广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8845号原告（反诉被告）：谭海富，男，1983年10月17日出生，汉族，住广东省罗定市，委托诉讼代理人：姚志勇，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市富洲物业管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村镇东路一号，统一社会信用代码91440113054545962H。法定代表人：罗计洪。委托诉讼代理人：王历，北京斐石（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马曦荞，北京斐石（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）谭海富与被告（反诉原告）广州市富洲物业管理有限公司（以下简称富洲公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人姚志勇、被告（反诉原告）富洲公司的委托诉讼代理人王历到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谭海富向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还物业租金人民币562739元以及按已支付的物业租金的20%支付违约金112547.8元；2.判令被告赔偿逾期交付物业的违约金53447元，自2018年10月2日起计至2019年4月10日止，共计190日。(按照合同约定，该部分的违约金按照物业租金的万分之五计算，即281.3元/日×190日)；3.判令被告承担本案诉讼费用；4.判令确认原、被告之间租赁合同于2019年6月25日正式解除。事实和理由：2017年11月16日，原告与被告签订了合同编号为FJ2017A100532的《租赁合同》，合同约定：原告承租被告自有物业，物业项目名称为富洲中心商业城，地址位于广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村A1栋532号物业，建筑面积51.7419平方米，物业性质商业；物业租赁期限自2018年10月1日起至2038年9月30日止，租金价款为人民币562739元（大写：伍拾陆万贰仟柒佰叁拾玖元整）；上述物业由被告于2018年10月1日前交付；若延迟交付物业在30日内（含30日），则每日按已收租金的万分之三承担违约金；延迟90日内（含90日），则每日按已收租金的万分之五承担违约金；延迟交付物业超过90日的，出租方（被告）构成根本违约，须无息返还已收取的物业租金并按已收取物业租金的20%承担违约金。此外，合同还约定了交楼标准、合同解除、通知与送达、争议解决等相关事项。签订合同后，原告按合同约定时间向被告支付了足额租金，已完成合同约定的付款义务。于2018年10月1日，被告仍未按合同约定的期限向原告交付租赁物业。直至2019年4月10日，被告才通知原告前来接收物业，按照合同约定的交付时间，被告此时已逾期达190日，对此，原告拒绝接收物业。根据合同之约定，延迟交付物业超过90日的，原告有权要求被告无息返还已支付租金，并按已付租金的20%承担违约金；同时，根据违约责任之相关约定，如因被告单方原因导致逾期交付的，应当支付逾期交付物业的违约金；此外，根据广州市消防支队番禺区大队出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》穗应急番消竣复字【2019】第006号的内容显示：该物业项目八编商业办公楼为地上10层，地下2层建筑，首层至二层为商业，三至十层为办公性质。而双方合同中明确约定承租物业（位于第五层）为商业性质，与前述意见书所示的三至十层为办公性质，是两种不同的性质。被告交付物业应当是具备居住功能的商业性质用房，但实际交付的是仅满足办公而不具备居住功能的办公性质用房，因此，不论从物业的居住属性、功能用途，还是投资价值，被告所交付的物业均不符合合同的约定，原告承租该物业的合同目的已无法实现，被告已构成了根本违约。经与被告沟通无效后，原告委托律师于2019年6月26日向被告正式发出《解约通知函》，函告解除双方之间的租赁合同，并要求被告按照合同约定返还全部租金及承担相应违约责任。该函于2019年6月27日由被告签收，但至今被告仍无动于衷。为此，原告依相关法律向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。被告（反诉原告）富洲公司辩称，案涉合同不应解除，案涉合同所约定的合同解除条件尚未成就，被告虽存在逾期交房的行为，但不存在实施交房的障碍，在被告催促原告收房后，原告以事实行为默许了房屋的交付。因此，该解除合同条件并未成就，即使原告认为约定的合同解除条件成就，根据最高院全国法院民事判决工作会议纪要第四十七条，即使达到合同约定的解除条件，如果违约行为轻微，不对合同继续履行或合同目的的实现构成实质性障碍的，不应判决予以解除。因此，我方认为案涉合同不应被解除。相应的第一项及第四项诉讼请求，无事实法律依据。就原告的第二项诉讼请求逾期交付的违约金，该请求是在合同继续履行的前提下发生的，在原告主张合同解除的情形之下，第一项诉讼请求的违约金已足以覆盖原告的损失，且该违约金标准过高，所以原告主张第一项诉讼请求的违约金应不予支持。第一、二项诉请的违约金过高，且原告没有继续举证证明其有损害情形的发生，因此，即使该违约金成立，也应予以调整。被告（反诉原告）富洲公司向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付逾期付款违约金5843.06元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年11月16日签订《租赁合同》。根据合同约定，被反诉人向反诉人承租地址位于广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲中心A1栋532号物业，租赁期限内租金总额为人民币562739元；被反诉人应于2017年11月15日前支付租金的50%人民币281370元（含定金20000元），于2017年12月14日前支付该物业租金的50%人民币281369元。案涉合同签订后，被反诉人于2017年11月15日支付了物业租金的50%人民币281370元。被反诉人应于2017年12月14日前支付剩余50%租金，但其直至2018年2月5日才支付租金人民币131360元，逾期53天；直至2018年2月6日支付剩余租金人民币150009元，逾期54天。根据案涉合同第八条第1款约定，若被反诉人逾期支付物业租金，每日按应付未付租金的万分之三承担违约金，逾期30日仍未支付物业租金的，每日按应付未付租金的万分之五承担违约金。据此，被反诉人应当承担自2017年12月14日至2018年2月5日期间所产生的逾期付款违约金人民币5768.06元（以281369元为基数分段计算），及自2018年2月5日至2018年2月6日期间所产生的逾期付款违约金人民币75元（以150009元为基数、日万分之五利率计算），以上两项逾期付款违约金合计为人民币5843.06元。综上所述，鉴于被反诉人违反案涉合同约定，逾期支付案涉物业租金，损害了反诉人的合法权益，反诉人现根据我国《民事诉讼法》的规定，向被反诉人提起反诉，请贵院依法判决。原告谭海富（反诉被告）辩称，我方确认迟延支付该部分的租金，我方同意根据合同约定的违约金标准向被告支付迟延付款的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织各方进行质证。经审查当事人提交的证据，结合各方的质证意见和庭审陈述，本院认定如下事实：涉案租赁物位于广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲中心商业城（以下简称富洲商业城）A1栋532房，合同约定建筑面积51.7419平方米，套内面积36.2437平方米。2017年11月16日，富洲公司（甲方、出租方）与谭海富（乙方、承租方）签订《租赁合同》（编号：FJ2017A100532），约定如下：1.原告向被告承租涉案物业，总租金562739元，2017年11月15日前支付50%即281370元（含定金20000元），余下租金的50%即281369元，于2017年12月14日前支行；2.案涉商铺租期从2018年10月1日至2038年9月30日，到期后自动续期至2047年5月26日止，合同条款不变；3.承租方逾期支付物业租金，则每日按应付未付租金的万分之三承担违约金，逾期30日仍未支付物业租金的，则每日按应付未付租金的万分之五承担违约金。4.出租方延迟交付该物业30日内（含30日）。则每日按已收租金的万分之三承担违约金；延迟90日内（含90日），则每日按已收租金的万分之五承担违约金。出租方有下列情形之一的，构成根本违约。出租方须无息返还承租方已支付的物业租金并按已付物业租金的20%承担违约金：迟延交付该物业超90日且未向乙方书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的。5.涉案物业为带装修交付，合同附件约定了《富洲中心交楼标准》。租赁合同还约定了其他内容。合同签订后，谭海富支付如下费用：租赁定金20000元、2017年11月15日支付租金首期261370元、2018年2月5日支付租金131360元、2018年2月6日支付租金尾款150009元。富洲公司开具《收款收据》确认收到上述款项。2019年1月30日，涉案物业取得《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，复查意见为合格，可以投入使用。2019年3月30日，富洲公司通过快递向谭海富邮寄《交付使用通知书》。收到《交付使用通知书》后，谭海富并未接收涉案物业。谭海富于2019年6月26日向富洲公司邮寄《解约律师函》，告知富洲公司原被告双方之间《租赁合同》正式解除，要求富洲公司全额退回物业租金562739元并支付违约金。另查明，2018年10月9日，被告与佛山市红美嘉装饰设计工程有限公司（案外人，以下简称红美嘉公司）签订《装饰工程合同》，约定对涉案物业所在楼盘进行装修。2018年12月23日，被告与案外人红美嘉公司、案外人广东粤能工程管理有限公司（监理单位，以下简称粤能公司）共同盖章就涉案物业出具《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》，确认涉案物业所在楼盘装饰装修部分质量验收合格。2019年1月12日，涉案楼盘取得案外人粤能公司出具的《单位工程质量评估报告》。2019年1月25日，涉案楼盘取得《单位（子单位）竣工验收报告》，其中明确涉案楼盘主体结构、建筑装饰装修等各分部及工程整体验收结论均为同意竣工验收，验收意见均为合格。再查明，凌余安娜诉富洲公司房屋租赁合同纠纷一案，请求解除与富洲公司于2018年4月5日签订的《租赁合同》（编号FJ2017A100815），退还所付全部租金70万元、支付违约金14万元，广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2603号民事判决支持了凌余安娜的上述请求，富洲公司不服，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2020年9月8日，作出（2020）粤01民终16090号民事判决：驳回上诉，维持原判。李灼光诉富洲公司房屋租赁合同纠纷一案，请求解除与富洲公司于2017年12月13日签订的《租赁合同》（编号FJ2017A1001020），退还所付全部租金697996元、支付违约金139599.2元，本院（2019）粤0113民初8501号民事判决没有支持李灼光的上述请求，判令继续履行《租赁合同》，富洲公司支付违约金46067.74元。李灼光不服，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2020年11月30日，作出（2020）粤01民终20613号民事判决，判令撤销（2019）粤0113民初8501号民事判决，确认解除《租赁合同》，富洲公司向李灼光返还租金697996元、支付违约金139599.2元。本院认为，谭海富与富洲公司于2017年11月16日签订的《租赁合同》（编号：FJ2017A100532）系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。《租赁合同》约定，租赁物业应于2018年10月1日前交付。但涉案工程于2019年1月25日才竣工验收，富洲公司已构成违约。合同约定，若富洲公司迟延交付涉案物业超90日且未书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的，构成根本违约。富洲公司于2019年3月30日邮寄了《交付使用通知书》，通知谭海富办理收楼手续，寄出日期已严重超出了合同所约定的90日期限。富洲公司主张谭海富在收到交付使用通知书之前，从未向被告催促交付房屋，也未明确拒绝交付，再次放任期限，原告只是催促尽快交付房屋，没有说明拒绝接收房屋，视为谭海富对延期的认可，本院认为，由于富洲公司存在先行违约行为，其在迟延交付后的继续合同履行过程中应承担更多的注意义务，其通知收楼不应当只是简单的电话通知。若如富洲公司所述，其已经于2019年1月具备交付条件，更不应该是在2019年3月底才发出《交付使用通知书》。富洲公司2019年3月30日才发出《交付使用通知书》，超过90日的责任在于富洲公司。因此，富洲公司的履行行为不符合合同约定，其他承租人的收楼行为不能当然等同于富洲公司在2019年3月30日前已按照《租赁合同》的约定完成物业交付或是承租人原因导致在2019年3月30日未能完成物业交付。现有证据也不足以证实富洲公司、承租人已就重新确定交付房屋的时间达成一致意见。因此，谭海富有权依据约定要求解除合同，其于2019年6月26日发出《解约律师函》合法有效，《租赁合同》于《解约律师函》寄出时即解除，本院予以确认。关于违约责任问题。谭海富请求退还租金562739元，理据充分，本院予以支持。谭海富要求按已付物业租金562739元的20%计算违约金112547.8元，符合合同约定，并无不当，本院予以支持。谭海富主张富洲公司赔偿逾期交付物业的违约金53447元，由于本院已判令解除《租赁合同》，富洲公司向谭海富返还全额租金并支付已付租金的20%作为违约金，该逾期交付物业违约金的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于富洲公司反诉要求谭海富支付因逾期支付租金而产生的违约金5843.06元，谭海富同意向富洲公司支付逾期付款违约金5843.06元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）谭海富与被告（反诉原告）广州市富洲物业管理有限公司于2017年11月16日签订的《租赁合同》（编号：FJ2017A100532）已于2019年6月26日解除；二、被告（反诉原告）广州市富洲物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）谭海富返还租金562739元，并支付违约金112547.8元；三、原告（反诉被告）谭海富于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州市富洲物业管理有限公司支付逾期付款违约金5843.06元；四、驳回原告（反诉被告）谭海富的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州市富洲物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费11088元，由原告（反诉被告）谭海富负担813元，由被告（反诉原告）广州市富洲物业管理有限公司负担10275元；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）谭海富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇二〇年十二月十日书记员  钟雪华