陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0423民初3405号原告：齐某某，男，汉族。委托诉讼代理人：顾某某，陕西仁达律师事务所律师。被告：陕西逸阳房地产开发有限公司法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁某某，系公司法务经理。被告：广发银行股份有限公司西安分行法定代表人：陈某某，系该行行长。委托诉讼代理人：张某某，系公司员工。委托诉讼代理人：杨某某，系公司员工。原告与被告陕西逸阳房地产开发有限公司（以下简称逸阳公司）、广发银行股份有限公司西安分行（以下简称广发银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原告与被告逸阳公司之间订立的《商品房买卖合同》；2.请求人民法院判决被告逸阳公司向原告返还购房款328451元；3.请求人民法院判决被告逸阳公司向原告支付违约金27262.26元。（违约金以328451元为基数，自原告付款之日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月21日暂计至2020年11月1日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，之后按此标准计算至被告逸阳公司实际履行之日止）4.请求人民法院判决解除原告与被告二签订的《个人房屋按揭贷款合同》，并判令被告二消除因本次合同解除给原告造成的不良征信影响；5.请求人民法院判决被告逸阳公司赔偿原告向被告二偿还的本金及利息共99522.89元（暂计至2020年12月1日，之后以被告二结算为准）。以上共计455236.15元；6.本案诉讼费由被告逸阳公司承担。事实及理由：原、被告订立了《商品房买卖合同》，原告于2018年12月5日支付购房款328451元，根据买卖合同约定被告应于2020年12月31日向原告交房。但是涉案房屋在2019年、2020年几乎没有任何进展，原告多次到被告处主张权利，被告逸阳公司告知原告到2021年5月31日才能完工，其行为已经构成预期违约，根据合同法及最高院关于商品房买卖合同司法解释的规定，原告有权在履行期限届满前要求其承担违约责任。同时与被告二签订的合同亦无法继续履行，应一并解除。故原告诉至法院。被告逸阳公司辩称，对原告的所有诉请被告不认可。1.双方签订的商品房买卖合同约定，交房时间为2020年12月31日之前。被告并未逾期交付，不管是根据法律规定还是合同约定，原告都没有解除权，所以无权解除双方签订的商品房买卖合同。2.被告从未明确表示或者以其行为表明拒绝履行合同义务。不符合预期违约的构成要件，不存在原告主张的逾期违约现象。3.受今年新冠肺炎影响，被告开发的该项目停工停产数月，疫情影响项目的施工进度。根据最高院关于依法妥善审理涉疫情影响的案件指导意见，可以适用不可抗力情形。4.根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第5条，5.8款，遭遇不可抗力出卖人可以延期交房。综上，原告诉请无法律和事实依据，应依法驳回。被告广发银行辩称，第一，双方履约正常，无解除合同的事实及理由。第二本案存在不同的法律关系，不应在一个案件中处理。原告的请求无法律及事实依据，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即原告提供的视频资料，无法确定拍摄的时间以及项目，故对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月14日，原告与被告逸阳公司签订《西咸新区商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的乐华住宅首开区一期7幢1单元7层10704号房，建筑面积为120.42㎡，总价款为1078451元；二、原告应当于2018年12月5日前支付首期房价款328451元，余款750000元由银行按揭；三、被告应当在2020年12月31日前向原告交付该商品房；四、除不可抗力外，被告未按照约定期限交房，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求解除合同的，应当书面通知出卖人。被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部已付款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；五、原告解除合同后被告退款的前置条件是被告在正式接受到原告解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还原告的全部已付款。六、遭遇不可抗力，出卖人可以据实予以延期交楼，但需在90天内书面通知买受人。原告已于2018年12月5日付清首期房价款328451元。2019年1月8日，原、被告三方签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同约定原告将涉案商品房抵押给被告广发银行并以此向被告广发银行申请个人商品房贷款750000元，用于购买涉案商品房，借款期限为360个月，贷款利息自实际放款日起计算，由原告按等额本息还款法还款，同时被告逸阳公司作为保证进行担保。合同签订后，被告广发银行于同年1月23日按照合同约定将借款750000元转入原告指定账户（即被告逸阳公司账户），截止2020年12月14日原告共偿还贷款本息合计99522.89元。涉案商品房应于2020年12月31日前交付原告。另查,被告逸阳公司承诺于2021年5月31日前交房。本院认为，本案争议焦点为：是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同，被告逸阳公司是否构成预期违约及如何处理；新冠疫情能否作为合同约定的发生不可抗力的事实依据以及应当延迟交房的期限。关于是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，双方约定的交付期限为2020年12月31日，截止庭审辩论结束，仍未到交房时间。原告认为被告逸阳公司承诺了交房延期至2021年5月31日，已经预期违约，应当解除合同。根据《合同法》第九十四条第一款第(二)项规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”该规定明确了当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方在履行期限届满之前，才有法定解除权；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被告逸阳公司的交房履行期限未届满，也未表明拒绝履行合同主要义务，原告主张被告逸阳公司预期违约即享有合同的法定解除权没有事实和法律依据，不能成立；加之，2020年初，我国全面爆发新冠肺炎疫情，属于合同约定的不可抗力因素，合同约定“遭遇不可抗力，出卖人可以据实予以延期交楼，但需在90天内书面通知买受人”，故在本案件确定交房期限时也应当适当考虑延长被告逸阳公司的交房期限。同时，另外，原告与被告二之间的抵押借款合同正常履行中，不具备解除的法定条件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告齐某某的诉讼请求。案件受理费8062元（原告已预交），减半收取计4031元，由原告齐某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  马瑞文二〇二〇年十二月二十四日书记员  晏 雯附依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。