广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10255号原告：林嘉敏，女，1964年10月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。原告林嘉敏与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行了独任审理。原告林嘉敏及其委托诉讼代理人吴辉柏，被告澳美公司的法定代表人胡耀智及委托诉讼代理人邓志军、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林嘉敏向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司于本判决生效之日起十日内向林嘉敏支付逾期交房违约金（违约金以购房款总额262080元为基数，按每日千分之一的标准，自1998年4月7日起计至交付之日止）；2.判令澳美公司向林嘉敏退还多收取的契税10095.6元；3.判令澳美公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1996年4月6日，林嘉敏与澳美公司签订《房地产买卖契约》(以下简称《买卖契约》)，约定澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A21-401号房地产(以下简称“案涉房屋”)出售给林嘉敏，合同总价为262080元。澳美公司应在1998年4月6日前将房屋交付林嘉敏，如澳美公司不能按规定的日期向林嘉敏交付使用该房地产，每逾期一天应按房价款总额千分之一向林嘉敏支付违约金。澳美公司至今未交付房屋给林嘉敏。另，澳美公司多收取林嘉敏契税10095.6元。为维护林嘉敏的合法权益，林嘉敏现根据相关法律规定向法院提起诉讼，恳请法院依法审理并支持林嘉敏的全部诉请。澳美公司辩称，一、林嘉敏要求澳美公司向其支付自1998年4月7日起交楼之日止的迟延交楼违约金的诉讼请求已超过20年的最长诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，澳美公司应在1998年4月6日将案涉房屋交付林嘉敏，自1998年4月7日到林嘉敏起诉之日2020年8月14日，已经超过了二十年。因此，林嘉敏的起诉已超过《中华人民共和国民法总则》规定的二十年最长诉讼时效，林嘉敏起诉要求澳美公司向其支付自1998年4月7日至实际交楼之日止的迟延交楼违约金不应得到法院的支持。二、澳美公司不存在恶意违约的情形，导致案涉房屋无法办证的责任不在澳美公司，且依据现行的法律规定，澳美公司在事实和法律上无法继续履行，若支持林嘉敏关于逾期交房违约金的诉讼请求将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司明显不公平。（一）案涉房屋无法办证是由于不可归责于双方当事人的原因，系情势变更。广州市城乡工商委员会穗建开[2013]491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了案涉楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后澳美公司于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说491号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”，澳美公司在事实和法律上已经履行不能，则不存在办证迟延的终止日期，若支持林嘉敏逾期交房违约金的请求，将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司极不公平。基于前述基本事实，澳美公司认为政府政策的变更不是一个普通民营企业可以预见的，而其变更所带来的后果与影响也是无法避免和克服的，作为企业只能被动的接受政府政策变更所带来的影响。因此，逾期交房并不能归责于澳美公司。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：必须是由于出卖人的原因，买受人未在规定或约定期限届满时取得房屋权属证书的，出卖人才应当承担违约责任。本案之所以逾期交房系由于广州市多项房地产政策不断变化、调整所导致，不是由于其他归因于澳美公司的原因所导致，因此，承担违约责任的前提条件“必须是由于出卖人的原因”，在本案中并不存在。（三）林嘉敏未举证证明转卖价格差额等逾期交房损失，若支持林嘉敏支付迟延交房违约金的诉讼请求，既不符合我国《合同法》对违约金补偿性原则规定，更不利于市场与人心的稳定，必然导致案涉房屋长期处于权利混沌不明归属不清的情况。所以，法院不应支持林嘉敏向澳美公司提出的迟延交房违约赔偿的请求。三、林嘉敏诉请澳美公司支付多收取的契税与本案无关联，且已超过20年的最长诉讼时效，诉讼请求理应被依法驳回。即使最终认定林嘉敏形成不当得利之债，该债权也因超过20年的最长诉讼时效期间，不受法律保护，该项诉讼请求理应被依法驳回。四、《房地产买卖契约》履行不能非因澳美公司原因，广大购房人在别有用心之人的鼓动下，占用司法资源发起无效诉讼，置澳美公司推动山庄重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰。（一）林嘉敏的诉讼请求实质上是要求继续履行合同，目前《房地产买卖契约》因不可抗力、无法继续履行等原因已不可能继续履行。若判决继续履行合同，无法实现合同目的。（二）澳美公司此次面对众多小业主就类似问题进行的起诉，面临高额的违约金，加重澳美公司的负担，如果仅依据澳美公司未按约定办理房屋产权证书，要求澳美公司承担违约责任，不考虑本案存在非因澳美公司原因造成的无法履行合同义务的事实情况，将不利于澳洲山庄“烂尾”历史遗留问题的解决，会进一步损害广大业主利益，也不利于社会稳定。经审理查明，1996年4月6日，林嘉敏（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A21-401房（以下简称“案涉房屋”）出售给林嘉敏，房屋建筑面积为87.28平方米，合同总价款为262080元。付款方式为二十年免息分期付款，甲方应在1998年4月6日前将房屋交付给乙方。第五条约定，甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。双方还签订了一份《澳洲山庄商品房买卖合同》，该份合同最后一页增城市房地产交易所于1997年7月18日手写意见“该预售契约于1997年7月18日在我所办理预售备案登记事项，并按增府〔1997〕5号文规定，按总价的6.42%，一次收取返还60%，应收契税6730.21元。1998年8月7日，林嘉敏（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：一、乙方所购案涉房屋经双方协商同意将原付款方式二十年免息分期付款更改为十三年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由甲方承担。乙方月供款额维持不变即每月962元。二、该协议一式四份，为原合同之补充，内容如有抵触，以本协议为准。2002年，因林嘉敏欠付涉案房屋的贷款，中国农业银行广州市淘金支行向广州市东山区人民法院提起诉讼，该案查明，1998年8月31日，中国农业银行广州市淘金支行依照与林嘉敏签订的《购房担保贷款合同》约定，将贷款15万元划入林嘉敏账户，后据林嘉敏的授权又将该款转划入澳美公司账户。2002年4月19日，广州市东山区人民法院作出（2002）东法经初字第33号《民事判决书》，判决：一、解除原告与被告林嘉敏、澳美公司签订的《购房担保贷款合同》；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告林嘉敏、刘锦雄清还尚欠的全部贷款本息给原告；三、被告林嘉敏、刘锦雄不履行上述判决时，则拍卖或者变卖位于增城镇××村澳洲山庄聚龙居A21-401的房屋，所得价款由原告优先受偿；四、拍卖或者变卖增城镇××村澳洲山庄聚龙居A21-401的房屋不足以清偿本案债务，则由被告澳美公司承担连带清偿责任。被告澳美公司在承担保证责任后有权向被告林嘉敏、刘锦雄追偿；五、驳回原告要求三被告偿付5244.5元律师费的诉讼请求。2012年12月28日，中国农业银行股份有限公司广州淘金支行出具《涂销抵押登记证明书》，载明借款人林嘉敏于2011年3月已经归还并结清我行贷款本息和诉讼费用。同意办理涂销上述房产的抵押备案登记手续。林嘉敏另提交1996年6月5日-1998年2月9日共21张《银行送票回执》，证实其在此期间共计向澳美公司支付了19614元。依照上述《银行送票回执》及《涂销抵押登记证明书》，林嘉敏共计支付了169614元购房款。其主张未依照合同约定全额支付262080元购房款系因为澳美公司在要求林嘉敏将房款转为按揭贷款时给予了减免房款的优惠，其提交如下澳美公司发出的一份《敬告》拟证实上述主张。该《敬告》内容为：经研究，优惠条件如下：一、凡在99年4月15日前转办银行按揭：1.送水电建设费；2.减免两年月供。1997年3月14日，澳美公司出具《收款收据》载明收到林嘉敏缴纳的涉案房屋的契税16826元，该《收据》上备注：楼宇总价262080元按6.42%征收，凭此《收据》于另外指定日期退回60%。澳美公司主张上述契税款其已全部缴纳至增城财政局，多收取的60%税费林嘉敏应当向增城财政局申请退回，本院庭审时要求澳美公司于庭后五日内提交已将收取的契税缴纳至财政局的证据，但其庭后并未在规定的时间内提交。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。双方确认，截至2020年11月25日，涉案房屋尚未交付林嘉敏使用。澳美公司抗辩称千分之一每日的逾期交房违约金标准过高。上述事实有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《敬告》《涂销抵押登记证明书》、（2002）东法经初字第33号《民事判决书》《银行送票回执》《收款收据》、（2017）粤01民终10549号《民事判决书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，林嘉敏与澳美公司签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于逾期交房违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》第三条约定，双方同意于1998年4月6日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；第五条约定，甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于已实际支付房价款千分之一的违约金。截至2020年11月25日，澳美公司尚未交付案涉房屋给林嘉敏，应当按照约定向林嘉敏支付逾期交房的违约金。关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定，因此，对于2000年8月18日之前的逾期交房违约金已超过最长20年的诉讼时效，故对林嘉敏主张的1998年4月7日起至2000年8月17日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。其次，对于2000年8月18日之后的逾期交房违约金，由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就林嘉敏主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于2000年8月18日之后的逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上，林嘉敏实际支付购房款169614元，其主张实际支付的购房款少于合同约定的购房款系因为澳美公司要求其转为按揭贷款所给予的减免购房款优惠，故应当按照合同约定的262080元计算逾期交房违约金。对此本院认为，林嘉敏实际支付购房款169614元，如确系澳美公司与其协商一致作为转按揭贷款的优惠，则视为双方已将房屋总价款变更为169614元，林嘉敏实际亦是仅支付了169614元，故其要求按照原约定的262080元支付逾期交房违约金无理据，本院不予支持。林嘉敏主张按照每日千分之一的标准计算违约金，该标准过高，本院将其调整为每日万分之五。截至约定的交付房产之日1998年4月7日，林嘉敏共计支付了购房款19614元。依据已生效判决查明的事实，另有150000元购房款以贷款的方式于1998年8月31日转入澳美公司账户，故逾期交房违约金以林嘉敏实际支付的购房款169614元为本金，按照每日万分之五的标准，从2000年8月18日起计至实际交付房产之日止；上述逾期交房违约金总和应以已付购房款总金额169614元为限。关于退还契税问题。澳美公司出具《收据》载明于1997年3月14日收到林嘉敏缴纳的契税16826元，增城市房地产交易所于1997年7月18日在林嘉敏持有的《澳洲山庄商品房买卖合同》上盖章确认实际仅收取了6730.21元契税款，故林嘉敏于1997年7月18日即获知其可向澳美公司要求退还多缴纳的契税，其怠于履行上述权利致使要求退还契税的请求权已过最长20年诉讼时效，故对其要求澳美公司退回契税10095.6元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林嘉敏支付逾期交房违约金（违约金以169614元为本金，按照每日万分之五的标准，从2000年8月18日起计至实际交付房产之日止；根据《合同法》对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期交房违约金总和应以不超过已付购房款总金额169614元为限）；二、驳回原告林嘉敏的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5383元，由原告林嘉敏负担2028元，被告广州澳美房地产开发有限公司负担3355元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二〇年十二月三十日书记员  林 婕