黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终470号上诉人（原审原告）：孙作义，男，1944年6月6日出生，汉族，已退休，住黑龙江省集贤县。上诉人（原审原告）：孙永林，男，1972年12月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省集贤县。二上诉人委托诉讼代理人：王素娟，黑龙江诺成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区永平社区中山路君江府苑3单元401室。法定代表人：王文有，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏志刚，佳木斯市前进区商贸法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：刘长安,男，1966年2月25日出生，汉族，黑龙江省友谊县人民银行职员，住黑龙江省集贤县。上诉人孙作义、孙永林因与被上诉人佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、刘长安确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省红兴隆人民法院（2019）黑8109民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙作义、孙永林上诉请求：1．撤销一审判决中第二、三、四、五项，改判万基公司办理相关房屋所有权手续，刘长安于判决生效之日起十日内搬出案涉房屋，驳回刘长安的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由万基公司、刘长安承担。事实与理由：一、一审法院认定以房屋抵顶欠款错误。刘长安与刘忠春均否认以案涉房屋抵顶欠款，坚持案涉房屋系刘长安以现金方式购买，庭审中无证据证明刘长安出借给刘忠春1,000,000.00元借款的事实；二、一审法院认定万基公司与刘长安签订《房屋销售预定协议》及《商品房销售补充协议》有效，适用法律错误。刘长安非拆迁户，万基公司与刘长安签订的上述协议性质实为商品房买卖合同，因协议签订时万基公司尚未取得案涉房产的商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定上述协议无效，此规定为效力强制性规定，一审法院不应任意解释。刘长安基于无效合同取得的案涉房产，依法应予返还，基于无效合同所形成的占有系非法占有，依法不予保护。刘长安辩称，一、一审法院认定事实清楚，2013年8月20日，万基公司与刘忠春签订《开发工程项目协议》，约定万基公司同意刘忠春以公司名义对黑龙江省二九一农场通江小区综合楼工程进行开发、建设及销售，开发工程项目由刘忠春全权负责。2014年11月20日，万基公司与刘忠春签订授权委托书载明：刘忠春为本公司的授权代理人，以本公司名义参加签署本工程项目与之有关的一切事宜，我方予以承认。刘忠春以万基公司名义与刘长安签订《房屋销售预定协议》，约定：乙方（刘长安）预定甲方（万基公司）位于二九一农场通江小区综合楼第一二层第七户。销售总金额为1,000,000.00元。乙方一次性付清房款，房屋交付时间为2014年7月31日。并加盖万基公司二九一项目部公章。万基公司二九一项目部为刘长安出具收据。黑龙江省红兴隆农垦法院作出的（2016）黑8103刑初57号判决书中，刘忠春供述，曾向刘长安销售房屋，价值1,000,000.00元，该笔款项用于工地建设，该证据已被采信。2014年11月14日，刘忠春与刘长安签订《商品房销售补充协议》，确认刘长安购买房屋为小元龙北部通江小区通江路临街新建的商服七号，面积195.72平方米，刘长安已交付全款，并于2014年办理了入住手续。2016年10月28日黑龙江省二九一农场办公室印发场函（2016）19号文件，刘忠春在2014年11月分别与回迁户及部分购楼户签订了补充协议，并在房产行政管理部门进行了登记备案，凡是合同已备案的，未经当事人和备案部门同意不再做调整，刘长安房屋在拆迁户回迁一览表中；二、一审法院适用法律正确，刘长安与万基公司签订的《房屋销售预定协议》、《商品房销售补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的内容，上述协议有效，且刘长安已先行合法占有房屋，承担房屋毁损、灭失风险。因此，万基公司应协助刘长安办理房屋产权登记。孙作义、孙永林向一审法院起诉请求：1.确认孙作义、樊家秀与万基公司签订的《商品房买卖合同》有效，责令万基公司办理相关房产所有权手续；2.刘长安限期迁出其非法侵占的孙作义、樊家秀房屋（二九一农场通江小区商服七号门市）；3.诉讼费由万基公司承担。庭审中，孙作义、孙永林明确诉讼请求，即确认孙作义与万基公司于2016年10月22日签订的商品房买卖合同（合同编号1214411）合法有效，刘长安于判决生效之日起十日内搬出案涉房屋。刘长安向一审法院提出请求：1.认定刘长安为黑龙江省二九一农场通江小区一带二两层7号商服房屋产权人；2.确认二九一项目部负责人刘忠春并未将二九一项目部的财产所有权转让给万基公司并委托该公司进行经营管理，万基公司也未取得二九一项目部财产的支配权，而是与二九一项目部在公司内部以自己的财产相对独立经营；3.确认2017年3月17日万基公司与孙作义、樊家秀恶意串通，另行订立的《安置补偿协议书》无效；4.确认万基公司已取得商品房预售许可证的事实，责令其为刘长安办理房屋所有权证。审理中，刘长安明确诉讼请求，确认其与万基公司之间的《房屋买卖协议》及《补充协议》有效，万基公司继续履行合同，并协助刘长安办理房屋过户手续。一审法院认定事实：黑龙江省二九一农场通江小区综合楼进行开发，农垦总局红兴隆分局城乡建设局对项目选址、规划用地颁发证书，确定建设单位为万基公司。2013年8月20日，万基公司与刘忠春签订《开发工程项目协议书》，约定万基公司同意刘忠春以公司名义对黑龙江省二九一农场通江小区综合楼工程进行开发建设及销售，刘忠春负责动迁、开发的全部资金，刘忠春对开发项目发生的一切费用和往来账目负责，万基公司不承担任何法律责任。2014年11月20日万基公司与刘忠春签订《授权委托书》，载明：刘忠春为本公司的授权代理人，以本公司名义参加签署的本工程项目与之有关的一切事宜，万基公司均予以承认。委托期限自2014年11月至2015年11月。刘忠春在施工过程中，因借用刘长安现金1,000,000.00元，以七号商服抵顶欠款。2013年10月30日，刘忠春以万基公司的名义与刘长安签订《房屋销售预定协议》，约定：乙方（刘长安）预定甲方（万基公司）位于二九一农场通江小区综合楼第一二层第七户北数……该房屋销售总金额为：壹佰万元整……乙方一次性交付甲方人民币壹佰万元整。甲方交付房屋的时间为2014年7月31日前。并加盖万基公司二九一项目部公章。刘忠春出具了1,000,000.00元的收据，该收据加盖万基公司二九一项目部公章，刘忠春于2014年8月11日交付房屋。2014年11月14日双方又签订《商品房销售补充协议》，内容为：乙方（刘长安）购买甲方（万基公司）在小元龙北部通江小区通江路临街新建的商服七号，面积195.72平方米一处，乙方已向甲方交付全款”。2014年12月1日刘长安办理了入住手续，2017年2月4日刘长安将案涉房屋出租给案外人姜玉霞开保健店使用。2013年7月8日，原拆迁单位黑龙江润兴房地产开发有限公司与樊东生（樊家秀的亲属，代孙作义签）签订三份《拆迁房屋互换协议书》，其中住宅两户，商服房屋200平方米置换新建小元龙北侧小区房屋6200平方米。2013年10月31日，二九一农场通江小区综合楼开发公司由黑龙江润兴房地产开发有限公司变更为万基公司并承诺：原黑龙江润兴房地产开发有限公司、法人张玉琴、委托代理人，在二九一农场通江综合楼项目中所签署的合同、拆迁互换房产协议等该项目所签署的相关合同万基公司都予以认可并承担相应的经济、法律责任，万基公司已授权刘忠春为该项目负责人办理一切事宜”。2014年11月18日刘忠春以万基公司的名义与孙作义签订《拆迁房屋互换补充协议》，约定：乙方（孙作义）用200平方米房屋，置换甲方（万基公司）在小元龙北部通江小区通江路临街新建的商服4号，面积307.88平方米一处，多余面积乙方按（1楼7,500.00元/㎡、2楼3,680.00元/㎡）标准，向甲方补交差额。该《拆迁房屋互换补充协议》及2014年11月14日刘长安与万基公司的《商品房销售补充协议》，是二九一农场拆迁办主任刘树昌与刘忠春于2014年11月一起至万基公司盖的章。2016年10月22日，孙作义、樊家秀与万基公司签订《商品房买卖合同》，约定：购买的房屋位于二九一通江小区商服7号房，层高为1-2……建筑面积205.50平方米，付款方式为“回迁安置200平方米”，孙作义于该《商品房买卖合同》签订的当天将差价款28,000.00元交至二九一农场财务科，万基公司出具收据。2016年12月28日二九一农场出具场函[2016]19号文件，即关于通江小区回迁户及部分购楼户补充协议已在房产行政管理部门备案的函，附小元龙北部通江小区拆迁户回迁一览表，根据房产行政部门备案的内容显示，孙作义商服楼位置4号，面积307,88平方米，刘长安商服楼位置7号，面积195.72平方米，还有其他拆迁户等。刘长安、孙作义均已按上述序号实际入住并占有使用至今。2017年8月24日，佳木斯市向阳区人民法院作出（2017）黑0803民初261号民事判决，原告为汪玉水，被告为万基公司，第三人为孙作义。生效文书查明：2017年1月6日，孙作义与万基公司签订的《拆迁安置补偿协议》，约定：孙作义同意万基公司将其安置在通江小区综合楼第七号门市房，现第七号门市房被他人非法占有，双方同意由万基公司协助孙作义通过诉讼取得该房屋后安置给孙作义，如经过诉讼未取得该房，由万基公司对孙作义另行安置，万基公司同意孙作义现住在第四号门市房内。2017年3月17日，孙作义与万基公司又签订《协议》，约定：刘忠春将通江小区综合楼第四号门市房出售给汪玉水，汪玉水进户后，刘忠春又将其安置给孙作义，因该房存有争议，孙作义无力交纳500,248.00元拆迁补差款，经二九一农场协调，同意将北数七号门市房及3单元302室调整安置给孙作义，孙作义已将七号门市房差价款28,000.00元交于二九一农场场部。通江小区综合楼第四号门市一楼由汪玉水占有，二楼由孙作义占有。在该案庭审中孙作义述称：此后，被告（万基公司）与第三人（孙作义）再次签订置换7号门市协议，因被告没有处分权，该协议应属无效。该判决确认汪玉水与万基公司签订的针对上述4号商服的《商品房买卖合同》有效，判决继续履行该合同，由万基公司为汪玉水出具办理房屋产权登记的相关手续，孙作义于判决生效之日起十五日内，将四号商服二楼返还汪玉水。同时查明，2016年10月10日，该院作出的（2016）黑8103刑初57号刑事判决书，被告人为刘忠春，因犯拒不支付劳动报酬罪及伪造公司印章罪，被判处有期徒刑二年六个月。认定事实中，有刘树昌证言证实，二九一农场拆迁办主任刘树昌与刘忠春于2014年11月份一起至万基公司，为通江综合楼拆迁户和购楼户的《补充协议》和《购房销售协议》盖的章，当时盖章的是万基公司的董事长姓牟的。另查明，案涉房屋现初始登记在佳木斯万基公司名下。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该案的争议焦点为：1.孙作义、樊家秀与万基公司是否存在恶意串通行为，双方于2016年10月22日签订的合同编号为1214411的《商品房买卖合同》是否有效；2.刘长安与刘忠春签订的《房屋买卖合同》是否有效，刘长安是否是案涉房屋的所有权人。关于孙作义、樊家秀与万基公司是否存在恶意串通行为，双方签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。根据庭审查明的事实，虽然孙作义在佳木斯向阳区法院（2017）黑0803民初261号案件中陈述：此后，被告（万基公司）与第三人（孙作义）再次签订置换七号门市协议，因被告没有处分权，该协议应属无效。以及2017年1月6日签订的《拆迁安置补充协议》中载明：现第七号门市房被他人非法占有……，但并不能说明孙作义与万基公司在签订《商品房买卖合同》时对案涉房屋的出售及权属情况是知情的，刘长安并未提供证据证明孙作义、孙永林与万基公司之间有恶意串通的故意以及恶意串通的行为，且案涉房屋出售给刘长安后并未办理所有权登记手续，孙作义与万基公司签订的《商品房买卖合同》也无其他违法情形，故应认定该《商品房买卖合同》合法有效。关于刘长安与刘忠春签订的房屋买卖合同是否有效，刘长安是否是案涉房屋的所有权人的问题。该案争议的房屋系刘长安合法取得，刘忠春在开发建设二九一农场通江小区综合楼时向刘长安借款，后以案涉房屋抵顶欠款。虽然刘长安及刘忠春均否认这一事实，但庭审中刘忠春对刘长安1,000,000.00元房款的支付方式说不清楚，刘长安称以现金交付，但如此巨大的交易金额，以现金交付与常理不符，结合本案其他证据，应认定为双方以案涉房屋抵债。刘忠春与刘长安在自愿的基础上签订《房屋销售预定协议》、《商品房销售补充协议》，约定将二九一农场通江小区综合楼北数第七号门市出售给刘长安，刘忠春出具1,000,000.00元房款的收据。至此，双方的借款合同关系已经转变为房屋买卖关系，刘忠春出具的收款收据可以作为刘长安履行付款义务的证明。且根据万基公司对刘忠春的授权，刘忠春有权出售房屋，万基公司在刘忠春与刘长安签订的《商品房销售补充协议》上盖章，系对刘忠春、刘长安签订的《商品房销售补充协议》的确认，应视为该《房屋销售预定协议》及《商品房销售补充协议》系万基公司与刘长安之间的协议。至此，刘忠春与刘长安之间消灭债权债务，将借款关系转化为商品房买卖关系，该合同并不违反法律规定，应视为有效。且刘长安对案涉房屋的取得已经二九一农场场函[2016]19号文件确认，关于通江小区回迁户及部分购楼户补充协议已在相关行政管理部门备案，刘长安已于2014年合法占有案涉房屋。孙作义、孙永林并未提供证据证明刘长安对案涉房屋是非法侵占，且孙作义与万基公司签订《商品房买卖合同》，同意将其安置在七号门市和3单元302室，由此可见，除了案涉房屋，孙作义另有住处。且房屋的转移占有与交付使用具有明显的公示公信的作用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，……房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。已先行合法占有争议房屋的刘长安自房屋交付之日起已经开始承担案涉房屋毁损、灭失的风险。因此，支持刘长安要求继续履行合同的要求符合民法规定的公平原则，万基公司应继续履行其与刘长安之间的《商品房买卖合同》，并协助刘长安办理房屋产权过户登记。故孙作义、孙永林要求万基公司为其办理房屋所有权手续的诉讼请求，于法无据，不予支持。因不动产物权的变动除交付外，尚需办理产权登记手续，不动产的所有权以登记为准，案涉房屋现初始登记在万基公司名下，故刘长安要求确认其为房屋所有权人的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。但万基公司明知案涉房屋已经出售给刘长安，仍与孙作义、樊家秀签订《商品房买卖合同》，孙作义、孙永林有权要求万基公司承担相应的违约责任。刘长安关于依法确认二九一项目部负责人刘忠春并未将二九一项目部的财产所有权转让给万基公司并委托该公司进行经营管理，万基公司也未取得二九一项目部财产的支配权，而是与二九一项目部在公司内部以自己的财产相对独立经营；请求法院确认万基公司已取得商品房预售许可证的事实的请求，因与本案系不同的法律关系，不予处理。判决：一、孙作义、樊家秀与万基公司签订的合同编号为1214411的商品房买卖合同有效；二、万基公司与刘长安签订的《房屋销售预定协议》及《商品房销售补充协议》有效；三、万基公司应继续履行与刘长安之间的合同，于判决生效之日起十日内协助刘长安办理房屋产权登记；四、驳回孙作义、孙永林的其他诉讼请求；五、驳回刘长安的其他请求。案件受理费200.00元，其中孙作义、孙永林预交100.00元，刘长安预交100.00元，均由万基公司负担。二审期间，孙作义、孙永林围绕上诉请求依法提交编号为231502062019000011的商品房买卖合同《网签备案》一份。意在证明：万基公司继续履行合同义务，于2019年1月30日与孙作义签订了网签备案的《商品房买卖合同》，该合同按照不动产登记中心进行不动产权登记的要求所签订，并已在网上备案公示，进行预告登记，具备准物权效力。孙作义、孙永林对案涉房屋基于合法有效的合同享有准物权的权利，万基公司应积极履行与孙作义、孙永林之间就拆迁安置房屋所订立的合同，孙作义、孙永林基于拆迁安置所产生的权利具有优先性。万基公司的质证意见为：对该份合同的真实性及证明问题均无异议。因万基公司只与回迁户孙作义签订过书面合同，除此之外未与其他任何人签署过书面的买卖合同，刘长安所持买卖合同并非万基公司出具，合同加盖印章也已由其他法院确定为伪造。刘长安的质证意见为：对证据的真实性及证明问题均有异议，孙作义与万基公司在诉讼期间明知案涉房产有争议，依然进行网签，属于恶意串通。本院认证意见为：该证据无法证明待证问题，本院不予采信。二审查明事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：刘长安与刘忠春签订的《房屋销售预定协议》、《商品房销售补充协议》是否有效，刘长安是否是案涉房屋的所有权人。2013年8月20日，万基公司与刘忠春签订《开发工程项目协议》，约定万基公司同意刘忠春以其名义，对黑龙江省二九一农场通江小区综合楼工程进行开发建设及销售。2013年10月30日，刘忠春与刘长安签订《房屋销售预定协议》，约定刘长安预定万基公司位于二九一农场通江小区综合楼第一二层北数第七户，刘长安一次性支付万基公司1,000,000.00元，万基公司交付房屋时间为2014年7月31日前。该协议印有万基公司二九一项目部公章。后该项目部为刘长安出具1,000,000.00元收据。2014年11月14日，刘忠春与刘长安签订《商品房销售补充协议》，约定刘长安购买万基公司在小元龙北部通江小区通江路临街新建的商服楼七号，刘长安已向万基公司交付全款，万基公司交付楼房时间为2015年7月10日之前。该《补充协议》印有万基公司公章。2014年11月20日，万基公司授权委托刘忠春，对其以万基公司名义参加签署的本工程项目有关的一切事宜，万基公司均予承认。委托期限为2014年11月至2015年11月。2014年12月1日刘长安办理入户手续，入户证明中印有万基公司二九一项目部公章。而2013年7月8日，原拆迁单位黑龙江润兴房地产开发有限公司与樊东生（樊家秀的亲属，代孙作义签）签订的《拆迁房屋互换协议书》，未明确约定置换房屋的具体位置，故孙作义回迁的房屋不属于特定房屋。2014年11月18日刘忠春以万基公司名义与孙作义签订的《拆迁房屋互换补充协议》，置换的是万基公司4号商服，并非案涉房屋。2016年10月22日，孙作义、樊家秀与万基公司签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，但此时刘长安已依协议支付房款且合法占有该房屋。因此刘忠春对刘长安的房屋销售行为有万基公司的授权，其与刘长安签订的《房屋销售预定协议》、《商品房销售补充协议》及提供的入户证明中均有万基公司的印章。即万基公司与刘长安之间的房屋买卖合同关系成立。且本案移送至黑龙江省红兴隆人民法院立案的时间为2018年3月13日，万基公司于2017年9月18日取得案涉房屋的商品房销售许可证，并不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。因此，一审法院认定万基公司与刘长安签订的《房屋销售预定协议》、《商品房销售补充协议》有效、万基公司明知案涉房屋已出售给刘长安，仍与孙作义、樊家秀签订《商品房买卖合同》，孙作义、孙永林有权要求万基公司承担相应的违约责任正确，本院予以支持。经二九一农场场函（2016）19号文件，即黑龙江省二九一农场《关于通江小区回迁户及部分购楼户补充协议已在房产行政管理部门备案的函》确认：刘忠春于2014年11月分别与该区域回迁户及部分购楼户签订了补充协议，并在房产行政管理部门进行了登记备案，该文件附件即小元龙北部通江小区拆迁户回迁一览表中，亦体现刘长安姓名及对应的案涉房屋七号商服。且刘长安交付了房款并于2014年合法占有了该房屋。因此，一审法院认定万基公司应继续履行与刘长安的合同，协助刘长安办理房屋产权登记正确，本院亦予以支持。综上所述，孙作义、孙永林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人孙作义、孙永林负担。本判决为终审判决。审判长  李单丹审判员  周志强审判员  董力源二〇二〇年十二月二日书记员  马贝贝