德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初3951号 原告：钟力，男，1988年4月22日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人:邱蓉,四川迪泰(德阳)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:薛尔,四川迪泰(德阳)律师事务所律师。 被告：秦杨波，男，1971年6月10日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告：丰勇，男，1974年12月13日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 二被告共同委托诉讼代理人：张绪伟，四川鑫天律师事务所律师。 原告钟力与被告秦杨波、丰勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时间为2020年10月20日，原告钟力及其委托诉讼代理人薛尔，被告秦杨波及二被告共同委托诉讼代理人张绪伟到庭参加诉讼。第二次开庭时间为2020年10月28日，原告钟力及其委托诉讼代理人薛尔，被告秦杨波、丰勇及二被告共同委托诉讼代理人张绪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟力提出诉讼请求：1.判决解除钟力与秦杨波、丰勇签订的《商铺租赁合同》；2.判决秦杨波、丰勇支付违约金183934.8元；3.判决秦杨波、丰勇支付分租收益50000元；4.判决秦杨波、丰勇于判决生效之日腾退租赁房屋；5.判决秦杨波、丰勇以合同约定租金金额为标准支付自2020年1月1日起至腾退搬离租赁房屋之日止的房屋占用费。事实与理由：钟力与秦杨波、丰勇于2018年1月1日签订《商铺租赁合同》一份，约定由秦杨波、丰勇承租钟力位于德阳市旌阳区××街××栋××层××号××商铺，租期5年，月租金为30655.8元，以12个月为一个计租期，在每个计租期结束前30天内支付下一计租期的租金。合同签订后，钟力按约交付了租赁房屋，秦杨波、丰勇经多次催促房租仅付至2019年，依据《商铺租赁合同》第9.6条约定其迟延支付租金已构成根本违约，钟力有权单方解除合同，并依据第9.4条主张违约金。钟力因秦杨波、丰勇违约分租房屋有权单方终止合同并主张分租收益。故此，钟力诉至法院，望判如诉请。 秦杨波、丰勇辩称，延期支付租金是因钟力自身造成，不存在违约行为，不应支付违约金；分租系租赁前就存在且经钟力同意，并非擅自分租，所得收益应由秦杨波、丰勇收取；《商铺租赁合同》合法有效，钟力要求解除合同无依据，应继续履行。 本院经审理查明，认定事实如下： 2018年1月1日，钟力（出租方、甲方）与秦杨波、丰勇（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1.1本商铺位置位于德阳市旌阳区××街××栋××层××号商铺；1.3本商铺的租赁用途为乙方承租本商铺用于经营水果销售等。非经甲方书面同意，乙方不得随意更改本商铺的租赁用途。2.1本合同约定租期为五年，即2018年1月1日起至2022年12月31日止。3.1本商铺租金前三年不变，租金为每月90元／平方米；月租金合计30655.8元…；3.2租金支付期限以每12个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前30天内，向甲方支付下一计租期的租金…；3.3租金支付方式乙方可以现金（或银行支票／银行汇款）的方式向甲方支付租金，通过银行转账支付的，租金应转入甲方书面指定的账户…;3.5如果乙方拖延支付应付租金，由乙方按每年应付租金额的日千分之五向甲方给付滞纳违约金。5.2如乙方逾期交纳租金超过壹个月，甲方有权从履约保证金中直接予以扣抵租金及租金滞纳违约金。履约保证金扣抵租金后，乙方应立即补足履约保证金，超过十五日未予补足的，甲方有权单方终止本合同，乙方应于五日内向甲方腾退商铺，并由乙方承担违约责任。6.7未经甲方书面同意，乙方不行以任何形式转租或分租本商铺。否则，转租或分租行为无效，由乙方承担根本违约责任，甲方并有权终止本合同的履行，转租或分租的相应收益亦由甲方享有…。9.4因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还相当于本商铺壹个月租金的租赁保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方给付相当于本商铺六个月租金的违约金，不再要求乙方赔偿其他经济损失;9.6乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担违约责任…迟延支付租金、物业服务费、水电燃气能耗费等应付款项或费用超过30日的。 另，2017年9月21日，德阳市区徕侈爱尚果园经营部（出租方、甲方）与案外人刘勇（承租方、乙方）签订《分租合同》，合同主要约定：甲方愿意将座落在德阳市市辖区鑫沙时代的商铺分租给乙方；乙方租赁房屋面积约为30㎡，租赁费用5万元/年，租期为五年，即自2017年10月1日起至2022年9月30日止。乙方可将该出租房屋作烧烤用途。 2019年8月27日，钟力向丰勇出具《解除合同通知函》，主要载明：因丰勇未在限期内缴纳违约金、补足保证金，现钟力依照《商铺租赁合同》第5.2条约定行使单方解除权，解除《商铺租赁合同》并请丰勇在收到函件七日内完成清场退场。该函于同年8月31日由爱尚果园前台签收。 2019年12月14日,秦杨波、丰勇向钟力发出《告知函》，主要载明：下期交租时间段已到，请钟力于2019年12月31日之前到我方办公室（德阳市区凯丽金湖小区六栋二单元一楼一号）收取租赁鑫沙时代515号商铺租金，为尊重合约精神请务必在合同约定期内前来收取，否则我方将不会对此产生的任何后果负责。2019年12月15日，又通过微信向钟力发送上述《告知函》内容。2019年12月31日，秦杨波、丰勇再次向钟力发送《告知函》大意为：之前两次发函要求钟力前来收取租金，但一直未获对方联系回复，事先已申明，交租时间已过，不会为此承担责任，希望钟力尽快联系。钟力认可两份《告知函》和微信内容的真实性。 钟力分别于2018年3月27日和2019年1月7日出具两张10万元的租金收条,均载明有以现金形式收到爱尚果园支付的租金。庭审中，钟力认可房屋租金已支付至2019年12月31日。 2020年9月16日，钟力以书面形式向秦杨波出具房屋租金的收款银行账户信息，秦杨波手写“收到”并签名。 2020年9月29日，德阳市中级人民法院作出（2020）川06 执恢28号执行裁定书和协助执行通知书，要求德阳市沙河街116号“鑫沙时代”5栋1-4号、1-5号承租人停止向被执行人钟力支付上述房产的租金，若房屋租赁合同期限届满，将租金汇入法院指定账户。 以上事实，有当事人陈述、《商铺租赁合同》、《解除合同通知函》、《分租合同》、《告知函》两份、微信聊天记录、收条两张、（2020）川06执恢28号执行裁定书和协助执行通知书等证据予以佐证。 本院认为，本案中钟力与秦杨波、丰勇签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。关于《商铺租赁合同》是否应予解除的问题。钟力主张依据《商铺租赁合同》第9.6条迟延支付租金超过30天，钟力可单方解除合同的约定要求解除合同。秦杨波、丰勇抗辩迟延支付系钟力自身原因造成。本院认为，钟力认可2019年的租金已于当年5月经催告后支付完毕，故对2019是否存在迟延支付并构成违约本院不再审查。结合合同第3.2条租金支付时间和第3.3条租金支付方式的约定，秦杨波、丰勇应在2019年12月以现金或转账至钟力书面指定银行账户的方式付清2020年全年租金。首先，2019年12月期间秦杨波、丰勇多次书面函告钟力要求其前来领取租金，有依约给付租金的意思表示；其次，本案现有证据显示，双方之前的租金交易习惯为现金支付，直至2020年9月16日钟力才书面指定收款银行账户；再次，钟力提供银行账户后不足一月，德阳市中级人民法院作出裁定，要求承租人停止向钟力支付租金，出现承租人不能向钟力支付的法定事由；最后，钟力未举证证明在2019年12月至2020年9月16日期间，有向秦杨波、丰勇催告租金的事实。综上可认定，租金迟延支付事由不可归责于秦杨波和丰勇，且该迟延支付行为尚不足以致使钟力收取租金的合同目的不能实现，并非根本违约，就鼓励交易、维护市场交易秩序稳定而言合同可以继续履行。钟力要求解除合同、腾退租赁房屋的诉请，本院不予支持。合同9.4条约定因丰勇、秦杨波违约导致合同解除的，钟力有权收取六个月租金作为违约金，本案合同并未解除，故钟力要求支付违约金183934.8元的主张，本院不予支持。 关于分租收益的归属、欠付租金金额的认定和租金是否能直接支付给钟力的问题。本院认为，《分租合同》系案外人在本案《商铺租赁合同》成立之前签订，出租人钟力在出租房屋前有审查所出租房屋使用现状的义务，其未尽到审查义务，并以后续承租人承接在先的分租协议主张承租人构成根本违约,过于严苛且有失公允。但《商铺租赁合同》中明确约定分租需征得钟力书面同意，否则分租收益由钟力享有。在未书面排除合同条款适用的情况下，不能以分租协议签订在前，就推定钟力当然知道分租事实的存在以排除条款适用。钟力举证证明《分租合同》中的租赁面积为30㎡、年租金5万元、租期截止2022年9月30日。秦杨波、丰勇承认分租并收取租金的事实，但未明确分租具体收益，应承担举不利的后果。对比《分租合同》和《商铺租赁合同》可认定，2018年1月1日起至2020年9月30日期间，秦杨波、丰勇收取的分租收益，按照合同约定应当由钟力享有，钟力主张分租收益50000元的请求，应予支持。另，双方当事人对2020年1月1日至今的租金尚未支付的事实均无异议，丰勇、秦杨波有按合同约定支付欠付租金的义务。因分租收益和房屋租金均应属于（2020）川06执恢28号执行裁定书的冻结范围，已被司法冻结，故钟力主张秦杨波、丰勇直接向其支付分租收益50000元和欠付租金的请求，因暂不具备支付条件，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告钟力的全部诉讼请求。 本案案件受理费2405元，由原告钟力负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员  刘 军 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  王秀文 书 记 员  许 丽