贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8713号上诉人（原审被告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层。法定代表人：刘长波，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，1989年3月14日出生，汉族，住湖南省涟源市。被上诉人（原审原告）：何**，男，1979年7月12日出生，土家族，户籍所在地西藏自治区昌都市卡若区，经常居住地贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）因与被上诉人何**商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中渝置地上诉请求：1、撤销原判第二项，改判上诉人不承担双倍返还定金的责任；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、签订合同是双务行为，被上诉人在未举证证明上诉人拒不签约的情况下，原审径行认定未签约过错在上诉人明显不合理；2、原审忽略了被上诉人自认存在逾期付款的事实，判决上诉人在定金范围内承担违约责任明显过重。何**答辩称：1、认购书的第三条已经约定了被上诉人是分期付款，解除抵押后上诉人应该通知被上诉人签订合同，但上诉人没有履行通知义务，没有告知被上诉人抵押已经解除；2、上诉人应该提供合同的文本，但上诉人没有通知我，被上诉人去上诉人公司付款时上诉人也没有向被上诉人提供合同；3、解除认购书的通知也没有提到抵押已解除的内容，之后上诉人发了催款通知书，被上诉人去过上诉人公司，销售员要求被上诉人缴款到总房款的20%才能签订合同，但认购书并没有该约定，被上诉人没有违约，是上诉人违约。何**向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的《贵阳恒大中央广场商品房认购协议》；2、被告向原告双倍返还定金40,000元；3、被告向原告返还购房款198,483元。一审法院认定事实：2019年4月18日，原告（乙方）与被告中渝置地（甲方）签订《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0000980），约定原告向被告中渝置地认购贵阳恒大中央广场楼盘E6幢2604单元房屋，该房屋建筑面积共127.29平方米，套内建筑面积100.51平方米，房屋总价款为1,456,552元。合同第二条约定：“乙方同意在签署本协议时向甲方支付人民币贰万元整（￥20,000元）作为定金”，合同第三条双方约定分期付款：“乙方须于2019年4月17日前支付首期房款￥52,828元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》；乙方须在签署《商品房买卖合同》后3月内支付楼款￥145,655元；6月内支付楼款￥145,655元；9月内支付楼款￥145,655元；12月内支付楼款￥145,655元；15月内支付楼款￥145,655元；18月内支付楼款￥145,655元；21月内支付楼款￥218,483元；24月内支付楼款￥291,311元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。”认购书第六条约定：“1、如果甲方未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项，互不承担违约责任；如果乙方同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订《商品房买卖合同》及支付房款的日期并签章确认。2、如果甲方在本协议有约定期限内已办理完毕抵押解除，而一方未按本协议约定期限到贵阳恒大中央广场销售中心签署《商品房买卖合同》，甲方有权不与乙方就该房屋签署《商品房买卖合同》，乙方所付款项不予退还；甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。3、如果甲方在规定期限内办理完毕抵押解除且乙方没有违约行为，而甲方因自身原因不与乙方签订《商品房买卖合同》，则视为甲方违约，应向乙方双倍返还定金，但甲方不再承担其他责任”。2019年4月18日，原告向被告支付定金20,000元及首期购房款52,828元；9月7日，原告向被告支付了购房款50,000元，11月28日，原告向被告支付了购房款20,000元；12月31日，原告向被告支付了购房款75,655元，故原告共计向被告支付了购房款（含定金）218,483元。2019年11月10日，被告向原告发出《解除认购书的通知》，载明：“阁下于2019年4月15日与我司签订了《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001436，下简称“认购书”），认购了E6号楼项目E6号楼幢（栋）1单元2604号房。依据认购书的约定，阁下须于2019年7月15日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无须通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还”，原告于2019年12月20日收到。2020年1月11日，被告向原告发出《催款通知书》，载明：“阁下应于2019年10月15日前付清房款145,655元……请阁下在2020年1月15日前支付完毕逾期房款145,655元”。2020年2月20日，被告向原告发出《催款通知书》，载明：“阁下应于2019年10月15日前付清房款145,655元，应于2020年1月15日前付清房款145,655元……请阁下在2020年2月23日前支付完毕逾期房款291,310元”。另，涉案房屋于2019年5月3日已解除抵押。一审法院认为，《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0000980）确系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。根据认购书的约定，被告在2019年5月3日完成涉案房屋的解除抵押后，同日与原告签订了认购书，应当积极通知原告涉案房屋已经解除抵押，要求原告履行签约义务，但被告于2019年11月10日向原告发出《解除认购书的通知》，在其并未告知原告涉案房屋已经解除抵押，敦促原告签订《商品房买卖合同》的情况下，被告未履行认购书中的通知义务而主张与原告解除合同，构成违约，应当向原告承担违约责任。同时，根据认购书的约定原告的付款义务在签订《商品房买卖合同》之后，虽然原告提前支付了部分款项，但双方并未就付款方式达成新的约定，故原告对此有先履行抗辩权，原告在签订《商品房买卖合同》前不支付后续房款不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故涉案的认购书于《解除认购书的通知》2019年12月10日送达被告，被告其后继续收取原告支付购房款，系双方对继续履行认购书达成了新的合意，但被告并未提交证据证实双方就签订《商品房买卖合同》的时间变更了约定，其后被告继续催促原告要求其交纳购房款仍应按照认购书的约定履行，被告在原告无违约事由的情况下单方面向原告主张解除合同，构成违约，故原告诉请解除认购书一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告诉请被告向其返还购房款198,483元一审法院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告未履行认购书中的通知义务而主张与原告解除合同，构成违约，原告诉请被告向其双倍返还定金40,000元一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告何**与被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于2019年4月18日签订的《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0000980）；二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决书生效后三日内向原告何**双倍返还定金40,000元，返还购房款198,483元，总计238,483元。案件受理费2,538元（原告预交），由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。二审期间，被上诉人提交微信聊天截图，拟证明上诉人的经理告知被上诉人缴款比例要达到百分之二十才能签订商品房买卖合同，但合同并未对此进行约定。上诉人质证称，确实是与上诉人代理人谢福成之间的微信记录，但上诉人代理人谢福成并没有进行回复，故不认可被上诉人的证明目的。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，双方签订的《贵阳恒大中央广场商品房认购书》性质为商品房预约合同。双方约定于抵押注销后三天内签署本约合同，即《商品房买卖合同》，案涉房屋于2019年5月3日解除抵押，上诉人并未提交证据证明其于抵押注销后通知被上诉人抵押已注销，被上诉人亦未提交证据证明其向上诉人主张或催告要求签订《商品房买卖合同》而上诉人拒绝签订，故在本案诉至法院前，双方对于未能签订《商品房买卖合同》均存在过错。本案诉至法院后，根据双方当事人本案中的主张，双方均不愿继续履行认购书签订《商品房买卖合同》，故本院对一审判决解除认购书予以维持。考虑到双方均存在缔约过失，故本案由上诉人退还被上诉人已支付的购房款及定金即可，其余损失应各自承担，一审判决认定上诉人单方违反认购书约定依据不足，判决上诉人双倍返还定金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初2833号民事判决第一项；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初2833号民事判决第二项为：贵阳中渝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还何**购房款及定金共计218483元；三、驳回何**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2538元，由何**负担203元，贵阳中渝房地产开发有限公司负担2335元；二审案件受理费5076元，由何**负担406元，贵阳中渝房地产开发有限公司负担4670元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月十四日书记员 帅艳芷