安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初5438号 原告：刘世明，男，1971年9月11日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：陈益民,安徽华律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟义龙,安徽华律律师事务所律师。 被告：铜陵井湖房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖大市场，统一社会信用代码9134072115127106X8。 法定代表人：黄国平。 委托诉讼代理人：杨琦,安徽景旺律师事务所律师。 原告刘世明诉被告铜陵井湖房地产开发有限公司（以下简称：井湖房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘世明向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金52633.98元及逾期办证违约金3870元（上述两项合计为56503.98元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年5月18日签订了一份《商品房买卖合同》，《合同》约定了房屋坐落北斗星城二期4-H-17栋504房（后期派出所登记为77栋504室）、总价款626595元、交付期限2016年12月31日以及违约责任等。合同签订后原告按约定支付了全部价款（其中30万元公积金贷款），但被告于2017年10月8日才交钥匙给原告（小区尚未竣工验收，实际还不具备交付条件），根据《合同》第九条第1项第2小项“逾期超过60日后交房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金”。同时根据《合同》第十六条规定，被告每天应支付原告10元逾期办证违约金，直至2019年1月30日小区验收通过。为维护原告合法权益，现根据法律规定及双方合同约定，特向人民法院提起诉讼，请依法办理。 井湖房地产公司辩称，一、合同约定的逾期交房违约金标准过高，应予以降低，理由如下：1、法律依据方面。双方在合同中约定的逾期交房违约金标准为已交房款的日万分之3，该标准明显高于其实际损失。根据《合同法》司法解释二第二十九条之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”上述两个法律条文均明确规定了在约定的违约金标准过高情况下，当事人有权利请求减少。2、实际损失方面。从本案的实际情况看，原告并没有选择解除合同，退回商品房，而是选择继续履行合同，并主张逾期交房的违约金，因此其实际损失不是体现为已交房款的利息部分，而因逾期交房原告不能按时入住，给原告造成的实际损失，主要体现在租金损失方面。对此，被告经过大量查询，了解到在北斗星城地段92㎡精装修房屋租金价格大约在2000元/月，而按照合同约定的违约金标准为5640元/月，是实际损失的近三倍！应当认定为“过分高于造成的损失”，并对超过30%的部分予以减少。3、应综合评定违约金是否过高的问题。根据《合同法司法解释二》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。从合同的履行情况看，导致房屋逾期交付的原因在于规划方面存在问题，北斗星城住户涉及两千多户，是群体性案件，被告一直在积极努力协调此事，过错程度较低；从预期利益方面来说，近年以来，房价一路高涨，逾期交房并未导致房屋贬值，并未影响到原告的预期利益。综上，恳请法庭充分考虑上述因素，对约定的违约金过高的部分进行扣减。二、逾期交房违约金现已超过诉讼时效。被告于2017年10月8日实际交房，原告最迟应于2020年10月8日前向原告主张权利，然而原告于2020年11月5日向人民法院提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效。三、关于逾期办证违约金。该房屋已于2018年11月5日验收通过，故逾期办证违约金的计算期间应为：2018年1月8日至2018年11月5日，共301天，共计3010元。 本院经审理认定事实如下：2016年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告出售的北斗星城二期4-H-17栋504房（后期派出所登记为77栋504室），总价款为626595元、交付期限为2016年12月31日前。合同第九条约定“逾期超过60日后交房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金”。合同第十六条约定“买受人自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，出卖人应向买受人（按逾期的元／天或已付房价款的比例等）按10元／天支付违约金”。合同签订后，原告依约定支付了房款。被告于2017年10月8日将案涉房屋交付给原告。2018年11月5日该项目经验收合格。2019年1月30日原告通过其他购房户得知可以办理房屋产权登记。截止目前，该户办证发票尚未开具。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘世明按合同约定支付了购房款，井湖房地产公司也应按合同约定履行交房及协助办证义务。按合同约定，井湖房地产公司已逾期交房280天。井湖房地产公司提出合同约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金过高，请求予以调整，结合本案实际履行情况及刘世明的实际损失，本院依法调整为按已交付房价款万分之二予以计算逾期期交房违约金。据此，逾期交房违约金为（626595元×0.0002×280天）35089.32元。 关于逾期办证问题，井湖房地产公司虽抗辩其财务部门已通知刘世明可以开具办证发票，但并未提供证据予以证实，且截止目前依然未能开具此办证发票，据此，本院依法采信刘世明陈述的其得知办证时间为2019年1月30日。据此，逾期办证违约金为（10元／天×387天）3870元。 井湖房地产公司提出的刘世明主张逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩理由。结合该小区存在大量此类现象并形成诉讼及刘世明提供的相应证据，刘世明主张逾期交房违约金并未超过诉讼时效，故对此抗辩理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下： 一、铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付刘世明逾期交房违约金35089.32元。 二、铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付刘世明逾期办理产权登记违约金3870元 三、驳回刘世明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1213元，减半收取606.5元，由铜陵井湖房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 王 云 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 陈耀鹏 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 ……