北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初558号原告（执行案外人）：任杰，男，1978年5月1日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告任杰与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任杰的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任杰向本院提出诉讼请求：排除对临汾市尧都区解放东路XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。事实和理由：2013年4月26日，任杰与洋洲房地产公司就涉案房屋签订了认购协议，并支付了全部房款。同年5月，任杰向洋洲房地产公司交纳了装修押金、物业费、水电费等费用，办理了交房手续，对该房屋进行了装修并入住。2018年6月，本院在审理中信富通公司诉洋洲房地产公司融资租赁合同纠纷一案中，保全预查封了上述房屋，并于2020年6月续封。任杰提出案外人执行异议，本院于2020年7月裁定驳回任杰的异议申请。综上，任杰认为，在本院查封之前，任杰就案涉房屋已签订合法有效的买卖合同，支付了全款，并占有居住，未能办理产权证是洋洲房地产公司原因导致。任杰对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起诉讼，请求判决不得执行该执行标的。被告中信富通公司辩称，不同意任杰的诉讼请求和理由。事实和理由：一、任杰对案涉房屋不享有足以排除执行的物权或物权期待权等民事权益。首先，案涉房屋未办理房屋过户登记手续，所有权并未转移至任杰名下，任杰对案涉房屋不享有物权；其次，任杰与洋洲房地产公司签订的是预约合同性质的《认购协议书》，并不是合法有效的书面买卖合同，故对案涉房屋不享有物权期待权；最后，任杰基于《认购协议书》享有的是一种债权请求权，不能产生排除强制执行的效力。二、任杰的异议主张不具备法律规定的排除执行的法定情形。任杰提供的证据不足以证明其同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条所规定的排除执行的必要条件。（一）任杰与洋洲房地产公司在案涉房屋被查封前未签订合法有效的书面买卖合同。首先，《认购协议书》不属于“书面买卖合同”。因《认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的买卖合同应当明确的主要内容，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第三条的规定，《认购协议书》属于预约合同而不是买卖合同。同时，依据《认购协议书》第四条中“本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约……双方签订《商品房买卖合同书》后……协议书自动作废”的约定，并参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条的规定，《认购协议书》仍系预约合同而非“书面买卖合同”。并且，依《认购协议书》双方的约定，双方对该协议书非书面买卖合同均是认可的。其次，《认购协议书》不“合法”。因《认购协议书》未依法办理备案手续，违反了《城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条、《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，《认购协议书》不具有合法性。最后，现有证据不足以证明《认购协议书》是在涉案房屋被法院查封前签订。（二）任杰未在查封前合法占有案涉房屋。首先，任杰未提交证据证明其与第三人进行过案涉房屋的交付。同时，任杰提交的证据不能形成完整有效的证据链条，不足以证明其已占有案涉房屋。即使认定已占有，但任杰的占有系“不合法”占有。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建筑工程经过竣工验收合格后才能交付使用。法院至临汾市不动产登记中心调查时相关工作人员也指出了案涉房屋未经验收。故即使洋洲房地产公司已将房屋交付任杰使用或任杰实际占有了案涉房屋，但任杰对案涉房屋的占有不能被认定为“合法”占有。其次，任杰提供的证据不足以证明其购买案涉房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，不符合《规定》第二十九条的情形。（三）任杰未支付房屋价款。1．《认购协议书》约定在签署该协议时支付总房款的90%，而任杰提交的收据显示在未签订商品房买卖合同的情况下其提前支付了全部价款，不符合合同约定及日常生活经验法则。2．任杰未提交有证明力的价款转账证据或现金提取或来源证据，无法证明其已给付房款。3．任杰提交的房款收据并非正式发票，开具的随意性大。与本案有关的系列执行异议之诉的庄晋梅案、孙临生案、韩大岩案中，同一笔“房款”洋洲房地产公司出具了两份金额相同、年代不同的收据，且有的收据出具时间早于“收款”半年，说明房款收据无证明力。（四）案涉房屋未办理过户登记系任杰自身过错造成。任杰未尽到合理注意义务，怠于行使请求办理过户登记手续的权利。任杰自称2013年即购买该房屋，但一直未与洋洲房地产公司签订正式书面买卖合同，任杰也未提交证据证明其催促过洋洲房地产公司签订合同或递交过户登记资料或提出过过户登记请求。即使案涉房屋曾经在2013年短暂存在办理过户登记的客观障碍，但正式书面买卖合同是办理过户的必要条件，任杰自认购至今，从未催促、要求与洋洲房地产公司签订书面买卖合同，说明案涉房屋未办理过户登记系任杰自身过错造成。第三人洋洲房地产公司述称，认可任杰的诉讼请求。事实和理由：一、洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给任杰，任杰支付了全部购房款，涉案房屋已经交付给任杰并由任杰合法占有居住。二、因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。三、（2018）京02民初70号案件的诸多被执行人向中信富通公司提供了抵押的房地产和质押的股权，且有其他财产可供执行，处置被执行人的财产足以偿还全部债务。涉案房屋系属于原告的财产，法院应予排除强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，本院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。任杰向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异277号执行裁定书，裁定驳回了任杰的异议请求。后任杰提起本案诉讼。二、关于任杰主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议》情况任杰提交了落款时间为2013年4月26日，洋洲房地产公司作为出卖方，与任杰作为认购方签订的《认购协议》，其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭˙福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目XXX号房。建筑面积约110．06平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价3818元/m2；总价420209元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1．一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付总房款的90%，剩余10%的房款应于签署《商品房买卖合同》前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4．本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将认购书交还给出卖方，协议书自动作废。洋洲房地产公司与任杰均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司对《认购协议》的形式真实性认可，但是对其关联性、合法性和证明目的均不认可，认为《认购协议》的签署时间、内容均与常理不符，鉴于洋洲房地产公司对任杰权利毫无保留地认可，中信富通公司怀疑《认购协议》并非于查封前签署。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同。即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。任杰主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为《商品房买卖合同》。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是《商品房买卖合同》。（二）关于支付购房款情况任杰提交了洋洲房地产公司出具的收据1张，载明入账日期为2013年4月26日，缴款单位为任杰，金额为420209元，收款事由为XXX号房屋。（三）关于涉案房屋占有使用情况任杰主张洋洲房地产公司已向其交付了涉案房屋，并提交其于2013年5月3日至2016年11月30日期间就涉案房屋交纳维修基金、煤气费、有线电视初装费、水费、电费、暖气费等收据5张、2013年5月21日签署的《装修工程施工合同协议条款》1份、2013年6月14日购买灯饰的销货凭证1张、2013年10月2日就涉案房屋安装热水器工单1份、涉案房屋室内照片2张。此外，任杰还提交2013年10月14日就涉案房屋向临汾市广播电视网络中心申请安装数字电视的申请表1份、临汾市广播电视网络中心开具的2016年6月29日就涉案房屋收取相关费用的专用收据1张，两份材料中均盖有临汾市广播电视网络中心印章。任杰还提交2014年10月30日至2020年5月15日就涉案房屋交纳燃气费用的购气流水一份，其上加盖太原煤炭气化（集团）临汾燃气有限公司北城管理站印章。（四）关于未办理过户登记的原因任杰提交其于2013年5月3日就涉案房屋交纳维修基金及契税的收据2张，以证明未办理过户登记并非其自身原因。经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、任杰均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，任杰主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案小区居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72．94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和任杰均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。（五）关于任杰名下房产情况任杰提交为证明涉案房屋系其唯一住房，向本院提交《不动产登记信息查询证明》1份，其上载明截至2020年11月16日，任杰、闫小平、任运祥、任芸萱名下均无不动产信息。该证明备注栏显示，若不动产权属登记信息证明与不动产登记簿记载不一致的，以不动产登记簿为准。该证明加盖有临汾市不动产登记中心查询专用章。本院认为，本案系任杰提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人任杰对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。任杰对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。任杰主张其符合《规定》第二十八条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院参照上述规定，进行具体分析。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，洋洲房地产公司与任杰签订了《认购协议》，虽然《认购协议》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，且洋洲房地产公司与任杰后续并未签署正式的《商品房买卖合同》，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了任杰与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。在本案中，任杰主张其以现金方式将涉案房屋的房款一次性交纳至洋洲房地产公司。洋洲房地产公司出具收据1张，载明入账日期为2013年4月26日，缴款单位为任杰，金额为420209元，收款事由为盛世华庭1号楼1单元1204。结合任杰提交的其于2013年5月3日至2016年11月30日期间就涉案房屋交纳维修基金、煤气费、有线电视初装费、水费、电费、暖气费等收据、2013年5月21日签署的《装修工程施工合同协议条款》、2013年6月14日购买灯饰的销货凭证、2013年10月2日就涉案房屋安装热水器工单、2013年10月14日就涉案房屋向临汾市广播电视网络中心申请安装数字电视的申请表、临汾市广播电视网络中心开具的2016年6月29日就涉案房屋收取相关费用的专用收据、涉案房屋交纳燃气费用的购气流水等证据，可以认定任杰实际交付了案涉房屋的购房款。涉案《认购协议》可以认定为《商品房买卖合同》。涉案《认购协议》签署于2013年4月26日，系在2018年6月涉案房屋被查封之前。本院对中信富通公司关于涉案《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张，不予采纳。任杰主张洋洲房地产公司在2013年5月即向任杰交付了涉案房屋。虽然任杰未提交其与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据任杰提交的其于2013年5月3日至2016年11月30日期间就涉案房屋交纳维修基金、煤气费、有线电视初装费、水费、电费、暖气费等收据、2013年5月21日签署的《装修工程施工合同协议条款》、2013年6月14日购买灯饰的销货凭证、2013年10月2日就涉案房屋安装热水器工单、2013年10月14日就涉案房屋向临汾市广播电视网络中心申请安装数字电视的申请表、临汾市广播电视网络中心开具的2016年6月29日就涉案房屋收取相关费用的专用收据、任杰就涉案房屋交纳燃气费用的购气流水等证据，可以认定任杰在2018年6月涉案房屋被查封之前已实际占有使用涉案房屋。本案中，任杰主张，涉案《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及物权登记手续，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据本院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的物权登记。故，未能办理涉案房屋的过户登记非购房人任杰自身的原因所导致。综上所述，本案现有证据能够证明任杰享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由成立，本院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于山西省临汾市尧都区解放东路XXX号房屋的强制执行。案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  王 朔审 判 员  曹 欣审 判 员  李 楠二〇二〇年十二月三十日法官助理  张 翼书 记 员  崔亚楠书 记 员  王思雨