广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13319号原告：李佳彦，男，1988年8月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：柯宇翘，男，1988年12月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：广州蛮牛公寓管理有限公司，住所地广州市越秀区建设四马路26号319房。法定代表人：许宁，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周梦琦，广东广和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕敏华，广东广和（广州）律师事务所律师。原告李佳彦诉被告柯宇翘、第三人广州蛮牛公寓管理有限公司（以下简称：蛮牛公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告李佳彦,被告柯宇翘,第三人蛮牛公司的委托代理人周梦琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佳彦诉称：2017年10月21日，柯宇翘与广州市乐寓企业管理有限公司签订《认购书》，以人民币1216426元的价格购买位于广州市越秀区建设四马路26号XXX房的房地产，并约定以60个月租金合计人民币451209元购买时一次性收取。最终折扣后价格为人民币765217元。自2019年12月17日起该房屋由原告购买所得；故被告一次性收取的60个月租金中有38个月的租金属于原告所得。现要求被告归还此38个月的租金（即2017年10月至2019年12月租金归被告所有，2020年1月至2022年10月的租金归原告所有，合计人民币285000元。）综上所述，原告为维护自身的合法权益，起诉请求判令：1、请求人民法院判令被告柯宇翘立即归还原告李佳彦占用房屋租金人民币285000元；2、本案诉讼费用等由被告柯宇翘承担。被告柯宇翘答辩称：原告所述并非事实，是原告的主观臆断。关于原告提交认购书上部分手写文字的合法性提出质疑。通过反证法可以证明原告所述非事实，假设原告所诉为事实，亦有各种不合理的地方。在原告已从被告身上获得巨大利益的前提下，恳求法院应该重点考虑权衡原被告双方的利益均衡与否。2017年10月21日被告购房至今并未直接占有、使用涉案房屋，未曾享有收益权，涉案房屋应认定为未交付状态。综上恳请驳回原告一切诉讼请求，被告将保留向原告和第三方追责的权利。第三人蛮牛公司答辩称：一、不论原告与被告之间存在何种纠纷，原告都应继续履行《商品房租赁协议》。涉案房屋原产权人被告于2018年2月2日取得上述房屋的房产证，合法取得涉案房屋所有权后，与第三人蛮牛公司签订《商品房租赁协议》，第三人蛮牛公司向被告承租案涉房屋，租赁期限为2018年7月1日至2023年6月30日止。而蛮牛公寓为第三人蛮牛公司投资的全资子公司，进行公寓出租管理，故第三人蛮牛公司投资承租房屋后由蛮牛公寓统一管理。原告于2019年12月25日取得案涉房屋产权，因蛮牛公寓合法承租房屋在先，根据买卖不破租赁原则，不论原告与原产权人被告之间存在何种纠纷，原告都需继续履行第三人蛮牛公司与被告签订的《商品房租赁协议》。二、法院生效判决已确认，原告与被告之间的纠纷与第三人蛮牛公司无关。原告曾于2020年2月11日向广州市越秀区人民法院起诉第三人蛮牛公司【案号：（2020）粤0104民初7429号】，请求判令第三人蛮牛公司向其返还案涉房屋并支付房产占用费。广州市越秀区人民法院于2020年4月21日开庭审理，并于2020年8月10日作出判决，驳回原告的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。无论原告与被告之间存在什么纠纷，都不影响第三人蛮牛公司就涉案房屋签订的租赁合同。原告与被告之间的债务关系也经另案审理裁判，与第三人蛮牛公司无关。综上，第三人蛮牛公司合法承租房屋后交由蛮牛公寓运营，根据买卖不破租赁原则，原告需继续履行《商品房租赁协议》。原告与被告之间的债务关系，不影响第三人蛮牛公司投资就涉案房屋签订的租赁合同，也与第三人蛮牛公司无关。审理查明：2019年1月23日本院受理李佳彦与柯宇翘民间借贷纠纷一案，案件经本院调解于2019年3月11日自愿达成（2019）粤0103民初1437号民事调解书，约定:一、柯宇翘于2019年5月30日一次性向李佳彦支付借款本金及利息560000元；二、若柯宇翘未按时履行上述第一项，李佳彦有权以抵押物广州市越秀区建设四马路26号XXX房房产的房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿;三、本案受理费4439元由柯宇翘承担。2019年，本院作出（2019）粤0103执2697号之二《执行裁定书》，其中记载：在执行申请执行人李佳彦与被执行人柯宇翘民间借贷纠纷一案中，因被执行人未履行，二次拍卖柯宇翘名下的广州市越秀区建设四马路26号XXX房，但流拍，李佳彦要求以该次拍卖所定的保留价接受该财产。故本院裁定将被执行人柯宇翘名下的广州市越秀区建设四马路26号XXX房作价550724元，交付申请执行人李佳彦抵偿被执行人所欠申请执行人总债务中的550724元，上述房产的所有权自该裁定送达李佳彦时起转移。2019年12月25日，广州市越秀区建设四马路26号XXX房，登记至原告李佳彦名下，房屋用途为商业，建筑面积为24.42平方米。2020年2月11日广州市越秀区人民法院受理李佳彦与蛮牛公司物权保护纠纷一案。在该案审理过程中，蛮牛公司提交：1、2017年10月21日柯宇翘与韩后化妆品股份有限公司签订的《认购书》，其中约定了：认购方自愿认购广州市越秀区建设四马路26号3层75号物业，商品房总价1216426元，认购价765217元，已扣除五年租金，11月30日前未支付地产联盟会员费的，则成交价为865217元。2.柯宇翘与蛮牛公司签订的《商品房租赁协议》，租赁标的物为广州市越秀区建设四马路26号XXX号物业，租赁期限从2018年7月1日至2023年6月30日止；在租赁期间，承租方负责对商品房及其所在楼宇范围内的商品房及外立面进行整体装修，并对该商品房及其所在楼层范围内的商品房进行整体运营，同时承租方承租租赁期内该商品房的管理费、水电费及其他运营费用，出租方同意不向承租方收取任何费用；租赁期限届满后，若双方同意续签本商品房租赁协议的，则由双方根据实际情况另行确定租金收取。该院认为：李佳彦是以物抵债取得涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《认购书》的约定，认购价已抵扣了5年的租金。李佳彦也无证据证明蛮牛公司与柯宇翘存在恶意串通，故李佳彦在取得涉案房屋所有权后，也应按照《商品房租赁协议》的约定，免收被告租期内的租金。因此，李佳彦要求蛮牛公司支付从2019年12月25日起至2020年4月24日止的房产占用费，法院不予支持。广州市越秀区人民法院据此于2020年8月10日作出（2020）粤0104民初7429号民事判决书，判决：驳回李佳彦的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。在庭审中，柯宇翘提交与韩后化妆品股份有限公司签订的《认购书》原件，拟证明在该《认购书》第二条的后部并没手写“已扣五年租金”与蛮牛公司在广州市越秀区人民法院提供的《认购书》不相符。原告认为被告提供的认购书破损模糊，内容真实性无法确认，但蛮牛公司提供的认购书清晰无误，经广州市越秀区人民法院审核成为证据，故认定被告提供的认购书无效。蛮牛公司认为真实性、合法性不认可，被告提供认购书十分模糊，如果被告坚持认定他的认购书为真实的，蛮牛公司后期将申请鉴定。本院认为：原告通过司法拍卖以物抵债的方式取得涉案房屋的所有权，原告已依法取得对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利。对于被告应否承担退还在《认购书》约定“已扣五年租金”给原告问题。虽然被告在本案中提交《认购书》的原件，但《认购书》原件在第二条认购价的后部模糊不清，无法确定手写的内容。结合《认购书》第二条该商品房总价为1216426元，认购价为765217元的约定，以及广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7429号民事判决书作出的认定：被告同意不向蛮牛公司收取涉案房屋五年租期内任何费用。可证实被告在购买涉案房屋时用五年内不收取租金，作为抵扣被告购买涉案房屋的购买价款。由于被告在购买涉案房屋的过程中并没有获得额外的利益和租金，原告在本案中也不能举证证实被告在与蛮牛公司的《商品房租赁协议》中仍有收取租金的事实。故原告请求判令被告柯宇翘立即归还原告李佳彦占用房屋租金人民币285000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李佳彦的全部诉讼请求。本案受理费2788元，由原告李佳彦负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十二月十八日书记员  谢绮雯黄嘉琪