广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6628号 上诉人（原审被告）：卢秀梅，女，1955年9月1日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 上诉人（原审被告）：黄癸明，男，1983年7月17日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 上诉人（原审被告）：黄万爱，男，1956年11月2日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 以上上诉人共同委托诉讼代理人：牛利娟，广西思贝律师事务所律师。 以上上诉人共同委托诉讼代理人：黎敏玉，广西思贝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄承球，男，1983年4月27日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：韦利峰，女，1985年4月16日出生，壮族，住南宁市兴宁区，公民身份号码452731198504160927。 原审第三人：刘倍均，男，1990年8月6日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：韦吉，男，1978年9月3日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：杨翠芳，女，1977年2月6日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：李树新，男，1991年6月19日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：王爱清，女，1974年8月25日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：韦荣川，男，1974年5月1日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：蓝必战，男，1977年9月1日出生，瑶族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：覃家辉，男，1984年3月15日出生，汉族，住南宁市兴宁区长堽路四里50号5楼501号房。 原审第三人：黄伟，男，1989年6月1日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：黄炳田，男，1966年1月30日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：黄绍飞，男，1988年1月5日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：黄永斌，男，1968年5月5日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 以上被上诉人和原审第三人共同委托诉讼代理人：韦翠芬。 原审第三人：黄启连，女，1960年6月4日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原审第三人：雷婷婷，女，1981年2月18日出生，汉族，户籍地防城港市防城区，现住南宁市兴宁区。 上诉人卢秀梅、黄癸明、黄万爱因与被上诉人黄承球、原审第三人黄绍飞、韦利峰、刘倍均、韦吉、杨翠芳、李树新、王爱清、韦荣川、蓝必战、覃家辉、黄伟、黄炳田、黄永斌、黄启连、雷婷婷合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初5364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卢秀梅、黄癸明以及三上诉人的共同委托诉讼代理人牛利娟，原审第三人黄启连、雷婷婷，被上诉人黄承球和原审第三人韦利峰、刘倍均、韦吉、杨翠芳、李树新、王爱清、韦荣川、蓝必战、覃家辉、黄伟、黄炳田、黄绍飞、黄永斌的共同委托诉讼代理人韦翠芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人卢秀梅、黄癸明、黄万爱上诉请求：一、变更一审判决第一项为：卢秀梅、黄万爱、黄癸明共同向黄承球支付房屋拆迁补助费共为22346.1元(计算方法：283411.8÷1349.58×106.41=22346.1元)；二、撤销一审判决第二项；三、一审、二审诉讼费用和鉴定费用由黄承球承担。事实和理由：一、被上诉人不具备分配房屋拆迁补偿款的资格。南宁市青秀区房屋征收补偿和征地拆迁办公室(以下简称“青秀征拆办”)与卢秀梅签订的《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》中，第四条第2项约定青秀征拆办给予卢秀梅2301138.27元的房屋拆迁补偿款，是按照卢秀梅持有的房屋所有权证载明的面积167.56平方米和经审核符合安置条件的人员按人均80平方米合法居住面积标准计算的。其中167.56平方米的房屋拆迁补偿款是因为卢秀梅对该部分面积的房屋享有合法所有权，800平方米的房屋拆迁补偿款是因为卢秀梅、黄万爱、黄癸明、甘少英、黄浚凯、黄欣怡、卢可才、卢邓晖、陈海妩和卢世荣的安置人员身份。二、根据双方合同的约定，被上诉人及原审第三人应得的补偿款仅限于其获赠的宅基地上的房屋补偿款，被上诉人可参与分配的补偿项目仅包括《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》第四条第3项和第4项材料补助费,且被上诉人可参与分配的部分仅限于其在获赠宅基地上的房屋材料补助费。被上诉人和案外人在获赠宅基地上建设的房屋面积共为1349.58平方米，按照《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》第四条第4项、第5项约定的补偿标准,超出人均200m2的部分如期签约的获得160元/m2的材料补助费,超出人均200m2的部分主动实施拆除的给予50元/m2的助拆费，因此被上诉人与案外人所得材料补助费为1349.58×160=215932.8元，助拆费为1349.58×50=67479元，被上诉人和原审第三人应获得的全部补偿费为283411.8元。同时，住宅房屋搬迁补助费是按照上诉人享有的合法建筑面积和符合安置条件的安置人员人均80m2建筑面积标准计算的,意味着这项补助费与安置人员身份相关,被上诉人无权要求分配,但一审判决既将上诉人167.56平方米合法建筑面积以外的其余补偿款全部由上诉人和原审第三人共同分配,又判决被上诉人根据其分配所得房屋面积对搬迁补助费进行分配，违反了当事人意思自治原则和公平原则，也侵害了上诉人和案外人的合法权益。三、拆迁补偿安置协议中给予的房屋拆迁补偿款和住宅房屋搬迁补助费中，有部分属于案外人甘少英、黄浚凯、黄欣怡、卢可才、卢邓晖、陈海妩和卢世荣七人所有,被上诉人请求分配上述款项涉及七人的合法权益，依法应追加他们为本案当事人参加诉讼，故一审法院遗漏当事人，程序违法。综上所述,一审判决事实认定错误,导致判决结果错误,依法应予改判。 被上诉人黄承球辩称，认可一审法院的判决，请求二审法院维持原判。我方的诉讼请求是请求三上诉人返还被上诉人建房款的损失，被上诉人与上诉人的法律关系是民事合同关系，而且，上诉人是本案合同的唯一相对人，上诉人应根据民事合同关系，对被上诉人投入建房额度造价损失进行返还，而上诉人与案外人的法律关系是拆迁补偿行政管理的法律关系。在该房屋没有拆迁之前，双方均因合作建房协议获益，上诉人获得建房款的出租收益，被上诉人获得居住权，双方权益是平等的，不存在抵扣房屋折旧费的说法，不能因为拆迁而对被上诉人收取房屋折旧费。 原审第三人韦利峰、刘倍均、韦吉、杨翠芳、李树新、王爱清、韦荣川、蓝必战、覃家辉、黄伟、黄炳田、黄绍飞、黄永斌同意被上诉人黄承球以上答辩意见。 原审第三人黄启连、雷婷婷当庭陈述，没有意见。 黄承球向一审法院起诉请求：判令卢秀梅、黄癸明、黄万爱共同向黄承球支付房屋拆迁补偿款201583.1元；判令卢秀梅、黄癸明、黄万爱履行黄承球与卢秀梅、黄癸明、黄万爱签订的《合作建房分房协议书》第七条的约定返还多收取黄承球的水电费3000元；本案诉讼费由卢秀梅、黄癸明、黄万爱承担。 原审法院查明，2012年1月7日，甲方：被告卢秀梅、黄癸明、黄万爱与乙方：刘倍均、黄伟、杨翠芳、李树新、王爱清、韦荣川、黄启连、覃家辉、韦吉、黄承球、黄炳田、蓝必战、雷婷婷、韦利峰签订《合作建房分房协议书》，“一、本合同建房协议的实质是：甲方出宅土地，乙方出资，共同建造楼房，利益分享。二、甲方提供位于南宁市青秀区所有权人卢秀梅（地号Ａ0905029）用地面积250.3平方米，其中建筑占地111.7平方米，属私人宅基地（已拆旧房）。甲方以赠送该宅基地面积的一半给乙方永久拥有并使用，作为乙方投资回报，由乙方全额投资建设。经双方议定由乙方出资帮甲方建六层（整栋全部装修好），至于乙方所建楼层多少方无权干涉。三、双方并约定了乙方各人所得楼房号，其中黄承球为601号房，面积106.41平方米。四、乙方之间分得的房屋所有权归乙方各自永久所有，乙方有权转让、出租，甲方无权干涉，甲方包括甲方的后裔不得以任何借口和理由悔约，属于乙方的房屋甲方不得用于任何方式抵押。以后如遇政府、开发商征收或改造需要拆迁时，原来办有房产证（167.56平方米）的赔偿归甲方所有，如果以后全部都可以办理房产证，届时甲、乙双方各自的赔偿即要按各栋楼所占的地以及楼层的总平方数领取金额。乙方所得的一切形式赔偿归乙方所有（各乙方领取赔偿金按各自所占的房屋平方数以及杂物房平方数来领取，一至八层平均分，没有楼层高低的区别），赔偿金由甲方代乙方办理并由乙方全额领取，甲方不得克扣，政府或工发商划拨赔偿金以支票或银行存折为依据，由甲方转入乙方账户，甲方不得以任何理由拖欠或挪用。……七、乙方所居住的房屋使用的水电费要由乙方自己管理，要按国家标准公平、公正收取，甲方不得以任何理由加收乙方水电费（本村其他村民常规费用除外），乙方应按时交付水电费、卫生费，否则停水、停电等后果与甲方无关。”2011年8月3日，黄美丽交50000元给第三人雷婷婷，2011年10月26日，黄美丽交50000元给第三人雷婷婷用于涉案房屋的建设。 一审另查明，2012年2月28日，第三人雷婷婷将上述房屋的第七层701号房106.41m2以及一楼10号杂物房转让给黄永斌、黄绍飞所有。 2018年6月19日，被告卢秀梅（乙方）与南宁市青秀区房屋征收补偿和征地拆迁办公室（甲方）、南宁纵横时代建设投资有限公司（丙方）签订《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》“以上1-9项补偿安置费总计：2955170.07元”。2018年8月16日，被告卢秀梅从南宁市青秀区房屋征收补偿和征地拆迁办公室领取补偿款2955170.07元。 经原告申请，原审法院依法委托国宏信价格评估集团有限公司广西分公司做出国宏信（广西）（价）字［2019］第05107号《价格评估报告》：“评估人员根据市场价格调查和分析测算，确定位于南宁市兴宁区的房屋造价及601等房屋装修造价合计￥3451740元，其中原告及第三人居住部分房屋造价为1300500元、601等房屋装修造价为677490元，被告居住部分房屋及装修时价为ｌ361850元，楼顶的钢架棚造价为111900元”。原告为此花费鉴定费2200元。 原审法院认为，关于《合作建房分房协议书》效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，任何单位与个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，原告、第三人不具有长堽村五组村民身份，与三被告订立合作建房协议，在宅基地上合作建房，变相使用宅基地，违反法律的规定。因此，原告与被告订立的《合作建房分房协议书》归于无效。诉讼过程中，原审法院对此法律关系的性质作出释明，双方对于协议为无效合同的性质认定均无异议。综上，原审法院对《合作建房分房协议书》属无效合同予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被告撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”和第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，《合作建房合同》的无效并不必然导致双方解决房屋拆除后房产收益条款的无效。被告卢秀梅、黄癸明、黄万爱应当按照合同第四条的约定“以后如遇政府、开发商征收或改造需要拆迁时，原来办有房产证（167.56平方米）的赔偿归甲方所有”及“乙方所得的一切形式赔偿归乙方所有（各乙方领取赔偿金按各自所占的房屋平方数以及杂物房平方数来领取，一至八层平均分，没有楼层高低的区别），赔偿金由甲方代乙方办理并由乙方全额领取，甲方不得克扣，政府或工发商划拨赔偿金以支票或银行存折为依据，由甲方转入乙方账户，甲方不得以任何理由拖欠或挪用。”向原告支付其赔偿款。关于根据“原来办有房产证（167.56平方米）的赔偿归甲方所有”的约定，被告方获得赔偿数额问题。根据《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》第四条及住宅房屋面积为167.56m2，计算得出《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》第四条第1、砖混结构2378.29元/m2，得出第2、房屋补偿价格=房屋补偿单价×房屋面积=2378.29元/m2×167.56平方米=398506.27元。协议中第3、4、5项均按房屋167.56m2面积计算时，这三项无金额，第6其他建筑物及地上附着物补偿款41837.6元，因无法确定原167.56房屋的附着物情况，根据公平原则，按面积比例分配，被告根据167.56m2获得41837.6元÷3177.22m2×167.56m2=2206.4元。第7、过渡补助费中，住宅房屋搬迁补助费中的按房屋167.56m2面积计算167.56m2×10元/m2=1675.6元为被告所得；住宅房屋临时过渡补助费19140元是根据被告家庭人数所得，应全部是被告的；搬迁误工费1000元是根据被告家庭户数所得，应全部是被告的；空调迁移费（挂式）3750元，因现已无法确定被告的空调数，原审法院酌情认定其中的4台移机费为被告所得为4×250元/台=1000元，空调迁移费（柜式）300元，原审法院酌情认定一半150元为被告所得。产权证办证补助费300元为被告办理产权证所得，为被告的，综上第7项共23265.6元。第8项提前签约奖励2000元9、提前搬迁奖励：4000元，为奖励被告提前签约及提前搬迁的，专属于被告，为被告所得。以上1-9向共429978.2724元为根据《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》及原来办有房产证（167.56平方米）计算所得。关于原告黄承球诉请被告支付房屋拆迁赔偿款201583.1元的问题，根据《合作建房合同》第四条的约定“乙方所得的一切形式赔偿归乙方所有（各乙方领取赔偿金按各自所占的房屋平方数以及杂物房平方数来领取，一至八层平均分，没有楼层高低的区别”，原告黄承球所得的房屋补偿款应为：2525191.7976元（原告与各第三人应获赔偿款总额2955170.07元-429978.2724元=2525191.7976元）÷1349.58平方米（14户总面积）×106.41平方米（原告房屋面积）=199102.69元。被告卢秀梅、黄癸明、黄万爱应根据约定将199102.69元房屋拆迁赔偿款支付给原告。关于原告黄承球诉请被告返还多收取原告的水电费3000元的问题，原告提交的收据证明被告卢秀梅是根据一度电一元钱收取，根据《合作建房合同》“七、乙方所居住的房屋使用的水电费要由乙方自己管理，要按国家标准公平、公正收取，甲方不得以任何理由加收乙方水电费”，经查询广西电网，合表户的一度电为0.5491元，原告提交的收据显示共向被告卢秀梅支付电费102元＋900元＋855元＋571元＋1033元＋600元=4061元，为4061度，多收的钱款为（1元-0.5491元）×4061度=1831元，故被告卢秀梅、黄癸明、黄万爱应向原告退还多收取的电费1831元。原告诉请返还3000元电费，超过部分，原审法院不予支持。关于鉴定费2200元由谁承担的问题，本次鉴定是因被告未依《合作建房合同》履行支付赔偿款造成的诉讼纠纷及对合同及合同条款的效力认定导致，原被告均有过错，各自承担一半鉴定费用为1100元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、被告卢秀梅、黄癸明、黄万爱于判决生效之日起七日内共同支付原告黄承球房屋拆迁赔偿款199102.69元；二、被告卢秀梅、黄癸明、黄万爱于判决生效之日起七日内共同返还原告黄承球多收取的水电费1831元。案件受理费4369元，由原告黄承球负担54元，被告卢秀梅、黄癸明、黄万爱负担4315元；财产保全费1543元，由原告黄承球负担19元，被告卢秀梅、黄癸明、黄万爱负担1524元。鉴定费2200元，由原告黄承球负担1100元，被告卢秀梅、黄癸明、黄万爱负担1100元。 本院二审期间，被上诉人及原审第三人均没有提交新证据。上诉人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 二审中，各方当事人对一审认定的事实均无异议。本院对一审认定的事实予以确认。 本院二审另查明，一审法院依法委托国宏信价格评估集团有限公司广西分公司作出的《价格评估报告》结论为：涉案房屋在价格评估基准日2012年7月的工程造价和装修价格合计3451740元，其中被上诉人及各原审第三人居住部分（含第一层及炮楼）面积为1530m2，单价为850元/m2，装修造价为677490元；上诉人居住部分（含简单装修）面积1297m2，单价为1050元/m2；另有钢架棚面积373m2，单价300元/m2，造价为111900元。 本院二审又查明，涉案房屋以中间为界，分别由上诉人一家和被上诉人及各原审第三人居住管理和使用。涉案房屋至今未取得房产证，虽已签订征收补偿安置协议，但至今未拆迁。二审中，被上诉人明确，其要求的是退还涉案房屋的投资款。 本院认为，本案各方当事人签订的《合作建房分房协议书》，系各方当事人规避法律，将上诉人享有使用权的集体土地，以合作建房的形式转让给并非长堽村村民的被上诉人和原审第三人建房，其实质是房屋买卖行为，违反了土地管理法律的强制性效力性规定，应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。双方对协议的签订均具有违法的故意，故对合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方当事人依据该无效合同而取得的财产应相互返还。一审法院认定涉案《合作建房分房协议书》无效正确，但一审法院在认定协议无效的情况下，仍按照无效协议计算上诉人向被上诉人支付房屋的拆迁赔偿款，属适用法律错误，本院予以纠正。因各方当事人均无充分证据证明自己此前具体的投资款数额，故本院以司法鉴定评估报告评定的房屋造价为房屋总造价，根据公平合理原则，依据被上诉人和原审第三人所得房屋面积占房屋总面积的比例，计算出各方当事人的投资比例，据此核算出上诉人应返还的投资款。因评估报告中上诉人居住部分的工程造价包含了简单装修的费用，故本院认定该楼栋的房屋主体造价为850元/m2。因该楼栋的装修已添附于建筑物且历经多年，故对评估报告中双方的装修款部分不再予以处理。 据此，经计算，被上诉人应获得返还的投资款为：[总面积（1530m2+1297m2）×单价850元/m2+钢架棚造价111900元]×[106.41m2÷（1530+1297）m2]=94660.48元。 电费实行国家标准，上诉人超过国家电费标准向被上诉人收取的部分应予返还。经计算，上诉人向被上诉人收取的电费中确已多收1831元电费，该多收部分的费用应予返还。 关于上诉人主张本案遗漏了必须参加诉讼的卢可才等七人导致诉讼程序错误的问题。本院认为，卢可才等七人是征收补偿安置对象而非本案《合作建房分房协议书》的一方当事人，不是本案必须参加诉讼的当事人，无需通知卢可才等七人参加本案诉讼。故对上诉人该主张，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初5364号民事判决； 二、上诉人卢秀梅、黄癸明、黄万爱应返还给被上诉人黄承球房屋投资款94660.48元； 三、上诉人卢秀梅、黄癸明、黄万爱应返还给被上诉人黄承球多收取的电费款1831元； 四、驳回黄承球的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费4369元，由卢秀梅、黄癸明、黄万爱负担2022元，黄承球负担2347元；鉴定费和财产保全费按一审判决执行；二审案件受理费3872元，由卢秀梅、黄癸明、黄万爱承担2052元，黄承球承担1820元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 刘助建 审 判 员 梁世平 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 黄云星 书 记 员 谢小婷