广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初5611号原告：唐某，男，1984年7月4日出生，汉族。原告：蒲某，女，1986年1月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐某，系蒲某的丈夫。被告：惠州首明投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园B区10幢1层01号商业3楼。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：牛云帆，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琪镁，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。原告唐某、蒲某诉被告惠州首明投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐某（同时作为原告蒲某的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告惠州首明投资有限公司的委托诉讼代理人牛云帆、王琪镁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、赔偿逾期办理不动产登记违约费用51047元；2、案件受理相关费用由被告承担。事实与理由：2015年6月19日，原、被告双方就买卖位于惠州市惠阳区签署了《商品房买卖合同》（以下简称"“买卖合同”）。该房建筑面积128.04平方米，成交总价为人民币617261元。买卖合同第15条约定，被告应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时根据双方签署的《补充协议》第12条第3款约定：出卖人没有在该商品房交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。被告于2016年5月22日将物业交付原告。合同签订后，原告依约支付了全部购房款项并缴纳了契税、专项维修基金等，同时还缴纳了办理房屋转移登记相关费用，并向被告提交了办理权属登记所需的资料。至此原告已依合同约定履行完自身的全部义务，然自房产交付至2020年8月26日才办理不动产登记。原告认为：被告的行为已违反了买卖合同及《补充协议》的相关约定，应按约定履行不动产权证的办理义务以及按购房款万分之一每日支付违约金直至办证之日。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告为支持其诉请，提交如下证据材料：1、购房合同及补充协议；2、购房发票；3、住宅专项维修资金专用收据；4、税收缴款书；5、物业交接表；6、不动产权登记证；7、办证费用收据；8、两原告身份证复印件。被告辩称，一、原告主张的“逾期办理房地产权证的违约金”应予减免。理由如下：1、案涉《商品房买卖合同》及补充协议是原、被告双方自愿签订的，内容不违反法律、行政法规的强制效力性规定，为合法有效。合同明确约定，原告购买的房屋的土地使用权终止日期为2077年9月6日，且原告在签署合同时已清楚知晓其购买的房屋土地剩余使用年限不足六十五年。合同签订后，被告已依约将案涉房屋交付原告，并向产权登记机关申请初始登记并办证，但因政策变更，国土局以“项目土地剩余使用年限不足六十五年”为由，要求被告先向其申请延长土地使用年限并补缴延长年限的地价款，之后再予办理初始登记，从而导致被告完成案涉房屋权属初始登记的时间晚于合同约定的时间。2、案涉房屋于2019年12月10日完成权属初始登记，虽与案涉合同及补充协议约定的“720日内到登记机关备案”的截止日期相比有所迟延，但是，被告为原告办理的房屋权属登记上的土地使用年限也延长到了2086年6月24日，相比案涉合同约定的土地使用权终止日期，延长了近9年，而且，被告还为此额外支出了土地使用年限延长的地价款4084万元。3、原告作为案涉房屋的买受人，因政策变更，实际获取了不动产土地使用年限延长的利益，且相比于被告为此额外支出的巨额地价款，原告付出的仅仅是办证迟延的时间。4、“”项目自立项以来，在整个项目开发过程中被告始终严格按照国家规定在相关政府部门办理各项登记或许可手续，未因项目用地使用年限的问题遇到障碍，并于2016年12月15日取得了《建设工程规划验收合格证》，若非在案涉合同履行期间出现了关于改变土地使用年限的政策要求，完全不会发生延期办证的问题。5、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，产权登记机关将新增的“办理改变土地使用权年限业务”作为被告办理产权登记的前置程序，属于国家行政部门政策发生重大变化，不可归责于双方，在签订合同时双方当事人对此根本无法预见，自然也不可能在合同约定中将改变土地使用权年限业务办理时间预估在办证期限内，而新增程序必然导致办证时间增加，加上被告还为此额外补缴了巨额地价款，如果仍按原合同约定办证期限及逾期办证的违约责任来履行，对于被告来说显失公平，更何况原告还因此获得不动产土地使用年限延长的巨大利益。因此，案涉合同及补充协议中有关办证期限及逾期办证违约责任的约定，应依法予以变更。二、即便不考虑上述情况，原告主张的违约金也不合理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，再结合双方签署的《补充协议》前述约定，本案中，被告应承担的办证义务，即为案涉房屋办理权属初始登记，并在原告申请办理不动产权证书时提供必要协助。因此，在被告完成案涉房屋权属初始登记之后，不应再承担逾期办证的违约责任。如前所述，案涉房屋已于2019年12月10日完成权属初始登记，故逾期办证违约金也只能计算到2019年12月10日。此外，关于产权登记期限，依据双方签订的《补充协议》中第12条约定，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准计算办理产权登记的期限；商品房交付时间晚于合同约定的，以时间交付时间为准起算办理产权登记的期限。故关于约定办证时间，即便是被告存在逾期办证的情况，也应当从“合同约定交房时间”（2016年5月28日）与“入伙时间”（2016年5月22日）二者中更晚的时间作为约定办证时间的起算点，即逾期办证时间应当从第721天起算。除上述情况外，原告主张的违约金也过高。虽然被告完成案涉房产权属初始登记的时间晚于合同约定，但并不足以造成原告经济损失，反而还让原告获得了不动产土地使用年限延长的利益。故，不宜再要求被告按照合同约定的违约金承担责任。被告提交如下证据材料：1、土地使用权证；2、建设用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、建筑工程施工许可证；5、商品房预售许可证；6、建设工程规划验收合格证；7、竣工验收备案表；8、关于印发《惠州市国土资源局关于规范已经出让国有建设用地改变使用年限的实施办法（试行）》的通知；9、惠州市商品房首次登记告知书；10、惠州市惠阳区不动产登记受理收件回执单。经审理查明，原告唐某、蒲某与被告惠州首明投资有限公司于2015年6月19日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的，房款总价为617261元整。被告应当在2016年5月28日前，将涉案房屋交付给原告使用。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；3、买受人自愿委托出卖人办理房产产权手续。原被告签订的补充协议第十二条关于产权登记约定（对原合同第十五条的补充），1、540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并交纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助，如买受人采用银行按揭贷款方式支付部分楼款的，在按揭期间申请办理产权证的，还须符合贷款银行有关规定……2、如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：……（4）政府相关部门的原因造成的……。3、由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。补充协议有原告唐某、蒲某签字及手印确认，被告惠州首明投资有限公司也加盖公司公章确认。合同签订后，原告已付清涉案房屋购房款，并缴纳了维修基金及契税等费用。2016年5月22日，被告将案涉房屋交付原告使用。惠州市惠阳区×××××××于2020年7月30日受理原告唐某、蒲某的产权登记，两原告于2020年8月26日取得涉案房屋的所有权，不动产权证号为（2020）惠州市不动产权第号。本院认为，《商品房买卖合同》及补充协议是原被告双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。关于被告陈述的因政策问题导致不能在合同约定时间内办理产权登记的辩称，未提交充足证据证实，本院不予采信。《商品房买卖合同》已经就逾期办理产权登记约定了违约金支付条款，本院对此予以确认。关于违约金起算时间，涉案房屋已于2016年5月22日交付，而合同约定的交付时间为2016年5月28日。根据合同及补充协议的约定，商品房交付时间早于合同约定的，以合同约定时间为准起算720日，因此，本案违约金起算时间为2016年5月28日后720日，即2018年5月19日。关于违约金计算截止时间，被告提交了惠州市惠阳区于2020年7月30日出具的受理收件回执单，本院予以确认。因此，违约金计算时间应为2018年5月19日至2020年7月29日止，共803天；违约金计算方式为617261元×803天×0.0001=49566.06元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告惠州首明投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告唐某、蒲某支付逾期办证违约金49566.06元。案件受理费538元，由被告惠州首明投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  冯文娟二〇二〇年十二月二十五日书记员  林伟湘