广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初12064号原告：潘栩静，女，1984年7月12日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广州华宁房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区鹤洞路二巷7号之一自编3号。法定代表人：张鹏，职务：总经理。委托诉讼代理人：钟光毅，男，1974年2月26日出生，被告公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：冯姗姗，女，1990年1月18日出生，被告公司职员，联系地址。第三人：珠海华发物业管理服务有限公司广州分公司，营业场所：广州市白云区观云街1号201房单元部分自编之一房。负责人：曾师，职务：总经理。委托诉讼代理人：林永坚，男，1975年4月17日出生，第三人公司职员，联系地址。原告潘栩静诉被告广州华宁房地产开发有限公司（以下简称：华宁公司）、第三人珠海华发物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称：华发物业广州公司）商品房预售合同纠纷一案。本院立案受理后,依法由审判员侯炜邦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘栩静，被告华宁公司的委托代理人钟光毅、冯姗姗，第三人华发物业广州公司的委托代理人林永坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘栩静诉称：原告与被告于2018年10月4日签署《房屋买卖合同》，原告向被告购买荔湾区华尚二街华发尚座花园10栋XXXX房精装房，建筑面积共94.0598平方米，总金额5008799元。原告与楼下2302的邻居交谈得知XXXX房地板及2302的天花板有漏水象，严重影响到原告及邻居使用房屋。原告于2019年底多次向被告工作人员联系，要求其尽快处理漏水事宜。但被告一直未予以维修，反而在1月6日向原告方发送《房屋交付通知》，通知于2020年1月6日至1月12日前往办理收楼手续。原告方依约前往验收，但涉案房屋仍存在多处问题，房屋地板水管渗漏水，导致大面积瓷砖泡水，原告方根本无法使用涉案房屋。为此，原告方拒绝签收房屋，要求被告方立即处理地板漏水问题。在整修期间，被告方及第三人物业工作人员互相推诿，导致长期未解决漏水问题，直至2020年5月2日才整修完毕，原告方才签收房屋。依据双方签署的《房屋买卖合同》，被告应当于交房之日向原告提供适宜使用的精装修房屋，但房屋存在漏水问题，被告的行为属于瑕疵履行，依据《合同法》112条规定，被告虽然采取补救措施对涉案房屋进行维修，但是对于原告还有其他损失的，应当赔偿损失。据此，为保障自身合法权益，原告起诉要求：一、判令被告向原告赔偿租金损失共计22200元(以每月6000元为标准，自2020年1月12日计算至2020年5月2日为止)；二、判令被告向原告承担物业管理费共计1339.12元(自2020年1月计算至2020年5月2日为止)；三、判令被告承担本案诉讼费用。被告广州华宁房地产开发有限公司辩称：原告要求被告赔偿租金损失、承担物业管理费没有事实和法律依据。具体事实与理由如下：一、1、被告已按照双方签订的广州市商品房买卖合同的约定交付房屋，关于交付时间，原被告双方于2019年6月26日网签的广州市商品房买卖合同第13条房屋交付约定被告应当在2019年12月31日前将作为合同标的物的房屋交付给原告使用，后因原告贷款银行对原告的资信审查后调低原告申请的贷款金额额度，原告应贷款银行要求增加首付金额，因此原告需变更付款方式，并顺延付款时间，双方于2019年9月29日签署补充协议2，因为原告原因变更付款方式与顺延时间，交付时间也相应顺延，经双方协商约定在2020年1月12日之前交付房屋。2020年1月2日被告收到原告通过按揭银行发放的按揭贷款，被告于2020年1月6日寄发房屋交付通知，通知原告在2020年1月6日至1月12日办理涉案房屋收楼手续，2020年1月11日原告对该房屋进行验收，提交业主验房记录表。2、交付条件，买卖合同附件8补充协议第8条约定，双方同意该商品房取得建筑工程竣工验收备案表及达到交房条件，第11条约定双方一致确认买卖合同第15条第3款变更为原告所购房屋，取得建筑工程竣工验收备案表、房地产质量保证书、房地产使用说明书和临时管理规约或管理规约，即视为符合交付标准，原告无权拒绝收楼。第12条对买卖合同第16条的补充约定，双方对交付该商品房的质量有争议时，原告可以向具有工程质量检测鉴定资质的机构申请鉴定。若经双方认可的检测鉴定机构出具的鉴定结论或有关纠纷经法律裁决确认该商品房主体结构质量不合格，或者因质量问题严重影响正常居住使用的，原告有权请求解除买卖合同，该商品房仅存在质量瑕疵需要维修的，原告应当在通知书约定的办理验收交接手续的期限内接受该商品房交付。涉案商品房所在的自编10号楼于2019年1月2日经过建设、勘察、设计、施工、监理，五方单位的正式竣工验收合格，于2019年1月10日经过了广州荔湾区住房和建设局的质量竣工验收监督等政府联合验收，并取得《竣工验收备案》，也不存在严重影响正常居住使用的质量问题，符合法律规定及双方约定的交付条件。因此被告已按照约定交付房屋，原告应按约定接收房屋。3、原告所述渗水问题发生在房屋交付前，且在交付前被告早已修复完毕。1月11日原告对该房屋进行验收提交的《业主验房记录表》可以证明房屋交付时不存在渗水问题。原告以交付时不存在的渗水问题为由拒绝接收房屋不符合法律规定及双方约定，根据买卖合同补充协议第13条约定，原告无正当理由拒绝接收房屋与被告办理房屋交付手续的，该期限届满视为被告已向原告交付房屋。二、被告已按照买卖合同的约定交付房屋，自视为交付之日起，原告应缴纳物业管理服务费，非被告原因造成的损失和风险概由原告自行承担。买卖合同补充协议第13条约定，被告通知原告收楼后，原告应当在被告通知要求的期限内与被告办理房屋查验交付手续，原告无正当理由拒绝办理查验交付手续或无正当理由拖延验收时间，未与被告办理房屋交付手续的，该期限届满视为被告已按期向原告交付房屋，自通知书载明的原告应办验收交接手续的期间届满之日起，该房屋的风险责任转移由原告承担，有关该商品房的耗损折旧、损毁、灭失以及其他非被告原因造成的损失和风险，自视为交付之日概由原告承担，原告并应自视为交付之日起缴纳物业管理服务费，涉案商品房符合法律规定及双方约定的交付条件，也不存在严重影响正常居住使用的质量问题，因原告无正当理由拒绝接收房屋，及与被告办理房屋交接手续，自视为交付之日起，原告应缴纳物业管理服务费，非被告原因造成的损失和风险，概由原告承担，因此原告要求被告赔偿租金损失与承担物业管理费与合同约定不符，也没有事实与法律依据。三、被告因新冠病毒疫情公共卫生事件影响履行保修服务迟延，公共卫生干预属于不可抗力，被告依法不承担违约或赔偿责任。关于疫情期间小区装修问题，广州市荔湾区新冠病毒××疫情防控指挥部办公室于2020年2月5日发布了《关于进一步加强疫情防控期间小区管理的通知》，其中第7点明确要求：暂停小区内各类工程施工，小区内业主装修装饰、小区水电煤气管道改造、雨污分流等工程一律暂停施工。另于2020年4月20日发布的《广州市荔湾区新冠病毒疫情防控指挥部办公室关于恢复小区装饰装修工程的防控指引》（荔防控办（2020）81号）其中第1点明确，按照分级分类原则，结合小区实际入住情况，在严格管控的前提下，我区按照下列四种情况分类实施疫情防控措施，其中1、新建一手毛坯商品房允许恢复小区业主装饰装修工程施工；4、小区内除前述三种情况外的其他装饰装修工程继续暂停施工。由于发生公共卫生干预的不可抗力事件，被告与物业服务企业根据区防控指挥部的要求，执行相关防控政策，被告的保修工作和原告的装修入住都受到影响。根据《民法总则》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。被告因不可抗力履行保修义务的迟延，原告以此为由要求被告承担违约责任和赔偿责任与法律规定不符，综上，被告已按照买卖合同的约定交付房屋，交付的房屋不存在渗水问题，也不存在其他严重影响正常使用的质量问题，原告应按约定接收房屋并承担物业管理费，非被告原因造成的损失应由原告自行承担。被告因不可抗力履行保修义务迟延，原告要求被告承担违约及赔偿责任与法律规定不符。第三人华发物业广州公司答辩：第三人是应法院的通知过来参加庭审，在原告诉求中并不涉及到第三人，所以第三人不作实质性答辩。经审理查明：原告与被告于2019年6月26日签订了《广州市商品房买卖合同(预售）》，约定：被告将华发尚座花园自编10号楼XX层XXXX号房即荔湾区华尚二街7号XXXX房（涉案房屋）以人民币5008799元出售给原告，原告以按揭贷款方式付款，其中房款350万元须于2019年6月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。被告选聘第三人华发物业广州公司进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米3.5元，由原告自收楼之日起按月按时交纳。被告应当在2019年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给原告使用。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应及时书面告知原告。被告在验收交接时提供下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证及供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等；原告应在接到了收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。原告认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。被告在接到原告异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为原告异议事实成立，该商品房视为未交付。原告对被告所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由被告转移给原告。合同第二十五条工程质量保修约定：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由被告负担，但因原告使用不当或不可抗力等非被告原因造成的问题除外。被告应在收到原告通知后5日内履行保修义务；被告对保修责任有异议的，应在收到原告通知后5日内通知原告。原、被告双方委托双方认可且有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，原告发出书面保修通知书5日内，被告既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，原告可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担。在合同附件八《补充协议》第九.2条约定：被告发出房屋交付通知后，若原告未付清全部房价款…等，被告有权延期向原告交付该商品房，直至原告付清上述款项…等。第十.1条约定：不可抗力。第十二.2条约定：该商品房仅存在质量瑕疵需要维修的，原告应当在通知书约定的办理验收交接手续的期限内接受该商品房交付，同时以书面形式向被告提出维修要求。被告或其委托的维修单位应指派工作人员前往处理，经检查属于保修范围的，被告应依据《住宅质量保证书》的约定，及时提供保修服务。2019年9月29日原、被告签订《补充协议（二）》，双方一致同意，变更原买卖合同第八条“付款方式”第3款之“按揭贷款方式付款”的内容为：首期款：1、自预售合同网上签订之日起，支付全部房价款的30.12%（1508799元）。2、在2019年9月29日前，支付全部房价款的9.98%（50万元）。除首期款外：剩余房款300万元，须于2019年9月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。补充协议与原买卖合同具有同等法律效力。在买卖合同与补充协议不一致的，则以补充协议条款约定为准。补充协议没有约定的，按原买卖合同条款执行。2020年1月6日被告向原告发出《房屋交付通知》及《收楼通知》，通知原告在2020年1月6日至2020年1月12日前往办理收楼手续。2020年1月11日原告与被告办理房屋交楼验收手续，原告在《业主验房记录表》上对交付房屋提出40条需要被告进行整改的问题。2020年5月20日原告才领取房屋钥匙，在此期间原告共交纳2020年1月至3月物业管理费987.87元。2020年7月21日原告以特快专递方式向被告发出《催告函》，认为被告在2020年1月11日交付原告所认购的房屋发现房屋地板水管渗漏水，导致大面积瓷砖泡水，无法入住。据此，原告拒绝签收房屋。但在整修期间，被告工作人员拖延推诿，导致长期无法整修完毕。且物业管理方据《房屋买卖合同》称有关物业管理费应从自通知收楼之日要求原告支付物业管理费，并且因被告原因导致原告迟迟未能入住，直到2020年5月2日才签收房屋。据此原告正式向被告函告如下：1、依照《房屋买卖合同》第十四条约定，从2020年1月12日开始按照总购房价格万分之五每日的标准计付违约金直至2020年5月2日为止。2、从2020年1月12日开始直至2020年5月2日为止，按每月6000元的标准计算物业租金损失。3、赔付原告全部物业管理费。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。在庭审中，被告对原告提供的2019年12月中旬拍摄照片、2020年1月11日拍摄的房间的墙角照片、2019年12月中旬未开挖前的厅地面照片有异议。被告认为原告无法提供当时拍摄的载体，无法说明拍摄时间及地点，所以对三性不确认。拍摄时间按原告所说的在2019年12月中旬，是在房屋交付给原告之前，所以关联性不确认。同时，原告陈述是邻居拍摄的，所以对拍摄位置、地点不予确认。原告在华发10栋联络群的聊天记录，被告对真实性、关联性无法确认，所谓的楼下邻居反映房屋问题是在房屋交付之前。被告也不是群里面的成员。被告与第三人华发物业广州公司确认房屋售后补修工作由被告负责。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原告虽然提供2019年12月中旬邻居拍摄其购买的涉案房屋地面存在漏水现象并进行维修的照片。但原、被告签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及2019年9月29日原、被告签订《补充协议（二）》约定，原、被告将涉案房屋的交付时间确定为2020年1月11日。2019年12月中旬被告对涉案房屋的维修是基于涉案房屋的渗漏影响楼下邻居的使用而进行，不能证实在2020年1月11日被告将涉案房屋交付给原告后，仍然存在渗漏现象。对于2020年5月18日原告拍摄被告对涉案房屋地面地砖进行维修的照片。在涉案房屋交付后，由于发生新冠××疫情需要防控。原告在收楼时，对涉案房屋存在问题提出要求被告进行整改。由于受新冠××疫情防控要求的影响，被告没有及时给原告所提出的整改项目进行整改，非被告故意所为。被告的抗辩理由成立。综上原告以上述理由要求被告赔偿租金损失、物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告潘栩静全部诉讼请求。本案受理费194元，由原告潘栩静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十二月二十五日书记员  谢绮雯黄嘉琪