湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12014号原告（反诉被告）:阎德宇，男，1992年5月21日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被告（反诉原告）:李军如，男，1976年12月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告（反诉被告）阎德宇与被告（反诉原告）李军如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案，依法适用简易程序审理，被告（反诉原告）李军如于2020年9月21日提起反诉，本院依法予以受理，本案于2020年11月10日开庭进行了审理。原告（反诉被告）阎德宇，被告（反诉原告）李军如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）阎德宇向本院提出诉讼请求：1、退还六个月门面租金，每月人民币叁仟二百圆整（￥3200.00元）,六个月即人民币壹万玖仟贰佰圆整（￥19200.00元）；2、退还门面押金人民币叁仟圆整（￥3000.00元）；3、退还六个月物业管理费人民币壹仟陆佰柒拾贰圆整（￥1672.00元）；4、赔偿因被告未经原告允许换锁后的各项损失共计人民币陆仟圆整（￥6000.00元）；5、赔偿精神损失费人民币壹仟圆整（￥1000.00元）。后原告增加诉讼请求，要求解除本案所涉房屋租赁合同。事实与理由：1、租房合同简述：阎德宇于2020年4月22日与李军如（后称“房东”）签订商铺租赁合同，并根据其要求一次性付清包括半年的门面租金人民币壹万玖仟贰佰圆整(￥19200.00元）,半年的物业管理费人民币壹仟陆佰柒拾贰圆整（￥1672.00元）,门面押金人民币叁仟圆整（￥3000.00元）,电费人民币贰佰伍拾玖圆三角（￥259.30元）,共计人民币贰万肆仟壹佰叁拾壹圆整（￥24131.30元）。2、前因：租房时房东讲其私人物品因无处存放，需放在门面阁楼上，本人最初并未应允，但经房东多次恳求，最终无奈之下允许其存放，并口头约定仅让其存放，不负责保管后房东软磨硬泡又将其朋友的私人物品放置店内阁楼处。后因发展需要，门面并未每天开门，房东即向本人说明需要借用二楼存放货品，本人未同意并婉言拒绝，房东有些恼怒，为之后发生的事埋下导火索。3、房东违法事实：(2020年08月24日）房东以需要拿东西为由要本人为她开门，因本人身处外地且房屋仅剩一把钥匙，多次告知房东此情况后，房东发微信告知本人会强行将门锁撬开更换，本人并未有任何形式的同意。最终房东以拿配件急为由，强行更换门锁，以拍照录视频的方式告知我。房东的此项行为严重损害了我的租房利益，并违反了租赁合同后续协商中，房东没有协商解决的态度，多次狡辩并扭曲事实，甚至违法后仍不知悔改，用“开锁看看本人是否违法违规经营”之类的胡言乱语来逃避其违法的事实在发现无法与房东正常沟通后，本人只得提起诉讼，要求房东承担其违约及侵害本人合法利益的责任，赔偿本人的损失，共计人民币叁万零捌佰柒拾贰圆整（￥30872.00元）,恳请法院判如所请。被告（反诉原告）李军如辩称，租赁合同合法合理，要求原告（反诉被告）继续缴纳房租及开锁均系合理合法的，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）有钥匙可以自主开门。被告（反诉原告）李军如提出反诉请求如下：1、判令原告（反诉被告）继续履行商铺租赁合同，交付房租19200元、物业管理费1672元，共计20872元；2、判令原告（反诉被告）承担换锁费用200元；3、判令原告（反诉被告）赔付被告（反诉原告）精神损失费1000元；4、判令原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原、被告签订商铺租赁合同后，被告（反诉原告）将商铺交与了原告（反诉被告），并口头约定二楼给被告（反诉原告）放置物品，期间被告（反诉原告）还拿过几次二楼物品。2020年4月26日，双方微信对话显示，因为被告（反诉原告）要拿物品，原告（反诉被告）还后悔自己没有将钥匙存留被告（反诉原告）处，由此可以证明原告（反诉被告）是同意将物品存放商铺二楼的。2020年7月7日，双方微信对话显示，原告（反诉被告）以为被告（反诉原告）有商铺门钥匙，由此可以证明原告（反诉被告）是认可被告（反诉原告）有商铺门钥匙的（李军如仅仅是认为要尊重阎德宇及避嫌，才自己没有保存钥匙）,同时也认可被告（反诉原告）可以自行开锁进商铺，拿自己的物品的。2020年5月22日，双方微信对话显示，被告（反诉原告）将一些学生书籍生活物品存放至商铺二楼，当时原告（反诉被告）是满口答应并协助一起搬进的。当时也说的很清楚学生下期开学来拿。2020年8月中下旬，被告（反诉原告）联系原告（反诉被告）告知该学生马上要开学了，需要拿学习及生活物品。被告（反诉原告）在8月17日1次、19日1次、22日4次、23日3次、24日上午13次，分别通过微信、电话、短信、留言，原告（反诉被告）都不回复。因为该学生23号已到长沙，等到24号他急需书籍和被子等生活用品返校。8月24日下午14点，因情况紧急反诉人只好再次微信告知原告（反诉被告），被告（反诉原告）急需拿取学习书籍生活等物品，将请万科里梅溪郡物业管理公司派人见证，开启门锁，开锁时同步视频到原告（反诉被告）微信。综上所述，被告（反诉原告）因情况紧急，原告（反诉被告）一直不回复（虽然以前沟通说是钥匙找不到了，但这构不成不回复的理由）被告（反诉原告）开锁拿学生物品，有物管公司相关人员见证，没有给原告（反诉被告）造成任何损失。但原告（反诉被告）不检讨自己的过错，以区区小事，起诉被告（反诉原告），提出不合理诉求，给被告（反诉原告）造成极大困扰和时间损失，更是浪费宝贵的法院公共资源。故此被告（反诉原告）依法提起反诉，以维护自身的合法权益，请求人民法院判如所请。原告（反诉被告）阎德宇针对反诉辩称，租赁合同合法有效，但不认可缴纳后半年的房租，因被告（反诉原告）于2020年8月24日中午未经本人同意已经将门锁私自打开并更换，原告（反诉被告）并未认可被告（反诉原告）可以自主开门，故要求解除租赁合同。经审理查明，原告（反诉被告、乙方）阎德宇、被告（反诉原告、甲方）李军如于2020年4月22日签订《商铺租赁合同》，乙方承租长沙市岳麓区万科里梅溪郡28-s126，建筑面积约41平方米。本合同的租赁期限为一年，从2020年4月29日至2021年4月28日。租金押金及交纳方式，押金3000元，每年的租金为38400元，每半年支付一次租金及物管费（租金19200元，物业管理费1672元），日期分别为2020年4月22日、2020年9月22日。签订合同后，原告（反诉被告）向原告支付了半年租金19200元，物业管理费1672元、押金3000元、电费259.3元。在涉案房屋没有出租给原告（反诉被告）时在该房屋内存放了一点配件，签合同时与原告商议将货物存放在该房屋内，如有发货时，请原告（反诉被告）开门取货，原告（反诉被告）基本认可该事实。被告（反诉原告）在庭审中陈述，在取得原告（反诉被告）同意的情况下，其朋友的物品放在出租商铺内，根据被告（反诉原告）提交的微信聊天记录显示，在2020年8月24日，被告（反诉原告）需要拿出在商铺内存放的物品，一直与原告（反诉被告）微信联系，均未成功，故会同物业人员一起将商铺门锁强行打开，拿出物品。双方因该情况引起纠纷，协商未果，故诉至法院。上述事实由原、被告的当庭陈述以及原告（反诉被告）阎德宇提交的《微信聊天记录》、《支付宝转账记录》、《租赁合同》及被告（反诉原告）李军如提供的《微信聊天记录》、《通话记录》、《开锁后商铺状况视频》等证据记录在卷予以佐证。本院认为：原告（反诉被告）阎德宇与被告（反诉原告）李军如签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告（反诉原告）已经依约提供了商铺进行出租，原告（反诉被告）租赁商铺用于展示及办公，被告（反诉原告）在庭审时陈述其在向原告（反诉被告）出租房屋时询问原告（反诉被告）得知原告（反诉被告）租赁该商铺会经常开门，由此可知原告（反诉被告）租赁该商铺不一定每天开门营业。在合同履行过程中，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）租赁的商铺中存放物品，原告（反诉被告）未收取任何费用。被告（反诉原告）的上述存放物品行为虽取得了原告（反诉被告）的同意，但其对商铺擅自换锁的行为确实是造成纠纷的主要原因，被告（反诉原告）换锁后及时与原告（反诉被告）联系交付新钥匙，原告（反诉被告）未去领取。现原告（反诉被告）起诉解除租赁合同，以其行为表明不再继续履行该租赁合同，双方已处于合同僵局状态。被告（反诉原告）擅自换锁后及时与原告（反诉被告）联系交付钥匙，其行为虽影响出租商铺的使用，但并未达到解除租赁合同的程度，现原告（反诉被告）起诉解除租赁合同，以其行为表明不再继续履行该租赁合同，本院认为由于双方形成合同僵局，本案所涉租赁合同可以解除，但原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还租金及物业管理费的诉讼请求本院依法不予支持。关于原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）退还押金3000元的诉讼请求，本院认为对于本案所涉租赁合同的解除，被告（反诉原告）亦有一定过错，故本院对原告（反诉被告）的该诉讼请求依法予以支持。关于原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）赔偿各项损失6000元以及精神损失费1000元的诉讼请求，本院认为理据不足，依法不予支持。关于被告（反诉原告）提出继续履行合同，并要求原告（反诉被告）交付房屋租金19200元、物业管理费1672元的反诉请求，本院认为如前所述，确认本案所涉的租赁合同解除，故对被告（反诉原告）的该反诉请求依法不予支持。对被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）承担换锁费用200元以及赔偿精神损失费1000元的诉讼请求，本院认为理据不足，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）阎德宇、被告（反诉原告）李军如签订的《商铺租赁合同》解除;二、被告（反诉原告）李军如于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）阎德宇押金3000元；三、驳回原告（反诉被告）阎德宇的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）李军如的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费286元，由原告（反诉被告）阎德宇负担；本案反诉案件受理费175.9元，由被告（反诉原告）李军如负担。如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月一日法官助理林青曼书记员解秋阳