北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38446号原告：吴光远，男，1964年8月9日出生，汉族，武汉远洋辉煌建筑有限公司总经理，住北京市丰台区。原告：夏美容，女，1976年9月18日出生，汉族，武汉远洋辉煌建筑有限公司职工，住北京市丰台区。吴光远、夏美容的共同委托诉讼代理人：任逸飞，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：和泓置地集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼一层310室。法定代表人：谢斌，经理。委托诉讼代理人：马涛，女，1977年11月17日出生，回族，和泓置地集团有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨云鹏，北京市建诚律师事务所律师。原告吴光远、夏美容与被告和泓置地集团有限公司（以下简称“和泓公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴光远、夏美容及其委托诉讼代理人任逸飞，和泓公司的委托诉讼代理人马涛、杨云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴光远、夏美容向本院提出诉讼请求：1.解除吴光远、夏美容与和泓公司订立的北京市丰台区×0111号楼（商业）-102号房屋（以下简称“-102号房屋”）的买卖合同关系；2.和泓公司向吴光远、夏美容返还购房款2300100元并支付利息（以2300100元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年3月19日计算至2019年8月19日；以2300100元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际付清之日止）；3.和泓公司赔偿吴光远、夏美容一倍购房款2300100元；4.诉讼费由和泓公司承担。事实和理由：2014年3月18日，吴光远、夏美容与和泓公司签订《彩虹家园北区商业内部认购协议书》（以下简称“《认购协议书》”），约定吴光远、夏美容购买-102号房屋，房屋总价款为2300100元，吴光远、夏美容于签订协议之日支付全额房款，和泓公司于2015年6月31日之前交付房屋。后吴光远、夏美容依照约定支付了全部购房款，但和泓公司于2017年4月13日才将-102号房屋交付吴光远、夏美容，且至今未办理网签和不动产权过户证书，并在订立协议时故意隐瞒房屋存在在建工程抵押、未取得商品房预售许可证明、房屋系拆迁补偿安置房屋及无法办理商业不动产权证书的事实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及第十九条的规定，吴光远、夏美容有权请求解除双方的房屋买卖合同关系，并要求和泓公司返还购房款及支付利息，赔偿一倍购房款。和泓公司辩称，不同意吴光远、夏美容的诉讼请求。第一，关于解除双方的买卖合同关系，双方签订的《认购协议书》仅是预约合同，且双方并未按照该协议书的约定另行签订购房合同，要求解除买卖合同关系没有事实依据。-102号房屋系商业用房，依据《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的规定，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。吴光远、夏美容已经不具备购买-102号房屋的资格。此外，-102号房屋与位于北京市丰台区×0111号楼（商业）112号的房屋（以下简称“112号房屋”）实为一体，同意在112号房屋与-102号房屋的《认购协议书》一并解除后返还购房款。第二，关于支付利息，吴光远、夏美容无法购买-102号房屋系因现行房地产调控政策发生变化所致，和泓公司不存在违约行为，和泓公司基于《认购协议书》取得购房款，双方未约定协议解除后需支付利息，故吴光远、夏美容要求支付利息没有事实和法律依据。第三，关于赔偿一倍购房款，因《认购协议书》系预约合同，双方亦未约定办理房屋不动产权证书的时间，和泓公司在与吴光远、夏美容签订该协议书时就-102号房屋的相关情况已经响起进行了充分的介绍，未隐瞒房屋存在在建工程抵押、未取得商品房预售许可证明、房屋系拆迁补偿安置房屋，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月18日，和泓公司（甲方）与吴光远、夏美容（乙方）签订《认购协议书》，约定：“甲方开发的×项目位于丰台区×，现拟内部认购×商业（以下简称该商业）。甲方就该商业的相关情况已向乙方进行了充分的介绍，乙方已有清晰的了解，现乙方自愿认购该商业。在签定房屋买卖合同或房屋预售合同（下称“购房合同”）及其附件、补充协议前，先行签署本内部认购意向协议。本内部认购意向协议不是双方的购房合同，购房合同甲乙双方另行签定。双方在平等自愿的原则下，就相关问题约定如下：一、乙方认购的商业为×0111号楼-102房屋，该房屋建筑面积为56.1平方米，认购建筑单价为41000元／建筑平米，认购总价为人民币贰佰叁拾零万零仟壹佰零拾零元整（小写￥：2300100元）。二、乙方签订本协议之日向甲方支付全额房款人民币贰佰叁拾万零壹佰元整（￥2300100元）。……三、乙方所认购商业为毛坯房。为三层建筑，地下一层，地上二层。……该房屋交房时间为2015年6月31日之前……”。协议书落款有和泓公司盖章及吴光远、夏美容签字。该协议签订后，吴光远、夏美容支付全部购房款2300100元。2017年4月13日，和泓公司将-102号房屋交付吴光远、夏美容。此后，双方未签订购房合同。庭审中，吴光远、夏美容提交《不动产权证书》，用于证明位于北京市丰台区程庄路8号院4号楼的房屋存在在建工程抵押，和泓公司在签订协议时故意隐瞒-102号房屋存在在建工程抵押。和泓公司提交《平面图》，用于证明-102号房屋与112号房屋上下相通，实为一体；提交《不动产权证书》《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，用于证明-102号房屋系商业用房，吴光远、夏美容已经不具备购买该房屋的资格；提交照片，用于证明吴光远、夏美容现仍出租-102号房屋，不存在解除双方房屋买卖合同关系的真实意思表示。本案审理过程中，本院前往北京市规划和自然资源委员会丰台分局调取位于丰台区×号院×号楼-1层13103、13104的房屋房地产权登记信息，双方均认可该信息即为-102号房屋信息。以上事实，有《内部认购协议书》、收据、中国建设银行持卡人存根、《不动产权证书》、《平面图》、《不动产登记薄》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，和泓公司与吴光远、夏美容于2014年3月18日签订《认购协议书》，约定吴光远、夏美容认购-102号房屋。庭审中，吴光远、夏美容主张其与和泓公司签订《认购协议书》时，和泓公司故意隐瞒房屋存在在建工程抵押、未取得商品房预售许可证明、房屋系拆迁补偿安置房屋及无法办理商业不动产权证书的事实。因该协议书于标题、内容中均多处言明“内部认购”、“意向协议”，并明确约定“购房合同甲乙双方另行签订”，且未对办理认购房屋所有权登记有关事宜进行约定，故应当认定吴光远、夏美容在与和泓公司签订该协议书时，已经对认购房屋的性质和状况有所认知。在此情况下，吴光远、夏美容主张和泓公司故意隐瞒与订立合同有关的上述重要事实，依据尚不充分，本院不予采信。该协议书符合预约合同的特征，双方成立预约合同关系。该协议签订后，吴光远、夏美容支付全部购房款，和泓公司亦于2017年4月13日将-102号房屋交付吴光远、夏美容，即双方已经以实际行动成立本约合同关系，且该本约合同的大部分权利义务已经履行完毕。根据自2017年3月26日起执行的《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。吴光远、夏美容作为自然人，已经不具备继续履行双方之间的房屋买卖合同权利义务的条件，然而从吴光远、夏美容的陈述可见，其要求解除双方之间房屋买卖合同关系的理由，系主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及第十九条的规定，并非囿于上述公告的规定致使其不具备购买-102号房屋的条件。如前所述，因吴光远、夏美容在与和泓公司签订《认购协议书》时，已经对认购的房屋并非商品房的性质有所认知，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。吴光远、夏美容请求据此解除双方之间的房屋买卖合同关系，并承担返还已付购房款及利息且赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院对吴光远、夏美容的诉讼请求难以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回吴光远、夏美容的全部诉讼请求。案件受理费55974元，由吴光远、夏美容负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 薇人民陪审员  吴建华人民陪审员  沈凤贤二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  贾 茜