安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2726号 原告：魏邦珍，女，1963年1月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘芝兰，安徽徽商律师事务所律师。 被告：合肥中信物业有限公司，住所地安徽省合肥市美菱大道419号六楼。 法定代表人：刘永斌，董事长。 被告：合肥建工第二建筑工程有限责任公司，住所地安徽省合肥市望江东路365号。 法定代表人：郭斌，执行董事。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 第三人：张**平，女，1995年6月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：戎本亮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告魏邦珍与被告合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、被告合肥建工第二建筑工程有限责任公司（以下简称二建公司）、第三人张**平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏邦珍及其委托诉讼代理人刘芝兰，被告二建公司的委托诉讼代理人查显兵，第三人张**平的委托诉讼代理人戎本亮到庭参加诉讼。被告中信物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏邦珍向本院提出诉讼请求：1.判令中信物业公司与第三人张**平签订的碧水家园4#楼1701室“房屋买卖合同”无效、撤销其依据该合同办理的网签备案手续；2.判令中信物业公司和二建公司继续履行与魏邦珍签订的碧水家园4#楼1701室商品房买卖协议，将涉案房屋过户至魏邦珍名下；3.诉讼费及其他费用由中信物业公司和二建公司承担。事实和理由：2007年10月，中信物业公司取得碧水家园房地产的开发权，二建公司取得碧水家园房地产的施工权，徐从银作为实际施工人承包了碧水家园1#楼的施工。由于中信物业公司资金短缺，工程建建停停，且已欠了大量的工程款。经（2010）合仲字第084号合肥仲裁委员会调解书认定：就中信物业公司拖欠二建公司的4221.6余万元工程款达成“以房抵款”的调解协议。徐从银以2528400元工程款抵扣了碧水家园4#楼的4套商品房（包括案涉房）。（2018）皖0103民初1096号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、（2019）皖01民终1544号合肥市中院民事判决书，均认可该4套商品房在二建公司总支付工程款中已实际抵扣的客观事实。2015年5月，魏邦珍与中信物业公司、二建公司就案涉房屋抵款的财务手续办理完结后签订一份购房《协议书》，以685207元购得案涉房屋后，实际占有并入住了案涉房屋。2018年，中信物业公司一房两卖，又将案涉房屋卖给了第三人张**平，且办理了备案。 中信物业公司未答辩。 二建公司辩称，一、（2010）合仲字第084号仲裁调解书确认中信物业公司欠付二建公司工程款42212019元，该工程款采取以碧水家园4#楼全部可预售房屋抵付工程款的方式支付。仲裁调解书生效后，二建公司作为总承包人同意以碧水家园4#楼全部可预售商品房抵扣中信物业公司欠付的工程款，并同意中信物业公司将商品房抵到实际承包人指定的购房人名下。案涉房屋是由中信物业公司出卖并交付给魏邦珍以抵扣工程款。中信物业公司与魏邦珍之间直接形成房屋买卖合同关系，二建公司并非案涉房屋买卖的当事人。二建公司只是配合确认以购房款抵付工程款，无义务为魏邦珍办理产权登记，亦不应继续履行魏邦珍与中信物业公司之间的商品房买卖协议。二、（2010）合仲字第084号仲裁调解书已履行完毕，案涉房屋已交由实际施工人及其指定的第三人实际居住，魏邦珍已经实际合法占有案涉商品房。三、中信物业公司已经以案涉房屋抵付了工程款，抵付行为早已完成，中信物业公司与张**平、黄河之间再次恶意串通实施的抵债行为损害了魏邦珍的合法权益，应当被认定为无效。第一，因中信物业公司未能对包括案涉商品房在内的众多碧水家园房屋办理过户登记手续，致使众多购房人已经多次维权上访，演变成了合肥市内的社会热点事宜，而且，张**平也应当知晓中信物业公司开发建设的碧水家园项目现状，但仍继续对案涉商品房进行抵债，而不顾已有入住多年的购房人，明显存在恶意。同时，张**平未能到现场实地查看所购房屋的位置、格局等情形，以便决定是否可以购买，根本没有尽到一个正常购房人的基本注意义务，不是一个正常的购房人。第二，案涉商品房在具备办证条件后，中信物业公司与张**平、黄河之间的抵债行为极为迅速，迅速完成了《补充协议》、《商品房买卖合同》以及备案手续，也明显存在恶意。包括案涉商品房购房人在内的众多业主常年多次维权上访，直至2018年6月，部分业主在人民网领导留言板中给李国英省长留言，经庐阳区政府等多方协调，包括案涉商品房在内的碧水家园系列房屋才竣工验收备案，具备办证条件。也就在此时，2018年7月，张**平、黄河与中信物业公司迅速达成以房抵债协议，签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续，串通的恶意很明显。第三，从“部分业主在人民网领导留言板中给李国英省长留言”内容可知，合肥市庐阳区人民政府及黄河等人均知道，案涉商品房已由购房人实际入住四年之久，将该37套房产网签、抵债给黄河等人实施难度大，同时表明中信物业公司、黄河等对案涉商品房已抵到他人名下的事实已经明知，但仍进行抵债，恶意串通的意图很明显。 第三人张**平述称，一、魏邦珍与中信物业公司、二建公司之间的“三方协议”的定性问题。1、该三方协议系“以房抵款”协议，而并非商品房买卖合同。以房抵款协议不是引起物权变动的直接依据，不能直接依据该协议主张物权变动。根据该协议第二条的约定：丙方与甲方同意签订商品房买卖合同，因此签订商品房买卖合同是该协议对三方的权利义务的约定，而并非物权变动，一方不履行三方协议的，只能要求对方继续履行合同，签订商品房买卖合同，而不是要求物权变动。2、三方协议签订的背景不成立，前提条件不具备。该三方协议的前提是乙方欠丙方消防管道款，我们暂且不追究欠管道款的真实性，但至少截止协议2015年5月28日签订时，拖欠管道款的数额并不明确，履行期限并未到期。徐从银截止2018年庐阳区人民法院的判决书下达后，方明确具体的债权数额及履行期限。因此该三方协议签订时，前提条件并不具备。3、该三方协议属于债务履行届满前达成的以物抵债协议。不论是徐从银与二建公司的债权债务还是二建公司与中信物业公司的债权债务均没有到期，因此该协议属于债务履行届满前达成的以物抵债协议，根据“九民纪要”第45条的规定，当事人在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不属于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。4、该三方协议乙方处徐从银根本无权代表二建公司签订该份协议。5、甲方“刘永斌2015528”的笔迹形成时间是在2019年之后。也就是说该三方协议是在张**平与中信物业公司签订商品房买卖合同，并且网签备案以后。该协议的三方在明知案涉房屋已经出售并备案的情况下，仍然签订协议试图处置案涉房屋，明显属于恶意串通，损害第三人的利益。二、以物抵债协议达成后，一方反悔协议的效力及应当如何履行的问题。《最高院民一庭关于“债务清偿届满后当事人达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定”》：债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议，或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求。江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题审理纪要也有相同的规定。根据该意见，本案中，中信物业公司在明确表示不履行以物抵债协议的情况下，原告应当就原债权债务关系进行起诉。三、原告魏邦珍并不享有以房抵款的权利。首先，“以房抵款”顾名思义，就是用房子的所有权来抵消应付的款项。因此，在达成以房抵款协议后，债权人应当是向债务人主张房屋的所有权。就本案而言，中信物业公司与二建公司履行以房抵款协议，应当是二建公司要求中信物业公司将案涉房屋过户登记或者交付至其名下，而不是要求中信物业公司支付工程款，或者要求中信物业公司将售房款支付给二建公司。其次，在中信物业公司与二建公司达成仲裁调解书后，二建公司申请强制执行时并没有向中信物业公司主张案涉房屋的所有权，而是要求中信物业公司支付工程款。在双方达成的执行和解协议中，二建公司也是要求中信物业公司将房屋出售后所得售房款用于支付工程款。从上述材料可以看出，二建公司并没有向中信物业公司主张案涉房屋的所有权，也没有要求中信物业公司将案涉房屋交付给二建公司，也即并没有要求中信物业公司履行仲裁调解书中的以房抵款条款。最后，原告的“以房抵款”权利承继于二建公司。在二建公司放弃以房抵款权利以后，原告自然也就不再享有以房抵款的权利。四、原告及二建公司辩称的以房抵款已经完成不符合事实。不动产的转移应当以登记为生效要件。本案即使存在以房抵款，也应当以房屋的转移登记作为协议履行完毕的要件，而原告与中信物业公司既没有签订商品房买卖合同，也没有进行登记备案，不符合不动产交付的条件，也不符合以房抵款协议已经履行完毕的法律要件。五、即使存在两份商品房买卖合同的情况下，合同履行的顺序问题。本案的案涉房屋即使存在两份足以引起物权变动的商品房买卖合同，那么根据安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第三条的规定，本案中第三人的权利优先于原告。已经进行网签备案的，其合同履行顺序优先于未进行网签备案的，亦优先于合法占有的。本案中案涉房屋张**平已经进行了网签备案，魏邦珍未进行网签备案，因此张**平的权利保护应当优先于魏邦珍。六、中信物业公司已不具备继续履行合同的能力。案涉房屋已经被案外人卢一平查封冻结，目前无法办理房屋产权转移登记手续。同时，中信物业公司已就案涉房屋与第三人签订商品房买卖合同并且已经备案，因此中信物业公司已经没有能力继续履行与原告签订的所谓的商品房买卖协议，属于客观上履行不能。综上，之所以出现中信物业公司在以房抵款给原告以后又出现将案涉房屋出售给第三人的情形，其根本原因在于二建公司，因为二建公司的仲裁调解书的强制执行阶段没有主张就案涉房屋进行以房抵款。现在原告在起诉中信物业公司，并要求宣告第三人的买卖合同无效，不符合事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：碧水家园小区由中信物业公司开发建设，承建方为二建公司，建设过程中因中信物业公司拖欠工程款，二建公司向合肥市仲裁委申请仲裁，双方调解，2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。四、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五、中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年9月1日，二建公司和中信物业公司达成和解协议，确认中信物业公司自愿将碧水家园4号楼全部74套可售房屋“以房抵款”支付给二建公司作为工程款，中信物业公司将以自己的名义对该商品房按二建公司的指定（指定价格、指定对象）对该74套房屋进行销售。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼对外销售我方会全力配合。” 中信物业公司将上述房屋抵付给二建公司后，二建公司将其中的49套房屋抵付了三位实际施工人的工程款，其中王家宗13套，徐从银4套（包括案涉4#楼1701室），卢一平32套。 徐从银与魏邦珍系夫妻关系。2015年5月28日，中信物业公司作为甲方，二建公司作为乙方，魏邦珍作为丙方，三方签订了协议书一份，约定：一、甲方欠乙方工程款，甲方将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给乙方。二、乙方欠丙方消防管道款，丙方与甲方同意签订商品房买卖合同约定甲方将其开发的碧水家园4号楼1701室一套商品房出售给丙方，三方就上述款项的抵付签订本协议。甲方将该房出售给丙方，面积为98.52平方米，单价为6955元每平方米，总价款685207元。丙方上述购房首付款不需支付给甲方，由乙方将其所欠丙方的消防管道款与丙方的购房款予以抵付。乙方给付丙方购房款后，与甲方办理所欠工程款的抵付手续。本协议签订后十日内，甲方开具金额为685207元的购房款发票给丙方。乙方开具金额为685207元的工程款发票给甲方。丙方将消防管道款发票开具给乙方（已开）。4号楼具有商品房预售许可证书，丙方购买后可办理登记备案手续。办理产权登记的相关费用由丙方自行承担。 原告于2015年4月入住本案房屋，并按时交纳水电燃气及物业费用，有安徽骄阳物业管理有限公司出具的证明为证。但实际由于中信物业公司经营已陷入瘫痪状态，无力完成综合验收以及交纳相关税费等，造成了长期入住该楼房的人员无法办理产权证，人民网领导留言板上相关人员投诉，庐阳区政府给予了相关正式回复。 黄河与中信物业公司因民间借贷存在债权债务关系。2018年7月，中信物业公司将案涉房屋再次出售给张**平，用售房款偿还所欠黄河的债务。2018年7月3日，中信物业公司与张**平签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋以每平方米7155元、总金额为704910元的价款出售给张**平，并办理了备案，同时指示张**平将上述购房款支付给黄河。张**平购房前未到现场查看房屋。 以上事实，有魏邦珍提交的仲裁调解书、和解协议、抵押登记证、执行案件结案审批表、协议书、民事判决书、物业证明、缴费凭证，二建公司提交的人民网领导留言板截图、回函、情况说明，张**平提交的民事调解书、债权转让协议、执行裁定书、认购备案确认单、商品房买卖合同、委托书、交易清单，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，中信物业公司与二建公司在（2010）合仲字第084号调解书中已经确认中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付拖欠二建公司的工程款。之后，双方在执行和解协议中约定中信物业公司以自己的名义按二建公司的指定（指定价格、指定对象）对该74套房屋进行销售。随后，二建公司将案涉房屋抵付了实际施工人徐从银的工程款，徐从银指定该房屋登记在魏邦珍名下，并由魏邦珍、二建公司、中信物业公司签订三方协议。张**平在庭审中申请对三方协议的形成时间进行鉴定，本院认为，无论该三方协议是否为后期补签，或者说不论有无三方协议，现在的实际居住人即魏邦珍是基于二建公司享有的以房抵债的权利而延续的权利，也就是二建公司作为前一手房屋受让人的权利应当由魏邦珍继续享有。 关于后一手商品房买卖合同即张**平与中信物业公司之间的《商品房买卖合同》的效力问题，本院认为，张**平支付的购房款远低于2018年市场价格，不属于合理对价范围，且购买前未实地查看房屋，不符合常理，出卖人中信物业公司明知该房屋已抵付二建公司及实际施工人工程款，仍再次出售给张**平，双方具有恶意串通损害魏邦珍合法权益的情形，本院确认该合同无效。 对于魏邦珍要求判令中信物业公司继续履行与魏邦珍签订的碧水家园4#楼1701室商品房买卖协议，将涉案房屋过户至魏邦珍名下的诉讼请求，本院予以支持。二建公司已经履行了配合办理购房款抵付工程款手续义务，对于魏邦珍要求二建公司履行过户义务，本院不予支持。对于魏邦珍要求撤销网签备案的主张，不属于民事案件处理范围，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告合肥中信物业有限公司与第三人张**平签订的商品房买卖合同无效； 二、被告合肥中信物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内配合原告魏邦珍将合肥市庐阳区碧水家园4栋1701室房屋过户至原告魏邦珍名下； 三、驳回原告魏邦珍的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计5326元，由被告合肥中信物业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十二月三十日 书记员 阮晓艳 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。