广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32025号原告：李忠智，男，1973年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：曹怀胜、王云松（也是第三人的委托诉讼代理人），广东达熙律师事务所律师。被告：郭惠明，男，1965年12月2日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：郑肯原，广东金轮律师事务所律师。第三人：广州市南北纵横酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号2516房。法定代表人：李忠智，职务总经理。原告李忠智与被告郭惠明，第三人广州市南北纵横酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告及原告与第三人的共同委托诉讼代理人曹怀胜，被告的委托诉讼代理人郑肯原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》自2020年3月1日起解除；2.判决原告免予缴付自2020年2月1日起至被告收回房屋止的租金（计至起诉之日免予缴付的租金为2020年2月、3月的租金12400元，实际租金免予缴付至被告收回房屋止）；3.判决被告退回原告2020年2月份支付的管理费376.54元、2020年1月13日至2020年2月27日的公摊水电费176.27元及保证金6200元，及2020年2月1日-2020年2月14日租金3100元。本案诉讼过程中，原告撤回要求被告退回2020年1月13日至2020年2月27日的公摊水电费176.27元的诉讼请求。事实和理由：原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，租用位于越秀××××房号的房产，由第三人用于经营公寓酒店。2019年末爆发新型冠状肺炎并蔓延全国，全国各个省市启动重大突发公共卫生事件一级响应，广东省于2020年1月23日晚启动一级响应。公寓酒店无任何订单，仅有的订单也都响应政府减少消费者损失的号召免费取消，损失严重。为了响应国家的号召保障人员健康及避免疫情扩散，公寓于2020年2月1日停业，至今何时开业均不得而知。2020年3月5日在公寓酒店附近区域新确诊一例，疫情依然没有得到缓解，广州市卫生健康委员会每日均以信息通知疫情防控关键阶段，要求不可放松警惕，继续做好个人防护。第三人在没有收入的情况下，还按照政府的通知不减员，要支付员工的工资、社保以及房屋的管理费等沉重的经营成本，损失惨重，在疫情影响下苦苦支撑，能不能渡过疫情难关尚不可知。同时，国外疫情持续爆发，政府严防境外输入病例，短期内经济无法恢复，公寓也无法开业。疫情发生后，广州众多酒店向业主发出倡议，减免两个月的租金，共渡难关。因疫情发生，国有企业、国有资产均给予租金减免政策支持企业共渡难关。也呼吁私有业主同样给予租金减免。2020年1月30日，第三人向被告发出停业通知，通知公寓2020年2月1日起全部停业。之后原告与第三人分多次向被告及业主发出通知、函件、等，通过微信，短信，电话就减免租金、公寓经营、房屋使用等提出协商方案，绝大多数业主能够同意免除租金或自行入住使用，但被告拒绝减免租金或自行使用，也没有提出解决的方案，无法达成一致。因疫情发生，政府启动重大突发公共卫生事件一级响应为不可抗力，第三人无法继续经营公寓，无法继续履行合同，于2020年2月29日向被告发出《关于提前解除合同的后续环节指引》，通知被告自2020年3月1日起提前解除合同并收回房屋，被告退回合同保证金。由于疫情属不可抗力，疫情期间的租金应当免予缴付，如果按照合同缴付租金将导致第三人无法经营而破产、裁员等不可预见的后果，这也是政府不愿看到的情况，另我方在与被告协商过程中，被告是同意免除2月份的租金。综上所述，为维护社会和谐稳定，维护第三人众多员工生活不受疫情影响，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.不同意退回2020年2月1日至14日租金，该期间是春节刚过，这段期间即使有疫情，也会因为是春节的原因导致客流量本来就比较小，故疫情影响比较小，不应该退回。且综合考虑，我方认为应当在另案的二审处理完后再处理本案。2.管理费、公摊水电费在另案中也是做出了处理，判决我方无需退回，故本案也应该是无需退回。第三人述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：2019年6月22日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。其中约定：甲方同意将坐落在越秀区北京路北京街××号××房号的房地产出租给乙方作住宿使用；租赁期限从2019年8月17日起至2022年8月16日止，每月租金为6200元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳6200元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；乙方负责甲方物业的水电费、物业管理费（管理费由起租月起开始计算支付）对于该物业内由于装修质量所引起的各种工程问题，乙方只负责跟进督促，乙方不负任何修缮等责任；合约期内，若甲方提前终止此合同，甲方必须退还乙方全部保证金及一次性赔偿乙方违约金5万元整；若乙方提前退租，甲方有权没收全部保证金及乙方须一次性赔偿甲方违约金5万元；租赁税由甲方（业主）缴纳，该税费甲方委托乙方在当月应付租金抵扣后向街道出租屋管理中心代缴；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。原告已向被告支付保证金6200元，被告也已将涉案房屋交付原告使用。原告将其承租的包括涉案房屋在内的约101间房屋用于第三人经营使用，并向被告支付了截止至2020年2月14日的租金。原告与被告一致确认原告向物业管理公司支付了2020年2月份的管理费为376.54元。2020年1月26日，第三人等同行业经营者向被告等业主发出《致广大公寓业主》的函，主要内容为：受疫情影响，所有公寓酒店的订单取消率高达100%，入住率严重下滑，所有公寓酒店目前损失非常惨重，对整个旅游业影响预计会持续半年之久。由于疫情严重这些不可抗力的因素，造成我们商家经营和运作异常困难，同时还需要支付管理费及公摊、水电费、员工工资、五险一金、税费等各项费用，所以希望各位业主理解目前的处境及困难，同意暂免2020年2月1日起2月、3月租金（合计60天），如中途政府宣布疫情结束，我们会及时恢复支付租金；若疫情未得以控制，我们将会持续与业主保持良好的沟通。我们接受业主提前终止合同退还押金等。2020年1月28日，第三人发出《南北纵横国际公寓致尊敬的金润铂宫广大业主》的函，陈述其因疫情等原因经营困难的具体情况，希望业主理解等。2020年1月30日，第三人等经营者发出《致金润铂宫广大业主停业通知》，称为响应国家号召保障全体员工及家人的健康，避免疫情的扩散，现金润铂宫所有公寓商议一致决定，自2020年2月1日起全部停业。2020年2月1日，第三人向被告等业主后发出《致金润铂宫广大业主们的通知》，主要内容为：根据近期与广大业主的沟通，经多方商议和讨论，现倡议和决定如下：第一，2020年2月1日起本公寓全面暂停营业和停租，对于同意免租的业主，免租期间业主的房屋每月需缴纳的公摊、管理费和租赁税费均由我司承担。第二，对于部分尚未同意此次免租的业主，欢迎业主在2020年2月1日起自行使用；但凡业主入住期间的管理费和公摊、税费和水电等等由业主自行承担，我司将免费提供长住房的专业客房服务。第三，我司充分理解业主还贷等因素，若以上倡议均不接受的业主，可参考相关法律法规，进一步与我司在协商基础上提前终止租赁合同，办理收房和退还押金等后续程序等。同年2月7日、2月27日，第三人又发出《再次致金润铂宫部分业主们的一份函》《致广大业主们的感谢函对未来公寓市场的意见和预判》，重申以上三点意见及给予同意免租的业主入住优惠等。2020年2月29日，第三人发出《关于提前解除合同的后续环节指引》，内称：我司已收到业主明确答复，不同意我司提出的各项建议和倡议……经双方友好协商，但无法达成共识，现根据合同法中不可抗力因素和相关法律法规，于2020年3月1日起提前解除租赁合同和终止尚未履行的合同内容。现我司向业主作出办理收房和解除合同后的说明和指引。解除合同即日起：一、甲方同意立即无条件归还乙方支付的房屋押金。二、物业公司已向我司催缴三月份的管理费和公摊，截止的缴纳日为2020年3月5日，如超过期限日将产生滞纳金。甲方自2020年3月1日起需自行向物业公司缴纳管理费和公摊等费用，乙方将向出租屋管理中心提交和办理相关停缴租赁税的手续，甲方不需前往办理。三、自2020年3月1日起提前解除租赁合同的房屋，乙方将搬出房屋内隶属于乙方的设施设备。四、甲乙双方均不属于违约，不承担任何违约责任。五、甲方因疫情期间的限流和管制，无法立刻返店办理收房等后续步骤，可向梁经理文字书面说明情况，等疫情得以控制后，随时欢迎业主返店办理收房。以上各份函件，均由第三人的工作人员通过微信发送给了被告。期间，双方通过微信进行了协商，被告表示不同意函件内容等。2020年3月6日，被告委托律师向原告及第三人发出《律师函》告知：一、不认同原告及第三人在指引中陈述的因不可抗力导致合同解除、在指引中所提出的所有主张及指引、律师函的陈述。二、不存在原告及第三人可以单方解除合同的情况，在此情况下，原告及第三人单方向原告发出指引及律师函要求解除合同，被告可理解原告及第三人的行为为原告及第三人单方提前解除合同。三、原告及第三人已迟延缴纳2020年2月1日起至2020年2月29日的租金，现被告要求原告及第三人必须在2020年3月10日前全额缴纳上述租金，并按照合同约定承担逾期支付租金的违约责任。四、基于以上及原告及第三人至本函作出之日止没有完全履行合同义务的情况，被告不得已仅能依照合同的约定及相关法律规定主张如下：1.请原告及第三人于2020年3月15日之前通知被告查验、交接该房屋，在双方查验交接房屋后，办理房屋查验及交接手续，完成归还该房屋的事宜；2.原告及第三人应当支付租金至将该房屋实际归还委托人之日止，且对于未按时支付租金部分，应当向被告承担逾期支付租金的违约责任；3.基于原告及第三人的违约行为，原告及第三人已缴纳的租赁保证金将不予退还；4.基于原告及第三人的违约行为，原告及第三人应一次性向被告支付人民币5万元的违约金；5.对于本函未提及的其他事项（包括但不限于损害房屋的赔偿责任、未及时缴纳相关费用的责任、未及时迁出注册地址的责任及其他未提及的责任等）被告保留追究原告及第三人责任的权利。五、如原告及第三人对本函有任何异议，请于2020年3月9日之前进行书面回复，书面回复应当对有异议的部分作出具体明确的陈述，未有书面回复或书面回复中未具体明确提出异议部分，被告将理解为原告及第三人对被告在本函中的陈述的认可等。2020年3月10日，原告将涉案房屋交还被告。2020年4月7日，被告向本院提起诉讼请求：1.被告李忠智（即本案原告）向原告（即本案被告）支付2020年2月1日起至2020年3月10日止的租金8200元；2.被告李忠智向原告支付逾期支付租金的违约金（其中以6200元为本金，按照每日1%的标准，从2020年2月21日计算至全额偿还款项完毕之日，以2000元为本金，按照每日1%的标准，从2020年3月11日计算至全额偿还款项完毕之日）；3.被告李忠智向原告支付2020年3月1日起至2020年3月10日的管理费297元及因此而产生的利息（以297元为基数，按照每日1%的标准，从2020年3月11日计算至全额偿还完毕之日止）；4.被告李忠智向原告支付单方解除合同违约金50000元；5.原告无须向被告李忠智退还租赁保证金6200元；6.被告南北纵横酒店（即本案第三人）为被告李忠智的上述债务承担共同责任。本院于2020年7月17日作出（2020）粤0104民初16636号民事判决：一、被告李忠智已付租赁保证金的50%计3100元归原告郭惠明所有。二、驳回原告郭惠明的其他诉讼请求。被告不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2020年11月19日作出（2020）粤01民终21576号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为：原告与被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于原告要求解除合同，免交2020年2月1日起至被告收回房屋止的租金，退回保证金及2020年2月1日至2020年2月14日的租金的诉讼请求，因在另案的（2020）粤0104民初16636号案件中已经对此作出处理，根据一事不再理的原则，本案对于原告的上述诉讼请求不再作处理。本案中原告所诉要求被告退回的2020年2月的管理费，因上述合同已明确约定由原告承担，且原告已经支付，实际履行完毕，故原告所诉要求被告退回理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告李忠智的诉讼请求。本案受理费减半收取178元，由原告李忠智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年十二月十四日书记员  何 婧