广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初14535号原告（反诉被告）：深圳融发投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道金田路2028号皇岗商务中心主楼40F-12，统一社会信用代码914403006188672396。法定代表人：陈小海，该司董事长。委托代理人：张黎明，上海市通力（深圳）律师事务所律师。委托代理人：邱鸿鹏，上海市通力（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京汉邦云洲服装服饰有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园金家村中街6号吉里国际艺术区N1-C01,统一社会信用代码911101060998227590。法定代表人：王海峰，该司董事长。委托代理人：金秋，北京安博（天津）律师事务所律师。原告深圳融发投资有限公司与被告北京汉邦云洲服装服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序进行审理。原告委托代理人张黎明、被告委托代理人金秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2018年9月10日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议已于2019年7月1日解除；2、被告向原告支付2019年6月1日至6月30日期间的租金人民币60432.63元及违约金34748.8元（违约金应以每月应付租金为基数，按照每日千分之三以及总额20%的标准，从应付款项次日计至付清之日止，暂计至2019年9月27日为人民币34748.8元）；3、被告向原告支付2019年6月1日至6月30日期间的管理费人民币9068.95元及违约金5214.6元（违约金应以每月应付管理费为基数，按照每日千分之三以及总额20%的标准，从应付款项次日计至付清之日止，暂计至2019年9月27日为人民币5214.6元）；4、原告不予退还租赁保证金人民币217654.8元，管理费保证金27206.85元，两项合计244861.65元；5、被告承担本案律师费6236.6元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月10日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）双方签订《深圳市房屋租赁合同书》（下称“《房屋租赁合同》”），约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2018年9月10日至2021年9月9日。2018年9月10日起至2019年9月10日，月租金为72551.6元或当月总营业额20%（两者取高），月管理费为9068.95元；乙方应于每月25日或之前向甲方支付下月租金和管理费；乙方应在签订合同之日向甲方交纳租赁保证金217654.8元、管理费27206.85元（合称“保证金”）；乙方逾期支付租金和其他应付费用的，每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，除此之外，如乙方拖欠以上应付费用达到30天（含30天）的，还需支付拖欠费用20%的违约金且甲方有权解除合同，不予退还保证金，并要求乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约费用，以及甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等费用；乙方须在合同解除之日起3日内搬出，并将租赁房屋恢复至交楼时现状交还予甲方，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；甲乙双方就本合同发生的纠纷，应向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼；以及其他条款。《房屋租赁合同》签订后，原告按约交付了涉案房屋并履行相关义务，但被告却未按约向原告支付租金等款项。为此，原告于2019年6月25日向被告发出《解除租赁合同通知书》（被告于2019年7月1日签收），通知解除合同并要求被告于3日内结清欠款并交还商铺，后原告于2019年7月1日收回商铺。为维护原告合法权益，故诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告答辩称，一、被告因当时经营困难，无法按时支付房租，原告遂于2019年6月28日将涉案房屋门强制锁上，导致被告无法取出屋内物品，被告拟与原告积极协商解决，但是最终协商未果，导致协议最终解除。被告同意《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议于2019年7月1日解除。被告与原告于2018年9月10日签署《房屋租赁合同》，租赁期间为自2018年9月10日起至2021年9月9日止，租金为72551.6元/月或当月总营业额的20%（两者取高），月管理费为9068.95元。因被告经营困难，拖欠六月份的部分租金，原告遂断电后提出解除合同。被告与原告协商以《房屋租赁合同》中约定的租赁保证金先抵租金，双方协商未果，最终解除合同。二、被告因经营困难，仅拖欠一个月的房租，原告却要求被告按照协议约定按照拖欠租金的千分之三标准以及总额的20%标准支付违约金，并且要求被告不退还租赁保证金以及管理费保证金共计24481.65元，被告与原告约定的违约金数额远高于原告的实际损失，不符合公平原则，因此请求法院酌情减免被告的违约金数额并判令原告退还租赁保证金以及管理费保证金。首先，被告拖欠的仅为一个月的房租6万元，而原告主张租金及违约金共计360503.2元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告主张的违约金数额远高于法律规定的“造成实际损失的百分之三十”，因此申请法院对于本案的违约金酌情予以减免，以维护被告的合法权益。其次，考虑损失扩大的责任问题，虽然被告拖欠了一部分房租导致合同解除，被告在断电解除合同后，原告于2019年6月28日强制锁上涉案房屋，导致被告无法使用房屋，并且拒绝与被告协商解决。此后，原告应当及时采取适当措施防止损失的扩大，及时寻找下一位承租人，此时的涉案房屋空置期损失，并非是被告导致的直接损失，还与原告的及时措施以及当时的经济形势等密切相关，因此不属于可期待的利益损失，此部分损失不应当完全归责于被告。最后，还应当考虑损益相抵的原则。被告在租赁涉案房屋后，花费二十万元用于装修房屋。虽然是被告的行为导致合同解除，但是考虑原告的违约损失时，应当充分考虑原告的违约损失时，应当充分考虑原告因被告的装修而获利的部分。综上，结合案件事实全部综合考虑，被告认为双方约定的违约金远高于原告的损失。因此根据《合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第27条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，请求法院酌情减免被告的违约金数额，以维护被告的合法权益。三、目前恰逢疫情严重，中小企业发展困难，从中央扶持中小企业发展的政策出发，恳请法院减免部分违约金，以帮助被告能度过此次困难。四、原告要求被告支付本案的律师费和以及全部诉讼费，无任何事实和法律依据。被告反诉请求：1、原告返还被告因被清退而无法取走的涉案房屋中被告所有的物品（衣服、裤子、鞋子、包、配饰、家具等）；2、原告返还被告交纳的《房屋租赁合同》中约定的押金，包括租赁保证金217654.8元、管理费保证金27206.85元、装修押金9893.4元、水电押金49463.7元（共计：259701.75元）；3、原告返还被告六月份代为收取的被告货款36251.2元。被告反诉的事实和理由：2018年9月10日，被告和原告签署《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“房屋租赁合同”），后因被告经营困难，拖欠六月份的房租，导致原告于2019年6月28日强制断水断电，并且锁掉涉案房屋，被告曾多次尝试与原告协商，均无果，要求其返还涉案房屋中被告所有的物品，亦不同意返还。另外，《房屋租赁合同》4.10条约定“因乙方（被告）原因导致合同解除或提前终止的，租赁保证金和管理费保证金转为违约金支付给甲方（原告），该约定不符合公平原则，被告认为违约金约定过高，押金应当返还。被告入驻涉案商场以来，所售产品的销售收入均由原告代为收取，原告代为收取得6月的销售收入共计36251.2元，未向被告支付，经多次索要，原告均不予返还。被告认为，虽然被告拖欠房租确实存在过错，但是原告强占被告货品和2019年6月货款拒不返还，且经被告多次催告，要求从已支付的押金中扣除房租，原告拒不协商且不予返还被告所述物品和货款。万般无奈之下，被告为维护自身合法权益，特向贵院依法提起反诉，望判如所请。原告对反诉答辩称：一、关于被告第一项反诉请求。（1）被告并未举证证明涉案商铺内实际存放物品情况，因此被告应承担举证不能的不利后果，其无权要求原告返还任何物品。被告所提供证据均由其自行制作，既不能证明其清单所列物品是存放于涉案商铺，亦未能证明该物品状态系双方租赁合同解除之日起至目前均受原告管理或实际控制，被告向原告主张返还没有任何事实依据。而且事实上，在2019年9月23日原告对涉案商铺进行清点时，涉案商铺内并无被告所称物品。被告在双方《租赁合同》解除后多次私自撬开涉案商铺的门锁并搬离存放货物，如今却要求原告返还相关物品显然没有任何事实依据。（2）在被告发生违约行为且未限期搬离的情况下，即便涉案商铺内尚有被告物品，原告有权根据《租赁合同》约定对涉案商铺内的物品进行处置，被告无权要求原告退还。《租赁合同》第16.4.5条约定，如被告拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30天以上（含30天）的，原告有权采取强制腾房措施，如将店铺内物品搬离至固定场所存放、禁止被告继续营业等，被告对此不持异议，因此产生的费用由被告全部承担。同时，《租赁合同》第13.1.1、13.4.1条还约定，被告应在合同解除之日起3日内搬离租赁商铺，否则商铺内一切动产及不动产视为其自动放弃或无条件赠与原告，原告有权采取变卖或报废处理任何动产。即，在被告违约未限期搬离的情况下，被告同意放弃涉案商铺内所有物品的所有权，将物品交付给原告，原告实际获得对涉案商铺内物品的处置权利。本案中，因被告拖欠2019年6月份租金、管理费已达到30天，原告已于2019年6月28日向被告发出《解除租赁合同通知书》，后双方租赁合同关系于2019年7月1日（被告签收之日）解除，原告多次通知被告搬离物品，但被告均未清场搬离。在该前提下，原告根据《租赁合同》第13.1.1、13.4.1条约定取得合法处置权的条件已经成就。因此，原告对涉案商铺进行封锁、对商铺物品清点及处理均具有明确的事实及合同依据。被告无权要求原告返还涉案商铺内任何物品。二、关于被告第二项反诉请求。（1）原告没收租赁保证金、管理费保证金（以下统称“保证金”）具有明确事实和合同依据。《租赁合同》第4.10条及第16.5条约定，如被告违约（包括拖欠租金、管理费达30天）导致合同提前解除，原告有权通知被告3日内迁离、按照约定交还商铺并没收保证金（作为违约金支付给原告），并且其他违约条款仍应执行。因此在被告已明确拖欠2019年6月份租金、管理费达30天的情况下，原告有权解除租赁合同、收回商铺并没收保证金，同时被告仍应支付相关应付租金、管理费及违约金等费用，因此原告没收保证金具有明确事实和合同依据。并且，前述条款是双方对于违约责任承担方式的约定，并不属于排除被告在合同履行过程中主要权利，或者加重被告义务的格式条款。因此，原告认为该条款显示公平的主张不应予以采信。（2）原告没收装修押金、水电押金具有明确事实和合同依据。关于水电押金，《租赁合同》第4.5.3条约定，被告把租赁商铺交还给原告后，且双方一切权利义务及责任清理完毕后的30个工作日内由原告向其退还水、电费押金。事实上，被告一直未缴纳租金、管理费已构成违约行为，且在合同解除后也并未清偿相关费用及违约金，因此始终未达到合同约定的原告退还押金的条件，原告有权没收水电押金。同时，因被告长期拖欠租赁相关费用，原告有权根据《合同法》关于债务抵消的规定要求用装修押金抵扣欠缴金额而无需返还。三、关于被告第三项反诉请求。（1）被告并未提供证据证明其在2019年6月通过原告获得的营业收入数额，被告所主张的该项请求并无证据支持，依法应当直接予以驳回。根据合同第9.3条约定，被告在租赁期间须使用原告提供的POS专用收银设备，通过该设备获取的营业收入则由原告于约定条件及时间返还给被告。因此，被告实际能够获得每日营业收入的记账流水以确认原告代收款项金额，但其却未能在本案中尽到基本的举证责任，仅凭其自行整理制作的收款明细表完全无法证明原告已代为收取相关金额，被告理应承担举证不能的不利后果，该项请求依法应予以驳回。（2）即便原告确实存在未向被告返还部分营业收入的情形，根据合同约定在被告违约未缴纳租金等费用的情况下，原告有权用代收营业收入进行抵扣，被告无权要求原告返还。按照《租赁合同》第9.4条及9.8条明确约定，被告承租商铺的每日营业收入均须向原告缴交，原告于下个月第20个工作日前将上一月的营业收入款项支付被告，但如果被告有违反或不履行合同的行为，原告有权直接从销售返款中抵扣被告欠款、原告损失或赔偿款。在合同履行期间，被告通过原告提供的专用POS机所获得的营业收入系由原告代收，并在被告无违约行为的情况下，再由原告于下个月20日之前将相关款项返还给被告。事实上，被告每月通过现金方式获得的营业收入是由被告自行收取，原告所代收的仅为通过POS机系统收取的相关款项，即被告所统计的营业收入并不等同于原告代收的营业款项，被告无权向原告主张返还。并且，在本案中，被告自2019年5月26日便长期拖欠2019年6月份租金、管理费等费用，原告有权在收到被告通过POS机系统获取的2019年6月部分营业收入后对其欠款进行抵扣。而实际上在抵扣相应欠款后原告代收的款项后被告尚有欠款。因此，被告该项反诉请求没有任何依据，依法应予以驳回。综上所述，被告的全部反诉请求均无任何事实和法律依据，请求合议庭依法全部予以驳回。经审理查明，2018年9月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为2-L2—32的《皇庭广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区福华三路118号xx广场的x层32号商铺（以下简称涉案商铺，建筑面积164.89平方米，实用面积90.69平方米）出租给乙方，租赁期限为2018年9月10日至2021年9月9日；预计交付日为2018年9月10日，最终交付日的确定以甲方书面通知为准，免租期、租赁期限以实际交付日为起始日计算；装修免租期30天，乙方须于2018年10月11日前完成该商铺的装修并开始营业，否则甲方有权要求乙方退场，并没收乙方保证金。甲方自乙方开业日开始向乙方计收租金，如乙方于装修免租期届满日仍未开始营业的，甲方有权单方面解除合同并没收乙方已交的全部款项，如甲方同意合同继续履行的，甲方将于装修免租期届满次日开始向乙方计收租金等各项费用；第1年（自2018年9月10日起）租金为72551.60元/月或提成租金即当月总营业额之20%，两者取高；第2年（自2019年9月10日起）租金为79806.76元/月或提成租金即当月总营业额20%，两者取高；第3年（自2020年9月10日起）租金为87787.44元/月提成租金即当月总营业额之20%，两者取高。基本租金由乙方按照日历月以月基本租金方式向甲方预付。乙方自合同约定的起租日起开始承担商铺的基本租金。合同约定的免租装修期届满以后，每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的基本租金（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付期顺延至节假日后第一天）；管理费为9068.95元/月，管理费计算按该商铺建筑面积计算每月每平方米人民币55元。首月管理费于本合同签订起10个工作日内支付，其余月份管理费于每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的管理费（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付期顺延至节假日后第一天），首月及最后一个月的管理费计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日的管理费；推广费为1319.12元/月，首月推广费于本合同签订起10个工作日内支付，其余月份推广费于每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的推广费（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付期顺延至节假日后第一天），首月及最后一个月的推广费计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日的推广费；水、电费的计算标准按照政府相关规定及皇庭国商购物广场实际用耗结合计算，乙方须自行承担。乙方应向甲方交纳水、电费的押金，按照建筑面积30元/平方米计算，乙方应于商铺交付之前5个工作日内向甲方交付。每月的水、电费乙方需按甲方的收费通知单所约定的日期支付；乙方须承担与该商铺使用有关的通讯费、燃气费、垃圾处理费、排污费及其他费用；乙方应向甲方交纳该商铺的租赁保证金217654.80元、管理费保证金27206.85元（该商铺的售后商品质量保证金为20000元），上述保证金（包括但不限于租赁保证金、管理费保证金）不能作为乙方违约时的免责或冲抵款项，合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的租赁保证金、管理费保证金或其他保证金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金或其他款项，因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方同意上述保证金作为违约金支付给甲方，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行；乙方在租赁期限内必须租用甲方提供的POS机专用收银设备，并向甲方缴纳设备使用费500元/月/台；该费用于商铺起租日开始结算，与基本租金同时支付。乙方商铺的营业每日销售现金由乙方直接收取，银行卡等除现金外的其他付款方式，由甲方收取，甲方于下个月20个工作日前将上一月的非现金付款支付乙方，刷卡手续费由乙方承担，国内卡餐饮1.5%，零售1%，国外卡3%。乙方还应向被告支付售后商品质量保证金20000元、水电押金4946.70元、商铺装修押金9893.40元，甲方须在合同结束及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内向乙方退还水电费押金（不计利息）；乙方需在该商铺交付前5个工作日内向甲方支付装修押金。装修押金按该商铺建筑面积计算，每平方米60元，装修完成后，如乙方未违反装修管理规定的，未对房屋结构公共设施造成损坏，通过甲方验收合格且政府相关部门验收合格后3个月内，甲方向乙方无息返还装修押金；如双方确认合同有效期内，乙方的销售任务为月均销售额450000.00元；上述各种款项中租金、推广费、租赁保证金支付至原告名下账户，管理费保证金、水电押金、管理费、水电费等其他物业管理费用支付至原告委托的物业管理公司，即深圳国商物业管理有限公司福田分公司（以下简称国商物业公司，后更名为深圳市皇庭物业发展有限公司皇庭广场分公司（以下简称皇庭物业公司）账户。乙方逾期支付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三支付违约金，拖欠达到30天以上（含30天）的，乙方应另行向甲方支付拖欠费用20%的违约金，且甲方有权采取强制腾房措施，如将商铺内物品搬离至固定场所存放、禁止乙方继续营业等；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，保证金作为违约金赔偿给甲方，保证金不足赔偿损失的，乙方还应负责差额部分的赔偿；本合同约定的租期结束、合同解除或合同终止，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离，并于3日内将商铺恢复至合同附件三《商铺交付条件》所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态；逾期交还的商铺内的一切动产及不动产视为乙方自动放弃或无条件赠与甲方，甲方有权采取变卖或报废处理该商铺内的任何动产，该商铺之装修及所有附属设施设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；乙方逾期交还商铺，除应按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照合同约定收回商铺；若乙方拖欠租金、管理费及其他费用之一或全部的，甲方为追讨欠款所支出费用（包括律师费）均由乙方承担；根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按照本合同列明地址发送书面通知或其他文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。合同附件三中对于商铺交付条件做出了详细的约定。2018年10月1日，原告向被告交付了商铺。双方确认被告向原告支付了租赁保证金217654.8元、管理费保证金27206.85元、装修押金9893.4元、水电押金4946.7元。原告主张被告于2019年6月开始拖欠支付租金、物业管理费等各项费用。其提交的催收函显示，至2019年6月12日，被告拖欠原告各项费用合计69501.58元。2019年6月28日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，主张被告2019年5月开始至2019年6月25日累计拖欠原告各项费用69501.58元（不包括违约金），根据合同约定，原告决定单方终止合同，租赁及管理费保证金不予退还。要求被告接函后三日内结清欠款，交还租赁物业并将商铺恢复至毛坯状态，逾期将根据合同约定处理。原告提交上述通知书送达被告的记录，被告于2019年7月1日签收。庭审中，被告对于上述日期为双方合同解除日期无异议，但主张事实上原告于2019年6月28日即将涉案物业上锁导致被告实际无法使用。原告对于上锁的情形予以确认。原告提交的商铺物资盘点表和现场盘点照片显示商铺内物资为1、木桌2个（一高一矮）；2、沙发2个；3、小圆桌1个；4、抱枕2个；5、饮水机1个；6、沙发凳1个；7、真空吸尘器1个；8、海尔挂烫机1个；9、蒸汽电熨斗1个；10、黑伞5把。被告认为原告的盘点清单不完全，并提交自行制作的库存盘点表，主张衣物金额价格717778元。庭审中双方同意协商时间返还目前留存的相关物品，庭后被告提交书面说明称原告同意返还后又主张物品已遗失，并未实际返还。另查，被告主张原告代收的销售物品货款36251.2元，并提交自行制作的清单，原告对于被告清单的真实性不予确认，主张剩余未退还的货款金额为17452元。但根据合同约定该销售款抵扣当月刷卡手续费174.52元（合同约定为按照代收货款的1%计取）、当月pos机租用费500元、当月推广费1319.12元（建筑面积164.89平方米×8元）、当月电费1537.65元后剩余13920.71元应予以退还。但原告第一项诉讼请求中租金数额已作出了相应的抵扣，不存在需要另行返还的情形。再查，2019年11月，原告与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，约定上海市锦天城（深圳）律师事务所作为原告与被告房屋租赁合同纠纷案的代理人，代理参与该案的诉讼。代理费为6236.6元，原告自合同签订十个工作日内一次性支付。2020年6月12日，原告向上海市锦天城（深圳）律师事务所支付了上述律师费。2020年7月，经司法部门批准，原告委托代理人张黎明律师、邱鸿鹏律师由上海市锦天城（深圳）律师事务所转至上海市通力（深圳）律师事务所执业。本院认为，原告与被告签订的《皇庭广场商铺租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同及协议的约定全面履行合同义务。在合同履行过程中，被告拖欠租金达到合同约定的解除条件，原告据此有权解除合同，没收被告向其支付的租赁保证金217654.8元、管理费保证金27206.85元。原告自认于2019年6月28日将被告租赁的物业上锁，导致被告实际无法使用涉案物业。原告该上锁的行为已明确表达了要求解除合同的意思表示，被告也确认当日已被上锁导致无法使用。双方的租赁合同实际应于该日解除。原告主张合同解除的时间有误，本院予以纠正。则被告还应向原告支付2019年6月1日至6月28日的租金67714.83元，管理费8464.35元。被告虽主张当月销售费用为36251.2元，但未提交相应的销售记录予以证实，原告自认代收的销售费用为17452元，该主张对被告有利，本院予以确认。则租赁相关费用如下：刷卡手续费，根据合同约定为销售额的1%，即174.52元；POS机租用费每月500元，应支付500元÷30天×28天=466.67元；推广费1319.12元÷30天×28天=1231.79元；电费1537.65元。抵扣上述费用后，剩余原告应向被告返还的销售费用为14041.37元。至于被告已支付的装修押金9893.4元、水电押金4946.7元，被告主张抵扣，在双方合同已到期的情况下，符合合同约定，本院予以确认。则装修押金9893.4元、水电押金4946.7元抵扣管理费后还剩余6375.75元，继续抵扣租金，被告还应向原告支付租金47297.71元（67714.83元-待返销售货款14041.37元-剩余押金6375.75元）。至于逾期支付租金、管理费的违约金问题。原告即主张按照拖欠日千分之三的标准计算违约金，又主张按照拖欠数额的20%的标准计算违约金。虽然上述违约金的计取均存合同依据，但该标准明显过高，被告亦提出调整请求，考虑到原告确有被告支付的装修押金逾期退还的情形，以及原告已没收被告支付的相当于三个月租金及管理费标准的保证金，本院酌情确定违约金应按以47297.71元为计算基数，自合同解除次日即2019年6月29日起，按照日万分之三的标准计算至实际付清款项之日止。原告违约金诉讼请求的超出部分，本院不予支持。被告反诉要求原告退还无法取走的涉案房屋内的物品，但被告无法证明上述物品的品名型号及数量，且双方确认事实上租赁物业内的物品已遗失。对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于律师费。根据合同约定，原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）均由被告承担，对于原告要求被告承担其已实际支付的律师费6236.6元，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳融发投资有限公司与被告北京汉邦云洲服装服饰有限公司签订的《皇庭广场商铺租赁合同》于2019年6月28日解除；二、被告北京汉邦云洲服装服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付租金47297.71元及违约金（违约金以47297.71元为基数，自2019年6月29日开始按日万分之三的标准计算至实际付清款项之日止）；三、被告北京汉邦云洲服装服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付律师费6236.6元；四、原告深圳融发投资有限公司有权没收被告北京汉邦云洲服装服饰有限公司已交纳的租赁保证金217654.8元、管理费保证金27206.85元；五、驳回原告深圳融发投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告北京汉邦云洲服装服饰有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6708.45元（已由原告预交），由原告负担1180.45元、由被告负担5528元。反诉案件受理费2625元（已由被告预交），由原告负担256元、由被告负担2369元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 戴  京  鸣人民陪审员 吴  银  华二〇二〇年十二月二十一日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。