广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初32255号原告：广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司，住所地广州市海珠区新港东路66号之十八。法定代表人：岑耀斌，职务总经理。委托诉讼代理人：陈叔华，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁欣榆，广东正大联合律师事务所律师。被告：广州黄埔古村旅游开发有限公司，住所地广州市海珠区黄埔村北码头28号之三。法定代表人：马泽槟，职务董事长。委托诉讼代理人：陈杰英，被告法务。委托诉讼代理人：林燕雯，被告法务。原告广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司诉被告广州黄埔古村旅游开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司的委托代理人陈叔华、被告广州黄埔古村旅游开发有限公司的委托代理人林燕雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司诉称，2017年3月24日，被告与原告签订《办公租赁合同》，合同约定广州黄埔古村旅游开发有限公司将其位于广州市海珠区新港东路66号102单元共1300平方的办公物业出租给原告，租赁期限自2017年4月1日起至2026年8月31日止，首月租金为人民币130000元，以后按年递增、租赁保证金为人民币260000元。原告按约履行合同，并对一楼物业进行了装修，为此支付装修款及各项费用共计721034元，物业二楼约820平方米交由广州天懿美容美发有限公司（以下简称“天懿公司”）使用，该公司也进行了相应装饰。后因被告出租房屋是违法建筑，经广州市海珠住房和建设水务局、广州市城市管理综合执法局海珠区分局通知，该物业于2018年6月26日被正式强制拆除。广州天懿美容美发有限公司在海珠法院起诉要求原告承担二楼被拆的经济损失，海珠法院于2019年4月12日以（2018）粤0105民初16030号判决书判决原告需支付装修损失779000元，二审维持原判。被告作为物业的建设方和出租房，明知其出租的房屋属于违法建筑仍出租给原告，理应退回相应的保证金和租金，并赔偿相应的经济损失。原告为此诉至法院，请求判令：1、确认原被告所签订的《办公租赁合同》无效；2、返还原告所交租金保证金260000元和水电保证金19500元；3、返还原告已交纳的2018年6月份（24日至30日共8天）租金36746.66元；4、赔偿原告装修工程款损失721034元的70%为504723.8元；5、被告对上述二三四项的费用，支付原告从2018年6月27日（拆除日）起计算至付清日止的按银行同期货款利率标准计算的逾期付款利息（计算至2019年10月8日为92466.25元）；6、被告对原告依据已发生法律效力的（2018）粤0105民初16030号（二审案号2019粤01民终12269号）民事判决书履行赔偿案外人广州天懿美容美发有限公司的779000元装修损失的付款责任负有清偿义务；7、被告承担本案受理费。被告广州黄埔古村旅游开发有限公司辩称，对原告的第1-3项诉讼请求无异议，但需扣除水电费722元。不同意原告的第4-7项诉讼请求，理由如下：首先，原告对于合同无效同样存在过错，其未经同意于2017年6月30日将第二层物业转租给第三人天懿公司，应对其装修损失承担一半责任，已生效的（2018）粤0105民初16028号民事判决书已确定了同类案件的责任划分；其次，原告要求返还租金保证金、水电保证金和6月8天租金之利息，以及装修工程款损失的利息，没有事实和法律依据，合同无效且双方均有过错的，双方应依据法律规定返还财产即可，而装修工程款损失本金不能确定，故也不应计算利息；再次，对于装修费用，出租人对未经同意的装饰装修费用依法无需承担责任，本案中，6月29日前验收的装修属于经过同意的装修，该部分费用在扣除可移动家具、可拆除的空调后，有支付凭证的合理部分被告予以认可，但7月1日后的装修是原告私自转租后再次装修，该装修未经被告同意，被告依法不承担责任，原告没有理由主张被告负有代为清偿的义务。经审理查明，2016年12月8日，被告（乙方、承租方）与案外人刘立光（甲方、出租房）签订《物业租赁合同》，约定租赁物业位于黄埔村××东路公路边自编66号，物业产权方为黄埔村第八经济合作社，甲方在海珠区“三资”平台取得该出租物业使用权后，自行出资建设该物业，物业建筑面积为2100平方米，为二层混凝土结构建筑，由乙方自行出资后期装修改造，租赁期限为2016年12月16日至2026年8月31日。2016年12月8日，刘立光出具《场地转租授权书》，允许被告对该场地进行转租和分租。2017年3月24日，被告（出租方、甲方）和原告（承租方、乙方）签订《办公租赁合同》，约定：甲方同意租给乙方的使用场地地址为黄埔村××东路公路边自编66号102单元，建筑面积为1300平方米，如实测面积与建筑面积存在5%以内的误差，双方均同意按此面积计租；办公物业仅限由乙方用于办公经营用途，其用途须为有关法律所允许；租赁期限从2017年4月1日至2026年8月31日，其中2017年4月1日至2017年5月31日为2个月的装修免租期；从2017年4月1日至2018年3月31日月租金为130000元，2018年4月1日至2019年3月31日月租金为137800元；租赁保证金为两个月首年月租金，共计人民币260000元；乙方对该租赁办公物业的所有装修设计以政府部门和甲方批复为准，方可进行装修；该办公物业分挂电表，电费按实际用电量计收，水电费及管理费具体有乙方与物业公司另行约定；自甲方交付办公物业之日起，乙方需进场装修的，装修设计方案必须报物业公司，并经物业公司书面批准后方可施工；乙方不得将办公物业作为抵押，并承担经营活动中一切经济和法律责任，不得擅自以任何形式将该物业转租、转让、分组给他人使用，如需转租、转让或分租，应事先获得甲方的书面同意;等。2017年3月23日，原告向被告支付了租赁保证金260000元、水电保证金19500元和首月租金130000元，被告向原告出具了两张收据。2018年9月12日，广州天懿美容美发有限公司作为原告起诉广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司，要求解除双方签订的关于广州市海珠区新港东路66号102单元第二层的《办公租赁合同》，并要求广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司返还租赁保证金、租金，赔偿装修损失的70%。广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司在该案中抗辩称，广州天懿美容美发有限公司的装修没有按照合同约定报物业公司批准。该案查明：1、2018年6月23日，广州市海珠区住房和建设水务局分别向“当事人（TANYD”及“嗨咔狮名车俱乐部”发出海水责改【2018】2157、2158号《责令限期改正通知书》，要求立即停止违法行为，并责令在2018年6月24日前自行拆除河涌管理范围内建（构）筑物；2、2018年6月25日，广州市城市管理综合执法局海珠区分局向刘立光发出穗综海强拆字【2018】琶0967号《强制拆除在建抢建违法建设决定书》，决定对新港东路古港路口广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司建设的1栋1-2/3层框架结构房屋采取强制拆除措施。该判决书认定广州天懿美容美发有限公司与广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司签订的《办公租赁合同》及附表约定有装修免租期且双方在履行合共过程中实际履行了关于免租期的约定，广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司在庭审中确认广州天懿美容美发有限公司对涉案房屋进行过装修但未能举证证明其曾反对广州天懿美容美发有限公司进行装修的行为，双方对于装修损失应按照50%的比例承担责任，故判决：一、广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司在判决生效之日起10日内向广州天懿美容美发有限公司返还保证金139400元；二、广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司在判决生效之日起10日内向广州天懿美容美发有限公司返还2018年6月25日至6月30日租金13940元、2018年7月租金73882元；三、广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司在判决生效之日起10日内向广州天懿美容美发有限公司支付装修损失779000元；四、驳回广州天懿美容美发有限公司的其他诉讼请求。后双方均不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年8月29日以（2019）粤01民终12269号民事判决书驳回上诉，维持原判。案件审理过程中，本院依法委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对案涉场地一层的装饰装修工程余值进行鉴定，原告预付了鉴定费19540元。广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司于2020年10月16日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：经评估，不可拆卸部分有效原值为502954.65元，余值为402363.72元。被告对该鉴定意见书无异议，原告表示鉴定意见未计算可拆卸部分的折旧损失，且折旧比例应当按年平均计算，但不要求鉴定机构回复。庭审过程中，原告同意被告在返还水电保证金时扣除水电费722元。双方确认，包括案涉房屋在内的建筑已于2018年6月25日被强制拆除。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋属于违章建筑且已实际被拆除，原、被告双方签订的《办公租赁合同》无效。被告对于原告要求返还租金保证金、水电保证金和2018年6月24日至6月30日租金的诉讼请求均无异议，原告亦同意从水电保证金中扣除722元水电费，本院予以确认，被告应向原告返还租金保证金260000元、水电保证金18778元（19500元－722元）和租金36746.66元。原告主张的装修损失分为一层装修损失（第四项诉讼请求）和生效判决确认原告应向广州天懿美容美发有限公司支付的二层装修损失（第六项诉讼请求）两部分。首先，案涉场地一层的装修经被告同意，被告对于合理部分也予以认可，双方应按照过错程度对该部分损失各自承担责任。经评估，案涉场地一层不可拆卸部分的装修损失为402363.72元，原告虽对折旧方法及可拆卸部分损失存在异议，但可拆卸部分属于原告可采取合理措施减少的损失，而原告也未提交其他证据推翻鉴定结论，本院对其意见不予采纳。由于被告提供的租赁物属于违法建筑，而原告在租赁前未尽到审查义务，双方均对合同无效存在过错，本院酌情确定原、被告对于该部分损失各自承担50%的责任，即被告应向原告支付装修损失201181.86元（402363.72元×50%），鉴定费19540元亦由原、被告各负担50%即9770元。其次，对于原告主张生效判决确认应由其向广州天懿美容美发有限公司支付的二层装修损失，根据《最高人民法院》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。原告未能举证证明二层装修的情况已经被告同意或按照合同约定经物业公司批准，要求被告承担该部分损失于法无据，本院不予支持。如前所述，双方对于合同无效均存在过错，且双方对于装修损失的具体金额存在争议，原告要求被告支付保证金、租金和装修损失的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第十三条之规定，判决如下：一、确认原告广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司与被告广州黄埔古村旅游开发有限公司签订的《办公租赁合同》无效。二、被告广州黄埔古村旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司返还租金保证金260000元、水电保证金18778元及2018年6月24日至6月30日的租金36746.66元。三、被告广州黄埔古村旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司支付装修损失201181.86元。四、被告广州黄埔古村旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司支付鉴定费9770元。五、驳回原告广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20032元，由原告广州市嗨咔狮汽车贸易有限公司负担13916元，被告广州黄埔古村旅游开发有限公司负担6116元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍婧楚人民陪审员  梁俏娥人民陪审员  梁艳婷二〇二〇年十二月七日书 记 员  钟 露陈韵怡