贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4998号原告：麻秋雁，女，1983年4月7日出生，苗族，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：赵圣文，男，1976年4月6日出生，汉族，住铜仁市碧江区（系原告丈夫）。被告：贵州桐达房地产开发有限公司，地址为贵州省铜仁市碧江区铜兴大道200号。法定代表人：欧诗明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈倩，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：丁定松，该公司员工，特别授权。原告麻秋雁诉被告贵州桐达房地产开发有限公司（以下简称桐达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告麻秋雁及其委托诉讼代理人赵圣文、被告桐达公司委托诉讼代理人陈倩、丁定松均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告麻秋雁向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告逾期交房1491日，并应承担违约金211952元；2、依法判决被告办理商品房转移登记有关文书逾期1126日，并应承担违约金160066元；3、依法判决被告修缮原告房屋地板使其达到设计标准，恢复楼下装修原状，并承担由此造成的损失，同时赔偿原告延期15个月装修损失75000元；4、依法判决被告退还原告所缴纳的2年物业费6276元；5，本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：2015年1月15日原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告位于铜仁市碧江区，房屋总价款为473848元，合同约定被告应在2016年6月30日前向原告交付房屋，如逾期30日内，从约定的交付的交房时间届满之次日起至实际交付之日止，被告每天按原告已付房款的万分之三计付违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，原告有权选择书面退房，被告在收到退房通知后，30日内退还已付全部房款，并按全部已付房款的百分之一承担违约金；原告要求继续履行合同的，被告应从约定的交房时间届满之次日起至实际交房之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。同时，合同还约定被告应于2017年6月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给原告，约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之三承担违约责任，约定日期起超过90日以后被告仍不能交付商品房转移登记有关法律文书的，原告有权选择退房，被告在收到原告退房通知后30日内退还原告全部房款，并按银行同期贷款利率支付利息；原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款3%的违约金。合同签订后，原告切实履行约定，通过现金和公积金贷款方式付清房款，被告至今未按照合同的约定向原告交付办理房屋产权相关文书。被告于2018年3月4日向原告交付房屋，原告收房后在安装木地板时，发现房屋质量未达到设计标准，造成地板被打通，给楼下住户造成损失，同时原告也无法继续装修。且时至2020年7月31日，被告仍未办理该房屋竣工验收备案登记，因此被告向原告交付房屋违法，应依法认定为未交付房屋，逾期共计1491天（截止2020年7月31日），并应承担违约金211952元，被告无法取得该商品房所有权初始登记已经违约，依法应承担违约责任，逾期共计1126日（截止2020年7月31日）应承担违约金160066元。同时由于房屋楼板厚度不达标导致装修时楼板被打穿，被告应承担由此造成的损失，即赔偿原告延期15个月装修损失（2019年6月至今）75000元（参考楼下602房出租租金每月5000元）。综上事实，经原告与被告协商未果，特诉至本院。被告桐达公司辩称：1、原告与被告在2015年3月27日签订了商品房买卖合同，合同约定被告应该在2016年6月30日之前交房，被告实际于2018年3月4日将房屋交给原告，房屋的验收记录表为合格。故原告于2018年3月4自愿接房的行为，应视为被告的交付责任已履行完毕，所以逾期交房时间不应计算至2020年7月31日，应按2018年3月4日为交房时间来计算违约金；其次原告于2019年7月14日向被告申请物业优惠，在该物业优惠申请中，原告承诺自愿无争议接房，不再向被告追究物业责任和任何权利，故即使被告存在交付责任也做出了补偿。另外，合同约定的交房时间为2016年6月30日，诉讼时效应自知道或应当知道权利受损之日起计算，原告至2020年10月10日才主张权利，已过了时效期间，因此该主张不应当得到支持；2、原告要求支付逾期办证违约金，不应支持。2019年7月14日，原告向被告提出的《物业管理费优惠申请》中，双方约定被告给予原告物业抵扣券补偿，原告不再向被告追究所购物业交付责任及主张任何权利，该协议不违反法律强制性规定，系双方当事人真实意思表示，因此与所购物业交付有关的权利义务均已消灭，此约定对双方当事人具有约束力。另外该协议签订时已经过了合同第二十二条关于转移登记约定时间，此时被告给予原告物业优惠也是对逾期办证责任的承担，即被告实际已承担了逾期办证的违约责任，且原告已接受，现原告出尔反尔，是违反诚实信用的行为，不应得到法律的支持。即使被告需承担逾期交付、逾期办理转移登记有关文书的违约责任，但原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告桐达公司经营房地产开发等业务，2015年1月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号2015000338）约定：原告购买被告桐达公司开发的位于铜仁市碧江区，该商品房建筑面积为130.75平方米，套内建筑面积为110.16平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米4301.45元，总价款473848元。原告依约向被告交付首期房款173848元，余款300000元原告以公积金贷款方式支付给被告。被告应当在2016年6月30日前向原告交付该商品房。逾期30日内，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）每天按买受人（原告）已付房款的万分之三计付违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。对转移登记的约定：（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书、交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原、被告双方还就其他权利义务进行了约定。2018年3月4日原告接收被告交付的房屋。2019年7月14日，原告向被告出具的一份《物业管理费优惠申请》载明：鉴于与贵州桐达房地产开发有限公司协商一致，于即日自愿接房，桐达公司给予合计金额为：6270元人民币等值物管费抵用券。本人承诺所领用抵用券仅用于抵扣本人所购物业：桐达山韵二期20栋1单元702号的物业管理费，自申请之日起自愿无争议接房；同时承诺不将本次协商内容透露给任何第三方，不再向桐达公司追究所购物业交付责任及主张任何权利。在该申请的尾部，有原告麻秋雁的签名捺印，同日，原告领取上述抵用券。另查明，至今原告所购涉案房屋尚未办理产权登记，经原告多次催问未果，诉至本院提出前列诉讼请求，被告提出前列抗辩意见。本案审理过程中，原告称其诉讼请求第三项、第四项另案处理，本案中不再主张。以上认定的事实，有原告诉称及其提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、铜仁市自然资源局的回函、被告辩称及提交《物业管理费优惠申请》、抵用券领取的凭证等在卷佐证，足以认定。对被告提交的交房手续传递卡、入住情况登记表、房屋验收表、单位工程质量竣工验收表等证据的真实性予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应该按照合同约定履行各自义务。关于被告是否存在违约行为的问题，原告已经履行支付购房款的义务，被告应按照合同约定将符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告至今未取得涉案竣工验收备案登记证，不符合合同约定的交付条件，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张逾期交房违约金的问题，从被告所举的《物业管理费优惠申请》来看，该申请系2019年7月14日原告向被告提交，该申请书的内容为：“鉴于与贵州桐达房地产开发有限公司协商一致，于即日自愿接房，桐达公司给予合计金额为：6270元人民币等值物管费抵用券。本人承诺所领用抵用券仅用于抵扣本人所购物业：桐达山韵二期20栋1单元702号的物业管理费，自申请之日起自愿无争议接房”，本院认为，原告于2018年3月4日接收了涉案房屋，根据原告向被告提交的申请书的内容分析，原告自愿无争议接房，且原告已认可收到被告的抵扣券6270元用于交物管费，可见原、被告双方针对逾期交房的事实进行了约定，即被告对原告补偿6270元后，双方逾期交房就不再有争议，根据公平、诚实、信用原则，现原告要求被告支付逾期交房违约金211952元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于逾期办证违约金的问题。被告承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权的初始登记，但至今被告尚未取得该商品房的初始登记，未能交付涉案商品房转移登记有关文件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”。结合原告未提交相应证据证实其因被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，根据公平原则与诚实信用原则，本院酌情认定被告支付原告违约金5000元，超出部分，本院不予支持。关于被告称原告在优惠申请中已明确得到相关补偿后不再追究被告任何权利，就逾期办证违约金不再承担责任的观点，本院认为，前述的优惠申请只是原、被告双方仅就逾期交房达成协商事宜，针对逾期办证违约金尚未进行约定，故本院对被告这一观点不予支持。关于被告抗辩本案超过诉讼时效的问题，前述查明，被告至今尚未办理涉案商品房产权登记，违约持续至今，故被告的这一观点本院不予采纳。关于原告主张其诉讼请求的第三项、第四项另案处理，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州桐达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告麻秋雁逾期办证违约金5000元；二、驳回原告麻秋雁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3440元，由被告贵州桐达房地产开发有限公司负担25元，原告麻秋雁负担3415元。原告麻秋雁预交诉讼费4050元，本院予以退回原告麻秋雁610元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  崔丽莎二〇二〇年十二月二十八日法官助理张春林书记员石晓敏