四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初9243号 原告：刘艳，女，1984年12月14日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告：王宗芳，女，1981年7月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 两原告共同委托诉讼代理人：夏欢，四川拓泰律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：张东，四川拓泰律师事务所律师。 被告：成都艾迪韦尔健身有限公司，住所地：成都市武侯区桐梓林南路7号。 法定代表人：马强，系公司经理。 被告：马强，男，1980年5月12日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 两被告共同委托诉讼代理人：魏崇庆，四川谷雨律师事务所律师。 第三人：高新区华润凤凰城一期第三届业主委员会，住所地：成都市高新区天府二街766号。 负责人：伍轶，系业委会主任。 原告刘艳、王宗芳与被告成都艾迪韦尔健身有限公司（以下简称艾迪韦尔公司）、马强、第三人高新区华润凤凰城一期第三届业主委员会（以下简称华润一期业委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2020年12月7日进行公开开庭审理，原告刘艳、王宗芳的委托诉讼代理人夏欢、张东，被告艾迪韦尔公司、马强的共同委托诉讼代理人魏崇庆到庭参加诉讼，第三人华润一期业委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 刘艳、王宗芳向本院提出诉讼请求：1.解除刘艳、王宗芳与艾迪韦尔公司于2017年11月1日签订的《美容院承包协议》；2.艾迪韦尔公司向刘艳、王宗芳返还租金126000元、履约保证金80000元；3.艾迪韦尔公司向刘艳、王宗芳支付违约金25200元；4.艾迪韦尔公司向刘艳、王宗芳支付资金占用利息损失（以206000元为基数，自起诉之日起,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；5.马强对上述给付义务承担连带清偿责任。事实与理由：2017年11月1日，刘艳、王宗芳与艾迪韦尔公司签订《美容院承包协议》，约定艾迪韦尔公司将位于成都市华润凤凰城一期会所二楼共309平方米的场地出租给刘艳、王宗芳使用，租期自2017年11月1日至2023年10月30日。合同签订后，刘艳、王宗芳按约向马强支付了履约保证金80000元并已将2020年10月30日前的租金支付完毕。2020年3月3日，因艾迪韦尔公司拖欠华润一期业委会租金及擅自转租，业主委员会解除了其与艾迪韦尔公司的租赁合同，并要求刘艳、王宗芳搬离。因艾迪韦尔公司原因导致场地被收回，无法继续履行租赁合同，艾迪韦尔公司应退还相应的费用。另，艾迪韦尔公司为自然人独资有限责任公司，股东为马强，其以个人账户收取租金和保证金，造成与艾迪韦尔公司财产混同，应承担连带责任。 艾迪韦尔公司答辩称，1.我方要求继续履行合同，现在刘艳、王宗芳和华润一期业委会确实在私下继续履行这个合同；2.因我方要求继续履行，履约保证金以及租金可以计算到新的租期内；3.刘艳、王宗芳中间没有营业有两个原因，一是新冠疫情的不可抗力因素，二是刘艳、王宗芳和华润一期业委会恶意串通私自签订新的合同，避开了艾迪韦尔公司，所以我方不存在违约行为；4.刘艳、王宗芳并没有损失，新冠疫情所产生的损失属于不可抗力，之后刘艳、王宗芳继续经营，并无损失。 马强答辩称，合同是艾迪韦尔公司和刘艳、王宗芳所签订，是公司行为，并不是马强个人行为，所以马强没有义务承担连带责任。 华润一期业委会向本院提交书面陈述意见称，我方与艾迪韦尔公司于2017年3月17日签订《场地租赁合同》，约定由艾迪韦尔公司承租华润凤凰城一期会所一楼游泳池和二楼以及附属露台、楼顶平台，建筑面积2561.76平方米。因艾迪韦尔公司屡次违约，我方于2020年3月3日向艾迪韦尔公司发出解除合同通知书并要求其搬离租赁场地。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年3月17日，成都高新区华润凤凰城一期建筑区划第二届业主委员会（出租人）与艾迪韦尔公司（承租方）签订《场地租赁合同》，租赁标的为：凤凰城一期会所一楼游泳池；二楼以及附属露台、楼顶平台，无产权，建筑面积：2561.56平方米。租赁期限为2016年10月1日至2023年9月30日。双方还对租金标准，租金支付方式，以及违约责任进行了约定。 2017年11月1日，艾迪韦尔公司与刘艳、王宗芳签订《美容院承包协议》，其中与双方争议有关的约定如下：1.艾迪韦尔公司提供给刘艳、王宗芳承包经营的美容院位于华润凤凰城一期会所二楼美容部，面积共309M2；2.租赁期限为2017年11月1日起至2023年10月30日止；3.承包金2019年11月1日至2021年10月30日为每年126000元；4.履约保证金80000元，刘艳、王宗芳于协议签订之日3日内支付；5.支付方式为转账支付至马强建行银行卡之内；6.双方不管任意一方违约都应赔偿对方本合同一年承包金20%的违约金；7.如因艾迪韦尔公司与该承包场所所有方之间协议的问题造成，艾迪韦尔公司作为发包方有义务在48小时内作出回应并帮助解决问题，如30天仍无法正常经营，刘艳、王宗芳有权提出解除协议，并要求30个工作日内无条件退还履约保证金与剩余承包金；8.艾迪韦尔公司保证本美容院发包权益合情合法，因此造成的一切责任由艾迪韦尔公司负责。合同第十条附则第5款载明内容为：附件：《本合同美容院附有经营所需设施、设备明细》。合同签订后，刘艳、王宗芳向艾迪韦尔公司依约交付了80000元履约保证金，承包金预交至2020年10月30日。 2020年3月3日，华润一期业委会向艾迪韦尔公司发出《解除合同通知书》，载明，艾迪韦尔公司自2016年10月起未支付租金，业委会依据合同约定通知艾迪韦尔公司终止并解除合同，并要求艾迪韦尔公司搬离租赁场地（转租商户亦需搬离）。艾迪韦尔公司庭审中质证称未收到上述通知书，但确认其与业委会之间的纠纷正通过仲裁在处理。 经查，高新区华润凤凰城一期第三届业主委员会与华润置地（成都）物业服务有限公司签订《华润.凤凰城一期物业服务合同》，约定由华润物业公司代华润一期业委会出租案涉物业，并收取费用。 2020年8月21日，王宗芳与华润置地（成都）物业服务有限公司签订《公共区域场地租赁协议》约定，租赁场地为凤凰城一期**部分区域项目，面积为251M2，租赁期限为2020年3月1日起至2023年2月28日，用途为美容馆，每月租金10040元。 2020年8月28日，华润置地（成都）物业服务有限公司向刘艳开具《收款收据联》，载明收到2020年3月1日至3月31日场地租赁费10040元。 另查明：成都艾迪韦尔健身有限公司为自然人独资公司，公司股东为马强。 以上事实有《场地租赁合同》《美容院承包协议》《解除合同通知书》《华润.凤凰城一期物业服务合同》《公共区域场地租赁协议》《收款收据联》以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点在于：1.《美容院承包协议》的具体合同性质；2.刘艳、王宗芳是否有权解除合同；3.履约保证金等费用是否应该予以退还；4.违约金是否应该予以支持；5.马强是否应该承担连带责任。 一、《美容院承包协议》的具体合同性质 合同性质即双方之间成立何种法律关系，不仅仅取决于其合同称呼，更决定于双方合同权利义务的具体约定。本案所涉的《美容院承包协议》虽名为承包协议，但是其关键的附件5《本合同美容院附有经营所需设施、设备明细》仅仅为合同中的一个条文一个名称，并无实际明细表，刘艳、王宗芳当庭否认该表的存在，艾迪韦尔公司主张该表的存在，但是未提供其手中应该持有的合同文本以及其他任何证据予以证明，对此应该承担证明不力的责任。其他合同约定，特别是每年不管经营状况如何，固定时间交纳费用，并定期上调每年费用标准的约定，更符合房屋租赁合同的构成要件，故，本院对刘艳、王宗芳提出的双方之间成立房屋租赁合同关系的主张予以认可。双方之间的《美容院承包协议》实为房屋租赁合同，且为转租合同。虽第二届业委会与艾迪韦尔公司之间《场地租赁合同》约定，非经业委会书面同意不得进行转租，但是刘艳、王宗芳2017年11月租赁房屋后即开办美容院，有店招，且该物业就位于小区，业委会应该知悉该情况，而未提出该转租合同无效，故刘艳、王宗芳与艾迪韦尔公司之间的房屋转租合同合法有效，双方应该依约履行合同。 二、刘艳、王宗芳是否有权解除合同 艾迪韦尔公司作为转租方，应该妥善处理其与出租人之间合同的适当履行，以确保其具有转租权。现其转租合同的相对方，也即是次承租人刘艳、王宗芳，收到出租人解除与艾迪韦尔公司合同的通知，并致使刘艳、王宗芳在已经向艾迪韦尔公司交纳了2020年3月至10月租金的情况下，再次与业委会委托的华润物业公司重新签订租赁合同，并再次交付租金，否则其租赁将受到影响。对此，出租人越过转租人直接向次承租人主张权利，是转租人要维持其转租合同所必须要协调解决的问题。但是，从2020年3月出现纠纷以来，艾迪韦尔公司一直未能妥善处理。对于次承租人刘艳、王宗芳而言，出租人与转租人之间的合同履行中谁存在违约造成其转租合同履行存在障碍与其没有直接的法律关系，其关键在于作为其合同相对方的转租人艾迪韦尔公司不能为其排除上述权利纷扰，致使合同难以继续履行，属于因转租人艾迪韦尔公司违约而致转租合同目的不能实现的情形，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，刘艳、王宗芳具有合同解除权，其载有解除合同意思表示的起诉状副本送达之日即2020年11月4日，双方合同解除。 三、履约保证金等费用是否应该予以退还 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方转租合同因艾迪韦尔公司违约而解除，履约保证金80000元，当然应该返还给守约方刘艳、王宗芳。 至于2020年3月1日至2020的10月31日的租金共计84000元，属于是该段期间因艾迪韦尔公司违约而致使刘艳、王宗芳重复交纳的租金，属于实际发生的损失之列，因此，对此项诉请予以支持。 四、违约金和资金占用利息是否应该予以支持 首先，违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，本案之中，刘艳、王宗芳主张的84000元租金已经得到支持，且其后与华润物业公司签订的合同月租金为10400元，还少于双方转租合同约定的当期月租金；其次，刘艳、王宗芳亦未举示出其受到其他损失的证据。至于资金占用利息，合同未解除之前不存在应退而未退之款项，且本院支持84000元是基于刘艳、王宗芳重复交纳租金而受到的损失。因此，对于刘艳、王宗芳上述诉请不予支持。 五、马强是否应该承担连带责任 刘艳、王宗芳主张马强承担连带责任的依据为艾迪韦尔公司为一人公司，马强为其唯一股东。对此，本院认为，本案处理的法律关系为房屋租赁合同法律关系。突破一人公司的限制追究其股东的责任，属于另一法律关系，不应该在本案之中一并处理。刘艳、王宗芳可以在本判决生效后依据《中华人民共和国公司法》另行起诉，亦可在本案进入执行程序后，以此为由申请追加马强为被执行人。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告刘艳、王宗芳与被告成都艾迪韦尔健身有限公司签订的《美容院承包协议》于2020年11月4日解除； 二、被告成都艾迪韦尔健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘艳、王宗芳退还履约保证金80000元； 三、被告成都艾迪韦尔健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘艳、王宗芳支付84000元； 四、驳回原告刘艳、王宗芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2384元，由被告成都艾迪韦尔健身有限公司负担1691元，原告刘艳、王宗芳负担693元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  曾娜