河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫民再508号 抗诉机关：河南省人民检察院。 申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：师宗民，男，汉族，1968年6月4日出生，住河南省三门峡市湖滨区。 委托诉讼代理人：党卫东，河南速达律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：吴健飞，男，汉族，1975年8月4日出生，住浙江省东阳市吴宁街道南市。 委托诉讼代理人：王丽阳，河南众得成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓锋，河南众得成律师事务所实习律师。 申诉人师宗民因与被申诉人吴健飞租赁合同纠纷一案，不服河南省三门峡市中级人民法院（2019）豫12民终1684号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于2020年9月9日作出豫检民监[2020]41000000071号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2020年10月27日作出（2020）豫民抗119号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察官李俊香、检察官助理李萍出庭。申诉人师宗民的委托诉讼代理人党卫东，被申诉人吴健飞及其委托诉讼代理人王丽阳、张晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河南省人民检察院抗诉认为，二审认定吴健飞应支付的2019年房屋租金截至一审辩论终结之日即2019年3月25日不当，理由如下：一审庭审中师宗民同意了吴健飞解除合同的要求，一审判决自该判决发生法律效力之日起解除双方于2018年2月1日签订的房屋租赁合同，同时判决吴健飞于该判决生效后十五日内将承租的房屋交还师宗民。在吴健飞履行判决确定义务，即将案涉房屋交付师宗民前，案涉房屋仍处于承租人吴健飞的控制、支配之下，因此房租或参照房租的相关使用费应计算至吴健飞实际交付房屋之日，至少也应计算至一审判决确定的应当交付房屋之日。一、二审判决认定吴健飞应支付的2019年房租截至一审辩论终结之日即2019年3月25日，缺乏事实和法律依据，导致在合同尚未解除的时间内承租人吴健飞无偿占有案涉房屋，而出租人师宗民却不能获得租金收益，显失公平。 师宗民申诉称，1.一、二审判决师宗民向吴健飞退还30万元转让费无法律依据。本案房屋租赁合同实际上包含转让合同与租赁合同两个法律关系。转让合同的内容是师宗民转让饭店内所有设施，转让费60万元。转让合同关系在吴健飞交付款项、师宗民交付转让物后便履行完毕，不存在合同的解除问题，一、二审判决解除该合同无法律依据。一、二审认定师宗民退还的30万元为租赁期间装饰装修的价值，但由于吴健飞的原因导致案涉租赁房屋已经不能再用于饭店经营，该装饰装修的价值已经不存在，对此损失应由吴健飞自担。根据双方合同第八条的约定，转让费实际为房屋内所有动产的所有权及装饰装修等不可拆除部分10年的使用权。且因为吴健飞不再经营后将其营业执照注销，导致师宗民的房屋根据相关规定无法再继续经营饭店，房屋内装饰装修无法再投入使用，一、二审未考虑这一情形判令师宗民返还30万元不当。2.一、二审判令师宗民支付2019年租金至一审法庭辩论终结时不当（理由同检察院抗诉意见）。3.按双方合同约定，吴健飞应当支付租赁期间的水电费、物业费。请求：撤销一、二审判决，改判驳回吴健飞的反诉请求，支持其关于支付租金、水电费、物业费的诉讼请求。 吴健飞辩称，1.一、二审判令吴健飞退还师宗民转让费30万元并不合理，应退还54万元。师宗民认为租赁合同中包含转让合同与租赁合同两个法律关系错误。在租赁合同中约定的转让费，实际为租赁期间该房屋内物品的损耗费用，从师宗民的申请理由中也能看出其认可该观点。案涉房屋出租给吴健飞前即为经营饭店用，房屋的装修并非特意为吴健飞经营饭店所实施，且装修物品、隔断等并不能带走，因此转让费不能解释为双方买卖房屋内装修及桌椅等物品的货款。双方租赁期限为10年，吴健飞仅使用该房屋不足一年，法院判令师宗民退还30万元不公平，按照损耗比例，应退还54万元。师宗民收回房屋后仍可以继续出租，可以继续收取转让费，并不会产生更大损失。2.一、二审判令解除合同正确。双方在2018年5月份就口头协商一致解除合同，一审庭审时双方也均同意解除合同。吴健飞对合同解除没有过错，其注销营业执照也不会给师宗民带来损失。在2018年5月吴健飞不再继续经营饭店后，有案外人董红亮要求承租该房屋，但师宗民拒绝了，导致房屋空置未再出租，造成该损失的过错在于师宗民。3.师宗民请求吴健飞支付2018年5月至腾房之日的租金无事实和法律依据。吴健飞在2018年5月就向师宗民提出解除合同，师宗民同意解除合同，收回饭店自己经营，之后吴健飞一直协助师宗民出租该房屋，避免损失，而师宗民却被动等待放任损失扩大。一审时师宗民再次明确同意解除案涉租赁合同，而至法院判决解除合同，距离2018年5月已经近一年，师宗民故意不按照2018年双方的约定收回房屋，意在延长吴健飞占有房屋的期间，以此索要房租，存在恶意。4.关于物业费等，因师宗民的外甥女办酒席欠其饭店餐费，师宗民又让吴健飞代买四个飞利浦剃须刀未向其付款，上述费用已经和所欠的物业费等抵销。请求维持二审判决。 师宗民于2019年3月5日向三门峡市湖滨区人民法院起诉请求：1.依法判令吴健飞支付拖欠的2018年租金5万元及利息2808.33元（按年利率6%自2018年3月1日暂算至2019年2月1日，剩余利息支付至款项付清之日止）；2.依法判令吴健飞支付2019年的租金262500元；3.依法判令吴健飞缴纳拖欠的电费4721.2元、物业费8384元、水费8000余元。共计：21105.2元；4、由吴健飞承担本案诉讼费用。 吴健飞反讼请求：1.依法判令解除双方签订的房屋租赁合同，并由师宗民收回出租的房屋及设施；2、依法判令师宗民向其返还饭店设施转让费用54万元；3、依法判令师宗民向其支付拖欠的就餐等费用6700元；4、依法判令师宗民向其出具设施转让费及第一年房租计80万元款项的正规发票；5、判令师宗民承担本案的诉讼费用。 三门峡市湖滨区人民法院一审认定，2018年2月1日，师宗民作为出租方（甲方）与吴健飞作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同（以下简称租赁合同一），主要约定：“第一条租赁地点：甲方房屋坐落于××路××花园××号楼××号。第二条租赁期限为10年。第三条房屋转让及租金：甲方转让饭店内所有设施，转让费60万元，租金每年25万元（租金按每年5%递增，转让费及租金共计85万元）。第四条合同签订日付10万元，并在一星期内再付40万元，余款35万元在过春节后二月底之前一次付清。第二年租金在合同期满前一个月缴纳，以此类推。第五条甲方应于合同签订之日起5日内将房屋交付乙方。第七条租赁期间的有关费用：1.水电费；2.煤气费；3.供暖费；4.物业管理费；5.有关税费。第八条合同终止与解除：合同期满自行终止。有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，已交纳的租金作为违约金不予退还：1.乙方私自将房屋转租和作任何形式抵押的。2.乙方利用承租的房屋进行非法活动或从事危害公共利益及他人利益活动的。合同期满终止或其他原因被解除，乙方对房屋进行的装修和房屋内外增加的不动产设施无偿归甲方所有。” 上述合同签订前，师宗民已向吴健飞交付了该房屋。吴健飞于2018年1月16日和1月23日分别向师宗民转账支付10万和40万元，于2018年4月2日转账支付30万元，共计支付80万元。 在租赁期间，吴健飞因经营饭店不景气，通过朋友介绍认识了董红亮，双方欲洽谈合伙事宜。诉讼中，吴健飞申请董红亮作为证人出庭，董红亮陈述：“2018年3月份通过朋友认识吴健飞，4月份吴健飞多次约我到饭店谈能不能合伙开饭店，说我也不用投钱，房租也交过了，看能不能通过努力把饭店经营好，利润各占50％。我同意后，从4月开始正式经营该饭店。在5月中旬吴健飞说饭店生意还不好的话不如就停了，吴健飞说要去外地干别的生意，说跟房东沟通过退30万元，说急用钱不再经营了。我不愿意，刚有起色，吴健飞说如果我要想干把30万元退给他。我去找房东，听说和吴健飞谈好了给30万元，能不能延长一个月生意好了我把钱退给吴健飞，我把饭店接住，当时师宗民说他考察好了项目不同意，我说实在不行就算了。在2018年5月底就停业了，是吴健飞让停的。” 2018年5月28日，该饭店停业，由吴健飞将该饭店上锁，并在大门处张贴“转让，185××××7012”的广告。该饭店至今未能转让，但大门钥匙一直由吴健飞持有。 师宗民提交永兴花园物业服务中心的欠费证明，载明：“1＃－02号商铺租户：您于2018年6月份至2018年12月份水电费欠费7个月，共计欠费4721．2元。您于2018年6月份至2019年3月份物业费欠费10个月，每月欠费1048．0元，共计欠费10480．0元。物业费及水电费共计15201.2元。请您及时予以缴纳，以保障您的水电正常使用。”欲证明吴健飞在租赁期间拖欠水电费及物业费15201.2元。 吴健飞除提交与师宗民相同的租赁合同外，还提交了双方于2018年2月1日签订的另外一份租赁合同（以下简称租赁合同二），该合同约定租赁期限为5年，租金每年10万元，其余内容与租赁合同一相同。双方还将租赁合同二在工商部门登记备案。庭审中，双方对签订的租赁合同一、租赁合同二真实性均不持异议，但均认可双方实际履行的为租赁合同一。 吴健飞还提交微信截图、光盘、证人证言等证据，欲证明师宗民同意免除吴健飞第一年的租金5万元，并同意在2018年5月底饭店停业后，向其返还30万元；还欲证明师宗民在饭店就餐拖欠餐费和吴健飞给师宗民购买剃须刀的情况。 该院组织双方对案涉房屋进行现场勘查，确定案涉房屋钥匙由吴健飞持有，房屋内的物品由吴健飞保管。双方一致认可转让费包括：一层大厅和二层包间内的桌椅板凳、厨房用品、冰柜等电器以及装修。对于合同解除后，室内物品的归属问题，师宗民主张可移动的所有物品归吴健飞所有，装饰装修部分不可移动，归师宗民所有。 三门峡市湖滨区人民法院一审认为，案涉租赁合同一系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方也认可实际履行了该合同，故该租赁合同对双方产生法律效力，双方应按租赁合同一的约定履行各自的权利义务。双方虽然还签订了租赁合同二，但该合同只是为了能够在相关部门备案而签订，并未实际履行，故租赁合同二对双方不发生法律效力。 关于师宗民主张吴健飞支付拖欠2018年租金5万元及利息的诉请。租赁合同一明确约定“转让费及租金共计85万元，在过春节后二月底之前付清”，但吴健飞仅支付了80万元，仍拖欠5万元至今未能支付，故师宗民主张吴健飞支付拖欠2018年的租金5万元，符合法律规定，该院予以支持。关于主张的利息，双方约定“二月底之前支付”，故应从2018年3月1日起计算至判决确定的给付之日止。师宗民主张按年利率6%计算，不违反法律规定，应予支持。 关于师宗民主张水电费、物业费的诉请。根据租赁合同一约定该费用的缴纳主体为吴健飞，师宗民虽提交了物业公司的欠费证明，但该欠费证明不能证明该费用是否已经由师宗民代为垫付，故师宗民向吴健飞主张该部分费用，缺乏法律和事实依据，该院不予支持。 吴健飞反诉要求解除与师宗民签订的租赁合同，并由师宗民收回出租房屋及其设施。根据师宗民与吴健飞之间的通话录音以及证人证言，可以确定案涉房屋已经于2018年5月底停业至今，并且吴健飞张贴了转让告示，说明吴健飞以自己行为表明不再履行租赁合同，因此，吴健飞请求解除合同，符合法律规定，该院予以支持。 由于合同解除的原因是吴健飞经营不善所致，虽然吴健飞与师宗民曾经协商转让事宜，但没有明确的协商结果，并且根据证人证言，吴健飞自行将饭店停业，在饭店停业后一直未将房屋交付给师宗民，造成了损失的扩大。截至法庭辩论终结前，案涉房屋一直由吴健飞控制使用，因此，师宗民主张吴健飞占用期间的租金损失，该院予以支持。双方签订的租赁合同中明确约定租金每年递增5%，因此，师宗民主张2019年2月1日至3月25日期间租金，该院予以支持。经过核算，确定租金为38116.43元。由于吴健飞反诉要求解除合同，师宗民同意解除，因此对于师宗民主张法庭辩论终结之后的租金，该院不予支持。 吴健飞反诉要求师宗民向其返还饭店设施转让费用54万元的诉请。由于双方签订的租赁合同中对合同解除后转让费返还未进行明确约定，按照租赁行业惯例和合同约定，转让费包括房屋内部可移动设施以及装修费用，双方签订的租赁合同约定的租期为10年，实际租赁期限为1年，加之吴健飞保管使用上述可移动物品，双方签订租赁合同时并未明确约定师宗民交付给吴健飞房屋内物品的种类和数量，考虑到承租房屋的实际使用情况，在合同解除后，案涉房屋内物品归吴健飞所有较为适宜。由于转让费60万元中包括装修以及室内的所有物品，按照物品损耗的比例原则，师宗民应当退还吴健飞一部分转让费，具体数额，结合本案的实际情况，酌定为30万元。吴健飞反诉要求师宗民支付拖欠的就餐等费用6700元，证据不足，该院不予支持。吴健飞反诉要求师宗民出具设施转让费及第一年房租计80万元款项的正规发票，与本案不是同一法律关系，该院不予处理。三门峡市湖滨区人民法院于2019年5月29日作出（2019）豫1202民初1034号民事判决：一、判决发生法律效力之日起解除师宗民与吴健飞于2018年2月1日所签订的房屋租赁合同；二、吴健飞于判决发生法律效力之日起十五日内将位于三门峡市湖滨区××路××花园××号楼××号房屋内所有可移动的物品带走，并将承租房屋交还给师宗民；三、吴健飞于判决发生法律效力之日起十日内支付师宗民2018年租金5万元及利息（自2018年3月1日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算）及2019年的租金38116.43元；四、师宗民于判决发生法律效力之日起十日内退还吴健飞转让费30万元；五、驳回师宗民和吴健飞的其他诉讼请求。一审案件受理费6350元，减半收取3175元，由师宗民负担2275元，吴健飞负担900元；反诉案件受理费4630元，由吴健飞负担2180元，师宗民负担2450元。 师宗民不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回吴健飞一审诉讼请求或改判撤销一审判决第三项、第四项，支持其一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由吴健飞负担。 河南省三门峡市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。 河南省三门峡市中级人民法院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，师宗民与吴健飞之间签订的租赁合同真实有效，双方应严格履行合同，吴健飞于2019年4月1日缴纳反诉费用属于经口头申请后一审法院同意延期缴纳，不违反法律规定，一审法院判决根据双方实际履行合同情况，在征求和听取当事人意见的基础上，处理双方纠纷属于认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，结果并无不当。师宗民的上诉请求该院不予支持。该院于2019年7月23日作出（2019）豫12民终1684号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由师宗民负担。 本院再审认定，双方认可吴健飞于2018年5月底停止经营饭店，案涉房屋处于锁门待租的状态，师宗民称2019年8月收回房屋后于同年12月份租赁给他人使用。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。 本院再审认为，本案再审争议焦点为：1.一、二审判令师宗民退还30万元转让费是否有依据；2.吴健飞向师宗民支付2019年的房屋租金应截止到何时，是一审辩论终结之日还是实际腾房之日或判决确定的交付房屋之日；3.师宗民所诉请的水电费、物业费应否支持。 关于一、二审判令师宗民退还吴健飞30万元转让费问题。案涉房屋租赁给吴健飞前是经营饭店所用，吴健飞租赁该房屋亦是经营饭店，双方约定的转让费系针对饭店内所有设施，包含可移动物品和装饰装修的费用。双方对合同期满或解除时，该费用如何处理未作约定，按照行业惯例和法律规定，对装饰装修费用应在租赁期内摊销完毕。双方于本案诉讼期间协议解除合同，吴健飞实际租赁该房屋的时间为1年多。一、二审依据案涉合同的履行情况、60万元转让费包含的内容、租赁合同的交易习惯和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平责任分担”的规定，及吴健飞主张双方曾协商由师宗民退还30万元等情况，酌定由师宗民退还30万元并无不妥。师宗民认为案涉租赁合同包含转让法律关系和租赁法律关系，转让行为已经完成不应再退还转让费的观点，与租赁合同的交易习惯和法律规定不符，对其主张不予支持。吴健飞辩称应当退还54万元，其在二审判决后未对此申请再审，应视为对退还30万元的认可，对其辩称理由亦不予采信。 关于吴健飞应向师宗民支付2019年房屋租金的截止时间问题。案涉租赁合同的解除方式和时间，系在本案诉讼过程中，吴健飞反诉请求解除合同，2019年3月25日的一审庭审时，师宗民明确表示同意解除合同。该解除行为虽发生在人民法院案件审理期间，但是以双方协商一致为前提，符合法律规定的协议解除合同的条件，应当认定为协议解除合同的性质，该租赁合同于当日归于消灭，即双方合同解除的时间应为2019年3月25日，一、二审判决合同自判决生效之日解除不当，本院予以纠正。合同解除后吴健飞不应再支付租金，至于吴健飞并未立刻交付房屋，一审法院亦判令了房屋的交付时间，与合同解除时间不一致，对合同解除后吴健飞占用该房屋给师宗民造成的损失，师宗民虽可向吴健飞主张赔偿，但综合考虑合同解除后应给予吴健飞一定合理期限移走物品，且吴健飞于2018年5月底停止经营后，该房屋一直无人租用、未能出租，即使师宗民未持有房屋钥匙，其仍可在合理期限后收回房屋，而其未采取任何措施放任损失产生，亦有一定过错，因此对合同解除后至收回房屋期间师宗民存在的损失一、二审未予判令妥当。故，一、二审判令吴健飞支付租金至2019年3月25日并无不当。 关于师宗民所诉请的吴健飞租赁期间拖欠的水电费、物业费应否支持问题。对水电费，因双方认可自2018年6月起，案涉房屋处于闲置状态，无人使用，师宗民一审提交的永兴花园物业服务中心出具的证明显示，自2018年6月至12月共欠水电费4721.2元，该证明与实际情况相矛盾，师宗民未作出合理解释，本院对师宗民请求支付电费4721.2元、水费8000余元不予支持。关于物业费，该项费用为必然发生的费用，承租人未实际缴纳则应由出租人垫付。吴健飞对其应当缴纳物业费并未否认，只是辩称因师宗民欠其餐费和购买物品的款项，已经和物业费抵销，因师宗民不认可该辩称意见，吴健飞也无证据证明，对该辩称意见不予采信，吴健飞可在取得证据后另行解决。师宗民提交的上述证明虽载明自2018年6月共拖欠10480元物业费，但其起诉时只请求支付8384元物业费。因此本院对师宗民主张的支付拖欠物业费8384元予以支持。 综上，一、二审认定事实清楚，但对判令双方合同自判决生效后解除及未支持师宗民主张支付拖欠的物业费不当，本院予以纠正，师宗民的部分申诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、撤销河南省三门峡市中级人民法院（2019）豫12民终1684号民事判决及三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1034号民事判决第五项； 二、维持三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1034号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、变更三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1034号民事判决第一项为：师宗民与吴健飞于2018年2月1日所签订的房屋租赁合同于2019年3月25日解除； 四、吴健飞于本判决生效之日起十日内向师宗民支付拖欠的物业费8384元； 五、驳回师宗民和吴健飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6350元，减半收取3175元，由师宗民负担2256元，吴健飞负担919元；反诉案件受理费4630元，由吴健飞负担2180元，师宗民负担2450元。二审案件受理费1050元，由师宗民负担746元，吴健飞负担304元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 童 审判员 卞亚峰 审判员 张 伟 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 马珊珊