上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初11001号原告(反诉被告)：上海联冠置业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：董炳根，董事长。委托诉讼代理人：唐煊，北京万商天勤(杭州)律师事务所律师。被告(反诉原告)：恩今信息技术(上海)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周纯，总经理。委托诉讼代理人：张一，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘志强，上海众华律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海联冠置业发展有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)恩今信息技术(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告向本院提出反诉，本案本诉与反诉合并审理，本院于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐煊、被告的委托诉讼代理人张一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除原告与被告就上海市长宁区江苏北路XXX号华联创意广场A006房屋(以下简称涉讼房屋)签署的租赁合同及物业管理服务合同；2.判令被告支付2020年3月1日至同年6月30日的租金131,864.40元、物业管理费21,676.40元；3.判令被告赔偿逾期支付租金、物业管理费的违约金(3月租金以32,966.10元为本金，3月物业管理费以5,419.10元为本金，自2020年3月1日起算；4月及5月租金以65,932.20元为本金，4月及5月物业管理费以10,838.20元为本金，自2020年4月1日起算；6月租金以32,966.10元为本金，6月物业管理费以5,419.10元为本金，自2020年6月1日起算，均计算至实际支付之日，按日千分之五标准计算)；4.判令被告支付租赁合同解约违约金65,932.20元、物业服务合同解约违约金10,838.20元；5.判令被告承担本案诉讼费用。审理中原告明确第一项诉讼请求为：判令原告与被告就上海市长宁区江苏北路XXX号华联创意广场A006房屋(以下简称涉讼房屋)签署的租赁合同及物业管理服务合同于2020年6月30日解除。事实与理由：2018年，原、被告签订租赁合同、物业管理服务合同,约定由被告向原告承租涉讼房屋,原告为被告承租涉讼房屋提供物业管理服务。被告自2020年2月起拒绝向原告支付租金及物业管理费,经原告多次催缴,被告仍拒不支付。2020年6月30日，被告向原告交还涉讼房屋，原告非国有企业，并无减免租金的义务。被告对本诉辩称及反诉诉称，原告属于国企，被告为经营困难的服务业小企业，根据相关政策，原告应当给予被告三个月即2020年2月至4月租金及物业费的减免。即便没有免租政策，被告从事会展服务，疫情期间无法正常经营，原告亦应当给予租金及物业费的减免。原告自2020年5月15日起采取断水断电措施并拒绝提供物业服务，导致被告无法继续履行合同，无奈搬离，故合同的解除时间应为2020年5月15日。2020年5月15日之后被告无法使用涉讼房屋，故原告亦无权要求被告支付之后的租金或使用费。被告于2020年4月21日向原告支付了一个月的租金，因被告当时主张2月及3月免租，4月及5月减半支付。不同意原告主张的滞纳金起算时间，且滞纳金标准过高，即便需要支付亦应当予以调整。不同意支付租赁合同及物业合同的解约违约金。原告断水断电导致被告无法正常经营构成违约，原告应赔偿被告相应的员工工资损失419,592元，赔偿客户违约金400,000元。因原告违约，应退还各类保证金及原告已支付的2020年4月一半的租金及物业管理费。现提出反诉请求：1.确认原告与被告签署的租赁合同及物业管理服务合同于2020年5月15日解除；2.被告支付员工工资损失、搬迁损失、客户违约损失共计819,592元；3.原告返还租赁保证金及物业管理费保证金76,770.40元；4.原告返还2020年4月一半的租金及物业管理费共计19,192.60元。原告对反诉辩称，原告未同意租金减免，对涉讼房屋采取断电措施符合合同约定的催费行为，亦未要求被告搬离及解约，被告支付租金后可以继续履行合同，搬迁是被告自行做出的决定，故因此产生的一切损失应由其自行承担。被告于2020年4月支付的一个月租金及物业管理费，原告认为系2020年2月的租金及物业管理费，故原告主张自2020年3月至6月的欠款。原告不存在违约，故不同意全部反诉请求。被告支付的保证金应当用于抵扣被告欠付的租金、物业管理费等。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于华联创意广场租赁合同、华联创意广场物业管理服务合同、催款通知单、告知函、律师函、房屋场地交还确认单、退租房屋接收表、委托协议书、银行客户回单、房屋租赁合同、保险费缴纳通知书、服务合同及终止协议书、框架合作协议、项目分包价格和付款、备忘录、原告及其股东公示报告等以及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告企业类型为其他有限责任公司，股东为上海申冠置业发展有限公司(以下简称申冠公司)及上海华顺投资管理有限公司。申冠公司企业类型为其他有限责任公司，股东为深圳市华联置业集团有限公司及上海华顺投资管理有限公司。被告企业类型为有限责任公司(自然人投资或控股)，注册资金1,000,000元，经营范围为计算机信息科技、计算机软件科技领域内的技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务，电脑图文设计、制作、设计、制作各类广告，利用自有媒体发布广告，展览展示服务，会务服务，市场信息咨询与调查(不得从事社会调查、社会调研、民意测验)，商务信息咨询，企业管理咨询，企业形象策划，市场营销策划，计算机、软件及辅助设备，电子产品的销售，动漫设计，广播电视节目制作。2018年7月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订华联创意广场租赁合同，合同约定：甲方将涉讼房屋(套型面积318.77平方米)提供给乙方作办公场所使用，租期自2018年8月1日起至2020年7月31日止；月租金32,966.10元，2个月为一期，在每个支付期开始的上个月的25号或之前支付下期的租金，逾期支付应每日按照逾期款项的5‰为比例支付滞纳金(自甲方发出催款通知累计超过三十天,如乙方仍未支付相应款项的,甲方有权按本合同16.4追究乙方违约责任)；乙方应于本合同生效之日支付租赁保证金65,932.20元；在租赁合同履行期间，甲方有权从租赁保证金中减扣、抵消租金及其他费用、由乙方、乙方职员、乙方装修人员或其来访客人的故意或过失而给甲方带来的损失，乙方依据本合同应支付的违约金、滞纳金，其他依据本合同应由乙方向甲方支付的费用或由甲方代乙方承担的费用，单元内装修复原金；当本合同终止时，该房屋归并经甲方验收合格后三十天内将租赁保证金的剩余部分无息退还乙方。另合同16.4约定乙方未按合同支付租金,甲方有权要求乙方每日支付逾期款额的5‰作为滞纳金；其他费用拖欠超过柒天的,甲方有权向乙方要求每日支付逾期款额的5‰作为滞纳金，乙方未按合同支付上述费用从甲方发出通知累计超过叁拾天,则视为乙方违约。甲方有权采取以下一种或数种措施：(1)在租赁保证金中扣减上述所欠费用;(2)甲方有权对乙方断水、断电；(3)经甲方同意,乙方可进入办公区域；(4)解除合同;(5)要求乙方支付相当于贰个月租金(按照年度最高月租金为基准)的违约金。同日，双方签订华联创意广场物业管理服务合同，由原告为被告租用的涉讼房屋提供物业管理服务，管理服务期自2018年8月1日至2020年7月31日，每月管理费5,419.10元，2个月为一期，在每个支付期开始的上个月的25号或之前支付下期的管理费，逾期支付的乙方应每日按照逾期款项的5‰为比例支付滞纳金(自甲方发出催款通知累计超过三十天,如乙方仍未支付相应款项的,甲方有权按本合同14.3追究乙方违约责任)；乙方应于本合同生效之日支付管理费保证金10,838.20元；在租赁合同履行期间，甲方有权从管理保证金中减扣、抵消管理费及其他费用、由乙方、乙方职员、乙方装修人员或其来访客人的故意或过失而给甲方带来的损失，乙方依据本合同应支付的违约金、滞纳金，其他依据本合同应由乙方向甲方支付的费用或由甲方代乙方承担的费用，单元内装修复原金；当本合同终止时，该房屋归并经甲方验收合格后三十天内将保证金的剩余部分无息退还乙方。另合同14.3约定乙方未按合同支付管理费,甲方有权要求乙方每日支付逾期款额的5‰作为滞纳金；其他费用拖欠超过7天的,甲方有权向乙方要求每日支付逾期款额的5‰作为滞纳金，乙方未按合同支付上述费用从甲方发出通知累计超过叁拾天,则视为乙方违约。甲方有权采取以下一种或数种措施：(1)在管理费保证金中扣减上述所欠费用;(2)甲方有权对乙方断水、断电；(3)经甲方同意,乙方可进入办公区域；(4)解除合同;(5)要求乙方支付相当于贰个月物业管理费的违约金。合同签订后，双方按约履行。2020年1月30日，上海市商务委员会发布通知，暂停2020年2月即将举办的各类展会活动。被告未支付自2020年2月1日起的租金。原告分别于同年3月3日、4月10日、4月13日向被告发催款通知单及律师函，告知欠费将收取每日5‰的滞纳金，并要求被告按通知付清欠款，逾期不支付的原告将追究被告相应的法律责任。同年4月3日，被告向原告发送恳请减免租金函，表示受疫情影响，会展行业自春节至今处于关停状态、经营惨淡，望原告按照相关规定，免除被告2020年2月至3月租金及物业管理费，减半收取2020年4月至5月的租金及物业管理费，延长租金缴纳期限，变更为当期月底前缴纳。同年4月21日，被告支付38,385.20元，附言为4-5月一半租金费管理费。2020年5月14日，原告向被告发送告知函，表示因被告拖欠租金及物业管理费等，原告将根据租赁合同16.4(2)条，于2020年5月15日早9：30分实施停电、停水等所有物管服务。次日，原告对涉讼房屋采取断电措施，电动移门敞开，无法闭锁。同月18日，被告员工搬运部分办公设备等，双方发生争执并报警。2020年5月27日，被告与案外人签订房屋租赁合同另行租借房屋办公，合同约定免租期自2020年6月10日至2020年8月9日，租赁期自2020年8月10日起至2022年8月9日止；自合同签订之日，被告应当向案外人支付2个月租金及物业管理费共计114,440元作为押金。2020年6月2日，原告向本院提起诉讼。被告于2020年6月24日签收本案诉状副本。同月30日，双方办理涉讼房屋交接手续。被告另提供其与江门清源新会陈皮生物科技有限公司(简称江门公司)于2020年5月4日签订的服务合同，合同约定由被告为江门公司提供清源陈皮膏产品品牌建立及全国市场营销服务，服务时间2020年5月11日至2020年12月31日，总价3,816,000元，合同签订10个工作日内支付定金763,200元。同月6日，被告与上海邦臣会展服务有限公司(以下简称邦臣公司)就清源新会陈皮膏品牌营销项目签订项目分包价格和付款协议，被告将品牌咨询(交付时间5月18日)、市场策略全案(交付时间5月22日)、包装设计(交付时间5月29日)、线下招商会(交付时间6月5日)、上市会分包(交付时间6月8日)、路演(全年按月)分包给邦臣公司，合同总价1,580,000元。同月15日，江门公司向被告支付上述定金。同年6月17日，被告与江门公司终止服务协议，双方约定被告退还定金，并支付违约金700,000元。次日，邦臣公司与被告签署备忘录，双方根据项目合同分包比例，由被告承担违约金400,000元，由邦臣公司承担300,000元。同月23日，被告悉数退还定金并支付违约金700,000元。被告又提供2020年6月被告上海市(城镇)社会保险费缴纳通知书，证明当月被告处员工个人应缴纳社会保险费为33,567.40元,被告据此主张其公司员工月工资成本为419,592元。原告对于真实性及关联性均不予认可。审理中，原告确认收到租赁保证金65,932.20元，物业管理费保证金10,838.20元。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同及物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。本案中原、被告双方对于合同解除的原因及时间存在争议。被告以疫情为由要求减免2020年2月起的租金及物业管理费，在减免请求未获得原告同意的情况下，即擅自停止支付自2020年2月起的租金及物业管理费，仅于2020年4月21日支付了1个月的租金及物业管理费，并备注系支付2020年4月至5月各一半的租金及物业管理费，现并无在案证据证明原告属于国有企业，被告的上述行为已经构成违约，原告据此享有解除合同的权利。原告在数次催告无果后于2020年5月15日采取停水停电措施，符合双方合同的约定，并无不当。被告在支付拖欠租金及物业管理费后，原告即可恢复水电，双方继续履行合同，故原告的停水停电行为并不必然导致合同解除。同时原告采取停水停电措施时亦未提出解除双方的合同，仅以此敦促被告支付拖欠租金、物业费等款项。综上，被告认为2020年5月15日因原告停水停电致合同无法继续履行而导致合同解除的主张，本院不予采信。原告虽然主张合同解除日期为被告交还涉讼房屋之日即2020年6月30日，但根据查明事实，原告提起本案诉讼时即要求法院判决解除双方的租赁合同及物业合同，而被告于2020年6月24日签收诉状副本，鉴于原告起诉时因被告拖欠租金及物业管费的行为已经享有解除权而其解除的意思表示于2020年6月24日到达被告，故本院确认合同解除日期为2020年6月24日。合同解除后，被告应当支付尚未支付的租金及物业管理费。关于2020年2月至6月期间的租金，被告认为原告属于国企，被告为经营困难的服务业小企业，根据相关政策，原告应当给予被告三个月即2020年2月至4月租金减免。原告自2020年5月15日采取断水断电措施并拒绝提供物业服务，2020年5月15日之后被告无法使用涉讼房屋，故原告亦无权要求被告支付之后的租金或使用费。2020年4月21日被告向原告支付的一个月租金系4月及5月各半的租金。对此本院认为，如前所述并无在案证据证明原告属于国有企业，即便被告属于提供会展服务的企业，但被告租赁涉讼房屋系用于办公，并非会展场馆，2020年2月1日至2020年5月14日期间未有无法正常使用房屋情况，但鉴于上海市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应后推迟复工时间等情况，本院酌情确定，被告应当支付2020年2月的租金金额为27,572元。被告应当依约正常支付2020年3月1日至2020年5月14日期间的租金81,179.45元。2020年5月15日起，考虑到原告对于涉讼房屋采取了停水停电措施，被告无法正常使用涉讼房屋，本院酌定被告应当向原告支付2020年5月15日至6月24日期间的租金21,902元。2020年6月25日至2020年6月30日期间，鉴于被告尚未交还涉讼房屋，仍然应当向原告支付占有使用费，考虑到原告自2020年5月15日起采取的停水停电措施，本院酌定2020年6月25日至2020年6月30日期间的占有使用费为3,251元。原告主张的系至2020年6月30日的租金，为避免诉累，本院确认上述占有使用费应由被告承担。综上，被告应当向原告支付2020年2月1日至2020年6月30日期间的租金及占有使用费133,904.45元,扣除2020年4月21日被告支付的一个月租金32,996.10元，被告应当向原告支付2020年2月1日至2020年6月30日期间剩余租金及占有使用费100,908.35元。关于2020年2月至6月期间的物业管理费，被告认为原告属于国企，被告为经营困难的服务业小企业，根据相关政策，原告应当给予被告三个月即2020年2月至4月物业管理费减免。原告自2020年5月15日采取断水断电措施并拒绝提供物业服务，2020年5月15日之后被告无法使用涉讼房屋，故原告亦无权要求被告支付之后的物业管理费。2020年4月21日被告向原告支付的一个月物业管理费系4月及5月各半的物业管理费。对此本院认为，物业公司为涉讼房屋提供的物业服务并未因疫情而减少,故被告要求减免物业管理费的主张本院不予支持。扣除被告于2020年4月21日支付的一个月物业管理费5,419.10元，同时考虑到被告于2020年6月30日交还涉讼房屋的事实，被告应当向原告支付2020年3月1日至6月30日期间的物业管理费21,676.40元。综上，被告要求原告返还已经支付的租金及管理费19,192.60元的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于租金及物业费滞纳金，根据合同约定被告应当在每个支付期开始的上个月的25日或之前支付下期的租金或物业管理费，原告分别以2020年3月1日、4月1日及6月1日作为2020年3月、4月至5月及6月租金及物业管理费滞纳金的起算时间，并无不当,本院予以支持。合同约定的滞纳金标准过高，本院调整为日万分之四，计算至实际支付之日止。关于租金滞纳金的基数，考虑到租金存在酌减部分以及被告自认2020年4月21日系支付的4月及5月各半租金及物业管理费，本院对基数确认如下：3月租金滞纳金基数为32,996.10元,3月物业费滞纳金基数为5,419.10元；4月及5月租金滞纳金基数为23,754.10元(扣减5月租金酌减部分以及被告自认已经支付的4月及5月各半个月租金)，4月及5月物业费滞纳金基数为5,419.10元(扣减被告自认已经支付的4月及5月各半个月物业管理费)；6月租金滞纳金基数为13,005.80元(扣减6月租金酌减部分)，6月物业费滞纳金基数为4,279.89元。综上，被告应当向原告支付租金及物业管理费滞纳金，其中3月租金滞纳金以32,996.10元为本金，3月物业管理费以5,419.10元为本金，自2020年3月1日起算；4月及5月租金滞纳金以23,754.10元为本金，4月及5月物业管理费以5,419.10元为本金，自2020年4月1日起算，6月租金滞纳金以13,005.80元为本金，6月物业管理费以4,279.89元为本金，自2020年6月1日起算。上述滞纳金标准均为日万分之四，计算至实际支付之日止。合同解除后，违约方还应承担合同解除的违约责任。如前所述，并无在案证据显示原告属于国有企业，被告据此主张租金及物业管理费的减免，缺乏依据。被告经原告多次催讨后，直至2020年6月30日搬离涉讼房屋之日止均未向原告支付拖欠的租金及物业管理费，且根据查明的事实，被告于2020年5月27日即与案外人签订租赁合同另行租赁办公场地，根据合同约定自合同签订之日被告即应当向案外人支付2个月租金及物业管理费共计114,440元作为押金。被告拖欠租金及物业管理费的行为，构成违约，并导致合同解除。原告要求被告支付租赁合同解约违约金65,932.20元及物业服务合同解约违约金10,838.20元，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告作为违约方要求原告支付员工工资损失及客户违约赔偿损失等损失共计819,592元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于租赁保证金及物业保证金，根据合同的约定，原告有权从保证金中减扣、抵消租金或物业管理费，现原告要求将租赁保证金及物业保证金抵扣被告应当支付的租金及物业管理费，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司与被告(反诉原告)恩今信息技术(上海)有限公司就上海市长宁区江苏北路XXX号华联创意广场A006房屋签署的租赁合同及物业管理服务合同于2020年6月24日解除；二、被告(反诉原告)恩今信息技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司支付租金及使用费100,908.35元、物业管理费21,676.40元[被告(反诉原告)恩今信息技术(上海)有限公司已经支付的租赁保证金65,932.20元及物业管理费保证金10,838.20元用于抵充上述租金及物业管理费]；三、被告(反诉原告)恩今信息技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司支付租金滞纳金及物业管理费滞纳金(2020年3月租金滞纳金以32,996.10元为本金，按日万分之四的标准，自2020年3月1日起计算至实际支付之日止。2020年4月及5月租金滞纳金以23,754.10元为本金，按日万分之四的标准，自2020年4月1日起计算至实际支付之日止。2020年6月租金滞纳金以13,005.80元为本金，按日万分之四的标准，自2020年6月1日起计算至实际支付之日止。2020年3月物业管理费滞纳金以5,419.10元为本金，按日万分之四的标准，自2020年3月1日起计算至实际支付之日止。2020年4月及5月物业管理费滞纳金以5,419.10元为本金，按日万分之四的标准，自2020年4月1日起计算至实际支付之日止。2020年6月物业管理费滞纳金以4,279.89元为本金，按日万分之四的标准，自2020年5月1日起计算至实际支付之日止)；四、被告(反诉原告)恩今信息技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司支付租赁合同解约违约金65,932.20元、物业管理服务合同解约违约金10,838.20元；五、驳回原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司其余本诉诉请；六、驳回被告(反诉原告)恩今信息技术(上海)有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费1,770元，由被告(反诉原告)恩今信息技术(上海)有限公司负担。本诉案件受理费5,054元，减半收取计2,527元，由原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司负担383.45元，被告(反诉原告)恩今信息技术(上海)有限公司负担2,143.55元。反诉案件受理费6,477.78元，由原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司负担859.63元，由被告(反诉原告)恩今信息技术(上海)有限公司负担5,618.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴怡聂二〇二〇年十二月二十五日法官助理 刘彬华书 记 员 刘彬华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。