上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初7670号原告(反诉被告)：上海物语盛餐饮服务有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：屈战林，总经理。被告(反诉原告)：搜候(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：彭庆邦，执行董事。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕磊，江苏漫修(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海物语盛餐饮服务有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)搜候(上海)投资有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年5月18日进行了证据交换、同年8月4日公开开庭进行了审理。原告上海物语盛餐饮服务有限公司的法定代表人屈战林，被告搜候(上海)投资有限公司的委托诉讼代理人姜宁铭、张硕磊到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解两个月期限，本院予以准许。本案现已审理终结。原告上海物语盛餐饮服务有限公司向本院提出本诉请求：1.解除原告与被告签订的《店铺租赁合同》(以下简称合同)；2.被告返还原告保证金156,916.47元整。审理中，原告撤回上述第2项诉请，明确第1项诉请如下：原告与被告签订的合同于2020年2月8日解除。事实和理由：原被告双方于2019年7月26日签订合同,由于疫情发生,导致原告在上海市金钟路XXX号天会商务广场2号楼101A室(套内面积138.50平方米，以下简称涉讼商铺)无法正常开张营业。入不敷出,按照合同内容第十五条之规定,由于不可抗力事件影响，致使合同目的不能实现，也因疫情导致了部分员工无法返沪,本人已在2020年2月8日以书面形式通知被告,但遭到拒绝,故而向法院提起诉讼,望法院依法支持原告的诉讼请求。被告搜候(上海)投资有限公司本诉辩称及反诉诉称：原告无约定解除权。根据合同15.1条关于不可抗力解除需双方书面确认，双方未确认过。原告仍在涉讼商铺内经营，不存在合同无法履行的情况。被告不清楚原告的解除通知。原被告就涉讼商铺于2020年7月10日进行了交接，被告确认该日为合同解除之日。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。被告提出如下反诉请求：1.原告向被告支付至2020年7月10日的未付租金和管理费共计240,988.63元及上述金额至付清之日止滞纳金(以上述金额为基数，千分之五为标准，计算至原告付清之日止)；2.原告支付的保证金156,916.47元归被告所有；3.原告向被告支付相当于3个月的租金及管理费的违约金132，359.73元；4.原告向被告支付律师费17,322元。审理中，被告表示依据合同代原告恢复涉讼商铺的原状，保留另案向原告主张恢复商铺原状的权益。原告上海物语盛餐饮服务有限公司反诉辩称：合同解除日为2020年2月8日，不同意支付该日之后租金和管理费，也不同意原告主张的滞纳金、违约金、律师费。被告同意原告没收保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。《店铺租赁合同》、聊天记录、微信聊天记录、照片、《租户退房确认单》、收房后的照片、pos机后台数据联网截屏、《承租权转让协议》、《要求立即缴纳钱款及滞纳金的函》、原告2020年4月仍在经营的照片、民事案件委托代理合同书、上海增值税专用发票等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月12日，原告的法定代表人屈战林(乙方)与被告(甲方)签订合同，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方。乙方仅以“物语”的商号经营，用于日料餐饮的经营活动。租赁期从2019年7月16日起至2023年7月15日止，租赁期内第一个租赁年度(自2019年7月16日起至2020年7月15日止)的日基本租金为7元/日/平方米，月租金为38,199.38元，乙方以月付形式缴付租金，乙方须于每月25日或之前缴付次月基本租金。租赁期内的管理费标准为33元/公历月/平方米，乙方须提前于每月25日或之前缴付次月管理费，月管理费5,920.53元。保证金系指保证乙方完整及充分地履行本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方支付的保证金。乙方应支付的保证金金额等于第(四)租赁年度月基本租金的三倍加上三个公历月的管理费计156,916.47元。若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项(包括但不限于本合同项下应付未付之租金、保证金、管理费及任何其他费用)，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按未付款项金额每日千分之五(0.5%)的标准向甲方支付滞纳金。滞纳金自相关应付未付款项应付之日起计算，至乙方实际付清所有应付未付款项及滞纳金之日止。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满或提前解除日17：00点之前完全履行其将该店铺恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务，并将该店铺返还甲方……如乙方未全面、充分地履行其复原义务的，则(1)乙方已支付的保证金不予退还；(2)甲方可选择代为履行复原义务，而乙方应承担因甲方代为履行而产生的所有费用，并赔偿甲方因此而遭受的所有损失。如遇有下列任何一种情况的，本合同任何一方均有权书面通知对方解除本合同，而双方互不承担责任：……(4)因不可抗力事件致使该店铺及其附属设施遭到严重损坏，并且双方书面确认本合同无法继续履行的……(ii)疫情……。虽有上述约定，但若该店铺遭受的损坏能够在180个工作日内修复的，本合同不得解除，并且乙方可在该店铺遭受该等损坏的次日起依据该店铺受损坏的程度相应减少支付租金，直到该店铺完成修复，具体租金的减少金额可由双方届时另行协商确定。当发生本合同17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金及管理费总和之金额的违约金……；(5)乙方应向甲方支付因乙方提前退租或出现本合同第17.2条款所述违约事件使甲方支出的其他全部费用(包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等)。2019年7月26日，被告(甲方、出租方)、原告法定代表人(乙方、原承租方)、原告(丙方、新承租方)就涉讼商铺签订协议。协议约定如下：自2019年7月16日，乙方将涉讼店铺承租权转让给丙方，丙方成为店铺的新承租方，履行承租方在店铺合同项下应负之相应义务，并享受相应权利。丙方同意乙方于店铺租赁合同及本协议项下一切义务承担连带责任，且该连带责任不因店铺租赁合同或本协议的变更而消灭。甲方同意，乙方已经向甲方支付的店铺租赁合同项下的店铺租金保证金及管理费保证金156,916.47元在甲方收到乙方退还保证金收据原件后自动转作丙方在店铺租赁合同项下就承租该店铺的租金保证金及管理费保证金，甲方无须退还乙方，由乙、丙双方自行结算。上述合同及协议签订后，被告将涉讼商铺交付给原告，原告装修涉讼商铺后开始经营。双方履约至2019年12月底，原告开始拖欠自2020年1月起的管理费，拖欠2020年2月起的租金。2020年2月8日，原告法定代表人屈战林以不可抗力为由通过微信通知被告工作人员马薇薇要求解除合同，马薇薇回复被告不同意解除合同。之后，原告在涉讼商铺内继续经营，被告向原告发出《要求立即缴纳钱款及滞纳金的函》，主要内容为：要求原告在其要求的期限内付清拖欠的欠款及滞纳金。2020年4月，原告向本院起诉，被告委托律师应诉。同年7月10日，原被告就涉讼商铺进行了交接，双方签订了《租户退房确认书》。审理中，原告认为违约金及滞纳金过高，要求对滞纳金及违约金进行调整。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原告与被告就涉讼商铺建立的租赁关系系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，当事人均应恪守履行。原、被告于2020年7月10日就涉讼商铺进行了交接，本院因此确认该日为双方租赁关系的解除日。合同及协议解除后，原告应向被告付清拖欠租金及物业管理费，本院因此支持被告主张的租金和物业费。关于租金及管理费产生的滞纳金。本院认为，原被告虽以商铺交接的方式协商解除合同，但被告并未放弃向原告主张违约责任。被告主张的滞纳金计算至付清之日，但合同解除日之后违约责任为合同解除后的违约金，本院因此仅支持滞纳金至合同解除之日止。2020年2月8日，原告以合同约定的“不可抗力”为由向被告提出合同解除，但原告提出合同解除后仍然继续经营涉讼商铺，原告以此主张合同解除理由不符合合同的约定，但“疫情”确实发生且持续较长时间，“疫情”爆发之后原告未按约支付租金及管理费不能视为无理由延迟支付。审理中，原告认为违约金及滞纳金过高，要求对滞纳金及违约金进行调整，本院因此根据管理费拖欠的期间酌情调整滞纳金为290元。2020年7月10日为租赁合同解除之日，被告可主张合同解除的违约责任。被告以没收保证金的方式要求原告承担该日之后违约责任。被告除了主张不予退还租赁保证金还主张了相当于3个月租金及管理费的违约金。本院认为，首先，被告已主张了滞纳金，其性质亦属违约金，而不予退还租赁保证金以及再行支付违约金亦是针对原告迟延支付租金及管理费导致的解约之违约行为；其次，被告并无证据证明其所受损失超过滞纳金和租赁保证金的总额，其所主张的滞纳金以及不予退还租赁保证金已足以弥补其损失，现再行主张相当于3个月租金及管理费的违约金，若对于没收保证金以及支付违约金的诉请同时予以支持，则将导致原、被告之间利益严重失衡；再次，本院考虑被告系经营“日料”店，“疫情”对其经营客观上造成了较长时间的影响，且本院已支持了被告已主张的全部租金及管理费。综上所述，对于被告要求没收租赁保证金的反诉请求，本院予以支持，对于被告要求原告再行支付相当于3个月租金及管理费的反诉请求，本院不予支持。被告向原告主张律师费的损失符合租赁合同的约定，且被告提供的证据可证明本案律师费的金额，本院因此支持被告主张的该项反诉请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海物语盛餐饮服务有限公司与被告(反诉原告)搜候(上海)投资有限公司就上海市金钟路XXX号天会商务广场2号楼101A室商铺建立的《店铺租赁合同》关系及签订的《承租权转让协议》于2020年7月10日解除；二、原告(反诉被告)上海物语盛餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)搜候(上海)投资有限公司支付租金和管理费共计240,988.63元；三、原告(反诉被告)上海物语盛餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)搜候(上海)投资有限公司支付滞纳金290元；四、被告(反诉原告)搜候(上海)投资有限公司不予退还原告(反诉被告)上海物语盛餐饮服务有限公司支付的保证金156,916.47元；五、原告(反诉被告)上海物语盛餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)搜候(上海)投资有限公司支付律师费17,322元；六、驳回被告(反诉原告)搜候(上海)投资有限公司其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计40元，由原告(反诉被告)上海物语盛餐饮服务有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计5,265.49元，由原告(反诉被告)上海物语盛餐饮服务有限公司负担3,996元，被告搜候(上海)投资有限公司负担1,269.49元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 冬二〇二〇年十二月十一日书记员 李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。