湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2661号原告（反诉被告）：湘潭鸿基龙盛置业有限公司，统一社会信用代码：91430300663951931U，住所地湘潭市雨湖区韶山东路77号。法定代表人：陈**爱，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨湖，男，1977年11月6日出生，汉族，福建省闽清县人。委托诉讼代理人：许婷婷，湖南湘剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：李孝云，男，1968年9月25日出生，汉族，湘潭市人，个体工商户，身份证住址湘潭市岳塘区，现住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：王承志，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：宾稀，湖南潭州律师事务所律师。原告湘潭鸿基龙盛置业有限公司（以下简称鸿基龙盛）与被告李孝云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，在诉讼过程中，被告李孝云于2019年9月1日向本院提出反诉，本院于当日立案受理。本院依法适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）鸿基龙盛的委托诉讼代理人杨湖、许婷婷，被告（反诉原告）李孝云及其委托诉讼代理人王承志、宾稀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿基龙盛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的租赁合同;2.判令被告立即腾空并返还租赁商铺给原告；3.判令被告立即向原告支付租金219160元及违约金148725元，支付电费13058元及违约金12004元，以上各项费用合计392947元（从2018年10月1日计算至2020年5月15日止）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:原、被告于2018年2月6日签订《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告承租原告位于湘潭市雨湖区韶山××路××大桥）旺城天誉商业广场第22幢第三层编号为3013、3014、3021、3022、3023商铺，建筑面积合计839.36平方米，用于经营“茅屋黑山羊”餐饮，合同期限从2018年7月1日起至2023年6月30日止。同时，租赁合同对租赁期限内的交易结算（租金、计取方式、交付方式、免租期、租金递增）、违约责任等均作出了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2018年10月1日起开始拖欠原告的租金和电费，现已累计欠付原告租金、电费（含违约金）合计人民币392947元。另外，被告违反租赁合同约定，在未与原告协商一致的情况下，于2019年4月1日起擅自闭店停止经营至今，并单方向原告提出解除合同要求，拒绝向原告支付所欠租金、返还租赁场地。被告的上述种种违约行为，严重损害了原告的合法权益，原告多次口头或书面催告被告履行支付租金、电费、恢复经营等合同义务，但被告置之不理。原告于2020年5月15日向被告发出《告知函》，限期被告履行给付所欠租金及腾空返还商铺／场地义务，同时告知被告商铺租赁合同于该《告知函》发出之日起即解除，但被告仍未作出回应，请求法院支持原告诉请。被告李孝云辩称，一、因租赁合同目的无法实现，答辩人于2019年4月1日向鸿基龙盛发出了解除租赁合同的通知，答辩人与鸿基龙盛的租赁合同已于2019年4月1日解除；二、双方所签租赁合同系格式合同，仅约定答辩人一方的违约责任，且违约金支付比例过高，违约责任不对等。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李孝云向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告双方签订的《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》已于2019年4月1日解除；2.判令反诉被告退还租赁保证金50000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失共计200000元；4.由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2018年5月21日，反诉原告与反诉被告签订了《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于湘潭市雨湖区韶山××路××大桥）旺城天誉商业广场第22幢第三层3013、3014、3021、3022、3023＃商铺，用于经营“茅屋黑山羊”餐饮，合同期限从2018年7月1日起至2023年6月30日止。反诉被告交付商铺后，反诉原告投入了大量资金对商铺进行了装修。自2018年11月起，旺城天誉业主与反诉被告之间因停车及其他原因产生激烈矛盾，业主多次堵住旺城天誉出入口，导致反诉原告根本无法正常经营，损失严重。因反诉被告无法保障反诉原告正常的经营环境，致使租赁合同目的无法实现，反诉原告于2019年4月1日向反诉被告发出解除租赁合同的通知，反诉被告已确认收到反诉原告解除合同的通知。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，反诉原告与反诉被告之间的租赁合同己于2019年4月1日解除。因反诉被告的原因，导致反诉原告遭受了巨额经济损失，反诉被告应赔偿反诉原告各项经济损失200000元。请求法院支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）鸿基龙盛辩称，一、涉案租赁合同解除时间应为2020年5月15日。反诉原告自始至终未向反诉被告提交过书面的解除租赁合同的通知，且与租赁合同第13条、第37条的约定不符，故租赁合同的解除时间应为2020年5月15日，而不是反诉原告提出的2019年4月1日；二、反诉原告欠缴租赁费用，构成根本违约，无权请求退还保证金；三、反诉被告已经合理全面履行了合同义务，反诉原告要求反诉被告赔偿无事实依据及法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。原告（反诉被告）鸿基龙盛为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1：原告企业营业执照、被告身份证，拟证明原、被告主体适格。证据2：《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》、《合同条款变更协议》，拟证明：①原告与被告之间的租赁法律关系；②被告应根据商铺租赁合同约定履行按时足额支付租金等合同义务；③被告违反租赁合同约定，未履行租金、电费等支付义务，且擅自闭店停止经营，原告享有合同解除等权利；④被告应按逾期未交租金、电费总额的2‰/日的标准向原告支付违约金。证据3：《告知函》、《律师函》及快递信息，拟证明原告及委托律师发函告知被告，违反租赁合同约定，未履行租金、电费等费用的支付义务，且拒绝与原告就租赁合同的履行或解除等事宜进行协商解决，原告依约行使合同解除权。证据4：视频资料，拟证明：①2020年9月3日晚上7点许，被告带人从涉案租赁场地搬走相关资产设备；②被告一直占用涉案租赁场地，并自行管理租赁场地内的资产设备；③被告应向原告支付场地占用期间的费用。证据5：《门面租赁暂时终止合同》，拟证明：①被告于2019年4月1日向原告提交的内容，并未正面向原告提出解除租赁合同的诉求，被告违反合同约定，擅自闭店停止营业；②该函只字未提到出入口被堵的情况，足以证明被告的反诉事实与理由与客观事实不符。证据6：商铺电表抄表记录，拟证明被告在租赁合同履行期间应向原告交付电费13,058元，并根据合同约定支付违约金。被告李孝云（反诉原告）质证认为，对证据1的三性均无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，该合同是格式合同，除了租金约定以外没有非格式合同条款，明显加重被告减轻自己权利义务的条款，应该做有利于被告的处理。其中违约金的约定明显高于法律规定；对证据3的三性均有异议，被告未收到上述材料，拒收是因为电话号码错误，《告知函》、《律师函》中明确在2019年4月1日解除合同是原告自认；对证据4视频资料搬东西的事实认可，对证明目的有异议，我方在2019年4月1日就要求退还押金，就是退场表示，原告就应当协助场地腾空；对证据5《门面租赁暂时终止合同》的三性均无异议，对证明目的有异议，根据原告提供的证据3和起诉状，该函实质是解除合同的通知，被告本身只有小学文化，有明确提出解除的原因是停车问题，恰恰证明我们的反诉成立；对证据6，系实际发生的电费金额无异议，但是对证明目的中的违约金有异议，违约金不应支持。反诉原告李孝云为支持其反诉请求，向本院提交了下列证据：证据1：反诉原告身份证、反诉被告工商登记信息，拟证明反诉原、被告的主体资格适格。证据2：《报警案件处警登记表》18份及相关视频，拟证明：①在租赁商铺期间，因反诉被告未能处理好与旺城天誉业主之间的停车费产生矛盾，多次发生旺城天誉业主堵住商铺停车场入口的事件，派出所多次出警并参与协调；②因反诉被告未能处理好与旺城天誉业主之间因停车费产生的矛盾，导致反诉原告无法正常经营，给反诉原告造成巨大经济损失。证据3：《催告函》，拟证明因租赁合同目的无法实现，反诉原告于2019年4月1日向反诉被告发出解除租赁合同的通知，反诉被告在《催告函》中已确认收到了反诉原告提交的解除合同通知，双方的租赁合同已于2019年4月1日解除。反诉被告鸿基龙盛质证认为，对证据1的三性无异议；对证据2《报警案件处警登记表》及视频的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，达不到反诉原告的证明目的。从公安机关的处警记录上可看出，案发地点绝大多数发生在旺城天誉小区大门处，而小区的大门口与商场停车场进出口的距离很远，并不是同一个地方，对反诉原告的商铺经营不会有任何影响，反诉原告商铺经营的好坏是由各种因素决定的。另外，小区业主与物业发生了纠纷，与鸿基龙盛并无关联，小区业主没有履行交纳物业费、停车费的义务，进不了停车场而产生的相关纠纷的后果，不能转嫁到鸿基龙盛；对证据3《催告函》的三性均无异议，但不能达到反诉原告的证明目的。2019年4月1日反诉被告收到的函上并没有明确提出解除合同的诉求，反诉原告主张租赁合同于2019年4月1日解除与事实不符。对原告（反诉被告）鸿基龙盛所提交的6组证据，本院认定如下：对证据1、2、5，6，本院对其三性予以确认；对证据3、4，本院对其真实性予以采信。对被告（反诉原告）李孝云所提交的3组证据，本院认定如下：对证据1、2、3，本院对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日，原告鸿基龙盛（反诉被告、出租方、甲方）与被告李孝云（反诉原告、承租方、乙方）签订《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》，2018年5月21日签订《合同条款变更协议》，上述合同约定：乙方承租甲方位于湘潭市雨湖区韶山××路××大桥）旺城天誉商业广场第22幢第三层3013、3014、3021、3022、3023号商铺经营餐饮，建筑面积839.36㎡，计租面积749.25㎡。甲方于2018年3月15日之前交付铺面给乙方进场装修。合同期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止。付款方式为：1.从2018年7月1日至2019年6月30日为计租期，按计租面积收取固定租金，标准为30元／㎡／月。甲方每月收取租金22478元，租金交付按季度交付。第一个租赁年度内共计免租6个月，首年每月实缴租金人民币11239元。收取物业管理费（按建筑面积收取），标准为5元／㎡／月，甲方每月收取物业管理费4197元；2.从2019年7月1日至2020年6月30日为计租期，按计租面积收取固定租金，标准为30元／㎡／月。甲方每月收取租金22478元，租金交付按季度交付；3.从2020年7月1日至2022年6月30日为计租期，按计租面积收取固定租金，标准为31.5元／㎡／月。甲方每月收取租金23601元，租金交付按季度交付。合同第十六条约定，乙方须在签订本合同时向甲方一次性支付相当于三个月租金的履约保证金50000元，如乙方未按约定支付租金、物业管理费或违约金等，甲方可以扣留全部或部分履约保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费，该充抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。合同第三十五条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同：……2.在乙方规定的营业时间内，乙方商铺无故擅自停止营业超过30日的；3.乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的保证金、租金及物业管理费、空调费、能源费等超过30日，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，并由乙方承担违约责任；乙方还应同时承担逾期违约金，即每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的2‰向甲方支付违约金。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，原告鸿基龙盛依约履行了场地交付义务，被告李孝云于2018年5月向原告支付履约保证金50,000元，并对承租场地进行了装修。2018年7月6日，被告李孝云向原告鸿基龙盛支付了2018年7月1日至2018年9月30日的房屋租金33,717元。依照双方所签合同第十五条的约定，被告李孝云应在2018年10月1日之前向原告支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金33,717元，但被告一直未支付。同时，被告李孝云经营的“湘潭市雨湖区茅屋黑山羊饭店”自2018年11月27日起一直未缴纳电费，共计拖欠原告电费金额为13,058元（其中：2018年12月31日应缴2018年11月27日至2018年12月29日电费3308元；2019年1月31日应缴2018年12月30日至2019年1月28日电费4200元；2019年3月1日应缴2019年1月29日至2019年2月28日电费3300元；2019年4月1日应缴2019年3月1日至2019年3月30日电费2250元）。2019年4月1日，被告李孝云向原告提交《门面租赁暂时终止合同》，该材料内容为：“1.茅屋黑山羊要求甲方退还所有的租金及押金；2.因前坪禁止停车，导致生意惨淡造成的损失怎么办；3.因甲方招商不到位，导致人气不足；4.所有商户全部亏损无盈利，怎么办？茅屋黑山羊店。2019.4.1”。被告李孝云向原告鸿基龙盛提交上述材料后，于当日将所经营的“湘潭市雨湖区茅屋黑山羊饭店”停业关闭，但未将所租赁的场地腾空交付原告，一直占用该场地至今。因被告李孝云既未支付拖欠的租金、电费，又将经营场所关闭，原告鸿基龙盛于2020年5月14日以邮寄送达方式向被告李孝云发出《告知函》，要求被告在2020年5月22日之前结清计算至2020年5月15日欠付的租金219,160元、物业管理费81,841元、电费13,058元，否则按合同约定计收违约金，同时解除双方租赁合同。该邮件因被告拒收被退回。2020年6月2日，原告代理律师再次以邮寄送达方式向被告发出《律师函》，再次要求被告履行给付所欠租金及腾空返还商铺、场地义务。该邮件因被告拒收被退回。为此原告诉至本院。另查明，（一）被告李孝云提交的证据显示：2018年11月30日至2019年1月15日期间，因旺城天誉小区业主与其物业公司株洲市嘉园基业物业服务有限公司湘潭分公司之间就停车收费等方面原因，曾出现过多次业主开车堵塞旺城天誉小区西北门出入口及地下停车场入口的情况。其中有4天（7次报警）出现业主开车堵塞地下停车场入口情形，时间分别为2018年12月2日（该天有4次报警）、2018年12月5日、2018年12月7日、2019年1月31日。（二）被告李孝云所租赁的商铺，位于旺城广场三楼，距旺城天誉小区西北门（主门）出入口约200米，步行至被告经营的“茅屋黑山羊”消费不受任何影响，但如开车至被告经营的“茅屋黑山羊”消费，则车辆只能停放在旺城广场或进入地下停车场停放。本院认为，原告鸿基龙盛与被告李孝云签订的《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》、《合同条款变更协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方应当全面履行。引发本案纠纷的根本原因，系被告李孝云未按合同约定支付原告房屋租金所致，被告李孝云的行为构成违约。故本院对原告要求的“解除双方签订的租赁合同，被告立即腾空并返还租赁商铺”的诉请，予以支持。本案原告主张合同的解除时间为2020年5月15日，而被告李孝云主张合同的解除时间为2019年4月1日。本院认为，合同的解除有法定解除和约定解除二种情形。本案中，双方所签订的《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》尚未到期，因被告的根本违约，原告有权依据双方所签合同的第三十五条第2项、第3项的约定，单方解除合同。相反，本案被告虽然于2019年4月1日向原告鸿基龙盛提交了《门面租赁暂时终止合同》，且于当日实际停止经营，但因被告事先未与原告协商一致，且本案被告存在拖欠原告的房租及电费，被告李孝云属于违约方，作为违约方无权单方请求解除合同。综合考虑本案被告在经营过程中，存在旺城天誉小区业主与物业公司因停车收费的矛盾给被告的经营可能造成一定的影响的现实，结合本案原告诉请的房屋租金中，对2019年7月1日至2020年5月5日期间的租金已减半收取，故本院确认双方解除合同的时间为2020年5月15日。故本院对被告提出的“合同的解除时间为2019年4月1日”的反诉请求及辩解，不予支持及采信，对原告鸿基龙盛提出的要求被告李孝云支付拖欠的房屋租金及电费的诉请，本院予以支持。原告鸿基龙盛要求被告支付违约金的诉请，本案双方合同约定按每日千分之二支付违约金的约定过高，本院酌情予以核减，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率由被告支付违约金。被告（反诉原告）提出的“反诉被告退还租赁保证金50,000元”的诉请，本案被告违约在先，原告有权依据双方所签合同第十六条的约定，将其履约保证金抵偿被告（反诉原告）所欠的房屋租金或电费。被告（反诉原告）提出的“反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失共计200,000元”的诉请，一方面，本案反诉原告未提交相关证据，另一方面，本案原告（反诉被告）并无违约行为，故本院对反诉原告的该项诉请，不予支持。综上所述，本院对本诉原告鸿基龙盛的诉讼请求，部分支持；对反诉原告李孝云的反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告湘潭鸿基龙盛置业有限公司与被告李孝云签订的《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》，限被告李孝云在本判决生效之日起十五日腾空位于湘潭市雨湖区韶山××路××大桥）旺城天誉商业广场第22幢第三层3013、3014、3021、3022、3023号商铺，并将其交还给原告湘潭鸿基龙盛置业有限公司；二、由被告李孝云支付原告湘潭鸿基龙盛置业有限公司2018年10月1日至2020年5月15日的房屋租金169,160元（被告于2018年5月交付的履约保证金已抵扣房租），并分段计算支付延期付款违约金（其中：2018年10月1日至2018年12月31日应付的房租33,717元以被告所交履约保证金抵扣，2019年1月1日至2019年3月31日应付房租33,717元，扣除被告履约保证金余额16,283元，尚欠17,434元，2019年1月1日至2019年3月31日以17，434元为基数计算，2019年4月1日至2019年6月30日以51,151元为基数计算，2019年7月1日至2019年9月30日以84,868元为基数计算，2019年10月1日至2019年12月31日以118,585元为基数计算，2020年1月1日至2020年3月31日以152,032元为基数计算，2020年4月1日起至本案清偿之日止以169,160元为基数计算，其利率均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；三、由被告李孝云支付原告湘潭鸿基龙盛置业有限公司2018年11月27日至2019年3月30日的电费13,058元，并分段计算支付延期付款违约金（其中：2018年12月30日至2019年1月28日以3308元为基数计算，2019年1月29日至2019年2月28日以7508元为基数计算，2019年3月1日至2019年3月30日以10,808元为基数计算，2019年4月1日起至本案清偿之日止以13,058元为基数计算，其利率均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；四、驳回原告湘潭鸿基龙盛置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李孝云的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7190元，由原告湘潭鸿基龙盛置业有限公司负担1190元，被告李孝云负担6000元；反诉费2525元（已减半收取），由反诉原告李孝云负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或法定代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  周清溪人民陪审员  任建红人民陪审员  杨平安二〇二〇年十二月十一日书 记 员  蒋梁燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。