云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初4691号原告：西双版纳云投建设泛亚置业有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市嘎洒镇人民政府内。统一社会信用代码：91532801560079247K。法定代表人：王玉峰，男，1970年7月12日出生，汉族，身份证住址西安市未央区，职务董事长。委托诉讼代理人：赵倩，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨光，男，1982年5月28日出生，蒙古族，身份证住址呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：刘金剑，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。原告西双版纳云投建设泛亚置业有限公司（以下简称云投泛亚公司）与被告杨光商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵倩，被告杨光的委托诉讼代理人刘金剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云投泛亚公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.判令被告支付违约金273798.6元；3.判令被告配合原告办理房屋备案登记解除手续并自2020年7月18日起至解除备案登记之日止每日按购房款总额万分之一的利率向原告支付违约金；4.判令被告承担原告为实现债权支出的律师代理费20065.9元、交通费；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确放弃交通费的诉讼请求。事实和理由：2019年3月13日，原被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于景洪市，合同总价款为1368993元。被告应于2019年2月27日前向原告支付首期房价款418993元，余款950000元采用贷款方式付款，贷款到达原告账户的时间不得晚于《商品房买卖合同（预售）》签订之日起满60日当日。补充协议第五条第一款约定：乙方申请的银行贷款未按原合同第七条或本补充协议第三条约定的期限足额到账的，亦视为逾期付款，按合同第八条的约定承担违约责任。补充协议第五条第二款约定：乙方逾期付款，甲方依照合同第八条解除合同的，合同自甲方解除合同通知书送达乙方之日起解除（按合同载明地址寄出5日视为送达），乙方应于合同解除之日起7日内无条件配合甲方办理《商品房买卖合同》解除备案手续，如乙方逾期配合甲方办理《商品房买卖合同》解除备案手续的，应当承担相应的违约责任。上述合同签订后，原告已按合同约定办理商品房买卖合同登记备案手续。截至目前，被告仅向原告支付了首付款418993元，被告未在约定期限内向银行办理完毕贷款手续也未向原告支付剩余款项950000元已构成违约。原告委托建纬（昆明）律师事务所向被告发出律师函，要求被告于2020年7月16日前获得贷款或付清余款，否则合同自2020年7月11日解除，被告须在2020年7月18日前无条件配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》备案解除手续，但被告置之不理，未支付余款，也不配合办理房屋备案登记注销手续。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，原告有权请求法院确认解除上述合同，并要求被告承担违约责任。被告杨光辩称，对于解除双方签订的商品房买卖合同无异议，但被告不存在违约，原告未按照合同约定为被告办理银行按揭贷款手续导致被告无法履行合同。原告主张的违约金过高，双方解除合同后原告应返还被告支付的首付款并支付资金占用利息。原告围绕其主张向本院提交了证据。原告提交的证据1《商品房买卖合同（预售）》、补充协议；证据2收据、证据3律师函和邮寄单及物流信息；证据4《委托代理协议》、律师费发票；证据5中国建设银行股份有限公司西双版纳傣族自治州分行个人贷款中心《说明》一份、微信聊天记录、工商登记信息及《商品房买卖合同登记备案表》均来源合法，本院予以采信并在卷佐证。证据均来源合法、内容真实，本院予以采信并在卷佐证。证据5中的台账记录为原告单方制作，本院不予采信。证人罗某的证言与证据5中微信聊天记录相互佐证部分本院予以采信。根据庭审举证及认证，本院确认如下法律事实：2019年3月13日，原告云投泛亚公司与被告杨光签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主要约定：被告购买原告开发的位于景洪市，合同总价款为1368993元。被告应于2019年2月27日前向原告支付首期房价款418993元，余款950000元向银行申请贷款支付；买受人未按照约定时间付款的逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，逾期超过60日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已贷款部分）；出卖人应在2020年12月22日前向买受人交付该商品房。此外，在补充协议第四条约定：采用贷款支付房款的，贷款到达甲方（原告）账户时间不得晚于合同签订之日起期满60日当日；第五条第三款约定：如因乙方自身原因，包括但不限于首付款比例未达到银行要求、征信记录存在不良、资信情况不满足银行贷款审批要求等因素导致不能办理贷款（按揭），乙方应于甲方或银行通知其存在上述情形之日起5日内（按合同载明地址寄出5日视为送达）按银行要求采取不限于向甲方补足首付款等方式取得银行按揭贷款。如乙方不能补足首付款或未能取得银行贷款导致不能支付房屋总价款的，甲方有权解除合同，合同自甲方解除合同通知书送达乙方之日起解除（按合同载明地址寄出5日视为送达），乙方应于合同解除之日起7日内无条件配合甲方办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时乙方应按购房款总额的20%向甲方支付违约金。如乙方逾期配合甲方办理《商品房买卖合同》解除备案手续的，每逾期一日，乙方应按购房款总额万分之一向甲方支付违约金直至解除备案手续办理完毕，由此发生的交易相关税费由乙方承担。在解除备案手续办理完毕后甲方扣除乙方承担的上述所有违约金和相关税费后向乙方无息退还剩余已付款，如乙方已付款不够抵扣的，甲方有权向乙方追偿，为实现本条约定，甲方所支出的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、交通费、执行费）均由乙方承担。此外，补充协议还约定了其他内容。上述合同签订后，被告依约向原告支付首期购房款418993元。2019年3月27日，案涉商品房买卖合同办理了备案登记手续（预登记合同号：ＮＪＨ0052770096）。2020年7月6日，因被告逾期支付购房尾款，原告委托建纬（昆明）律师事务所律师向被告寄送《律师函》一份，在律师函中原告要求被告收到该函件之日起5日内即2020年7月16日前办理按揭贷款手续，提交符合银行按揭的贷款材料获得银行贷款或在上述期限内向原告不足全部购房款；若在2020年7月16日前未完成前述事项则双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议自2020年7月11日起解除，在解除前述合同后被告应在2020年7月18日前无条件配合原告办理解除备案手续，否则将承担相关违约责任。之后该律师函因收件人不在收件地址而退回。现原告以被告逾期未支付剩余购房尾款亦未取得银行按揭贷款为由要求解除合同而诉至本院。另，原告因本案诉讼与建纬（昆明）律师事务所签订《委托代理协议》，约定本案律师费为20065.9元，目前原告实际向建纬（昆明）律师事务所支付的本案律师费为10032.95元，对于剩余的律师费双方约定在领取结案法律文书之日起5个工作日内支付。本院认为，本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同……”的规定，原、被告双方均对解除《商品房买卖合同（预售）》、补充协议且由被告协助办理解除案涉合同备案登记手续无异议，但在本院（2020）云2801民初5015号杨光诉云投泛亚公司商品房销售合同纠纷一案中已经确认解除本案的买卖合同，故本院不再重复处理，前述合同解除后被告应协助原告办理解除案涉合同登记备案手续，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告是否存在违约、是否应当承担违约责任的问题，被告作为本案购房人负有支付购房款的义务，双方约定对于尾款950000元由被告向银行按揭贷款进行支付，按揭贷款作为支付购房款一种方式,办理按揭贷款义务应由被告承担，而本案原告作为开发商在被告向银行申请按揭贷款过程中亦尽到了基本的协助义务。根据中国建设银行股份有限公司西双版纳傣族自治州分行个人贷款中心出具的说明可以知道，被告未能贷款成功系被告个人征信问题所导致而并非原告的过错所致，被告虽辩称其征信问题系在补充协议第四条约定的贷款到账期限之后才发生，若原告在补充协议约定的时间内为被告成功办理了按揭贷款手续则不会发生后续无法按揭成功的结果，但被告并未能提交证据证明其在补充协议第四条约定的期限内已经按照银行的要求提交了所有的贷款资料且已经符合银行放款的要求，被告作为购房者应当保障在办理银行按揭手续成功之前其自身具有良好的贷款条件，故被告的该答辩意见本院不予采纳。本案系被告原因导致不能办理按揭贷款，导致无法支付购房尾款，相应的违约责任应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。……”的规定，在合同中对于违约责任虽约定为“……乙方应按购房款总额的20%向甲方支付违约金”，但综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，本院对原告要求的违约金酌情予以支持100000元，原告主张超过部分本院不予支持。对于逾期解除备案违约金，因原告起诉至本院要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》且由被告配合办理解除备案手续，故被告是否会存在逾期协助办理解除备案手续的行为尚不确定，故原告要求被告自2019年11月23日起支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于律师费，双方在合同中约定了该费用的承担，但根据原告提交了相关律师费发票及其与建纬（昆明）律师事务所签订的《委托代理协议之补充协议》的约定可以看出截止至目前原告实际支出的律师费仅为10032.95元（20065.9元×50%），故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持10032.95元，超过部分目前尚未实际产生，故本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨光于本判决生效之日起三十日内配合原告办理解除本案商品房买卖合同备案登记手续；二、被告杨光于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳云投建设泛亚置业有限公司支付违约金100000元和律师费10032.95元；三、驳回原告西双版纳云投建设泛亚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17120元，由原告西双版纳云投建设泛亚置业有限公司负担520元，由被告负担16600元。应由被告负担的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃人民陪审员  李本俄人民陪审员  玉 软二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  刀启娜