北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初15924号原告：王悦，男，1990年3月23日出生，汉族，户籍地山东省乐陵市城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：白小雨，北京市盈科律师事务所律师。被告：岳文武，男，1986年3月3日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告王悦与被告岳文武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理。依法由审判员赵庆斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王悦委托诉讼代理人祝辉良，被告岳文武，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王悦向本院提出诉讼请求：1.依法判令原被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.依法判令被告向原告支付拖欠租金共计525000元及滞纳金；3.依法判令被告支付从2020年9月3日起至实际腾房之日止的房屋占用费；4.依法判令被告腾空房屋并交还原告；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年签订《房屋租赁合同》，原告为出租方，被告为承租方。房屋位于顺义区×××小区×区×号楼。租期自2016年4月1日至2025年3月31日止。根据租赁合同约定前3年年租金50万元，第4年至第6年年租金525000元，每半年支付一次，租金需提前一个月支付。原告因被告拖欠2019年4月1日至2019年9月30日的租金曾向贵院起诉，后在贵院的主持下调解并出具调解书。但被告方并未按调解书的内容向原告支付租金，原告已申请强制执行。自2019年10月1日起被告仍然未缴纳房租，截止目前共拖欠租金525000元不予支付。原告与被告多次协商要求被告支付拖欠租金，但被告至今仍未支付。被告岳文武对原告主张事实无异议。辩称根据合同第15条约定，如遇到传染性疾病疫情严重影响培训经营的情况，甲方同意按照政府部门的有关政策减免房租。政府部门没有出台政策的，由甲乙双方协商减免房租。2020年疫情期间北京市顺义区市场监督管理局明确禁止被告经营，因此要求减免相应房租。不同意原告诉讼请求。庭审中原告明确滞纳金的计算方法为按照年息17.4%的标准，以262500元为基数，自2019年9月2日开始计算至2020年3月1日止；以525000元为基数，自2020年3月2日开始至2020年12月1日止。截止上述日期滞纳金为72318元。以后按此标准计算。本院经审理认定事实如下：北京市顺义区×××小区×区×号楼登记产权人为北京金汉房地产开发有限公司。2013年5月27日王悦、李振魁与北京金汉房地产开发有限公司签订房屋租赁合同租赁该房屋。租期至2025年5月30日。2013年11月15日王悦、李振魁作为承租方取得涉案房屋转租权。2016年3月8日王悦与岳文武签订《租房合同》，约定王悦将北京市顺义区×××小区×区×号楼房屋租给岳文武经营教育培训业。合同签订当日王悦向岳文武交付涉案房屋。岳文武使用该房屋从事教育培训至今。2018年度王悦曾向本院起诉岳文武，诉请解除房屋租赁合同、岳文武腾空房屋并交还王悦、支付自2018年10月1日至岳文武实际腾退日止的占用费（标准为日租金1388元）。2018年11月19日开庭时王悦、岳文武双方均同意调解解决纠纷。王悦的调解意见是岳文武支付租金，王悦撤回解除合同的诉请。2019年3月18日开庭时王悦明确表示合同不解除。以后由岳文武向王悦支付租金。岳文武认可王悦调解意见。2019年4月15日王悦与岳文武双方达成调解协议。本院于当日作出（2018）京0113民初30582号民事调解书。调解书约定岳文武支付王悦2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金262500元。扣除已支付的10万元，余款162500元于调解书达成之日起七日内支付。岳文武赔偿王悦2万元，于调解书达成之日起七日内支付。因岳文武未按照调解协议约定履行，王悦向北京市顺义区人民法院申请执行。调解书约定案款至今未能执行完毕。上述事实，有当事人陈述、租房合同、房屋所有权证复印件、（2018）京0113民初30582号民事案件笔录、调解书、开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实。对原告主张的事实本院予以确认。原被告双方签订的《租房合同》是双方真实意思的表达，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依约履行。原告认为自2019年4月1日始被告即拖欠原告房屋租金，构成违约，故此请求解除合同。对此本院说明，2019年4月15日王悦在法庭明确表示不解除合同，并对相关租赁纠纷达成和解。现王悦将岳文武未能按调解协议约定内容履行义务作为解除合同的理由，没有法律依据。本院不予采纳。对于岳文武拖欠2019年10月1日后租金违约问题，本院认为，合同附件4约定，乙方须提前30日向甲方支付下个半年度的租金。逾期支付的，逾期一日则乙方需按月租金的千分之五支付滞纳金。如果逾期7个工作日之内不能向甲方支付租金，甲方有权解除合同。故2019年10月1日后租金被告应在2019年9月1日前支付，超过7个工作日则王悦享有解除合同权利。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。原告于2020年9月7日前向北京市顺义区人民法院提起诉讼，未超出解除权行使的法定期限。庭审中被告仍表示不能立即付清拖欠租金，原告提交的证据能够证明被告拖延支付租金的违约行为达到解除合同的约定条件。对原告解除合同诉讼请求本院予以支持。解除合同时间以被告收到原告起诉状时间为准。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按照合同约定，2019年10月1日至2020年3月31日期间租金应当于2019年9月1日前交纳，被告未在规定时间缴纳该期租金，构成迟延履行，故其因不可抗力无法按时给付租金的答辩意见不成立，本院不予支持。对于2020年4月1日至2020年9月30日期间租金，给付期限应在2020年3月1日前。此时北京地区有新冠病毒疫情，被告可以延期支付租金并根据合同与原告协商减免租金。依照双方签订《租房合同》的约定，如遇到传染性疾病疫情，严重影响培训经营的情况，甲方同意按照政府部门的有关政策减免房租；政府部门没有出台政策的，由甲乙双方协商减免房租。被告当庭提出抗辩意见，要求基于上述约定减免房租。本院依据北京市顺义区疫情防控情况，酌定自2020年4月1日至2020年8月15日期间房租减少一半。被告辩称装修价值已经由被告给付原告因而取得装饰装修物的所有权。原告认可合同约定的15万元转让费即为该款项，但不认可房屋内装修设备设施所有权归被告所有，认为该15万元转让费仅是房屋内装修设备设施使用费。因双方各执一词，本院依照合同约定进行处理。《租房合同》第五条约定，房屋内所有装修设备设施所属权为乙方。故被告交付15万元取得装修装饰所有权意见成立。因合同中仅约定履行期限届满，原告将质保金退还，并未涉及装饰装修价值问题，且装饰装修系原告出租房屋时固有的附合体，可以理解为双方签订合同时本意即在履行期限届满后装饰装修物残值归原告所有。因合同提前解除，故未使用期限装饰装修价值原告应退还被告，具体金额由本院根据被告已经使用房屋年限、自然折旧等因素酌定为5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告王悦与被告岳文武于二零一六年三月八日签订的《房屋租赁合同》自二零二零年十二月六日解除；二、被告岳文武于本判决生效之日起七日内给付原告王悦二零一九年十月一日至二零二零年十二月六日期间租金四十七万二千八百一十二元五角（已扣减装饰装修残值）；三、被告岳文武于本判决生效之日起七日内以二十六万二千五百元为基数，按照年利率17.4%的标准，给付原告王悦滞纳金自二零一九年九月二日起至付清之日止；四、被告岳文武于本判决生效之日起十日内将承租的北京市顺义区×××小区×区×号楼腾清交还原告王悦；五、被告岳文武自二零二零年十二月七日起按照日一千四百五十八元三角三分标准支付房屋占用费至实际腾清之日止；六、驳回原告王悦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4887元（原告已预交），由被告岳文武负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵庆斌二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨思洁