河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初5229号原告：康红伟，男，汉族，1972年6月17日出生，住河南省周口市川汇区。被告：李伟花，女，汉族，1969年12月28日出生，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：赵宏伟，男，汉族，1966年9月11日出生，住河南省偃师市。原告康红伟与被告李伟花房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了公开审理。原告康红伟到庭参加诉讼，被告李伟花的委托诉讼代理人赵宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康红伟向本院提出诉讼请求：1、解除房屋买卖合同，合同号NO.MD0000728；被告支付原告合同违约金房价的百分之十，人民币壹拾万零陆仟元。2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告甲方康红伟经过偃师市悠然乐居房产经纪有限公司与被告乙方李伟花2019年12月26日协商达成位于偃师市建业森林半岛23幢2单元103室的买卖合同，按合同约定甲方办理完成房屋不动产权证两天内甲乙双方进行司法公证过户，乙方并当天支付该房屋买卖合同中的尾款。甲方催要至今、乙方一拖再拖不履行合同事项支付尾款。（该房屋不动产权证2020年8月25日办理完成，编号NO41006934653）。被告李伟花辩称：原告康红伟于2019年12月26日，委托偃师市悠然乐居房产经纪有限公司与本人签订《房屋买卖合同》，并承诺最晚在2020年3月份办理房屋产权证。本人于当日预付康红伟房屋购买款人民币肆拾万元整，并支付悠然公司1万元服务费。同时，经卖方、中介方和本人三方当面在中介公司约定，房屋在两年后再办理房屋过户手续（以卖方出具的房屋契税票日期为准，2020年12月19日到二年期）。2020年3月前后，本人多次询问房产证办理情况，中介公司张经理询问康红伟，对方称建业在偃师森林半岛承建的22#、23#楼由于其他买房户分期款在偃师法院有纠纷，房产证同时没法确定办理时间。为了保证本人前期预付金安全，中介公司和卖方提议，到偃师市公证处办理《房屋买卖合同》公证，本人多次咨询并到公证处询问，根据国家有关法律规定，公证业务没有这项业务。2020年5月份，由于本人购房余款不能使用，同时，卖方和中介公司不能告知房产证办理确切时间。本人告知对方要使用此款项后，才动用房屋购买金。同时，卖方和中介先期同意本人装修工程暂时停工（目前装修已投入壹拾壹万捌仟元）。2020年9月18日，中介张经理和康红伟电话告知卖方需交房屋多余面积补偿金，本人于当日转给卖方康红伟房屋购买款陆万捌仟肆佰元，其中专项补偿金捌仟肆佰元，房屋购买金陆万元。此款用本人妹妹李小卫信用社卡转入康红伟提供账户。以上是事情真实情况表述，本人认为，由于卖方和中介原因，导致事情无法按原约定进行，确属事出有因，另外本人在交易中对风险考虑也是正常。请求事项：1、本人没有任何单方违约事项，在合同履行中，没有任何欺骗言语和行为，并按照对方设定方案，积极与公证部门联系，由于相关法律法规限制，并非本人所愿，请求法庭撤销原告诉讼请求；2、在未有任何风险保证情况下，本人遵照卖方要求，分两次转给三项款共肆拾陆万捌仟肆佰元，并遵照卖方意思，按时交纳物业和水电费；3、综上所述，本人是真心实意购买房屋，请求法庭调解解决，同时本人保留追偿前期购房损失权利。经审理查明：2019年12月26日，原告康红伟（卖方、甲方）与被告李伟花（买方、乙方）、中介方（丙方）：偃师悠然乐居房产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，双方约定：一、甲方自愿将坐落于建业森林半岛23幢2单元103的房屋出售给乙方；二、甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹佰零陆万元整，小写：1060000元，该房屋产权过户过程中交易服务费由乙承担，其他相关费用由乙承担；……六、相关事宜2、甲方于本合同签订之日将房屋权属证明商品房买卖合同YS0092076交于丙方代为保管，并承诺于拿到肆拾万（400000）首付款将房屋交于乙方，同时将该房屋钥匙交于乙方，并结清该房屋所欠的所有水电、物业、暖气等相关物业费用；七、违约责任5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。……十：“经甲乙双方友好协商，甲方承担甲方拿到不动产权证前产生的所有费用，甲方拿到不动产权证后，两天之类配合乙方办理公证手续，签合同当天支付于甲方房屋订金肆拾万元整（400000），剩于尾款陆拾陆万元整（660000）于办理完公证手续后当天支付于甲方。”合同签订当日，被告李伟花将房屋首付款40万元付至原告康红伟，原告出具收据一张。同时，被告又支付1万元中介费至偃师悠然乐居房产经纪有限公司。2020年8月25日，原告取得不动产权证，2020年9月18日，在原告催促下，被告再次支付68400元房款（含房屋多余面积补偿金）。截止目前，被告李伟花共支付购房款468400元。庭审过程中，双方均认可房屋买卖合同中单独约定的条款含义为“拿到产权证后，先把房屋公证到被告名下，被告在两年后自行过户，可以省一部分税款。”另原告称基于对被告按时付款的期待，原告称在新乡市中波置业有限公司的润华﹒褐石公园认购房产一套并交付定金30000元，因被告未按期支付款项导致原告不能支付该认购房产的尾款，进而导致缴纳的30000元订金罚没，但其提交的证据显示购房人是王红而非原告。另外原告称基于对被告按时付款的期待，原告开办河南康健优选商贸有限公司，原告称因被告未按期支付房款导致其对该公司的后期运作不能追加投资，导致前期投资款33万元损失。被告认为该损失与其无关。上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、豫（2020）偃师市不动产权第0002506号不动产权证、微信聊天记录打印件、润华﹒褐石公园认购协议书、收据、延期申请单、河南康健优选商贸有限公司营业执照复印件，被告提交的房屋买卖合同、收据、河南偃师市农村商业银行股份有限公司寇店支行转款单据、房屋中介专用收据以及庭审笔录等在卷资证。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并就房屋买卖事宜达成一致合意，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，本院予以确认。本案的争议焦点在于被告李伟花是否存在根本违约的行为，根据双方单独约定的条款可知，双方本意为在卖方康红伟取得不动产权证后先行办理公证手续，将案涉房屋过至买方李伟花名下，年满两年后再办理过户手续，以此来降低税费。但根据被告答辩及庭审调查，被告曾多次到公证处询问，均被告知没有此项公证业务，也即双方当事人约定的条款无法实现，故解决的途径只能是双方重新约定或者在无法达成协议的情况下，依据法定处理。但在本案中，被告明知无法办理公证的情况下，未能积极有效地与原告达成补充约定，原告于2020年8月25日已经取得房产证，多次催促被告支付尾款，但被告以考虑到交易风险为由，无正当理由的一直拖欠支付剩余尾款。因此，不论是被告故意违约或者约定不符合规定致使合同目的无法实现，原告均可要求解除合同。故原告要求解除双方签订房屋买卖合同，本院予以支持。关于原告要求的违约金，虽然合同约定的违约金为房屋总成交价的10%，但结合本案中原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定将违约金调整为5万元，原告主张的过高部分，本院不予支持。原告称基于对被告按时付款的期待，导致其30000元定金的罚没及投资款33万元损失，因原告提交的证据不足且系间接的损失，本院不予认定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告康红伟与被告李伟花在2019年12月26日签订的编号为NO.MD0000728的房屋买卖合同。二、被告李伟花于本判决生效之日起10日内支付原告康红伟违约金50000元。三、驳回原告康红伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1210元，由被告李伟花承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  杨延鹏二〇二〇年十二月二十五日书记员  马 玺