北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初569号原告（执行案外人）：郭少杰，男，1994年5月21日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区钢城路北八巷77号。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。第三人：赵钢，男，1972年9月6日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。原告郭少杰与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）、第三人赵钢案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭少杰的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强、张晓黎，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。赵钢经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭少杰向本院提出诉讼请求：1.请求排除对山西省临汾市解放东路盛世华庭小区1号楼3单元201号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：在（2018）京02民初70号中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等被告融资租赁合同纠纷案件中，本院查封了洋洲房地产公司名下位于山西省临汾市解放东路盛世华庭小区1号楼3单元201号房屋（以下简称涉案房屋）。此前，在2012年9月，洋洲房地产公司将涉案房屋出售给赵钢。由于洋州房地产公司欠付临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司（以下简称临汾五建公司）工程款，经洋州房地产公司和临汾五建公司协商，赵钢以向临汾五建公司支付购房款的形式代替洋州房地产公司支付了部分工程款，临汾五建公司在收到款项后向洋州房地产公司出具了付款通知。后赵钢与洋州房地产公司签订了《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》），赵钢于2013年开始居住使用。2019年3月，郭少杰和赵钢在不知道涉案房屋被查封的情况下签订《房屋买卖合同》，赵钢将涉案房屋卖给郭少杰，郭少杰向赵钢支付了全部房款并占有使用涉案房屋，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，请求判决不得执行涉案房屋。被告中信富通公司辩称，不同意郭少杰的诉讼请求，郭少杰对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权或物权期待权，也不具备法定的排除执行的情形。事实和理由：一、郭少杰对涉案房屋不享有足以排除执行的物权等民事权益。首先，涉案房屋未依法登记，郭少杰、临汾五建公司、赵钢不享有所有权。其次，郭少杰对涉案房屋不享有物权期待权。洋洲房地产公司和临汾五建公司是以房抵债关系，目的是清偿洋洲房地产公司对临汾五建公司的债务，而不是买卖房屋，临汾五建公司对涉案房屋不享有物权期待权。赵钢与洋洲房地产公司之间不存在房屋买卖合同关系，其对涉案房屋不享有物权期待权。赵钢在临汾五建公司与洋洲房地产公司的以房抵债基础上，通过向临汾五建公司支付部分房屋价款后，对临汾五建公司享有债权请求权，对洋洲房地产公司不享有债权请求权，亦对涉案房屋不享有物权期待权。郭少杰与洋洲房地产公司没有签订商品房买卖合同，而是与赵钢签订《房屋买卖合同》，因此郭少杰对洋洲房地产公司不享有债权。郭少杰对赵钢享有债权请求权，但其对涉案房屋不享有物权期待权。即使郭少杰对洋洲房地产公司享有债权，但基于债权平等性原则，郭少杰的债权并不优先于中信富通公司的执行债权。二、郭少杰的异议主张不具备法定的排除执行的情形。郭少杰的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条的情形。首先，郭少杰没有与洋洲房地产公司在查封前签订合法有效的书面买卖合同，郭少杰与赵钢签订《房屋买卖合同》是在查封之后。其次，郭少杰提交的证据不能证明临汾五建公司、赵钢、郭少杰在查封前合法占有涉案房屋。再次，郭少杰提交的证据不能证明郭少杰和赵钢已经分别支付了全部价款。最后，未办理涉案房屋过户登记系赵钢和郭少杰自身原因造成。郭少杰的请求亦不符合《规定》第二十九条的规定，首先，郭少杰不是商品房消费者。郭少杰没有和洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，而是从赵钢处购买涉案房屋，且《房屋买卖合同》也是在涉案房屋被查封之后。其次，郭少杰提供的证据不能证明其购买涉案房屋用于居住且名下无其他用于居住的住房。郭少杰也不能证明其支付超过50%的总房款。综上，请求法院驳回郭少杰的全部诉讼请求。第三人洋洲房地产公司述称，认可郭少杰的诉讼请求。一、洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给郭少杰，其已经支付了全部购房款，涉案房屋已经交付并由郭少杰合法占有居住。二、因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。三、（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权以及其他财产，处置后足以偿还全部债务。涉案房屋属于郭少杰的个人财产，应排除强制执行。第三人赵钢未出庭参加诉讼，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等被告承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉，该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月17日，本院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。郭少杰向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异232号执行裁定书，裁定驳回了郭少杰的异议请求。后郭少杰提起本案诉讼。二、关于郭少杰主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于相关合同签订情况及主要内容郭少杰提交的落款时间为2012年9月28日、洋洲房地产公司作为出卖方、赵钢作为认购方的《认购协议》载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭˙福苑”项目充分了解后，选择购买该项目1楼3单元201号房。建筑面积约126.89平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4239.89元/m2；总价538000元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付总房款的11%（《认购协议》中，“90%”被斜杠划掉，在其上方手写“11%”），剩余89%（同上）的房款应于签署《商品房买卖合同书》前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本《认购协议》为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将本《认购协议》交还给出卖方，《认购协议》自动作废。备注栏载明“买受人于2012年9月28日付总房款的11%计人民币60000元，剩余89%房款于2012年10月20日之前付清”。洋洲房地产公司与郭少杰均主张洋洲房地产公司与赵钢后续未签署正式的商品房买卖合同。郭少杰提交的落款时间为2019年3月21日、赵钢作为出售方、郭少杰作为买受方的《房屋买卖合同》载明的相关主要内容为：经双方协商一致，赵钢将涉案房屋出售给郭少杰，成交价为60万元。双方于2019年3月21日前到开放商处更改购房合同等相关事宜，赵钢应当积极配合郭少杰在开发商处将发票等相关资料更名为郭少杰。赵钢保证如果开发商处不能办理更改购房合同手续时，郭少杰可取消购买行为，赵钢返还已付钱款。因房屋手续不齐全，押金3万元，日后手续齐全后3万元押金付给赵钢，欠条满两年重新签写。郭少杰认可在签订《房屋买卖合同》后，其与赵钢没有到洋洲房地产公司办理购房手续变更事宜。中信富通公司认可《认购协议》的形式真实性、关联性、合法性，但不认可其证明目的，认为《认购协议》不是房屋买卖合同，属于预约合同，且郭少杰和洋洲房地产公司之间没有房屋买卖合同关系。中信富通公司亦认可《房屋买卖合同》的真实性，认为该证据可以证明郭少杰和赵钢之间是二手房买卖合同关系，郭少杰并非商品房消费者。洋洲房地产公司认可郭少杰相关主张和证据。（二）关于支付购房款情况郭少杰主张赵钢于2012年9月28日、2012年10月10日分别向临汾五建公司支付房款现金6万元、50万元，并提交加盖临汾五建公司财务专用章的收据2张予以证明，其中编号为8156216的收据载明交款单位为赵钢，金额为6万元，收款方式为现金，入账日期为2012年9月28日，收款事由为“盛世华庭1-3-201”；编号为8156282的收据载明交款单位为赵钢，金额为50万元，入账时间为2012年10月10日，收款事由为“盛世华庭1-3-201”。郭少杰主张其父亲于2019年3月至7月间分次将购房款57万元转账支付给赵钢配偶秦秀峰，并提交支付宝账单详情1张、山西农信智慧柜员机业务凭条4张、中国银行人民币汇款业务回单1张予以证明。中信富通公司认为郭少杰提交的前述证据没有原件，即使真实，郭少杰的付款时间是在涉案房屋被查封后，《房屋买卖合同》签订时间也是在查封之后。郭少杰主张其提交的前述证据均为原件。洋洲房地产公司认可郭少杰的前述主张和证据。审理中，本院向临汾五建公司调查相关情况，临汾市建筑工程总公司和临汾五建公司向本院提交《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》，均加盖有该二公司公章。其中，《情况说明》主要内容为：我公司于2010年7月26日与洋洲房地产公司签订《建设工程施工合同》，承建洋洲房地产公司开发的洋洲花园（盛世华庭）住宅楼。工程于2011年完工后，因洋洲房地产公司未能支付全部工程款，遂商定由我公司代为销售房产，收取房款抵顶工程款，房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，房屋的交付、产权过户手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理。当时洋洲房地产公司欠付工程款约2000万元左右，洋洲房地产公司用80余套住宅房的销售房款抵顶了施工工程款，因许六斤与洋洲房地产公司负责人吕建斌关系较好，洋洲房地产公司仅口头约定由临汾五建公司代收房款，并未出据书面指令。在贵院审理的（2020）京02民初554号等关于中信富通公司、洋洲房地产公司案外人执行异议之诉批量案件中，其中共涉及到12套房的房款由我公司收取，以上房款抵顶我公司的工程款6581010元。具体收取方式包括由购房人一次或分批次向临汾五建公司转账或现金交纳，也包括向公司负责人许六斤转账或现金交纳。以上房款均由我公司向购房人出具了收据，并由我公司将收款事实通知洋洲房地产公司。后附12套房子的房号、交款人、交款数额明细。特此说明。”《12套房屋明细表》中与本案相关的部分载明房号为“3-201”，交款人为“赵刚”，交款额为538000元，交款方式为抵账。洋洲房地产公司主张该公司是和赵钢直接达成并签订的合同，临汾五建公司只是收取房款以抵偿工程款，并向本院提交付款通知予以证明，该通知由临汾五建公司向洋洲房地产公司出具，落款时间为2012年10月29日，内容为：“赵钢已将盛世华庭小区3-201号房房款交清，请办理交房手续。”郭少杰、中信富通公司、洋洲房地产公司均认可《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》和付款通知的真实性，中信富通公司认为，前述材料进一步证明临汾五建公司和洋洲房地产公司是以物抵债的关系，而不是代销关系。《情况说明》的内容也可以证明以物抵债，收款人是临汾五建公司。（三）关于涉案房屋占有使用情况郭少杰主张洋洲房地产公司于2013年5月4日将涉案房屋交付给赵钢，赵钢一直居住至2019年3月，并提交《盛世华庭·福苑交房收取费用一览表》、加盖洋洲房地产公司财务专用章的收据2张予以证明，中信富通公司认为《盛世华庭·福苑交房收取费用一览表》属于当事人陈述，不认可其证明目的，亦不认可收据的证明目的。郭少杰主张赵钢于2019年3月将涉案房屋交付给了郭少杰，之后郭少杰一直居住使用涉案房屋，并提交了收据5张、单户充值/购气流水予以证明。其中编号为7228342、7228265的收据显示郭少杰2020年7月9日为涉案房屋交纳电费和水费，剩余3张收据显示为赵钢交纳相关费用。单户充值/购气流水由太原煤炭气化（集团）临汾燃气有限公司北城管理站出具并加盖印章，显示“赵刚”自2014年10月30日起开始办理办卡、充值业务，该单户充值/购气流水还载明“此流水仅作为盛世华庭1-3-201燃气用户个人账户缴费证明”。郭少杰还提交了2张室内照片。中信富通公司认为前述收据没有原件，亦不认可单户充值/购气流水，认为没有经办人员签字。对室内照片，中信富通公司认为郭少杰无法证明该照片是涉案房屋，也不能证明由郭少杰实际居住。洋洲房地产公司认可郭少杰的前述主张和证据。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、郭少杰均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，郭少杰主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，且赵钢已于2013年5月4日交纳维修基金10151.2元、房屋登记费、测绘费、契税等7700.1元，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并对涉案小区进行现场勘验。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和郭少杰均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。（五）关于涉案房屋是否系郭少杰的唯一住房郭少杰为证明涉案房屋为其唯一住房，向本院提交了如下证据材料：结婚证复印件，载明郭少杰与程国花在2020年5月20日登记结婚；加盖有临汾市不动产登记中心查询专用章的不动产登记材料查询结果2张，查询时间为2020年11月13日，显示郭少杰和程国花在临汾市无不动产信息。该查询结果不包括临汾市各县级的不动产登记情况、房产备案信息。中信富通公司认为结婚证没有原件，不认可其证明目的；对于不动产查询结果不认可证明目的，认为没有其他证据佐证家庭成员构成情况，不能证明郭少杰系为居住而购买，且不包括备案信息，不能证明郭少杰名下没有其他房屋。洋洲房地产公司认可郭少杰的前述主张和证据。本院认为，本案系郭少杰提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是郭少杰对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。郭少杰对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，郭少杰系与赵钢签订《房屋买卖合同》，约定郭少杰从赵钢处购买涉案房屋。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院参照上述规定，进行具体分析。根据郭少杰的主张及其提交的证据，郭少杰与赵钢签订《房屋买卖合同》的时间为2019年3月21日，系在本院查封涉案房屋之后。根据本案查明事实以及郭少杰自认，其占有使用涉案房屋的时间是在《房屋买卖合同》签订之后，即在2019年3月21日之后，其提交的交纳相关费用的证据亦发生在涉案房屋被查封之后，故郭少杰在本院查封涉案房屋前并未合法占有使用涉案房屋。据此，本案现有证据不能够证明郭少杰享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由不能成立，本院对其诉讼请求不予支持。赵钢经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了陈述和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回郭少杰的诉讼请求。案件受理费70元，由郭少杰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 孙兆晖审 判 员 钱丽红审 判 员 邢 军二〇二〇年十二月三十日法官助理 牛晓煜书 记 员 宋卫平书 记 员 何 柳