河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初2173号 原告：廊坊市中投置地房地产开发有限公司，住所廊坊市安次区常甫路钻石国际公寓第一栋1单元14层1406号房。 法定代表人：李广田，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘倩倩，该公司员工，女，1988年3月1日生，汉族，住址安徽省蚌埠市禹会区。 被告：米佳，女，1987年8月29日生，汉族，现住廊坊市安次区。 原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）与被告米佳租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘倩倩到庭参加诉讼，被告米佳经本院合法传唤无任何理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 廊坊市中投置地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年11月1日至2020年1月31日期间逾期支付租金产生的滞纳金8111.46元；2、判令被告向原告支付2020年2月1日至2021年1月31日期间的租金人民币81344元及产生的滞纳金40663.07元（其中2020年2月1日至2020年4月30日期间滞纳金18327.82元（20095.98元乘以日千分之三乘以305天），计算方式是以20095.98元为基数按照每日千分之三的标准计算，从2020年1月21日暂算至2020年11月20日；2020年5月1日至2020年7月31日期间滞纳金12901.62元（20095.98元乘以日千分之三乘以214天），是以20095.98元为基数按照每日千分之三的标准计算，从2020年4月21日暂算至2020年11月20日；2020年8月1日至2020年10月31日期间滞纳金7415.42元（20095.98元乘以日千分之三乘以123天），是以20095.98元为基数按照每日千分之三的标准计算，从2020年7月21日暂算至2020年11月20日；2020年11月1日至2021年1月31日期间滞纳金1958.21元（21056.6元乘以日千分之三乘以31天），是以21056.06元为基数按照每日千分之三的标准计算，从2020年10月21日暂算至2020年11月20日）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月5日原告与廊坊市纵横旅行社有限公司（下称“纵横公司”签订《房屋租赁合同》（编号43-ＹＸ-2018-138，下称“租赁合同”，约定原告向纵横公司出租位于廊坊市安次区房屋，面积为122.35平方米，用于零售、办公，租赁期限为60个月，自2018年11月5日起至2023年11月4日止。2018年11月30日原告、纵横公司与被告签订《协议书》，约定纵横公司将租赁合同项目全部权利义务转让给被告，协议签订后的租金等全部费用由被告承担。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告经营使用，但被告自2019年9月20日开始延迟支付租金，并拖欠2020年2月1日至今的租金。经原告多次催缴，被告一直拒绝缴纳。根据《租赁合同》约定，被告应于2019年10月20日前交付2019年11月1日至2020年1月31日期间租金20095.98元，应于2020年1月20日前交付2020年2月1日至2020年4月30日期间租金20095.98元，应于2020年4月20日前交付2020年5月1日至2020年7月31日期间租金20095.98元，应于2020年7月20日前交付2020年8月1日至2020年10月31日期间租金20095.98元，应于2020年7月20日前支付2020年8月1日至2020年10月31日的租金，应于2020年10月20日前支付2020年11月1日至2021年1月31日的租金。《租赁合同》之合同条件第十七条违约责任约定，“2、乙方未按照本合同约定期限交纳租金或其他费用的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金”。现被告实际于2019年11月24日支付2019年11月1日至2020年1月31日期间租金7000元，延迟支付35日；于2020年3月20日支付2019年11月1日至2020年1月31日期间租金10000元，延迟支付162日；于2020年7月17日支付2019年11月1日至2020年1月31日期间租金3095.28元，延迟支付271日，共产生滞纳金人民币8111.46元。此外，被告尚拖欠2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金人民币40191.96元并已产生滞纳金人民币17784.94元（暂算至2020年7月31日）。被告拖欠租金的行为已构成违约，严重影响原告的业务经营。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 米佳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，故缺席。为查清案情，本院于2020年12月8日对米佳进行了询问，米佳陈述称：（2018年11月30日，原告与廊坊市纵横旅行社有限公司及被告米佳签订“协议书”）米佳租赁原告涉案房屋用于做服装生意。在其承租期间，自2020年2月起至4月1日，因为疫情原因，原告物业不让米佳营业；自2020年4月1日至6月20日期间，物业公司用栏杆挡住米佳的门店，外面的顾客无法进店，无法经营。米佳所租赁原告涉案房屋自2020年2月份至6月份，米佳没有任何营业收入，米佳当时用手机拍摄了视频，2日内将手机视频制成光盘提交法庭。另，米佳认可其于2020年8月中旬将租赁房屋内物品彻底搬离，并将租赁房屋钥匙归还原告。米佳于2020年12月8日向本院提交了原告2018年11月7日出具的收取廊坊市纵横旅行社有限公司租金履约保证金20095.98元的“收款收据”原件；米佳于2020年12月9日向本院提交了上述手机视频所制成的光盘、涉案租赁房屋附近照片3张、书面情况说明一份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据和事实，认定如下：2018年11月5日，原告房地产公司与廊坊市纵横旅行社有限公司签订“房屋租赁合同”，房地产公司为出租方（甲方）、廊坊市纵横旅行社有限公司为承租方（乙方）；合同约定：甲方将位于廊坊市安次区房屋出租给乙方经营使用，经营范围包括零售、办公；该房屋的租赁建筑面积为122.35平方米；租赁期限自2018年11月5日起至2023年11月4日；甲方应于2018年11月5日前向乙方交付该房屋；双方采用浮动租金标准计算租金：2018年11月5日起至2020年11月4日止，月租金6698.66元；自2018年11月5日起算，按照每3个月为一个交租其缴纳。乙方应于每个交租期最后一个月20日前，向甲方支付下一个交租期的租金；乙方应在本合同签订日向甲方支付租金履约保证金20095.98元。该合同签订当日，乙方按约向甲方交付租金履约保证金20095.98元，另外向甲方支付物业费履约保证金1798.55元。甲乙双方均按约履行了合同。 2018年11月30日，原告房地产公司（甲方）与廊坊市纵横旅行社有限公司（乙方）及被告米佳（丙方）签订“协议书”。该协议约定：自本协议签署当日，乙方将上述“租赁合同”项下承租方的权利、义务全部转让给丙方（被告），丙方同意受让租赁合同项下承租方的权利、义务；本协议签署之日以前（不含本协议签署当日）该商铺发生的租金、能源费、物业管理费等应由承租方承担的费用全部由乙方承担；本协议签署之日以后（含本协议签署当日）该商铺发生的租金、能源费、物业管理费等应由承租方承担的费用全部由丙方负担；本协议签署当日，乙方将该房屋移交给丙方，丙方同意按照现状接收该房屋；乙方同意不再要求甲方退还乙方已支付的履约保证金及物业保证金，前述款项视为乙方代丙方支付的履约保证金及物业保证金；本合同签署当日，乙方应向甲方交还履约保证金收据，由甲方向丙方重新开具履约保证金收据。该协议签订后，原告房地产公司（甲方）按约履行“协议书”，米佳租赁原告涉案房屋用于做服装生意。 被告米佳（丙方）向原告缴纳了2020年1月31日之前的租金。自2020年1月底至今，包括廊坊市在内的全国范围出现新冠肺炎疫情，应属不可抗力。自2020年2月起至6月20日，因为疫情原因，被告米佳未能营业，其服装生意的营业收入极少。致使被告米佳未能向原告缴纳2020年2月1日之后的租金。为此，原告于2020年3月28日向被告米佳送达了书面“关于限期支付租金及违约金的通知”，相关内容：（你已欠缴租金）每逾期一日，应向我公司支付合同约定的违约金；请贵方于2020年4月1日前付清上述款项（所欠租金），否则我方将依约解除与贵方的租赁合同，并追究贵方的违约责任。在被告仍不能缴纳租金的前提下，原告又前后于2020年4月2日、7月6日、7月8日向被告米佳送达了类似内容的“关于限期支付租金及违约金的通知”。原告自认：被告米佳已于2020年8月24日自行搬离涉案承租房屋。原告于2020年10月2日起诉被告，提出上述诉求。庭审中，主审法官问原告：“被告已实际自2020年2月1日至今没有向原告缴纳租金，被告已经构成重大违约，从被告违约之日原被告无法实现合同目的。讲明诉讼请求中为什么不主张解除合同？”。原告回答：“是否主张解除合同是原告的权利，原告之所以不主张解除合同，要求被告继续支付租金是因为解除合同相比继续支付租金对原告的损失更大”。 以上事实有如下证据可证：1、原告房地产公司与廊坊市纵横旅行社有限公司签订“房屋租赁合同”；2、“协议书”；3、“关于限期支付租金及违约金的通知”；4、本院于2020年12月8日对米佳所作询问笔录、米佳于2020年12月9日向本院提交的依据其手机视频所制成的光盘、涉案租赁房屋附近照片3张、书面情况说明一份；5、当事人庭审举证陈述笔录。 本院认为，原告与廊坊市纵横旅行社有限公司签订“房屋租赁合同”和原告与廊坊市纵横旅行社有限公司及被告米佳签订的“协议书”均系合同各方真实意思的表示，不违反法律、行政性法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付包括被告在内的承租方办公及旅行社经营业务。廊坊市纵横旅行社有限公司按约向甲方交付租金履约保证金20095.98元和物业费履约保证金1798.55元。依据“协议书”，自2018年11月30日起，“租赁合同”项下承租方的权利、义务全部转让给被告；案外人廊坊市纵横旅行社有限公司向原告所交的履约保证金20095.98元视为被告所缴纳。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。 本案中，被告米佳租赁原告涉案房屋用于做服装生意。自2020年1月底至今，包括廊坊在内的全国范围内出现新冠肺炎疫情，应属不可抗力。被告经营业务遭受疫情不可抗力的严重影响，自2020年2月起至6月20日，因为疫情原因，被告米佳未能营业，其服装生意的营业收入极少，致使被告米佳未能向原告缴纳2020年2月1日之后的租金。期间，被告米佳向原告提出过减免租金事宜，原告方始终未予回复，被告因无法正常经营，于2020年8月24日自行搬离涉案承租房屋。本案被告米佳符合上述最高院指导意见中“疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金”的规定，本院综合考虑被告的承租房屋所处位置、租赁面积、所从事的服装生意、疫情及疫情防控措施对其营业收入的影响力、合同所约定的租金标准、被告米佳的自身负担能力等实际因素，酌定疫情期间自2020年2月1日起，被告米佳每月向原告缴纳租金3000元，较为公平合理。 被告没有向原告缴纳2020年2月1日之后的租金，客观上已构成根本违约，原告已无法实现该合同目的，原告于2020年3月28日向被告米佳送达了书面“关于限期支付租金及违约金的通知”，已经通知被告于2020年4月1日前付清所欠租金，否则解除原被告双方的涉案房屋租赁合同，并追究被告的违约责任，原告的通知合情合法，本院应予支持。依据合同法第117条、上述最高院指导意见及公平原则，被告在已付清原告2020年1月31日之前租金的前提下，未能在2020年4月1日前向原告足额缴纳租金，应当免除被告的违约责任，原告诉求被告支付其滞纳金违约金的主张，本院不予支持。 合同法第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案被告客观上无力在2020年4月1日前向原告足额缴纳租金。原告在明知被告米佳租赁原告涉案房屋用于做服装生意，明知2020年1月底至今，包括廊坊在内的全国范围内出现新冠肺炎疫情，被告客观上已无力支付其租金的前提下，原告并没有按其通知内容，及时起诉被告支付租金，解除租赁合同，而是又前后于2020年4月2日、7月6日、7月8日向被告米佳送达了类似内容的“关于限期支付租金及违约金的通知”。同时原告明知被告已于2020年8月24日自行搬离涉案承租房屋，原告却在被告搬离后的2020年10月2日起诉被告，且庭审中不主张解除涉案房屋租赁合同。原告的上述行为，违背了合同法第119条的规定，致使原告的租金损失数额因原告自2020年4月1日主观上的拖延而扩大。综合考虑新冠肺炎疫情不可抗力对被告经营业务的严重影响、被告的支付能力、原告主观拖延，不及时起诉解除租赁合同致使租金损失数额扩大的过错程度，依据合同法第119条、第94条第1款、第96条、第97条规定及公平公正原则，解除原被告签订的涉案房屋租赁合同，被告米佳将涉案房屋的占有使用权返还给原告；原告返还被告租金履约保证金20095.98元；被告支付原告2020年2月1日起至7月1日止的租金15000元（3000元乘以5）；原告诉求被告支付其2020年7月1日之后的租金，应属原告主观故意拖延所造成的其“损失扩大”部分，对原告该部分诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起，解除原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司与被告米佳及案外人廊坊市纵横旅行社有限公司签订的涉案房屋租赁“协议书”。 二、自本判决生效之日起，被告米佳将涉案房屋的占有使用权返还给原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司。 三、本判决生效后10日内，原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司返还被告米佳租金履约保证金20095.98元。 四、本判决生效后10日内，被告米佳支付原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司租金15000元。 五、驳回原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1451元，原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司负担1000元，被告米佳负担451元，并于本判决生效后3日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  扈文海 二〇二〇年十二月十一日 书记员  杨博莹 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——