四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初6181号 原告：四川省南部新源房地产有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇幸福路19号。 法定代表人：李春江。 委托诉讼代理人：任加荣、杨颂，四川首力（南部）律师事务所律师。 被告：杨明均，男，1984年9月26日出生，汉族，住四川省阆中市。 第三人：中国农业银行股份有限公司南部县支行，住所地：四川省南部县南隆镇炮台路105号。 负责人：王帅。 委托诉讼代理人：敬红，男，1968年8月19日出生，汉族，住四川省南部县。 原告四川省南部新源房地产有限公司（以下简称新源房产公司）诉被告杨明均、第三人中国农业银行股份有限公司南部县支行（以下简称农行南部支行）追偿权纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四川省南部新源房地产有限公司的委托诉讼代理人任加荣、第三人农行南部支行的委托诉讼代理人敬红到庭参加诉讼，被告杨明均经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 新源房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告立即向原告腾退锦绣国际5幢1单元第5层1-5-1号住宅房屋，并支付违约金42000元；3、判令解除原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；4、判令被告向原告支付代偿款122692.15元（截至2020年3月27日扣划金额）；5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2016年2月26日，被告购买原告开发的位于××镇××路××道××花园××幢××单元××层××号房屋，并与原告签订《商品房买卖合同》，住宅房建筑面积共99.91平方米，总价款420000元，被告于合同签订当日支付购房款160000元，余下260000元向银行申请按揭贷款。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定因被告原因，原告承担了担保责任的，被告应向原告支付违约金。2016年6月1日，原、被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人贷款260000元用于支付购房款，贷款期限为10年，同时由原告未被告提供阶段性保证担保，担保期限自借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。第三人发放按揭贷款后，被告却并未按照上述合同约定按时足额偿付按揭贷款，也未按约定办理房地产权属证书和抵押登记手续，导致第三人多次扣划原告的保证金用于偿还按揭款，截至2020年3月27日，共扣划122692.15元。原告承担保证责任后，多次联系被告，要求支付代偿金额，但被告一直未予支付，已经构成违约，应承担违约责任。 农行南部支行述称，我行不同意提前解除贷款合同，贷款清偿完成之后，贷款合同自动解除。 杨明均未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审审查，对该证据，本院认定如下：原告举证的被告身份证复印件、原告与第三人身份信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《中国农业银行业务凭证》、第三人出具的《扣款情况说明》、南部县祥和物业有限公司出具的《情况说明》、赵全出具的《情况说明》与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。 本院经审理认定事实如下：2016年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告购买原告开发的位于南部县××镇××路××道××花园××幢××单元××层××号房屋一套，建筑面积为99.91元，单价为每平方米4203.78元，房屋总价为420000元。付款方式为按揭贷款，被告于合同签订当日付款160000元，余款260000元以按揭贷款方式向银行贷款。同时约定原告为被告的按揭贷款提供连带保证责任，被告若未按贷款协议履行还款义务，导致按揭银行要求原告承担连带保证责任的，被告应当在收到原告通知之日起15日内向原告付清原告代为承担的全部金额和费用，并按房屋总价款的10%向原告支付违约金，同时原告有权单方面解除《商品房买卖合同》。2016年6月1日，原告、被告以及第三人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：第三人根据被告的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币260000元，借款期限为10年，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定。原告为上述贷款提供担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同签订后，农业银行南部支行按约向被告发放了贷款，但被告未严格按照合同约定归还贷款，致使第三人农业银行南部支行依据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的约定，在原告在第三人农业银行南部支行开立的账户中就被告欠付的贷款进行了扣除，截至2020年9月25日，第三人共计从原告的账户中扣除的被告欠付贷款金额为139434.01元。2020年12月28日，原告通过案外人赵全（系原告出纳）的账户提前还清了被告杨明均下欠第三人的按揭贷款本息共计166999.71元。 另查明，案涉房屋截至2020年12月11日，原、被告未办理接房手续，被告未入住案涉房屋。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。第三人农业银行南部支行依据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》扣划原告账户中139434.01元以及案外人赵全受原告指示提前偿还了被告下欠第三人贷款本息的事实，有原告举证的《中国农业银行业务凭证》、第三人出具的《扣款情况说明》以及案外人赵全出具的《情况说明》证实，本院依法予以确认。原告向被告追偿其代偿款项，符合法律规定，本院依法予以支持。原告与被告约定的违约金过高，本院依法调整为被告按照其未按期偿付的贷款金额139434.01元的10%即13943.40元向原告支付违约金。因原告代为偿还了被告下欠第三人的全部贷款本息，案涉《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》权利义务终止，没有解除的基础。关于原告要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的主张，因原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中约定“被告若未按贷款协议履行还款义务，导致按揭银行要求原告承担连带保证责任的，被告应当在收到原告通知之日起15日内向原告付清原告代为承担的全部金额和费用，并按房屋总价款的10%向原告支付违约金，同时原告有权单方面解除《商品房买卖合同》”，现在被告多次未按期偿还下欠第三人的贷款本息，导致第三人从原告账户多次扣款，被告已严重违反双方约定，《商品房买卖合同》解除条件已经成就，故本院对原告要求解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》予以支持。因原、被告未办理接房手续，被告并未入住案涉房屋，故原告请求腾退锦绣国际5幢1单元第5层1-5-1号住宅房屋的问题不存在。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除后，对于被告已经支付的房款，在扣减被告应当承担的相关费用后，下余金额，原告应当返还被告，计算为：420000元-139434.01元-166999.71元-13953.40元=99622.88元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，判决如下： 一、解除原告四川省南部新源房地产有限公司与被告杨明均签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》； 二、原告四川省南部新源房地产有限公司在本判决生效后十日内返还被告杨明均购房款99622.88元； 三、驳回原告四川省南部新源房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元，公告费700元，由杨明均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 丹 审 判 员  谢 旭 人民陪审员  冯忠明 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  邓 银