江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初6350号原告：李胜利，男，汉族，住江苏省沭阳县沭城街道杭州名园20--101。委托诉讼代理人：王啸，江苏天帆律师事务所律师。被告：江苏帝都建设工程有限公司，住所地东海县东开发区黄河路97号。法定代表人：唐金利，董事长。委托诉讼代理人：刘加兵，汉族，住东海县，法务部主任。被告：沭阳华辰房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城人民路南侧泰州路西侧（沭阳县旅游客运有限公司内）。法定代表人：张晓红，董事长。委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。原告李胜利诉被告江苏帝都建设工程有限公司（以下简称：帝都公司）返还财产纠纷一案，本院于2019年8月12日受理，依法适用简易程序进行了审理，后作出(2019)苏0722民初7608号民事判决书。被告帝都公司不服提起上诉，连云港市中级人民法院经审理，作出(2019)苏07民终字4326号民事裁定书，撤销一审判决并发回本院重审。本院适用普通程序，另行组成合议庭，审理中依据原告的申请，依法追加沭阳华辰房地产开发有限公司（以下简称：华辰公司）作为被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李胜利向本院提出诉讼请求：请求依法判令两被返还房款220000元及利息（利息自2016年4月8日起按年利率6%计算至实际付清之日止）。事实和理由：2015年10月10日，原告从沭阳华辰大厦小区4号楼土木工程施工人徐以祥手中购买华辰大厦小区1号楼1904室房屋、1楼地下二层32号自行车库、地下二层24号轿车位，华辰大厦发包人沭阳华辰房地产开发有限公司向原告出具房票。2016年3月13日，原告将上述房屋、车库及车位出售给朋友葛恒明之子案外人魏新昊。约定付款方式为“双方到售楼中心按照房管处核定的价格办理购房事宜，首付款由甲方（李胜利）先行垫付，待今年年底前乙方（葛恒明）支付甲方，按揭贷款待银行发放成功后由甲方与开发商直接进行结算”。2016年3月14日，沭阳华辰房地产开发有限公司与魏新昊签订商品房买卖合同，后华辰公司收到首付款182126元及按揭贷款42万元。2016年3月16日、4月8日，华辰公司分两次将上述款项转给被告。被告收到款项后陆续向原告支付20万元，尚余22万元未付。原告于2018年起诉华辰公司要求返还22万元房款，沭阳县人民法院于2018年4月13日作出（2018）苏1322民初735号民事判决书，华辰公司不服提起上诉，宿迁市中院以事实不清发回重审。沭阳县人民法院重审后于2019年6月28日作出（2018）苏1322民初19502号民事判决，认定22万元房款应由被告返还。综上，为维护原告合法权益，原告特具状起诉，请求依法支持诉讼请求。被告帝都公司辩称，一、本案原告不具有适格主体。原告诉称“2016年3月14日，华辰公司与魏新昊签订商品房买卖合同，后华辰公司收到首付款182126元及按揭贷款420000元。…”，证明涉案商品房款累计602126元是魏新昊向华辰公司交付的购房款。因该套商品房被华辰公司收回，该套商品房买卖合同解除，故产生返还财产纠纷。原告不是该套商品房买卖合同解除的当事人，是涉案事实的案外人，依法原告不具有诉讼主体资格，魏新昊具有诉讼主体。二、答辩人也不是适格被告。1、从原告的诉状中可以看出华辰公司是收取魏新昊商品房购房款的主体，即使魏新昊主张返还财产，也与答辩人没有事实和法律上的关系，何况原告不具有诉讼主体资格，因此答辩人不是适格被告。2、原告诉称“…2016年3月14日、4月8日，华辰公司分2次将上述款项（魏新昊购房款）…”。经过答辩人查证，华辰公司在2016年3月14日、4月8日，向答辩人汇入两笔款项，一笔是857126元，另一笔是1890857元，但是均没有载明含有魏新昊购房款602126元。答辩人与华辰公司上的经济往来是正常的合作关系，不能直接证明华辰公司向答辩人支付了魏新昊购房款602126元，即便上述汇款中含有魏新昊购房款602126元，也不能改变华辰公司收取魏新昊购房款602126元的事实，涉案买卖商品房合同解除后的互返责任在商品房合同的双方，不在合同之外的第三人，让答辩人承担退款责任没有法律依据。3、沭阳县人民法院重审的判决书（2018)苏1322民初19502号没有判决答辩人承担本案法律责任，其分析案件不具有法律效力，也不是最高院指导案例，也没有法律层面上有指导性。三、本案诉讼的法律关系错误。依据本案所诉的是事实关系，本案以占有财产返还法律关系来诉讼是错误的。1、因为涉案标的物是货币，货币不是一般意义上的有形有体物，是特定物，其显著特点是“谁占有谁所有”，当然不适用物权法上的占有返还请求权的法律关系。2、本案诉求的是解除商品房买卖合同之后的返还其货币纠纷，依法当然是商品房买卖合同纠纷的诉讼。四、本案主张年利率6%的利息不仅没有事实和法律依据，而且在商品房买卖合同纠纷的法律关系下是请求事项错误。1、本案所谓的利息依法不属于天然孳息，应属于法定孳息范畴。物权法第116条第二款“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得”2、本案即使是魏新昊主张追索利息也没有事实及法律依据。因为没有约定、交易习惯的事实证据。即便在一般生活生产意义上，资金占有会有收益，其习惯也是在银行存款的利息范围之内。3、商品房买卖合同纠纷法律关系项下，只能请求互返及损失赔偿或违约金，请求利息没有法律依据，除去约定赔偿以利息结算。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告对本公司的诉讼或者诉讼请求。被告华辰公司辩称，原告追加我公司作为被告违反民事诉讼法一事不再理的原则，我公司作为被告主体不适格，请求法庭驳回原告对华辰公司的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2014年，华辰公司将其开发的沭阳华辰大厦1号、4号楼发包给帝都公司施工，约定工程款必须转入帝都公司账户，由公司出具财务手续方可转款，工程项目经理不得直接从发包方领取工程款或转入其他账户，否则视为未付。双方签订的工程承包补充合同约定华辰公司以其开发的1号楼房屋抵冲欠付帝都公司的工程款。施工过程中，帝都公司派驻涉案工程的管理人员王兵将4号楼木工工程分包给徐以祥施工。2015年10月10日，徐以祥将华辰大厦小区1号楼1904室房出售给李胜利，华辰公司向李胜利出具了加盖华辰公司财务专用章的收据一份，内容为：“交款单位：李胜利，收款方式为：抵充工程款，人民币：伍拾柒万伍仟贰佰捌拾元整，￥575280，收款事由：华辰大厦小区1#1904室房款，127.84㎡×4500，此房票为抵充华辰大厦1#、4#楼土建工程款，如实计算，多退少补，此房票待售楼部开具后方可办理购房合同。”同日，华辰公司还向李胜利出具1楼地下二层32号自行车库、地下二层24号轿车位收据，收款方式均为“抵充工程款”，价款分别为55200元、70000元。2015年10月11日、2016年3月3日，原告李胜利分两次通过银行向徐以祥账户汇入320000元、120000元。2016年3月3日，徐以祥向李胜利出具房款收据，载明“今收到伍拾柒万元整，570000，华辰大厦小区1-1904室及地下二层24号车位和32号自行车库全款，徐以祥，2016年3月3日”。2016年3月13日，李胜利与葛恒明签署房源转让协议，约定李胜利将其持有的华辰大厦1-1904室房票及1#楼地下32号自行车库、24号车位以580000元转让给葛恒明之子魏新昊，付款方式约定为“双方到售楼中心按照房管处核定的价格办理购房事宜，首付款由甲方（李胜利）先行垫付，待今年年底前乙方（葛恒明）支付给甲方，按揭贷款待银行发放成功以后由甲方与开发商直接进行结算。”2016年3月14日，华辰公司与魏新昊签订商品房买卖合同（合同备案号为1631780603027097），约定将涉案的1号楼1904室房屋出售给魏新昊，价款共计602126元，首付款182126元，按揭贷款420000元，后华辰公司收到购房首付款182126元及按揭贷款420000元。2016年3月16日，华辰公司向帝都公司汇款857126元，徐以杰经手向华辰公司出具收条，收款用途注明“收到华辰大厦1#4#楼土建工程款：1-1604贷款350000元，1-3201贷款400000元，1-1904首付182126元。”2016年4月8日，华辰公司向帝都公司汇款1890857元，当日徐以杰经手向华辰公司出具74.7万元的收条，收款用途注明“收到华辰大厦1#4#楼土建工程款，放贷1-1904室378000元（42万元×90%），4-504室369000元（41万元×90%）。”2019年6月18日，华辰公司向沭阳县人民法院出具《关于银行扣除购房贷款保证金的情况说明》，内容为：“我公司开发的华辰大厦项目，公司所售房屋，只要时办理按揭贷款的房源，银行都会扣除贷款金额的10%作为贷款保证金，此保证金与购房人无关。施工单位在领取工程款时，是按实际领取金额打条，最终结算是按合同约定支付施工单位，与购房时银行所扣的按揭贷款保证金无关。”2014年6月10日，帝都公司向案外人徐以杰出具授权委托书，授权徐以杰为公司代理人，以其公司名义负责华辰大厦1号、4号楼工程施工及处理该项目相关事务。李胜利诉华辰公司、帝都公司、徐以祥返还财产纠纷一案，帝都公司、徐以祥作为第三人参加诉讼，该案案号为（2018）苏1322民初19502号，该案审理查明部分认定，华辰公司将案涉房屋收到的首付款182126元及按揭贷款420000元，在2016年3月16日和2016年4月8日转入帝都公司的账户，判决驳回李胜利的诉讼请求。在本案审理过程中，原告主张就华辰公司扣除的贷款保证金42000元，如果华辰公司未支付给帝都公司，应当向原告返还，如果已经支付给帝都公司，则由帝都公司返还。华辰公司提交一份银行业务回单，2019年1月31日，华辰公司向帝都公司汇款1135200元，汇款附言“华辰大厦1#4#土建工程款”，2019年1月30日，徐以杰经手向华辰公司出具1135200元的收条，收款用途注明“收到华辰大厦1#4#楼土建工程款，注：按揭贷款保证金款。”李胜利自认已收到退还的首付款182126元、案外人徐以杰向其退还按揭贷款中的20万元。余款22万元，原告李胜利曾多次向帝都公司派驻涉案工程的管理人员王兵索要，王兵也承诺付款，但一直未予支付。以上事实，有当事人陈述、原告提交（2018）苏1322民初19502号民事判决书、收据、转账凭证等证据予以证实。本院认为，涉案房屋系华辰公司用于冲抵其欠付帝都公司工程款，涉案房屋由徐以祥转让给原告李胜利，原告李胜利又将涉案房产转让给魏新昊，魏新昊与华辰公司之间签订商品房买卖合同后，已按约支付了购房款。华辰公司收取房款后，按建设工程施工合同及补充合同约定将该款转给帝都公司，帝都公司收到该款后已通过其工程代理人或管理人员向原告李胜利支付了部分款项。在本案重审过程中，根据华辰公司提交的收条及银行业务回单，应当认定华辰公司将扣留涉案房屋的10%按揭贷款保证金42000元，已经支付给帝都公司。因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。华辰公司将魏新昊购房款打入被告帝都公司账户，被告帝都公司财产利益增加，原告李胜利财产利益减少，被告帝都公司利益的增加与原告利益受到损失之间具有因果关系，被告帝都公司取得财产利益与原告受到损失之间没有法律依据，故本案被告帝都公司构成不当得利，被告帝都公司应将剩余的22万元返还给本案原告李胜利。返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。被告帝都公司知道涉案款项系原告应获得的购房款后，被告帝都公司仍长期占有该笔款项拒绝返还，被告帝都公司应当对此造成的利息损失予以返还。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：一、被告江苏帝都建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李胜利返还22万元及利息（利息计算方式如下：按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，其中178000元自2016年4月8日计算至2019年8月19日，剩余42000元自2019年1月31日至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以本金22万元，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算款项实际付清之日止）；二、驳回原告李胜利其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5294元，由被告帝都公司负担（原告已预付，待被告支付上述款项时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5294元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  吴 鹏人民陪审员  臧传宝人民陪审员  陈 思二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  马 跃书 记 员  刁晨露附：上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。