内蒙古自治区额尔古纳市人民法院民事判决书（2020）内0784民初395号原告：殷凤斌，男，1964年1月16日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：殷景坤，男，1984年6月1日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：赵波，额尔古纳市新华街法律服务所法律工作者。被告：李国勇，男，1970年8月3日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。被告：郭继伟，男，1978年12月29日出生，现住黑龙江省青冈县。委托诉讼代理人：李敖然，内蒙古典威律师事务所律师。被告：呼伦贝尔蒙星房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。法定代表人：于杰，总经理。委托诉讼代理人：潘会玲，女，1982年12月18日出生，住内蒙古额尔古纳市。原告殷凤斌诉被告李国勇、郭继伟、呼伦贝尔蒙星房地产开发有限责任公司（以下简称蒙星公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2020年6月22日第一次开庭审理，原告殷凤斌和委托诉讼代理人殷景坤、赵波，被告郭继伟的委托诉讼代理人李敖然，被告蒙星公司的委托诉讼代理人潘会玲到庭参加诉讼。被告李国勇经本院传票传唤未到庭。2020年10月19日第二次开庭审理，原告殷凤斌和委托诉讼代理人殷景坤、赵波，被告郭继伟的委托诉讼代理人李敖然，被告蒙星公司的委托诉讼代理人潘会玲到庭参加诉讼。被告李国勇经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。殷凤斌向本院提出诉讼请求：确认被告李国勇将位于富仕家园院内，原告殷凤斌已经购买和使用8年的14号车库顶账给被告郭继伟所签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：2012年6月13日和2012年10月19日，原告殷凤斌分两次付款共计216885元，从被告李国勇处购买位于富仕家园小区院内×号楼×单元×室45.67平米楼房一套及富仕家园小区院内×号18.8平米车库一间。双方签订了房屋买卖网签合同，被告李国勇于当年交付了楼房和车库。因被告李国勇原因无法办理车库房产证，所以双方未签订车库买卖网签合同，但该车库已经实际交付使用8年。2019年7-8月份，额尔古纳市政府解决历史遗留问题，该车库可以办理产权登记，但原告并不知情。被告李国勇在得知该情况后，在资不抵债、无财产可供还债的情况下，恶意将该车库以明显低于市场价值70%的价格抵账给被告郭继伟，并恶意为其办理不动产证。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。郭继伟答辩称，第一，原告殷凤斌不具备此案的诉讼主体资格。因为涉案房屋系不动产，被告郭继伟已经与被告蒙星公司签订了房屋买卖合同，并且依法取得了该房屋的不动产产权证书，具备了该房屋的物权，而原告殷凤斌并不具有该房屋的物权；第二，原告殷凤斌在诉状中所述并非本案的事实。被告郭继伟已于2019年7月22日在被告蒙星公司处购买涉案房屋，双方在额尔古纳市房产中心办理了相关的不动产手续并缴纳了相关税费等费用；第三，被告郭继伟是本案的善意第三人，并不存在与被告李国勇恶意串通损害其他人利益的行为。因为被告郭继伟购买该涉案车库并不是在被告李国勇处购买，而是通过被告蒙星公司购买的，被告李国勇也不具备出卖车库的主体资格，个人房地产开发必须有房地产开发公司出具相关手续才能办理产权登记手续。蒙星公司答辩称，第一，蒙星公司与原告殷凤斌无任何权利义务关系，不具备被告身份。1.无论购买房屋、车库或是其他物品，盖章收据、盖章签字协议、网签合同等均是约束买卖双方的合法有效依据，被告蒙星公司没有收到原告殷凤斌一分钱，原告提供的收据上也没有被告蒙星公司的任何公章，这是不争的事实。2.原告殷凤斌说将钱交给了被告李国勇，被告蒙星公司认为这是原告与被告李国勇个人之间的纠纷，与被告蒙星公司没有任何关系。原告购买车库时一同购买了富仕家园小区×号楼×单元×室楼房，那么购买楼房时原告知道要与开发公司签订合同，购买车库时为何不找开发公司签订合同，甚至是盖章收据都没有索要过；第二，被告蒙星公司与被告郭继伟签订《商品房买卖合同》合法有效，没有任何过错。1.合同签订后在房地产相关部门进行备案，有网签号可以查询，也就是说网签合同只能在开发公司出具，一房一卖。被告李国勇个人给原告出具的收据与被告蒙星公司没有关系，被告蒙星公司也从未授予被告李国勇该车库销售权。2.原告没有和被告蒙星公司签订过任何合同，也没有和被告蒙星公司就购买该车库事宜打过任何招呼，被告蒙星公司对其是否购买或实际使用并不知情。被告蒙星公司依照房屋买卖销售相关法律规定，与被告郭继伟签订《商品房买卖合同》是合法有效的；第三，原告有严重的过错，责任应当自己承担。车库与楼房自出售起就可以办理产权证，原告自称使用车库8年之久，应及时与被告蒙星公司签订购买车库协议、交付购买车库款项、索要被告蒙星公司开具的有效收据等合法有效行为，才能证实与被告蒙星公司形成权利义务关系。李国勇未答辩。本院经审理认定事实如下：对双方没有争议的事实，本院予以确认。原告殷凤斌为证明其主张提供的证据如下：一、商品房买卖合同，证明原告于2012年6月19日与被告蒙星公司签订了购买位于富仕家园小区×号楼×单元×室房屋的商品房买卖合同。被告李国勇未到庭亦未提交书面质证意见，视为对自身权利的放弃。被告郭继伟认为该证据与本案无关联性，不发表质证意见。被告蒙星公司对该证据的真实性认可，关联性不认可，该证据只能证明原告购买了一个40多平米的住宅，不能证明原告购买了车库。本院对该证据真实性予以确认。二、收据四张，前三张收据是2012年6月13日购买住宅及车库的定金收据共计36454.5元，第四张收据是2012年10月29日交付的车库尾款52000元，证明原告殷凤斌于2012年6月13日与2012年10月29日，购买了一栋住宅和一间车库；同时也证明被告蒙星公司对于楼房和车库一直是认可的，对于被告李国勇出售楼房和车库也应当认可；最后，第二份证据与第一份证据能够形成证据链条，证明原告购买住宅及车库的事实。被告李国勇未到庭亦未提交书面质证意见，视为对自身权利的放弃。被告郭继伟认为该组证据均没有被告李国勇的签字，也没有被告蒙星公司的公章，无法确认其真实性，故对该证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。被告蒙星公司认为该组证据没有蒙星公司公章，也没有财务章，所以对该组证据不予认可。本院对该证据真实性予以确认。三、录音资料四份，第一份录音证明被告李国勇承认过户时没有通知原告，并约定抵押回赎；第二份录音证明李国勇已经资不抵债；第三份证据证明原告已经交付全款，车库已经交付使用多年，也证明原被告签订的合同已经完全生效；第四份录音证明2019年7月20日左右给被告郭继伟办理的房照，二人之间的顶账行为是恶意的，也证明被告李国勇在富仕家园有委托书。被告李国勇未到庭亦未提交书面质证意见，视为对自身权利的放弃。被告郭继伟首先对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可，该组证据均系偷录，没有经过被告李国勇同意，因被告李国勇未出庭，无法核对真实性，所以合法性不予认可；在录音内容中，均未体现争议房屋，只是说明房屋买卖合同的事实，所以对该组证据的关联性不予认可；另外，对原告在纸质整理材料中的括号内容属于扩大解释，所以不予认可。被告蒙星公司同意被告郭继伟代理人的质证意见，而且该组证据与被告蒙星公司没有关系，被告蒙星公司也从未授予被告李国勇销售权。本院对该证据真实性予以确认。被告郭继伟为证明其主张提供的证据如下：一、商品房买卖合同、大修基金收据、交纳契税纳税申报表、税收完税证明、已申报营业税未开具发票证明。证明被告郭继伟于2019年7月22日从被告蒙星公司购买了涉案房屋，而且在房产交易部门办理了相关税费手续并已交纳完毕，足以证明被告郭继伟与被告蒙星公司构建了商品房买卖合同关系，并且网签了商品房买卖合同。原告殷凤斌对该证据的真实性认可，但认为该证据是为了办理房产证之前的格式合同，而且每平米4000元的价格明显偏低，交付时间写的也是2013年3月15日前交付，打印日期是2019年7月22日，这是当时被告李国勇和被告郭继伟为迅速办证而与事实不符忙中出错乱的事；证据中的发票、收据都与本案无关，该证据都是在被告李国勇与被告郭继伟恶意串通的情况下形成的，被告蒙星公司的法人并不知道车库买卖的情况，也就是说被告李国勇在向被告蒙星公司负责人交代的时候，也用了欺诈手段隐藏了一房二卖的事实。被告李国勇未到庭亦未提交书面质证意见，视为对自身权利的放弃。被告蒙星公司对该组证据均认可。本院对该证据真实性予以确认。二、不动产权证书，证明被告郭继伟已经依法取得了涉案房屋的所有权，是该房屋的所有权人。原告殷凤斌对该证据真实性认可，但与本案无关。被告李国勇未到庭亦未提交书面质证意见，视为对自身权利的放弃。被告蒙星公司对该证据的真实性认可，没有异议。本院对该证据真实性予以确认。三、收据，证明被告郭继伟于2018年9月21日已经将购买车库和房屋的购房款75600元交付给被告，该证据有被告蒙星公司加盖的公章及经办人李国勇的签字。原告殷凤斌因为该证据没有原件，无法确定真实性，所以对该证据有异议。被告李国勇未到庭亦未提交书面质证意见，视为对自身权利的放弃。被告蒙星公司对该证据真实性认可，但被告蒙星公司并没有实际收到这笔钱，应该是被告郭继伟把钱交给了被告李国勇，然后被告李国勇到被告蒙星公司盖了财务章。本院经庭后查证，该收据系被告郭继伟伪造，故对该证据不予采信。被告蒙星公司为证明其主张提供的证据为建筑工程施工许可证、建筑工程备案表并加盖城建局公章，证据原件在城建局存档，证明被告李国勇是从2015年2月才开始借用被告蒙星公司资质。原告殷凤斌对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，该施工许可证当中的建设工程是2012年之前已经开工并建设完毕，施工许可证则是先开发、后办工程相关手续所形成的，所以以此证明原告的合同无效不具有其证明力；另外，在第一次庭审的过程中，就出示过被告蒙星公司与被告郭继伟之间的买卖合同，在合同中是2012年，而蒙星公司提供的这份施工许可证是2015年，被告蒙星公司欲证明2015年才将相关资质借给被告李国勇使用，也就是说2015年才全权授权，那与合同上的2012年就是自相矛盾的。被告李国勇未到庭亦未提交书面质证意见，视为对自身权利的放弃。被告郭继伟对该证据无异议。本院对该组证据真实性予以确认。被告李国勇未提供证据。当庭宣读2020年8月20日询问被告李国勇笔录。原告殷凤斌认为需要确认被告郭继伟和被告李国勇之间的基础债权债务关系，如果无法提供债权债务关系证明，就要承担举证不力的责任；另外，笔录足以说明被告李国勇与被告郭继伟互相串通，恶意损害原告的合法利益，他们之间的行为应当被认定无效。被告郭继伟认为被告李国勇应该当庭接受质询；其次，笔录内容能够证明被告李国勇向被告郭继伟借钱后让与担保了该车库，被告郭继伟对该车库在之前是否出售并不知情，应是本案的善意第三人，购买车库的行为和让与担保的行为均是合法有效的；笔录中对原告殷凤斌是否具备主体资格没有认可，所以被告郭继伟认为原告不具备该车库的购买资格、主体资格以及作为原告的主体资格；被告郭继伟是向被告蒙星公司购买车库，是合法的，原告无权撤销购买车库的行为，只能向被告李国勇单独主张债权。被告蒙星公司表示没有以任何形式给被告李国勇出过授权委托书，也没有给他销售权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月13日，原告殷凤斌给付被告李国勇购买住宅及车库的定金共计36454.5元，被告李国勇出具收据三张写明“殷凤斌，壹拾壹万壹仟捌佰玖拾壹元五角整，富仕家园综合楼×-××”“殷凤斌，壹仟陆佰伍拾肆元整，富仕家园综合楼×-××”“殷凤斌，叁万陆仟肆佰伍拾肆元五角整，富仕家园综合楼小二楼储藏间定金”，落款均盖有被告李国勇名章。2012年10月29日，原告殷凤斌给付被告李国勇车库尾款52000元，并出具收据一张写明“殷凤斌，伍万贰仟元整，富仕家园综合楼1号楼”落款盖有被告李国勇名章。2019年7月22日，被告郭继伟与被告蒙星公司及其代理人李国勇签订商品房买卖合同，将位于额尔古纳富仕家园×楼的车库出让给被告郭继伟，合同第八页有呼伦贝尔蒙星房地产开发有限责任公司合同专用章、李国勇名章、郭继伟签名并按手印。2019年8月9日，被告郭继伟办理蒙（2019）额尔古纳市不动产权第0003069不动产权证书，写明额尔古纳市拉布大林街道办事处第八登记区富仕家园×号楼××号车库归被告郭继伟单独所有。另外，2015年2月11日被告蒙星公司取得建设工程施工许可证，编号为××，工程名称为额尔古纳市富仕家园1#楼，该工程于2015年2月11日开工，2018年6月28日竣工。本院认为，被告郭继伟与被告蒙星公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定。被告蒙星公司作为房屋所有权人，与被告郭继伟在2019年7月22日签订商品房买卖合同，2019年8月9日办理不动产权证书，根据《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，所以被告蒙星公司与被告郭继伟之间的商品房买卖合同合法有效。原告殷凤斌未提供充分的证据证明被告蒙星公司与被告郭继伟之间存在恶意串通行为，且原告殷凤斌要求确认被告李国勇与被告郭继伟签订的房屋买卖合同无效，该合同中被告李国勇作为被告蒙星公司的代理人，而非合同一方当事人。故原告殷凤斌主张确认被告李国勇将位于富仕家园院内，原告殷凤斌已经购买和使用8年的14号车库顶账给被告郭继伟所签订的房屋买卖合同无效，因证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告殷凤斌的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告殷凤斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长 侯乐坤人民陪审员 张雅文人民陪审员 李文斌二〇二〇年十二月七日法 官 助 理 金 子书 记 员 张乃仁附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”