河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初1417号 原告：周海燕，女，1974年10月4日出生，汉族，现住张家口市桥西区。 委托代理人：张朝东，张家口经济开发区东海法律服务所法律服务工作者。 被告：李海宏，女，1984年2月2日出生，汉族，现住张家口市宣化区。 被告：章文飞，男，1982年7月6日出生，汉族，现住张家口市怀安县。 二被告共同委托代理人：姚继增，河北环舟律师事务所律师。 被告：张家口市金地房地产开发有限公司，住所地：张家口经济开发区学府西大街1号军休服务大厦12楼。统一社会信用代码：91130701685723446H。 法定代表人：刘满意，系该公司董事长。 委托代理人:潘乾坤，河北国器师事务所律师。 第三人：张家口亿鼎房产经纪有限公司，住所地：张家口经济开发区惠文街4号枫树小镇小区1-17号。统一社会信用代码：91130701MA07TDKW61。 法定代表人：杨春艳，系该公司经理。 原告周海燕与被告李海宏、章文飞、张家口市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房开）及第三人张家口亿鼎房产经纪有限公司房屋商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方合同无效。2、要求被告退还原告支付被告的转让款57万元；3、要求被告支付利息53722元。4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李海宏于2015年8月12日在被告张家口市金地房地产开发有限公司处，认购了住宅楼一套，并向被告张家口市金地房地产开发有限公司缴纳了20万元认购款。该认购房屋的具体信息为坐落在张家口经济开发区，面积137平米，单价5500元。2018年7月初被告周海宏又通过中介本案第三人将该认购权以57万元的价格转让给了本案原告周海燕，原告将57万元转给了被告李海宏的丈夫章文飞。尽管双方未签署转让协议，但第三人及二被告都向原告承诺张家口市金地房地产开发有限公司在近期会完善各种权利和手续，并将在2019年开工建设该项目。但直到2020年被告张家口市金地房地产开发有限公司也没有任何开工建设该项目的实际行动。后经原告落实张家口市金地房地产开发有限公司直到原告诉讼前根本就没有取得该项目土地的使用权和预售许可证，更别说开发建设该项目了。原告也根本无法实现该认购权合同转让的目的。原告认为，本案中被告李海宏在2015年同被告张家口市金地房地产开发有限公司签署认购协议时，张家口市金地房地产开发有限公司并未取得该欲开发项目的土地及开发项目的权利，被告和张家口市金地房地产开发有限公司签署的认购协议本身就是无效协议，在2018年7月初被告李海宏向原告转让该权利时，张家口市金地房地产开发有限公司仍然未取得开发项目的土地使用权及开发项目的权利，其转让的权利及转让标的根本没有有效存在，原告的合同目的也根本无法实现。因此其转让给原告的该权利协议也应自始无效。原告请求法院依法确认双方的转让协议无效，并要求被告张家口市金地房地产开发有限公司及被告李海宏就退还原告支付被告的转让款57万元及自2018年7月5日至实际退还该款项的银行利息承担连带责任，同时被告章文飞和李海宏为夫妻关系，该57万元转让款也是由其收取，被告章文飞在本案中和被告李海宏承担连带责任。望法院查明事实，支持原告的诉讼请求。后原告将诉讼请求变更为：1、请求法院确认原被告双方合同无效。2、要求被告李海宏退还原告支付的转让款57万元及利息53722元；被告章文飞就上述款项承担连带责任。3、被告张家口市金地房地产开发有限公司就原告支付被告李海宏57万转让款中的20万元承担连带责任。 被告张家口市金地房地产开发有限公司辩称，1、答辩人不是适格被告，金地房开与李海宏签订的认购协议，与原告不存在直接的合同关系，也从未收取周海燕任何费用，本案双方当事人为李海宏和周海燕，金地房开并非合同当事人，不是适格被告，周海燕将其列为共同被告缺乏事实和法律依据。2、就算本案确认合同无效，金地房开返还20万的对象也是原来的认购人李海宏，与周海燕不存在直接的关系，不应承担连带责任。综上，请求法院驳回原告要求金地公司承担20万元的返还责任的诉讼请求。 被告李海宏及章文飞辩称，李海宏的丈夫章文飞收到转账52.5万元，现金1万元，原告将3.5万元支付给第三人做中介费，原告与金地公司签订房屋认购协议标志着李海宏将认购房屋的权利义务转移给了原告，李海宏和原告的合同有效且履行完毕。无论是该合同，还是原告与金地公司签订的认购协议，都不存在无效的情形，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人述称，章文飞房子买卖成功之后给了我3万元的好处费，这钱不是周海燕给的。 围绕双方争议的问题，原告提供以下证据：1、金地房开同原告签订的认购协议及李海宏和金地房开签订的原始认购协议；2、金地房开收取李海宏购房款20万元的收据；3、银行流水两笔及第三人收取1万元的收据。4、郑通祥的证明。被告及第三人均未提供证据，但对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年8月10日，李海宏向张家口市金地房地产开发有限公司交纳三期订房款16万元，2015年8月11日李海宏向张家口市金地房地产开发有限公司交纳三期订房款4万元，共计20万元，上述两张收据加盖有张家口市金地房地产开发有限公司财务专用章，交款人均为李海宏丈夫章文飞，两张收据上均标注有“改名周海燕”。张家口市金地房地产开发有限公司为李海宏出具一份商品房买卖合同，合同表明买受人为李海宏，购买的商品房系10号楼1单元1101号，建筑面积137平米，单价为6950元，其他需填写项目均为空白，出卖人及买受人处均无双方签字或捺印。在合同附件五：合同补充协议中写有“按每平米5500起价楼差费5层起20元起，刘满意”，日期为2015年8月12日，并加盖有张家口市金地房地产开发有限公司的公章。 2018年7月1日，原告周海燕与被告李海宏通过张家口亿鼎房产经纪有限公司达成转让金地三期电梯11楼的共识，周海燕向张家口亿鼎房产经纪有限公司交纳定金1万元，后又转账给中介35000元，2018年7月5日转账给李海宏丈夫章文飞525000元，双方对转让价57万元均无异议，但无书面转让合同。 2018年7月5日张家口市金地房地产开发有限公司与周海燕签订房屋认购协议，约定乙方（周海燕）在签订本协议同时向甲方交付购买房屋的认购金人民币贰拾万元，作为乙方签订购房合同、预订房屋的担保，待交首付款时，乙方已支付的定金折抵房款，甲方对此无异议；房屋基本情况为乙方认购甲方开发建设的位于张家口市高新区房屋，销售建筑面积为137.40平米，房屋单价为5500元每平米。付款方式及双方权利义务处均为空白。落款处甲方有张家口市金地房地产开发有限公司盖章及刘满意签字，乙方有周海燕签字。 另查明，张家口市金地房地产开发有限公司拟开发建设的位于张家口市高新区，至今未取得五证，未开工建设。 上述事实有原、被告陈述及本院认定的上述证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，一、关于李海宏与张家口市金地房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及周海燕与张家口市地产开发有限公司签订的房屋认购协议的合同性质问题。1、李海宏与张家口市金地房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，内容缺乏商品房买卖合同的构成要件，结合李海宏转让给周海燕后所签订的协议内容，属于商品房预约合同。2、周海燕与张家口市金地房地产开发有限公司签订的房屋认购协议，原告在诉状中主张该权利为认购权，李海宏及章文飞的代理人在代理意见中认为从合同形式及内容来看属于民事案由中三级案由房屋买卖合同纠纷项下的商品房预约合同纠纷即四级案由。经本院审查，该协议不构成商品房预售合同及商品房销售合同，对代理人的上述观点予以采信，该房屋认购协议属于商品房预约合同。 二、关于李海宏与张家口市金地房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及周海燕与张家口市地产开发有限公司签订的房屋认购协议的合同效力问题。1、李海宏与张家口市金地房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并交纳20万元订房款，应属于签订购房合同、预订房屋的担保，对此本院采信李海宏代理人就该问题的辩论观点，该合同确系双方真实意思表示，但由于张家口市金地房地产开发有限公司在签订合同时五证全无，现其未提供证据证明签订合同时已向购房人释明所售房屋的真实情况，不具备对外签订协议收取认购人钱款的条件，违反法律规定，在此情况下签订的合同无效。无效合同并不因为李海宏与周海燕的合意转让而有效，故三方的合同行为无效。因认购书已经改名到周海燕名下，李海宏交纳的20万元认购款金地房开亦同意转为周海燕的认购款，故对于该无效合同，金地房开应当返还周海燕20万元认购款，李海宏、章文飞夫妻因合同无效取得的37万元认购款应当共同返还周海燕。原告要求的利息53722元，不予支持。本案经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第三条、第十六条的规定，判决如下： 一、被告李海宏、章文飞于本判决生效后十日内返还原告周海燕认购款37万元； 二、张家口市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告周海燕认购款20万元； 三、驳回原告周海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10037元，减半收取5019元，保全费3639元，由原告周海燕负担692元，被告李海宏、章文飞负担5195元，由张家口市金地房地产开发有限公司负担2771元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  温桂宏 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  金德瑞 附相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。