广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32097号原告（反诉被告）：谢前元，男，1964年12月10日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。委托诉讼代理人：孙夷则，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈顺甜，男，1960年8月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：童春燕，广东法则明律师事务所律师。原告谢前元与被告陈顺甜租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙夷则，被告委托诉讼代理人童春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还押金14000元及房屋转让费40000元；2.判令被告向原告赔偿因停电导致的原告冰箱内物品损失19868元。事实与理由：原告与被告于2019年5月5日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市越秀区瑶台X巷X号一楼的商铺出租给原告作商业使用。租期自2019年7月1日至2024年6月30日。原告向被告支付了押金14000元及房屋转让费40000元，并于2019年9月11日在该租赁地点登记注册“广州市越秀区肖姐小吃店”。2020年1月期间，受新型冠状病毒××疫情影响，委托人所经营的店铺经营情况受到影响。2月1日，被告在未通知原告的情况下自行对该租赁地点实施断电，导致原告事实上无法继续经营，并造成冰箱内财物损失。原告多次与被告就租金问题进行协商，但被告拒绝减免任何租金。致使原告陷入严重经济困境。根据合同法第九十四条规定，原告可以解除合同。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告诉请，请求法院依法驳回。1.原告一贯不严格履行合同，长期迟付少付租金和水电费，2020年1月原告以疫情影响为由一直拖欠不付2月租金，被告当时同意2月租金减半收取，但减半的前提条件是原告必须在2020年3月15日之前支付相应的减半租金，但即便如此，原告一直拖欠不付租金，一直不将案涉房屋交还给被告，至今也是没有归还给被告；2.原告提出解除合同的理由不成立，今年2月被告同意减半收取租金情况下，原告仍不履行交租义务，2020年3月疫情得到控制、陆续复产时，对原告影响较低，原告仍然拒绝交租。被告认为疫情虽然不可预见，但是并没有对原告造成长期不可克服的经营障碍，长达五年的租赁期，短短一两个月不构成影响，本来在2020年1月、2月期间是传统春节期间，对饮食业影响不大，2.3月后各行各业恢复经营，原告提出解除合同理由不成立。3.被告同意解除合同，但是原告违约在先，被告有权没收押金，前提是原告必须将欠租、原告提出解除合同后仍然占用案涉房屋的场地占用费付清情况下，可以考虑对押金进行处理，被告主张没收押金。4.原告无权要求退还转让费，转让费4万元是被告在原告租赁房屋时收取的，但是已经说清楚是对现状房屋、原承租人的补偿，已经由被告交给了原承租人，原告也清楚当时的约定，这也是行业的惯例，原告无权要求交还顶手费。5.被告并没有对涉案房屋进行断电行为，原告要求被告赔偿其损失的款项无事实依据，原告在欠租情况下，被告也多次电联与原告协商，并没有对案涉房屋进行断电行为。原告提交给法院的证据也看不到任何有关可以证明是被告对其进行断电。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付拖欠的租金和场地占用费（租金和场地占用费从2020年2月1日起至2020年10月4日止，按照每月7000元计算，加上拖欠的2019年9月的租金4434元）;2.判令原告向被告支付拖欠的水费、电费合计2767元（其中水费468元、电费2299元）。事实与理由：2019年5月5日，原被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定由被告将位于广州市越秀区瑶台X巷X号一楼的房屋出租给原告经营饮食店，并约定了租期、租金交纳方式等内容。合同签订后，被告按约定将房屋交付给原告使用。从2019年8月开始，原告就寻找借口，迟延支付租金或少交纳租金、水电费。其中，8月份少付165元，9月份以需要增加经营范围加装抽油烟管道为由，在没有得到被告同意的情况下少付4434元。2019年10月，原告以迟延支付租金的手段迫使原告将电费单价降低为每度1.0元。至2020年1月，原告又以不付租金的手段，将原告约好由其负担的税费变更为双方分摊。2月，原告以疫情影响为由一直拖欠租金不付，被告同意减半收取2月份的租金，但鉴于原告一贯以来的不诚信表现，该减免租金的前提是原告须在2020年3月15日前支付，但即便如此，原告也一直拖欠不付。此后，被告多次催促原告支付租金、水电费用，原告一直不予理睬，也不将房屋腾空交还给被告。被告认为，原告违约行为在先，对于其拖欠的占用水电费，被告于本案中提出反诉请求。原告对被告的反诉辩称：一、原告已于2020年10月4日将租赁房屋腾空并交还被告。二、被告承诺免除原告4434元租金，原告不存在拖欠2019年9月租金。三、原告租赁店铺开设餐饮店铺，受新冠××疫情影响严重，原告租赁店铺所在的瑶台村属于越秀区疫情防控重点地区，在2020年2月4月禁止堂食，店铺无法经营，原告无需承担场地占用费。四、涉案房屋的房产证登记用途为住宅，不是商业用途，被告将涉案房屋出租给原告开设餐饮店铺，不符合房屋申报用途，属于违规使用，原告使用涉案房屋存在经营风险。经审理查明：广州市白云区瑶台前进八巷7号房屋，建筑面积380.85平方米，共7层半，使用性质住宅，产权登记在被告名下。2019年5月5日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定了：甲方将座落在广州市越秀区瑶台前进八巷7号一楼出租给乙方作商业使用；租期从2019年7月1日至2024年6月30日止；租期为60个月，月租金为7000元，每月5号前预交下月租金，乙方须按时交租，如有拖欠租金，每日按月租金5%收取滞纳金，如过期五天内不交租，甲方有权终止合约，另转租他人，乙方所交付给甲方的租金押金不予退还；乙方必须向甲方交纳房屋押金14000元；出租期间房屋内产生的电费1.5元/度；水费6元/吨，由乙方负担；租金在合同的第3年起每年递增5%的房租；甲方负责办理工商证；等。2019年5月5日，原告向被告支付了押金14000元及代收代付的转让费40000元。2019年9月11日，原告取得了在涉案房屋经营小吃店的营业执照。2019年8、9月份，原告共拖欠4599元的房租未支付。被告向原告发出微信，称“以后每期房租费必须按合同的每月5日前准时交给我，这样，那之前两月欠我的4599元房租费可免，但是，如你以后不准时交房租费给我的，保留到时我追收的权利。”从2020年2月1日起，原告没有向被告支付租金。2020年3月13日，被告向原告发出微信，称原告还没有支付2月份的房租费，若在3月15日内支付的，可以按优惠半个月房租计收，如超过3月15日后才支付的，则取消房租优惠。2020年3月16日，原告向被告的身份证住址发出《律师函》，大致内容为：因疫情影响，现提出两种解除方案以供选择：方案一，收到律师函之日解除《房屋租赁合同》，在收到律师函5日内，返还押金14000元及4万元房屋转让费；方案二，《房屋租赁合同》不予解除,但2019年2月1日至2019年12月31日租金减半，即每月收取3500元租金。该《律师函》于2020年3月25日由他人代收。2020年4月1日，原告向被告的身份证住址发出《律师函》，大致内容为：经过协商后，被告提出的减免租金至疫情影响结束的建议，远远不足以支撑原告继续经营，根据情势变更等规定，原告提出解除租赁合同并要求返还押金及转让费，并赔偿因断电造成的冰箱内财物损失。该《律师函》于2020年4月2日由他人代收。案件审理过程中，在2020年9月28日，由于双方都同意解除合同，故约定时间进行交接。最终双方于2020年10月4日进行交接，原告也确认收到了涉案房屋内的物品。被告为了证明水电表的读数，向本院提供了涉案房屋的水电费账单截图，其中涉案房屋2020年1月至2020年7月的电费用量为2299度，2020年1月至2020年8月21日的水费用水量为78吨。庭审中，原告表示：2019年8、9月的欠租是因为之前营业执照没有办下来给我方造成了损失，所以在租金中扣减。从2020年2月起，由于禁止堂食，店铺就一直没有经营，我方一直锁着商铺，被告也有商铺的钥匙，被告就住在涉案房屋的楼上，是知道我方经营情况；我方没有明确要求交接场地，因为被告是住楼上，随时可以进行交接；没有证据证明被告停电，也没有证据证明因停电导致的物品损失；原告愿意承担1月份的电费1505元及水费468元；收一收租客留下的全部物品只有冷藏柜和空调，冷藏柜是坏的，已经扔掉了，空调还留在房屋内。被告表示：我方没有停电；我方确实居住在涉案房屋楼上，但没有涉案房屋的钥匙，房屋一直由原告占用；转让费是顶手费的性质，因上一手租客留下了很多物品，原告也在10月4日搬走了，确认空调还留在房屋内。本院认为：原告（乙方）与被告（甲方）签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多地省级人民政府自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险，应属于不可抗力情形。但新冠疫情的发生并不导致原、被告双方的合同必然无法履行。关于合同解除的责任问题。如前所述，原告并不因疫情原因而当然享有合同解除权，被告已表示因疫情可以减免租金，但原告仍坚持要求解除合同，属单方违约，应承担违约责任。综合新冠疫情的影响综合考量，本院根据公平原则酌定被告没收原告租赁保证金的一半作为违约金。由于原告没有解除权，其在2020年4月1日发函要求解除合同，并不产生解除合同的效力，故双方的合同是在2020年9月28日解除。关于转让费的问题，被告称该转让费是顶手费的性质，但没有证据证明该转让费是支付给上一手租客的费用，也没有充分证据证明该顶手费对应的是上一手租客的相关设备的转让费。现原告使用房屋15个月，故根据公平原则，被告应返还剩余45个月所对应的转让费30000元（按照40000元×45个月/60个月计算）给原告。关于租金和使用费的问题。2019年9月份的租金，根据双方的微信记录可见，被告是同意对该时段的租金进行减免，故被告现要求原告支付该月份的剩余租金，没有依据，本院不予支持。关于2020年2月起的租金，由于原告之前无解除权，且原告物品一直在涉案房屋内，并无搬空，也无通知被告收回房屋，故原告应负担从2020年2月1日至房屋交还给被告之日止的租金和使用费。考虑到涉案房屋所在地方的疫情情况，本院认为2020年2-4月的租金按一半计算为宜，其余月份按原合同约定计付。关于水电费的问题，被告已提供了原告占用期间水电费的读数及清单，原告同意支付该段期间的水费及1月份的电费，本院予以照准。至于其余月份的电费，由于该段期间仍由原告占有，故也应由原告承担，关于电费的计算可参考原告认可的1月份电费计算方式。由于原告没有证据证明被告采取了停电的行为，也无证据证明其财物损失，故原告主张损失赔偿，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告陈顺甜应向原告谢前元返还押金7000元及转让费30000元。二、于本判决生效之日起七日内，原告谢前元应向被告陈顺甜支付2020年2月1日至2020年10月4日止的租金及房屋使用费（其中2020年2月1日至2020年4月30日，每月按照3500元的标准计算；2020年5月1日至2020年10月4日，每月按照7000元的标准计算）。三、于本判决生效之日起七日内，原告谢前元应向被告陈顺甜支付水电费共2767元。四、驳回原告谢前元的其他诉讼请求。五、驳回被告陈顺甜的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1513.01元（本诉受理费823元，反诉受理费690.01元），由原告谢前元负担833.28元（本诉受理费410.76元，反诉受理费422.52元）；被告陈顺甜负担679.73元（本诉受理费412.24元，反诉受理费267.49元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  周鸿明二〇二〇年十二月二十八日书记员  黄 冰刘辉