广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28148号原告：蔡玉广，男，汉族，1967年3月1日出生，身份证住址广东省中山市×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××410。委托诉讼代理人：李淑仪，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××卡，统一社会信用代码914×××××××××××552N。法定代表人：林国平，该司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告蔡玉广与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告蔡玉广向本院提出诉讼请求：被告富裕达公司向原告蔡玉广支付逾期交房违约金（违约金的计算方法：以695900元为基数，按照每日万分之一的标准计算，从2016年11月16日起计至实际交付之日止，暂计算至2020年9月8日为96939元）。事实与理由：原告蔡玉广与被告富裕达公司签订《商品房买卖合同》后，原告蔡玉广已履行付款义务，被告富裕达公司未依约按时交房。原告蔡玉广在诉讼期间向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.购房发票；4.税收缴款书。被告富裕达公司辩称，1.本案诉讼三年前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应支付该部分的逾期交房违约金，且原告请求违约金支付至实际交付之日缺乏依据，该案的违约金按法院的同类案件判例应计算至富裕达公司办妥中山市建设工程竣工验收备案登记证且发出收楼通知书之日。2.逾期交房违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%或总房价的30%。被告富裕达公司在法定答辩期间内未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年9月10日，蔡玉广（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1501081492），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市×××××××××汇泰都城花园3期21幢1404房的商品房。总金额695900元。付款方式及期限:银行按揭，于2015年9月10日现金支付208900元，与2015年10月10日商业贷款487000元。交付期限：出卖人应当在2016年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告，即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任；若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%。关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充》协议，正文前载有特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容；若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明；本合同一经签订即对双方均具有约束力。合同补充协议约定：关于产权登记：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限。合同理解：买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义（无论是错印或手写的文字），签署买卖合同及附件是双方真实意思表示，已构成出卖人和买受人合法、有效、有约束力的义务，双方将严格遵守执行。关于补充协议的效力：本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分；买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。2016年4月26日，富裕达公司开具的发票载明蔡玉广向其支付房款695900元。蔡玉广已足额支付购房款695900元。蔡玉广支付购房款后富裕达公司至今尚未交付案涉房地产。蔡玉广认为富裕达公司逾期交房，遂于2020年9月21日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。蔡玉广与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。蔡玉广已依约履行支付购房款的义务，富裕达公司应依约交付涉案房地产给蔡玉广使用。现富裕达公司未按合同约定的时间交付案涉房地产，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于逾期交房违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于逾期交房违约金。案涉商品房买卖合同约定双方交楼时间为2016年11月15日前，富裕达公司至今尚未实际交付案涉房地产。按照双方合同约定“出卖人如未按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%。”故富裕达公司依约应按日向买受人支付已交付房价款万分之一支付违约金，但富裕达公司以逾期交房违约金已过诉讼时效为由提起抗辩，并要求逾期交房违约金的累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%或商品房总房价款的30%。针对上述抗辩，本院分析如下：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”本案中，蔡玉广主张2016年11月16日起计至实际交付之日止期间的逾期交房违约金，其于2020年9月21日向本院提交起诉状主张权利。在蔡玉广未提交其他证据足以证实其在向本院提交起诉状前发生诉讼时效中断、中止的情况下，本院认定其向富裕达公司主张2016年11月16日起计至2017年9月21日期间的逾期交房违约金已过法定诉讼时效时间，故对于该期间的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以驳回，富裕达公司应支付蔡玉广自2017年9月22日起至富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止的逾期交房违约金。至于逾期交房违约金的封顶条款，虽然案涉合同中明确约定了逾期交房违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%，但该封顶条款未与富裕达公司逾期交房的违约时限相联系，在富裕达公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中，且富裕达公司至今仍未确定何时交房的情况下，若富裕达公司无论逾期交房的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与买受人支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值相失衡。在富裕达公司长时间内逾期交房的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不足以督促富裕达公司尽早履行交房义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于交房应负的长期违约责任。故基于公平原则，富裕达公司的抗辩意见，本院不予采纳，本院酌定不以累计商品房总房价款的1%的封顶条款为限。同理，本院对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告蔡玉广支付逾期交房违约金（以695900元为基数，从2017年9月22日起至被告中山市富裕达房地产有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回原告蔡玉广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1111元（原告蔡玉广已预交），由原告蔡玉广负担248元，被告中山市富裕达房地产有限公司负担863元并于本判决生效之日起七日内迳付原告蔡玉广。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇二〇年十二月十八日书记员  林晓晴书记员  简佩琳