北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43497号原告：博观志远（北京）教育咨询有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：刘江蕊，女，1979年9月19日出生，住北京市西城区。被告：北京天阳亲子教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠路3号院4号楼220。法定代表人：张红敏，总经理。委托诉讼代理人：李佩霞，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓明，男，1988年10月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告博观志远（北京）教育咨询有限公司（以下称原告）与被告北京天阳亲子教育科技有限公司（以下被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人刘江蕊、被告的委托诉讼代理人李佩霞、邓晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告签订的《北京天阳亲子教育科技有限公司（常营项目）租赁协议》已于2020年1月31日解除；2．请求判令被告退还原告2020年1月31日至2020年3月26日期间的房屋租金98389．2元、房租押金104244元、履约保证金52122元、储值型消费卡押金30000元、装修押金4000元、电费424．5元。事实与理由：原告与被告双方于2019年9月12日就位于北京市朝阳区鑫兆佳园X号楼二层天阳亲子广场X签订租赁合同，由于2020年年初至今新冠疫情肆虐，已构成不可抗力致使原、被告签订的租赁合同无法实现合同目的，合同无法履行。且自2020年1月31日开始，天阳亲子广场（常营项目）一直处于关闭状态。根据《合同法》第94条以及原被告双方签订的租赁合同第14．2．8和17．1的约定，因不可抗力，原告与被告之间的合同无法履行，租赁合同已经自动终止。请被告结算并退还原告剩余房租、履约保证金、消费卡押金、房租押金、装修押金等。被告答辩称：原告要求1月31日解除合同，理由不成立，不同意退还原告房租租金等，按照合同约定，原告在3月26日提出解约时已经是根本违约了。现在同意合同解除，按照收到解约函的时间，同意4月3日解除。原告租金实际交至2020年3月25日，关于2020年3月26日至2020年4月3日的租金15422．4元以及2020年4月4日至2020年7月20日期间的房屋占用费277603．2元，要求原告补齐，上述款项和应退还原告的款项可以相互折抵。同时，考虑到项目整体的安全因素，商铺拆除由被告后续同意进行，关于商铺拆除的费用预估应在10000元左右，应该由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月6日，原告（乙方、承租方）和被告（甲方、出租方）签订《北京天阳亲子教育科技有限公司（常营项目）租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定原告承租北京市朝阳区鑫兆佳园X号楼二层天阳亲子广场X（以下简称涉案房屋），租期从2019年9月6日至2019年9月25日，第一期租金156366元，每季度一交房租。当日，被告将涉案房屋交付给原告。原告租金交至2020年3月25日。2020年3月26日，原告向被告发送《租赁合同解约告知函》，内容为“由于2020年初至今新冠疫情肆虐，已构成不可抗力致使贵我双方签订的租赁合同，无法实现合同目的，合同无法履行的事实。今我公司郑重函告贵公司，因不可抗力，双方合同无法继续履行，租赁合同已经自动终止。请贵公司尽快结算并退还我公司剩余房租、履约保证金、消费卡押金、房租押金、装修押金等。”2020年4月26日，被告向原告发送《关于的回复》，内容为：对原告提出的以不可抗力为由解除合同不予认同，认为原告的行为属于中途擅自退租的违约行为，履约保证金、储值型消费卡押金、房租押金不予退还，并赔偿六个月的租金作为违约金。2020年7月20日，原、被告签订《撤场验收单》，原告于当日搬离房屋。经询，原告称疫情期间涉案房屋一直没有开门经营，被告称确实没有营业，但是原告的工作人员可以进入涉案房屋。另询，被告虽认为原告违约，但不主张原告支付违约金，认为原告应支付合同解除后至实际搬离房屋期间段的房屋占用费，该项费用与原告剩余房租、履约保证金、消费卡押金、房租押金、装修押金可以相互抵扣，所以不退还原告主张的上述费用。本院认为：不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本院认为，受疫情及防控措施影响，导致房屋租赁合同履行受到影响的情况客观存在。但是否据此就能将不可抗力作为合同解除的免责原因，需根据情形，具体对待。依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，但双方签订的为两年期的租赁合同，新冠疫情发生时，原告承租涉案房屋还未达半年，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，原告没有权利单方解除合同，故原告主张2020年1月31日合同解除本院难以认同，现本案中，原告主张解除合同，被告庭审中亦表示同意，本院不持异议，关于合同解除的时间，被告于2020年4月3日收到原告发送的解约函，虽原告不享有单方解除权，但庭审中被告亦认可4月3日合同解除，故本院确认合同解除的时间为2020年4月3日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告退还履约保证金、储值型消费卡押金、房屋押金的诉讼请求，原告已经搬离涉案房屋，根据涉案合同的约定，被告应该退还原告上述费用。关于原告主张被告支付上述履约保证金、储值型消费卡押金、房屋押金的利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告退还2020年1月31日至2020年3月26日期间租金一项，因原告承租房屋用于英语培训，自2020年1月26日起因新冠疫情的影响，线下培训无法正常营业，对原告正常使用涉案房屋确实造成了影响，本案中，结合本案的实际情况，根据公平原则对原告在2020年1月31日至2020年3月26日期间应交纳的租金数额予以酌减，具体数额本院根据原告对房屋的使用情况等因素酌情予以确定。关于装修押金一项，双方并未在合同中约定装修押金的退还条件，现双方合同解除，被告应该退还原告装修押金，关于退还的具体数额，双方在庭审中均认可因线路验收不合格导致未退还原告装修押金，现涉案房屋没有实际继续使用，由于疫情和场地的实际情况，原告也无法在继续对线路进行进一步完善，线路不完善的问题也无法进行修缮，故本院判决被告退还原告装修押金2000元。关于被告提出的租金和房屋占用费一项，因双方合同确认于2020年4月3日解除，原告于2020年7月20日与被告办理房屋交接手续，撤场完毕。同时原告租金交至3月25日，故原告应该向被告支付3月25日至4月3日期间的租金以及合同解除后至原告撤场完毕即4月4日至7月20日该期间的房屋占用费，具体数额本院参照双方合同约定、原告对涉案房屋的使用情况酌情予以确定。被告当庭表示不单独反诉该笔费用，同意在应该向原告退还的费用中予以抵扣，本院对此不持异议。关于被告主张的商铺拆除费用，因还未实际发生，故本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于电费，原告并未提交任何证据以证明剩余电费情况，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，判决如下：一、原告博观志远（北京）教育咨询有限公司和被告北京天阳亲子教育科技有限公司于二〇一九年九月六日签订的《北京天阳亲子教育科技有限公司（常营项目）租赁协议》于二〇二〇年四月三日解除；二、被告北京天阳亲子教育科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告博观志远（北京）教育咨询有限公司履约保证金、储值型消费卡押金、房租押金、租金、装修押金共计七万九千二百五十八元；三、驳回原告博观志远（北京）教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5635元，由原告博观志远（北京）教育咨询有限公司负担3860元（已交纳），由被告北京天阳亲子教育科技有限公司负担1775元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二〇年十二月三十日书记员  赵帛妍