陕西省蓝田县人民法院      民事判决书      (2020)陕0122民初228号      原告：西安市李家河水源地环境保护管理站，住所地：西安市蓝田县。   法定代表人：王建喜，系该单位站长。   委托诉讼代理人：王某甲，系该单位工作人员。   委托诉讼代理人：丁岩林，陕西韬达律师事务所律师。   被告：西安元泰旅游开发有限公司，住所地：蓝田县。   法定代表人：何某甲，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：何某乙，系该公司总经理。   原告西安市李家河水源地环境保护管理站与被告西安元泰旅游开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭审理了本案。原告西安市李家河水源地环境保护管理站的委托代理人王某甲、丁岩林，被告西安元泰旅游开发有限公司的法定代表人何某甲及其委托代理人何某乙，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告西安市李家河水源地环境保护管理站向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年2月8日签订的房屋租赁合同；2.被告返还原告已支付的2018年房屋租金320099.04元；3.被告赔偿原告经济损失99500元。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告返还原告已支付的2018年房屋租金320099.04元，并支付以此为基数按照每日千分之五的利率计算106天利息作为违约金。事实和理由：2018年2月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于XX县XXX镇XX村一组庙XXX办公楼的房产（建筑面积1391.94平方米）以及被告承租的XXX和XXX的房屋（建筑面积90平方米）出租给原告使用；租赁期限自2018年2月8日起至2038年2月7日止，共20年，租金实行按年支付，年租金为320099.04元。被告须安装完成楼内消防设施及主要的水电设施，达到办公、实验、住宿的质量安全要求。合同5.1条约定，被告负责在合同签订之日起3个月内完成为原告所租赁楼房周围用景观栏围圈，并承担由此产生的费用；5.2条约定，被告负责在合同签订之日起3个月XX道XX房XX楼顶，所需管道材料及架设工费由被告承担；5.3条约定，被告负责在合同签订之日起半年之内架设变压器一台，并将电线引至原告配电箱，架设所需费用由被告承担；5.4条约定，被告负责在合同签订之日起半年内建设污水处理设施，建设场地和费用由被告负责承担；5.6条约定，被告负责在合同签订后3个月内将光纤通信电缆接通至原告通信机房并承担产生的费用；5.7条约定，被告负责在合同签订后3个月内按照原告办公需求，完善安装消防设施、消防管道、消防箱等，确保消防设施能正常使用并承担产生的费用；6.1条约定，被告应在合同签订之日起将半成品装修房屋交付原告，同时按照附属事项约定时间完成相应设施的安装；7.3条约定，被告违反其保证责任或者违反本合同的其他约定，在原告通知的补救期内又未及时补救，致使原告不能正常工作或者使原告的合同权益受到实质的损害的，原告有权解除合同，并由被告承担由此造成的一切费用和损失。原告于2018年4月11日支付第一年租金320099.04元给被告，被告向原告出具了增值税普通发票。为使得所租赁房屋符合办公要求，原告于2018年9月30日与北京中厦建筑设计研究院有限公司签订了《建设工程设计合同》（一），并于2019年4月25日向该公司支付设计费99500元。合同签订后，被告未按照约定将房屋交付原告，亦未按照合同约定完成附属设施的施工，构成根本违约。2018年秦岭违章建筑整治活动中，被告的房屋被认定为违法建筑，合同标的物被蓝田县国土资源局没收，停车场被恢复为林地。此后，原告曾多次要求解除合同，返还租金，被告均予以拒绝。综上，被告明知其出租房屋属于违法建筑，仍与原告签订租赁合同，属于恶意欺诈；合同签订后，被告未按照约定履行合同，构成根本违约，且因承租房屋被没收，导致合同不能履行，根据合同法的相关规定，符合合同解除条件；原告在合同签订后，为入驻所承租房屋做了大量准备工作，支付了设计费及其他相关费用，被告应承担返还租金及赔偿损失的责任。   被告西安元泰旅游开发有限公司辩称，原、被告签订房屋租赁合同，被告履行了交付房屋的义务，且原告一直占有使用至今，原告要求退还租金无法律及事实依据。被告的房屋被没收属于情势变更，被告不存在过错，被告同意解除双方租赁合同。原告主张的99500元设计费损失与本案不具有关联性，且原告在秦岭违建排查过程中已经意识到XXX房屋可能系违章建筑，在此情况下所做装修设计属于原告自身过错导致的损失。原告尚欠被告的窑洞租金、电费、餐饮费未付，请求法院驳回原告的诉讼请求。   原、被告围绕各自的主张向本院提供了证据，对当事人无异议的原告提交的房屋租赁合同、用以支付租金的中国建设银行转账支票存根、中国建设银行进账单、陕西省增值税普通发票，被告提交的解除合同通知书，予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的证据和事实，认定如下：   1.原告提交建设工程设计合同、用以支付设计费的中国建设银行转账支票存根、中国建设银行进账单、北京增值税普通发票、装修工程预算评审报告各一份，拟证明原告为装修涉案房屋支出设计费99500元的事实；   2.原告提交解除合同协议书一份、电话录音两条，拟证明原告于2019年8月22日搬离涉案房屋后，主动与被告协商解除合同事宜无果，向被告女儿送达了解除合同协议书一份；   3.被告提交蓝国土罚字[2017]030号土地行政处罚决定书、（2018）陕0122行审6号行政裁定书、手机头条新闻图片、蓝国土罚字[2018]3012-1号土地行政处罚决定书、蓝国土罚字[2018]3012-2号土地行政处罚决定书各一份及县领导勘查现场照片三张，拟证明原、被告签订租赁合同前，原告对被告受行政处罚及涉案房屋状况知悉；   4.被告提交与XX县XX镇人民政府函与回函各一份、封条照片一张、责令限期搬离物品通知书一份，拟证明原告在知晓涉案房屋被查封及限期搬离物品后，仍签署设计合同，属于原告因自身过错产生的损失；   5.被告提交其单位四名工作人员出具的书面证明四份，拟证明原告实际占有、使用了承租的二层办公楼；   6.被告提交投标、锅炉房设计图各一份，拟证明被告为履行合同修建锅炉房，并支出相关费用；   7.被告提交电费收款收据六张、点菜单一张、餐费收款收据一张，拟证明原告所欠被告电费和餐饮费的事实。   上述证据1，内容真实、来源合法，能够证实原告为履行合同投入相关费用的事实；证据2，结合原、被告当庭陈述及被告提交的解除合同协议书，能够证实原告诉前曾与被告协商解除合同未果的事实；证据3，该组证据中行政机关法律文书及人民法院生效裁判文书相互印证，能够证实行政机关于2017年做出处罚决定，后被人民法院裁定不准予强制执行该处罚决定。对原、被告主张对方在签订合同时明知涉案房屋属于违法建筑的意见，不予采纳；证据4，真实性予以认定，被告主张的证明目的不能成立；证据5，证人均未到庭接受质询，对该证据不予采用；证据6，结合租赁合同内容，能够证实被告为履行合同建设锅炉房的事实，但对被告主张支出费用的金额，因无其他证据佐证，不予采信；证据7，电费收款收据系被告自行出具，被告自称原告未安装独立电表，关于电费的金额及双方分担比例问题无其他证据佐证，不予认定；餐饮费收款收据、点餐单，与本案无关联，不予认定。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月8日，原告西安市李家河水源地环境保护管理站与被告西安元泰旅游开发有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告所有的位于西安市XX县XX镇XX村XXX二层办公楼的房产（建筑面积为1391.94平方米，详见房产证图）以及被告承租的XX村XX镇房屋（建筑面积为90平方米），用于原告办公、住宿等，租期为2018年2月8日至2038年2月7日，年租金为320099.04元，合同同时对双方其他权利义务做了约定。合同签订后，原告向被告支付一年租金320099.04元，租赁合同涉及的XXXX、XXX镇房屋租金由原告另行支付给出租人，后原告为装修所承租房屋委托设计机构进行设计并支出相关费用，被告为履行合同修建锅炉房并提供其他便利条件。2018年8月21日，蓝田县国土资源局做出蓝国土罚字[2018]3012-1号行政处罚决定书，决定对涉案房屋及窑洞等予以没收。次日，原告搬离被告处。2020年1月7日，原告诉至法院，请求如前所述。诉讼中，原告自认其2018年4月、5月、6月电费共2859.2元未予支付，另有餐饮费650元未予支付，要求在被告应返还租金范围内予以抵扣。   另查明，2017年6月13日，蓝田县国土资源局做出蓝国土罚字[2017]030号土地行政处罚决定书，决定没收6.466亩土地上的建筑，并处罚款等。2018年2月12日，蓝田县人民法院做出（2018）陕0122行审6号行政裁定书，裁定不准予强制执行蓝国土罚字[2017]030号土地行政处罚决定。   本院认为，依法成立的租赁合同，非因承租人事由导致租赁物灭失，致使合同目的不能实现，承租人可以解除合同。本案中，蓝田县国土资源局于2017年做出的行政处罚决定，经人民法院裁定不准予执行，之后原、被告签订了涉案的租赁合同。因具体行政行为的合法性被否决，原告关于被告在签订合同时即明知所出租房屋属于违法建筑的主张，不能成立；原告关于履行合同过程中被告存在违约行为的证据不足，本院不予采信；涉案房屋于2018年8月21日被蓝田县国土资源局做出处罚决定予以没收，致使原告无法实现租赁目的于2018年8月22日搬离，原告要求解除合同，诉讼中被告亦同意解除，本院依法予以确认。原告于2018年8月22日后再未实际占有、使用租赁物，被告应予返还未履行租赁合同期间的租金，计算为320099.04/365×（365-196）=148210.24元。被告辩称其向原告出租窑洞十间，应由原告承担相应租金，因双方未就该窑洞的使用约定租金、租期等，被告主张以窑洞租金抵扣的辩解不能成立。被告主张的电费、餐饮费，原告自认6、7、8月电费2859.2元、餐饮费650元，同意在本案中予以抵扣，依法予以准许。原、被告为履行合同各自支出费用由各自负担，原告其余诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百条、第二百三十一条的规定，判决如下：   一、原告西安市李家河水源地环境保护管理站与被告西安元泰旅游开发有限公司于2018年2月8日签订的《房屋租赁合同》解除；   二、本判决生效之日起十五日内，被告西安元泰旅游开发有限公司返还原告西安市李家河水源地环境保护管理站租金 144701.04元；   三、驳回原告西安市李家河水源地环境保护管理站的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7593元（原告已预交），由原告西安市李家河水源地环境保护管理站负担4593元，被告西安元泰旅游开发有限公司负担3000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 长 惠 文 娟   人民陪审员 张 扬   人民陪审员 刘 玲      二〇二〇年十二月二十六日      书 记 员 刘 婧 娜                 1