广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10259号原告：丁玎，女，1976年11月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。原告丁玎与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行了独任审理。原告丁玎的委托诉讼代理人吴辉柏，被告澳美公司的法定代表人胡耀智及委托诉讼代理人邓志军、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁玎向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司于本判决生效之日起十日内向丁玎支付逾期交房违约金（违约金以购房款总额267108元为本金，每日按万分之五的标准，自2001年4月23日起计至交付之日止）；2.判令澳美公司于本判决生效之日起十日内向丁玎支付逾期办证违约金（违约金以购房款总额267108元为本金，按年利率6%的标准，自2001年5月23日起计至办理产权登记并交付房屋权属证书给丁玎之日止）；3.判令澳美公司于判决生效之日起十日内向丁玎退还契税6513元；4.判令澳美公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2000年10月22日，丁玎与澳美公司签订《房地产买卖契约》(以下简称《买卖契约》)，约定澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄EA190幢第1层B号房地产(以下简称“案涉房屋”)出售给丁玎，合同总价为217108元。澳美公司应在2001年4月22日前将竣工验收合格的房屋交付丁玎，并在竣工验收合格之日起30日内即在2001年5月22日前办理过户手续。如澳美公司不能按规定的日期向丁玎交付使用该房地产，每逾期一天应按房价款总额万分之五向丁玎支付违约金。涉案房屋房价款还包含花园部分价款50000元。澳美公司逾期交付本案房屋并逾期办理房产证给丁玎。另，澳美公司收取了丁玎契税6513元，但在办理买卖合同的鉴证时澳美公司未向税务部门支付契税而由丁玎直接支付，因此，澳美公司应退还丁玎契税6513元。为维护丁玎的合法权益，丁玎现根据相关法律规定向法院提起诉讼，恳请法院依法审理并支持丁玎的全部诉请。澳美公司辩称，一、丁玎要求澳美公司向其支付自2001年4月23日起至办证之日止的迟延办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条之规定，丁玎起诉之日往前三年的迟延办证违约金已超过诉讼时效，丁玎要求澳美公司向其支付自2001年2月17日至实际办证之日的迟延办证违约金缺乏法律依据，不应得到法院的支持。二、由于房屋尚未交付，澳美公司对丁玎不存在办证义务更不存在违约。根据双方签订的《商品房预售合同》第十七的约定，案涉房屋一直因各种原因未办理竣工验收，也未向丁玎交付，因此，澳美公司不负有办证义务。三、澳美公司不存在恶意违约的情形，导致案涉房屋无法办证的责任不在澳美公司，且依据现行的法律规定，澳美公司在事实和法律上无法继续履行，若支持丁玎关于逾期办证违约金的诉讼请求将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司明显不公平。（一）案涉房屋无法办证是由于不可归责于双方当事人的原因，系情势变更。广州市城乡工商委员会穗建开[2013]491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了案涉楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后澳美公司于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说491号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”，澳美公司在事实和法律上已经履行不能，则不存在办证迟延的终止日期，若支持丁玎逾期办证违约金的请求，将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司极不公平。基于前述基本事实，澳美公司认为政府政策的变更不是一个普通民营企业可以预见的，而其变更所带来的后果与影响也是无法避免和克服的，作为企业只能被动的接受政府政策变更所带来的影响。因此，逾期办理房产证并不能归责于澳美公司。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：必须是由于出卖人的原因，买受人未在规定或约定期限届满时取得房屋权属证书的，出卖人才应当承担违约责任。本案之所以逾期办证系由于广州市多项房地产政策不断变化、调整所导致，不是由于其他归因于澳美公司的原因所导致，因此，承担违约责任的前提条件“必须是由于出卖人的原因”，在本案中并不存在。（三）丁玎未举证证明转卖价格差额等逾期办证损失，若支持丁玎支付迟延办证违约金的诉讼请求，既不符合我国《合同法》对违约金补偿性原则规定，更不利于市场与人心的稳定，必然导致案涉房屋长期处于权利混沌不明归属不清的情况。所以法院不应支持丁玎向澳美公司提出的迟延办证违约赔偿的请求。四、丁玎诉请澳美公司支付多收取的契税与本案无关联，且无证据并已过诉讼时效，诉讼请求理应被依法驳回。本案为房屋买卖合同纠纷，澳美公司多收取的契税与本案诉讼标的并无直接关联，即便认定澳美公司构成不当得利，该债权也因超过诉讼时效，不受法律保护，丁玎提交的证据材料无法证实向澳美公司交付办理契税费用，应当承担举证不能的后果。五、《房地产买卖契约》履行不能非因澳美公司原因，广大购房人在别有用心之人的鼓动下，占用司法资源发起无效诉讼，置澳美公司推动山庄重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰。（一）丁玎的诉讼请求实质上是要求继续履行合同，目前《房地产买卖契约》因不可抗力、无法继续履行等原因已不可能继续履行。若判决继续履行合同，无法实现合同目的。（二）澳美公司此次面对众多小业主就类似问题进行的起诉，面临高额的违约金，加重澳美公司的负担，如果仅依据澳美公司未按约定办理房屋产权证书，要求澳美公司承担违约责任，不考虑本案存在非因澳美公司原因造成的无法履行合同义务的事实情况，将不利于澳洲山庄“烂尾”历史遗留问题的解决，会进一步损害广大业主利益，也不利于社会稳定。六、包括丁玎在内的业主从1997-1998年开始购买澳美公司开发的房子，那个年代没有规定澳美公司要给业主办证，且当时业主月供费用很低，还有很多业主的房款都没有供，澳美公司努力盘活澳洲山庄，希望业主们可以好好商量解决澳洲山庄烂尾楼的问题，希望可以庭外调解，如果无法调解，澳美公司无法办理涉案房屋的房产证，也可以承担违约责任，业主们退楼。七、澳美公司与丁玎签订在合同中约定的是澳美公司承担办证的协调义务，该协调义务并非强制义务，以买方申请为前提，如果买方没有向办证部门申请，卖方就没有协调基础。且丁玎提交的钥匙和照片等证据无法证实澳美公司已经办理了交楼手续，因此，澳美公司没有办证义务，经审理查明，2000年10月22日，丁玎（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄EA190幢第1层B号房（以下简称“案涉房屋”）出售给丁玎，房屋建筑面积为61平方米，合同总价款为217108元。付款方式为2000年10月22日前支付全部房价款的50%，共计108554元；2001年1月22日前支付全部房价款的45%，共计97699元；接入伙通知书14天内支付全部房价款的5%，共计10850元。第十条甲方交付房屋期限约定，甲方须于2001年4月22日前，将竣工验收合格并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。第十一条甲方逾期交付房屋的违约责任约定，除本合同第十条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本合同第十条规定最后交付期限的第2天起至实际交付之日止计算违约时间，违约利息按违约时间以同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算。逾期超过180天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第2种约定，追究甲方的违约责任：2.甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，合同继续履行。第十三条交接办法约定，预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到该通知其15天内，到甲方指定地点办理交接手续。第十七条关于产权登记的约定，该商品房竣工验收之日起30天内，由甲方协助乙方到增城市房地产交易所办理交易监证过户及测绘手续。并到增城市国土房管局领取房地产权证。双方还签订一份《澳洲山庄房屋买卖合同书》，第六条交楼时间及办法约定，甲方逾期将楼房交付给乙方的，甲方应支付乙方违约金，每逾期一天的违约金为乙方已付购房款的万分之五。附件一载明：附着物：地下花园面积为54㎡归购买人拥有使用权。澳美公司于2000年10月6日、10月22日出具两份《收款收据》载明收到丁玎缴纳的案涉房屋的购房款98554元、10000元。于2001年1月22日、12月10日、12月29日出具5份《广州澳美物业管理有限公司统一收据》，载明共收到丁玎缴纳的第二期房款、部分入伙期房款、购花园款共计158554元。丁玎共计支付267108元。丁玎还主张澳美公司代收了契税后未将该笔契税缴纳至税务部门，而是由丁玎直接向税务部门缴纳的契税。双方确认涉案房屋截至庭审之日尚未办理交房手续。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。上述事实有《商品房预售合同》《澳洲山庄房屋买卖合同书》《收款收据》《广州澳美物业管理有限公司统一收据》、（2017）粤01民终10549号《民事判决书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，丁玎与澳美公司签订的《商品房预售合同》《澳洲山庄房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于逾期交楼违约金的问题。双方在《商品房预售合同》第十条约定，双方同意于2001年4月22日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；第十一条约定，除本合同第十条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本合同第十条规定最后交付期限的第2天其至实际交付之日止计算违约时间，违约利息按违约时间以同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算。双方确认截止庭审之日尚未交付案涉房屋给丁玎，截至2001年4月23日，丁玎共支付了206253元，后又于2001年12月10日缴纳了入伙期房款6600元和购花园款共50000元、于2001年12月29日缴纳了入伙期房款共4255元。对于购花园款50000元，双方在《商品房预售合同》及《澳洲山庄房屋买卖合同书》中并未约定该笔款项属于购房款的一部分，因此，该笔费用不应计入逾期交房违约金计算基数，本院依照丁玎实际缴纳的购房款217108元为基数计算逾期交房违约金。丁玎主张按照每日万分之五的标准计算逾期交房违约金，该标准并不过高，本院对此予以采纳。故澳美公司应当支付的逾期交楼违约金分段计算为：（1）以206253元为基数，按照每日万分之五的标准，从2001年4月23日起计至实际交付房产之日止；（2）以6600元为基数，从2001年12月10日起计至实际交付房产之日止；（3）以4255元为基数，从2001年12月29日起计至实际交付房产之日止。根据《合同法》对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，上述逾期交房违约金总和应以不超过已付购房款总金额217108元为限。关于澳美公司是否应当承担案涉房屋逾期办证违约金的问题。澳美公司与丁玎在《商品房买卖合同》中第十七条约定，该商品房竣工验收之日起30天内，由甲方协助乙方到增城市房地产交易所办理交易监证过户及测绘手续。现涉案房屋并未竣工验收，也并未交付丁玎使用，故对丁玎要求澳美公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于退还契税问题。丁玎并未提交证据证实其向澳美公司缴纳了契税6513元，故对其要求澳美公司退化契税6513元的诉请，本院不予支持。关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就丁玎主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丁玎支付逾期交楼违约金[违约金分段计算为：（1）以206253元为基数，按照每日万分之五的标准，从2001年4月23日起计至实际交付房产之日止；（2）以6600元为基数，从2001年12月10日起计至实际交付房产之日止；（3）以4255元为基数，从2001年12月29日起计至实际交付房产之日止；上述逾期交房违约金总和应以不超过已付购房款总金额217108元为限]；二、驳回原告丁玎的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5307元，由原告丁玎负担1096元，被告广州澳美房地产开发有限公司负担4211元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二〇年十二月三十日书记员  林 婕