甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1428号上诉人（原审原告）：酒泉市明峰物业服务有限责任公司。法定代表人：段春玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆宗臣，甘肃锐镝律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肃州区明珠花园业主委员会。负责人：魏兴胜，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：郝成，甘肃长治律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：酒泉恒洁物业服务有限公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区。法定代表人：吴福荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志凯，甘肃长治律师事务所律师。上诉人酒泉市明峰物业服务有限责任公司（以下简称明峰物业公司）、肃州区明珠花园业主委员会（以下简称明珠花园业委会）因与被上诉人酒泉恒洁物业服务有限公司（以下简称恒洁物业公司）服务合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明峰物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的所有诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1上诉人于2015年应明珠花园第三届业委会要求，接管该小区物业服务项目，根据其服务期限不少于10年的口头约定，上诉人投资60多万元对小区停车位、监控设施等进行改造，服务工作得到了广大业主和业委会的首肯，一审判决虽然对上诉人在明珠花园小区进行基础设施改造完善予以了认定，但对上诉人的投资数额、服务期限、折旧补偿未作认定，属认定事实错误。2.合同法规定，当事人违约给对方造成损失的，应当赔偿损失。明珠花园第四届业委会单方违反合同约定解除服务合同，应当按照第三届业委会承诺的服务期限不少于10年回收投资的约定，对上诉人的损失进行赔偿。3.恒洁物业公司长期占用上诉人投资的监控设备、道牙等设施，应与明珠花园业委会承担连带赔偿责任。明珠花园业委会辩称，1.明珠花园第三届业委会主任与明峰物业公司签订的物业管理服务合同没有经过业委会讨论，也未得到小区业主的同意，而恒洁物业公司是在征求小区业主同意后选聘的，同意更换物业公司的小区业主超过全小区业主60%，足以证明明峰物业公司在服务期间没有做好服务工作。2.2015年明珠花园业委会与明峰物业公司签订的物业管理服务合同仅约定了五年的服务期，明峰物业公司称最低服务期10年与事实不符，现服务合同已履行完毕，明峰物业公司要求明珠花园业委会赔偿无事实和法律依据。3.小区内的监控设备已瘫痪无法正常使用，要求明峰物业公司在不损坏小区墙面的情况下予以拆除，但不同意补偿。4.明峰物业公司为收取更多的停车费，在未经业主同意的情况下擅自将小区绿化带硬化，其要求业委会就铺设地坪和安装道牙砖进行赔偿无事实和法律依据。5.明峰物业公司起诉时并未主张损失，一审判决上诉人赔偿明峰物业公司损失违反了“不告不理”原则。6.业委会没有代替明峰物业公司收取物业费，也没有向明峰物业公司交纳物业费的义务，所以业委会不应向明峰物业公司支付物业费。恒洁物业公司辩称，1.恒洁物业公司未与明峰物业公司签订过任何合同，也未接收明峰物业公司的任何财产，恒洁物业公司不应向明峰物业公司赔偿任何费用。2.明珠花园小区内部分摄像头已瘫痪无法正常使用，恒洁物业公司已经重新安装了监控系统，要求明峰物业公司在不损坏墙面的前提下拆除其监控设备。3.明峰物业公司为收取更多的停车费，在未经业主同意的情况下擅自毁损小区绿化带硬化路面，恒洁物业公司未参与建设，也不是该基础设施的受益人，不予补偿。4.恒洁物业公司没有代替明峰物业公司收取物业费，也没有向明峰物业公司交纳物业费的义务，所以恒洁物业公司不应向明峰物业公司支付物业费，明峰物业公司应向不缴纳物业费的业主主张。明珠花园业委会上诉请求：撤销或改判一审判决第二项。事实和理由：明峰物业公司在起诉状中仅要求解除《物业管理服务合同》、赔偿固定资产折价投资、支付物业管理费，并未主张损失，一审判决上诉人赔偿超出了明峰物业公司一审的诉讼请求范围，且明峰物业公司投资的设施设备，明珠花园业委会也不是实际使用者和受益者，上诉人没有责任和义务向明峰物业公司赔偿或补偿任何费用。明峰物业公司辩称，明峰物业公司与明珠花园业委会签订了两份合同，业委会在第二份合同期限未满的情况下单方解除合同，给明峰物业公司造成了投资损失，明峰物业公司在一审中主张了违约损失，一审判决支持违约金正确，但是数额太低。2.明峰物业公司投入资金是要求服务10年，目前服务期限未满，投资损失确实存在，恒洁物业公司也实际使用和受益了明峰物业公司的投资，明峰物业公司的损失应由损失制造者和受益者分担补偿，请求驳回明珠花园业委会的诉讼请求。恒洁物业公司对明珠花园业委会的上诉请求未答辩。明峰物业公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《物业管理服务合同》；2.被告和第三人赔偿原告固定资产折旧投资120000元；3.被告和第三人支付原告物业管理费120000元；4.被告和第三人承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年，原告与被告签订物业服务合同，对明珠花园小区基础设施进行了改造完善；2019年，原告续签服务合同。2015年签订的物业服务合同至2019年12月31日已届满。2019年11月14日，葛某代表肃州区明珠花园业主委员会和原告签订物业服务合同，期限为2020年1月1日至2024年12月31日。2020年，被告选举更新业主委员会成员，单方面解除了合同，选聘第三人接管了服务。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实、信用、等价、有偿原则，合同义务主体应当及时、全面、适当履行合同义务。原告与被告签订物业服务合同，以及之后续签的合同，葛某代表业主委员会和原告签订合同的行为对被告产生拘束力，被告和第三人提出的第三届业主委员会代表业主签订合同没有经过业主大会同意，合同无效的辩解理由不能成立。尽管被告已经选聘第三人接管物业服务，对于原告及第三人而言，肃州区明珠花园业主委员会第三届业主委员会与第四届业主委员会属于同一主体的前后任期关系，并非不同的独立承担责任主体，第四届业主委员会应当承担第三届业主委员会的合同义务，单方面以属于自身责任的原因否认合同效力，应当承担违约责任；前后合同中均未约定违约金，违约损失酌情支持10000元。对于原告投资的基础性设施设备，事实上降低了后来使用者及受益者的成本投入，第三人作为实际使用者应当予以折价补偿，补偿的额度双方未形成书面协议，以双方协调的意向性意见折中价值12400元确认。综上，原告的合理诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、解除原告酒泉市明峰物业服务有限责任公司和被告肃州区明珠花园业主委员会2019年11月14日签订的物业服务合同；二、被告肃州区明珠花园业主委员会赔偿原告酒泉市明峰物业服务有限责任公司违约损失10000元；三、第三人酒泉恒洁物业服务有限公司折价补偿原告酒泉市明峰物业服务有限责任公司设备价款12400元。以上款项，于本判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取2450元，由被告负担450元，原告负担2000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明：2015年1月1日，明珠花园业委会与明峰物业公司签订物业管理服务委托合同一份，聘用明峰物业公司为明珠花园小区提供物业服务，委托管理期限自2015年1月1日至2019年12月31日，委托管理事项包括房屋建筑公用部分的维修、养护和管理，公用设施设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、树木、花卉、建筑物品的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，维护安全监控、巡视、门岗执勤等公共秩序等。合同还约定，明峰物业公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆场地占用费，物业服务实行包干制，明峰物业公司自主经营自负盈亏。2019年11月14日，明珠花园业委会与明峰物业公司再次签订物业管理服务委托合同一份，继续聘用明峰物业公司为明珠花园小区提供物业服务，期限自2020年1月1日至2024年12月31日。2019年12月8日，明珠花园业委会进行了换届选举。换届后，明珠花园业委会与恒洁物业公司签订了物业服务合同，将明珠花园小区的物业服务委托给了恒洁物业公司，口头通知明峰物业公司解除合同，并要求明峰物业公司办理交接。2020年4月，恒洁物业公司开始明珠花园小区的物业服务工作。现明峰物业公司以2015年签订合同时明珠花园业委会向其承诺了最低服务期10年为由，要求明珠花园业委会和恒洁物业公司赔偿其管理明珠花园小区期间投入的监控系统、门禁系统、广告牌、道牙砖的折价款12万元。另查明，明珠花园业委会要求与明峰物业公司解除合同后，明珠花园业委会、明峰物业公司、恒洁物业公司在交接中产生争议，明珠花园小区所在的东文化街社区和肃州区房地产管理局曾参与协调。协调过程中，恒洁物业公司愿意继续使用小区南门车辆识别系统、物业用房的防盗门和护栏，并愿意向明峰物业公司支付折价款12400元，对监控设备，恒洁物业公司不同意接受。本院认为，本案争议的焦点为：1.明峰物业公司主张的物业管理费和固定资产折旧赔偿是否应予支持；2.一审判决明珠花园业委会赔偿明峰物业公司违约金是否超出了一审诉讼请求范围。关于物业管理费。根据《物业管理条例》第六十四条的规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉要求欠交的业主交纳。明峰物业公司与明珠花园业委会签订的合同中也约定由明峰物业公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费，现明峰物业公司起诉要求明珠花园业委会承担部分业主欠交的物业费，没有依据，不予支持。对于固定资产折旧。明峰物业公司上诉称，因2015年签订合同时，明珠花园业委会口头承诺其服务期限不少于10年，其才投入了60余万元增添设施、对小区进行改造，现在明珠花园业委会单方解除合同构成违约，应对其投资损失进行赔偿。对此，本院认为，首先，根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指物业服务企业依据与业主签订的合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。双方签订的合同中也约定公用设施设备、附属设施的维修、养护及公共安全均属于明峰物业公司的职责。因此，明峰物业公司接管明珠花园小区物业服务工作后，增设监控系统，铺设地坪和道牙砖，对公用绿地、树木、道路等进行养护管理，是其履行职责和合同义务的行为。其次，明峰物业公司主张的固定资产是在双方2015年签订合同后所投入，该合同明确约定服务期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止，明峰物业公司未提供证据证明双方曾有服务期不少于10年的约定，也无证据证明如服务期少于10年明珠花园业委会要对其投入进行补偿，明峰物业公司的请求没有依据，不能成立。一审判决根据相关部门组织调解时的意见，对车辆识别系统和办公室防盗门、窗户护栏，判由恒洁物业公司继续使用并由恒洁物业公司向明峰物业公司支付折价款12400元，恒洁物业公司未提出异议，明峰物业公司在二审中也明确表示对该项判决无异议，本院予以确认，对明峰物业公司要求赔偿其他固定资产折旧的请求不予支持。关于违约金。虽然明珠花园业委会单方解除第二份合同构成违约，但明峰物业公司在一审起诉时主张的是固定资产折旧赔偿和物业管理费，并未要求明珠花园业委会承担违约损失，一审法院判由明珠花园业委会赔偿明峰物业公司违约损失超出了明峰物业公司的诉讼请求范围，判处不当，应予纠正。综上所述，上诉人明峰物业公司的上诉理由不能成立，不予支持；上诉人明珠花园业委会的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初2525号民事判决第一项、第三项；二、撤销酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初2525号民事判决第二项；三、驳回上诉人酒泉市明峰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2450元，二审案件受理4980元，合计7430元，由上诉人酒泉市明峰物业服务有限责任公司负担7046元，被上诉人酒泉恒洁物业服务有限公司负担384元。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 郑 杰二〇二〇年十二月二十四日书记员 高菊芳