广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初15152号原告：广州茶阳酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区XX路XX号1407房。法定代表人：赖少荣，职务总经理。委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。被告：陈述亮，男，1980年10月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄增城，广东宏港律师事务所律师。原告广州茶阳酒店管理有限公司（以下简称茶阳公司）诉被告陈述亮租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王云松，被告陈述亮及其委托诉讼代理人黄增城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》自2020年1月1日起解除。2.判令被告退回押金15000元。3.判令被告支付逾期退还押金的违约金4500元（以应退押金15000元每日1%计算，从2020年1月3日起算，以4500元为总数计算，超出部分不再主张）。事实和理由：2016年5月30日，原、被告签订《补充更新协议》，约定：由于原广州嘻哈酒店管理有限公司（以下简称嘻哈公司）与被告合约到期，现由原告续约承租，原所有条款不变，承租日期由2016年6月1日至2018年5月30日止，为期两年，房屋地址为XX路XX号XX房。2018年5月30日，上述合同到期，双方一直就合同续约事宜进行沟通协商，在未续约期间经被告同意，原告按原合同约定的租金继续支付房租。2019年12月24日，在被告坚持要求涨租金的情况下，双方就承租事宜无法达成一致，原告口头告知被告解除合同。此后多次协商未果，原告书面通知被告2020年1月1日正式解除合约。合约解除后，经原告多次催要，被告拒不退回15000元押金。根据《房屋租赁合同》约定，合同签订当日，原告须向被告交纳房屋租赁保证金15000元，租赁期满或合同解除后无其他欠款，被告须在合同租赁期满后三个工作日内将房屋租赁保证金如数返还原告，逾期退还的，每逾期一天，原告有权向被告收取应退保证金总额的百分之一作为违约金。另根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告拒不退回押金的行为属于严重违约，为此提出上述诉讼请求。被告辩称：一.被告对合同已经解除没有异议，但认为合同是由于原告通知被告解除合同而于2020年1月6日解除。原告主张其于2019年12月24日口头通知被告将于2020年1月1日解除合同，该主张不属实，且没有相关证据佐证。在2020年1月6日原告通知被告解除合同前，双方就续签合同进行了多次协商，期间原告并无明确提出解除合同之意。原告直至2020年2月14日才书面通知，但却称1月1日已通知解约，与事实不符，与法律规定及一般交易习惯也不相符。实际上，原告此举更多是因被告已于1月6日、7日告知原告存在违约且因原告原因导致未能完成交房，原告为推卸责任而事后补发通知。二.原告要求退回押金的主张不符合租赁合同的约定，没有事实和法律依据。根据合同约定，双方办理完成交房并结清相关费用、欠款后再退押金，但原告至今未与被告完成交房及结清房屋租金、使用费等工作。被告认为，押金应在原告结清费用即1月6日前的租金和1月6日后至交还房屋之日止的房屋使用费、物管费、水电费和交还房屋后才应退还原告。此外，根据合同约定，被告享有每个房屋每年5日免费入住和每年春节期间10日的免费入住的权利，在承租期间原告一直拒绝提供该免费入住的权利。若原告未妥善处理上述交房及结清相关费用的情况下，被告保留追索原告违约权利。三.被告不存在违约行为。2016年1月6日原告通知被告解除合同并约被告前去办理退房，但当天原告又将房屋出租给旅客入住，导致当天未能办理退房，此后原告也未再办理退房手续。由于原告原因导致未完成交房及结算、结清房屋租金、使用费等费用，被告有权暂不退押金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：广州市越秀区XX路XX号XX房为登记于被告及案外人王某名下共同共有的房产，建筑面积81.26平方米，规划用途为办公。2013年9月7日，被告（甲方）与嘻哈公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止，每月租金8300元；甲方将产权属于自己的房屋出租给乙方作短期租赁用途，并授权乙方对该房租进行日常的管理和维护同时乙方有权转租给第三方作商业办公、住房使用；合同签定当日，乙方须向甲方交纳房屋租赁保证金15000元，租赁期满或合同解除后如无其余欠款，甲方须在合同期满后三个工作日内将房屋租赁保证金应如数返还乙方，逾期退还的，每逾期一天，乙方有权向甲方收取应退保证金总额的百分之一作违约金；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回；乙方向甲方每年提供5个免房使用，但需提前2天向乙方申请，广交会除外，春节前后共10天乙方将房间的使用权交还甲方使用，期间水电、物管、宽带和房租甲方负责，乙方可为甲方清洁三次等。2016年5月30日，原告与被告签署《补充更新协议》，载明：由于原嘻哈酒店与业主陈述亮合约到期，现由原告续约承租，原所有条款不变，承租期由2016年6月1日至2018年5月30日止，为期二年，房屋为XX路XX号XX房与XX房。上述协议签订后，被告将涉案房屋交由原告使用。原告按合同约定的标准向被告交纳租金至2019年12月31日止。2020年1月7日，被告通过邮政特快专递方式向案外人曾庆文及原告位于广州市越秀区XX路XX号XX房、XX房、及广东省大埔县茶阳镇XXXX的地址邮寄发出《告知函》（EMS快递单号：1052558393834、1052558377934、1052558378234）称：你我双方《房屋租赁合同》的租赁期限早已届满，因你方继续租赁使用房屋，双方构成不定期租赁合同关系。你方于2020年1月6日通知我方解约，现告知你方上述房屋租赁合同已于2020年1月6日解除，由于你方拒不交房，现告知你方如下:请你方于2020年1月7日前向我方交还上述房屋并结清2020年1月6日相关的租金、水电、管理费及其他费用；如果你方不能在2020年1月7日前相交还房屋的，根据XX房现市场月租金为11000元、XX房现市场月租金为8500元之情况，我方将自2020年1月7日起按上述标准计收房屋占有使用费和滞纳金直至你方实际交房为止；如你方拒不按上述通知执行的，我方将随时向你方收回房屋并依法追讨欠付的租金、房屋占有使用费及其他相关费用，一切法律后果由你方负责。2020年2月17日，原告通过邮政特快专递方式向被告位于广州市越秀区XX路XX号XX房的地址发出的《关于解除租赁合同的通知》（EMS快递单号：1052692254434，该邮件因查无此人被退回），其中载明：我司承租你房产位于广州市越秀区XX路XX号XX房与XX房，签订合同在2018年5月30日合同期已满，双方一直保持良好的沟通谈续约合同事宜……在2019年12月24日15:20你到我司协商续签，你坚持要涨租金我司无法承担高额的租金所以当时就向你提出租不起，在租不起的情况下我司只能解除合同，你说你不接受解除合同，这是无理由的借口，况且合同期限已满，难道租金由房东说多少就多少还不给解除，这种强买强卖的行为我司不能接受……因租金预交到2019年12月31日我司已将房间空置协商，直至2020年1月6日你过来交接你却以我司给你每年可免费入住5天你未享受要折回现金为由不肯退还25000元押金，这荒唐的理由我司不认可当场就已报警协调，多次协调无果你即以业主身份向物业管理致电关停了水阀，从此之后我司再也无使用过房间。约好第二天再次协商，但你还是坚持不退还押金25000元来交接，导致当天又无法办理交接。在2019年12月24日双方面谈时已口头告知你解除合约，我司再次书面通知你决定于2020年1月1日正式解除合约，之后所产生的物业管理一切费用与租金我公司不再承担，在你收到此函5天内前来大厦办理解除租赁合同手续并且退还押金，如未在此期间内办理交接我司将锁匙寄回你，则视为完成交接手续，否则后果一切由业主承担等。被告表示其没有收到该通知，联系地址并非被告的地址亦非被告所有的物业。另查明：被告就涉案房屋与原告及曾庆文的租赁合同纠纷，于2020年6月10日向本院提起（2020）粤0104民初24662号民事诉讼，诉请要求确认陈述亮与茶阳公司、曾庆文就涉案房屋的房屋租赁合同关系已于2020年1月6日解除、判令茶阳公司及曾庆文立即将涉案房屋腾空交还给陈述亮及共同向陈述亮支付涉案房屋从2020年1月1日至2020年1月6日止的房屋租金1660元及滞纳金，及涉案房屋自2020年1月7日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，并共同赔偿陈述亮因违约而造成的经济损失62740元（包括未提供免房使用权及两次未能收回房屋所产生的误工费）。本院经审理后，于2020年12月21日作出（2020）粤0104民初24662号民事判决书，其中认为：陈述亮与茶阳公司在平等自愿基础上签订的上述《补充更新协议》，其中约定原嘻哈酒店与陈述亮合约到期，由茶阳公司续约承租，原所有条款不变，故上述嘻哈酒店与陈述亮签订的《房屋租赁合同》中除租赁期限以外的其他条款均对陈述亮与茶阳公司具有约束力，因此，上述《补充更新协议》及《房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约履行。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签合同，茶阳公司继续使用涉案房屋，陈述亮继续收取租金至2019年12月31日，双方构成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。曾庆文虽于微信中数次向陈述亮提出不再承租涉案的广州市越秀区XX路XX号XX房，并与陈述亮约时间交接房屋，但双方实际并未在约定时间内交接房屋。此后，双方于2020年1月6日到达涉案房屋现场欲办理交接手续，可见双方于该日达成解除合同的合意。本院遂判决：一、确认陈述亮与茶阳公司就广州市越秀区XX路XX号XX房的租赁合同关系于2020年1月6日解除。二、自判决发生法律效力之日起十日内，茶阳公司应将广州市越秀区XX路XX号XX房腾空交还给陈述亮。三、自判决发生法律效力之日起十日内，茶阳公司应向陈述亮支付租金（从2020年1月1日起至2020年1月6日止，每月按8300元计）、逾期付款违约金（自2020年1月7日起至被告实际付清上述所欠租金之日止，以上述所欠租金总额为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）以及房屋使用费（自2020年1月7日起至判决发生法律效力之日止，每月按8300元×50%计算）。自判决发生法律效力之次日起的使用费，茶阳公司应参照每月8300元×50%的标准逐月向陈述亮计付至实际交还房屋之日止。四、驳回陈述亮的其他诉讼请求。现该判决尚未发生法律效力。本院认为：上述《补充更新协议》及《房屋租赁合同》的效力已由上述24662号民事判决所认定，本案不再赘述。上述《房屋租赁合同》约定，租赁期满或合同解除后如无其他欠款，合同租赁期满后三个工作日内将房屋租赁保证金应如数返还乙方，逾期退还的，乙方有权向甲方收取应退保证金总额的百分之一作为违约金。根据上述24662号民事判决书的认定，原、被告的不定期租赁关系于2020年1月6日解除，但双方至今未办理房屋交接手续，原告仍须向被告支付交还房屋之日前的房屋使用费。因此，上述租赁保证金的退还条件应以原告向被告付清房屋使用费为准，而原告至今未付清相关房屋使用费，故租赁保证金应在原告向被告付清房屋使用费后退还给原告，且因该条件目前尚未成就，被告无须支付滞纳金。故对原告要求被告支付逾期退还租赁保证金的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈述亮应在原告广州茶阳酒店管理有限公司向被告陈述亮付清截至交还广州市越秀区XX路XX号XX房之日止的房屋使用费之日[即履行（2020）粤0104民初24662号民事判决书确定的支付房屋使用费之义务时]起三个工作日内，向原告广州茶阳酒店管理有限公司退还租赁保证金15000元。二、驳回原告广州茶阳酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费287.5元，由原告负担112.5元，被告负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员 张 丽二〇二〇年十二月二十八日书记员 梁菁菁