广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1811号上诉人(原审被告)：刘瑞柏，女，1974年11月10日出生，汉族，住广东省阳西县******委托诉讼代理人：郭泰亮，男，1971年3月26日出生，汉族，住广东省阳西县******被上诉人（原审原告）：冯景瑜，男，1987年7月17日出生，汉族，住广东省阳江市******委托诉讼代理人：杨华玉，广东晋辉律师事务所律师。原审第三人：陈庭练，男，1987年3月9日出生，汉族，住广东省东莞市******上诉人刘瑞柏因与被上诉人冯景瑜、原审第三人陈庭练房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2020）粤1721民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘瑞柏上诉请求：一、撤销一审判决，改判刘瑞柏支付冯景瑜尚欠租金1605元；二、改判陈庭练补交押金5800元用以抵扣冯景瑜的租金欠款；三、本案一、二审诉讼费由冯景瑜承担。事实及理由：一、在2020年1月，冯景瑜的父亲强制收回了刘瑞柏所承租的一半铺位转租给陈庭练，该铺位租金为2900元，而按照刘瑞柏与冯景瑜的合同规则亦应收取陈庭练5800元押金。2020年新冠疫情及*****路修路属不可抗力，刘瑞柏并没有主张免除疫情前所欠的租金，仅要求从其与冯景瑜、陈庭练三方发生争议未能解决之日即1月16日为时间节点免除租金。自1月16日后店铺已完全不能营业，且铺位的50%亦已经由冯景瑜租给陈庭练。如果不是冯景瑜强行截取了陈庭练的押金和租金共8700元，刘瑞柏完全可以悉数支付所欠租金。因此，刘瑞柏主张免除该部分租金合情合理。二、关于陈庭练证词，“后来房东跟我说被告几个月没有交租，要求其将租金直接交给房东，故其并未向被告交付任何款项，只向房东即原告交付了5800元租金”。刘瑞柏认为该证词不符合实情，很明显冯景瑜与陈庭练早已就刘瑞柏所租的一半铺位进行充分沟通并强制收回给陈庭练使用。因此，刘瑞柏与冯景瑜的合同应该于2020年1月16日正式终止，刘瑞柏附追讨陈庭练押金5800元或者用以抵扣冯景瑜欠款。基于以上两点，刘瑞柏所欠的租金为2019年9月18日至2020年1月16日共3个月28天为21920元（5573元/每月×3个月+5201元）。减去应抵扣款20315元（陈庭练押金5800元+退货款3000元+推广费1000元+押金10515元），实际欠款为1605元（21920元-20315元）。三、至于诉讼费用2649元，刘瑞柏曾数次向冯景瑜主张调解而冯景瑜坚持起诉且坚持判决，刘瑞柏仅应该承担该部分费用109元。冯景瑜答辩称：在一审庭审中，刘瑞柏确认租赁合同终止时间是2020年4月10日，冯景瑜为了更加准确确认该时间，后来通过书面方式确认租赁房屋的交接时间是2020年3月23日，故刘瑞柏应支付租金的时间为2019年9月18日至2020年3月23日。根据合同约定的标准计算得出刘瑞柏尚欠冯景瑜的租金为34552.97元，扣除陈庭练代刘瑞柏履行的债务5800元，刘瑞柏实际还需支付28752.97元。因此，刘瑞柏上诉的请求及事实理由都不能成立，请求二审法院维持原判，驳回刘瑞柏的上诉。冯景瑜一审的诉讼请求：一、解除冯景瑜与刘瑞柏于2017年9月16日签订的《商铺租用合同》；二、刘瑞柏支付拖欠从2019年9月起至2020年3月止租金38695.96元给冯景瑜；三、本案诉讼费用由刘瑞柏承担。一审法院查明事实：坐落阳西县*****路88号*****商住小区****号房权属人为冯景瑜。2017年9月16日，冯景瑜（出租方、甲方）与刘瑞柏（承租方、乙方）签订一份《商铺租用合同》，约定甲方同意将阳西县新城二十二区*****路88号*****商住小区****号之三商铺的一、二层全部空间租给乙方经营使用；租用期共六年，即从2017年9月18日起至2023年9月17日止；在签约日乙方一次性交付甲方10515元作为押金。租期满后乙方交清一切应交税费和相关费用，甲方将押金退还给乙方；乙方向甲方承租商铺为169.6平方米（含分摊面积），租金支付标准为：1、2017年9月18日至2019年9月17日止，乙方向甲方承租的全部铺位租金为每月每平方米31元，即月度总租金为5257.6元；2、第三年起，每年的租金按上一年度租金的6%进行递升，直至合同结束；乙方应在每月5号前交清当月租金给甲方，如逾期10天不交清租金，甲方有权单方面解除合同，收回乙方所租用的铺位，不退还乙方押金，不补偿乙方损失。在租赁期内，乙方应依法经营，按国家有关规定缴纳所有税费及其他经营费用（包括但不限于商铺使用房产税、土地使用税、工商费、水电费、卫生费、物业管理费、治安费和与商铺经营相关的一切税费）等内容。其后，刘瑞柏未能如期向冯景瑜交付租金，冯景瑜于2019年11月3日向刘瑞柏发出《租金催款通知书》，要求刘瑞柏支付2019年7月份至2019年11月2日（5个月）租金共26288元。2020年3月2日，冯景瑜再次发出《租金催款通知书》，要求刘瑞柏支付2019年8月份至2020年2月28日（6个月）租金共31545元。庭审中，刘瑞柏主张2019年11月2日前的欠租期数应为4个月，分别为7、8、9、10四个月份，刘瑞柏在12月28日支付5000元给冯景瑜，因双方在12月份出现矛盾，刘瑞柏没有再支付租金，故至2020年2月28日止，尚欠的租金应为8、9、10、11四个月份。冯景瑜确认刘瑞柏于2019年12月28日支付5000元，该5000元是2019年8月份租金，其在本案中没有诉请8月份的租金，刘瑞柏自2019年9月份开始不支付租金，另外根据合同约定对押金10515元予以没收。同时，冯景瑜与刘瑞柏双方共同确认案涉商铺已交还给冯景瑜，双方于2020年3月23日完成交接。另查明，承租期间，刘瑞柏（出租方、甲方）与陈庭练（承租方、乙方）于2019年1月16日签订《铺位租赁协议》，约定将案涉商铺出租给乙方使用，租期为2020年1月16日至2023年9月17日；乙方使用该房屋前，须缴纳2900元作为押金；乙方向甲方每月16日交租金2900元。满周年之后，按每年6%递增等。经询问，陈庭练陈述其与刘瑞柏签订租赁合同，2020年1月份过年前一个星期开始承租案涉铺位中的一半，刘瑞柏亦是那个时候交付铺位，即刘瑞柏提供图片中广告牌为“*****”的位置，后来房东跟其说刘瑞柏几个月没有交租，要求其将租金直接交给房东，故其并未向刘瑞柏交付任何款项，只向房东即冯景瑜共交付了5800元租金。冯景瑜与刘瑞柏共同确认刘瑞柏提供图片中广告牌为“*****”的位置由陈庭练使用，冯景瑜亦确认陈庭练代刘瑞柏交付了5800元租金，且在诉讼请求中没有扣除，同时陈述其事前不知道刘瑞柏转租案涉商铺给陈庭练，但事后予以默认。一审法院认为，冯景瑜与刘瑞柏签订的《商铺租用合同》系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。签订合同后，冯景瑜依合同约定将商铺交付刘瑞柏使用，刘瑞柏亦应按约定交付租金。庭审中，冯景瑜主张截止2020年2月28日刘瑞柏尚欠6个月租金，刘瑞柏主张尚欠4个月租金，即双方共同确认刘瑞柏拖欠租金的事实，根据《商铺租用合同》约定刘瑞柏如逾期10天不交清租金，冯景瑜有权单方面解除合同，且在法庭辩论终结前于2020年3月23日双方亦对案涉店铺进行了交接，即双方实际于2020年3月23日已解除了《商铺租用合同》，故冯景瑜请求解除双方签订的《商铺租用合同》，合法合理，予以支持。根据《商铺租用合同》的约定租期为2017年9月18日起至2023年9月17日止，即租金的起算日期为每月的18日，结合庭审中冯景瑜主张刘瑞柏于2019年12月28日支付的5000元用于支付8月份租金，刘瑞柏自2019年9月份开始没有支付租金及刘瑞柏主张截至2020年2月28日止尚欠8月至11月租金。对冯景瑜自认上述对己不利的陈述事实，一审法院予以确认。综上，一审法院确认刘瑞柏尚欠的租金为2019年9月18日至2020年3月23日的租金，结合双方在合同中约定2017年9月18日至2019年9月17日每月租金为5257.6元，第三年起，每年租金按上一年度租金的6%进行递升，可计算出刘瑞柏尚欠租金应为5573.06元×（6+6/30）月=34552.97元。另，刘瑞柏于2019年1月16日与陈庭练签订《铺位租赁协议》，将案涉店铺位的部分转租，陈庭练据此向冯景瑜交付的5800元租金应为陈庭练代刘瑞柏履行债务行为，该5800元应在尚欠租金中予以扣除，即刘瑞柏尚欠租金应为34553元-5800元=28752.97元。至于押金问题，双方在合同中约定刘瑞柏如逾期10天不交清租金，冯景瑜有权单方面解除合同，收回刘瑞柏所租用的铺位，不退换刘瑞柏押金，从该条约定的内容来看，该押金的性质应属违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，本案中刘瑞柏主张押金应予抵扣铺租或退还，案涉押金为10515元，在冯景瑜未能提供充分证据证明其实际损失的情况下，应对刘瑞柏支付违约金的金额即冯景瑜没收押金的金额在合同约定的基础上予以适当调整。考虑到本案中冯景瑜的损失主要表现为对租金利息及店铺空置的期待利益的丧失，一审法院酌定刘瑞柏应承担的违约金即冯景瑜应没收的押金为5750元，剩余部分应予抵扣租金，即刘瑞柏尚应支付23987.97元[28752.97元-（10515元-5750元）]租金给冯景瑜。至于刘瑞柏主张因疫情及封路原因导致无法营业，是不可抗力，应免除租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，刘瑞柏在新冠疫情爆发及封路前已拖欠租金，属迟延履行后发生不可抗力，故刘瑞柏主张免除租金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，作出判决：一、解除冯景瑜与刘瑞柏于2017年9月16日签订的《商铺租用合同》；二、限刘瑞柏在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠租金23987.97元给冯景瑜；三、驳回冯景瑜的其他诉讼请求。一审案件受理费2758元，由冯景瑜承担109元，由刘瑞柏负担2649元。二审期间，双方没有提交新证据。刘瑞柏的第二个上诉请求超出了一审的诉讼请求范围，经本院释明，刘瑞柏同意撤回该项上诉请求。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方对欠付租金从2019年9月18日起计及按每月5573.06元的标准计算没有异议，本院予以确认。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：刘瑞柏应支付租金的期间如何确定。本案中，刘瑞柏完成交接涉案房屋的时间是2020年3月23日。刘瑞柏主张此前于2020年1月份，涉案房屋已由冯景瑜的父亲强行收回出租了一半铺位给陈庭练，但本案的证据显示，陈庭练承租该一半商铺是与刘瑞柏签订的合同，刘瑞柏该主张与事实不符。至2020年1月，刘瑞柏已欠付冯景瑜租金数月，冯景瑜为减少损失直接从陈庭练处收取租金，该行为并未影响刘瑞柏的实际权益，刘瑞柏主张因冯景瑜该行为导致其未能悉数支付尚欠租金没有事实依据。因此，刘瑞柏应予支付租金的期间为2019年9月18日至2020年3月23日。一审法院计算得出该期间的租金为34552.97元正确，本院予以维持。刘瑞柏主张应予支付租金的期间为2019年9月18日至2020年1月16日的理据不足，本院不予支持。因刘瑞柏欠付租金已违反合同的约定，构成违约，一审法院根据合同的约定和本案的实际情况，酌定刘瑞柏应支付违约金5750元，合法有理，应予支持。刘瑞柏主张应予扣减退货款3000元和推广费1000元，但并没有提供证据证明，且与本案不属同一法律关系，一审法院不予扣减正确。对此，刘瑞柏可另循途径解决。一审综合冯景瑜已收取了陈庭练租金5800元、收取了刘瑞柏押金10515元的情况，最终计得刘瑞柏尚欠的款项为23987.97元，计算正确，本院予以支持。至于诉讼费问题，一审法院根据冯景瑜胜诉和败诉的比例，结合案件的具体情况确定双方各自负担的诉讼费用数额，合法有理，本院予以支持。刘瑞柏主张其仅应承担109元诉讼费的理据不足，本院不予支持。综上所述，刘瑞柏的上诉理据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费504元，由刘瑞柏负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十二月三日法官助理 李凤霞书 记 员 冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。