山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初10427号 原告：孙艳颖，女，1983年2月16日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑爱玲，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被告：管学义，男，1963年1月24日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张瀚鑫，山东首辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏巍鑫，山东首辰律师事务所律师。 被告：青岛君合置业有限公司，住所地青岛经济技术开发区阿里山路117号。 法定代表人：洪伟。 被告：殷彭合，男，1945年1月25日出生，汉族，住胶南市。 原告孙艳颖诉被告管学义、被告青岛君合置业有限公司、被告殷彭合申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人章评、郑爱玲，被告管学义委托诉讼代理人张瀚鑫到庭参加诉讼，被告青岛君合置业有限公司、被告殷彭合经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙艳颖向本院提出诉讼请求：请求判令准许执行青岛市黄岛区户房屋。事实及理由：原告孙艳颖因民间借贷纠纷向青岛市市南区人民法院另案起诉青岛君合置业有限公司（下称“君合公司”）、殷彭合，并向法院申请诉讼保全。贵院于2010年4月26日查封被执行人殷彭合享有所有权的（当时登记在案外人黄岛区邮政局名下）位于青岛市黄岛区户房屋。该案调解结案，被执行人未履行调解书约定义务，原告申请贵院强制执行，并延续查封涉案房屋至今。2020年9月，原告收到法院送达的被告（案外人）管学义对执行标的提出的异议申请书。青岛市市南区人民法院2020年9月22日作出（2020）鲁0202执异213号执行裁定书，裁定中止对青岛市黄岛区户房屋的执行。原告认为案外人异议不能成立，本案应准许继续执行。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告管学义辩称，1、正如被告管学义在执行异议申请中所述以及法院中止裁定中查明的事实：2008年3月4日被告管学义与被告青岛君合置业有限公司签订《青岛市商品房买卖合同》，并约定被告管学义购买该公司位于黄岛区房屋一套；合同签订后被告管学义即支付全部购房款753424元且于2009年8月入住并缴纳物业费和水电费至今，现只是因该被告青岛君合置业有限公司欠税等原因导致该房产一直未给办理产权过户手续。而被告管学义申请的查封是2010年即在异议人交款并入住之后。被告管学义并不存在任何过错，至于被告青岛君合置业有限公司是否存在过错也不影响被告管学义行使其对涉案房产主张所有权。原告诉状所述“其在2010年4月26日通过法院查封了涉案房屋，并且查封时房屋系登记在黄岛区邮政局名下”，也就是说原告也清楚知道涉案房屋已经系被告青岛君合置业有限公司从邮政局购买，只是未办理变更登记到被告青岛君合置业有限公司名下，甚至原告应该更清楚被告青岛君合置业有限公司早已将涉案所有被查封的房屋出卖的事实，因此无论从事实还是情理，都是原告查封了被告管学义占有且全款购买的房屋。之所以说因被告青岛君合置业有限公司原因导致被告管学义未能办理过户登记，也是因为涉案房屋从2008年被告管学义购买时登记在黄岛区邮政局名下到拍卖后最终过户到被告青岛君合置业有限公司名下又经历了长达四五年的时间，可见这中间过户登记的复杂曲折，而被告管学义想将涉案房屋从被告青岛君合置业有限公司名下过户登记到自己名下至今又经历了七八年之久，十二年过去了依然没有达成所愿，并非原告所述的被告管学义购买涉案房屋时就预知房子不能办理过户登记。被告管学义始终坚信过户登记只是时间问题而不是不可能实现的。期间被告管学义及其他业主找被告殷彭合无数次，也通过商事仲裁来确认与被告青岛君合置业有限公司之间的合同效力以维护自己的权益。被告管学义作为消费者，当时购买涉案房屋是第一套住房也是唯一住房，怎么会像原告断言的被告管学义会买一个预期不能过户登记的房屋？可见原告起诉的无理。2、像被告管学义一样提起执行异议的业主在2008年、2009年购买房屋时都系支付现金并收到被告青岛君合置业有限公司出具的收款收据，所有业主都是通过现金支付方式，至于为何支付现金也是应被告青岛君合置业有限公司的要求，被告管学义本身没有过错，按十二年前的社会现状和惯例，用现金支付购买房屋是经常出现的，法律也未禁止购买房屋不能现金支付及开具收款收据。另外其中一户业主高玉娟涉诉的案件已经生效并解除查封其房屋，现正在办证，其也是支付现金购房并收到收款收据以及提交物业证明及物业收据来证实自己合法占有房屋并使用。被告管学义手中的收款收据中并没有原告所述的备注栏写字的字样，被告管学义完全不认可原告手中的备注及其解释，也不清楚被告青岛君合置业有限公司或其他人为什么在备注栏书写这样的字样以及用意何在。原告自身对备注栏的猜测没有任何证据证实，其主张并不能成立，且被告管学义怀疑原告与其他两被告相互勾结打虚假官司，干扰拖延被告管学义的办证行为。3、被告管学义提交的证据已经能充分证实其对涉案房屋的合法占有并使用。正如被告管学义在执行异议申请中引用的法律规定，根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在人民法院查封之前被告管学义和被告青岛君合置业有限公司已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前被告管学义已合法占有涉案房屋，被告管学义已支付全部价款，非因被告管学义原因未办理过户登记，即被告管学义完全满足上述法律规定的所有条款，法院应支持被告管学义要求解除对涉案房屋查封的请求。4、原告的本案诉讼明显恶意诉讼，目的就是为了拖延被告管学义的办证行为，其诉不应当支持。综上，原告明知其起诉无理，为了拖延诉讼原告起诉及查封房产的行为严重侵犯了被告管学义的合法权益，请求法院依法驳回原告对被告管学义的诉讼请求。 被告青岛君合置业有限公司、被告殷彭合经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在法律规定的期限内提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院认定事实如下： 1、孙艳颖因民间借贷纠纷于2010年4月20日在本院（2010）南民初字第40271号案件中起诉青岛君合置业有限公司及殷彭合。2010年4月26日孙艳颖申请查封了青岛市黄岛区户房屋。后双方达成调解协议。因青岛君合置业有限公司及殷彭合未履行调解书所约定的义务，孙艳颖申请强制执行并查封房屋至今。现涉案房屋登记在青岛君合置业有限公司的名下。 2020年9月10日管学义针对青岛市黄岛区户房屋申请执行异议，本院于2020年9月17日出具了（2020）鲁0202执异213号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行。 孙艳颖对（2020）鲁0202执异213号执行裁定书不服，于2020年10月12日向本院提起执行异议之诉。 2、被告管学义向法庭提交了关于青岛市黄岛区户房屋的《青岛市商品房买卖合同》一份，载明，管学义购买青岛君合置业有限公司青岛开发区庐山路54号6号东单元一层102室房屋，房屋建筑面积为134.54平方米，房屋成交价为753424元。该合同付款方式和付款期限均为空白。原告质证称，对该份《青岛市商品房买卖合同》的真实性予以认可。 被告管学义提交收款收据二份，证明异议人支付全部购房款753424元及购房款374080元，被执行人出具了公司盖章的收款收据。原告质证称，该证据与原告提交的证据存在不一致之处，购房人是否实际交付房款，不能凭开发商的收据予以证实，其应当提交其实际支付房款的相应凭证或者可以支撑收款收据内容的其他证据予以证实，特别是在原告提交的收据备注栏备注有相关抵款内容的情况下，本案被告的款项支付很难证明已经实际发生。 被告管学义另提交裁决书一份，证明异议人对被执行人提起商事仲裁，仲裁庭查明了异议人已支付全部购房款753424元等全部事实，并作出裁决书确认异议人与被执行人之间签订的合同有效。原告质证称，对该证据的真实性无异议，该裁决是在涉及到本案原告的利益且没有通知原告的情况下进行的审理。同时，相关的被申请人君合公司也没有参与仲裁程序，因此相应的裁决不应作为本案事实认定的证据。同时，该裁决书的内容也仅是确认商品房买卖合同的有效。 3、被告管学义提交了证明1份及物业费收据1张、采暖费5张，证明异议人为涉案房屋户主，在2009年8月入住涉案房屋并支付物业费和电费，至今在此居住并交纳物业费、水电费、收视费及采暖费。原告质证称，对该证据中物业公司出具证明的真实性有异议，其在形式上应当属于证人证言，被告所提交的该份证据证明，因无相关人员到庭予以证实即使在形式证明该真实性也不予认可。同时，被告作为现居住在该物业小区的相关方，物业公司证明其入住日期在客观上也难以做到客观公正，因此其真实性不应予以认定。对机打发票真实性无异议，相关的收据和发票日期均在2014年之后，也就是在原告已经申请为相关房屋进行查封之后，不能证明本案被告在查封之日前已实际占有涉案房屋。 原告称，原告提交的收据为君合公司原法定代表人殷彭合于2013年交付给本案原告的，因为君合公司拖欠原告款项，原告要求其将相关的房屋销售情况向原告方提供信息，因此殷彭合将该收据交付给本案的原告。该房屋的查封时间为2010年4月26日，当时登记在黄岛区邮电局名下，当时叫青岛经济技术开发区邮政局，因为我方和君合公司有纠纷，所以查封了该房屋。 被告管学义称，被告方购房款通过现金支付的，共计支付购房款753424元及仓储室款37408元。被告管学义于2009年3月份在涉案房屋居住。被告殷彭合欠缴黄岛区邮电局购房时的税款房屋一直没有办理过户。当时购买房屋的时候知道是青岛君合置业有限公司通过拍卖的方式取得房屋的所有权。被告管学义多次催促过被告君合置业有限公司及当时的法定代表人殷彭合办理过户手续。 本案争议焦点为：本案管学义是否具备排除对青岛市黄岛区户房屋执行的条件。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋现登记在青岛君合置业有限公司的名下，管学义主张其对涉案房屋享有所有权应当提供充足的证据予以证明。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告管学义所提交的其与青岛君合置业有限公司签订的《青岛市商品房买卖合同》未载明合同签订时间，无法证明在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。管学义称其购房款是通过现金的方式支付，但其仅提供了收款收据，未能提交其他证据佐证，故其要求中止对案涉房屋的执行缺乏事实及法律依据。因此本院对原告要求判令准予执行青岛市黄岛区户房屋的诉讼请求予以支持。 被告青岛君合置业有限公司、被告殷彭合经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下： 准予执行青岛市黄岛区户房屋。 案件受理费22945元，由被告管学义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  林丽萍 人民陪审员  王 筱 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  谭 萍 书 记 员  刘晓静