广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17299号原告：潘××，女，1977年7月2日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××328。被告：翟××，女，1953年11月8日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××065。被告：陀××，女，1985年7月11日出生，汉族，住广东省高州市××××××××，公民身份号码：440××××××××××××644。被告：欧××，男，2015年4月19日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××817。法定代理人：陀××，系其母亲。被告：欧××，女，2017年9月17日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××422。法定代理人：陀××，系其母亲。被告：冯××，男，1988年10月8日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区××××××××，公民身份号码：441××××××××××××179。被告：沈××，男，1981年12月7日出生，汉族，住广东省汕头市金平区×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××713。被告：刘××，女，1977年1月27日出生，汉族，住广东省东莞市东城区××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××921。被告：陆××，男，1981年2月23日出生，汉族，住海南省儋州市国营八一总场长岭农场场部，公民身份号码：460××××××××××××814。被告：东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××,统一社会信用代码：914×××××××××××346W。法定代表人：李某1。被告：陈××，男，1953年1月22日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××437。被告：袁××，女，1954年5月19日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××447。被告：陈某1，男，1984年12月5日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××313。被告：黎××，女，1984年9月24日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区丽景新邨28号，公民身份号码：441××××××××××××945。被告：袁××，男1977年5月19日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××315。被告：张××，女，1966年11月28日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××322。被告：袁××，男，1977年1月29日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××319。被告：陈××，女，1963年4月29日出生，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××428。被告：广东濠盈投资有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××947N。法定代表人：陈某1。被告：东莞市世长贸易有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××563F。法定代表人：李某1。原告潘××诉被告翟××、陀××、欧××、欧××、冯××、沈××、刘××、陆××、东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司（以下简称“濠兴公司”）、陈××、袁××、陈某1、黎××、袁××、张××、、陈××、广东濠盈投资有限公司、东莞市世长贸易有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告潘××到庭参加诉讼。被告翟××、陀××、欧××、欧××、冯××、沈××、刘××、陆××、濠兴公司、陈××、袁××、陈某1、黎××、袁××、张××、袁××、陈××、广东濠盈投资有限公司、东莞市世长贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘××向本院提出诉讼请求：一、解除对东莞市××××××濠兴逸苑首层停车场1313号车位的查封；二、排除对东莞市××××××濠兴逸苑首层停车场1313号车位的执行；三、确认东莞市××××××濠兴逸苑首层停车场1313号车位归原告潘××所有，东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司依法履行协助原告潘××办理车位的产权过户手续；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由如下：原告潘××系濠兴逸苑小区业主，为方便停车，于2008年12月15日向濠兴公司购买位于东莞市××××××濠兴逸苑首层车位1313号（即濠兴逸苑首层车位313号），面积为17平方米，总价格为人民币120000元。原告潘××向濠兴公司支付现金5000元并签署了《濠兴逸苑车位认购书》，另将115000元通过网上银行转账方式转入濠兴公司指定的出纳员张淑君工行账户，濠兴公司向原告潘××出具了车位全额付款的收据，并将车位交付给原告使用，原告每月按时缴交车位管理费。后原告多次催促濠兴公司签定商品房买卖合同和办理该车位产权转移手续，但濠兴公司司一直以各种理由推脱还不能办理，让原告等待其通知再前来办理手续，致使原告无法取得相应的所有权证书。直至今日，濠兴公司也未能协助原告办理车位产权转移手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，濠兴公司于2008年12月15日给潘××出具了车位全额付款的《收据》，并将车位交付给原告潘××使用，原告也每月按时缴交车位管理费，原告和濠兴公司的这一系列行为，即使没有签订书面的买卖合同，买卖合同也依法已经成立，原告对该车位已拥有所有权。且2010年濠兴公司为原告的车位贴挂“粤5M496私有车位313”铁牌，更是向社会公开的进一步承认该车位属于原告所有，为原告私有财产。可见，在法院查封原告车位前，原告已合法占有该车位。原告潘××在交付完车位全款后多次催促濠兴公司签定商品房买卖合同和办理车位产权过户手续，但濠兴公司一直以各种理由推脱还不能办理，让原告等待其通知再前来办理手续。直至今日原告潘××的车位还未办理过户手续，责任在濠兴公司。濠兴公司于（2017）粤1971民初3230号案件民事答辩状中书面确认于原告存在买卖合同关系，并收到原告支付的购买濠兴逸苑首层1313号车位的全部款项，将该车位交付给原告使用，原告实际占有使用该车位至今。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情况：（一）在人们法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就（2020）粤1971执异216号案件，1、原告已提交该案涉车位的收据载明车位的相关信息等内容，原告的全额付款情况和后续使用案涉车位的情况，以及原告与濠兴公司之间就案涉车位已于2008年构成事实上的买卖合同关系，法院认定为合法有效。东莞市中院于2014年12月31日首先查封了案涉车位，故原告在人民法院查封前已签合法有效的购房合同的事实，法院均予以确认。2、原告提交的车位历年管理费缴费流水查询表、收入明细查询报表、《证明》、照片、机动车行驶证等证据，在人民法院查封前已合法占有案涉车位，被告人也未举证反驳，法院均予以认定。3、原告已向濠兴公司支付完毕车位购买款符合车位交易的常规情况，被告人也未举证反驳，法院对原告提交的证据的真实性予以确认，并认定原告已支付全部车位购买款。4、根据法院在审理（2018）粤1971民初21101号对濠兴逸苑小区首层及地下车位产权登记情况调查发现共计514个车位中办理产权证车位226个，可见有半数以上车位没有办理权属登记。结合濠兴公司资金链断裂、在法院多宗执行案件、总执行申请金额已达数亿元及查封等情况，濠兴公司一直以各种理由推脱无法为原告办理案涉车位的产权过户登记能作出合理解释，被异议人在异议阶段也未举证反驳，故法院予以认定原告非因其自身原因未办理过户登记的事实。综上所述，濠兴公司是过错方，致使原告至今都没能办理车位的产权过户手续。原告潘××认为，案涉车位完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的应予排除执行的情况。法院在审理异议人申请时，最终裁定中止对异议人潘××名下的“东莞市××××××濠兴逸苑首层1313”号车位的执行的裁决，但却驳回了异议人潘××请求车位确权、请求濠兴公司协助办理车位过户手续的异议请求。原告潘××认为，法院在裁决书中已确认原告与濠兴公司关于该案涉车位的交易已构成事实上的买卖合同关系，合法有效，至今未办理过户手续，过错不在原告，该车位为原告所有，应予以确认，并判令濠兴公司依法履行协助原告潘××办理车位的产权过户手续。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人在执行异议之诉案件中同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在裁决中一并作出裁判。据此，请求法院依法支持原告的诉讼请求。经本院合法传唤，被告翟××、陀××、欧××、欧××、冯××、沈××、刘××、陆××、东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司、陈××、袁××、陈某1、黎××、袁××、张××、袁××、陈××、广东濠盈投资有限公司、东莞市世长贸易有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据。经审理查明，本院在执行欧镒滨、冯××、沈××、吴博轩、刘××、陆××与濠兴公司、陈××、袁××、陈某1、黎××、袁××、张锐娟、袁××、陈××、濠盈公司、东莞市世长贸易有限公司之间的（2015）东一法执字第2311号、（2015）东一法龙执字第116号、（2015）东一法碣执字第195号、（2015）东一法龙执字第9号、（2016）粤1971执760号、（2016）粤1971执2847号六案过程中，于2017年1月16日轮候查封了濠兴公司名下位于东莞市××××××旁濠兴逸苑首层车位1313号的车位（以下简称“案涉车位”）。在执行过程中，（2015）东一法龙执字第9号案件（申请执行人：吴××）已于2017年4月5日结案。另，（2015）东一法执字第2311号的申请执行人欧××于2017年11月29日死亡，其第一顺序继承人为翟××、陀××、欧××、欧××，本院于2018年7月16日裁定变更翟××、陀××、欧××、欧××为（2015）东一法民一初字第152号案的申请执行人，原欧××在（2015）东一法民一初字第152号案中享有的全部债权由翟××、陀××、欧××、欧××继受。案涉车位原有东莞市中级人民法院（2014）东中法执字第1178、1179号案件于2014年12月31日的首封，后东莞中院裁定该两案指定由本院执行，本院立（2015）东一法龙执字第184、188号案予以执行，东莞中院的首封依法转为（2015）东一法龙执字第184、188号案中的执行查封。（2015）东一法龙执字第184、188号案终结本次执行后，本院又立（2016）粤1971执恢1398、1399号案件恢复执行，并在该两案中于2016年12月31日继续查封了案涉车位。由于执行依据（2014）穗仲莞案字第4283号仲裁裁决已于2019年5月被东莞中院作出的（2018）粤19执异9、10、12-17、19-23号民事裁定书裁定不予执行，上述184、188号案件对案涉车位的查封于2019年12月30日解除，案涉五执行案件的轮候查封遂转为首封。原告潘××以其系案涉车位所有权人为由，向本院提出执行异议，请求排除对案涉车位的执行、解除对案涉车位的查封、确认案涉车位归其所有、濠兴公司协助办理案涉车位产权过户手续。本院于2020年6月12日作出（2020）粤1971执异216号执行裁定，裁定中止对案涉车位的执行并驳回潘××其他异议请求。原告潘××不服该异议裁定，遂向本院提起本案诉讼。原告潘××主张其系案涉车位的所有权人，并提供《濠兴逸苑车位认购书》、收据、工商银行流水、情况说明、证明、照片、历年交费流水查询表、收入明细查询报表、民事答辩状等予以佐证。其中濠兴逸苑车位认购书显示，潘××与濠兴公司于2008年12月15日签订濠兴逸苑车位认购书，约定潘××自愿订购濠兴逸苑车位392号，建筑面积17平方米，成交价为120000元，选择以一次性付款方式于2008年12月15日前交清全部车位款，并同时签署《商品房买卖合同》。2008年12月15日的收据显示，收到潘××交来濠兴逸苑首层车位313号价款120000元，收款单位处盖有“东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司财务专用章”字样的印章。2017年1月21日的证明显示，潘××所购买的1313车位即是313号车位，该证明盖有“东莞市安讯物业管理有限公司濠兴逸苑管理中心”字样的印章。东莞市安讯物业管理有限公司车位管理费历年交费流水查询表显示，濠兴逸苑小区车位编号1303的业主为潘××，通过现金形式缴纳了2010年1月至2016年12月的车位管理费，每月收款金额为30元，该查询表盖有“东莞市安讯物业管理有限公司”字样的印章。东莞市安讯物业管理有限公司车位管理费收入明细查询报表显示，濠兴逸苑小区车位编号1313的业主为潘××，缴纳了2016年6月至2020年5月的车位管理费，每月收款金额为30元，该查询表盖有“东莞市安讯物业管理有限公司濠兴逸苑管理中心”字样的印章。民事答辩状显示，濠兴公司于（2017）粤1971民初3230号案件中答辩称，濠兴公司确认与潘××存在买卖合同关系并收到潘××支付的濠兴逸苑首层1313号车位全部款项，濠兴公司在收到潘××支付的全部款项后即将车位交付给潘××。庭审中，原告主张其于2008年12月10日前已通过现金和银行转账方式支付完毕案涉车位转让款，支付完款项后濠兴公司即将案涉车位交付其使用；由于认购书签订的392号车位存在漏水情况，濠兴公司根据其要求为其更换至313号车位。另，（2020）粤1971执异216号执行裁定查明如下事实：濠兴公司在本院有十余宗执行案件，东莞市两级法院涉案总执行申请金额已达数亿元。本院在审理（2018）粤1971民初21101号原告林经宇诉被告冯××、东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司，第三人陈××、陈某1、广东濠盈投资有限公司、袁××案外人执行异议之诉纠纷一案中，向东莞市石龙镇房管部门发函调查：“……二、东莞市石龙镇濠兴逸苑首层、地下车位：1、首层、地下车位共有多少个？已经进行合同备案或产权登记的有多少个？2、请自2008年起至今，每半年为统计节点，统计首层、地下车位所有车位办理合同备案以及办理产权登记的情况（若合同备案时间与办理产权登记时间不一致的，请分别统计）。3、未办理合同备案的车位有多少个，未办理的原因如何？未办理合同备案的车位何时开始具备网签、合同备案及办理房产证的条件？”石龙房管所回函及相关不动产登记信息查询结果显示：一、濠兴逸苑小区首层和地下车位于2009年11月办理了初始确权登记；二、对于车位，在没有查封等限制性登记事情的情况下，签定网签合同后三十日内，买受人可到房管部门申请办理商品房买卖合同备案手续，在办理完商品房买卖合同备案手续及开发商办理商品房确权手续后，买受人提供相关资料即可办理不动产权证；三、濠兴逸苑首层和地下车位共有514个，于2007年9月、2007年10月、2011年3月办理了商品房预售许可证和商品房现售备案证书，已办理合同备案车位236个，已核发私人名下产权证车位226个。车位合同备案时间分布于2007年12月至2014年5月，产权登记时间分布于2012年2月至今。未办理合同备案车位278个，具体原因不详。以上事实，有原告提供的濠兴逸苑车位认购书、收据、车位相片、车位管理费历年交费流水查询表、收入明细查询报表、证明、（2020）粤1971执异216号执行裁定书、情况说明、民事答辩状及本案的庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。被告翟××、陀××、欧××、欧××、冯××、沈××、刘××、陆××、濠兴公司、陈××、袁××、陈某1、黎××、袁××、张××、袁××、陈××、广东濠盈投资有限公司、东莞市世长贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交相关的书面意见，由此产生的不利后果由其自行承担。本案的争议焦点在于原告潘××所提交的证据是否足以证明其就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权变动的原则是登记生效主义，通常情况下登记人为权利人。本案中，案涉车位并非登记在原告名下，原告所提交的证据亦未能反映出案涉车位存在《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条中可享有不动产物权的情形，故原告要求确认案涉车位归其所有的诉请，理据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告潘××应就其签订了合法有效的买卖合同、支付了相应对价、案涉车位在查封前已经交付、对未办理过户不存在过错的事实承担相应的举证责任。本案被告并未对原告提交的证据予以反驳，故本院对原告所提交证据的真实性均予以确认。本院逐步分析如下：1、潘××与濠兴公司于2008年12月15日签订的濠兴逸苑车位认购书具备了买卖合同的必备要件，买卖双方、标的车位的指向、价款的约定均较为清晰。车位认购书记载的车位编号虽为392号，但结合收据、证明、历年交费流水查询表等材料反映的濠兴逸苑车位认购书实际履行情况可知，潘××购买的实际系案涉1313车位。濠兴公司在（2017）粤1971民初3230号民事答辩状中亦自认就案涉1313号车位与原告存在买卖合同关系。故本院对潘××与濠兴公司在本院实施查封措施之前已签订合法有效的买卖合同、合同价款为120000元的事实，予以确认。2、原告提供的证明、车位照片、历年交费流水查询表等证据，已形成较为完整的证据链，足以反映案涉车位在2014年12月31日查封前已经交付给原告实际使用。3、根据原告提交的收据、民事答辩状，并结合案涉车位的交付使用情况，对原告已支付案涉车位交易价款120000元的事实，本院予以确认。4、根据本院在审理（2018）粤1971民初21101号中对濠兴逸苑小区首层及地下车位产权登记情况的调查，该小区有半数以上的车位没有办理权属登记，结合濠兴公司在法院有多宗执行案件、总执行申请金额已达数亿元、公司财产被法院查封等情况，本院认为原告对未办理过户登记手续并不存在过错。综上，原告提交的证据足以证明其就案涉车位享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告关于停止对案涉车位的执行并解除查封的诉请，合法有据，本院予以支持。另，原告关于濠兴公司协助办理案涉车位过户手续的诉请，不属于本案案外人执行异议之诉的审查范围，原告潘××可另寻其他途径解决。根据上文所引用的法条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十二条，判决如下：一、不得执行位于东莞市××××××濠兴逸苑首层停车场1313号的车位；二、驳回原告潘××的其他诉讼请求。本案受理费2700元（原告潘××已预交），由被告东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  莫 然审 判 员  潘 涌人民陪审员  陈祖枢二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  谢嘉欣书 记 员  徐子晴陈嘉辉附相关法律法规：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。