广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10256号原告：徐欣哲，女，1944年3月2日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。原告徐欣哲与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行了独任审理。原告徐欣哲及其委托诉讼代理人吴辉柏，被告澳美公司的法定代表人胡耀智及委托诉讼代理人邓志军、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐欣哲向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司于本判决生效之日起十日内向徐欣哲支付逾期交房违约金（违约金以购房款总额192386元为本金，每日按千分之一的标准，自1999年10月6日起计至2002年7月14日止）；2.判令澳美公司于本判决生效之日起十日内向徐欣哲支付逾期办证违约金（违约金以购房款总额192386元为本金，按年利率6%的标准，自2002年10月13日起计至办理产权登记并交付房屋权属证书给徐欣哲之日止）；3.判令澳美公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1997年10月5日，徐欣哲与澳美公司签订《房地产买卖契约》(以下简称《买卖契约》)，约定澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D21-302号房地产(以下简称“案涉房屋”)出售给徐欣哲，合同总价为192386元。澳美公司应在1999年10月5日前将房屋交付徐欣哲，澳美公司向徐欣哲移交钥匙的当天即视为澳美公司实际将房地产交付徐欣哲之日。如澳美公司不能按规定的日期向徐欣哲交付使用该房地产，每逾期一天应按房价款总额千分之一向徐欣哲支付违约金。该房地产在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调徐欣哲办理房地产登记手续。2002年7月14日，澳美公司将房屋交付给徐欣哲，但至今未办理房屋权属登记，未将房屋产权证书交付给徐欣哲。为维护徐欣哲的合法权益，徐欣哲现根据相关法律规定向法院提起诉讼，恳请法院依法审理并支持徐欣哲的全部诉请。澳美公司辩称，一、徐欣哲要求澳美公司向其支付自1999年10月6日起至交楼之日止的迟延交楼违约金的诉讼请求已超过20年的最长诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，在本案中，澳美公司应在1999年10月6日将案涉房屋交付徐欣哲，自1999年10月6日到徐欣哲起诉之日2020年8月14日，已经超过了二十年。因此，徐欣哲的起诉已超过《中华人民共和国民法总则》规定的二十年最长诉讼时效，徐欣哲起诉要求澳美公司向其支付自1999年10月6日至实际交楼之日止的迟延交楼违约金不应得到法院的支持。二、徐欣哲要求澳美公司向其支付自2002年10月13日起至办证之日止的迟延办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条之规定，徐欣哲起诉之日往前三年的迟延办证违约金已超过诉讼时效，徐欣哲要求澳美公司向其支付自2002年10月13日至实际办证之日的迟延办证违约金缺乏法律依据，不应得到法院的支持。三、澳美公司不存在恶意违约的情形，导致案涉房屋无法办证的责任不在澳美公司，且依据现行的法律规定，澳美公司在事实和法律上无法继续履行，若支持徐欣哲关于逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司明显不公平。（一）案涉房屋无法交房、办证是由于不可归责于双方当事人的原因，系情势变更。广州市城乡工商委员会穗建开[2013]491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了案涉楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后澳美公司于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说491号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”，澳美公司在事实和法律上已经履行不能，则不存在迟延交楼及办证迟延的终止日期，若支持徐欣哲逾期交房及逾期办证违约金的请求，将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司极不公平。基于前述基本事实，澳美公司认为政府政策的变更不是一个普通民营企业可以预见的，而其变更所带来的后果与影响也是无法避免和克服的，作为企业只能被动的接受政府政策变更所带来的影响。因此，逾期交房及逾期办理房产证并不能归责于澳美公司。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：必须是由于出卖人的原因，买受人未在规定或约定期限届满时取得房屋权属证书的，出卖人才应当承担违约责任。本案之所以逾期办证系由于广州市多项房地产政策不断变化、调整所导致，不是由于其他归因于澳美公司的原因所导致，因此，承担违约责任的前提条件“必须是由于出卖人的原因”，在本案中并不存在。（三）徐欣哲未举证证明转卖价格差额等逾期交房及逾期办证损失，若支持徐欣哲支付迟延交房和迟延办证违约金的诉讼请求，既不符合我国《合同法》对违约金补偿性原则规定，更不利于市场与人心的稳定，必然导致案涉房屋长期处于权利混沌不明归属不清的情况。所以，法院不应支持徐欣哲向澳美公司提出的迟延交房及迟延办证违约赔偿的请求。四、《房地产买卖契约》履行不能非因澳美公司原因，广大购房人在别有用心之人的鼓动下，占用司法资源发起无效诉讼，置澳美公司推动山庄重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰。（一）徐欣哲的诉讼请求实质上是要求继续履行合同，目前《房地产买卖契约》因不可抗力、无法继续履行等原因已不可能继续履行。若判决继续履行合同，无法实现合同目的。（二）澳美公司此次面对众多小业主就类似问题进行的起诉，面临高额的违约金，加重澳美公司的负担，如果仅依据澳美公司未按约定办理房屋产权证书，要求澳美公司承担违约责任，不考虑本案存在非因澳美公司原因造成的无法履行合同义务的事实情况，将不利于澳洲山庄“烂尾”历史遗留问题的解决，会进一步损害广大业主利益，也不利于社会稳定。五、包括徐欣哲在内的业主从1997-1998年开始购买澳美公司开发的房子，那个年代没有规定澳美公司要给业主办证，且当时业主月供费用很低，还有很多业主的房款都没有供，澳美公司努力盘活澳洲山庄，希望业主们可以好好商量解决澳洲山庄烂尾楼的问题，希望可以庭外调解，如果无法调解，澳美公司无法办理涉案房屋的房产证，也可以承担违约责任，业主们退楼。六、澳美公司与徐欣哲签订在合同中约定的是澳美公司承担办证的协调义务，该协调义务并非强制义务，以买方申请为前提，如果买方没有向办证部门申请，卖方就没有协调基础。且徐欣哲提交的钥匙和照片等证据无法证实澳美公司已经办理了交楼手续，因此，澳美公司没有办证义务，经审理查明，1997年10月5日，徐欣哲（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D21-302房（以下简称“案涉房屋”）出售给徐欣哲，房屋建筑面积为58.35平方米，合同总价款为192386元，付款方式为十八年免息分期付款，甲方应在1999年10月5日前将房屋交付给乙方。第五条违约责任约定：甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。该合同后附件第二条房屋交付状况约定，2-3乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天，即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取该房地产的钥匙手续。则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用。2-4该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。第六条合同终止与违约责任约定，6-2除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。第九条购买价款与支付方式约定，9-3选择最高十八年免息分期付款之乙方，（共216期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：1997年10月5日应实缴38317元，每期应缴492元。1998年11月20日，徐欣哲（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：一、乙方所购案涉房屋经双方协商同意将原付款方式十八年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由甲方承担。其操作方法是提供按揭的银行依“按揭合同”规定从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额939元，其中乙方月供款不变即492元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额则由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。二、乙方缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的15%。三、该协议一式四份，为原合同之补充，内容如有抵触，以本协议为准。1998年11月20日，徐欣哲（借款人）与中国工商银行广州分行三支行（贷款人）、澳美公司（担保人）签订编号为工银穗房押字（289）199800364号《中国工商银行广州市分行购房抵押借款合同》，约定：由徐欣哲向工商银行贷款100000元购买涉案房产，贷款期限为十五年，贷款期限以乙方将资金划入甲方账户的时间起计算，贷款抵押期限为十七年。贷款利率为月利率6.42‰，如遇国家调整利率则按有关规定作相应调整；本购房抵押借款是一次性全额发放，借据作为合同附件，其本金及贷款利息由甲方按月分180期偿还。每月供款金额为939元。徐欣哲将涉案房产的全部权益抵押给工商银行，确保乙方为第一受偿人。1999年1月29日，中国工商银行向徐欣哲发放贷款100000元。澳美公司于1998年11月20日出具《收款收据》载明收到徐欣哲缴纳的案涉房屋的购房首期房款44413元，于1999年7月3日出具《收款收据》载明收到徐欣哲缴纳的案涉房屋的封顶房款28858元。徐欣哲共计缴纳了173271元购房款。其主张未依照合同约定全额支付192386元购房款系因为澳美公司在要求徐欣哲将房款转为按揭贷款时给予了减免房款的优惠，其提交澳美公司发出的一份《敬告》拟证实上述主张。该《敬告》内容为：经研究，优惠条件如下：一、凡在99年4月15日前转办银行按揭：1.送水电建设费；2.减免两年月供。2000年4月12日，澳美公司向徐欣哲发出收楼通知，要求其在接到通知后10天内办理收楼手续。2000年9月28日、10月31日、11月20日，澳美公司又向徐欣哲发出了三份《再次收楼通知》要求其在接到通知后办理收楼手续。徐欣哲主张澳美公司已于2002年7月14日将案涉房屋交付其使用，其提交《澳洲山庄住宅区管理契约》《澳洲山庄业主手册》《澳洲山庄交楼费用支付表》《广州澳美物业管理有限公司统一收据》、钥匙照片拟证实上述事实。澳美公司庭审时陈述从徐欣哲提交的证据显示没有交房，但实际上案涉房屋已经办理了收楼手续。澳美公司还抗辩每日千分之一的逾期交房违约金标准过高。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。上述事实有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《中国工商银行广州市分行购房抵押借款合同》《敬告》《中国工商银行个人住房贷款凭证》《收款收据》《澳洲山庄住宅区管理契约》《澳洲山庄业主手册》《澳洲山庄交楼费用支付表》《广州澳美物业管理有限公司统一收据》《再次收楼通知》、（2017）粤01民终10549号《民事判决书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，徐欣哲与澳美公司签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于逾期交楼违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》第三条约定，双方同意于1999年10月5日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方；第五条约定，甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。徐欣哲主张澳美公司于2002年7月14日将案涉房屋交付其使用，澳美公司抗辩称未交付涉案房屋给徐欣哲，但在庭审时又陈述涉案房屋实际上已经办理了收楼手续，前后陈述相互矛盾，依照徐欣哲提交的《业主手册》《交楼费用支付表》、钥匙等证据可证实其实际已于2002年7月14日接收涉案房屋，故澳美公司应向徐欣哲支付逾期交楼的违约金。关于逾期交楼及逾期办证违约金是否超过诉讼时效。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定，因此，对于2000年8月18日之前的逾期交楼违约金，因已超过最长20年的诉讼时效，故对徐欣哲主张的1999年10月6日起至2000年8月17日期间的逾期交楼违约金，本院不予支持。其次，对于2000年8月18日之后的逾期交楼及逾期办证违约金，由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就徐欣哲主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于2000年8月18日之后逾期交房及逾期办证违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上，徐欣哲主张逾期交房违约金以房价款192386元为本金计算，但其实际支付购房款173271元，其主张实际支付的购房款少于合同约定的购房款系因为澳美公司要求其转为按揭贷款所给予的减免购房款优惠，故应当按照合同约定的192386元计算逾期交房违约金。对此本院认为，徐欣哲实际支付购房款173271元，如确系澳美公司与其协商一致作为转按揭贷款的优惠，则视为双方已将房屋总价款变更为173271元，徐欣哲实际亦是仅支付了173271元，故其要求按照原约定的192386元支付逾期交房违约金无理据，本院不予支持。徐欣哲主张按照每日千分之一的标准计算逾期交房违约金，该标准明显过高，本院将其调整为按每日万分之五的标准计算。故澳美公司应当向徐欣哲支付自2000年8月18日起计至2002年7月14日止的逾期交房违约金60298.31元（173271元×0.5‰×696天）。关于澳美公司是否应当承担案涉房屋逾期办证违约金的问题。澳美公司与徐欣哲在《房地产买卖契约》约定了“在房地产交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续”。澳美公司抗辩称上述约定仅为其在办证过程中需履行协调义务，需由徐欣哲提出办证申请为前提。对此本院认为，澳美公司作为房屋出卖人，负有将房屋交付买受人使用并将房屋所有权转移登记至买受人名下的义务，其需先完成涉案房屋所在楼盘的初始登记并将房屋所有权转移登记手续的资料移交给徐欣哲，徐欣哲方能完成涉案房屋的转移登记。现澳美公司作为出卖人并未提交证据证实其已完成案涉房屋所在楼盘的初始登记以及将办理房屋所有权转移登记手续的资料移交给徐欣哲，故徐欣哲没有取得案涉房屋的房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成。徐欣哲确认澳美公司于2002年7月14日将房屋交付给其使用，澳美公司依法应当在房屋交付之日起90日内即2002年10月11日前为徐欣哲办理案涉房屋所有权转移登记手续，但澳美公司未在该日前为徐欣哲办理案涉房屋所有权转移登记手续，应当承担违约责任。徐欣哲主张从2002年10月13日起计算逾期办证的违约金系对自己权利的处分，对此本院予以确认；其主张按照年利率6%标准计算逾期办证违约金在法律规定的合理范围内，本院予以采纳。关于计算基数如前所述，徐欣哲实际支付购房款173271元，其要求按照原约定的192386元支付逾期办证违约金无理据，本院不予支持。综上，澳美公司应当以徐欣哲已付购房款173271元为基数，按年利率6%的标准向徐欣哲支付从2002年10月13日起计至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止的逾期办证违约金。根据《合同法》对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，上述逾期交房违约金加上逾期办证违约金的总和应以已付购房款总金额173271元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐欣哲支付自2000年8月18日起计至2002年7月14日至的逾期交楼违约金60298.31元；二、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐欣哲支付逾期办证违约金（违约金以173271元为基数，按年利率6%的标准，自2002年10月13日起计至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止）。上述逾期交楼违约金加上逾期办证违约金总和以不超过已付购房款总额173271元为限；三、驳回原告徐欣哲的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4148元，由原告徐欣哲负担432元，被告广州澳美房地产开发有限公司负担3716元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二〇年十二月三十日书记员  林 婕