上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32524号原告：孙永彬，男，1970年7月29日出生，汉族，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄晓陶，北京中凯(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王端欣，北京中凯(上海)律师事务所律师。被告：张凤燕，女，1983年6月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市闵行区。原告孙永彬与被告张凤燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙永彬及其委托诉讼代理人黄晓陶、王端欣，被告张凤燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙永彬向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告签订的商铺转租合同无效；2.请求判令被告退还原告房屋押金人民币18,000元；3.请求判令被告退还原告已支付房屋租金人民币15,600元；4.请求判令被告赔偿原告经营损失人民币115,500元；5.请求判令被告赔偿原告实际损失(含装修费、搬迁费)人民币40,000元；6.诉讼费由被告承担。事实理由：2019年4月6日，原告与被告以书面形式签订《商铺租赁合同》(下称“转租合同”)。在签订转租合同前，被告曾明确表示其有权转租。转租合同约定：被告将其租赁的位于闵行区银都路XXX号XXX、XXX室商铺(下称“商铺”)转租给原告，租期两年，自2019年4月6日至2021年5月31日止。每年租金为人民币216,000元，每三个月支付一次租金人民币54,000元，房屋押金为人民币18,000元。被告协助原告办理营业执照，原告有转让转租权。合同签订当日，原告向被告支付了房屋押金人民币18,000元，后依约向被告支付租金。2020年4月1日，原告支付了三个月租金人民币54,000元(2020年4月6日至7月5日)。原告花费人民币74,000元用于商铺装修及店头安装。2020年6月7日，因商铺雨后漏水严重，被告称业主不同意维修，原告遂通过物业公司联系到业主，要求维修商铺。业主得知房屋被转租的情况，表示被告系无权转租，并出示了与被告的《商铺租赁合同》(下称“租赁合同”)，该租赁合同内容显示被告转租需经业主同意，如被告未经业主同意将房屋转租，业主有权收回房屋。2020年6月8日，业主通过微信向原告表示被告未经其同意擅自转租，其已于6月7日解除了与被告的租赁合同，同时要求原告于1日内搬离商铺。2020年6月9日，被告与业主均来到商铺，沟通无果后，业主将商铺上锁，同时又再次向被告发出《合同解除通知》，向原告发出《通知函》，表明其于2020年6月9日正式收回商铺，并要求原告三日内清空商铺并搬离。因业主锁门及收回商铺，导致原告已实际无法继续经营。由于原告所经营药房，为避免损失的扩大，原告向公司总部汇报后，以上海益丰颐兴大药房的名义向市场监督管理部门(颛桥市场所)申请了暂停营业，理由是“因房东与二房东的经济纠纷，于2020年6月9日下午四时被房东将门锁上，导致无法正常营业”。同时原告积极寻找新的办公场地，2020年6月11日，原告新租赁了位于银都路XXX号的商铺，起租日期为2020年6月22日，并于2020年6月19日正式搬离系争房屋，为此，原告支付搬迁费人民币3,000元。按照药品行业经营许可程序，原告重新办理经营业务，自重新租赁场地至实际取得经营许可之日至少需要100天。根据《合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告无权转租导致转租合同无效，业主也已解除了与被告的租赁合同，同时要求原告限期腾房并将商铺上锁，由此给原告造成重大损失，原告据此要求被告退还房屋押金人民币18,000元、已支付房租人民币15,600元(自2020年6月10日至2020年7月5日)，并赔偿原告经营损失人民币115,500元，装修费、搬迁费等实际损失人民币40,000元(其中装修费以折旧减半37,000元计)。以上各项合计189,100元。综上，原告认为，被告未经业主同意擅自将房屋转租给原告的行为严重违反了法律规定，故起诉。被告张凤燕辩称，1.原被告的合同真实有效。2.因原告不按时支付租金导致违约，按合同约定押金不予退还。3.原告无多余的租金可退，原告已到合同约定付款日期执意不肯付。4.原告自行搬离房屋所以搬迁费等由原告自行承担。5.经营损失也是原告自行搬离不肯经营导致与被告无关。6.诉讼费也与被告无关，应该原告自行承担。原告告知被告商铺被锁了，及时找到开锁公司去开锁但遭到原告拒绝。后原告将钥匙寄给被告并告知已搬离房屋。房东回忆涉案商铺的确是可以转租，因车祸导致记忆衰退一时冲动导致锁门，当时是一场误会，所产生的后果应由原告承担。房东李晓燕眼红被告转租获利。原告希望和房东长期合作来哄骗业主配合原告，所有的行为包括锁门都是原告密谋蓄意而为的，实则是为了敲诈被告。原告对此称，被告和业主的合同还是原告和业主的沟通记录及发送的通知都明确表明被告没有经过业主的同意和许可，无权转租。原告的租金已支付到2020年7月5日租金，原告应该在支付2020年6月5日支付后三个月的租金，但因为商铺漏水所以一直在商量，后商量无果才发现被告无权转租。业主的合同上是无权转租的。当时发生纠纷原告报警，发现门锁已上锁，警察告知原告不能开锁。根据微信记录，房东表示想跳过被告直接和原告签约，原告拒绝，要理清相关关系后才签合同，所以不存在被告说的记忆模糊等。被告找了开锁方，开锁方找到原告让原告授权开锁，原告咨询了律师，律师说原告方不能授权，要被告到场后才能开锁，但被告未到场。本院经审理认定如下事实：2019年4月6日，原告与被告以书面形式签订转租合同。约定：被告将其租赁的商铺转租给原告，用途为商业使用。租期两年，自2019年4月6日至2021年5月31日止。每年租金为人民币216,000元，每三个月支付一次租金人民币54,000元，房屋押金为人民币18,000元。原告向被告支付了房屋押金人民币18,000元，后依约向被告支付租金。2020年4月1日，原告被告支付了2020年4月6日至7月5日租金54,000元。原告接手房屋后，对房屋进行了装修。2019年7月获得了医药器械经营备案凭证和药品经营许可证，原告开展经营。因房屋漏水问题长时间得不到解决，原告在找被告无果后联系了房东(代表)李晓燕，2020年6月7日，原告和李晓燕互加了微信。李晓燕通过微信告诉了原告是被告违约，李晓燕要解除和被告的合同。2020年6月8日，李晓燕通过微信告诉原告，一个合同不可能有两个版本，由于被告违约，昨日解除了和被告的同，给原告一天时间搬离房屋。李晓燕并发给原告了与被告的合同，该份合同中被告转租需经李晓燕同意，否则李晓燕有权收回房屋。2020年6月9日，李晓燕又向原告发送了两份合同解除通知，一份是写给被告的。一份是写给原告的，限原告三日内清空办理商铺。同日，原告将商铺上锁，为此，原告以药房的名义向属地管理的市场监管所申请停业，停业理由为房东与二房东之间的纠纷。2020年6月15日，李晓燕发送给原告称与被告误会解除，告知原告可以正常营业。原告为证明其损失，提供了一张装修费为19,000元和55,000元的装修收据，用以证明承租商铺后的装修花费。原告称搬离商铺，还花费了3,000元，共计两项主张40,000元。原告还提供了自己电脑内收银系统单，用以证明如正常经营可每日可获得1,100元的利润，因药品为特殊行业，停业到重新开业需要100天。被告对经营利润不予认可，认为原告是在2020年6月20日搬离。2020年6月11日，原告与案外人另某签订了房屋租赁合同，地址在商铺附近，原告随后将各类证照办理在新址。2020年7月15日，原告获得新的营业执照。2020年9月22日，原告在新址获得经营药房所需的新的许可证。被告庭后提供了部分和原告的微信记录，2020年6月7日，被告告诉原告有转租权利，也提供了一份租赁合同，并告诉原告房东无权解约。原告告知被告房东明日要收房，让被告解决和房东之间的事情，不要影响原告利益。在此过程中，被告催原告交纳房租。2020年6月13日，被告的态度有所转变，称误会已经解开，要求和原告谈谈，原告可以正常营业了。2020年6月15日，被告的态度又转为强硬，要求2020年6月17日搬离商铺，否则商铺内的东西视为废品，并追究原告非法占用房屋的责任。2020年6月19日、6月20日，原告通过微信告知被告已经搬离了商铺，原告告知被告办理钥匙交接。被告在6月20日回复称需要原告注销营业执照再办理交接手续。庭审中，因被告坚持认为原告和房东串通，以致调解不成。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、装修费收据、解除通知书、通知函、锁门照片、停业申请、微信对话记录若干、搬迁费收据，被告提供的租赁合同、产权证、李晓燕的情况说明、微信对话记录若干及当事人在庭审中的陈述等证据所证实。本院认为，1.关于原被告所签订的转租合同的效力。(1)房东在知晓被告转租后立即提出异议，但发现其想直接和原告签约的目的落空后才给被告出具了转租同意书，又认可被告的转租合同，实则是违反信用原则。(2)根据被告当庭出示的合同，被告与房东签订了两份合同，其中一份合同显示被告有转租权利，一份合同显示必须经房东同意才有转租权利，结合房东的反悔表态。因此，转租合同应为有效合同，原告主张合同无效的请求不能成立。2.在原告经营过程中，被告应确保提供符合合同目的的租赁物，原告因为房屋漏水问题向被告反映，要求修复，实属正常，但被告未能解决。房东发现被告转租后，明确表示了解除租赁合同，并收回房屋。因房东的一系列行为造成了原告无法正常经营，房东阻止原告经营的行为源于与被告之间的纠纷，按照法律规定第三人行为造成被告无法履行的，应视为被告违约，被告应承担违约责任。对于房东任意毁约造成被告的损失，被告可与房东另某解决。3.对于原告主张返还截止至2020年6月10日15,600元房屋剩余租金，被告称6月20日原告才搬走，根据本案事实，6月9日商铺被上锁，原告无法使用房屋，后续搬离，该几日占用并非原告想占用商铺，而是原告在无任何准备情况下所必需的时间。如原告对于合同结束时间有正常预期，则会提前准备搬离，而本案则事发突然，原告在事发后合理的时间内也清空腾退房屋。况且即便如被告所说的6月20日，被告在发给原告的微信记录中也不认可。综上，认定租金截止2020年6月10日较为公平合理，本院对此予以支持。4.原告主张返还押金18,000元，扣除双方确认的水电费1360.24元，剩余16,639.76元，由被告予以返还。5.对于原告主张的经营损失，原告正常经营可获得合理的利润，但因被告违约导致原告停业，无法获得利润，被告对此应给与赔偿。原告在2020年9月22日才获得了新址药品证照审批，中间停业三个多月，考虑原告的举证情况、经营成本、市场风险等因素，本院酌情支持80,000元。6.对于原告主张的装修费和搬迁费系原告的实际损失，被告应予以赔偿，结合租期和装修成本，本院酌情支持装修费损失35,000元，搬迁费3,000元系因本次突发事故的支付成本，也确实发生，本院予以支持。7.至于被告称原告哄骗李晓燕敲诈被告，与事实不符，被告提供的聊天记录也无法体现存在合谋这种情况，相反，倒是可以看出被告所说的房东眼红，被告和房东一会儿要原告搬出，一会儿要原告谈谈，让原告继续经营，翻来覆去，各怀心思，毫无信用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款，第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张凤燕于本判决生效之日起十日内支付原告孙永彬押金16,639.76元；二、被告张凤燕于本判决生效之日起十日内支付原告孙永彬剩余租金15,600元；三、被告张凤燕于本判决生效之日起十日内支付原告孙永彬经营损失80,000元；四、被告张凤燕于本判决生效之日起十日内支付原告孙永彬装修费35,000元；五、被告张凤燕于本判决生效之日起十日内支付原告孙永彬搬迁费3,000元；六、驳回原告孙永彬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,986元，由被告张凤燕负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健二〇二〇年十二月十六日书记员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。