北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16374号原告：北京北奥集团有限责任公司，住所地北京市东城区隆福寺街95号、钱粮胡同38号32幢，统一社会信用代码91110000101138105Q。法定代表人：肖文德，董事长。委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐榕婕，上海市方达（深圳）律师事务所律师。被告：北京奥竺物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺地区小天竺一街36号，统一社会信用代码911101131025626103。法定代表人：邵立新，总经理。委托诉讼代理人：刘瑞峰，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪娴，1990年4月20日出生，汉族，北京市中银律师事务所实习律师，住北京市昌平区。原告北京北奥集团有限责任公司（以下简称：北奥公司）与被告北京奥竺物业管理有限公司（以下简称：奥竺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告北奥公司之委托代理人贺丹飏、唐榕婕，被告奥竺公司之委托代理人刘瑞峰、洪娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北奥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的奥竺苑A栋地下车库租金，暂计至2020年8月17日，共计3905055.96元；2.判令被告向原告支付奥竺苑A栋地下车库租金滞纳金，暂计至2020年8月17日，共计390505.6元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、《租赁合同》《协议书》《奥竺苑A栋之补充协议》真实合法有效，被告应当严格遵照履行。2006年6月21日，原告北京北奥集团有限责任公司（“北奥集团”）与案外人北京空港天鹏商务有限公司（“空港天鹏”）签订《租赁合同》（见原告证据2），约定北奥集团将位于北京市顺义区小天竺一街36号的奥竺苑A栋住宅楼及地下车库出租给空港天鹏，租赁期限为十五年，自2006年7月1日至2021年6月30日，其中前三个月为装修免租期，不计收租金。其中，地上住宅楼的租金为第一年150万；第二年至第四年185万；第五年至第十年205万，第十一年至第十五年，225万；地下车库每平方米0.4元/天。奥竺苑A栋住宅楼地下车库面积为1925.57平方米（见原告证据3）。付款方式为按月支付租金。《租赁合同》约定如果乙方拖欠支付租金的，须另向甲方缴纳滞纳金。拖欠15日以上的，按拖欠金额的10%缴纳滞纳金。2007年12月20日，北奥集团、空港天鹏和奥竺公司签署《协议书》（见原告证据4）,约定将空港天鹏在《租赁合同》项下的权利义务转让给奥竺公司。2011年12月20日，北奥集团和奥竺公司签署《奥竺苑A栋租赁合同>之补充协议》(“《补充协议》”)（见原告证据5），约定将《租赁合同》的租赁期限延展至2026年6月30日，延展部分年限的租金以第15年(2021年)租金为基数递增10%，原《租赁合同》其他条款不变。而且双方约定原奥竺苑小区建设遗留问题，如小区道路、电梯、通信环境等需要完善的项目，北奥集团不再投入、由奥竺物业自行筹资解决。即奥竺物业作为承租人之外，也需负责对案涉小区建设遗留问题的解决。上述《租赁合同》《协议书》《补充协议》（合称“租赁协议”）是各方的真实意思表示，合法有效，具有法律拘束力。奥竺物业应当按照其中约定履行义务。二、被告实际长期占有、使用了案涉地下车库,但从未按照《租赁合同》的约定支付租金《租赁合同》签订后，北奥集团向空港天鹏交付了奥竺苑A栋及其地下车库。《协议书》签订后，空港天鹏向奥竺物业移交了案涉物业。此后，奥竺物业对地下车库进行了占有和使用，并将其中部分面积改造成对外经营的早餐厅、会议室、仓库及员工食堂，对此奥竺物业予以书面认可（见原告证据6、7），目前地下车库仍由其占有使用（见原告证据8）。然而，自2006年6月21日各方签订租赁协议以来，空港天鹏及奥竺物业每月按照合同约定支付房屋租金，但是始终未支付地下车库租金。对此，在租赁协议履行期间，北奥集团数次催告空港天鹏、奥竺物业支付地下车库租金，并要求其支付滞纳金，但其始终没有支付。根据《合同法》第二百二十七条规定，被告作为承租人无正当理由未支付租金的，原告作为出租人可以要求被告在合理期限内支付。为此，2020年4月13日，北奥集团向奥竺物业发送《催款函》（见原告证据9），表明2006年10月1日（免租期结束之日起）至2020年2月29日期间，奥竺物业应交地下车库租金，3774227.21元以及滞纳金377411.72元，共计4151528.93元，北奥集团要求奥竺物业于接函之日起30日内支付。截至目前，奥竺物业仍未支付拖欠的地下车库租金及滞纳金。《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、被告应根据租赁协议支付拖欠的租金，并承担相应违约责任。根据《租赁合同》第二条的约定，奥竺物业应当按照每平方米0.4元/天的租金标准向北奥集团支付1925.57.57平方米的地下车库的租金，由于空港天鹏自2006年10月1日起至《协议书》签订之日即未支付地下车库租金,而根据《协议书》，空港天鹏在《租赁合同》项下的权利义务已转移给奥竺物业，因此奥竺物业应当支付自2006年10月1日以来的全部地下车库租金，暂计至2020年8月17日为390505.6元。根据《租赁合同》第七条第3款的约定，奥竺物业已经拖欠租金，15日以上，应当按拖欠金额的10%向北奥集团支付滞纳金，暂计至2020年8月17日，共计390505.60元。综上所述，被告应根据案涉租赁协议向原告支付租金及滞纳金总计4295561.56元。原告认为，被告拒不支付地下车库租金的行为，已严重违反租赁协议约定。原告现向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告奥竺公司辩称：一、原、被告双方之间签订的《租赁合同》《协议书》《奥竺苑A栋（租赁合同）之补充协议》所有协议从未约定租赁范围包含地下车库，被告奥竺物业并未承租原告北奥集团地下车库，原告要求被告支付租金及滞纳金的请求没有合同和事实依据。2006年6月21日，原告北奥公司与案外人北京空港天鹏商务有限公司签订《租赁合同》约定北奥集团将位于北京市顺义区小天竺一街36号的奥竺苑A栋住宅楼出租给空港天鹏，租赁期限为十五年，自2006年7月1日至2021年6月30日。2007年12月20日，原告北奥公司、案外人空港天鹏和被告奥竺公司签署《协议书》，约定将案外人空港天鹏在《租赁合同》项下的权利义务转让给被告奥竺物业。自此，被告奥竺物业变更为《租赁合同》主体，成为奥竺苑A栋住宅楼承租人。2011年12月20日，被告奥竺物业与原告北奥集团签订《奥竺苑A栋〈租赁合同》之补充协议》，约定将《租赁合同》的租赁期限延展，延展部分租金以第15年（2021年）租金为基数递增10%。原《租赁合同》其他条款不变。但《租赁合同》《协议书》《奥竺苑A栋〈租赁合同〉之补充协议》对被告所租赁范围是有明确约定，为建筑面积11677.6平方米奥竺苑A栋住宅楼，并不包括地下车库。即《租赁合同》第一条第3款约定：“乙方租赁甲方有合法出租权利的奥竺苑A座，共计建筑面积11677.6平方米。第二条：“租金（不含地下车库）第一年150万，第二年到第四年185万，第五年到第十年205万，第十一年到第十五年225万。《协议书》《奥竺苑A栋〈租赁合同〉之补充协议》并未就租赁范围作另行、补充的约定，因此对于租赁范围的约定仅约定自《租赁合同》，由此可见，《租赁合同》约定的租赁标的物为建筑面积11677.6平方米奥竺苑A栋住宅楼，从未涵盖原告主张租金的面积为1925.57平方米的地下车库。原告主张地下车库租金是完全没有双方合意和事实依据的，其在起诉书主张因为《租赁合同》第二条约定地下车库每平方米0.4元/天，所以被告应当支付地下车库租金。这完全是错误、片面的理解合同及其条款。按照合同法精神和规范，就某一标的物签署最终的合同，标的物首先要明确，《租赁合同》中通篇未提及地下车库的名称、地址、面积、用途、租赁期限、租金及其支付等必备条款，仅写了“地下车库每平方米0.4元/天”，只约定价格，却未给价格指定的对应适用具体情况。这完全是未就地下车库的租赁进行约定。其次，合同成立是需要严格的要约承诺订立的过程，关于地下车库双方并未达成任何合意，被告奥竺物业并未有任何租赁地下车库的意思表示。原告北奥集团在《租赁合同》中写的地下车库的价格为每平方米0.4元/天，其意思表示不完整，其欲出租的地下车库地址、面积、使用方式、付款方式等情况都没有明确表达。原告此处的表示的价格，可以看成是要约邀请，告知被告其地下车库承租价格，若被告有承租意向，双方就具体地下车库的租赁事项如租赁面积和期限等内容去进一步磋商。但是，双方并未就任何地下车库进行磋商，达成任何承租合意，因此，双方之间没有进行订立合同的必经程序及完整的租赁合同，原被告之间无地下车库租赁合同关系。双方之间没有租赁地下车库的合同基础，《租赁合同》及其后的《协议书》《奥竺苑A栋〈租赁合同》之补充协议》并非地下车库租赁关系文件，那么原告北奥公司地下车库租赁价金支付请求权便无依据，同时被告奥竺公司已按时支付合同约定的应支付租金，不存在任何租金逾期滞纳金，原告北奥公司要求被告奥竺公司支付拖欠租金滞纳金的诉求也因不存在租金支付请求权而自始不成立，无法律依据。综上，《租赁合同》等基础文件是关于建筑面积11677.6平方米奥竺苑A栋住宅楼租赁事项的合同文件。地下车库的租赁双方并未达成合意，成立任何关于地下车库租赁的合同关系。被告奥竺物业未承租地下车库，也不应当承担面积为1925.57平方米地下车库的租金。且被告奥竺公司并未拖欠任何A栋住宅楼租金，地下车库非《租赁合同》标的物，那么《租赁合同》违约条款也并不适用地下车库，因此，被告奥竺物业不应承担任何滞纳金，原告北奥集团的诉求于法无据。二、原告北奥集团所谓的支付地下车库价金的请求权2017年10月1日前的已过诉讼时效，法院不应当支持其诉讼请求原告北奥集团在无合同基础的前提下要求被告奥竺物业支付建筑面积为1925.57平方米地下车库的租金是无任何依据的。但，假设忽略该请求权基础不存在这点，单从权利行使的范围与期限来看，其主张被告奥竺物业拖欠租金的租金支付请求权在2017年10月1日前的诉讼时效已过。最高人民法院在答复《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》的文件：《关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》中规定：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。”租赁合同是继续性合同，在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。其所谓的租金支付请求权主张依据的是《租赁合同》，其中约定租金的支付是月付，每月前5日前支付该月房屋租金。因此，原告北奥集团单方面主张的拖欠租金及滞纳金的支付请求权是独立债务，2017年10月1日前每月前5日应支付的租金起算的诉讼时效期间，原告北奥集团在期间内未向被告奥竺物业主张权利，诉讼时效已经届满，该部分请求不应获得法院支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》“第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。因此，2017年10月1日后起算诉讼时效的，适用三年诉讼时效。但是，承接第一点答辩观点：原告与被告之间没有订立任何关于地下车库的合同，那么没有合同基础，原告主张的地下车库租金请求权及逾期付款违约金则完全没有依据，其主张不应当得到任何支持。综上：原告北奥集团租金支付请求权及逾期付款违约金不仅从时效角度已经无法得到支持，而且双方之间对于地下车库未达成的一致租赁协议，原告北奥集团租金支付请求权及逾期付款违约金请求权完全于法无据，恳请法院驳回其所有诉讼请求，以维护被告合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2006年6月21日，北奥公司（出租方、甲方）与北京空港天鹏商务有限公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于北京市顺义区小天竺一街36号，奥竺苑A栋住宅楼，共计面积11677.6平方米，租赁期限自2006年7月1日至2021年6月30日。租金（不含地下车库）：第一年150万，第二年至第四年185万，第五年至第十年205万，第十一年至第十五年225万；地下车库：每平米0.4元/天。约定租期开始后，乙方应按月支付租金，乙方须按每年上缴总额的1/12于每月5日前向甲方支付该月的房屋租金。第七条违约责任第三款约定：乙方违反本合同第三条的第3款规定，拖欠支付租金的，须另向甲方缴纳滞纳金。拖欠租金7日内的，按拖欠金额的2%缴纳滞纳金；拖欠租金8至15日的，按拖欠金额的3%缴纳滞纳金；拖欠15日以上的，按拖欠金额的10%缴纳滞纳金，乙方拖欠应支付租金达20天的，甲方有权停止乙方对该房屋的使用权，并有权将房屋内所有物品代为保存。乙方拖欠应支付租金达30天仍未到甲方办理手续的，甲方视乙方自动放弃合同违约，甲方有权处理乙方所租房间内的所有物品，同时乙方所交纳的保证金当作违约金扣除，其数额按上述方法计算。经查，奥竺苑A栋的地下车库面积为1925.57平方米。2007年12月20日，北奥公司（甲方）与北京空港天鹏商务有限公司（乙方）、奥竺公司（丙方）签订了《协议书》，约定就上述合同，经甲方同意，乙方将其在合同中的权利义务一并转让给丙方，丙方同意并接受转让。2010年12月30日，原告名称由“北京北奥有限责任公司”变更为“北京北奥集团有限责任公司”。2011年12月20日，奥竺公司与北奥公司签订了奥竺苑A栋《租赁合同》之补充协议，约定将《租赁合同》总则第4条第4款租赁期限延展至2026年6月30日。2020年3月23日，奥竺公司向北奥公司发送了《说明函》，说明了对合同中有关条款的解析与声明、忠实履行合同与资金投入、物业的历史与现在，地下车库的现状与请求。2020年3月31日，奥竺公司向北奥公司发送了《补充材料》，其中关于地下车库部分面积的使用及时间。1.2011年5月建仓库22平方米；2.2013年初建员工食堂145平方米，同时建仓库44平方米；3.2017年6月建早餐厅180平方米。北奥公司提交了图片，证明涉诉地下室的使用情况。2020年4月13日，北奥公司向奥竺公司发送了《催款函》，催收地下车库租金，载明2006年10月1日至2020年2月29日期间，奥竺公司应交地下车库的租金及滞纳金，并要求奥竺公司于接函之日起30日内支付。上述事实，有工商登记信息、《租赁合同》、楼房面积明细表、《协议书》《补充协议》《说明函》、照片、《催款函》、民事判决书及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉租赁合同的效力问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。具体到本案中，原告北奥公司作为出租方与承租方北京空港天鹏商务有限公司于2006年6月21日就涉诉住宅楼的租赁事宜签订了租赁合同，后北京空港天鹏商务有限公司经北奥公司同意将该租赁合同的权利义务全部转让给了奥竺公司，符合法律规定，应属合法有效。涉诉租赁房屋具有房屋产权证。该租赁合同均系合同当事人真实、自愿的意思表示，也不违反法律和行政法规的强制性规定，故原、被告所签租赁合同应属合法有效。原、被告应按照涉诉租赁合同的约定和相关法律规定履行各自的义务。案件争议焦点二是租赁合同中关于地下车库的使用及租金确认问题。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。就本案中，在租赁合同中，双方仅在租赁合同中确定了地下车库的使用费为0.4元/天，未明确约定使用的面积、使用的时间、以及支付的方式等详细条款应属于合同约定不明的情形，现双方对该地下车库的使用又无法达成协议，本院根据双方提交的证据来确认被告实际使用的地下车库的使用面积及使用时间。原告主张地下车库的租金自2006年10月1日起，根据其提交的证据，本院无法认定被告自2006年10月1日起使用了全部的地下车库面积。根据原告提交的照片及说明函，本院可以确认被告使用的地下车库的面积分别为：1.2011年5月建仓库22平方米；2.2013年初建员工食堂145平方米，同时建仓库44平方米；3.2017年6月建早餐厅180平方米。关于剩余的面积，原告提交的证据不足以证明被告实际占有使用，其应当承担举证不能的不利后果。关于原告主张的违约金问题，没有事实和法律依据，本院不予支持。案件争议焦点三是原告主张的租金是否已经过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。因原、被告签订的租赁合同至今仍在履行期间，且双方对地下车库的租金持续存在争议，因此地下车库租金的诉讼时效只要尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可，因此关于被告的答辩意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告北京奥竺物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京北奥集团有限责任公司支付自二〇一一年五月一日起至涉诉仓库（面积为二十二平方米）实际腾退之日止的租金，按照每日八元八角计算；二、被告北京奥竺物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京北奥集团有限责任公司支付自二〇一三年一月一日起至涉诉部分仓库、食堂（面积为一百八十九平方米）实际腾退之日的租金，按照每日七十五元六角计算；三、被告北京奥竺物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京北奥集团有限责任公司支付自二〇一七年六月一日起至涉诉餐厅（面积为一百八十平方米）实际腾退之日止的租金，按照每日七十二元计算；四、驳回原告北京北奥集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万零五百八十二元，由被告北京奥竺物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年十二月三十日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫