黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终3058号上诉人（原审原告）：黄贵成，男，1961年2月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：程旭博，齐齐哈尔市龙沙区民航法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：甘南县浩翔房地产开发有限公司，住所地黑龙江省甘南县甘南镇光明街。法定代表人：孙明，该公司经理。委托诉讼代理人：吴立山，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：赵松松，黑龙江音河律师事务所律师。原审被告：张金虎，男，1961年5月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省甘南县。原审第三人：齐齐哈尔市交通房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市军校街5号。法定代表人：韩春东，该公司经理。上诉人黄贵成因与被上诉人甘南县浩翔房地产开发有限公司（以下简称浩翔房地产开发公司）、原审被告张金虎、原审第三人齐齐哈尔市交通房地产开发有限公司（以下简称交通房地产开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2020）黑0225民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄贵成上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令浩翔房地产开发公司补偿黄贵成10户800平方米的住宅；3.一、二审诉讼费由浩翔房地产开发公司承担。事实和理由：一、案涉私产住宅拆迁安置补偿协议合法有效，受法律保护。黄贵成与张金虎签订的私产住宅房屋拆迁安置补偿协议是双方真实意思表示，对双方具有约束力。浩翔房地产开发公司在甘南县人民政府的指令下，接受了张金虎的开发项目，导致合同的相对性被突破。浩翔房地产开发公司对原拆迁的35户已安置了28户，说明浩翔房地产开发公司不但接受了原开发商的项目，也承继了其权利义务，应受原拆迁协议的约束。一审判决以合同的签订地、在场人、商谈相对人、协议执笔人均有出入为由，驳回黄贵成的诉讼请求错误。二、黄贵成自始至终就具有相应的物权，依法应享有拆迁补偿安置的权益。2014年8月6日，案外人王新欠黄贵成工程借款290万，经协商，王新用自有的位于建设街的商服楼（有照的126.75㎡，无照的42㎡）抵债给黄贵成，互不找差价，等于双方买卖交易完毕。之后双方又于2014年10月18日办理了房屋产权转让手续，故黄贵成在拆迁之前就获得了房屋的占有权，也具备本案的诉讼主体和享有拆迁补偿权益。由于政府征收决定，未能办理产权过户，但拆迁协议约定的10户800㎡房屋已纳入此次拆迁范围，且由浩翔房地产开发公司拆迁完毕。《物权法》第二十八条规定“因人民法院的法律文书或人民政府的征收拆迁决定等导致物权设立、变更或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收、拆迁决定等生效时发生效力。”因甘南县政府拆迁政策导致案涉房屋物权消灭，黄贵成可选择主张所购买房屋产权消灭的对价（10套房屋800㎡折合2,694,000元的拆迁补偿款），在案外人王新尚未实际领取拆迁补偿款的情况下，黄贵成可请求其享有抵债协议所对应的拆迁补偿款。三、一审法院混淆了判驳与裁驳，应予撤销。一审判决认定黄贵成不享有本案的主体资格，应当裁定驳回黄贵成起诉。四、一审判决违反法定程序。一审期间，黄贵成申请法院调取甘南县人民政府第50次会议纪要，但一审法院未能调取，导致案涉基本事实认定错误。综上，请求二审法院撤销一审判决。浩翔房地产开发公司辩称，一、棚户区改造项目受国家政策调整，棚户区改造项目实施应当由县级人民政府批准，交通房地产开发公司没有获得甘棚户区改造项目的资质。2014年10月26日，拆迁人交通房地产开发公司与被拆迁人黄贵成签订《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》，目的是要进行棚户区改造，但黄贵成没有证据证实交通房地产开发公司具有参与棚户区改造项目的资质及棚户区改造批复，故该合同不具备履行效力，且与浩翔房地产开发公司无关。二、浩翔房地产开发公司合法取得的土地面积不包括王新房屋所占面积。浩翔房地产开发公司通过划拨获得3860平方米土地使用权，通过出让获得3563.6平方米土地使用权，共计许可用地面积7324.6平方米，王新房屋不在浩翔房地产开发公司土地使用证权范围，至今未被甘南县人民政府征收，与浩翔房地产开发公司无关。三、根据合同相对性，也与浩翔房地产开发公司无关。浩翔房地产开发公司合法获得土地使用权，通过开发项目获得收益。黄贵成系与交通房地产开发公司和张金虎签订的协议，根据合同相对性，与浩翔房地产开发公司没有法律上的利害关系。浩翔房地产开发公司并未使用黄贵成和王新名下的土地，并未获得任何利益。四、张金虎和黄贵成认可房屋为王新所有。张金虎在一审中针对证据一质证称，王新欠黄贵成的钱，把房屋给顶账了，说明签订协时黄贵成没有取得房屋的物权，故即使签订协议也无法履行。2020年9月4日，一审法院对黄贵成的调查笔录中，黄贵成陈述“房屋由王新占有和使用，房屋并没有实际交付给我”，未变更产权的房屋不属于黄贵成，其与交通房地产开发公司签订的协议，对浩翔房地产开发公司不发生法律效力。五、王新的房屋被查封不能过户，无法实现产权调换。案涉房屋目前仍然登记在王新名下。2017年6月5日，黄贵成因与王新的欠款纠纷保全该房，距2014年10月26日签订协议间隔约三年，说明黄贵成认可该房屋系王新所有。2019年1月，该房屋被颜海霞、王立群再次保全，产权无法变更。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，黄贵成针对已经两次查封的房屋不享有物权，《补偿协议》选择以产权调换的形式回迁，现在黄贵成不享有产权，不能实现调换目的。黄贵成一审的诉讼请求为主张10户住宅楼的物权，而非补偿款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。张金虎未作答辩。交通公司未作陈述。黄贵成向一审法院起诉请求：1.判令浩翔房地产开发公司立即将被其拆迁的住宅楼房10户、800平方米给付黄贵成。张金虎与交通房地产开发公司承担一定的连带责任；2.本案的诉讼费用由浩翔房地产开发公司、张金虎承担。一审法院认定事实：2014年10月26日交通房地产开发公司依据《甘城镇房屋拆迁管理办法》及相关政策，在甘南县××南侧××区地段实施房屋拆迁过程中与黄贵成签订“私有住宅房屋拆迁安置补偿协议书”，协议中加盖的是“齐齐哈尔市交通房地产开发有限公司聚元学府小区项目”公章，张金虎在法定代理人处签字，黄贵成在产权人处签字。被拆迁房屋的产权证号是00021020号，所有权人为王新，房屋面积126.75平方米，房屋位于甘四完南侧甘南镇建设街，约定回迁安置位置为“聚元学府小区”。协议签订后，案涉房屋由张金虎拆除完毕。张金虎与交通房地产开发公司是挂靠关系。2018年9月5日浩翔房地产开发公司通过出让方式取得甘四完南侧地块3,563.6平方米国有土地使用权（甘土城2018让字第0010号建设用地批准书），同日以划拨方式取得3,860平方米的国有建设用地使用权（甘土城2018划字第0004号建设用地批准书），建设项目名称为“甘浩翔学府小区建设项目”。2020年4月28日黄贵成以原告身份起诉，要求判令浩翔房地产开发公司立即将被其拆迁的住宅楼房10户、800平方米给付黄贵成。张金虎与交通房地产开发公司承担一定的连带责任；并通过诉前保全，将浩翔房地产开发公司名下位于甘浩翔学府小区二号楼××单元201、202、301、302、401、402、501、502、601、602共10户，每户约80平方米，共计800.00平方米予以查封。另查明，“聚元学府小区”与“甘浩翔学府小区”是同一位置。拆迁至今，“聚元学府小区”并没有实际开发建设，案涉房屋拆扒后的空地没有被占用。再查明，王新于2016年6月20日在黄贵成处借款人民币30万元未偿还，经黄贵成申请，一审法院根据（2017）黑0225民特137号民事裁定书（内容为：王新于2017年3月13日偿还黄贵成借款30万元）于2017年6月5日作出（2017）黑0225执字第1110号执行裁定书，将案涉房屋予以查封。2019年1月份经颜海霞、王立群申请，一审法院作出（2019）黑0225财保15之一号民事裁定书及（2019）黑0225执保47号协助执行通知书将案涉房屋予以查封。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述规定，不动产的所有权取得，除法律规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载后方能取得。黄贵成与案外人王新是债权债务关系，案涉房屋的所有权人登记为王新，黄贵成作为王新的债权人，没有证据证明其获得了案涉房屋的所有权，而房屋安置补偿协议相对方应系房屋所有权人王新与拆迁安置义务人。根据黄贵成在调查笔录中的陈述与合同参与人张金虎的当庭陈述，双方关于合同签订的地点、在场人、商谈相对人、协议的执笔人均有出入，对此协议的合同相对方和内容的真实性存疑。综上，黄贵成作为案涉房屋所有权人王新的债权人，没有充分证据证明其已获得相应物权，故无权要求获得相应拆迁补偿安置权益，一审法院对其诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：驳回原告黄贵成的诉讼请求。案件受理费28,355.20元，保全费5,000.00元，由黄贵成负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄贵成为证实其上诉主张，向本院提交如下证据：1.拆迁安置房屋权益转移协议书，欲证明黄贵成与案外人王新以抵债形式进行了产权交易，黄贵成具备诉讼主体资格，对案涉房屋具有收益的权利。浩翔房地产公司质证称，该证据不属于新证据，对真实性不予认可。2015年6月11日在甘南县政府征收办备案的是王新与交通房地产开发公司、张金虎签订的拆迁合同，补偿的是160平方米门市和80平方米门市。该协议的载明的时间是2014年，如果2014年就已经以房抵债，那么2015年就不应由王新签订房屋安置补偿合同。且一审期间，黄贵成就应该出示该合同，用以证明其如何取得的产权，其在二审期间举示，我方认为该合同是后补签的。张金虎、交通房地产开发公司未参加法庭询问，无质证意见发表。本院认证认为，私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。该证据系私文书证，在浩翔房地产开发公司对该证据的真实性提出异议的情况下，黄贵成未就证据的真实性进行举证，故本院不予采信。2.黑龙江省甘南县人民法院2017年6月2日的执行笔录，欲证明案涉房屋已抵债给黄贵成，黄贵成应是被拆迁的受益人。浩翔房地产开发公司质证称，该证据不属于新证据，对证据的真实性无异议。该证据仅是黄贵成、王新的意思表示，未经法院确认。黄贵成举示该证据证明案涉房屋于2017年抵债给了黄贵成，举示证据1又证明案涉房屋于2014年就已经抵债给了黄贵成，两份证据必然有一份是假的。张金虎、交通房地产公司未参加法庭询问无质证意见发表。本院认证认为，浩翔房地产开发公司对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，对待证明的问题在论理部分予以评析。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，黄贵成关于其与案外人王新达成以房抵债的合意，王新将案涉被拆迁房屋转让给黄贵成的主张不能成立。理由如下：首先，黄贵成未提供具有证明力的证据证明双方达成以房抵债合意的时间，以及在双方达成以房抵债合意时，其对王新享有的债权合法有效到期，且债权数额与案涉房屋的实际价值相当。其次，黄贵成本人在接受一审法院调查时，陈述“拆迁补偿多少与我没关系，我只要欠我的290万就可以了”“我只是在他们（王力杰、王新、张金虎）协商后，在协议书上签字捺印。”，即《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》订立时，黄贵成与王新原债权债务关系并未终止，黄贵成在协议上签字实际是为确保其债权得以实现，而非获得安置房屋，协议内容并非其内心真意。第三，2017年，黄贵成以王新未偿还30万元借款为由，向一审法院申请对案涉房屋予以保全，执行期间双方达成和解协议，以案涉房屋抵债给黄贵成。黄贵成在本案中主张王新已于2015年之前将案涉房屋抵债给黄贵成，用于清偿290万债务，黄贵成与王新于2017年再次约定以案涉房屋重复抵债，用于清偿30万元债务，不符合客观常理，对此黄贵成无法作出合理解释。综上，《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》的内容并非黄贵成真实意思表示，黄贵成签订该协议是为了确保债权得以实现，而非获得安置的房屋，故其诉请浩翔房地产开发公司给付其10户、800平米的住宅，缺乏事实及法律依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，黄贵成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28,355.20元，由上诉人黄贵成负担。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 周巍巍审判员 刘 璐二〇二〇年十二月三十日书记员 王 鹏