广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初8568号 原告：梁蔼然，女，1973年1月18日出生，汉族，住广州市黄埔区。 原告：麦为民，男，1967年6月21日出生，汉族，住广州市开发区。 原告的共同委托诉讼代理人：郑文峰，广东悦信律师事务所律师。 被告：李雪媚，女，1969年7月25日出生，汉族，住广州市黄埔区。 委托诉讼代理人：钟堂，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许兆基，广东法制盛邦律师事务所律师。 原告梁蔼然、麦为民诉被告李雪媚确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告梁蔼然、麦为民的共同委托诉讼代理人郑文峰、被告李雪媚及其委托诉讼代理人钟堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁蔼然、麦为民共同向本院提出诉讼请求：1.确认梁蔼然、麦为民与李雪媚签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由李雪媚承担。 事实和理由：1997年1月31日，梁蔼然、麦为民向广州市黄埔区南岗镇沙步村新南经济合作社购买了一块基层面积为70平方米的宅基地。同年，梁蔼然、麦为民在该地块上建立了房屋，用于夫妻生活。但麦为民当时因赌博，欠下李雪媚合共38万元的款项，为了支付赌金，梁蔼然、麦为民与李雪媚签订了《房屋买卖合同》，将鹿步新南坑田新村60号房屋转让给李雪媚。但李雪媚并非广州市黄埔区南岗镇沙步村新南经济合作社社员，根据我国相关法律规定，宅基地房不能在集体经济组织成员及非集体经济组织成员之间买卖，原被告之间所签订的合同应为无效合同，并且李雪媚并没有实际支付梁蔼然、麦为民购房款项，以赌博所得抵扣购房款的行为不应得到法律的支付，因此，为维护梁蔼然、麦为民的合法权益，特具状法院，请求判如所请。 被告李雪媚辩称，一、涉案房屋没有宅基地使用权证，且目前房屋现状与《黄埔区农村居民个人住宅规划审查表》也不符，不属于法院受理民事诉讼的范围。涉案房屋没有宅基地使用权证，目前该房屋由于面临拆迁，政府已委托广州市四维城科信息工程有限公司对房屋现状作出房地产查丈原图（详见证据1），该份查丈原图清晰显示，房屋结构层数为A6，第一层72.3786、第二层90.7313、第三层90.7313、第四层90.7313、第五层92.2475、第六层14.6864。其中宅基地面积为0，建基72.3786，总建筑451.5064，四层以上超建面积框架、混合、砖木结构106.9339，棚架简易结构63.5121、楼面拦河34.79。而该房屋《黄埔区农村居民个人住宅规划审查表》载明，规划部门对于涉案房屋的批准建设的规模为地上4层，建筑面积为72.8平方米。李雪媚认为对超过规划批准建设的房屋部分是否拥有合法的使用权，不属于法院受理民事诉讼的范围。在上述使用权未明晰的情况下，梁蔼然、麦为民要求确认双方转让涉案房屋的买卖合同无效，法院应当予以驳回。另外，李雪媚认为本案与广州市海珠区人民法院的(2017)粤01405民初9348号、广州市中级人民法院(2018)粤01民终12127号案在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，上述案件已经作出驳回起诉的裁决，且已经生效，属于《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》（试行）第四条第四款规定的“上一级人民法院及本案裁判生效的案件”类案的情形，应当作为本案裁判作出的参考。因此李雪媚认为本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当参考上述案件作出驳回梁蔼然、麦为民起诉的裁定。 二、即使法院不认同李雪媚的上述答辩意见，李雪媚认为涉案的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同。涉案的《房屋买卖合同》是双方在平等、自愿的情况下签订的，是双方的真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。理由如下：首先，涉案房屋不属于宅基地，双方签订的《房屋买卖合同》并不违反国家关于禁止宅基地转让的相关法律法规。其次，涉案房屋在法律上应当属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项规定的“未依法登记领取权属证书”的房地产，双方的买卖合同并不当然无效。根据《中华人民共和国合同法司法解释二》第14条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定”，可见司法解释将合同法规定的强制性规定缩小解释为效力性强制性规定，排除了管理性强制性规定。李雪媚认为效力性规范是指法律及行政法规明确规定了违反这些强制性规定将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后，如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。而管理性规范是指法律及行政法规没有明确违反此类规范将导致合同无效或者成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或社会公共利益，只是损害当事人的利益的规范。具体到本案，李雪媚认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项规定属于管理性强制性规范，不属于效力性强制性规范。因此，双方签订的《房屋买卖合同》并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，不属于合同法第五十二条关于合同无效规定的情形，梁蔼然、麦为民的诉讼请求没有任何法律依据。最后，涉案房屋已经被纳入拆迁征收的范围，按照政府拆迁征收政策，涉案房屋被拆迁后可以通过拆迁征收补偿换取具有合法产权房屋及相应的拆迁补偿。虽然目前涉案房屋无证，但实际上涉案房屋被拆迁征收后将取得合法产权，涉案的《房屋买卖合同》继续履行并不损害国家或社会公共利益，出卖人即梁蔼然、麦为民对于涉案房屋的权利瑕疵也将不会影响李雪媚进行产权登记或收取相应的拆迁征收补偿。 三、梁蔼然、麦为民违反诚信原则，见利忘义的行为不应得到法院的支持。李雪媚与梁蔼然、麦为民是多年的朋友，当年梁蔼然、麦为民无路可走需要卖房时，多次乞求李雪媚出钱购买其房屋助其度过难关。李雪媚出于好心才按照当时的市场价购买其房屋，双方在合同中也明确约定：房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由李雪媚所有，李雪媚如需办理房产证，甲方需协助提供资料给李雪媚。十多年以来，双方一直相安无事，直到涉案房屋被纳入拆迁征收的范围，梁蔼然、麦为民见利忘义，提起本案诉讼，企图侵吞李雪媚的房屋。李雪媚此时也是非常懊悔，若当时以38万元的价格，可以购买同一地区的几套商品房，已经升值十几倍。“任何人不得从自己的错误行为中获益”，梁蔼然、麦为民背信弃义的行为不应该得到法律的支持。同时，时值广州市黄埔区城市化中期加速阶段，与本案类似的房屋买卖行为十分常见，若本案支持了梁蔼然、麦为民的诉讼请求，即变相鼓励了出卖人通过背信弃义的方式去获利，势必会引起关于类似房屋买卖合同案件的起诉潮，届时与本案类似的合同买卖双方将会成为社会的不稳定因素。综上所述，李雪媚认为本案不属于法院民事诉讼的受理范围，法院应当驳回梁蔼然、麦为民的起诉。退一步说，即使法院受理其起诉，但梁蔼然、麦为民的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。 经审理查明，1997年1月31日，新南经济合作社（甲方）与麦为民（乙方）签订《房地合同》，约定：麦为民房地23号，实用70平方，地款4万元，水电报装费1500元，道路摊销费4914元。用地户要在97年8月完成地梁基础。1997年2月3日，麦为民向广州市黄埔区南岗镇沙步村民委员会缴纳了上述房地款4万元及水电报装费等费用。 2001年，梁蔼然填写《黄埔区农村居民个人住宅规划审查表》申请危房拆建，该表载明：申请人：梁蔼然，现住址：黄埔区沙步村××新村××号，申请人属于本村有常住户口的村民，申请理由：危房拆建，2001年2月28日，广州黄埔区南岗镇沙步村沙步经济合作社盖章且负责人签名，同时在经济社意见：本表内容经本社审查是否属实，申请人是否符合分配宅基地资格下签署意见：情况属实，同意申报。2001年3月1日，广州市黄埔区南岗镇沙步村委会盖章并签署意见：情况属实，同意申报；2001年4月6日，广州市黄埔区南岗镇人民政府村镇建设办公室盖章并签署意见：情况属实，同意报规划局审查。 2008年8月1日，梁蔼然、麦为民（甲方）与李雪媚（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定将鹿步新南坑田新村60号的房屋出卖给李雪媚，房屋交易总价为380000元。 庭审时，李雪媚陈述其并非南岗镇沙步经济合作社村民。梁蔼然系南岗镇沙步村村民。目前涉案房屋由李雪媚在居住和使用。 为查明涉案房屋所在宅基地相关情况，本院向广州市黄埔区南岗街沙步社区新南经济社发函并于2020年10月19日到该社调查取证。该社现任社长梁佐良陈述因该社管理人员更迭，故其不清楚黄埔区沙步村××新村××号所在土地是否是宅基地，亦不清楚新南经济社与麦为民签订的《房地合同》涉及的房地23号与黄埔区沙步村××新村××号是否系同一块宅基地。因时间久远，也没有保存当年的材料。本院又于2020年11月6日向新南经济社前任社长梁仲强调查询问，其陈述当年该社共有约30块土地，依照顺序进行编号后以公开竞价的方式进行分配，麦为民投得了其中的编号为23号的土地，该土地性质为宅基地，而麦为民转让给李雪媚的60号土地即为上述其投得的23号土地。 以上事实有《房地合同》《黄埔区农村居民个人住宅规划审查表》《房屋买卖合同》、收据、调查询问笔录及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”由此可见，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让。而本案涉案宅基地房屋位于黄埔××××街沙步村，李雪媚并非该集体经济组织成员，因此李雪媚与梁蔼然、麦为民签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》系非法转让宅基地行为，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认梁蔼然、麦为民与李雪媚于2008年8月1日签订的关于广州市黄埔区鹿步新南坑田新村60号房屋的《房屋买卖合同》无效。 案件受理费7000元，由被告李雪媚负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效后七日内向本院缴付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  周荧辉 人民陪审员  李建明 人民陪审员  罗伟红 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  张 敏 张园