西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初6274号原告：赵利英，女，汉族，1976年8月8日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：吴涛，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：马文飞，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：张敏，女，汉族，1985年6月10日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王帅，陕西兆守律师事务所律师。被告：西安鼎富房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：白永亮，该公司总经理。原告赵利英诉被告张敏、西安鼎富房地产信息咨询有限公司（以下简称鼎富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵利英及其委托诉讼代理人吴涛，被告张敏及其委托诉讼代理人王帅，被告鼎富公司的法定代表人白永亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵利英诉称，2017年3月9日，原告与两被告签订房屋买卖三方合同，约定原告购买被告张敏名下位于西安市灞桥区XX路XX城XX号楼XX单元XX层XX号房屋，房屋价款115万元，面积144.85平米，定金5万元，房屋中介费11000元由双方各向被告鼎富公司支付一半。另约定，由原告代被告张敏偿还银行贷款627735.21元，房产解押并在房管局网签备案后，原告赵利英将剩余购房款转入资金监管账户，被告张敏将自己持有的资金转入资金监管账户，使115万元购房款到位，定金5万元用于缴纳房屋大修基金及契税。合同签订当日，原告向被告张敏支付了5万元定金，向被告鼎富公司支付了中介费5500元。被告鼎富公司安排原告及被告张敏签订了《西安市存量房买卖合同》（经纪机构版）后，原告代被告张敏偿还了银行贷款627735.21元，并向被告鼎富公司支付中介费共计12520元，其中包括办理房屋所有权证的加急办理费。2017年7月，被告张敏告知原告，其因与他人债务纠纷，导致房屋被西安市中级人民法院（以下简称西安中院）查封，无法办理过户，并要求原告向法院提起执行异议。原告提起执行异议后，被西安中院驳回。综上，两被告明知被告张敏与他人有债务纠纷，已被法院立案执行，故意骗原告代偿银行贷款，待房屋解押后又被法院查封，致使房屋买卖三方合同无法履行，合同目的无法实现，且房价不断上涨，导致原告遭受了重大经济损失。故诉请判令：1、请求解除原告与两被告于2017年3月9日签订的房屋买卖三方合同（总价格115万元）；2、请求两被告连带赔偿原告房屋损失差价934200元；3、请求被告张敏返还购房款688546元；4、请求被告西安鼎富房地产信息咨询有限公司返还中介服务费12520元；5、两被告承担本案诉讼费。被告张敏辩称，一、原告行使解除权已超过1年的除斥期间，其已丧失了解除权，故不同意原告解除《房屋买卖三方合同》的诉请；二、不同意原告要求评估并赔偿房屋损失差价的诉请，本案与一般房屋买卖合同中出卖人因房屋溢价而恶意不履行的案件截然不同，应区别对待。合同在履行过程中，涉案房屋被人民法院保全，导致无法过户，属于客观情况发生了合同三方在订立合同时无法预见的情况；三、不同意原告要求返还购房款的诉请，因各方签订的《房屋买卖三方合同》依法成立并生效，涉案房屋已实际交付，且原告已丧失解除权，故该项诉请依法不能成立。被告鼎富公司辩称，其为居间方，承办了原告与被告张敏的购房交易，房子未实际查看过，但与原告赵利英调查过房子的情况，并未发现被查封。经审理查明，2017年3月9日，经被告鼎富公司居间协调，原告赵利英与被告张敏、鼎富公司签订《房屋买卖三方合同》，合同约定原告赵利英购买被告张敏名下位于西安市灞桥区XX路XX城XX号楼XX单元XX层XX号房屋，房屋面积144.85平方米，总价款115万元，定金5万元，居间服务费11000元，买卖双方各承担一半。另约定，被告张敏剩余银行贷款624244.73元由原告赵利英代为偿还，网签备案后原告赵利英将剩余购房款转入被告张敏银行贷款账户内，过户当日被告张敏将自有资金转入资金监管账户内，定金5万元用于缴纳大修基金及契税。待原告一次性付款资金到位后，且房产证解除原抵押之日起3个工作日内，开始办理产权转移手续。合同签订后，原告赵利英于2017年3月9日向被告张敏支付定金5万元。2017年5月9日，原告赵利英与被告张敏、案外人西安零点商业运营管理有限责任公司签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，并办理了网签备案手续。2017年5月10日，原告赵利英分三次代被告张敏向中国银行西安长安路支行营业部偿还贷款本息共计627735.21元。同日，原告赵利英又通过微信转账向被告张敏支付购房款2260元。被告张敏于2017年5月中旬将涉案房屋交付给原告赵利英。另，原告赵利英分别于2017年3月9日、2017年4月11日、2017年5月12日，通过微信转账的方式向被告鼎富公司法定代表人白永亮支付中介费5500元、解除抵押加急费2050元，办理房产证加急费5000元。原告确认第三项诉请688546元包含房款68万元及已支付物业费8546元。另查，被告张敏与案外人王余股权转让纠纷一案，案外人向西安中院申请强制执行，西安中院于2017年5月18日将涉案房屋予以查封，查封期限为2017年5月18日至2020年5月17日。原告赵利英向西安中院提出执行异议申请，要求中止对涉案房产的执行，并解除查封。西安中院对此进行了公开听证审查，并依据审查情况作出（2017）陕01执异454号执行裁定，认为原告赵利英虽在涉案房产被查封前，已与被告张敏签订了书面买卖合同，且已实际占有该房产，但原告赵利英至今未支付全部购房款或将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，因此其异议理由依法不能成立，裁定驳回原告赵利英的执行异议请求。本院经向西安中院办理该执行案件的法官核实，其回复在执行案件中已和原告赵利英沟通，告知原告只需将剩余购房款交付执行后，便可继续购买涉案房屋，但原告赵利英不同意此方案，故执行异议被驳回。本案审理过程中，原告赵利英提出鉴定申请，要求对房屋市场价值进行评估。后经正衡房地产资产评估有限公司作出陕正衡房评报字（2019）第429号《房地产估价报告》，确认涉案房产在评估时的市场价值为208.42万元。 以上事实，有《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、贷款还款回单、微信转账记录、收条、收据、《西安市房屋登记簿》、执行裁定书、《房地产估价报告》，以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告赵利英与被告张敏、鼎富公司签订的《房屋买卖三方合同》，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格履行合同约定条款。依据《房屋买卖三方合同》的约定，原告赵利英应于办理网签备案后将剩余购房款转入被告张敏银行贷款账户内，过户当日由被告张敏将自有资金转入资金监管账户内，待所有资金到位且房产证解除原抵押之日起3个工作日内，开始办理产权转移手续。合同中约定的双方关于办理产权转移手续的前提条件是原告赵利英支付完全部购房款，但对于具体办理产权转移手续的时间并无明确约定。之后，涉案房屋被西安中院查封，原告赵利英以此为由停止支付尾款。被告张敏发现涉案房屋被西安中院查封后，及时配合原告提起执行异议，而原告赵利英未按照人民法院的要求将剩余价款交付执行，导致执行异议申请被驳回，致使后续交易无法继续。对于原告赵利英认为被告张敏、鼎富公司明知涉案房屋会被查封仍欺骗自己的主张，本院认为原告赵利英于2017年3月9日与被告张敏、鼎富公司签订《房屋买卖三方合同》，5月9日签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》办理了网签备案手续，5月10日原告赵利英向银行偿还贷款本息及后续支付中介费、解除抵押加急费，办理房产证加急费等行为均发生于2017年5月18日房屋被西安中院查封之前，故原、被告之间房屋买卖合同签订及履行在先，法院查封在后，涉案房屋在交易时并不存在权利瑕疵，签订三方合同时各方均无法预见涉案房屋会被法院查封，因此不存在原告所称的欺骗情节。因此，原告要求解除合同的理由，并非导致合同目的无法实现的根本性违约，但因庭审中被告张敏同意原告赵利英解除合同的要求，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，应认定为各方协商一致解除，故对于原告赵利英关于解除《房屋买卖三方合同》的诉请，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告赵利英要求被告张敏返还购房款688546元，其中680000元系原告赵利英向被告张敏支付的购房款，被告张敏应予以返还，剩余8546元为原告赵利英使用涉案房屋期间产生的物业费用，应由原告赵利英自行承担。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，涉案房屋虽被查封，但原告赵利英如按法院要求向案外申请执行人支付了剩余购房款，交易便可继续进行，但其予以拒绝，是造成合同无法继续履行的根本性原因。因此，对于原告赵利英要求两被告连带赔偿房屋损失差价的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告鼎富公司返还中介服务费12520元的诉请，该费用中5500元为购买房屋的中介服务费，2050元为解除抵押加急费，5000元为办理房产证加急费，因合同无法继续履行并非被告鼎富公司的原因造成，且解除抵押手续已办理完毕，故原告要求被告鼎富公司返还5500元中介服务费、2050元解除抵押加急费无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告赵利英要求被告鼎富公司退还办理房产证加急费5000元的诉请，因购房合同无法继续履行，办理房产证加急费用尚未产生，故被告鼎富公司应将该项费用退还给原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告赵利英与被告张敏、被告西安鼎富房地产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖三方合同》解除。二、被告张敏于本判决生效后十日内退还原告赵利英购房款680000元。二、被告西安鼎富房地产信息咨询有限公司于本判决生效后十日内退还原告赵利英办理房产证加急费用5000元。四、驳回原告赵利英的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22360元，由原告赵利英、被告张敏各半承担11180元。因原告赵利英已预交，被告张敏应于本判决生效后十日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长     刘      洁人民陪审员     刘      军人民陪审员     孟  江  晖 二〇二〇年 十二月二十四日 书  记  员      祁     鑫  打印：相丽华         校对：庞敏      2020年  月  日送达 1