山西省太原市晋源区人民法院民事判决书 （2020）晋0110民初2035号  原告：山西丰沃房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区千峰南路（鸿峰住宅小区）10号楼2层。法定代表人：邰若峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘鹏飞，山西国华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，山西国华律师事务所律师。被告：赵启凤，女，1983年8月3日出生，汉族，山西澳晋教育科技有限公司员工，住忻州市忻府区七一北路57号。委托诉讼代理人：韩彤彤，山西辅商律师事务所律师。原告山西丰沃房地产开发有限公司诉被告赵启凤确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告山西丰沃房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘鹏飞、李鑫、被告赵启凤及其委托诉讼代理人韩彤彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西丰沃房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：因被告自愿购买原告开发的丰沃•悦湖城8号楼2单元2302号房屋，2015年10月30日原、被告双方签订《房屋买卖合同》，根据该合同，被告购买的房屋面积142㎡，购房单价6340元/㎡，房款总价900280元，付款方式为分期付款;2015年12月28日，经双方协商，变更购房单价为6040元/㎡，房款总价确定为857680元。截止2017年8月22日，被告付款 85000元后已付清全部房款857680元。目前，丰沃•悦湖城项目8号楼已具备入住条件，已有超过一半业主自愿收房。丰沃•悦湖城项目属于晋源区南阜村城中村改造项目，可边施工边办理手续。项目建设过程中，由于太原市房地产相关政策变更，该项目历经2次选址变更才确定到现在的位置，但因此也导致了开发周期延长，原告资金链紧张，加上开发过程中受到了若干人为因素干扰，导致工程建设及相关手续办理进展缓慢，一度有变成烂尾工程的危险。至今8号楼仍未取得土地、建设、销售的法定手续。原、被告双方均是在明知所购房屋的手续现状的情况下自愿签订的《房屋买卖合同》，房屋具备入住条件后，原告于2020年7月9日向被告发出《交房通知书》、9月10日向被告发出《收房催告函》，并承诺在指定期限内办理收房手续的，可享受物业费减免及优惠券，但被告至今拒绝收房。根据《城市房地产管理法》及相关司法解释，原、被告所签《房屋买卖合同》属无效合同，但鉴于项目的实际情况，以及考虑双方的权益，原告以最大的诚意，尽自身最大的努力给予被告物业费减免及优惠政策，希望能继续履行《房屋买卖合同》，但虽经多次与被告沟通，双方关于合同的继续履行已不能达成一致，为避免双方损失进一步扩大，特提起本诉讼，请求法院依法判如所请。被告赵启凤辩称：一、被告与原告所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，双方签订买卖合同的民事行为有效，且被告已履行全部合同义务。2015年10月30日，被告与原告自愿签订了《房屋买卖合同》，约定被告购买原告开发的城中村改造项目“丰沃悦湖城”房屋。被告分别于2015年7月24日支付房款30万元、2015年10月30日支付房款150280元、2015年12月28日支付房款322400元、2017年8月22日支付剩余房款85000元，至此被告已将全部购房款支付完毕，履行完毕合同义务。原告在诉状“事实与理由”部分中也陈述双方是自愿签订的《房屋买卖合同》，且目前已向8#楼超过一半业主交付房屋，其也多次向被告发出收房要求，这正说明，原告自身是认同与被告至今仍存在房屋买卖合同关系的。原告以被告在收到收房通知后仍拒绝收房，导致双方就合同继续履行无法达成一致故提起诉讼，这也更能够说明原告认可双方签订买卖合同的民事行为的效力，在原告如此的逻辑下，其应提起的应当是解除合同之诉，而非确认合同无效之诉，原告的诉讼请求明显与其罗列的事实与理由自相矛盾。合同约定原告应于2017年10月31日前向被告交付房屋，被告暂未收房是由于原告逾期交房且未提供任何文件证明房屋已具备交付条件，原告违约在先，被告履行抗辩权。二、原告主张合同无效，没有法定理由。根据太原市人民政府颁发的《关于印发太原市城中村改造管理试行办法的通知》(并政发【2008】19号)第二条、第九条、第十七条、第十九条，城中村改造是将集体土地依法征收为国有土地，按照城市规划、建设管理规定进行建设的行为，项目将取得《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预（销)售许可证》，且在项目竣工后，建设主体可持相关证件和资料到市房地产管理部门办理房屋产权登记。项目手续办理、规费减免由市领导组会议集中审批、集中办理，限时办结。即涉案项目作为太原市城中村改造项目，势必会取得商品房预售许可证并办理房屋产权登记手续。被告提供的证据10中，从太原市规划和自然资源局、太原市城中村改造工作领导组办公室、晋源区自然资源局的答复可知，2015年10月1日太原市人民政府办公厅常务会议纪要(【2015】11号)提出城中村改造项目由市城改办审核出具意见后，可边开工边办理手续，涉案项目的土地在2014年就从集体土地征为国有土地。即2015年10月30日，原告不具有预售房许可证，即与被告签订《商品房买卖合同》的行为是特定历史背景下被行政主管部门许可的。同时，晋源区人民政府工作人员表示，目前涉案项目尚未办理《国有土地使用权证》的原因在于原告没有足够的资金，即项目手续无法完善的原因完全归于原告自身原因。原告副总经理赵廷和也表示，由于地价上涨，原告资金紧张，但一定会办理相关手续。故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条虽然规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”但商品房预售许可证制度是行政主管部门为规范商品房买卖市场确立的，主要目的之一在于保护购房者的利益。本案中，原告未办理预售许可证即与被告签订《商品房买卖合同》是特定历史背景下行政主管部门许可的，同时目前仍未办理预售许可证完全由于原告自身原因，结合涉案项目手续一定会完善、以及维持交易稳定、诚实信用原则，不应认定合同无效。如果认定该合同无效，那么原告作为违约方可能借房价上涨获得巨额利益，而被告作为守约方却会遭受巨大损失，这必然会对社会公平正义造成严重损害。且被告在合同签订后已支付了全部房款，原告的合同目的已经实现，但其并未积极履行应尽的合同义务，反而主张合同无效，这种做法显然违背诚实信用原则，也与社会价值导向和公众认知相悖。如判定合同无效，还将导致收房的业主成为房屋的无权占有人，原告将有权随时要求业主返还房屋。原告作为房地产开发企业，相对于业主处于优势地位，应诚信交易，按照合同约定积极履行合同义务，承担合同责任，而不是利用其优势地位牟取暴利。政府各部门则应监督并督促原告依约履行合同，以保护弱势业主的合法权益，维护社会公平正义，维护司法公信力。三、本案诉讼费应由原告承担。原告请求确认合同无效无任何事实和法律依据。原告有解除与被告的房屋买卖合同，另行高价销售以获取高额利润之嫌。原告滥用诉权，恶意对守约且已因其违约行为遭受了巨大损失的被告提起诉讼，其行为是对司法公正和社会主义核心价值观的公然挑衅。请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份房屋买卖合同，约定被告购买原告开发的位于丰沃·悦湖城8号楼2单元2302号房；该房屋单价为每平方米6340元，总金额900280元；被告在签订本合同时首期支付总房款的50.01%即450280元，8号楼主体封顶前支付总房款的39.99%即360000元，8号楼交房前支付总房款的10%即90000元；原告应当在2017年10月31日前，将符合本合同约定的房屋交付被告使用。2015年12月28日，经双方协商，变更购房单价为6040元/平方米，房屋总价确定为857680元。截至2017年8月22日被告已付清全部购房款857680元。现双方就交房事宜发生争议，故原告诉至本院。另查明，丰沃·悦湖城项目属于太原市晋源区金胜镇南阜村的城中村改造项目，案涉8号楼截至原告起诉前仍未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。本院认为，本案的争议焦点是双方之间的房屋买卖合同法律关系效力问题。首先，双方签订房屋买卖合同时，案涉的丰沃·悦湖城8号楼尚在建设中未竣工，该合同的名称虽为“房屋买卖合同”，但实质上是商品房预售合同，双方之间形成了商品房预售合同法律关系。其次，被告截至2017年8月22日已付清了全额购房款，原告在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则。再次，原告作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房的行为违法性是明知的。现原告以自身原因造成违法事实为由提起诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，原告的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。最后，原告签订合同时其未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是不必然导致其签订商品房预售合同的民事法律行为无效。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条规定，判决如下：驳回原告山西丰沃房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告山西丰沃房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员李晋平二〇二〇年十二月二十四日 法 官 助 理 张祥书 记 员 张翠青