北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初36252号原告（反诉原告）：北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区雅宝路2号。法定代表人：周克芹，董事长。委托诉讼代理人：肖彦希，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敬，男，北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司员工。被告（反诉被告）：焦雪艳，女，1979年10月25日出生，汉族，自述无业，住内蒙古满洲里市。委托诉讼代理人：周学腾，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕玉蓉，北京市证信律师事务所律师。原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司（以下简称天雅公司）与被告（反诉原告）焦雪艳（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。天雅公司委托诉讼代理人肖彦希、刘敬，焦雪艳及委托诉讼代理人周学腾、毕玉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天雅公司向本院提出诉讼请求：1.判令天雅公司与焦雪艳于2013年8月1日签订的编号为天雅租字A区B01-16号《租赁合同》于本判决生效之日解除；2.要求焦雪艳支付2018年8月1日至被告实际腾空并交还案涉房屋之日2019年10月21日期间的综合运营费5426元。事实和理由：双方于2013年8月1日签订编号为天雅租字A区B01-16号《租赁合同》，约定天雅公司将天雅大厦B1层小商品市场的A区B01-16号房间出租给焦雪艳经营百货，租赁期限自2013年8月1日起至2033年7月31日止。2017年10月，为响应北京市政府“疏解整治促提升”的号召，天雅公司对天雅大厦B1层的小商品市场进行升级改造。天雅公司多次下发通知告知所有租户关于清场及升级改造等事宜，并提出了升级改造补偿方案，可以选择在改造完成后继续履行合同，也可以选择终止合同。无论是继续履行合同，还是终止合同，天雅公司均按不同方案给予一定的补偿。2018年5月4日，天雅小商品市场完成升级改造并正式恢复营业。天雅公司多次以书面、面谈等方式，通知焦雪艳尽快恢复经营或办理离场手续，但在长达18个多月的时间里，焦雪艳未作任何答复，既不恢复经营，也未腾空货物，其所租赁的房间一直处于锁门状态。《租赁合同》第三章第18条约定，“乙方必须保证每天10：00-18:00期间正常开门营业……未经甲方同意连续关门停止营业达5日，甲方视乙方自动放弃该房间的使用权，甲方有权收回该房间的使用权”。焦雪艳的行为严重违反了上述约定，天雅公司有权解除合同收回房屋。由于涉案租赁合同尚未解除，且焦雪艳持续控制、占有案涉房屋，应向天雅公司补交综合运营费（物业费）等相关费用。焦雪艳辩称，不同意天雅公司的全部诉讼请求，坚持我方反诉请求。焦雪艳向本院提出反诉请求：1.判令双方于2013年8月1日签订的编号为天雅租字A区B01-16号《租赁合同》于2017年11月16日解除；2.要求返还B01-16房间未使用年限的押金168553元；3.赔付B01-16剩余押金两倍337106元；4.退还2017年11月15日至2018年7月31日综合运营费、市场宣传管理费6545.7元；5.返还未使用竞拍款291544.8元；6.补偿36个月租金32190元；7.赔偿营业损失（包含订单损失、货物积压、货物破损损失）、仓储费共100000元；8.赔偿装修费30000元。事实与理由：焦雪艳2004年底开始,在天雅大厦地下一层通过承租他人摊位，从事饰品批发生意。焦雪艳正常营业至2010年8月份后,天雅公司单方面发通知升级改造天雅大厦,要求商户通过竞拍的方式竞买铺位承租权。通过竞拍,焦雪艳付出了高达638388元的竞拍费,竞拍得到了B01-16号房间承租权,并与天雅公司签订了《商贸用房租赁合同》。天雅公司采取每年换签的形式,到2013年8月1日,焦雪艳与天雅公司就B01-16房间又换签了为期20年的《商贸用房租赁合同》一次性交纳214604元人民币作为押金,承租B01-16号房间,每年租金双方同意在乙方向甲方已缴纳的押金中分20年按月抵扣,同时每年还向天雅公司缴纳市场运营费、物业费、会费等费用。2017年10月30日,焦雪艳等天雅商户接到天雅公司单方通知,说由于政令,要求B1层商户在2017年11月15日前清场完毕,天雅市场B1层于2017年11月16日正式闭市,双方之间合同履行的基础不复存在,合同解除。2017年11月21日,天雅公司公布《天雅大厦B层升级补偿方案》,通知商户办理终止合同手续,同时提出相应的补偿方案:退还剩余押金,额外给予36个月租金。这笔补偿费用远远无法弥补焦雪艳为取得涉案房屋使用权所付出的60多万元,与当前租赁相同条件铺位所需要的租金之间的差额也非常巨大,因此焦雪艳无法同意该补偿方案在所谓政令的要求下,天雅公司匆匆通知商户搬离,既没有给商户甩货的时间,也没有与商户协商补偿方案,导致天雅闭市后,焦雪艳和众商户都遭受巨大损失。因为天雅市场是面向俄罗斯的外贸批发市场,当时正值圣诞前夕,焦雪艳及各商户都大量备货,天雅闭市后,导致大量货品堆积,订单延迟,信誉受损,损失惨重。焦雪艳等商户无法同意天雅公司的补偿方案,四处上访,在上访维权过程中,政府相关部门出具的文件证明,朝阳区政府并未对天雅公司下达任何“政令”,所谓的由于政令而清场、退场、终止与租户的合同,都是天雅公司的自主行为,与政府无关,天雅公司是无故违法终止合同,因此天雅公司依法应承担相应的违约责任,根据合同第五章的规定,天雅公司不但要退还未使用年限剩余押金,还要向焦雪艳赔付两倍未使用年限剩余押金,赔偿焦雪艳因仓促闭市所导致的营业损失、订单损失、货物积压损失、仓储费等费用共计人民币100000元。天雅公司在2010年10月组织的拍卖中,在合同外收取竞拍款,现合同已经解除,天雅公司依法应将合同外款项退还焦雪艳。天雅公司在2017年11月23日的《通知》中单方承诺,额外给予36个月租金。因此,天雅公司还应补偿焦雪艳人民币32190元。焦雪艳铺位装修豪华,是天雅市场宣传推广的示范铺位,当年装修耗资人民币近50000元,天雅公司应赔偿焦雪艳装修店铺费用人民币30000元。针对焦雪艳的反诉请求，天雅公司辩称，不同意焦雪艳反诉请求，坚持我方诉讼请求。天雅公司对B1层进行升级改造是在响应北京市的疏解政策背景之下进行的，通过我方下发的一系列通知和补偿方案可以看到，对于两类不同的商户给了不同的处理，由于我方要按照政府部门的相关指导完后任务，对于短期需要解除合同，对于案涉的长期的商户我方从来没有作出解除合同的表示，我方是欢迎升级改造后商户回来继续经营。焦雪艳一方面不解除合同腾空房屋，另一方面拒绝恢复经营，给天雅大厦的实际经营造成很大困扰并造成经济损失，天雅公司不存在任何违约的行为，焦雪艳主张双倍赔偿、货物损失及装修损失、仓储费、36个月租金赔偿等时不具备相应的事实和法律依据。我方同意退还涉案房屋未使用期间的押金，应以实际解除合同之日起算剩余押金的返还金额，并由焦雪艳补交欠缴部分的物业费、市场宣传费等相关费用。焦雪艳一直强调其存在货物损失，从其经营范围来看，其经营的是内衣、袜子，不存在货物减损贬值的损失，另外天雅公司在升级改造前后直至目前，搬货渠道一直是畅通的，且天雅B1层100多户的商品都正常搬离了，对方主张的天雅公司不配合搬货等情况均与事实不符。我方要求针对焦雪艳长期占用房屋的行为，按照租金标准从返还押金中抵扣房屋占有使用费，这个不作为我方的诉讼请求，作为我方的抗辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷作证，并据此认定事实如下：1.关于双方涉案房间租赁合同签订情况2013年8月1日，天雅公司作为甲方（出租方）与焦雪艳作为乙方（承租方）签订《租赁合同》（天雅租字A区B01-16号），约定，乙方承租天雅大厦A区B01-16号房间，合同期限为20年。自2013年8月1日起至2033年7月31日止。乙方应在签订本合同时向甲方缴纳214604元人民币作为押金（押金不计利息），甲方同意以最优惠的价格每年租金为10730元整出租给乙方，每年租金双方同意在乙方向甲方已交纳的押金中分20年按月抵扣。2.关于租金交纳情况双方均认可涉案房间交纳的押金即为租金性质，焦雪艳已一次性交纳2013年8月1日至2033年7月31日租金共计214604元，每年由天雅公司从中扣除租金。诉讼中，天雅公司同意退还焦雪艳2019年10月21日至2033年7月31日的押金147838.31元。3.关于综合运营费和市场宣传管理费交纳情况双方均认可综合运营费即物业管理费，由焦雪艳交纳给天雅公司，每年为4441元，焦雪艳已经交纳至2018年7月31日。焦雪艳需向天雅公司交纳市场宣传管理费，每年为4800元，已经交纳至2018年7月31日，其中2017年11月16日至2018年7月31日的综合运营费为3145.71元（4441元÷12个月×8.5个月），市场宣传管理费为3400元（4800元÷12个月×8.5个月）。4.涉案房间使用情况双方均认可涉案房屋于2017年11月16日起无法实际使用。5.涉案房间腾退交接情况天雅公司和焦雪艳于2019年10月21日进行了涉案房间的腾退交接，天雅公司当天已收回涉案房间。6.关于天雅公司的补偿方案天雅公司于2017年11月21日公布了《天雅大厦B层升级改造补偿方案》，该方案显示：“为配合疏解非首都功能工作，提升首都形象，根据政府精神，大厦为了响应号召，自2017年11月16日起，对地下一层进行升级改造，公司办公会针对地下一层升级改造出台对商户的补偿方案如下：一、短租合同商户：1.2017年12月31日到期的合同，大厦退还已交的押金和闭市后的剩余租金。2.其他时间未到期的商户，大厦退还已交的押金和闭市后的剩余租金，并给予2个月租金标准的补偿。二、长租合同商户：1.愿意终止合同不再经营的，参考其他市场清退标准，大厦除退还剩余押金外，额外给予36个月租金标准的补偿。2.愿意在改造后继续经营的商户，大厦将一次性给予12个月租金标准的补偿，改造后商铺位置的选择，根据等级时间先后顺序依次进行。（如有涉及换位经营的，按照位置差异再补偿租金差价。）具体改造细节大厦会尽快的提出方案，也希望大家能够给予大厦时间进行规划。如届时商户无法匹配升级改造后的方案，则依然可以恢复选择终止合同不再经营的方案。具体工作安排：一、各商户申报意愿地址：1.短租商户，可以去一层1058房间办理。2.长租商户选择继续经营的，可以去五层5097房间办理。3.长租商户选择终止合同的，可以去十二层会议室办理。二、参加申报登记的商户请携带好身份证、租赁合同以及相关票据等。三、申报登记开始时间：明天上午10点半。”对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.关于涉案房间租赁合同解除情况天雅公司主张因焦雪艳违反《租赁合同》第三章第18条约定“乙方必须保证每天10：00-18:00期间正常开门营业……未经甲方同意连续关门停止营业达5日，甲方视乙方自动放弃该房间的使用权，甲方有权收回该房间的使用权”其公司有权解除合同收回房屋，要求以法院判决生效之日确定为解除时间。焦雪艳认可上述《租赁合同》约定，但不认可解除理由，其主张由于天雅公司向其送达了清场通知，在2017年11月15日正式闭市，因天雅公司单方违约，无法再继续经营，故双方《租赁合同》已于2017年11月16日解除。焦雪艳就其上述主张提交了2017年10月28日《通知》，显示：“B1层商户现正式通知如下：北京市全市整体对小商品业态的取缔工作已进行了相当长一段时间了。目前整个朝阳区四环以内只有天雅大厦B1层这一家小商品市场还在经营了。2017年10月27日，朝阳区政府给天雅大厦下的命令是，天雅大厦B1层的小商品市场必须在2017年11月15日前清场完毕！……”落款为“北京雅宝路天雅服装市场部”公章，日期为2017年10月28日。焦雪艳还提交了2017年11月3日《通知》，显示：“天雅大厦B1层商户朋友：您好！……最后的结果是维持原通知2017年11月15日前清场完毕的时间不变，维持原通知的相关退场细则不变。希望商户朋友予以理解并按时退场。如有愿望在B1层市场调整完毕之后还想在大厦经营的，可到市场部登记，但条件是您经营的商品不在北京市禁限目录内，且需符合朝阳区政府的相关规定。天雅大厦将完全执行北京市及朝阳区的相关指示精神，2017年11月16日开始，B1层将不再具备经营环境。为了方便您的退场，请在办理退费手续时务必带上合同签约人的身份证复印件、租赁合同、押金收据及一张北京银行卡。……”落款为“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2017年11月3日。天雅公司对上述《通知》真实性认可，证明目的不认可，主张其公司并未要求解除合同，对于长租合同商户，天雅公司出具了两种方案，既可以选择终止合同不再经营，也可以选择B1层改造后继续经营，焦雪艳等商户不配合天雅公司的升级改造工作，导致改造工作拖延进行了几个月。综合双方意见，本院对2017年10月28日《通知》、2017年11月3日《通知》真实性予以采信。2.关于涉案房间无法使用之原因天雅公司主张2017年10月为响应北京市政府“疏解整治促提升”的号召，对天雅大厦B1层的小商品市场进行升级改造，2017年11月15日前需进行清场,故2017年11月16日该涉案房屋无法作为经营使用。天雅公司就此提交了《北京城市总体规划》《北京市规划和自然资源委员会关于发布的通知》予以证明。焦雪艳对上述证据真实性认可，证明目的不认可，主张最初其以为是因为疏解的原因，并积极配合和，后来发现是天雅公司为了提高租金，才借着疏解的理由要求腾退，焦雪艳对该主张未提交证据。综合双方意见，本院对上述证据真实性予以采信。3.关于竞租款的情况焦雪艳主张为了B01-16房屋能继续使用到2033年7月31日，按照天雅公司的要求于2010年10月14日缴纳竞租款423784元，其中转账190173元给天雅大厦财务程敏，剩余233611元以现金的形式缴纳给天雅公司。如果不交该竞拍款，就不能再继续经营。焦雪艳就该主张提交了《通知》3份原件、《竞租会场管理规定及竞租须知》原件、《确认书》原件、《B层二期竞租交费通知单》原件、工商银行存折流水。焦雪艳还提交了案外人黄小苏、吴晓峰、何红园、林珍菊、黄秋怡与天雅公司的《商贸用房租赁合同》复印件、竞租交费通知单及电汇回单（其中黄小苏的竞租交费通知单及电汇回单为原件，其余为复印件）、使用权收据复印件、《租赁权合同证明》复印件，用以证明上述案外人参加天雅公司组织的竞租会，并拍得房间，且向天雅公司交纳了竞租款。焦雪艳向法院提出申请，调查收款账户为程敏的2010年左右的银行明细，并提交其中部分北京银行凭证，证明程敏作为天雅公司的收款账户收取竞租款的事实。其中，《通知》之一显示：“B127房间承租商户：为了争强天雅大厦在雅宝路商圈内整体竞争能力，创造大厦品牌价值，同时满足B层商户需求，并给商户提供更多的选择机会，使得商户们能够充分利用有效空间、展示销售商品，从而营造出批、零兼营的良好经营环境，天雅大厦将对该房间区域改造，您享有该区域改造后公开竞租权。为避免弃租现象出现，此次公开竞租保证金为人民币50000元，您所承租该房间履约保证金转为公开竞租保证金，请您于2010年8月20日16:00时前，携带该房间履约保证金收据到天雅大厦财务部补交公开竞租保证金不足金额24998元，以保证您公开竞租权力。逾期未缴齐竞租保证金视为您自动放弃天雅大厦摊位公开竞租权。”落款为天雅大厦市场综合部，加盖“雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2010年8月16日。《竞租会场管理规定及竞租须知》显示：“……10.竞租过程中，不准买卖竞租项目，严禁出现合伙串通竞租的行为，一旦发现，将取消其参与资格，天雅大厦收回摊位或房间的经营权同时扣除竞租保证金；竞租后发现有买卖、串通竞租项目的行为，此竞租项目视同无效，天雅大厦收回。11.天雅大厦有权对本次竞租活动的相关细节进行调整。12.竞租成功后，竞租商户须进行现场签字确认。……”落款为天雅大厦及“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2010年8月16日。《B层二期签署合同通知单》显示：“B127房间：感谢您参与天雅大厦B层房间竞租活动，同时通过您自身的努力成功的获得了房间的租赁权，具体房间如下：新房间号为：09-08、09-09、09-10，房间号：B127，B136，B132，商户姓名：焦雪晴。请您在接到通知后，携带原房间押金收据、房主本人身份证复印件，于2010年9月25日至2010年9月27日下午16:00前到天雅大厦市场部签署新房间租赁合同。”落款为天雅大厦及“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2010年9月23日。黄小苏的《B层二期竞租交费通知单》原件显示：“B057房间：感谢您参与天雅大厦B层房间竞租活动，同时通过您自身的努力成功过的获得了房间的租赁权，具体房间如下：新房间号A022，房间号B097，竞租人：黄小苏，收取差额（元）1256591。请您在接到通知后，于2010年10月8日至2010年10月15日下午16:00前及时缴纳相应费用，如逾期天雅大厦将视同您自动放弃，同时天雅大厦将按照竞租活动《承诺书》的相关规定进行处理。”落款为“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2010年10月8日。黄小苏交通银行个人电汇回单原件显示：2010年10月15，向程敏汇款803182元。吴晓峰的《B层1期签署合同通知单》复印件显示：“B136房间：感谢您参与天雅大厦B层房间竞租活动，同时通过您自身的努力成功的获得了房间的租赁权。新房间号01-05，房间号136，商户姓名吴晓峰。请您在接到通知后携带原房间使用权收据、竞租款收据、房主本人身份证复印件，于2010年11月8日下午13:30至11月10日16:00前到天雅大厦市场部签署新房间租赁合同。”落款为“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2010年11月5日。调取的部分北京银行凭证显示：2010年10月14日焦雪晴向程敏账户转账190173元。焦雪艳主张焦雪晴系其兄长，并提交焦雪晴身份证复印件、情况说明、户口本、银行明细（显示焦雪晴于2010年10月14日转出190173元，证明是焦雪晴代其向天雅公司缴纳B01-16房屋的竞拍款190173元。庭审中，本院当庭向焦雪晴核实，其表示该情况说明属实，其确实代焦雪晴向程敏转账竞租款190173元。天雅公司否认提出过要求交纳竞租款，主张未收过竞租款。对焦雪晴身份信息及情况说明和本院调取的北京银行凭证真实性认可，证明目的不认可。对焦雪艳提交上述其他证据真实性、关联性、证明目的均不予认可，就上述证据不申请鉴定。综合双方意见，对于焦雪艳提交的焦雪晴身份证复印件、情况说明、户口本、银行明细、北京银行凭证的真实性，本院予以采信。对于焦雪艳提交的《通知》3份、《竞租会场管理规定及竞租须知》、《确认书》、《B层二期竞租交费通知单》，天雅公司虽然真实性不认可，但未提交相反证据反驳，而焦雪艳提交的上述证据均为原件，故本院对焦雪艳提交上述证据真实性予以采信。对于焦雪艳提交的黄小苏的竞租交费通知单及电汇回单，由于上述证据均为原件，虽然天雅公司对焦雪艳上述证据真实性不认可，但未提交相反证据反驳，故对上述证据真实性本院予以采信。对于焦雪艳提交的吴晓峰的《B层1期签署合同通知单》，虽然该证据为复印件，天雅公司亦不认可该证据真实性，但焦雪艳提供的2010年10月15日吴晓峰向程敏转账251979元的凭证可以与上述证据相互印证，故本院对该证据真实性予以采信。对于焦雪艳提交的上述其他证据，由于均为复印件，且天雅公司不认可其真实性，故本院对上述证据真实性不予采信。4.关于焦雪艳主张损失焦雪艳主张因天雅公司违约，故造成其实际损失。其估算存在营业损失、仓储费共100000元、装修费损失30000元。焦雪艳就上述主张提交了进货单、照片作为证据。天雅公司对上述证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。虽然天雅公司对上述证据真实性不予认可，但未提交相反证据反驳，故本院对上述证据真实性予以采信。诉讼中，经本院释明，焦雪艳不就上述损失申请鉴定。本院认为，本案的争议焦点有三：一是双方行为是否构成违约；二是《租赁合同》能否解除及解除时间如何认定；三是双方各自主张的相关费用请求能否得到支持。关于争议焦点一。天雅公司主张焦雪艳违反《租赁合同》第三章第18条约定连续停业达5日以上，构成违约；焦雪艳主张天雅公司向其送达清场通知导致无法继续经营，构成违约。对此，根据本案查明情况，可以认定天雅公司向焦雪艳发送清场通知，虽然该行为不符合合同约定，但系因涉案房间所在的小商品市场受北京市非首都功能疏解政策影响需要进行调整而为之，系不可归责于双方当事人的事由，因此无需就此承担违约责任。焦雪艳虽主张天雅公司系因涨租金而以疏解整治为由对其进行腾退，但未提交相应证据佐证，故本院对焦雪艳上述主张不予采纳。因此，对于焦雪艳主张基于天雅公司违约而要求其支付两倍押金337106元的请求，本院不予支持。由于天雅公司的清场行为，导致焦雪艳较长时间无法在涉案房间中租赁经营，影响合同目的实现，故焦雪艳连续停业的行为不构成违约。关于争议焦点二。本案中，天雅公司与焦雪艳均主张对方违约而请求解除双方《租赁合同》，而双方主张的前述解除事由均不成立，本院不予采纳。但是，双方当事人均同意解除《租赁合同》，本院不持异议，且涉案《租赁合同》确已无法继续履行，故本院判定涉案《租赁合同》解除。关于解除时间，由于双方《租赁合同》自2017年11月16日后就未再实际履行，故本院确定双方《租赁合同》于2017年11月16日解除。关于争议焦点三。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方《租赁合同》由于不可归责于双方当事人原因解除，因此，合同解除后，应依据法律规定公平合理处理当事人之间的权利义务关系。首先，关于焦雪艳主张返还竞租款的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。焦雪艳主张于2010年10月14日根据天雅公司的要求支付了423784元的竞租款，以获取B01-16房屋的继续承租权。但焦雪艳就其主张的以现金形式支付天雅公司233611元竞租款的事实，未提供证据证明，天雅公司亦不认可，故对焦雪艳上述主张，本院不予采纳。对于焦雪艳主张的以转账190173元给天雅大厦财务程敏的主张，根据本院认定的证据，可以证明天雅公司确于2010年召开摊位竞租会，案外人焦雪晴代焦雪艳于2010年10月14日向程敏转账190173元。天雅公司虽不认可程敏为其单位员工，但从焦雪艳提交的证据看，案外人黄小苏、吴晓峰均为天雅大厦B层房间的承租人，两人均与焦雪艳在相近时间段向程敏转账，因此，程敏代为天雅公司收取相关费用高度盖然，足以认定焦雪艳于2010年10月14日向程敏转账190173元即为向天雅公司转账。同时，结合天雅公司发送的竞租交费通知单中所写“逾期交纳竞租费将视同自动放弃租赁权”的内容，以及焦雪艳与天雅公司最终就B01-16房间签订《租赁合同》的事实，焦雪艳关于向天雅公司上述转账190173元为竞租款的主张亦高度盖然。故本院对焦雪艳向天雅公司支付了竞租款190173元的事实予以认定。天雅公司虽不认可上述款项为竞租款，但未就上述款项作出合理解释，亦未提供相反证据反驳，故对天雅公司上述抗辩本院不予采纳。由于竞租款实际上是焦雪艳租赁成本的一部分，应平摊到自2010年起至2033年之间各租赁年份予以折算。因此，在合同解除后，上述竞租款中尚未实际花费的部分129882.65元（190173元÷23年×15年+190173元÷23年÷12个月×8.5个月），应由天雅公司返还给焦雪艳。其次，关于焦雪艳主张返还B01-16号房间押金的问题。根据本案查明情况，上述押金实际上是B01-16号房间的租金。由于焦雪艳已交纳押金至2033年7月31日，而双方于2019年10月21日腾退交接，且天雅公司同意返还2019年10月21日至2033年7月31日的押金（租金）147838.31元，但该金额低于应当返还的押金（租金）金额，本院依据双方《租赁合同》约定确定该押金金额为147860.87元（10730元×13年+10730÷12个月×9个月+10730÷365天×11天），对焦雪艳该部分请求予以支持。关于2017年11月16日至2019年10月20日期间的押金，综合考虑本案纠纷原因、涉案房间实际状况等因素，本院根据公平责任，判令天雅公司返还焦雪艳该期间一半的押金即10356.41元【（10730元+10730元÷12个月×11个月+10730元÷365天×5天）÷2】。故，天雅公司应当返还焦雪艳2017年11月16日至2033年7月31日押金共计158194.72元。第三，关于综合运营费和市场宣传管理费的问题。由于双方《租赁合同》自2017年11月16日后未再实际履行，焦雪艳虽然在2020年10月16日前仍占有B01-16号房间放置房屋，但并未实际经营，同时考虑合同解除原因，基于公平原则，故本院对焦雪艳关于返还B01-16房间2017年11月16日至2018年7月31日综合运营费和市场宣传管理费6545.7元的诉讼请求予以支持，对天雅公司要求焦雪艳支付2018年8月1日至2019年10月21日期间的综合运营费5426元的诉讼请求不予支持。第四，关于焦雪艳主张补偿36个月租金32190元的问题。焦雪艳上述主张是根据天雅公司于2017年11月21日发出的《天雅大厦B层升级改造补偿方案》，由于该方案系天雅大厦发出的要约，且该补偿方案显示需要申报登记，该申报登记应视为需要明示的承诺行为。焦雪艳并未举证其对该要约进行申报登记，故该补偿方案并不适用焦雪艳。焦雪艳上述请求没有事实和法律依据，本院不予支持。第五，关于焦雪艳主张的B01-16房屋营业损失、仓储损失和装修费的问题。就上述损失和费用，焦雪艳虽提交了相应证据，但上述证据并不足以证明其主张。尽管如此，考虑到本案合同解除后，焦雪艳作为经营者，确实会存在一定损失，同时考虑双方在涉案合同因不可归责于双方原因不能履行后，均负有防止损失扩大的义务，因此，综合考虑本案情况，基于公平原则，本院酌定由天雅公司对焦雪艳损失补偿30000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司与被告（反诉原告）焦雪艳于二〇一三年八月一日签订的编号为天雅租字A区B01-16号《租赁合同》于二〇一七年十一月十六日解除；二、原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）焦雪艳二〇一七年十一月十六日至二〇三三年七月三十一日押金158194.72元；三、原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）焦雪艳二〇一七年十一月十六日至二〇一八年七月三十一日综合运营费和市场宣传管理费6545.7元；四、原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）焦雪艳竞拍款129882.65元；五、原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）焦雪艳损失费30000元；六、驳回原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）焦雪艳其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司负担2554.56元（已交纳）；由被告（反诉原告）焦雪艳负担2045.44元[已由原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司交纳，被告（反诉原告）焦雪艳于本判决生效之日起七日内支付北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司]。反诉费6729.74元，由原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司负担4197.6元[已由被告（反诉原告）焦雪艳交纳，原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付焦雪艳]；由被告（反诉原告）焦雪艳负担2532.14元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 兵二〇二〇年十二月三十日书记员 孙霜悦-20--1-