广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7676号原告：广州市景东物业管理有限公司，住所地广州市越秀区万福路293号2132房。法定代表人：丁首波。委托诉讼代理人：李昌全，广东法海律师事务所律师。被告：林亮平，男，1986年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省平远县。委托诉讼代理人：张巧红，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。被告：宋丽彩，女，1970年9月23日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：梁美新，女，1969年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区。上列两被告委托诉讼代理人：彭勇、梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。第三人：广州市万福酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区万福路293号2132房。法定代表人：林亮平。委托诉讼代理人：张巧红，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。原告广州市景东物业管理有限公司与被告林亮平、宋丽彩、梁美新、第三人广州市万福酒店管理有限公司（以下简称万福酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人丁首波、委托诉讼代理人李昌全，被告林亮平、第三人共同委托诉讼代理人张巧红，被告梁美新及其委托诉讼代理人梁颖欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、三被告向原告支付三按一租363892元、2019年1月至3月租赁面积7000平方米的管理费105000元、2019年4月至6月租赁面积2000平方米的管理费30000元；2、三被告向原告支付上述费用的利息（以年利率4.35%计算，从起诉之日计至实际付清之日止）。事实和理由：2018年3月26日，原告与被告林亮平签订了广州市越秀区万福路293号文福大厦首层部分及3、4、5楼约5000平方米商场的租赁合同。2018年7月22日，原告与被告林亮平双方增加租赁一楼、二楼、夹层商场约2000平方米。根据租赁合同，被告林亮平应向原告支付三个月租金标准的押金及预付一个月租金共计1802400元。根据被告林亮平告知原告，其向被告宋丽彩、梁美新支付了2019年2月及12月的商场管理费70000元。根据租赁合同的约定，被告林亮平将上述款汇入被告宋丽彩、梁美新联名银行账户，但被告林亮平汇入原告账户的金额为1472108元，存在差额330292元。三被告应尽快补齐拖欠的款项。被告林亮平辩称，我方并非本案适格被告，无需向原告支付租金、管理费。根据原告与我方签订的租赁合同，我方有权将租赁场地转让给第三方，取得经营权的第三方自动成为租赁合同的乙方，享有乙方的权利并承担义务。从原告与万福酒店签订的协议可知，房屋租赁合同和补充协议的权利义务已经概括转让，涉案房屋的实际承租人是万福酒店，应由万福酒店向原告支付租金、管理费等。2019年1月29日，原告与万福酒店签订补充协议，在此之前，我方已经将第一期三至五楼及第二期夹层二楼的三押一租总计1802400元支付给了原告，原告向我方出具了收据确认，我方已经履行了合同义务。就该部分费用，我方已另行起诉要求原告返还。本案是原告与其授权收款方之间的纠纷，与我方无关。被告梁美新、宋丽彩辩称，一、两被告是万福大厦的业主代表，并非原告的职员，没有义务向原告支付租金及押金。租赁合同约定押金指定收款人为两被告，并约定业主代表收取被告林亮平支付的三押一租后合同生效，此款项不予退回。两被告作为业主代表收取了被告林亮平的押金及第一个月租金。二、原告收取被告林亮平的租金后开具收据确认已收到涉案款项，这是原告与被告林亮平之间的行为，与两被告无关。三、原告仍拖欠业主代表213万元，该款项原告承诺应向业主代表支付。两被告已经帮原告垫付2019年12月及2020年1月的管理费61664元，原告主张的管理费是其拖欠物业管理费的费用，与两被告无关。第三人述称，与被告林亮平的答辩意见一致。经审理查明，据万福酒店的企业信息资料显示，万福酒店成立日期为2018年5月28日，住所万福路293号2132房，法定代表人林亮平。2018年3月26日，原告（甲方）与被告林亮平（乙方）签订《房屋租赁合同》，写明：甲方将广州市越秀区万福路293号文福大厦1-5层房屋部分出租给乙方作酒店用途，租赁面积为一楼部分、3-5层共三层作酒店客房，建筑面积约5000平方米，租期自2018年4月15日至2033年4月14日止，租金按月租金65元每平方米计算；租赁期间，若乙方将酒店配合乙方转租经营权予第三方，必须同意转租房屋使用权，取得经营权的第三方即自动生成为本合同的乙方，享有乙方的权利、承担乙方的义务；乙方按时交付租金和其他相关费用，乙方负责经营期间产生的税费；签订合同后，乙方缴付三押一租共4个月的租金额到甲方指定账户，乙方从进场装修起7月装修期甲方免收租金，合同期满后退回三个月保证金给乙方，拆铺装修期间乙方支付管理费5元每平方；为保证双方租赁权益，乙方将物业租赁押金给业主代表方：工商银行文德路支行、账号36×××26，户名：宋丽彩、梁美新等。2018年7月4日，双方签订《补充协议》，写明：在原合同基础上，增加二楼、一楼、夹层的租赁、经营、管理权转给乙方，乙方有权直接代表甲方和其租赁单位收款，同时乙方直接对应甲方对接二楼、一楼、夹层业主，履行支付应付的业主每月租金及三押一租给甲方所开的应付业主款账户，并由甲方账户转给业主；乙方对接业主二楼租金为70元/平方米（二楼面积1380平方），夹层为58元/平方米）（夹层的面积为500平方），一楼前级为90元/平方米、后级为70元/平方米。街铺需交涉后再定；在补充协议签订前，如甲方与一楼业主已签订合同的，甲方所缴纳的费用由乙方支付给甲方（大堂增加面积）；酒店大堂增加铺位公摊管理面积为258平方米（5元/平方米）；装修免租期为10个月（免租日为2018年6月起），免租期的水、电、管理费、税费由乙方负责，管理费为5元/平方米，由8月份开始支付；甲方负责以现在管理处对接管理费用；此补充协议双方签订并收到业主的三按一租后生效，此款项不予退回等。2018年7月22日，原告（甲方）与被告林亮平（乙方）签订《物业租赁补充协议合同》，写明：在原合同的基础上，乙方增加二楼、一楼、夹层的租赁，二楼月租金为含管理费70元/平方（二楼的面积1380平方）、夹层月租金为含管理费58元/平方米（夹层的面积500平方）、一楼前级月租金为90元/平方米、后级月租金为70元/平方米。装修免租期为10个月（免租期起止日2018年6月1日至2019年3月30日）；免租期的水、电、管理费、税费由乙方负责，管理费为5元/平方（乙方需支付面积为7000平方），甲方负责文福大厦整栋物业管理方的对接工作，包括但不限于管理费的缴纳等；同时乙方直接对应甲方对接的二楼、一楼、夹层业主，履行应付业主方的每月租金及三押一租给甲方所开的应付业主款账户，并由甲方转账给业主方，乙方对接业主方其他的约定按2018年3月28日所签订的合同执行；此补充协议双方签订并业主方）（即文福大厦业主委员会）收到三按一租后生效，此款项不予退回；乙方向甲方缴纳物业管理服务费等相关费用；免租期内乙方按每月5元/平方米的物业管理服务费标准向甲方进行缴纳，于每月5日前支付，免租期结束后该项物业管理费则无需再进行缴纳；以上所有涉及乙方需缴纳的各种费用均汇入万福大厦业主委员会共管账户，账户名宋丽彩，账号62×××91，开户行工商银行汇桥支行等。该合同由万福大厦业主委员会代表梁美新、宋丽彩签字确认。2019年1月29日，原告（甲方）与林亮平（乙方）签订《补充协议》，写明：1、甲方同意在原合同的基础上顺延四个月的装修免租期予乙方；2、乙方万福酒店要按时支付租金和免租期间的管理费等各项相关费用；3、为保障双方租赁权利，今后所交付的租金、管理费交付到双方约定的业主代表方宋丽彩账户，开户行工商银行汇桥支行，账号62×××91；4、今后甲方与乙方（万福酒店法人）所签订的任何协议必须由业主代表方宋丽彩、梁美新见证后方可生效；5、2019年1月29日之前所签订的所有合同及协议，凡与本补充协议有冲突的条款，均已本补充协议为准。该合同尾部乙方签章处除有林亮平签名外，还加盖了万福酒店印章。同日，原告向被告宋丽彩、梁美新出具授权书，授权两位业主代表与林亮平（万福酒店法人）商讨并签订有关景东物业免租等事项的补充协议，为保障双方租赁权利，同意今后应交付的租金、管理费交付到业主代表约定账户，授权时间为2019年1月29日至2019年2月28日等。原告确认被告林亮平已支付管理费至2018年12月止。被告林亮平分别在2018年3月28日、7月7日向被告宋丽彩转账1300000元、502400元。原告在2018年3月28日、7月7日向被告林亮平出具收据，分别写明收到第一期业主三至五楼三押一租1300000元、第二期业主一夹二楼三押一租502400元。被告宋丽彩于2018年3月29日、4月19日、7月17日通过其银行账户62×××91向原告法定代表人丁首波转账1000000元、250000元、222108元。被告林亮平于2019年2月4日向被告宋丽彩转账44000元，备注1月管理费及办公室租金及街铺定金，于3月7日向被告宋丽彩转账49999元、20001元，证明已付2019年1月至3月的管理费。庭审中，原告表示即便补充协议有万福酒店盖章，但本案中原告坚持认为被告林亮平是租赁合同的乙方，要求被告林亮平承担责任，不需要万福酒店承担责任。本院认为，原告与被告林亮平签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《物业租赁补充协议合同》等均是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上述合同约定被告林亮平应向原告指定的业主代表即被告宋丽彩银行账户支付三押一租，三押一租为4个月的租金额，结合三份合同约定的租赁面积，三押一租的总金额为：（5000平方米×65元/平方米+1380平方米×70元/平方米+500平方米×58元/平方米+120平方米×70元/平方米）×4=1836000元。根据本案证据及当事人陈述，被告林亮平向宋丽彩转账1802400元，原告向被告林亮平出具了收据写明被告林亮平支付三押一租共1802400元，但被告没有向原告支付剩余三押一租33600元，故原告要求被告林亮平支付三押一租差额33600元及利息合法，本院予以支持。上述合同约定被告林亮平应承担免租期期间的管理费，按每月每平方米5元，支付至指定的业主代表银行账户。根据被告林亮平提交的转账记录，其在2019年2月、3月分三笔向指定收款的被告宋丽彩转账了从2019年1月起的管理费105000元，按照《物业租赁补充协议合同》约定被告需支付管理费的租赁面积为7000平方米，以每平方米5元计算，被告林亮平已支付管理费至2019年3月，原告要求被告林亮平支付2019年1月至3月的管理费及利息没有依据，本院不予支持。根据2019年1月29日的补充协议，涉案场地免租期顺延四个月至2019年7月，该期间的管理费仍应由承租人向原告进行支付。被告林亮平作为上述合同的乙方，以及补充协议的签约方，没有向原告支付2019年3月之后的管理费，故原告要求被告林亮平支付2019年4月至6月租赁面积2000平方米的管理费30000元及利息合法，本院予以支持。原告与被告梁美新、宋丽彩之间没有约定被告宋丽彩收取的上述费用应如何处理，根据租赁合同性质，被告宋丽彩代原告收取的三押一租等费用应归原告所有，被告宋丽彩在收取三押一租及2019年1月至3月期间管理费后，仅向原告转账1472108元，没有全部将款项转付给原告，故原告要求被告宋丽彩支付剩余的三押一租330292元（1802400元-1472108元=330292元）、2019年1月至3月管理费105000元及利息合法，本院予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告宋丽彩在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市景东物业管理有限公司支付三押一租330292元、2019年1月至3月管理费105000元及利息（以435292元为基数，从2020年2月11日起计至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告林亮平在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市景东物业管理有限公司支付管理费30000元、三押一租差额33600元及利息（以63600元为基数，从2020年2月11日起计至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告广州市景东物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8783元，由被告林亮平负担1390元，被告宋丽彩负担7393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  杜轶群审 判 员  李 博人民陪审员  陈桂容二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  唐嘉仪