云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2801民初5523号原告:西双版纳天城屋业有限公司。统一社会信用代码：915328012186014903。住所地：云南省西双版纳州景洪市嘎兰中路。法定代表人：岑侃文，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王星宇，女，1980年7月70日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。系。特别授权代理。被告：程正明，男，1971年10月10日出生，汉族，身份证住址重庆市万州区。委托诉讼代理人：张勇，男，1966年6月21日出生，汉族，身份证住址重庆市万州区。一般授权代理。原告西双版纳天城屋业有限公司（以下简称天城屋业公司）与被告程正明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告天城屋业公司的委托诉讼代理人王星宇、被告程正明及其委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天城屋业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金、物业费人民币86616元。2、判令被告支付原告逾期交租及物业费产生的违约金人民币27797元（暂计至2020年8月30日止，要求以欠款总额86616元为基数，按0.6‰/日持续计算至实际付清时为止），以及在合同期内擅自搬离产生的违约金67182元，违约金合计人民币94979元。3、本案的诉讼费由被告承担，事实与理由：2018年，原、被告签订了两份房屋租赁合同，约定：“甲方（原告）以其所有商铺（天城商贸旅游步行街允北二路46-54号，允北三路21-45总建筑面积：412.46平方米；允北三路附3号，允北三路23号楼梯下面，总建筑面积71平方米，租于乙方（被告）经营家具，租赁期期限为1年，自2016年1月1日至2017年12月30日，年租金220458元（38元/月/平方米），物管费3482元/年（0.6元/月/平方米）；双方约定先交租后使用；半年租金总总额为110229元，半年物业管理费为1741元；乙方逾期3天以上未付租金、物管费及水电费，公司将按日收取0.6‰的滞纳金，逾期一个月以上未付租金、物管费及水电费，甲方有权终止合同，无条件收回承租商铺和场地，合同期满，乙方退租须将商铺恢复原样，甲乙双方应遵守本合同所约定条款，否则约方将按所签订合同总租金的30％向另一方支付违约金。”，合同期满，被告继续租赁该商铺，原告多次让其重新签订商铺租赁合同并缴纳拖欠的租金、物管费，被告一拖再拖、始终未予签订也未缴纳相关费用；2019年7月29日深夜，被告偷偷转移了商铺内所有物资，7月30日下午原告公司管理人员发现商铺已搬空后，联系其到现场将拖欠的相关费用结清，被告未结清。为维护原告的合法权益，起诉至人民法院。被告程正明答辩称，被告于2009年开始租用原告天城商贸旅游步行街允北二路46-54号、北三路2-25号、北二路3号、北三路23号楼下面用于经营生产，由于原告方在建筑过程中防水出现问题长年漏水，被告多次翻修支付费用3万多元，原告强行将绿化带改为停车场及将消防通道强令租客自费擅自扩建加盖成门面出租，被告自费加盖的46、48、50、52、54号商铺71平方米×800元=56800元理应从费用中扣除，并且2012年5月11日的合同中约定5000元押金，应当予以扣除，原告要求被告支付擅自搬离的违约金30％与法不符，系原告没有恢复当时验收结构导致被告无法经营，被告才离去另谋生计，综上要求对漏水整改费3万元及扩建费56800元合计86800元从租金、物业费中予以扣除。本院经审理确认证据如下：本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的《企业信用信息公示报告及变更信息》、租赁合同、上门要求续签合同及搬空的商铺照片、在搬空的商铺内要求程正明支付租金的视频、租用期间上门图片、律师函、快递单号，内容真实，来源合法，能证实被告经营的景洪嘉美家居大世界的企业信息情况、双方签订的租赁合同的情况、被告搬离本案房屋的情况、被告未向原告交纳租金，原告向被告送达律师函的情况，本院予以采纳。被告向本院提交的装修协议4组、图片1组、装修合同1份、申请书1份，该组证据只能证明被告进行装修房屋的情况及房屋外面的停车场的情况，与本案的欠付租金的事实不存在关联性，对关联性本院不予以采纳。经本院审理认定法律事实如下：自2009年4月20日起被告程正明与原告签订《房屋租赁合同》、《经营场地（摊位）租赁合同》，租赁位于版纳××旅行步行街××北××、××、××、××、××、××房屋、××路××号过道。后双方一直续签合同租赁以上房屋，至2018年3月30日被告程正明（乙方）与原告（甲方）签订两份《房屋租赁合同》主要约定，甲方将版纳天城商贸旅游步行街允北三路附3号，允北三路23号楼梯下面总建筑面积71平方米门面租赁给乙方有偿经营家具、窗帘使用壹年，租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日，年租金32376元，半年商铺租金16188元、半年物业管理费256元，甲方将版纳天城商贸旅游步行街允北二路46、48、50、52、54号，允北三路21、22、23、24、25（总建筑面积412.46平方米门面租赁给乙方有偿经营家具、窗帘使用壹年，租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日。年租金188082元、半年商铺租金94041元、半年物业管理费1485元。乙方逾期3天以上未付租金、物管费及水电费，公司将按日收取0.6‰的滞纳金，逾期一个月以上未付租金、物管费及水电费，甲方有权终止合同，无条件收回承租商铺和场地，合同期满，乙方退租须将商铺恢复原样，甲乙双方应遵守本合同所约定条款，否则约方将按所签订合同总租金的30％向另一方支付违约金。被告程正明使用以上房屋至2019年7月29日后搬离了以上房屋。因被告程正明未向原告交付以上商铺门面2018年10月1日至2019年7月31日期间的租金、物业费，遂引发纠纷，原告起诉至本院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。······”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同。”规定，本案中，自2009年4月20日起被告程正明就向原告租赁使用本案的版纳××旅行步行街××北××、××、××、××、××、××房屋、××路××号过道，双方又于2018年3月30日续订了《房屋租赁合同》两份，该两份合同对租赁了期间及租金、物业费进行了约定，双方依法形成合法有效的房屋租赁合同法律关系，原告已履行了合同义务将租赁的房屋交付给了被告程正明进行使用，被告程正明应当按约定向原告交付租金及物业费，被告未向原告支付北二路46-54号、北三路21-25号2018年10月1日至2019年3月31日的物业费1485元、2019年4月1日至2019年7月31日的租金62694元、物业费990元，北二路附3号、北三路23号梯下2018年10月1日至2019年3月31日的租金10229元、物业费256元、2019年4月1日至2019年7月31日的租金10792元、物业费170元，以上租金及物业费共计86616元，故对原告主张被告程正明支付以上商铺门面的租金及物业费86616元，于法有据，本院予以支持。关于被告辩解要求对漏水维修费3万元、扩建费56800元、押金5000元进行扣除，本院认为，被告并没有提交证据予以证据漏水原因系由原告的原因所造成的，被告当时也未要求原告进行修理，维修费3万元不应当予以扣除，对扩建行为系被告自行的行为所至，被告程正明搬离后可将自己添加的扩建材料拆除，被告要求对扩建费用进行扣除，不符合法律规定，本院不予以扣除，被告程正明未提交交纳押金的收据等证据，证明交付了押金的情况，对扣除押金5000元要求本院不支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本案双方在《房屋租赁合同》中约定了被告逾期三天以上未付租金按日收取0.6‰的滞纳金，及违约方按签订合同总租金的30％向另一方支付违约金，但是双方的约定的违约金过高，原告主张两项违约金过高，不符合法律规定，本院根据被告的违约情况及公平公正的原则，对违约金作出调整，违约金本院予以支持依尚欠的租金、物管费86616元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年7月31日起计算至全部租金、物管费付清之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告程正明于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳天城屋业有限公司支付房屋租金、物管费86616元，并支付依房屋租金、物管费86616元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年7月31日起计算至全部租金、物管费付清之日止的违约利息。二、驳回原告西双版纳天城屋业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3932元，减半收取1966元（实收），由被告程正明负担。原告西双版纳天城屋业有限公司预交的案件受理费由被告程正明径付原告西双版纳天城屋业有限公司，本院不再另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  骆伟二〇二〇年十二月二十二日书记员  唐艺