湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初5660号原告：永州市百嘉物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区双洲路119号。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张军，男，1966年2月17日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系原告职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：彭秋旭，女，1981年11月22日出生，汉族，户籍地湖南省宁远县，系原告职工，代理权限为特别授权。被告：邓家湘，男，1963年2月4日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。原告永州市百嘉物业管理有限公司与被告邓家湘物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市百嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人张军、彭秋旭、被告邓家湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永州市百嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费3409元、违约金1023元，共计4432元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年12月3日被告购得世博美域X区X栋XXX室，当时只缴纳物业费至2016年8月14日，2016年8月15日至2020年8月31日没有缴纳分文物业费，原告多次向被告催收，被告总是找一些不是物业方面的事情来搪塞。按照前期物业管理服务协议的约定，被告的多层住宅按建筑面积每平方米0.55元收取物业费，积欠的物业费为3409元，第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年的第一个月的1-10日缴纳每半年的物业费，否则从逾期之日起按月度管理费千分之五的比例收取违约金。为维护原告的合法权益，请判如所请。被告邓家湘辩称：一、答辩人与被答辩人不存在合同关系，案外人永州市荣鑫物业管理有限公司将物业管理合同整体转让没有征得答辩人同意，该转让协议不对答辩人产生效力；二、答辩人楼上405室长期漏水到答辩人屋内，答辩人多次向物业房屋公司反映，物业服务公司没有尽到及时维修的义务，给答辩人的生活带来困扰，答辩人不存在违约；三、被答辩人受让的债权仅限于物业费，并没有及于违约金，可知案外人永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理公司并没有主张违约金，答辩人主张的债权不能超出其受让的债权范围。即使被答辩人维修好了漏水，但因在漏水期间被答辩人及案外人均没有提供符合合同约定的服务，答辩人可以拒绝履行相应的付费义务，从维修完成之日起缴纳物业管理费。本院经审理查明：被告系世博美域XX栋XXX号房的业主，2012年12月3日，开发商永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并与被告办理了房屋交接手续。同日永州市荣鑫物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该合同的主要内容为：一、乙方所购房屋基本情况：坐落位置X栋XXX室，建筑面积126.51平方米；二、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险费，二次供水加压电费、水量、动力、水电量；三、物业服务费收费标准（按用途）：具体按物价部门批准价格收费，多层住宅按建筑面积每平方米0.55元/月；四、每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业管理服务费；五、物业服务费用标准按政府相关政策法规进行调整，调整前一个月甲方应通知乙方；六、乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金；七、乙方物业管理费从2012年8月15日开始缴纳。后永州市荣鑫物业管理有限公司退出世博美域小区，因世博美域小区未成立业主委员会，2018年2月13日，永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与永州市净美物业管理有限公司（乙方）签订了《世博美域物业托管协议》，该协议的主要内容为：一、甲方确定由乙方在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。2020年3月永州市净美物业管理有限公司退出该小区物业管理，同年4月20日永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与原告签订一份《世博美域物业托管协议》，约定：一、甲方（永州市净美物业管理有限公司）确定由乙方（原告）在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。2020年3月6日，永州市净美物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市净美物业管理有限公司2018年3月1日至2020年2月29日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告。2020年4月2日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市荣鑫物业管理有限公司2013年1月1日至2018年2月28日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告。被告缴纳物业费至2016年8月14日，此后的物业费原告多次催缴，原告以被告未依约提供符合行业标准的服务为由拒绝缴纳，原告遂向本院提起诉讼。以上事实，有当事人提供的《前期物业管理服务协议》、《世博美域物业托管协议》、《债权转让协议》、房屋交接书、照片、视频等证据在卷予以证实，结合原告的庭审陈述，足以认定。本院认为，被告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当依据协议约定享受权利，履行义务。永州市荣鑫物业管理有限公司依约为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。同时，因世博美域小区未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位永州市裕悦有限责任公司分别于2018年2月13日、2020年4月20日与永州市净美物业管理有限公司、原告签订的名为托管，实质为前期物业服务合同的《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务先后托管给永州市净美物业管理有限公司和原告公司，对业主均具有约束力。原告系基于其与被告建设单位永州市裕悦有限责任公司签订的前期物业服务合同，进入世博美域小区提供物业服务，并非整体受让永州市荣鑫物业管理有限公司的物业合同进入小区，且依据前述法律规定，该前期物业服务合同无需征得被告同意，故对被告提出的该前期服务协议对其发生效力的抗辩观点，本院依法不予支持。原告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》中虽确认被告的房屋面积为126.51平方米，本案中原告要求按126.49平方米计算物业服务费，是原告对自身民事权利的自由处分，本院依法予以确认。因此，被告应向原告支付2016年8月15日至2020年8月31日的物业服务费126.49×0.55×48.5=3374元，原告诉请3409元超出了合同约定标准，对超出部分依法不予支持。后永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理有限公司与原告分别签订《债权转让协议》，将业主拖欠的物业服务费转让给原告，该协议是双方真实意思表示，合法有效，故对被告亦具有法律约束力。因《债权转让协议》中仅约定转让被告拖欠的物业服务费，故原告无权就受让的债权主张违约金，被告就此提出的抗辩观点符合法律规定，本院依法予以采信。庭审中，被告认为原告所提供的服务不符合行业标准，存在诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，该小区的物业公司变更频繁，且提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如服务欠主动，保安晚上值班睡觉、小区内车辆停放管理不善等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。另对于被告提到的楼上漏水问题，现无证据证实系公共部分所致，还是楼上住房所致。如系公共部分所致的漏水，根据建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条、第十条、第十二条的相关规定，在从工程竣工验收合格之日起的最低保修期限内，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、给排水管道、设备安装、装修工程维修的义务人为开发商，保修期后的维修义务人为房屋建筑所有人。如系楼上住房所致的漏水，则应由楼上住房的业主承担维修义务。因此，房屋漏水的维修义务人并非物业公司，故被告提出漏水期间不予缴纳物业费的主张，于法无据，本院不予支持。但房屋公共部分在保修期后如需动用维修资金维修的，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定应由所有业主共同决定。而业主个人显然无法推动该程序的进行，应由业主个人向物业公司提出书面申请，再由物业公司组织征求全体业主意见，依法定程序决定是否动用维修资金，而不能简单的推诿于业主个人。由此，针对被告提出的房屋漏水问题，原告虽抗辩需动用维修基金或由楼上住房业主进行维护，但未提交证据证实公司已尽到相应的服务职责，故本院依法认定原告的物业服务尚存在一定瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第七十九条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邓家湘自本判决生效之日起十日内给付原告永州市百嘉物业管理有限公司2016年8月14日至2020年8月31日物业管理费3374元；二、驳回原告永州市百嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告永州市百嘉物业管理有限公司承担5元，被告邓家湘承担20元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  王枫二〇二〇年十二月十八日法官助理李恒平代理书记员  李雯