云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初2226号原告（反诉被告）：张新应，男，1986年11月11日出生，彝族，个体工商户，住云南省普洱市景东彝族自治县。委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张耀月，云南聚哲律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：云南省烟草公司普洱市公司。住所地：云南省普洱市思茅区人民西路85号，统一社会信用代码：9153080021835117XH。法定代表人：廖文程，该公司经理。委托诉讼代理人：张潇月，女，1975年8月1日出生，汉族，住云南省普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：汤荣，云南上义律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）张新应与被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司（以下简称普洱烟草公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张新应及其委托诉讼代理人孔梓州、被告（反诉原告）普洱烟草公司的委托诉讼代理人张潇月、汤荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张新应向本院提出诉讼请求：⒈判令被告（反诉原告）普洱烟草公司履行编号为201753080022063、201753080022098《房屋租赁合同》及对应的《房屋租赁合同补充协议》约定的义务，即组织网络公开招租并恢复原告（反诉被告）张新应承租房屋的供水供电；⒉判令被告（反诉原告）普洱烟草公司赔偿因其违约行为造成原告不能正常经营期间的损失（损失参照居民服务、修理和其他服务业在岗职工年平均工资79426元为标准，自2020年6月16日被告停水停电起至恢复供水供电止）；⒊判令被告（反诉原告）普洱烟草公司减免自2020年2月11日起原告（反诉被告）张新应占有房屋期间的租金（截止至2020年12月31日）；⒋判令被告（反诉原告）普洱烟草公司承担律师费人民币40000元；⒌判令被告（反诉原告）普洱烟草公司承担本案的诉讼费用。事实及理由：2017年3月28日，原告（反诉被告）张新应与被告（反诉原告）普洱烟草公司签订201753080022063号《房屋租赁合同》，双方约定：⒈由原告（反诉被告）张新应承租被告（反诉原告）普洱烟草公司位于普洱市思茅区房屋；⒉被告（反诉原告）普洱烟草公司协调原告（反诉被告）张新应正常的水、电供应；⒊租期届满后，原告（反诉被告）张新应享有优先承租权；⒋违约方应承担相关的赔偿金、律师代理费等费用。2017年5月27日，双方再次签订201753080022098号《房屋租赁合同》，约定由原告（反诉被告）张新应增加承租3-4号门面，其余约定与上述合同一致。2020年4月10日，因受疫情影响双方签订了《房屋租赁合同补充协议》（合同编号分别为：2020530800220068号、2020530800220072号、2020530800220073号），明确约定被告（反诉原告）普洱烟草公司将针对原告（反诉被告）张新应承租的房屋进行网络招租，若原告（反诉被告）张新应未竞得承租权，应在5个工作日内搬离，被告（反诉原告）普洱烟草公司已明确告知了原告（反诉被告）张新应将尽快进行网络招租，原告（反诉被告）张新应基于对优先承租权的合理期待，因双方之间形成了不定期租赁合同的关系，故一直在原合同基础上，持续经营使用房屋并催促被告（反诉原告）普洱烟草公司尽快招租。现被告（反诉原告）普洱烟草公司无故拖延招租事宜，并借口刁难原告（反诉被告）张新应，在没有事实依据的情况下要求原告（反诉被告）张新应搬离承租房屋，并采取停电断水措施导致原告（反诉被告）张新应无法正常经营，其行为侵害了原告（反诉被告）张新应的权益。现原告（反诉被告）张新应为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。被告（反诉原告）普洱烟草公司辩称，⒈根据合同约定，原告（反诉被告）张新应承租的明礼巷3号四合院3-3、3-4号商铺已到期，且被告（反诉原告）普洱烟草公司在房屋到期后向原告（反诉被告）张新应送达了《上义律函字（2020）第0604-3号律师函》，明确告知租赁合同到期终止，被告（反诉原告）普洱烟草公司与原告（反诉被告）张新应之间未构成不定期租赁合同关系，原告（反诉被告）张新应对房屋具有优先承租权的主张不成立。⒉原告（反诉被告）张新应在承租期间擅自改变房屋主体结构，已构成违约；⒊根据合同约定，被告（反诉原告）普洱烟草公司有权在合同到期10日后对原告（反诉被告）张新应进行断水断电，故原告（反诉被告）张新应要求恢复供水供电及赔偿损失的主张，无事实和法律依据；⒋原告（反诉被告）张新应承租的明礼巷3号四合院3-3、3-4号商铺存在大量安全隐患，需要进行修缮整改后才能重新进行招标出租。被告（反诉原告）普洱烟草公司在租赁合同到期前已酌情考虑疫情因素给予原告（反诉被告）张新应减免一个半月的房租优惠，合同到期后被告（反诉原告）普洱烟草公司还宽限了原告（反诉被告）张新应半个月的时间进行腾房，但原告（反诉被告）张新应至今未搬离，其行为构成恶意违约。综上，原告（反诉被告）张新应的诸项主张无事实和法律依据，应予以驳回。被告（反诉原告）普洱烟草公司向本院提出反诉诉讼请求：⒈判令原告（反诉被告）张新应按原状返还其所承租的房屋；⒉判令原告（反诉被告）张新应支付自2020年5月16日起至2020年9月16日止每日人民币200元的逾期腾房违约金各为人民币46000元、支付自2020年9月17日起至返还房屋之日止每日人民币200元的逾期腾房违约金；⒊判令原告（反诉被告）张新应支付合同总金额20%的违约金人民币20700元；⒋判令原告（反诉被告）张新应承担律师费用人民币7000元；⒌判令原告（反诉被告）张新应承担本案全部诉讼费用。反诉事实及理由：2017年3月28日被告（反诉原告）普洱烟草公司与原告（反诉被告）张新应签订了201753080022063号《房屋租赁合同》，双方约定被告（反诉原告）普洱烟草公司将思茅区明礼巷3号四合院3-3号商铺出租给原告（反诉被告）张新应使用；房屋租赁期为3年，即自2017年4月1日起至2020年3月31日止；房屋3年租赁费为人民币54000元。2017年5月27日被告（反诉原告）普洱烟草公司与原告（反诉被告）张新应签订了201753080022098号《房屋租赁合同》，双方约定被告（反诉原告）普洱烟草公司将思茅区明礼巷3号四合院3-4号商铺出租给原告（反诉被告）张新应使用；房屋租赁期为3年，即自2017年4月1日起至2020年3月31日止；房屋3年租赁费为人民币54000元。之后，双方于2020年4月10日签订了两份合同编号为2020530800220068号、2020530800220072号《房屋租赁合同补充协议》，约定免收2020年2月两份租赁合同的租金，减免两份租赁合同2020年3月房租各为人民币2250元，并将3-3号商铺租期延长至2020年5月15日。双方在上述合同中约定租赁合同到期后，合同自然终止。合同终止时，原告（反诉被告）张新应应将所租房屋完好交还被告（反诉原告）普洱烟草公司，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，原告（反诉被告）张新应结清应承担的费用后，应在5个工作日内搬离；约定合同终止后，如原告（反诉被告）张新应在10日内仍未腾空房屋交还被告（反诉原告）普洱烟草公司，则视为原告（反诉被告）张新应抛弃在房屋留存的所有物品，逾期交还的，则每逾期一日应向被告（反诉原告）普洱烟草公司支付每日人民币200元的违约金，逾期10日的，被告（反诉原告）普洱烟草公司可断水断电、没收履约保证金，被告（反诉原告）普洱烟草公司可安排人员进行腾房，由此造成的损失由原告（反诉被告）张新应承担；约定租赁期间，原告（反诉被告）张新应对存在安全隐患的租赁房屋拒不整改的、拒不腾空的、未经被告（反诉原告）普洱烟草公司书面同意私搭乱建，擅自改建、加盖，改变房屋结构的，被告（反诉原告）普洱烟草公司有权终止合同、收回该房屋、没收被告（反诉原告）普洱烟草公司履约保证金，并可要求原告（反诉被告）张新应支付合同总金额20%的违约金；约定任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的、经催告无效后守约方可以要求其承担违约责任。违约方应承担与本合同有关的费用、支出、违约金、赔偿金、罚款、资金占用利息、行政处罚、律师代理费（按诉讼标的金额的5%计算）、诉讼费、公证费、评估费、保全费、因保全产生的担保费等费用。合同签订后，被告（反诉原告）普洱烟草公司按约履行了合同义务，但原告（反诉被告）张新应将其承租的3-3、3-4号商铺打通，改变了租赁房屋的结构，构成违约。原告（反诉被告）张新应承租的3-3、3-4号商铺已分别于2020年5月15日、2020年5月31日到期终止。2020年5月13日被告（反诉原告）普洱烟草公司向原告（反诉被告）张新应书面送达《关于出租房屋腾退的通知》，告知租赁合同到期后需收回出租房屋集中治理达标后另行公开招租，并给予了原告（反诉被告）张新应15日搬离时间，限定2020年5月15日到期的3-3号商铺于2020年6月1日前搬离腾退、限定2020年5月31日到期的3-4号商铺于2020年6月15日前搬离腾退，但原告（反诉被告）张新应拒不搬离腾退且明确表示不会搬离腾退。2020年6月4日被告（反诉原告）普洱烟草公司委托云南上义律师事务所向原告（反诉被告）张新应发送了《上义律函字（2020）第0604-3号律师函》再次要求原告（反诉被告）张新应搬离腾退，但原告（反诉被告）张新应对该函不予理睬拒不腾房搬离。2020年7月7日，普洱市思茅区消防救援大队对明礼巷3号四合院整体进行检查，并向被告（反诉原告）普洱烟草公司出具了《消防监督检查记录》及《责令立即改正通知书》，要求被告（反诉原告）普洱烟草公司对明礼巷3号四合院存在的安全问题进行整改，故被告（反诉原告）普洱烟草公司对涉案租赁房屋进行安全隐患整改迫在眉睫。综上，被告（反诉原告）普洱烟草公司认为原告（反诉被告）张新应在租赁合同到期后拒不腾退租赁房屋构成违约，且2020年9月14日普洱市思茅区人民法院作出的（2020）云0802民初1827号判决书中确认了同一案件事实的另一承租户员志强未在合同到期后进行腾房构成违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）普洱烟草公司为维护其合法权益，特向本院提起反诉。原告（反诉被告）张新应反诉辩称，⒈被告（反诉原告）普洱烟草公司能够遵守诺言，按照补充协议的约定于5月15日到期以后及时招租，就不会引起本案纠纷，一旦原告（反诉被告）张新应没有中标早就自动搬离。⒉原告（反诉被告）张新应没有理由需要腾退房屋，被告（反诉原告）普洱烟草公司反诉请求要求支付每日人民币200元的违约金，而每日人民币200元的违约金是在合同约定的租赁期间拒不腾房的条件下，本案件均不符合这个条件，被告（反诉原告）普洱烟草公司要求原告（反诉被告）张新应腾房是在租赁期限满了以后才要求腾房。被告（反诉原告）普洱烟草公司于2020年的5月13日发出的第一份整改通知书无明确的整改内容，原告（反诉被告）张新应不知道如何整改，在无法整改的前提下，原告（反诉被告）张新应为何要搬离。被告（反诉原告）普洱烟草公司发律师函明确不再续租违反了合同约定，被告（反诉原告）普洱烟草公司应在合同到期后及时进行网络招租，如原告（反诉被告）张新应未中标，则同意5日内搬离，实际上补充协议5月15日以后被告（反诉原告）普洱烟草公司未招租之前，双方之间形成不定期的租赁合同，租赁期限仍然存在，被告（反诉原告）普洱烟草公司反诉请求及主张的事实理由不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）张新应及被告（反诉原告）普洱烟草公司共同提交的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《关于出租房屋腾退的通知》《上义率函字（2020）第0604-3号律师函》、原告（反诉被告）张新应提交的《安全告知书》《律师函》《邮政签收回单》《被告水费缴纳电子记录》《营业执照》、被告（反诉原告）普洱烟草公司提交的《明礼巷3号房产证》《关于开展打通“生命通道”集中治理行动的通告》《普洱市消防安全委员会关于印发打通“生命通道”集中攻坚行动方案的通知》《消防监督检查记录》《责令立即改正通知书》《律师收费发票》，因双方相互质证对上述证据材料的真实性、合法性均无异议，故以上证据材料本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：⒈对于原告（反诉被告）张新应提交的、被告（反诉原告）普洱烟草公司质证有异议的下列证据材料，本院认定如下证据：第一组证据材料：《会议纪要》复印件，用以证明：双方明确约定被告（反诉原告）普洱烟草公司将针对租赁房屋进行网络招租，原告（反诉被告）张新应对优先承租权的实现具有合理期待，故房屋租赁期限届满后，被告（反诉原告）普洱烟草公司应该进行网络招租，该约定已经将双方的租赁关系视为不定期租赁关系。被告（反诉原告）普洱烟草公司质证对该组证据材料的三性及证明目的均不予认可，认为其未在会议纪要上签名盖章确认。本院认为，该组证据材料系复印件，且无相关参会人员的签名，不具有证据的三性特征，故本院不予采信。第二组证据材料：《普国资（2020）129号文件》，用以证明承租国有经营性房产的中小微企业和个体户因疫情影响，应当减免2020年2月11日至2020年12月30日期间的房租。被告（反诉原告）普洱烟草公司质证不予认可，认为该文件日期是2020年8月18日，被告（反诉原告）普洱烟草公司起诉张新应是2020年7月份，而原告（反诉被告）张新应提起诉讼的时间为2020年8月10日，在起诉之前不存在这份文件；提出所有租金的减免是基于承租人有合同关系的情况下，双方签订的租赁合同早已到期，双方合同关系已经终止，且原告（反诉被告）张新应构成违约，故不存在相应的减免依据。本院认为，该文件系政策性文件，且涉案诉累合同租赁期已届满，该文件与本案不具有关联性，故本院不予采用。⒉对于被告（反诉原告）普洱烟草公司提交的、原告（反诉被告）张新应质证有异议的下列证据材料，本院认定如下证据：《安全检查记录表》《照片》，用以证明：2020年4月24日被告（反诉原告）普洱烟草公司按照《关于开展打通“生命通道”集中治理行动的通告》进行安全检查过程××××号四合院存在严重的安全隐患，必须尽快进行整改的事实。原告（反诉被告）张新应质证不予认可，认为《安全检查记录表》形成时间是2020年4月24日，检查的内容是依据2020年7月9日消防大队的检查来编造的检查记录；该表并没有通知原告（反诉被告）张新应，被告（反诉原告）普洱烟草公司发给原告（反诉被告）张新应的安全整改通知书中无该表内容；该组证据材料系单方制作，形成证据规则中的自证；该表检查人无专业水平其作出的整改内容无法作为判定依据；提出《照片》不是原告（反诉被告）张新应租赁房屋的照片，且照片拍摄时间也不明确，故不予认可。本院认为，原告（反诉被告）张新应未在《安全检查记录表》上签名确认，且照片不具有证据的三性特征，该组证据材料无法证实被告（反诉原告）普洱烟草公司的证明目的，故对该组证据材料本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年3月28日原告（反诉被告）张新应与被告（反诉原告）普洱烟草公司签订了合同编号为201753080022063号《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）普洱烟草公司将思茅区明礼巷3号四合院3-3号商铺出租给原告（反诉被告）张新应使用；房屋租赁期为3年，即自2017年4月1日起至2020年3月31日止，房屋3年租赁费为人民币54000元。2017年5月27日原告（反诉被告）张新应与被告（反诉原告）普洱烟草公司签订了合同编号为201753080022098号《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）普洱烟草公司将思茅区明礼巷3号四合院3-4号商铺出租给原告（反诉被告）张新应使用；房屋租赁期为3年，即自2017年6月1日起至2020年5月31日止，房屋3年租赁费为人民币54000元。上述两份租赁合同除租金约定不一致外，其余内容均为一致，其中双方约定：⒈租赁合同到期，合同自然终止；⒉房屋存在严重安全隐患，不再具备出租条件的，合同终止，履约保证金如数退还，但不负责任何补偿、赔偿；⒊合同终止时，原告（反诉被告）张新应应将所租房屋完好地交还被告（反诉原告）普洱烟草公司，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，原告（反诉被告）张新应结清应当承担的费用后，应在5个工作日内搬离，原告（反诉被告）张新应因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属被告（反诉原告）普洱烟草公司所有，原告（反诉被告）张新应不得擅自拆除，否则被告（反诉原告）普洱烟草公司有权扣除原告（反诉被告）张新应履约保证金的相应款项；⒋合同终止后，如原告（反诉被告）张新应在10日内仍未腾空房屋交还被告（反诉原告）普洱烟草公司，则视为原告（反诉被告）张新应已抛弃在房屋留存的所有物品，被告（反诉原告）普洱烟草公司可安排人员进行腾房，由此造成的损失由原告（反诉被告）张新应自担；⒌违约方应承担与本合同有关的费用、支出、违约金、赔偿金、罚款、资金占用利息、行政处罚、律师代理费（按诉讼标的金额的5%计算）、诉讼费、公证费、评估费、保全费、因保全产生的担保费等费用；⒍租赁期间，乙方有下列行为之一，并拒不整改的，被告（反诉原告）普洱烟草公司有权终止合同，收回租赁房屋，没收原告（反诉被告）张新应履约保证金，并可要求原告（反诉被告）支付合同总金额20%的违约金，被告（反诉原告）普洱烟草公司不承担违约和任何赔偿责任。若原告（反诉被告）违约金不足弥补被告（反诉原告）普洱烟草公司损失的，原告（反诉被告）还应负责赔偿被告（反诉原告）全部损失。……（8）拒不腾空的。（9）未经被告（反诉原告）普洱烟草公司书面同意私搭乱建，擅自改建、加盖，改变房屋结构的。（10）原告（反诉被告）的其他违约情形，经催告拒不整改的；⒎租赁期届满或租赁协议终止的，原告（反诉被告）张新应应如期交还租赁房屋，逾期交还的，则每逾期一日，应向被告（反诉原告）普洱烟草公司支付每日人民币200元的违约金，逾期10日的，被告（反诉原告）普洱烟草公司可断水断电，没收原告（反诉被告）张新应履约保证金，并有权自行腾空，造成的损失由原告（反诉被告）张新应自担。上述合同签订后，被告（反诉原告）普洱烟草公司按约履行了合同义务，原告（反诉被告）张新应未经被告（反诉原告）普洱烟草公司同意，将其承租的3-3、3-4号商铺打通后进行经营活动。双方在履行上述两份租赁合同过程中，又于2020年4月10日针对上述两份租赁合同分别签订了合同编号为2020530800220068号、2020530800220072号两份《房屋租赁合同补充协议》，约定免收合同编号为201753080022068号《房屋租赁合同》2020年2月的房租人民币1500元，减半收取2020年3月房租金额为人民币750元，共计减免租金人民币2250元，并将合同编号为201753080022068号《房屋租赁合同》的租期延长至2020年5月15日，月租金标准按原合同执行。免收合同编号为201753080022072号《房屋租赁合同》2020年2月的房租人民币1500元，减半收取2020年3月房租金额为人民币750元，共计减免租金人民币2250元。双方在合同编号为2020530800220068号《房屋租赁合同补充协议》中约定租赁期满后，被告（反诉原告）普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租，如原告（反诉被告）张新应未竞得承租权的，应在5个工作日内搬离，逾期仍未腾空房屋交还被告（反诉原告）普洱烟草公司的，视为原告（反诉被告）张新应放弃房屋留存的所有物品，被告（反诉原告）普洱烟草公司可安排人员进行腾房，由此造成的损失由原告（反诉被告）张新应承担。原告（反诉被告）张新应因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属被告（反诉原告）普洱烟草公司所有，原告（反诉被告）张新应不得擅自拆除，否则被告（反诉原告）普洱烟草公司有权扣除原告（反诉被告）张新应履约保证金的相应款项。2020年5月13日被告（反诉原告）普洱烟草公司向原告（反诉被告）张新应书面送达了两份《关于出租房屋腾退的通知》，内容为：“你所承租的位于明礼巷××四合院（3-3号、3-4号房屋）其租赁合同补充协议约定的租赁期限将于2020年5月15日、31日到期，根据国家消防相关法律法规及《云南省消防安全委员会关于组织开展打通‘生命通道’集中治理行动的通知》提出的整改要求，经我公司决定，须收回已出租的房屋并对其进行打通“生命通道”集中治理，行动达标后另行公开招租。我公司将安排施工人员组织开展打通‘生命通道’集中治理，请你于2020年6月1日前将放置在承租房屋3-3号区域的相关物资、物品搬离，于2020年6月15日前将放置在承租房屋3-3号区域的相关物资、物品搬离，并给予配合拆除工作。如到期你的相关物资、物品还未进行拆除、搬离，我公司在拆除过程中可能造成的任何损失及后果均由承租人自行承担。”。涉案租赁房屋延长的租期届满后，被告（反诉原告）普洱烟草公司于2020年6月4日委托云南上义律师事务所向原告（反诉被告）张新应发送了《上义律函字（2020）第0604-3号律师函》再次要求原告（反诉被告）张新应搬离腾退。2020年7月6日被告（反诉原告）普洱烟草公司向原告（反诉被告）张新应送达《安全告知书》，告知原告（反诉被告）张新应因合同到期后仍未搬离承租房屋并在该租赁房屋场所内从事经营活动，为预防安全事故发生，对该场所存在的安全风险进行告知。2020年7月7日普洱市思茅区消防救援大队对明礼巷3号四合院整体进行检查，并向被告（反诉原告）普洱烟草公司出具了《消防监督检查记录》，于2020年7月9日下发《责令立即改正通知书》，要求被告（反诉原告）普洱烟草公司对明礼巷3号四合院存在的安全问题进行整改。2020年7月9日原告（反诉被告）张新应向被告（反诉原告）普洱烟草公司发出《律师函》，函告被告（反诉原告）普洱烟草公司尽快进行招租事宜、立即恢复租赁房屋的供水供电、与委托人协商赔偿无法正常经营造成的损失。原告（反诉被告）张新应至今未腾退租赁房屋。另查明：⒈2020年7月22日本案被告（反诉原告）普洱烟草公司依据合同编号为201753080022099号《房屋租赁合同》及补充协议以另一承租户员志强为被告向本院提起（2020）云0802民初1827号租赁合同纠纷一案，请求员志强腾退其承租的明礼巷3号四合院3-6商铺、支付自2020年6月16日起至腾房完毕之日止每日人民币200元的逾期腾房违约金（暂算至2020年6月30日为人民币3000元）、支付合同总金额20%的违约金人民币10350元、支付律师费人民币5000元。本院认为，租赁期间已经届满，双方未重新达成新的租赁合意，员志强拒不腾空租赁房屋，构成违约，于2020年9月14日作出（2020）云0802民初1827号民事判决书，判令员志强将明礼巷3号四合院3-6商铺按现状返还本案被告（反诉原告）普洱烟草公司并支付违约金5175元，驳回了本案被告（反诉原告）普洱烟草公司的其他诉讼请求，现该判决已经发生法律效力。（2020）云0802民初1827号案件的租赁合同及补充协议内容与本案租赁合同及补充合同内容基本一致。⒉被告（反诉原告）普洱烟草公司因本案诉讼支付律师代理费人民币7000元。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的合同编号为201753080022063号、201753080022098号两份《房屋租赁合同》及合同编号为2020530800220068号、2020530800220072号两份《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性、效力性规定，应为合法有效的合同，故本院予以确认。对于违约问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，双方约定3-3号商铺延长的租赁期限至2020年5月15日已经届满、3-4号商铺的租赁期限至2020年5月31日已经届满，原告（反诉被告）作为承租人应当返还租赁房屋。对于原告（反诉被告）提出的本诉请求及其所依据的事实及理由，本院认为，首先，在双方签订的《房屋租赁合同补充协议》载明“被告（反诉原告）将对租赁房屋组织网络公开招租”系尚未发生的将来预期结果，并非被告（反诉原告）的合同义务，且对财产的处分权是财产所有权人合法的自主权利，任何个人、单位甚至法律均不得强加干涉，被告（反诉原告）对其所有的房屋进行出租或者不出租、招租或者不招租、或留为自用，均系被告（反诉原告）合法的自主权利，本院不能通过司法强加干预；其次，承租人行使优先承租权应在租赁合同到期后出租人对外再次进行招租的前提下，而本案被告（反诉原告）并未进行对外招租也并未将涉案租赁房屋再次出租给他人，故原告（反诉被告）行使优先承租权的条件并未成就，被告（反诉原告）并未侵犯原告（反诉被告）的优先承租权；再者，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，在涉案房屋延长的租赁期限即将届满时，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）送达的《关于出租房屋腾退的通知》中，已明确告知“须收回出租房屋进行安全隐患整改后另行公开招租”，表明了租赁期限届满后收回出租房屋的意思表示；在涉案房屋延长的租赁期限届满后，被告（反诉原告）委托云南上义律师事务所向原告（反诉被告）发送了《上义律函字（2020）第0604-3号律师函》，要求原告（反诉被告）搬离腾退租赁房屋，对原告（反诉被告）在租赁期间届满后仍占用租赁房屋的行为明确提出异议，故双方之间未形成事实上的不定期租赁关系，且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定的不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期限届满后，被告（反诉原告）于2020年6月4日委托云南上义律师事务所向原告（反诉被告）发送《上义律函字（2020）第0604-3号律师函》要求原告（反诉被告）腾退租赁房屋，原告（反诉被告）至今未腾退，已超过了合理的期限；另，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”规定的立法原则及精神，承租人出租的房屋应当符合使用条件，结合本案，普洱市思茅区消防救援大队于2020年7月7日对明礼巷3号四合院整体进行检查，并向被告（反诉原告）出具了《消防监督检查记录》，并于2020年7月9日下发《责令立即改正通知书》，要求被告（反诉原告）对明礼巷3号四合院存在的安全问题进行整改，故涉案租赁房屋已不具备出租、招租条件，且现原告（反诉被告）未腾退租赁房屋，阻碍了被告（反诉原告）对租赁房屋的安全隐患进行整改、及时招租，侵犯了被告（反诉原告）的合同权益。综上，租赁期间届满后，双方并未重新达成新的租赁合意，双方之间也未形成不定期租赁关系，且原告（反诉被告）未按腾房通知限定的期限前腾空租赁房屋，其行为违反合同约定构成违约，故原告（反诉被告）提出的本诉请求及所依据的事实及理由，于法无据，本院不予支持。对于被告（反诉原告）主张按原状返还承租房屋的诉讼请求，本院认为，涉案合同约定“原告（反诉被告）应将所租房屋完好地交还被告（反诉原告），原告（反诉被告）因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属被告（反诉原告）所有，原告（反诉被告）不得擅自拆除”，据此，因双方并未在合同中约定按原状返还租赁物，而被告（反诉原告）亦未提交证据材料证明涉案房屋在租赁期间存在毁损的情况，故本院确认按房屋现状予以返还。对于被告（反诉原告）主张支付自2020年5月16日起至腾房完毕之日止每日人民币200元的逾期腾房违约金及支付合同总金额20%的违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告（反诉被告）拒不腾退租赁房屋的行为构成违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）承担合同总额20%的违约金的理由是原告（反诉被告）存在未经被告（反诉原告）书面同意私搭乱建，擅自改建、加盖，改变房屋结构和拒不腾空房屋的违约行为，但原告（反诉被告）将其承租的3-3号、3-4号商铺打通后进行经营活动，是显而易见的状态，但被告（反诉原告）在租赁期间的三年内均未提出异议，显为被告（反诉原告）对打通行为的认可，故对被告（反诉原告）主张的该项违约行为，本院不予支持。涉案合同约定“原告（反诉被告）应如期交还该房屋，逾期交还的，则每逾期一日，应向被告（反诉原告）支付每日人民币200元的违约金，逾期10日的，被告（反诉原告）有权自行腾空”，被告（反诉原告）主张的腾空房屋实际上就是返还房屋，涉案合同实际上对逾期返还房屋应承担违约金进行了重复约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，当事人可以约定违约方向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，但该两种违约损失的支付方式均是对违约金的规定，而违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，即在合同约定一种违约行为的违约金能够补偿对方的损失的情况下，不应再对同一种违约行为双重约定违约金，而被告（反诉原告）并未举证证明原告（反诉被告）还存在其他违约行为，故本院确认对于原告（反诉被告）拒不腾空房屋的这一违约行为适用按合同总金额20%支付违约金的条款约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，只有在“过分高于造成的损失”的情形下方能适当调整违约金，而一般高于的情形并无必要调整。鉴于本案原告（反诉被告）目前仍占有涉案租赁物长达6个月，导致被告（反诉原告）不能收回房屋对安全隐患进行整改，致使被告（反诉原告）无法顺利对外进行招租，导致被告（反诉原告）的预期租金收益减少，根据两份租赁合同约定的租金，虽然按合同总额20%的违约金恰好可以弥补被告（反诉原告）的租金损失，但涉案租赁房屋于2020年7月9日之后因存在安全隐患不具备租赁条件，且被告（反诉原告）在租赁期限到期后未及时通过司法程序主张其权利，无形扩大了租金损失的产生，负有一定的责任，被告（反诉原告）并未举证证明除了租金损失外，还有其他损失，故根据公平原则，本院将违约金调整为合同总额的10%，即两份租赁合同的违约金各为人民币5400元，共计人民币10800元。关于被告（反诉原告）主张支付律师费的诉讼请求，本院认为，根据涉案合同约定“违约方应承担与本合同有关的费用、支出、违约金、赔偿金、罚款、资金占用利息、行政处罚、律师代理费（按诉讼标的金额的5%计算）、诉讼费、公证费、评估费、保全费、因保全产生的担保费等费用”，被告（反诉原告）的该项主张，本院予以支持，虽然被告（反诉原告）已向本院举证证明因本案诉讼支付律师代理费人民币7000元，但该笔费用应按双方约定的诉讼标的金额的5%计算，该约定系守约方实现权利时要求违约方承担的费用，且被告（反诉原告）并未故意扩大其所主张的反诉诉讼标的，故该诉讼标的应按被告（反诉原告）反诉诉讼请求标的计算，被告（反诉原告）提起反诉诉讼标的金额为人民币66700元，故该笔费用为人民币3335元，被告（反诉原告）所诉超过部分，本院不予支持。综上所述，本院确认由原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）涉案租赁房屋，并支付违约金人民币10800元、律师代理费人民币3335元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）张新应应于本判决书生效后十日内将两份同编号为201753080022063号、201753080022098号《房屋租赁合同》涉及的租赁物即坐落于云南省普洱市思茅区按现状返还给被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司；二、由原告（反诉被告）张新应应于本判决书生效后十日内支付被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司合同编号为201753080022063号《房屋租赁合同》的违约金人民币5400元、支付合同编号为201753080022098号《房屋租赁合同》的违约金人民币5400元，两项共计人民币10800元；三、由原告（反诉被告）张新应应于本判决书生效后十日内支付被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司为实现反诉债权产生的律师代理费人民币3335元；四、驳回原告（反诉被告）张新应的本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币100元，由原告（反诉被告）张新应负担；反诉案件受理费人民币822元（已减半收取），由被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司负担多诉部分的反诉案件受理费人民币649元，由原告（反诉被告）张新应负担人民币173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长 刀 楠审判员 黄海雁审判员 李益辉二〇二〇年十二月九日书记员 林 根