河北省武邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1122民初1286号 原告：刘学锋，男，汉族，1981年10月10日出生，现住武邑县。 被告：衡水创隆房地产开发有限公司，住所地武邑县城市管理综合执法局三楼（武邑县建设西路282号），统一社会信用代码：91131122578236677K。 法定代表人：可彬彬，执行董事。 被告：武邑县卓信房地产开发有限公司，住所地武邑县东环路西侧，统一社会信用代码：91131122MA084H8897。 法定代表人：骆德龙，董事长。 委托诉讼代理人：刘微微，女，汉族，现住河北省衡水市武邑县。 委托诉讼代理人：孙乔，河北利华律师事务所律师。 原告刘学锋与被告衡水创隆房地产开发有限公司（以下简称“创隆公司”）、武邑县卓信房地产开发有限公司（以下简称“卓信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘学锋到庭参加诉讼，被告创隆公司法定代表人可彬彬到庭参加诉讼，被告卓信公司委托诉讼代理人刘微微、孙乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘学锋向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告交付住房。二、依法判令被告承担延期交房给原告造成的损失24938元。事实和理由：原告于2014年购买了衡水创隆房地产开发有限公司开发的位于武邑县住房一套，创隆房地产开发有限公司至今没有给予原告交房也没有给予说明。 被告创隆公司辩称，原告要求被告创隆公司交付住房、承担迟延交房造成的损失，目前已经不存在事实和法律依据，应依法驳回原告对被告创隆房地产公司的起诉。陈述意见：对创隆公司曾与原告签订创隆集团员工补贴购房协议书的事实没有异议。协议签订后，原告缴纳了部分房款，我公司经营的楼盘也如期开工，先期开发的1号和2号楼（其中含原告协议购买的住房）主体已经封顶。但后来由于公司原负责人夏春雷涉嫌犯罪被羁押，造成项目停滞。期间在被告创隆公司不知情的情况下，武邑县政府擅自将被告开发的项目包括已封顶的1/2号楼交由被告卓信公司进行建设和销售，给我公司造成重大损失。为此我公司多次与县政府主管部门及卓信公司进行交涉，但一直未得到解决。原告起诉后得知，武邑县人民政府将项目交由被告卓信公司进行建设和销售，并办理了相关手续。前提条件是由被告卓信公司承接原由我公司建造并已封顶的1/2号楼的“债务”，并负责处理相关的纠纷。如果认为武邑县人民政府的行政行为有效，被告卓信公司有义务处理与原告的纠纷，或者履行房产的交付义务。武邑县人民政府及卓信公司给我方造成的损失，我方将另行主张。基于以上事实，被告已经无法履行与原告签订的协议，应依法驳回对被告起诉。 被告卓信公司辩称，第一，本案被告不能追加我公司为共同被告。本案不是必要共同诉讼案件，被告无权追加我公司为被告。第二，原告与我公司不存在合同关系，不应对原告承担任何继续履行合同的义务，我公司没有与原告签订任何的购房合同，《创隆集团员工补贴购房协议书》的合同相对方是原告与被告创隆公司，与我公司无关。第三，我公司未与创隆公司签订债权债务转让合同，不应当承担创隆公司的债权债务。第四，创隆公司与原告签订的合同属于无效合同，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，被告创隆公司与原告在签订《创隆集团员工补贴购房协议书》时，被告创隆公司并未取得商品房预售许可证明，属于无效合同。原告的主张不应支持。第五，退一步讲，创隆公司现在继续存在，并没有注销，如法院判决合同继续履行也应由创隆公司向原告继续履行合同义务。综上所述，我公司不是本案适格的被告，法院应驳回原告对我公司的起诉。 根据原告的起诉和被告的答辩，确定本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的商品房预售合同是否合法有效？2、原告方要求被告赔偿损失的事实依据和法律依据。 围绕本案的第一个争议焦点，原告陈述并举证：陈述同诉状内容一致。提交证据：证据一、创隆集团员工补贴购房协议书一份。证据二、收据二张。证明原告与创隆房地产签订的合同是有效的。证据三、根据2017年9月武邑县信访突出问题及群体性事件联席会议办公室会议纪要，其中第2页内容为“武邑县卓信房地产应承担创隆房地产公司债权债务”。证据四、武邑县住房和城乡建设局2020年9月17日题关于刘学锋反映创隆公馆交房问信访事项答复意见书，证明卓信房地产公司应当补偿我方造成的损失和如期交房。 被告创隆公司对原告提交证据的质证意见是：对协议书、收据真实性无异议，但已不能履行，原告所购买的住房已不在我公司控制内。合同是合法有效的。我方对证据三真实性无异议，但合法性有异议，因为我司并不知情，我司对已建好的创隆公馆1、2号楼交由卓信公司并不知情。 被告卓信公司对原告提交证据的质证意见是：对购房协议书，因原告与被告创隆公司签订协议书，被告创隆公司并没有取得相应的土地出让证、建筑规划许可证等相应的施工证明，也未取得商品房预售许可证明，且至今仍未取得，故被告卓信公司认为该协议书应认定为无效。该协议书为复写件，虽加盖了创隆公司的公章，但创隆公司仍在经营，公章没有收回，且创隆公司与我公司存在利益冲突，故对该协议真实性不予认可。第二，收据因不是正规发票，且没有实际支付证明，故对收据的三性均不认可。对证据三真实性有异议，证据来源的合法性有异议，而且会议纪要应是情况汇报，情况汇报本身不属于规范性文件，不是具体行政行为更不具有合同性质，本案被告创隆公司声称对该汇报不知情，我司并没有与创隆公司达成任何债权债务转让协议，我司现在建设经营的楼盘是经合法拍卖取得的，并没有承接原创隆公司的任何债权债务。对证据四真实性无异议，在该答复意见书中明确说明是因为被告创隆公司非法建设两栋楼房，并擅自销售了四栋楼，给原告造成的损失，在答复书中明确表明国土局公开出让的15亩土地及地上的两栋楼收取了土地出让金1,960万元，我司所建设的楼盘手续合法，不应承担对原告的任何赔偿责任。 围绕本案的第一个争议焦点，被告创隆公司陈述并举证：陈述意见与答辩意见一致。没有证据提交。 围绕本案的第一个争议焦点，被告卓信公司陈述并举证：陈述意见与答辩意见一致。没有证据提交。 围绕本案的第二个争议焦点，原告陈述并举证：从2014年交款到现在，根据中国人民银行同期存款利率核算出，要求被告承担利息损失24,938元。没有证据提交。 围绕本案的第二个争议焦点，被告创隆公司陈述并举证：我方没有异议。 围绕本案的第二个争议焦点，被告卓信公司陈述并举证：被告创隆公司并没有取得相应的土地出让证、建筑规划许可证等相应的施工证明，也未取得商品房预售许可证明，是在没有任何施工手续的情况下擅自开发造成的项目停滞引发了矛盾，具有明显的过错，我司并没有承接被告创隆公司的认可债权债务，不应对原告的损失承担任何的责任。提交证据：证据一、国有建设用地使用权出让合同一份，证明我公司是经合法拍卖取得了宗地编号为2××9-48的国有土地使用权。证据二、《创隆集团员工补贴购房协议书》三份、《协议书》三份，证明是武邑县人民政府房屋征收办公室已与购房人员达成了协议，负责退还已购房人员的相关款项。我公司并未承接被告衡水创隆房地产开发有限公司的债权债务。 原告对被告卓信公司提交证据的质证意见是：对证据一无异议。对证据二只是武邑县人民政府与购房人员签订的协议我没有收到，对其真实性认可。 被告创隆公司对被告卓信公司提交证据的质证意见是：对以上两份证据无异议。 为查清本案事实，本院依职权调取的2018年6月13日武邑县人民政府专题会议纪要内容，进行宣读（内容略）。 原告对本院依职权调取会议纪要内容的质证意见是：无异议。 被告卓信公司对本院依职权调取会议纪要内容的质证意见是：对会议纪要无异议，但会议纪要不是规范性文件，也不是具体的行政行为，在该会议纪要中仅表明负责处理已建两栋楼房所产生的债务或矛盾纠纷，并不是承担创隆公司的债权债务，我司仅协调不承担。同时该会议纪要表明我司按程序取得了建设用地使用权，是通过合法拍卖取得的，而没有与创隆公司达成任何的债权债务转让协议。 被告创隆公司对本院依职权调取会议纪要内容的质证意见是：我方没有异议。 本院对原被告各方提交证据的认证意见是：原告围绕第一个争议焦点提供的证据一、二，本院对其真实性和关联性予以认可，对其合法性不予认可。原告围绕第一个争议焦点提供的证据三、四，本院对其真实性、合法性和关联性予以认可。被告卓信公司围绕第二个争议焦点提供的证据一、二，本院对其真实性、合法性、关联性均予认可。 本院经审理查明：2014年12月19日，原告与被告创隆公司签订《创隆集团员工补贴购房协议书》，约定原告购买被告创隆公司所开发的创隆公馆1号楼2单元602室房屋一套，建筑面积约为91.66平方米，2室2厅1卫，每平方米单价为3,500元，总房款为320,810元，原告已交补贴后首付款70,810元（含定金），余款190,000元由原告申请银行按揭支付。该协议第三条为十八万爱心补助金的补贴方式：1、首付款直接一次性补助爱心补助金六万元，剩余十二万爱心住房补助金分六年发放完毕。2、从签订此协议后下个月起在每月的1-3日（周六日和国家法定节假日延后）发放住房补助金，前三年每月发放爱心住房补助金833元，后三年每月发放爱心住房补助金2,500元。该协议第九条交房时间为2016年5月31日，如果逾期未交房每天按已交房款的银行同期存款利率赔付。被告创隆公司原法定代表人向原告发放了大概3个月爱心住房补助金，每个月600元左右。2014年，武邑县兴旺家具雕刻有限公司与武邑县创隆橡塑工程有限公司签订厂房买卖协议，协议约定将武邑县兴旺家具雕刻有限公司厂区用地转让给武邑县创隆橡塑工程有限公司使用。被告创隆公司在该厂区临街南侧非法建设2栋楼房（1#和2#），擅自销售4栋楼（1#、2#、3#、4#），并以内部员工补贴形式诱取83户集资购房款约800万元。后因被告创隆公司原法定代表人的违法行为造成项目停滞，购房户多次上访要求解决问题。2017年，武邑县住房和城乡建设局协调被告卓信公司垫付资金近800万元，偿还70户集资款，仍有13户（包括本案原告刘学锋）不愿意退款，要求给付房屋。2018年6月13日，武邑县人民政府审批通过解决方案：由县住建局负责委托具备资质的单位对武邑县兴旺家具雕刻有限公司土地及地上附着物进行评估，并按评估价格进行征收，由财政局拨付补偿款；国土局按程序对武邑县兴旺家具雕刻有限公司土地进行收储和公开出让。被告创隆公司非法建设的2栋楼房，参照衡水市人民政府办公室关于印发《关于进一步加快房地产市场专项整治解决房地产遗留问题的指导意见（试行）补充规定》（2018-90号）的通知中“凡列入此次房地产市场专项整治、符合土地利用总体规划、国有建设和地上尚未完善土地手续且存在地上建筑的项目，其中公益性项目、城中村改造、旧居住区改造和回迁项目、列入省市重点建设的产业项目、保障房项目、衡水湖马拉松项目以及有会议纪要、政府文件等同意提前开工的项目，免于提前开工处罚。地上建筑物不再执行没收，直接办理土地出让手续。土地出让前，由有资质的中介机构对地上建筑物进行评估，地上建筑物由土地使用权人（竞得人）与建筑物投资方协商处置，处置时将结果作为依据。”的规定，不再没收，土地出让后由中标企业偿还已建2栋楼房债务，解决被告创隆公司的债务问题和被告卓信公司垫付的近800万元购房款。2××9年10月，武邑县国土局公开出让15亩土地（土地和地上2栋楼），收取土地出让金1960万元。武邑县住房和城乡建设局多次约谈被告卓信公司，被告卓信公司答应按每平方米成本价4,300-4,600元向原告给付房屋；或按政府专题会议研究方案执行，退还原告购房款。原告不同意按政府专题会议研究方案执行，要求履行合同。本案开庭审理后，本院告知原告是否变更诉讼请求，而原告坚持其诉讼请求。 本院认为，被告创隆公司开发的创隆公馆房产项目无土地、规划、建设等手续，该项目的所建房产系违法建设，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故原告与被告创隆公司签订的《创隆集团员工补贴购房协议书》无效。自2014年至本案起诉前，武邑县人民政府一直在处理解决该涉案房产项目所遗留的各种问题，且已大部分解决。本案原告与被告创隆公司签订的《创隆集团员工补贴购房协议书》中的该涉案房产项目，已由被告卓信公司取得合法手续后继续开发建设，由被告卓信公司垫付800万元的购房款，已原数退还83户购房人中的70户购房首付款。本案开庭审理后，本院告知原告：原告与被告创隆公司所签订的补贴购房协议为无效协议，原告应变更其诉讼请求，本院继续审理。原告仍坚持其诉讼请求，要求按原购房协议内容交付房屋、赔偿损失。原告诉请的损失是基于《创隆集团员工补贴购房协议书》第九条产生，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，判决如下： 驳回原告刘学锋的诉讼请求。 案件受理费减半收取计212元，由原告刘学锋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  陈占群 二〇二〇年十二月十七日 书记员  宋 扬