上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初11927号原告：上海文宝物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：李士和，执行董事。委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李淼，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海市宝山区杰圣家苑业主委员会，住所地上海市宝山区。负责人：尤晶汇，主任。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海恺申消防设备安装有限公司，住所地上海市崇明区富民支路XXX号XXX室(上海横泰经济开发区)。法定代表人：宋炜，执行董事。委托诉讼代理人：姜柯，上海正策律师事务所律师。原告上海文宝物业管理有限公司(以下简称“文宝物业公司”)与被告上海市宝山区杰圣家苑业主委员会(以下简称“杰圣家苑业委会”)物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加上海恺申消防设备安装有限公司(以下简称“恺申公司”)作为第三人参加诉讼，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告文宝物业公司的委托诉讼代理人陈世福、李淼，被告杰圣家苑业委会的负责人尤晶汇及委托诉讼代理人宋安成、祝茗屿，第三人恺申公司的委托诉讼代理人姜柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文宝物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令杰圣家苑业委会支付消防设施维修改造工程款人民币351,158元(以下币种均为人民币)；2、判令杰圣家苑业委会赔偿因逾期未支付工程款给文宝物业公司造成的经济损失38,662.8元；3、判令杰圣家苑业委会以351,158元为基数，按日万分之五为标准支付违约金(自2019年10月13日起计算至实际履行之日止)。事实和理由：2017年9月26日，文宝物业公司、杰圣家苑业委会签订物业服务合同，约定文宝物业公司为坐落于上海市宝山区殷高西路331弄杰圣家苑小区提供物业管理服务，期限自2017年10月1日起至2019年9月30日。2018年5月，杰圣家苑业委会协同所在辖区居委会启动了“杰圣家苑小区消防设施改建工程”(以下简称“系争工程”)，经全体业主征询后，与第三人恺申公司签订了消防设施维修改造工程合同，由第三人对小区地下室火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防广播系统进行维修改造，总造价为351,158元。同年10月12日，工程完工并移交文宝物业公司。因杰圣家苑业委会迟迟未对工程进行验收，亦未进行工程审价，故该笔工程款至今无法在小区专项维修资金中列支并支付给恺申公司。恺申公司后向法院起诉，经审理，法院判决文宝物业公司承担工程款351,158元、违约金35,115.8元及案件受理费3,547元。现上述款项已由法院执行扣划。文宝物业公司认为，消防设施设备属于小区全体业主共有，也是维修改造工程的实际受益人，理应及时足额支付工程费用。现文宝物业公司已向第三人支付了该笔费用，杰圣家苑业委会应向文宝物业公司予以偿付。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。被告杰圣家苑业委会答辩称：物业服务合同签订情况如文宝物业公司所述，杰圣家苑业委会为小区第二届业委会，于2019年7月17日成立；杰圣家苑业委会从未授权文宝物业公司进行系争工程，非施工合同的当事方，施工结束后杰圣家苑业委会亦未参与验收；系争工程的实际工程量、工程范围与施工合同严重不符，小区配电间内有数百个施工单位未安装的温感探测器、声光报警器等零件器材；系争工程未经审价，前判决未将杰圣家苑业委会列为当事人，未查明事实情况，杰圣家苑业委会不予认同；文宝物业公司怠于验收系争工程，对案外人的违约金等赔偿不应作为其损失向杰圣家苑业委会主张，相关违约金的请求亦无合同依据。第三人恺申公司述称：其为系争工程的施工方，发包人是文宝物业公司；系争工程已完工，经验收后已交付文宝物业公司使用；工程合同为闭口价，无需审价，合同价即为工程价款；经法院执行，文宝物业公司欠付的工程款已支付给第三人。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月1日，文宝物业公司(甲方、建设单位)和恺申公司(乙方、承包单位)签订《消防工程施工合同》(以下简称“施工合同”)，主要约定，甲方委托乙方承包宝山区殷高西路331弄杰圣家苑消防设施维修改造工程，工程承包范围及方式是地下室火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防广播系统。工程总额为351,158元，工程期限自2018年8月10日起至2018年10月10日。工程竣工后，甲方应及时组织验收等。施工结束后，文宝物业公司和恺申公司于2018年10月12日签订项目移交证明书，系争工程移交给了文宝物业公司。因文宝物业公司未付工程款，恺申公司向本院起诉。本院于2020年4月15日作出(2019)沪0113民初21739号民事判决书，主要认定施工合同对于工程总额、付款时间节点、分期付款金额均作出了明确约定，文宝物业公司亦确认实际施工过程中工程量不存在变更，故对文宝物业公司的工程造价鉴定申请，未予支持；另根据恺申公司提供的项目移交证明书，2018年10月12日消防工程已完工并移交文宝物业公司使用，文宝物业公司以工程尚未完成验收为由拒付工程款，缺乏依据。最后，判令文宝物业公司向恺申公司支付工程款351,158元和违约金35,115.8元，另由文宝物业公司承担诉讼费用3,547元。判决作出后双方均未上诉，现已生效。上述案件经执行，本院从文宝物业公司名下银行账户扣划了执行款395,514.8元，其中386,273.8元于2020年8月11日发还给了恺申公司。另查明，2017年9月26日，文宝物业公司(乙方)与杰圣家苑业主大会和业委会(甲方)签订《杰圣家苑住宅小区物业服务合同》，主要约定文宝物业公司为后者小区提供物业管理服务，自2017年10月1日起至2019年9月30日止。合同第三条主要约定，物业服务费不含物业大修和专项维修费用，物业大修和专项维修费用按规定在维修资金中列支，并按规定分摊等。第五条主要约定，业主的物业服务费用按季交纳，应在每季首月15日前履行交纳义务，业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应缴费用的，按照每日万分之五计违约金等。第十一条主要约定，乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三……等。第十八条约定，乙方按有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金。专项维修资金使用方案经甲方批准后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，所引致甲方的经济损失及相应法律责任，由乙方承担。第二十条主要约定，乙方相关的权利义务：……(二)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益等。第三十一条主要约定，本合同中下列词语的定义是：……(六)共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备等。合同附件三对消防系统的运行、保养、维修服务标准进行了约定，具体为：1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好；3、每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；4、按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。2020年1月12日，文宝物业公司和新任物业管理单位上海沪船物业管理有限公司签订物业交接查验移交记录表，移交物业设备。文宝物业公司、杰圣家苑业委会及第三人在庭审中均确认，系争工程属于专项维修，应从小区专项维修资金中列支。为证明己方主张，文宝物业公司向本院提交了如下证据：1、日期为2018年10月11日的物业大修和专项维修、更新、改造实施方案征询意见表和维修资金使用征询意见汇总表，其中载明了工程名称、实施范围、预算金额等信息，并有高境镇高境一村第二居民委员会的盖章，证明被告已知晓系争工程的实施。2、日期为2018年10月11日的关于物业维修工程使用维修资金表决结果的公告，其中载明同意实施系争工程的业主人数及建筑面积数符合法定要求，由物业服务企业组织实施，维修费用经审价后，在专项维修资金中列支。3、原、被告及第三人共同签订的安全协议，证明由原告负责对系争工程的安全检查，该份协议明确杰圣家苑业委会为建设单位，文宝物业公司为发包单位，落款加盖的是杰圣家苑业主大会印章。杰圣家苑业委会发表质证意见：1、杰圣家苑业委会并未在该表上盖章，落款时间为2018年10月11日，该表形成时间在系争工程结束之后；2、该公告亦形成于工程结束之后，是先有工程后再征询，违反程序；3、2017年底第一届业委会成员辞职后，业委会公章均交由居委会保管，对于该安全协议的签署情况，杰圣家苑业委会并不清楚。为证明己方主张，杰圣家苑业委会向本院提交了视频和照片，证明小区配电间内存放了大量零件器材未安装，系争工程有部分工作量实际未完成。文宝物业公司表示，对于视频的真实性不予认可，烟感器和报警器等属于易耗品，容易损坏，因此需预留一些配件，文宝物业公司图片中未安装的器材都是预留的原配件。恺申公司表示，因文宝物业公司当时要求部分设备零件作为备货，其按照实际供货量作的预结算；其未保存完工后测试的记录，但物业消防控制室内有储存当时的测试过程。经杰圣家苑业委会申请，本院委托上海市建设工程监理咨询有限公司(以下简称“鉴定单位”)对系争工程造价进行鉴定。根据鉴定单位出具的SPM-JD-XXXXXXXXXX号工程造价鉴定意见书，系争工程按照2000定额，实际施工的工程造价为131,031.3元，按照2016定额，造价为131,863.59元；现场未安装材料造价为20,957.32元。文宝物业公司发表质证意见：同意按照2000定额计价；鉴定意见书中报警联动一体机安装500点以下以及自动报警系统装置调试256点以下项目计算的费用与系争工程预算书所编列的2000点以下项目的费用不一致，应按原合同计价；鉴定意见书中管线鉴定的工程量偏低，应以原合同为准。杰圣家苑业委会发表质证意见：同意按照2000定额计价；认可实际施工的工程造价131,031.3元和未安装的材料造价20,957.32元的鉴定意见；未安装的材料费用不应计入工程造价，不应由杰圣家苑业委会承担。恺申公司表示，同意按照2000定额计价；其没有详细核实过每一个鉴定意见书中的工程量和材料，对鉴定金额不予认可。鉴定单位表示，原施工合同就报警系统约定的是2000点以下，但实际检测只有212个点位，故只能套用500点及256点以下的定额计价，倾向于不予调整；因管线属于隐蔽工程，无法开墙检测，故按照实测的点位来预估管线的工程量，倾向于不予调整；未安装的材料部分，系在地下配电间里存放的大量零件器材，鉴定单位现场清点数量后，按照施工合同的预算材料价计得；造成合同价和鉴定价差额较大的原因在于很多按照施工合同应安装的材料设备都未安装。本院承办人员于2020年11月30日至杰圣家苑小区所属的高境一村第二居委会调查，根据负责人向本院反映，在第二届业委会成立前，业主大会的公章由居委会保管；征询意见、安全协议等文件上的公章是由居委会加盖，但工程实际并未进行居民征询；居委会工作人员未参与工程的竣工验收。同日，本院承办人员另向上海沪船物业管理有限公司调查，负责人表示，其目前为杰圣家苑小区提供物业管理服务；2020年1月，虽然与文宝物业公司签了物业交接单，但文宝物业公司并未很好地配合交接工作；未安装的零件器材目前存放在小区地下室配电间内，交接时文宝物业公司未交代此事，直到本案起诉后才对其告知；如法院判令需动用维修资金支付工程款，公司愿意配合。本院认为，系争工程为小区消防设施维修改造，依照相关法律规定，消防设施属于小区共有部分，小区全体业主是该工程的实际使用者、真正权利人和最终利益归属方。虽然施工合同约定发包人为文宝物业公司并由其负责工程验收，但文宝物业公司和恺申公司在庭审中均承认系争工程需动用小区维修资金支付，因此，承发包双方知晓且应当知晓工程的实际建设单位是杰圣家苑业委会，工程的竣工验收应有杰圣家苑业委会或者业主代表参加。而根据已查明的事实，系争工程施工结束后，文宝物业公司即与恺申公司办理了交接手续，业委会并未参与，在未得到其追认的情况下，工程交接所产生的法律后果对杰圣家苑业委会不具有约束力。本院在前案中已判令文宝物业公司按照合同价向恺申公司支付工程款，现文宝物业公司再以合同价向杰圣家苑业委会求偿，依据不足，本院不予支持。工程款应以本案鉴定意见书来结算。根据鉴定单位通过现场实地测量所出具的鉴定意见书，系争工程实际施工造价为131,031.3元，本院予以认定。文宝物业公司的相关抗辩意见，依据不足，本院均不予采纳。未安装的材料部分，系现场堆放的零件器材，非工程本身组成部分，故不应计入工程造价总额。文宝物业公司和恺申公司关于上述零件器材属于备货、应计入总价的意见，未提供证据予以佐证，本院不予采纳。未安装的零件器材可由文宝物业公司自行处置。因此，杰圣家苑业委会应向文宝物业公司支付工程款131,031.3元，相关款项从小区专项维修资金中列支。在此需指出的是，文宝物业公司作为杰圣家苑小区的原物业服务单位，应恪尽职守履行物业服务合同所约定的各项管理职责和义务，其与恺申公司在本案中均未提供工程交验时通常应有的检测报告等材料，最终造成合同价与鉴定价存在较大差额，与文宝物业公司在工程交接时未予尽责查验具有一定关联，其存在过错。文宝物业公司另主张的经济损失和违约金，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十九条、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海市宝山区杰圣家苑业主委员会于本判决生效之日起三十日内，向原告上海文宝物业管理有限公司支付工程款131,031.3元，相关款项从小区专项维修资金中列支；二、驳回原告上海文宝物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,133元，由原告上海文宝物业管理有限公司负担2,967元，被告上海市宝山区杰圣家苑业主委员会负担1,166元。鉴定费10,534.74元(被告已预缴)，由原告上海文宝物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年十二月十八日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。三、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。