广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9959号原告：陈土材，男，1949年7月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈晓玲，广东百高律师事务所律师。被告：徐炳媭，女，1942年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐美玲，广东智洋律师事务所律师。原告陈土材与被告徐炳媭买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈土材及其委托诉讼代理人陈晓玲，被告徐炳媭的委托诉讼代理人张亮、唐美玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈土材诉称：原、被告于2015年9月23日就广州市白云区钟落潭镇大帘庄东区18号地上房屋（宅基证使用证号为穗郊字第××号）及房屋占用范围内的土地使用权签订了《房地产买卖合同》。合同约定被告将该房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给原告，交易价格100万元。双方签订合同当天完成房款支付及房屋交付手续并签署《房地产交接确认书》予以确认。2019年12月29日广州市规划和自然资源局白云区分局向被告作出《行政处理决定书》（穗规划资源云法字【2019】38号），因该房屋的宅基地使用证存在涉嫌违规申请取得情形，决定撤销该宅基地使用证（穗郊字***号），并于2019年12月31日被白云区人民政府强行拆除房屋，至此方知晓房屋存在权力瑕疵。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004修订）第六十三条规定，双方签订的《房地产买卖合同》已经违反国家法律强制性规定，应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告应当向原告返还购房款100万元。特向法院提起诉讼，诉讼请求为：1.原、被告双方签订的《房地产买卖合同》无效；2.被告向原告返还房款100万元；3.被告承担本案诉讼费。被告徐炳媭辩称：涉案《房地产买卖合同》合法有效，葛念泉以城镇居民身份取得宅基地证并未违反申请宅基地证时的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）规定。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）也没有禁止城镇居民依法转让宅基地，且被告通过继承方式取得涉案房屋所有权和宅基地使用权符合法律规定和国家政策。涉案宅基地于1995年开始已经自由流转，不再属于不得转让的农业用地（涉案土地属于非农业用地，而是建设用地），因此被告于2015年与原告签订涉案买卖合同合法有效，即使按照《中华人民共和国土地管理法》（2004修订）第六十三条的规定，该规定也不禁止宅基地在城镇居民之间流转。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】第39号）第二条第一款：“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续”及第二款：“农民的住宅不得向城市居民出售、也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，虽明确禁止农民集体土地使用权的出让、转让及城镇居民取得宅基地，但该规定颁发于葛念泉取得宅基地之后，不适用本案。《中华人民共和国土地管理法》（2004修订）给予破产、兼并企业流转集体土地的权限，葛念泉逝世后其名下财产通过继承流转至原告处，参照破产企业集体建设用地可以流转的规定，涉案集体建设用地流转不违反法律规定。如法院认定合同无效，按照合同法第一百四十二条规定，原告无法返还房屋，应自行承担无法返还房屋的责任，其无权要求被告向其返还购房款。涉案《房地产买卖合同》第五条有关原告不得以房地产无法变更产权登记为由要求被告退还交易价款的约定属于合同清理条款，该条款不因合同无效而无效，原告无权要求被告返还购房款。原告在本案中过错程度远远大于被告，双方应当按9:1比例分担责任。原告自2005年开始实际占有、使用涉案房屋直至房屋被拆除，即使合同无效，原告也应向被告支付相应的使用费。经审理查明：原告于2015年9月23日与被告签订《房地产买卖合同》，由被告将坐落于广州市白云区钟落潭镇大帘庄东区18号地的房屋【农村（墟镇）宅基地使用证号：穗郊字第***号】及宅基地面积750平方米【房屋建筑结构为框架（毛坯、未通水、电、煤气、无门、窗、室内无装修】，层数3层，建筑面积320.12平方米）出售给原告，交易价格为100万元，原告签合同当天已经支付上述价款，被告收到款项后当日向原告开具收据。农村（墟镇）宅基地使用证（穗郊字第***号）及宅基地资料详细信息显示宅基地登记使用人为葛念泉。原告提交银行转账凭证，显示其于2015年8月10日、9月23日向被告分别转款300000元、700000元。被告向原告出具收据，收据写明“收到陈土才先生付来购房款人民币壹佰万元正”，落款时间2015年9月23日。此外，原、被告签订了房地产交接确认书，确认原告已经付清房款100万元，被告已交付房产及宅基地。2019年12月29日，广州市规划和自然资源局白云区分局作出穗规划资源云法字【2019】38号《行政处理决定书》，认定葛念泉持有的穗郊字第***号《农村（墟镇）宅基地使用证》不具备申请资格，不符合法定条件，作出撤销该宅基地证的决定，同日，广州市白云区钟落潭镇人民政府向关默川（原告妻子）发出《关于责令拆除违法建筑物的通知》。经本院依法向广州市白云区钟落潭镇人民政府核实，案涉房产已于2020年1月2日被拆除。另，为查明涉案地块权属及地类性质等情况，本院依法向广州市规划和自然资源局发函调查，该局函复告知涉案地块未查到土地登记信息，现行利用现状为建设用地及未利用地，未查到《建设工程规划许可证》和规划验收信息。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。原告与被告签订《房地产买卖合同》，由被告将农村（墟镇）宅基地使用证号为穗郊字第***号对应房屋及宅基地面积750平方米出售给原告，经向广州市规划和自然资源局调查，虽涉案地块未查到相关土地登记信息，但涉案地块位于广州市白云区钟落潭镇钟落潭村，该位置不属于市区，故推定案涉地块为农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原告与被告签订《房地产买卖合同》将农村集体土地进行买卖，违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，所涉合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告签订合同后已将购房款100万元支付给被告，合同无效，被告应将相应款项退还原告。被告抗辩房屋已被拆除，原告无法向被告返还，应承担无法返还的责任，无权要求被告向其返还购房款。本院认为，原告已提交行政处理决定书及关于责令拆除违法建筑物的通知证明以及本院向广州市白云区钟落潭镇人民政府核实，涉案房屋是因葛念泉本身不具备宅基地申请资格而被拆除，可见房屋被拆除非原告所为也非原告所导致，房屋灭失责任不在于原告，被告以此抗辩理据不足，本院依法不予支持。至于被告抗辩原告从2005年开始实际占用房屋，即使无效也应当支付相应的使用费，本院认为，被告并未提交证据证明原告从2005年开始占用房产，即使原告在签订合同前占用房产产生费用也并非买卖合同无效所导致，属于另一法律关系，被告应另行诉讼主张占用费。涉案合同签订于2015年，被告在签订合同后将案涉房产交付原告使用，原告因合同获得房屋使用，合同被认定无效，一般情况下理当支付房屋使用费，但同时被告实际也因合同占用了原告支付的100万元购房款，被告同样也应向原告支付占用利息。因此房屋使用费与购房款占用利息相抵，双方无需向对方支付使用费或占用款项的利息，故被告要求对涉案房产拆除前价值及每月使用费标准进行司法鉴定不存在必要性，对其该请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2004修订）第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告陈土材与被告徐炳媭于2015年9月23日签订的《房地产买卖合同》无效；二、于本判决生效之日起十日内，被告徐炳媭向原告陈土材返还购房款100万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元、诉讼保全费5000元，由被告徐炳媭负担（于本判决生效之日起五日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  常康华二〇二〇年十二月二十八日书记员  李 丹