广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初15791号原告：广州造船厂有限公司，住所地广东省广州市荔湾区芳村大大都南40号。法定代表人：韩广德。委托诉讼代理人：谢昕、刘洁，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：广州悦洋物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区宝岗路松漱前38-39号438房。法定代表人：龙光山。委托诉讼代理人：林志东，广东韬盛律师事务所律师。被告：广州市车务通汽车服务有限公司第一分公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道127、129、131号101自编之二。法定代表人：潘土桂，职务总经理。委托诉讼代理人：苏进秀，为该公司职员。委托诉讼代理人：范建军，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州市车务通汽车服务有限公司，住所地广东省广州市白云区黄石东路926号。法定代表人：潘土桂，职务总经理。委托诉讼代理人：苏进秀，为广州市车务通汽车服务有限公司第一分公司职员。委托诉讼代理人：范建军，广东环球经纬律师事务所律师。原告广州造船厂有限公司诉被告广州悦洋物业管理有限公司（以下简称：悦洋公司）、被告广州市车务通汽车服务有限公司第一分公司（以下简称：车务通分公司）、被告广州市车务通汽车服务有限公司（以下简称：车务通公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州造船厂有限公司的委托诉讼代理人谢昕、刘洁，被告悦洋公司的委托诉讼代理人林志东，被告车务通分公司、被告车务通公司的共同委托诉讼代理人苏进秀、范建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告悦洋公司自判决生效之日起5日内腾空、返还租赁房屋给原告；2、判决被告悦洋公司向原告支付《广州市房屋租赁合同》届满前拖欠的租金、综合费、电工劳务费、水费、电费及违约金至实际支付之日止，暂计至2020年4月30日共计5150378.2元；3、判决被告悦洋公司向原告支付《广州市房屋租赁合同》租期届满之后的房屋占用使用费、电工劳务费、水费、电费及违约金至被告悦洋公司将房屋腾退、恢复原状并交还给原告之日止，从2020年1月1日起暂计至2020年4月30日共计2051657.95元（其中房屋占用使用费从2020年1月1日起按照67元/月/平方米计算，即408998.1元/月）；4、判决被告车务通分公司、被告车务通公司对被告悦洋公司应支付的从2020年1月1日起至2020年4月30日止期间的费用承担连带清偿责任；5、判决三被告共同承担本案受理费53977元及保全费5000元。事实与理由：2009年8月6日，原告与被告悦洋公司签订《广州市房屋租赁合同》及附件一，约定原告将位于海珠区工业大道北路127#、129#、131#街号地下室、首层（部分）、二楼、三楼部位的房屋出租给被告悦洋公司作商业用途使用，租赁期限十年，从2010年1月1日起至2019年12月31日止，首年月租金和综合费均为6万元/月，月租金和综合费自第四年起每年分别递增3%；租赁期届满且原告要求收回房屋或解除合同之日，被告悦洋公司应交回原状承租房屋和设备给原告，如需继续承租房屋，被告悦洋公司需提前3个月与原告协商，双方另订合同。被告车务通分公司为次承租人，承租房屋为海珠区工业大道北路127、129、123号的一楼101室。2019年5月30日，原告向被告悦洋公司发出《关于租赁合同届满收回房屋的告知函》，明确告知原告因公司经营需要，按合同约定如期收回房和设备。2019年7月起，被告悦洋公司开始逾期支付租金、综合费、电工劳务费、电费、水费等。2019年10月15日，原告依法在广州综合产权交易系统将涉案房屋挂牌出租，挂牌之前原告通知了被告悦洋公司挂牌事宜，被告悦洋公司亦参与了公开竞标但未能成功中标，由案外人广东悦锋投资管理发展有限公司中标，并于2019年11月15日与原告、广州产权交易所签订《成交确认书》，确认成交价格为67元/月/平方米。2019年12月20日，原告就租赁合同即将届满要求被告悦洋公司按期撤场及竞标成功事宜告知被告悦洋公司，被告悦洋公司在2019年12月30日的回函中明确表示拒绝支付欠付费用及拒绝退场。2019年12月31日合同期限届满，被告悦洋公司、被告车务通分公司在明知涉案房屋已确定新承租方的情况下，仍拒不交还涉案房屋，导致原告无法向新承租方交付场地，导致无法出租并产生巨大经济损失。根据合同约定，被告悦洋公司逾期支付租金及一切费用的，每逾期1日，需按当月金额的3%向原告支付违约金。原告有权要求被告悦洋公司迁出涉案房屋，还有权要求新成交价格计收房屋占用使用费并按照占用期内租金总额的20%计算违约金。被告车务通分公司由于拒绝退场，影响涉案房屋的整体出租，应对被告悦洋公司在2020年1月1日至2020年4月30日产生的房屋占用使用费、水电费、电工劳务费及前述金额的20%违约金承担连带支付责任。被告车务通分公司不具备法人资格，其民事责任应由被告车务通公司承担。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告悦洋公司辩称：双方在租赁合同中约定，双方租赁合同届满时，原告如愿意继续出租，在同等条件下，我司有优先承租权，在合同届满前5个月应书面向原告提出，双方另行协商签订新的租赁合同。我司基于合同约定享有优先承租权。我司早在2019年6月5日就向原告提出书面的续租申请，但原告迟迟不予答复，我司在递交申请后长达4个多月内未收到原告否定的答复，视为原告同意续租申请。但原告在2019年10月15日在未告知我司的情况下，将涉案房屋放在产交所上公开招租，且将承租人资格设置高于我司的企业登记注册条件，故意不让我司参与投标，已违反合同约定，侵犯我司权利。原告违约后，我司多次提出解决问题的方案，但原告都无理拒绝，导致我司在承租房屋内的巨额投资及配套设施被毁，投资未能收回，我司因此产生巨大的经济损失，我司保留追讨的权利。原告主张的违约金明显过高，且没有事实依据。在我司没有明确答复是否同意续租的情况下，我司未付租金及其他费用是合理行使不安抗辩权。2020年1月9日原告已对涉案房屋停电，之后一直未恢复用电，故不存在我司占用涉案房屋并产生其他费用的问题。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告车务通分公司、被告车务通公司共同答辩称：在原告与被告悦洋公司合同到期后，双方产生矛盾，经过多次协商无果，原告要求我方先撤场，我方便于2020年4月30日全部撤场，将房屋及钥匙移交给了被告悦洋公司，同时向原告、被告悦洋公司发送了书面撤场告知函，2020年5月11日又与原告签订了物品暂存协议，故我方已实际腾空交还了涉案房屋。原告将涉案房屋出租给被告悦洋公司，但并未与我方签订租赁合同，我方只是与被告悦洋公司存在租赁关系，原告无权直接要求我方向其承担法律责任，原告主张的连带责任更无依据。我方与悦洋公司的租赁合同于2019年5月31日到期后，双方又签订了《临时租用场地协议》，期限从2019年7月1日至2019年12月31日，期间原告与被告悦洋公司租赁合同到期，但被告悦洋公司的关联企业悦锋公司参加招标后中标，被告悦洋公司就要求我方继续经营，等待悦锋公司与原告签订新的租赁合同后，再与我方重签租赁合同。同时，被告悦洋公司还要求我方将承租的一楼部分面积交还，便于其另作商业使用，我方于2020年1月1日将一楼北大门的商铺及钥匙交给了被告悦洋公司，仅剩一楼约三分之二的面积由我方继续使用。我方不存在恶意占用涉案场地的故意，也不存在任何违约行为，故无需承担任何责任。经审理查明：根据粤房地证字第××号《房地产权证》记载，位于海珠区工业大道127、129、131号地下室登记在原告名下，房屋用途为非居住用房，建筑面积1450.7216平方米，房屋使用性质为单车库、厕所、电梯房、梯房。根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证书》记载，位于海珠区工业大道127、129、131号101登记在原告名下，房屋用途为商业，建筑面积为757.83平方米。根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证书》记载，位于海珠区工业大道127、129、131号2楼登记在原告名下，房屋用途为商业，建筑面积为2159.82平方米。根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证书》记载，位于海珠区工业大道127、129、131号3楼登记在原告名下，房屋用途为商业，建筑面积为2159.82平方米。2009年8月6日，原告（甲方、出租人）与被告悦洋公司（乙方、承租人，曾用名广州悦洋物业管理发展有限公司）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将位于海珠区工业大道北路127#、129#、131#街（巷、里）号地下室、首层（部分）、二楼、三楼部位的房地产（以下简称：涉案房屋）出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积共约6104.3平方米，其中包括地下室约900平方米，首层822.58平方米，二楼2190.26平方米、三楼2190.26平方米；租赁期限从2010年1月1日至2019年12月31日，其中2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为71643.14元/月、综合费为71643.14元/月；租金及综合费按月结算，由乙方在每月第1日前支付按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；自缴付场地2009年8月1日起5个月时间内免租；乙方需向甲方交纳240000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日起3个工作日将保证金本金退回乙方或抵偿租金及综合费；如因乙方违约而造成提前终止合同，乙方无权要求甲方返还保证金，与此同时，保证金就自动转化为乙方交甲方的违约金；乙方承担下列责任：1、依时交纳租金及一切费用。逾期交付租金及一切费用的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；停止供应水电，乙方并负由此而引起的一切经济损失及法律责任；不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原状承租房屋和设备给甲方，如需继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额5%支付滞纳金；本合同经双方签章之日起三天内，乙方应付保证金240000元给甲方作保证金，合同正式生效；乙方愿意在承租期内承担经营风险和经济责任及法律责任，在承租经营期内的一切经济责任及法律责任与甲方无关；每月的水、电费计算：凭供电、供水部门开具的水电费发票（或通知单），在扣除原“广州市海珠区购物中心集团有限公司”该单位水电分表的读数的月用量外，其余部分均由乙方支付，乙方并先向甲方交付5万元作为代缴每月水电费的周转金，由于电房是商业专用故要另签管理协议；合同期届满或因故终止合同，乙方嵌装在房屋结构或墙体的装修一律不得拆走，甲方不予赔偿；等。同日，双方还签订了《附件（1）》，约定：乙方应在该承租场地确保投入不小于人民币200万元装修工程费用；乙方在合同有效期内与甲方的来往文件以书面形式表达，甲乙双方收到文件在三个工作日内批复（文件内容具同等法律效力）；甲乙双方租赁合同届满时，甲方如愿意继续出租，在同等条件下，乙方有优先承租权，在合同期满前五个月应书面向甲方提出，双方另行协商签订新的租赁合同；10年租约期间，乙方增值的不动产部分在租赁合同期满时无偿归甲方所有；（第十五条）根据南区供电局的要求，变电所只能一个单位管理，乙方同意沙园大厦变电所商业变电部分委托广船统一管理，并同意乙方支付给甲方变电所工作人员4名的工资和费用，具体标准数额按广州市上年在岗人均工资收入来支付，并在每月15日前支付给广船属下的广州造船厂有限公司东部宿舍管理区并由其开具发票；等。2013年7月19日，双方签订《合同修改协议》，约定：经甲乙双方友好协商，就2009年8月6日双方订立的《广州市房屋租赁合同》作以下修改：附件（1）第十五款修改为：根据南区供电局的要求，变电所只能一个单位管理，乙方同意沙园大厦变电所商业变电部分委托甲方统一管理，并同意乙方每月支付给甲方变电所工作人员3名的工资和费用；等。2012年3月21日，被告悦洋公司（甲方）与被告车务通公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方经业主授权，将广州市海珠区工业大道127号、129号、131号自编之2提供乙方使用，用途为商业及汽车维修、汽车服务，使用期限为7年，由2012年4月1日至2019年5月31日止；其中2012年4月1日至2012年6月20日为免租装修期，2012年6月21日开始计租；协议期满续约另定，在同等条件下，乙方有优先权，可提前30天签订新协议；乙方使用该房屋需支付租金，建筑面积约为12000平方米；乙方向甲方交纳人民币30万元作为专用履约保证金；等。2019年7月18日，被告悦洋公司（甲方）与被告车务通分公司（乙方）签订《临时租用场地协议（有效期半年）》，约定：从2019年7月1日至2019年12月31日止，甲方将位于广州市海珠区工业大道127号、129号、131号自编之2，面积1200平方米，物业场地费80000元/月，电费、水费、水电费分摊计算收取。临时租给乙方使用，乙方需缴纳30万元作为押金；乙方应在2019年12月31日合同终止前五天内将物业腾空并交还甲方，乙方不得以任何形式、理由拒交物业，退场费自理，在乙方交还物业缴清物业场地费、水电费等费用后，甲方退回乙方押金30万元；等。2020年1月1日，被告车务通公司与被告悦洋公司签订《海珠区工业大道北127-129号北大门钥匙交接单》，载明“应悦洋物业要求，我方先交回工业大道北127号北大门商铺给悦洋公司另作商业用途，面积占总面积30%，我方于2019年12月31日撤离，并于2020年1月1日把北大门钥匙交接给悦洋物业负责人”。被告车务通分公司提交其委托诉讼代理人苏进秀与被告悦洋公司员工蔡亮的微信聊天记录，其中2020年1月9日，苏进秀发送微信“广船今天贴这个在我们接车台”，并发送原告作出的《关于未按期撤场将停止供水通电的通知函》图片；蔡亮回复“撕掉就好了……新中标的也是我们另一间公司…….不用理他们的，他们停不了你们水电费”。2020年4月22日，苏进秀发送微信“老蔡，工业店前台收到广船的律师函，要求我们撤场的，你们这边现在商量得怎么样啊，咱们这个合同能不能签下来，有点心慌慌啊”；蔡亮回复“听说要重新走程序，去年定的价太贵，现在难做”。2020年4月30日，被告悦洋公司与被告车务通公司签订《场地交接函》，载明被告车务通公司已于2020年4月30日全部撤场，并将房屋钥匙及房屋移交给被告悦洋公司，房屋状况完好，不存在破损情况。被告悦洋公司对交接函予以确认。同日，被告车务通公司向原告发出《撤场函》，载明“广州造船厂有限公司：贵公司将位于广州市海珠区工业大道127号、129号、131号房屋出租给广州悦洋物业管理有限公司，悦洋公司将其中部分面积转租给我方，并于2012年3月21日签订了《广州市房屋租赁合同》，合同期限于2019年5月31日届满。前述《广州市房屋租赁合同》到期后，悦洋公司与我方又于2019年7月18日签订《临时租用场地协议》，由我方继续承租上述物业，合同期限至2019年12月31日止。上述《临时租用场地协议》到期后，贵公司与悦洋公司的租赁合同同时到期。悦洋公司告诉我司，称其关联公司广东悦锋投资管理发展有限公司通过参与贵公司的招标，已中标取得租赁权。我方即按悦洋公司的要求将承租的部分物业于2020年1月1日退还给悦洋公司，其余承租面积的三分之二（约900平方米）由我方继续使用，待悦锋公司与贵公司签订正式租赁合同之后，悦洋公司再以悦锋公司的名义与我方续签租赁合同。我方于2020年4月21日收到贵公司委托律师发来的《律师函》，得知悦锋公司与贵公司的招标协议终止，本物业的租赁权需另行招标，悦锋公司或悦洋公司已无与贵公司重新签订租赁合同的可能。根据贵公司要求我方退还场地的事宜，贵我双方通过海珠区沙园街综治办的主持，多次进行协商，贵方坚持要求我方退场，并同意我方的设备可以暂时寄存，可根据贵公司的要求再搬离……”。被告车务通公司主张原告已同意不追究其占用场地的责任。原告确认收到该《撤场函》，但认为并未同意免除被告车务通分公司、被告车务通公司的责任。2019年5月30日，原告向被告悦洋公司发出《关于届满收回房屋的告知函》，载明“广州悦洋物业发展有限公司：……根据合同的有关约定，《广州市房地产租赁合同》和《附件1》将于2019年12月31日届满。因我公司经营需要，在《广州市房地产租赁合同》和《附件1》期满后，我公司将按合同约定如期收回房屋和设备。现提前告知贵公司，请贵公司及早准备，按照《广州市房地产租赁合同》和《附件1》的有关约定，在合同届满之日将租赁房屋和设备归还我公司……”。被告悦洋公司于2019年6月1日收到该告知函，并于2019年6月5日、2019年10月10日向原告发函，再次向原告申请续签合同。2019年11月7日，被告悦洋公司再次发出《关于房屋租赁合同续签的函》，载明“致广州造船厂有限公司：……我司于2019年10月14日发出关于申请房屋租赁续期《申请报告》，直至今天贵司仍未对我司提出的请求作出明确相应的回复。依据双方2009年8月6日签订的《房屋租赁合同》第五条第9点约定，如需继续承租房屋时，应提前3个月双方沟通协商的表述，现贵司在没有与我司沟通的情况下将该物业进行再出租处理，已没履行到合同约定。在此再次恳请贵司考虑该物业在我司承租期间投入大量资金进行升级改造……特向贵司提出，为续租该物业，双方就相关事宜进行商讨……”。原告于2019年11月18日作出《关于的复函》，载明“广州悦洋物业管理有限公司：贵司于2019年11月7日发出的《关于房屋租赁合同续签的函》已收悉，……函复如下：1、贵司于2019年10月14日向我司发出关于申请房屋租赁续签《申请报告》的情况，经核实，我司没有收到该《申请报告》。2、贵我双方签订《广州市房地产租赁合同》和《附件1》将于2019年12月31日合同期满。根据《房屋租赁合同》的有关约定，我司于2019年5月30日向贵司发出了《关于届满收回房屋的告知函》明确告知贵司，我司将按其收回房屋，贵司于2019年6月5日就此作出了回应，因此不存在我司没有提前与贵司沟通……”。2019年11月21日，被告悦洋公司再次发出《关于房屋租赁合同续签的函》，内容如前一致。原告提交会议纪要等内部文件，拟证明涉案房屋需要通过公开招租程序进行再次招租。原告提交原告分公司员工王琴与被告悦洋公司员工蔡亮的微信聊天记录，其中2019年10月14日，王琴发送微信“沙园25层物业项目明天会挂网，限10个工作日”，蔡亮回复“多谢，请问挂哪个网？能发个链接吗？”，王琴回复“输入广州市产权交易所”，并发送了网页截图。被告悦洋公司确认收到原告公开招租的通知，但认为原告是在公开招租前一天才通知其参加招租。原告提交广州综合产权交易系统的截图，显示被告悦洋公司于2019年10月15日支付了交易保证金70万元，申请参加涉案房屋的公开招租。原告提交广州产权交易所的网页截图，显示：出租房屋为广州市海珠区工业大道127、129、131号负一层、1-3层；挂牌时间是2019年10月15日至2019年10月28日；竞价开始时间是2019年11月14日上午10点；出租底价是55元/月/每平方米；价格说明首年每月租金为人民币335736.5元，从第二年起每年在上一年度基础上递增5%；资产来源是国有企业房屋出租；出租用途商业；出租面积6104.3平方米；租赁期限10年；是否涉及优先权：是，如优先权人不放弃优先权，需按照本公告要求办理意向登记手续、交纳交易保证金并参与交易；承租方资格条件：2、意向承租方必须为中华人民共和国境内注册成立、合法存续的企业法人，注册资本需为人民币1000万元（含）以上（实缴出资额，以招租日前最新验资报告和公司营业执照为准）；重大事项及其他披露内容：5、出租标的为占有状态，原租赁合同到期时间为2019年12月31日，场地交付以原承租方合同期满后的退场时间为准，如在原租赁期满后原承租方未退场等第三方的原因导致出租方不能交付场地时，双方均可终止本次交易，互不追究对方责任；等。原告表示因涉案场地面积较大，每年租金过百万，且租期长达十年，为了保证承租人的履约能力所以设置了注册资本（实缴资本）的条件。被告悦洋公司认为该招租条件中要求注册资本实缴1000万元人民币以上，而被告悦洋公司参加招租时的注册资本实缴情况并未达到，认为是直接排除了被告悦洋公司，主张侵犯了被告悦洋公司的优先承租权。原告对此不予确认。2019年11月15日，原告、广州产权交易所与案外人广东悦锋投资管理发展有限公司签订了《成交确认书》，确认涉案房屋已由案外人广东悦锋投资管理发展有限公司以67元/月/平方米的价格成交。原告称案外人广东悦锋投资管理发展有限公司与被告悦洋公司为关联企业，被告悦锋公司对此不予确认。原告称因被告悦洋公司拒绝腾空交还场地，故其与案外人广东悦锋投资管理发展有限公司实际未签订新的租赁合同，现涉案场地需要再次公开招租。2019年12月20日，原告发出《关于即将届满要求承租人及时撤场和支付拖欠租金等费用的通知函》，载明“广州悦洋物业发展有限公司：贵公司与我公司于2009年8月6日就贵公司承租我公司坐落于海珠区工业大道北127#、129#、131#地下室、首层部分、二楼、三楼的房地产签订了《广州市房地产租赁合同》和《附件1》，现《租赁合同》即将于2019年12月31日届满。按照国有资产管理的相关法律法规规定和要求，本公司对前述租赁物业租期届满后的出租事宜，已在广州产权交易所通过网络公开竞价的方式于2019年11月15日确定了新的承租方，并与新的承租方签订了《成交确认书》。现本公司就《租赁合同》租期即将届满提示贵司提前准备撤场和要求贵司尽快支付延付租金及有关费用等事宜，向贵公司函告如下：一、请贵公司提前准备租赁届满的相关撤场工作，并于2019年12月31日《租赁合同》租期届满之日起7日内完成全部撤场。……请贵公司于租赁届满之日3日内将租赁物业内属于贵公司的主要设施设备搬离，租期届满之日起7日内完成全部撤场工作，将租赁物业和《租赁合同》中列明的出租设施设备如数归还给本公司。根据《租赁合同》的约定，添附在租赁物业上的不可拆除的装修或者固定设施，贵司不得拆除，租期届满后归属于本公司……贵公司如未按时撤场，我公司有权根据《租赁合同》的约定要求贵公司按新承租方的承租价格支付租期届满后超期占用期内的租金及支付超期占用期内租金总额20%的违约金；……二、请贵公司于2019年12月25日前支付截至2019年12月15日贵司已拖欠的租金及各项费用共计737133.67元，租赁届满之日起7日内结清全部租金和所有费用。其中2019年9月-12月房屋租金、综合费为573145.12元、2019年7月-10月水费26346.06元、2019年8月-11月电费80174.49元、2019年9月-12月电工劳务费57468元；合计737133.67元；请贵司在2019年12月25日之前支付前述贵司已拖欠的房屋租金、综合费、电费、水费等费用，如贵司在2019年12月25日前仍未付清欠款，我公司将根据双方签订的《租赁合同》约定，要求贵公司支付延期付款违约金和滞纳金；同时，本公司要求贵公司最迟在《租赁合同》租期届满之日起7日内向我公司结清全部租金和所有费用（包括但不限于欠付租金、综合服务费用、水电费等，以最终贵司应当交纳的实际费用为准）；等。2019年12月30日，被告悦洋公司发出《关于履约期即将届满要求撤场及支付拖欠费用的回复函》，载明“致广州造船厂有限公司：我司于2019年12月27日收到贵司发来的就关于租期届满收回场地及支付租金的函，现回复如下：……我司自进驻物业后，未曾见到贵司对我司承租的物业提供过任何服务……在承租期间我是对物业投入改造资金超过人民币500多万元，并竭尽所能将该地块打造成新的商业业态，引进多元化的行业进驻经营，使得该地块有着良好的经营环境。为此我是拒绝缴纳并要求贵司退还我司自承租以来缴纳的综合费用和投入的改造费用。另外，关于撤场问题，以上综合费和改造费用，贵司同意退还后，我司同意撤场……”。原告于2020年1月9日发出《关于未按期撤场将停止供水供电的通知函》，载明“广州悦洋物业发展有限公司：……根据我公司于2019年12月20日发出的《关于即将届满要求承租人及时撤场和支付拖欠租金等费用的通知函》，我公司已经在《租赁合同》租赁期限届满的情况下给予贵公司7日撤场宽限期，贵公司应在2020年1月7日前完成撤场，并返还房屋。至今，贵公司仍未完成全部撤场，亦没有缴清拖欠的租金及各项费用。贵公司的上述行为已经构成严重违约，现再次严正要求贵公司严格按照我公司通知要求立即撤场并支付租金及相关费用等。否则，我公司将于2020年1月10日00:00开始停止该物业的供水以及供电……”。2020年1月14日，原告再次发出函件要求被告悦洋公司撤场并清偿费用。2020年3月25日，被告悦洋公司发出《关于解决承租物业届满遗留的相关问题的提议方案》，认为原告之前收取的电工劳务费不合理，只同意计收50%的电工劳务费，要求原告退回多收的款项；认为水电费收费不清晰等。原告提交2019年1月至8月的电工劳务费发票，拟证明被告悦洋公司在2019年1月至8月均按14367元/月的标准支付电工劳务费。根据工商登记信息所载，被告悦洋公司于2007年8月11日成立，注册资本为1188万人民币，实缴出资50万元；住所地为广州市海珠区宝岗路松漱前38-39号438房；变更信息包括：1、2015年7月3月，广州悦洋物业管理发展有限公司更名为广州悦洋物业管理公司；2、2020年3月30日，经理、法定代表人、董事之一、股东之一由陈彬锋变更为龙光山；3、2019年9月12日，注册资本由298万变更为1188万元。根据工商登记信息所载，案外人广东悦锋投资管理发展有限公司于2011年5月12日成立，注册资本1680万元人民币，实缴出资1680万元；住所地为广州市海珠区宝岗路松漱前38-39号自编432号；股东之一、监事之一为陈彬锋。经释明，被告悦洋公司坚持认为其与广东悦锋投资管理发展有限公司并非关联企业，也未对参加公开招标前变更注册资本信息予以合理说明。原告、被告悦洋公司均确认以下事实：1、被告悦洋公司支付租金、综合费、电工劳务费至2019年8月31日；支付水费至2019年6月30日；支付电费至2019年7月31日；2、涉案房屋于2020年1月9日停水停电；原告主张2020年1月9日仅停水停电半天，下午即恢复了水电供应；被告悦洋公司对此不予确认，称自2020年1月9日后至今，涉案房屋均处于断水断电状态，但未提交2020年1月10日起涉案房屋断水断电、无法经营使用的证据。原告、三被告均确认以下事实：1、涉案房屋中的首层约900平方米由被告车务通分公司、被告车务通公司使用，被告车务通分公司、被告车务通公司未与原告签订租赁合同；2、被告车务通分公司、被告车务通公司已于2020年4月30日交还场地；原告同意被告车务通分公司、被告车务通公司暂存物品于涉案房屋内。诉讼过程中，经本院主持多次收场，原告及被告悦洋公司均未能对收场时间、收场条件达成一致，但双方确认被告悦洋公司于2020年7月9日交回涉案房屋的钥匙给原告。后原告多次发函要求被告悦洋公司搬走涉案房屋内剩余的可移动物品，被告悦洋公司回函表示不同意搬走。原告于2020年9月11日出具《关于收回涉案房屋的确认函》，载明“广州市海珠区人民法院：……贵院要求悦洋公司尽快对本公司位于海珠区工业大道北127号、129号和131号地下室、首层部分、二楼、三楼的房地产清洁撤场并交还本公司事宜，现本公司向贵院确认如下：由于悦洋公司始终不愿意自行搬离其在涉案房屋内的少量动产，2020年8月10日，本公司在沙园街道办工作人员和沙园派出所工作人员的见证之下，并且在悦洋公司在场和确认的情况下，本公司将涉案房屋内仅有的少量动产已经全部搬离涉案房屋场地且一并暂存于广船物业公司沙园三楼办公室。本公司确认，自2020年8月10日起，本公司正式收回并开始使用涉案房屋”。被告悦洋公司坚持认为原告的收场时间是2020年7月8日，但确认2020年7月8日仅交接了钥匙，涉案房屋内的可移动物品、不可移动物品均未搬走。原告于2020年9月16日明确撤回第一项诉讼请求，第三项诉讼请求调整为要求被告悦洋公司支付从2020年1月1日至2020年8月10日止的房屋占用使用费、电工劳务费、水费、电费，其他诉请不变。三被告均表示清楚原告诉请的变化。诉讼过程中，被告悦洋公司对原告主张的2019年9月1日至2019年12月31日的租金286572.56元（71643.14元/月×4个月）、2019年9月1日至2019年12月31日的综合费286572.56元（71643.14元/月×4个月）、2019年7月1日至2019年12月31日的水费36581.22元均无异议，表示同意支付。被告悦洋公司对原告主张2019年9月1日至2019年12月31日的电工劳务费57468元（14367元/月×4个月）、2019年8月1日至2019年12月31日的电费88764.93元均表示不同意支付，理由是其已于2020年3月25日通过书面方式要求原告停收电工劳务费，且电工不只是为被告悦洋公司服务；对电费表示不清楚计算方法。原告提交了水电费发票及电工劳务费发票，被告悦洋公司坚持不予确认。原告主张从2020年1月1日起房屋占用费按67元/月/平方米计算6104.3平方米的房屋占用费，即主张从2020年1月1日起至2020年8月10日止的房屋占用费为2999246元（67元/月/平方米×6104.3平方米×7个月+67元/月/平方米×6104.3平方米÷30天×10天），被告悦洋公司对此不予确认，表示仅同意按原租金标准计算2020年1月1日至2020年1月9日的占用费，认为此后涉案房屋无法经营使用。原告主张2020年1月1日至2020年8月10日止的电工劳务费105358元（14367元/月×7个月+14367元/月÷30天×10天）、电费4100.81元、水费12193.74元（水电费均从2020年1月1日计算至2020年4月30日，原告确认涉案房屋自2020年5月1日起未再产生新的水电费），被告悦洋公司均不予确认，认为涉案房屋自2020年1月9日起停水停电，且涉及疫情，认为原告应免除3个月租金。原告主张两项违约金，第一是被告悦洋公司在租赁期限内，逾期支付款项的违约金，原告要求以每月各项欠费金额的为本金，按每日3%从各项费用逾期之日起计算至实际支付之日止；第二是被告悦洋公司在租赁期限届满后，逾期腾退涉案房屋的违约金，原告要求按占用期内的各项费用为总额，计算20%的违约金。经释明，原告表示不同意调低上述两项违约金计算标准。被告悦洋公司抗辩称违约金应以租金总额的20%为限，要求调整违约金计算方法为按照每日万分之零点五计算，总额不超过租金总额的20%为限。原告主张三被告共同侵占场地行为导致其未能及时收回涉案房屋，因此要求三被告对上述款项中自2020年1月1日至2020年4月30日的部分款项承担共同付款责任。被告车务通公司、被告车务通分公司对此不予确认。被告悦洋公司未在举证期届满前提交书面的鉴定申请；未在本案中提出反诉。原告及被告悦洋公司均未要求本院处理保证金问题。诉讼过程中，依据原告的申请，本院作出诉讼保全裁定书，查封了被告悦洋公司名下的财产，原告为此垫付了诉讼保全费5000元并要求在本案中一并处理。本院认为：原告将涉案房屋租赁给被告悦洋公司作商业用途，有原、被告签订的《广州市房地产租赁合同》、《附件（1）》、《合同修改协议》及原告、被告悦洋公司的庭审陈述予以证实，故本院对原、被告之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照《广州市房地产租赁合同》、《附件（1）》、《合同修改协议》的约定履行。对于本案的争议焦点，分析如下：一、关于优先承租权问题。优先承租权并非法定的权利，而是来自于当事人的约定。所谓优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先承租的权利。根据查明的事实，原告与被告悦洋公司确实在租赁过程中约定了被告悦洋公司对涉案房屋享有优先承租权，但该优先承租权应以出租人设定的“同等条件”为前提。本案中，因涉案房屋涉及国有资产，需通过公开招租程序进行招租，原告在公开招租前已经将招租方式、招租网站通过微信方式告知了被告悦洋公司，被告悦洋公司也实际申请参加公开招租并支付了交易保证金，故原告并未对涉案房屋的公开招租过程进行隐瞒。原告作为出租人，有权自行设定承租条件，且该招租条件已经在广州产权交易所上公布，原告在招租公示上也载明了存在优先承租权，故原告并未对涉案房屋的公开招租条件进行隐瞒。在已经告知被告悦洋公司涉案房屋的招租条件的情况下，被告悦洋公司在涉案房屋公开招租前一个月即2019年9月12日就已经对其公司的注册资本进行变更，由298万变更为1188万元，但被告悦洋公司直至2019年10月15日涉案房屋公开招租时，仍未履行全部的实际出资义务，未能达到涉案房屋的招租条件即承租方注册资本（实缴资本）需达到1000万元人民币以上，导致被告悦洋公司未能中标，应视为被告悦洋公司未达到租赁的同等条件。被告悦洋公司抗辩原告侵犯其优先承租权，与事实不符，本院对其抗辩意见不予采纳。二、关于2020年1月1日起涉案房屋的房屋占用费标准问题。原告提交证据证明涉案房屋由案外人广东悦锋投资管理发展有限公司中标，并签订了《成交确认书》。根据被告悦洋公司、案外人广东悦锋投资管理发展有限公司的工商登记材料显示，在涉案房屋公开招标之时，被告悦洋公司及案外人广东悦锋投资管理发展有限公司的法定代表人均为陈彬锋，且两公司的注册地址相近；结合被告车务通公司提交的微信聊天记录，2020年1月9日，被告悦洋公司的员工蔡亮发送微信“……新中标的也是我们另一间公司…….不用理他们的，他们停不了你们水电费”，以上均可以证明被告悦洋公司、案外人广东悦锋投资管理发展有限公司在涉案房屋公开招标时确为关联企业，被告悦洋公司的关联企业自愿以67元/平方米/月与原告签订《成交确认书》，故原告主张自2020年1月1日起按上述标准计算房屋占用费，合情合理且有事实依据，本院予以确认。被告悦洋公司提出2020年1月9日之后涉案房屋存在停水停电的情况，但未提交证据证明其无法使用上述房屋，且根据原告提交的水电费发票，涉案房屋自2020年1月9日起至2020年5月1日一直存在新增的水电费用，亦与被告悦洋公司的抗辩不符；被告悦洋公司以疫情为由要求原告免除占用费，但双方的租赁合同已于2019年12月31日到期；被告悦洋公司自2019年9月1日起未支付租金等费用，且未及时交回涉案房屋，已经构成违约，故本院对被告悦洋公司的抗辩意见不予采纳。三、关于原告主张的租金、综合费、房屋占用费、水费、电费及电工劳务费。原告主张2019年9月1日至2019年12月31日的租金286572.56元、综合费286572.56元，2019年7月1日至2019年12月31日的水费36581.22元，被告悦洋公司均表示无异议且同意支付，本院予以认定。关于2020年1月1日起至2020年8月10日的房屋占用费，如前所述，被告悦洋公司应按每月67元/平方米计算6104.3平方米，从2020年1月1日起至2020年8月10日止给付占用费2999246元（每月67元/平方米×6104.3平方米×7个月+每月67元/平方米×6104.3平方米÷30天×10天）给原告。关于2019年8月1日起至2020年8月10日的电费92865.74元（其中2019年8月1日至2019年12月31日的电费为88764.93元，2020年1月1日至2020年4月30日的电费为4100.81元，原告确认2020年5月1日后未产生新的电费）、2020年1月1日起至2020年8月10日的水费12193.74元（原告确认2020年5月1日后未产生新的水费）、2019年9月1日起至2020年8月10日止的电工劳务费162826元（其中2019年9月1日至2019年12月31日的电工劳务费为57468元，2020年1月1日至2020年8月10日的电工劳务费为105358元），原告均是按照《广州市房地产租赁合同》、《附件（1）》、《合同修改协议》的约定主张，且原告已提交发票证明水电费、电工劳务费的产生及费用金额，被告悦洋公司未提交相反证据推翻上述证据，且被告悦洋公司在2019年9月前一直按照原告开具的发票金额支付款项，并未提出异议，故本院对原告主张的上述期间的电费、电工劳务费予以采纳，被告悦洋公司应将上述费用支付给原告。四、关于违约金标准问题。根据双方签订的《广州市房地产租赁合同》约定，被告悦洋公司逾期交付租金及一切费用的，每逾期一日，被告悦洋公司需按当月租金额的3%向甲方支付违约金。租赁期限届满，原告与被告悦洋公司为未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。本案中，被告悦洋的违约行为有两个，一是租赁期限内逾期支付租金、综合费、水电费、电工劳务费等；二是租赁期届满后未及时交回涉案房屋给原告。关于第一项违约行为，原告要求按以每月各项欠费金额为本金，从逾期之日起，按每日3%的标准计算违约金，与租赁合同的约定不符，本院认定应按每月租金金额为本金，从逾期之日即每月2日起，按每日3%的标准计算违约金至被告悦洋公司实际清偿款项之日止，且违约金应以欠款本金为限。关于第二项违约行为，根据租赁合同约定，被告悦洋公司未按时交回涉案房屋的，应以占用期内租金总额的20%支付违约金，本院核定违约金为599849.2元[具体计算方法为：从2020年1月1日起至2020年8月10日止，按每月67元/平方米×6104.3平方米×7个月+每月67元/平方米×6104.3平方米÷30天×10天计算占用费2999246元，以该占用费总额的20%计算即2999246元×20%]，原告主张的违约金计算标准和计算方法有误，本院予以纠正。被告悦洋公司抗辩其迟延支付租金等费用属于行使不安抗辩权，但租赁期间，被告悦洋公司作为承租方的主要义务即为按时支付租金等费用，且原告也已经履行了通知被告悦洋公司参加公开招租程序的义务，在公开招租公示中也明确了被告悦洋公司的优先承租权，故被告悦洋公司的抗辩不能成立，本院不予采纳。五、关于被告车务通公司、被告车务通分公司的责任问题。被告悦洋公司与被告车务通公司签订《广州市房屋租赁合同》，该合同到期后，被告悦洋公司又与被告车务通分公司（乙方）签订《临时租用场地协议（有效期半年）》。根据被告车务通公司提交的《海珠区工业大道北127-129号北大门钥匙交接单》、微信聊天记录及《场地交接函》内容，被告车务通公司、被告车务通分公司一直信任被告悦洋公司，认为被告悦洋公司的关联企业能与原告签订新的租赁合同关系；结合2020年年初新冠疫情的客观情况，被告车务通公司、被告车务通分公司在2020年4月22日收到原告律师函的情况后，已于2020年4月30日退出占用的场地，并将钥匙通过被告悦洋公司交还给原告。可见被告车务通公司、被告车务通分公司均无恶意占用场地、阻拦原告收回涉案房屋的故意，故从公平角度出发，原告主张被告车务通公司、被告车务通分公司承担连带付款责任，本院不予支持。被告悦洋公司未在本案举证期届满前提出书面的财产评估申请，且根据合同约定，合同期届满，被告悦洋公司嵌装在涉案房屋结构或墙体的装修一律不得拆走，原告亦不予赔偿。关于保证金，原告未在本案中主张没收保证金，被告悦洋公司也未在本案中提出反诉诉请要求退还保证金，故双方可另寻法律途径解决，本案中不予论处。本案因被告悦洋公司违约引起，故本案诉讼费均应由被告悦洋公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告广州悦洋物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付2019年9月1日至2019年12月31日的租金286572.56元、2019年9月1日至2019年12月31日的综合费286572.56元、2019年7月1日至2019年12月31日的水费36581.22元、2019年9月1日至2019年12月31日的电工劳务费57468元、2019年8月1日至2019年12月31日的电费88764.93元给原告广州造船厂有限公司，并计付逾期支付上述款项的违约金给原告（违约金按每月租金为本金，从逾期之日即每月2日起至被告悦洋公司实际清偿款项之日止，按每日3%的标准计算违约金，且违约金应以欠款本金为限）。二、被告广州悦洋物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付2020年1月1日至2020年8月10日的房屋占用费2999246元、2020年1月1日至2020年8月10日的电工劳务费105358元、2020年1月1日至2020年4月30日的水费121973元及2020年1月1日至2020年4月30日的电费4100.81元（原告确认自2020年5月1日未产生新的水电费）给原告，并支付逾期腾空交还涉案房屋的违约金599849.2元给原告。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费58977元（含本诉受理费53977元，诉讼保全费5000元），均由被告广州悦洋物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  陈燕珍人民陪审员  林艳红二〇二〇年十二月十五日书 记 员  彭智媚