吉林省伊通满族自治县人民法院民事判决书（2020）吉0323民初2059号原告（反诉被告）：付晓明，男，1965年4月16日出生，满族，住吉林省伊通满族自治县。委托诉讼代理人：王春来，男，1984年3月10日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。系原告外甥。委托诉讼代理人：夏洪辉，吉林春乾律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉林亿通商贸物流城开发有限公司。法定代表人：尹太红，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郭湘慧，伊通满族自治县河源镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）付晓明与被告吉林亿通商贸物流城开发有限公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）付晓明的委托诉讼代理人王春来、夏洪辉、被告（反诉原告）吉林亿通商贸物流城开发有限公司的委托诉讼代理人郭湘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付晓明向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即返还租金39000元、押金2000元，合计41000元。事实和理由：2014年8月17日，被告委托北京东×××将属于被告吉林亿通商贸物流城开×××发有限公司开发的亿通国际装饰建材城商铺租赁给原告，双方签订了《商铺租赁合同》。2015年9月10日，被告北京东×××又与原告签订×××《亿通国际装饰建材城商铺租赁合同补充协议》，约定将免租期在原合同基础上延长6个月，同时约定“甲、乙双方同意起租日以甲方所持有物业通知乙方的正式开业日期为准”。原告一直在该房屋存放物品。后来，被告由于资金原因一直未能整体开业，也未按照约定书面通知正式开业。被告承接了北京东×××的权利义务×××。因此，原告的诉请有事实和法律支持，为维护原告的合法权益，提出起诉请予以支持。吉林亿通商贸物流城开发有限公司辩称，一、租赁合同已履行完毕，原告要求返还租金39000元、押金2000元与法无据。2014年8月17日，原告签定了亿通国际装饰建材城1号楼1层编号为116、117、118商铺租赁合同，合同采取租一年送两年的优惠政策，一年租金总价为79000元，但原告只交租金39000元，装修保证金2000元，开业保证金3000元。2015年9月10日，双方又签定了补充协议，合同期延长至2018年12月31日。合同期内，原告在租赁的店铺中正常营业，因此，在租赁合同履行完毕近二年的时间，原告起诉退返租金与法无据。二、收取原告的租金39000元，已通过各种返现方式，返现给原告。2015年9月10日，第一次装修返现19530元，2016年6月8日，代金券返现14590元，2016年7月19日，装修返现15190元，2016年1月22日，代金券返现7120元，以上四次返现计56430元（56430元-39000元=17430元）。返现款超出已收租金17430元，原告不该再起诉要求退返租金。三、被告亿通公司委托北京东×××贸城，京鑫公司已全面履行了与各商户的租赁合同义务，如约交付商铺并返还租金的支付、装修、推广、运营补助。合同期间，付晓明使用商铺经营，中途并未返还商铺，终止租赁合同。始终占用商铺房屋至今，也从未提出解除租赁合同的请求。综上，原告诉请退返租金，既不合情理，也不合法理，既无事实根据，也无法律依据，因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。亿通商贸物流城开发有限公司向本院提出反诉请求，1.请求依法判决被反诉人给付反诉人房屋占用费158000元；2.请求依法判决被反诉人立即腾出违约占用的亿通建材城1号楼1层编号为116、117、118三个商铺，面积217平方米。事实和理由：2014年8月17日，反诉人委托北京东×××了亿通国际装饰建材城商铺租赁合同,将商贸建材城1号楼1层编号为116、117、118三个商铺，面积为217平方米租赁给被反诉人经营使用，租赁合同期限至2018年12月31日止，合同签订后，被反诉人付晓明交纳租金39000元，北京东×××,于2015年9月10日装修返现给被反诉人19530元，2016年1月22日，代金券返现7120元，2016年6月8日，代金券返现14590元，2016年7月19日，装修返现15190元，以上共给被反诉人返现56430元，严格履行了租赁协议的合同义务。2018年末合同到期后，反诉人多次公告租赁商户腾出违约占用的商铺，但被反诉人一直存放物品在该商铺至今，依据租赁合同9.1.5款的约定（合同解除后至乙方交还商铺期间的商铺占用费按照租金标准计算)和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，反诉人依法请求法院，立即腾出商贸物流城1号楼1层116、117、118占用的三个商铺;给付反诉人房屋占用费158000元。（79000×2年=158000元）2018年末-2020年末共二年，请求人民法院依法裁判。付晓明对反诉辩称，请求房屋占用费158000元没有事实及法律依据。请求的第二条被反诉人从未占有该房屋，反诉人陈述事实不存在，反诉的被反诉人支付了所谓的返现指的是地热补助、装修材料的补助，与本诉原告的诉请没有直接的法律关系，返现协议属于对各商铺运营的鼓励，与本诉原告基于商铺租赁合同和补充协议按起租日为正式开业日期为准，开始计算租金。本诉原告的诉请要求返还租金和押金与反诉不发生关系。因此，原告诉请成立，被告反诉理由不能成立，请求予以驳回。原告（反诉被告）为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1.商铺租赁合同一份，2014年8月17日签订，甲方是北京东×××，乙方付晓明。约定商铺217平租给乙方，年租金79000元；2.补充协议一份，2015年9月10日签订，合同期限延长，甲乙双方同意起租日以甲方持有物业通知乙方的正式开业日期为准；3.收据两张，租金39000元、押金2000元，收款单位是京鑫公司；4.（2018）吉0323民初1872号民事判决书；5.（2019）吉03民终309号民事判决书；6.（2019）吉民申3323号民事裁定书，证明对本案涉及的焦点问题本案被告是否正式开业营业及租赁费是否返还等事实进行查明并判决。被告（反诉原告）质证如下，对1、2、3证据没有异议，对4、5、6有异议，对1872号判决和309号判决及3323号裁定，原告王密友是在租赁合同期内起诉的要求赔偿租金损失不是退返租金，解除租赁合同。和本案付晓明起诉退返租金时间是不一样的，前者是在合同期内，后者是在合同履行完毕后的今天起诉要求退返租金，无事实及法律依据。本院对原告证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）举证如下，1.商铺租赁合同一份及补充协议；2.图片三张，证明2015年10月1日开业并通知各商户履行补充协议的通知义务；3.长春市旗瑞文化传媒有限公司证明一份，证明建材城整体开业，也视为补充协议的通知开业；4.退返各商铺开业保证金收据31张，证明各商户都已开业，也证明物流城整体开业；5.用租金退给付晓明返现款收据4张（略）总计金额56430元，6.图片，多年多次公告通知各商铺腾让房屋；7.图片（略）占用房屋锁门，占用至今未腾房。从未向亿通公司及物业管理部门交房钥匙。原告（反诉被告）质证如下，对证据1没有异议。证据2只写开业在即，证明不了开业。证据3真实性、关联性都存在异议，证明不了物流城整体开业，且在2019年被告方申诉的案件中吉林高院两次要求提交开业的证据被告均未提交伊通商贸城开业的证据。证据4只能证明各业户自己开业，并且符合运营返现的约定，因为只有商户自己开业根据返现协议的约定才能有返现的待遇，因此从内容上看保证金只是约定各商铺自己开业并不能证据物流城整体开业。证据5是复印件真实性无法确认，即使是返现的话是基于返现协议的约定，对各商铺装璜补助，与原告租金的返还不发生关系。证据6真实性有异议，证明不了多年多次公告通知各商铺腾让房屋。证据7证明不了占有，只是一种保护，因原告装修花费20多万元。被告方并未要求腾房。原告方没有占有该房屋的故意。本院对证据1、予以确认，对证据2、3、4不予采信，因为只是告知开业，有生效（2018）吉0323民初1872号民事判决书确认，没有实际整体开业。证据5，本院已经依法核对，对真实性予以确认。证据6，不好确认张贴的具体地点，本院不予采信。证据7，原告已经承认商铺门是原告锁的，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年8月17日，被告委托北京东×××将属于被告吉林亿通物流开发的亿×××通国际装饰建材城商铺租赁给原告，双方签订了《商铺租赁合同》。原告交租金39000元，押金2000元。2015年9月10日，被告北京东×××又与原告签订×××《亿通国际装饰建材城商铺租赁合同补充协议》，约定将免租期在原合同基础上延长6个月，同时约定“甲、乙双方同意起租日以甲方所持有物业通知乙方的正式开业日期为准”。被告一直未能整体开业，也未按照约定书面通知正式开业。合同到期后，原告一直占用该房屋。被告承接了北京东×××的权利义务×××。被告给原告返现金如下，2015年9月10日，装修返现金19530元，2016年1月22日，代金券返现金7120元，2016年6月8日，代金券返现金14590元，2016年7月19日，装修返现金15190元，以上共返现金56430元。本案争议焦点如下：1.原告租赁被告商铺是否已经正式开业营业；2．原告是否占用租赁被告的房屋至今；3．被告是否应返还租金及押金41000元；4．反诉被告是否应支付给反诉原告房屋占用费158000元，是否应立即腾出案涉房屋。根据原、被告的陈述、庭审举证、质证、辩论，本院综合评判如下，1.原告租赁被告商铺没有正式整体开业营业，因为经过当事人举证本院生效判决可证明。本次开庭，反诉原告举证开业，也是一种广告的方式，定于某年某月某日开业，无法认定已经实际开业。2.原告确实占用租赁被告的房屋至今。因为原告租赁被告的商铺的门是原告锁的，现在钥匙在原告处。3．被告应返还租金及押金41000元，原、被告之间的补充协议约定，商铺整体开业，开始计算房租的起租日期，但是时至今日，商铺仍然没有整体开业，被告违约在先，所以被告应当返还给原告租金及押金。4.反诉被告是否应支付给反诉原告房屋占用费158000元，是否应立即腾出案涉房屋。本院认为，原、被告之间签订了房屋租赁协议，虽然反诉原告没有整体开业，但是为了减少损失，反诉被告不应一直占用商铺达到五年之久，租赁期内，反诉原告没有整体开业，反诉被告也应当主动要求解决问题，腾让房屋给反诉原告。反诉原告要求反诉被告支付房屋占用费，于法于理都应适当保护，否则反诉被告属于不当得利。反诉原告按照租金要求2年的占用费158000元，因为没有整体开业，要求过高，不能按照正常营业的租金保护占用费，当时合同约定每年租金79000元，租一年赠送二年，实质是三年租金79000元，一年的租金是26333元，因为没有整体开业，房屋占用费酌情按每年租金的50%保护，即13167元，保护2年的占用费26333元。同时本案的租赁合同，已经没有继续履行的可能性，本院依法予以解除。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吉林亿通商贸物流城开发有限公司返还给原告（反诉被告）付晓明租金及押金41000元；二、反诉被告（原告）付晓明给付反诉原告（被告）吉林亿通商贸物流城开发有限公司房屋占用费26333元；一、二项折抵后被告（反诉原告）吉林亿通商贸物流城开发有限公司给付原告（反诉被告）付晓明14667元（本判决生效后五日内履行）；三、反诉被告（原告）付晓明本判决生效后五日内交付反诉原告（被告）吉林亿通商贸物流城开发有限公司商贸物流城1号楼1层116、117、118房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413元，反诉费1730元，由原告（反诉被告）负担277元，被告（反诉原告）负担1866元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审  判  员   郭雨春二〇二〇年十二月三十日书  记  员   魏 琳1