贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9834号上诉人（原审被告）：李娟，女，1982年4月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区新街27号4栋2单元负一层3号。上诉人（原审被告）：杨昌盛，男，1979年8月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区新街27号4栋2单元负一层3号。二上诉人共同委托诉讼代理人：何流，贵州一策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号。法定代表人：周勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭靖，贵州云纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦疆飚，男，1987年2月7日出生，汉族，系该公司员工。上诉人李娟、杨昌盛因与被上诉人成都万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初10385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李娟、杨昌盛上诉请求：1、依法撤销原判或依法改判2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2018年1月1日至2020年6月30日期间所提供的物业服务不符合《前期物业服务合同》的约定，其中：响应服务；社区共治；社区文化；应急服务；现场巡查；公共区域管理；共用部位、共用设施设备维护保养；公共区域清洁、垃圾清运、雨/污水处理等条款所明确的义务均存在未履行或存在履行瑕疵。并且被上诉人的上述违约行为是持续性的，至今仍未妥善解决。一审法院在判决书中确认了被上诉人的以上违约行为，依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”；第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定就应当依法判令被上诉人承担履行义务、采取补救措施或者减少价款等违约责任。上诉人要求减少价款的主张已有法可依，但一审法院仍要求上诉人提供证据证明可以少交或不交物业管理费，属于对事实认定错误，且法律适用错误。成都万科物业服务有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人未提交证据证明我公司提供的物业服务不合格，一审法院也并未认定被上诉人提供的物业服务有违约的情形。成都万科物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业费等费用合计52686.24元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系贵阳市云岩区中坝路万科云岩大都会B区物业管理服务方，被告系该小区1、2栋4-6号房业主，建筑面积为166.31平方米，房屋用途商业。原告（乙方）和开发建设单位贵州劲祥鸿房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，选聘原告作为万科云岩大都会B区的物业服务企业。该《前期物业服务合同》分11章52条及附件1-7，对“物业服务服务内容与服务标准、合同时效、权利和义务、物业服务用房、物业服务费用、物业的经营与管理、物业的承接查验、违约责任、其他事项、个人信息保护申明条款、附则”等内容进行了约定。其中第一章“物业服务内容与服务标准”第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通、公共绿化养护和管理、专有或共有车位物业服务、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理、本合同第三条约定的特约服务”；第二章“合同时效”第六条约定“本合同期限自2016年12月1日起，至本合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但是：、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”；第五章“物业服务费用”第十六条“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按以下第二十七条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：高层住宅：2.2元/月.平方米商业：8.8元/月.平方米”；第八章“违约责任”第三十五条“因业主或物业使用人违反本合同的约定，使乙方未达到本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任，造成乙方或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿；第三十六条“除前两条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内限期整改，逾期未整改且给甲方或业主造成重大损失的，乙方应给予经济赔偿；……”2020年6月17日，因被告未按时交纳2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业费，原告诉至一审法院，请求如前。一审审理中，原告提供了物业服务报告3份，拟证明原告履行了相应的物业服务义务，被告陈述该报告是原告单方面制作，且为复印件，原告应提供持续性的物业服务证据，该报告不能证明原告提供了标准的物业服务；原告提供了装修备案表，证明原告已经把房屋交付给被告装修，被告对该组证据无异议；原告提供收款收据一张，证明被告最后交纳物业费的时间是2017年12月31日，被告陈述对该组证据无异议，但因原告提供的物业服务质量不符合约定被告才拒绝交纳物业费。一审审理中，被告提供小区现场照片和视频光盘，拟证明原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，原告陈述该组证据具有局部性和偶尔性，不能证明小区的物业服务和品质未达到合同约定的标准；被告提供电视台新闻报道图片和视频，证明原告对小区的垃圾清运不及时，导致小区环境脏乱差，原告陈述对小区垃圾清运问题会积极地进行解决。一审法院认为，贵州劲祥鸿房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，且没有出现《前期物业服务合同》第二章第六条约定的合同终止情形，该合同属有效合同。原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，物业服务具有整体性，被告理应向原告交纳物业费。虽然被告主张原告提供的物业服务不达标，要求降低物业费收费标准，但被告没有提交证据证明原告在物业服务过程中存在瑕疵时被告可以不交或少交物业管理费，在原告已经提供物业服务的情况下，对服务中存在的瑕疵或不足，被告可按相关法律规定行使其相应权利，故被告应按协议约定的缴费标准向原告缴纳物业费。被告应支付原告2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业费为166.31㎡×8.8元/月/㎡×30个月＝43905.8元，原告要求被告支付物业费43905.2元，一审法院从其自愿。对原告要求被告支付违约金8781.04元的诉请，因在《前期物业服务合同》中对违约金并未进行约定，且在物业服务中约定的标准不完全明确具体，导致双方对物业服务存在争议，被告并非无故拖欠物业费，物业服务仍需不断改进提高，物业服务企业应服务业主、满意业主，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，判决：一、李娟、杨昌盛于本判决生效之日起十五日内支付成都万科物业服务有限公司物业服务费人民币43905.2元；二、驳回成都万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1118元，减半收取558元，由成都万科物业服务有限公司承担109元，由李娟、杨昌盛承担448元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交证据。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为对交付物业管理费请求权的抗辩。首先，由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了的物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。并且，涉案合同也未约定在被上诉人提供服务存在瑕疵时，上诉人可拒付物业管理费，上诉人无约定的抗辩权可行使。同时，因上诉人与被上诉人的合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。故上诉人的理由不能构成对物业管理请求权的抗辩。上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费897元，由上诉人李娟、杨昌盛负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十二月十六日书记员 罗 艳