北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44456号原告：佟德义，男，1974年7月6日出生，汉族，博大逸品（北京）国际装饰设计有限公司外聘法人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：叶建民，北京德和衡律师事务所律师。被告：北京无限乐活商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园四区3号楼地下车库-1层-101。法定代表人：孟珺，总裁。委托诉讼代理人：李向静，女，1974年6月29日出生，汉族，公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴一帆，男，1989年9月5日出生，汉族，公司项目经理，住北京市朝阳区。原告佟德义与被告北京无限乐活商业管理有限公司（以下简称乐活公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佟德义及其委托诉讼代理人叶建民，被告乐活公司的委托诉讼代理人李X静、吴X帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟德义向本院提出诉讼请求：1、判令乐活公司返还佟德义房屋租金81030元、租房保证金94535元、物业管理费13505元、进场费55000元，合计金额为244070元；2、判令乐活公司给付佟德义违约金94535元。事实和理由：2019年11月28日佟德义与乐活公司经北京新同联X居商务信息咨询有限公司（以下简称联X居公司）居间签订《GreenMonsterLab场地使用协议》（以下简称《场地使用协议》）及《商铺经营管理合同》，约定佟德义使用乐活公司有权出租的北京市朝阳区望京东园四区X号楼XX文化中心B1层编号（160）场地（以下简称涉诉场地）用于加盟经营XX之星品牌便利店，以及场地使用费标准、给付时间、使用期限等。合同还约定了以乐活公司通知书为准确定进场日和开业日，从进场日开始装修，2019年12月1日至2019年12月30日为装修期；从开业日开始支付场地使用费、经营管理费等，开业日最晚不晚于2019年12月31日。合同签订后佟德义按约定向乐活公司支付首期租金81030元、租赁押金94535元、物业管理费13505元、进场费55000元，但乐活公司迟迟不给佟德义发进场通知，佟德义多次通过微信等催促，乐活公司先后提出其要进行消防改造、XX之星品牌不高端无法通过业主方经营审核等原因拒不通知进场，还怠于履行约定的出租人配合提供文件办理营业执照义务，到后来干脆就不再答复了，无奈佟德义在2020年1月18日向乐活公司经办人微信发送了一份解除合同通知，通知乐活公司解除场地使用协议，之后乐活公司并未依法提出反对意见，所以双方之间的合同应自此日期解除。佟德义认为乐活公司不按合同约定交付场地及提供办理营业执照必要的手续构成违约，而且其提出XX之星品牌无法通过业主审核说明乐活公司无权对外出租场地，基于以上理由，场地使用协议解除系因乐活公司造成，故其应按照合同及法律规定退还租金、押金等已收取的费用并给付违约金。乐活公司辩称，乐活公司在2019年12月1日已将涉诉场地钥匙交给佟德义，佟德义还对场地进行了粉刷。消防改造本是承租人负责范畴，乐活公司出于安全考虑义务提供，乐活公司可以自行归零上家租户所用水电字数，也无需按常规与佟德义进行水电交接，所以双方并未发生合同约定的书面交接；双方签合同时涉诉场地所在商业已经开业，佟德义装修结束后可直接投入经营，无需按照合同约定等待乐活公司发出开业通知，所以乐活公司已经向佟德义交付了涉诉场地。乐活公司的关联单位浙江XX无限文化传媒有限公司（以下简称浙江无限公司）与涉诉场地产权人签订了《大望京X号地XX文化中心项目租赁合同》，合同中约定浙江无限公司可委托相关企业转租经营，所以乐活公司具有涉诉场地出租权，提出XX之星品牌定位问题只是个建议，是业主方从商业经营角度考量的，与场地出租权无关。乐活公司可以提供办理营业执照所需的出租方手续，这点在微信中多次告诉佟德义，还向佟德义提出先使用商业区大营业执照过渡的解决方案，所以不存在乐活公司不能履行合同义务的事实。基于上述种种原因，乐活公司在2020年1月告知佟德义批准其延长开业日申请，将开业日期延长至2020年3月15日。佟德义在2020年1月3日微信中发送的是一份解除合同申请，并非通知，所以不能以该日期作为解除合同时间，乐活公司同意解除双方签订的场地使用协议，但解除时间应为2020年10月乐活公司第一次接到法院传票的日期，因乐活公司没有违约事实，佟德义主张的所有费用均不同意退还或者支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉诉场地系案外人所有，乐活公司依据合同获得包括转租权在内的经营权。2019年11月26日乐活公司作为甲方、佟德义作为乙方签订了《场地使用协议》，约定甲方允许乙方使用涉诉场地，乙方以XX之星的品牌在此经营便利店；场地使用期限为36个月，自2019年12月31日起至2022年12月30日止，其中自2019年12月1日至2019年12月30日为“装修期”，“装修期”是由甲方明确给乙方的自“进场日”起算的一定期间用于乙方商铺装修，“进场日”即为场地交付日，指乙方按甲方书面通知要求的条件办理所有进场手续后，甲方将约定的场地移交给乙方的日期，乙方应在“进场日”接收场地，并在“进场日”当日完成验收并签署验收合格凭据；“开业日”指乙方使用该商铺实际用于经营（包括试营业）之日，即场地使用费起计日，从“开业日”开始计算乙方应支付的场地使用费，甲方开业日期不得晚于2019年12月31日，具体开业时间以甲方“开业通知书”书面通知为准，月度场地使用费为27010元，付款方式为押三付三，季度租金为81030元，还需一次性支付进场费55000元、支付押金94535元，首季使用费及押金（保证金）均应在协议生效之日起5个自然日内支付，并在每季最后一个月的26日之前支付下季使用费，进场费不退还，押金在协议终止后甲方书面确认乙方已履行完毕支付义务之日起30个工作日内无息返还；若乙方申报独立执照，因甲方原因导致相关部门不予办理，甲方和居间方需退还剩余租金及押金、进场费，因办理营业执照所产生的时间，乙方无权以任何理由要求退租；因甲方过错导致乙方连续90个工作日无法使用该场地，乙方有权终止本协议，若甲方有任何违约行为给乙方造成损失，赔偿最高限额为乙方向甲方缴交的保证金数额。《场地使用协议》签订后佟德义在约定期限内向乐活公司支付了首季租金81030元、租赁押金94535元、进场费55000元、物业管理费13505元，以上合计244070元。此后佟德义多次催促乐活公司提供办理营业执照所需的产权方手续，乐活公司告知其可以提供及协助办理，但公司需要走流程。审理中佟德义举证了其与乐活公司李X静（微信昵称为“XXXcathy姐”）、吴X帆（微信昵称为“场地运营吴X”）、杨XX（微信昵称杨X宴）的微信聊天信息，对于微信的真实性乐活公司予以认可。一、为证实一直没有接到进场通知，佟德义指出：1、与李X静的微信中佟德义在2019年12月3日问“现在我可以进场吗、钥匙一直没给我”；12月8日问“今天消防口会更改完吗？尽量快一点，我这里着急进场”，李X静回复“明白，会尽快通知”；12月13日问“我这里明天是否可以办理进场”。2、与吴X帆的微信中，2019年12月8日吴X帆说“会提前跟你说让你准备好进场哈，放心”，佟德义回复“尽量快一点，我这里着急进场”。二、为证实乐活公司无权转租，佟德义说明乐活公司提出因“XX之星”品牌不高端无法通过产权方审核的事实，聊天信息中涉及品牌审核的内容主要是在2019年12月12日李X静发送“然后那个营业执照，这个是没有问题，因为现在对咱们这个品牌还是在审核，今天还在问我北京有没有店，想看一下店那个效果，我说北京还没有，是刚刚进北京，咱们这是第一家。所以这个是在走流程”。三、为证实提出延后“开业日”及解除合同的情况，佟德义指出在与李X静的微信中2019年12月6日发送“李总您好，关于免租期申请表我已经打印了，交给运营吴总，他没有收，关于免租期的问题说这个要交给您”，同时佟德义提交了《申请函》内容，主要内容为“至今未拿到钥匙，特此申请免租期7天”；在2019年12月21日的微信中分别向李X静、吴X帆均发送了《申请书》，主要内容为再次重申乐活公司不通过“XX之星”品牌审核以及不配合办理营业执照等拖延问题，同时提出申请解除合同，退还费用，随后李X静问“免租答应你还退吗”，佟德义回复“要退的，没有钱运营了，后期怕资金跟不上”，李X静说“今天上午刚开完会已经批了你的免租期”，佟德义表示“申请解约，我等消息”，之后佟德义一直向李X静询问结果，直至2020年4月16日李X静告知佟德义与公司法务联系；2020年1月2日、2020年1月18日的微信中佟德义两次向吴X帆发送《申请函》，内容均为申请解除合同、退还费用等，乐活公司未予答复。佟德义还举证其与吴X帆在2020年1月3日的电话通话录音，录音中吴X帆表示继续为佟德义申请直至2020年3月15日免租，佟德义坚持解除合同。此后乐活公司未向佟德义告知免租期意见或通知其开业时间。以上事实，有《场地使用协议》、收款收据、微信聊天记录等证据，还有当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同关系受法律保护。佟德义与乐活公司就涉诉场地自愿签署《场地使用协议》，约定内容不违反相关法律法规规定，为有效合同；双方均应遵照履行。乐活公司举证的其关联公司与涉诉场地产权人所签合同可以基本证实乐活公司就涉诉场地具有转租权，佟德义所称产权方不批准“XX之星”品牌审核并非场地使用权，且从微信中看乐活公司一方并未对此作出强制要求，故佟德义据此主张乐活公司没有转租权证据不充分。当事人应当全面履行合同义务。《场地使用协议》约定乐活公司就进场装修需书面通知佟德义，且微信中佟德义多次催促乐活公司要求尽快进场，二者可以相互印证证实佟德义确实未接到乐活公司的进场通知；乐活公司关于已经口头通知入场的陈述既不符合双方约定，亦与微信内容不符，本院无法采信。《场地使用协议》还约定乐活公司书面通知佟德义开业时间，开业日不得晚于2019年12月31日，对此乐活公司未证实其已经履行了开业通知义务，而以商街已经开业不需再行通知的陈述对抗合同约定，本院对其抗辩意见不予采纳；乐活公司不向佟德义发送通知导致佟德义无法正常使用涉诉场地的行为构成违约。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以提出解除合同。《场地使用协议》约定因甲方过错导致乙方连续90个工作日无法使用场地的，乙方有权单方终止合同，据此佟德义在乐活公司未按最晚通知开业日约定的过后90个工作日，即2020年5月21日有权提出解除合同，佟德义自2019年12月21日开始多次向乐活公司发送《申请函》申请解除合同不符合约定，同时其在2019年12月23日李X静告知可以延长免租期的情况下坚持解除合同，亦能导致乐活公司懈怠履行通知义务，故佟德义在履行合同中同样存在责任。审理中佟德义与乐活公司均表示同意解除合同，本院根据合同约定确认解除日期为2020年5月21日。合同解除后，尚未履行的中止履行。因乐活公司始终未向佟德义交付涉诉场地，故理应退还佟德义已支付的房屋租金、物业管理费、保证金和进场费。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。因佟德义与乐活公司双方在履行合同中分别存在履行义务不符合约定与不履行合同约定的责任，故佟德义主张的违约金不予支持。微信证据并未显示乐活公司拒绝协助办理营业执照，故佟德义主张乐活公司在此项上存在违约没有证据支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百〇七条规定，判决如下：一、被告北京无限乐活商业管理有限公司于本判决书生效后十日内退还原告佟德义房屋租金81030元、保证金94535元、物业管理费13505元、进场费55000元，以上合计244070元；二、驳回原告佟德义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6852元，由原告佟德义负担1891元（已交纳），被告北京无限乐活商业管理有限公司负担4961元（于本判决书生效后七日内交纳）。公告费260元，由原告佟德义负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  汪雪明二〇二〇年十二月二十八日书记员  姜海燕-10--1-