湖南省华容县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0623民初2390号原告：白祖庆，男，1990年10月1日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。原告：杨芳，女，1970年5月17日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。两原告共同的委托诉讼代理人：李建华，华容县华民法律服务所法律工作者。被告：湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市华容县章华镇民富街68号。法定代表人：张绍湘。被告：张绍湘，男，1973年11月22日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。两被告共同的委托诉讼代理人：张龙，华容县江南法律服务所法律工作者。第三人：蔡冬华，男，1966年11月27日出生，汉族，居民，住湖南省岳阳市君山区。原告白祖庆、杨芳与被告湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司、张绍湘、第三人蔡冬华合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨芳及其委托诉讼代理人李建华、被告湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司的法定代表人张绍湘及其委托诉讼代理人张龙、第三人蔡冬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白祖庆、杨芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告白祖庆与被告张绍湘于2018年11月1日签订的《购房协议》；2.判令两被告退还两原告购房款共计375000元；3.判令两被告向原告白祖庆支付违约金500000元；4.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月，两被告对位于华容县章华镇桥东派出所南侧的部分老旧房屋进行开发建设。第三人蔡冬华与他人合伙采取包工包料的方式承建。由于资金不足，第三人蔡冬华邀请原告杨芳入伙，并要求原告杨芳提供建设资金200000元，原告杨芳从原告白祖庆处借款200000元支付给第三人蔡冬华，双方签订《协议》，约定：第三人蔡冬华与原告杨芳作为合伙一方参与承建，如被告不能如期支付工程款，则原告杨芳有权用其所承建的两套房产来折抵其出资及其他应得利益。工程建设至基础完工，由于被告张绍湘未办妥建设规划相关手续及周边住户阻工等原因，工程被迫停工。2018年11月，被告张绍湘办理好相关手续后，分别找原告杨芳及第三人蔡冬华协商，约定之前签订的所有协议及条据均作废，原告杨芳不再参与后续工程建设，其投资款及应得收益核定为375000元。由于被告张绍湘资金困难，无力支付，自愿将上述款项转为购房款，用其开发的房屋一套及车库一间抵债，互不找补。2018年11月1日，被告张绍湘与原告杨芳之子原告白祖庆签订《购房协议》，被告张绍湘自愿用房屋（民富街往东第二单元西二楼，面积123平方米，295000元）一套与车库（自西往东第四间，80000元）一间作抵原告杨芳的投资款及应得收益共计375000元。之后，原告杨芳退出后续工程建设，但被告张绍湘不仅没有按协议履行合同义务，反而将上述房屋及车库出售给了他人，致使合同目的已经无法实现，严重侵犯了原告的合法权益。被告张绍湘是被告湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司的法定代表人，他的行为是一种职务行为，因《购房协议》上没有加盖公司公章，故被告张绍湘应与被告湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司承担连带责任。被告湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司、张绍湘辩称，1.本案原告主体错误，被告主体错误。本案系合同纠纷，合同具有相对性，杨芳不是合同的相对方，作为本案原告主体错误。被告张绍湘与第三人蔡冬华之间的建设施工合同关系早已经解除，双方就相关工程款进行了结算，被告张绍湘及湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司与两原告之间没有任何实质上的交易行为，故本案被告主体也错误；2.原告白祖庆与被告张绍湘于2018年11月1日签订的《购房协议》系无效协议。该份协议是被告张绍湘为了工程顺利完工而被迫与原告白祖庆签订的，不是双方的真实意思表示，应属无效；3.原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。第三人蔡冬华系被告张绍湘的建设工程项目承建商，后因资金问题主动放弃建设施工，被告张绍湘与第三人蔡冬华就其已施工部分进行了结算，经协商，以一套商品房抵偿第三人蔡冬华的所有工程款，并签订了一份购房协议。原告杨芳与原告白祖庆之间的借款关系、第三人蔡冬华与原告杨芳之间的合伙关系均与两被告无关。被告张绍湘被迫与原告白祖庆签订《购房协议》后，原告白祖庆并未向被告张绍湘支付375000元购房款，故即使《购房协议》有效，违约方也是原告白祖庆，其要求被告返还购房款并支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回两原告的起诉或全部诉讼请求。第三人蔡冬华认可两原告在本案中所主张的事实，并陈述，被告张绍湘与原告白祖庆签订《购房协议》是在与本人签订购房协议之前，签订过程中不存在任何胁迫行为，该《购房协议》合法有效，被告的抗辩理由不成立。本院经审理认定事实如下：原告杨芳与原告白祖庆是母子关系。2015年5月30日，被告张绍湘的合伙人白刚作为发包人与第三人蔡冬华及其合伙人戴作清签订《工程承包合同书》，将位于华容县××商场××房改建工程以包工包料的方式发包给蔡冬华及戴作清。2015年6月22日，蔡冬华因资金原因，邀请杨芳入伙，将其在原合伙中的股份分一半给杨芳，并与杨芳签订书面《协议》，白刚作为见证人在《协议》上签名。2016年3月7日，蔡冬华的原合伙人戴作清退出合伙，被告张绍湘及其合伙人白刚重新与蔡冬华就案涉工程签订《工程承包合同书》及《补充协议》。之后，杨芳与蔡冬华合伙将案涉工程的第一层基础建好，因未办理相关手续，项目无法继续进行建设。2018年11月1日，张绍湘（甲方）与白祖庆（乙方）签订《购房协议》，约定：甲方将案涉工程民富街往东第二单元西二楼出售给乙方，总价295000元，房屋面积123平方米，另将该楼车库（自西向东第四间）以80000元的价格出售给乙方。经甲、乙双方签字，甲方同意将原乙方现金投入的基础成本375000元转为购房全款总数，待所购楼层粉墙完工后，乙方随时可以进场装修并安装防盗门、包括车库的卷闸门。交房时间为2019年6月30日前。由于甲方原因导致该楼最终不能建成或无法正常居住使用，甲方应赔偿500000元给乙方。同日，双方签订《承诺》一份，载明：“承诺合同签订后，甲乙双方互不找补现金。（二楼123㎡套房，车库壹间），甲方交付好房产证给乙方后，乙方补4万元给甲方。甲方：张绍湘乙方：白祖庆2018年11月1日”。2018年11月9日，张绍湘以同样的方式与蔡冬华签订了一份购房协议，将蔡冬华的前期投入成本置换房屋一套。至此，杨芳与蔡冬华退出案涉工程的建设施工。之后，张绍湘与他人合伙将案涉工程大楼主体建设完工。2020年3月17日，张绍湘与案外人刘猛签订《购车库合同书》将本应交付给白祖庆的车库出售给刘猛，引发本案纠纷。另查明，湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司成立于2017年12月25日，张绍湘任法定代表人，张绍湘与白祖庆、蔡冬华分别签订的购房协议均未出现“湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司”字样，也没有加盖湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司的公章。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案诉讼主体是否适格；二、白祖庆与张绍湘签订的《购房协议》是否合法有效；三、湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司、张绍湘是否应向白祖庆、杨芳返还购房款375000元，并支付违约金500000元。关于焦点一，本案系合同纠纷，白祖庆作为合同一方当事人，依据其与张绍湘于2018年11月1日签订的《购房协议》提起诉讼，符合法律规定，白祖庆、张绍湘均是本案适格诉讼主体。杨芳虽不是合同当事人，但是与本案有直接利害关系，其作为原告参与诉讼，不违反法律规定。至于湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”，这里“有明确的被告”，就是要求明确起诉人的相对方。相对方即被告的存在是法律关系成为诉讼标的的前提。如果没有明确的被告，诉讼就无法成立。有明确的被告并不要求被告必须是正当的，原告只要行使起诉权，提出了明确的被告即可。白祖庆、杨芳起诉的相对方均具体明确，符合法律规定的起诉条件。至于起诉主张的事实是否成立、相对方是否承担民事法律责任问题，不是判断被告是否适格的标准，故对于被告提出的原、被告主体错误的抗辩理由，本院不予采纳；关于焦点二，本案中，白祖庆与张绍湘签订的《购房协议》实质是杨芳退出工程项目建设后，双方协商一致，将张绍湘应补偿给杨芳的前期投入成本转化为张绍湘与白祖庆房屋买卖合同中的购房款，该协议既包含以物抵债关系，也包含债权转让关系，杨芳原有对张绍湘的债权由白祖庆继受，从白祖庆与张绍湘双方签订的承诺书中“合同签订后，甲乙双方互不找补现金”也可看出，双方通过协商一致以新设立的房屋买卖合同法律关系取代之前杨芳与张绍湘之间的债权债务关系，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该《购房协议》应属有效。张绍湘辩称该协议是其为了工程顺利完工而被迫签订的，未提交相应证据予以证实，对该抗辩意见，本院依法不予采纳。关于焦点三，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，《购房协议》约定的交房期限已经届满，张绍湘不仅没有向白祖庆交付房屋及车库，反而将车库出售给他人，致使合同目的无法实现，即以物抵债协议无法履行，此时白祖庆作为杨芳原债权的受让人，有权请求解除《购房协议》，并要求张绍湘履行原债务，向其返还杨芳的前期投入成本。因杨芳的债权已经转让给白祖庆，故杨芳已经无权再向张绍湘主张权利，对于杨芳的诉讼请求，本院不予支持。白祖庆与张绍湘在《购房协议》中明确约定“甲方同意将原乙方现金投入的基础成本37.5万元转为购房全款总数”，即可视为张绍湘认可杨芳的前期投入成本为375000元，故白祖庆可要求张绍湘返还杨芳的前期投入成本375000元；关于白祖庆主张的500000元违约金，《购房协议》中已经明确约定“由于甲方原因导致该楼最终不能建成或无法正常居住使用，甲方应赔偿500000元给乙方”，目前张绍湘的违约之处在于逾期交房，并将本应交付给白祖庆的车库出售给了他人，并不存在案涉大楼“不能建成”或者“无法正常居住使用”的情形，白祖庆也未举证证明存在上述情形，故其主张的500000元违约金，缺乏依据，本院依法不予支持；关于湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司的责任问题，张绍湘与白祖庆签订《购房协议》及《承诺》时，湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司已经成立，但《购房协议》及《承诺》均是张绍湘以个人名义签订，未出现“湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司”字样，也没有加盖湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司的公章，湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司不是合同当事人，要求其承担责任缺乏事实和法律依据，故湖南沅芷湘兰房地产开发有限公司在本案中不宜承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除白祖庆与张绍湘于2018年11月1日签订的《购房协议》；二、张绍湘于本判决生效后十日内向白祖庆返还375000元；三、驳回白祖庆的其他诉讼请求；四、驳回杨芳的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12750元，减半收取计6375元，由白祖庆、杨芳负担3643元，张绍湘负担2732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  王义军二〇二〇年十二月二十二日法官助理尚梨书记员尚梨（兼）