广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初6957号原告：蒲志友，男，1972年10月16日出生，汉族，住重庆市云阳县××××××××××附1号。公民身份号码512××××××××××××233。委托诉讼代理人：谢裕良，广东冈州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉梅，广东冈州律师事务所实习律师。被告：谭闯，男，1976年7月29日出生，汉族，住重庆市万州区××××××××××××。公民身份号码511××××××××××××930。被告：邓丰艳，女，1975年8月29日出生，汉族，住广东省江门市新会区×××××××××××××××××××。公民身份号码420××××××××××××203。原告蒲志友诉被告谭闯、邓丰艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒲志友的委托诉讼代理人谢裕良、张玉梅以及被告谭闯、邓丰艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲志友向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告谭闯于2019年3月20日签订的《厂房转用合约》(合同总金额530400元)。二、判令两被告在《厂房转用合约》解除后10天内腾退交还租赁的厂房给原告。三、判令两被告支付：1.2019年3月20日起至两被告腾退交还租赁厂房给原告之日止的租金（暂计至2020年7月20日为359346元）及逾期付款违约金（从两被告应付款之日起，按贷款市场报价年利率3.85%加收50%计至两被告付清全部欠款之日）；2.2019年3月20日起至两被告腾退交还租赁厂房给原告之日止的土地使用税（暂计至2020年7月20日为1130.5元）及逾期付款违约金（从两被告应付款之日起，按贷款市场报价年利率3.85%计至两被告付清全部欠款之日）；3.2019年3月20日起至两被告腾退交还租赁厂房给原告之日止的保洁费（暂计至2020年7月20日为2764.2元）及逾期付款违约金（从两被告应付款之日起，按贷款市场报价年利率3.85%计至两被告付清全部欠款之日）。四、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告将其第三项诉讼请求第1点变更为要求两被告支付从2019年4月20日起至腾退交还租赁厂房给原告之日止的租金（暂计至2020年7月20日为336583元）及逾期付款违约金（从两被告应付款之日起，按贷款市场报价年利率3.85%加收50%计至两被告付清全部欠款之日）。被告谭闯、邓丰艳共同的答辩要点如下：1.2019年3月，原告提出由两被告出资50000元转让金的前提下，双方签订使用面积为340平方米的商铺租赁合同。合同约定租金每平方米按65元计算，每月租金22100元。被告谭闯于3月12日通过被告邓丰艳账户将72100元转入原告账户。2.2019年3月20日签订上述合同后，原告将原有的340平方米商铺使用面积缩小为260平方米，租金变更为每平方米按61元计算，之前收取的50000元转让金退还20000元，用于抵扣2019年3月19日至4月19日的租金。同时，原、被告又签订了使用面积为541.5平方米的商铺租赁合同，约定租金每平方米按61元计算。至此，原、被告之间租赁的商铺租金包括：（一）使用面积541.5平方米×61元/平方米=33031.5元；（二）使用面积260平方米×61元/平方米=15860元，上述合计48891.5元。3.2019年3月19日签订面积为541.5平方米商铺租赁合同后，原告与其妻子邓天芝经共同协商，表示商铺（一）使用面积为541.5平方米、租金为33031.5元，商铺（二）使用面积260平方米、租金15860元，上述合计48891.5元，并要求两被告将租金转入使用面积为541.5平方米的商铺租赁合同上约定的蒲冬瑞的账户。4.原告在合同有效期内，在未与被告签订新协议的情况下，私自拿出此前未更改实际使用面积的合同，用微信的方式，告知被告按该合同收取租金。事实上，被告没有拖欠原告租金。本院查明：2009年11月6日，江门市新会区中诚物业代理有限公司（以下简称“中诚公司”）与原告签订《土地使用合同》，约定原告使用中诚公司代理的位于新会新开公路大泽莲塘工业区2号即新会古典家具城编号为2-4（东）的土地，中诚公司提供土地面积1199.41平方米给原告使用，使用期15年，从2009年12月1日起至2024年11月30日止。原告与被告谭闯签订《厂房转用合约》（以下简称“合约1”），约定原告将位于新会区大泽镇新开公路边，使用面积约541.5平方米的厂房租赁给被告谭闯，双方约定转用费32490元、土地使用税每年每平方米2.5元、保洁费每月每平方米0.5元，使用时间为两年，从2019年1月20日至2021年1月19日止，交费方式为先交费后使用，到账后原告将开出收据给被告谭闯，每月20号为准，转款账号为蒲冬瑞名下的中国农业银行621×××233账户。2019年3月20日，原告与被告谭闯签订另一份《厂房转用合约》（以下简称“合约2”），约定原告将位于新会区大泽镇新开公路边，使用面积约340平方米的厂房租赁给被告谭闯，双方约定转用费22100元、土地使用税每年每平方米2.5元、保洁费每月每平方米0.5元，使用时间为两年，从2019年3月20日至2021年3月19日止，交费方式为先交费后使用，到账后原告将开出收据给被告谭闯，每月20号为准，转款账号为原告名下的中国农业银行622×××778账户。原告手写一份《说明》通过微信发送给被告谭闯，当中载明：“谭闯3月份租金如下：260×61=15860元，541.5×61=33031.5元，22100-15860=6240元（应退），33031.5+15860=48891.5（总租金），48891.5-（20000+6240）=22651.5（实付），22651.5+保洁费400.8+会计费250元，总实付缴费23302.3元。2019年5月至2020年5月期间，原告每月均通过微信向被告谭闯发送收款收据，收款收据上记载有“收到铺租、保洁费、上月电费”等字眼。2019年8月1日，原告通过微信向被告谭闯发送“转账记录发给我”的内容；2020年6月27日，原告通过微信向被告谭闯发送“把所有租金转账记录给我核对，否则启用法律程序清算费用你承担”的内容；6月29日，原告再通过微信向被告谭闯发送“你从租赁开始从没交过租金给我，截至现在，你已累计欠我15个月租金共331500元未付，另你租赁期间水电费也没有支付，请你尽快付清上述欠款，否则我将通过法律程序解决”的内容。原告认为其通过微信向被告谭闯发送收款收据的行为并不等同于两被告已缴纳涉案租金，原告只是按照两被告的要求分别出具两份合同的租金收据以作催收之用。因两被告实际上没有按照合约1、合约2的约定分别向两个账户缴纳租金，故原告没有将收款收据原件交两被告。此外，合约2的内容并未作出变更，故收取租金等费用的账户依然为合约2载明的原告名下的账户，两被告没有向该账户缴纳合约2约定的租金等费用，表明两被告没有履行合同义务。两被告认为原、被告已就合约2的全部内容作出变更，包括：租赁面积从340平方米变更为260平方米、单价从65元/平方米变更为61元/平方米、缴纳租金账户由原告名下622×××778账户变更为蒲冬瑞名下621×××233账户。此外，两被告已将口头变更后的合约1以及合约2的租金、水电费、保洁费等费用足额缴纳至蒲冬瑞或原告妻子邓天芝名下的微信、支付宝、银行账户或通过现金方式交付，故两被告已按时、足额向原告缴纳涉案租金。庭审中，两被告申请证人邓天芝出庭作证。证人邓天芝陈述：邓天芝是原告的妻子，是被告邓丰艳的姐姐，邓天芝与被告邓丰艳共同经营大帅府红木家具店。原告与两被告签订合约1、合约2时邓天芝均在场。邓天芝与原告说好了合约1、合约2的房租一并转到邓天芝与原告的儿子蒲冬瑞名下账户，并约定好前两年两个铺位总租金按48891.5元/月计算，后面两年按6%递增。因为原、被告为亲戚，所以双方没有对合约2的内容进行书面修改。蒲冬瑞上述账户由邓天芝保管。由于蒲冬瑞是原告和邓天芝的儿子，经原告和邓天芝综合考虑后，双方决定把钱打到儿子蒲冬瑞名下的账户。另查明，经本院庭后向邓天芝调查，邓天芝确认是其告知两被告直接将租金转入蒲冬瑞账户，且两被告已实际支付了合约1、合约2的租金，但租金并非全额转至蒲冬瑞名下621×××233银行账户，而是通过支付宝、微信、银行转账、现金等方式向邓天芝及蒲冬瑞支付与租金数额一致的款项，用作邓天芝和蒲冬瑞的日常及房贷等开支。邓天芝确认经原告与两被告口头协议，合约2的厂房租赁面积由340平方米变更为260平方米，租金从65元/平方米变更为61元/平方米，缴纳租金账户由原告名下622×××778账户变更为蒲冬瑞名下621×××233账户，租期为4年，租金两年后递增6%，即合约2的主要租赁条款已全部作出变更。再查明，邓天芝与原告于1997年登记结婚。涉案厂房没有办理房产证。为核实合约2的实际租赁面积，本院到涉案的租赁厂房进行实地测量，合约2的实际租赁面积约为260平方米，并非合约约定的340平方米。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案存在如下争议焦点：一、原告蒲志友与被告谭闯于2019年3月20日签订的《厂房转用合约》的效力如何？原告主张解除上述《厂房转用合约》及主张两被告腾退交还涉案厂房是否有事实和法律依据？二、两被告应否向原告支付2019年4月20日起至两被告腾退交还租赁厂房之日的房屋占有使用费、土地使用税、保洁费及相应逾期付款违约金？关于第一个争议焦点。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因原告确认转租给被告谭闯的厂房没有办理建筑许可及房产证，原、被告也没有证据证明该厂房已取得建设工程规划许可证，因此，原告蒲志友与被告谭闯于2019年3月20日签订的《厂房转用合约》无效。原告主张解除上述《厂房转用合约》没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因上述《厂房转用合约》已被本院认定无效，故对原告要求两被告腾退涉案租赁厂房的诉求，本院依法予以支持。关于第二个争议焦点。首先，因《厂房转用合约》已被本院认定无效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告请求两被告支付的租金，实为房屋占有使用费。其次，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”的规定，原告因本案房屋租赁合同关系而产生的租金、水电费等收益，属于其与邓天芝的夫妻共有财产，在此种情况下，邓天芝作出的涉及上述夫妻共同财产的处分或确认，应推定为原告与邓天芝的共同意思表示。邓天芝与两被告共同经营店铺，客观上确存在利害关系，但邓天芝作为原告的妻子，二人之间因法律赋予而形成特殊的亲权，因此，从平衡尊重意思自治原则与保护合同相对方合法利益的角度出发，对于邓天芝在本案中作出对原告不利的陈述，除原告有相反证据足以推翻，否则均应对原告产生法律效力。本案中，两被告主张合约1的租赁面积541.5平方米，单价从65元/平方米变更为61元/平方米；合约2租赁面积从340平方米变更为260平方米、单价从65元/平方米变更为61元/平方米，故合约1、2的房屋占有使用费合计为48891.5元。原告对两被告上述答辩不予认可。本院认为，两被告的答辩有事实依据，理由如下：1.两被告的上述陈述与原告妻子邓天芝确认的事实一致。2.两被告的上述陈述还与原告手写的《说明》一一对应：从《说明》可以看出，合约1、2三月份总租金的构成包括单价减少后的合约1的租金33031.5元以及租赁面积及单价均减少后的合约2的租金15860元，原告确认《说明》当中记载的“541.5×61=33031.5元”的意思为“合约1租金541.5平方米×61元/平方米=33031.5元”，因此，按照日常生活经验法则，对于同一份手写材料中格式相同的内容“260×61=15860元”，可推定为“合约2租金为260平方米×61元/平方米=15860元”,原告手写的《说明》的内容与邓天芝所陈述的合约2在实际履行中，租赁面积由原来的340平方米减少到260平方米，租金也从原来的22100元减少到15860元的内容相吻合，且经本院实地测量，合约2的实际租赁面积约为260平方米，也与邓天芝的陈述一致。原告虽表示该笔租金减免并不等同于对合约2的变更，但原告对此未能作出合理解释，因此，本院采纳两被告的答辩，确认合约2的租赁面积变更为260平方米，租金变更为15860元，合约1、2租金合计48891.5元。因此，两被告因《厂房转用合约》无效而需向原告腾退的厂房面积应为约260平方米。原告与被告谭闯签订合约2的行为发生于原告与邓天芝夫妻关系存续期间，按照正常的理解，两被告有理由相信邓天芝向其作出的将两份《厂房转用合约》的各项费用均转至蒲冬友和邓天芝名下的意思表示是原告与邓天芝夫妻共同作出的意思表示。现两被告向本院提交的费用缴纳记录基本能与原告书写的收款收据上的金额以及邓天芝陈述的两间厂房的房屋占有使用费的金额相对应，且两被告能对每月的费用缴纳记录的各部分构成作出合理解释，同时，作为原告的妻子，邓天芝亦确认由其已足额收取两被告直至2020年12月缴纳的两间厂房包括房屋占有使用费、水电费、保洁费在内的各项费用。两被告的陈述及提交的证据能与邓天芝的证人证言形成证据链，故本院对两被告已向原告缴纳房屋占有使用费、水电费、土地使用税、保洁费等费用的答辩予以采信，并确认两被告已向原告交纳2019年4月至2021年1月期间的房屋占有使用费、水电费、土地使用税、保洁费等费用。原告认为两被告自2019年4月20日便没有向原告交纳房屋占有使用费等费用，但原告从2019年5月至2020年5月期间多次以微信方式向被告谭闯发送收款收据，该行为与合约2约定的“到账后原告将开出收据给被告谭闯”对应，且自合约2签订后至2020年6月29日前长达一年多的时间里，原告均未对两被告将两份合约的总费用缴纳至邓天芝或蒲冬友的账户向两被告明确提出异议，可见原告对两被告就合约2的相关费用缴纳至邓天芝或蒲冬友的账户的行为知情且默认同意。因此，原告现主张被告支付自2019年4月20日起的房屋占有使用费及保洁费、土地使用税、水电费及相应逾期付款违约金没有事实和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告蒲志友与被告谭闯于2019年3月20日签订的《厂房转用合约》无效。被告谭闯、邓丰艳应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于江门市新会区×××××××边（使用面积约260平方米）的厂房返还给原告蒲志友。三、驳回原告蒲志友的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取4710.48元（原告已预交），由原告蒲志友自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李惠冰二〇二〇年十二月三十日法官助理 许慧敏书 记 员 黄建文