安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初5877号 原告；融通地产(江苏)有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区御道街58-1号第二层，统一社会信用代码91320104MA1YXA1C1K。 法定代表人:周延波,总经理。 委托诉讼代理人：余云，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田天洋，北京市中伦（南京）律师事务所实习律师。 被告：滁州市通宝路运输有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区琅琊东路281号，统一社会信用代码91341102343960425H。 法定代表人:王传业。 被告:王传业,男,汉族，1966年2月2日生，住安徽省滁州市琅琊区。 两被告共同委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。 原告融通地产(江苏)有限责任公司与被告滁州市通宝路运输有限公司（以下简称通宝路公司）、王传业租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人余云、田天洋，两被告的共同委托诉讼代理人孙章到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告融通地产(江苏)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告通宝路公司向原告支付2020年1月1日至2020年1月31日期间及2020年5月1日至2020年7月31日期间的欠付租金人民币143920元及逾期付款违约金(违约金计算:以143920元为本金,自2019年9月1日起至被告一实际支付之日止,每日按照千分之三计算,暂计算至2020年8月31日,为158024.16元)；2、判令被告二对被告一上述债务承担连带责任；3、由被告一承担本案全部诉讼费用。 事实与理由:2019年10月19日,被告通宝路公司与原告签订《房地产租赁合同》,约定被告一租赁位于安徽省六安市金安区××路××号房地产,房屋建筑面积8898.41平方米,场地面积7498.56平方米。租赁用途:餐饮、住宿。租赁期限自2019年9月1日起至2025年10月31日止。租金标准为:租金总额为人民币3328150元。租金支付方式:按年结算,被告一于每年的前十日内交付原告。逾期付款违约责任:被告一逾期交付租金,每逾期一天,原告有权按滞交经费总额的千分之三加收违约金。在租赁合同履行过程中,被告一未按照合同约定支付2020年1月1日至2020年1月31日期间、2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金共计179900元,经原告多次催缴,被告一并未支付,原告委托律师发函催缴,被告一仍未支付。被告一于2020年6月24日支付269850元,抵扣2019年9月1日至2019年12月31日期间租金179900元及租赁保证金53970元合计233870元之后,剩余35980元。该35980元冲抵2020年1月、2020年5月至7月期间的租金179900元,剩余143920元仍未支付。被告一为一人有限公司,被告二为被告一的唯一股东,根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定:一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。因此,为维护原告的合法权益,特提起诉讼,请求判决如诉。 在审理过程中原告增加诉讼请求：1、判令被告一向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间及2020年8月1日至2020年8月31日期间的欠付租金人民币179900元及逾期付款违约金(违约金计算:以179900元为本金,自2019年9月1日起至被告一实际支付之日止,每日按照千分之三计算,暂计算至2020年9月30日,为213721.20元)；2、判令被告一向原告支付2020年9月1日至2020年12月31日期间的欠付租金人民币179900元及逾期付款违约金(违约金计算:以179900元为本金,自2020年9月1日起至被告一实际支付之日止,每日按照千分之三计算,暂计算至2020年9月30日,为16191元)。 被告通宝路公司辩称，第一、答辩人就滁州通宝路运输有限公司与融通公司之间存在租赁合同关系不持异议；第二、答辩人对原告起诉要求支付逾期付款违约金不认可。答辩人在租赁合同上盖章是在2019年10月19日，当时答辩人就要求融通公司也在合同上盖章后给答辩人一份，但融通公司称要求答辩人先盖章，然后要将所有合同原件带走到公司盖章，答辩人没有办法，也只能同意，但后来答辩人多次找融通公司要求提供一份合同给答辩人，但融通公司一直没有给答辩人，导致答辩人对合同中约定的期限等均不清楚，无法及时、准确的履行合同，这一点从原告在合同上盖章的时间与答辩人盖章时间不一致也能看出来。但即便这样，答辩人还是支付了租金，因此对于原告要求支付逾期付款违约金的请求，答辩人认为，是原告原因不向答辩人交付合同原件，致使答辩人无法及时履行，责任不在答辩人，而且直至现在，答辩人也未收到过合同，还是本次诉讼在收到法院邮寄的材料里面发现的合同复印件，在收到法院邮寄材料后，答辩人又于2020年10月26日支付了租金134925元。第三、答辩人对于原告将答辩人已付款中自行扣除保证金53970元不认可。基于上述第二条原因，答辩人一直没有收到合同，原告也未向答辩人主张过要求支付保证金，因此，答辩人对于原告自行将答辩人支付的租金中扣除保证金的行为不予认可。第四、对于原告增加要求2020年2月至4月的租金的诉讼请求，答辩人认为该请求应予驳回，答辩人承租房屋属于国有房屋，租赁用途为餐饮和住宿，因为2020年2月至4月属于疫情期间，根据国务院及省、市各级政策规定，应当免除3个月房租。后续的2020年4月份之后的房租，考虑到答辩人承租用途为住宿和餐饮，后期住宿以及餐饮虽然有所放开，但正常均要求不得超过接待人数的二分之一，因此，答辩人认为应当在免租期3个月以后再减免2个月房租的一半，以切实贯彻落实中央关于进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户的政策要求。第五、考虑到因六安市政府修路原因，将答辩人租赁面积中的部分面积被政府修路所征用，该部分面积原属于住宿人员的停车场，因被征用导致酒店住宿正常经营产生影响，因此应当扣除该部分面积应分摊的租金，该部分场地面积约600平米，根据合同中约定的场地总面积7498.56平米，年租金总额539700元，每平米租金约72元，答辩人应减免年租金为43200元。另外因政府修路造成原酒店东大门向内移，也给酒店经营造成了一定的影响。截止2020年10月31日，答辩人已支付租金总额为269850＋134925＝404775元，2019年9月1日至2020年10月31日租金总额629650元，扣除××三个月134925元，再减半收取两个月44975元，再扣除因修路减少的面积对应租金两个月（2020年9月、10月）7200元，扣除后答辩人应付租金为629650元-134925元-44975元-7200元＝442550元，扣除已付部分404775元，实际欠付37775元，该款在双方将遗留问题协商好后答辩人一次性支付。综上，请求依法对本案作出判决。 被告王传业辩称，1、同意被告一的答辩意见；2、本案原告合同的相对方是被告一，根据合同相对性原则，被告二不应当承担租金支付义务，被告二虽为被告一股东，但与公司之间财产独立，不应对公司债务承担连带责任，请求依法驳回原告对被告二的诉讼请求。 原告融通地产(江苏)有限责任公司为了支持其诉请提供证据如下： 证据一、《房地产租赁合同》及附件、《出租场所安全管理协议》，证明2019年11月2日,原告与被告一签订《房地产租赁合同》,被告一承租安徽省六安市金安区××路××号房地产,房屋建筑面积8898.41平方米、场地面积7498.561平方米。租赁期限自2019年9月1日起至2025年10月30日止。同时对租金标准、支付时间、违约责任进行了约定。 证据二、2020年6月30日《督促函》，证明2019年9月1日之后的租金等费用,被告一未及时支付,原告发函催缴。 证据三、2020年6月24日银行客户专用回单，证明2020年6月24日,被告一(被告二代付)支付269850元。 证据四、2020年9月2日《律师函》及顺丰寄送凭证，证明2020年租金,被告一未按时支付,原告委托律师发函催缴,部分租金被告一至今仍未支付。 证据五、被告一《企业信用报告》，证明被告一为一人有限公司,被告二持有被告一100%的股权。 两被告对原告证据的质证意见，对证据一的真实性无异议，但认为，1、合同中被告的签约时间是2019年10月19日，原告的签署时间是2019年11月2日，这也是导致被告至今未收到合同的主要原因；2、租金539700元是当时经过原告委托评估机构进行评估后给出的标准，是建立在场地面积7498.56平米基础上的，现在因政府修路，征用了约600平米的场地，该合同约定的租金标准应当予以变更；3、被告至今未收到过该合同，因此原告依据该合同约定主张的违约金及保证金不予认可；4、该合同中约定的租赁用途为餐饮和住宿，是受本次疫情影响最为严重的行业，应当参照国家政策减免，不能以原告自己的内部要求设置苛刻的条件拒绝减免；对证据二，被告没有收到过该函，但是被告对租金数额是认可的，只是因为被告一直没有合同，不清楚合同中约定的具体支付时间及金额标准；对证据三无异议；对证据四，被告一没有收到过该律师函，同时函中所主张的租金并没有诉状中陈述的那样自行扣除保证金；对证据五无异议，但该证据不能成为原告要求被告二承担连带责任的证据。 两被告提供证据如下： 证据一、图片三张，证明原属于租赁范围内部分场地被政府修路占用，既给被告经营产生影响，也对被告实际使用面积产生影响，2020年9月开始的租金应减少； 证据二、转账记录，证明2020年10月26日，被告又支付134925元租金的事实。 原告质证意见：对证据一的三性不予认可，也达不到被告的证明目的；事实待核实，且政府修路存在损失，也不是原告方导致，应与相关部门交涉，无论从合同上还是法律上不构成被告可以延期或者减少支付租金的理由；对证据二无异议，我方收到了这笔款项。 本院经审理认定事实如下：2019年10月19日,被告通宝路公司（乙方）与原告融通地产（江苏）有限责任公司（甲方）签订《房地产租赁合同》（原告签署时间为2019年11月2日）,约定，甲方将位于安徽省六安市金安区××路××号房地产（产权属军队，由甲方管理）,房屋建筑面积8898.41平方米,场地面积7498.56平方米，出租给乙方使用，租赁用途餐饮、住宿，租赁期限自2019年9月1日起至2025年10月31日止；租金标准为租金总额为人民币3328150元，年租金为539700元，每年租金如下，2019年9月1日至2019年10月31日89950元，2019年11月1日至2020年10月31日539700元，2020年11月1日至2021年10月31日539700元，2021年11月1日至2022年10月31日539700元，2022年11月1日至2023年10月31日539700元，2023年11月1日至2024年10月31日539700元，2024年11月1日至2025年10月31日539700元，付款方式为按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方，租赁期内的水、电、气、暖、设备、物业等费用，按实际发生金额，由乙方承担；履约保证金，自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金53970元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；违约责任，乙方逾期交付租金及其他费用,每逾期一天,甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。 在租赁合同履行过程中,被告通宝路公司未按照合同约定支付租金,原告委托律师发函催缴,被告通宝路公司的法定代表人王传业于2020年6月24日支付269850元,原告按合同约定抵扣2019年9月1日至2019年12月31日期间租金179900元及租赁保证金53970元,合计233870元之后,剩余35980元冲抵2020年1月的租金（44975元），尚欠2020年1月的租金8995元及2020年2月1日至2020年12月31日的租金494725元未付，原告诉至本院。 在本院审理过程中，被告通宝路公司的法定代表人王传业于2020年10月26日支付原告租金134925元。被告通宝路公司为一人有限公司,其法定代表人王传业持有被告通宝路公司100%的股权。 2020年1月发生新型冠状病毒肺炎疫情，2020年2月至4月实行封闭管理，餐饮、住宿业受重大影响。 本院认为，被告通宝路公司与原告融通地产（江苏）有限责任公司签订的房地产租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效，双方均应按照该合同的约定履行义务。合同约定租金为按年结算，被告通宝路公司应于每年的前十日内交付原告租金，被告通宝路公司未按合同约定支付2019年9月1日至2020年12月31日期间的租金，经原告催讨，被告通宝路公司于2020年6月24日支付269850元，尚欠2020年1月的租金8995元及2020年2月1日至2020年12月31日的租金494725元未付，诉讼过程中被告通宝路公司仅于2020年10月26日支付原告租金134925元，被告通宝路公司逾期欠付租金显属违约，事实清楚、证据确凿，足以认定。被告通宝路公司抗辩称，承租房屋属于国有房屋，租赁用途为餐饮和住宿，因为2020年2月至4月属于新型冠状病毒肺炎疫情期间，根据国务院及省、市各级政策规定，应当免除3个月房租，该抗辩主张符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条及《关于应对××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的相关规定，本院予以支持，其他抗辩主张理由不成立，本院不予支持。相比除后，被告通宝路公司尚应给付原告租金233870元（8995元＋494725元-134925元-134925元）。关于违约金，合同约定按日千分之三计算，过高，应按不超过同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算为宜。被告王传业系被告通宝路公司的唯一股东，被告通宝路公司为一人有限公司，被告王传业不能证明公司财产独立于自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任，对原告要求被告王传业对被告通宝路公司上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。 被告通宝路公司主张因租赁范围内部分场地被政府修路占用，应减少租金，因被告通宝路公司未提供确凿证据，且未提起反诉，本院不予一并处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《关于应对××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告滁州市通宝路运输有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告融通地产(江苏)有限责任公司2020年1月至2020年12月31日的租金233870元（8995元+494725元-134925元-134925元）； 二、被告滁州市通宝路运输有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告融通地产(江苏)有限责任公司逾期付款368795元的违约金，其中，134925元自2019年11月11日起至2020年10月26日止，143920元自2019年11月11日起至清偿之日止，89950元自2020年11月11日起至清偿之日止的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算支付； 三、被告王传业对上述一、二项承担连带清偿责任； 四、驳回原告融通地产(江苏)有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12720元，减半收取6360元，财产保全费4980元，合计11340元，由被告滁州市通宝路运输有限公司负担9000元，原告融通地产(江苏)有限责任公司负担2340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  何修胜 二〇二〇年十二月十八日 书记员  全美燕 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。