广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初13553号原告：东莞市高埗北联市×服务管理有限公司，住所地：广东省东莞市高埗××埗××旁。法定代表人：莫某1。委托代理人：莫灿华，广东智顺律师事务所律师。被告：叶婉华，女，汉族，1974年4月2日出生，住广东省东莞市××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××043。委托代理人：王兴涛，系被告员工。（后撤销代理）委托代理人：邝华轩，广东方中天律师事务所律师。委托代理人：刘智辉，广东方中天律师事务所实习律师。被告：陈创兵，男，汉族，1982年6月5日出生，住广东省惠来县××××××××××××1×，身份证号码：445××××××××××××51X。原告东莞市高埗北联市×服务管理有限公司诉被告叶婉华、陈创兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人莫灿华，被告叶婉华及其委托代理人王兴涛到庭参加诉讼。后为查明案件事实，本院依原告的申请追加了陈创兵作为本案被告参加诉讼，由于案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托代理人莫灿华，被告叶婉华及其委托代理人邝华轩、刘智辉，被告陈创兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告叶婉华向原告支付2019年2月至8月租金18900元，9月租金4700元，水电费1256元，10月租金4700元，11月租金4700元，12月租金4700元，2020年1月至3月租金各4700元，2020年4月份每月向原告支付租金4700元至实际归还租赁物之日止；2、被告陈创兵对上述债务承担连带责任；3、两被告腾空房屋并向原告返还租赁物；4、诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告叶婉华签订租赁合同，每月租金4600元，租期3年，被告陈创兵与被告叶婉华合伙经营饮食店，两被告是合伙关系，租赁合同仍在履行当中，两被告至今仍在使用租赁房屋，但没有按照约定支付租金。为此，原告特诉至法院，请求依法判决。被告叶婉华辩称，1、确认叶婉华从2019年2月开始没有向原告缴纳租金、水电费、卫生费，但叶婉华在2018年12月25日将案涉铺位转让给陈创兵，案涉房租与叶婉华无关，应该由陈创兵缴纳。庭前向陈创兵了解，陈创兵已经向原告缴纳租金16000元；2、原告与叶婉华签订并实际履行的合同是2017年9月28日签订的，并非2017年10月1日所签订的合同，实际起算租金一期应该从2017年11月10日开始算，2017年9月28日签订的合同加盖的是原告的合同专用章，导致叶婉华无法进行工商登记，所以2017年10月1日就重新签订一份合同，应该以2017年9月28日签订的合同为准；3、叶婉华在2018年12月25日经原告的法定代表人黄海铭的同意，把案涉合同转让给陈创兵承接，该事实有原告当时负责管理市场的同事黄炳贤证实，陈创兵在承接案涉合同后，也开始与原告履行案涉合同的权利义务，包括向原告支付租金，根据合同第88条的规定，叶婉华已经将案涉合同的权利义务转让给陈创兵，并且得到原告的法定代表人黄海铭的同意，所以在2018年12月25日之日起因案涉合同所产生的权利义务应当由陈创兵履行和享有，与叶婉华无关，原告要求叶婉华支付合同转让后的相关租金、水电费与事实不符；4、根据双方的合同约定，原告所主张的卫生费是没有依据的，水电费也没有相关的凭证，并且该商铺已经移交给陈创兵使用，原告要求被告腾空并返还房屋没有事实依据。综上，叶婉华不是本案适格的被告，无需向原告承担相应的责任，请法庭驳回原告的诉请。被告陈创兵辩称，陈创兵与叶婉华在2018年12月25日签订了转让协议，由陈创兵转租案涉商铺用于经营饮食。2019年1月的租金4600元已经支付给了案外人黄炳贤，黄炳贤是原告的市场管理员，2019年2月至5月的租金已经支付了14000元，其中10000元支付给黄海铭，另外4000元支付给了黄海铭的妻子，黄海铭也是原告的市场管理员，之后就再也没有支付租金了。原告将案涉店铺隔壁的空地租给案外人建百货商场，案外人装修百货商场影响了陈创兵做生意，导致陈创兵无法营业，所以陈创兵不再向原告交租金，案涉店铺经营至2019年7月12日，之后就关门没有再经营了。因为原告一直没有给陈创兵解决问题，所以陈创兵就将所有设备放在店铺内没有搬走，也没有向原告交租。陈创兵同意向原告支付2019年2月10日至7月12日实际使用的租金15200元，之后的租金不同意支付。经审理查明，2017年10月1日，原告（甲方、出租方）与被告叶婉华（乙方、承租方）签订一份《租赁合同书》，合同首页加盖“东莞市高埗北联市×服务管理有限公司”，合同约定：甲方将位于东莞市高埗镇北联市××××××位出租给乙方作餐饮使用；租赁期限为3年，从2017年11月1日起至2020年10月31日止；每月租金为4600元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；签订本合同之日，乙方需一次性缴交定金9200元，合同期满，在乙方无违约并付清租金等经营费用后，甲方无息退还乙方；乙方在承租期间应按时缴交租金、水电费等一切与经营有关的费用；未经甲方书面同意，乙方不得将商铺的部分或全部转借或转租他人，如甲方同意，乙方需向甲方交1500手续费；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时没收定金、追回乙方拖欠款项、收回商铺及解除合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿：（2）拖欠甲方超过二个月租金。合同另就其它事项进行了约定。合同落款甲方处有“黄海铭”签名并加盖“东莞市高埗北联市×服务管理有限公司”公章，乙方处有“叶婉华”签名及捺印。黄海铭是原告的管理人员。合同签订后，叶婉华已按合同约定向原告缴交了定金9200元，并向原告支付租金至2018年12月，从2019年1月起未向原告支付租金。叶婉华主张，2017年9月28日，叶婉华与原告签订了一份《租赁合同书》，由于该合同加盖的是“高埗北联市场合同专用章”，不是正式的公章，所以原告与叶婉华在2017年10月1日重新签订了一份新的《租赁合同书》。叶婉华举证2017年9月28日的《租赁合同书》，该合同约定的租赁期为三年，从2017年11月10日起至2020年10月9日止，原告于2017年11月10日前将商铺交付给叶婉华使用，其他合同条款内容与2017年10月1日签订的合同内容一致。原告对2017年9月28日《租赁合同书》的真实性确认，但认为2017年10月1日签订的合同在后，应以该份合同为准。被告叶婉华、陈创兵主张，经黄海铭口头同意，两被告于2018年12月25日签订转让协议，叶婉华将案涉商铺转租给陈创兵经营餐饮，已支付转让费20000元，转让后的租金由陈创兵向原告缴纳；陈创兵在2019年1月2日向原告的管理员黄炳贤支付2019年1月租金4600元，在2019年4月29日向原告的管理员黄海铭微信转账4000元，在2019年5月10日向黄海铭微信转账10000元，之后没有再向被告支付租金。原告确认收到陈创兵支付给黄海铭的租金14000元，但主张两被告是合伙关系，陈创兵是代叶婉华支付；原告对两被告之间的转让行为不知情，并未经过原告的书面同意，两被告也未向原告支付转让手续费1500元。叶婉华申请证人黄炳贤出庭作证。黄炳贤在庭审中陈述称：黄炳贤与黄海铭是叔侄关系，2018年8月至2019年7月，黄炳贤在原告处任职，负责市场管理，负责市场铺位招租、收租等管理；2018年12月底，黄海铭、叶婉华、陈创兵在市场管理办公室协商案涉商铺转租一事，黄炳贤当时也在办公室，听到叶婉华对黄海铭说要将案涉商铺转租给陈创兵，黄海铭口头表示同意，三方并未谈到手续费一事，之后黄海铭叫黄炳贤去找陈创兵收租；陈创兵向黄炳贤支付了2019年1月租金4600元。原告对证人证言的真实性、合法性、关联性均不确认，认为证人只是窥听了对话，断章取义，不能了解事情的全部，且证人在2019年2月从原告处离职，不能证明待证事实，证人证言不能对抗合同关于转租的约定，应当以合同约定作为认定的标准。两被告对证人证言的予以确认。陈创兵主张，因原告将案涉商铺旁边的空地租赁给案外人，案外人装修导致陈创兵无法使用案涉商铺，陈创兵向原告反映情况，但原告不予理睬，故案涉商铺经营至2019年7月12日后就关门没有再经营了；2019年9月陈创兵回到案涉店铺，发现棚里的东西全部被推到店铺里面，乱七八糟，大部分都损坏了，陈创兵去找原告协商，但原告不处理；确认截止至开庭之日，案涉商铺里的东西没有搬走清空；陈创兵确认在庭审后将案涉商铺清空交还原告。原告主张案涉商铺从2019年10月开始没有营业，截止至庭审之日，两被告仍然未将案涉商铺交还原告，两被告的设备仍放在案涉铺位里面，没有搬走。原告陈述，案涉房屋未办理房地产权证及建设工程规划许可证。在本院释明案涉《租赁合同书》可能为无效合同，询问原告是否将租金变更为场地占有使用费，原告确认变更租金为占有使用费。叶婉华认为案涉商铺已由陈创兵承接，定金9200元应当退还陈创兵。原告表示两被告违约，应按照合同约定没收定金。庭审后，原告确认陈创兵于2020年11月3日清空了案涉商铺并交还原告。以上事实，有原告提交的租赁合同书、营业执照、照片，叶婉华提交的租赁合同书、转让协议、欠条、注销登记通知书、微信转账凭证，陈创兵提交的照片以及本院的庭审笔录、问话笔录、庭前会议等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案的租赁房屋未办理房地产权证、建设工程规划许可证，本院依法认定原告与叶婉华就租赁房屋事宜签订的两份《租赁合同书》均违反了法律的强制性规定，应属无效。叶婉华与陈创兵于2018年12月25日签订转让协议，叶婉华将案涉商铺转让给陈创兵经营，虽然未经过原告的书面同意，也未向原告支付手续费1500元，但原告确认其管理人员黄炳贤已收取了陈创兵支付的占有使用费14000元，结合黄炳贤的证人证言，可以证明原告对于叶婉华与陈创兵之间的转让协议是知情并同意的。原告主张两被告是合伙关系，陈创兵是代叶婉华支付占用使用费，并未提供证据佐证，原告在收取陈创兵支付的占有使用费后也未在合理期限内向两被告提出异议，故对于原告主张其对于两被告之间的转让行为不知情也不同意，本院不予采信。叶婉华将案涉商铺转让给陈创兵经营后，案涉商铺的相关权利义务由陈创兵承接，转让之后的占有使用费应由陈创兵向原告缴纳。原告主张两被告是合伙关系，应对占有使用费承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。至于支付使用费的截止时间，应计至陈创兵搬离案涉商铺之日止。原告确认陈创兵于2020年11月3日搬离并将案涉商铺交还给原告，故占有使用费应从2019年2月计至2020年11月3日。陈创兵主张案涉商铺在2019年7月12日之后没有经营，但并未清空商铺里的设备，不同意向原告支付2019年7月12日之后的使用费。原告确认案涉商铺从2019年10月开始没有经营，但原告也未通知陈创兵清空商铺交还原告。本院认为，陈创兵未按约定向原告支付占有使用费，但也未向原告交还案涉商铺，原告在陈创兵未经营案涉商铺后，既未采取相关措施，也未通知陈创兵搬离交还案涉商铺，双方对此均存在过错。故原告主张的2019年10月以后的占用使用费参照租金标准4600元/月计算本院不予支持，本院酌情认定2019年10月至2020年11月3日期间的占有使用费参照租金标准的一半计算，为30130元（4600元/月÷2×13个月+4600元/月÷2÷30天×3天），2019年2月至2019年9月期间的占有使用费参照租金标准4600元/月计算，为22800元（4600元/月×8个月-14000元），以上合计52930元。原告诉请的水电费、卫生费，并未提交相关票据佐证，本院不予支持。至于合同约定的定金9200元，实为押金性质，案涉租赁合同无效，因合同取得的财产应予返还，原告主张没收定金没有依据，为减少诉累，本院将定金9200元直接在占有使用费中予以抵扣，抵扣后，陈创兵还应向原告支付占有使用费43730元（52930元-9200元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市高埗北联市×服务管理有限公司与被告叶婉华签订的《租赁合同书》无效；二、被告陈创兵于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市高埗北联市×服务管理有限公司支付2019年2月至2020年11月3日的房屋占有使用费43730元；三、驳回原告东莞市高埗北联市×服务管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1441.4元（原告已预交），由原告负担481.4元、被告陈创兵负担960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  成 瑶审判员  曾明珠二〇二〇年十二月十六日书记员  王思敏