河南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫执复599号复议申请人（申请执行人）：河南博观企业管理咨询有限公司。住所地：河南省郑州市郑东新区商务外环路13号10层1006号。法定代表人：冯绍杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦艳艳，河南金合力律师事务所律师及实习律师吴晶晶。被申请人（异议人）：李存良，男，汉族，1956年9月24日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。被执行人：漯河市三农牧业有限公司。住所地：河南省漯河市郾城区李集乡老官田村。法定代表人：田永奇，该公司董事长。被执行人：漯河众益达食品股份有限公司。住所地：河南省漯河市郾城区淞江产业集聚区。法定代表人：李树伟，该公司总经理。被执行人：田永奇，男，汉族，1969年9月8日出生，住河南省漯河市郾城区。被执行人：靳素君，女，汉族，1970年8月27日出生，住河南省漯河市郾城区，系田永奇配偶。被执行人：田小军，男，汉族，1975年4月10日出生，住河南省漯河市郾城区。被执行人：张馨丹，女，汉族，1980年2月25日出生，住河南省漯河市郾城区，系田小军配偶。被执行人：漯河市金瑞达置业有限公司。住所地：河南省漯河市源汇区汉江路中段。负责人：田红军，该公司董事长。被执行人：河南省龙头投资担保股份有限公司。住所地：河南省郑州市东风路22号恒美国际商务楼9楼。法定代表人：窦武。被执行人：漯河市经济发展投资总公司。住所地：河南省漯河市郾城区天山北路30号。法定代表人：芦申伟，该公司董事长。被执行人：河南和信投资担保有限公司。住所地：河南省郑州市惠济区南阳路170号。法定代表人：李小萍，该公司董事长。复议申请人河南博观企业管理咨询有限公司（以下简称博观公司）不服河南省漯河市中级人民法院（以下简称漯河中院）（2020）豫11执异135号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。复议申请人博观公司的委托诉讼代理人秦艳艳，被申请人李存良的委托诉讼代理人王红旗到庭参加了听证询问。本案现已审查终结。漯河中院在申请执行人博观公司与被执行人漯河市三农牧业有限公司、漯河众益达食品股份有限公司、田永奇、靳素君、田小军、张馨丹、漯河市金瑞达置业有限公司、河南省龙头投资担保股份有限公司、漯河市经济发展投资总公司、河南和信投资担保有限公司借款、保证合同纠纷一案中，李存良对漯河中院委托河南盛富达房地产评估有限公司出具的豫SFD估字（2020）231310001号估价报告不服，提出书面异议，请求撤销该估价报告，对国有土地使用权一并评估。漯河中院查明，申请执行人博观公司与被执行人漯河市三农牧业有限公司、漯河众益达食品股份有限公司、田永奇、靳素君、田小军、张馨丹、漯河市金瑞达置业有限公司、河南省龙头投资担保股份有限公司、漯河市经济发展投资总公司、河南和信投资担保有限公司借款保证合同纠纷一案，漯河中院作出的（2017）豫11初17号民事判决书已经发生效力，因被执行人未履行上述法律文书确定的各项义务，根据博观公司的恢复执行申请，漯河中院于2020年6月4日依法立案恢复执行。2020年7月10日漯河中院委托河南盛富达房地产评估有限公司对漯河市金瑞达置业有限公司位于漯河市××区××路××居1B#楼20××××63号、4#楼20××××64号、5B#楼20××××65号、1A#楼20××××66号房产所有权及不可移动装修等附属物，以及位于漯河市××区××路未来公寓××、××、××、××房产所有权及不可移动装修等附属物进行评估。后又于2020年8月10日补充委托该公司对漯河市金瑞达置业有限公司的未来公寓6幢20××××53号、20××××55号、20××××56号、20××××57号房产所占用漯河市金瑞达置业有限公司20××××45号国有土地使用权一并进行评估。2020年9月28日河南盛富达房地产评估有限公司作出豫SFD估字（2020）231310001号房地产司法鉴定估价报告，确定估价对象在价值时点的市场评估总额为9841.20万元，但该估价报告未对未来公寓6幢20××××53号、20××××55号、20××××56号、20××××57号房产所占用漯河市金瑞达置业有限公司20××××45号国有土地使用权一并进行评估。漯河中院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”执行部门委托河南盛富达房地产评估有限公司对被执行人漯河市金瑞达置业有限公司未来公寓6幢20××××53号、20××××55号、20××××56号、20××××57号房产进行评估时，未一并对该房产占用的漯河市金瑞达置业有限公司20××××45号国有土地使用权一并进行评估，违反了物权法的有关规定，损害了博观公司和李存良的合法权益，应予纠正。李存良的异议申请，符合有关法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定：撤销漯河中院委托河南省盛富达房地产评估有限公司作出的豫SFD估字（2020）231310001号房地产司法鉴定估价报告，对被执行人漯河市金瑞达置业有限公司位于漯河市××区××路未来公寓××、××、××、××房产及该房产所占用漯河市金瑞达置业有限公司20××××45号国有土地使用权一并进行评估。博观公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求：一、撤销漯河中院（2020）豫11执异135号执行裁定；二、依法对被执行人漯河市金瑞达置业有限公司名下位于漯河市××区××路与××路交叉口西南角××公寓的地下停车场、1-3层营业房、8-13层共计14031.03平方米房屋降价后通过淘宝网司法拍卖平台公开进行二次拍卖。事实与理由：一、漯河中院异议审查程序违法，未向博观公司送达异议申请书，也未通知参加听证，侵害了博观公司的诉讼权利。二、案涉房产所占范围内土地使用权面积为6101.44平方米，李存良申请漯河市源汇区人民法院（以下简称源汇区法院）对土地查封无意义，李存良无权提出异议。抵押合同清单显示抵押物包含土地使用权6101.4平方米，办理了抵押登记；该宗地容积率为3.1，地上建筑物总建筑面积为21674平方米，土地使用权面积为6101平方米，达到规划容积率上限。三、因案涉房产并非整栋建筑物，无法区分所有权的共有部分与专有部分，共有部分土地价值附属于业主专有建筑物不具有单独价值，估价报告无法明确案涉房产所占范围内的具体土地面积，不能确定独立土地价值，系对案涉房产及占用范围内的土地使用权一并评估。李存良答辩称，漯河中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院除对漯河中院查明的事实予以确认外，另查明：案涉房产所在建筑物外观为倒“L”或“7”字形，北部和东北部为13层、最南部为7层高建筑，宗地图显示建筑物北侧有处空地，倒“L”西南角有处空地，东侧有细长空地。北侧空地临汉江路，设计有外突出门庭，供车辆通行上下客，门庭外有可以停放一排机动车的空间，无围墙可供行人通行；西南角即院内的空地面积与北侧空地面积相差不大；东侧临太行山路的细长空地可停放一排机动车，无围墙可供行人通行。复议审查中，本院邀请河南盛富达房地产评估有限公司的估价师张冉、翟晓艺参加，其明确表示案涉房地产价值表中14031.03平方米建筑价值9841.2万元包含所占用土地的价值。本院经审查认为，案涉房产所在建筑的外部虽有空地，但根据建筑物及土地现状，在空地上进行规划建设建筑物的可能性极低，现有建筑容积率为3.5，博观公司提供的规划许可的容积率数据为3.1，也印证了现有建筑物已占用了全部土地面积。故根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定的房地一体处置原则，在博观公司对案涉房产享有抵押权的情况下，亦对土地使用权享有抵押权。漯河中院此次处置的是建筑物中的部分房产，在未对土地使用权进行区分的情况下，估价师已明确陈述案涉房地产价值中包含了相应土地价值，故漯河中院认定估价报告未对土地价值进行评估错误。李存良首先查封了土地使用权，但博观公司对土地使用权享有优先受偿权，估价报告中房地产价值已包含土地价值，其撤销估价报告的请求不能成立，应予驳回。综上所述，博观公司的复议申请成立，应予支持。漯河中院执行裁定认定基本事实不清，结果错误，予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第二项的规定，裁定如下：一、撤销河南省漯河市中级人民法院（2020）豫11执异135号执行裁定；二、驳回李存良的异议请求。本裁定为终审裁定。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年十二月三十一日书记员  李嘉慧