新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初6439号 原告：保利物业发展股份有限公司新疆分公司，住所地乌鲁木齐市新市区安宁渠路999号中航翡翠城中心商业1层。负责人：刘旭奔，该分公司总经理。委托诉讼代理人：谢子娟，北京大成（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雨莎，北京大成（成都）律师事务所律师。被告：马倩，女，1982年3月4日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：易丽，新疆天宇律师事务所律师。原告保利物业发展股份有限公司新疆分公司被告马倩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告保利物业发展股份有限公司新疆分公司的委托诉讼代理人谢子娟与被告马倩的委托诉讼代理人易丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业发展股份有限公司新疆分公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付其本应支付而未支付的房号为6221-4的物业服务费人民币33,849.8元（自2017年8月1日起至2020年4月30日止)及至实际清偿之日止的违约金（暂计至自2020年5月10日，为人民币55,385.88元）。事实和理由：被告依约认购新疆中航投资有限公司位于乌鲁木齐市××区房屋，该房屋建筑面积为306.9平方米。同时,原告于2017年7月15日与新疆中航投资有限公司签订了《前期物业服务合同》确认原告为被告所购房屋所在物业规划区域提供物业管理服务，别墅的物业费收费标准为3.8元/平方米/月，被告需在每年3月31日前按年向原告交纳物业服务费，未能按时足额交纳的，每日按未交数额5‰计算违约金。被告自2017年8月1日起至2020年4月30日止应付未付的物业服务费合计人民币33,849.8元，经原告多次催收，被告至今仍未支付。为维护原告合法利益,故诉之贵院,请求判如所请。被告马倩辩称，我方在收房时新疆中航投资有限公司为我们选择的是新疆中航物业服务有限公司，被告并没有与原告达成物业服务管理协议，不存在物业服务管理关系，被告不应向原告支付物业费，原告所要求的物业费及违约金没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下：2017年7月15日，原告保利物业发展股份有限公司新疆分公司与新疆中航投资有限公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，约定新疆中航投资有限公司选聘原告为乌鲁木齐市新市区安宁渠路999号中航·翡翠城综合住宅小区提供前期物业服务，别墅的物业费收费标准为3.8元/平方米/月，业主需在每年3月31日前按年向原告交纳物业服务费，未能按时足额交纳的，每日按未交数额5‰向原告支付违约金。中航·翡翠城小区原物业服务企业为新疆中航物业服务有限公司，该公司于2017年12月29日注销。原告于2017年7月15日与新疆中航投资有限公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》后一直为中航·翡翠城小区提供物业服务至今。被告马倩系中航·翡翠城6221-4号别墅业主，于2013年11月实际入住，该房屋建筑面积为306.9平方米，被告马倩未缴纳2017年8月1日至2020年4月30日期间的物业费。另查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年8月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.25%，2019年9月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.20%，2019年10月21日贷款市场报价（LPR）1年期为4.20%，2019年11月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.15%，2019年12月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.15%，2020年1月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.15%，2020年2月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.05%，2020年3月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.05%，2020年4月20日贷款市场报价（LPR）1年期为3.85%。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告提供的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告主张本案原告不具有独立从事物业服务管理主体资格、双方未建立物业服务合同法律关系的辩称，本院不予采纳，故被告应按照《乌鲁木齐市前期物业服务合同》约定的计费标准向原告支付2017年8月1日至2020年4月30日期间的物业费33,849.8元，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告与新疆中航投资有限公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》约定的业主物业费交纳的期间为每年3月31日前按年交纳，且原告已举证证明其已向被告告知合同约定的交费期限，故被告未按时足额交纳物业费应属于违约。原告主张违约金的计算方式为按照合同约定的每日按未交数额5‰进行计算，本院认为被告逾期支付原告物业费，造成了原告资金占用期间的利息损失，被告应向原告支付违约金；原告按年度未付物业费金额为计算基数、分别起算暂主张至2020年5月10日并继续主张至实际付清之日止的违约金，不违反法律规定，本院予以支持，但本院认为原告主张的违约金过分高于其资金占用期间的利息损失，本院参照银行贷款年利率4.75%上浮1.3倍进行调整计算违约金，且自2019年8月20日起，中国人民银行已不再发布同期同类贷款利率，而是授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），故2019年8月20日至2020年5月10日期间以及后续至实际付清之日的违约金应按照LPR上浮1.3倍进行调整计算。对于2017年度物业费逾期支付违约金本院支持的金额为：689.94元（以应付物业费5,861.00元为计算基数、年利率按照4.75%上浮1.3倍、原告主张计算期间为2018年5月10日-2020年5月10日（720天）本院予以确认，2019年8月20日至2020年5月10日按照LPR上浮1.3倍）；对于2018年度物业费逾期支付违约金本院支持的金额为：783.21元（以应付物业费13,994.40元为计算基数、年利率按照4.75%上浮1.3倍、原告主张计算期间为2019年5月10日-2020年5月10日（360天）本院予以确认，2019年8月20日至2020年5月10日按照LPR上浮1.3倍）；对于2019年度物业费逾期支付违约金本院支持的金额为：266.95元（以应付物业费13,994.40元为计算基数、原告主张计算期间为2020年1月1日-2020年5月10日（130天）本院予以确认，按照LPR上浮1.3倍）；对于2020年（至2020年4月30日）物业费4,664.80元，原告未主张支付至2020年5月10日的违约金。故暂计至2020年5月10日被告应支付的违约金经本院核算应为1,740.1元并应继续支付违约金至所欠物业费实际付清之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告马倩支付原告保利物业发展股份有限公司新疆分公司物业服务费33,849.8元（2017年8月1日至2020年4月30日期间）；二、被告马倩支付原告保利物业发展股份有限公司新疆分公司违约金1,740.1元并继续支付2020年5月11日至所欠物业费实际付清之日止的违约金（以欠付的2017年8月1日至2020年4月30日期间物业费数额为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1.3倍计算至实际付清之日止）。上述款项，被告应于本判决生效后十日内支付，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额89,235.68元，确认给付额35,589.9元，确认给付额占诉讼标的额的39.88%。本案案件受理费1,015.45元（减半收取，原告已预交），由原告负担60.12%即610.49元，由被告负担39.88%即404.96元，被告应负担的诉讼费在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   瓮立臣二 〇 二 〇 年 十 二 月 九 日书  记  员   玛蒂娜