广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24530号原告（反诉被告）：广州市和峰房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区东圃大马路天力街11号3A74房。法定代表人：杨坤。委托诉讼代理人：梁沐周，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨诗雨，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州多力教育投资管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中89号之四217房。法定代表人：张峰。委托诉讼代理人：吴上华，广东天穗律师事务所律师。被告（反诉被告）：派迪（广州）教育投资有限公司，住所地广州市海珠区琶洲大道1号内配套肉菜市场自编2号。法定代表人：李淑银，职务总经理。委托诉讼代理人：梁熹，广东南国德赛律师事务所律师。原告广州市和峰房地产咨询有限公司（以下简称“和峰公司”）诉被告广州多力教育投资管理有限公司（以下简称“多力公司”）、派迪（广州）教育投资有限公司（以下简称“派迪公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告和峰公司的委托诉讼代理人梁沐周、杨诗雨，被告多力公司的委托诉讼代理人吴上华、被告派迪公司的委托诉讼代理人梁熹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和峰公司诉称并反诉辩称，原告与被告多力公司签订《租赁合同》及《场地交接确认书》后，被告多力公司发生第一次违约，后原告诉至法院，经调解，暂时解决纠纷。随后被告多力公司将租赁物业转租给被告派迪公司，双方与原告共同签订了《三方协议书》，三方形成合法有效的租赁合同关系，现被告派迪公司自2019年9月欠缴租金至今，被告多力公司与被告派迪公司应共同承担违约责任。原告为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行《三方协议书》；2、原告不予退还被告多力公司交付的939510元履约保证金；3、两被告向原告支付2019年9月起至实际清偿之日止的租金（含税费、管理费）及滞纳金（2019年9月至2020年9月的租金总额为2556287元、滞纳金按当月应付租金日千分之三计算，自2019年9月3日起计算至实际清偿之日）；4、两被告承担原告支付的律师费200000元；5、两被告承担本案全部诉讼费用。原告明确第一项诉讼请求为要求两被告继续按照三方协议的约定，按照201720.8元/月的标准支付租金（含税费、管理费）至2021年2月25日，第三项诉讼请求中租金从2019年8月26日开始计算。对于被告多力公司的反诉请求，被告多力公司作为违约方，不具有单方解除合同的权利，其主张派迪公司违约，但我方并非其与派迪公司签订的《租赁合同》的当事人，该合同不能约束我方，三方协议事实上形成了新的合同关系，我方为出租方，两被告在支付租金问题上承担连带责任，因此被告多力公司主张解除两被告之间的租赁合同，不会影响三方协议效力，我方与被告多力公司签订的租赁合同依然在履行期限内。另外，场地现状与签订三方协议时并无变化，被告派迪公司可按照约定继续履行合同，不存在解除合同的情形，我方与土方中心的合同至开庭之日仅有4个月左右的租期，无法再次招租，我方并无违约行为，此时解除合同将严重损害我方合法权益。被告多力公司辩称并反诉称，第一，不同意被告派迪公司继续履行《三方协议》。被告派迪公司迟延交付租金长达一年之久，我方也曾发函多次催告，被告派迪公司依然未交租，已明显违反我方与其签订的《租赁合同》，我方已于2020年8月7日向其发出《关于解除告知函》，明确告知其解除合同，既然我方和被告派迪公司之间签订的《租赁合同》已解除，那么被告派迪公司自然也不能再履行《三方协议》，其应及时将场地交还给我方或者原告。第二，原告要求不予退还我方交付的939510元履约保证金没有事实和法律依据。履约保证金的目的是租赁期满后我方无违约情形并结清所有费用的情形下，由原告无息退还，现原告要求继续履行合同，故无权要求没收履约保证金。租赁合同也未明确约定履约保证金具备定金功能，不能发挥定金效力。根据合同约定，原告没收履约保证金的前提是解除租赁合同，但原告要求继续履行合同，则无权要求不予退还保证金。案涉场地现已转租，我方没有按时支付租金的义务，原告不得以租赁合同中约定的我方不按时交租长达十天即要求不退还履约保证金。第三，原告应免除被告派迪公司2020年2月至3月期间的租金。案涉场地属于国有资产，受新冠疫情影响，被告派迪公司从2020年1月后即无法在案涉场地进行早教培训经营，虽然原告的减租通知要求必须在2020年4月8日前无拖欠任何费用，但根据最高人民法院相关指导意见，原告在被告派迪公司符合减免租金的前提下私自设立其他限制条件，已明显违反该规定，且原告已被广州市土地开发中心免租3个月，因此其也应当减免被告派迪公司2个月的租金。我方作为承租人及《三方协议》连带责任人，请求法院调整原告主张的2019年9月至2020年9月期间的租金。第四，原告主张的滞纳金明显过高，相当于租金的一半有多，明显超过租金的30%，应当予以调整。三方协议约定的滞纳金年利率高达108%，高于合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍。第五，原告主张两被告承担律师费200000元缺乏事实和法律依据。根据《三方协议》的约定，原告主张律师费的前提是其要求解除《租赁合同》和《三方协议》，但原告要求继续履行合同。原告主张的律师费金额是根据其诉请的金额，应当按照法院实际支持的金额核算律师费。即使按照本案争议标的计算律师费，最高不应超过173107.51元，原告主张的律师费过高。另外，由于被告派迪公司迟延交租，我方已与其解除《租赁合同》，故反诉请求判令：1、解除多力公司与和峰公司、派迪公司签订的《三方协议》；2、本案全部诉讼费用由和峰公司、派迪公司共同承担。被告派迪公司辩称，第一，原告要求没收履约保证金于法无据。《租赁合同》和《三方协议书》均无约定继续履行合同的情况下，出租方有权不予退还保证金，现行法律法规也未规定在继续履行合同的情况下，出租方有权不予退还履约保证金。第二，原告计算的滞纳金标准过高，远高于一年期贷款市场报价利率的4倍。第三，租赁场地属于国有资产，我方属于微型企业，根据相关规定理应享有新冠疫情的租金优惠，减免约3个月的租金（免收2、3月租金，减半收取4、5月租金）。第四，原告主张的律师费过高，根据原告起诉时的标的，应收律师费应在16.6万元至17.3万元之间，而本案中欠付租金及滞纳金的实际金额约为280万元，据此计算律师费应在9.9万元至10.6万元之间。另外，我方对被告多力公司的反诉请求没有异议，我方并无实际使用物业，由法院依法处理。经审理查明，2016年，广州市土地开发中心（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定甲方同意将海珠区琶洲大道1号琶洲安置型新社区（一期）商铺及肉菜市场出租给乙方，出租用途为商业及肉菜市场，租赁期限为5年，免租期限为6个月，乙方应将分租方案和分租合同交给甲方备案，乙方及出租标的的使用人开展有关经营活动的，必须取得相关行政管理部门的经营许可并具备完备的经营证照，合同的租赁期限自双方签订《交接确认书》之日起算等。2016年2月26日，广州市土地开发中心（移交方）与原告（接收方）签订《交接确认书》，确认租赁合同期限自当日开始计算。2016年1月23日，原告（出租方、甲方）与被告多力公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广东省广州市海珠区琶洲大道1号内配套肉菜市场（以下简称“租赁物业”）出租给乙方使用；租赁物业按照设计功能及配套服务要求，经营肉菜市场及附带商业功能（包括蔬菜类、鲜肉类、水果类、药店、超市等）；超出实际肉菜供应需要的面积部分，在不违反本协议条款并不被居民有效投诉并取得相关行政部门许可并具备完备的经营证照的前提下合理使用；租赁期限为五年；租赁期间，如乙方违反本租赁合同中的任何约定及经营管理中存在安全隐患，经甲方二次书面通知整改仍未改正的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除租赁合同及相关补充协议，没收履约合同保证金、并收回租赁物业，要求乙方付清所有款项，并按本合同存续期租金总额的3%收取乙方的违约金；等。双方于2016年2月26日签订《场地交接确认书》，约定租赁期限为2016年2月26日至2021年2月25日。2018年6月11日，原告和峰公司因被告多力公司未按时支付租金、水电费等，向本院提起诉讼，双方在诉讼过程中达成和解协议，本院于2018年7月17日作出（2018）粤0105民初6287号民事调解书，调解书第六项记载，如被告多力公司不按照《租赁合同》和《租赁合同补充协议》约定任何一期足额履行付款义务，即视为被告多力公司违约，原告有权主张解除《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，有权要求不予退还被告多力公司已交付的履约保证金939510元。2018年9月13日，被告多力公司（出租方、甲方）与被告派迪公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区琶洲大道1号内配套肉菜市场（以下简称“租赁物业”）出租给乙方使用；租赁物业按照设计功能及配套服务要求，经营肉菜市场及附带商业功能（包括蔬菜类、鲜肉类、水果类、药店、超市等）；超出实际肉菜供应需要的面积部分，在不违反本协议条款并不被居民有效投诉并取得相关行政部门许可并具备完备的经营证照的前提下合理使用；租赁期限为两年零六个月（合计三十个月），时间从2018年8月26日至2021年2月25日；2019年2月26日至2020年2月25日期间，每月的租金（含发票税费）和管理费合计为190706.9元，2020年2月26日至2021年2月25日期间，每月的租金（含发票税费）和管理费合计为201720.8元；签订租赁合同之日，乙方向甲方缴齐定金人民币161846.1元，签署《场地交接确认书》之日乙方向甲方缴齐保证金人民币939510元；租赁期间，如乙方违反本租赁合同中的任何约定及经营管理中存在安全隐患，经甲方二次书面通知整改仍未改正的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除租赁合同及相关补充协议，没收履约合同保证金、并收回租赁物业，要求乙方付清所有款项，并按本合同存续期租金总额的3%收取乙方的违约金；等。2019年1月25日，原告（甲方）与被告多力公司（乙方）、被告派迪公司（丙方）签订《三方协议书》，约定：甲方同意乙方将租赁物业（广州市海珠区琶洲大道1号内配套肉菜市场）转租给丙方，甲乙双方继续履行双方签订的《租赁合同》及《补充协议》以及其他相关文件，乙丙方在甲乙双方签订的前述合同约定的前提下另行签订转租合同，并应向甲方备案；甲乙丙三方共同确认丙方将租赁物业的租金、管理费按月直接缴交给甲方，丙方应于每月3日前，一次性将当月租金（含税费、管理费）向甲方缴交齐，甲方收到丙方缴费后，视为乙方已经履行了向甲方交租的义务，如丙方没有依约向甲方交租，则乙方应按照本协议约定向甲方交租；2019年2月26日至2020年2月25日期间，每月的租金（含发票税费）和管理费合计为190706.9元，2020年2月26日至2021年2月25日期间，每月的租金（含发票税费）和管理费合计为201720.8元；如果乙、丙方在当月3日前未能准时支付租金，迟延支付租金（含发票税费）、商铺管理费、水电、垃圾卫生费，则每逾期一天，乙、丙方应当共同按照当月应支付总金额的3‰向甲方支付滞纳金，直至乙、丙双方向甲方支付逾期缴纳的租金之日；如甲方发出催缴通知后五天内乙、丙方仍未缴费和整改，直至当月的月底前仍未能准时支付租金及其他应付款项（包括但不限于租金、租金发票税费、水电费、商铺管理费、垃圾卫生费等），视为乙、丙方构成根本违约，乙、丙方承诺保证，乙、丙方无条件接受甲方的无偿收回租赁物业措施，并对一切损失自行承担负责（包括但不限于分租户赔偿、租赁物业装修费用），如乙、丙方在甲方规定期限内仍不自行清场，甲方有权强制清场，乙、丙方对应向甲方支付的费用承担个人连带清偿责任，甲方有权单方解除本协议以及甲方与乙方的租赁合同，乙、丙方签订的转租合同时终止，甲方有权按甲乙双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、以及按照本协议向乙、丙方追索拖欠租金及滞纳金等与租赁物业有关的一切费用，并且甲方有权直接收回租赁物业，已收取的乙方的履约保证金不予退还；乙、丙方承诺不在租赁物业场地内经营幼儿园业务；乙、丙方承诺在租赁物业进行经营的所有商户，无论是自营业务或者细分商户，都必须遵循“先持证后经营”，严格按照租赁合同约定使用用途展开经营，自行负责商铺的施工、规划、报建、二次消防、水电安装、手续申办费用及取得相关行政管理部门许可并具备完备的一切经营证照；丙方自营业务或者细分商户开业前，须分别先将开业申请书、办妥的商户经营许可证照（包括但不限于营业执照、消防证照等）复印给甲方存档，甲方同意后才能开业；甲、乙、丙三方应共同遵守本协议书，任何一方违反本协议的约定，违约方应承担赔偿和违约责任，赔偿金应在确定违约一方责任后五个工作日内付清；租赁期间，如乙、丙方违反本协议或违反乙丙方租赁合同中的任何约定及经营管理中存在应负责任问题及安全隐患问题，经甲方二次书面通知整改仍未改正的，视为乙、丙方根本违约，甲方有权单方解除本协议以及租赁合同及相关补充协议书、不予退还履约合同保证金、并收回租赁物业，要求乙、丙方付清所有的款项，并按本合同存续期租金总额的10%收取丙方的违约金，如履约合同保证金及违约金仍不足以赔偿甲方损失的，乙、丙方仍需赔偿甲方损失（包括但不限于律师费、财产保全费、诉讼费等）；乙、丙方作为本协议的签约主体，对乙、丙方应向甲方支付的与租赁物业有关的费用、违约责任、赔偿责任等相关义务共同承担责任；等。2020年6月10日，被告多力公司向被告派迪公司寄送《关于解除之通知》，就场地租金事宜说明：被告派迪公司自2019年8月26日至今仍未支付租金及水电费，根据《租赁合同》构成根本违约；要求被告派迪公司于收到函件的三天内支付拖欠的费用和滞纳金，否则将解除合同、没收履约保证金939510元并保留向其追讨违约金的法律权利。2020年8月7日，被告多力公司再次向被告派迪公司发出《关于解除的告知函》，告知对方要求即刻解除《租赁合同》，没收履约保证金合计人民币939510元，并要求派迪公司在收到告知书五天内，及时将场地返还给原告。被告派迪公司主张并未收到第二份解除合同的告知函。案件审理过程中，原告和被告多力公司均确认，被告多力公司已向原告支付了履约保证金939510元，原告表示被告派迪公司足额支付至2019年8月的租金。另，被告多力公司主张，案涉场地自2016年2月26日至2018年8月26日期间由被告多力公司控制使用，2018年8月27日至今由被告派迪公司使用。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告多力公司签订的《租赁合同》、被告多力公司与被告派迪公司签订的《租赁合同》以及原告与两被告签订的《三方协议书》均是各方真实意思的表示，没有违反法律法规的规定，均为合法有效的合同，各方均应依约切实履行。被告多力公司同意继续履行与原告签订的《租赁合同》，故本案的争议焦点之一为原告与两被告之间的《三方协议》是否应当解除。虽然被告派迪公司主张原告和被告多力公司都向其强调案涉物业可以做教育培训使用，但《三方协议》中对此并无明确约定，仅约定被告派迪公司可在“持证经营、合法经营、安全经营”的前提下使用场地，被告派迪公司也未能举证证明案涉物业的不符合约定用途的具体情况，故本院对该答辩意见不予采纳。《三方协议书》约定，如被告派迪公司没有依约向原告交租，则被告多力公司应按照本协议约定向原告交租，被告多力公司在明知被告派迪公司拖欠租金、管理费的情况下，并未主动履行《三方协议书》约定的义务，及时向原告支付相关费用，而原告在《三方协议书》履行过程中并无违约行为，被告多力公司作为违约方，原则上不享有《三方协议书》的单方解除权。另外，原告与广州市土地开发中心签订的《租赁合同》租赁期限即将届满，若此时解除《三方协议书》，原告难以继续招租，对原告而言显失公平，故本院对被告多力公司主张因被告派迪公司违约而要求解除《三方协议书》的反诉请求不予支持。原告主张两被告尚未支付2019年8月26日开始的租金，两被告未能举证反驳，本院予以确认。两被告在疫情开始前已拖欠租金，本院对其主张减免租金的答辩意见不予采纳。即两被告需向原告支付2019年8月26日至2020年10月21日庭审之日的租金（含税费、管理费）190706.9元/月×6个月＋201720.8元/月×7个月＋201720.8元/月÷30天×26天＝2731111.69元，之后的租金（含税费、管理费），两被告应继续按照《三方协议书》的约定，按照201720.8元/月的标准支付至2021年2月25日合同到期之日。根据《三方协议书》的约定，两被告应在每月3日前准时支付租金和管理费等，每逾期一天应当共同按照当月应支付总金额的3‰支付滞纳金，现两被告未按时支付租金和管理费，原告要求两被告从2019年9月3日开始支付滞纳金的诉讼请求，合理合法。两被告主张滞纳金标准过高，本院酌情调整滞纳金的支付方式为以当月应付租金（含税费、管理费）为基数（其中2019年8月26日至2020年2月25日期间按照每月190706.9元计算，2020年2月25日至2020年10月21日期间按照每月201720.8元计算），从每月3日（从2019年9月3日开始计算）开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算滞纳金至实际支付之日止。履约保证金的目的在于保证合同如约履行，现原告和两被告将继续履行《三方协议书》，两被告也就迟延支付租金的违约情况承担了相应的违约责任，本院对原告要求没收履约保证金的诉讼请求不予支持。原告提交了《民事委托代理合同》及其补充协议、律师费发票证明律师费支付情况，《民事委托代理合同》约定涉及标的具体以起诉状为准，原告按照起诉时标的6063979.71元收取律师费200000元，符合相关收费管理办法，本院对原告主张的律师费200000元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告广州多力教育投资管理有限公司、派迪（广州）教育投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市和峰房地产咨询有限公司支付2019年8月26日至2020年10月21日的租金（含税费、管理费）2731111.69元，并按照201720.8元/月的标准继续支付2020年10月22日至2021年2月25日的租金给原告。二、被告广州多力教育投资管理有限公司、派迪（广州）教育投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市和峰房地产咨询有限公司支付滞纳金，滞纳金以每月应付租金（含税费、管理费）为基数（其中2019年8月26日至2020年2月25日期间按照每月190706.9元计算，2020年2月25日至2020年10月21日期间按照每月201720.8元计算），从每月3日（从2019年9月3日开始计算）开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际支付之日止。三、被告广州多力教育投资管理有限公司、派迪（广州）教育投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市和峰房地产咨询有限公司支付律师费200000元。四、驳回原告广州市和峰房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告广州多力教育投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费54248元、反诉受理费17660元，由原告广州市和峰房地产咨询有限公司负担本诉受理费12163元，被告广州多力教育投资管理有限公司负担反诉受理费17660元，被告广州多力教育投资管理有限公司、派迪（广州）教育投资有限公司负担本诉受理费42085元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年十二月二十五日书记员  钟 露陈韵怡