四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5838号 原告：邓华，男，生于1970年5月4日，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：李军，四川欣锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯文中，四川欣锐律师事务所律师。 被告：毛延风，男，生于1962年1月21日，汉族，住四川省邻水县。 被告：广安市房地产开发有限公司，住所地四川省广安市经济技术开发区奎阁大道石滨路1号。 法定代表人：龙承军，执行董事。 委托诉讼代理人：唐亚玲，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑波，四川信和信（成都）律师事务所律师。系特别授权代理人。 第三人：重庆民福建设工程有限公司，住所地重庆市潼南区桂林街道办事处金佛东路16号。 法定代表人：杨中富。 原告邓华与被告毛延风、广安市房地产开发有限公司（以下简称“市房产公司”）、第三人重庆民福建设工程有限公司（以下简称“民福公司”）建设工程合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员黄发、人民陪审员蒋忠兵、林荣组成合议庭于2020年12月4日、12月14日公开开庭进行了审理。原告邓华及其委托诉讼代理人李军、冯文中，被告毛延风、被告市房产公司的委托诉讼代理人唐亚玲到庭参加了诉讼，第三人民福公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告邓华向本院提出诉讼请求：1.判决被告毛延风向原告支付下欠工程尾款810461.6元，被告市房产公司对毛延风的债务承担连带责任；2.判决被告毛延风、市房产公司向原告交付位于广安市广安区××道××段××号××楼××平方米，并办理产权变更登记至原告邓华名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月22日，原告借用第三人资质与被告市房产公司签订《建设工程施工合同》，合同约定第三人为被告市房产公司建设“广安红星楼”项目，含基础、主体、门窗、屋面、楼地面、装饰、水电安装等工程，工程地址位于广安市××道××路交叉口处，建筑面积约为12000平方米，总体包干单价900元每平方米，如有增减工程部分另行计价调整合同价款。合同由被告毛延风以市房产公司委托代理人身份签订，市房产公司及第三人加盖公章。2012年7月3日，被告毛延风以市房产公司委托代理人名义与第三人签订《建设工程施工合同的补充协议》，约定将总体包干单价调整为每平方米1168元。2013年3月19日，第三人出具《授权委托书》，特别授权原告邓华负责“广安红星楼”项目建设事宜。项目建设过程中，原告邓华招募劳务班组并支付报酬、采购材料、组织机械进行施工，项目已经二被告验收合格并交付使用。2014年8月15日，被告毛延风与原告邓华达成并签署《红星楼工程结算汇总表》，确认了工程款总额为14105461.6元。经被告毛延风与原告邓华核算，确认被告毛延风及其委托人市房产公司共计向原告及其挂靠公司第三人支付工程款12395000元，尚欠工程尾款1710461.6元。2019年9月2日，被告毛延风以红星楼事实建造者身份在《红星楼工程结算汇总表》空白处将红星楼二楼商业用房剩余面积153.66平方米作价900000元抵偿给原告邓华所有。经查，第三人于2012年3月16日设立广安分公司，该分公司于2016年4月15日注销。该分公司存续期间，负责人刘某某曾就红星楼建设事宜与原被告进行业务沟通、接洽，现刘某某失联。2019年8月21日广安市中级人民法院（2018）川16民终1292号民事判决书查明了被告毛延风为红星楼的事实建造者，被告市房产公司为名义开发人，并判决二楼商业建筑面积903.66平方米中750平方米交付给毛延风以房抵债的债权人张某某，并确定了被告市房产公司的产权变更登记义务，二楼剩余153.66平方米尚未处置。故原告起诉至法院要求支持前述诉讼请求。 被告毛延风辩称，原告诉状中所称的欠款是事实，邓华确实是案涉项目的实际承建人，当时毛延风确实是挂靠被告市房产公司开发案涉的项目。 被告市房产公司辩称，1.涉案工程的建设单位是第三人，并非原告，因此原告不具有本案的适格主体资格，无权直接向市房产公司主张工程款；2.市房产公司对毛延风的债务不应当承担连带责任，原告基于2019年8月21日中级法院判决书查明的内容认定市房产公司系名义开发人，对于该判决书中的部分事实，市房产公司在庭审中予以了抗辩，同时我国现有法律没有规定出借房地产开发资质应当对外承担责任；3.即使法院认定市房产公司应当承担连带清偿责任，也应当是基于市房产公司与第三人签订的施工合同的约定，在该合同中对施工单价有明确约定是900元每平方，根据工程竣工后的面积乘以单价，结合原告自认的工程款，实际上市房产公司已经超付工程款，对于毛延风私自与原告达成的协议，市房产公司不知晓也不同意，应当由毛延风自行处理；4.本案工程款项请求的诉讼时效已过；5.关于要求将150平方米的房屋办理至原告名下的诉求，在涉案项目的实际建造、产权办理过程中，市房产公司实际为此垫付了部分费用，因此毛延风以涉案房屋提供让与担保，将房屋登记于市房产公司名下，该房屋实际已经抵偿市房产公司垫付费用，故市房产公司对房屋享有实际所有权，请求人民法院依法驳回原告对市房产公司的全部诉请。 第三人民福公司未作陈述。 原告围绕诉讼请求依法提交了四川省工程项目报建表、中标通知书、招标合格通知书、《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同》的补充协议、授权委托书、红星楼工程结算汇总表、广安市中级人员2018川16民终1292号民事判决书、广安市广安区人民法院2018川1602民初228号民事判决书、竣工验收报告、四川省建设工程竣工验收备案书、房产登记信息查询情况说明、收条、扣款说明、建设银行个人活期明细表、领款单，被告市房产公司提交了《建设工程交付及其工程款项支付等有关事实确认合同书》、《建设工程施工合同》的特别补充合同，前述证据经双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月22日，被告市房产公司（发包方，甲方）与第三人民福公司（承包方，乙方）签订《建设工程施工合同》，约定：1.双方就广安红星楼商住小区工程施工事项协商一致订立合同，工程名称为广安红星楼，建筑面积大约12000平方米；2.工程承包范围及内容：土建、装饰、市政、安装工程所涉及的全部施工内容（但电梯、消防、绿化、机电设备除外）；3.工期15个月，从2012年3月1日至2013年6月1日；4.合同价款：采用综合包干单价形式，总体包干单价900元每平方米；5.工程款支付：基础完工至主体工程完成至三楼，且所有钢筋砼及砌体全部完成，经甲方及有关职能部门验收合格后，甲方付乙方完成工程量的70%，乙方施工从第三四层楼起，每再修六层，且所有钢筋砼及砌体全部完成，经甲方及有关职能部门验收合格后，甲方支付已完成工程量的70%，以此类推，工程主体全部完工，且所有主体及门窗安装全部完成，经甲方及有关职能部门验收合格后，甲方付乙方已完成工程量价款达75%，工程全部按期竣工，验收合格办理备案后，甲乙双方在三个月内办清结算，甲方支付已完成工程价款的85%，余款扣除质保金后在三个月内支付；6.质保金为总工程款的3%，质保期满一年后30天内付质保金的40%，满两年后30天内付30%，满五年后30天内付30%，地基基础和主体结构保修期为按设计文件规定的合理使用年限，屋面防水和有防水要求的房间墙面渗漏保修期为五年，其他部分保修期为两年，从竣工验收后开始计算保修期；7.乙方支付甲方履约保证金500000元，乙方完成至所承包工程封顶时，甲方返还乙方50%，余50%粗装修完成，分项验收全部合格后返还。合同末尾处甲方委托代理人毛延风签字，乙方法定代表人签字，双方各自加盖了公司公章。 2012年5月6日，市房产公司与民福公司签订了《建设工程施工合同》的特别补充合同，约定双方于2012年2月22日签订的《建设工程施工合同》系双方真实意思表示，并作为最终结算合同，2012年5月8日签订的《建设工程施工合同》作为送交建设主管部门备案使用，不作为结算依据。合同末尾处市房产公司与民福公司均加盖了公章，毛延风作为市房产公司代理人予以签字。 2012年7月3日，毛延风以市房产公司名义与第三人民福公司签订《建设工程施工合同的》补充协议，约定原施工合同中总体包干单价900元每平方米增加268元，变成总体包干单价1168元每平方米，原施工合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。合同末尾处市房产公司未加盖公章，毛延风作为市房产公司代理人签字确认，民福公司加盖了公章。 2013年3月19日，民福公司向市房产公司出具《授权委托书》，载明民福公司与市房产公司2012年2月22日签订的广安红星楼的《建设工程施工合同》的项目中，民福公司特别概括授权邓华全权代表其公司签署法律文书、领取工程款，工程款转入第三人广安分公司账户，此前邓华代为领取的6300000元，民福公司予以认可。 2014年8月14日，市房产公司与民福公司签订了《建设工程交付及其工程款支付等有关事实的确认合同书》，确认即日起移交广安红星楼全部房屋建筑工程，市房产公司已经支付民福公司10600000元。 2014年8月15日，邓华与毛延风签订《红星楼工程结算汇总表》，确认案涉工程总价款为14105461.6元。2019年9月2日，毛延风在该结算汇总表中注明“截止今日，尚欠邓华修红星楼尾款壹佰柒拾壹万零肆佰陆拾壹元陆角，本人同意以红星楼二楼商业用房剩余面积153.66平方米作价玖拾万元抵偿给邓华所有，以上事项在2020年8月30日前办理完结。” 2019年8月21日，广安市中级人民法院（2018）川16民终1292号生效民事判决书查明毛延风系案涉项目红星楼的事实建造者，其以市房产公司名义进行开发，案涉项目二楼房屋已首次登记，于2018年1月25日登记在市房产公司名下，登记地址为广安市广安区××道××段××号××，建筑面积903.66平方米，专用建筑面积740.03平方米，分摊建筑面积163.63平方米，二楼房屋坐东向西，面向洪州大道在西北角正西开一通道（门）通向洪州大道。该二楼由广安市房地产开发有限公司占有保管。该判决书判决毛延风、广安市房地产开发有限公司向案外人张某某交付该二楼房屋的750个平方（现有通道门中心线向南一半，室内由南基线源现有东西基线向北测750平方米建筑面积并于分割通道相联且据建筑物本身自然属性上使用价值，公摊建筑面积除按比例分摊外含与毛延风区分所有权墙体部分所占面积一半）。 邓华称其系案涉项目施工的实际承包人（原合伙人邹某某已退出合伙），故其起诉至法院要求支持其前述诉讼请求。 庭审中，被告毛延风认可其是借用市房产公司的名义实际开发了案涉广安红星楼项目，与之建立施工承包合同关系的实际施工人确系邓华和邹某某，邹某某已退出合伙，二人向其缴纳了履约保证金，现已退还。其与邓华结算后，邓华多次通过电话方式向其催收工程款。且毛延风称未与市房产公司就案涉项目的税费垫付问题达成抵偿协议或以该项目二楼房屋提供担保。 同时查明，案涉广安红星楼项目于2014年4月22日竣工验收合格，于2017年4月5日竣工验收备案。红星楼二楼的不动产权证号为：川（2018）广安市不动产权第0××8号。2012年11月13日，民福公司收取邹某某交纳红星楼工程管理费20000元并出具收据，民福公司2015年12月4日向邓华出具领款单，承诺支付工程款200000元。邹某某向本院出具书面情况说明认可确已退出与邓华的合伙，同意由邓华主张案涉工程款。 本院认为，本案争议的焦点问题为：1.案涉项目施工工程款的支付义务主体和收取权利主体的认定问题；2.案涉工程施工总价款金额的确定及抵债协议应否履行的认定问题；3.原告对市房产公司的诉讼请求是否已超过时效的认定问题。 关于案涉项目施工工程款的支付义务主体和收取权利主体的认定问题。根据查明的事实，本案案涉工程实际是毛延风借用市房产公司的名义和资质进行投资开发，毛延风是该项目的实际权利人。在市房产公司与民福公司签订的《建设工程施工合同》中，毛延风是该合同权利义务的实际履行者，应直接承担合同约定的工程款支付义务。市房产公司作为被挂靠人，是该合同的名义相对人，应对毛延风在该合同中的债务承担连带清偿责任。毛延风认可与之建立施工承包合同关系的实际施工人是邓华、邹某某，民福公司出具的授权委托书也载明全权委托邓华负责案涉项目事宜，邹某某、邓华也实际向民福公司支付了挂靠管理费，向毛延风支付了保证金，并收取了案涉工程千余万元工程款，且民福公司在收到本案传票及原告起诉状副本后，未到庭参加诉讼并主张权利，因此，可以认定邓华、邹某某是案涉施工合同中的实际承包人，邹某某已退出合伙，故邓华作为实际施工人主张工程款主体适格。 根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的”之规定，原告邓华不具备施工总承包企业的法定资质，故案涉《建设工程施工合同》及其补充协议应认定无效。但是根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”之规定，原告实际已完成相应工作，案涉工程已于2014年4月22日竣工验收合格，故原告有权要求参照双方合同约定结算价款。 关于案涉工程总价款金额的确定及抵债协议应否履行的认定问题。双方于2012年2月22日签订的合同中约定的单价为900元每平方米，并在2012年5月6日对此单价予以确认，并明确2012年5月8日签订的施工合同仅用作建设主管部门备案，不作为结算依据。但是2012年7月13日，实际发包人毛延风与实际承包人对该单价进行了调整，且约定以调整的单价作为结算依据，事实上，双方在2014年8月15日也根据调整后的单价进行了结算，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十一条“当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同结算建设工程价款的，人民法院应予支持。实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同结算建设工程价款的，人民法院应予支持”之规定，本案案涉工程总价款应以实际发包人和实际承包人最终的意思表示进行确定，即以最后签订的协议约定的1168元的单价进行确定，应付总价款为结算金额14105461.6元。同时毛延风、邓华双方认可尚欠金额为1710461.6元，其中900000元以毛延风实际享有权利的案涉红星楼二楼剩余153.66平方米的房屋抵偿，该以物抵债协议是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，毛延风应按合同约定履行该协议，向邓华交付该抵债物并配合办理权属转移登记。但该抵债物现实际登记在市房产公司名下，由市房产公司占有保管，但市房产公司并非该抵债物的实际权利人，而是名义权利人，故市房产公司有义务配合将该抵债物交付并转移登记给邓华。市房产公司辩称其与毛延风之间存在垫付税费等债务关系，抵债物登记于其公司名下系毛延风以该物提供让与担保，但市房产公司对此未提供任何证据予以证明，且毛延风对此予以否认，故对市房产公司的该辩称意见，本院不予采纳。对于质保金退还期限的问题，因双方在合同中约定“质保期满一年后30天内付质保金的40%，满两年后30天内付30%，满五年后30天内付30%”，对该约定的理解，被告市房产公司认为是指在合同约定的质保期届满后的一年、两年或五年后分别退还相应比例质保金，原告邓华及毛延风认为该约定是指从竣工验收合格之日起算一年、两年或五年后分别退还相应比例的质保金。本院认为，对该约定的理解，主要在于如何对该句话进行断句，如果断句为“质保期满，一年后30天内”则应理解为退还期限为质保期届满后再计算一年、两年或五年的30天内，如果断句为“质保期，满一年后30天内”则应理解为退还期限为质保期起算之日至一年、两年、五年后的30天内。本案中双方该约定的后半句为“满两年后30天内付30%，满五年后30天内付30%”，则明显说明双方的真实意思表示选择的断句为“质保期，满一年后30天内”的方式，故本案质保金的退还期限应分别认定为质保期起算之日至一年、两年、五年后的30天内。案涉工程已于2014年4月22日竣工验收合格，该日起计算质保期，至今全部质保金的退还期限均已届满，故本案中不应再扣留质保金。原告要求支付尚欠工程款810461.6元，并交付广安市广安区洪州大道西段27号二楼剩余153.66平方米房屋且办理权属变更登记的请求，本院依法予以支持。 关于原告对市房产公司的请求是否超过时效的问题。原告要求支付工程款的请求，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。本案中，毛延风认可邓华在结算后一直在向其主张支付款项，至2019年9月，毛延风再次书面确定了债务，邓华要求毛延风支付工程款的诉讼时效在2019年9月2日再次中断，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，至今其诉讼请求仍未超过时效。市房产公司在本案中对毛延风所欠邓华工程款的债务承担连带清偿责任，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条第二款“对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力”之规定，邓华要求市房产公司支付工程款的诉讼时效也于2019年9月2日中断，至今其请求仍未超过时效。故对市房产公司辩称原告的请求已过时效的意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项、第二条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十一条之规定，判决如下： 一、被告毛延风于本案判决生效之日起十五日内向原告邓华支付尚欠工程款810461.6元；被告广安市房地产开发有限公司对被告毛延风该债务承担连带清偿责任； 二、被告毛延风、广安市房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将广安市广安区××道××段××号××号房屋【川（2018）广安市不动产权第0××8号】中的建筑面积153.66平方米的房屋交付给原告邓华，并将其不动产权属转移登记至原告邓华名下。 义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费11905元，由被告毛延风、广安市房地产开发有限公司共同负担，并向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又提不出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 黄 发 人民陪审员 林 荣 人民陪审员 蒋忠兵 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员 楚 陈