湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初8680号原告：胡同国，男，1960年3月19日出生，汉族，户籍登记住址：湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘永红，岳阳市岳阳楼区永弘法律服务所法律工作者。被告：岳阳九顺房地产开发有限公司，公司住所地：湖南省岳阳市南湖大道龙柱东侧210号中房岳阳公司南湖三区三栋西单元五楼西户，统一社会信用代码9143060061665132XF。法定代表人：吴年春，总经理。委托诉讼代理人：刘星星，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄何，男，1971年1月12日出生，汉族，岳阳九顺房地产开发有限公司工程师，户籍登记住址：杭州市下城区。原告胡同国诉被告岳阳九顺房地产开发有限公司（以下简称：“九顺房地产公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理，案件依法适用普通程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理，原告胡同国及其委托诉讼代理人刘永红、被告九顺房地产公司委托诉讼代理人刘星星、黄何均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胡同国向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告赔偿住宅楼损坏加固、维修、鉴定、评估等费用合计482816元；2、由被告支付承诺兑现的房屋采光赔偿费60000元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告九顺房地产公司于2014年在岳阳市岳阳楼区××组××小区工程建设项目。2014年上半年开挖建房基础时，在距离原告所有的住宅楼宅基距离不到6米的地方，开挖基坑10余米深发生垮塌，造成原告住宅楼钢筋水泥穿梁、立柱结构的一至四层楼多处发生结构性开裂，住宅楼损坏严重。事发后，被告公司曾实地拍照查勘，防止住宅楼整体倒塌，被告用钢筋横插路面至屋基下，加灌水泥，进行了简单处理，并出具《承诺书》承诺待主体工程竣工后再作处理，但被告建设工程早已竣工，却对原告的财产损失始终没有赔偿，故诉至人民法院，请求判如所请。被告九顺房地产公司辩称，原、被告早已于2014年7月30日签订《协议书》，就案涉建筑工程项目对原告所有的住宅楼造成的直接损失或间接损失一次性补偿了8万元，该协议系双方自愿签订合法有效且已经履行完毕，原告无权再向被告主张补偿或赔偿；原告诉称2014年造成的物损，原、被告实际已达成协议并赔偿完毕，现原告于2019年11月才向人民法院提起诉讼，其主张权利已经超过法定诉讼时效；依照协议书约定，如合同一方违约则需承担补偿金额的50%作为违约金，若被告公司需对原告住宅楼物损承担赔偿责任，则应将原告已经领取的8万元补偿款及合同违约金4万元在损失金额中扣减；被告认为不应对原告主张的经济损失承担赔偿责任。请求法院依法驳回原告的起诉。本院组织当事人对本案证据进行了证据交换和质证，原告胡同国提交的九顺房地产公司于2014年12月25日出具的承诺书、湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对案涉房屋作出的《土木建筑工程鉴定意见书》、湖南睿哲工程项目管理有限公司对案涉房屋开裂修复、加固费用进行的《鉴定咨询报告书》及鉴定费收据两份、岳阳楼区洛王街道办事处雷锋山社区居民委员会关于九顺房地产公司与胡同国等住户因房屋采光协调情况的说明；被告九顺房地产公司提交的九顺房地产公司于2014年7月30日与胡同国签订的《协议书》及领款凭条，上述证据均系复印件，原、被告对对方提交的上述证据的真实性无异议，仅对合法性关联性均提出异议，经庭审原、被告质证并结合当事人当庭陈述，本院对上述证据核实原件后予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告九顺房地产公司对原告胡同国提交的湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对案涉房屋作出的《土木建筑工程鉴定意见书》、湖南睿哲工程项目管理有限公司对案涉房屋开裂修复、加固费用进行的《鉴定咨询报告书》的合法关联性提出异议，认为九顺房地产公司施工建设项目地质岩层检测显示施工所在地邻近的原告胡同国所有的房屋地基坚实且附着岩层，被告施工过程中基坑垮塌不应导致原告房屋物损；物价评估中对原告房屋物损修复加固评估项目超出因被告所致的实际损失范围，经被告九顺房地产公司申请鉴定人员出庭、专家出庭，庭审核实，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司鉴定人熊辉出庭说明该公司接受人民法院转来原告胡同国鉴定申请，对九顺房地产公司施工作业对雷锋山居委会鲁家组172号房屋结构安全性影响进行司法委托检测、鉴定，该检测、鉴定报告系鉴定人员现场检测依据国家检测相关标准依法作出，经对受检房屋进行现场查勘，依据相关规范及分析，房屋裂缝原因分析如下：与胡同国私宅房屋毗邻的在建高层房屋施工场地内，基础施工时曾进行了基坑开挖等施工作业，其临空边坡会对邻近建筑物产生一定的地基土水平附加应力，致使其基础、上部结构墙体、附属构件及其结合部位、构件相对薄弱位置产生一些裂缝及破损，这是产生房屋裂缝破损现状直接、主要原因，过错大小建议在50%以上。湖南睿哲工程项目管理有限公司鉴定人黄威出庭说明该公司对案涉房屋开裂修复、加固费用作出的《鉴定咨询报告书》，该鉴定对案涉房屋加固、基础注浆、房屋承载重墙体裂缝、破损部位修复等费用鉴定情况认定，工程造价为216,875.18元。该确定造价中不包含存在争议的金额，争议金额的产生原因系基础注浆位置布置产生争议，由于经实地勘验涉案房屋相邻有案外其他权属房屋紧紧相连，考虑在涉案房屋内部进行基础注浆梅花状孔位布置，而湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具的司法检测、鉴定报告书中说明不明确，应按涉案房屋外墙的内侧进行基础注浆单排孔位布置。对于其余有争议的金额由当事人双方举证辩论、法院判决。本院根据认定的证据及原告的当庭陈述，确认如下案件事实：原告胡同国系位于湖南省岳阳市岳阳楼区××巷××号房屋屋主，房屋约于2008年修建，桩基础，为四层砌体结构（局部框混），该房屋未办理不动产权属登记，仅办理了土地使用权证，系村镇私建类建筑，房屋建筑面积约376平方米，层高约为3米。与胡同国房屋毗邻的在建高层房屋（现××小区项目工程开发场地）于2014年-2015年间动工修建，该工程现已完工并已入住使用。2014年7月30日，九顺房地产公司与原告胡同国在岳阳市岳阳楼区××街道××社区居民委员会见证下，双方签订了一份《协议书》，主要约定内容如下：因××小区高层商住楼项目对原告胡同国房屋相邻权益，房屋间距、通风、采光、建筑噪声、扬尘污染及项目规划、建设、使用整个过程中有关的一切直接或间接影响问题，由九顺房地产公司一次性补偿胡同国80000元，如胡同国在补偿后又以其他理由要求增加补偿，胡同国必须承担上述补偿金额的50%违约赔偿金等内容。协议签订当日，原告胡同国领取了九顺房地产公司支付的补偿款80000元。经岳阳楼区××街道××社区居委会证明自2014年至2019年以来，九顺房地产公司在××社区××组新建32层高层楼房，该楼房与当时居民胡同国房屋间距较小影响胡同国房屋采光而导致双方产生纠纷，事后经市规划局同意，由××社区召集九顺房地产公司协调员方祖保（股东）和××组相关住户（余某、胡某、胡同国、付某、杨某、鲁某）经双方协调一致达成协议，九顺公司补偿各相关住户每户8万元，签订安装每户一表一户天然气的承诺书并赔偿施工噪声费，胡同国对房屋补偿不同意，事件协调一直未达成和解。经原、被告当庭确认，被告九顺房地产公司因××小区高层商住楼建设工程在基坑开挖等施工作业过程中，毗邻胡同国房屋的道路下部曾发生塌方，期间周边居民胡同国房屋出现开裂、破损现象。2014年12月25日，九顺房地产公司单方向原告胡同国出具承诺书，承诺其房屋因开发建设造成质量和安全问题，经国家权威部门鉴定后（费用由九顺房地产公司承担）存在质量和安全问题并且与九顺房地产公司开发建设有关，九顺房地产公司愿意承担赔偿责任。另查明：1、本案原告胡同国曾于2019年12月3日对被告九顺房地产公司提起财产损害赔偿责任纠纷民事诉讼，本院受理后，（2019）湘0602民初10237号案件因原被告需明确物损金额，原告胡同国主动撤回了对被告九顺房地产公司的起诉，本院于2020年4月27日裁定准许原告胡同国撤回起诉。2、（2019）湘0602民初10237号案件审理过程中，经原告胡同国申请，本院对外委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2020年4月8日作出岳阳九顺房地产开发有限公司施工作业对××居委会××组××号房屋结构安全性影响司法委托检测、鉴定报告（以下简称“湖大检测鉴定报告”），查勘认为该房屋部分墙面局部有竖向裂缝、水平裂缝、斜裂缝及不规则龟裂缝；墙/墙交接处出现界面裂缝；门窗洞口附近处的水平、竖向及斜向裂缝；室内装修线材松动破损、门窗洞口边界面周边裂缝；板间缝开裂；室内外局部渗漏；房屋前部墙体不均匀沉降特征倾向性裂缝；散水、地坪等附属构筑物下沉、错动开裂等现象。该检测报告对该四层住宅楼结构性开裂的损坏程度、该住宅楼结构性开裂与九顺房地产公司施工作业的关联性及修复方案进行检测鉴定。根据现场检测，相关规范及分析，裂缝原因分析如下：与胡同国私宅房屋毗邻的在建高层房屋施工场地内，基础施工时曾进行了基坑开挖等施工作业，其临空边坡会对邻近建筑物产生一定的地基土水平附加应力，致使其基础、上部结构墙体、附属构件及其结合部位、构件相对薄弱位置产生一些裂缝及破损，是产生房屋裂缝破损现状直接、主要原因（即该胡同国所属房屋开裂受损与邻近基坑施工作业行为存在关联程度性）；此外，该房屋属于砌体结构，房屋砌筑墙体本身由于温度应力变化、材料干缩产生变性影响较大及对周边施工行为等反应较敏感，会导致原有裂缝（如户室内先期的因温差或材料收缩等原因产生的原有裂缝）的扩展或延伸，且其非结构裂缝在正常使用过程中会不可避免的在墙面尤其是门窗洞口等应力较为集中部位附近产生，也是导致墙体开裂的原因之一。因此，在该房屋周边施工作业影响下，会使房屋结构在墙体及构件结合部位、构件相对薄弱位置产生一定程度裂缝及破损和导致原有裂缝扩展或延伸。该类裂缝影响房屋结构的正常使用及对构件安全性、耐久性产生不利影响，应予以采取相应加固、修缮措施。根据上述鉴定意见结合相关规范和房屋现状破损情况，建议按《既有建筑地基基础加固技术规范》、《砌体结构加固设计规范》、《房屋裂缝检测与处理技术规程》中相关规定处理：周边基础采用注浆加固；房屋承重墙体裂缝破损部位采用砂浆钢筋（丝）网加固修复；对墙体局部裂缝注结构胶灌缝、采用挂网修补、刮瓷填缝；对局部墙体粉刷层裂缝以及门窗松动处予以刮瓷、补腻子、涂刷修复处理；界面裂缝采用刮瓷填缝处理后，采用粘粘碳纤维加固；局部地面及外贴破损面换补恢复；地坪、散水等附属构件裂缝采用灌缝补浆修整处理；渗漏修整等。此次鉴定发生鉴定费20,000元。3、（2019）湘0602民初10237号案件审理过程中，经原告胡同国申请，本院对外委托湖南睿哲工程项目管理有限公司对湖南省岳阳市岳阳楼区××组××号房屋开裂修复、加固费用进行物价评估，湖南睿哲工程项目管理有限公司作出工程造价鉴定意见书（以下简称“工程造价鉴定意见书”），鉴定意见依据湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具的司法检测、鉴定报告书，经鉴定案涉4层住宅楼加固、基础注浆、房屋承载重墙体裂缝、破损部位修复等费用鉴定情况如下：经鉴定确定造价为人民币216875.18元；确定造价中不包含的争议金额及争议金额的产生原因如下：相关各构件处理方案建议中对基础注浆位置为周边地基，经实地勘验涉案房屋相邻有案外其他权属房屋紧紧相邻，物价评估公司考虑在涉案房屋内部进行基础注浆梅花状孔位布置，依据现场实际情况，注浆地基加固按主楼一层地面梅花状孔位全部布置计算工程量（注浆量按60ｋｇ／ｍ水泥含量计算），为人民币80676元。此次鉴定发生鉴定费10000元。4、庭审过程中，被告九顺房地产公司申请鉴定人员及专家出庭，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对案涉房屋鉴定人熊辉、湖南睿哲工程项目管理有限公司对案涉房屋鉴定人黄威均出庭，鉴定人对案涉房屋加固注浆方式说明后，建议对房屋内部进行基础注浆梅花状孔位布置；而九顺房地产公司施工作业对案涉房屋物损的过错大小建议在50%以上。本院认为：原告胡同国作为案涉岳阳市岳阳楼区××居委会××组××号房屋所有人，该栋4层房屋在使用过程中因被告九顺房地产公司施工作业的侵权行为造成房屋开裂，原告胡同国依法有权向直接侵权人九顺房地产公司主张索赔。被告九顺房地产公司在诉讼过程中对原告起诉诉讼时效是否超过是本案审理的焦点问题之一。根据《中华人民共和国民法总则》的第一百八十八条的规定：“人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”诉讼时效起算的时间根据相关法律法规规定，起算标准为“权利人知道或者应当知道民事权利被侵害之日”。九顺房地产公司在2014年在毗邻原告胡同国房屋修建高层房屋实施基坑开挖等施工作业过程中，造成毗邻胡同国房屋的道路下部曾发生塌方，期间造成周边居民胡同国房屋出现开裂、破损现象，九顺房地产公司亦在2014年12月向原告出具承诺书，承诺如依据国家权威部门鉴定后（费用由九顺房地产公司承担）存在质量和安全问题并且与九顺房地产公司开发建设有关，九顺房地产公司愿意承担赔偿责任。作为不懂得专业知识的普通公民，要想知道自己的权利被侵害，不仅需要一定时间来完成主观上的认知判断，还需要客观证据的支持。本案的诉讼时效应当自2019年12月3日，原告胡同国向人民法院起诉并申请专业鉴定机构进行土木建筑工程鉴定时起算，据此，至原告胡同国起诉之日诉讼时效并未届满，本案并未超过诉讼时效。本案的争议焦点问题之二即被告九顺房地产公司在施工作业过程中是否对原告胡同国所属房屋存在侵权行为及该行为与房屋受损损害后果之间是否具有因果关系，如构成侵权，则被告应在多大范围内对原告的经济损失承担赔偿责任。湖大检测鉴定报告系原告胡同国在人民法院诉讼过程中通过委托专业的土木建筑工程鉴定机构通过实地勘验后依据国家相关规范作出，该鉴定报告认定：与胡同国私宅房屋毗邻的在建高层房屋施工场地内，基础施工时曾进行了基坑开挖等施工作业，其临空边坡会对邻近建筑物产生一定的地基土水平附加应力，致使其基础、上部结构墙体、附属构件及其结合部位、构件相对薄弱位置产生一些裂缝及破损，是产生房屋裂缝破损现状直接、主要原因（即该胡同国所属房屋开裂受损与邻近基坑施工作业行为存在关联程度性），且鉴定人出庭作证说明过错大小考虑在50%以上。依据上述鉴定意见可以认定被告九顺房地产公司应当对原告胡同国所有房屋造成的物损承担侵权责任，本院酌情认定承担赔偿责任大小为55%。湖南睿哲工程项目管理有限公司依据湖大检测鉴定报告出具的开裂修复、加固项目鉴定意见，接受人民法院委托对案涉房屋开裂修复、加固费用进行物价评估，该工程造价鉴定意见书认定工程造价为216,875.18元，结合之前鉴定人的专业意见，并依据现场实际情况，注浆地基加固按主楼一层地面梅花状孔位全部布置计算工程量（注浆量按60kg/m水泥含量计算），为人民币80,676元，案涉房屋开裂修复、加固费用总价为297,551.18元。原告胡同国为查明案涉房屋因被告九顺房地产公司施工行为造成的物损情况申请上述两项鉴定发生的鉴定费合计30,000元，系为查明案情必然发生的费用，故本院确认原告胡同国因被告九顺房地产公司施工行为造成房屋开裂需修复加固，其经济损失总计327,551.18元，被告九顺房地产公司应当按赔偿责任比例55%向原告胡同国赔偿财产损失180,153.15元。原告胡同国主张被告赔偿其因房屋修复、加固发生的搬迁费、重新装饰等费用，因原告并未有效举证该项费用支出情况，且上述费用并非因被告九顺房地产公司的侵权行为发生的必然费用，又无法律规定支持，故本院对原告的此项请求不予支持。被告九顺房地产公司以之前与原告签订并履行的《协议书》已经约定原告胡同国已经就房屋间距、采光、建筑噪声、扬尘污染及项目规划、建设、使用整个过程中有关的一切直接或间接影响问题获得了九顺房地产公司的一次性补偿费80,000元进行抗辩，因该约定已经明确因相邻权关系处理，原告胡同国获得被告九顺房地产公司的相应补偿，该协议系原、被告双方当事人自愿签订，并履行完毕，本院对该协议的法律效力予以确认，但该协议关于该补偿系整个工程一切直接或间接影响问题一次性补偿的约定，不能免除被告九顺房地产公司的施工侵权行为造成原告胡同国房屋物损，原告另行主张诉讼的民事权利，故本院对被告九顺房地产公司的上述答辩意见不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：一、由被告岳阳九顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡同国赔偿因其侵权行为造成的经济损失180,153.15元。二、驳回原告胡同国的其他诉讼请求。案件受理费9,228元，由被告岳阳九顺房地产开发有限公司负担5,075.40元，原告胡同国负担4,152.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 袁 桦人民陪审员 郭 薇人民陪审员 韩秀清二〇二〇年十二月二十四日书 记 员 沈静文附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。