大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初1584号原告（反诉被告）：大连弘润置业有限公司委托诉讼代理人：靳海燕，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓，辽宁昭明律师事务所律师。被告（反诉原告）：马珂，男委托诉讼代理人：李广杰，辽宁正垒律师事务所律师。原告（反诉被告）大连弘润置业有限公司（以下简称弘润公司）与被告（反诉原告）马珂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）弘润公司的委托诉讼代理人靳海燕、王晓，被告（反诉原告）马珂及其委托诉讼代理人李广杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘润公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付租金248300元（计算自2018年12月22日至2019年6月30日，260平方米×5天/天/平方米×191天）；2.请求判令被告支付商铺使用期间欠付水电费28859.4元；3.请求判令被告支付解除合同违约金117000元（260平方米×5元/天/平方米×90天）；4.请求判令被告支付逾期支付租金利息，按年息24%计算至实际支付之日止（暂计50000元）；5.请求判令被告支付场地恢复原状费用39000元（150元/平米×260平方米）；6.请求判令被告支付律师费17000元。事实和理由：原被告签订《大连万科生活广场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定，由被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）位于大连市甘井子区商铺，商铺行业为餐饮，商号为小镇大厨。商铺租赁期限为60个月，自2018年9月30日起至2023年9月29日止。商铺面积为260平方米，第一至第二个租赁年度保底租金为5元/天/平方米，保底租金支付方式为按季支付，被告（反诉原告）应于每个自然季最后一个月25日前支付下个季度的保底租金。同时，该商铺租赁期间的水、电费均应由被告（反诉原告）承担。签订《租赁合同》系原被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定享受合同权利、履行合同义务。但在合同实际履行过程中，被告（反诉原告）存在以下违约行为：1、根据合同5.5条、21.3条、21.7条之约定，被告（反诉原告）在租赁期内存在欠缴租金的违约行为。2、被告（反诉原告）违反合同第6.3.1条、6.3.2条关于公用事业费相关约定，在租赁期内累计欠付水、电费28859.4元。3、被告（反诉原告）欠付租金、水电费的违约行为符合第15.3条合同解除情形，应按照约定向原告（反诉被告）支付相当于一个季度的保底租金117000元作为违约金。4、被告（反诉原告）应按照16.2条约定承担原告（反诉被告）为使该商铺及设施、设备符合交还条件（恢复原状）而发生的费用39000元。5、因被告（反诉原告）原因导致原告（反诉被告）遭受实际损失符合第14.2.6条约定的违约责任情形，被告（反诉被告）应向原告（反诉被告）支付律师费17000元。被告（反诉被告）违约行为致使原被告签订的房屋租赁合同目的无法实现，其行为已严重损害原告（反诉被告）合法权益。故诉至人民法院。被告马珂辩称，不同意原告诉讼请求，原被告双方于2019年6月30日达成一致意见解除合同。原告（反诉被告）存在违约行为。租赁店铺所在广场原约定开业时间是2018年9月30日，但实际于2018年12月22日开业，原告（反诉被告）逾期开业3个月，给我方造成了无法弥补的损失。且原告（反诉被告）招商时是以“万科”名义和品牌进行的，合同签订后，将品牌变更为“城光生活广场”，但经此一变更，原告（反诉被告）又没有进行大力度的宣传，导致商场全部停业。按照合同约定，我方交付的意向金和装修保证金原告（反诉被告）应及时返还此费用，但没有返还，属于违约。2018年12月22日开业后，我方的店铺没有提供燃气，导致无法经营，所以原告（反诉被告）处的孟经理才答应免租。因为上述四个违约行为导致我方一个店铺损失近百万。现原、被告已达成了解除合同的协议，且原告（反诉被告）的经理也同意了免租，所以我方才放弃了追究违约造成的损失。如原告（反诉被告）对自己的承诺反悔，我方将保留违约其他损失的诉权。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、原告（反诉被告）赔偿其因违反合同约定，推迟开业时间造成的经济损失177,149元；2、返还意向保证金15,000元、返还装修押金10,000元；3、原告（反诉被告）按照日万分之三标准支付自起诉之日至付清日止合同约定的违约利息损失；4、同时保留待证其他违约事实造成损失的追诉权。5、反诉费由被反诉人承担。反诉的事实和理由：一、原告（反诉被告）没有按合同约定时间开业给被告（反诉原告）造成极大的经济损失；二、原告（反诉被告）违反约定没有返还被告（反诉原告）已经交费的租房押金和装修保证金。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，不同意其反诉请求。第一、原、被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定享受权利和履行义务。1、我方依约履行合同项下全部义务，不存在违约情形。《租赁合同》第21.6条约定“开业时间暂定为2018年9月30日，最终以甲方书面通知为准。”可见双方在合同中并未明确约定开业时间，故我方并不存在违约行为。事实上，我方作为商场运营方，需要综合考量各商户的装修进度，在商场具备开业条件的情况下，方可确定具体开业时间并通知各商户。至于通知的方式，由于商场商户众多，无法一一书面通知，但商场开业前已口头通知被告（反诉原告），并在商场内外张贴开业宣传海报，被告（反诉原告）亦在12月22日当天营业，证明我方已通过有效方式通知。被告（反诉原告）前期在未得到我方通知、商场未开业的情况下自行招聘诸多雇员有违常理，要求我方承担其所谓的损失，更无事实和法律依据。我方合同义务系将符合合同约定的租赁场地交付被告（反诉原告），我方已实际履行合同义务，不存在违约行为，无须对被告（反诉原告）正常经营损失负责。被告（反诉原告）反诉称合同第2.1条约定“乙方保证，未征得甲方书面同意并按规定经有关部门审批核准之前，不擅自改变前述行业（或业态）、品牌、商号和品类”是对被告（反诉原告）的约定，而非我方。同时根据合同第13.1.7条约定“甲方有权对该商场业态组合、布局进行调整，且保留对该商场和该商铺所在区域的命名权。”按照合同约定，我方变更商场名称并无不妥，且案涉商场确系万科旗下品牌，并不存在欺诈、隐瞒情形。至于被告（反诉原告）所称的经济损失，商场变更名称与其经济损失并无必然的因果联系，且经济损失范围根本无法界定。故其主张缺乏事实和法律依据，不应得到支持。2、被告（反诉原告）存在诸多违约行为，导致我方合同目的无法实现。被告（反诉原告）在合同履行过程中，存在多项违约情形，主要为：未足额支付租赁保证金；未支付水费、电费；未支付租金。以上违约行为均属于根本性违约，符合租赁合同中设定的合同解除情形，继续履行合同将给我方带来更大的经济损失，因此，我方诉请解除租赁合同及其他诉请均是符合合同约定和法律规定的，被告（反诉原告）以其损失为由提起反诉，实际是为了逃避履行合同义务。第二，原、被告未就合同约定以外其他事宜达成一致。1、关于已缴纳款项问题。被告（反诉原告）已交付的仅为装修保证金，其余款项为另案被告交付的租赁保证金。2、装修保证金退还并不符合第7.10条约定的装修保证金返还情形，即装修保证金已抵扣被告（反诉原告）尚未缴纳的租赁保证金，故其无权要求我方返还已缴纳费用，我方亦不可能在被告（反诉原告）尚欠付大额款项情况下同意返款。3、关于商铺钥匙返还问题。被告（反诉原告）与另案被告系夫妻关系，我方在诉另案被告租赁合同纠纷案件中，秉承诚实信用原则，诉请租金计算截止日期为2019年6月30日。但我方确实从未接收到被答辩人返还的商铺钥匙，否则，在相同情况下，两个案件出现不同诉请完全不符合常理，故双方并未在商铺钥匙返还问题上达成一致，被告（反诉原告）应当按照实际交还商铺时间缴纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：出租方（甲方）原告（反诉被告）、承租人（乙方）被告（反诉原告）签订《大连万科生活广场房屋租赁合同》约定，出租方合法拥有位于大连市甘井子区博士园周边改造项目“大连万科城市之光集中商业”所有权，承租人同意承租该商场x号商铺，租赁面积约为260平方米，经营“小镇大厨”餐饮，租期自2018年9月30日至2023年9月29日。其中装修期为71日，自交付日起算，即自2018年7月1日起至2018年9月10日止。开业时间暂定为2018年9月30日，最终以甲方书面通知为准，如开业日调整，则计租期起始日期相应调整。第一至第二个租赁年度的保底租金（包括物业管理费）标准为5元/天/平方米，租赁保证金为50000元、装修保证金为10，000元。关于租金、保证金支付的时间等，在合同第5.5条约定：“租金按季计算。……乙方应于每个自然季最后一个月25日前支付下个季度的保底租金。此外，乙方应在收到（或视为收到）交付通知之日起十（10）个工作日内向甲方预付计租日起至第一个完整自然季结束期间的保底租金（该租赁年度日租金标准计租日起至第一个完整自然季的实际天数）。”第6.1条约定：“乙方应在本合同签订之日十个工作日内支付全额租赁保证金。乙方逾期支付租赁保证金的，甲方有权解除本合同，将该商铺另行出租予他人，并要求乙方按本合同约定承担违约责任。”“租赁保证金作为乙方遵守本合同及全部附件有关约定和履行其义务的保证。甲方有权：1）选择从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业管理费及约定的其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿或费用等；……3）指定乙方所缴纳欠缴费用的充抵顺序，抵扣顺序为违约金、赔偿金、公共事业费及其他代垫费用、物业管理费、租金。除非甲方主动抵扣保证金，否则乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金及其他费用，并不得要求甲方抵扣保证金而拒绝支付拖欠款项、赔偿或指定补缴款项的用途。”合同第十三条约定了双方的权利义务，其中第13.1.7条约定：“甲方有权对该商场业态组合、布局进行调整，且保留对该商场和该商铺所在区域的命名权。”第13.3.5条约定：“乙方在签订本合同时，已对该商铺所处位置及周边商业环境有了充分了解，并承诺自行承担所有商业风险。”该条打印字体为加粗字体。第十四条约定双方违约责任，其中第14.1.4条约定：“在任何情况下，甲方不需赔偿乙方的利润等经营性损失。”第14.2.1条约定：“乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）或本合同约定的其他费用的，每逾期一日应按逾期付款金额的千分之一（1‰）向甲方支付违约金了预期超过十五（15）日的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果、损失由乙方自行承担。”第14.2.6条约定实际损失包括但不限于租金损失、中介费、律师费等。第十五条合同的解除中约定：乙方违反第6.1.1条约定逾期支付租赁保证金超过五日；逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过三十日的等情形，甲方有权解除合同。甲方不履行合同约定的维修义务严重影响乙方正常使用该商铺，导致乙方无法实现合同目的；商铺被法院强制执行而被查封；甲方破产或丧失继续履行本合同能力的；乙方有权解除本合同。且甲方根据第15.1条约定解除合同的，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还。乙方还须向甲方支付相当于一个自然季的租金（按合同解除时前一个自然季乙方应付租金计算，装修期租金第一年度日保底租金标准计算）和一个自然季的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。乙方根据第15.2条约定解除合同的，甲方应当退还乙方已付而尚未使用完毕的租金、物业管理费及经扣除相应费用的租赁保证金的余额部分，除此之外，甲方不再承担任何责任，同时乙方应于合同终止之日交还该商铺。合同十六条房屋的交还约定：除甲方书面确认同意保留的装饰装修及/或安装、改造的设施设备外，乙方应将该商铺及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状态（正常损耗除外）交还甲方。否则，无论乙方对该商铺进行装饰、装修及/或安装、改造设施设备时是否取得甲方同意，均视为乙方已放弃甲方书面确认同意保留范围以外的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权，并放弃就甲方书面确认同意保留范围以外的装饰、装修及/或安装、改造设施设备而发生的费用，要求甲方赔偿或补偿。同时甲方为使该商铺及设施设备符合交还条件（恢复原状）而发生的费用，由乙方承担，并有权自应向乙方支付或返还的款项中直接扣除。乙方逾期交还该商铺的，每逾期一日，乙方应按每日租金（按本合同第21.7条最后一个租赁年度的日租金标准确定）及物业管理费之和的二倍向甲方支付该商铺被占用期间的使用费，并承担本合同第6.3条所述的一切费用。关于被告（反诉原告）交付的相关费用。被告（反诉原告）提交收款收据证明被告于2017年8月17日交付意向金30,000元预定两个商铺,另于2018年7月8日交付装修保证金10000元及装修管理费5,180元。原告（反诉被告）称，上述款项均已收到，装修管理费5,180元不予退返，诚意金30,000元与装修保证金10,000元合计40,000元已转为小镇大厨商铺的租赁保证金。原、被告均认可除上述款项外，被告（反诉原告）未交付案涉合同的租金等其他费用，被告（反诉原告）未付租赁期间的水电费28859.4元。根据原告提供《大连万科生活广场商户进场装修表单》表11工程竣工验收单中填写有需要整改的相关内容，且被告于2018年11月27日签字确认。原、被告均确认案涉商铺所在广场项目于2018年12月22日正式开业。开业时广场项目名称为“城光生活广场”。《商户撤场申请单》记载，马珂申请308号铺位提前撤铺。《房屋交接单》记载，本人马珂同意与贵司签订的关于城市之光生活广场x房屋经营小镇大厨的租赁合同于2019年6月30日解除。房屋于2019年11月15日前腾空，屋内留存物品按照场地验收单双方协商的方式处置，除此之外的物品由甲方自行处置，并于腾空之日将房屋及房屋钥匙交还给贵司。原被告均确认，案涉商铺已交接完毕。本院认为，原被告间的合同合法有效，双方均应按合同约定履行，被告（反诉原告）未按期支付租金、水电费构成违约。关于被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）存在延期开业、更改广场名称且不大力宣传致使商场后期全部停业、拒不退还保证金及意向金等违约行为一节。首先，案涉商场确未于2018年9月30日开业，但合同中将开业日期约定为“暂定”，并最终以甲方书面通知为准，且原告计算租金系自商场开业时即2018年12月22日起算，故延期开业不应视为原告（反诉被告）存在违约行为。其次，关于广场名称的变更，根据合同约定原告有权对该商场业态组合、布局进行调整，且保留对该商场和该商铺所在区域的命名权。第三，根据合同约定，原告（反诉被告）返还装修保证金的前提为“在乙方依约履行本合同的情况下”，现被告（反诉原告）未按期支付租金等，故在此情况下，原告（反诉被告）未返还装修保证金不构成违约。由此可见，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未按期交付租金、水电费为由解除合同符合合同约定。庭审中，原被告双方均确认案涉租赁合同已于2019年6月30日解除，综上，原告要求被告给付自2018年12月22日至2019年6月30日期间的租金248300元及水电费28859.4元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付违约金、逾期支付租金利息及律师费一节。虽然《租赁合同》中约定了解除合同的相关赔偿标准且有“乙方在签订本合同时，已对该商铺所处位置及周边商业环境有了充分了解，并承诺自行承担所有商业风险”的条款，但是，因案涉广场经营情况不佳，多名案涉广场的租户撤场。被告（反诉原告）所提交的证据虽不能直接证明原告（反诉被告）同意免租，但可以证明双方因广场整体经营不佳确在租金等问题上进行过协商。考虑到被告（反诉原告）其为经营案涉商铺已投入大量装修成本，在商场整体经营欠佳的情况下，其不支付租金等费用虽构成违约，但仍要求被告（反诉原告）按照合同约定承担较重的违约责任并不适宜，因此，对于原告（反诉被告）所主张的违约赔偿，本院认为调整为5,000元为宜。关于原告（反诉被告）主张的恢复原状费用，虽有合同依据但并无充分证据证明款项实际发生，故本院不予支持。关于被告（反诉原告）的反诉请求，如上所述，原告（反诉被告）并未存在违约行为，故本院不予支持。但被告（反诉原告）已交付诚意金与装修保证金合计40,000元可与相应欠付租金予以抵销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）马珂给付原告（反诉被告）大连弘润置业有限公司租金248,300元、水电费28,859.4元并赔偿违约金5,000元;二、驳回原告（反诉被告）大连弘润置业有限公司的其他本诉请求;三、驳回被告（反诉原告）马珂的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8802元（原告大连弘润置业有限公司已预交），由原告大连弘润置业有限公司负担3836元，由被告马珂负担4966元；反诉费2200元（反诉原告马珂已预交），由反诉原告马珂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王晓晨人民陪审员  刘精华人民陪审员  姚 波二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  胡淞岚