重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初9420号原告：杨荔舒（曾用名杨华），女，汉族，1964年7月3日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：任鹃，重庆达美律师事务所律师。被告：向瑞利，女，汉族，1970年6月5日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：曾庆，男，汉族，1967年12月12日出生，住贵州省兴仁县，系向瑞利丈夫。委托诉讼代理人：刘彪，重庆含宪律师事务所律师。原告杨荔舒与被告向瑞利赠与合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序分别于2020年5月26日、2020年8月7日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告杨荔舒的委托诉讼代理人任鹃，被告向瑞利的委托诉讼代理人曾庆到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告杨荔舒的委托诉讼代理人任鹃、被告向瑞利的委托诉讼代理人曾庆、刘彪到庭参加诉讼；因案情疑难复杂，于2020年8月17日转为普通程序，由审判员郭蒙政担任审判长与人民陪审员秦兰、人民陪审员彭钦洪共同组成合议庭于2020年9月21日第三次公开开庭进行审理，后因案情疑难复杂，依法于2020年11月16日延长审限，由审判员冯彬担任审判长，与审判员郭蒙政、人民陪审员陈郁组成合议庭于2020年12月2日第四次公开开庭审理，第三次、第四次庭审原告杨荔舒的委托代理人任鹃、被告向瑞利及其委托诉讼代理人曾庆、刘彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨荔舒向本院提出诉讼请求：1、请求确认杨荔舒（杨华）与向瑞利签订的《重庆市房地产赠与合同》实为无效合同；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求为：要求将重庆市渝北区×号×单元×-×的的房屋所有权人变更为杨荔舒。事实和理由：在1998年以前，杨荔舒（杨华）与向瑞利之间并不认识，双方不存在任何亲戚朋友关系，不存在无偿赠与财产的基础。1998年，经人介绍，杨荔舒（杨华）欲将重庆市渝北区×号房屋出售给向瑞利，因向瑞利提出要逃避国家税收，所以将房屋买卖合同改为赠与合同。杨荔舒（杨华）在向瑞利花言巧语下，与向瑞利于1998年5月12日签订了《重庆市房地产赠与合同》，并委托重庆市房产价格评估事务所渝北区分所作出了房屋赠与的评估报告，还到重庆市渝北区公证处办理了公证手续，之后到渝北区房管所办理了产权过户登记手续。房屋产权过户手续办理后，因考虑到被告方未支付房款，所以双方约定在支付房款前，房屋产权证由杨荔舒（杨华）负责保管。现该份房产证的原件都在原告手中，房屋所有权证号为渝北区字第×号。涉案房屋并未向向瑞利交付，仍然由杨荔舒（杨华）占有。之后经杨荔舒（杨华）向向瑞利催问，向瑞利明确表示放弃购买，也就没有支付购房款，原告也就没有再次追问。2019年10月15日，向瑞利谎称其产权证遗失，又向渝北区土地房屋权属登记中心申请补办了不动产权证，证号为渝（2019）渝北区不动产权第×号，该证载明土地使用权为划拨用地。以上事实证明，《重庆市房地产赠与合同》并非双方真实意思表示，且属于违法交易行为。被告方违反诚实信用原则，骗取有关登记，侵害了原告方合法权益，遂起诉来院。被告向瑞利辩称，1、1998年4月底，原被告双方经口头协商，原告将涉案房屋以46000元卖给被告，原告提出由于该房屋过户需缴纳土地出让金、评估费、公证费、契税等，过户费较高，双方协商由被告承担1万元过户费，超出部分由原告承担，如果总过户费少于1万元，原告不退还被告，交易房屋含过户费按总价56000元成交。原告负责办理各项手续，需要被告签字时被告配合签字即可。口头协议达成当天，被告支付原告购房定金10000元，原告收到定金后交了一把房屋钥匙给被告，同意被告先入住后补办过户手续。1998年5月12日，原告代理人和被告一起去房管局签订了购房合同。原告代理人把买卖合同改为赠与合同，修改原因不清楚，原告当时提出疑问，原告代理人说能把产权证过户给被告就可以了。被告所提供的重庆市契税完税证，已是按照评估价的3%缴纳的，符合当时重庆市房地产买卖契税的缴费标准，并没有偷税漏税。2、原被告双方从不认识，原告不可能在分文不收的情况下将自己房屋过户给被告，双方口头协议达成的当天，被告支付购房定金10000元，至1998年5月29日原被告一起去房管局递交《重庆市私有房屋所有权登记申请书》的当天，被告就将购房所欠的46000元全部付清给原告，被告所提供的《重庆市契税完税证》可以作为被告付清房款的凭证。3、被告未领过房屋的产权证，也没有抵押给原告，被告于1998年5月初入住该房屋，被告入住的时候安装的钢筋防护窗至今还保留着，被告提供的重庆市中燃发票记录明细户名是向瑞利。4、原告提出被告产权证土地性质为划拨用地的问题，根据当时的房地产管理法，划拨用地经人民政府职能部门审批后是可以出让的，重庆作为直辖市对行使本项规定有一定的自主权，重庆市渝北区房管局也是依法依规给予登记。5、本案所指的《重庆市房地产赠与合同》是由重庆市渝北区房管局为完善过户手续提供的一份样本合同，签订地点在房管局，签订的时间在《合同法》实施之前，并不违反当时的法律法规，是双方真实意思表示，应视为有效合同；6、该份合同首页将买卖改为赠与，但合同内容仍是买卖的约定，应为房地产买卖合同，双方之间房地产买卖合同有效已完全履行；7、原告请求确认重庆市房地产赠与合同关系已经超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并查明如下事实：1998年，被告向瑞利经人介绍向原告杨荔舒购买位于重庆市渝北区×栋×-×号房屋一套，为了避税，双方均同意以明赠暗卖的方式进行缴纳税费和过户。1998年4月28日，原告杨荔舒至重庆市渝北区公证处，对《房屋赠与声明书》进行公证。声明书载明：声明人：杨华，女，于一九六四年七月三日出生，现住海南×-×室。我杨华在重庆市渝北区×栋×-×号有住宅一套，面积101平方米。房屋所有权证号为：北县字第×号，国有土地使用证号码为：江国用（94）第×号，在征得其配偶梁正纲的同意后，我决定将上述房屋无偿赠与我表妹向瑞利个人所有。为方便向瑞利办理产权过户手续，特以书面声明书的形式交向瑞利为凭据。杨华在声明人处签字并捺印。当天，重庆市渝北区公证处向原告出具（98）渝北证字第708号《公证书》，载明：兹证明杨华（女，一九六四年七月三日出生，住海南×-×室），于一九九八年四月二十八日，来到我处，在我的面前，在后面的《房屋赠与证明书》上签字属实。《公证书》右下角有公证员刘凤超签字及重庆市渝北区公证处盖章。1998年4月29日，重庆市房产价格评估事务所渝北区分所受原告杨荔舒委托，向其出具渝北区×镇×街杨华私有房产评估报告书【重房估（1998）渝北字第368号】，主要载明：委托评估范围：委托人在渝北区×镇×街×幢的私有房产；评估目的：房产赠与。权属状况：产权人已取得《房屋所有权证》北县字第×号及《国有土地使用证》江国用（94）第×号，权属清楚，证件齐全。评估标的物基本情况：该房屋为砖混结构，整幢房屋共8层，建筑于1994年，勘估标的为第5层，建筑面积101平方米。评估结果：经过测算，委托评估房地产的现值为59055元，每建筑平方米的价值为585元。有关说明：此评估结论仅限于房产赠与提供依据，若有其他用途，需根据指定目的另行评估…。1998年5月12日，原告杨荔舒作为甲方（卖方）、被告向瑞利作为乙方（买方）去房管局签订合同，该份合同为房管局处提供的重庆市房地产买卖合同的格式合同，合同首页重庆市房地产买卖合同中买卖二字被划掉，手写改成了赠与二字，合同第二页仍为房地产买卖合同，该份合同主要约定：第一条、甲方自愿将本合同第二条所列房地产出售给乙方。乙方已充分了解该宗房地产的基本状况，决定购买，双方协商一致，签订本合同。第二条、基本状况：房屋位于渝北区×幢×单元×-×，建筑面积101平方米，间数7间，房屋所有权证号北县第×号，土地使用权证号江国用（94）×号，土地使用权取得方式为：集资。第三条、成交价格及其他费用：甲乙双方协商议定上述房地产成交价格为585元/平方米，合计59055元。第四条、付款期限及移交房地产处为空白。当天，被告向瑞利交纳税金1772元并取得重庆市契税完税证（计税金额59055元，税目赠与，税率3%）。1998年5月29日，被告向瑞利向房产登记机关提交《重庆市私有房屋所有权登记申请书》，主要载明：申请人向瑞利，房屋状况为×幢×-×，间数7间，层数第3层，修建年份1994，建筑面积101平方米，申报价值59055元，取得方式为赠与。缴验证件：1、评估报告书2、原产权证×号3、房地产赠与合同4、土地证复印件5、公证书6、身份证。向瑞利在领证人处签名。原告杨荔舒向本院出示其持有的渝北区字第×号房屋所有权证原件显示，所有权人为向瑞利，填发日期为1996年5月25日，地址为：重庆市渝北区×号；渝北国用（98）字第×号的国有土地使用证原件显示，所有权人为向瑞利，填发日期为1998年6月19日，地址为渝北区×镇×街。2019年10月15日，被告向瑞利以房产证原件遗失为由向重庆市国土资源和房屋管理局申请补办房屋权属证书，重庆市国土资源和房屋管理局向向瑞利颁发的不动产权证书【渝（2019）渝北区不动产权第×号】显示，位于重庆市渝北区×号×单元×-×的房屋所有权人为向瑞利，原地址为渝北区×号×幢×-×-×。庭审中，经本院释明，原告称若法院认为本案系房屋买卖的法律关系，则要求确认房屋买卖关系无效，并由被告将房屋产权过户到原告名下。原被告双方庭审中均认可除了本案在房管局签订的合同之外，未提交关于房屋买卖方面的合同，被告向瑞利称曾与原告杨荔舒私下签订了买房合同，但是现在找不到了。关于房屋价款、是否交付房屋、交房时间、是否支付房款、违约责任等原被告双方陈述均不一致。原告杨荔舒称，双方约定房屋总价款为原告净收6万元，被告并未支付房款，原告一直持有房屋权属证书原件，一直未交付房屋给被告向瑞利，双方房屋买卖合同并未实际履行，被告向瑞利仅仅缴纳了契税。被告向瑞利称，双方约定的房屋成交价为包干价5.6万，被告看上房屋后先支付1万元定金，在房屋过户后支付4.6万元，双方的房屋买卖合同已经履行完毕，均是现金支付，收据找不到，房屋已经交付给被告，被告购买房屋后居住大概有5个月左右，因为被告夫妻吵架，被告及被告丈夫先后离开该房屋未实际管理该房屋，未管理房屋的原因是被告夫妻二人均以为对方在管理该房屋，2019年知道房屋一直被原告杨荔舒在占有。被告并未实际领取该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。被告向瑞利与其丈夫曾庆称二人1990年在一起，2005年4月登记结婚，2012年9月登记离婚，2013年2月登记结婚，2018年5月登记离婚，2020年4月又登记结婚。其中2012年离婚登记表上载明：女方无婚前财产，且在共同财产中并未涉及本案房屋；2018年的登记离婚表上关于共同财产中亦未涉及本案房屋。没有涉及本案房屋是为了让离婚简单一些。以上事实，有《公证书》、《重庆市房地产赠与合同》、评估报告书、房屋所有权证、国有土地使用证、重庆市契税完税证、《重庆市私有房屋所有权登记申请书》、不动产权证书及当事人陈述等载卷为凭，足以认定。本院认为：原被告双方均认可涉案房屋系原告杨荔舒向被告向瑞利出售、被告向瑞利系向原告杨荔舒购买的意思表示，双方之间互不认识，无赠与基础，赠与合同并非双方真实意思表示，双方真实意思表示为房屋买卖。因双方之间并不存在真实的赠与关系，则赠与合同关系当然无效。因双方之间真正建立的是房屋买卖合同关系，虽然双方并未提交书面的房地产买卖合同，但是双方口头形式订立的合同对双方依然具有约束力，关于房屋买卖合同中房屋总价款、支付时间、房屋交付时间等合同主要条款双方说法不一致，但原告杨荔舒已经基于双方之间真实的房屋买卖意思表示将房屋过户给被告向瑞利，其已经履行了房屋出售方的主要义务，则从房屋评估价格59055元以及原被告双方陈述来看，本院认为原告所称的净收6万元更符合当时实际情况。被告向瑞利并未举示付款的证据，也未举示房屋交付的证据。被告向瑞利称其以为二十余年来系丈夫曾庆在管理的辩解意见，二人系多年的夫妻关系，对于家庭重大资产的处理和管理均应知情，二人互称以为对方来管理该房屋不符合生活常理，且在两次离婚中，离婚协议中载明的财产中均没有涉及本案房屋亦不符合生活常理，且结合双方交易的时间是在1998年5月，原告杨荔舒一直持有案涉房屋的房屋所有权证和国有土地所有权证并一直占有该房屋等实际情况，应当认定在案涉房屋产权变更之后，被告向瑞利没有履行房屋买卖合同中买方的主要付款义务，原告杨荔舒亦未向被告向瑞利交付房屋。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日实施，本案纠纷系发生在1998年5月25日案涉房屋的产权变更之后，故不适用《中华人民共和国合同法》的规定。根据《中华人民共和国经济合同法》第七条的规定：“下列经济合同为无效：一、违反法律和行政法规的合同；二、采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；...四、违反国家利益或社会公共利益的经济合同。无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力。确认经济合同部分无效的，如果不影响其余部分的效力，其余部分仍然有效。经济合同的无效，由人民法院或者仲裁机构确认。”《中华人民共和国民法通则》（1986年制定）第五十八条：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；.....（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”本案中，原告杨荔舒与被告向瑞利以赠与的名义掩盖其房屋买卖的事实，仅被告向瑞利以赠与之名交纳了契税，双方试图少缴纳税款的行为系以合法形式掩盖非法目的，应为无效。故双方之间的房屋买卖合同关系应为无效。合同无效，自始无效。双方因合同取得的财产应当返还。故被告向瑞利应将位于重庆市渝北区×号×单元×-×的房屋过户给原告杨荔舒。关于被告向瑞利称本案已过诉讼时效的意见，本院认为，本案系确认合同无效之诉，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”依照上述规定，杨荔舒请求确认合同无效不适用诉讼时效，对向瑞利提出杨荔舒起诉已超过诉讼时效的主张，不予支持。综上，根据《中华人民共和国经济合同法》第七条、《民法通则》（1986年制定）第五十八条第七款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告杨荔舒与被告向瑞利之间的房屋买卖合同关系无效；被告向瑞利于本判决生效后立即协助原告杨荔舒将位于重庆市渝北区×号×单元×-×的房屋产权登记过户到原告杨荔舒名下；三、驳回原告杨荔舒的其他诉讼请求。案件受理费1278元，由被告向瑞利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  冯 彬审 判 员  郭蒙政人民陪审员  陈 郁二〇二〇年十二月十一日法官 助理  王松柏书 记 员  方 媛