河北省隆化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0825民初2469号 原告（案外人）：赵国强，男，1979年5月29出生，汉族，市民，住隆化县。 被告(申请执行人)：承德市郊区农村信用合作联社，住所地承德市双桥区新华路7号。 法定代表人：杨文领，理事长。 委托诉讼代理人：于东兴，河北尚丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘冠男，河北尚丰律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：于学柱，男，1971年9月13日出生，汉族，农民，住承德县。 被告（申请执行人）：王艳华，女，1969年9月25日出生，汉族，市民，住承德县。 上述二被告委托诉讼代理人：任子江，河北陈华律师事务所律师。 被告（申请执行人）：焉贵海，男，1957年2月16日出生，汉族，农民，住承德县。 被告（申请执行人）：承德市晨都建筑安装工程有限公司，住所地承德市双桥区水泉沟8号楼。 法定代表人：孙连仕，执行董事。 第三人（被执行人）：承德赢政房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区头道牌楼运输集资楼3号楼2单元503号。 法定代表人：杨井红，经理。 原告赵国强与被告承德市郊区农村信用合作联社（以下简称郊区联社）、于学柱、王艳华、焉贵海、承德市晨都建筑安装工程有限公司（以下简称晨都公司）、第三人承德赢政房地产开发有限公司（以下简称赢政公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，依法适用普通程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告赵国强、被告郊区联社的委托诉讼代理人于东兴、刘冠男，被告王艳华、于学柱的共同委托诉讼代理人任子江到庭参加诉讼，被告焉贵海，被告晨都公司、第三人赢政公司的法定代表人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审判。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求如下：一、请求确认金三角嘉园小区房产归原告所有。二、请求人民法院依停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封。三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告赵国强早在2014年10月26日与被告承德嬴政房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同。一次性缴付购房款274500元，购买了被告开发建设的韩麻营金三角嘉园。原告购买房屋已满六年。因被告拖欠他人钱款，隆化法院于2015年3月将原告出资购买的上述房屋予以查封，进入执行阶段。原告遂提出异议，隆化法院驳回了原告的异议，原告不服，遂起诉至法院。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。或者已按约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现原告的情况符合上述条款的规定，原告在法院查封前已签订购买合同，一次性缴付购房款，随后就对该房屋占有、使用。现原告实际占有、使用满6年，且仅有一处房屋，故该房屋不能列为执行标的。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告郊区联社辩称，第一，郊区联社作为登记的抵押权人，具有抵押权，享有优先受偿的权利。2013年11月29日，郊区联社与承德赢政公司、承德顺兴建筑安装工程有限公司签订抵押合同，对位于隆化县，面积为54745.65平方米及10869.3平方米土地使用权具有抵押权，且在隆化县城镇房屋产权产籍监理所、隆化县国土资源局办理了抵押登记。根据《物权法》第一百七十九条的规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。根据《担保法》第三十三条的规定，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。郊区联社有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。郊区联社作为登记的抵押权人，有权就抵押财产优先受偿。第二，原告不具有排除人民法院强制执行的权利。原告不是基于生存权的房屋买受人，不具有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告提交的《商品房买卖合同》和购房收据、物业费收据等证据的真实性存疑。原告仅提供购房收据不但没有发票，也没有银行流水，对于购房的大额钱款的交易，没有银行转账记录，不符合交易习惯，郊区联社有理由怀疑该商品房买卖合同和收据系伪造。原告没有提交能够证明该房屋系其唯一居住用房的证据，不能证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。另外，原告作为完全民事行为能力人，应该能够知晓购买商品房需要办理产权登记却没有去房产局登记维护自己的合法权益，连最基本的商品房销售发票也未向赢政公司索要，不符合常理。无论其与赢政公司之间是否具有买卖房屋的真实背景，均不能认定取得物权期待权，不能对抗人民法院强制执行，更不能对抗抵押权的优先受偿权。综上，原告提起的执行异议的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应予驳回。 被告于学柱、王艳华辩称，1、赢政公司从于学柱处借款人民币壹仟万元，在2013年8月14日经赢政公司向隆化县住建局申请锁定。经赢政公司向隆化县住建局申请锁定（备案）4号楼120套总面积12817.20平米，由于借款，申请锁定公司不再出售。解锁时，需双方同时到场，方予解锁。2、赢政公司从王艳华处借款人民币五百万元，在2013年9月16日锁定，申请锁定公司不再出售。解锁时，需双方同时到场，方予解锁。3、赢政公司到期未履行还款义务，于学柱、王艳华依据承德市公证处作出的具有执行效力的债权公证文书在2014年7月向承德市中级人民法院申请对赢政公司强制执行。同年8月5日承德市中级人民法院对赢政公司在隆化县住建局共同锁定标红的赢政公司所有的位于隆化县锁定房产予以查封保全。此保全经赢政公司签章，查封于隆化县城镇房屋产籍管理所，并经该所在查封清单盖章确认。4、2014年12月17日，承德德汇资产评估有限责任公司接受承德市中级人民法院的委托，对查封保全财产作出承德德汇评报字（2014）第66、67号楼房现实价值评估报告书。5、2015年3月20日，承德市中级人民法院通过河北省产权交易中心在人民法院诉讼资产网发布关于承德市隆化县产的司法拍卖公告，并公告告知“对拍卖标的物权属有异议者，请于拍卖日前三个工作日与承德市中级人民法院司法技术辅助室联系”，“本公告同时刊登在人民法院诉讼资产网，河北产权网，《承德日报》”。在约定期间无人提出异议，但是此次拍卖流拍。6、2015年4月，承德市中级人民法院通过河北省产权交易中心在人民法院诉讼资产网发布关于承德市隆化县产的司法拍卖公告，定于2015年4月10日14时起以电子竞价方式进行公开先整体后分零司法拍卖，并公告告知“对拍卖标的物权属有异议者，请于拍卖日前三个工作日与承德市中级人民法院司法技术辅助室联系”，“本公告同时刊登在人民法院诉讼资产网，河北产权网，《承德日报》”。在约定期间无人提出异议。7、2015年5月22日，于学柱对执行标的物提出书面异议，经听证审查，承德市中级人民法院作出（2015）承中执异字第00012号执行裁定书，中止对赢政公司所有的位于隆化县产的执行。于学柱、王艳华认为原告提供的证据无客观事实性，诉讼请求应当驳回。 被告晨都公司的法定代表人虽未出庭，但提交书面答辩意见：一、原告与赢政公司签订的《房屋买卖合同》依法不产生物权效力。2013年11月29日，郊区联社与赢政公司签订了案涉房屋的在建抵押合同，并做了抵押登记。依据现行法律规定，物权法第一百九十一条二款“不得转让抵押财产”及物权法第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”故双方签订的《房屋买卖合同》不产生物权效力。二、晨都公司依法享有的建设工程款优先受偿权优于抵押权与原告的债权。三、原告在本案中的法定情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告焉贵海、第三人赢政公司未答辩。 原告为支持其诉讼请求，除当庭陈述外，提供证据如下： 证据一、商品房买卖合同一份、购房款收据1张，拟证明2014年10月26日，赵国强与赢政公司签订商品房买卖合同，交付了价款224301元。 证据二、协议一份，拟证明赵国强交纳了购房款系赢政公司欠赵国强、兰素云、刘宏伟、尹春生四人工程材料款，赢政公司将房子抵顶了四人，签合同写的原告名字。 证据三、隆化县人民法院执行裁定书一份，拟证明原告享有诉权。 被告郊区联社的质证意见：对证据一、二的真实性有异议，不认可。第一份证据和第二份证据之间相互矛盾，首先商品房买卖合同、抵账协议第二条中约定该楼房，开发公司协助出售，也就是这个房产仍然要第三方协助出售，不属于赵国强。三份证据达不到其证明目的，首先，时间是2014年10月26日，在我方抵押之后，不能对抗我方抵押权。第二、该合同未经登记机关备案公示的合同，仅为一般债权，不产生物权变动的法律后果，第三、原告未能提交唯一住房和已实际入住等方面的证据，也不符合相关法律的规定，不能排除的执行。对证据三的真实性无异议。 被告于学柱、王艳华的质证意见：对证据一、二的真实性不予认可，包括这份合同的签订的时间，款项的数额均存在矛盾。合同约定的购房款是27万多，抵顶协议是21万多。其他款项如何产生无法得知。原告说该抵顶是四个人的款项，按原告的陈述，该房屋是四人所有，不是原告一人。不能达到原告的证明目的。对证据三的真实性无异议。 被告郊区联社为证明其主张，除当庭陈述外，向本院提供如下证据： 证据一、抵押合同，拟证明郊区联社于2013年11月29日与赢政公司签订了抵押合同，将涉案在建工程抵押给郊区联社，对抵押物等相关问题进行约定和限制，并约定了违约条款及争议解决方式。 证据二、抵押权证书及抵押登记相关手续，拟证明郊区联社已在隆化县城镇房屋产权产籍监理所对涉案在建工程办理了隆房建字第××号抵押权证书，并在隆化县国土资源局办理了隆他项他项权证书，证明赢政公司为郊区联社设立抵押权并进行了登记，并对在登记前已出卖的房屋涤除了抵押权。 证据三、评估材料及证明，拟证明涉案房屋在郊区联社享有抵押权的范围内。 证据四、（2014）承民初字00164号民事判决书，拟证明郊区联社与赢政公司的借款合同案生效的法律文书已在执行中，郊区联社对该房屋享有优先受偿权。 证据五、（2017）冀08民初18号民事判决书，拟证明在2015年5月因本案另一被告在执行过程中，向法院提出执行异议后，进行了执行异议之诉而形成的该判决，该判决认定了信用社作为抵押权人具有优先受偿权。可以在人民法院将财产执行后由抵押权人优先受偿，该判决为生效的法律文书，证明被告具有优先受偿权。 原告的质证意见：对证据一真实性合法性关联性不予认可。第一、通过该证据证实债务人为承德顺兴建筑安装工程有限公司，赢政公司是对顺兴公司与联社之间主合同履行进行的担保。抵押合同中，没有债务人签字或者盖章。第二、根据被告提供证据四的民事判决书，审理查明中，确定顺兴公司借款本金4600万元，被告提交的抵押合同中为5000万，与事实不符。第三、没有提供顺兴公司、杨井红、肖勤、杨景玉、杨学兰这些债务人与担保人没有可供执行的财产依据和相关手续。仅有在债务人和担保人无财产可供执行时才能执行抵押财产。第四、在建工程及土地进行抵押。依据在建工程抵押条例，是在建工程每完成一栋的情况下，由开发商进行预售，将款项汇入债权人指定账户，销售一栋解封一栋，抵押期间，债权人在赢政公司取得小区预售许可时，没有提出异议，视为联社放弃抵押优先权。通过郊区联社提供的判决书，债务人借款期限为2014年11月23日到期，结合联社的二号证据，抵押登记期限一年，证明在郊区联社起诉时，放弃了抵押优先权。对于二号证据中抵押登记证书真实性没有异议，抵押权证书中附记部分手写内容为后期填写。证明其原在建工程仅对涉案小区进行了抵押。还能够证实用在建工程和土地进行抵押，抵押期限为1年，截止日期为2014年11月28日。对于三号证据评估明细，郊区联社已放弃抵押权。对四号证据00164号民事判决能够证实该判决认定了联社享有的是债权，没有认定联社享有抵押优先的权利。该债权仅是一般债权。联社的证据达不到行使抵押优先权的证明目的。对证据五真实性认可，不认可其证明目的，郊区联社并未主张抵押权。判决中认定对于郊区联社对执行标的是否享有优先受偿权及受偿的范围和数额不属于本案的审理范围，是由执行法院的执行机构审查认定，或另行提起诉讼，主张实现担保物权。郊区联社至今没有另行提起诉讼。 被告王艳华、于学柱的质证意见：对郊区联社提供的证据的真实性无异议，但认为王艳华、于学柱的标红锁定所设立的抵押权成立于郊区联社的抵押权之前。 被告王艳华、于学柱除当庭陈述外，提供证据如下： 证据一、承德市中院拍卖公告，拟证明因与赢政公司民间借贷案承德市中院在执行过程中，对包括本案涉案房屋内98套房产进行司法拍卖。同时提示若对物权有异议者应在规定期限提出，本案所有原告均未提出异议。 证据二、房屋分层平面图，该证据出自隆化县房屋产权登记中心，拟证明包括本案所涉案房屋在内的120套房屋，均被锁定。 证据三、赢政公司2013年8月14日向隆化住建局出具的锁定申请，拟证明韩麻营金三角嘉园，计120户，赢政公司由于借款，申请锁定，不再出售。需借贷双方到场方可解锁。不动产登记系统显示，以上房屋，均为标红锁定。 原告的质证意见：因本案是中院指定执行，执行过程中，基于原告提出执行异议，致使拍卖不能进行，需要等待执行异议结果。被告提交的证据一不具有法律效力，不能作为本案证据使用。对证据二法院查封四字为手写，且为复印件，不能与原件比对证实手写内容是由房产登记中心出具。且标红应进行抵押登记，没有相关的抵押登记手续予以证实。且标注时间发生在刘国恩等人购房之后。对三号证据不予认可，是赢政公司单方申请，住建局是否批复无法证实。即使批复赢政公司另行出售房屋的情况下，王艳华、于学柱仅能追究赢政公司的违约责任，不享有优先受偿权。综上二被告在没有进行备案抵押登记情况下无权主张优先权。 被告郊区联社对王艳华、于学柱提供的证据不发表质证意见。 本院依法调取了郊区联社、于学柱、王艳华、焉贵海、晨都公司相关案件生效裁判文书及执行裁定书。原、被告对此均无异议。 对原、被告提交及本院调取的法院生效的相关法律文书、生效公证债权文书，本院予以采信；对被告郊区联社提供的抵押合同、抵押权证书，原告虽有异议，但其客观、真实，与本案相关联，本院予以采信；对有争议的原告提交的《商品房买卖合同》《购房收据》，和原告提供的抵账协议，不能证明双方签订商品房买卖合同的合法性，亦不能证明赵国强在法院查封前已交付全部购房款，故本院对原告提供的《商品房买卖合同》、《购房收据》只能证明赵国强曾与赢政公司签订了《商品房买卖合同》，赢政公司出具了《购房收据》，对原告提交的房屋买卖合同的合法性本院不予采信。对被告于学柱、王艳华提供的证据一本院予以采信，对证据二、三因其所称标红锁定不是法律规定的抵押保证方式，故本院对其合法性，不予认定。 根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：承德市郊区农村信用合作联社与承德顺兴建筑安装工程有限公司、承德赢政房地产开发有限公司、肖勤、杨井红、杨井玉、杨学兰因借款合同，2013年11月29日，承德顺兴建筑安装工程有限公司在郊区联社处借款46000000元，并以承德赢政房地产开发有限公司名下的坐落于隆化县的国有土地使用权（地号为4／15／253，使用面积为10869.30平方米）和隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区（面积63266.28平方米）在建工程提供抵押，同时办理了抵押登记。他项权利证书中在建工程坐落一栏记载：隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区。附记一栏手写抵押担保范围为：1幢11700.88平米；2幢13964.26平米；3幢8706.6平米；4幢20374.91平米（含1-2层商业）。并由杨井红、肖勤、杨井玉、杨学兰以个人全部财产承担连带还款保证责任。承德市中级人民法院于2014年10月29日作出（2014）承民初字第00164号民事判决书，判决：“一、被告承德顺兴建筑安装工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告承德市郊区农村信用合作联社借款本金46000000元及利息（利息按合同约定计算至本金及利息全部清偿完毕之日止）。二、原告代理费626400元，由被告承德顺兴建筑安装工程有限公司承担。三、被告承德赢政房地产开发有限公司、杨井红、肖勤、杨井玉、杨学兰对（一）、（二）项承担连带清偿责任。” 晨都公司与赢政公司建设工程施工合同一案，承德市中级人民法院于2014年12月8日作出（2014）承民初字第00149号民事判决书，判决：“被告承德赢政房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性给付原告承德市晨都建筑安装工程有限公司工程款人民币19720394.94元。”2018年9月17日，隆化县人民法院作出（2018）冀0825民初2408号民事判决书，判决：“被告承德赢政房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告承德市晨都建筑安装工程有限公司工程质量保修金4304819.22元。” 焉贵海与晨都公司、赢政公司建设工程施工合同纠纷一案，隆化县人民法院于2016年9月26日作出（2016）冀0825民初1998号民事判决书，判决：“一、被告承德市晨都建筑安装工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告焉贵海工程款4467000元，并自2014年7月23日起至本息全部还清之日止按人民银行同期贷款利率向原告焉贵海支付利息。二、被告承德市晨都建筑安装工程有限公司于本判决生效十日内向原告焉贵海返还工程质量保证金910639元。三、被告承德赢政房地产开发有限公司对上述款项在欠付工程款的范围内承担连带给付责任。四、原告焉贵海在工程款4467000元范围内就隆化县（城中村改造）1号楼工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。” 于学柱与赢政公司因借款合同纠纷，2014年7月8日，承德市公证处出具（2014）承证执字第2号执行证书。申请执行人于学柱可持本公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为承德赢政房地产开发有限公司，执行标的为本金10000000元，所欠利息923850元，所欠服务费1170000元，所欠违约金5000000元整以及申请执行人为实现抵押权所支付的费用。 王艳华与赢政公司因借款合同纠纷，2014年7月8日，承德市公证处出具（2014）承证执字第3号执行证书。申请执行人王艳华可持本公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为承德赢政房地产开发有限公司，执行标的为本金5000000元，拖欠利息287420元，拖欠服务费356000元，拖欠违约金2000000元整以及申请执行人为实现抵押权所支付的费用。 2014年8月1日，晨都公司与赢政公司建设工程施工合同案，承德市中级人民法院作出（2014）承民初字第00149-1号民事裁定书及承中法执字第00149号协助执行通知书，对位于隆化县商及住宅予以查封。 2014年8月5日，申请执行人于学柱与被执行人赢政公司民间借贷合同案，承德市中级人民法院作出（2014）承中法执字第00107号执行裁定书及协助执行通知书，对位于隆化县，每户106.8平方米，共计120户予以查封。 2014年8月5日，申请执行人王艳华与被执行人赢政公司民间借贷案，承德市中级人民法院作出(2014)承中法执字第00108号执行裁定书及协助执行通知书，对隆化县韩麻营金三角嘉园二号楼一单元、二单元共计五十套房予以查封。 2014年9月18日，郊区联社与顺兴公司、赢政公司借款合同一案，承德市中级人民法院作出（2014）承民初字第00164-1号民事裁定书及协助执行通知书，对隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区1幢1-4单元予以查封，对隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区予以查封。 2014年10月8日，任鹏飞与赢政公司借款合同案，承德市双桥区人民法院作出（2014）双桥民初字第2866号民事裁定书及协助执行通知书，查封赢政公司位于隆化县。 2015年2月11日，张关涛与赢政公司借款合同案，承德市双桥区人民法院作出（2015）双桥民初字第169号民事裁定书及协助执行通知书，查封赢政公司建设的位于隆化县房产。 2018年8月17日，承德市中级人民法院作出（2018）冀08执恢19号、20号、25号执行裁定书及协助执行通知书，对案涉房屋进行了全部查封。后上述案件承德市中级人民法院指定本院继续执行。本院于2019年7月23日作出（2019）冀0825执2039、2045、2046、2052、（2019）冀0825执恢613号执行裁定书，裁定：“将被执行人承德赢政房地产开发有限公司所有的开发建设的座落于隆化县韩麻营镇金三角小区住宅楼、地下室及底商予以查封。”2020年8月27日作出了（2020）冀0825执恢391、392、393、394号执行裁定书，裁定：“将被执行人承德赢政房地产开发有限公司所有的位于隆化县商予以变卖。”原告不服该裁定，提出书面异议申请，本院裁定驳回了原告的异议申请，原告提起本案之诉。 另，赵国强与赢政公司签订商品房买卖合同，日期为2014年10月26日；赢政公司为其出具金额为274500.00元的收据一张。另根据原告自述，其房款系赢政公司欠赵国强、兰素云、尹春生、刘宏伟四人工程及材料款计211617元。赵国强四人与赢政公司达成以房顶账协议，以赵国强名义与赢政公司签订商品房买卖合同。 本院认为，本案的争议焦点为：案外人就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同转移所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，原告未办理房屋所有权过户登记，故其对诉争房屋确认所有权的请求，本院不予支持。 郊区联社与赢政公司签订了关于涉案房产抵押合同，并依法办理不动产抵押登记手续，郊区联社对该房产享有合法的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”晨都公司对涉案房屋折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，且该项权利优先于抵押权和其他债权。 再次，在执行程序中对物权期待权的保护，应符合法律规定的情形，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告签订以房抵债的商品房合同在2014年10月26日，法院查封涉案房屋为2014年8月1日，故原告不能证明在人民法院查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同，且双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案原告以以房抵债方式签订商品房买卖合同是以消灭金钱债务为目的债的履行方式，在完成房屋权属变更登记之前，其并不形成优于其他债权的利益，且破坏债权平等受偿原则，损害了其他与赢政公司存有债权债务关系的当事人合法权利救济途径。故不能认定依据以房抵债达成的商品房买卖合同而产生物权期待权及物权本身。且作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同前，负有审查不动产登记情况的义务，未尽该审查义务导致未能及时发现房屋已设立抵押权且被法院查封，房屋不能办理过户登记手续，应认定本案原告对不能办理过户登记手续存在过错。《执行异议和复议规定》第二十八条系对债权平等原则和合同相对性原则的突破，因而有严格的适用范围。如申请执行人存在如抵押权等优先权，应优先适用《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，认定房屋买受人的物权期待权无权排除执行。 另，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已支付全部或大部分购房款的消费者。本案原告提出的执行异议是否符合作为消费者物权的保护条件。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《执行异议和复议规定》第二十八条是关于无过错不动产人物权期待权的保护条件，第二十九条是基于对消费者生存权的保护。第二十八条是一般规定，第二十九条是特别规定，购房者可选择适用，本案的原告，亦未提供证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。故原告亦不符合该条规定的作为消费者物权的保护条件。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告作为执行案外人以其对案涉被查封房屋享有所有权为由，主张停止相关执行行为，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现原告所举证据不能证明自己的主张，原告其享有的权利不足以排除强制执行。故对原告的诉讼请求，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，缺席判决如下： 驳回原告赵国强的诉讼请求。 案件受理费5418元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  黄爱湘 人民陪审员  吴海宏 人民陪审员  姜 华 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  王 静 附页： 一、判决适用的法律 1、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下未有其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 二、上诉权和上诉期限 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。