广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10258号原告：杨文拱，男，1938年4月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：杨彤涛，女，1968年5月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两原告的共同委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。原告杨文拱、杨彤涛与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行了独任审理。原告杨文拱、杨彤涛及其共同委托诉讼代理人吴辉柏，被告澳美公司的法定代表人胡耀智及委托诉讼代理人邓志军、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文拱、杨彤涛共同向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司于本判决生效之日起十日内向杨文拱、杨彤涛支付逾期办证违约金（违约金以购房款总额286557元为本金，按年利率6%的标准，自2000年3月2日起计至办理产权登记并交付房屋权属证书给杨文拱、杨彤涛之日止）；2.判令澳美公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1996年12月7日，杨文拱、杨彤涛与澳美公司签订《房地产买卖契约》(以下简称《买卖契约》)，约定澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C29-501号房地产(以下简称“案涉房屋”)出售给杨文拱、杨彤涛，合同总价为286557元。澳美公司应在1998年12月30日前将房屋交付杨文拱、杨彤涛，澳美公司向杨文拱、杨彤涛移交钥匙的当天即视为澳美公司实际将房地产交付杨文拱、杨彤涛之日。该房地产在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调杨文拱、杨彤涛办理房地产登记手续。1999年12月2日，澳美公司与杨文拱、杨彤涛签署《换房补充协议书》，约定将杨文拱、杨彤涛购买的房屋变更为A4-501房。1999年12月2日，澳美公司将房屋交付给杨文拱、杨彤涛，但至今未办理房屋权属登记，未将房屋产权证书交付给杨文拱、杨彤涛。为维护杨文拱、杨彤涛的合法权益，杨文拱、杨彤涛现根据相关法律规定向法院提起诉讼，恳请法院依法审理并支持杨文拱、杨彤涛的全部诉请。澳美公司辩称，一、杨文拱、杨彤涛要求澳美公司向其支付自2000年3月2日起至办证之日止的迟延办证违约金的诉讼请求已超过20年的最长诉讼时效期间。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，在本案中，澳美公司早在1999年12月2日便已将案涉房屋交付杨文拱、杨彤涛，自2000年3月2日到杨文拱、杨彤涛起诉之日2020年8月14日，已经超过了二十年。因此，杨文拱、杨彤涛的起诉已超过《中华人民共和国民法总则》规定的二十年最长诉讼时效，杨文拱、杨彤涛起诉要求澳美公司向其支付自2000年3月2日至实际办证之日止的迟延办证违约金不应得到法院的支持。二、澳美公司不存在恶意违约的情形，导致案涉房屋无法办证的责任不在澳美公司，且依据现行的法律规定，澳美公司在事实和法律上无法继续履行，若支持杨文拱、杨彤涛关于逾期办证违约金的诉讼请求将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司明显不公平。（一）案涉房屋无法办证是由于不可归责于双方当事人的原因，系情势变更。广州市城乡工商委员会穗建开[2013]491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了案涉楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后澳美公司于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说491号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”，澳美公司在事实和法律上已经履行不能，则不存在办证迟延的终止日期，若支持杨文拱、杨彤涛逾期办证违约金的请求，将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司极不公平。基于前述基本事实，澳美公司认为政府政策的变更不是一个普通民营企业可以预见的，而其变更所带来的后果与影响也是无法避免和克服的，作为企业只能被动的接受政府政策变更所带来的影响。因此，逾期办理房产证并不能归责于澳美公司。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：必须是由于出卖人的原因，买受人未在规定或约定期限届满时取得房屋权属证书的，出卖人才应当承担违约责任。本案之所以逾期办证系由于广州市多项房地产政策不断变化、调整所导致，不是由于其他归因于澳美公司的原因所导致，因此，承担违约责任的前提条件“必须是由于出卖人的原因”，在本案中并不存在。（三）杨文拱、杨彤涛未举证证明转卖价格差额等逾期办证损失，若支持杨文拱、杨彤涛支付迟延办证违约金的诉讼请求，既不符合我国《合同法》对违约金补偿性原则规定，更不利于市场与人心的稳定，必然导致案涉房屋长期处于权利混沌不明归属不清的情况。所以，法院不应支持杨文拱、杨彤涛向澳美公司提出的迟延办证违约赔偿的请求。三、《房地产买卖契约》履行不能非因澳美公司原因，广大购房人在别有用心之人的鼓动下，占用司法资源发起无效诉讼，置澳美公司推动山庄重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰。（一）杨文拱、杨彤涛的诉讼请求实质上是要求继续履行合同，目前《房地产买卖契约》因不可抗力、无法继续履行等原因已不可能继续履行。若判决继续履行合同，无法实现合同目的。（二）澳美公司此次面对众多小业主就类似问题进行的起诉，面临高额的违约金，加重澳美公司的负担，如果仅依据澳美公司未按约定办理房屋产权证书，要求澳美公司承担违约责任，不考虑本案存在非因澳美公司原因造成的无法履行合同义务的事实情况，将不利于澳洲山庄“烂尾”历史遗留问题的解决，会进一步损害广大业主利益，也不利于社会稳定。四、包括杨文拱、杨彤涛在内的业主从1997-1998年开始购买澳美公司开发的房子，那个年代没有规定澳美公司要给业主办证，且当时业主月供费用很低，还有很多业主的房款都没有供，澳美公司努力盘活澳洲山庄，希望业主们可以好好商量解决澳洲山庄烂尾楼的问题，希望可以庭外调解，如果无法调解，澳美公司无法办理涉案房屋的房产证，也可以承担违约责任，业主们退楼。五、澳美公司与杨文拱、杨彤涛签订在合同中约定的是澳美公司承担办证的协调义务，该协调义务并非强制义务，以买方申请为前提，如果买方没有向办证部门申请，卖方就没有协调基础。且杨文拱、杨彤涛提交的钥匙和照片等证据无法证实澳美公司已经办理了交楼手续，因此，澳美公司没有办证义务，经审理查明，1996年12月7日，杨文拱、杨彤涛（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C29-501房（以下简称“案涉房屋”）出售给杨文拱、杨彤涛，房屋建筑面积为88.68平方米，合同总价款为286557元。付款方式为二十年免息分期付款，甲方应在1998年12月30日前将房屋交付给乙方。该合同后附件第二条房屋交付状况约定，2-4该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。第九条购买价款与支付方式约定，9-3选择最高二十年免息分期付款之乙方，（共240期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：1996年12月7日应实缴54000元，每期应缴790元。1999年12月2日，杨文拱、杨彤涛（乙方）与澳美公司（甲方）签订《换房补充协议书》，约定：一、双方协商同意乙方所购案涉房屋更换为A4-501单元。乙方需在办理产权转移的同时，办理银行按揭（免息），由此所产生的费用由甲方支付。如乙方不办理银行按揭，就需支付水电建设费10000元。1996年12月7日至1997年11月13日，澳美公司共开具12张《收款收据》，载明收到杨文拱、杨彤涛的购房款共计62690元。杨文拱、杨彤涛还提交了其扣款银行流水显示，其1997年12月10日扣款790元，1998年共计扣款9480元（12个月每月扣款790元），1999年共计扣款9480元（12个月每月扣款790元），2000年共计扣款9480元（12个月每月扣款790元），2001年共计扣款9480元（12个月每月扣款790元），2002年共计扣款2370元（3个月每月扣款790元），杨文拱、杨彤涛共计支付了103770元购房款。杨文拱、杨彤涛还主张其于1999年1月23日向澳美公司支付了封顶楼款28655元，该笔费用有存折转账记录证实，还支付了一笔入伙房款14328元，因时间久远，相关票据丢失。杨文拱、杨彤涛主张澳美公司已于1999年12月2日将案涉房屋交付其使用，其提交《业主收楼程序表》《澳洲山庄交楼费用支付表》《广州澳美物业管理有限公司统一收据》《收款收据》、钥匙和业主证照片拟证实上述事实。澳美公司庭审时陈述从杨文拱、杨彤涛提交的证据显示没有交房，但实际新更换的房屋已经办理了交付钥匙手续。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。上述事实有《房地产买卖契约》《换房补充协议书》《业主收楼程序表》《澳洲山庄交楼费用支付表》《广州澳美物业管理有限公司统一收据》《收款收据》、银行流水、钥匙和业主证照片、《发票》、（2017）粤01民终10549号《民事判决书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，杨文拱、杨彤涛与澳美公司签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于澳美公司是否应当承担案涉房屋逾期办证违约金的问题。澳美公司与杨文拱、杨彤涛在《房地产买卖契约》约定了“在房地产交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续”。澳美公司抗辩称上述约定仅为其在办证过程中需履行协调义务，需由杨文拱、杨彤涛提出办证申请为前提。对此本院认为，澳美公司作为房屋出卖人，负有将房屋交付买受人使用并将房屋所有权转移登记至买受人名下的义务，其需先完成涉案房屋所在楼盘的初始登记并将房屋所有权转移登记手续的资料移交给杨文拱、杨彤涛，杨文拱、杨彤涛方能完成涉案房屋的转移登记。现澳美公司作为出卖人并未提交证据证实其已完成案涉房屋所在楼盘的初始登记以及将办理房屋所有权转移登记手续的资料移交给杨文拱、杨彤涛，故杨文拱、杨彤涛没有取得案涉房屋的房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成。杨文拱、杨彤涛确认澳美公司于1999年12月2日将房屋交付给其使用，澳美公司依法应当在房屋交付之日起90日内即2000年2月29日前为杨文拱、杨彤涛办理案涉房屋所有权转移登记手续，但澳美公司未在该日前为杨文拱、杨彤涛办理案涉房屋所有权转移登记手续，应当承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定，因此，对于2000年8月18日之前的逾期办证违约金，因已超过最长20年的诉讼时效，故对杨文拱、杨彤涛主张的2000年3月2日起至2000年8月17日期间的逾期办证违约金，本院不予支持。其次，对于2000年8月18日之后的逾期办证违约金，由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就杨文拱、杨彤涛主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于2000年8月18日之后逾期办证违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上，杨文拱、杨彤涛主张按照年利率6%标准计算逾期办证违约金在法律规定的合理范围内，本院予以采纳。截至2000年8月18日，杨文拱、杨彤涛实际已支付购房款87970元，后又于2002年3月11日前以每月扣款790元的方式支付了购房款。其另主张其还支付了封顶费28655元及入伙房款14328元，但其提交的存折转账记录无法证实上述28655元系转账给了澳美公司，入伙房款14328元亦无证据证实，对其上述主张本院不予采信。其主张实际支付的购房款少于合同约定的购房款系因为澳美公司要求其转为按揭贷款所给予的减免购房款优惠，故应当按照合同约定的286557元计算逾期办证违约金。对此本院认为，杨文拱、杨彤涛实际支付购房款103770元，如确系澳美公司与其协商一致作为转按揭贷款的优惠，则视为双方已将房屋总价款变更为103770元，杨文拱、杨彤涛实际亦是仅支付了103770元，故其要求按照原约定的286557元支付逾期办证违约金无理据，本院不予支持。综上，澳美公司应当支付的逾期办证违约金分段计算为：（1）以87970元为基数，按照年利率6%的标准，从2000年8月18日起计至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止；（2）以每月扣款790元为基数，按照年利率6%的标准，分别从每月扣款时间2000年9月15日、10月11日、11月11日、12月11日、2001年1月11日、2月11日、3月14日、4月16日、5月11日、8月11日、9月11日、10月11日、11月11日、2002年1月12日、2月22日、3月11日起计至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止；（3）以1580元为基数，按照年利率6%的标准，从2001年7月11日起计至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止。根据《合同法》对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，上述逾期办证违约金的总金额应以不超过已付购房款总金额103770元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨文拱、杨彤涛支付逾期办证违约金[违约金分段计算为：（1）以87970元为基数，按照年利率6%的标准，从2000年8月18日起计至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止；（2）以每月扣款790元为基数，按照年利率6%的标准，分别从每月扣款时间2000年9月15日、10月11日、11月11日、12月11日、2001年1月11日、2月11日、3月14日、4月16日、5月11日、8月11日、9月11日、10月11日、11月11日、2002年1月12日、2月22日、3月11日起计至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止；（3）以1580元为基数，按照年利率6%的标准，从2001年7月11日起计至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止。上述分段计算的逾期办证违约金的总和应以不超过已付购房款总金额103770元为限]；二、驳回原告杨文拱、杨彤涛的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5598元，由原告杨文拱、杨彤涛负担3571元，被告广州澳美房地产开发有限公司负担2027元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二〇年十二月三十日书记员  林 婕