安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1324民初3462号原告:韩艳梅,女,1972年8月生,住泗县。原告:王永东,男,1966年9月生,住泗县。两原告共同委托诉讼代理人：严严，安徽睿涵律师事务所律师。被告:李荣兵,男,1969年3月生,住泗县。委托诉讼代理人：尤晟伟，安徽益友律师事务所律师。第三人:王永志,男,1972年12月生,住泗县。第三人:邓芳,女,1972年8月生,住泗县。原告韩艳梅、王永东诉被告李荣兵、第三人王永志、邓芳案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序由审判员房强与人民陪审员郑桂芳、刘金龙依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告韩艳梅、王永东及其委托诉讼代理人严严、被告李荣兵及其委托诉讼代理人尤晟伟，到庭参加诉讼，第三人王永志、邓芳经本院传票依法传唤无故没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韩艳梅、王永东诉称：2019年6月25日原告与第三人王永志、邓芳订立了《房屋买卖合同》,合同约定第三人将坐落于泗县草沟镇草沟村草夏路西侧两间三层楼房,其中的北面一间三层出让给原告,约定价款为50万元等(南面一间三层第三人已经出让给其哥哥王永胜夫妻并办理变更登记)，原不动产登记证为皖(2017)泗县不动产权第0003521号。该合同并经泗县公证处(2019)皖泗公证字第625号公证书公证。合同订立后原告按约定向第三人支付50万元购房款,其中183289.3元是原告为第三人垫付的涉案房屋抵押的贷款，130000元是银行转账，32000元是微信转账，剩余154711元由原第三人借原告的借款100000元本息冲抵124711元和涉案房屋交付给原告后,原告用收取的涉案房屋租金20000元支付给第三人。第三人于合同订立之日将涉案房屋交付给原告使用。2020年4月份泗县人民法院在涉案房屋上张贴封条,原告才知道被告与第三人因民间借贷纠纷申请法院查封涉案房屋。原告在法院查封之前就与第三人订立合法有效的书面合同，实际合法占用该房屋，按约定已经支付全部购房款,并经泗县公证处公证。后经原告多次催促第三人办理变更登记,但因第三人长期外出未能办理。原告系涉案房屋实际所有人,被告与第三人民间借贷纠纷与原告无关，无权申请查封原告所拥有的房屋,特申请依法对皖(2019)泗县不动产权第××号房地产终止执行。二、被告抗辩理由不能成立。1、原告的确与第三人签订两份合同,但第一份合同是因为第三人借原告100000元,原告担心第三人不能如期偿还,双方订立合同的目的是让与担保。而后原告又为第三人垫付涉案房屋抵押的贷款183289.3元,这时第三人合计共欠原告人民币283289.3元,后经双方进一步协商第三人同意将涉案房屋出让给原告,双方又于2019年6月25日订立了第二份房屋买卖协议。这也符合一般人的思维和交易习惯，该合同为双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,亦不损害国家、集体、第三人利益,也不存在恶意串通,应为合法、有效合同。2、2019年6月25日双方订立了第二份房屋买卖协议约定房屋价格为500000元也是符合泗县当地房屋交易市值,因为双方真实意思是将涉案房屋北面一间三层出让给原告，当时交付的也是北面一间三层房屋,南面一间三层是第三人的哥哥王永胜夫妻在占用,原告也是知道原不动产登记证号为皖(2017)泗县不动产权第0003521号，登记的房屋是两间三层登记四个共有人，其中南面一间三层系第三人哥哥王永胜夫妻所有的,否则第三人将原不动产登记证号为皖(2017)泗县不动产权第0003521号的南面一间三层过户给其哥哥王永胜夫妻，原告会坚决反对的。3、第三人和其哥哥王永胜夫妻办理变更登记时原告是不知晓的,因为原告也多次要求与第三人办理变更登记,而第三人一直推脱才没有顺利办理的。三、(2020)皖1324执异33号裁定书,认为原告异议请求不能成立,不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，是不正确的。原告在事实部分已经做了非常客观合理的说明,原告异议请求完全符合28条规定的四个条件,完全能够排除执行。而(2020)皖1324执异33号裁定书,没有支持原告的异议请求是错误的。现提起诉讼请求依法判决：对皖(2019)泗县不动产权第××号房地产终止执行。案件受理费由被告承担。原告韩艳梅、王永东为支持自己的诉讼主张，向本院提举了以下证据：1、结婚证复印件。证明原告的诉讼主体资格；2、公证书。证明在泗县人民法院查封之前，原告与第三人已经签订了《房屋买卖合同》，并经公证处公证；3、经营许可证及住房协议。证明在泗县人民法院查封之前，原告已经实际占有房屋并出租他人使用；4、收条、银行交易明细、微信截图。证明原告已经支付全部购房款500000元。被告李荣兵辩称：1、原告与第三人实际是借贷关系，案涉房屋实际为抵押关系。2、原告与第三人第二次签订的《房屋买卖合同》依照法律规定应为无效合同。公证书违反法律效力性强制规定，不符合客观事实，不具有合法性。3、原告没有付清购房款。4、案涉房屋是第三人出租给他人使用收取租金，至今没有交付原告，一直是第三人租给他人使用经营。5、原告在房屋买卖过程中，没有办理过户登记，存在重大过错；6、原告与第三人恶意串通损害被告的利益。原被告以500000元房屋买卖的价格，远远低于当时涉案房屋市场价格1030000元。被告李荣兵为支持自己的诉讼主张向本院提举了以下证据：1、《购房协议》、聊天记录。证明原告与第三人是借贷关系，涉案房屋双方是抵押关系，原告没有付清购房款；2、（2018）皖1324民初2916号泗县人民法院民事调解书。证明案涉房屋是第三人夫妻与王永胜夫妻按份共有，各占房产50%；3、《房屋买卖合同》，证明案涉房屋附近的，面积和位置不如案涉房屋的房屋，价格为1030000元；4、录音。证明原告所持的《房屋租赁合同》是在泗县人民法院大庄法庭执行异议开庭后原告补签的，租房户张传波的房屋租金一直是交给第三人的，《房屋租赁合同》是虚假的，第三人没有将房屋交付给原告，因此原告的执行异议理由不能成立。经庭审质证及各方当事人的陈述，确认案件事实如下：韩艳梅、王永东是夫妻关系。2018年6月6日泗县人民法院出具的（2018）皖1324民初2916号民事调解书约定，位于泗县草沟镇草夏路西侧，不动产权证号为皖（2017）泗县不动产权第0003521号，两间三层楼房属王红侠、王永胜及王永志夫妻四人共有，共有份额王红侠、王永胜两人占50%，王永志夫妻两人占50%。2019年6月11日原告王永东与第三人王永志签订一份《房屋买卖协议书》，约定王永志将涉案房产以500000元转让给王永东，同时约定，王永志三年内有权原价赎回该房产，赎回时按购房款月息1分付息。王永东于协议当日为王永志偿还贷款183289.3元。2019年6月25日双方又一次签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“王永志将皖（2017）泗县不动产权第0003521号，建筑面积为373.86平方米，以50万元出售给王永东，房款于协议达成之日一次性转账付清”。建筑面积373.86平方米是两间三层楼房的总面积。王永东于当日通过银行转款130000元，微信转账32000元给王永志，王永志于当日向王永东出具一份50万元的收条。2019年6月27日原告王永东与第三人王永志、邓芳到泗县公证处办理了房屋买卖合同公证。2019年8月8日王永志与王永胜将共有房屋分割变更登记时，王永志夫妻的产权份额权利人，仍登记在王永志名下，不动产权证号为皖（2019）泗县不动产权第××号。泗县人民法院在执行申请执行人李荣兵与被执行人王永志、邓芳民间借贷纠纷一案过程中，于2020年4月22日作出（2020）皖1324执402号执行裁定书，查封被执行人王永志名下位于泗县草沟镇草沟村草夏路西侧，不动产权证号：皖（2019）泗县不动产权第××号的房屋。韩艳梅、王永东提出执行异议，泗县人民法院于2020年6月23日作出（2020）皖1324执异33号安徽省泗县人民法院执行裁定书，驳回异议人韩艳梅、王永东的执行异议请求，韩艳梅、王永东不服于2020年7月1日提起案外人执行异议之诉。本院认为：本案双方当事人争议的焦点为，原告与本案查封的房屋有无利害关系，是否足以阻却查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告与第三人双方先后签订两份《房屋买卖合同》，第一份合同中约定，“王永志三年内有权原价赎回该房产，赎回时按购房款月息1分付息”。原告与第三人签订的第二份《房屋买卖合同》，买卖房屋面积标注为373.86平方米，是两间三层楼房的面积。王永志出卖的房屋到底是一间还是二间，从合同中无法判断，双方签订的《房屋买卖合同》不具有真实性、不合法，且王永志的微信聊天中也表明房屋是用于抵押给原告，不是买卖关系。另2019年8月8日涉案的房屋曾进行变更登记，权利人仍登记为第三人王永志。原告称2019年6月25日已经签订《房屋买卖合同》，房屋又具备变更登记条件，原告选择进行公证，而没有进行办理房屋权属过户登记，原告自身存在过错。因此原告要求对皖（2019）泗县不动产权第××号房地产终止执行的请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告韩艳梅、王永东的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告韩艳梅、王永东共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  房 强人民陪审员  郑桂芳人民陪审员  刘金龙二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  赵 亮