广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初2374号原告：珠海市平沙海城实业总公司，住所地：珠海市平沙镇大海环社区海城办公综合楼三楼306室。法定代表人：黄春光，总经理。委托诉讼代理人:刘佩香，广东美安律师事务所律师。被告：冼右添，男，1977年11月27日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码：442************130。第三人：珠海市金湾区台湾农民创业园管理委员会，住所地：珠海市香洲区柠溪路389号3-6层。负责人：王爱民，主任。委托诉讼代理人：邓樱，男，该公司职员。原告珠海市平沙海城实业总公司（简称海城公司）诉被告冼右添、第三人珠海市金湾区台湾农民创业园管理委员会（简称台创园）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海城公司的委托诉讼代理人刘佩香，第三人台创园的委托诉讼代理人邓樱到庭参加诉讼，被告冼右添经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海城公司向本院提出诉讼请求：1.解除被告与第三人签订的《土地租赁合同书》，判令被告将位于广东珠海金湾台湾农民创业园核心区土地80亩返还原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金（租金计算方法：按照《土地租赁合同书》约定的租金支付标准，自2019年1月1日起计算至土地返还原告之日止，暂计至2020年6月30日为104,700元）；3.判令被告支付拖欠租金的违约金10万元；4.判令被告支付拖欠租金的滞纳金到付清之日止（滞纳金计算方法：按应缴租金数额的每日万分之五计算）；5.本案诉讼费由被告承担。原告当庭撤回第三项、第四项诉讼请求。事实及理由：第三人与被告于2010年签订《土地租赁合同书》，将位于广东珠海金湾台湾农民创业园核心区土地约80亩租赁给被告使用，租赁期限为25年，从2011年4月15日起至2035年12月31日止，基本租金每年每亩650元，第六年开始每年增加60元，付款方式为每年12月30日前一次性付清当年度的全年租金。合同第六章第35条约定，被告不按合同约定按期缴纳承包金的，应承担违约责任，支付当年租金5%的违约金，并按每日万分之五支付滞纳金，超过三个月未能支付租金，第三人有权终止合同，无偿收回土地。由于租赁合同项下土地确权由原告使用管理，合同签订后也一直由原告实际履行合同，包括但不限于交付土地、收取租金等。原告按合同约定将土地交付被告使用，被告没有按时足额缴纳租金，原告于2017年起诉，珠海市金湾区人民法院作出（2017）粤0404民初667号民事调解书，该调解书第二项确认，被告如有一期未按时足额支付租金，被告应向原告支付违约金10万元，原告同时有权解除合同，收回土地。现被告拖欠2019年租金已经超过半年，已经构成根本违约，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。原告向本院提交了以下证据：土地租赁合同书及涉案土地位置图、民事调解书、土地证及证明。被告冼右添辩称：对原告的第二项诉讼请求没有意见，但对第一项诉讼请求有异议，《土地租赁合同书》的主体是被告与第三人，平时也由第三人进行管理，原告提起本案诉讼，主体不适格。被告冼右添未向本院提交证据材料。第三人台创园述称：《土地租赁合同书》是第三人与中山市********艺花木场于2010年签订，合同的乙方虽然为中山横栏镇智杰园林园艺花木场，但经第三人核实，该花木场并没有进行登记，该合同由被告在实际履行，租金也是由被告交纳。合同的甲方虽为第三人，第三人仅是代原告签订该合同，实际上租金的收取及管理都是由原告负责，原告主体适格。第三人台创园未向本院提交证据材料。经审理查明，2010年，第三人作为甲方，中山横栏镇智杰园林园艺花木场作为乙方，双方签订《土地租赁合同书》。合同第二条约定：甲方将位于广东珠海金湾台湾农民创业园核心区（珠海市金湾区平沙镇大海环）、面积80亩的农业用地使用权出租给乙方使用；第五条约定：本合同项下的土地使用权租赁期限为25年，从2011年4月15日起到2035年12月31日止，甲方同意给予乙方一个月的土地整理时间，土地租金从2011年7月1日开始计算；第六条约定：本地块的基本租金为每年每亩650元，土地租赁期头五年不变，从租赁期第六年开始，每年增加租金60元，租赁期限内封顶租金为1200元。乙方必须按合同规定向甲方支付土地租金，付款方式：每年的12月30日前一次性付清当年度的全年租金，在合同到期年度（即2035年），必须在当年的1月30日前交清全年租金，由乙方将款项汇入甲方指定账户；第二十条约定：甲方有权按时如数向乙方收取承包金；第二十五条约定：甲方负责本地块的基础设施配套建设包括通电、通水、道路、排涝等；第三十五条约定：乙方不能按期缴纳承包金的，应承担违约责任，支付当年租金5%的违约金，并按每日万分之五支付滞纳金，超过三个月未能支付地租款，甲方有权终止合同，无偿收回土地，所造成的损失由乙方负责。《土地租赁合同书》项下的土地为划拨农用地，土地使用权人为原告。上述租赁合同乙方代表处有被告的签名。经查询，中山市********艺花木场未办理工商登记。2017年，原告就涉案土地起诉被告，原、被告在该案中达成调解，本院于2017年4月27日作出（2017）粤0404民初667号民事调解书，确认：一、被告于2017年4月30日前向原告支付2016年12月31日前欠缴的土地租金共计人民币127,400元；二、第三人与中山市********艺花木场于2010年签订的《土地租赁合同书》中，中山市********艺花木场的权利义务由被告承担，在合同有效期间内，被告应按照上述合同约定履行向原告支付租金的义务，如有一期未按时或足额支付租金，被告应向原告支付违约金人民币10万元，同时原告有权解除合同，收回涉案土地；三、原告珠海市平沙海城实业总公司放弃其他诉讼请求。2020年8月26日，第三人出具《证明》，证明《土地租赁合同书》由第三人与被告签订，但该租赁合同项下土地确权由原告管理使用，合同签订后一直由原告履行合同，包括但不限于交付土地，收取租金等，因此，合同项下权利义务由原告实际享有和承担，现被告拖欠租金，为加强国有资产管理，同意由原告提起诉讼，收回土地并追讨拖欠的租金等一切损失。庭审中，原告称其与第三人是授权管理关系，涉案土地归原告所有，因为珠海市政府决定将原告名下的部分土地统一委托第三人招商并签订合同，故涉案合同由第三人与被告签订，原告作为涉案土地的权属人，对于第三人对外签订合同的法律效力予以认可。原、被告双方确认被告自2019年1月1日起至今未交纳租金，且涉案土地现仍由被告占有、使用。以上事实有原、被告提供的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，一、关于租赁合同的主体及原告主体资格的问题。首先，虽然《土地租赁合同书》乙方为中山市********艺花木场，但该花木场未办理工商注册登记，第三人亦证实涉案租赁合同实际上由被告履行，且本院在（2017）粤0404民初667号案件已确认中山市********艺花木场在《土地租赁合同书》中的权利义务由被告承担，故涉案租赁合同由被告实际履行，被告作为合同的实际履行方及权利义务的承受者，应受《土地租赁合同书》约束，对本案承担法律责任。其次，被告认为《土地租赁合同书》由被告与第三人签订，原告主体不适格。本院认为，原告确认其授权第三人就涉案土地对外签订合同，第三人予以认可，对双方之间形成委托代理关系本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，被告无证据证明其如果知晓委托人是原告就不会订立《土地租赁合同书》，被告未交付租金致使原告未能收取租金，第三人亦同意由原告提起本案诉讼，故委托人原告可以行使第三人对被告的权利。因此，原告是本案适格主体，本院对被告该项主张不予支持。二、关于原告请求解除合同及返还土地。原告主张被告未按时交租，因此请求解除双方签订的合同。《土地租赁合同书》约定，被告应于每年的12月30日前一次性付清当年度的全年租金，被告超过三个月未能支付租金的，原告有权终止合同，无偿收回土地。原、被告确认被告自2019年1月1日起至今未交纳租金，原告请求解除《土地租赁合同书》及返还涉案80亩土地，有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于租金及占用费问题。由于被告自2019年1月1日起未支付租金，原告主张被告支付自2019年1月1日起至合同解除之日止的租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于租金计算标准。《土地租赁合同书》约定，基本租金为每年每亩650元，土地租赁期头五年不变，从租赁期第六年开始，每年增加租金60元，租赁期限从2011年4月15日起到2035年12月31日止。也即每年的4月15日起至次年的4月14日为一个租金支付周期，2011年4月15日至2016年4月14日期间租金不变，为每年每亩650元，从2016年4月15日起，每一个租金支付周期的租金在上一个租金支付周期的基础上每年每亩增加60元，以此类推，2018年4月15日至2019年4月14日的租金为830元/亩，2019年4月15日至2020年4月14日的租金为890元/亩，2020年4月15日至2021年4月14日的租金为950元/亩。被告应自2019年1月1日起，按上述租金支付标准分段计算租金至合同解除之日止。至于合同解除后至被告返还土地之日止的占用费。《土地租赁合同书》解除后，被告应当返还土地，其继续占用土地应当支付占用费。本院参照《土地租赁合同书》约定，酌定被告按950元/亩的标准，向原告支付自上述合同解除之日起至被告实际返还土地之日止的占用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除被告冼右添与第三人珠海市金湾区台湾农民创业园管理委员会于2010年签订的《土地租赁合同书》；二、被告冼右添自本判决生效之日起十日内向原告珠海市平沙海城实业总公司返还位于广东珠海金湾台湾农民创业园核心区（珠海市金湾区平沙镇大海环）面积80亩的土地；三、被告冼右添自本判决生效之日起十日内向原告珠海市平沙海城实业总公司支付租金（租金计算方法：以土地面积80亩为基数，按《土地租赁合同书》约定的租金支付标准，2018年4月15日至2019年4月14日的租金为830元/亩，2019年4月15日至2020年4月14日的租金为890元/亩，以后每一个租金支付周期的租金在上一个租金支付周期的基础上每年每亩增加60元，从2019年1月1日起计算分段计算租金至合同解除之日止）；四、被告冼右添自本判决生效之日起十日内向原告珠海市平沙海城实业总公司支付占用费（占用费计算方法：以土地面积80亩为基数，按950元/亩的标准，自合同解除之日起计算至土地实际返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1247元，由被告冼右添负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  许 金二〇二〇年十二月七日法官助理  李 伟书 记 员  赵友祺