广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初15101号原告:东莞市熙元物业发展有限公司，住所地为广东省东莞市东城区××××××××××××××××。法定代表人：龚某1。委托代理人：汤剑明，男，1995年8月6日出生，汉族，身份证住址为广东省广州市萝岗区××××××××××，公民身份号码为440×××××××××××××××，系原告员工。委托代理人：叶日燕，广东金桥百信律师事务所律师。被告:黄明珠，女，1992年12月3日出生，汉族，身份证住址为广东省遂溪县×××××××××××，公民身份号码为440×××××××××××××××。原告东莞市熙元物业发展有限公司诉被告黄明珠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶日燕、被告黄明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系东莞市×××××××惠松湖城项目的物业服务企业，被告系中惠松湖城项目的业主。被告向开发商东莞市宸扬房地产开发有限公司购买了位于东莞市×××××××惠松湖城××××××××××房屋。被告于2017年6月9日办理了收楼手续并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定高层住宅物业管理服务费收费标准为2.65元/平方米/月，物业管理服务费交纳时间为每月5日前交纳当月物业服务费用，即每月物业管理服务费为226.5元。协议第九条违约责任约定“乙方违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金”。原告已经按照协议约定提供了物业管理服务，但被告并未按照协议约定向原告缴纳物业管理服务费，被告的行为已经构成违约，原告多次对其电话和书面催缴，但被告至今仍未缴纳。被告拒不缴纳物业管理服务费的行为已经严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，被告的违约行为已严重损害原告利益，原告为维护自身合法权益，依法向法院起诉，请求判令：一、被告立即向原告支付2017年9月至2020年3月的物业服务服务费6795.01元；二、被告向原告支付滞纳金，滞纳金以每月物业费为本金，从欠费之当月6日起按每日千分之三计算至全部物业服务服务费付清之日止，暂计算至2020年3月11日为6392.33元；三、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、被告1992年出生，在深圳工作，首次在东莞购房，因收方后至今未装修入驻，没有缴纳物业管理费的常识，只知道每个月需归还银行的月供。二、事实上被告购买的房产至今没有装修入住，原告诉状陈述的内容与事实不符。三、被告没有收到原告出具的催告函、快递单、妥投证明等。四、被告收到法院的传票等材料才知道拖欠了原告物业管理费。五、被告知道拖欠管理费用后，立即积极主动与原告沟通，并于2020年6月2日补交了相应的管理费，之后的物业管理费亦办理了银行托收，说明被告并非故意拖欠物业管理费。六、原告作为物业管理公司，应积极与被告协商沟通，协商不成再起诉，但原告完全没有与业主沟通协调的情况下直接起诉被告。综上，被告并非故意拖欠物业管理费，不存在恶意，希望原告减免滞纳金。经审理查明，根据原告提供的《前期物业管理服务协议》显示，原、被告于2016年8月15日签订该协议，约定的主要内容为：1.原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.原告向被告收取物业服务费，按被告签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含共用部位与共用房屋分摊）计付；3.物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.65元、别墅住宅每月每平方米3.35元、商业物业每月每平方米4元；4.被告缴纳费用时间为每月5日前交纳当月物业服务费用；5.被告应自开发商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计付物业服务费；6.被告违反合同，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2017年6月9日，被告与开发商签订《物业接收函》，双方确认被告购买的位于东莞市寮步镇中惠松湖城二期××××××××房已经办妥物业接收手续。原、被告确认被告购买的东莞市寮步镇中惠松湖城二期××××××××房建筑面积为85.47平方米，被告于2020年6月2日缴清了2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，原告庭审中明确放弃其第一项关于要求被告支付拖欠的物业服务费的诉请。原告主张，被告逾期缴纳案涉物业服务费，已构成违约，被告应按照《前期物业管理服务协议》约定每日支付3‰的滞纳金。庭审中，被告开始主张《前期物业管理服务协议》上的签名并非其所签，因此收楼后不知道要缴纳物业服务费，亦不清楚物业服务费的收费标准及缴纳时间等，后被告确认《前期物业管理服务协议》系其签署，但主张原告诉请的滞纳金过高，且被告没有入住案涉房屋，亦没有收到过原告催款通知，被告并非故意拖欠物业服务费。以上事实，有原告提交的《前期物业管理服务协议》、《物业接收函》、物业管理费明细表、催缴函、快递单、邮件详情单，被告提交的收款收据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告确认的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方均确认被告已缴清2017年9月1日至2020年3月31日期间的物业服务费6795.01元，原告亦当庭撤回其第一项关于物业服务费的诉请，本院对此予以确认。原告为案涉物业提供了物业服务，被告应当按照《前期物业管理服务协议》的约定按时、足额向原告支付管理费，但被告未按约定于每月5日前缴纳当月物业服务费用，直至2020年6月2日才缴清了2017年9月至2020年3月的物业服务费，被告的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，原告有权要求被告支付滞纳金。根据双方的陈述及《前期物业管理服务协议》约定，每月的物业服务费应为226.5元（2.65元/月/平方米×85.47平方米），因此滞纳金应以226.5元为本金，自每月欠费的次月1日起分段计至被告缴纳之日即2020年6月2日止。关于滞纳金的计算标准，按照双方约定的滞纳金每日3‰核算，截止2020年3月31日的滞纳金数额超过延迟支付物业服务费造成的损失（延迟支付物业费造成的损失可推定为拖欠的物业服务费总额）的百分之三十。被告主张约定的滞纳金标准过高，而该滞纳金的性质属于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院对案涉滞纳金予以调整。因此，滞纳金的标准应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率）予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄明珠应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司支付滞纳金（以每月的物业服务费226.5元为本金，2019年8月19日前按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率标准，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自每月欠费的次月1日起分段计至2020年6月2日止）；二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案诉讼费129.68元（原告已预交），由原告东莞市熙元物业发展有限公司承担66.82元，由被告黄明珠承担62.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  赖   艳   君审 判 员  常   甲   甲审 判 员  雍       维二〇二〇年十二月十日法官助理  郭继聃书记员彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。