警记录显示：“李女士报警称在驼房营南里东风艺术区北区物业办公室，因合同纠纷被物业断电发生争执……”，根据能力公司于2019年3月11日向恒鑫公司发送的律师函显示：……由于恒鑫公司违反了双方的约定，擅自停止能力公司的电力供应，致使能力公司至今无法正常营业，给能力公司造成了极大损失，恒鑫公司应自收到本函之日起12小时内恢复能力公司的电力供应，且能力公司自收到本函之日起三日内支付能力公司因无电力供应而产生的经营损失133333元，恒鑫公司应自收到本函之日起，按照约定于2019年3月15日之前配合能力公司将合同进行更正……经询，恒鑫公司表示不存在对涉案房屋进行断电的行为，能力公司自行搬离并欠付房屋租金的行为构成了违约，故于2019年4月4日向能力公司发送解除合同通知书，该通知书载明：双方于2018年7月6日签订《房屋租赁合同》，约定双方就位于某某号房屋租赁达成一致，因贵方并未按协议约定履行义务，属于根本违约，我方通知你方，双方签订的《房屋租赁合同》自2019年4月7日起正式解除，截止2019年4月15日，请将屋内物品全部腾退，逾期视为你司对屋内全部物品的遗弃，我司有权处理。2019年4月8日，能力公司向恒鑫公司就上述通知书回复《告知函》，载明：贵司于2019年4月4日致《解除合同通知书》于我司，根据《房屋租赁合同》及双方后续达成的口头协议的相关约定，我司函告贵司，双方在已达成口头协议的情况下，贵司擅自停止我司电力供应及拒不配合我司更正合同的行为已构成了违约，贵司不仅无权解除合同，处置我司物品，其应恢复电力供应，配合我司恢复正常经营。庭审中，能力公司表示虽然暂时未在涉案房屋内办公，但在涉案房屋内仍然留有物品。恒鑫公司表示因能力公司未派人前来领取物品，为防止损失扩大，恒鑫公司于2019年5月前后自行打开了涉案房屋的大门，并将里面的物品另行找地方放置，于2019年6月份将房屋另行出租。本案审理过程中，就遗留的物品，双方进行了交接，根据双方的交接情况，能力公司表示其将遗留的志高空调四台、饮水机上水器、应急灯、美的立式空调、奥鼎康按摩椅、冰岛丝绒睡袍、洗手液、榨汁机、蜡烛等物品拿走，其中奥鼎康按摩椅的插头已经损坏，并表示根据其制作的物品清单，还有部分物品在双方交接时已经无法找到，包括办公用品、电热水壶、咖啡机、置物架、镜子、坐便器、地板、吊灯、门灯壁灯等物品，并表示要求恒鑫公司对上述物品按照其购买的价格进行补偿。对于上述物品，恒鑫公司不予认可，表示在搬离物品时并未发现能力公司主张的其他物品，亦不同意进行折价补偿，并表示其将遗留的物品另行保管，产生了保管费，并要求从应当支付给能力公司的费用中扣除保管费。庭审中，能力公司表示其还交纳了2018年8月6日至2019年8月5日期间的的物业费4752元，装修押金15000元。对于上述费用，经询，恒鑫公司表示收到上述款项。但表示因能力公司违约导致合同解除，且在装修过程中未按照约定时间申请验收，故对于物业费和装修押金不同意退还。另，能力公司表示其股东李某向恒鑫公司的股东张某某账户支付了车位费共计14100元。对于该笔款项，恒鑫公司不予认可，表示张金恒收取不代表恒鑫公司收取，并表示支付人为李某，并非并非能力公司支付，故不同意返还。能力公司表示其还在涉案房屋内装了网络宽带，使用期限一年，因被迫提前搬离，无法拆走宽带，故要求恒鑫公司赔偿剩余期间的宽带损失9860元。并表示因恒鑫公司的断电行为，导致其无法正常使用涉案房屋，给其造成了停产停业损失，因被迫搬离并另行寻找房屋，给其造成了房屋装修损失，对上述损失亦要求恒鑫公司赔偿。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。能力公司和恒鑫公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，在双方合同的履行过程中，发现了合同存在笔误，根据双方对于笔误更改的沟通情况可知，对于2019年2月6日之后的房屋租金的支付时间以及支付金额双方通过协商的方式进行了变更，即由能力公司先行支付2019年2月6至4月5日两个月的房屋租金，并在3月15日之前完成合同的修改，能力公司亦按照上述约定支付了2019年2月6日至4月5日的房屋租金。但是根据能力公司提供的证据可知涉案房屋在后续出现了断电的情形，在合同履行过程中，恒鑫公司应当保证房屋的正常使用，并就后续合同修改事宜继续进行处理。在双方未对合同进行修改的情况下，恒鑫公司以能力公司未支付4月5日之后的房屋租金为由发函要求解除合同，并将涉案房屋内能力公司的物品清退，其行为显然不妥，故恒鑫公司在合同期内发函要求解除合同的行为构成违约，现能力公司要求解除合同，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，考虑到能力公司在2019年4月8日发函时仍然要求恢复电力，继续使用房屋，且对于其表述的不在该地址办公事宜并未通知恒鑫公司，结合恒鑫公司自认于2019年5月份前后将能力公司的物品另行放置的表述，结合本案案情，本院酌情确合同解除时间为2019年4月30日。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除之后，恒鑫公司应当将收取的房屋保证金退还能力公司，故对于能力公司要求退还保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于能力公司要求恒鑫公司返还2019年3月1日至4月5日的租金的诉讼请求，因该期间的房屋租赁合同还未解除，故对于能力公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于能力公司要求返还装修押金的诉讼请求，现装修已经完成，双方的合同已经解除，恒鑫公司应当将装修押金予以返还，故对于能力公司的该项诉讼请求，本院予以支持。恒鑫公司抗辩装修未进行过其验收，但其提供的证据不足以证明其主张，故本院对其抗辩意见不予采纳。关于能力公司主张的物业费，因能力公司已经搬离涉案场地，不再接受物业服务，故恒鑫公司应当将合同解除之后的物业费返还给能力公司。关于能力公司主张的车位费，能力公司表示上述费用由其法定代表人李某的个人账户打入恒鑫公司的股东张某某的账户，经询，恒鑫公司不认可收到上述费用，现能力公司无证据证明上述费用最终由恒鑫公司收取，故对其该项诉讼请求，本院不予支持，能力公司可根据打款情况另行通过合法途径主张该笔费用。关于能力公司要求赔偿损失的诉讼请求，恒鑫公司在不具有合同解除权的情况下，擅自解除合同，且在合同履行过程中存在断电的情形，其违约行为确实给能力公司造成了损失，故应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿损失的具体金额，本案结合涉案房屋装修的使用年限和磨损情况、停产停业损失的合理性和必要性、双方的过错程度等因素，酌情予以确定。关于能力公司要求赔偿物品损失的诉讼请求，恒鑫公司在没有合同解除权的情况下擅自解除合同，并将能力公司的物品搬离，虽然恒鑫公司主张双方交接时没有上述物品，但其未举证证明其在搬离时包含哪些物品，故应当对能力公司的物品损失进行赔偿，关于赔偿损失的金额，本院结合能力公司提供的相关证据和本案案情，酌情确定为5000元。关于恒鑫公司主张应当返还的费用中抵扣其保管物品的保管费的主张，因本案系恒鑫公司存在违约行为导致的合同解除，故对其主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告能力有限（北京）文化有限公司与被告北京恒鑫博泰物业管理有限公司于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、被告北京恒鑫博泰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告能力有限（北京）文化有限公司履约保证金78000元；三、被告北京恒鑫博泰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告能力有限（北京）文化有限公司2019年5月1日至2019年8月5日期间的物业费1253元；四、被告北京恒鑫博泰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告能力有限（北京）文化有限公司装修押金15000元；五、被告北京恒鑫博泰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告能力有限（北京）文化有限公司物品损失5000元；六、被告北京恒鑫博泰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告能力有限（北京）文化有限公司停产停业、装饰装修、宽带损失共计100000元；七、驳回原告能力有限（北京）文化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7238元，由原告能力有限（北京）文化有限公司负担3911元（已交纳），由被告北京恒鑫博泰物业管理有限公司负担3327元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  张燕钧审判员  柯 岩二〇二〇年十二月三十日书记员  张 晨