广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1967号 原告：崔伟岩，男，1969年1月19日出生，住黑龙江省绥滨县。 特别授权委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 特别授权委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。 法定代表人：覃建兴，总经理。 特别授权委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。 特别授权委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。 原告崔伟岩与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称“富乐华公司”）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔伟岩的委托诉讼代理人曾月英，被告富乐华公司的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔伟岩向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付广西防城港市中心区；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金102923.42元（违约金计算式：以453008元为基数，按万分之二每日从2017年7月1日暂计至2020年8月10日为102923.42元，以后产生计至实际交房之 -2- 日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年3月21日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2017014647），约定由原告购买被告开发的位于广西防城港市中心区。《商品房买卖合同（预售）》约定该商品房总价为453008元，首付款为243008元，余款210000元以按揭贷款方式支付，交房日期为2017年6月30日。《商品房买卖合同（预售）》签订当日，原告已支付了首付款243008元，后因银行只同意放款200000元，被告要求将首付款调整为253008，原告又于2017年11月20日向被告补交了10000元首付款，后通过银行贷款200000元向被告支付了剩余房款，至此原告支付完全部购房款款共计453008元。但交房期限届满后，该商品房一直未能取得竣工验收备案证明，被告也一直未能向原告交付该商品房，至起诉时已逾期交房三年之久。原告认为，原被告之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，原告已按照合同约定完全履行了支付购房款的义务，被告至今未能交房的行为已构成违约，原告有权依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款约定要求被告履行交房义务、按照合同约定向原告交付合格的商品，并按照全部房价款的万分之二每日，从被告逾期交房次日起至实际交房之日止要求被告支付逾期交房的违约金。综上，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告富乐华公司辩称：1.原告想收房是可以的，现北部湾财经中心9号楼正在验收；2.原告请求按每日万分之二支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，合同只是约定每日万分之一，且合同履行过程中存在不可抗力，应当适当扣除违约天数；3.约定的违约金过高，请求予以调整；4.诉讼费由原告承担，请求驳回原告的诉讼请求。 经庭审举证质证，原告向本院提交证据：1．《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017014647）证明合同约定被告交房期限为2017年6月30日，被告已逾期交房，原告有权按照合同 -3- 约定要求被告支付逾期交房违约金。2．收款收据、借款借据证明原告已经按照合同约定支付了全部房款，完全履行了付款义务。3.个人购（建）房担保借款合同，证明原告于2017年12月19日通过银行按揭贷款审批，以向银行申请按揭贷款方式支付了购房尾款。被告向本院提交证据：1.工程质量隐患限期整改通知书、整改完成报告、建筑工程分部验收质量保证资料抽查反馈意见书。2.协议书。对原告提交的证据1-3，被告提交的证据1，各方当事人均无异议，对该证据本院予以认可；对被告提交的证据2，为案外人广西军通投资有限公司出具，且未明确载明是以本案被告逾期交房违约金冲抵物业费，该证据与本案无关，对该证据本院不予采纳。 本院经审理认定事实：2017年3月21日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2017014647），合同第三条商品房基本情况约定：出卖人将位于金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区财经中心9号楼21层2118号房出售给原告，房屋预测建筑面积为71.89平方米，单价为6301.4元每平方米，房屋总价款为453008元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2017年3月21日前支付首期房价款人民币243008元，占全部房价款的53%，余款人民币210000元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任第1项（1）约定：逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付是应当符合下列第1、2、×项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.×。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续第（一）款约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任第1项约定：（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过360日（该 -4- 期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 合同签订后，原告已交付了全部房屋价款。但截至本案庭审辩论终结前，被告尚未将案涉房屋交付给原告使用。案涉房屋正在验收阶段，尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。 本院归纳争议焦点如下：1.案涉房屋是否已经达到交付条件；2.《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交付房屋超过360日继续履行合同的违约金是每日万分之一还是万分之二；3.原告主张的违约金是否过高，能否得到支持。 本院认为，一、关于案涉房屋是否已经达到交付条件的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。按照双方合同约定，原告已经支付了全部购房款，被告应于2017年6月30日前向原告交付房屋，但截至本案庭审辩论终结前，案涉房屋尚在验收阶段，还未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故案涉房屋尚未达到交付条件。本院对原告要求被告交付案涉房屋的诉讼请求暂不予支持，待案涉房屋达到交付条件后，原告可再行主张。 二、关于《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交付房屋超过360日继续履行合同的违约金是每日万分之一还是万分之二的问题。虽然《商品房买卖合同（预售）》中并未直接明确地约定出卖人逾期交付房屋超过360日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当负担的违约金数额或者计算方法，但根据《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条第1项约定可知，买受人支付价款逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。而出卖人交付房屋逾期在360日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的违约金比率应当不低于上述比率，亦应当为万分之贰。逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款应当不低于逾期在360日内约定的违约金，亦应当为万分之贰。且从《商品房买卖合同（预售）》权利义务相对等来看，出卖人的主要权利是收取房屋价款，主要义 -5- 务是交付符合约定条件的房屋并协助办理房屋权属证书。买受人逾期支付价款和出卖人逾期交付房屋的违约程度类似，应当承担的违约责任也应大致相等。如出卖人通过格式条款的方式约定买受人支付价款逾期60日内即承担每日万分之贰的违约金，而出卖人交付房屋逾期超过360日后只需承担每日万分之壹的违约金，明显加重了买受人的责任，减轻了出卖人的责任，违反公平原则。故本院结合《商品房买卖合同（预售）》中相关条款的约定，认定的逾期交付房屋超过360日继续履行合同的违约金应当为每日万分之贰。 三、关于原告主张的违约金是否过高，能否得到支持的问题。被告逾期交付房屋已经超过360日，原告选择继续履行合同，按照合同约定被告应当按日支付全部房价款万分之二的违约金。被告提出违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因原告未提交相关证据证明其因此受到的经济损失，本院认定原告因被告逾期交付房屋造成的经济损失为资金占用期间的利息损失，故原告主张的违约金应当调整至利息损失的1.3倍。合同约定被告应当在2017年6月30日前向原告交付案涉商品房，被告在举证期限内没有提交证据证明合同履行过程中存在不可抗力等因素导致延迟交房，故本院认定被告自2017年7月1日逾期交房至今。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司向原告崔伟岩支付逾期交房违约金（以453008元为基数，从2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至案涉房屋达到交付条件且被告广西富乐华房地产开发有限公司通知原告崔伟岩收房之日止）； 二、驳回原告崔伟岩的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2358元，减半收取1179元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员  刘 丹 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  颜倩云 书 记 员  刘丽文 -7- 温馨提示 如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2358元。汇款账户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。