吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初3552号 原告：吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部，住所地吉林市二道江小区龙江街东侧网点。 经营者：禚俊，女，1990年7月5日出生，汉族，住吉林市船营区西安路碧水山城A区6号楼1-5-8号。 委托诉讼代理人：王政杰，吉林公申律师事务所律师。 被告：王景刚，男，1971年4月13日生，汉族，住吉林市龙潭区。 原告吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部（以下简称中泽服务部）与被告王景刚租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日作出（2019）吉0202民初945号民事裁定。中泽服务部不服该裁定，向吉林省吉林市中级人民法院提起上诉。吉林省吉林市中级人民法院于2019年10月10日作出（2019）吉02民终2321号裁定，指令本院审理。本院于2020年3月27日立案后依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中泽服务部的委托诉讼代理人王政杰、被告王景刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中泽服务部向本院提出诉讼请求：1.自2015年1月1日起增加房屋租赁费，金额为100元/月/平方米；2.依法判令王景刚给付拖欠的房租金221,000.00元（自2015年1月1日起至2020年10月31日；计算方式：33平方米×100元/月/平方米×70个月-10,000元（已付）=221,000.00元）；3.诉讼费及相关费用由王景刚承担。事实与理由：1993年吉林铁合金厂第三产业开发公司（以下简称三产公司）在昌邑区二道江龙江路统一建立市场，实行统一建设、统一管理；投资以三产公司为主，用户为辅，产权归工厂，使用权归用户；房屋租赁费每平方米10元；交纳建设费者使用期五年，五年后房租另定；三产公司总计建设了38处门市房。三产公司是吉林铁合金集团有限责任公司出资的全民所有制企业，后由于三产公司被吊销营业执照，三产公司的所有财产由中钢铁合金股份有限公司收回；后期，又将三产公司财产的管理、使用、处分权授予吉林市环宝建材有限公司；2014年末，受吉林铁合金集团有限责任公司的指令，吉林市环宝建材有限公司将接受的三产公司财产的管理、使用、处分权（包括吉林市二道江市场建造的38处门市房的管理、租赁、维修等一切事物）授权给了中泽服务部。中泽服务部接管二道江市场后，对包括王景刚所租赁房屋在内的所有38处门市房的房屋、水、电、气、供热等多项设备、设施进行了保养和维修，投入了大量资金。王景刚是使用该市场门市的用户之一；自中泽服务部接管该市场时（2015年1月1日），五年的使用期限早已届满，并且市场租金额已经远远超过20多年前的价格，中泽服务部的投入和产出不成正比；中泽服务部依据《二道江市场通江商业用房租赁协议》的约定，2015年起将租赁费增加至100元/月/平方米，并进行了通知，王景刚的房屋面积是33平方米，其只在2015年向中泽服务部交纳了1万元，其余均未交付；经多次催要未果，无奈诉至贵院，请判令王景刚支付拖欠的租金，如王景刚现在不同意继续租赁，可支付完毕占用期间的租金后解除租赁腾迁。 王景刚辩称，一、中泽服务部在全案中提供的证明其享有管理、租赁、维修权利的证据不具有真实性。理由如下：(一)中泽服务部提供的二道江市场《门市房管理协议》不具真实性。中泽服务部与三产公司签订委托管理协议及在二道江市场发布变更租金通知的，都是用“吉林市昌邑中泽房屋信息服务部”。根据中泽服务部提供的营业执照可知，中泽服务部成立的时间为2014年9月5日，而二道江市场《门市房管理协议》签订的时间是2014年7月27日，也就是说该协议签订之日中泽服务部并不存在。可见该协议不具有真实性。该份证据的签订时间是2014年7月27日，既然是2014年签订的，中泽服务部在第一次庭审中为什么没有提供，而且也没有在向王景刚索要房屋租金时出示给王景刚，王景刚在2015年以后之所以没有向中泽服务部交纳房租，就是因为中泽服务部没有证据证明其享有上涨房租的权利和收取租金的权利。且三产公司2007年已经被吊销营业执照，其公章不具有客观真实性。(二)三产公司的公章不具真实性。中泽服务部提交的非公司法人信息与《门市房委托管理协议》的公章不相符。非公司法人信息中“吉林铁合金厂三产实业开发总公司”于2007年已被吊销营业执照，根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条“企业法人被吊销企业法人营业执照，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理”的规定，“吉林铁合金厂三产实业开发总公司”系吉林铁合金集团有限责任公司的下属公司，信息显示该公司于2007年已被吊销营业执照，其名称并非“三产公司”，不可能与中泽服务部于2014年7月签订《门市房委托管理协议》。《门市房委托管理协议》的甲方即“三产公司”也并没有在《吉林市工商行政管理局》登记，中泽服务部提交的非公司法人信息与《门市房委托管理协议》的公章不符。“吉林铁合金厂三产实业开发总公司”的公章在2007年应当被收回，其不具有对外经营的行为能力，更不具有签定合同的主体资格。可见《门市房委托管理协议》是伪造的。(三)中泽服务部提供的3份《情况说明》不具真实性。中泽服务部一审提供的3份《情况说明》因不具有单位负责人签名或盖章，根据《最高人民法院关于的解释》第一百一十五条的规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”的规定，该3份《情况说明》没有出具人员的具体签名，难以核实该证据是否客观真实，并且该案件已经历经两次一审、二审，两次一审法院均认为中泽服务部主体不适格，二审发回。并且在四次法庭审理中中泽服务部的经营者禚俊均未出庭说明情况。二、三产公司既不是产权人，也不是管理合同的相对人，没有在《吉林市工商行政管理局》登记，不具有权利主体资格。“吉林铁合金三产实业开发总公司”既不是涉案房屋的产权人，也不是管理合同的相对人，不具有权利主体资格。该涉案房屋产权人系吉林铁合金集团有限责任公司，吉林铁合金集团有限责任公司曾经授予吉林北方铁合金联营公司管理，且双方签订过房屋管理合同，应由产权人吉林铁合金集团有限责任公司或管理合同相对人吉林北方铁合金联营公司主张权利。综上所述，王景刚认为，全案证据不具有合法性、客观真实性，均系伪造。二审法院审理查明事实与客观事实不符。该涉案房屋产权人系吉林铁合金集团有限责任公司，吉林铁合金集团有限责任公司曾经授予吉林北方铁合金联营公司管理，且双方签订过房屋管理合同，应由产权人吉林铁合金集团有限责任公司或管理合同相对人吉林铁合金北方联营公司主张权利。为了维护法律的尊严以及维护王景刚人的合法权益，让老百姓感受到法律的公平和正义，请求人民法院支持王景刚人的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据吉林铁合金厂三产实业开发总公司非公司法人信息、吉林铁合金股份有限公司企业变更情况、吉林市环保建材有限公司企业信息、吉林市公安建筑工程位置防火审批意见书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.中泽服务部提供的第三组证据门市房委托管理协议书一份、吉林铁合金集团有限责任公司情况说明一份、吉林北方铁合金联营公司情况说明一份、吉林市环保建材有限公司情况说明一份、关于二道江市场门市房管理变更的通知一份。王景刚质证认为该组证据中的门市房委托管理协议书和三份情况说明不具有真实性，也未收到二道江市场门市房管理人变更的通知，未见过中泽服务部的负责人和吉林北方铁合金联营公司的负责人及相关手续。综合双方的举证质证及自认情况，本院认为，门市房委托管理协议书及三分情况说明均加盖了相应的公章，且情况说明的基本事实能够相互印证，对该证据的真实性予以认定。二道江市场门市房管理人变更的通知加盖了吉林铁合金厂三产实业开发总公司新发街市场服务处的公章，对该证据的真实性予以认定。 2.中泽服务部提交的第四组证据2014年12月24日通知书一份、吉林市中级人民法院（2019）吉02民终442号案件庭审笔录一份、吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初3015号民事判决书一份、吉林市中级人民中院（2020）吉02民终1398号民事判决书一份。本院认为，2014年12月24日的通知书能够证明中泽服务部就租金收费标准提高至每月每平方米100元进行了通知，该通知加盖了中泽服务部的公章，对该证据的真实性予以认定。对该判决书的真实性予以认定，对该组证据予以采信。 3.王景刚提供的证据吉林省冶金国有控股有限责任公司文件（吉冶国控资[2005]39号）复印件，签发人为杨超。中泽服务部经质证，对该证据的真实性合法性关联性均有异议，认为复印件无法证实真实性，且无法核实是否进行相关履行。本案是租赁关系，主张的是债权，不存在所有权变更，王景刚主张的问题与本案无关。本院认为，该证据为复印件，没有原件佐证，王景刚也未提供其他证据对其证明的问题进行印证，且该证据无加盖公章页，不具有完整性，证明力不足，证明的问题与本案无关联，对该组证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：1983年2月3日，吉林铁合金厂成立，该厂于1993年9月13日组建下属分支机构吉林铁合金厂三产实业开发总公司，吉林铁合金厂三产实业开发总公司现处于吊销状态。1992年9月8日，吉林铁合金厂取得龙江路临时建设规划许可证。1995年7月，吉林铁合金厂三产实业开发总公司与昌邑区通江街道办事处签订《二道江市场统建商业用房屋租赁协议》一份，协议中约定：“三产公司统一建立市场，投资以三产公司为主，用户为辅。产权归工厂，使用权归用户，实行统一建筑、统一管理。为此，同各业户共同签订本协议。……二、市场商业用房建设费：商业用房建成后，按建筑面积计算。使用人一次交纳建设成本费每平方米150元，然后办理使用权，并有二次转租权和出兑权，转租或出兑时，须报请三产公司审批，办理变更手续。三、房屋租赁费按使用面积计算，每平方米月10元，从1993年1月1日起计租。交纳建设费者房屋使用期五年，五年以后房租另定。承租协议有效期自1993年1月1日至1998年1月1日……。”1998年8月6日，吉林铁合金厂改制为吉林铁合金集团有限责任公司。2003年，王景刚花费4.5万元购买了一名曲姓用户在二道江3-3-26号门市房的使用权。2007年5月10日，三产公司被吉林市工商行政管理局核准吊销，其所有财产被吉林铁合金集团有限责任公司接收，后吉林铁合金集团有限责任公司将三产公司财产的管理、使用、处分等权利授权予吉林北方铁合金联营公司，吉林北方铁合金联营公司得到授权后，王景刚一直向吉林北方铁合金联营公司交纳房屋使用费用。2014年7月27日，中泽服务部与三产公司签订《门市房委托管理协议》，协议中约定：“一、房屋委托管理时间：三产公司将位于龙江街建设面积885平方（其中共38户房屋）的门市房屋委托给中泽服务部管理，委托管理时间自2014年8月1日起至房屋主体拆迁止，……四、委托管理约定：现有（38户）业主租金自2015年1月1日起由乙方根据市场价格收取租户租金，与甲方无关。”2014年10月13日，三产公司新发街市场服务部发出《关于二道江市场门市管理变更的通知》，该通知中载明：“我单位与中泽服务部协商达成协议，将三十八处门市房移交给该公司全权管理（其中包括租赁、维修、日常管理等一切事物）……。”王景刚在庭审中否认收到该通知。2014年12月24日，中泽服务部对38户业户发出书面通知，载明：“由于各位商户租用的房屋租期已到（2014年12月31日），现由中泽服务部管理，我们将于2015年对供热管线和电气线路全部更换改造，请各位商户及时到中泽服务部办理2015年租房手续，如不及时办理，2015年1月3日将其断电，2015年1月10日前如不办理也不把房屋倒出来，中泽服务部将交由法律解决，收费标准至2015年1月1日起每月每平方米租金100元。”王景刚收到了该通知，并自2015年1月1日起，向中泽服务部交纳了1万元租金后再未支付过租金。现王景刚对二道江3-3-26号门市房仍实际占有、使用。 另查明，2012年1月1日，吉林北方铁合金联营公司与王景刚签订了《房屋管理合同》，约定吉林北方铁合金联营公司同意将位于二道江3-3-26号门市房38.7平方米给王景刚使用，期限为一年，自2012年1月1日至2013年1月1日止，月交管理费560元，每月交一次。 再查明，工商登记信息中并不存在“吉林铁合金厂第三产业开发公司”名称，但存在吉林铁合金厂三产实业开发总公司，综合双方当事人的举证、质证、历次庭审和关联案件情况，能够确定本案原王景刚所称的“吉林铁合金厂第三产业开发公司”实际上系吉林铁合金厂三产实业开发总公司。另中泽服务部现已重新刻制了与其营业执照名称相符的公章，“吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部”与原公章中的“吉林市昌邑中泽房屋信息服务部”实际是一个民事主体。 本院认为，（一）关于主体问题。二道江市场38处门市房的所有权人为吉林铁合金集团有限责任公司，其有权将该38处门市房授权他人进行管理。吉林铁合金集团有限责任公司已经出具了情况说明，同意了中泽服务部对二道江市场38处门市房的管理、租赁、维修等一切事务，对中泽服务部授权范围内的一切法律行为均予以承认，故中泽服务部依法享有对该房屋的管理、租赁、维修等权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”王景刚已于2015年向中泽服务部交纳了一万元租金，并一直占有使用涉案房屋，双方的行为已形成事实上的租赁合同关系，中泽服务部属于该租赁合同的相对人，具备相应的权利义务主体资格，即有权对外出租涉案38处门市房。故王景刚主张“本案应由产权人吉林铁合金集团有限责任公司或管理合同相对人吉林铁合金联营公司主张权利”的抗辩理由不能成立。 （二）关于租金问题。关于中泽服务部“自2015年1月1日起增加房屋租赁费，金额为100元/月/平方米”的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”、第十二条第一款第五项规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：…（五）价款或者报酬…；”对于增加房屋租赁费金额部分系双方意思自治的范畴，不宜由单方确定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条之规定，对于合同内容的变更亦应当符合自愿和公平原则，当事人进行民事活动时应当遵循诚实信用原则，做到遵约守信、与人为善，从而维护良好的市场经济秩序。现中泽服务部要求王景刚给付拖欠的房屋租金标准与在中泽服务部获得涉案38处门市房管理权限之前的房屋的租金标准相比偏高。本院认为，对于租金的合理标准，应结合当地经济发展水平、当地同类房屋租金市场价格的变动情况及双方的预期利益等因素综合考虑确定。因此，对于中泽服务部向王景刚主张给付拖欠的租金，本院酌情将租金标准调整为80元/月/平方米。因中泽服务部主张的据以计算租金的房屋面积不超过王景刚所使用的房屋面积，故对中泽服务部诉讼请求中的房屋面积部分，本院不做调整。中泽服务部主张王景刚承租的房屋为33平方米，则以33平方米按80元/月/平方米计算，王景刚自2015年1月1日起至2020年10月31日共计70个月欠付的租金为33平方米×80元/月/平方米×70个月=184,800元，因王景刚已交纳了1万元租金，则王景刚应当向中泽服务部支付的租金为174,800元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四条、第十二条第一款第五项、第六十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、王景刚于本判决生效之日起十日内按照80元/月/平方米的租金标准给付吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部自2015年1月1日起至2020年10月31日止欠付的房屋租金174,800元； 二、驳回吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,615元，由王景刚负担3,650元，由吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部负担965元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长 赵志军 审 判 员 邓恒岩 审 判 员 历建山 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 耿云志 书 记 员 林湘焱