广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13609号原告：陈晓敏，女，1992年11月30日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托代理人：王亿彬，广东安国律师事务所律师。被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房，统一社会信用代码91440101231245152Y。法定代表人：甄立涛，总经理。委托代理人：卢杰恩，该司职员。原告陈晓敏诉被告恒大地产集团有限公司（下简称恒大地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈晓敏的委托代理人王亿彬，被告恒大地产公司的委托代理人卢杰恩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓敏诉称：2019年8月10日，原告与被告签订了《恒大·珺睿商品房认购协议》（下简称《认购协议》），约定原告向被告认购广州市天河区黄埔大道西128号广州恒大珺睿公寓4-10层1314单位商品房，该商品房建筑面积共93.18平方米，套内面积62.36平方米，房屋总价款为5939206元；签订协议时，原告向被告支付定金50000元（原告已于2019年8月6日通过银行转账的方式支付）；原告选择以商业按揭贷款的方式付款，原告须于2019年8月15日前支付首期款2929206元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》，余款2960000元由银行提供按揭贷款；如果被告未在协议签定后3个月内办理完毕抵押解除手续，则原告可以选择解除本协议，被告退回原告所交款项等。《认购协议》签订后，原告于签订协议当日（即2019年8月10日）通过银行转账的方式向被告支付了三笔款项，金额分别为500000元、500000元、490000元，共计1490000元。原告还于2019年8月12日通过银行转账方式向被告支付了三笔款项，金额分别为500000元、500000元、439206元，共计1439206元。至此，加上2019年8月6日通过银行转账方式先行支付的定金50000元，原告已按《认购协议》的约定向被告支付购房款（含定金）共2979206元。另，被告巧立名目向原告收取了所谓的购房服务费3000元，并出具了收款单位处加盖“广东信德盛律师事务所财务专用章”的《收款收据》。《认购协议》签订满3个月后，因被告未能按约定办理完毕抵押涂销手续，原告遂根据《认购协议》第五条第1款的约定选择与被告解除协议并要求被告退回所交款项。被告同意解除协议并退款，其工作人员何小清在微信中要求原告提供银行卡及身份证复印件，连同认购书、收据原件等材料邮寄至被告处，由被告按内部退款流程办理退款手续。2019年11月20日，原告按照被告要求，将原告的银行卡、身份证复印件连同认购书、收据原件等材料邮寄至被告处，以办理退款手续。其后，原告多次通过微信联系被告的工作人员或拨打客服投诉热线，催促被告尽快退款，但被告一直以各种借口推托，只表示会进行退款，但从不明确具体退款时间。截至起诉之日，被告仍拒不退款。因此，原告特提起诉讼，要求被告退还原告已付购房款2979206元并赔偿损失。另，因该笔款项被被告占用，原告不仅无法进行存款获取利息收入等增值行为，更因急用该笔资金而不得不向第三人借款并必须支付利息，被告的违约行为已经给原告造成了一定的损失。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”据上规定，被告应向原告支付资金占用期间的利息（以2979206元为本金，从2019年8月12日起计至实际清偿之日止，按年利率6%的标准计算）。法院受理本案后，原告于2020年5月14日、5月19日分别收到被告退款1135713元、800000元，至今共收到被告退款1935713元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；(三）主债务。”被告直至2020年5月14日、2020年5月19日向原告分别退还1135713元、800000元，原告可按年息6%的标准计算利息，并在上述款项中扣减利息。上述利息扣减后，被告尚欠购房款本金1182186.93元。综上，原告提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告退还已付购房款1182186.93元及资金占用期间利息（以1182186.93元为本金，从2020年5月9日起计至实际清偿之日止，按年利率6%的标准计算）；二、被告赔偿原告购房服务费损失3000元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告恒大地产公司辩称：一、被告对原告第一项诉讼请求的金额有异议，在扣除被告已支付的两笔款项之后，被告剩余没有退还的购房款金额为1043493元。本案中，双方当事人并没有约定任何利息及利息标准，所以被告不需要承担支付利息的责任。二、原告支付的购房服务费并非被告收取，而是案外人收取的，原告应该向收取该费用的主体主张，不应向被告主张。经审理查明：2019年8月12日，恒大地产公司（甲方/出卖人）与陈晓敏（乙方/买受人）签订《认购协议》，约定乙方向甲方认购恒大珺睿4至20层1314单元（下简称案涉房屋），该商品房建筑面积共93.18平方米，总金额为5939206元；乙方已知晓并理解在签订本《认购协议》时该套商品房的抵押状态，并自愿选择按揭付款方式付款；如甲方未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项，互不承担违约责任；如果乙方同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订《商品房买卖合同》及支付房款的日期并签章确认等。陈晓敏分别于2019年8月6日、2019年8月10日、2019年8月12日向恒大地产公司支付了多笔款项，金额共计2979206元。其后，恒大地产公司（甲方）与陈晓敏（乙方）签订《广州恒大珺睿项目认购书解除协议》（下简称《解除协议》），约定解除双方签订的《认购协议》，乙方将案涉房屋退回甲方，甲方退还乙方楼款2979206元（含定金50000元）；乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利等。现陈晓敏提起诉讼，要求恒大地产公司退还已付购房款1182186.93元及资金占用期间利息、赔偿购房服务费损失3000元。诉讼过程中，陈晓敏主张恒大地产公司的员工何小清在2019年11月6日与陈晓敏的丈夫陈涌杰的微信聊天记录中确认尚未完成案涉房屋的涂销抵押登记手续，陈晓敏可以退款；在2019年11月18日的微信聊天记录中，何小清微信语音中确认陈晓敏是因恒大地产公司超期未涂销案涉房屋的抵押登记而退款，并在2019年11月19日回复表示公司已批准退款，要求陈晓敏将认购书、收据原件、身份证及银行卡复印件邮寄回恒大地产公司，至此双方协议已经解除；陈晓敏在提交了退款资料后多次催促恒大地产公司尽快退款，但恒大地产公司仍以各种理由推托。为予证明，陈晓敏提交了多份微信聊天记录、《广州市不动产登记查册表》等证据。恒大地产公司认为陈晓敏未提供微信聊天记录的手机载体，其无法核实该证据的真实性，而且也存在陈晓敏可以单方删除部分聊天记录的问题，何小清不是恒大地产公司的员工，而是其合作方（现场帮恒大地产公司出售、推销房屋的中介公司）的员工；恒大地产公司对《广州市不动产登记查册表》的真实性予以确认。庭审后，陈晓敏提供了上述微信聊天记录的手机载体供核对，恒大地产公司表示其质证意见与庭审中的质证意见一致，何小清是恒大地产公司合作的中介公司的员工，何小清与陈晓敏之间的对话或对陈晓敏作出的承诺只是转述，效力并不等同于恒大地产公司所作出。陈晓敏主张其支付了购房服务费3000元，并提交了《收款收据》（打印件，显示收款单位处加盖了“广东信德盛律师事务所财务专用章”）作为证据。恒大地产公司对该证据的真实性不予确认，并认为该款项并非其收取。恒大地产公司主张其已分别于2020年5月14日、2020年5月19日向陈晓敏退回了1135713元、800000元，并提交了银行电子回单（打印件）作为证据。陈晓敏确认上述证据的真实性，确认恒大地产公司退还了上述款项，但认为上述款项应先偿还购房款的利息。恒大地产公司则认为《解除协议》中并没有约定购房款的利息，陈晓敏的上述主张缺乏依据。陈晓敏主张其提交的微信聊天记录等证据可以证明《解除协议》于2019年11月25日签订；恒大地产公司则主张陈晓敏是在2019年11月25日交还相关资料，经其审批后，双方最终于2020年2月签订《解除协议》。另，庭审后陈晓敏确认收到了恒大地产公司于2020年11月17日支付的1043493元，并主张以恒大地产公司已支付的1135713元、800000元、1043493元扣减本金及利息后，恒大地产公司尚欠117498.16元，故其变更诉讼请求为：一、恒大地产公司向陈晓敏退还已付购房款117498.16元及利息（以117498.16元为本金，从2020年11月18日起计至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、恒大地产公司赔偿陈晓敏购房服务费损失3000元；三、本案诉讼费用由恒大地产公司负担。对此，恒大地产公司认为，一、《解除协议》已经明确约定退还金额为2979206元，《解除协议》并不存在任何的利息或违约金约定，且已经明确“乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利”，即在签署《解除协议》后，恒大地产公司只需履行退还房款2979206元的义务，除此以外，双方不再存在任何权利义务纠纷；二、在本案中，所有的证据均不存在利息或违约金的约定，故不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定的适用情况，陈晓敏据此主张先息后本的诉讼请求没有事实及法律依据；根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条规定，即使在本案中存在类似债权债务的法律关系，但《解除协议》没有约定利息，所以本案不存在任何利息或违约金的支付问题，更不存在陈晓敏主张的先息后本的清偿问题；三、恒大地产公司已于2020年11月17日向陈晓敏退回剩余房款1043493元，合计退款2979206元，所有的退款义务已履行完毕。本院认为：陈晓敏庭审后确认于2020年11月17日收到恒大地产公司支付的1043493元，并变更本案的诉讼请求，属于当事人对诉讼权利的自由处分，且未损害恒大地产公司的合法利益，本院予以准许，并按变更后的诉讼请求对本案进行审处。陈晓敏向恒大地产公司认购案涉房屋，双方签订了《认购协议》，但其后双方又签订了《解除协议》，约定解除《认购协议》。《解除协议》是双方当事人的真实意思表示，双方应切实履行。《解除协议》上并未显示签订时间，但根据陈晓敏提交的微信聊天记录等证据可显示双方当事人在2019年11月已协商同意解除《认购协议》，且约定陈晓敏于2019年11月25日到销售中心办理相关手续；之后陈晓敏多次催促退款，但恒大地产公司以要走批款流程等理由并未及时退款。因此，陈晓敏主张《解除协议》于2019年11月25日签订的主张合理可信，本院予以采信。恒大地产公司虽然否认上述微信聊天记录中的人员何小清为其工作人员，并以此为由抗辩称何小清的对话或承诺不能代表恒大地产公司，但从恒大地产公司确认何小清为其合作的中介公司的工作人员以及何小清一直与陈晓敏沟通《认购协议》的解除事宜等事实，本院认为何小清的行为对恒大地产公司具有约束力，恒大地产公司的上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。根据《解除协议》约定，恒大地产公司应退还陈晓敏购房款2979206元（含定金50000元），但双方并未对退还上述购房款的期限进行明确约定。本院综合本案案情，根据公平原则酌情确定恒大地产公司应于签订《解除协议》后10天内（即2019年12月5日前）退还上述购房款。但在签订《解除协议》后，虽然陈晓敏多次催促，恒大地产公司并未及时向陈晓敏退还购房款，仅分别于2020年5月14日、2020年5月19日向陈晓敏退还了部分购房款，直至本案庭审后才又于2020年11月17日向陈晓敏支付了1043493元，该款项支付时间明显超过了合理的期限。现陈晓敏要求恒大地产公司退还已付购房款117498.16元及利息，恒大地产公司则主张其且已全额退还了购房款2979206元、无须再向陈晓敏支付利息。对此争议，本院认为，陈晓敏主张恒大地产公司已退还的款项应先偿还购房款的利息后再支付应退还的购房款本金，但《解除协议》中并未约定退还购房款的期限及利息，陈晓敏的上述主张缺乏依据，本院不予采纳。恒大地产公司分别于2020年5月14日、2020年5月19日、2020年11月17日向陈晓敏退还1135713元、800000元、1043493元后，恒大地产公司已向陈晓敏退还了全部购房款2979206元。而对于恒大地产公司应支付的利息问题，如上分析，本院确定恒大地产公司应于2019年12月5日前向陈晓敏退还购房款，但恒大地产公司逾期支付款项，该逾期支付购房款的行为确实给陈晓敏造成利息损失，因此，根据公平原则，恒大地产公司应向陈晓敏支付逾期退还购房款的利息，该利息应以2979206元为本金、自2019年12月6日起计至2020年5月14日止，以1843493元（2979206元-1135713元）为本金、自2020年5月15日起计至2020年5月19日止，以1043493元（1843493元-800000元）为本金、自2020年5月20日起计至2020年11月17日止；上述利息均应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另，由于恒大地产公司逾期支付上述房款导致本案纠纷，故上述诉讼请求的相应诉讼费用应由恒大地产公司负担。对于购房服务费3000元，由于《收款收据》显示的收款人并非恒大地产公司，陈晓敏亦未提供证据证明该购房服务费由恒大地产公司收取，且双方签订的《解除协议》中明确约定了“乙方保证不以任何理由，任何方式向甲方主张任何权利”，因此，现陈晓敏要求恒大地产公司赔偿该购房服务费损失的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告恒大地产集团有限公司向原告陈晓敏支付逾期退还购房款的利息（以2979206元为本金、自2019年12月6日起计至2020年5月14日止，以1843493元为本金、自2020年5月15日起计至2020年5月19日止，以1043493元为本金、自2020年5月20日起计至2020年11月17日止；上述利息均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告陈晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15800元，由原告陈晓敏负担50元、被告恒大地产集团有限公司负担15750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  吴君胜人民陪审员  伍凤英二〇二〇年十二月三十日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇