广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14250号原告（反诉被告）：郑露华，女，1984年4月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：施广俊，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓超，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：林素晶，女，1989年11月2日出生，汉族，住广东省徐闻县，被告：李洁敏，女，1990年3月6日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区，被告（反诉原告）：王远芳，女，1981年6月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区，原告郑露华诉被告林素晶、李洁敏、王远芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑露华及其委托诉讼代理人施广俊、被告林素晶、王远芳到庭参加了诉讼；被告李洁敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑露华向本院提出诉讼请求：1、原告与三被告签署的《租赁合同》于2020年7月15日解除；2、三被告向原告共同清偿2020年2月至2020年7月15日的租金162250元及其违约金（违约金计算标准为每逾期一日按欠款金额的2%计算，当月欠付租金自当月3日起算，均计至清偿之日止）；3、三被告向原告共同清偿2020年2月至2020年7月15日的电费9784.12元、水费342.12、物业管理费7332.9元、生活垃圾处理费58.66元（共计17517.8元）及上述费用之违约金（违约金计算标准为每逾期一日按前款金额的2%计算，当月欠付款项自下个月3日起算，均计至清偿之日止）；4、三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年1月11日，原告（甲方）与三被告（乙方）签署了《租赁合同》（下称合同），根据合同第一条约定，原告向三被告出租位于广州市番禺区钟村街钟一村白山路11号长华创意谷（双冠水暖创意园）自编号：D区17栋07号物业（以下简称该物业）；租赁面积500平方米。合同第二条约定：租赁期限为2019年2月1日至2021年1月31日。合同第三条第2.1款约定，租赁期间每月租金为29000元。合同第七条第2款约定，乙方（三被告）逾期交付租金、水电等应交费用的，逾期每天按应交款的2%向甲方支付违约金，逾期十天以上视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同、没收保证金，一切乙方投入的设备、装修无偿归甲方所有。合同签署后，原告按约向三被告交付案涉物业，而三被告自2020年2月起即拖欠租金、水电费及物业管理费，经原告多次催促，仍拒绝支付且拒绝搬离。鉴于三被告拖欠租金已超过十天，合同约定的原告单方解除合同之条件己成就，为使损失不再扩大，原告向被告提出解除合同并要求其搬离物业，三被告于2020年7月15日搬离。据此，原告主张自被告搬离之日起，合同解除。截至2020年7月15日，三被告拖欠原告租金159500元、电费9441.24元、水费278.19元、物业管理费7332.9元、生活垃圾处理费58.66元，根据合同第七条第2款之约定，三被告应当按每逾期一日应付金额的2%为计算标准，向原告支付违约金。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法判决。被告林素晶辩称：1.《无门自然生活馆股东协议》第九条明确提出：在协商一致的情况下可退出合作。2.2019年8月30日本人与被告三（王远芳）签订了《退出合作协议书》，协议第二条写明：从签订协议之日起，所有物资、固定和非固定资产等以及全部债权债务全部转移给甲方（王远芳）。签订后新产生的所有法律责任与乙方无关；协议第三条：甲方（王远芳）与其他方成立的其他的任何合作关系与乙方（本人）无任何关系，无门公司的整体成本包括了房租水电、人员工资以及其他成本均与乙方（本人）无关。3.本人已分三次，由招商银行转账给被告三（王远芳）清付完《退出合作协议书》第二条约定的款项。并于2019年11月25日签订《确认书》：本人与无门不存在任何合作关系也与被告三（王远芳）不存在任何权利义务。4.2019年9月24日于广州市番禺区政务服务中心工商登记注册大厅变更了登记，且原告郑露华同去办理，知晓我退出合作的事实。我方认为至2019年8月30日起已与被告三（王远芳）解除合作关系，故不需再承担之后产生的所有债务，包括房屋租赁费用。被告李洁敏未做答辩。被告王远芳辩称：一、双方签订的《租赁合同》无效：1、涉案商铺的主租赁合同已被认定无效：涉案商铺所在的房屋的所有权人——钟村一村股份合作经济社与承租人广州双冠创意园投资有限公司/叶建华签订的租赁合同已经被认定无效；2、原告与广州市双冠物业管理有限公司签订的合同无效，出租人主体错误：涉案商铺的承租人为广州市双冠创意园投资有限公司或叶建华而并非广州市双冠物业管理有限公司，广州市双冠物业管理有限公司并没有承租权，所以也没有转租权。3、原告作为商铺转租人主体不适格：涉案物业为商铺，是商业用途的不动产并非住宅房屋，出租/转租该不动产盈利的主体应当为有营业执照的法人主体而并非自然人，否则即损害国家的税收利益，违反国家强行性法律法规，所以，该合同的出租主体不适格，应当被认定为无效；4、原告没有转租权：原告的转租行为没有得到承租人——广州市双冠创意园投资有限公司或叶建华的同意或追认。所以，该合同自始无效，原告获取的不当利益应予以归还我方，应归还的利益构成和金额如下：第一：押金58000元，水电周转金4800元；第二：从2019年1月至2020年1月共13个月，收取的租金为29000元/月，扣除原告实际租金在2019年为9777元/月，2020年为10892元，2019年差价为19223/月，2020年差价为18108元，248784共269122元；（以上共计311584元）二、关于费用计算问题：我方与原告早在4月前就我方继续经营问题达成了变更协议：第一、长华创意园给与原告的租金减免政策，我方享有：也就是2月免除租金；第二、原告不再赚取我方租金差价，我方仅支付长华创意园实际收取原告的租金金额即可，即10892元/月；第三、原告有义务招募分租人分担我方。而6月我方已经支付了9846元租金，所以我方应当承担的费用为33722元。三、关于过错方的问题1、我方没有过错：第一、2月至5月我方拖延支付租金是得到原告默认的行为:疫情发生之后,我方已经于2月27日通知原告因为疫情承担不了高额租金要退租，但原告一再哀求我方让我方不要搬离，3月29日我方再次要求退租，而我方再次哀求我方不要搬离并给出不赚取我方租金差价为条件哀求我方不要搬离，并且威胁我方如果解除合同无论长华物业管理处还是原告均不允许我方搬走店内任何物品。在原告的威逼、利诱、哀求等手段下，我方勉强答应原告不解除合同，但已经明示原告无法承担高额租金，且当时园区内的商家正集体向长华创意园争取租金减免政策，原告要求我方代其争取政策，所以，原告也默认我方拖延支付租金的行为；第二、我方拖延支付租金的行为恶意行为：6月，我方的经营稍微改善后主动支付了6月的部分租金和水电费用9846元，所以我方是无力承担租金而非恶意拖延支付租金。第三、我方拖延支付租金未构成根本性违约，原告无权解除合同：按合同变更后标准计算，我方拖延支付租金的金额未超过押金58000元，属于合理范围，且因为疫情的影响并未完全解除，拖延租金情有可原，并未构成根本性违约，原告无权因此解除合同，更无权采取非法行动。2、原告有过错：第一、餐厅午餐时间到店闹事：7月3日中午11点半，原告带一行不明人士商铺闹事，当时正值中午午饭时分，餐厅正在招待来客，且该餐厅为素食餐厅，是庄重的场所，原告的行为严重影响我方的正常经营；第二、指使物业对涉案商铺停水停电：因原告7月3日的扰乱经营的行为，我方拒绝支付7月租金，原告于7月5日至10日对涉案素食餐厅采取了停水停电行为，给餐厅造成了严重损失；第三、强行封门：7月10日，原告乘我方外出之时，伙同不明人士进店拉扯所有在职义工出店门，并推攘我方对涉案商铺进行强行锁门；第四、强行占有商铺内一到四楼500平方空间内的公私财物：7月10日封门后，我方向街道办反应情况，街道办于7月13日前来调解封门一事，原告当时口头答应我方让我方将店内物品搬离，但仅限7月14日当天全部搬完。但7月14日当天当我方雇佣搬运工将物品搬上车后，原告却以我方没有支付齐租金为理由不给我方开具放行条，导致我方无法将物品搬走。店内物品包括一楼素食餐厅的所有物品、一楼超市所有物品，一楼茶室部分物品，三楼至四楼瑜伽室所有物品之外还有我方全部个人物品，因为我方当时搬到店内居住，且并无其他住处，所有个人物品：衣物、生活用品、珠宝、箱包、案卷等全部原告非法占有并不予返还。并且原告已经将物品转让和丢弃，严重损害我方公司和个人的合法权益。第五、原告负责招募的分租人拒绝支付租金：原告为了留我方在涉案场地经营，劝说将其在涉案场地对面经营美容业的朋友——阿艳到涉案场地二楼，分担我方租金，约定租金为3500/月（包含了物业费用），但阿艳从4月至7月均没有缴纳过任何租金。综上所述，根据《合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条第四、五款、《城市房地产管理法》第五十三条、《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，有权转租的承租方与出租方的租赁合同已经被认定无效，原告并没有和有权出租的出租方签订合同，也没有得到有权转租的承租方的追认，而且原告作为自然人出租商业物业牟利违反国家强行新规定，损害国家税收利益，其提交的与我方与原告签订的租赁合同应当被认定为无效，我方除了支付合理的占用费用和物业水电费用之外，原告应当返还其他获取的不当利益。根据《民法典》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》一百一十七、一百一十八条以及最高人民法院2020年5月15日印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定：我方不应当对不可抗力事件存续期间导致拖延支付租金的行为不应当认定为过错，根据《合同法》一百零七条的规定，原告应当为自己的违法行为导致的后果承担赔偿责任，所以，根据租赁合同无效、疫情不可抗力的期间、疫情发生后双方变更的协议内容，原告的违法行为以及适用民法公平原则，即使合同无效，我方也应承担涉案商铺的占用费也就是3-6月原告实际应当缴纳给长华物业的租金以及实际发生的物业水电费用，而对应而言原告也应当遵守双方与疫情后变更的协议内容，不能故意增加我方负担以及承担其行为导致的过错责任。综上，恳请法院，查明事实，维护我方的合法权益，依法支持我方的答辩理由。被告王远芳向本院提出反诉请求：1、原告归还不当利益331922元（包括：押金58000元，水电周转金4800元；从2019年1月至2020年1月共13个月，收取的租金29000元/月，扣除被答辩人实际缴纳的租金9777元/月，差额为19223/月，共249899元）；2、原告向被告赔偿因2020年7月3日至7月14日现场闹事、停水停电、强行封门导致的直接经营损失（按月租金10892元为标准计算12天）共4212元；3、原告因强行解除租赁合同导致被告的装修损失47061元（计算标准为52292扣除10%一年折旧）；4、原告归还非法扣押的经营用途的商品以及物品：餐饮设备、用具、超市商品、瑜伽用品、家具、物品，或赔偿损失205375元；5、原告归还被告的全部个人物品（衣物、护肤品、箱包、珠宝、证照、书籍、字画）或支付同等额度赔偿金19166元，就无法举证物品的价值，酌情赔偿50000元；6、原告强行占有以及处分的被告的个人物品，就其中有纪念意义的私人物品无法返还，赔偿精神损失费10000元；7、原告赔偿搬运费1500元；8、原告赔偿被告对第三人的代卖商品赔偿金510元；（以上共计587723元）；9、原告因强占以及私自处分被告个人物品在公开的报纸上登报道歉；10、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告与原告于2019年1月11日签订了《租赁合同》，在长华创意谷自编D区17栋7号商铺经营素食餐饮、茶道、瑜伽等商业项目。因年初的疫情导致被告于2-5月均无法正常营业。2月疫情刚发生时，被告向原告提出无法支付高昂房租要求解除合同，原告不同意，采取各种软磨硬泡的措施让被告留在涉案商铺继续经营；3月底被告再次向原告提出无法支付房租所以想找一个租金低廉的商铺继续经营，而原告是私自转租涉案商铺，其才是承租人，如果被告离开，则该房租只能由原告承担，所以原告采用各种软硬手段反复劝说被告留下继续经营，被告自知无力承担，但考虑到原告承诺以下条件：第一、长华创意园给与原告的租金减免政策由被告实际享有：也就是2月免除租金；第二、原告不再赚取被告租金差价，被告仅支付长华创意园实际收取原告的租金金额即可，即10892元/月；第三、原告有义务招募分租人分担被告。而且当时为了留下被告，原告劝说了自己好友到涉案商铺二楼经营，所以，被告才勉强留下涉案商铺继续经营。但6月后疫情缓和、经济逐渐复苏，原告认为疫情期间给与被告优惠条件太多而想方设法反悔，对此被告的经营刚刚复苏，还需要时间逐渐恢复，而原告却等不及，原告于2020年7月3日在午餐时分到素食馆闹事，以及于7月5至10日对涉案商铺采取停水停电行为，直至7月10日采取强行封门行为，给被告经营的素食馆造成毁灭性的打击。并且，除此之外，其招募分担被告房租的好友从4月初搬到涉案商铺到封门，没有缴纳任何租金给被告。被告认为双方签订的《租赁合同》应当认定为无效，原告获取的部分不当得利应当予以返还被告。对于原告闹事、停水停电、强行封门的一系列非法、过错行为，应当给与被告赔偿。在7月13日，原告将纠纷反应到钟村街道办，后街道办人员来调解时，原告在街道办人员以及长华创意园物业人员都在场时承诺让被告将全部物品搬离，但仅限在7月14日一天时间，被告认为店铺面积大（四层楼五百平方），涉及到餐厅、超市、茶室瑜伽馆以及被告的个人住所，且物品繁多需要临时找仓库，一天时间远远不足，但原告强行仅限被告一天内搬迁，被告为了物品能够拿回无奈同意。但7月14日在被告雇佣搬运工将所有物品搬上货运车准备离开长华创意谷园区，原告却以被告没有交齐租金，损坏了大门、损坏了店内的墙壁等等无端理由拒绝开具放行条并且让物业封锁所有大门阻止被告搬离物品，导致被告损失搬运费用1500元。其后，双方在电话微信中协商，因为原告不断要求被告交租以及缴纳所谓的“赔偿费”，遭到被告拒绝，被告合理合法地提出几点搬迁要求：“1、和搬运工交涉后，对方提出需要重新付搬运费，为了补偿，修门和清洁善后由你方负责，门是因为你方暴力封铺造成了损害不应由我方承担，而且我已经承担了搬运工的医药费了；2、彻底搬迁给两天时间，一天继续整理卖二手，一天搬家；3、热暑天气，必须开水开电，让工人免于中暑；4、放行条先拍照给我，我微信和物业确认真实有效，我重新入场搬的时候，双方在场交接，我需要提前拿到，因为搬运工要求我先出示放行条。”。该要求遭到原告拒绝，因为当时7月15日正值小暑（7月6日）和大暑（7月22日）的烈暑天气，被告和义工以及帮忙的朋友和搬运工在7月14日当天在没有风扇没有空调的环境下整理物品将近中暑，此乃原告故意为之，被告强烈要求原告考虑人道主义，给涉案商铺开水电但遭到原告拒绝并强行占有涉案商铺的所有经营性的商品和物品，其中包括了第三方在店内代卖的需要他人物品，导致被告对第三方的赔偿。不仅如此，因被告在疫情之后做公益，所有进店人员均可免费吃素食并自愿捐款，当时为了节省租金、时间、精力投入此项善举，所以从祈福新村倚湖湾举家搬迁到涉案商铺的四楼居住，将全部私人物品悉数搬至涉案商铺四楼。原告强行封门后且不给被告将物品搬离，被告仅在7月14日当天拿走一包夏天的衣物，导致其他秋冬衣物、生活用品、珠宝、箱包、案卷、有纪念价值的物品：被告爷爷的遗物、被告的日记、纪念币、小学至大学的毕业证照、法律资格证照、影集以及载明有三百万左右的借据/欠条等等物品全部被强行占有无法一一详述和举证。被告认为，被告延迟支付租金的行为乃基于不可抗力事件以及不可抗力事件的延续影响，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条，被告拖延支付租金的行为不应当被认定为违约行为。并且除此之外，原告在被告本就艰难恢复经营之际，采取强硬非法手段对正在经营中的餐厅进行扰乱、停水停电、封门等非法措施，已经超越了私力救济的范围，种种行为违反基本人道主义，导致被告不可逆转的严重损失，同时，强行占有所有物品，其中包含了许多购物票据也导致被告对物品的举证严重困难。根据《民法典》第一百二十二条，基于合同无效，原告应当想被告返还其收取的不当利益，根据《民法典》第一百七十九条的规定，原告应当对其过错行为承担损害赔偿责任，根据《民法典》第一百二十条、第一百一十四条、第一百七十九条、第二百四十条、三百一十一条以及《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条的规定，原告应当返还强行占有的被告的经营性商品和物品以及被告的所有个人物品，已经处分的应当追回，无法追回的应当承担赔偿责任。对无法追回也无法举证的物品酌情判决一定金额的赔偿金以及对有纪念意义的物品酌情判决精神损失费，以及公开登报道歉，请贵院依法判决以维护被告的合法权益。原告郑露华对被告王远芳的反诉辩称：我方认为反诉不成立，因为本案是租赁合同纠纷，被告王元芳提出的是侵权损害赔偿，依法不构成反诉，应当另案处理，况且其主张的依据与事实不符。被告林素晶对被告王远芳的反诉述称：我不清楚被告王远芳的反诉，我认为被告王远芳的反诉与我方无关。被告李洁敏对被告王远芳的反诉未做答辩。经审理查明：2019年1月11日，原告作为出租方广州市海珠区华音琴行的代表人（甲方）与被告王远芳、李洁敏、林素晶作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，该合同第一条约定，甲方出租位于广州市番禺区钟村街钟一村白山路11号长华创意谷（双冠水暖创意园）自编号：D区17栋07号物业（以下简称涉案物业）。物业面积500平方米。乙方在本合同签订之前，已多次到现场察看，对该物业属性作充分了解，愿意按现状承租。第二条租赁期限为：从2019年2月1日起至2021年1月31日止。经甲、乙双方确认一致：自2019年1月12日至2019年1月31日为乙方装修期，不收取租金，但2019年1月管理费、水电费等需由乙方自行承担。第三条约定租金、管理费、履约保证金及其他费用的支付方式及期限：乙方向甲方缴纳履约保证金58000元、水电周转金4800元；租赁年度（2019年2月1日起至2021年1月31日），按每月每平方米58元计算，每月租金29000元；物业安装独立的水、电表，按水电部门标准有无关公司代收代缴，公用水电费按总用量分摊计算至每户（按用户面积与总面积的比例分摊），物业管理费2.5元/平方米，乙方须按月定支付水电费，逾期支付十天以上可作停水、电处理，由此造成的一切损失由乙方承担；租赁期内，乙方除按时间甲方交付房屋租金外，乙方还必须按时向甲方交付承租部分的管理费、水电费等费用；乙方于每月3日前向甲方交付当月的租金同时向甲方交付上月的水、电费和当月的物业管理服务费。第六条约定乙方责任，乙方确因特殊情况提前解除合同或退组的，必须提前60天告知甲方，经甲方同意方可解除合同，且履约保证金及其他押金归甲方不予退回，一切乙方投入的装修、设备等无偿归甲方所有。第七条约定违约责任，乙方逾期交付租金、水电等费用的逾期每天按应交款的2%向甲方支付违约金，逾期十天以上视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同、没收保证金，一切乙方投入的设备、装修无偿归甲方所有。上述《租赁合同》还就其他相关事项进行约定。包括涉案物业在内的位于广州市番禺区钟村街白山路11号（自编厂房20）的物业为广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社名下物业，广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社于2017年取得了不动产权证书，该不动产权证书载明广州市番禺区钟村街白山路11号（自编厂房20）房屋建筑面积为48988.38平方米，房屋总层数为16层，房屋所有权取得方式为“自建”，房地产权平面附图中包含了涉案物业所处的长华创意谷。广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社于2019年4月5日出具《证明》，“兹有位于广州市番禺区钟村街白山路11号（双冠水暖创业园）的项目，系我村出租土地给广州市双冠创意园投资有限公司（下称：双冠公司）后，由双冠公司自行投资建设的项目。该项目的用途可作为办公及商业用途。在合同期内，双冠公司享有出租、使用、经营权。特此证明！”。原告于2017年1月24日与案外人广州市双冠物业管理有限公司签订《创意谷租赁合同》租赁涉案物业，租赁期限自2017年4月15日起至2025年2月14日，租赁物业面积488.86平方米，租金按年度递增，其中2017年4月15日至2020年2月14日每月租金为9777元，2020年2月15日至2021年2月4日每月租金为10892元。广州市双冠物业管理有限公司于2017年8月22日变更名称为广州市双冠创意园投资有限公司。三被告与原告签订《租赁合同》后，三被告又签订《无门自然生活馆股东协议书》，约定三方各自以自有的品牌、技术、资源等入股，并投入筹建、经营所需的资金经营无门生活馆。2019年6月28日，三被告签署《终止合作协议书》。2019年6月30日、2019年8月30日，被告李洁敏、林素晶先后退出三方之间的合作，2019年11月23日，被告林素晶将退出无门的结算款支付完毕给被告王远芳,2019年11月25日被告王远芳与被告林素晶签署《确认书》。被告王远芳亦向本院提交了被告李洁敏、被告林素晶退出三被告之间在涉案物业合作的《退出合作协议书》，并称其他被告与本案无关。原告称被告自2020年2月开始逾期缴纳租金，被告王远芳曾于2020年2月27日向原告表示三月开始不租了，双方因协商未果，被告王远芳又于2020年3月29日向原告发送“一周内搬走就这么说定了”，原告回复“那行吧，如果你觉得我这个2-12月，10个月都不赚一分钱租金的二房东，还做的不够的话，那我也没有办法了我是和股东说你搬走了，我这边只能找到两家也要撤场的商家，所以不能赚人家钱和收押金，只能这样到12月再看了”、“那三月份租金怎么弄”；2020年4月1日，被告王远芳向原告发送了《租赁补充协议书》，被告王远芳并向本院提交了打印件，其中第三条约定“在2021年1月10日前，租金总额为19000元，如乙方协助甲方将其与长华的固定租金降低，则租金自动变更为协商后的价格。在2021年1月11日之后按原合同金额。二、履约保证金为原缴纳保证金，如合约期满乙方不再续租，则甲方有权不退回该履约保证金。”。但双方后并未重新签订书面协议。本院经审理还查明以下事实：因被告王远芳拒交涉案物业的租金及物业管理费、水电费，原告与被告王远芳产生纠纷，后双方在2020年7月13日经街道办人员调解达成协议，被告王远芳需在2020年7月14日将搬离涉案物业，在被告王远芳搬离涉案物业过程中，涉案物大门损坏，故产业园的物业要求被告王远芳赔偿大门损坏费用800元才能放行。被告王远芳认为大门是原告强行锁门时已经损坏，故其拒绝赔付，并将已搬上车的部分物品又搬回涉案物业内，后原告向物业公司支付了800元。被告王远芳的朋友出庭作证时称在被告王远芳准备搬走其物品当天，其用小车载回了属于她自己但放在涉案物业内的物品。被告王远芳向搬运工人支付了该次搬运的费用1500元。被告王远芳称其承租涉案物业开设素食馆，原告于2020年7月3日派人前往店铺闹事、并于2020年7月5日至10日对涉案物业停水停电、于2020年7月10日对正在经营中的店铺强行锁门，导致其无法正常经营。被告王远芳并向本院提交了其为租赁涉案物业购买相关物品的购物清单，拟证实其遗留在涉案物业内的物品的价值。另查明：涉案物业已经由原告重新出租给他人，原告称被告王远芳留存部分物品仍在涉案物业内，原告已经专门找地方存放，希望被告王远芳尽快搬走。被告亦称会尽快搬走，并称如有丢失会报警处理。原告与被告王远芳并未对留存在涉案物业内的物品进行清点，原告在2020年7月15日后曾向被告王远芳发送短信，要求被告尽快搬走留存的物品。再查明：根据原告向本院提交的长华创意谷物业管理中心盖章确认的欠费表载明涉案物业2020年2月5日至2020年7月5日期间每月均欠缴物业管理费1222.15元，2020年2月5日欠缴电费1135.05元，2020年3月5日欠缴电费984.4元，2020年4月5日欠缴电费869.4元、电费公摊3.59元，2020年5月5日欠缴电费1315.6元、电费公摊76.26元，2020年6月5日欠缴电费1837.13元，2020年7月5日欠缴电费2339.1元、电费公摊77.73元、水费177.6元、水费公摊36.66元、生活垃圾处理费58.66元。原告另提交了2020年8月的收费通知单，载明2020年8月涉案物业欠缴物业管理费1222.15元，生活垃圾处理费58.66元、水费91.2元、电费1534.1元、电费公摊71.86元、水费公摊36.66元、租金10892元、改造费8800元。被告王远芳主张涉案《租赁合同》无效，并向本院提交了（2018）01民终9956号民事判决书，该案中被告为广州市番禺区钟村街钟一村股份合作经济社，双方当事人发生争议的物业为“广州市番禺区钟村街担水涌路口商业大楼”，因该物业未取得房屋产权证及建设规划许可证等报建材料，该民事判决书确认就该物业签署的《租赁合同》无效。原告向本院提出诉请，要求确认原告与三被告签订的《租赁合同》于2020年7月15日予以解除、三被告向其支付2020年2月至2020年7月15日期间的租金及违约金、2020年2月至2020年7月15日电费、水费、物业管理费及违约金。被告王远芳、林素晶到庭参加诉讼，被告王远芳、林素晶均称被告林素晶、被告李洁敏已经退出在涉案物业合作，本案与被告林素晶、被告李洁敏无关。被告王远芳并向本院提出反诉，主张要求原告返还2019年1月至2020年1月期间的租金差额、押金、周转金，赔偿停业损失、装修损失，返还留存在涉案物业的商品、商业用品及个人物品或赔偿同等价值的金额，赔偿无法返还物品的精神损失费，赔偿搬运费，登报公开赔礼道歉等。以上事实，有原告与被告林素晶、王远芳所提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告从案外人广州双冠创意园投资有限公司承租涉案物业，并与三被告签订《租赁合同》将涉案物业转租给被告王远芳、林素晶、李洁敏。被告王远芳因新冠疫情原因影响经营，未向原告缴纳涉案物业的租金，被告王远芳在搬离涉案物业时与原告发生纠纷，原告遂将被告王远芳、林素晶、李洁敏诉至本院，被告王远芳并提起反诉。一、关于涉案租赁合同的效力问题。原告与广州市双冠创意园投资有限公司签订的租赁合同与本案所涉租赁合同并非同一法律关系，广州市双冠创意园投资有限公司并非本案当事人。原告依据与广州市双冠创意园投资有限公司签订房屋租赁合同取得涉案物业相关权益，并向本院提交了涉案物业的不动产权证书复印件，其已经初步举证证明其对涉案物业享有合法占有使用权益，虽广州市双冠创意园投资有限公司并未对原告的转租行为作出明示同意或追认，但亦不能排除广州市双冠创意园投资有限公司知道或者应当知道原告转租超过六个月而未提出异议的情形。故在广州市双冠创意园投资有限公司未能参与本案诉讼的前提下，不能仅凭出租人无明示同意转租而认定转租合同无效。综上所述，涉案《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，未违法法律规定，合法有效。被告王远芳向本院提交的民事判决书中的物业地址与本案并非同一地址，且本案物业已经取得不动产权证，被告王远芳的该项抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。二、关于本案《租赁合同》的权利义务主体问题，虽被告王远芳、林素晶、李洁敏作为承租人共同与原告签署《租赁合同》，但三被告在签署租赁合同后于2020年1月13日签署合作协议，且三被告已经于同年6月终止合作，王远芳、林素晶、李洁敏随后即退出合作，三方已经就合作进行清算并履行完毕相关义务。被告王远芳在本案中表示被告林素晶、李洁敏已经退出合作与本案无关，租赁涉案物业以来均是被告王远芳和原告沟通租赁相关事宜。综合本院查明以上事实，可以认定涉案物业的承租人实际权利义务均由被告王远芳承受，涉案物业自2020年2月开始欠缴租金，被告林素晶、李洁敏在涉案物业欠缴租金期间并未享受因租赁涉案租赁带来的利益，三被告在涉案物业合作期间应负担的义务，也通过清算支付相关款项结清。故在涉案物业欠缴租金期间，涉案租赁合同的权利义务相对人应为原告与被告王远芳，被告林素晶、李洁敏无需在本案中承担责任。三、关于被告王远芳提出的反诉请求，因被告王远芳提出的反诉请求是基于租赁涉案物业产生的纠纷，故本院依法受理并进行合并审理，本院对被告王远芳提出的反诉请求认定如下：1、租金差额，因被告王远芳与原告签订的租赁合同合法有效，双方均应遵照履行，故被告王远芳无权要求原告向其退回2019年1月至2020年1月期间的租金差额。2、保证金、水电周转金、装修损失，因双方签的《租赁合同》约定了“如乙方却因特殊情况提前解除合同或退租的，必须提前60天告知甲方，经甲方同意方可解除合同，且履约保证金及其他押金归甲方不予退回，一切装修、设备等无偿归甲方所有。”，本案原告作为守约方，并无任何违约行为，本案系因被告王远芳逾期交租违约，其应承担相应的违约责任，按照合同约定，被告王远芳已无权要求原告退回保证金，亦无权要求原告赔偿装修损失，但因双方未就水电周转金作出约定，故原告应向被告王远芳无息退还水电周转金，即被告王远芳缴纳的水电周转金4800元可在本案中抵扣其应缴纳的租金。3、经营损失，因被告王远芳拖欠原告租金长达7个月在先，被告王远芳仅口头陈述原告派人前往涉案物业闹事，但并未提交证据证明，也未提交证据证明其产生的实际损失，故其主张原告向其赔偿经营损失，无事实及法律依据，本院不予支持。4、返还经营用途的商品及私人物品、赔偿损失、精神损失、代卖商品等，本案中双方均确认被告王远芳留有相关物品在涉案物业内，但双方均未就留存物品进行清点、确认，原告称被告王远芳留存在涉案物业内的物品仍在涉案物业内存放，原告并在本案庭审过程中告知被告王远芳尽快搬走物品，故本案中不存在原告非法扣押被告王远芳的物品，在双方合同解除后，被告王远芳既拒绝向原告缴纳租金或场地占用费，又不将其物品搬走，原告对被告王远芳的留存物品无法定保管义务，被告王远芳将其物品一直留存在涉案物业内实属不妥，被告王远芳应在合理的时间内将其留存在涉案物业内的物品搬离。因被告王远芳要求原告返还的物品不确定，故被告留存在涉案商铺内的物品应由双方自行交付为宜。被告王远芳仅向本院提交了淘宝的购买记录，根据现有证据无法确定被告王远芳留存在涉案物业内的物品数量及价值，且在本案法庭辩论终结前被告王远芳尚未搬走相关物品，故被告王远芳无证据证明其实际产生的损失，对于被告王远芳主张原告向其返还物品及赔偿损失、赔偿私人物品无法返还的精神损失费、代卖商品的损失等，本院均不予支持。5、搬运费，被告王远芳因搬离涉案物业花费搬运费1500元，此本应为被告王远芳自行承担的费用，被告王远芳产生该损失是因其与涉案物业所在产业园发生纠纷导致损失，且该损失本是可以避免的，现原告已经支付了涉案物业玻璃门破损的赔偿金，被告王远芳仍向原告主张该搬运费损失显属无理，本院不应予以支持。6、公开道歉，本案为租赁合同纠纷，赔礼道歉为侵犯人格权承担责任之方式，本案中双方因租赁合同产生的纠纷并未涉及侵犯人格权，且本案中若被告王远芳产生相关损失，其自身对产生的损失亦存在放任的过错，故本院对被告王远芳该项诉讼请求不予支持。7、诉讼费用，本案受理费及反诉费均应根据双方各自承担责任比例负担。四、关于被告王远芳在本案中应承担责任问题。因被告王远芳逾期缴纳租金，原告与王远芳在街道办人员调解下协议于2020年7月15日解除双方之间的《租赁合同》，被告王远芳并于当日进行了撤场和搬离工作，故双方之间的《租赁合同》自该日起予以解除。合同解除后，被告王远芳本应当向原告支付2020年2月1日至2020年7月15日期间欠缴的租金，但被告王远芳曾在2020年2月和2020年6月期间多次表示无力继续租赁涉案物业，原告亦多次和被告王远芳沟通，被告王远芳后租赁涉案物业至2020年7月15日，根据被告王远芳提交的微信聊天记录，原告确实做出过减免2020年2月份租金及2020年3月至2020年12月期间的租金按照原告承租涉案物业租金的标准支付的承诺，且被告王远芳确因新冠疫情影响经营，故本院对于原告曾向被告王远芳提出的免除2020年2月份租金予以确认，即被告王远芳应当向原告支付2020年3月至2020年7月15日期间的租金。关于支付租金的标准，虽原告作出减免2020年3月至2020年12月租金的承诺，但原告作出该承诺意在与被告王远芳协商能租赁涉案物业至2020年12月，因被告王远芳在2020年3月至2020年7月15日期间从未按该标准向原告支付过租金，且双方于2020年7月15日即协商解除合同，双方亦未重新签订书面协议确认租金支付标准，现原告仍主张按照合同约定标准支付租金，合情合理，本院应当予以支持。故被告王远芳应向原告支付2020年3月1日至2020年7月15日期间的租金为130500元（29000元×4.5月），抵扣原告应向被告王远芳退还的水电周转金4800元后，被告王远芳仍应向原告支付125700元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。因被告王远芳却因新冠疫情影响经营，且原告已经没收被告缴纳的保证金，故本院对原告主张被告王远芳支付逾期支付租金的利息的诉讼请求酌情不予支持，原告产生的相关损失可在其没收的保证金中得到补偿。被告王远芳在租赁涉案物业期间产生的物业费及水电费，均应当由被告王远芳自行负担。根据原告提交的证据，可以确认被告王远芳应负担涉案物业2020年2月1日至2020年7月15日期间产生的物业费为6721.83元（1222.15元/月×5.5月）。原告提交的证据显示涉案物业2020年2月5日至2020年7月5日收费期间欠付电费8480.68元、电费公摊157.58元、水费177.6元、水费公摊36.66元、生活垃圾处理费58.66元。因双方在解除租赁合同当天未对涉案物业产生的相关水电费等进行结算确认，且涉案物业搬离当天是停水状态，故原告未能提交证据证明被告王远芳在2020年7月1日至2020年7月15日期间产生的水电等相关费用，本院对原告主张的该期间的水电费及水电公摊费、生活垃圾处理费等均不予支持，被告王远芳应向原告支付欠付的水电费及公摊、生活垃圾处理费合共8911.18元，对原告主张的超出部分，本院则不予支持。原告主张被告支付拖欠水电费等费用的违约金的依据不足，本院亦酌情不予支持。综上所述，驳回原告郑露华的其他诉讼请求及被告王远芳的其他反诉请求。被告李洁敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、确认原告郑露华与被告王远芳、林素晶、李洁敏于2019年1月11日签订的《租赁合同》在2020年7月15日予以解除。二、被告王远芳应当自本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑露华支付2020年3月1日至2020年7月15期间的租金125700元。三、被告王远芳应当自本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑露华支付2020年2月1日至2020年7月15期间的物业管理费6721.83元。四、被告王远芳应当自本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑露华支付水电费及公摊、生活垃圾处理费合共8911.18元。五、驳回原告郑露华的其他诉讼请求。六、驳回被告王远芳的其他反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3968元，减半收取计1948元，由原告郑露华负担385元，被告王远芳负担1563元；反诉受理费10498元，减半收取计5249元，由原告郑露华负担25元，被告王远芳负担5224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡林二〇二〇年十二月十一日法官助理刘莎书记员王雅佩