宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3848号 上诉人（原审被告）：苏某,住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：路某，系苏某丈夫，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：喻某，北京德恒（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘某,住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人:阮某,西夏区贺兰山西路法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）:宁夏诚易之家房地产中介服务有限公司。 法定代表人:祁某。 上诉人苏某因与被上诉人刘某、宁夏诚易之家房地产中介服务有限公司（以下简称诚易之家中介）居间合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2020）宁0105民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由本院审判员独任审理。本案现已审理终结。 上诉人苏某的上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘某的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.2020年4月3日上诉人与被上诉人诚易之家中介签订《居间服务合同》，与刘某签订《银川市存量房屋买卖合同》，出售涉案房屋，涉案房屋所有人是高某，高某系未成年人，现年14岁，出售房屋需要其父母（监护人）签字方可出售房屋。2.因其它原因高某的母亲要出售高某所有的该套房屋，与二被上诉人签订两份合同，被上诉人也知道房屋的所有权人是高某，不是苏某，仍与上诉人签订，出售房屋不能仅有苏某的签字，还应有路某的签字才能生效，上诉人签订的两份合同系无效合同。3.二被上诉人利用上诉人办理房产证时间较晚（房产证办理是因为集体用户办理程序繁杂），将上诉人起诉，起诉的同时其二人达成协议再次在西萃芳庭购买其他房屋，是被上诉人违约在先。请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘某答辩意见：1.上诉人苏某与二被上诉人签订的《居间服务合同》、《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》真实有效。由于上诉人苏某擅自提高房屋交易价格，并在15日内未履行该房屋的交易，其违反了合同约定，构成了违约行为，应当返还双倍的房屋定金40000元。2.该涉案房屋的所有权人高某虽系未成年人，上诉人苏某作为其儿子的监护人所签订的合同，符合《民法总则》第35条的规定。虽然合同中没有其儿子的签字，但并未侵害高某的利益，其合同合法有效。请求维持原判。 被上诉人诚易之家中介未到庭，亦未提交答辩意见。 原审原告向一审法院提出诉讼请求：1.要求与二被告解除签订的《居间服务合同》及《银川市存量房屋买卖合同》；2.要求被告苏某返还双倍的房屋定金40000元，并支付违约金14200元，合计金额：54200元；3.要求被告宁夏诚易之家房地产中介服务有限公司支付（自2020年4月3日至2020年6月10日期间）资金占用利息268元；4.本案的诉讼费用由被告共同承担。 一审法院认定事实：2020年4月3日，刘某（乙方，购买人）、苏某（甲方，出售人）及诚易之家中介（丙方，居间人）签订《居间服务合同》及《补充协议》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于××区房屋签订本合同，合同约定了居间服务及标准、居间代理费及支付、各方权利义务及违约责任。同日，三方签订《补充协议》，约定房屋总价款为71万元。乙方于2020年4月3日支付定金2万元，甲方须同时出具定金收到证明，并由丙方代为保管，甲方将该购房发票原件、购房合同原件、契税票原件、身份证复印件交由丙方暂时保管，丙方出具相关凭证收据。甲方承诺于2020年5月1日前办理本次交易房屋的产权证并不迟于2020年5月1日将交易的房屋产权证交于丙方代为保管。甲乙双方约定于2020年5月1日共同前往银行办理面签手续。甲乙双方任何一方逾期履行本协议的，每逾期一日，违约方按日计算守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。如本协议与《银川市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准。同日，三方签订了《银川市存量房屋买卖合同》，合同对房屋的成交价格、付款方式、房屋交付、三方义务、违约责任进行了约定，并约定合同发生的争议向房屋所在地人民法院起诉。同日，三方签订了《过户、按揭代理合同》，合同对代理服务事项及完成标准、服务费、权利和义务及违约责任进行了约定。上述合同签订后，刘某在2020年4月3日支付定金20000元，由诚易之家中介保管。另查明，西夏区西萃芳庭11号楼2单元201室房屋的所有人为高某，高某出生于2006年2月23日，是苏某儿子，现系未成年人。涉案房屋于2020年5月21日取得不动产权证书。 一审法院认为，综合本案的审理情况，本案的争议焦点为：第一，涉案合同是否有效？第二，涉案合同是否应当解除？首先，关于涉案合同的效力问题。苏某、刘某、诚易之家中介于2020年4月3日签订了《居间服务合同》及《补充协议》、《银川市存量房屋买卖合同》和《过户、按揭代理合同》，在上述合同的签订中，作为出卖人签字的是苏某，涉案房屋的所有权人是苏某儿子高某。《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定，“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。”根据苏某在庭审中的陈述，其作为高某的监护人，在签订上述合同时虽未与高某商量，但是其出售涉案房屋的价格为71万元，而其购买房屋时的价格为15万元左右，故其出售房屋的行为显然没有侵害高某的利益，其作为监护人所签订的上述合同合法有效，予以确认。其次，关于合同是否应当解除的问题。《补充协议》第二条约定苏某应于2020年5月1日前办理房屋产权证，并不迟于2020年5月1日将房屋产权证交于诚易之家中介代为保管。第四条违约责任约定，如逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，苏某构成根本违约，刘某有权解除合同，并约定本协议与《银川市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准。本案中，涉案房屋不动产权证书登记时间为2020年5月21日，距合同约定的办理产权证书的时间2020年5月1日已逾期超过15日，现刘某要求解除合同，符合合同约定，予以支持。关于刘某要求苏某双倍返还定金40000元并支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故刘某只能选择适用违约金或者适用定金条款，刘某自行选择适用定金条款，根据《中华人民共和国担保法》的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故苏某应向刘某双倍返还定金40000元，因刘某支付的20000元定金由诚易之家中介保管，故由诚易之家中介保管的20000元由诚易之家返还，下剩20000元由苏某支付。关于刘某要求诚易之家中介支付资金占用期间的利息的诉讼请求，因诚意之家中介只是保管定金，对该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决：一、解除苏某、刘某、宁夏诚易之家房地产中介服务有限公司2020年4月3日签订的《银川市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》及《补充协议》；二、苏某于判决生效之日起十日内向刘某返还定金20000元，宁夏诚易之家房地产中介服务有限公司于判决生效之日起十日内向刘某返还由其保管的定金20000元；三、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元，减半收取581元（实收581元），由苏某负担428元，由刘某负担153元。 二审中，上诉人苏某提交以下证据：证据1、《出生医学证明》复印件1份、高某身份证复印件1份、结婚证复印件1份；证据2、《原银川第二毛纺织厂第三毛纺织厂家属区更新改造项目房屋征收补偿协议》及《补充协议》复印件各1份；证据3、《第二毛纺织厂第三毛纺织厂项目分房协议》复印件1份，证明目的：1.上诉人与路某在2004年登记结为夫妻，系高某的父母，高某出生于2006年2月23日，在2024年2月24日前为未成年人，涉案位于××区的房屋系登记在高某名下，属于高某所有；2.涉案西夏区西萃芳庭11号楼2单元201室房屋系高某名下位于××街的房屋在原银川第二毛纺织厂第三毛纺织厂家属区更新改造项目房屋征收过程中选择产权置换得来，高某除去置换的安置面积外，还缴纳了超出安置面积以外的增面积房款约15万元。银川市西夏区人民法院在作出的（2020）宁0105民初1798号民事判决书第6页本院认为内容中，错误认定涉案西夏区西萃芳庭11号楼2单元201室房屋系被告仅花费15万左右购得。根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。”涉案《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、《银川市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》中房屋的出卖方主体均为上诉人苏某一人，四份协议房屋出卖方仅有上诉人苏某一人签字，被上诉人诚易之家中介机构对涉案西萃芳庭11号楼2单元201室房屋系登记在上诉人未成年儿子高某名下自始知情，但其作为专业的房地产买卖中介机构，在未取得高某及其另一法定监护人路某书面授权许可及签字认可的情况下就与上诉人一人签订了涉案四份协议违背了《合同法》第52条第三款之规定，依法属于无效合同。涉案房屋所有权人为未成年人高某，其法定监护人为上诉人苏某与路某，上诉人苏某未经路某与高某同意就处分涉案房屋的行为违反了法律强制性规定，应属无效行为。 被上诉人刘某质证意见：对证据1证明和身份证复印件真实性无异议，高某已年满14周岁，上诉人在出售房屋时并未损害其儿子高某的利益，且上诉人违约在先，应该承担违约责任。对结婚证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，和本案无关。证据2、证据3真实性无异议，不属于新证据，且不能证明上诉人不存在违约行为。 经审查，对于上诉人提交证据，被上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，但不能达到上诉人的证明目的，对其证明目的不予采信。 经二审审理查明的事实与一审一致。本院予以确认。 本院认为，关于上诉人苏某与被上诉人刘某、诚易之家中介签订的《居间服务合同》及《补充协议》、《银川市存量房屋买卖合同》和《过户、按揭代理合同》是否有效的问题。涉案房屋作为出卖人签字的是苏某，涉案房屋的所有权人是苏某儿子高某，而高某系未成年人，作为高某的法定监护人，苏某在出售高某名下的房产时，并未损害高某的利益，不违反《中华人民共和国民法总则》第三十五条：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产”之规定，故苏某所签订的上述合同是有效的。上诉人苏某称涉案房屋的价格并非是15万左右购得，但其也未提交证据证明涉案房屋购买时的价格，其以71万元的价格出售涉案房屋就是损害了高某的权利；上诉人称出售涉案房屋不能仅有苏某的签字，还应有另一监护人路某的签字才能生效，但上诉人苏某处置被监护人高某的财产，是为了高某的利益，没有违反法律的规定，并不必须要有路某的签字。上诉人称二被上诉人利用上诉人办理房产证时间较晚（房产证办理是因为集体用户办理程序繁杂），将上诉人起诉，起诉的同时其二人达成协议再次在西萃芳庭购买其他房屋，被上诉人违约在先。但从一、二审查明的事实看，上诉人未按约定时间即2020年5月1日办理房产证，且在被上诉人刘某于2020年5月10日起诉后，上诉人也未在2020年5月16日前将房产证办理完毕，上诉人构成根本违约，被上诉人依据《补充协议》的约定请求解除合同并无不当。后被上诉人再购买其他房屋，系对自己权利的处置，与上诉人无关。综上，上诉人的上诉请求不能成立。被上诉人诚易之家中介经本院依法传唤未到庭，视为放弃各项诉讼权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1162元，由上诉人苏某负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵和平 二〇二〇年十二月十五日 书记员  王丽娟 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。