贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初5289号 原告：鄢阳，女，1989年8月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：鄢亚华，男，1965年5月9日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，系原告鄢阳之父。委托权限为特别授权。 被告：黔西县中友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道西段（城关信用社四楼），统一社会信用代码：91520522057092292P。 法定代表人：罗阳，系该公司董事长。 诉讼代理人：刘继丹。 原告鄢阳与被告黔西县中友房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“中友公司”）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，于2019年11月5日作出（2019）黔0522民初2036号民事判决，被告中友公司不服该判决，向贵州省毕节市中级人民法院提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院于2020年7月9日作出（2020）黔05民终2380号民事裁定，以原审判决认定要件事实不清为由，裁定撤销贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初2036号民事判决书，发回本院重审。本院于2020年8月26日立案受理后，依法由审判员樊莹、人民陪审员高光敏、刘秀文另行组成合议庭进行审理。原告鄢阳于2020年10月27日向本院提交书面申请，要求对坐落于黔西县房屋2014年的销售价格进行评估，本院启动评估程序。评估结论作出后，合议庭于2020年12月7日公开开庭进行了审理，原告鄢阳的委托代理人鄢亚华、被告中友公司的诉讼代理人刘继丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鄢阳诉称，2014年2月22日，原、被告协商一致，原告以2100000元价格购买被告中友公司开发建设的水西古城第72幢1单元1层1号房屋。同日，原告之父鄢亚华代原告将100000元购房款转入被告银行账户，被告向原告出具收据一份。2014年5月27日，原告之父鄢亚华代原告将剩余的2000000元房款转入时任被告法定代表人秦正刚62×××60的银行账户，被告向原告出具收据一份。至此，原告将与被告约定的2100000元购房款全部支付给被告。2015年7月4日，被告因销售需要，请求原告与其就前述房屋签订一份房屋价款为4889820元的《商品房买卖合同》，并向原告承诺该份合同仅用作被告销售的模板，房屋价款按照双方之前约定的2100000元。后因原告担心上述合同会对自己产生不利影响，便要求被告向原告出具说明，之后被告向原告出具了《商品房买卖合同补充协议》，该协议载明，房屋价款最终定为2100000元，为使出具上述协议的时间与原告转款时间一致，被告将时间写为2014年5月27日。2015年12月，被告将前述房屋交付原告使用，交付时该房屋未修建完毕，为居住需要，原告花费十万多元将房屋修缮完毕。因黔西县人民法院已受理被告中友公司破产清算一案，原告向被告的破产管理人申报债权，经债权审查与复审，破产管理人认为应解除原、被告之间签订的合同，原告已支付的2100000元购房款确认为享有优先受偿权的准购房债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第三项的规定，原告已按照合同的约定支付完毕2100000元购房款，且被告已将房屋交付原告使用，在此情形下，被告应当继续履行合同，为原告办理房屋产权转移登记手续。为此，原告诉至法院请求判决：被告中友公司继续履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，为原告办理水西古城第72幢1单元1层1号房屋产权转移登记手续并承担本案诉讼费及评估费。 原告鄢阳在举证期内提交证据如下： 1、《商品房买卖合同》、收款收据、《商品房买卖合同的补充协议》、璧山县永兴房地产开发有限公司黔西分公司与宋菊萍签订的《商品房买卖合同》、涉案房屋交房前和交房后的照片各1张，用以证明原告已全额支付购房款，合同义务已经履行完毕； 2、西南政法大学终止鉴定告知书、（2018）黔0522民初4054号民事裁定书、债权复审通知书、债权申报材料收据、人民法院诉讼费收据、2019年1月21日鄢亚华谈话笔录等复印件，用以证明被告中友公司将涉案房屋以2100000元的价款出售给原告，原告全额付清购房款。 被告中友公司辩称，1、原告支付的购房款2100000元已被确认为准购房债权，享有优先受偿权，资金占用费398466.25元已被确认为普通债权，且原告对此没有提出异议。本案中，根据合同约定，原告向被告支付的购房款并没有超过合同约定款项的50%，破产属于概括的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条以及《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条的规定，被告解除与原告签订的《商品房买卖合同》符合事实及法律规定；2、因原告承担举证证明案涉房屋在2014年所售价格的责任，评估费应由原告承担。 被告中友公司在举证期限内提交证据如下： 2014年7月昆明营造工程设计有限公司的施工图2张、2014年7月3日被告与荣祖学签订的《住宅内部认购协议书》，用以证明：水西古城72至74栋房屋的户型、结构等完全一致，2014年7月3日，被告将74栋卖给荣祖学时，房屋总价款为4524000元，每平方米为7800元，而被告与原告签订的合同日期为2015年7月4日，每平方米为8887.99元，原告所购涉案房屋与荣祖学所购涉案房屋价格只相差1000元，说明了被告与原告签订的《商品房买卖合同》的价格是符合市场情况的，而不是原告所述的房屋总价格为2100000元。 为进一步查清案件事实，本院依职权调取的证据如下： 1、本院于2018年8月22日对秦正刚所作的《谈话笔录》，用以证明涉案房屋的实际价值、《商品房买卖补充协议》中记载内容改动的原因以及《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》签订时间； 2、本院对荣祖学所作的《调查笔录》及其提交的水西古城41幢1单元1层18号《商品房买卖合同》、李荣、刘刚及被告出具的收条、转款凭证及收款收据、74幢《住宅内部认购协议书》，用以证明荣祖学向被告购买41幢1单元1层18号商铺和74幢别墅四合院，总面积900多平方米，总价4000000元，41幢1单元1层18号商铺签订了合同，向被告交纳了认购款1395300元，74幢别墅四合院未签订合同，仅交纳了房屋认购款500000元； 3、本院对卢邦林所作的《调查笔录》及其提交的《商品房买卖合同》（6-10页），用以证明其购买的四合院与案涉房屋不一样，其购买的四合院面积为1433平方米，总价5200000元，每平方米3628.75元，案涉房屋被告已出售给原告，价值2000000元左右，其帮助原告看过修改设计，案涉房屋的外墙、墙砖是原告自行装修的； 4、本院对廖敏所作的《调查笔录》及其提交的《商品房买卖合同》、（2017）黔0522民初128号民事判决书，用以证明39幢别墅是被告抵其欠款3000000元所得，房屋面积共计1400平方米，每平方米为2143.33元，该笔欠款已经法院判决确认； 5、欧久念、邱凯等人与璧山友兴房地产开发有限公司黔西分公司签订的《商品房买卖合同》、银行还款流水，用以证明相近时间，不同地段购买别墅的价格； 6、依原告的申请，本院委托贵州恒达致远房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋2014年5月期间的销售价款进行评估，贵州恒达致远房地产土地资产评估有限公司于2020年11月20日作出的恒达房评【2020】第1150号《房地产评估报告》，用以证明案涉房屋2014年5月评估总价为2056500元。 经质证，原告提交的上述证据，被告对第1组证据中的《商品房买卖合同》、收款收据、《商品房买卖合同的补充协议》的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为根据《商品房买卖合同》的约定，房屋总价款为4889822元，房屋建筑面积为550.16平方米，计算下来每平方米约为8887.99元，而被告只收到原告所支付的2100000元，原告所支付的价款没有超过总房款的50%，根据2100000元计算，每平方米仅为3817元，原告所述与市场情况不符，且《商品房买卖合同的补充协议》签订在《商品房买卖合同》之前，应以《商品房买卖合同》约定的价款为准，对第1组证据中的璧山县永兴房地产开发有限公司黔西分公司与宋菊萍签订的《商品房买卖合同》与本案无关，对第1组证据中的照片有异议，认为涉案房屋并未竣工验收，也未实际交付，达不到其证明目的；对第2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为达不到原告的证明目的。被告提交的上述证据，原告有异议，认为其是一次性支付款购房，荣祖学与被告之间交易的付款方式并不清楚，与其不一致，不能对抗原告。本院依职权调取的上述证据，原告均无异议。被告对本院依职权调取的第1组证据无异议，认为恰好证明《商品房买卖合同》是签订在补充协议之后；对第2组证据无异议，认为印证了原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的价格与市场价格相符，应以《商品房买卖合同》约定的价款为准；对第3组证据中的《谈话笔录》有异议，认为与本案无关，其余书证无异议；对第4组证据被告无异议，认为廖敏已申报债权，并未申报购房债权；对第5组证据有异议，认为与本案无关；对第6组证据无异议。 经认证，原告提交的第1组证据中的璧山县永兴房地产开发有限公司黔西分公司与宋菊萍签订的《商品房买卖合同》以及本院依职权调取的第5组证据与本案不具有关联性，本院不予认证。其余证据能相互印证本案的事实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。 经审理查明，原告鄢阳与鄢亚华系父女关系。2014年2月22日，鄢亚华通过其尾号6297的建设银行账户向被告中友公司转款100000元；同日，被告中友公司向鄢亚华出具100000元收据一张，收据上载明“房屋认筹款”。2014年5月27日，鄢亚华通过其上述账户向被告中友公司原法定代表人秦正刚个人账户转款2000000元；同日，被告中友公司向鄢亚华出具2000000元收据一张，收据上载明“购房款72号（四合院）”。落款时间为2014年5月27日，被告中友公司原法定代表人秦正刚签字并加盖被告中友公司公章向原告出具《商品房买卖补充协议》（标题原为《承诺书》）（以下简称“补充协议”），《补充协议》上载明：“兹有水西古城项目33号地块四合院72栋1-1-1号房面积：550.16㎡，总售价为（大写）肆佰捌拾捌万玖仟捌佰贰拾贰元整（小写）￥4889822.00元。卖售给鄢阳。经双方协商，开发商决定一次性支付款项，按最终价（大写）贰佰壹拾万整（小写）￥2100000.00元一次性卖给鄢阳，备案登记由开发商办理。特此承诺”。2015年7月4日，原告鄢阳与被告中友公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：被告中友公司将其开发建设的位于黔西县住宅出卖给原告鄢阳，房屋建筑面积550.16平方米，套内建筑面积456.74平方米，房屋总价款为4889822元，付款方式为一次性付款。在上述房屋尚未达到交付使用条件的情况下，原告对房屋外墙进行了粉刷。2020年11月20日，贵州恒达致远房地产土地资产评估有限公司于作出恒达房评【2020】第1150号《房地产评估报告》，评估结论为：黔西县水西古城项目33号地四合院72栋1-1-1号房屋在价值时点2014年5月27日的评估总价为2056500元。原告于2020年11月20日支付评估费16000元。 另查明，因原、被告就《补充协议》上载明的落款形成时间存在争议，经原告申请，本院委托西南政法大学鉴定中心就上述签字的形成时间进行鉴定，因技术原因西南政法大学鉴定中心未能作出鉴定结论，向本院出具西政司法鉴定中心［2018］鉴字第6332号终止鉴定告知书。 又查明，2014年7月3日，案外人荣祖学与被告中友公司签订了购买74栋房屋的《住宅内部认购协议书》，荣祖学支付了500000元房屋认购款；同年11月20日，案外人荣祖学与中友公司签订了购买41幢1单元1层18号商铺的《商品房买卖合同》，该商铺面积272.38平方米，每平方米5722.62元，总价1395300元。案外人卢邦林、李光群与被告中友公司签订了购买的38幢房屋的《商品房买卖合同》，该房屋面积为1433平方米，每平方米3628.75元。被告中友公司用抵偿欠款3000000元的方式将39幢房屋抵给了廖敏，双方于2014年8月29日签订了《商品房买卖合同》，并于同年9月4日办理备案登记，该房屋面积为1433平方米，本院（2017）黔0522民初128号民事判决认定被告中友公司欠廖敏借款本金2500000元。 再查明，本院于2018年1月4日受理了被告中友公司破产清算一案，原告于2018年3月30日向被告中友公司破产管理人申报债权，经破产管理人审查与复审，破产管理人以原告已付房款未达购房总款的50%为由解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，将原告已支付的2100000元购房款确认为享有优先受偿权的准购房债权，资金占用费398466.25元确认为普通债权。因被告不认可破产管理人的上述确认，故诉至法院，请求如前所判。 综合原、被告双方的诉辩意见及举质证情况，本案争议的焦点为：1、原告的诉讼请求能否得到支持；2、评估费16000元应由谁承担。 本院认为，本案为普通破产债权确认纠纷，受《中华人民共和国企业破产法》及相关法律法规的调整。原、被告双方在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖补充协议》及《商品房买卖合同》，上述《补充协议》及《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方当事人具有约束力。本案中，原告主张继续履行合同的诉讼请求能否得到支持的关键在于认定原告是否已支付完毕案涉房屋购房款，落款时间为2014年5月27日被告向原告出具的《补充协议》与双方于2015年7月4日签订的《合同》所载明的房屋价款不一致，即案涉房屋《补充协议》中约定的交易价格为2100000元，《合同》中约定的交易价格为4889822元，在不能鉴定出笔迹的实际形成时间的情况下，即使《合同》签订在后，《补充协议》已对《合同》约定的房屋价款4889822元作出说明，由此看出《合同》中就房屋价款的约定并非重新约定，因此不能仅凭此认定原告应以4889822元的约定来履行支付价款的义务，而是应根据双方的真实意思表示、案涉房屋出售时的实际市场价格及相同地段类似房屋交易时的价格综合考量，结合被告原法定代表人秦正刚所述（其就双方真实的交易价格为2100000元、《合同》中约定交易价格为4889822元的原因、《合同》以及《补充协议》签订的时间、《协议》标题的变更等作出了解释陈述）、案涉房屋2014年5月27日的评估价格2056500元以及水西古城类似房屋的销售价格，原告已支付的2100000元房屋价款与当时的市场价格相符，据此应认定原、被告双方约定的房屋价款为2100000元，原告已支付完毕案涉房屋全部价款。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人在破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，本案中，原告已履行完毕支付购房款的义务，故管理人无权解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。现原告主张继续履行与被告签订的《商品房买卖补充协议》及《商品房买卖合同》，被告未举证证明上述合同存在不能继续履行或不适宜继续履行的情形，故原告要求被告继续履行《商品房买卖补充协议》及《商品房买卖合同》的诉求请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张办理涉案房屋产权转移登记手续的诉讼请求本院不予支持，理由为：本院已受理了被告破产清算一案，涉案房屋目前尚不具备办理房屋过户手续的条件。关于评估费16000元应由谁承担的争议焦点，根据《诉讼费交纳办法》第十二条：“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”的规定，评估费用应由举证责任方承担，本案原告已提供了证据证明其已支付完毕购房款，被告否认该事实应提供证据予以证明，因此评估的举证责任应由被告承担，评估费16000元应由被告负担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条之规定，判决如下： 一、原告鄢阳与被告黔西县中友房地产开发有限责任公司于2014年5月27日签订的《商品房买卖合同补充协议》及2015年7月4日签订的《商品房买卖合同》继续履行； 二、驳回原告鄢阳的其他诉讼请求。 案件受理费50元，评估费16000元，共计16050元，由被告黔西县中友房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  樊 莹 人民陪审员  高光敏 人民陪审员  刘秀文 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  杨晓波