林西县人民法院民事判决书（2020）内0424民初3596号原告：张彦勇，男，1974年7月26日出生，汉族，个体工商户经营者，住内蒙古林西县。公民身份号码×××委托诉讼代理人：方立群，内蒙古兴林律师事务所律师。被告：郭亚军，男，1978年2月22日出生，汉族，职工，住内蒙古林西县。公民身份号码×××委托诉讼代理人：孟显会，内蒙古兴林律师事务所律师。被告：缪春艳，女，1982年4月27日出生，汉族，职业不详，住内蒙古林西县。公民身份号码×××原告张彦勇诉被告郭亚军、缪春艳买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年12月10日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张彦勇的委托诉讼代理人方立群、被告郭亚军的委托诉讼代理人孟显会到庭参加诉讼，被告缪春艳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年1月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将乌丹镇汽车站西侧中昊物流园内1号楼1-6层酒店（整体建筑面积5680.19平方米）卖给原告。合同第四条第一款约定：甲方（被告）应在本合同签订的15个工作日内将酒店及停车场的土地使用权证办理完毕，并交付给予乙方（原告）。但被告至今未予办理。根据办理土地使用权证的规定，申请办理土地使用权证需要提交初始登记证（大证）、建设用地土地使用权出让金及土地出让金税费交纳完毕的凭证、土地权属证明等相关手续。被告在卖给原告酒店房屋时，隐瞒了未办理和交付上述费用的事实，欺骗了原告，致使酒店及停车场土地使用权证不能办理。停车场的部分土地被他人占用存在争议。按合同约定被告应当确保水、暖、电、消防及电梯正常使用，但至今不能正常使用，消防未验收。原告购买酒店是为了经营，并于2014年12月30日与格林豪泰（中国）有限公司取得了《格林豪泰快捷酒店特许经营合同》，交纳加盟费5万元。原告不能取得合法土地使用权证，也无法转卖交易，不能实现订立合同的目的。故诉请同前。被告郭亚军辩称，不同意解除合同，双方于2015年1月10日签订合同后，原告已经履行了大部分房款的给付义务，而且合同约定的主要义务是被告协助原告办理房屋产权证，合同签订后被告已经将房屋产权登记在原告名下，原告随时可以拿着房产证办理相应的土地使用证，土地使用证未办理的原因是原告取得房产证后在银行进行抵押，因此责任在于原告自己；原告所陈述的水、电、暖、消防等属于合同约定的附随义务，原告接收房屋后并没有实际经营，其用途是做了抵押借款，另案我方起诉张彦勇要求给付尾欠房款案件中，法院进行实地勘验时，原告已经张贴了出租出售该酒店的广告，因此原告购买此酒店目的不是经营；据我方了解，该酒店的水、暖、电、消防已经验收合格，开通使用时无需交纳费用，尤其是暖气，原告在购买后为了不缴纳余热费，自行将暖气停止，另案法院实地勘验时，水、暖、电、消防等都已经入户，不存在不能正常使用的情形；原告主张的停车场内他人建筑的事实，我方认为自合同签订，以及将房产证办到原告名下时，原告对土地享有使用权，他人建筑违法，原告应进行阻止和维权，但原告并没有行使该权利，与我方无关，他人在地上建筑的建筑物是违法建筑，相关部门可以责令其拆除。综上，原告要求解除合同的诉讼请求没有事实和法律上的依据，应予驳回。被告缪春艳向本院提交书面答辩意见，辩称，不同意解除房屋买卖合同，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、2015年1月，原、被告双方确系签订房屋买卖合同，约定将翁牛特旗乌丹镇汽车站西侧中昊物流园内1#1-6层房屋卖给原告，双方约定了各自的权利义务，合同签订后，原、被告双方均各自履行了部分义务；原告以合同第四条第一款约定：“甲方（答辩人及另一被告郭亚军）应在本合同签订的15个工作日内将酒店及停车场的土地使用权证办理完毕，并交付给乙方（原告）”认为我方隐瞒案件事实，不能实现合同目的，故要求解除合同。但我方认为，原告已经实现了合同主要目的，不具备解除合同的条件，被告未根本违约，应当继续履行双方签订的房屋买卖合同，理由为：1、双方签订买卖合同的标的××旗房屋，整体面积5680.19平方米；签订合同时，我方已经将该房屋直接交付给原告，并由原告实际占有、使用至今，我方已经完成房屋的交付义务。2、房屋产权证已经办理在原告名下，且原告用该房产向银行办理了抵押贷款，抵押至今仍存续；3、房屋交付后，一直由原告占有、使用，土地使用证是否办理不影响原告正常使用房屋，该房屋的使用权没有争议；4、办理土地使用证等事宜我方只能协助，涉及手续等需要开发商等第三方提供，且在合同履行期间，原、被告对合同内容实际上已经做了变更，2015年8月8日，原告签订收据的《情况说明》能够证明变更的事实，该《情况说明》称我方为原告出具的房屋产权证等合同该约定应当承担的费用，其中没有包括土地使用证，虽约定土地使用证在合同签订15日内交付给原告，但因是我方以外的原因暂不能办理，因此出具了情况说明，我方暂时承担其它能够办理的费用，并承担后续办理土地使用证时发生的费用及其他协助义务，我方并没有根本违约，原告的合同目的已经实现。二、双方签订的是房屋买卖合同，原告购买后是经营酒店还是作为他用与我方无关，原告声称不能取得土地使用证，无法使用，因此无法实现合同的目的。但我方已经完成了房屋的交付，并在2015年8月8日以一处商厅将各项费用抵顶给了原告，我方的义务已经履行完毕，并不影响原告经营酒店等正常使用，双方签订合同的目的已经实现，因此原告所述的合同目的和土地使用证办理没有任何关系。三、双方签订买卖合同的时间是2015年1月10日，付款方式涉及抵顶置换部分房屋，合同签订后，该抵顶置换的房屋原告已经交付，我方也已经另行降价销售给他人，因此合同已经不具备任何解除的条件。本院经审理查明案件事实如下：2015年1月10日，原告张彦勇与被告郭亚军、缪春艳签订《房屋买卖合同》，约定二被告将位于乌丹镇汽车站西侧中昊物流园内1#楼1-6层酒店（酒店建筑面积：整体面积为5680.19m2，其中一层面积为420.49m2）出售给原告，交易价格为15000000.00元，包含办理房产证、土地使用证的契税及其他相关费用。付款方式为置换部分房产及现金支付，具体为：1、将以下房产置换给郭亚军：A、房产地址为××区，房产面积及价格137.07m2×4700.00元/m2=644229.00元；房产地址为大板金色海棠小区5#楼5单元3011#车库，房产面积及价格36.36m2×7000.00元/m2=254520.00元；本处房产共计898749.00元，取整按850000.00计算。B、房产地址为××园，房产面积及价格112.77m2×3780.00元/m2=426270.00元，另加65860.00元装修费；本处房产共计492130.00元，取整按500000.00计算。C、房产地址为林西中昊雅居11#楼4号厅，房产面积及价格267.56m2×4700.00元/m2=1257532.00元，本处房产共计1257532.00元，取整按1250000.00计算。以上房产价值合计2648411.00元，取整按2600000.00计算，应另行支付给郭亚军现金4900000.00元。2、将以下房产置换给缪春艳：A、房产地址为林东盛汇金石小区1#-01014号、1#01025号，房产面积及价格共计1600000.00元，取整按1600000.00计算。B、房产地址为林西新贵雅居4#楼1单元1052室，房产面积及价格126.89m2×3680.00元/m2=466955.00元，取整按450000.00计算。C、房产地址为××园，房产面积及价格122.67m2×3780.00元/m2=463692.00元，取整按450000.00计算。以上房产价值合计2500000.00元，应另行支付给缪春艳现金5000000.00元。双方在合同中对其他权利义务进行约定。合同签订后，二被告向原告交付案涉房屋，并将房屋所有权登记在原告名下，原告将置换房产向二被告交付并完成产权变更登记，后以现金方式向二被告给付房款5000000.00元。另查明，案涉房屋系由赤峰昊运房地产开发有限公司建设，于2014年10月11日竣工验收，并备案于翁牛特旗住建局。案涉房屋由原告自双方房屋买卖合同签订后即占有、使用至今，并于2015年7月以该房产为抵押办理了借款，现抵押未涤除。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《房屋买卖合同》1份、被告提交的案涉房产竣工验收备案登记信息1页，在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为原告以被告行为构成根本违约导致原告合同目的不能实现为由要求解除合同，是否有约定或法定事由。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照诚实信用原则履行各自的合同义务。原告主张被告未依约办理案涉房屋的土地使用证，亦未确保房屋的水、电、暖、消防、电梯正常使用，消防设施未验收的行为构成根本违约，但根据被告提交的案涉房屋在翁牛特旗住建局竣工验收备案登记信息，案涉房屋已于2014年10月11日验收完成，符合规划验收要求，原告作为房屋买受方，其在合同签订后即占有、使用该房屋，并办理了房屋所有权登记，此时物权的登记公示已经完成，原告作为房屋买受人的合同目的已经实现，而案涉房屋的水、电、暖等附属设施的入户及土地使用证的办理，原告作为房屋所有权人，对案涉房屋实际占有、使用至今已近六年之久，期间其无论使用或用于经营所需的水、电、暖等附属设施的入户及土地使用证的办理，均可按照相关部门的要求自行办理，由此产生的相关费用按照双方合同约定进行承担，另，本案买卖关系履行过程中，原告在办理了案涉房屋的所有权登记后，以此房屋进行抵押借款，至今抵押未涤除，故结合原告在提起本次诉讼前已经向被告交付大部分购房款，价值合计10100000.00元，双方的主要合同义务已经履行，故，鉴于案涉买卖合同并未约定解除条款，而被告在履行该合同过程中亦不存在根本违约情形导致原告合同目的不能实现，原告要求解除案涉买卖合同的诉讼请求，无约定或法定事由，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张彦勇的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当自觉履行，如逾期未履行，对方当事人可以申请人民法院强制执行，申请执行的期限为二年。审判员 赵 丹二〇二〇年十二月十八日书记员 张超颖