广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初73号原告：广州市品科文化艺术培训有限公司，住所地广州市番禺区沙头街汀根村大板工业二街一横3号。法定代表人：谢美红，职务总经理。委托诉讼代理人：蓝森源，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓达，广东华安联合律师事务所律师。被告：广州市素心教育咨询服务有限公司，住所地广州市番禺区大龙街傍雁路883号东湖洲花园887号铺。法定代表人：石庆晖。被告：郑素琼，女，1980年7月13日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市品科文化艺术培训有限公司（以下简称品科公司）与被告广州市素心教育咨询服务有限公司（以下简称素心教育公司）、郑素琼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告品科公司的法定代表人谢美红及委托诉讼代理人蓝森源、梁晓达，被告素心教育公司的法定代表人石庆晖，被告郑素琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告品科公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2018年10月16日至2019年1月26日的租金503225元及逾期利息96875元（逾期利息暂计至2020年1月2日，直至还清租金和利息为止）；2.被告向原告支付2018年10月16日至2019年1月31日共2个半月的垃圾处理费1625元；3.本案的诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实和理由：2018年10月16日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落在广州市番禺区汀根大板工业二街一横3号，占地面积5669平方米，建筑面积为5755平方米（其中混凝土面积5755平方米）的厂房及混凝土空地面积3810平方米出租给被告使用。被告在2018年10月16日承租上述物业，承租期的租金为每个月15万元。而被告在2018年10月16日至2019年1月26日承租期间的租金总计503225元，原告多次催促被告交纳上述物业的租金，均无果，被告至今分文未付，被告本应在合同签订时向原告交纳50万元的押金，也未给付。按租赁合同的有关约定：逾期支付租金，每逾期—天，按欠缴租金的万分之五支付违约金，被告已逾期支付租金将近1年，暂计算到2020年1月2日，利息已达96875元。由于被告至今仍没有向原告履行支付租金以及逾期利息的义务，应承担相应的违约责任。因此，原告特诉至法院，恳请法院判如所请。被告素心教育公司辩称，一、原告诉称被告签订房屋租赁合同系伪造证据和捏造事实，客观并不存在，被告从未签署过正式合同，原告所呈证据的两骑缝章正确比对均是原告公司章，意图借两次盖印蒙混过关，想为其不正当得利创造条件，故原告诉请不能成立，应予以驳回。二、原告曾于2018年年底先后跟多方签订场地租赁合同并骗取定金，后受害方发现曾多次闹事泼红油等，由于原告道德不良行为，请法院明辨，对其不法行为给予教育。为维护社会主义经济秩序，请人民法院依法作出公正判决。被告郑素琼辩称，同意被告素心教育公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年10月16日，品科公司作为甲方与素心教育公司作为乙方签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将坐落于汀根大板工业二街一横3号占地面积为5669平方米，建筑面积为5755平方米（其中混凝土面积5755平方米）的厂房及混凝土空地面积3810平方米（以下简称涉讼物业）出租给乙方使用；培训A楼、培训B楼、宿舍楼C及之间空地的租赁期为10年，自2018年10月16日起至2028年10月31日止，禺山西路南边空地（面积1460平方米）为4年租赁，自2018年10月16日起至2022年10月31日止；租金标准为15万元/月；乙方应在每月10日前缴纳当月租金，每逾期一天按拖欠租金的万分之五支付违约金；乙方在合同签订时向甲方交纳50万元押金，该押金不计利息；租赁期间，乙方向甲方缴交员工垃圾处理费650元/月；等等。该合同落款乙方处，素心教育公司加盖公章确认。2.2018年11月8日，品科公司的工作人员黄沛珍与郑素琼办理了交接手续，双方于《物品交接清单》上签字确认，其上显示交接的物品包含钥匙、电视、空调、打印复印机、茶具、电脑台等。3.2019年1月26日，广州市番禺区沙头街汀根股份合作经济社（以下简称汀根经济社）作为甲方（原出租方）与谢美红作为乙方（原承租方）、案外人邓健文作为丙方（现承租方）签订《主体变更协议》，约定自2019年1月26日起，原汀根经济社与谢美红签订的《租赁合同》中乙方主体变更为丙方，乙方对原合同不再承担任何责任，丙方继续履行原合同中乙方作为承租人的全部权利义务，但乙方已经依约履行完毕的部分和本协议另有约定的除外；自2019年1月26日前的一切经济纠纷及债权债务由乙方承担，丙方应当负责自2019年1月26日后产生的租金及相关一切费用；等等。4.2020年3月30日，广州市番禺区沙头街汀根股份合作经济社出具《证明》，兹证明广州市番禺区汀根大板工业二街一横路3号属该经济社所有。2016年9月5日，谢美红向该经济社承租。2018年10月，谢美红以其名下品科公司的名义将上述场地转租给素心教育公司。之后，素心教育公司与品科公司签订租赁合同，并提供该租赁合同的复印件交给该经济社备案。素心教育公司在上述场地办公的期间为2018年11月至2019年1月。5.2020年1月2日，品科公司提起本案诉讼，要求素心教育公司与郑素琼支付拖欠的租金及其逾期利息等费用。庭审过程中，品科公司称其司向汀根经济社承租了涉讼物业，但其司不清楚涉讼物业有无办理产权证或报建手续。2018年10月16日，其司与素心教育公司签订涉讼合同，其司先在涉讼合同上盖章，再交由素心教育公司盖章后返还予其司，但素心教育公司一直未返还合同原件，其后因汀根经济社要求出示租赁合同，素心教育公司就只向其司提供了合同复印件，其司向法院提供的涉讼合同即是从汀根经济社复印的。由于素心教育公司未依约支付押金及租金，故其时其司未交付涉讼物业的钥匙，亦打算解除涉讼合同及将涉讼物业另租他人。2018年11月5日左右，素心教育公司得知上述情况后向其司表示想继续承租涉讼物业，故双方于2018年11月8日办理了交接手续。涉讼合同约定的建筑面积5755平方米包括美术楼、展厅、多功能室、宿舍楼及公寓楼（含小卖部）共五栋楼，但因公寓楼（含小卖部）面积较小，约453平方米，故没有实际交接给素心教育公司，其他四栋楼已实际向素心教育公司交付。后因素心教育公司拖欠租赁期间的租金，导致其司无能力向汀根经济社支付租金，故汀根经济社于2019年1月26日收回涉讼物业，并另行出租给案外人邓健文，素心教育公司搬离涉讼物业后未向其司返还涉讼物业的钥匙。为证明其司有权转租及双方存在租赁关系、素心教育公司已实际进场的事实，品科公司向本院提交了广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司（以下简称汀根经济发展公司）与梁健波签订的《租赁合同》、汀根经济发展公司与何玉珍签订的《租赁合同补充协议》、汀根经济社与何玉珍、谢美红签订的《主体变更协议》、微信账单、收据及《来访登记表》予以证明，并申请其司员工黄沛珍出庭作证。黄沛珍称素心教育公司租赁涉讼物业用于开展培训教学，2018年11月8日其与素心教育公司办理了交接手续，素心教育公司开始使用涉讼物业至2019年1月，2019年1月初郑素琼表示不再承租涉讼物业，后素心教育公司将自己的东西搬走，但未将涉讼物业的钥匙归还。素心教育公司称其司并未承租涉讼物业，虽其司在租赁合同上盖章，但并非其司的真实意思表示，只因其时他人向品科公司追债，故其司才应品科公司的请求帮忙在租赁合同上盖章，以向债权人证明涉讼物业已对外出租。其司在租赁合同上盖章后就将合同收回放在涉讼物业内，现无法提供合同原件，而其司无法确认品科公司提供的涉讼合同是否为当时其司盖章的合同，亦无法确认涉讼合同上的印章是否为其司真实的印章。素心教育公司与郑素琼均对《物品交接清单》上郑素琼签名的真实性无异议，但主张其时系因品科公司的债权人在涉讼物业闹事，品科公司人员不敢出入涉讼物业，故才将钥匙交给其方保管，而非向其方交付涉讼物业。2019年1月其方仅搬走了存放在涉讼物业内的自有书籍及茶具，另因其方保管的钥匙是备用钥匙，并不重要，故其方一直未将钥匙归还予品科公司。至于为何在未承租涉讼物业的情况下其方的工作人员频繁出入涉讼物业及在涉讼物业内存放书籍及茶具，素心教育公司及郑素琼称其方原想向品科公司承租涉讼物业，故多次到现场查看考察，期间曾在涉讼物业内吃饭及饮用水，亦在涉讼物业内自行存放了物品，但多次查看后发现品科公司涉及诸多纠纷，故其方不想承租涉讼物业，后双方未签订正式的租赁合同。另经询问，品科公司表示若经审理本院认定的涉讼合同效力与其司主张的不一致，其司不变更诉讼请求。本院认为，素心教育公司确认其司曾就涉讼物业在相对方为品科公司的租赁合同上盖章确认，虽其司称无法确认涉讼合同是否是为其司盖章确认的合同，亦无法确认涉讼合同上的印章是否为其司真实的印章，但品科公司提供的涉讼合同已在汀根经济社存档备案，而素心教育公司对此并无提供相反证据予以反驳，故在此情况下，本院对品科公司主张涉讼合同为其司与素心公司就涉讼物业签订的租赁合同予以合理采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现品科公司未能提供证据证明涉讼物业已办理产权证或报建手续，故其司与素心教育公司就涉讼物业签订的涉讼合同应为无效合同，品科公司所主张的租金实为占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，素心教育公司应参照涉讼合同约定的租金标准150000元/月向品科公司支付涉讼物业的占有使用费及按650元/月支付垃圾处理费。根据《物品交接清单》可知品科公司与素心教育公司于2018年11月8日办理了交接手续，而素心教育公司于庭审中确认其司搬离涉讼物业后并未向品科公司返还涉讼物业的钥匙，而品科公司亦主张汀根经济社于2019年1月26日自行收回涉讼物业，并提供《主体变更协议》予以证明，故素心教育公司应向品科公司支付2018年11月8日至2019年1月26日的占有使用费及垃圾处理费。素心教育公司主张其司仅系替品科公司保管涉讼物业的钥匙的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。现品科公司称涉讼合同约定的建筑物面积5755平方米共包括5栋楼，其中面积为453平方米的公寓楼（含小卖部）未交付，其余部分已交付，故本院酌情认定素心教育公司每月向品科公司支付的占有使用费为138193元。因此，素心教育公司应向品科公司支付2018年11月8日至2019年1月26日的占有使用费共361084.94元。鉴于素心教育公司确已实际占用上述款项，基于公平合理原则，应向品科公司支付占用期间的利息。因此，素心教育公司应以361084.94元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自起诉之日即2020年1月2日起向品科公司计付利息至款项付清之日止。就品科公司诉请中的超出部分，本院不予支持。另品科公司要求素心教育公司向其支付两个半月的垃圾处理费1625元，属其自行处分民事权利，本院予以照准，故就该诉请，本院予以支持。就品科公司要求郑素琼与素心教育公司共同承责的诉请。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”素心教育公司为自然人独资的一人有限责任公司，现郑素琼未能提供证据证明素心教育公司的财产独立于其自己的财产，故郑素琼应对素心教育公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，本院对品科公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市素心教育咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市品科文化艺术培训有限公司支付占有使用费361084.94元及其利息（利息应以361084.94元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年1月2日起计至款项付清之日止）；二、广州市素心教育咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市品科文化艺术培训有限公司支付垃圾处理费1625元；三、郑素琼对上述广州市素心教育咨询服务有限公司应承担的债务承担连带清偿责任；四、驳回广州市品科文化艺术培训有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9814元，由广州市品科文化艺术培训有限公司负担3073元，广州市素心教育咨询服务有限公司、郑素琼负担6741元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  骆彦良人民陪审员  刘 媛二〇二〇年十二月二十日书 记 员  凌绮珊