广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初1344号 原告：苏秀丽，女，1974年9月20日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：廖盛峰，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨喆，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：广西钱来钱往房地产投资有限公司，住所地防城港市港口区北部湾大道西侧常山路北恒大御景湾9幢10层1004号房，统一社会信用代码91450600MA5NA8YXX6。 法定代表人：赵海，该公司执行董事兼经理。 被告：赵海，男，1986年2月15日出生，汉族，户籍地黑龙江省望奎县，现住防城港市港口区北部湾大道西侧常山路北恒大御 景湾9幢10层1004号房。 共同委托诉讼代理人：张一旻，广西志明律师事务所律师。 被告：南宁市西乡塘区心圩街道罗赖村六组，住所地南宁市西乡塘区心圩街道罗赖村六组。 负责人：赖祖瑞。 原告苏秀丽与被告广西钱来钱往房地产投资有限公司（以下简称钱来钱往公司）、赵海、南宁市西乡塘区心圩街道罗赖村六组（以下简称罗赖村六组）合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院于2019年11月1日以案号（2019）桂0107民初14937号立案后，南宁市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）桂01民辖4463号民事裁定书，裁定该案由本院审理。本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏秀丽的委托诉讼代理人廖盛峰，被告钱来钱往公司、赵海的共同委托诉讼代理人张一旻到庭参加诉讼。被告罗赖村六组经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 苏秀丽向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与钱来钱往公司签订的《壮锦家园合作建房合同书》；2.判令三被告连带向原告返还购房款首付124886元；3、判令三被告连带向原告支付资金占用费24977.2元（以首付款124886元为本金，按银行同期贷款月利率2%，从支付首付款2018年11月14日计至本案判决生效之日止，暂计至2019年9月14日）；4.本案的各项诉讼费用由三被告连带承担。事实和理由：钱来钱往公司对外宣传其与罗赖村六组联营开发罗赖村六组名下位于南宁 市高新区高新大道南面、创业路东面10.5亩土地，并正在对外销售。原告在钱来钱往公司销售人员的指引下来到该地块涉案房屋项目，确实发现该地块正在进行开工建设。在钱来钱往公司销售人员的一再保证下，原告同意购买涉案房屋，但是钱来钱往公司要求原告通过与其签订合作建房合同书的方式购买。于是原告与钱来钱往公司于2018年11月14日签订了《壮锦家园合作建房合同书》，并且在钱来钱往公司的要求下，原告按约定支付了购房款124886元。但是近日钱来钱往公司因为涉案房屋项目没有取得开工许可证等合法手续被政府相关部门叫停。目前该涉案房屋项目已全面停工。本涉案房屋项目不具备开发条件，但钱来钱往公司仍然对外销售，显然违规，故其应当返还原告的购房款。罗赖村六组作为涉案房屋的土地所有人及联营建房的合作者，在没有取得开工许可证等相关证件的情况下，便伙同钱来钱往公司以联营建房的方式开工建设，诱骗原告购买不符合开工建设条件的房屋，故其应当与钱来钱往公司承担连带责任。赵海是钱来钱往公司的唯一股东，亦应对钱来钱往公司负有连带责任。 钱来钱往公司、赵海辩称：1.本案合同不是商品房买卖合同关系，而是房屋使用权转让合同关系；2.该合同合法有效可以继续履行，我方不同意退还购房款；3.原告诉请月利率2%没有事实及法律依据;4.赵海在本案中没有私自收取购房款，其作用仅为职务行为，承担连带责任没有法律依据。 罗赖村六组既未答辩，亦未参加本院庭审。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月6日，罗赖村六组（甲方）与钱来钱往公司（乙方）签订了一份《联营开发合同书》，约定甲方利用所属三产用地与乙方联营合作开发，由乙方进行全额投资开发自主经营。 2018年11月14日，苏秀丽（乙方）与钱来钱往公司（甲方）签订《壮锦家园合作建房合同书》（合同编号：ＧＸＺＪ20180104）。合同的主要内容：第一条“项目建设依据”：甲方以征地拆迁安置经国家划拨方式取得位于南宁市高新区交汇处地块，用于甲、乙双方合作建房。该地块总建筑面积为37600平方米，规划用途为集体商服用地，项目编号ＹＤ0111201800127，经政府部门批准，在上述地块上建设壮锦家园产业综合楼，【现定名】壮锦家园项目，地址为南宁市高新区交汇处。第二条“合作建房模式”：1.南宁市高新区罗赖六组村民小组负责提供自用集体住宅回建建设用地与甲方合作建房，不承担合作建房费用；2.甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本后的结余归甲方所有；3.乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与土地所有人罗赖六组的合作建房关系及联营期满后的续租关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第三条“合作建房的房屋基本情况”：本合同合作建房的房屋为本合同第一条规定的项目中2座9层3号房，建筑面积72.02平方米。第四条约定乙方取得合作建房的房屋使用权年限为70年，自2020年12月20日起至2090年12月19日止。第五条约定甲乙双方合作建房的单价为4335.13元／平方米（毛坯房），该房屋总价款为312216元。第七条约定乙方分期付款，在签署本合同的同时交纳首期款，首期款占合作建房款40%，计124886元；在建筑结构建至八层时交纳总合作建房款的20%，计62443元；在建筑结构封顶时5日内，交纳总合作建房款的20%，计62443元；在建筑结构立面下外架时5日内，交纳总合作建房款的15%，计 46833元；乙方应在房屋达到交房条件，接到甲方书面或电话通知5日内，交纳总合作建房款的5%，计15611元。第九条约定甲方应当在2020年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。 合同签订当日，苏秀丽向钱来钱往公司支付首付款124886元。 截止法庭辩论终结前，钱来钱往公司未能提供商品房预售许可证。 另查明，钱来钱往公司系赵海于2018年7月13日个人独资成立的有限责任公司（公司登记中注明自然人独资），注册资本为200万元。2020年1月16日，钱来钱往公司的股东登记为：赵海（持股20%）、高翔（持股80%），股东出资均为认缴出资，认缴出资日期为2048年7月31日，公司为有限责任公司（公司登记中注明自然人投资或控股）。钱来钱往公司经营范围包括房地产开发，具备房地产开发资质。苏秀丽并非罗赖村六组村民。 本院认为，本案焦点问题为：（一）《壮锦家园合作建房合同书》的性质及效力如何认定；（二）原告是否有权要求被告返还购房款并支付利息损失；（三）赵海及罗赖村六组是否承担连带责任。 （一）关于《壮锦家园合作建房合同书》的性质及效力认定问题。《壮锦家园合作建房合同书》约定钱来钱往公司将案涉房屋的使用权转让给苏秀丽，苏秀丽提供建房资金而不承担建房风险，获得房屋使用权70年。综合合同中约定涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、办理过户等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，案涉合同系名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。钱来钱往公司未取得商品房预售许可证明销售案 涉商品房，其与苏秀丽订立的《壮锦家园合作建房合同书》依法应为无效合同。 （二）关于返还购房款及利息损失问题。案涉合同无效，钱来钱往公司收取的款项应返还给苏秀丽，故苏秀丽要求钱来钱往公司返还购房款124886元，本院予以支持。钱来钱往公司系具备房地产开发与经营资质的公司，其作为建设方及出售方，在未取得商品房预售许可证明的情况下违法预售商品房，应当赔偿苏秀丽因此受到的利息损失。利息的计算，应从付款之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日以后为全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率）计算。 （三）关于赵海是否承担连带责任问题。钱来钱往公司于2020年1月16日由自然人独资的有限责任公司变更登记为自然人投资或控股的有限责任公司。而本案合同关系成立于2018年11月14日，成立时钱来钱往公司系自然人独资的有限责任公司，即一人有限责任公司，赵海系唯一股东，其未提交证据证明钱来钱往公司财产独立于其自己的财产，故其应对钱来钱往公司本案债务承担连带责任。 （四）关于罗赖村六组是否承担连带责任问题。本案为房屋买卖合同纠纷，罗赖村六组并非《壮锦家园合作建房合同书》的当事人，且在合同后续的履行中，罗赖村六组亦未收取苏秀丽支付的款项，根据合同相对性原则，苏秀丽要求罗赖村六组对钱来钱往公司的债务承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 罗赖村六组经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对本案的抗辩权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认苏秀丽与广西钱来钱往房地产投资有限公司签订的《壮锦家园合作建房合同书》（合同编号：GXZJ20180104）无效； 二、广西钱来钱往房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还苏秀丽购房款124886元； 三、广西钱来钱往房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向苏秀丽支付利息损失（利息计算：以124886元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月14日计算至2019年8月19日；2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，计算至本案判决生效之日止）； 四、赵海对上述第二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回苏秀丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5983元，由广西钱来钱往房地产投资有限公司、赵海共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在 备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢志强 人民陪审员  韦荟方 人民陪审员  刘宏君 二〇二〇年十二月十八日       法官助理农达波 书记员黄斯旎