山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终2509号上诉人（原审被告）：赵学红，男，1973年9月20日出生，汉族，山西省壶关县人，现住壶关县。委托诉讼代理人：陈曦，山西长兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：壶关县宏鑫商贸有限公司，住所地壶关县恒安名都3号楼一层44号13商铺。法定代表人：赵学红，总经理。委托诉讼代理人：陈曦，山西长兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连小飞，男，1976年7月27日出生，汉族，山西省长治市人，现住长治市。委托诉讼代理人：马丽芳，山西维善律师事务所律师。上诉人赵学红、壶关县宏鑫商贸有限公司（以下简称壶关县宏鑫商贸公司）因与被上诉人连小飞返还原物纠纷一案,不服山西省壶关县人民法院(2020）晋0427民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵学红、壶关县宏鑫商贸公司的委托诉讼代理人陈曦，被上诉人连小飞及其委托诉讼代理人马丽芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵学红、壶关县宏鑫商贸公司上诉请求:一、依法撤销壶关县人民法院(2020)晋0427民初322号民事判决书,依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、2012年10月27日上诉人与张祖平签订《房屋租赁合同》,租赁新建路387号1楼、2楼的房屋,租赁期限为20年,自2012年12月1日起至2032年12月1日止,年租金110万元。本案涉及到的××路商铺(以下简称“案涉房屋”)系新建路387号2楼的一部分。案涉房屋及整个一楼、二楼都登记在詹道秀、冯慈俊名下,但其实际所有人为张祖平,詹道秀与冯慈俊均为张祖平的亲戚。2017年因张祖平向被上诉人的长治市郊区银瑞小额贷款有限公司贷款，用该房产作抵押,应被上诉人要求直接与詹道秀、冯慈俊签署了贷款合同并用案涉房产做抵押,上诉人也以同样的方法为张祖平提供了担保。2019年,因张祖平无法还清贷款,便将案涉房屋过户至被上诉人名下。因上诉人替张祖平归还被上诉人贷款,在2019年便将租金交至2020年12月1日,被上诉人因无法收取租金便向贵院提起诉讼。二、原审判决认定事实错误、证据不足、适用法律错误:1、基本事实认定不清,未对《房屋租赁合同》的效力作出判定。本案是一个不动产物权与租赁权对抗的一个案件,根据买卖不破租赁原则,应当重点考察上诉人是否有租赁权即《房屋租赁合同》是否有效的问题。一审法院仅因为上诉人无法提供其他证据证明张祖平与詹道秀、冯慈俊之间的关系便认为上诉人系无权占有房屋,而始终未对《房屋租赁合同》的效力问题作出判定。2、无证据可推翻《房屋租赁合同》的效力。被上诉人的举证无法否定上诉人的合法租赁权，首先被上诉人一方面承认《房屋租赁合同》中包含了本案诉争商铺;其次,虽然被上诉人主张产权人是詹道秀,不是《屋租赁合同》相对方，但是，该证据不能否定《房屋租赁合同》出租方张祖平无权出租,也不能否定《房屋租赁合同》无效,更不能因此否定上诉人无合法租赁权。上诉人已经提供了合法取得租赁权的全部证据。一是《房屋租赁合同》,二是租金已交至2020年12月1的证据,三是与被上诉人签署的《还款协议》,该协议中明确提到替张祖平偿还的钱可以抵扣租金。从事实情况可推断出房屋产权人对上诉人赵学红租赁房屋是知情的。一审已查明2012年12月至今,赵学红便开始占有使用案涉房屋及一楼二楼其他商铺。而詹道秀、冯慈俊是在2012年9月21日获得该两层商铺的产权的。不到一个月的时间,张祖平与赵学红签署《房屋租赁合同》,不到三个月的时间,家得利购物广场便开始营业,此后7年,赵学红始终向张祖平交租金,詹道秀、冯慈俊从未提出过任何异议。显然，产权人对张祖平将案涉房屋租赁给赵学红之事从最开始便知情并默许,即张祖平有权对外租赁。(三)适用法律错误,上诉人已经占有使用该房产8年,期间詹道秀从未对张祖平与上诉人之间的租赁关系提出异议,其撤销权已消灭。上诉人作为承租人在签署合同时确实有审慎义务,应当考查张祖平的权利来源,但是上诉人作为普通百姓,在被上诉人获得所有权时已经占有使用7年,在这7年间,房屋登记的产权人从未对张祖平代为租赁行为提出过异议,早已使得上诉人能够确认张祖平是有权向外出租的。即使上诉人因客观原因无法提供张祖平有权对外租赁的证据,该《房屋租赁合同》存在无权处分的可能,房屋租赁权人对该《房屋租赁合同》的撤销权也早已消灭。依据《合同法》第五十五条及第七十五条的规定:“......自债务人的行为发生之日起五年内没有行使的撤销权的,该撤销权消灭”,撤销权也早已在2017年10月27日消灭。综上所述,一审法院在未对《房屋租赁合同》的性质做出明确判断的前提下便错误的认为上诉人存在侵权行为属于认定事实不清、证据不足、适用法律错误。因此,请贵院查明事实,依法支持上诉人的上诉请求。连小飞答辩称：上诉状中称的租金已交到2020年12月1日的说法通过一审查明的事实缺乏证据加以证实。2、上诉人强调的房租租赁合同的效力问题，本案房屋所有人为詹道秀夫妇。3、本案被上诉人没有行使过撤销权，行使的是无权主张，一审法院判决正确，请求维持原判。连小飞向一审法院提起诉讼请求：1.判令被告停止侵权行为，立即腾空所占用商铺并返还原告；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2012年9月21日冯慈俊、詹道秀在壶关县人民政府办理房屋所有权证，依法取得壶关县恒安名都3号楼42号B商铺的所有权，该房屋所有权证的登记证号为×××。2019年7月10日冯慈俊、詹道秀与原告连小飞签订了一份房地产买卖契约，约定：一、甲方（冯慈俊、詹道秀）自愿将座落在××县商铺的房地产（房屋建筑面积891.8平方米）出售给乙方（连小飞）……三、双方同意于二〇一九年七月十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……。2019年7月18日原告连小飞在壶关县不动产登记中心办理了晋（2019）壶关县不动产权第0000389号不动产权证书，该证书记载内容有：权利人连小飞，共有情况单独共有，座落壶关县新建路恒安名都3号楼42号B商铺，面积891.80平方米，使用期限2047年8月3日止……。另查明，从2012年12月，被告赵学红以与张祖平签订房屋租赁合同为由，一直占有、使用位于××县，2楼）房屋至今，其所占有的房屋中包含本案诉争房屋恒安名都3号楼42号B商铺。以上事实有原告诉状，中华人民共和国房屋所有权证，房地产买卖契约，中华人民共和国不动产权证书，庭审笔录等在案佐证，予以证明。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告连小飞通过与冯慈俊、詹道秀签订房屋买卖契约的××县商铺的所有权，并在壶关县不动产登记中心办理了不动产权登记，故原告连小飞系壶关县恒安名都3号楼42号B商铺的合法所有人。被告赵学红现占有、使用壶关县恒安名都3号楼42号B商铺，诉讼中被告赵学红提供了与张祖平签订的房屋租赁合同，并称该租赁合同中的××县商铺，对此原告予以认可，但依据本院从壶关县不动产登记中心调取的中华人民共和国房屋所有权证可以证明，2019年9月21日壶关县恒安名都3号楼42号B商铺的合法所有人为冯慈俊、詹道秀，并非张祖平，且被告赵学红也未提供其它证据证明其从张祖平处系合法取得壶关县恒安名都3号楼42号B商铺的承租权，故对被告赵学红提出的依据买卖不破租赁原则，原告无权主张返还商铺的辩解意见，不予采信，对原告连小飞要求被告赵学红停止侵权行为，立即腾空所占用商铺并返还原告的诉求，应予支持。原告要求被告壶关县宏鑫商贸公司停止侵权行为，立即腾空所占用商铺并返还原告，无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条之规定，判决，一、被告赵学红在本判决生效后腾空其所占用的××县商铺并返还给原告连小飞。二、驳回原告连小飞的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告赵学红承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。二审中，除提交一审证据外，赵学红、壶关县宏鑫商贸公司提交证据如下：1、长治市中院（2020）晋04民终1278号民事判决书。2、录音光盘一份，证明张祖平是在2018年1月份就被关押了，今年7月底才从监狱出来，录音是发生在回来长治之后，他们提到了房屋过户的情况，还提到了返还连小飞利息的情况，可以看出一楼和二楼租赁合同一直持续有效。连小飞对上诉人提交的二审证据发表质证意见称：以上证据不属于新证据，因为本案在一审过程中这个事情就已经发生了，而且该生效判决书只阐明了贷款公司的借款，只字未提与本案有关联性。对张祖平的存在是认可的，一审过程中上诉人是以替张还别人的外债来顶租金了，所以一审法院没有认定事对的。对上诉人二审提供的证据，本院认定如下：对证据1的真实性予以认定，对该证据的证明目的不予认定；对于证据2的真实性予以认定，对于上诉人支付租金给张祖平的证明内容予以认定。当事人二审争议的事实，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，上诉人从2012年12月1日起与张祖平签订了房屋租赁合同，并每年将租赁费支付于张祖平。2019年7月，被上诉人连小飞与案涉商铺的所有权人冯慈俊、詹道秀签订房屋买卖合同，将案涉商铺转让给被上诉人连小飞，被上诉人连小飞于2019年7月18日办理了晋（2019）壶关县不动产权第0000389号不动产权证书，该证书记载内容有：权利人连小飞，共有情况单独共有，座落壶关县新建路恒安名都3号楼42号B商铺，面积891.80平方米，使用期限2047年8月3日止……。因此，被上诉人连小飞作为案涉商铺的所有权人要求上诉人赵学红停止侵权行为，立即腾空所占用商铺并返还被上诉人连小飞的诉求，应予支持。关于上诉人认为，自己所签订租赁合同有效且已经支付租赁费的问题，因本案案涉商铺在2019年7月10日转让给连小飞之前，冯慈俊、詹道秀系商铺所有权人而并非张祖平。上诉人在连小飞已经实际取得商铺所有权的情况下，将房屋租金交于张祖平的行为已经侵犯到被上诉人连小飞的所有人权益，故对上诉人赵学红提出的依据买卖不破租赁原则，原告无权主张返还商铺的辩解意见，不予采信。综上，上诉人的上诉请求不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵学红、壶关县宏鑫商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭庆菊审判员 刘潞攀审判员 李国君二〇二〇年十二月八日书记员 李 聪