湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初12368号原告：中国铁路广州局集团有限公司长沙车务段，营业场所湖南省长沙市雨花区车站南路998号。负责人：陈华兵，该车务段段长。委托诉讼代理人：韩晖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴娟，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：长沙威尔特汽车配件有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区高桥汽配城南栋一层1号。法定代表人:汤志成。委托诉讼代理人：周建元，男，该公司员工。原告中国铁路广州局集团有限公司长沙车务段（以下简称原告）与被告长沙威尔特汽车配件有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩晖、吴娟，被告的法定代表人汤志成及其委托诉讼代理人周建元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙车务段向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2018年12月25日签订的广铁合长车段编号2019-0010号《房屋租赁合同》于2019年12月31日期满解除，被告立即腾空并搬离所承租的房屋场地；2.判决被告向原告支付逾期返还房屋的违约金149520元（自2020年3月15日起计算至2020年10月15日），后段违约金按712元/天计算至房屋退还之日止；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：自2016年开始，被告一直承租原告房屋及场地，租赁合同一年一签。2019年底，因原告生产布局调整，无法与被告续签合同，遂于2020年1月20日向被告发出《长沙车务段关于长沙东站老食堂、锅炉房对外出租房屋及场地停租的告知书》，告知被告2020年不再续签房屋租赁合同，被告应结清水、电等相关费用后填报《房屋租赁保证金退还信息单》，原告收到后在10个工作日内退还房屋租赁保证金10000元，同时告知被告应于2020年3月15日前腾空房屋交还原告。被告未及时腾退房屋，以致纠纷成讼，请求判如所请。被告威尔特公司辩称，被告未收到原告于2020年1月20日发出的停租及限期搬离告知书，知晓原告需要收回房屋是在2020年3月份；因被告公司前期已投入大量装修成本且公司成员情况复杂,难以在短时间内搬离，希望继续租赁涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月，原、被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：广铁合长车段编号2019-0010号），约定：被告承租原告位于长沙东站房屋及场地名为老食堂和锅炉房的建筑，建筑面积400平方米及场地280平方米，使用面积650平方米，租赁面积以实际面积为准；房屋租赁期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，共12个月；该房屋每月租金为7120元，在合同签订之日起20日内一次性交清一年租金85440元；被告应在交付首次房租同时一次性交付10000元租赁保证金，租赁期满后，如未发生任何违约情形且按期腾退房屋、结清所有费用后，保证金退还；在确定租赁价格时被告已进行了充分考虑，且对地方政府或铁路企业拆除、使用、改造有预期，被告需要对房屋进行装修时必须征得原告的书面同意，费用由被告承担；如合同到期后不再续租，被告不得追偿各种损失。如被告希望在租赁期满后续约，则应在租赁期满前至少三个月书面通知原告；如未完成上述事项，则租赁期满本合同自然终止；租赁期满，承租人应如期腾退并归还房屋，如逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金叁倍作为违约金。因国家政策、市政及铁路建设需要、原告上级单位明确要求征收、拆除（搬迁）或改造以租赁的房屋等非基于原告的原因导致被告不能继续使用该房屋时，租金按实际使用时间计算。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋。被告已付清租期内租金，并向原告交纳10000元租赁保证金。租赁期届满前，被告未向原告提出续租申请；租赁期满后，双方未签租赁合同，被告继续占用涉案房屋。原告于2020年1月20日向被告作出《长沙车务段关于长沙东站老食堂、锅炉房对外出租房屋及场地停租的告知书》，通知被告不再续签房屋租赁合同，要求被告再2020年3月15日前腾空案涉租赁房屋并交还原告。后因被告一直未腾空并搬离案涉租赁房屋，原告遂向本院提出本案诉讼。另查明：1、涉案房屋坐落于雨花区××路××路××东站食堂，其登记的所有权人为广州铁路（集团）公司（现更名为中国铁路广州局集团有限公司）。原告系中国铁路广州局集团有限公司的下设分支机构。2、被告自2016年下半年即开始从原告处租赁案涉房屋，包括本案租赁合同在内双方先后签订三次租赁合同。3、被告在2020年度未向原告支付任何款项。诉讼中，原告称其主张的违约金包括逾期腾交房屋的占有使用费；原告因集团公司有文件要求，案涉房屋不能继续向被告出租。被告称其直到2020年3月份复工后才知晓不能继续租赁使用；另被告在租赁期间对案涉租赁房屋的电路和消防改造投入较大费用，但未提供证据加以证明。本院认为，原、被告于2018年12月签订的《房屋租赁合同》（合同编号：广铁合长车段编号2019-0010号）系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除和腾房。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉案房屋的租赁期限于2019年12月31日届满，双方未签订书面的续租合同，被告继续使用涉案房屋。因此，双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告虽在2020年1月20日向被告作出的告知书中给予了被告合理的搬离期限，但因未提供证据证明已及时向被告送达，且此后至2020年3月正值众所周知的新冠肺炎疫情期间，被告述称其在2020年3月才知悉告知书内容，本院对其所述事实予以确认。综合考虑被告需搬离的物品特征、数量以及寻求新的经营场所需要一定的时间，原告应给予被告合理搬迁期限。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款的规定，本院酌情确定双方之间的租赁合同于2020年4月30日解除为宜。租赁合同解除后，承租人应当及时返还租赁物。原告要求被告腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期交还房屋的违约金。本案中，被告在2020年3月份知悉案涉房屋不能续租，且原告通知要求腾交房屋时，应及时向原告履行腾交房屋的义务。原告主张按合同约定租金标准的三倍自2020年3月15日起开始计算逾期交还房屋的违约金，且实际包括房屋占有使用费，本院综合考虑本案租赁合同的约定、原告的损失大小及疫情影响等实际情况，酌情确定被告以其向原告支付的租赁保证金10000元抵偿其应向原告支付的自2020年3月15日至2020年4月30日期间的房屋租金；被告按原告合同约定的租金标准（即每月7120元）向原告支付自2020年5月1日起至实际腾空交还房屋止期间的房屋占有使用费；对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告中国铁路广州局集团有限公司长沙车务段与被告长沙威尔特汽车配件有限公司之间于2018年12月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告长沙威尔特汽车配件有限公司于本判决书生效之日起三十日内将位于长沙市雨花区××路××路××东站食堂的房屋（具体以双方签订的广铁合长车段编号2019-0010号《房屋租赁合同》中确定的租赁物为准）腾空返还给原告中国铁路广州局集团有限公司长沙车务段；三、被告长沙威尔特汽车配件有限公司支付原告中国铁路广州局集团有限公司长沙车务段房屋租金10000元（此款在被告已交纳的10000元租赁保证金中抵扣，不再另行支付）；四、被告长沙威尔特汽车配件有限公司于本判决书生效之日起三十日内支付原告中国铁路广州局集团有限公司长沙车务段房屋占有使用费（自2020年5月1日起计算至实际腾空返还房屋之日止，按7120元/月计算）；五、驳回原告中国铁路广州局集团有限公司长沙车务段的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1645元（已按简易程序减半收取），由原告中国铁路广州局集团有限公司长沙车务段645元，被告长沙威尔特汽车配件有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇二〇年十二月二十九日书记员  刘鑫婕附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。