北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初489号原告（执行案外人）：阮湘，女，1959年8月10日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告阮湘与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮湘的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮湘向本院提出诉讼请求：1．请求排除对山西省临汾市XXXX号楼X单元XXX4号房屋的执行，并解除查封；2．诉讼费由中信富通公司承担。事实与理由：在（2018）京02民初70号中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等融资租赁合同纠纷案件中，法院依法查封了洋洲房地产公司开发的山西省临汾市XXXXX号楼X单元XXX4号房屋（以下简称涉案房屋）。洋洲房地产公司于2017年11月17日将涉案房屋出售给了案外人李文花，2018年5月21日经中介公司介绍，李文花又将该房屋卖给了阮湘，阮湘向李文花支付了全部购房款，故涉案房屋归阮湘所有，不应被法院查封。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条等相关规定，请求法院支持阮湘的诉讼请求。被告中信富通公司辩称：不同意阮湘的诉讼请求和理由。事实与理由：首先，阮湘与洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前未签订合法有效的书面买卖合同。依据阮湘提供的《XXXX—XX认购协议书》（以下简称《认购协议》）条款内容和相关规定，《认购协议》系商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。即使《认购协议》被认定为商品房买卖合同，因其未依法办理登记备案手续，不具有合法性。同时，现有证据不足以证明《认购协议》系于查封之前签订。其次，阮湘提交的证据不足以证明其已合法占有涉案房屋。阮湘不能证明其购买涉案房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，也没有证据证明在签订《认购协议》后，阮湘与洋洲房地产公司进行了涉案房屋的交付。再次，阮湘提交的证据不能证明其已向洋洲房地产公司支付了涉案房屋的全部价款。最后，阮湘因其自身原因未办理过户登记。阮湘未要求洋洲房地产公司办理涉案房屋的过户登记手续，其明显存在过错。综上，阮湘对涉案房屋不享有排除执行的民事权利。涉案房屋未办理过户登记手续，所有权并未转移至阮湘名下，阮湘对涉案房屋不享有物权；即使其享有涉案房屋的物权期待权，但该权利性质并非物权请求权，属债权请求权，不能产生排除强制执行的效力。第三人洋洲房地产公司述称：认可阮湘的诉讼请求，涉案房屋属于阮湘的个人财产，应予停止执行。事实与理由：首先，洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给阮湘，阮湘支付了全部购房款，涉案房屋已经交付给阮湘并由阮湘合法占有居住。其次，因山西省临汾市房产局在向不动产局移交业务期间停办了相关业务以及涉案楼盘未竣工验收等原因，导致双方未能办理产权登记。最后，（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权等财产，处置后足以偿还全部债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的诉讼保全申请，作出了（2018）京02民初70号民事裁定书。本院据此于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市XXXX包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2020年6月17日，本院对涉案房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。阮湘向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异260号执行裁定书，裁定驳回了阮湘的异议请求。后阮湘提起本案诉讼。二、关于阮湘主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于阮湘与案外人李文花之间买卖涉案房屋情况阮湘主张，其于2018年5月21日自案外人李文花处购买了涉案房屋，并向李文花支付了购房款67万元。阮湘提供了如下证据以证明其主张：1．李文花作为卖方与阮湘作为买方于2018年5月21日签订的《房屋买卖合同》，其中第十一条约定：房价67万元整包含室内所有家具家电。2．阮湘于2018年5月21日向李文花的账户共计支付67万元的3张银行凭证。3．李文花于2018年5月21日出具的收到购房款67万元的收据。（二）关于签订《认购协议》情况阮湘称，其向李文花购买了涉案房屋后，随即与洋洲房地产公司补签了《认购协议》，落款时间为李文花与洋洲房地产公司签订合同的时间。阮湘提交了落款时间为2017年11月17日、洋洲房地产公司作为出卖方、阮湘作为认购方签订的《认购协议》，载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“XXXX˙XX”项目充分的了解后，选择购买该项目X号楼X单元XXX4号房。建筑面积约110．06平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价5599元/m2；总价616226元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1．一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3．本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废。洋洲房地产公司与阮湘均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司对《认购协议》的形式真实性认可，但是对其关联性、合法性和证明目的均不认可。中信富通公司认为，《认购协议》的签署时间、内容均与常理不符，鉴于洋洲房地产公司对阮湘权利毫无保留地认可，中信富通公司怀疑《认购协议》并非于查封前签署；《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同；即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。阮湘主张，虽然洋洲房地产公司没有与其签订《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是商品房买卖合同。（三）关于支付购房款情况阮湘主张洋洲房地产公司向其补开了购房款收据，收据载明：入账日期为2017年11月17日，金额为616226元，交款单位为阮湘，收款事由为XXXXX号楼X单元XXX4号房款（5599元/m2110．06m2）。（四）关于涉案房屋占有使用情况阮湘主张，洋洲房地产公司于2017年11月向李文花交付涉案房屋后，李文花进行了装修，其于2018年5月21日向李文花支付购房款当天即占有涉案房屋，李文花向其移交了涉案房屋有关的手续、装修票据等。为证明其主张，阮湘提供了如下证据：1．李文花购买瓷砖、花洒等物品的收款收据、送货单，均载明了涉案房屋地址；2．临汾市广播电视网络中心于2018年5月28日向其开具的专用收据，载明：用户地位为涉案房屋地址，预存收费498元，数字电视用户卡费用2元；3．XXXX物业办向其补开的收到物业费、暖气费、装修押金等费用的收据3张，均载明入账日期为2017年11月18日，交款单位为阮湘X-XXX4。（五）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、阮湘均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，阮湘主张系因涉案房屋在其购买后不到一个月就被法院查封所致。洋洲房地产公司主张，由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以729483．3元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请。山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且查询到在2011年6月、9月涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和阮湘均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据本院查明事实，涉案房屋系被执行人洋洲房地产公司开发建设，后洋洲房地产公司将房屋出售给李文花，李文花在办理物权登记前又转卖给阮湘，洋洲房地产公司与阮湘补签了《认购协议》，但双方亦未办理物权登记，故涉案房屋仍属于洋洲房地产公司所有。现案外人阮湘主张其符合《执行异议和复议规定》第二十八条的情形，对执行标的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其应承担举证证明责任。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院参照上述规定，具体分析如下：阮湘是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，从法律关系来看。涉案房屋系洋洲房地产公司先卖与李文花，李文花又转卖给阮湘，因李文花转卖房屋时并未办理物权登记取得房屋所有权，故洋洲房地产公司与阮湘补签了《认购协议》。根据各方的交易模式，李文花的房屋“转卖”行为，系将其与洋洲房地产公司之间房屋买卖合同项下的权利义务转移给阮湘。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。洋洲房地产公司与阮湘补签《认购协议》，应视为其同意李文花转移权利义务。故《认购协议》对洋洲房地产公司与阮湘具有约束力，双方成立合同关系。其次，从合同性质来看。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案《认购协议》虽为认购协议，但已经包含了交易双方、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了阮湘与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。同时，阮湘提供了向李文花账户转账的银行凭证、李文花出具的购房款收据以及洋洲房地产公司向其补开的购房款收据等，足以认定洋洲房地产公司已经收取了阮湘的购房款。故涉案《认购协议》可以认定为书面房屋买卖合同。再次，关于合同签订时间。洋洲房地产公司与阮湘补签的《认购协议》落款时间为2017年11月17日，双方均认可该时间为根据李文花与洋洲房地产公司签订合同时间倒签的时间。但无论是洋洲房地产公司与李文花签约购房的时间，还是阮湘与李文花签订《房屋买卖合同》的时间，均在涉案房屋被查封之前。同时，结合阮湘于2018年5月21日向李文花支付购房款等情形，可以认定洋洲房地产公司与阮湘签订《认购协议》的真实时间亦系在法院查封之前。最后，因洋洲房地产公司与阮湘实际签订的《认购协议》系双方真实意思表示，且内容不存在我国法律、行政法规规定的无效之情形，故本院认定阮湘与洋洲房地产公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。阮湘是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。阮湘主张，洋洲房地产公司于2017年11月向李文花交付涉案房屋后，李文花进行了装修，其于2018年5月21日向李文花支付购房款当天即占有涉案房屋。虽然阮湘未提交其与李文花或者李文花与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据阮湘与李文花签订的《房屋买卖合同》第十一条约定“房价67万元整包含室内所有家具家电”，以及其提交的盛世华庭物业办向其出具的入账日期为2017年11月18日的物业费、暖气费等收据，特别是临汾市广播电视网络中心于2018年5月28日向其开具的专用收据等证据，再结合本院对实际居住使用状况进行现场勘验的情况，可以认定阮湘在法院查封之前已合法占有涉案房屋。阮湘是否已支付全部价款。如前所述，根据阮湘提供的向李文花账户转账的银行凭证、李文花出具的购房款收据以及洋洲房地产公司向其补开的购房款收据等，本院认定阮湘已支付全部价款。本案是否系因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院调查核实情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，显然涉案房屋存在办理过户登记的客观障碍。同时综合考虑无论是李文花还是阮湘的购房时间与房屋被查封时间均相隔不久，故本院认定本案并非因买受人自身原因未办理过户登记。综上分析，本案现有证据能够证明阮湘符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除对涉案房屋执行的权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”现阮湘要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封，理由成立，本院对其诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：停止对位于山西省临汾市XXXXX号楼X单元XXX4号房屋的强制执行。案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  郭 菁审 判 员  罗 珊审 判 员  李 丽二〇二〇年十二月二十九日法官助理  陈雨晴书 记 员  杨丽丽