北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23800号原告（反诉被告）：卞翔，女，1985年8月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：左静波，北京市京晓律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓英邦，男，1990年3月8日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：邓兰卿（系邓英邦之父），男，1961年8月9日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：安学习，北京市天渡律师事务所律师。原告（反诉被告）卞翔与被告（反诉原告）邓英邦房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卞翔及其委托诉讼代理人左静波、被告（反诉原告）邓英邦委托诉讼代理人邓兰卿、安学习到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卞翔向本院提出诉讼请求：邓英邦向卞翔支付违约金252762元。事实与理由：2019年3月17日，卞翔与邓英邦通过链家签订了《北京市存量房屋买卖合同》，卞翔购买位于丰台区青塔西路58号院8号楼3层301房屋。在合同履行过程中，因邓英邦在双方签订了房屋买卖合同之后，擅自将其户籍迁入丰台区青塔西路58号院8号楼3层301房屋，为此双方通过链家又签订了一份《变更协议书》，根据该协议的内容，卞翔从约定的购房款中留存100000元，作为户口迁出保证金，可抵扣户口相关的违约金，如邓英邦未如期将户籍迁出，按房屋不动产转移登记之日起，按日计算，向卞翔支付房屋总价款万分之一的违约金。被告（反诉原告）邓英邦辩称：我方未违反合同约定，卞翔无权扣留我方保证金；因疫情原因导致我方户口迁出延缓，我方已经尽早迁出户口，并未给对方造成任何损失；我方户口在过户后在对方房屋处保留时间较短；新冠疫情的发生属于不可抗力事件，是法定的免责事由；新冠疫情造成户口迁出迟延，对方是受益者，我方是受害者。被告（反诉原告）邓英邦向本院提出诉讼请求：判决被反诉人卞翔支付剩余购房款即留存的户口迁出保证金100000元和逾期付款利息损失，以100000元为基数，自2020年8月2日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：邓英邦和卞翔于2019年3月17日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，邓英邦将名下位于北京市丰台区青塔西路58号院8号楼301房屋出售给卞翔。由于我方新购房屋属于期房，根据房屋属地派出所相关规定，期房需小区成立居委会后方可办理户籍迁入，小区居委会未成立故无法落户。经友好协商，卞翔同意我方户籍可于不动产转移登记后202日内迁出，并约定从购房款中留存100000元作出户口迁出保证金，待户口迁出当日再行划转，双方就上述事项于2019年9月24日签订了《变更协议书》，2019年9月26日双方完成不动产转移登记后，按约定应于2020年4月15日之前将户籍迁出。由于受新冠疫情影响。新购房屋所属社区居委会筹建工作暂停，导致2020年3月底仍无法办理户籍迁入，2020年3月28日，经双方协商卞翔明确表示同意我方户籍迁出日期推延，并未明确具体时限。2020年7月27日，对方通过链家告诉我方对户口保证金要扣留。当日双方沟通时，我方表示很快就具备迁户条件了。2020年8月1日开发商通知开始办理落户手续，我方当天就办理了户籍迁出手续。双方在此前建立了友好关系，故我方在3月与对方沟通延期迁户时未另行订立书面协议。因此，在我方户口迁出后，卞翔应将100000元立即划转给我。原告（反诉被告）卞翔辩称：不同意反诉人邓英邦的反诉请求，因为邓英邦没有按照双方签订的《变更协议书》约定的时间将自己的户籍迁出，已构成违约，理应按照双方约定支付违约金，根据变更后的《补充协议》第二条第8项约定，100000元户口保证金是用于抵扣与户口相关的违约金的，反诉人应支付的违约金已超过100000元，尚不足以抵扣违约金，所以，反诉人无权要求被反诉人支付户口迁出保证金。另外，邓英邦与卞翔从未以口头方式对双方签的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》进行任何变更和修改。邓英邦不按约定迁出户口，也根本不存在不可抗力的情形，在4月份北京疫情形势平稳，相关部门都正常工作了，完全不影响邓英邦办理户籍迁出手续，且邓英邦也未按照合同约定告知卞翔发生不可抗力情形并提供相关证明。邓英邦在微信中说了许多不能将户口迁出的客观理由，但均不是疫情原因，主要为开发商和社区办理相关手续需要一定时间，这种情况显然不属于不可抗力，尤其是，双方并没有约定在邓英邦具备户籍迁出条件时迁出，而是约定了具体的时间期限，邓英邦没有按期迁出，属于违约，就理应依法承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2019年3月17日，邓英邦（出卖人）与卞翔（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人所售房屋位于丰台区青塔西路58号院8号楼3层301（以下简称301号房屋），房屋成交价格为3400000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4780000元，总价款8180000元。合同第十条约定：该房屋现有户籍情况为无户籍登记，如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期迁出户籍的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。2019年3月17日，邓英邦（甲方、出卖人）与卞翔（乙方、买受人）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方）签订了《补充协议》，该协议第二条第八款约定：户口保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口保证金，该户口保证金可抵扣与户口相关的违约金，关于该户口保证金的支付方式，如该房屋无户口的，乙方应当于过户当日自行划转至甲方。2019年9月24日，邓英邦（甲方、出售方）与卞翔（乙方、卖受方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订了《变更协议书》，该协议约定对上述《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》进行变更，并约定：房屋的现有户籍情况为有户籍登记，出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后202日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续，关于户口保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口保证金，该户口保证金可抵扣和户口相关的违约金，该保证金按照以下方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方，如出卖人未如期将户籍迁出，出卖人应当按房屋不动产移转登记之日起日计算向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。出卖人同意在物业交割日留存空调自装柜机1台，自装挂机3台给买受人。301号房屋于2019年9月26日办理不动产变更登记，权利人为卞翔。邓英邦户口迁出时间为2020年8月1日。庭审中，卞翔主张邓英邦未能按照约定迁出户口，应当向其支付违约金。邓英邦主张因受疫情影响其迟延办理迁出，其与卞翔协商，卞翔同意其延缓迁出户口，并提交落户通知、常住人口登记卡、微信记录等证据材料予以证明。卞翔主张上述落户通知、常住人口登记卡与本案无关，对聊天记录的证明目的不认可。邓英邦认为卞翔主张的违约金标准过高。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。卞翔与邓英邦签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。按照《变更协议书》约定，邓英邦有于301号房屋不动产转移登记之日后202日内将该房屋的原有户口迁出之义务，但其于2020年8月1日才将房屋中户口迁出，属于迟延履行了上述迁出户口的义务，其行为已构成违约，应向卞翔承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约金的数额，邓英邦在庭审中对合同约定的违约金标准提出异议，认为数额过高。故本院结合本案中合同的约定及实际履行情况、邓英邦的过错程度以及订立合同时预见或者应当预见到的违反合同可能造成的损失情况、卞翔的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定邓英邦应向卞翔支付违约金的具体数额为10000元。关于户口保证金，根据双方约定，该户口保证金可抵扣和户口相关的违约金，故扣除违约金后，卞翔应返还邓英邦剩余户口迁出保证金90000元。邓英邦要求支付逾期付款利息的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、卞翔于本判决生效之日起七日内支付邓英邦剩余户口保证金90000元；二、驳回卞翔的其他诉讼请求；三、驳回邓英邦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2545元，由卞翔负担2445元（已交纳），由邓英邦负担100元（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费1150元，由卞翔负担1125元（于本判决生效之日起七日内交纳），由邓英邦负担25元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  彭 宇二〇二〇年十二月十八日法官助理  郭婧芳