山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民初163号原告（申请执行人）：高瑞兵，男，1968年12月19日出生，汉族，住山东省威海市文登区。委托诉讼代理人：杨清林，男，1976年10月13日出生，汉族，住北京市丰台区，系高瑞兵所在威海市文城建设集团第十三建筑有限公司推荐。被告（案外人）：徐静，女，1975年7月14日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。被告（被执行人）：郭立勇，男，1960年5月14日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。原告高瑞兵与被告徐静、郭立勇申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告高瑞兵及其委托诉讼代理人杨清林、被告徐静、郭立勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高瑞兵向本院提出诉讼请求：准许执行威海市文化西路190-1号21室房产。事实和理由：威海凯旋门房地产开发有限公司（以下简称凯旋门公司）与徐静之间的基础法律关系为以房抵债法律关系，而非普通的商品房买卖合同关系，凯旋门公司与徐静所签的虚假商品房买卖合同本质是消灭债务，而非购房。并不适用《执行异议及复议规定》第二十八条的规定，应予驳回。根据威海市中级人民法院在执行异议审查过程中查明的事实，案涉房屋系郭立勇私下以房抵债给徐丙军，徐丙军为消灭债务，将案涉房屋私下倒卖给徐静。在徐丙军将案涉房屋私自倒卖给徐静后，凯旋门公司应徐丙军要求与徐静签订虚假的商品房买卖合同。实际上，凯旋门公司和徐静并未发生真实的商品房买卖关系，凯旋门公司与徐静签订虚假的商品房买卖合同只是帮助徐丙军处理郭立勇抵顶的房产，帮助徐丙军消灭债务。徐静未提供合法有效的证据证实其已付清案涉房屋的价款。徐静自称以5938020元的价格从徐丙军处购得案涉房屋，但其提供的汇款证据显示，其于2015年7月1日第一次将2969020元的首付款付给了袁彩霞，之后又于2018年12月28日将2200000元支付给威海通诚新能源有限公司，徐静均未提供证据证实上述两笔所谓购房款款项系支付案涉房屋的房款。而且，上述两笔款项相加共计5169010元，与其网签备案的价格相差769010元，未付清全部购房款，其异议不应支持。案涉房屋的两次转让行为违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》的禁止性规定，恶意偷逃国家税款，为违法、无效的买卖行为。综上，徐静的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，不享有排除法院强制执行的合法权益。徐静辩称，徐静与凯旋门公司签订了商品房买卖合同并办理了网签备案，亦支付了全部购房款，袁彩霞系凯旋门公司的会计，法院对案涉房屋的查封时间是2019年11月29日，徐静是在法院查封之前签署的书面买卖合同，且已支付全部价款，进行了装修，占有使用至今。案涉房屋未能办理过户登记并非徐静原因。因此，徐静对案涉房屋有权排除强制执行，高瑞兵的诉讼请求不能成立。郭立勇辩称，其认可将案涉房屋抵顶给了徐丙军。高瑞兵围绕诉讼请求依法提交了（2019）鲁10民初80号民事判决、（2018）鲁民终1135号民事判决、（2020）鲁10执异38号执行裁定、徐静与凯旋门公司签订的商品房买卖合同等证据；徐静围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、房款收据及付款凭证、房屋验收交接单、商铺租赁合同、租金交纳凭证、物业费单据、水电费单据、暖气费单据、房屋照片等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月15日，郭立勇与张长清（系凯旋门公司法定代表人）签订“银丰公寓式酒店项目房屋分配协议书”一份，对银丰公寓式酒店项目的相关房产进行分配，郭立勇据此分得案涉房屋。因郭立勇尚欠凯旋门公司和张长清的后期开发费用和相关税费，凯旋门公司并未为其办理产权证书。后郭立勇将案涉房屋转给徐丙军，徐丙军又将案涉房屋转让给徐静。2014年11月28日，凯旋门公司与徐静签订商品房买卖合同并于房地产登记机关办理了网签备案，合同编号为201400040892。2015年7月1日，徐静按照徐丙军的指示向凯旋门公司支付2969010元首付款，2018年12月28日，徐静向威海通诚新能源有限公司支付2200000元。2018年2月8日，徐静与刘**签订案涉房屋租赁合同并由刘芳使用该房屋自2018年3月15日起经营“东隅炭火烤肉”。2018年10月起，徐静交纳了相应物业费、水电费用。另查明，2019年7月1日，本院作出（2019）鲁10民初80号民事判决：一、郭立勇偿还高瑞兵借款本金990万元、工程款2502356.6元及利息1697643.4元，共计1410万元，于判决生效后十日内付清；二、郭立勇支付高瑞兵借款利息（以990万元为本金，自2014年12月7日起至2019年3月29日止，按月利率2%计算）及工程款利息（以2502356.6元为本金，自2014年12月16日起至2019年3月29日止，按年利率6%计算）；郭立勇负担案件受理费、保全费共148239元。该判决生效后，郭立勇未履行上述还款义务，高瑞兵申请执行。执行过程中，本院于2019年11月29日作出（2019）鲁10执459号之二执行裁定，查封了案涉房屋。徐静提出执行异议。本院于2020年7月29日作出（2020）鲁10执异38号执行裁定，中止对案涉房屋的执行，并解除查封。高瑞兵不服该裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。本院认为，双方当事人的争议焦点为：徐静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，徐静与凯旋门公司在2014年11月28日签订商品房买卖合同并办理了网签备案。虽然徐静与凯旋门公司之间不存在直接的房屋买卖合同关系，但凯旋门公司此前将案涉房屋分配给郭立勇处分，郭立勇又将案涉房屋的处分权抵顶转让给徐丙军，徐静付款后经案涉房屋登记权利人凯旋门公司认可并签订商品房买卖合同的行为足可证实徐静与徐丙军之间形成了房屋买卖合同关系，凯旋门公司亦同意代徐丙军向徐静履行商品房买卖合同项下的义务，该商品房买卖合同是徐静、徐丙军、凯旋门公司之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。偷逃税款问题非民事法律调整的范围，高瑞兵可向税务主管部门反映，但其主张案涉房屋交易过程中因存在偷逃税款情形致使房屋买卖合同无效，理由不当，本院不予采纳。徐静在案涉房屋于2019年11月29日被查封之前，已向徐丙军交付了全部购房款并合法占有案涉房屋，未能办理产权证书的原因系郭立勇欠凯旋门公司和张长清的后期开发费用和相关税费，并非徐静原因。故，徐静对案涉房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。高瑞兵诉请准许执行案涉房屋，于法无据，本院不予支持。综上所述，高瑞兵的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回高瑞兵的诉讼请求。案件受理费53366元，由高瑞兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  杨秀萍审 判 员  侯善斌人民陪审员  于荣舵二〇二〇年十二月二十八日法官助理宋杨书记员张济节