广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初16718号原告：东莞市万科物业服务有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区×××××××××××。法定代表人：帅瑜，总经理。委托诉讼代理人：李杰，女，1989年9月26日出生，汉族，住所地为广东省东莞市××××××××，公民身份号码为421××××××××××××524，该公司员工。委托诉讼代理人：曾颖颖，女，1997年10月6日出生，汉族，住所地为广东省龙川县××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××02X，该公司员工。被告：东莞市振江房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇竹塘浸校塘工业区富民路69号振江中心。法定代表人：黄泮，总经理。委托诉讼代理人：刘复兴，广东财富东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：付佳丽，广东财富东方律师事务所实习律师。原告东莞市万科物业服务有限公司诉被告东莞市振江房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李杰、曾颖颖，被告的委托诉讼代理人刘复兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.被告向原告支付2020年1月至6月期间商铺物业服务费325143.90元及违约金（以日万分之五计算至实际付清之日）；2.被告向原告支付2020年1月至6月期间住宅、公寓物业服务费36532.14元及违约金（以日万分之五计算至实际付清之日）；3.被告向原告支付2020年1月至6月期间车位的物业服务费184200元；4.本案诉讼费由被告负担。原告提交了附件一载明未交费商铺的房号及对应每月应收物业服务费的金额；原告提交了附件二载明未交费住宅、公寓的房号及对应每月应收物业服务费的金额；原告提交附件三载明未交费车位的编号。案件审理中，原告还提交滞纳金明细表载明了未交费商铺、住宅、公寓的房号及滞纳金起算日期、计算标准等。事实和理由：2020年1月1日，原告与被告签订了《凤凰台物业服务代管合同》，约定原物业公司即东莞市振江物业管理有限公司提前退出凤凰台项目物业服务，被告按法律规定和征询小区全体业主同意后，在完成物业管理服务招标工作之前，选聘原告为凤凰台提供临时物业代管服务。2020年4月10日，原、被告正式签订了《前期物业服务合同》，约定原告的服务期限为2020年2月1日至2023年1月31日。原告自2020年1月1日接管该物业后，依约开展实施物业管理服务，原告发现凤凰台项目仍存156套商铺、14套住宅及614个车位未出售或者未交付物业买受人，该部分物业服务费自竣工之日起应当由建设单位交纳。案涉项目竣工验收备案日期为2019年1月3日，原告多次找被告协商支付案涉物业服务费，被告以没钱为由拒付。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，一、原告作为物管公司收费，价格应当由相关政府部门核准，但现有证据中没有发现相应的收费标准核准文件，收费依据及标准不明。二、原告应当举证证明案涉物业在被告的名下，现有证据无法证实。三、关于车位管理费，双方签订的附件23条有约定车位所有权或使用权人应当与乙方签订专有或共有车位服务协议临时车位除外，此条款明确了双方的权利义务，但原告没有相关的服务协议，所以车位的收费不具备条件。四、案涉楼盘有大量临时车位，临时车位使用权人和所有权人均为被告，按照惯例外来车辆进入临时车位应当缴纳车位使用费，相应临时车位使用费已由原告代收，但原告收取临时车位使用费后并未按照惯例将90%的使用费返还被告。综上，双方权利义务关系不明确，收费依据不明确，且还存在互有抵扣的情况，故原告目前主张物管费条件不具备，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理查明事实如下：2019年11月12日，东莞市振江物业管理有限公司与被告解除了关于凤凰台项目的《前期物业服务合同》。随后，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《物业服务代管合同》，约定本合同物业代管服务期限自2020年1月1日起至甲方正式签订新物业服务合同生效之日止；业主自2020年1月1日起向乙方交纳代管期间物业管理服务费，每月10日前交纳当月费用，在所交月份15日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；高层住宅为2.40元/月/平方米、办公楼物业为2.70元/月/平方米、商业用房为5元/月/平方米，车位物业服务费为50元/月/车（地库含税）。2020年4月10日，原告（受托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对凤凰台实施前期物业管理服务，合同期限自2020年2月1日至2023年1月31日；高层住宅（带电梯）为2.40元/月/平方米、办公楼物业为2.70元/月/平方米、商业物业为5元/月/平方米，物业服务费按约交纳，业主或承租人应在每月25日前交纳；乙方从停车费中按车库车位50元/个/月的标准提取物业服务费用；乙方应与停车场车位使用人（临时停车除外）签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。后原、被告签订了《前期物业服务合同之补充合同》，约定业主或物业使用人应于每月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；专有车位物业服务费，自开发商交付使用通知书约定的交付之日起交纳，属于开发商所有的车位，自乙方接管之日起交纳。经查询，案涉房产有85套已于2020年1月之前出售，剩余房产的权利人仍为被告；案涉车位有442个权利人为被告，剩余为人防车位。（以上详见附卷的不动产登记信息查询结果）被告主张案涉物业服务费的收费标准未经相关政府部门核准，原告提交的《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》（粤发改价格函[2019]2897号）载明：“取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理……以上规定自2019年8月1日起执行。”《关于调整我市住宅物业服务收费政府指导价的通知》（东发改[2019]496号）载明：“带电梯住宅物业最高限价调整为3元/平方米/月……室内车位（车库）最高限价为50元/个/月……本通知自2020年1月1日起执行。”原告在滞纳金明细表中明确在本案中主张的是被告自2020年1月至6月的未付物业服务费，其中商铺、住宅和公寓为164364.85元、车位为184200元，原告要求被告自下个月1号分别支付各房产当月物业服务费的违约金。以上事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《凤凰台前期物业服务合同之补充合同》、《凤凰台物业服务代管合同》、《前期物业服务合同解除协议书》、《催费通知单》、催费记录、《律师函》、滞纳金明细表、国有土地使用证、住宅和商铺的查档权属情况表、车位的查档权属情况表、住宅与商铺的不动产登记信息查询结果、车位不动产登记中心公示的车位情况截图、缴费通知单、入伙通知单、《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》、《关于调整我市住宅物业服务收费政府指导价的通知》，及本院依法调取的不动产登记信息查询结果、本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告作为案涉小区的物业服务方，于2020年1月至6月期间已依约提供了物业管理服务，被告应依法依约向原告支付物业管理服务费。原告主张被告欠缴2020年1月至6月期间商铺、住宅、公寓、车位的物业管理费（已排除2020年1月之前出售的85套房产），并对此进行了相应的举证，被告未提交证据证明其已缴纳上述期间的物业管理费，本院对此予以确认，结合双方约定的缴费标准及房屋面积、车位数量等，被告还应向原告支付商铺、住宅和公寓的物业管理费164364.85元、车位的物业管理费184200元。针对被告在答辩及庭审中指出的问题，本院分析如下：第一，关于被告指出收费标准未经核准的问题，《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》已对此予以了说明，且原告的收费标准未超过《关于调整我市住宅物业服务收费政府指导价的通知》（东发改[2019]496号）文件中规定的标准，故对被告该主张本院不予采纳。第二，关于被告指出原告应当举证案涉物业在被告名下，不动产登记信息查询结果已对此进行详细的记录，且原告已扣减了2020年1月之前出售的85套房产的物业服务费及相应的违约金，故对被告该主张本院不予采纳。第三，关于被告指出双方未依约签订停车管理服务协议不应收取车位物业服务费的问题，经查，双方于《物业服务代管合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同之补充合同》中均明确约定的车位物业服务费的收费条件及标准，从合同内容看，双方是否签订停车管理服务协议并非收取车位物业服务费的前提条件，且原告实际已为被告提供物业服务，故对被告该主张本院不予采纳。第四，关于被告指出原告应按照90%的标准向其返还收取的车位使用费的问题，双方的案涉合同中对此并无书面约定，无证据显示该费用是否返还与是否支付物业服务费相关联，故对被告该主张本院不予采纳，双方若就此存在争议，可另循合法途径解决。关于商铺、住宅、公寓的物业服务费的违约金，《物业服务代管合同》中约定“每月10日前交纳当月费用，在所交月份15日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金”；《前期物业服务合同之补充合同》中约定“业主或物业使用人应于每月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金”，现原告要求被告自下个月1日分别支付各房产当月物业服务费的违约金，属于对自身权益的合法处分，本院予以确认。因此滞纳金的计算方式为：2020年1月至6月期间的违约金，每套房产每月以应交费金额为本金，自次月1日起按照日万分之五计算至实际清偿之日止；滞纳金总金额以164364.85元为限，每套房产每月应交费金额以（附件一、附件二中列明的每月应收为准，其中应排除2020年1月之前出售的85套房产）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市振江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市万科物业服务有限公司支付2020年1月至2020年6月的商铺、住宅和公寓的物业服务费164364.85元及违约金（每套房产每月以应交费金额为本金，自次月1日起按照日万分之五计算至实际清偿之日止；滞纳金总金额以164364.85元为限）；二、被告东莞市振江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市万科物业服务有限公司支付2020年1月至6月车位的物业服务费184200元；三、驳回原告东莞市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4685元（原告已预交），由原告东莞市万科物业服务有限公司负担1733元，被告东莞市振江房地产开发有限公司负担2952元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吉海燕二〇二〇年十二月十七日书记员  邬东琴邓敏珠附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。