云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初669号原告：李建琼，女，1962年11月4日出生，汉族，农民，住云南省建水县。委托诉讼代理人：宗勇，云南勤展律师事务所律师。被告：曾佳，女，1985年7月5日出生，汉族，农民，住云南省建水县。被告：谢照长，男，1978年10月12日出生，汉族，农民，住云南省建水县。共同委托诉讼代理人：杨皓，云南六贞律师事务所律师。第三人：师林飞，男，1990年6月12日出生，彝族，农民，住云南省建水县。原告李建琼与被告曾佳、谢照长、第三人师林飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建琼的委托诉讼代理人宗勇、被告曾佳、谢照长及其委托诉讼代理人杨皓、第三人师林飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建琼向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告签订的《租赁合同》；二、依法判令被告承担一年房租的二倍即128000元的违约责任；三、依法判令被告将原告出租给被告的房屋恢复原状，并返还原告租赁房屋，具体恢复原状内容：ｌ.将该整栋房屋的全部外墙广告牌及门头牌全部拆除；2.拆除一楼阁楼；3.搬离位于二楼的机器及五楼的机器及其附属设施；4.拆除搭建于五楼的彩钢瓦房及周边花台，并恢复到水泥地板状态；5.搬离四楼全部办公设备及其附属设施，拆除四楼内墙体及宣传画报等物品；6.搬离整栋房屋内所有紫陶产品及摆放货架等物品；7.将楼梯不平整台阶恢复到平整状态；8.将整栋房屋全部内墙体的污渍部分打磨掉；9.清理完整栋房屋所有杂物；10.将墙面、地面、天花板的所有孔洞补好；11.将全部地板、楼梯台阶、楼梯护栏的污渍、灰尘洗刷干净；12.将外墙的污渍清洗干净。事实和理由：二被告系夫妻关系。2014年10月2日，被告因经营需要，找到原告协商租赁原告位于建水县红坡安置地，原被告经过协商签订了《租赁合同》，约定：租赁期共十年，从2015年1月1日起至2024年12月30日止，并以表格方式约定了每年租金（详见租赁合同）；租金一年一付，提前一个月支付租金，先付后用；若曾佳未按时缴纳租金或有其他违约行为，保证金不退；租赁期间，曾佳不得擅自将商住房进行转租、分租、转让或者转借，如有进行转让或转租必须经李建琼书面同意后方可进行，否则，李建琼有权终止合同，收回所租商住房，并不予退还曾佳保证金；曾佳在租赁中途如欲转让商住房，必须征得李建琼书面同意，如有曾佳与转让人之间发生的一切问题，由曾佳与转让人自行协商处理，一切经济损失与李建琼无关，并恢复原状；合同签订之日起，双方即应遵守本合同约定，如有违反，违反一方应付守约方一年房租的2倍。双方在合同上签字捺印予以确认。后被告开始使用房屋到2020年，根据合同约定，被告应当支付2020年的房屋租金85184元，但被告仅于2020年1月6日支付房租37740元，于2020年1月15日支付房租25000元，共计支付房租62740元，剩余租金未支付。后经原告多次催要，被告以各种理由推诿。2020年1月18日原告经了解，被告早已于2019年9月1日将该房屋转让给第三人并一直由第三人使用。后原告与被告沟通要求收回租赁房屋未果。原被告之间达成的房屋租赁合同合法有效，双方应当遵守，但被告未取得原告书面同意便将房屋转租给第三人，且未按合同约定支付原告2020年房租，已严重侵犯原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告曾佳、谢照长辩称，一、被告同意解除原被告双方的租赁合同并返还原告房屋，但被告并没有违约，不应承担违约责任，不同意恢复原状。2014年11月27日，被告与原告签订《租赁合同》，原告将其位于建水县紫陶街对面四层半房屋租赁给被告用于制作紫陶、销售紫陶，约定：租赁期限为2015年1月1日至2024年12月30日止，房租逐年递增等事项。房屋租金虽然约定提前一个月付清，但被告已于2020年1月6日、15日分两次支付了原告2020年房屋租金共计62740元，又于2020年1月16日、17日通过微信转账16000元给原告，但原告两次都没有收取，直接退还了被告。因被告记错交付租金的年限，导致还差几千元没有支付给原告，并不是被告无力支付。因被告已支付原告大部分租金，故不能认定被告违反合同约定。被告并没有将房屋转租给第三人师林飞，被告与第三人师林飞是合作关系，被告与第三人师林飞签订的协议内容是双方合作，不应当认定为转租。被告不存在无法经营，出现亏损，想将一楼铺面转租给他人使用的情况。被告与唐国民系朋友关系，唐国民在之前就让被告谢照长帮忙找合适铺面卖紫陶，因没有找到合适位置，唐国民便提出被告现使用的商铺是否可以合伙经营。2019年8月，唐国民领着第三人师林飞找到被告，与被告商谈合作卖紫陶的事项，被告曾佳一直不同意合伙经营紫陶店，但被告谢照长碍于与唐国民的朋友关系，便同意可以合伙，双方确定合伙卖紫陶事宜，被告谢照长与第三人师林飞签订了协议，约定：被告现在使用的一楼商铺给师林飞使用（包括里面装修、设施设备），师林飞所卖紫陶全部由被告提供，但可以先从被告处拿货，待变卖后按约定价格支付被告，多卖的价格归师林飞所有，但师林飞要和被告共同承担房租和装修费（每年10万元），还要缴纳拿货保证金10万元。曾佳没有在该协议上签字确认，仅是谢照长签字。被告因不懂法律，书写合作协议时写成《铺面转让协议》，内容是师林飞口述，但该协议内容均是双方的合作事宜，完全是合作模式，不存在转租，师林飞使用的一楼商铺写成了租金，但实际是师林飞和被告共同承担每年房租和被告已装修费用。签订租房合同的是原告与曾佳，而签订《铺面转让协议》的是谢照长与师林飞，曾佳当时虽在现场，但没有在协议上签字，现曾佳也不同意谢照长的签字，不同意与师林飞合作，谢照长与师林飞签订的协议，未经曾佳追认，依法属于无效协议，不能证明被告进行转租，不能认定被告违约。被告从未想过转租和不再租赁商铺，只是现原告的做法让被告实在无法正常经营生产，被告不得已才同意解除原被告之间的租赁合同。原告以被告转租违反与原告签订的合同起诉解除合同，与事实不符，是原告知道现在房租上涨，又得知被告与第三人师林飞的合作关系后，以书写有瑕疵的《商铺转让协议》提出被告具有转租行为，而提出解除与原告的租赁合同，以达到其重新租赁，重新获取更高房租的目的。二、因是原告单方提出解除合同，被告没有违约行为，则原告应当承担解除合同后赔偿被告经济损失的法律责任：1.要求原告返还被告已支付的保证金1万元。因被告在与原告签订《租赁合同》时缴纳了保证金1万元，解除合同后，原告应当返还被告该保证金。2.要求原告赔偿被告装修款10万元。因被告租赁原告的整幢房屋时，该房屋是毛坯房，没有任何装修，被告为生产经营，对整幢房屋进行了装修，尤其是一楼商铺，是请人设计装修，使用的装修材料都是当时较好的，共计开支了装修费20余万元，现使用了5年，扣除使用折旧费，原告还应赔偿被告装修费10万元。3.要求原告返还被告已支付的2020年房屋租金62740元。2020年1月，被告向原告缴纳了2020年房屋租金共计62740元，2020年1月开始，原告来商铺向被告讲，被告已将房屋转租给他人，房屋不给被告使用了。原告还多次来到商铺要用焊机封门，不给被告使用等事项，严重影响了被告正常使用房屋。自2020年2月开始，又一直因为疫情原因，政府严禁开展经营活动，因为疫情的客观原因导致被告不能正常经营，相关新闻以及当地政府政策都是要求减免房租或顺延租期，则该期间的房租也不应当收取。在此期间，因原告在商铺内安装了9处摄像头，自2020年3月起被告虽可以开门营业，但被告便一直无法正常开展经营活动。因原告原因导致被告不能经营期间以及因疫情原因不能正常经营期间的房租，原告应当返还被告。4.要求原告赔偿被告搬机器的吊车费、人工费共计1万元。被告制作紫陶的机器安装在二楼以及顶楼，搬迁需要吊车才能搬离，经被告寻找吊车以及搬运工人，得知需要1万余元才能将机器设备撤离所租房屋，所以原告要赔偿被告搬机器的吊车费、人工费共计1万元。第三人师林飞述称，涉案一楼全部商铺是谢照长转租给我干紫陶，我与谢照长没有签订紫陶合作协议，不存在谢照长答辩的合作关系，盈亏是由我自己承担，小部分紫陶来源于被告生产的紫陶，其余紫陶全部是我自己生产，我不应承担商铺损失。我转租商铺后没有重新装修，租期5年即2019年9月10日至2024年9月9日，房租为每年10万元，按年支付，分2次支付，我妻子邹倩倩通过银行转账支付了谢照长第一年房租5万元，另外5万元是唐国明支付，因为我与唐国明系合伙做紫陶。我与谢照长签订的协议有效，我一直以为是谢照长的房屋，谢照长没有向我说过租赁房屋是谁的。我同意将租赁房屋返还李建琼，但要求谢照长退还我支付的房屋租金5万元。本院经审理认定事实如下：被告曾佳、谢照长原系夫妻，于2020年8月28日协议离婚。2014年11月27日，原告李建琼与被告曾佳签订《租赁合同》，约定：原告李建琼将其位于建水县延长线红坡安置地上自建商住房屋共四层半，面积460平方米，租赁给被告曾佳做紫陶销售使用；租赁期限为10年，自2015年1月1日起至2024年12月30日止；第一年至第三年租金为每年64000元，第四年租金为70400元，第五年租金为77440元，第六年（2020年）租金为85184元，以及第七年至第十年租金金额；租金一年一付，提前一个月支付租金，先付后用，并开收据，以收据为准；曾佳于签订合同之日一次性交付李建琼保证金1万元，若合同期满曾佳无违约行为，李建琼将保证金全数退还曾佳，若曾佳未按时缴纳租金或有其它违约行为，保证金不退；曾佳开业前若需对商住房进行装修，装修费由曾佳自行处理；租赁期间，曾佳不得擅自将房屋改造，如需改造，必须经李建琼同意，否则李建琼有权动用保证金或要求曾佳无条件将租赁房屋还原；租赁期间，曾佳不得擅自将商住房进行转租、分租、转让或者转借，如进行转让或转租必须经李建琼书面同意，否则，李建琼有权终止合同，收回所租商住房，并不退还保证金；曾佳有下列情形之一的，李建琼可以终止合同，收回商住房屋：1.擅自将商住房转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换；2.拖欠租金；3.违反协议及违法；合同签订之日起，双方应遵守合同约定，违反一方应付守约方一年房租的2倍等内容。合同签订后，被告曾佳、谢照长使用租赁房屋制作生产并销售紫陶，并按约定支付原告李建琼2015年至2019年的房屋租金。被告曾佳曾于2014年10月2日支付了原告李建琼保证金1万元。对2020年（第六年）的房屋租金85184元，被告谢照长于2020年1月6日支付原告李建琼37740元，于2020年1月15日支付原告李建琼25000元，共计支付原告李建琼2020年（第六年）的房屋租金62740元，尚欠原告李建琼2020年房屋租金22444元。被告谢照长于2020年1月16日通过微信转账16000元支付原告李建琼2020年房屋租金，原告李建琼于2020年1月16日知晓被告谢照长已于2019年9月1日将该房屋转租给第三人师林飞使用后，不想继续租赁房屋给被告，原告李建琼便未收取被告谢照长通过微信转账支付的2020年房租16000元。原告李建琼经与被告协商收回租赁房屋未果后，被告仍继续租赁使用原告的涉案房屋。被告使用租赁房屋经营至2020年1月20日，后因发生疫情，被告按相关疫情防控规定没有经营，至2020年3月底可以正常经营后，一楼商铺正常经营，二楼以上房屋因原被告双方为是否继续租赁房屋发生纠纷，被告仍继续使用该房屋，未将房屋腾空返还原告。另查明，2019年9月1日，未经原告李建琼同意，被告谢照长与第三人师林飞签订《铺面转让协议》，约定谢照长将其向李建琼租赁的房屋的一楼铺面使用权转租给师林飞使用，租赁期限自2019年9月10日起至2024年9月9日止；租金每年10万元，每年一付，于每年9月10日前支付；谢照长把现有铺面装修、设施借给师林飞使用，不得损坏，损坏照价赔偿，证照由谢照长提供，师林飞自主经营，自负盈亏，一切债务与谢照长无关；谢照长提供师林飞货品经营，双方每月共同确认库存，师林飞把上月销售成本于每月5日前打到谢照长帐上；师林飞支付谢照长货品保证金10万元，师林飞不再经营谢照长货品时，双方清点尾货并结清货款后，谢照长于10个工作日内退还师林飞10万元货品保证金等内容。签订协议时，被告曾佳在场，其知晓协议内容，并负责打印出协议内容，但其因与谢照长意见分歧，其未在协议上签名，对协议内容未向第三人师林飞提出异议。协议签订后，第三人师林飞按约定使用被告向原告李建琼租赁房屋中的一楼铺面制作经营紫陶，并按协议支付了被告谢照长第一年的租金5万元，未支付保证金，剩余租金5万元系唐国明支付给被告谢照长。第三人师林飞与唐国明系合伙制作紫陶。现在第三人师林飞仍继续使用原告李建琼的一楼商铺。再查明，原告李建琼出租给被告的位于建水县红坡安置地的房屋，于2018年10月10日取得不动产权证书（证书号：（2018）建水县不动产权第0003961号），登记的权利人为杨洁，杨洁系原告李建琼的女儿，杨洁明确表示自愿放弃本案诉讼权利，由其母亲李建琼行使涉案租赁房屋的全部权利。被告向原告租赁的房屋系毛坯房屋，被告租赁房屋后，对房屋进行了装修：ｌ.在租赁房屋外墙安装了广告牌、门头牌；2.在租赁房屋的一楼修建了阁楼；3.在租赁房屋的二楼、五楼放置有机器及其附属设施；4.在租赁房屋的五楼搭建了彩钢瓦房，在周边修建了花台；5.在租赁房屋的四楼放置了办公设备及其附属设施，并在四楼内做了石膏隔墙及布置了宣传画报等物品；6.在租赁房屋内放置了紫陶产品及摆放货架、杂物。其中，被告在外墙安装广告牌、门头牌，在一楼修建阁楼，在五楼搭建彩钢瓦房和在周边修建花台，在四楼内部做了石膏隔墙等改造部分，均未经原告李建琼同意。另，被告使用租赁房屋后，租赁房屋内楼梯部分台阶出现不平整，租赁房屋外墙、内墙体、地板、楼梯台阶、楼梯护栏存在一定污渍，墙面、地面、天花板存在部分孔洞。被告租赁房屋后安装了部分摄像头，原告于2020年初在出租给被告的房屋楼梯间安装了部分摄像头，被告认为影响了其正常生产紫陶。以上事实，有当事人提供的不动产权证书、租赁合同、铺面转让协议、现场照片、对账单、收据、微信转账记录等证据，以及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为，涉案房屋租赁期间，房屋权利人杨洁取得不动产权证书，其自愿放弃本案全部诉讼权利和民事权利，并同意由其母亲即原告李建琼行使本案全部诉讼权利和民事权利，系权利人杨洁的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。原告与被告签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，原告出租给被告的房屋经批准建盖且现已取得不动产权证书，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告履行了交付出租房屋的义务，被告应按合同约定向原告履行支付租金的义务。被告已按约定向原告支付了2015年至2019年的房屋租金和保证金1万元。根据双方租赁合同约定，被告曾佳应提前一个月即应于2019年12月支付原告李建琼2020年（第六年）的房屋租金85184元，被告于2020年1月已支付原告2020年（第六年）的房租62740元，尚欠的2020年房屋租金22444元，被告曾于2020年1月16日通过微信转账16000元支付给原告，但原告知晓被告已将该房屋转租给第三人使用，不想继续出租给被告而拒绝收取。被告未经原告同意，便将其向原告租赁的房屋又转租给第三人，原告有权解除合同，现原被告双方均同意解除租赁合同，不违反法律的规定，本院予以支持。被告虽然迟延一个月支付原告租金，但被告已支付原告大部分租金，履行了合同的主要义务，对被告尚欠2020年的租金22444元，被告曾通过微信支付16000元，系原告拒收，被告的行为系一般违约，不构成根本违约，故对原告主张被告支付1年房租的二倍即128000元违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告应返还原告房屋，对被告租赁房屋后进行的装修，根据双方在租赁合同中关于“被告不得擅自将房屋改造，如需改造，必须经李建琼同意，否则李建琼有权动用保证金或要求被告无条件将租赁房屋还原”等相关约定，本案中，因被告在租赁房屋的外墙安装的广告牌、门头牌、在租赁房屋一楼修建的阁楼、在五楼搭建的彩钢瓦房和在周边修建的花台、在四楼内部修建的石膏隔墙等改造，未经原告同意。故对原告要求被告将租赁房屋恢复原状并返还原告房屋的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，应对解除合同的后果一并处理。对被告要求原告返还其已支付的保证金1万元的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对被告要求原告赔偿装修费10万元的主张，根据双方合同关于被告对租赁房屋进行装修的费用由被告自行承担的相关约定，被告的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。对争议的2020年的房屋租金，因被告继续使用原告的租赁房屋到现在，被告应支付原告2020年的房屋租金，被告尚欠的2020年房屋租金22444元，应支付给原告。对于被告提出2020年初因疫情之原因未能正常经营，要求延长租期的辩解，本院根据本案实际以及被告在2020年初的经营情况，酌情考虑延期2个月至2021年2月28日。故对被告要求原告返还其已支付的2020年房租62740元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告要求原告赔偿其搬机器的吊车费、人工费共计1万元的主张，因双方未进行过相关约定，且系解除租赁合同后被告应履行的腾房义务，因此而支出的相关费用应由被告自行承担，故被告的该项主张无法律依据，本院不予支持。对被告与第三人之间的转租协议，与本案原被告之间的租赁合同系独立的两个租赁合同，不在本案中一并处理。被告与第三人可以另行协商解决，协商不成，可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条规定，判决如下：一、原告李建琼与被告曾佳于2014年11月27日签订的《租赁合同》于2021年2月28日解除。二、由被告曾佳、谢照长于2021年2月28日前返还原告李建琼出租的位于建水县延长线红坡安置地上自建商住房屋，并于2021年2月28日前将该房屋恢复原状：拆除被告曾佳、谢照长在房屋外墙所安装的全部广告牌及门头牌；拆除被告曾佳、谢照长在房屋一楼所建的阁楼；拆除被告曾佳、谢照长在房屋四楼内部修建的石膏墙体以及宣传画报等物品；拆除被告曾佳、谢照长在房屋五楼搭建的彩钢瓦房以及周边所建花台并恢复到水泥地板状态；搬离被告曾佳、谢照长位于房屋二楼、五楼的机器及其附属设施、四楼全部办公设备及其附属设施；搬离被告曾佳、谢照长在房屋内所有的紫陶产品以及摆放货架等物品，并清理所有杂物；将房屋楼梯不平整的台阶恢复到平整状态；将房屋墙面、地面、天花板的所有孔洞补好；清除干净房屋全部外墙、内墙体、地板、楼梯台阶、楼梯护栏的污渍。三、由被告曾佳、谢照长于判决生效后7日内支付尚欠原告李建琼的2020年房屋租金22444元，由原告李建琼于判决生效后7日内返还被告曾佳已支付的保证金1万元。四、驳回原告李建琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元，减半收取计1430元，由原告李建琼负担50元，被告曾佳、谢照长负担1380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 张 梅二〇二〇年十二月二十八日书记员 李耀贤