吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初2483号 原告（反诉被告）：通化市亿城房地产开发集团有限公司，住所地通化市​。 法定代表人：冯兹群，总经理。 委托代理人：王禹，男，1989年7月25日出生，汉族，通化市亿城房地产开发集团有限公司法务助理，住通化市。代理权限：代为调解、和解，代收法律文书，代为出庭。 委托代理人：靳长军，吉林享和律师事务所律师。代理权限：一般代理，代为参加诉讼，接收法律文书。 被告（反诉原告）：王明辉，男，1982年12月20日出生，汉族，无职业，住九台市。 委托代理人：聂邦成，吉林智丰律师事务所律师。代理权限：代为出庭，参加法庭调查，增加、变更诉讼请求、反诉，代为承认、调解，代收法律文书。 原告通化市亿城房地产开发集团有限公司（以下简称亿城公司）与被告王明辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿城公司的委托代理人王禹、靳长军，被告王明辉的委托代理人聂邦成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿城公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决被告偿还原告垫付款104,000.00元，并按照协议支付违约金104,000.00元，总计208,000.00元。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：1、请求判决解除原被告间签订的商品房买卖合同。2、依法判决被告支付原告房屋被占有使用费，参照租金每月1,000.00元，自2015年6月10日计算至2020年9月10日，共计1,000.00元/月*63月=63,000.00元；3、判令被告将原告房屋恢复原状。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年5月11日签订房屋买卖合同，被告购买原告开发建设的房屋一套，位于××区，建筑面积102.46平方米。购房时被告只向原告支付了购房定金18,496.00元，原告为被告垫付了10.4万元房款，剩余部分房款需要由被告按揭贷款支付。合同签订后，原告于2015年6月10日将房屋交付给被告占有使用。因被告未能成功办理下贷款，致剩余房款至今未付，原告于2019年4月通知被告解除合同，被告同意但至今未退房，而且在今年对房屋砸墙装修。综上，请求支持原告的诉讼请求。 王明辉辩称，1、原告在事实理由中述称“被告向原告支付购房定金18,496.00元”是错误的，事实是被告向原告支付了定金21,967.00元，支付了预付款8,496.00元；2、原告与被告签订了购房合同在合同中第四条明确约定办理按揭贷款由原告代办，由于原告未能给办理下按揭贷款，是违约行为，法律有明文规定合同的相对方如果违约无权解除合同；3、原、被告签订了合同后虽然原告将房屋的钥匙交给了被告，但由于被告未能给办下按揭贷款，所以被告没有占有使用，只是在2020年6月26日因被告在外租赁的房屋快要到期了，所以被告就找到了阳光亿城物业中心缴纳了物业费，取得了上电梯的卡，所以在2020年6月26日打开房门时才发现原告给被告放在屋内一份2019年4月16日解除商品房买卖合同的通知书，被告找到物业询问时，被告知不知道，但是被告回到房屋时，发现与被告共同去的两个朋友将房屋的一面墙砸了一部分，被告当即告知不砸墙；4、被告同意原告的第三项诉讼请求，愿意将毁坏的部分恢复原样；5、本案是商品房买卖合同，不存在租赁房屋的事情，更何况被告在此期间并没有占有使用该房屋，所以不同意给付房租费。 王明辉向本院提出反诉请求，一、依法判令反诉被告双倍退还定金43,934.00元，并退还房屋预付款8,496.00元。二、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。庭审中王明辉增加诉讼请求：依法判令反诉被告承担2015年7月至2020年7月反诉原告的房租费6万元，后又放弃该项请求。事实和理由：2015年5月11日至2015年6月10日，反诉原告与反诉被告分别签订了《商品房买卖合同》《商品房买卖协议书》《协议书》后，反诉原告按照合同和协议的约定交纳了定金21,967.00元和首付款8,496.00元。虽然在2015年6月10日反诉原告与反诉被告签订了《提前入场装修协议》，但反诉原告在2015年6月20日按照《商品房买卖协议书》第四条的约定将办理按揭贷款的资料交给反诉被告后迟迟没有得到在工商银行办完按揭贷款的信息，所以反诉原告对该购买的房屋就没有提前装修。在2020年6月26日，因反诉原告在外租赁的房屋快要到期了，所以反诉原告就找到阳光忆城物业中心交纳了物业费、电梯费等费用准备简单装修入住时，在该购买的房屋内发现了反诉被告从门缝塞进的《解除商品房买卖合同通知书》。反诉原告立即联系反诉被告，但无法找到，反诉原告找到阳光忆城物业工作人员询问时，他们答复也不知情。2020年8月12日，反诉原告接到东昌区人民法院送达的起诉状后，于2020年8月31日在工商银行通化支行贷款员工和其主管刘经理处了解到因反诉被告的原因反诉被告根本不能给反诉原告办理该购买房屋的按揭贷款。此时反诉原告才明白，反诉被告是无法给反诉原告办理房屋按揭贷款导致双方签订的《商品房买卖合同》根本就履行不了的情况下，未与反诉原告协商沟通就于2019年4月16日将《解除商品房买卖合同书》塞进反诉原告所购买的案涉房屋内。反诉原告认为既然因反诉被告的原因不能办理所购房屋的按揭贷款并导致合同不能履行，反诉被告是无权要求解除房屋买卖合同的，但既然反诉被告愿意解除双方的房屋买卖合同，反诉原告同意解除，根据《合同法》第115条的规定，反诉被告应当双倍返还反诉原告交付的定金，并返还已付的购房款。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉请求依法支持反诉原告的反诉请求。 亿城公司对王明辉反诉辩称，1、购买商品房按揭贷款的主体义务人是商品房的购买人，本诉的被告答辩时也提到本诉原告只是协助办理，对于按揭贷款没有办下来是因为本诉被告不符合贷款条件；2、本诉原告不存在违约行为，不应当承担双倍返还定金的义务，本诉被告在按揭贷款办不下来的情况下可以采取其他支付方式履行合同，也可以提出解除合同退还房屋，但本案被告却接收了房屋而且对房屋进行占有以致之后的砸墙装修，可以证明违约责任应当由本诉的被告承担；3、本诉的被告在反诉中主张要求本诉原告支付2015年5月至2020年7月的租金6万元，没有法律依据，同时本诉的被告承认了本诉原告诉讼请求中参照租金损失6万元的事实。 经审理查明：2015年5月4日亿城公司（甲方）与王明辉（乙方）签订《阳光忆城》认购书，约定：乙方于2015年5月4日自愿购买甲方所开发的“阳光忆城”××楼。总房款460,865.00元。首付款金额138,865.00元，贷款金额322,000.00元，认购定金18,496.00元等。2015年5月11日亿城公司（出卖人）与王明辉（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房为第×××、×××幢×单元×-×-×号房。建筑面积102.46平方米，单价每平方米4,498.00元，总金额460,865.00元。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式2015年5月11日首付房款138,865.00元，贷款322,000.00元。2015年5月4日亿城公司为王明辉出具收据一份载明收到案涉房屋购房定金10,000.00元。2015年5月11日亿城公司为王明辉出具收据一份载明收到案涉房屋购房补首付8,496.00元。2015年6月10日亿城公司为王明辉出具收据一份载明收到案涉房屋购房定金补款11,967.00元。2015年6月2日亿城公司（甲方）与王明辉（乙方）签订协议书，约定：甲方同意为乙方垫资人民币104,000.00元整，用于乙方支付《阳光忆城认购书》中向甲方购买房屋的首付款。2015年6月10日亿城公司（甲方）与王明辉（乙方）签订提前入场装修协议，约定：乙方于2015年5月4日以按揭付款方式购买甲方位于××区（×××）室，面积102.46平方米房屋，并于甲方签订《商品房买卖协议书》，双方自愿签订本协议。乙方要求对该房屋提前入场装修并办理相关手续，甲方从“以人为本，以客户为先的角度出发，同意乙方提前进入该房屋进行装修。但乙方必须签署《商品房买卖合同》和贷款办理完毕之后方可办理该房屋的入住手续。乙方于正式装修前，须到该房屋所在的物业公司办理装修进场手续并交纳相应的费用，包括装修期间发生的水费、电费、垃圾清运费、公共部分设施设备管护履约金、物业管理费等，具体以物业公司的要求为准等。当日，王明辉向通化市永基物业服务有限公司交纳水费、电费、垃圾清运费等费用5,770.00元。2020年6月26日王明辉向阳光忆城客服中心交纳物业费7,933.00元，取得了案涉房屋的电梯卡，进入房屋后将一面墙部分砸坏。另查明，自2018年初因亿城公司欠款，其开发的房屋部分被法院查封，银行评估有风险，从此不给其出售的房屋办理按揭贷款。案涉房屋至今未能订立商品房担保贷款合同。 本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。合同解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下可采取的补救方式，是否愿意继续受到合同约束的选择权在于非违约方。原告作为违约方主张解除合同，不符合解除条件，其主张解除原、被告签订的商品房买卖合同，本院不予支持。因反诉被告一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，作为对方当事人的反诉原告王明辉可以请求解除合同和赔偿损失。反诉被告亿城公司作为收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。合同解除后，反诉被告亿城公司收到反诉原告王明辉购房补首付8,496.00元，亦应返还反诉原告王明辉。反诉原告王明辉主张解除其与反诉被告亿城公司签订的房屋买卖合同及反诉被告亿城公司双倍退还购房定金43,934.00元以及预付款8,496.00元，本院应予支持。因案涉房屋的一面墙部分被砸坏，原告要求被告将其房屋恢复原状，本院应予支持。原告主张其于2015年6月10日将房屋交付给被告占有使用，证据不足，其要求被告支付房屋占有使用费，参照租金每月1,000.00元，自2015年6月10日计算至2020年9月10日，共计1,000.00元/月*63月=63,000.00元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国担保法》第八十九条:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、解除反诉原告王明辉与反诉被告通化市亿城房地产开发集团有限公司签订的房屋买卖合同； 二、反诉被告通化市亿城房地产开发集团有限公司自本判决生效后，立即双倍退还反诉原告王明辉购房定金43,934.00元； 三、反诉被告通化市亿城房地产开发集团有限公司自本判决生效后，立即退还反诉原告王明辉购房预付款8,496.00元； 四、被告王明辉自本判决生效后，将原告通化市亿城房地产开发集团有限公司案涉房屋恢复原状； 五、驳回原告通化市亿城房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理（本诉部分）9,039.00元，由原告通化市亿城房地产开发集团有限公司负担；案件受理费（反诉部分）1,110.00元，由反诉被告通化市亿城房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  毛德义 人民陪审员  吴 冰 人民陪审员  李华仑 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  徐慧丽