广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初6247号原告（反诉被告）：广州市林李物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇兴业大道东1号1栋2C13，统一社会信用代码，统一社会信用代码91440113058906470B。法定代表人：林亿豪，职务总经理。委托诉讼代理人：罗苑锋，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚冰，广东南国德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州高益工程有限公司，住所地广东省广州市南沙区大涌乐昌三街60号202房，统一社会信用代码91440101MA5CM37A11。法定代表人：王立江，职务总经理。被告：王立江，男，1975年12月16日出生，汉族，住湖南省东安县，两被告共同委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市林李物业管理有限公司（以下简称林李公司）与被告（反诉原告）广州高益工程有限公司（以下简称高益公司）、被告王立江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。林李公司的委托诉讼代理人罗苑锋、梁楚冰，高益公司、王立江的共同委托诉讼代理人林闻娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林李公司向本院提出诉讼请求：1.高益公司向林李公司支付从2020年6月10日起至2020年10月20日止的租金912484元（按210000元÷30天/月×21天+210000元×3个月+210000元÷31天/月×20天计算，林李公司只主张支付912484元）及逾期支付上述租金的违约金（2020年6月至2020年10月分别以147000元、210000元、210000元、210000元、135484元为基数，从当月6日起计算至实际清偿之日止，按每日8‰的标准计算）；2.高益公司向林李公司支付从2020年2月1日起至2020年4月30日止的租金630000元（按210000元/月×3个月计算）及逾期支付上述租金的违约金（以每月拖欠的租金210000元为基数，从当月6日起计算至实际清偿之日止，按每日8‰的标准计算）；3.高益公司承担修复租赁物业区域下陷、开裂、沉降的费用200000元（以鉴定数额为准）；4.高益公司承担林李公司为保全证据所支出的公证费10000元；5.高益公司向林李公司支付从2020年2月1日起至2020年2月29日的水费456元、从2020年10月1日起至2020年10月15日止的水费754.62元、从2020年7月1日起至2020年7月31日的电费19929.77元、从2020年8月1日起至2020年8月31日的电费15688.98元、从2020年9月1日起至2020年9月30日的电费15837.4元、从2020年10月1日起至2020年10月20日的电费9755.55元，合计水费1210.62元、电费合计61211.7元；6.王立江对高益公司的上述债务承担连带清偿责任；7.本案受理费、保全费、鉴定费由高益公司、王立江承担。事实和理由：林李公司和高益公司于2020年1月19日签订《物业租赁合同》，约定高益公司向承租林李公司位于广州市南沙区东涌镇励业路33号的物业。双方约定从2020年5月1日起至2023年1月31日止，每月租金为210000元，高益公司应于每月5日前以转账形式支付当月租金，按林李公司实际缴纳给供水供电部门的单价标准向林李公司支付水电费。高益公司逾期支付租金和水电费的，每逾期一天按照拖欠金额的8%向林李公司支付滞纳金。王立江出具担保函承诺对该合同的债务承担担保责任。现高益公司拖欠租金，违反了合同约定，王立江作为担保人依法应承担连带清偿责任。高益公司辩称，涉案的租赁物业原用于生产化学用品，高益公司不具备相应的资质，根据《中华人民共和国安全生产法》第四十七条的规定，双方签订的合同无效。不同意林李公司的诉讼请求，对林李公司诉请各项费用的计算标准均有异议。其中，双方虽然约定承租的面积为18220.6平方米，每月租金为210000元，但由于林李公司未搬走涉案场地的化学物品储藏罐，导致高益公司只能使用其中的4069.2平方米，且2020年5月1日前是免租期，高益公司不需要支付租金。另外，林李公司请求计付的违约金标准过高，应予以调整。对于修复的费用，开裂下陷是因地面长期下陷造成的，并非高益公司造成，故不同意支付修复费用，也不同意支付相应的证据保全的费用。关于水电费的问题，高益公司于2020年8月2日搬迁，要求林李公司次日办理场地交接的手续，因林李公司不予配合，导致无法核定高益公司搬离时水电表的读数，林李公司应承担相应的责任。因此，高益公司确认没有交纳2020年7月的电费，同意在水电押金中扣除。王立江辩称，同高益公司的答辩意见一致。如高益公司应承担责任，王立江同意承担连带责任。高益公司向本院提出反诉请求：1.林李公司向高益公司赔偿卫生间的修复工程费用35000元、地磅建造费用47000元、环境评估费用15000元、环境调试费用6500元、安装公司招牌费用6121.61元，以上共计109621.61元；2.本案诉讼费由林李公司承担。事实和理由：高益公司向林李公司承租涉案物业用于经营石材、沙土、建筑余泥等材料加工和运输之用。由于林李公司出租时并未搬走租赁物业1、2号厂房中放置的化学物品储存罐，导致高益公司被安监部门要求停业。高益公司要求林李公司将化学物品储存罐搬走，但林李公司一直拖延。因此，将场地交还给林李公司，林李公司应赔偿高益公司为生产投入的相关费用。林李公司辩称，高益公司是因为施工噪音扰民，因环保原因被安监部门要求停业的。化学物品储存罐放置在1号厂房，对高益公司生产是不影响的。高益公司提出要搬迁化学储存罐，林李公司已积极处理。由于疫情的原因，林李公司没有办法找到专业公司搬迁上述设施。后来，根据安监部门的要求，委托专家进行论证，2020年8月15日出具论证意见，同意拆除的方案。租赁物中的化学储存罐已于2020年12月7日拆除完毕。王立江陈述称，同意高益公司的意见。本院经审理认定事实如下：2020年1月19日，林李公司（为甲方）和高益公司（为乙方）签订《物业租赁合同》，约定：“第一条租赁物情况应乙方要求甲方有权将座落在广州市南沙区东涌镇励业路33号(房产证号为：粤房地权证穗字第××、04××78、04××73、04××72、04××65、04××58号）的物业按现状出租给乙方合法使用,用于经营石材、沙土、建筑余泥等材料加工和运输等用途（以下简称‘租赁物业’）；乙方不得将租赁物业用于废品/垃圾回收等行业（不包括建筑物的余泥、沙石等物品）。乙方同意按现状承租上述租赁物业并自行承担经营期间的一切风险。第二条租期及租金本合同租赁期限为十年,即自2020年2月1日至2030年1月31日。其中免租期为三个月，即免租期为自2020年2月1日起至2020年4月30日止。费用收取标准：起始月的不含税月租金为人民币210000元，且每3年递增10%。2020年2月1日至2020年4月30日，租赁期内，如因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方除应向甲方全额补交该期间的场地占用费共计630000元外，还需按本合同第九条第(二）款第6项的约定承担赔偿责任。2020年5月1日至2023年1月31日每月租金为210000元。本合同签订后，乙方须于每月5号前以转账形式向甲方支付当月的租金。第三条押金1.乙方需在合同签订后5个工作日内向甲方缴纳租赁押金和首月租金，标准为三个月的租金标准作为租赁押金为630000元,乙方之前己交付的210000元定金在签订本合同时转成押金。首月租金为210000元，合计840000元。甲方在收齐押金后向乙方开具押金收据。2.水电押金50000元,乙方需在合同签订后5个工作日内向甲方缴纳。3.租赁期届满，乙方依约履行本合同约定的全部义务并向甲方结清全部费用（包括但不限于租金、其他费用、违约金等款项）后30个工作日内，甲方将上述押金一次性无息退还给乙方。甲方向乙方退还上述押金前，乙方应向甲方提交押金的收据原件及出示本合同正本。第四条其他费用水电费：由甲方代为向供水、供电部门缴纳。乙方应于每月5号前按下述标准向甲方缴费：水费和电费的单价以甲方实际缴纳给供水供电部门的单价为准。如政府部门对水电费有变动时，甲方根据实际情况有权对上述水电费的计算基数作相应调整。甲乙双方确认，上述水电费之收费标准未包含甲方向乙方开具相应发票所产生的税金。如甲方收取上述水费、电费时需要向乙方开具相应的水费、电费发票的，则由此产生的税金由乙方负担。第六条物业及附属设施的维护1.除本合同另有规定外，乙方应合理使用并爱护租赁物业及附属设施，并承担相应的维护、维修费用。因乙方保管不当或不合理使用，致使租赁物业及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如经甲方书面通知后，乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担，甲方有权从押金中扣除，不足部分由乙方补足。维修期内，造成乙方停止营业或其他损失的，由乙方自行承担。第九条违约责任(一）甲方违约责任1.甲方无法定理由而未按约定时间交付租赁物业的，租期及免租期相应延后；2.租赁期内，甲方未征得乙方书面同意而单方面解除合同，甲方应向乙方退还押金。此外，乙方有权要求甲方赔偿实际发生的、直接的损失（具体损失金额，由双方认可的、有资质的评估机构进行评估确定）。(二）乙方违约责任1.乙方逾期未按本合同规定向甲方按时缴足租金或/和有关费用（包括但不限于水电费、税金等）的，每逾期一天，乙方须按拖欠金额的8‰向甲方支付滞纳金。乙方补交租金或/和有关费用后，甲方仍有权根据前述约定按乙方逾期缴费的天数向乙方收取滞纳金。甲方有权根据实际情况决定以季度为周期，向乙方收取当季度的滞纳金费用。乙方应当根据甲方的书面要求，按期结清滞纳金。2.如乙方逾期未按本合同规定向甲方缴足租金或/和有关费用（包括但不限于水电费、税金等）超过5个自然日的（含第5天），甲方经提前2个自然日书面通知后有权对乙方作停止供应水电处理，直至乙方缴清所欠费用为止。如因此而造成乙方或任何人的一切损失，均由乙方负责赔偿，甲方概不承担任何责任；乙方逾期未缴足费用超过30个自然日的，视为乙方单方严重违约，乙方应当根据本条第6款承担相应的违约赔偿责任。6.乙方单方严重违约或无故擅自解除本合同，甲方有权立即解除本租赁合同，并对租赁物业采取停水、停电的措施。同时，甲方有权没收押金并自甲方提出解除租赁合同之日起15个自然日内收回租赁物业而无需给乙方任何补偿。此外，乙方还应立即履行以下义务及承担责任；第十三条通知送达1.本合同载明的地址及身份证住址均为各方有效通知送达地址。采取邮寄通知的，收件方应无条件接收，一经投递后视为己送达。2.—方变更通知送达地址或开户银行、账号的，应当在变更后7个自然日内，将新的地址或开户银行、账号通知另一方，接受通知的一方应当予以确认。因一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。3.甲方通知送达地址：广州市番禺区南村镇兴业大道1号；4.乙方通知送达地址：广州市南沙区大涌乐昌三街60号202房。”王立江向林李公司出具担保函，内容为：“本函为担保被担保方广州高益工程有限公司在贵司与被担保方于2020年1月19日签订的《物业租赁合同》(合同编号为：GDBY20200115)项下所负担的所有合同义务（包括但不限于：支付租金、税金、水费、电费、违约金、赔偿金等），为被担保方向贵司承担连带担保责任。本人自愿作为担保人，对被担保方履行的合同义务承担连带担保责任。担保期限：自双方签署上述租赁合同之日起计算至上述租赁合同约定的租赁期限届满后3年。本担保为无条件的、独立的、不可撤销的连带责任保证担保。”2020年2月2日，林李公司向高益公司交付了涉案的物业。交付时，涉案物业厂房内仍有原来设置的化学物品储存罐。履行合同过程中，高益公司已向林李公司支付合同约定的租赁押金630000元、水电押金50000元和一个月租金210000元。高益公司利用涉案物业进行生产经营。2020年4月23日，广州市南沙区应急管理局作出（穗南）应急现决〔2020〕HE0423A、HE0423B《现场处理措施决定书》，发现高益公司有下列违法违规行为和事故隐患：“1.动火作业使用乙炔，氧气瓶混放未分离有效距离；2.原化学品储罐未拆除且周边有动土、动火的作业；3.原生产车间（甲类）月24个反应釜化工生产装置、管道未有效拆除；4.化工现场涉及特殊作业（动火、动土）未按规范要求进行。”依据《中华人民共和国安全生产法》第六十二条第一款第（三）项的规定，作出责令上述工厂区域立即停止作业并进行整改。2020年5月5日，高益公司向林李公司发出《关于请求立即拆除厂区化工设备等设施的函》，要求对方三天内拆除涉案物业内的化学物品储存罐和管道。此后，高益公司多次向林李公司发函，催促对方尽快处理。由于林李公司一直没有拆除上述设施，高益公司于2020年8月3日向林李公司发出《解除合同通知函》，告知对方于2020年8月3日解除双方租赁合同，要求对方于2020年8月4日下午三点派员到现场办理场地交接事宜。该通知于2020年8月4日送达。2020年8月7日，高益公司向林李公司的约定送达地址邮寄涉案物业的钥匙，林李公司于2020年8月10日拒收，故该邮件于2020年8月12日被退回。2020年10月12日，高益公司又要将涉案物业的钥匙交付给林李公司，林李公司拒收。2020年10月20日，双方才实际办理了场地交接手续，但涉案物业内的化学物品储罐和管道等设施当时仍未被拆除。在本案诉讼过程中，林李公司向本院申请财产保全，请求对王立江名下共计价值567456元的财产进行查封、冻结或扣押，并提供浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具的担保金额为567456元的保单保函作为担保。本院于2020年8月24日以（2020）粤0115民初6247号民事裁定书裁定查封、扣押、冻结王立江名下共计价值567456元的财产。随后，本院于2020年10月21日向高益公司、王立江送达起诉状副本。林李公司提供了如下证据：1.（2020）粤广番禺第33630号公证书和公证费发票，证明现场现状。同时证明林李公司支付了公证费用10000元。2.涉案物业的水电费单据，证明涉案物业2020年2月1日至2020年2月29日的水费为456元，2020年10月1日至2020年10月15日的水费为754.62元，2020年7月1日至2020年7月31日的电费为19929.77元，2020年8月1日至2020年8月31日的电费为15688.98元，2020年9月1日至2020年9月30日的电费为15837.4元。高益公司称可以根据实际使用的数额来确认2020年2月的水费，但表示该公司已于2020年8月2日搬离涉案物业，对产生电费的原因不清楚。高益公司则提供支付凭证、银行回单等证据，拟证明地磅建造费用47000元、环境评估费用15000元、环境调试费用6500元、安装公司招牌费用6121.61元。双方均未提供证据证明水电表的使用前后的读数。经本院释明后，林李公司申请对开裂、下陷部位维修的方案和费用进行鉴定，但未对损坏形成原因申请鉴定。本院认为，林李公司和高益公司签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。《中华人民共和国安全生产法》第四十七条虽然规定“生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人”，但该规定是管理性的规定，并非强制性规定，故高益公司认为合同无效缺乏依据，本院对其主张不予采纳。关于租金的问题，合同约定从2020年2月1日起至2020年4月30日止为免租期，从2020年5月1日起开始收取租金。由于林李公司出租的厂房内有化学品储存罐等设施，广州市南沙区应急管理局已于2020年4月23日作出要求高益公司停止作业并进行整改的处理决定。高益公司向林李公司提出配合将原有的设施搬离，林李公司有义务满足对方的上述合理要求。化学品储存罐等设施未拆除搬迁，高益公司无法按要求整改，重新利用租赁物进行生产经营。虽然高益公司无法使用涉案租赁物进行生产经营，但该公司仍占用着涉案的租赁物，故在林李公司履行搬迁设备义务之前，应减收相应的款项。本院酌情确定按原租金的50%计算，高益公司按每月105000元的标准支付租金。由于林李公司经高益公司催告，未履行拆迁设备的义务，导致高益公司一直无法生产经营，高益公司租赁涉案物业的目的无法实现，故高益公司有权解除合同。按双方合同约定，邮寄通知一经投递后视为送达，故合同应于2020年8月3日高益公司发出解除合同通知时解除。解除合同后，高益公司未交还租赁物的，仍应按上述标准交纳占有使用费。2020年8月10日，林李公司虽然拒绝收取高益公司邮寄的租赁物业钥匙，但应视为高益公司交还场地，故占有使用费应计算至2020年8月10日。由于高益公司已预付2020年5月1日至2020年6月30日两个月租金210000元，故还应向林李公司支付2020年7月1日至2020年8月10日的租金和占有使用费，具体金额为138870.97元（按105000元/月×1月+105000元/月÷31日/月×10日计算）。关于违约金问题，由于高益公司已经预付了部分租金，而林李公司未能应高益公司的要求在合理期限内搬迁化学品储存罐等设施，导致高益公司无法生产经营，合同无法履行。林李公司未能全面履行其应负义务，而要求对方支付未付租金的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。另外，双方合同解除后，林李公司要求按双方合同支付违约金缺乏合同依据，本院不予支持。关于修复费用的问题，双方租赁区域下陷、开裂、沉降出现的原因均有争议，林李公司虽然申请对修复方案和修复费用进行鉴定，但不申请对形成下陷、开裂、沉降的原因进行鉴定，不能证明上述状况是高益公司造成的。林李公司应承担对其不利的法律后果，本院对林李公司的相应诉讼请求不予支持。为避免额外产生诉讼费用，本院对林李公司要求对修复方案和修复费用的申请不予接纳。关于支付公证费的问题，公证费用是林李公司自行收集证据产生的费用，并非高益公司导致的损失。林李公司要求支付该项费用缺乏事实依据，本院不予支持。关于水电费的问题，在占用涉案物业期间，高益公司应支付相应的水电费。高益公司未提供证据证明其已支付2020年2月1日至2020年2月29日的水费。因此，本院对林李公司要求支付的2020年2月1日至2020年2月29日期间的水费、2020年7月1日至2020年8月10日的电费予以支持。由于双方均未提供使用前后水电表的读数，故2020年8月的电费根据使用的时间按比例分摊。具体应支付的水费数额为456元，电费数额为24990.73元（按19929.77元+15688.98元/月÷31日/月×10日计算）。关于连带责任的问题，王立江签署了担保函，也同意对高益公司应承担的上述义务承担连带责任，本院予以照准。本院对林李公司请求由王立江承担连带责任的诉讼请求予以支持。关于赔偿修复、建设、安装费用、环境评估费、调试费用的问题，高益公司租赁使用有义务了解涉案场地是否能直接用于经营石材、沙土、建筑余泥等材料加工和运输等用途。在租赁物业尚有化学物品储存罐等设施，不能进行相关生产经营的情况下，高益公司进行投入资金进行建设，因此扩大的损失，应由其自行承担。另外，高益公司未能提供证据证明进行了卫生间的修复工程，应承担不利的法律后果，其相应主张缺乏事实依据。因此，对高益公司的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州高益工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）广州市林李物业管理有限公司支付138870.97元；二、被告（反诉原告）广州高益工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）广州市林李物业管理有限公司支付从2020年2月1日起至2020年2月29日止的水费456元、从2020年7月1日起至2020年8月10日止的电费24990.73元；三、被告王立江对被告（反诉原告）广州高益工程有限公司的上述支付义务承担连带责任；四、驳回原告（反诉被告）广州市林李物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州高益工程有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费44450.28元（本诉受理费39847元、反诉受理费1246元、保全费3357.28元），由原告（反诉被告）广州市林李物业管理有限公司负担38176.69元（本诉受理费36161元、保全费2015.69元），被告（反诉原告）广州高益工程有限公司、被告王立江负担6273.59元（本诉受理费3686元、反诉受理费1246元、保全费1341.59元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  陈志强人民陪审员  梁小红二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  成涵真