上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初16698号原告：张正荣，女，1957年11月18日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：胡琦伟，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某2，1986年2月9日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。被告：薛蕾，女，1989年11月20日出生，汉族，户籍所在地江苏省。原告张正荣与被告薛蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张正荣的委托诉讼代理人胡琦伟、郑某2，被告薛蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张正荣向本院提出诉讼请求：1.原、被告就上海市普陀区镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年6月30日解除；2.被告向原告支付拖欠的2020年6月1日至2020年6月30日的房屋租金人民币11,550元(以下币种均为人民币)；3.被告向原告支付违约金11,000元；4.被告以每日385元(11,550元30天)为基数,自2020年7月1日起至将上海市普陀区镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状返还原告之日止的房屋占用费；5.被告向原告支付拖欠的水费462元、电费229.05元、燃气费404.30元；6.被告赔偿原告各项财产损失30,200元；7.要求被告将系争房屋内被告滞留的物品清空。事实与理由：原、被告双方于2018年5月就上海市普陀区镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋租赁合同》。上述合同约定,由原告将上述房屋出租给被告作居住使用。租赁期限为五年,自2018年6月1日起至2023年6月5日。房屋每月租金11,000元,押金11,000元,租金每三个月结算一次,被告应提前七天支付下期房租。双方补充约定房屋租金前两年每月为11,000元,第三年起递增百分之五,第五年递增百分之五。同时,合同第五条约定,租赁期满后,被告应迁空、清点、交还房屋及设施,并付清所应付费用后,经甲方确认后将押金无息退还被告。被告在租赁期内,实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视等费用均由被告承担。合同第七条第2、3项约定被告应按合同的规定,按时支付租金及其他费用,如有拖欠,原告有权收回房屋,屋内设施应按无主处理。未经原告同意,被告不能改变所租赁房屋的结构、装修,并爱护使用租赁的房屋,被告不得将承租的房屋转租分租,如因被告的过失或过错使房屋及设施受到损坏,被告应负责赔偿或修复。合同第九条第1项约定,双方如有特殊情况需提前终止本合同,必须提前一个月通知对方和中介方,等对方同意后,方可办理退房手续,如违约,则向对方支付违约金11,000元。上述合同签订后,原告按照合同约定将房屋交付于被告居住使用。但被告自2020年6月起未按合同约定向原告支付房屋租金亦未支付相关能源使用费,原告因催讨未果遂于同年6月5日至上述房屋查看情况,发现系争房屋存在分租及群租现象,且房屋内原告原有的家具及装饰存在严重灭失及损坏,而房屋原装修格局也被被告擅自改变。原告于2020年6月22日通知被告要求其按照合同约定履行付款义务,并将房屋恢复原状、合法使用,否则将追究其违约责任。被告收到原告前述通知后不仅未向原告支付拖欠的租金,反而单方向原告提出将于近期搬离系争房屋,并表示要与原告办理房屋返还交接手续。2020年6月29日,原告应被告通知至系争房屋,但被告却未在场。经与被告联系,其表示房屋钥匙已交给房产中介,要求原告直接与房产中介办理房屋交接。后原告在房产中介的引领及当地居委会工作人员的陪同下进入上述房屋内,发现房屋内滞留着被告的大量家具物品,且未将上述房屋恢复到原出租时的状态。同时,当天经交涉被告不仅拒绝向原告支付拖欠的租金及赔偿房屋内原有的家具、装饰灭失损毁而导致的损失,亦拒绝清空其滞留于房屋内的家具物品。故诉至法院请求判如所请。被告薛蕾辩称，第一，确认双方租赁合同解除，解除的日期应为被告搬迁之日即2020年6月29日。第二，2020年6月初，原告就不让被告居住，被告是边居住边找房子，我同意支付6月份的租金，但是之前我和原告说了6月份的租金用押金抵扣。第三，被告不存在原告诉状中陈述的任何一项违约情况。第四，2020年6月9日被告将房屋内的隔断拆除，隔断是给小孩居住的，已经恢复原状了。第五，同意支付拖欠水、电、燃气费。第六，系争房屋内所有物品都由原告处理，不同意支付原告要求的财产损失，原告不存在损失。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：上海市镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在原告张正荣与案外人郑某1、郑某2名下。2018年5月，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；租赁期限为5年，自2018年6月1日起至2023年6月5日止；月租金为11000元，租金以转账方式支付；每三个月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变；房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为；乙方应按合同约定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金11000元；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；备注，租金前两年不变，第三年递增百分之五(即每月11550元)等。合同签订之后，原告按约定交付了系争房屋。被告向原告支付押金11000元。2020年5月31日，原告通过微信向被告催讨6月份租金，并表示根据合同租金即将增加。2020年6月3日，原告同意因疫情暂缓增加房租，要求被告按照原房租标准支付这个季度的租金。被告表示，原告将门修好当面转账。之后双方发生争议。2020年6月22日，原告向被告发送微信表示，被告未于2020年6月1日支付6-8月的房租34650元，另外，经过6月5日现场查看，发现你们将房屋格局做了变动，并存在多人分租情况，要求被告支付拖欠房租，并且恢复房屋结构原样，最后期限为6月29日，不然将终止合约，并追究法律责任。同日，被告回复，之所以没有缴纳房租，是因为空调故障及房门损坏，关于房屋格局，已经及时拆除恢复原状，近几日会搬走。2020年6月29日，被告向原告发送微信表示已经全部搬走，钥匙也在那边了，要求退还剩余押金。后被告表示让中介与原告交接。后，原告与中介从门外牛奶箱中取出钥匙，进入系争房屋查看。原告向被告表示系争房屋内物品没有清理干净。2020年8月，原告向我院提起本案诉讼。审理中，关于租金支付情况，被告表示租金支付至2020年6月5日，每个月的租金支付周期都是从5日起算。2020年3月31日支付的是2020年4月5日至2020年6月5日的租金。并表示会于庭后一周之日提交支付凭证，后未提供。原告表示租金支付到2020年5月31日，每个月租金支付周期都是从1日起算。关于房屋原状，原告提供了中介拍摄的视频，被告认为除了床和家具更换了，其他的格局都是一样的。原告表示主要是洗漱间原来有洗手台，有门。洗漱间的恢复需要1万元，由原告自行恢复，由被告承担恢复费用的损失。关于物品损失，原告提供了明细一份。被告表示大理石角几、餐椅都在，主卧双人床是因为塌陷所以更换了床和床头柜，顶灯因为太暗更换了，但是更换后的这些物品被告也都没有带走。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行各自义务。然被告在合同履行期间，逾期支付房租，并自认对系争房屋擅自装过隔断，构成违约，应当对系争房屋租赁关系的解除承担违约责任。对被告认为原告不修缮系争房屋内的空调、门以及押金抵扣租金的说法，均不足以构成拒付租金、房屋格局改动的理由，本院不予采信。现原、被告均确认双方签订的《租赁合同》已经解除，本院予以确认。关于合同解除的时间，根据原告要求于2020年6月29日终止合同的意思表示以及原告于2020年6月29日取回系争房屋钥匙进门查看等情节，涉案《租赁合同》的解除时间应以2020年6月29日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当支付2020年6月1日至2020年6月29日的房屋租金。被告亦同意支付原告主张的水费、电费、燃气费，并无不妥，本院予以支持。至于被告抗辩支付租金的周期为每月5日且已支付租金至2020年6月5日的意见，未能提供相应证据予以证明，也与合同约定不符，本院难以采信。关于系争房屋的返还，为避免合同风险，出租方在收回租赁物前，有权要求承租方配合对租赁物及其附属进行清点、检验，以便于发现并固定财产损害或灭失的现状而进一步主张赔偿。2020年6月29日，被告将系争房屋钥匙放在牛奶箱不到场交接房屋、清点物品确实存在瑕疵，然原告在明知被告不到场的情况下，仍和中介进入系争房屋，这一行为可能在租赁物的价值贬损方面为原告带来风险，但也可能在及时回收租赁物方面为原告赢得收益，故应视为原告经利益权衡后作出的理性选择，加上合同中有关“屋内设施应按无主处理”的约定，结合原告有关自行修复房屋要求被告承担损失的陈述，故对于原告认为系争房屋并未返还以及要求支付占有使用费的诉讼请求，不予支持。关于违约金标准，双方均表尊重合同约定，并无不妥，被告应当承担合同约定的违约金11000元。关于原告主张的实际损失，根据合同约定、原告对家具损失单据和年限的举证程度、双方对装修恢复内容的陈述、被告有关隔断自认、家具更换的陈述、房屋现场照片、视频以及合同履行程度、交接房屋的过程，本着公平合理的原则，综合考虑被告已经承担的违约责任，本院对被告应当赔偿原告的财产损失酌定为5000元。关于押金，双方均同意在本案中一并处理，为避免讼累，本院一并予以判明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告张正荣与被告薛蕾就上海市普陀区镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的租赁合同关系于2020年6月29日解除；二、被告薛蕾应于本判决生效之日起十日内支付原告张正荣2020年6月1日至2020年6月29日的房屋租金人民币11165元；三、被告薛蕾应于本判决生效之日起十日内支付原告张正荣水、电、煤气费人民币1095.35元；四、被告薛蕾应于本判决生效之日起十日内支付原告张正荣违约金人民币11000元(被告薛蕾支付的押金人民币11000元用于抵扣该项违约金)；五、被告薛蕾应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张正荣财产损失人民币5000元；六、对原告张正荣的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1146元，减半收取计人民币573元，由原告张正荣负担人民币173元，被告薛蕾负担人民币400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年十二月十七日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。