苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初5032号原告：苏州市姑苏区人民政府沧浪街道办事处，住所地苏州市姑苏区书院巷111号。负责人：高立，主任。委托诉讼代理人：袁婧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。被告：高伟，男，1968年1月29日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：王志伟，男，1979年11月23日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：于美华，女，1962年2月19日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张一楠，江苏昊强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，江苏昊强律师事务所实习律师。原告苏州市姑苏区人民政府沧浪街道办事处（以下简称沧浪街道办事处）与被告高伟、王志伟、于美华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立后，依法适用简易程序，于2020年10月30日、2020年11月21日公开开庭进行了审理。原告沧浪街道办事处的委托诉讼代理人袁婧，被告高伟、被告于美华的委托诉讼代理人张一楠、王菲到庭参加两次庭审，被告王志伟到庭参加第一次庭审，经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告沧浪街道办事处向本院提起出诉讼请求：1.请求三被告自行结清物业费、水电费等公用事业费用后腾空房屋，并将房屋返还原告；2.请求三被告共同支付原告房屋租赁费用371100元(房屋租赁费用自2019年1月1日暂计算至2020年6月30日，之后的租赁费用计算至三被告结清物业费、水电费等公用事业费用后实际腾空房屋并将房屋返还原告时止)；3.请求被告高伟、被告王志伟共同支付原告违约金人民币40180.05元(违约金按照租赁合同约定的日千分之五的标准，暂计算至2020年6月30日，之后的违约金计算至二被告实际支付房屋租赁费用时止)。审理中，原告放弃主张物业费等，并将诉讼请求变更为：1.判令三被告向原告支付水电费及相应逾期缴纳违约金共计人民币3873.98元；2.请求三被告共同支付原告违约金60180.05元（违约金按照租赁合同约定的日千分之五的标准，暂计算至2020年6月30日，之后的违约金计算至三被告实际支付房屋租赁费用时止），关于房屋租金和返还房屋的诉讼请求不变。事实和理由：原告与被告高伟、被告王志伟就苏州市胥江路X号房签订了《房屋租赁合同》，合同对租金金额及支付、逾期付款违约金等作了明确约定。本合同签订后，二被告迟延履行租金支付义务，经原告催要后方知二被告已将房屋转租给被告于美华。因被告存在迟延支付租金等违约行为，原告于2019年9月10日前向被告高伟、被告王志伟送达了《通知》交清相关费用，并前来原告处办结交房和合同终止手续。但二被告未按照通知要求履行义务，故原告于2019年9月30日锁闭了房门，并要求三被告将房屋腾空后返还。原告委托律师于2019年11月23日向被告送达了律师函。嗣后，三被告于2019年11月27日共同至原告处处理房屋租赁相关事宜。在协商处理过程中，被告高伟、被告王志伟否认《房屋租赁合同》是其本人签字，房屋实际的使用人为于美华。为保障原告权益的实现，被告于美华于2019年11月27日向原告出具了《承诺书》，自愿承担2019年1月1日至2019年9月30日的租金共计185550元，上述租金于2019年12月4日前支付至原告，并与被告高伟、王志伟共同配合完成房屋清场，于2019年12月5日前完成房屋交付。被告高伟、王志伟虽否认《房屋租赁合同》系由本人签字，但即便确非本人签字，被告高伟仍有物品存放在房屋内，实际使用了该房屋，且其在该合同签订前便与原告间存在房屋租赁合同关系，并向原告交付2万元履约保证金，原合同终止后未向原告主张归还。被告王志伟在本合同签订后以该房屋注册成立了“姑苏区小熊来了水产店”。综上，原告认为王志伟对该合同内容知情，并以行为对该合同进行了追认，二被告应系合法承租人。此后，经原告多次催要，被告于美华拒不支付上述承诺的租金，被告高伟、王志伟亦不履行租金支付义务，且三被告拒不配合腾空房屋并返还。原告为维护其合法权益，特诉至法院，望判如请。被告高伟辩称：其和沧浪街道办事处签订的租赁合同期限到2018年年底，2019年之后其将案涉房屋转让给于美华，实际承租人是于美华，故沧浪街道办事处主张的租金和违约金跟其没有关系，水电费不应该由其支付，也不应该由其腾退房屋。被告王志伟辩称：其和沧浪街道办事处从来没有签订过租赁合同，其从于美华处承租了一楼一间店面，并已经支付了一年租金4万元，其虽以案涉房屋申领营业执照，但未实际经营，其不同意原告的全部诉讼请求。被告于美华辩称：1.关于水电费，其已经缴纳自己承租面积的费用，2019年9月30日沧浪街道办事处将案涉房屋封锁，其无法实际使用案涉房屋，因此2019年9月30日之后的费用其不应当支付，2019年1月1日至同年9月30日期间其他承租人水电费应当由其他承租人自行承担。2.关于房屋租赁费用及违约金，其不予认可，其并非租赁合同的相对方，其系从高伟处转租，因此，沧浪街道办事处无权依据租赁合同向其主张租赁费用及违约金。3.关于房屋占有使用情况，2017年起高伟即承租案涉房屋，2019年1月，其从高伟处转租案涉房屋一楼的部分面积，约为200平方米。因此，根据其实际承租面积，其应支付的月租金为8791.76元。又因2019年9月30日沧浪街道办事处锁门致其无法正常使用房屋，且其承租面积内的物品已经搬离，故其只应该支付自2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金79125.84元。另外还需扣除其已经交付向高伟支付的3万元租金，其实际上仅仅应当向高伟支付剩余租金共计49125.84元。4.关于承诺书的背景，2019年11月27日，其签订承诺书，同意支付2019年1月1日至2019年9月30日期间、2020年租金是有前提的，沧浪街道办事处虽无法与其签订2019年度的租赁合同，但同意与其签订2020年的租赁合同，且高伟同意将案涉房屋二楼属于其个人的相关物品全部清空，但后续沧浪街道办事处拒绝与其签订2020年的租赁合同，高伟亦未将二楼的物品清空。因此，其不应当按照承诺书内容支付，请求驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告沧浪街道办事处提交了2019年房屋租赁合同、2017年房屋租赁合同、姑苏区小熊来了水产店营业执照、通知及照片打印件、律师函及邮寄凭证、承诺书、水电费发票、电费联系单、门（牌）号变更证明、盘门片区（沧浪街道）安全生产现场检查意见书、王志伟邮寄的信函、现场照片等证据，被告高伟提交了微信聊天记录打印件、短信记录打印件等证据，被告王志伟提交了网银转账记录等证据，被告于美华提交了房屋租赁合同复印件、中国银行交易明细清单、案涉房屋现场照片打印件等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胥江路51号因地名标志门牌整顿后重新编制为胥江路高木桥59号西堍房屋（以下简称案涉房屋），系由沧浪街道办事处经营管理。案涉房屋面积469平方米，共三层，一楼有三间沿街店铺。高伟从沧浪街道办事处承租案涉房屋，双方遂签订房屋租赁合同（以下简称2017年租赁合同），约定：面积为469平方米，租期自2017年7月1日起至2018年12月31日止，租金为353430元，每月19635元，高伟应按时向沧浪街道办事处交付租金，逾期支付租金的，就逾期金额按每日的万分之五的标准向沧浪街道办事处支付逾期违约金。双方确认该合同期内的租金已支付完毕。沧浪街道办事处陈述高伟向其支付2万元保证金，高伟陈述保证金系上一手承租人支付的。2018年8月，高伟、于美华商议，案涉房屋到期后转租给于美华，于美华将案涉房屋一楼东面及相邻两间店铺用于经营汽修店。2018年8月底，王志伟通过于美华承租案涉房屋一楼最西一间店面，面积约30平方米，用于经营大闸蟹。2018年9月5日，王志伟向高伟转账4万元租金。王志伟并以案涉房屋地址申办“小熊来了水产店”营业执照，并于2019年1月25日取得该营业执照。沧浪街道办事处因未收到2019年1月1日起案涉房屋的房租，遂于2020年9月5日，在案涉房屋处张贴通知，要求高伟、王志伟于2019年9月10日前交清相关费用，并与其办结交房和合同终止手续。后其又于同月30日将案涉房屋上锁，案涉房屋内仍遗留有置物架、桌椅等闲置物品。同年11月20日，沧浪街道办事处向高伟、王志伟邮寄发送律师函，要求支付租金并腾房，王志伟于同月23日签收律师函。高伟称其未收到相应通知及律师函。2019年11月27日，高伟、王志伟、于美华三人至沧浪街道办事处处就案涉房屋的租金、腾房等争议事项进行协商，当日，于美华（承诺人）签署承诺书，载明：自2019年1月1日起，承诺人实际承租并占有使用案涉房屋(建筑面积为469平方米)，但未付租金，一、承诺人愿意支付从2019年1月1日至2019年9月30日止的租金共计185550元，于2019年12月4日前支付给沧浪街道办事处；二、承诺人拟继续承租案涉房屋，并同意于2019年12月4日前向沧浪街道办事处支付2020年1月1日至2020年12月31日止的租金，计为254822元；三、承诺人将另行与沧浪街道办事处签订2020年度的房屋租赁合同；四、承诺人与高伟、王志伟共同配合沧浪街道办事处完成案涉房屋的清场工作，并于2019年12月5日前完成房屋的交付；五、若承诺人未能按时足额支付相应租金，承诺人愿意无条件配合沧浪街道办事处对案涉房屋的清场工作，并于2019年12月5日前完成房屋的交付。另查明，案涉房屋的自来水户号10000046656，2019年5月17日、2019年7月12日、2019年9月18日期间产生水费、违约金等分别为1114.84元、1322.76元、1127.38元，合计3564.98元。供电户号6100092233，2019年12月、2020年1月、2020年2月期间产生电费分别为191元、96元、22元，合计309元。以上费用由沧浪街道办事处于2020年10月19日、20日交纳。再查明，2019年5月7日，沧浪街道办事处对小熊来了水产经营部的案涉房屋全部位进行安全生产现场检查，根据检查意见书载明，厨房设施按餐饮行业标准整改到位……等。于美华作为企业安全员、企业负责人在该检查意见书中签字确认。审理过程中，本院组织各方就案涉房屋进行交接，2020年9月25日，沧浪街道办事处、高伟、王志伟、于美华至案涉房屋进行查勘，王志伟取走一楼西面店铺内一台空调后称其他物品不需要。沧浪街道办事处确认现场还留有：一楼留有机油、雨刮器、车辆灯具、酒瓶、置物架、收银台、电脑、打印机、水桶、轮胎洗衣机、空调、冰柜、垃圾箱、桌椅等物品，二楼留有冰柜、空调、打印机、消毒柜、电热水器、灶台、桌椅板凳等，三楼留有电视机、投影仪、空调、圆桌等。沧浪街道办事处向本院反馈，于美华认可使用一楼，但拒绝陈述上述物品是谁的，未能清点完毕即离开现场，因此沧浪街道办事处未能收回房屋。2020年10月30日本院开庭时，高伟、于美华再次确认案涉房屋内未留有其物品，沧浪街道办事处确认按现状收回房屋。另外，沧浪街道办事处在诉讼中提交了一份2019年高伟、王志伟与其签订的《房屋租赁合同》，高伟、王志伟否认在合同上签名。于美华提交了一份2019年高伟与沧浪街道办事处签订的《房屋租赁合同》复印件，沧浪街道办事处与高伟均否认该合同复印件的真实性。两份合同除手写签名笔迹不一致，其他内容一致，约定租金为247400元，即每月20616.67元。对前述两份租赁合同，沧浪街道办事处、高伟、王志伟、于美华均表示不申请笔迹鉴定。审理中，沧浪街道办事处述称，2019年租赁合同系其拿了一份空白未签字的合同交给于美华，至于出现“高伟”、“王志伟”的签字具体谁签的不清楚，其认为应均为高伟、王志伟本人各自所签，故高伟、王志伟均为案涉房屋的承租人。其对高伟将案涉房屋转租给于美华一事并不知情，于美华在2019年11月向原告作承诺，故其已加入租金支付的债务之中。审理中，高伟述称，2017年租赁合同到期后，其未与沧浪街道办事处签订租赁合同。其与于美华约定，2018年9月至同年12月底将案涉房屋承包给于美华，承包费为7万余元，2019年起将案涉房屋包含屋内物品整体转让给于美华，转让费为12万元，所以于美华在2018年12月2日向我发送微信消息中称“今天转让费给你转20000万元”。案涉房屋的二楼、三楼由于美华用于经营饭店。其不认识王志伟，收取的4万元是于美华让王志伟转账给其的，实质上是于美华归还其拖欠其的转让费。2019年于美华仅支付了1万元定金，2万转让费，含王志伟支付的4万元，后面转让费没有支付，其向于美华催讨，但于美华以一直没有和沧浪街道办事处签合同为由拖延。后来其在于美华经营的饭店里消费抵扣，一共消费了1万元不到，当时还拿了大闸蟹，于美华说也要计算费用，一共2700元。其与王志伟、于美华在沧浪街道办事处调解完后，确认由于美华承担2019年案涉房屋的租金，剩余的转让费按月给其，如果转让费不支付，其要把东西搬走。后面因为于美华没有支付房租，其通过电话和沧浪街道办事处沟通，要搬走东西，但是沧浪街道办事处说不能搬走，因为于美华没有支付房租。其于2019年3、4月左右将转让的事情告知过沧浪街道办事处。审理中，王志伟述称，其系经营唯唯亭亭牌阳澄湖大闸蟹，系季节性产品（销售季节9月至12月底），待1月份取得营业执照已经过了销售季节，且总部公司要求固定形象门头才能授权唯唯亭亭牌，因案涉房屋无法办理门头，故其租赁案涉房屋后一直未实际经营。2019年租赁合同中王志伟签字不是其本人所签，其从未与沧浪街道办事处接触。其之前不认识高伟，在2018年9月5日，于美华把沧浪街道办事处和高伟的合同给其看后，于美华让其付款给高伟，另外其通过微信向于美华转账3000元水电押金，过了一周后，于美华交给其有高伟签字的租房协议，该份协议找不到了。案涉房屋二楼、三楼于美华用于经营饭店。审理中，于美华述称，2019年租赁合同中的高伟、王志伟的签字是其所签，2018年12月，王志伟和其一起去沧浪街道办事处一楼大厅办理小熊来了水产店的营业执照，需要租赁合同，当时王志伟让其代签，又因街道办事处的人说高伟已经和街道签了2019年的租赁合同，若办理小熊来了水产店的营业执照，也一定要有高伟的名字，故其在该合同上签了高伟和王志伟的名字。高伟一人签名的2019年租赁合同复印件是其去办理与你同行营业执照的注册地址变更时，由沧浪街道办事处提供给其的，该合同中高伟的笔迹与2017年租赁合同笔迹一致，应为高伟本人所签，该合同原件后被沧浪街道办事处收回。高伟将涉案房屋转租给其，非整体转让，其与高伟约定2019年的房租为12万元，2万元是2019年房租的定金，微信之所以写“转让费”是写错了。案涉房屋二楼三楼的物品属于高伟，2019年12月4日其曾经和高伟及高伟妹妹去并现场清点并要求搬走。其向高伟支付了2018年的租金4万元（租赁期间为2018年8月至2018年12月），2019年的租金3万元（包括2万元定金）。本院认为，沧浪街道办事处与高伟2017年签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。沧浪街道办事处提交的2019年租赁合同中“高伟”、“王志伟”的签字由于美华代签，沧浪街道办未提交证明高伟、王志伟委托于美华签署的证据，高伟、王志伟亦不予认可该合同，该合同对高伟、王志伟不具有约束力。于美华提交的2019年“高伟”签字的房屋租赁合同复印件，沧浪街道办事处与高伟均不认可，本院对该证据的真实性不予采信。租赁合同期满，沧浪街道办事处与高伟未续签房屋租赁合同，但高伟持续享有案涉房屋的占有使用权，高伟主张后续房屋租赁与其无关的意见，本院不予采纳，理由如下：一、租赁合同到期后，高伟与沧浪街道办事处未进行过结算，未交还房屋；二、于美华自2018年8月起向高伟承租了案涉房屋，并支付过部分租金，高伟未举证其告知沧浪街道办事处需要另外与于美华签订房屋租赁合同，沧浪街道办事处自始至终认为高伟是承租人，于美华自始至终认为其房屋系从高伟处承租；三、关于房屋内设施、物品的所有权，高伟陈述已作价转让给于美华，但在2019年12月又表示要把物品拿走，陈述前后矛盾，高伟与于美华之间更符合转租的特征。据此，高伟应作为房屋的占有使用人承担相应的责任。本案审理过程中，沧浪街道办确认于2020年10月30日收回案涉房屋，该诉讼请求本院不再理涉。高伟应支付2019年1月1日起至2020年10月30日期间的占有使用费。对于2019年1月1日起至同年9月30日期间的使用费，沧浪街道办事处按照185550元主张，标准虽然略高于原2017房屋租赁合同的约定，但符合市场行情，且得到次承租人于美华的认可，应予以认定。对于2019年10月1日起至2020年10月30日期间的租金，高伟未及时返还房屋，房屋内遗留大量设施、物品，其应承担未能返还房屋期间的占用使用费，然沧浪街道办事处于2019年9月30日将案涉房屋上锁，阻止高伟继续使用房屋，直至2020年8月27日才诉至本院，明显扩大了损失，该期间的使用费应予减少，本院酌情调整为134008元（185550元÷9个月×13个月×50%）。以上占有使用费合计319558元，高伟应该支付。高伟未在2019年租赁合同上签名，沧浪街道办事处以该合同为依据要求高伟承担逾期违约金，不予支持。关于水电费，2019年5月至同年9月期间产生水费、违约金等合计3564.98元应由高伟负担，至于2019年12月至2020年2月期间产生电费合计309元，因沧浪街道办事处于2019年9月30日已经锁门，后续发生的电费不应由高伟负担。沧浪街道办事处认可高伟支付保证金2万元，可用于抵扣租金。高伟主张案涉房屋实际由于美华使用，本案对其与于美华之间的租赁关系不予理涉，高伟可向于美华另行主张权利。高伟将案涉房屋交给于美华使用，双方形成租赁合同关系，于美华身份相当于次承租人，沧浪街道办事处作为出租人有权要求于美华腾让房屋并支付占有期间的使用费。于美华作为房屋实际使用人向沧浪街道办事处出具的承诺书，系其真实意思表示，也不违反法律强制性规定，应认为于美华系房屋使用费支付及后腾房义务的债务加入人，其未按照约定支付房屋使用费及腾空房屋，沧浪街道办事处要求其与高伟共同支付使用费及水电费，于法有据，应予以支持。于美华称其从高伟处承租部分面积，二楼、三楼系由高伟占有，但未提交证据予以证明，且与安全生产现场检查意见书载明的事实不符，也与其在承诺书中载明“承诺人实际承租并占有使用案涉房屋(建筑面积为469平方米)”的内容不符，本院不予采信。2018年8月，王志伟自于美华处取得一楼房屋中约30平方米的使用权，并向高伟支付过4万元租金，但其未在2019年房屋租赁合同上签名，该合同对其无拘束力，其实际承租的面积相比于整个租赁房屋面积非常小，其仅在房间内放置一台空调亦不影响房屋的返还，沧浪街道办事处主张其承担共同支付租金、水电费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条的规定，判决如下：一、被告高伟、于美华于本判决生效之日起10日内向原告苏州市姑苏区人民政府沧浪街道办事处支付房屋占有使用费计319558元、水费3564.98元，合计323122.98元（需扣除高伟已付的保证金2万元,还应支付303122.98元）。二、驳回原告苏州市姑苏区人民政府沧浪街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7470元，减半收取3735元，由原告苏州市姑苏区人民政府沧浪街道办事处负担833元，由被告高伟、于美华负担2902元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告苏州市姑苏区人民政府沧浪街道办事处。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 宁晓鹏二〇二〇年十二月二十四日法官助理 刘 欢书 记 员 陈丽华