湖南省醴陵市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0281民初3304号 原告：汤太业，男，1974年4月14日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。 原告：李国勤，女，1980年6月2日出生，汉族，安徽省颍上县人，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：汤太业，男，1974年4月14日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。系李国勤之夫。代理权限：特别授权，即可代为办理立案手续，代为办理承认、变更或者放弃诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。 被告：醴陵市方泰房地产开发有限公司，住所地：醴陵市来龙门办事处丁家坊村沙塘组。 法定代表人：丁倩瑜，经理。 委托诉讼代理人：刘大成，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告汤太业、李国勤与被告醴陵市方泰房地产开发有限公司（以下简称为方泰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤太业暨原告李国勤的委托诉讼代理人，被告方泰房地产公司的法定代表人丁倩瑜及其委托诉讼代理人刘大成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤太业、李国勤向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告签订的怡景湾商品房买卖合同（预售）；2．判令被告退还全部因购房所付出的已付款项合计328680元及银行贷款510000元；3．判令被告赔偿贷款利息损失51715.42元；4．判令被告承担相应合同总房价款的10%未按约交房违约金78520.3元，擅自改变建设范围的5%违约金39260.15元；5．判令被告赔偿原告因泄露买受人信息造成的精神损失费5000元；6．由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2018年9月经方泰房地产怡景湾项目销售员李莉的引导下购买怡景湾3栋东面临街侧高层商品房期房，签合同时该楼盘为一片空地，无法确定房号的方位，只能依据销售员的描述和被告既定房号进行合同的签署，原告多次要求需要临街房屋。具体依据理由如下：1．被告逾期交房。双方约定被告应于2020年7月31日前交付该房屋，到目前为止，原告没有收到被告交付该商品房的书面通知书或告知类书面文书。根据合同约定，逾期60天以上，原告有权解除合同并要求被告赔偿自原告付款之日起按贷款利息计算的所有经济损失51715.42元，同时按全部房价款的10%向原告支付违约金78520.3元。2．房屋房号不符合约定。在没有任何书面通知的情况下，原告通过业主群和小道消息得知交付日期，于2020年10月5日原告到达现场验房发现房屋不在预定方位。被告解释没有原告想要的房号了，所以给原告填写的是现在的楼层2201号房，经双方交涉，被告同意用原合同房号调换成本栋2802号房，并免除楼层差价，但被告拒不承担银行利息损失51715.42元。后原告查看合同条款有被告暗示房号可能发生改变，而不影响该商品房位置的霸王条款，暗示被告可以随便安拆房号。3．实际建筑与合同建筑描述不相符，合同明确建筑总层数为30层，其中地上30层，地下0层，实际完工建筑地上30层地下1层。4．合同存在多处不平等条约。如约定层高为3米，层高超出1.5%差异的由出卖人按照5元/平方米建筑面积进行赔偿，按此规则计算，即使降至0米原告也只需赔偿333.33元/平方米，严重违背公平原则。5．被告擅自改变建设范围，涉及容积率、绿化和建筑红线的变动，且既未告知也未解释，故原告有权解除合同并主张违约金。6．被告无视合同，严重泄露原告个人信息给多家装修公司及家居公司。7．被告为企业，对原告的请求推诿，不能保护原告的合法权益。综上所述，请求判令解除原购房合同，并申请判令被告赔偿给原告带来的相应经济损失。 被告方泰房地产公司辩称：一、答辩人与被答辩人的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，任何一方无权擅自解除合同。二、答辩人已按合同约定如期交房。合同约定答辩人在2020年7月31日前交付商品房，今年受疫情影响造成商品房建设逾期，为了最大限度维护客户利益，答辩人想方设法加快进度及时完成竣工验收，9月中旬分别通过报纸、微信、短信、电话通知广大客户，2020年9月30日正式交房，被答辩人收到通知后，于2020年10月5日来收房。根据湖南省住房和城乡建设厅湘建[2020]30号《关于切实做好新冠肺炎疫情防控期间企业开复工工作的通知》中关于“建设单位和施工企业、工程总承包企业可依法适用不可抗力有关规定，妥善处理因疫情防控产生的工期延误风险，根据实际情况合理顺延工期”的规定，答辩人受疫情影响下逾期60天交房，扣除不可抗力因素造成工期顺延外，本案逾期交房时间未超过60天，即未达到逾期交房解除合同的条件。综上所述，答辩人系按期交房，无违约行为，请求驳回答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和案件事实，本院结合本案其他证据和案件事实予以综合认定。 根据本院认定的证据，结合原、被告的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下： 2018年12月11日，原告汤太业、李国勤与被告方泰房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及相应附件（含《补充协议》）。《商品房买卖合同（预售）》约定：由原告购买被告开发的位于醴陵市××街道××五里××社区居委会（怡景湾）3＃栋2201号房屋，该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土，建筑总层数为30层，其中地上30层，地下0层；房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置，预测房屋建筑面积为143.6平方米，其中套内建筑面积为118.91平方米，分摊共有建筑面积为24.69平方米；商品房层高为3米，其中1个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准（第三条第4点）；按照建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米5467.99元，毛坯总价款为785203元，总房款为785203元；买受人应当于2018年12月11日前支付首期房价款275203元，占全部房价款的30%，余款510000元向银行申请贷款支付（第七条第3点）；商品房交付条件：（一）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已经取得建设工程竣工验收报告，并经过相关部门联合验收合格；2、该商品房已取得房屋实测报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》（第九条）；交付时间和手续：出卖人应当在2020年7月31日前向买受人交付商品房，商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理；逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理〔⑴和⑵不作累加〕，⑴逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照／%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之／的违约金（第十一条）；房屋层高差异处理：根据第三条约定，该商品房层高为3米（以规划设计为准），若房屋实际交付时层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：本合同所述层高为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，1、层高差异的确认部门以醴陵市住建局或其指定测量部门为准，2、层高差异在1.5%（含）以内的，买受人予以理解和接受，超过1.5%的，由出卖人按照5元每平方米建筑面积进行赔偿（第十三条）；规划变更：出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。《补充协议》约定：本合同提及的各项通知书将按本合同载明的买受人通讯地址寄挂号邮件形式发布，并以挂号邮件寄出之日起第七日即视为买受人接到出卖人所发布的通知（第六条）；双方的权利义务以买卖合同及其附件约定的内容为准，出卖人在各种场合已明示不属于交付标准或条件的，以及双方在交易过程中中头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。同日，原告向被告方泰房地产公司支付了购房首付款275203元、房屋契税11778元、办证费3000元、车位定金20000元，被告向原告开具了相应收据。原告采取银行按揭贷款的方式向被告付清了剩余510000元房款。2020年9月15日，案涉怡景湾工程项目竣工验收合格。 另查明，2018年11月9日，被告取得了龙门街道办事处五里牌社区居委会（怡景湾）项目的商品房预售许可证，许可证号为醴预许字（2018）第79号。被告于2020年7月1日通过工作人员告知原告延期交房，2020年9月16日向原告邮寄交房通知，9月17日在法制周报登报公示交房公告，9月21日通过微信告知原告于2020年9月30日正式交房。2020年10月5日，原告到达案涉怡景湾项目收房时认为与售楼人员描述的房屋位置不符，且被告未提供规范的程序和必有的手续证书等拒绝收房。 再查明，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，各类企业停工停产。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及相应附件系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案审理中，双方争议的焦点是：一、被告是否存在根本违约行为，应否解除案涉合同；二、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。 依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，只有在被告存在导致合同目的无法实现的根本违约行为的情况下，原告才有权要求解除合同。本案中，原告以房号错误，逾期交房，文书送达与合同明文规定不符，楼层差异赔付不公平，房屋建筑主体层数多了地下一层，建设范围改变，交房时未提交合格手续，楼宇实际颜色与沙盘展示不一致，室内防水未使用合格建材，买房时法定代表人是晏卫国现在是丁倩瑜，物业受权交付不能提供完整手续为由要求解除合同。关于房号错误，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中附件一载明其所订购房屋的房屋平面图，结合沙盘模型，原告应明确其自身订购房屋所在位置。关于逾期交房，双方约定的交房日期为2020年7月31日，但由于新冠疫情影响，被告企业停工停产，构成不可抗力，故被告要求顺延交房，本院予以准许，其通知原告于2020年9月30日收房，在合理限度内，不构成违约。关于文书送达问题，被告按照《商品房买卖合同（预售）》中载明的通讯地址向原告邮寄交房通知，并写明合同载明的联系电话，符合合同及补充协议的约定。关于楼层差异赔付标准问题，合同约定层高差异超过1.5%的，由出卖人按照5元每平方米建筑面积进行赔偿，该约定确属不合理，但原告未举证证明房屋层高与合同约定存在差异且影响其使用，其不能仅以该项条款不公平为由解除合同。关于原告所诉房屋建筑主体多了地下一层，建设范围发生改变，本院认为，该地下一层系地下车库，而原告在签订合同时即向被告交纳了车位定金20000元，其应当明知存在地下一层，虽然小区建设范围进行了规划变更，但系因客观原因，且整个工程项目已经竣工验收合格，上述因素并未给原告使用案涉房屋造成任何实质性的不良影响。关于交房时不能提供合格手续（包括物业）问题，被告在向原告交付房屋时，虽未及时提供房屋实测报告、住宅使用说明书和住宅质量保证书，但在整个工程项目已经竣工验收合格的情况下，该瑕疵履行行为并不会直接导致原、被告不能实现合同目的的后果，且被告在诉讼过程中已提交相关证书。关于楼宇实际颜色与沙盘展示不一致的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》并未对该问题作出明确约定，原告诉请缺乏依据。关于室内防水建材问题，原告未提交证据证明所用材料不符合标准，本院不予认定。至于原告所诉被告公司法定代表人变更一事，是被告公司正常经营行为，未对原告产生影响。因此，被告的上述行为不构成根本违约，原告以此要求解除合同于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告泄露信息导致其被电话骚扰应赔偿精神损失，未能提交相关证据予以佐证，本院不予认定。 综上所述，原告要求解除合同，返还购房款和利息，支付违约金及精神损失费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告汤太业、李国勤的诉讼请求。 案件受理费13919元，减半收取6959元，由原告汤太业、李国勤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审判员  蒋启良 二〇二〇年十二月四日 法官助理付佳毫 书记员黄敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。