贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初17027号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：罗志坚，男，1972年12月16日出生，侗族，贵州省岑巩县人，住岑巩县。委托诉讼代理人：王邦华、王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）诉被告罗志坚、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2020年11月24日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告华融贵州分公司委托的诉讼代理人周真恩、被告罗志坚委托的诉讼代理人王德麟到庭参加了诉讼，被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告华融贵州分公司请求依法判决：准予执行我公司拥有在建工程抵押权的大地春城6栋804号房屋。事实及理由：2013年12月30日，我公司与原债权人南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下称：南充银行贵阳分行）以及债务人大地联创房产公司签订了一份《债权转让协议》，约定由我公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的不良债权5.2亿元。同日，我公司与大地联创房产公司又签订了一份《债务重组协议》及《抵押协议》，约定我公司对大地联创房产公司进行债权重组，大地联创房产公司用其所有在建工程抵押担保，并办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。本案讼争房屋（大地春城6栋804号住房）属于“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》载明的房屋范围内。事后，因大地联创房产公司未能如期履行还款义务，我公司诉至贵州省高级人民法院，并经该院主持调解达成协议。虽然（2017）黔民初51号《民事调解书》明确债务人还款责任以及我公司的抵押权，但大地联创房产公司却拒不履行义务。案件进入执行程序后，凯里市人民法院于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封包括本案讼争房屋在内的抵押物。执行过程中，被告罗志坚以涉案房屋系其向大地联创房产公司购买，既已付清购房款，又占有使用多年为由提出异议。凯里市人民法院却错误裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封”。我公司认为（2020）黔2601执异309号执行裁定未查清基本事实，导致使用法律错误，应当予以撤销，理由如下：第一、我公司对涉案房屋享有经登记的抵押权。第二、被告对涉案房屋的物权期待权不能对抗我公司的优先受偿权。综上所述，被告罗志坚不享有对抗人民法院执行的权利，其提出的执行异议缺乏事实依据，理由不能成立。为了维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼。原告华融贵州分公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》复印件各一份共4页，拟证明（1）华融贵州分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格；（2）法定代表人何斌的基本身份信息。2、凯房建州字××号《在建工程抵押权证》复印件一份1页，拟证明华融贵州分公司对涉案房屋拥有合法有效的在建工程抵押权并享有优先受偿权的事实。3、2013002072号在建工程抵押权证的《楼盘查询表》复印件一份2页，拟证明涉案房屋属于抵押物组成部分，且处于查封状态的事实。4、（2020）黔2601执异309号《执行裁定书》复印件一份4页，拟证明裁定书未查清案件基本事实，依法应当予以撤销的事实。5、《邮件单》复印件一份2页，拟证明华融贵州分公司在法定期限内提起本案诉讼的事实。被告罗志坚辩称：一、凯里市人民法院作出的（2020）黔2601执异309号执行裁定书已经查清事实，且适用法律正确，应当予以维持，保护答辩人的合法权益。二、答辩人对房屋已享有了排除执行的权利：1.涉案房屋查封前，答辩人与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，大地联创公司将房屋出售给答辩人，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同；2.根据物业中心出具的证明，在法院查封房屋前答辩人已合法占有涉案房屋；3.答辩人已经全部支付购房款；4.答辩人多次向大地联创公司申请办理权属变更登记，但其一直以各种理由迟迟不予办理，涉案房屋没有办理权属变更登记是因为大地联创公司的原因。涉案房屋在购买时已经支付清了全部购房款，已经符合执异28条第一、二、三、四项规定。被告对该房屋已经享有足以排除执行的权利。综上，被答辩人诉请的事实和理由不成立，没有法律依据，而答辩人的合法权益应当得到保护，权利能够排除执行。请求判决驳回被答辩人的诉请。被告罗志坚为证明答辩理由成立，提交证据如下：1、被告《居民身份证》复印件各一份，拟证明被告的基本信息，主体适格。2、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明涉案房屋在人民法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。3、发票、收据、银行流水复印件一份，拟证明被告已经根据合同约定支付了全部购房款。4.交房证明复印件一份，拟证明案涉房屋人民法院查封之前已经交付给被告占有、使用。被告大地联创房产公司既没有递交书面答辩状，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告罗志坚系凯里市迎宾大道20号“大地春城”小区6栋804号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋804号住房在内）。罗志坚得知自己所购的“大地春城”小区6栋804号住房被查封后，于2020年10月15日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年10月28日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异309号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年11月24日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2013年12月7日，以大地联创房产公司为出卖人、罗志坚为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、罗志坚购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积258.14ｍ2，总价款1049597元；2、买受人应在2013年12月7日前向出卖人分期支付购房款1049597元。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订之后，被告罗志坚于2013年1月6日支付购房定金20000元，2013年3月1日支付分期购房款530000元，2013年12月7日支付购房款150000元，2013年12月25日支付购房款349597，共计1049597元。交清购房款后，大地联创房产公司于2015年9月17日向罗志坚出具一份发票，金额为1024260元。另查明：被告罗志坚2014年9月1日办理房屋交接手续之后，已实际装修入住。上述事实，有原告华融贵州分公司的起诉状、被告罗志坚的答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于被告罗志坚对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，根据原、被告所举证据及陈述，足以证明被罗志坚与被告大地联创公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生本院查封之前，且房屋由罗志坚居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权变更登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项的法定情形。因此，被告罗志坚对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。被告大地联创公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  朱 艳人民陪审员  王晓明人民陪审员  赵华洪二〇二〇年十二月二十四日法官助理朱瑾书记员吴**