广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初41039号原告：袁浩，男，汉族，1973年4月9日出生，身份证住址河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200910500550。委托诉讼代理人：林冕填，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：谢玉玲，女，汉族，1965年9月4日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：郑锦川，广东旭晨律师事务所律师，执业证号14403201210071518。委托诉讼代理人：吴剑琴，广东旭晨律师事务所实习律师。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳福田区福田街道福安社区民田路171号新华保险大厦2503B，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行董事。委托诉讼代理人：邓杰，男，汉族，1990年9月22日出生，身份证住址湖北省蕲春县，公司员工。上列原告袁浩诉被告谢玉玲、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周科、林冕填，被告谢玉玲及委托诉讼代理人郑锦川，第三人的委托诉讼代理人邓杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁浩向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约金510000元（转让成交价百分之二十的违约金660000元-定金150000元）；2.请求判令第三人将定金150000元支付给原告；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告袁浩、居间方中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产公司”）、被告谢玉玲于2020年7月15日签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“合同”），约定原告将其坐落于深圳市罗湖区8栋18层Ｅ单位【不动产权证号:粤（2018）深圳市不动产权第××号】的房产转让给被告。合同第三条［交易定金］约定，买方在合同生效当日，向卖方支付第一笔定金150000元;合同生效之日起八日内，向卖方支付第二笔定金150000元。合同第十条［买方违约的违约责任］约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由买方承担赔偿责任。原被告对房屋标的、价格、支付期限、过户及交付期限、违约责任等均作了约定，上述内容具备了买卖合同成立所需的必备条款。同日，双方签署了《二手房买卖及居间服务合同》补充协议，协议第一条约定，买方（被告）追加人民币伍拾万元整作为定金给卖方（原告）。合同签订后，被告于当天2020年7月15日下午分两次转款向原告支付了第一笔定金150000元（一次50000元，一次100000元）。同日，原告也积极履行合同约定的义务在中原地产公司办理了资金监管手续，监管了定金150000元。然而，被告后续却拒绝依约向原告支付第二笔定金150000元。原告经多次催要，并于2020年7月27日向被告寄送律师函，催促其尽快按合同约定履行付款义务，而被告均明确表示拒绝支付，且于2020年7月31日向原告寄送律师函，违反合同约定单方面通知原告解除合同，拒不履行合同约定的义务。被告的行为已经构成根本违约，根据合同第十条［买方违约的违约责任］约定，原告可以要求解除合同，并要求被告按照合同的约定支付转让成交价百分之二十的违约金660000元，扣除原告已支付的150000元定金，被告还须向原告支付违约金510000元。综上，原告为维护自身的合法权益，依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：诉讼请求及事实和理由是没有法律依据和事实依据的，应当予以驳回。1.被告不存在违约的情形，被告与原告之间所签订的协议书至今无法履行，并不是被告不愿意履行所造成，而是由于深圳715新政限购政策出台后，导致原告与被告之间的房屋买卖合同不能履行所造成。因此，新政影响而导致的合同不能履行是属于法定的解除情形不存在违约，原告应当依法依规退还定金；2.被告购买房产的目的是为了其在香港工作的女儿的购房需求，但在签订本案的合同之后，被告及其家属以及女儿已都不符合新政关于购房资格的规定，其中被告本人名下有一套房，被告丈夫名下也有一套房，被告女儿在香港工作，在深圳仅仅缴纳的一年的社会保险也不符合新政关于购房的资格的要求，这才导致双方的房屋买卖不能履行。因此，本案的被告作为购房人本意是希望为女儿购买一套住房。但新政之后，其女儿也不符合购房的规定，在此情形下双方所签订的合同应当解除，原告应当退还被告已经缴纳的定金；3.关于被告与原告之间的定金退还的争议问题，被告已经提起了诉讼，法院也已经依法立案，并已经开庭审理。综以上所述原告提起本案的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，请求查明事实驳回原告的诉讼。第三人中原地产代理（深圳）有限公司辩称：中原地产作为居间方，促成买卖双方就涉案房产达成交易合意并签署了《二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》等文件。在签订合同时，我司有审查买卖双方的交易资格，作为中介，我们无法查询到买卖双方当事人真实产权情况，只能根据他们签署的相关文件和提供的相关材料，确信其具有相应的交易资格，在合同履行过程中，积极履行了通知协助、审慎审查的义务。在双方出现交易纠纷时，也积极协调双方沟通，不存在任何的居间过错。同时，中原地产托管的款项为150000元，可根据法院的生效判决做相应的处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证并据此查明如下事实：一、2020年7月15日，原、被告及第三人签署了《二手房买卖及居间服务合同》。合同约定：原告（卖方）向被告（买方）出售位于深圳市罗湖区8栋18Ｅ的房产，房产证号为粤（2018）深圳市不动产权第××号；转让成交价3300000元；买方同意在合同生效之日支付定金150000元，合同生效后8日内再向卖方支付定金150000元，上述定金买方支付给托管方或打入托管协议指定的托管账户中；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由买方承担赔偿责任；合同自三方签字或盖章之日起生效。同日，三方签署了《补充协议》。其中约定，追加500000元定金。三方签署了《资金托管协议》，约定原、被告同意将定金150000元、交楼押金10000元交由第三人托管。同日，被告交纳了定金150000元。二、2020年7月15日，被告签署《二手房交易买方重要事项告知书》，确认第三人向其说明了当前限购、限贷等调控政策对购房和申请按揭贷款的影响；被告充分了解购房应具备的条件，并向第三人明确告知自己当前具有购房资格。同日，被告签署《买方购房资格确认书》，确认买方谢玉玲系深户、已婚、缴纳社保满5年、购房套数为首套。三、另查明，被告签署《二手房买卖及居间服务合同》时，其自己及其配偶名下在深圳各有一套房产，不具有购房资格。四、2020年7月15日，深圳市发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中载明，深户居民家庭、成年单身人士须在深圳市年，且提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。2020年7月27日，原告的代理律师向被告发送了《律师函》，催促被告在7月30日前支付第二笔定金150000元，并履行合同约定的其他义务。2020年7月28日被告签收后仍未支付定金。2020年7月30日，被告委托律师向原告发送了《律师函》，称由于深圳市住房和建设局于2020年7月15日发布并于当日实施的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》指示，被告不符合购买条件导致了合同目的不能实现，被告无法再继续履行合同，故基于情势变更，无奈解除与原告的房屋买卖合同，自原告收到此函之日起，解除双方的房屋买卖合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2010年9月30日，深圳市政府出台了“限购令”，即对于本市户籍居民家庭限购2套住房；对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；暂停在深圳市拥有2套以上（含2套）住房的深圳市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭在深圳市购房。目前，该“限购令”仍在深圳市范围内实施。本案，被告是深圳市户籍居民，其与配偶在深圳各有一套房产，依前述“限购令”之规定，其在签署房屋买卖合同时即不具有购房资格，而并非其所称的系合同签订后受2020年7月15日新颁布的限购政策影响而造成无法履行。被告辩称其系代其女儿签订合同，但未提交有效证据证明，本院不予采信。被告明知自己在签署购房合同时，不具有购房资格，但未如实告知原告，并与原告签署购房协议，之后却以房屋买卖合同违反政府“限购令”为由不愿继续履行合同，房屋买卖合同亦最终解除。因此，被告对合同的解除存在过错，应当承担违约责任。被告主张约定的违约金过高，本院综合考虑被告的过错程度、原告的损失情况，酌定原告没收被告已经支付的定金150000元作为其违约责任的承担。原告主张的过高的违约金部分，本院不予支持。上述定金被告已经交由第三人托管，故由第三人直接将托管的150000元支付原告。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内将被告谢玉玲交由其托管的人民币150000元支付原告袁浩。二、驳回原告袁浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5200元，由原告负担人民币4018元，被告负担人民币1182元，原告已预交的人民币1182元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币1182元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  叶俐丽二〇二〇年十二月八日书记员  刘晓杰