苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初7612号原告：朱金，男，1980年10月11日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：姜锦浩，江苏汇展律师事务所律师。被告：周玉芝，男，1979年11月10日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：朱兵、雷宁，江苏新苏律师事务所律师。第三人：苏州鼎城不动产经纪有限公司，住所地苏州工业园区唯华路3号君地商务广场12幢1401室。法定代表人：丁哲。原告朱金诉被告周玉芝、第三人苏州鼎城不动产经纪有限公司（以下简称为鼎城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱金及其委托诉讼代理人姜锦浩、被告周玉芝及其委托诉讼代理人雷宁、朱兵，第三人鼎城公司法定代表人丁哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱金向本院提出诉讼请求：判令被告退还购房款700000元。事实和理由：2019年6月，其与被告通过鼎城公司签订房屋买卖协议，约定被告向其出售鸿运花园XX号房屋，价款2600000元。订立合同时，被告出示涉案房屋的拍卖成交确认书，以证明有权买卖房屋，后其依约支付全部房款。付款以后，其得知被告出具的成交确认书是假的，被告故意隐瞒无权处分房屋的事实，骗取其签订合同，致其造成经济损失。被告周玉芝辩称，民生银行要拍卖涉案房屋，其得知后出于投资的目的参与竞买。同时，通过第三人，得知原告有购房需求，双方达成房屋买卖协议。签订协议时，其已向原告如实披露房屋情况，原告完全知晓并配合提供交易所需的材料。拍卖款是其以自有资金支付，其已实际取得房屋所有权，后按约协助原告办理房屋产权登记，履行完毕合同义务。原告已获得涉案房屋的所有权，应遵守合同关于价款的约定，要求其退还款项缺乏依据，应予驳回。第三人鼎城公司述称，其确与原、被告签订房屋买卖定金协议。当时，被告说拍卖取得涉案房屋，但还未办理过户，让其挂牌出售寻找买家，找到买家后可以换成以买家名义取得该房屋。公司经纪人就向原告介绍涉案房屋，双方都有意向，协商时其已告知房屋是拍卖所得，目前无房产证，最终确定价款2600000元。原告将购房款付到其账户，并讲好如交易成功办好产证，就将房款支付给被告，否则将款项退给原告。被告拿着一份报纸及拍卖材料来证明有权出售房屋，并且已经将1900000元付给拍卖公司，可以将房屋对外交易。之后的拍卖流程不清楚，其未参与，但是拍卖成交的人员确实换成原告，是由委托拍卖一方即民生银行直接过户给原告的。办理过户缴税时，原、被告发生纠纷，协议约定税费由各自负担，原告承担契税，被告承担增值税、企业所得税。但不动产交易中心未按拍卖价计收税金，而是按评估价收税，两方金额相差很多钱，契税差价约40000元，增值税、企业所得税则有700000余元。原告同意按评估价缴税，承担多出来的40000元，但被告觉得差价太多。该情况下需要双方至税务部门办理复税手续，将税金调整为按实际成交价计算，但原告不同意前去签字办理该手续。经协商，双方确定由被告支付原告200000元，原告再去配合，但后来被告将金额降低为150000元，原告不同意，就没有谈妥。后来原告自行找银行、拍卖公司，要求出面进行过户，现该房屋确已登记至原告名下，计税基数仍为1900000元，未办理复税手续，房产证已发放。经审理查明，2019年6月20日，原告（乙方，购房人）与被告（甲方，售房人）、鼎城公司（丙方）签订房屋买卖定金协议，约定甲方将吴中区甪直镇鸿运花园XX室房屋出售给乙方，建筑面积241.64㎡，双方协商后实际成交价格2600000元；乙方于2019年6月20日支付定金100000元，拿到拍卖成交确认书后支付剩余房款于丙方，待产证下发当日，丙方支付甲方全部房款；甲、乙双方积极配合丙方办理过户手续，乙方一次性付清购买此房并承担3%税费（契税），其他税费由甲方承担；甲方负责将房屋拍卖成交确认书转到乙方名下（2019年8月15日前）。原、被告及丙方在合同相应位置签名盖章。同日，鼎城公司法定代表人丁哲签订定金收条，确认被告收到原告支付的购房定金100000元。2019年7月3日，鼎城公司出具委托书，委托丁哲办理鸿运花园197号房款暂存事宜，原告随即向丁哲支付购房款2400000元、100000元，丁哲签订两份购房款收条。就房屋买卖定金协议的签订过程，原告表示，当时被告承诺拥有房屋产权，可以对外出售房屋，并拿出拍卖成交确认书、拍卖公告，说已经拍得该房屋，其相信被告的陈述，才与被告签订买卖合同，确实知道被告尚未取得房产证；后来被告与其协商以其名义进行拍卖，并取得拍卖成交确认书，说明被告原来出示的拍卖成交确认书是假的，其信以为真，才会约定将成交确认书转到其名下，其与被告应该是居间合同关系，被告只是提供居间服务；过户时，其向银行了解到，被告之前未向拍卖公司支付过1900000元，所称已拍得房屋是欺骗，实际只是以其名义进行拍卖，而不是转让拍卖成交确认书；签订协议后，其向鼎城公司支付100000元，2019年7月3日支付2500000元时，已取得拍卖成交确认书，鼎城公司是在其拿到房屋所有权证后才向被告支付2000000元，拍卖款确实由被告以自有资金所付。被告称，签订协议时，其已向原告充分披露该房屋情况，协议约定其向原告交付拍卖成交确认书，该义务已按时履行结束，协议系三方真实意思表示，合法有效；之前其已参与过拍卖，才将房屋委托鼎城公司出售，拍卖款已付清，原告应遵守双方关于价款的约定，其向原告交付以原告名义取得的拍卖成交确认书，才能使得原告购买涉案房屋；2020年，原告拿到产权证后，鼎城公司才向其支付2000000元，双方确实说好原告将购房款付给鼎城公司，过户完成其再拿钱，无法进行过户，就由鼎城公司退款给原告。鼎城公司称，签订合同时，被告拿出报纸和拍卖材料，证明有权出售房屋，协议内容较为简单，其代为收取全部购房款，双方后期完成过户，购房款就付给被告，如无法完成，就退给原告；合同约定将拍卖成交确认书转到原告名下，是确保原告能够取得拍卖成交确认书，具体如何操作未进行沟通，最终就是要以原告名义完成拍卖；2020年8月，其征得原告同意，将2000000元付给被告，仍有600000元由其保管。2019年6月26日，壹平台拍卖江苏有限公司（以下简称为壹平台公司）出具成交确认书，载明标的物为鸿运花园XX号房产，成交价格1900000元，佣金19000元，合计金额1919000元，买受人处写有朱金的姓名，并注明王某某（被告妻子）代为签字。2019年7月3日，原告签订收条，确认收到不动产权证书、成交确认书、报纸、委托拍卖合同、拍卖公司营业执照、拍卖经营批准证书等材料。2019年12月30日，被告通过鼎城中介向原告发送催告函，内容略为其与原告签订房屋买卖定金协议，原告委托其通过公开拍卖方式购买民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称为民生银行苏州分行）名下位于产，拍卖已成交，其代为支付拍卖款，拍卖公司已出具成交确认书，房屋买卖定金协议实为房屋买卖居间服务协议；2019年10月，原告与民生银行苏州分行办理涉案房屋网签手续，税务部门于2019年12月4日核定买卖双方应当承担的税费，民生银行苏州分行对税费提出异议，要求复核，但原告拒绝签字，导致未能过户，函告原告积极配合复核签字，原告与民生银行苏州分行已完成房屋买卖合同的备案登记、网签手续，其已完成居间服务，合同的主义务已履行完毕。关于房屋买卖定金协议的实际履行情况，原告表示，签订协议时，被告要求其在空白纸张上签字，说用来办理成交确认书的转移手续，被告只是给其和鼎城公司看过成交确认书，其无渠道核实拍卖信息；2019年6月，王某某代其签字取得成交确认书，证明被告原本没有成交确认书，对房屋无处置权，房屋买卖定金协议应当无效，被告向其移交的材料均已提交给不动产交易中心；2019年12月，被告通过鼎城公司向其发送催告函，自认与其签订的是房屋买卖居间服务协议，但居间协议需要重新订立，被告只是提供居间服务，无权出售房屋；过户时，其找到民生银行苏州分行协商过税费问题，银行认为如进行复税，价格一旦确定就要按复税金额交税，其并未拒绝配合，而是银行不同意复税，被告找过银行，银行要求被告承担税费，但被告不同意，后来银行与税务部门多次沟通，提交拍卖材料后，最终确定按拍卖价格交税，其实际支付税金57000元，涉案房屋于2020年8月完成过户，并已取得房屋，民生银行苏州分行向其说过涉案房屋之前从未进行过拍卖。被告称，因原告拖延交税，其才发送催告函，仅是针对拍卖交税的过程，并非法律意义上的居间服务合同，向原告交付成交确认书后，其协助原告办理过户、交税手续，并将此理解为居间行为，实际上其确实多次与银行进行过交涉；2019年7月3日，其向原告交付成交确认书，已履行完毕合同义务，其本人长期投资不动产，了解到银行处置不良资产信息后，就想要通过转卖不良资产获利，参与拍卖的同时也在寻找买家，才与原告签订协议；过户时，只是省去一次过户费用，即便其签订合同时无处置权或权利存在瑕疵，但后期确已有权处置房屋，并使得原告获得房屋所有权，合同应当有效，原告理应遵守相应约定；协议相关条款均已告知原告，该房屋要通过拍卖完成交易，其当时能够确定以原告名义拍得房屋。鼎城公司表示，因复税问题，被告确实让其将催告函转交给原告，其不清楚催告函的内容，没有看到后来的成交确认书。另，经查询，原告于2020年6月向本院提起诉讼，要求被告协助办理过户，赔偿违约金，后来撤回起诉。原告表示，当时被告及民生银行苏州分行要求复税，拍卖公司不同意提供材料，其才进行诉讼，起诉以后，银行与拍卖公司协商后完成过户，就进行撤诉。以上事实由原告提供的房屋买卖定金协议、转账凭证、收条（定金及购房款）、委托书、催告函、成交确认书，被告提供的收条（各类材料）及当事人陈述等证据附卷佐证。关于原告要求退还购房款的依据，原告表示，签订协议时，其仅知道被告要将成交确认书转到其名下，如当时约定由被告代理其参与拍卖，其不会同意支付多出的房款，拍卖都是公开进行，不可能产生这么多差价；因房屋买卖定金协议无效，被告应退还多出的房款700000元，其授权被告参与拍卖，与被告是居间合同关系，同意支付服务费，并承担佣金。为证明被告对涉案房屋无处分权，原告提供以下证据：1、收据，由壹平台公司于2019年7月1日出具，交款单位为原告，金额1900000元，收款事由为“苏州市吴中区产拍卖成交款”。原告认为，被告代其垫付拍卖款，2019年6月签订合同时，被告实际未拍得房屋。2、委托拍卖合同，由民生银行苏州分行与壹平台公司签订，时间为2019年6月10日，该合同约定的拍卖标的即鸿运花园XX号房屋。3、录音及文字材料2份，均是原告与丁哲的对话，第一份时间为2019年12月11日，丁哲告诉原告“他这边已经买下来了”，原告问“他当时怎么说的”，丁哲讲“他说通过拍卖公司把这个房子拍下来了，但是没有过户，可以把拍卖成交确认书变更到你这边的名下”；第二份时间为2020年5月19日，丁哲讲到“他过来卖房子的时候拿着拍卖成交确认书，他有拍下来，可以更名卖给我”，朱金问“有吗”，丁哲说“有的，如果这个东西没有，那当时为什么和他签订这一份合同，他有我们才签订合同，而且他还拿着报纸”，“他可以变更到我名下，也可以变更到其他人名下，当时他还拿着蓝色的纸，还敲章的，我们都看了，付款他老早就付了”。4、录音及文字材料1份，是原告与王某某的对话，王某某说“我现在一分都不赚，我的资金垫了一年了……我去年12月先付了60万的保证金，两个保证金，一个30万一个60万，后来4月我付了成交尾款”，原告讲“你成交尾款怎么可能那个时候付呢”，王某某说“那个是后来重新弄了公告，公告之前弄错了，他公告的价格弄错了，我钱早就付给他了，后做的报纸”，“我钱打给拍卖行，拍卖行付给银行”。5、录音及文字材料1份，是原告与银行工作人员的对话，原告于2017年11月17日询问房屋情况，银行工作人员表示，涉案房屋之前一直登记在借款人名下，2011年或2012年由法院出具以物抵债裁定书，银行才取得房屋，但未作处理，2019年6月10日是第一次拍卖，银行不会一房两卖，仅是以物抵债，完成过户就委托壹平台拍卖，以前从未做过。6、拍品目录、拍卖会特别约定、诚信保证书，其中拍品目录日期为2019年6月26日，拍卖时间为6月26日上午，拍品即为鸿运花园XX号房产，竞买人包括杨某、张某某、朱金（王某某代）；拍卖会特别约定同样由上述3人签字，明确“竞买人必须遵守拍卖秩序，不得以任何方式阻碍其他竞买人竞买，不得阻碍拍卖师的正常拍卖工作，更不得操纵、垄断或与其他竞买人之间恶意串通等违法行为”；诚信保证书记载原告承诺本次拍卖真实有效。原告认为，如2019年6月的拍卖仅是走过场，不可能还有其他参与者，杨某、张某某也付过保证金，特别约定的相关条款证明拍卖程序合法有效，其与银行存在真实交易关系。经质证，被告对收据真实性无异议，但认为仅是为给原告办理过户所需，不能证明拍卖款实际支付时间，其于2019年5月已支付全部款项2000000元；原告与丁哲的录音材料真实性无法确定，但与原告签订协议前，确已取得房屋的处置权；委托拍卖协议真实性无异议，该协议由银行与拍卖公司签订，可以证明拍卖公司可以拍卖涉案房屋，其代表原告竞拍以变更成交确认书，实现房屋买卖的目的，且民生银行苏州分行与壹平台公司的委托情况与本案无关，无论拍卖公司有无授权，其与拍卖公司签订的拍卖意向协议都是有效的；原告与王某某的录音材料提及的拍卖款支付情况与实际付款时间基本相符；原告与银行工作人员的录音材料不予认可，银行工作人员在原告诱导下作出答复，与事实不符；壹平台公司于2019年5月1日刊登拍卖公告，其于5月10日参与拍卖，取得成交确认书，后与原告达成协议，为将成交确认书转移到原告名下，拍卖公司于2019年6月19日重新刊登拍卖公告；经第二次拍卖，房屋登记至原告名下，合同目的已实现，原告利益未受损；拍品目录、特别约定的真实性无异议，表明其与原告的协议已实际履行，其他竞买人其实系其亲戚朋友，其要通过第二次拍卖将成交确认书转至原告名下，涉案房屋2010年至2019年的物业费实际都是其交纳的。就此，被告提供以下证据：1、拍卖意向协议书，系被告与壹平台公司于2019年1月12日签订，载明壹平台公司为鸿运花园XX号房产的拍卖人，被告对该拍卖项目感兴趣，双方达成意见，由被告向壹平台公司支付意向金300000元，拍卖成交后自动转为拍卖款或佣金；被告确认其竞买成交金额2000000元，超过该金额，被告可不再举牌。壹平台公司在协议中盖章，代表人处由卢某某签字确认。2、付款凭证，显示王某某于2019年1月12日向卢某某转账支付300000元，附言“周玉芝购买甪直鸿运花园XX号”；被告分别于2019年5月5日、5月15日向卢某某支付300000元、300000元，附言均为“鸿运花园拍卖款”；被告于2019年5月15日向卢某某支付1100000元，标注“甪直鸿运花园XX号房款”。被告表示，其与壹平台公司签订拍卖意见书后，即支付意向金300000元，5月10日取得成交意向书，后续支付剩余拍卖款2000000元。3、江苏省拍卖成交确认书，显示拍卖标的为鸿运花园XX号房产，成交价格1500000元，佣金15000元，拍卖日期为2019年5月10日，拍卖人处盖有壹平台公司的业务专用章，买受人处写有徐某某的姓名，并由王某某代为签字。4、江苏工人报两份，其中1份日期为2019年5月1日，写有壹平台公司的拍卖信息，是定于2019年5月10日举行拍卖会，拍卖标的为鸿运花园XX号房产；另一份日期为2019年6月19日，显示壹平台公司定于2019年6月26日举行拍卖行，拍卖标的同样为鸿运花园XX号房产。针对上述证据，被告表示，徐某某系王某某的同学，涉案房屋是王某某以徐某某的名义参与拍卖，卢某某系壹平台公司苏州地区的负责人，其自始就支付该2000000元，不存在退款后再支付1900000元的情况；两次拍卖均是真实的，第二次拍卖前，其已取得房屋处分权，只是通过再次拍卖变更第一次成交确认书的结果，房屋已过户到原告名下，其已履行合同义务，成交价格为双方真实意思表示。原告则称，拍卖意向协议书的真实性无法确定，只能说明被告有意参与拍卖，不能证明已拍得房屋或有权处置房屋；付款凭证真实性无法确认，无法看出为涉案房屋拍卖款，其已证明被告无权处分该房屋，只是代其垫付拍卖款，不清楚被告的实际付款情况，民生银行反馈是另外两个竞买人未提供银行流水，才导致过户无法及时完成；拍卖成交确认书的真实性无法确定，买受人与被告无关，即便被告能够证明其拍得涉案房屋，但民生银行在其与被告签约时就已拿到房产证，该成交确认书同样失效，被告隐瞒此情况与其签约，真正的成交确认书是被告以其名义取得，其与民生银行产生买卖关系；涉案房屋是以房抵债的方式抵给民生银行，民生银行于2019年初开始办理产权证，2019年5月30日才取得房屋所有权证；拍卖公告真实性无法确定，不能证明被告已经拍得房屋，且与事实不符，被告前后陈述存在矛盾，第一次拍卖的成交确认书存在违规行为，要么无权处分的人员委托拍卖，要么壹平台公司与被告串通进行拍卖，相应行为均应无效。本院认为，关于房屋买卖定金协议的效力，根据原告陈述，被告持拍卖公告、成交确认书，委托鼎城公司出售涉案房屋，原告以为被告对房屋享有处分权，就与被告签订房屋买卖定金协议，以2600000元购买该房屋，并约定由被告负责将拍卖成交确认书转到原告的名下，原告取得成交确认书后向鼎城公司支付剩余房款，房产证下发后，由鼎城公司再向被告付款。实际履行过程中，被告以原告的名义于2019年6月参与拍卖，并取得以原告为买受人的成交确认书，拍卖款均由被告支付。被告于2019年7月3日将拍卖材料移交给原告，原告于当日向鼎城公司支付剩余2500000元房款，取得产证后，鼎城公司向被告支付2000000元，仍有600000元在鼎城公司处。原告认为，签订协议时，被告出示的成交确认书是假的，根本无权处分房屋，由此签订的房屋买卖定金协议无效，其与被告实际构成居间服务合同关系，故要求被告退还700000元房款。但是，买卖合同关系中，即便双方缔约时，一方对标的物没有处分权，并不影响合同效力。原告仅以被告无权处分涉案房屋为由主张合同无效，于法无据，不予采纳。房屋买卖定金协议明确约定房屋坐落、价款、履行方式等，不存在合同无效的情形，对原、被告具有法律约束力。从被告提供的证据看，涉案房屋确实于2019年5月进行过拍卖，被告已取得成交确认书，并向壹平台公司代表人卢某某支付2000000元。付款凭证中详细标注为鸿运花园拍卖款，但尚未进行过户。被告将涉案房屋交由鼎城公司挂牌出售时，具备出售该房屋的权利基础。从2020年5月的原告与丁哲的录音来看，被告签约时持有盖章材料，可以将房屋变更到原告或其他人名下，该项陈述与被告提交的证据相符，能够证明被告对涉案房屋具有权利表象。原告认为，民生银行苏州分行于2019年5月才取得房屋所有权证，被告提供的成交确认书已失效，但房屋产权证的办理系后续交易的必经程序，无法确定此与拍卖行为存在关联。被告通过拍卖已对涉案房屋享有预期的权利，其与原告签订房屋买卖定金协议，将成交该房屋的权利转移给原告，原告对此交易方式已知晓并接受，双方构成房屋买卖合同关系。因房屋交易要通过转移拍卖成交人的方式进行，原告确实委托被告办理相关流程，被告通过参与拍卖的方式使得原告获取成交确认书，但过户时就税费问题产生纠纷，原告曾以被告作为出卖方提起过诉讼，同样认可与被告为房屋买卖合同关系。被告向原告发送的催告函，认为与原告存在居间服务关系，可能局限于交税、过户的环节，不影响原、被告真实的房屋买卖合同关系。综上，原告提供的委托被告参与拍卖期间形成的材料，并不足以推翻被告前期持有成交确认书，并已支付拍卖款的事实。按照协议约定，被告要将成交确认书转移至原告名下，确保以原告名义拍得房屋，以实现房屋买卖定金协议的交易目的，但就如何完成该项拍卖结果的转移未作约定。原告签订空白纸张交由被告使用，被告以原告名义再次参与涉案房屋的拍卖，并使原告得到成交确认书，已切实履行合同的义务。原告于2019年7月3日得到成交确认书后，已按约将剩余购房款支付给鼎城公司，理应知道其取得涉案房屋的成本即为2600000元。房屋过户现已完成，原告已得到涉案房屋所有权，房屋买卖定金协议的目的已实现。按照约定，鼎城公司应将全部购房款支付给被告。原告再以房屋买卖协议无效为由要求被告退还购房款，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告朱金的诉讼请求。案件受理费减半收取5400元，财产保全费3520元，合计人民币8920元，由原告朱金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王辉二〇二〇年十二月二十二日书记员  孔宇