四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初3991号 原告：陈瀚冰，男，1992年3月17日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。 委托诉讼代理人：张树琼（系陈瀚冰母亲），住云南省昆明市东川区。 委托诉讼代理人：张树芬（系陈瀚冰姨妈），住云南省昆明市盘龙区。 被告：成都里程置业有限公司，住所地成都市双流区东升街道藏卫路北二段1号水云花都。 法定代表人：荀志伏，执行董事。 被告：四川恒运翔投资咨询有限公司，住所地成都市金牛区金立路9号综合楼栋1层1号。 法定代表人：杨树成，职务不详。 原告陈瀚冰与被告成都里程置业有限公司（以下简称里程公司）、四川恒运翔投资咨询有限公司（以下简称恒运翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈瀚冰及其委托诉讼代理人张树琼、张树芬到庭参加诉讼；被告里程公司、恒运翔公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈瀚冰向本院提出诉讼请求：1.判令解除对位于天府新区××小区××幢××单元××号的房屋（以下简称案涉房屋）的查封并终止对案涉房屋的执行；2.判令里程公司、恒运翔公司立即解除在案涉房屋上的抵押；3.判令案涉房屋为陈瀚冰所有，里程公司将案涉房屋过户办证在陈瀚冰名下。事实和理由：陈瀚冰按里程公司要求向其支付全部购房款项后，与里程公司于2018年1月11日签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由陈瀚冰向里程公司购买案涉房屋，并对案涉房屋基本情况、购房款总额、付款方式、产权登记、违约责任等主要条款进行明确约定。2018年6月6日，里程公司将案涉房屋交付陈瀚冰使用。陈瀚冰购房后多次催促办理产权过户登记，里程公司无故拖延。因里程公司违约，陈瀚冰提起商品房买卖合同纠纷之诉，案号为（2020）川0192民初3639号。经查，里程公司未能按约过户是因其在将案涉房屋出售给陈瀚冰后，又因借款将案涉房屋于2018年11月14日抵押给恒运翔公司。因里程公司与恒运翔公司商品房委托代理销售合同纠纷，法院作出（2020）川0192民初2532号民事裁定书与（2020）川0192执保229号协助执行通知书，查封了案涉房屋。陈瀚冰向法院提出异议，法院作出（2020）川0192执异32号执行裁定书，裁定驳回陈瀚冰的异议请求。在法院查封案涉房屋前，陈瀚冰与里程公司已签订合法有效的书面买卖合同，房款已全额支付，且案涉房屋已实际交付给陈瀚冰使用，系陈瀚冰唯一住房，故案涉房屋归陈瀚冰所有，法院不应对案涉房屋进行查封。 里程公司、恒运翔公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年1月11日，陈瀚冰与里程公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，主要约定：1.陈瀚冰购买里程公司已取得《房屋所有权证》（权3985758）的案涉房屋；2.面积为117.21平方米；3.房屋总价款为752,617元，应当在2018年1月11日前一次性支付全部价款。2017年12月30日、2018年1月11日，案外人张树琼、陈天友通过银行转账向中介方苏小利支付案涉房屋购房款1,300,000元、中介费25,000元。2018年1月12日，苏小利按案涉房屋销售人员刘东军指示，将其中1,240,940元购房款转账至刘东军指定的收款人余颖账户，剩余49,060元购房款转账至刘东军个人账户。里程公司于2018年1月11日出具《收据》，载明收到陈瀚冰购房款352,617元。 2018年6月6日，陈瀚冰在《业主收楼确认书》上签名确认并使用案涉房屋。陈瀚冰已缴纳2018年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费。 2020年8月7日，本院依据（2020）川0192民初2532号民事裁定书对案涉房屋予以查封。2020年8月18日，陈瀚冰向本院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封，并中止对案涉房屋的执行。本院于2020年9月1日作出（2020）川0192执异32号执行裁定书，裁定驳回陈瀚冰的异议请求。 另查明，1.案涉房屋于2018年11月16日设立抵押，抵押权人为恒运翔公司，被担保主债权为100万元，债务履行期限为2018年11月12日至2019年11月11日；2.案涉房屋仍登记在里程公司名下；3.截至2020年7月10日，陈瀚冰在成都市22个区（市）县无房屋查询记录；4.案涉房屋坐落于天府新区××路××段××号××栋××单元××层××号。 通过查询关联案件，陈瀚冰于2020年8月19日以里程公司为被告、以恒运翔公司为第三人，提起商品房预售合同纠纷之诉[案号为（2020）川0192民初3639号]，诉请：1.里程公司为陈瀚冰提供办理案涉房屋不动产权证所需的所有资料，并立即办理过户登记；2.里程公司退还多缴纳的购房款547,383元；3.里程公司承担逾期办证、逾期交房的违约责任。该案尚在审理中。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（现售）》、转账记录、收据、收条、《业主收楼确认书》、情况说明、物业服务费缴费单、个人住房信息查询记录、成都市不动产登记信息查询结果及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：陈瀚冰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案中，审查陈瀚冰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需从以上三个条件进行分析，对此，本院评述如下： 关于是否在查封案涉房屋前签订合法有效书面买卖合同的问题。案涉房屋于2020年8月7日被本院查封，而陈瀚冰与里程公司于2018年1月11日签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》，且该合同对房屋买卖内容要素约定齐全，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉《四川省商品房买卖合同（现售）》签订于人民法院查封案涉房屋前，且合法有效。 关于所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。本案中，陈瀚冰提交了《业主收楼确认书》及支付物业服务费缴费单等证据，能够证明其于2018年6月6日即在案涉房屋被查封前已合法占有了案涉房屋。且陈瀚冰在成都市22个区（市）县无其他用于居住的房屋，恒运翔公司也未举证证明陈瀚冰有其他用于居住的房屋。 关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。双方签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》约定房屋总价款为752,617元。根据查明的事实，陈瀚冰实际已支付房款1,300,000元。虽然双方对房款是否付清，拟或超额支付存在争议，但可以确认陈瀚冰已付房款已经超过约定总价款的百分之五十。 综上，陈瀚冰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行案涉房屋。另外，陈瀚冰关于解除查封、抵押、将案涉房屋过户至陈瀚冰名下的诉讼请求，与阻却执行的诉讼目的无关，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故本院不予处理。对于陈瀚冰关于案涉房屋为其所有的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，本案中，陈瀚冰已另案提起商品房预售合同纠纷之诉，双方对约定房款金额及房款是否支付完毕尚存争议，在另案并未审结的情况下，本案对于陈瀚冰是否享有房屋所有权不予审理。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市天府新区××路××段××号××栋××单元××层××号的房屋； 二、驳回原告陈瀚冰的其他诉讼请求。 案件受理费11,326元，由被告成都里程置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  罗秦瑶 人民陪审员  刘忠山 人民陪审员  林 琼 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  徐 萌