兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初2832号原告（反诉被告）：范琳琳，女，1985年11月29日出生，满族，个体，群众，住兴城市。被告（反诉原告）：葫芦岛沃道商业经营管理有限公司。住所地葫芦岛市兴城市温泉街道兴海南街86号办2。统一社会信用代码91211481318746769C。法定代表人：韩振博，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李敬凭，北京大成沈阳律师事务所律师。原告范琳琳与被告葫芦岛沃道商业经营管理有限公司（以下简称沃道公司）租赁合同以及反诉原告沃道公司与反诉被告范琳琳解除合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，将本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范琳琳、被告（反诉原告）沃道公司的委托诉讼代理人李敬凭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范琳琳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租金10400元并按日万分之一支付违约金及对应的银行利息。2、被告承担诉讼费。事实和理由：2014年8月27日，原告与被告达成《银象宁远城商铺租赁合同》两份，约定被告原告所有的银象宁远城xxx商铺一处，租赁期间为2015年1月1日至2027年6月30日止，并一直按合同约定执行。但时至2020年6月30日，原告到被告处收取2019年7月1日至2020年6月30日的租金时被告却以无钱支付为理由拒不给付。经原告多次与被告协商未果，无奈，原告诉至法院，请求法院依法判令被告给付原告租金10400元（前五年租金总和减出租车78000元抵顶后的余额），并按双方租赁合同约定给付原告违约金以及对应银行利息。沃道公司辩称：1、根据商铺租赁合同第六条第二款，被告确应支付违约金。利息在合同中并无约定，根据合同法的规定违约金及利息不能同时主张，另行主张利息不应支持。2、希望法庭在考虑疫情的影响下对于租金及违约金给付酌情减免。根据辽宁省人民政府关于印发辽宁省新型冠状××疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知，辽政发20206号，要求减免中小企业的房租。因此恳请人民法院予以减免租金及违约金。反诉原告沃道公司向本院提出反诉请求：依法判令解除反诉人与被反诉人签订的商铺租赁合同，免除反诉人拖欠的租金。事实和理由：反诉人与被反诉人签订商铺租赁合同，租赁被反诉人所有的位于银象宁远城内的商铺，用于统一经营。但由于商场一直处于亏损状态，2019年之前，反诉人一直维持如期支付租金。但2019年又遇疫情，目前商场属于事实上不能继续履行该合同。该合同继续履行已经显失公平。商场从各位被反诉人手中租赁房屋，价格为1万元至10万元左右不等。但是反诉人对外租赁的费用每年每户为0至几千元。如此显失公平的合同所带来的巨大亏损。如不能解除该合同那么被反诉人无法取得对应合同款，商户价值在长期的拖延下必会降低，根据相关法律规定应对该合同予以解除。并且继续履行该合同不能实现该合同的目的，双方签订的商户租赁合同最终目的为经营和收益，如继续履行双方都不能实现商户经营和收益的最终商业目的。如强制要求履行，违反民法的自愿原则，造成社会资源的浪费及形成累诉。现被反诉人已经将反诉人诉至法院，为解决双方之间的矛盾，故提起反诉，望人民法院能够综合考虑，支持反诉人的诉讼请求。反诉被告范琳琳辩称，沃道公司的反诉主张不能成立。合同订立的前提条件是被告承诺包租12年我们才买的商铺，反诉被告已如期向反诉原告提供店铺，对于其自身经营亏损、困难以及是否还能够进行转租，与本案无关。沃道公司不能解除合同，租赁合同中已明确写明本合同是不可终止合同。本院经审理认定事实如下：范琳琳自有坐落于xxx号商铺一处。2014年8月27日，甲方（范琳琳）与乙方（沃道公司）签订《银象.宁远城商铺租赁合同》，合同内容如下：甲方自愿将所购买的银象.宁远城商铺租赁给乙方，乙方愿对其商铺实行统一经营及管理，双方达成如下协议：“第一条第2款约定商铺编号F1347建筑面积18.11平方米，第3款约定标的商铺12.5年租金总计为260000元。第二条第1款约定租赁期限自2015年1月1日至2027年6月30日。第三条第2款约定标的商铺每个经营期租金具体分配如下：经营期间2015.1.1-2016.6.30经营期租金为13000元，备注5%；经营期间2016.7.1-2017.6.30经营期租金为15600元，备注6%；经营期间2017.7.1-2018.6.30经营期租金为18200元，备注7%；第4、5、6年经营期间为2018.7.1到2021.6.30各一年，经营期租金各为20800元，备注各为8%；第7、8年经营期间为2021.7.1到2023.6.30各一年，经营期租金各为23400元，备注各为9%；第9、10、11、12年经营期间为2023.7.1到2027.6.30各一年，经营期租金各为26000元，备注各为10%。说明：因本合同履行所发生的税费，按国家相关法律、法规及规定执行。第3款约定租金自2015年1月1日起开始计算。每个经营期间租金于该经营周期期末6月20日-6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。第六条第1款约定银象宁远城为整体性规划经营，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同应向乙方支付该标的商铺总租金的30%作为违约金，并赔偿乙方因此所造成的一切损失。损失包括整体规划费用和预期利润，同时乙方有权要求甲方继续履行本合同。第2款约定乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之一支付违约金。第3款约定乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”。沃道公司未按合同约定支付范琳琳2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费10400元，故范琳琳诉至法院。以上事实，有当事人陈述，《银象.宁远城商铺租赁合同》、不动产权证书，专用收款收据等附卷佐证。本院认为，范琳琳与沃道公司签订的《银象.宁远城商铺租赁合同》是当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定行使权利,履行义务。沃道公司未按照合同约定如期支付租赁费，已构成违约。按照租赁合同约定，沃道公司依法应向范琳琳支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费10400元，但考虑2020年1月份开始由于疫情因素影响，势必一定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，沃道公司请求减免租金的抗辩意见，应予采信，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免除租金2个月，经计算，沃道公司应向范琳琳支付租赁费8666.66元（10400元/年÷12个月×11个月）。关于违约金，根据租赁合同第六条第二款“乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之一支付违约金”规定，现沃道公司已经逾期支付租金，而本案逾期日应为2020年7月1日，故沃道公司依约定应从2020年7月1日起开始支付违约金，至实际给付之日止，按日万分之一的标准计算。关于利息，因违约金的性质具有补偿性，又有赔偿性，原告未举证证明其除利息损失外还有其他损失，在违约金能够足以涵盖其利息损失的情况下，另行主张利息缺乏依据，不予支持。关于沃道公司反诉主张解除租赁合同的诉求，范琳琳不同意解除合同，本案范琳琳已按照合同约定向沃道公司交付案涉商铺，故沃道公司主张的不能实现合同目的的理由不能成立。租赁合同第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。”，本案不构成合同解除的法定条件，故本院对沃道公司主张解除租赁合同的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告葫芦岛沃道商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告范琳琳租赁费8666.66元以及支付违约金（违约金以8666.66元为基数，从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之一的标准计付）；二、驳回原告范琳琳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告葫芦岛沃道商业经营管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息损失。案件受理费已减半收取30元、反诉费50元，均由葫芦岛沃道商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  刘凤敏二〇二〇年十二月二十二日书记员  李 谊