北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12635号原告：崔月婷，女，1972年11月3日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：戚世雷，北京市亚东律师事务所律师。被告：王天已，男，1996年2月27日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吕西锋，北京市弘嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁旭光，北京市弘嘉律师事务所律师。被告：李桐禄，男，1948年11月14日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：桑春梅，北京市京顺律师事务所律师。第三人：北京市昌平区小汤山镇葫芦河村股份经济合作社，住所地北京市昌平区小汤山镇葫芦河村。法定代表人：季文平，董事长。第三人：北京市昌平区小汤山镇葫芦河村村民委员会，住所地北京市昌平区小汤山镇葫芦河村。法定代表人：赵全，主任。委托诉讼代理人：季文平，女，1969年3月13日出生，汉族，住北京市昌平区。原告崔月婷与被告王天已、李桐禄及第三人北京市昌平区小汤山镇葫芦河村股份经济合作社（以下简称经合社）、北京市昌平区小汤山镇葫芦河村村民委员会（以下简称村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔月婷及其委托诉讼代理人戚世雷，被告王天已及其委托诉讼代理人吕西锋、袁旭光，被告李桐禄的委托诉讼代理人桑春梅，第三人经合社的法定代表人兼村委会的委托诉讼代理人季文平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。崔月婷向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告腾退营业补偿款625000元；2．被告支付原告搬家费31250元；3．被告支付原告政策性补偿4750元；4．被告支付原告装修及附属物补偿款638492．74元；以上共计1299492．74元；5．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月28日，原告与李姝宏签订《租赁合同》，约定原告承租李姝宏的位于昌平区xxx的房屋用于开餐馆。租赁期间为2017年4月1日到2028年12月31日，共计11年。原告接收房屋后，投入大量资金进行房屋装修，办理营业执照进行生产经营。2018年，北京市实施“疏解整治促提升”专项行动，原告承租的房屋属于被清理之列。根据相关的腾退政策，xxx村委会只跟李姝宏签订腾退协议，但各项腾退补偿补助款应归实际经营人所享有。王天已辩称，崔月婷的起诉不符合法律规定，没有事实和法律依据，应当判决驳回全部诉讼请求。一、王天已既不是拆迁主体，也没有取得该部分补偿，无义务向崔月婷支付该部分款项。针对崔月婷提出的第一项诉讼请求，王天已认为本案案由是租赁合同纠纷，但其诉讼请求却是要求王天已向其支付腾退补偿款，案由与其诉讼请求及事实和理由相互矛盾，且王天已不是拆迁的行政主体，无义务支付腾退补偿款625000元，且王天已也没有取得该部分补偿，无义务向崔月婷支付该部分款项。二、崔月婷提出的第二项和第三项诉讼请求与其无关。崔月婷主张的搬家费31250元和政策性补偿4750元也不应该支付给崔月婷，是针对建设于2010年12月6日前的房屋，而不是针对承租人，因此与其无关。三、崔月婷的第四项诉讼请求中补偿款计算错误。崔月婷提出的装修及附属物补偿款638492．74元，系其自行计算，没有依据。王天已根据评估公司确认的项目和价格计算，其应得的补偿总额为219624．99元，但该款尚不足以支付其所欠王天已的租金。因此，其该项诉讼请求亦应予以驳回。综上所述，崔月婷提出的诉讼请求，没有事实和法律依据，其提出的诉讼理由和观点均是不能成立的，请求法院驳回崔月婷的全部诉讼请求。李桐禄辩称，鉴于李桐禄作为李姝宏的法定继承人，其本人未参与纠纷所涉房屋租赁及拆迁补偿事宜，对案件事实部分不知情。对此，李桐禄认可李姝宏生前作为被告对案件的各项主张和观点，对于李姝宏之前的陈述和意见均予以认可。对于王天已的答辩意见及主张均予以认可。自己的补充意见为双方签署的《房屋租赁合同》第十三条拆迁补偿条款中明确约定全部拆迁补偿款、营业损失补偿款及各项奖励和补助等均由李姝宏所有。庭审中，原被告双方均认可房屋租赁合同的真实有效性，那么根据双方约定，崔月婷无权主张返还腾退补偿款。根据村委会《土地使用权租用合同》以及原被告双方之间的《房屋租赁合同》中双方对拆迁补偿的约定，村委会也只能与出租人李姝宏签订腾退协议，崔月婷无权要求与第三人签订补偿协议，崔月婷主张各项补偿补助款归其所有不成立。另外，崔月婷提交的数据均系其自行计算，无事实依据，无权据此主张权利。村委会、经合社述称，在腾退的时候，第三人做的崔月婷的工作，要求其停业，不存在断水断电。腾退时崔月婷还在经营，停产停业费是给实际经营人的，认可该费用给付实际经营人。崔月婷与李姝宏的合同是1250平米，说明其有自建部分，自建部分的补偿应该给崔月婷。经审理查明：1999年1月1日，李姝宏（乙方）于北京市昌平区xxx村经济合作社签订《土地使用权租用合同》，约定甲方将葫芦河村西北角非耕地二十亩租给乙方使用，并负责办理合法土地使用证；该地块四至为西临北京市飞翔建筑艺术雕刻有限公司现有围墙、北以村公路小河南20米为界，东、南以村村民住宅为界；租用期自1999年1月1日至2029年1月1日，共三十年，每年每亩1000元，租金总额为600000元。2017年4月28日，李姝宏（出租人、甲方）与许朋、崔月婷（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区xxx的房屋（房屋面积约1250多平方米）出租给乙方使用；房屋及土地租赁期自2017年4月1日至2028年12月31日，共计11年；年租金为300000元/年。双方还在该合同中约定了其他权利义务。在上述《租赁合同》签订之前，崔月婷与李姝宏在2014年和2015年分别就北京市昌平区xxx两处各约500平方米的房屋签订过两份《房屋租赁合同》，该两份合同约定的房屋用途均为饭店，租金均为80000元/年。2018年8月2日，经合社、村委会（甲方、腾退人）与李姝宏（乙方、被腾退人）签订《解约协议》，约定自2018年8月2日上述《土地使用权租用合同》中约定的双方权利义务终止，双方之间不存在任何争议及纠纷、任何一方均不得以任何理由、任何方式，包括但不限于诉讼、信访等向对方主张任何权利；本协议解约补偿款为16576498．40元，该款项为甲方提前收回土地及地上物所需全部补偿费用（包括但不限于承包合同解除所涉补偿等），除此之外，甲方无需再支付其他补偿。《xxx镇集体土地上非住宅房屋自主腾退预分方案》（以下简称《预分方案》）载明“被腾退人李姝宏，总建筑面积16078．48，建筑面积10年12月6日前8178．40，建筑面积10年12月6日至13年3月28日前7237．08，建筑面积13年3月28日后663．00，70%重置成新价11168563．40，装修及附属物1900710．00，综合补助费3271360．00，搬家补偿204460．00，政策性补偿31405．00，腾退补偿款总计16576498．40”。《北京市非住宅房屋拆迁估价结果通知单》（以下简称《通知单》）载明“一、房屋重置成新价……2号建筑面积4．48㎡房价1160元……4号建筑面积3．4㎡房价751元，5号建筑面积3．50㎡房价6374元……7号建筑面积5．13㎡房价4540元……10号建筑面积65．28㎡房价62408元……二、装修、设备、附属物补偿价……锦砖贴面（装修）1505．45平方米170949元、陶瓷池80个30807元、壁布（装修）180．74平方米8477元、吧台9．8延米3136元、PVC（装修）183．43平方米19471元、排烟道86米2958元、石膏板隔断（装修）159．6平方米22063元……塑钢门窗90．96平方米29180元……板式太阳能15个26000元……院地6132．08平方米317886元、排风扇27个2376元、整体橱柜1．5延米1800元、门楼1座1612元、普通灯290份35794元、防盗门128个103200元、马桶11个7304元、锅台28个6720元、蹲坑67个43828元、壁纸（装修）93．05平方米4364元、砖隔断（装修）1040．77平方米205508元、镜子4．2平方米336元……小便器2个686元……防腐木3．22平方米904元、电表162块25920元、棚320．43平方米24035元、吊扇9个727元、木玻隔断（装修）196．38平方米24239元、监控摄像头21个3360元、不锈钢池21个10058元、暖气1325．04平方米98128元……配电箱18个3688元……下水700米36288元、电缆4*35280米18704元……动力表7个6720元……、石棉屋面122．4平方米6997元……”。2019年，李姝宏将经合社及村委会诉至本院，要求其支付本次拆迁补偿款。后，李姝宏与经合社及村委会达成调解协议，双方均同意对《预分方案》中的综合补助款3271360元暂时搁置。之后，李姝宏再次将经合社、村委会诉至本院，要求其支付上述争议款项。现该案尚在审理过程中。经法庭询问，当事人一致认可涉案房屋的建设没有取得相关审批手续。诉讼过程中，许朋接受本院询问，并表示其与崔月婷自行协商，将拆迁补偿款100000元作为补偿，并同意本案《租赁合同》中承租方的全部权益由崔月婷享有；自己在《租赁合同》的履行过程中只负责提供营业执照，都是崔月婷在实际经营，自己没有支付过租金。另查，李姝宏于2020年9月3日因交通事故去世，其法定继承人为之父李桐禄、之子王天已。经法庭询问，当事人认可李姝宏之母已经去世，现在的配偶状态为离异，其仅有上述两个法定继承人。上述事实，有《土地使用权租用合同》《租赁合同》《房屋租赁合同》《解约协议》《xxx镇集体土地上非住宅房屋自主腾退预分方案》《北京市非住宅房屋拆迁估价结果通知单》、（2019）京0114民初3628号民事调解书、《死亡证明书》、户口本及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，涉案房屋的建设没有取得建设工程规划许可证，因此李姝宏与崔月婷、许朋签订的《租赁合同》应属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，本院对于当事人依照《租赁合同》内容的各项主张及相关陈述均不予采信。对于崔月婷的第一项诉讼请求，本院在本次诉讼中不予支持。首先，涉案房屋在腾退前确实由崔月婷实际经营，现涉案房屋被腾退，崔月婷确实存在经济损失。其次，根据查明的事实，李姝宏虽然与经合社及村委会签订《解约协议》，但双方对《预分方案》中的综合补助费仍然存在争议，且已经过诉讼、调解，现尚未完全解决；而崔月婷的该部分诉讼请求就是对应于《预分方案》中的综合补助费，故崔月婷可待该款项最终确定后再行主张权利。对于崔月婷的第二项及第三项诉讼请求，本院不予支持。根据《预分方案》中的两笔费用数额及崔月婷当庭陈述，相关费用对应的建筑应为2010年12月6日前，而崔月婷与李姝宏最早的一份租赁合同签订于2014年，现崔月婷并未举证证明自己在2010年12月6日前于涉案土地上有建筑行为。对于崔月婷的第四项诉讼请求，本院根据案件实际情况予以支持。具体分析如下：首先，对于崔月婷在装修、设备、附属物之外另行主张3号房与9号房的PVC吊顶、瓷砖铺地及石膏板吊顶补偿230373．7元，本院不予支持。根据查明的事实，本院无法认定相关房屋的装修被综合在房屋价值款中，且《通知单》的“装修、设备、附属物补偿价”中已有对于相关内容的补偿价值。另外，崔月婷亦未提交充分证据证明自己在上述房屋中实施了相应的装修行为。其次，对于崔月婷主张的2号房、4号房屋、5号房、7号房及10号房补偿款75233元，本院予以支持。根据崔月婷与李姝宏在2014年及2015年签订的两份《房屋租赁合同》中后附的房屋平面图与涉案房屋腾退时的平面图对比，可以发现相应号码的房屋均为围绕原有房屋而加建形成，房屋状况基本与崔月婷陈述相关房屋为其经营饭店而进行的建设行为相一致。另外，涉案房屋在出租给崔月婷后一直由其占有使用，由其进行建设更为符合实际情况。同时，王天已及李桐禄并未举证证明李姝宏将涉案房屋出租给崔月婷后对该房屋有加建行为。最后，对于崔月婷主张的装修、设备、附属物补偿，本院对其合理部分予以支持。一是根据崔月婷与李姝宏之间的合同，本院无法确定涉案房屋在李姝宏出租给崔月婷之时的装修、设备及附属物状况。二是崔月婷与李姝宏在2014年及2015年签订的两份《房屋租赁合同》中均有崔月婷可以进行装修的约定，现崔月婷主张的装修、设备及附属物基本与其利用涉案房屋经营饭店的行为相一致。三是对于崔月婷主张的配电箱补偿数额，其存在计算错误，本院按其主张情况确定为1024．5元；对于崔月婷主张的空调补偿4000元及鱼池补偿2134．5元，因上述物品不在《通知单》的“装修、设备、附属物补偿价”中，且崔月婷并未提交证据证明上述物品存在并在本次拆迁中得到补偿，故本院对崔月婷的该部分主张不予支持；对于崔月婷主张物品中与相关案件当事人主张存在重合部分，因涉案地上物现已被腾退拆除，且《通知单》的“装修、设备、附属物补偿价”中并未注明具体物品所在的位置，故本院酌情予以支持。李姝宏去世后，王天已和李桐禄作为李姝宏的法定继承人，应在继承遗产范围内承担还款责任。对于王明伟申请作为第三人参加本案诉讼，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。根据查明的事实，王明伟申请作为第三人的理由不符合法律规定，故本院对王明伟的申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、李姝宏与许朋、崔月婷于2017年4月28日签订的《租赁合同》无效；二、王天已、李桐禄在李姝宏遗产继承范围内于本判决生效之日起七日内连带给付崔月婷278342．14元；三、驳回崔月婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16496元，由崔月婷负担12963元，已交纳；由王天已、李桐禄负担3533元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由王天已、李桐禄负担，于本判决生效之日起七日内交纳如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯静春人民陪审员  周长明二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  李 杰书 记 员  姜 帆