广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初17248号原告（反诉被告）：黄晓雯，女，1981年11月17日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：姚志勇，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东沃赢企业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路850号609房。法定代表人：张连义。委托诉讼代理人：胡桂芬、黄思琦，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告黄晓雯诉被告广东沃赢企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月l8日原告与被告签订《场地租赁合同书》，约定被告将广东省木偶艺术剧院有限公司（下称“木偶公司”）所有的位于广州市海珠区洪德路43号木偶公司前座大堂右侧一楼、二楼总建筑面积500平米（下称“涉案场地”）出租给原告作办公、教育培训用途。签订合同后，原告依约支付被告租赁场地押金和首月租金，被告将租赁场地交付给原告经营使用。租赁期内，原告一直按合同约定起租日期即每月15日缴纳当月租金，至2020年2月15日都按时支付当月租金，被告收到当月租金后出具租金收据，从未对付租日期提出任何异议。于2020年l、2月，受到新型冠状病毒的严重影响，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，广州市政府作出教育培训行业管制措施，未经批准不得擅自开展线下教育培训项目，原告所经营的幼儿教育培训不得不停止经营，失去收入来源。此外，广州市教育局办公室下发《广州市教育局关于进一步做好民办幼儿园、低收费义务教育阶段民办学校和教育培训机构帮扶工作的通知》政策解读（穗教发【2020】7号），明确了“对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下实体经营的教育培训机构，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人……”。原告承租场地实为广东省木偶艺术剧院有限公司所有，该公司为国企性质，按广州市教育局上述穗教发【2020】7号文件要求，产权方为国企性质，应当对实际承租人即原告免除相应月份的物业租金。考虑到广州市政府采取疫情防控措施导致无法正常经营，丧失经营收入的困难情况，原告便委托被告向产权方公司申请减免租金但被告却一直拖延。虽失去收入来源，原告仍本着契约精神按时缴纳2月份租金，同时，寄望被告能理解原告难处，可如实向产权方申请减免租金。随着疫情持续影响，原告迟迟未能正常经营，长时间停业导致公司资金出现一定问题，除负担租赁场地租金，还要负担公司员工的工资、社保。为熬过疫情带来行业寒冬，原告一直想办法筹集资金缴纳房租，也催促被告尽快向产权方申请租金减免。但被告一直未落实租金减免的申请。于2020年4月7日，被告向原告发出《违约通告》、《催款函》，表示要收回租赁场地，并要求原告缴纳3月份租金，支付自2018年6月15日起至今的每月所产生的滞纳金。于4月8日，被告对租赁场地二楼门加装铁锁门、更换入门密码，并切断租赁场地内的用电，严重阻碍原告继续使用租赁场地。数日后，原、被告在司法所的主持调解下，共同协商租赁合同事宜。原告表示愿意继续履行合同，并承诺当天支付3月份租金（事后原告如实履行承诺），但被告则坚持解除合同，没收租赁押金，还要求原告支付违约金35000元。最终双方未能就合同继续履行事宜达成一致。原告使用租赁场地的合同目的已落空。作为出租方，被告应遵守合同约定，提供租赁场地给原告正常使用。根据双方交易习惯，原告应于3月15日支付3月份租金，但受政府疫情防控措施影响，原告停业无经营收造成资金压力剧增，未能如期支付租金。尽管如此，原告一直积极筹钱以缴纳租金，且承诺被告尽快支付租金。为达到其不可告人目的，被告竟于4月7日作出违约通告，告知原告解除合同，收回租赁场地，并加装铁锁门、更换入门码，切断场地用电，使得原告无法正常使用租赁场地。即便原告存在延期付租的违约行为，但至被告作出解除合同通知之日，逾期天数仅23天，未达到合同约定的解除条件，被告行使约定解除权的条件未成就，也不符合法定的解除条件，被告无权没收租赁保证金。事实上，原告自始至终未产生过退租的想法，从未作出过拒付租金的意思表示，反而与被告保持联系，明确尽快筹集资金缴纳租金，并于2020年4月14日缴纳3月份租金。故，被告要求解除合同并没收押金的做法，原告认为不符合双方合同的有关约定，也不符合相关法律规定。被告单方提前解除合同，在租赁场地加装门锁、断电的行为已严重影响原告使用租赁场地，其行为已明确表示不履行合同主要义务，致使原告承租场地办公的合同目的落空，属于根本违约，被告应承担相应违约责任。根据双方合同第六条4之约定，被告除应退还租赁押金，归还租赁场内属于原告的物品外，还应支付原告相应违约金。据此，原告起诉要求判令：1、确认原被告于2018年5月18日签订的场地租赁合同书于2020年4月7日解除；2、被告立即归还原告场地租赁押金90000元；3、被告立即归还租赁场地内属于原告所有的2套三人座沙发、若干张办公桌椅及全部物品；4、被告支付违约金30000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、原告在履行合同过程中，不顾合同约定和被告的催告，违反合同约定时间支付租金，不构成双方就变更合同履行时间变更的合意。二、原告租赁涉案场地，开办嘉优（广州）教育科技有限公司，开展软件和信息服务，并未受防控影响而导致合同无法履行。三、原告逾期支付租金达到30天、擅自搬离涉案场地致使合同无法继续履行；违反合同擅自转租，均已根本违反合同，无权要求返还押金和违约金。因此，被告反诉请求：1、确认被告与原告的租赁关系于2020年4月28日解除；2、原告向被告支付2020年4月租金／场地占用费32400元及逾期支付2018年6月至2020年4月租金的违约金（从2018年5月21日起至清偿之日止，以每月欠付金额为本金，按每日千分之一计算）；3、原告向被告支付2020年4月的水电费、垃圾费、电动门钥匙489.3元；4、原告向被告赔偿违约金234878.4元（自2020至5月1日起至2021年6月15日止的租金总额的50%）；5、原告所交的押金90000元归被告没收；6、诉讼费用由原告承担。原告对被告反诉请求辩称：不同意被告主张的解除合同时间点。原告同意承担2020年4月1日至2020年4月7日期间的租金，但之后的租金被告不同意支付，被告加锁等行为原告已无法控制涉案场地。经审理查明：广东省木偶艺术剧院有限公司是位于海珠区××号房屋的权属人。被告向木偶公司承租了位于海珠区洪德路43号广东省木偶艺术剧院有限公司前座大堂右侧一楼通道、二楼、三楼建筑面积1000平方米场地作办公、培训用途。租赁期自2017年7月1日起至2021年6月30日止。2018年5月17日木偶公司出具证明表示同意原、被告之间对涉案场地进行转租。2018年5月18日原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地租赁合同书》（下称“涉案租赁合同”），约定：（第一条）甲方将广州市海珠区洪德路43号广东省木偶艺术剧院有限公司前座大堂右侧一楼、二楼总建筑面积500平方米出租给乙方作办公、教育培训用途。（第二条）租赁期自2018年5月17日起至2021年6月15日止。从2018年6月15日起开始计租金。（第三条）第一年年租金为：每月30000元整（乙方承担税费）。租赁期满一年后，每年租金按上年度租金递增8%计算。乙方须于每月5日前向甲方缴纳当月租金以及水电费，垃圾处理费每月150元。租金缴纳后甲方应向乙方提供与租金金额相同的正规发票。本合同签订当日的三天内，乙方需向甲方缴纳三个月租赁押金和一个月租金共计120000元。（第四条）租赁期内，乙方如有以下行为甲方可提前收回该场地，没收保证金并追究乙方的违约责任：(1)拖欠租金达30日或以上的；（第五条）乙方应按合同约定时间向甲方交付租金及水、电费用，乙方必须领取营业执照后才可以在租用场地从事经营活动，并自觉向工商部门、税务部门缴费纳税。甲方协助乙方提供领取营业执照及办学资质的相关材料。（第六条）1、乙方逾期交付租金，每逾一日，按月租金的百分之一支付滞纳金给甲方。2、乙方违约，甲方有权解除合同，收回场地，场地内遗留物品一切交由甲方处理，场地投入的装修同时无条件交由甲方，并没收所有保证金。3、甲方违约，应将保证金无息返还乙方。4、任何一方违反合同约定单方解除合同的，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按租赁期内租金总额50%收取违约金，双方同意解除的除外。2018年5月22日被告出具收到原告支付涉案场地租赁押金90000元及6月15日-7月14日期间租金30000元《收据》。原告按合同约定标准向被告交纳租金至2020年3月止。2020年4月7日被告向原告发出《违约通告》，告知原告违反双方合约，要求收回涉案场地。同时，被告向原告发出《催款函》，催收2020年3月的租金、水电垃圾费等，并要求计付2018年7月-2020年3月逾期支付租金的违约金。2020年4月9日被告向原告发出《通告函》，敦促原告缴纳租金及滞纳金，交还场地钥匙。同日，原告开始陆续搬离涉案场地的物品及设备。2020年4月14日原、被告到广州市海珠区司法局南华西街司法所对租赁事宜进行协商调解，未达成一致意见。同日，原告向被告支付了2020年3月的租金32400元。2020年4月15日被告又向原告发出《催款函》，催收2020年4月的租金等，并要求计付2018年7月-2020年3月原告逾期支付租金的违约金。2020年4月24日被告表示收到原告交还的涉案场地钥匙。2020年4月26日被告向原告发出《关于解除合同及交还场地的律师函》。原告确认在2020年4月27日收到该函件。原、被告对涉案场地租赁事宜协商无果，原告遂提起本案诉讼。被告在答辩期间提出了反诉。诉讼期间，经法院向当事人释明法律，原、被告在2020年8月18日对原告在涉案场地的剩余物品办理了交接手续；同时，被告对原告的六台空调以5000元作价补偿，被告确认原告已付清2020年4月的水电费、垃圾费、电动门钥匙共489.3元。原、被告为证明其主张事实，分别提交有微信聊天记录、照片证据证明。对此，原、被告均表示有异议。双方确认原告每月实际缴交租金时间如下：2018年6月的是2018年5月22日；2018年7月的是2018年7月16日；2018年8月-2019年10月的均是每月15日；2019年11月的是2019年11月16日；2019年12月-2020年1月的均是每月15日；2020年2月的是2020年2月16日；2020年3月的是2020年4月14日。2018年6月-2019年4月租金是每月30000元；2019年5月-2020年3月租金是每月32400元。原告认为按照双方的交易习惯，租金交纳时间为每月15日前；被告则认为2018年6月的应付租日期是2018年5月20日，2018年7月-2020年3月的应付租日期是每月的5日。另查：2020年10月10日木偶公司出具《证明》，内容是：本公司自2020年8月10日执行对目前仍承租本公司物业经营的承租人减免2020年2.5个月的租金合计100000元以作为经营扶持。本院认为：原、被告之间签订的《场地租赁合同书》为有效合同。关于解除合同问题，被告以原告逾期支付2020年3月的租金超过合同约定30天期限，构成根本性违约为由，在2020年4月26日向原告发出解除合同及交还场地通知，该通知原告确认在2020年4月27日收到。原告则抗辩双方在实际履行合同中变更了租金交纳期限。本院意见是：原、被告约定计租起算时间是从2018年6月15日起，即2018年6月份租金期间是2018年6月15日-2018年7月14日，如此类推。虽然合同有“乙方于每月5日前向甲方缴纳当月租金”的交纳期限约定，但双方的计租期间不是自然月，合同实际履行过程中被告在2018年7月-2020年2月期间租金均是在每月15日-16日期间向被告支付，首月租金在交纳租赁押金时已一并支付给原告，期间被告没有对原告支付租金期限问题提出过异议，故被告以实际行为认可了原告上述方式缴交租金，直至2020年3月被告向原告提出迟延支付租金问题，而原告在2020年4月14日缴交该月租金是基于业主方木偶公司属于国企性质在疫情期间的免租优惠政策问题与被告沟通无果所致，实属于事出有因。鉴此，被告以原告构成根本性违约为由，反诉请求确认双方合同在2020年4月28日解除的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，本院不予采纳。2020年4月7日及2020年4月9日被告向原告提出收回涉案场地，且被告在2020年4月24日收到原告交还涉案场地钥匙，故本案应视为双方协商一致解除涉案租赁合同，本院依法确认原、被告签订的租赁合同于2020年4月24日解除。同理，对原告主张涉案租赁合同在2020年4月7日解除的请求，本院不予支持。关于租金及租赁押金。木偶公司对被告在疫情期间减免2020年2.5个月租金政策承诺，根据公平原则，被告也应对原告2020年4月1日-2020年4月24日期间租金按全年租金比例据实减免，即2020年4月可减免7110元。原告主张被告在2020年4月8日对涉案场地加装铁锁门、更换入门密码，并切断租赁场地内的用电，严重阻碍原告继续使用租赁场地，被告对此予以否认，之后原告仍陆续多次前往涉案场地撤离物品及设备，故原告以无法使用涉案场地为由不同意支付此后租金的抗辩意见本院不予采纳，原告实际占用了涉案场地，理应支付对价给被告，故对被告反诉要求原告支付2020年4月（2020年4月15日-2020年4月24日期间）租金8430元【（32400元-7110元）÷30天×10天】请求，本院予以支持，被告主张超出该金额部分的请求本院依法予以驳回。如前所述，由于新冠××疫情的不可抗力等原因，被告反诉要求原告计付逾期支付2018年6月-2020年4月期间租金的违约金的请求，本院不予支持。本案虽是经双方协商解除合同，但同时也存在疫情不可抗力因素，合同解除不能完全归责于一方当事人，故原告要求被告支付违约金30000元及被告反诉要求原告赔偿违约金234878.4元的请求，本院均不予支持，而且综合本案查明事实及实际履行情况，租赁押金应由被告退还一半即45000元给原告为宜，另45000元归被告所有。诉讼期间，双方对原告在涉案场地的剩余物品办理了交接手续；同时，被告确认原告已付清2020年4月的水电费、垃圾费、电动门钥匙共489.3元。鉴此，原、被告为此提出的上述诉讼请求，双方均已履行完毕，本案不再作判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认黄晓雯与广东沃赢企业管理有限公司于2018年5月18日签订的《场地租赁合同书》于2020年4月24日解除。二、被告广东沃赢企业管理有限公司在本判决生效之日起10日内退还租赁押金45000元给原告黄晓雯。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、原告在本判决生效之日起10日内支付2020年4月15日-2020年4月24日期间租金8430元给被告。五、原告已付的租赁押金45000元由被告没收所有。六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费12921元（其中受理费8971元、反诉费3950元），由原、被告各负担一半。上述受理费已经由原、被告预交，原、被告同意由对方在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给对方。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二〇年十二月十八日书记员  郑家悦庄钊豪