四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初2973号 原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司崇州市支行，住所地崇州市崇阳街道蜀州北路120号。 负责人：姚理，行长。 委托诉讼代理人：邓为超，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 被告（执行案外人）：胡仕泉，男，1954年6月30日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：易学，四川世康律师事务所律师。 被告（被执行人）：成都翰华商贸有限公司，住所地成都市高新区天仁路222号1幢2单元4楼10号。 法定代表人：许建英。 被告（被执行人）：崇州市磊业房地产开发有限责任公司，住所地崇州市崇阳镇南河大桥右侧。 法定代表人：许刚。 被告（被执行人）：许刚，男，1969年4月26日出生，汉族，住四川省崇州市。 被告（被执行人）：李青，女，1970年4月21日出生，汉族，住四川省崇州市。 被告（被执行人）：陈佳，男，1988年9月22日出生，汉族，住四川省崇州市。 被告（被执行人）：许建英，女，1965年9月27日出生，汉族，住成都市温江区。 原告中国农业银行股份有限公司崇州市支行（以下简称农行崇州支行）与被告胡仕泉、成都翰华商贸有限公司（以下简称翰华公司）、崇州市磊业房地产开发有限责任公司（以下简称磊业公司）、许刚、李青、陈佳、许建英申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行崇州支行的委托诉讼代理人邓为超、黄俊杰，被告胡仕泉及其委托诉讼代理人易学、被告磊业公司法定代表人许刚、被告许刚、李青到庭参加诉讼，被告翰华公司、陈佳、许建英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农行崇州支行向本院提出诉讼请求：1.判令对位于四川省崇州市××街道××街××号××花园××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）继续执行；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：农行崇州支行诉翰华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英借款合同纠纷一案，四川省崇州市人民法院（以下简称崇州法院）于2016年3月25日作出（2016）川0184民初7号《民事调解书》。因翰华公司和各担保人未履行生效调解书确定的还款义务，农行崇州支行向崇州法院申请强制执行，在法院执行过程中，案外人胡仕泉就案涉房屋提出执行异议，主张案涉房产为其所有，崇州法院作出了（2020）川0184执异78号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行。农行崇州支行认为，胡仕泉对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1.农行崇州支行对案涉房屋享有的抵押权已经生效民事调解书确认，胡仕泉虽与磊业公司签订了《购房协议》但未办理所有权变更登记，根据物权公示公信原则，农行崇州支行是善意抵押权人，根据物权优于债权原则，胡仕泉仅享有对磊业公司的债权请求权，其与磊业公司之间的房屋买卖行为不足以对抗农行崇州支行与磊业公司之间的抵押行为。2.胡仕泉所提执行异议依据的证据材料不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的条件。首先，胡仕泉为证明其主张的购房事实，仅提供一份购房协议和收据，缺乏购房款项的交付手续；其次，收据上载明的付款人为刘学书，而非胡仕泉，因此不足以证明胡仕泉已为案涉房屋支付了超过总价款百分之五十的购房款。3.胡仕泉所提执行异议不符合《执行异议规定》第二十八条的规定，并不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋的大产权已于2010年5月办妥，并具备分户条件，然而胡仕泉并未提交从其签约至案涉房屋抵押手续办妥期间，要求磊业公司协助其办理分户手续等相关证据材料，其对未办理过户登记存在过错。综上，胡仕泉所提执行异议不符合执行异议规定第二十七、二十八、二十九条的规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请法院判令准许继续执行案涉房屋。 胡仕泉辩称，应驳回农行崇州支行的诉讼请求，按原执行裁定继续执行。理由是：原执行裁定认定事实和适用法律正确，案涉房屋符合最高人民法院关于人民法院执行、查封、冻结的相关规定，以及最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定。本案中，应当停止执行的情形主要包括签订了真实有效的购房合同；支付购房款达到总价款50%以上；购房人长期居住在案涉房屋中。 磊业公司、许刚辩称，案涉房屋是胡仕泉购买的，不应该继续执行。许刚收到了90%的购房款，剩余10%的购房款是许刚留给胡仕泉缴税的钱。现在没有办到分户产权证，是因为磊业公司开发的土地一共6.8亩，还有1亩多没有开发，所以就办不到分户产权证。胡仕泉等购房人不断找许刚办理房产证，许刚也多次向他们解释分户问题，不是不办，是现在办不到证。 李青辩称，许刚陈述的是事实，当时卖房屋的时候，税务局催我们缴纳买卖房屋的税费，我大概在2003年缴纳了3万元左右，虽然当时没有办到相应的开发商资质，但税务局让我们缴纳了销售建筑营业税。我的其他答辩意见与许刚的意见一致。 翰华公司、陈佳、许建英未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 根据各方当事人的陈述及经过质证的证据，本院查明事实如下： 2015年3月19日翰华公司向农行崇州支行贷款14000000元，磊业公司用案涉房地产为翰华公司的贷款提供担保，于2014年5月8日办理崇房他证他权字第0026965号抵押登记。因翰华公司逾期未归还借款，农行崇州支行于2016年1月4日起诉翰华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英，本院于2016年3月25日作出（2016）川0184民初7号民事调解书，该调解书与本案有关的内容为：一、翰华公司应支付农行崇州支行借款本金14000000元，该款分别于2016年5月30日前支付4000000元，2016年6月30日前支付5000000元，2016年7月30日前支付5000000元及全部借款本金的利息、罚息、复利（按合同约定计算至本息还清之日止）；二、农行崇州支行就前述债权对磊业公司提供的抵押物即位于四川省崇州市××街道××街××号的房屋在19000000元的最高额范围内享有抵押权，有权以该抵押物处置价款优先受偿；三、许刚、李青、陈佳、许建英对翰华公司的债务承担连带清偿责任。因翰华公司到期未履行还本付息的义务，农行崇州支行遂向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2016年6月13日作出（2016）川0184执687-1号执行裁定，对磊业公司位于四川省崇州市××街道××街××号的房产（崇房权证监证字第0××0号，建筑面积为：4563.24平方米）予以查封，并于2020年6月17日在案涉房屋处张贴腾退公告，主要内容为：限磊业公司及未经本院允许的资产使用人于公告之日起十五日内，腾退上述案涉房屋。胡仕泉认为其至今已拥有该房屋的占有、使用、收益、处分的权利15年，本院对案涉房屋的查封、评估、拍卖侵犯了胡仕泉的合法权益，对本院执行上述房屋提出异议，要求依法解除对上述房屋的查封、评估、拍卖的强制执行措施。2020年8月12日，本院作出（2020）川0184执异78号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。2020年8月18日，本院向农行崇州支行送达（2020）川0184执异78号执行裁定书。农行崇州支行对该裁定不服，于2020年9月1日提起本案诉讼。 另查明，1.磊业公司经营范围包括房地产开发（凭资质证经营）。2.2005年10月18日，胡仕泉与磊业公司签订《购房协议》，约定胡仕泉以29.6万元的价格购买磊业公司开发的位于原崇州市××镇××街××号房屋，胡仕泉和刘学书分四次支付了购房款共计26.2万元，磊业公司向胡仕泉和刘学书出具了收据或收条共4张。3.案涉房屋为商品房，住宅用途，现登记在作为房地产开发企业的磊业公司名下，磊业公司于2003年12月23日就案涉楼盘土地办理崇国用（2003）字第10972号国有土地使用证，2010年5月20日办理崇房权证监证字第0××0号房产证。因磊业公司办理分户手续不齐全，案涉房屋至今登记在磊业公司名下。案涉房屋原地址为崇州市××镇××街××号，现变更为崇州市崇阳街道××街××号×××花园×单元×楼×号。 再查明，1.胡仕泉与刘学书系夫妻关系，二人于1981年8月8日结婚。2.个人住房信息查询记录显示胡仕泉在崇州市××住房。 以上事实，有各方当事人身份信息、（2016）川0184民初7号民事调解书、（2016）川0184执687-1号执行裁定书、（2016）川0184执687号公告、(2020)川0184执异78号执行裁定书、《购房协议》、收条、收据、个人住房信息查询记录、结婚证及当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，本案的争议焦点为：胡仕泉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。本院对该争议焦点评述如下： 首先，磊业公司系具有房地产开发资质的房地产开发企业，磊业公司与胡仕泉于2005年10月18日签订了《购房协议》，该协议系磊业公司与胡仕泉真实意思表示，合法有效。该协议约定案涉房屋总价为29.6万元，胡仕泉分期支付购房款，剩余3.4万元购房款待土地证、房产证办理完毕后支付。根据磊业公司向胡仕泉和刘学书出具的收条和收据显示，磊业公司已收到胡仕泉和刘学书支付的房款共计26.2万元，且庭审中，磊业公司法定代表人许刚和被告李青均认可上述收条和收据的真实性，并表示已收到案涉房屋房款26.2万元。以上证据足以证明胡仕泉在本院查封案涉房屋之前已与磊业公司签订了书面买卖合同，并支付了超过合同约定总价50%的房款。 对农行崇州支行称收条载明的付款人为刘学书而非胡仕泉，无法证明胡仕泉支付超过50%的房款的问题。本院认为，胡仕泉出具其与刘学书于1981年8月8日登记结婚的结婚证足以证明二人为夫妻关系，刘学书支付房款的行为发生在其与胡仕泉婚姻关系存续期间，系夫妻共同出资购买房屋，刘学书支付的房款应视为胡仕泉支付了购房款。故，对农行崇州支行该意见，本院不予支持。 对农行崇州支行称仅有收条而无转款凭证无法证明胡仕泉实际支付了房款的意见。本院认为，从上述收条的时间来看，胡仕泉和刘学书支付房款的时间在2006年至2008年之间，该时期银行转账并不普及，胡仕泉夫妻二人采用现金支付方式也在情理之中，且许刚和李青均确认收到胡仕泉夫妇支付的购房款26.2万元，故，对农行崇州支行的该意见，本院不予支持。 其次，根据胡仕泉出具的个人住房信息查询记录、刘学书缴纳水费、气费的交费记录清单和崇阳街道唐安西路社区出具的证明，足以证明胡仕泉购买案涉房屋后居住在此，且其名下并无其他用于居住房屋的事实。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件若干问题规定》）第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，胡仕泉出具的证据足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 针对农行崇州支行提出其享有合法的抵押权，根据《执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，应对胡仕泉提出的排除执行异议的意见不予支持的意见。本院认为，该规定的第二十七条在规定申请执行人对执行标的享有担保物权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的情况外，专门规定法律、司法解释另有规定的除外情形，而该除外情形就包括该司法解释第二十八条、第二十九条和第三十条的情形。而本案中，磊业公司系房地产开发公司，胡仕泉与与磊业公司签订购房协议在本院查封案涉房屋之前，胡仕泉购买案涉房屋用于居住且在崇州市范围内其名下没有其他用于居住房屋，并支付了50%以上购房款，完全符合该除外情形，应适用《执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定予以认定。 综上所述，胡仕泉对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，对农行崇州支行要求对案涉房屋继续执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告中国农业银行股份有限公司崇州市支行的诉讼请求。 案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司崇州市支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  周亚军 人民陪审员  刘怡佳 人民陪审员  邵传伏 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  康诗娇