福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽06民终3252号上诉人（原审被告）：于春妹，女，1973年10月4日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：戴跃团，福建簪华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何辉城，男，1965年8月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。上诉人于春妹因与被上诉人何辉城房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初6474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。于春妹上诉请求：撤销一审判决第一项,改判其支付何辉城租金15000元。事实与理由：（一）本案具有不可抗力的免责事由，一审认定其欠付租金构成违约，明显错误。受新冠肺炎疫情影响，美容行业经营困难，其遭受巨大损失，为此多次与何辉城沟通协商租金事宜，虽没有达成一致意见，但新冠肺炎疫情属不可抗力事件，于春妹拖欠租金具有法定免责事由，不能以此认定其构成违约。（二）由于受疫情防控影响，所经营的美容院停业达五个月，损失惨重。根据公平原则，本案应减免三个月租金10000元为宜，但一审仅减免一个月，明显偏少。（三）于春妹欠付租金属于不可抗力免责事由，不能认定构成违约，何辉城请求逾期支付租金的违约占用费，缺乏事实依据，应予驳回。（四）本案押金15000元应予退还，用于抵扣欠付的租金。1.押金本质是履约保证金，在合同关系终止后，应予以退还；2.本案欠付租金具有不可抗力免责事由，不存在违约行为，不应没收押金，而应予以退还，抵扣租金；3.即使于春妹构成违约，双方对违约金已进行了约定，即按照何辉城请求的月2％利率计付占用费，而何辉城同时请求没收押金15000元，已远超本案造成的实际损失，该违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，押金15000元应予退还，用于抵扣欠付租金。何辉城辩称：（一）于春妹已构成违约，应承担违约责任。1.根据合同约定，于春妹应于2019年9月1日、2019年12月1日、2020年3月1日、2020年6月1日支付租金，但其并没有按约支付，已构成违约，押金15000元应归其享有；2.于春妹未按约支付物业费、水电费也构成违约，截止2020年7月15日尚欠水费234.64元、电费1.70元及至2020年8月31日止的物业费1659.76元，请求二审改判于春妹承担水电费、物业费1896.10元；3.于春妹应赔偿拆除楼梯、防火门、分户墙的损失16272.20元，但一审认定构成重复起诉，明显错误，应予改判；4.一审认定新冠肺炎疫情系不可抗力，缺乏法律依据，应改判于春妹支付租金40000元及截止2020年11月30日的占用费8400元。（二）于春妹的请求，缺乏依据，应予驳回。1.于春妹逾期不履行合同，而以今年初“新冠肺炎疫情”为借口，要求减免租金10000元，缺乏依据，且疫情系发生在今年2020年2－3月间，之后政府已通过税收优惠鼓励企业复工复产，而是否营业系于春妹单方决定，又于春妹也没有举证证明何辉城同意给予减免或延期支付租金；2.疫情发生前于春妹已连续违约，不能免除违约责任；3.根据合同约定，于春妹应按每天1000元支付占用费，但一审已调整为按月利率2%计算，已减轻了于春妹本应承担的违约责任。（三）于春妹故意混淆押金与违约性质，主张押金抵扣应付租金，明显缺乏依据，应予驳回。何辉城向一审法院起诉请求：1.判令于春妹支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金4万元及截止2020年7月15日的占用费4800元，并从2020年7月16日起至2020年8月31日止按月800元支付占用费；2.判令于春妹赔偿擅自拆除的室内楼梯、防火门及与Ｄ19店面相邻的分户墙损失16272.2元；3.判令于春妹支付物业费1610.46元、水费234.64元、电费1.7元，共计1846.8元；4.判令于春妹应于2020年9月1日返还址在漳州市芗城区××路××号××幢××号的店面。一审法院认定事实：址在漳州市芗城区××路××号××幢××号店面为何辉城所有。2012年3月1日起，于春妹开始承租该店面，双方于2012年2月28日、2014年8月19日、2017年8月19日分别签订了三份租赁合同。其中，2017年8月19日的《店面租赁合同》约定（摘要）：（1）何辉城将坐落于漳州市芗城区××路××号××幢××号店面出租给于春妹，于春妹应支付押金15000元；（2）租赁期限从2017年9月1日起至2020年8月31日止，每三个月租金1万元，于春妹每三个月支付一次租金；（3）何辉城违约应退还已收本期租金和押金，给于春妹造成损失的，应该赔偿；于春妹违约，何辉城可要求于春妹结清各项税费并无条件归还店面，不退还押金和已收租金；于春妹不归还店面则何辉城可以强行收回和随意处置店面内所有物品，由此造成于春妹损失概不负责；何辉城如果发现店面设施被损坏，于春妹必须赔偿；于春妹违约期间，必须支付占用费每天1000元；（4）于春妹应在每一个租金期到期日把每三个月租金1万元支付给何辉城，逾期未付全额租金必须承担违约责任；于春妹承担租赁期间店面的各种税、费并按时交纳，否则必须承担违约责任；（5）于春妹对店面已有装修进行了勘验和确认，可以对店面另行装修并承担所有费用和后果，任何情况下于春妹都同意装修物权无条件归属何辉城；（6）于春妹应爱护店面的所有设施，如有损坏应负责修复或者赔偿；于春妹必须做好消防和安全工作，若由此给何辉城造成损失必须赔偿；店面的修缮由于春妹全部负责并承担所有后果；（7）租赁期限届满，于春妹逾期不归还店面则必须承担违约责任。合同签订后，于春妹向何辉城支付了押金15000元。2019年4月11日，于春妹支付租金7500元，已构成迟延支付。2019年7月5日，何辉城向一审法院提起诉讼，请求判令：1.于春妹返还店面并支付物业费970元、截止2019年7月1日的电费111.77元、水费797.26元，何辉城不退还押金15000元和已收租金7500元；2.于春妹支付从2019年3月1日开始违约至起诉日店面占用费每天100元，累计126天为126000元；3.从起诉次日即2019年7月5日起至归还店面止，于春妹支付店面占用费每天1000元；4.于春妹支付2万元作为擅自拆除钢梯和部分分户墙的恢复费用。在该案诉讼中，于春妹于2019年8月19日支付给何辉城租金12500元，于2019年8月20日交清所欠水费923.93元、电费182.32元；何辉城认可在2017年8月19日签订合同前，已知晓于春妹拆除钢梯和部分分户墙。2019年9月17日，一审法院作出（2019）闽0602民初6199号判决：一、于春妹应支付何辉城因逾期支付租金的占用费（从2019年3月1日起至2019年4月10日止按本金1万元以月利率2%计付；从2019年4月11日起至2019年5月31日止按本金2500元以月利率2%计付；从2019年6月1日起至2019年8月18日止按本金12500元以月利率2%计付）；二、驳回何辉城的其他诉讼请求。现于春妹仅支付租金至2019年8月31日止，而自2019年9月1日至2020年8月31日止的租金尚未支付。截止2020年7月15日，涉案店面拖欠水费234.64元、电费1.7元。2020年7月8日，天利仁和物业服务股份有限公司漳州分公司向何辉城出具一份《缴费催告函》，告知截止2020年7月31日结欠1-Ｄ20物业服务费1610.46元。诉讼中，何辉城陈述其尚未缴纳该物业服务费。2020年7月16日，何辉城提起本案诉讼。2020年9月1日，于春妹将涉案店面移交给何辉城，移交时楼梯、防火门及隔墙没有修复。一审法院认为，本案《店面租赁合同》系双方真实意思表示，除占用费约定标准偏高外，该合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于租金及占用费，于春妹仅交纳租金至2019年8月31日，而2019年9月1至2020年8月31日止的租金共计4万元尚未支付，因于春妹承租涉案店面系用于经营，鉴于2020年初受新冠肺炎疫情影响，该不可抗力情形导致于春妹无法正常营业，根据公平原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，酌定何辉城减免一个月的租金3333元，故于春妹应支付何辉城尚欠租金36667元。于春妹未按约支付租金已构成违约，依约应承担违约责任，但双方约定按每日按1000元计算占用费过高，何辉城降低为按月2%计收占用费系对自己民事权利及诉讼权利的处分，未违反法律规定，予以准许，故于春妹应从其逾期支付每期租金之日起至2020年8月31日止按月利率2%支付占用费5600元（2019年9月至2019年11月的租金1万元的占用费应从2019年9月1日起计付至2020年8月31日止为1万元×2%×12个月=2400元；2019年12月至2020年2月的租金1万元的占用费应从2020年1月1日起计付至2020年8月31日止为1万元×2%×9个月=1800元；2020年3月至2019年5月的租金1万元的占用费应从2020年3月1日起计付至2020年8月31日止为（1万元-3333元）×2%×6个月=800元；2020年6月至2019年8月的租金1万元的占用费应从2020年6月1日起计付至2020年8月31日止为1万元×2%×3个月=600元；以上合计5600元）；于春妹辩称押金应予抵扣租金，因合同已约定于春妹违约时押金不退还，故于春妹该主张不予支持。关于拆除楼梯、防火门及分户墙的损失16272.2元，何辉城已在（2019）闽0602民初6199号案件中提出请求，而该请求已被判决驳回，现其再次提起请求，明显违反一事不再理的原则，又于春妹从2012年起向何辉城承租涉案店面，双方就涉案店面前后签订了三份合同，而在本案合同签订前何辉城已知晓钢梯、防火门以及分户墙已被于春妹拆除，仍然与于春妹签订合同而没有提出异议，且合同中均约定何辉城同意于春妹对店面进行装修，故该请求不予支持。关于物业费、水费及电费，因涉案店面出租后由于春妹使用，水费、电费系使用中产生的费用，故何辉城请求支付水费234.64元、电费1.7元予以支持；关于物业费在（2019）闽0602民初6199号案件中已被判决驳回，何辉城再次提起该请求违反一事不再理的原则，故不予支持。关于返还涉案店面，因何辉城于2020年9月1日已收到于春妹移交的店面，故该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，判决：一、于春妹应于判决发生法律效力之日起十日内向何辉城支付租金36667元以及截止2020年8月31日的占用费5600元；二、于春妹应于判决发生法律效力之日起十日内向何辉城支付水费234.64元、电费1.7元；三、驳回何辉城的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1372.9元，减半收取计686.45元，由何辉城负担255.15元，于春妹负担431.3元。二审期间，双方均未提供新证据。双方对一审判决查明认定的事实，均无异议，本院予以确认。另查明，在（2019）闽0602民初6199号案件中，一审以合同没有约定物业费由于春妹直接支付给何辉城，且何辉城也没有代为缴交拖欠的物业费为由，判决驳回何辉城关于物业费的该项诉讼请求。本院认为，本案《店面租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，除双方约定的占用费标准过高外，双方均应按约履行合同义务。因二审案件系围绕当事人的上诉请求进行审理，除一审判决违反法律禁止性规定或损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益外，当事人没有提出上诉请求的，不予审理。根据诉辩双方主张，本案争议焦点为：一、于春妹是否构成违约；二、一审酌情减免于春妹一个月的租金是否合理；三、于春妹是否应支付逾期履行租金的占用费5600元；四、本案押金15000元是否应予以退还。结合在案证据及当事人陈述，具体分析评判如下：一、于春妹是否构成违约本案《店面租赁合同》已明确约定：于春妹每三个月支付一次1万元，应在每一个租金期到期日支付。合同签订后，何辉城已按约交付店面，但于春妹并没有按约在到期日每三个月支付一次租金10000元，至今尚欠2019年9月1日至2020年8月31日的租金，已构成违约。虽新冠肺炎疫情属不可抗力的事件，但于春妹在疫情发生前已存在违约，且2020年5月疫情出现好转，当地企业、个体工商户等已进行复工复产，而于春妹仍没有支付租金，明显构成违约，故其主张系不可抗力的疫情原因导致拖欠租金，其不构成违约，与事实和法律均不符，不予采纳。二、一审酌情减免于春妹一个月的租金是否合理新冠肺炎疫情虽对于春妹经营的美容店产生一定的不利影响，但作为个体经商户，其本应承担市场上的商业风险，一审根据公平原则，并结合新冠肺炎疫情对当地的实际影响，酌情减免于春妹一个月租金，并无不当。故于春妹主张应减免三个月的租金，缺乏事实和法律依据，不予采纳。三、于春妹是否应支付逾期履行租金的占用费5600元本案《店面租赁合同》已明确约定：于春妹违约期间，必须每天支付占用费1000元。因于春妹没有按约支付2019年9月1日至2020年8月31日止的租金，如上所述，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案双方约定每天占用费1000元的违约金确实偏高，但一审已根据何辉城的请求，调整为以拖欠租金数额的月利率2%计算逾期支付租金的占用费，并无不当。故于春妹主张没有违约，无需支付该占用费，与事实和法律均不符，不予采纳。四、本案押金15000元是否应予以退还本案押金15000元虽是于春妹预先支付给何辉城作为履行合同的担保,性质上属履约保证金而非定金。但本案《店面租赁合同》同时约定：于春妹违约，何辉城可不退还押金和已收租金。双方实际约定于春妹违约时，将该押金作为违约金。本案合同履行中，于春妹因多次未按约支付租金，已构成违约，而违约所应承担的责任即不予退还押金并应承担逾期支付租金的占用费，已在于春妹可预见范围之内，且于春妹也未能举证证明本案违约金（不予退还押金15000元并支付占用费5600元）明显过高，又违约金除有填补损失功能外，还兼具惩罚功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”一审判决认定何辉城可不予退还该押金，并无不当。故于春妹主张该押金15000元应退还用于抵扣拖欠的租金，与事实和法律均不符，不予采纳。综上所述，于春妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862.6元，由于春妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二〇年十二月十四日法官助理 陈佳臻书 记 员 严怡芳书 记 员 王 靖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。