安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3762号 原告：郭阿香，女，1997年11月30日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。 被告：徐雨仁，男，1966年12月8日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：张乾，安徽嘉闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪建春，安徽嘉闻律师事务所律师。 第三人：淮北零五六一房地产经纪有限公司，住所地安徽省淮北市相山区惠黎路260#1幢103室。 法定代表人：安杰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘雷，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 原告郭阿香与被告徐雨仁、第三人淮北零五六一房地产经纪有限公司（简称零五六一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序。因双方争议较大，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭。本院分别于2020年9月3日、2020年11月30日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告郭阿香的委托诉讼代理人杨超、被告徐雨仁的委托诉讼代理人张乾、纪建春、第三人零五六一公司的委托诉讼代理人刘雷到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告郭阿香及其委托诉讼代理人杨超、被告徐雨仁及其委托诉讼代理人纪建春、第三人零五六一公司的委托诉讼代理人刘雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭阿香向本院提出诉讼请求：1、解除郭阿香与徐雨仁、零五六一公司签订的房屋买卖居间合同；2、判令徐雨仁双倍返还购买房屋定金4万元；3、判令徐雨仁支付约定违约金7.5万元；4、案件受理费及律师费由徐雨仁承担。庭审中，郭阿香在定金和违约金中选择适用违约金条款。事实和理由：2020年4月30日，郭阿香与徐雨仁及零五六一公司签订房屋买卖居间合同，徐雨仁为卖方，零五六一公司为中介方。三方约定徐雨仁自愿将位于淮北市相山区房屋出售给郭阿香，房款总价为75万元，郭阿香于合同签订完成当日支付定金2万元，合同约定于2020年7月1日前完成不动产转移登记，如徐雨仁逾期不交付房屋，郭阿香选择解除合同的，徐雨仁应按房屋总价款的10%支付违约金。此后，郭阿香在2020年7月1日前多次催促徐雨仁办理过户手续，其以各种理由推脱，直至今日，一直没有办理过户登记，已严重损害了郭阿香的权益。为维护自身合法权益，郭阿香故具状起诉，请求依法判决。 徐雨仁辩称，一、案涉房屋一共有三个共有权利人，分别是徐雨仁、案外人徐小龙及王庆琴，郭阿香对于房屋产权情况完全知情。涉及该房屋的买卖需经所有共有人同意并签字才能成立生效，徐雨仁仅作为其中一位共有人进行预签，在其他两位共有人未签字确认且合同签订日期都未写明的情况下，该份买卖居间合同未成立生效。二、郭阿香未按照合同约定支付定金2万元，无权要求徐雨仁双倍返还定金4万元。根据合同约定，郭阿香应当自签订合同时支付定金2万元，其未支付约定的定金，已经构成违约，无权要求双倍返还定金。2020年4月30日，徐雨仁按照要求向郭阿香出具了2万元的房款收条，但郭阿香仅支付了1万元，且徐雨仁在郭阿香违约后通过支付宝已将该款返还给了郭阿香，郭阿香随即重新支付1万元并将徐雨仁拉黑，致徐雨仁无法继续退还。郭阿香仅向徐雨仁“A我就是我”微信转账1万元，无论从定金2万元，还是徐雨仁出具的收房款2万元来说，郭阿香均未按约定完全履行，是郭阿香违约在先。三、本案系郭阿香违约在先，导致纠纷产生，徐雨仁不存在违约行为，不应当承担律师费及本案的相关诉讼费用。 零五六一公司述称，第一点，本案郭阿香与徐雨仁之间的买卖合同无法继续履行，同意解除三方之间的居间合同。第二点，第三人的居间义务已经完成，不存在过错和过失。第三点，我公司非买卖双方的任何一方，不承担返还定金及支付违约金的义务。 本院经审理认定事实如下：2020年4月30日，徐雨仁（卖方、甲方）与郭阿香（买方、乙方）及零五六一公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》，主要内容有：丙方提供房地产买卖中介服务，甲方自愿将坐落于金地御景1#1601室房屋出售给乙方，乙方对该房屋产权状况已作充分了解并实地看房，自愿购买该房；房屋不动产权证号为0004449，用途为商品住宅，所有权人为徐小龙、徐雨仁、王庆琴，面积112.89平方米，所在楼层为16楼，成交总价款75万元；该房屋交易定金为2万元，本合同签订时，由乙方向甲方支付；签订合同时，甲方需向丙方支付中介服务费7500元，乙方需向丙方支付中介服务费7500元；该房屋处于抵押状态，甲方承诺于本合同生效之日起30日内还清贷款，办理注销抵押登记手续；为防范交易风险，督促甲方按约定如期交付该房屋并结清所有费用，甲乙丙三方协商一致同意，甲方向丙方支付1万元作为交房保证金，该款由丙方代为保管，在甲方实际交付房屋并完成产权转移登记时，由丙方全额退给甲方；甲乙双方在签订此合同后并约定2020年7月1日前到房地产交易中心办理该房屋的相关交易手续，交易完成后到不动产登记中心办理登记手续，并在缴纳税费的当日支付房屋总价款75万元给甲方；甲乙双方应按照约定的时间到交易中心办理过户手续，任何一方逾期不到，须提前书面通知并得到同意，否则视为违约；甲方逾期不交付房屋给乙方的，视为违约，乙方选择不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付购房款的（包括但不限于定金）的每日万分之五支付违约金，乙方选择解除合同的，甲方应退还乙方已付全部购房款，甲方每逾期一日，除按已付购房款（包括但不限于定金）的每日万分之五支付违约金外，还应按房屋总价款的10%向乙方支付违约金；如甲乙双方任何一方违约致使正式买卖合同不能签订或不能办理过户手续的，由违约方承担本合同约定总金额10%的违约责任，除此之外违约方还应承担守约方就本合同房屋预期增值部分的预期损失和可得利益；因合同终止或解除等引起的诉讼所产生的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、保全费、交通费、住宿费等一切费用，由违约方承担等内容。零五六一公司的工作人员在合同首部“卖方、甲方”处填写“徐小龙、徐雨仁、王庆琴”，在“买方、乙方”处填写“郭阿香”。徐雨仁、郭阿香分别在合同首部、尾部的“甲方”、“乙方”处捺指印，在合同尾部“甲方”、“乙方”处签字、捺指印，零五六一公司在合同尾部的“丙方”处加盖“淮北零五六一房地产经纪有限公司金帝御景店”印章。当日，徐雨仁在零五六一公司填写“二手房交易卖方重要事项告知书”，在“您是本房产的共有权人，您是否已征得共有人一致同意”后的“是”、“否”处勾选“是”。郭阿香向徐雨仁支付定金2万元，其中1万元作为交房保证金由零五六一公司保管。徐雨仁手书收条一份并交付郭阿香，收条载明：“今收到金地御景1#1601房款2万元。” 2020年5月5日，徐雨仁告诉零五六一公司的工作人员，其妻子、儿子不愿签字卖房，并将1万元退回郭阿香。2020年5月6日，郭阿香将1万元退回徐雨仁。2020年5月7日，零五六一公司的工作人员告诉徐雨仁，其退给郭阿香的1万元，郭阿香已退给其。之后，郭阿香向徐雨仁主张违约责任，双方未能达成一致意见。郭阿香遂诉至本院，致本案纠纷发生。郭阿香为本案纠纷支出律师代理费5000元。 另查，案涉房屋系徐雨仁、王庆琴、徐小龙的共同共有财产。 以上事实，有郭阿香提交的房屋买卖居间合同、转账记录、收条、不动产权证书复印件、委托代理合同、律师费发票、徐雨仁提交的不动产权证书、房屋买卖居间合同、支付宝转账凭证、本院对陈桂玲、田大平的询问笔录与二人分别提交的房屋买卖居间合同、二手房交易卖方重要事项告知书、微信聊天截图以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点如下：（一）涉案房屋买卖居间合同是否已经生效；（二）郭阿香是否违约；（三）徐雨仁是否违约，如违约，应付郭阿香多少违约金；（四）徐雨仁是否应当承担郭阿香支付的律师代理费5000元。 关于第一个争议焦点。徐雨仁辩称，涉案房屋系其与王庆琴、徐小龙的共有财产，房屋买卖需经所有的共有权人同意并签字才能生效，因王庆琴、徐小龙未在涉案合同上签字，合同并未成立生效。二手房交易卖方重要事项告知书载明，徐雨仁自认是涉案房屋的共有权人，并已经征得其他共有权人的一致同意。且，郭阿香在签订房屋买卖居间合同后支付徐雨仁2万元，徐雨仁向郭阿香出具“房款2万元”的收条。因此，本院认定零五六一公司工作人员在合同首部“卖方、甲方”处填写徐雨仁、王庆琴、徐小龙三人姓名的目的是列明房屋的所有权人，并非列明合同的当事人。涉案合同的“卖方、甲方”为徐雨仁一人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，徐雨仁是否有权代理王庆琴、徐小龙签订房屋买卖居间合同，房屋产权是否能够转移，不影响该合同的效力。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”徐雨仁与郭阿香、零五六一公司在房屋买卖居间合同上签字、捺指印、盖章，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。对于徐雨仁关于涉案合同未成立、未生效的抗辩意见，本院不予采信。 关于第二个争议焦点。徐雨仁辩称，郭阿香未按约定支付定金，违约在先。房屋买卖居间合同约定，郭阿香于合同签订时向徐雨仁支付房屋交易定金2万元，徐雨仁向零五六一公司支付1万元作为交房保证金，该款在徐雨仁实际交付房屋并完成产权转移登记时全额退给徐雨仁，双方在2020年7月1日前办理房屋交易手续，之后办理产权登记手续，郭阿香在缴纳税费当日支付房屋总价款75万元。因此，郭阿香在缴纳税费之前无需支付房款，郭阿香在合同签订之日应支付定金2万元，也实际支付了2万元。因徐雨仁需将1万元交房保证金交由零五六一公司保管，郭阿香将1万元交付徐雨仁，1万元交付零五六一公司，减少了徐雨仁向零五六一公司交付1万元的环节，但不影响徐雨仁已经收取2万元的事实。根据上述事实，徐雨仁出具的收条载明2万元是“房款”，应属笔误，该2万元实为定金。郭阿香按合同约定履行了支付定金的义务，不存在违约行为。 关于第三项争议焦点。徐雨仁与郭阿香、零五六一公司签订房屋买卖居间合同五日后表示，因妻子与儿子的原因不能继续履行合同，并退还郭阿香1万元。徐雨仁以其行为提出解除合同，郭阿香亦起诉要求解除合同，零五六一公司同意解除合同。合同三方当事人均不愿继续履行合同，本院对郭阿香判决解除房屋买卖居间合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，徐雨仁应当返还郭阿香支付的定金2万元。至于零五六一公司代徐雨仁保管的交房保证金1万元，系其二者之间的问题，本案不予处理。徐雨仁违约导致涉案合同解除，其应当承担违约责任。郭阿香要求徐雨仁按照合同约定支付违约金7.5万元。考虑到徐雨仁从签订合同到违约的时间较短，给郭阿香造成的损失不大，合同约定的违约金过高，本院酌定违约金为2万元。 关于第四项争议焦点。郭阿香为本案纠纷支出律师代理费5000元，依据合同约定该费用应由违约方即徐雨仁承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、解除郭阿香与徐雨仁、淮北零五六一房地产经纪有限公司签订的房屋买卖居间合同； 二、徐雨仁于本判决生效后十五日内返还郭阿香定金2万元，并支付郭阿香违约金2万元、律师代理费5000元，合计4.5万元； 三、驳回郭阿香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，因本案适用简易程序审理，减半收取1150元，由郭阿香负担630元，徐雨仁负担520元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  孟秀芳 人民陪审员  麻光鑫 人民陪审员  闫 洁 二〇二〇年十二月九日 法官助理赵安 书记员钱盈君 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。