广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5547号原告（反诉被告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广东省广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务该所所长。委托诉讼代理人：吴卓斌，该所员工，联系地址。委托诉讼代理人：梁靖宇，该所员工，联系地址。被告（反诉原告）：广州市文化用品有限公司，住所地广州市越秀区中山四路178-186号9楼。法定代表人：何仲强。委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐美玲，广东智洋律师事务所律师。原告广州市越秀区第一房屋管理所诉被告广州市文化用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴卓斌、梁靖宇，被告委托诉讼代理人张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳2020年2、3月份的房屋租金，每月72972.1元。事实与理由：广州市越秀区北京路262号地下、二楼房屋为原告管辖的房屋，由被告承租，作非住宅使用，承租面积54.82平方米。原告发现被告将房屋私自转租给他人作经营使用。据此，原告于2019年10月向被告发出收回房屋通知，被告不予理睬。且双方租赁合同于2014年12月31日到期，之后双方没有续签合同，双方形成不定期租赁关系。因被告违约，故原告有权要求解除双方的不定期租赁关系、要求被告腾空房屋交还原告，并追缴租金。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。此外，被告于2020年5月已经腾空房屋交还原告。被告支付2020年1、4、5月份的租金（2、3月份的租金是由于疫情期间予以免除，但是原告于2019年12月已向被告提出诉讼，故原告认为被告存在违规行为，不符合免租的条件，所以被告应当补交2020年2、3月的租金）。被告辩称，基于原告第一次庭审中提及的2、3月租金是由于疫情原因予以免除，而原告认为其于2019年12月已经提出诉讼，认为被告存在违规行为，不符合免租条件，以此主张我方补交2、3月租金，对此我方认为原告的请求不能成立。首先，按照广州市政府办公厅2020年1号文件，在本次疫情当中对于承租是属于市属和区属国有企业物业的承租减免2020年2、3月的租金，本次疫情造成租赁合同不能正常履行，无论是根据政府的政策还是最高法院关于新冠疫情属于不可抗力因素的认定，原告均无权主张2020年2、3月的租金。其次原告在起诉被告后，按照政府的要求以及原告内部的管理决策，作出免除被告2、3月租金的决定，说明原告并不认为其在本案当中所主张被告的违规行为会导致被告不符合租金减免的条件，否则，原告无需作出减免租金的决定，再通过诉讼来主张收回减免的租金。原被告双方的租赁关系在2020年4月29日已经终止，在租赁关系终止前，双方已经对2、3月的租金支付事宜达成一致意见，我方认为原告在本案中再主张2、3月租金不仅没有事实和法律的依据，也严重违反了国家有关政府部门对各级政府机关、国有企业提出在本次疫情当中支持扶持相关企业发展的精神，对这类涉疫情案件，请求法院审慎处理，驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提起如下反诉请求：判令原告向被告退回已经缴纳的2020年4月租金的一半共36486.05元，并支付相应利息（利息参照全国银行同业拆借中心发布的最新贷款市场报价利率，自2020年8月27日开始计至实际退还之日止，暂计至2020年9月22日利息为100.06元）。事实及理由：原告已收取被告2020年4月租金，而被告实际符合越秀区直管房屋承租人减租规定，4月份租金应当予以减半收取。原告对被告反诉请求答辩称，原告不同意被告的全部反诉请求。原告已经于2019.12月提出相关诉讼，原告认为被告不是合格的承租人，被告所作出的违约行为并非本次疫情造成，并不属于最高人民法院以及国务院的认定，原告与被告在退还房屋时对所欠付的2、3月租金及被告反诉的4月份半个月的租金，原告认为其不在减免范围之内，应当是被告在退还房屋时的房屋使用费，原告所有的减免租金的文件都是以合格的承租人为依规。最高人民法院、国务院作出的免租的时间是晚于我方提起诉讼的时间，原告认为这个并不能作为被告免除租金的依据。经审理查明：广州市越秀区北京路262号房屋是原告管理的房屋，用途为商业。2015年，原告（为出租人、甲方）与被告（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，内容为：甲方同意将坐落在越秀区北京路262号地下、二楼房屋出租给乙方，作商业用途，建筑面积54.82平方米，租赁期限2015年7月1日至2016年12月31日，月租金为72972.10元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；乙方依时交纳租金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；乙方不得将房屋转让或擅自调换使用，违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生欠款规定情形之日起解除；乙方缴纳的租金和押金不予退还，未交纳租金或占用费的应当交纳，因此造成的一切损失由乙方负责；等。合同到期后，被告继续向原告交纳租金。2019年10月12日，原告向被告发出《关于收回房屋的通知》，内容为：因被告与原告签订的租赁合同已到期，且被告存在擅自将房屋转租（分租、转让或转借）他人使用的行为，违反直管房管理条例和广州市直管房租赁合同的有关约定，现原告决定收回上址房屋，解除与你单位的租赁关系，请被告于2019年11月11日前与原告联系并办理相关退租手续。该通知空白处写有“何秀清代领，2019.10.12”。同年11月12日，原告再次在房屋现场张贴上述通知。被告表示上述通知没有原件，真实性不予确认。广州市越秀区房屋管理局分别于2020年3月25日、8月27日发出《关于免除2、3月份直管房屋租金的通知》、《关于减半收取4、5月份直管房屋租金的通知》，内容为租金减免对象为承租我局代管的直管房物业的承租人，免收2020年2、3月物业租金、减半收取4月、5月的物业租金。2020年4月29日，原告与被告签署《租赁场地交接清单》，内容为移交涉诉房屋，租赁场地设备情况为已现场交接，界址清楚，日后与被告无关。屋内未搬出一切物品作废物处理，并负责清缴该屋退租日期之前的水电费和房屋租金。移交方签名为何秀清。被告为证明其主张向本院提交以下证据：1.原告于2019年11月26日发出的《温馨提示》，内容为根据越秀区北京路步行街改造提升总体规划，涉诉房屋已纳入北京路步行街改造提升范围，目前正推进相关市政环境提升、立面改造、产业提升工作。按部署要求，区属公有物业将进行综合统筹，为此，我所将有序推进收回上址房屋，届时请你单位配合腾退物业。2.被告与案外人签订的《合同终止协议》及情况说明，以证明被告免租次承租人2月份租金，3月份租金按原租金减去原告收取的租金收取。庭审中，被告确认其将涉诉房屋转租，但表示双方租赁关系在80年代开始建立，在相关房屋在2005年装修改造后，被告将房屋整体出租并办理租赁备案手续，原告是清楚转租情况的，但从未提起异议；被告表示双方已经达成减免租金的意见，在双方交接时，原告没有提出清缴租金的要求，在庭审中原告自认免除2、3月租金。原告表示其没有明确免除被告租金，没有告知被告减免租金，被告并非合格承租人。双方确认被告支付2020年1月、4月租金。本院认为：原告与被告签订的租赁合同租期于2016年12月31日届满后，双方无续签新的租赁合同。双方继续交收租金，形成不定期租赁关系，双方有权随时解除合同。被告已将涉案房屋转租给他人使用，故原告有权要求解除双方租赁关系，并要求交还场地。在本案诉讼期间，被告已将房屋交还原告，双方租赁关系已实际解除。被告抗辩认为2020年2、3、4月受疫情影响应减免租金，但原告在疫情发生之前已经发函要求被告交还房屋，并提起本案诉讼，被告逾期不交还，已属迟延履行，根据《合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。即使疫情属于不可抗力，被告迟延履行也不能免除责任，故应向原告继续支付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市文化用品有限公司向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付2020年2月1日至2020年3月31日的租金（按每月72972.10元计算）；二、驳回被告广州市文化用品有限公司的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1624元，反诉费357元，由被告广州市文化用品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十二月十四日书记员  苏锐鸿