上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初36443号原告：上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。被告：中投国资基金管理(北京)有限公司，住所地北京市。法定代表人：王永华，执行董事。委托诉讼代理人：汪东亮。原告上海会德丰广场发展有限公司(以下简称“会德丰公司”)与被告中投国资基金管理(北京)有限公司(以下简称“中投国资基金北京公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海会德丰广场发展有限公司的委托诉讼代理人王培强、被告中投国资基金管理(北京)有限公司的委托诉讼代理人汪东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海会德丰广场发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市静安区南京西路XXX号XXX楼(即实际楼层为43楼)1B室(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》(以下简称《租赁合同》)及《租赁合同补充条款》于2019年12月3日解除；2.被告支付2019年10月1日至12月3日期间的租金266,482.93元；3.被告支付2019年10月1日至12月3日期间的管理费26,497.69元；4.被告支付2019年10月至12月3日的电费合计1,283.70元；5.被告支付逾期付款滞纳金4,747.63元；6.被告支付拖欠租赁费用的滞纳金(以294,264.32元为本金，按照日万分之三标准计算自2019年12月13日起至判决生效之日止)；7.被告支付已使用免租期租金120,222.03元；8.被告支付场地复原费；9.被告支付公证费5,000元；10.确认被告支付的租赁保证金不予退还；11.确认被告遗留在租赁场地内物品为放弃物归原告所有。事实和理由：2018年5月，原、被告签订了《上海市房屋租赁/商品房出租合同》一份，该合同约定，原告将上海市静安区南京西路XXX号的办公楼49楼(即实际楼层为43楼)1B室的房屋出租给被告用于办公使用，租赁期限自2018年5月15日起至2021年5月14日止。2018年5月15日至2019年4月30日的月租金为120,222.03元，2019年5月1日至2021年5月14日的月租金为127,091.86元；物业管理费为每月每平方米47元。合同签订后，原告向被告交付了房屋。双方开始履行合同，但自2019年10月起，被告开始拖欠租金、物业管理费和电费，原告多次向被告发送书面律师催告函，要求被告尽快支付拖欠原告的租金、物业管理费和电费。但被告仍未予支付。原告于2019年12月3日对系争房屋进行了公证收楼，解除了双方的租赁合同。现原告认为，被告拖欠原告租赁费用的行为，已经明显构成对租赁合同义务的根本违反，构成中途毁约，被告依据租赁合同之约定理应承担到期应付租赁费用的支付责任和中途毁约的违约赔偿责任。据此，原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告上海会德丰广场发展有限公司撤回第八条诉讼请求。被告中投国资基金管理(北京)有限公司辩称，同意解除租赁合同，愿意支付拖欠的租金、物业管理费和电费。但解除租赁合同的时间应为2019年8月底，因当时被告已处于暂停运营状态，曾向原告书面提出解除租赁合同，但原告提出的解除条件非常苛刻，双方没有达成一致意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市南京西路1717北号、南京西路1717南号、南京西路XXX号，建筑面积140，090.19平方米房屋的权利人是上海会德丰公司广场发展有限公司。2018年5月，会德丰公司(出租方、甲方)与中投国资基金北京公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁/商品房出租合同》一份，该合同约定：甲方将上海市静安区南京西路XXX号的办公楼49楼(即实际楼层为43楼)1B室、建筑面积为268.88平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，租赁期限自2018年5月15日起至2021年5月14日止，2018年5月15日至2019年4月30日的月租金为120,222.03元，2019年5月1日至2021年5月14日的月租金为127,091.86元。该合同补充条款第一章第八条约定：甲方同意给予乙方享有装修期即2018年5月15日至2018年6月14日，装修期间，乙方无需支付租金，但需支付管理费及其他杂费；该合同补充条款第一章第九条约定：管理费为每月12,637.36元(每月每平方米47元)；该合同补充条款第一章第十条约定：租赁保证金为三个月租金和管理费之总和419,187.66元。《补充条款》第二章第三条约定：乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付该月的租金、管理费及其他杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首天起按乙方欠款款项万分之三日息的滞纳金，直至付清所有欠付款项为止；《补充条款》第二章第四条约定：若乙方拖欠原告款项超过七天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售被告留置于租赁场地的物品或其他财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求原告赔偿，如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额；《补充条款》第三章第十五条15.02约定：乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按租赁合同规定，以标准交房的状态(合理损耗除外)，交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用，甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至标准交房的状态(合理损耗除外)；乙方在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后(包括解除或提前终止合同，甲方提前收回租赁场地)，如租赁场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃的物品，甲方有权立即处理该物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求原告赔偿；《补充条款》第九章第一条1.01(二)约定：乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其他费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其他费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其他费用，并经甲方书面催讨7天内仍未补救，甲方有权合法地提前收回租赁场地或其他任何部分，租赁合同随即提前终止；1.03约定：甲方因向乙方催讨租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于律师费)，或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；1.04约定：倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归原告所有；1.05约定：甲方根据租赁合同条款，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金的违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金、物业管理费及其他收费、停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；律师费、公证费；其他杂费，手续费等；《补充条款》第十章第一条约定：乙方须于双方签订本合同之日向甲方支付保证金419,187.66元，以保证乙方遵守此租赁合同；《补充条款》第十章第四条约定：租赁期届满时，如乙方并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方把租赁场地交回原告并付清所有应付款项(包括但不限于租金、管理费及其他杂费并以较后者为准)后30日内将保证金无息退回给乙方，但如乙方违反租赁合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为(但不影响甲方的任何其他权利或补救方法)，在该情况下，保证金的余额(如有)应在结清甲方向乙方提出的全部索赔后当日起30日内退回乙方。该合同《补充条款》第十一章第九条约定：按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告(包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求司法机构向乙方发出的任何通知)均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式寄往租赁合同所述该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。合同签订后，会德丰公司将系争房屋交付给了中投国资基金北京公司，中投国资基金北京公司则支付了系争房屋租赁保证金419,187.66元，并支付租金及物业管理费至2019年9月30日。后未向会德丰公司支付租金和物业管理费。2019年11月13日，会德丰公司委托律师发函给中投国资基金北京公司，告知中投国资基金北京公司拖欠2019年10月租金127,091.86元、管理费12,637.36元；拖欠2019年11月租金127,091.86元、管理费12,637.36元；中投国资基金北京公司拖欠上述费用已构成违约，应在三日内付清上述欠款。2019年11月22日，会德丰公司委托律师再次发函给中投国资基金北京公司；通知中投国资基金北京公司因在接到催款函后仍未全额付清上述欠款及2019年10月电费804.10元，双方之间的租赁合同将于2019年12月3日被解除，并将通过公证方式收楼。2019年12月3日，会德丰公司通过公证方式，收回了系争房屋。2020年1月21日，上海市黄浦公证处出具《公证书》一份，该公证书言明所附的《中投国资基金管理(北京)有限公司物品清单(2019/12/03)》复印件与原件相符。上海市黄浦公证处收取会德丰公司公证费5,000元。中国人民银行2019年10月公布的全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价1年期利率(LPR)4.2%；中国人民银行2019年11月公布的全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价1年期利率(LPR)4.15%；中国人民银行2019年12月公布的全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价1年期利率(LPR)4.15%审理中，会德丰公司提供会德丰租户用电记录表，2019年10月-12月，中投国资基金北京公司的用电度数为1167度。对此，中投国资基金北京公司表示认可。审理中，会德丰公司称因中投国资基金北京公司逾期支付租金、物业管理费和电费，违反合同约定，应支付逾期的租金、物业管理费和电费；也应支付逾期支付租金、物业管理费和电费的滞纳金和公证费；所支付的租赁保证金应予没收；遗留在系争房屋内的物品应作为放弃物归本公司所有。中投国资基金北京公司则称同意解除双方之间的租赁合同，但本公司在2019年8月就处于暂停运营状态，曾向会德丰公司提出解除租赁合同，但会德丰公司解除条件苛刻，双方未达成一致意见。现同意支付欠付的2019年10月1日至12月3日的租金、物业管理费、电费和滞纳金，但须先将系争房屋内的物品作价，再和已支付的租赁保证金中予以抵扣上述款项，剩余款项返还本公司。至于会德丰公司要求按合同约定支付的滞纳金的标准过高，要求调整，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本院认为，会德丰公司与中投国资基金北京公司签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。现被告逾期支付租金等应付费用，已经构成违约，故会德丰公司有权按约定行使合同解除权。关于合同解除的时间，鉴于双方之间并未办理交接，而会德丰公司于2019年12月3日通过公证的方式收回房屋，故本院确认双方之间的租赁合同于2019年12月3日解除。合同解除后，会德丰公司应向中投国资基金北京公司主张2019年10月1日至12月3日的租金、物业管理费、电费和已使用的装修期的费用。关于租金的计算标准，应为每月127,091.86元,2019年10月1日至2019年12月3日期间系争房屋的租金金额应为127,091.86×2+127,091.86×12÷365×3=266,718.80元。关于物业费的计算标准，应为每月12,637.36元，2019年10月1日至2019年12月3日期间的物业管理费金额应为12,637.36×2+12,637.36×12÷365×3=26,521.14元。关于电费，应为1,167×1.1=1,283.70元。关于已使用的装修期的费用，应参照2018年5月15日至2019年4月30日的月租金的标准，应为120,222.03元。但现因会德丰公司仅要求中投国资基金北京公司支付租金人民币266,482.93元、物业管理费人民币26,497.69元，故本院应予支持。关于滞纳金，中投国资基金北京公司逾期支付租金、物业管理费和电费，应向会德丰公司支付逾期付款违约金，但中投国资基金北京公司提出调整合同中约定的计算标准，本院应予采信，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故拖欠2019年10月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2019年10月1日；拖欠2019年11月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2019年11月1日；拖欠2019年12月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2019年12月1日；但滞纳金应分段计算，截至2019年12月3日，拖欠2019年10月租金、物业管理费的滞纳金应为(127,091.86+12,637.36)×4.2%÷365×64=1,029元；拖欠2019年11月租金、物业管理费的滞纳金应为(127,091.86+12,637.36)×4.15%÷365×33=524.27元；拖欠2019年12月租金、物业管理费的滞纳金应为(127,091.86+12,637.36)×4.15%÷365×3=47.66元。中投国资基金北京公司以前述欠付租金、物业管理费及电费总额合计266,482.93+26,497.69+1,283.70=294,264.32元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，向会德丰公司支付自2019年12月4日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金。会德丰公司要求没收中投国资基金北京公司支付的租赁保证金419,187.66元实质上是要求中投国资基金北京公司赔偿损失，本院应予支持。至于会德丰公司要求中投国资基金北京公司支付公证费的诉请，本院认为，依据现有的证据，会德丰公司已经发生的实际损失包括公证费，通过没收中投国资基金北京公司预付的租赁保证金的方式已足以得到弥补，故对会德丰公司要求中投国资基金北京公司另行支付公证费的诉请，本院不予支持。对于中投国资基金北京公司遗留在系争房屋内的物品，合同约定由会德丰公司自行处置，本院亦予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告上海会德丰广场发展有限公司与被告中投国资基金管理(北京)有限公司签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》于2019年12月3日解除；二、被告中投国资基金管理(北京)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2019年10月1日至2019年12月3日期间的租金266,482.93元；三、被告中投国资基金管理(北京)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2019年10月1日至2019年12月3日期间的物业管理费26,497.69元；四、被告中投国资基金管理(北京)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司电费1,283.70元；五、被告中投国资基金管理(北京)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司滞纳金。滞纳金包括：截至2019年12月3日，拖欠2019年10月租金、物业管理费的滞纳金1,029元；截至2019年12月3日，拖欠2019年11月租金、物业管理费的滞纳金524.27元；截至2019年12月3日，拖欠2019年12月租金、物业管理费的滞纳金47.66元；以294,264.32元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2019年12月4日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金；六、被告中投国资基金管理(北京)有限公司应于本判决生效之日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司免租期租金120,222.03元；七、准予原告上海会德丰广场发展有限公司没收被告中投国资基金管理(北京)有限公司支付的租赁保证金419,187.66元；八、被告中投国资基金管理(北京)有限公司留存在租赁场地内的物品由原告上海会德丰广场发展有限公司自行处置(留存物品范围以公证书所附清单为准)；九、原告上海会德丰广场发展有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,664元，减半收取，计3,832元，由原告上海会德丰广场发展有限公司负担1,000元，被告中投国资基金管理(北京)有限公司承担人民币2,832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新书记员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。