西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初24752号原告（反诉被告）：西安摩丰企业管理咨询有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王字广，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许迎国，陕西毕达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陕西量得实业开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：陈忠谋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许萌，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婉婷，陕西仁和万国律师事务所律师。    原告（反诉被告）西安摩丰企业管理咨询有限公司（以下简称“摩丰公司”）诉被告（反诉原告）陕西量得实业开发有限公司（以下简称“量得公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人冯韧、许迎国与被告（反诉原告）的委托诉讼代理人许萌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告摩丰公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿以总房款3032160元为基数，按每日万分之一计算，自2019年1月1日起至实际交付房屋时止的逾期交房损失（暂计至2020年10月31日为203154.72元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：Y18120123）约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，被告应当于2018年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。原告已按照买卖合同约定履行了付款义务，但被告至今未向原告交付房屋，故被告已构成违约，应当承担违约责任，向原告赔偿逾期交房的损失。被告量得公司辩称，因原告未按期付款，故无权向被告主张逾期交房损失。首先，原、被告在签订《商品房买卖合同(预售)》时明确约定，原告分2期支付所购房屋全部价款。其中，2018年7月9日前支付总房款的90％，剩余10％在2018年12月31日前付清。然而，原告并未按期将剩余款项付清。其次，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条第(二)款中约定“出卖人有权对未及时、未足额付清房款或银行按揭贷款的买受人拒绝交房”。据此约定，在原告未付清房款的情况下，被告有权拒绝交房，又何谈逾期交房。再次，《商品房买卖合同(预售)》附件十二第四条第1款中也同时约定:买受人按照本协议约定期限全额付清房屋价款，且出卖人实际收到该等款项的，买受人方可要求出卖人向其交付房屋。买受人未付清上述任何款项的，出卖人有权拒绝交付商品房且无须承担延迟交付及产权登记的责任。此条款就是针对合同先后履行顺序的一种约定。那么，根据《合同法》第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”对此，原告无权向被告主张赔偿责任。反诉原告量得公司提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令被反诉人支付剩余购房款303216元;2、请求人民法院依法判令被反诉人支付逾期付款违约金203154.72元3、本案全部反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年7月9日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定:由被反诉人购买反诉人开发的“恒源泰和都市之窗”项目1幢1单元9层10907号房屋，建筑面积252.68平方米，总价款3032160元。其中，尾款303216元的支付时间为2018年12月31日前。然而，被反诉人并未按照合同约定的时间付款。根据购房合同约定，买受人逾期付款的，出卖人可按购房总价款的0.01％向买受人主张违约金。反诉被告摩丰公司辩称，根据双方合同约定，出卖人应于2018年12月31日前向买受人交付房屋，同时约定在交付日届满前15日应当书面通知买受人，但事实上，在2018年12月31日，涉案房屋尚处于施工阶段，至今不具备交付条件，出卖人也未通知买受人。根据合同法第66条履行抗辩的约定，在反诉人无法交付房屋、履行合同时，被反诉人有权拒绝支付剩余房款。不认可反诉人的第二项反诉请求，我方不存在违约行为。综上，请求驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，2018年7月，摩丰公司与量得公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：Y18120123），约定摩丰公司购买量得公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，用途为办公。合同第七条付款方式及期限约定：（二）买受人采取下列第2种方式付款：分期付款。买受人应当在2018年12月31日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款2728944元，应当于2018年7月9日前支付，2018年12月31日前付清剩余房款303216元。合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。自解除合同通知送达之日起，出卖人有权将该商品房另行出售给第三方，买受人应按购房总价款的0.01%向出卖人支付违约金，因解除合同产生的所有费用（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费以及已经发生的相关税费等费用）由买受人承担，出卖人有权从买受人已向出卖人交纳的款项中直接扣除违约金及相应款项。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人有权对未及时、未足额付清房款或银行按揭款的买受人拒绝交房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时，合同附件十二补充协议第四条第六款约定：双方约定因下列情形导致延迟交房的，出卖人据实延期并不承担违约责任：（1）施工中因异常恶劣天气、自然灾害、发现文物古迹须保护、政府出于保护公共利益责令的停工整顿（检查）等导致工程延期，逾期交房的……（4）政府行为（如戒严、因政策原因未能及时许可）群众集会或重大庆典、交通管制、高中考采取管制措施等原因导致逾期交房的……摩丰公司已经于2018年7月9日按照合同约定向量得公司支付了90%的购房款，但量得公司至今未向摩丰公司交房，实际交房时间亦不能确定。摩丰公司称未付剩余10%款项的原因是因量得公司迟迟不能交付房屋，量得公司亦未通知其缴纳剩余购房款，系量得公司违约在先。庭审中，摩丰公司表示若量得公司实际交房，摩丰公司愿意支付剩余10%的购房款。量得公司未提供证据佐证其曾经催促摩丰公司缴纳剩余的购房款。量得公司向本院提交数张政府文件和停工申请单，用于证明在施工期间，因天气因素、政府行为等因素导致停止施工的天数，主张上述时间内不应承担逾期交房违约责任。2019年11月15日，量得公司向摩丰公司发送《关于西安摩丰企业管理咨询有限公司关于延期交房通知回复》称：“本项目在开发建设期间，因受到异常恶劣天气、市政配套设施、政府行为、大气污染防治攻坚办及市住房和城乡建设局的限制和要求，每年都会受到4—5个月的停工限制。如今经过各方努力项目终于己经建成，但近期又接到中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国应急管理部建科函(2019)52号文件关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知：要求切实做好消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作第二条：自2019年4月1日开始为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，至今该移交工作仍未完成，我司正在积极协调，尽早完成房屋交付。虽然上述延期原因非我公司有意造成，但我公司在此承诺，绝不推卸责任，将严格按照贵我双方签订的《商品房买卖合同(预售)》的约定承担相应责任。”以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、付款回单、通知回复函、当事人陈述和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，摩丰公司与量得公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应遵循诚信原则全面履行各自义务。摩丰公司依约缴纳了90%的购房款，履行了主要的合同义务，量得公司应按照合同约定的交房期限（2018年12月31日前）向摩丰公司交付符合合同约定及法律规定的房屋。量得公司因自身原因逾期交房应当按照合同约定向摩丰公司赔偿逾期交房损失。考虑到摩丰公司实际缴纳了购房款的90%，故根据诚信及公平原则，逾期交房违约金应以购房款的90%为基数，按照合同约定的标准计算。量得公司在提交证据时称因天气因素、政府行为导致逾期交房，施工天数应当予以顺延70天，其虽提交政府文件，但未向本院提交其主张顺延的施工天数对应的施工日志，无法证明实际停工情况。同时，涉案工程周围并未设立初中、高中院校，无中考、高考考点，不涉及在中考、高考期间停工，故其辩称在中考、高考期间停工的说法，本院不予采信。量得公司提交的停工理由中包括小雨、小雪、高温等，不应认定为合同附件十二补充协议第四条第六款约定恶劣天气自然灾害，其作为专业的房地产开发商，应当考虑到小雨、小雪等一般天气对施工的影响，在确定交房期限时理应已计算在内。对于高温天气，政府文件载明禁止室外作业，其未提供相应施工日志，且亦未向本院说明主体工程完工时间，无法判断在高温天气下，量得公司是否存在需要室外作业停工的情况，故对量得公司的辩称理由，本院不予采信。综上，量得公司辩称逾期交房属于法律上规定的不可抗力情形之理由，不能成立。量得公司反诉要求摩丰公司支付剩余购房款，因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并未明确约定支付剩余房款与交付房屋的先后履行顺序，而量得公司因自身原因至今未交付房屋且无法确定交房时间，量得公司在向摩丰公司回函中亦认可了本方的逾期交房责任。同时，量得公司亦未提供证据证明在逾期交房的时间内曾向摩丰公司催要剩余款项。摩丰公司已经支付了90%的购房款，且明确表示若量得公司实际交房愿意支付剩余10%的购房款。因此，综合以上情况，摩丰公司享有同时履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因此，本院对量得公司要求摩丰公司支付剩余购房款的反诉请求，不予支持。同理，对于其要求摩丰公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告陕西量得实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安摩丰企业管理咨询有限公司支付逾期交房违约金182839.25元（以2728944元为基数，从2019年1月1日起按每日万分之一计算至2020年10月31日）以及自2020年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以2728944元为基数，按每日万分之一计算）；二、驳回原告西安摩丰企业管理咨询有限公司的其他本诉请求；三、驳回反诉原告陕西量得实业开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4347元，减半收取2173.5元，由被告承担1956元，原告承担217.5元；反诉案件受理费4432元，减半收取计2216元，由反诉原告承担。因本诉案件受理费原告已预交，故被告在支付上述款项时应一并将案件受理费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员    郑    彤 二〇二〇年十二月三十日 书  记  员    许 丹 彤        打印：扈艳红     校对：李兴梅    2020年  月  日送达1