广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1744号 上诉人（原审原告、反诉被告）：梧州市喜来居家居装饰商业有限公司。住所地广西梧州市奥奇丽路12号四层。统一社会信用代码：914504006902407487。 法定代表人：郭三丰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈建平，广西建梧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莉，广西建梧律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓宗荣，男，1979年11月21日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：卢沛雄，广西富章律师事务所律师。 被上诉人：（原审第三人、反诉被告）：广西新乐天投资管理有限公司。住所地广西梧州市新兴珠宝路17号1号楼一层5号商铺。统一社会信用代码：91450400057547293R。 法定代表人：龙剑明。 上诉人梧州市喜来居家居装饰商业有限公司（以下简称喜来居公司）因与上诉人邓宗荣、被上诉人广西新乐天投资管理有限公司（以下简称新乐天公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人喜来居公司上诉请求：一、请求撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院作出的(2018)桂0405民初440号民事判决书第二项，改判邓宗荣向喜来居公司支付2016年10月至2017年6月17日的商铺租金148146.4元及违约金(违约金以欠款本金按每月2％，计至邓宗荣付清欠款本金之日止)；二、本案一审和二审的诉讼费由邓宗荣依法承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案合同与2017年6月17日解除，承租人邓宗荣的付款义务应当计算至2017年6月17日。鉴于一审法院已认定喜来居公司与邓宗荣所签订的《喜来居商铺租赁合同》于2017年6月17日解除，因此，邓宗荣所应承担的租金支付义务应计算至2017年6月17日。二、自2016年10月至2017年6月17日，租金共计475706.4元，邓宗荣累计欠付的商铺租金为148146.4元，一审法院认定有误。一审法院在计算2016年10月至2017年5月期间，邓宗荣支付租金所依据的是邓宗荣提供的部分银行转账凭证，及喜来居公司所出具的收据。在计算过程中，存在重复计算的情况，经喜来居公司核对，自2016年10月至2017年6月17日，累计欠付的商铺租金为148146.4元，请求二审法院予以纠正。三、一审法院不应调整本案的违约金，违约金应当以欠款本金按每月2％，计至邓宗荣付清欠款本金之日止。鉴于邓宗荣逾期付款，违背诚实信用原则，损害喜来居公司的合法权益，在双方合同约定的违约金按照每日5％计算的前提下，喜来居公司综合考虑本案的客观情况，已主动减少为每月2％，在此情况下，一审法院仍降低邓宗荣应承担的违约责任，有损喜来居公司的合法权益。 上诉人邓宗荣对喜来居公司的上诉辩称，一、涉案合同的解除，邓忠荣并没有得到通知，具体的事实和理由在邓宗荣的起诉状第5-6页写得很清楚，事实上这个邮件不是邓宗荣本人亲笔签名，且这个租赁合同不合法，该产权人不是喜来居公司，也没有相关的手续、不动产证等，因此这个合同是无效的。二、邓宗荣没有欠付租金，具体理由与上诉状意见一致。三、本案中邓宗荣没有违约，恰恰是喜来居公司无视邓宗荣的装修投入，恶意解除合同，把邓宗荣价值70多万元的装修经过司法鉴定为298559元，且不予赔偿，邓宗荣作为个体户，在本案中损失惨重，邓宗荣作为上诉人，绝对不同意喜来居公司的上诉请求。 上诉人邓宗荣上诉请求：一、撤销(2018)桂0405民初440号民事判决;二、改判确认邓宗荣与喜来居公司2015年10月1日签订的《喜来居商铺租赁合同》无效;三、改判喜来居公司与新乐天公司承担连带责任，应共同向邓宗荣返还合同履约保证金人民币31080元、质量保证金人民币31080元和装修押金人民币2000元，共计人民币64160元;四、改判喜来居公司与新乐天公司承担连带责任，应共同向邓宗荣赔偿装饰装修损失人民币298559元;五、依法改判驳回喜来居公司的全部诉讼请求;六、判令喜来居公司与新乐天公司共同承担本案一审、二审的案件受理费、公告费和评估费等全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院关于本案《喜来居商铺租赁合同》的有效认定错误，该合同依法应属于无效合同，一审法院在该问题上存在事实认定错误和法律适用不当。（一）案涉租赁商铺属于未经批准而擅自搭建的临时建筑，涉及违法违章建筑问题，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，相关的租货协议应当依法认定为无效合同。(二)一审判决书第17页第3段内容“本院认为，关于本诉问题，喜来居公司与邓宗荣签订的《喜来居商铺租合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效”，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定。(三)一审判决书第17页第1段内容“另明，梧州国龙房地产开发有限公司取得梧州市长洲区西堤三路8号地块的土地使用权和规划许可证，该公司同意将梧州市西堤三路8号喜来居商场一层至三层出租给喜来居公司使用并允许分割出租”，存在事实认定不清问题，一审法院对案涉租赁商铺的建筑合法性以及不动产权属问题的定性依据不足。根据《中华人民共和国建筑法》第七条规定:和《建设工程质量管理条例》第十六条第1款和第3款规定，要认定案涉租赁商铺为合法建筑物，其前提条件是建设单位同时取得所在建设项目相关的土地使用权证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证，且该建设工程必须依法经验收合格后方可交付使用，此时案涉租赁商铺才具备出租使用的合法有效条件。关于案涉租赁商铺的不动产权属题，则应依照《中华人民共和国物权法》第十六条以及第十七条所规定的不动产登记主义原则，去查证梧州国龙房地产开发有限公司是否是案涉商铺的实际产权人，若非合法产权人则无权进行出租等处分行为。但是，喜来居公司在本案一审中所提交的证据，并不能充分有效地证明案涉租赁商铺为合法建筑物且达到竣工验收合格的使用条件，也无法证明国龙地产公司对该商铺拥有清晰有效的合法产权。根据《中华人民共和国物权法》第七条和第三十九条，国龙地产公司无权将属于非法建筑物的案涉租货商铺出租给被上诉人喜来居公司使用和允许再分割出租。(四)按照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”和第五十二条规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，国龙地产公司与喜来居公司之间关于案涉商铺的租赁协议、邓宗荣与新乐天公司之间的《商铺租合同》以及邓宗荣与喜来居公司所签订的《喜来居商铺租合同》，均属于无效租合同。邓宗荣有权根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撒销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，向喜来居公司和新乐天公司主张保证金、押金等退款以及装修装饰损失赔偿。二、一审法院对喜来居公司的《解除租赁合同通知书》的送达及效力问题，明显存在事实认定错误。一审判决书第19页最后两行至第20页前三行部分内容与事实不符，这种仅以表面形式直接推测实际内容的做法是于法无据的，而且邓宗荣也明确表示邮件上的签收人处的“邓宗荣”并非本人签名，该证据的真实性就不予认可，不能证明喜来居公司已向发出邓宗荣并送达解除租赁合同的通知，不应作为本案事实认定的依据。三、关于合同履约保证金、质量保证金和装修押金的返还间题，一审法院未尽职查明款项去向的关键事实，导致在实体判决偏颇。虽然，本案中的合同履约保证金、质量保证金和装修押金共计64160元的应退款项是产生在邓宗荣与新乐天公司的《商铺租赁合同》之中，邓宗荣与喜来居公司之间的《喜来居商铺租赁合同》并不存在合同履约保证金、质量保证金和装修押金的实际交接。根据合同相对性原则，在《喜来居商铺租合同》项下，不存在邓宗荣要求喜来居公司返还上述款项或者喜来居公司主张违约没收上述款项的权利情形。但是从本案的事实来看，除合同履约保证金、质量保证金和装修押金的对接问题，喜来居公司和新乐天公司之间的转租近乎是一种合同权利义务的概转让行为。考虑到新乐天公司早已完全退出案涉商铺所在商场项目的经营管理业务，结合喜来居公司在起诉时原诉讼请求中第四项要求“被告按照《喜来居商铺租赁合同》约定向原告支付的合同履约保证金不子退还”，后在第一次开庭过程中才撤回该项诉讼请求的情况，可推断新乐天公司撤场并已将应退还给上诉人的合同履约保证金、质量保证金和装修押金转交给了喜来居公司，喜来居公司代管占有着该款项。所以，喜来居公司负有代新乐天公司而向邓宗荣返还上述款项的义务，这也符合民法上关于不当得利返还的规定。故一审判决书第20页中的第四项判决内容可依法改判为“由梧州市喜来居家居装饰商业有限公司代广西新乐天投资管理有限公司向邓宗荣返还合同履约保证金、质量保证金和装修押金共计64160元”。 上诉人喜来居公司对邓宗荣的上诉辩称，一、关于邓宗荣主张合同无效，喜来居公司认为该诉请没有事实及法律依据，梧州国龙房地产开发有限公司取得梧州市长洲区西堤三路8号地块的土地使用权和规划许可证后，将案涉商场一至三层出租给喜来居公司，并允许喜来居公司分割出租，因此喜来居公司有权出租案涉商铺，邓宗荣该诉请无事实和法律依据，不应得到支持。二、邓宗荣主张的合同履约保证金、产品质量保证金、装修押金是由新乐天公司收取，并非有喜来居公司收取，依据合同相对性原则，邓宗荣向喜来居公司主张返还其保证金及押金没有法律依据。三、邓宗荣向喜来居公司主张其装修损失没有事实及法律依据，根据合同约定，喜来居公司行使单方终止和解除合同时，所有押金不予退还，并可视情况追究邓宗荣的违约责任，合同终止和解除后，邓宗荣应在三天内支付所有欠款并撤离商场，否则喜来居公司有权处其置滞留在商场内的一切物品。2017年6月15日，喜来居公司通过ＥＭＳ向邓宗荣的手机为139××××8351、地址为梧州市长洲丰业建材市场的地址邮寄送达解除租赁合同通知书，根据签收回单显示，2017年6月17日邓宗荣收到该解除租赁合同通知书，因邓宗荣未在双方终止合同后三日内撤走商场内的物品，喜来居公司有权处置其滞留在商场内的一切物品，因此邓宗荣主张喜来居赔偿其损失没有事实及法律依据。 被上诉人新乐天公司对喜来居公司的上诉和邓宗荣的上诉均没有提供答辩意见。 梧州市喜来居家居装饰商业有限公司向一审法院起诉请求：1．判令原告与被告签订的《喜来居商铺租赁合同》于2017年6月17日解除；2．被告向原告支付2016年10月至2017年6月的商铺租金163135元及滞纳金（滞纳金以欠款本金按每月2％，计至被告付清欠款本金之日止）；3．被告向原告支付拖欠的2017年5月的水电费1465元及滞纳金（滞纳金以欠缴的水电费本金为基数，按每月2％计至被告付清欠款本金之日止）；以上两项合计164600元；4．被告按照《喜来居商铺租赁合同》约定向原告支付的合同履约金不予退还；5．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，被告邓宗荣申请追加新乐天公司为本诉第三人、反诉被告。在第一次开庭过程中，喜来居公司申请撤回第四项诉讼请求。邓宗荣同时向一审法院提出反诉请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告喜来居公司于2015年10月1日签订的《喜来居商铺租赁合同》无效；2.判令两反诉被告共同返还反诉原告合同履约保证金31080元、质量保证金31080元和装修押金2000元；3.判令两反诉被告共同赔偿反诉原告装饰装修损失180000元；4.判令本案的诉讼费由两被反诉被告共同承担。在诉讼过程中，邓宗荣将第3项反诉请求变更为“请求判令两反诉被告共同赔偿反诉原告装饰装修损失298559元”。 一审法院认定事实：2014年4月15日，新乐天公司作为甲方与邓宗荣作为乙方签订编号为0087的《商铺租赁合同》，合同主要约定：1．租赁区域和经营范围：甲方将位于梧州市方使用。租赁区域套内建筑面积为296平方米。乙方在甲方商场内的租赁区域仅限于经营大将军品牌瓷砖系列产品。2．租赁期限：2014年6月15日起至2018年6月14日止，共计48个月。租赁期满或本合同终止后，乙方应向甲方归还该租赁区域的所有钥匙。如乙方不能在甲方指定期限内搬走乙方物品，则视为乙方同意甲方享有该商铺内所有物品的处置权，并承担甲方代其清理该商铺所支付的合理费用，包括但不限于：对该商铺内物品进行保管、搬运、仓储等费用。该费用将从合同履约金中扣除，如不足以补偿该费用，乙方还应就不足的部分承担赔偿责任。3．租金、费用标准与支付方式：第一合同年度自2014年6月15日至2015年6月14日，该年度每月租金为12432元；第二合同年度自2015年6月15日至2016年6月14日，该年度每月租金为13675元；第三合同年度自2016年6月15日至2017年6月14日，该年度每月租金为15043元；第四合同年度自2017年6月15日至2018年6月14日，该年度每月租金为16547元。4．电费收费标准按广西梧州市电力部门规定的商业用电标准进行结算。乙方于每月25日前缴纳上个月的铺面自用水电费及公摊水电费，乙方如拖欠租金、管理服务费、电费、其他应缴费用的任何一项，甲方随时有权切断电源并终止乙方营业，因此造成的损失由乙方自行承担。5．合同履约金：签订合同起三日内，乙方须向甲方交付12432元作为合同履约金，已收预约金、定金转为合同履约金；合同到期双方续约的，原合同履约金转为新合同履约金。合同到期不续约的，合同期届满三个月后甲方在乙方无顾客售后服务投诉的情况下不计息退还乙方该补充合同履约金，如乙方有合同约定应承担的合同违约金或其他应付费用，甲方可在乙方的合同履约金中直接扣除。6．撤场约定：合同期满或经甲方同意撤场的，乙方方可撤走属于乙方的商品和临时摆设品，但不可破坏、拆除和撤走商铺内的装修（以乙方进场时提交并经甲方确认的装修图纸所示的装修范围为依据），包括如门、窗、隔壁、天花、地板、玻璃墙体、墙纸、固定柜台、固定货架、电线、灯具、开关及其他固定装修物，不可损坏甲方商场的设备、设施。合同期内乙方单方提出终止合同，如甲方不同意，乙方不可撤走商铺内任何货品、物件及装修等。7．合同的终止和解除：乙方拖欠应交款项15日以上（含15日）的为根本违约，甲方随时有权单方面终止和解除合同。甲方行使单方终止和解除合同权时，合同履约金及其他费用均不予退还，并可视情况追究乙方的违约责任。合同终止和解除后，乙方应在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则甲方有权处置乙方滞留在商场内的一切商品和物品。合同期未满，乙方如果要求提前终止合同，须提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可撤场，合同履约金不予退还。新乐天公司与邓宗荣就第1F-07号商铺管理服务费事宜签订了编号为0087的《商铺租赁合同》补充合同，主要约定：1．管理服务费用标准及支付方式：第一合同年度自2014年6月15日至2015年6月14日，该年度每月管理服务费为18648元；第二合同年度自2015年6月15日至2016年6月14日，该年度每月管理服务费为20513元；第三合同年度自2016年6月15日至2017年6月14日，该年度每月管理服务费为22564元；第四合同年度自2017年6月15日至2018年6月14日，该年度每月管理服务费为24820元。其中自2014年6月16日起至2014年7月15日止为免租期，此段时间免收租金、管理服务费。免租期内其他费用按合同约定执行。2．补充合同履约金及产品质量保证金：签订本补充合同起三日内，乙方须向甲方交付18648元作为补充合同履约金。已收预约金、定金转为合同履约金；合同到期双方续约的，原补充合同履约金转为新补充合同履约金。合同到期不续约的，合同期届满三个月后甲方在乙方无顾客售后服务投诉的情况下不计息退还乙方该补充合同履约金，如乙方有合同约定应承担的合同违约金或其他应付费用，甲方可在乙方的合同履约金中直接扣除。此外，乙方须向甲方交付31080元作为产品质量保证金和2000元装修押金，装修押金在乙方装修完毕后经甲方验收合格七个工作日内无息退还。签订合同当日，邓宗荣向新乐天公司交付产品质量保证金31080元、合同履约金31080元和装修押金2000元，新乐天公司出具No．0413581、No．0413580、No．0413582收据各一份。后喜来居公司作为甲方与邓宗荣作为乙方于2015年10月1日重新签订案涉商铺合同，商铺名变更为“喜来居阳光装饰建材商场第一层第1F-08A号”，租赁套内建筑面积调整为243平方米；该商铺仅限于经营大将军品牌瓷砖系列产品；租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止。租金与费用标准为：2015年10月1日至2016年9月30日期间的月租金为25029元，2016年10月1日至2017年9月30日期间的月租金为26280元，2017年10月1日至2018年9月30日期间的月租金27594元。乙方于每月25日前缴纳上个月的铺面自用水电费及公摊水电费，如拖欠租金、管理服务费、电费、其他应缴费用的任何一项，甲方随时有权切断电源并终止营业，因此造成的损失由乙方自行承担。签订合同三日内，乙方须向甲方交付2000元作为水电押金。合同期满，结清水电费后，由甲方不计息退还乙方。支付方式：1．本合同一经签订，乙方缴交2015年10月租金12515元；2．计收租金之月起，乙方须于每月25日前以现金或转账方式支付当月水电费和下个月租金、服务费及管理费等费用给甲方；3．若乙方拖延不交，从当月5日（含）起每拖欠一天按月租金、服务费及管理费等费用、总额的5‰向原告交滞纳金。被告超过15日不交租金的，原告有权终止合同收回铺面，不退还合同履约金，原告不承担被告因此造成的任何损失。撤场约定：合同期满或经甲方同意撤场的，乙方方可撤走属于乙方的商品和临时摆设品，但不可破坏、拆除和撤走商铺内的装修（以乙方进场时提交并经甲方确认的装修图纸所示的装修范围为依据），包括如门、窗、隔壁、天花、地板、玻璃墙体、墙纸、固定柜台、固定货架、灯具、开关及其他固定装修物（不可销售的灯具除外），不可损坏甲方商场的设备、设施。合同期内乙方单方提出终止合同，如甲方不同意，乙方不可撤走商铺内任何货品、物件及装修等。合同的终止和解除：被告若拖欠应交款项15日（含15日）以上，营业时间内擅自停止营业连续超过两天或一个月内累计超过三天的，甲方随时有权单方面终止和解除本合同。甲方行使单方终止和解除合同时，所有押金等均不予退还，并可视情况追究乙方的违约责任。合同终止和解除后，乙方应在三天内支付所有欠款并撤回商场，否则甲方有权处置乙方滞留在商场内的一切商品和物品。最后双方一致选择租赁房屋所在地人民法院管辖案涉纠纷。同日，双方签订《喜来居商场商铺租赁补充协议》一份，约定：1．甲方两年租期内不收取乙方的合同履约保证金和产品质量保证金。2．乙方向原商场管理方新乐天公司缴交的合同履约保证金31080元、产品质量保证金31080元，由乙方追回。甲方积极配合乙方，向新乐天公司追索乙方所缴交的合同履约保证金和产品质量保证金。3．如经追索仍无法追回该履约保证金和产品质量保证金，乙方租赁喜来居商场合同期满2年的，甲方同意以履约保证金、产品质量保证金抵租金形式冲减租金，即甲方同意从合同期满前2个月的租金中冲减原商场管理单位新乐天公司向乙方所收取的合同履约保证金和产品质量保证金（按实际金额冲减，如不足冲减，余额商家承担）。4．甲方从租金中冲减原商场管理单位新乐天公司向乙方所收取的合同履约保证金和产品质量保证金后，该履约保证金和产品质量保证金为甲方所有，乙方必须按甲方要求将合同履约保证金和产品质量保证金原件交甲方（如无合同履约保证金和产品质量保证金收据原件甲方概不负责），并书面委托由甲方追索该履约保证金和产品质量保证金。同时，乙方有义务配合甲方向新乐天公司进行追索。5．如经核实2015年9月30日前乙方尚欠新乐天公司租金或其他费用的，不执行本补充协议。6．本协议为甲乙双方对《喜来居商场商铺租赁合同》的补充协议，必须在原合同没有违约的基础上执行，如乙方没有按要求履行双方所签订的《喜来居商场商铺租赁合同》，则本补充协议无效。合同签订后，原告喜来居公司依约将商铺交付被告邓宗荣使用。在2015年10月至2017年5月期间，喜来居公司提供的《1F-07大将军瓷砖租金缴费清单》显示应收租金情况为：2015年10月至12月期间的租金已缴清，而2016年1月租金为25029元，2月为20858元，3月至2017年1月25029元／月，2017年2月为20858元，3月至6月为19926元／月。该清单显示邓宗荣尚欠原告租金156781元。邓宗荣向喜来居公司交付租金的方式为银行转账、POS刷卡及现金交付，从2016年1月起，邓宗荣具体交付租金情况如下：1.2016年1月共计付款15000元：其中POS刷卡10000元，现金5000元；2.2016年2月付款0元；3.2016年3月共计付款25029元：其中POS刷卡10000元、5000元，现金29元、5000元、5000元；4.2016年4月付款25000元：其中POS刷卡5858元、4142元、5000元，现金10000元；5.2016年5月共付款18000元：POS刷卡5887元、4113元、8000元；6.2016年6月共付款22000元：POS刷卡10000元、7000元、5000元；7.2016年7月共付款16235元：POS刷卡2916元、7084元、6235元；8.2016年8月共付款6514元：POS刷卡5000元、1514元；9.2016年9月共付款11000元：POS刷卡5196元、804元、5000元；10.2016年10月共付款49332元：其中POS刷卡5000元（10.11刷卡凭证及交易明细）、5000元（10.15刷卡凭证及交易明细）、5000元（10.21刷卡凭证及交易明细）、8052元（10.29交易明细），No．6685232收据的5000元、No．6685559收据的13971元、No．6685485收据的2309元、No．6685469收据的5000元；11.2016年11月共付款26945元：12254元（11.3交易明细）、5000元（11.15刷卡凭证及交易明细）、6000元（11.23刷卡凭证及交易明细）、No．6685485收据的3691元；12.2016年12月共付款35029元：14029元（12.1刷卡凭证及交易明细）、11000元（12.14刷卡凭证及交易明细）、10000元（12.29刷卡凭证及交易明细）；13.2017年1月：于1月10日POS刷卡付款3000元；14.2017年2月共付款17849元：2849元（2.13交易明细）、7000元（2.27刷卡凭证及交易明细）、8000元（2.27刷卡凭证及交易明细）；15.2017年3月共付款28152元：3500元（3.30刷卡凭证）、4726元（刷卡凭证及交易明细）、5000元（刷卡凭证及交易明细）、No．6684990收据的8226元、No．7709413收据的700元，现金6000元（原告2019年7月17日提交清单显示）；16.2017年4月共付款13272元：8272元（4.24刷卡凭证及交易明细）、Ｎｏ．7709413收据的5000元；17.2017年5月付款0元。综上，从2015年10月起累计至2017年5月，邓宗荣应向喜来居公司支付租金464415元，其已支付374930元，尚欠89485元。因邓宗荣未足额缴纳当月租金，2017年5月左右，喜来居公司称为防止白蚁侵蚀已不允许邓宗荣继续使用商铺场地并让其迁出。同年6月15日，喜来居公司通过ＥＭＳ特快专递向收件人为“邓宗荣”、手机为“139××××8351”的“梧州市长洲丰业建材市场正门口”地址寄件，邮件于2017年6月17日显示签收情况。经查，梧州丰业装饰综合市场地址为“梧州市长洲区竹湾路33号”，经营者为邓宗荣的梧州市长洲区美亚陶瓷店经营场所为“梧州市竹湾路33号办公楼”。《解除租赁合同通知书》载明：“．．．．．．自本通知交邮之日后三日或自您收到本《解除租赁合同通知书》之日，解除双方于2015年10月1日《喜来居商场商铺租赁合同》、《喜来居商场商铺租赁补充协议》。合同解除后，请您在三天内支付所有欠款并撤出商场，逾期我公司将对您滞留在商场内的物品进行清场，由此所产生的费用由您承担，如您的物品因此而受损的，亦由您自行承担．．．．．．”。另查明，梧州国龙房地产开发有限公司取得梧州市长洲区西堤三路8号地块的土地使用权和规划许可证，该公司同意将梧州市西堤三路8号喜来居商场一层至三层出租给喜来居公司使用并允许分割出租。在诉讼过程中，邓宗荣于2018年9月28日就梧州市西堤三路8号喜来居国际建材广场第一层第1Ｆ-07号商铺的装修价值向原审法院提出评估申请，原审法院于2018年11月6日委托正意价格评估集团有限公司进行评估，该公司于2019年2月13日出具国正价桂估字［2019］167-149号《商铺装修价值评估意见书》，价值评估基准日为2017年6月10日，价格评估方法采用成本法，价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为298559元。该评估结论自本意见书出具之日起一年内有效。其中第十项第5点载明：“如对本报告结论有异议，可于签收之日起15日内向我评估机构提供新证据并申请重新评估”。喜来居公司与邓宗荣分别于2019年2月22日、2019年2月21日签收该意见书，双方均未对此提出书面异议。 一审法院认为，关于本诉问题，喜来居公司与邓宗荣签订的《喜来居商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，喜来居公司按合同约定交付商铺给邓宗荣使用，邓宗荣在2015年10月起至2017年5月期间陆续向喜来居公司支付租金374930元，尚欠89485元未支付。合同约定承租人于每月25日前支付当月水电费和下个月租金，如承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人按合同约定的期限支付。承租人拖欠租金15天不支付的，出租人可以单方提出解除合同。现因邓宗荣迟延履行合同，致使喜来居公司不能实现合同目的，现该公司要求双方签订的《喜来居商铺租赁合同》于2017年6月17日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，喜来居公司已邮寄《解除租赁合同通知书》且邓宗荣于2017年6月17日签收，对此原审法院予以支持。邓宗荣辩称其已支付租金不构成违约却未提供充分的证据证明其已足额缴纳租金，对其意见原审法院不予采纳。对于喜来居公司主张的2016年10月至2017年6月期间的租金，按合同约定邓宗荣应于5月25日前支付下个月即6月份的租金，该租金已计算在欠款内，故原审法院仅对2016年10月至2017年5月期间的租金予以核算，即邓宗荣应向喜来居公司支付该期间拖欠的租金89485元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，喜来居公司主张以欠款本金为基数，按月利率2％支付违约金已明显高于其损失，结合该公司的实际损失、邓宗荣的过错程度和预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院现将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。经计算，邓宗荣应向喜来居公司支付该期间的违约金460元。对于喜来居公司请求的2017年5月份水电费1465元及违约金，因其未能提供当月实际支出的相关证据，应承担举证不力的后果，对喜来居公司的此项诉讼请求，依法应予驳回。关于反诉问题。邓宗荣反诉请求确认双方于2015年10月1日签订的《喜来居商铺租赁合同》无效，但梧州国龙房地产开发有限公司取得梧州市长洲区西堤三路8号地块的土地使用权和规划许可证后将梧州市西堤三路8号喜来居商场一层至三层出租给喜来居公司使用并允许其分割出租，喜来居公司有权出租案涉商铺，邓宗荣该请求无事实和法律依据，原审法院依法予以驳回。对于邓宗荣向新乐天公司缴纳的合同履约保证金31080元、产品质量保证金31080元和装修押金2000元，根据合同相对性原则以及从喜来居提供的缴费清单来看，邓宗荣在2015年10月至2015年12月期间已缴清全部租金，而新乐天公司未能提供邓宗荣构成合同违约的证据，故新乐天公司应向邓宗荣返还上述款项共计64160元；其次，因邓宗荣拖欠喜来居公司租金已构成合同违约，不符合《喜来居商场商铺租赁补充协议》第6条之约定，双方亦未提出将上述款项冲抵租金，其要求喜来居公司返还，于法无据，原审法院不予支持；对于邓宗荣第三项反诉请求，即要求喜来居公司与新乐天公司共同赔偿其装饰装修损失298559元的问题，双方已在合同明确约定“喜来居公司行使单方终止和解除合同时，所有押金等均不予退还，并可视情况追究邓宗荣的违约责任。合同终止和解除后，邓宗荣应在三天内支付所有欠款并撤回商场，否则该公司有权处置滞留在商场内的一切商品和物品”。而喜来居公司寄出的ＥＭＳ特快专递上收件人为“邓宗荣”，手机号码为“139××××8351”，“梧州市长洲丰业建材市场正门口”所在地为邓宗荣的梧州市长洲区美亚陶瓷店所在地，故可推定邓宗荣已实际收悉该邮件，其应在签收后的三日内撤走商场内的物品，故对邓宗荣该反诉请求，原审法院不予支持。新乐天公司就商铺的装饰装修损失问题未与邓宗荣发生法律关系，亦无需就此承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）梧州市喜来居家居装饰商业有限公司与被告（反诉原告）邓宗荣签订的《喜来居商铺租赁合同》于2017年6月17日解除；二、被告（反诉原告）邓宗荣向原告（反诉被告）梧州市喜来居家居装饰商业有限公司支付2016年10月至2017年5月的商铺租金89485元和违约金460元（违约金计至2017年5月为460元；之后的以未付清租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至实际付清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）梧州市喜来居家居装饰商业有限公司的其他诉讼请求；四、第三人（反诉被告）广西新乐天投资管理有限公司向被告（反诉原告）邓宗荣返还合同履约保证金、质量保证金和装修押金共计64160元；五、驳回被告（反诉原告）邓宗荣的其他反诉请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。本诉案件受理费3592元（梧州市喜来居家居装饰商业有限公司已预交），由梧州市喜来居家居装饰商业有限公司负担1608元，邓宗荣负担1984元；反诉案件受理费6741元，公告费600元，评估费5971元，合计13312元（邓宗荣已预交），由广西新乐天投资管理有限公司负担2355元，邓宗荣负担10957元。 二审期间各方当事人没有向本院提供新的证据材料。 一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一、涉案的《喜来居商铺租赁合同》是否合法有效？该合同是否合法于2017年6月17日解除？二、邓宗荣实际尚欠租金的数额是多少？如需给付违约金，应按何种标准给付？三、喜来居公司是否应承担向邓宗荣返还保证金等款项的责任？四、邓宗荣的商铺装饰装修损失应如何承担？应确认的数额是多少？ 本院认为，喜来居公司与邓宗荣签订的《喜来居商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的规定，合同合法有效，当事人应按约全面履行各自的权利与义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。在本案中，喜来居公司依约将商铺交由被上诉人承租，但邓宗荣在2015年10月起至2017年5月期间的租金未全部交纳，邓宗荣的行为已经构成违约。根据双方合同约定，承租人拖欠租金15天不支付的，出租人可以单方提出解除合同。现因2016年10月至2017年5月期间邓宗荣长期拖欠的租金的违约行为，致使喜来居公司不能实现合同目的，2017年5月左右喜来居公司已不允许邓宗荣继续使用商铺场地并让其迁出，邓宗荣长期不完全交纳租金，喜来居公司可以依合同约定行使解除权，且喜来居公司不允许邓宗荣继续使用涉案场地的行为表示了解除合同的意愿，现一审判决综合本案的情况，认定以喜来居公司2017年6月17日向邓宗荣发出解除通知作为双方签订的案涉《喜来居商铺租赁合同》的解除时间并无不妥，本院予以确认。一审判决据双方提供的缴款依据核算的数额并无不当，喜来居公司认为一审判决计算邓宗荣拖欠的租金数额有误，但其并未否认邓宗荣支付的数额，但又不能提供证据证实一审计算有误，故对喜来居公司该主张，本院不予采纳。 本案由于邓宗荣的违约行为导致案涉合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，上诉人在解除合同后有权要求赔偿损失，邓宗荣应承担相应的违约责任。喜来居公司主张以欠款本金为基数按月利率2%支付违约金，邓宗荣在诉讼中提出合同约定的违约金过高，要求予以调整降低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审判决以实际损失为基础，并综合考虑被上诉人违约原因及过错程度等因素，依法认定2016年10月至2017年5月期间邓宗荣拖欠的租金为89485元，并将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，计算得出该期间的违约金460元并无不妥，本院对上述数额予以确认。 关于喜来居公司是否应承担向邓宗荣返还保证金等款项责任的问题。本案在案的证据证实邓宗荣依照与新乐天公司的合同将合同履约保证金、质量保证金、装修押金共64160元交给了新乐天公司，收取该款项的是新乐天公司，没有证据显示该笔款项已经由新乐天公司交给了喜来居公司，根据合同相对性、根据查明的相关事实，邓宗荣要求喜来居公司承担与新乐天公司共同向其返还上述款项的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。 关于邓宗荣主张商铺装饰装修损失的问题。2016年10月至2017年5月期间邓宗荣长期拖欠的租金，2017年5月左右，喜来居公司已不允许邓宗荣继续使用商铺场地并让其迁出，根据双方合同约定第三条的约定：“合同终止和解除后，乙方应在三天内支付所有欠款并撤回商场，否则甲方（喜来居公司）有权处置乙方（邓宗荣）滞留在商场内的一切商品和物品”，喜来居公司要求邓宗荣搬迁的行为，足以表明其解除合同的意图，邓宗荣明知合同有相关约定，不仅没有在欠缴租金的情况下积极协商解决问题，在喜来居公司要求搬迁后仍没有与喜来居公司协商退租和商铺装饰装修损失的事宜，直至喜来居公司向其提起诉讼前，也一直没有联系喜来居公司协商解决，对其商铺内物品和装饰装修等权利持放任不管的态度，在喜来居公司依合同约定处理了涉案店铺的物品和装修后，现邓宗荣又以此为由提出要求喜来居公司赔偿装饰装修损失，属于怠于行使权利，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人邓宗荣和上诉人喜来居公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4859元（上诉人邓宗荣已预交3592元、梧州市喜来居家居装饰商业有限公司已预交1267元），由上诉人邓宗荣负担3592元、梧州市喜来居家居装饰商业有限公司负担1267元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 覃 烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。