广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1952号原告：珠海顺晟投资有限公司，住所广东省珠海市斗门区××××××××，统一社会信用代码9××××××××××。法定代表人：陈伟，总经理。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。被告：赵雪蓉，女，1995年10月13日出生，公民身份号码650××××××××××××048，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区×××××××××××××××××。原告珠海顺晟投资有限公司（以下简称原告）诉被告赵雪蓉（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶思燕到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.解除原告与被告签订的编号为×××××的珠海市斗门区××××××××××××××××《商品房买卖合同》及附件；2.被告协助原告办理珠海市斗门区××××××××××××××××商品房买卖合同网上备案注销手续；3.被告向原告支付违约金326454.4元；4.被告向原告支付律师费11000元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年11月30日签订《时代倾城城市花园住宅认购书》，约定被告购买原告开发的位于珠海市斗门区××××××××××××××房，总房价为1632272元，被告应于2018年12月13日前支付165818元，2018年12月30日前支付326454元，余款1140000元由被告于签订《商品房买卖合同》当日向银行申请银行贷款支付。因被告工作繁忙未能亲临现场签约，被告公证委托何兰荣办理商品房买卖合同网签手续。2019年12月11日，原告与被告的代理人何兰荣签订《商品房买卖合同》及附件，并办理了商品房买卖合同网上备案登记。因按揭银行要求被告提供完税证明后方可通过贷款审批，原告多次与被告沟通办理缴税手续，但被告始终未能办理。2020年3月2日，原告向被告寄发《催办按揭通知书》，但被告仍未办妥银行按揭手续。2020年4月21日，原告向被告寄发《一次性支付剩余房款通知书》，被告也未支付剩余房款。2020年5月27日，原告向被告寄发《解除买卖合同通知书》。根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条第3点、第十三条第1点约定以及《合同法》第九十三条、第九十七条规定，因被告未办妥银行按揭手续，又不按一次性支付剩余房款，据此，原告提起诉讼，望判如所请。被告缺席，但由被告的母亲谢红珍向本院递交书面答辩称，被告于2018年10月30日与原告签订商品房买卖合同，购买位于珠海市斗门区××××××××××××××××，总房价为1632272元。签订买卖合同时该房尚未竣工，被告支付了首期款350000元，余款采用银行按揭方式支付，期间被告未收到银行的任何通知。2019年11月，被告因受巨大刺激致使患有精神分裂症。2020年3月，被告母亲主动向原告询问案涉房屋情况，原告售楼处的人员告知被告该房屋已办不成按揭，需要全款购房。被告母亲要求退房，互不追究责任，但原告称被告已违约，应承担违约责任，已交纳的房款只能退还2000多元，被告母亲对此无法接受。被告母亲为被告四处求医，为了治病已散尽家财，而且家庭已失去了主要经济来源，相信法律的公平公正性，以事实为依据，以公平公正为准绳，希望法院保护被告的合法权益，将被告已交纳的首期房款退还，不承担违约责任。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1.时代倾城城市花园住宅认购书（何兰荣代签）；2.商品房买卖合同及附件；3.公证书；4.珠海市商品房预（销）售专网截图；5.催办按揭通知书及EMS快递单；6.一次性支付剩余购房款通知书及EMS快递单；7.解除买卖合同通知书及快递单；8.法律服务委托合同、发票、广发银行客户回单；9.时代倾城城市花园住宅认购书；10.时代倾城城市花园物业意向卡。被告向本院提交的证据有：1.厦门市仙岳医院门诊病历、住院小结、疾病证明书；2.乌鲁木齐市第四人民医院门诊病历；3.证明；4.解约通知书。原、被告提交的证据，经当庭出示，当事人质证，本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的全部证据，被告提交的证据1、2、3来源合法，内容客观真实，与本案有关联，并能起到证明案件事实的作用，本院对上述证据予以确认并在卷佐证；被告提交的证据4与本案无关，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月30日，被告在时代倾城城市花园物业意向卡的客户栏签名确认，申请申购时代倾城×××××房，暂定成交价为1632272元，暂定付款方式为轻松商业按揭2年，双方权利义务以双方协商签署的《认购书》及其他书面协议为准。同日，原告（甲方、出售方）与被告（乙方、认购方）签订《时代倾城城市花园住宅认购书》，约定：被告同意向原告购买位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××房；建筑面积119.37平方米；成交总房价为1632272元；被告须在签订本认购书的同时向原告付清定金20000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》签订后转化为房款；被告同意于2018年12月6日前向原告支付首期房款165818元（含定金），同日原被告双方签订《商品房买卖合同》，于2018年12月30日前支付326454元，余款1140000元由被告于签订《商品房买卖合同》当日到原告指定的银行提交完毕申请银行按揭的全部资料，如银行最终批复的按揭数额与前述约定按揭数额不一致，则以银行最终批复为准，被告应将前述约定按揭数额与银行最终批复按揭数额的差额一次性补交给原告；被告在签订本认购书时已充分了解国家、当地政府及银行的贷款政策、购房政策，并明确知悉国家、当地政府及银行会不时对贷款及购房政策进行调整，若因被告不符合贷款政策或贷款政策变化导致被告无法满足银行贷款条件的，被告应立即向原告一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款；原告工作人员及销售中介人员所出具或签署的任何文件或口头的任何承诺、陈述，未经原告书面确认不构成本认购书、《商品房买卖合同》的组成部分，对原告没有约束力。2019年11月19日，被告签署委托书，被告拟购买位于珠海市斗门区××××××××××××××房，因工作繁忙不能亲自办理购买房产的相关事宜，现委托何兰荣代为办理如下事宜：一、代为确定合同条款，签署购买上述房产的买卖合同，领取相关合同及资料；二、代为接受房产登记机关询问，到房产登记机关开具相关房产证明，办理相关商品房预告备案登记手续并领取相关证件；三、办理相关购房过户手续并领取不动产权证书；四、代交购房款、代缴相关税费；五、代为办理上述房产的水电煤气、电话、有线（数字）电视等相关事宜。该委托书经广东省珠海市横琴公证处公证。何兰荣代被告与原告重新签署一份落款时间为2018年11月30日的《时代倾城城市花园住宅认购书》，该份认购书的内容除了首期房款的付款时间与被告本人于2018年11月30日签署的认购书不一致以外，其他内容均一致，该份认购书的首期房款付款时间为：被告同意于2018年12月13日前向原告支付首期房款165818元（含定金），同日原被告双方签订《商品房买卖合同》。2019年12月11日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为×××××的《商品房买卖合同（现售）》及附件，约定：被告向原告购买位于珠海市斗门区××××××××××××××；建筑面积119.37平方米；成交总房价为1632272元；签订本合同前，被告已向原告支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；被告应当于2018年12月30日前支付首期房款492272元，余款1140000元向银行申请贷款支付；原告应当于2020年3月15日前向被告交付该商品房。附件十二补充协议第三条约定：如被告选择以银行按揭贷款方式付款给原告的，由被告自行办理银行按揭贷款手续；被告逾期办妥银行按揭申请手续的，每逾期1日，被告应按该商品房全部按揭款金额的0.05%向原告支付违约金，逾期超过10日，被告应一次性向原告支付剩余房款，被告逾期一次性支付剩余房款超过10日的，原告有权选择单方解除本合同，并按本补充协议第十三条的约定执行；补充协议第十三条约定：原告依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，原告有权要求被告支付该商品房总价款20%的违约金，原告将在被告已付款项中扣除代偿款本息（如有）、税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款（如有）无息退回给被告；本合同无论因何种原因被解除，被告均应自合同解除之日起15日内与原告到房管部门办妥合同解除的全部手续，否则每逾期1日，被告应向原告支付该商品房总价款0.05%的违约金，本合同的解除手续全部办理完毕后，原告根据本合同及本补充协议的约定向被告退还房款；被告的通信地址为新疆省乌鲁木齐市沙依巴克区汇嘉园小区南区×××××××××××；任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。该合同及附件由何兰荣代被告签署。同日，原、被告办理了案涉商品房的网上签约备案手续。在庭审中，原告确认被告已向原告支付案涉房屋首期房款492272元及物业维修基金10743.3元，案涉房屋没有交付给被告使用，未办理产权转移手续。2020年3月2日，原告向被告发出《催办按揭通知书》，内容为：因原被告于2019年12月11日签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告应于2019年12月11日前办妥购房款1140000元的按揭申请手续，依据买卖合同的约定，被告逾期办理按揭申请手续的，每逾期1日，被告应按全部剩余房款金额的0.05%向原告支付违约金，逾期超过10日，被告应一次性向原告支付全部剩余房款，但截止至发函日，被告仍未办妥按揭申请手续，现通知被告于本通知发出之日起5日内办妥按揭申请手续。2020年4月21日，原告向被告发出《一次性支付剩余房款通知书》，内容为：因原被告于2019年12月11日签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告应于2019年12月11日前办妥购房款1140000元的按揭申请手续，据银行反馈，被告按揭申请未获批准/银行审批通过的按揭金额少于被告申请的金额，依据买卖合同的约定，被告按揭申请未获批准/银行审批通过的按揭金额少于被告申请的金额的，被告应当继续履行支付房款的义务，并一次性支付剩余房款，被告逾期一次性支付剩余房款超过10日的，原告有权选择单方解除买卖合同，现通知被告于本通知书发出之日起5日内一次性向原告支付全部剩余房款1140000元，原告保留追究被告其他违约责任的权利。2020年5月27日，原告向被告发出《解除买卖合同通知书》，内容为：因原被告于2019年12月11日签订《商品房买卖合同》及补充协议，截至发函日，被告已逾期一次性支付全部剩余房款且已逾期超过10日，依据买卖合同的约定，被告逾期一次性支付全部剩余房款超过10日的，原告有权单方解除买卖合同，被告应向原告支付该物业总价款20%的违约金，并应自买卖合同解除之日起15日内与原告到房管部门办妥合同解除的全部手续，现通知被告，原、被告双方签署的买卖合同于本通知书发出之日解除，被告应向原告支付该物业总价款的20%的违约金，如买卖合同已办理网签/备案，则被告应自买卖合同解除之日起15日内与原告到房管部门办妥合同解除的全部手续等等。上述三份通知书均通过邮政快递向被告在案涉买卖合同中约定的通信地址邮寄，且由他人代签收。2020年6月11日，原告就本案诉讼与广东明门律师事务所签订一份《委托代理合同》，并向该所支付律师费11000元。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及附件是在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。被告没有按合同约定办妥银行按揭手续，在没有办妥银行按揭手续后经原告催告也没有按期一次性支付完毕剩余房款，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据案涉合同补充协议第三条约定，原告有权单方解除合同，故原告要求解除商品房买卖合同及附件依法有据，本院予以支持。根据案涉合同补充协议第十三条约定，原告选择解除合同，有权要求被告支付该商品房总价款的20%的违约金，承担由此而产生的律师费、诉讼费，并应协助原告到房管部门办妥合同解除的全部手续。故，原告诉讼请求被告协助办理案涉房屋网上备案注销手续，支付违约金及律师费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金数额问题，被告抗辩不同意支付。本院认为，案涉合同于2019年签订，案涉房产至今没有实际交付给被告使用，且未办理预告登记，房屋所有权也未登记在被告名下，因本案诉讼案涉合同已被解除，原告对案涉房产享有完整的所有权，且签订案涉合同的时间不长，相比现在的房屋销售价格，并没有证据显示原告因房屋降价而产生损失，原告因被告违约而解除合同的损失主要是在房屋销售经营管理成本的损失，而被告在签订案涉合同后患上精神疾病，对于案涉合同的违约行为也存在一定非主观情况，故，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为违约金按照全部房价款的5%计算，即为81613.6元。在被告支付了上述款项后，原告已收取被告的款项应当予以退还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告珠海顺晟投资有限公司与被告赵雪蓉于2019年12月11日签订的编号为×××××的《商品房买卖合同（现售）》及附件；二、被告赵雪蓉应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告珠海顺晟投资有限公司办理位于珠海市斗门区××××××××××××××网上备案注销手续；三、被告赵雪蓉应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海顺晟投资有限公司支付违约金81613.6元；四、被告赵雪蓉应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海顺晟投资有限公司支付律师费11000元；五、驳回原告珠海顺晟投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22528元，由原告珠海顺晟投资有限公司负担2800元，由被告赵雪蓉负担19728元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋审 判 员  刘改宏人民陪审员  容竟成二〇二〇年十二月十五日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。