贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9721号上诉人（原审原告）：张芸，女，汉族，1968年12月13日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：师予华，男，汉族，1962年12月28日生，住贵州省贵阳市云岩区，系张芸丈夫。上诉人：（原审被告）：陈勇，男，汉族，1997年3月1日生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：袁劲松，贵州普众律师事务所律师。上诉人张芸与上诉人陈勇房租租赁合同纠纷一案，双方均不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张芸上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6340号民事判决第二项；二、判令陈勇向上诉人支付2019年5月1日起至2020年6月30日所欠租金98314.4元；三、判令陈勇自2020年7月1日起以原合同租金标准向原告支付租金至本案法律文书生效时止，后续占用费继续计算至被上诉人实际按照合同约定移交租用房屋时止；四、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定陈勇于2020年4月10日腾空房屋内容与事实不符。二、一审适用法律错误：1、一审认定与2020年5月19日解除合同错误；2、一审将押金充抵租金错误；3、被上诉人违约，一审基于公平原则减免疫情期间租金不当。陈勇答辩称，2020年5月8日，我方要求将钥匙给张芸，张芸应知晓我方不再承租该房屋，对于扩大损失，张芸应自行承担。上诉人陈勇上诉请求：撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6340号民事判决，根据事实依法判决。事实及理由：一审多计算了一个月的租金。张芸答辩称，一审不是少算了租金，而是多算了租金。张芸向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付2019年5月1日起至2020年6月30日所欠租金98314.4元；3、判令被告向原告支付违约金27662.88元；4、判令被告自2020年7月1日起以原合同租金标准向原告支付租金至本案法律文书生效时止，后续占用费继续计算至被告实际按照合同约定移交租用房屋时止；5、判令被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：案外人陈义华与被告陈勇系父子关系，二人共同作经营，2016年10月28日陈义华作为（乙方、承租方）与原告张芸（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》双方约定了房屋位置、租赁期限、租金标准、租金支付方式等，并约定陈义华向原告张芸交纳20000元作为租赁房屋的保证金，陈义华于2017年4月21日向原告张芸交纳了该保证金，原告张芸向陈义华出具的收据。在上述房屋租赁期间，原告张芸（甲方，出租方）与被告陈勇（乙方，承租方）于2019年9月1日签订了《房屋租赁合同》，载明：“房屋坐落于贵阳市南明区通银汽配城3栋3号，建筑面积164.66平方米。租赁用途园林景观，租赁期限自2019年5月5日至2022年6月30日，共计3年零二个月。租金支付方式，70元／平方米（不含税费），第一次付款时间及金额：2019年10月1日前支付2019年5月1日-2019年12月31日租金，其中优惠两个月，租金为70ｘ164.66ｘ6＝69157.2元，第二次支付时间为：2020年3月1日前支付2020年1月1月-2020年6月30日租金70ｘ164.66ｘ6＝69157.2元……甲方向乙方交付房租时，一次性收取乙方租赁押金10000元，作为乙方依照本合同约定使用房屋，维护房屋本身以及房屋内设施、资产的安全，完整性，履行合同约定各项责任的保证金。本合同终止或解除时，甲方将该押金归还给乙方。乙方在有效合同期内如擅自终止合同，甲方不退还租金。合同解除：甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：……3、不按照约定支付租金达10日的……。甲乙双方中如果一方具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应支付年租金的20%的违约金。原合同作废……”，以上合同有原告张芸的代理人师予华、被告陈勇的签字。被告陈勇于2019年10月31日向张芸支付租金40000元至今未支付租金，原告遂诉至本院，诉请如前。另，被告于2020年4月10日腾空房屋，2020年5月8日原告代理人到被告处，被告向其交还房屋钥匙，因双方对房屋前期租金和违约金的金额未达成一致意见，原告代理人拒绝收回房屋钥匙。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应遵循“诚实信用”原则履行各自义务。承租人应当按照约定的期限足额支付租金。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，应受法律保护，被告陈勇在租赁期间多次未足额缴纳租金，已侵犯了原告的合法权益，被告于2020年4月10日开始腾空了房屋并于同年5月8日向原告交还房屋钥匙，系用实际行动向原告表示不再履行合同义务，原告方当天虽未收回钥匙，但遂后不久，于同年同月19日向我院提起诉讼，并请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，系已明知被告不再履行该合同义务，双方对解除《房屋租赁合同》达成了合意，故原告现请求解除与被告2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》，于事实和法律有据，本院予以支持；但当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故双方解除合同的时间应认定为2020年5月19日，被告称在其回到贵阳之前即与原告协商好解除双方签订的房屋租赁合同，但提交的证据不足以证实该主张，本院不予采信。本案中，原、被告约定房屋租赁期限自2019年5月5日起至2022年6月30日止，共计3年2个月（其中原告优惠了2个月，实际为3年即36个月），租金按70元／平方米计算，每月租金为11526.2元，被告自2019年5月1日承租房屋，2020年5月19日原告起诉，扣减原告优惠的2个月，共计11个月零19天，共计应缴纳租金134088.13元，但自2020年2月开始因新冠疫情大面积漫延和加强疫情防控措施导致被告没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，被告请求减免在此期间的租金，本院依法予以准许，另原告与被告签订合同时，原告为被告优惠2个月租金系基于与被告签订长期租约，被告的违约致使该合同目的不能实现，故根据公平原则，只应对被告在2020年2月至3月期间的租金减免，即应按原合同租金标准承担一半，即5763.1元／月ｘ2＝11526.2元，被告实际应向原告缴纳租金122561.93元。被告在此期间支付了租金和保证金共计60000元，当在被告未足额缴纳租金时，保证金应首先充抵欠付的租金，故被告尚欠原告房屋租金62561.93元，原告请求被告支付欠付的租金，于事实和法律有据，但请求金额有误，本院予以支持部分，即被告应向原告支付欠付的租金62561.93元；被告在双方合同约定2019年10月1日第一次缴纳租金时就未按时足额缴纳租金，故原告请求被告支付违约金27662.88元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持；原告请求被告支付自2020年7月1日起以原合同租金标准向原告支付租金至本案法律文书生效时止，后续占用费继续计算至被告实际按照合同约定移交租用房屋时止，于事实和法律无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张芸与被告陈勇于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈勇于本判决生效之日起五日内向原告张芸支付2019年5月5日至2020年5月18日欠付的租金62561.93元；三、被告陈勇于本判决生效之日起五日内向原告张芸支付违约金27662.88元；四、驳回原告张芸的其余诉讼请求。案件受理费2818元，减半收取1409元，由原告张芸承担380元，被告陈勇负担1029元（该款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。二审审理中，张芸提交证据：身份证复印件、证明，拟证明：押金应扣除1万元。陈勇质证认为，不能作为证据使用，不能达到证明目的。二审审理中，陈勇父亲陈义华同意在本案中用该保证金扣除租金，陈勇出具说明在本案直接处理的前提下，同意在租金中扣除1万元。本院二审审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：一、《房屋租赁合同》解除的时间；二、2019年5月1日-2020年5月19日期间的租金；三、陈勇是否应支付2020年5月19日之后的租金。关于争议焦点一，2020年5月8日，陈勇代理人到张芸处要求交换房屋钥匙，其行为表示解除租赁合同，后张芸于2020年5月19日诉至法院诉请解除合同，故《房屋租赁合同》解除的时间为2020年5月19日，原审对此认定正确，本院予以维持。关于争议焦点二，根据《房屋租赁合同》第四条规定，2019年5月1日-2019年12月31日期间租金，其中优惠两个月，实际计算应为10个月，一审计算错误，本院予以纠正，陈勇应支付的租金为70ｘ164.66ｘ10＋（70ｘ164.66÷31×19）＝122561.93元，因为疫情影响，一审减免二个月租并无不当，故陈勇最终应支付的租金为122561.93元-5763.1元／月ｘ2＝111035.73元。陈勇于2019年10月31日向张芸支付租金40000元，陈勇父亲陈义华缴纳保证金2万元，陈义华同意在本案中用该保证金扣除租金，陈勇出具说明在本案直接处理的前提下，同意在租金中扣除1万元，根据《房屋租赁合同》第八条、第九条之规定，该保证金为履约保证金，并约定在合同解除应予归还，故陈勇最终应支付的租金为：111035.73元-50000元＝61035.73元关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，陈勇代理人到张芸处要求交换房屋钥匙，其行为表示解除租赁合同，张芸拒绝收回钥匙，后张芸于2020年5月19日诉至法院诉请解除合同，对于之后的损失一审法院未予支持，本院予以维持。综上，上诉人张芸的上诉请求不成立，本院予不予以支持。上诉人陈勇上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6340号民事判决第一项、第三项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6340号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初6340号民事判决第二项为：陈勇于本判决生效之日起五日内向张芸支付2019年5月5日至2020年5月18日欠付的租金61035.73元；四、驳回张芸的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的延迟履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。上诉费2818元，由张芸负担；上诉费2818元，由张芸负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月二十四日法官助理王李文书记员何家伟