河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初7029号原告：崔育科，男，汉族，1984年11月14日出生，住河南省偃师市，现住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：柳刚，河南大鑫律师事务所执业律师。被告：祁玉洛，男，汉族，1963年9月25日出生，户籍地河南省洛阳市西工区，现住洛阳市。被告：黄海娟，女，汉族，1967年10月9日出生，户籍地河南省洛阳市西工区，现住河南省洛阳市新区。委托诉讼代理人：谢冬梅，河南坤创律师事务所执业律师。原告崔育科与被告祁玉洛、黄海娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔育科及其委托诉讼代理人柳刚，被告祁玉洛、被告黄海娟委托诉讼代理人谢冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔育科向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2012年9月1日签订的《房屋转让合同》合法有效；2、依法判令二被告立即协助原告办理房屋产权过户手续；3、本案诉讼费等一切费用由二被告承担。事实与理由：原告与二被告系朋友关系，二被告系夫妻关系。2012年二被告与原告达成房屋买卖的合意，被告黄海娟委托丈夫祁玉洛处理洛阳市西工区玻璃厂南路36号院3栋3门xx号房屋（简称涉案房屋）相关事宜。同年9月1日原告与被告祁玉洛签订《房屋转让合同》，约定原告购买二被告名下的涉案房屋，面积86㎡，总价款30万元，二被告应当在2013年春节前为原告办理过户手续。合同签订后，原告支付了大部分购房款，剩余款项在办理过户手续后支付，但二被告一直未按合同约定为原告办理过户手续，怠于履行合同义务长达七年之久，严重侵犯原告的合法权益，原告为维护其合法权益。特诉至贵院，望判如所请。祁玉洛辩称，对房屋买卖合同的真实性没有异议。当时与崔育科签订协议，说房屋能办证，那么买卖成立，当时房产证正在办理中。祁玉洛2009年离婚时把房屋协议分给黄海娟所有，现在房产证办下来登记的是祁玉洛、黄海娟二人共同共有，所以现在祁玉洛没有权利办理过户手续。黄海娟辩称，应驳回崔育科的诉讼请求。1、祁玉洛在未经黄海娟同意的情况下，擅自将涉案房产出售给崔育科，系无权处分，房屋买卖合同无效。黄海娟没有和祁玉洛合意出售涉案房屋，也没有将房屋所有权转让给祁玉洛，更没有授予祁玉洛转让房屋的权利。崔育科在明知该房产不属于祁玉洛的情况下，仍然与祁玉洛单独签订房屋买卖合同，不属于善意第三人。2、涉案房产所有权属于黄海娟，黄海娟不具有协助房屋产权过户的义务。离婚协议约定婚后共同共有的涉案房屋归女方，该房屋属于房改房，一直没法办证，直到2018年房产证才办理下来，房管局只能按当时建房时1997年的状况办证，所以房产证上仍然是黄海娟和祁玉洛的名字。之后因工作繁忙，一直没有顾上办理房产证名字变更，但不能否认该房产所有权事实上归黄海娟所有。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2009年6月11日，祁玉洛、黄海娟在洛阳市西工区民政局登记离婚，离婚协议书中约定婚后共有财产位于洛阳市××工区玻璃厂××路××院××号房屋归黄海娟所有。该房屋系1997年11月12日祁玉洛购买的其工作单位洛阳市第一中医院的房改房，2018年11月8日颁发公有住房出售产权界定卡（记载购房职工祁玉洛、配偶黄海娟，建筑面积80.15平方米，竣工时间1997年），2018年11月29日颁发不动产权证书〔豫（2018）洛阳市不动产权第xx号〕，登记的权利人为祁玉洛、黄海娟共同共有。2012年9月1日，甲方祁玉洛与乙方崔育科签订《房屋转让合同》，约定：一、乙方购买甲方坐落在洛阳市××工区玻璃厂××路××院××楼××室，面积约为86㎡，甲方自愿将该房产卖给乙方；二、房产交易价格为叁拾万元人民币(￥300000元)；三、双方在签定本合同之日，乙方向甲方交纳叁万元保证金，因甲方房产证正在办理之中，双方协商约定，在2013年春节前，房产证办理下来后，乙方将购房全款一次性交付给甲方，甲方即给乙方办理过户手续；四、双方友好协商，如房产证在2013年春节前没有办理下来，乙方在2012年10月31日入住该房屋，乙方向甲方交纳部分房款后，甲方将使用权交付乙方；五、甲方保证其拥有此房所有权期间，无抵押、无按揭等手续不清问题；六、甲方办理房产证之前，所有费用由甲方承担，甲方过户到乙方名下所有费用，由乙方承担；七、未尽事宜，双方友好协商。签订合同时，该房屋由祁玉洛占有使用，与祁玉洛工作单位在一个院，当时没有产权界定卡和房产证，祁玉洛带崔育科查看了房屋，还交给崔育科一份黄海娟手写的承诺书。2013年3月20日，崔育科支付购房款20万元，祁玉洛出具了收条。当月祁玉洛将房屋交付给崔育科，崔育科一直居住该房屋至今。黄海娟出具承诺书载明：“位于玻南路××院××室的房屋归祁玉洛全权处理，黄海娟，2012年4月20日。”崔育科现持有该承诺书。黄海娟、祁玉洛都认可承诺书系黄海娟书写，但二人均辩称黄海娟出具承诺书是让祁玉洛处理房屋的物业、水电和办理房产证，没有授权出售房屋，对此崔育科不予认可。祁玉洛在出售房屋时没有将离婚时该房屋分给黄海娟的事实告知崔育科，崔育科不知道该事实。另查明，本院在办理申请执行人裴胜利与被执行人祁玉洛、姜保卫买卖合同纠纷一案中，本院于2016年5月3日作出（2016）豫0303执655号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取、扣留被执行人存款192585元及执行完毕时的利息，如存款不足，查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应价值财产；于2019年7月3日查封了被执行人祁玉洛名下涉案房屋。黄海娟以案外人身份，以离婚协议已明确将该房屋分给黄海娟为由，向本院提出执行异议，本院于2020年6月23日作出（2020）豫0303执异31号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。申请执行人裴胜利向本院提起执行异议之诉，请求撤销（2020）豫0303执异31号执行裁定书，继续执行涉案房产。本院于2020年11月24日作出（2020）豫0303民初4844号民事判决，驳回裴胜利的诉讼请求。该判决已于2020年12月14日发生法律效力，裴胜利申请对涉案房屋的查封已经解除查封。本案中，根据崔育科的申请，本院于2020年12月15日作出（2020）豫0303民初7029号之一民事裁定书，于同年12月18日查封了涉案房屋。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，争议焦点是《房屋转让合同》是否有效，祁玉洛是否属于无权处分、合同是否能够继续履行并办理不动产转移登记。涉案房屋系祁玉洛、黄海娟夫妻共同财产，离婚协议将该房屋分给黄海娟，对该二人具有法律约束力。黄海娟离婚后出具的承诺书明确载明“位于玻南路××院××室的房屋归祁玉洛全权处理”，并将房屋和承诺书交给祁玉洛，祁玉洛又交给购房人崔育科，能够证明承诺书“全权处理”包括出售房屋。祁玉洛出售房屋系基于黄海娟委托授权的有权代理，该代理行为对黄海娟发生效力，不属于无权处分。黄海娟、祁玉洛关于承诺书是让祁玉洛处理房屋的物业、水电和办理房产证的辩解意见，既与承诺书的字面意思不符，也与常理不符，本院不予采信。祁玉洛与崔育科签订《房屋转让合同》既代表自己，也代理黄海娟，该《房屋转让合同》合法有效，对祁玉洛、黄海娟、崔育科具有法律约束力。涉案房屋已基于房改时的情况登记在祁玉洛、黄海娟名下，被案外人查封的情况目前已经解除，继续履行合同不存在障碍。根据离婚协议和房屋转让合同，崔育科应支付剩余购房款10万元给黄海娟，祁玉洛、黄海娟应协助办理不动产权转移登记，转移登记相关费用由崔育科承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条规定，判决如下：一、确认祁玉洛与崔育科2012年9月1日签订的《房屋转让合同》有效；二、崔育科于本判决生效后十日内支付黄海娟购房款10万元；三、祁玉洛、黄海娟于崔育科支付购房款后十日内协助将洛阳市西工区玻璃厂南路36号院3幢xx号房屋不动产权〔豫（2018）洛阳市不动产权第xx号〕转移登记至崔育科名下，转移登记相关费用由崔育科承担。四、驳回崔育科的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2453元（已减半收取），保全费2523元，合计4976元，由祁玉洛、黄海娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李东晓二〇二〇年十二月二十五日书记员  金 淦