广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1200号 原告：刘周文，男，1963年8月5日出生，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：余章华、李尚节，北京京师（温州）律师事务所律师。 被告：广西丰麟房地产开发有限责任公司，住所地防城港市港口区渔洲城铁路平交道口北侧。 法定代表人：符如发。 委托诉讼代理人：郭伟，该公司员工。 原告刘周文与被告广西丰麟房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4立案后，依法适用简易程序审理，后因被告下落不明需公告送达，本案转为普通程序审理。原告的委托诉讼代理人李尚节，被告的委托诉讼代理人郭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2013年1月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告继续履行合同，立即交付房屋（位于防城港市港口区），同时为原告办理过户手续；3、被告支付逾期交房的违约金（从2013年12月30日起按已支付总房款323973元以每日万分之二的利息计算至实际交房之日止，暂算到2019年11月8日共2139天，计138595.65 2 元）;4、被告到防城港市房产交易所申请房屋登记备案；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月23日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区，建筑面积为57.52平方米。原、被告约定该房屋价格为每平方4260元，总价款为323973元，由原告一次性支付（原告己支付完毕）。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告承诺于2013年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，但经原告多次催促，被告至今未向原告交付房屋，致使原告无法办理过户手续，被告违反了合同的约定，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房，超过90日后，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限（2013年12月30日）届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付总房款万分之贰的违约金，暂算到2019年11月8日共2139天，计138585.65元。根据《商品房买卖合同》第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，被告应为原告申请购买房屋的登记备案，经原告多次催促，被告至今仍未办理，此举严重损害了原告的合法权益。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律和司法解释的规定，被告的种种行为己构成合同违约，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、被告没有收到原告的购房款。 本院经审理认定事实如下：原告向本院提交一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），该合同落款处出卖人栏盖有被告编号为4506020022705的公章，法定代表人栏盖有林国富的私章、买受人栏有原告的签名，落款日期为2013年1月23日。合同约定买受人以单价4260元每平方米的价格购买出卖人位于防城港市港口区屋，建筑面积为76.05平方米，房屋总价款为323973元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方 3 式处理。...（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向防城港市房产交易所申请登记备案。合同还对其他事项作了约定。 另查明，原告持有一张加盖“广西丰麟房地产开发有限责任公司财务专用章”的《收据》，载明收到原告交来的海明明珠12栋2单元1702号房款323973元。被告至法庭辩论终结前未能向原告交付符合合同约定的房屋。 本院认为，关于《商品房买卖合同（预售）》的效力问题。被告虽然对合同上的公章及《收据》上加盖的财务专用章的真实性提出异议，但经法院释明，并未提交书面的鉴定申请，故本院对合同的公章、财务专用章的真实性予以认可。合同是双方的真实意思的表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。 关于原告要求被告继续履行合同，立即交付涉案房屋并办理过户手续有无事实和法律依据的问题。根据合同第九条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”的约定，原告选择继续履行合同的，合同应继续履行。但涉案房屋客观上不具备立即交付的条件，本院对原告要求被告立即交付的诉请不予支持。同时，依据合同第十五条约定，办理产权证的时间应在商品房交付使用后300日内，现房屋尚未交付使用，故对原告要求办理过户手续的诉请，本院亦不予支持。 关于原告请求被告支付逾期交房违约金有无事实和法律依据的问题。《收据》足以证明原告已经付清了购房款。现被告未能按照合同约定于2013年12月30日前将符合合同约定的商品房交付 4 买受人使用，被告的行为构成违约。依据合同第九条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”的约定，被告应于逾期交房之日即2013年12月31日起，按照总房款323973元的日万分之二的计算标准，向原告支付逾期交房违约金。违约金暂计算至起诉之日2020年6月4日共计2348天，总金额为152137.72元（323973元×0.0002×2348天）。 关于原告请求被告办理备案登记手续有无事实和法律依据的问题。根据合同第二十四条的约定，被告应于合同生效之日起30日内申请登记备案。涉案的合同已于2013年1月23日成立并生效，被告至今为止未申请登记备案，其行为构成违约。故对原告诉请被告为其办理商品房销售备案登记，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告刘周文与被告广西丰麟房地产开发有限公司于2013年1月23日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告广西丰麟房地产开发有限公司向原告刘周文支付逾期交房违约金152137.72元； 三、被告广西丰麟房地产开发有限公司将与原告刘周文签订的《商品房买卖合同》申请登记备案； 四、驳回原告刘周文的其他全部诉讼请求。 案件受理费3171.91元，由被告广西丰麟房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 5 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3171.91元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌 枝 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  唐毓瑾 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  冼升权