广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初5214号 原告：韦成业,男,1988年2月18日生,壮族,住广西罗城仫佬族自治县。 被告：石才政,男,1972年5月16日生,壮族,住广西武宣县。 委托诉讼代理人：黄俊刚，广西求衡律师事务所律师。 第三人：柳州市桂福置业有限公司,住所地：柳州市文惠路155号4层，统一社会信用代码：9145020031598848X8。 法定代表人：林莉。 原告韦成业诉被告石才政、第三人柳州市桂福置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用普通程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告韦成业、被告石才政的委托诉讼代理人黄俊刚到庭参加诉讼。第三人柳州市桂福置业有限公司（以下简称桂福公司）经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付转让费3000元。2、请求依法判决被告向原告支付装修费7369元。3、请求依法判决被告向原告退回3个月租金8400元，以上三项共计18769元。利息从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以18769元为基数计算至付清上述款项之日止。4、本案的诉讼费由被告承担。 -2- 事实与理由：原被告于2019年5月16日签订一份《房屋租赁合同》,被告将其从第三人租来的坐落在河西路15号1-8门面转租给原告做汽车美容生意。原告于当日将《房屋租赁合同》约定的押金2800元和租金2800元交付给被告,租赁期限为1年,被告亦于当日将上述门面交付给原告使用。原告收到上述门面后即开始装修,装修好之后原告只得经营了2个月,即被第三人通知其与被告的合同已到期,第三人不再将上述门面租给被告。第三人于2019年7月15日贴出通知,通知告知各租户应于2019年8月15日至2019年9月15日将门面清空并于2019年8月15日将水电停止供应。原告即与被告协商搬迁及补偿事宜,被告均以这种理由推托,不与原告协商,只是将押金2800元退还给原告。原告认为,原被告在签订《房屋租赁合同》时被告就己经知道其与第三人签订的租赁合同即将到期,但是被告却故意隐瞒该事实,还继续与原告签订《房屋租赁合同》并收取原告支付的押金和租金,而原告只得做了2个月的生意后即被迫搬迁,其中所产生损失理应由被告承担。被告违背了诚实信用原则以及合同约定的义务,其行为己经严重违约。为此,原告特依法诉至法院,依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，被告于2017年2月15日开始就出租第三人的空地使用，约定租期从2017年2月15起至本场地开工建设止。2019年9月中旬，第三人强制收回该场地，收回后至今一直被闲置，并未开工建设，约定租期并未到期，被告不存在故意隐瞒事实的行为。原被告于2019年5月16日签订《房屋租赁合同》是经第三人同意的，第三人也提供土地使用权证给原告办证，原告对该场地的实际管理人情况清楚。原被告终止合同的原因是因为第三人提前收回场地致使合同目的无法实现，原被告双方均无过错。原被告签订案涉合同后被告即交付门面给原告使用。原告实际使用该门面时间至2019年9月中旬，后因第三人对该场地筑起围墙无法经营才自行搬走。原告实际使用出租房4个月，实际交付房租仅3个月，被告最后一个月不收房租已经充分考虑原告搬迁和另行租房的实际情况，原告按其实际使用出租房时间交付租金于法有据。被告交付房屋出租前已经做好地面平整和排水沟，租户入住后无需再装修即 -3- 可使用，原告诉称其另行装修不属实，装修费7369元没有相关证据予以佐证，被告也不认可。租赁期间被告从未收取过原告任何转让费。综上，原告诉请无事实和法律依据，请法院驳回原告全部诉讼请求。 第三人未作陈述也未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合查明的事实予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2019年5月16日，原被告签订一份《租房租赁合同》，双方约定：被告将河西路15号1-8号房出租给原告使用，月租金为2800元，不足一个月按一个月收取租金，租金按季交纳，在每季度16日前交纳，先付后用。原告需向被告交纳押金2800元，租期满退还押金，租期为2019年5月16日至2020年5月16日。被告因使用需要在不影响房屋结构的前提下，可以对承租屋进行改造和装饰……。原被告还就其他事项进行了约定。该合同甲方处加盖有第三人的公章。2019年5月17日，案外人罗金都向原告出具一份收据，收据载明：收到河西路15-8号门面转让费3000元。2019年5月22日，案外人邓广锋向原告出具一份收条，收条载明：收到河西路15-8号门面交来的挖水沟人工费2100元，倒地台费3500元，合计5600元。2019年8月29日，被告向原告出具一份保证书，保证书载明：本人保证每天正常供应水、电给优宝汽车美容部正常营业，如若供应不足，则退回之前已收的三个月租金及一个月押金共计11200元。 庭审中，原被告均认可案涉门面原由案外人罗金都承租，原告从罗金都处接手案涉门面用于经营优宝汽车美容部。原告主张其于签订合同后于2019年5月份对门面进行铺设水泥地板，挖排水槽等装修，于6月份开始经营，经营了2个月后由于第三人将门面停水停电导致无法正常经营。原被告均认可停水停电后被告从别处运水到门面给原告经营洗车至2019年9月15日左右，后第三人将门面大门封锁 -4- ，原告无法经营遂搬离门面。原被告均认可原告向被告支付了2019年5月16日至2019年8月16日的租金8400元，原告装修门面得到了被告的同意。被告主张案涉门面系其在租赁了第三人的场地后自建，但未取得建设工程规划许可证。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁的标的为河西路15号1-8号门面，被告自认该门面为其建设，未取得《建设工程规划许可证》，且至本案法庭辩论终结前,被告也未能提交证据证明案涉门面已取得建设工程规划许可证或经行政主管部门批准建设,故原被告签订的《租房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。 关于原告诉请被告支付转让费3000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告提交案外人罗金都的收据欲证明向其支付了案涉门面的转让费，但该收据为复印件，被告不予认可，且原告是向案外人罗金都支付转让费，该转让费不属于被告因案涉租赁合同取得的财产，故原告诉请被告支付转让费于法无据，本院不予支持。 关于原告诉请被告支付装修费7369元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”现《租房租赁合同》无效， -5- 被告对此存在过错，应当承担装修的现值损失。原告主张装修花费了7369元，对此仅提供了装修费的部分证据，本院结合原告对门面的使用时间，酌定被告向原告赔偿装修费损失4000元。 关于原告诉请退还租金的问题。被告于2019年8月29日向向原告出具《保证书》保证为案涉门面供应水电，如若供应不足，则退回之前收取的三个月租金8400元。被告作为完全民事行为能力人，应当知晓出具《保证书》的法律后果，现案涉门面因无法供水供电及第三人强制收回门面导致原告无法经营，被告应履行保证书的承诺，退回原告三个月租金8400元。对原告的该诉请，本院予以支持。 关于原告诉请的利息问题。装修费是对原告装修损失的赔偿，原告诉请装修费利息于法无据，本院不予支持。原告诉请租金利息损失，本院认为，原告于2019年9月15日后无法使用案涉门面，故被告应当于2019年9月16日向原告退还三个月的租金8400元，现被告仍未履行该义务，已经造成原告资金损失，故应当向原告支付以8400元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月16日计算支付至该欠款付清之日止的资金占用损失。对原告超过该部分的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告石才政向原告韦成业赔偿装修损失4000元。 二、被告石才政向原告韦成业退回租金8400元并支付资金占用损失，该损失以8400元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月16日计算至该欠款付清之日止。 三、驳回原告韦成业的其他诉讼请求。 -6- 案件受理费269元，公告费560元（原告已预交），由原告韦成业负担282元，由被告石才政负担547元并迳付原告韦成业。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  刘 娟 人民陪审员  马莉君 人民陪审员  覃艳奇 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  潘 妮 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价 -7- 补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007