西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初16666号 原告（反诉被告）：周克，男，汉族。 委托诉讼代理人：冯秀秀，陕西弘业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西全购连锁超市管理有限公司。 法定代表人：王君义，执行董事。 委托诉讼代理人：付辉，陕西丰东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：惠洋，陕西丰东律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）周克与被告（反诉原告）陕西全购连锁超市管理有限公司（以下简称全购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周克及其委托诉讼代理人冯秀秀，被告（反诉原告）全购公司的委托诉讼代理人付辉、惠洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周克诉称，其与全购公司2014年3月4日签订《租赁合同》一份，约定全购公司将位于西安市方新路西段11号内园区东北角，总面积700m²向其出租。租期2014年5月6日至2019年5月5日。其在租赁物交付后,便按照租期规划,开始钢结构工程施工及装修施工、相关设备的置办。2014年7月施工完毕开业。2017年9月，全购公司违约，采用停水停电及在其公司门口堆放沙土砖块等方式逼迫其搬离。致使其无法继续经营，无法继续履行其与第三方之间的合同，造成极大的经济损失。其多次与全购公司协商未果，诉至法院，请求依法判令全购公司赔偿其损失77.43万元。 被告（反诉原告）全购公司辩称，1.2014年3月4日其与周克签订《租赁合同》，周克作为西安美车盛行汽车服务有限公司方新路分公司的代表人签字，属职务行为。且涉案房屋及场地亦属于该公司占有并使用，与周克无任何法律关系。故周克主体不适格，不符合起诉条件，应依法驳回周克的起诉。2.根据其与周克签订的租赁合同约定，其对该合同享有单方解除权，其如约提前一个月通知周克解除合同，并未违约，故不应当承担违约责任赔偿周克损失。3.2017年5月9日，其已通知周克及其他商户，因园区整体改造，各商户应于2017年6月30日前搬离。周克已经收到通知，但拒绝搬离。2017年9月13日，其再次通知周克解除合同。于2017年10月20日前搬离房屋。周克拒绝搬离，并拒绝向其支付房屋租赁费及水电费等，此行为已构成违约，应承担违约责任。另反诉称，其与周克2014年3月4日签订《租赁合同》，周克从2017年5月5日后，再未向其缴纳租赁费，反诉请求周克支付2017年5月至实际使用结束之日2017年11月5日的房屋租金3.9万元及水费318.5元，电费13741.5元，物业费960元，共计54020元及违约金3.6万元。 周克对全购公司反诉辩称，其已交清了房屋租金及其相关费用，请求驳回全购公司的反诉请求。 经审理查明，2014年3月4日，西安万麟房屋中介有限公司（甲方）与周克（乙方）签订房屋租赁合同载明：甲、乙双方在自愿，平等的基础上，甲方同意将房屋租赁给乙方使用。一、租赁标的：房屋标的位于西安市方新路西段11号内园区东北角，盖房面积500m²，使用空地面积200m²。二、租赁期限：2014年3月6日起至2019年5月5日止。2014年3月5日甲方将房屋交于乙方。三、租金及费用：月租金6000元整。乙方于2014年3月1日前支付2014年3月6日到2014年11月5日租金36000元及押金8000元，合计44000元。房屋租金每半年支付一次，租金为36000元，以后租金须提前一个月向甲方支付。物业费30/月，水费6.5元/吨，电费1.5元/度，支付方式现金。免租期为2014年3月6日至2014年5月5日，共计两个月，正常租期为2014年5月6日至2019年5月5日，共计5年。四、双方权利与义务：乙方对房屋进行改造、装修应得到甲方的书面同意，否则视为乙方违约，甲方有权收回房屋并由乙方承担相应损失。五、其他1.租赁期间，若遇不可抗力等因素，房屋遭到破坏或拆除，甲乙双方互不承担责任。2.本合同双方应当自觉遵守，如有违约，违约方向守约方支付半年房租作为违约金。六、本合同自双方签字之日起生效，合同一式三份，甲方两份，乙方一份，具有同等法律效力。合同签订后，西安万麟房屋中介有限公司将标的物如约交付周克，周克将房屋租金交付全购公司并在租赁场地内建房，全购公司未阻止，双方无纠纷。2016年9,10月份，全购公司征得周克同意后，将合同甲方变更为全购公司。并将合同第五条从原来的两条增加为三条，增加条款内容为：“租赁期间，若遇政府性拆迁、收购或因甲方原因所导致乙方不能正常租用，甲方应提前一个月告知乙方，并不视为甲方违约”，其余条款无变化。全购公司未告知周克增加此条款的情况下，让其签字。并将合同落款时间补签至2014年3月4日，双方无异议。2017年9月13日，陕西全购公司给周克发通知：“…我公司解除上述《租赁合同》并收回房屋，请贵方务必于2017年10月20日前搬离该房屋，并结清房租和水电费。2017年10月20日起，我公司将停止向该房屋供应水电，并通过司法程序向贵方追索六个月房租的违约金和给我公司造成的全部损失。”后双方就合同赔偿损失问题协商未果，周克未搬离。全购公司给周克停水停电。2019年9月20日，周克诉至法院，请求如前所述。审理中，周克申请鉴定坐落在西安市方新路西段11号内园区东北角所盖房屋及装饰装修的剩余价值。陕西精诚资产评估有限责任公司于2020年3月25日做出资产评估报告，评估结论：纳入本次评估范围的涉案资产在评估基准日2017年11月1日的剩余价值为人民币158515元，人民币壹拾伍万捌仟伍佰壹拾伍元整。本评估结论为涉案资产于2019年5月5日合同到期后剩余租赁期1.51年的剩余价值。周克遂请求全购公司1.赔偿厂房及装饰装修已评估损失158515元。2.未列入评估范围的厂房及装饰装修部分损失49475.4元。3.机器设备折旧价13.8万元。4.中标项目预期损失30.5万元。5.距离合同到期18个月高于其租金损失117750.06元，共计768740.46元。庭审中，周克称其租赁场地门口堆放沙土砖块系全购公司所为，未提交有效证据证明。周克缴纳租赁费至2017年5月5日，其称租赁费缴纳至2017年10月底，未提交相关证据佐证。其自述在2017年9月份知晓合同第五条增加条款内容。 上述事实，有租赁合同、通知书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己的诉讼主张应当提供证据加以证明。本案中，周克和全购公司双方签订的《租赁合同》系当事人自愿，且不违反法律法规，为有效合同。双方当事人均应如约履行。根据合同相对性原则，与全购公司签订合同系周克本人。全购公司称周克系职务行为依据不足，不予采信。周克称全购公司在其租赁期间，给其停水停电，堆放沙土，致使其无法经营造成损失，对此全购公司否认，周克应提供相关证据证明。周克提供的证据，仅能证明停水停电，不足以证明堆放沙土系全购公司所为。周克在租赁场地后即开始建房，全购公司应该是知情的，其未加阻拦；且其在2016年9,10月份变更合同内容时，未将增加内容明示周克，周克自述其知晓合同增加条款时间系2017年9月份，亦未及时维权，根据公平原则，全购公司对周克的建房损失应予部分赔偿。本院按照已评估价值的70%计算赔偿金额即11096.50元（158515元×70%）。周克请求的其余损失，证据不足，不予支持。全购公司反诉请求，周克支付房屋租金39000元一节，因周克仅缴纳租赁费至2017年5月5日，故从2017年5月5日至实际停止经营日期2017年11月5日应承担租赁费36000元。全购公司反诉的水费、电费、物业费证据不足，本院不予支持。全购公司请求周克支付违约金一节，因其在周克租赁期间停水停电，亦存在违约行为，故对其此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告（反诉原告）陕西全购连锁超市管理有限公司赔偿原告（反诉被告）周克厂房及装饰装修损失110960.5元。 原告（反诉被告）周克支付被告（反诉原告）陕西全购连锁超市管理有限公司房屋租赁费3.6万元。 驳回原告（反诉被告）周克其余诉讼请求。 驳回被告（反诉原告）陕西全购连锁超市管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11543元，原告（反诉被告）周克已预交，反诉费1025元，被告（反诉原告）陕西全购连锁超市管理有限公司已预交，共计12568元，由原告（反诉被告）周克承担8000元，被告（反诉原告）陕西全购连锁超市管理有限公司承担4568元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  孙云利 审判员  丁素巧 审判员  李 想 二〇二〇年十二月九日 书记员  张天正