广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初6339号原告：深圳市迈科龙电子有限公司，住所地：深圳市南山区高新区南区高新南六道6号迈科龙大厦，统一社会信用代码：914403001922932735。法定代表人：尹立东，董事长。委托诉讼代理人：叶晓东，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑舒予，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市信元天辰科技有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新南六道六号迈科龙大厦7楼707室，统一信用代码91440300680379084N。法定代表人：张东风，总经理。委托诉讼代理人：王军伟，系公司员工。原告深圳市迈科龙电子有限公司与被告深圳市信元天辰科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市迈科龙电子有限公司的委托诉讼代理人郑舒予，被告深圳市信元天辰科技有限公司的委托诉讼代理人王军伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告深圳市迈科龙电子有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房租、服务费、物业管理费及水电费共计2387537.62元及滞纳金582992.47元（滞纳金金额为应付款金额＊Ｏ.5%＊逾期付款天数，逾期付款天数分别为：9月租金自2019年9月1日至2019年11月13日，共74天、10月租金自2019年10月1日至2019年11月13日，共44天、11月租金自2019年11月1日至2019年11月13日，共13天），两项合计2970530.09元；2.判令原告无需退还被告已支付的押金2185556.48元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求确认2019年11月13日解除与被告签订的房屋租赁合同及服务合同，明确第一项的滞纳金起算日是每月5日，具体滞纳金金额庭后提交。事实与理由：原告与被告于2018年4月1日签订了《房屋租赁合同》【（合同编号:ＭＫＬ-2018-701（1）】和《服务合同》【（合同编号:ＭＫＬ-2018-701（2）】，并分别在合同条款中明确该两份合同相互为有效的组成部分。在《房屋租赁合同》中，双方约定被告自2018年4月1日至2023年10月31日租用原告位于深圳市南山区平方米，每平米76元，每月租金为464876.8元，被告应于每公历月5日交纳当月房屋租金，不足月的租金由被告按日租金（月租金金额＊12＋365）乘以该月租赁天数向原告交纳应交租金。物业服务费为人民币93587.04元，被告应于每公历月5日前向物业公司交纳当月物业管理费。被告须按照深圳市水、电供应部门的收费标准，按照水表、电表显示的租赁房屋实际使用水、电数量及分摊的公共区域水、电数量，于每公历次月5日前（遇法定节假日顺延）向原告支付上月租赁房屋的水费、电费。该合同第3.4条约定：“乙方同意本合同签订后的3个工作日内向甲方支付相当于2个月租金、2个月物业管理费的合计1116927.68作为乙方租赁房屋的押金。鉴于甲乙双方于2017年12月5日签订的编号为ＭＫＬ-2017-1205（2）的《房屋租赁合同》，乙方已向甲方支付保证金人民币1481052.48元，故视为乙方已按照本合同约定支付完所有押金；同时，该合同第7.2条的第7.2.5款还约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（1）乙方拖欠租金达十天以上（注：含十天）。（2）乙方拖欠服务费迗十天以上（注：含十天）。（3）乙方拖欠租金、服务费、空调使用费、物业管理费、本体维修基金、水电费中的一种费用或数种费用达80000元以上（注：含80000元）。”该合同第9.7及9.8条又约定：“乙方应按照本合同约定按时支付租金、押金、物业费、空调费及其他应交费用。若乙方逾期支付该等款项的，甲方有权按照下列方式处理：（1）逾期在10日之内的，甲方有权要求乙方自本合同约定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款项总额的千分之五的滞纳金（滞纳金金额＝应付款金额＊0.5%＊逾期付款天数）。（2）逾期超过10日的，则甲方有权不负任何责任的单方解除租赁合同，并无条件地收回租赁房屋，租赁房屋内的固定装修设施无偿归甲方所有。在此情况下，甲方有权不返还乙方租赁押金；并且，甲方还有权向乙方追索未付之款项、费用及滞纳金。若乙方提前解除合同，或由于乙方违约导致本合同被解除，除应付清全部应付款项外，还应补足免租期内的租金，乙方所交押金不予遐还。若押金不足以弥补甲方的损失的，甲方有权继续向乙方追偿。”在《服务合同》中，双方约定：服务期限自2018年4月1日至2023年10月31日，服务费用包括：服务费、空调使用服务费、本体维修基金等。其中：服务费每月每平方米60元，按6116.8平方米共计367008元；空调使用服务费每月每平方米12元，按6116.8平方米计共73401.6，2018年7月1日增加为每平方米16元，中央空调每年视深圳市气温情况一般运行约9个月；本体维修基金每月每平方米0.25元，按6116.8平方米计共1529.2。前述三项服务费用均于每月5日与租金一起交。违约条款与前述租赁合同一致。上述合同签订后，被告一直按约定支付租金、服务费和物管费、水电费等，直至2019年9月1日，被告开始拖欠上述所租房屋的房租、服务费、物业管理费及水电费，截至2019年11月13日，被告共拖欠原告2019年9月1日至9月30日房租和服务费831282.8元，8月水电费34837.28元；2019年10月1日至10月31日房租和服务费人民币931282.8元，物业菅理费93587.04元，10月份水电费30845.64元；2019年11月1日至11月13日房租和服务费403555.88元，物业管理费40554.38元，11月份水电费21591.8元；共计2387537.62元。根据上述合同约定，原告于2019年11月13日向被告发送了《解除租赁合同通知书》，要求解除双方签订的上述租赁合同，并要求被告支付拖欠的各项费用，但被告至今仍未向原告支付。综上所述，原告认为，被告自2019年9月1日开始至今拖欠房租等各项费用，已经构成违约；被告不仅应立即支付全部拖欠的款项，还应依约支付滞纳金，同时，被告已支付的押金原告不予退还。现原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益和法律的尊严。被告深圳市信元天辰科技有限公司辩称：被告与原告签订租赁合同后一直处于亏损状态，后与原告洽谈降低租金，原告一直不同意降低，2019年11月份原告提出终止合同后，被告不再经营，原告提起本案诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位置及房号为深圳市南山区（以下简称案涉房屋），建筑面积6116.8平方米，权利人为原告，作为乙方经营研发/生产用途。租赁期限自2018年4月1日至2023年10月31日。租金每月每平米76元，合计月租金为464876.8元，租金涨幅标准为自2019年11月1日起较上一年的每月每平方米建筑面积增加8%。乙方应于每公历月5日（遇法定节假日提前）交纳当月房屋租金，不足月的租金由被告按日租金（月租金金额*12+365)乘以该月租赁天数向原告交纳应交租金。物业管理费为每月每平方米15.3元，合计月物业服务费为93587.04元，乙方应于每公历月5日前（遇法定节假日提前）向物业公司交纳当月物业管理费，如交纳的物业管理费不足月的情况下，乙方应按照如下计算方式交纳：不足月应交纳物业管理费=月物业管理费金额*12÷365*该月租赁天数。乙方须按照深圳市水、电供应部门的收费标准，按照水表、电表显示的租赁房屋实际使用水、电数量及分摊的公共区域水、电数量，于每公历次月5日前（遇法定节假日顺延）向甲方支付上月租赁房屋的水费、电费。乙方同意本合同签订后的3个工作日内向甲方支付相当于2个月租金、2个月物业管理费的合计1116927.68元作为乙方租赁房屋的押金；鉴于甲乙双方于2017年12月5日签订的编号为MKL-2017-1205(2)的《房屋租赁合同》，乙方已向甲方支付保证金人民币1481052.48元，故视为乙方已按照本合同约定支付完所有押金。乙方有（1）乙方拖欠租金达十天以上（注：含十天）。（2）乙方拖欠服务费达十天以上（注：含十天）。（3）乙方拖欠租金、服务费、空调使用费、物业管理费、本体维修基金、水电费中的一种费用或数种费用达80000元以上（注：含80000元）等情形的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。乙方应按照本合同约定按时支付租金、押金、物业费、空调费及其他应交费用。若乙方逾期支付该等款项的，甲方有权按照下列方式处理：（1）逾期在10日之内的，甲方有权要求乙方自本合同约定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款项总额的千分之五的滞纳金（滞纳金金额=应付款金额*0.5%*逾期付款天数）。（2）逾期超过10日的，则甲方有权不负任何责任的单方解除租赁合同，并无条件地收回租赁房屋，租赁房屋内的固定装修设施无偿归甲方所有；在此情况下，甲方有权不返还乙方租赁押金；并且，甲方还有权向乙方追索未付之款项、费用及滞纳金。若乙方提前解除合同，或由于乙方违约导致本合同被解除，除应付清全部应付款项外，还应补足免租期内的租金，乙方所交押金不予退还。若押金不足以弥补甲方的损失的，甲方有权继续向乙方追偿。同日，双方签订《服务合同》，约定服务期限自2018年4月1日至2023年10月31日，服务费用包括：服务费、空调使用服务费、本体维修基金等。其中：服务费每月每平方米60元，按6116.8平方米共计367008元；空调使用服务费每月每平方米12元，按6116.8平方米计共73401.6元，2018年7月1日增加为每平方米16元，中央空调每年视深圳市气温情况一般运行约9个月；本体维修基金每月每平方米0.25元，按6116.8平方米计共1529.2元。乙方应于每月5日（遇法定节假日提前）交纳上述服务费、空调使用费和本体维修基金。乙方同意本合同签订后的3个工作日内向甲方支付相当于2个月其他现代服务费合计868628.8元作为保证金；鉴于甲乙双方于2015年6月2日的《房屋租赁合同》，乙方已向甲方支付保证金504504元，故视为乙方已按照本合同约定支付完所有保证金。若乙方提前解除合同，或由于乙方违约导致本合同被解除，乙方所交纳的保证金不予退还。关于其他现代服务费的违约责任按照双方2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》执行。2015年6月12日被告出具的《说明》显示，因财务原因，被告委托案外人郑州誉达科贸有限公司代为支付原告租金和相关费用252637元，以及租赁押金504504元，假装空调押金100000元，装修复原押金100000元，合计957141元。中国工商银行深圳市分行电子回单显示，郑州誉达科贸有限公司2015年6月12日向原告支付了957141元。2019年10月28日，原告向被告发出《关于催缴租金及物管、水电费的函》，要求其在收到此函后一个工作日内将逾期交纳的租金及物业管理费等费用交给原告。2019年11月13日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，鉴于被告已逾期交纳租金、物管费等其他费用达73天，已构成违约，因此原告决定自2019年11月14日起解除双方租赁合同，被告交纳的保证金不予退还，请被告于2019年11月14日腾退房屋、付清所有费用。11月14日，原告向案涉房屋租户发出《关于我司与信元天辰公司解除租赁合同的通知》，告知租户因被告违约，其有权单方解除租赁合同，其已2019年11月13日向被告发送了解除通知。为证明原告已将解除租赁合同通知贴在被告住所地公示，完成送达，原告提交了照片为证。被告对上述证据的真实性予以认可。为证明被告2019年8月-11月应支付的金额明细，原告提供了收费明细表（8-11月），收费月汇总表（8-10月）和缴费通知单（9-10月）。为证明被告的发票开票明细，原告提交了701发票签收表。被告对上述证据表示认可。庭审中，原告称其要求的费用为2019年9-11月的房租服务费、物管、水电费总计2387537.62元，被告9月份已经交纳了一部分租金及物业管理费，原告已经扣除。11月份是按照天数计算的（计算方式：每月应交总金额÷30×13），被告对上述金额予以确认。原告确认押金2185556.48元的构成为1985556.48元（包含两个月租金、空调使用服务费、物业管理费的押金）+10万装修空调押金+10万装修复原的押金，被告对此予以确认，称该项目是通过股权转让拿到的，有印象老板曾说能不能用200多万的押金抵掉房租，但称10万装修空调押金+10万装修复原的押金为何费用不清楚。原告主张滞纳金按合同约定的逾期十日之内的滞纳金标准即日千分之五计算。庭审后，原告说明收取被告加装空调押金和装修复原押金各100000元的原因是被告需将一层楼转给六个不同的租户，因此空调和装修全部要改装，原告要求支付上述押金，以便被告如退租时不恢复原状的话可抵偿改装时的费用，被告也同意支付。被告出具说明，要求用相关保证金抵扣应支付的租金。市规划和自然资源局南山管理局确认：迈科龙大厦于2008年10月取得《建设工程规划许可证》，于2011年4月取得《建设工程规划验收合格证》，经核项目报建图纸，不存在夹层5A、6A层。该项目自规划验收后，未查询到来文所述建设行为在我局的报批报建手续。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。经市规划和自然资源局南山管理局确认，案涉房屋中包含的5A、6A层夹层未经报批报建手续，因案涉房屋为整体租赁，租赁合同整体履行，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《服务合同》无效。合同无效后应当恢复原状，被告已支付的2185556.48元押金双方已经确认，因此原告诉求合同已经解除及无需退还被告已支付的押金2185556.48元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同虽无效，被告占有使用案涉房屋期间的相关费用亦应支付，原告主张2019年9月至11月房租、服务费、物管费、水电费等费用2387537.62元，被告已经确认并要求用已支付的押金2185556.48元抵扣，本院予以确认，故被告应当支付201981.14元。至于原告主张按逾期支付相关费用十日内的滞纳金标准支付滞纳金，即便按照合同约定，原告已经因被告逾期超过十日支付相关费用而解除合同，不适用逾期支付相关费用十日内的违约责任条款，且本院已经认定合同无效，故原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的主张部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告深圳市信元天辰科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市迈科龙电子有限公司支付拖欠的2019年9月至11月房租、服务费、物管费、水电费等费用201981.14元；二、驳回原告深圳市迈科龙电子有限公司的其他诉讼请求。如果被告深圳市信元天辰科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费47892.6元，由原告负担20858.77元，由被告负担27033.83元。保全费5000元，由原告负担2122.66元，由被告负担2877.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  钟 雯人民陪审员  羊祝莲人民陪审员  张丽容二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  徐星宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。