文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020)渝0153民初4496号原告：李亿，男，1973年8月19日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：夏彬昌，男，1956年4月23日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：简兴明，男，1972年12月1日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：王玲，女，1986年2月15日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：陈绍彬，男，1975年7月14日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：周正玉，女，1963年12月21日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：龙远成，男，1966年11月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：吕文凤，女，1983年1月6日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：姚武平，女，1986年12月21日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：吕运海，男，1968年1月27日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：郭金明，男，1974年1月15日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：郭汝德，男，1960年1月2日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：周中惠，女，1976年9月27日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：刘永芳，女，1972年3月31日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：潘家兰，女，1973年3月1日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：李杰，男，1978年3月27日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：周显勇，男，1983年5月29日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：夏绍菊，女，1960年2月10日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：祝良秀，女，1957年10月13日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：刘海，男，1983年5月22日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：刘梅，女，1976年10月19日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：唐小敏，女，1985年11月12日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：陈启光，男，1956年3月14日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：蒋春富，男，1968年7月5日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：冯学珍，女，1972年8月23日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：包顺祥，男，1964年2月1日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：李恭敏，女，1981年6月15日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：杨德，男，1972年10月18日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：吕志勇，男，1990年9月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：宋博，男，1988年3月15日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：柳年润，女，1968年7月10日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：柳年彬，男，1975年2月9日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：柳年学，女，1972年3月25日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：吴章飞，男，1978年6月12日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：张文秀，女，1965年12月10日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：丁庭晏，女，1981年1月12日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：张德琼，女，1964年1月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：王祖凤，女，1965年1月24日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：胡金明，女，1972年8月3日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：陈宗礼，男，1956年12月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：蒋文菊，女，1965年5月14日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：邓申芳，女，1963年7月29日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：左明军，男，1974年8月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：刘凡君，男，1976年7月20日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：古强，男，1987年9月27日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：刘坤才，男，1957年4月23日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：贺强，男，1971年4月1日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：郑英春，女，1991年3月13日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：祝学鑫，男，1988年1月2日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：范全平，女，1982年4月9日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：林万辉，男，1980年12月3日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：李启章，男，1969年2月21日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：肖三水，男，1968年12月26日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：黄勇，男，1990年1月16日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：阎德琼，女，1973年1月20日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：刘连金，男，1972年1月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：何帮才，男，1964年5月23日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：黎际牛，男，1975年11月4日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：林万恒，男，1974年10月8日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：杨全福，男，1991年6月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：秦道举，男，1973年2月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：张德平，女，1982年1月21日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：刘丹，女，1986年1月7日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：尹富平，女，1983年6月23日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：刘启荣，男，1974年1月26日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：戴天琼，女，1963年3月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：曾孝素，女，1964年11月4日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：郑桂丽，女，1982年6月3日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：胡荣连，女，1988年6月2日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：叶芳，女，1982年8月17日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：匡华艳，女，1977年10月8日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：何天昌，男，1951年7月4日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：黎晓芬，女，1975年7月4日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：李先素，女，1971年11月6日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：彭铭红，男，1968年9月15日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：张强，男，1984年7月24日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：王国刚，男，1976年12月2日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：盛贤英，女，1985年7月26日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：李万美，女，1976年5月7日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：张贤珍，女，1966年8月10日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：唐洪兴，男，1983年1月30日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：于娇娇，女，1991年2月1日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：李明，男，1987年5月29日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：卿章华，男，1976年1月13日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：范桥，男，1988年10月2日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：彭小东，男，1989年10月15日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：姚元九，男，1980年6月30日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：罗涛，男，1972年8月12日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：吕智，男，1993年1月2日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：许利恒，男，1976年11月14日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：吕荣明，男，1987年7月30日生，汉族，住重庆市荣昌区。以上91名原告推举的诉讼代表人：李亿、夏彬昌、简兴明、王玲、陈绍彬，身份信息同上。以上91名原告共同委托诉讼代理人：张先贵，重庆法霖律师事务所律师。被告：重庆市荣昌区碧水西城业主委员会，住所地重庆市荣昌区昌元街道昌州大道西段96-98号。负责人：晏平仲，主任。委托诉讼代理人：廖安宇，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谢亨远，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。第三人：重庆双信物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道昌州大道西段96号附19号，统一社会信用代码915002266786655839。法定代表人：谢祖詠。委托诉讼代理人：廖玲，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。原告李亿、夏彬昌、简兴明等91人与被告重庆市荣昌区碧水西城业主委员会（以下简称“碧水西城业委会”）、第三人重庆双信物业管理有限公司（以下简称“双信物业公司”）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李亿、夏彬昌、简兴明、王玲、陈绍彬、郭金明、周显勇、祝良秀、冯学珍、杨德、张文秀、张德琼、王祖凤、胡金明、陈宗礼、刘坤才、贺强、郑英春、肖三水、刘连金、林万恒、杨全福、张德平、刘启荣、胡荣连、彭铭红、许利恒、原告方共同推举的诉讼代表人李亿、夏彬昌、简兴明、王玲、陈绍彬及委托诉讼代理人张先贵，被告碧水西城业委会负责人晏平仲及其委托诉讼代理人廖安宇、谢亨远，第三人双信物业公司的委托诉讼代理人廖玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亿、夏彬昌、简兴明等91人向本院提出诉讼请求：1.撤销被告于2019年5月10日等选聘第三人为物业服务企业，并与之签订碧水西城小区物业管理服务合同的决定；2.由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为要求撤销被告作出与第三人于2016年11月15日、于2019年5月10日签订的两份物业服务合同的决定。事实与理由：2020年10月，原告从第三人与业主的物业服务合同纠纷中所举示的证据中得知:被告与第三人签订了碧水西城物业管理服务合同。显然，被告是在未经原告选聘物业服务企业的情况下，就私自采用所谓议标方式选聘第三人为物业服务企业，并于2016年11月15日、2019年5月10日先后与第三人签订了碧水西城物业管理服务合同。服务期限均为为3年，即自2016年4月1日至2019年3月31日止、自2019年4月1日至2022年3月31日止。被告在与第三人签订上述两份合同之前或之后都没有召开业主大会进行讨论选聘物业服务企业之事，或征求原告的意见。被告与第三人明知自己的签约行为违反法规规定，而仍然为之。给原告的合法权益造成了损害。被告碧水西城业委会辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由是：依据法律规定，原告行使撤销权有一年的时限要求。签订第一份物业合同的时间至今已经超过三年多了，原告应当知道签订物业服务的合同,原告已经接受了第三人的服务，因此要求撤销第一个决定就超过了诉讼时效。第二份的决定同理。原告陈述的没有召开业主大会不属实。第三人双信物业公司称，同意被告的答辩意见。第三人与被告签订的合同，双方主体适格，合同是合法的，合同内容并未损害业主的利益，第三人与被告所签订的两份合同物业服务费标准低于前期物业服务合同费标准。第三人并不知道被告在签订合同之前是否获得法定标准的业主授权，不影响合同的效力，业主是从2012年、2013年接房起就与第三人签订了前期物业合同，直到现在也知道是第三人在为原告的物业提供物业服务，但在原告起诉前在第三人向相关业主主张物业服务费之后才提出撤销合同，证明了本案原告是知道或应该知道第三人与被告续签物业合同的事实。本院经审理认定事实如下：重庆市荣昌区X街道碧水西城小区有业主1062户，建筑总面积为86978.79㎡,91名原告是该小区的业主。双信物业公司（曾用名：荣昌县置信物业管理有限责任公司、荣昌区置信物业管理有限责任公司）系碧水西城小区的前期物业服务企业，至今一直为碧水西城小区提供物业服务。碧水西城业委会（第一届）于2016年4月12日在荣昌区X街道办事处进行了备案。2016年11月15日，碧水西城业委员与双信物业公司签订了《碧水西城小区物业管理服务合同》，合同约定服务期限自2016年4月1日至2019年3月31日止。2019年5月10日，碧水西城业委员与双信物业公司签订了《碧水西城小区物业管理服务合同》，合同约定服务期限自2019年4月1日至2022年3月31日止。庭审中，双方一致确认被告与第三人在2016年11月15日、2019年5月10日签订的两份物业合同对应的收费标准低于前期物业服务合同。对被告在决定与第三人在2016年11月15日、2019年5月10日签订物业服务合同前有无按照法定程序召开业主大会或以其他方式征询全体业主的意见、具体的参会人数以及对应的专有部分面积的问题，被告称在2016年4月29日召开的业主大会（参会人数和对应的面积不确定）中有征询意见，被告是根据该次会议决定与第三人在2016年11月15日签订物业服务合同；第二次是于2018年10月25日在荣昌区X街道X社区办公室召开了会议（参会人数是16个代表，对应的面积无法确定），决定了签订第二个物业合同。原告称2016年4月29日召开的会议没有结果，该次大会与选聘物业单位没有关联性；2018年10月25日的会议不是业主大会，也没有结果。碧水西城业委会另举示告知书、公示栏张贴告知书的照片，拟证明对被告与第三人双信物业公司续签2019年4月1日至2022年3月31日的物业服务合同的决定，被告于2019年1月20日有在小区7号楼通过张贴告知书的形式将告知业主，但未举示照片的原始载体，照片也未显示拍摄日期及具体地点；原告方对此均不予认可。对此，本院认为碧水西城业委会举示的告知书、公示栏张贴告知书的照片，无照片的原始载体，无法明确拍摄日期及具体地点，且原告对此均不予认可，故对该证据不予采信。上述事实，有原、被告及第三人的陈述以及《碧水西城小区物业管理服务合同》、告知书、会议记录、产权证明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案系业主撤销权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，本案原告方作为碧水西城小区的业主，其是被告碧水西城业委会决定与第三人签订物业服务合同内容中物业服务费的承担者之一，被告的该决定与其存在利害关系，因此，原、被告诉讼主体适格。本案争议焦点有：一、原告方的撤销权是否已经经过了一年的除斥期间；二、被告作出与第三人于2016年11月15日、于2019年5月10日签订的两份物业服务合同的决定是否应当撤销。对争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”，由此可知业主撤销权的行使期限为一年。原告方诉称是在2020年10月从第三人与业主的物业服务合同纠纷案件中所举示的证据中得知被告与第三人签订了碧水西城物业管理服务合同；被告抗辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，并认为被告与第三人签订的两份物业服务合同至今均超过一年，原告应当知道签订物业服务的合同；第三人称一直在为碧水西城提供物业服务，原告是知道或应该知道第三人与被告续签物业合同的事实。本院认为，原告方的撤销权未经过一年的除斥期间。理由如下：一方面，被告违反《中华人民共和国物权法》的强制性规定，擅自决定与第三人签订两份物业服务合同，侵犯了原告方作为业主知情权、选择权等的合法权益；在被告与第三人签订物业服务合同后，被告、第三人也未举示相应证据证明有将签订两份物业服务合同的具体内容告知全体业主、原告方等业主在提起本案诉讼前一年就已经知晓两份物业服务合同的具体内容，应当承担举证不能的后果。另一方面，第三人作为碧水西城小区的前期物业服务企业，至今一直为碧水西城小区提供物业服务，不能以业主接受了第三人的物业服务推定业主就知晓被告与第三人签订的物业服务合同的具体内容。因此，本院对原告方诉称是在2020年10月得知被告与第三人签订了碧水西城物业管理服务合同的意见予以采信，对被告及第三人抗辩称原告方撤销权已经过一年的除斥期间的意见不予采信。对争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，被告在作出与第三人于2016年11月15日、于2019年5月10日签订两份物业服务合同的决定时，未按照相关法律规定的要求召开业主大会或以其他方式征询全体业主的意见，被告也未举示充分证据证明在作出前述两个决定前取得了碧水西城小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，侵犯了原告方作为业主的合法权益，故本院对原告方要求撤销被告作出与第三人于2016年11月15日、于2019年5月10日签订的两份物业服务合同的决定的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：撤销被告重庆市荣昌区碧水西城业主委员会作出与第三人重庆双信物业管理有限公司分别于2016年11月15日、2019年5月10日签订《碧水西城小区物业管理服务合同》的决定。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告重庆市荣昌区碧水西城业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  钟明友二〇二〇年十二月二十八日书记员  张 琳