上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初2383号原告：王宇文，女，1968年8月5日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：黄承浩，上海恒洋律师事务所律师。原告：刘伟民，男，1952年3月13日生，汉族，住上海市虹口区。被告：上海绿地长兴置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：徐荣璞，总经理。委托诉讼代理人：吴海贝，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：严威，上海融孚律师事务所律师。原告王宇文、刘伟民与被告上海绿地长兴置业有限公司(以下简称“绿地公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了第一次审理。期间，双方协商未成。嗣后转适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告王宇文委托诉讼代理人黄承浩、原告刘伟民、被告绿地公司的委托诉讼代理人吴海贝、严威两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宇文、刘伟民向本院提出请求：判令被告履行崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室、XXX室商品房预售合同，承担履约存在瑕疵的违约金、物业管理费、提供验收合格文件资料、房屋存在质量瑕疵修理等，具体为：1、判令被告赔偿地下室不能作为一层商铺使用的损失计200689元(每平方米10455元×30%×63.985平方米)；2、判令被告对交接时存在的地下室商铺渗水、积水、室内墙体开裂、屋顶渗水、下水管损坏修复缺损配件，修复后书面通知原告验收；3、判令被告免除(或承担)在未交付二书一报告、分户验收合格证明，交接的房屋至今对修理事项未果及造成至今房屋未启用期间的物业管理费；4、判令被告对房屋买卖合同未完全履行承担违约责任，按原违约金额50%承担赔偿违约金计126841元(计算方式：合同约定违约金日万分之0.6,共365天，违约方承责50%。自2012年5月暂计至2019年11月共计126841元,其中101室为95136元(XXXXXXX元×0.06‰×365天×6.5年×50%)，201室为31705元(445455元×0.06‰×365天×6.5年×50%);5、判令被告交付该商铺使用前必需具有的消防验收合格证明、污废水排放许可证明和该房屋分户验收合格证明文件；6、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告对位于上海市崇明区金淼路XXX弄XXX号XXX、XXX室按照竣工图建设卫生间、安装卫生间设施和排烟排风设施。事实与理由：原告于2011年5月与被告绿地公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定由原告购买被告坐落于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室、XXX室商铺，双方于2012年4月25日验收交接房屋；但被告对合同约定交付房屋质量保证书、使用说明书、房屋权属调查报告等资料至今未交付，对屋顶、墙面、门窗部位渗水、墙面开裂、下水管等房屋质量问题也未及时修理，对修理情况从未通知原告。原告于2016年8月8日诉至法院要求被告提供101、201、202、203、205、206、207、208、209室九套房屋的相关资料，后经审理对101、201室房屋作出判决，要求被告提供该房的二书一报告，但对原告要求被告提供的其他有关审批、竣工、验收等资料的请求不予支持。在执行时被告提供住宅房屋的二书。由于原告购买的位于上海市崇明区金淼路XXX弄XXX号XXX室房屋，政府批准的规划用途为商铺，……该房屋建筑面积为127.97平方米，其中套内建筑面积115.78平方米……另有地下附属面积0平方米……，但实际交付的房屋为地上一层、地下一层面积各63.985平方米，该合同存在欺诈行为，地下室也作为一层商铺销售，所交付房屋与合同约定不符，被告应对地下室不能作为一层商铺使用作出赔偿。被告未履行合同约定，未交付房屋质量保证书、使用说明书；未对交房验收时存在问题的屋顶、外墙、管道存在质量问题修理情况书面告知原告；未提供消防验收合格证明、污水排放证明、房屋质量分户验收证明，致使原告不能根据商业用途使用该房屋，也不能办理开业执照及相关许可证，至今不能启用该商铺，被告的行为与原告的损失之间存在因果关系，被告应当承担责任，故诉至法院。被告绿地公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。首先，原、被告已于2012年4月25日验收交接房屋，上述房屋已经办理相应产权证。自2012年交房至今已有8年的时间，且原告曾于2016年起诉被告，期间从未提出房屋不能作为商铺使用存在损失，亦未向被告提出房屋存在质量瑕疵，要求维修。位于崇明区长兴镇金淼路上都是沿街商铺，几乎都开店营业，上述房屋可以作为商铺使用，不存在不能作为商铺使用的情形，而且上述房屋自交房至今已经超过质保期，被告没有维修义务，原告的诉请已过诉讼时效。房屋时间久了，如果存在小问题需要维修，应由物业公司进行维修。关于增加卫生间及排烟排风设施，该房屋已经通过消防验收，且于2012年已经与原告当场办理交接，现要求增加卫生间及排烟排风设施无合同及法律依据。其次，物业费是由原告向物业公司交纳，原告与物业公司存在物业服务合同关系，被告无权免除原告的物业费。再次，原、被告之间的合同已经履行完毕，不能因为被告未交付二书一报告而再次承担违约责任。同时(2017)沪0151民初3000号已经生效的民事判决中，已经对驳回原告要求提供其它与房屋有关的所有审批、竣工、验收等资料，被告无需提供。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2011年5月27日，原告王宇文、刘伟民(买方)作为乙方与被告绿地公司(卖方)作为甲方签订了《上海市商品房预售合同》二份，合同约定由原告向被告购买位于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋，101室房屋建筑面积127.97平方米(其中套内建筑面积115.78平方米、公用分摊建筑面积为12.19平方米、另有地下附属面积0平方米)，房屋单价为10455元，房屋总价为XXXXXXX元。201室房屋建筑面积46.89平方米(其中套内建筑面积为42.42平方米，公用分摊建筑面积为4.47平方米、另有地下附属面积0平方米)，房屋单价为9500元/平，总价为445455元，上述二套房屋政府批准规划的用途为店铺。合同第十一条甲方定于2011年12月25日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.6计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际支付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方(被告)应在交付之日前三天书面通知乙方(原告)办理交付该房屋的手续，乙方应当在收到该通知之日起十天内，会同甲方对房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交房通知书规定日期为准。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《-质量保证书》和《-使用说明书》。同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示或不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任，由甲方承担。……第十五条该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担……第二十三条自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。原告按约履行了购房款义务并办理了上述房屋的产权登记。2012年4月25日，原、被告办理交房手续。现原、被告产生争议，遂成讼。另查明，本院曾于2017年5月2日立案受理原告王宇文、刘伟民诉被告绿地公司商品房预售合同纠纷，原告诉请要求被告提供位于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋相关的审批、竣工、验收等文件资料。(2017)沪0151民初3000号民事判决书载明：“被告上海绿地长兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘伟民、王宇文提供坐落于崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX层XXX室以及崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX层XXX室两套房屋的质量保证书、使用说明书以及房屋土地权属调查报告书；原告的其它诉讼请求，不予支持。”以上事实，由《上海市商品房预售合同》、民事起诉状、(2017)沪0151民初3000号民事判决书、房屋照片、房屋广告平面图、装修联系函、派工单、上海市新建住宅质量保证书(2013年版)、收条、商品房结算及进户凭证、交房程序表等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。对于原告要求被告赔偿地下室不能作为一层商铺使用的损失；本院认为，原、被告已于2012年4月25日办理系争房屋交房手续，原告已知晓系争房屋的状况，交房至今已有8年多的时间，已经超过诉讼时效。且本院曾于2017年5月立案受理原告就上述房屋提起的民事诉讼，原告亦未提出相应损失存在，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告承担维修责任；本院认为，《上海市商品房预售合同》中约定，对系争房屋负责保修、保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》的相关规定。根据《建筑工程质量管理条例》的相关规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。原、被告已于2012年4月25日办理系争房屋交房手续，至今已有8年多的时间，系争房屋已超过质保期，且原告未提供充分的证据证明系争房屋存在质量瑕疵，故对原告要求被告对房屋进行修复的诉请，本院难以支持。对于免除物业费的诉请；本院认为，原告与物业公司产生物业服务合同关系，被告不是物业费的收缴主体，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于违约责任的承担，原、被告房屋已经交接完毕，合同中亦没有对未交付两证一书的违约责任进行约定，故对原告要求被告承担合同未完全履行的违约责任，本院不予支持。对于原告要求被告提供消防验收合格证明、污废水排放许可证明、房屋分户验收合格证明等资料，生效的民事判决书已经做出相应判决。对于要求按照房屋设计及竣工图建设卫生间、安装卫生间设施的诉请，合同无具体约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条之规定，判决如下：驳回原告王宇文、刘伟民全部诉讼请求。案件受理费6213元，由原告王宇文、刘伟民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王秋红人民陪审员  张 艳人民陪审员  黄 磊二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  杨羽敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《建设工程质量管理条例》第三十九条建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。