云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1963号上诉人（原审被告）：赵汝成，男，1953年3月1日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：赵芳艳，男，1978年12月7日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：赵铁团，男，1976年4月5日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：王娟，女，1984年2月5日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：赵才映，女，1975年2月2日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市。上诉人共同委托诉讼代理人：张志兵，云南雁序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郑传勇，男，1974年9月1日生，汉族，福建省长乐市人，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：吴卓名，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人赵汝成、赵芳艳、赵铁团、王娟、赵才映因与被上诉人郑传勇土地租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵汝成、赵芳艳、赵铁团、王娟、赵才映上诉请求：撤销大理市人民法院（2019）云2901民初4745号判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清、证据不足。一审判决认定“五被告出租给原告的宗地位于洱海水生态保护区核心区（红线）内即洱海水生态保护核心区，在该范围内一律停止农村个人建房。至今，原告未在案涉土地上开展建设行为。”属于事实认定错误。2016年9月17日，双方签订《土地租赁合同》时，上诉人已向被上诉人交付了宅基地证明及《大理市村镇建设项目公示牌》，无任何过错及瑕疵，案涉土地未在洱海保护政策的一级保护区内且已具有合法的建盖手续。2017年3月27日，大理州人民政府发布公告，确定洱海流域水生态保护核心区的范围，当时案涉土地也只有一部分在红线范围之内，并不影响被上诉人在土地上进行建盖（与上诉人同一批次获得建房许可证、规划许可证、施工公示牌的其他户也在这个时期顺利地完成了建盖）。但被上诉人由于自身原因一直没有在案涉土地上进行建盖，上诉人曾多次口头催告，若被上诉人不建盖，上诉人将收回土地，但双方一直未达成协议。2020年1月，大理州人民政府第二次划定洱海水生态保护核心区（红线），才将案涉土地全部划入红线范围内，至此，双方都已无法进行建盖。上述情形均是由于被上诉人个人行为造成，但原审法院在未查明案件事实的情况下，武断地作出认定，对于上诉人极为不公，上诉人会对其他损失保留另案起诉的权利。2、原审法院适用法律错误。本案合同无法履行的原因是被上诉人未进行建盖行为且怠于行使合同解除权，并非系不可归责于双方当事人的事由，被上诉人应当对自己的行为承担相应的法律责任。租金的计算期限应为2016年9月17日至原审判决作出之日，即2020年9月28日。另，从一审提交土地证明及实地观测后，案涉土地进深有30多米，地基不在红线内。上诉人赵芳艳属于退役军人，除了涉案土地之外没有其他保障，合同解除后，赵芳艳的权益应该得到保障。郑传勇辩称，上诉人称“原审法院认定事实不清、证据不足”没有任何事实依据，答辩人请求在查清案件事实后依法予以驳回。1.依照双方签订的《土地租赁合同》约定，上诉人应将宅基地证、规划许可证、施工准建证交由被上诉人，但直至被上诉人起诉之日乃至开庭之日，上诉人方仍未将规划许可证、施工准建证交由被上诉人，导致被上诉人无法在承租土地上建盖房屋，致使被上诉人无法按照合同约定的目的使用租赁土地。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人未提交证据证明其已将上述证件交由被上诉人，应承担举证不能的法律后果。本案合同目的无法实现系因上诉人违约行为造成，对此上诉人一方应当履行返还被上诉人租金的义务，并承担相应的违约责任。2.一审认定双方于2016年9月17日签订合同，同年11月因上诉人一方属“已批未建”需要市级“联审联批”。换而言之，在双方合同签订后不满两个月，就已不能在涉案土地上建盖房屋，至2017年3月27日《大理白族自治州人民政府关于划定和规范管理洱海流域水生态保护区的公告》发布后，承租土地被明确列为“洱海水生态保护核心区”。在没有规划许可证、施工准建证的情况下，被上诉人不可能违反政府环境保护强制性政策在该地块上建盖“违法违章建筑物”。因上诉人一方的违约行为及政府政策原因致使双方合同无法履行，在整个过程中被上诉人不存在任何过错行为。二、一审中，被上诉人主张解除合同的主要理由为：上诉人一方未向被上诉人交付规划许可证、施工准建证等合法手续，存在违约行为；政府政策导致双方的合同无法继续履行。一审以“因不可归责于双方当事人的事由，致使2017年3月以后不能在涉案土地上新建房屋”为由解除合同，由上诉人返还被上诉人未实际占用土地期间的租金，不支持被上诉人要求对方支付按年利率6%计算的利息，有充分事实和法律依据，应当予以维持。另，赵芳艳虽属退役军人，但民事行为主体有平等性，不应享受特殊保障。一审适用《合同法》第九十七条正确。郑传勇向一审法院起诉请求：1．判令解除原告于2016年9月17日与五被告签订的《土地租赁合同》；2．判令五被告立即向原告返还租金人民币880,000元及该款自2016年9月18日起至款项还清之日止按照年利率6%计算的利息（利息自2016年9月18日暂计算至2019年10月24日为165,880元）；3．本案诉讼费由五被告承担。一审法院认定事实：被告赵汝成系被告赵铁团和被告赵芳艳的父亲，被告赵铁团是被告赵汝成的长子，被告赵芳艳是被告赵汝成的次子。被告赵才映与被告赵铁团系夫妻关系，被告王娟与被告赵芳艳系夫妻关系。被告赵汝成户原先享有的宅基地因修建环海公路被占用，之后置换到老环海公路大石场以北、赵利宅基地以南的土地，面积为522.72平方米，其中被告赵汝成宅基地面积为175.03平方米，被告赵铁团的宅基地面积为172.66平方米，被告赵芳艳的宅基地面积为175.03平方米。2016年4月29日，海东镇人民政府审批同意被告赵汝成、赵铁团、赵芳艳在上述地块上建盖私人住宅，并向上述三被告分别发放了大理市村镇建设项目公示牌，公示牌上注明了使用功能为自居，用地性质为宅基地，施工期限为1年等。2016年9月17日，原告（乙方）与五被告（甲方）签订了《土地租赁合同》，约定甲方将位于大理市，面积约1.5亩（具体范围以本合同附件一之地籍图为准）出租给乙方用于酒店、餐饮、休闲娱乐等经营设施的建造及营业场所使用。租赁期限自2016年9月18日至2036年9月17日，总租金为4521000元。其中2017年9月18日至2021年9月17日为第一阶段，租金为每年220000元，共880000元。2016年9月18日至2017年9月17日为免租期（建造期）。合同明确该土地为空地，已办理政府出具的合法审批手续（证明、宗地图、建设许可证等），因政策原因停止施工超过一年的，承租人可以要求解除合同，并退还已交租金。甲方向乙方提供《土地使用权证》复印件一份、各房东身份证复印件、准建证复印件等相关证件作为本合同附件。合同还对违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向五被告支付了2017年9月18日至2021年9月17日的租金880000元，五被告向原告交付了土地，并把大理市文笔乡人民政府出具的赵汝成支付宅基地永久使用补偿费收条与大理市海东乡文笔村公所关于大石场以北、赵利宅基地以南的宅基地一块安排给赵汝成户的证明、宗地图交给原告。原告接收到土地至今未进行施工。经一审法院向大理市海东镇人民政府发函协查案涉土地建房审批相关情况后查明：被告赵汝成、赵铁团、赵芳艳三户在2016年4月申报个人建房材料，并获得审批，但该三户一直未动工；2016年11月，经大理市综合复合组要求，被告赵汝成、赵铁团、赵芳艳属于“已批未建”，需经过市级“联审联批”后方可生效。2017年3月27日，大理白族自治州人民政府发布《大理白族自治州人民政府关于划定和规范管理洱海流域水生态保护区的公告》（第21号），该公告确定了洱海流域水生态保护区核心区的范围，以及在该区域内禁止新建除环保设施、公共基础设施以外的建筑物、构筑物；并依法查处违法违章建筑物，按照“总量控制、只减不增”的原则，暂停审批餐饮、客栈等经营性场所，并对现有餐饮、客栈服务业进行整治和规范；禁止畜禽规模养殖的内容。五被告出租给原告的宗地位于洱海水生态保护区核心区（红线）内，即洱海水生态保护核心区，在该范围内一律停止农村个人建房。至今，原告未在案涉土地上开展建设行为。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与五被告签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。本案中，原告按照该合同约定，向五被告支付了第一阶段的租金880000元，原告已履行了其主要合同义务。本案合同在履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，致使原告自2017年3月以后不能在案涉土地上新建房屋，原告租赁案涉土地用于经营酒店、餐饮、休闲娱乐的合同目的不能实现，双方签订合同不能继续履行，原告有权主张解除合同，故对原告要求解除《土地租赁合同》的诉请予以支持。就租金的返还问题。原告与五被告虽在《土地租赁合同》中约定2016年9月18日至2017年9月17日为免租期（建造期），但免租的前提是原告按照合同约定在案涉土地上进行投资建设，但原告接手案涉土地后并未实际开展建设行为，所以原告不能再享有相应的不计租金建筑期，本案合同租期应自2016年9月18日（合同签订之日、土地交付之日）起算。根据查明的案件事实，2017年3月，洱海保护的“七大保护行动”后五被告的土地部分位于红线范围内未能获得审批建房，故确定原告实际占用土地的日期至2017年3月27日止，共计191天，该期间原告应当支付的租金为115123元（计算公式为220000元÷365天×191天），扣除该期间的租金，五被告应将其余原告未实际占用期间的租金764877元返还原告；五被告虽收取原告租金880000元，因不可归责于双方当事人的事由，致使双方签订合同不能继续履行，因此原告要求五被告支付880000元自2016年9月18日至款项还清之日止按年利率6%计算利息的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、解除原告郑传勇与被告赵汝成、赵芳艳、赵铁团、王娟、赵才映于2016年9月17日签订的《土地租赁合同》。二、被告赵汝成、赵芳艳、赵铁团、王娟、赵才映于本判决生效之日起十日内返还原告郑传勇租金764877元。三、驳回原告郑传勇的其他诉讼请求。案件受理费14213元，由原告郑传勇负担3819元，被告赵汝成、赵芳艳、赵铁团、王娟、赵才映共同负担10394元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵汝成、赵芳艳、赵铁团、王娟、赵才映提交证据：A1.照片共15张，欲证明1.本案诉争的土地没有在大理州政府21号公告划定的红线以内；2.与上诉人同批次获得建房许可的承租户已经完成建盖行为，现阶段已经正常居住或经营。A2.赵芳艳军官转业证书一份，欲证明赵芳艳属于军人转业，没有其他土地仅仅只有本案诉争的土地供其居住使用。经质证，郑传勇对A1不予认可，认为A1不属于二审新证据，形式要件不合法，不能证实上诉人主张的证明目的，其他建筑的照片与本案没有关联性；A2与本案无关联，本案属于合同纠纷，民事主体具有平等性，对转业军人不应有特殊照顾。本院认为，A1形式要件不合法，A2与本案无关联，均不予采信。对一审认定的事实，上诉人有异议，认为1.一审认定“五被告出租给原告的宗地位于洱海水生态保护区核心区（红线）内，即洱海水生态保护核心区，在该范围内一律停止农村个人建房。至今，原告未在案涉土地上开展建设行为。”错误，案涉土地只有部分在洱海水生态保护核心区，主体部分没有在洱海水生态保护核心区，可以进行现场测量；2.对一审认定“本院向大理市海东镇人民政府发函协查案涉土地建房审批相关情况后查明：被告赵汝成、赵铁团、赵芳艳三户在2016年4月申报个人建房材料，并获得审批，但该三户一直未动工”有异议，2016年9月17日签订的土地租赁合同，案涉土地已经交付给被上诉人使用。上诉人就上述异议主张未提交证据证明，不予确认。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，虽然上诉人承租土地时，案涉土地尚在自居房的建盖期限内，但合同签订两个月（2016年11月）后，该土地即被纳入“已批未建”，需经市级“联审联批”后才可建盖的范围。2017年3月27日，《大理白族自治州人民政府关于划定和规范管理洱海流域水生态保护区的公告》（第21号）发布，确定案涉土地部分位于洱海水生态保护核心区（洱海保护红线范围内），一律停止农村个人建房。上述事实有在案的大理市海东镇人民政府《关于对赵汝成等三户问题的答复》及在案证据证明，不存在一审认定事实不清证据不足的问题。至此，被上诉人建盖、经营酒店的合同目的已能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被上诉人有权解除合同，一审认定本案《土地租赁合同》于2017年3月27日（合同目的确定不能实现之日）解除，并无不当。关于租金问题，本案合同解除系政策原因，不可归责于双方当事人，不存在被上诉人违约的情形，合同解除时间虽在双方约定的免租期内，但免租前提（建盖房屋）并不存在，故土地租金计算的时间段应为被上诉人实际占用土地之日至合同目的确定不能实现之日，即2016年9月18日至2017年3月27日，被上诉人已付的租金因合同不能继续履行，应当予以返还，不存在一审适用法律错误的问题，上诉人关于要求驳回被上诉人诉讼请求的主张无事实和法律依据，不予支持。综上所述，赵汝成、赵芳艳、赵铁团、王娟、赵才映的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14213元，由上诉人赵汝成、赵芳艳、赵铁团、王娟、赵才映负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月二十四日书记员  卞雅娟