贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9219号上诉人（原审被告）：安廷英，女，汉族，1967年9月19日生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：陈梦洁，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何右，贵州中孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州保捷泰祥商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区富水南路泰祥国际。法定代表人：王玉麟。委托诉讼代理人：施家良，贵州新瑞林阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯国香，贵州新瑞林阳律师事务所律师。上诉人安廷英与被上诉人贵州保捷泰祥商业管理有限公司（以下简称“保捷泰祥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序，进行了独任审理，本案现已审理终结。上诉人安廷英上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2020）黔0102民初1882号民事判决，依法驳回被上诉人第三、四、五项诉讼请求，并依法改判双方2018年8/13月28日签订的《租赁合同》于2019年7月17日解除；上诉人支付被上诉人2018年12月1日起至2019年7月16日的租金；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：2019年7月12日，保捷泰祥公司发函给上诉人，要求上诉人2019年7月13日支付2019年7月的租金，同时还对后续租金、商业管理费等签订还款承诺计划，否则保捷泰祥公司将于2019年7月17日正式收铺且双方合同解除。因保捷泰祥公司直至2019年7月17日未达到招商时承诺的条件，上诉人不敢支付租金，也未签订还款承诺及计划，故双方合同已于2019年7月17日解除，保捷泰祥公司已于2019年7月7日正式收铺，一审判决租金至房屋返还之日止，属于事实认定错误。2、一审判决上诉人按每月2％标准支付违约金过高，此标准远超银行同期贷款利率，但保捷泰祥公司未提交高额损失的依据，违约金应予调低。3、一审中上诉人向法院提交本案关键性证据《通知》一份，法院接受以后没有组织双方质证，明显程序错误，租赁合同2019年7月17日解除后，上诉人没有租赁了，根据合同第十一条11.2款被上诉人有权清铺，但至一审长达一年之久，被上诉人一直没有清库，根据约定被上诉人有权自行清铺，被上诉人明显是扩大损失，根据合同法119条规定，上诉人不应该就扩大损失部分向上诉人主张。被上诉人保捷泰祥公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案双方签订的租赁合同并未于2019年7月17日解除，尽管被上诉人发送过相关通知，但至今案涉租赁房屋/13门上锁仍为上诉人提供；2、按照上诉人说法在案涉合同解除后，上诉人应具有腾房的义务，至今案涉房屋仍存放大量的上诉人餐饮设备及桌椅，上诉人称被上诉人恶意扩大损失与事实不符，实际情况是上诉人一直不愿意搬离房屋，并寻求与被上诉人继续合作，关于违约金计算过高问题，在一审中，被上诉人已经主动降低违约金标准，不存在过高的问题。保捷泰祥公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告双方于2018年8月28日签订的《租赁合同》并判令被告将租赁房屋返还原告；2、请求判令被告向原告支付自2018年12月2日起至2019年12月31日房屋租金暂计：981，058元，2020年1月2日后的租金以75466元/月为基数支付自房屋返还之日止；3、请求判令被告向原告支付自2018年12月2日起至2020年1月3日滞纳金暂计：141，112.96元，2020年1月3日以后的违约金以未付金额为基数按每日0.67%（每月2%）支付至房屋返还之日止；4、请求判令被告支付原告截至2020年3月31日的水电费、物业费共计：121630.03元（其中电费45045.25元，水费1459.2元，物业费75125.58）；5、本案诉讼费、执行费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年8月28日，原告保捷泰祥公司（甲方、出租方）与被告安廷英（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定原告将其座落于贵州省贵阳市南明区泰祥国际万东桥二楼2-3号铺出租给被告，该房屋用于计算租金的租用实用面积为336.96平方米＋100.93平方米户外面积（以实际测量／13为准），用于计算物业管理费及其他费用的租用建筑面积为438平方米，公摊系数为1.3。租期自2018年5月1日至2028年4月30日（以实际交付时间为准）。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起90天的免租装修期。乙方无须承担该免租装修期内的租金，但在免租装修期内乙方应承担本合同约定的其他费用。合同第十八条约定了使用费、定金、租赁保证金、租金计算方式以及其他费用：“第一年租金按照200元／㎡·月，室外面积80／㎡·月；第二年租金在第一年租金基础上按照200元／㎡·月，室外面积80／㎡·月计算；第三年租金在第二年租金基础上递增5%按照210元／㎡·月，室外面积84／㎡·月计算。以此类推：第四年租金按照221元／㎡·月，室外面积88元／㎡·月计算；第五年租金按照232元／㎡·月，室外面积93元／㎡·月；第六年租金按照243元／㎡·月，室外面积97元／㎡·月；第七年租金按照255元／㎡·月，室外面积102元／㎡·月；第八年租金按照268元／㎡·月，室外面积107元／㎡·月；第九年租金按照281元／㎡·月，室外面积113元／㎡·月；第十年租金按照295元／㎡·月，室外面积118元／㎡·月计算。乙方需在经营月份之前月的十五日内缴纳一个月的租金和相关费用到甲方，在季度内的经营过程中再补足两个月租金到甲方，乙方因自己原因逾期付款，甲方需向乙方每天收取欠款的5‰滞纳金，首年季度租金金额为226399元整。”合同第10.2条约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金及租金保证金和其他费用均／13不予退还：（4）逾期支付租金或其他任何应付款超过一个月的。合同第十八条约定：“乙方需向甲方交纳实际用电量每度1.5元的电费；水费5.4元／吨；物管费10.5元／㎡·月。”合同第十七条第17.3项约定：“甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起90天的免租装修期，乙方无须承担免租装修期内的租金，但在免租装修期内乙方应承担本合同约定的其他费用。”合同第三条第3.3项约定：“租赁期和免租装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通或使用的费用均应由乙方承担。”被告与案外人贵州立华安物业管理公司于2018年8月28日签订了《庆洲今宵签订装修资料》，协议约定装修公司于2018年9月1日开始装修涉案房屋。又根据《物品搬运承诺书》、《关于Ｔ24二层粤式茶餐厅的函》的内容可知，被告于2018年9月1日正式开始装修房屋。原告与被告于2018年8月28日签订的《租赁合同》约定了给予被告90天的免租装修期，故租金计算时间从2018年12月1日起算。被告安廷英自接铺装修经营至今，一直未按照合同约定按时足额缴纳物业费、水电费等相关费用，截止到2020年3月31日，共计欠费121630.03元。现被告逾期未支付房屋租金等费用，原告多次催促未果，遂诉至法院判如所请。一审法院认为，依法成立的租赁合同关系受法律保护，合同双方应遵循“诚实信用”原则履行各自义务。原告与被告签订的《租赁合同》系合同当事人真实意思表示，且不违反相关／13法律规定，合同合法有效。原告与被告在《租赁合同》中约定如逾期支付租金或其他任何应付款超过一个月的，原告有权解除合同，现合同约定的解除条件成就，对于原告要求与被告解除《租赁合同》的诉请，法院予以支持。被告安廷英作为合同一方当事人应当按照《租赁合同》约定履行支付租金义务，对于原告要求被告支付租金的诉请，根据法院查明事实，原告于2018年9月1日正式交付房屋给被告安廷英，根据合同约定，被告享有90天的免租装修期，故房租于2018年12月1日开始计算，对于原告诉请被告支付2018年12月1日到2019年12月31日的租金的诉请，法院予以支持。被告虽未使用，但占用原告房屋，仍应向原告支付租金，但2020年1月起，全国受新型肺炎疫情及相关防控措施的影响，导致很多店铺无法正常经营，承租人无法盈利，经营压力巨大，经济严重亏损，根据公平原则，结合案件的实际情况，在兼顾双方利益及实际损失的前提下，对于原告诉请被告支付自2020年1月2日至房屋返还之日的租金，法院酌情减免两个月租金（2020年2月-4月）予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，按照合同约定，被告应以未付款项为基数，以每日5‰的标准向原告承担违约责任，原告起诉时主动降低滞纳金计算标准为每日每月2%，法院从其自愿并减免两个月违约金（2020年2月-4月）予以支持。对于原告要求被告支付水电费、物业费的诉请，该费用系安廷英使用房屋而产生，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、／13第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，《合同法司法解释（二）》第26条之规定，原审判决：一、贵州保捷泰祥商业管理有限公司与安廷英于2018年8月28日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、安廷英于本判决生效后十日内向贵州保捷泰祥商业管理有限公司支付租金981058元，2020年1月2日后的租金以75466元／月为标准支付至房屋返还之日止（其中减免2020年2月-4月共计两个月的租金）；三、安廷英于本判决生效之日起十日内向贵州保捷泰祥商业管理有限公司支付违约金141112.96元，2020年1月3日以后的违约金以未付金额为基数按每月2%支付至返还房屋之日止（减免2020年2月-4月的违约金）；四、安廷英于本判决生效之日起十日内向贵州保捷泰祥商业管理有限公司支付截止2020年3月31日的水电费、物业费共计121630.03元（其中电费45045.25元，水费1459.2元，物业费75125.58元）；五、驳回贵州保捷泰祥商业管理有限公司其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14900元，减半收取7450元；保全费5000元，由被告安廷英承担。二审中，上诉人安廷英向本院提交了四组新证据，第一组／13证据：《通知》一份，拟证明2019年7月12日，保捷泰祥公司向安廷英发函，要求安廷英支付租金，否则双方租赁关系于2019年7月17日终止，即双方签订的《租赁合同》已于2019年7月17日解除。被上诉人保捷泰祥公司经质证认为：认可真实性，不认可证明目的，尽管被上诉人于2019年7月17日向上诉人发送通知，但该份租赁合同并未实际解除，在上诉人收到相关通知以后，其自行将被上诉人门面的锁损坏更换为其自行购买的锁具，至今房屋仍在上诉人控制下。上诉人提交第二组证据：漏水视频、贴封条光盘一个、照片一张，拟证明租赁店铺自安廷英承租以来就一直漏水，严重影响正常经营，安廷英多次找到被上诉人解决漏水事宜，被上诉人一直未解决，安廷英因此未付租金及物业管理费，违约责任是再保捷泰祥公司，非安廷英；保捷泰祥公司于2019年7月17日解除《租赁合同》后，安廷英就停止经营，贴封条视频也证实该情况，根据《租赁合同》第十一条11.2款之约定，保捷泰祥公司有权自行收回商铺，但至一审时长达一年之久，保捷泰祥公司都未收回，是在故意扩大损失。被上诉人保捷泰祥公司经质证认为：针对漏水视频，从视频中不能看出漏水地方为涉案房屋，与本案没有实际关联性，与真实性也不能认可，针对封条视频，认可真实性，但是该封条已经被上诉人损坏，再次强调房屋上的锁仍为上诉人的锁；该组证据不能证明红丝在被上诉人发出通知以后才没有经营的，在被上诉人发送通知之前相当长一段时间，上诉人都没有经营，另外对上诉人主张被上诉人故意扩大损失，被上诉人／13不存在该情形，真实情况为上诉人阻挠被上诉人收回房屋。上诉人提交第三组证据：保证金收据4份，证明安廷英分别于2018年9月3日、2019年5月22日支付四笔保证金共计165312元，该笔款项应当冲抵租金。被上诉人保捷泰祥公司经质证认为：房屋租赁保证金真实性认可，其他两笔保证金不认可真实性和关联性，缴纳单位为物业公司，而且对于房屋租赁保证金来说上诉人违约的情形下，被上诉人不应退还，且合同中没有对保证金抵扣租金的约定，故该组证据不能达到上诉人的证明目的。上诉人提交第四组证据：（2020）黔01民终208号判决书一份，拟证明：与本案相同的情况，贵阳市中院认为合同解除后，出租方应采取有效手段防止损失扩大，对损失的扩大，即合同解除后的房屋占有使用费，认定出租方承担责任；根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第九条规定，该判决应作为本案裁判的参考。被上诉人经质证认为：认可真实性，不认可关联性，该份裁判文书情况与本案不同，在本案中代理人已经反复强调，被上诉人不能腾空房屋原因是上诉人阻挠，并非被上诉人故意为之，所以不能达到证明目的。经本院二审查明：2018年9月3日，保捷泰祥公司出具收款收据：今收到安廷英人民币（大写）柒万伍仟肆佰陆拾陆元伍角￥75466.50元，备注万东桥2Ｆ-3号租赁保证金（食为天广州排档）。2019年5月22日，保捷泰祥公司出具收款收据：今收到安廷英人民币（大写）柒万伍仟肆佰陆拾陆元伍角／13￥75466.50元，备注庆粥今宵（保证金）。2019年7月12日，保捷泰祥公司向安廷英发送通知，通知内容：“食为天·庆粥今宵：贵司于2018年8月28日与我司签署租赁合同，截止目前贵司未按合同规定支付租金，多次与贵司沟通后，于2019年5月5日双方针对欠租事宜协调达成一致约定后签订备忘录，后续贵司同样未予以履行。现正式通知贵司于2019年7月13日9:00前将2019年7月份的租金进行缴纳。公司名称：贵州保捷泰祥商业管理有限公司，开户行：工商银行贵阳南明支行营业室，账号：24×××76。贵司必须对后续租金、商业管理费、中央空调使用费的缴纳时限签订还款承诺及计划，否则根据双方2019年5月5日签订的备忘录，贵方不再享有备忘录中给出的优惠条件，我方将于当日取消贵方的客人停车限免权利及贵司的经营管理免费停车权利。同时请贵司于2019年7月17日前将店铺所有所属贵方的物品及东西自行办理，我司将于2019年7月17日早上9点30份正式收铺。因贵方不按合同和备忘录履行应有义务，双方租赁合作到当天截止，铺面未办理的所有物品视为贵司自动放弃，由我司自行处置，贵司所欠租金、中央空调使用费、商业管理费及持续产生的滞纳金等费用请贵司及时缴清，同时我方保留将通过司法途径清算解决的权利。”此后，保捷泰祥公司对房屋进行上锁，安廷英未继续经营，但其物品一直占用房屋至今，保捷泰祥公司主张之后安廷英强行撬坏其上的锁。2019年12月31日，保捷泰祥公司在涉案房屋上张贴封条。其余事实与一审基本一致，本院予以确／13认。本院认为，本案二审争议的焦点为：《租赁合同》解除时间及应支付租金时间。在安廷英拖欠租金后，保捷泰祥公司向安廷英发送了解除合同的通知，保捷泰祥公司作为守约方有权单方解除合同，根据其发送的《通知》“…….同时请贵司于2019年7月17日前将店铺所有所属贵方的物品及东西自行办理，我司将于2019年7月17日早上9点30份正式收铺。因贵方不按合同和备忘录履行应有义务，双方租赁合作到当天截止，铺面未办理的所有物品视为贵司自动放弃，由我司自行处置，贵司所欠租金、中央空调使用费、商业管理费及持续产生的滞纳金等费用请贵司及时缴清，同时我方保留将通过司法途径清算解决的权利”之内容，安廷英于2019年7月17日，退出经营，双方签订的《租赁合同》于当日解除，根据该《通知》，屋内未搬离物品视为安廷英自动放弃，保捷泰祥公司有权自行处理，故本院认定安廷英于当日返还房屋，并应支付房屋租金至当日，一审法院对此认定不当，本院予以纠正，判令安廷英向保捷泰祥公司支付至2019年7月17日租金（226399元÷3个月×7个月）＋（226399÷3个月÷31天×17天）＝569649元、水电费47482.32元、物业费45338.18元。关于上诉人安廷英缴纳的150933元租赁保证金，根据《租赁合同》3.1.1条：“如乙方（安廷英）违反本合同之约定，则甲方（保捷泰祥公司）有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受的损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还”之约定，该租／13赁合同中并未有其他租赁保证金不予返还的约定，故该租赁保证金应抵扣安廷英应支付租金，抵扣后，安廷英应支付租金为418716元。关于违约金，《租赁合同》约定为每日5‰的标准，保捷泰祥公司起诉时主动降为每月2％的标准，且违约金并非资金占用费，具有惩罚及补偿性质，是否高于银行同期贷款利率并非其参考标准，一审支持按每月2％的标准支付，并无不当，但判令违约金支付至房屋返还之日至有误，本院予以纠正，判令违约金以应支付款项510996.5元为基数，按照每月2％的标准支付至应付款项支付完毕之日止。综上，上诉人安廷英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1882号民事判决；二、贵州保捷泰祥商业管理有限公司与安廷英于2018年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月17日解除；三、安廷英于本判决生效后十日内向贵州保捷泰祥商业管理有限公司支付租金418716元、水电费47482.32元、物业费45338.18元，并支付违约金（以510996.5元为基数，按每月2％的标准支付至应付款项支付完毕之日止）。四、驳回贵州保捷泰祥商业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍／13支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7450元，由保捷泰祥公司负担2995元，安廷英负担4455元；保全费5000元由安廷英负担；二审案件受理费14900元，由安廷英负担8910元，保捷泰祥公司负担5990元，。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二〇年十二月二十三日书记员  彭良久