广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初3513号原告:江苏省华建建设股份有限公司珠海分公司，住所:珠海市×××××××××××××××。法定代表人：吕方达，总经理。委托诉讼代理人：兰先荣，广东东方泽律师事务所律师。被告:莫文龙，男，汉族，住广东省×××××××，公民身份号码：××××××××。法定代理人:王兰娇，女，汉族，住广东省×××××××，公民身份号码：××××××××××××，系被告的配偶。委托诉讼代理人：许彬彬，广东冠略律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯剑锋，广东冠略律师事务所律师。关于原告江苏省华建建设股份有限公司珠海分公司（以下简称华建公司）诉被告莫文龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法适用简易程序分别于2020年11月26日、2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人兰先荣、被告莫文龙的委托诉讼代理人许彬彬、冯剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华建公司诉称，原告是一家从事建筑业总包的专业公司，原告的总公司在1982年成立，总公司设立在江苏扬州。从1984年开始，在珠海从事建筑业总包业务，设立分公司名为江苏省建筑安装公司珠海公司。1996年，原告总公司整体改制为江苏省建筑安装工程股份有限公司，故2000年原告名称更名为江苏省建筑安装工程股份有限公司珠海分公司，2002年总公司更名为江苏省华建建设股份有限公司（一直没用至今，简称江苏华建，是国内著名的建筑业总包单位）。珠海分公司的名称变更为江苏省华建建设股份有限公司珠海分公司，一直沿用至今。原告曾于1992年4月20日与被告签订了房屋买卖合同，双方一致同意，原告以55万元的价格购买被告位于xxx北园的房屋，面积约为400平方米，原告购买该房是用于办公之用，当时时值珠海西区大开发。甲方依约交付了房产购买费用，由于历史原因，该房子多年没有办理下房产证，所以被告也没有交付给原告。原告与被告多次协商，愿意协助办理产权证等事宜。2015年，原告委托黄章南，被告也出具了公证书，委托黄章南办理产权证，经过多年努力，涉案房产证于2019年12月18日成功办理，证号为粤（2019)珠海市不动产权第xxxxx号。原告与被告交涉，要求履行过户手续，被告就是以各种理由，拒不配合履行办理产权过户手续。另，从2015年办证开始，所有办证补交的费用均是原告所出，被告没有出一分钱。诚信是为人之本，该事情虽然过了将近三十来年，诚信精神，契约精神，人人都应该遵守。由于历史原因，涉案房产由于没有办下证来，一直没有过户，现在证办下来了，双方就应该履行合同义务。恳请法院查明事实真相，作出公正判决，以维护原告合法权益。原告诉至法院，请求判令：一、确认位于珠海市××××××××××，不动产权号为粤（2019)珠海市不动产权第xxxx号房为原告所有（价值350万）；二、被告协助原告办理房产过户手续（房产位于xxxxx101号，不动产权证号粤（2019）珠海市不动产权证xxxxx号）；三、被告承担本案的诉讼费用。原告华建公司向本院提交了以下证据：1、原告信息变化证明；2、房屋买卖合同、银行流水、证明；3、家俱清单与人工费、报告书、验收证明、查询表、集资协议书、平面图；4、公证书、不动产测量报告、报建清单、集资个人名单、管理区文件、不动产权证；5、报纸、记账凭证、完税证明、广告费用、非税票据、测绘费用、领款凭证；5、协议书，授权委托书;6、追认函；7、进赃单及转账支票；8、工商变更资料。被告莫文龙辩称，一、案涉房产属于莫文龙与监护人的夫妻共同财产，莫文龙从未向王兰娇表示过已将房产出售他人，房屋也从未交付给华建公司使用，莫文龙夫妻更没有收到过来自华建建公司支付的任何购房款。莫文龙和王兰娇在1987年3月19日登记结婚，房屋是莫文龙夫妻在1991年集资认购地股后的自建房屋，依法属于莫文龙夫妻的共同财产。莫文龙配偶王兰娇从未见过《房屋买卖合同》，也没有听丈夫说过房屋已经出售他人，莫文龙夫妻也没有收到过江苏省华建建设股份有限公司珠海分公司支付的任何购房款，房屋自1992年建成以来从未交给华建公司使用，华建公司从未就此事向莫文龙夫妻提出过任何权利主张。莫文龙夫妻对此不予认可。二、暂且不论《房屋买卖合同》的真实性，江苏省华建建设股份有限公司珠海分公司要求过户的主张已经超过20年的最长诉讼时效。从华建公司的举证可知，《房屋买卖合同》和《证明》均表示1992年房屋正在办理过户手续且已交付，但房屋在1992年根本没有办理产权登记，更谈不上过户的可能，房屋也没有交付给华建公司使用，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”，莫文龙认为，且不论《房屋买卖合同》是否真实，华建公司要求过户的权利主张都已经超过二十年的最长诉讼时效，依法应当予以驳回。三、珠海市西部金海建筑工程承包公司以房屋所有权人自居并承诺将房屋出售给华建公司，属无权处分行为，与莫文龙夫妻无关。莫文龙在1992年曾经是珠海市西部金海建筑工程承包公司（下称“承包公司”）的员工，承包公司当年承接了xxx管理区的部分建设工程，但由于缺乏建设资金而四处融资。承包公司在1992年以房屋所有权人自居并承诺出让给江苏省建筑安装工程公司珠海公司，但该房屋属于莫文龙夫妻的自有财产，与承包公司无关，即使《证明》落款盖章为真实，也属于无权处分行为，莫文龙夫妻对此不予认可。此外，华建公司举证的《房屋买卖合同》和《证明》，一份以莫文龙为出让主体，一份以承包公司为出让主体，到底是主张谁出让房产？华建公司的主张与举证之间相互矛盾。四、《房屋买卖合同》和《证明》不具备履行基础和条件，也没有法律效力，与莫文龙夫妻位于珠海市×××××××××××屋也无关。华建公司举证的《房屋买卖合同》和《证明》均提及房产证正在办理过户、房屋现已交付等内容，这显然与事实不符。案涉房屋是在1992年11月才竣工，土地使用权是2001年9月17日才取得，不动产证是2019年12月18日才取得，换而言之，1992年4月房屋都还没有建成，也没有初始登记，根本不可能办理过户手续，更谈不上装修和购置家私。因此，《房屋买卖合同》和《证明》所写内容与事实根本不符，也没有法律效力。其次，莫文龙所有的位于珠海市×××××××××××屋，套内面积为352㎡、建筑面积为401.23㎡，土地使用权面积为133.86㎡，与《房屋买卖合同》和《证明》所表述的建筑面积420㎡、占地100㎡根本不同，二者没有任何关系。五、2015年莫文龙是因为身体不适而委托好友黄章南代办证，委托办证与华建公司无关。2014年开始，莫文龙的身体状况开始变差，患有植物神经功能紊乱、胃炎、胃溃烂、肾结石、糖尿异常等多种疾病，多次住院治疗，2015年3月又因肺部严重感染再次住院治疗，当时莫文龙的身体状况很差，而且精神恍惚，王兰娇作为妻子也需要一直陪护和照顾。黄章南是莫文龙夫妻认识30多年的好友且长期居住在珠海市，当时莫文龙害怕身体情况一直恶化甚至离世，因此在2015年7月委托了黄章南办证，委托公证已注明委托人就是莫文龙，与华建公司没有任何关系。此后，莫文龙在被诊断为“血管性痴呆”，已经完全丧失了行为能力，现一直在肇庆市第三人民医院住院。华建公司所谓共同委托黄章南办证不是事实。此外，如果莫文龙真的同意过户给华建公司，华建公司完全可以让莫文龙在初始登记前直接将集资协议书和相关确权资料的权利转到华建公司名下，华建公司就可以以自己的名义办理不动产初始登记了，根本不需要通过莫文龙确权至自己名下再过户给华建公司，而且按照房产现有价值计算过户会产生高额的过户税费（房屋初始登记没有税票可供冲抵，按照现行房产过户规定，需要缴纳高额的所得税、增值税等税费），华建公司也可以让莫文龙直接委托其公司人员办理，根本无需通过黄章南代办。综上，莫文龙认为，华建公司的主张没有事实依据，且权利主张已超过20年的最长诉讼时效，因此，被告恳请人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告莫文龙向本院提交以下证据：1、民事裁定书、生效证明、司法鉴定意见书；2、结婚证；3、住院病历、病程记录、入院及出院记录；5、不动产权证书；6、微信支付转账电子凭证。经审理查明，1992年4月30日，原告以原名江苏省建筑安装工程公司珠海公司的名义作为乙方，被告作为甲方签订《房屋买卖合同》约定，甲方将位于珠海市×××××××钢筋混合结构的三层房屋（占地面积为100平方米，建筑面积为420平方米）转让给乙方，转让价格为55万元。在签订合同之日，乙方向甲方支付45万元，办完房产过户手续后二天内支付10万元。办理房产交易等费用由甲方负责，房屋的四至以报建及施工图为准。根据原告提供的支票显示，原告通过其部门江苏省建安珠海公司五处向被告莫文龙支付了款项553,665元（45万元+25,990元+67,000元+10,675元），其中除了25,990备注为材料款、10,675元备注为购办公用品外，其余备注购房款。中国建设银行股份有限公司珠海分行xx支行提供江苏省建筑安装工程公司珠海公司第五工程处的支票及被告的进账单显示，被告有上述款项的进账。又查明，被告曾用名为莫仲九，其于1992年3月31日与珠海市西部城市开发指挥部（以下简称指挥部）签订《兴建居民新村集资协议书》约定，被告入股1万元，指挥部安排位于xx城区内100平米的土地给被告抵偿入股款。后指挥部安排了位于xxx（北园）1栋小别墅给被告，对应的地号为xx号及xx号。两地号在珠海市xx管理区登记的权利人为被告。后由于该别墅地基下沉，被告曾请示指挥部重新装修，指挥部予以批准。根据原告提供的证明记载:兹有江苏省建筑安装工程公司珠海公司92年4月30日在xx北园买我司一幢3层420平方米的住宅,按价55万元,现房产证正在办理。买房款已交。该证明上有珠海市西部金海建筑工程承包公司的印章。被告曾为珠海市西部金海建筑工程承包公司的员工。后被告于2015年7月27日委托案外人黄章南办理位于珠海市×××××××××、341用地上的房屋的产权证。该房于2019年12月18日办理了产权证，证号为粤（2019）珠海市不动产权第xxx号，记载地址位于珠海市××××××××××，用地性质为国有出让地，建筑面积401.23平方米，层数3层，钢筋混凝土结构，竣工时间为1992年11月。根据原告提交的《协议书》记载，江苏省江建集团有限公司于2013年委托案外人张仕良、黄章南办理涉案房屋所有权证和土地使用权证。案外人张仕良、黄章南代理工作报酬32.5万元，在涉案房屋产权登记在江苏省江建集团有限公司名下后7日内支付。原告追认上述协议的委托系其委托江苏省江建集团有限公司。根据原告提供的发票等凭证显示，其为涉案房产办证时支付了办证的费用。原告提供了发票原件。被告称房产办证的费用是其支付的，其委托黄章南去办证，故相关的票据发票原件在黄章南处，被告没有相关发票的原件。另查明，原告为国有控股企业，原名为江苏省建筑安装工程公司珠海公司，后于2001年7月16日更名为江苏省建筑安装工程股份有限公司珠海分公司，于2002年10月25日变更为现名称。原告于2019年3月15日被宣布为无民事行为能力人，人民法院指定其配偶王兰娇为监护人。庭审中，被告确认0121866号产权证记载的地址珠海市××××××××××就是xx花园北园小区的房产。被告确认其在珠海市xx只有产权证为xxx号的别墅，在xx花园北园只有产权证xx号房子。原告称，被告已将案涉房产交付给原告。原告使用过一段时间，公司搬走后将涉案房屋交给金海岸金苏投资公司办公使用。被告称房子现在由其管理。对于涉案房产至今才办证的问题，被告称，首先，涉案房产办证所需的资料需要时间，而且当时共有土地的使用权确权直到2011年才予以确认；其次，被告在2000年以后已经回肇庆市××了，故没有急于办理房产证。2014年开始，被告的身体情况变差，记忆力下降，其配偶督促被告尽快办证和交代清楚财产情况。被告在2015年着手办证时，因为时间太长，很多部门已经撤销或改制，需要重新确认被告集资入股事实和房屋改造事实，所以到2019年才能办证。根据原告的申请，证人张仕良出庭作证称，其听说原告在1992年4月向被告购买了一处房产。让其想办法联系被告办证。后来其通过赖立平认识黄章南，后来又通过黄章南找到被告。黄章南约了被告商讨把房子过户给原告的事宜，被告说其认可把房子卖给了原告。由于被告比较忙，被告就委托黄章南负责把证办给原告。办证过程所有费用都是原告支付的。庭后，本院向黄章南核实情况，黄章南称，其开始不认识原告，其与被告是朋友关系。原告想办理涉案房产的过户手续，但由于被告已回肇庆，原告联系不到。原告通过其他人找到了黄章南。当时原告办证的资料等原件缺少，而且涉案房产要先办理到被告名下，才能过户至原告。黄章南就在2013年起开始着手处理补办地股、图纸、报建等手续。2014年办证需要的材料办好后，黄章南就电话联系被告，问被告是否在1992年时把珠海xx的房屋卖给了原告，被告说当时是有这回事。黄章南告知被告现在原告想办过户手续，被告说没问题。被告在2015年时过来珠海办理公证手续委托黄章南处理办证的事宜。张仕良是原告方的代表，黄章南在办证过程中有问题就会跟张仕良联系，由张仕良跟原告沟通。补办地股等相关资料及办房产证的相关费用都是原告支付的，相关发票原件在原告处。房产证办好后，被告的配偶告诉黄章南房子不想卖了，向黄章南转入了3万元，让黄章南把原告支付的3万元给退回。被告认为黄章南与原告有利害关系，其证言不能采用。根据被告提交的转账记录，其于被告于2020年7月向黄章南转入了3万元。庭审中，被告称其是珠海西部金海建筑工程承包公司的经理。其与配偶王兰娇一直在珠海生活、工作，在1990年至1993年期间，两人居住在涉案别墅，1993年涉案别墅就给施工工人居住，2000年后涉案别墅一直就空置。涉案别墅是被告跟xx管理区做工程抵工程款得来的，王兰娇也知道是抵工程得来。被告通过抵工程款得来的房屋在珠海还有另外四套，位于xx莲花楼。被告及家人在2000年后回肇庆生活，偶尔会来珠海。被告称其不清楚其及珠海西部金海建筑工程承包公司是否与原告有其他经济往来。本院认为，结合双方当事人的意见及证据，本案的争议焦点为：原告的主张是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。首先，本案中原告诉请确认其对涉案房产享有所有权，该请求为物权请求权，不适用诉讼时效的规定；其次，《房屋买卖合同》没有约定过户至被告名下的时间，原告可以随时要求履行。涉案不动产在2019年才登记在被告名下，只有登记在被告名下后，涉案房产才能进行过户至原告名下的手续，原告请求被告协助过户而被告不予协助时才知道权利被损害，故本案未均超过三年及最长保护期限二十年的诉讼时效。关于原告与被告之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。被告称其没有收到原告支付的任何购房款，也没有将涉案房屋交付给原告使用。虽然被告不认可《房屋买卖合同》的真实性，但是原告提供了转账支票及银行转账记录、支票显示，原告向被告莫文龙支付了款项，且备注中注明了购房款等。被告没有提供证据证明其与原告之间系基于其他法律关系而收取上述款项。故被告主张没有收取过相关房款，本院不予采纳。证人黄章南称被告确认过将房产出卖给原告的事实，也愿意将房产协助过户给原告从而委托黄章南处理办证的事宜。虽然证人张仕良、黄章南为原告办理过户手续收取报酬，与原告有一定的利害关系，但是根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条的规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言只是不能单独作为认定案件事实的证据。两证人证言中有关被告出售了房产的陈述可以与原告提供的《房屋买卖合同》、原告付款的情况共同印证了原告与被告之间存在房屋买卖合同关系。涉案房产为别墅，为重大不动产，产权人对办证都会非常关注。被告及其配偶接近二十多年都没有处理涉案房产的办证事宜，与常理不符合。被告及配偶着手办证的时间在原告委托黄章南之后的，办证的费用不是事前支付给黄章南而是在办理好产权证大半年后才支付给黄章南，亦与常理不符合。因此，对被告的主张，本院不予采纳。三、《房屋买卖合同》的效力问题。首先，被告称涉案房屋属于夫妻共同财产，配偶王兰娇并不知道原告出售房屋的事宜。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条规定，“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权决定；非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。涉案房产原来对应的地股在珠海市xx管理区处仅登记在被告名下，基于上述登记的信息，原告信赖被告有处分权，原告对此不存在过错。原告支付了对价给原告。从本案查明的事实看，原告与被告没有串通损害王兰娇利益的情形存在。其次，被告以签订《房屋买卖合同》时涉案房屋没有竣工、没有取得不动产证为由认为《房屋买卖合同》无效。虽然涉案房屋在1992年11年竣工验收，但是该涉案房产在一审辩论终结前已取竣工验收并办理了产权证，《房屋买卖合同》已不具备被告所述的无效情形。综上，本院认为，原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》涉及的土地为国有出让用地，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。四、关于原告请求确认对涉案房产享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。原告请求确认对粤（2019）珠海市不动产权第xxx号所应的房屋为其所有，但该产权证记载所有人为被告。虽然原告向被告购买了房屋，但原告只取得合同上的债权，并非等于原告就直接享有了该房产的物权。原告要确认上述房产为其所有，应通过不动产登记机构办理变更手续的方式来确认其对房屋享有所有权的事宜。因此，对原告主张确认对涉案房屋享有所有权，没有法律依据，本院不予支持。五、关于原告请求被告协助过户的问题。庭审中，被告称粤（2019）珠海市不动产权第xxx号产权证记载的位于珠海市××××××××××的房屋其实就是原告向被告所购买的房屋。被告亦陈述其在北园只有一套上述产权证的房屋，在xx只有上述证号产权证的别墅。因此，《房屋买卖合同》所涉及的房屋即是（2019）珠海市不动产权第xxx号产权证记载的房屋。虽然《房屋买卖合同》没有约定被告协助过户的义务及协助过户的时间，但是原告向被告购买了该房屋，被告就负转移房屋所有权的义务，而不动产的所有权转移则需要通过办理产权变更登记完成。因此，协助原告办理产权过户手续是被告应履行的合同义务。由于双方没有约定协助过户的时间，原告可以随时要求被告履行义务。现原告主张被告协助办理产权过户的手续符合法律规定，依法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告莫文龙于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告江苏省华建建设股份有限公司珠海分公司办理将位于珠海市××××××××××[粤（2019）珠海市不动产权第xxxx号]过户至原告江苏省华建建设股份有限公司珠海分公司名下的手续。二、驳回原告江苏省华建建设股份有限公司珠海分公司的其他诉讼请求；如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉本案受理费因适用简易程序减半收取50元、保全费5000元，由被告莫文龙负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 邓在闲二〇二〇年十二月三十日法官助理 吴佳红书 记 员 梁锦春