广西壮族自治区灌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0327民初1039号 原告：莫玉华，女，1986年1月16日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区灌阳县。现住广西壮族自治区灌阳县。 原告：唐志龙（曾用名唐明明），男，1987年1月20日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区灌阳县。现住广西壮族自治区灌阳县。 被告：灌阳县碧玉房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区灌阳县灌阳镇新华路24号501室。统一社会信用代码：91450327579441699D。 法定代表人：龚先玉。 委托诉讼代理人：邓海生，男，1972年10月18日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。 委托诉讼代理人：曾丽梅，女，1975年11月6日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。 原告莫玉华、唐志龙与被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 -2- 原告莫玉华、唐志龙向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告退还原告房屋所有权证书代办费920元;二、请求被告支付逾期办理房屋产权证书所造成的违约金50,913.4元[254,567(总房价款）×20%]。实事及理由：2014年4月25日，原告与被告签署了编号为盛世百年2-1-302的《商品房买卖合同》，原告己交完全部房款给被告共计254,567元，被告于2016年7月14日交房给原告。 1、根据合同补充协议第十二条约定：房屋所有权代办费1000元多退少补，实际办理不动产权证费用为80元，被告需退还原告920元。 2、根据《商品房买卖合同》第十五条关于房屋产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用360日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定时间内取得房地产权书的，双方同意按下列第2项处理：(2）买受人不退房，出卖人按本条己付房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人按本条第二项赔偿违约金后再超过360日还不能办理房地产权属证书的须按己付房价款的60%向买受人支付违约金； 3、被告于2020年10月27日才为原告办理好房屋所有权证书，从2016年7月14日起算360日，也就是2017年7月10日之前被告应为原告办理好房屋所有权证书，而实际至2020年10月27日己有4年多，明显己超过合同约定360日，故被告己造成违约，应承担违约金，综上所诉被告至今没有支付违约金给原告。因此，原告提起本次诉讼，请法院合法公平判令。 被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司辩称，一、关于房屋产权代办费的问题，应退还原告产权代办费用333.12元。 被告共收到原告产权代办费1000元，被告在为原告办理产权过程中开支的项目及费用如下：(一）县房管所收取的办证费为80元/户。(二）因被告预售商品房是以设计面积为基数，为了核定实际面积，根据县房管部门的要求，需以县房管部 -3- 门备案的测量单位重新测量为准，被告根据《商品房买卖合同》中买受人的委托与广西锦图测绘有限公司签订了五份测绘合同（每栋一份），测绘费为2元/平方米，故原告应付费用为186.88元。(三）灌阳县地产开发总公司为盛世百年小区每户办理土地权籍分户共收取58,895.6元，按照灌阳县地产开发总公司的收费标准：一是测绘费按2元/㎡收取，不足300元/宗的按300元/宗，故原告应付费用为300元;二是占地拐点坐标费用为100元/宗。 二、被告并没违反双方于2014年4月25日签订的《商品 房买卖合同》，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予 以驳回。 (一）根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2014年7月15日就己经为原告的商品房备案，履行了义务。 (二）如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房 地产权属证书的，被告才按双方签订的《商品房买卖合同》承 担违约责任。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条的规定：“买受人必须在签订《商品房买卖合同》后30日内按相关规定向有关部门缴纳房屋各项税费，并按合同约定缴纳各项附属费用。”原告没有向相关部门或被告缴纳办证所必须的契税、住房维修资金、房屋产权证代办费等以及各项附属费用。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条的规定：“因买受人原因造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋所有权证的，出卖人不承担任何责任；造成出卖人损失的，买受人承担相应的赔偿责任”。 2、当被告与原告就合同中税费及附加费用的问题产生争议时并诉之法院后，根据桂林市中级人民法院(2020)桂03民终2283号民事判决书的要求，被告须在 -4- 收到判决之日起三十日内为原告办理好产权登记证。被告于2020年9月4日收到判决，被告于2020年9月7日发通知给原告，要求原告携带身份证明及契税完税证明于2020年9月8日一起到县政务中心办理房屋产权登记证，但原告置之不理。直到2020年10月16日被告才收到县法院转交的契税完税证，2020年10月21日被告为原告办好房屋产权登记证并于2020年10月27日移交给了原告。 综上所述，为保护当事人的合法权益，请县法院查清事实，除退还原告333.12元产权证代办费外，依法驳回原告的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年2月18日原、被告签订商品房/车库认购协议书，原告向被告预购商品房一套，并按约定交纳给被告定金30,000元。2014年4月25日原告与被告签订《商品房买卖合同》（包括附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：《合同补充协议》）。 《商品房买卖合同》第三条双约定原告购买被告开发的盛世108（盛世百年）第2（Ｂ）栋1单元302号预售商品房，商品房预售许可证号为灌房预售字第××号，建筑面积92.73平方米，其中套内面积83.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.319平方米。第四条约定建筑面积计算，该商品房单价2724.4元∕平方米，总价款252633元。第六条约定付款方式为买受人一次性付款。第八条约定商品房交房时间为2014年6月30日前，因下雨、停电停水等出卖人无法控制的，并经由监理方认可的非正常因素，出卖人可据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权 -5- 解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。第十一条交接约定，商品达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于房屋产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定时间内取得房地产权书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按本条己付房价款的20%向买受人支付违约金。 《合同补充协议》第一条付款方式及约定（一）有关一次性付款的约定，买受人同意在《商品房买卖合同》签订之日交纳全部房款的100%，计人民币贰拾伍万贰仟陆佰叁拾叁元（含已交定金）。第二条有关交房、使用的约定：2、双方应在买受人领取产权证时按照合同第五条约定结清面积差异款。出卖人应退未退的，应当承担逾期交房的违约责任，买受人应补而未补的，应当承担逾期付款的违约责任。第三条约定，因买受人原因造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋所有权证的，出卖人不承担任何责任；造成出卖人损失的，买受人承担相应的赔偿责任。第五条约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》后30日内按相关规定向有关部门缴纳房屋各项税费，并按合同约定缴纳各项附属费用。第十一条，买受人全权委托灌阳县碧玉房地产开发有限公司代理其办理所购商品房的如下手续：1、预购商品房预告登记；2、预购商品房抵押预告登记；3、房地产权属登记；4、房屋抵押登记手续；5、办理房产证及土地证；6、代缴纳所购房地产的相关税费，其法律责任由买受人负责。第十二条其他税费：1、契税3789元，按国家规定标准缴纳；2、住房维修资金4636元，按国家规定标准缴纳；3、房屋所有权证代办费1000元，多退少补； -6- 4、印花税126元，按总房款的万分之五收取（原告提供的《合同补充协议》5、6、7项的相关费用为空白，被告提供的《合同补充协议》5项费用为空白、6项水电初装费1000元/户,多退少补；7项楼宇防盗门对讲或视频系统费用900元/户,多退少补），以上第2、3、5、6、7项费用，买受人应在签订《商品房买卖合同》时一次性支付给出卖人；第1、4项税费由买受人在规定时间内向有关部门自行缴纳。但是原告没有按合同约定及时缴纳契税、住房维修金等费用。 合同订立后，原告除交付定金30,000元之外，于2014年4月30日支付购房款192,909.40元、2014年4月31日支付购房款30,000元，合计252,909.40元；多交的276.40元，后由被告退回原告；原告实际全额支付购房款252,633元。2014年7月15日，被告将原、被告签订的《商品房买卖合同》交灌阳县房产管理所备案。 被告开发建设的B栋（即2栋）房屋于2013年3月25日开工，2015年9月7日通过竣工验收合格。因雨天、低温天气等原因影响施工，被告未能按照合同约定时间交房，原告以被告逾期交房超过180天为由要求解除合同，经原告多次与被告协商未果。 2015年7月9日，原告第一次向本院提起诉讼，请求：1、解除原、被告签订的盛世百年2-1-302《商品房买卖合同》；2、被告返还原告售房款252,633元，违约金5052元及利息赔款41,940元，合计299,625元。本院于2015年12月8日作出（2015）灌民初字第342号民事判决书，认为：扣减2013年、2014年、2015年1-6月雨天、低温天气等原因影响施工的天数272天，从合同约定交房之日即2014年6月30日至2015年7月9日原告起诉之日，被告逾期交房102天（374天－272天），未超过双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定的180天，现被告要求继续履行合同，不同意解除合同，因此原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款 -7- 252,633元，不符合合同的约定，理由不成立，本院不予支持。但是被告逾期未交房，已构成违约，应支付违约金，判决：一、被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司支付原告莫玉华、唐志龙违约金9448元；二、驳回原告莫玉华、唐志龙要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。原告莫玉华、唐志龙不服一审判决，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2016年5月25日作出（2016）桂03民终737号判决，驳回上诉，维持原判。 2016年7月14日，原告交付住房维修金4636元、房屋所有权证代办费1000元给被告，被告出具《收据》一份给原告，该收据备注：其他费用莫玉华自行缴纳。原告莫玉华及被告碧玉公司的工作人员在房屋交接单上签名，莫玉华领取了盛世百年2-1-302单元商品房钥匙，但未依照合同约定将《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》交付给原告。 2016年10月18日，原告第二次向本院提起诉讼，请求：1、判令被告立即办理盛世百年2栋1单元302号房屋交接手续并出具《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；2、由被告支付2015年7月9日至今的违约金9960元。本院于2016年12月21日，作出（2016）灌民初字第647号民事判决，判决：一、由被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司支付莫玉华、唐志龙违约金9322.15元；二、由被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司交付原告莫玉华、唐志龙《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；三、驳回原告莫玉华、唐志龙的其他诉讼请求。 2018年2月11日，原告第三次向本院提起诉讼，请求：一、判令被告立即开具购房发票给原告，并承担延期开具购房发票造成原告不能按时交纳契税所产生的违约金：金额×违约天数×比率；二、判令被告支付铝合金窗、楼梯门费用5000元给原告。在该案判决前，原告于2018年4月12日，向税务机关缴纳契税3789.49元、滞纳金2681.06元；被告于2018年4月17日为原告 -8- 开具购房发票。2018年4月26日，本院作出（2018）桂0327民初122号民事判决书，判决：一、被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内给付原告莫玉华、唐志龙所购买的盛世百年2栋1单元302号房的窗户安装铝合金玻璃窗价款4930元(按29平方米，单价170元/平方米计算)；二、驳回原告莫玉华、唐志龙要求被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司承担延期开具购房发票造成原告不能按时交纳契税所产生的违约金损失(金额×违约天数×比率)及其他诉讼请求。宣判后，双方均不服判决，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2018年8月16日作出（2018）桂03民终2218号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年3月20日，经广西锦图测绘有限公司测量，原告莫玉华、唐志龙所购2栋一单元302房屋建筑面积为93.44㎡（专有建筑面积83.69㎡、分摊建筑面积9.75㎡），增加建筑面积0.71㎡，依照合同约定，需要补交房价款1934.30元；此外，原告莫玉华、唐志龙还需要补交住房维修金970.4元（被告已经代为原告交纳）。原告莫玉华、唐志龙同意补交差额部分，但是双方为原告是否应当缴纳水电初装费1000元、物业费897元、印花税127.28元产生争议，双方一直协商未果。2019年12月12日，被告发短信给莫玉华，“......我公司第一批不动产权证书在2019年11月份已办下，因你要求你所购商品房的契税自行缴纳，但你缴纳契税票据没交给我们，我们无法为你办理不动产权证书，接此通知后，请你尽快与我公司对接，否则，后果自负”。 2020年1月7日，原告第四次向本院提起诉讼，请求判令被告为原告办理灌阳县灌阳镇盛世百年2栋1单元302室的不动产权证。被告碧玉房产公司提起反诉，请求：1、判令反诉被告补面积差房款1934.4元给反诉原告；2、判令反诉被告将拖欠的水电初装费1000元交给反诉原告；3、判令反诉被告将拖欠4年的物业费共897元交给反诉原告；4、判令反诉被告将办证须交的印花税 -9- 127.28元交给反诉原告；5、判令反诉被告将少缴的住宅专项维修资金970.4元交给反诉原告；6、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。2020年3月30日，本院作出（2020）桂0327民初20号民事判决书，判决：一、被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三十日内为原告莫玉华、唐志龙所购买的灌阳县灌阳镇盛世百年2栋1单元302号房办理不动产权证；二、反诉被告莫玉华、唐志龙于本案判决生效之日起十日内为灌阳县灌阳镇盛世百年2栋1单元302号房交付人民币3904.70元（含水电初装费1000元、补交房价款1934.30元、住宅专项维修资金970.40元）给反诉原告灌阳县碧玉房地产开发有限公司；三、驳回反诉原告灌阳县碧玉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。宣判后，原告不服判决，上诉至桂林市中级人民法院。桂林市中级人民法院于2020年8月30日作出（2020）桂03民终2218号民事判决书，判决：一、维持灌阳县人民法院（2020）桂0327民初20号民事判决第一项；二、撤销灌阳县人民法院（2020）桂0327民初20号民事判决第三项；三、变更灌阳县人民法院（2020）桂0327民初20号民事判决第二项为：上诉人莫玉华、唐志龙向被上诉人灌阳县碧玉房地产开发有限公司给付补交盛世百年2栋1单元302号房价款1934.30元和住宅专项维修资金970.40元；四、驳回被上诉人灌阳县碧玉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 2020年9月7日，被告通知原告携带身份证明及契税完税证明于2020年9月8日到县政务中心办理房屋产权登记证，但原告没有到。经灌阳县不动产登记局审核，因缺少契税完税证明，该局于2020年9月8日作出《不动产登记不予受理告知书》不予受理原告房屋不动产权登记。 另查明，《税收缴款书》原件存放在本院（2020）桂0327民初20号民事判决书卷宗中，桂林市中级人民法院于2020年9月27日将上诉卷宗退回本院，本院主办法官和书记员通知原告领取《税收缴款书》，但原告不领取。2020年 -10- 10月14日，本院通过法院专递将《税收缴款书》原件邮寄给被告股东曾丽梅，曾丽梅于2020年10月16日签收邮件。同日曾丽梅短信通知原告于2020年10月19日到灌阳县不动产登记局办理房屋产权证。2020年10月19日，原告填写《灌阳县不动产登记申请表》申请办理房屋产权证，灌阳县不动产登记局于同日受理，被告工作人员谭伟芬领取不动产权证书后于2020年10月27日将不动产权证书移交给原告唐志龙。2020年11月3日，原告第五次向本院起诉要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金50,913.4元。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、房屋所有权证代办费1000元（多退少补）包括哪些项目，被告应当退回原告多少？二、被告是否应当支付逾期办理房屋产权证书的违约金？ 关于被告应当退回原告房屋所有权证代办费多少的问题。被告收取原告房屋所有权证代办费1000元，合同和收据均载明多退少补，被告亦同意退回原告多交纳的房屋所有权证代办费。双方对灌阳县不动产登记局收取的办证费80元/户无异议，本院予以确认；被告主张为原告代交测绘费186.88元（93.44㎡×2元/㎡）、宗地费用300元/宗、占地拐点坐标费用100元/宗，但是提供的是被告公司与测绘公司签订的合同、测绘公司开据的发票付款单位是被告公司，而原、被告签订的合同和被告出具的收据没有具体的代办项目，故被告的上述主张，本院不予支持。因此，被告应退回原告多交纳的房屋所有权证代办费920元（1000元－80元）。 关于被告是否应当支付逾期办理房屋产权证书的违约金的问题。根据合同约定原告委托被告办理房屋产权证书，原告自身亦需依照合同约定履行自己的义务，完备提供其应当提供的资料。由于原告没有按照合同的约定及时履行交纳住房维修资金、缴纳契税等相关义务，客观上也给被告办理产权登记造成了影响。双方为办理产权登 -11- 记发生纠纷，经本院及桂林市中级人民法院审理并判决被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为原告莫玉华、唐志龙所购买的灌阳县灌阳镇盛世百年2栋1单元302号房办理不动产权证。被告2020年10月16日收到原告的《税收缴款书》原件，2020年10月19日为原告办理了不动产权证书，2020年10月27日将不动产权证书移交给原告唐志龙，并没有超过生效判决约定的三十日期限。故原告起诉要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金50,913.4元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司于本案判决生效之日起七日内退回原告莫玉华、唐志龙多交纳的房屋所有权证代办费920元； 二、驳回原告莫玉华、唐志龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1096元，减半收取548元，由原告莫玉华、唐志龙负担500元，由被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司负担48元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。 审 判 员 熊珍生 -12- 二〇二〇年十二月二十四日 代书记员 盘春丽 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。          -13-