广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初32916号原告：东莞市奇乐实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城区×××××××侧东莞市××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××562U。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：钟宝红，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严珊珊，北京德恒（东莞）律师事务所律师助理。被告：罗斌，男，汉族，1973年8月29日出生，住重庆市合川区合阳城牟山村4组83号，公民身份号码：510××××××××××××49X。原告东莞市奇乐实业投资有限公司诉被告罗斌租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟宝红、严珊珊及被告罗斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠自2020年6月1日至2020年8月31日的租金共66662.58元；2.被告向原告支付拖欠自2020年4月1日至2020年8月31日的水费4084.8元、电费14153.15元，合计18237.95元；3.被告向原告支付自2020年9月12日起参照合同租金标准2倍支付使用费至实际交还租赁物之日止；4.被告向原告补交原告给予被告自2017年7月29日至2017年9月28日减免的租金41566元；5.被告向原告支付因逾期缴纳租金、水电费所产生的违约金（违约金以逾期付款金额为基数，从应缴纳之日起按每日千分之一的标准计算至被告实际清偿之日）;6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与原承租人熊小勇于2017年4月8日签订了《蜂汇广场租赁合同》（合同编号为FH-2L-3001B），约定原告将位于广东省东莞市南城街道袁屋边社区×××××××××××××××××××××商铺出租给承租人作餐饮使用。承租人需在当月的20日之前向原告一次性足额支付下个交租期租金及物业服务费，延迟交纳每日应支付相当于欠费金额1‰的违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同，不予退还保证金，同时承租人需承担未按时交付租金、物业服务费及其他费用所造成的任何法律责任和经济损失。2018年7月12日，原告与原承租人熊小勇、现承租人罗斌签订《东莞南城蜂汇广场租赁合同补充协议》，约定自2018年7月1日起承租人变更为罗斌，原有的业务主体和法律关系不变，原签订的合同继续有效。被告于2020年8月28日在未经原告同意的情况下，擅自闭店停止营业。截止至2020年8月31日，被告罗斌尚拖欠原告租金及水电费合计84900.53元，经多次催收未果。为避免被告的行为给原告造成更大的损失，2020年9月2日，原告向被告发送《律师函》，通知被告解除双方签署的《租赁合同》，要求被告按合同约定交回出租商铺，缴清拖欠的费用，并承担相关违约或赔偿责任，被告于2020年9月4日拒收该律师函。原告认为，双方之间的《租赁合同书》已于2020年9月4日解除，被告应当按合同约定7日内交还商铺，结清所有的欠款并承担相应的违约责任。被告答辩称，1.被告仅拖欠原告7月、8月的租金及水电费；2.原告收取了被告41566元作为保证金，该保证金应当折抵欠付的租金及水电费。经审理查明，原、被告一致确认如下事实：被告实际承租使用案涉商铺的时间至2020年8月28日，原告因被告拖欠租金于2020年8月29日将案涉商铺上锁，导致被告无法使用；被告确认原告提交的证据结算单中确认的每月租金及水电费金额：2020年4月水电费共计3260.9元、2020年5月水电费共计3427.33元、2020年6月水电费共计4277.26元、2020年7月水电费共计3838.37元、2020年8月水电费共计3434.09元、2020年6月租金21822元、2020年7月租金21927.58元、2020年8月租金22913元；每月20日前支付下月租金，当月水电费于后月20日前支付。另查，案涉《蜂汇广场租赁合同》及补充协议约定，租赁期限从2017年7月29日起至2022年7月28日止，承租人享有两个月的免租期从2017年7月29日至2017年9月28日，承租人延迟缴纳租金及其他费用的，每延迟一日，应向出租人支付相当于欠款金额千分之一的延迟履行违约金；如承租人原因导致本合同提前终止或解除，承租人应在合同终止或解除后7日内按月租金标准补交减免的全部租金。以上事实，有原告提供的销售合同、出货单、对账单以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，原、被告之间存在租赁合同关系，被告实际承租使用案涉商铺的时间至2020年8月28日的事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。原告因被告拖欠租金于2020年8月29日将案涉商铺上锁，导致被告无法使用，本院依法确认案涉租赁合同于2020年8月29日解除。因此，被告应向原告付清合同解除前拖欠的全部租金及水电费。原、被告一致确认，被告应向原告支付的2020年4月至8月期间的租金及水电费金额如下：2020年4月水电费3260.9元、5月水电费3427.33元、6月水电费4277.26元、7月水电费3838.37元、8月水电费3434.09元、6月租金21822元、7月租金21927.58元、8月租金22913元。被告未向本院提交任何证据证明其已向原告支付了上述租金及水电费，依法应承担举证不能的不利法律后果。双方确认每月20日前支付下月租金，当月水电费于后月20日前支付，被告至今未向原告支付上述租金及水电费属违约，依法应承担相应的违约责任。案涉《蜂汇广场租赁合同》及补充协议约定，承租人延迟缴纳租金及其他费用的，每延迟一日，应向出租人支付相当于欠款金额千分之一的延迟履行违约金。因此，原告诉求被告支付2020年6月至8月期间的租金、2020年4月至8月期间的水电费及逾期付款违约金，合法有据，本院依法予以支持，但违约金的计算标准过高，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。原告诉请合同解除后（即2020年9月12日后）的场地使用费，因原告已将案涉商铺上锁，导致被告无法使用案涉商铺，案涉租赁合同已于2020年8月29日解除，因此，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。案涉《蜂汇广场租赁合同》及补充协议约定，租赁期限从2017年7月29日起至2022年7月28日止，承租人享有两个月的免租期从2017年7月29日至2017年9月28日；如承租人原因导致本合同提前终止或解除，承租人应在合同终止或解除后7日内按月租金标准补交减免的全部租金。案涉租赁合同因被告违约提前解除，合同履行期限仅为37个月，依照上述约定，被告应向原告补缴免租期的租金15934元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告罗斌于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市奇乐实业投资有限公司支付2020年6月租金21822元、7月租金21927.58元、8月租金22913元，共计66662.58元；二、限被告罗斌于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市奇乐实业投资有限公司支付2020年4月水电费3260.9元、5月水电费3427.33元、6月水电费4277.26元、7月水电费3838.37元、8月水电费3434.09元，共计18237.95元；三、限被告罗斌于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市奇乐实业投资有限公司支付免租期的租金15934元；四、限被告罗斌于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市奇乐实业投资有限公司支付逾期付款违约金（违约金分8部分计算：①以3260.9元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍从2020年6月21日起计至本金清偿之日止；②以3427.33元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍从2020年7月21日起计至本金清偿之日止；③以4277.26元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍从2020年8月21日起计至本金清偿之日止；④以3838.37元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍从2020年9月21日起计至本金清偿之日止；⑤以3434.09元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍从2020年10月21日起计至本金清偿之日止；⑥以21822元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍从2020年5月21日起计至本金清偿之日止；⑦以21927.58元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍从2020年6月21日起计至本金清偿之日止；⑧以22913元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍从2020年7月21日起计至本金清偿之日止。违约金总额以本金为限）；五、驳回原告东莞市奇乐实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2093.64元（原告已预交），由原告承担714.64元，被告承担1379元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李艳婷二〇二〇年十二月二十五日书记员  黎灵杰