贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初12119号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵阳市南明区新华路102号，统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，系公司总经理。委托诉讼代理人：周真恩、何大党（一般代理），贵州宪张律师事务所执业律师。被告：吴江俊，男，1972年7月7日生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：张明（一般代理），贵州省凯里市中心法律服务所法律工作者。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，系公司总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称中国华融贵州公司）与被告吴江俊、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国华融贵州公司委托诉讼代理人周真恩，被告吴江俊及其委托诉讼代理人张明到庭参加诉讼，被告大地联创公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国华融贵州公司向本院提出诉讼请求：准予执行原告享有的在建工程抵押权的凯里市房屋。原告诉状中所称的事实和理由：2014年3月19日，原告分别与南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称南充银行贵阳分行）、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称农行贵阳南明支行）签订《债权转让协议》，受让两银行各自对贵州省大地建筑工程有限公司（以下简称大地建工）享有的金融债权，南充银行贵阳分行债权本金为3000万元、农行贵阳南明支行债权本金为5000万元。同日，原告与大地建工、大地联创公司签订《债务重组协议》，由大地联创公司继承大地建工的上述债务，并由大地联创公司与原告签订《抵押协议》，约定由大地联创公司提供其在建工程作为抵押，并依法办理《在建工程抵押他项权证》，本案涉案房屋在该证中予以载明。后因大地联创公司未能如期履行债务，原告诉至贵州省高级人民法院，经审理，双方达成调解协议，贵州省高院据此作出（2017）黔民初50号民事调解书，确认大地联创公司还款责任及原告的抵押权。后原告申请强制执行，凯里市人民法院作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，裁定查封包括涉案房屋在内的所有抵押物。执行过程中，被告吴江俊作为案外人提出执行异议，经审理，凯里市法院作出（2020）黔2601执异77号裁定书，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书。原告认为该执行异议裁定书未查清事实，适用法律错误，应当予以撤销，并继续执行涉案房屋。理由如下：一是原告对涉案房屋享有经登记的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，被告吴江俊不享有法律、司法解释另有规定的权利，法院应尊重并保护原告的抵押权。二是被告吴江俊对涉案房屋的债权期待权不能对抗原告的优先受偿权。被告吴江俊对涉案房屋并无实体权利，不能对抗原告的优先受偿权。综上所述，原告诉讼请求于法有据，应得到全部支持。被告吴江俊辩称，第一，2013年10月10日，被告吴江俊与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，同时支付购房总价款和各项费用，被告已取得涉案房屋所有权。被告与大地联创公司于2012年5月1日签订《大地永乐·家园房屋认购协议书》，并在2020年8月22日、12月15日共支付购房款547803元。2013年10月10日，双方签订《商品房买卖合同》，约定大地联创公司将第1幢29层05号房屋出卖给被告，总价款665537元。同日，被告将剩余购房款117734元支付给大地联创公司。另外，被告于2013年10月10日支付物业费、装修保证金、契税、维修基金等费用。至此，被告应依法取得房屋所有权。第二，因被告已合法取得涉案房屋所有权，应优先于原告的在建工程抵押权。原告于2014年3月19日办理抵押登记，晚于被告与大地联创公司签订合同时间，双方达成的在建工程抵押协议损害被告的合法权益，该行为被法律所禁止。现被告所实施的行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告的主张无事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，被告合法取得房屋所有权，原告与他人恶意串通，企图侵占被告合法财产，由此产生的风险应由其自行承担，其诉请不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2014年3月19日，中国华融贵州公司与大地联创公司为凯里市永乐路28号永乐家园商住楼办理在建工程抵押登记，抵押权人为中国华融贵州公司，抵押人为大地联创公司。2011年11月22日，吴江俊向大地联创公司支付购房款20万元。2012年5月1日，大地联创公司（甲方、出售方）与吴江俊（乙方、认购方）签订《大地永乐·家园房屋认购协议书》，约定吴江俊订购大地联创公司开发的位于凯里市房屋。签订协议后，吴江俊于2012年12月15日通过转账向大地联创支付购房款347803元。2013年10月10日，吴江俊（买受人）与大地联创公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由大地联创公司向吴江俊出售位于凯里市，建筑面积164.33平方米，总价款665537元，双方还就付款方式及期限、逾期交房等内容进行约定。合同签订当日，吴江俊通过转账向大地联创公司支付购房款117734元，同时，吴江俊已向贵州大地联创物业服务有限责任公司支付物业服务费、专修保证金、维修基金、契税等费用，该商品房至今未办理产权过户手续。大地联创公司于2013年10月10日将商品房交付给吴江俊使用。2015年8月26日，凯里市地方税务局向吴江俊开具票面金额为665537元的《销售不动产同意发票（自开）》。2017年12月13日，本院作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定对吴江俊所购买的商品房进行查封，查封期限为三年。2020年7月3日，吴江俊向本院提出执行异议，要求排除对凯里市房屋的强制执行，并解除查封。经审查，本院作出（2020）黔2601执异77号《执行裁定书》，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》中对位于贵州省凯里市房屋的查封。本院认为，本案吴江俊在法院查封涉案房屋前便与大地联创公司签订合法有效的商品房买卖合同，已支付完购房款，并将涉案房屋进行装修居住至今，且未能办理过户登记的责任不在吴江俊这方，故其所享有的权利足以对抗中国华融贵州公司所享有的在建工程抵押权。即吴江俊所享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，能够排除中国华融贵州公司申请的强制执行。故中国华融贵州公司的诉讼请求于法无据，应予以驳回。被告大地联创公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的全部诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达当事人之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，还应在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审 判 长  夏 林人民陪审员  陈建兰人民陪审员  杨晓优二〇二〇年十二月十日法官助理龙立胜书记员刘虹