四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初3532号 原告：彭州鑫和投资有限公司。住所地：四川省彭州市致和街道东三环路三段389号。 法定代表人：杨德兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王欣，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯浩伦，四川律治律师事务所律师。 被告：四川天汇卡瓦斯饮品有限公司。住所地：四川省彭州市致和街道东三环路三段389号。 法定代表人：李佳，执行董事。 委托诉讼代理人：李事衷，男，1964年5月26日出生，住四川省成都市武侯区，系公司行政助理。 原告彭州鑫和投资有限公司（以下简称：鑫和公司）诉被告四川天汇卡瓦斯饮品有限公司（以下简称：天汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理，依法适用简易程序，于2020年11月25日两次公开开庭进行审理。原告鑫和公司的委托诉讼代理人冯浩伦、被告天汇公司的委托诉讼代理人李事衷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫和公司向本院提出诉讼请求：1、判令天汇公司支付房屋租金217365元和违约金（计算方法：以217365元为基数，自2019年8月18日起按照每日1‰，支付至租金付清之日止）；2、判令天汇公司支付2020年3月18日至2020年10月8日期间的房屋占用费481179元和资金占用利息（计算方法：以481179元为基数，自2020年10月13日起按照全国同业拆借中心贷款市场报价利率计算至房屋占用费付清之日止）；3、判令天汇公司支付水电费49849元；4、判令天汇公司支付拆除费330000元。事实及理由：2019年3月11日，鑫和公司与天汇公司签订《厂房租赁合同》，约定天汇公司租赁鑫和公司开发的鑫和产业园区E5号厂房，租赁期限为2019年3月18日至2020年3月17日，同时约定了租金、水电费的计算与支付方式，逾期支付租金的违约金计算方式。合同签订后，鑫和公司即将厂房交付天汇公司使用。但天汇公司在合同履行期间，未依约支付租金、水电费用。租赁期限届满后，天汇公司拒不腾退厂房，鑫和公司遂行使合同约定权利，对天汇公司的设备予以拆除、腾退，并产生相应拆除费用。 天汇公司答辩称，对双方签订《厂房租赁合同》、欠付租金的事实无异议，对欠付水电费，承认欠付的事实，但对欠付金额存在异议，对于拆除费用有异议，认为该拆除费用的产生天汇公司未予同意，不同意支付该款。 本院经审理，查明以下案件事实： 2019年3月11日，鑫和公司与天汇公司签订《房屋（厂房）租赁合同》，约定天汇公司租赁鑫和公司鑫和产业园区Ｅ5厂房，租赁期限为2019年3月18日至2020年3月17日。合同约定，天汇公司在订立合同时须交纳保证金100000元，合同期满后双方结清相关费用，鑫和公司予以退还。房屋租金为每月每平方米8元，物业管理费每平方米每月7元，月租金为72455元，天汇公司每半年支付一次，先付款后使用，付款时间为到期前三十天，为434730元。水费需在收取时加收5%的损耗，电费按供电部门峰谷电价××加收0.15,26元／千伏安基本电费和5%线路损耗，鑫和公司为天汇公司提供100ＫＶＡ的动力用电。合同第十三条约定，天汇公司逾期未交付租金、物业管理费的，每逾期一日，鑫和公司有权按拖欠款额的1‰加收滞纳金。合同第十五条约定，合同履行期满后，天汇公司在鑫和公司出租的厂房内遗留的任何物品无故滞留达30日后，视为天汇公司放弃该物品的所有权，甲方有权进行处置。合同尾部手书载明：天汇公司在2019年8月17日前一次性付清下半年房屋434730元。合同签订后，鑫和公司将Ｅ5厂房交付天汇公司使用。天汇公司在交纳下半年租金时，尚余217365未支付。租赁期限内，除每月基本电费2600元外，天汇公司欠付电费16837元、电损费用802元，合计17639元，欠付水费3425元、水损费用171元，合计3596元。自2020年1月10日起至租赁期限届满，未发生实际用电和用水。租赁期限届满后，天汇公司未搬离Ｅ5厂房，双方遂发生纠纷。2020年9月30日，鑫和公司与成都市雨萱建筑装饰工程有限公司签订《鑫和产业园Ｅ5厂房设备拆除施工合同》，约定由成都市雨萱建筑装饰工程有限公司对Ｅ5厂房内所有设备和管道保护性拆除，工期为2日，自2020年10月1日晚10:00开始施工，工程包干总价130000元。后鑫和公司又与广汉市双富建筑工程有限公司签订《鑫和产业园Ｅ5厂房设备拆除施工合同》，约定由广汉市双富建筑工程有限公司对Ｅ5厂房内所有设备和管道保护性拆除，工期为30日，工程总价200000元。 另查明：1、《房屋（厂房）租赁合同》系续签合同，天汇公司之前已向鑫和公司交纳保证金100000元，尚未退还；2、鑫和公司为保证园区工业用电，向电力公司申请安装工业用电3180千伏安，需按每千伏26元支付基本电费。 上述事实，有《房屋（厂房）租赁合同》、天汇公司用电明细表、国网四川省电力公司彭州市供电分公司四川增值税专用发票、四川省电力公司模拟电费发票、天汇公司水费明细表、北控彭州自来水有限公司发票、《鑫和产业园E5厂房设备拆除施工合同》及各方当事人当庭陈述记录在卷，予以证明。上述证据，具有证据的真实性、合法性、关联性和证明力，本院依法予以采信。 本院认为，依法成立的合同，对合同双方均具有约束力。本案中，鑫和公司依约向天汇公司交付约定厂房，天汇公司亦应依照合同约定支付房屋租赁费用和水电费用。现天汇公司未全部履行上述给付金钱义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，对鑫和公司有权要求天汇公司支付欠付租金和水电费用。对于租金金额，根据天汇公司陈述，在支付下半年租金时，尚有三个月租金未支付，金额为217365元，故对鑫和公司主张的租金部分，本院予以支持。但上述租金应当扣减天汇公司缴纳的保证金100000元。 对于电费及水费，应分两阶段进行评述，合同期内和合同期外。对于合同期内所产生的电费和水费，分别为31245.67元（含2019年10月10日至2020年3月17日基本电费）和3596元，依照合同约定，此款应由天汇公司负担。对于对鑫和公司主张的合同期外费用，基本为每月基本电费。对于该费用，关于基础电费的承担，系依照《房屋（厂房）租赁合同》之约定，由鑫和公司提供100KVA工业用电，系天汇公司使用100KVA工业用电所分摊的鑫和公司向电力公司支付的基础费用。但在租赁期满后，鑫和公司对天汇公司采取断电措施，天汇公司亦未继续用电，因此，鑫和公司要求天汇公司对基础电费予以分担，缺乏事实和法律基础，本院依法不予支持。 对于违约金，因天汇公司存在逾期支付房屋租金、水电费用之违约事实，故天汇公司应当依照合同约定赔偿违约金。但对于违约金的计算标准，根据《房屋（厂房）租赁合同》约定，系按每日1‰计算，年化标准为36.5%。《中华人民共和国合同法》第一百四十四条对于违约金的调整，体现出违约金以损失填平为主、惩罚性为辅之规则。因此，在确定违约金是否予以调整及如何调整前，应当考虑违约方违约行为所致损失。本案中，天汇公司逾期支付租金之行为，所致鑫和公司之损失主要为资金的孳息损失，而合同约定的违约金标准已远超合法借贷之利息标准，故对于该标准，本院调整为每日万分之三，对鑫和公司主张过高部分，本院不予支持。 对于房屋占用费，房屋租赁合同关系终止后，承租人负有腾退房屋之义务，天汇公司怠于腾退，已构成违约，依法应当对违约行为所致之损失予以赔偿。对于赔偿标准，鑫和公司主张按照《房屋（厂房）租赁合同》约定的租金确定，本院予以支持。对于赔偿时间，双方对计算截止时间存在争议。但根据鑫和公司提交之证据和天汇公司当庭陈述，至2020年10月3日，鑫和公司尚未实施完全腾退行为，故关于房屋占用费的计算时间为2020年3月18日至2020年10月3日，费用为480618.2元，对鑫和公司主张过高部分，本院不予支持。 对于房屋占用费的资金占用利息，首先资金占用利息属资金孳息损失，系《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的违约损失。作为违约损失而言，其产生的基础在于对于合同义务的违反，即来源于合同之债。从其目的看，其为违约方所为违约行为致使守约方合同利益，包括直接利益和可预见的期待利益损失的弥补。回至资金占用利息，该项损失为违约方未履行合同约定金钱给付义务，所致守约方基于该金钱所预期的法定孳息利益落空而产生的违约损失赔偿。其次，鑫和公司主张该费用的基础，房屋占用费系天汇公司未依约返还租赁房屋之违约行为所负担之赔偿债务，该债务并非合同约定之主债务，其产生系基于违约事由之发生及损失之产生，不属双方在合同缔结之时所预见之合同履行利益或结果。再次，因房屋占用费系双方在合同缔结时约定之合同义务，也不可视为可预见之合同履行利益，故不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之适用基础。因此，对于鑫和公司该项诉讼请求，本院依法不予支持。 对于拆除费用，因双方未对该费用进行明确约定，在该费用发生前亦未得到天汇公司认可，故鑫和公司主张天汇公司承担该费用，缺乏法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、四川天汇卡瓦斯饮品有限公司于本判决生效之日起十日内支付彭州鑫和投资有限公司房屋租金117365元，并赔偿违约金（计算方法：以欠付房屋租金金额为基数，自2019年8月18日起，按每日万分之三，计算至房屋租金付清之日止）； 二、四川天汇卡瓦斯饮品有限公司于本判决生效之日起十日内支付彭州鑫和投资有限公司房屋占用费480618.2元； 三、四川天汇卡瓦斯饮品有限公司于本判决生效之日起十日内支付彭州鑫和投资有限公司房屋水电费用34841.67元； 四、驳回彭州鑫和投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7655元，由原告彭州鑫和投资有限公司负担2000元，由被告四川天汇卡瓦斯饮品有限公司负担5655元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张振宇 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  任海棠