北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初35336号原告：北京米帝咨询有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇中央档案馆西侧（原温泉镇农业服务中心办公楼）661号。法定代表人：刘雷雷，经理。委托诉讼代理人：李莎，北京市信凯律师事务所律师。被告：杨畅，男，1980年8月1日出生，汉族，中国移动通信有限公司信息港中心经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：谢叶，北京市中伦文德律师事务所律师。原告北京米帝咨询有限公司（以下简称米帝公司）与被告杨畅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米帝公司的法定代表人刘雷雷及其委托诉讼代理人李莎，被告杨畅及其委托诉讼代理人谢叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米帝公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回押金32000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告退回押金32000元；2.判令被告支付原告违约金16000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月26日原被告双方签订北京市写字楼租赁合同，约定租期自2017年11月8日至2018年11月7日，月租金为1.6万元，押金为3.2万元，并约定租赁期届满后，双方清点室内设备，结清各项费用后，被告应将全额押金退还给原告。租期届满后，原被告双方进行了房屋交接，清点确认室内设备完好并结清各项费用后，被告至今拒不退还原告缴纳的押金。原告多次向被告主张退还押金，被告无故恶意不予退还，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至贵院请求判决支持原告诉讼请求。关于解除合同原因，系被告不能够为原告提供合同约定的办公场所以及被告至今尚未给原告开具发票。因被告已经构成根本违约，所以原被告双方在沟通一致之后于2020年6月24日解除了租赁合同。第二项诉请的合同依据为合同第五页第9.1.3条款。米帝公司围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同；2.不动产登记证书；3.银行付款回单；4.微信的原告法定代表人与被告之间2017年的10月31日至2020年的6月24日的微信沟通记录。杨畅辩称，不同意原告的三项诉讼请求。理由如下：第一，根据合同9.2.1条款“在合同期内乙方累计拖欠租金超过15天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过15天的”的约定，被告不应退还押金。理由是本案原告在合同履行过程中，累计84天欠费就是逾期交费合计84天，按照9.2.1条的约定，被告无需退还押金。第二，纸面合同约定的合同期限是2017年11月8日到2018年11月7日。合同到期后，双方口头约定继续履行直至2020年6月24日，合同条款没有变动。因疫情原因，原告没再续租，双方办理了房屋交接，认可合同于2020年6月24日解除。我方不存在违约行为，整个楼都是办公用楼办公房是符合原告办公用用途的。合同里面写的也是办公，实际上原告从2017年11月开始办公至2020年6月，没有遭到任何管制或有其他问题。按照合同约定，开发票是原告自身的事，原告若要开发票，我方可以协助，但开发票不是我方的合同义务。杨畅向本院提交以下证据：1.微信截屏；2.北京市房屋租赁合同；3.租金交付记录表、网银截屏。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月16日，杨畅（甲方、出租方）与米帝公司（乙方、承租方）签订《北京市写字楼租赁合同》（以下简称合同），约定甲方同意将其名下位于西城区车公庄大街甲X号X层XXX房屋（以下简称涉案房屋）在现有的状态下出租给乙方使用，建筑面积为118.14平方米，承租用途为办公使用；租赁期限为2017年11月8日至2018年11月7日；租金为4.45元/天，月租金16000元，房屋租金如需开具符合国家税务机关规定的发票，则税金由乙方承担。租金支付方式为押2付3，租金由乙方直接汇至甲方指定的银行账户：开户行中国工商银行，开户名杨畅，银行账号×××，以上账户如有变动则以甲方书面通知为准。租金每3个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一期租金。押金相当于2个月的租金即32000元。合同另约定以下主要内容：“六、甲方的权利及义务6.2甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，确保其真实有效并协助乙方办理工商注册事宜。6.7租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施；在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水电、宽带、电话费、停车费等）并将注册地址迁出后十日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。七、乙方的权利及义务7.1乙方按照本合同的约定条款，按时支付押金和租金后有权使用本房屋。”“9.1甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿9.1.1甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符。9.1.2甲方未尽房屋修缮义务，经物业鉴定乙方不能正常使用。9.1.3因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当个1月房租的违约金。”“9.2乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金。9.2.1乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋或自称与第三方合署办公；在合同期内乙方累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十五天的。9.2.4因乙方原因提前解除合同的。9.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金：逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。”2017年10月27日，米帝公司向杨畅指定的银行账户转账支付了2017年11月8日至2018年2月7日期间的房租48000元。2017年11月1日，米帝公司向杨畅支付了押金32000元。米帝公司又分别于2018年1月30日、4月27日、7月31日、11月1日、2019年2月18日、5月9日、7月31日、11月11日、2020年3月2日、5月11日向杨畅支付了下一季度的租金48000元。2020年6月24日，双方协商一致解除合同，并办理完毕了涉案房屋的交接。6月28日，杨畅退还米帝公司未使用租赁期间的租金16000元。庭审中，关于解除合同的原因，双方各执一词。米帝公司主张系因杨畅提供的涉案房屋不能用于办公及杨畅不配合开具发票，杨畅则主张则系因米帝公司未按期支付租金及疫情。本院认为，杨畅与米帝公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应当按照约定履行自己的义务。鉴于双方当事人均认可涉案合同于2020年6月24日解除，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，涉案租赁合同已经解除，杨畅应将押金退还米帝公司。本案的争议焦点为是否存在不应退还押金或应扣除违约金的情形。首先，杨畅主张米帝公司累计拖欠租金达84天，符合合同9.2.1款约定的不予退还押金情形。对此，本院分析认为：因涉案合同租赁起始日期为2018年11月8日，根据双方“租金每3个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一期租金”的约定，米帝公司第一笔租金应在2018年11月1日前支付，第二笔租金应在2019年2月1日前支付，以此类推。据米帝公司提供的银行流水明细显示，米帝公司存在五期租金支付逾期的情况，共计逾期天数75天。米帝公司的逾期支付行为构成违约。根据合同条款9.2.1约定，杨畅据此享有合同解除权，但杨畅未行使合同解除权，仍然接受米帝公司的后续房屋租金，且杨畅无证据证明原、被告双方于2020年6月24日解除合同系因迟延支付租金所致，故对杨畅所提不予退还的押金的抗辩意见，本院不予采纳。米帝公司提出杨畅接收租金且未对逾期支付租金提出异议即视为放弃对其违约责任的主张，无事实及法律依据，本院不予采信。依据合同条款9.2.5约定，米帝公司迟延支付租金的，应以欠缴租金总额为基准按日千分之五的标准向杨畅支付违约金。鉴于米帝公司经本院释明提出了违约金过高调整的申请，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定违约金数额为1800元，考虑押金的担保性质及当事人本案中一并解决的意愿，该金额将从杨畅应退还的32000元押金中予以扣除。其次，米帝公司主张杨畅提供的涉案房屋不能用于办公的问题，米帝公司在承租涉案房屋时已经获取了涉案房屋的登记信息，在知晓涉案房屋为住宅的情况下仍与杨畅签订租赁合同，构成对房屋状态的明知；自2017年11月8日至2020年6月24日期间，米帝公司一直在涉案房屋正常办公，没有证据证明涉案房屋存在影响其正常办公的因素；米帝公司法定代表人与杨畅的微信聊天记录中未见双方就涉案房屋不能正常办公问题进行过沟通，故本院认定杨畅提供的房屋符合合同约定用途。关于米帝公司主张杨畅不配合开具发票的问题，合同中仅约定了开具发票的税金由米帝公司承担，对开具发票的时间、期限未作明确规定，米帝公司未能证明杨畅存在不配合开具发票的行为，且庭审中杨畅亦明确表示可以配合米帝公司开具发票，故本院认定杨畅在开具发票过程中不存在违约行为。需要指出的是，开具发票属于出租人杨畅的合同附随义务，米帝公司可就开具发票的时间与杨畅自行协商处理。结合上述分析，杨畅的行为不构成违约。米帝公司未能举证证明合同解除系因杨畅存在9.1.3条款中规定的“因甲方原因造成本合同无法继续履行的”情形，故对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告杨畅退还原告北京米帝咨询有限公司押金30200元；二、驳回原告北京米帝咨询有限公司其他诉讼请求。如果杨畅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由原告北京米帝咨询有限公司负担185元（已交纳），由被告杨畅负担315元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高中营二〇二〇年十二月三十一日法官助理 刘思敏书 记 员 侯雅晖