天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0104民初14839号原告：天津炜龙房地产经纪有限公司，住所地天津市华苑产业区物华道2号C座336室。法定代表人：胡振华，总经理。委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：井诗雯，天津众磊律师事务所律师。被告：天津大愚资产管理有限公司，住所地天津市南开区黄河道335-351号凯立科技大厦B座412室。法定代表人：陶园园，总经理。委托诉讼代理人：李静，天津时晟律师事务所律师。被告：陶园园，女，1981年12月31日出生，满族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李静，天津时晟律师事务所律师。第三人：天津市中腾房地产开发有限公司，住所地天津市南开区黄河道南侧虹畔大厦A座11层1103。法定代表人：王志毅，总经理。委托诉讼代理人：刘剑伟，男，该公司职员。第三人：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329号322。法定代表人：段磊，董事长。委托诉讼代理人：董馨，女，该公司职员。委托诉讼代理人：郭君，女，该公司职员。第三人：天津中川投资有限公司，住所地天津市南开区黄河道中段南侧长虹财富广场8号楼12-1。法定代表人：伍胜，总经理。原告天津炜龙房地产经纪有限公司（以下简称炜龙公司）与被告天津大愚资产管理有限公司（以下简称大愚公司）、被告陶园园、第三人天津市中腾房地产开发有限公司（以下简称中腾公司）、第三人天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）、第三人天津中川投资有限公司（以下简称中川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告炜龙公司的委托诉讼代理人李智丹，被告大愚公司与被告陶园园共同的委托诉讼代理人李静，第三人中腾公司的委托诉讼代理人刘剑伟，第三人浩地公司的委托诉讼代理人董馨到庭参加诉讼。第三人中川公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炜龙公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告大愚公司签订的《房屋租赁合同书》；2.依法判令二被告连带返还原告交付的保证金270000元；3.依法判令二被告连带返还原告交付的自2014年11月20日至2015年2月28日的租金326667元（共计算100天，房屋面积为1610平方米，租金为2元/日/平米）；4.判令本案全部诉讼费由二被告承担。事实和理由：中腾公司系天津市南开区黄河道虹畔大厦产权人。虹畔大厦建成后，中腾公司将该大厦授权给浩地公司,浩地公司又将虹畔大厦整体出租给中川公司。后因中川公司长期拖欠租金被浩地公司诉至本院，在诉讼期间中川公司又转授权给大愚公司对标的房屋进行出租，炜龙公司于2014年5月30日在不知情的情形下与大愚公司签订房屋租赁合同，支付了相应保证金及租金等款项，租期自2014年6月1日起至2022年8月30日止，后本院于2014年11月20日作出(2014)南民初字第4184号民事判决书，判决解除浩地公司与中川公司之间的租赁合同及四份补充协议，后中腾公司将虹畔大厦收回，致使炜龙公司对租赁合同标的房屋无法正常使用。因此炜龙公司认为，因大愚公司并无合法出租诉争房屋的权利以及其对诉争房屋客观情形的隐瞒欺骗行为，致使房屋租赁合同根本无法履行，也导致炜龙公司合法占有使用诉争房屋的合同目的不能实现，故炜龙公司要求解除合同，并要求大愚公司返还已交付的保证金，退还已交付的自2014年11月20日(2014)南民初字第4184号民事判决生效至2015年2月28日的房屋租金。因被告陶园园系被告大愚公司的股东及法定代表人，依据公司法第二十条第三款之规定，二被告应承担连带还款责任。大愚公司、陶园园辩称，第一，双方签订的房屋租赁合同合法有效，同意解除。第二，保证金不应当予以退回，因炜龙公司拖欠水、电、燃气费数额已经远远超出了270000元的保证金数额。根据合同第5条第1款约定，大愚公司有权在保证金中扣除炜龙公司未按时支付的水电、暖、燃气等费用。现在保证金根本不足以支付炜龙公司拖欠的费用，保证金不应当予以退还。第三，因合同合法有效，所以炜龙公司已经交付的租金不应当予以退回，且原告已经依合同正常使用了涉诉房屋，如果再退还房租，明显不符合民法的公平原则，房租不应当予以退还。第四，陶园园是大愚公司的法定代表人，大愚公司是有限责任公司，应以其工商登记的注册资本承担有限责任，陶园园作为个人不应当对公司的债务或义务承担任何责任。第三人中腾公司述称，首先，被告对虹畔大厦属于无权占有，无权收取租金及其他任何收益。2019年贵院及一中院均作出相应判决，被告占用虹畔大厦，无任何事实和法律依据。因此，被告无权对虹畔大厦行使任何占有、收益、处分等权利。其次，中腾公司从未授权被告收取任何水电燃气等相应费用，上述水电燃气的户名均为中腾公司，即使主张权利，也不应由被告进行主张。第三人浩地公司述称，其意见与中腾公司的意见一致。第三人中川公司未到庭陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人提交的证据及陈述，本院认定如下事实：2014年5月30日，大愚公司作为甲方（出租方）、炜龙公司作为乙方（承租方）、案外人周健作为丙方（乙方担保方），三方签订了《房屋租赁合同书》，约定的主要内容为：乙方承租的房屋坐落于天津市南开区××大厦××层××层部分位置房屋，该房屋面积1610平方米（含公摊）；甲方对该房屋享有转租权，凭证为授权书；租期为2014年6月1日起至2022年8月30日止，其中2014年6月1日至2014年8月30日为免租期；合同签订当日,支付保证金270000元；保证金用途为：1.甲方有权在保证金中扣除乙方未能按时支付的房屋租金、物业费、水电采暖费以及增容费；2.甲方有权在保证金中扣除乙方损害承租的经营场地、设备及附属设施给甲方造成的损失；3.甲方有权在保证金中扣除乙方因违反本合同而应支付给甲方的违约金、补偿金和赔偿金；4.甲方从保证金中扣除款项后,乙方应当在接到通知后1日内及时补足保证金,否则视同乙方违约,甲方有权解除合同,并扣留合同保证金；5.租赁期满或本合同解除后,保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金、物业费以及乙方应承担的违约责任赔偿金外,剩余部分（无息）10日内返还乙方；合同期内头两年月租金及物业费为98000元,第三年年、第四年月租金及物业费为102840元,第五年、第六年月租金及物业费为107735元,第七年、第八年月租金及物业费为112632元；支付方式为现金方式每半年支付一次；支付时间为本合同租金及物业费按半年交纳,首次租金588000元应于2014年7月15日前交纳,第二次租金588000元应在2015年2月20日前交纳,以此类推；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达60日以上的；2.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常经营的；3.支付的房屋因甲方原因严重危及乙方安全的，乙方无法继续承租使用的。上述协议签订后，炜龙公司实际使用涉案房屋。2014年浩地公司作为原告，以中川公司为被告、中腾公司为第三人在本院提起房屋租赁合同诉讼，本院经审理作出（2014）南民初字第4184号民事判决书（以下称4184号判决）。该判决书查明：中腾公司系坐落天津市南开区××大厦产权人，其授权浩地公司全权处理虹畔大厦对外出租事宜，2008年10月1日浩地公司与中川公司签订《天津虹畔大厦租赁经营合同》，约定浩地公司将坐落天津市南开区××大厦整体出租给中川公司，由中川公司独立进行包括但不限于包装、策划、转租、招商、投资、物业管理等事宜……；该项目房产的带租租赁时间为30年；后浩地公司与中川公司签订四份补充协议。上述租赁经营合同及补充协议签订后，浩地公司如约向中川公司交付了讼争房屋，但中川公司未按合同约定向浩地公司支付租金。故判决解除浩地公司与中川公司签订的《天津虹畔大厦租赁经营合同》及补充协议。2017年7月10日，本院受理案外人董永健作为原告，以大愚公司为被告，以中川公司、浩地公司、中腾公司为第三人提起的房屋租赁合同纠纷，案外人董永健诉讼请求：1.确认董永健与大愚公司之间签订的《房屋租赁合同书》无效；2.判令大愚公司立即返还董永健所交保证金90000元；3.判令大愚公司返还董永健已给付的租金（2015年2月19日至2015年11月30日期间）796669元；4.判令大愚公司赔偿董永健的装修损失700000元……。本院经审理作出（2017）津0104民初7942号民事判决书（以下称7942号判决）。该案中大愚公司辩称，因为大愚公司的出租行为有中川公司的授权，董永健与大愚公司之间合同是有效合同……。中川公司述称，同意大愚公司的答辩意见。浩地公司及中腾公司述称，涉案房屋的产权人系中腾公司，中腾公司委托浩地公司对外出租，2008年10月1日浩地公司与中川公司签订租赁合同，浩地公司允许中川公司对涉案房屋对外转租，2014年因中川公司拖欠浩地公司房租，浩地公司提起诉讼，法院判决解除浩地公司与中川公司之间的租赁合同及补充协议，但在后续执行过程中，浩地公司和中川公司进行协商，中川公司有意将拖欠的房租补齐，所以浩地公司也没有要求中川公司腾房，目前还是由中川公司对外招商出租，收取租金。该判决书查明：本院于2014年11月10日作出4184号判决，2014年12月11日中川公司授权大愚公司全权负责虹畔大厦包括转租在内的经营管理，2015年2月18日4184号判决经公告送达中川公司正式生效。自2015年2月19日起，案外人董永健开始按照中川公司通知将租金向大愚公司支付。案外人董永健与大愚公司签订《房屋租赁合同书》，约定案外人董永健承租虹畔大厦东侧二层部分位置房屋，租期自2015年8月1日至2018年1月31日止。该判决驳回了案外人董永健主张确认其与大愚公司之间签订的《房屋租赁合同书》无效的诉讼请求。2018年12月4日，中腾公司作为原告，以大愚公司为被告，在本院提起返还原物纠纷，中腾公司诉讼请求为：判令大愚公司将天津市南开区黄河道虹畔大厦707室房间腾空，并返还给中腾公司。本院经审理作出（2018）津0104民初14987号民事判决书（以下称14987号判决），该判决书查明：中腾公司于2005年取得天津市南开区黄河道虹畔大厦所坐落土地的使用权，后中腾公司开发建设虹畔大厦，虹畔大厦至今未办理产权登记。因中腾公司在其取得的合法土地使用权范围内建设虹畔大厦取得对涉诉土地及地上物、附属设施的相关权利，故判决大愚公司将坐落天津市南开区黄河道虹畔大厦707室房间腾交中腾公司。大愚公司提起上诉，天津市第一中级人民法院经审理作出（2019）津01民终3474号民事判决书（以下称3474号判决），判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，大愚公司提出反诉，反诉请求：判令炜龙公司支付大愚公司水费、电费、燃气费共计285325元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年9月1日起至实际付清之日止的利息。后大愚公司自愿撤回对炜龙公司的反诉。庭审中炜龙公司表示：炜龙公司大概是2015年几月之后就不再使用涉案房屋了。中腾公司对关于水电费的交付一节表示：公司现有员工都不清楚水电费是谁交的，如果被告能提供相应证据证明是其公司交纳的，我方可以认可。另，庭审中大愚公司向本院提交了水电费票据、收据、拖欠水电燃气费一览表及分表明细单、水电燃气费通知单、水电燃气费催收函、照片、U盘等证据，用以证明大愚公司为炜龙公司垫付水电燃气费从2016年6月1日至2017年9月30日共计285325元。炜龙公司的质证意见为：水电费的交款人是中腾公司，所以我方对票据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关；对燃气票据，是整个大厦的燃气票，并不只是我公司租赁的房屋的票据；对收据的真实性无异议，与我方提交的证据一致；对一览表、通知单的真实性、合法性、关联性均不认可；对催收函、照片、U盘，我方认可该催收函是张贴了的，张贴的日期是2016年9月1日，张贴的位置是在大门上，可以看出当时房屋是停业的状态。本院认为，大愚公司与炜龙公司签订了《房屋租赁合同书》系双方自愿签订，现炜龙公司诉请解除涉案合同，大愚公司表示同意，因涉案的《房屋租赁合同书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，结合已生效判决认定的事实，对炜龙公司该项请求，本院准予。关于炜龙公司请求返还保270000元证金一节，因现有证据证明大愚公司支付了水电及燃气费，而炜龙公司未举证证明其实际交付了上述费用，结合中腾公司于庭审中对关于水电费的交付一节的表述，并依据涉案合同中关于“保证金用途”的约定，本院认定炜龙公司未履行给付水电及燃气费的义务，故炜龙公司主张返还270000元保证金与涉案合同的约定相悖，本院不予支持。关于炜龙公司主张返还自2014年11月20日至2015年2月28日的326667元租金一节，依据炜龙公司庭审中的陈述及现有证据可证明炜龙公司在此期间实际使用涉案房屋，故炜龙公司该项请求于法无据，本院亦不予支持。大愚公司自愿撤回对炜龙公司的反诉，系自行处分其诉讼权利，本院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，缺席判决如下：一、解除原告天津炜龙房地产经纪有限公司与被告天津大愚资产管理有限公司于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同书》；二、驳回原告天津炜龙房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本诉受理费9767元，由原告天津炜龙房地产经纪有限公司负担；反诉受理费2763元，由被告天津大愚资产管理有限公司负担；公告费由第三人天津中川投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 娜人民陪审员  赵慧英人民陪审员  翟 伟二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  范 蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。