山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民初3086号原告（执行案外人）：霍保刚，男，1965年9月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：何军明，山东恒志远律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市。负责人：郭小霞，总经理。委托诉讼代理人：张卉，女，1974年6月18日出生，汉族，住山东省济南市，该公司高级业务主管。委托诉讼代理人：孙芹，山东舜泽律师事务所律师。第三人（被执行人）：泰安市泰山阳光置业有限公司，住所地山东省泰安市。法定代表人：王希民，经理。委托诉讼代理人：王丽，女，1984年12月10日出生，汉族，住济南市，该公司员工。原告霍保刚与被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城资产山东分公司）及第三人泰安市泰山阳光置业有限公司（以下简称阳光置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人何军明，被告长城资产山东分公司的委托诉讼代理人孙芹，第三人阳光置业公司的委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍保刚向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于泰安市岱岳区阳光和墅小区三期30号住宅楼102室房产的执行，解除对上述房产的查封并确认上述房产归霍保刚所有；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：贵院于2019年8月8日作出（2018）鲁01执恢205号民事裁定书及协助执行通知书，查封阳光和墅三期30号楼102室房产。查封期限三年，自2019年8月8日至2020年8月7日。原告得知此事后，依法向贵院提出了执行异议，贵院于2020年8月7日作出（2020）鲁01执异159号执行裁定书，驳回了原告对上述房产的异议请求。2018年6月25日，原告霍保刚与阳光置业公司签订《房屋买卖协议书》一份，约定购买位于山东省泰安市岱岳区青春创业园区阳光和墅住宅（即本案所涉房产泰安市岱岳区阳光和墅小区三期30号住宅楼102室房产），总金额为3438000元。原告与第三人以及阳光集团公司签订《转账协议》。同日又与第三人阳光置业公司签订《以房抵债协议》，原告以对第三人享有的债权折抵购房款的形式向第三人支付购房款3438000元。第三人于2019年8月1日将上述房产交付原告使用。截止贵院查封上述房产之日，由于第三人手续不全、不动产登记部门网络整合以及法院查封等原因导致无法办理上述房产的产权登记。综上，原告认为原告的诉讼请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应给予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖受人自身原因未办理过户登记。”足以排除执行且完全能够证实涉案房产归原告所有。为此特申请贵院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。长城资产山东分公司辩称：1、原告没有提供证据证明以房抵债中的债真实性合法性。因为债是否真实存在、合法有效，是抵债协议是否能成立的基础法律关系，原告有义务证明债的真实性合法性。2、以房抵债协议是债的清偿，目的在于消灭债权而非单纯的房屋买卖，是债务人履行债务的变通方式，并不存在购房的本意，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不必然地引起房屋权属的变动。且，涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与第三人之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。阳光置业公司述称，该房屋没有办理产权登记，因为不动产登记系统锁定，后因法院查封导致了没有办理产权登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：霍保刚提交如下证据：证据1.商品房买卖协议一份，证实2018年6月25日霍保刚与第三人阳光置业公司签订《商品房买卖协议书》购买阳光和墅小区30号楼102室房屋的事实。长城资产山东分公司对该证据的真实性、证明目的均不予认可，在济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01执异159号裁定书中，原告并没有提交此证据，合理的怀疑该协议书是原告与第三人串通造成的。证据2.《收款收据》一份，证实霍保刚支付阳光置业公司购房款3438000元的事实。长城资产山东分公司对该证据的真实性、证明目的均不予认可，该收款收据中公章不清晰，并且原告在起诉状中明确表示是以房抵债，后期又签了收款收据。证据3.银行转账凭证十二份、三方债权转让协议一份、转账协议一份，综合证实原告及徐宗林、王法松、王春兰、宋振出借给阳光集团公司款项223万元，加上利息及逾期利息共计3483366.37元，原告以抵账的方式实际支付了购房款。长城资产山东分公司对银行转账凭证真实性没有异议，对三方债权转让协议、转账协议真实性均不认可，仅凭银行的转账凭证，银行的转账凭证给了阳光集团公司，不能证明阳光置业公司欠原告借款。证据4.钥匙交接单一份，证实阳光置业公司已按照合同约定交付涉案房产，霍保刚对涉案房产合法占有。长城资产山东分公司对钥匙交接单的真实性不认可，仅有钥匙交接单，因为第三人与原告具有利害关系，所以不予认可。证据5.物业费收款收据一份。证实原告已经实际接受涉案房屋实际入住缴纳物业费用的事实。长城资产山东分公司对物业费收款收据不认可，因为物业费仅仅有收款收据，没有正式发票以及其他的证据进行佐证。阳光置业公司质证称，对原告提交的上述证据1-5真实性和证明目的均没有异议。庭后，霍保刚提交：1、阳光集团公司与阳光置业公司于2020年11月9日出具的情况说明一份；2、泰安市不动产登记出具的房屋查询情况证明一份。长城资产山东分公司质证称，对情况说明的真实性、关联性、证明目的均不予认可；对泰安市不动产登记出具的房屋查询情况证明真实性无异议，对证明目的和关联性不予认可，首先查询证明仅仅是霍保刚自己的，但霍保刚作为一个家庭成员，如果房产登记在妻子的名下，也属于夫妻共同财产，所以该证据不能证明霍保刚名下无房产，并且涉案房屋面积远远超过九民纪要中要求的仅限于居住需求的面积。长城资产山东分公司及阳光置业公司未提交证据。经审查，原告提交证据1、2、3、4、5具有真实性，且与本案具有关联性，能够相互印证，因此，本院对原告提交的证据1、2、3、4、5予以采信。庭后，霍保刚提交的证据1、2具有真实性，且与本案具有关联性，能够与其提交的其他证据相互印证，本案予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于中国光大银行股份有限公司济南分行与阳光集团公司（以下简称阳光集团公司）、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、阳光置业公司金融借款合同纠纷一案的审判与执行情况中国光大银行股份有限公司济南分行与阳光集团公司、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、阳光置业公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2016）鲁01民初2174号民事判决书，判决：一、阳光集团公司于判决生效之日起10日内偿还中国光大银行股份有限公司济南分行借款本金4000万元及利息1067385.36元（利息计至2016年12月12日，嗣后至判决生效之日止的利息，按照《流动资金贷款合同》、《流动资金贷款合同变更协议》的约定另行计付）；二、阳光集团公司于判决生效之日起10日内赔偿中国光大银行股份有限公司济南分行律师代理费损失57400元；三、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、阳光置业公司对判决第一、二项所确定的阳光集团公司的债务承担连带清偿责任；四、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、阳光置业公司承担保证责任后，有权向阳光集团公司追偿。上述判决生效后，中国光大银行股份有限公司济南分行将上述债权转让给长城资产山东分公司。该案执行过程中，本院于2019年8月8日作出（2018）鲁01执恢205号民事裁定及协助执行通知，查封被执行人阳光置业公司名下位于泰安市岱岳区阳光和墅小区三期30号住宅楼102室房产，查封期限三年，自2019年8月8日至2022年8月7日。霍保刚对本院查封被执行人阳光置业公司名下涉案房产不服，向本院提出执行异议，本院作出（2020）鲁01执异159号执行裁定书，裁定驳回霍保刚的起诉，霍保刚提起本案执行异议之诉。二、关于霍保刚与涉案房产的关系2018年6月25日，霍保刚、阳光集团公司、案外人徐宗林、王法松、王春兰、宋振签订三方债权转让协议，约定案外人徐宗林、王法松、王春兰、宋振将阳光集团公司欠付其四人的2447618.11元债权转让给霍保刚行使，阳光集团公司直接付款给霍保刚，霍保刚、阳光集团公司、案外人徐宗林、王法松、王春兰、宋振均在协议上签字捺印。同日，霍保刚、阳光置业公司、阳光集团公司签订转账协议一份，协议约定，阳光置业公司欠阳光集团公司往来款，阳光集团公司欠霍保刚借款本息3438000元，现经协商，霍保刚、阳光置业公司、阳光集团公司均同意将阳光集团公司欠付霍保刚的3438000元转入阳光置业公司，由阳光置业公司支付霍保刚借款本息3438000元。同日，霍保刚与阳光置业公司签订《房屋买卖协议书》，协议约定，由霍保刚购买阳光置业公司持有的阳光和墅小区30号楼102室房屋，房屋面积255平方米，单价为12000元每平方米，房价3060000元；地下室面积105平方米，单价为3600元每平方米，地下室价格合计378000元，房屋总价款3438000元。同日，霍保刚与阳光置业公司签订《房屋抵债协议》，霍保刚以阳光置业公司欠其的3438000元借款本息，抵偿其购买的阳光置业公司阳光和墅小区30号楼102室房屋及地下室购房款3438000元。同日，阳光置业公司向霍保刚出具收款收据，收据中载明收到霍保刚房款3438000元。阳光置业公司于2019年8月1日向霍保刚交付涉案房屋单元门钥匙1把、分户门装修钥匙6把、分户门正式钥匙6把、储藏室钥匙6把。2020年11月9日，泰安市不动产登记中心出具房屋查询情况证明一份，该证明载明，霍保刚在该登记中心并无登记房产。本院认为，本案争议的焦点问题是霍保刚对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，霍保刚与阳光置业公司签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。霍保刚在涉案房产被查封之前已合法占有该房产，根据涉案房产所在地的不动产登记部门出具的证明，除涉案房产外，并无其他用于居住的房产。关于涉案房款的支付情况，根据查明的相关证据，能够证实阳光集团公司曾向内部职工借款，共欠霍保刚3438000元借款本息，此后阳光集团公司将上述债务转让给阳光置业公司，由阳光置业公司支付霍保刚3438000元借款本息，阳光集团公司和阳光置业公司对上述债务的真实性均予以认可。此后，阳光置业公司与霍保刚签订了以房抵债协议，经审查，上述协议具有真实交易基础，对其合法性本院予以认可。而后，阳光置业公司向霍保刚出具房款收款收据，确认了以欠付霍保刚的借款本息抵偿霍保刚欠付涉案购房款的事实。因此，根据上述证据，能够认定霍保刚支付了涉案房款的事实。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，霍保刚作为商品房消费者，其享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的执行于法有据，本院予以支持。关于霍保刚提出的解除财产保全措施的诉讼请求，因财产保全措施的解除需在执行程序中解决，不属于本案审理范围，本院不予审理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对位于泰安市岱岳区阳光和墅小区三期30号住宅楼102室房产的强制执行；二、驳回原告霍保刚的其他诉讼请求。案件受理费34304元，由被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  刘继英人民陪审员  段巧华人民陪审员  丁世鹏二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  万振驰书 记 员  李姗姗