苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初7712号 原告：刘抗林，男，1965年6月13日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：董强，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辜瑛，北京市雨仁（扬州）律师事务所实习律师。 被告：夏锋，男，1976年4月22日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王多，江苏苏融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡嘉璐，江苏苏融律师事务所律师。 原告刘抗林与被告夏锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告刘抗林的委托诉讼代理人董强、辜瑛，被告夏锋的委托诉讼代理人王多、胡嘉璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘抗林向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付合同违约赔偿金100000元；2、判令被告返还押金50000元；3、判令被告返还从2019年11月21日起至2020年3月4日的房租104154元；4、判令诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年3月4日，刘抗林与姑苏区平江盛豪宾馆签订《房屋租赁合同》，用于经营姑苏区华联商超人民路加盟店。系合法转租关系，约定转租期5年(该期限在被告与原出租人的合同期内)，即从2016年3月4日至2021年3月3日止。租金40万元每年，按期支付，3个月为一期，提前半月支付。后经商议实际给付按每期89275元支付房租。苏州尚沃酒店管理有限公司经司法拍卖获得苏州市姑苏区人民路XXXX号产权，后因平江盛豪宾馆欠缴产权人苏州尚沃酒店管理有限公司房租，双方于2019年10月31号协商解除了租赁合同。2019年11月21日夏峰为迫使原告搬离，对租赁房屋进行了断电。此时原告已提前给付至2020年3月4日的房租89275元。原告于当日报警处理，解决未果，一直处于被断电的状态。故原告向被告追偿3个半月房租即从2019年11月21日至2020年3月4日的已缴纳房租104154元(29758元为一个月房租，半个月即14879元)。另根据合同约定被告需给付违约金10万元及房屋押金5万元，被告一直未能兑现，故此成讼。后经查，姑苏区盛豪宾馆为个体工商户，夏峰为姑苏区盛豪宾馆经营者。现该营业执照已经注销。故，因由经营者夏峰对上述责任承担连带责任。为了维护当事人合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告夏锋辩称：1、原告要求被告支付违约赔偿金10万元的诉讼请求，无事实和法律依据，原告也未有实际损失。原告提供的2016年3月4日签订的房屋租赁合同并非真实合同，存在伪造证据的情形，希望法庭能够予以重视，在查明事实的情况下对原告进行处罚。合同主要体现在租赁期限、租金、双方责任，尤其是7.13条等合同主要条款约定上存在差异。请求法院驳回该诉讼请求。2、2020年7月24日，姑苏法院执行庭对原告所占有的房屋进行清场后进行了交付。按照已生效判决文书内容，截止到2020年6月3日，被告与房屋所有权人已经就相关租金、房屋占有使用费、逾期利息等进行结清，按照生效判决书中关于因原告拒绝交付、占有房屋所产生的房屋使用费的标准进行计算，即使扣除原告向被告交纳截止到2020年3月4日的租金89275元以及5万元押金后，仍不足以充抵被告向房屋所有权人支付的房屋使用费，被告无需退还，故请求法院驳回原告第2、3项诉讼请求。3、因为原告拒不配合交付房屋的行为致使被告无法整体将房屋交付给房屋所有权人，导致被告损失再扩大，故请求法院考虑本案中原告实际占有房屋至2020年8月4日，基本没有产生损失，而原告占有使用房屋的行为直接导致了被告向房屋所有权人支付了相应的占用期间的使用费，综上请求法院驳回原告全部诉请，并且被告保留向原告追偿房屋占有期间剩余的房屋占有使用费的权利。 本院经审理查明： 2013年5月，你的客栈公司（出租人，甲方）与夏锋（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市人民路XXXX号房屋（7层，建筑面积约为7013平方米，以下简称涉案房屋）出租给乙方，租期十年，自2013年6月1日起至2023年5月31日，其中2019年6月1日起至2021年5月31日（第七、第八年）期间年租金为445万元，租金先付后用，半年一付，提前15日支付。合同第8.7条约定，本合同签订时，租赁房屋内法人企业（乙方的公司）尚未成立，待乙方办理好政府规定的开办手续后，本合同的法律责任和权利义务由该公司承接，该公司在本合同上加盖公章，已示同意。同时乙方表示愿意对该公司对甲方就本合同的义务承担连带保证责任；合同第8.16条约定，乙方逾期支付租金，每日按1万元支付滞纳金；逾期超过15日的，甲方有权解除本合同并收回租赁物业、场地及附属设施设备。 上述合同签订后，夏锋即开始承租使用案涉房屋。2013年9月9日，夏锋注册设立个体工商户姑苏区平江盛豪宾馆（以下简称“盛豪宾馆”），并在涉案房屋内经营宾馆项目，并将其中的部分房屋转租给了刘抗林等人。2020年5月14日，盛豪宾馆予以了工商注销。 2019年12月10日，苏州尚沃格酒店管理有限公司（以下简称“尚沃格公司”）至本院起诉盛豪宾馆、夏锋、姑苏区华联商超人民路加盟店（以下简称“华联加盟店”），并向本院提出了请求确认你的客栈公司与盛豪宾馆、夏锋间的《租赁合同》于2019年10月31日解除；请求盛豪宾馆、夏锋、华联加盟店将苏州市人民路XXXX号房屋腾空后返还尚沃格公司；请求盛豪宾馆支付房屋租金及房屋占有使用费等诉讼请求。本院在审理过程中，依法追加了刘抗林作为第三人参加诉讼。本院在该案件中审理查明了如下事实：1、2016年3月4日，盛豪宾馆（出租人，甲方）与刘抗林（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市人民路XXXX号一楼沿街商铺出租给乙方经营连锁便利超市，租期五年，自2016年3月14日起至2021年3月3日止，年租金40万元。合同签订后，盛豪宾馆将苏州市人民路XXXX号房产一楼南第一间、第二间沿街商铺交付刘抗林。现上述房屋由华联加盟店进行超市使用。2、因你的客栈公司作为被执行人涉执行案件，苏州市中级人民法院于2019年8月27日至8月29日对涉案房屋进行司法拍卖。尚沃格公司作为竞拍人，以8166万元竞得涉案房屋（包括装修及附属设施）。2019年9月11日，苏州市中级人民法院作出（2019）苏05执恢16号执行裁定书，裁定将被执行人你的客栈公司名下坐落于苏州市人民路XXXX号商业房地产过户至尚沃格公司名下。2019年9月20日，尚沃格公司委托律师函告夏锋、盛豪宾馆，告知其经司法拍卖现为涉案房屋产权人，要求夏锋、盛豪宾馆接函后五日内将2019年9月12日至2019年12月31日期间租金1353288元支付给尚沃格公司，逾期支付将按约主张滞纳金并行使合同解除权。3、在该案审理中，尚沃格公司陈述称，自2019年9月12日起至今，盛豪宾馆、夏锋均未支付过租金。同年10月10日双方协商，就涉案房屋租赁合同解除时间点协商为2019年10月31日。夏锋、盛豪宾馆陈述称，同意涉案房屋租赁合同于2019年10月31日解除；其后曾通知刘抗林解除一楼商铺部分房屋的合同并要求其搬离，但刘抗林及华联加盟店均拒绝搬离。刘抗林陈述称，其系华联加盟店经营者刘阳阳父亲，华联加盟店原登记经营者为其本人；其已代华联加盟店于2019年11月向盛豪宾馆支付了新一季租金。4、在该案审理中，尚沃格公司与盛豪宾馆、夏锋就除华联加盟店目前使用的一楼沿街商铺以外的涉案房屋于2020年1月8日完成了交接；双方办理了书面交接手续。本院对该案审理后认为：关于华联加盟店租用的涉案房屋一楼沿街商铺。虽刘抗林与盛豪宾馆就一楼沿街商铺签订了房屋租赁合同，目前租期尚未届满，然因尚沃格公司与盛豪宾馆就涉案房屋的租赁合同（主合同）已解除，故在尚沃格公司作为物权人主张排他性权利的情形下，刘抗林、华联加盟店均无权继续使用涉案房屋。华联加盟店对其使用部分亦负有向尚沃格公司腾让之义务，故本院对尚沃格公司要求华联加盟店腾空、返还涉案房屋一楼沿街商铺的诉讼请求，亦予支持。本院于2020年1月22日作出（2019）苏0508民初10003号民事判决，判决：一、确认原告苏州尚沃格酒店管理有限公司与被告姑苏区平江盛豪宾馆就苏州市人民路XXXX号房屋签订的租赁合同于2019年10月31日解除。二、被告姑苏区华联商超人民路加盟店于本判决生效之日起十五日内腾空搬离苏州市人民路XXXX号一楼沿街南第一间、第二间商铺，并由被告姑苏区平江盛豪宾馆将上述一楼沿街商铺返还原告苏州尚沃格酒店管理有限公司。三、被告姑苏区平江盛豪宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告苏州尚沃格酒店管理有限公司房屋租金597359元及房屋使用费（暂计算至2020年1月8日房屋使用费计841179元，自2020年1月9日至实际返还上述一楼沿街商铺之日止，房屋使用费按1095元/日继续计算）。四、被告姑苏区平江盛豪宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告苏州尚沃格酒店管理有限公司逾期付款违约金（按年利率11.7%，以597359元为基数，自2019年9月12日计算至判决确定的履行之日止）。五、被告夏锋就本判决第三项、第四项确定的债务向原告苏州尚沃格酒店管理有限公司承担连带清偿责任。判决后，华联加盟店向苏州中院提起了上诉。苏州中院于2020年4月21日作出（2020）苏05民终2200号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。 另查明，2018年3月4日，盛豪宾馆（甲方）与刘抗林（华联超市）签订《补充协议》一份，主要内容为：1、甲方减免乙方2016年12月4日至2017年3月3日期间房租3万元。2、自2017年3月4日至2018年3月3日期间乙方房租调整为37万元，期间乙方自愿放弃甲方开具发票。3、自2018年3月3日开始至合同结束，乙方房屋为每年37万元，按季度缴纳，甲方按照3%给予乙方减免（如本季度房租92500元，则减免92500*3%=2775元）。 再查明，1、2019年11月18日-22日刘抗林与夏锋的短信聊天记录，11月20日，刘抗林表示要付房租。夏锋回复：刘抗林老板，我一个月前就明确和你说我不租给你了，请你相互理解找地方赶紧搬走。我锦江宾馆也不做了，你尽快搬走以免造成损失。刘抗林11月20日下午回复：夏总，房租钱转过去了，收到了吗？11月22日，刘抗林问夏锋：夏总，电费转过去了，收到了吗？2、刘抗林于2019年11月20日向盛豪宾馆账户支付了50000元；11月21日支付了39275元、848元。3、2019年12月19日，盛豪宾馆向刘抗林寄送《函》一份，内容为：盛豪宾馆与刘抗林签署了房屋租赁合同，由于该租赁房屋的产权已通过苏州中院执行裁定书裁定从你的客栈公司过户至尚沃格公司名下，同时，尚沃格公司向盛豪宾馆等人提出解除租赁合同并要求盛豪宾馆和刘抗林腾房交付的诉讼，故此，我单位正式函告：终止与你方的房屋租赁合同关系，解除该份合同，并于30日内腾空房屋并予以交付。 再查明，2020年6月3日，尚沃格公司（甲方）与盛豪宾馆、夏锋（乙方）签订《和解协议》一份，内容为：甲乙因姑苏区人民路XXXX号房屋租赁合同纠纷经苏州市姑苏区人民法院审理终结，就该判决书的履行，双方达成以下和解协议：1、判决中乙方应支付甲方的房屋租金、房屋使用费以及逾期付款违约金、案件受理费合计数额降低至100万元。2、乙方在支付给甲方100万元后，上述判决书中乙方的给付义务全部履行完毕。 再查明，苏州市人民路XXXX号不动产的原产权人为你的客栈公司。2010年10月，上述不动产由你的客栈公司抵押给了中国工商银行苏州高新区支行，分别为最高额抵押和一般抵押，抵押债权数额分别为5300万元、1700万元。上述不动产自2014年起，被多家法院查封。2019年10月22日，上述不动产登记至尚沃格公司名下。 在本案审理中，刘抗林向本院举证了一份其与盛豪宾馆签订的《房屋租赁合同》，该合同与（2019）苏0508民初10003号案件中刘抗林与盛豪宾馆的《房屋租赁合同》主要有以下区别：1、第3.1款：刘抗林在本案中举证的合同的第3.1款：经甲乙双方充分协商，约定租赁期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。（2019）苏0508民初10003号《房屋租赁合同》第3.1款：经甲乙双方充分协商，约定租赁期限为五年，自2016年3月4日起至2021年3月3日止。2、第4.1款：刘抗林在本案中举证的合同的第4.1款2016年1月1日至2020年12月31日五年租金分别为40万、40万、40万、41万、42万。（2019）苏0508民初10003号《房屋租赁合同》第4.1款，2016年3月4日至2021年3月3日五年租金分别均为40万元。3、第7.13款：刘抗林在本案中举证的合同的第7.13款任何一方违反本合同约定的，应当向守约方承担违约金10万元。（2019）苏0508民初10003号《房屋租赁合同》第7.13款：租赁期限内如乙方转租转让，需征得甲方书面同意。 庭审中，原告陈述：1、其从案涉房屋搬离的时间点为2017年7月底左右。2、其主张10万元违约金的请求权基础为因被告单方解除合同导致合同根本无法履行产生的违约责任。 以上事实，由房屋租赁合同、民事判决书两份、补充协议、函、邮寄凭证、短信聊天记录、收据、付款凭证、和解协议、不动产产权信息及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，案涉不动产在出租给夏锋之前已被设立了抵押权，后因你的客栈公司无力偿还债务，导致案涉不动产被拍卖，由案外人尚沃格公司竞价取得所有权。该情形符合上述司法解释规定的法定情形，尚沃格公司要求解除房屋租赁合同并要求夏锋、华联加盟店搬离案涉房屋合法有据，夏锋亦系根据上述法律规定及生效民事判决的要求而解除与尚沃格公司（你的客栈公司）的租赁合同以及夏锋与刘抗林之间的转租合同，并不存在违法或违约之处，故原告要求夏锋支付违约金10万元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告返还从2019年11月21日至2020年3月4日期间房屋租金104154元的诉讼请求。本院认为，根据（2019）苏0508民初10003号查明的事实，尚沃格公司（你的客栈公司）与夏锋之间的租赁合同于2019年10月31日已解除，且夏锋于2019年11月20日通过短信再次向刘抗林表示在一个月前即已明确不再继续维持双方的租赁关系、并要求刘抗林尽快搬走，因此，双方的转租合同至少在2019年11月20日即已解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告返还2019年11月21日至2020年3月4日期间的房屋租金合法有据，应予支持。根据补充协议关于租金的最新计算约定，2019年11月21日至2020年3月4日期间的房屋租金金额应为101178.3元。同理，被告收取的押金50000元，也应同时退还原告。至于原告在合同解除后有无继续占有房屋以及占有房屋产生的相关使用费，因被告未在本案中提起反诉，故本院对此不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（五）款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告夏锋于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘抗林押金50000元。 二、被告夏锋于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘抗林房租101178.3元。 三、驳回原告刘抗林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5112元，减半收取2556元，由原告刘抗林负担1150元，被告夏锋负担1406元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 李 成 二〇二〇年十二月三十日 书记员 杨宇铮