四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0184民初3788号 原告：欧君泉，男，1975年8月29日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：谭家宇，广东亿商律师事务所律师。 原告：田朝玉，女，1976年4月2日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：谭家宇，广东亿商律师事务所律师。 被告：成都牵银置业有限公司，住所地:四川省崇州市。 法定代表人：朱国刚，总经理。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师。 原告欧君泉、田朝玉与被告成都牵银置业有限公司（以下简称牵银公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧君泉、田朝玉的委托诉讼代理人谭家宇、被告牵银公司的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧君泉、田朝玉向本院提出诉讼请求：1.判决确认2018年2月12日欧君泉、田朝玉与牵银公司签订的格式合同《商品房买卖合同附件及补充协议》第十七条第2项、第5项为无效条款；2.判决变更《四川省商品房买卖合同(预售)》第四条第(六)项装修标准为700元/㎡，判决牵银公司向欧君泉、田朝玉退还多收的装修款158,503元；3.判决牵银公司向欧君泉、田朝玉增加赔偿损失341,568元(装修款的1.5倍)；4.判决牵银公司按《建筑装饰装修工程质量验收标准》要求整改装修中的裂缝、脱落、翘曲、起皮、霉烂、色差、粉化、渗水等瑕疵；并按《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）第八条规定履行如实告知义务并提供材料及设施的标识证明和合格证明等资料；5.判决牵银公司全部承担本案的诉讼费用。欧君泉、田朝玉在庭审中自愿放弃第4项诉讼请求。 事实和理由：一、2018年2月12日，欧君泉、田朝玉与牵银公司之间签有《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）《商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称合同补充协议）根据合同约定，欧君泉、田朝玉向牵银公司购买位于崇州市××镇××道地块上的花样年·智荟城一期x幢x单元xx层xxx号房（建筑面积为98.87㎡，其中套内面积为81.5㎡，公摊面积17.37㎡）（以下简称案涉房屋），该商品房为成品住宅，欧君泉、田朝玉与牵银公司选择约定的装修水平为简装，装修标准是2303.15元／㎡。住宅装修服务由牵银公司承担。合同总价款为773771元，其中清水成交价546059元，装修成交价也就是装修款为227712元。欧君泉、田朝玉于2018年2月12日前已向牵银公司支付首期款233771元，余款540000元也通过农行成都金牛支行按揭贷款支付，该房款早已付清。二、欧君泉、田朝玉与牵银公司之间签订的合同和合同补充协议均为格式合同，合同由四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局拟定的合同范本，合同补充协议则是牵银公司为了重复使用而预先拟定的，其中除了买卖双方的身份信息、房号、房屋面积、价款金额、付款及签约时间等内容外，合同及合同补充协议的其余条款在订立合同时都没有与欧君泉、田朝玉进行过协商。对此，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条规定，合同和合同补充协议均为格式合同无疑。对于格式合同，《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《合同法》第四十一条又规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”对于格式合同，《消费者权益保护法》第二十六条还规定：经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。用上述规定与双方签订的格式合同条款对照，发现有关装修内容的条款就涉嫌有减轻或者免除牵银公司责任、加重欧君泉、田朝玉责任、排除欧君泉、田朝玉主要权利的情形。对此，2019年5月30日崇州市市场监督管理局关于花样年·智荟城一期业主（198人）对牵银公司的合同和合同补充协议涉嫌存在不符合法律法规规定的格式条款的意见，就作出了合同补充协议第十七条有关装修内容的条款是属于“排除了业主的权利”或者“排除了业主同意或者不同意合同变更的权利且免除了条款提供方的违约责任”的认定，这一认定意见当时也获得了业主代表和牵银公司的同意。欧君泉、田朝玉作为业主、作为消费者的公平交易权利在此得到了彰显和认可，值得欣慰。三、双方有关住宅装修的条款不仅属于无效格式条款，而且还涉嫌欺诈，牵银公司提供的格式合同有关住宅装修的条款均为牵银公司为了重复使用而预先拟定的，并在签订合同时也没有与欧君泉、田朝玉进行过协商。不仅如此，根据这些有关住宅装修的条款，牵银公司还有《合同法》第四十二条第（二）项规定的“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”给欧君泉、田朝玉造成损失的行为，涉嫌进行欺诈，主要表现在：1.成办发（2017）36号《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》第五条第（二）项第2目规定“实行成品住宅房屋价格和装修工程价格分别计价的机制。房地产开发企业在销售成品住宅时应当按照一房一价、明码标价的原则标明房屋挂牌（申报）价格和装修工程价格。”。牵银公司却在合同第八条第一款第（一）项中只标明按套内面积计算的商品房价格，既不按规定分别标明房屋挂牌价格和装修工程价格，也不说明不提示其中含有装修价格，明知故犯，有规不守，模糊房屋挂牌价格和装修价格的区分，混淆视听，糊弄欧君泉、田朝玉，故意欺诈欧君泉、田朝玉。2.根据附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，牵银公司自己拟定的格式条款列明的装修范围仅限于室内空间，不包括室外公摊面积，可牵银公司却按建筑面积（包括公摊面积）向欧君泉、田朝玉实际收取2303.15元／㎡的装修款。超过约定的装修范围收取装修款。3.明明只是简装房，牵银公司却在销售中对欧君泉、田朝玉宣称是精装房，如《智荟城住宅精装房主要材料品牌配置表》，直接就用“精装房”的概念，先入为主地来欺诈诱导欧君泉、田朝玉。2019年8月9日牵银公司在《关于智荟城项目业主疑问的回复函》第十八条中仍然宣称：智荟城项目销售房屋为精装房，继续进行欺诈。4.牵银公司在网签备案中又采取低价高报、质价严重不符的价格手段欺骗欧君泉、田朝玉，牟取不当得利，给欧君泉、田朝玉造成巨大经济损失。主要表现为：（1）牵银公司的实际装修标准就是简装，根据牵银公司实际装修所用材料，结合现行人工费标准，简装水平下的实际装修标准按建筑面积计算只有600元／㎡左右或以下。但据欧君泉、田朝玉所知，牵银公司是将装修业务以700元／㎡的价格外包给第三人实施完成的。其实，要核算实际装修标准也很简单，只需列出材料清单和人工费数量、加上必要的装修部分税费就一清二楚了；（2）根据双方签订的合同补充协议第二条第8项约定：合同第四条第六款约定的装修标准／元／㎡系该房屋装修费用及改造费用对价以及装修价款的具体构成。其中用了“装修费用、改造费用对价、装修价款”等字样，从词语数量上看以为是三项费用，其实说到底，装修标准就只是装修工程价格本身。而且仅限于该房屋，根本不可能再包括其他费用在内；（3）根据牵银公司自己内部制作的标题为《20171213花样年智荟城价值体系》的ＰＰＴ宣传文档显示在“五环价值体系”第四环“精装配置标准”中与恒大银海湖、恒大御景精装品牌对标比较时，牵银公司自己标明的智荟城的精装价格仅仅只是800元／㎡（从文档详细信息上看，这个文档最初创建于智荟城项目销售之前的2017年4月27日，最后一次保存的日期是2017年12月3日）。这个价格虽然还有点水份，但欧君泉、田朝玉相信这个价格是基本靠谱的!但请注意，这个800元／㎡是精装修价格，而双方根本没有约定过精装修，约定的只是简装，价格应该会更低一些才符合实际。四、牵银公司作为装饰装修服务的经营者，依法应当遵守《消费者权益保护法》对经营者的各项规定，履行经营者的各项法定义务装饰装修服务，可以适用而且应当适用《消费者权益保护法》来调整和约束，具体理由如下：1.依照《消费者权益保护法》第二条规定，欧君泉、田朝玉作为住房消费的消费者，接受牵银公司的装饰装修服务，其合法权益理应受到《消费者权益保护法》的全面保护。2.《消费者权益保护法》第二十三条第三款明文规定：“经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。”这一规定充分表明了：装饰装修服务属于《消费者权益保护法》列明的消费行为。3.《合同法》第一百一十三条第二款也明文规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”而欧君泉、田朝玉作为牵银公司装修服务的消费者，则依法享有消费者的各项法定权利，比如安全保障权、知情权、自主选择权、公平交易权等等，欧君泉、田朝玉的合法权益应当受到包括《消费者权益保护法》在内的法律法规的全面保障。五、牵银公司装修质次价低，粗制滥造，裂缝、脱落、翘曲、起皮、霉烂、色差、粉化、渗水等现象频发，质价显失公平。根据合同第十八条第（一）项规定：牵银公司应在2020年5月31日前向欧君泉、田朝玉交付案涉房屋。在装修过程中，包括欧君泉、田朝玉在内的部分业主曾到已装修完毕的房间查看，发现牵银公司装修所用材料和所用设备都是极为普通的，市面价格都比较低廉，做工粗糙，毫无工艺可言，用粗制滥造来形容一点儿也不为过，牵银公司装修只讲数量、不讲质量，许多房间还没有交付使用就已经出现了裂缝、脱落、翘曲、起皮、霉烂、色差、粉化、渗水等现象；交付过程中，许多业主也在自己的住宅内发现了这些问题，感到非常气愤，质次价低，质量完全没有保障。对此，2020年5月25日，《今日头条》刊载了“成都有诗和远方”的《成都，请不要抛弃我（丑陋的智荟城）》的文章，用文字、图片和视频揭露了牵银公司智荟城的装修乱象，牵银公司天价收费，结果却是质次价低、粗制滥造，毫无底线，令广大业主心寒。按现行市面材料价格和人工费标准计算，最多只用600元／㎡左右即可达到或超过牵银公司的实装标准，且质量、工艺比牵银公司的装修更好。但牵银公司却按建筑面积（包括公摊面积）向欧君泉、田朝玉收取了高2303.15元／㎡的装修费，如果按套内面积计算，牵银公司向欧君泉、田朝玉收取的装修费标准达到了惊人的2794元／㎡。这个价格，可以说比高层建筑的剪力墙主体结构的建安成本不相上下，甚至还要更高，质价严重不符，而且差额之大，超乎常人想象。对此，依照《中华人民共和国价格法》第十四条和《禁止价格欺诈行为的规定》第七条规定，牵银公司的行为显然属于价格欺诈行为无疑。牵银公司实装标准只有600元／㎡左右，却要向欧君泉、田朝玉收取按建筑面积计算高达2303.15元／㎡的装修款，显然是不公平的!而且显然属于《合同法》第五十四条第一款第（二）项规定的“在订立合同时显失公平的”情形，作为当事人，欧君泉、田朝玉有权要求根据公平原则予以变更。其实，牵银公司的装修质量瑕疵和价格欺诈行为，一直都存在，有关媒体对此也进行了跟踪报道，2019年3月27日，人民网、中国经济网同时以《装修缩水霸王条款崇州花样年智荟城被投诉合同欺诈》为题进行了报道，2019年10月14日，中经网财经又以《花样年智荟城登成都质量督查黑榜遭责令限期整改》为题再次予以曝光。除了装修缩水、价格欺诈、质价严重不符之外，牵银公司在销售过程中更有虚假宣传的欺诈行为，中经网财经2019年4月3日以《花样年楼盘40天两登成都黑榜虚假广告遭罚暂关网签》为题进行了披露，2019年4月18日，投资者网从投资的角度又以《千亿目标延期广告违规被罚花样年扩张之路如何破局？》为题再次予以了报道。六、推进成品住宅建设，不应该成为牵银公司借机牟取不当得利、损害欧君泉、田朝玉利益的工具。欧君泉、田朝玉注意到：近年来，各地都在推广成品住宅建设，成都市人民政府办公厅就以成办发［2017］36号文发布了《关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》，成都市城乡建设委员会根据这一意见又制定发布了《关于加快推进我市成品住宅发展的实施意见》的实施细则（暂行）【成建委（2018）168号】，但推广成品住宅绝对不是牵银公司借实施装修进行欺诈、虚高装修价格、抬高房价、牟取不当得利的理由。相反，成办发［2017］36号文第四条从住宅环保、装修质量、缺陷保险、装修方案、装修内容、信息公示、样板房、信息备案等八个方面进行了严格规定，这些规定本身也严格遵守了《消费者权益保护法》对消费者权益保护的规定，遵守了平等自愿、公平交易等基本民事原则。但从装修过程和装修结果来看，牵银公司并未严格执行成办发［2017］36号文规定的各项措施，只是把成品住宅作为一种虚高装修价格、哄抬房价、欺诈牟取不当得利的手段。对此，成建委（2018）168号第十三条特别明确：“开发企业就其核定的成品住宅装修工程价格对外承担法律责任，因成品住宅装修价格核定不实而引发的一切社会、经济及法律责任由开发企业承担。”这就充分说明了：主管部门的价格核定不能成为牵银公司免除责任的挡箭牌，就算经过了主管部门的价格核定，如果装修价格核定不实，仍然不能免除牵银公司的责任。七、本案的举证责任应由牵银公司完全承担，《消费者权益保护法》第二十三条第三款有明确规定，“经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。”因此，牵银公司作为装饰装修服务的经营者，欧君泉、田朝玉在接受服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，依法应由牵银公司承担完全的举证责任。同时，根据《消费者权益保护法》第八条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”根据这一规定，欧君泉、田朝玉也完全有权要求被告履行包括价格、材料、费用等装修服务真实情况的举证责任，这也是牵银公司作为经营者的法定义务。《消费者权益保护法》第十条还规定“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”根据这一规定，欧君泉、田朝玉仍然有权要求牵银公司就质量、价格、计量等事项履行举证责任，同样这也是牵银公司的法定义务。根据《合同法》第四十二条第（二）项规定，如果牵银公司“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，或者不履行、不适当履行举证责任，就应承担不利的法律后果。综上所述：欧君泉、田朝玉与牵银公司之间签有合同和合同补充协议，但均为牵银公司一方提供的格式合同，且有关装修内容的条款有减轻或者免除牵银公司责任、加重欧君泉、田朝玉责任、排除欧君泉、田朝玉主要权利的情形，依法应属无效；双方有关住宅装修的条款不仅属于无效格式条款，而且还涉嫌欺诈；牵银公司作为装修服务的经营者，依法应当遵守《消费者权益保护法》对经营者的各项规定，履行经营者的各项法定义务；牵银公司装修质次价低，粗制滥造，裂缝、脱落、翘曲、起皮、霉烂、色差、粉化、渗水等现象频发，牵银公司不仅要对装修质量负责，而且还要对质量、价格、计量等履行完全的举证责任，满足公平交易条件要求；推进成品住宅建设，不应该成为牵银公司借机牟取不当得利、损害欧君泉、田朝玉利益的工具；本案的举证责任依法应由牵银公司完全承担，如果牵银公司不予举证或者举证不能，就应当依法承担不利的法律后果。基于上述理由，欧君泉、田朝玉依照《消费者权益保护法》第三十五条、第八条、第十条、第二十三条、第五十五条、《合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条规定诉至法院，请求依法审理。 牵银公司辩称，1.本案为房屋整体销售，装修价款包含在房屋价款中，装修价款并未单独计算，根据双方签订的认购协议，合同明确约定案涉房屋的面积以及房屋总价，认购协议并没有对装修价格进行任何的约定，另外根据欧君泉、田朝玉填写的花样项目信息单，在信息单明确约定的房屋的总价，根据双方签订的合同第八条明确约定，装修部分并没有单独计价，所以不存在牵银公司返还多收取的装修款。2.商品房的售价不等于商品房的成本，案涉房屋是整体计价，就像牵银公司单独出售的清水房，无需去计算用了多少钢筋、水泥，而是整体计算。另外在商品房销售中我们的价格构成除了成本以外，还包括人员、营销、税费等等费用。另外在双方签订合同时，牵银公司将装修的房屋向欧君泉、田朝玉进行了充分告知，欧君泉、田朝玉在合同中以手写的方式确认，本人已知晓等。3.关于欧君泉、田朝玉提到的案涉合同为格式合同的问题，商品房买卖主合同是房管局统一拟定的，合同中牵银公司充分告知了欧君泉、田朝玉相关装修条款、装修标准的约定，该条款并非排除欧君泉、田朝玉的主要合同权利，也没有免除牵银公司主要合同义务，最后牵银公司交付的房屋装饰装修符合合同约定，且标准远远高于合同约定的，所以牵银公司认为本合同不存在无效的情形。4.关于欧君泉、田朝玉所称欺诈的问题，双方签订买卖合同，是经过签约声明、认购，最后签订合同，欧君泉、田朝玉在签订合同时充分了解商品房的基本情况，不存在任何的欺诈行为。5.本案不存在《消费者权益保护法》适用空间，本案的案由商品房预售合同纠纷，商品房预售合同并不存在单独的装饰装修合同，商品房是属于不动产，不适用《消费者权益保护法》。6.牵银公司交付的房屋符合合同约定的交付标准，并且在合同约定交付届满前就向欧君泉、田朝玉寄送了交付通知，欧君泉、田朝玉无正当理由拒绝收房，按照合同约定视为在合同约定的交付时间交付。案涉房屋并不存在质量问题，针对欧君泉、田朝玉第四项诉讼请求，案涉房屋并不存在欧君泉、田朝玉诉称的事实。 本院经审理查明事实如下：2018年2月12日，牵银公司作为出卖人（甲方）与作为买受人的欧君泉、田朝玉（乙方）签订一份《花样年·智荟城商品房认购协议》，主要约定：乙方认购甲方开发的花样年·智荟城5-1-1403号房，建筑面积98.87㎡，套内面积81.5㎡，房屋总价773,771元，在签订合同时将价款折算为套内建筑面积单价。乙方在2018年2月12日前，凭本认购协议原件、交款收据原件等与甲方签订合同和合同补充协议。同日欧君泉、田朝玉填写《花样年地产项目签约信息单》，载明：房源信息5栋1单元1403号，建筑面积98.87㎡，套内面积81.5㎡，公摊面积17.37㎡，建面单价7,826.15元，套内单价9,494.13元，成交总价773,771元。付款方式：首付30.21%，即首付233,771元，其余540,000元价款向农业银行借款支付，贷款期限20年。已付定金50,000元，本次应付183,771元。 2018年2月12日，欧君泉、田朝玉签署一份《签约声明》载明：“本人就购买成都牵银置业有限公司开发建设的‘花样年·智荟城一期’项目商品房，在签订合同、合同补充协议等全套法律文件时确认：1.贵司的销售人员已按本人要求就上述合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释(尤其是黑体部分)，履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予以认可。2.本人已知悉贵司不会授权任何销售人员对本人作出任何承诺，更不会以销售人员私人名义签字向本人作出任何书面承诺或保证。若销售人员向本人出具任何承诺，则不会对公司产生任何约束力”。 2018年2月12日，牵银公司作为出卖人与作为买受人的欧君泉、田朝玉签订一份合同，主要约定：欧君泉、田朝玉购买案涉房屋，建筑面积共98.87㎡，其中套内面积81.5㎡，分摊的共有建筑面积17.37㎡，装修水平是简装，装修标准是2,303.15元/㎡。第八条计价方式与价款(一)按照套内建筑面积计算，单价为9,494.13元/㎡，总价款为773,771元。第九条付款方式及期限(一)签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币50,000元。(二)买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：【√商业贷款】。买受人于2018年2月12日前支付首期房价款233,771元，占全部房价款的30.21%；余款540,000元向中国农业银行股份有限公司成都金牛支行(贷款机构)申请贷款支付，期限：20年。第二十条商品房质量(三)装饰装修及设备标准1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2.不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第(1)、(3)方式处理(可多选)：(1)及时更换、修理；(2)出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；(3)不能更换或者修理的，出卖人以同等价位的设施、设备代替。在合同尾部欧君泉、田朝玉抄写“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”。 2018年2月12日,牵银公司与欧君泉、田朝玉签订一份合同补充协议，其中附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定(一)交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第(三)款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。(二)双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行了约定。第十七条关于装修的补充约定：1.基于装修的存在，在签订合同及本合同补充协议之前，出卖人已就下列事项向买受人进行了充分的告知和说明，买受人已充分知晓和理解，自愿购买此商品房，并已经预见和认可下列事项，不因下列事项的发生而要求出卖人承担任何责任：(1)因装修而使该商品房部分二次结构发生变化的，比如景观阳台做了封阳台处理，装修后户型等房屋实况与合同中附图所示不一致的，等等；(2)因房屋装修造成施工后房屋使用面积与竣工实测面积出现差异的；(3)有关局部设置(例如水电管线)、布局(例如空间布局、墙体分割)、房间功能等相关因素受装修影响的。2.买受人认可并接受出卖人统一的装修方案，最终装修效果以实际交房为准，买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求。3.出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。4.本装修标准对小部份部件不作描述，以实际交付为准。5.出卖人有权按实际情况以同等或类似品质、品牌的材料、设备予以替代或修复且无需向买受人承担违约责任，买受人也同意不以此为由拒绝收房或向出卖人主张任何权利。 欧君泉、田朝玉已支付全部购房款773,771元。 商品房买卖合同摘要载明：合同签约备案号：(79234)，签约备案时间：2018-04-0909:32:25，建筑面积98.87㎡，套内面积81.5㎡，公摊面积17.37㎡，清水成交价546,059元，装修成交价227,712元，合计773,771元。 2019年5月30日，崇州市市场监督管理局作出《关于花样年·智荟城一期业主(198人)对牵银公司的合同和合同补充协议涉嫌存在不符合法律法规规定的格式条款的意见》载明：《商品房买卖合同附件及补充协议》中第十七第2款关于“买受人认可并接受出卖人统一的装修方案，最终装修效果以实际交房为准，买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求”的约定，排除了业主的权利，属于具有《合同法》第四十条所指情形的格式条款。此外，合同中关于对装修内容进行更改可以不告知业主且不属于违约的规定，排除了业主同意或者不同意合同变更的权利且免除了条款提供方的违约责任，也属于具有《合同法》第四十条所指情形的格式条款。经投诉人花样年·智荟城一期业主(198人)代表以及被投诉人牵银公司委托人确认，双方均同意上述意见。 2019年5月20日，牵银公司与欧君泉、田朝玉签订补充协议，其中第一条约定，买卖双方一致同意对该房屋的装修配置标准进行变更和调整，买受人经方案比选后自愿选择以下装修配置方案（三）作为该房屋的最终装修配置标准，若存在与主合同约定不一致的情况，均以本协议约定为准。 2019年8月9日，牵银公司作出《关于智荟城项目业主疑问的回复函》，就业主提出的十八个问题回复了崇州市住房和城乡建设局和智荟城项目全体业主。 2020年4月22日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对花样年·智荟城A地块1-5#楼及地下室工程进行了验收，竣工验收内容为工程设计文件及合同要求的工程土建、装饰、水电安装、设备安装及消防系统室内环境检测等所有工程内容。 2020年5月18日，牵银公司通过EMS向欧君泉、田朝玉邮寄《花样年·智荟城1#、3#-5#、18#-22#交房通知书》载明集中办理房屋交付时间：2020年5月25日至2020年5月31日。该邮件于2020年5月19日被签收。 以上事实，有当事人身份信息材料、原被告的陈述、《花样年·智荟城商品房认购协议》《花样年地产项目签约信息单》、《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》《签约声明》《补充协议》、商品房买卖合同摘要、收款收据、《工程竣工验收报告》《花样年·智荟城交房通知书》、回执以及物流跟踪单、《关于花样年·智荟城一期业主(198人)对牵银公司的合同和合同补充协议涉嫌存在不符合法律法规规定的格式条款的意见》《关于智荟城项目业主疑问的回复函》等在案佐证。 本院认为，欧君泉、田朝玉与牵银公司签订的合同和合同补充协议，除有争议的补充协议第十七条第2项、第5项外，其余内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应遵循诚实信用原则享有权利和履行义务。欧君泉、田朝玉自愿放弃第4项诉讼请求，系其处分其诉讼权利的行为，本院予以准许。根据诉辩双方意见，本案争议的焦点是：一、欧君泉、田朝玉与牵银公司是否建立了装饰装修合同关系；二、案涉房屋的装修款是否能从房款中分离出来单独计算；三、补充协议第十七条第2项、第5项是否为无效条款问题。本院分别评判如下： 一、关于欧君泉、田朝玉与牵银公司是否建立了装饰装修合同关系问题。 本院认为，装饰装修合同纠纷是指建筑装饰装修企业与发包方订立的明确装饰装修中双方权利义务的协议产生的纠纷。建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物、内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。从本案看，欧君泉、田朝玉从未与牵银公司签订过《装修委托协议》，案涉房屋为简装的商品房，牵银公司出售的房屋已包含了装修的内容，无需另行委托装修公司重新进行装修。结合合同第四条约定的商品房基本情况、第八条约定的计价方式与价款的内容，本院认定欧君泉、田朝玉与牵银公司之间仅存在商品房预售合同关系、并不存在关于案涉房屋装修的法律关系。 二、关于案涉房屋的装修款是否能从房款中分离出来单独计算问题。 欧君泉、田朝玉基于《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国民法通则》规定的公平原则和《中华人民共和国民法通则》中的显失公平请求变更合同第四条第(六)项装修标准为700元/㎡，判令牵银公司向欧君泉、田朝玉退还多收的装修款158,503元。本院认为，欧君泉、田朝玉与牵银公司签订合同的内容看，虽然约定有“装修标准是2,303.15元/平方米”的约定，但该内容是在合同“商品房基本情况”条款中，结合合同第八条计价方式与价款“出卖人与买受人按下列第1种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，单价为9,494.13元/㎡，总价款为773,771元。”，欧君泉、田朝玉亦按此条约定的计价方式与价款向牵银公司支付相应款项，应当认定“装修标准是2,303.15元/平方米”并非指案涉房屋装修价格、人工价格之和，也不是双方另行对装修价款的约定。而是对案涉房屋基本情况的说明。根据双方合同的约定，案涉房屋以套内面积计算总价款，并确定了每平方米单价，可以认定双方知晓案涉房屋系简装的商品房，合同中约定的装修标准所涉及的价款系房价款的组成部分，该总价款系经双方要约、承诺并经磋商达成的合意成交价，不应当单独拆分，并不符合《中华人民共和国民法通则》第五十九条“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：......(二)显失公平的。”和《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十二条规定的“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”的规定，欧君泉、田朝玉主张变更装修标准为700元/㎡，牵银公司退还装修差价款158,503元的理由不成立，本院依法不予支持。 如前所述，本案并不存在关于案涉房屋装修的法律关系，故，本案也不适用《消费者权益保护法》，对欧君泉、田朝玉主张牵银公司增加赔偿损失341,568元(装修款的1.5倍)，本院不予支持。 三、关于合同补充协议第十七条第2项、第5项是否为无效条款问题。 合同补充协议第十七条2.“买受人认可并接受出卖人统一的装修方案，最终装修效果以实际交房为准，买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求。”、5.“出卖人有权按实际情况以同等或类似品质、品牌的材料、设备予以替代或修复且无需向买受人承担违约责任，买受人也同意不以此为由拒绝收房或向出卖人主张任何权利。”，其中第2项内容加黑。 根据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”同时第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，2018年2月12日欧君泉、田朝玉签署一份《签约声明》载明“本人就购买成都牵银置业有限公司开发建设的“花样年·智荟城一期”项目商品房，在签订合同、合同补充协议等全套法律文件时确认：1.贵司的销售人员已按本人要求就上述合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释(尤其是黑体部分)，履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予认可。......”，其中第2项内容加黑提醒，第5项约定和合同基本一致。案涉房屋是简装的商品房，其内容并没有排除欧君泉、田朝玉的权利，也未免除牵银公司的责任。且2019年5月20日，牵银公司与赵怀舜、王首琴签订补充协议，该协议对装修标准进行了重新约定，因此，合同补充协议第十七条第2项、第5项对本案已不具有约束力，并不存在格式合同不能修改的情形。虽然，崇州市市场监督管理局作出“上述条款属于具有《合同法》第四十条所指情形的格式条款”的意见，但该行政行为并不当然成为人民法院的裁判意见，对欧君泉、田朝玉的该主张本院也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告欧君泉、田朝玉的诉讼请求。 案件受理费4,400元，由原告欧君泉、田朝玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 张海忠 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 李梦婷 书 记 员 任廷婷 庭审书记员何岭