广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初23427号原告：罗庆华，男，汉族，1964年6月1日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：韩建伟，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被告：深圳市龙东股份合作公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道办事处龙东居委大楼二楼，统一社会信用代码：91440300192472749F。法定代表人：夏远源。委托诉讼代理人：彭祥，广东商拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：林凯玲，广东商拓律师事务所实习律师。上述当事人占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗庆华及其委托诉讼代理人韩建伟、被告深圳市龙东股份合作公司（以下简称龙东股份公司）的委托诉讼代理人彭祥、林凯玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告对深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区源盛路68号（1-3）房产享有占有权；2.被告支付原告占有使用费432000元（按每月租金3000元自2009年1月1日起暂计算至2020年1月1日止）；3.被告排除对深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区源盛路68号（1-3）房产的妨碍、侵权措施；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1991年10月原告于深圳市龙岗区，总建筑面积约1200平方米。2003年10月24日被告前身深圳市龙岗区龙岗镇龙东村民委员会作出《声明书》“确认涉案房产私人业主系原告，涉案房屋在被告辖区内，经查实产权明确无争议，特此作证，被告原法定代表人签字确认，并加盖公章。”2003年10月24日原告向深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理部门申报涉案房屋登记事宜，房屋租赁管理部门出具意见为“文件齐全、同意登记”。2009年2月26日因涉案房屋所在地块系被告所有，原告与被告签订《调解协议》，约定原告向被告支付1992年-2008年12月31日租金收入分成计350000元，原告依约支付35万元后，被告于2009年3月12日向原告出具收款收据一份［编号:Ｎ00167691］。上述文件均说明原告系涉案房屋的业主，原告享有涉案房屋占有使用权。被告的行为严重侵犯了原告对涉案房屋的占有权、使用权、管理权等合法权益。现经原告多次催告，被告至今未占有涉案房屋拒不归还。故原告提起诉讼，请求依法公正裁判。被告辩称，1、深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区源盛路68号房产未取得建设工程规划许可证，也没有取得不动产权属证书，属于违法建筑，违法建筑占有权确认纠纷不属于法院受理范围。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，标的物业未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。所有权包括对物的占有、使用、收益、处分的权利，是一种统一的支配力，并非占有、使用、收益、处分权利的简单相加，占有权是所有权的内容之一，与违法建筑所有权确认纠纷一样，违法建筑占有权确认纠纷亦不属于法院受案范围。对于违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关处理范围，应避免通过民事诉讼确权，同时深圳各相关部门已对历史遗留违法建筑的处理出台了相关规定，违法建筑的认定和处理有明确的操作规范，本案标的物业的性质、产权尚未明确，不属于法院受理范围，应当驳回原告起诉。2、被告并未占有使用标的物业，原告要求被告支付标的物业占有使用费并排除标的物业的妨碍、侵权措施，没有事实及法律依据，根据原深圳市宝安县龙岗镇龙东村委与案外人邱玉平、伍满荣于1991年12月31日签订的土地有偿转让合同书，将龙东村委所有的标的物业占有土地出租给邱玉平、伍满荣兴建工厂，使用期限为50年，邱玉平、伍满荣以出租厂房每月租金的20%作为土地费用，在上述合同签订之前，原龙东村委会曾与原宝安县第二建筑工程公司签订施工合同，委托该建筑公司承建厂房，邱玉平、伍满荣作为龙东村委会代表，在该施工合同上签名，标的物业主体建筑于1992年建成，截至2009年1月1日前，标的物业由原告管理，后因原告与案外人邱玉平发生争议，原告与被告于2009年2月26日签订调解协议书，根据调解协议书的约定，原告不再参与标的物业的租赁业务。被告接受邱玉平的委托，曾代为管理过租赁物业，在代为管理期间按约定扣除20%分成后，将剩余租金支付给邱玉平。2012年9月26日邱玉平与吴小龙签订房屋租赁合同，将标的物业出租给吴小龙，租赁期限10年。2013年12月30日邱玉平将土地有偿转让合同项下的权利义务转让给邱云峰、邱云杰，截至目前标的物业由案外人邱玉平、邱云峰、邱云杰、伍满荣占有，仍由吴小龙使用，因此答辩人从未实际占有使用标的物业，仅在2009年3月至2012年9月代为管理，管理期间也只是按约定收取标的物业租金的20%作为土地使用费，剩余租金已全部支付给案外人邱玉平，即便原告为标的物业权利人之一，也应该找邱玉平、邱云峰、邱云杰、伍满荣主张相关权利，原告主张由被告支付2009年1月1日-2020年1月1日占有使用费，并解除对标的物业的妨碍侵权措施，没有事实依据。3、被告不是本案适格当事人，原告与案外人邱玉平、邱云峰、邱云杰、伍满荣对标的物业占有使用权益的争议应另案处理。原告与邱玉平、邱云峰、邱云杰、伍满荣对标的物业相关权益争议由来已久，原告提起诉讼的主要目的是对标的物业的占有权进行确认，但该标的物业目前由上述四人占有，属于原告与邱玉平、伍满荣的内部纠纷，与被告没有关系。综上，被告并未实际占有使用标的物业，只是根据相关协议约定向标的物业拥有人收取部分分成作为土地费用。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1991年12月31日，原宝安县龙岗镇龙东村民委员会（甲方）与邱玉平、伍满荣（乙方）签订《土地有偿转让合同书》一份，约定：甲方将龙东肖屋地段600㎡土地出租给乙方作兴建工厂用地，使用期限50年，乙方以出租厂房每月资金的20%作为甲方的土地费用，如乙方没有出租甲方无利益可得（即无20%可得）；乙方在出租厂房给外商办厂（即来料加工厂）的一切外汇留成由甲方所得，厂管理人员由甲方委派；乙方在出租厂房的第20年后同甲方按3-7成分成（即乙方得70%，甲方得30%）；乙方在土地使用期间，如国家需征用，土地补偿费由甲方所得，建筑物补偿费由乙方所得；乙方如需接甲方电，乙方需付给甲方摊销费2万元；乙方在施工过程中如需要接水、电甲方应协助办理，费用由乙方负责。合同签订后，相关人员在上述土地上建设了地上建筑物即涉案龙岗区龙岗街道龙东社区源盛路68号（1-3）房产，但该地上建筑物至今未取得权属证书，建设时也没有办理建设工程规划许可证等相关建设文件。本案庭审时，罗庆华陈述，涉案地上建筑物是由其一人于1991年出资建设。龙东股份公司陈述，在签订《土地有偿转让合同书》前，原村委与原宝安县第二建设工程公司签订了施工合同，委托该公司建设该建筑，邱玉平、伍满荣作为原村委代表在合同上签字，具体建设事宜亦由邱玉平、伍满荣负责。在本院（2019）粤0307民初11904号案件庭审时，罗庆华、伍满荣陈述罗庆华、伍满荣、邱玉平对该地上建筑物各享有1/3的份额和权益，为此提供了1993年6月22日的确认书和伍满荣于2014年11月7日出具的情况说明。邱玉平对确认书和情况说明的真实性均不予确认，陈述邱玉平享有该地上建筑物2/3的份额和权益（2013年邱玉平将其对该地上建筑物2/3的份额和权益转让给了其儿子邱云峰和邱云杰），伍满荣享有1/3的份额和权益，罗庆华不享有任何份额和权益。罗庆华确认，涉案房屋建成后，一直由其出租管理，直至2009年2月26日与龙东股份公司签订调解协议书。在罗庆华管理涉案房屋期间，原龙东村委于2003年10月在罗庆华××岗镇房屋管理站提交的声明书中盖章，确认该房屋产权明确无争议。根据该声明书，罗庆华办理了涉案房屋的租赁登记。2009年2月26日甲方龙东股份公司与乙方罗庆华签订调解协议书，约定：涉案房屋自1992年至2008年12月31日的租金收入分成由乙方一次性支付给甲方35万元，自2009年元月起乙方不再参与涉案房屋的租赁业务，乙方自动解除与罗海桥的租赁合同，自乙方向甲方交付租金后，甲方不得以任何理由和方式向乙方提出任何关于租金收入的要求。2009年3月12日龙东股份公司向罗庆华出具收据，载明收到一次性租金分成35万元。签订调解协议书后，罗庆华按约退出了涉案房产的租赁管理。龙东股份公司确认此后涉案房屋由其代为出租管理至2012年9月，期间的租金收入，龙东股份公司扣留了约定的收入分成外，其余交给了邱玉平，此后因邱玉平与罗庆华发生争议，由邱玉平直接管理涉案房屋。2012年9月26日邱玉平与吴小龙签订《房屋租赁合同书》，约定邱玉平将位于深圳市龙岗区的房产即涉案地上建筑物出租给吴小龙，包括楼房2158平方米、宿舍约423平方米、空地约600平方米，押金30万元；租期10年，自2013年7月1日起至2023年6月30日止；首期租金从2013年9月1日开始计算，其中2013年9月1日至2016年8月31日期间每月租金60000元，2016年9月1日至2019年8月31日期间每月租金75000元，2019年9月1日至2023年8月31日期间每月租金93750元；吴小龙应于每月8日前支付当月租金，如有逾期，邱玉平按日收取拖欠租金3%的滞纳金，拖欠超过30天的，则有权终止合同并不退还押金；如截至2013年6月30日，万汇百货不肯搬迁，则由吴小龙负责，邱玉平配合搬迁。2014年11月8日吴小龙又与吴永辉签订《房屋租赁合同》，将包含涉案房屋在内的建筑物出租给吴永辉经营百货超市、餐饮、娱乐等，租期自2014年11月1日起至2023年10月31日止。2013年12月30日，邱玉平与其儿子邱云峰、邱云杰签订《协议书》一份，约定邱玉平曾于1992年12月31日与深圳市龙岗区龙东村委会（原深圳市宝安县龙岗镇龙东村委）签订《土地有偿转让合同书》，承租龙东村委会所有的龙东肖屋地段600平方米的土地，使用期限50年，邱玉平承租上述土地后建设了2158平方米楼房，其中宿舍面积423平方米。现经协商，邱玉平将上述所建厂房、土地及《土地有偿转让合同书》的权利义务全部转让给邱云峰、邱云杰，此后，邱云峰、邱云杰负责出租、收益和处分上述厂房、土地，并负责交纳土地租金（即厂房租金的20%）。深圳市龙东股份合作公司以见证人的身份在协议书上盖章。罗庆华、伍满荣对邱玉平转让该地上建筑物份额和权益的行为不予认可，认为侵犯了罗庆华、伍满荣的合法权益。2014年8月23日龙东股份公司向邱玉平、伍满荣、罗庆华发出《关于协商解决龙东肖屋厂房问题的函》，称其为原宝安县龙岗镇龙东村委（以下简称“原龙东村委”）权益的合法继受单位，1992年12月31日原龙东村委与邱玉平、伍满荣签订合同书，出租龙东肖屋地段600平方米土地给邱玉平、伍满荣兴建厂房，原龙东村委的土地收益为厂房出租分成，因邱玉平、伍满荣、罗庆华之间存在的问题，导致龙东股份公司土地收益受到影响，要求三人前往进行协商。但三人未能达成一致意见。2015年1月28日，罗庆华、伍满荣共同作为出租方与吴小龙签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给吴小龙，租期10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；2015年1月1日至2017年12月31日期间每月租金为45000元，2018年1月1日至2020年12月31日期间每月租金为51750元，2021年1月1日至2024年12月31日期间每月租金为59512.5元；吴小龙应于每月10日前支付当月租金，逾期则按每日3%支付滞纳金。合同签订后，吴小龙向罗庆华支付了2015年5月至2015年7月的租金共计90000元，向伍满荣支付了2015年2月至2015年6月的租金共计75000元。其后，伍满荣在2015年1月21日又出具一份《同意书》，同意将涉案房屋出租给吴小龙以及从2015年2月份开始每月收取租金15000元。2015年11月11日龙东股份公司、罗庆华、伍满荣、吴小龙、吴永辉签订一份《协议书》，约定了由吴永辉直接向龙东股份公司、罗庆华和伍满荣支付租金（由龙东股份公司作为代表）等内容。邱玉平对上述协议不予认可，认为其并未在协议上签名，其未实际参与，并不知情。2018年12月11日龙东股份公司向邱玉平、邱云峰、邱云杰发出《催收函》称：根据1991年、1992年原深圳市宝安县龙岗镇龙东村委（现继受单位：深圳市龙东股份合作公司）与邱玉平、伍满荣签订的《土地有偿转让合同书》，将土地给邱玉平、伍满荣兴建工业厂房，分别约定了按租金收益收取土地费用的比例，2018年8月3日双方同意龙东股份公司从此按25%租金收益向你方收取租金；2013年12月30日，在龙东股份公司见证下，邱玉平与邱云峰、邱云杰签订《协议书》，将上述土地、厂房及其权益转让予邱云峰、邱云杰，由邱云峰、邱云杰负责向龙东股份公司交租；2018年8月10日，你方与吴永辉、吴南兴签订《租赁合同书》，租予吴永辉、吴南兴作兴办聚佳富购物广场之用，约定2018年8月10日至2021年8月9日每月租金60000元，由你方将其中25%即15000元交予龙东股份公司，但自2018年8月10日起，你方未将租金交予龙东股份公司，要求于2018年12月31日前将上述租金转账至龙东股份公司账号。2019年龙东股份公司向本院起诉罗庆华、伍满荣、邱玉平，要求罗庆华、伍满荣、邱玉平共同支付2018年5月1日至2019年8月30日的租金等。本院作出（2019）粤0307民初11904号民事判决，判决伍满荣、邱玉平共同向龙东股份公司支付占用费133000元。该判决现已生效。另查，2015年邱玉平、邱云峰、邱云杰向本院起诉吴小龙、吴永辉、罗庆华、伍满荣，要求确认邱玉平、邱云峰、邱云杰与吴小龙签订的《房屋租赁合同书》无效，吴小龙、吴永辉搬离涉案房屋并返还房屋，并支付房屋占有使用费及滞纳金等。本院作出（2015）深龙法民三初字第501号民事判决，判决：1、确认邱云峰、邱云杰与吴小龙之间的房屋租赁合同关系无效；2、吴小龙于判决生效之日起10日内向邱云峰、邱云杰支付占有使用费478666.67元；3、驳回邱玉平、邱云峰、邱云杰的其他诉讼请求。邱玉平、邱云峰、邱云杰不服，提出上诉。深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终20629号民事判决，判决：1、撤销原判第三项；2、维持原判第一项；3、变更原判第二项为“吴小龙于判决生效之日起10日内向邱玉平支付占有使用费1091000元”；4、吴小龙、吴永辉于判决生效之日起30日内将涉案房屋返还给邱玉平；5、驳回邱玉平的其他诉讼请求；6、驳回邱云峰、邱云杰的诉讼请求。在该案一审审理期间，关于涉案房产编号不一致的问题，各方均确认龙岗区房屋，因相关管理部门登记不一致才导致房产门牌号不统一。另外，在该案一审审理期间，罗庆华主张其系涉案房屋的权利人之一，享有该房屋相关的权益，并向法院提交一份落款为1993年6月22日的确认书，内容为：“深圳市龙岗区龙岗镇龙东工业区地段厂房地皮是以龙东乡府租用，上盖三层厂房，面积2580平方米，年期为五十年，由罗庆华、伍满荣、邱玉平三人共同拥有，特此经三人签字为证。”经邱玉平申请，广东南天司法鉴定所对上述确认书中手写字迹的形成时间以及落款处“邱玉平”签名的真实性进行鉴定，鉴定结论为“邱玉平”签名字迹倾向不是邱玉平所写，上述确认书内容及“邱玉平”签名应形成于2014年11月前后，并非“1993年6月22日”。庭审时罗庆华陈述，2015年1月罗庆华、伍满荣将涉案房屋租赁给了吴小龙，吴小龙租赁一年后因涉嫌诈骗罪被羁押，后涉案房屋由邱玉平出租管理至今，但邱玉平具体租赁给谁，罗庆华不清楚。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。即所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。在所有权之外，并不存在单独的占有权一说。涉案房屋至今未取得权属证书，建设时也没有取得建设工程规划许可证等相关建设文件，龙东股份公司在罗庆华××岗镇房屋管理站提交的声明书中盖章和罗庆华向房屋租赁管理部门申请办理租赁登记所提交的资料并非确认所有权的依据，故原告罗庆华对涉案房屋不享有所有权，原告罗庆华请求确认其对涉案房屋享有占有权，缺乏法律依据，本院不予支持。原告罗庆华以涉案房屋为其建设为由请求排除妨碍、被告支付占用费，实际上是主张《中华人民共和国物权法》第十九章规定的占有，故本案属于占有保护纠纷项下的占有物返还纠纷。被告主张本案应驳回起诉，理由不充分，本院不予支持。原告以涉案房屋为其建设为由主张占有保护，应举证证明涉案房屋由其建设、占有且被告为无权占有。本案中，原告罗庆华陈述涉案房屋由其一人于1991年出资建设。该陈述与其在本院（2019）粤0307民初11904号案件庭审时的陈述及提供的相关证据明显不一致。同时，原告罗庆华未提供其出资建设涉案房屋的相关证据材料，且对如何取得涉案房屋所占土地未能作出合理解释，被告龙东股份公司对原告罗庆华的陈述亦不认可，故本院对原告关于涉案房屋由其一人出资建设的陈述内容不予确认。2009年2月26日龙东股份公司与罗庆华签订调解协议书，约定由罗庆华支付给龙东股份公司租金收入分成35万元，自2009年元月起罗庆华不再参与涉案房屋的租赁业务。该调解协议书是基于罗庆华实际管理了涉案房屋但未向龙东股份公司支付或足额支付租金分成的事实而签订，并非对涉案房屋的建设、归属、占有等情况的明确。协议书也未明确约定此后由龙东股份公司管理及龙东股份公司应将涉案房屋返还给罗庆华。签订调解协议书后，罗庆华按约退出了涉案房产的占有。此后，龙东股份公司基于自身利益考虑，代为出租管理涉案房屋至2012年9月。对于龙东股份公司代为管理的行为，无证据证明罗庆华及案外人伍满荣、邱玉平提出过异议。代为管理期间的租金收入，龙东股份公司除扣留约定的分成外，其余交给了邱玉平。因此，原告罗庆华要求被告龙东股份公司支付占用费，理由不成立，本院不予支持。2012年9月26日后涉案房屋即由邱玉平管理出租，期间（2015年1月28日）罗庆华、伍满荣亦共同作为出租方与他人签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给他人。涉案房屋从2012年9月26日即不再由龙东股份公司占有使用，故原告请求排除被告对涉案房屋的妨碍、侵权，缺乏事实依据，本院予以驳回。关于涉案房屋的占有、管理或租金分配等问题，应由罗庆华另循法律途径与伍满荣、邱玉平等人解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告罗庆华的诉讼请求。案件受理费7780元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  赵新艳人民陪审员  张招生二〇二〇年十二月七日书 记 员  张锦煌