河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1181民初1749号 原告：刘金荣，女，1973年3月14日出生，汉族，现住。 委托诉讼代理人：李文琥，河北双冀律师事务所律师。 被告：衡水万都房地产开发有限公司，住所地衡水市冀州区信都路北侧。统一社会信用代码：91131181560452988B。 法定代表人：孙长江，经理。 委托诉讼代理人：李会冬，河北中宇律师事务所律师。 原告刘金荣与被告衡水万都房地产开发有限公司（以下简称万都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日作出（2018）冀1181民初1320号民事判决书，原告刘金荣不服，向河北省衡水市中级人民法院提起上诉。河北省衡水市中级人民法院于2020年6月19日作出（2020）冀11民终400号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘金荣的委托诉讼代理人李文琥，被告万都公司的委托诉讼代理人李会冬到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告刘金荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照图纸要求做外墙保温，将立柱更换为干挂大理石；2、判令被告为原告办理不动产权证；3、判令被告承担逾期办证违约金，将合同约定逾期办证违约责任调整为以已付房款2231972元为基数自2014年4月3日起至房产证办理完毕期间，参照银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金；4、本案诉讼费、保全费、财产担保保险费由被告承担。事实与理由：原告刘金荣于2013年8月30日与被告签订房屋买卖合同，购买了被告开发的万都城1号楼10号门店。合同约定：一层层高为3.9米，二层层高3.4米；面积176.88平米，每平米12618.57元，房屋总价为2231972元；2014年1月3日前交付验收合格的房屋；交付使用后90个工作日内（2014年4月3日），办理产权证书（其他详见合同）；签合同时原告支付房款1121972元，2014年9月28日付清全部房款，被告向原告交付门店，比合同约定交房时间迟延9个多月，至今未验收合格未办理产权登记。原告收到房屋后，发现因室内高度过低严重影响正常使用，和其他门店的业主多次与被告交涉，后向冀州区住建局投诉。原告后来知道被告未按合同约定做外墙保温，立柱也没有按图纸设计使用干挂大理石的做法。被告在履行商品房买卖合同中存在欺诈和侵权行为，没有按合同和图纸施工，没有做外墙保温和干挂大理石，应当予以修复；不能按合同约定时间办理不动产权证书，应承担违约责任；因合同约定的逾期办证违约责任过低，体现不出对于违约方惩罚的作用，故申请法院依法予以调整。本案庭审中，原告对第四项诉讼请求的费用予以明确：原审保全费、保全担保费及鉴定费共计7428元。 为证实自己的主张，原告提供如下证据： 证据一、1号楼10号门店商品房买卖合同。证明：原、被告签订的商品房买卖合同第十五条关于逾期办理产权登记约定违约金情况，该约定极低，属于被告提供的格式条款，限制免除被告责任，该约定无效，应按照没有约定逾期办证违约金处理； 证据二、江苏省高院《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审理指引》，江苏省高院对于逾期交房、办证案件指定了审理指引，该案属于同类案件，可以参照江苏省高院的审理原则审理； 证据三、收款收据、交房证明各一份，证明签合同时，原告支付房款1121972元，2014年9月28日付清了全部房款，并将维修基金、契税等办证所需费用交给被告。被告实际于2014年9月18日向原告交付房屋，合同约定2014年1月3日交房； 证据四、保全费、财产担保保险费、鉴定费收据，证实保全、鉴定产生的费用情况。 被告对原告提供证据发表质证意见为：对原告提出对证据一无异议。对证据二有异议，这是其他省的指导意见，不适用河北法院。对证据三无异议。对证据四真实性无异议，费用承担由法院依法判决。 被告万都公司辩称：关于外墙保温：如果外墙保温是建筑规范强制要求，被告可以根据衡水金正工程造价咨询事务所有限责任公司作出的工程造价鉴定报告及法院生效判决执行；立柱更换大理石：该请求超过诉讼时效，购房合同约定了外墙为高级涂料，没有约定立柱为干挂大理石，房屋装饰附件应以合同约定及最终竣工验收的房屋状态为准，施工过程中变更设计施工前的图纸不能作为最终交房依据，应予驳回；办理产权登记证书：变更以约定向产权部门提交了相关备案资料，并按照产权登记机构要求始终在排队办理过程中，没有证据证明被告不给原告办理不动产证书，原告至今未取得产权证并非被告的原因造成，购房合同约定逾期办证的违约责任，原告调整该违约金的请求没有法定、约定及事实依据，应予驳回。 本院对当事人提交的认证意见为：原告提交商品房买卖合同、收款收据、交房证明，被告万都公司无异议，本院予以确认；原告提交的其他证据因与本案关联性不足，本院不予采信。 本院经审理查明：原告刘金荣于2013年8月30日与被告万都公司签订商品房买卖合同一份，约定刘金荣购买被告开发的万都城1号楼10号门店，用途为商业，属框架结构，一层层高为3.9米、二层层高3.4米，建筑面积176.88平米，每平米12618.57元，房屋总价为2231972元；签合同时付首付款1121972元；2014年1月3日前交付验收合格的房屋；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；合同还对双方其他权利义务作了约定。2014年9月18日，被告向刘金荣交付了房屋。2014年9月28日，被告向刘金荣出具收到房款2232982元的收款收据一份。 另查明，原告所购案涉商品房未做保温层，本案原审中本院委托衡水金正工程造价咨询事务所有限责任公司作出工程造价鉴定报告书，经鉴定原告刘金荣购买的1号楼10号门店外墙保温修复工程造价结果为24227.81元；截至本案法庭辩论终结前，原告尚未取得涉案房屋权属证书。 本院认为：关于原告要求的按照图纸要求做外墙保温，双方均认可案涉商品房未做保温层，被告万都公司应当承担门店外墙保温修复的义务。为避免被告万都公司怠于履行义务给原告增加诉累和成本，应当给被告万都公司履行保温层修复义务限定期限，超期未履行应当依据本案原审中衡水金正工程造价咨询事务所有限责任公司作出工程造价鉴定报告书，支付给原告刘金荣门店外墙保温修复工程造价款24227.81元。原告主张将立柱更换为干挂大理石，因合同附件三约定的装饰、设备标准为“外墙：高级涂料”，原告该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的被告为原告办理不动产权证：《城市房地产开发经营管理条例》明确了预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件协助办理。被告万都公司负有协助办理不动产权证义务但不是办理不动产权证书的行政部门，原告该主张本院不予支持。 关于原告主张的逾期办证违约金：双方合同第十五条约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。从2014年涉案房屋交付使用至今原告未取得产权证书，被告万都公司主张已按合同约定向产权部门提交相关备案资料并按产权登记机构要求在排队办理过程中，但无证据证实其主张，故被告万都公司应当按照合同约定承担逾期办证违约责任。关于原告主张逾期办证违约金约定过低应予调整：本案中逾期办证违约金条款的约定不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。原告主张调高违约金意味着在合同已经对违约金作出明确约定的前提下，突破双方合同的约定让违约方承担更高的责任，原告应当举证证明因对方违约产生实际损失且损失超过合同约定的违约金数额。原告主张的违约金计算方法为“以已付房款为基数自2014年4月3日起至房产证办理完毕期间，参照银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原告未提供证据证明其存在因未取得房屋权属证书而造成损失，亦不属于上述法律规定的“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”情形，因此原告调整违约金的请求本院不予支持，被告万都公司应当按照合同约定给付原告刘金荣违约金223.3元。 关于原告主张的各项诉讼费用：原审案件中七原告共同诉讼支付了保全费5000元、保全担保费12000元、鉴定费40000元，上述共计57000元，原告刘金荣支付七分之一即8142元，上述费用系原告因诉讼产生的损失，因本案系被告违约产生，故原告要求由被告支付上述费用的主张依法应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 限被告衡水万都房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内履行衡水市冀州区万都城1号楼10号门店外墙保温层修复义务（按图纸要求：商业店东外墙保温层为55㎜厚聚苯板，西外墙保温层为70㎜厚、80㎜厚、130㎜厚三个型号聚苯板。外窗台及窗口外上面抹30㎜厚胶粉聚苯颗粒。女儿墙内侧墙面抹30㎜厚胶粉聚苯颗粒。）；如未在上述期限内履行完毕则应在履行期限届满的次日一次性赔偿给原告刘金荣外墙保温经济损失24227.81元。 限被告衡水万都房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告刘金荣违约金223.3元，并协助办理涉案房产的不动产权属证书； 限被告衡水万都房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告刘金荣损失费用8142元； 驳回原告刘金荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费615元，由被告衡水万都房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  王凤计 人民陪审员  陈淑云 人民陪审员  黄世聪 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  谷晓伟 /