新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2302民初1735号 原告：新疆华晟物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市元森国际花园小区11号楼1单元301室。法定代表人：杨平，该公司经理。委托诉讼代理人:牛培培，女，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：陈江南，新疆瑞升合律师事务所律师。被告：新疆百润房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关镇大墩村34号。法定代表人：张国玺，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶婷婷，女，该公司工作人员。原告新疆华晟物业服务有限公司与被告新疆百润房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛培培、陈江南，被告的委托诉讼代理人叶婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新疆华晟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业管理服务费355608.27元。事实与理由：2013年7月12日，原被告经过协商签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由被告选聘原告对被告开发建设的阜康市公园六号住宅小区一期提供前期物业管理服务事宜，该小区坐落位于阜康市博峰西路，小区开发修建了22、23、26、27、29、30、36、37、38号共计9幢住宅楼，建筑面积约107500平方米。物业服务费由业主按照其拥有的建筑面积缴纳，标准为住宅1.3元/月/㎡。合同期限自2013年8月30日至2014年7月29日止。合同签订后，原告于2013年9月进驻公园六号住宅小区进行物业服务工作，原告根据表格给业主开具的入住通知单为业主办理入住相关手续。2014年5、6月期间，被告的施工单位尚在小区内各楼栋、单元间开挖消防管线，造成居民出行不便，所以原告无法向业主收取物业服务费。前期物业服务支出费用都是由原告先行垫付的，被告未承担原告收取业主物业费之前的前期物业服务费。被告向原告交付公园六号住宅小区一期楼房物业的起始时间为2014年1月3日23号楼，2014年1月15日29号楼，2014年2月9日22号楼，2014年6月18日26号楼，2015年1月4日27号楼，2015年1月13日36、37、38号楼，2015年2月2日30号楼，根据物业服务费收费的有关规定，原告向23号、29号、22号、26号楼业主收取物业费的时间为2014年8月1日，被告应承担前期物业费的截止时间为2014年7月31日。原告向27、36、37、38、30号楼收取物业费的时间为2015年1月4日，因五幢楼内道路、绿化和部分公共设施未达到基本要求，根据物业服务有关规定不能收取物业服务费，对入住的业主只是先行收取了六个月的物业服务费，2015年5月5日，被告提出自己对公园六号一期九幢楼房进行物业服务，双方经协商后原告退出，被告应承担前期物业费的截止时间为2015年5月5日。经核算，被告应向原告承担23号、29号、22号、26号楼的前期物业服务费共计258919.52元，27、36、37、38、30号楼的前期物业服务费共计452451.75元，由于原告已预收27、36、37、38、30号楼业主355763元，所以被告应向原告承担96688.75元。根据2013年1月1日起自行的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第八条规定，物业服务收费按照房屋权属证书记载的建筑面积计算，尚未进行权属登记的暂按购房合同记载的建筑面积计算，住宅小区内的物业已完成竣工验收交付使用，但小区内的道路、绿化、部分公共设施未达到设计要求或使用要求的，物业服务费由房屋建设单位承担。为此原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。新疆百润房地产开发有限责任公司辩称，原告所述与事实不符，公园六号小区22号、23号、26号、27、29号、36、37、38、30号楼由被告开发建设，由原告提供前期物业服务，双方签订了前期物业服务合同。原告自进驻小区后，未能积极履行物业服务职责，对业主反馈的问题进行推诿，致使业主向被告投诉要求更换物业公司。被告多次与原告进行协商，原告同意由被告重新选聘物业公司进驻小区，后原告于2015年5月5日在未向新选聘的物业公司进行任何交接的情况下撤场，导致新进场物业公司工作开展困难，原告撤场前已预收部分业主的物业费未向业主退还或向新进场的物业公司进行清算移交，新物业公司提供物业服务后，业主以向原告缴纳过费用为由，拒绝缴纳物业费，造成新进场的物业公司损失严重。原告要求被告支付前期物业服务费的诉讼请求不能成立。原被告在签订前期物业服务合同时，原告对公园六号现状认可并未向被告提出任何异议，即同意按照合同为小区提供前期物业服务，前期物业服务合同签订后被告未向原告交付房屋，也就是原告一直未向被告提供前期物业服务，相应的不产生前期物业费。被告按照与业主签订的商品房买卖合同的约定，通过原告向业主交付了具备使用条件的商品房，交付房屋时小区基础设施及道路、绿化均已具备交付条件，否则业主及原告是拒绝收房的，交房后原告自2014年1月起开始为22号、23号、26号29号号楼的业主提供前期物业服务，2015年1月起开始为27、36、37、38、30号楼业主提供服务，自交房之日起原告已向业主收取了物业费并开具了收据，但又将2014年1月至7月2015年1月至5月的物业费擅自强加给被告，要求被告支付没有依据。根据新疆物业管理条例规定，已交付的房屋，物业服务费由业主承担。原被告签订前期物业服务合同，目的是由原告依照物业服务标准向业主提供服务，且被告亦是小区业主，不应承担原告自身原因导致的损失。原告在2014年8月11日取得阜康市发展和改革委员会关于阜康市公园六号小区前期物业服务收费标准的通知，收费标准为1.0元/月/平方米，试行半年到期后重新申报，原告在没有取得相关部门收费许可的情况下已经向业主收取物业费并要求被告支付物业费不合法。原告自2015年5月5日撤场后至今诉讼已超过民法通则规定的两年。原告属于公司，其在未向被告出具任何书面收取物业费通知的情况下，六年后以被告法人不在为由提起诉讼，原告应自行承担造成的损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年7月12日，原告新疆华晟物业服务有限公司与被告新疆百润房地产开发有限责任公司经协商签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由被告选聘原告对被告开发建设的阜康市公园六号住宅小区一期提供前期物业管理服务事宜，小区建筑面积为107500平方米，原告提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等等；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅为1.3元/月/平方米；业主大会成立前，原告配合被告制定物业管理区物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主的合法权益；合同期限自2013年8月30日起至2014年7月29日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告于2013年9月进驻公园六号住宅小区进行物业服务工作。2014年1月3日被告向原告交付公园六号住宅小区一期23号楼房物业管理，2014年1月15日交付29号楼，2014年2月9日交付22号楼，2014年6月18日交付26号楼。2014年8月1日原告向22号、23号、26、29号楼业主收取物业费。2015年1月4日，被告向原告交付27号楼，2015年1月13日交付36、37、38号楼，2015年2月2日交付30号楼。2015年1月4日，原告向27、36、37、38、30号楼部分业主收取了六个月的物业费355763元。2015年5月5日，原告退出公园六号一期物业管理服务。2015年10月20日，被告修建的22、23、26、27、29、36、37、38、30号楼房竣工验收合格。另查明，2014年8月11日，阜康市发展和改革委员会下发通知，阜康市公园六号小区前期物业服务收费标准为高层1.0元/月/平方米。以上事实有原告提交的原告的营业执照、被告的企业信用信息报告、前期物业服务合同、统计表、收款收据及业主信息、照片、预收物业费明细、收费标准通知，被告提交的商品房买卖合同、房屋出库单、入驻手续流转单等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于被告与原告2013年7月12日签订的《前期物业服务合同》的效力的问题。建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。本案中，建设单位即新疆百润房地产开发有限责任公司，进行前期物业管理服务的是新疆华晟物业服务有限公司。根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第十七条第一款规定：“建设单位可以委托物业管理人管理前期物业。”第二十一八条第一款第（一）项规定：“建设单位交付前期物业应当符合下列条件：（一）取得建设工程竣工规划认可，建设工程竣工验收合格”。《新疆维吾尔自治区物业收费管理办法》第十三条规定：“尚未出售、尚未交付或交付不符合法律法规规定条件的物业，物业公共服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的物业，物业公共服务费自交付公告结束次日起计算交纳。”本案中，原被告于2013年7月12日签订《前期物业服务合同》后进驻该小区提供物业服务。原告因被告修建的小区各项基础设施未完成，故未收取小区业主物业费，后于2014年8月1日向22、23、26、29号楼业主收取物业费，对于27、30、36、37、38号楼收取部分业主六个月的物业费后再未收取。2015年5月5日，原告退出公园六号一期物业管理服务。2015年10月20日，被告修建的22、23、26、27、29、36、37、38、30号楼房经竣工验收合格。原告提出因被告小区建设工程未竣工，故要求由被告承担前期物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原被告双方虽在《前期物业服务合同》中约定物业费为1.3元，其在诉讼中要求按照1.2元主张，但根据阜康市发展和改革委员会的通知要求，阜康市公园六号小区前期物业服务收费标准为高层1.0元/月/平方米。故本院对前期物业服务收费标准1.0元予以认定。因原告要求的22、23、26、29号楼原告于2014年8月1日开始向业主收取物业服务费，故23号楼房物业费应计算为58142.7元（建筑面积8306.1×1.0元/月/平方米×210天÷30天，2014年1月3日计算至2014年7月31日）；22号楼房物业费应计算为51657.68元（建筑面积8957.98×1.0元/月/平方米×173天÷30天，2014年2月9日计算至2014年7月31日）；26号楼房物业费应计算为13631.70元（建筑面积9294.34×1.0元/月/平方米×44天÷30天，2014年6月18日计算至2014年7月31日）；29号楼房物业费应计算为92334.20元（建筑面积13990.03×1.0元/月/平方米×198天÷30天，2014年1月15日计算至2014年7月31日）。原告要求的27、30、36、37、38号楼原告于2015年5月5日退出该小区，故27号楼房物业费应计算为51753.86元（建筑面积12726.36×1.0元/月/平方米×122天÷30天，2015年1月4日计算至2015年5月5日）；30号楼房物业费应计算为62893.85元（建筑面积20288.34×1.0元/月/平方米×93天÷30天，2015年2月2日计算至2015年5月5日）；36号楼房物业费应计算为81501.25元（建筑面积21637.5×1.0元/月/平方米×113天÷30天，2015年1月13日计算至2015年5月5日）；37号楼房物业费应计算为70921.63元（建筑面积18828.75×1.0元/月/平方米×113天÷30天，2015年1月13日计算至2015年5月5日）；38号楼房物业费应计算为109972.54元（建筑面积29196.25×1.0元/月/平方米×113天÷30天，2015年1月13日计算至2015年5月5日）。以上合计金额为597809.41元，因原告于2015年1月4日向部分业主收取了物业费355763元，故原告应向被告主张的物业费为242046.41元，本院对此予以支持。被告的抗辩理由，因无证据证实，本院不予采信。综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第十七条第一款、第二十一八条第一款第（一）项，《新疆维吾尔自治区物业收费管理办法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告新疆华晟物业服务有限公司物业服务费242046.41元；二、驳回原告新疆华晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6634元，减半收取3317元，由原告新疆华晟物业服务有限公司负担1059元，被告新疆百润房地产开发有限责任公司负担2258元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   周君二 〇 二 〇 年 十 二 月 三 十 日书  记  员   周洁