黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初3021号原告：孙海民，男，1963年02月23日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：贾淑芝（原告妻子），女，1968年02月10日出生，汉族，无职业，系原告妻子，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：曹云凌,黑龙江杨志律师事务所律师。被告：张玉明，男，1973年03月01日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被告：大庆市鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇东方红街。法定代表人：李义，职务经理。原告孙海民与被告张玉明、大庆市鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年12月10日作出（2019）黑0622民初3941号民事判决书。被告张玉明不服此判决，上诉于大庆市中级人民法院，认为案涉房屋产权证不能及时办理原因的基本事实不清，于2020年06月08日作出了（2020）黑06民终584号民事裁定书，裁定：一、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初3941号民事判决书；二、本案发回黑龙江省肇源县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行审理，原告孙海民委托诉讼代理人贾淑芝、曹云凌，被告张玉明委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼，被告鑫源公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙海民向本院提出诉讼请求：1.要求被告方承担延期办理不动产权证的违约责任，给付人民币494,878元（以房屋总价款为基数，按年利率6%计算，商服楼8门257,300元×6%×12年=185,250元，商服楼9门211,302元×6%×10年=126,780元。8个车库总价237,600元×6%×12年=171,070元）；2.被告方返还原告垫付商服楼南数8门契税6,496元，9门契税5,282元；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中增加诉讼请求：要求被告给付两个商服楼的非住房屋登记费1,100元。事实与理由：2007年08月17日原告与被告张玉明签订《房屋置换合同》（编号07012、07013），双方约定原告以房屋置换被告开发的东盛家园小区三处商服楼、三处住宅楼、九处车库（一处已办理产权证），2008年11月30日交付，被告实际交付期为2008年12月。从交付之日起至2019年被告给原告办理部分住宅和商服楼的产权证，8个车库未办产权证。另外，按照合同约定办理产权证所缴契税原、被告各半承担。但原告全部承担商服楼8门、9门房屋产权证契税。被告行为侵害原告合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，张玉明挂靠鑫源公司开发建设，二被告共同承担商品房买卖合同的违约责任。被告张玉明辩称，不同意原告诉讼请求。被告鑫源公司缺席，无答辩意见。庭审中，原告孙海民举证情况：证据1.房屋置换合同2份、补充协议书1份，欲证明2007年05月14日孙海民与被告张玉明签订房屋置换合同2份，原告用自有的房屋和院子置换被告开发建设的东盛家园小区3个商服、3个住宅、9个车库，其中合同第八项规定楼房产权证由开发商提供手续或者开发商办理，原平房房主承担房照工本费及契税的3％费用。2007年08月17日签订补充协议，约定回迁9个车库，其中8个是平房，每个6×3.3米，另1个是一单元楼下18.81平方米。交房日期变更为2008年11月30日。置换合同中约定的房屋均已回迁。被告张玉明质证称，对证据的真实性没有异议，合同第八项涉及的契税是原告办理房产证过程中法定应当由原告承担的契税，在签订拆迁合同过程中，原告利用双方不平等的主体地位，趁人之危，要求拆迁人承担该税费，显失公平，其诉讼请求不应该得到支持。因被告张玉明对该组证据的真实性无异议，合同是双方真实意思表示，且有双方签字，本院对该组证据的真实性予以确认。证据2.××号房屋产权证（系贾淑芝单独所有）、ＹＦXXXXX号不动产权证（系孙海民单独所有）各1份（原件核对后退回留存复印件），欲证明原告取得南9门商服产权证的时间是2015年12月03日，产权证号ＹＦXXXX。原告取得南8门商服产权证的时间是2019年09月18日，产权证号ＹＦXXXXXX。车库被告没有为原告办理产权证。被告张玉明质证称，对证据的真实性及证明的问题均无异议。该组证据能够证明被告推定案涉房屋2015年12月03日即具备办理产权证的条件，在标有贾淑芝ＹＦXXXXXX号房产证，即为案涉拆迁合同中第9门。基于此，自2015年12月03日后，原告就办理产权证事宜怠于行使权力。现主张逾期办证违约金，涉案房屋未予办理房产证的过错不在于被告，被告不应该承担责任。因被告张玉明对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。证据3.8门、9门税收完税证明、非住宅类不动产登记收费票据各1份，欲证明南8门缴纳契税及印花税12,993.7元，非住宅类不动产登记费550元；南9门缴纳契税及印花税10,675元，非住宅类不动产登记费550元。被告张玉明质证称，对证据的真实性没有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据4.销售不动产统一发票1张，欲证明涉案房屋出卖人为被告鑫源公司，被告方迟延履行合同义务，在2015年10月30日才就南9门在税务机关开具销售发票，之后原告才能就该房屋缴纳契税，取得9门产权证。同时证明9门面积为100.62平方米，销售价2,100元每平方米，总价款是211,302元，另证明8门总价款为216,132元。被告张玉明质证称，对证据的真实性无异议，原告要办理所有案涉房屋产权证不是必须由被告鑫源公司开具销售不动产税发票，通过起诉的方法也可以办理案涉房屋产权证。本院对证据的真实性予以确认。证据5.商品房买卖合同2份，欲证明鑫源公司与原告孙海民签订商品房买卖合同，说明原告办理产权证书由张玉明到税务机关就两处房屋开具销售不动产统一发票。被告张玉明质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，原告要办理案涉房屋产权证不是必须由鑫源公司开具销售不动产税发票，通过起诉的方法也可以办理案涉房屋产权证。本院认为，被告对证据的真实性没有异议，且该合同中有原告及二被告的签字盖章，本院对证据的真实性予以确认。被告张玉明、鑫源公司均未向法庭提供证据。经原告孙海民申请，本院调取证据情况：肇源县自然资源局出具的情况说明及国家税务总局肇源县税务局的情况说明各1份。原告孙海民质证称，对税务局出具的情况说明没有异议，通过这个说明可以证实被告在2008年12月向原告交付商服。在2015年10月30日被告才出具南9门购房发票（即原告提供的销售统一发票），原告于2015年12月03日取得产权证。而南8门被告一直没有开具销售不动产统一发票，而且该开发项目欠缴相关税费是被告迟延出具购房发票及缴纳费税的原因，导致原告在规定的期限届满未能取得房屋权属证书，被告存在过错，应该承担责任。对自然资源局出具的情况说明没有异议，说明中陈述的内容可以说明，是因为被告欠缴费税的原因导致东盛家园不能办理不动产权证，市政府将该小区列入历史遗留采取税证分开的方式，原告才取得南8门的产权证。充分说明是被告的原因致使原告在规定的期限届满未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。被告张玉明质证称，对证据的真实性无异议，对原告证明的问题有异议，被告鑫源公司是否拖欠国家税款与本案无关，原告之所以怠于主张办理案涉房屋产权证，其实际原因是原告欲将案涉房屋出售，原告为了躲避二手房税费，更名给他人之后再办理产权证，原告获得的其他住宅和几个车库，都已经办理在其他买受人名下。本院经审理确认事实如下：2007年被告张玉明挂靠被告鑫源公司开发建设肇源县东盛小区住宅楼。同年05月14日张玉明与原告孙海民签订《房屋置换合同书》两份，合同编号为07012、07013号。约定原告以其平房置换被告开发建设的东盛家园小区商服楼3处，住宅楼3处及车库9处。合同第8条约定原平房主承担房照工本费及契税的3%费用（该契税是按楼房总价值的6%计算）。同年08月17日签订《补充协议书》，约定8间车库每个6×3.3米，18.81平方米车库1间。楼房交付时间由2008年06月30日改为2008年11月30日。原告自认被告于2008年12月交付置换楼房，其中商服楼的位置为8、9、10门。2015年12月03日被告为原告办理9门商服楼产权证，证号为YFXXXX号（产权人为原告妻子贾淑芝单独所有，建筑面积100.62平方米），2019年09月18日被告为原告办理8门商服楼不动产权证，证号为YFXXXXXXX号（产权人为孙海民单独所有，建筑面积102.92平方米）。另外，回迁9间车库中的8间车库至今未办理产权证。案涉楼房所在东盛家园小区销售不动产统一发票载明收款方为鑫源公司，被告鑫源公司为案涉楼房出卖人，商服楼每平方米2,100元，8门商服销售价为216,132元(102.92平方米×2,100元/平方米)，9门商服销售价为211,302元，原告缴纳两处商服楼契税分别为12,865元、10,565元，支付非住宅类不动产登记费各550元。现原告要求被告承担延期办理8门、9门商服及8间车库不动产权证的违约责任及原告垫付的契税和工本费。被告张玉明抗辩逾期办理房产证的违约责任主体应为被告鑫源公司，原告诉讼请求已超过法定诉讼时效。被告鑫源公司无答辩意见。另查明，肇源县自然资源局出具的情况说明载明：东盛佳苑、东盛家园等16个小区，手续齐全但因欠缴税费等原因无法办理不动产权证。现将这16个小区列入历史遗留问题处理，由国土局牵头建立楼盘台账各相关部门会签后，按照（厅字[2017]35号）文件精神采取税证分离的方式办理不动产权证书。东盛小区前二楼为个人联建楼盘。将该楼盘按照2010年12月31日前历史遗留问题办理不动产权证书。国家税务总局肇源县税务局出具的情况说明载明：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司开发的房地产项目东盛家园，在房地产销售过程中，累计在税务机关开具《销售不动产统一发票》27份。经查询，东盛家园一期A栋南9门已在税务机关开具销售不动产统一发票，发票号码为00013390，取得发票单位为孙海民。票面记载：建筑面积100.62平方米，单价2,100.00元，合计开票金额211,302.00元。另外一处房产东盛家园一期A栋南8门，未查询到开具发票信息。该东盛家园房地产开发项目，截至目前欠缴各项相关税费合计178,977.00元，欠税属期为2008年。另查明，2009年中国人民银行发布的同期同类五年以上贷款利率为5.94%。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案中，被告张玉明与原告孙海民签订房屋置换合同，房屋拆迁人（或商品房出卖人）为被告鑫源公司，被告鑫源公司自房屋交付使用之日起90日内为原告办理产权证。涉案楼房交付时间为2008年12月，双方对产权证办理期限未作约定，被告无政策性因素或其他客观事由，逾期为原告办理产权证已构成违约，被告鑫源公司应承担违约责任。由于合同没有约定违约金，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因被告逾期为原告办理8门商服楼产权证，所产生的违约金为174,639.31元[216,132元×5.94%（2009年五年以上银行贷款利率）÷365天×10年5个月17天×（1+30%）]（自2009年04月01日起至2019年09月18日办证日）。原、被告双方在合同中约定：原平房主承担房照工本费及契税的3%费用（该契税是按楼房总价值的6%计算），即契税双方各承担50%，原告缴纳8号商服楼契税12,865元，依照合同约定，被告鑫源公司应负担契税6,432.50元。合同中约定工本费即非住房屋登记费由原平房房主承担，即由原告孙海民承担，故原告要求被告给付非住房屋登记费550元不符合法律规定，本院依法不予支持。本案中,9号商服楼产权证的时间是2015年12月3日，向本院主张权利的时间是2019年9月16日。根据法律规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。原告于2015年12月3日就应当知道其权利受到侵害，应及时向被告主张权利，至2019年9月6日已有3年10个月的时间，故针对原告要求被告给付逾期办理9号商服楼产权证所造成的损失、契税及非住房屋登记费的请求，被告抗辩已超过法定诉讼时效的主张本院依法予以采信，原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。关于8个平房车库，原告主张每个车库的价格为3万元，但其未提供证据予以证实，根据谁主张谁举证的原则，负有举证义务的一方，未提供证据证实其主张的应承担相应的法律责任，故就原告每个平房车库3万元的主张，本院依法不予采信。在原告不足以证实车库总价值的情况下，亦无法计算未协助办理平房车库的违约金数额，故原告要求给付平房车库违约金185,250元的诉请，本院依法不予支持。被告张玉明与鑫源公司系挂靠关系，就本案中被告鑫源公司所负债务，被告张玉明应承担连带给付责任。综上所述，被告张玉明、鑫源公司应给付原告孙海民违约金174,639.31元及契税6,432.50元，合计181,071.81元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院的理解与适用》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告大庆市鑫源城市建设综合开发有限公司、张玉明于本判决生效后立即给付原告孙海民逾期办证违约金174,639.31元及契税6,432.50元，合计181,071.81元;二、驳回原告孙海民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,724元，由被告大庆市鑫源城市建设综合开发有限公司、张玉明负担3,921元,由原告孙海民负担4,803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  何莉莉人民陪审员  郭 洁人民陪审员  徐国丽二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  李芳芳附：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院的理解与适用》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。