苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初7432号原告：马云龙，男，1990年4月15日生，汉族，住陕西省渭南市。委托诉讼代理人：李要东、丰利民，江苏新苏律师事务所律师。被告：王鹏鹏，男，1989年9月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：倪梦裕，女，1987年12月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上述两被告共同委托诉讼代理人：冉骁、王欢，江苏通达瑞律师事务所律师。原告马云龙诉被告王鹏鹏、倪梦裕居间合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理，依法由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马云龙的委托诉讼代理人丰利民，被告王鹏鹏、倪梦裕的共同委托诉讼代理人冉骁、王欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马云龙向本院提出诉讼请求为：1、判令被告王鹏鹏、倪梦裕立即支付委托代理费25万元，并返还10万元定金，合计人民币35万元，被告倪梦裕承担连带清偿责任；2、判令两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年6月8日签订《个人出售委托代理协议》一份，合同约定：两被告将其位于苏州市吴中区()室(不动产证：)的房屋，以净到手价190万元委托原告独家代理销售，并收取了限时出售定金10万元，同时出具收条及授权委托书。协议签订后，原告对房屋进行装饰装修使其更具有市场竞争力，于2019年7月26日通过中介公司与买方签订房屋买卖合同，并积极协助双方沟通房屋买卖事宜。2020年7月初，被告与买方通过诉讼调解的方式顺利出售该房屋并取得售房款215万元。根据原、被告之间协议约定，被告应在取得购房款时，立即支付原告25万元委托代理费并返还10万元定金。然而，虽经原告多次催告，截止起诉时被告仍拒不支付委托代理费，也不予返还定金，该行为已构成严重违约。原告认为，根据相关法律法规，双方真实意思表示且合法有效的协议，应依法按约全面履行各自合同义务。鉴于被告的严重违约行为，原告要求被告立即支付委托代理费并返还定金。被告王鹏鹏、倪梦裕辩称，首先，原告非本案适格主体，两被告系与苏州优江建筑装饰有限公司（以下简称优江公司）签订委托代理协议并约定委托该司出资设计将所属房屋装饰后代为出售，房屋装饰所产生的一切装修费用由乙方独自承担即房屋装饰和出售由优江公司负责，协议落款乙方处加盖优江公司公章。其就房屋买卖居间事宜仅委托优江公司进行处理，并未授权优江公司在处理委托事宜时有转委托的权利。案外人张建不具有代理两被告处理该事务的资格。2019年7月26日，张建与苏州梦想家房地产综合服务有限公司（以下简称梦想家公司）签订的二手房买卖定金合同和苏州市存量房买卖合同属于无权代理合同。张建所签署的佣金确认书的内容也增加了被告的权利负担，并未经过被告确认。其次，原告在履行居间义务时，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况，严重损坏被告的利益。依据法律规定，原告不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中原告在处理居间事务时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，被告因婚生子达到上学年龄出售涉案房屋是为了筹集学区房购房款，原告在买家存在征信问题时故意隐瞒该事实，未向被告如实告知。协议签订后，因买家征信问题未能办理银行贷款事宜，未能在被告规定的时间内获得相应房款。被告在房屋买卖交易中多次向原告催告要求买方尽快办理房屋贷款手续，原告承诺2019年10月贷款会通过，在接到原告承诺后，被告立即向朋友借款用于归还涉案房屋贷款，导致该借款每月利息12088元，但截至2019年10月底原告承诺并未兑现。被告于2019年12月9日、30日两次向买家发送律师函，督促买家办理银行贷款，但买家未理会。因原告故意隐瞒买家存在征信及资金问题，并告知被告虚假情况，承诺2019年10月贷款通过导致被告为房屋买卖事宜花费大量经济成本，另行购买学区房也未实现。婚生子已到上学年龄，出现上学困难，依据法律规定原告不得要求支付报酬并应当赔偿。本院经审理认定事实如下：2019年6月8日，原告马云龙与被告王鹏鹏签订《个人出售委托代理协议》一份，该份协议抬头处委托方（甲方）处写明王鹏鹏、倪梦裕（倪梦裕的名字由王鹏鹏代签），受托方（乙方）处写明马云龙。双方约定被告收取原告限时出售定金，在约定的期限内被告委托原告个人独家出售该房屋。主要内容为：1、因被告需求现委托原告出资设计将所属房屋装修后代为出售，装修费用皆由原告独自承担。2、在委托期限内，原告为被告找到买受方并通知被告，被告应在原告通知的时间内签订房屋买卖合同。3、被告或原告代被告收取潜在买受方支付的意向金或定金，或被告与原告带看的潜在买受方签订房屋买卖合同均视为原告完成本协议书中约定的委托事项，被告应及时退还原告全部限时定金。4、被告承诺以净到手价格人民币190万元委托原告代为出售，其成交价格高出净到手价格钱款全部归原告所有，待甲方领钱款时应无条件退还溢价部分钱款。5、由于原告未能在本协议约定的期限内找到实际的买受方，原告将一次性付款支付被告所有房款。6、若到约定期限原告仍未找到实际买受方，并未付清全款，则所有装修含家具家电归被告所有，定金不予退还。7、委托期限为自2019年6月9日至2019年10月9日（上述期限不包含买卖双方签订买卖合同及交易过户所需时间）。合同尾部落款甲方处由王鹏鹏签署了其和倪梦裕的名字，乙方处由马云龙签名并加盖了优江公司的公章。原告对此解释为，是其个人代理销售两被告的房屋，其是优江公司合伙人之一，当时加盖该司公章的目的是让两被告相信原告有装修队伍的资源及资质，不会对涉案房屋产生损害。整个房屋销售过程均由原告或其转委托的张建参与，该公司并未参与。为此，优江公司亦出具情况说明予以证明，内容与原告陈述一致。当日，被告王鹏鹏（委托人）与原告（受托人）签订授权委托书一份，载明：1、同意受托人代理委托人与买受方及居间方签订《房屋买卖（居间）合同》及相关附件，同意《房屋买卖（居间）合同》及相关附件的各项条款；2、同意受托人代为办理涉及该房屋买卖、交易的一切事宜（包括但不限于收取买受人的购房定金、购房款，房屋交付等手续）。受托人在办理上述事项过程中所签订的有关文件，委托人均认可。后，原告向被告王鹏鹏支付限时出售定金10万元。另查明，马云龙（委托人）与张建（受托人）签订授权委托书一份，载明因委托人出国办理事务，为了房主的利益，特紧急委托张建全权代理签订尼盛滨江城5幢202室房屋的买卖相关所有协议。2019年7月26日，张建代王鹏鹏（甲方）与买受方王佳佳（乙方）签订二手房买卖定金合同及《苏州市存量房买卖合同》补充协议，约定出售涉案房屋，房屋整体成交价为215万元。王佳佳于2019年7月26日前付给甲方购房定金5万元，双方约定于2019年9月16日前签订《苏州市存量房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》，在该合同的其他约定事项中还特别记载：王佳佳承诺知晓苏州市购房政策。当日，买受方支付房屋定金5万元。当日，在外地的被告王鹏鹏出具收据一份，表示收到买受方王佳佳关于涉案房屋购房定金5万元（银行转账至招行吴中支行账户），并以拍照回传方式确认。2019年8月23日，王鹏鹏与买方王佳佳签订了《存量房交易资金托管协议》。王佳佳于2019年9月12日向资金托管账户支付首付款645000元，于2019年11月29日支付了5000元，以上共计65万元。还查明，自2019年8月底，原、被告就买方贷款进度一事进行沟通。期间，原告向被告汇报买方贷款银行及贷款情况。同时，也向买方询问贷款情况。2019年9月29日，被告称：“我的房子本来计划10月份拿到钱，你那个贷款下来没有，我这边一直在看房子都不敢交钱。他当时说办的浦发银行是八月底，那银行高利贷的话是一到三个月，现在还没下来吗？”2019年10月9日，原告回复被告称：“贷款是审批通过了，现在就是确认放款时间”。之后，原告再次询问买房人：“房东这边就等着定房子呢，你这边落不定，他都不敢签合同”，买房人称：“上次说的是24号安排好放款，最晚月底”，后又称：“刚和银行人员确认，本月肯定放款，最晚月底”。原告将其与买房人微信聊天截图发给被告称：“那边说这个月能放”。2019年10月27日，原告称：“你放心，这边不是说给你拖，我现在跟他说了，不管他客户钱什么时候下来，一定要保证你在11月底之前拿到钱，这样的话就不耽搁你这边买房的事情。我现在是这么跟他们说的”。2019年12月，原告方称：“买方两个银行贷款都被退了，你们作为中介方怎么处理”。2020年2月17日，被告称：“手续办好了赶紧走程序，银行房贷过户啊，房贷下来我马上配合过户”，“2019年8月就可以找银行贷款，我也在全力配合过户，现在已经半年了，因买方王佳佳个人信用问题导致银行贷款一直下不来，如一直贷款不通过，则追究买方王佳佳违约责任”。中介人员称：“由于疫情影响，我们目前还没上班，一上班马上就做”，原告称：“争取尽快把贷款办妥”。2020年3月9日，原告在群里称：“王佳佳贷款审批通过了”。2020年5月，被告称：“随时过户”。后，买受人王佳佳的贷款于2020年4月份办理完毕并放款，因被告未办理过户，王佳佳于2020年5月起诉至本院。经本院于2020年7月1日组织双方达成调解，双方达成如下内容为：1、被告王鹏鹏、倪梦裕于2020年7月7日前协助王佳佳、吕龙须将涉案房屋变更登记至王佳佳、吕龙须名下。2、王鹏鹏、倪梦裕于2020年7月7日前返还王佳佳、吕龙须购房款5万元。3、王佳佳、吕龙须放弃其他诉讼请求。现被告已拿到总房款215万元。以上事实，由当事人提供的《个人出售委托代理协议》、授权委托书、收条、二手房买卖定金合同及《苏州市存量房买卖合同》补充协议、《存量房交易资金托管协议》、调解协议、当事人陈述及庭审笔录等证据予以佐证。审理中，被告为主张损失，提供了如下证据：1、被告王鹏鹏于2019年1月26日向舒健转账20万元交易记录。2、舒健于2019年9月10日向王鹏鹏转账50万元交易记录，其称，其中20万元是还款，还有30万元是向其借款用于归还涉案房屋贷款。3、王鹏鹏于2019年10月1日向舒健出具的借条，主要内容为：因出售尼盛滨江城5-202小区需提前还款30万，因买客王佳佳和银行确定在2019年10月31日前可以拿到银行放贷，故于2019年10月1日向舒健借款30万元，借款期限1个月，按每月还息12088元，于2019年10月31日一次性还本。4、王鹏鹏于2019年10月21日向银行归还涉案房屋剩余贷款269416.52元的交易凭证。5、王鹏鹏于2019年10月15日、同年11月17日、同年12月16日、2020年1月15日、2020年2月17日、2020年3月16日、2020年4月14日、2020年4月15日、2020年5月14日、2020年7月13日、2020年7月14日向舒健分别转账12088元、12088元、12088元、12088元、12088元、12088元、3000元、9088元、12088元、95510元、20150元、8990元。经质证，原告称，被告提供的转账时间与借条中所述借款时间不一致、且在存在极高利息情况下，被告收到款项后一个多月才归还涉案房屋贷款，与常理不合，被告有伪造证据之嫌，其认为上述转账及所谓还款与本案无关。本院认为，《个人出售委托代理协议》系由原告马云龙与两被告签订，虽合同落款处盖有优江公司公章，但从合同履行过程来看，该代理销售行为均由原告马云龙及其委托的张建完成。优江公司对此亦出具情况说明，认可其司未参与委托代理，并非合同的相对人，故本院认定《个人出售委托代理协议》的合同双方为原告马云龙和两被告。原、被告双方签订的《个人出售委托代理协议》及授权委托书系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方应按合同约定履行自身义务。两被告曾向原告出具授权委托书，同意原告代为与买受方及居间方签订《房屋买卖（居间）合同》及相关附件，虽原告转委托张建代两被告签订《房屋买卖（居间）合同》，但该行为系为积极促成房屋交易的完成，并未减损两被告的权益，被告王鹏鹏亦在当日收取了买房人支付的定金，故两被告以张建无权代理为由而拒绝返还溢价款的辩称本院不予采纳。至于原告有无适当全面履行义务及应承担的责任。首先，原告已按照合同约定在委托期限内为被告找到买方并与其签订房屋买卖居间合同，被告也收取了买方支付的房屋定金，合同中亦明确约定委托期限不包含买卖双方签订买卖合同及交易过户所需时间。其次、从原、被告双方的微信聊天及催促买方办理贷款的过程来看，原告一直在向被告报告其所知道的购房人的贷款进度，在购房人贷款事宜办理严重过缓时，原告也确在催促购房人办下贷款。但，原告作为代理被告销售房屋并以取得佣金为目的的受托人，其亦有义务和责任调查购房人的征信情况及各银行的贷款政策，以便被告在合理时间内取得房款，而涉案房屋贷款发放时间较晚于该段期间的正常贷款办理进度，原告对此存在一定过错。最后、被告为主张损失，提供了舒健于2019年9月10日向其转账的50万元（被告表示其中20万元是还款，30万元是借款让其归还涉案房屋贷款）及其于2019年10月1日向舒健出具的借条。但该借条上所载借款时间与上述款项实际转账时间并不一致，且借款利息达到月息4%已完全超过原告对被告的损失可以预见的范围。故被告以其归还上述借款的利息作为其的损失，本院不予采纳。本院综合考虑到被告借款还贷的情况、被告主张的损失性质及原告的过错程度，在被告应返还原告的款项中酌情扣减25000元。原、被告之间的委托代理协议约定房屋成交价格高出被告委托原告净到手价格钱款全部归原告所有，待被告该房屋过户领钱款时，被告应退还溢价部分钱款。被告已拿到房款215万元，理应向原告返还房屋溢价款并退还定金10万元，结合需扣减的金额，被告应向原告返还房屋溢价款225000元并退还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零六条之规定，判决如下：被告王鹏鹏、倪梦裕于本判决生效之日起十日内支付原告马云龙委托代理费225000元，并返还定金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币3275元，由原告马云龙负担25元，被告王鹏鹏、倪梦裕负担3250元（被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 吴宁剑二〇二〇年十二月十八日法官助理 姚 伊书 记 员 李 萍