广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27360号原告：中山市神马房地产开发有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××卡，统一社会信用代码914××××××××12091XY。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王伟伟，女，公司员工。原告：张江明，男，1987年7月6日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县××××××上堂，公民身份号码441××××××××××××418。原告中山市神马房地产开发有限公司（以下简称神马公司）与被告张江明商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告神马公司的委托诉讼代理人王伟伟到庭参加诉讼。被告张江明经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告神马公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的合同条码为1601133367的《中山市商品房买卖合同》于2020年8月18日解除（合同标的金额590000元）；2.判令被告在判决生效之日起三日内协助原告注销中山市××××××××××××××××的商品房销售登记备案手续；3.判令被告支付原告逾期付款违约金62681.6元（以未付款472000元为基数，自2016年12月30日起按照每日万分之一的标准计算至2020年8月18日止）；4.判令被告支付原告解除合同违约金118000元。事实和理由：2016年11月29日，原被告双方签订合同条码为1601133367的《中山市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于中山市×××××××××××××××××，购房款总价为590000元，首期款118000元于2016年11月29日付清，商业贷款472000元于2016年12月29日付清。但是被告至今仍未办理银行按揭贷款手续，也未以现金方式交清购房款，致使原告无法收齐全部购房款。经原告多次催告，被告仍未履行购房款的支付义务，严重损害了原告的利益。根据双方签订的买卖合同第六条第3款及第七条第2款约定，买受人未按约定时间付款，自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金。《合同补充协议》第八条第12款约定，如由于买受人违约，导致出卖人解除合同的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而产生的的一切费用及全部经济损失。原告神马公司向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.催告函、邮寄单、物流跟踪信息；4.通知函、邮寄单、物流跟踪信息；5.2019年12月23日发出的律师函，邮寄单、拒收回执、物流跟踪信息；6.2020年8月14日发出的律师函，邮寄单、拒收回执、物流跟踪信息。被告张江明未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。经审理查明：2016年11月29日，神马公司（出卖人）与张江明（买受人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码为1601133367），约定买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房座落为中山市××××××××××××××××，房屋价款总金额590000元，买受人按银行付款方式按期付款：于2016年11月29日以现金方式支付118000元，于2016年12月29日以商业贷款方式支付472000元；买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价款的20%向出卖人支付违约金：……（3）买受人选择按揭方式付款，买受人未能按约定足额付清现金付款方式的该部分购房款，或买受人在签订合同之日起7天内未能签署及提供按揭所需文件（如买受人申请的是住房公积金贷款，买受人还须于上述期限内提供贷款所需资料，并签署公积金贷款申请书）；（4）买受人选择银行按揭/公积金贷款方式付款，而本合同第六条中约定银行贷款/公积金贷款付款日期届满时，买受人的贷款付款仍未完成（即未支付给出卖人），且买受人又未能在收到出卖人的付款通知（出卖人有权要求买受人以现金方式一次性付清余款）之日起15日内以现金方式交清余下全部购房款的；（5）买受人选择按揭方式付款，但经按揭银行审批后，按揭银行批准的按揭贷款数额不足以支付购房款，买受人未能在收到出卖人或代办按揭的有关单位通知之日起15日内变更贷款比例（增加现金付款的比例）并以现金方式向出卖人交清按揭银行未予批准金额的购房款；出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金，逾期超过360日的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。同时，双方还签订了合同附件六补充协议，约定本合同无论何种原因被解除，合同解除后，如合同已经登记，买受人应当及时协助办理注销合同登记事宜，出卖人根据合同约定向买受人退还相关款项的时间自合同注销登记之日起计算；本合同的履行过程中，出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴交或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买卖人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达，（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登公告，以报纸刊登该公告视为送达，（3）电话/短信通知，送达的时间买受人接到通知交付电话/短信的时间；买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则造成的通知不能送达的后果，由买受人自行承担；合同载明的买受人张江明的地址为“东莞市×××××××××巷19号”，联系电话为“135×××××181、135×××××616”。合同签订后，张江明支付了首期款118000元。2017年3月6日,上述中山市商品房买卖合同进行了合同登记备案，合同编号为HTN2016133052，合同条码为1601133367。2019年1月11日，因张江明仍欠按揭款472000元未支付，神马公司向张江明发出催告函，催促张江明于收到本函后15天内一次性交清余款472000元，神马公司有权按合同主张违约金或主张解除合同，并且追究因张江明拒绝还款而产生的诉讼费、律师费。2019年6月12日，神马公司再次向张江明发函催收房款。前述函件均邮寄至张江明的户籍地址。2019年12月23日，神马公司委托广东松楠律师事务所向张江明致律师函，称张江明未按买卖合同约定履行付款义务的行为，已经构成为违约，神马公司有权收取违约金，甚至解除买卖合同，因此催促张江明于收到本函后七日内提供齐贷款机构要求的全部资料并办妥银行按揭贷款手续，或以现金支付方式一次性付清所欠购房款，同时支付相应的违约金。该函件邮寄至合同载明的张江明的地址，邮件因拒收于2019年12月25日退回神马公司。2020年8月14日，因张江明仍未支付购房款，神马公司委托广东松楠律师事务所向张江明致律师函，内容如下：1.立即解除神马公司和张江明签订的合同条码为1601133367的《中山市商品房买卖合同》；2.张江明在收到函件后三日内与神马公司前往中山市房地产交易管理事务中心、中山市自然资源局办理买卖合同网签备案注销手续及预购商品房预告登记注销手续并向神马公司支付违约金；3.如张江明未按上述通知内容执行，神马公司有权起诉至法院解决，并在张江明已付的购房款中扣收解除合同的违约金，届时产生的一切损失均由张江明自行承担。该函件邮寄至合同载明的张江明的地址，邮件于2020年8月18日退回神马公司。另查明，涉案商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，亦未交付张江明使用。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。神马公司与张江明签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。张江明未按合同约定支付购房款，且经神马公司发函催告，迄今未履行付款义务，构成根本违约，合同约定的解除合同的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，神马公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。神马公司于2020年8月14日根据合同记载的地址向张江明致律师函通知其解除合同，该函件于2020年8月18日退回至神马公司，根据合同补充协议约定，该通知为有效通知，神马公司诉请确认涉案合同于2020年8月18日解除，本院予以支持。合同解除后，张江明负有协助办理注销商品房销售登记备案手续义务，同时神马公司负有将张江明已付购房款118000元及时返还的义务。关于违约责任。涉案合同约定，买受人逾期付款的，“则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价款的20%向出卖人支付违约金”。神马公司主张该条款理解为买受人逾期付款超过30天的，出卖人有权解除合同将房屋另行出售，买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，同时还应按总房价款的20%支付违约金。同时该条款还有另一解释，买受人逾期未超过30天的，买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同将房屋另行出售，出售所得全部款项归出卖人所有，买受人只需按总房价款的20%向出卖人支付违约金。因该条款系神马公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，应当做出对神马公司不利的解释，即张江明逾期付款超过30天，合同解除条件已成就，在神马公司已收回房屋的情况下张江明无需再额外支付按日按总房价款的0.01%的逾期付款违约金。进而述之，张江明逾期付款严重至解约条件成就时应承担的违约责任是支付全部房价款20%的违约金，而神马公司逾期交房严重至解约条件成就时至多支付已付房价款的1%的违约金。由此可见，合同关于买卖双方违约责任的约定明显不对等，尤其在房价普遍上涨的背景下，该约定明显有违公平原则，根据本案的实际履约违约情况，本院酌情调整违约金为60000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市神马房地产开发有限公司与被告张江明签订的中山市商品房买卖合同（合同条码为1601133367）于2020年8月18日解除；二、被告张江明于本判决生效之日起五日内协助原告中山市神马房地产开发有限公司办理注销中山市××××××××××××××××的合同销售登记备案手续（合同编号为HTN2016133052，合同条码为1601133367）；三、被告张江明于本判决生效之日起五日内向原告中山市神马房地产开发有限公司支付违约金60000元；四、驳回原告中山市神马房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11506元，减半收取5753元，由原告中山市神马房地产开发有限公司负担901元，被告张江明负担4852元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年十二月十日书记员 詹绮婷王静