贵州省丹寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2636民初932号 原告吴国彪，男，汉族，1965年2月1日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县。 委托诉讼代理人王绍英，女，苗族，1965年1月19日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县，系社区推荐诉讼代理人。 被告罗金玉，女，汉族，1970年10月9日生，户籍地湖南省隆回县，现住丹寨县金钟开发区。 原告吴国彪与被告罗金玉租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，同年12月10日依法由本院审判员肖子文适用简易程序公开开庭审理，原告吴国彪及其委托诉讼代理人王绍英、被告罗金玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴国彪向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除原告与被告所签订的《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》；2、请求人民法院判令被告返还原告租金54000元；3、承担本案的诉讼费。 事实与理由：在2019年5月上旬左右，被告找到原告说是想转让他的养猪场，原告与被告就到被告的养猪场考察，原告觉得还可以，在2019年5月20日就与被告签订了《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》。《转租合同》约定：“甲方将原有老屋基猪场转租给乙方使用，租期为伍年，即：2019年5月20日至2024年5月20日止.租金每年人民币壹万捌仟元整（Y：18000.00），乙方需先一次性付给甲方叁年租金，共计人民币伍万肆仟元整（￥：54000.00），剩余两年租金乙方必须需在2021年5月底前一次性付给甲方，如不付清，甲方有权收回猪场，交的54000元租金不退回、合同到期后，乙方须将猪场原有设备完好无损归还给甲方”。但原告仅仅承包六个多月，被告的另一合伙人韦友伟与猪场所有人张进文终止了另一《租赁合同》，导致该《转租合同》也同时终止。自此原告也才知道被告与被告的另一合伙人与猪场所有人张进文所签订的《租赁合同》中约定所承包的养猪场是不能出租或转让的，也就是说被告无权转让该养猪场。综上所述，导致《转租合同》不能继续履行的责任在被告方。根据《合同法》的规定，请求人民法院判令被告如前诉请。 原告为证明其主张提供以下证据： 1、身份证。用以证明原告的基本身份信息。 2、转租合同。用以证明原告与被告签订合同的事实。 3、租赁合同。用以证明被告没有权利转租养猪场。 4、证明。用以证明被告转租给原告的养猪场未转包他人的事实。 被告罗金玉质证意见：对第1、2、3组证据没有异议；对第4组证据认为,原告实际已经转租给他人喂牛。 被告罗金玉辩称：对方没有经过我的同意就转租我的养猪场，8月份就转租给别人的，对方没有按照合同约定再先，当时我都没有起诉对方，对方先违约在前，如果他先赔我钱我就还他租金。 被告罗金玉未提供任何证据材料。 本院经审理认定事实如下：被告罗金玉称其与案外人韦友伟系合伙关系。2015年10月31日案外人韦友伟与丹寨县扬武镇干改村东营坡养殖场所有人张进文签订《租赁合同》，承租张进文养殖场，租期自2015年11月1日起至2025年10月31日止。养殖场承租后被告罗金玉投资建设养猪场，案外人韦友伟负责支付养殖场租赁费，养猪场建成后被告罗金玉与案外人韦友伟各自负责一部分养猪场的使用。 2019年5月20日原告吴国彪与被告罗金玉签订《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》，约定，“甲方（罗金玉）将原有老屋基猪场转租给乙方（吴国彪）使用，租期为伍年，即：2019年5月20日至2024年5月20日止。租金每年人民币壹万捌仟元整（Y：18000.00），乙方需先一次性付给甲方叁年租金，共计人民币伍万肆仟元整（￥：54000.00），剩余两年租金乙方必须需在2021年5月底前一次性付给甲方，如不付清，甲方有权收回猪场，交的54000元租金不退回、合同到期后，乙方须将猪场原有设备完好无损归还给甲方”。原、被告签订转租合同后，原告即支付被告三年租金54000元。2019年12月6日案外人韦友伟因经营失败与养猪场所有人张进文协议解除《租赁合同》，同日养殖场所有人张进文收回场地。2020年11月13日原告吴国彪以被告罗金玉无权转租为由诉至本院引起本次诉讼。 上述事实有原、被告的陈述，原告提交的证据、庭审笔录、通话记录在卷证明足以认定。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。结合本案来看，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的用益物权消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础，无法继续履行而终止，本案养殖场所有人张进文与承租人韦友伟已经解除养殖场的《租赁合同》，故原告要求与被告解除《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》的诉讼请求本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，尽管被告罗金玉的合伙人韦友伟与养殖场所有人张进文签订的《租赁合同》中约定不得转租，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因韦友伟与张进文签订的《租赁合同》已解除，现有证据无法证明被告罗金玉的转租行为是否取得养殖场所有人的追认，故原告以被告罗金玉无权转租为由要求被告罗金玉返还全部租金54000元的理由不能成立。但是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；第二百三十一条之规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，故被告罗金玉应该退还原告吴国彪该养殖场被收回后的租金43500元【54000元-10500元（2019年5月至2019年12月租金）】。 被告罗金玉以原告吴国彪未经其许可另行转租给他人故不返还租金的答辩理由，因原、被告签订的转租合同中并未约定原告另行转租的违约责任，故被告罗金玉可以在得知原告转租后根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定要求解除合同，同时《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，被告罗金玉在2019年9月5日得知原告转租后并未行使合同撤销权，故被告罗金玉的答辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十五条、第五十八条、第九十四条、第九十五条、第二百二十四条、第二百三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告吴国彪与被告罗金玉于2019年5月20日签订的《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》。 二、被告罗金玉于本判决生效之日起十日内返还原告吴国彪租金43500元。 三、驳回原告吴国彪的其他诉讼请求。 案件受理费1150元，减半收取575元，由被告罗金玉负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院或直接向上一级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。 本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 义务人拒不履行义务的，权利人可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  肖子文 二〇二〇年十二月十七日 法官助理罗家燕 书记员罗家燕