广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4519号原告：深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司，住所地广东省广州市南沙区港前大道南路162号1205房，统一社会信用代码91440115593728653M。负责人：王金星，职务总经理。委托诉讼代理人：林闻娥、朱恒强，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：刘交生，男，1955年5月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区，现下落不明。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司(以下简称星河公司)诉被告刘交生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告星河公司的委托诉讼代理人朱恒强到庭参加诉讼。被告刘交生经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年7月1日至2019年12月31日物业管理费61833.66元（物业管理费按建筑面积5元/月/平方米计，实测建筑面积为412.2244平方米；2.被告向原告支付迟延支付物业管理费的违约金12731.54元（按欠费总额的万分之五的标准计算）；3.被告支付原告欠缴车位管理服务费1500元（自2017年7月至2019年12月）、分摊电费361.59元（自2017年6月至2019年11月）、水费13.2元（2017年7月至2017年8月）、排污费6.3元（自2017年7月至2017年8月）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与泛科新应用发展有限公司（以下简称泛科公司）于2012年12月28日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，被告购买广州市南沙区红岭流水井水库周边南沙*房，房屋约定面积为410.27平方米，实测建筑面积为412.2244平方米，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定由原告为被告提供物业服务，被告购买的房屋物业管理费为每月每平方米5元。当日，被告与原告签订《广州星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。被告拖欠2017年7月1日起至2019年12月31日物业管理费61833.66元及其违约金12731.54元，欠缴2017年7月2019年12月车位管理服务费1500元，自2017年6月至2019年11月欠缴分摊电费361.59元、自2017年7月至2017年8月水费13.2元和排污费6.3元。涉案房屋具备交付条件，并在约定的期限内通知被告收取物业，被告也在2013年9月25日收取涉案房屋。虽《广州星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》约定的服务期限届满，但是，本协议符合继续有效情形。原告为被告提供物业服务，被告未按时支付物业管理费、车位管理服务费、分摊电费、水费等费用，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘交生没有答辩也没有提供证据。经审理查明：星河公司原名称为深圳市星河物业管理有限公司广州分公司，于2015年9月25日变更为现名称。2012年12月28日，泛科公司（甲方）与刘交（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买南沙区红岭流水井水库周边南沙*房，建筑面积共410.27平方米。该合同第五条约定：“甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市星河物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限3年。物业服务费为每月每平方米建筑面积5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。”上述合同附件七补充协议第十九条约定：“本项目地下室及停车位等未计入公摊的其他附属设施的所有权及其他权益全部归出卖人所有，业主有停车位的有偿使用权。”星河公司（甲方）与刘交生（乙方）签订《广州星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》（以下统称：《前期物业管理服务协议》），约定：涉案房屋建筑面积410.27平方米。物业服务费按月交纳，乙方应自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起每月10日之前，以现金或银行划账方式向甲方缴纳当期的物业服务费。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五的标准向甲方支付违约金。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体标准为：＿元/月/平方米。物业服务费中未计入公共设施设备运行能耗费用。公共走廊、楼梯及电梯、水景、园林灯、增压水泵、中央空调等公共设施设备产生的用水、用电费，以及物业管理区域内的路灯用电和公共管理配套设施设备用水、用电费用，按政府部门产生的相关规定，均由全体业主按其专有部分建筑面积据实分摊。车位使用权由物业出卖人赠送的，乙方按50元/个/月的标准自《收楼通知书》约定的交付之日起向甲方缴纳车位服务费。本协议的期限自2012年6月18日起至2015年6月17日止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与物业管理公司或其他物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本协议自动终止；如合同到期未出现上述自动终止的情形，物业管理公司同意继续履行本协议，以及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业管理公司的决议，并签订新的物业管理合同时，本协议继续有效。2013年9月25日，刘交生填写《收楼确认书》办理收楼手续。案涉房屋于2016年5月10日办理了产权登记，登记的建筑面积为412.2244平方米，产权登记地址为南沙*号，查册时间为2020年7月21日显示的产权人为刘交生。案涉房屋所在小区至今未成立业主委员会，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》在期限内未出现自动终止的情形。本院认为：泛科公司与刘交生的《广州市商品房买卖合同（预售）》、星河公司与刘交生签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。《前期物业管理服务协议》虽于2015年6月17日期限届满，但因协议未出现自动终止的情形，亦未有形成续聘或解聘物业管理公司的决议，且星河公司同意继续履行，故根据约定该协议继续有效。星河公司依约提供了物业服务，刘交生理应按照双方约定向星河公司支付物业服务费。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定物业服务费按每月每平方米建筑面积5元，《前期物业管理服务协议》约定物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准；案涉房屋产权登记面积为412.2244平方米，物业服务费为2061.12元/月，刘交生欠缴2017年7月1日至2019年12月31日的物业服务费共61833.60元（2061.12元/月×30个月）。根据《前期物业管理服务协议》约定，刘交生应于每月10日前向星河公司缴纳物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期，应按每日千分之五的标准给付违约金。刘交生至今未向星河公司缴纳上述物业服务费，已构成违约，星河公司主张从逾期之日下月首日起按每日万分之五的标准计付2017年8月1日至2019年12月31日的违约金12731.54元，小于本院按上述标准且不得超过欠缴物业服务费的金额为限计算所得的数额，系其对自身权利的处分，本院予以照准。《前期物业管理服务协议》约定车位使用权由物业出卖人赠送的，刘交生按每月每个车位50元的标准自收楼通知书约定的交付之日起向星河公司缴纳车位服务费。如前所述理由，刘交生应当向星河公司支付自2017年7月1日至2019年12月31日期间的车位服务费1500元（50元/月×30个月）。星河公司关于分摊电费、水费、排污费的诉请，因未提供相关证据证实，本院不予支持。刘交生经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘交生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司支付自2017年7月1日至2019年12月31日的物业服务费61833.60元及截至2019年12月31日的违约金12731.54元；二、被告刘交生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司支付自2017年7月1日至2019年12月31日车位管理服务费1500元；三、驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1711.16元、财产保全费746.64元，由被告刘交生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭志峰二〇二〇年十二月七日法官助理张彩莲书记员麦秋菊