广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1380号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵芳林，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：莫俊生，男，1964年9月17日出生，住青海省西宁市城中区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人莫俊生商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事 -2- 实错误。被上诉人不享有合同解除权，其发送解除通知的行为无效。本案未能备案成功的原因不可归责于上诉人，是被上诉人拒不配合前来办理符合银行按揭贷款的买卖合同。且备案并非办理按揭贷款的必要条件。涉案项目早在2014年取得《商品房买卖预售许可证》（编号：防房预售字××号）。双方在签署《商品房买卖合同》后，因备案政策的变化使得已签订的《商品房买卖合同》（2014年版）不符合新备案系统的要求，需要重新签订新的《商品房买卖合同》（2019年版），且需要明确的是，换签新版合同的绝大部分条款及规则还是顺承原合同，实质性条款未变更，不需要双方重新磋商。经上诉人多次通知但被上诉人拒不前来签订新合同，导致上诉人无法为其办理新的合同进行备案。自2018年底，防城港市住房和城乡建设局就以领导指示为由违法以电话通知的方式停止了上诉人办理涉案项目的网签以及合同备案等业务。至2019年5月30日，涉案项目的《商品房预售许可证》到期，上诉人工作人员曾多次带齐材料前往防城港市住房和城乡建设局申请办理延期业务，但该局未收取材料也不予出具相关拒绝办理的文书，上诉人多次向该局进行维权沟通。至2020年4月10日该局才以电话的方式通知上诉人恢复预售许可证的延期以及合同备案、网签业务，因办理备案需要被上诉人配合换签新的《商品房买卖合同》，若被上诉人仍拒不配合，则依旧无法办理备案，上诉人没有阻碍业主办理备案、导致不能收取业主房款的理由，因此，上诉人也一直积极寻求解决办法好早日为业主办理合同备案及贷款。再者，合同备案与否并非办理银行按揭贷款的前提。贷款申请人需要先提供个人资料给银行审核，符合贷款条件后双方进行面签，上诉人才配合进行合同备案登记作为贷款的辅助材料以供银行放款。被上诉人未来与上诉人重新签订符合银行贷款政策的《商品房买卖合同》、未提交证据证明其已提交所有贷款所需面签材料及因为合同没有备案的原因致使不能 -3- 贷款证据而直接以不能备案导致不能办理贷款为由要求解除合同，于法无据。二、一审判决法律适用错误。本案中被上诉人要求解除合同的理由一是《商品房买卖合同司法解释》第23条规定的法定解除权，二是双方合同中约定的逾期交房解除权。但是被上诉人均不符合以上解除条件，一审法院错误的适用《商品房买卖合同司法解释》第23条规定解除合同。（一）被上诉人不享有法定解除权。根据《商品房买卖合同司法解释》第23条规定，被上诉人解除合同则需要满足两个条件：1．因上诉人的原因导致未能订立担保贷款合同；2．因上诉人的原因导致未能订立担保贷款合同致使合同不能履行的。但在本案情形中，均不符合上述两个解除前提条件。首先，未能订立按揭贷款合同在于被上诉人未按约前来配合签订符合银行办理按揭贷款的合同并与银行进行面签。由此产生的后果应当由其自行承担。其次，双方在合同中明确约定办理按揭不成功的被上诉人应当一次性现金付清全部房款，也即双方在合同中约定了两种付款方式，不能以按揭贷款方式付款的则适用一次性现金付清全部房款的方式付款，不存在因办理按揭不成功就会导致合同目的无法实现的结果发生。因此，本案不能草率适用《商品房买卖合同司法解释》第23条规定进行合同解除。（二）被上诉人不享有约定解除权。因被上诉人未支付完全部购房款，上诉人不产生交房义务，不能计算上诉人的逾期交房责任。即使被上诉人坚持其有逾期交房解除权，应在双方约定的交房日（2016年12月30日）360日后有解除权，即在2019年1月1日前行使，但其在2020年4月才向上诉人发出解除合同的函件，已过除斥期间，一审法院未认定，法律适用错误。综上，被上诉人虽然支付了首付款，但未按约办理备案及按揭贷款手续，构成违约，同时因行政部门的违法不作为致使上诉人的网签及备案受到限制，责任不应由上诉人承担，即使解除合同也不应由上诉人承担利息损失。 -4- 莫俊生辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、上诉人至今不能将案涉《商品房买卖合同》进行备案，长达4年，已构成违约，导致了被上诉人根本无法办理按揭贷款。二、上诉人认为可以单方擅自变更付款方式合同目的均能实现的观点无任何法律依据与合同依据。三、上诉人已逾期交房，且至今仍无法交付，违约状态依旧持续，被上诉人有权解除合同。四、本案是由于没有备案导致涉案合同无法办理按揭贷款，且案涉合同必须要在换签新合同的情况下才能进行备案，而上诉人提交的换签的业主新合同与本案无关，且换签新合同的主要条款与原合同已不同，双方根本无法就换签新合同达成一致意见，因此本案是无法继续完成付款，合同目的无法实现。因未办理备案的违约情形一直在持续，因此一审起诉之前，被上诉人向上诉人发出的解除通知是在其违约期间发出的，依然在解除权的行使期限内，该解除通知合法有效。该通知到达上诉人时，双方签订的合同解除。 莫俊生向一审法院起诉请求：1．解除莫俊生与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：3-2-1206）；2．富乐华公司退还莫俊生已付房款共计208,603元以及赔偿利息损失50,112.01元（利息计算方式：分两阶段计算，以208,603元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年4月19日暂计至2019年8月19日为44,163元；以208,603元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%计算，从2019年8月20日暂计至2020年4月17日为5,949.01元，共计利息为50,112.01元，实际计算至清偿之日止）；3．富乐华公司退还已付的案涉房屋相关手续费（备案费96.2元、预抵押费460元）共计556.2元。上述房款、利息、备案费、预抵押费共计259,271.21元（208,603元+50,112.01元+556.2元=259271.11）；4．本案的诉讼费由富乐华公司承担。 -5- 一审法院认定事实：莫俊生作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订一份未备案的《商品房买卖合同》（编号：3-2-1206），约定莫俊生购买富乐华公司开发的位于广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区（CBD）防城港国际大酒店2单元12层1206号房，建筑面积为68.65平方米，单价为每平方米5,850元，总金额为401,603元。《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金208,603元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：3．贷款方式付款：商业贷款。买受人应当支付首期房价款208,603元，占全部房价款的52%，余款193,000元申请贷款支付。《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：2．施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3．因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）。双方特别约定：在交房时，如买受 -6- 人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十九条预售合同登记备案约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。2015年4月18日，富乐华公司向莫俊生出具三张《收据》，确认收到莫俊生交来防城港国际大酒店3-2-1206号房房款207,646元、房款957元、代收费（备案费、预抵押费）556.2元，共计209,159.2元。 另查明，2020年4月13日，莫俊生委托广西精一律师事务所向富乐华公司邮寄《律师函》，通知富乐华公司自收到本《律师函》之日起解除双方签订《商 -7- 品房买卖合同》，并向莫俊生退还已付房款208,631元并赔偿利息损失以及退还房屋备案费、预抵押费556.2元等事宜。该《律师函》于2020年4月15日被他人签收。 一审法院认为，莫俊生与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》虽无签订日期，但从双方的履行情况可推知，案涉合同于2015年4月18日成立。《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于解除《商品房买卖合同》的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定莫俊生向富乐华公司支付首期购房款后，剩余购房款向银行申请按揭贷款支付，根据《商品房买卖合同》第十九条预售合同登记备案约定，富乐华公司应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，但截止法庭辩论终结前，富乐华公司仍未将案涉商品房备案至莫俊生的名下，富乐华公司显然已经违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，本案中，富乐华公司在莫俊生起诉时仍未将《商品房买卖合同》备案导致莫俊生无法办理按揭贷款，莫俊生享有案涉《商品房买卖合同》的解除权，其向富乐华公司发出解除合同的通知对富乐华公司产生法律效力。故案涉《商品房买卖合同》已于富乐华公司签收之日解除。莫俊生请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。因《商品房买卖合同》已解除，故对莫俊生请求富 -8- 乐华公司返还购房款、代收费合计209,159.2元及赔偿利息损失（利息以208,603元为基数，从2015年4月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、富乐华公司在判决生效之日起十日内向莫俊生返还购房款、代收费合计209,159.2元及赔偿利息损失（利息以208,603元为基数，从2015年4月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回莫俊生的其他诉讼请求。案件受理费5,189.07元，减半收取计2,594.53元（莫俊生已预交），由富乐华公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据合同第十一条约定，上诉人应当在2016年12月31日前向被上诉人交付涉案房屋，其至今未取得建设工程竣工验收备案证明，于2018年12月27日自行组织的竣工预验收亦曾被防城港市住房和城乡建设局通知整改、责成上诉人停止交付，故本院认定涉案房屋尚未具备交付条件。 根据《商品房买卖合同》第十九条约定，上诉人应当自合同签订之日起30日 -9- 内办理商品房预售合同登记备案手续并将合同登记备案情况告知被上诉人。但截至今日，上诉人仍未履行以上义务。关于上诉人未办理合同备案是否致使被上诉人无法办理银行按揭贷款的问题，被上诉人以担保贷款方式支付余款，本案亦属于商品房预售，被上诉人申请银行按揭贷款需要作为开发商的上诉人履行相应手续，其中包括完成办理商品房预售登记备案，也就是说上诉人预售备案登记手续的完成与否直接关系被上诉人能否履行后续付款义务，即使被上诉人于签订合同后按上诉人的要求提交了买受人所需提交的所有资料，在合同未备案的情况下，按揭贷款亦无法办理成功，故上诉人关于合同是否备案与买受人能否成功办理按揭贷款没有必然联系的主张，本院不予采纳。关于合同未能备案、被上诉人至今未办理按揭贷款，涉案合同是否应予解除的问题，上诉人称因新系统、被上诉人不愿配合签订新合同（2019年版）及2018年底行政机关违法行为致使涉案项目合同备案业务被停止办理等，上诉人对涉案合同未能备案并无过错，而被上诉人拒绝配合办理备案手续，构成逾期付款，其无权要求解除合同。本院认为，上诉人未提交证据证明系因行政机关的违法行为致使其无法对合同进行备案。其次，上诉人主张的涉案项目备案被叫停时间为2018年底，至涉案合同推定签订时间（即2015年4月18日）已逾三年，在此期间其均未对合同进行备案，远超合理期限。最后，如按上诉人所称，需换签2019年版合同，该时间已超过合同约定的交房时间（2016年12年31日），本案交房时间如何再行确定、上诉人目前是否还符合办理按揭贷款的条件，都需要双方通过磋商再行确定，在被上诉人已不愿继续磋商的情形下，法律不强人所难，涉案合同已失去继续履行的基础。综合考虑合同的履行情况、上诉人未积极履行备案义务的过错程度、涉案房屋的建设情况及双方当事人的履约意愿，被上诉人关于其无法办理银行按揭贷款致使合同目的无法实现、享有案涉《商品房 -10- 买卖合同》的解除权的主张，本院予以采纳，其向上诉人发出解除合同的通知对上诉人产生法律效力、未过权利行使的除斥期间，案涉《商品房买卖合同》已于上诉人签收之日解除。被上诉人于本案中诉请由上诉人退还已付房款、代收费及赔偿利息损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”规定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,189.07元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 -11- 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪