山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁02民初1289号原告（案外异议人）：肖义荣，男，1975年1月11日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：王振明，山东涵清律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司青岛市分行（原中国银行股份有限公司山东省分行），住所地：青岛市香港中路59号，统一社会信用代码：91370200863583782F。负责人：俞群，行长。委托诉讼代理人：王浠，山东道安律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎志强，男，1966年2月5日出生，汉族，现住青岛市市南区，系中国银行股份有限公司青岛市分行员工。第三人（被执行人）：福建巨力活塞有限公司，住所地：福建省建瓯市东岳路1号，统一社会信用代码：91350783729694801M。法定代表人：肖仁成，执行董事。第三人（被执行人）：青岛佐德国际贸易有限公司，住所地：青岛市保税区上海路34号五段五层5015。法定代表人：牛野，经理。第三人（被执行人）：牛野，男，1986年9月23日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。第三人（被执行人）：巨力环球控股有限公司，住所地：上海市浦东新区金海路3288号4幢T355室。法定代表人：张奇，经理。第三人（被执行人）：上海承砚实业有限公司，住所地：上海市闵行区红松路518号1幢5层503室。法定代表人：刘万刚，经理。第三人（被执行人）：张奇，男，1981年4月25日出生，汉族，现住福建省建瓯市。原告肖义荣与被告中国银行股份有限公司青岛市分行（以下简称中国银行青岛分行）、第三人福建巨力活塞有限公司（以下简称福建巨力公司）、第三人青岛佐德国际贸易有限公司、第三人牛野、第三人巨力环球控股有限公司、第三人上海承砚实业有限公司、第三人张奇案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖义荣之委托诉讼代理人王振明、被告中国银行青岛分行的委托诉讼代理人王浠、阎志强到庭参加了诉讼。第三人福建巨力公司、第三人青岛佐德国际贸易有限公司、第三人牛野、第三人巨力环球控股有限公司、第三人上海承砚实业有限公司、第三人张奇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖义荣向本院提出诉讼请求：一、请求停止对福建省建瓯市东岳路1号厂房及土地的执行。二、确认原告对福建省建瓯市东岳路1号厂房及土地享有20年的租赁权(2013年12月1日至2033年11月30日)。三、确认原告对福建省建瓯市东岳路1号厂房及土地的拍卖享有优先购买权。四、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与第三人信用证纠纷一案，青岛市中级人民法院于2014年11月4日作出(2014)青民四初字第62号民事调解书，后该调解书生效，第三人未履行还款义务，被告申请了强制执行，执行案号为(2016)鲁02执106号，后恢复执行案号为(2019)鲁02执恢123号。2019年2月28日，贵院做出(2016)鲁02执106号之三执行裁定书，裁定拍卖涉案房地产。涉案房地产的所有人福建巨力活塞有限公司及其法定代表人张奇曾在2010年到2013年期间先后向包括原告在内的多人借款用于资金周转，后借款陆续到期后，其无力偿还，其中一部分出借人委托原告作为代表，统一向巨力活塞公司和张奇索要借款。经原告与借款人沟通，巨力活塞公司愿意将其所有的位于福建省建瓯市东岳路1号厂房及土地出租给原告，其租金用以抵扣借款的利息。原告经与各债权人协商后，同意该方案，遂于2013年12月1日与福建巨力活塞有限公司签订了《租赁合同》，租赁期限为20年。随后原告同被告进行了交接，原告随即占有和使用了该厂房和土地，并将其转租给了他人。后原告得知该厂房和土地已经被拍卖，遂向青岛市中级人民法院提出了执行异议，请求在租赁期内阻止向买受人移交占有涉案房地产。青岛市中级人民法院于2020年6月8日做出了(2020)鲁02执异169号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求。原告认为，该执行裁定有违事实和法律。首先，原告同第三人巨力活塞公司签订的《租赁合同》系在涉案房地产查封和抵押之前，该《租赁合同》并不违反任何法律法规，也未侵犯任何人的权益，其租金是用借款利息进行抵扣，该租金的收取方式并不影响租赁合同的性质和有效与否，也没有任何法律法规排除该种租赁的有效性。且合同签订后，双方已经进行资产清点和交接，原告就实际占有和使用了该房地产，并且转租给了次承租人，直接向次承租人收取房租。平时厂区的管理和维护也均是由原告雁佣人员来完成的。因此，原告享有合法有效的租赁权，并且依据“买卖不破租赁原则”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定，原告有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产。另外，依据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”确定了强制拍卖中应依法保护优先购买权。《拍卖规定》第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”又对优先购买权的保护方法作了规定。在拍卖过程中，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，并且应当以适当的方式通知优先购买权人到场，参与竞拍。但是在本案拍卖过程中，原告作为拍卖标的物的承租人并未收到任何拍卖事项的通知，原告的优先购买权未得到合法的保障。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，望予以支持。中国银行青岛分行答辩称：一、以租赁形式抵偿债务，不适用"买卖不破租赁"原则。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，原告肖义荣与福建巨力活塞有限公司在《租赁合同》中约定，以福建巨力活塞有限公司建瓯市东岳路1号所有的厂房、办公楼等固定资产的租赁租金抵扣欠款利息。可见，该《租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，该《租赁合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁关系，故不适用"买卖不破租赁"原则。参考：最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书。另，即便该以租赁抵债合同系法律意义上的租赁合同，原告也未提交充分证据证明其与福建巨力活塞有限公司借贷关系成立，无法排除该《租赁合同》系原告与被执行人为了逃避执行而补签，企图通过诉讼方式侵害被告合法权益。原告提交的《租赁合同》签订时间是2013年12月1日，而此时系被执行人授信期间，各被执行人生产经营正常，在青岛市各家银行机构贷款正常，并不存在将案涉租赁物出租的情形，被告有理由相信该《租赁合同》系原告与第三人串通伪造，被告申请对该《租赁合同》用印时间进行鉴定。二、原告在案涉租赁物抵押、查封之前，未实际占有使用案涉租赁物，亦未实际履行租赁合同，原告无权阻止法院对案涉租赁物的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止、移交、占有的请求，人民法院不予支持。本案中，案涉租赁物房产抵押时间是2014年12月26日，土地抵押时间是2014年12月29日，查封时间是2015年2月6日，原告未提交《租赁合同》约定的应由其缴纳的税费、水费、电费等凭证来证明其已实际占有使用案涉租赁物，也没有在房产管理部门进行房屋租赁备案登记，并未提交充分证据证明其在案涉租赁物抵押、查封之前已实际占有案涉租赁物并在案涉租赁物中经营，原告无权请求继续承租。即使原告占有使用案涉租赁物，但因其未在法院抵押查封之前签订合法有效的租赁合同，其占有使用也属于非法占有使用，不能排除法院对案涉租赁物的强制执行，其诉讼请求不应予以支持。综上，原告对案涉租赁物不享有足以排除强制执行的民事权益，对案涉租赁物不享有租赁权，亦不具有优先购买权，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立。答辩人特请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国银行股份有限公司青岛市分行与青岛佐德国际贸易有限公司、牛野、福建巨力活塞有限公司、巨力环球控股有限公司、上海承砚实业有限公司、张奇信用证纠纷一案，本院于2014年11月4日作出（2014）青民四初字第62号民事调解书，内容为：一、各方确认青岛佐德国际贸易有限公司应向中国银行股份有限公司山东省分行偿还垫款本金美元5954990.62元，利息美元51652.51元（利息暂计算至2014年7月25日，2014年7月25日之后产生的利息、复利、罚息，依照2014年进押汇字1153AB号《进口押汇申请书》约定的标准计算至本金、利息、复利、罚息全部还清之日止）。二、各方确认青岛佐德国际贸易有限公司另应向中国银行股份有限公司山东省分行支付本案律师代理费人民币77826元、案件受理费人民币138556.5元、财产保全费人民币5000元。三、青岛佐德国际贸易有限公司的还款计划如下：1.2014年12月10日前向中国银行股份有限公司山东省分行支付律师代理费、案件受理费、保全费共221382.5元；2.2014年12月20日前向中国银行股份有限公司山东省分行支付欠款美元35万元；3、2015年3月20日前向中国银行股份有限公司山东省分行一次性付清剩余的美元本金、利息、复利、罚息。还款时涉及不同币种换算的，最终实际还款金额以青岛佐德国际贸易有限公司还款时中国银行牌价汇率折算。四、牛野、福建巨力活塞有限公司、巨力环球控股有限公司、上海承砚实业有限公司、张奇对上述第一、二、三项还款义务承担连带责任担保。五、青岛佐德国际贸易有限公司及保证人任何一期不按本协议第三条约定的数额、期限向中国银行股份有限公司山东省分行付款，中国银行股份有限公司山东省分行有权就本案全部垫款本金、利息、复利、罚息、律师代理费、案件受理费、保全费等费用立即向青岛市中级人民法院申请强制执行，但应扣减青岛佐德国际贸易有限公司及各保证人已偿还款项。由于被执行人没有履行还款义务，依照中国银行股份有限公司山东省分行的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2016）鲁02执106号，后恢复执行案号为（2019）鲁02执恢123号。2019年2月28日，本院作出（2016）鲁02执106号之三执行裁定书，裁定拍卖涉案房地产。上述执行过程中，肖义荣作为案外人向本院提出书面执行异议，请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有涉案房地产。本院于二〇二〇年六月八日作出(2020)鲁02执异169号执行裁定书，裁定驳回案外人肖义荣的异议请求。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据该规定及本案案情，本院认为，肖义荣的诉讼请求不能成立。首先，其要求确认对福建省建瓯市东岳路1号厂房及土地享有20年的租赁权(2013年12月1日至2033年11月30日)证据不足。肖义荣主张于2013年12月1日与福建巨力活塞有限公司签订了以租抵债的《租赁合同》，但却对其与福建巨力活塞有限公司的债权情况、租赁标的的登记及交付使用情况、转租收益及分配情况等均不能举证证明；其次，即便肖义荣与福建巨力活塞有限公司就涉案房地产签订的《租赁合同》是真实的，因其目的是消灭肖义荣等人对福建巨力活塞有限公司的债权，故亦不符合上述规定的精神。综上所述，肖义荣的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项及第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条判决如下：驳回原告肖义荣的诉讼请求。案件受理费191800元，由原告肖义荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  高中日审判员  王化宿审判员  盛新国二〇二〇年十二月二十五日法官助理宋甜书记员王庆光书记员李珊珊