北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初34558号原告：张万鑫，男，1966年6月28日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马忠权，北京浩云律师事务所律师。被告：王玉珍，女，1935年9月9日出生，回族，住北京市朝阳区。被告：薛福坤，男，1961年5月26日出生，回族，住北京市朝阳区。被告：薛文静，女，1963年12月5日出生，回族，住北京市朝阳区。被告：薛雯燕，女，1965年4月2日出生，回族，住北京市西城区。四被告的委托诉讼代理人：石友华，北京从真律师所事务所律师。四被告的委托诉讼代理人：徐敏，北京市求实律师所事务所律师。原告张万鑫（以下简称原告）与被告王玉珍、薛福坤、薛文静、薛雯燕（以下分称姓名，合称四被告）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马忠权、四被告的共同委托诉讼代理人石友华、徐敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与薛XX于2007年3月2日签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告将位于北京市朝阳区常营民族家园x区x号楼x单元x号房屋返还给原告，同时原告自愿返还被告47万元。事实和理由：原告以及妻辛XX、子张XX通过拆迁补偿取得位于朝阳区常营民族家园x区x号楼x单元x号房屋。原告因生意失败，缺少投资需要的资金，故与薛XX协商，约定由其出资人民币47万元给原告使用，原告将房屋交给薛XX居住。原告应薛XX的要求于2007年3月2日签署《房屋买卖协议》。对于《房屋买卖协议》，原告本无意与薛XX设立房屋买卖合同，但是在薛XX提供《买卖房屋协议》文本中看到，应原告要求加入可以“反悔”的条款才签署。因涉案房屋为小产权，原被告在签订协议时原告尚未取得产权证书，按照国家的规定该房屋不可以交易可能不能过户，同时也因薛XX家人嫌购房款金额过高，薛XX主张其在支付房款后，可反悔购买原告房屋的行为，要求退款，原告表示同意。在涉案房屋交付几年后，原告找到与薛XX交易时的介绍人，要求赎回房屋，介绍人称薛XX病重，等有所好转再提。但现在薛XX已经亡故。原告与涉案房屋的实际使用人即本案四被告多次协商未果。同时，被告也以确认合同有效为由将原告起诉至法院，贵院追加原告妻子辛XX、儿子张XX作为第三人参加诉讼。在审理期间辛XX、张XX明确表示对于原告在2007年交易涉案房屋不知道是签订的买卖合同，事后也没有追认。法院在查明事实后，依据买卖合同司法解释第三条第一款作出（2019）京0105民初xxxxx号民事判决书，原告上诉至北京市第三中级人民法院，三中院维持原判。另外，目前房屋没有办理房产证，在双方交易的时候是小产权房，2018年原告比较着急，因为当时同小区的其他楼可以办房产证了，所以原告就向被告主张解除合同，依据合同中的解除条款，本案的其他权利人在上一案件中对双方交易是不知情的，也不追认。而且交易的时候也确实没有经过涉案房屋的权利人的同意和许可，也不知情，双方在协议里设定了反悔的条款，原告始终没有想把房子卖给被告。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。四被告共同答辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原告与薛XX签的协议是双方真实意思表示，也付出了合理对价，房屋也完成交付，薛XX以及家属入住并装修并居住至今，薛XX去世后，由其配偶和其他被告共同居住，原告要求解除合同没有事实和法律依据，该房屋也不是小产权房。原告所陈述的其他权利人对房屋买卖不知情不符合事实。2.从双方签订的买卖协议内容看，合同约定了房款的支付、房款的过户以及被告作为购买方是获得了房屋的所有权，有权居住和处置房屋并获得国家和相关部门后续的一切补偿和优惠，说明被告购买房屋后是作为房屋的所有权人享有对房屋的占有、使用、收益、处分等一切权利，协议约定双方均不得反悔，原告因家庭内部产生的产权纠纷全部由原告承担，说明双方对房屋的交易是真实有效的。3.原告一直声称房屋是典当或者抵押，从协议内容看，没有提及借款、利息以及赎回的时间、条件，不是抵押或者典当的行为。4.关于房屋，从来不是小产权，可以办理房产证，从双方合同约定也对过户进行了具体的约定，是房屋买卖行为，原告没有权利以任何理由进行解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：薛XX与王玉珍原系夫妻关系，二人婚后育有三个子女，长子薛福坤，长女薛文静，次女薛雯燕。薛XX于2015年6月8日去世。2003年10月30日，原告作为被拆迁、被腾退人（乙方）与北京市朝阳区常营回族乡人民政府作为拆迁、腾退人（甲方）签订《常营回族乡房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》，约定乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是户主原告，之妻辛XX，之子张XX。乙方在常营回族乡居住非成套正式住宅房屋14间，建筑面积153.96平方米。作价款合计561718.87元。甲方以下列房屋补偿乙方：地址常营民族小区，现房，分别为x号楼x1单元x号（建筑面积112.21平方米）及x号楼x单元x号（建筑面积93.46平方米）。2007年3月2日，薛XX作为买方（乙方）与原告作为卖方（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定原告将涉案房屋出售给薛XX，总价款47万元。在签订合同当日乙方一次性银行转账给甲方全部房款。同时甲方交给乙方该房钥匙及电卡、物业证书、拆迁协议等全部有关该房屋的资料。待房产证补发后或乡政府可以过户后，再办理产权过户手续，办理过户手续所需费用由乙方承担，甲方应无条件提供相关手续资料，协助乙方办理产权过户手续。本协议签订后双方均不得反悔，如甲方反悔，甲方需将全部房款47万元退还给乙方，并向乙方支付拾万元违约金，如乙方反悔，甲方有权扣除乙方定金拾万元后将剩余房款退还给乙方；甲方因家庭内部产生的产权纠纷全部由甲方承担。同日，薛XX向原告支付全部购房款47万元，原告将涉案房屋交付薛XX使用。2007年10月，薛XX与王玉珍入住涉案房屋。薛XX去世后，涉案房屋由王玉珍、薛福坤、薛文静共同居住至今。四被告曾以确认合同有效为由将原告诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认涉案《房屋买卖协议》有效，北京市朝阳区人民法院于2019年9月19日作出（2019）京0105民初xxxx号民事判决书，判决确认薛XX与张万鑫于二〇〇七年三月二日签订的《房屋买卖协议》有效。四被告不服该判决上诉至北京市第三中级人民法院，三中院于2019年11月10日作出（2019）京03民终xxxx号判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，涉案房屋尚未办理产权登记。审理中，原告以《房屋买卖协议》第七条“反悔条款”的约定以及房屋的共有产权人明确表示不追认上述协议的效力，认为房屋不能过户，合同目的无法实现，要求解除上述协议。四被告对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告和薛XX签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应依约履行。合同解除有法定解除和约定解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告主张解除与薛XX签订的《房屋买卖协议》，从协议约定来看，双方并未约定协议解除的条件，关于原告主张的协议中第七条“反悔条款”的约定，从该条款的内容看，本质上属于对双方违约责任的约定，并非对双方合同解除权的约定。另，原告主张因合同目的无法实现要求解除涉案协议，本案中，原告与薛XX签订《房屋买卖协议》，在该协议中，原告的合同目的为收取房屋价款47万元，对于原告来说，其已经收取了47万元的房屋价款，现原告主张因房屋的共有权人明确表示不追认合同的效力以及目前无法办理房屋所有权证主张解除合同不符合法定解除的条件，亦不符合上述协议之约定，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条规定，判决如下：驳回原告张万鑫的全部诉讼请求。案件受理费8350元，由原告张万鑫负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  肖**林二〇二〇年十二月十五日书记员  赵帛妍