贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0115民初1863号 原告：张凤琴，女，汉族，1978年12月25日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：朱锡武，贵州合敬律师事务所律师，执业证号：15201201810033018。 委托诉讼代理人：穆昌富，贵州圣思律师事务所律师，执业证号：15201201010831775。 被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座，统一社会信用代码：91520115785497386P。 法定代表人：欧昊翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张婕妤，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号：15201201911122289。 委托诉讼代理人：刘原诚，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号：15201200010974729。 原告张凤琴与被告中国电建地产集团贵阳有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张凤琴的委托诉讼代理人朱锡武，被告中国电建地产集团贵阳有限公司的委托诉讼代理人张婕妤、刘原诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张凤琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记违约金52,966.9元（以1,340,934元为基数，按每日万分之零点五从2017年2月1日计算至2019年3月31日）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年11月12日，原告和被告签订商品房买卖合同（编号：一组团XXX）。根据合同约定，原告购买被告开发建设的房屋，被告承诺于2017年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。约定日期起超过365日仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金。该合同签订后，原告如约履行了支付房屋价款的义务，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。双方多次协调未果后，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告中国电建地产集团贵阳有限公司辩称，被告不能按照合同约定提供办证条件的直接原因是因为政府部门没有及时为被告办理土地证所致。2014-2016年对于原告起诉的6栋房屋的竣工备案手续，只要取得土地证，就能为业主提供办理条件，因为观山湖区政府和贵阳市国土资源局，原来土地是贵州芊芊园艺新技术发展有限公司所有，因政府部门和国土部门未完善相关手续，导致无法及时将该土地证办至被告名下，致使被告一直无法办理涉案房屋的初始登记，观山湖区政府和贵阳市国土局在2018年年底才将土地证的事宜弄清楚，在为被告办理土地证后，被告仅用了2个月时间完善了房屋的初始登记，根据原、被告双方签订的合同补充协议及贵州省高院于2020年6月17日向贵州省房地产协会发送的函，以及贵州省高院关于审理商品房买卖合同涉逾期办证违约金纠纷案件的第六条规定，被告对于逾期办证没有责任，不应当承担逾期办证的违约责任；2.尽管原告有不同的合同版本，对于初始登记的时间及违约金的标准也不同，但使用的均是贵州省城乡建设厅和贵州省工商局制定的商品房买卖合同的示范合同文本，在初始登记的合同条款中，违约金的标准是分段计算的，一个是2017年1月31日前，约定日期是2017年1月31日起一年内即2018年2月1日，该期间的违约金是已付房款每日万分之一计算，另一个标准是从2018年2月1日至2019年1月1日，为已付房款的万分之一，2019年1月1日至2019年3月30日以已付房款万分之一计算，上述标准除万分之一的，部分业主涉及万分之0.5；3.违约金的标准应该统一调整为每日万分之0.5。 本院经审理查明，原、被告于2014年11月12日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所售位于观山湖区的房屋一套，房屋总价款为1,340,934元。合同第二十二条第三款载明：（一）出卖人承诺于2017年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照/利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。附件十二补充协议第4.2条载明：在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。《商品房买卖合同》签订之后，原告向被告支付了全部购房款1,340,934元。原告已于2014年11月14日收房。 同时查明，2010年3月26日，贵州省国土资源厅贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局（以下简称高新区国土局）与贵州芊芊园艺新技术发展公司（以下简称芊芊园艺公司）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，高新区国土局出让了原乌当区野鸭乡养马村（现观山湖区金麦社区养马村）137,373.3㎡国有土地给芊芊园艺公司，该公司于2000年8月办理了《土地使用权预登记证》（筑预登[2000]字第112号）。2010年3月26日，被告与高新区国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地编号为金阳2009-10地块，土地出让金为13.8亿元，被告于2012年7月付清了全部土地出让金。芊芊园艺公司以出让方式取得的137,373.3平方米国有土地位于“金阳2009-10号”地块出让红线范围内。2011年5月25日，贵阳市土地储备中心金阳新区分中心、高新区国土局土地开发储备交易中心（甲方）与芊芊园艺公司（乙方）签订《国有土地使用权收购合同》，收购贵州芊芊园艺新技术发展使用的137,373.3平方米国有土地的使用权，约定合同签订后30日内乙方协助甲方办理土地使用权注销登记。2018年12月28日，贵阳市不动产登记中心发布《筑预登[2000]字第112作废公告》。 另查明，2019年3月28日，被告取得观山湖区金阳北路378号中国水电?观府壹号一组团（一期）35-44号楼产权初始登记。同日在售楼部张贴《关于“电建地产?观府壹号”项目一组团一期（35-44栋）不动产权证办理公告》和《业主办理不动产权证须知》，其中《业主办理不动产权证须知》中载明“电建地产?观府壹号项目一组团一期第35、36、37、38、39、40、41、42、43、44栋已于2019年3月28日取得房屋所有权初始登记，具备办理不动产权证（商品房转移登记）条件……2019年3月30日，被告在贵阳晚报刊登《“电建地产?观府壹号”项目不动产权证办理公告》，通知业主办理不动产权证，后又于2019年4月01日向原告邮寄了不动产权证办理通知书。 再查明，被告取得案涉商品房预售许可证的时间为2015年5月19日。 上述事实，有《商品房买卖合同》、业主接房确认书、国有建设用地使用权出让合同、EMS邮单、国有土地使用权收购合同、观山湖区人民政府关于完善收回贵州芊芊园艺新技术发展公司国有土地使用权手续的函、请示、作废公告以及当事人陈述等在卷佐证，经庭审举证、质证，予以认定。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，原告已按约付清房款，被告未能按期将办理商品房转移登记所需的文书及时交付原告，其辩称系由于政府未及时注销芊芊园艺公司土地使用权预登记证所致，对此本院意见如下：被告作为一家房地产开发企业，明知需先取得土地使用权证书之后，方可开展预售，即便因其他原因未能及时获得该证书，其也清楚该证书在办理初始登记等手续时的重要性，其应当积极采取措施及时补办，而不是放任不管，直至在2016年需要办理初始登记之时，才着手解决。因其未能在2017年01月31日前取得土地使用权证，导致其不能办理初始登记，进而不能按时将办理转移登记有关文件交付给原告的责任由其自行承担。故，被告的免责事由不成立，应当承担违约责任。 关于逾期办证的违约金标准，双方均援引合同第二十二条之约定，区别在于原告认为应按每日万分之零点五计算，但被告称应理解为分段计算。对此，本院认为违约365日以内和365日以外系违约责任适用的前提条件，分别约定了二种情形之下不同的违约金计算方式，从约定内容“约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的……”来看，此种情形之下，是从约定之日起算，已经包含了365日内违约的情况，可见，该条款系选择性应用，而非并用关系，违约金还是应当按照每日万分之零点五计算，原告要求从2017年2月1日计算至2019年3月31日，符合实际情况，本院予以支持，违约金为1,340,934元*0.5/万/天*789天=52,899.85元，超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张凤琴支付违约金52,899.85元； 二、驳回原告张凤琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取662元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  王娇 二〇二〇年十二月十八日 法官助理雷晓星 书记员周山琴