中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1235号 上诉人（一审原告）：孙素芹。 委托诉讼代理人：王东波，河北泽略律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：平安银行股份有限公司天津分行，住所地天津市南开区南京路347、349号。 负责人：王静，该行行长。 委托诉讼代理人：岳乾，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。 一审第三人：中太房地产集团股份有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区广阳道20号。 法定代表人：王宝军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张倩倩，该公司职员。 上诉人孙素芹因与被上诉人平安银行股份有限公司天津分行（以下简称平安银行天津分行）、一审第三人中太房地产集团股份有限公司（以下简称中太公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（以下简称一审法院）(2019)津民初87号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。孙素芹及其委托诉讼代理人王东波，平安银行天津分行的委托诉讼代理人岳乾，中太公司的委托诉讼代理人张倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙素芹上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持孙素芹的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由平安银行天津分行承担。事实和理由：孙素芹提供的证据满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除执行，人民法院应当停止对位于河北省廊坊市广阳区中太新时代商业街一期9001幢1单元3层328号房屋（以下简称涉案房屋）的执行。（一）孙素芹与中太公司在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。孙素芹与中太公司于2014年6月10日签订《商品房买卖合同》，约定中太公司将涉案房屋出售给孙素芹。一审法院于2015年4月21日查封涉案房屋，晚于孙素芹的购买时间。（二）孙素芹在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2014年8月16日中太公司向孙素芹出具了入住通知书，载明涉案房屋已满足入住条件，请物业公司办理入住手续。孙素芹提交了中太建设集团（廊坊）物业服务有限公司（以下简称中太物业公司）开具的收据证明已交清2014年8月16日至2020年8月16日的物业管理费、水电费、垃圾处理费、取暖费等相关费用。孙素芹提供的《房屋租赁合同》及收取租金的证据，能够证明其在一审法院查封之前已合法占有涉案房屋。（三）孙素芹已支付全部价款。《商品房买卖合同》约定房屋总价款为215628元，孙素芹以现金方式分多次将购房款交付中太公司，具体为：2013年10月17日交4万元，其中328#交2万元，605#交2万元。2013年11月9日交14万元，其中328#交6万元，605#交8万元。2014年1月23日交7万元，均为交纳605#。2014年3月19日交12万元，均为交纳605#。2014年4月7日交5万元，均为交纳605#。2013年4月29日交105000元，均为交纳605#。2014年5月22日交37705.88元，均为交纳328#。2014年6月5日交143093元，均为交纳605#。2014年6月10日交97922.12元，均为交纳328#。综上328#共交215628元，605#共交588093元，中太公司为孙素芹开具了收据，有相关取款记录及中太公司提供记账凭证予以证明。整个中太新时代商业街项目均为开具收据，应中太公司要求，其他业主交款时间亦早于合同签订时间。（四）非因孙素芹原因未办理过户登记。孙素芹与中太公司签订《商品房买卖合同》后，认为该合同是网签合同，条件具备时中太公司将为孙素芹办理房屋产权证。一审庭审时中太公司也承认是由于其员工疏忽而忘记网签。孙素芹作为一般普通居民不知道有预告登记，中太公司也未告知。中太新时代商业街直到2017年7月才开始备案，未办理过户登记并非孙素芹原因。一审法院称孙素芹可自行到职能部门办理预告登记，但是经查询该机构自成立之日起只办理过一起预告登记，一审法院以此认定孙素芹对未办理预登记手续存在过错扩大了孙素芹的责任。 平安银行天津分行辩称：（一）孙素芹不能证明已依约支付全部价款。从购房款支付时间上，孙素芹主张的实际付款时间均早于签订《商品房买卖合同》的时间，背离购房款支付的一般原则。对于早交款的原因、时间方式和金额是否存在相关约定等事项，孙素芹在一审庭审过程中无法提供相关证据予以佐证或者作出合理解释，在上诉中仍然无相关证据或合理解释。从款项来源及支付过程来看，一审法院对孙素芹陈述的每笔付款从取款到交款进行了详细的分析和论述，孙素芹对从孙万超处的借款无法详细说明款项交接的细节，从于桂英处的借款除银行卡流水以外不能提供任何其他与本案付款有关的说明。从款项交付上看，孙素芹举证的房款收据存在时间不真实、有角分等交付记录、未签合同而交房款、交完房款开发商已签合同但孙素芹再迟五天才签合同等诸多漏洞，无法证明上述款项已交至中太公司处，而且作为开发商的中太公司仅能提供公司单方制作的统计表，无法提交孙素芹交付房款的原始收据和附有银行回单的会计凭证。孙素芹及中太公司提交的证据远无法证明其已缴纳房款。（二）孙素芹对诉争房屋未办理过户登记存在过错。孙素芹不积极履行合同内容才导致本案涉案房屋作为中太公司的财产被依法查封。商品房买卖合同的备案登记是办理不动产过户的前提，从孙素芹在庭审中的陈述可知其除涉案房屋外还有两套房产，应当知晓买房需要进行备案登记。但是孙素芹在签订《商品房买卖合同》三十日内未能拿到中太公司提供的盖有房管局合同备案签章的买卖合同，而孙素芹陈述其在2015年底之前从未向开发商主张要求备案，对于孙素芹上诉称整个项目都是自2017年7月才开始备案无事实基础。在2015年4月21日执行查封时，执行法院查询本项目仅有含涉案房屋在内的四套房产登记在中太公司名下。可见对于合同备案一事孙素芹未积极主张。根据《商品房买卖合同》第二十三条约定，孙素芹可自行到房屋管理部门办理预告登记。而且“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定本身就是对孙素芹是否享有足以排除强制执行的权益的额外的救济机会，应当从严认定，孙素芹所称的廊坊办理预告登记实例少无法改变其存在过错的认定。孙素芹未办理备案及预告登记，因此不能证明其真实的签订合同的时间，且孙素芹不积极行使合同权利，应当认定为对未办理所有权过户登记存在过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。（三）孙素芹无法证实在查封之前已合法占有涉案房屋。根据中太公司提供的验收手续可知在本案查封时涉案房屋尚未完成验收，不具备交付要件，客观上孙素芹无法合法占有涉案房屋。本案的租赁合同也因客观上未完成验收而不具备真实性和合法性，孙素芹无法通过租赁合同证实其合法占有。孙素芹主张占有该不动产的依据是其提交的入住通知书，以及中太物业公司出具的物业费收据、取暖费收据，该收据在金额上存在不合理之处，在收款单位方面孙素芹与物业公司无约定需要交物业而非直接交水电暖部门，在规定层面开发商未完成竣工验收不具备入住的客观条件，各方面均无法支持孙素芹已在查封前合法占有的现实可能性。虽然就涉案房屋，孙素芹提交了查封前与案外人签订的租房合同，但由于缺乏收取租金的相关证据，不能形成证据链。孙素芹提交的其他租赁合同的时间均发生在查封之后，与本案无关。（四）孙素芹不能提供充分证据证明《商品房买卖合同》签订时间早于法院查封时间。《商品房买卖合同》的双方当事人仅包括孙素芹与中太公司，中太公司与本案存在重大利益关系，完全有可能通过签订虚假合同来实现逃避执行的目的。虽然《商品房买卖合同》在双方当事人签字盖章后生效，但合同落款时间在无其他证据相佐证的情形下不能完全反映真实的签订时间。《商品房买卖合同》未做网签、未经不动产管理部门登记备案，无法证实其签订合同的真实时间，从而不能证明合同签订时间早于法院查封时间。 中太公司述称：孙素芹的上诉请求成立，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除执行。孙素芹对于涉案房屋享有所有权，其在法院查封该房屋之前已经与中太公司签订了合同并支付了全部价款，也合法占有涉案房屋，未办理登记是由于中太公司疏忽，应解除对涉案房屋的查封。 孙素芹向一审法院起诉，诉讼请求：1.确认孙素芹对涉案房屋享有所有权；2.停止对涉案房屋的执行措施，并解除对上述房屋的查封；3.判令平安银行天津分行承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，一审法院认定如下：平安银行天津分行对孙素芹提交的廊坊市物业管理项目中标备案通知存根、王雪宁证人证言的真实性不予认可，一审法院认为，备案通知存根与物业费收据能够相互印证，王雪宁的证人证言与房屋租赁合同能够相互印证，对上述证据的真实性予以确认。就当事人对于合法性及关联性存在异议的证据，将在“一审法院认为”部分予以详细论述。 一审法院经审理查明：2014年6月，孙素芹作为买受人与出卖人中太公司签订《商品房买卖合同》，约定孙素芹购买中太公司开发建设的中太新时代商业街第9001幢1单元3层328号房屋，该房屋建筑面积32.14平方米，套内面积25.45平方米，商品房单价为每平方米6709.02元，总金额为215628元，房屋用途为办公，商品房预售许可证号为（廊）房预售证第20130051号。孙素芹应支付全款215628元，中太公司应当于2014年7月31日前将验收合格的商品房交付孙素芹，商品房达到交付使用条件后，中太公司应当书面通知孙素芹办理交接手续，双方进行验收交接时，中太公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。中太公司应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。签订合同后，买受人可持合同到廊坊住房保障和房产管理局申请办理预告登记，商品房预售的，自合同生效之日起30天，由出卖人向廊坊住房保障和房产管理局申请备案登记。 2014年8月16日，中太公司向孙素芹出具了入住通知单，通知单载明“兹有新时代商业街小区1号楼328室，面积32.14平方米，业主孙素芹已满足入住条件，请物业公司给予办理相关入住手续”。2014年5月22日和6月10日，中太公司向孙素芹分别开具房款金额为117705.88元和97922.12元的收据，共计215628元。2014年8月16日，中太公司向孙素芹分别开具维修基金3278元、手续费40元、产权登记费550元的收据。自2014年8月16日开始，中太物业公司开始对涉案房屋收取物业费、垃圾处理费，并代收水电费。 2014年11月23日，孙素芹与王雪宁签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给王雪宁，租期为2014年12月1日至2015年12月1日，租金为每月1000元，租金支付方式为现金，每半年支付。2015年9月20日，孙素芹与王绍辉签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给王绍辉，租期为2015年9月14日至2016年9月14日，租金支付方式为押一付三，每月租金900元。2019年10月15日，孙素芹与赵跃签订房屋租赁合同，约定孙素芹将涉案房屋出租给赵跃，租期为2019年10月16日至2020年10月15日，押金1000元，租金每月3000元，合同签订后一个工作日支付租金、押金共计8800元，2020年4月15日前支付剩余租金7800元。10月15日赵跃通过微信转账支付孙素芹7800元。 2015年4月21日，一审法院依平安银行天津分行的财产保全申请作出（2015）津高立保字第0028号民事裁定书，裁定冻结中太建设集团股份有限公司、中太恒宇投资控股集团有限公司、李文健、高诗云、中太公司银行存款合计10100万元或查封其他等值财产。同日，一审法院向廊坊市房产交易登记管理中心送达了上述民事裁定书及（2015）津高立保字第0028号协助执行通知书，查封由中太公司开发的中太新时代商业街一期9001幢东1单元104号、105号、328号、605号房屋。 2015年5月12日，一审法院对平安银行天津分行与中太建设集团股份有限公司、中太恒宇投资控股集团有限公司、李文健、高诗云、中太公司金融借款合同纠纷予以立案，10月20日，作出（2015）津高民二初字第0065号民事判决书，判令：一、中太建设集团股份有限公司于判决生效之日起十日内偿还平安银行天津分行贷款1亿元及自贷款合同签订日起至2015年4月20日止的利息，并按照贷款合同约定的罚息利率（贷款利率加收50%计算）支付自2015年4月21日起至判决确定的给付之日止的罚息、复利（按罚息利率计算）；二、中太建设集团股份有限公司于判决生效之日起十日内给付平安银行天津分行律师费10万元；三、中太恒宇投资控股集团有限公司、李文健、中太公司对中太建设集团股份有限公司的第一、二项给付义务承担连带保证责任，中太恒宇投资控股集团有限公司、李文健、高诗云、中太公司承担保证责任后，有权向中太建设集团股份有限公司追偿；四、驳回平安银行天津分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上述判决生效后，因中太建设集团股份有限公司、中太恒宇投资控股集团有限公司、李文健、高诗云、中太公司未在规定期限内履行义务，平安银行天津分行向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年3月16日依法受理后，于3月29日作出（2016）津执11号执行裁定书，指定由天津市第一中级人民法院负责执行。孙素芹于2017年7月17日对执行涉案房屋提出书面异议，一审法院审查后作出（2017）津执异57号执行裁定书，裁定驳回孙素芹的异议请求。 翟英杰于2017年7月5日向一审法院提出执行异议，以其购买了中太新时代商业街一期9001幢东1单元104号、105号房屋为由，请求解除对于上述房屋的查封。一审法院审查后作出（2017）津执异53、54号执行裁定书，裁定驳回翟英杰的异议请求。翟英杰向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院判决驳回其诉讼请求。 为了解涉案房屋所在地办理房屋备案登记手续相关事宜，一审法院依职权向廊坊市住建局商品房备案科进行调查。经查，廊坊市商品房预售的流程为，开发企业与购房者达成房屋销售合意后，通过房屋管理部门关联系统打印网签合同，双方签字确认之后，由一方或者双方前往房屋管理部门申请备案登记，房屋管理部门审查房屋买卖合同等相关材料后办理备案登记手续。涉案房屋买卖时，房屋管理部门可以办理房屋预告登记和备案登记手续，上述两种方式均具有排他效力。孙素芹与中太公司并未就涉案房屋的买卖签订网签合同，权利人仍登记为中太公司，目前处于查封状态。 《河北省建设工程竣工验收备案证明书》记载，中太新时代商业街一期1号楼工程，建设单位于2014年7月21日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2015年8月5日按规定备案。 孙素芹自述除涉案小区房屋之外，其在廊坊市还有两套房屋。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：（一）孙素芹对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；（二）孙素芹是否享有房屋的所有权。 （一）关于孙素芹对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 案外人执行异议之诉的功能在于，当案外人的合法权益因强制执行程序受到侵害时，通过对案外人提出的执行程序中有争议的权利义务关系予以判断，给予其实体性救济的机会。案件的审理既要维护案外人的合法权益，又要保障申请执行人通过执行程序实现其债权的正当利益，故应从严审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。因本案争议标的为不动产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案应当就规定中所列明的四个要件从严予以审查，判断案外人是否同时符合规定中列明的四个要件。 1.关于孙素芹与中太公司在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。孙素芹提交了与中太公司签订的《商品房买卖合同》，合同记载的签订日期在涉案房屋被查封之前。中太公司及平安银行天津分行对于该证据的真实性予以认可，该合同应为孙素芹与中太公司的真实意思表示，虽然该合同并非网签合同，但该情形并不足以否定买卖合同的效力。因此，认定孙素芹和中太公司在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。 2.关于孙素芹在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房屋的问题。涉案房屋买卖合同约定中太公司应于2014年7月31日前将验收合格的房屋交付孙素芹，中太公司应当书面通知孙素芹办理交接手续。8月16日，中太公司向孙素芹出具入住通知书，载明涉案房屋已经满足入住条件，请物业公司办理入住手续。孙素芹提交的收据显示，其已经交纳了自2014年8月16日至2020年8月16日的物业管理费，并交纳了水电费、垃圾处理费、取暖费等相关费用。结合孙素芹提交的房屋租赁合同及收取部分租金的证据，能够证明孙素芹对于涉案房屋已经合法占有使用。 3.关于孙素芹是否已经支付全部购房款的问题。涉案房屋买卖合同约定孙素芹应支付购房全款215628元，但并未约定支付方式，孙素芹主张其以现金方式分四次向中太公司支付了全部购房款。作为房屋买受人通常以银行转账的方式支付购房款，以方便获取款项支付的直接凭据。孙素芹主张通过现金方式支付购房款，对此应结合款项支付的数额、当事人经济能力、款项来源、当事人财产变动情况、交易习惯等方面严格予以审查。 首先，关于购房款支付时间。买受人支付购房款系履行房屋买卖合同对待给付义务的内容，购房款的支付一般应在买卖双方签订合法有效的房屋买卖合同之后，购房者按照合同约定的时间和方式支付购房款。孙素芹主张于2013年10月27日交款2万元、11月9日交款6万元、2014年5月22日交款37705.88元、6月10日交款97922.12元，而涉案商品房买卖合同的签订时间为2014年6月10日。根据孙素芹的主张，其交纳三笔款项的时间均早于双方签订商品房买卖合同的时间，对该违反常规的行为，孙素芹仅解释为系应中太公司的要求，并未作出合理性解释，亦未提供相关证据予以佐证。且孙素芹对于交款时间如何确定、每次交款的数额、单笔交款与总房款之间的关系等涉及购房者合法权益维护等事项并未作出合理说明，亦未能提供中太公司收取上述款项之后的全部收款收据。 其次，关于款项来源及支付过程。1.孙素芹主张2013年10月27日交款2万元、2014年5月22日交款37705.88元系来自于其2013年9月22日取款27455.58元、2014年5月6日取款3万元，并提供了银行取款及销户凭证。对此，一审法院认为，因2013年9月22日所取款项系用于328号及605号房屋款项的支付，两笔取款的金额均小于其主张的实际交款金额，结合孙素芹取款时间与交款时间存在时间间隔，且其不能详细说明所取款项实际交付中太公司的细节，对孙素芹关于该两笔款项已经实际支付的主张，不予支持。2.孙素芹提出2013年11月9日就涉诉房款交纳6万元，同时主张当日328号及605号两套房屋共计交款14万元，其中9万元系从哥哥孙万超处取得，5万元系向案外人于桂英借款并提供于桂英10月31日和11月1日共计5万元的取款记录。对此，一审法院认为，孙素芹主张从其哥哥孙万超处取得9万元，但未能提供任何证明该笔款项的性质、款项如何交接、是否偿还孙万超等基本事实的证据，其该项主张无法得到支持。至于孙素芹向于桂英的借款，其仅提供了于桂英的取款记录，但并未证明该款项已经支付，且未能提供双方之间的借款凭据以及相关还款的证据，其该项主张亦不能成立。3.关于孙素芹主张2014年6月10日交款97922.12元，因孙素芹对于该笔款项如何取得、是否交付中太公司未提供证据和说明，对该项主张不予支持。此外，需要说明的是，孙素芹仅仅对于款项来源进行了说明，但是并未提供证据证明款项已经交付中太公司，对于交款的细节不能进行合理的解释和说明，对于交款数额并非整数而是精确至圆角分的合理性问题，孙素芹亦未能进行说明。 最后，孙素芹主张分批交款后中太公司出具收款收据，在全部购房款交齐后形成两张房款收据。针对孙素芹的上述主张，孙素芹与中太公司均未能提供孙素芹交款后由中太公司开具的对应收据，虽然中太公司提供了统计表及记账凭证，但该部分证据为中太公司单方制作，其未能将记账凭证所附单据向法庭提交。据此，孙素芹的上述主张亦因缺乏证据证明，不能成立。 综上所述，孙素芹虽持有中太公司开具的两张收款收据，并提交了部分取款证明，但上述证据并不能形成证据锁链证明其已经实际支付了全部购房款项，一审法院对其该项主张不予支持。 4.关于未办理过户登记的原因问题。涉案商品房买卖合同约定，在合同生效后孙素芹可以向房屋管理部门申请预告登记，中太公司应于合同生效后30日向房屋管理部门申请备案登记，上述两项约定均系为保证房屋购买人对于房屋享有排他性权利的措施。经一审法院向廊坊市住建局核实，该部门严格执行《房屋登记办法》《城市商品房预售管理办法》等相关规定，对于符合预告登记和备案登记的商品房买卖合同予以审查并办理相应登记手续，且办理备案登记手续系办理不动产过户登记的前提。孙素芹并未在合同生效后至2015年4月21日房屋被查封前申请办理预告登记，且在合同生效30日后未积极要求中太公司办理备案登记。因此，一审法院认定孙素芹对于涉案房屋被查封前未办理过户手续存在一定过错。 （二）关于孙素芹是否享有涉案房屋所有权的问题 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。孙素芹与中太公司签订商品房买卖合同后，并未办理所有权变更登记。在不动产登记没有变更的情况下，孙素芹尚未取得涉案房屋的所有权，故对其提出确认对涉案房屋享有所有权的主张，不予支持。 综上所述，孙素芹的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，一审法院判决如下：驳回孙素芹的诉讼请求。案件受理费9681元，由孙素芹负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 孙素芹提交了证据一，中太物业公司出具的收据三份，分别为2020年4月12日缴纳涉案房屋水、电费300元，2020年8月4日缴纳物业管理费、垃圾处置费1212元，2020年10月24日缴纳水、电费300元。证据二，2020年10月15日孙素芹与案外人赵跃签订的租房合同一份及2020年4月—12月期间赵跃通过微信转账支付房租共计11700元的凭证。两组证据共同证明孙素芹对于涉案房屋已经合法占有使用。 平安银行天津分行质证认为：对上述证据的三性和证明目的均有异议。证据一中的水电费收据是中太公司及其关联公司单方出具的，并未提交水电管理部门已经收到上述费用的发票。证据二租房合同约定的租期为2020年10月16日至2021年10月15日，与本案无关，只能证明存在租赁关系。上述两份证据的形成时间都是2020年，不能证明孙素芹在法院查封之前合法占有了涉案房屋。 中太公司对上述证据的真实性、关联性、合理性均无异议，同意孙素芹的意见。 本院二审查明，在2019年10月15日签订的房屋租赁合同到期后，2020年10月15日，孙素芹与案外人赵跃续签了租房合同，约定孙素芹将涉案房屋出租给赵跃，租期为2020年10月16日至2021年10月15日，租金每月1300元。2020年10月—12月期间，赵跃均按期通过微信转账支付的方式向孙素芹支付租金。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。 根据当事人的上诉及答辩情况，本案二审的焦点问题是：（一）孙素芹对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；（二）孙素芹是否享有涉案房屋的所有权。 （一）关于孙素芹对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对孙素芹的上诉主张，应从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定列明的四个要件进行严格审查。 第一，关于孙素芹与中太公司是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。一审中，孙素芹提交了其与中太公司签订的《商品房买卖合同》，合同载明签订时间为2014年6月，早于涉案房屋被查封的时间。平安银行天津分行虽认为中太公司与本案存在重大利益关系，可能通过签订虚假合同来实现逃避执行的目的，合同落款时间在无其他证据相佐证的情形下不能完全反映真实的签订时间，但并未提交证据证明，对其主张不予支持。且一审中，孙素芹、中太公司及平安银行天津分行对于合同的真实性均予以认可，虽然案涉合同没有办理网签备案登记，但不能否定该合同系合法有效且签订于查封之前的事实。一审法院认定案涉合同是在人民法院查封之前签订的，并无不当。 第二，关于孙素芹在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房屋问题。一审期间，孙素芹提交了中太公司出具的《入住通知单》以及中太物业公司出具的自2014年8月16日开始收取物业费、垃圾处理费，并代收水电费的相关收据，及2014年11月23日以来将涉案房屋出租的房屋租赁合同及收取部分租金的证据。二审期间，孙素芹提交了2020年缴纳物业费、垃圾处理费，水电费的收据及对涉案房屋继续出租并收取租金的相关证据。结合一审、二审期间孙素芹提交的证据，可以认定孙素芹对于涉案房屋已经合法占有使用。 第三，关于孙素芹是否已经支付全部购房款问题。《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价款为215628元，但并未约定支付方式，孙素芹主张其于2013年10月17日—2014年6月10日期间分四笔通过现金支付方式向中太公司交纳了全部购房款。中太公司于2014年5月22日和6月10日向孙素芹分别开具房款金额为117705.88元和97922.12元的收据，但孙素芹与中太公司均未提供孙素芹每笔交款后由中太公司开具的对应收据，孙素芹也未能提供证据证明其要求中太公司出具购房款发票。一审中，中太公司提供的统计表及记账凭证均为其单方制作，且未提交记账凭证所附单据。从购房款支付的时间看，其交纳三笔款项的时间早于双方签订《商品房买卖合同》的时间，孙素芹对此的解释为应中太公司的要求，且其他业主交款时间亦早于合同签订时间，但并未提供证据予以证明。关于款项来源，一审法院对于孙素芹主张的四笔付款从取款到交款均进行了查明认定，对此予以确认。孙素芹支付购房款的事实，仅凭中太公司出具的收据及部分取款证明，远不能达到高度可能性的标准，故其应承担相应的不利后果。一审法院对孙素芹已支付全部购房款的主张不予支持，并无不当。 第四，关于未办理过户登记的原因问题。根据《商品房买卖合同》约定，中太公司应当在涉案房屋交付使用后360日，向产权登记机关申请备案登记；签订合同后，孙素芹可向房屋管理部门申请办理预告登记，中太公司应于合同生效30日内向房屋管理部门申请备案登记。《商品房买卖合同》签订于2014年6月，涉案房屋被查封的时间是2015年4月21日。合同签订的时间到涉案房屋被查封有10个月的时间，没有证据证明当事人向房屋管理部门申请办理合同（网签）备案或向房屋登记部门申请办理预告登记，也没有证据证明孙素芹向中太公司提出过办理上述备案或登记的主张。在商品房预售交易领域中合同（网签）备案已经成为一种交易当事人均应知晓的重要程序的情况下，孙素芹在没有合理理由的情况下不积极行使合同权利，应当认定其在未办理所有权过户登记中存在过错。 （二）关于孙素芹是否享有涉案房屋所有权的问题 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。孙素芹与中太公司签订《商品房买卖合同》后，并未办理所有权变更登记，涉案房屋仍登记在中太公司名下，孙素芹尚未取得涉案房屋的所有权。孙素芹关于确认其对涉案房屋享有所有权的主张没有法律依据，不予支持。 综上所述，孙素芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4534.40元，由孙素芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘银春 审判员  汪治平 审判员  赵风暴 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理柳凝 书记员武泽龙