广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初24278号原告：广东省南华工业进出口公司，住所地广州市越秀区环市东路488号东兴大厦西座15楼。法定代表人：吴燕刚。委托诉讼代理人：郝岳华，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖碧艳，广东海云天律师事务所律师。被告：唐钦之，男，1964年12月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：魏履华，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王**，户籍住址广州市越秀区。原告广东省南华工业进出口公司诉被告唐钦之物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郝岳华、肖碧艳，被告的委托诉讼代理人魏履华、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付占用广州市越秀区淘金北路36号首层101房(建筑面积90平方米)的房屋占用费1433970元(暂按2018年市场评估价235元/平方米/月计算，自2014年9月7日起计至2020年4月30日止)；2、本案诉讼费包括受理费和财产保全费5000元由被告承担。事实和理由：原告是广州市越秀区淘金北路36号首层的权属人，1993年9月2日，原告（曾用名广东省技术贸易发展公司）与粤海发展有限公司（以下简称粤海公司）签订《以房产抵债协议书》，约定原告将名下27套宿舍及位于淘金北路36-40号一楼办公用房作价抵给粤海公司以抵偿原告欠付粤海公司的债务。2004年3月23日，因《以房产抵债协议书》未能落实，原告与粤海公司签订《解决双方债务问题协议书》，约定原告向粤海公司支付200万元并将其名下8套房屋作价过户给粤海公司以抵偿原告欠付粤海公司的债务。该8套抵债房屋不包括淘金北路36号首层房屋。该协议书签订后，原告如约履行了义务，但粤海公司并未将淘金北路36号首层交回给原告。2017年9月7日，原告分别向粤海集团及淘金路36号首层租户发出《关于请求贵司协助我司收回淘金北路房屋产权的函》、《告知函》，明确告知收函人淘金北路36号首层的所有权人为原告，原告自2017年9月1日起收回房屋全部管理权。2017年9月25日，被告向法院提起物权确认之诉，案号：（2017）粤0104民初22916号，请求法院确认淘金北路36号首层101房的产权人为被告，被告在诉状中确认其于2017年9月7日收到原告发出的《告知函》。原告收到起诉材料后方始得知被告从1994年开始占用淘金北路36号首层中的90平方米建筑面积（自编101房）。2017年12月18日，法院作出裁定准予被告撤回起诉。同时，在被告与承租人租赁合同纠纷一案，案号：（2019）穗仲案字第8250号中，根据该案生效裁决书认定的事实，被告自1994年起长期占有、使用涉讼房屋，并于2009年9月1日起将涉讼房屋出租给王建党、朱俊亚等人获取收益。原告破产管理人于2020年1月16日向被告发出《催款函》，要求被告支付占用期间的场地占用费。然而，截至原告提起本案诉讼之日，被告仍然拒绝向原告支付涉讼房屋占用费，且其已通过申请执行(2019）穗仲案字第8250号案生效裁决的方式强制王建党、朱俊亚向其支付自2017年10月1日起至承租人搬离涉讼房屋之日止的场地占用费。据悉，王建党、朱俊亚已于2020年4月8日将场地占用费210000元付至执行法院账户，并以此为由拒绝将涉讼物业交还给原告或向原告支付场地使用费。2020年5月1日，原告已经实际收回涉讼房屋，所以占用费原告算至2020年4月30日止。被告占有并出租涉讼房屋获取利益，并拒绝支付房屋占用费的行为已构成侵权，严重侵犯了原告的合法物权，原告有权要求被告支付占用房屋占用费。为维护自身的合法权益，原告特提起本案诉讼。被告辩称：我与原告毫无关系，原告告错了对象。涉讼房屋是粤海公司分给我的，是福利分房。1994年已经作出了福利分房，没有办理房产证，但我一直在等待办理。粤海公司因一直找不到土地使用的批文，办不了涉讼房屋的房产证。粤海公司在2005年7月13日出具了一份证明，说涉讼房屋一直由被告居住。该房屋是粤海公司分给我的房改房，应当由我所有，原告不应该告我，应该告粤海公司。经审理查明：广州市越秀区淘金北路36号首层，建筑面积198.7075平方米，使用性质为办公，是登记在原告(原称广东省技术贸易发展公司)名下的房产。1993年9月2日，原告与粤海公司签订《以房抵债协议书》，其中约定原告将27套宿舍及位于淘金北路36-40号一楼办公用房等作价抵给粤海公司以抵偿原告欠付粤海公司的债务等。2004年3月23日，原告与粤海公司签订《解决双方债务问题协议书》，其中约定原告向粤海公司支付200万元并将其8套房屋作价过户给粤海公司以抵偿原告欠付粤海公司的债务等。2017年9月7日，原告向广东粤港资产经营有限公司发出《关于请求贵司协助我司收回淘金北路房屋产权的函》，称：我司与贵司签订的《解决双方债务问题协议书》已履行完毕。根据广州市不动产登记查册结果显示，越秀区淘金北路36号首层，所有权人是我司。为维护合法权益，我司决定在2017年9月1日开始将上述房产收回管理。同日，原告向淘金北路36号首层租户发出《告知函》，表示决定在2017年9月1日开始收回上述物业的全部管理权。被告曾向本院起诉原告，请求确认越秀区淘金北路36号首层101房的产权人为被告。其在起诉状中表述：被告原系粤海企业（集团）有限公司的处级干部，于1994年被分配入住淘金北路36号101房，该房屋系粤海企业的单位福利分房，但因产权原因至今未办理产权证。被告自1994年即开始入住淘金北路36号101房，截至目前一直对该房屋均行使了占有、使用、收益等权利。经了解，淘金北路36号首层系原告通过以物抵债的形式转给粤海企业，粤海企业曾于1996年申请办理过户登记手续，但是由于该物业被海南省海口市中级人民法院另案查封，导致无法办理过户登记手续，因此，涉讼物业未确权至原告名下。2017年9月7日，原告突然发函表示，经查询淘金北路36号首层所有权人为原告方，现决定在2017年9月1日开始，收回该物业的全部管理权。被告认为，涉讼物业系其单位分房，并对其占有、使用超过20年，而目前原告突然表示该房屋产权归其所有，要求收回该物业，明显侵害了被告的合法权益，因此，诉至法院，请求法院确认被告对涉讼物业享有所有权。后被告申请撤诉，本院于2017年12月18日作出（2017）粤0104民初22916号民事裁定，准许被告撤回起诉。2020年1月16日，原告向被告、魏履华发出《催款函》，催缴占用期间的占用费等。据广州市规划和自然资源局于2020年4月24日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区淘金北路36号首层房产曾由粤海企业（集团）有限公司广州办事处申请买卖，1996年12月9日（93）房交私字第××号存案；2019年9月23日广东省技术贸易发展公司、粤海企业（集团）有限公司广州办事处申请转移或交换（二手房免勘），2019登记字1064783号存案，该案与（93）房交私字第××号并案；2019年9月26日，广东省技术贸易发展公司申请撤回登记。因本案纠纷，原告于2020年6月4日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：涉讼房屋是1991年10月14日向广州珠江房产公司购买的，房屋所有权证及土地使用权证从1992年1月3日登记在原告名下。1993年9月原告曾将包括涉讼房屋在内的28套房屋抵债给粤海公司，但最终未将涉讼房屋过户到粤海名下，因为双方变更了抵债的方式，2004年3月双方重新签署了解决债务的协议，约定原告以200万的现金加8套房屋（不包括涉讼房屋在内）的方式来解决债务问题，该协议签订之后，粤海公司将涉讼房屋的土地使用权证和房屋所有权证归还给原告。此后，原告曾多次要求粤海公司协助将涉讼房屋的实物交还，因该房屋被被告占有，且因粤海公司改制，未能协助收回房屋。2020年6月16日原告按照不动产登记中心的要求，换发了新的不动产权证，旧的房屋使用权证和土地使用权证交回了不动产登记中心。原告提供了广州万城资产评估房地产土地估价有限公司于2019年3月22日作出穗万城评报字（2018）第051号《广东粤能（集团）有限公司拟股权转让事宜涉及的广东省南华工业进出口公司股东全部权益价值资产评估报告》，证明涉讼房屋租金标准为235元/平方米/月。被告称：原告是将涉讼房产抵债给粤海公司，但是原告隐瞒涉讼房屋被海南省海口市中级法院查封的情况，导致涉讼房产无法过到粤海公司名下，从而粤海公司办不了房改房的房产证给我。我每年到粤海公司问，但粤海公司一直叫我等。涉讼房屋刚开始是我自己用作住宅，后租给案外人使用，也是按照住宅用途来出租，我收租的租金标准也是住宅租金标准。如果要计算房屋使用费，我也坚决不同意原告主张的标准。要求按照住宅性质的标准并按照我收租户当年的租金标准来计算。被告就其答辩还提供了迁移户口证明，粤海公司于2005年7月13日出具给淘金北路中兴小学的书面说明，公司内部的有关传真内容，唐钦之的户口簿，（2020）粤01民特314号民事裁定书，（2019）穗仲案字第8250号中国广州仲裁委员会裁决书等证据予以证明。本院认为：原告于1993年9月2日与粤海公司签订《以房抵债协议书》，将包括涉讼房屋在内的房产等作价抵给粤海公司。后粤海公司将涉讼房屋交由被告使用，是粤海公司依法行使其权利的行为。粤海公司与原告因故未办妥涉讼房屋的产权过户手续，由此产生的相关债权债务的清理、结算以及涉讼房屋的处理，均应由粤海公司与原告双方来解决。被告经粤海公司同意使用涉讼房屋，并无不当之处。如原告认为其物权受到侵害的，原告应先向粤海公司主张权利，在其与粤海公司就有关上述协议的纠纷中一并解决。现原告直接向被告主张权利，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：驳回原告广东省南华工业进出口公司的诉讼请求。本案受理费17902元、保全费5000元，由原告广东省南华工业进出口公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  严雪颜人民陪审员  苏锦桃二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  梁菁菁