山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初3767号原告：张淑玉，女，汉族，1953年10月4日出生，住山东省烟台市福山区。原告：李某，男，汉族，2010年3月30日出生，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：曹紫阳，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔翔宇，山东明朗律师事务所律师。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，总经理。委托诉讼代理人：杨世军，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。原告张淑玉、李某诉被告烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张淑玉、李某的委托诉讼代理人乔翔宇，被告烟台中冶京诚置业有限公司的委托诉讼代理人杨世军、朱立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淑玉、李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币196256.34元（自2019年9月2日起，以已付房屋价款1869108元为基数，按万分之三标准计付，暂算至2020年8月17日）,并自2020年8月18日起至实际交付房屋之日止仍按前述标准计付违约金；2、判令被告向原告支付律师费1300元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签署了《烟台市新建商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于烟台市牟平区。合同签署后，原告依约支付房屋总价款1869108元。但截至《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间，被告未能约按时向原告交付房屋。时至今日，经原告多次催促，被告开发的房屋仍不具备实际交付使用条件，不能满足原告的生活需求。并且房屋户内存在楼板高低差大、地暖管间距过大不符合国家规范要求，公共区域部分存在顶层屋面、电梯井及地下车库漏水等诸多质量问题，被告虽经原告催促后维修，但前述质量问题至今仍未解决。根据《烟台市新建商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被告逾期交付屋已构成违约，理应按照合同及补充协议的约定向原告支付逾期交房违约金及赔偿原告为本案诉讼支付的律师费用。烟台中冶京诚置业有限公司辩称，一、逾期交房违约金的计算标准应以《补充协议》第二十六条约定为准，即买受人已付购房款的2%。如果原告认为约定的违约金低于实际损失，其应提供证据予以证实，但其既未主张调整违约金，亦未提供证明实际损失的有效证据。因此，原告要求按照日万分之三标准计算违约金，不符合合同约定和法律规定，不应支持。二、涉案商品房买卖合同及其补充协议系双方平等协商订立的，不应认定为无效条款。即使补充协议为格式条款，被告也在补充协议的首部尾部均有加粗黑体字充分提示原告，且并未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，不符合格式条款无效的情形。如果法院认为涉案违约金上限条款为无效格式条款，则原告主张的违约金过高，人民法院应按照涉案房屋所在地同地段同类房屋租金标准确定原告的实际损失，并对逾期交房违约金予以调整。三、商品房买卖合同第二十一条的约定并不导致补充协议条款无效。根据约定内容，只有条款适用发生冲突，且补充协议不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的，才以商品房买卖合同为准。本案中，合同解除权行使期限在主合同中并未明确约定，双方在补充协议中予以明确，这是签订补充协议的意义，也与本合同不存在冲突。而且，补充协议第三十三条明确约定，本协议为双方协商一致达成，如有与主合同及其附件内容不一致的，以补充协议为准。综上，在履行合同过程中，如遇条款之间不一致情形，补充协议效力优于商品房买卖合同。四、涉案房屋已达到交付条件，且被告已完成交房义务，不应继续计算逾期交房天数。被告已于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋已达交付条件。被告于房屋达到交付条件后，向原告快递发出了交房通知书，通知原告于2020年7月17日前往指定地点接收房屋。被告在施工过程中，曾存在多次因天气原因暂停施工，逾期交房天数应予以扣减，同时，原告收房后的装修期间也应予以扣减。五、原告主张的律师费非直接、必然损失，且原告主张违约金的数额已超过合同约定上限，故不应得到支持。综上，请求依法判决被告按照合同约定的已付购房款的2%为上限支付逾期交房违约金，驳回原告的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月21日，原、被告双方签订一份《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于烟台市牟平区，房屋总价款为1869108元。合同第七条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、Ｘ项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.Ｘ该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第八条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第七条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第七条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十条处理。……第十条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第六条第（1）项中的期限），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……第二十一条约定：对合同中未约定的或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件三）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。原、被告另行签订了一份《补充协议》，具体内容如下：“特别提示为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力，双方认可本补充协议对买卖合同的变更及补充。……十、对合同第七条补充及更正约定1、鉴于小区属分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人可能尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》，买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。十四、关于房屋交付的补充约定1、……11、除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的1%。……二十六、合同的变更和解除1、……5、无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。三十二、双方在履行合同过程中如产生争议……违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。……。”该补充协议的“特别提示”部分字体加粗。上述合同及协议签订后,原告向被告交付了全部房款。涉案楼盘被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》,于2020年7月14日通过EMS特快专递向原告等购房人邮寄了交房通知书，告知交房时间为2020年7月17日。原告收到了通知，并已收房。庭审中双方争议的事实如下：一、关于逾期交房违约金的计算标准。原告主张1、应按照《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中第十条第一款第1项（2）约定的日万分之三标准按原告已交房款数自2019年9月2日计算至实际交付日，认为《补充协议》中约定的相关条款为格式条款，限制了原告的权利而减轻了被告的责任，应为无效条款；2、原告虽已经收房，但房屋存在质量问题且没有达到交付条件，因此违约金应计算至实际达到交付条件之日止。被告则主张1、违约金应按照《补充协议》中约定的违约金标准计算，补充协议明确告知了相关内容，且“特别提示”部分字体加粗，被告已尽到了提示义务。如果法院认为补充协议条款约定无效，则被告认为原告诉请按照合同约定计算的违约金过高，请求法院按照涉案房屋所在地同地段同类房屋租金标准予以调减。2、根据合同约定，维保范围内的质量问题不影响收房，在原告收房后不应再承担逾期交房违约金。二、关于律师费。原告主张因被告违约其聘请律师解决本次争议支出律师费1300元，要求被告给予赔偿，并提交了委托代理合同及律师费发票。被告对证据的真实性无异议，但认为原告主张违约金的数额已超过合同约定上限，律师费不应得到支持。本院认为，本案的争议焦点是：被告逾期交房赔偿原告损失的计算标准。首先，原、被告在商品房买卖合同及补充协议上签名盖章，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约行使权利和履行义务。原告按约履行了交付房款的义务，而被告在2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》后才书面告知原告于2020年7月17日到指定地点接收房产，原告收到通知并已收房。原告虽以房屋临水、临电、存在质量问题等理由要求被告支付违约金至实际达到交房条件止，但水为市政用水、电为国家电网用电，不影响原告生活所用，而所述的质量问题等系交房过程中存在的质量瑕疵，其可以另行主张维修或赔偿维修费用，故本院认定被告已完成了交房义务。《商品房买卖合同》中约定被告应于2019年9月1日向原告交付涉案房屋，被告逾期交房，应当向原告支付逾期交房违约金。其次，补充协议中对逾期交房违约金的约定大大减轻了合同约定的被告的违约责任。根据合同约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而庭审中被告主张合同中约定的违约金计算标准过高，申请人民法院予以调减。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的违约金或损失数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。综合被告逾期交房时间、同地段同类房屋租金标准等因素，按照合同约定的日万分之三标准计算的违约金数额为租金损失数额的数倍。因此，被告以合同约定的违约金过高为由请求减少，符合法律规定。根据涉案补充协议第二十六条第5项约定，无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。鉴于被告已经履行了交房义务，且原告未举证证明其损失低于按照上述标准计算的数额，根据公平原则、诚实信用原则以及减轻当事人诉累的原则，综合考虑原告的实际损失情况，本院认为被告按照总房款的百分之二赔偿原告逾期交房违约金和赔偿金（含律师费等解决争议的费用）较为合理。经计算，被告应赔偿原告37382.16元（1869108元*2%）。对原告诉讼请求超过上述金额的部分，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张淑玉、李某逾期交房违约金和赔偿金37382.16元；二、驳回原告张淑玉、李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4252元，减半收取计2126元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  贺宁宁二〇二〇年十二月十六日书记员  于 艺