广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9201号原告夏旭芬，女，汉族，1973年1月4日出生，公民身份号码：440××××××××××××649，住址：广东省揭东县×××××××××××××。委托代理人黄师荣，广东兆丰律师事务所律师。第一被告惠州市瀚盛置业有限公司，统一社会信用代码：914××××××××××212XM，住所地：惠州市仲恺高新区×××××××××××。法定代表人：曹某1。第二被告林妙香，女，汉族，1966年12月1日出生，公民身份证号码：440××××××××××××629，住址：广东省惠州市惠城区××××××××××××。委托代理人陈仲生，广东卓凡（仲恺）律师事务所律师。委托代理人陈圣文，广东卓凡（仲恺）律师事务所实习律师。原告夏旭芬与被告惠州市瀚盛置业有限公司（以下简称瀚盛置业公司）、林妙香房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告夏旭芬的委托代理人黄师荣、被告林妙香的委托代理人陈仲生、陈圣文到庭参加了诉讼。被告瀚盛置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告夏旭芬起诉称，被告瀚盛置业公司是惠州市翡翠香缇项目的开发商和外墙涂料工程的发包方，被告林妙香是惠州市翡翠香缇项目外墙涂料工程的承包人。2015年5月20日，被告瀚盛置业公司与被告林妙香签订《外墙涂料工程合同》，约定被告瀚盛置业公司将惠州市翡翠香缇项目外墙涂料工程发包给被告林妙香，并约定以惠州市翡翠香缇2栋一单元701房总价367040元抵扣工程款，多退少补。2016年4月24日，双方将抵扣工程款的房产变更为惠州市翡翠香缇2栋二单元801房，抵扣价格不变。原告经与两被告商定，同意以450000元的价格购买上述房产，其中367040元为开发商销售款，用于抵扣被告瀚盛置业公司欠被告林妙香的工程款，余款82960元为被告林妙香另行收取的转让费。2016年4月22日，原告与被告瀚盛置业公司签订了《商品房买卖合同》，并在合同签订当日向被告林妙香一次性支付了购房款450000元。2016年4月24日，被告瀚盛置业公司于向原告出具《收款收据》。根据《商品房买卖合同》约定，被告瀚盛置业公司应当在2016年9月30日前将商品房交付原告使用，但其不但一直未将该商品房交付给原告使用，并且还将该商品房于2019年4月30日过户登记至自己名下。现该商品房因两被告之间存在工程款纠纷，已被法院查封，导致商品房买卖合同的目的已不能实现。原告认为，被告瀚盛置业公司的上述行为已严重侵害了原告的合法权益，应当返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。因转让事项未能完成，被告林妙香应当返还转让费及利息，并承担已付转让费一倍的赔偿责任。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。1、请求判决解除原告夏旭芬与被告瀚盛置业公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告瀚盛置业公司立即返还原告夏旭芬已付购房款人民币367040元及利息（利息以本金367040元为基数自2016年4月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求判令被告瀚盛置业公司赔偿原告夏旭芬损失人民币354632元（即商品房实际销售价721672元减去合同约定价款367040元）；4、请求判令被告瀚盛置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告夏旭芬367040元；5、请求判令被告林妙香立即返还原告夏旭芬购房款人民币82960元及利息（利息以本金82960元为基数自2016年4月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6、请求判令被告林妙香承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告夏旭芬82960元；7、请求判令被告林妙香对上述第2、3、4项诉讼请求事项承担连带清偿责任。8、请求判令本案全部诉讼费用由两被告承担。（以上2-6项合计1343041.38元）。9、请求被告承担保全费5000元及公告费260元。被告瀚盛置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告林妙香辩称，被答辩人夏旭芬与瀚盛置业公司之间的商品房买卖合同纠纷应由商品房买卖双方解决，与答辩人无关。答辩人与被告瀚盛置业公司、夏旭芬（第三人）建设工程合同纠纷一案【案号：（2020）粤1302民初805号】，已由贵院作出判决，之后各方均未提出上诉。（2020）粤1302民初805号民事判决书于2020年7月10日生效。该判决书第10页第二段中明确：“至于原告主张的剩余工程款及房屋差价损失问题，原、被告在《外墙涂料工程合同》约定以房抵付工程款后，被告又将该房转让了第三人，其主张的剩余工程款已从第三人处获得补偿，第三人就被告用于抵付工程款的房屋与被告直接签订了《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对被告与第三人具有约束力，相关的权力与义务应当由第三人享有和承担。被告在合同签订后未按约定将上述房屋交付给第三人，第三人可依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，要求被告承担相应的违约责任……”贵院在判决书中已明确认定该《商品房买卖合同》没有违背法律和行政法规的强制性规定，对瀚盛置业公司与被答辩人夏旭芬具有约束力，相关的权力与义务应当由第三人夏旭芬享有和承担。另外，《商品房买卖合同》也约定了仲裁条款，发生的纠纷由惠州仲裁委员会仲裁。瀚盛置业公司在合同签订后未按约定将上述房屋交付给被答辩人夏旭芬，被答辩人夏旭芬可依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，要求瀚盛置业公司承担相应的违约责任。答辩人并非该《商品房买卖合同》的任何一方，依据该判决，不享有该房屋对应的权利也不承担对应的责任。根据生效判决与合同相对性原则，被答辩人要求答辩人对解除《商品房买卖合同》产生的一系列问题承担责任，没有法律和事实依据。二、被答辩人于起诉状中所言与事实不符，答辩人收到的购房款已经退给被答辩人的丈夫林少跃的舅舅陈满周，其请求答辩人退还、赔偿购房款无事实法律依据。1、事实上，被答辩人所称的701房开始是瀚盛置业公司出售给被答辩人丈夫林少跃的舅舅陈满周。之后，因为被答辩人主动提出要房屋，而其舅舅陈满周也想出售，便转为由瀚盛置业公司出售给被答辩人。后又改为801房。而陈满周碍于亲戚关系，不好意思直接从被答辩人处赚取利润，便由答辩人收取款项后给陈满周。被答辩人向答辩人转账450000元，答辩人于2016年4月26日向陈满周转账31万元，余下的14万元亦通过其他银行和现金等方式转给了陈满周。故而，该款项答辩人已经支付给其亲戚，答辩人实际上未收取被答辩人购房款，不存在返还被答辩人购房款82960元之说，更无须承担赔偿责任。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这里出卖人指的是瀚盛置业公司，并不是指答辩人，答辩人无须承担已付购房款一倍的赔偿责任。而且答辩人也不是该合同的权利和义务的负担者，无过错，不存在违约，无须承担赔偿责任。三、本案业经生效判决，该房屋不能交付的问题与答辩人无关。答辩人不想有不承担该《商品房买卖合同》的权利义务，既不存在违约行为，也不存在侵犯被答辩人利益的行为，依法不承担赔偿责任更无须承担连带责任。如前所述，（2020）粤1302民初805号民事判决书已于2020年7月10日生效，现已进入执行阶段。贵院判决书中已明确认定《商品房买卖合同》是有效的，且对被告与第三人具有约束力，但被答辩人在本案中请求答辩人退款、赔偿的做法显然与上述认定相违背，更已突破合同相对性原则。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”，本案若本案判决答辩人承担违约责任、赔偿责任或连带责任，则将会推翻原有生效判决中的认定。答辩人本身就是本案的受害者，此工程投入了这么多，垫付了工人工资、材料款，到头来不仅没有得到补偿，反而给被答辩人起诉！而被答辩人在购房时也是从其亲戚更名而来。属于自愿购买，无任何欺诈、胁迫的因素。本案全因开发商一房多卖而导致引起一系列的纠纷。现在被答辩人要求答辩人承担退款责任，还要承担赔偿责任、连带责任于法无据、于情不通、于理不合。答辩人请求贵院依法查明事实后驳回被答辩人的起诉或诉讼请求，并判决本案诉讼费由被告和被答辩人承担。本院查明的案件事实经审理查明,原告夏旭芬与第二被告林妙香是老乡关系，原告夏旭芬是基于第二被告林妙香的介绍向第一被告瀚盛置业公司购买的涉案房屋。第一被告瀚盛置业公司与第二被告林妙香于2015年5月20日签订了《外墙涂料工程合同》。合同约定：（第一条）瀚盛置业公司将惠州市翡翠香缇项目外墙涂料工程包给林妙香，林妙香包人工、包工具、包材料，瀚盛置业公司免费提供水电住。（第五条）付款和结算方式：按第一被告要求施工，喷涂多彩漆单价120.00元/平方米，工程量暂定3500㎡。此报价不含税，工程总额暂定约420000元，工程完工后以实际收方为准，工程验收合格后付至总工程款的98%，余款2%在保修期一年满后一个星期内付清。瀚盛置业公司同意以翡翠香缇2栋一单元801房总价367040.00元抵扣林妙香工程款，多退少补。《翡翠香缇园项目裙楼外墙涂料工程结算单》结算人民币为414948.72元，有瀚盛置业公司和林妙香的签名。此后，因瀚盛置业公司拖欠林妙香工程款，林妙香起诉瀚盛置业公司并将夏旭芬列为第三人以查明案件事实，针对该案，2020年5月29日，本院作出（2020）粤1302民初805号民事判决书于2020年7月10日生效，该判决书第10页第二段中明确：“至于原告林妙香主张的剩余工程款及房屋差价损失问题，原、被告在《外墙涂料工程合同》约定以房抵付工程款后，被告惠州市瀚盛置业有限公司又将该房转让给了第三人夏旭芬，其主张的剩余工程款已从第三人处获得补偿，第三人就被告用于抵付原告工程款的房屋与被告直接签订了《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对被告与第三人具有约束力，相关的权利与义务应由第三人享有与承担。被告在合同签订后未按约定将上述房屋交付给第三人，第三人可依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，要求被告承担相应的违约责任……”。另查明，原告夏旭芬与第一被告瀚盛置业公司于2016年4月22日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：（第三条）原告购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经惠州市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。房屋坐落：惠州仲恺高新区和畅五路东7号翡翠香缇园商住楼2栋2单元8层01号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土，层高为3.00米，建筑层数地上30层。地下0层。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的3个。该商品房合同约定建筑面积共92.05平方米，其中，套内建筑面积72.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.42平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。……（第四条）原告与第一被告约定按下述方式计算该商品房价款：按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币367040元）叁拾陆万柒仟零肆拾元整。（第六条）原告按下列方式按期付款：签署本合同之日，已付清总房款367040元整。（第八条）第一被告应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房经验收合格，该商品房验收合格是指由第一被告、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。……（第九条）除本合同第八条规定的特殊情况外，第一被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，第一被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，第一被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，第一被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订的当天，原告夏旭芬委托其丈夫林少跃向第二被告林妙香支付了人民币450000元，2016年4月24日，第一被告瀚盛置业公司出具了收到夏旭芬购房款367040元的《收款收据》。根据原告的申请，2020年7月2日，本院作出（2020）粤1302民初9201号民事裁定书，裁定如下：一、查封被告惠州市瀚盛置业有限公司名下所有的位于惠州仲恺高新区和畅五路东7号翡翠香缇园商住楼2栋2单元8层01号房【房产证号：粤（2019）惠州市不动产权第5010022号,建筑面积：91.96平方米】，查封的金额以人民币804632元为限。（查封期限为三年）。二、冻结被告林妙香名下在工商银行惠州仲恺高新区支行账户内存款，账号：622×××××××××××××178，冻结金额以人民币450000元为限。（冻结期限为一年）。案件保全费5000元，由原告夏旭芬预交。以上事实，有当事人的主体资格信息、商品房买卖合同、收款收据、招商银行个人转账汇款业务受理回单、历史交易明细、结婚证、外墙涂料工程合同、翡翠香缇外墙漆修补协议书、结算表、结算单、民事判决书、不动产登记结果、2单元8层01号房基本信息、销控表、民事裁定书、回执、送达回证及本院庭审笔录在卷为据，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告夏旭芬与第一被告瀚盛置业公司签订的《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，合同的内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告夏旭芬依约履行合同义务，委托其丈夫林少跃向第二被告林妙香支付了人民币45万元，该45万元的367040元是案涉房屋的购房款，第一被告瀚盛置业公司向向也原告出具了《收款收据》，确认已收到原告夏旭芬购房款367040元，同时，本院已经发生法律效力的2020）粤1302民初805号民事判决书已阐明了“至于原告林妙香主张的剩余工程款及房屋差价损失问题，原、被告在《外墙涂料工程合同》约定以房抵付工程款后，被告惠州市瀚盛置业有限公司又将该房转让给了第三人夏旭芬，其主张的剩余工程款已从第三人处获得补偿，第三人就被告用于抵付原告工程款的房屋与被告直接签订了《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对被告与第三人具有约束力，相关的权利与义务应由第三人享有与承担。被告在合同签订后未按约定将上述房屋交付给第三人，第三人可依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，要求被告承担相应的违约责任……”，因此，案涉《商品房买卖合同》在原告夏旭芬与第一被告瀚盛置业公司之间产生约束力，不能约束第二被告林妙香，本院认定第二被告林妙香收取原告的45万元中有367040元是第一被告瀚盛置业公司以出卖案涉房屋应收取的购房款抵扣其应支付第二被告林妙香的等额的工程款，余款82960元是第二被告林妙香另行收取原告夏旭芬的案涉房屋转让费。综合以上分析，说明原告夏旭芬已经完成了购房对价的支付义务。但是第一被告瀚盛置业公司并没有依约实际交付房屋，其行为已经构成根本违约，应承担相应的民事责任。原告夏旭芬请求解除与第一被告瀚盛置业公司签订的《商品房买卖合同》并要求第一被告瀚盛置业公司返返还已付购房款人民币367040元及合理利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于由于第一被告瀚盛置业公司的根本性违约行为已导致原告夏旭芬购房的目的不能实现，所以第二被告林妙香继续收取原告夏旭芬案涉房屋转让费82960元亦缺乏合法依据，应返还给原告。目前，案涉房屋仍然登记在第一被告瀚盛置业公司的名下，没有设置抵押，也没有出卖给第三人，只是因为本案两被告之间的工程款纠纷【案号：（2020）粤1302民初805号】被查封，因此，原告夏旭芬请求判令第一被告瀚盛置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任等赔偿请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，本院不予支持。综上，原告夏旭芬的诉讼请求合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院不予采纳。第一被告瀚盛置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告夏旭芬与第一被告瀚盛置业公司于2019年7月26日签订的《商品房买卖合同》。二、第一被告瀚盛置业公司应在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告夏旭芬为购房已付购房款人民币367040元和利息（利息以367040元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年9月30日起计算至2019年8月19日；以367040元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至清偿之日止）。三、第二被告林妙香应在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告夏旭芬人民币82960元和利息（利息以82960元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年9月30日起计算至2019年8月19日；以82960元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至清偿之日止）。四、驳回原告夏旭芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16887.37元（原告已预交），由原告夏旭芬负担8207.37元，第一被告瀚盛置业公司负担6806元，第二被告林妙香负担1874元。保全费5000元，公告费260元，均由第一被告瀚盛置业公司负担。应负担诉讼费的当事人在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 段小林审 判 员 贺晔晖审 判 员 龙伟永二〇二〇年十二月二十七日法官助理 杨俊斐书 记 员 张敏茱附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。