北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初555号原告（执行案外人）：李金玲，女，1973年5月9日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告李金玲与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金玲的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金玲向本院提出诉讼请求：1．请求排除对山西省临汾市XXXX小区X号楼X单元XX3号房屋的执行，并解除查封；2．诉讼费由中信富通公司承担。事实与理由：在（2018）京02民初70号中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等融资租赁合同纠纷案件中，法院查封了洋洲房地产公司开发的山西省临汾市XXXX小区X号楼X单元XX3号房屋（以下简称涉案房屋）。李金玲已经于查封前购买了涉案房屋，并已支付全部购房款且实际入住。需要说明的是，由于洋洲房地产公司拖欠临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司（以下简称临汾五建公司）工程款，经洋洲房地产公司和临汾五建公司协商，李金玲已向临汾五建公司支付购房款的形式代替洋洲房地产公司支付了部分工程款，临汾五建公司在收到款项后向洋洲房地产公司出具了付款通知，后李金玲与洋洲房地产公司签订了《盛世华庭—福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》）。综上，涉案房屋归李金玲所有，不应被法院查封。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条等相关规定，请求法院支持李金玲的诉讼请求。被告中信富通公司辩称：不同意李金玲的诉讼请求和理由。事实与理由：首先，李金玲与洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前未签订合法有效的书面买卖合同。依据李金玲提供的《认购协议》条款内容和相关规定，《认购协议》系商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。即使《认购协议》被认定为商品房买卖合同，因其未依法办理登记备案手续，不具有合法性。同时，现有证据不足以证明《认购协议》系于查封之前签订。其次，李金玲提供的证据不能证明已向洋洲房地产公司支付了全部购房款。李金玲向临汾五建公司支付了购房款，故李金玲和洋洲房地产公司不存在房屋买卖合同关系，李金玲和临汾五建公司存在二手房买卖合同关系。再次，李金玲提供的证据不足以证明其已合法占有涉案房屋。李金玲不能证明其购买涉案房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，也没有证据证明在签订《认购协议》后，李金玲与洋洲房地产公司进行了涉案房屋的交付。最后，李金玲因其自身原因未办理过户登记。李金玲提供的证据不能证明其已向洋洲房地产公司支付了涉案房屋的全部价款，李金玲未要求洋洲房地产公司办理涉案房屋的过户登记手续，其明显存在过错。综上，李金玲对涉案房屋不享有排除执行的民事权利。涉案房屋未办理过户登记手续，所有权并未转移至李金玲名下，李金玲对涉案房屋不享有物权；即使其享有涉案房屋的物权期待权，但该权利性质并非物权请求权，属债权请求权，不能产生排除强制执行的效力。第三人洋洲房地产公司述称：认可李金玲的诉讼请求，涉案房屋属于李金玲的个人财产，应予停止执行。事实与理由：首先，洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给李金玲，李金玲支付了全部购房款，涉案房屋已经交付给李金玲并由李金玲合法占有居住。其次，因山西省临汾市房产局在向不动产局移交业务期间停办了相关业务以及涉案楼盘未竣工验收等原因，导致双方未能办理产权登记。最后，（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权等财产，处置后足以偿还全部债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的诉讼保全申请，作出了（2018）京02民初70号民事裁定书。本院据此于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市XXXX包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2020年6月17日，本院对涉案房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。李金玲向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异291号执行裁定书，裁定驳回了李金玲的异议请求。后李金玲提起本案诉讼。二、关于李金玲主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于《认购协议》签订情况及主要内容李金玲提交了落款时间为2012年8月12日、洋洲房地产公司作为出卖方、李金玲作为认购方签订的《认购协议》，载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“XXXX—XX”项目充分的了解后，选择购买该项目X号楼X单元XX3号房。建筑面积约88．79平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4550．06元/m2；总价404000元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1．一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付总房款的90%，剩余10%的房款应于签署《商品房买卖合同书》前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4．本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，协议书自动作废。洋洲房地产公司与李金玲均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司不认可《认购协议》的真实性、关联性、合法性和证明目的。中信富通公司认为，《认购协议》的签署时间、内容均与常理不符，鉴于洋洲房地产公司对李金玲权利毫无保留地认可，中信富通公司怀疑《认购协议》并非于查封前签署；《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同；即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。李金玲主张，虽然洋洲房地产公司没有与其签订《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖纠纷解释》）第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是商品房买卖合同。（二）关于支付购房款情况李金玲主张分别于2012年8月12日、2012年9月28日向临汾五建公司支付了购房款合计404000元，并提交了临汾五建公司向其出具的编号分别为8156202、8156215的收据，均载明了交款单位为李金玲、收款事由为涉案房屋房款。中信富通公司认可收据的真实性，对证明目的不予认可。中信富通公司认为，仅凭该证据不能证明李金玲向临汾五建公司实际支付了购房款，应有其他证据如转账凭证佐证；同时该证据证明李金玲与临汾五建公司之间存在房屋买卖合同关系。审理中，本院向临汾五建公司调查相关情况，临汾市建筑工程总公司和临汾五建公司向本院提交《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》。其中，《情况说明》载明以下主要内容：临汾五建公司于2010年7月26日与洋洲房地产公司签订《建设工程施工合同》，承建洋洲房地产公司开发的洋洲花园（XXXX）住宅楼；工程于2011年完工后，因洋洲房地产公司未能支付全部工程款，遂商定由临汾五建公司代为销售，收取房款抵顶工程款，房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，房屋的交付、产权过户手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理；当时洋洲房地产公司欠付工程款约2000万元左右，洋洲房地产公司用80余套住宅房的销售房款抵顶了施工工程款，因临汾五建公司负责人许六斤与洋洲房地产公司负责人吕建斌关系较好，洋洲房地产公司仅口头约定由临汾五建公司代收房款，并未出具书面指令；在法院审理的（2020）京02民初554号案外人与中信富通公司、洋洲房地产公司案外人执行异议之诉批量案件中，其中共涉及到12套房的房款由临汾五建公司收取，以上房款抵顶临汾五建公司的工程款6581010元；具体收取方式包括由购房人一次或分批次向临汾五建公司转账或现金交纳，也包括向许六斤转账或现金交纳；以上房款均由临汾五建公司向购房人出具了收据，并由临汾五建公司将收款事实通知洋洲房地产公司；后附12套房的房号、交款人、交款数额明细。《12套房屋明细表》中载明：房号为X-XX3，交款人为李金玲，交款额为404000元，交款方式为转账现金。洋洲房地产公司为证明其与李金玲之间存在房屋买卖合同关系、临汾五建公司只是代其收取房款以抵偿工程款，向本院提交付款通知，该通知由临汾五建公司向洋洲房地产公司出具，落款时间为2012年11月3日，内容为：“李金玲已将XXXX小区X-XX3号房房款交清，请办理交房手续。”李金玲、中信富通公司、洋洲房地产公司均认可《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》和付款通知的真实性。（三）关于涉案房屋占有使用情况李金玲为证明其在法院查封之前即实际占有使用涉案房屋并一直居住，向本院提交了如下证据：1．洋洲房地产公司于2012年11月3日开具的收据1张，载明收到李金玲交纳的暖气接口费、煤气集资费、有线电视初装费等；2．洋洲房地产公司于2012年11月3日开具的收据6张，分别载明收到李金玲交纳的预交水费、装修垃圾清运费、电费及办卡费、公用电费、电梯使用费、物业管理费等；3．李金玲交纳2013年至2019年的物业费、电费、供暖费等费用的收据若干张；4．临汾市广播电视网络中心分别于2013年9月1日、2014年11月1日出具的专用收据，载明了用户地址为涉案房屋地址；5．涉案房屋室内外照片。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、李金玲均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，李金玲主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，并已于2012年11月3日交纳维修基金、于2013年6月2日交纳测绘费等，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张，由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以729483．3元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请。山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和李金玲均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，本案系李金玲提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议焦点是案外人李金玲对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。李金玲对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。李金玲主张其符合《执行异议和复议规定》第二十八条的情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院参照上述规定，进行具体分析。一、李金玲是否在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同及是否已经支付全部价款《商品房买卖纠纷解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，虽然《认购协议》约定“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，且洋洲房地产公司与李金玲后续未签署正式的商品房买卖合同，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了李金玲与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。根据本案查明的事实，因洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商由临汾五建公司收取购房款，即由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲房地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务，因此购房人向临汾五建公司支付购房款的行为应当认定为系向洋洲房地产公司支付。中信富通公司主张，李金玲与洋洲房地产公司之间不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋被洋洲房地产公司向临汾五建公司以房抵债后，临汾五建公司再进行出售，李金玲与临汾五建公司之间存在二手房买卖合同关系。本院认为，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间不存在转让涉案房屋所有权的意思表示，洋洲房地产公司、临汾五建公司、李金玲协商一致由洋洲房地产公司与李金玲直接签订《认购协议》，将涉案房屋出售给李金玲，由李金玲将房款支付给临汾五建公司。因此，李金玲和洋洲房地产公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。综上，李金玲已经向洋洲房地产公司支付了全部的购房款，《认购协议》可以认定为书面的商品房买卖合同。中信富通公司关于《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张没有法律依据，本院不予采纳。二、李金玲是否在本院查封之前实际占有使用涉案房屋李金玲主张洋洲房地产公司于2012年11月即向李金玲交付了涉案房屋。虽然李金玲未提交其与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据李金玲提交的物业费、电费、供暖费收据等证据，特别是临汾市广播电视网络中心分别于2013年9月1日、2014年11月1日出具的专用收据，再结合本院对实际居住使用状况进行现场勘验的情况，可以认定李金玲于2012年11月起实际占有使用涉案房屋。三、关于未办理过户登记的原因李金玲主张《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及过户登记，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据本院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的过户登记。因此，未能办理涉案房屋过户登记不是李金玲自身原因导致。综上所述，本案现有证据能够证明李金玲享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由成立，本院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于山西省临汾市XXXXX号楼X单元XX3号房屋的强制执行。案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  郭 菁审 判 员  罗 珊审 判 员  李 丽二〇二〇年十二月二十九日法官助理  陈雨晴书 记 员  杨丽丽书 记 员  李 雪