黑龙江省七台河市桃山区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0903民初644号原告：李洪海，男，1961年5月1日出生，汉族，无职业，现羁押于鸡西市看守所。委托诉讼代理人：贺传琪，女，1974年4月29日出生，汉族，无职业，住七台河市桃山区。被告：赵云洪，男，1964年7月15日出生，汉族，个体业者，住俄罗斯。被告：唐有权，男，1975年6月5日出生，汉族，无职业，住七台河市茄子河区。第三人：池晓旭，女，1987年2月19日出生，朝鲜族，国家电网员工，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：王磊，男，1985年10月7日出生，个体业者，住七台河市桃山区（亲属关系）。原告李洪海与被告赵云洪、唐有权、第三人池晓旭所有权确认纠纷一案，原告于2018年2月7日立案后，本院于2018年4月18日作出（2018）黑0903民初294号一审判决，第三人池晓旭不服提起上诉，七台河市中级人民法院作出（2018）黑09民终285号民事判决书判定“驳回上诉，维持原判”。第三人池晓旭不服，向黑龙江省高级人民法院提出申诉，2019年9月12日黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民申2839号民事裁定书裁定“以原审遗漏诉讼请求为由，指令七台河市中级人民法院再审”。2020年6月23日，七台河市中级人民法院作出（2020）黑09民再3号民事裁定：“一、撤销黑龙江省七台河中级人民法院（2018）黑09民终285号民事判决及黑龙江省七台河市桃山区人民法院（2018）黑0903民初294号民事判决；二、本案发回黑龙江省七台河市桃山区人民法院重审”。本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人贺传琪，第三人池晓旭的委托诉讼代理人王磊到庭参加了的诉讼。被告赵云洪、唐有权经公告传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告李洪海向本院提出的诉讼请求：1.请求确认原告与被告赵云洪于2001年1月3日签订的合同有效；2.请求确认被告赵云洪与唐有权2012年12月签订的房屋买卖合同无效；3.请求确认被告唐有权与第三人池晓旭于2015年7月27日签订的合同无效;4.由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2001年1月3日，原告与被告赵云洪签订房屋买卖协议，约定将被告赵云洪的一户楼房（产籍号：1-707810-035-010302）卖给原告，被告赵云洪以种种借口推脱办理过户手续。后被告赵云洪在原告不知情的情况下将该房屋过户给被告唐有权。2017年7月，唐有权私下将该房屋过户给第三人池晓旭。原告的合法权益受到损害，故诉至法院。被告赵云洪、唐有权经公告传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，视为放弃抗辩、举证等一切诉讼权利。第三人池晓旭述称，第一，其本人作为单位住房公积金管理专职人员，具有识别房屋产权证真伪的能力，也充分相信七台河市房地产管理局作为国家正规的行政机关，在房屋产权上的权威性。购房过程中，已到七台河市房地产管理局查看备案房屋所有权人为唐有权的产权证原件，此房产证真实有效，且在七台河市房地产管理局仅有登记刘畅为抵押权人的他项权利备案材料。双方均通过符合法律规定的程序办理，并且池晓旭已取得由七台河市房地产管理局登记备案的“七房权证桃字第××号”房屋所有权证，且物权大于债权，池晓旭已按照正规程序取得房屋所有权证。第二，关于在购房前没有亲自去看纠纷房屋一事，池晓旭购买此处住房并不是为了居住，而是因为地段位置好用于投资，并且法律未规定买房就一定要亲自去看房。第三，在中级法院开庭前，原审原告李洪海及其代理律师拿出一份文字材料交给被告赵云洪、唐有权，并嘱付赵云洪、唐有权按照文字材料在法庭上陈述。案件的原告和被告双方并没有站在对立方，而是使用同一个律师提供的材料进行法庭调查辩论。在案件初审前，池晓旭并不认识李洪海、赵云洪、唐有权，也不知晓该三人的关系。现在其认为李洪海、赵云洪、唐有权有联合欺骗嫌疑。第四，在本次开庭前，已向办案法官确认今日开庭对方当事人或其代理人是否会到庭，因在该起纠纷存续期间，多次收到开庭通知，但对方均未到庭，严重影响了正常工作与生活。第五，在其与二建公司纠纷一案中，房产局房屋所有权人已备案登记为池晓旭，李洪海通过什么手续与二建公司签订回迁协议，房屋居住权并不等同于所有权，在回迁过程中是否伪造交易记录。长达5年之久，池晓旭并没有享受到其房屋所有权的权利，其财产权益受到侵害，有权利要求赔偿精神损失及财产损失。第六，房屋交易双方为池晓旭与唐有权，至于李洪海与赵云洪及赵云洪与唐有权之间的纠纷，均与池晓旭无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告赵云洪、唐有权经公告传唤未到庭，视为放弃质证权利，对原告和第三人质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。质证有异议的证据，本院作如下认证：1.原告提交的证据（2）2001年1月3日房屋买卖协议书复印件一份（原件被七台河市检察院收回）及七台河市检察院扣押物品清单复印件一份（原件核对后已退回），证明原告是通过买卖行为取得了该房屋的所有权，并且该协议已经实际履行。第三人质证对检察院扣押的签字是否是被告赵云洪所签无法确定，对真实性有异议，即便该协议是真实的，甲方的主体也是七台河市物产经贸有限公司，而不是赵云洪个人，无法证明原告的主张，原告也未取得争议房屋的所有权。经审查核实对该证据的真实性予以确认。2.原告提交的证据（3）听证会记录、拆迁补偿协议书复印件各一份，证明原告至今仍是该房屋实际所有权人。第三人质证对真实性无异议，对证明问题有异议，法律规定不动产所有权以登记为准，原告不是争议房屋所有权人，无权签订协议。合同效力已经在另一个诉讼中审理，是否有效还需等待结果，合同也证明不了原告占有使用房屋。经审查核实对该证据的真实性予以确认。3.第三人提交的证据（1）公证书复印件一份，证明涉案房屋所有权人唐有权授权刘畅代其签订转让合同，收取房款，办理过户手续等全权委托。原告质证真实性无异议，证明事实不认可，因为唐有权将该房屋卖给池晓旭的行为属于欺诈行为，根据法律规定欺诈行为因损害该房屋实际所有权人的合法权益，故该公证书是在合法形式下进行的非法买卖行为，所以证明事实不能成立。经审查核实对该证据的真实性予以确认。4.第三人提交的证据（2）房屋买卖合同、汇款凭证、情况说明复印件各一份，证明池晓旭与唐有权签订了合法的买卖合同，并履行将房屋交付给了唐有权代理人刘畅。原告质证从形式要件看，对该证据真实性没有异议，对合法性不予认可，不能证明第三人的诉讼主张。因本案是赵云洪、唐有权精心设计的骗局，法律对这种违法、欺诈的行为是不会给予支持的。刘畅的委托书是在唐有权不知情并超越代理权情形下所形成，是无效的。经审查核实对该证据的真实性予以确认。5.第三人提交的证据（3）房屋所有权证、发票、完税凭证产权登记费收据复印件各一份，证明池晓旭合法取得涉案房屋所有权。原告质证对该证据真实性没有异议，对合法性不予认可，不能证明第三人的诉讼主张。因本案是赵云洪、唐有权精心设计的骗局，法律对这种违法、欺诈的行为是不会给予支持的。刘畅的委托书是在唐有权不知情并超越代理权情形下所形成，是无效的。经审查核实对该证据的真实性予以确认。通过以上证据的分析与确认及原告、第三人的当庭陈述，本院认定案件事实如下:1993年6月7日，案涉房屋原所有权人魏连仲与七台河市第二建筑工程公司签订商品楼购销合同。1999年6月3日，魏连仲将该户房屋卖给七台河市农村信用合作联合社。2000年12月24日，被告赵云洪与七台河市农村信用社联合社签订协议书购买案涉房屋，并过户至被告赵云洪名下。2001年1月3日，原告与被告赵云洪签订协议书，约定被告赵云洪将其所有的位于桃山区霞光街霞光新居楼房一户（产籍号：1-707810-035-010302）与原告所有的桑塔纳2000型轿车一台（作价100000.00元）进行置换。协议签订后，原告履行了交付车辆和差价16790.00元的协议义务，被告赵云洪将房屋亦交付给原告。嗣后，被告赵云洪未依约将房屋过户给原告。被告赵云洪委托其司机唐有权用案涉房屋抵押贷款，双方于2012年3月3日签订房屋买卖合同，2012年3月6日过户登记至被告唐有权名下。2014年7月28日，被告唐有权在第三人池晓旭的哥哥开设的沈阳乾道嘉信息服务有限公司七台河分公司提供的贷款平台办理贷款，出借人为刘畅，以案涉房屋提供抵押担保，并且办理了抵押登记。借款期限届满，被告唐有权未履行还款义务，出借人刘畅持唐有权出具的公证委托书以唐有权的名义与第三人池晓旭签订房屋买卖合同，并办理过户登记至第三人池晓旭名下。2014年7月28日委托书内容为：“委托人唐有权名下有一处私有房屋，房屋座落于七台河市××桃北街的房产（建筑面积116.79平方米，房屋所有权证号：七房权证桃字第××号），委托人充分信任受托人，特委托刘畅作为代理人，全权负责办理上述房产的如下事宜。共四项事宜，其中第一项事宜即用该房屋向银行申请办理房屋抵押贷款及去房产局等相关部门办理房产贷款抵押登记、担保等相关事宜。查询档案、查询征信、归还银行或信用贷款、取房屋所有权证”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。争议焦点一，关于原告李洪海主张确认其与被告赵云洪于2001年1月3日签订的协议效力问题，庭审中原告李洪海提交的与被告赵云洪签订的协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，赵云洪作为案涉房屋原所有权人享有案涉房屋的处分权，故双方协议成立且合法有效。双方以各自所有的物置换交易，且原告将差额部分以现金形式交付给被告赵云洪，被告赵云洪认可已收到差价，认定原告已履行付款义务，被告赵云洪将案涉房屋交付原告，原告已取得并实际占有使用，认定原告为案涉房屋所有权人。物权法于2007年10月1日生效，在此前房屋交易未办理过户手续符合交易习惯，原告未办理案涉房屋过户手续不影响原告对该户房屋的所有权。争议焦点二，关于原告主张确认赵云洪与唐有权签订协议无效的请求，原审案件的庭审中载明赵云洪与唐有权签订房屋买卖合同并过户给唐有权的目的是委托唐有权帮其办理贷款，而在签订该份协议时，赵云洪对案涉房屋不具有所有权和处分权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，被告赵云洪与唐有权签订的房屋买卖合同时，被告赵云洪已将该房屋交付给原告李洪海，被告赵云洪对该户房屋无权处分，事后原告亦未对其二人签署房屋买卖合同及过户的行为进行追认，故被告赵云洪与唐有权之间签订的房屋买卖合同无效。争议焦点三，关于原告主张被告唐有权与第三人池晓旭签订协议无效的请求，案涉房屋登记于被告唐有权名下后，唐有权通过池晓旭哥哥开设的贷款公司介绍在刘畅处用案涉房屋抵押借款，借款金额200000.00元，并办理了抵押登记。因被告唐有权未及时偿还该笔借款，出借人刘畅持被告唐有权的公证委托书以唐有权的名义与第三人池晓旭签订房屋买卖合同，并办理过户登记。委托书内容写明案涉房屋在银行抵押贷款，事实上是在第三人池晓旭哥哥开设的非金融机构进行抵押贷款及抵押登记于个人名下，与公证书内容不符合。第三人池晓旭购买该户房屋的信息来源于其哥哥处，目的用于投资而非居住，所以对房屋的地理位置、格局等信息不知晓，依据交易习惯在购买前都应对房屋的位置、楼层、面积、格局等细节进行实地查看，根据本院在（2015）桃民初字第144号确认合同有效纠纷案件中对池晓旭所做笔录内容，证实其对案涉房屋信息完全不知情，仅在楼外看过该户房屋，不符合常理。第三人池晓旭分别于2015年7月27日、7月28日将钱款合计194831.86元转至其亲属部庆斌银行账户，而未将房屋价款转给唐有权、刘畅，第三人亦未提供证明部庆斌与唐有权或案涉房屋有关系的证据，以上情节都不符合日常房屋买卖交易习惯。第三人述称系原告与被告赵云洪、唐有权之间恶意串通侵害其合法权益，基于其未提供证据证明，故对该述辩意见不予采信。因被告赵云洪与唐有权签订的房屋买卖合同无效，被告唐有权对案涉房屋不享有所有权，故唐有权对案涉房屋所有处分行为均无效，所以被告唐有权与第三人池晓旭于2015年7月27日签订的房屋买卖合同无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李洪海与被告赵云洪于2001年1月3日签订的协议书有效，原告对坐落七台河市桃山区霞光街（产籍号：1-707810-035-010302）的房屋享有所有权;二、确认被告赵云洪与被告唐有权于2012年3月3日签订的房屋买卖合同无效；三、确认被告唐有权与第三人池晓旭于2015年7月27日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费2660.00元，由被告赵云洪、唐有权及第三人池晓旭平均承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。审 判 长  孟 晖审 判 员  胡丽娜人民陪审员  丛 贺二〇二〇年十二月十八日书 记 员  赵天姣