四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终3459号 上诉人（原审被告）:绵阳市六里企业发展总公司，住所地绵阳市游仙经济试验区。 法定代表人:尚德仲。 委托诉讼代理人:郭妃，四川众城（三台）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:翁德培，男，汉族，生于1947年1月23日，住四川省绵阳市游仙区。 被上诉人（原审原告）:董永华，女，汉族，生于1951年10月21日，住四川省绵阳市游仙区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人:翁娟，系翁德培、董永华之女。 上诉人绵阳市六里企业发展总公司（以下简称‘六里公司’）与被上诉人翁德培、董永华房屋买卖合同纠纷一案，六里公司不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人六里公司上诉请求撤销原判、驳回被上诉人全部诉请，理由：1.涉案购房合同显示，六里公司不是适格被告；2.原判无法执行，不能完成登记；3.涉案地块已纳入旧房棚改计划，土地使用权变更登记不适于强制履行；4.被上诉人分别签订两份购房合同，不属于共同诉讼。 被上诉人委托诉讼代理人答辩称：1.在购房合同中，我方系弱势群体，该合同系霸王合同；2.2005年购房时，我们以商品房规则购买，但对方一直不给办理手续，给我们造成额外损失；3.对方这么多年是有时间办理手续的。 一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。被告绵阳市六里企业发展总公司原名绵阳市六里企业总公司，2017年6月6日变更为现名。 2005年8月14日，原告翁德培、原告董永华分别与被告签订《绵阳市游仙区六里社区居委会、绵阳市六里企业总公司安居房购房合同》（合同编号分别为34、35），约定二原告分别购买被告修建的位于游仙区六里××组（现为游仙区游仙经济试验区）Ｃ幢2单元2楼1号房屋、Ｃ幢2单元5楼1号房屋，房屋价款分别为97975元、67071元。该两份合同均载明土地用途为“综合用地”；两份合同第十一条均约定：“出卖人应当在房屋交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人承担相应责任”。2005年底，被告向二原告交付涉案两套房屋。2008年，涉案两套房屋办理了房屋权属登记，证号分别为：房权证字第Ｙ××7号、房权证字第Ｙ××5号。后二原告将房屋价款支付完毕。2020年5月27日，被告出具情况说明，内容为：“绵阳市六里企业总公司成立于1995年6月18日，为了公司的发展，经绵阳市人民政府（2003）101号、（2004）3号文件同意，取得国有土地使用证【证号：绵城国用（2007）第XXXXX号】。在此土地上修建了绵阳市六里粮油批发市场和住房，并将该住房出售，同时办理了房屋所有权证。根据绵阳市城市建设规划需要对六里农贸市场、六里粮油种子市场进行升级改造工作，现改造手续正在办理之中，所以绵阳市六里企业发展总公司对六里粮油市场内的购房户至今未分割土地证”。 2004年2月9日，被告与绵阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，被告取得了22397.41平方米国有土地使用权，土地用途为“综合（市场）”。2007年5月11日，被告向绵阳市国土资源局申请将该宗土地用途变更为“商住服务业（市场）用地”。2007年5月29日，该宗土地分割为两宗土地，并分别办理了国有土地使用权证，证号分别为：绵城国用（2007）第XXXXX号（使用权面积11436.95㎡）、绵城国用（2007）第XXXXX号（使用权面积5561.73㎡），两宗土地用途均为“城镇混合住宅用地”。涉案两套房屋即修建在绵城国用（2007）第11554号土地上。2010年，在绵城国用（2007）第11554号土地上又修建了汉仙桥派出所。2015年11月，绵阳市危旧房棚户区改造工作领导小组原则同意将六里社区地块纳入城区旧城改造项目范畴进行论证。2016年4月，绵阳市危旧房棚户区改造工作领导小组原则同意将六里社区地块改造项目纳入2016年危旧房棚户区（旧城）改造计划。 上述事实，有身份证、结婚证、企业登记信息、购房合同、收款凭证、统一结算票据、房产证、情况说明、国有土地使用权出让合同、集资建房人员名单、申请、国有土地使用权证、绵建局（2010）审批005号文件、绵游发改（2009）282号文件、招标核准意见、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、土地转让协议、绵棚改组纪要（2015）5号会议纪要、绵棚改组纪要（2016）1号会议纪要等证据佐证，足以认定。 一审法院认为，原告翁德培、原告董永华分别与被告签订的两份《绵阳市游仙区六里社区居委会、绵阳市六里企业总公司安居房购房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。涉案房屋所占用的国有土地用途已于2007年变更为“城镇混合住宅用地”，被告绵阳市六里企业发展总公司至今未为二原告所购房屋办理国有土地使用权变更登记，违反了合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应当承担继续履行的违约责任。现涉案房屋的房产证及房屋所占用土地的国有土地使用权大证已经办理，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，涉案两套房屋占用范围内的国有土地使用权的使用权人应是二原告；而被告所举证据不能证明本案存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，故被告应当将该两处房屋占用范围内的国有土地使用权变更登记至二原告名下（国有土地使用权具体面积以登记部门确定为准）。 关于二原告主张的违约金的诉讼请求，两份购房合同第十一条未明确“承担相应责任”的具体内容，且“继续履行”也为承担违约责任的方式之一，故二原告的该项诉讼请求，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告绵阳市六里企业发展总公司在本判决生效后三十日内将位于绵阳市游仙区××路××号××幢××单元××楼××号房屋（房权证字第Ｙ××7号）所占用土地（绵城国用【2007】第11554号）相对应的国有土地使用权变更登记至原告翁德培名下（国有土地使用权具体面积以登记部门确定为准）。 二、被告绵阳市六里企业发展总公司在本判决生效后三十日内将位于绵阳市游仙区××路××号××幢××单元××楼××号房屋（房权证字第Ｙ××5号）所占用土地（绵城国用【2007】第11554号）相对应的国有土地使用权变更登记至原告董永华名下（国有土地使用权具体面积以登记部门确定为准）。 三、驳回原告翁德培、原告董永华的其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费3388元，由被告绵阳市六里企业发展总公司负担（该费用二原告已预交，被告在履行本判决确定的义务时一并向二原告支付）。 二审中，上诉人提交绵阳市游仙经济试验区管理委员会出的《情况说明》，拟证实不能过户；本院讯问了原六里公司法人尚德仲（兼任居委会主任），其称涉案房产证有，但是个人土地使用证没有，因为大证没有分割，分割的难度很大。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明的一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二被上诉人系夫妻关系，其选择一案起诉是夫妻重大事项的决策（系共同财产处理的意思表示），一审法院以“一案受理审判”符合民事诉讼法、民事案由、民事标的的规定。涉案《房屋买卖合同》，客观真实，应按照合同约定及相应责任义务处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人所提证据并非办证机关出具，不能证实涉案证件不能办理的客观事由，而六里公司原法人（居委会主任）证实“分割难度大”也能侧面反驳其上诉事由；尚德仲以法人身份在涉案买卖合同上签字盖印，涉案买卖合同真实有效，并没有上诉方所提存在主体失格的问题。 综上，上诉人六里公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6776元，由上诉人绵阳市六里企业发展总公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  阎晓秋 审判员  王 超 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  任妍锟