成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初3584号 原告：薛晓彤，女，1989年10月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：成都福璟光置业有限公司，住所地：成都市武侯区万兴路88号。 法定代表人：陈德全，总裁。 委托诉讼代理人：王莹，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 原告薛晓彤与被告成都福璟光置业有限公司（以下简称福璟光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 薛晓彤向本院提出诉讼请求：1.确认薛晓彤与福璟光公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第5款、第七条第7款第（1）项以及第八条第2款无效；2.福璟光公司按照每日万分之一的标准支付自2019年7月1日起至2019年9月27日的逾期交房违约金15651元（按照补充协议7.7.2约定）；3.福璟光公司向薛晓彤承担自2019年9月28日至2020年4月30日的损失33700元（为交房之后因房屋质量问题无法入住的损失，按违约金标准计算），实际计算至房屋整改完毕之日；4.福璟光公司采取有效措施整改完成两个卫生间漏水问题；5.福璟光公司向薛晓彤支付因房屋质量问题及装修工艺瑕疵等所造成的房屋装修部分的贬值损失10万元（诉讼中撤回该项诉讼请求）；6.福璟光公司承担本案的全部诉讼费用，包括但不限于受理费、公证费2500元、司法鉴定费等。事实和理由：2017年5月30日，薛晓彤与福璟光公司就购买阳光城檀府1栋2单元1702号房屋签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：1.案涉房屋的预测建筑面积为102.49㎡；2.案涉房屋的装修水平为全装，装修标准为3000元/平方米；3.福璟光公司应于2019年6月30日之前将符合合同约定且质量合格的房屋交付薛晓彤。福璟光公司于2019年6月27日向薛晓彤寄送《收房通知书》，通知薛晓彤于2019年7月12日收房。薛晓彤查验房屋，发现案涉房屋存在多出问题并将查验问题反馈给了福璟光公司房修中心，并多次与房修中心沟通整改事宜，且于2019年9月2日通过EMS向福璟光公司寄送了书面索赔函要求其尽快完成整改，福璟光公司于2019年9月3日予以了签收。薛晓彤此后又发现案涉房屋屋顶漏水、长毛及地板发霉等重大质量问题，并通过微信方式及时告知了福璟光公司房修中心。但截至起诉之日，福璟光公司仍未完成房屋的整改。 福璟光公司辩称，1.房屋买卖合同相关条款合法有效。2.福璟光公司已经按照约定向薛晓彤交付了案涉房屋，不存在逾期交房的情形，逾期交房违约金没有任何依据。3.无法入住的损失没有任何依据。4.福璟光公司已经整改完毕案涉房屋存在的质量瑕疵，薛晓彤要求福璟光公司继续整改没有依据，要求对卫生间进行整改为一个行为的主张，无法强制执行，不应得到支持。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院确认以下主要事实：2017年5月30日，薛晓彤与福璟光公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定福璟光公司将其开发的位于成都市武侯区××街道××社区××组，顺江村7组的“阳光城檀府”1栋2单元1702号房屋商品房出售给薛晓彤，房屋预测建筑面积102.49平方米，总价款1641970元。 《商品房买卖合同》第十五条商品房交付条件约定，涉案房屋交付给买受人时已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书，还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条交付时间和手续约定，（一）交付时间为2019年6月30日，有不可抗力、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备和详见补充协议原因需要延期交房的，出卖人出面通知买受人；（二）达到合同约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日书面通知买受人；（三）交接房屋时，出卖人应向买受人出示第十五条约定的证明文件，出卖人不能出示或者出卖证件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按合同第十九条处理；（四）交接程序：核实买受人身份，查验房屋状况，确认房屋建筑面积及相关费用结算，办理房屋占有、使用的交接手续（办理完成前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡，签署房屋交接单、发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》等，完成房屋交接手续）；（五）买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起修复（未约定修复时间）并承担修复费用，修复后再行交付：屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十九条逾期交房责任约定，详见补充协议。第三十九条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 《补充协议》约定：七、5.在办理该商品房交付手续的过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题（包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面、墙面局部不平、空鼓、开裂、起沙等），买受人应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修（维修期间，不视为出卖人逾期交付）。买受人在此确认，不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续，否则视为该商品房已按出卖人书面交房通知或主合同及本补充协议约定的交付期限届满日如期交付，出卖人无需因此向买受人承担包括逾期交付在内的任何责任......7.（1）因出卖人自身原因逾期交房的，则：买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。八、2.出卖人交付的该房屋存在主体结构之外的其他质量问题的，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复，如买受人要求检测发生检测费，则只有在出卖人拒绝维修的情况下方由出卖人承担。 2019年6月27日，福璟光公司向薛晓彤邮寄《交房通知书》，载明：集中交付时间为2019年6月30日至2019年7月14日，建议薛晓彤于7月12日13:30至15:00至项目现场交付区，将安排专人办理交房手续。 查验房屋后，薛晓彤于2019年8月11日向福璟光公司维修工作人员反馈了需整改的问题，于2019年8月14日对房屋入户门、大厅、厨房、卫生间、阳台等现状进行公证，照片和录像显示有石材裂缝、墙面返潮起泡、空鼓等情形。2019年9月2日，薛晓彤向福璟光公司发出《逾期交房及房屋瑕疵的索赔函》，载明：应《收房通知书》要求于2019年7月12日收房，列明了房屋存在问题，要求福璟光公司7日内完成整改。2019年9月28日，薛晓彤签署《交房资料明细签收表》，资料包含《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。 2019年10月，薛晓彤陆续向福璟光公司维修人员联系天花板长毛和起皮、地板发霉、楼顶漏水、马桶漏水、地板返碱等情况及维修事宜。福璟光公司陆续进行了整改。 第一次庭审后，双方于2020年5月25日对房屋进行查看，确认地砖破损、门槛变形、墙纸破损、瓷砖空鼓等11项问题，并达成整改方案。 2020年8月，卫生间相邻的墙壁出现渗水，福璟光公司进行了部分整改。薛晓彤对房屋质量进行投诉后，双方于2020年10月22日达成整改意见，对两个卫生间的防水、地砖、墙壁等陆续进行整改。庭审中，福璟光公司称为保证使用，两个卫生间需轮流施工，现已完成主卫的整改，将继续按照整改方案完成剩余整改内容。 另查明，1.薛晓彤支付公证费1700元。2.涉案房屋于2019年1月30日通过质量分户验收，《住宅工程质量分户验收结果表》备注载明“应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主”。3.涉案房屋于2019年6月14日取得房屋建筑面积测绘成果报告，24日通过竣工验收，27日完成竣工验收备案。4.涉案小区物业公司张贴的出租信息广告显示，107平方米房屋的租金为3300- 3500元/月。 以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、交房通知书及邮单、逾期交房及房屋瑕疵的索赔函及邮单、微信记录、公证书、公证费发票、住宅质量保证书、住宅使用说明书、交房资料明细签收表、住宅工程质量分户验收结果表、房屋建筑面积测绘成果报告、竣工验收报告、竣工验收备案表、成都市房屋建筑工程质量投诉处理监督意见书及整改方案、照片等证据及当事人陈述收集在案，予以佐证。 本院认为，薛晓彤与福璟光公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。薛晓彤请求确认《补充协议》第七条第5款、第七条第7款第（1）项以及第八条第2款无效，但相关条款并未不违反法律、行政法规的强制性规定的情形，亦无其他导致无效的情形，应属于双方自治协商的范畴，故对薛晓彤的该项诉讼请求，本院不予支持。 薛晓彤请求福璟光公司按照每日万分之一的标准支付自2019年7月1日起至2019年9月27日的逾期交房违约金15651元。本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定的商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》，福璟光公司有证据证明在约定的交付时间2019年6月30日前，涉案房屋已经达到上述条件，福璟光公司亦提前通知薛晓彤办理接房手续，故福璟光公司不构成违约，对薛晓彤的该项诉讼请求，本院不予支持。 薛晓彤请求福璟光公司按照违约金标准赔偿自2019年9月28日起至房屋整改完毕之日止的损失。房顶漏水、墙壁发霉、卫生间渗水等问题，确会对房屋正常使用造成影响，福璟光公司并无充分证据证明积极履行了房屋修复及完成修复的具体时间。而瓷砖、吊顶裂缝、门窗破损等瑕疵，并不对房屋使用造成实质性影响。同时，福璟光公司履行房屋修复义务，也需双方配合进行。按照公平和诚实信用原则，综合具体的质量问题、交房时间、整改时间、房屋租金标准、薛晓彤的实际支出等因素及全案事实，本院酌定福璟光公司向薛晓彤赔偿损失2万元。 薛晓彤请求福璟光公司采取有效措施整改完成两个卫生间的漏水问题。因福璟光公司已完成主卫的整改，在作出合理解释的情况下，同意完成整改方案的全部内容，故本院暂不处理。若福璟光公司未完全履行保修义务，薛晓彤可以另行主张。 薛晓彤请求福璟光公司赔偿公证费2500元。因双方未明确约定，该费用亦不属于必须支出的费用，且在酌定福璟光公司向薛晓彤赔偿的损失时已综合考虑薛晓彤的实际支出等因素，故本院对此不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十四条、第四十六条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、成都福璟光置业有限公司于本判决书生效之日起三日内向薛晓彤赔偿损失2万元； 二、驳回薛晓彤的其他诉讼请求。 案件受理费1033元，由薛晓彤负担613元，成都福璟光置业有限公司负担420元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 李 欢 人民陪审员 张 翔 人民陪审员 刘发根 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员 倪诗瑶