湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初5343号原告：游建军，男，1975年12月10日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：廖勇，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南金盘子置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东湘江东路金盘世界城。法定代表人：谢德仁，公司执行董事。委托诉讼代理人：陈剑，湖南中郡律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告游建军与被告湖南金盘子置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告游建军委托诉讼代理人廖勇，被告湖南金盘子置业有限公司委托诉讼代理人陈剑到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告游建军向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告办理其购买的位于冷水滩区××路××道××幢××号房屋的水、电、燃气开户手续，相关费用由被告承担；二、判令被告按国家规定及合同约定标准，在取得竣工验收备案表、通过消防验收后向原告履行交付上述第一项房屋的义务；三、判令被告向原告支付自2020年3月30日起以房屋价款925000元为基数，按每日万分之一计算逾期违约金至房屋合格交付时止（截止2020年10月30日违约金已达到19425元：925000元×0.0001×210天）；四、请求法院确认原、被告签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项、第4条、第5条属无效条款；五、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2017年11月8日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于冷水滩区××路××道××幢××号房屋，总价款925000元，合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却没有按照合同约定于2020年3月30日前交付房屋，虽然在2020年6月被告发出收房通知，但经原告向有关部门了解，被告所出售的房屋至今未通过消防验收，房屋水、电、燃气未开通，根据合同第12条“交付房屋逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。另外，原告与被告签订的《合同补充协议》中部分条款，虽然对房屋交付条件进行了变更，但因违反法律、法规的强制性规定，属于无效条款。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第28条也明确约定了：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要的权利内容的，仍以本合同为准。在诉讼过程中，原告撤回了要求确认原、被告签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项、第4条第（4）项无效的诉讼请求。被告湖南金盘子置业有限公司辩称：一、《合同补充协议》第3条第（2）项针对的是买受人延期支付购房款等事项的违约行为，在发生该行为的情况下，出卖人拒绝履行房屋交付义务系对买受人先违约行为的合理抗辩，没有排除买受人的主要权利，没有加重买受人责任和免除当事人自己的责任。买受人支付购房款的义务在先，出卖人交房义务在后，双方约定买受人没有按约支付相应款项，出卖人有权拒绝交房是完全公平对等合理的，但出卖人行使该权利后，合同约定的交房时间自然顺延，出卖人不承担延期交付责任；二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定，建设工程及房地产开发项目交付的条件为“验收合格”，同时根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。...建设工程验收合格的，方可交付”的规定，只要建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格即具备交付条件。而我国没有任何法律规定相关政府部门具有工程验收的职责，根据《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》第76项，建设工程的竣工验收备案由审查性备案调整为告知性备案。由此可见，竣工验收备案只是行政机关对建设工程竣工验收的程序管理，不是建设工程交付的法定前提条件。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条已明确管理性的强制性规定不影响合同效力，因此案涉建设工程没有验收备案不影响《合同补充协议》的效力。所以，《合同补充协议》第4条没有违反效力性强制性法律规定，应尊重当事人双方合同意思自治，该条款合法有效；三、《合同补充协议》第4条（4项）约定买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，没有排除或禁止买受人的权利，是当事人平等协商合意的民事内容，没有违反法律强制性规定；四、《合同补充协议》第5条没有免除出卖人应承担的改变规划、设计的责任，没有排除买受人因出卖人改变规划设计主张责任的权利，属于合理合法的约定；五、案涉房屋已达到约定交付条件，因新冠疫情影响，答辩人无法在2020年3月30日前的疫情防控期间通知业主收房，答辩人在疫情缓和后即2020年6月19日通知被答辩人收房，不存在延期交付的违约行为，不应承担违约责任。本院经审理，查明事实如下：2017年11月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于冷水滩区××路××道××幢××号房屋，总价款925000元。合同主要条款约定：1.商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；2.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；3.出卖人应当在2020年3月30日前向买受人交付该商品房；4.逾期交付责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；5.补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原告与被告签订一份《合同补充协议》，合同主要条款约定：第4条，合同第十一条交付时间和手续第（二）、（三）条增加以下约定：⑴该商品房在交付使用时只要符合合同第九条约定条件即取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、建设工程验收备案证明文件，买受人应无条件收房并办理交接手续；如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；⑵合同约定房屋交付日期到期之后的三十天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过合同约定的交房日期三十天以上，买受人或合法代理人仍未办理验收及交接手续的，合同约定的房屋交付日期到期日视为交付和验收完成之日，自该日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；⑶该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；⑸买受人未交清该商品房全部房款及相关手续、税费，出卖人有权不予交房给买受人，因此造成延期交房的，出卖人不承担违约责任；⑹因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待项目全部开发完成后才能办理，故出卖人无法在交付日期前取得第九条规定的文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘察方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋；第5条，合同第十四条、第十五条关于规划、设计变更的约定是指规划变更直接涉及合同约定的该商品房的房屋发生规划变更；只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，买受人承诺不据此解除合同，且出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部房款，案涉房屋主体已完工，但至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收，被告于2020年6月19日向原告发出交房入伙通知书，通知原告办理交房相关手续。原告以涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件为由拒绝收房，遂酿成纠纷。另查明，2020年1月24日，为防控新冠肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同依法成立并有效。合同双方应按照合同约定享受权利及履行义务。本案主要的争议焦点为：一、《合同补充协议》中第4条、第5条是否有效；二、被告是否应当为原告开通涉案房屋水、电、燃气，是否应当承担相关手续办理费用；三、涉案房屋是否达到交付条件及被告方违约责任的承担。一、《合同补充协议》中第4条、第5条的效力认定。（1）《合同补充协议》第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项为格式条款，约定的交付条件违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定，该条款无效。（2）《合同补充协议》第5条免除了出卖人应承担的改变规划、设计的责任，排除了买受人因出卖人改变规划设计主张责任的权利，同理也无效。二、涉案房屋水、电、燃气开通及相关手续办理费用的承担。根据合同约定，1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；2.供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；3.燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。被告至今未为原告办理水、电开户及燃气开户手续，已构成违约，故对原告要求被告为其办理水、电及燃气开户手续的诉讼请求，本院予以支持，相关费用由被告依约承担。三、涉案房屋是否达到交付条件及被告方违约责任的承担。（1）依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。上述法律规定已明确规定建设工程经验收合格交付使用，这是效力性强制性法律规定，而非管理性强制性规定，否则势必导致建设工程存在重大安全隐患，造成重大安全生产事故，严重损害社会公共利益，故对被告就此提出的抗辩观点依法不予采信。综上，案涉房屋至今未经相关部门竣工验收和消防验收，不符合法定交付条件。故对原告要求被告按照法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告履行房屋交付义务的诉讼请求，本院予以支持；（2）《商品房买卖合同》关于逾期交付责任约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一。该约定的违约金折算为年利率3.65%，符合法律规定。原告已依约支付全部价款，合同约定的交房时间为2020年3月30日前，案涉房屋至今未办理验收合格手续，不具备法定交付条件，被告已构成违约。但考虑到新冠肺炎疫情期间，被告方无法正常施工，该情形属于不可抗力，合同约定的交房时间应予顺延，故本院酌情减少计算违约金三个月（90天）。根据原告诉请违约金暂计算至2020年10月30日，违约时间从2020年3月31日至2020年10月30日止共214天，原告主张210天是行使其处分权，依法予以准许，扣减90天后为120天，被告应支付原告违约金11100元（925000元×0.0001×120天），后续违约金以925000元为基数，按每日万分之一计算，自2020年10月31日起至房屋取得竣工验收备案表日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告游建军办理其购买的位于冷水滩区××路××道××幢××号房屋的水、电、燃气开户手续，相关费用由被告湖南金盘子置业有限公司承担；二、被告湖南金盘子置业有限公司按国家法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后十日内向原告游建军交付上述第一项的房屋；三、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告游建军支付违约金11100元（后续违约金以925000元为基数按日利率万分之一计算支付自2020年10月31日起至房屋取得竣工验收备案表日止）；四、确认原告游建军与被告湖南金盘子置业有限公司于2017年11月8日签订的《合同补充协议》中的第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项、第5条无效；五、驳回原告游建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285元，减半收取计142.5元，由被告湖南金盘子置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  王丽娟二〇二〇年十二月十五日法官助理唐晶晶代理书记员  袁 贝