北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初18165号原告：王珏，男，1986年7月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁晓娜，北京安翔律师事务所律师。被告：焦凯，男，1980年2月19日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：刘燕，女，1987年11月6日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：燕朝阳，女，1970年5月4日出生，汉族，住河南省泌阳县。三被告共同委托诉讼代理人：邹子乾，北京市鉴杜律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：张吉祥，北京英淇律师事务所律师。原告王珏与被告焦凯、刘燕、燕朝阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王珏及其委托诉讼代理人肖梅霞、祁晓娜，被告焦凯、刘燕、燕朝阳的共同委托代理人邹子乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王珏向本院提出诉讼请求：1．请求确认王珏、北京中业华宇物业管理有限公司于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；2．判令焦凯、刘燕、燕朝阳返还王珏所交的一半租金67616．5元、暖气费4560元、室外广告费4560元，共计76736．5元；3．判令焦凯、刘燕、燕朝阳双倍返还王珏保证金90156元；4．判令焦凯、刘燕、燕朝阳赔偿王珏装修、店内广告、设备设施等各项损失共计260007元。5．本案诉讼费、公告费由焦凯、刘燕、燕朝阳承担。事实与理由：2018年8月20日，王珏与北京中业华宇物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定王珏租赁北京中业华宇物业管理有限公司位于北京市昌平区XX街道XX街XX号X号楼X层商铺的房屋(租赁面积为114平方米,以实际现状为准)，租赁期限5年。因北京中业华宇物业管理有限公司迟迟未能开业，故双方另行约定租赁期限从2019年1月1日开始计算。合同签订后，王珏按照合同约定支付了保证金、租金等,并对租赁的商铺进行了装修等投入，为准备开业投入四十多万元。按照双方签订的房屋租赁合同,北京中业华宇物业管理有限公司应保证乙方能够正常运营，但商场二层于2018年12月11日开业至今，北京中业华宇物业管理有限公司因整体商场楼内整改、供暖设备、楼外广告、一楼电梯等存在各种问题致使王珏都无法正常经营。2019年4月28日,北京中业华宇物业管理有限公司书面为商户回函承诺解决北京中业华宇物业管理有限公司存在的各种问题,但各项问题至今仍未解决，北京中业华宇物业管理有限公司却借机催要各商户下半年租金。2019年7月北京中业华宇物业管理有限公司强行将整个商场二层整体封锁，致使所有商铺被迫停止经营。因北京中业华宇物业管理有限公司注销，其股东焦凯、刘燕、燕朝阳应承担合同责任，请法院依法查明事实，支持王珏的诉讼请求。被告焦凯、刘燕、燕朝阳辩称：认可双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除，解除原因是王珏主动要求解除合同，而非我方违约行为所致。对王珏交纳的租金、保证金、暖气费认可，但我方已按合同履行义务，不同意返还，也不应该承担双倍返还保证金的责任；王珏主张的装修、店内广告和设备设施损失，因合同解除非我方违约，故不同意该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2018年8月20日，王珏与北京中业华宇物业管理有限公司（以下简称华宇公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）华宇公司；承租方（乙方）王珏。第一条租赁场地。1．1本合同租赁场地为：北京市昌平区XX街道XX街XX号X号楼X层005的房屋（租赁面积为：114平方米，以实际现状为准）。1．2乙方在该场地经营餐饮使用。第二条租赁期限和租金。2．1租赁期限为5年；免租期截止到2018年9月30日，自2018年8月20日至2018年9月30日，租赁起始时间自2018年10月1日至2023年9月30日止。2．2租金递增及付款方式：经甲乙双方协商，租赁期内租金每两年递增6%，乙方按照本合同约定支付租金，租金按租赁面积计价：前两年租金标准为人民币6．5元/天/平方米。第一年至第二年的年租金为人民币270465元。租期内租金支付方式为每半年支付一次，房租到期前一个月以现金或转账方式支付。2．3合同履行保证金。合同签订时乙方需向甲方缴付合同履行保证金人民币45078元，合同到期解除时，甲方在确认乙方交付租赁物和设备设施完好的情况下，一个月后退还乙方合同履行保证金。第三条甲方权利和义务。3．4甲方应保障给乙方对水、电、暖气的正常供应，费用以市政收费为标准，由乙方直接向相应单位交纳或甲方代收。甲方负责日常维修及维护。第四条乙方权利和义务。4．3乙方应按本合同约定，按时足额向甲方缴纳租赁费用，乙方应按时足额向有关单位缴纳水、电、暖气等费用或由甲方代收，并开具发票。第五条违约责任。5．1合同生效后，双方应严格履行，在乙方合法经营的情况下，甲方不得以本合同约定的解除条件之外的任何理由提前解除合同，如出现此等情况或由于甲方单方面原因致使本合同无法履行的，甲方应退还乙方的双倍保证金。乙方在租赁期间单方面解除合约，需提前三个月书面通知甲方，在不损坏房屋主体结构的情况下，甲方方可同意解除合约，履约保证金将不予退还。5．2甲方在保证乙方正常营运，没有争议的情况下。乙方违反本合同约定迟延交纳房租超过30日，甲方有权单方解除本合同并不承担任何责任。第六条合同的解除。有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1．乙方逾期支付租金超过三十日。2．乙方拒付租金或其它费用，经甲方两次书面催告仍未交纳的。有下列情形之一的，乙方有权解除合同；2．甲方影响乙方正常使用租赁房产的。3．其他严重违反合同约定，导致合同无法继续履行的。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，王珏依约交付半年租金135233元，并支付保证金45078元，华宇公司依约交付了房屋。2018年10月王珏向华宇公司交付暖气费4560元，同年11月向华宇公司交付户外广告费4560元。后华宇公司安装了户外广告，市场于2018年12月11日开业。2019年1月3日双方签订《房屋租赁合同附加》合同，约定：出租方（甲方）华宇公司，承租方（乙方）王珏。第一条免租期及起租日。1．1原免租期截止到2018年9月30日，修改为：2018年12月31日，即起租日为2019年1月1日。1．2剩余免租时间为25天，在2019年6月1日交租金时扣除剩余免租时间的25天租金。合同签订后，2019年4月15日因涉案房屋水管损坏，双方协商，免租期10天，即租期到期日为2019年7月11日。合同签订后履行期间，王珏等商户，就户外广告拆除后的恢复、供暖、电梯、排烟等问题向华宇公司发出《鑫隆商厦二层各商户集体向中业华宇物业管理有限公司提出要求声明》，2019年4月28日，华宇公司出具《关于商户要求的回复函》，主要内容：“1．中央空调制暖问题拟定于10月1日之前修复完成；2．楼内整改和小工程问题于6月30日之前修复完成；3．楼外体广告制作及一楼楼梯口清理已在进行；4．关于影响商户营业要求补给免收租金4个月的要求公司不予支持，原因是物业作为房屋提供单位只保证单个个体租赁合同面积内的正常使用开业条件，但考虑到商户经营现状物业免收1．5个月租金。”2019年5月27日，华宇公司向王珏发《租金到期催款函》，主要内容：你单位的房租已于2019年3月31日到期，本次交租费用为2019年4月1日至2019年9月30日，共6个月，全额租金为135233元考虑租户经营现状免收1．5个月房租，免租金为33808元，本次应付租金为101425元，请贵单位在收到本催款函五日内履行合同义务，支付所欠房屋租金。同年6月6日，王珏回函华宇公司，主要内容：首次房租到期日为2019年7月11日，按租赁合同我方并未拖欠你方房租，同时，我方对你方不按合同履行相关房租协议的行为，保留相关的法律诉讼权利。2019年6月6日，华宇公司做出承诺：鑫隆商厦二层各商户与华宇公司协商内容如下：物业法人焦凯承诺2019年7月5日前给出官方文件解决租金问题以及二层整改承诺。2019年7月8日王珏发出《致华宇公司的函》，提出解除合同，并要求华宇公司退还相关费用及赔偿损失。同日，华宇公司在王珏经营场地张贴了《房屋租金催款函》，主要内容：各位商户，因房屋租金到期，请贵单位在收到本催款函三日内履行合同义务，请到二楼办公室支付所欠房屋租金。2019年7月11日，华宇公司通过微信的方式向王珏发出解除合同通知，后王珏搬离涉案房屋，同年7月14日华宇公司收回房屋，房屋室内装饰已被拆除。后王珏诉至本院，审理中，华宇公司注销，华宇公司股东为焦凯、刘燕、燕朝阳。后根据王珏的申请，本案被告变更为焦凯、刘燕、燕朝阳。审理中，王珏将其第4项请求明确为：装修费169000元，排烟施工费68380元，室内广告费6369元，灯具费1233元，监控费2500元，共计247482元。庭审中，王珏就其损失（第4项诉讼请求）提交以下证据：1．《装修施工合同》（承包方式：包工、包料，工程面积114平方米，工程总价16．9万元）、收款收据（16．9万元）、汇款单及微信转账记录。证明其装修损失为16．9万元；2．《排烟施工及出具采购合同》（合同金额为68380元）、报价单（排烟系统28540元、电磁炉架5000元、排烟罩5000元、平冷操作台4400元、平冷操作台6300元、平冷操作台2100元、水池1800元、冷热水龙头720元、油水分离器1600元、蒸饭车2000元、托盘架2250元、热水器1100元、收残台800元、墩布池50元、消毒柜600元、消毒柜750元、保温壶90元、保温桶70元、电高压锅3600元、双缸炸炉450元、商用电磁炉900元、商用电磁炉150元、垃圾桶110元）、收据及微信转账记录，证明排烟施工损失；3．收据、微信转账记录（金额5508元），证明其室内广告损失金额为6369元；4．收据及微信转账记录（金额为1233元），证明其灯具损失；5．收据及微信转账记录（金额为2500元），证明监控损失。焦凯、刘燕、燕朝阳对上述证据质证意见：对上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议，收款人是否具有相应资质不详，也没有正式发票。另查，涉案房屋登记所有人为北京众友家园商贸有限责任公司，该公司对华宇公司对外出租涉案房屋行为予以认可。上述事实，有当事人的陈述、王珏提交的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同附加》《经营人员管理规定细则》《安全防火责任书》、保证金及租金收据、汇款回单、户外广告微信凭证、暖气费手机银行汇款回单、《装修施工合同》、收据、转账记录、《排烟施工合同》、收据、微信转账凭证、室内广告费收据、微信凭证、灯具收据及凭证、监控收据及凭证、微信聊天记录、商户要求声明、户外广告牌的照片、招租照片、冬季室内温度照片、谈话记录、商户要求的回函、租金到期催款函、催款回函及快递信息、华宇公司承诺书、微信记录、通话录音、封门照片、装修现场状况及店铺内餐饮设施照片、被拆除视频等；焦凯、刘燕、燕朝阳提交的房屋所有权证书、同意转租证明、租赁合同、房屋租金催款函、照片、催要租金通知、微信聊天记录、光盘等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王珏与华宇公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同附加》系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。审理中，双方均表示合同解除日为2019年7月11日，根据双方合同实际履行情况，该解除日本院予以确认。合同解除的违约责任。根据合同约定，房租到期前一个月以现金或转账方式支付。根据附加协议，王珏租金交付至2019年7月11日，依据合同其应交付下期租金时间为2019年6月10日，而华宇公司于2019年5月27日向王珏发出租金到期催款函，且于同年6月承诺2019年7月5日前解决租金和二层整改，在未履行该承诺的情况下，华宇公司于2019年7月11日发出解除通知，该通知不产生合同解除的法律效力，因此，华宇公司于2019年7月14日收回房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。一、王珏主张返还的租金、暖气费和室外广告。租金，王珏支付租金至2019年7月11日，即合同解除日。根据其提交的声明和华宇公司的回函，可以证明合同履行期间，存在户外广告拆除后未安装、室内温度不合格等履行瑕疵，故王珏主张返还部分租金的请求，本院予以支持，但返还金额应考虑履行瑕疵对其经营的影响程度等因素，本院酌定返还比例为10%，即13523元，王珏主张返还50%，过高的部分本院不予支持。其主张返还的户外广告费，因华宇公司已实际履行，仅是后期履行存在瑕疵，本院在前述返还比例中已经予以考虑；暖气费，根据合同约定，华宇公司提供的服务为冷暖空调，并未提供市政供暖，而其也未提交其增加了其他供暖设施的相关证据，故其收取暖气费无合同依据，王珏要求返还，本院予以支持。二、保证金。合同中约定的双倍返还保证金具有违约金性质，现王珏主张双倍返还保证金，符合合同约定，本院予以支持。三、装修费、排烟施工费、室内广告费、灯具费、监控费。根据双方的陈述，合同签订后，王珏对涉案房屋进行了装修，同时，结合其提交的合同、转账记录和合同履行的实际情况以及合同的约定，对其主张的装修费、灯具费，本院予以确认；排烟施工费，根据合同、清单和转账记录，该项费本院予以确认。该施工项目中电磁炉架、蒸饭车、托盘架、热水器、消毒柜、保温壶、保温桶、电高压锅、双缸炸炉、商用电磁炉、垃圾桶均属于厨房用品，与装饰装修未形成符合，该部分财产不属于损失范围，本院不予支持，其他部分（排烟系统和厨房设备）系定制物品，考虑其特殊性，该财产（价值68380-17070=51310元），应属损失范围，前述损失金额根据合同未履行期限占合同约定期限的比例，酌定为193870元。室内广告，系其经营所需，已在上述返还租金中予以考虑，不再单项予以赔偿。监控费，该项设施与装饰装修未形成符合，其在搬离设备时应自行拆除，故该项损失，本院不予支持。同时指出，王珏在主张双倍返还保证金的同时，又主张上述损失，因此，在本院已支持其双倍返还保证金的情况下，上述损失中超出一倍保证金的部分，本院予以支持，即193870-45078=148792元。因华宇公司注销，焦凯、刘燕、燕朝阳作为该公司股东和清算人，涉案合同的责任应由焦凯、刘燕、燕朝阳承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条第一款第一项的规定，判决如下：一、王珏与北京中业华宇物业管理有限公司于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同附加》于2019年7月11日解除；二、焦凯、刘燕、燕朝阳返还王珏租金13523元、暖气费4560元，以上共计18083元，于本判决生效后十日内执行；三、焦凯、刘燕、燕朝阳返还王珏双倍保证金90156元，于本判决生效后十日内执行；四、焦凯、刘燕、燕朝阳赔偿王珏装修费、排烟施工费、灯具费共计148792元，于本判决生效后十日内执行；五、驳回王珏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7703元，原告王珏负担2548元，已交纳；被告焦凯、刘燕、燕朝阳负担5155元，于本判决生效后七日内交纳。公告费（以实际票据为准），由被告焦凯、刘燕、燕朝阳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  潘素梅人民陪审员  王佩华二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  刘婷婷