江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1283民初4339号原告：泰兴市优格厨电有限公司，住所地泰兴市阳江中路**泰兴市月星家居广场F910。法定代表人：侯新红，该公司经理。委托诉讼代理人：李凤如，女，1970年5月7日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：孙永江，江苏律园律师事务所律师。被告：江苏仁恒投资有限公司，住所地泰兴市大庆西路**。法定代表人：朱春宏，总经理。委托诉讼代理人：周东，该公司员工。被告：泰兴市月星家居广场管理有限公司，住所地泰兴市阳江中路**。法定代表人：李国祥，经理。委托诉讼代理人：王文童，该公司员工。委托诉讼代理人：丁佐荣，江苏辉丰律师事务所律师。原告泰兴市优格厨电有限公司（以下简称优格公司）与被告江苏仁恒投资有限公司（以下简称仁恒公司）、泰兴市月星家居广场管理有限公司（以下简称月星公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李凤如、孙永江，被告仁恒公司委托诉讼代理人周东，被告月星公司委托诉讼代理人王文童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优格公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《合作协议》；2.被告向原告退还质保金10000元；3.被告向原告退还租金5775元；4.被告赔偿原告各项损失合计466736元；5.被告承担原告支出的律师费10000元；6.诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与两被告签订的合作协议（包括《泰兴月星家居广场展位租赁合同》及《泰兴月星家居广场管理合同》）；2.两被告赔偿原告各项损失合计428152元〔包括：装修残值76715元；厨柜出样按照60%折旧为53937元；存货搬迁、拆卸、安装费用10000元；存货储藏安置费用15750元（3个月租金）；营业损失240000元（20000元/月，计算12个月）；律师费10000元；租金1750元（自2019年3月22日至2019年3月31日计10日，按月租金5250元计算）；鉴定费20000元〕；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月1日，原告与两被告签订《展位租赁合同》，约定将被告仁恒公司位于泰兴市阳江中路9号地下一层F910展位租赁给原告，原告进场后按约支付租金，并按两被告的要求对展位进行装修和定制样品。2019年2月23日，泰兴市消防大队对被告作出行政处罚决定，认定被告地下未经消防验收擅自投入使用，责令被告三日内停止使用地下一层。原告对该事实不知情，现被告地下一层所有展位已关停，原告无法继续经营，给原告造成了重大的损失。为维护合法权益，原告诉至法院。被告仁恒公司、月星公司共同辩称，原告诉状中的事实与理由属实，但对诉讼请求不予认可。本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，原告（乙方）与被告仁恒公司（甲方）、月星公司（丙方）签订《展位租赁合同》，主要约定：乙方承租位于泰兴市阳江中路9号的泰兴月星家居广场编号为F910的展位；展位计费面积175平方米（含实际使用面积20%的公共分摊面积）；展位租赁期限为自交付之日起至2020年9月30日止。甲、乙、丙三方同意，本合同自2017年10月1日起计收综合费用。综合费用包括展位租金、物业管理费、商场运营管理费。乙方承租展位综合费用每月为人民币30元/㎡，月合计5250元（其中展位租金每月10元/㎡，物业管理费每月2.5元/㎡，商场运营管理费每月17.5元/㎡）。综合费用按每半年为一个结算期，先付后用。每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。为保证乙方的商品及服务质量，乙方向丙方缴纳商品服务质量保证金1万元。甲方委托丙方按照展位租赁合同的约定向乙方收取相关费用。甲方应当按照向乙方交付符合展位租赁合同约定的展位。甲方全权委托丙方对商场进行经营管理，代为丙方有权按照展位租赁合同约定及甲方的委托，向乙方收取相关费用，代为行使合同约定的出租人权利。丙方有权按照展位租赁合同约定及甲方的委托，向乙方收取相关费用，代为行使出租人权利。在租赁期限内，丙方负责商场公共部位的物业管理工作.优惠政策：首期3年合同期内，第一年优惠3个月，与商场同期开业再优惠1个月；第二年优惠3个月；第三年优惠3个月；优惠期后用。同日，被告月星公司（甲方）与原告（乙方）签订《泰兴月星家居广场商场管理合同》，主要约定：甲方应当履行泰兴月星家居广场的管理权。乙方有权以自己的名义，在营业执照核准的经营范围内，独立从事合法经营，独立承担民事责任。三方签订上述合同后，原告经被告同意对案涉展位装修后于2017年10月1日开业经营。2019年2月23日，泰兴市公安消防大队作出行政处罚决定书，认定展位所在地下一层未经消防验收擅自投入使用并责令禁止使用。原告于2019年3月22日停业。后双方因赔偿产生纠纷，协商未果，原告遂诉至本院。另查，2020年4月30日,经本院委托，泰州安信房地产评估咨询有限公司出具《装饰装修司法鉴定价值评估报告》，对案涉展位部分装饰装修进行评估（含地面地砖、墙面墙纸、墙面乳胶漆、顶面吊顶、中间隔断、灯具、广告背板等不可移动装饰装修，不含橱柜、灶具样品和定制展柜），确认评估价值为76715元。原告为此用去鉴定费20000元。审理中，本院组织原、被告对案涉展位现场勘查显示：原告主张的橱柜组装好后放在墙边（部分橱柜装在墙上），部分台面与墙面接触处用玻璃胶固定，灶具样品整体放在墙边，展柜组装好后安放在墙边。再查，2018年10月至2019年3月，原告应缴纳展位6个月综合费用31500元，扣减优惠期1.5个月，原告实际缴纳被告23625元（含：租金7875元、服务费13781.25元、物业管理费1968.75元）。另被告已将商品服务质量保证金1万元退给原告。审理中，原告提交月星集团代收款结算单复印件主张每月营业损失20000元。被告认为营业利润无法确认，损失无法认可。以上事实，有原告提交的营业执照、展位租赁合同、月星广场商场管理合同、收据、规划核实意见表、泰兴市城市管理综合执法大队回复意见、泰兴市消防大队行政处罚决定书、装修合同、收条、泰兴优格样柜上样明细表、物流货物托运单、浙江优格厨电有限公司的发票、中国银行交易流水明细清单、泰兴优格集成灶提货明细表、物流单、送货单、月星集团代收款结算单复印件、委托代理协议及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……”本案原告与被告仁恒公司签订《展位租赁合同》，约定原告向被告租赁案涉展位。因泰兴市公安消防大队作出《行政处罚决定书》，认定展位所在的地下一层未经消防验收擅自投入使用，并责令禁止使用。故被告仁恒公司出租给原告的案涉展位具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致原告于2019年3月22日停止营业，根据上述规定，原告作为承租人主张解除《展位租赁合同》、《泰兴月星家居广场商场管理合同》以及要求被告仁恒公司赔偿相关损失，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告的装饰装修残值损失。双方签订租赁合同后，原告经被告仁恒公司同意对展位进行装修，现因仁恒公司违约致合同解除，故原告有权要求仁恒公司赔偿剩余租赁期内已形成附合的装饰装修的残值损失。因原告完成的地面地砖、墙面墙纸、墙面乳胶漆、顶面吊顶、中间隔断、广告背板等不可移动装饰装修，已与展位结合在一起非毁损不可分离或者分离需花费巨大，可以认定形成附合，且上述装饰装修的残值经评估机构确认为76715元，以及原告支出的评估费20000元，本院确认应由被告仁恒公司赔偿原告。关于原告主张的橱柜、灶具样品和定制展柜损失53937元。结合双方所举证证据以及现场勘验，可以确认橱柜、展柜是组装好后放在墙边（部分橱柜固定在墙上）、灶具样品整体放在墙边，上述物品与案涉展位均可以分离，且分离不需花费巨大或非毁损不可分离，故未形成附合。根据上述司法解释规定，原告主张被告赔偿橱柜、灶具样品和展柜损失，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的存货搬迁、拆卸、安装费用10000元及存货储藏安置费用15750元。原告未能提交证据证实因被告违约实际支出上述费用，故本院对此不予支持。关于原告主张的营业损失240000元。原告提交的月星集团代收款结算单只能证实该期间的营业金额，但不能证实其因被告违约产生的实际经营损失数额，故本院在本案中对此不予支持，原告可在补充证据后另行依法主张。关于原告主张的律师费10000元。虽原告为提起诉讼支付了律师费用，但原、被告在合同中未约定被告违约需承担律师费用，故原告主张故本院对原告的该诉讼请求不予支持。关于原告主张返还的租金1750元（2019年3月22日至3月31日；5250元/月÷30天×10天）。本院认为，1.双方约定展位6个月交纳一次综合费用，第二年享有三个月免租期。2.原告在2018年9月至2019年3月期间实际交纳4.5个月的租金、商场运营管理费、物业管理费等综合费用合计23625元，其中交纳租金7875元（175㎡×10元/㎡/月×4.5个月=7875元），据此，可以确认原告是按1684元/月交纳租金，未按5250元/月标准交纳租金，且原告未交纳2019年3月份租金；3.原告主张退还租金的2019年3月22日至3月31日属于约定的免租期，原告在未实际交纳该租金的情况下，主张被告返还上述10天的租金1750元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告月星公司承担赔偿责任的问题。双方在合同中约定月星公司系受仁恒公司委托对商场进行经营管理并向原告收取相关费用，月星公司不是展位出租人或所有权人，故原告主张月星公司承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告泰兴市优格厨电有限公司与被告江苏仁恒投资有限公司、泰兴市月星家居广场管理有限公司于2017年10月1日签订的《展位租赁合同》、《泰兴月星家居广场商场管理合同》。二、被告江苏仁恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告泰兴市优格厨电有限公司装修损失76715元、鉴定费20000元，合计96715元。三、驳回原告泰兴市优格厨电有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7724元，由原告负担4000元(已交)，被告仁恒公司负担3724元（此款原告已垫付，被告履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  程志伟人民陪审员  刘 伟人民陪审员  徐正林二〇二〇年十二月十七日法官 助理  伏平卫书 记 员  丁 晖附本案引用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。