成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初4508号 原告：李伦，男，1983年12月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：徐方元，四川众森律师事务所律师。 被告：四川博闻投资管理有限公司，住所地：四川省成都市成华区桃林街3号。 法定代表人：谢映红。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，四川恒融律师事务所律师。 被告：成都中聚金房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市武侯区机投镇万寿西路117号附108号。 法定代表人：何霖。 委托诉讼代理人：罗彬，四川宜州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川宜州律师事务所律师。 原告李伦与被告四川博闻投资管理有限公司（以下简称博闻公司）、成都中聚金房地产营销策划有限公司（以下简称中聚金公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情需要，本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告李伦的委托诉讼代理人徐方元，被告博闻公司的委托诉讼代理人李武超，被告中聚金公司的委托诉讼代理人夏雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李伦向本院提出诉讼请求：1.解除博闻公司与李伦签订的商品房买卖合同，解除中聚金公司与李伦签订的协议书；2.判决博闻公司和中聚金公司退还李伦购房款940000元以及资金占用利息（利息以940000元为基数，按照银行贷款利息为标准，从2018年8月4日起计算至购房款还清之日止）；3.判决博闻公司和中聚金公司支付违约金4万元。事实与理由：博闻公司在成都市成华区桃林街3号投资修建“博闻八里锦汇2号楼”，博闻公司将该楼盘交给中聚金公司对外进行销售。2018年8月4日，李伦与中聚金公司签订《协议书》，将博闻八里锦汇2号楼2栋1单元1202号房屋出售给李伦，约定房屋价款940000元；中聚金公司协助李伦与博闻公司签订《商品房买卖合同》；中聚金公司擅自提高本协议价款或者未经李伦同意将该房源转推给第三人等原因，导致李伦未能取得该房源买卖合同买受人权利的，中聚金公司构成根本违约，李伦有权单方面解除合同，中聚金公司应当双倍返还定金给李伦，双方还约定2019年3月交房。签订合同后，李伦如约向中聚金公司交付房屋定金2万元和房屋价款，共计940000元。中聚金公司未按照约定时间通知李伦收房，2019年4月李伦前往售楼部查看，中聚金公司以该房屋水管爆裂和装修问题延期交房。之后，中聚金公司与李伦协商将该房屋的1002号交付给李伦，李伦于2019年6月入住1002号房。但是，2019年11月李伦出差，中聚金公司强行将该房屋上锁，导致无法享用该房屋，李伦的物品也被强行锁在屋内。李伦找到中聚金公司，中聚金公司告诉李伦是非法入住。李伦等业主找到多个部门请求协调此事未果。 博闻公司辩称，1.博闻公司未与李伦签订过购房协议、未收取其购房款，不是合同相对方，故不存在解除李伦与博闻公司签订的商品房买卖合同的问题；2.博闻公司与中聚金公司之间是房屋买卖关系，中聚金公司向博闻公司购买了182套房屋和地下车位，由于中聚金公司未按约付款，博闻公司已向中聚金公司发出解除合同通知，并已向成华法院起诉解除合同；3.博闻公司未参与李伦与中聚金公司的交易，根据现有证据显示，博闻公司并不能确认中聚金公司已收到李伦的款项；4.博闻公司并未实际占用该182套房屋，此前该房屋早已建成，由博闻公司出租给一家名为成都美臣酒店管理有限公司的企业，该酒店管理公司将房屋装修成酒店后一直在持续经营，本案所涉房屋并不是博闻公司交给中聚金公司的，而是成都美臣酒店管理有限公司交给中聚金公司的。中聚金公司接房屋后，将酒店的5层房屋的装修和设施、设备拆除，自行投入了装修、装配，以中聚金公司的名义对外进行销售，博闻公司未参与、未授权、未投资；5.中聚金公司与博闻公司关于双方间合同解除的案件尚在审理中，而在本案中李伦主张其向中聚金公司交付了款项，中聚金公司主张该款项已转付给了博闻公司，从而即是李伦向博闻公司交付了款项，这种主张明显无事实和法律依据；6.博闻公司未在所涉房屋现场或附近设立售楼部，未将房屋交付给李伦，未向李伦推销过所涉房屋，李伦基于与中聚金公司的协商，从中聚金公司手中购买的房屋，与中聚金公司签订的协议，这些都与博闻公司无关，理应由中聚金公司向李伦承担相应义务。综上，请求驳回李伦对于博闻公司的诉讼请求。 被告中聚金公司辩称，中聚金公司确认与李伦签订协议书，内容是为了锁定本案房源。中聚金公司确认收到李伦交付款项，将部分支付给博闻公司，部分用于案涉房屋的装修。博闻公司收到房款后，作出了解除案涉房屋抵押，与李伦签订商品房买卖合同。中聚金公司是专业从事销售的公司，为博闻公司共计售出30套房屋，其中16套向业主交付了商品房买卖合同及房屋，另外14套房屋博闻公司与李伦等原告签订合同后，借口需要加盖公章，因此予以收回，之后办理网签备案登记手续，与无争议的16套房屋业主的购买房屋手续一致，因为中聚金公司与博闻公司发生纠纷，博闻公司将李伦签订的合同并未返还，并且删除网签备案登记，存在违约，应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实: 2018年8月4日，李伦与中聚金公司签订《协议书》，约定：李伦拟购买位于成都市成华区，建筑面积63.47平方米，价格（含综合服务费）940000元，支付定金20000元，第二笔款项于2018年9月30日前支付920000元；中聚金公司为李伦提供购房政策咨询服务，协助李伦与开发商签订《商品房买卖合同》及双方协商确定的其他服务；本协议签署后，中聚金公司擅自提高价款或未经李伦同意将该房源推荐给第三人等原因，导致李伦未能取得该房源买卖合同买受人权利的，中聚金公司构成根本性违约，李伦有权单方书面解除本合同，中聚金公司应当双倍返还定金给李伦并退还李伦已支付的其他转让款项。 合同签订后，中聚金公司出具收据确认李伦支付了房价款共计940000元。庭审中，中聚金公司认可收据上的金额，李伦陈述上述协议原件已经被中聚金公司收回。 另查明，2018年6月4日，博闻公司与中聚金公司签订《商品房买卖合同》，约定：双方一致确认对位于成都市成华区，用途为酒店经营使用，总建筑面积为8803.08平方米的182套房屋进行现房现状买卖和交付，现该房屋出租给成都美臣酒店管理有限公司用于酒店经营，并由该公司进行了整体装修装饰；标的物业均已办理了房屋所有权证和国有土地使用权证（或不动产登记证），具备现房交付和产权转移登记过户条件。 李伦及中聚金公司均陈述案涉房屋已经完成交付，但之后因博闻公司和中聚金公司出现纠纷，故博闻公司将房屋上锁予以收回。 成都市成华区桃林街3号“博闻.八里锦汇”楼盘房屋的购房信息在成都市房屋产权交易中心显示，李伦就案涉房屋未与博闻公司签订房屋买卖合同。 上述事实，有协议书、收据、微信支付宝转账记录、《商品房买卖合同》、短信截图、房屋登记状态登记表、购房信息明细等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，李伦与中聚金公司签订的《协议书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，李伦按约支付了全部房款，但其至今未与开发商博闻公司签订商品房买卖合同，也未实际取得所购房屋，至今未取得案涉房屋买卖合同买受人的权利，因此中聚金公司的行为构成根本违约。故，李伦主张解除与中聚金公司签订的《协议书》并请求退还购房款940000元的理由成立，且符合双方合同约定，本院予以支持，双方《协议书》于本院向中聚金公司送达诉状副本之日即2020年3月30日予以解除。关于违约金，因双方协议约定中聚金公司违约应双倍返还李伦定金，但本院确定的应退房款中已包含定金20000元，故本院对李伦主张的违约金在20000元范围内予以支持。本案中，李伦诉请解除合同退还购房款是基于中聚金公司的违约行为,虽然中聚金公司应当承担违约金20000元，但尚不足以弥补其违约行为对守约方李伦所造成的损失，故李伦请求中聚金公司承担购房款资金占用利息，本院应予支持，本院酌定资金占用利息从本案起诉之日2020年3月9日起算。中聚金公司辩称违约系因博闻公司拒绝与李伦签订房屋买卖合同而所致，且所收购房款已实际支付给博闻公司，应由博闻公司向李伦退还购房款。本院认为，《协议书》系由李伦与中聚金公司之间签订，依据合同相对性，该协议对中聚金公司具有约束力，即使中聚金公司与博闻公司之间存在纠纷，也不能因此免除中聚金公司对李伦应当承担的责任，故本院对该抗辩意见不予支持。关于李伦提出的解除与博闻公司之间商品房买卖合同的问题，因双方至今未签订商品房买卖合同，因此双方并未建立商品房买卖合同关系，故本院对李伦的该项解除合同请求不予支持。因博闻公司并未与李伦之间建立商品房买卖合同关系，根据合同相对性，李伦主张由博闻公司与中聚金公司共同承担返还购房款的责任，缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告李伦与被告成都中聚金房地产营销策划有限公司于2018年8月4日签订的《协议书》于2020年3月30日解除； 二、被告成都中聚金房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李伦退还购房款940000元及资金占用利息（利息以940000元为基数，从2020年3月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）； 三、被告成都中聚金房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李伦支付违约金20000元； 四、驳回原告李伦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13600元，保全费5000元，共计18600元，由被告成都中聚金房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李成春 人民陪审员  蔡 莉 人民陪审员  陶 英 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  胡秋月