山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0403民初4503号 原告：北京东岳物业管理有限责任公司山东分公司，住所地：枣庄市薛城清泉社区花园南边中心，统一社会信用代码：91370403MA3MCDJJXX。 法定代表人：王成茂，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王言柱，山东薛国律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐洪水，男，该公司项目部经理。 被告：韩子勇，男，1962年4月9日出生，汉族，住薛城区。 原告北京东岳物业管理有限责任公司山东分公司（以下简称东岳物业公司）与被告韩子勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东岳物业公司委托诉讼代理人王言柱、徐洪水，被告韩子勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东岳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费413元及利息（以413元为基数，自原告起诉之日即2020年11月10日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；2、案件受理费用等由被告承担。事实与理由：自2018年12月20日，原告依法接管井盛小区150户业主的物业管理工作。原告投入巨大的人力、财力，为小区做了大量的物业服务工作。经原告催要，被告拒不支付物业费用。 被告韩子勇提出书面答辩状辩称，首先，说明一点，被告不明白是怎么欠原告物业费413元的，是因为什么被告欠原告413元物业费，原告凭什么要收被告的物业费，原告是做什么的被告不知道。被告不知道原告的原因：1、原告没有告知被告所在小区全体业主，原告接管了被告所在小区，原告接管了该小区后没有任何的提示或告示，原告接管被告所在小区可以以公示的形式或宣传的形式告知全体业主原告已经接管的情况，张贴一些团结奋进的标语，让原告和业主共同把小区建设的更好，共同管理好，让被告所在小区再上一层楼，而原告并未做到，所以被告不认可原告接管小区。2、原告接管了该小区就应该给本小区全体业主签订一个共同管理好小区的合同或是协议，明确原告和业主的权力和义务，作为业主被告应该有权监督物业哪里做的不到位、哪个地方做的很好，双方应在合同或协议上有个约定，这一点原告没有做到，所以被告不认可原告接管小区。3、原告既然接管了该小区，就应该把小区安全放在第一位，到现在小区内的消防安全通道被堵（水泥），易燃物品长期堆积在楼下，不是该小区的车辆随意进出乱停乱放，特别是今年疫情期间，这么危险本小区也是随便进入，倒是福泉居委会的工作人员对被告所在小区的进出人员进行了管理并张贴了安全防范标示，发放了出入证，而原告只是张贴了一张收缴物业费的告示，那时正是疫情紧张的时候，今年3月份张贴的。4、原告既然接管了该小区，做不到给小区每一位业主签订合同或协议，也可以通过成立业主委员会，让业主委员会的人员出面办理，让每一个家庭在协议或合同上签字，这也算是双方的共同约定，这一点原告没有做到，所以被告不认可原告。只是在今年9月份，还是在福泉居委会的牵头下张贴了一张成立业主委员会的人员名单7个人，其中有不认识的，还有一位全家迁往南方住，人不在本小区，也是被告所在小区的业主委员会代表，这个被告不能理解。5、原告为了收缴物业费以恐吓的形式用大排板挂了一块，不缴物业费如何如何，又是进黑名单又是司法拘留，又是停发养老金等等。原告既然现在能这么大张旗鼓地这样做，为什么当初就不能张贴个告示告诉小区业主如何把小区共同建设好。6、原告为小区做了什么有益的事情，除了2个看门的，1个打扫卫生的，原告没有为被告所在小区做过任何贡献，除了收费就是收费，还偷走了小区娱乐室的柜子、椅子，后来在部分业主联名要告原告的时候无奈之下又送了回来，不然娱乐室的空调都要搬走了，这些就是原告做的好事。7、原告凭什么收取被告413元的物业费，是按照什么标准收取的，是通过哪家的权威机构和政府部门认证同意收取的，本小区通过哪级认定达到了哪级收费标准，原告绿化了多少，地面增加了多少健身设备，原告什么都没有做，为被告所在小区没有作任何贡献，凭什么收取居民的物业费。8、自从原告接管了被告所在小区，就应该对小区的一切负责，不应该不管不问，从安全到卫生都应该抓好才对，而原告什么都没做，从接管到现在仅张贴了2个告示，1张收缴费的通知，1个为缴费而挂的恐吓大排板，就没有一张团结奋进如何共同建设好小区的告示。9、对于原告代理人在被告家门上贴白纸的事情，在被告所在地区，在家门上贴白纸是犯忌讳的，这样做是在不应该。10、原告既然和被告没有任何关系，也就不存在被告欠原告物业任何费用，原告提出的支付物业费413元及利息的情况不存在，其他费用更是无稽之谈。 被告韩子勇当庭补充辩称，对于原告主张的每个月物业费51.732元不认可，被告不知道这个物业公司提供了服务，被告不应向原告交物业费。被告的房屋建筑面积是108平方米。原告要求被告每个月交物业费51.732元标准是如何得来的，被告享受的几星级的标准是如何得来的，物业法中规定业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费，原告与被告没有物业服务合同，没有协议。所以原告没有要求被告支付每月51.732元的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院依法组织证据交换和质证，经审理查明，本院认定事实如下： 2019年2月20日，山东井亭实业有限公司开具《移交证明》一份，载明：兹证明山东井亭实业有限公司所属井盛小区150户，现根据国家国有企业“三供一业”分离移交政策要求，物业维修改造已完成，自2018年12月20日起移交给东岳物业公司山东分公司运营、收费、管理。原所属单位不再承担相应责任和义务。 2019年12月19日，薛城区临城街道办事处向原告发出《关于对东岳物业山东分公司进行表彰的通知》，载明原告进驻临城街道以来“推行老旧小区物业专业化、规范化管理试点，将物业管理权归为一体，实现物业专业化物业管理覆盖，在枣庄市创办卫生城市复审工作中表现突出，并通过不断对老旧小区人力物力的输入使得临城街道老旧小区面较改善提高，增加了居民的居住满意度，减轻了社区工作量，提升了城区内老旧小区的物业管理品质，用红色物业的精种济集居民中的不良旧风气”。通知中，临城街道对原告的工作给予充分的肯定并表示感谢。 2020年3月10日，原告通过布告板的形式张贴告知2020年度物业公共服务缴费通知，被告认可看到该通知。2020年7月7日，原告出具律师函一份向被告催收物业费，被告亦在书面答辩状及庭审中认可确实收到该律师函。 本院认为，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但依据原告提供的山东井亭实业有限公司开具的《移交证明》、薛城区临城街道办事处发出《关于对东岳物业山东分公司进行表彰的通知》及原告张贴的《2020年度物业公共服务缴费通知》可以综合认定原告系被告所在井盛小区的物业服务提供者，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告对原告主张的收取物业费对应的房屋面积114.96平方米不予认可，但被告未在本院释明后提交不动产证书以供核查，故对本项抗辩事由，本院不予认采信。被告对原告主张的按照物业服务二星级标准即每平方米0.45元/月提出异议，但亦未提交相应的证据予以佐证。参照薛城区普通住宅前期物业公共服务费政府指导价，物业服务收费标准分五个等级，其中最低标准为一星级的不带电梯普通住宅即0.25元/平方米/月，原告主张的为二星级不带电梯普通住宅即0.45元/平方米/月，仅高于此最低标准。枣庄地区物业收费按一星级标准的通常系完全无围栏开放式小区且仅有保洁服务，但从被告提交的照片可以看出井盛小区系封闭式小区且对于停车服务收费标准和业主委员会筹备成立等信息在小区内有公示，从原告提交的照片可以看出井盛小区设有门卫和门禁及停车位画线布置，被告亦在庭审中陈述井盛小区平时有2名门卫，被告提交的证据亦不能形成可以拒交物业费的抗辩，兼顾诚实信用及公平原则，本院认为原告按照0.45元/平方米/月标准收取物业费并无不当。被告认可自2019年2月20日起即不再交纳卫生费或者物业费，被告应向原告交纳的物业费为0.45元*114.96平方米*8个月，故对原告要求被告支付物业费413元的诉讼请求，本院予以支持。被告作为业主应及时支付物业费，逾期未付造成违约导致的利息损失，被告应赔偿原告，故对原告自起诉之日起要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，判决如下： 被告韩子勇于本判决生效之日起十日内向原告北京东岳物业管理有限责任公司山东分公司支付物业费413元并赔偿利息损失（以413元为基数，自2020年11月10日起至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告韩子勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  于秀洪 二〇二〇年十二月九日 书记员  赵亚青