四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初3533号 原告（反诉被告）：西昌市邛海泸山风景名胜区管理局（统一社会信用代码：115134017758232211）。住所地：四川省西昌市海滨中路28号。 法定代表人：宋莉，系该局局长。 委托诉讼代理人：罗伟军，系四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李龙，系四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：成都市天府新区得玺机电有限公司（统一社会信用代码：91510100684598866E）（曾用名：成都市双流得玺机电有限公司）。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道河池路36号附3栋附8、9、10号。 法定代表人：李志强，系该公司经理。 委托诉讼代理人：冯利全，系四川鼎立律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：陈飞侠，系四川法典律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局(以下简称：邛管局)与被告成都市天府新区得玺机电有限公司（以下简称：得玺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告得玺公司以原告邛管局作为被告提起房屋租赁合同纠纷反诉，本院经审查后依法予以立案受理，并与原告邛管局诉被告得玺公司房屋租赁合同纠纷一案合并审理。因案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院依法作出（2020）川3401民初3533号民事裁定，裁定本案转为适用普通程序进行审理。本案于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邛管局的委托诉讼代理人罗伟军、李龙，被告（反诉原告）得玺公司的法定代表人李志强及其委托诉讼代理人冯利全、陈飞侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邛管局向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2010年4月22日签订的《西昌小渔村商用房承租合同》及《补充协议》，并判令被告移交房屋；2.判令被告支付原告租金1308510.00元（暂计至2020年4月），后续占用费以交付时间按合同约定租金另行计算；3.被告支付原告违约金392553.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月22日，原告与被告（变更前为成都市双流得玺机电有限公司）签订了西昌小渔村《商用房承租合同》，合同约定租赁期限从2010年5月1日至2020年4月30日，年租金为前五年每年253260.00元，后五年每年租金337680.00元，除第一年为合同签订7日内缴纳外，每年缴纳租金日期为上一年度届满前7日内交付下年度的租金。合同同时约定被告方违反合同约定向原告支付年租金，则应按每推迟一天向甲方支付月租金总额2%的违约金。合同签订后，原告依约将合同标的给与被告经营，但是被告长期拖欠原告租金，原告向被告多次催交租金未果。综上，原告与被告之间的《商用房承租合同》是合法有效的，原告向被告提供合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但被告却拒不支付租金至今，导致原告合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 针对原告（反诉被告）邛管局的诉称，被告（反诉原告）得玺公司辩称，一、被答辩人并未客观、全面陈述本案基本事实情况。2010年4月22日，答辩人与被答辩人在平等自愿的基础上签订了西昌小渔村《商用房承租合同》，约定被答辩人将小渔村商用房出租给答辩人。答辩人在承租房屋后在西昌市注册成立了西昌市海馥大酒店（以下简称：海馥酒店）用于酒店住宿经营。后因西昌市人民政府决定实施湿地五期恢复工程小渔村建设工程，需对小渔村征收范围内的土地进行征收及工程施工。湿地恢复建设期内对海馥酒店的经营造成了严重影响。2014年4月13日，在时任西昌市市长的主持下，邛管局、信访局及海馥酒店相关人员就小渔村封闭施工期间海馥酒店与邛管局之间合同如何履行的问题进行了讨论，并最终形成会议纪要，会议纪要载明：湿地恢复工程封闭施工期间，海馥酒店无法正常经营，所占用的时间应当进行免收房屋租金并相应的顺延租期，同时在封闭施工期间给予海馥酒店月租金50%的停业损失补偿。但被答辩人并未按照约定给予答辩人任何形式的补偿，且在施工完毕之后被答辩人仍不准答辩人正常营业，致使答辩人无法实现合同目的。二、被答辩人违约在先，答辩人不支付租金系行使合法抗辩权利不属于违约。正是因为被答辩人不仅不按补充协议的约定给予答辩人补偿，反而在施工完毕后无任何理由禁止答辩人营业。答辩人承租房屋是用于酒店经营，如若禁止答辩人营业，那么答辩人的合同目的根本就无法实现。根据合同法第六十六条之规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履约要求”因此，因被答辩人禁止答辩人营业，实际上限制了被答辩人的承租权利，被答辩人未按合同约定保障答辩人的承租权利，答辩人当然有权拒付租金。三、被答辩人违约给答辩人造成了损失，答辩人有权要求被答辩人给予赔偿。被答辩人除了应当按照补充协议的约定给予答辩人租期及营业损失补偿外，还应当赔偿其违约给答辩人造成的损失。被答辩人无故禁止答辩人正常经营，造成答辩人无任何营业收入，此外答辩人还得支付酒店日常员工工资及各类运营成本，加之答辩人为运营酒店在前期投入了大量资金，现被答辩人要求解除合同，也应根据合同约定对答辩人的前期投入及预期利益予以补偿。综上，本案系被答辩人违约在先，请求驳回其诉讼请求。 被告（反诉原告）得玺公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人支付反诉人停业损失506520.00元；2.被反诉人赔偿给反诉人造成的装修损失914300.00元；3.被反诉人赔偿给反诉人造成的营业损失1840000.00元；4.本案诉讼费由被反诉人承担。在庭审中，得玺公司变更其反诉请求：停业损失补偿变更为456909.00元，营业损失变更为1887718.00元。事实和理由：2010年4月22日，反诉人与被反诉人签订了西昌小渔村《商用房承租合同》，约定被反诉人将小渔村商用房出租给反诉人。反诉人在承租房屋后在西昌市注册了海馥酒店用于酒店住宿经营。后因西昌市人民政府决定实施湿地五期恢复工程小渔村建设工程，需对小渔村征收范围内的土地进行征收及工程施工。湿地恢复建设期内对海馥酒店的经营造成了严重影响。2014年4月13日，海馥酒店与被反诉人签订了补充协议，约定因小渔村封闭施工给予海馥酒店顺延租金期限、减免租金及营业损失补偿。但被反诉人并未按照补充协议约定给予反诉人上述补偿，甚至被反诉人还禁止反诉人正常营业。被反诉人的行为给反诉人造成了严重的经济损失，故反诉人特提出反诉请求，望贵院判如所请。 针对被告（反诉原告）得玺公司的诉称，原告（反诉被告）邛管局辩称，1、反诉人的反诉请求无事实依据，停业损失补偿，在本诉原告起诉中已经根据双方的协议进行了扣减，装修损失在第三项进行了主张就不应该再进行主张。在反诉中，得玺公司称是邛管局违约造成的损失，但本案的违约在于得玺公司，得玺公司的租金只交到了2013年，在施工前一年就没有交租构成根本违约。案涉施工是公益性质，施工会给得玺公司带来更大的收益。2、封闭施工期是2年，停运损失是1年，总的免租3年，得玺公司从2013年5月开始就没有缴纳租金，反诉原告应当从2016年5月开始缴纳租金，造成根本违约的是得玺公司，反诉人的反诉请求应当予以驳回。 本案在审理过程中，原告（反诉被告）邛管局为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 1、《商用房承租合同》一份，以证明原、被告双方于2010年4月12日签订了商用房承租合同，双方的主体资格及约定了租金支付方式、违约金计算方式，得玺公司应按合同约定履行义务； 2、《补充协议》一份，以证明双方就封闭期间免收租金的期限及本诉被告停业损失的计算依据，本诉原告已经在起诉中按照该约定对该金额进行了扣减； 3、《公告》三份，以证明案涉房屋所在地的封闭期为7个月零5天。 被告（反诉原告）得玺公司对原告（反诉被告）邛管局提交的上述证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，该份合同证明了原、被告之间建立了租赁合同关系，原告应当依据合同的约定保障被告能够使用案涉的租赁房屋，实现合同目的；对证据2的真实性、合法性予以认可，对其证明目的不予认可，依据补充协议的约定，原告应当给予被告营业损失补偿及租期补偿，但被告并没有按照补充协议的约定履行义务，其已经构成了违约；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，封闭施工的具体时间不应当以公告载明的时间为准，而应当以实际的施工期限为准，原告并没有提交工程竣工结算资料来证明施工时间，此外湿地恢复工程包含若干工程项目，原告仅仅挑选其中3个工程并不能说明整个湿地恢复工程的实际时间，况且原告在答辩过程中也确认了湿地封闭施工长达两年之久，实际上是否认了其提交的公告的证明内容，所以该份证据无论是从证据性质还是效力的角度依法不应当采信。 被告（反诉原告）得玺公司为支持自己的诉讼请求和反驳主张提交了以下证据： 第一组证据：1、2014年3月25日《西昌市人民政府办公室关于湿地五期恢复工程小渔村国有土地上房屋征收的决定》；2、2014年4月13日《会议记录》；3、2014年4月22日《邛泸局与海馥酒店关于小渔村景点封闭施工的补充协议》；4、李志强与景区服务中心主任李学华的电话录音；5、李志强与景区工作人员王海昌的电话录音。 以上证据共同证明：1、因西昌市邛海湿地建设需要，西昌市政府决定实施湿地五期恢复工程建设，需对小渔村国有土地上的房屋进行征收。因征收土地及湿地恢复建设需进行封闭施工，而海馥酒店与邛管局的房屋租赁合同尚在履行期间，封闭施工必然对海馥酒店的正常经营造成影响。为保证工程顺利进行及租赁合同的正常履行，马廷贵市长主持召集邛管局、信访局、海馥酒店召开会议并形成了《会议纪要》。邛管局与海馥酒店依据《会议纪要》签署了《关于小渔村景点封闭施工的补偿协议》，对湿地恢复工程封闭施工期间的租金免除、租期顺延、停业损失补偿等进行了约定；2、从李志强与李学华主任的电话录音可知，邛管局仍然认可补充协议的效力，承认应该按照补充协议的约定对海馥酒店进行补偿，海馥酒店要求补偿的诉讼时效未经过。从李志强与王海昌的电话录音可知，邛管局单方面要求海馥酒店停止经营，邛管局作为景区的管理单位，其行为不仅违反租赁合同约定，更涉嫌滥用行政职权。 第二组证据：1、2020年7月27日《证明》；2、景区施工照片；3、2016年8月5日《关于海馥大酒店承租延期的申请》、2016年8月5日《关于小渔村景点封闭施工海馥酒店的补偿申请》。 以上证据共同证明：1、依据西昌市川兴镇海丰村村民委员会出具的证明，小渔村湿地公园建设及道路扩建，从2014年4月至2018年10月份封闭施工基本结束。从照片上可以看出，施工过程中道路完全阻断，车辆及行人无法通过，海馥酒店根本无法正常经营，符合《补充协议》约定的应当给予租金减免、停业损失赔偿及租赁期限补偿的情形；2、因酒店经营困难，海馥酒店于2016年8月5日向邛管局递交了申请，要求邛管局给予酒店2014年4月至2016年8月的停业损失补偿295470.00元及延期4年零6个月租赁期，邛管局青龙寺管理处予以盖章确认并注明了“情况属实”。邛管局青龙寺管理处作为海馥酒店最直接的管理单位，对景区封闭施工情况及海馥酒店经营情况十分了解，因此才同意给予海馥酒店补偿，但邛管局并未按约给予补偿，邛管局的行为构成违约。 第三组证据：1、2010年1月19日申请；2、2010年5月8日《审批申请》及图纸；3、2010年5月2日李志强、史某与冯开国签订的《装饰装修工程承包合同》；4、《工程量清单》；5、酒店装修过程中的部分照片；6、酒店装修完毕后的照片及视频；7、各类支付装修款的凭证。 以上证据共同证明：1、在签订租赁合同前，得玺公司依据邛管局的招商要求，对小渔村景点进行了实地考察。依据考察结果，得玺公司向邛管局提出投资申请，预计在小渔村景点投资400万。马廷贵市长对此作出了提示，要求得玺公司拟定具体的投资方案。得玺公司随后作出了具体的投资方案及修建、装修图纸并得到了马廷贵市长的同意。依据投资方案及修建、装修图纸，李志强、史某与冯开国签订了《装饰装修工程承包合同》，约定将酒店的装修及部分设施的修建工程承包给冯开国，由冯开国总体负责。依据《装饰装修工程承包合同》及《工程量清单及报价》，酒店的装修及修建成本为4441962.00元，后冯开国组织了装修各工序施工人员进场装修，得玺公司法定代表人李志强向施工人员支付了各类装修费用；2、因酒店装修得到了邛管局的同意，现邛管局单方面解除合同的行为给得玺公司造成了损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故邛管局应当赔偿得玺公司装修损失。 第四组证据：1、四川仲策企业管理有限公司营业执照；2、四川仲策企业管理有限公司代理记账许可证；3、《西昌市海馥大酒店利润明细表》；4、海馥酒店记账凭证及原始票据。 以上证据共同证明：1、海馥酒店委托了四川仲策企业管理有限公司依据海馥酒店2011至2013年原始记账凭证对海馥酒店2011至2013年的收入及支出情况进行了财务统计及净利润核算，海馥酒店2011年至2013年平均利润为每年353947.00元；2、合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到本案，因邛管局单方面解除合同，故其应当赔偿得玺公司在履行合同后可以获得的预期营业利益。 原告（反诉被告）邛管局对被告（反诉原告）得玺公司提交的上述证据发表如下质证意见： 对第一组证据中的证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据与本案无关；对证据2不予质证，该证据不是原件；对证据3的真实性、合法性无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，录音时间是在2020年7月，对反诉原告的证明目的部分有异议，我们认为该录音恰好证明了邛管局是按照双方的协议履行义务，并且得玺公司承认了欠租金一百余万元的事实，得玺公司同意协商解决；对证据5的真实性、合法性无异议，录音时间是2020年7月，对其证明目的有异议，2020年7月邛管局已经向人民法院提起了诉讼，并不是邛管局单方面停止经营。 对第二组证据中的证据1的真实性、合法性不予认可，海丰村村民委员会不是封闭施工的管理者，封闭施工是政府行为，不能达到其证明目的；对证据2的真实性、合法性无异议；对证据3，延期申请是否提交不清楚，该证据能够证明2016年8月5日前景区封闭施工就已经完成，被告提出了租期顺延的依据，证明在2016年8月份封闭施工已经完成；对证据4是否提交不清楚，能够证明在2016年8月5日前景区封闭施工已经完成，得玺公司才要求支付停业补偿金295470.00元，从而证明了得玺公司已经认可了封闭期间已经到期，与得玺公司的证明目的不一致。 对第三组证据中的证据1、2真实性、合法性无异议，与得玺公司的证明目的不一致，与本案无关，是得玺公司违约，邛管局不存在赔偿；对证据3、4、5、6、7，是得玺公司的经营成本，与本案不具关联性。 对第四组证据中的证据1、2、3、4的真实性、合法性不予认可，是否是仲策公司接受委托不清楚。 此外，被告（反诉原告）得玺公司申请了证人段某、史某出庭作证。段某的证词为：我是海丰村的村民，海丰村就是所谓的小渔村。我在西昌做生意，每天都要回去。海馥酒店在小渔村入口处，2014年至2018年期间小渔村辖区的路口封闭施工，我们不能进去，在封闭期间，有围栏还有门卫。史某的证词为：我是海馥酒店的股东。在2014年至2018年期间酒店因为施工一直无法经营。施工期间，旅客无法进入，开始是修桥，后面是修路，一直都无法进入。自2014年4、5月开始，酒店就停止经营。湿地五期打造完毕之后开始向游客收费，景区封闭施工和海丰村路口施工时间基本上是一致的，两个施工队是不同的。 原告（反诉被告）邛管局对证人段某、史某的证词不予采信，两份证词都没有说清楚湿地封闭施工和其他封闭施工，我们达成的协议是湿地恢复封闭施工，两个证人将几个工程混为一谈，没有证明到湿地恢复工程的时间。证人史某的证言中证明了在2016年湿地已经改造完成进行了收费，与得玺公司的延期申请和补偿申请相互印证，不能达到封闭期时间为2014年至2018年的证明目的。 被告（反诉原告）得玺公司对证人段某、史某的证词无异议。证人段某是小渔村的村民，对施工时间是清楚的。证人史某是酒店人员，对施工及酒店经营是清楚的，法律并没有禁止公司股东出庭作证。两个证人的证词能够相互印证，与得玺公司提交的书证相互吻合，应当予以采信。 根据原告（反诉被告）邛管局、被告（反诉原告）得玺公司的上述举证、质证意见，本院对双方当事人提交的证据材料认证如下： 原告（反诉被告）邛管局提交的证据1、2客观、真实，被告（反诉原告）得玺公司对其真实性无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据3系西昌市政府发布的关于邛海湿地五期封闭施工的三份公告，本院对其真实性予以确认，但因无法确认其完整性即是否涵盖了整个封闭施工期间，本院对其证明力不予确认。 被告（反诉原告）得玺公司提交的第一组证据中的证据1、3客观、真实，原告（反诉被告）邛管局对其真实性无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认；第一组证据中的证据2无会议相关人员签字确认，也无发文机关加盖其印章，本院对其真实性及其证明力不予确认；第一组证据中的证据4、5，原告（反诉被告）邛管局对其真实性予以确认，但该证据在无其他证据进行佐证的情况下，达不到被告（反诉原告）得玺公司的证明目的，本院对其证明力不予确认；第二组证据中的证据1，因海丰村村民委员会不是业主单位或建设单位，不能证明封闭施工的时间，本院对其真实性及其证明力不予确认；第二组证据中的2客观、真实，原告（反诉被告）邛管局对其真实性无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认；第二组证据中的3、4，原告（反诉被告）邛管局未否认其真实性，本院对其真实性及其证明力予以确认；第三组证据中的证据1、2客观、真实，原告（反诉被告）邛管局对其真实性无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认；第三组证据中的证据3，因合同相对人冯开国未出庭作证，无法核实其真实性，本院对其真实性及其证明力不予确认，第三组证据中的证据4，无制作单位的签字或盖章予以确认，也无相关人员的签字确认，本院对其真实性及其证明力不予确认；第三组证据中的证据5、6与本案不具有关联性，本院对其真实性及其证明力不予确认；第三组证据中的证据7，因大部分凭证并非正式的发票，而系由个人出具的《收条》、《借条》或《领条》，且其出具人未出庭作证，无法核实其真实性，本院对其真实性及其证明力不予确认；第四组证据中的证据1、2客观、真实，本院对其真实性及其证明力予以确认；第四组证据中的证据3、4，系被告（反诉原告）得玺公司单方面制作，本院对其真实性及其证明力不予确认。 证人段某的证词，因该证人不是业主单位或施工单位的工作人员，不能直接证明封闭施工的时间，本院对其真实性及其证明力不予确认；证人史某的证词，因该证人与被告（反诉原告）得玺公司具有利害关系，在无其他证据进行佐证的情况下，本院对其真实性及其证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月22日，邛管局（甲方）与得玺公司（乙方）（曾用名：成都市双流得玺机电有限公司）签订了西昌小渔村《商用房承租合同》，该合同主要约定：1、甲方将小渔村商用房商业广场标的出租给乙方经营使用，租赁期限为10年，从2010年5月1日起至2020年4月30日止；2、该房屋为框架结构，仿古建筑，建筑面积为1408平方米，房屋外观已按设计装饰、装修完善，屋内为清水房，由乙方自行装修（以现状作为交房标准）；2、合同期内前五年按中标价每月15.00元/平方米计算租金，每年租金共计253260.00元，后五年租金按每月20.00元/平方米计算租金，每年租金共计337680.00元，从房屋移交之日起六个月装修期内不收租金；3、乙方按年度支付租金，除签订合同后七天内支付第一年度租金外，以后每年的租金支付时间为上一年度满前七天内一次性付清；4、在本合同签订三天内，甲、乙双方到现场对房屋情况进行查看，核实无误后双方在移交清单上签字确认，向乙方正式移交该出租房屋；5、自房屋移交之日起，合同期内的水、电等费用按实际用量由乙方承担，并按自来水公司和电力公司核定的水电收费标准自行缴纳；6、租赁过程中涉及的有关税费按有关法律及各部门的规定由甲、乙双方各自承担，没有明确约定由谁承担的税费一律由乙方承担；7、乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当或内外装修时造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复并承担全部修复费用；乙方在装饰、装修时不得影响或损坏房屋主体结构，外部装修必须向甲方提交书面申请及装修方案，在征得甲方同意后方可实施，否则造成的一切后果由乙方负完全责任；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定应向有关部门审批的，则还应报有关部门批准后，方可进行；8、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；9、甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（1）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（2）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（3）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（4）该房屋在租赁期内因不可抗力导致毁损、灭失的；10、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；（2）未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租房屋的；（3）乙方擅自改变房屋主体结构；（4）乙方损坏承租房屋，在甲方提出的合理期内仍未修复的；（5）乙方利用承租房屋进行违法犯罪活动的；（6）乙方逾期不支付租金超过30天的；遇上述（2）—（6）情形造成的装修损失由乙方负责；11、如甲方未按约定时间向乙方交付中标标的实物，每推迟一天甲方应向乙方支付月租金总额2%的违约金；在合同期内甲方无正当理由单方面终止本合同的，对剩余租赁期内的装修装饰残值损失经相关机构评估后由甲方赔偿，甲方在赔偿后全部装修装饰的工程内容归甲方所有；12、如乙方未按约定向甲方交付租金，每推迟一天乙方应向甲方支付月租金总额2%的违约金；在合同期内乙方单方面终止合同的，乙方除应向甲方支付违约金（违约金为一年的租金）外，其装修装饰工程内容不得拆卸并应无偿移交给甲方使用；13、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满6个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；无论租售，如乙方再参加竞标，则中标后均给予总价5%的优惠；可拆除设施、设备之外的装修，期满后，若乙方未中标，评估后甲、乙双方各承担一半；14、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；15、本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。合同签订后，邛管局将案涉房屋交付给得玺公司，得玺公司为履行合同，在案涉房屋地址上成立了海馥酒店用于经营酒店住宿。得玺公司在承租案涉房屋后，共计向邛管局支付了三笔租金，每笔均为253260.00元，除此之外未再向邛管局支付过房屋租金。自2014年4月20日起，根据西昌市委市政府及湿地五期指挥部的工作部署，对小渔村景点进行湿地恢复工程封闭施工。因双方房屋租赁合同尚在履行期间，湿地的恢复建设工程对海馥酒店的正常经营造成影响，邛管局（甲方）与海馥酒店（乙方）进行了自愿协商后于2014年4月22日签订了关于小渔村景点封闭施工的《补充协议》，该协议主要约定：1、甲方协调解决封闭施工期间乙方服务人员的出入便道问题；2、湿地恢复工程封闭施工期间，乙方无法正常营业，所占用时间甲方给予顺延，如施工时间为4—6个月，合同期限就顺延半年，如施工时间超过6个月，合同期限就顺延1年；3、封闭施工期间，甲方免收房屋租金，如施工时间为4—6个月，免收租金期限为半年，如封闭施工时间超过6个月，则免收1年的租金；4、封闭施工期间，甲方给予乙方月租金50%的停业损失补偿，补偿按月计算，不足一个月按一个月计算；5、小渔村景点建成后位于五期湿地内，湿地将进行封闭式管理，乙方须遵守景区及湿地各项管理规定，其余事项甲乙双方按照原合同约定继续履行。2016年8月5日，海馥酒店向邛管局发出申请，请求按照《补充协议》的约定，给予海馥酒店在承租期满后延期4年零6个月，并要求补偿自2014年4月20日至2016年8月期间28个月的停业损失295470.00元。因双方对封闭施工期的赔偿及租金的支付等产生争议，在双方未能达成一致意见的情况下，案涉租赁房屋由得玺公司占有使用至今。 本院认为，本案争议的焦点在于案涉湿地恢复工程封闭施工期间的确定。在庭审中，双方对于封闭施工期间的起始时间为2014年4月无异议，邛管局认为封闭施工期间为7个月零5天，但同意将封闭施工期间计算为2年，免除得玺公司3年的房屋租金（2年封闭施工期与1年停业损失补偿，总计免除三年租金），而得玺公司认为封闭施工期间为2014年4月至2018年10月。邛管局为证明封闭施工期间提交了三份由西昌市人民政府作出的关于封闭施工期的《公告》，根据该公告内容记载，封闭施工期为2014年3月25日至2014年6月30日、2014年7月1日至2014年8月30日、2015年3月30日至2015年5月30日，共计7个月零5天。得玺公司为证明封闭施工期间提交了海丰村村委会作出的《证明》，并申请了证人段某、史某对封闭施工期间出庭作证，但海丰村村委会以及两位证人均不是湿地恢复工程的业主单位或建设施工单位，并不能对封闭施工期间作出准确的判断。本院认为西昌市人民政府系湿地恢复工程的业主单位，其作出的《公告》具有较高的公信力和可信度，虽无法判断邛管局提交的三份公告是否涵盖了整个封闭施工期间，但根据邛管局与海馥酒店签订的《补充协议》关于封闭施工期间的描述“如施工时间为4—6个月，免收租金期限为半年，如封闭施工时间超过6个月，则免收1年的租金”，可知双方预计的封闭施工期间不超过1年，结合海馥酒店于2016年8月5日向邛管局申请对封闭施工期间的停业损失进行补偿以及对合同期限进行顺延，可知封闭施工期间应当于2016年8月5日前就已结束，若此时封闭施工未结束，海馥酒店系无法准确计算出停业损失的补偿金额并向邛管局提出相应的延期申请。综上，双方在案涉《补充协议》中未确定准确的封闭施工期间，之后也未对封闭施工期间进行过确认，双方均对封闭施工期间负有举证责任。邛管局在西昌市人民政府作出的三份《公告》的基础上提出同意按两年时间计算封闭施工期间，得玺公司未能提交相应证据予以证明自己的主张，故本院在现有证据的基础上，结合邛管局的自认以及得玺公司的延期及补偿申请，予以认定本案中案涉工程封闭施工期间为两年。 根据邛管局与海馥酒店签订的《补充协议》的约定，封闭施工期间内的租金予以免交，并由邛管局补偿海馥酒店月租金50%的停业损失。因本院予以确认的封闭施工期间为2年，即免除2年的房屋租金，并补偿1年房屋租金的停业损失，而得玺公司对邛管局负有支付房屋租金的义务，且在《补充协议》中未约定停业损失的支付方式和支付时间，本院认为邛管局无需向得玺公司支付停业损失补偿款，而应直接在得玺公司应付租金的金额中予以扣除相应的停业损失金额，故2年封闭施工免租期加上1年停业损失补偿共计应当扣除得玺公司3年的房屋租金，原告对扣除三年房屋租金无异议，并表示已经在其主张的房屋租金中予以了扣除。本案中，双方签订的《商用房承租合同》合同期限起始时间为2010年5月1日，故按合同约定扣除半年免交房租的装修期，并扣除得玺公司已经支付的三笔房屋租金（每笔均为253260.00元），得玺公司本应支付自2013年11月1日起的租金。再扣除2年封闭施工期以及1年停业损失补偿后，得玺公司应当向邛管局支付自2016年11月1日起的房屋租金。至今，得玺公司未再向邛管局支付房屋租金的时间已长达4年之久，其行为已构成违约，虽在《补充协议》中约定了依据封闭施工期间对合同期限进行顺延，但在得玺公司拒交案涉房屋租金的情况下，邛管局签订租赁合同的目的已经无法实现，故邛管局关于解除双方签订的《商用房承租合同》及《补充协议》，并要求得玺公司移交案涉租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的租赁合同期限至2020年4月30日届满，但双方并未对合同的履行、合同期限的顺延或合同解除达成一致意见，得玺公司继续占有使用案涉房屋，至今未将案涉房屋移交于邛管局，得玺公司称2020年年初邛管局不允许其经营，但未提交充分证据予以证明，故除应向邛管局支付案涉房屋自2016年11月1日起至合同期限届满之日即2020年4月30日止的房屋租金之外，得玺公司还应当向邛管局支付合同期限届满之日起即自2020年5月1日起至案涉房屋实际交付给邛管局之日止的房屋租金。经本院核算，因自2016年11月1日起的房屋租金按合同约定为每年337680.00元，计算至合同期限届满之日即2020年4月30日止的租金应为337680.00元÷12个月×42个月=1181880.00元，自合同期限届满之日之后的房屋租金，应自2020年5月1日起按年租金337680.00元的标准计算至得玺公司实际移交案涉房屋之日止，故关于邛管局主张的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持自2016年11月1日起至2020年4月30日止的房屋租金1181880.00元，以及自2020年5月1日起按年租金337680.00元的标准计算至得玺公司实际移交案涉房屋之日止的房屋租金。关于邛管局主张的违约金问题，本院认为双方在《商用房承租合同》中约定的每推迟一天得玺公司向邛管局支付月租总金额2%的违约金过高，因得玺公司未按合同约定及时向原告支付租金给原告造成的损失仅为资金占用利息的损失，结合合同约定的租金支付方式为一年一付，本院酌定将违约金调整为自2017年11月1日起以实际所欠租金为基数（基数分别为：2017年11月1日为337680.00元、2018年11月1日为675360.00元、2019年11月1日为1013040.00元、2020年11月1日为1350720.00元）按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以2019年8月20日为分界点）分段计算至上述租金支付完毕之日的资金占用利息。 关于得玺公司提出的要求邛管局补偿停业损失456909.00元的诉讼请求，因本院已在其应支付的房屋租金中对停业损失予以计算并扣减（即补偿1年的房屋租金337680.00元），故对该诉讼请求本院不再另行处理。关于得玺公司提出的装修损失问题，根据双方签订的《商用房承租合同》关于合同解除的约定，逾期不支付租金超过30天的，邛管局有权解除合同，因此造成的装修损失由得玺公司自负，本案中得玺公司未支付租金时间长达4年之久，其提出要求邛管局赔偿装修损失914300.00元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于得玺公司提出的要求邛管局赔偿营业损失1887718.00元的诉讼请求，因得玺公司系基于邛管局自2020年年初禁止其经营而主张的自2020年年初起5年内的预期收益，得玺公司未能提交证据证明邛管局实施了禁止经营的行为，且因得玺公司的违约行为导致案涉承租合同被解除，得玺公司并不能依据《补充协议》的约定取得案涉房屋的延期经营权，也无法取得延期经营收益，故该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）西昌市邛海泸山风景名胜区管理局与被告（反诉原告）成都市天府新区得玺机电有限公司于2010年4月22日签订的《商用房承租合同》及双方于2014年4月22日签订的《补充协议》； 二、被告（反诉原告）成都市天府新区得玺机电有限公司于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）西昌市邛海泸山风景名胜区管理局移交位于小渔村商业广场的案涉租赁房屋； 三、被告（反诉原告）成都市天府新区得玺机电有限公司于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）西昌市邛海泸山风景名胜区管理局支付自2016年11月1日起至2020年4月30日止的房屋租金1181880.00元，以及自2020年5月1日起按年租金337680.00元的标准计算至被告（反诉原告）成都市天府新区得玺机电有限公司实际移交案涉房屋之日止的房屋租金； 四、被告（反诉原告）成都市天府新区得玺机电有限公司于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）西昌市邛海泸山风景名胜区管理局支付房屋租金337680.00元自2017年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年10月31日止的资金占用利息，房屋租金675360.00元自2018年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止的资金占用利息，房屋租金675360.00元自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月31日止的资金占用利息，房屋租金1013040.00元自2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年10月31日止的资金占用利息，房屋租金1350720.00元自2020年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该1350720.00元租金支付完毕之日的资金占用利息； 五、驳回被告（反诉原告）成都市天府新区得玺机电有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20110.00元，由原告（反诉被告）西昌市邛海泸山风景名胜区管理局负担2837.00元，由被告（反诉原告）成都市天府新区得玺机电有限公司负担17237.00元；反诉案件受理费32887.00元，由原告（反诉被告）西昌市邛海泸山风景名胜区管理局负担6365.00元，由被告（反诉原告）成都市天府新区得玺机电有限公司负担26522.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判长  牛丹 审判员  马英 审判员  曾义 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王菲 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。