四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2641号 原告：陶太山，男，1986年2月19日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：王盼，女，1990年9月21日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告的共同委托诉讼代理人：陈勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地四川省简阳市简城镇五友路一段5号，统一社会信用代码915120812068656833。 法定代表人：刘明静，总经理。 委托诉讼代理人：李霞，四川简兴律师事务所律师。 原告陶太山、王盼与被告四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶太山、王盼共同的委托诉讼代理人陈勇，被告红塔房地产公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶太山、王盼向本院提出诉讼请求：1．判令红塔房地产公司办理位于简阳市简城镇滨江南路3号“东方××小区××幢××号房屋的产权证；2．判令红塔房地产公司支付逾期办理上述房屋产权证的违约金暂计29986元（从2018年12月29日至取得产权证之日止，每日按房屋总价款的万分之一计算）。诉讼中，陶太山、王盼将诉讼请求变更为：判令红塔房地产公司支付逾期办理上述不动产登记证的违约金（计算方法：从2018年12月29日起至2020年8月20日止，每日按房屋总价款的万分之一的标准计算）。事实和理由：2015年9月7日，陶太山、王盼与红塔房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房合同》），双方约定陶太山、王盼向红塔房地产公司购买东方威尼斯小区Ａ2幢26-2号房屋，房屋建筑面积140.82平方米，成交总价554268元。合同十八条规定，红塔房地产公司应当于2015年12月30日向陶太山、王盼交付商品房；合同二十八条规定，红塔房地产公司应当于2018年12月29日为陶太山、王盼办理房屋产权证。至今红塔房地产公司未办理案涉房屋的产权证，陶太山、王盼等人多次向政府相关部门反映无果，为维护合法权益，故诉讼来院。 红塔房地产公司辩称，1．红塔房地产公司不存在逾期办证违约行为，不应当承担违约责任。首先，因“东方威尼斯”小区二期存在所占用部分土地未办理土地出让手续等遗留情况，致使整宗土地不属于全部出让地块，使得无法办理房屋产权证书，且成都市相关部门对“东方威尼斯”小区土地出让情况进行核查时，将该小区中未办理土地出让手续的地块作为遗留问题进行处理。然简阳市区划调整后，简阳市房管部门不予收取红塔房地产公司办理产权的相关资料，且暂停办理相关业务。因此，案涉房屋办理产权证时间延迟，系政府因素所致，非红塔房地产原因拖延。其次，购房人未按合同约定办理完毕相关手续，交纳相应的费用导致办证延迟。简阳区划调整后，按照成都市的相关要求，房地产开发企业不能为购房者代缴契税，而陶太山、王盼经红塔房地产公司的通知，未能及时办理代收契税的退还手续，陶太山、王盼于2020年4月才与红塔房地产公司办理退契税手续，于2020年5月才缴纳契税。陶太山、王盼拖延办理退契税手续以及拖延缴纳契税的行为导致红塔房地产公司未能按时办理不动产权证。2．陶太山、王盼主张违约金的计算方法错误。如红塔房地产公司存在逾期办证的违约行为，根据双方签订合同第二十八条第一项的约定，红塔房地产公司仅承担200元的违约金。现陶太山、王盼要求按照购房总价款万分之一的标准计算违约金不符合双方的合同约定。陶太山、王盼未举证证明其损失，其主张调高违约金，不予以确认。综上，请求驳回陶太山、王盼的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：红塔房地产公司开发“东方威尼斯”小区。2015年9月7日，陶太山、王盼与红塔房地产公司签订《商品房合同》，合同约定：陶太山、王盼购买“东方威尼斯”小区Ａ2幢26-2号商品房；房屋建筑面积140.82平方米；房款总价554268元；出卖人于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；买卖双方同意自该商品房自按约定交付使用之日起1095日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1095日内取得商品房的房屋所有权证书，如买受人不退房，出卖人向买受人承担200元／户违约金，合同继续履行；合同还对其他事项进行了约定。后双方签订《补充协议》，协议约定：双方约定该商品房交付后，买受人全权委托出卖人至产权监理机关办理房产转移登记，买受人需在约定的时间内交纳办理房屋产权证的相关税费及提交相关资料，如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任；出卖人在买受人办理完毕所有交房手续后三年内，为买受人办理房屋所有权证。2015年12月30日，红塔房地产公司将案涉房屋交付买受人陶太山、王盼，经实测房屋后，房屋的建筑面积为139.24平方米，购房款金额为548048.64元；并于当天交房给陶太山和王盼。2017年10月31日，陶太山、王盼交纳了专项维修资金5632元；向红塔房地产公司交纳了办证费500元、契税（代收）8221元。2020年3月，红塔房地产公司通知陶太山、王盼到红塔房地产公司办理退还代缴契税手续，以及向税务机关缴纳相应的契税。陶太山、王盼办理完退还契税手续后，于2020年5月15日向税务机关缴纳案涉房产的税金。2020年8月20日，陶太山、王盼取得不动产权证，证号为川（2020）简阳市不动产权第0××8、0××9号。 另查明，2016年7月1日政府议事纪要中载明“原则同意该规划设计调整方案，并按以下意见进行修改完善。1．该项目用地中约17,802m2（实际面积以最终取得使用权面积为准）未取得土地手续……”的内容。“东方威尼斯”项目A1、A2号楼之间增建二层建筑用于咖啡馆经营；“东方威尼斯”项目修建，不符合分期土地竣工审查的条件，该项目需要整体完工后整体进行土地核查，至今该项目未全部完工。简阳市不动产登记领导小组2019年1月21日的会议纪要中将“东方威尼斯”项目A1、A2号楼的办证问题纳入不动产登记遗留问题处理事项。2020年1月7日，案涉楼栋取得初始登记。 再查明，2016年11月11日，简阳市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明从2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理不动产权证书，从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。 上述事实，有当事人身份信息、企业信息查询通知单、《商品房合同》、《补充协议》、收据、发票、会议纪要、议事纪要等证据及双方当事人的庭审陈述在案予以佐证。以上证据真实、合法、有效，本院依法予以确认并采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。陶太山、王盼与红塔房地产公司签订《商品房合同》《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。合同约定红塔房地产公司在交房后三年内即2018年12月30日前为购房者办理房屋所有权证书。2016年11月14日起简阳市相关部门停止受理各类房屋登记业务，开始实行不动产统一登记，即执行“两证合一”制度。基于不动产登记制度的变化，红塔房地产公司已经不能单独为购房人办理房屋所有权证书，但仍然负有向购房人陶太山、王盼办理不动产登记证的合同义务。而不动产权证系对原房屋所有权证书、国有土地使用权证书的合并，不动产权证的办证时间应当以国有土地使用权的办证时间为准。虽然本案中双方并未约定国有土地证的办证时间，但红塔房地产公司应当在合理的时间内为购房者办理不动产权证书。鉴于合同中约定办理房屋所有权证的时间长达3年，超过简阳施行“两证合一”制度的时间也逾2年，红塔房地产公司理应在房屋交付后3年内为购房者办理不动产权证书，即红塔房地产公司应当在2018年12月30日前办理不动产权证书。 关于红塔房地产公司是否存在逾期办理不动产权证违约行为的问题。红塔房地产公司应当在2018年12月30日前为购房者办理不动产权证书，红塔房地产公司提出因政府的原因、购房者拖延办理相关手续以及两证合一政策实施的因素导致延迟办理不动产登记证书，红塔房地产公司不存在逾期办证违约行为的抗辩意见。经查，因案涉楼盘尚未整体竣工，不符合分期竣工核查条件，外加A1、A2号楼之间增建二层建筑的原因，致使红塔房地产公司在2020年1月7日才取得案涉楼栋的初始登记。红塔房地产公司存在逾期办理不动产权证的违约行为，应当承担相应的违约责任。红塔房地产公司于2020年3月通知陶太山、王盼办理退还契税手续，但陶太山、王盼到2020年5月才向相关部门交纳契税，扣除陶太山、王盼交纳契税的合理期间，酌情扣除延迟交纳契税期间30天。从2018年12月30日至2020年8月20日合计599天-30天=569天。 关于逾期办证违约金的确认。合同约定逾期办理房屋所有权证书的，红塔房地产公司承担每户200元的违约金。虽然合同中仅约定逾期办理房屋所有权证的违约责任，但鉴于“两证合一”后，不动产权证系对房屋所有权证和国有土地使用权证的合并，购房者援引上述违约金条款主张逾期办理不动产权证违约金，本院予以支持。对于违约金标准是否调整，购房者以违约金约定过低为由要求调整为日万分之一的标准。红塔房地产公司认为购房者未能举证证明其损失，提出违约金不予调整的抗辩意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，红塔房地产公司逾期办证天数达569天，然而双方约定的逾期办证违约金仅200元，明显过低，本院将违约金标准调整为日万分之零点五。故对红塔房地产公司提出的抗辩意见，本院不予采纳，对陶太山、王盼提出调高违约金标准的主张，本院部分予以支持。综上，本院确定红塔房地产公司应当支付逾期办理不动产权证违约金为：569天×0.05‰×548,048.64元=15,592元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省简阳市红塔房地产开发公司在本判决生效后十五日内支付原告陶太山、王盼逾期办理不动产权证的违约金15,592元； 二、驳回原告陶太山、王盼的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计275元，由原告陶太山、王盼负担132元，由被告四川省简阳市红塔房地产开发公司负担143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  税旭东 二〇二〇年十二月三十日 书记员  李瀚森