北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初13286号原告：北京正阳恒瑞置业公司，住所地北京市东城区天坛路55号。法定代表人：陈艳，总经理。委托诉讼代理人：张**，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王晓卫，北京市华城律师事务所律师。被告：北京光华建业房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路222号。法定代表人：文连福，总经理。委托诉讼代理人：周晓飞，女，该公司职员。委托诉讼代理人：宋丽红，北京市金台律师事务所律师。原告北京正阳恒瑞置业公司（以下简称正阳公司）与被告北京光华建业房地产开发有限公司（以下简称光华公司）项目转让合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正阳公司的委托诉讼代理人张**、王晓卫，被告光华公司的委托诉讼代理人周晓飞、宋丽红，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付转让价款39470553.6元；2.判令被告向原告支付逾期之日起至实际支付之日止的逾期利息损失5464005.6元（暂计算至2020年11月20日）；3.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2014年1月13日，原告与被告签订《拟建忠实里综合配套商业楼项目转让意向书》（下称《意向书》），约定将原告、被告双方共同开发建设的忠实里综合配套商业楼项目中原告持有的55.58%份额转让给被告，转让综合单价为15500元每平方米，总价款77189504元。后被告未按双方约定支付相应价款，协商未果，故诉至法院，望判如所请。光华公司辩称，不同意正阳公司的诉讼请求，请求依法驳回其诉讼请求。一、正阳公司所述与事实不符。二、支付转让款的条件不具备，光华公司没有违约行为。双方到现在也没有确定可转让的总平米数，没有共同核定相关费用数额，没有签订付款所依据的《转让协议》。三、没有签订《转让协议》，没有支付转让款是正阳公司造成的，正阳公司是过错方，光华公司没有违约。意向书中二层小楼的拆除是正阳公司的义务，正阳公司拒绝并阻止拆除，造成光华公司延误工期。四、光华公司已经支付正阳公司3000万元。综上所述，正阳公司起诉光华公司支付转让款及支付逾期利息缺乏事实及法律依据，请依法驳回正阳公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2014年1月13日，正阳公司（以下称简称甲方）与光华公司（以下简称乙方）签订《意向书》约定，根据甲、乙双方于1997年3月13日签订的忠实里危改小区联合开发建设协议书中的约定，该楼为甲、乙双方共有。甲方所占比例为55.58%，乙方所占比例为44.42%。由于在办理前期用地、规划相关手续中，有关部门要求开发建设单位主体为一家单位便于操作，主要涉及建成后办理产权权属事宜。为此双方决定将该项甲方所属的面积有偿转让给乙方。双方就转让事宜达成以下意向：一、转让原则（一）转让范围1.该项目地上建筑面积7325平方米，根据2011年10月9日签订《忠实里住宅危改项目社区配套设施建设协议书》扣除应为街道办事处配套的720平方米后，剩余6605平方米中的55.58%的面积为甲方转让给乙方的面积，具体位置见附图。2.地下一层1994.8平方米为暂定面积，该转让面积以规划批准的面积为计算依据。并将可作为分配的面积，甲方按占有55.58%的比例进行转让分配。3.地下二层为配套人防面积，建成后移交人防局，不在转让范围。4.最终转让的面积以工程完工后的实测面积为准。（二）转让价格1.约定转让价格：双方认定本次转让的综合单价为15500元每平方米，该价格为含地上、地下面积的综合价格。2.转让价格不含应缴纳的土地出让费用，该配套商业楼的全部土地出让费用由乙方承担，甲方不承担土地出让费用。二、转让价款付款方式转让价款由乙方向甲方分四次支付：1.该转让意向签订后，双方开始细化设计工作，确认所建总面积数据，签订转让协议书。转让协议书签订后五日内由乙方向甲方支付转让总价款的20%。2.规划许可证完成后，乙方向甲方支付转让总价款的50%。3.该工程开工后，乙方向甲方支付转让总价款的20%。4.该工程结构完成后，乙方将转让总价款的其余10%支付给甲方。三、该项目转让涉及的有关问题按照目前该项目现状的情况，该项目中的配套面积、人防工程、街道办事处行政配套的建设工程投资、以及部分地上物处理发生的费用应由甲乙双方共同分担，双方确认如下解决方式：1.对配套商业楼内甲方应分摊的配套面积、人防工程、街道办事处行政配套面积的建设工程投资，甲、乙双方共同核定确定甲方应分担的投资数额，该款项从乙方应付给甲方的转让价款中扣除（以按乙方向甲方支付转让价款的比例扣除）。2.对现状地上物的处理，包括二层小楼的拆除，东侧居民楼供电的箱式变压器的迁移等费用由甲乙双方共同核定，应由甲方承担的部分，从乙方应支付的转让总价款中扣除（以按乙方向甲方支付转让价款的比例扣除）。四、本意向书签订后，双方争取在一个月内签订转让协议。转让协议签订前，对已签订的意向书双方不得违约，否则违约方承担违约责任。2018年4月23日，光华公司取得忠实里小区综合配套楼项目《建设工程规划许可证》，该许可证载明：项目性质为小区综合配套楼项目；总建筑面积为11359平方米，其中地上为7287平方米，地下4072平方米；人防工程1679平方米；地下建筑为设备用房、物业管理用房、停车场和人防。2018年8月12日，光华公司取得忠实里小区综合配套楼项目《建筑工程施工许可证》，该许可证载明：建设规模11359平方米，合同价格4182.92万元，施工单位北京龙庆建筑工程有限公司。光华公司于2019年5月8日给付正阳公司100万，2019年7月5日给付2900万，总计3000万元。双方均认可，2019年5月8日工程开工建设。庭审中，正阳公司提供光华公司2019年6月24日来函截图，证明被告已认可向原告付款至90%，并承诺支付。光华公司对真实性不认可，认为是协商过程中给的，最终没有发出。正阳公司提供与光华公司电话录音，证明被告知晓应付款超过90%，即5000多万元。光华公司对录音真实性认可，但证明目的不认可，认为通话的是公司的副总，不能代表公司意见，数字也是估算的。光华公司提交《拆迁协议书》《忠实里危改小区联合开发建设协议书》《拆迁范围彩图及综合配套楼项目总图》《忠实里配套楼协调会会员备忘录》《北京市东城区人民政府会议备忘录》《建设工程施工合同》及付款发票、《国土土地延期补充协议》、崇开看二层小楼人员电话图片以证明《意向书》中二层小楼拆除是原告的义务，原告拒绝并阻止拆除，造成被告开工延期；2019年5月8日，被告通知原告委托第三方拆除。《建设工程施工合同》载明：发包人光华公司，承包人中铁六局集团北京铁路建设有限公司机械施工分公司；工程名称为东城区忠实里危改小区综合配套楼项目房屋拆除工程；工程数量为拆除房屋1387.97平方米；工期为2018年10月15日至2018年12月15日，共61天；合同金额603767元，工程开工后支付工程款的30%，工程竣工并经甲方验收合格后10个工作日内付清剩余款项；合同签订时间为2018年10月12日。2019年5月21日，光华公司出具该拆迁工程的增值税专用发票，价税合计50万元。《北京市东城区人民政府会议备忘录》载明：2016年11月21日，东城区土地督察整改工作专题会会议研究决定：由区重大办和东花市街道办事处牵头，组织协调光华公司、正阳公司及四家产权单位解决水泵房和箱式变压器相关问题。由正阳公司负责拆除项目地上建筑，做好水泵房安全防护措施，确保不影响3号楼居民的供水供电等基本生活保障。正阳公司张京宝、光华公司杨健出席会议。《忠实里配套楼协调会会员备忘录》载明：2019年3月18日下午，区重大办召开忠实里配套楼项目协调会，会上议定事项如下：1.项目用地内仍有二层小楼未拆除，导致项目无法继续实施。为统一实施主体，建议由光华公司与正阳公司签订协议，交付土地出让金，购买两层小楼后拆除。2.正阳公司与光华公司在忠实里小区配套楼项目用地问题上达成共识，秉持平等互惠原则继续商议，推动拆迁工作，确保项目顺利实施。3月底上报商议结果至国资委与重大办。原告对《建设工程施工合同》及付款发票、崇开看二层小楼人员电话图片不认可，认为发票金额与被告所述金额不符，看护小楼是为促进被告付款，原告没有阻止也没有能力阻止其拆除。原告认可其他证据的真实性，指出2019年3月18日备忘录第一条明确由被告购买小楼后拆除，拆除责任在不在原告。被告提供《转让协议》及微信聊天记录等证明被告一直积极与原告协商分摊费及拆除费用问题，《转让协议》未签责任不在被告。原告认可聊天记录的真实性，认为原告一直在同被告积极协商，最终没有达成一致，责任不在原告。被告提供《市闲置土地认定工作联席会议纪要》《闲置土地认定书》证明因原告造成被告方土地闲置。《闲置土地认定书》载明：闲置原因为政府原因，应按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。原告认可真实性，认为纪要中载明闲置是政府原因，责任不在原告。被告提供2019年8月1日与北京龙庆建筑工程有限公司签订的《施工合同补充协议书》，证明涉案工程最终造价52999965.85元。原告不认可其真实性，指出数额与双方协商时提出的也不同。另，诉前正阳公司向本院提起诉前保全申请，本院依法作出（2019）京0101财保67号民事裁定。案件申请费5000元。上述事实，有当事人陈述、《拟建忠实里综合配套商业楼项目转让意向书》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》、电汇凭证及银行对账单、《拆迁协议书》《忠实里危改小区联合开发建设协议书》《拆迁范围彩图及综合配套楼项目总图》《忠实里配套楼协调会会员备忘录》《北京市东城区人民政府会议备忘录》《建设工程施工合同》及付款发票、《国土土地延期补充协议》、照片、《市闲置土地认定工作联席会议纪要》《闲置土地认定书》《施工合同补充协议书》、民事裁定书及开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方签订的《意向书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规及公序良俗，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。关于原告主张被告支付转让价款39470553.6元，被告抗辩称：支付转让款没有明确具体的数额，没有付款依据。双方也没有确定可转让的总平米数，没有核定应当分摊的建设工程投资数额及地上物的处理的费数额，没有签订付款所依据的《转让协议》。根据《意向书》转让款分四次支付：协议《转让协议》签订后支付20%；规划许可证完成后支付50%；工程开工后20%；工程结构完成后支付10%。虽《转让协议》没有签订，但规划许可证已完成，工程已开工。首先，双方虽未依《意向书》先行签订《转让协议》，但原告履行了主要合同义务，已将项目中自己的份额转让至被告名下，被告也实际履行了部分付款义务。其次，依据《意向书》第二、三笔款项付款条件均已成就，故第一笔付款条件应视为已经成就。而且，签订协议是双方自愿行为，不具有可执行性，双方可能最终不能达成协议，绝对以协议的签订为付款条件，在一方已经履行主合同义务的情况下，有悖公平。再次，虽有些数额无法最终核定，但具体数额仍能根据双方的约定及证据进行确定，且现仅是部分款项，尚未最后结算。如有偏差，双方可在最后结算中予以调整。故原告主张被告支付相应比例的转让价款，本院予以支持，具体数额本院依法予以核定。具体数额计算双方存在如下分歧：第一，分摊成本的每平米造价。原告主张合同造价4182.92万元，被告不予认可，认为根据其与第三方的补充合同应为5299.99万元。现被告提供与第三方的补充合同约定的造价，与施工许可证上记载合计价格不符，且相差较大，被告未提交充分证据予以证明原因。本院暂确认合同造价为4182.92万元，则每平米造价为3682.47元。根据工程项目进展，如能准确确定具体造价，双方可在最终结算中进行冲抵。第二，不可转让的面积。原告主张仅为人防工程1679平方米，被告称除人防工程1679平方米外，还有自行车库531.4平方米、物管用房142.12平方米、办事处行政配套720平方米对应的地下部分169.89平方米。根据《意向书》中约定的转让范围仅明确“人防面积”不在转让范围内。物管用房、自行车库、车库等在原告将自己的份额转让给被告，该设施建设完成后产权均归被告所有，根据权利义务对等原则，取得权利，应承担相应义务。虽然，最终物业管理用房的所有权依法属于业主，并不体现在业主的分摊面积中，但其成本亦包含入业主购买物业的价格中。自行车库，本质上与汽车车库相同，属于共用基础设施，能提升整个项目的价值，具有商业价值。项目地上建筑与地下设施具有不同的功能，亦可能存在不同的权属，两者之间不具有一一对应关系，且办事处行政配套面积对应地下部分也无法明确。被告关于物管用房、自行车库、办事处行政配套面积对应地下部分为不可转让部分的抗辩依据不足，本院不予采信。本院确定不可转让的面积为人防工程1679平方米及物管用房142.12平方米。第三，地上物处理费用分摊。原告认可该部分费用但未能明确数额，表示在最后付款中扣减。被告提交了《建设工程施工合同》及付款发票证明该部分费用。合同显示价款为603767元，发票显示：工程款50万元。原告称两者数额矛盾，不予认可。被告解释称现只付了50万元，剩余部分尚未付款。《意向书》约定地上物处理发生的费用双方共同分担。现已实际发生50万元，本院予以认可，剩余部分发生后可于最后一笔付款中扣除。第四，原告分担费用扣减方式。原告主张在最后一笔付款中扣除，被告称应从每笔付款中按比例扣除。《意向书》中约定：该款项从乙方应支付给甲方的转让价款中扣除（以按乙方向甲方支付转让价款的比例扣除），故被告抗辩合法有据，本院予以采信，原告主张本院不予认可。本院核定：转让价款为77189504元；正阳公司应分摊的成本：5200953.06元；正阳应分摊的地上物处理费为277900元。光华公司应支付给正阳公司总转让款为71710650.94元。现阶段进度转让款为64539585.85元。现阶段光华公司实际仍需支付给正阳公司的转让款为34539585.85元。关于正阳公司主张的逾期利息损失，被告不予认可。根据上述的分析，光华公司付款确有逾期，实际上导致原告产生利息损失，故光华公司的抗辩，本院不予采信。正阳公司主张，本院予以支持，具体以本院核定的为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京光华建业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付北京正阳恒瑞置业公司项目转让款34539585.85元；二、北京光华建业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付北京正阳恒瑞置业公司逾期付款利息（自2018年4月24日起至2019年5月7日，以50197455.66元为基数，自2019年5月10日至2019年7月4日，以64539585.85元为基数，自2019年7月5日至2019年8月19日，以34539585.85元为基数，以上均按年利率4.75%计算；2019年8月20日自实际支付日，以34539585.85元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回北京正阳恒瑞置业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266450元，由北京正阳恒瑞置业公司负担36450元（已交纳），由北京光华建业房地产开发有限公司负担230000元（于本判决生效后七日内交纳）。案件申请费5000元，由北京光华建业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李国平审 判 员  闫 薇人民陪审员  焦铁军二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  张兴祝书 记 员  许可然