广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初18616号原告（反诉被告）：罗业坤，男，1967年5月16日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，委托诉讼代理人：王斌，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄红兵，湖南人和律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎伟均，男，1974年1月16日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：盛雅琴，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈发军，广东晟晨律师事务所律师。原告（反诉被告）罗业坤（以下统称原告）与被告（反诉原告）黎伟均（以下统称被告）合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陶向军独任审理。原告罗业坤的委托诉讼代理人王斌、黄红兵，被告黎伟均的委托诉讼代理人盛雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗业坤向本院提出诉讼请求：1、请求被告履行于2019年5月31日签订的承包经营合同；2、被告支付原告2020年4-7月的承包费100万元（每月承包费25万元，自2020年4月30日起算至承包合同终止之日止，不足月的按实际天数分摊，暂计至2020年7月30日）；3、被告支付原告2020年2月滞纳金893.83元，2020年3月滞纳金2681.5元，2020年4月滞纳金8156.25元，2020年5月滞纳金5437.5元，2020年6月滞纳金2718.75元（按2020年同业拆借中心年利率4.35%计算，自2020年2月30日起算至承包费付清之日，暂计算至2020年7月30日）；4、被告支付原告违约金150万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月8日，原被告共同承租广州市星汇广场商业楼。2019年5月31日原被告双方签订《承包经营合同》，约定被告承包涉案商业楼经营权，管理权，独立核算，自负盈亏。被告每月直接支付上家租金，每月支付原告承包费￥25万元，逾期按每日同期银行利息的3倍计取滞纳金。若被告擅自单方无故解除合同或逾期支付上家租金，或承包费经原告催告一个月内仍不履行，则被告构成违约，违约金为150万元(300万元的一半)。2020年4月起，被告开始无故拖欠原告承包费，经原告多次催告，被告仍拒不支付，并借“不可抗力”为由单方解除《承包经营合同》。2020年6月起，被告开始拒不支付上家租金。原告认为，被告拒不履行承包经营合同所依据的“不可抗力”事实及证据并不充分，也未通过法定程序和合法途径变更承包经营合同。涉案地区政府部门已经于2020年3月发文加快复工复产复市。新冠疫情对涉案物业承包经营合同履行并未构成实质影响，涉案承包经营合同能够继续履行。被告却恶意逃避合同所约定义务，擅自单方解除合同，主观恶意明显，应当依法承担合同所约定的违约责任。故诉至法院。被告黎伟均答辩称：原告罗业坤的诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回。一、本案存在不可抗力的因素。因受突发新冠××疫情的影响，2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，要求停产停业，这一重大突发公共卫生事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况。因案涉商业楼的租户主要是经营网吧、餐饮、KTV、足疗会所、酒吧、游艺城等。而因新冠疫情暴发政府关停一切餐饮娱乐场所，导致案涉商业楼租户均停产停业，自2020年2月份之后各行业为配合政府疫情防控，大部分行业均因停业经营受到影响，其中酒吧、网吧、游艺城、足疗会所等娱乐场所的租户因政府强制防控措施直至5月中旬才允许复工营业，但虽复工营业了，却因为受疫情的影响均是惨淡经营，一直无法正常交租，很多商铺更是直接弃租或是到期不续租。被告承包案涉商业楼的主要经营收入就是收取租户的租金，这就直接导致被告的承包经营收入明显骤减，甚至出现亏损，截止到2020年7月份已经亏损达85万多。被告承包经营的案涉商业楼受新冠××疫情防控措施的影响，出现了停止营业以及营业受限制的情形，符合不可抗力的法定要件，2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件构成本案承包合同履行中的不可抗力因素。二、原告应根据不可抗力的法律规定及公平原则免除被告2、3月份的承包费，减免4、5月份的承包费。本案中，原、被告双方签订的虽然不是租赁合同，是承包经营合同，但是被告取得涉案商业楼的经营权主要是用于商铺出租，承包经营的绝大部分收益也是租户的租金，而案涉商业楼租户经营的酒吧、网吧、游艺城、足疗会所等娱乐场所因政府强制防控措施直至5月中旬才允许复工营业，显然从2020年1月24日到5月中旬，被告的承包经营收入受到明显限制是客观事实。因2、3月份一直处于公共卫生事件一级响应状态，存在不可抗力的因素，故原告应根据不可抗力的法律规定和公平原则减免被告的承包费，被告认为应全免2、3月份的承包费，减免4、5月份的承包费(对此被告己提出反诉，具体见被告提出的反诉请求)，这样才符合不可抗力的法律规定，符合平衡合同双方当事人之间的利益的公平原则。原告罗业坤要求被告全额支付4、5月份的承包费的诉讼请求，会导致这重大突发公共卫生事件引发的不可抗力的后果完全由被告黎伟均分担，会导致利益失去均衡，不符合不可抗力的法律规定，不符合公平原则，故请求法院依法不予支持。三、本案承包经营合同已于2020年5月16日解除,原告诉请2020年5月16日之后的承包费没有事实依据，合同可因约定或法定解除。本案中，被告解除合同既有约定解除的事实依据，也有法定解除的情形。1、原告存在违反承包经营合同的违约行为，被告提出解除合同有充分的事实依据。《承包经营合同》第13.2条约定，原告作为发包方应按本合同规定保障被告作为承包方的合法权益。但事实上原告存在如下损害被告合法权益的行为：(1)原告和被告双方自2009年9月8日与案涉场地业主李健华签订租赁合同后，于2012年4月1日首次将案涉场地内二楼大部分区域和一楼后区小部分区域出租做KTV酒吧经营，租户在承租期间，因场地位置与政府办证相关规定相冲突，租户一直未能获得文化经营许可证，最终因无证经营于2018年3月被政府相关部门关停结业。在经历了上一家租户因无证被关停结业事件后，明知上家租户因文化经营许可证原因被关停，该场地位置办不到文化经营许可证的情况下，原告罗业坤一再坚持并要求将该场地位置原封不变的于2018年11月3日再次出租给他人做KTV酒吧用途，致使该承租人投入巨资，在2019年3月初完成装修调试，同时办理了营业执照、消防验收手续的情况下，始终因文化经营许可证办不到无法开业营业，损失惨重，该租户也因此拖欠被告多个月租金、水电费、违约金等费用高达约100万元以上，该租户于2020年2月退租时还拖欠员工多个月工资未付，被告出于维稳履行社会责任，代为承担垫付了30%员工工资共计约五十万元。在KTV出租事件中，原告罗业坤明知上家租户因文化经营许可证原因被关停还强行将该部分场地再次以KTV用途出租，主观上明显有过错，没有尽到承包经营合同规定的“保障承包方的合法权益”的合同义务，构成违约。（2）罗业坤故意隐瞒事实，以实际投资人和承租人的身份将涉案商业楼内的广州市白云区星汇品格酒店以明显低于市场价的租金以他人的名义签订租赁合同，租赁合同虽是找他人代签，但生效判决已认定该酒店的实际投资人和承租人就是原告罗业坤自己，并且罗业坤在经营该酒店期间还存在拖延支付租金、拒付电梯使用的电费、维修维护费等违约行为。罗业坤在品格酒店的承租事件中，明显存在损害被告作为承包方的合法权益的行为，违反承包经营合同第13.2条的约定，构成违约。鉴于原告的以上违约的事实，被告依据承包经营合同第二十三条的约定，有权解除合同。2、本案存在因不可抗力因素导致不能实现合同目的的法定解除情形。前面已述，被告的承包经营现在是出于严重亏损状态，截止到2020年7月份亏损额已达85万多，已完全处于履行不能，丧失履行合同的能力，在事实上已不可能履行债务，从而使合同目的不能实现。3、被告提出解除合同已履行通知原告的义务，承包经营合同自通知到达原告解除，原告于2020年5月15日收到被告微信发送的告知合同于2020年5月16日解除的告知书，故承包经营合同已于2020年5月16日依法解除的事实清楚。4、从原告的诉请来看，原告也是确认被告解除合同的效力的。本案中，原告提出的第一项诉请是请求被告继续履行于2019年5月31日签订的承包经营合同，并非是请求法院确认被告解除合同的效力，可见原告对被告提出的解除合同并没有异议。还有，依据原告的第四项诉请是“请求被告支付原告违约金150万元”，这是依据合同第二十三条的规定，在一方提出解除合同的情形下才可能存在的违约金支付方式。原告既然提出150万元违约金的诉请，说明原告是确认被告解除合同的行为及效力的。四、本案被告黎伟均无需要承担违约责任。被告黎伟均没有按约定支付2020年2至5月的承包费与新冠疫情这一不可抗力因素有关，即被告拖欠承包款的期间正是新冠疫情期间，被告拖欠承包款并非主观恶意为之，即主观上无过错，完全是因为新冠疫情这一不可抗力的原因导致，故不应承担违约责任。且滞纳金一般情况下是行政机关或银行等金融机构借贷关系中出现的违约金表述。本案为承包合同法律关系，没有适用滞纳金的法律基础。故原告罗业坤第三、四项诉讼请求违背本案事实和法律规定，依法不能成立。退一步说，假设被告拖延支付承包费的违约行为成立，原告第四项诉请的违约金数额也过高，不符合合同法及合同法司法解释的有关规定，依法也不能成立。综上所述，原告的诉讼请求违背本案事实和法律规定，请求法院依法予以驳回，以维护被告的合法权益。被告黎伟军向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉原告与反诉被告于2019年5月31日签订《承包经营合同》于2020年5月16日解除；2、请求依法判令反诉被告返还反诉原告2020年2、3月份的承包款50万元；3、请求依法判令减免2020年4月份和5月份半个月(合同解除前半个月)的承包款18.75万元；4、请求依法判令反诉被告退回押金150万元；5、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2009年9月8日，原、被告双方作为共同承租方，与案外人李健华作为出租方签订《广州市嘉禾广场(暂定)商业楼租赁合同》，共同承租了广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1063号商业楼(原址：广州市白云区嘉禾街鹤鳌公路501号，自编名称星汇广场，下统称为案涉商业楼)。2009年10月16日，双方签订《合作投资协议》，约定就案涉商业楼由双方进行合作，合作的性质为租用他人的物业，通过装修后再出租；出资双方各占50%；股份比双方各占50%；权利双方平等；在合作项目中从始至终产生的盈利、亏损等均由双方承担等。2019年5月31日，就案涉商业楼的经营权、经营管理相关的事宜，双方签订《承包经营合同》，约定案涉商业楼的全部经营权发包给被告，被告承包经营期间，独立核算、自主经营、自负盈亏：承包经营期间为14年，从2019年6月1日至2033年5月31日止，经营到2029年5月31日之后，双方就2033年5月31日至2034年12月15日承包权进行商讨；合同签订后每月的30日前被告应支付原告承包费为税后25万元/月；承包押金为人民币300万元；2019年6月1日之后的所有涉及到该商业楼的收入归被告所有，2019年6月1日之后的包括但不限于人员工资福利、社会保险、商业楼租金、水费、电费、宽带费、电话费等与该物业经营管理相关的全部费用均由被告支付，其中原应付给业主李健华的租金由被告直接支付等等。《承包经营合同》签订后，被告依约支付了2019年6月至2020年3月的承包费给原告。因案涉商业楼的租户主要是经营网吧、餐饮、KTV、足疗会所、酒吧、游艺城等。而2020年1月底，我国因新冠疫情暴发政府关停一切餐饮娱乐场所，导致案涉商业楼租户均停产停业，自2020年2月份之后各行业为配合政府疫情防控，大部分行业均因停业经营受到影响，其中酒吧、网吧、游艺城、足疗、会所等娱乐场所的租户因政府强制防控措施直至5月中旬才允许复工营业，但虽复工营业了，却因为受疫情的影响均是惨淡经营，一直无法正常交租，很多商铺更是直接弃租或是到期不续租。在签订《承包经营合同》时有租户21家，现在的租户仅剩13家，按照场地面积计算的话出租率只有42.13%。而被告承包案涉商业楼的主要经营收入就是收取租户的租金，这就直接导致被告的承包经营收入明显骤减，甚至出现亏损。但被告作为案涉商业楼的承包管理经营者，仍积极履行社会责任，保障员工工资的正常发放，在承租案涉商业楼商铺的商户租金无法正常收取，在作为案涉商业楼承租方每月需支付业主租金301125元的情况下，仍积极努力想尽办法履行《承包经营合同》的约定，虽没有按合同约定的时间支付2020年2、3月份的承包款，但最终还是于2020年3月10日支付了2月份的承包款给原告，于2020年5月5日前将3月份的承包款支付给了原告。但实在是因为受疫情影响太严重，心有余而力不足，目前收到的商户租金连给业主的租金都不够支付。还有，在双方履行《承包经营合同》的过程中，因原告存在损害被告的合法权益的行为：(1)原告和被告双方自2009年9月8日与案涉场地业主李健华签订租赁合同后，于2012年4月1日首次将案涉场地内二楼大部分区域和一楼后区小部分区域出租做KTV酒吧经营，租户在承租期间，因场地位置与政府办证相关规定相冲突，租户一直未能获得文化经营许可证，最终因无证经营于2018年3月被政府相关部门关停结业。在经历了上一家租户因无证被关停结业事件后，明知上家租户因文化经营许可证原因被关停，该场地位置办不到文化经营许可证的情况下，原告罗业坤一再坚持并要求将该场地位置原封不变的于2018年11月3日再次出租给他人做KTV酒吧用途，致使该承租人投入巨资，在2019年3月初完成装修调试，同时办理了营业执照、消防验收手续的情况下，始终因文化经营许可证办不到无法开业营业，损失惨重，该租户也因此拖欠被告多个月租金、水电费、违约金等费用高达约100万元以上，该租户于2020年2月退租时还拖欠员工多个月工资未付，被告出于维稳履行社会责任，代为承担垫付了30%员工工资共计约五十万元。在KTV出租事件中，原告罗业坤明知上家租户因文化经营许可证原因被关停还强行将该部分场地再次以KTV用途出租，主观上明显有过错，没有尽到承包经营合同规定的“保障承包方的合法权益”的合同义务，构成违约。（2）罗业坤故意隐瞒事实，以实际投资人和承租人的身份将涉案商业楼内的广州市白云区星汇品格酒店以明显低于市场价的租金以他人的名义签订租赁合同，租赁合同虽是找他人代签，但生效判决已认定该酒店的实际投资人和承租人就是原告罗业坤自己，并且罗业坤在经营该酒店期间还存在拖延支付租金、拒付电梯使用的电费、维修维护费等违约行为。罗业坤在品格酒店的承租事件中，明显存在损害被告作为承包方的合法权益的行为，违反承包经营合同第13.2条的约定，构成违约。为此，被告从疫情之初就多次以发函、短信、微信等多种方式向原告提出承包费减免和延长支付时间以及重新协商合同条款，但原告均坚持不予协作。重压无奈之下，被告于2020年5月15日发《告知书》予原告，告知其《承包经营合同》于2020年5月16日起终止，并于2020年5月22日发《交接通知》给原告，通知其尽快派人共同协商参与案涉商业楼的管理，并在之后多次通过《再告知书》等函件通知原告《承包经营合同》于2020年5月16日起终止的事宜。原告已确认收到合同终止的相关告知书等，被告认为，因原告的违约行为，已经让被告的承包经营权受损，再加上新冠疫情的不可抗力因素的影响，已经处于严重亏损经营的状态，根本无法实现按原《承包经营合同》的约定支付承包费给原告的合同目的，故被告依据《承包经营合同》的约定以及相关法律规定提出解除承包经营合同有充分的事实和法律依据，且被告已履行通知原告的义务，承包经营合同自通知到达原告即2020年5月16日已解除。为此，请求法院支持被告的反诉请求。原告罗业坤针对反诉答辩称：一、被告在涉案承包经营合同中属于恶意违约方，无法定及约定解除权，其解除通知只能视为解除合同要约，需守约方原告承诺后，才产生解除合同的法定后果。（一）被告无法定涉案合同解除权。涉案物业是否属于“不可抗力”需要经过人民法院的最终生效判决予以认定，属于争议待决事项，被告单方认定“不可抗力”不符合法律规定。此外，原告认为本案事实及证据不构成“不可抗力”，具体理由如下：（1）新冠疫情涉及的严重时间及区域对本案合同履行程度没有影响或影响甚微。广东省卫生健康委员会于2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级响应，而于2020年1月23日前就具有大批租户租赁合同已经到期或因被告方每月收取一些不合理的费用，导致双方沟通不善，租户提前退租，与疫情发生与否不具有因果关系。广州市并未产生聚集扩散××例，不存在高风险地区，不同于武汉、吉林、黑龙江、新疆等疫情严重地区，自广州市政府部门2020年2月14日允许复工复市以来疫情一直得到有效控制，所有商业并未被强制要求停产停业，承包合同一直均在履行且能够有放履行。广东省突发公共卫生事件于2020年2月24日调整为二级响应，2020年5月9日调整为三级响应。疫情最严重的时期为2020年1月23日至2020年2月24日前，该经济困难期间被告并未对实际承租户进行任何租金减免，后续期间商业活动逐步放开，疫情对经济危害性及影响属于逐步减弱态势。对本案合同履行影响甚微。（2）广东省卫健委及白云区政府并未对商铺要求停产停业，而是要求加快复工复产。白云区人民政府于2020年2月14日发文要求除批发市场、影院、剧院等娱乐场所，各类博物馆、美术馆、展览馆等，旅游景区、旅行社等文化旅游业以及经营单位外，其他行业企业和经营单位有序复工复产。被告承包物业21户中有19户均不涉及娱乐行业，已经有序开放。2020年3月17日，粤卫疾控函[2020]64号规定该指引适用于“商场、写字楼、大型连锁超市、餐馆、影院、娱乐场所、演出场所、网吧、三星级以上酒店、旅馆酒店、洗浴中心、美容美发。并规定“高风险地区暂停活动，中风险地区限制活动，低风险地区开放活动”。2020年3月20日，粤市监综[2020]172号通知，同样要求“低风险地区推动市场主体全面复工复产复市”。2020年3月30日，白云区被认定为低风险地区。虽然2020年4月5日，被短暂认定为中风险地区，但至2020年4月23日，被重新调整为低风险地区。白云区被认定中风险地区的时间仅仅18日，该18日时间段租户并未被政府要求暂停营业，仅仅是限制活动。物业内的租户并非不允许营业，低风险时间均是属于开放状态，政府部门努力营造良好营商环境，其防控措施并未实质影响租赁合同及承包经营合同履行。被告认定不能实现合同目的无事实依据。（3）承包经营合同不同于租赁合同，被告并未减免实际经营的承租户租金，因疫情受影响程度甚微，承包合同仍然能够履行。被告从未对实际承租户进行任何租金的减免，且绝大多数离场租户的时间均在疫情发生前。或是租赁合同已经到期，或是自身原因经营不善。新冠疫情发生之后租户离场的原因并非疫情所致，部分租户搬离至白云区其他物业，部分租户因租金不减反增改为临租，部分租户因不满被告的经营管理合同到期后不再续约。确有美人鱼沐足租户拖欠租金，但其并未向被告申请减免租金，被告也的确未减免，只是延迟支付。所有实际承租户并未以“不可抗力”为由解除合同。被告还控制大量实际承租户的租赁合同押金。被告属于中间承租人，依法不属于实际承租户主体，也非服务业小微企业和个体工商户，不享有租金减免政策的利益。因此，原告认为，新冠疫情对被告合同履行无影响或是影响甚微。（4）被告并未履行“符合不可抗力”证据的法定通知义务。被告通知原告“不可抗力”并未提交任何对合同履行产生实际影响的政府或者有关部门出台的疫情防控措施文件，也未出具任何实际承租户减免申请书、租赁合同、营业执照、疫前与疫中经营收入对比材料及其他证明材料等。被告未给实际承租户进行任何租金减免，而是直接认定涉案合同属于不可抗力，并且以原告存在所谓违约，不同意协商为由直接解除合同。原告认为被告并未采取“合法形式”，在“合理期限”内履行其通知及证明义务。不仅无任何申请减免租金的诚意，反而存在解除合同的主观恶意。综上，原告认为，被告不符合因“疫情或疫情防控措施”导致合同不能履行的条件，不符合不可抗力的条件。被告无法定涉案合同解除权。（二）被告无约定涉案承包合同解除权。罗业坤承包合同签订前（2019.5.31）无任何损害双合伙人方利益的行为，承包合同签订后，更无任何违约行为。此外，双方签订的承包经营合同也仅仅约定发包方在承包经营期间具有应尽的后续义务，并不具有承包合同签订前的溯及力。(1)承包合同签订前，被告对合伙事务具有平等的经营管理权。承包合同签订前，双方属于合伙关系，双方各占投资比例50%，一切事例按平时双方协商，根据实际情况而定。涉及到招商事项黎伟均并非不知情，而是双方共同商议。（2）被告以租户文化许可证未办理为由认定原告具有主观过错无任何事实依据，依法不能成立。2018年11月3日，星汇广场与曹勤、洪坚在、江国华签订的租赁合同并未损害合伙方的利益，租赁合同也明确约定“甲方已清晰告知乙方该出租物业的产权现状及周边环境对乙方经营可能带来的影响”“在租赁期内，乙方必须遵守国家有关政策法令、法规经营，并自行办理齐全政府规定的各种证照方可开业经营，否则视为乙方违约。如果证照未办齐开业导致相关部门勒令停业，造成乙方任何损失均由乙方承担”。从2019年1月16日起，承租方已经开始缴纳每月20万元的租金，文化许可证的办理并非出租人的约定义务。原告经营管理期间签订租赁合同无任何过错，且出租决定属于双方共同商量。退一万步而言，即使原告具有过错，该过错也非承包经营期间发生的。被告认为原告具有过错，应当以欺许或可撒销为由否认承包合同的效力进行诉讼，而非直接认定原告违约。此外，若实际承租户无法取得文化许可证停止营业，被告仍具有60万的合同保证金及添附设施的没收权利。被告有权另行招租，被告招商能力不足及经营管理能力不善不能归咎于原告具有过错。(3)星汇品格酒店无违约行为，原告也未损害被告的利益，对涉案合同无违约行为。原告的确属于星汇品格酒店涉案场地实际承租人，也属星汇品格酒店实际投资人，但相关场地租赁日期为2009年即已经签订，且签订时间长期，租金按2009年可预见的水平认定并未低于市场价格。对此被告每月均进行收租是知情的，其认为原告损害其利益应当于法定期限内向人民法院申请撤销该租赁合同。原告作为合伙人之一，增加合伙人的财产无任何损害双方利益的事实，也无任何过错。综上，无论承包经营合同签订前还是承包经营合同履行过程中，原告均无任何过错，也无任何违约的事实，被告承包后经营管理不善，导致现金流减少（应收账款并未减少）依法不能认定原告存在违约事项，被告无约定解除权。二、被告主体、房屋属性及本案性质不符合粤发改投资[2020]245号、粤财资函[2020]32号及法发[2020]17号的相关规定。（一）被告主体并非服务业小微企业和个体工商户，属于整栋物业的中间承租人，不符合广东省政府的租金减免政策，该政策实际获利者为实际经营的承租户。（二）涉案房屋属性为非国有房屋，法发[2020]17号并未规定可以免除，只是认定明显不公平，可以参照有关租金减免政策调解，调解不成，按公平原则予以变更。粤发改投资[2020]245号也仅仅规定鼓励非国有房屋协商。涉案房屋的属性决定本案不具有“免除上半年3个月房租”的法定条件。(三)本案性质属于承包经营合同，原告对涉案物业前期也投入大量人力、物力经营管理，每月收取固定收益(25万)衡平前期资金投入合理合法。况且，发包人为双方两人，原告所获利益仅仅只占极小比例，在被告未对实际承租户进行减免的前提下，被告单方获取减免承包费利益于政策及司法解释价值取向完全不符。因此，被告反诉请求减免3个月租金的反诉请求无任何法律法规及相关政策依据，依法应予以驳回。三、被告要求原告退还押金无任何法定及约定依据，即使退回，原告也只应当在其已经收取的526752元范围内承担退付。被告存在违约，也无法定的合同解除权，要求原告退还押金便丧失了请求权的基础。此外，双方合作期间，财务一直由被告负责，所有租户的押金均在被告处，原告实收528752元，即使退付，也只应当在526752元的范围内承担责任。综上，被告的反诉请求无任何事实及法律依据，请求法庭驳回被告的所有反诉请求。经审理查明：2009年9月8日，李健华（甲方）与原、被告（乙方）签订《广州市嘉禾广场（暂定）商业楼租赁合同》，约定：1.1甲方向乙方出租的物业位于广州市白云区嘉禾街鹤鳌公路501号地段（106国道嘉禾路段边）。该商业楼甲方自定义为“广州市嘉禾广场商业楼”，属于甲方私人名义所有，可作商业性质使用。1.2该楼宇属于钢筋混凝土框架结构，无装修。建筑面积共11313.16平方米。其中地下车库1436.85平方米，首层2860.33平方米，2层2876.3平方米，3层2576.3平方米，4层1248.98平方米，5层314.4平方米。甲方将该楼宇整栋出租给乙方作为商场使用。3.1租赁期限。甲方将该楼宇整栋出租给乙方的租赁期限为25年，自2009年12月16日至2034年12月15日止。5.1交付期限。甲方在2009年9月30日，向乙方交付使用。6.1场地经营、使用。场地自甲方交付乙方后，该场地的所有经营、使用权属乙方所有。6.3管理权。该楼宇的场地内、外及地下车库，自交付使用之日起，均由乙方负责管理。10.1该建筑物是属甲方的出租物业，其中有《房地产权证》及临建手续的建筑面积是4223.43平方米，待完善手续的建筑面积是7089.73平方米；乙方已清楚了解该建筑物的实际现状，甲方以该建筑物的现状出租给乙方，乙方同意按该建筑物现状承租，乙方负责办理该物业日后经营所需的各项手续和证照并承担全部相关费用，甲方有义务全力协助。同年10月16日，原、被告签订《合作投资协议》，约定：经双方友好协商，已租用嘉禾街鹤鳌公路501号物业，并合作如下：一、性质，属租用他人的物业，通过装修后再出租。二、范围，租用整栋，租期和租金按与房东所签的合同。三、股份比双方各占50%。四、权利，双方平等。五、出资，双方各出资总投资的50%。六、分工，原告负责全部，被告配合原告。七、营利和亏损，在该项目中从始至终所产生的营利、亏损、法规等责任均由双方承担。八、其它，以上不明细，一切事例按平时双方协商，根据实际情况而决定。2019年5月31日，原、被告双方签订《承包经营合同》，约定：发包方于2009年9月8日与李健华签订《广州市嘉禾广场（暂定）商业楼租赁合同》及《广州市嘉禾广场商业楼租赁合同补充协议一》，并分别于2009年9月11日签订《广州市嘉禾广场商业楼租赁合同补充协议二》、2009年11月6日签订《关于变更嘉禾广场收租帐户补充协议》（以下统称上述合同），商业楼地址为广州市白云区嘉禾街鹤鳌街公路501号地段（106国道嘉禾路段边），现该地址已变更为（广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1063号，自编名称：星汇广场）；租赁期限自2009年12月16日至2034年12月15日止；建筑面积共11313.16平方米；其中：地下车库1436.85平方米，首层2860.33平方米，第二层2876.3平方米，第三层2576.3平方米，第四层1248.98平方米，第五层314.4平方米，供电设备，包括后期经过甲方的加建改造的加建部分第三层南边约300平方米、第四层和第五层加建部分约1300平方米。现经发包方及承包方协商一致，将该星汇广场商业楼（原名：广州市嘉禾广场商业楼）及后期发包方加建改造部分在本合同期限内发包给承包方以供经营。为了理清双方权利义务，特签订此合同。第一条承包事项：广州市星汇广场商业楼经营权、经营管理相关的事宜。第二条承包经营的方式：发包方在承包经营期限内将该商业楼全部经营权发包给承包方。承包经营期间，由承包方独立核算、依法纳税、自主经营、自负盈亏。第四条承包经营的期限为14年，即从2019年6月1日起至2033年5月31日止，经营到2029年5月31日之后，发包方及承包方就2033年5月31日至2034年12月15日承包权进行商讨。第五条承包费为税后50万元/月，有关承包费涉及到的任何税费均由承包方负责。承包费用在本合同签订后每月的30日内支付完毕，分别支付给发包人黎伟均25万元和发包人罗业坤25万元，否则按每日同期银行利息的3倍计取滞纳金。第六条承包押金为300万元，其中【现有租户押金1946496元（以承包合同交接日现存押金为准）】由承包方承包退付，剩余1053504元（以交接日实际交接为准）在签订本合同后5个工作日内支付。第八条承包方在承包期间，对承包事项享有自主、独立的经营权。第十一条11.4承包方因自身原因导致合同不能继续履行的，应及时通知发包方，经发包方同意后方可终止合同履行。否则视为无故单方面解除合同，所缴纳的承包费不再退还，并承担违约责任。第十四条2019年5月31日之前所有涉及到该商业楼的收入归发包方所有……。第十五条2019年6月1日之后的所有涉及到该商业楼的收入归承包方所有……。第十七条该商业楼现有的所有装修、装饰、设备在发包方收到承包方的押金后全部归承包方使用。第十八条该商业楼现有租户21家（详见附件15），发包方将所有租户的租赁合同原件移交承包方保管。第二十三条任何一方违反本合同内容，对方有权解除合同，违约方应当承担违约责任。发包方违约的，发包方向承包方支付违约金300万元并返还300万元押金，承包方违约的，承包方已缴纳的承包费用不再退还，还应向发包方支付违约金300万元。同日，双方签订《星汇广场至2019年5月31日止交接清单》，一、收入：经营余额（到2019年5月31日止）773162元；收租户5月份水电费238897.86元；二、支出：1、交尹边村5月份电费405元，2、交李生5月份电费117083元，3、发员工5月份工资45377元，4、2019年4、5月份垃圾费6000元，5、2019年6月1日后年多收客户租金、停车费96518元；6、律师费3000元。实际余额743676.96元。备注：本次黎伟均应支付罗业坤：1、至2019年5月31日止星汇广场分红余额371838.48元，2、承包合同的保证金526752元，3、扣减酒店5月份租金及4月份水电费71781元，实应付826809.48元。《星汇广场2019年5月30日前未收到租户的租金和设备费明细》：一、未收到租户的租金：KTV：100071元+120080元，共220151元；二、设备费30.5万元。以上费用由承包方代收。同日，原告向被告出具《押金收据》：根据2019年5月31日签定的《承包经营合同》第六条，承包方需支付300万元给发包方，扣除现有租户押金1946496元（备注：此部分押金罗业坤和黎伟均已结清），承包方仍然需要支付1053504元给发包方，现由于发包方之一发包人黎伟均作为承包方，因此黎伟均作为承包方只需要支付上述1053504元中的一半526752元给发包人罗业坤即可。罗业坤今收到黎伟均支付押金526752元。此押金收据一式两份。2019年6月3日，罗业坤向被告出具收据，载明收到至2019年5月31日止经营余款分成371838.48元（星汇广场）。同日，被告委托龙小玲向原告中国工商银行账户支付826809.48元，附言：星汇广场经营余额及承包合同保证金。2020年1月31日，被告在微信上向原告发《关于减免2020年2月份承包费的申请书》，申请免除2020年2月份承包费。2020年2月13日、2月26日，原告在微信上回复被告不予以减（免）承包费，执行承包合同。2020年3月10日，被告向原告支付承包费，原告回复：2月份的承包费已收到，收据明天给你；3月份承包费未支付，请跟进。2020年4月25日，被告通过龙广志账户向原告支付125000元。2020年4月30日，原告通过微信、短信向被告催收3月份剩余承包费12.5万元以及4月份承包费25万元。同日，原告出具《声明》：在承包合同期内，任何未经我方同意的情况下，是绝不予以减（免）承包费的，请按承包合同约定按时如数支付承包费。2020年4月28日，被告再次在微信上向原告申请减免疫情期间承包费，原告向被告催收承包费。2020年5月5日，被告通过龙广志账户向原告支付125000元，并通过微信告知已付清3月份承包费。2020年5月15日、18日，被告通过微信及邮寄向原告发告知书：1、2018年11月3日，发包方执意与首层小部分和二层大部分指定位置铺签订租赁合同经营KTV酒吧，无法办理营业证一直不能营业，引发员工欠薪问题日趋严重，二楼KTV场地空置至今，造成重大损失；2、新冠疫情爆发，商场空置率达一半以上，入不敷出，直至5月9日面谈，均未果，再次通知：双方应根据现疫情的情况，重新协商合同条款，并给与承包费的减免和延长支付时间。如坚持不协商，从2020年4月开始，将暂停缴交承包费用，并于2020年5月16日起终止《承包经营合同》。2020年5月22日，被告向原告发《交接通知》：你方回复不同意协商，坚持按照承包合同约定。因此，自2020年5月16日起，《承包经营合同》已实际终止，从本月16日起，星汇广场已恢复成共同承租物业的原始状态。请尽快派人过来共同协商参与管理事项，如不派人协商参与管理，视同认可我方暂时代双方管理维持现状，在此期间产生的债权、债务、相关管理费用以及由此引起的法律责任，由双方共同承担。2020年5月25日原告通过彩信，5月27日通过邮寄的方式向被告发催告函，要求被告2020年5月30日之前支付完毕2020年2月滞纳金、3月滞纳金、4月承包费及滞纳金，且按时支付2020年5月承包费。2020年5月31日，被告再次向原告发《再告知书》，重申2020年5月15日的《告知书》。2020年6月5日，原告通过彩信、邮寄的方式向被告发回函函：1、确认2020年6月1日收到被告的《再告知函》；2、新冠疫情的危害性及影响力正在逐渐降低，经济活动逐步恢复正常；3、《承包经营合同》并非租赁合同，本身具有商业风险，应由被告承担经营风险；4、双方承包的物业并非国有物业，无国家政策支持，不应直接减免；5、涉案物业首层部分及二层大部分KTV酒吧经营不善属于疫情发生之前，不应归咎于新冠疫情不可抗力；6、再次催告于2020年6月10日前支付完毕2020年2月滞纳金、3月滞纳金、4月承包费及滞纳金、2020年5月承包费及滞纳金。同时，保留追加违约金150万元的权利；7、如认为《承包经营合同》已经终止，应当采取诉讼的合法途径及方式。2020年6月10日，被告向原告发对《回函》问题的答复，称：1受疫情影响持续影响，经营困难，无法维持经营；2、已解除《承包经营合同》；3、涉案物业首层及二层大部分KTV酒吧无法开业经营，原告存在过错，造成被告损失。2020年6月19日，原告通过彩信、邮寄的方式向被告发《再催告函》，催收：要求2020年6月25日前支付完毕2020年2月滞纳金、3月滞纳金、4月承包费及滞纳金、2020年5月承包费及滞纳金，并于2020年6月30日之前支付完毕2020年6月承包费，同时，保留追究违约金150万元的权利。2020年6月22日，被告通过微信向原告发送2020年5月的财务报表。2020年6月30日原告通过彩信，7月2日通过邮寄的方式向被告发催告函（第四次），再次催收上述承包费及滞纳金。同日，被告向原告发对《再告知函》的答复：再次重申2020年5月22日的《交接通知》。2020年7月4日，李健华向原、被告催收涉案物业6月份租金328720.128元。2020年7月6日，被告向原告发再告知书（第四次告知）：1、重申2020年5月13日的《告知书》内容；2、罗列了被告上述发函的过程及内容。2020年7月10日，被告向原告发《解除承包经营合同再次通知》，解除日为2020年5月16日，2020年7月30日前退回承包押金，并办理解除的后续手续事宜。2020年9月4日，被告已向业主方缴纳了2020年6月、7月的租金。诉讼中，被告提交了星汇广场2020年2月至7月份的收支明细表、实收租金明细、疫情期间政府禁止营业的商铺明细、商铺租赁合同解除协议、涉案商业楼平面图、涉案商业楼现场照片、星汇广场商铺现状表、政府关于新冠疫情防控措施及复工复产的相关通知、KTV酒吧租赁合同等、（2020）粤01民终5642号民事判决书，拟证实受疫情影响严重，无法支付承包费，原告在出租部分场地过程中存在过错，导致部分场地至今空置，造成被告损失。原告提交了广州至尊娱乐有限公司营业执照、宙斯（广州）娱乐有限公司营业执照、租赁合同拟证实被告垫付工资与原告无关；提交星汇广场2020年5月收支及分摊明细表、2020年5月水电及6月租金收入明细表、星汇广场2020年6月收支及分摊明细表拟证实被告提交的数据不真实、自相矛盾；提交美人鱼沐足与星汇广场租赁合同、李军微信聊天记录拟证实被告对商户未减租。以上事实，有《广州市嘉禾广场（暂定）商业楼租赁合同》、《合作投资协议》、《租赁合同》、《星汇广场股份工作分工及定位》、《承包经营合同》、《物业租赁管理授权委托书》等以及当事人陈述等证据证实。本院认为，《承包经营合同》系原、被告双方的真实意思表示，双方应恪守合同的约定。依据《承包经营合同》的约定：承包方因自身原因导致合同不能继续履行的，应及时通知发包方，经发包方同意后方可终止合同履行。否则视为无故单方面解除合同，所缴纳的承包费不再退还，并承担违约责任。被告以疫情原因以及原告在出租部分KTV酒吧场地、出租星汇品格酒店存在过错为由，主张解除《承包经营合同》。对此，本院分析如下：1、《承包经营合同》约定的为长期承包经营权的转让，虽受疫情影响，但以此为由要求解除承包经营合同既无合同依据，又无法律依据，其提交的政策文件仅针对的是减租免租，并未涉及合同解除；2、出租部分KTV酒吧场地、星汇品格酒店均发生在《承包经营合同》之前，被告作为投资及管理人之一，承包场地时应知悉场地的经营现状，如认为原告在上述经营活动中存在过错，应在《承包经营合同》签订时进行协商处理，现双方自愿签订了《承包经营合同》并办理了经营权交接手续，被告再以此为由主张原告构成违约，本院不予支持。综上被告以上述理由主张单方面合同解除权，证据不足，原告要求被告继续履行《承包经营合同》，本院予以支持，被告要求判令《承包经营合同》于2020年5月16日解除，以及退还保证金150万元，本院不予支持。关于承包费及滞纳金。《承包经营合同》约定：承包费用在本合同签订后每月的30日内支付完毕，分别支付给发包人黎伟均25万元和发包人罗业坤25万元，否则按每日同期银行利息的3倍计取滞纳金。考虑到被告经营场地租户的行业类别，客观上受到疫情的影响，本院酌定2020年2月承包费免除，3月份承包费减半收取，已支付的在后续承包费中予以抵扣。被告于2020年3月10日向原告支付2月份承包费抵扣3月份承包费；2020年4月25日支付承包费12.5万元抵扣4月份承包费，2020年5月5日支付承包费12.5万元抵扣2020年5月份的承包费一半，故被告应支付原告2020年5月承包费12.5万元。因双方继续履行承包合同，故本案承包费仅处理至本案最后一次庭审法庭辩论终结时的前一个月即自2020年6月1日起按每月25万元标准计付承包费至2020年10月31日止为125万元，此后至承包合同终止之日止的承包费用可待实际发生后另行主张。原告主张被告每日按同期银行利息的3倍计取滞纳金，符合合同约定，未违反法律规定，予以支持，滞纳金计算本金及时间段为：以12.5万元为本金，从2020年5月31日计算至实际清偿之日止；以25万元为本金，自2020年6月起至2020年10月，每月第31日起计算至实际清偿之日止。被告反诉主张返还2020年2月、3月承包款50万元已进行处理，对于反诉要求减免2020年4月及5月半个月的承包款，本院不予支持。关于违约金。按照《承包经营合同》合同约定：承包方违约的，承包方已缴纳的承包费不再退还，还应向发包方支付违约金300万元。被告逾期支付承包费，构成违约，但被告已支付了滞纳金，原告再主张违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百一十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、黎伟均继续履行于2019年5月31日签订的《承包经营合同》；二、于本判决生效之日起十日内，黎伟均向罗业坤支付2020年5月承包费12.5万元及滞纳金（滞纳金以12.5万元为本金，自2020年5月31起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍的标准计算至实际支付之日止）；三、于本判决生效之日起十日内，黎伟均向罗业坤支付2020年6月1日起至2020年10月31日止的承包费125万元及滞纳金（滞纳金以25万元为本金，从每月第31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍的标准计算至实际支付之日）；四、驳回罗业坤的其他诉讼请求；五、驳回黎伟均的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26959.1元，由罗业坤负担20272.5元，黎伟均负担6686.58元并于本判决生效之日起十日内迳付罗业坤；反诉受理费12150元，由黎伟均负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年十二月二十四日书记员  郑萍军