北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6479号原告（反诉被告）：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2号楼五层013室。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：中才智德（北京）教育咨询有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：关晓丹，总经理。委托诉讼代理人：郝志勇，北京京尧律师事务所律师。原告北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）与被告中才智德（北京）教育咨询有限公司（以下简称中才智德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富华铂荣公司的委托诉讼代理人刘吉薇、孙莹，被告中才智德公司的委托诉讼代理人郝志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富华铂荣公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告于2016年8月19日签署的《北京市商品房预售合同》（编号：Y1934424）及《补充协议》；2．请求判令解除通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x房屋的联机备案登记；3．请求判令被告支付原告违约金462297元；4．请求判令被告支付原告律师费110000元；5．请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年8月19日签署《北京市商品房预售合同》（编号为Y1934424），原告将位于通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x出售给被告，商品房套内面积88．81平方米，套内每平米单价52054．68元，总价款：4622977元。合同附件五第1条约定，买受人在签订合同当日支付房款2312977元，剩余房款2310000元采用银行按揭贷款支付，应于商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕，但被告一直未支付剩余房款。2019年4月11日原告与被告签署《补充协议》，第三条第3项约定：如乙方于2019年12月31日前未付清剩余房款，则乙方同意自2020年1月1日起双方之间原合同自动解除，乙方按照总房款10%向甲方支付解除合同的违约金。截止至起诉之日被告仍有2310000元没有支付。根据《北京市商品房预售合同》附件八第三十条，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房的相关登记、备案等）出卖人有权通过诉讼方式解决，买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、差旅费等）。综上，原告提起本次诉讼，请求法院查明案件事实，支持原告诉请。被告中才智德公司辩称，同意解除原告与被告于2016年8月19日签署的《北京市商品房预售合同》及补充协议，原告应该退还购房款2312977元。原告要求的违约金过高，也未按约定的交付条件交付房屋，亦存在违约行为。原告不存在损失，违约金过分高于实际损失，若按照原告违约金，会造成当事人利益失衡，希望法院在违约金数额上减少。在合同履行中被告进行了贷款，需在原告的协助下与渤海银行进行贷款工作，在合同履行过程中因为政策的原因无法贷款，应算不可抗力因素。原告无权向被告主张律师费，原告主张的律师费明显超出了被告对合同的预期，加大了被告的负担，也没有任何法律依据。按照合同约定有纠纷先协商，协商不成再走法律程序，但原告方并未找我们协商，如果协商了我们也同意解除合同，所以就不存在律师费的问题了，所以我们不同意支付律师费的诉讼请求，也不同意支付诉讼费。被告中才智德公司针对原告富华铂荣公司的本诉提出反诉请求：1．判令原告返还被告购房款2312977元及利息损失（以2312977元为基数，自2016年8月19日起止至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2．判令原告支付被告违约金10万元；3．反诉费由原告承担。事实和理由：被告与原告于2016年8月19日签订《北京市商品房预售合同》，原告将位于通州区运河核心区llI-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x出售给反诉人。合同签订后，被告向原告交付2312977元购房款，截止到目前，原告仍然没有交房，严重违反合同约定，更有甚者，原告出售的房屋楼前根本无法正常通行，道路处于封路状态，该房屋的内部装修属于烂尾工程，不符合合同约定，原告诸如此类种种违约行为，导致被告无法达到合同的预期目的，无法按期收房，造成被告为此蒙受了巨大的经济损失，被告认为原告履行合同不符合约定，其行为已经构成严重违约，理应承担违约责任，为维护被告的合法权益，故诉至法院。原告富华铂荣公司针对被告中才智德公司提出反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，根据合同附件八补充协议第二十条，买受人应确保截止交房日，不存在任何违反合同所有与该商品房交付相关的行为，否则出卖人有权拒绝交付商品房。被告应向原告支付所有房款才能交房，但被告还有231万房款没有支付。根据2019年4月11日签署的约定，是被告没有付清房款，原告不存在不交房的违约行为。我方同意在合同解除之后扣除本案中所涉及的违约金、律师费后，将其他的费用退还，但是不同意支付被告所说的利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2016年8月19日，富华铂荣公司（出卖人）与中才智德公司（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），富华铂荣公司将位于通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1商务办公及商业楼x出售给了中才智德公司，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米52054．68元，房屋总价款为4622977元。关于付款方式和逾期付款责任，《预售合同》第六条“付款方式及期限”约定，买受人采取第4种方式付款4、其他方式具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五“付款方式及期限的约定”约定，1、买受人按下列第（2）种方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款（含定金）2312977元；剩余房价款2310000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。3、买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其他选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（3）因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。6、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《预售合同》第十条“设计变更的约定”约定，（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。详见附件补充协议。《预售合同》第十条的详见附件补充协议系附件八补充协议，该协议第三条“关于本合同第九条、第十条”约定，1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到该商品房质量或使用功能是指该等规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同第三条所约定的使用用途。即使发生本合同第十条第一款所列举的情形，但依据该等规划变更，设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途标准，则该等规划变更，设计变更不视为影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需另行通知买受人，同时买受人也不得就此提出退房要求。2、买受人不得附条件的接受变更或附条件的要求退房，否则所附条件无效且视为买受人接受变更。3、在不降低小区绿化及规划品质，不影响买受人所购商品房质量及使用功能的前提下，买受人同意出卖人无需另行通知买受人即可对小区平面布局和单体平面等进行调整和修改，此不视为出卖人违约，且出卖人不承担违约责任。由于政府规划原因致使小区平面布局变化，出卖人亦无需承担违约责任。4、由于出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约。5、若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计（包括任何变更）和该商品房建筑现状。6、买受人退房的，应于本合同约定的书面答复期限届满之日前向出卖人书面提出、否则视为买受人同意有关规划、设计的变更，并放弃单方解除合同的权利，出卖人不承担任何违约或补偿责任，本合同继续履行。关于交付条件与逾期交房责任。《预售合同》第十二条“交付条件”约定，（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。第十四条逾期交房责任规定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、详见附件补充协议。附件八补充协议第五条“关于本合同第十四条”约定，1、如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2018年5月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十二条约定的商品房交房期限届满次日开始计算：若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日6个月（即至2018年12月1日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金，若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政管、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费（包括但不限于契税、印花税，专项维修资金等）调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。”附件八补充协议第二十条规定“买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款、专项维修资金、违约金和/或赔偿金、契税、印花税、测绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日首日起由买受人承担。《预售合同》第二十六条“争议解决方式”约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十七条规定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八补充协议第三十条约定，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需要根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。附件八补充协议第三十四条约定，《北京市商品房预售合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准。2016年8月19日，该预售合同进行了联机备案，联机备案编号为17160384。预售合同签订后，中才智德公司依约交纳了购房款2312977元。2019年4月11日富华铂荣公司（甲方）与中才智德公司（乙方）签订了《补充协议》载明，甲方与乙方于2016年8月签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（合同编号：【Y1934424】，简称原合同），乙方购买甲方开发的位于北京市通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1商务办公及商业楼x号（预售房号）房屋（下简称该房屋）。现双方经友好协商，一致同意对原合同达成如下补充协议，共同遵守：第一条原合同“附件第条买受人按下列第（2）方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款2312977元；剩余房价款2310000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。”但截至本协议签署之日，乙方尚未支付的购房款金额为人民币2310000元；第二条现经甲乙双方协商一致，变更如下付款方式：乙方应于2019年12月28日前向甲方一次性支付购房款人民币2310000元。如乙方于2019年3月31日前付清前述款项的，则甲方同意免除乙方自原合同约定的应付款期限届满之次日起算的逾期付款违约金。第三条违约责任：1、如乙方于2019年6月30日前付清第二条约定款项的，则乙方同意自2019年4月1日起至实际付款日（即2019年6月30日前的实际付款日），每日按照应付未付房款万分之一的标准向甲方支付违约金，前述违约金乙方应在支付第二条约定的款项当日付清。2、如乙方于2019年12月31日前付清第二条约定款项的，则乙方同意自2019年1月21日起至实际付款日（即2019年12月31日前的实际付款日），每日按照应付未付房款万分之一的标准向甲方支付违约金，前述违约金乙方应在支付第二条约定的款项当日付清。3、如乙方于2019年12月31日前未付清第二条约定的款项，则乙方同意自2020年1月1日起双方间原合同自动解除，乙方同意按照总房款的10%向甲方支付解除合同的违约金，乙方同意甲方直接从乙方已付购房款中扣除前述违约金和因合办理完毕预售注销备案手续之日起的【60】个工作日内将剩余款项（如有）退还给乙方。第四条乙方认可在本协议签订之日前，该房屋已经具备了原合同约定的交付条件。乙方应于付清全部购房款及其他任何应付款项当日，办妥该房屋的收楼手续；即便甲方未向乙方发出书面交付通知或乙方未收到书面交付通知，乙方也应在前述期限内持有效身份（主体）证明文件／证件及相关文件到甲方办理收楼手续并缴纳办理收房手续所需的全部费用。同时，乙方应承担的物业服务费及其他公共能源费等相关费用、该房屋所涉的风险、责任，也从乙方付清全部购房款及其他任何应付款项当日起算由乙方全部承担。第五条在订立本补充协议时，双方已就本协议条款的内容进行了充分协商，双方对其中约定的内容完全知悉和理解，并完全同意受其约束。本补充协议是原合同的有效组成部分，本协议约定内容与原合同不一致之处，以本补充协议为准；除本补充协议约定的条款外，其余条款仍按原合同履行。第六条本补充协议经双方签字盖章后即生效，一式三份，甲方持二份，乙方执一份，具有同等法律效力。庭审过程中，关于违约金，中才智德公司称富华铂荣公司应于2018年5月31日交房，计算至2020年5月31日共逾期730天，按照每日万分之一违约金计算应支付中才智德公司违约金18万元，中才智德公司仅要求违约金10万元，并要求富华铂荣公司支付自2016年8月19日起至实际返还之日止的逾期利息。中才智德公司同意支付富华铂荣公司提出的违约金，但是违约金数额过高，涉案房屋不具备交付条件，富华铂荣公司没有大的损失。富华铂荣公司不予认可，称根据《补充协议》第三条，中才智德公司于2019年12月31日前未付清剩余房款，应按照总房款10%支付解除合同违约金462279元，富华铂荣公司不存在违约行为，同意在扣除违约金、律师费之后将剩余费用退还中才智德公司，但不同意返还逾期利息。关于违约原因，中才智德公司称涉案房屋不具备法定的交付条件，除竣工验收备案表外，市政基础设施包括公共绿地都应该达到标准，还需要向买受人提供住宅使用说明书等文件，仅凭竣工验收备案表不能证明房屋达到验收条件，涉案房屋地下室漏水且房屋有裂纹。富华铂荣该公司承诺协助办理贷款，后来富华铂荣公司告知不能办贷款了，中才智德公司因无法办理贷款导致无力支付购房款，双方是相互违约。富华铂荣公司不予认可，称在2008年签订《补充协议》时涉案房屋有竣工验收备案，符合法定交付条件，如果没有相应文件无法通过验收备案。贷款无法办理是中才智德公司自身原因导致的，同期业主很多贷款都办下来了，为此其提供了2018年12月21日关于7-1号商务办公及商业楼的《工程竣工验收备案表》予以证明。关于律师费，富华铂荣公司称因中才智德公司违约导致通过诉讼方式解决，律师费应由中才智德公司承担。中才智德公司不予认可，称律师费不是我国诉讼法规定的由败诉乙方承担的费用，且超出了合同造成的损失，加重了负担，合同约定有纠纷先协商，协商不成再走法律程序，但富华铂荣公司并未协商，如果协商中才智德公司同意解除合同，便不存在律师费的问题。另查，2020年4月21日，本院向中才智德公司送达了起诉材料（包括起诉书）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，《预售合同》和《补充协议》系双方真实意思表示应属合法有效，现中才智德公司未按照《补充协议》约定的期限支付剩余购房款，已构成违约，富华铂荣公司要求解除《预售合同》和《补充协议》，符合合同约定条件，并无不当，本院对此予以支持，具体解除时间应为起诉书送达之日即2020年4月21日。关于富华铂荣公司要求解除112通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x房屋的联机备案登记的诉讼请求，由于办理备案登记，作为买受人仅负有协助义务，《预售合同》解除后，买受人的义务为协助出卖人办理备案登记注销手续，现中才智德公司对此无异议，故本院对此予以支持。关于富华铂荣公司主张的逾期付款违约金的诉讼请求，双方在《补充协议》中约定了违约金条款，故其该项诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持，中才智德公司认为违约金过高应予以调整，本院认为，《预售合同》约定付款方式为贷款，从中才智德公司的经营情况、双方预售合同的签订以及贷款审批的相关政策来看，虽有一定的客观原因，但富华铂荣公司对于中才智德公司未能办理贷款具有一定的过错，最终导致了付款方式的变更，且从预售合同签订到房屋实际具备交付条件长达两年多，存在逾期交房的违约情形，极大地增加了当事人的负担，且富华铂荣公司未对其实际损失进行初步举证，因此对于中才智德公司认为违约金过高应予以调整的主张，本院予以采纳，具体数额，本院根据双方过错程度、合同履行情况以及富华铂荣公司相关损失，本院酌情确定为240000元，对其主张的过高部分，本院不予支持。关于富华铂荣公司主张的律师费用的诉讼请求，《预售合同》附件八补充协议第三十条虽有相关规定，但该规定系富华铂荣公司单方制定的格式条款，未尽相应的提示说明义务，且该条款仅约定了买受人违约的情况，出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，因此该条款加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，根据《预售合同》主文第二十七条的规定，应以《预售合同》主文约定为准，但《预售合同》主文中并未有相关律师费用的约定，故富华铂荣公司的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于中才智德公司主张返还购房款2312977元的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于中才智德公司主张的资金占用期间的利息损失，结合《预售合同》履行情况以及当事人的过错程度，本院认为按照中国人民银行同期存款利率的标准计算为宜，故对其主张过高部分，本院不予支持。关于中才智德公司主张的逾期交房的违约金，由于《预售合同》已解除，中才智德公司的该项诉讼请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。对于中才智德公司称房屋不符合交付条件存在地下室漏水、房屋有裂纹以及配套设施不到位等问题，证据不足，且其在签订补充协议中已作出认可涉案房屋符合交付条件的意思表示，另富华铂荣公司亦提供了2018年12月21日关于7-1号商务办公及商业楼的《工程竣工验收备案表》等证据，故对其该主张，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司与被告中才智德（北京）教育咨询有限公司2016年8月31日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《补充协议》于2020年4月21日解除；二、被告中才智德（北京）教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告北京富华铂荣房地产开发有限公司办理完毕联机备案注销登记；三、被告中才智德（北京）教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京富华铂荣房地产开发有限公司逾期付款违约金240000元；四、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告中才智德（北京）教育咨询有限公司已付购房款2312977元；五、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告中才智德（北京）教育咨询有限公司已付购房款利息（以2312977元为基数，自2016年8月20日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算），于第四项判决执行完毕之日起三日内付清；六、驳回原告北京富华铂荣房地产开发有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告中才智德（北京）教育咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4761元，由原告北京富华铂荣房地产开发有限公司负担305元（已交纳），由被告中才智德（北京）教育咨询有限公司负担4456元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件反诉费13128元，由原告北京富华铂荣房地产开发有限公司负担545元，由被告中才智德（北京）教育咨询有限公司负担12583元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十二月三十一日法官助理 李熹明书 记 员 陈坤钰