广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4294号 上诉人（原审被告）：王静，男，1974年2月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人（原审被告）：阮旭霞，女，1975年5月5日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审原告）：桂林市兴进物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山北路147号522室。统一社会信用代码：91450300732197910K（1-1）。 法定代表人：罗捷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙巧玲，广西三心律师事务所律师。 上诉人王静、阮旭霞因与被上诉人桂林市兴进物业服务有限责任公司（以下简称兴进物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初2911号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王静、阮旭霞上诉请求：l.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。2020年7月14日被上诉人起诉上诉人要求交纳从2009年12月11日至2019年12月31日的物业服务费，时间长达10年。上诉人从2008年收房起就对应按照什么样的标准交纳物业费与被上诉人多次协商，并从10年前就向被上诉人提出将双方争议提交法院进行审理，以便通过法定的程序尽早解决双方物业费的纠纷，而被上诉人一直未予理会。被上诉人上门粘贴催费单的时间已超过诉讼有效期，其在本案一审中也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。被上诉人通过封锁残疾人通道、长期不修剪树枝、不及时维修上诉人房屋周围的公共路灯等诸多违约行为让上诉人生活不便，从而达到催收的目的，明显是怠于行使权利。一审判决将长达10年未缴纳物业费的责任全由上诉人承担，并判处高额违约金，该判决显失公平。二、上诉人房屋存在特殊构造，且家中有残疾老人居住无法正常使用电梯到达入户门所在楼层，按照双方签订的物业合同约定应按照楼梯房的价格收取；且被上诉人存在不履行或未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务的行为，应在按楼梯房收取物业费的基础上酌情予以减免才是真正体现公平。在双方签订的前期物业合同中规定：无电梯住宅0.6元/月/平方米，电梯住宅1元/月/平方米，上诉人房屋特殊构造实际上就是属于无电梯住宅，如按电梯住宅收取物业费，应保证上诉人正常使用电梯到达入户门所在楼层的需求（因家中有残疾人此需求实属必须）。而一审判决却忽略了此重大争议，仍支持被上诉人按照电梯房收物业费，实际上违背了双方物业合同中规定的物业服务提供方按合同约定提供与收费相匹配的原则。一审已认定被上诉人存在不履行或未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务的行为与其应当提供的服务标准不匹配的事实，上诉人认为应在按照楼梯房0.6元/月/平方米收取物业费的基础上酌情按80%缴纳才是公平的。三、被上诉人同时存在不履行或未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务的违约事实，一审判决上诉人支付高额违约金是显失公平的。一审已认定被上诉人提出让上诉人按欠缴金额30%支付违约金是过高的，而在实际判决时违约金计算复杂，且计算得出的违约金与被上诉人提出的金额相差无几，实际上是完全支持了被上诉人的违约金请求。且一审法院同时认定了被上诉人也存在不履行或未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务的行为，事实上属于双方违约，但一审判决时只单方面认定上诉人违约，而忽略了被上诉人同样也存在违约行为，这是不公平的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，请二审法院依法支持上诉人诉讼请求。 被上诉人兴进物业公司辩称，一审判决实际上只支持了本案80%的物业费，上诉人对一审判决认定其工作不到位是不认可的，但上诉人也认可一审判决，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 兴进物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2009年12月11日至2019年12月31日的物业服务费28998.95元；2.判令被告向原告支付违约金8699.69元；3.判令被告承担本案案件受理费、邮寄费、公告费等诉讼费用。 一审法院认定事实：广西桂林市象山区铁西三里1号兴进·曦镇8栋1-半地下室层、1-1号房屋的产权人为被告王静、阮旭霞及阮刚毅。该房屋系电梯房，房屋建筑面积为219.17平方米。原告自2007年开始为案涉房屋所在的小区提供物业服务。2008年11月25日，原告（甲方）与被告王静、阮旭霞及阮刚毅（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定由甲方为兴进·曦镇小区提供物业管理服务，合同期限自签订之日始至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业管理服务合同时止；前期物业管理服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：无电梯住宅0.6元/月/平方米，电梯住宅1元/月/平方米；商务用房1.5元/月/平方米，商铺3元/月/平方米，半地下室独立车库20元/月/间。空置房物业管理服务费按全额收取；乙方应自办理交楼手续之日起开始全额交纳物业管理服务费用，交楼之日一次性预缴6个月的物业管理服务费。之后每年分2次交费，即当年一月十五日之前交纳一至六月的物业管理服务费、当年六月十五之前交纳七至十二月的物业管理服务费；乙方违反本协议的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，甲方有权在小区公告栏公示催费通知，且每逾期一天，业主或物业使用人应按逾期费用总额的千分之三向乙方支付违约金；对不缴纳物业管理服务费及相关其他费用的，甲方有权按有关规定追究其法律责任；在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：…公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（指：门岗值勤、重点部位每小时一次的巡视监控等，协助公安部门、消费部门和业主做好本物业管理区域内的治安秩序维护和消防防范管理工作）…。2015年7月1日，桂林市兴进曦镇小区主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《兴进曦镇小区物业服务合同》，约定（节录）：甲方选聘乙方对兴进·曦镇小区提供物业管理服务，服务期限从2015年7月1日至2020年6月30日止；自2015年7月1日起，无电梯住宅0.9元/月/平方米，电梯住宅1.4元/月/平方米；电梯房一楼及地复住宅1.2元/月/平方米，商务用房2元/月/平方米，商铺2元/月/平方米，半地下室独立车库20元/月/间；2015年7月1日前的收费标准按原前期物业服务合同执行；甲方应每年分2次交费，即当年一月十五日之前交纳一至六月的物业服务费，当年六月十五日之前交纳七月至十二月的物业服务费；业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，乙方有权在小区公告栏公示催费通知，且每逾期一天，业主或物业使用人应按逾期费用总额的千分之三向乙方支付违约金；对不缴纳物业管理服务费及相关其他费用的，乙方有权按有关规定追究其法律责任。上述合同签订后，原告依约向兴进·曦镇小区提供物业服务。被告因无法正常使用电梯，对按电梯楼收费标准缴纳物业费存在异议，拒绝缴纳物业服务费，之后又因被告答辩中提到的物业服务问题与原告产生矛盾从2009年12月11日起就未缴纳物业服务费，原告故诉至法院要求被告缴纳2009年12月11日至2019年12月31日期间的物业服务费。 另查明，涉案房屋原所有权人阮刚毅已于2019年去世，故原告在本案审理过程中申请撤回对阮刚毅的起诉。 一审法院认为，本案中涉及两份物业服务合同。2008年11月25日，被告与原告签订的《兴进·曦镇前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效。2015年7月1日，桂林市兴进曦镇小区业主委员会与原告签订《兴进曦镇小区物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，桂林市兴进曦镇小区业主委员会依法选聘原告并与其签订《兴进曦镇小区物业服务合同》，已经法院生效判决确定为合法有效合同，对该小区全体业主具有法律约束力，故该院对该合同的效力亦予认定。被告作为该小区的业主，应在原告按合同约定对小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，按约每半年向原告预交一期物业服务费，物业服务费用应按建筑面积219.17平方米计算。该院认为，物业服务工作包含的服务内容多、范围宽，物业服务提供方在服务期间存在不足，业主可以自行向物业提供单位提出建议，也可以向业委会反映由业委会责令物业服务提供方进行整改，而不是因为物业服务过程中存在工作瑕疵就以此为由拒绝缴纳物业费用长达十年。业主向物业服务提供单位缴纳物业服务费，物业服务提供方按合同约定提供与收费标准相匹配的物业服务，是业主与物业公司双方应负的权利义务。被告长期拒缴物业服务费的行为，侵害原告的权益，也影响到小区其它按时缴纳物业服务费的业主能否享受到与其缴纳的物业服务费相匹配的物业服务。被告因认为物业服务合同中关于其作为一楼业主，却需按电梯楼收费标准计收服务费不合理，开始拖欠物业费。而原告在被告欠缴物业费期间，封锁残疾人通道、长期不修剪树枝、不及时维修被告房屋周围的公共路灯的行为，与其应当提供的物业服务标准也不匹配。故被告物业服务费用，该院酌情由被告按物业费用80%缴纳，2009年12月11日至2019年12月31日应缴纳的物业费为23043.51元（219.17平方米×1元/平方米×1个月÷30天×20天×80%＋219.17平方米×1元/平方米×66个月×80%＋219.17平方米×1.2元/平方米×54个月×80%＝23043.51元）。 关于违约金，合同约定了被告逾期缴纳物业管理服务费的违约金收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三，现原告要求按欠缴费用的30%支付违约金，该院认为，该违约金计算标准仍过高，该院酌情调整为按年利率6%标准，以每期应缴物业服务费为基数，自逾期之日起计算至实际清偿之日止（以2010年为例，2010年1月1日至2010年6月30日期间应缴物业服务费应自2010年1月15日起计付，2010年7月1日至2010年12月31日期间应缴物业服务费应自2010年6月15日起计付，以此类推），但以不超过原告诉请的8699.69元为限。被告提出本案已过诉讼时效。该院认为，原告自前期物业至今一直持续的在为被告所在的小区提供物业服务，且在此期间双方因为物业服务问题一直都在沟通协商，原告也通过门上粘贴催费单的形式多次向被告进行催收，故对被告的诉讼时效抗辩，该院不予采信。另，案件所涉房屋的所有权人阮刚毅经核实已于2019年去世，原告在本案审理过程中撤回对阮刚毅的起诉，该院予以准许。被告王静、阮旭霞作为房屋的共同共有权人，原告要求二被告承担支付物业服务费的义务，合法有据，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告王静、阮旭霞应于本判决生效之日起十日内向原告桂林市兴进物业服务有限责任公司支付2009年12月11日至2019年12月31日期间的物业服务费23043.51元及违约金（违约金计算方式，按年利率6%标准，以每期应缴物业服务费为基数，自逾期之日起分段计算至实际清偿之日止，但以不超过8699.69元为限）；二、驳回原告桂林市兴进物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费742元，减半收取计371元（原告已预交），由被告王静、阮旭霞负担300元，其余71元由原告桂林市兴进物业服务有限责任公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：一、被上诉人在本案中的部分诉讼请求是否已超过诉讼时效；二、上诉人应按无电梯房标准还是应按电梯房标准向被上诉人支付物业服务费；三、被上诉人是否应减免收取上诉人的物业服务费；四、上诉人是否应向被上诉人支付违约金以及应支付多少。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉案《兴进·曦镇前期物业服务合同》，以及桂林市兴进曦镇小区业主委员会与被上诉人签订的涉案《兴进曦镇小区物业服务合同》是合同相对双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，两份合同均合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《兴进曦镇小区物业服务合同》对该小区包括上诉人在内的全体业主具有法律约束力。 一、关于被上诉人在本案中的部分诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。本案已查明，上诉人系涉案物业使用人，但其没有按照合同约定交纳物业服务费。因此，被上诉人要求上诉人付清拖欠的物业服务费有事实和法律依据，一审法院予以相应支持并无不妥，本院予以确认。上诉人主张被上诉人的部分诉讼请求已超过诉讼时效，但本案现有证据显示，被上诉人曾通过门上粘贴催费单的形式多次向上诉人催收物业服务费，期间双方因为物业服务问题也一直都在沟通协商，引起了诉讼时效的中断，并且，被上诉人自前期物业至本案主张物业服务费截止时间2019年12月31日一直在为上诉人所在的小区提供物业服务，物业服务合同的履行为持续性行为，属于同一债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，被上诉人于2020年7月14日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。上诉人主张本案中被上诉人的部分诉讼请求超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于上诉人应按无电梯房标准还是应按电梯房标准向被上诉人支付物业服务费的问题。上诉人与被上诉人签订的涉案《前期物业服务合同》中约定，前期物业管理服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：无电梯住宅0.6元/月/平方米，有电梯住宅1元/月/平方米；商务用房1.5元/月/平方米，商铺3元/月/平方米，半地下室独立车库20元/月/间。上诉人的房屋为有电梯住宅，一审法院按1元/月/平方米标准计算上诉人应支付的前期物业服务费符合双方的合同约定，本院对此予以确认。上诉人主张应按无电梯住宅0.6元/月/平方米支付前期物业服务费没有合同及事实依据，本院不予支持。桂林市兴进曦镇小区主委员会与被上诉人签订的涉案《兴进曦镇小区物业服务合同》中约定，自2015年7月1日起，无电梯住宅0.9元/月/平方米，电梯住宅1.4元/月/平方米；电梯房一楼及地复住宅1.2元/月/平方米，商务用房2元/月/平方米，商铺2元/月/平方米，半地下室独立车库20元/月/间；2015年7月1日前的收费标准按原前期物业服务合同执行。上诉人房屋为电梯房一楼及地复住宅，一审法院按1.2元/月/平方米标准计算上诉人自2015年7月1日起应支付的物业服务费符合双方的合同约定，本院对此亦予以确认。上诉人主张应按无电梯住宅0.9元/月/平方米支付自2015年7月1日起的物业服务费没有合同及事实依据，本院不予支持。 三、关于被上诉人是否应减免收取上诉人的物业服务费的问题。物业服务具有综合性、长期性、动态性等特点，物业服务内容涉及小区和业主生活的多个方面。评价物业服务是否构成根本违约应综合考虑小区的整体物业服务情况、持续状态和小区全体业主的利益等予以确认。而按照合同权利义务对等原则，业主应向物业服务提供方缴纳物业服务费，物业服务提供方也应按合同约定提供与收费标准相匹配的物业服务。本案中，上诉人提出被上诉人在提供物业服务的某些环节、某些区域做得不够好,存在瑕疵，其可以向被上诉人提出建议，也可以向业主委员会反映由业主委员会责令被上诉人进行整改，而不应成为上诉人长期拒交物业服务费的理由。被上诉人在上诉人欠缴物业费期间，采取封锁残疾人通道、长期不修剪树枝、不及时维修上诉人房屋周围公共路灯的行为，与其应当提供的物业服务标准也不匹配。一审法院根据本案的实际情况，酌情确定由上诉人按其欠缴物业服务费的80%向被上诉人实际缴纳并无不妥，本院对此予以确认。一审法院经计算判决上诉人向被上诉人支付物业服务费23043.51元有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人对一审法院该项判决提出的异议理由不成立，本院不予采纳。 四、关于上诉人是否应向被上诉人支付违约金以及应支付多少的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”可见违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，其主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，上诉人未按合同约定交纳物业服务费，已构成违约，被上诉人要求上诉人支付违约金有合同和法律依据，应予以支持。而上诉人逾期交纳物业服务费给被上诉人造成的损失主要体现为资金占用利息，在被上诉人未能举证证明存在其他损失的情况下，双方约定欠费一方逾期缴纳物业管理服务费的违约金收取标准按每逾期一日加收应缴额的3‰过高，被上诉人起诉要求上诉人按欠缴费用的30%支付违约金，该违约金计算标准仍过高，一审法院酌情调整为按年利率6%标准，以每期应缴物业服务费为基数，自逾期之日起计算至实际清偿之日止，但以不超过被上诉人诉请的8699.69元为限，一审法院酌情作出的该调整并无不妥，本院对此予以确认。上诉人以被上诉人亦存在违约行为由，主张其不应向被上诉人支持违约金，但一审法院酌情确定上诉人只需按其欠缴物业费用的80%向被上诉人实际支付物业服务费，已适当减轻了上诉人的支付义务，故上诉人的该项主张理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人王静、阮旭霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费742元，由上诉人王静、阮旭霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 文 静