包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初6440号原告：樊海亮,男，1958年11月28日出生，住包头市。委托诉讼代理人：郅鸿刚（系原告表兄），住包头市。被告：恒大地产集团包头有限公司。法定代表人：杨晓慧，系董事长。委托诉讼代理人：崔文杰，女，该公司法务。委托诉讼代理人：岳超，男，该公司法务。原告樊海亮与被告恒大地产集团包头有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊海亮及其委托诉讼代理人郅鸿刚，被告恒大公司的委托诉讼代理人崔文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊海亮向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告2018年10月1日签订的包头市商品房买卖合同。2.判决被告退还原告购房款733679元及利息，利息自乙方（原告）付款之日次日起至甲方（被告）退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率4.75％计算，其中（1）请求判令被告支付2018年10月2日起暂计至2020年9月27日利息为：4811元（23个月零25天，51000元×715天×4.75%）；（2）请求判令被告支付2019年4月2日起暂计至2020年9月27日利息为：13768.86元（17个月零25天，195600元×535天×4.75%）；（3）请求判令被告支付2019年10月2日起暂计至2020年9月27日利息为：11420.35元（11个月零25天，243814元×355天×4.75%）；（4）请求判令被告支付2020年4月2日起暂计至2020年9月27日利息为：5629.25元（5个月零25天，243814元×175天×4.75%），以上合计利息为35630元。3.请求依法判决被告按照《商品房买卖合同》第十条约定，甲方按商品房价款的每日万分之0.1向原告支付违约金，从2018年10月2日起至付清之日止。4.诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2018年10月1日原告向被告购买被告开发建设的座落于包头市××区商铺，建筑面积为61.37平方米，每平方米价格为15891.38元，价款为975254元。原告按照《合同》第四条第3项的约定已付款付至2020年4月1日，共计付款733679元。剩余最后一次楼款约定于2020年10月1日之前付清，但因被告擅自变更原图纸设计和布局且未到最后付款之日未付。工程围档拆除后原告发现该房屋与被告随同合同所附的图纸的设计布局不符，原设计图纸卫生间在进门右手边的东南角，勉强可陈设货架及商品，可是被告却将卫生间变更为进门对正的东北面，占据了陈设货架及商品的空间，布局不合理，影响使用功能。被告在未和原告协商、未征得原告同意的情况下擅自变更了原图纸设计，严重影响使用功能。根据原被告签订的《包头市商品房买卖合同》第十条的约定，被告不得擅自变更商品房的设计和环境布局。原告不同意变更，有权解除合同，被告应退还已付款并支付已付款的利息，利息自原告付款之日起至被告退还已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。补充合同第九条，是被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，且该条款免除了被告作为售房人在变更商品房设计和环境布局时应与原告协商、并取得原告同意的义务。加重购房人责任。根据《合同法》相关规定及“约定条款优先原则，格式条款和约定条款不一致时，应当采用约定条款”的相关法律规定，故该条款无效。故原告诉至法院，请求判如所请。恒大公司辩称，1.签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同执行；2.被告认为卫生间位置发生变更的性质并非合同约定的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更，不影响房屋的实际使用，属于局部结构调整，根据商品房买卖合同附件五第九条约定：经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人，买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任。故本案并未达到合同约定及法律规定的解除条件，原告以此为由起诉解除合同，无合同依据及法律依据。3.合同附件五第九条是基于诚实信用原则和公平原则订立的，并未存在加重对方责任免除己方责任的情形，也未免除提供合同一方义务，该条款应合法有效。综上，请法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：查明，2018年10月1日，原告樊海亮（乙方）与被告恒大公司（甲方）签订《包头市商品房买卖合同》及补充合同一份，合同约定原告购买被告开发的位于包头市××区以东、黄河大街以南包头名都三期公寓商铺113号，总价款为975254元，被告应于2020年10月31日前交付房屋。合同第四条约定，原告于2018年10月3日前支付首期款51000元，于2019年4月1日前支付楼款195051元，于2019年10月1日前支付楼款243814元，于2020年4月1日前付清剩余楼款243814元，2020年10月1日前付清剩余楼款241575元。合同第十条约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起90日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.1向乙方支付违约金。补充合同第九条第一款载明：双方同意第十条变更如下：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未做书面答复的，视同接受归还、设计变更以及由此引起的房价款的变更。补充合同第九条第二款载明：买受人因上述规划、设计变更要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续，出卖人应在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起内90天内无息退还已付购房款。解除合同及办理相关手续的费用，由买受人承担。补充合同第九条第三款载明：经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案做出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人。合同签订后，原告分别于2018年10月1日支付购房款51000元，于2019年4月1日支付购房款195051元，于2019年10月1日支付购房款243814元，于2020年4月1日支付购房款243814元。以上原告共计支付购房款733679元，剩余购房款241575元未付。庭审过程中，原被告双方均认可被告购买商铺时的原商铺平面图中标注卫生间位于商铺东南角，建成后的商铺卫生间变更至商铺东北角。该卫生间的位置变更未经原告同意。本院认为，原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。商铺中卫生间位置变更属于商品房结构形式、户型的变更，且影响买受人所购商品房的使用功能，被告未征得原告同意，擅自变更商品房的房屋设计和环境布局，原告有权要求解除合同，并要求被告退还已付购房款733679元，支付占用购房款期间的利息损失。利息以已付购房款为基数，分别自原告每次付款之日次日起至退还已付款之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告应适用补充合同第九条的抗辩，该条款系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，且该条款免除了被告的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条之规定，本院不予采信。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告樊海亮与被告恒大地产集团包头有限公司于2018年10月1日签订的《包头市商品房买卖合同》；二、被告恒大地产集团包头有限公司于本判决生效后三十日内向原告樊海亮退还购房款733679元；三、被告恒大地产集团包头有限公司于本判决生效后十日内向原告樊海亮退还购房款733679元的利息（2018年10月2日至2019年4月1日期间以51000元为基数，2019年4月2日至2019年10月2日期间以246051元为基数，2019年10月2日至2020年4月1日期间以489865元为基数，2020年4月2日至退款之日止以733679元为基数；2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11494元。适用简易程序审理减半收取计5747元（原告樊海亮已预交），由被告恒大地产集团包头有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 苏仁娜二〇二〇年十二月二日书记员 杨 洋附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。