湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初7896号原告：湖南云起企业管理服务有限公司，住所地长沙市宁乡高新技术产业园区金洲北路001号。法定代表人：谢海波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邱新华，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：田芙蓉，湖南崇民律师事务所律师。被告：湖南云天智能科技有限公司，住所湖南省长沙市宁乡高新技术产业园区金洲北路001号9栋。法定代表人：郑晖，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何志（特别授权），男，1987年11月23日出生，汉族，居民，住湖南省汨罗市，系该公司经理。原告湖南云起企业管理服务有限公司（以下简称云起公司）与被告湖南云天智能科技有限公司（以下简称云天智能）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人邱新华、被告的委托诉讼代理人何志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云起公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费119148.48元（该物业费从2019年9月24日起暂计算至2020年9月30日止，已扣除公寓剩余物业费1344.96元；最终应支付的物业费计算至被告办理完毕退租、退场手续，设备及人员腾退出租赁场地之日止）；2、判令被告向原告支付逾期违约金136605.91元（从2019年9月24日起暂计算至2020年9月30日，最终应支付的违约金计算至物业费实际支付完毕之日止）；3、判令被告向原告支付违约金11819.52元（该违约金按年度应缴物业费10%的标准计算）；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月21日，原、被告双方签订《物业服务合同》，合同第一条约定：“物业基本情况，物业所在项目及建筑面积6156㎡等”；第三条约定：“物业管理服务期限及费用，物业管理合同期限为2018年12月24日起至2019年12月23日止，本合同到期后，如甲乙双方均无异议，本合同自动顺延至乙方与宁乡同创建设开发有限公司签订的租赁合同期满。本物业的管理服务费为自乙方与宁乡同创建设开发有限公司签订的租赁合同生效之日起，甲方按1.6元/㎡/月收取，即每月物业费9849.6元；本物业的管理服务费3个月为一个计费期，每个计费期29548.8元；乙方应在每个计费期结束前5日内向甲方交纳下一个计费期的物业费于甲方指定银行账户。”第七条第4款约定：“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方除有权按本协议约定收取逾期违约金外（按逾期每日5‰的标准），逾期1个月仍拒绝缴纳的，甲方可采取停止提供物业管理服务等催缴措施，逾期3个月仍拒绝缴纳的，甲方有权要求乙方赔偿因此所造成的全部损失（包括但不限于因此产生的欠缴物业费、水电费、逾期违约金及诉讼费、律师费、执行费、保全费等），并支付本协议年度物业费10%的违约金”。2019年被告与宁乡同创建设开发有限公司签订《厂房租赁合同》，合同第二条第一款约定租赁期限为三年，自2019年4月1日起至2022年3月21日止。原告与被告签订《物业服务合同》后，原告已按照合同约定提供了相关物业服务，但被告自2019年9月24日起一直拖欠原告物业费。原告多次向被告催收上述物业费未果，故向法院提起诉讼。被告云天智能辩称：因疫情影响，企业有两个月没有开工，没有享受物业服务，为减轻企业负担，请求减免两个月物业费。经审理查明：原告云起公司曾用名长沙金洲惠民物业服务公司（以下简称惠民物业公司）。2018年12月21日，被告与惠民物业公司签订《物业服务合同》，合同第一条约定：“物业所在项目：宁乡高新区金水西路066号标准厂房，座落位置：金水西路9#栋B区2-5楼，建筑面积：6156㎡”；第三条约定：“物业管理合同期限为12个月。自2018年12月24日起至2019年12月23日止，本合同到期后，如甲乙双方均无异议，本合同自动顺延至乙方与宁乡同创建设开发有限公司签订的租赁合同期满。本物业的管理服务费为自乙方与宁乡同创建设开发有限公司签订的租赁合同生效之日起，甲方按1.6元/㎡/月收取，即每月物业费9849.6元；本物业的管理服务费3个月为一个计费期，每个计费期29548.8元；乙方办理入场手续当日需交纳3个月首期物业费，并应在每个计费期结束前5日内向甲方交纳下一个计费期的物业费于甲方指定银行账户。”第七条第4款约定：“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方除有权按本协议约定收取逾期违约金外（按逾期每日5‰的标准），逾期1个月仍拒绝缴纳的，甲方可采取停止提供物业管理服务等催缴措施。逾期3个月仍拒绝缴纳的，甲方有权要求乙方赔偿因此所造成的全部损失（包括但不限于因此产生的欠缴物业费、水电费、逾期违约金及诉讼费、律师费、执行费、保全费等），并支付本协议年度物业费10%的违约金”。2019年1月28日，被告与宁乡同创建设开发有限公司签订《厂房租赁合同》约定被告承租位于××乡××新区××路××号栋××楼的厂房，建筑面积为6156㎡。租赁期限为三年，自2019年4月1日起至2022年3月21日止。后，被告自2019年9月24日起一直拖欠原告物业费。双方一致确认，截至2020年9月30日，被告欠付原告物业费120493.44元（29548.8元/季度×4季度+1.6元/㎡/月÷30日×7日×6156㎡）。另被告租赁1419-1420两套公寓退租结转物业费1344.96元，扣减公寓结转剩余物业费后，被告尚欠原告物业费119148.48元（120493.44元-1344.96元）。上述事实，有《准予变更登记通知书》、《物业服务合同》、《厂房租赁合同》、费用通知单、微信聊天记录等证据以及原、被告双方在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》合法有效，对当事人双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。原告为被告提供了物业管理服务，且对被告所欠物业管理费进行书面催缴，被告未按约定按期足额支付物业管理费。现原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。关于违约金，双方在合同中第七条约定了除按每日5‰的标准收取逾期违约金外，逾期3个月仍拒绝缴纳，原告有权要求被告支付本协议年度物业费10%的违约金。该约定标准实属过高，本院酌情调整为以实际欠付金额为基数，自逾期之日起按日万分之三的标准支付违约金。经本院分段核算，自2019年9月24日至2020年9月30日，被告应向原告支付的违约金为8196.35元（具体计算方式见附表一）。后段违约金以实际欠付物业费为基数继续计算至实际清偿之日。被告云天智能请求因新冠疫情影响而减免部分物业费的意见，本院认可其主张，但享受减免政策并非强制实施，且前提应该是针对诚实守信的履约者。原告云起公司不认可被告的主张，本院也无法采纳被告的该项意见。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告湖南云天智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南云起企业管理服务有限公司支付物业费119148.48元（已计算至2020年9月30日，后段物业费按合同约定继续计算至实际搬离之日止）；二、被告湖南云天智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南云起企业管理服务有限公司支付违约金8196.35元（已计算至2020年9月30日，后段违约金以实际欠付物业费为基数按日万分之三的标准继续计算至物业费实际清偿之日止）；三、驳回原告湖南云起企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5314元，减半收取2657元，由原告湖南云起企业管理服务有限公司负担1392元，被告湖南云天智能科技有限公司负担1265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王治二〇二〇年十二月二十九日书记员  廖蓉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。附表一违约金计算方式：1、2019年9月24日至2019年12月23日物业费：28203.84元（29548.8元-公寓结转1344.96元）逾期时段：2019年9月24日至2020年9月30日违约金：28203.84元×3?×372天=3147.55元2、2019年12月24日至2020年3月23日物业费：29548.8元逾期时段：2019年12月24日至2020年9月30日违约金：29548.8元×3?×281天=2490.96元3、2020年3月24日至2020年6月23日物业费：29548.8元逾期时段：2020年3月24日至2020年9月30日违约金：29548.8元×3?×190天=1684.28元4、2020年6月24日至2020年9月23日物业费：29548.8元逾期时段：2020年6月24日至2020年9月30日违约金：29548.8元×3?×98天=868.73元5、2020年9月24日至2020年9月30日物业费：2298.24元（1.6元/㎡/月÷30日×7日×6156㎡）逾期时段：2020年9月24日至2020年9月30日违约金：2298.24元×3?×7天=4.83元以上合计违约金8196.35元（计算至2020年9月30日）。