北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45096号原告：北京梅兰雅美容美发有限公司,住所地北京市海淀区苏家坨镇西小营村东平房。法定代表人:蔡玉梅，经理。委托诉讼代理人：莫洁云，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，北京市中洲律师事务所律师。被告：北京佳客隆商贸有限公司，住所地北京市海淀区苏家坨西小营村东平房。法定代表人：何惠莊，经理。委托诉讼代理人：南珏，北京市两高律师事务所律师。第三人：李德水，男，1963年11月19日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵东红，北京市清华源律师事务所律师。原告北京梅兰雅美容美发有限公司（以下简称梅兰雅公司）与被告北京佳客隆商贸有限公司（以下简称佳客隆公司）、第三人李德水房屋租赁合同纠纷一案，本院已于2020年5月28日作出一审判决。佳客隆公司不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2020年9月23日作出（2020）京01民终6395号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梅兰雅公司委托诉讼代理人莫洁云、杨静，被告佳客隆公司委托诉讼代表人南珏，第三人李德水委托诉讼代理人赵东红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梅兰雅公司向本院提出诉讼请求：请求判令佳客隆公司及李德水向我方支付由原告新建的苏家坨镇西小营村东平房1号房屋2层188.49平方米房屋补偿款共计419390.25元。案件受理费由佳客隆公司及李德水承担。事实和理由：我方营业所在地位于北京市海淀区苏家坨镇西小营东平房。该场地位于北京市海淀区西小营村温阳路东侧，系李德水所建。2000年8月1日，李德水将西小营东平房内部分房屋租予佳客隆公司负责人葛利使用。2015年4月，葛利向我方转租其承租的部分租赁场地。我方承租后，对承租范围内房屋进行了装修改造并加建二层。经实际测量，我方加建部分面积为188.49平方米，位于西小营东平房x。2017年4月6日，李德水在该场地发出书面公告，通知因李德水租用的场地均在苏家坨镇西小营村腾退一期项目范围内，故要求场地内所有租户在2017年4月13日前腾退场地及房屋。2017年4月15日，李德水与佳客隆公司签订《终止协议》，解除双方租赁关系。2017年5月26日，我方与李德水签订《协议书》，就我方腾退租赁场地房屋及补偿事宜进行协商。后，我方及时腾退租赁场地房屋。2017年10月12日，我方负责人吴铁荣与佳客隆公司负责人葛利签订《协议》，佳客隆公司认可我方在原建筑物中新建房屋，且应取得补偿款。2017年10月21日，葛利出具《证明》，证实佳客隆公司认可我方与佳客隆公司存在租赁关系，我方在原建筑物中新建了大约180多平方米（即在原建筑中部分新建成二层）。后经我方了解，负责苏家坨镇西小营村腾退一期项目房屋价值评估的评估机构，已于2017年4月18日对李德水建设的全部房屋建筑物及附属物进行评估，其中，我方新建的二层房屋，建筑面积188.49平方米，补偿单价为每平方米人民币2225元，补偿价格总计419390.25元。同日，李德水与北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会（以下简称西小营村委会）签订《解除协议》，西小营村委会一次性向李德水支付41873239元，用于对李德水自行修建的房屋及附属物、经营损失以及生产设备搬迁进行补偿。李德水已领取前述全部腾退补偿款。我方认为，我方与佳客隆公司之间房屋租赁关系因腾退项目被终止，我方出资新建的188.49平方米房屋腾退补偿利益应由我方享有。佳客隆公司辩称，我方不同意梅兰雅公司的诉讼请求，我方没有向梅兰雅公司支付房屋补偿款的义务。理由如下：1、原被告之间仅为房屋租赁合同关系，针对梅兰雅公司向我方承租的房屋拆迁后的补偿问题，双方已经于2017年10月12日达成了民事协议，由我方向梅兰雅公司补偿其承租范围内因拆迁而造成的经营损失20万元，该笔费用被告已于2019年7月25日支付给梅兰雅公司，因此双方基于租赁合同关系因为拆迁导致的补偿问题已经解决，双方之间就租赁合同不再存有争议，现梅兰雅公司以租赁合同为由向我方主张其新建面积的补偿款，没有合同依据，更没有法律依据。因其新建部分并不含在双方的租赁合同的范围内，且新建部分拆迁机构所给予的补偿我方也并未获取。因此梅兰雅公司向我方主张本案诉争的补偿款没有依据。2、根据原被告于2017年10月12日所达成的协议，梅兰雅公司已经认可新建部分即本案诉争部分的补偿梅兰雅公司向第三人李德水索要，因此在双方达成一致的情况下，梅兰雅公司向我方主张该补偿，违背了双方的合意，不应被法律支持。3、我方向梅兰雅公司方已经支付的20万元的经营损失其实已经属于向梅兰雅公司多支付了正常应当补偿的部分，根据海淀区法院就我方与本案诉争拆迁区域另一承租单位嘉事堂药店的案件当中法院认定转租的承租机构应当享有停产停业损失60%的补偿标准，根据相关判例，我方实际应当给付梅兰雅公司方的补偿应为停产停业损失每平米700元的标准的60%即每平米420元，对应双方认可的承租面积200平米，实际应当支付的经营损失应为84000元，参照此标准被告给予梅兰雅公司方的20万元补偿已经远远高于了该笔数额。4、由于梅兰雅公司方没有按照双方约定以及第三人对本案诉争拆迁区域整体规定在2017年5月1日之前腾退房屋，导致我方以及嘉事堂药店全部被法院多扣除了一个月的租金给第三人，梅兰雅公司的行为也给我方造成了损失，所以综合以上几点，我方认为不论是基于租赁合同关系还是基于双方之间已经达成民事协议，还是基于我方完全没有获得梅兰雅公司诉争的补偿款这一客观事实，那么从合法合约公平合理的角度梅兰雅公司向我方主张本案的诉讼请求都不应被法律支持。双方之间订立的合同无论是否有效，当时合同的截止日期为2017年4月份，合同是自然终止的，梅兰雅公司的腾退时间是在2017年6月份，不存在提前解除，也不存在赔偿的问题。且双方于2017年10月12日签订了协议，由我方向梅兰雅公司补偿其承租范围内因拆迁而造成的经营损失20万元，该笔费用我方已于2019.7.25支付给梅兰雅公司。梅兰雅公司主张的面积也不在之前的合同中，与该合同无关。梅兰雅公司主张的新建部分的补偿，双方一致认可这笔欠款我方没有得到，因此对方向我方主张该笔钱款没有任何法律依据。李德水辩称，诉讼请求与我方无关，本案是基于租赁合同起诉，本案的租赁合同应属于无效合同，根据我方与佳客隆公司签订的合同第9条明确约定不得私自转租转让，因此原被告之间的转租合同应属于无效合同，所造成的后果与我方无关，另外我与佳客隆公司之间的租赁关系在2017年4月15日解除，因此我即与佳客隆公司没有租赁关系，与梅兰雅公司从未有过租赁关系，梅兰雅公司与佳客隆公司之间的合同无效。根据梅兰雅公司提交的证明租赁关系存在的收据可以得知梅兰雅公司向佳客隆公司的租金交纳仅到2017年4月，到2017年4月梅兰雅公司与任何人再无租赁关系。梅兰雅公司诉状中称其加建二层，与实际情况不符，房屋是我出租给佳客隆公司使用，是不允许改变房屋主体结构，梅兰雅公司仅是加建了一层部分地板，隔出了二层，墙壁和屋顶还是原有房屋的，即便梅兰雅公司和佳客隆公司在2017年10月12日有约定，但是该协议的约定与我方无关。综上所述梅兰雅公司与佳客隆公司之间的租赁合同无效，梅兰雅公司无权主张要求房屋补偿。我方与梅兰雅公司之间没有租赁合同关系，梅兰雅公司以租赁合同纠纷起诉，但我方未与梅兰雅公司签订过合同，现在梅兰雅公司向佳客隆公司主张的诉讼请求和我无关，另外我和佳客隆公司之间所签订的场地租赁合同双方已经在2017年4月15日签订了终止协议，就相关的解除事宜双方已经明确且该终止协议履行完毕。不认可佳客隆公司所说的应该向我方主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1998年1月30日，西小营农场与王福贵签订《废旧荒滩及坑塘承包协议》。2000年6月16日，王福贵与李德水签订《关于转让“废旧荒滩及坑塘承包协议”的协议》，在征得西小营农场同意的前提下，王福贵将《废旧荒滩及坑塘承包协议》转让给李德水，《废旧荒滩及坑塘承包协议》的乙方由王福贵变更为李德水，甲方西小营农场不变，原协议中的各项内容和条款继续有效，西小营农场和李德水继续履行原协议中的各自权利和义务；李德水一次性付给王福贵60万元以买断王福贵于1998年至今购置的全部财产。李德水受让上述场地后，在上述场地建设房屋，其建设行为无建房审批手续。2000年8月1日，李德水与佳客隆公司签订了《德水厂房、场地租赁合同》，李德水向佳客隆公司出租位于温阳公路东侧（紧邻温阳公路）、西小营村东、苏家坨农贸市场北侧一占地面积3451.44平方米的场地，其中建筑面积（门面房）为1209.3平方米，露天面积为2242.14平方米，租赁期限为20年，自2000年10月1日至2020年10月1日止，前10年租金为每年12万元，后10年为每年15万元。合同签订后，李德水将房屋、场地交付给佳客隆公司，佳客隆公司在空地上新建2222.86平方米房屋。2012年9月26日，李德水与佳客隆公司又签订一份《德水厂房、场地租赁合同》，李德水向佳客隆公司出租位于温阳公路东侧（紧邻温阳公路）西小营村东、佳客隆超市北侧的一占地面积为180平方米的场地，租赁期限为9年，自2012年10月1日至2021年10月1日止。佳客隆公司将其承租和新建的房屋部分用于经营佳客隆超市，其余房屋对外转租给多个主体。2015年4月，佳客隆公司将其承租的部分房屋转租给梅兰雅公司，梅兰雅公司在原有房屋内浇注楼板，将原有房屋分割为二层，并进行了内部打隔断和装修，在该处经营梅兰雅美容美发中心。2017年3月21日，北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会发布《腾退公告》，苏家坨镇西小营村庄腾退一期项目建设用地上非住宅及地上物腾退补偿工作自2017年3月21日启动，佳客隆公司承租的上述房屋、场地在腾退范围之内。2017年4月6日，李德水在该场地发出书面公告，通知因李德水租用的场地均在苏家坨镇西小营村腾退一期项目范围内，故要求场地内所有租户在2017年4月13日前腾退场地及房屋。2017年4月15日，李德水（甲方）与佳客隆公司（乙方）签订《终止协议》，约定：“一、甲乙双方在2000年8月1日所签订的《德水厂房、场地租赁合同》自本协议签订之日起终止，对原合同双方均不再享有任何权利义务。二、本协议签订后乙方必须在2017年4月19日之前，将所承租的房屋、场地及增建房屋腾空后交还到甲方手中。若乙方未能按照该约定期限将房屋、场地腾空后交还甲方，因此给甲方所造成的一切损失由乙方负责赔偿。三、在房屋腾空之日，乙方必须将水电费用结清；届时若甲方处有乙方未到期租金，在乙方将房屋、场地腾空交还甲方之日，由甲方将剩余租金退还乙方。四、乙方将房屋、场地及增建房屋腾空交还甲方后，由甲方自行与拆迁单位协商拆迁事宜，待甲方取得拆迁款项后，由甲方向乙方支付人民币六百五十三万五千八百六十三元整作为乙方的拆迁所得利益。甲方所取得的其余拆迁利益全部归甲方所有，与乙方无关。五、本协议签订后，即具有法律效力，任何一方不得反悔。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，内容相同，具有同等法律效力。”2017年4月18日，腾退人北京新牧置业发展有限公司（甲方）与被腾退人西小营村委会（乙方）签订《苏家坨镇非住宅用地项目房屋腾退货币补偿协议》，约定：乙方在西小营村温阳公路东侧废旧荒滩及坑塘共有房屋建筑面积16173平方米；经评估确定房屋及附属物补偿款为20444014元；腾退补助费共计21429225元，其中包括搬家补助404325元、一次性停产停业损失补偿款11321100元、工程配合奖9703800元；乙方同意在2017年4月25日前完成搬迁，并将原房腾空交由甲方拆除；乙方应得腾退补偿总额为41873239元，乙方按照本协议约定的搬迁期限完成搬迁，经甲方验收后45个工作日内，甲方将腾退补偿总额41873239元人民币一次性支付给乙方。2017年4月18日，西小营村委会（甲方）与李德水（乙方）签订《解除协议》，约定：双方于1998年1月30日签订的《承租协议》因腾退工作进展需要无法继续履行，甲方一次性向乙方支付41873239元，用于对乙方自行修建的房屋及附属物、经营损失以及生产设备搬迁进行补偿；乙方应在2017年4月25日之前将依据原合同所使用的所有房屋及院落腾退完毕并交予甲方验收；本协议生效后，甲乙双方于1998年1月30日签订的原合同以及在此基础上签订的相关补充协议同时解除，甲乙双方不再承担基于原合同以及在此基础上签订的补充协议所约定的权利和义务。协议签订后，李德水领取了全部腾退补偿人民币41873239元。本案审理过程中，本院调取了上述《苏家坨镇非住宅用地项目房屋腾退货币补偿协议》所对应的西小营村腾退一期项目非住宅估价结果报告、通知单及房屋示意图，结合通知单和房屋示意图可知，梅兰雅公司所建二层房屋的房号为x，建筑面积为188.49元，房屋价款（含装修）为185558元。腾退补偿材料中有李德水2017年4月18日签署的《承诺书》，内容为“我是西小营村温阳公路东侧废旧荒滩及坑塘的承租人李德水，我提供本址营业执照壹份照主为李德和，注册号91110108L243775696，现由我提供该执照并要求本次腾退停产停业补助费补偿在我名下，本人承诺负责经营人在腾退补偿协议规定的期限内搬家腾退。因此引起的一切纠纷由我个人负全部发来责任，与第三人无关。”经本院核实，上述营业执照机构名称为北京顺宜达商贸有限公司，法定代表人李德和，注册地址为海淀区苏家坨真西小营村东平房，梅兰雅公司、佳客隆公司注册地亦为海淀区苏家坨真西小营村东平房。2017年10月12日，梅兰雅公司负责人吴铁荣与佳客隆公司负责人葛利签订《协议》，约定：1、经双方协商同意，北京佳客隆商贸有限公司付给吴铁荣原有建筑部分的经营损失二十万元整。2、吴铁荣新建部分不包括在内，该部分的补偿款原则上由吴铁荣向李德水索要。因吴铁荣新建部分补偿北京佳客隆商贸有限公司未取得，该部分补偿由北京佳客隆商贸有限公司协助解决。3、二十万补偿款待北京佳客隆商贸有限公司取得后，五日内支付给吴铁荣。2017年10月21日，葛利出具《证明》，称：“梅兰雅公司在原建筑中新建了大约180多平方米（即在原建筑中部分新建成二层），实际面积以拆迁评估公司评估的面积为准，该新建部分评估公司已做了评估，该面积在佳客隆公司和李德水的终止协议中未包括在内，该部分的补偿款佳客隆公司未取得。”2018年，李德水将佳客隆公司起诉至本院，要求撤销双方于2017年4月15日签订的《终止协议》，本院经审理判决驳回了李德水的诉讼请求。双方均未上诉，该判决已生效。2018年，佳客隆公司将李德水起诉至本院，要求李德水返还原告房屋租金人民币111666元并支付拆迁补偿款人民币6535863元。本院经审理作出（2018）京0108民初43381号民事判决书，判决李德水返还北京佳客隆商贸有限公司房屋租金人民币87057.87元并支付北京佳客隆商贸有限公司腾退补偿款人民币6535863元。双方均未上诉，该判决已生效。该判决生效后，李德水已将腾退补偿款6535863元给付佳客隆公司。另查，佳客隆公司从李德水处承租的房屋中，梅兰雅美容美发中心使用的房屋于2017年6月1日实际腾空交付给李德水，其余房屋均于2017年5月1日实际腾空交付给李德水。经本院释明，梅兰雅公司称如法院确认其与佳客隆公司租赁合同关系无效，其坚持其要求赔偿的诉讼请求。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至一审法庭辩论终结之前，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续。未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准在集体土地上进行房屋建设的行为，既违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》关于集体土地管理的效力性强制性规定，也直接损害国家和社会公共利益，应当认定此类房屋的租赁合同无效，故佳客隆公司与梅兰雅公司形成的租赁合同关系无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据李德水与佳客隆公司于2017年4月15日签订的《终止协议》约定，“乙方将房屋、场地及增建房屋腾空交还甲方后，由甲方自行与拆迁单位协商拆迁事宜，待甲方取得拆迁款项后，由甲方向乙方支付人民币六百五十三万五千八百六十三元整作为乙方的拆迁所得利益。甲方所取得的其余拆迁利益全部归甲方所有，与乙方无关。”该《终止协议》已经本院生效判决认定有效，佳客隆公司已据此得到李德水给付的腾退补偿款6535863元。作为出租人的佳客隆公司应支付承租人梅兰雅公司所建二层房屋对应的补偿款，故梅兰雅公司要求佳客隆公司支付补偿款，数额未超出其可得范围，该诉讼请求具备事实及法律依据，本院予以支持。就梅兰雅公司的各项主张，本院逐项予以论述，根据西小营村腾退一期项目非住宅估价结果报告、通知单及房屋示意图可知，梅兰雅公司所建二层房屋建筑面积为188.49平方米，房屋价款（含装修）即房屋及附属物补偿款为185558元，因该二层系梅兰雅公司在原有房屋内浇注楼板隔出，二楼外墙及房顶均系梅兰雅公司承租时已经存在，根据本院查明情况，酌定梅兰雅公司就二层应得房屋及附属物补偿款为10万元。根据腾退人北京新牧置业发展有限公司与被腾退人西小营村委会签订的《苏家坨镇非住宅用地项目房屋腾退货币补偿协议》中房屋面积及对应的腾退补助费，可计算出涉案房屋每建筑平方米腾退补助费为1325元（含搬家补助每平方米25元、一次性停产停业补助每平方米700元、工程配合奖每平方米600元），其中搬家补助费、工程配合奖应由房屋实际使用人梅兰雅公司所得。因李德水、佳客隆公司、梅兰雅公司均在涉案房屋处进行工商登记，本院酌定梅兰雅公司应的一次性停产停业补助为每平方米400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京佳客隆商贸有限公司与北京梅兰雅美容美发有限公司就北京市海淀区苏家坨镇西小营村温阳公路东侧平房形成的租赁合同关系无效。二、北京佳客隆商贸有限公司与于本判决生效后7日内支付北京梅兰雅美容美发有限公司二层188.49平方米的腾退补偿款293202.25元；三、驳回北京梅兰雅美容美发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7591元（北京梅兰雅美容美发有限公司已预交），由北京梅兰雅美容美发有限公司负担2284元，已交纳；由北京佳客隆商贸有限公司负担5307元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  潘弥春人民陪审员  陈凤廷二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  李永瑞