安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初12454号 原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司，住所地安徽省合肥市包河区庐州大道3669号新地城市广场10幢4楼D8038铺位，统一社会信用代码91340100MA2MQQEA4G。 负责人：黄一哲，总经理。 委托诉讼代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马宝飞，安徽卓泰律师事务所实习律师。 被告：黄磊，男，1982年11月30日出生，汉族，住安徽省寿县。 原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司（以下简称红星美凯龙滨湖分公司）与被告黄磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙滨湖分公司的委托诉讼代理人林晓静，被告黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红星美凯龙滨湖分公司诉称：2019年9月28日，原告与被告签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定：被告承租红星美凯龙合肥滨湖商场编号一楼A8185/A8186展位用于经营GARANT品牌建材商品，计租面积为283.58平方米，租赁期限自2019年9月28日起至2020年9月27日止，租金计价为55.33元/平方米/月，管理费18元/平方米/月。同时约定承租方应于每一付款周期之前的30日前支付下一期的租金和管理费，付款周期为三个月；如承租方逾期付款，按照未付款金额日千分三支付违约金；承租方在租赁期内未按时交纳合同项下任何费用，经美凯龙催告后仍未缴纳的，美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿全部损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、律师代理费等)；承租方在租期内要求提前解除合同的，需提前两个月通知美凯龙，并额外支付两个月的租金和管理费作为违约金等。合同签订后，原告依约将该展位交付给被告经营，但被告自2020年1月起就拖欠原告租金、管理费和空调费。原告虽多次催收，被告却一直拖欠上述费用。请求依法解除原告与被告之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及《补充条款》；判令被告支付原告展位租金及管理费138633元（自2020年1月1日至2020年7月20日），空调费1965元，以上合计140598元；判令被告支付原告逾期付款违约金15208元(违约金以126735元为基数，按照年利息24%计算,自2020年1月1日起算，暂计算至起诉之日，此后继续计算至款项付清之日止)；判令被告支付原告因诉讼而支出的律师费用4839元；判令被告承担本案的全部诉讼费用。 被告黄磊辩称：我同意解除与原告签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及补充条款。自2020年1月1日之后我未支付租赁费，但我认为原告诉请的租赁费不属实，疫情期间的租金及管理费应当扣除一个月，另外2020年3月我与原告签订补充协议，约定租赁期满一年，免除3个月的租金，所以应当免除我2020年6月28日至2020年9月27日期间的租金。空调费系原告单方主张数额，未告知我方是如何计算的，我认为该金额不属实。原告主张的违约金、律师费过高，请求法院予以减少或者降低。 经审理查明：2019年9月28日，安徽金大地商业管理有限公司合肥第二分公司（甲方，出租方）与红星美凯龙滨湖分公司（乙方，管理方）、黄磊（丙方、承租方）签订一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定：甲方将合肥滨湖商场综合馆一楼A8185、A8186展位出租给丙方用于经营GARANT品牌建材商品，计租面积283.58㎡，租赁期限自2019年9月28日起至2020年9月27日止，丙方应于每一付款周期向甲方支付租金，并向乙方支付管理费，租金55.33元/㎡/月，管理费18元/㎡/月，甲方授权乙方代为收取租金，丙方应于本合同签订当日支付首期租金、管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前支付下一期租金和管理费，租金、管理费的付款周期为三个月，丙方应向甲方支付电费，甲方可以根据实际经营需要向丙方提供空调服务，丙方应在甲方提供空调服务的期间向甲方支付空调费，电费和空调费由甲方自行收取；若丙方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、违约金等），丙方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。专用条款第21.6条约定：丙方未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、违约金等）经乙方书面催告仍未交纳，乙方有权解除合同，同时要求丙方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿乙方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）；第21.10条约定：因丙方违反本合同导致乙方提前解除合同，或丙方提前解除合同撤场的，丙方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金、管理费折扣等）均自始无效，丙方应当补足差额。同日，安徽金大地商业管理有限公司合肥第二分公司（出租方）与黄磊（承租方）又签订一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同补充条款》，约定：出租方委托红星美凯龙（管理方）代为收取承租方按照主合同约定应当向出租方交付的各项款项。 合同签订后，安徽金大地商业管理有限公司合肥第二分公司将案涉展位交予黄磊使用。承租期间，黄磊向红星美凯龙滨湖分公司交纳了2019年9月28日至2019年12月31日的租金及管理费73957.58元，自2020年1月起被告开始拖欠原告租金、管理费等。2020年3月31日，黄磊与红星美凯龙滨湖分公司签订一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同补充条款》，约定：红星美凯龙滨湖分公司同意在原合同约定期限内给予黄磊共计62384.76元的折扣优惠，优惠开始日期为2020年6月28日，结束日期为2020年9月27日。2020年3月份红星美凯龙滨湖分公司发布公告，宣称：红星美凯龙合肥滨湖会展中心商场免租一个月。 2020年4月30日，安徽金大地商业管理有限公司合肥第二分公司出具授权委托书，委托红星美凯龙滨湖分公司代其向黄磊等商户催要租金、管理费、空调费等。2020年5月10日、5月15日、5月18日，红星美凯龙滨湖分公司分三次向黄磊送达催缴租金通知，同时向黄磊送达空调收费通知，要求黄磊支付2019年12月18日至2020年1月21日期间空调使用费1965元。 红星美凯龙滨湖分公司为索要债权，于2020年6月25日，与安徽卓泰律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼，支付律师代理费4839元。 2020年7月，红星美凯龙滨湖分公司向本院提起诉讼，主张解除租赁合同及补充协议等。2020年7月20日，黄磊收到诉状副本后，于次日前往红星美凯龙滨湖分公司商谈解除合同、返还展位，但红星美凯龙滨湖分公司未同意黄磊返还展位的请求。 上述事实，除双方当庭陈述外，还有红星美凯龙滨湖分公司提供的企业登记信息、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及补充条款、授权确认书、催缴租金通知、《委托代理合同》、发票，黄磊提供的补充协议、宣传单等在卷佐证。 本院认为：红星美凯龙滨湖分公司与黄磊签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及补充条款，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按合同约定履行各自义务。庭审查明，自2020年1月1日起至2020年7月20日，黄磊欠付红星美凯龙滨湖分公司租金及管理费合计138632.81元。租赁及管理服务合同约定“丙方未按时交纳合同项下任何费用，经书面催告仍未交纳，乙方有权解除合同”。由于黄磊未按约支付租金，构成违约。2020年7月，红星美凯龙滨湖分公司诉至本院主张解除案涉合同，2020年7月20日，黄磊收到诉状副本，故应认定案涉合同于2020年7月20日解除。黄磊收到诉状次日即与红星美凯龙滨湖分公司商谈解除合同、返还展位，但红星美凯龙滨湖分公司对黄磊要求返还展位的请求未予准许，故造成黄磊展位未能返还的责任应由红星美凯龙滨湖分公司承担，与黄磊无关，黄磊不应再支付2020年7月21日以后的租金及管理费。 2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，红星美凯龙滨湖分公司对外发布公告，宣称免租一个月，故黄磊应减少一个月租金20794.92元。2020年3月31日，黄磊与红星美凯龙滨湖分公司签订一份补充条款，约定：红星美凯龙滨湖分公司同意在原合同约定期限内给予黄磊62384.76元的折扣优惠，优惠开始日期为2020年6月28日，结束日期为2020年9月27日，故自2020年6月28日起，黄磊应享受该优惠条款，经计算，自2020年6月28日至2020年7月20日黄磊应享受该期间优惠租金为16635.94元（62384.76元÷90天×24天）。红星美凯龙滨湖分公司诉称，依据租赁及管理服务合同“因丙方违反本合同导致乙方提前解除合同，丙方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金、管理费折扣等）均自始无效，丙方应当补足差额”的约定，黄磊不应享受优惠条件。租赁及管理服务合同于2019年9月28日签订，而新冠肺炎疫情爆发属不能预见、不能避免、不能克服的客观事实，同时自2020年2月份开始，因疫情防控需要，黄磊未能营业，无法产生收益，红星美凯龙滨湖分公司宣称免租一个月，符合实际情况，依据公平原则，应予认定。2020年3月31日，双方再次签订的涉及优惠政策的补充条款系对2019年9月28日相关合同条款的变更和补充，该变更和补充对双方具有约束力，故本院对红星美凯龙滨湖分公司的诉称意见不予采纳，黄磊可根据补充条款约定享受折扣优惠。综上，经计算，黄磊应付租金为101201.95元（138632.81元－20794.92元－16635.94元）。 关于红星美凯龙滨湖分公司主张的空调费。租赁及管理服务合同约定“丙方应在甲方提供空调服务的期间支付空调费”，红星美凯龙滨湖分公司陈述黄磊自2019年12月18日至2020年1月21日期间共产生空调使用费1965元。庭审中，黄磊认可红星美凯龙滨湖分公司确实提供了空调服务，但对开启时间、结束时间、计算金额均不认可，由于红星美凯龙滨湖分公司未提供空调费计算依据，故根据诚信及公平原则，本院酌定黄磊应向红星美凯龙滨湖分公司支付空调使用费1200元。 关于红星美凯龙滨湖分公司主张的律师费用及逾期付款违约金问题，根据合同法及其司法解释规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，租赁及管理服务合同约定“丙方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、违约金等），丙方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”、“丙方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿乙方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）”，现红星美凯龙滨湖分公司主张以欠付租金为基数，按照年利率24%计算违约金，符合法律规定和合同约定，应予准许，但起算时间应自起诉之日即2020年7月21日起。关于律师代理费系红星美凯龙滨湖分公司为主张债权实际发生的费用，该费用属红星美凯龙滨湖分公司的实际损失，依据合同约定应由黄磊承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司与被告黄磊于2019年9月28日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及补充条款于2020年7月20日解除； 二、被告黄磊于本判决生效后十日内支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司租金及管理费101201.95元、空调使用费1200元; 三、被告黄磊于本判决生效后十日内支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司逾期付款违约金(以101201.95元为基数，自2020年7月21日起按年利率24%，计算至款清之日止)； 四、被告黄磊于本判决生效后十日内支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司律师代理费4839元； 五、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3236元，减半收取1618元，由原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司负担538元，被告黄磊负担1080元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方业泉 二〇二〇年十二月九日 书记员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。