北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初893号原告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被告(案外人)：董林，男，1952年11月2日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：董明超，系被告董林之子，男，1982年1月12日出生，汉族，住北京市延庆区。被告（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）与被告董林、北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京银行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被告董林的委托诉讼代理人董明超，被告天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京银行新源支行向本院提出诉讼请求：请求准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑x号楼x单元x号（规划地址：x-x-x）房屋的执行，继续查封该房屋。事实与理由：2017年8月18日,天润诚泽公司为开发涉案房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目,与北京银行新源支行签订《借款合同》,向北京银行新源支行贷款11亿元人民币。为确保按期偿还贷款,天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保,并于2017年8月20日完成抵押登记【不动产登记证明号:京(2017)延不动产证明第xxxxxxx号】。因天润诚泽公司未按期偿还贷款，北京银行新源支行于2020年3月26日以金融借款合同纠纷为由将天润诚泽公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王某、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）起诉至北京市第四中级人民法院，法院受理的案号为(2020)京04民初312号。在该案中,北京银行新源支行向法院申请了财产保全。2020年4月13日,法院作出了(2020)京04财保14号民事裁定书,并查封了登记在天润诚泽公司名下包括涉案房屋在内的203套在建工程房产,查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。涉案房屋被查封后,董林向法院提出了执行异议,请求中止对涉案房屋的执行,解除查封。法院经审查后,于2020年9月23日作出(2020)京04执异255号执行裁定书,裁定中止对涉案房屋的执行。北京银行新源支行认为,董林不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定的排除执行的条件,不能排除北京银行新源支行对涉案房屋的查封。另外，董林在签订《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称认购协议）时已知晓该房屋上存在抵押权，对未来房屋抵押解除之前不能办理过户登记是明知的。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,即使董林已经支付全部房款并实际占有涉案房屋,但尚未办理产权过户登记手续的,涉案房屋仍是可以被查封的。而且本案中北京银行新源支行对涉案房屋享有抵押权,根据执行异议复议规定第二十七条的规定,北京银行新源支行的抵押权可以排除董林的执行异议,对于董林的执行异议请求，法院不应支持。被告董林辩称，请求驳回北京银行新源支行的诉讼请求。董林已于2019年10月13日与天润诚泽公司签订了认购协议，购买涉案房屋系用于居住，董林名下没有其他用于居住的房屋，且董林已支付合同约定总价款的85.87%，超过合同约定总价款的百分之五十，综上，北京银行新源支行要求对涉案房屋执行继续查封适用法律错误。被告天润诚泽公司辩称，请求法院驳回北京银行新源支行的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院针对涉案房屋查封之前，董林已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。董林所购涉案房屋的规划用途为住宅，且董林向天润诚泽公司支付的购房款已远远超过合同约定总价款的百分之五十。董林作为涉案房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院依法作出相应的裁定，中止对涉案房屋的执行并无不妥。原告北京银行新源支行为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一《借款合同》，证明天润诚泽公司为开发涉案房屋所在的“天润·和丽嘉园”项目，与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行贷款11亿元人民币。证据二《抵押合同》、证据三抵押登记证明，证据二、三证明为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记。证据四（2020)京04执异255号执行裁定书，证明北京市第四中级人民法院对涉案房屋中止执行。证据五京房售证字（2018）112号商品房预售许可证、证据六北京市延庆区房屋市场管理中心关于天润·和丽嘉苑项目商品房预售许可证已过期的公告，证据五、六证明天润诚泽公司在2016年8月25日取得涉案土地使用权，2018年9月21日取得涉案项目的预售许可，2019年10月30日预售许可到期，到期后天润诚泽公司不能再继续销售房屋。证据七北京市第四中级人民法院（2020）京04财保14号民事裁定书、（2020）京04执保92号查封清单、财产保全清单，证明涉案房屋在2020年5月14日开始查封。被告董林为证明其答辩意见向本院提交如下证据：证据一认购协议，证明在法院查封之前已经签订合法有效的书面认购协议。证据二董林身份证复印件，证明董林的身份情况。证据三委托书，证明董林委托董明超全权负责购房事宜，包括签订协议、交付房款等。证据四董明超、苗某身份证复印件，证明受托人的身份。证据一至证据四共同证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面认购协议。证据五不动产登记信息查询结果告知单（董林），证明董林名下无其他用于居住的房屋。证据六不动产登记信息查询结果告知单（董林之妻谢某），证明谢某名下无其他用于居住的房屋。证据七董林、谢某结婚证复印件，证明董林与谢某系夫妻关系。证据五至证据七共同证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。证据八交房款收据，证明董林已支付的价款人民币2368680元，占合同约定总价款的85.87%，超过50%。证据九委托书复印件，证明天润诚泽公司委托北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）销售商品房。证据十交房款转账单（共六笔），证明通过中国建设银行延庆支行转账给林寅公司工作人员房款人民币2368680元。证据十一董明超与于某借款、还款说明、于某的证言，证明于某代董明超转账给林寅公司工作人员房款人民币1070000元。证据十二于某身份证复印件，证明于某的身份。证据八至证据十二共同证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。证据十三《天润·和丽嘉苑认购协议》（作废）、证据十四收据（作废），证据十三、十四证明董林在2018年10月到11月已经与天润诚泽公司签订了认购协议，只是当时选购的房屋x-x-x面积太大，后来与开发商协商调换房屋，在2019年调换成涉案争议的房屋，原认购协议作废。证据十五交房回执单复印件，证明2020年5月6日办理完成交房。证据十六天润·和丽嘉苑业主手册，证明2020年5月6日董林签订业主承诺书。证据十七缴纳物业费、装修保证金、装修垃圾清运费、装修管理费收据，证明董林缴纳了装修管理费、保证金、垃圾清运费和物业费等。证据十八情况说明，证明董林办理完成交房过程。被告天润诚泽公司为证明其答辩意见向本院提交如下证据：证据一京房售证字（2018）xxx号商品房预售许可证、证据二北京市住房和城乡建设委员会预售项目信息网上公示、备案编号：xxxx延竣2019（建）xxxx号工程竣工验收备案表，证据一、二证明涉案的“天润·和丽嘉苑”项目建设开发和销售手续齐全。证据三规划施工号与门牌、楼牌编号对照表，证明涉案房屋规划施工楼号对应的门牌、楼牌编号情况。证据四天润诚泽公司委托林寅公司委托书，证明林寅公司是天润诚泽公司委托的“天润·和丽嘉苑”项目销售代理。本院开庭审理时，本院根据天润诚泽公司的申请，通知证人贾某、窦某出庭作证。证人贾某当庭作证称，其系林寅公司的法定代表人，林寅公司是天润诚泽公司委托的“天润·和丽嘉苑”项目销售代理，从2017年开始代理天润诚泽公司销售房产，从2018年开始，天润诚泽公司指定其本人、林寅公司、天润诚泽公司的财务窦某的银行账户代理天润诚泽公司收取购房款，并均由林寅公司向购房业主出具购房收据。贾某本人与董林等人均不认识，亦无其他经济往来。证人窦某当庭作证称，其系天润诚泽公司的财务人员，天润诚泽公司委托林寅公司收取购房款，天润诚泽公司使用其个人银行账户办卡用于收取购房款，该卡由天润诚泽公司控制，不是自己所控制。窦某本人与董林等人均不认识，亦无其他经济往来。根据北京银行新源支行申请，法院开具了调查令，向北京市规划和自然资源委员会调取的编号：延(2020)xxx号《查询信息结果告知单》（公检法），显示从本院查封之日至查询日2020年11月22日董林及其配偶谢某名下无用于居住的房屋。经庭审质证，对原告北京银行新源支行提交的证据，董林、天润诚泽公司对证据一、二、三的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可；对证据五的真实性认可，证明目的不认可；对证据六的真实性无法核实，关联性、证明目的不认可；对证据四、七的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。对被告董林提交的证据，北京银行新源支行对证据一、三、八的形式真实性认可，内容真实性及证明目的不认可；证据二、证据四真实性认可；证据五、六、七真实性认可，证明目的不认可；证据九真实性不认可；证据十真实性认可，关联性、证明目的不认可；证据十一真实性、关联性、证明目的均不认可；证据十二合法性、关联性、证明目的均不认可；证据十三、十四形式真实性认可、内容真实性不认可；证据十五真实性、证明目的不认可，合法性、关联性认可；证据十六、十七真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可；证据十八真实性、证明目的不认可。天润诚泽公司对董林提交的全部证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。对被告天润诚泽公司提交的证据，北京银行新源支行对证据一、四的真实性认可，证明目的不认可；对证据二的真实性、证明目的不认可；对证据三的真实性、证明目的认可；董林对天润诚泽公司提交的所有证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均认可。对贾某、窦某的证人证言，北京银行新源支行对两位证人的证言真实性、证明效力、证明目的均不认可，认为不能认定两人收取的款项是购房款。董林、天润诚泽公司对两位证人证言的真实性、合法性、关联性均认可。对北京银行新源支行申请本院向北京市规划和自然资源委员会调取的编号：延(2020)xxx号《查询信息结果告知单》，查询的关于董林、谢某名下的房屋情况，北京银行新源支行、董林、天润诚泽公司对此证据的真实性、合法性、关联性均认可。对原、被告提供的证据，当事人对真实性无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性、证明目的及涉及各被告应当承担的责任部分有争议的证据，本院根据各方陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款11亿元。同日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述《借款合同》项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区xx-xxx地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为北京银行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第xxxxxx号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区xx-xxx地块，不动产单元号为xxxxxxxxxxxxxxxx，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。在诉讼过程中，北京银行新源支行向本院申请财产保全，本院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王某的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区xx-xxx地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为x-x-x，建筑面积为88.98平方米,性质为住宅。2018年11月29日，董林与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定董林购买天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”项目x-x-x号房屋。后因x-x-x号房屋总价款较高，经董林与天润诚泽公司沟通协商，决定调换为购买x-x-x房屋。2019年10月13日，董林与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定董林购买天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”项目x-x-x房屋，房屋单价为每平方米人民币31000元，建筑总面积为88.98平方米，房屋总价款为人民币2758380元，付款方式为分期付款，2019年10月13日已交房款2368680元（包含100000元定金），剩余房款389700元于2020年10月13日前补齐等。此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。董林之儿媳苗某于2018年9月5日通过×××的银行账户向窦某账号×××的银行账户转账人民币50万元，于2018年9月28日向贾某账号×××的银行账户转账人民币43万元，董林之子董明超通过账号×××的银行账户分别于2018年10月20日、2018年10月22日、2018年11月29日向贾某账号×××的银行账户转账人民币13万元、8.868万元、15万元。董明超朋友于某于2018年9月28日向贾某账号×××的银行账户转账人民币107万元。其中，于某向贾某转账人民币107万系其借给董明超的借款，董明超、苗某支付的房款系受董林委托支付的购房款。天润诚泽公司与林寅公司之间系委托售房、代收款的关系，贾某系林寅公司的法定代表人，窦某系天润诚泽公司财务人员，贾某、窦某的上述收款账户所收前述款项为董林支付给天润诚泽公司的购房款，林寅公司于2019年10月13日向董林出具了收到购房款2368680元的收据。天润诚泽公司虽未通知董林与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已经向董林交付了涉案房屋。自2020年5月起，董林为涉案房屋支付了物业费、装修保证金等费用。根据北京市规划和自然委员会出具的编号：延（2020）xxx号《查询信息结果告知单（公检法）》显示，本院查封之日至2020年11月22查询之日，董林及其妻子谢某名下无其他用于居住的房屋。另查明，天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目于2018年9月21日取得的《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）xxx号]，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可的期限于2019年10月30日到期。涉案房屋被查封后，董林向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。本院经审查后，于2020年9月23日作出（2020）京04执异255号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。北京银行新源支行对裁定不服，向本院提起执行异议之诉，形成本案。上述事实，有《借款合同》、《抵押合同》、执行裁定书、民事裁定书、查封清单、财产保全清单、认购协议、交易明细单、委托书、收据、《查询信息结果告知单》、户口本、结婚证、证人证言等证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，董林就涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，董林需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。本院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、董林与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的书面买卖合同。董林与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，董林未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议收取了相应的房款，天润诚泽公司亦向董林交付了涉案房屋，该认购协议可以认定为书面的商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该认购协议系董林与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。对于北京银行新源支行主张本案的实际购房人为董林之子董明超，经查，董林与董明超系父子关系，董林委托董明超全权负责购房事宜，包括签订协议、交付房款等。在涉案房屋的认购协议、林寅公司的房款收据、物业费等收据上记载的交款人均为董林，且董林的委托诉讼代理人董明超亦当庭确认系根据董林的委托为其购买房屋，因此应当认定董林与天润诚泽公司之间的商品房买卖关系成立。至于购房者的购房款通过亲属的银行账户支付，为日常生活中常见之情形，不影响董林系涉案房屋购买人身份的认定。北京银行新源支行的主张，缺乏依据，本院不予支持。二、董林所购商品房是否系用于居住用途，其名下是否有其他用于居住的房屋。董林作为商品房消费者购买住宅性质的商品房，并已为涉案房屋支付了物业费、装修保证金等费用，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。北京银行新源支行对此未提出异议，因此，本院认定董林所购商品房系用于居住用途。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下。只要三者之一名下已有居住用房，即可视为已有用于居住的房屋。经查，董林系已婚状态，其子董明超已经成年，董林本人及配偶谢某于本院查封之日名下均无房，其成年子女名下有房与否并不影响董林作为涉案房屋“买受人”名下无其他用于居住的房屋事实的认定。因此，本院认定董林名下无其他用于居住的房屋。三、董林已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。董某、与之一一对应的转账单及董林与董明超、苗某的授权委托书、收据、天润诚泽公司的陈述及委托书、窦某、贾某、于某的证人证言等，能够形成证据链条，证明通过董明超、苗某、于某银行卡支出的款项系董林支付的购房款，且已支付了2368680元购房款，超过合同约定总价款的百分之五十。综上，本院认为，董林之情形符合执行异议复议规定第二十九条的规定，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。董林及天润诚泽公司的相关意见，本院予以采信。北京银行新源支行的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告北京银行股份有限公司新源支行的诉讼请求。案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  贾丽英人民陪审员  郭明科人民陪审员  艾新强二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  张丽同书 记 员  刘昊男