甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初9093号原告:何长智，男，1976年7月5日出生，汉族，甘肃省民乐县人，现住张掖市。公民身份号码:×××。被告:张掖市星泓置业有限公司。统一社会信用代码:9162070235783784XN。住所:甘肃省张掖市甘州区滨河新区北三环路与居延路交汇处东南角星天地1号楼C座021室。法定代表人:闫中萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：张菲，上海兰迪（西安）律师事务所律师。被告:张掖星泓物业管理有限公司。统一社会信用代码:91620702MA71XHPN47。住所:甘肃省张掖市甘州区滨河新区北三环路与居延路交汇处东南角星天地2C023号商铺。法定代表人:高清晓，该公司经理。委托诉讼代理人：高晓娜，该公司员工。原告何长智与被告张掖市星泓置业有限公司（以下均简称星泓置业公司）、张掖星泓物业管理有限公司（以下均简称星泓物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何长智，被告星泓置业公司的委托诉讼代理人张菲，被告星泓物业公司的委托诉讼代理人高晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何长智向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告张掖市星泓置业有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》；二、判决被告张掖市星泓置业有限公司返还购房款208817.78元、承担利息26450元(208817.78元×32个月×同期贷款基准利率4.75%÷12个月，利息计算期间为2018年1月1日至2020年8月30日);三、判决被告张掖市星泓置业有限公司承担违约金26450元(208817.78元×32个月×同期贷款基准利率4.75%÷12个月，违约金计算区间为2018年1月1日至2020年8月30日);四、判决被告张掖市星泓置业有限公司返还印花税104.41元、房产契税6264.53元、不动产登记费550元;五、判决被告张掖星泓物业管理有限公司返还维修基金1770.36元;六、被告承担本案诉讼费用。上述合计:270407.08元。事实和理由：2017年12月，原告与被告星泓置业公司商议将被告星泓置业公司名下的××路商铺出售给原告，商铺价格208563元，约定被告星泓置业公司应当于2018年5月31日前向原告交付该商品房，原告于2019年1月28日前支付商品房全部价款。2017年12月3日，原告向被告星泓置业公司支付购房款88563元。2017年12月27日，原告向被告星泓置业公司支付购房款120000元。2017年12月29日，原告向被告星泓置业公司支付房款差价254.78元。2018年2月28日，原告向被告星泓置业公司支付不动产登记费550元，支付印花税104.41元，支付房产契税6264.53元。2018年2月28日，原告向被告星泓物业公司支付维修基金1770.36元。上述价款有原告的银行转账单和二被告的收款收据为证。2019年1月28日，原告与被告星泓置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，明确房屋交付时间和房款支付时间以及逾期交付房屋的利息和违约金计算方式。合同约定的商品房交付时间到期后，被告星泓置业公司以各种理由推诿交付，至今逾期807天，约27个月。因被告原因，原告未能在合同约定时间内取得该商品房房屋所有权证的行为已经严重违约，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，保障合法权益得以实现，根据《民事诉讼法》第一百二十条之规定提起诉讼，恳请贵院支持原告的上述诉讼请求。被告星泓置业公司提交答辩状一份，并由其委托诉讼代理人张菲在庭审中口头辩称：根据星泓置业公司与何长智之间的《商品房买卖合同（预售）》，星泓置业公司已按照约定履行完了合同义务，不存在任何违约行为。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当自2018年5月31日前向买受人交付房屋”，2017年12月星泓置业公司通过顺丰快递向何长智送达了《入伙通知书》，通知在12月29日前办理交房手续的业主可获赠礼品，交房时间为2017年12月28日-2017年12月29日，如果不能在通知的时间内办理入伙手续，将由经营管理公司代为交付，自规定的交付期限第二日起视为将房屋正式交付。何长智收到《入伙通知书》后，于2017年12月29日向星泓置业公司交纳房款差价254.78元，何长智领取了入伙仪式礼品。星泓置业公司已向何长智交付了房屋，并未迟延交房，星泓置业公司没有违约行为，何长智无权要求解除合同，更无权要求返还购房款，支付违约金。至今未办理产权证，是由于何长智不配合，并不是星泓置业公司的原因导致的。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定第一项“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，第三项“因买受人原因，未能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记，出卖人不承担责任”。补充协议也约定，因买受人原因或其他不可抗力原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。星泓置业公司开发建设的房屋于2017年11月就竣工并达到交付条件，交房后开始陆续办理产权手续，星泓置业公司要求何长智提交办理产权证所需的材料，原告一直未提供，之后，星泓置业公司曾通过邮政快递公司向何长智送达“房屋所有权证办理通知书”，物流记录显示是何长智本人签收的，但何长智仍然不予理会，是何长智自身的行为导致房屋产权证未能顺利办理，应自负其责，无权以此为由要求解除《商品房买卖合同（预售）》，更无权要求星泓置业公司承担违约责任。何长智与第三人张掖星泓商业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》约定的委托管理经营期限为2018年1月1日至2027年12月31日。星泓置业公司与何长智签订了《商品房买卖合同（预售）》的补充协议第10条第（2）款明确约定“买受人承诺在委托经营管理期间不得以任何理由和借口解除、变更合同”。因此，何长智无权要求解除《商品房买卖合同（预售）》。综上所述，在合同履行过程中，星泓置业公司履行了合同义务，没有任何违约行为，何长智要求解除合同的目的完全是其自身反悔，不遵守当初约定，其诉请既不符合合同约定。也没有任何法律依据。为维护诚实信用原则，保证正常的市场经济秩序的稳定，恳请贵院依法驳回其全部诉讼请求。被告星泓物业公司辩称：何长智交付的公共维修基金，我公司只是代收，该笔资金已经交至甘州区城乡物业服务中心，何长智无权向我公司索要该笔资金。请求法院驳回该项诉讼请求。原告何长智围绕其诉讼请求依法提交以下证据及陈述：1.原告何长智的当庭陈述；2.星泓置业公司出具的收据七张、星泓物业公司出具的收据一张；3.甘肃银行转账凭证五张；4.星泓置业公司出具的房屋所有权证办理通知书一份；5.原告与被告星泓置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》一份；6.原告与案外人张掖星泓商业管理有限公司签订的《红星广场委托经营管理协议》一份。被告星泓置业公司围绕其抗辩意见提交以下证据及陈述：1.被告星泓置业公司委托诉讼代理人张菲的当庭陈述；2.兰州顺丰速运有限公司出具的物流费发票复印件一张；3.原告与被告星泓置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》复印件一份；4.被告星泓置业公司出具的入伙通知书一份、收款收据复印件一张、入伙仪式礼品领取表一份；5.星泓置业公司出具的房屋所有权证办理通知书一份、中国邮政物流信息单一份。被告星泓物业公司围绕其抗辩意见提交以下证据及陈述：1.被告星泓物业公司委托诉讼代理人高晓娜的当庭陈述；2.建设工程质量监督报告复印件一份。本院委托兰州顺丰速运有限公司查询后，该公司反馈的证明一份。本院经审理认定事实如下：原告于2017年12月3日向被告星泓置业公司通过POS刷卡的方式交纳房款88563元，备注3A068。2017年12月27日交纳20000元，收款方式为定金转房款，备注3A068。2017年12月27日交纳100000元，收款方式为POS刷卡9万+现金1万，备注3A068房款。2017年12月29日，交纳254.78元，备注为房款补善［（实测面积29.51-预售面积29.47）×单价7077.13=254.78元］。2018年2月28日，原告向被告星泓置业公司交纳6264.53元，备注为收3A068房产契税。同日，原告交纳印花税104.41元、不动产登记费550元，上述合计215736.72元，并向被告星泓物业公司交纳1770.36元的公共维修基金。2019年1月28日，原告何长智作为买受人，被告星泓置业公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告星泓置业公司开发修建的红星广场（一期）1号商业楼××层，其预测面积为29.47平方米，每平方米单价7077.13元，总价款为208563元。付款方式为一次性付款，买受人应在2019年1月28日前支付该商品房全部价款；出卖人应当自2018年5月31日向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；因买受人原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同附件十一补充协议中约定……4.对合同二十条的补充约定：凡因买受人原因或其他不可抗力原因致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，出卖人不承担合同第二十条第二款第1项的赔偿责任及违约责任；……10.其他约定事项（1）买受人承诺购买商铺用于投资，在签订《商品房买卖合同》的同时签署《红星广场委托经营管理协议》，在约定的时间内由商业公司经营管理。（2）买受人承诺在委托管理期间不得以任何理由和借口解除、变更合同，否则买受人将承担因此造成的相应经济损失；11.本补充协议为双方所签《商品房买卖合同》的组成部分并具有同等法律效力。本补充协议自双方签订之日起生效，如本协议与主合同或双方签订的认购书有相悖之处，均以本补充协议为准。此外，合同还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等其他内容进行了约定。另查明：2018年1月8日，原告何长智作为委托方（甲方），案外人张掖星泓商业管理有限公司作为受托方（乙方），双方签订《红星广场委托经营管理协议》一份，约定甲方系红星广场1号商业楼三层3A068商铺的所有权人，将该商铺委托乙方进行管理和经营，取得相应收益，并自愿承担相应责任。在委托期限内，甲方同意将该商铺除所有权以外的所有权利包括使用权、出租权、收益权、经营权等（包括但不限于进行业态规划、装修、自营或转租等）授权委托给乙方。该商品房的委托经营管理期限暂定为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止。此外，该管理协议还对委托收益等内容进行了约定。再查明：2017年12月，被告星泓置业公司通知原告参加会议，原告参会后领取相应礼品并签字确认。2017年12月21日，被告星泓置业公司发出入伙通知，载明红星广场（一期）1号商业楼商铺已经竣工，已具备交付条件。在该份通知书注明：一、在12月29日前办理交房手续的业主可获赠礼品；二、本次交房时间为2017年12月28日-12月29日，如不能在通知时间内办理入伙手续，将由经营管理公司代为交付，自规定的交付期限第二日起视为将房屋正式交付，关于产证及其他需要办理的手续请另行约定时间办理。2020年6月16日，被告星泓置业公司通过邮寄方式向原告发送房屋所有权证办理通知书一份，通知原告在收到上述通知书后15天内办理房屋所有权证的相关手续，但至今未办理相关手续。还查明：本院委托兰州顺丰速运有限公司查询后，该公司反馈的证明一份，内容为未查询到2017年星泓置业公司给何长智的运单信息。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使合同解除权，必须具备合同约定解除条件或法定解除条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然原、被告提交的《商品房买卖合同（预售）》中约定交付时间在前，签订合同时间在后，但原、被告双方对签订的合同无异议，故上述合同瑕疵斌并不影响合同效力，故该合同合法有效。根据原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、收款收据，原告何长智与被告星泓置业公司签订商品房买卖合同及委托经营管理协议后，原告向被告足额交纳了购房款，在原告已经履行合同主要义务的情况下，因原告与被告星泓置业公司对合同解除条件约定“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；因买受人原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”，因此，若被告在履行合同过程中出现符合合同约定解除的情形，原告可要求解除合同，或者达到法定的合同解除的条件的情况下，原告可以请求解除合同。对于本案中被告星泓置业公司是否违约的问题，原告主张被告星泓置业公司违约行为为未按期交房并且未与原告办理房屋产权手续，双方约定交房日期为2018年5月31日，但被告已经逾期807天。被告星泓置业公司抗辩其公司在2019年12月份向原告发出入伙通知书，通知原告房屋的交付时间，原告也按照上述时间到达交房现场并领取了相应礼品，故被告已经完成交房，不存在违约。对此，本院认为，首先，原告何长智在庭审中认可其在2017年12月份收到被告电话告知其有相关活动，但其以为上述活动为答谢新老客户的答谢会，并非交房会。原告于2017年12月29日到达会场后领取了相关礼品。同时，原告认可被告通知其集体办理过户手续，双方合同所约定的为先交房，后办理产权证书，故根据原告陈述，本院对被告星泓置业公司所抗辩的该公司在上述答谢会中准备了交房确认书，但原告未签字的抗辩理由予以采信。其次，在原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第五章第十三条约定，在商品房交付时出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第四种方式处理。在该条第四款中载明产权面积以具有资质的单位实测为准，若产权面积与合同面积发生差异，据实测计算，多退少补。根据原告及被告星泓置业公司均认可的2017年12月29日，原告交纳254.78元，备注为房款补善［（实测面积29.51-预售面积29.47）×单价7077.13=254.78元］的票据显示，本案中原、被告已经对双方买卖的房屋实际面积进行了测算，并对房屋价款进行了补交，根据双方约定，该行为发生在房屋交付的过程中，故本院认定被告星泓置业公司已经开始履行房屋交付手续义务。再次，原告主张解除合同的理由在于双方在合同第二十条第二款约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，买受人有权解除合同，但该条约定的解除条件为“因出卖人原因”，此项应当由原告承担举证责任，在本案中，原告不能举证证明是由于被告星泓置业公司的原因导致房屋产权证书没有办理，其应当承担举证不能的不利后果。最后，原告与被告星泓置业公司在合同的补充协议中明确约定，买受人承诺购买商铺用于投资，在签订《商品房买卖合同》的同时签署《红星广场委托经营管理协议》，在约定的时间内由商业公司经营管理。买受人承诺在委托管理期间不得以任何理由和借口解除、变更合同，该补充协议为《商品房买卖合同（预售）》的组成部分并具有同等的法律效力。无论被告星泓置业公司是否违约，原告通过与被告星泓置业公司签订补充协议的方式，将购买的商铺委托张掖星泓商业管理有限公司托管经营，并且承诺放弃了合同解除权，结合庭审中被告星泓置业公司提交的其公司向原告发送的房屋所有权证办理通知书及被告陈述，涉案房屋现在不存在不能办理产权登记的事由，故原告要求解除其与被告星泓置业公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》不符合合同约定，本院不予支持。综上，原告请求解除与被告张掖市星泓置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求不能成立。基于此，对原告要求被告星泓置业公司返还购房款、印花税、房产契税、不动产登记费并支付利息、违约金的诉请并要求被告星泓物业公司返还维修基金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，判决如下：驳回原告何长智的全部诉讼请求。案件受理费5356元，减半收取2678元，由原告何长智负担。本院退还原告何长智案件受理费2678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员  索国雄二〇二〇年十二月三十一日书记员  田振界