北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17498号原告：法宇，女，1996年10月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗超，北京市剑泰律师事务所律师。被告：马色东吉尼，男，1978年2月28日出生，回族。委托诉讼代理人：罗永波，北京创为律师事务所律师。原告法宇与被告马色东吉尼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法宇委托诉讼代理人罗超，被告马色东吉尼委托诉讼代理人罗永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告法宇向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告支付租金26万元及违约金（以16万为基数，按日万分之五计算，自2020年1月1日至2020年1月31日止；以21万为基数，按日万分之五计算，自2020年2月1日至2020年2月29日止；以26万为基数，按日万分之五计算，自2020年3月1日至实际付清之日止）；3.判令被告支付房屋占用费20万；4.判令被告支付截至7月1日为止的燃气费936.4元、水费1600元、物业费83021.78元；5.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2019年1月27日，原被告协商，签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市丰台区诺德中心S2-106的房屋（出租面积约为176平方米）租赁给被告经营，租赁期限从2019年4月27日起至2027年4月26日止，租金每年60万元。到2020年3月26日为止，被告应支付租金以及押金65万元，已经支付39万元，尚欠26万元，现在已经逾期没有支付租金，构成严重违约。被告的行为，已经构成非法侵占，侵害了原告的合法权益，同时构成违约，被告应当承担违约责任，并且依据双方合同第一条第六款约定，被告违约，逾期超过15日不缴纳租金，合同自动解除。2020年3月26日，原告出具律师函，要求被告腾退房屋，支付租金以及违约金，但是被告仍没有履行义务。故诉至法院，请法院依法判决。被告马色东吉尼答辩，同意解除合同，我方于2020年3月26日收到了对方的律师函，所以合同于2020年3月26日解除。至于租金，我方实际使用到2019年12月28日，截止该日租金仅差1万元，后因疫情原因，我方无法回京，且租用涉案房屋开的兰州拉面也无法经营。2020年4月10日，我方回京后发现涉案房屋已上锁，期间我方多次报警，警方称2020年3月26日已经上锁。2020年5月12日，原告通知我方前往涉案房屋，我方拒绝腾空，双方就腾空问题发生冲突，警方处理结果是双方各上一把锁待法院判决。2020年5月25日，原告打开店铺打砸抢后腾空。双方口头约定原告承担物业费，认可2020年1月23日前的水费，已提前买好燃气费不可能拖欠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院认定如下：2019年1月27日，法宇（甲方、出租方）与马色东吉尼（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，载明“甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市丰台区诺德中心S2-106，出租房屋面积为176平方米，租赁期限为：自2019年4月27日起至2027年4月26日止（甲方于2019年1月27日向乙方交付该房屋，该房屋免租期为3个月），房屋年租金为600000元整。租金支付方式：租金一个季度为一个缴纳期，采取押一付三的方式支付，金额为：200000元整，双方在合同签订后两日内乙方向甲方缴纳租金200000元整（含押金一个月，即50000元）。乙方应提前30天缴纳下一个缴纳期的租金，不得违约，如逾期缴纳的，每逾期一日则需按年租金的万分之五支付违约金，逾期超过15日，合同自动解除。水、电、燃气、取暖费、物业费乙方经营所发生的各种税金都由乙方支付。乙方应按本合同的约定及时交付租金和其他费用，如乙方未能及时按金额交纳租金和其他相关费用，超过15日，则视为乙方违约，本合同自动解除，乙方承担违约责任”。2020年3月26日，原告方向马色东吉尼发送《律师函》，载明“……我们要求您们立即腾退房屋，并解除租赁合同，缴纳剩余租金以及滞纳金……敬请您立即解除合同并在3日内清除房屋内所有物品，进行搬离，并且缴纳剩余租金26万元以及滞纳金……”。2020年5月12日，原告方拟腾空房屋，马色东吉尼拒绝腾空，双方发生纠纷，四合庄派出所出警后出具《治安调解协议书》，载明“……双方自愿达成如下协议：暂时维持房屋及室内物品现状，房屋双方均上锁，搁置争议，均可通过依法渠道维护自己的权利”。另，本院前往四合庄派出所调查，问“涉案房屋处是否受疫情管控影响”，该所人员表示“2020年1月27、28日左右开始限制经营……2、3、4月份均限制经营，5月份初步放开”，又问“第二次报警”，该所人员表示“2020年6月25日，法女士报警，说屋内有臭味，我们去就是作证，证明因停水停电屋内有臭味才开的门，不是擅自开的，因为当地物业也反映了这个问题”，并提供《110接处警记录》，载明“报警时间：2020-06-25，案情摘要：法女士（房主）报：在五圈路诺德三期15-106，租房纠纷，现租户已经离开，我现在想把门打开，需要民警到场（已复核）。反馈情况：民警到现场，经了解，报警人是房东，房租已到期，租户早已离开，因租户欠房租报警人也已到法院起诉，现要开门进去收拾屋子”。庭审中，双方均认可：马色东吉尼承租房屋用于经营饭馆，其已支付租金39.2万元，包括最初的5万押金，《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除。关于双方有争议的事实及相关证据，本院作如下认定：一是关于租用房屋的腾空时间。马色东吉尼先表示2020年5月25日原告方打开店铺打砸抢后腾空，后表示租用房屋于2020年5月28日只剩残渣，5月30日腾空，以录音录像为证；法宇表示租用房屋于2020年7月31日腾空，对方的录音录像没有时间，而且明显还有东西存在，不能证明已经清空。本院认为，马色东吉尼所述前后不一，且与四合庄派出所的民警所述及《110接处警记录》相矛盾，其提交的录音录像也显示租用房屋内尚存大量拆除余料，与腾空状态相差甚远；法宇陈述租用房屋于2020年7月31日腾空，但也未提供充分证据证明。另据本院调查结果显示，房东于2020年6月25日因租用房屋发臭需要开门收拾而报警，四合庄派出所出警见证。后经本院释明，双方均未能提供充分证据证明租用房屋的具体腾空时间。据此，现查明事实仅能证明腾空房屋的具体时间处于2020年6月25日之后，故本院将该情况作为参考因素，于后文房屋占用费用一节综合处理。二是关于欠付租用房屋的燃气费、水费及物业费。法宇表示截止2020年7月1日燃气费936.4元、水费1600元、物业费83021.78元，以缴费通知单、催缴通知单、发票为据。马色东吉尼表示缴费通知单所载64-S2-106是承租房屋，水费认可2020年1月23日前的，但各款项具体金额不清楚。本院认为，关于物业费，缴费通知单载明“64-S2-106，费用时间：2019年4月18日-2020年4月17日，商业物业服务费29388.24元”，且有发票佐证法宇已实际支付，故本院对法宇诉称物业费主张，予以采信，至于催缴通知单中所载的物业费逾期缴费违约金53633.54元，因该违约金金额显著过高，且法宇未提供充分证据证明其合理性及实际支付情况，故本院对法宇关于物业费违约金一节的诉称，不予采信。关于水费，第一张缴费通知单载明“64-S2-106，费用时间：2019年11月16日至2020年3月25日，冷水费1273元”，第二张载明“64-S2-106，费用时间：2020年3月26日至2020年6月19日，冷水费76元”，第三张载明“64-S2-106，费用时间：2020年6月20日至2020年9月10日，冷水费38元”，本院予以采信。关于燃气费，经本院释明，法宇未提供充分证据证明其实际金额，本院不予采信。上述事实，有原告法宇提供的《房屋租赁合同》、《律师函》、缴费通知单、发票，被告马色东吉尼申请本院调取的《治安调解协议书》、《110接处警记录》、调查笔录及当事人陈述在案为证。本院认为：法宇与马色东吉尼签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应属合法有效。关于合同解除。合同约定承租人应提前30天缴纳下一个缴纳期的租金，逾期超过15日，合同自动解除。截止2020年3月26日，马色东吉尼拖欠租金已达合同约定的解除条件，故法宇有权单方解除合同，现双方均认可《房屋租赁合同》于收寄《律师函》日，即2020年3月26日解除，本院不持异议。关于欠付租金及违约金。法宇已向马色东吉尼交付出租房屋，马色东吉尼应当支付承租期间的租金。马色东吉尼抗辩其2019年12月28日后未实际使用，且因疫情管控限制经营，请求本院酌减。本院认为，一般情况下，因自身原因未实际使用而不交租金的抗辩难以成立，但疫情管控确实对餐饮行业造成客观影响，且有四合庄派出所说明佐证，故该抗辩具有一定合理性。据此，对于法宇主张的租金，于疫情管控前的58000元，本院予以支持，于疫情管控后的，本院综合房屋租赁用途、疫情管控程度等因素，根据公平原则酌定为50000元。同理，对于法宇主张的欠付租金违约金，于疫情管控前的，本院予以支持，于疫情管控后的，本院不予支持。关于房屋占用费。2020年3月26日合同解除后，法宇有权要求马色东吉尼恢复原状、赔偿损失，马色东吉尼占用房屋拒绝腾空，且在原告方自行腾空时实施阻碍行为，应当赔偿法宇房屋占用费。至于房屋占用费的具体金额，本院综合马色东吉尼的过错程度、腾退房屋的合理时长、出租房屋的搁置情况、合同约定的房屋租金、房主持有房屋可能产生的成本和花费等因素，根据公平原则酌定为100000元。据此，对于法宇主张的房屋占用费，本院在合理范围内支持。关于燃气费、水费及物业费。合同约定物业费、水费由承租方支付，现租用房屋实际产生2019年4月18日至2020年4月17日的物业费29388.24元，2019年11月16日至2020年3月25日的水费1273元，2020年3月26日至2020年6月19日的水费76元，2020年6月20日至2020年9月10日的水费38元，上述费用产生于房屋租赁期间内的，马色东吉尼均应予支付，产生于双方合同解除后的，本院并入房屋占用费中概括处理。马色东吉尼抗辩双方曾口头约定由法宇缴纳，但该抗辩与合同约定不符，且其未提供证据证明，故本院不予采信。据此，对于法宇主张的物业费、水费，本院在合理范围内支持。至于燃气费，法宇未提供充分证据证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告法宇与被告马色东吉尼签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年三月二十六日解除；二、被告马色东吉尼于本判决生效之日起十日内支付原告法宇租金108000元；三、被告马色东吉尼于本判决生效之日起十日内支付原告法宇违约金（以欠付租金58000元为基数，按日利率万分之五计算，自2020年1月1日起至实际清偿之日止）；四、被告马色东吉尼于本判决生效之日起十日内支付原告法宇房屋占用费100000元；五、被告马色东吉尼于本判决生效之日起十日内支付原告法宇物业费29388.24元、水费1273元；六、驳回原告法宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9256元，由原告法宇负担5208元（已交纳），由被告马色东吉尼负担4048元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 舒 翔二〇二〇年十二月三十一日书记员 谭泽泓