安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初2529号 原告：黄山市博皓投资咨询有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：陈国成，总经理。 委托诉讼代理人：戴淑英，公司员工。 委托诉讼代理人：程益民，安徽一飞律师事务所律师。 被告：方屯选，女，1976年11月16日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 被告：朱亮，男，1975年9月4日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 被告：中国银行股份有限公司黄山分行，住所地安徽省黄山市屯溪区。 负责人：穆玮，行长。 委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴笑天，安徽雄风律师事务所律师。 原告黄山市博皓投资咨询有限公司（以下简称博皓公司）与被告方屯选、朱亮、中国银行股份有限公司黄山分行（以下简称中国银行黄山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日、12月17日公开开庭进行了审理。原告博皓公司的委托诉讼代理人戴淑英、程益民、被告方屯选、被告中国银行黄山分行的委托诉讼代理人吴笑天均到庭参加了两次庭审，被告中国银行黄山分行的委托诉讼代理人江学真到庭参加了2020年12月7日的庭审；被告朱亮经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 博皓公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告一、被告二配合被告三，以《房屋所有权证》【房地权证黄（昱）字第2××4号】向黄山市不动产登记中心申请办理房产抵押，取得《他项权证》；2、判令本案律师费6000元、保全费、诉讼费由被告承担；3、判令被告赔偿因未及时办理抵押并取得《抵押登记证明》或《他项权证》给原告造成的损失89600元。后变更诉讼请求为：1、判令被告一、被告二配合被告三，以《房屋所有权证》【房地权证黄（昱）字第2××4号】向黄山市不动产登记中心申请办理房产抵押，取得《他项权证》；2、判决解除原被告之间的阶段性连带责任保证，被告三返还保证金16200元；3、判令被告赔偿因未及时办理抵押并取得《抵押登记证明》或《他项权证》给原告造成的损失95600元（包含律师费）；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年6月4日，原告与被告中国银行黄山分行签订了《个人房屋贷款合作协议》（协议编号2008年第04号），协议约定乙方提供连带责任担保自《借款合同》生效之日起，至取得购房借款人以《房地产权证》所办《他项权证》止。被告方屯选与被告朱亮系夫妻关系。2008年8月21日，原告与三被告签订了一份《个人一手房贷款合同》（合同编号2008年个住字208号），合同约定原告提供阶段性连带责任担保。2010年6月17日原黄山市房管局办理了被告方屯选购买的屯溪区××路××号××幢××单元××室的《房屋所有权证》【房地权证黄（昱）字第2××4号】。现三被告一直未能及时以《房地产权证》办理《他项权证》，导致原告在被告三处的贷款保证金账户资金一直不能及时解冻。期间，原告曾多次催促被告办理，应当视为原告阶段性连带保证责任解除条件早已成就，被告应赔偿因违约给原告造成的所有损失。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 方屯选辩称，案涉房屋的房产证应该在开发商处，却在我手里，是有原因的；因房屋存在质量问题，与原告协商未果，所以未办理抵押登记。 朱亮未提交书面答辩状。 中国银行黄山分行辩称，1、本案事实清楚，阶段性责任担保解除条件未成就，贷款合同及合作协议均明确保证期间为他项权证办成之日，他项权证并未办妥，两份协议均系真实意思表示，原告主张解除担保责任缺乏事实及法律依据，该协议不存在或撤销无效事由，原告主张依法不能成立；2、原告主张的损失与被告三无直接因果关系，依据正常的房屋情况，办证通知不会到达被告三，被告三对办理产权证的事实不清楚，其作为借款出借的对象不应当承担协助办理抵押权证的义务，无法参与办理抵押权证的过程，不应当对损失承担责任；3、原告没有证据证明其存在9万余元的损失，更没有证据证明该损失系由被告三导致，他项权证办妥与否不能成为原告主张解除担保责任的法定或约定事由，不能因他项权证没有办理而主张预期抵押权人需对开发商承担赔偿责任，办证的义务履行主体并不是被告三。综上，请求驳回对被告三的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2008年6月4日，中国银行黄山分行（甲方）与黄山市博皓房产开发有限公司（乙方，以下简称博皓房产公司）签订一份《个人房屋贷款合作协议》，约定甲乙双方就乙方开发的明珠苑房地产项目的个人房屋贷款事宜开展合作，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理；甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过3500万元的个人房屋贷款额度，单笔个人住房按揭贷款成数最高8成，期限最长30年；单笔个人商用房按揭贷款陈述最高5成，期限最长10年；乙方同意按下述第4.1款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，第4.1款内容为：自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止；乙方同意在甲方开立贷款保证金账户，按照住房贷款总额5%，商用房贷款总额10%缴纳保证金，账号为6614××××6001，并接受甲方的监督和管理；在乙方为购房借款人办妥房产／预售契约抵押登记手续之前，该账户的资金只能作为偿还甲方向购房借款人发放的贷款的还本付息保证；乙方保证期间结束后，甲方应及时解冻保证金专户。 2008年8月21日，借款人方屯选（甲方）、贷款人中国银行黄山分行（乙方）和保证人博皓房产公司（丙方）签订一份《个人一手住房贷款合同》，约定本合同项下贷款金额为324000元，贷款期限为240个月；贷款用途为借款人支付其购买坐落于屯溪区××幢××单元××号的房屋的购房款，所购房屋总价款462870元；贷款人在同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商的专用账户；本合同项下的担保方式为保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，未选择借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；合同签字盖章处备注抵押人为方屯选、朱亮。 上述合同签订后，方屯选购买、入住了坐落于屯溪区××路××号××幢××单元××室的房屋，中国银行黄山分行已将约定贷款发放至博皓房产公司的专用账户，博皓房产公司也将16200元支付至保证金账户。2010年6月17日，上述房屋办理了房地权证【房地权证黄（昱）字第2××4号】，登记的权利人为方屯选，该房屋为商品房，规划用途为住宅。2010年6月底，博皓房产公司工作人员将上述房屋的房地权证原件交付给方屯选。就上述房屋，中国银行黄山分行与方屯选至今未办理抵押权登记。中国银行黄山分行至今未返还博皓房产公司该户的保证金16200元。因案涉房屋未办理抵押登记问题，博皓公司曾于2019年8月14日起与中国银行黄山分行沟通退还保证金事宜，于2019年12月24日与中国银行黄山分行沟通案涉房屋未办理抵押事宜。后因沟通无果，博皓公司诉至法院。 另查明，方屯选在取得案涉房屋的产权证原件后，已向案外人黄山市昱城典当有限公司办理了抵押登记，至今未注销。截至2020年9月21日，屯溪区××路××号××幢××单元××室的房屋已被黄山市屯溪区人民法院、安徽省九华山风景区人民法院查封。 2014年3月26日，博皓房产公司变更为博皓公司。截至2020年12月7日，方屯选尚欠157442.96元贷款未偿还。中国银行黄山分行尚有其他购房户的保证金未退还给博皓公司。因本案诉讼，博皓公司支付安徽一飞律师事务所律师费4000元。 经关联案件查询，中国银行黄山分行曾于2020年10月15日诉至本院，要求方屯选、朱亮偿还贷款本金、利息、罚息合计165250.16元，支付律师费3300元、保全费等，并要求博皓公司承担连带清偿责任。后中国银行黄山分行撤回起诉，本院于2020年12月14日作出（2020）皖1002民初2531号之一民事裁定书，裁定准许中国银行黄山分行撤诉。在该案中，博皓公司支付安徽一飞律师事务所律师费6000元。 上述事实有当事人陈述、《个人房屋贷款合作协议》、《个人一手住房贷款合同》、房地产权证、黄山市自然资源和规划局出具的查询记录、中国银行特种转账收入传票、微信记录、中国银行交易明细、委托代理合同、律师费发票、开庭笔录等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，综合原被告的诉辩意见和举证、质证意见，本案的争议焦点为：(一)原告要求三被告就案涉房屋的抵押登记手续能否支持；（二）原告是否能解除其阶段性连带责任保证责任及保证金16200元是否应退还；（三）原告要求三被告赔偿其经济损失95600元（包含律师费）有无事实和法律依据。 关于争议焦点一。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。”本案中，方屯选购买的案涉房屋现已被法院查封，属于不得被抵押的财产，故原告要求三被告办理案涉房屋的抵押登记手续，取得抵押他项权证，与法律规定相悖，本院不予支持。 关于争议焦点二。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与中国银行黄山分行签订的《个人房屋贷款合作协议》和原告与三被告签订的《个人一手住房贷款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格遵守履行。根据上述合同的约定，博皓公司应为方屯选购买的案涉房屋向中国银行黄山分行承担全额不可撤销连带责任保证，直至中国银行黄山分行取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止；或者保证期间届满。本案中，中国银行黄山分行至今未取得案涉房屋的《抵押登记证明》或《他项权利证》，合同约定的保证期间（案涉贷款期限为20年）也未届满，且案涉房屋的按揭贷款至今未还清，故原告要求解除原被告之间的阶段性连带责任保证、返还案涉房屋保证金的诉请，于法无据，也与合同约定不符，本院不予支持。 关于争议焦点三。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张其与中国银行黄山分行约定的阶段性连带保证责任解除条件早已成就，因三被告的过错导致案涉房屋未办理抵押登记，致使案涉明珠苑项目的剩余保证金至今无法全额退还，要求赔偿其保证金占用使用费损失及支付的律师费损失，对其主张的上述事实应提供证据予以证明；否则，应承担举证不能的不利后果。根据当事人的举证和本案查明的事实，虽然案涉房屋于2010年6月17日就取得了房屋产权证，具备了办理抵押登记的条件，但不能就此认为原告阶段性连带保证责任解除条件早已成就，更无法证明各被告为自己的利益不正当地阻止条件的成就。根据案涉《个人一手住房贷款合同》的约定，担保方式为保证人博皓公司提供阶段性连带责任保证，未选择借款人方屯选以合同项下贷款所购房屋即案涉房屋向中国银行黄山分行提供抵押担保，因此，中国银行黄山分行和方屯选不具有就案涉房屋配合办理抵押他项权证的合同义务。同时，根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条之规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保，但未要求必须由借款人的自身财产提供担保，也允许借款人和银行以外的第三人提供担保，甚至在借款人资信良好，确能偿还贷款的情况下，可以不提供担保。因此，三被告也不具有就案涉房屋办理抵押登记的法定义务。此外，博皓公司在案涉房屋未办理抵押登记的情况下自愿将房屋的产权证原件交付给被告方屯选，之后也未提供已及时通知并督促三被告办理案涉房屋抵押他项权证的证据，导致案涉房屋被抵押、被查封，应自行承担该房屋的保证金16200元至今不能退还的后果。除案涉房屋外的其他购房户的保证金是否应当返还，与本案诉争的房屋不具有关联性，不属于本案处理的范围，原告可依据合同约定另案向中国银行黄山分行主张。原告要求被告承担律师费的诉请，于法无据，本院不予支持。被告朱亮经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实作出判决。 综上，对原告主张的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告黄山市博皓投资咨询有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费1268元（原告已预交1095元），由原告黄山市博皓投资咨询有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  刘志翔 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  汪雅婷 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 《中华人民共和国担保法》 第三十七条下列财产不得抵押： （一）土地所有权： （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）依法不得抵押的其他财产。 《中华人民共和国商业银行法》 第三十六条商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。 经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。