福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0921民初2989号原告：雷成才，男，1975年9月13日出生，畲族，住福建省霞浦县。原告：兰英，女，1977年9月20日出生，畲族，住址同上。系雷成才妻子。共同委托诉讼代理人：雷淑英，女，1975年9月23日出生，畲族，住福建省霞浦县。共同委托诉讼代理人：罗亦斌，男，1969年11月30日出生，汉族，住福建省霞浦县。被告：霞浦正阳房地产开发有限公司，住所地福建省霞浦县松港街道东兴社区赤岸大道19号正阳首府S5号楼。法定代表人：杨文杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：王强，男，1995年2月12日出生，汉族，住福建省福清市，公司员工。委托诉讼代理人：曾果，男，汉族，1989年10月6日出生，住广东省佛山市顺德区，公司员工。原告雷成才、兰英诉被告霞浦正阳房地产开发有限公司（正阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷成才、兰英共同委托诉讼代理人雷淑英、罗亦斌，被告正阳公司委托诉讼代理人王强、曾果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷成才、兰英向本院提出诉讼请求：1、判令正阳公司交付符合合同约定条件的位于霞浦县松港街道东兴××道××号楼的1305房屋；2．判令正阳公司自2020年1月1日起按日向其支付全部房价万分之二的逾期交房违约金至实际交付房屋之日止（房屋总价为104.3640万元）；3．判令正阳公司取得合法的跃层倒板的手续，否则退还其因房屋面积减少而多支付的购房款25.0152万元。事实与理由：2017年9月28日其与正阳公司签订《商品房买卖合同》及补充协议份，约定：正阳公司将诉争商品房（2号楼1305房）出售给其所有，价款104.3640万元，房屋交付日期为2019年12月31日前，房屋质量达到国家和地方人民政府规定的标准。合同签订后，其依约于2018年11月5日前按合同规定时间付款104.3640万元，履行给付购房款的义务。2019年10月23日其接到碧桂园福建区域霞浦碧桂园正阳首府营销中心的交房的短信通知，前往销售中心办理交房手续，其在查验商品房之后，即向正阳公司提出诉争商品房达不到交付条件，诉争房屋北面采光井、过道的消防门等与正阳公司在霞浦县××房××商品房××房型的销售宣传单不符。具体如下：（1）整栋楼违建面积达4000平方米，边户套外面积（即赠送面积）加上对采光井进行倒板，甚至拆除消防门和墙体，大面积的违规倒板、把结构连板、过道都围起来，违规扩容，严重影响大楼的整体承重及容积率，存在严重的安全隐患。（2）被告预交付的诉争房屋设计图中北面有两个采光井，中间有结构连板和过道相隔，其中内采光井测绘面积是2.3×1.6＋2.6×1.8（米）两小块组成，事实是2.6×1.8（米）这一块被建成房间送给边户，只剩下2.3×1.6（米），外采光井约1.8×2.5（米）被倒板，并和结构连板围成房间，正阳公司在验收后擅自改变原图纸设计，严重影响其采光、通风、安全，无法满足住宅要求。（3）正阳公司在推销房型的销售宣传单，设计的是4＋1房＋2厅＋2卫的全龄全复式，开发商承诺0公摊，但事实是3＋1房＋1厅＋2卫，只有一层半，少了半层约30.87平方米的面积，因此，公司应退还其25.0152万元（30.87平方×8103.42元）。（4）预交付的诉争房屋北面，住建局备案的图纸上其房屋到06户型之间两道门之间，有三道消防门，事实是两道消防门被拆除，改造为边户的入户门，少了两道消防门严重影响其房屋的采光、通风、安全，无法满足住宅要求。（5）中华人民共和国住建部发布的《住宅设计规范》4.1.7条规定十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。预交付的诉争房屋所在2号楼北面担架电梯备案是2.2×2.6（米），实际上电梯缩水，只配备有1.5×1.6（米）；（6）按公安部的《高层民用建筑设计防火规范》规定，超高层建筑每15层应有一个避难层），实际一个避难层都没有。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。被告构成违约，应承担合同约定的违约责任：出卖人超过90日，按合同第十二条第1条（2）项的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之二的违约金。”据此，其要求正阳公司自2020年1月1日起按日计算向其支付全部房价万分之二的违约金至实际交付房屋之日止。综上所述，请求判如所诉。正阳公司辩称，一、涉案房屋已竣工验收备案，依法具备交付条件，且其公司已依约通知雷成才、兰英前往收楼，雷成才、兰英要求其公司交付符合合同约定的涉案房屋及支付违约金的诉讼请求，于法无据。首先，其公司开发的正阳首府项目早已经施工完毕，并于2019年5月16日经霞浦县住房和城乡规划建设局验收确认，出具《福建省房屋建筑和市政基础设备工程竣工验收备案表》，于2019年6月20日取得《房屋面积实测成果报告书》。显然，涉案房屋所涉项目整体系严格按照依法审批确认的施工图纸予以施工，并依法竣工验收，不存在雷成才、兰英所述的“整栋楼违建面积达4000平方米”等违法违规行为。其次，雷成才、兰英所诉的涉案房屋存在“拆除消防门和墙体，大面积的违规倒板…”“外采光井…被倒板，并和结构连板、过道围成房间”等均其公司所为；经其公司了解，前述行为均系相邻业主作为，若雷成才、兰英对相关行为有异议，应就此提起相邻权纠纷诉讼，而非以此向其公司主张权利。再次，规格为1.5×1.6米的电梯系严格按照有资质的单位所出具的图纸进行施工，亦符合《住宅涉及规范》及《关于住宅担架电梯涉及参照资料》要求的。最后，该项目消防设计方案系按照消防要求予以报建，并取得宁德市公安消防支队出具《建设工程消防建设审核意见书》予以认可。雷成才、兰英所述的“超高层建筑每15层应有一个避难间”，系自2015年10月1日起实施的新规，即使按该新规执行，“超高层建筑每15层应有一个避难间”亦非强制性规定。综上，涉案房屋早已于合同收楼日前达到交付条件，不存在雷成才、兰英所述的相关违法、违规行为，雷成才、兰英经其公司通知后，拒不接受涉案房屋，其公司不应承担相关违约责任。二、雷成才、兰英关于“被告取得合法的跃层倒板的手续，否则退还其因房屋面积减少而多支付的购房款25.0152万元”的诉讼请求，没有事实及法律依据。首先“雷成才、兰英取得合法的跃层倒板的手续”诉讼请求不明确，且涉案房屋买卖合同并未约定其公司需为雷成才、兰英取得相关倒板的手续，其亦未口头或书面承诺要为业主取得合法的跃层倒板的手续，雷成才、兰英诉请没有合同依据。其次，其公司与雷成才、兰英所签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定涉案房屋预测建筑面积128.79平方米，套内面积97.92平方米，分摊面积30.87平方米。《房屋面积实测成果报告书》载明：“房号1305；建筑面积128.79平方米，套内面积97.92平方米，分摊面积30.87平方米”。显然，涉案房屋面积符合合同约定，雷成才、兰英主张要求其公司退还面积减少的购房款25.0152万元，没有事实及法律依据。综上所述，请求法院依法驳回雷成才、兰英的诉讼请求。本院经审理查明事实如下，2017年9月28日雷成才、兰英与正阳公司签订《商品房买卖合同》及补充协议份，雷成才、兰英购买正阳公司开发的正阳首府2号楼1305商品房，价款104.3640万元，房屋交付日期为2019年12月31日前。合同签订后，雷成才、兰英依约按合同规定时间向正阳公司付款104.3640万元。2019年10月23日，雷成才、兰英接到正阳公司碧桂园正阳首府营销中心交房短信通知，前往办理交房手续。雷成才、兰英查验商品房后，向正阳公司提出诉争商品房达不到交付条件，认为：1、整栋楼违建面积达4000平方米，边户套外面积（即赠送面积）加上对采光井进行倒板，甚至拆除消防门和墙体，大面积的违规倒板、把结构连板、过道都围起来，违规扩容，严重影响大楼的整体承重及容积率，存在严重的安全隐患；2、诉争房屋设计图中北面有两个采光井，中间有结构连板和过道相隔，其中内采光井测绘面积是两小块组成，事实是2.6×1.8（米）这块区域被建成房间送给边户，只剩下2.3×1.6（米）一块，外采光井被倒板，并和结构连板、过道围成房间，正阳公司在验收后，擅自改变原图纸设计，严重影响其房屋采光、通风、安全；3、诉争房屋住建局备案的图纸上其房屋到06户型之间有三道消防门，事实是两道消防门被拆除，改造为入户门，严重影响其采光、通风、安全，无法满足住宅要求；4、住建部发布的《住宅设计规范》4.1.7条规定十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯；诉争房屋所在2号楼北面担架电梯备案是2.2×2.6（米），实际上只配备1.5×1.6（米）电梯；5、按公安部的《高层民用建筑设计防火规范》规定，超高层建筑每15层应有一个避难层，实际一个避难层都没有。至今，雷成才、兰英拒绝交房。经查，根据雷成才、兰英提供的照片及查看现场，2号楼1305房屋的西邻1306房已改造利用消防门空间、北向天井进行改造事实存在，2号楼北面担架电梯现配备1.5×1.6（米）电梯，2号楼15层以上没有设置避难层。正阳公司与雷成才、兰英所签订的《商品房买卖合同》第三条约定涉案房屋预测建筑面积128.79平方米，套内面积97.92平方米，分摊面积30.87平方米。《房屋面积实测成果报告书》载明：“房号1305；建筑面积128.79平方米，套内面积97.92平方米，分摊面积30.87平方米”。雷成才、兰英于2020年9月22日诉讼法院。当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。针对雷成才、兰英的请求事项，本院分析、判断如下：1、正阳公司预交付的正阳首府2号楼的1305房屋是否符合交房条件。（1）争执房屋2019年5月16日经霞浦县住房和城乡规划建设局验收确认，出具《福建省房屋建筑和市政基础设备工程竣工验收备案表》，于2019年6月20日取得《房屋面积实测成果报告书》。涉案房屋所涉项目整体已经依法审批确认，并经竣工验收，符合交房条件。2019年10月23日正阳公司已通过短信通知业主，可以前往办理交房手续，符合合同约定的交房时间。若有业主雷成才、兰英主张的“整栋楼违建面积达4000平方米”等违法违规行为存在，应由政府相关部门处理，本院不予涉及。（2）诉争房屋设计图中北面有两个采光井，中间有结构连板和过道相隔，其中内采光井测绘面积体现是两小块组成，现诉争房屋北面2.6×1.8（米）这块区域已被建成房间事实存在，但雷成才、兰英没有提供证据证明系正阳公司所为。（3）在霞浦县住建局备案的图纸上，诉争房屋到06户型两道门之间，有三道消防门，现在两道消防门被拆除，改造为06户型入户门，该事实存在；但雷成才、兰英没有提供证据证明系正阳公司所为。（4）诉争房屋所在2号楼北面担架电梯备案是配备2.2×2.6（米），现只配备1.5×1.6（米）电梯，该事实存在，且正阳公司予以认可；正阳公司实际施工中改变电梯型号配备，调整方案经住建部门同意后应有义务告知业主，现没有证据证明有告知，存在瑕疵。（5）雷成才、兰英主张公安部出台的《高层民用建筑设计防火规范》规定，超高层建筑每15层应有一个避难层，现正阳公司没有预留；正阳公司认为，该规范系2015年10月1日起实施的新规，即使按该新规执行，“超高层建筑每15层应有一个避难间”亦非强制性规定，其公司没有设置不违反规定；设置避难层是否需要，由政府相关部门依规范要求审查确定，本院不予涉及。2、关于雷成才、兰英主张判令正阳公司自2020年1月1日起按日计算向其支付全部房价万分之二的逾期交房违约金至实际交付房屋之日止问题。根据上述第1点第（1）项分析，正阳公司已具备交房条件，且没有出现《商品房买卖合同》第九条、第十条、第十一条的情形，故该主张依据不足。3、关于雷成才、兰英主张正阳公司取得合法的跃层倒板的手续，否则退还其房屋面积减少的购房款25.0152万元的问题。正阳公司与雷成才、兰英所签订的《商品房买卖合同》第三条约定，涉案房屋预测建筑面积128.79平方米，套内面积97.92平方米，分摊面积30.87平方米；根据《房屋面积实测成果报告书》载明：“房号1305；建筑面积128.79平方米，套内面积97.92平方米，分摊面积30.87平方米。”正阳公司预交的2号楼1305房屋，没有出现与合同约定的面积不符的情形，故该主张依据不足。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。正阳公司与雷成才、兰英签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2019年6月诉争房屋已竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，雷成才、兰英也于2019年10月23日收到正阳公司办理交房手续的通知，正阳公司虽然实际施工中改变电梯型号配备没有告知业主存在瑕疵，但不影响争执房屋的交付。雷成才、兰英主张正阳公司违建、采光井被建成房间、两道消防门被拆除改造为06户型入户门等，其提供的证据无法证明系正阳公司所为。雷成才、兰英的三项主张其提供的证据无法予以证实，故该主张没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回雷成才、兰英的诉讼请求。案件受理费6,280元，依简易程序审理减半收取3,140元，由雷成才、兰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员 王 莹二〇二〇年十二月二十三日书记员 刘惠珍附注：一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。