江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初6350号原告:张薇薇，女，1984年4月25日出生，沭阳县人,住沭阳县。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。被告：江苏广安置业发展有限公司,统一社会信用代码913213227573103187,住所地沭阳县沭城镇豪园小区综合楼。法定代表人：贾惠清，该公司执行董事。委托诉讼代理人:鲍瑞，江苏铸辉律师事务所律师。第三人：杨明标，男，1972年9月28日出生，沭阳县人，住沭阳县。原告张薇薇与被告江苏广安置业发展有限公司、第三人杨明标定金合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理，依法适用简易程序分别于2020年8月20日、10月27日公开开庭进行了审理，原告的委托书代理人钱先明、被告的委托诉讼代理人鲍瑞到庭参加诉讼，第三人杨明标经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张薇薇向本院提出诉讼请求：判令解除原告于2020年1月7日与被告签订的《认购承诺书》；被告双倍返还定金共计400000元。事实与理由：2020年1月7日，原告购买被告开发的沭阳县沭城街道沭阳故事32-1幢商品房，总价款为410万元，原告签订《认购承诺书》，于2020年1月7日按被告指示向第三人交付定金200000元，被告向原告出具定金收据。被告后违反约定，明确表示无法履行交付房屋义务，导致合同无法履行。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告江苏广安置业发展有限公司辩称，原告签订《认购承诺书》并支付定金200000元属实，但系原告未按照约定付款，同意解除该预约合同，根据约定原告本人自动放弃购买并放弃所支付的定金，请求驳回原告的诉讼请求。第三人杨明标未作陈述。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、收款收据一份，证明被告收到原告支付的涉案房屋的购房定金200000元。证据二、原告沭阳农村商业银行交易明细一份，证明原告于2020年1月7日向被告指定的第三人杨明标的账户支付定金200000元的事实。证据三、认购承诺书复印件一份，该承诺书确定了涉案房屋总价款、房款支付进度。证据四、2020年1月20日的视频三段，证明原告按照认购承诺书中载明的付款时间到被告处，但被告售楼处在正常上班时间空无一人，原告无法缴款，违约方系被告。证据五、催告通知两份、邮件交寄单及交寄处理详情，证明原告于2020年8月8日向被告及法定代表人贾惠清、第三人杨明标发出催告通知，催告被告向原告交付房屋、签订商品房买卖合同、办理不动产权登记的手续，要求第三人协助。证据六、邮件交寄单及交寄处理详情，证明原告已将催告通知单邮寄被告及法定代表人贾惠清、第三人杨明标。证据七、被告法定代表人信息一份，证明原告系按照被告登记信息载明的联系方式邮寄催告通知。证据八、原告与第三人之间的微信聊天内容，证明原告一直要求第三人办理房屋过户事宜。证据九、证人张某的证言，证明原告向被告购买涉案房屋的过程。证据十、第三人与张某的手机通话录音一份，证明在被告将涉案房屋卖给案外人胡某后，证人与第三人协商购买涉案房屋的事宜，第三人承诺如果胡某的案件解决，房屋还是优先卖给原告。被告对原告提交的上述证据质证如下：对证据一、二、三真实性无异议，但因原告未按照约定支付剩余购房款，原告在与第三人的微信聊天中明确表示不再购买涉案房屋，以自己的行为明确放弃购买，应由原告自行承担相应的违约责任。对证据四的真实性无异议，该视频是在被告公司门口拍摄，但只能证明原告在被告公司门口有过短暂的停留，碰巧公司员工外出办事，如果原告是交购房款，可以多等一段时间或者将应付款直接汇入第三人银行账户，结合原告与第三人的微信聊天内容，可以证明原告当天去被告处是为了要求退款。对证据五真实性、合法性、关联性均不予认可，催告通知的时间为2020年8月9日，系在本案立案之后，已远远超过认购书中载明的付款时间。对证据六真实性无异议，但被告无法确认第三人是否收到，也无法证明邮寄的物品内容。对证据七真实性无异议，被告代理人获得的被告代理人的住址与工商登记的地址不同。对证据八真实性无异议，原告在2020年1月16日与第三人的聊天中以房屋不属于住宅，要求放弃购买，在1月19日明确放弃购买并要求退款，原告要求支付房款是在原告与案外人袁某签订房屋买卖合同之后，是在原告因自身违约不能取得定金情况下，为减少损失而将房屋转售他人。对证据九，证人并不是涉案房屋交易介绍人，证人可能仅是知晓交易的部分情况，且证人证言带有严重倾向性。对证据十真实性无异议，该录音仅证明证人在原告逾期支付购房款后，原告仍有购房意愿，由证人向第三人进行协商，第三人在录音中明确表明只有在胡某放弃购买后才考虑由原告购买，而对于定金不予退还。被告为支持其辩解理由，向本院提交原告与第三人之间的微信聊天内容，证明原告在承诺书约定的交款时间前明确放弃购买涉案房屋，之后也未履行交款义务，原告已构成违约。原告对被告提交的证据真实性无异议，但不能证明被告的证明目的。本院对原、被告提交的上述证据作如下认证：对原告提交的证据一至八、证据十的证明效力依法予以确认，对证据九中关于证人陪同原告于2020年1月20日去过被告处这一事实的陈述，以及与证据十中相关的陈述予以采信。本院经审理查明事实如下：被告江苏广安置业发展有限公司委托第三人杨明标对外出售被告开发的沭阳县豪园小区32-1#楼。原告张薇薇欲购买涉案房屋，并向被告出具《认购承诺书》，载明：“本人自愿认购豪园小区32-1#楼，该栋楼合计总价为人民币：肆佰壹拾万元整（￥4100000.00）。本人于2020年1月7日交认购金人民币贰拾万元整（￥200000.00），余下房款分别于以下日期交付：1、2020年1月20日前交付定金贰佰肆拾万元整（￥2400000.00）。2、2020年7月1日前交齐购房款壹佰伍拾万元整（￥1500000.00）。逾期则视为违约，本人自动放弃购买该套房屋以及所交认购定金。不追究江苏广安置业开发有限公司任何法律责任。认购人：张薇薇2020年1月7日。”原告在出具《认购承诺书》当日，向第三人银行账户转入定金200000元，由被告向原告出具收款收据，加盖被告财务专用章。2020年1月10日，原告申请添加第三人为微信好友，向第三人发送其身份证，第三人回复收到。2020年1月16日，原告向第三人发送微信：“我定的房子不属于住宅，属于会所吗”、“这个房子是我自己私下定下来的，现在我们有矛盾，因为他，说这个产权有问题，死活也不买，但是我已经把钱付了，起初我们都是往好的来，以为这个是可以改变，住宅园子都可以弄，但是现在他是会所，所以你看看能不能帮一下？”、“当时那天时间太急了，急匆匆的就说可以改变，可以弄，然后你说是住宅，我们就以为是，现在如果说是会所的话，以后房产证孩子不能上学，我家孩子现在不在这个学区，我砸锅卖铁买这个房子就是为了孩子，上学不是一笔小数目，因为这个房子我都愁了好多天，没怎么休息好”、“给你打了这笔钱，还是我个人的，因为我跟他的钱都不在一起，买房的时候才会拿出来。请你理解一下我吧。真的很对不起”。第三人对上述信息未予回复。2020年1月17日，原告通过微信联系第三人，第三人仍未回复。2020年1月18日，被告将涉案房屋出售给案外人胡某，被告委托第三人与案外人胡某就涉案房屋签订《购房协议》，第三人于签订协议当日收取胡某定金300000元，2020年2月29日收取1100000元。2020年1月19日，第三人向原告发送微信：“资金筹集怎么样了”。原告微信回复：“你的协议说的是32号楼没有说是会所，我们当时谈的也是说房产证是住宅，也没说是会所，我有证人，你这样做事就不对了，你还让我把事定了，给我家对象压力，他接个电话我就定了，很信任你，我们谈的住宅，我说清了，买了带孩子上学，你不能坑我，如果是住宅，我二话不说”、“我钱筹好了，关键你违反了你的承诺，住宅，我说清楚的，买了带孩子上学，而你的是会所，我让领导帮我看了，你也是做大事的人，你这样忽悠一女人感觉好吗”、“我买的住宅，花那么多钱买会所干嘛，你说，你说产证是会所了？”、“我要求退款”、“你们存在欺骗”、“不要不回答，你们这么做是违法的，这是欺骗”、“我要买的是住宅，花这么多钱买会所干嘛，前准备好了，住宅照付，会所不要，你们退款，不要不回答”、“你明天在不在公司，我去公司找你”，第三人对原告上述微信未予回复。2020年1月20日下午2时42分，原告与证人张某到被告公司门口，被告公司大门锁闭，原告向第三人发送其到被告公司的视频，并发送微信：“我在你公司门口”、“今天20号，你们定的时间”，第三人对上述微信未予回复。2020年1月23日，原告将涉案房屋出售给案外人袁某，并收取定金200000元。2020年1月27日，原告向第三人发送微信：“你多久回来，我去公司交钱，我那个房子他不给我买，恼了很久，现在我跟我妹妹一起买，跟他也没关系。”2020年2月6日，原告向第三人发送微信：“在吗，您多久回来，房子事情办理一下，您不卖了退我定金，卖了就给您尾款办理手续，我好容易说服妹妹一起买，你不办理手续她不要了我一人没办法买，真的麻烦您了”。2020年2月13日，原告向第三人发送微信：“杨某，请您百忙回复我信息，我想把房子手续办了，钱交给你，你不回任何信息我们怎么办”。2020年3月3日，原告向第三人发送微信：“在吗，杨某”、“房子大厅都可以办理手续了，您多久可以安排”。2020年3月7日，原告向第三人发送微信：“在吗，杨某”。2020年3月25日，原告向第三人发送微信：“杨某，至今为止你始终说你在外地，房子被你卖了，你还说没卖，您是有头有脸的生意人，感觉这么做好吗？各种理由不出现开始说房子属于住宅我立马就定了，给你账户打了20万”、“后来即使有意见沟通未果我们按照认购书20号去您规定期限交钱您电话不接，微信不回，大门锁起来”。以上原告向第三人发送的微信，第三人均未予回复。2020年3月26日、3月30日、8月20日，原告又向第三人发送微信，第三人仍未予回复。另查明，2020年5月8日案外人胡某将被告诉至本院，要求继续履行其与被告之间就涉案房屋签订的购房协议，协助办理过户，胡某在该案中申请保全涉案房屋。2020年7月29日，案外人袁某将原告诉至本院，以涉案房屋无法办理过户要求原告双倍返还定金，一审判决支持双倍返还定金，二审判决予以维持。本院认为：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告为购买涉案房屋出具《认购承诺书》，并约定向被告给付200000元作为购房定金，被告对此予以确认，《认购承诺书》系双方之间就涉案房屋买卖的预约合同。原告主张被告违约将涉案房屋出售他人且已被查封，导致涉案房屋买卖的目的无法实现，应当解除该预约合同，并双倍返还定金。被告辩称系原告放弃购买在先，且未按照约定期限交纳后期的房款，被告同意原告提出解除预约合同的要求，但原告无权要求返还定金。因双方对于该预约合同解除达成一致意见，故本院确认解除原告于2020年1月7日签订的《认购承诺书》。本案争议焦点为，原告要求被告双倍返还定金能否予以支持。本院认为，被告应向原告双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以约定向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据原告出具的《认购承诺书》的内容及原、被告陈述，原告所交付的定金应属于立约定金，即为保证原、被告之间就涉案房屋订立买卖合同而支付的定金。被告委托第三人对外出售涉案房屋，原告有意向购买涉案房屋，向被告、第三人出具《认购承诺书》，并按照被告指示将购房定金200000元汇入第三人银行账户，由第三人与原告沟通涉案房屋买卖事宜，被告对于第三人上述权限均予以认可，故第三人在上述权限内所实施的民事法律行为，对被告发生效力。根据原告与第三人之间的微信聊天内容反映，在原告出具《认购承诺书》后，原告与第三人存在微信沟通涉案房屋买卖的事实。原告在2020年1月16日以涉案房屋为会所而不是住宅为由，向第三人发出协商放弃购买、退还定金的意思表示即解除其出具的《认购承诺书》，而第三人对于原告的上述意思表示并未予以回复。因被告在庭审时辩称在原告出具《认购承诺书》前已告知涉案房屋并非住宅，原告亦未能提供证据证明被告对于房屋性质作出过承诺，并不能以此主张被告存在违约行为，故原告在当时并不享有解除权，原告向第三人发送的信息并不能达到合同解除的效果，仅起到向第三人发出协商解除的意思表示。而对于协商解除合同，必须由双方当事人协商一致。第三人在收到原告协商解除《认购承诺书》的信息后，并未予以回复，而系在2020年1月18日与案外人胡某就涉案房屋订立买卖合同，且未将该事实告知原告，并在2020年1月19日询问原告购房款筹集情况，原告其后再次向第三人明确要求解除合同，第三人对此仍未予回复，可以反映出原告并未接收到第三人或被告同意解除《认购承诺书》的意思表示，双方就合同解除并未达成一致意见，被告另行出售涉案房屋的行为并不能达到解除原告出具的《认购承诺书》的效果。被告辩称其后已向原告告知同意解除《认购承诺书》并不予退还定金，但对此未提供证据予以证明，且根据原告向第三人后期发送的微信内容、原告将涉案房屋出售案外人袁某的行为，也可以反映出原告对于第三人一直不予回复的行为理解为不同意解除，并对《认购承诺书》有继续履行的预期。故被告在未与原告解除预约合同的情况下，就涉案房屋另与案外人签订买卖合同，有违诚实信用原则。被告辩称原告未按照《认购承诺书》约定交付房款，存在违约行为。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告出具的《认购承诺书》中并未就剩余房款的给付方式作出明确约定，故被告应对原告交付房款履行协助义务，即及时接收房款。在第一期房款到期时，原告按照《认购承诺书》约定的付款时间到被告处时，被告办公地点无人办公、门锁紧闭，原告当即与第三人联系，第三人在当日及之后的合理期限内也并未予以回复，被告未尽到应负的协助义务，导致原告无法履行交付房款义务。被告辩称原告可将房款继续付至第三人账户，因《认购承诺书》中并未约定剩余房款交付方式，故无法推定剩余房款也应按照定金支付方式支付，且结合所要交付的房款数额较大，以及被告、第三人对于《认购承诺书》是否解除未予明确回复，并于当日交款不予回应的态度，原告不向第三人账户履行支付房款的义务也符合一般谨慎注意标准，不宜因原告未向第三人账户支付房款推定原告违约。在第一期房款到期至第二期房款到期期间，通过原告与第三人之间的微信聊天内容也可以反映，原告多次催促第三人协助其交付房款，直至原告得知涉案房屋已出售他人，第三人仍不予回复。从以上被告及第三人的行为可以反映出其对于《认购承诺书》的履行，及对与原告就涉案房屋订立买卖合同系持消极态度，亦有违诚实信用原则。综上，被告在双方未就是否解除《认购承诺书》达成合意的情况下，就涉案房屋与案外人订立买卖合同，且对原告要求支付房款、订立买卖合同不予协助、不予回应，现基于被告与案外人就涉案房屋买卖合同履行，导致原、被告之间的房屋买卖无法进行，被告应当向原告双倍返还定金。调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张薇薇于2020年1月7日向被告江苏广安置业发展有限公司出具的《认购承诺书》；二、被告江苏广安置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告张薇薇定金共计400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，保全费2520元，由被告江苏广安置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费7300元。审判员 葛 蕾二〇二〇年十二月十九日书记员 刘晓云附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行,也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户江苏广安置业发展有限公司专用账号：62×××03（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《最高人民法院》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。