广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初34879号原告：广州市江高建筑工程有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：卢伟谊，总经理。委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。被告：广州佳地新都发展有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴广宁，经理。委托诉讼代理人：孔宁军，系该公司员工。委托诉讼代理人：巫晶晶，广东广大律师事务所律师。原告广州市江高建筑工程有限公司与被告广州佳地新都发展有限公司合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市江高建筑工程有限公司委托诉讼代理人吴炜，被告广州佳地新都发展有限公司的委托诉讼代理人孔宁军、巫晶晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市江高建筑工程有限公司提出诉讼请求：1、被告向原告返还合作建房投资款100万元及其应得收益300万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原、被告于1994年9月8日签订《合作开发合同》，约定共同开发佳地新都小区自编9-13号楼编目。原告在合作开发合同签订后依约向被告支付了投资款200万元，1998年10月被告退回原告部分款项，原告实际投资款为100万元。由于情况变化，原、被告于2000年12月20日签订《投资建房补充合同》，约定被告确认实际收到原告投资款100万元，双方同意原告不再继续投资，由被告将佳地新都小区编号为1#的9层住宅楼第4梯间从9层往下的商品房住宅共526.3平方米交给原告，作为原告已投入100万元（按每平方米1900元折价），该商品房今后销售价在2400元/平方米（含2400元/平方米）之内的收入全归原告所有，2401元/平方米及以上收入部分被告占70%，原告占30%。被告交给原告所有的526.3平方米住宅，是被告已建成可销售的商品住宅。交楼时间和建筑标准以广州市东山区润成发展公司建成大楼交楼日为交楼日，标准以合作协议注明的标准为准。被告交归原告的526.3平方米住宅开始销售后，原告负责1900元/平方米以上收入部分的税费，包括销售税和由此产生的税费。原告将526.3平方米住宅销售完毕，双方分完账后，双方原签订的投资合同及补充合同一并终止。《投资建房补充合同》签订后，被告对佳地新都小区一直拖延开发，经原告查询，被告合作方广州市东山区润成发展公司（以下简称润成公司）于2003年被工商行政管理部门吊销营业执照，直到2020年2月20日，被告方将应分得给原告的一号楼以《元邦明月翡翠楼》的名义获得预售许可，对外销售商品房。被告履行《投资建房补充合同》的条件已成就，但当原告要求被告履行时遭到拒绝。因被告向广州市住房和城乡建设局申请的预售房的备案均价为67000元/平方米，实际销售价格为43000元/平方米，按《投资建房补充合同》的约定，在扣除2400元的基础上，原告可分得30%的收益即630万元，现原告仅主张300万元。故提起本案诉讼。被告广州佳地新都发展有限公司辩称：一、原告诉请已过诉讼时效，应依法驳回。原告作为合同方，知道或应当知道润成公司的营业执照在2003年被吊销，交楼目的无法实现，原告应于2005年之前向法院提起诉讼；涉案地块已于2005年12月31日经广州市城市规划局复函作出规划调整，1#楼已不存在，原告作为合同方，应知道或应当知道1#楼于2005年已无法开发建设，故原告现在提起诉讼已超过诉讼时效。二、因涉案地块已不存在，涉案地块并未建成房屋，原告主张的收益没有依据。《投资建房补充合同》约定的建筑面积、楼层、用地面积均不在预售许可证所记载的范围内；2005年广州市政府对《投资建房补充合同》中佳地新都自编1#号楼所处地块进行调整规划，将该地块的用地性质由建设用地改为市政道路和绿化用地，而1#楼正好在市政道路中线上，导致1#号楼被取消而无法开发建设，因此不存在建成大楼后双方分配房屋预收款的可能性；且规划调整为政府原因，与被告无关，属于不可抗力。三、《投资建房补充合同》未约定风险，只约定收益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定，涉案款项实际为借款，在涉案合同履行过程中，原告从未向被告主张权利，早已过诉讼时效。四、涉案地块因规划调整无法开发建设，给被告造成巨大经济损失，被告保留追究原告责任的权利。故，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的投资建房补充合同、投资款收据、东山润成公司营业执照、商品房预售许可证、工商局证明、合作开发合同、广州市市场监督管理局证明、复函、建设用地规划许可证、广州市房地产权属证明书、广东省广州市商品房预售许可证、国有建设用地使用权证、广州市国有土地使用权出让合同、国有建设用地使用权出让合同变更协议、广州市建设用地通知书、国家建设征用（划拨）土地通知书、预售商品房许可证、建设用地批准证书、变更事项初审意见书、建设工程规划许可证、建设工程建筑管理放线、验线、验收测量记录册、建设工程规划验收合格证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年8月3日，被告（甲方）与润成公司（乙方）签订《合作开发合同》，约定双方合作开发佳地新苑自编1#、2#楼宇，占地约8877㎡，总建筑面积24000平方米，1#、2#楼宇其中地下一层，地面九层，具体面积以广州市规划局批准的施工图纸为准；甲方提供政府批准报建手续及小区内市政配套及费用，乙方提供全部建筑安装费以及相关费用；甲方分得1#楼±00以上全部物业以及1#与2#楼之间的二层商场，乙方分得2#楼±00以上全部物业和1#与2#楼之间的首层商场（以上物业均含地下室）；乙方可以甲方名义进行该地块楼宇的开发及销售；等等。2000年12月20日，广州市江高建筑工程公司（乙方）与被告（甲方）签订《投资建房补充合同》，记载甲、乙双方于1994年9月8日签订了合作建房合同，截止1995年2月乙方共付给甲方投资款100万元，现由于情况发生变化，甲乙双方经协商，同意签订本补充合同，作为原签合同的补充；甲方确认实际收到乙方投资款100万元，乙方不再继续投资，由甲方将佳地新都小区编号为1#的九层住宅楼第4梯间从九层往下的商品住宅共526.3㎡交给乙方，作为抵偿乙方已投入的100万元（按每年1900元折价）；双方商定，今后销售其售价在2400元/㎡（含2400元/㎡）之内的收入全归乙方所有，2401元/㎡及以上收入部分双方按7:3分成，即甲方占70%，乙方占30%；甲方交归乙方所有的526.3㎡住宅，是甲方已建成可销售的商品住宅；由于小区新的投资合作者润成公司是乙方介绍而来，因此交楼日以丙方建成大楼交楼日为双方的交楼日；甲方交归乙方的526.3㎡住宅开始销售后，甲方负责提供售楼及办产权的证明资料，并负责1900元/㎡以内价格和2401元/㎡以上收入部分的销售税费；乙方负责1901元/㎡至2400元/㎡和2401元/㎡以上收入部分的税费，包括销售税和由此而产生的税费；甲方将526.3㎡住宅销售完毕，双方分完账后，双方原签订的投资建房合同及本补充合同一并终止；等等。被告对该证据不予确认，称合同中广州市江高建筑工程公司第四分公司并未进行工商登记，而原告亦与广州市江高建筑工程公司名称不同，原告主体存在问题，且被告并未签署过1994年9月8日的合作建房合同。原告出示收据2张，显示加盖被告财务专用章，时间为1999年2月12日，内容是收到广州市江高建筑工程公司合作开发款各50万元。被告对该收据亦不予确认，称《投资建房补充合同》中记载截止1995年2月已收到投资款100万元，但收据时间为1999年2月，时间跨度巨大，不合常理；由于时间久远被告亦无法核实有无真实收到该笔款项。被告为证实《投资建房补充合同》中约定的1#号楼并未进行开发建设出示规划及国土证函等证据，显示如下情况：1992年广州保利房地产开发公司取得（92）穗城规地0392号建设用地规划许可证，用地位置为新市棠涌，面积67046平方米。1992年11月20日，广州市国土局向广州保利房地产开发公司出具穗国土[1992]征（拨）通字第113号《国家建设征用（划拨）土地通知书》，记载同意征用（92）穗城规地392号所涉的新市棠涌广州广播设备厂西侧面积67046平方米土地。1992年11月20日，广州市国土局向广州广通房地产开发公司（以下简称广通公司）出具穗国土建用通字[1992]113号《建设用地通知书》，记载同意将白云区××市镇棠溪村18374平方米土地出让（划拨）给该公司作为建设商品住宅项目用地；等等。1993年5月10日，广州市城市规划局向广州保利房地产开发公司出具穗城规北片建字（1993）第377号《建设工程规划许可证》，记载建设住宅两栋，位于白云区××涌村，建设规模为九层（部分两层）：23510平方米。1993年7月27日，广州市城市规划局向广州保利房地产开发公司出具（93）城规批字第163号《关于申请白云区××涌村地段规划方案批复的意见》，记载关于广州市白云区××涌村地段67046平方米规划方案收悉，原则同意，规划总建设量184690平方米，其中多层140740平方米，高层43950平方米；等等。1994年5月11日，广州市城市规划局出具穗城规北片地复字（94）第257号复函，同意将（92）穗城规地0392号文中的广州保利房地产开发公司更改为广通公司。1994年6月4日，广州市城乡建设委员会向广通公司出具穗建开函[1994]291号复函，记载同意该公司以[92]穗城规地字0392号使用白云区新市棠涌广播设备厂西侧地段67046平方米用地，与香港佳地（集团）国际有限公司合作开发经营商品房；等等。1994年6月22日，广州市国土局（甲方）与广通公司（乙方）签订穗国地出合（1994）177号《国有土地使用权出让合同》，记载甲方出让新市棠涌广播设备厂西侧67046平方米土地，位置与穗国土[1992]征（拨）通字第113号附图所示，建设商品房，总金额43316258元；等等。合同附件记载总建筑面积184690平方米，层数最高/平均为十九层/九层；等等。1994年9月，广州市国土局房管局发出市管可字第940121号预售商品房许可证，预售单位为广通公司，房屋座落白云区新市棠涌佳地新都小区自编#3、#4，预售建筑面积23560平方米。1998年7月28日，广州市城市规划局发出穗规地换证字[1998]第220号《建设用地规划许可证》，记载用地单位为侨鑫集团有限公司，项目为商品住宅用地，位于白云区××涌村，面积53906平方米；本案根据（92）穗城规地392号和（94）穗城规北片地地237号文换发建设用地规划许可证，随文注销该两证。1998年8月12日，广州市城市规划局向广通公司发出穗规地换证字[1998]第234号《建设用地规划许可证》，记载规划商品住宅用地位于白云区××市镇棠涌，面积18374平方米，其中净用地16460平方米，道路1914平方米，规划设计根据1993城规地批字第163号文及附图意见执行，本案根据（92）穗城规地392号和（94）穗城规北片地字第237号文换发证，随文注销该两证。1999年6月16日，广州市建设委员会向被告出具穗建开函[1999]338号复函，记载同意将原建设用地面积减至18374平方米；等等。1999年7月4日，广州市城市规划局向被告发出穗规地复字[1999]第796号《关于建设用地单位名称问题的复函》，记载根据市建委穗建开函[1994]607号和[1999]338号文精神，同意将穗规地换证字[1998]第234号《建设用地规划许可证》中建设用地单位名称转为被告。1999年11月16日，广州市国土局向被告及广通公司出具穗国土建用函[1999]360号《关于建设用地批文延期及建设用地使用问题的复函》，记载同意将穗国土建用通字[1992]113号文所涉的18374平方米建设用地使用期限延期至2000年11月16日；等等。2001年6月8日，广州市城市规划局发出穗城规（北片）建字（1993）第512号《建设工程规划许可证》，记载建设单位为被告，建设商住楼两幢，位于新市棠涌地段，规模为两幢九层（部分两层）：22930平方米，根据穗城规北片地复字（94）第257号、穗规地复字[1999]796号文同意将建设单位由广州保利房地产开发公司改名为被告。2003年9月15日，广州市国土资源和房屋管理局（甲方）与被告（乙方）签订穗国地出合（2003）318号《广州市国有土地使用权出让合同》，记载本合同出让地块位于白云区××涌村地段面积18374平方米，土地面积16460平方米，道路1914平方米，出让金8303342元；等等。合同附件记载用地范围内总建筑面积24503.88平方米，建筑层数九层。2004年1月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗国土建用字[2004]第614号《建设用地批准书》，记载用地单位为被告，建设商住楼，根据穗国土建用通字[1992]113号《建设用地通知书》、穗国土建用函[1999]360号文核发，批准用地面积18374平方米，此地块已签订穗国地出合[2003]318号《国有土地使用权出让合同》；等等。2005年9月9日，广州市城市规划局发出穗规验证[2005]472号《建设工程规划验收合格证》，记载建设单位为被告，建设项目为商业、住宅楼，位于白云区××涌村地段，地上9层：19385平方米（本证仅验收住宅部分，商业部分另案验收）；该项目经穗城规北片地复字（94）第257号、穗规地复字[1999]796号函核准，由广州保利房地产开发公司改名为被告。2005年9月21日，广州市城市规划局向被告发出穗规函[2005]3245号关于修建性详细规划的复函，记载不同意送审的修建性详细规划方案，容积率及建筑面积超过国有土地使用权出让合同的约定，北面建筑退缩道路边线距离不足。2005年12月31日，广州市城市规划局向被告发出穗规函[2005]4582号关于提供规划设计条件问题的复函，记载关于穗规地换证字[1998]第234号《建设用地规划许可证》规划设计条件，由于该地块规划路已调整，调整后总用地面积为18374平方米，其中代征城市道路用地3478平方米，代征城市绿地面积721平方米，净用地面积14175平方米，用地总建筑规模控制为38000平方米，其他仍按（93）城规批字第163号文执行。2006年1月27日，广州市国土资源和房屋管理局向被告发出广州市房地产权属证明书，记载登记字号为05登记字86867号，房地坐落白云区棠××、××、××号（双号），建筑结构为钢筋混凝土结构9层，总建筑面积19566.27平方米，预售证号940121号。2010年4月8日，广州市规划局向被告出具穗规函[2009]10998号关于申请调整规划条件的复函，记载佳地新都建设项目规划设计条件仍应按穗规函[2005]4582号文执行。2011年9月30日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局出具《建设用地批准书》变更事项初审意见书，记载用地单位为被告，地址白云区××涌村地段，项目为商住楼，出让文号为穗国地出合[2003]318号，批准书文号为穗国土建用字[2004]614号，面积18374平方米，现场勘查地块已建成两栋商品房，其余为空地，已获得《关于申请调整规划条件的复函》穗规函[2009]10998号。2011年10月31日，广州市国土资源和房屋管理局向被告出具穗国土建用函[2011]228号复函，同意延长穗国土建用字[2004]第614号《建设用地批准书》的有效期至2012年10月31日止。2011年12月9日，广州市规划局向被告发出穗规函[2011]8319号关于申请调整规划条件的复函，记载关于佳地新都地块该局曾以穗规函[2009]10998号文明确总建设规模，仍按该号文执行。2012年11月12日，广州市规划局白云分局向被告出具穗规函[2012]5642号关于送审修建性详细规划方案的复函，记载不同意送审项目的规划方案。2012年12月28日，广州市国土资源和房屋管理局向被告出具穗国土建用函[2012]277号复函，同意延长穗国土建用字[2004]第614号《建设用地批准书》的有效期至2013年12月28日止。2013年4月1日，广州市规划局白云分局向被告出具穗规函[2013]1542号关于送审修建性详细规划方案的复函，记载需按规划指标控制建设规模、建筑物间距缩进等。2013年12月3日，广州市规划局向被告出具穗规函[2013]5631号关于送审修建性详细规划方案的复函，记载不同意送审的规划方案。2015年1月8日，广州市规划局向被告出具穗规函[2015]130号关于送审修建性详细规划方案的复函，记载根据穗规地换证字[1998]第234号《建设用地规划许可证》及穗规函[2005]4582号、穗规函[2009]10998号《规划设计条件》，原则同意现编制的修建性详细规划。该函后附图显示拟建B1栋一栋建筑。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会（出让人）与被告（受让人）签订穗国地出合（2003）318号的变更协议之一号《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定根据穗规函[2005]4582号，本宗地总面积调整为18374平方米，其中出让宗地面积14175平方米，道路及绿化面积4199平方米，根据穗规函[2015]130号及附图发生调整，需补交出让价款137669064元；等等。2017年6月16日，广州市国土资源和房屋管理局出具穗国土规划建证[2017]1775号《建设工程规划许可证》，记载建设单位为被告，项目为佳地新都二期商业住宅楼一幢，地上18层面积14980.7平方米，地下3层面积14047.6平方米，总建筑面积29028.3平方米。2017年9月7日，被告就佳地新都二期商业住宅楼一幢取得建筑工程施工许可证。2019年12月23日，被告取得粤（2019）广州市不动产权第04800772号不动产权证，面积14175.43平方米，本宗地已签订穗国地出合（2003）318号《国有建设用地使用权出让合同》及穗国地出合（2003）318号的变更协议之一号《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，南侧一期地块8634.61平方米已办理大确权。2020年2月20日，广州市住房和城乡建设局向被告发出穗房预（网）字第××号广东省广州市商品房预售许可证，记载项目名称为元邦明月翡翠楼，座落广州市白云区新市街道××村××街××号（双号），预售房屋建筑面积11823.5431平方米，层数18层，土地使用权证为粤（2019）广州市不动产权第04800772号城镇住宅用地。被告依据上述材料主张原、被告在《投资建房补充合同》中的1#号楼因为规划变更导致需退缩建筑位置导致1#楼并未建设，而将原1#、2#两栋九层建筑变更为一栋18层建筑物。原告对上述证据的真实性无异议，但主张与本案不存在关联性。另查，广州市江高建筑工程公司于2003年5月21日将名称变更为广州市江高建筑工程有限公司。审理中，原、被告确认原告支付的100万元为借款。原告另明确其主张的应得收益300万元系借款补偿，不包含利息。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定以及原、被告的确认，本院认定原告称其出资的100万元为向被告提供的借款。被告主张该借款并未实际收到，但根据《投资建房补充合同》及收据的记载，被告已确认收到该100万元，现被告未能提供相反证据予以反驳，应由被告承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告该抗辩不予采纳。原告要求被告返还该借款100万元，被告抗辩已超过诉讼时效，本院认为，原、被告在《投资建房补充合同》中约定借款的偿还方式为以建筑物及其销售款进行偿还，均需以建筑物实际建成及销售为前提条件。原、被告均未能提供证据证实1#号九层建筑物已实际销售，且被告确认1#号楼实际并未建设，而《投资建房补充合同》中并未约定若1#号楼未建设成功则借款100万元需在何期限前偿还，应属于约定不明。在此情况下，应视为未约定具体还款期限的借款，原告可随时要求被告偿还，故原告要求被告返还借款100万元合法合理，本院予以支持。关于收益款300万元，因原告向被告支付的100万元为借款，针对借款可主张的权利应为借款本金及利息，且借款的利息标准还应受到法律规定的限制，原告要求被告支付借款的补偿收益款于法无据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州佳地新都发展有限公司向原告广州市江高建筑工程有限公司返还1000000元；二、驳回原告广州市江高建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19400元，由原告广州市江高建筑工程有限公司负担14550元，由被告广州佳地新都发展有限公司负担4850元。被告负担的受理费。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二〇年十二月二十八日书记员  苏秋雅