成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0132民初2434号 原告：李海英，女，1977年6月27日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张国庆，四川谷雨律师事务所律师。 被告：成都市江龙投资有限公司，住所地四川省成都市新津县五津镇五津西路105号3楼。 法定代表人：陈**平，该公司执行总经理。 委托诉讼代理人：邓蜀乔，女，1984年4月26日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系该公司法务。 委托诉讼代理人：史正乐，男，1991年1月29日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系该公司法务。 原告李海英与被告成都市江龙投资有限公司（以下简称“江龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李海英及其委托诉讼代理人张国庆到庭参加了三次庭审，被告江龙公司的委托诉讼代理人邓蜀乔到庭参加了第一次和第三次庭审，被告江龙公司的委托诉讼代理人史正乐到庭参加了第一次和第二次庭审。当事人申请司法鉴定期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。 李海英向本院提出诉讼请求：1．判决江龙公司对成都市新津县的采光井、集水坑、空气夹层和无机保温砂浆等进行整改并符合竣工图和交房条件后交付李海英；2．判决江龙公司向李海英支付逾期交房违约金370025元（以205万元为基数，按照日万分之一的比例自2014年11月18日起暂计算至起诉之日，直至房屋交付之日止）；3．本案诉讼费由江龙公司承担。事实和理由：2013年8月27日，李海英与江龙公司就李海英购买江龙公司开发出售的商品房签订了《商品房买卖合同》，该房位于新津县金科·廊桥水乡Ａ48幢1单元（-1）-3层03号商品房（合同暂编门牌号），建筑面积220.38平方米，房屋总价205万元。李海英向江龙公司支付了全部购房款。合同约定该房定于2014年11月17日前支付，但李海英在收房时，发现该房存在质量瑕疵问题（包含采光井、集水坑、空气夹层和未使用无机保温砂浆等方面），因其不符合国家建筑规范和交付条件，李海英拒绝收房，江龙公司答应予以整改。李海英曾两次委托律师发函江龙公司催促整改以尽快交房，李海英又于2019年7月向江龙公司发出《关于拒绝收房并要求整改的函》，详细陈述房屋存在的质量问题和不能收房的理由并要求整改，因问题一直未得到解决，李海英至今不能接房入住。为维护自身合法权益，李海英诉至法院，请求判如所请。案件审理过程中，李海英两次变更诉请，最后诉请变更为：1．判决江龙公司对成都市新津县的采光井、集水坑、空气夹层、无机保温砂浆、潜水泵、地面下沉、花园回填和负一层至地面三层楼板质量含钢筋问题等进行整改并符合国家和本省颁布的工程规范标准和施工设计竣工图以及交房条件后交付李海英；2．判决江龙公司向李海英支付逾期交房违约金370025元（以205万元为基数，按照日万分之一的比例自2014年11月18日起暂计算至起诉之日，直至房屋交付之日止）；3．本案诉讼费由江龙公司承担。 江龙公司辩称，根据双方《商品房买卖合同》第十条交付条件的约定，江龙公司已依约取得了“规划验收合格证、商品房面积实测报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书”，满足合同约定交付条件，并向李海英邮寄了接房通知书，李海英所购房屋已达到交付条件，江龙公司不存在逾期交房行为，李海英主张逾期交房违约金的诉请不能成立。采光井、集水坑、空气夹层、无机保温砂浆问题并不属于合同约定交付条件，李海英在诉状中也自认问题属于质量瑕疵，不能达到逾期交房的证明目的；同时李海英主张不符合国家建筑规范，须由李海英承担举证责任。根据双方《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第二条关于房屋交付的特别约定，“5．出卖人按约定标准交付房屋，交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，买受人同意不拒绝接房否则按本条第6款约定的方式处理”（第6款约定视为出卖人已按合同约定时间交付房屋），李海英在江龙公司满足交房条件的情况下拒绝接房，依约视为已按合同约定时间交付房屋，李海英主张江龙公司承担逾期交房违约责任不能成立。本案江龙公司满足合同约定过的交房条件，李海英以不符国家建筑规范和交房条件为由拒绝收房，且采光井等问题并不影响李海英的正常居住使用。李海英提出的所有问题，包括楼板质量含钢筋问题，这些问题是否存在都需要李海英举证。根据竣工验收报告，本工程能够按照国家有关设计施工规范，施工质量满足国家有关规范要求。目前李海英也未有实际损失，请求法院驳回李海英的全部诉请。 经审理查明，2013年8月27日，李海英与江龙公司签订《商品房买卖合同》及附件（含《补充协议》），约定由李海英购买江龙公司开发的位于四川省新津县金科·廊桥水乡Ａ48幢1单元（-1）-3层03号房，面积220.38平方米，总价205万元。《商品房买卖合同》对付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件、设施承诺、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、商品房质量、装饰、设备标准、住宅保修责任、产权登记、前期物业服务等进行了约定。其中，第十条交付条件约定：出卖人应当在2014年11月17日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，逾期超过30日后，买受人有权退房，若买受人要求继续履行合同，出卖人于商品房实际交付之日起30日内支付买受人违约金，违约金自约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按全部已付款的日万分之一计算。第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。第十五条约定：该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房；该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日，买受人有权退房；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现其他问题的，买受人不得拒绝接房，否则视为出卖人已按约交房，如发现的问题属轻微但不影响正常使用的质量问题，出卖人不再承担整改、维修、赔偿等责任，如发现问题属于《商品房质量保证书》中的保修项目，在接房后，由出卖人保修。《补充协议》对分期付款方式、房屋交付、面积差异、规划变更等进行了补充约定，其中第二条第五款、第六款约定：出卖人按约定标准交付房屋；交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，买受人同意不拒绝接房，否则视为出卖人已按合同约定时间交付房屋，但出卖人应在买受人接房后，按保修的规定进行维修，出卖人应在与买受人协商约定的时间内完成维修义务，买受人不再提出其他赔偿要求；如出卖人超过与买受人协商约定的时间完成维修义务，对超过的时间由出卖人按买受人已付房款的日万分之一计算支付赔偿金。合同签订后，李海英按照合同约定分期付款的方式于2014年8月25日前付清了全部房款205万元。2014年9月23日，新津县津房房产测绘有限公司对案涉房屋出具《房屋建筑面积测绘成果报告》。2014年11月3日，案涉房屋所在楼栋完成竣工验收。2014年11月10日，案涉房屋所在楼栋取得竣工验收质量监督报告。2014年11月14日，案涉房屋取得《建设工程规划合格证》。2014年11月10日，江龙公司向李海英邮寄了书面交房通知书，通知李海英于2014年11月17日至2014年11月18日接房。 另查明，李海英在接房过程中，以房屋没有采光井为由，未收房，并先后于2015年7月31日、2015年11月2日向江龙公司发送书面律师函，催促江龙公司完成案涉房屋采光井整改工作。2019年7月17日，李海英又委托律师向江龙公司发送律师函，并提出采光井、楼栋间的间隔板面、集水坑、空气夹层、无机保温砂浆等问题。 庭审中，李海英认可收到了江龙公司的交房通知书。同时李海英在接受法院询问中陈述，2014年至今没有听说案涉房屋所在楼栋的负一层积过水，但强调负一层与地面形成的空气夹层有积水，主张空气夹层的积水会影响正常居住。另江龙公司认可案涉房屋缺失集水坑，但主张进行过设计变更，且集水坑的缺失不会对李海英的居住造成实际影响。 案件审理过程中，本院于2019年12月23日组织双方当事人对案涉房屋现状进行查看，发现李海英所称采光井是针对负一层密闭空间，现案涉房屋两侧有与隔壁房屋共用的采光井；案涉房屋设置有抽取积水的水泵；李海英提出的集水坑、空气夹层、底面架空楼板、挡墙均位于负一层的密闭空间或密闭空间以下，现场无法查看。另李海英申请对集水坑是否属于主体结构和地基基础以及案涉房屋负一层至地面三层楼板及钢筋质量问题进行鉴定，本院经审查后，准许李海英对楼板板厚、钢筋材质、钢筋布置的间距及方法、钢筋保护层厚度等进行鉴定。委托鉴定后，因李海英未缴纳鉴定费用，鉴定机构做退案处理。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认采信的《商品房买卖合同》及附件、房屋销售专用收据、律师函、快递单及回执证明、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《建设工程规划合格证》、竣工验收报告、质量监督报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、接房通知书、现场勘验笔录、询问笔录及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，李海英与江龙公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于交付。从合同约定和法定的交付条件看，案涉房屋通过了竣工验收，也取得了规划合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，符合法定和约定交付条件。李海英主张江龙公司取得的新津县城乡规划管理局颁发的《建设工程规划合格证》不是合同约定的规划验收合格证。实际因地方政策的不同，各地对规划合格证的名称各不相同，仅从合格证的名称认定不符合交房与实际不符。应从字面结合约定目的进行理解，从《商品房买卖合同》关于交付应具备规划验收合格证的约定目的来看，交付房屋应当通过竣工验收并符合规划要求。而案涉房屋满足这两个条件，达到双方约定取得规划验收合格证的目的。故李海英关于江龙公司不符合约定交房条件的理由不成立。根据《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第二条第五、六款的约定，地基基础和主体结构质量以及室内空气质量以外的质量问题均不是拒绝收房的约定理由。本案中，李海英在交房过程中书面提出拒绝收房的问题，从内容上看，都不是地基基础和主体结构工程范围，形式上不足以说明地基基础和主体结构存在质量问题。其中集水坑的缺失问题，江龙公司予以认可。但集水坑应属于排水系统范畴，从李海英自己的陈述来看，集水坑的缺失没有造成过负一层积水，未严重影响正常居住使用，不应当属于拒绝收房的理由，对集水坑的缺失问题，李海英应通过其他途径主张权利。另李海英在案件审理过程中新提出的楼板及钢筋质量问题，因李海英未缴纳鉴定费，李海英提交证据也不足以证明案涉房屋钢筋等涉及主体结构或地基基础等存在质量问题，因此李海英提出的问题不是拒绝收房的约定理由。对于李海英主张整改并符合竣工图和交付条件后交付的诉请，实际变更了合同约定交付条件，该主张没有法律依据，故对李海英主张整改并交付的诉请，本院不予支持。 关于逾期交房违约金。从庭审查明事实来看，江龙公司在合同约定的2014年11月17日前，履行了通知交房的义务，符合约定交房条件。如前所述，李海英提出拒绝收房的理由不成立，依照合同约定，视为江龙公司已按约交房，故李海英主张江龙公司支付逾期交房违约金无事实和法律依据，对李海英主张江龙公司支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回李海英的全部诉讼请求。 案件受理费6,850元，由李海英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 健 人民陪审员  刘素兰 人民陪审员  李永东 二〇二〇年十二月三日 法官 助理  吴 迪 书 记 员  朱 勇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。