广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13797号原告（反诉被告）：广州俏智文化传播有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南1601-1603号之十自编三层301房（仅限办公），统一社会信用代码91440101MA59M0362U。法定代表人：郭橙，系该司总经理。委托诉讼代理人：杜骏，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州汇美发展有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路3号3002房（仅限办公用途），统一社会信用代码9144010123121011X3。法定代表人：莫浩然。委托诉讼代理人：林惠圆、陈晓霞，均系广东一粤律师事务所律师。原告（反诉被告）广州俏智文化传播有限公司（以下简称“俏智公司”）诉被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司（以下简称“汇美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）俏智公司的委托诉讼代理人杜骏、被告（反诉原告）汇美公司的委托诉讼代理人林惠圆、陈晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）俏智公司向本院提出诉讼请求：1.汇美公司向俏智公司退还履约保证金333373.8元；2.汇美公司向俏智公司支付资金占用利息（以333373.8元为本金，按照中国人民银行同类同期贷款利率标准计算，从2018年12月1日起计至汇美公司退还履约保证金之日止）；3.本案诉讼费用由汇美公司承担。事实和理由：2016年3月，案外人肖祖贵（俏智公司关联公司股东）与汇美公司签订了《汇美大厦租赁合同》，由肖祖贵租赁了汇美公司所有的广州市天河区金穗路3号“汇美大厦”第28楼01、04单元；2016年5月，肖祖贵、案外人广州傲享网络科技有限公司针对涉案租赁物签订了《汇美大厦租赁合同补充协议一》，将案外人广州傲享网络科技有限公司增加为共同承租人；2017年6月，原租赁合同各方再次签订了《汇美大厦租赁合同补充协议三》，将俏智公司（彼时登记注册名称为：广州俏智智能工程有限公司）及广州领澜投资有限公司新增为涉案租赁物的共同承租人；2018年4月，《汇美大厦租赁合同》期限届满后，针对续租问題，各方签订了《汇美大厦租赁合同补充协议四（续租）》，约定涉案租赁物由俏智公司承租，其他案外人不再承租及承担责任，续租期限为6个自然月，合同签订后，俏智公司一次性支付了六个月的租金及履约保证金333373.8元。《汇美大厦租赁合同补充协议四（续租）》期限届满后，因俏智公司短期租赁一周用于腾空租赁物现场，俏智公司支付了租金53761.97元。前述租期内，各案外人及俏智公司未拖欠汇美公司租金。按照上述合同约定，汇美公司应于俏智公司退租后7个工作日内退还履约保证金，即最晚不应晚于2018年12月1日前由汇美公司履行退还义务；但汇美公司以“电梯厅的石板因案外人、汇美公司关联企业（仅股东间存在关联）广州傲澜生物科技有限公司的招牌而存在变色”为借口，一直扣押俏智公司的履约保证金未还至今。综上所述，俏智公司与汇美公司签订的租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，现双方租赁关系已经结束，汇美公司长期违法扣押俏智公司的履行保证金的行为已经构成严重违约及违反《合同法》的相关规定。被告（反诉原告）汇美公司辩称：一、俏智公司未将28楼电梯厅背景墙恢复原状，违约在先，汇美公司依约有权没收保证金无需退回，并要求俏智公司赔偿相应损失，租赁合同中约定履约保证金于合同期限届满，或双方协议解除合同时，在肖祖贵全部缴清租赁合同规定的各项费用，完全履行租赁合同项下义务，归还物业并清理场地撤场，同时经汇美公司验收物业通过后7个工作日内无息退还保证金，其后各方签订的补充协议二中就在28楼电梯厅公共区域加装服务台及背景板事宜进行补充约定，即俏智公司未能将改动工程恢复原状的，汇美公司有权没收保证金并自行安排恢复工程，同时有权要求俏智公司赔偿相应经济损失，实际上俏智公司清理场地撤场时，租赁物业未经汇美公司验收通过，且俏智公司未将28楼电梯厅恢复原状，应视为没有完全履行租赁合同项下义务，故汇美公司有权没收保证金，且依约俏智公司还欠缴相关期间占用租金、应支付恢复工程赔偿款及空置租金损失，汇美公司所没收的保证金不足以弥补汇美公司由此遭受的实际损失；二、即便汇美公司须退还保证金，也无须支付资金占用利息，根据合同约定，租赁期满如俏智公司仍有应付款未支付完毕的，汇美公司可扣除应付款后将剩余部分保证金无息退还，且俏智公司在向汇美公司发出的函件中也表示从租赁保证金中扣除复原成本，故汇美公司无需支付保证金利息。被告（反诉原告）汇美公司向本院提出反诉请求：1.汇美公司有权没收俏智公司保证金333373.8元；2.俏智公司向汇美公司支付2018年10月22日至2018年11月9日逾期占用未付的占用期租金150555.91元及支付滞纳金（从2018年10月22日起计至实际付款之日止，按日万分之五的标准计算）；3.俏智公司向汇美公司支付恢复工程的赔偿款282998.22元，其中工程款32967.87元，恢复工程工期45天的租金损失250030.35元（含石材供货期25天期间租金损失138905.75元和施工工期20天期间租金损失111124.6元）；4.俏智公司向汇美公司支付2018年11月10日至2018年12月25日汇美公司等待俏智公司自行修复期间的空置租金损失255586.58元；5.俏智公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月23日，汇美公司与肖祖贵签订《汇美大厦租赁合同》约定汇美公司将其位于广州市金穗路3号汇美大厦28楼01、04单元，建筑面积为826.82平方米的房屋出租给肖祖贵等。广州傲澜生物科技有限公司、广州依澜生物科技有限公司、叶文武与肖祖贵申请在28楼电梯厅公共区域位置加装服务台及背景板，于是，2016年4月18日，以汇美公司为甲方、以28楼承租人为乙方，签订《汇美大厦租赁合同补充协议二》，就上述在28楼电梯厅公共区域位置加装服务台及背景板进行了相关补充约定。2018年4月18日，俏智公司、汇美公司等签订《汇美大厦租赁合同补充协议四（续租）》，约定由俏智公司单独续租，租期6个月，俏智公司同意并保证就原租赁合同、补充协议二及补充协议四项下承租方的义务及责任承担连带担保责任，担保期限至承租方的所有责任和义务履行完毕为止。而由于俏智公司至今未将28楼电梯厅恢复原状，根据相关约定，汇美公司有权没收保证金。由于俏智公司单独租赁的2801、2804房租期届满当天，并未依据合同约定交还房屋，而是直至2018年11月9日才交还。所以俏智公司应根据合同约定按两倍租金标准支付占用期租金，但俏智公司只支付了53769.97元占用期的租金，故须向汇美公司支付2018年10月22日至2018年11月9日占用期的租金余额150555.91元及相应的滞纳金。俏智公司准备撤场时，汇美公司发现众承租人当初在28楼电梯厅大理石墙面加装背景板所使用的化学试剂已经将墙面侵蚀，破坏了28楼整体的门面装修，汇美公司要求俏智公司复原后才可撤场，但俏智公司要求先撤场后才回来复原，双方在交接确认书中对墙身石材损坏情况进行了确认，汇美公司允许俏智公司先行撤场。但俏智公司撤场后并未完成修复工作，经汇美公司催促，其仅表示放弃修复，希望汇美公司协助处理石材恢复事宜，但需通知其报价，若其对报价没有异议的，汇美公司可自行修复并在租赁保证金中扣除复原成本。其后汇美公司经过多方咨询于2019年6月初将石材墙面修复工程成本预算及修复工期需赔偿租金损失的修复赔偿方案告知俏智公司及其他承租人代表肖祖贵，肖祖贵口头表示认可工程成本预算，但不认可工期损失赔偿，经汇美公司解释，肖祖贵一直未予回复，造成恢复工程一直无法进行，涉案房屋所在28层空置长达一年多，给汇美公司造成极大的经济损失。其后汇美公司亦发函要求俏智公司妥善解决修复问题，但俏智公司不予理睬。由于对汇美大厦28楼电梯厅墙体的恢复不但需要工程款，而且需要工期，因此补充协议二约定应赔偿汇美公司相关经济损失，除应按照俏智公司租赁面积占28楼总建筑面积的比例（826.82/2133.86）计算出恢复工程成本预算费32967.87元（826.82/2133.86×85083.6）外，还应按恢复工程工期45天计算相应的租金损失250030.35元，其中石材供货期25天租金损失138905.75元（166686.9×25/30），施工工期20天期间租金损失111124.6元（166686.9×20/30）。另外，俏智公司撤场后直至2018年12月25日才发函声明放弃安排恢复工程，希望汇美公司协助处理石材恢复事宜，造成汇美公司该段期间租金损失，故俏智公司应赔偿2018年11月10日至2018年12月25日期间的空置租金损失。原告（反诉被告）俏智公司针对反诉辩称：1.对第三项反诉请求，虽然俏智公司认为电梯间石材不存在足以影响租赁物正常使用的损坏情况，因正常使用情况造成的色差不足以导致租赁物空置，但俏智公司愿意承担相应的修复费用；2.对于汇美公司的其他反诉请求，希望法院查明事实予以驳回。经审理查明：俏智公司原名称为“广州俏智智能工程有限公司”，于2019年12月4日变更为现名。2016年3月23日，汇美公司（出租方，甲方）与案外人肖祖贵（承租方，乙方）签订《汇美大厦租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方租赁给乙方使用之物业位于广州市天河区金穗路3号的“汇美大厦”第28楼01、04单元（以下简称“涉案场地”），实测建筑面积为826.82平方米；物业租赁期限自2016年3月25日起至2018年4月21日止；租金按人民币计价……2017年3月25日至2018年4月21日月租金额为166686.9元；除享受装修免租的月份外，乙方应于各租赁月份的首日前将该月租金支付给甲方，例如租赁月为3月9日至4月8日，则该月租金应于3月9日前支付，乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应按逾期欠款总额的万分之五支付滞纳金，逾期超过一个月仍未支付的，乙方除应每日按逾期总额的万分之五支付滞纳金外，甲方有权解除合同；乙方与甲方签订本合同时须向甲方支付履约保证金317498.8元；履约保证金不能抵作租金、滞纳金、赔偿金和其他欠费，履约保证金于本合同期限届满，或双方协议解除本合同时，乙方在全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，归还了甲方该物业并清理场地撤场，同时经甲方验收该物业通过后7个工作日内，由甲方全额无息退还乙方，如本合同租赁期满，乙方仍有法律规定或本合同约定的应付款尚未支付完毕的，甲方可先扣除应付款后，再将剩余部分的履约保证金无息退还乙方；租赁期届满或解除合同之日，乙方应将承租物业按装修后完好状态交还甲方，所作固定装修不得拆除或破坏，甲方也不作补偿，所有甲方配套的全部设施，乙方不得拆除或移动，否则应承担由此给甲方造成的经济损失；乙方应按时足额交纳租金，如逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按所欠租金总额的万分之五向甲方支付滞纳金；租赁期届满或解除时，乙方应在当日内交还房屋及固定装修，乙方逾期不交还物业给甲方的，甲方除有权要求乙方按2倍的租金标准向甲方支付占用期的租金外，甲方有权派人接管该物业另行处置；租赁期届满或合同解除之日，双方应共同检查、交接物业，如发现物业自然损坏的由甲方负责，若是人为损坏的由乙方负责修复或赔偿；甲乙双方之间传递的信息如果涉及双方权利、义务的，应随时发出书面文件通知，合同中所列的甲乙双方的地址，即为甲乙双方的收件地址，若一方变更地址，须及时将变更地址以书面形式通知另一方等。《合同》末尾签章处显示汇美公司的地址为广州市天河区珠江新城金穗路3号汇美大厦3002房；肖祖贵的地址为湖北省随州市曾都区万和镇石板河村九组，联系人为案外人杨声乾，地址为广州市天河区珠江新城金穗路3号汇美大厦2801房。2016年5月23日，汇美公司（出租方，甲方）、肖祖贵（原承租方及担保方，乙方1）与广州傲享网络科技有限公司（以下简称“傲享公司”，新增承租方及担保方，乙方2）签署《汇美大厦租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》），约定甲方与乙方1于2016年3月23日签订了关于甲方将涉案场地出租给乙方1的汇美大厦租赁合同，现乙方1已在该物业成立了以其为法定代表人的傲享公司（即乙方2），特申请增加乙方2为该物业的共同承租人，现各方经友好协商，就相关事宜签订如下补充协议：各方同意增加乙方2作为该物业共同承租人，原租赁合同项下及本协议项下承租方的所有责任和义务由乙方1和乙方2（以下统称‘乙方’）共同承担，租赁物业的内部分隔、装修、验收等由乙方各方自行负责，与甲方无关；乙方1已缴纳的该物业的履约保证金及租金的发票甲方不予变更或退换，由乙方各方自行衔接调整；乙方1和乙方2同意并保证就原租赁合同及本协议项下承租方的所有义务及责任向甲方承担连带担保责任，担保期限至承租方的所有责任和义务履行完毕为止；本协议为原租赁合同的补充，与原租赁合同同具法律效力，本协议内容与原租赁合同不一致的地方，以本协议为准等。2016年5月8日，汇美公司（出租方，甲方）、杨声乾（2802承租方及担保方，乙方1）、傲澜公司（2802承租方及担保方，乙方2）、案外人广州依澜生物科技有限公司（2803承租方及担保方，乙方3）、案外人叶文武（2803承租方及担保方，乙方4）、肖祖贵（2801＋2804承租方，乙方5）签署《汇美大厦租赁合同补充协议二》（以下简称《补充协议二》），约定：甲方与乙方1于2015年4月22日签订了关于广州市天河区金穗路3号汇美大厦2802单元物业的《汇美大厦租赁合同》，后与乙方1和乙方2签订了2802原租赁合同的补充协议一；2015年9月9日甲方与乙方3签订了关于广州市天河区金穗路3号汇美大厦2803单元物业的《汇美大厦租赁合同》，后与乙方3和乙方4签订了2803原租赁合同的补充协议一；2016年3月23日甲方与乙方5签订了关于涉案场地的《合同》；现乙方1、乙方2、乙方3、乙方4和乙方5（以下统称‘乙方’）希望统一公司整体对外形象，申请在28楼电梯厅公共区域位置加装服务台及背景板，现各方经友好协商，就相关事宜签订如下补充协议：乙方因为经营需要，申请在28楼电梯厅公共区域位置加装服务台及背景板，乙方就此项申请作出如下保证和安排……乙方保证在2801＋2804单元、2802单元或2803单元中任何一间的租赁合同届满之时或解除之时或装修改建被政府相关部门查核有违章并要求拆除之时，负责拆除相关改建和恢复原状，并承担相关的经济和法律责任（例如行政处罚），乙方同意在签订本协议时向甲方支付15000元的改建责任保证金；如乙方在2801＋2804单元、2802单元或2803单元中任何一间租赁期限届满前或租赁合同解除之时或装修改建被政府相关部门查核有违章并要求限期拆除之时，将上述改建工程恢复原状并承担了相应的经济及法律责任（例如行政处罚）后，甲方应在复原完工验收后三个工作日内全额无息退还改建责任保证金给乙方；如乙方在2801＋2804单元、2802单元或2803单元中任何一间租赁期限届满前或租赁合同解除之时或装修改建被政府相关部门查核有违章并要求限期拆除之时，未能将上述改动工程恢复原状的，甲方有权没收乙方缴纳的保证金并自行安排恢复工程，同时甲方有权要求乙方赔偿甲方相关的经济损失；乙方就各原租赁合同项下及本协议项下的承租方义务承担连带担保责任，担保期限至承租方义务履行完毕为止；本协议为各单元原租赁合同的补充，与各原租赁合同同具法律效力，本协议内容与各原租赁合同不一致的地方，以本协议为准等。2017年6月9日，汇美公司（出租方，甲方）与肖祖贵（原承租方及担保方，乙方1）、傲享公司（原承租方及担保方，乙方2）、俏智公司（新承租方及担保方，乙方3）、广东领澜投资有限公司（以下简称领澜公司，新承租方及担保方，乙方4）、叶文武（担保方，丙方1）、吴建淋（担保方，丙方2）、郭成林（担保方，丙方3）签订《汇美大厦租赁合同补充协议三》（以下简称《补充协议三》），约定：甲方与乙方1于2016年3月23日签订了关于甲方将涉案场地出租给乙方1的《合同》，后因在该物业成立乙方2，乙方1与乙方2于2016年5月23日签订了《补充协议一》，将乙方2成为共同承租方，后又与2802房和2803房的承租方和担保方共同签订了关于在28楼公共电梯厅加装服务台和背景板的《补充协议二》，现乙方1和乙方2申请将关联公司俏智公司（即乙方3）和领澜公司（即乙方4）迁入2801房，各方就相关事宜签订如下补充协议：各方同意增加乙方3和乙方4作为该物业共同承租人，原租赁合同项下及补充协议一、补充协议二项下承租方的所有责任和义务由乙方1、乙方2、乙方3和乙方4共同承担，租赁物业的内部分隔、装修、验收等由乙方各方自行负责，与甲方无关；乙方1已缴纳的该物业的履约保证金及租金的发票甲方不予变更或退换，由乙方各方自行衔接调整；乙方1、乙方2、乙方3、乙方4及丙方1、丙方2和丙方3同意并保证就原租赁合同及各补充协议协议项下承租方的所有义务及责任向甲方承担连带担保责任，担保期限至承租方的所有责任和义务履行完毕为止；本协议为原租赁合同和补充协议一、补充协议二的补充，与原租赁合同和补充协议一、补充协议二同具法律效力，本协议内容与原租赁合同或补充协议一、补充协议二的内容若有不一致的地方，以本协议为准等。2018年4月18日，汇美公司（出租方，甲方）与肖祖贵（原承租方及担保方，乙方1）、傲享公司（承租方及担保方，乙方2）、俏智公司（承租方及担保方，乙方3）、领澜公司（承租方及担保方，乙方4）、叶文武（担保方，丙方1）、吴建淋（担保方，丙方2）、郭成林（担保方，丙方3）签署《汇美大厦租赁合同补充协议四（续租）》（以下简称《补充协议四》），约定因涉案场地租赁期限将于2018年4月21日届满，乙方3希望短期续租6个月并同意一次性交齐续期间6个月的租金，其他共同承租方同意仅由乙方3单独续租，特此各方就续租事宜友好协商，签订如下续租协议：续租期共6个月，从2018年4月22日起至2018年10月21日止，续租期月租金为166686.9元，乙方3应在2018年4月20日前签订本协议时，向甲方支付续租期间6个月的总租金共1000121.4元；续租期履约保证金为续租期首月租金的两倍，即333373.8元；履约保证金不能抵作租金、滞纳金、赔偿金和其他欠费，履约保证金于续租期限届满，或各方协议解除本租赁时，乙方3在全部缴清合同规定的各项费用，完全履行合同项下义务，归还了甲方该物业并清理场地撤场，同时经甲方验收该物业通过后7个工作日内，由甲方全额无息退还乙方3，如租赁期满，承租方仍有法律规定或合同约定的应付款尚未支付完毕的，甲方可先扣除应付款后，再将剩余部分的履约保证金无息退还乙方3；乙方1、乙方3及丙方1同意并保证就原租赁合同、补充协议二及本协议项下承租方的义务及责任向甲方承担连带担保责任，担保期限至承租方的所有责任和义务履行完毕为止；除上述列明的变更外，该物业的其它租赁条款仍按原租赁合同和各补充协议执行；本协议作为原租赁合同和补充协议一、补充协议二、补充协议三的补充，与原租赁合同和补充协议一、补充协议二、补充协议三同具法律效力，本协议内容如有与原租赁合同和补充协议一、补充协议二、补充协议三不一致的地方，以本协议为准等。上述协议签订后，俏智公司向汇美公司支付保证金333373.8元及2018年4月22日起至2018年10月21日期间的租金。2018年10月19日，俏智公司向汇美公司支付53769.97元，用途为“房租”，俏智公司表示该笔款项系涉案场地2018年10月22日至10月31日期间的租金。就该笔款项，汇美公司于2019年11月25日开具购买方名称为俏智公司的广东增值税专用发票，备注内容为“广州市天河区金穗路3号2801、2804单元2018年10月22日起部分租金”。2018年11月9日，俏智公司办理涉案场地的退租手续，上海高力国际物业服务有限公司广州分公司汇美大厦物业服务中心出具《汇美大厦写字楼退租交接确认书》，其中备注内容为“28楼客梯厅因租户原因造成的墙身石材损坏”。俏智公司、肖祖贵及傲澜公司于交接确认书上盖章、签名予以确认。庭审中，俏智公司称其于2018年10月31日完成撤场，2018年11月1日至11月3日期间为拆除电梯间外饰面的时间，双方于2018年11月9日完成正式交接手续。汇美公司称双方于2018年11月9日办理正式交接手续，俏智公司当日腾空并交还场地。2018年12月25日，俏智公司及傲澜公司共同向汇美公司发出《汇美大厦28楼电梯口正对墙面恢复意见说明函》，函称该两公司是汇美大厦28楼的前承租方，租期截止时间为2018年10月31日，现租期已满并搬离28楼；在租赁期间，汇美大厦28楼电梯口正对的墙面留下了胶印痕迹；因两公司已在租赁期满前搬离28楼，根据就近处理节省成本的原则，两公司共同声明放弃恢复，同意由汇美公司直接处理复原，但复原的费用烦请汇美公司提前报价给两公司确认，如两公司对报价书面回复没有异议，则汇美公司可自行复原，并在从汇美公司应退两公司租赁保证金中扣除复原的成本，扣除后的租赁保证金款项应在3个工作日内退回两公司；如两公司对汇美公司的墙面恢复报价有异议，双方另行协商解决，无法解决的再循司法途径处理。2019年11月28日，汇美公司发出《关于尽快解决承租物业的占用期欠费和修复工程费用问题的函》（抬头显示傲澜公司、俏智公司、肖祖贵、叶文武、吴建淋、郭成林），函称：汇美公司2019年开始协助贵方先后找了多家单位来查看损坏的石材，并请他们出修复方案，然后这些单位都一致认为……无法通过对石材表面进行处理来修复坏损，只能考虑更换石材……为尽快解决石材复原问题，减少汇美公司长期空置物业的损失，汇美公司建议改用色泽接近、且汇美大厦其他楼层核心筒电梯厅也有使用的金山麻石代替，并于2019年6月初将石材墙面修复工程成本预算85083.6元（未含石材供货期25天和施工工期20天对应的空置费损失和物业管理费损失）及其构成发给贵方代表肖祖贵；肖先生回复修复工程成本预算可以认可，但供货期和施工工期太长无法认可；汇美公司请肖先生回复多长的供货期和施工期才合理，然贵方至今一直没有回复，修复工程一直无法进行，28楼因门面形象受损空置了一年多……希望贵方能积极处理和协商解决之前承租汇美公司物业的占用期欠费和修复工程费用问题。汇美公司为证明28楼电梯厅石材墙面恢复工程所需费用及修复工期，向本院提交显示由案外人广东名典装饰工程有限公司于2019年5月20日作出的《工程预算书》（载明工程名称为广州汇美大厦28楼核心筒电梯厅墙面石材修复预算，工程地点为广州市天河区金穗路3号汇美大厦28楼，工程造价85083.6元，施工工期预45-60天）。汇美公司表示该电梯厅墙面石材至今未完成修复。经质证，俏智公司对该证据的真实性不予认可，但于2020年7月24日本案开庭审理时表示愿意承担该预算书中的电梯厅石材墙面修复工程预算造价85083.6元，对于汇美公司主张的空置期租金损失，请求法院结合事实调整至5天的租金费用。本案审理过程中，双方还就相关问题发表如下意见：1.俏智公司称其要求汇美公司自2018年12月1日起支付保证金利息的依据为其于2018年10月31日完成了撤场，并缴纳了剩余的租金，按照合同约定汇美公司应当在7个工作日内退还保证金，俏智公司自愿放弃2018年10月31日起算7个工作日后直至2018年11月30日期间的利息；2.关于汇美公司诉请中的恢复工程的工程款计算方式，其表示系以2802、2803单元、2801＋2804单元的总面积为基础，根据涉案场地（2801、04）占该层楼整个面积（即上述三个租赁标的面积相加）的比例乘以工程预算书中的工程造价得出俏智公司所应支付的工程修复费用；3.关于《补充协议四》期满后，双方之间所成立法律关系的问题，汇美公司表示双方没有另行就俏智公司实际交还场地前的法律关系另行协商或约定，但根据《合同》中关于占用期间费用的约定，俏智公司应按双倍的租金标准支付占用费；俏智公司表示在《补充协议四》租期届满后，其与汇美公司口头约定10月22日至10月31日为搬迁期，搬迁期按照租赁合同的租金标准计算，11月1日至11月9日期间俏智公司没有占用场地，不应承担该期间的租金或占用费；4.汇美公司主张从2018年10月22日起算违约金的依据为俏智公司的占用行为从2018年10月22日起，所以从当日起算违约金；5.关于《补充协议四》约定租期届满前后，汇美公司有无向俏智公司提出尽快搬离及拆除电梯间外饰面的要求的问题，汇美公司表示俏智公司于续租期届满前几日向其支付了几万块的款项，但双方并没有就款项的用途及性质进行沟通，汇美公司并不清楚俏智公司的意图如何，仅以为俏智公司需要占用一段时间，所以仅是就收到的款项开具了“部分租金”的发票，但并未催促俏智公司尽快搬离，且俏智公司占用期间可以按照《合同》第10.5条的约定进行处理，至于电梯间外饰面的拆除工作，双方已在《补充协议二》中进行了明确约定，俏智公司应按约定履行义务；俏智公司认为可以根据《补充协议二》的约定计算得出其已支付的租金是2018年10月22日至2018年10月31日期间的租金；6.本案争议的电梯厅外饰面与涉案场地的空间位置关系，双方均确认电梯间位于楼层中间，电梯间出来的东南角为2801、2804单位（即涉案场地），西南角为2802单位，北面为2803单位，上述场地均需要通过该电梯间出来才能到达，争议的电梯间外饰面就是在电梯间出来正对面前台后方及相邻直角墙体的转角处（靠近2801单位），电梯间外饰面不在租赁标的内，是属于整层楼的公共分摊部位；7.双方就电梯间外饰面的修复问题协商沟通情况确认如下，俏智公司认为电梯间外饰面因使用确实存在色差，愿意承担相应修复费用，其在2018年11月9日之后与汇美公司就墙身石材损坏的问题进行过口头磋商，但因为俏智公司认为墙身的状况是因为正常使用造成的，而汇美公司认为因为俏智公司处理不当造成石材损坏，需要更换，双方未能达成一致意见，所以俏智公司在2018年12月25日向汇美公司发出了说明函，汇美公司工作人员通过微信于2019年6月11日向俏智公司发送了预算书，俏智公司对预算书的造价没有异议，但对于空置期，仍与汇美公司无法达成一致意见，所以俏智公司当时并没有进行补偿或赔偿，后汇美公司于2019年11月28日向俏智公司发出函件；8.关于《补充协议二》中约定的“甲方有权没收乙方缴纳的保证金”中所涉保证金的问题，汇美公司认为应是指《补充协议二》约定的改建责任保证金和《合同》、《补充协议四》约定的履约保证金；俏智公司认为应是指《补充协议二》中约定的改建责任保证金，且实际上汇美公司并未向其及其他28层的承租人退还改建责任保证金，其不否认汇美公司可以没收该款项；汇美公司确认其尚未退还俏智公司等承租人已支付的改建责任保证金。本院另查明，傲澜公司、俏智公司及叶文武亦分别以汇美公司为被告向本院提起诉讼[案号分别为（2020）粤0106民初13796号（以下简称13796号案）及（2020）粤0106民初13798号（以下简称13798号案），案由均为房屋租赁合同纠纷]，上述两案与本案一并开庭审理，庭审过程中，傲澜公司、俏智公司及叶文武分别向本院提交如下证据：1.（13796号案）汇美公司与杨声乾签订的《汇美大厦租赁合同》（显示租赁物业为汇美大厦第28楼02单元，实测建筑面积793.43平方米）；2.（13798号案）汇美公司与广州依澜生物科技有限公司签订的《汇美大厦租赁合同》（显示租赁物业为汇美大厦第28楼03单元，实测建筑面积为513.61平方米）。经质证，汇美公司对上述证据的真实性均予以确认。另汇美公司亦于上述案件中提交《工程预算书》作为证据，傲澜公司、俏智公司及叶文武均表示愿意承担该预算书中的电梯厅石材墙面修复工程预算造价85083.6元。本院认为：本案中俏智公司提交《合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》及《补充协议四》对其与汇美公司之间就涉案场地成立的租赁合同关系情况予以证明，汇美公司对上述协议的真实性均予以确认，本院可以认定俏智公司及汇美公司就涉案场地成立租赁合同关系，本案中仅对上述法律关系进行审处。关于俏智公司已支付的履约保证金的问题，《补充协议二》中就肖祖贵等承租人对28层电梯厅加装服务台及背景板的事宜进行约定，肖祖贵（载明系“2801+2804承租方”）等承租人就此向汇美公司支付改建责任保证金15000元，该协议约定如众承租人未能将改动工程恢复原状的，汇美公司有权没收肖祖贵等承租人支付的保证金并自行安排恢复工程，同时有权要求肖祖贵等承租人赔偿经济损失。关于该约定中保证金所指向的具体款项问题双方存在争议。本院认为该条款明确约定如肖祖贵等承租人未能将改动工程恢复原状的，汇美公司可在没收保证金的基础上自行安排复原工程并要求承租人赔偿经济损失，即该保证金的作用在于敦促承租人及时完成改动部分的复原工程，在其未依约完成复原工程的情况下则应承担保证金被没收及相应损失赔偿责任，从权利义务责任相一致的角度出发，在承租人未完成复原工程的情况下，汇美公司可获得的补偿或赔偿不应过分高于其自行完成复原工程所支出的款项或遭受的损失，且本案中汇美公司亦将恢复工程工期期间的租金损失及等待俏智公司自行修复期间的空置租金损失作为其遭受的损失单独向本院提出相应的诉讼请求，结合俏智公司已支付履约保证金的情况及汇美公司提交的工程预算表中显示的复原工程预算情况，《补充协议二》中约定的可没收的保证金应指改建责任保证金15000元，故对于汇美公司基于该约定要求没收俏智公司已支付的履约保证金的诉讼请求不予支持，对于俏智公司诉请汇美公司返还履约保证金333373.8元的诉讼请求予以支持。关于俏智公司诉请的履约保证金的资金占用利息问题，根据《补充协议四》中约定的履约保证金的退还条件，结合双方实际履约情况，俏智公司该项诉请缺乏依据，本院不予支持。至于汇美公司要求俏智公司支付的2018年10月22日至2018年11月9日期间的占用期租金的问题，双方间签订的《补充协议四》约定的租期虽已于2018年10月21日届满，但俏智公司已于租期届满前另行向汇美公司支付房租，其在款项支付时已明确款项性质为房租，汇美公司收取该款项后亦未提出异议，故应视为双方在《补充协议四》约定的租期届满后就涉案场地成立不定期租赁合同关系，在此情况下俏智公司应向汇美公司支付其实际腾空及交还场地之前所产生的租金。虽俏智公司表示其已于2018年10月31日完成撤场，但并未提交证据予以证明，其该项主张亦与本院查明事实不符，本院对此不予采信，故俏智公司应向汇美公司支付2018年10月22日至2018年11月9日期间的剩余租金50006.07元[53769.97元（166686.9元÷31日×10日）＋50006.07元（166686.9元÷30日×9日）－53769.97元]，对于汇美公司超出上述部分的诉讼请求不予支持。至于迟延支付上述期间租金的滞纳金问题，根据《合同》的约定，俏智公司应按每日万分之五的标准自2018年10月23日起支付迟延支付上述租金的违约金，且从公平原则出发，该违约金总额以不超过本金为限，故俏智公司应向汇美公司支付迟延支付2018年10月22日至2018年11月9日期间租金的违约金（以50006.07元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年10月23日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限），对于汇美公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于28层电梯厅墙面石材复原工程的工程款问题，根据《补充协议二》的约定，该复原工程所需的修复费用应由众承租人负担，且本案审理过程中，俏智公司等承租人亦表示同意按照汇美公司提交的预算书中的电梯厅石材墙面修复工程预算造价85083.6元予以支付修复费用，从公平原则出发，对于各承租单元所应支付的修复费用应按照各承租单元占整个28层出租单元面积的比例进行分摊，即俏智公司应支付修复费用32967.87元[85083.6元÷2133.86平方米（793.43平方米＋826.82平方米＋513.61平方米）×826.82平方米]。另对于汇美公司主张的恢复工程工期及等待俏智公司自行修复期间的的租金损失问题，本院作出如下认定：首先，各方签订《补充协议二》对于承租人对于电梯厅背景板的改建工程进行约定，明确将改建工程恢复原状系各承租人应承担的合同义务，故俏智公司应在腾空及搬离涉案场地前或之后的合理期间内完成复原工程，否则应承担相应的违约责任；其次，俏智公司于2018年12月25日向汇美公司发出函件，明确表示放弃修复，在此情况下，汇美公司应按照《补充协议二》的约定及时自行安排复原工程，避免损失进一步扩大，可根据查明事实可知，案外人广东名典装饰工程有限公司系于2019年5月20日才作出《工程预算书》，该预算书的形成时间距离俏智公司明确表示放弃修复已有将近五个月的时间；再次，双方均确认上述电梯厅不属于涉案场地范围内，是属于整层楼的公共分摊部位，故该部位的复原状况对于汇美公司另行出租涉案场地并无根本影响，且汇美公司另行出租涉案场地的期间、租金标准等更多的应依赖于市场需求等变动因素。综合上述情况，本院酌情判令俏智公司向汇美公司支付相当于一个月租金数额的租金损失166686.9元，对于汇美公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广州俏智文化传播有限公司返还广州市天河区金穗路3号汇美大厦第28楼01、04单元履约保证金333373.8元；二、原告（反诉被告）广州俏智文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司支付上述场地2018年10月22日至2018年11月9日期间的剩余租金50006.07元及迟延支付上述期间租金的违约金（以50006.07元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年10月23日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）；三、原告（反诉被告）广州俏智文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司支付电梯厅墙面石材复原工程的工程款32967.87元及租金损失166686.9元；四、驳回原告（反诉被告）广州俏智文化传播有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6451元，由原告（反诉被告）广州俏智文化传播有限公司负担194元，被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司负担6257元；反诉受理费7200元，由原告（反诉被告）广州俏智文化传播有限公司负担1800元，被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司负担5400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  何晓芬人民陪审员  肖建香二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  谢丽军