陕西省旬阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0928民初2709号 原告：陈燕，女，汉族，1991年5月29日出生，住陕西省旬阳县县，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：雷绍云，陕西法力律师事务所律师。 被告：王风，男，汉族，1983年8月13日出生，住陕西省旬阳县县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：王朝彦，（王风父亲），男，汉族，1958年11月17日出生，住陕西省旬阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原告陈燕与被告王风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告陈燕，委托诉讼代理人雷绍云，被告王风,委托诉讼代理人王朝彦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈燕向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2019年4月12日签定的商铺转让协议；2、判令被告返还商铺转让款215424元，并从2019年4月12日起按照同地段租金计算损失到返还之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年4月被告之父王朝彦在原告理发店理发时，谈说其子王风在县城商业中心区中央都会通过内部认购价购买一商铺，有多人想转让，5月就可以交房开业，认为原告购买此商铺是一本万利好地方，因王朝彦长期在原告处理发，原告对其分析该商铺的商业价值后产生购买商铺的想法。王朝彦将原告领到中央都会现场看了商铺具体位置，同时串通销售人员宣传说中央都会五月份就会招商开业，原告便信以为真，于是决定购买这间商铺。2019年4月12日原被告签定了商铺转让协议，约定：“王风购买中央都会F3070商铺签定内铺内部认购协议，32.98平方米，总款430847元，已交款215424元，尾款215423元，于2019年4月12日转卖给陈燕，…届时请鼎咸公司给予办理合同姓名更换，签定转让协议时如有问题，由出让方负责协调解决。”协议签定后，4月13日原告按照被告要求将款转入被告母亲账户20万元，支付现金15434元共计215424元。被告出具收条，将中央都会内铺内部认购协议及两张收据交给原告，并承诺5月份交房时更换合同。事后，被告承诺5月交房未落实，原告询问被告交房情况，答复不着急，不会有问题的，原告多次催促，始终没有给原告通知交房。今年10月，原告得知旬阳县鼎咸房地产开发有限公司进入破产程序，方才醒悟被告推辞纯属借口和骗局，实质是原告购买被告商铺无法实现交易目的，其行为不仅构成严重违约，而且造成经济损失。原告要求解除合同并退还房款，被告拒绝，损害原告权益，原告起诉。 被告王风辩称，一、答辩人与原告签订商铺转让协议系双方自愿签订，不违反相关法律法规规定，应当合法有效。答辩人与旬阳县鼎咸房地产开发有限公司签订内铺内部认购协议，履行交款义务后，将内铺内部认购资格转让给原告，与2019年4月12日签订协议，并经鼎咸公司经理曹胜玲签字同意将该认购资格转让给原告并由公司予以更换姓名，原告将转让款支付被告后，答辩人将认购协议及缴款票据转交原告，双方合同义务履行完毕。协议不存在欺诈、强迫等非法手段，且原告具备完全民事行为能力协议自愿达成，内容不违法合法有效，履行完毕。二、原告与答辩人签订的协议性质应当结合答辩人与旬阳县鼎咸房地产开发有限公司签订中央都会内铺内部认购协议的内容认定，实质为认购资格转让，协议履行完毕，双方签订协议也取得了开发商的同意，相应的具体合同权利义务需另行由开发公司与实际认购人及原告予以书面约定、三、原告与答辩人签订协议不符合原告诉称的《合同法》94条关于解除合同的法定情形。双方的认购资格转让已经完成，不违反法律法规也不符合解除协议的法律规定，应当依法认定合法有效。请求驳回原告起诉。 原告围绕诉讼请求提交了证据：1、原告身份证复印件;2、2019年4月12日王风与陈燕签订的商铺转让协议；3、2019年4月13日转账凭证及收款收据；4、甲方旬阳县鼎咸房地产开发有限公司与乙方王风签订的中央都会内铺内部认购协议，收款收据；5、2020年9月30日旬阳县人民法院（2020）陕0928破1号民事裁定书。 被告提交证据：1、曹胜玲出具公司同意转卖商铺，更换姓名条据；2、旬阳县鼎咸房地产开发有限公司破产管理人与原公司管理人曹胜玲的调查笔录。 以上证据经当庭举证，质证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月6日被告王风（乙方）与旬阳县鼎咸房地产开发有限公司（甲方，简称鼎咸公司）签订《中央都会内铺内部认购协议》，乙方购买甲方中央都会三层F3070号铺位，合同中对价款、用途、付款方式等均作了约定。乙方缴纳了铺位总款的50%价款即215424.00元，在签订《商品房买卖合同》时自动转为内铺总款的一部分，其余款项按揭贷款，一次付清。 2019年4月12日原、被告签定《商铺转让协议》，载明：“本人王风，身份信息，购买鼎咸公司中央都会F3070商铺签定内铺内部认购协议，32.98平方米，总款430847元，已交款215424元，尾款215423元。于2019年4月12日转卖给陈燕，现将认购协议和收款票据一并转让给陈燕，身份信息，届时请鼎咸公司给予办理合同姓名更换，签定转让协议时承购方当面交清转让款215424元，尾款215423元（以认购协议）由承购方交鼎咸公司。此协议签订后铺位与王风无关，双方永不反悔。双方签名捺印签署日期。”王风签名由王风父亲王朝彦签名捺印，被告王风追认。后在签名下方书写“在更换正式合同时原认购协议如有问题，由出让方负责协调解决。双方再次签名。”协议签定后，原告于同年4月13日将款转入被告母亲账户20万元，支付现金15434元，被告王风出具收条，并将中央都会内铺内部认购协议及两张收据交给原告。双方均到旬阳县鼎咸房地产开发有限公司陈述事由，公司销售部经理曹胜玲于2019年4月12日出具公司同意转卖商铺与陈燕，更换姓名。2020年9月30日，旬阳县鼎咸房地产开发有限公司进入破产程序，破产管理人与原公司曹胜玲调查笔录，证明公司同意转卖、更换姓名，出具条据的过程。 本院认为：原告与被告之间的争议焦点为，双方签订的商铺转让协议应否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，即不能实现合同目的情形，予以解除；被告应否返还转让款，并赔偿损失。被告认购了出卖人旬阳县鼎咸房地产开发有限公司的内铺内部房屋销售，签订协议，按照约定出卖人收受了购房款，应认定为商品房买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，其内铺内部协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院关于适用合同法解释（二）第十四条明确解释“强制性规定”是指效力性强制性规定。在合同法的基础上进一步明确缩小解释为效力性强制性规定，排除了管理性强制性规定。合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效；虽然《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条规定，“未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。”该规定应属于“管理性强制性规定”，是对物权的限制。因违反管理性强制性规定，合同未必无效。原、被告明确知晓该房屋尚未取得所有权，双方签订的转让协议，实质是合同权利义务转让关系，只属于资格权利，法理上可归责为一种期待利益，属于债权的范畴，转让购房资格，并非物权范畴，其转让行为均已完成，并经出卖人同意。双方的交易行为其意思表示明确真实，不损害国家利益、社会公共利益和他人利益，无须国家权力对当事人意思自治行为予以干预。涉案当事人转让行为不违反法律的强制性规定，转让协议有效，应当继续履行。双方应按照合同约定“届时请鼎咸公司给予办理合同姓名更换，”此处的“届时”即为“到时候”，待届时成就后原、被告继续履行合同约定的相关义务，协助办理合同姓名更换。现“鼎咸公司”进入破产程序，非被告违约所致。原告未提供被告口头承诺5月交付房屋更换正式合同、有迟延履行债务或者违约行为的证据。为此，原告请求解除商铺转让协议，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，其主张本院不予支持；原告请求租金损失，证据不足，其主张本院也不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告陈燕的诉讼请求。 案件受理费4530.00元，减半收取2265.00元；由原告陈燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。 审判员  吴忠强 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  宋显霜 1