广东省广州市南沙区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤0115执异115号 异议人（案外人）：黄**，男，1989年5月14日出生，汉族，户籍地址：湖南省东安县，现住广州市番禺区。 委托代理人：王**，广东法制盛邦律师事务所律师。 财产保全申请人：李扬威，男，1986年8月6日出生，汉族，户籍地址：广东省五华县，现住广东省广州市南沙区，公民身份号码：。 委托代理人：廖华锋，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 财产保全被申请人：罗双梅，女，1990年1月8日出生，汉族，户籍地址：广东省兴宁市，公民身份号码：。 在本院执行财产保全申请人李扬威与被申请人罗双梅财产保全一案中，案外人王华提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。 异议人黄**提出异议请求：不服（2020）粤0115民初6164号民事裁定书及该裁定实施过程中对被保全人罗双梅名下位于广州市南沙区房产的财产保全查封，请求裁定解除查封。 事实与理由： （2020）粤0115民初6164号案案由系民间借贷纠纷，申请保全人所请求债权为金钱债权，被封房产不是诉讼标的物。2018年，被保全人罗双梅以其个人名义向梁志强买受被封房产。贵院查封之前，2019年7月15日，异议人（买方）与被保全人罗双梅、被告王晓威（卖方）订立《商业地产买卖合同》（下称《2019.7.15合同》)。《2019.7.15合同》合法有效，受法律保护，不违反法律、行政法规的强制性规定。《2019.7.15合同》买方，实际为刘镜超、异议人共同购买。2019年7月15日，刘镜超、异议人订立《合作买铺协议》约定：被封房产总价55万元，刘镜超、异议人按三七比例出资，刘镜超出资165000元、异议人出资385000元。刘镜超、异议人约定：以异议人名义订立被封房产买卖合同，以异议人名义办理转移登记。异议人为被封房产抵押权人，申请保全人对被封房产无抵押权以及其他优先权：为担保《2019.7.15合同》履行，防止被封房产一房多卖，保障异议人或有的拆迁利益，《2019.7.15合同》订立同日，异议人与被保全人罗双梅、被告王晓威以被封房产为抵押物订立抵押合同并办理抵押登记，异议人取得抵押权《不动产登记证明》。 贵院查封之前，被封房产已合法交付异议人，异议人已合法占有被封房产:《2019.7.15合同》约定，被封房产在支付定金当日交付异议人。2019年7月16日前，异议人已全款付清被封房产总价。被封房产系带租约转让。2018年8月，被保全人罗双梅前手业主梁志强向许培出租被封房产，租赁期限2018.8.1-2021.7.31，承租用途为经营焗鸡。2018年9月下旬，被保全人罗双梅取得被封房产不动产权证书。2018年10月1日，被保全人罗双梅（出租人）与许培（承租人）订立《商铺租赁合同》：租赁期限2018.10.1-2021.7.31,月租金人民币3000元每月5号支付，水电费等由承租人承担，押金人民币9000元，承租用途为继续经营焗鸡。异议人有现场看房，被保全人罗双梅、被告王晓威向异议人转让被封房产的事实,有告知许培。2019年8月起，被封房产租金系由异议人方收取，由刘镜超、异议人按三七比例（双方共同买受被封房产的出资比例）分配。2020年2月，为新冠疫情,异议人方对许培实行了减半收租。2020年6月，异议人所得租金由异议人配偶张梦姿代收。被封房产交付异议人为指示交付，异议人占有被封房产为间接占有：异议人已取得被封房产返还请求权，承租人根据租赁合同直接占有被封房产，租赁合同终止，承租人应当向异议人返还被封房产。除租金由异议人收取，《2019.7.15合同》还约定，被封房产遇拆迁的，拆迁利益全部归异议人所有、拆迁补偿方式由异议人决定。异议人已占有被封房产并取得被封房产的收益权，与之相对应的是，被封房产损毁灭失风险已转由异议人承担。2020年10月，许培的焗鸡店结业注销，其与被保全人罗双梅的《商铺租赁合同》终止，被封房产交还异议人。同月，异议人与新承租人袁雪锋订立、开始履行《房屋租赁合同》。 贵院查封之前，异议人已支付被封房产全部价款：《2019.7.15合同》订立当天并次日，刘镜超、异议人依照《合作买铺协议》全款付清被封房产总价人民币55万元:2019年7月15-16日，刘镜超支付165000元（由刘镜超配偶陈笑琼代付)；2019年7月15，异议人支付385000元。被保全人罗双梅、被告王晓威向异议人开具了《2019.7.15合同》定金2万元收据、价款53万元收据。 被封房产非因买受人自身原因未办理过户登记：《2019.7.15合同》合法有效，所约定的办理过户登记时间合理。异议人有积极办理被封房产转移登记，没有怠于办理。2020年9月21日起，被封房产可以办理转移登记。被保全人罗双梅买受被封房产的转移登记日为2018年9月21日，因房地产市场调控原因，被封房产2018年9月21日起满两年后可以再次办理过户。《2019.7.15合同》约定2020年10月31日前办理过户，所约定时间为2020年9月21日起约1个月内（内含十一长假)，为合理时间。根据前述法律法规和事实，应当裁定解除对被封房产的查封。 异议人谨依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，提出案外人财产保全异议，敬请支持异议人的异议请求。 申请执行人李扬威答辩称：一、异议人黄**非涉案商铺之权利人，贵院对涉案商铺之查封未违反法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。在本案中，根据异议人提供的不动产权证书，案涉商铺权利人为罗双梅，而非异议人，因此贵院查封罗双梅名下商铺未违反法律规定。 二、异议人的权利不能排除涉案商铺的执行。(一）无证据证明异议人在法院查封前已合法占有涉案商铺。首先，异议人与被保全人罗双梅、被告王晓威于2019年7月15日签署的《商业地产买卖合同》（下称买卖合同），非网签合同，没有经过登记备案，没有办理预告登记，未以任何方式对外公示，且未经生效判决文书或其他合法途径确认其效力，故无法判断房屋买卖是否真实、有效。另，该合同的签署并不发生涉案商铺所有权之变动，如该《买卖合同》为真实、合法、有效的，异议人依据该合同仅取得了相关债权，而非物权。其次，异议人在其申请书中强调涉案商铺交付为指示交付，但根据《物权法》第26条规定，指示交付只适用于动产交付。而不动产物权变动应以登记为准。因此，异议人主张的涉案商铺指示交付的行为为无效行为，异议人从未占有涉案商铺。最后，异议人提供了罗双梅与承租人许培签署的《商铺租赁合同》(证据15)及异议人本人与承租人袁雪锋签署的《房屋租赁合同》(证据24)。其中，《商铺租赁合同》租赁期限为2018年10月1日起至2021年7月31日，租金为3000元；《房屋租赁合同》租赁期限为2019年7月15日至2023年7月31日，租金为3200元。从而可以看出，该两份涉案商铺的租赁合同期限存在重合，租金不同，但没有证据证明《商铺租赁合同》已解除或转让，亦无证据证明异议人签署《房屋租赁合同》处分涉案商铺的行为已得到权利人罗双梅之授权。另，根据异议人提供的微信流水，租金收款人为权利人罗双梅，而且租金金额为3000元，并非《房屋租赁合同》约定的3200元，从而可知涉案商铺一直由罗双梅进行出租经营，并非异议人经营，同时证明异议人与承租人袁雪锋所签的《房屋租赁合同》构成无权处分。(二）无证据证明异议人已支付涉案商铺之全部价款。首先，虽然异议人有提供银行转账记录、微信聊天记录及罗双梅、王晓威出具的收条，但由于异议人与罗双梅、王晓威于2019年7月15日签署了《买卖合同》和《借款合同》，所提供的银行转账记录系借款或房款，无法判断，从办理最高额抵押的情况看，该笔转账为借款的可能性更大。而罗双梅、王晓威出具的关于“53万元的现金收据”更加不可思议，现今社会，大笔现金交易的可能性基本为零，而且异议人亦未提供该53万元现金的银行取款证明或其他来源证明，真实性不能确认；另一关于定金之收据，无支付主体，无法判断该笔定金来源。其次，异议人提供了大量微信聊天记录予以证明相关事项，但微信聊天记录可通过部分删除和修改等方式形成多种意思表示，异议人仅提供部分截图作为证据，且该类证据未经生效文书或其他合法途径确认其效力，答辩人不予认可其合法性、真实性、关联性。（三）来能办理产权过户登记的主观原因在于异议人，异议人对此存在过错。异议人在购买涉案商铺之前已知该商铺处于国家对房地产调控期间（满2年后方可交易），属于禁止交易的房屋，不能办理产权过户登记，存在交易风险，但异议人仍然一意孤行，只签署所谓的《买卖合同》，不办理抵押或预告登记予以公示，因此未办理产权过户登记的主观原因在于异议人，异议人对此存在过错。 综上所述，贵院查封涉案商铺的行为未违反法律规定，异议人的权利不能排除涉案商铺的执行，故请求贵院予以驳回异议人之无理请求，依法维护答辩人之合法权益。 财产保全被申请人罗双梅没有答辩。 本院经审查查明，本院在审理李扬威与罗双梅、王晓威民间借贷纠纷一案[(2020)粤0115民初6164号]中，依据李扬威的申请，于2020年9月22日查封了罗双梅名下位于广州市南沙区的房产（下称案涉房屋）。2020年10月14日广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋权利人：罗双梅，占有部分：全部，共有方式：单独所有，所有权取得方式：购买，不动产权证书号：粤（2018）广州市不动产权第XX号，登记时间：2018年9月22日。 另查明，2019年7月15日，异议人黄**（买方）与罗双梅、王晓威（卖方）订立《商业地产买卖合同》，约定：罗双梅、王晓威将案涉房屋出卖给黄**，物业附租约，买方连同租约一同购入，总楼价人民币55万元，定金2万元于合同签订当日支付，余53万元交易递件之日支付；卖方在收取定金当日交付商铺，2020年10月31日前办理过户；2019年8月起，商铺所带租约的租金由买方收取；遇拆迁的，拆迁利益全部归买方所有，拆迁补偿方式由买方决定；违约不履行的，违约金不少于合同价款的3倍等。同日，异议人黄**与刘镜超订立《合作买铺协议》，约定：案涉房屋总价55万元，刘镜超、黄**按三七比例出资，刘镜超出资165000元、出资385000元，买卖合同事宜双方协商办理。合同签订当天，黄**向罗双梅支付定金2万元，通过招商银行账户62×××09向罗双梅转账385000元，刘镜超妻子陈笑琼通过平安银行广州金穗路支行账户62×××29向罗双梅分别转账3万元、34000元、通过微信转账1000元，于2019年7月16日通过平安银行账户62×××29向罗双梅转账6万元，通过支付宝向罗双梅转账4万元，每次转账的用途或摘要均注明“买铺钱”。罗双梅、王晓威向异议人开具了落款时间为2019年7月15日的收取购房定金2万元、现金53万元的《收据》各一张。 再查明，案涉房屋是带租约转让。2018年10月1日，罗双梅与承租人许培订立《商铺租赁合同》，约定：租赁期限自2018年10月1日至2021年7月31日,月租金人民币3000元，水电费等由承租人承担，承租用途为继续经营焗鸡。2019年8月起，案涉房屋的租金由罗双梅收取后再转给异议人黄**，再由刘镜超、黄**按三七比例分配。2020年10月，许培的焗鸡店结业注销。异议人黄**与新承租人袁雪锋签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2019年7月15日至2023年7月31日，租金为3200元等。合同最后有“注明：押金为三个月9000元，此租金为实收，租赁税费及其它杂费由承租方承担”。合同落款时间为2019年7月15日。黄**出具了落款日期为2019年7月15日、内容为收取袁雪锋三个月押金9000元的《收据》，并于2020年11月3日、12月4日通过微信收取了11月、12月的租金各3000元。袁雪锋于2020年11月9日在案涉房屋注册成立了“广州市南沙区芳姑焗壹门窑焗鸡餐饮店”。 在本案审查期间，异议人黄**补充提交说明：黄**与袁雪锋签订租赁合同、开具押金收据的时间实为2020年10月14日。因案涉房屋未能办理转移登记，当天黄**要求现场查看被封房产。当时许培、袁雪锋、罗双梅、黄**等在场，焗鸡店已由与许培同为茂名籍的袁雪锋接手经营。许培提议黄**与袁雪锋签订租赁合同可按原合同以转名方式签订，袁雪锋要求合同期限由2021年7月31日延至2023年7月31日，黄**提出月租金从2021年8月1日起上调至3200元。由于事出仓促，租赁合同未经各方充分磋商，租金约定没有完整体现双方的意思，对许培所交押金应否退还或由袁雪锋替顶也未作约定。合同签订后，黄**与袁雪锋已口头达成一致，租金标准2021年7月31日前为3000元，2021年8月1日起为3200元。2020年11月、12月租金袁雪锋已按3000元标准支付。 还查明，2020年10月14日，黄**与罗双梅到房管部门办理过户登记手续，填写了《广州市不动产登记申请表》、《询问事项》、《告知书》，签订《广州市存量房买卖合同》并取得国家税务总局广州市南沙区税务局《存量房交易价格计税核定通知书》。 以上事实，有异议人黄**提供的《广州市不动产登记查册表》、《商业地产买卖合同》、《合作买铺协议》、定金及购房款《收据》、银行、微信、支付宝转账凭证、微信聊天记录、《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、《广州市不动产登记申请表》、《询问事项》、《告知书》，《广州市存量房买卖合同》《存量房交易价格计税核定通知书》、罗双梅与王晓威、黄**与张梦姿、刘镜超与陈笑琼的《结婚证》等证据证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全”。本案是房屋购买人不服本院在财产保全中对房屋的查封裁定，请求解除查封的异议案件，属于案外人对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人黄**在本院查封前已与房屋权属人罗双梅签订案涉房屋的书面买卖合同；并在2019年8月起已收取案涉房屋的租金，行使房屋的收益权，可以认定异议人黄**在本院查封前已合法占有案涉房屋；异议人黄**已支付全部价款；因房地产市场调控原因，双方约定办理房屋过户的时间在合理范围内，可见，案涉房屋不能办理过户并非异议人黄**自身的原因造成。至于黄**与袁雪锋签订租赁合同、开具押金收据的时间及租金标准约定与实际不符问题，黄**的补充说明符合生活常理，也能与本案其他证据相互印证，因此，异议人黄**提供的证据，能形成完整的证据链，本院对其提供的证据予以采信。异议人黄**的异议理由，符合上述司法解释的规定，本院对其异议请求予以支持。财产保全申请人李扬威的答辩意见内容，与本院查明的事实不符，对其答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 解除对位于广州市南沙区房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王石辉 审判员  关庆祥 审判员  王 涛 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  彭家儿 附：本裁定主要法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。