安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初4888号 原告：夏存洋,男,1965年10月19日出生，汉族,住江苏省东台市。 原告：缪俊芳，女，1970年8月29日出生，汉族，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：夏青霞（两原告女儿），女，1989年7月10日出生，汉族，住江苏省东台市。 被告:全椒华府房地产有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇庄曹社区王曹新村A幢楼门面东起第22间。 法定代表人：徐蔚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：凌芸，北京市中永律师事务所律师。 原告夏存洋、缪俊芳与被告全椒华府房地产有限公司（以下简称华府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告夏存洋、缪俊芳委托诉讼代理人夏青霞，被告华府公司委托代理人凌芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏存洋、缪俊芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年3月5日签订的《全椒县商品房预售合同》；2.判令被告退还原告购房款527147元；3.判令被告承担原告支出的居间费50000元、预告登记费240元、税费17301元、代收物业费3634元，共计71175元；4.判令被告赔偿原告损失共计136762元，（1）购房款527147元及居间费50000元的利息共计86812元（按照银行同期同类贷款利率4.75%计算，期限自付款日2017年10月21日至实际还款之日止（暂计算至2020年12月21日，共计38个月）；（2）截至2020年12月21日按揭款395000元已偿还银行利息51800元（自2018年9月至2020年12月）；5.判令被告向原告支付逾期交房违约金1792.2元（自2019年7月1日计算至2019年8月3日）；6.判令被告支付原告因本次诉讼产生的交通费、误工费等共计2000元;7.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年10月21日，两原告委托女儿与被告签订《华府骏苑定房协议》及《华府骏苑客户购房声明》，双方约定原告向被告购买华府骏苑1幢1单元3203室，当日支付购房定金20000元，且原告付50000元居间费可享受50000抵80000元的优惠。原告根据协议要求，于2017年11月19日分别支付了首付款112147元、居间费50000元。2018年3月5日，原、被告双方签订《全椒县商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买全椒县××镇庄××路××号××骏苑号《华府骏苑》1幢1单元3203室，据被告暂测房屋建筑面积为99.86平方米，单价为5278.86元／平方米，总房价款为527147元，原告支付预告登记费240元。原告后在工商银行办理了房屋按揭贷款395000元。2019年8月3号原告拿房并分别向被告缴纳了被告暂代收办理产证所需税费17301元，代收物业相关费用3634元。根据相关法律规定，被告应在原告拿房之日起三个月内办理完成房屋产权证，原告为此曾多次向被告工作人员及被告指定代办证人员催促，但至今无果。2020年11月3日，原告向被告邮寄了《解除合同通知书》，被告于2020年11月6日签收。但被告至今未通知原告处理退房事宜。综上，根据相关法律规定，被告已构成根本违约，致使合同目的不能实现，特提起诉讼，依法维护原告合法权益。 华府公司辩称，原告诉请解除合同没有事实和法律依据；原告所主张的被告各项违约事由均不存在：一、原告主张逾期办证的事实不存在，商品房预售合同第十四条约定办证需要在取得大产权证后180天内双方签署房屋交接书，签署房屋交接书90天内再有被告向有关部门申领房产证，案涉房屋所在的华府骏苑1号楼大产权证是2020年7月30日办下来的，至今未满180天，且案涉房屋的产权证在2020年11月23日已经办下来了，所以被告不存在逾期办证的违约事实。二、逾期收房的责任在原告，被告已于2019年6月30日之前通知原告收房，但其至当年8月份才来办理收房手续。三、原告提出向被告邮寄了解除合同通知书，被告并未收到，且其要求主张解除合同没有事实依据和法律依据，被告不同意解除合同，也不同意承担违约责任。 庭审过程中，原告方认为如解除合同的诉讼请求得不到法院支持，我方会变更诉讼请求，要求被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。逾期交房违约金是1792.2元，逾期办证违约责任合同没有约定，所以我主张按照我原诉请的第四条第一款来承担利息损失，起算点是2019年11月4日起至今日开庭之日止。 华府公司针对原告的该项主张辩称，逾期交房的违约责任我们公司不同意承担，因为我们不存在逾期交房的事实。也不存在逾期办证的事实，合同第十四条有约定办证的期限，华府公司没有逾期。 本院经审理认定事实如下：2017年10月21日，夏青霞与华府公司签订《华府骏苑定房协议》及《华府骏苑客户购房声明》，双方约定夏青霞向华府公司购买华府骏苑1幢1单元3203室，当日支付购房定金20000元，且原告付50000元居间费可享受50000元抵80000元的优惠。夏青霞于2017年11月19日分别支付了首付款112147元、居间费50000元。2018年3月5日，原、被告双方签订《全椒县商品房预售合同》,合同约定：原告购买华府公司开发建设的传喜华府骏苑1幢1单元3203室房屋，房屋总价款,527147元；房屋交付条件是该商品房经验收合格；房屋交付时间是2019年6月30日；逾期交房，华府公司按已付房款的日万分之一支付原告违约金等。合同签订后，原告支付了全部房款，2019年6月23日，华府公司向原告发出了收房通知单，原告于2019年8月3日接收了华府公司交付的房屋，并交付税费17301元及物业相关费用3634元。但华府房产公司交付给原告的房屋于2019年9月27日通过竣工验收。 华府骏苑1幢大产权证于2020年7月30日办理下来，华府公司于2020年11月23日将案涉房屋产权证办理下来。 上述事实，有当事人双方的当庭陈述、原告举证的商品房预售合同、付款收据，华府公司举证的工程竣工验收报告、交房会签单、房产证等证据在卷证实。 本院认为，夏存洋、缪俊芳与华府房产公司签订《全椒县商品房预售合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方应严格遵守。本案中，商品房预售合同中约定的交房时间为2019年6月30日前，交付条件为验收合格，华府房产公司虽于2019年6月22日通知原告收房，原告方于2019年8月3日接受房屋，但案涉房屋却在2019年9月24日才通过竣工验收，华府公司在未经竣工验收情形下，就将房屋交付原告使用，即使原告方实际接收房屋，其亦不符合合同约定的和法律意义上的交付，实属不合法交付，其超过合同约定期限办理竣工验收，则构成逾期交房的违约。 关于关于华府公司是否逾期办证的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，涉案房屋为预售商品房，双方合同中并未明确约定办证时间，因此按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，预售商品房自交房90日期限届满后超过一年，由于华府公司的原因，导致原告方无法办理房屋所有权登记的，原告方才能解除合同。案涉房屋实际经竣工验收合格符合交付条件日期为2019年9月24日，交房后90日期限届满再超过一年的时间应为2020年12月24日之后，华府公司实际上已在2020年11月23日为案涉房屋办理了产权证登记并领取了产权证，无法办理房屋所有权登记的事实已不存在，故从鼓励交易及财产有效利用方面考虑，本案合同应继续履行，对原告方主张解除合同的诉请不予支持。但不能免除华府公司对逾期交房和逾期办证违约责任的承担。 关于华府应承担的逾期交房和逾期办证的违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”案涉房屋在买卖时尚未建成。逾期交房违约责任自合同约定交房日期起承担到实际交付之日止，原告方主张逾期交房违约金自2019年7月1日计算到2019年8月3日未超过法律规定，本院予以支持。逾期办证违约金合同无约定且损失难以确定，故华府公司应支付逾期办理违约金，违约金按照已付购房款总额527147元，按中国人民银行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准从2019年12月25日起计算到2020年11月23日止。对原告方其他诉讼请求无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下： 一、被告全椒华府房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付夏存洋、缪俊芳逾期交房违约金1792.2元及逾期办证违约金（违约金按照已付购房款总额527147元，按中国人民银行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准从2019年12月25日起计算到2020年11月23日止）； 二、驳回原告夏存洋、缪俊芳其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费适用简易程序减半收取5594.5元，由原告夏存洋、缪俊芳负担3000元，被告全椒华府房地产有限公司负担2594.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  高家斌 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  陈甜甜 附注法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。