云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1848号上诉人（原审原告，反诉被告）：黄列刚，男，汉族，1974年8月21日生，住四川省沪县。上诉人（原审原告，反诉被告）：郑儒辉，男，汉族，1976年1月9日生，住四川省沪县。黄列刚、郑儒辉共同委托诉代理人：韩双，四川拥彗律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨红章，男，白族，1957年10月7日生，住云南省大理市。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨国松，女，白族，1956年5月20日生，住云南省大理市，系杨红章之妻。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨玉标，男，白族，1981年10月23日生，住云南省大理市，系杨红章之长子。委托诉讼代理人：杨芳，女，1981年12月30日生，系杨玉标之妻，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨玉业，男，白族，1983年12月19日生，住云南省昆明市官渡区，系杨红章次子。杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业共同委托诉讼代理人：高伟明，云南亚明律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人黄列刚、郑儒辉因与上诉人杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业因房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄列刚、郑儒辉上诉请求：1.撤销原判决第二项和第三项，改判：被告杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业返还原告黄列刚、郑儒辉2017年4月1日至2019年8月13日期间的租金1301917元及赔偿违约金390575元;2.一、二审诉讼费由被告杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业承担。事实及理由：一、原审法院关于租金退还问题认定的事实和适用法律有误。2017年3月31日大理市人民政府发布通告，要求相关客栈行业停业整治，上诉人就一直关门停业，2018年底因被上诉人租赁给上诉人的房屋占红线违规建筑致使政府要求拆除部分违规建筑房屋。拆迁后被上诉人不按期交还房屋给上诉人，甚至违反合同要求上涨租金、私自装修房屋导致上诉人不能实现经营客栈的合同目的，被上诉人应当退还上诉人从2017年4月1日起的租金。原审认定从2018年12月21日后合同不能继续履行明显有失偏颇。二、原审驳回上诉人第三项支付违约金请求认定的事实和适用的法律有误。2018年12月21日，上诉人为了便于拆迁将房屋钥匙交还给被上诉人。拆迁之后，上诉人多次要求将房屋加固好之后交付于上诉人装修继续使用经营客栈，但被上诉人不但没有减少房租还违反合同约定要求涨租金，且私自装修并在没有营业执照的情况下以上诉人申请登记“大理市双廊镇海音客栈”的名义对外经营。原审法院认定双方当事人均无过错缺乏事实依据，被上诉人因按照合同第七条约定承担违约责任。杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业上诉请求：1.撤销原判决第二项，改判：驳回原告黄列刚、郑儒辉的诉讼请求；2.撒销原判决第四项，改判：原告黄列刚、郑儒辉赔偿被告杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业房屋、场地占用费58270元；3.本案全部诉讼费用由黄列刚、郑儒辉承担。事实及理由：一审认定事实错误。本诉部分，一审对原告领取了79万余元的搬迁经营补助，认定错误，致使判决错误。1.拆迁与2017年3月31日发布的通告无关，而是依据2018年6月14日发布的76号文件。2、被上诉人领取的搬迁经营补助是79万余元。反诉部分，原告占用拆迁剩余房间、场地到已付租金届满，仍然占用至一审法院责令其搬离，因此，黄列刚、郑儒辉应赔偿被告房屋、场地占用费。黄列刚、郑儒辉将被拆部分房间的物品搬走一部分后，仍将大部分摆放到没有拆迁的房间中，2020年9月4日才搬离。根据双方约定第二个5年年租金为58万元，被上诉人从2019年8月14日起至2020年9月4日占用，时间共计386天，即58270元。综上，双方2014年的《房屋租赁合同》不能继续履约，系因三线拆迁，标的大部分灭失了，任何一方并未违约，且被上诉人领取了高于租金的拆迁经营补助；上诉人退还其租金的条件是，被上诉人将拆迁经营补助返还上诉人。被上诉人无理占用上诉人经营用房、场地达一年多时间，依法应给予赔偿。黄列刚、郑儒辉向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告2017年4月1日至2019年8月13日期间的租金1301917元；3.判令被告支付原告违约金390575元(以应返还租金1301917元的30%计);4.被告停止以“大理市双廊海音客栈”名义经营客栈。杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业向一审法院反诉请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》;2.判令原告赔偿被告房屋、场地占用损失计405900元(1100元/天，计至反诉之日)。一审法院认定事实：2014年3月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于大理市的房屋出租给原告经营客栈使用，案涉房屋建筑面积为1200平方米，房屋结构为半砖混三层;租赁期限16年，自2014年3月13日起至2030年8月13日止，2014年3月13日至8月13日为原告装修期，被告不计租金，2014年8月13日被告开始计算租金;前5年，55万元／年，双方在合同中还约定了房屋的修缮与使用、转让与转租、权利义务等内容。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告向被告支付了前五年的租金计275万元。原告对房屋装修完毕后，以原告黄列刚名义申请注册登记了“大理市双廊海音客栈”。2017年3月31日，大理市人民政府发布《关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》：自2017年4月1日起开始整治关停环海流域客栈。随后，被告杨红章与双廊镇人民政府、双廊镇大建旁村民委员会第二村民小组签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，拆除租赁房屋中的879.23平方米建筑。2018年12月19日，原告黄列刚与被告杨红章签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿资金分割协议书》，约定：本次生态搬迁补偿资金2242555元归被告所有，1800000元归原告所有（包括36个月的经营搬迁补助656307元）。2018年12月21日，原告将租赁房屋钥匙交回被告，便于拆迁。双方就拆迁善后的修复、装修事宜，未能协商一致，被告对房屋进行了修复、装修。双方就继续履行合同的租金确定产生争议。现案涉“大理市双廊海音客栈”由被告经营。审理过程中，原告将个人物品全部搬离租赁房屋。庭审中，双方均同意解除合同，但就合同解除后的租金及相关费用的支付问题各持己见。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，合同标的物被拆迁，合同已不能继续履行，对此双方当事人均无过错。双方在庭审中就解除合同达成一致意见，予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉请，不予支持。关于租金的承担问题，根据《合同法》规定，原告向被告支付了前5年（2014年8月13日至2019年8月13日）租金275万元。2018年12月21日，原告将租赁房屋交回被告，此日之前租赁物由原告管理使用，租金应由原告负担，此日之后合同不能继续履行，被告应当依约返还原告已交纳的租金354838.71元。工商登记属行政机关管理范畴，不属本案租赁合同范围，故原告要求被告停止以“大理市双廊海音客栈”的名义对外经营行为的诉请，应另行处理。关于被告的反诉主张是否成立，双方在庭审中就解除合同达成一致意见，且双方已将反诉被告的物品实际搬离租赁房屋，对反诉原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请予以支持。反诉原告要求反诉被告赔偿房屋、场地占用费损失1100元／天的诉请，反诉原告未能提交有效证据证实，对该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》。二、由被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）租金354838.71元。三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。本诉案件受理费20032元，减半收取10016元，由原告承担7912元，被告承担2104;反诉案件受理费3694元，由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人黄列刚、郑儒辉提交证据：1、海音客栈部分评估测算表两份、致委托方函，欲证明杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业应得补偿款约2196012元，黄列刚、郑儒辉获得约1846543元，但黄列刚、郑儒辉为以后的合作，经政府协调获得1800000元，杨红等四人获得2242555元，房屋主体补偿后，修建义务在杨红章一方；2、谈话录音，欲证明杨红章一方先违反租赁合同约定，逼迫黄列刚、郑儒辉无法继续履行合同。经质证，杨国章一方对证据1的三性认可，但不认可其证明目的；认为证据2不属于二审新证据，质证意见与一审一致。本院认为，黄列刚、郑儒辉提供的估测算表、致委托方函、内容真实，但不能证明其主张，对其证明方向，不予以确认。双方对一审法院认定的事实有异议，杨红章一方认为，1.3号文件没有对继续经营做说明；2.对排放责任未认定；3.拆迁依据的是76号文件；4.36个月的搬迁补助是79万多；5.遗漏2018年12月以后黄列刚的物品还占据杨红章的房屋，最后搬完是在2020年9月。黄列刚、郑儒辉认为，撤除的面积为247平方，不是879.23平方。本院认为，上诉人杨红章一方提出的拆迁的依据是2018年6月14日发布的76号文件的事实成立，本院予以确认；其余异议无证据证实，不予采信。对一审认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，上诉人杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业与上诉人黄列刚、郑儒辉签订的《房屋租赁合同》在履行过程中，大理市人民政府整治关停环洱海流域规定范围的所有餐饮、客栈服务业,本案租赁房屋在整治范围，双方签订房屋租赁合同履行的客观情况因政府整治行为发生了变化，属不可归责双方当事人的事由，对此双方均不存在过错和违约情形。黄列刚、郑儒辉请求支付违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业请求赔偿房屋、场地占用费的上诉主张，未提供相关证据证实，本院不予支持。黄列刚、郑儒辉依约向杨国章支付了2014年8月13日至2019年8月13日五年的租金275万元。2018年6月14日，大理市人民政府发布了《关于印发大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见的通知》对搬迁安置的主体、程序、土地房屋面积的认定及补偿等做出了规定，本案所涉客栈的部分房屋建筑也在拆迁补偿范围之内。该76号通知发布之后，双方签订的租赁合同不能再继续履行。2018年6月14日之后，黄列刚、郑儒辉没有义务支付履行合同的租金。一审计算返还租金至2018年12月21日不当，本院予以变更为租金计算至2018年6月14日，此后的租金予以退还。合同解除后，尚未履行的，终止履行，杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业应当返还黄列刚、郑儒辉2018年6月14后预先交纳租金640188元（计算为：55万元/12个月×13个月+55万元/12个月/31天×30天）。综上，一审认定事实清楚，审理程序合法，但对返还租金的数额判处不当，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3684号民事判决第一项、第四项；二、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3684号民事判决第二项、第三项；三、由杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业于本判决生效之日起十日内返还黄列刚、郑儒辉租金640188元；四、驳回黄列刚、郑儒辉的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费21288元，由上诉人杨红章、杨国松、杨玉标、杨玉业负担9256元，由上诉人黄列刚、郑儒辉负担12032元。本判决为终审判决。审判长  杨瑞东审判员  杨月秀审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月二十八日法官助理陈荣书记员彭俊