贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14961号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，经理。委托诉讼代理人（一般代理）：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：徐德群，男，1963年10月5日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华、王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：贵州省凯里市北京东路17号（缺席）。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融公司）诉被告徐德群等及被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2020年10月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月11日公开开庭进行了合并审理。原告华融公司委托的诉讼代理人周真恩、被告徐德群的委托诉讼代理人王德麟到庭参加了诉讼，被告大地联创公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告华融公司请求依法判决：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。事实及理由：2013年12月30日，原告与原债权人南充市商业银行股份有限公司贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行签订《债权转让协议》，由原告受让南充银行贵阳分行对大地联创公司有不良债权，本金金额为52000万元。同日，原告与大地建筑公司、大地联创公司签订了一份《债务重组协议》，由大地联创公司用其所有的在建工程提供抵押担保，并办理了编号为：凯房建州字第××号《在建工程抵押他项权证》。本案诉争的住宅属于该他项权证载明的房屋。后，大地联创公司未能如期履行还款义务，我公司诉至贵州省高级人民法院，并经该院主持调解，达成（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确大地联创公司还款责任以及原告的抵押权。后因大地联创公司调解后逃避债务，原告向法院申请强制执行。凯里市人民法院立案执行后，于2017年12月13日以（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了讼争房屋在内的抵押物。执行过程中，徐德群作为案外人提出执行异议，请求法院撤销对该房的查封措施。凯里市人民法院受理后，作出（2020）黔2601执异198号执行裁定，裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封”。原告认为（2020）黔2601执异198号执行裁定未查清基本事实，导致使用法律错误，应当予以撤销，并继续执行该房屋。理由如下：一、原告对涉案房屋享有经登记的抵押权；二、被告诉争房屋的债权期待权不能对抗原告优先受偿权。原告华融公司为证明主张成立，提交如下证据：1、营业执照、法人身份证明，拟说明原告的主体资格。2、在建工程抵押登记证明、楼盘状态查询表，复印件，拟证明案涉房屋是原告公司的抵押物，原告对涉案房屋享有抵押权。3、（2020）执异198号执行裁定书，拟证明其提起诉讼的依据。被告徐德群辩称：一、凯里市人民法院作出的（2020）黔2601执异198号执行裁定书已经查清事实，且适用法律正确，应当予以维持，保护答辩人的合法权益。二、答辩人对房屋已享有了排除执行的权利：1．涉案房屋查封前，答辩人与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，大地联创公司将房屋出售给答辩人，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同；根据物业中心出具的证明，在法院查封房屋前答辩人已合法占有涉案房屋；3．答辩人已经全部支付购房款；4．答辩人多次向大地回春联创公司申请办理权属变更登记，但其一直以各种理由迟迟不予办理，涉案房屋没有办理权属变更登记是因为大地联创公司的原因。综上，被答辩人诉请的事实和理由不成立，没有法律依据，而答辩人的合法权益应当得到保护，权利能够排除执行。请求判决驳回被答辩人的诉请。被告徐德群为证明辩解理由成立，提交证据如下：1、身份证，拟证明被告的基本信息，主体适格。2、《商品房买卖合同》，拟证明涉案房屋在人民法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。3、承包合同、证明、委托销售协议书、房屋转让协议、抵曾维高工程款、工程款支付协议书、立据、工程总结算单复印件，拟证明曾维高为大地联创公司做工程，大地联创公司欠曾维高的工程款未支付，大地联创公司用涉案房屋抵扣了工程款。4、购房合同、收据、转账凭证、进账单，拟证明被告根据大地联创公司的指示向曾维高支付购房款，根据双方的协议将价格调整为48万，被告已经全部支付了购房款的事实。同时说明曾维高卖房给被告徐德群时大地联创公司是知晓的事实。5、交房证明，拟证明涉案房屋在人民法院查封之前已经交付给被告占有、使用的事实。被告大地联创公司未答辩亦未提交证据。根据采信的证据，结合到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：被告大地联创公司因工程事项欠案外人曾维高工程款未能支付，而将其开发的“大地春城”中的部分房屋用于抵债，抵债方式为曾维高委托大地联创公司代为销售用于抵债的房屋。2015年9月10日，曾维高与被告徐德群签订《购房合同》，合同约定曾维高将其所属的位于凯里市房屋出卖给徐德群，房屋总价格48万元，付款期限在合同签订手续完成三日内支付250000元，余款230000元于2015年9月25日前付清。同日，徐德群向大地联创公司转款250000元、于2015年9月18日分两次分别转款130000元、100000元，共计480000元。大地联创公司据此与徐德群于2015年9月21日以被告大地联创公司为出卖人、被告徐德群为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定内容有：徐德群购买大地联创公司开发位于凯里市房屋，总价款573870元；买受人应在2016年9月21日前分期支付购房款；大地联创公司在2013年9月30日前交付所售房屋。大地联创公司并于2015年9月11日、9月21日分别向徐德群出具金额为250000元及230000元的收据两张。合同签订后，徐德群到大地春城物业服务中心办理了接房手续，并对房屋进行装修，入住至今，物业费并已交纳至2020年12月10日。但因大地联创公司的原因，徐德群未能办理房屋产权证。另查，本院在执行原告华融公司申请执行大地联创公司等人借款合同纠纷一案中，于2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创公司在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括本案徐德群购买的大地春城5栋1902号房屋在内）。徐德群得知自己所购的涉案住房被查封后，于2020年7月31日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年9月10日，本院作出（2020）黔2601执异198号执行裁定，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”华融公司不服该裁定，而提起本案诉讼。本院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于徐德群对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，根据原、被告所举证据及陈述，足以证明徐德群与大地联创公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生本院查封之前，且房屋由徐德群居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权变更登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项的法定情形。因此，徐德群对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。被告大地联创公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  李晓红人民陪审员  李春梅人民陪审员  吴再勇二〇二〇年十二月十一日书 记 员  李芹芹