甘肃省陇西县人民法院民事判决书（2020）甘1122民初3316号原告（反诉被告）：汪某，男，汉族，1980年2月11日生，公民身份号码×××××××××，甘肃省陇西县人，居民，住甘肃省陇西县，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：李秀花，甘肃经邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃新金龙商贸有限责任公司，统一社会信用代码916211225912192577，住所地甘肃省陇西县巩昌镇崇文路11号。法定代表人：陈述之，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈瀚，系该公司经理。委托诉讼代理人：柴陇伟，甘肃襄武律师事务所律师。原告（反诉被告）汪某诉被告（反诉原告）甘肃新金龙商贸有限责任公司（以下简称：新金龙公司）租赁合同纠纷一案，本院2020年1月3日立案后，于2020年4月11日作出（2020）甘1122民初113号民事判决书。宣判后，被告汪某不服，上诉于定西市中级人民法院，定西市中级人民法院审理后于2020年8月3日作出（2020）甘11民终900号民事裁定书，裁定认为原判认定事实不清，发回本院重审。2020年9月3日本院重新立案原告（反诉被告）汪某诉被告甘肃新金龙商贸有限责任公司（反诉原告）合同纠纷一案，并依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汪某及委托诉讼代理人李秀花、被告新金龙公司委托诉讼代理人陈瀚、柴陇伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行其与原告签订的《龙城佳苑停车场承包经营合同》及其补充协议；2、请求判令被告退还原告多支付的承包经营费132750元；3、请求判令被告赔偿原告的经济损失3万元（自2019年11月23日至停车场实际交付之日止）；4、请求确认《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》第一条为无效条款；5、要求被告退还多收的承包费43361元，退还保证金50000元，并承担违约金79000元（合同总价为790000元×10%）。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年5月1日签订《龙城佳苑停车场承包经营合同》，约定被告将其位于××县”地上西侧、地下一期负二层、二期负二层、负三层停车场（大约400个车位）出租给原告由原告承包经营；合同约定承包期限自2017年5月1日起至2023年4月30日止，承包期限为6年，合同还对承包费、权利义务及违约责任均予以约定。合同签订后，原告按约履行支付租金，依法经营停车场。2018年7月4日，双方签订《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》》一份，就承包费收取数额进行了约定。在合同履行期间，被告并未按约足额提供400个停车位，地上西侧部分停车位被被告私自占用搭建自行车车棚用于停放自行车，地下二期负三层自合同签订之日至今一直处于关闭状态并未依约移交给原告投入使用停放车辆，被告实际仅向原告提供了223个停车位。2019年11月23日，被告为了达到无理收回出租停车场的非法目的，以原告私自调整收费时间和标准，不服从其管理等无理理由为借口，以暴力方式强迫原告从承租经营的停车场退出经营，将用于收费记录的电脑及相关数据抢走隐藏，强行收回了原告承租的停车场并将原告雇佣的停车场收费员殴打致伤住院。被告的行为不但违反《合同法》的相关规定，违背了合同的相关约定，而且也给原告造成了重大损失。原告认为，合同期限为6年，原告苦心经营两年，依约支付约定的费用，在经营慢慢好转能获利的情况下，被告见利忘义，非法剥夺原告的承租经营权后用于自己经营，被告的行为不仅存在过错而且严重违约，给原告造成了重大损失，应当依法承担赔偿责任。原告多次找被告协商要求继续履行合同，但均被拒绝。合法有效的合同应当履行；被告没有提供合同约定的地下二期负三层停车位和占用地面部分停车位，应当减除原告相应的承包费用，原告已多交纳的租金应当返还，被告强行收回停车场租赁经营权的行为给原告造成了重大经济损失，应当依法赔偿；补充协议第一条内容显失公平，侵犯了原告的租赁经营自主权，并且和合同目的相冲突，导致原告合同目的无法实现，属于无效条款。为维护原告的合法权益不受侵犯，依据《民事诉讼法》、《合同法》相关规定，特向贵院起诉，请判如所请。被告新金龙公司辩称，2017年5月1日我公司与汪某签订《龙城佳苑停车场承包经营合同》，约定将我公司“龙城佳苑”地下、地上停车场承包给汪某经营。承包期限自2017年5月1日起至2023年4月30日止，承包费实行阶梯价格，即承包第1-2年每年10万元，第3-4年每年15万元，第5-6年每年19万元。同时约定汪某必须执行2015年2月18日关于《龙城佳苑地下停车位停车收费的通知》收费标准，明确“停放2小时以内免费”，如果汪某要重新修订收费标准，个别收费标准应当与我公司协商后确定。合同第四条约定若汪文渊经营不善，承包区域内脏乱差，车辆乱停乱放，出现不安全现象和隐患情形时，我公司有权终止合同。合同第五条约定，除不可抗力外，任何一方违反本合同，应向对方支付合同约定承包费10%的违约金。2018年7月4日，考虑到汪某在承包经营期间的实际困难，汪某与我公司签订《龙城佳苑停车场承包经营合同》（补充协议），约定汪某恢复原合同中车主停车在两小时内免费的约定。约定由原合同中第二条第二款第二租期的承包费由15万元/年，减为10万元/年，并提前一年支付承包费，第三租期的承包费数额不变，按原合同执行。约定汪某欠缴的5万元保证金，同意以现有的洗车设备质押抵为保证金。在合同及补充协议履行过程中，汪某对承包的停车场管理混乱，停车环境“脏乱差”现象严重，严重违反合同及补充协议中的约定随意调整停车费标准，引发商家及住户投诉。2019年8月16日陇西县市场监督管理局作出《行政处罚告知书》，对停车场超标准收取停车费的价格违法行为作出没收违法所得12426元的行政处罚决定。2019年10月12日国家税务总局陇西县税务局巩昌税务分局作出《税务行政处罚决定书》，对停车场收取停车费后未按规定开具并提供发票的违法行为作出罚款五百元的行政处罚。鉴于前述情况，我公司分别于2019年7月24日、2019年11月20日向汪某送达《关于立即回复停车两小时免费的整改通知》、《限期整改通知》，要求汪某就乱收费、管理混乱、拒开税票等情况进行整改，但汪某一直不予理会。我公司迫于无奈于2019年11月23日向汪某送达《关于终止龙城佳苑停车场承包经营合同的通知》，至此，我公司与汪某签订的合同及补充协议终止。综上，我公司认为，汪某违反合同及补充协议约定，且在收到催告后仍旧拒绝整改的行为严重侵害我公司全员。根据合同及补充协议约定我公司享有解除权，汪某应当按照合同及补充协议的约定承担相应的违约责任，我公司反诉提出以下诉讼请求：1、依法确认反诉人与被反诉人签订的《龙城佳苑停车场承包经营合同》及补充协议于2019年11月23日终止；2、依法判令被反诉人支付反诉人违约金88000元；3、依法判令被反诉人向反诉人返还预收月租停车费72175.38元；4、依法判令被反诉人支付反诉人代缴的500元罚金；5、依法判令被反诉人对洗车业务用房造成的破坏面积恢复原状；6、本案诉讼费用由被反诉人承担。原告针对被告的反诉辩称，对于第一项反诉请求，我认为双方签订的合同至今有限，并未终止；对于反诉请求中的第二项，计算没有事实依据，被告违约在先，不同意支付；被告反诉请求中的第三项与事实不符，实际为44757.8元，因被告违约在先，不应当退还；代缴的500元与原告（反诉被告）无关，不应由我方承担；对反诉请求中的第五项的行为是经过被告（反诉原告）的同意才安装的。反诉费由被告（反诉原告）承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月16日，汪某与金龙公司签订《龙城佳苑停车场承包经营合同》，约定金龙公司将其位于××县”地上西侧、地下一期负二层、二期负二层、负三层停车场（大约400个车位）承包给原告经营。该合同第四条（一）4约定“甲方有权在乙方承包经营期间，若乙方管理不善，承包区域内脏、乱、差，车辆乱停乱放、出现不安全现象和隐患，不符合停车场整体规划、不服从甲方管理，甲方提出整改通知，乙方置之不理或拒不整改时，甲方有权终止合同（乙方的损失由乙方承担）”;同时约定原告必须执行2015年2月18日关于《龙城佳苑地下停车位停车收费的通知》收费标准（包含“停放2小时以内免费”），如原告要重新修订收费标准，个别收费标准应与被告协商后确定。第五条（一）除不可抗力的原因外，任何一方违反本合同，应向对方支付合同约定承包费10%的违约金。合同签订后，金龙公司于同年5月1日将合同约定的场地交付给汪某。2018年7月4日，汪某与金龙公司签订《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》，约定汪某恢复原合同中车主停车在两小时内免费的约定。同时约定原合同中第二条第二款第二租期的承包费，由150000元/年减为100000元/年，并提前一年支付承包费，第三租期的承包费数额不变，按原合同执行。约定原告欠缴的伍万元保证金，同意以现有的洗车设备质押抵为保证金。2019年7月24日金龙公司向汪某发出《关于立即恢复停车2小时免费的整改通知》，要求立即整改收费政策，否则金龙公司将按照合同约定终止停车场经营。2019年1月-6月因地下停车场违规超标收费，陇西县市场监督管理局向被告作出陇市监告（2019）23号行政处罚告知书，作出没收违法所得12426元的处罚。2019年11月9日，汪某存在“停车半小时免费”收费的情形。2019年11月20日，金龙公司向原告发出《限期整改通知》，要求2日内整改完毕，如拒不整改，将于第3日起接管停车场，造成的损失由原告自行承担。2019年11月23日，金龙公司接管了停车场。另查明，汪某向金龙公司缴纳2017年5月1日至2018年4月30日租金10万元；2018年5月1日至2019年4月30日租金10万元；2019年5月1日至2020年4月30日租金10万元，该10万元租金的5万元系5万元保证金抵付，且原告的洗车设备质押抵为保证金。上述事实，有《龙城佳苑停车场承包经营合同》、《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》、甘肃新金龙贸易有限责任公司收据、停车场现场照片、陇西县人民政府办公室陇政办发（2018）17号文件、2019年5月至11月部分电脑数据打印件、视频资料、录音资料及当事人的陈述等证据在卷作证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案为租赁合同纠纷。汪某与金龙公司之间的《龙城佳苑停车场承包经营合同》、《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。上述合同及协议中关于进入停车场的车主停车在两小时内免费的约定合法有效，汪某请求确认《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》第一条为无效条款，理由不成立，不予支持。金龙公司提交的证据能够证实汪某在履行停车两小时内免费存在违约行为。汪某在自2017年5月1日接管停车场至2019年11月23日金龙公司接管停车场长达两年多的期间内一直未就车位数向金龙公司提出异议，且还在正常经营，视为汪某默认金龙公司交付的停车场。金龙公司依据合同及协议向原告发出《关于立即恢复停车2小时免费的整改通知》和《限期整改通知》，汪某未遵守两小时免费停车，被告终止合同，符合双方约定，但本院认定该约定符合合同及协议解除的效果，故本院确认汪某与金龙公司之间的《龙城佳苑停车场承包经营合同》及补充协议于2019年11月23日解除。汪某要求金龙公司退还多收的承包43361元，理由正当，予以支持；要求退还保证金50000元、赔偿经济损失3万元、违约金79000元，理由不足，证据不足，不予支持；要求退还因车位数不够而多支付的承包经营费132750元，理由不足，不予支持。关于汪某预收的停车费，金龙公司提交的预收月租停车费明细表系单方制作，汪某不认可，认为实际为44757.8元，因金龙公司未提交其他证据证实预收的停车费确为72175.38元，故认定在2019年11月23日汪某预收的停车费为44757.8元，汪某应向金龙公司退还该费用。金龙公司要求向汪某返还预收月租停车费，理由正当，应予以支持，以本院认定的金额予以支持。汪某辩称因被告违约在先不应当退还的意见，理由不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，因金龙公司未举证证明其因汪某的违约行为给其造成的损失，故金龙公司要求汪某支付违约金，证据不足，不予支持。金龙公司要求汪某支付罚金500元，不予支持。金龙公司要求汪某对洗车业务用房造成的破坏面积恢复原状，证据不足，不予支持。原告的洗车设备，因汪某未提出诉请，其可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）汪某与被告（反诉原告）甘肃新金龙商贸有限责任公司之间的《龙城佳苑停车场承包经营合同》、《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》于2019年11月23日解除。二、被告（反诉原告）甘肃新金龙商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）汪某租金43361元。三、原告（反诉被告）汪某于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）甘肃新金龙商贸有限责任公司预收停车费44757.8元。四、驳回原告（反诉被告）汪某的其他诉讼请求。五、驳回（反诉原告）甘肃新金龙商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3554元，由甘肃新金龙商贸有限责任公司负担；反诉费3514元，由汪某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判长 谢雪芬审判员 张功铭人民陪审员 任富贵二○二○年十二月三十日书记员 车 祯