广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17222号原告（反诉被告）：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司，住所地广州市越秀区广园东路1540号A1栋28号铺。法定代表人：简麟辉。委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽萍，广东安法律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东坤江投资实业有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路81号之三401自编4A6房。法定代表人：刘鸿坤。委托诉讼代理人：黄凯群，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛凤梅，广东德寰律师事务所律师。原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司诉被告广东坤江投资实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑丽萍，被告委托诉讼代理人黄凯群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方租赁合同于2020年1月31日解除；2.判令被告向原告支付其欠付的2019年11月至2020年1月租金、管理费164823元（租金每月50717元，管理费每月4224元）及滞纳金164823元（未付租金和管理费按每日3%计算）；3.判令被告向原告支付拖欠的水电费以及综合服务费1124元、滞纳金1124元；5.判令被告向原告赔偿的损失424320元（按照130元/月/平米乘以192平方米乘以17个月）。事实和理由：2013年7月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于广园××号广园致友汽配城F1、F3、F5号的档位出租给被告，总建筑面积192平方米，租期自2013年7月1日起至2021年6月21日止，其中2019年7月1日至2020年6月30日月租金为50717元，管理费为每月4224元，水电费按照水电公司收取原告总表金额除以各用户合共总度数后得出的单价计收；被告应于每月15日前以银行转账支票结算的方式向原告支付上述费用；若被告未按时支付水、电费，原告有权按迟延支付费用的10%收取滞纳金至费用缴清之日止，若被告未按时交纳租金、管理费或相关费用，按日3%的标准向原告交纳滞纳金至费用缴清之日止等。被告自2019年11月起未向原告交纳租金、管理费及水电费，已构成根本违约，给原告造成极大经济损失，严重损害原告的合法权益，经原告催告，被告至今仍未付清。根据合同约定，原告于1月31日向被告发函解除双方之间租赁合同。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原告并非租赁物所有权人，原告没有提供原所有权人同意出租的书面证明。涉嫌无权处分。涉案租赁物为军产，原告并未提供建设规划许可证和军产出租许可证，根据相关法律规定，涉案租赁合同应为无效合同。如果法院认定本案租赁合同为有效合同，被告主张合同解除的日期为2019年10月31日。2.被告已2019年10月31日搬离租赁物，原告在被告搬离租赁物之后不及时自行回收房屋以防止损失的扩大，原告应该自行承担2019年11月之后的租赁和管理费用。3.被告在搬离之前已经结清了所有的水电费，不存在拖欠的情形。4.原告所谓的租金损失，可以通过另行出租得以挽回，不应该由被告承担，而且原告的商铺已经在2020年农历年的时候重新出租，原告要求被告赔偿损失属于双重获利，法院应该予以驳回。为此，被告向本院提出如下反诉请求：1.确认原告与被告就广州市越秀区广园××号广园致友汽配城F1、F3、F5号档位所签署的租赁合同无效；2.原告返还被告商铺续约费350000元；3.原告返还被告守信经营保证金10000元；4.请求判令原告返还被告水电保证金10000元；5.请求判令原告返还被告市场建设费用合计99000元。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。1.本案租赁合同是依法成立合法有效的合同，我方经营的汽配城权属归属于军队，符合军队房地产委托经营条件，由军队委托给中国融通房地产集团有限公司经营管理，融通地产（广东）有限责任公司是其子公司，该公司现正在办理军队房地产使用许可证，我方营业执照登记的经营范围包括市场经营管理和摊位出租，对于涉案商铺具有经营管理及对外出租权。2.关于35万元续约费，被告与我方2008年签订的租赁合同在2013年6月30日期满，在合同期满前被告自愿选择与我方续签租赁合同，在2013年5月24按行业约定向原告支付了35万元续约费，对于续约费虽然在租赁合同中没有进行约定，但是我国现行法律也没有对续约费进行明确的约定，即没有禁止性规定不能收取，属于出租方和承租人协商收取的费用。被告签约时是有选择权的，可以选择不与我方续签合同，不向我方支付续约费，由我方收回商铺重新招租。而实际上我方如果将商铺租给新的租户，可以收取更高的租金。既然被告选择与我方续签合同并自愿支付35万元续约费，按照民商事行为当事人意思自治原则，在法律无禁止性规定的情况下，应尊重当事人意思表示。并由当事人承担自己意思表示的法律责任。3.关于守法经营保证金，根据被告提交的收款收据显示，该笔费用的收取时间是2011年4月6日，并非在本案租赁合同履行期间，鉴于上一份租赁合同已经履行完毕，被告要求返还该笔款项，无事实和法律依据。4、关于水电保证金，由于被告并没有提供支付1万元水电保证金的证据，经代理人与委托人核实，明确虽然在合同中写明被告需向原告支付1万元水电保证金，但被告并未实际支付。5、关于被告提供的编号为1518287、1610193、1610044的三张收款收据，共计99000元费用的问题，被告在2008年10月-12月分别向原告支付了涉案商铺的名为市场建设工程款33000元，市场建设费33000元，市场建设装修款33000元，上述三笔款项实际是被告与原告就涉案商铺在2000年签订的租赁合同于2008年到期后与原告续签自2008年7月1-2013年6月30日的租赁合同所支付的续约费，上述续约费可视为被告取得涉案商铺承租权所支付的对价。而原告已将涉案商铺交付给被告经营使用，且续签的租赁合同已经履行完毕。被告现要求返还上述款项缺乏事实和法律依据。经审理查明：2013年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园致友汽配城F1、F3、F5号档位共3间，总建筑面积192平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2013年7月1日起至2021年6月21日止；其中2019年7月1日至2020年6月30日租金为50717元/月，管理费为4224元/月，管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳；乙方应在本合同签定当天一次性向甲方缴付水、电保证金10000元，该保证金在租赁期满后，乙方付清所有拖欠费用后由甲方一次性无息退回给乙方；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。该合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告经营使用。被告自2019年11月起未向原告支付租金、管理费及水电费。2020年1月19日，原告委托广东安法律师事务所向被告位于广州市先烈中路81号大院35号之五901房的地址（收件人张小梅）寄送发出《律师函》，其中载明被告在2019年11月未按时足额交付租金及管理费，且擅自将商铺闲置，至今未重新开业，截止至发函之日，被告欠付的租金、管理费以及水电费，还有由此产生的滞纳金、违约金；要求被告在收到本函后三日内支付拖欠的租金、管理费及水电费共计165947元，及与原告积极协商租赁合同履行及交纳滞纳金、违约金问题，逾期将通过法律途径解决等。该函件因“逾期退回”被退回。2020年1月31日，原告再次向前述地址寄送《解除租赁合同通知书》，内容为：因被告自2019年11月起未向其司支付租金、管理费、水电费和综合服务费，故从2020年1月31日起解除双方之间编号为F1-3-5-01《广园致友汽配城总场租赁合同》等。该邮件被退回。同日，原告在涉诉商铺门口张贴上述通知。被告为证明其已于2019年9月将涉案商铺交还给原告，向本院提供如下证据：1.被告于2019年9月26日向原告发出的《合同终止申请书》，内容为因我方经营不善造成严重亏损，不在经营配件档口等特殊原因，无法依照合同约定继续承租目标商铺，根据合同第八条第8款规定，向原告提出与2019年10月31日提前终止合同申请。2.EMS快递单据，显示原告于9月25日签收邮件。3.被告与原告员工赵林发的短信记录，其中11月2日被告“能否退预收押金，10月底东西已搬完，钥匙交给你”，赵林发“按公司规定，未办理退租手续的一律不得退所有费用，我公司还要通过法律途径追付贵司的合同违约金”。4.张小梅于2018年10月9日的《合同转租声明》，2018年8月1日至2019年7月31日转租给陈广荣。5.广州市新广源汽车配件有限公司工商登记信息，住所地为涉诉商铺，股东包括陈广荣、唐瑞英。6.唐瑞英微信聊天记录。7.唐瑞英的证人证言，其表示其是新广源公司的股东，该公司自2018年8月1日起实际使用涉诉房屋，该公司于2019年10月31日将放在商铺的全部办公用品搬出，腾空涉诉商铺。且公司员工傅隆发在11月4日将商铺钥匙交回物业管理处。原告质证认为，证据1真实性不予确认，该证据是被告单方制作，且没有提供原件核对；证据2真实性不确认，快递单的内件品名空白，未写明邮寄物品名称，不能证明邮寄的是被告所称的退租申请；证据3对短信记录形式的真实性无异议，短信内容的不予确认，该短信内容并不具有能够证明原告收到退租申请被告于2019年10月退场证明力。只是被告的单方表述，没有得到原告方的确认；证据4真实性合法性确认，关联性不予确认，转租事实与本案诉争无关；证据5真实性合法性确认，关联性不予确认。该证据与本案无关；证据6该证据的形式上的真实性确认，内容的三性不予确认；证据7证人与被告有利害关系。被告为证明其支付费用情况，还向本院提供了：1.原告与被告于2008年8月12日签订的《租赁合同》，租期至2013年6月30日。2.日期为2013年5月24日收据三张，分别记载收到涉诉商铺续约费150000元、150000元、50000元。3.日期为2011年4月6日收据一张，记载收到守法保证金10000元。4.日期为2008年10月30日、11月27日、12月26日收据三张，分别记载收到市场建设装修费33000元。原告质证认为，证据1真实性合法性确认，关联性不予确认，该合同已经实际履行完毕；证据2真实性合法性确认，关联性不确认，该笔续约费是双方真实意思表示，是被告自愿支付的。在支付了该笔续约费后，对涉案商铺在同等条件下享有优先承租权，租赁合同成功续约之后，且已经实际履行完毕，再要求返还该笔款项，没有事实和法律依据，且有违诚信原则；证据3真实性合法性确认，关联性不予确认。该笔款项收取时间是在2011年，是基于上一份租赁合同收取。该份合同已经履行完毕，因此与本案无关；证据4真实性合法性确认，关联性不予确认。庭审中，原告表示其于2020年1月31日向被告发出将解除租赁合同通知后自行收回房屋。被告表示涉诉商铺实际使用人是新广源公司，该公司表示没有办理房屋交接手续，现无其他证据反映原告已经接收钥匙。本院认为：原、被告自愿签订的上述《租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。原告已将涉案商铺交付给被告使用，被告理应依约向原告支付租金及管理费等费用。被告逾期支付2019年11月起的租金及管理费，已构成违约，应依约承担违约责任。故原告据此要求被告支付2019年11月至2020年1月的租金及管理费并计付逾期付款违约金的诉讼请求合法合理，本院予以支持。鉴于被告不同意支付租金，且合同约定违约金明显过高，本院根据本案实际情况酌情调整为自2019年11月16日起至实际付清之日止参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另逾期支付水电费、综合服务费的违约金，未有证据反映原告在提起本案诉讼前已向被告明确告知上述费用的具体金额，故该部分违约金应从立案之日起计。至于原告要求被告赔偿相当于17个月租金损失的诉讼请求，因双方并未约定就该项损失进行约定，且原告该项请求有违公平原则，故本院不予支持。关于被告主张其于2019年10月31日搬离房屋并交钥匙交还给原告，故认为双方的租赁合同应于该日解除的抗辩意见。从本案现有证据来看，首先，合同约定被告提前退租需征得原告书面同意，现未有证据反映原告对此予以同意；其次，被告未能证明其已经将房屋钥匙交还给原告，双方亦未就房屋交还办理相关交接手续。故对被告上述主张，本院不予接纳。从本案实际情况来看，被告逾期支付租金等费用，导致原告行使解除权，故本院采信原告的主张，即以2020年1月31日视为双方合同解除之日。关于被告要求原告返还商铺续约费350000元的反诉请求。本院认为，上述合同并未对该费用进行约定，且从双方签订合同、履行情况，并结合原告的陈述可见，上述续约费可视为被告取得涉案商铺承租权所支付的对价，而原告已将涉案商铺交付给被告经营使用，且导致合同解除的原因在于被告逾期支付租金等费用，即并非原告原因所致，因此，被告上述反诉请求缺乏事实依据，本院对此不予支持。至于被告主张返还守法经营保证金10000元、市场建设费99000元，根据被告提供收据显示，上述费用收款时间并非在本案涉诉合同履行期间，该费用属双方前一份租赁合同履行期内支付相关费用，且该合同已实际履行完毕，故被告上述请求于法无据，本院不予支持。至于水电保证金10000元，被告并未提交证据证明其已支付该笔费用，故被告该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司与被告广东坤江投资实业有限公司于2013年7月1日签订的《租赁合同》于2020年1月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广东坤江投资实业有限公司应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年11月至2020年1月的租金（按每月50717元计）、管理费（按每月4224元计）及逾期付款违约金（自2019年11月16日起至实际付清之日止，以每月欠付租金、管理费为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该违约金以不超过上述所欠租金及管理费总额为限）。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广东坤江投资实业有限公司应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付水费19元、电费535元、综合服务费570元及逾期付款违约金（自2020年4月15日起至实际付清之日止，以上述所欠款项为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该违约金以不超过上述所欠总额为限）。五、驳回原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。六、驳回被告广东坤江投资实业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11362元，由原告负担7743元，被告负担3619元，反诉费4167.5元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十二月十四日书记员  苏锐鸿