陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初5556号原告：陈某某。原告：倪某某。委托诉讼代理人：陈某某。被告：咸阳志通投资管理有限公司。法定代表人：汤沸，系公司总经理。共同委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：谭鑫，系陕西权诚律师事务所律师。第三人：咸阳世茂房地产开发有限公司。法定代表人：许世坛，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：谭鑫，系陕西权诚律师事务所律师。原告陈某某、倪某某诉被告咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司、第三人咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告代理人、被告咸阳志通公司及第三人世茂公司的共同委托诉讼代理人李文伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法判令被告交付原告在咸阳市人民中路的世茂中心﹒新都汇负一层某某号商品房；2、依法判令被告赔偿原告租金损失41500元；3、本案诉讼费由被告承担；4、原告保留由于被告不交房、不赔偿租金损失所产生后续问题的权利主张。事实与理由：2012年11月25日，原告与第三人世茂公司签订了编号为0356781的《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人位于XX路XX中心.新都汇的负一层某某号商品房，该商品房建筑面积为27.94平方米，商业用途。原告依照合同约定履行了合同义务。同时按照第三人的指定，被迫与被告志通公司签订了《委托经营管理协议》、《（预）租赁合同》，约定原告将上述所购商品房租赁给被告，由被告进行统一招商，从事商业经营活动，被告支付原告租金，合同期限为三年（2014年10月1日至2017年9月30日）。被告经营三年后未与原告续签租赁合同，也未给原告交还所租房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付原告租金，导致原告无法确认具体位置，无法正常使用商铺。原告认为：被告既未续租原告商品房，也未交还所租商品房，致使原告的商品房闲置近三年，造成很大的经济损失。原告无奈诉至贵院。被告志通公司辩称：一、原告要求答辩人交付案涉房屋，没有事实和法律依据，答辩人已经完全履行了租赁合同到期后的交付房屋义务。1.答辩人与原告的租赁合同期限从2014年10月1日起至2017年9月30日止，在合同期限届满前，答辩人于2017年9月16日以报纸公告的形式告知原告：双方租赁合同到期后，答辩人不再续租原告的商铺，请原告于租期结束时来世茂业某某收房。2.租期结束前，答辩人与原告以及咸阳市商住区业主委员会（以下简称业某某）签订协议书。在协议书中，原告签字同意并认可：答辩人将广场房屋直接交付给业某某，即视为答辩人完成对业主（即原告）的交房义务。同时，涉案商铺所在的新都汇广场440户业主都和答辩人签订了这样的协议，要求答辩人将广场房屋统一交付给业某某，这就说明包括原告在内的440户业主都授权业某某代其收房。那么此时，只要答辩人将房屋交付给业某某，答辩人租期结束后的房屋交付义务就完成了。3. 2017年9月20日，答辩人将涉案整个商场全部交付给了业某某，答辩人、业某某、运营公司咸阳兴茂购物中心有限公司等三方都在移交协议上进行了签字确认。不仅如此，为了支持商场的运营，答辩人还额外给业某某支付了267万的运营费，至此，答辩人已经完全履行了作为承租人在租期结束后向出租人返还房屋的义务。二、原告要求答辩人赔偿经济损失没有事实依据和法律依据。租赁合同届满前，答辩人以报纸公告的形式明确告知原告，租期结束后，答辩人不再租赁原告的商铺，并要求原告前来办理收房事宜。与此同时，答辩人按照上述协议书的要求，将商场整体交付给业某某后，就全部撤离了该商场，已不再对原告的商铺控制、占有，租期结束后至今也并未利用原告的商铺获益。因此，从2017年10月1日起，双方租赁法律关系中的权利义务就已经终止，答辩人再没有义务支付原告的租赁费，更谈不上赔偿原告的租金损失。所以，原告要求答辩人赔偿2017年10月1日起至房屋交付日止的租金损失，没有事实和法律依据。原告于2017年租期结束前，签字同意答辩人将涉案房屋交付给业某某，答辩人按照协议要求也交付给了业某某，但原告却时隔将近三年后，又要求答辩人向其交付房屋，显然有违诚信。综上所述，答辩人已经向原告完成了房屋交付义务，双方租赁关系已经于2017年10月1日起终止，答辩人没有义务赔偿原告2017年10月1日后的租金损失。恳请人民法院，查清事实，维护答辩人的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。第三人世茂公司辩称：同志通公司答辩意见一致。原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：1、不动产权证书一份、商品房买卖合同一份、（预）租赁合同、委托经营管理协议，证明原告在世贸那里买了房子，世贸让志通交房，志通让业某某交房，但是他们都没有交，现在商铺具体位置也没有，由于没有交房，商场没有经营，原告自己也无法经营，这个损失应当由被告承担； 2、协议书，证明协议书中的名字是原告签的，原告没有委托业某某代其收房，至今原告也没有收到房子，业某某没有盖章属无效；3、关于商场二期问题的函、致志通公司的函，证明整建筑面积不够，原告反映情况给志通公司，也没有结果；4、宣传页，证明是虚假宣传。被告志通公司质证认为：证据1真实性认可，证明目的不认可，原被告之间是租赁关系，被告已经按照原告的要求在租期结束后已经将房屋交付给业某某，房产证上有位置的明确表示；证据2协议书上原告签字表明认可协议内容，原告是否签字以笔迹鉴定意见为准；证据3面积是否跟实际相符，原告没有证据表明，也恰好证明原告是同意业某某代其收房的事情，原告是业某某的委员，肯定是知道委托业某某收房的事情；证据4与本案无关。原告主张由世茂公司委托志通公司收房，志通公司再委托业某某收房，这个逻辑关系是错误的，原告委托志通公司收房，在原告与志通公司租赁期限届满后，原告又委托业某某来收房，这才是三者之间的关系，原告要求志通公司交房，但是志通公司已经按照原告的委托将房屋同意移交给业某某，已经完成交付义务，剩下是原告应当与业某某协商处理，同时业某某也接受原告的委托愿意承担划线和界定四址，这点随后在被告方证据中予以出示，志通公司已经按照原告要求将房屋交付给业某某不可能重复交付，双方租赁合同到期后，志通公司已经通过多种形式告知原告不再续租，在2017年9月3日前将房屋已经完全移交给业某某管理经营，被告于2017年10月1日至今没有占用使用原告的房产也没有收益，原告不能要求被告承担其损失。 第三人世茂公司质证认为：同志通公司意见一致。被告志通公司为支持自己的主张，当庭提举证据如下：1、《授权委托书》、《（预）租赁合同》，证明被告在原告授权下从咸阳世茂地产公司接收房屋，租赁房屋租期届满后，被告仅需返还时现状交付房屋，租赁期间的租赁标准，原被告双方的租赁合同期间为：2014年10月1日起至2017年9月30日止。2、租赁合同到期公告，证明被告于2017年9月16日通过报纸公告的方式将租赁合同到期，以及不再租赁原告房屋的事实，还有房屋接受办理事宜告知了原告，被告已经完整履行了租赁合同约定的义务，不存在违约行为。 3、原告签字协议书、原告签字花名册、备忘录、协议书、世茂二期业主（交房及运营方式）花名册，证明原告同意并认可被告将房屋交付给业某某后，即完成了对原告的交房义务。4、备忘录、协议书、世茂二期业主（交房及运营方式）花名册，证明商住区三分之二以上（85%）业主已经同意有业某某负责统一收房后，然后交付给业主，并统一招运营商进行自救等事项。为原告划线的义务由业务会负责。5、租赁物移交协议书、租赁合同复印件（志通跟咸阳兴茂购物中心有限公司的合同只有复印件）、承诺书、付款说明、转账凭证、增值税专用发票，证明被告已经将涉案商场整体移交给了业某某，并额外支付了267万元运营费，至此，被告人的交房义务已经履行完毕。原告质证认为：证据1真实性认可，证明目的认可，合同没有问题，原告委托收房但是现在也没有交付；证据2不认可，原告至今都未看见报纸，且原告有别的联系方式，可以电话或者短信，但是都没有通知；证据3真实性认可，协议书上的签字、花名册上的“同意”是原告签的，证明目的不认可，原告到现在都没有收到房，房在哪原告也不清楚；证据4原告没有见过，确实划过线，但最后也没有具体位置，没有标识，划线的时候当时面积不对，有的商铺在厕所，有的商铺在柱子里，面积不够，没有划出来；证据5跟原告无关，交房应交于原告本人。第三人世茂公司质证认为：认可志通公司的所有证据。第三人世茂公司当庭没有提举证据。经综合评议：原告所举证据1、2、3及被告所举1、2、3组证据来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认。原告所举证据4与本案无直接关系，对该组证据不予认定；被告所举第4、5组证据，因涉案商铺所在的新都汇广场业主众多（被告称涉及517户），目前70余户进行诉讼，部分业主不认可在协议书及花名册中签字，该组证据不能证明其证明目的，对该组证据不予认定。经过举证、质证及询问当事人，本院确认以下事实：2012年11月15日，原告与第三人世茂房产签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人开发的位于XX中心XX广场XX中心XX层XX号某某商品房，该商品房建筑面积为27.89平方米，用途为非住宅。原告与被告志通公司于2014年6月30日签订“委托经营管理协议”，双方又签订了“（预）租赁合同”，约定原告将案涉房屋出租给被告志通公司，从事商业经营活动；租赁期限：自房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年；从交付日至交付之日满三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米186元，第二年租赁费为每平方米372元，第三年租赁费为每平方米557元。被告应自该房屋交付之日后满三个月的次日起每12个月的最后一日，向原告一次性支付该房屋的1个年度的税前租金。合同期满后，被告志通公司在报纸上发布“《（预）租赁合同》期限到期公告”，向咸阳世茂中心一期、世茂新都汇业主发出《（预）租赁合同》到期通知，告知包括原告在内的业主，被告志通公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。案外人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告志通公司于2017年7月20日签订 “协议书”，约定被告志通公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未按期交还所租赁的房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付租金。本院认为：被告志通公司与原告签订的“委托经营管理协议”及“（预）租赁合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间形成房屋租赁合同的民事法律关系，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第八条约定：本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。租赁合同期限届满后，被告志通公司未向本案原告交付涉案商铺，而是通过与案外人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”的形式交付商铺。该“协议书”生效条件之一是76%业主同意，本案被告所举证据不能证明76%业主同意。被告志通公司认为其已履行商铺返还义务的理由不能成立。综上，对原告要求交付商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告志通公司未按约定向原告交付商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由被告志通公司承担。原告要求被告赔偿租金损失，应以双方在“（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费作为损失计算标准，从2017年10月1日起计算两年零八个月，为41425.95元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起两个月内向原告陈某某、倪某某交付咸阳市秦都区XX路XX中心XX层XX号某某商铺（不动产权证号：陕（2016）咸阳市不动产权第*号，陕（2016）咸阳市不动产权第*号）；  二、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告陈某某、倪某某支付租赁费41425.95元；三、驳回原告陈某某、倪某某的其他诉讼请求.如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元，减半收取419元，由被告咸阳志通投资管理有限公司承担 。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。      审  判  员    李亚维 二0二0年十二月一日 书  记  员    杜  青 1