北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初4379号原告（反诉被告）：杨宝林，男，1960年8月19日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：北京市兰州宾馆，住所地北京市海淀区西直门北大街58号金晖嘉园5号楼。法定代表人：李晓龙，经理。委托诉讼代理人：单秋颖，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚平，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）杨宝林与被告（反诉原告）北京市兰州宾馆（以下简称兰州宾馆）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。案件审理过程中，被告兰州宾馆提出反诉，本院对本诉和反诉依法合并审理。杨宝林、兰州宾馆的法定代表人李晓龙及其委托诉讼代理人单秋颖、吴亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨宝林向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿给原告因违规、破坏、掠夺性经营损失281203元，遵守本协议，保持林地完整；2.诉讼费用由被告承担。2020年7月31日的庭审中，杨宝林增加诉讼请求要求解除合同。事实和理由：2008年3月24日，原、被告双方签订了转让租赁协议书，该协议书约定，原告将自己承包的南口镇村林地（91亩林地，含3000株桃树及园内房屋、库房及供水、供电设备）整体转租给被告种植、管理及经营，该地块在龙虎台村西，期限是20年。因公家占地，被告将部分树木损坏，给原告造成很大损失，故原告起诉至法院。兰州宾馆辩称，一、根据被答辩人与答辩人签订的《转让租赁协议书》第五条规定：“甲方不干涉乙方的种植、管理及经营活动”，现《转让租赁协议书》正在履行，被答辩人要求答辩人赔偿“因违规、破坏、掠夺性经营”给被答辩人造成的损失，这与实际情况不符，答辩人并无违规、破坏、掠夺性经营的情形。被答辩人主张赔偿的行为属于违反协议约定，恶意干涉答辩人的正常种植、管理及经营活动。二、被答辩人诉称“因公家占地，被告人将部分树木损害，给被答辩人造成很大损失”与事实不符。2017年因京张高铁工程和高压输电铁塔工程，政府征用土地，涉案土地约三分之一的面积在征用之列，被答辩人作为该项土地的承包人领取了征地的土地补偿费及地上物补偿款。由此可见，树木损坏系政府占地征用，并非答辩人破坏所致。另外，根据《转让租赁协议书》第十条：“如遇国家征用该土地时，甲乙双方应无条件服从国家的规划征地安排。但在国家对地上物进行补偿时，按甲乙双方明确界定的地上物受益权的归属分别进行补偿。即受益权归属甲方的地上物的补偿归甲方所有，受益权归属乙方的地上物的补偿归乙方所有”的规定，被答辩人应将其领取的地上物补偿款中受益权归属答辩人的给付答辩人，但被答辩人却拒绝给付，严重违反法律规定和合同约定，给答辩人造成巨大损失。三、根据《转让租赁协议书》第十一条“甲乙双方商定，乙方如在承租期满之前，国家征用该土地时，乙方原一次性支付给甲方的20年租金按剩余年限的租金总额由甲方以货币资金的形式从国家补偿金中返还给乙方”的规定，被答辩人应当按比例退还答辩人相应的租金17.42万元及相应利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2017年1月1日起计算至实际付清之日止）。综上所述，被答辩人要求答辩人赔偿损失缺乏事实和法律依据，答辩人不同意向被答辩人支付损失241203元，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。2020年7月31日的庭审中，兰州宾馆对杨宝林要求解除合同的诉讼请求表示同意，但认为双方合同在2017年1月1日后即已不再实际履行。兰州宾馆向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人退还反诉人因征地占用土地造成的租赁土地不能使用应当退还的租金57.75万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2017年1月1日起计算至实际付款之日止）；2.判令被反诉人给付反诉人征收占地补偿款6316709元；3.判令被反诉人赔偿反诉人经济损失483291元；4.判令反诉人承担本案的诉讼费、律师费。事实和理由：2008年3月24日，反诉人与被反诉人签订《转让租赁协议书》，约定被反诉人将位于北京市昌平区南口镇村的桃园（91亩林地、含3000株桃树及园内房屋、库房及供水、供电设备）整体转租给反诉人种植、管理及经营。该地块东至龙虎台村、西至公路绿化带、南至公路总段门前马路，北至南殿路南。协议约定租赁期限为20年，自2008年3月起至2027年12月止。转让费用共计105万元，协议生效后五日内反诉人已经分两次全部付清20年租金。协议还约定在反诉人承租期内，桃园的整体经营收益归反诉人，被反诉人不得干涉乙方的种植、管理及经营活动。协议第十条约定，关于地上物的归属，双方商定转租前的地上物归被反诉人，转租之后反诉人投资增加的地上物的受益权归反诉人。如遇国家征用该土地并对地上物进行补偿时，按双方明确界定的地上物受益权的归属分别进行补偿。即受益权归属反诉人的地上物补偿归反诉人所有，反之，归被反诉人所有。协议第十一条约定，反诉人如在承租期满之前，国家征用该土地时，反诉人原一次性给被反诉人的20年租金按剩余年限的租金总额由被反诉人以货币资金的形式从国家补偿金中返还给反诉人。反诉人与被反诉人签订的《转让租赁协议书》违反《物权法》第一百二十八条规定：“未经批准，不得将承包地用于非农建设”，属于违反法律的强制性规定，应认定为无效合同。2017年因京张高铁工程和高压输电铁塔工程通过涉案土地，政府征用涉案土地，导致租赁土地无法使用，被反诉人根据合同应退还剩余年限的租金57.75万元及利息。因京张高铁工程和高压输电铁塔工程，昌平区南口镇人民政府与被反诉人签订了《拆迁补偿协议》，政府给付了被反诉人相应的土地补偿费及地上物补偿款，但被反诉人却拒绝给付属于反诉人的补偿利益。根据《转让租赁协议书》第十条约定，被反诉人投资所建的地上物遇到国家征用补偿时所得收益归反诉人所有，但被反诉人不仅拒绝向反诉人出示《拆迁补偿协议》，而且拒不给付反诉人投资所建的地上物被拆迁后应得的补偿款，严重违反法律规定和合同约定。经反诉人多方询问暂得知，关于本案土地征用补偿款共三笔，反诉人经向法院申请调查已获取其中一份《拆迁补偿协议书》，该协议书显示树木补偿款693031元，地上附属物216855元，搬家补助费及搬迁奖励费56427.5元，以上共计956414元。还有另外两份补偿协议，反诉人还需向法院申请调查才能得知相应补偿数额。拆迁协议中包含的房屋、装修、设备及附属物以及林木，均系反诉人投资所建，拆迁补偿利益应当归属反诉人。并且反诉人对此投入大量金钱，现因无法继续使用土地，给反诉人造成巨大的经济损失，被反诉人应当予以赔偿。赔偿金额以最终评估结果为准。杨宝林对反诉辩称，我首先说明的是这份合同是双方共同制定的，且不违反法律，是双方共同的约定，双方都必须遵守，不能因为其他原因而享有特权，双方是平等的。合同约定，你方只有对三千棵桃树的经营管理权，除此之外没有其他任何权利，这一点从你们所付的租金就可以看出，只有经营管理权。第一，对于占地。谁的就是谁的，也有明确规定。占地后如何处理也是非常清楚。一切问题都非常明白，不用多说，共同遵守就是了。第二，我这次向法院提出的诉求是你我双方确定认可的数据，是不可狡辩的。早在占地确定之初，我就找到对方要协商，可对方根本不协商，后经双方同意提交法院，按合同解决。立案后，对方又强烈要求撤诉和谈，好话说尽，并成立以宋纪为主的小组，核查确定，根据对方的态度我撤了诉。双方各由两人组成小组，对方当时的人员为宋纪、张胜利2人组成，我方由我和我爱人组成，逐行逐棵由南向北检查登记。占地补偿表下来后，我又通知对方，由宋纪带杨会计和律师王**等几人又一次核对，才有了我向法院提交的数据。在起诉前，我曾多次要求对方解决此事，对方一直不理不睬。最后向对方下达了书面通知书，告知几种选择，最后一种就是通过法律解决。总之我方无论是要解决什么问题都事先通知对方，双方认可后才进行（也包括这次起诉）。第三，再看对方的反诉状，请问你们凭什么说占地面积是三分之一？是谁丈量过？还是谁数过树的棵数？还影响你们经营，简直是信口开河。再有你们诉求的909886元都是根据什么数据算出来的？怕是连你们破坏剩下的桃树赔偿都认为是你们的吧！从这就可以看出你们有多强势，多么没有诚信。如果真像你们所说是我该你们的钱，你们一定早就主动找我解决了吧？！我要向法官说明的是，对方所有的财产，哪怕是一片铁丝网、一棵小树苗，我都与你们共同认可，给你们算上了。如果你们认为我算的不清楚，请把你我双方核对的表拿出来，看看到底有什么是没有给你们算上或者是给你们算少了的。事实证明，我已做到仁至义尽！关于占地面积是多少，怎么办？我一直在等你方一起测量、协商，你们就是不谈，我也没有办法，最后只能按合同规定来解决，不能商谈只能走法律程序。你方开南门，修路，拔树35棵；建水池子拔树15棵；建大棚拔树131棵。拔了的树运出桃园，是给卖了还是送人了，我不知道。养羊在桃林里圈地，造成30多棵桃树死亡。你们就是破坏，根本没有半点经营理念。把树弄死了，还要狡辩说什么桃树是有年限的。第四，转让协议是双方签订的，是不违反国家的任何法律。物权法第一百二十六条规定，土地承包人有权转包，以互换、转让等方式流转，未经批准不得用于非农建设。况且双方签订的只是三千棵桃树的经营管理合同，除三千棵桃树的经营管理外被告没有其他权利。恰恰是被告违反物权法第一百二十八条私拆乱建，破坏树木，已达到其改变土地使用性质的目的。转让租赁协议已经终止是因为国家占地，不是违反哪条法律。第五，由于国家占地协议终止，按协议规定的剩余年限租金应计算返还，但不是被告说的2017年1月1日而是2017年4月10日，京张高铁占地9.395亩，还有7亩左右（桃树224棵）是架高压线塔的临时用地，不是全部。临时用地完工后被告要回经营，租金是每年5万元，二十年是100万元，多出的5万元是被告付给中介人的中介费，请我帮忙的结果。第六，土地属于国家，收益归村集体，被告方不会不知道，我一个土地承包者不可能得到占地补偿，被告一个经营管理者，还想要土地补偿款680万元，真不知道被告是怎么想的。第七，被告的经济损失不应由任何人赔偿，是什么原因造成的？谁的原因谁负责，如果是地上物补偿，被告应该列出哪些是被告的，要有明细表。等平原造林占地评估出来后双方计算，而不是一方信口开河。被告称涉案投资680万元，我问一问你们都干什么了。被告私拆乱建，拆了西门房三间，在原地上改建了两间房；被告拆了一个占地2229的猪场（四间房两排猪舍，一个晒台、一个化粪池）盖了一个四合院加一个网球场。拆了一个占地1020平方米的养羊场，现只剩下三间房，羊舍全部拆除，盖了一个地上是阳光房，地下有两层的冷库。盖了五排共20多间客房，占地724.63平方米，毁杏树李子树共计45棵。建鹿场3442.35平方米。建钓鱼池两个占地750平方米左右。建大棚一个占地1250平方米，共拔树、土埋树2266棵，价值460万元以上。因被告私拆乱建、破坏树木，改变土地使用性质，给我造成的损失就不说了吗？你们购买的高档家具、摆设、豪华配套设施等，造价难以估算，现已被你们拉走，难道这笔款项你们要谁给你们负责赔偿。第七，占地的桃树是我的，毁我的树建的房子，必须给我补偿。四合院的补偿可以给兰州宾馆，但被告拆羊场、猪场、毁树等的补偿必须给我。结合证据材料及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：杨宝林为北京市昌平区南口镇南口镇村村民，其与北京市昌平区南口镇南口镇村经济合作社签订《承包（租赁）合同》，取得龙虎台村80亩土地的承包经营权，承包期限自1998年1月1日起至2027年1月1日止。2008年3月24日，甲方杨宝林与乙方兰州宾馆签订《转让租赁协议书》，约定：一、甲方将位于北京市南口镇村的桃园（91亩林地、含3000株桃树及园内房屋、库房及供水、供电设备）该地块位置东至龙虎台村，西至公路绿化带，南至公路总段门前马路，北至南殿路南，整体转租给乙方种植、管理及经营；二、转让期限：按甲方取得该91亩林地的租赁期限为30年计算，将今后剩余的20年整体转租给乙方，即从2008年3月起至2027年12月止；三、转让费用及支付方式：20年的整体转租费用总共为105万元，由乙方在本协议生效后五日内将20年租金分二次向甲方付清……五、在乙方承租期内，该园的整体经营收益均归乙方。甲方不干涉乙方的种植、管理及经营活动，乙方的收益及经营亏盈状况及责任与甲方无涉……十、关于地上物的归属。甲乙双方商定，在甲方转租前的地上物归属甲方，在甲方转租之后乙方投资增加的地上物受益权均归乙方。如遇国家征用该土地时，甲乙双方应无条件服从国家的规划征地安排。但在国家对地上物进行补偿时，按甲乙双方明确界定的地上物受益权的归属分别进行补偿。即受益权归属甲方的地上物的补偿归甲方所有，受益权归属乙方的地上物的补偿归乙方所有。十一、甲乙双方商定：乙方如在承租期满之前，国家征用该土地时，乙方原一次性支付给甲方的20年租金按剩余年限的租金总额由乙方以货币资金的形式从国家补偿金中返还给乙方。合同还约定了其他内容。对于两份合同的面积差异，杨宝林称自己从村里租赁土地后，自己开垦、平整土地增加了土地面积。合同签订后，兰州宾馆向杨宝林付清了105万元租赁费用，杨宝林将涉案桃园交付给兰州宾馆使用。2010年1月28日，兰州市审计局对兰州市人民政府驻北京联络处进行审计，并出具《审计报告》。审计报告中记载，兰州市人民政府驻北京联络处北京昌平区副食生产基地及接待招待基地建设项目，依据兰州市人民政府落实2007年市人大、市政协两会中关于兰州市辖离退休老干部选择自然环境适宜、医疗条件较好，交通方便的地方修建度假疗养基地的前提下确定的。该项目位于北京市的上水源、上风向，空气质量较好、植被覆盖率高、交通便利的昌平区南口镇南口村。项目建设用地采用租赁方式，租用农民桃园105亩（园内有盛果期桃树3100株），租赁期限为20年。该项目于2008年3月报经市政府办公厅同意签约之后，于同年4月开始兴建副食生产基地和仿古建筑四合院式的接待、招待中心，规模为1188.87平方米，员工宿舍和管理经营用房，规模为464.69平方米。截止审计之日，经核实确认累计完成投资额为6772474.46元。其中：基地四合院主体工程建设费3138627.50元，基地四合院装饰费用1249241.96元、基地设备家具的购置费872839元、基地新建污水池费用119961元、基地新建蓄水池及防水费用194805元、基地设计费100000元、副食生产基地租赁费1050000元、基地桃园更新喷药管道费用47000元。应付款项154227.50元。2017年4月10日，甲方北京市昌平区南口镇人民政府（以下简称南口镇政府）与乙方杨宝林签订《北京京张高铁（昌平段）拆迁补偿协议书》，约定：为促进北京京张高铁（昌平段）工程建设，按照相关要求，双方签订拆迁协议；经确认乙方在拆迁范围内有树木658株，施工红线内树木658株，补偿款693031元；施工红线内房屋建筑面积39.36平方米，房屋及地上附属物216855元，搬家补助费按每平方米25元补助984元；搬迁奖励费按拆迁补偿总额的5%计算，补偿总额为910870元，搬迁奖励为45543.5元。以上各项拆迁补偿、补助金额合计956414元。合同所附《北京市房屋拆迁评估价格结果通知单》显示：1号房屋建筑面积39.36平方米、房屋重置成新价25712元；装修、设备及附属物评估价191143元，设备及附属物含：下水管7500元、院墙14741元、院地2208元、院门1890元、路灯2400元、混凝土硬化路面8466元、电缆3000元、铁丝网1880元、打药管3000元、蓄水池134379元、引水渠11679元。树木统计表显示，所占用土地上种植的树木有枣树、榆树、臭椿、油桃、苹果、核桃、刺槐、油松、樱桃、桑树、榆树。其中油桃共计350棵，补偿款共计615600元。2020年7月31日的庭审中，杨宝林陈述打药管和水渠是原有的，其余的装修和附属设施为兰州宾馆所建。2018年2月8日，甲方北京市昌平区南口镇南口镇村村民委员会（以下简称南口镇村委会）与乙方杨宝林签订《北京市昌平区南口镇南口镇村退还承包地剩余年限费用协议》，约定：新建北京至张家口铁路平原段工程开工建设，征地拆迁工作全面展开。征收范围涉及乙方1998年-2027年承包的集体土地（承包期限30年），承包期现已过19年，经与乙方协商，对承包期内土地的剩余年限，甲方按照政策规定给予乙方适当补偿。土地面积以合同中承包土地面积为准，按照土地每亩2500元给予剩余年限补偿，承包土地9.395亩，剩余年限补偿费为258362.5元。自本协议签订之日起，甲乙双方原签订的土地承包合同中龙虎台村西地块9.395亩，自行解除作废。庭审中杨宝林称，2018年春因京张铁路修建铁塔需要，负责铁塔修建的施工队临时占用果园内差不多7亩土地，砍伐224棵桃树，施工队给予杨宝林补偿55万元，该土地占用两个月后又交还给兰州宾馆继续使用。2019年甲方北京市昌平区南口镇南口镇村股份经济合作社（以下简称南口村经合社）与乙方杨宝林签订《南口镇南口村自主腾退补助协议》，约定：为深入开展北京市新一轮百万亩造林绿化行动计划2020年度建设，保障京张高铁昌平段绿色通道建设工程项目工作顺利进行，甲乙双方达成如下协议，被腾退集体土地上非住宅房屋位于北京市昌平区南口镇南口镇村，建筑面积为1972.04平方米。2010年12月6日前建成的房屋建筑面积1615.13平方米；2010年12月6日至2013年3月28日前建成的房屋建筑面积356.91平方米。甲方应当在乙方交付土地及地上物并通过验收后30个工作日内将腾退补助费3850320元支付给乙方。该协议所附编号为华源【2019】（估）字第190540号-11《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》显示，房屋重置成新价2014550元，腾退损失补助费10512元，装修、设备及附属物评估价1570014元，青苗及其他土地附着物补偿价119857元。编号为华源【2019】（估）字第190540号-11B《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》显示：13-22号房屋重置成新价628529元，腾退损失补助费203634元，装修、设备及附属物评估价573268元，青苗及其他土地附着物补偿价1105元。树木清单显示涉案土地内树种、花木有榆树、柳树、臭椿、刺槐、苹果、海棠、桃树、枣树、月季、葡萄、构树、牡丹、桑树、核桃、法桐、杏树、泡桐、竹子、杨树、独杆月季、花椒、女贞、黄杨、女贞篱、山楂、香椿、火炬树、油松等。树木价值合计959975元。其中桃树合计63棵，补偿款合计81200元。北京新兴华安智慧科技有限公司出具的杨宝林测量统计表显示，房屋、温室大棚、走廊、凉亭等的建设时间均在2010年后。《昌平区集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助实施意见》中规定，2010年12月6日前建设的非住宅房屋，可按重置成新价的50%给予补偿；属于村集体经济所有的生产经营、公共服务、市政基础等设施用房，可按房屋建筑面积×800元/平米给予拆迁损失补助；非住宅房屋的搬迁补助按照被拆迁正式房屋建筑面积×25元/平方米计算；在规定奖励期内签订拆迁补偿协议，且在约定的期限内搬迁完毕的，可根据不同奖励期给予被拆迁人货币奖励，奖励金额不超过该非住宅房屋拆迁补偿补助总额的5%。杨宝林称2020年7月11日，兰州宾馆将涉案果园交由拆迁方进行拆除，并未直接将果园交还给杨宝林。本院经调查，南口村经合社称果园于2020年6月1日交还，拆迁款向杨宝林发放了50%，剩余款项在南口村经合社账户内，因本院采取财产保全措施，故未实际发放。另查，南口村经合社与杨宝林签订有《关于集体土地出租合同之补充协议（一）》，合同中约定，为保障京张高铁昌平段绿色通道建设工程项目顺利进行，涉及乙方1998年-2027年承包的集体土地（承包期限30年），土地面积以原合同中承包土地面积为准，现乙方退回甲方承包土地的面积为70.605亩。上述事实，有农村土地承包经营权证书、转让租赁协议书、北京京张高铁（昌平段）拆迁补偿协议书、北京市南口镇南口镇村退还承包地剩余年限费用协议、关于集体土地出租合同补充协议一、南口镇南口镇村自主腾退补助协议、评估结果通知单、树木清单及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，杨宝林与兰州宾馆签订《转让租赁协议书》，将其果园整体转租给兰州宾馆种植、管理及经营，该合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。兰州宾馆在果园内修建仿古建筑四合院，将果园作为副食生产基地及接待招待基地属于合同履行问题，不改变合同效力。合法有效的合同在符合法定或约定的解除条件时可以予以解除。杨宝林与兰州宾馆签订的《转让租赁协议书》中约定“如遇国家征用该土地时，甲乙双方应无条件服从国家的规划征地安排”“乙方如在承租期满之前，国家征用该土地时，乙方原一次性支付给甲方的20年租金按剩余年限的租金总额由乙方以货币资金的形式从国家补偿金中返还给乙方”。上述条款表明双方约定了在土地被征用时，双方合同可以解除或部分解除。现南口村经合社于2020年将果园全部收回用于京张铁路绿化带建设，该事实符合双方在合同中约定的合同解除条件，杨宝林虽在2020年7月31日的庭审中才明确提出解除合同的主张，但鉴于果园已于2020年6月1日交回，可以视为杨宝林与兰州宾馆自此时以实际行动就合同的解除达成一致意见，故本院确定双方签订的转让租赁协议书于2020年6月1日解除。兰州宾馆称因京张铁路占地自2017年1月1日即开始进行测量、勘查等工作致果园无法继续经营，故双方合同应当自2017年1月1日即已经解除。本院认为，杨宝林系将果园转租给兰州宾馆用于果园的经营，京张铁路的修建仅占用91亩土地中的9.395亩土地，并不妨碍作为果园用途的其他土地的使用，不能导致合同的全部解除；兰州宾馆也没有证据表明其向杨宝林发出过解除合同的通知，故本院对兰州宾馆称合同于2017年1月1日即已解除的主张不予支持。兰州宾馆主张杨宝林退还土地被实际占用后的租赁费，对此本院认为，兰州宾馆在承租果园期间，因京张铁路修建及修建铁塔需要占用部分土地致兰州宾馆不能使用该部分土地，对该部分被占用的土地杨宝林应自实际被占用之日起退还相应的租金。本院依据《北京京张铁路（昌平段）工程拆迁补偿协议书》的签订时间确定京张铁路修建开始占用土地的时间；本院依据杨宝林的陈述确定修建铁塔临时占用土地两个月，占用面积为7亩，对于该7亩土地杨宝林应退还2个月的租金，因修建铁塔具体时间无法确定，杨宝林陈述为2018年春，故本院酌情确定为2018年3月。2020年6月1日果园全部交由南口村经合社拆除，涉案土地被收回，兰州宾馆自2020年6月1日起即不能再继续使用涉案果园，杨宝林应将剩余期限的租金退还给兰州宾馆。杨宝林称租金为100万元，剩余5万元为介绍费，但未提供证据予以支持，本院对此不予认可，杨宝林应按91亩土地2008年3月至2027年12月期间租金为105万元的标准退还剩余年限的费用。杨宝林未能及时退还租金，还应承担相应的违约责任，兰州宾馆主张杨宝林支付应退还租金的利息于法有据，本院予以支持；对于利息的起算时间本院自土地被实际占用之次日开始计算。杨宝林已经自土地被实际占用之日退还兰州宾馆相应的租金，故南口镇村委会给予杨宝林9.395亩土地的补偿费258362.5元应归杨宝林所有。对于杨宝林主张的因兰州宾馆擅自砍伐树木、拆除部分地上物而致其未获得拆迁补偿的损失及兰州宾馆所主张的拆迁补偿款本院综合认定如下：杨宝林陈述每亩地种植桃树33棵，而2017年京张铁路修建占用杨宝林果园9.395亩，据此在该地块上应有桃树310棵，而京张铁路占地过程中杨宝林已取得350棵桃树的补偿，该数目已超出杨宝林应得的果树补偿，杨宝林再行要求兰州宾馆给付本次占地中桃树的补偿没有法律和事实依据，本院不予支持。2017年京张铁路修建中所取得的其他树木、附属物及装修等的补偿，杨宝林陈述其中打药管和水渠是原有的，其余的装修和附属设施为兰州宾馆所建，结合《转让租赁协议书》中关于“甲方将位于北京市南口镇村的桃园（91亩林地、含3000株桃树及园内房屋、库房及供水、供电设备）……整体转租给乙方种植、管理及经营”的约定，本院对杨宝林的该项陈述予以认可。因此该部分补偿中打药管及水渠的补偿应归杨宝林所有，其余装修、设备及附属物、房屋的补偿归兰州宾馆所有；因拆迁奖励系以拆迁补偿款为基数计算，故桃树、打药管及水渠的拆迁奖励款应由杨宝林取得，其余树种、房屋及附属物的拆迁奖励款应由兰州宾馆取得；搬家补助系按房屋面积计算，应由兰州宾馆取得。因拆迁款实际由杨宝林取得，故本院扣除杨宝林应当获得的部分后由杨宝林支付兰州宾馆。杨宝林主张其旧有房屋、下水管、院地、路灯、水泥路面、电缆、蓄水池及铁丝网的损失，因其未能提供证据证明上述地上物或物品存在，且在庭审中自认仅有打药管、水渠属于其所有，故本院对其主张的该部分损失不予支持。对于兰州宾馆所主张的修建铁塔的补偿款，本院认为京张铁路铁塔修建方临时占地给予的系对树木的补偿，兰州宾馆没有证据证明该部分补偿系对其他树木或占用土地的补偿，兰州宾馆已经主张退还修建铁塔实际占用土地期间的租金，且兰州宾馆虽要求杨宝林赔偿其损失，但其陈述的损失为兰州宾馆建设四合院的投入与全部拆迁款之间的差额，并未主张因本次占地导致其不能经营而造成的损失，也未举证证明该次占地给其经营造成实际损失，故该笔拆迁款应由杨宝林取得。对于2020年因京张铁路绿化带建设而取得的地上建筑及附属设施等的补偿款，虽然兰州宾馆在桃园内建设房屋的行为不符合法律规定，但南口镇政府在收回果园时，对房屋进行了补偿，故涉及到房屋部分的补偿应当由兰州宾馆取得。但依据双方的转租赁协议可知，杨宝林将果园交付给兰州宾馆时，果园内有房屋建筑、水池、供水供电等设备，兰州宾馆将杨宝林原有建筑拆除，致杨宝林不能取得相应补偿，故其取得的拆迁款应当扣除杨宝林应得部分，因现有房屋已经拆除，杨宝林原有房屋与兰州宾馆新建房屋无法区分，兰州宾馆部分房屋系在杨宝林原有房屋基础上进行了装修和改建，故本院对杨宝林原有房屋及设备设施所应得的拆迁款酌情确定为全部房屋拆迁款的5%。对于拆迁补偿款中的拆迁损失补助、搬家补助费，因该部分费用系针对搬迁主体的补偿，兰州宾馆作为果园的实际经营者且持续经营至将果园交还给南口镇经合社为止，该部分费用应当由其取得。对于奖励费，因奖励费系以房屋及附属物补偿款、搬迁补助为基数计算，其中杨宝林应取得的房屋及附属物补偿款对应的奖励费亦应归其所有。双方租赁协议中仅约定桃树为3000棵，虽然兰州宾馆提交的审计报告中载明地上桃树为3100棵，但杨宝林在庭审中表示同意按3000棵计算，本院对此不持异议。兰州宾馆在经营、管理果园期间，导致桃树减少，致杨宝林在京张铁路铁塔修建及绿化占地过程中仅取得637棵桃树的补偿，对于减少的桃树部分的补偿，兰州宾馆应当予以赔偿。兰州宾馆称因其日常对桃树进行了养护及管理，故该部分补偿亦由其取得。本院认为兰州宾馆租赁杨宝林的果园，对桃树进行管理及养护是其履行合同本身就应尽的义务，其对经营期内的果园所产生的收益享有权利，但对果树本身并不享有所有权，亦不能享有基于所有权而获得的补偿。相反因其未能尽到管理及养护的义务导致桃树死亡时，还应对杨宝林承担赔偿责任；兰州宾馆拔掉原有桃树新种植的树种所得补偿应当归兰州宾馆所有，但其也应当对拔掉桃树导致杨宝林不能取得拆迁款而产生的损失承担赔偿责任。杨宝林在庭审中称，兰州宾馆在果园内兴建房屋导致其桃树减少应当赔偿其损失，本院对此予以认可。本院参照南口村经合社在自主腾退补助协议中对桃树的平均补偿价格酌情确定兰州宾馆应当支付的桃树补偿款。因拆迁款均由杨宝林取得，故本院在杨宝林应当支付给兰州宾馆的因京张铁路绿化带建设而取得的拆迁款中扣除相应的赔偿部分。对于兰州宾馆主张的承包期内因占地而致其无法经营故要求杨宝林赔偿的主张，本院认为，杨宝林与兰州宾馆签订的《转让租赁协议书》中明确约定,杨宝林所转让的为果园，转租给兰州宾馆的用途为“用于种植、管理及经营”。双方虽然并未对管理及经营作出具体约定，但鉴于双方已明确知晓转让的标的物为果园，该管理及经营即应当为对果园的管理及经营。但兰州宾馆在租赁果园后，在果园内兴建副食生产基地和仿古建筑四合院用于接待招待，不属于对果园的合理使用。依据兰州宾馆提交的审计报告可知，兰州宾馆对果园投入的6772474.46元中，含四合院装饰费用1249241.96元、基地设备家具购置费872839元、设计费100000元、租赁费1050000元，上述损失中杨宝林已退还了部分租金，其余装修装饰、家具及设计费损失不属于对果园合理利用而发生的费用，因此而产生的损失亦不应由杨宝林赔偿。南口村经合社支付的补偿款中包含了对因收回土地而产生的经营损失的补偿，本院亦将该部分补偿款确定为归兰州宾馆所有，兰州宾馆再行向杨宝林主张经营损失于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定，判决如下：一、确认杨宝林与北京市兰州宾馆签订的《转让租赁协议书》于二○二〇年六月一日解除；二、杨宝林退还北京市兰州宾馆因京张铁路修建所占土地的租金59010.09元，并支付逾期退还租金的利息（以59010.09元为基数，自二〇一七年四月十一日起按中国人民银行同期贷款利率计算至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；杨宝林退还北京市兰州宾馆因修建铁塔所占土地的租金681.66元，并支付逾期退还租金的利息（以681.66元为基数，自二〇一八年三月二日起按中国人民银行同期贷款利率计算至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；杨宝林退还北京市兰州宾馆因京张铁路绿化带修建所占土地的租金361574.62元，并支付逾期退还租金的利息（以361574.62元为基数，自二〇二〇年六月二日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止），均于本判决生效后七日内履行；三、杨宝林支付北京市兰州宾馆拆迁补偿款1575099元，于本判决生效后七日内履行；四、驳回杨宝林的其他诉讼请求；五、驳回北京市兰州宾馆的其他反诉请求。如果杨宝林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5518元（杨宝林已全部预交），由杨宝林负担。反诉案件受理费31721元（北京市兰州宾馆已全部预交），由北京市兰州宾馆负担20337元（已交纳）；由杨宝林负担11384元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元（北京市兰州宾馆已全部预交），由杨宝林负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李红霞人民陪审员  杨永红人民陪审员  李宝英二〇二〇年十二月三十日法官 助理  朱志磊书 记 员  王 欣