广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书粤2071民初29717号原告（反诉被告）：郭炳乾，男，1989年1月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区东林山9幢204房，公民身份号码442××××××××××××211。委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区×××××××豪逸华庭三期B型一层8卡，统一社会信用代码914×××××××××××518U。法定代表人：甘伟耀，董事、总经理。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭文静，广东登都律师事务所实习律师。原告郭炳乾与被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，被告恒茂公司提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭炳乾委托诉讼代理人黄兰根，被告（反诉原告）恒茂公司委托诉讼代理人曹和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭炳乾向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还已付车位款170000元；2.被告向原告赔偿损失69852元。事实与理由：2017年3月18日，原、被告签订豪逸.御华庭认购书（以下简称认购书），原告以总价170000元购买中山市石岐区×××××××豪逸御华庭B1区443号车位。认购书签订后，原告依约向被告恒茂公司支付了全部车位购买款170000元，其中160000元是以银行贷款方式向被告支付。然而，被告近期才告知原告：被告向原告所售车位为无产权车位，无法办理不动产权证。为此，原告多次与被告协商要求置换产权车位或者全额退款并赔偿损失，但是被告表示仅同意向原告退还车位购买款，不同意向原告赔偿任何损失。原告认为：被告恶意隐瞒所售车位为无产权车位并将该车位出售给原告，其行为违反了合同法的有关规定，被告应向原告承担赔偿损失的责任。为此，原告特具状法院，以维护原告合法权益。庭审中，原告郭炳乾明确诉求2的构成为：原告购买车位向银行贷款而产生的贷款利息损失21202.26元以及订约机会损失48650元（计算方法：涉案车位所在小区的其他车位近期平均售价为239500元，减去涉案车位的购买价格170000元，差价部分69500元仅主张按70%计算为48650元）。被告恒茂公司辩称，1.涉案车位于2019年2月1日被中山市自然资源局（以下简称自然资源局）划分为人防车位，属于人防设施，依法不得进行买卖，原、被告签订的认购书因违反法律强制性规定和社会公益，属于无效合同。被告得知涉案车位属于人防车位后，曾主动积极为原告办理退款手续，但因原告索求高额赔偿一直未能成功办理退款，由此导致的后果与被告无关，应由原告自行承担。2.被告已于报建之初将涉案车位规划为产权车位，且该规划经中山市城乡规划局的审批通过取得建设工程规划许可证（以下简称规划许可证），涉案车位所在楼盘已于2015年通过竣工验收，后因施工单位拒不移交竣工验收备案登记资料导致该楼盘无法取得竣工验收备案登记证，被告为缓解该楼盘业主主张逾期交房违约责任所带来的经济压力，依据涉案楼盘的报建规划进行车位预售，故被告并无主观故意将无产权车位进行预售。后该楼盘于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证，正式具备确权条件，故被告向自然资源局提交不动产权登记申请书及相应测绘图纸，履行涉案车位首次权属登记义务。后自然资源局将涉案车位确权为人防车位且未告知被告具体原因。原告明确知晓签订认购书时涉案车位尚未取得竣工验收备案登记证的事实，其理应预见涉案车位存在无法确权的风险而未预见，主观上存在相应过错。综上，涉案车位未能取得产权登记责任不在于被告，且原告亦存在过错，根据公平原则，原告不应向被告主张赔偿。3.认购书约定原告应于签订后7日内与被告签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），而被告因涉案车位一直未能确权导致无法按期与原告签订合同，已构成违约，原告有权行使单方解除权解除认购书并要求被告承担相应违约责任。直至2018年7月，原告既未要求签署商品房买卖合同亦未要求解除认购书，而是在明知被告仍未取得涉案车位权属的现状下接受并占有使用涉案车位，前述自甘风险的行为导致的损失扩大责任应由其自行承担，故亦不存在所谓的期待利益损失。4.即使法院认定被告仍需向原告赔偿，被告亦只需向原告返还已付车位价款并赔偿占用涉案车位期间的贷款利息损失，而原告占有涉案车位期间所获收益已足以弥补该损失，同时原告亦应向被告支付占用车位期间的租金损失。原告主张的赔偿损失既有贷款利息，又有所谓的车位价值浮动收益，明显已构成重复主张，不应受法院支持。被告恒茂公司提出反诉请求：1.确认双方签订的认购书无效；2.反诉被告郭炳乾向反诉原告恒茂公司支付车位占用费（以300元/为标准，从2018年7月19日计至车位交还给反诉原告之日止，暂计至2020年11月18日为8400元）。事实与理由：因涉案车位已被确权为人防车位，故双方签订的认购书因违反法律、行政法规的强制性规定导致无效，而双方已于2018年7月19日签订豪逸.御华庭车位交接书（以下简称交接书），确认将涉案车位已交付给反诉被告使用。根据合同法的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故反诉被告应向反诉原告支付车位占用费，根据实际情况，车位占用费按300元/月计算。据此，反诉原告特提起前述反诉请求。庭审中，反诉原告恒茂公司明确诉求2为：反诉被告郭炳乾向反诉原告恒茂公司支付车位占用费8400元（计算方法：以300元/为标准，从2018年7月19日计至2020年11月18日止共计28个月）。反诉被告郭炳乾辩称，1.认购书无效的过错方是反诉原告恒茂公司，反诉被告不存在任何过错。依据合同法的规定，合同无效后，反诉被告只有返还车位的义务，而反诉原告主张的车位占用费损失应当由过错方即反诉原告自行承担。2.即使法院认为反诉原告的该项损失应当由反诉被告负担，但是其计算的金额及方式有误，反诉原告主张按临时停车的标准即每月300元收取费用，反诉被告每月缴纳的40元车位管理费应当予以扣除，临时停车不需要额外缴纳管理费。3.反诉原告在2020年11月20日强行收回了涉案车位，对于其主张的占用费的计算期间没有异议，反诉被告现已按临时停车缴纳停车费。4.对于反诉原告主张确认认购书无效的诉求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2015年1月29日，恒茂公司就涉案车位所在的豪逸御华庭B1区的项目建设取得规划许可证。2.2017年3月18日，郭炳乾（认购人）与恒茂公司（出卖人）签订认购书（编号：2000589），约定：认购人所认购的商品房为出卖人开发的位于中山市石岐区×××××××豪逸御华庭B1区443号的车位，总房价为170000元；认购人应于签订商品房买卖合同时首期支付总房价款10000元，以银行贷款方式向出卖人支付剩余房款160000元；在协议签署之日起7日内，签署商品房买卖合同；在未签署商品房买卖合同前，若因出卖人的原因致使商品房不能出售时，出卖人应将所收预付房款全额退给认购人，但无需支付利息或其他任何补偿，退还预付房款后，认购书立即解除，双方权利义务终结，互不承担赔偿责任；认购书经双方签字盖章并支付预付房款后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后认购书自行终止。认购书还约定了其他事项。认购书签订当天，郭炳乾支付了首期购房款10000元。郭炳乾提交了民生银行分期还款账单为证，拟证明其因向银行贷款购买涉案车位而于2017年6月18日至2020年6月18日期间支付了手续费（即利息）合共21202.26元。庭审中，恒茂公司对于郭炳乾根据前述证据计算的利息金额不持异议。3.2018年7月19日，郭炳乾与恒茂公司就涉案车位办理了交付手续，双方于当天签订了交接书。4.恒茂公司称，其出售涉案车位时因未取得竣工验收备案登记证而尚未达到法定的出售条件，不具备签订商品房买卖合同的条件，郭炳乾对该情况是知情的；其于2019年2月1日就豪逸御华庭B1区的项目建设取得竣工验收备案登记证，并在同年向自然资源局就涉案车位提交不动产登记申请书以办理房产初始登记手续，为此其提交了编号为2019072300070的不动产登记申请书为证；与涉案车位同时办理初始登记手续的车位共有411个，其中包含涉案车位在内共有8、9个车位确定为人防车位，其他车位均已确权，对于前述8、9个车位确定为人防车位的原件原因其亦不清楚；涉案车位确定为人防车位后，其通过电话、正式磋商等方式与规划局协商未果，故于2020年11月20日收回涉案车位，并自此通过案外人第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司（以下简称第一太平戴维斯物业公司中山分公司）按300元/月的标准向郭炳乾收取临停费。郭炳乾对于认购书签订时涉案车位不具备法定出售条件的事实以及恒茂公司就涉案车位办理初始登记的经过均表示不清楚，并称恒茂公司系于2020年9、10月向其告知涉案车位系没有产权的车位，其要求恒茂公司置换有产权的车位或按照现在车位的价格差价进行补偿未果后，恒茂公司于2020年11月19日收回涉案车位，其车辆自当天起按照临时停车的方式向恒茂公司缴纳300元/月的临停费，并据此遂诉至本院，主张前述实体权利。5.恒茂公司提交的中山市物价局关于石岐区豪逸御华庭商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函及附表显示，豪逸御华庭商住小区的月租汽车室内车位费为300元/辆/月。6.郭炳乾提交的广东省增值税普通发票显示，其自2019年1月至2020年11月期间就涉案车位每月向第一太平戴维斯物业公司中山分公司缴纳物业管理费40元。庭审中，郭炳乾称前述期间因其车辆固定使用涉案车位而需每月向第一太平戴维斯物业公司中山分公司支付物业管理费40元，但自恒茂公司收回涉案车位后其车辆因处于临停状态即不能停放在固定车位而无需再向第一太平戴维斯物业公司中山分公司缴纳物业管理费。7.郭炳乾提交的位于中山市石岐区×××××××豪逸御华庭B2区942号车位的车位销控单、收款收据显示前述车位于2018年10月4日的销售成交价为247000元；位于中山市石岐区××××××××××××××××车位的认购书（编号：0008849）、收款收据显示前述车位于2019年3月7日的销售成交价为232000元。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。《中华人民共和国人民防空法》第二条规定：“人民防空是国防的组成部分。”《广东省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十三条规定：“人民防空工程，战时必须服从防空需要，统一调配使用；在平时可按有偿使用的原则开发利用，收益归投资者。”从上述法律规定的人民防空工程性质、用途来看，法律对人防工程的占有、使用、收益作出限制规定，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室，人民防空工程所涉资产为国有资产，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。现根据已查明的事实可知，涉案车位已被确定为人防车位，属于人防设施，依法不得进行买卖，因此本院根据《中华人民共和国人民合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定认定郭炳乾与恒茂公司就涉案车位签订的认购书应为无效。《中华人民共和国人民合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因双方签订的认购书已认定无效，故本院对郭炳乾主张恒茂公司返还已付车位款17000元的诉讼请求以及恒茂公司参考临停费的收费标准主张郭炳乾支付占有并使用涉案车位期间即2018年7月19日至2020年11月18日期间的占用费8400元（300元/月×28个月）的反诉请求均予以支持。郭炳乾辩称占用费应扣除其向第一太平戴维斯物业公司中山分公司缴纳的物业管理费，对此，本院认为因前述物业管理费系因其固定使用涉案车位享受了相应的物业管理服务而需向第一太平戴维斯物业公司中山分公司缴纳的费用，该费用的收取方为第一太平戴维斯物业公司中山分公司，与恒茂公司主张的占用费不存在关联性，郭炳乾前述答辩意见没有事实和法律依据，故本院对此不予采纳。关于郭炳乾主张的贷款利息损失，根据恒茂公司的自认可知，其在涉案车位尚未具备销售条件的情况下即与郭炳乾签订认购书，现认购书最终因涉案车位确定为人防车位而导致无效，而恒茂公司未举证证明郭炳乾系明知其不具备销售条件的情况下与其签订认购书，故其因自身过错而应承担认购书无效后的赔偿责任，即赔偿郭炳乾因贷款购买涉案车位而实际产生的利息损失21202.26元，故本院对于郭炳乾前述诉求予以支持。关于郭炳乾主张恒茂公司赔偿其基于信赖利益而产生的订约机会损失即车位差价损失的问题，本院认为，双方签订的认购书属于预约性质，且已确认为无效，其损失赔偿对象的性质属于缔约过失责任，其赔偿对象为本约有效时的信赖利益损失，但该信赖利益损失仅限于直接损失，即为缔约付出的成本，一般不包括因此错失的机会损失等间接损失，不应超过合同有效时的履行利益，否则信赖利益损失就可能会漫无边际，不当加重当事人的责任，现郭炳乾主张的车位差价损失即属于前面所论述的双方当事人依约签订本约且本约履行后产生的履行利益即间接损失，故本院对其赔偿请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国人民防空法》第二条，《中华人民共和国人民合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市恒茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郭炳乾返还车位款170000元并赔偿利息损失21202.26元；二、驳回原告郭炳乾的其他诉讼请求；三、确认反诉原告中山市恒茂房地产开发有限公司与反诉被告郭炳乾于2018年7月19日签订的豪逸.御华庭认购书无效；四、反诉被告郭炳乾于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市恒茂房地产开发有限公司支付车位占用费8400元。本诉案件受理费4898元，减半收取为2449元（已由原告郭炳乾预交），由原告郭炳乾负担497元，被告中山市恒茂房地产开发有限公司负担1952元，并于本判决生效之日起七日内直接向原告郭炳乾支付；反诉案件受理费1934元（已由反诉原告中山市恒茂房地产开发有限公司预交），由反诉原告中山市恒茂房地产开发有限公司负担1909元，反诉被告郭炳乾负担25元，并于本判决生效之日起七日内直接向反诉原告中山市恒茂房地产开发有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年十二月七日书记员  郭小琪冯冰冰