上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23588号原告：戴文祺，男，1983年8月6日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。原告：朱慧，女，1984年3月3日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：邢思祺，男。原告戴文祺、朱慧诉被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司(下称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年12月23日公开开庭进行了审理，原告戴文祺、朱慧、被告委托诉讼代理人邢思祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴文祺、朱慧向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原被告签订的位于上海市青浦区崧古路XXX弄XXX号XXX室《房屋托管租赁合同》；2、判令被告按照每月人民币(以下币种均为人民币)2,650元的标准向原告支付2020年5月26日至2020年7月18日的租金；3、判令被告支付合同开始日至2020年7月18日每月租金差额合计1,882元；4、判令被告支付水电费755.20元；5、判令被告支付由于合同解除对原告产生的违约赔偿合计15,900元，按原告提供被告已发生的空置期4个月及合同解除产生的空置期2个月计；6、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年12月10日签订《房屋托管租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，并提供4个月的空置期供原告使用，租期从2018年4月12日至2023年4月24日，租金每月2,650元。被告在支付原告房租时，存在每月租金少付的情况，至今合计少付1,882元。被告在支付原告房租时，长期存在不能准时支付的情况，2020年1月25日应支付房租延期长达2个月以上才支付；从2020年4月26日起，被告未经原告同意，擅自更改租金支付方式，由季度支付改为月度支付；从2020年5月起至今，被告已经停止支付房租。被告在租赁房屋期间，根据合同约定，应支付使用房屋时所产生的水电费用，但期间4、5、6、7月电费未支付，7月水费未支付，合计755.2元。基于上述情况，期间原告多次催讨，并于2020年6月14日到被告指定的协商点协商处理，被告告知原告在6月内会支付拖欠房租和水电费用，被告如未支付，原告可收回房屋。但在双方协商约定到期后，被告至今仍未支付拖欠房租和水电费用。原告通过被告客服电话通知被告到现场沟通协商此事，被告也并未到场处理。2020年7月18日，原告通知被告解除合同后将系争房屋收回。原告认为，被告存在少付租金、长期未按时支付租金、拒付拖欠租金、拖欠水电费用、擅自更改支付方式的行为显属违约，在原告多次积极与被告协商处理均无果。为维护自身的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司辩称：1、同意解除案涉合同；2、同意支付2020年5月26日至2020年7月18日的租金，但是标准应当按照每月2,586.90元计算；3、之所以有租金差是因为被告为原告代缴了税收，故不同意支付；4、水电费由法院核实；5、案涉合同是因原告主动退房解除，故不应支付违约金。经开庭审理查明：系争房屋登记在戴文祺、朱慧名下。2017年12月10日，戴文祺、朱慧(甲方)与青客公司(乙方)签订《房屋托管租赁合同》，约定由甲方将系争房屋租赁给乙方，租期自2018年4月12日起至2026年4月24日止，前三年租金每月2,650元；房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修各方共同制作装修和家具清单，租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋；乙方应于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到账时间为此后第一个工作日，租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金；乙方非合理理由擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。合同另对其他内容进行了约定。次日，戴文祺、朱慧(甲方)与青客公司(乙方)签订《补充协议一》，约定该房屋托管合同履行届满60月又13天(即2018年4月12日起至2023年4月24日)前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任；逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。同日，戴文祺、朱慧(甲方)与青客公司(乙方)签订《授权书》，约定：经协商一致，就甲方出租系争房屋的出租备案登记、税收缴纳、公用事业代缴等事项订立本协议，甲方委托乙方代办的事项如下：1、代办房屋进行出租备案登记，并办理相关文件和手续；2、代办代缴各种公用事业费，费用由承租方负担；3、对房屋进行常规保洁，费用由承租方负担；4、对房屋进行日常保养和维修，费用由承租方承担；5、对房屋进行装修，费用由承租方承担。合同签订后，青客公司按照每月2,586.90元的标准支付租金至2020年5月25日。2020年7月18日，戴文祺因收房纠纷报警。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、房屋托管租赁合同、补充协议、支付凭证、案件接报回执单等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。原告主张：1、合同履行过程中，被告存在迟延支付租金、拒付租金、水电费的违约行为，且被告未经双方协商擅自变更支付方式，故原告有权解除合同，合同解除时间为原告实际收回房屋时间即2020年7月18日；2、双方约定的月租金为2,650元，被告应按照上述标准向原告支付租金，但是被告实际支付给原告的租金每月为2,586.90元，现产生的租金差合计1,882元；3、根据合同约定，承租期间的水电费应由被告负担，但被告在使用系争房屋期间欠付了水电费合计755.20元，原告已经垫付，故被告应将上述水电费支付给原告；4、合同中约定了免租期4个月，但现在合同因被告违约导致解除，被告应赔偿原告4个月的免租空置期损失；原告2020年7月18日收回系争房屋，直至2个月后才将系争房屋另行出租使用，故被告还应赔偿原告两个月的空置费损失。为此，原告为此提供诉求登记表、聊天记录、缴费凭证及水电费发票作为证据。被告表示对诉求登记表、聊天记录、缴费凭证不予认可，水电费发票由法院核实。被告主张：1、根据合同约定，被告为原告代扣代缴相应税费后将租金支付给原告，故合同租金应为2,586.90元；如果被告未替原告缴纳租金税费的话，相关部门会让原告自己缴纳，现原告未被通知缴纳就说明被告已经提原告缴纳了；但由于被告是批量缴纳的，无法提供相应缴款记录；2、被告之所以延期或未支付租金，是因为疫情原因导致公司经营不善；双方对租金支付方式变更未进行过协商，也未通知过原告；因被告有实际的经营困难，故希望原告能调低租金标准；3、原告是主动、自愿解除合同，故不需赔偿原告损失；合同未约定解除要赔偿前期免租期的租金，对于后期的空置，无法确定是否存在空置。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋托管租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。双方当事人对合同解除没有异议，本院予以确认。被告迟延履行租金支付义务，导致原告出租系争房屋的合同目的无法实现，故原告有权解除案涉租赁合同。对于合同解除时间，因被告对原告提供的诉求登记表及聊天记录不予认可，原告也未提供其他证据予以证明，故本院认定合同解除时间为房屋收回之日即2020年7月18日。被告欠付租金导致合同解除，应承担金钱债务继续履行及赔偿损失等违约责任，对被告提出的因新冠疫情不可抗力导致合同不能履行故其不应承担违约责任的主张，本院不予采纳。原告自认其于2020年7月18日收回系争房屋并主张租金至2020年7月18日，被告也无异议，故本院认定被告应向原告支付2020年5月26日至2020年7月18日期间的租金。对于租金标准，被告虽可以为原告代扣代缴税费，但其未提供为原告代扣代缴的依据，故对被告提出的应付月租金标准为2,586.90元的主张，本院不予采信，本院认定应付租金标准为每月2,650元，对原告主张的租金差1,882元本院予以支持。原告已就其主张的水电费提供发票，且与原告提供的缴费凭证相对应，故本院认定被告应支付原告水电费755.20元。综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、预期利益等因素，本院酌定被告应赔偿原告损失7,950元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告戴文祺、朱慧与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司签订的《房屋托管租赁合同》于2020年7月18日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戴文祺、朱慧租金4,188.70元；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戴文祺、朱慧已付租金差1,882元；四、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戴文祺、朱慧水电费755.20元；五、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴文祺、朱慧损失7,950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263.44元，减半收取计131.72元，由原告戴文祺、朱慧负担47.02元，被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担84.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二〇年十二月三十一日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。