贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初13401号 原告：杨梅，女，1970年10月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：李英，贵州听和律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：万林，贵州听和律师事务所律师，特别代理。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王帅，男，1987年6月25日出生，汉族，住陕西省礼泉县，公司员工，一般代理。 原告杨梅与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨梅及其委托诉讼代理人万林、被告宏益房开的委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2019年7月28日签订的《商品房买卖合同》、《花果园G区购物中心商铺补充协议》；2、请求法院判令被告返还原告全部购房款966752元；3、请求法院判令被告支付原告违约金(违约金分为两部分计算，第一部分:以483752元为基数，自2019年7月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告实际清偿完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年9月7日，违约金暂计22898.05元。第二部分:以483000元为基数，自2019年10月17日起至被告实际清偿完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年9月7日，违约金暂计18118.45元，第3项诉请暂合计为41016.5元)；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年7月28日，原告杨梅就购买位于花果园G区购物中心-3层10区-3-1515号房屋事宜与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:261423)。房屋总价款966752元，房屋用途为商业营业用途。原告在签定本合同当日支付被告483752元购房款，于2019年10月17日支付剩余购房款483000元，至此，原告已经按照合同约定支付完全部购房款966752元。同日，原、被告又签订《花果园G区购物中心商铺补充协议》，确认上述房屋已经设定抵押，被告应于该补充协议签订后半年内即2020年1月28日前解除房屋的抵押登记。然，被告至今未解除涉案房屋的抵押登记，导致无法办理房屋所有权登记，致使原告的合同目的无法实现。综上，被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，诚望判如所请。 被告宏益房开答辩称：一、原告以合同目的不能实现为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并还其购房款、支付违约金等的诉请不应当得到支持，理由如下：1、在《商品房买卖合同》签署前，原告已明知涉案房星存在抵押，且双方对此达成了约定:逾期解除抵押的，双方同意由被告支付违约金的方式予以处理，原告并不因此当然取得《商品房买合同》的解除权；2、原告购买的涉案房屋属于集中商业大型购物商场综合体的组成部分，需要由专业的商业运营公司管理运营才会发挥该房屋的商业价值，原告购买案涉房屋也是基于收取经营收益的目的，原使告之间的《商品房买卖合同》签订后，原告已将案涉房屋交由责州花果园购物中心有限公司(以下称“购物中心”)委托管理，并已取得收益；3、双方对解除抵押的时间虽有约定，但从双方对抵押解除问题的约定来着，原告对一定期限不能解除抵押并取得完整所有权是有预判的，不能依此认定原告合同目的不能实现。综上，原告以合同目的不能实现为由要求解除合同没有事实依据与法律依据，不应得到支持。二、如原告仍要求解除商品房买卖合同的，根据双方所签署《花果园G区购物中心商铺补充协议》中第二条约定，原告可以行使任意解除权，但根据该约定，原告向被告支违约全即购房总价款的1.5%。如法院据此判决解除合同的，应一并判决原告支付被告退房违约金，同时驳回原告有关违约金的诉请；对于原告违约金的诉请，一方面，原告已通过委托经营管理的方式自涉案房屋取得可观收益，并无实际损失;另一方面，原告行使任意解除权，无权要求被告承担违约或者损失赔偿责任。同时原告关于违约金的诉请和计算也无事实和法律依据，请子以驳回。三，保全费并非诉讼必然产生的费用，不应当由被告承担。 本院经审理认定事实如下： 2019年7月28日，被告宏益房开作为出卖人，与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的本市南明区房屋，总价款为966752元，买受人以分期付款方式付款，买受人应当在2019年10月17日前分期支付房价款，预付款483752元整，余款483000元于2019年10月17日付清；出卖人应当在付清全款次日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2022年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。 同日，原告（乙方、买受人）同被告（甲方、出卖人）签订《花果园G区购物中心商铺补充协议》（以下简称补充协议），约定，自协议签订之日起十年内，乙方对《商品房买卖合同》及本补充协议享有任意解除权，乙方行使解除权的，应当向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金，甲方应返还乙方已支付购房款本金（不计利息），补充协议还对其他事项进行了约定。 《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告即向被告支付首付款483752元，后原告于2019年10月17日向被告支付余款483000元，共计966752元，被告出具两张《收据》给原告。 同日，原告与案外人贵州花果园购物中心有限公司（以下简称花果园购物中心）签订《花果园G区购物中心商铺委托经营管理协议》，约定原告委托花果园购物中心向宏益房开接收案涉房屋后交由案外人花果园购物中心经营管理，并对其他事项进行了约定。 庭审中，原告当庭主张其同时享有合同法第九十四条规定的法定解除权以及补充协议约定的任意解除权，并据此要求解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议。 案件审理过程中，花果园购物中心表示，若法院判决解除案涉《商品房买卖合同》，其将会依照与被告宏益房开的合作合同，将案涉房屋交还给宏益房开或由其继续进行管理。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《花果园G区购物中心商铺补充协议》、《花果园G区购物中心商铺委托经营管理协议》、购房款《收据》等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。 关于案涉《商品房买卖合同》及补充协议应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中，原被告双方在补充协议中约定了原告对合同及补充协议享有任意解除权，因此，对原告要求解除合同的诉讼请求，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定进行评判。原被告双方在补充协议中“自协议签订之日起十年内，乙方对《商品房买卖合同》及本补充协议享有任意解除权，乙方行使解除权的，应当向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金，甲方应返还乙方已支付购房款本金（不计利息）。”之约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效；合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”原告虽未提交其书面通知被告解除合同的依据，但原告向法院提起诉讼可视为通知，故原告据此要求解除《商品房买卖合同》及补充协议，于法有据，本院依法予以支持。合同解除后，被告收取的购房款应返还给原告，但退还金额应当扣除房屋总价款1.5%的退房违约金，且不计利息。 关于被告是否应当支付违约金。原告主张被告支付违约金是依据《商品房买卖合同》中约定的被告逾期办理转移登记，以及补充协议第1条第2款约定的被告逾期解除抵押应当承担违约责任，但此条款系基于《商品房买卖合同》及补充协议继续履行的情形下被告应承担的违约责任，现原告诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议，应当适用合同约定的解除条款，双方在补充协议中已经约定被告退还购房款本金且不计利息，故对原告要求被告支付违约金之诉请，本院不予支持，被告答辩意见有理，本院予以采纳。 同时考虑引起本案诉争系被告宏益房开过错所致，故案件受理费、保全费应由宏益房开承担，本院在此予以说明。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告杨梅与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年7月28日签订的合同《商品房买卖合同》及《花果园G区购物中心商铺补充协议》； 二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还给原告杨梅购房款952251元； 三、驳回原告杨梅的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13870元、减半收取计6935元，保全申请费5000元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 翟 涛 二〇二〇年十二月二十七日 书记员 陈桂梅