苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初602号 原告：陆陶，男，1994年4月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李国亮，江苏卓达律师事务所律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路**。 法定代表人：李兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏尚韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘诗乡，江苏尚韬律师事务所实习律师。 第三人：中城建设有限责任公司，住所，住所地福建省闽清县梅城镇南北大街**div> 法定代表人：林礼钦。 原告陆陶与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，后因部分案件事实需要进一步查明，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序，由审判员独任审理，后本院依据被告禾发公司的申请，依法追加中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）为本案第三人参加诉讼，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告陆陶的委托诉讼代理人李国亮、被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉到庭参加诉讼。第三人中城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆陶向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告违约金262101元（2019年7月1日至2020年1月3日）及利息（以262101元为基数、按年利率6%计算，从立案之日起至被告全部付清款项之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2018年5月12日签署了泰禾华发·姑苏院子的《认购协议书》，并于同年5月23日和被告签订《苏州市商品房买卖合同》，原告购买被告位于房屋，房屋建筑面积为127.57㎡，总价款为4672032元，交付是2019年6月30日前，最早不得早于2018年12月30日；逾期交房的违约责任为自最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按房价款万分之三日每日计算，合同还约定了其他条款。后原告支付了全部购房款。但被告直至2020年1月3日才通过中城公司将房屋交付给原告。原告认为，因被告延迟交房的行为构成违约，双方协商未果，故诉至法院。 被告禾发公司辩称：1、涉案工程的整体施工受政府部门考古活动影响造成停工长达五个多月，且施工过程中，政府行政命令导致停工达60天左右，故本案交房时间应予以顺延。2、根据原告签署的改造协议约定，该商品房交付时间为2019年12月31日，且逾期赔付标准为100元每天，该改造协议对涉案房屋的交付时间、交付标准及违约责任均做了相应变更。3、原告主张的违约金利息无法律依据，且无合同约定。4、原告未举证证明其遭受实际损失。综上，原告要求逾期违约金和利息均不予支持。 第三人中城公司书面述称：我方系案涉纠纷所涉项目的施工总承包方，项目施工因发现古墓造成整体工期迟于2019年6月30日完工；禾发公司与购房人进行了沟通，并以委托我方与购房人签订装修改造协议的形式将交房日期变更至2019年12月31日，同时降低了迟延交房违约金计算标准；装修改造协议系我方受禾发公司委托签订，签订协议的目的即为变更交房日期及违约责任、签订过程系由禾发公司业务员与购房人沟通的，案涉法律关系与我方无关。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据陆陶提交的《商品房买卖合同》、中国工商银行个人借款凭证、收据、禾发公司提交的《建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书》、《建设项目涉及考古发掘意见书》、《苏州虎丘路新村土墩考古发掘情况报告》、停工情况及通知、《贤雅居装修改造协议》、交付使用通知书、建设工程竣工验收备案表、装修改造验收通知书，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 陆陶于2018年6月12日与禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：陆陶以4672032元价格购买禾发公司开发的苏州市全装修商品房（建筑面积127.57平方米，以下简称案涉房屋）；禾发公司应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给陆陶，逾期交付，需按购房款每日万分之三承担违约金。合同补充条款10.1.1条约定，在乙方（陆陶）向甲方（禾发公司）付清全部房款、代垫款项（如有）及违约金（如有）、缴纳办理产权的契税和专项维修资金等按国家相关规定和双方约定的所有应缴费用之前，甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不构成违约。嗣后，陆陶向禾发公司支付了全部购房款。 2019年9月30日，禾发公司取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明禾发公司建设开发的地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。 2019年12月31日，中城公司向陆陶发送收房通知，通知其于2020年1月2日前接收案涉房屋；审理中，陆陶陈述其实际于2020年1月3日收房，故起诉主张的逾期交房违约金计算至2020年1月3日。 另查明：在陆陶与禾发公司签订《商品房买卖合同》之后，中城公司（乙方）与陆陶（甲方）订立《贤雅居装修改造协议》（以下简称改造协议）一份，约定由乙方为甲方进行装修改造施工（协议附件三明确改造项有拆改隔墙、水电改造、加板加楼梯、功能房间调整、外立面调整、精装修），并明确由甲方委托乙方与开发商办理房屋验收交付手续，乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成合同改造施工并向甲方交付房屋；协议第四条约定工程价款为0元；协议第六条约定因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿甲方100元。 审理中，陆陶述称改造协议系其在不情愿的情况下签订的，不签该份协议，禾发公司不让业主收房，且该协议仅仅是对装修进行的约定，和原告的房屋买卖合同没有冲突，禾发公司应当在约定的时间将全装修房交付给其。禾发公司称中城公司是案涉房屋的承建单位和装修公司，改造协议实际系其委托中城公司与陆陶订立，签署前的沟通都是由被告的工作人员与陆陶，故该改造协议的主体实际是禾发公司与陆陶。 再查明：案涉房屋所在地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。 根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。 审理中，禾发公司认可其向住建局备案的系毛坯房，故在2019年9月30日取得交付使用通知书后，还需按合同约定进行相应的室内精装修施工。此外，禾发公司还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工，导致涉案项目停工共计40天；然陆陶则认为，禾发公司作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。禾发公司按约应于2019年6月30日前向陆陶交付全装修房屋，禾发公司未能按约交付房屋并抗辩认为签订改造协议将交房时间推迟至2019年12月31日；装修改造协议系由中城公司与购房人签订，且该改造协议的内容实质上属于禾发公司不合理地免除自身承担逾期交房责任、排除购房人主要权利的条款，故该装修改造协议关于工程逾期交付责任的相关约定亦属无效，本院对禾发公司该抗辩意见不予采信。 关于禾发公司主张因古墓发掘导致停工的期间应当在项目工期中酌情予以扣减，本院认为，古墓发掘在涉案双方签订商品房买卖合同之前就已进行，并于合同签订后两个月随即结束，属于禾发公司在约定交房时间时可以预见的因素，禾发公司以此作为不可抗力事由而要求减免违约责任的意见不能成立。针对禾发公司称因大气污染防治导致的停工天数应予以扣除，本院认为，禾发公司作为房地产开发商，对于施工期间内政府可能采取的大气污染防治措施亦应有所预见，禾发公司以此作为不可抗力事由而要求减免违约责任的意见亦无法成立。 关于违约金的认定。陆陶主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；禾发公司则主张违约金过高，应参照每天100元进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对禾发公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳；另虑及本案系禾发公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑陆陶的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点六计算，且计算基数应为陆陶实际交付的购房款4672032元。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，陆陶于2020年1月3日收房，截止时间应计算至2020年1月2日。按照上述认定标准及期间，禾发公司共计逾期交付房屋186日，应支付违约金139039.7元（4672032元*1.6/10000*186），陆陶主张超出部分，本院不予支持。 关于陆陶起诉主张的逾期交房违约金利息损失，并无合同及法律依据，本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆陶支付逾期交房违约金139039.7元； 二、驳回原告陆陶其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5232元，由原告陆陶负担2442元，被告苏州禾发房地产开发有限公司负担2790元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告陆陶履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  凌 晨 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  孙丽丽 书 记 员  陶 敏