湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6129号原告：刘雅之，女，1973年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告：谭锦鸿，男，1974年3月12日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。两原告共同委托诉讼代理人：聂奇，湖南大相正行律师事务所律师。被告：李秋兰，女，1964年9月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。被告：吴三秋，男，1964年7月20日出生，汉族，住湖南省涟源市。被告：长沙市天心区融知友餐馆，经营场所湖南省长沙市天心区湘府西路229号文苑西4-1栋110号（谭锦鸿、刘雅之私房）。经营者：李秋兰，女，1964年9月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。三被告共同委托诉讼代理人：李龙，湖南华湘律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：张雅芳，湖南华湘律师事务所律师。第三人(追加)：湖南保利物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号保利国际广场B3栋404-406房。法定代表人：杨文波。委托诉讼代理人：汤吾戈，女，1996年5月9日出生，系公司法务，住湖南省醴陵市。原告刘雅之、谭锦鸿与被告李秋兰、吴三秋、长沙市天心区融知友餐馆、第三人湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员张蕊、张金霞组成合议庭，于2020年7月30日公开开庭进行了审理，原告刘雅之以及两原告共同委托诉讼代理人聂奇、被告李秋兰、吴三秋、长沙市天心区融知友餐馆的共同委托诉讼代理人李龙、张雅芳、第三人保利物业公司的委托诉讼代理人汤吾戈均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告刘雅之、谭锦鸿向本院提出诉讼请求:1、判令三被告共同赔偿原告刘雅之、谭锦鸿位于长沙市天心区××路××号××栋××商铺××门面）的室内、室外恢复修缮费用96320元；2、判令三被告共同支付原告刘雅之、谭锦鸿资金占用损失17337.6元（以占用资金96320为基数，按年利率6％计算，2017年7月30日至2020年7月30日）；3、判令三被告共同承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告谭锦鸿、刘雅之是位于长沙市天心区××路××号××栋××商铺××门面）的所有权人。2015年原告与被告签订了该商铺的租赁合同，约定李秋兰租赁甲方商铺作为经营餐馆使用。2016年8月21日，双方通过诉讼解除合同，合同解除后被告李秋兰未立即归还商铺给原告，直至2017年6月18日，在物业公司代表的现场见证下，租赁双方进行了现场交接，现场验收时，原告发现被告在占有原告商铺期间，对商铺结构进行了多处改动，造成了多处损害，包括墙面开孔、外墙墙面雨棚损坏、公共绿化浇注混凝土、强电线外露、厨房加长加高、排水问题、房间窗帘盒损坏、照明故障等，对此原告当场告知了被告，物业代表现场核实后在书面验收情况上进行了签字确认，但被告拒绝签字。2017年6月24日，原告通过ＥＭＳ将《租户装修验收及交接房屋情况的函》邮寄给被告，并要求被告三日内予以明确答复，同时按照合同上预留的邮箱，邮件送达给了被告。在被告拒不答复的情况下，2017年7月5日，原告谭锦鸿、刘雅之就涉案商铺进行了工程造价咨询，湖南恒基工程造价咨询有限公司确定修缮费为77732.28元。原告于2017年7月12日，与案外人刘忠签订了涉案商铺的修缮工程合同，后原告为此支付修缮费用96320元。原告认为，吴三秋与李兰秋系夫妻关系，且装修申请表和装修施工许可证载明施工负责人为吴三秋，吴三秋实际参与了李兰秋的经营，参与了对涉案商铺的装修与改造，应对原告的损失承担赔偿责任。另外,被告长沙市天心区融知友餐馆是涉案商铺的实际经营人,也是受益人,在餐馆经营期间,经营场地的损害均与其有直接关系,因此,长沙市天心区融知友餐馆应当对原告承担赔偿责任。被告李秋兰、吴三秋、长沙市天心区融知友餐馆辩称，三被告不存在侵权行为，没有侵权损害后果，没有因果关系，也没有过错，原告提交的证据不属实，申请法院调查取证，查明案件事实。第三人保利物业公司述称：本案为原、被告之间的财产损失赔偿纠纷，与保利物业公司无法律上的利害关系。保利物业公司作为物业公司，在发现被告违规装修的情况下，及时向被告发送了整改通知书，要求其进行整改，并将情况向社区进行报告,原告的装修申请表中，也注明被告的装修存在违规行为，要求恢复原状，保利物业公司在无强制执法权的前提下,已经尽到了物业公司应尽的义务，无需承担责任。经审理查明：原告刘雅之、谭锦鸿系夫妻关系，位于长沙市天心区××路××号××栋××房系两原告共同共有。被告吴三秋、李秋兰系夫妻关系。2015年7月25日，出租人刘雅之、谭锦鸿（甲方）与李秋兰（乙方）签订了《湘府西路229号文苑西4栋110商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将其所有的湘府西路229号文苑西4-1栋110商铺（即Ｂ15号商铺）出租给乙方作为经营餐馆使用，租期5年。合同还约定，租赁期间，由于乙方使用原因导致租赁商铺的房屋质量或内部设施设备损毁，如房屋质量、给水、排水、强电、弱电、宽带、电话、门窗、地面、顶面、墙面等维护维修费用由乙方负责；租赁合同期满后，不再使用甲方商铺，按照“来修去丢”的原则，乙方不得破坏房屋结构以及装饰装修工程（固定装修）；乙方需对商铺进行装修时，施工前设计方案和施工方案应事先经甲方同意，并经甲方和物业公司书面确认，乙方装修施工前将设计文件报甲方和保利花园物业服务中心备案，并到物业务服中心按规定办理相关手续方可进行装修施工，否则由乙方承担因此造成的所有损失赔偿责任，并且甲方有权单方面终止合同；乙方合同期满，如不续租，乙方应恢复甲方商铺的独立性，保证甲方商铺能够重新出租，否则，甲方向乙方按实际损失索赔；一切非自然因素造成租用商铺、配套设施设备毁损和故障，乙方应在退房前独自承担维修责任；租赁期满或合同解除，乙方必须保证租赁房屋内的装饰装修、设施设备完好无损坏及清洁良好状况下交付给甲方。另外，2015年8月12日，李秋兰还与案外人万年香签订《商铺租赁合同》，约定李秋兰承租万年香所有的位于天心区××路××号××栋××商铺）二层，租期自2015年8月15日至2020年8月1日，每月租金3000元。万年香同意李秋兰因经营需要打通与隔壁谭锦鸿所有的Ｂ15商铺。上述合同签订后,原告、案外人万年香与被告李秋兰即开始履行租赁合同，原告、案外人万年香向被告李秋兰交付了B15号、B17号商铺，李秋兰委托张炳华对B15、B17商铺进行装修，在两商铺之间的墙体上打通门洞，设置餐馆的包厢。2015年8月20日，第三人保利物业公司的保利花园服务中心向B15商铺送达了编号1300781号《整改通知书》，称接到业主投诉，经营餐饮排烟或将影响楼上住户，不能安装排烟管及油污处理设备，要求2015年8月25日恢复原貌。承租方李秋兰拒签该份通知书。2015年9月14日，保利花园服务中心向B15商铺又送达了编号1300792号《整改通知书》，称租户装修打通两门面二楼间的间隔墙（混凝土剪力墙，宽1.2米，高2.0米），要求2015年9月20日恢复原貌。承租方李秋兰拒签该份通知书。2016年8月14日，谭锦鸿、刘雅之向李秋兰发出了《关于解除租赁合同的通知》，该通知就商铺租赁合同相关事项通知如下：一、合同履行期间，李秋兰存在下列严重违约行为：1、对租赁房屋进行装修的方案未履行租赁合同相关要求，违约施工，违背了合同第七条第2项之约定；2、租赁房屋现为刘伟文使用，用于经营融知友餐馆，违背了合同第三条第3项第3.1款、合同第九条第2项之约定；3、未经我方及物业公司同意，擅自在房屋剪力墙（承重墙）开洞，破坏房屋建筑结构，违背了合同第三条第3项第3.2款之约定；4、逾期交纳房屋租金、物业管理费，违背了合同第三条第3项第3.5款之约定。二、我方（出租方）依据租赁合同第三条第3项之约定通知你方（承租方），与你方解除租赁合同。原告与被告李秋兰由此产生纠纷，原告对被告李秋兰向本院提起租赁合同纠纷诉讼，李秋兰遂提起反诉，本院受理后，于2017年10月31日作出（2016）湘0103民初4790号民事判决，因不服该判决，原告谭锦鸿、刘雅之、被告李秋兰均上诉至长沙市中级人民法院，该院于2018年8月1日作出（2018）湘01民终56号民事判决，认为李秋兰在租赁过程中未将其与案外人刘伟文合伙的情况告知原告谭锦鸿、未征得物业公司及相关部门同意下擅自改变了B15商铺结构且未按物业公司发出的《整改通知书》进行整改、逾期交付租金等，构成违约，且李秋兰在装修过程中,装修申请表和装修施工许可证载明的施工负责人为吴三秋,故李秋兰的债务应为吴三秋与李秋兰的夫妻共同债务,遂判决确认原告与被告李秋兰之间的租赁合同于2016年8月21日已经解除，判令被告李秋兰、吴三秋返还商铺并支付房屋占用费、水费、违约金共计47969元，还驳回了原告刘雅之、谭锦鸿的其他诉讼请求以及李秋兰的反诉请求。2017年5月，被告李秋兰对B15号商铺、B17号商铺之间的隔墙墙洞进行恢复。2017年5月4日,第三人保利物业公司的工作人员对李秋兰的恢复性装修进行初验后,认为外面的电源线裸露,卫生不好,要求李秋兰整改。2017年6月18日，第三人保利物业公司的工作人员对李秋兰的恢复性装修进行复验后，陈述外墙大理石有洞，二楼隔墙已改造恢复，周边卫生已清理。同日，原告谭锦鸿与被告李秋兰对B15号房屋进行装修验收和房屋交接，原告谭锦鸿制作了《天心区湘府西路229号文苑4栋-110商铺（即B15门面）租户装修验收及移交房屋现场实际情况汇总》，该情况汇总表注明参与的人员有原告谭锦鸿、王铮律师、被告李秋兰、李继宗、李龙律师、第三人保利物业公司的工作人员王红辉、汤建湘，且该汇总表列明了室外公共区域、室内区域等多项存在的问题。原告谭锦鸿、第三人的工作人员王红辉予以签字确认，但被告李秋兰及其律师并未签字确认。后原告谭锦鸿向被告李秋兰邮寄送达了该情况汇总表。2017年7月5日，原告谭锦鸿委托湖南恒基工程造价咨询有限公司对B15号门面室内外装修工程的维修及恢复造价进行评估，湖南恒基工程造价咨询有限公司依据《天心区湘府西路229号文苑4栋-110商铺（即B15门面）租户装修验收及移交房屋现场实际情况汇总》，作出了《咨询报告》，陈述B15号门面室内外装修工程的维修及恢复造价金额为77732.28元。2017年7月12日，原告谭锦鸿与案外人刘忠其签订《天心区湘府西路229号文苑4栋110商铺（B15）室内外恢复修缮工程合同》，约定由刘忠其承包西4栋110商铺（B15门面）室内外恢复修缮工程，工程造价为97500元。2019年4月3日，原告谭锦鸿与刘忠其签订《天心区湘府西路229号文苑4栋110商铺（B15门面）室内外恢复修缮工程对账确认清单》，陈述B15商铺室内外恢复修缮工程历时6个月左右完工，工程已过质保期，原告谭锦鸿已经向刘忠其支付了96320元，工程款已经全部付清。2020年6月24日，原告刘雅之、谭锦鸿就本案诉至本院。另查明，《天心区湘府西路229号文苑4栋-110商铺（即B15门面）租户装修验收及移交房屋现场实际情况汇总》中载明：一、室外公共区域。1、门面一层入口右边柱面干挂石材损坏；2、外墙墙面空调开孔；3、外墙墙面安装烟道开孔；4、外墙墙面雨棚损坏；5、公共部位地面绿化现浇混凝土面积：因租户当时在外砌水池及笼子养鸡，将绿化地面采变更为用混凝土地面；6、一楼室外门口左边强电线外露，有安全隐患；二、室内区域。1、二楼厨房，原房间为:长3.6米、3.3米，层高2.4米。因租户原因将厨房扩大和高度加高便于安装烟道，交更后厨房为:长5.4米、宽3.3米，高3.4米，地面做排水沟抬高0.25米，厨房顶棚拆除将厨房层高变为3.4米高，厨房顶棚拆除长3.6米、宽3.3米，则三楼房间少了一间房；2、租户2015年9月未经业主及物业公司同意，在B15门面与B17门面之间的混土剪力墙开洞：宽1.2米、高2.0米。2017年5月份租户在恢复门面独立性时，租户在施工前及施工过程中未向物业公司(管家:王红辉、主管:汤建湘)提出施工申请，在施工前、施工过程中租户也未告知业主谭锦鸿，租户代表李继宗在施工完成后仅告知物业公司主管汤建湘。租户代表李继宗在2017年6月18日上午移交门面时才将《结构改造加固工程承包合同书》和《保利花园4-1栋B15门面与B17门面之间间隔墙墙洞加固施工方案》二份资料复印件交至物业公司；3、房间内窗帘盒损坏，所有窗帘均不能正常使用；4、二楼部分区域约30-40平方米照明线路故和无照明灯具；5、二楼厕所因租户移位，出现给水、排水及照明不能正使用；6、二楼上三楼楼梯顶部强电线外露，有安全隐患；7、楼西向墙面(与B7门面间隔墙，即剪力墙开洞约2米处)出现开裂严重，可能因剪力墙开洞原因造成。湖南恒基工程造价咨询有限公司作出的《咨询报告》中，关于室外公共区域门面一层入口右边柱面干挂石材损坏的修复费用为309.04元，关于墙面雨棚的修复费用为384元。以上事实，有《租赁合同》、《装修完工查验申请表》、《天心区湘府西路229号文苑4栋-110商铺（即B15门面）租户装修验收及移交房屋现场实际情况汇总》、邮寄单、《咨询报告》、《天心区湘府西路229号文苑4栋110商铺（B15）室内外恢复修缮工程合同》、《天心区湘府西路229号文苑4栋110商铺（B15门面）室内外恢复修缮工程对账确认清单》、（2018）湘01民终56号民事判决书、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告刘雅之、谭锦鸿与被告李秋兰因文苑4栋110商铺签订了租赁合同，双方建立租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”，故原告刘雅之、谭锦鸿认为被告李秋兰在履行租赁合同过程中给其财产造成损害的，其有权要求被告李秋兰承担侵权责任。根据《租赁合同》约定：“租赁期间，由于李秋兰使用原因导致租赁商铺的房屋质量或内部设施设备损毁，如房屋质量、给水、排水、强电、弱电、宽带、电话、门窗、地面、顶面、墙面等维护维修费用由李秋兰负责”、“一切非自然因素造成租用商铺、配套设施设备毁损和故障，李秋兰应在退房前独自承担维修责任”、“李秋兰需对商铺进行装修时，施工前设计方案和施工方案应事先经刘雅之、谭锦鸿同意，并经刘雅之、谭锦鸿和物业公司书面确认，李秋兰装修施工前将设计文件报刘雅之、谭锦鸿和保利花园物业服务中心备案，并到物业务服中心按规定办理相关手续方可进行装修施工，否则由李秋兰承担因此造成的所有损失赔偿责任”，现被告李秋兰在承租文苑4栋110商铺后，对该商铺进行了装饰装修并进行餐饮经营，但其并未提交证据证实其装饰装修设计方案、施工方案获得了原告刘雅之、谭锦鸿以及第三人保利物业公司的同意、备案，且第三人保利物业公司在其装修过程中多次向其发出《整改通知书》，但其均予以拒签，也未予以整改，故被告李秋兰的装修行为给原告刘雅之、谭锦鸿所有的文苑4栋110商铺造成了损害，被告李秋兰存在过错，原告刘雅之、谭锦鸿有权要求其恢复原状或赔偿相应的修复费用，同时，在被告李秋兰使用文苑4栋110商铺以及商铺内的设备设施过程中，如造成房屋质量问题以及设施设备损毁的，被告李秋兰也应当予以修复或赔偿相应的修复费用，结合原告谭锦鸿、第三人保利物业公司工作人员王红辉签字确认的《天心区湘府西路229号文苑4栋-110商铺（即B15门面）租户装修验收及移交房屋现场实际情况汇总》，可知被告李秋兰在装修、使用文苑4栋110商铺过程中，造成了该商铺的外墙、绿化、厨房、窗帘盒、照明设备、厕所、电线等多部位、多项设施损坏，被告李秋兰应当承担修复责任或承担修复费用，但原告刘雅之、谭锦鸿并无证据证实门面一层入口右边柱面干挂石材以及墙面雨棚系李秋兰的行为造成的损坏，故被告李秋兰对此不承担侵权责任。综上，根据湖南恒基工程造价咨询有限公司作出的《咨询报告》，被告李秋兰应当向原告刘雅之、谭锦鸿赔偿修复费用77039.24元（77732.28元-309.04元-384元），原告刘雅之、谭锦鸿陈述其支付了96320元的修复费用，但其并未提交相应的支付凭证予以证实，故本院对于原告刘雅之、谭锦鸿主张的过高部分，不予支持。同时，原告刘雅之、谭锦鸿也未提交充分的证据证实其对文苑4栋110商铺进行修复施工的具体日期以及支付修复费用的具体日期，本院对其主张的资金占用费损失，不予支持。另外，长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01民终56号民事判决书中认定，李秋兰在装修过程中,装修申请表和装修施工许可证载明的施工负责人为吴三秋，被告李秋兰的债务应当为被告吴三秋、李秋兰的夫妻共同债务，故被告吴三秋应当对被告李秋兰的上述赔付义务向原告刘雅之、谭锦鸿承担连带赔偿责任。但被告长沙市天心区融知友餐馆并未对原告刘雅之、谭锦鸿的财产实施侵害行为，原告刘雅之、谭锦鸿要求被告长沙市天心区融知友餐馆承担侵权责任，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告李秋兰、吴三秋于本判决生效之日起十日内向原告刘雅之、谭锦鸿赔偿位于长沙市天心区××路××号××栋××房的修复费用77039.24元；二、驳回原告刘雅之、谭锦鸿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2574元，由原告刘雅之、谭锦鸿负担874元，由被告李秋兰、吴三秋负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭小松人民陪审员  张 蕊人民陪审员  张金霞二〇二〇年十二月二十三日法官助理任文静代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。