安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初10540号 原告：合肥新华书店有限公司，住所地安徽省合肥市长江中路152号。 法定代表人：刘维维，总经理。 委托诉讼代理人：杜飞，安徽华腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鹏，安徽华腾律师事务所律师。 被告：无锡国网经贸有限公司，住所地无锡市锡沪路360号(生资市场205室) 法定代表人：于菊英，总经理。 委托诉讼代理人：陈**龙，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张薛，安徽美林律师事务所律师。 原告合肥新华书店有限公司（以下简称新华书店）与被告无锡国网经贸有限公司（以下简称无锡国网公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。新华书店的委托诉讼代理人杜飞，无锡国网公司的委托诉讼代理人陈**龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新华书店向本院提出诉讼请求：1.判令被告擅自单方提前违法解除《联营合同》应向原告支付解除合同违约金100万元；2.判令被告立即支付所欠原告联营收益3605797.04元及逾期付款期间违约金223559.42元（以3605797.04元为基数，按日千分之一为标准，自2020年7月1日起算，暂计至2020年8月31日），之后的违约金，判决顺延至款项付清之日止；3.判令被告因擅自单方提前解除《联营合同》赔偿原告经济损失300万元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2010年2月12日签订一份《联营合同》，合同约定，原、被告就位于合肥市××道××号××路××路××（安徽电子音像城）一楼、二楼、三楼共2710平方米的房屋进行联营，联营期限自2010年3月15日至2017年1月31日，同时对联营费用进行约定，合同签订后，被告已支付的100万元由投标保证金转为履约保证金，履约保证金于双方合同终止后，原告扣除被告应付的相关费用后30日内无息返还。联营收益计算：联营房产整体交付后，一、二、三楼的年联营收益合计为881万元；联营收益调整方式为：自第二联营年度起每年在上一年联营基础上递增5%。联营费用支付方式为：按季支付，按照先付后用的原则。如被告未能及时支付联营费用及其他费用的，应按每逾期一天支付应付联营费用及其他费用的千分之一支付违约金。联营期间内，被告未经原告同意，中途退房的，应向原告支付违约金壹佰万元，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应承担赔偿责任，等等。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告使用，该合同履行过程中，双方于2014年10月22日再次签订了一份《联营合同》，合同约定的联营房屋总面积不变，对一、二、三楼的具体面积进行了调整，此前于2010年2月12日签订的合同继续有效并履行，联营期限自2017年2月1日至2022年1月31日，联营费用以2017年1月双方结算的月度联营金额为基数，自2017年2月1日至2022年1月31日，每年在上年度联营基数上递增3%，水、电、物业费用由被告承担等，合同约定如被告未能按约定支付联营及其他费用的，应按应付金额的日千分之一支付违约金，逾期达1个月的，应付违约金100万元。同时，未经原告同意单方擅自解除联营的，应支付违约金100万元，违约金不足以弥补损失的，还应承担赔偿责任，等等。此后，双方一直按约履行，2019年12月31日之前的联营收益均已结清。根据合同约定，2020年2月至2021年1月期间的联营收益按2019年2月1日至2020年1月31日期间联营收益12042883.65元递增3%，即2020年2月至2021年1月被告应支付的联营收益为12404170.15元。2020年2月，因疫情影响，被告一直未按时支付联营收益，原告按照国家政策要求为被告免除了2个月费用，但被告仍未将应付联营费用按时支付。2020年5月起，被告多次具函通知原告要求解除合同，原告均复函明确表示不同意解除并要求被告按合同履行，2020年7月31日被告擅自腾空房屋离开。2020年1月1日至2020年7月31日，被告应支付给原告的联营收益为7205658.74元；因疫情影响，减免2个月的联营收益，被告应支付给原告的实际联营收益为5138297.04元，期间被告已支付1532500元，尚欠原告联营收益为3605797.04元。按双方合同约定，联营收益按季支付，先付后用，但经原告多次催要，被告一直拖延支付。综上所述，原告认为，原、被告之间签订的两份《联营合同》合法有效，应受法律保护。被告未能按照约定按时支付联营收益，构成违约，应承担逾期付款违约金；被告在未征得原告同意的情形下，擅自单方提前解除合同，上述行为已构成根本性违约，应承担违约金；同时，被告擅自单方提前终止合同，给原告造成巨额经济损失，被告也应给予赔偿。 无锡国网公司辩称，1、原告的第一项诉请过高。2、原告第二项诉请，主张被告支付欠付的联营收益3605797.04元及逾期付款违约金223559.42元。如果本案中，原告主张与被告是联营法律关系，那么根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条规定，双方之间的关于保底收益条款的约定无效，那么原告主张的诉请就无法律和事实依据。其二，如原告主张属于租赁法律关系，则原告的租金标准，扣减标准也存在问题。根据被告核算，2020年1月1日至2020年7月31日，应付费用总额为703.87万元，原告减免被告3个月租金，被告已支付153.25万元，原告掌控的账户上留有营业款595307.51元，下欠的租赁费应为1894292.49元。3、原告的第三项诉请无事实和法律依据，且与第一项诉请中主张的违约金冲突。根据《合同法》第114条的规定违约金与损失赔偿金不能同时主张，不能同时并存。实质上违约金的约定就是为了弥补原告的损失。请求法院依法驳回该项诉请。 本院经审理认定的事实如下：2010年2月12日，新华书店作为甲方，无锡国网公司作为乙方，签订《联营合同》一份，约定甲方提供场地与乙方进行联营，联营房产坐落于合肥市××道××号××路××路××（安徽电子音像城），三层建筑面积总计2710.52平方米，联营期限自2010年3月15日至2017年1月31日；三层联营房产整体交付后，年联营收益合计为881万元，自第2联营年度起每年在上一年联营收益基础上递增5%；联营销售款存入甲方指定的联营专用账户，印鉴章由双方共管，乙方确保在按期扣除联营收益和应分摊的费用后再使用此账户的余款，并按月向甲方开具税率为17%的增值税发票，发票金额与乙方当月转款金额相等，否则甲方有权停止转款；联营费用按季度支付，先付后用，从本季营业款中扣除下一季度的联营收益；乙方应按合同约定支付联营费用及其他根据合同应支付的费用，如乙方未及时支付，应按每逾期一日支付应付联营费用及其他费用的千分之一支付违约金，未支付或未足额支付逾期达一个月的，则甲方有权解除合同，乙方应支付违约金100万元；甲方将乙方已支付的100万元投标保证金转为履约保证金，合同终止后，甲方扣除乙方应付费用后30日内无息返还；乙方中途擅自退房的，应向甲方支付违约金100万元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 2014年10月22日，双方又签订《联营合同》一份，将上述租赁的三层房屋在总面积不变的情况下对单层租赁面积进行了调整，约定上述原合同继续有效并履行；如乙方在2015年1月31日前完成全部装修工作并通过甲方验收，甲方同意原合同联营期限顺延，即增加联营期限自2017年2月1日至2022年1月31日，在乙方正常且全面、充分履行本合同的情况下，甲方同意按本合同各项条件延长三年合同期限，即联营期限延长至2025年1月31日；联营收益计算方式为：依据甲乙双方原合同及相关补充协议约定的联营收益标准，以2017年1月双方财务认可的月度联营收益结算金额为基数，自2017年2月1日至2022年1月31日，共五年，每年在上年联营收益基础上递增3%；合同还对双方的其他权利义务进行了约定，联营款的支付方式及违约金的约定与前一份《联营合同》内容基本相同。 合同签订后，双方依约履行合同至2019年底。2020年，受新冠肺炎疫情的影响，无锡国网公司的经营受到冲击，其于2020年3月9日向新华书店提出减免3个月联营费用等各类费用的申请。2020年5月29日，无锡国网公司又向新华书店发送了《紧急联系函》，再次提出因二、三楼租赁户国美电器要求提前撤场，故提前退还二、三楼租赁房屋，并表示双方长期形成一楼联营、二三楼租赁模式的实际运作方式，一楼营业收入从营业款中扣除，二三楼租金另付，因新华书店扣押营业款并要求二三楼租金从一楼营业款中扣除，导致无锡国网公司资金周转困难，无锡国网公司将通过自收银的方式缓解资金压力。新华书店于2020年7月3日回函，回复如下：按照国家关于疫情期间国有房产租金减免的有关建议，给予贵司2020年疫情期间3个月租金减免，其余房屋租赁条款按原合同执行不变。2020年7月4日，无锡国网公司向新华书店发送《联系函》，称新华书店给予三个月免租政策仍不能解决经营困难，决定于2020年7月10日将二、三楼按届时现状交还新华书店，一楼房屋于2020年12月31日交还。2020年7月10日，新华书店委托安徽承义律师事务向无锡国网公司发送《律师函》，称截至2020年6月30日，无锡国网公司尚欠二、三层租金2093015.36元和一层联营收益2410539元。2020年8月10日，无锡国网公司再次发送《联系函》，称一楼房屋已于2020年7月31日腾空返还，要求新华书店与无锡国网公司就相关费用进行结算，并表示截至2020年6月21日联营专用账户内余额594851.46元作为联营收益，请新华书店及时收取。2020年7月21日，无锡国网公司再次发函给新华书店，要求新华书店于2020年7月22日前至租赁房屋接收二、三层租赁房屋并配合办理交接手续。2020年7月31日，无锡国网公司将房屋钥匙寄还新华书店。案涉房屋目前处于空置状态，新华书店公司于2020年9月27日对外发布招标公告。 另查明：新华书店指定的联营专用账户的户名为合肥新华书店有限公司安徽电子音像城，当前账户余额为595307.51元。双方均认可2019年底之前的联营收益已实际支付完毕，2020年1月1日之后，无锡国网公司支付联营收益1532500元。此外，无锡国网公司主张新华书店掌控的联营账户上留有营业款595307.51元应冲抵联营收益。新华书店主张2020年1月1日至2020年7月31日期间应付租金为7205658.71元，另同意减免2个月租金。无锡国网公司主张2020年1月1日至2020年7月31日期间应付租金为7038700元，另要求减免3个月租金。 以上事实，有新华书店提交的企业信息查询单、联营合同两份、往来函件四份、招租公告截图，无锡国网公司提交的律师函、联营合同、申请减免费用的联系函及复函、紧急联系函、营业执照、账户信息截图、转账凭证、公证书六份，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，新华书店与无锡国网公司签订的两份《联营合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同虽名为联营合同，但约定的内容为新华书店将房屋交付无锡国网经营使用，并收取固定的利润，完全符合租赁合同关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的特征，故该《联营合同》实为租赁合同，新华书店主张的联营收益实为租金。 合同约定了联营收益的计算方式，租赁物整体交付时即2012年7月1日起按照每年881万元的标准支付联营收益，自第二年起每年增长率为5%，自2017年2月1日起以2017年1月双方财务认可的月度联营收益结算金额为基数，每年在上年联营收益基础上递增3%。双方未对2017年1月份月度联营收益进行结算，新华书店按照前期年度联营收益核算出2016年2月1日至2017年1月31日期间的联营收益，并在此基础上按照每年递增3%的标准核算出2020年1月1日至2020年7月31日期间的应付租金为7205658.7元，符合合同约定，本院予以确认。考虑到疫情对经营造成的实际影响以及新华书店系国有控股企业全资子总司的企业性质，根据安徽省及合肥市相关租金减免政策，酌定减免2月至4月期间三个月租金3101042.5元，即应付联营收益为4104616.2元。另，合肥新华书店有限公司安徽电子音像城系新华书店分公司，其账户由新华书店掌控，无锡国网公司也明确表示账户内余额冲抵联营收益，故该595307.51元应冲抵租金。此外，无锡国网公司已支付联营收益1532500元，无锡国网公司已支付的履约保证金100万元也可冲抵联营收益。综上，无锡国网公司还应支付新华书店联营收益976809元。 无锡国网公司逾期支付租金并单方提前解除合同，给新华书店造成了资金占用期间的利息损失以及房屋空置期间的租金损失，合同约定违约金100万元，同时约定违约金不足以弥补损失的，应另行赔偿，合同约定的违约金数额仅约等于一个月租金，不足以弥补提前解除合同给新华书店造成的空置期的租金损失，但考虑到无锡国网的违约行为存在受疫情影响的因素，本院根据过错大小、实际损失等，酌定无锡国网公司除支付100万元违约金外，还需赔偿新华书店经济损失100万元。对于新华书店主张的超出上述标准的违约金及损失，本院不再予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告无锡国网经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥新华书店有限公司联营收益976809元； 三、被告无锡国网经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥新华书店有限公司违约金1000000元； 三、被告无锡国网经贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告合肥新华书店有限公司经济损失1000000元； 四、驳回原告合肥新华书店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66606元，由原告合肥新华书店有限公司负担40536元，被告无锡国网经贸有限公司负担26070元。保全费5000元，由被告无锡国网经贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 孔 静 人民陪审员 王 斌 人民陪审员 阮少春 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。