北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初620号原告：乐视网信息技术（北京）股份有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘延峰，经理。委托诉讼代理人：李纪丹，男，1985年8月6日出生，乐视网信息技术（北京）股份有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘昊天，北京市金格律师事务所律师。被告：浙江中泰创展企业管理有限公司，住所地浙江省湖州市广源路328号1幢130室。法定代表人：邱晓健，执行董事。委托诉讼代理人：高鹏娟，北京市保利威律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，北京市保利威律师事务所律师。第三人：北京宏城鑫泰置业有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号3号楼1501室。法定代表人：刘丰选。原告乐视网信息技术（北京）股份有限公司（以下简称乐视网公司）与被告浙江中泰创展企业管理有限公司（以下简称中泰创展公司）、第三人北京宏城鑫泰置业有限公司（以下简称宏城鑫泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐视网公司的委托诉讼代理人李纪丹、刘昊天，被告中泰创展公司的委托诉讼代理人高鹏娟、王蕾到庭参加诉讼。第三人宏城鑫泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。乐视网公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2019）京03执异383号《执行裁定书》，确认乐视网公司作为合法承租人有权继续按照原租赁协议约定的价格和条件继续承租北京市朝阳区姚家园路105号3号楼不动产，直至原租赁协议到期终止。2.停止腾退乐视网公司承租的北京市朝阳区姚家园路105号3号楼不动产。3.确认乐视网公司与宏城鑫泰公司之间租赁协议及补充协议合法有效。4.中泰创展公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月7日，北京市第三中级人民法院根据（2017）京03执646号执行裁定书，要求乐视网公司从北京市朝阳区姚家园路105号乐融大厦腾退，以进行后续该房产的拍卖。但是乐视网公司并非该案件的被执行人，乐视网公司与宏城鑫泰公司早在2013年12月即签署了《宏城鑫泰办公楼租赁合同》，承租了宏城鑫泰公司名下房产（即北京市朝阳区姚家园路105号乐融大厦）中的房屋，房屋租期从2014年至2036年6月30日，此后我方与宏城鑫泰公司签订了若干补充协议，将租赁面积扩大至15047.91平方米。乐视网公司与宏城鑫泰公司之间依法签订租赁协议，协议已生效且尚未到期，双方一直在依约履行过程中，双方之间的承租关系合法有效，受到法律保护。依据《合同法》第229条规定，无论该房产的所有权是否发生变更，乐视网公司均有权继续按照原租赁协议约定的价格和条件继续承租，直至租赁协议到期终止。三中院383号执行裁定错误地否定了本案租赁合同的性质，以租金的支付方式为抵偿欠款来否定本案房屋租赁合同性质，属于事实认定错误。该租赁合同签订于2013年，2016年7月续签租赁合同，租赁期限至2036年6月30日，租期为20年，早于三中院执行案件立案的时间即2017年8月8日。综上：1.租赁关系早已存续，且始终存续；2.乐视网公司一直在正常支付租金，但到了2017年出租人的财务恶化，无力归还欠款，同意用租金抵偿债务，时间早于抵押登记时间、法院查封时间；3.涉案大厦办公人数1100，本案涉及公司经营的重大利益、员工权益及社会稳定；4.乐视网2014至2018年的年报中，均连续记载了办公地址为涉案场所，连续性记载乐视网承租了宏城鑫泰公司房产以及对应租赁费的金额及年度的变化情况，乐视网公司与宏城鑫泰公司之间的租赁关系由来已久、持续存在。乐视网公司在租赁期间物业费和水电费的交纳均清楚准确。中泰创展公司辩称，一、乐视网公司与宏城鑫泰公司签署的一系列租赁协议系恶意串通的结果，租赁协议约定的租金严重偏低，且以租金折抵欠款，名为租赁实为抵债。（一）乐视网公司与宏城鑫泰公司签订的《补充协议》约定的租金明显严重偏低，背离了正常的租金水平。中泰创展公司于2016年10月份也向宏城鑫泰公司了解了该标的是否有租赁情况，宏城鑫泰公司告知中泰创展公司涉案房屋并无任何租赁。（二）乐视网公司与宏城鑫泰公司的租赁关系其名为租赁，实为抵债，其提出有权继续承租涉案房屋的请求应不予支持。首先，宏城鑫泰公司与乐视网公司之间的债权债务关系并没有相应的证据予以佐证，也未经法院等司法机关确认，并不能形成有效抵销债权。其次，乐视网公司与宏城鑫泰公司的股东均为乐视控股（北京）有限公司，且受同一个实际控制人贾跃亭及其相关人员控制，故而存在制作虚假的租赁合同、伪造虚假的债权记录、通过虚假的债权抵销方式损害债权人（抵押权人）的利益的情形。（三）乐视网公司与宏城鑫泰公司就涉案房屋签署的相关租赁协议实际为承租人与出租人恶意串通，租赁协议前后内容矛盾，不能证明双方存在真实的租赁关系。二、乐视网公司与宏城鑫泰公司签订的案涉房屋租赁合同不能认定为在抵押设立之前签订，更是不能认定早于法院查封时间。三、乐视网公司提供的证据无法证明有关涉案房屋租赁合同的实际履行情况的真实性。（一）乐视网公司提供的有关房租的发票无法证明租赁合同关系的真实性。（二）乐视网公司并未提供其实际占有使用涉案房屋所应缴纳的物业费及水电费等费用的证据。乐视网公司提供的水、电、物业等发票，根据2016年7月签署的租赁合同的约定，物业、水电费等费用应另行与物业公司签署协议约定。乐视网公司仅仅有转账凭证，没有发票，也没有相应的水电、物业费的缴费通知及合同，其并不能证明其支付的是涉案房屋的水电费及物业费。综上，乐视网公司和宏城鑫泰公司签订的有关涉案房屋的租赁协议不足以被认定为在申请人取得抵押权前签署，且上述租赁合同是由同一控股股东控股的关联公司出租人与承租人以明显不合理的低价、恶意串通签署的。乐视网公司对涉案房屋的租赁权，是乐视网公司对中泰创展公司行使其权利恶意设定的障碍。经本院合法传唤，宏城鑫泰公司未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、中泰创展公司与宏城鑫泰公司抵押权案的相关情况。中泰创展公司与宏城鑫泰公司签订《抵押协议》，宏城鑫泰公司以其所有的北京市朝阳区姚家园路105号3号楼1-14层房产向中泰创展公司设立抵押。2006年11月23日，中泰创展公司取得证明权利事项为抵押权的《不动产登记证明》。此后，宏城鑫泰公司担保之债权未能如期清偿。中泰创展公司持已生效的公证债权文书向北京市高级人民法院申请执行。北京市高级人民法院指定北京市第三中级人民法院予以执行。2017年8月8日，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03执646号执行裁定书，查封、拍卖、变卖宏城鑫泰公司名下位于北京市姚家园路105号3号楼1-14层的不动产。乐视网公司不服上述执行裁定书，向北京市第三中级人民法院提出书面异议，认为其系合法承租人，请求法院终止将其自北京市姚家园路105号3号楼1-14层清退的行为。为此，北京市第三中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）京03执异383号民事裁定书，认为“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。本案中争议焦点为：案外人乐视网公司与宏城鑫泰公司签订的房屋租赁合同及补充协议是否具有阻却本院从乐融大厦清退案外人的效力。首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则为了收取租金。本案中，从案外人乐视网公司与宏城鑫泰公司签订的房屋租赁合同及补充协议性质看，双方虽然以房屋租赁合同名义签订合同，但是根据合同约定内容及条款可以显示，该协议系名为租赁合同实际是双方基于债权债务关系产生的抵偿欠款行为，其实质是以房屋租金抵偿欠款。因此，该合同性质不能认定为房屋租赁合同。其次，案外人乐视网公司依据租赁合同及协议要求中止本院从乐融大厦清退案外人的主张，鉴于其依据的上述合同并不能认定为房屋租赁合同，故其主张并无法律依据，对其异议请求本院不予支持。”并裁定驳回乐视网公司的执行异议请求。乐视网公司不服（2019）京03执异383号裁定，提起执行异议之诉，即为本案纠纷。二、乐视网公司主张的房屋租赁情况及房租交纳情况。1、租赁合同及补充协议的相关内容。2016年7月，宏城鑫泰公司作为出租方、甲方，乐视网公司作为承租方、乙方，签订《宏城鑫泰办公楼租赁合同》，由乐视网公司承租宏城鑫泰公司所有的北京市朝阳区姚家园路105号3号楼，同时约定：2.1租赁期限共20年，自2016年07月01日起至2036年6月30日止包括首、尾日期在内。乙方应在租赁期限持续地拥有租赁标的的使用权，并应按照本合同的约定使用租赁标的。2.2在甲、乙双方签订本合同当日但最迟不晚于（2016）年（6）月（30）日，甲方应按照本合同约定及附件一的约定的交付状况向乙方交付租赁标的。甲方应在向乙方提前发出的书面通知中写明交付的日期（“交付日”）。双方确认，本合同签订生效后的，2016年7月1日交付日即为租赁起始日。如乙方在租赁期限内需增加租赁面积，乙方需按甲方需求增加出租面积，增加的租赁面积交付日为乙方通知甲方后30个工作日内。3.1在租赁期限内，乙方每半年支付一次租金（以下简称租赁付款期）。……乙方应于每次双方核算后的10日内支付相应的租金……对租赁期限内每年度的每日租金标准双方另行签订补充协议约定。3.5租金计算方式为：1）年租金＝日租金单价＊租赁面积＊365天；2）月租金=年租金/12个月。该租金包括大厦广告位、一楼大厅及电梯、一楼大厅前台使用的费用。3.6双方确认，2016年租赁面积为12000平米，此后每年的租赁面积均不低于该面积，各年度具体租赁面积双方可另行签订补充协议约定。乙方对本租赁标的物的在租赁面积范围内的具体租赁的层数及楼层不限，由甲方与乙方协商选择。且如乙方在租赁期限内有超出各年所确认的具体租赁面积的需求，包括但不限于增加租赁面积，甲方在该租赁标的可选择的范围内（除甲方自用或已对外出租外），需按双方确定的当年度的日租金标准条件优先满足乙方的租赁需求，双方不再另行签署租赁协议，如有增加的租金费用，双方按实际增加的租赁面积计算并随下一个租赁付款期一并支付。2017年7月，宏城鑫泰公司作为出租房、甲方，乐视网公司作为承租方、乙方，签订《补充协议》，对各年度的租赁面积、各年度租金标准进行了约定，同时约定：“1、根据原协议第3.1条，双方确认，各年度的租金支付标准如下；（1）自2016年07月01日起至2016年12月31日止，每日租金为人民币1.87元/平方米/天；……（21）自2036年01月01日起至2036年6月30日止，每日租金为人民币15.8元/平方米/天。2、根据原协议第3.5条、3.6条及本协议第1条的约定，各年度所租赁的面积及应支付的具体租赁标的租金如下：（1）自2016年07月01日起至2016年12月31日止，具体租赁标的租金总计：4131786.24元；……（21）自2036年01月01日起至2036年6月30日，租赁面积为15047.91平方米，具体租赁标的租金总计：42796256.04元。以上，总计：1166539736元。3、对于租赁标的展厅（房间位置101及二层部分空间），租赁面积为700平方米，双方约定各年度的租赁标准如下：（1）自2018年01月01日起至2019年12月31日止，每日租金为人民币9.15元/平方米/天；……（10）自2036年01月01日起至2036年6月31日止，每日租金为人民币13.02元/平方米/天；以上，租金总计：51122383.08元。4、本协议约定的租赁标的的总租金合计为：1166539736.00元＋51122383.08元＝1217662119.08元。6、自2018年1月1日起，甲方自用或出租给其关联公司使用的面积不超过2000平方米，所在层数为6层所有房间（包含房号701、702、703、705、706、707、708、709）及13层部分房间（仅包含房号1601、1602及1606）共1948.83平方米，除以上明确的面积（1948.3平方米）及层数房间外，除本协议约定外的其他面积及房间均纳入乙方实际租赁面积内。7、根据原协议的约定及乙方的实际履行，乙方已向甲方交纳自2016年的租金共计2365893.12元，即，至2036年6月30日，乙方预计还应向甲方交纳的租金总计为1215296225.6元。8、因宏城鑫公司、乐视控股（北京）有限公司、乐视云计算有限公司、乐视网公司于2017年7月签署了《债权转让与债务转移协议》，根据此协议，乐视网对宏城鑫泰的应收款债权为366436090.30元。9、甲乙双方一致同意，乐视网公司对宏城鑫泰公司所享有的366436090.30元应收款债权与乐视网公司对宏城鑫泰公司因原协议所产生或预计产生的应缴纳的租金在366436090.30元额度范围内相互抵销，即乐视网公司对宏城鑫泰公司预计应付未付的租金由1215296225.96元变为848860135.66元10、根据本协议第8条及第9条的约定，双方计算抵销的租金额度所对应的租期范围自2016年10月至2025年1月10日，本协议第9条双方抵销额度范围外的租金金额，即848860135.66元，如至2025年1月10日后的第一个月内，甲方仍对乙方负有其他债务的，甲方同意，不管其债务是否已到期，乙方均有权选择以甲方对乙方的该债务抵销部分租金或以现金支付。如乙方以现金形式支付的，甲方应在乙方付款前向乙方出具合法有效的增值税专用发票，否则，乙方有权拒绝支付相应的租金。”2017年12月31日，宏城鑫泰公司作为出租方、甲方，乐视网公司作为承租方、乙方，签订《补充协议（二）》，其中约定：“1、根据原协议第3.6条及补充协议第9条约定，双方确认，乐视网公司对宏城鑫泰公司预计应付未付的租金为848860135.66元；2、因宏城鑫泰公司、乐视控股（北京）有限公司、乐视网公司于2017年12月签署的《债权转让协议》，根据此协议，乐视网对宏城鑫泰的应收款债权为187044174.24元。即：截至本协议签署时，宏城鑫泰应向乐视网支付187044174.24元。根据原协议第3.6条及补充协议第9条约定，甲乙双方一致同意，乐视网公司对宏城鑫泰公司所享有的187044174.24元应收款债权与乐视网公司对宏城鑫泰公司因原协议及补充协议所预计产生的应缴纳的租金在187044174.24元额度范围内相互抵消，即乐视网对宏城鑫泰公司预计应付未付的租金由848860135.6元变为661815961.42元。3、双方根据宏城鑫泰大厦展厅（房间位置101及二层部分空间）目前的装修现状，协商确认，该展厅的装修费用中的2000000元由乙方分摊，亦即，计入双方租金的抵扣，即，乐视网对宏城鑫泰应付未付的租金由661815961.42元变为663815961.42元。3、根据补充协议第9条及本协议第2条的约定，双方计算抵销的租金额度所对应的租期范围自2016年10月至2025年1月10日，延长为2016年10月至2028年1月10日，本协议第3条双方抵销额度范围外的租金金额，即663815961.42元。如至2028年1月10日后的第一个月内甲方仍对乙方负有其他债务的，甲方同意，不管其债务是否已到期，乙方均有权选择以甲方对乙方的该债务抵消部分租金或以现金支付。如乙方以现金形式支付的，甲方应在乙方付款前向乙方出具合法有效的增值税专用发票，否则乙方有权拒绝支付相应的租金。”2、乐视网公司递交的关于抵销租金债权来源的相关证据乐视网公司为证明其对宏城鑫泰公司存在债权，向本院递交2017年7月宏城鑫泰公司、乐视控股（北京）有限公司、乐视网公司、乐视云计算有限公司签订的《债权转让与债务转移协议》。为证明其中债权的来源，乐视网公司递交了北京八大处房地产开发集团有限公司签订的《增资及股权转让框架协议》、《乐视云计算技术服务合同》。2017年12和15日重庆乐视小额贷款有限公司与乐视网公司、宏城鑫泰公司签订的《债权转让协议》。2017年12月31日乐视网公司、乐视控股（北京）有限公司与宏城鑫泰公司签订的《债权转让协议》。乐视网公司庭审中承认宏城鑫泰公司、乐视控股（北京）有限公司、乐视网公司、乐视云计算有限公司、重庆乐视小额贷款有限公司之间存在关联关系。3、乐视网公司为证明其实际租赁办公地址，向法院提供的证据。2013年12月25日，宏城鑫泰公司与乐视网公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为12个月，租赁面积为2000平方米。合同中未约定租赁的层数、房屋等具体内容。此后，宏城鑫泰公司与乐视网公司签订《2015房租补充协议》，其中约定2015年1月至11月租赁面积期间为5920.45平方米，12月租赁面积为5728.45平方米，其中亦未标明租赁的具体楼层及房屋。此外，双方还订有《2016房租补充协议》，其中写明，2016年1月至4月期间租赁面积为6377.01平米，2016年5月至12月期间为3742.56平方米。协议中亦未表明租赁楼层与房屋。乐视网公司为证明其自2014年开始实际在乐视大厦办公，递交乐视网2014年度至2018年度报告之摘要，其中公司办公地址均为北京市朝阳区姚家园路105号3号楼。其中2014年至2017年之年度报告均写明办公地址位于大厦16层，2018年之年度报告写明办公地址位于大厦15层。乐视网公司递交《北京市房屋租赁登记备案表》用以证明其实际租赁本案诉争房产，备案表中写明出租方为宏城鑫泰公司，承租方为乐视网公司，收件日期为2019年8月7日，备案日期为2019年8月8日。乐视网公司递交了租赁期间的物业费、水电费交纳凭证，以证明其实际租赁房屋，但物业费与水电费的交纳记录不连续、不完整。上述事实有《执行裁定书》、《抵押协议》、《不动产登记证明》、《宏城鑫泰办公楼租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《房屋租赁合同》、《2015房租补充协议》、《2016房租补充协议》、《北京市房屋租赁登记备案表》、《债权转让与债务转移协议》、《债权转让协议》、《增资及股权转让框架协议》、《乐视云计算技术服务合同》及开庭笔录在卷佐证本院认为：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。乐视网公司作为租赁人对作为执行标的北京市朝阳区姚家园路105号3号楼1-14层提出书面异议，其执行异议已被（2019）京03执异383号裁定驳回。现其不服该裁定，向人民法院提起诉讼，符合法律规定。乐视网公司系适格原告，其有权提起本案诉讼。乐视网公司称其自2014年开始与宏城鑫泰公司形成租赁合同关系。但其提供之租赁合同中仅有租赁面积，并无具体租赁层数与具体租赁房屋编号。乐视网公司亦未就租赁面积的变化提供合理解释。同时，乐视网公司提供的《2016房租补充协议》与《宏城鑫泰办公楼租赁合同》及补充协议之间就2016年6月至12月期间的租赁面积、租金标准等均存在较大差异。乐视网公司虽为证明上述合同已经实际履行，提交了年度报告摘要作为证据。但年度报告摘要中写明办公地址位于北京市朝阳区姚家园路105号3号楼15层、16层。本案执行标的为1-14层。乐视网公司亦未能就层数问题做出合理解释。乐视网公司虽递交其交纳物业费、能源费的相应证据，但其提供的交纳记录不连贯、不完整，且其提交的同年度不同月份之间的物业费交纳记录中物业费金额均不一致，亦未能提供物业服务合同等证据对物业费的收费标准、收费面积、交纳方式予以证明。乐视网公司虽提交《北京市房屋租赁登记备案表》作为证据，用以证明其租赁之房屋已经实际备案。但其备案申请递交于2019年8月7日。此时（2019）京03执异383号裁定已经做出，乐视网公司之执行异议申请已被驳回。该备案亦不具有对房屋占用使用情况的证明效力。综合上述分析，乐视网公司递交之证据尚不能证明其在法院查封涉案房屋之前，已经实际占有使用北京市朝阳区姚家园路105号3号楼1-14层。乐视网公司称其实际租赁涉案房屋至2036年，并以其对宏城鑫泰之债权抵销租金。乐视网公司提供《宏城鑫泰办公楼租赁合同》及补充协议作为证据，以证明其租赁关系。《宏城鑫泰办公楼租赁合同》中仅约定租赁期限与大致租赁面积，未约定租金交纳方式。而签订于一年之后的补充协议才对租金标准进行了约定。同时，协议对每年的租赁面积亦进行了约定并据此计算租金总额，直接以未发生之租金与债权进行抵销。《宏城鑫泰办公楼租赁合同》及补充协议之内容不符合常理。乐视网虽提供《债权转让与债务转让协议》、《增资及股权转让框架协议》、《乐视云计算技术服务合同》、《债权转让协议》等文件以证明其债权真实存在，但其仅提供协议内容，对协议之履行、债权确认的依据均未能举证证明。庭审中，乐视网公司亦承认宏城鑫泰公司、乐视控股（北京）有限公司、乐视网公司、乐视云计算有限公司、重庆乐视小额贷款有限公司之间存在关联关系，均为关联公司。综合上述分析，乐视网之现有证据尚不能证明其实际履行《宏城鑫泰办公楼租赁合同》及补充协议并实际交纳租金。综上，乐视网公司以租赁关系提出之执行异议缺乏事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回乐视网信息技术（北京）股份有限公司之全部诉讼请求。案件受理费6118281元，由乐视网信息技术（北京）股份有限公司负担（已交纳）。公告费560元，由乐视网信息技术（北京）股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 全奕颖审 判 员 潘 蓉审 判 员 邢 军二〇二〇年十二月三十日法官助理 张燕欣法官助理 冯 妍法官助理 陈 雁书 记 员 田亚男