西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0113民初12426号原告：芦静，女，1991年3月20日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：620XXXXXXXXXXXXXXX。原告：夏靖颜，男，1989年1月12日出生，汉族，住江苏省靖江市，身份证号：321XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：王峰清，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：陕西量得实业开发有公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：陈忠谋，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：许萌，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婉婷，陕西仁和万国律师事务所律师。原告芦静、夏靖颜与被告陕西量得实业开发有公司（以下简称“陕西量得公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芦静、夏靖颜及其委托诉讼代理人王峰清，被告陕西量得公司的委托诉讼代理人许萌、王婉婷均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告芦静、夏靖颜向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿逾期交房违约金46922元（自2018年4月1日暂计算至2020年5月1日），并判令至实际给付之日。2.判令被告向原告赔偿租金损失107832元（自2018年4月1日暂计算至2020年5月1日），并依法判令至实际给付之日。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年6月24日签订了编号为6576891号的《商品房买卖合同》（预售），约定:原告以人民币616579元购买座落于西安市高新区团结南路12号恒原泰和都市之窗第3幢1单元21层12109号房屋（以下简称“标的房屋”）:原告于2017年6月24日支付购房首付款316579元、2017年10月13日通过银行贷款支付剩余购房款30万元。合同签订后，原告已按照约定履行完毕《商品房买卖合同》项下全部己方义务。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2018年3月31日前向原告交付该商品房，在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书。然而，标的房屋至今未交付，未通过消防验收，亦未取得竣工验收合格证明，也未依照合同约定向原告出具房屋竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等交房材料，更未办理涉案房屋所有权证书，构成重大违约，依照《商品房买卖合同》约定被告应当承担违约责任。综上，被告之违约行为已严重损害原告合法权益，给原告造成重大损失，原告虽多次催告被告履行合同义务，被告却一直推诿至今。原告为维护自身的合法权益，现依法起诉至贵院，请贵院依法裁判，以维护原告之合法权益。    被告量得实业公司辩称，一、原告同时主张违约金与赔偿损失违反法律规定，不应予以支持。首先，《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当相据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》时已明确约定了逾期交房的违约金计算方式，因此，应按双方合同中的约定来履行。其次，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十二第四条第6款中也约定:因异常恶劣天气、高中考采取管制措施以及其他属于出卖人不能控制、不能避免、不能克服的原因导致的逾期交房，出卖人不承担逾期交房责任。对此，在计算被告逾期交房的天数时，应将上述原因导致的期间予以扣除。再次，原告请求赔偿租金损失缺乏事实和法律依据。根据合同的相对性，被告并非原告租赁合同的主体，而原告却依此合同要求被告承担赔偿责任缺乏事实依据。从《合同法》第一百一十三条第一款来看“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原、被告在签订预售合同时，原告并未签订租赁合同，被告无法预见原告会因逾期交房产生租金损失。此外，原告如果要在未来获得租金收益，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需投入资金、人力、物力等成本。那么，原告要求被告赔偿其租金损失，将使原告在不需要继续投入任何成本的情况下，直接获取利润，超出了合同的履行利益和签订合同时可以预见的损失范围因此不应由被告赔偿原告的租金损失。综上，请贵院依法裁判，维护被告的合法权益。经审理查明，2017年6月24日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同登记号:Y17143635），约定买受人购买出卖人开发的坐落于西安市高新区XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房，预测建筑面积50.84平方米，其中套内建筑面积35.78平方米，总价款616579元，首付款316579元于2017年6月24日前支付，余款300000元申请贷款。合同同时约定出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人未按照该约定时间将房屋交付买受人的，逾期超过90日的，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金。合同附件12第四条第6款约定，双方约定因下列情形导致的迟延交房，出卖人据实延期并不承担违约责任:（1）施工中因异常恶劣天气、自然灾害、发现文物古迹须保护、政府出于保护公共利益责令的停工整顿（检查）等导致工程延期，逾期交房的；（2）本合同签订后，因国家法律、法规或地方性规定的要求，或传染病或重大流行性疾病等原因导致拖期、延期交房的；（3）非出卖人原因的市政配套设施或公用设施的安装、敷设，供应等迟延，造成的逾期交房；（4）政府行为（如戒严、因政策原因未能及时许可），群众集会或重大庆典、交通管制、高中考采取管制措施等原因导致逾期交房的；（5）其他经认定属于出卖人不能控制、不能避免、不能克服的原因导致的逾期交房。合同签订后，二原告向被告支付购房款共计616579元，截止目前，被告尚未向二原告交付案涉房屋。庭审中，二原告提交了其与西安红璞公寓管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》证明因案涉房屋未实际交付产生的租金损失，被告对上述证据的真实性及证明目的均不认可；被告提交了《西安市重污染天气应急指挥部办公室关于升级我市重污染天气预警登记至红色的通知》、《西安市重污染天气应急指挥部办公室关于升级我市重污染天气预警等级至红色的通知》、《西安市建筑工程安全生产监督管理委员会办公室关于切实做好当前夏季高温期间建筑施工安全生产工作的通知》、《关于加强高中考期间建筑工地施工管理的通知》、2018年1月至2019年12月期间西安市天气污染指数统计表证明因天气因素、政府行为导致逾期交房的，其不承担违约责任，二原告对上述证据的真实性及证明目的均不认可，二原告认为文件中并未要求被告停工，证据的日期都是2018年3月31日之后，与本案无关，且涉案工程周边并未有初中和高中学校，被告应考虑到天气的影响后确定交房时间。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《借款、抵押及开发商保证合同》及庭审笔录在卷佐证，证据已经本院核对与原件无异，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案，二原告已完成支付购房款的义务，被告应于2018年3月31日前向二原告交付房屋，被告至今未交付案涉房屋，构成违约，按照合同约定，被告应按日计算向二原告支付全部房款万分之一的违约金，故二原告要求被告向其支付逾期交房违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。二原告主张的租金损失未实际发生，故二原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告辩称其逾期交房存在合同附件12第四条第6款中约定的情形，该期间在计算其逾期交房天数时应予扣除，被告提交的证据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告陕西量得实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告芦静、夏靖颜支付逾期交房违约金46922元（暂计算至2020年5月1日）。二、驳回原告芦静、夏靖颜的其他诉讼请求。本案案件受理费3444元，由二原告承担2416元，由被告承担1028元。因二原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      林  圩  垚人民陪审员      贾  卫  华人民陪审员      高      琪  二〇二〇年 十二 月  八  日  书  记  员      康      黎打印：宋  延        校对：宋  延      2020年  月  日送达 1