广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初37163号原告蔡某某，女，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人孔某某，北京方宏律师事务所律师。被告深圳市某某有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人杨某，系公司总经理。委托诉讼代理人黄某某，上海市瑛明（深圳）律师事务所律师。原告蔡某某与被告深圳市某某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孔某某，被告的委托诉讼代理人黄某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2019年10月14日签订房地产买卖合同，合同约定原告以4560000元的价格购买被告开发的某某家园房屋，被告应于2020年4月15日前将验收合格的商品房交付原告使用。如被告未在合同约定期限内交房，应当依照合同第十二条约定“出卖人逾期交付的违约责任”承担违约责任。合同签订后（前），原告于2019年8月24日支付首付款400000元，9月25日支付首付款1781750元，并依约办理银行按揭贷款手续，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将合格的商品房交付原告验收使用。被告数次以疫情为借口，通知原告及其他业主延期交房，但始终未依照合同约定向原告公示不可抗力及其影响的相关证明材料，同时将交房时间一延再延。最后一次被告通知的交房时间为2020年7月15日，原告认为，被告延迟交房长达90日不存在法定及约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告与其他业主多次与被告协商，要求被告将合格房屋交付并支付违约金，但被告始终推卸责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、被告立即向原告出示某某家园房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书等手续文书；二、被告向原告支付自2020年4月15日起至2020年7月15日止共90日逾期交房违约金123120元，并按照1824元/日承担自2020年7月15日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；三、双方签订的房地产买卖合同之补充协议无效；四、本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭撤回第一项诉讼请求，第二项请求变更为：7月15日之前的不变，之后的由被告支付自2020年7月16日至2020年9月12日止的逾期违约金105832.59元。被告辩称，1.被告认可涉案房地产项目“某某家园”存在延迟交房的事实，但被告认为，涉案合同约定了涉案房产的交付方式为精装修交付，而本项目精装修施工期间正处于新冠肺炎疫情爆发及政府采取疫情防控措施强控期间，被告项目基础工程于2019年11月29日完成竣工验收，但涉案房屋精装修施工期间正处于新冠肺炎疫情严重爆发及政府采取疫情防控措施强控期间，项目推进受到严重影响。被告延迟交房是因新冠肺炎疫情及疫情防控措施造成的不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，应部分或全部免责。被告已提前通知原告涉案房产交付时间顺延至2020年6月30日，该交付时间与合同原定的2020年4月15日仅差1个半月，该期限属于法律规定的合理期限。即便认为被告需要承担违约责任，被告的违约责任也应当从2020年7月1日起算；2.退一步讲，即使认为新冠肺炎疫情不能完全达成部分或全部免责程度，但无论系依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五《补充约定》（以下简称附件五《补充约定》），抑或系根据《补充协议》（以下简称《补充协议》），被告的违约责任均约定为按照该区域深圳市的指导租金标准计算违约金。因此，被告的违约责任也应根据前述合同约定的标准执行，即按照该区域深圳市的指导租金为标准计算违约金。附件五《补充约定》调整被告的违约责任系经过双方协商一致达成的，该调整也符合最高人民法院相关司法解释的规定。被告已采取合理的方式提请原告注意，原告对此是明知的。涉案合同不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的条款。在附件五《补充约定》及《补充协议》均合法有效的情况下，应当优先适用。经审理查明，原告作为买受人，被告作为出卖人，于2019年10月14日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告将其获批兴建的位于深圳市龙岗区［宗地号：Ｇ06209-××7］的某某家园房地产项目中的某某房（建筑面积为93.72平方米）出售给原告，购房总价款为4561750元；被告应于2020年4月15日前将涉案房产交付给原告，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，并应向原告发出《入伙通知书》，被告书面通知原告交付后，原告经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为被告交付本房地产的钥匙之日，原告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为被告《入伙通知书》中的交付期限届满之日；合同第十二条约定：被告如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付原告，逾期在90日内的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10日内退还原告全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金。合同第二十八条约定：原、被告双方可约定其他条款列于附件五中，本合同的附件及附图均为合同的组成部分。合同附件五第十一条约定：将本合同第十二条、第二十二条关于被告违约金的计算方式调整为“按该区域深圳市的指导租金为标准计算违约金”。合同附件五第二十六条约定：双方确认，对本协议之各项条款约定，特别是其中有可能限制原告权利、减轻或免除被告义务和责任部分以及违约责任部分，被告已采取合理的方式逐字逐句提请原告注意并作充分说明，原告已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。合同附件五中约定原告特别声明：原、被告在签署本合同及其附件和补充条款前，已经详细阅读了全部条款并理解其中含义，本合同及其附件和本补充条款的签署是买卖双方的真实意思表示。合同附件五的前述条款均采取了加黑的方式注明，原告于合同附件每页底签字确认。同时，原、被告签订了《补充协议》，协议第五条约定：被告应于2020年4月15日之前完成装修工程并将本房地产交付给原告；原、被告双方同意按照本协议附件1的装修标准对装修工程进行交付和验收，被告交付的装修工程满足附件1约定的装修标准的，原告不得以任何理由拒绝接受该房屋和装修工程，该房屋和装修工程自被告送达《交付通知书》之日起视为被告履行完成交付义务...被告未按照约定期限完成装修工程并将本房地产交付给原告的，则应按该区域政府指导租金标准向原告支付违约金...本协议与《预售合同》有冲突的，以本协议为准。原告提交了被告于2019年8月11日、8月24日、9月25日收取定金100000元、首付款400000元、首付款1781750元后开具的收款收据及2019年11月15日建设银行与原告、被告签订的《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》，被告均无异议。2020年3月9日、3月23日，被告向包括原告在内的业主两次发出《关于景华·嶺峯（备案名：某某家园）延期入伙通知》，前一份主要内容是“因不可抗力，难以按照《商品房买卖合同》约定交付时间交付房屋，具体时间最终以寄发《交房通知书》为准…赠送三个月物业管理费”;后一份的主要内容为“受疫情以及各地政府对人员流动、交通管制等因素影响，导致部分管理人员及施工人员仍滞留湖北无法及时复工，合作的供货商供货材料延迟送货安装等，综合原因使在建项目施工进度受到影响，交付时间将延期至2020年6月30日前…”。2020年8月31日，案外人深圳市某某有限公司向被告出具《装修验收证明》，内容为：深圳市某某有限公司于2020年9月1日正式完成被告委托的某某家园项目住宅415套的精装验收工作，现正式移交。根据被告提交的单位竣工验收报告，涉案房产（即某某花园）于2019年11月29日竣工，质量验收合格。2020年9月4日，被告就涉案项目取得《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》。被告向原告发出的《入伙通知书》，截至入伙日期为2020年9月13日。2020年9月12日，被告为原告办理了涉案房地产精装修房的入户手续，原告于当日签署《前期物业管理服务协议》及《收楼意见书》等并正式入伙，预付了2021年1、2月份的物业管理费。被告表示多数业主已经协商完延期交房赔偿事宜，提交了《延期交房补偿确认书》。原告对补偿确认书均不予认可，认为大部分业主并未同意该补偿标准。原告对被告提交的关于供货商延期的说明亦不予认可，对相关政府部门涉疫情的通告与本案的关联性不予认可。以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、收据、《延期入伙通知》、《收楼意见书》、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格履行。本案主要争议焦点为：1.补充协议是否有效；2.被告是否应当支付原告逾期交房违约金及违约金的计算标准。关于补充协议的效力问题，原告庭后代理意见称被告在对原合同进行变更及签订补充协议时未尽到合理的提示义务，减轻了其自身的违约责任，违背了原告真实的意思表示，被告行为属于恶意违背诚信原则，故原告起诉请求确认补充协议无效。本院认为，该补充协议主要是买卖双方对涉案房屋精装修内容进行的补充约定，其中第五条交付及验收中的交付时间及出卖人逾期交房的违约金计算标准均与《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件五中的约定一致，合同第二十八条中约定双方可约定其他条款列于附件五中、合同的附件及附图均为合同的组成部分。合同附件五第二十六条亦约定双方确认对本协议之各项条款约定特别是其中有可能限制原告权利、减轻或免除被告义务和责任部分以及违约责任部分，被告已采取合理的方式逐字逐句提请原告注意并作充分说明，原告已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受，同时原告在合同附件五中特别声明：原、被告在签署本合同及其附件和补充条款前，已经详细阅读了全部条款并理解其中含义，本合同及其附件和本补充条款的签署是买卖双方的真实意思表示。合同附件五的中关于违约金标准调整等与原合同不一致的条款均采取了字体加黑的方式特别注明，原告亦在补充协议及合同附件五中每页均有签名并按指模。综上，可认定原告在签订该补充协议时对附件内容是知晓并同意的，该补充协议系对原合同的补充约定，合法有效，双方当事人均应按约履行。原告主张深圳市房地产买卖合同（预售）》补充协议无效的请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金问题。根据合同约定，被告应于2020年4月15日前将涉案房产交付给原告，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，并应向原告发出《入伙通知书》。而被告于2020年8月31日完成装修竣工验收及移交，于2020年9月4日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，通知原告等业主在2020年9月13日前办理入伙手续并交付涉案房产，属于延期交房，应承担相应违约责任。被告辩称因涉案项目精装修施工期间正处于新冠肺炎疫情爆发及政府采取疫情防控措施强控期间，被告延迟交房是因新冠肺炎疫情防控措施造成的不可抗力，应部分或全部免责。经查，因受新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日起调整为二级响应，于2020年5月9日起再次调整为三级响应。本院认为，合同约定的交房时间正值新冠肺炎疫情爆发期间，疫情防控措施确实会对企业的生产经营产生一定影响，导致涉案工程项目迟延完工，属于不可抗力情形，故本院综合本案实际情况，根据公平原则，酌情予以扣减一个月的逾期交房时间，对被告该抗辩意见予以部分采纳。关于逾期交房违约金的计算标准，根据合同附件五第十一条约定，逾期交房违约金的计算标准为“按该区域深圳市的指导租金”，故本院对被告的相关抗辩意见予以采纳。参照深圳市同地段住宅的指导租金标准，本院酌定按70元/平方米/月计算逾期交房违约金，因此，被告应向原告支付自2020年4月16日起至2020年9月12日止（扣减一个月）延期交房的违约金为25804.24元(70元/平方米/月×93.72平方米×3个月+70元/平方米/月×93.72平方米÷30天×28天)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告深圳市某某有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蔡某某支付自2020年4月16日起至2020年9月12日止（扣减一个月）的逾期交房违约金25804.24元；二、驳回原告蔡某某的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1381.2元（原告预缴），由原告蔡某某负担1092.2元，由被告深圳市某某有限公司负担289元。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 贺 榕二〇二〇年十二月二十八日书记员 全柳茵