广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26373号原告：广州市民生房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区长堤大马路268号306室。法定代表人：林雄，总经理。管理人：北京市君泽君（广州）律师事务所。负责人：石庆华。委托诉讼代理人：石庆华、蔡伟玲，均系北京市君泽君（广州）律师事务所律师。被告：广州市城市建设开发集团有限公司，住所地广州市天河区珠江新城珠江西路5号15楼自编号04。法定代表人：林峰，董事长。委托诉讼代理人：白峻、武妍，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司广东省分行（原中国银行广东省分行），营业场所广东省广州市越秀区东风西路197号一至十九层及199号一至十一、十四至十九层。负责人：李瑞强，行长。委托诉讼代理人：黄筱波、许仕旭，分别系广东金桥百信律师事务所律师和实习律师。原告广州市民生房地产开发有限公司诉被告广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称为城建集团）、中国银行股份有限公司广东省分行（以下简称为中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石庆华、被告城建集团的委托诉讼代理人武妍、被告中国银行的委托诉讼代理人黄筱波、许仕旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告城建集团将广州市海珠区宝岗路杏坛大街52、53号首层（具体为52号101、102、103、104房及53号的101、102、103、104房）的产权变更登记至被告中国银行名下；2、判令被告中国银行在广州市海珠区宝岗路杏坛大街52、53号首层产权登记至其名下之日起，向原告支付购房尾款678188.97元；3、判令被告城建集团向广州市规划和自然资源局海珠区分局申请将52、53号首层的房产登记用途变更为住宅并提供相关资料；4、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告已被宣告破产，法院已裁定终结其破产程序。原告破产清算期间，管理人调查发现，由原告开发建设的广州市海珠区宝岗路杏坛大街52、53号，原属城建集团开发的广州市江南新村农民复建项目的一部分。1995年，城建集团（以广州市江南新村农民复建房筹建办公室名义）与原告签署《土地使用权转让合同》，约定将项目开发权有偿转让给原告投资建设住宅，建设房屋产权均归原告所有。后原告实际投资并完成了杏坛大街52、53号的开发建设。但由于该项目原属城建集团，因此，规划报建、验收等均以城建集团名义进行。1997年11月18日，原告与中国银行签订了《订购房屋协议书》，约定将杏坛大街52、53号1-9层面积合计4857.5178平方米住宅楼转让给中国银行，房屋于1998年全部交付中国银行，后由中国银行作为房改房交付给员工居住使用。按《订购房屋协议书》约定，8%购房尾款办理产权转移给中国银行后付清。经中国银行确认，至今仍欠付购房尾款678188.97元。2000年，杏坛大街52、53号竣工验收，并办理产权登记。原告与城建集团签署《补充协议书》，约定将杏坛大街52、53号首层登记城建集团名下，二至九层登记原告名下。该补充协议书之附件《楼盘单元明细表》列明了首层至九层的全部单元，并记载实际业主为中国银行（含首层的8套房间）。经管理人查询不动产登记档案，杏坛大街52、53号首次产权登记与前述约定一致，即：首层登记于城建集团名下，面积495.6306平方米，用途“车库”；二至九层登记于原告名下，面积4361.8872平方米，用途“住宅”。经查，杏坛大街52、53号二至九层已于2001年变更登记至中国银行名下，并由中国银行办理员工房改过户，登记至单位员工名下。但首层由于规划为部分车库，未能顺利办理产权登记过户手续。2005年4月，原告、城建集团、中国银行曾共同向当时的广州市城市规划局海珠区分局递交报告，申请先行办理车库改为住宅的规划手续，以便办尽早领取产权登记证书。但是，不动产登记查询结果显示，首层规划至今仍为“车库”，且仍登记在城建集团名下。经管理人函询，广州市规划和自然资源局海珠区分局答复，应由城建集团、中国银行共同备齐资料向不动产登记机构申请办理产权转移登记及房屋用途变更登记。管理人办理原告破产清算期间，曾多次与城建集团、中国银行协商处理杏坛大街52、53号首层产权变更登记、购房尾款支付事宜。虽经多次沟通，但城建集团未作积极回应。无奈之余，原告建议中国银行起诉城建集团，但中国银行一直未提起诉讼。为维护破产债权人的利益，原告无奈提起本案诉讼。被告城建集团辩称，1、城建集团为不动产登记簿记载的涉案住宅楼首层所有权人，原告所提交的证据材料不足以证明不动产登记簿记载的内容存在错误，城建集团没有任何法律义务或合同约定义务将涉案住宅楼首层的所有权转移变更登记至中国银行名下；2、城建集团并非《订购房屋协议书》的缔约方，且原告与中国银行在签订该协议书后既未办理预告登记，也未办理产权变更登记，原告与中国银行关于涉案住宅楼首层的约定对城建集团不产生约束力；3、城建为涉案住宅楼首层的所有权人，从未同意将涉案住宅楼首层的所有权转让给中国银行，原告无权要求城建集团将涉案住宅楼首层的所有权变更登记至中国银行，也无权要求变更涉案住宅楼首层的登记用途。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，并由原告承担本案的全部诉讼费用。被告中国银行辩称，同意原告第1至3项诉讼请求，不同意原告的第4项诉讼请求。城建集团将涉案首层产权登记至中国银行名下并协助该行将房产用途变更为住宅后，中国银行愿意将尾款678188.97元支付给原告。中国银行与原告签订《订购房屋协议书》，约定原告将涉案楼宇1～9层转让给中国银行，其中2～9层已登记在中国银行名下，但首层至今仍登记在城建集团名下，且登记用途为“车库”，城建集团理应协助中国银行申请房产用途变更并继续将涉案首层产权登记在中国银行名下。原告已于1998年将涉案首层房屋全部交付给中国银行，中国银行也将涉案房屋房改交付给员工居住使用至今近20年，原告和城建集团不协助中国银行办理过户及变更房屋用途登记，损害了中国银行员工的利益。经审理查明：1995年9月30日，广州市江南新村农民复建房筹建办公室（甲方）与原告（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定甲方同意将在江南农民新村四期第三小区的开发权有偿转让给乙方投资建设住宅；甲方转让乙方的建设用地为江南新村的第三小区（编号为3-3，A、B房屋的建设地段内）；甲方转让给乙方的建设用地……应收750万元；双方同意乙方建设用地内的建筑物按规定建成后，房屋产权归乙方所有，由乙方自行管理、维修；等。广州市城市建设开发集团有限公司在该合同上盖章同意。1997年11月18日，原告与中国银行签订《订购房屋协议书》，其中记载，甲方投资兴建的海珠区江南四期3-3A、B幢九层住宅楼，乙方需要购买房屋；乙方所购买的房屋，是甲方在海珠区兴建的宝岗大道杏坛大街52和53号住宅楼，建筑面积共为4857.5178平方米……合计购房款30602362.14元；该房屋由甲方垫资兴建，定于98年5月1日交付使用，交付使用之日起三天内按房款金额支付92%，余款8%在甲方经广州市房地产局办理产权转移给乙方后付清；等。1998年11月20日，原告（交楼房）与中国银行（收楼方）签订《交楼书》，同意对杏坛大街52、53号1-9楼共72个单元房屋接收使用。1999年12月6日，广州市国土局向原告和城建集团核发穗国土建用字[1999]第835号《建设用地批准书》，其中记载土地坐落海珠区江南××以西，建设项目名称为住宅及配套；等。1999年12月9日，广州市城市规划局海珠区分局核发《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》，其中记载的建设单位为广州市城市建设开发总公司，建设项目名称为农民复建房，建设位置为江南新村四期三区，建设规模为一幢、9层、4500㎡。据原告和城建集团2000年2月21日提交的《广州市公有房屋及用地登记申请书》记载，该楼房用地（杏坛大街52、53号）是广州市城市建设开发总公司有偿划给广州市民生房地产开发有限公司投资兴建，该房屋产权归本公司所有……广州市江南新村农民复建房筹建办公室隶属于广州市城市建设开发集团有限公司。2000年11月16日，原告（乙方）与城建集团（甲方）签订《补充协议书》，就海珠区宝岗路杏坛大街52、53号合建房屋产权分割的问题，双方同意按1998年5月4日广州市国土房管局测绘所实地测量的部位及面积，甲方占52和53号首层产权，乙方占52和53号二层至九层产权，并各自按上述占有部位面积领取房地产证。据该协议所附《楼盘单元明细表》记载显示，52号、53号分别有9层，每一层为4个单元，业主均为中国银行，其中52号101、102及53号101、102、103、104单元的房屋性质为车位，52号103、104单元及其他单元的房屋性质均为住宅。该明细表上盖有城建集团的公章。据房管部门于2000年12月14日出具的《广州市房地产权属证明书》记载，海珠区宝岗路杏坛大街52、53号的二至九楼由原告占有，首层由城建集团占有；备注：首层270平方米机动车库、110平方米自行车库，其余住宅，二至九楼为住宅。据查册时间为2018年10月19日的《广州市不动产登记查册表》的内容显示，产权登记情况和房屋使用性质与上述《广州市房地产权属证明书》登记的内容一致。据查册时间为2018年12月17日的《广州市不动产登记查册表》的内容显示，海珠区宝岗大道路杏坛大街52,53号2-9层的单位名为中国银行，其中52号201-901、202-902、203-903、204-904、53号201-901、202-902、203-903、204-904办理房改过户。另查：2005年4月12日，原告和两被告共同向广州市城市规划局海珠区分局提交《关于江南新村3-3A、B幢首层先行办理换图的申请报告》，其中记载：江南新村四期三区自编3-3A、B幢住宅楼（现门牌号：海珠区宝岗路杏坛大街52、53号）……该住宅楼首层室内原设计平面除2套住房外，其余为机动车停车场270平方米和自行车停车场110平方米；后因服从小区建集中车库的统筹安排，首层全部建成住房8套；由于3-3A、B幢首层8套住房自1998年入住至今已经整整七年时间，而房改房产权证又迟迟未能办妥……恳请贵局体谅实际情况，允许先行办理该住宅楼首层车库改为住宅更换图纸的手续，以便尽早办理房改房产权证；等。2019年7月30日，广州市规划和自然资源海珠区分局作出《关于能否办理产权过户及用途变更申请函的复函》，其中记载，经查，海珠区宝岗路杏坛大街52、53号房屋经(95)城规海建字795号《建设工程规划许可证》批准报建，报建图显示首层为住宅、机动车库、自行车库，并已办理规划验收。2000年，广州市民生房地产开发有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司办理了上述房屋的首次登记，登记字号为富字37251号，其中广州市城市建设开发集团有限公司占有份额为首层，广州市民生房地产开发有限公司占有份额为二至九楼。关于将上述房屋首层过户至中国银行广东省分行的问题，请按照《广州市不动产登记规程》第七十七条相关规定，由广州市城市建设开发集团有限公司与中国银行广东省分行备齐资料向不动产登记机构申请办理转移登记。关于房屋用途变更的问题，请按照《广州市不动产登记规程》第七十六条相关规定，由权属人备齐资料向不动产登记机构申请办理变更登记。2019年8月12日，中国银行向广州市民生房地产开发有限公司管理人发出《关于“核对未付款项数额的通知书”的复函》，确认杏坛大街购房未付款金额为678188.97元……截至当前，广州市民生房地产开发有限公司及管理人仍未按合同约定办理杏坛大街52号和53号首层产权转移，不满足支付尾款条件；等。再查：2018年8月30日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破79-1号民事裁定书，裁定：受理广州市民生房地产开发有限公司的破产清算申请。同日，广州市中级人民法院指定北京市君泽君（广州）律师所担任广州市民生房地产开发有限公司的管理人。2019年5月28日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破79-3号民事裁定书，裁定：宣告广州市民生房地产开发有限公司破产。2019年10月21日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破79-4号民事裁定书，裁定：终结广州市民生房地产开发有限公司破产程序。诉讼中，原告和两被告共同确认涉案楼宇首层只有涉案8个单元。城建集团表示，不清楚涉案8套房屋的用途是否全部为车库，但根据查册表反映首层有机动车库、自行车库、部分住宅，至于如何划分不清楚。原告和中国银行表示，从楼盘单元明细表看，52号103、104房应该为住宅、其他房屋为车库，但具体性质和划分应以规划局登记为准。原告另外还表示，原告与中国银行签有《补充协议书》，房屋已交付给中国银行，且城建集团认可，故城建集团应协助办理房屋过户手续和中国银行应向原告支付剩余房款。本院认为：虽原告和被告城建公司在《补充协议书》约定涉案杏坛大街52、53号首层产权由城建公司占有，52和53号二层至九层产权由原告占有，并各自按上述占有部位面积领取房地产证，但城建集团在《楼盘单元明细表》中也确认包括涉案8套房屋在内的52号、53号房屋的业主为被告中国银行，且包括涉案8套房屋在内的52号、53号房屋已全部交付给中国银行多年，城建公司并未提出异议，可见，城建公司是知悉并同意原告将包括涉案8套房屋在内的52号、53号房屋出售给中国银行。根据涉案楼宇的《广州市房地产权属证明书》、《广州市不动产登记查册表》的记载，涉案杏坛大街52号、53号首层270平方米机动车库、110平方米自行车库，其余住宅，二至九楼为住宅，现双方当事人表示无法确认涉案8套房屋的具体划分和具体使用性质，对此，本院认为，一方面，原告以其司与中国银行签有《订购房屋协议书》而提起本案诉讼，而原告并非过户请求的权利人；另一方面，涉案房屋的使用用途和使用性质能否变更应由相关行政部门审查认定，在涉案首层的使用性质仍登记为机动车车库、自行车车库以及首层现各个房屋的具体划分和使用性质尚不明确的情况下，原告要求办理涉案房屋的过户请求，及要求支付房款，均尚不具备条件，故对原告的诉讼请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市民生房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费10582元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年十二月二十四日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳