广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17220号原告（反诉被告）：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司，住所地广州市越秀区广园东路******铺。负责人：简麟辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽萍，广东安法律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨广星，男，汉族，1985年5月23日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李锦船，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：平先进，广东一粤（白云）律师事务所律师。原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司诉被告杨广星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑丽萍，被告的委托诉讼代理人李锦船、平先进庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.被告支付2019年10-12月租金每月16906元、管理费每月1408元共54942元，滞纳金人民币54942元（按照合同约定按每日3%计算，以本金为限）；3.被告向原告赔偿损失149760元（被告提前解除合同的损失，按照130元/月/平米乘以64平方米乘以18月）。事实和理由：2013年7月1日，原告与被告的《租赁合同》，约定：原告将位于广园××号广园致友汽配城C6号的档位出租给被告，总建筑面积64平方米，租期自2013年7月1日起至2021年6月21日止，其中2019年7月1日至2020年6月30日月租金为16906元，管理费为每月1408元，水电费按照水电公司收取原告总表金额除以各用户合共总度数后得出的单价计收；被告应于每月15日前以银行转账支票结算的方式向原告支付上述费用；若被告未按时支付水、电费，原告有权按迟延支付费用的10%收取滞纳金至费用缴清之日止；若被告未按时交纳租金、管理费或相关费用，按日3%的标准向原告交纳滞纳金至费用缴清之日止等。被告自2019年10月起未向原告交纳租金、管理费及水电费、综合服务费，已构成根本违约，严重损害原告的合法权益，经原告催告，被告至今仍未付清。根据合同约定，原告于2019年12月31日向被告发函解除了双方之间的租赁合同。被告辩称：一、涉案合同系无效合同。本案原告未提供涉案房屋房产证、建设工程规划许可证，若涉案房屋没有房产证以及建设工程规划许可证，则原告与杨广星所签订的涉案合同系无效合同。根据委托代理人查询原告的企业内档，涉案的房产系由广州市致友投资发展有限公司向空军房地产管理局广州房地产管理处租赁取得使用权，但没有查询到涉案房屋有房产证、建设工程规划许可证。且获得房屋使用权的主体系广州市致友投资发展有限公司，并非系原告，原告无权以分公司的名义将涉案的房产出租给杨广星。若涉案合同系无效合同，则本合同不存在解除合同的情形，杨广星将涉案房屋的钥匙交还给原告，原告接受钥匙之日起，杨广星则不需要在支付房屋的使用费。根据合同法第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、假设本案的涉案合同系有效的合同；涉案合同的解除时间系2019年9月份；1.2019年9月，杨广星向原告提出解除合同，并将钥匙交还给原告，原告接受了钥匙，原告在接受了杨广星退还的钥匙后，被告以实际行动解除了合同，不应再向原告收缴租金，原告应该及时采取措施防止损失进一步扩大。2.涉案合同约定了管理费，但是原告并没有向被告提供相应服务的凭证；涉案合同第四条第1款规定：管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用。本合同直接约定了固定的管理费金额，但在实际过程中并没有提供相应的服务，原告应当提供其为被告提供了服务的凭证，否则应当退还管理费；3.本案的违约金约定过高，应按贷款市场报价利率收取；涉案合同第八条第3款约定：每逾期一日还需向原告交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清为止。涉案合同约定的违约金过高，应按贷款市场报价利率收取。综上所述，无论本案系有效合同还是无效合同，在杨广星将钥匙交还给原告之日起，变无需在支付房租使用费（或租金），但原告在获得了钥匙后仍然继续向杨广星索取租金，其违背了合同约定以及诚实信用原则。原告目前不仅起诉了杨广星，还起诉了不少其他的商铺，其大致情形类似，均是租户解除合同后，房东仍然向其追索租金。恳请贵院根据事实、证据以及法律规定，驳回原告的诉讼请求，维护杨广星的合法权益。案涉合同无效，原告应当返还收取被告的管理费，保证金，设施费。为此，被告提出如下反诉请求：1.确认原、被告签订的广园致友Ｃ房租合字第××号租赁合同无效；2.原告向被告退还守法经营保证金5000元；3.原告向被告退还配套设施费7040元。原告对被告反诉请求辩称，1.本案的租赁合同是依法成立的，是合法有效的合同。本案租赁合同是双方是真实的意思表示，自2013年7月1日签订至2019年10月履行六年多的时间，被告因为自身经营不善，自2019年10月起欠付租金，经原告多次催告，仍据不履行交租义务，在原告向法院起诉要求其承担违约责任后，被告提起反诉主张本案租赁合同无效。目的是为了逃避被告在诉讼中需要承担的违约责任，被告承租商铺所属的是致友汽配城，是军队产权，符合军队房地产委托经营条件。有军队房地产场地使用许可证，致友汽配城可做专业市场用途，原告营业执照登记的经营范围包括市场经营管理、摊位出租，对于涉案商铺是有经营管理及对外出租权，因此本案租赁合同是依法成立，合法有效的。2.关于被告提出的守法经营保证金，被告没有提交原告收取5000元守法经营保证金的收款收据，不能证明原告有向其收取该费用。3.关于被告提出的配套设施费，被告仅提供了2018年3月的缴租通知，但是并没有提供原告收取该费用的收款收据，不能证明原告已向其收取该费用。综上被告的反诉请求没有事实与法律依据。经审理查明，2013年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园致友汽配城C6号档位，总建筑面积64平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2013年7月1日起至2021年6月21日止；其中2019年7月1日至2020年6月30日租金为16906元/月，管理费为1408元/月，管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳；乙方应在本合同签定当天一次性向甲方缴付水、电保证金0元，该保证金在租赁期满后，乙方付清所有拖欠费用后由甲方一次性无息退回给乙方；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。该合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告经营使用。被告自2019年10月起未向原告支付租金、管理费及水电费。2019年12月30日，原告委托律师向被告位于广州市越秀区广九三马路7号大院10号202房的地址寄发《律师函》，要求被告支付10月、11月、12月的租金、管理费以及滞纳金、违约金等。该邮件因“原址查无此人”被退回。2019年12月31日，原告向被告位于广东省××市××市××镇军田村寄送《解除租赁合同通知书》，内容为：因被告自2019年10月起未向其司支付租金、管理费、水电费和综合服务费，故从2019年12月31日起解除双方之间编号为C6-01《广园致友汽配城总场租赁合同》等。该邮件于2020年2月22日送达被告。此外，原告于2020年1月2日在涉诉商铺现场张贴上述通知书。原告为了证明其损失，向本院提交了融通地产（广东）有限责任公司与致友公司签订的《房地产租赁合同》，其中约定了原告承租的地址为致友汽配城，建筑面积17224.89平方米，场地面积18861.8平方米；其中2019年9月1日至2019年12月31日每天租金为72226.06元,2020年1月1日至2020年8月31日每天租金为72028.72元，2020年9月1日至2021年12月31日每天租金为73469.30元。被告为证明其主张向本院提交如下证据：1.原告（甲方）与广兴发汽配经营业部（乙方）于2012年8月20日签订的《铺位租赁合同守法经营补充协议》，约定甲方向乙方收取守法经营保证金5000元；2.原告于2018年2月26日发出的3月交租通知，其中记载配套设施管理费960元、租金13972元、配套设施320元；3.增值税发票，记载被告向原告支付租金情况；4.原告与空军房地产管理局广州房地产管理处签订的《军队房地产租赁合同》，租赁期限至2021年5月21日止。原告质证认为：证据1真实性合法性确认，关联性不确认。不能证明被告的证明内容，且该证据的签订日期是2011年，并非本案租赁合同履行期内，而且被告没有提供原告已经收取该5000元的收款收据，不能证明原告收取了该笔款项；证据2真实性合法性确认，但不能证明被告的证明内容，不能证明被告已经向原告缴纳了320元，被告应出具原告向其收取的收据予以证明；证据3真实性合法性确认，关联性不确认，原告向被告主张的是2019年10-12的租金，对被告在此前缴纳的管理费并未提起诉讼；证据4真实性合法性确认，关联性不确认。在2019年9月1日出租方将案涉致友汽配城交由融通地产广东有限责任公司委托管理，并由融通公司与广州市致友公司重新签订房地产租赁合同，原告是广州致友投资发展有限公司的分公司，有权按照致友公司的名义对致友汽配城进行管理。庭审中，原告表示双方没有办理交接手续，其于2019年31日合同解除后实际收回房屋。被告表示其于2019年9月底将钥匙通过母亲交给原告，原告也接收钥匙；被告无其他证据证明支付守法保证金。关于配套设施费，被告表示原告自2018年1月1日开始至2019年9月每月收取320元配套设施费，合同没有约定该费用，原告没有给被告提供任何服务。原告表示确认其在2018年1月至5月期间，向被告收取每月320元，收款后向被告列明收款金额的发票，该费用实际是物业管理费，原告在收费前已贴出通知，告知各租户该笔费用收取的情况，被告并未对该费用提出异议，为此原告提交上述月份发票，发票记载2018年1月至5月管理费1280元（960元+320元）。被告确认该发票为原告支付费用情况，认为其主张的是配套设施费。本院认为：原、被告自愿签订的上述《租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。原告已将涉案商铺交付给被告使用，被告理应依约向原告支付租金及管理费等费用。被告逾期支付2019年10月起的租金及管理费、水电费，超过30天，已构成合同解除的条件，应依约承担违约责任。原告已向被告寄送解除租赁合同通知书，并已实际收回场地，故双方租赁关系已实际解除，本院不再调处。被告称其已于2019年9月退场，但并未提供相关证据予以证明，且亦未与原告办理交接手续，故本院对此不予认定。原告据此要求被告支付所欠的租金及管理费的诉讼请求合法合理，本院予以支持。鉴于被告不同意支付逾期付款违约金并认为违约金的标准过高，本院根据本案实际情况酌情调整为自2019年10月16日起至实际付清之日止参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于原告要求被告赔偿相当于18个月租金损失的诉讼请求，因双方并未就该项损失进行约定，且原告该项请求有违公平原则，故本院不予支持。至于被告要求原告退还经营保证金的请求，被告未提供证据证明其已向原告支付经营保证金，且导致合同解除的原因在于被告逾期支付租金等费用，即并非原告原因所致，因此，被告上述反诉请求缺乏事实依据，本院对此不予支持。同理，原告提交发票记载被告所述配套设施费为管理费的一部分，被告该项诉请亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告杨广星应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年10月至2019年12月的租金（按每月16906元计）、管理费（按每月1408元计）及逾期付款违约金（自2019年10月16日起至实际付清之日止，以每月欠付租金、管理费为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该违约金以不超过上述所欠租金及管理费总额为限）；二、驳回原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告杨广星的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5194元，由原告负担4020元，被告负担1174元；反诉费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十二月十四日书记员  苏锐鸿