北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初1027号原告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（案外人）：朱桂凤，女，1967年4月15日出生，满族，户籍地北京市延庆区，现住北京市延庆区。委托诉讼代理人：于敬军，男，1968年11月17日出生，汉族，户籍地北京市延庆区，现住北京市延庆区，系朱桂凤之夫。被告（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称京行新源支行）与被告朱桂凤、北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被告朱桂凤的委托诉讼代理人于敬军，被告天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京行新源支行向本院提出诉讼请求：请求准许对XXX房屋的执行，继续查封该房屋。事实与理由：2017年8月18日，天润诚泽公司为开发涉案房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行贷款11亿元人民币。为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记。因天润诚泽公司未按期偿还贷款，2020年3月26日，京行新源支行以金融借款合同纠纷为由将天润诚泽公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）起诉至北京市第四中级人民法院，法院受理的案号为(2020)京04民初312号（以下简称312号案）。在312号案中，京行新源支行向法院申请了财产保全。2020年4月13日，法院作出了(2020)京04财保14号民事裁定书（以下简称财保14号裁定），并查封了登记在天润诚泽公司名下包括涉案房屋在内的203套在建工程房产，查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。涉案房屋被查封后，朱桂凤向法院提出了执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。法院经审查后，于2020年10月26日作出(2020)京04执异268号执行裁定书（以下简称执异268号裁定），裁定中止对涉案房屋的执行。京行新源支行认为，朱桂凤不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定的排除执行的条件，不能排除京行新源支行对涉案房屋的查封。本案中京行新源支行对涉案房屋享有抵押权，根据执行异议复议规定第二十七条的规定，京行新源支行的抵押权可以排除朱桂凤的执行异议。另，朱桂凤在签订认购协议时已知晓房屋之上存在抵押权，对未来该房屋抵押解除之前不能办理房屋过户登记是明知的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，假使朱桂凤已经并实际占有涉案房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，涉案房屋仍可被查封。综上，法院不应支持朱桂凤的异议请求。被告朱桂凤辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。朱桂凤已于2019年9月9日与天润诚泽公司签订了认购协议，购买涉案房屋，朱桂凤名下没有其他房屋，且朱桂凤已付清全部房款，朱桂凤的合法权益应得到保护，执异268号裁定认定事实清楚，证据充分。被告天润诚泽公司辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院对案涉房屋查封之前，朱桂凤已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定；朱桂凤所购案涉房屋的规划用途为住宅；且朱桂凤向天润诚泽公司支付的购房款已远超过合同约定总价款的百分之五十。朱桂凤作为案涉房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院依法作出相应的裁定，停止对涉案房屋的执行并无不妥。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于京行新源支行提交的《借款合同》《抵押合同》、抵押登记证明、商品房预售许可证、财保14号裁定、（2020）京04执保92号《财产保全清单》、（2020）京04执保92号《查封清单》、执异268号裁定、不动产权证书、商品房预售许可证，朱桂凤提交的不动产登记信息查询结果告知单，天润诚泽公司提交的XXX商品房预售许可证、规划施工号与门牌、楼牌编号对照表，京行新源支行申请的、由本院发函调取的不动产信息查询结果告知单（公检法），各方对真实性、合法性均无争议，本院审查后，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、京行新源支行提交的北京市延庆区房屋市场管理中心关于天润·和丽嘉苑项目商品房预售许可证已过期的公告、天润诚泽公司的声明，天润诚泽公司、朱桂凤对此证据的真实性认为无法核实，内容也存在误差，关联性亦不认可，认为朱桂凤与天润诚泽公司的认购合同是在预售期内，即便商品房预售许可证到期也不影响朱桂凤与天润诚泽公司之间合同的效力。本院对此证据的真实性予以确认。二、朱桂凤提交的《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称认购协议），京行新源支行对认购协议的形式真实性无异议，对内容真实性不认可，认为无法核实认购协议签署的真实时间，认购协议不属于正式的商品房买卖合同，不符合可排除强制执行规定的情形。天润诚泽公司对此组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予认可。本院对此组证据的真实性、合法性及关联性均予确认。三、朱桂凤提交的收款收据、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国银行交易流水明细清单及对应的POS机签购单持卡人存根，京行新源支行对收款收据的真实性不认可，对交易明细的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为收款主体与认购协议约定不一致，不能证明支付的是涉案房屋的购房款。天润诚泽公司对此证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予认可。本院对此证据的真实性、合法性及关联性均予确认。四、朱桂凤提交的交纳公共维修基金、契税、代理办证服务费、权属登记费、物业费、代收水费、代收电费等与涉案房屋有关的各类收据、水卡、电卡、燃气卡等证据，京行新源支行对真实性认可，证明目的不认可，认为上述证据不能证明朱桂凤购买房屋的目的是用于自住。天润诚泽公司对此证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予认可。本院对此证据的真实性、合法性及关联性均予确认。五、朱桂凤提交的北京增值税普通发票（不动产），京行新源支行对真实性认可，对证明目的不认可，认为发票不能证明朱桂凤已全额付款。天润诚泽公司对此证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予认可。本院对此证据的真实性、合法性及关联性均予确认。六、朱桂凤提交的物业装饰装修管理协议书、装修工程施工合同一份、装修管理费收据、装修垃圾清运费收据、装修保证金、装修定金、装修款等收据，京行新源支行对此组证据的真实性认可，关联性及证明目的不认可。天润诚泽公司对此证据的真实性、合法性、关联性均予认可。本院对此证据的真实性、合法性及关联性均予确认。七、天润诚泽公司提交的预售项目信息网上公示、工程竣工验收备案表，京行新源支行对该证据的真实性不认可，认为公示内容不完整，备案表无任何盖章，无法核实来源。朱桂凤对其真实性、合法性、关联性予以认可。本院经审查后，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。八、天润诚泽公司提交的其与林寅公司的委托书，证明林寅公司系天润·和丽嘉苑项目的销售代理，该公司所收取的款项系业主的购房款。京行新源支行对其真实性、证明目的不予认可，认为委托书实际盖章时间无法核实，委托内容也不包括代收购房款，也不能证明林寅公司收取的朱桂凤款项系购房款的事实。朱桂凤对此证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院综合朱桂凤交付款项的收据、相关银行付款凭证、天润诚泽公司的陈述及证人贾某的证言，对此证据的真实性、合法性、关联性予以确认。九、本院依法调取的北京市第四中级人民法院2020年11月18日庭审笔录、2020年12月8日谈话笔录中证人贾某、窦某的证言，林寅公司法定代表人贾某的相关证言主要内容为，天润诚泽公司委托林寅公司独家销售天润·和丽嘉苑商品房，林寅公司代天润诚泽公司收取了购房人交付的购房款，为购房人开具了收据，或是与天润诚泽公司核实后，确认购房人的对应款项已向天润诚泽公司支付，为购房人开出相应的收据，贾某名下的相应银行卡也由林寅公司用来收取购房人的购房款，贾某向本院同时出示了落款为2017年2月1日的林寅公司与天润诚泽公司签订的委托书。窦某的相关证言主要内容为，窦某在天润诚泽公司任会计，天润诚泽公司很早之前就开始收购房人的购房款，大概在2013年、2014年就有购房人交购房款，当时为了购房人有保障，天润诚泽公司就与购房人签了名义上的“借款协议”，实际上交的是购房款；窦某应天润诚泽公司的要求，以自己的名义分别开了三张银行卡，分别为尾号“3398”的北京农商银行卡、尾号“4773”的中国农业银行卡，尾号“3089”的中国建设银行卡，天润诚泽公司用这三张银行卡来收取购房人交的购房款；天润诚泽公司的董事长陈红恩名下一张尾号为“0706”的银行卡也是由天润诚泽公司的财务保管，用于收取购房人交的购房款；后来天润·和丽嘉苑项目许可证发放后，天润诚泽公司才委托了林寅公司。京行新源支行对两位证人的证言真实性和证明目的不予认可，认为林寅公司与天润诚泽公司有关联关系，股东陈琪系天润诚泽公司实际控制人陈红恩之子，贾某在2020年11月18日的庭审和2020年12月8日中的证词内容不一致，陈琪现系林寅公司监事，贾某称陈琪已不在林寅公司与事实不符，窦某与天润诚泽公司有利害关系，其证言不应被采信，其两次所作的证言亦有矛盾。天润诚泽公司、朱桂凤认为贾某、窦某的证言属实，两位证人两次的证言亦无矛盾。本院认为，贾某、窦某的证言，与朱桂凤交纳款项的收据、相关银行付款凭证、天润诚泽公司的陈述互相印证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行申请贷款1100000000元。2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为XXX。后天润诚泽公司就上述抵押担保为京行新源支行办理了抵押登记。XXX载明，抵押权利人（申请人）为京行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于XXX，不动产权证号为XXX，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后京行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出财保14号裁定，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于XXX地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：XXX]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为XXX，建筑面积为XXX，性质为住宅。另查，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为XXX，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2019年9月9日，朱桂凤与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定朱桂凤购买天润诚泽公司开发的涉案房屋，房屋单价为每平方米人民币30000元，建筑总面积为92.2平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为人民币2766000元，付款方式为朱桂凤于签署买卖合同之前一次性缴纳购房款2766000元，其中付款时间为2019年9月9日支付全部购房款（含定金100000元）；朱桂凤应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。朱桂凤于本院查封涉案房屋之前，已全额支付了《认购协议》约定的房屋总价款，并由天润诚泽公司委托售房、代收款的林寅公司出具了收款收据。天润诚泽公司并未通知朱桂凤与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已于2019年9月向朱桂凤交付了涉案房屋。朱桂凤后向本院提出书面异议，请求本院依法裁定中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。本院于2020年10月26日作出执异268号裁定，中止对XXX房屋的执行。朱桂凤与其配偶现无未成年子女，且二人名下（至本院查询之日2020年11月22日24时）无其他用于居住的房屋。上述事实，有上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，朱桂凤对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，朱桂凤需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。本院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、朱桂凤与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的买卖合同。朱桂凤与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，朱桂凤未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议收取了相应的房款，该认购协议可以认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该认购协议系朱桂凤与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二、朱桂凤所购商品房是否系用于居住用途。朱桂凤和其配偶名下无房，其作为商品房消费者购买商品房，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。京行新源支行对此不予认可，但又未能提供充分证据予以证明，本院对京行新源支行与此有关的意见不予采信。三、朱桂凤已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。朱桂凤提供的付款收据、相关银行付款凭证、证人贾某、窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，证明朱桂凤已全额支付了房款。综上，本院认为，朱桂凤对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。京行新源支行的请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告北京银行股份有限公司新源支行的诉讼请求。案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  于颖颖人民陪审员  郭 星人民陪审员  邓国红二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  刘 鹏书 记 员  龙思超