广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初8924号原告：广州市顺元物业管理有限公司，住所地广州市南沙区金茂西一街1号1204房A04，统一社会信用代码91440115068191958A。法定代表人：赵仕彬。委托诉讼代理人：汪志敏，广东广信君达律师事务所律师。被告：周中笑，女，1971年3月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：谢伟强，国信信扬律师事务所律师。原告广州市顺元物业管理有限公司与被告周中笑物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告广州市顺元物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪志敏、被告周中笑的委托诉讼代理人谢伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市顺元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年9月1日至2020年8月31日期间的物业管理费11509.2元及违约金（以每月319.7元物业服务费为本金，分别从当月最后一日起计算至实际付清之日止，按照每日千分之一标准，违约金以本金为限）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月13日，被告与广东嘉益企业有限公司签订了10份商品房买卖合同，其中约定由被告向广东嘉益企业有限公司购买涉案商铺即华庭XX街XX号XX号铺，物业服务费为每月每平方米5元，由被告自收楼之日起按月缴纳。2016年11月25日，原告与广东嘉益企业有限公司签订了《前期物业服务合同》，选聘原告为南沙心意华庭商住小区的前期物业服务企业，约定业主或物业使用人应当在每月25日前缴纳当月的物业费，逾期则按照每日千分之三的标准支付违约金。根据（2018）粤0115民初3762号民事判决书，涉案物业已经在2017年9月22日前具备交楼条件，且已经向被告发出了交楼通知书，故被告应当自该日开始缴纳物业费，但被告一直未缴纳，故提起本案诉讼。被告周中笑辩称：不同意原告的诉请，理由为：1.涉案商铺不符合合同交付标准，原告应向开发商追讨物业费。被告在2019年以交付不符合标准为由，起诉开发商包括涉案商铺在内的10个商铺内按照合同约定砌墙、围闭卫生间。起诉后，开发商在一审庭审时开始按照被告的要求处理，开发商律师通知卫生间建好的时间为2019年11月15日，最终被告撤回对其中3个商铺卫生间的相关诉讼请求，另外7个卫生间还有点工程瑕疵，因此保留该诉讼请求，最终一审法院以开发商已经对卫生间砌墙为由驳回被告该项诉请。因此，我方认为，即便认定在2019年起诉后涉案商铺已经符合交付标准，也应当是从2019年11月16日开始计算物业费。2.根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，我方认为涉案的物业服务合同第29条应属于无效条款。该条款要求业主按照每天千分之三的标准支付逾期违约金属于严重加重业主责任；最重要的是该物业服务合同并非被告签署，而是开发商与原告签订的。此外，千分之三的合同约定或者是原告主动调整的千分之一都属于明显过高，应当予以调整。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告向广东嘉益企业有限公司购买了涉案商铺，双方于2014年10月13日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：“第四条、合同标的物基本情况：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的嘉益X自编XX至XX号楼自编XXX栋X层XX号房，房屋地址：南沙区金岭北路广隆段以西X自编XX栋XX房。……该商品房合同约定建筑面积共64.76平方米。……第五条、物业服务……物业服务费为每月每平方米建筑面积5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。……第十三条、房屋交付：甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……”2016年11月15日，广东嘉益企业有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告对南沙区心意华庭商住小区提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业5元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前交纳当月的物业管理费，未按时足额交纳物业服务费用的，每日按所欠费用千分之三的标准向乙方支付逾期付款违约金；合同的有效期限从签署之日起生效，至本物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时自动终止。就涉案商铺，本院于2019年9月16日立案受理了原告周中笑与被告广东嘉益企业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月29日作出（2019）粤0115民初6872号民事判决。周中笑不服提起上诉，广州市中级人民法院于2020年4月16日作出（2020）粤01民终2485号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。依据上述生效判决，涉案商铺于2017年9月22日符合合同约定的交付条件。庭审中，被告表示在2017年9月22日后，开发商没有向其发出收楼通知书，其于2018年1月30日到涉案商铺现场，但因发现涉案商铺存在不符合合同约定的交付情形便没有收楼，并提起了诉讼。当事人确认涉案物业所在小区未成立业主委员会，依据合同约定，涉案物业每月物业费为319.7元。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依据上述规定，涉案的《前期物业服务合同》对被告具有约束力，其应当按照该合同约定，在每月25日前交纳当月的物业管理费319.7元，其逾期支付物业管理费的，则每日按所欠费用千分之三的标准向原告支付逾期付款违约金。被告从未交纳过物业费，故应当承担迟延付款的违约责任，原告主动将违约金标准调整为千分之一，且以本金为限，故本院予以确认，对被告主张的该违约金条款无效以及要求调整违约金的意见，本院不予采纳。本案争议的焦点是物业费的计算起点问题。依据生效判决的认定，涉案商铺已经在2017年9月22日具备了收楼条件，故被告在本案中提出的涉案商铺不符合交付条件的抗辩意见，本院不予采纳，被告应当自行承担不收楼的责任。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，开发商向被告交付房屋时，应当发出收楼通知书，被告自收楼之日开始交纳物业费。因原告未提交证据证明开发商已经向被告发出了收楼通知书，应当承担举证不能的法律后果。综合被告的庭审陈述，被告应当自2018年2月1日开始交纳物业费。据此，本院确认被告应当向原告支付2018年2月1日至2020年8月31日的物业费9910.7元（319.7元×31）及违约金（违约金以当月的物业费319.7元为基数，分别自当月26日开始计算至实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算，每月物业费的违约金以319.7元为限）。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定规定，判决如下：一、被告周中笑于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市顺元物业管理有限公司支付2018年2月1日至2020年8月31日的物业费9910.7元（319.7元×31个月）及违约金（违约金以当月的物业费319.7元为基数，分别自当月26日开始计算至实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算，每月物业费的违约金以319.7元为限。）；二、驳回原告广州市顺元物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由原告广州市顺元物业管理有限公司负担6元、被告周中笑负担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年十二月二十八日书记员  谢芝华