北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初492号原告（执行案外人）：王旭亮，男，1977年9月15日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告王旭亮与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王旭亮及其委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强、张晓黎，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王旭亮向本院提出诉讼请求：1.排除对山西省临汾市解放东路盛世华庭小区××号楼××单元××号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：在（2018）京02民初70号中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等被告融资租赁合同纠纷案件中，本院查封了洋洲房地产公司名下位于山西省临汾市解放东路盛世华庭小区××号楼××单元××号房屋（以下简称涉案房屋）。王旭亮已经于2012年8月29日购买了涉案房屋，已支付全部购房款。由于洋州房地产公司欠付临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司（以下简称临汾五建公司）工程款，经洋州房地产公司和临汾五建公司协商，王旭亮以向临汾五建公司支付购房款的形式代替洋州房地产公司支付了部分工程款，临汾五建公司在收到款项后向洋州房地产公司出具了付款通知，后王旭亮与洋州房地产公司签订了《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》）。涉案房屋属王旭亮所有，本院不应查封，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）起诉，请求法院支持王旭亮的诉讼请求。被告中信富通公司辩称，不同意王旭亮的诉讼请求和理由。事实和理由：王旭亮的诉讼请求和理由不符合《规定》第二十八条、第二十九条规定的法定情形，且其提供的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、王旭亮与洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前未签订合法有效的书面买卖合同。首先，依据《认购协议》条款内容和相关法规规定，《认购协议》系商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。即使《认购协议》被认定为商品房买卖合同，因其未依法办理登记备案手续，不具有合法性。同时，现有证据不足以证明《认购协议》系于查封之前签订。其次，王旭亮和洋洲房地产公司不存在商品房买卖合同关系，王旭亮和临汾五建公司存在二手房买卖合同关系。二、王旭亮不能证明其购买涉案房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，也没有证据证明在签订《认购协议》后，王旭亮与洋洲房地产公司进行了涉案房屋的交付，王旭亮提交的证据不足以证明其在涉案房屋被查封前已合法占有涉案房屋。三、王旭亮未支付购买涉案房屋的全部价款，因其自身原因未办理过户登记。王旭亮提交的证据不能证明其已支付涉案房屋的全部价款或超过50%的房屋价款。王旭亮未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同并备案，也未要求办理涉案房屋的登记手续，其明显存在过错。综上，王旭亮对涉案房屋不享有排除执行的民事权利。涉案房屋未办理房屋过户登记至王旭亮名下，其对涉案房屋不享有物权，即使其享有涉案房屋的物权期待权，但该权利性质并非物权请求权，属债权请求权，不能产生排除强制执行的效力。第三人洋洲房地产公司述称，认可王旭亮的诉讼请求。一、洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给王旭亮，王旭亮支付了全部购房款，涉案房屋已经交付并由王旭亮合法占有居住。二、因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。三、（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权以及其他财产，处置后足以偿还全部债务。涉案房屋属于王旭亮的个人财产，应予排除强制执行当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等被告承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉，该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月17日，本院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。王旭亮向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异273号执行裁定书，裁定驳回了王旭亮的异议请求。后王旭亮提起本案诉讼。二、关于王旭亮主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于《认购协议》签订情况及主要内容王旭亮提交的落款时间为2012年8月29日、洋洲房地产公司作为出卖方、王旭亮作为认购方的《认购协议》载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭-福苑”项目充分了解后，选择购买该项目××楼××单元××层××号房。建筑面积约165.01平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4462.94元/m2；总价740000元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，手写备注：认购方已于2012年8月29日首付592000元，剩余148000元交房前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议自动作废。洋洲房地产公司与王旭亮均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司不认可《认购协议》的真实性、关联性、合法性和证明目的，认为《认购协议》的签署时间、内容均与常理不符，鉴于洋洲房地产公司对王旭亮权利毫无保留地认可，中信富通公司怀疑《认购协议》并非于查封前签署。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同。即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。王旭亮主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖纠纷解释》）第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是商品房买卖合同。（二）关于支付购房款情况王旭亮主张其系通过山西省农村信用社向临汾五建公司转账740000元。王旭亮为证明其主张，提交：1.2套山西省农村信用社的转账支票、进账单以及客户交易明细对账单。其中，2张转账支票记载购房款的交款人为临汾市同力政和招标代理有限公司，有王旭亮的印章，金额分别为592000元和148000元；第1张进账单载明的交款日期为2012年8月29日、交款人为临汾市同力政和招标代理有限公司、金额为592000元，第2张进账单载明的交款日期为2012年11月3日、交款人为临汾市同力政和招标代理有限公司、金额为148000元；客户交易明细对账单记载：临汾市同力政和招标代理有限公司于2012年8月29日转出592000元、摘要为购房款，于2012年11月3日转出148000元、摘要为房款。2.洋洲房地产公司出具的两张收据，其中编号8381161、落款为2012年8月29日记载金额为592000元，另一张编号8381162、记载金额为148000元，收款事由：盛世华庭1-4-603。3.临汾市同力政和招标代理有限公司的工商信息及其出具的《情况说明》，该说明记载：该公司认可于2012年8月29日、2012年11月3日为时任公司法定代表人的王旭亮支付购买涉案房屋的购房款592000元和148000元。中信富通公司不认可转账支票、进账单的证明目的，并认为付款人不是王旭亮，不能证明王旭亮已经实际交付全部价款。中信富通公司对两张收据的真实性不认可，且认为《认购协议》约定支付80%的房款，但实际是一次性支付，不符合日常生活经验，该收据的付款时间晚于另案的邱爱红的收据，编号却在邱爱红案件中收据编号之前，经办人亦缺失。中信富通公司对临汾市同力政和招标代理有限公司的工商信息及其出具的《情况说明》的真实性认可，并认为是临汾市同力政和招标代理有限公司支付了涉案房屋的购房款。审理中，本院向临汾五建公司调查相关情况，临汾市建筑工程总公司和临汾五建公司向本院提交《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》，均加盖有该二公司公章。其中，《情况说明》大致内容为：我公司于2010年7月26日与洋洲房地产公司签订《建设工程施工合同》，承建洋洲房地产公司开发的洋洲花园（盛世华庭）住宅楼。工程于2011年完工后，因洋洲房地产公司未能支付全部工程款，遂商定由我公司代为销售房产，收取房款抵顶工程款，房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，房屋的交付、产权过户手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理。当时洋洲房地产公司欠付工程款约2000万元左右，洋洲房地产公司用80余套住宅房的销售房款抵顶了施工工程款，因许六斤与洋洲房地产公司负责人吕建斌关系较好，洋洲房地产公司仅口头约定由临汾五建公司代收房款，并未出据书面指令。在贵院审理的（2020）京02民初554号等关于中信富通公司、洋洲房地产公司案外人执行异议之诉批量案件中，其中共涉及到12套房的房款由我公司收取，以上房款抵顶我公司的工程款6581010元。具体收取方式包括由购房人一次或分批次向临汾五建公司转账或现金交纳，也包括向公司负责人许六斤转账或现金交纳。以上房款均由我公司向购房人出具了收据，并由我公司将收款事实通知洋洲房地产公司。后附12套房子的房号、交款人、交款数额明细。特此说明。”《12套房屋明细表》中与本案相关的部分载明房号为××-××，交款人为王旭亮，交款额为740000元，交款方式为转账现金。洋洲房地产公司为证明该公司是和王旭亮直接达成并签订的合同，临汾五建公司只是收取房款以抵偿工程款，向本院提交付款通知，该通知由临汾五建公司向洋洲房地产公司出具，落款时间为2012年11月3日，内容为：“王旭亮已将盛世华庭小区××-××号房房款交清，请办理交房手续。”王旭亮、中信富通公司、洋洲房地产公司均认可《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》和付款通知的真实性，中信富通公司认为，《12套房屋明细表》中涉及王旭亮的交款方式明确是转账现金，其他人注明的交款方式是抵账，进一步证明临汾五建公司和洋洲房地产公司是以物抵债的关系，而不是代销关系。《情况说明》的内容也可以证明以物抵债，收款人是临汾五建公司。（三）关于涉案房屋占有使用情况王旭亮为证明其在法院预查封之前即实际占有使用涉案房屋并一直居住，向本院提交了如下证据：其向洋洲房地产公司支付电梯使用费、装修垃圾清运费和煤气集资费、有线电视初装费的落款日期均为2013年6月19日的收据2张，电费及办卡费的落款日期为2013年7月19日的收据1张，临汾燃气公司北城管理站的单户充值/购气流水1张，房屋室外和室内照片2张。其中，单户充值/购气流水显示，王旭亮的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日至2020年6月29日间多次进行充值。中信富通公司不认可前述收据的真实性、合法性、关联性和证明目的，认为收据不是正式发票，可以随意开具，且在没有签订正式房屋买卖合同之前就交纳了全部费用不符合常理，不能证明实际办理入住。对王旭亮提交的房屋照片，中信富通公司认为不能证明是涉案房屋照片。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、王旭亮均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，王旭亮主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，并已于2013年6月19日交纳维修基金13265元、交纳房屋登记费、测绘费、契税等31220元，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和王旭亮均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。（五）关于涉案房屋是否系王旭亮的唯一住房王旭亮为证明涉案房屋为其唯一住房，向本院提交了如下证据材料：结婚证复印件，载明王旭亮与孟保荣在2010年3月30日登记结婚；加盖有临汾市不动产登记中心查询专用章的不动产登记材料查询结果2张，显示王旭亮和孟保荣在临汾市无不动产信息。该查询结果不包括临汾市各县级的不动产登记情况、房产备案信息。中信富通公司认为结婚证没有原件，不认可其证明目的；对于不动产查询结果，不认可证明目的，不能证明王旭亮系为居住而购买，且不包括备案信息，表明存在王旭亮有两套房的可能性，同时该证据也不充分，王旭亮应提交证据证明其所有家庭成员名下均无房产。本院认为，本案系王旭亮提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是王旭亮对执行中预查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。王旭亮对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。王旭亮主张其诉讼请求同时符合《规定》第二十八条和第二十九条的情形，其享有足以排除中信富通公司基于债权对涉案房屋申请强制执行的权益。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院参照上述规定，进行具体分析。关于王旭亮和洋洲房地产公司是否在本院预查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同及是否已经支付全部或超过50%的房款。《商品房买卖纠纷解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，《认购协议》载明的签订时间为2012年8月29日，与物业费、电费、水费等费用收据、用户充值/购气流水等证据能够相互印证，故本院对《认购协议》的真实性予以认定。虽然《认购协议》约定“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，洋洲房地产公司与王旭亮并未签署正式的商品房买卖合同，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了王旭亮与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。根据本案查明的事实，因洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商由临汾五建公司收取购房款，即由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲房地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务，因此购房人向临汾五建公司支付购房款的行为应当认定为系向洋洲房地产公司支付，洋洲房地产公司亦向王旭亮出具了购房款收据。中信富通公司主张王旭亮与洋洲房地产公司之间不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋被洋洲房地产公司向临汾五建公司以房抵债后，临汾五建公司再进行出售，王旭亮与临汾五建公司之间存在二手房买卖合同关系。本院认为，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间不存在转移涉案房屋所有权的意思表示，洋洲房地产公司、临汾五建公司、王旭亮协商一致由洋洲房地产公司与王旭亮直接签订《认购协议》，将涉案房屋出售给王旭亮，由王旭亮将房款直接支付给临汾五建公司。洋洲房地产公司对此予以认可。因此，王旭亮和洋洲房地产公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。综上，《认购协议》可以认定为书面的商品房买卖合同，王旭亮已经向洋州房地产公司支付了全部的购房款。中信富通公司关于涉案《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张没有法律依据，本院不予采纳。关于王旭亮是否在本院预查封之前实际占有使用涉案房屋。经本院审查，王旭亮提交的临汾燃气公司北城管理站的单户充值/购气流水1张显示，王旭亮的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日至2020年6月29日间多次进行充值。虽然中信富通公司不认可前述证据的真实性，但前述证据能够相互印证，中信富通公司亦未能提交证据予以推翻，结合王旭亮提交的交纳物业费、电费、水费等的相关证据，本院亦对涉案小区进行了现场勘验，可以认定王旭亮在本院预查封之前即已经实际占有涉案房屋。关于未办理房产过户登记的原因。王旭亮主张《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及过户登记，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据本院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的过户登记。因此，未能办理涉案房屋过户登记不是王旭亮自身原因导致。关于王旭亮购买涉案房屋是否系其唯一住房。王旭亮主张涉案房屋系其唯一住房，并提交了加盖有临汾市不动产登记中心查询专用章的不动产登记材料查询结果等证据予以证明，该不动产登记材料查询结果显示王旭亮名下在临汾市市级无其他房产，中信富通公司认可不动产登记材料查询结果的真实性，但是认为该查询结果不包括临汾市县级的不动产登记信息，也不包括不动产备案信息，认为存在王旭亮有两套房产的可能性。本院认为，王旭亮提交的证据可以初步证明其在临汾市名下无房产登记信息，中信富通公司否认王旭亮的证明目的，但是并未提交相反的证据予以反驳，因此，综合本案证据情况，本院认定涉案房屋系王旭亮在临汾市的唯一住房。综上所述，本案现有证据能够证明王旭亮享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由成立，本院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭××号楼××单元××号房屋的强制执行。案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 孙兆晖审 判 员 钱丽红审 判 员 邢 军二〇二〇年十二月三十日法官助理 余周祺书 记 员 宋卫平