广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1336号 上诉人（原审被告、反诉原告）：梁思远，男，1971年8月8日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：杨昭丽，广西扬尘展程律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：梧州市顺众贸易有限公司。住所地广西梧州市西堤二路18号二楼。统一社会信用代码：91450400773869875G。 法定代表人：陈耀辉。 委托诉讼代理人：杨泽生，广西益远（藤县）律师事务所律师。 上诉人梁思远因与被上诉人梧州市顺众贸易有限公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初800号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人梁思远不服一审判决，上诉请求：一、依法撤销一审判决主文第六条，改判由被上诉人退回已交3-5号商铺租金49942元、堤后平台押金5000元给上诉人。二、一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对上诉人提出3-5号商铺租金49942元应退回给上诉人的反诉请求驳回属事实不清。上诉人与被上诉人2018年2月6日签订的3-5号商铺《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》签订时间是2018年2月6日，当时上诉人不知情，签订合同时是在过年前后，签订后过完年4月准备装修，听到风声说要拆迁，上诉人向被上诉人核实有无此事，被上诉人一口否认，但上诉人不敢确定，租金照交，但一直没使用此合同项下的商铺，直至后来才知道2018年4月，也就是过完年后水利局已经不允许再出租防洪堤商铺，上诉人作为刚签订合同的商户，尚未投入使用，被上诉人违反诚实信用原则，不但不告知上诉人要拆迁的事实，还一直收取上诉人交纳的租金，而上诉人根本没有使用此商铺，通过一审上诉人提交的租金单显示3-5号商铺电费为几元钱，可知实际上上诉人从未得使用这三间商铺。因此，应确认该合同项下的合同内容未真正履行，确认上诉人无需交纳租金，被上诉人应退回已交租金49942元给上诉人。二、一审判决对上诉人提交的押金数目认定错误，致使上诉人—审提出堤后平台押金5000元应退回给上诉人的请求不得支持，属认定事实错误。上诉人在承租6-22号商铺押金为50000元，3-5号押金为10000元，后台押金5000元，被上诉人共收取上诉人押金65000均有收据出示，搬迁时由安澜公司退回6-22号及3-5号商铺的押金60000元，后台押金5000元未退，因为一审开庭时上诉人的押金原件已交给安澜公司，被上诉人举证时也认可安澜公司已退回押金60000元给上诉人，如果上诉人没有缴纳60000元且有收据原件，怎么可以要求安澜公司退款。庭审中代理人认可只交纳押金29400元属代理人记忆错误，实际交纳的是65000元，因此应改判被上诉人退回后台押金5000元给上诉人。 被上诉人梧州市顺众贸易有限公司辩称，一、被上诉人认为，对于上诉人第一项上诉请求，在一审判决书已经说明在2018年4月4日梧州市水利局提出不再签订新的堤铺出租合同时，被上诉人与上诉人签订了3-5号商铺租赁合同，并已将商铺交付上诉人使用，在租赁期间并未发生商铺拆迁的行为，没有影响上诉人对商铺的使用，所以上诉人是否实际使用商铺不影响其履行支付租金的义务，请二审法院驳回上诉人要求退回已交租金的上诉请求。二、对于押金5000元，被上诉人在一审时与上诉人均对上诉人缴纳了三份租赁合同保证金共29400元无异议，一审时上诉人已经对其所交付的保证金作出了确认为29400元，且上诉人已经收到搬迁办退回保证金60000元，已远大于其所交的保证金，如果要求退回保证金，也应该是拆迁办方要求梧州市顺众贸易有限公司退回，而不是上诉人要求退回，请二审法院驳回上诉人退回押金5000元的上诉请求。 梧州市顺众贸易有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠河西××××号铺2019年1月至3月的租金56769元；2.判令被告向原告支付河西××××段堤后平台（上游）2018年2月至2019年3月的租金33540元；3.判令被告向原告支付欠缴的水电费22050.60元；4.判令被告向原告支付违约金（按《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》的约定，每逾期一日支付所欠金额的5‰作为违约金，暂计算至2019年5月16日为28089.90元，之后计至被告付清所有欠款之日止）；5.本案的诉讼费用由被告承担。 梁思远向一审法院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2016年5月1日签订的关于6-22号商铺的《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》；2.判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失104076.50元（从2018年11月1日至2019年5月15日止，参照租金计算）；3.判令反诉被告赔偿反诉原告因无法履行6-22号商铺的租赁合同造成的装修残值损失150000元（最终以评估价为准）；4.判令反诉原告从2018年4月起无需向反诉被告交纳6-22号商铺的租金，并由反诉被告退回2018年4月至12月的租金151384元；5.确认反诉原告与反诉被告于2018年2月6日签订的关于3-5号商铺的《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》不能履行，并要求解除合同，由反诉被告退回反诉原告已交的租金49942元；6.确认反诉原告与反诉被告于2018年2月6日签订的关于河西××××段后平台（上游）《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》未实际履行，反诉原告无需交付租金，并要求解除合同，由反诉被告退回反诉原告已交的保证金5000元；7.本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2005年4月15日，梧州市蝶山区人民政府（甲方）与梧州市顺众贸易有限公司（乙方）签订《防洪堤铺位外墙装饰及整体租赁招商引资合同》，约定河西防洪堤、富民防洪堤和河东防洪堤桂江段（附图范围）防洪堤铺位外墙整体装饰工程的投资和施工由甲方以招商引资方式专门设定隶属蝶山区的乙方公司负责出资完成；当乙方的投资到位和防洪堤铺位装饰施工达到一定条件时，甲方将河西防洪堤、富民防洪堤和河东防洪堤桂江段（附图范围）及附属范围全部租赁给乙方，由乙方通过市场运作方式统一开发经营，并以经营收益逐步收回其投资；为便于实际操作，有关防洪堤铺位的租赁合同，由乙方与广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司具体签订。2005年4月19日，广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司与梧州市顺众贸易有限公司签订《梧州市河西、富民和河东桂江段防洪堤堤防铺位租赁合同》，该合同主要约定：1.由出租方广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司提供河西防洪堤、富民防洪堤和河东防洪堤桂江段（附图红线范围内）的防洪堤铺位及附属范围（不包括出租方的17间工作用房和已给市内有关部门的办公用房，工作用房详见附图蓝线范围）给承租方梧州市顺众贸易有限公司作为经营场地，租赁铺位面积约6100平方米（以附图红线范围为准），实行包干方式计算租金，租赁期共20年，从2005年5月1日起至2025年4月30日为止。2.承租方开发经营铺位时，可以将铺位转租或分租给第三方，但应将出租情况报出租方备案，因转租或分租出现的第三方的责任、义务、合约关系，均由承租方统一对出租方负责。3.承租方在租赁期内在遵守防洪堤使用要求和有关部门管理规定的前提下，拥有承租范围防洪堤铺位及其相应堤面和堤坝空间的整体自主经营权利，对所承租的铺位和相应附属范围，有权对外转租或分租以及广告经营权，但承租方在利用堤面、堤坝空间进行经营时，经营方案须报出租方审查同意后方可进行经营。4.租赁期内，任何一方不得毁约终止合同，否则，违约方应赔偿守约方因此造成的损失，其他原因导致双方同意提前解除合同，应形成书面合同。2006年11月7日，广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司向梧州市顺众贸易有限公司出具了一份《函》，该函主要载明：经广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司与梧州市顺众贸易有限公司协商，在双方2005年4月19日签订的《梧州市河西、富民和河东桂江段防洪堤堤防铺位租赁合同》的基础上，广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司同意将“松脂厂路口堤防平台、原水运砂场处平台、原防洪砂场处平台”等三处交由梧州市顺众贸易有限公司统一使用管理。2016年5月1日，梧州市顺众贸易有限公司与梁思远签订《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》，该合同主要约定如下内容：1.梁思远承租位于河西××××号铺，铺位间数为17间，租赁期共八年，梧州市顺众贸易有限公司从2016年5月1日起将出租商铺交付梁思远使用，至2024年4月30日收回。2.梁思远有下列情形之一的，梧州市顺众贸易有限公司可以解除合同、收回租赁商铺：有擅自将租赁商铺转租，转让或转借的；利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益的；拖欠租金及水、电费累计超过10日；不按合同约定的经营范围和品牌进行经营的；不遵守顺众公司的有关商铺管理规定的。3.租金支付按“先交租后使用”原则，梁思远于每月10日前交付当月的租赁费用和上月的水电费用，签订合同时须先缴交当月租金，租金支付方式为现金支付，租金实行月缴制，第一年（自2016年5月1日至2017年4月30日）租金为17903元，第二年（自2017年5月1日至2018年4月30日）租金为18413元，第三年（自2018年5月1日至2019年4月30日）租金为18923元，此后的每个租赁年度的月租金以上年租金每月提升30元的幅度递增。4.本出租合同的租赁保证金为50000元，租赁期限届满，在梁思远已向梧州市顺众贸易有限公司交清了全部应付的租金及因租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定交还租赁物等合同约定的责任后，梧州市顺众贸易有限公司将无息全额退还租赁保证金。5.租赁期间的水、电、物管费等费用由梁思远承担，应于每月10日前按每月抄表数向梧州市顺众贸易有限公司交纳上月费用，水、电费包括总表与分表的损耗分摊。6.由于防洪堤商铺构造的特殊性，梁思远必须严格遵守防洪堤的有关管理规定，严禁在商铺临江挡水墙和地面打钉、拆改、凿孔，以及其他危及防洪堤堤身的安全的行为，并承担由此引起的责任。7.梁思远逾期交付租金和水、电费及物业管理费的，除应如数补交外，每逾期1日应支付所欠交金额的5‰作为违约金，构成解除合同的，仍应按合同第二条执行，且梁思远无权请求返还租赁保证金。8.免责条件：租赁铺位如因不可抗力的原因导致毁损和造成梁思远损失的，双方互不承担责任。如因国家产业政策调整变化致使合同无法继续履行的，合同自然终止，双方互不追究责任，无条件按国家有关规定执行。9.《顺众公司商铺管理规定》《河西防洪堤商铺经营场地登记表》等均属合同的有效附件。同日，梁思远签订一份《承诺书》，载明其与顺众公司签订河西××××号铺合同，如政府相关部门规定堤防不能再经营其所从事的行业或堤铺工程施工，其承诺无条件退回铺面给顺众公司。梁思远向梧州市顺众贸易有限公司交纳了河西××××段11-22号商铺的租赁保证金14400元。2018年2月6日，梧州市顺众贸易有限公司与梁思远签订了两份《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》，约定由梁思远承租位于河西防洪堤××商铺及××防洪堤××段堤后平台（上游）。其中关于河西××××号商铺的《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》主要约定如下内容：1.梁思远承租位于河西××××号铺，铺位间数为3间，租赁期共一年零六个月，梧州市顺众贸易有限公司从2017年10月1日起将出租商铺交付梁思远使用，至2019年3月6日收回。2.租金支付按“先交租后使用”原则，梁思远于每月10日前交付当月的租赁费用和上月的水电费用，签订合同时须先缴交当月租金，租金支付方式为现金支付，租金实行月缴制，第一年（自2017年10月1日至2018年9月30日）租金为3619元，第二年（自2018年10月1日至2019年3月6日）租金为3619元。3.本出租合同的租赁保证金为10000元。另一份关于河西××××段堤后平台（上游）的《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》主要约定如下内容：1.梁思远承租位于河西××××段堤后平台（上游），租赁期共一年零六个月，梧州市顺众贸易有限公司从2017年10月1日起将出租商铺交付梁思远使用，至2019年3月6日收回。2.租金支付按“先交租后使用”原则，梁思远于每月10日前交付当月的租赁费用和上月的水电费用，签订合同时须先缴交当月租金，租金支付方式为现金支付，租金实行月缴制，第一年（自2017年10月1日至2018年9月30日）租金为2843元，第二年（自2018年10月1日至2019年3月6日）租金为2843元。3.本出租合同的租赁保证金为5000元。上述两份《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》其余条款和梧州市顺众贸易有限公司与梁思远于2016年5月1日签订的《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》条款约定一致。同时，梁思远签订了一份《承诺书》，载明其与顺众公司签订河西××××号铺、堤后平台（上游）合同，如政府相关部门规定堤防不能再经营其所从事的行业或堤铺工程施工，其承诺无条件退回铺面给顺众公司。2018年2月14日，梁思远向梧州市顺众贸易有限公司分别交纳了河西××××号商铺的租赁保证金10000元和堤后平台（上游）的租赁保证金5000元。签订上述合同后，梧州市顺众贸易有限公司将案涉商铺交付梁思远使用。梁思远欠付河西××××段6-22号商铺2019年1月至3月的租金56769元，欠付商铺2018年3月的水电费187.40元，2018年10月的水电费5480.35元，2018年11月的水电费5085.30元，2018年12月的水电费620.29元，2019年1月的水电费3519.60元，2019年2月的水电费4158.11元，2019年3月的水电费2999.55元，以上共欠水电费22050.60元。为实施河西堤（桩号2＋818～2＋900段）平台除险及台风损毁设施修复工程，2018年7月16日，梧州市防洪排涝工程管理处对包括河西××××段堤后平台（上游）在内的河西防洪堤实施场地围挡，并在施工现场张贴施工公告。该工程的主要内容是对河西堤（桩号2＋818～2＋900段）平台外倾进行卸荷减负处理。因项目设计变更，该工程于2018年12月17日开工，直至2019年1月28日完工，2019年1月29日进行验收后拆除施工围挡。实际上，梁思远一直未能使用合同约定由梧州市顺众贸易有限公司出租的河西××××段堤后平台（上游），也未向梧州市顺众贸易有限公司支付该平台的租金。2017年起，梧州市人民政府为进一步完善城市防洪体系建设，需拆除西江叉河桥至角嘴段堤防铺位。2018年4月4日，梧州市水利局召集梧州市防洪排涝工程管理处、广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司、梧州市顺众贸易有限公司等单位有关人员开会，研究防洪堤商铺拆除的有关工作。会议要求梧州市顺众贸易有限公司从2018年4月5日起不再签订新的堤铺出租合同，同时由其负责联系堤防商铺承租经营户的动态信息，及时掌握有关租户的利益诉求，形成书面意见汇总交梧州市防洪排涝工程管理处，共同做好维护稳定工作。2019年3月28日，广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司向梧州市顺众贸易有限公司发出《关于收回河西防洪堤铺位使用权的函》，要求收回《梧州市河西、富民和河东桂江段防洪堤堤防铺位租赁合同》中约定的河西防洪堤铺位使用权，即日起将河西防洪堤铺位交回广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司。3月30日，梧州市水利局、梧州市城市管理监督局、梧州市自然资源局、梧州市市场监督管理局联合发出《关于河西防洪堤提升达标加固工程范围限期搬迁公告》告知：“为了保护防洪工程设施，巩固、提高防御洪水能力，提升城市防洪工程管理水平，提高应急处置能力，强化城市防洪风险管理，经报请市政府同意，现决定实施河西防洪堤提升达标加固工程。为保障河岸堤防安全，确保该项工程的顺利实施，现限定从国龙酒店对出西堤路至西江叉河桥路段防洪堤商铺业主（承租户）在2019年4月15日前搬迁腾空，限定从鸳江春泛（桂江一桥底）至国龙酒店对出西堤路段防洪堤商铺业主（承租户）在2019年5月15日前搬迁腾空，逾期不搬清的，由相关部门依法处置。”4月4日，梁思远签领了梧州市顺众贸易有限公司分发的《关于收回河西防洪堤铺位使用权的函》复印件一份。4月12日，广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司向河西防洪堤商铺的承租户发出告知书，说明其已于2019年3月28日与梧州市顺众贸易有限公司终止租赁合同收回商铺使用权，要求承租户配合搬迁。后梁思远收到搬迁办退回的租赁保证金60000元。由于西堤路人行道和西堤公园部分路段未设置隔离设施，且原有的隔离设施破损未及时修复，导致一些轿车及大型车辆驶上人行道和西堤公园内停放，直接影响行人通行，损坏市政设施，对市民的出行存在安全隐患，梧州市市政和园林管理局和梧州市水利局在2018年10月30日至2018年11月15日期间对西堤路沿线人行道设置隔离桩，修复破损的隔离设施。2018年11月12日，相关租户向梧州市顺众贸易有限公司反映政府相关部门在商铺出入口通道设置隔离桩影响其装卸货物、禁止在西堤路停车影响其经营等问题，提出拆除隔离桩的请求，同时提出希望政府部门给出准确的拆迁时间和补偿方案的意见。11月13日，防洪堤铺位租户与梧州市顺众贸易有限公司就上述问题进行开会协商。后梧州市顺众贸易有限公司向梧州市市政和园林管理局和梧州市防洪排涝工程管理处反映了设置隔离桩的问题，上述单位均作出了复函回复。审理期间，被告（反诉原告）梁思远于2019年7月5日向该院提出司法评估申请，要求对其经营的位于梧州市长洲区的梧州桂平粥旺饮食店的装修残值进行评估。在司法评估期间，被告（反诉原告）于2020年8月11日申请撤回上述司法评估申请，该院依法终结了本案的评估委托。 一审法院认为，梧州市顺众贸易有限公司与梧州市蝶山区人民政府签订《防洪堤铺位外墙装饰及整体租赁招商引资合同》以及与广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司签订《梧州市河西、富民和河东桂江段防洪堤堤防铺位租赁合同》《函》，取得案涉河西××××号、6-22号商铺、堤后平台（上游）的承租权，在广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司同意转租的情况下与梁思远签订三份《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》和两份《承诺书》（以下简称防洪堤商铺转租合同和承诺书）。防洪堤商铺转租合同和承诺书系合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，是合法有效的，对双方当事人具有约束力。梧州市顺众贸易有限公司与梁思远均应按照约定全面适当地履行合同。在合同履行期内，因政府政策原因，广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司提前终止其与梧州市顺众贸易有限公司的河西防洪堤铺位租赁关系并收回相关铺位的使用权。防洪堤商铺转租合同约定“如因国家产业政策调整变化致使合同无法继续履行的，合同自然终止，双方互不追究责任，无条件按国家有关规定执行”以及承诺书约定“如政府相关部门规定堤防不能再经营本人所从事的行业或堤铺工程施工，本人承诺无条件退回铺面给顺众公司”，政府现实施河西防洪堤提升达标加固工程，上述解除合同的条件成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”政府相关部门于2019年3月30日发出《关于河西防洪堤提升达标加固工程范围限期搬迁公告》，梁思远于2019年4月4日签领了梧州市顺众贸易有限公司分发的《关于收回河西防洪堤铺位使用权的函》，梧州市顺众贸易有限公司已向梁思远表达了其要收回出租的防洪堤商铺的意思表示，故梧州市顺众贸易有限公司与梁思远签订的三份《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》已于2019年4月4日解除。梁思远反诉要求解除其与梧州市顺众贸易有限公司于2018年2月6日签订的6-22号商铺的《梧州市河西防洪堤商业铺位租赁合同》，已无必要，该院对此不予支持。关于梁思××防洪堤××号商铺租金和水电费的问题。梧州市顺众贸易有限公司已交付商铺供梁思远使用，梁思远有义务支付使用商铺期间产生的租金和水电费。双方于2019年4月解除租赁合同关系，梁思远应当支付在此之前的租金和水电费。梁思远欠付2019年1月至3月的租金56769元，欠付2018年3月、2018年10月至2019年3月的水电费22050.60元，应当支付给梧州市顺众贸易有限公司，故对梧州市商铺的租金和水电费的诉请，合理合法，该院予以支持。梁思远反诉主张其无需向梧州市顺众贸易有限公司支付2018年4月至12月租金，该院认为，梧州市顺众贸易有限公司已将河西防洪堤奥奇丽段6-22号商铺交付梁思远使用，梁思远在租赁期内享受了对租赁物使用和收益的利益，理应向梧州市顺众贸易有限公司支付租金。梁思远在签订防洪堤商铺转租合同和承诺书时明知其承租的防洪堤商铺具有的特殊性，应考虑到在经营期间有可能受到政府部门基于公共利益需要对防洪堤以及沿线堤段管理的限制，其不能以政府部门行使职权在城市管理过程中发生的事件来抗辩梧州市顺众贸易有限公司要求其支付租金的诉请。故梁思远反诉要求梧州市顺众贸易有限公司退回其已支付的河西××××号商铺2018年4月至12月的租金，于法无据，该院不予支持。关于违约金的问题。根据关于河西××××号商铺的防洪堤商铺转租合同约定，梁思远应于每月10日前交付当月的租金和上个月的水电费，逾期交付的，除应如数补交外，每逾期1日应支付所欠交金额的5‰作为违约金。梁思远逾期支付租金和水电费，已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。梧州市顺众贸易有限公司诉请梁思远从2018年4月11日起计付违约金，符合法律规定和合同约定，该院予以支持。梁思远对违约金提出抗辩，梧州市顺众贸易有限公司因梁思远欠付租金和水电费而受到的损失系所欠费用产生的利息，据此计算合同约定的违约金已过分高于违约造成的损失，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条和第二十九条规定，该院综合考虑，将违约金调整为以欠付租金和水电费为基数，按金融机构人民币贷款利率计算。从2018年4月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算梁思远欠付租金和水电费的违约金为2065.74元，从2019年8月20日起，违约金以78819.60元（欠付租金56769元，水电费22050.60元，合计78819.60元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至梁思远付清所欠租金和水电费之日止。对于河西××××号商铺的租赁问题，梁思远提出意见称因水利局的会议纪要要求从2018年4月起不得再出租防洪堤商铺，梧州市顺众贸易有限公司未告知梁思远商铺要拆迁的事实，还一直收取租金，梁思远实际上并未使用该商铺，合同是不能履行的，并要求梧州市顺众贸易有限公司退回其已支付的租金。该院认为，在2018年4月4日梧州市水利局提出不再签订新的堤铺出租合同要求之前，梧州市顺众贸易有限公司已与梁思远签订了河西××××号商铺的租赁合同，并已将3-5号商铺交付梁思远使用，该合同租赁期间并未发生商铺拆迁的行为，没有影响梁思远对商铺的合法使用。至于梁思远是否实际使用商铺并不影响其履行支付租金的义务。故梁思远提出要求梧州市顺众贸易有限公司退回其已交租金49942元的反诉请求，于法无据，该院不予支持。对于河西××××段堤后平台（上游）的租赁问题，虽然梧州市顺众贸易有限公司与梁思远签订了租赁合同，但该平台实际上因出现外倾等情况，长期由梧州市防洪排涝工程管理处围蔽进行除险及台风损毁设施修复工程，直至2019年1月28日才完工验收并拆除施工围挡。由此可见，梧州市顺众贸易有限公司交付的租赁物存在瑕疵，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，构成了违约，且该平台的除险及修复工程占据了大部分的合同租赁期限，严重影响了梁思远按照合同约定对该租赁物进行使用和收益，租赁的合同目的未能实现。故梧州市顺众贸易有限公司要求梁思远支付堤后平台（上游）2018年2月至2019年3月租金33540元的诉请，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。梁思远提出确认其无需支付承租河西××××段堤后平台（上游）租金的反诉请求，合理合法，该院予以支持。关于梁思远反诉要求退回5000元租赁保证金的问题，梧州市顺众贸易有限公司与梁思远双方均对梁思远交纳了案涉三份防洪堤商铺转租合同的租赁保证金共29400元无异议，梁思远已收到搬迁办退回的租赁保证金60000元，其再要求梧州市顺众贸易有限公司退回保证金，无事实根据，该院不予支持。关于梁思远反诉要求梧州市顺众贸易有限公司赔偿河西××××号商铺在2018年11月1日至2019年5月15日期间的经营可得利益损失的问题。上述商铺的租赁合同提前终止是因政府根据城市防洪规划实施河西防洪堤提升达标加固工程所致，属于约定解除合同事由的发生，梧州市顺众贸易有限公司对此不存在过错，也不存在违约行为。梁思远主张的经营可得利益损失的反诉请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于梁思远要求梧州市商铺装修残值损失的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，梧州市顺众贸易有限公司与梁思远之间的租赁合同关系因政府实施河西防洪堤提升达标加固工程，达到合同约定的解除条件而终止，属于不可归责于双方的事由所致，商铺的装修残值应由梁思远与梧州市顺众贸易有限公司按照公平原则共同分担。因梁思远未举证证明该商铺在剩余租赁期内存在装修残值损失，故对其提出的该项反诉请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、被告梁思远应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市顺众贸易有限公司支付河西××××号商铺2019年1月至3月的租金共56769元；二、被告梁思远应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市顺众贸易有限公司支付欠缴的水电费22050.60元；三、被告梁思远应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市顺众贸易有限公司支付违约金（违约金从2018年4月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为2065.74元，从2019年8月20日起，违约金以78819.60元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告梁思远付清所欠租金和水电费之日止）；四、反诉原告梁思远无需向反诉被告梧州市顺众贸易有限公司支付承租河西××××段堤后平台（上游）的租金；五、驳回原告梧州市顺众贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告梁思远的其他反诉请求。本诉案件受理费3108元，由原告梧州市顺众贸易有限公司负担1364元，被告梁思远负担1744元；反诉案件受理费8206元，减半收取计4103元，由反诉原告梁思远负担3803元，反诉被告梧州市顺众贸易有限公司负担300元。 二审期间上诉人向本院提供了以下的证据材料：收据三份，分别是5000元的押金收据、10000元的押金收据和50000元的押金收据，拟证明上诉人一共交了65000元押金给被上诉人，且被上诉人还差5000元押金未退还给上诉人。5000元押金的收据是奥奇丽段堤后平台押金，这不包含在安澜公司退回的押金范围内，安澜公司仅退回了商铺的押金，而没有把该押金退回给上诉人，那么堤后平台的5000元押金就应该由被上诉人退回；对于10000元和50000元的两份押金收据，实际是上诉人从2006年开始就向被上诉人租赁了商铺，当时交了50000元的押金，并不是一审所认定的14400元，后来是把旧的押金转到新的合同中，因此被上诉人就开具了该两份收据给上诉人，由此证明上诉人对于案涉3-5号和6-22号商铺所交的押金一共是60000元。 被上诉人梧州市顺众贸易有限公司质证后认为，经核实，对5000元的押金收据的真实性、合法性无异议，安澜公司退保证金时是否有退回该5000元保证金，被上诉人不知情，被上诉人只知道安澜公司退回了60000元保证金；对10000元的收据三性均无异议，且已经由安澜公司退回；对50000元的收据，由于是刚刚收到的，而顺众公司正在搬迁，拆除了办公室，暂无法核实，暂时无法发表质证意见。综合双方当事人的质证意见，本院认证如下：5000元的押金收据和10000元的押金收据是被上诉人在一审中提交过的证据，不属于新证据，50000元的押金收据与上述两份收据形成补强证据，相互印证，本院确认其真实性、合法性和关联性。 本院经审理查明，上诉人梁思远曾于2010年7月16日向被上诉人梧州市顺众贸易有限公司交纳了河西××××段11-22号商铺的租赁保证金14400元。上诉人梁思远因涉案的三份合同向被上诉人梧州市顺众贸易有限公司交纳了保证金，分别是在2016年6月16日交河西××××号商铺的租赁保证金50000元、2018年2月14日交河西××××号商铺的租赁保证金10000元和堤后平台（上游）的租赁保证金5000元。其余一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人应否退回涉案3-5号商铺的租金49942元给上诉人？二、被上诉人应否向上诉人退回押金5000元？ 关于被上诉人应否退回涉案3-5号商铺的租金49942元给上诉人的问题。上诉人梁思远提出意见称因水利局的会议纪要要求从2018年4月起不得再出租防洪堤商铺，梧州市顺众贸易有限公司未告知商铺要拆迁的事实，还一直收取租金，上诉人梁思远实际上并未使用该商铺，合同是不能履行的，并要求梧州市顺众贸易有限公司退回其已支付的租金。本院认为，在2018年4月4日梧州市水利局提出不再签订新的堤铺出租合同要求之前，被上诉人梧州市顺众贸易有限公司已与上诉人梁思远签订了河西××××号商铺的租赁合同，并已将3-5号商铺交付上诉人梁思远使用，该合同租赁期间并未发生商铺拆迁的行为，没有影响上诉人梁思远对商铺的合法使用。至于上诉人梁思远是否实际使用商铺并不影响其履行支付租金的义务。故对上诉人梁思远提出要求梧州市顺众贸易有限公司退回其已交租金49942元的反诉请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以认可。 关于被上诉人应否向上诉人退回堤后平台（上游）的租赁保证金5000元的问题。本院认为，涉案合同的租赁物均已收回，且关于堤后平台（上游），一审判决认定上诉人从来没有得以正常使用，故该堤后平台（上游）的租赁保证金5000元应由被上诉人予以退回。各方当事人对于涉案合同的保证金应予退回的问题并没有争议，只是被上诉人认为暂时无法查清上诉人是否已经得到退回的该堤后平台（上游）的租赁保证金5000元。对此，本院认为，涉案的保证金收据上均标注“凭票退押金”，现上诉人从广西梧州安澜防洪排涝工程投资有限公司复印出来的2016年6月16日河西××××号商铺的租赁保证金50000元、2018年2月14日河西××××号商铺的租赁保证金10000元的收据，原件均在该公司财务，而该公司退给上诉人梁思远的60000元正好与之互相佐证，证明该公司退给上诉人梁思远的保证金60000元不包括堤后平台（上游）的租赁保证金5000元，且上诉人手持该5000元保证金的票据原件，被上诉人也没有提供证据证明该5000元保证金已经退回给上诉人，故上诉人梁思远要求被上诉人梧州市顺众贸易有限公司退回堤后平台（上游）的租赁保证金5000元合理合法，本院予以支持。由于双方当事人在一审举证不足，共同认可上诉人梁思远缴纳的保证金为29400元错误，导致一审查明事实有误，实体处理不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人梁思远的上诉请求有理部分本院应予支持，无理部分本院予以驳回；一审判决适用法律正确，但认定事实因当事人原因导致有误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初800号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项； 二、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初800号民事判决第六项； 三、被上诉人梧州市顺众贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人梁思远退回堤后平台（上游）的租赁保证金5000元； 四、驳回上诉人梁思远的其他一审反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。 本案一审本诉案件受理费3108元，由上诉人梁思远负担1744元，被上诉人梧州市顺众贸易有限公司负担1364元；反诉案件受理费4103元，由上诉人梁思远负担3703元，被上诉人梧州市顺众贸易有限公司负担400元。二审案件受理费1174元（上诉人梁思远已预交），由上诉人梁思远负担1024元，被上诉人梧州市顺众贸易有限公司负担150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 覃 烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。