广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初19321号原告(反诉被告)：广东柯弈汇教育科技有限公司，住所地汕头市澄海区德政路丹阳园1幢3号。法定代表人：黄柯。委托诉讼代理人：梅华容，广东协言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炯，广东协言律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州领越市场管理有限公司，住所地广州市白云区北太路1633号广州民营科技园科盛路8号配套服务大楼B407房。法定代表人：杨建。委托诉讼代理人：王艳梅，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：林小萍，女，系该公司员工。原告广东柯弈汇教育科技有限公司（反诉被告，以下简称原告柯弈汇公司）与被告广州领越市场管理有限公司（反诉原告，以下简称被告领越公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告柯弈汇公司的委托诉讼代理人梅华容，被告领越公司的委托诉讼代理人王艳梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柯弈汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告减半收取2020年1月24日至2020年3月10日期间的租金并将多收取的租金9766.45元退还给我司；2、判令被告减半收取2020年1月24日至2020年1月31日期间的管理费并将多收取的管理费898.04元退还给我司；3、判令被告退还租赁保证金72513元给我司；4、被告承担本案受理费。事实与理由：我司因经营柯弈汇围棋培训项目需要，于2019年11月1日就承租位于广州市白云区云城四路876、878、880号、名称为“绿地缤纷天地”、编号为116号的商铺（下称“案涉商铺”）与被告签署了《商铺租赁合同》。自合同签署以来，我司依约履行合同义务缴纳了租赁保证金并按时缴纳租金丶管理费等费用，案涉店铺的装修及设备总计投入约49万元。2020年1月初新冠××疫情发生并持续加重、蔓延，为配合疫情防控，广东省于2020年1月23日后启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月24日，广州市教育局发布了《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，该通知要求：自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动；对违反规定组织线下培训活动的将严肃追责；具体复课时间视疫情变化情况再行通知。我司作为专注于以小学生及学龄前儿童为培训对象开展围棋培训的线下实体教育培训机构，属人员密集型场所，为严格遵守有关疫情防控的法律法规及上述通知要求，自2020年1月24日起停课，复课时间遥遥无期。我司承租场地开设的多个围棋培训中心均一直处于只出不进严重亏损的状态，我司多次与被告协商希望减免部分租金以共渡难关，且我司在装修及设备配置方面投入了大额资金却未能使用案涉商铺，这对于我司来讲是其极不情愿见到的情形，然而被告强硬拒绝了我司的请求。我司无奈于2020年3月9日向被告发出解除合同通知并要求被告立即接收场地、退还租赁保证金，被告已于2020年3月10日签收该解除合同通知，《商铺租赁合同》已于2020年3月10日解除，但被告坚持认为合同尚未解除，经我司多次催告被告拒不接收场地，亦不退还租赁保证金。我司认为租赁目的已然无法实现，我司要求解除合同并要求退还保证金有事实和法律依据。同时，自1月24日起至合同解除期间，虽合同处于继续履行状态，但也完全符合适用情势变更原则的情形，我司要求被告减半收取租金、管理费，并退还在该期间多缴纳的租金、管理费亦有充分的事实和法律依据。综上，我司为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。针对被告领越公司的反诉请求，原告柯弈汇公司辩称，一、我司不存在欠付租金的情形，经计算，被告应当退还我司的租金差额为9766.45元，被告诉请我司支付租金及滞纳金没有事实和法律依据，不应得到支持。案涉租赁合同在我司的解除通知到达被告之日即2020年3月10日已经解除，被告要求我司支付合同解除后的租金没有依据。至于2020年1月24日（教育部门通知教育培训机构停课之日）至2020年3月10日（案涉合同解除之日）期间的租金，应当考虑新冠疫情导致我司在此期间未实际使用案涉商铺的情况，根据公平原则，减半收取该期间的租金。由于租金是提前15天预付的，故我司主张用应予退还的前述期间的租金差额抵扣2020年3月1日至2020年3月10日的租金后的余额退还给原告，经我司计算应退还的租金余额为9766.45元。二、我司从被告处接手案涉商铺时，案涉商铺之前的承租人仅搬空了物品和可移动的设备，完全保留了裝修装饰，并非毛坯状态。案涉商铺的装修装饰我司未曾使用过，新的承租人完全可以有效利用天花、地板、墙体等部分的装修，被告却要求我司恢复毛坯是再次扩大双方损失，严重浪费资源，亦违背诚实信用原则。三、我司自承租案涉商铺以来，依约履行合同义务，没有任何违约行为，无需承担违约责任，被告诉请扣除我司租赁保证金没有事实和法律依据，不应得到支持。新冠××疫情完全符合不可抗力不可预见、不能避免、不能克服的三大要素，我司因疫情防控需要于2020年1月24日关闭案涉店铺，未在疫情发生之初就提出解除合同，而是在疫情呈持续蔓延加重态势，我司长时间不能利用案涉商铺开展培训服务，没有任何收入来源，作为一家初创期的小微企业，无力再继续承受不可抗力带来的非正常的商业风险，《商铺租赁合同》目的已然无法实现的情况下，不得已才依法依约解除案涉合同的，案涉合同解除不是因我司的违约行为所致，故不应要求我司承担违约责任。被告领越公司辩称，一、原告主张的不可抗力导致完全无法履行合同的理由不成立，请求法庭驳回租金减半的诉讼请求。原告在工商登记经营范围包含了除文化艺术培训以外的多项业务，原告未提供任何教育培训机构的资质证照，据此，其主张适用《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》的前提和依据不成立。同时租赁合同附件并未界定围棋培训、茶艺的业务比重，原告证据无法证明其仅仅依靠培训为业，原告主张其属于教育培训行业没有相关依据。因此其主张适用培训行业的政策拒不开业没有法律及政策依据，原告不开业亦无法沿用不可抗力进行免责，同时疫情发生以来原告对履约并未有任何异议，直到2020年3月9日才提出解约，此时要求减半收取租金没有法律及政策依据，也违背公平合理原则。我司并非租赁房屋的产权人，租赁房屋并非国企房屋，不适用国有企业租金减免政策。原告承租的商铺实际产权人为吴丽君个人所有，我司与吴丽君于2011年12月28日签署《租赁协议》，并每年按房屋总价款的7%向吴丽君缴纳租金。二、物业管理费的收费主体不是我司，原告主张管理费减半的诉讼请求不成立。三、依据《租赁合同》18.2条约定，承租方单方要求提前终止合同，出租方有权不予退还保证金，请求法庭驳回原告的诉讼请求。疫情对承租方和出租方都有损失，出租方从始至终均未违约，反而是承租方违反诚信背弃契约精神，双方自2019年11月1日《商铺租赁合同》以来，租赁期限为共4年7个月，出租方给予了承租方1个月的装修免租期，并投入了运营成本，自4月3日解约以来，该商铺截止2020年7月底仍然空置无法出租，期间相关的损失成本都是我司承担，我司仅仅是商场的运营方，仍然需要按时向房屋业主缴纳租金。租金如要调减必须取得业主方的同意。同时我司运营的商场商铺不止原告一家，疫情以来，多家商铺欠租退铺，商场的运营压力巨大，本案的判决很有可能起到示范效应，将对我司商场的运营产生巨大的压力。四、原告仍拖欠我司的租金共22968元，原告并未按合同要求将商铺恢复毛坯，原告严重缺乏诚信。原告于2020年3月9日向被告发函解除合同，双方就合同是否继续履行多次协商未达成一致意见，2020年4月15日我司回函确认双方自2020年4月3日解除租赁合同，截至今日，原告仍拖欠3月1日-4月3日租金共22968元。原告应当每日按照欠租金额的千分之二缴纳滞纳金，暂计至2020年8月5日为7115元。根据合同约定，承租方归还商铺应当将商铺恢复至毛坯状态，原告截止今日仍未将商铺恢复毛坯。为此，我司现提出如下反诉请求：1、判令原告向我司支付租金欠费22968元及逾期支付租金的滞纳金；2、判令原告向我司逾期支付租金的滞纳金至实际付清之日止，暂计至2020年8月5日为7115元（按日千分之二计算）；3、判令原告将商铺恢复至交给原告时的状态，即原告将隔墙拆除；4、判令原告租赁保证金72513元由我司扣除；5、原告承担本案的全部诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月1日，原告（甲方、承租方）与被告（乙方、出租方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区云城西路876、878、880号名称为“绿地缤纷天地”的116号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；商铺用途围棋培训和茶艺吧，经营品牌柯弈汇；租赁期限自2019年11月25日起至2023年11月30日止，共计4年7日，装修期自2019年11月25日至2019年12月24日，计租起始日为2019年12月25日；双方协商采取固定租金模式计租，2019年12月25日至2020年12月24日固定月租金20880元……，租金采用预付制，乙方应于每期最后一个日历月15号之前支付下一期的租金；乙方应于商铺交付前5个工作日支付首笔租金（即2019年12月25日至2020年1月31日的租金）25594.84元；乙方应于2019年11月25日前交纳租赁保证金72513元；物业管理费为每月6960元，乙方应于商铺交付前5个工作日支付首期物业管理费（即2019年11月25日至2019年12月24日的物业管理费）3390.19元；乙方交还商铺时应当将商铺恢复至毛坯状态，如乙方逾期仍未恢复毛坯状态，甲方可代为恢复，费用由乙方承担；乙方逾期支付租金、物业管理费及合同项下任何应付款项累积超过15天，经甲方书面催告仍未缴纳的，守约方有权书面通知违约方解除本合同；未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或乙方发生违约造成甲方提前解除合同时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金；若乙方逾期支付租金、物业管理费、能源费及本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.2%向甲方支付违约金；如乙方因自身原因申请提前解除租赁合同，自甲方书面回复接受乙方退租之日起，本租赁合同即告解除，乙方应按照上述提前解约条款承担违约责任；凡因不可抗力致使任何乙方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即通知对方，并应在30日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行、或不能部分履行、或需延期履行理由的证明文件；发生其他不可抗力事件导致无法履行合同的，本合同自然终止，双方互不承担责任。甲方、乙方按以下列明的地址发送通知：一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方……；对于任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天视为已经送达；等等。上述合同签订后，被告将涉案商铺交付原告，原告使用商铺并进行装修；原告向被告支付保证金72513元，并支付租金至2020年2月29日；原告向物业管理公司支付物业管理费至2020年1月31日。2020年3月9日，原告向被告寄送《解除合同通知》，告知被告其因新冠疫情的影响已自2020年1月24日起停课，且复课时间未知，故要求解除与被告于2019年11月1日签订的《商铺租赁合同》及有关附件，通知被告自解除合同五日内接收商铺，逾期不接收的视为已接收，同时要求被告退还租赁保证金72513元。被告于同年3月10日签收上述通知，收件人为刘桂萍。同年4月1日，被告向原告寄送《关于的回函》，告知原告疫情并未致使合同目的无法实现，原告无权单方解除合同。若原告坚持单方提前解除合同，其将保留追究违约责任的权利并处理保证金。原告于同年4月3日签收该回函。同年4月22日，被告向原告寄送《关于116铺柯弈汇解除合同及退场清理的通知函》，告知原告已向其发送《关于的回函》，现同意按照2020年4月3日作为原告的退租之日。经核算，原告尚欠付租金22968元及滞纳金5094.73元。同时通知原告在两日内缴清欠费并清退涉案商铺。原告于同年4月23日签收该通知函。同年5月7日，原告向被告寄送《关于的复函》，告知被告其已于3月9日向被告发出解除通知并要求被告收回商铺，应视为被告3月11日接受了涉案商铺。被告于同年5月8日签收该复函。另查，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情（以下简称新冠疫情）爆发。广东省人民政府决定自2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级响应。2月24日起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。庭审中，被告确认其要求原告支付的欠付租金是2020年3月1日至2020年4月3日的租金；原告明确表示不同意拆除隔墙。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、网页截屏文件。拟证实广州市教育局于2020年1月24日发布了紧急通知，要求自1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动等；2、通话录音光盘及文字整理。拟证实原告将涉案商铺钥匙于2020年3月交还被告工作人员。该通话录音显示通话时间为2020年6月19日，主要内容为领越公司工作人员确认其经过寻找已找到原告交还的钥匙并通知原告将其物品搬离；3、视频光盘。拟证实被告交给原告的商铺带装修，并非毛坯，原告在此基础上对商铺进行装修。被告向本院提交如下证据：1、原告的主体信息。拟证实原告除文化艺术培训外还有多项业务，不适用关于培训行业的政策，其不开业亦不构成不可抗力；2、租赁合同、《商场一层自编铺位图》、《广州市房地产查丈原图》、购房合同附图、产权证及银行回单。拟证实涉案商铺产权人为个人，被告向产权人租赁后编为现有商铺再出租，并每年按照商铺总价款的7%向产权人支付租金，产权人并未因疫情减免被告的租金；4、股权结构、绿地控股2019年报摘要。拟证实被告并非广州市属国企及下属各级国有全资、控股、实际控制企业；2、减租申请及减租清单。拟证实被告给予商场停业商户2月24日至4月30日租金减半收取的优惠政策，且是以现金券的补贴租户，再由租户给予消费者，并非以现金方式减租；本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案中，原告未支付2020年2月29日以后的租金并于同年3月9日要求与被告解除合同，被告在回函中表示不同意解除合同，后又于4月22日答复同意原告已于4月3日退租，并要求原告清退涉案商铺，故双方合同经双方协商一致已于2020年4月3日解除，被告应将保证金72513元退还原告。关于被告主张原告逾期未交纳租金已属违约，其有权要求原告承担违约责任并没收保证金的意见。因原告承租涉案商铺用于围棋培训和茶艺吧，原告主张其按照广州市教育局的通知从2020年1月24日开始停课，被告亦未举证证实自该日始原告于涉案商铺正常经营，原告考虑其经营内容和方式主动停课是为响应相关政策，故原告作为承租人不能依约支付租金确属因疫情或者疫情防控措施影响无法正常经营及经营困难，其未支付2020年2月29日以后的租金事出有因，被告主张原告违约并没收其保证金的意见依据不足且有失公平，本院对被告该主张不予采纳。故原告要求被告退还保证金72513元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于原告应支付的租金。双方租赁合同虽已解除，原告仍应向被告支付其使用涉案商铺期间的租金，现双方均确认原告自2020年3月1日始未交租，原告主张其已于3月将商铺钥匙交还被告，但并未提供证据予以证实，其6月19日与被告工作人员的通话录音亦无法得知其交还时间，且该通话中原告亦明确其物品仍未搬离涉案商铺，故本院对原告该主张不予采纳，被告主张原告支付2020年3月1日至4月3日的租金有据，本院予以支持，经核算，上述期间原告应支付租金为22968元。如前文所述，涉案商铺于2020年1月24日后存在未正常营业使用的时期，被告亦推出了2月24日至4月30日租金减半收取的优惠政策，故从公平合理共担损失的角度出发，原告主张2020年1月24日至3月10日的租金应减半收取有据，本院予以支持，应在原告所应付的租金中予以扣减，扣减后原告还应向被告支付租金6466元。关于原告要求退还多收管理费的诉讼请求。原告并未举证证实因新冠疫情导致涉案商铺所在商场的物业管理公司停止提供物业管理服务，故其该项诉请理据不足，本院不予支持。关于被告要求原告承担逾期支付租金的滞纳金。如前所述，涉案商铺于2020年1月24日后存在未正常营业使用的时期，原告仍交租至2月29日，其后因疫情影响及双方商谈解除合同事宜，其未如约交租事出有因，故本院对被告该项反诉请求不予支持。对于被告要求原告将商铺恢复成交付状态的诉讼请求，因为原告经过被告的同意对商铺进行了装修，涉案商铺事实上已经无法恢复至交付状态，被告已收回涉案商铺，故被告的该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，广州领越市场管理有限公司向广东柯弈汇教育科技有限公司退还保证金72513元；二、自本判决生效之日起三日内，广东柯弈汇教育科技有限公司向广州领越市场管理有限公司支付租金6466元；三、驳回广东柯弈汇教育科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州领越市场管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1880元，由广东柯弈汇教育科技有限公司负担241元，广州领越市场管理有限公司负担1639元；反诉受理费1176元，由广州领越市场管理有限公司负担1102元，由广东柯弈汇教育科技有限公司负担74元。由广州领越市场管理有限公司负担的本诉受理费、由广东柯弈汇教育科技有限公司负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月三十日书记员 傅奎显