上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5024号原告(反诉被告)：上海黄金世界商厦有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：干瑾，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海二般文化传播有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：程曦行，执行董事。委托诉讼代理人：黄莹，上海市德尚律师所律师。委托诉讼代理人：吴建萍，上海市德尚律师所律师。原告上海黄金世界商厦有限公司(以下简称黄金世界公司)与被告上海二般文化传播有限公司(以下简称二般文化公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序。2020年4月23日，被告提起反诉；同日，被告提出装修残值审价。本院于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄金世界公司的委托诉讼代理人张骥、陈志豪，被告(反诉原告)二般文化公司的委托诉讼代理人黄莹、吴建萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金世界公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告黄金世界公司与被告二般文化公司于2016年12月签订的《房屋租赁合同-302东画廊》；2、被告向原告支付2019年5、6月份的租金163945.84元；3、被告向原告支付2019年8月份起至2020年5月23日止的租金(计算标准为每月81972.92元)；4、被告向原告支付违约金120000元。庭审中，因被告已经于2020年5月23日迁出上海市徐汇区XXX道XXX号地上XXX层XXX单元房屋(以下简称系争房屋)并向原告进行交接，故原告撤回要求被告迁出并返还系争房屋的诉讼请求。事实与理由：原告黄金世界公司与被告二般文化公司于2016年12月签订了《房屋租赁合同-302东画廊》，由被告承租系争房屋490平方米的房屋，租期自2017年2月1日起至2022年1月31日止，租金采用先付后用原则，每月支付一次，在每支付期开始的10天前全额付清，2019年2月至2020年1月的月租金为81972.92元。合同约定，被告超期未支付租金，原告有权解除合同。截止2020年1月，被告仍未支付租金655783.52元。经原告催讨仍不支付。故将被告诉至法院。二般文化公司辩称，2020年2月开始因为疫情的原因应该免租。原告交付的房屋不良好不合格，而画廊是需要在舒适的环境下长期停留观察艺术品，由于空调问题致使冬冷夏热、漏水等问题，完全不能满足画廊正常使用的需求，所以应该减免租金。自2017年5、6月份被告提出系争房屋空调不制热不制冷、漏水等问题，原告一直没有解决问题，且被告也一再提出要求减免租金，原告总是用可以协商，需要审批为由拖延。直到2019年4、5月份，原、被告协商签署物业合同，然后原告承诺被告减免租金和物业管理费。故不同意原告的诉讼请求。二般文化公司向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告黄金世界公司返还反诉原告二般文化公司租金人民币866766.57元【(计算方式：2017年5、6、7、8、9、11、12月、2018年1月租金50%+2018年2、5、6、7、8、9、11、12月、2019年1月租金50%+2019年2、7月租金50%)+(2017年3月至2019年5月和2019年7月多收的少100平米面积的租金)=866766.57元】；2、反诉被告返还保证金120000元；3、反诉被告赔偿装潢损失203214元；4、反诉被告支付反诉原告违约金150000元。事实与理由：2016年12月，反诉原、被告就租赁系争房屋签订《房屋租赁合同-302东画廊》。反诉被告交付反诉原告系争房屋后，反诉原告发现系争房屋存在诸多问题。最严重的问题是系争房屋内仅有4台空调，夏天炎热冬天酷寒、室内室外温度无区别，还经常漏水，各种状况频繁出现，无法正常投入使用，完全不能满足画廊经营的需要。反诉原告一直要求反诉被告解决，并要求减租，但反诉被告没有能力解决，又对减租不给予明确答复，而反诉原告却仍旧按照合同全额交付了2017年3月至2019年4月和2019年7月份的租金。2019年6月18日，在反诉原告一再催促下，反诉被告在系争房屋内又安装了5台空调，但也仅仅缓解了系争房屋冬冷夏热的现状。故要求将房屋租金打对折，反诉被告返还反诉原告已经支付的租金。在承租期间，反诉原告发现系争房屋使用面积严重缩水，根本没有490平方米，最多仅有390平方米，反诉被告应该退还多收取100平方米的房屋租金。故将反诉被告诉至法院。黄金世界公司辩称，反诉原告二般文化公司要求返还多收取的100平方米租金没有依据。反诉被告保证金同意返还的。关于反诉诉请3，反诉被告不同意赔偿装潢损失，反诉原告没有支付租金按照合同约定属于违约行为，故反诉被告提出解除合同，根据合同约定，反诉被告不需要赔偿。关于诉请4，反诉被告对于计算方式、标准、依据均不认可，反诉被告一直处理漏水等问题的。故不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：上海市XXX道XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋产权人为上海百汇房地产开发有限公司。原告黄金世界公司(丙方)、案外人上海飞机制造有限公司(甲方)与上海西岸开发(集团)有限公司签订《百汇园配套用房(一期)房屋租赁协议补充协议》，约定：乙方承租甲方持有的百汇园配套用房(一期)，包括22＃商业用房及23＃办公用房；租赁期限自2014年1月1日起，租期10年；丙方作为乙方的全资子公司，承担徐汇滨江地区的商业载体运营管理职能；甲方与该房屋的开发商上海百汇房地产开发有限公司签订了相关的预售合同，并进行预告登记，明确了房屋建筑幢号及预测面积，现百汇园(一期)已取得交付许可证，甲方已经办妥房屋房地产权证。2016年12月30日，原告黄金世界公司(出租方、甲方)与被告二般文化公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同-302东画廊》，约定：甲方出租给乙方系争房屋490平方米，该房屋的面积数量为双方确认的使用面积；该房屋的所有权人为上海飞机制造有限公司，甲方系系争房屋的合法承租人，并有权转租，乙方知晓此情况并无异议；乙方向甲方承诺：承租系争房屋仅限于用于经营画廊；租赁期为5年，共计60个月，自2017年2月1日起至2022年1月31日止；2017年2月1日至2月28日作为乙方免租金装修期，租赁期间，乙方承租房屋的起始年租金为804825元，每月租金如下：第1个月为免租期，第2个月至第12个月，月租金为67068.75元；第13个月至第24个月，月租金74520.83元；第25个月至第48个月，月租金为81972.92元；租金采用先付后用原则，每一个月为一支付期，乙方在每支付期开始的10天前全额付清，逾期或不足额逾期支付租金的，则每逾期一天，乙方须按月租金的0.5%向甲方支付违约金；乙方同意于房屋交付前支付给甲方保证金120000元；甲方须于双方终止(解除)租赁合同，乙方已按约交还房屋，并付清所有应付费用、办理相关工商注销程序且按合同约定向甲方提供所需书面文件后的3个工作日内，将保证金无息返还给乙方；因乙方违反合同约定而产生的欠付款项、违约金、损害赔偿金，甲方可在保证金中扣除，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后5天内补足，若乙方未在通知期限内补足保证金的，每逾期一日，支付未补足部分0.5%的金额作为违约金；本合同签订前乙方已对系争房屋的水、电、煤、物业等附属设施、管线、容量经了解和实地勘察已符合其在租赁期限内的经营要求，并自费负责经营所需之消防、安检、环保的申请和验收合格；租赁期间，甲方应保证系争房屋处于良好、可使用状态；甲方维修系争房屋及其附属设施，应提前十天书面通知乙方，乙方应积极协助和配合，租赁期限内，乙方发现系争房屋及其附属设施有损坏或故障时(非因乙方不当使用所致)，应及时通知甲方，甲方在接到乙方通知后的十日内进行维修；租赁期满或合同解除(无论何种情况)后，乙方须在7天内将该商铺还原成为交付时原有毛坯状态，返还的该房屋及其附属设施应当完好并符合日常使用状态，如有损坏应事先修复或给予甲方相应的经济赔偿，房屋返还甲方时，甲乙双方应办理交接手续，经甲方验收认可，其余留存的任何物品、装修装潢、消防/环保的管线、设施等固定添附，均视为乙方自动放弃归甲方所有，任由甲方处置，乙方决无异议，乙方未按本款约定全面履行的，则每逾期一日应向甲方支付相当于日租金标准3倍的房屋使用费和违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权：解除本合同、无条件切断水、电、煤供应(此项措施可单独形使)、自行迁出该房屋内所有物品代为保管、收回该房屋另行出租、保证金充当违约金不予退还、乙方承租房屋内装潢装修、消防/环保的管线、设施等固定添附视作放弃归甲方所有或任由甲方处置无须补偿赔偿(乙方自行添置的可移动的动产设备、物品除外)，保证金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿：(5)逾期支付租金或者不足额逾期支付租金累计超过15天的;(6)逾期或逾期不足额支付或水或电或燃气或物业管理或其他相关费用累计超过15天的等条款。合同签订后，被告支付保证金120000元并租金至2019年4月止。2019年7月，被告支付给原告当月租金后，未再向原告支付租金。另查明，因新冠疫情影响，上海市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，本院组织双方调解，被告二般文化公司提出减免租金，原告黄金世界公司以公司先支付完所欠租金为由拒绝调解。在本案审理过程中，被告辩称，系争房屋由于建筑设计原因，夏秋季节空调设备运转不能保证被告使用系争房屋需要；此外，房屋还渗漏水，被告反复向原告反映，但原告推诿。原告诉称，尽管房屋渗漏水以及空调设备不能满足房屋使用，但原告尽可能维修并加装空调，解决上述困难；2017年7月，原告为被告办公室加装一台空调；2019年6月18日，原告又为被告加装5台空调。被告提出装潢残值审价申请，经本院释明，被告仍然坚持要求审价并愿意承担风险。本院遂委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对被告承租系争房屋后装潢残值进行审价，鉴定意见为房屋装修工程造价原值508037.23元，装修残值率为40%，装修残值数额为203214.89元。其中，鉴定意见书第8页楼地面工程中序号14中房13-B-17自流层地坪水泥基厚度3.0mm列明工程量为270.40平方米。以上事实，除当事人当庭陈述一致外，另有《房屋租赁合同-302东画廊》、工商信息、函件、微信聊天记录及付款凭证等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，原告黄金世界公司与被告二般文化公司签订的《房屋租赁合同-302东画廊》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案中，从原、被告往来邮件和微信聊天记录看，虽然系争房屋由于建筑设计原因，夏秋季节空调设备运转不能保证被告使用系争房屋需要；此外，房屋还渗漏水，被告反复向原告反映，但原告尽可能维修。至2019年4月止，被告均按约履行合同向原告支付租金。原告为了保证系争房屋处于良好、可使用状态，于2017年7月为被告办公室加装一台空调，2019年6月18日，原告又为被告加装5台空调，积极履行出租人的义务。原、被告在合同中确认，“被告在合同签订前已对系争房屋的水、电、煤、物业等附属设施、管线、容量经了解和实地勘察已符合其在租赁期限内的经营要求，并自费负责经营所需之消防、安检、环保的申请和验收合格”；说明被告在合同签订前已经对于租赁系争房屋充分勘察并确信系争房屋能够满足的租赁目的；实际履约过程中，被告亦实际使用系争房屋2020年5月底。况且依照相关法律规定，如出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，而不能以拒付租金抗辩。2019年7月起，被告仅支付当月的租金，不仅未支付2019年4、5两月的欠租，而且至今未支付其后的租金。被告的行为严重违反合同约定，根据合同约定，“原告有权：解除本合同、无条件切断水、电、煤供应(此项措施可单独形使)、自行迁出该房屋内所有物品代为保管、收回该房屋另行出租、保证金充当违约金不予退还、被告承租房屋内装潢装修、消防/环保的管线、设施等固定添附视作放弃归原告所有或任由原告处置无须补偿赔偿”。现原告诉请要求解除与被告签订的合同、支付2019年5、6月份欠租163945.84元以及支付自2019年8月份起至迁出之日止的租金，具有合同及法律依据，本院予以支持。鉴于原、被告已经于2020年5月23日办理房屋交接手续，原告已经于当日收回系争房屋，故本院判定被告支付房屋支付租金至2020年5月23日止。被告辩称因新冠疫情影响，造成被告停业，经营收入减少，要求减免租金。本院遵循公平原则酌情减免自2020年1月24日起至2020年3月23日止的租金数额。关于原告诉请要求被告支付违约金一节，被告虽然拒付巨额租金，构成违约，致使合同不能继续履行，但客观上由于建筑设计原因，空调设备运转以及房屋渗漏水确实一定程度上影响被告使用系争房屋需要；此外，由于疫情原因，被告经营画廊业务影响较大。本院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度判处被告应承担的违约金。被告以空调设备运转以及房屋渗漏水为由反诉要求原告退还2017年5、6、7、8、9、11、12月、2018年1月以及2018年2、5、6、7、8、9、11、12月、2019年1月的50%租金，无事实及合同依据，本院不予以采纳。鉴于原、被告在签订合同之前已经充分勘察，并且已经在合同中确认原告出租给被告系争房屋490平方米，该房屋的面积数量为双方确认的使用面积。况且，被告支付租金标准是以双方确认的系争房屋总体按月支付，而非按照每平方米使用面积计取租金标准，被告以鉴定书中自流平地坪水泥工程量为证据要求原告返还关于2017年3月至2019年5月和2019年7月多收的少100平米面积的租金，本院不予以支持。关于被告反诉要求原告赔偿装潢损失以及违约金一节，因无事实及合同依据，本院均不予以支持。鉴于原、被告之间的房屋租赁合同已经终止履行，且原告同意退还租赁保证金120000元。为了防止累讼，本院判定原告返还租赁保证金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除上海黄金世界商厦有限公司与上海二般文化传播有限公司于2016年12月30日关于上海市徐汇区XXX道XXX号地上XXX层XXX单元房屋所签订的《房屋租赁合同-302东画廊》；二、上海二般文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海黄金世界商厦有限公司2019年5、6月份的租金163945.84元；三、上海二般文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海黄金世界商厦有限公司自2019年8月1日起至2020年5月23日止的租金718629.26元；四、上海二般文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海黄金世界商厦有限公司违约金60000元；五、上海黄金世界商厦有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海二般文化传播有限公司保证金120000元；六、驳回上海二般文化传播有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5779元，由上海二般文化传播有限公司负担；反诉受理费8357元，由上海二般文化传播有限公司负担；审价费16000元，由上海二般文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年十二月二十八日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。