吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初2306号原告：关红梅，女，1981年9月6日出生，满族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：梁灏，吉林俊誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威，吉林俊誉律师事务所律师。被告：延边大瀚房地产中介有限公司。住所地：吉林省珲春市。法定代表人：张帝，经理。委托诉讼代理人：李光勋，吉林海兰江（珲春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴英花，吉林海兰江（珲春）律师事务所律师。被告：蒋春红，女，1977年10月11日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：蒋德公，男，1979年9月5日出生，汉族，住吉林省珲春市。（系蒋春红弟弟）第三人：孙绚丽，女，1979年12月21日出生，汉族，住吉林省珲春市。原告关红梅与被告延边大瀚房地产中介有限公司（以下简称“大瀚中介公司”）、蒋春红及第三人孙绚丽返还原物纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关红梅及其委托诉讼代理人梁灏、张威，被告大瀚中介公司委托诉讼代理人李光勋、朴英花，被告蒋春红及其委托诉讼代理人蒋德公，第三人孙绚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关红梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令蒋春红腾迁房屋（珲春市新安街伊通驻珲春办事处商住楼102室）；2.请求判令大瀚中介公司向关红梅交付房屋，并赔偿经济损失，损失是从合同约定的交付时间2019年2月28日开始按每天41.1元，赔偿至实际交付房屋之日止；3.本案诉讼费用及鉴定费3500元，由被告承担。在案件审理过程中，关红梅变更诉讼请求，1.要求大瀚中介公司赔偿原告自2019年2月28日至2023年4月1日为止的损失，赔偿标准为日41.1元；2.诉讼费及鉴定费3500元由大瀚中介公司负担。事实和理由：2018年12月5日，关红梅与孙绚丽（甲方）、大瀚中介公司（丙方）签订房屋买卖合同，合同约定：关红梅购买珲春市新安街伊通驻珲春办事处商住楼102室房屋（建筑面积75.6平方米)；大瀚中介公司、孙绚丽在房款到位后7日内交付房屋。当日，关红梅向大瀚中介公司交付定金5000元，2018年12月25日交付首付款7万元。2019年2月贷款发放后全部房款支付给大瀚中介公司、孙绚丽。大瀚中介公司全权负责办理产权过户手续，2019年2月22日，关红梅取得该房屋不动产权证书，但大瀚中介公司至今未将房屋交付。后才知，该房屋由蒋春红承租，现蒋春红已明确表示不同意提前解除租赁，同意在租赁期满即2023年4月1日将房屋退还给关红梅，故关红梅诉至法院，要求大瀚中介公司赔偿关红梅自房屋应交付之日起至蒋春红租赁届满期间，无法使用房屋给关红梅造成的损失，按鉴定结论的每日41.1元计算。大瀚中介公司辩称，一、关红梅与大瀚公司及孙绚丽之间的房屋买卖合同是在关红梅明知孙绚丽不是房主的情况下签订的，即关红梅与孙绚丽两者之间并不存在房屋买卖的真实意思表示。因此，两者之间的房屋买卖合同不成立，两者之间并不存在基于这份合同所产生的权利义务关系，关红梅无权要求大瀚中介公司或孙绚丽赔偿损失；二、蒋春红与李贤彬之间的租房合同，不能证明蒋春红有权继续承租涉案房屋。涉案房屋系李贤彬与李顺实按份共有，那么李贤彬就无权自行对外出租涉案房屋；三、不动产登记申请书和房屋买卖合同中，双方为了少交税费，将成交价书写成10万元，但不能否认关红梅通过王祎雷的代理行为与原房主李贤彬、李顺实订立房屋买卖合同的事实。也就是说房屋买卖合同相对人是李贤彬和李顺实；四、张广有和李兵的陈述以及王祎雷的特别授权委托书，可以证明涉案房屋原所有权人通过王祎雷委托到大瀚中介公司与关红梅订立了房屋买卖合同以及原所有权人认可前述当事人的代理行为；五、关红梅要求大瀚中介公司赔偿损失没有法律依据，交付房屋的责任人不是中介公司，而是原房主，在本案中原房主未向其委托的张广有及张广有的职员王祎雷披露存在第一承租人蒋春红的事实，承租人肖鹏也未向大瀚中介公司披露第一承租人蒋春红的存在，所以大瀚中介公司为了协助委托人履行交付义务，向肖鹏退了剩余租期的租金6000元。根据合同法第425条的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或提供虚假管理损害委托人利益的，承担损害赔偿责任。在本案中大瀚中介公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，因此关红梅要求被告大瀚中介公司赔偿损失，没有法律依据。蒋春红辩称，涉案房屋从最初租赁到今年我们已经使用了大概有十年左右了，虽然他们所说的李贤彬和李顺实共同所有，我们在租赁时并不清楚，但李贤彬他母亲李顺实在我们租房子的时候，她是跟我们通过电话的，他母亲李顺实说在国外回不来，儿子李贤彬代她处理就行。我们最后一次租房是2018年4月份到2023年4月份，我们说过这个期间卖房子的话，我们要继续使用到期为止，如果他不能保证我使用到期就向我支付10万元违约金，李贤彬说可以。最后一次签订租赁合同后，我弟弟蒋德公就在张广有的公司见过一次李贤彬，应该是在原告这个房子成交一个月前，是张广有给我弟弟蒋德公打电话，蒋德公以前见过张广有，但是不熟，张广有知道我租赁李贤彬的房子，当时李贤彬也在场，当时张广有说让我撤出，给我一部分钱，我说可以，但需要按原来合同说的，给我违约金10万元，后来他们也没给。在他们卖房之前张广有就知道我在用这个房子，大瀚中介公司也知道，他们带人去看房子很多次，因为这个房子我转租给肖鹏了，肖鹏告诉我说有人要买这个房子，我说没有关系，你继续用就行，卖房子跟我们没有关系，合同约定我可以转租，合同约定的租赁期间自2018年4月1日到2023年4月1日，所以我们不同意在租赁合同到期前腾房，在租赁期限届满后我们同意退还房屋给关红梅。孙绚丽述称，我是大瀚中介公司的职员，张广有当时口头告知李兵也就是大瀚中介公司的经理说他有房屋要卖，我当时到中介公司没有一个多月，就是帮忙卖房，在签订合同当天张广有打电话告知李兵他有事过不来，没法签订合同，李兵就给我打电话，让我直接签订房屋买卖合同，我对法律关系各个方面不是太清楚，也不太清楚签字的法律后果，就自己签字了。在和关红梅签订合同的时候我给关红梅看了房产证，也披露了房屋的实际产权人。我所有的行为都是职务行为，在本案中不应承担任何责任。同时，大瀚中介公司也仅仅就是作为中介公司帮忙卖房，房屋的交付应该是售房人所应承担的义务。所以关红梅应该向李贤彬来主张她的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了2018年12月5日关红梅与孙绚丽签订的房屋买卖合同、李贤彬和李顺实的房屋产权证、蒋春红与肖鹏签订的租房合同、关红梅与肖鹏签订的租赁合同、延信评字【2019】2077FHC号价格评估报告、鉴定费票据、珲春市公证处的公证委托书、不动产登记申请表、存量房买卖合同、过户交易税票据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对本院在一审时调取的关红梅与建设银行签订的借款合同、款项发放明细，关红梅和李兵的银行交易明细以及张广有取款明细均没有异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.证人张广有出庭证实，2017年李贤彬、李顺实在我处借款25万元左右，后来无力偿还，就承诺出售房屋还钱，但并不是直接抵债，于是我找到我的朋友王祎雷作为李贤彬、李顺实公证的受托人，办理房屋买卖、过户等事宜，李贤彬让我联系去卖房子，我和李贤彬说房价大概28、29万元，李贤彬同意了，我就联系了大瀚中介公司出售房屋，在出售房屋的过程中手续、合同都是大瀚中介公司负责的，中间出售的过程我也不知道，我跟大瀚中介公司定的房价是29万元，后来出售之后我拿走的也是29万元。房产过户和银行办理贷款时都是王祎雷去办的，因为涉案房屋有租赁，我从29万中还退还了剩余的租赁费6000元给了肖鹏，我的手机银行流水中显示我在2019年2月26日转给了孙绚丽27.9万元，其他的钱我就不知道了，也记不清了。我只是让大瀚中介公司卖房，但不认可大瀚中介公司在此次买卖房屋中所有的行为和相应的民事责任由我承担，我认可孙绚丽是代替我在房屋买卖合同中签字，但我仅仅是让大瀚中介公司出售房屋。关红梅对证人证言的真实性没有异议，在房屋买卖时我们并不清楚大瀚中介公司与张广有的关系，也不清楚他们具体是怎么协商的，我们只是和大瀚中介公司在交易，大瀚中介公司的李兵在介绍房屋时陈述房屋是他哥哥的房屋，从张广有的陈述来看，大瀚中介公司也没有向张广有告知买卖的细节，而我们到现在也不清楚房屋的实际所有人是李贤彬还有张广有，大瀚中介公司并没有向我们或者张广有完全地披露事实。大瀚中介公司对证人证言没有异议。蒋春红不清楚证人陈述内容。孙绚丽认为证人证言真实可信。本院认为，关红梅、大瀚中介公司、孙绚丽对张广有的证言均无异议，本院对张广有的证言予以采信。2.大瀚中介公司提供证人李兵出庭证实，我是大瀚中介公司的股东，大瀚中介公司的事情都是我做主。2018年秋天，张广有打电话联系我，说有房子要卖，房子已经做完了公证委托，可以随时出售，张广有委托我卖房子时候说价格不能低于29万还是30万我就忘了，他说超过的部分他也不要，都归我们中介。最初房子找了一个客户，客户交了1万元定金，我们把这个定金转给了张广有，但后来因为客户的征信有问题，无法办理贷款，我们就自己把定金退给了客户。再后来就是关红梅要买涉案房屋，交了5000元定金，这个定金我们就自己收了。在出售房屋给关红梅的时候，关红梅问过是谁的房子，我就说是我哥的房子，自己家的房子，我给关红梅看过李贤彬的房产证，但我并没有告诉关红梅我跟张广有之间的事情。签合同的时候我给张广有打过电话，他说他有事就没有过来，合同的内容我并没有详细地告诉张广有。涉案房屋办理贷款时，关红梅就拿了7万元，剩余的首付款23万元是我自己提供给关红梅，存到她的银行账户的，贷款下来后，58万元全部都打到了李贤彬的银行卡，张广有应该加上之前的1万元定金一共是留了29万元，剩余的都给我了，包括我垫付的23万元，因为房屋过户时税费一共是59000元，其中4万元的部分是关红梅承担，超出的部分都是我们承担的，还包括我们垫付的23万元首付款的使用利息。在出售涉案房屋时我知道里面有租户，也和关红梅说过，她自己去看房屋的时候也见到了租户，我没承诺过交房期限，租户的问题是关红梅自己交流的，后来我才知道有承租人蒋春红。关红梅对证人证言没有异议，在出售房屋时李兵确实说这是他哥哥的房屋，因为都姓李，也没有怀疑，他说自己家的房子自己的公司出售，至于李兵和张广有之间的事情，我们不清楚。大瀚中介公司、蒋春红、孙绚丽对证人证言均无异议。本院认为，关红梅、大瀚中介公司、蒋春红、孙绚丽对李兵的证言均无异议，本院对证人证言予以采信。3.蒋春红提供了2010年10月9日李贤彬与姜保成签订的房屋租赁合同、2011年7月24日李贤彬与姜保成签订的房屋租赁合同（续）、2018年4月28日李贤彬与蒋春红签订的租房合同（续）以及2018年4月28日签订租房合同时的视频，证明蒋春红及其丈夫姜保成自2010年开始租赁涉案房屋，租赁期限至2023年4月1日止。关红梅对三份租赁合同的真实性没有异议，但不清楚视频的真实性。大瀚中介公司及孙绚丽对证据的真实性不清楚。本院认为，三份租赁合同与蒋春红实际租赁的事实相吻合，视频中可以看出李贤彬持本人身份证在2018年4月28日的租赁合同中签字，故本院对三份租赁合同及2018年4月28日李贤彬本人在租赁合同中签字的事实予以确认。经审理查明，李顺实系李贤彬母亲，二人按份共有位于珲春市新安街伊通驻珲春办事处商住楼102室门市房。张广有在庭审中陈述，李贤彬此前向其借款，本金为25万元左右，无力偿还，故口头委托张广有出售房屋，并承诺用出售房屋的价款偿还借款本息。2018年11月23日，李贤彬、李顺实在珲春市公证处办理公证委托，委托张广有的朋友王祎雷全权代为办理房屋出售有关的一切事宜。珲春市公证处出具（2018）吉延珲证内民字第3538号公证书，委托人李贤彬、李顺实，受托人：王祎雷，委托事项：委托人李贤彬、李顺实的名下按份共有房屋一套。委托人因不能亲自到场，现委托受托人全权代为办理该房屋出售有关的一切事宜，具体包括：签订房屋买卖合同、办理存量房网签和资金监管、办理预告登记和解除预告登记手续、变更不动产权证书，缴纳相关税费、签署产权变更过程中的其他文书等。委托期限自2018年11月23日至2019年11月22日止。李贤彬在承诺张广有以出售房屋的价款偿还欠款本息后，张广有通过电话告知大瀚中介公司经理李兵有房屋要出售，房屋已办理完公证委托，随时可以过户，价格不低于29万元，超过的部分归中介公司，但张广有与李兵之间未签订书面委托合同。后大瀚中介公司以房屋中介公司的名义对外出售李贤彬的房屋，关红梅通过大瀚中介公司欲购买诉争房屋，李兵向关红梅披露，诉争房屋系其哥哥的房屋，系自己家的房屋，又通过自己的中介公司出售，可放心购买。关红梅与大瀚中介形成购房合意后，2018年12月5日，关红梅在大瀚中介公司与该公司业务员孙绚丽签订房屋买卖合同，卖方为孙绚丽，买方为关红梅，合同约定房屋价款为35.5万元，签订合同当日支付定金5000元，余款付款方式为7万元首付，28万元为商业贷款，于2019年1月30日前办理房产转移手续，在全部房款到位后7日内将房屋交付给关红梅，每延误一天按照30元/天支付滞纳金。双方在签订合同时约定，过户费4万元及以内的部分由关红梅自行负担，超过4万元的部分，关红梅不负担。2019年2月21日，关红梅与韩雪范（夫妻关系）与王祎雷（李贤彬、李顺实的受托人）在珲春市不动产中心签订存量房买卖合同书，为减少交纳的过户税费，约定甲方李顺实、李贤彬将房屋出售给韩雪范、关红梅，房屋价款为10万元，付款方式为一次性付款。当日，王祎雷协助办理了房屋过户手续，变更后的房屋不动产权证号为吉（2019）珲春市不动产权第XXXX号。现可提供的过户税费凭证的税款共计56846.50元，李兵提出过户费共计花费59000元，关红梅自认负担了4万元，过户系由大瀚中介公司带领办理，剩余部分由大瀚中介公司直接支付。2019年2月1日，为协助关红梅办理28万元的房屋贷款，李兵以其个人存款23万元存入关红梅在建设银行的账户，关红梅自行存入7万元，首付款共计30万元存入该账户中。2019年2月22日，关红梅、韩雪范在中国建设银行股份有限公司珲春支行办理了个人住房（商业用房）借款，约定房屋成交价为58万元，首付款30万元，贷款金额为28万元，借款期限自2019年2月22日至2029年2月22日。2019年2月26日，该笔房屋贷款申请通过了审核，建设银行将首付款和贷款共计58万元，全部转入李贤彬在建设银行的账户中。张广有持李贤彬的身份证及银行卡，在建设银行以现金方式领取了全部款项后，包含此前已收取的李兵转给张广有的1万元售房定金，张广有共留下了29万元，剩余29万元款项交付给了李兵，其中李兵垫付的首付款23万元，剩余款项李兵称包含一部分由其支付的过户费、以及中介费、垫付的首付款的利息等。2010年4月1日开始，姜保成、蒋春红夫妇开始从李贤彬处租赁诉争房屋，双方签订房屋租赁合同，约定租赁期限共计五年，租赁费共计1.6万元，2011年7月24日,李贤彬与姜保成签订房屋租赁合同（续），约定租赁期限在前份租赁的合同的基础上增加五年，至2020年4月1日，补交房费1万元。2018年4月28日李贤彬与蒋春红签订租房合同（续），约定租赁期限延长三年，至2023年4月1日，续交租赁费9500元，合同约定：“第五条、合同期内，如甲方（李贤彬）将本房屋产权变更等事宜应及时通知乙方，乙方继续履行本协议，甲方保证乙方在合同期内拥有完整的使用权，任何情况下甲方不能影响乙方对本房屋的使用和权利，甲方无权私自解除本协议，如甲方违约，以10万元作为违约金赔偿给乙方。第七条、乙方（蒋春红）有权在合同期内将本房屋转租，出兑等权利”。同日，李贤彬为蒋春红出具收条，认可已收到续签三年的全部租金。2018年6月22日，蒋春红将房屋转租给肖鹏，双方签订租房合同，约定租金每年1.8万元，租赁期限至2021年7月1日止。关红梅在购买诉争房屋后得知诉争房屋的承租人肖鹏后，张广有将肖鹏剩余期限的租金6000元退还给肖鹏。关红梅又与肖鹏重新签订了租赁合同，约定年租金为1.9万元、押金1000元，肖鹏将2万元支付给关红梅，后因第一承租人蒋春红对房屋租赁提出异议，肖鹏租赁满一年后，退还房屋，2019年6月，关红梅将已收取的2万元退还给肖鹏，后肖鹏撤出租赁房屋，现该租赁房屋仍由蒋春红自行使用。关红梅在庭审中认可蒋春红租赁李贤彬房屋的事实，并同意蒋春红以承租人的身份继续使用房屋至租赁合同期限届满。蒋春红在庭审中同意在租赁期限届满时将房屋返还给关红梅。其与大瀚中介公司在房屋买卖合同中约定的逾期交房违约金为每日30元，该价格过低，并申请对自2019年2月21日至2023年4月1日止的房屋日租金进行鉴定，经本院委托延边吉信价格评估有限公司，日租金价格为41.10元。本院认为，关于涉案房屋买卖合同的相对人是谁的问题，关红梅在购买诉争房屋时，大瀚中介公司的实际负责人李兵对其宣称房屋系其哥哥所有，系自家房屋，由自己的中介公司出售，且在签订合同时，房屋价格、房屋交付、办理过户、贷款以及过户税费负担等事宜均由关红梅与大瀚中介公司约定，在过户费的负担方面，双方约定由关红梅负担4万元，剩余税费由大瀚中介公司直接负担，因此，关红梅有理由相信虽然房屋登记的所有权人系李贤彬、李顺实，但实际大瀚中介公司应为卖方，其对诉争房屋有绝对的处分权。大瀚中介公司在出售诉争房屋时，既未向其委托人张广有披露出售房屋的具体约定，亦未向关红梅披露诉争房屋真实的委托情况，关红梅基于对大瀚中介公司的信赖而与其签订合同，大瀚中介公司认可孙绚丽系代表大瀚中介公司签订合同，孙绚丽的签字应认定为其履行职务的行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，大瀚中介公司自认未向关红梅披露房屋委托出售的真实情况，且存在着隐瞒真实情况而取得关红梅的信赖，故关红梅与大瀚中介公司签订的房屋买卖合同的相对方应为关红梅和大瀚中介公司。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。现因大瀚中介公司出售的房屋存在租赁行为无法交付使用，关红梅选择向大瀚中介公司主张逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金，低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中关红梅与大瀚中介公司约定房屋交付日期为支付全部购房款后七日内，2019年2月26日建设银行向李贤彬发放全部购房款，张广有当日取款后，将剩余款项交付给大瀚中介公司，故房屋的交付届满日应为2019年3月4日，因诉争房屋存在租赁关系，导致关红梅至今未取得房屋的实际占有，大瀚中介公司对此应承担逾期交房的违约责任。本案诉争房屋为门市房，关红梅主张双方在买卖合同中约定的逾期交房违约金按日30元计算，低于实际造成的损失，经评估诉争房屋至2023年4月1日前的日租金为41.10元，故大瀚中介公司应自2019年3月5日起至租赁届满之日2023年4月1日止，按日41.10元的标准向关红梅支付逾期交房违约金。关于大瀚中介公司抗辩称蒋春红的租赁合同不能证明蒋春红有权继续使用租赁房屋的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，蒋春红与李贤彬约定的租赁期间至2023年4月1日，在租赁期间届满前，诉争房屋的权属发生变动，不影响租赁合同的效力，蒋春红有权继续使用租赁房屋。虽然大瀚中介公司称不清楚蒋春红与李贤彬签订的租赁合同的真实性，但没有提供证据对租赁合同的真实性予以反驳，且蒋春红提供的视频中，可以看出最后一份租赁合同系李贤彬本人签署，李贤彬作为李顺实的儿子，蒋春红有理由相信李贤彬对诉争房屋有处分权，且自2010年租赁房屋后，李顺实作为房屋的另一共有人，从未对租赁行为提出异议，因此，蒋春红与李贤彬签订的租赁合同，合法有效，大瀚中介公司的抗辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十九条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决如下：被告延边大瀚房地产中介有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告关红梅逾期交房违约金（自2019年3月5日起至2023年4月1日止，按日41.10元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1341元，鉴定费3500元，合计4841元，由被告延边大瀚房地产中介有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长冷立新审判员于婷人民陪审员张万辉二〇二〇年十二月三十日书记员 郎钰姣