甘肃省民乐县人民法院民事判决书（2020）甘0722民初3248号原告：杨某1，甘肃省张掖市民乐县人，住民乐县。委托代理人：杨某2，男，汉族，甘肃省民乐县人，自由职业，住民乐县。(系原告杨某1叔叔)。被告：保某1，甘肃省张掖市人，自由职业，现住张掖市。被告：保某2，甘肃省张掖市民乐县人，住民乐县。二被告委托代理人：张某，甘肃扁都律师事务所律师。原告杨某1与被告保某1、保某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某1及其委托代理人杨某2、被告保某1、保某2及其委托代理人张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某1向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除双方于2019年3月11日前口头达成的关于原农委什字聚业2#C1座129.48平方米的商铺买卖协议；2、请求人民法院判令两被告返还原告购房定金50万元；3、请求人民法院判令两被告双倍返还定金21.49万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年3月11日，原、被告经中间人李某介绍，达成口头房屋买卖协议，由两被告将位于××县.48平方米的商铺出售给原告，双方经中间人口头约定，商铺单价为每平方米8300元，2019年6月至7月交付铺面钥匙，10月交付铺面。由原告先行支付购房定金50万元，剩余房款于2019年10月被告交房时一次性付清。协议达成后，原告向被告支付购房定金50万元，被告向原告出具收条一张。按照被告的交房承诺，被告应于2019年10月将约定的商铺交付原告，后原告多次要求被告按照合同约定交付房屋，被告均以各种理由搪塞原告。被告延期交付商铺的行为，不但严重违反了合同，还给原告造成购房定金利息和商铺租金的经济损失。二被告辩称，原告的三项诉讼请求均不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。2018年9月15日，二被告的母亲的房屋被征收了以后，民乐县住建局和房屋征收服务中心答应给补偿商铺两套，二被告和房屋征收中心签订了房屋征收补偿协议。2019年3月，原告经李某介绍，与二被告协商购买位于农委十字聚业苑2号的商铺。原告与二被告商议以8300元的价格作为交易价格，购买80到120平方米的商铺，原告先交50万元作为购房定金。2019年3月11日，原告通过数次转账将50万元定金转到被告保某1的卡上，保某1收到定金后，给原告出具了收条。但是因为安置房屋涉及变更和疫情影响，房屋征收部门直到2020年9月全部验收完毕后才陆续将安置房屋确认并办理手续交接给安置户。征收部门延迟交付安置房是县政府的规划和设计变化及2020年疫情方面的不可抗力因素形成，并非二被告的个人过错。二被告并没有给原告承诺过交付房屋的具体时间，原告因为房价下跌，不想购买二被告的房屋了，才编造出二被告承诺2019年10月交房的谎言。所以二被告在主观和客观上均没有过错。综上所述，要求原告继续履行合同，原告请求的退还50万元的房款，请求不当，原告要求二被告双倍返还定金21.49万元的请求依法不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的收条上书写的“注：2019年6-7月交钥匙，10月交房。其中50万元包括白子祥转账14万元。初定聚业苑2#C1座129.48㎡”的内容，根据被告提交的收条照片打印件和原告陈述，对上述内容是原告自己书写的事实，本院予以认定。2、原告提交的李某书写的证明及李某当庭作证的证言，结合本案的其他证据及原告提交的视听资料，对证人李某证明的2019年3月11日前经其介绍，原告与二被告几次协商，最终于2019年3月11日原、被告达成口头房屋买卖协议，二被告同意将位于原民乐县农委十字的聚业苑2#C1座129.48㎡的商铺以每平米8300元的价格出卖给原告，二被告于2019年10月或12月底给原告交付房屋，该项工程与2019年10份竣工，2020年9月份在其参加下原、被告几次协商赔偿事宜未果的事实，本院予以认定。3、二被告提交的《房屋征收补偿协议》复印件一份及交款单复印件一张，不能证明二被告与原告口头达成的房屋买卖协议未约定商铺面积及交付铺面的时间。根据双方当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月份，原告要购买商铺，通过李某介绍，原告几次与二被告协商，最终于2019年3月11日双方达成口头协议，二被告同意将拆迁置换给二被告母亲在建的××县.48㎡的商铺以每平米8300元的价格出卖给原告，二被告于2019年10月底或12月底给原告交付商铺，过户税款由原告承担，原告先交50万元的购房定金。二被告于2019年3月11日给原告出具了收到原告购房款定金50万元的收条一张。收条写明在交房时将剩余房款一次性付清，房价每平米8300元，不含税款，办理房产的各项费用由原告承担。李某作为证明人在收条上也签了名字。当日，原告分批给二被告转款50万元。后来，原告在二被告给其出具的收条上，自己写了“注：2019年6-7月交钥匙，10月交房。其中50万元包括白子祥转账14万元。初定聚业苑2#C1座129.48㎡”的内容。涉案商铺的工程于2019年10月份竣工。2019年年底，二被告未能向原告交付商铺。后原告多次要求二被告交房，二被告以房屋征收部门未给他们交房为由也一直未给原告交房。2020年9月份，原告要求二被告返还50万元购房定金并支付利息和赔偿损失，在李某参加下经几次协商未果，原告提起诉讼。2020年9月20日，被告保某2向民乐县聚业城投公司交了涉案商铺超过补偿面积需交的费用。本院认为，原告与二被告于2019年3月11日口头达成的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照约定履行自己的义务。二被告辩称口头协议没有约定交付房屋的时间，与证人李某证明的事实不符，本院不予支持。二被告辩称没有给原告交房是因房产征收部门没有将铺面交付给二被告的答辩理由，不能对抗原告。原告按照约定于2019年3月11日给二被告交了50万元作为购房定金，原告购买的是商铺，购买商铺的目的是为了经营盈利，二被告未按约定时间给原告交付商铺，直到2020年9月份还没有将商铺交付给原告，且双方约定的商铺价格也是根据2019年的市场行情约定的，不能实现原告目的，现原告起诉要求解除房屋买卖协议，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原、被告协议约定原告先交50万元作为购房定金，二被告给原告出具的收据上也写明是收到原告购房定金50万元，根据法律规定，定金合同从收到定金之日起生效，故原被告的定金合同在2019年3月11日生效。根据原、被告口头达成的房屋买卖协议，买卖的商铺面积为129.48平米，每平米8300元，协议的标的额为1074684元。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”的规定，本案的定金认定为214936.8元。超过的285063.2元应为原告给二被告支付的购房款。因二被告的违约行为不能实现合同目的，原、被告达成的买卖协议解除，依照法律规定二被告应返还原告的购房款285063.2元并双倍返还原告定金429873.6元，合计714936.8元。原告将50万均认识为定金，要求二被告返还购房定金50万元及双倍返还定金21.49万元，根据原告主张的总标的714900元，属法律认识错误。因原告主张的总标的为714900元，二被告应返还的购房款和双倍定金，在返还的购房款285063.2元不变的情况下，本院支持返还购房款和双倍定金共计714900元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、解除原告杨某1与被告保某1、保某2于2019年3月11日口头达成的房屋买卖协议；二、被告保某1、保某2返还原告杨某1已付的购房款285063.2元；三、被告保某1、保某2双倍返还原告杨某1定金429836.8元。上述二、三项合计714900元，限于判决生效后一月内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10949元，由被告保某1、保某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判长 王惠铭人民陪审员 张建振人民陪审员 高培宏二〇二〇年十二月三日书记员 樊 娟附判决书所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。告知：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。