云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初4428号原告（反诉被告）：西双版纳傣泐大酒店有限责任公司，住所地云南省西双版纳州景洪市么龙路20号。统一社会信用代码：91532800662644788L。法定代表人：陈娟，女，1982年1月23日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，职务总经理。委托诉讼代理人：孔卫立，男，1981年10月3日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。特别授权代理。委托诉讼代理人：朱梅，女，1996年3月23日出生，哈尼族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。特别授权代理。被告（反诉原告）：李波，男，1973年11月13日出生，汉族，身份证住址景洪市。原告西双版纳傣泐大酒店有限责任公司（以下简称傣泐公司）与被告李波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理。在诉讼过程中被告提起反诉，本院予以受理并依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人孔卫立、朱梅，被告李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傣泐公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方间签订的《房屋租赁合同》并责令被告限期将场地退还原告；2.判令被告向原告支付自2020年4月1日起至撤离场地之日止（暂计算至2020年8月17日）的场地租金23000元；3.判令被告按照合同约定向原告支付违约金18000元；4.判令被告向原告支付截止撤离常理之日所拖欠的水费758度2281.35元、电费945度566.92元、垃圾处理费304元／月计3648元；5.原告为实现本案债权而支出的案件受理费、保全费、律师费等必要费用由被告承担。庭审中，原告明确本案未产生保全费和律师费。事实和理由：原被告于2019年3月1日签订《房屋租赁合同》约定将位于景洪市块租赁给被经营洗车场。合同约定租赁期限自2019年3月1日至2020年3月31日，租金为60000元每年应于上一租期满前30日缴纳，期满自动续签，期限为5年。合同签订后，被告按约缴纳了第一期的租金，但截止2020年4月1日第一年的租期届满后，被告并未按期缴纳第二年的租金，并且持续拖欠水电等费用。原告多次向被告催要房租水电费，被告均以各种理由拖延拒绝。按照合同约定，被告逾期缴纳租金的原告有权按照当期租金3%每日向被告收取房租，逾期15天未缴即视为被告违约。原告认为，双方之间签订的《房屋租赁合同》真实有效，被告为按时缴纳租金即水电费用已构成违约，按照合同约定原告有权要求解除合同并向被告主张逾期缴纳租金的利息，并要求其承担违约责任。故原告起诉至人民法院。被告李波辩称，1、原告的诉讼请求除了第一项外均应该予以驳回。双方于2019年3月1日签订《房屋租赁合同》，被告在履行合同的第一年就遭遇了不可抗力即新冠疫情，导致无法经营下去。被告多次找到原告协商减免部分租金，原告均予以拒绝。在协商第二年的租金过程中原告以被告逾期为由自行认定被告构成违约而进行起诉。针对新冠疫情为不可抗力因属于众所周知的事实无需被告进行举证；2、被告在双方协商过程中向原告退还了一间面积为45平方米的房屋，退房日期为2020年2月8日，经原告财务核算应向被告退还2000余元，但该款项原告未进行退还。双方在协商过程中已经达成了2020年4月1日起至2021年3月31日的租金按40000元一年计算的初步共识，因此被告不存在违约，不应当向原告支付违约金18000元，这一事实有双方的微信内容及相关证人可以证明；3、原告在主张水电费及垃圾费时均未将被告退还的房屋的相关费用进行扣减；4、双方签订的为5年的租赁合同，只有原告进行房地产开发才能提前收回房屋，故系原告存在违约，原告应向原告支付违约金并赔偿损失。因此被告提出反诉请求：1、判令原告向被告退还押金3000元及2020年2月8日至2020年3月31日已经收取的租金2000元；2、判令原告向被告支付装修损失49000元及提前搬场地搬迁费用5000元；3、判令原告向被告支付违约金18000元；4、判令原告支付本诉和反诉的全部诉讼费用。原告针对被告的反诉辩称，1、因被告存在逾期支付租金的行为，根据双方租赁合同的约定原告不应向原告退还保证金3000元；2、对于被告退还的面积为45平方米的房屋相应的2000元租金原告愿意退还；3、被告主张的装修损失未能提交证据加以证明且其反诉主张49000元但手写的说明金额又为32000元，因此原告对装修损失和提前搬迁费用不予认可；4、原告并不存在违约的行为，而是被告逾期支付租金，故原告不应向被告支付违约金。本案系因被告违约引起的诉讼，因此本诉和反诉的案件受理费均应由被告承担。原、被告双方围绕其主张向本院提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证，原告提交的证据1《房屋租赁合同》和水电费缴费凭证来源合法，本院予以采信；被告提交的证据1微信聊天记录、证据2国务院关于减免房屋租金的政策、押金收款收据照片、《告知函》照片原告对真实性无异议，本院予以采信；对于证据2中的洗车场照片不能证明被告欲证明的内容，本院不予采信；证据3领条、收据、保修单、发票、付款证明单、销售单、销售清单、送货单等装修材料清单和机器设备清单真实性无法确认，本院不予采信。根据庭审举证和认证，本院认定本案法律事实如下：2019年3月1日，原告傣泐公司（合同甲方、出租方）与被告李波（合同乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：甲方出租给乙方的场地位于景洪市么龙路20号，出租面积300平方米，乙方租赁场地用途为洗车场；该场地租赁期共1年，自2019年3月1日至2020年3月31日止，其中2019年3月1日至2019年3月31日为免租期，期间不计租金，合同期满前一个内内双方有异议的应提出书面申请，否则视为自动续签，续签后租金不变；该房屋租金为60000元/年；第一年租金于本合同签订之日缴纳，下一年度的租金于上一年度租期满前30日内缴纳，如甲方不进行房地产开发本合同续签年限为5年，如甲方需进行房地产开发，则按乙方投资总额50000元折旧后赔偿给乙方，5年后场地不做他用的乙方享有优先承租权；合同签订之日乙方向甲方一次性缴纳履约保证金3000元，乙方应按时缴纳租金，若逾期未交纳的甲方有权按照当期租金总额的3‰/天向乙方收取房屋租金，逾期15日安未交纳租金的视为乙方违约；经营期间该场地产生的所有经营性相关费用包括但不限于水、电、垃圾费等由乙方自行交纳，如逾期未交纳的甲方有权按100元/天向乙方收取拖欠罚款，拖欠时间超过15日安的视为乙方违约；一方若有违约，违约方应按合同总租金的30%向守约方支付违约金，违约方还应赔偿给守约方造成的相应损失；乙方应与其交纳租金及相关费用而构成违约行为，甲方将不再退还乙方交纳的履约保证金及已缴纳的租金，同时甲方应向乙方发送书面解除合同通知书，自甲方发出合同解除通知书15日内乙方应按本合同第七条的约定撤出场地，若乙方未在规定时间内撤出场地则甲方可以自行收回场地，同时场地内的设备及物资视为乙方无偿赠与甲方，甲方可以任意处置。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，被告向原告支付了第一年的房屋租金和保证金3000元。后双方因第二年的租金问题发生争议，2020年8月13日，原告向被告发出《告知函》一份，载明因被告存在逾期支付租金的行为原告决定收回场地、保证金不予退还并应付清2020年5月1日至2020年8月13日的租金。现原告以被告未支付租金及相关水电费为由诉至本院。另查明，原告认可双方在合同履行过程中被告于2020年2月8日向原告退还了一间面积为45平方米的房屋，原告应退还第一年度的租金为2000元。截止至2020年8月17日，被告租赁场所产生电费566.92元和水费2281.35元（两家共用所产生）。本院认为，原告傣泐公司与被告李波之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示、内容合法有效，双方应全面履行各自义务。庭审中被告对于解除案涉租赁合同无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原告要求解除案涉租赁合同并返还租赁场地的诉讼请求，本院予以支持。对于租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定及租赁合同中约定的租金标准及免租期一个月的约定，结合被告已经于2020年2月8日退还了面积为45平方米的房屋的事实，扣减该房屋的相应租金后本院确认被告应自2020年5月1日起按4260.2元/月（5000元/月-739.8元/月）的标准予以支付租金至实际退还租赁场地之日止，原告主张超过部分本院不予支持。原告对于第一年度的租金应向被告返还2000元，故被告的该反诉请求，本院予以支持。对于被告提出的应该予以减免租金的答辩意见，因双方未对减免问题达成一致且不能要求原告必须执行相关减免政策，故被告提出应按40000元/年的标准计算租金的意见本院不予采纳。对于水电费和垃圾费，因在租赁合同中明确了被告经营期间的相关费用由被告自行承担，根据原告提交的证据可知原告已经代为支付了相关费用，鉴于水费原告自认为两家共用所产生，但无法区分出各自的水费，因此本院确认被告应按2281.35元的50%即1140.6元向原告支付水费，故原告要求被告支付截止至2020年8月17日止的水费2281.35元和电费566.92元的诉讼请求，本院分别予以支持1140.6元和566.92元。对于垃圾费和2020年8月17日之后的水电费因原告未能提交证据加以证明故本院不予支持。鉴于新冠疫情对被告的经营会造成影响系不争事实，此从被告提交的证据材料中也可以看出其多次与原告的相关人员沟通租金的问题，因协商无果才未进行支付，被告逾期支付租金虽构成违约，但综合本案的实际情况及被告违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。基于以上原因对于保证金3000元在双方解除租赁合同的情况下原告应向被告予以返还，故被告的该项反诉请求，本院予以支持。对于被告主张的投资损失即装修损失及相关设备损失，首先根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，被告未能举证证明其相关费用的具体支出金额且相关装修内容及设备是否存在可以拆除使用部分不明确；其次根据双方在租赁合同中第九条违约责任第八项亦明确约定了“若乙方未在规定时间内撤出场地则甲方可以自行收回场地，同时场地内的设备及物资视为乙方无偿赠与甲方，甲方可以任意处置”的内容，故被告要求原告支付该损失49000元的诉讼请求，本院不予支持。对于搬迁费双方并未约定该费用的承担，被告对此也未提交证据加以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告西双版纳傣泐大酒店有限责任公司与被告李波于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李波于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳傣泐大酒店有限责任公司返还租赁场地；三、被告李波于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳傣泐大酒店有限责任公司支付场地租金（按4260.2元/月的标准，自2020年5月1日起计算至被告实际返还租赁场地之日止）及截止至2020年8月17日止的水费1140.6元和电费566.92元；四、原告西双版纳傣泐大酒店有限责任公司应向被告李波返还保证金3000元和第一年度租金2000元；五、驳回原告西双版纳傣泐大酒店有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告李波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2450元，由原告西双版纳州傣泐公司负担200元，由被告李波负担2250元；反诉费863元，由原告负担63元，由被告负担800元。应由被告负担的案件受理费本院不另行清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃人民陪审员  玉光的人民陪审员  李金霞二〇二〇年十二月三十日书 记 员  刀启娜