太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初5273号原告：任某，住太原市。委托诉讼代理人：白某，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。被告：山西恒实天和房地产开发有限公司。法定代表人：孙某1，董事长。委托诉讼代理人：付某，山西勤义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某1，山西勤义律师事务所律师。被告：山西恒实紫金谷商业有限公司。法定代表人：李某2。委托诉讼代理人：申某。被告：山西恒实平阳房地产开发有限公司。法定代表人：孙某2，董事长。委托诉讼代理人：赵某，山西晋商律师事务所律师。原告任某与被告山西恒实天和房地产开发有限公司、被告山西恒实紫金谷商业有限公司、被告山西恒实平阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任某的委托诉讼代理人白某，被告山西恒实天和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人付某、李某1，被告山西恒实紫金谷商业有限公司的委托诉讼代理人申某，被告山西恒实平阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任某向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告山西恒实天和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，同时向原告返还购房款570286元、办证费10749元；2、依法判令被告山西恒实天和房地产开发有限公司向原告赔偿因解除《商品房买卖合同》造成的损失，损失金额合计689959.08元（555130.14+87156+47672.94，其中利息计算均暂计至2020年9月27日，最终应计算至实际清偿之日，具体计算方法见附件）；3、依法判令三被告就返还房款和赔偿损失承担连带责任；4、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：1、2015年9月6日，原告与被告山西恒实平阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买了平阳景苑A区地下一层1360号商铺,并于当日付全款581035元，同日被告山西恒实平阳房地产开发有限公司向原告出具581035元商铺费收据一份。2、2015年9月6日原告又与被告山西恒实紫金谷商业有限公司签订了《租赁合同书》,合同约定租赁上述合同中的商铺,商铺租赁期限为2015年10月1日起至2020年6月30日止。每个租赁年度的租金为人民币58104元，租金起算日从2015年10月1日开始。但原告与被告山西恒实紫金谷商业有限公司签订《租赁合同书》后，被告山西恒实紫金谷商业有限公司一直欠付原告租金，原告多次催要均无果。3、因上述合同目的无法实现，原告与被告山西恒实天和房地产开发有限公司和被告山西恒实平阳房地产开发有限公司经过协商，确定最终由被告山西恒实天和房地产开发有限公司向原告交付房屋，并于2017年3月29日，原告与被告山西恒实天和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,当日被告山西恒实天和房地产开发有限公司向原告出具570286元房款收据一份、10749元办证费收据一份，价款总计581035元，该金额同原告与被告山西恒实平阳房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的总价款完全一致，合同约定被告山西恒实天和房地产开发有限公司应于2019年12月31日前交付房屋。4、现被告山西恒实天和房地产开发有限公司逾期交房,且房屋仍未建设完毕，导致房屋买卖的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定,原告有权申请解除上述合同，并要求违约方赔偿损失。因三被告存在人员混同、财产混同和经营范围混同的情形,三被告可被认定为关联公司，应对原告的上述欠款承担连带责任。原告多次要求被告退款并赔偿损失，均未果，不仅极大影响了原告的生活，几年的维权也给原告精神上带来巨大打击。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，请依法裁决。被告山西恒实天和房地产开发有限公司辩称，1、同意与原告解除商品房买卖合同；2、原告与天和公司签订商品房买卖合同后，并没有给天和公司实际交付购房款和办证费，原告未实际履行合同，已经构成违约，原告要求天和公司返还购房款、办证费及其他损失没有事实和法律依据；3、天和公司与被告山西恒实紫金谷商业有限公司、被告山西恒实平阳房地产开发有限公司是不同的法人单位，法定代表人股东等均不一致，不存在混同的情形。被告山西恒实紫金谷商业有限公司辩称，1、要求我公司承担连带责任没有事实和法律依据，根据答辩人的工商信息显示，答辩人的股东、法定代表人、注册资金、经营范围与被告山西恒实天和房地产开发有限公司、被告山西恒实平阳房地产开发有限公司均不一致，三家公司是相互独立的公司，不存在答辩人与被告山西恒实天和房地产开发有限公司、被告山西恒实平阳房地产开发有限公司人员混同财产混同经营范围混同的情形，根本不能认定为关联公司；2、答辩人与被答辩人已经协议终止了合同，答辩人与被答辩人于2015年9月6日签订租赁合同书，合同约定答辩人租赁被答辩人位于平阳景苑A地块1360号商铺，答辩人向被答辩人支付租金，后因答辩人无力支付租金，双方经协商签订协议书，约定自2016年12月31日起，终止租赁合同书；3、答辩人已经支付了被答辩人72630元租金，因答辩人与被答辩人已经自2016年12月31日起终止了租赁合同书，且答辩人自2015年10月至2016年12月31日，已经支付被答辩人租金共计72630元，因此答辩人不存在拖欠被答辩人租金的情况，综上，答辩人与被告山西恒实天和房地产开发有限公司、被告山西恒实平阳房地产开发有限公司不是关联公司，不应承担返还房款和赔偿损失的连带责任，并且已经与被答辩人终止了租赁合同书，也不拖欠租金，请求法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告山西恒实平阳房地产开发有限公司辩称，1、答辩人与本案被告山西恒实天和房地产开发有限公司与被告山西恒实紫金谷商业有限公司是相互独立的公司，根本不是关联公司。根据答辩人的工商信息显示，答辩人的股东、法定代表人、注册资本、经营项目与被告山西恒实天和房地产开发有限公司、被告山西恒实紫金谷商业有限公司均不一样，三家公司是相互独立的公司，不存在人员混同、财产混同、经营范围混同的情形，根本不能认定为关联公司。2、被答辩人已经向答辩人退房，但答辩人还未向被答辩人返还房款。答辩人与被答辩人于2015年9月6日签订了《商品房买卖合同》，被答辩人购买了位于××苑商铺，并支付房款581035元。但2017年3月，被答辩人向答辩人提出退房申请，答辩人经研究后，同意被答辩人的退房申请，双方确定的退款金额为581035元。但因答辩人的资金紧张，截至目前，还未向被答辩人退款。3、被答辩人要求赔偿损失的诉请及损失计算方式均没有依据。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下，2015年9月6日，原告任某与被告山西恒实平阳房地产开发有限公司（以下称“恒实平阳公司”）签订《商品房买卖合同》（编号：QS0603）及补充协议，约定由任某购买恒实平阳公司位于太原市长风街北、平阳路西平阳景苑A区地下一层1360号商铺。任某委托其母亲夏XX办理该商铺的后续所有事宜，并出具《委托书》一份。当天，任某支付房款581035元，恒实平阳公司出具581035元商铺款收据一份，由出纳赵立莎签字确认，并盖有恒实平阳公司的财务专用章。同日，任某与被告山西恒实紫金谷商业有限公司（以下称“恒实紫金谷公司”）签订《租赁合同书》，约定由恒实紫金谷公司租赁任某购买的上述商铺，租赁期限为2015年10月1日至2020年6月30日，租金每年58104元。2017年3月29日，任某与恒实紫金谷公司签订《协议书》，约定由于恒实紫金谷公司无力支付租金，双方同意自2016年12月31日起终止上述《租赁合同书》。恒实紫金谷公司已向任某的受托人，即其母亲夏XX支付自2015年10月1日起至2016年12月31日止的15个月商铺租赁费共计72630元。同日，任某与被告山西恒实天和房地产开发有限公司（以下称“恒实天和公司”）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由任某购买恒实天和公司位于太原市和平南路西、大井峪街北天和福地A幢7域703、740号商铺，交付期限为2019年12月31日前。当日，恒实天和公司出具570286元房款收据及10749元办证费收据各一份，由出纳赵XX签字确认，并盖有恒实天和公司的财务专用章。现原告任某以被告恒实天和公司逾期交房为由诉至本院，以维护自身合法权益。本院认为，本案的争议焦点为：一、三被告是否构成关联公司；二、原告的损失应由谁赔付。关于一，原告认为三被告存在高管及财务人员的人员混同问题，属于关联公司。审理中三被告的企业信用信息公示报告显示，恒实平阳公司的法定代表人是孙某2，恒实紫金谷公司的法定代表人是李某2，恒实天和公司的法定代表人是孙某1，三被告不存在高级管理人员混同的情形。原告认为恒实平阳公司和恒实天和公司出具的收据中签字确认的出纳人员均为赵XX，但恒实平阳公司出具收据和恒实天和公司出具收据并非在同一时间段，且出纳人员不属于公司法中高级管理人员范畴。恒实平阳公司与恒实天和公司同为房地产公司，其在工商登记中的经营范围有所重合是不可避免的，除此之外，原告并未提供足够证据证明三被告在实际经营中存在混同情形，因此，本院认为三被告在财务方面并不混同。原告也并未提供相关证据证明三被告存在财产方面的混同，而财产独立恰是公司独立的物质保障，也是公司人格独立的突出表现。综上，对于原告主张三被告因存在混同情形而应被认定为关联公司，本院不予支持。关于二，首先，对于原告与被告恒实天和公司所签订的合同来说，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而根据原告所述与被告恒实天和公司的辩称，原告并未实际支付过相关款项，原告称其与被告恒实天和公司的纠纷属于房屋置换问题，但并未提供房屋置换协议或其他相关证据予以证明，故根据相关法律的规定，该合同未实际履行。原告主张解除该合同，本院予以支持，而原告主张被告恒实天和公司承担相应违约责任，本院不予支持。其次，关于原告与被告恒实紫金谷公司签订的合同，双方签订的《协议书》由双方当事人签字确认，对双方当事人具有法律约束力，因此《租赁合同书》已于2016年12月31日终止。原告主张被告恒实紫金谷公司提供的付款凭证中没有任某的名字，所以无法证明任某收到租金，但被告恒实紫金谷公司提供的《委托书》显示，任某确实委托其母亲夏XX办理案涉商铺相关事宜，且付款凭证中确实显示夏晋蜀收到了全部租金，因此对于原告主张被告恒实紫金谷公司应支付租金及租金利息的主张，本院不予支持。最后，关于原告与被告恒实平阳公司签订的合同，原告已经退房，被告恒实平阳公司却未退还相应房款，被告恒实平阳公司对此事实也已认可，因此，被告恒实平阳公司应继续履行返还房款的义务。关于原告的违约金请求，虽然双方并未约定，但被告恒实平阳公司的违约行为确实给原告造成了损失，本院认为违约时间应从原告收到最后一笔租金后，即2017年1月1日起算为宜，并参照相关法律规定，综合考虑酌情认定被告恒实平阳公司按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息。综上，原告的损失应由被告恒实平阳公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告任某与被告山西恒实天和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告山西恒实平阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告任某返还购房款581035元，并按中国人民银行同期贷款利率支付从2017年1月1日起计算至退还完购房款止利息；三、驳回原告任某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8119元，由被告山西恒实平阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭全林二〇二〇年十二月二十五日书记员 王晓娟