北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初5104号原告：北京瑞裕科技有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼203室。法定代表人：池众伟，经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层046室。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，汉族，北京东方长安房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，汉族，北京东方长安房地产开发有限公司员工。原告北京瑞裕科技有限公司（以下简称原告）与被告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告的委托诉讼代理人朱方方、李瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2016年9月28日签订的编号为Yxxxxxxx《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）；2．判令被告向原告返还已付购房款6529093元，并以每一笔付款金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自被告出具发票次日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3．判令被告向原告返还印花税3230元；4．判令被告向原告返还住宅专项维修基金9610元；5．判令被告配合办理注销网签备案手续；6．判令被告向原告支付违约金196257．99元；7．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年9月28日签订了《预售合同》，约定被告向原告出售通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品房）Exx#公建楼（配套商业）x层xxx号商铺，房屋套内建筑面积89．84平方米，预测建筑面积共94．71平方米，套内计价面积单价每平方米71890．47元，房屋总价款6458640元，付款方式为分期付款。被告宣传该楼盘是通州生活核心区、享有餐饮、超市、酒吧、亲子机构、美容美发等全部业态，主力为80-100平方米临街餐饮旺铺，首层4．2米，二层3．9米，为8．1米层高的一拖二设计，赠送80-90平方米地下室、赠送35平方米小院或露台，实现“买一得三”的消费感受，并通过互联网、微信等平台展示该楼盘的样板间的相关内容。原告基于宣传与被告签订《预售合同》，购买了涉案商铺。收房后，原告发现，房屋确实与被告宣传一致，屋内地下一层有70平方米左右地下室，并建有35平方米独立小院，房屋总体使用面积在200平方米左右。2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会对被告作出京规自（通）责改字[2019]第xxx号《责令限期改正通知书》，主要内容为：经查，被告于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，擅自在商业楼地下建设1层地下室，以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，该行为已构成违法建筑，根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条规定，责令被告于2019年8月8日前自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态。该楼盘地下室回填工作正在进行。涉案楼盘最主要宣传及卖点是其“一拖二”的灵动设计以及“买一得三”的高得房率。“一拖二”具体是指该楼盘为三层商铺，楼上楼下及地下室连贯起来作为一个单独的整体商铺销售；“买一得三”是指该楼盘套内建筑面积一般为80-100平方米，但实际的建筑面积和使用面积约为套内建筑面积的2倍，包括一层、二层建筑面积以及90平方米的地下室和35平方米小院或者露台。所以该楼盘最大的特点就是使用面积大，实际得房率高。现行政机关要求被告对地下室进行回填，且被告物业也告知原告小院和露台不能使用，原告与被告签订《预售合同》的目的不能实现，并且合同成立后，客观情况发生当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对原告显失公平，故原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一是双方签订的《预售合同》约定的权利、义务已经履行完毕，原告无权要求解除合同，现原告已交纳完毕全部购房款并办理完毕收楼手续，双方对于房屋买卖的主要权利义务已按照合同约定全部履行完毕，双方权利、义务已基本终止，故不应再适用解除合同的方式去终止合同权利、义务，故原告无权依据合同法第九十四条规定要求解除合同。二是原告与被告签订《预售合同》的目的已经实现，原告签订《预售合同》的目的是为了取得涉案商铺所有权，现其已收房，且涉案商铺具备办理产权转移登记条件，原告主张合同目的不能实现无事实和法律依据，亦无权要求被告配合办理网签注销手续；《预售合同》约定的商品房并不包括地下室，被告未承诺涉案商铺赠送地下室，涉案商铺所在楼栋的建筑层数为地上2层，并不包括地下部分，《预售合同》中并无任何关于地下室的约定，原告也未提供证据证明被告对赠送地下室作出过承诺，故原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，不应予以支持。三是原告无权要求被告返还已付房款、印花税及公共维修积极并支付利息，被告在履行合同中没有任何违约行为，原告收房后无权要求退房。四是根据《预售合同》第14条的约定，原告主张其享有的约定解除权已过除斥期间，其约定解除权已经消灭，且被告不存在逾期交房的违约行为，原告无权要求被告承担违约责任；原告并未就其实际损失情况进行任何举证，违约金及其要求的利息损失均具有补偿功能，原告无权要求被告同时交付违约金及利息损失；此外，根据北京市高院关于审理房屋买卖合同若干疑难问题第12条的规定，买受人同意接收房屋后又以房屋不具备接收条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。五是如支持原告解除合同的诉讼请求将给被告造成巨大的经济损失，违背公平正义原则，原告无视合同约定，单方要求无条件解除合同，事实上系因2017年以来北京楼市销售价格大跌、房产交易停滞的现状所导致，原告作为买受方，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便想方设法将损失转嫁给出卖方，这样既不符合法律规定，也违背了公平正义的原则，被告面对的是成千上万的业主，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利影响，如支持原告解除合同的诉讼请求，无异于赋予原告无条件合同解除权，将给被告造成巨大的经济损失，对被告严重不公。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月28日，原告与被告签订《预售合同》（合同编号：Yxxxxxxx），约定原告购买被告坐落于通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品房）Exx#公建楼（配套商业）x层xxx，涉案项目暂定名为富力惠兰美居，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为2层，其中地上为2层，地下0层，商品房用途为配套商业，预测建筑面积为94．71平方米，套内建筑面积为89．84平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米71890．47元，总价款为6458640元，付款方式为分期付款。关于房屋交付条件，《预售合同》第十二条约定，被告应于2017年6月30日前向原告交付房屋，在交房时应取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书。《预售合同》第十三条约定，出卖人承诺该商品房正常使用直接相关的市政基础设和其他设施按照约定的日期达到相应的交付条件，包括上下水、市政双路供电、供暖设备均于2017年6月30日达到使用条件；燃气于2017年6月30日达到预留燃气入户管，待业主选定灶具、户内燃气工程实施完毕后，配合办理通气手续；电话通信线、有线电视线于2017年6月30日交付，铺设到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约。《预售合同》第十四条关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式（第1种方式）处理：逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。《预售合同》附件五付款方式及期限的约定，原告于2016年8月20日交纳定金5万元，剩余房款分六期支付，首期于2016年9月28日前交纳1298640元，二期于2016年11月28日前交纳1290000元，三期于2017年1月28日前，交纳650000元，四期于2017年7月28日前，交纳1290000元，五期于2018年1月28日前交纳1290000元，六期于2018年7月28日前，交纳640000元。《预售合同》附件九补充协议第10条约定，买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项，包括房款、违约金、合同十六条（五）2中约定的费用（即专项维修基金、契税、供暖费）、合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费，否则被告有权拒绝交付房屋及办理产权证，所产生的损失由原告自行承担。《预售合同》还约定了其他内容。2016年9月28日，被告向原告出具了金额为1298640元的发票，同年11月28日，被告向原告出具了金额为1290000元的发票，2017年2月9日，被告向原告出具了金额为650000元的发票，同年7月31日，被告向原告出具金额为1290000元的发票，2018年1月31日，被告向原告出具金额为1290000元的发票，同年7月30日，被告向原告出具金额为710453元的发票。原告另向被告交纳印花税3230元、公共维修基金9610元。2018年8月3日，被告向原告交付了房屋。2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会向被告作出京规自（通）责改字[2019]第xxx号责令限期改正通知书，主要内容为：经查，被告于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室，以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，其行为已构成违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条规定，责令被告于2019年8月8日前，自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态，逾期不改正的，将依法限期拆除。2019年7月29日，原告的法定代表人池众伟到北京市志诚公证处，称原告购买了被告出售的商铺，为防止证据灭失，申请对网页进行保全证据公证。后北京市志诚公证处为原告办理了保全证据公证，并出具了公证书。原告主张，北京市志诚公证处保全证据第34页搜狐网站网页上载明“富力惠兰星光大道商铺在售，主力xx-128平米临街餐饮旺铺，赠送80-90平米地下室，赠送35平米小院或露台，首层4．2米，二层3．9米；价格为70000元/平米，首付20%。”第43页、第45页至47页、第50页、第52页、第53页是样板间的照片，第58页为该项目的详细文字描述，也提到赠送地下室、小院或露台。被告认为其没有委托第三方网站进行过宣传，也没有向其提供过资料和图片，涉案项目名称为富力惠兰美居，公证书中的项目名称为富力惠兰星光大道，被告没有使用富力惠兰星光大道对涉案项目进行宣传，故公证保全证明并未明确指向涉案商铺，且公证保全证据第34页显示的时间为2016年9月14日，晚于原告交付第一笔购房款，表明原告并非是因为看到这个宣传才购买的房屋。2019年9月23日，原告的法定代表人池众伟向北京市长安公证处提出申请，申请对其在北京市通州区永顺镇潞苑北里四区xx号楼xxx的底商进行现场取证并保全有关证据，当日下午，北京市长安公证处的公证员到现场进行了拍照和摄像，后出具了（2019）京长安内经证字第xxxxx号公证书。原告以此证明其购买的商铺地下一层存在地下室。被告主张，涉案商铺交付时房屋地面为封闭结构，《预售合同》中约定的商品房并不包括地下室，被告也从未承诺赠送，公证书照片显示空间系地下基础结构空腔，为密闭空间，不属于销售范围。2020年7月7日，原告委托北京中盛行房地产土地评估有限公司对涉案商铺的市场价值进行评估。同年7月14日，北京中盛行房地产土地评估有限公司作出中盛行（2020）（咨）估字第xxx号《房地产估价咨询报告》，估价对象为北京市通州区潞苑北里四区xx号楼xxx室商业用途房地产，建筑面积186．1平方米的房屋所有权及相应分摊的商业用途国有土地使用权；价值时点为2016年9月28日；估价结果为估价对象总价550．5万元，其中，地上一、二层总价356．79万元，地下一层总价193．71万元。原告据此主张其购买的房屋地下室价值较大，现地下室不能使用，继续履行合同对原告明显不公平。被告主张该评估报告为原告单方委托，评估价格不具有客观性、合理性，不能作为定案依据，被告销售的房屋价格均按照一房一价的备案价格进行销售，涉案商铺不包括地下室，地下室的价值当然未包含在房屋总价之内，原告所称的地下室系基础结构空腔，不具有商业价值，且经被告核实，涉案项目不带地下空腔的商铺同期销售单价与涉案商铺单价不存在任何差距，地下空间不存在商业价值，《预售合同》标的仅包括地上一层及二层，被告从未承诺赠送地下室，原告的合同目的可以实现。案件审理过程中，原告申请证人张某、王某出庭作证。本院准许张某、王某出庭作证。张某向本院陈述，其于2013年3月入职北京标点房地产经纪有限公司（以下简称标点公司），标点公司代理被告进行涉案项目的销售工作，在销售过程中，标点公司统一制作了销售讲解材料，发给张某的销售讲解材料中写明涉案商铺为全业态临街现铺，面积在68-200平方米不等，为一拖二的设计，一层挑高4．2米，二层挑高3．9米，一层赠送小院和地下室，二层赠送露台，地下室的面积在80-90平方米左右，小院和露台的面积在35平方米左右，商铺有的带地下室，有的不带地下室，两者价格存在差异，带地下室的商铺比不带地下室的商铺要贵200万元左右，其在销售过程中，也是按照销售讲解材料向客户介绍的。原告对张某的证言予以认可。被告对张某的证言不予认可，主张：第一，张某陈述的销售讲解材料是标点公司统一制作的，并非被告提供的，故销售讲解材料不能代表被告的意志，与被告无关；第二，张某自述为标点公司员工，但未提供证据材料，无法确认其身份；第三，涉案商铺的性质系商铺，商铺的价格除受面积影响外，最重要的影响因素是门店的位置，张某不区分面积、位置，仅陈述有地下室和没有地下室的商铺相差200万元不具有客观性；第四，涉案项目样板间不存在地下室，且现在样板间已经拆除，故不认可张某证言的真实性。王某自述其为北京瀚博亚国际贸易有限公司经理，曾作为北京洪景昀国际贸易有限公司（以下简称洪景昀公司）的经办人从被告处购买商铺，洪景昀公司购买的商铺与原告购买的商铺相邻。王某向本院陈述，第一，2018年10月23日，王某作为富力惠兰美居业主的代表之一去维权，认为商铺的基础设施未达到交付标准，比如电话电缆线没有铺设到位、没有网络、燃气没有安装到户，这些问题至今也没有真正的解决；第二，2019年下半年，关于电话电缆线问题，王某咨询过中国联通销售经理，他告诉王某电话电缆线是在2019年年初集中铺设的，但按照合同约定，应当在2016年2月就达到交付条件；第三，王某作为购买商铺的经办人，在购买商铺时，销售人员向其介绍有135个商铺，有两种户型，一种有地下室，一种没有，价格相差200万左右，地下室面积在80-90平方米，王某认为带地下室的户型划算，就买了带地下室的，但后来才知道地下室是违建，没有规划审批手续。原告对王某的证言予以认可。被告对张丽丽的证言不予认可，第一，王某是洪景昀公司的法定代表人，洪景昀公司与被告存在诉讼，洪景昀公司的委托诉讼代理人与本案诉讼代理人一致，该案正在审理中；第二，被告提交的竣工验收备案表，能够证明涉案商铺的基础设施符合合同约定的交付条件，关于王某陈述的燃气问题，按照合同约定，是预留燃气入户管，由买受人自行开通，此外，就其他问题，王某等人已向住建委进行过信访，但住建委并未认定，也未对我司进行处罚；第三，关于200百万价格差异，仅系王某单方陈述，没有任何依据，不具有客观性；第四，王某陈述其于2018年10月23日进行集体维权，说明其与被告存在利害关系，不应采信王某的证言。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据现有证据及证人证言，可以认定被告在销售涉案楼盘时通过多种方式和渠道告知原告涉案商铺存在地下室，被告的销售人员在销售涉案商铺时，明确向购房人宣传了购买商铺赠送地下室，小院或露台，并对地下室，小院或露台的面积、位置等进行了较为具体的说明。结合《预售合同》约定的商铺面积及被告销售人员宣称的赠送地下室面积及小院或露台面积，可以认定赠送面积在整个建筑总面积中占比较大，实质上确对涉案商铺的销售价格构成了重大影响。故赠送地下室、小院或露台虽未载入双方签订的《预售合同》，但应视为要约，构成合同内容，系合同标的的重要组成部分。《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，北京市规划和自然资源委员会于2019年7月23日向被告作出京规字（通）责改字[2019]第xxx号责令限期改正通知书，将被告建设的地下室认定为违法建设，并要求被告对地下室进行回填，导致原告购买的涉案商铺地下室无法使用，被告向原告交付的商铺面积与约定面积相差较大，已超过上述规定确定的标准，原告的合同目的不能实现，有权要求解除合同。原告于2019年12月26日即向本院提起诉讼，请求解除《预售合同》，被告主张原告解除合同超过除斥期间，并无法律依据，本院不予采信。故对于原告提出的解除与被告于2016年9月28日签订的《预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告以起诉的方式解除合同，本院于2020年5月21日向被告送达了起诉状，原告解除合同的通知应视为该日送达被告，故应以2020年5月21日为《预售合同》解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因被告违约，原告解除双方签订的《预售合同》，故原告应将购买的涉案商铺退还被告，被告应配合原告办理注销网签备案手续并将原告向被告支付的购房款、印花税、公共维修基金退还原告，对于原告提出的要求被告退还已付购房款6529093元、印花税3230元、公共维修基金9610元并要求被告配合原告办理注销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出的要求被告支付已付房款利息的诉讼请求，被告虽占用原告已付房款，但原告亦收房并实际占用涉案商铺，故对于原告要求被告支付已付房款利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的要求被告支付违约金196257．99元的诉讼请求，原告主张依据《预售合同》第十二条、第十三条、第十四条的约定，被告应于2017年6月30日向原告交付房屋，但原告于2018年8月3日收房时，涉案商铺仍不符合约定的交付条件，被告逾期交付房屋应承担违约责任，违约金的计算的方法为原告全部已付款的3%。被告认为根据《预售合同》附件九补充协议第10条的约定，2017年6月30日原告尚未付清涉案商铺全部房款，故依据上述约定原告无权收房。对此，本院认为，《预售合同》附件九补充协议第10条系被告提供的格式条款，该条款系对合同中被告交付房屋条件的重大变更，存在免除其责任、排除买受人主要权利的情形，且被告并未向本院提交证据证明其已采取合理方式提醒原告注意该条款，该条款应为无效。故对于被告的此项主张，本院不予采信。因本案原告全部已付款为6541933元，双方约定的违约金计算标准为原告全部已付款的3%，故违约金应为196257．99元，对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、第十五条规定，判决如下：一、确认北京瑞裕科技有限公司与北京东方长安房地产开发有限公司于2016年9月28日签订的编号为Yxxxxxxx《北京市商品房预售合同》于2020年5月21日解除；二、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还北京瑞裕科技有限公司购房款6529093元、印花税3230元、公共维修基金9610元，以上共计6541933元；三、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京瑞裕科技有限公司支付逾期交房违约金196257．99元；四、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助北京瑞裕科技有限公司办理通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品房）E09#公建楼（配套商业）1层111号商铺注销网签备案手续；五、北京瑞裕科技有限公司于本判决生效之日起十五日内将通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品房）Exx#公建楼（配套商业）x层xxx号商铺返还北京东方长安房地产开发有限公司；六、驳回北京瑞裕科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29483元，由北京瑞裕科技有限公司负担483元（已交纳）；由北京东方长安房地产开发有限公司负担29000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年十二月三十日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐