广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39489号原告：广州景奕电子商务有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街广州奥林匹克花园奥园大厦****。法定代表人：邓莉。委托诉讼代理人：王钰瑶，广东国智律师事务所律师。被告：梁顺祥，男，1943年11月18日出生，汉族,住广州市越秀区。被告：郑女，女，1954年7月22日出生，汉族，住广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。原告广州景奕电子商务有限公司与被告梁顺祥、郑女物权保护纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王钰瑶，被告郑女及两被告共同委托诉讼代理人欧学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退并交还广州市越秀区东华西路四圣街13号901房、房屋钥匙给原告；2.判令被告自2020年4月13日至实际腾退之日止按每月2500元的标准向原告支付房屋占用费；3.请求法院判令被告赔偿原告律师费损失10000元。事实和理由：2020年4月8日，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执7478-15号执行裁定，裁定广州市越秀区东华西路四圣街13号901房抵偿给原告。原告于2020年4月13日收到上述裁定，并于2020年4月23日取得涉诉房屋不动产权证书。原告取得房屋所有权后，到现场接管房屋时，涉诉房屋被被告占用。2020年5月9日，原告向涉诉房屋寄送《关于督促房屋占用者搬离的函件》，但被拒收。原告又于5月21日在房屋张贴通知，要求占用人向原告提供占用房屋的合法依据，如不存在合法依据，应当限搬离。至原告起诉之日，被告未向原告提供任何合法占用依据，也未搬离房屋，故提起本案诉讼。被告辩称：一、涉讼房屋属于安置房性质，是原产权人广州银建商品房产经营有限公司（以下简称银建公司）根据当时的政策、法律以及双方签订的安置协议书履行其安置义务的特定房屋，具有专属性，我方享有的居住权利具有充分的合法性基础、合同和裁判依据，至今仍然有效，不因产权人的变更而被剥夺。1、我方在被拆迁安置前，在政府的统筹安排下，己经在涉讼房屋相关地段拥有合法居住权、租赁权的房屋且已世代居住数十年之久。上世纪90年代，地方政府为了进行城市更新、市容改造，需要对我方居住的房屋进行拆迁改造，并确定由银建公司作为房屋拆迁安置责任人，根据国家及地方政策与我方等被安置户签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，并按照《广州市国家建设征用土地和拆迁房屋实施办法》的规定签订《房屋租赁合同》，租金按照政府公布的安置房租金标准执行，以保障低收入群体的基本房屋居住需求。该安置行为及租赁关系具有强烈的政府行政强制干预色彩，并非平等主体之间自愿的租赁合同关系，我方被依法安置居住后，我方即享有居住权，该居住权没有设定具体期限，必然长期有效，不因涉讼安置房所有权人如何变更，均不造成我方对涉讼安置房居住权、租赁权的灭失和被剥夺。2、2020年5月28日，全国人大已经通过了《中华人民共和国民法典》，其中《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这是我国首次以法律的形式明确居住权的权利形式。无论是我方与银建公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，亦或是当时法院裁判这类拆迁安置房纠纷时的裁判主文，均明确记载拆迁责任人应当将安置房建设完工后回迁给被安置户居住，以履行其安置义务，而租金远低于市场标准，远不能抵偿其建设成本和预期利润。实际上，就是在该安置房上设置居住权，由我方占有、使用，完全符合《民法典》关于居住权的法律规定。虽然《民法典》将于2021年1月1日实施，但是该规定对法院裁判仍然极具参考意义，法院即使从有利于社会稳定、社会公平的角度出发，也应当引用该规定判决支持我方的基本居住权利。二、我方与涉讼房屋产权人建立的租赁关系是依法强制成立的，租金执行政府定价，具有行政强制性和法律强制性，不因产权人变更或恶意拒签租赁合同而丧失，也不因产权人变更而导致房屋性质的改变,仍然应当执行当地政府关于廉租房的租金标准。我方取得涉讼安置房的居住权是在依法与原产权人银建公司签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》及《房屋租赁合同》确认双方的租赁关系，这是一种带有强烈行政色彩及法律强制性的租赁关系，产权人不得拒签，也不得单方解除，即使产权人恶意不与我方签订租赁合同和恶意不收取租金，或者产权人变更为任意第三方，以该房屋为标的租赁关系仍然应当依法有效存续的，我方仍然只需按照政府规定的安置房租金标准缴纳租金即可享有合法的居住权、租赁权。三、原告为了谋取暴利，在明知不交吉和我方多年来一直居住在房屋内的情况下，恶意竞拍涉讼安置房，应当承担不能收房的法律风险。在天河区人民法院拍卖公告及拍卖裁定书中，已经公告涉讼房屋为不交吉拍卖，即法院不负责腾空及交付房屋，由买受人自行承担收房风险。我方在涉讼房屋居住了近三十年，原告在竞拍前已充分了解。但是，原告为了获取暴利，恶意竞拍，应当自行承担不能收房的法律风险。四、房屋是民生的基础，是人民群众赖以生存的基本保障，我方被安置居住在涉讼房屋没有设定有限期限，属于永久安置，不因产权的变更而改变。安置房是国家用来安置无房且低收入群体的一种行政措施，具有强烈的民生保障作用，保障低收入群体能够获得基本的生存保障，而不至于流落街头，实现社会基本的公平，即使涉讼安置房所有权发生了变更，因安置房具有特定性，我方对涉讼安置房享有的居住权、租赁权仍然是合法存续的，不因所有权人变更为第三人而灭失。五、法院不应支持原告为单纯为了追求暴利而判决我方腾退房屋，否则将造成恶劣的道德风险，影响社会稳定、社会公平。目前，与本案安置房类似的安置房住户绝大部分都是年事已高、年老体弱、身患重疾的老人，收入低、经济困难，涉讼房屋是其唯一的住所，如果法院判决我方腾退房屋，我方将无房可住且没有经济能力购买商品房，由此将导致我方无房可住，而原告却获得暴利，强烈的反差，突显了人性的丑陋、社会公平机制的缺失、普世价值观的沦丧，不符合社会的公序良俗，必将影响社会稳定。综上所述，我方对涉讼安置房享有的居住权、租赁权不是通过平等主体之间的等价交易产生的，而是在政府行政强制干预下，配合城市改造、服从政府拆迁安置政策要求，主动搬出原先已有合法居住权的房屋，在涉讼安置房建设完成后，根据当时国家法律和地方政策签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，最终确定了我方对涉讼安置房的居住权、租赁权，该居住权、租赁权具有行政强制性、永久性，不因所有权人变更而灭失。我方对涉讼房屋享有的居住权、租赁权具有法律依据，并非单纯的民事合同行为；涉讼安置房屋也非普通的商品房，而是具有深刻的社会公益性质和民生保障作用。请求法院采纳我方的答辩。经审理查明：广州市天河区人民法院于2020年4月8日作出作出（2017）粤0106执7478-3号裁定书。其中载明：2020年3月11日，本院作出（2020）粤0106执异128号执行裁定书，变更原告为（2017）粤0106执7478号案的申请执行人。本院依法评估拍卖银建公司名下的上述39套房产，其中22套经网络司法拍卖成交。2020年3月13日，申请执行人向本院申请以最后保留价对剩余的17套房以物抵债……裁定如下：一、被执行人广州银建商品房产经营有限公司名下的包括广州市越秀区东华西路四圣街13号901房抵偿给原告，上述房产自本裁定送达原告时起转移。本裁定书送达后即发生法律效力。据广州市规划和自然资源局于2020年4月24日核发的粤（2020）广州市不动产权第00209270号《不动产权证》记载：越秀区东华西路四圣街13号901房的权利人为原告，用途为住宅，建筑面积为34.47平方米。2020年5月9日，原告向被告位于涉诉房屋地址寄送《关于督促房屋占用者搬离的函件》，该邮件因拒收被退回。5月21日，原告在广东省广州市南沙公证处的见证下，在广州市越秀区东华西路四圣街13号住户出入口的铁门上张贴《限期搬离通知》，内容为：原告为涉诉房屋的所有权人，要求涉诉房屋占用人自本通知书张贴之日起1日内办理原告的房产、情况房内全部物品，并不得损坏房产等。原告为证明其因提起本案诉讼而支付律师费10000元，向本院提交其与广东国智律师事务所签订的《民事委托代理合同书》及律师费发票。此外，原告表示其主张每月2500元占用费是自行按照链家网站同地段租金标准估算，两被告认为应当按照政府公布的公租标准计付租金。两被告主张其是拆迁安置户提供了银建公司（用地单位、甲方）与梁顺祥、梁少梅（被安置住户、乙方）于1993年4月28日签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，梁顺祥与原荔湾区向阳房管站签订的《广州市经有住宅房屋租赁合约》，涉讼房屋的水电费、租金发票或单据，租赁期限为2003年1月1日至2004年12月31日的租赁合同等证据予以证明。其中《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》内容为：甲方经广州市规划局（88）城地批字107号文核准，并经广州市房地产管理局（89）房征字第××号通告，征（拨）荔湾区中山七路地段的土地。需拆除中山七路龙田大姐27-1的房屋。乙方是该屋的住户，有常住户口的实际居住人口6人；甲方应于1996年5月31日前，在东华西路兴仁里银建新建大楼第九层产权属于的房屋内安排建筑面积35平方米的套间给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，并从回迁之日起将安置临迁的房屋交回给甲方，同时对回迁居住的房屋要按有关规定订立租赁合约等。两被告并表示：两被告系夫妻关系，涉讼房屋由两被告居住，租金交至2018年9月，之后的租金银建公司不肯收。两被告已退休，没有其他房屋可供居住。据被告从网上下载的《拍卖标的调查情况表》载明，涉讼房屋在拍卖时标明为回迁租赁房，按现状拍卖，法院不负责清场交付。另查，涉讼房屋所在地段2019年度广州市房屋租金参考价为41元/平方米/月；2020年度广州市房屋租金参考价，房管部门尚未公布。本院认为：关于涉讼房屋应否腾退的问题，在涉讼房屋被拍卖时，天河区人民法院已明确法院不负责清场交付，原告通过以物抵债方式取得涉诉房屋所有权，故本案对此不再予调处。至于占用费方面，因涉讼房屋产权已由原告、合法取得，如仍按原拆迁单位与被告约定的标准计算占用费，显然不符合目前的权利状况，也有失公平。原告主张按照其自行估算的每月2500元占用费标准亦缺乏依据，本院调整占用费参照房管部门公布的租金参考价计算占用费。因原告未能举证证明（2017）粤0106执7478-15号裁定已于2020年4月13日生效，故其主张从该日起行使其权利向被告收取房屋占用费，本院不予支持。房屋占用费可从房管部门向原告核发涉讼房屋的《不动产权证》之日即2020年4月24日起计付。两被告是因拆迁安置回迁至涉诉房屋，并非恶意占用房屋，原告主张赔偿律师费损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告梁顺祥、郑女向原告广州景奕电子商务有限公司支付广州市越秀区东华西路四圣街13号901房自2020年4月24日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按34.47平方米×41元/平方米/月计）；二、驳回原告广州景奕电子商务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取119元，由被告梁顺祥、郑女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十二月三十日书记员  冯诗欣