终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8519号原告：刘颖坚，男，1968年8月24日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：程滌生，男，1959年12月25日出生，汉族，住广州市白云区。两原告共同委托诉讼代理人：程滨涛、陈凝，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州市中荔贸易有限公司，住所地：广州市荔湾区下九路94、96号首、二层。法定代表人：黄卫英，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡文俊、刘吉春，均是广东启源律师事务所律师。第三人：赖金香，女，1985年11月6日出生，汉族，住广东省罗定市。第三人：陈小燕，女，1985年5月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：陈小珍，女，1988年7月11日出生，汉族，住广东省罗定市。第三人：傅小可，女，1979年10月16日出生，汉族，住广东省和平县。第三人：陈乔玲，女，1985年1月10日出生，汉族，住广东省雷州市。第三人：钟爱，女，1987年9月6日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：何迎春，女，1974年1月4日出生，汉族，住江西省九江市九江县。第三人：陈规红，女，1973年9月25日出生，汉族，住广东省台山市。第三人：黄洁霞，女，1987年1月22日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：张亚燕，女，1966年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。第三人：覃秋仪，女，1985年7月18日出生，汉族，住广西陆川县。第三人：黄雪香，女，1982年7月2日出生，汉族，住广东省台山市。第三人：徐世连，女，1968年11月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：何月桂，女，1962年9月16日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：梁泳芬，女，1987年4月9日出生，汉族，住广东省开平市。第三人：冼顺爱，女，1973年3月16日出生，汉族，住广东省高要市。第三人：陈建舜，男，1985年10月23日出生，汉族，住广东省海丰县。第三人：谢文球，女，1971年8月14日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。第三人：霍晓雯，女，1983年11月5日出生，汉族，住广州市白云区。上述第三人共同委托诉讼代理人：刘淑瑶，广东科德律师事务所律师。原告刘颖坚、程滌生诉被告广州市中荔贸易有限公司（以下简称“中荔公司”），第三人赖金香、陈小燕、陈小珍、傅小可、陈乔玲、钟爱、何迎春、张亚燕、黄洁霞、陈规红、覃秋仪、黄雪香、徐世连、何月桂、梁泳芬、冼顺爱、陈建舜、谢文球、霍晓雯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘颖坚、程滌生委托诉讼代理人陈凝、被告广州市中荔贸易有限公司委托诉讼代理人胡文俊、刘吉春，第三人的委托诉讼代理人刘淑瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘颖坚、程滌生共同向本院起诉请求：1、确认原告与被告之间的租赁经营合同关系于2020年5月31日期满终止；2、判令被告立即按2008年4月21日盖章确认届址《光雅里4号首层平面图》场地原状交还有原告，第三人及实际使用人与被告一并交还场地；3、判令被告立即向原告支付自2019年7月至2020年5月30日止拖欠租金共137812.5元，及拖欠租金产生的滞纳金(滞纳金按欠交租金每天1%计算，从欠租当月的上月21日起计至上述租金实际支付之日止)。4、判令被告自2020年6月1日起至实际交还场地之日止按每月60775.31元的租金标准向原告支付场地占用费，及拖欠占用费产生的滞纳金(滞纳金按欠交占用费每天1%计算，从欠占用费当月的上月21日起计至上述租金实际支付之日止)；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与出租人朱**雄、李伟文于2008年4月1签订《租赁合同》合同约定，出租人朱**雄、李伟文将广州市荔湾区下九路光雅里4号首层物业(以下简称“案涉物业”)出租给被告使用，租期为2008年4月15日至2016年5月31日至，月租金为50000元，每月20日前被告向出租人缴交下月租金，租金按每年5%的比例增长。2009年初，原告程滌生、刘颖坚通过购买的方式取得案涉物业。2009年10月29日，原告与被告签订《租赁补充合同》，确定案涉产权人变更后，由原被告继续履行2008年4月1日的《租赁合同》。2016年6月7日，原被告双方又签订《租赁补充合同之二》，房屋租赁期限延迟肆年至2020年5月31日止，并确定自2016年6月7日起，每月租金50000元，租赁期第二年起每年租金在上一年标准上递增5%。另原被告约定在合同期限届满，双方同意按《光雅里4号首层平面图》有被告盖章确认界限的原状由被告交还给原告。原、被告双方应按照上述《租赁合同》、《租赁补充合同》、《租赁补充合同之二》约定履行各自的合同义务。但是在2019年7月29日，被告支付2019年8月租金时，没有按照《租赁补充合同之二》的租金标准递增5%的约定，将租金从本年度租金57881.25元减至上一年55125元的标准，严重违反双方合同对于租金的约定，从2019年8月直至本合同租期届满，被告一直没有依约缴足租金。2020年3月、4月被告完全没有缴纳租金。2020年5月初，原被告双方经多次协商后，关于本租赁合同续期事宜无法达成一致，原被告双方没有签订续期合同。在2020年5月31日，租赁合同届满后，被告一直恶意占用原告场地不予交回，2020年6月在街道居委组织的多次调解沟通后，被告向原告交来55000元场地费用。原告认为原告按照约定出租场地给被告使用，被告应按照约定按时交付租金。2019年8月起，被告一直存在不足额缴纳租金及拖欠租金的行为，已经构成严重违约。原被告双方的合同在2020年5月31日已经到期届满，在原被告就合同续期无法达成一致的情况下，被告应按照双方合同约定按《光雅里4号首层平面图》将案涉场地交还给原告，现被告恶意占用原告场地，严重违反双方合同约定，严重侵害原告的合法权益。为此，原告惟有通过法律诉讼程序向法院提起诉讼，请求法院根据《中华人民共和国合同法》的规定及双方的合同约定，判如所请。被告中荔公司辩称：中荔公司认为原告的诉讼请求不能成立。一、2020年9月9日，在广州市荔湾区司法局华林司法所、广州市荔湾上下九商业步行街管理服务中心所组织的调解会议中，租赁双方已就续签租赁合同的租金、租期、保证金等重要事项达成一致意见。二、中荔公司从未拖欠原告2019年8月至2020年5月的租金（不包含2020年3、4月）。在2019年5月20日，被告主动根据《租赁补充合同之二》的约定递增了5%的租金为57881.25元。但租金递增后，经过两个月的经营，发现市场经济环境变差，在2019年7月被告与原告通过电话沟通，协商同意2019年度的租金无需递增5%，自2019年8月起租金每月仍按55125元支付。期后，被告一直按照55125元交付租金，原告从未提出任何异议。关于2020年3、4月的租金，基于疫情的原因，在2020年9月9日的调解会议中，双方也确认了免租的事实，原告同意不再收取被告2020年3、4月的租金。关于2020年6月后的租金，在2020年6月至今的租金，被告均在每个月的月底前，根据2019年7月双方确定的租金向原告支付，原告收取后，也未向被告提出任何异议。因此被告无拖欠原告任何场地租金。三、原告所主张的违约金计算标准明显过高。根据原告第三、四项的诉讼请求根据日利率1%计算违约金，折合为年利率将是360%，已严重超出一年期贷款市场报价利率的四倍。四、中荔公司至今无拖欠租金及存在违约行为，根据双方之间形成的租赁合同，被告未违反任一条关于可以没收保证金20万的约定，而且原告也未提供任何证明证明被告存在其他违约行为。因此，被告向原告支付的保证金20万元，原告无权没收。五、涉案租赁场地强行腾空交还原告的话，不但原告自身存在重大损失，而且执行难度大，容易引发群体性事件。原被告双方在合同到期前已就续租事宜达成一致，作出了续租的明确意思表示，原告基于对被告的承诺的信任与包括第三人在内的小租户签署了续租协议，我方认为双方的合同关系已经延续。在2020年5月初，被告与两原告通过口头协商方式就续约事项已经协商一致，当时谈好条件是续租6年，每月租金5.5万元，其他条件不变，为此被告的负责人员与刘颖坚建立了微信联系进行合同文本的交换，被告方于2020年5月15日发给原告一份减免租金和续租的合同文本，明确事项包括减免3、4月租金，租期6年，租金每月5.5万元，原告收到该文本后就租赁条件没有提出任何异议，仅就签约主体提出自己的意见，并明确表示要与该协议文本中的中荔市场经营管理公司签署。我方认为原告的上述意思表示，实际是对被告要求续签合同及签署条件的承诺。但是原告在5月27日又发出了新的文本给被告，单方面从续约时间从6年改为4年，其他条件不变，我方认为这点可以说明双方对续签合同的意思表示是明确。后原告有在合同文本中提出了明显不合理的条件，这是造成双方不能签署纸质合同文本的原因之一。我方认为合同法规定合同的形式包括书面、口头及其他形式，电子邮件及微信交换等都可以作为合同签订的形式，双方对续租的事项、时间等都进行了确认，被告的确认构成有效的承诺，应视为双方已经建立了新的合同关系。我方也是因为原告在微信交谈进行了确认，基于对原告的信赖，才与小租户续签了合同，若否定双方沟通所建立的合同关系，将对我方产生巨大的损失，也不利于交易的稳定。合同到期以后，原告方又单方将原来作出的四年承诺改为2年，这使得我方与第三人等小租户所签署的四年合同不符，因此我方此后与原告的多次沟通就是希望原告恢复四年期限的承诺。该事情也引起了当地街道相关部门的重视，多次组织了调解，在调解过程中，原告存在多次协调时同意签署，但事后又拒绝签署纸质版本的情况。原告的这种行为违反诚信原则。第三人共同辩称，第三人与被告原来的租赁合同是到2020年5月底到期，到期前第三人想尽快将合同确定下来，得知原告与被告已经谈妥续租合同后，第三人与被告签署了新的租赁合同，第三人认为原被告之间在微信上已经就新的租赁合同的条款作出确认。原被告之间新的租赁合同就应当成立并且生效，被告与第三人之间签署的租赁合同应当继续履行。我方不同意交还场地。经审理查明，2008年4月1日，案外人朱得雄（出租方，甲方）与中荔公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》约定：租赁物业房屋性质为饭堂，地址为广州市荔湾区下九路光雅里4号首层，面积约493平方米；甲方同意将该物业按现状，包括提供负荷50千瓦的独立用电表等（签约前乙方已确认），出租给乙方作商业用途使用，乙方在签订合同时已经了解了该物业的现状情况；合同租期2008年4月15日至2016年5月31日止；合同租金每月50000元，租金按月结算，乙方应在每月20日前以现金的方式向甲方缴交下月的租金，月租金从2009年6月1日开始按每年5%的比例递增；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交租金外，应当按欠交租金每天1%向甲方支付滞纳金。逾期15天，甲方可解除租赁合同，没收乙方保证金的同时收回物业使用权，如出租物业内有物品存放的，视为遗弃物，乙方同意甲方自行处理。乙方应于签订本合同之当天向甲方交付保证金200000元，甲方即交付场地给乙方；本合同租赁期满，乙方结清全部租赁及其他费用、并按期将物业交回甲方的，甲方应在15个工作日将该保证金无息退还乙方，若乙方违约的，甲方有权没收保证金并提前解除合同；甲方同意在租赁期间乙方将该物业与下九路94号，96号（地址）之间的界址隔墙拆除，由此产生的乙方与本合同之外任何第三方的法律责任由乙方自行处理、承担且与甲方无关；合同期满或乙方提前退出，乙方必须负责恢复该界址隔墙；甲方同意乙方将物业进行转租、分租，并出具书面证明；乙方与第三方的租赁关系由乙方自行解决；乙方于合同期满，或合同提前终止离场交还物业时，除须全部付清全部费用外，未经甲方同意，不得拆除或取走物业内之固定装修，乙方自行购置的物品须在离场时一并清理干净，不得遗留，否则全部视为无价值的废弃物任由甲方处置；甲方须确保物业出租的合法性，除不可抗力因素外，甲方不可单方面提出解除本合同，否则，甲方除应当承担双倍返还保证金的违约责任外，并须承担由此造成乙方的损失（设定损失为100万元）；基于租赁物业使用性质为饭堂，甲方同意乙方根据经营需要改变使用功能，但乙方经营项目与出租物业使用功能相符与否，与甲方无关，其后果由乙方自行承担，并且，甲方同意在租赁期内根据乙方办理使用性质临时变更手续的需要，无偿提供房产证等资料的配合；本租赁合同期满，如乙方有意续租，必须于租赁期满前三个月向甲方提出书面续约申请，甲方应于一个月内书面通知乙方能否续约。如乙方没有如期提出申请，则视乙方放弃续约权，如甲、乙方未能就续约事宜达成一致的，乙方必须按期将物业交给甲方，否则因此而产生的损失由乙方负担；在承租期内如业主的对外转让该物业的所有权的，乙方同意放弃承租人的优先购买权，但本合同条款至租赁期满之日止仍具法律效力；双方必须严格履行本合同，如有未尽事宜按双方签订的补充合同执行，合同履行中发生争议的，应依法向该租赁物业所在地的人民法院提出诉讼，诉讼期间，乙方每月仍须按时交纳租金及其他约定的应交费用至该场地完全交回甲方之日为止；等等。合同签订后，中荔公司支付了保证金20万元，并将案涉物业与相邻物业打通出租。2009年10月29日，鉴于中荔公司承租的广州市荔湾区下九路光雅里4号首层房屋易主为刘颖坚、程滌生，刘颖坚、程滌生（出租方，甲方）与中荔公司（承租方，乙方）协商一致签订《租赁补充合同》，约定：按照2008年4月1日原业主朱得雄与乙方签订的《租赁合同》的权利和义务的条款，甲、乙双方同意继续履行；2008年4月1日乙方所签订的《确认书》的内容，甲、乙双方明确有效并同意继续履行；2008年4月21日原业主朱得雄与乙方签订的《移交确定如下》及有乙方盖章确认界址的《光雅里4号首层平面图》，甲、乙双方明确有效并同意继续履行；等等。2019年10月31日，案涉光雅里4号首层物业（建筑面积493.39平方米）登记在刘颖坚、程滌生名下，刘颖坚所占产权份额为40%，程滌生所占产权份额为60%。2016年6月7日，刘颖坚、程滌生（出租方，甲方）与中荔公司（承租方，乙方）签订《租赁补充合同之二》，约定：甲、乙双方同意将该房屋租赁期限延长四年（即从2016年6月1日至2020年5月31日止）；2016年6月1日起，每月租金为50000元，租赁期第二年起每年租金标准在上一年的基础上递增5%；本补充合同之二租赁期限届满，双方同意按《光雅里4号首层平面图》有乙方盖章确认界址的原状由乙方完好交回给甲方；若本补充合同之二与《租赁合同》、《租赁补充合同》有不同之处，按本补充合同之二的约定履行。其他则按《租赁合同》及《租赁补充合同》履行；等等。签订上述合同后，中荔公司按约支付租金至2019年7月份，其中2018年6月1日至2019年5月31日的租金按每月55125元交纳，2019年6月1日至2019年7月31日的租金按每月57881.25元交纳；自2019年8月1日起，中荔公司按每月55125元的标准支付租金至2020年2月29日，2020年3月份及4月份未交租，2020年4月30日交纳了2020年5月份的租金55125元，2020年6月30日、7月29日、8月28日、9月29日按每月55000元的标准分别向刘颖坚银行转账支付了2020年6月、7月、8月和9月费用。2020年3月13日，上下九商业步行街管理服务中心对2020年3月13日下午的上下九商业步行街工作会议作出会议纪要，内容如下：会议要求步行街各大商场管理处，及早做好各自商场小租户的排查工作，做好应急预案和解决方案，及时报告步行街或者华林街；建议步行街各大商场管理处达成初步共识，出台相对统一的减免租金的方案，应对小租户的诉求，维护社会面的稳定；等等。2020年3月14日，中荔公司张贴《通知》告知各租户以下事宜：由于受新冠疫情影响，商场生意转差，为响应和支持政府和商会的号召，经我司研究决定，免收各租户2020年2月和3月期间的全部租金，待疫情明朗后，再根据实际情况拟定议案；等等。2020年9月7日，中荔公司向广州市商业步行街商会提交报告，内容如下：为了降低流行潮楼商场各租户的经营压力，中荔公司对租金进行了减免措施，免收了2020年2月和3月期间的租金，4月实施5折租金优惠，5月实施3.5折租金优惠，6月实施4.5折租金优惠，7月至9月实施5.5折租金优惠。广州市商业步行街商会及广州市荔湾区上下九商业步行街管理服务中心对有上述报告加盖公章并注明“情况属实”。2020年5月14日，刘颖坚与中荔公司的工作人员开始通过微信沟通案涉场地的续租事宜，中荔公司向刘颖坚发送广州市中荔市场经营管理有限公司（以下简称：中荔市场管理公司）的营业执照，告知刘颖坚中荔市场管理公司替换原中荔公司；刘颖坚回复“收到”。2020年5月15日，中荔公司向刘颖坚微信发送文件名为《三方协议》的文档，文档内容为《减免租金及续租合同协议》，上载甲方刘颖坚，乙方广州市中荔贸易有限公司，丙方广州市中荔市场经营管理有限公司，甲方免除乙方2020年3月、4月的租金，甲方与乙方的租赁合同于2020年5月31日期满，甲方与乙方结算租金及其它费用后双方同意解除合同，甲方同意与丙方签订6年的租赁合同，租赁期为2020年6月1日至2026年5月31日止；甲方和乙方的原合同其它条款，丙方作为新的承租方予以确认，甲方和丙方以新签租合同为准。文档尾部无甲乙丙三方的签章。刘颖坚回复“今天晚上给你打电话”，后又回复“乞讨在明天再给你打”。2020年5月16日，中荔公司回复刘颖坚表示“半年一缴不可行，现金流缺失，很困难，更换公司是必须的”。2020年5月21日，刘颖坚微信告知中荔公司选市场公司签的方案，并表示续约与否、所有条款都是大家商定的，都是平等条约。2020年5月26日下午，刘颖坚向中荔公司微信发送文件名为《光雅里租赁合同（2）（1）》的文档，文档内容为《租赁合同》，上载：出租方程滌生、刘颖坚，承租方广州市中荔贸易有限公司，租赁物业为案涉物业，租赁期限从2020年6月1日至2024年5月31日止，月租金55000元，按每贰年5%的比例递增，乙方单方面解除合同的，无权收回保证金，并须承担由此造成剩余租期内租金的损失；等等。2020年5月27日，中荔公司发送图片并指出“？？？最不合理”。刘颖坚回复：“请在这份合同的基础上提出你们认为不合理的地方之修改意见。”后中荔公司回复文件名为《租赁补充合同之三》的文档和2016年6月7日签订的《租赁补充合同之二》，并表示补充了第六条，以此为基础，修改日期、金额、递增和增加了第六条。刘颖坚回复：“请你们在这个文件里修改条款和认为不合理的地方而不是用租赁合同补充三的方式作为新合同。”并附上文件名为《光雅里租赁合同（2）（1）》的文档。2020年5月29日，中荔公司回复文件名为《光雅里租赁合同（2）（1）》的文档，并附图。刘颖坚对此回复：“合同于2020年5月31日按期终止，请承租人提前做好腾空场地，结清费用，租金结算，在合同期满当日完成交还物业交接手续。”中荔公司即时回复：“法院见。”2020年6月1日，中荔公司再次发送文件名为《光雅里租赁合同（2）（1）》和《协议》的文档，要求刘颖坚对一对。2020年6月5日，刘颖坚向中荔公司发送文件名为《光雅里4号合同（1）》的文档，文档内容为《租赁合同》，上载出租方程滌生、刘颖坚，承租方广州市中荔市场经营管理有限公司，（第三条）租赁期限2020年6月1日至2022年5月31日止，具体日期为原承租人中荔公司向甲方交还租赁物业之日起计；月租金55000元，（第五条）乙方应在本合同签订当天向甲方交付履约保证金20万元，同时按月租金标准预付三个月租金共165000元……本合同期满终止，或提前终止/解除时，乙方未按期迁出并按原状向甲方返还物业的，除承担其他违约责任外，乙方还应按月租金标准的两倍向甲方支付占用费，至租赁物业实际移交给甲方之日止；（第十三条）除不可抗力因素外，甲方不可单方面解除本合同，否则甲方除应当返还保证金外，并须承担由此造成乙方的损失（设定损失为100万元）；乙方单方面解除合同的，无权收回保证金；等等。中荔公司表示：“收到，下午有空才看。”刘颖坚回复：“请你们再详细审核这个合同的条款后回复是否OK，如果无问题我们就另外约时间签约。”中荔公司回复：“会尽快。”2020年6月5日晚上，刘颖坚向中荔公司发送文件名为《光雅里合同（定稿）》的文档，并表示合同内容以此为正确版本，发送文件名为《中荔贸易公司合同终止及结算确认书》的文档，表示这是中荔贸易解除合同确认书。中荔公司即时回复确认书无问题，对合同提出意见如下：第三条坚持要4年合约，第五条加上“之后按月支付租金”，第3页删除红笔划的内容，第4页第13条双倍返还保证金（给乙方），其它暂无问题；并表示下周二晚回广州，已发高、严2老板，听他们意见再定，会加紧时间确定的，不想再拖拖拉拉。刘颖坚当晚回复：“一、同意第五条合同的调整增加内容；二、租赁合同期为贰年，双方已多次协商达成共识，我方不同意再次调整；三、其它的租赁合同条款也不同意作调整。”并发送按承租方要求在第五条的条款上增加了（之后按月支付租金）的文件名为《光雅里合同（定稿）2》文档。中荔公司即时回复：“当初约定是6年，如果失约那就没得谈，现降为4年大家可以接受，第3页坚决不接受，那是原合同没有的；第4页也是原合同有的，老板也要原来的规定才接受。”2020年6月8日，刘颖坚与中荔公司约定2020年6月9日下午见面。2020年6月21日，中荔公司告知刘颖坚：“今天同我公司陈律师讨论过，接受他的意见，周一的划6月租金的计划暂停。”2020年9月9日，双方就中荔贸易合同纠纷事项在华林司法所进行调解，但无果。2020年9月30日，本院在案涉物业张贴《通知》，通知案涉物业的承租人及实际使用人于2020年10月10日到本院登记权利。当天除本案第三人外，无其他人到场登记。本案第三人向本院提交了其与中荔公司签订的租赁合同和租金发票，显示中荔公司在2020年5月26日至28日期间与本案第三人就案涉场地内的自编商铺签订了自2020年6月1日起至2024年5月30日为期四年的租赁合同，案外人广州市中荔物业管理有限公司或中荔市场经营公司向第三人出具了2020年6月至9月的租金发票。其中赖金香承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B04铺，陈小燕承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B17铺，陈小珍承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B18铺，傅小可承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B19铺、B20铺、C08铺、C09铺，陈乔玲承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B27铺、B28铺、B29铺、B30铺、B31铺，钟爱承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B32铺、B33铺、B69铺，何迎春承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B37铺、B38铺，张亚燕承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B40铺，黄洁霞承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B47铺，陈规红承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B48铺，覃秋仪承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B53铺、B54铺，黄雪香承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B64铺、B65铺，徐世连承租的是广州市荔湾区下九路94号首层C02铺、C03铺、C04铺,何月桂承租的是广州市荔湾区下九路94号首层C05铺,梁泳芬承租的是广州市荔湾区下九路94号首层C06铺、C11铺、C13铺，冼顺爱承租的是广州市荔湾区下九路94号首层C10铺,陈建舜承租的是广州市荔湾区下九路94号首层中岛1-3柜、中岛4-5柜、中岛6-7柜、中岛8-9柜，谢文球承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B70铺、B71铺，霍晓雯承租的是广州市荔湾区下九路94号首层B74铺、B75铺。刘颖坚、程滌生对租赁合同和发票的合法性和关联性均不确认；被告确认租赁合同和发票的真实性、合法性和关联性。庭审中，刘颖坚、程滌生确认从上一手产权人中承继租赁合同的保证金20万元，但认为中荔公司欠付租金及合同到期后未返还场地，刘颖坚、程滌生已没收保证金，表示不需要在本案中处理保证金问题；承认双方在上下九服务中心的组织下进行调解，但表示因无法协商一致，最后没有签订任何续租合同；刘颖坚、程滌生从未同意减免2020年3、4月份租金，不排除在调解过程中提出减免部分租金或滞纳金的方案，但因双方最后没有达成调解一致，调解过程中提及的方案不代表刘颖坚、程滌生同意减免。中荔公司陈述流行潮楼共三层，由两个物业组成，其中一楼的前半部分以及二、三层由中荔公司使用，刘颖坚、程滌生仅有一楼后半部分面积的产权，首层有100多户小租户，案涉场地已打通使用，无法核算出案涉场地实际的租户数量。刘颖坚、程滌生表示要求收回案涉场地，不同意与现在的实际租户建立租赁关系。中荔公司另陈述双方对合同的基本条款无太大争议，与原合同基本一致，就保证金条款、租赁期限和违约条款有争议。刘颖坚、程滌生认为这几个条款是合同的重要条款，也是双方在协商过程中的几点，刘颖坚、程滌生在协商过程中在其他条款作出了让步，但双方最终协商不一致，无法签订合同。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，《租赁合同》、《租赁补充合同》和《租赁补充合同之二》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，刘颖坚、程滌生和中荔公司应依约履行。关于刘颖坚、程滌生和中荔公司就案涉物业的租赁合同关系是否已于2020年5月31日终止的问题。刘颖坚、程滌生认为双方因无法协商一致，未签订任何续租合同。中荔公司则认为双方在合同到期前已就续约事宜成达一致意见，双方的合同关系已经延续。双方就续约事宜的磋商过程在本案中主要反映在刘颖坚与中荔公司之间的微信往来中，本院对此分析认为，第一，双方在2020年5月25日至6月5日期间就租赁合同的条款进行反复磋商。2020年5月27日，刘颖坚向中荔公司发送合同文本后要求中荔公司在该合同基础上做出修改，但刘颖坚并未明确表示将受中荔公司修改后的合同的约束；因此刘颖坚在2020年5月27日发送的合同文本依法不构成要约。中荔公司在收到该合同文本后亦提出了合同文本中不合理的地方，刘颖坚随后在2020年5月30日告知中荔公司合同于2020年5月31日按期终止，要求中荔公司提前做好腾空场地、结清费用、租金结算，在合同期满当日完成交还物业交接手续。中荔公司对此回复“法院见”。综合以上情形，本院认为，在原合同租期结束前，双方并未就续租事宜达成一致意见。第二，刘颖坚在2020年6月5日晚上发送了合同的定稿，并要求中荔公司详细审核合同条款后回复是否同意，如无问题就另外约时间签约；这属于刘颖坚对中荔公司发出的要约。但中荔公司对2020年6月5日的合同条款中的租赁期限、违约金条款作出了变更修改。根据《中华人民共和国合同法》第三十条的规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”故本院认为中荔公司对2020年6月5日合同条款的变更为对刘颖坚要约内容的实质性变更，是新要约。依据《中华人民共和国合同法》第二十条第一款第四项的规定，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，要约失效。故刘颖坚于2020年6月5日发送的合同文本已失效。刘颖坚之后对中荔公司的新要约予以回复，表示不同意调整租赁合同期限和其它租赁合同条款。因此刘颖坚并未就中荔公司的新要约作出承诺。综合以上分析，刘颖坚、程滌生与中荔公司在2020年6月1日后亦未就续租事宜达成一致意见成立合同。第三，虽刘颖坚、程滌生与中荔公司后来曾再次协商并由第三方调解续租事宜，但现并无其它证据显示双方就续租已达成一致意见。综上，本院认为刘颖坚、程滌生和中荔公司就案涉物业的租赁合同关系已于2020年5月31日终止。根据《租赁合同》、《租赁补充合同》和《租赁补充合同之二》的约定，中荔公司就案涉物业的租赁期限至2020年5月31日止，如中荔公司有意续租，应向刘颖坚、程滌生提出续约申请，如双方未能就续约事宜达成一致，中荔公司必须按期将案涉物业交给刘颖坚、程滌生，否则因此产生的损失由中荔公司负担。因此，中荔公司在合同期满后应依约将案涉场地交还给刘颖坚、程滌生。由于第三人实际使用了案涉物业，其亦应就其实际使用的部分承担腾退义务。因刘颖坚、程滌生未能提供证据证明案涉场地的原状，合同亦未约定租赁期满应按原状交还，《租赁补充合同之二》约定合同期满的交还条件是按《光雅里4号首层平面图》确认界址的原状交还，故刘颖坚、程滌生要求按原状交还，缺乏事实依据，本院不予支持；中荔公司应当按照案涉物业的现状按《光雅里4号首层平面图》中中荔公司盖章确认的界址交还。对于刘颖坚、程滌生主张的2019年7月1日至2020年5月30日拖欠的租金问题。首先，刘颖坚、程滌生认为中荔公司在2019年7月1日起未按合同约定的递增租金交纳租金，存在欠付租金的情形。本院对此认为，根据中荔公司支付租金的流水，中荔公司按合同约定的递增标准，即57881.25元/月，支付了2019年6月1日至2019年7月31日期间的租金，但2019年8月1日起的租金至2020年2月29日，中荔公司却按递增前的55125元/月的标准支付。刘颖坚作为出租人，按时足额收取租金是其出租物业的合同目的，根据日常经验法则，应会及时发现租金标准的这一不正常变动并提出异议；但现无证据证明刘颖坚、程滌生在中荔公司自2019年8月1日起恢复按55125元/月的标准支付租金的期间对该租金标准提出过异议，应视为双方在合同履行期间对2019年8月1日以后的租金标准变更为55125元/月形成一致意见并已实际履行。故本院认定自2019年8月1日起，案涉场地的租金标准经双方协商变更为55125元/月。刘颖坚、程滌生要求中荔公司支付2019年7月至2020年2月期间欠付租金及滞纳金的诉请，本院不予支持，依法予以驳回。其次，对于2020年3月及4月的租金。中荔公司抗辩刘颖坚、程滌生同意免除，但现无证据证明刘颖坚、程滌生明确同意免除2020年3月及4月的租金，在中荔公司微信发送包含有免除2020年3月及4月租金的合同文本后，并无证据显示刘颖坚答复同意这一合同文本内的条款。故对于中荔公司的这一抗辩，本院不予采纳。但考虑到2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市的情形，疫情对中荔公司的经营产生了一定的影响。中荔公司在已足额交纳了2020年2月份租金的情况下以疫情防控措施影响其经营而要求减免2020年3月及4月租金亦属正常，其拖欠2020年3月及4月租金是因其对租金标准有争议所致，不宜因此认定为违约欠租；而且中荔公司为降低承租案涉物业的次承租人的经营压力，免收了次承租人2020年2月和3月期间的租金，对4月以后的租金实行了不同程度的减免优惠。故本院依据公平原则对2020年3月及4月的租金总额予以调整为55125元，对刘颖坚、程滌生主张的该段期间的滞纳金不予支持，依法予以驳回。对于刘颖坚、程滌生主张的2020年6月1日以后的场地占用费问题。合同终止后，中荔公司仍占用案涉场地，理应向刘颖坚、程滌生支付场地占用费。至于场地占用费的标准，刘颖坚、程滌生认为应按合同约定递增至60775.31元/月的标准。本院对此分析如下：第一，根据《租赁补充合同之二》的约定，租金每年递增5%指的是在合同约定租期内递增，双方对合同期满后的租金/场地占用费标准并无约定，因此刘颖坚、程滌生要求对2020年6月1日以后的场地使用费按5%的标准递增，没有依据，本院不予采纳。第二，《租赁合同》仅约定了合同履行中发生争议的诉讼期间，中荔公司每月仍须按时交纳租金及其它约定的应交费用至该场地完全交回刘颖坚、程滌生之日为止；现合同终止后的场地占用费不属于合同履行中产生的争议，不能适用《租赁合同》的这一约定。第三，根据刘颖坚与中荔公司在续租事宜磋商过程中多次往来的合同文本内容，虽双方对合同文本未能最终达成一致意见，但双方在磋商过程中均未对2020年6月1日起的租金为55000元/月提出异议，可见55000元/月是双方均认可的租金标准。综上，本院认为2020年6月1日起至中荔公司交还案涉场地之日止的场地占用费应按55000元/月计算为宜。因合同并未约定逾期支付场地占用费需承担滞纳金及滞纳金的标准，故对于刘颖坚、程滌生主张的拖欠场地占用费的滞纳金的诉请，本院不予支持，依法予以驳回。鉴于中荔公司已按55000元/月的标准向刘颖坚、程滌生支付场地占用费至2020年9月30日，故场地占用费的起算时间应为2020年10月1日。至于保证金的问题，因刘颖坚、程滌生不要求在本案中处理，中荔公司亦未就保证金问题提出反诉，故本院在本案对此不予处理，双方可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二十条、第二十五条、第三十条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告刘颖坚、程滌生与被告广州市中荔贸易有限公司就广州市荔湾区下九路光雅里4号首层的租赁合同关系于2020年5月31日期满终止。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市中荔贸易有限公司将广州市荔湾区下九路光雅里4号首层按《光雅里4号首层平面图》的界址按现状交还给原告刘颖坚、程滌生；第三人赖金香、陈小燕、陈小珍、傅小可、陈乔玲、钟爱、何迎春、张亚燕、黄洁霞、陈规红、覃秋仪、黄雪香、徐世连、何月桂、梁泳芬、冼顺爱、陈建舜、谢文球、霍晓雯与被告广州市中荔贸易有限公司共同承担交还前述场地的义务。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市中荔贸易有限公司向原告刘颖坚、程滌生支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金共计55125元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市中荔贸易有限公司向原告刘颖坚、程滌生按55000元的标准支付自2020年10月1日起至交还广州市荔湾区下九路光雅里4号首层之日止的场地占用费。五、驳回原告刘颖坚、程滌生其它诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4000元，由原告刘颖坚、程滌生承担1237元，被告广州市中荔贸易有限公司承担2763元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年十二月十五日书记员  雷启鸿胡晓琴