江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初6603号原告：孙小利，男，1984年1月28日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人:谭运迎,新沂市王楼法律服务所法律工作者。被告：江苏新沂农村商业银行股份有限公司，住所地新沂市新安街道钟吾路163号。法定代表人：宋良然，该公司董事长。委托诉讼代理人:刘正要,上海问道有诚律师事务所律师。委托诉讼代理人:张心如,江苏法德东恒（上海）律师事务所律师。被告：新沂市华泰置业发展有限公司，住所地新沂市新安街道钟吾路84号。法定代表人：徐允，该公司经理。原告孙小利与被告江苏新沂农村商业银行股份有限公司、新沂市华泰置业发展有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙小利及其委托诉讼代理人谭运迎，被告江苏新沂农村商业银行股份有限公司(以下简称“新沂农商行”)委托诉讼代理人张心如、刘正要到庭参加诉讼。被告新沂市华泰置业发展有限公司(以下简称“新沂华泰公司”)经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙小利向本院提出诉讼请求：1.停止对位于新沂市华泰豪庭14号楼2单元x号房产（车库，以下简称“涉案车库”）的执行；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2010年左右，新沂华泰公司以5.8万元将涉案车库转让给孙小利，在孙小利交清购房款时，新沂华泰公司将涉案车库交付给孙小利占有使用至今。2019年8月22日，新沂市人民法院依新沂农商行的申请，将涉案车库查封。孙小利与新沂华泰公司之间存在真实合法有效商品房买卖合同关系，涉案车库己不是新沂华泰公司的财产，新沂农商行申请执行涉案车库侵犯了孙小利合法权益。孙小利因此向新沂市人民法院提出执行异议，新沂市人民法院作出（2020)苏0381执异129号民事裁定书，驳回孙小利异议请求。为此，孙小利提起诉讼，请法院依法支持其诉请。新沂农商行辩称，新沂农商行根据相关法律规定依法申请查封登记在新沂华泰公司名下的涉案车库于法有据，不应停止执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，只有在符合：1、在法院查封之前已经签订合法有效的买卖合同；2、所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；3，已支付的价款超过合同约定总价款的50%，并且第三人对未办理房屋过户登记手续没有过错的情况下，法院才可以判决停止执行。本案中根据对方当庭提交的证据，并没有其与房地产开发商的书面买卖合同，且涉案车库并不是用于居住的，且暂时也不能认定孙小利没有其他用于居住的房屋，孙小利也没有证据证明其支付了所谓的购房款，且如按孙小利所述，其于2009年购买涉案车库，在长达十几年的时间里其一直没有办理过户手续，孙小利也是有过错的。案件受理费无论判决结果如何均不应由我行承担。我行根据新沂市不动产登记中心提供的不动产登记状态查询簿合法查封的涉案车库，所以不论最终法院如何判决，我行均不应承担诉讼费。综上所述，请法院驳回孙小利的诉请。新沂华泰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和无异议的证据，本院认定事实如下：2017年9月14日，本院对新沂农商行与新沂市瑞城商贸有限责任公司、徐召峰、余士刚、张宇、马成、乔成刚、范莉、新沂市龙马湖农业发展有限公司、新沂华泰公司、徐州亚皓国际贸易有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0381民初3972号民事判决：判令新沂市瑞城商贸有限责任公司于判决生效后十日内偿还新沂农商行借款本金4399998元及利息；二、徐召峰、余士刚、张宇、马成、乔成刚、范莉、新沂市龙马湖农业发展有限公司、新沂华泰公司、徐州亚皓国际贸易有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。2019年7月10日，本院根据新沂农商行的申请立案强制执行，案号为（2019）苏0381执3074号。2019年8月22日，本院作出（2019）苏0381执3074号执行裁定：查封被执行人新沂市华泰置业发展有限公司名下的位于新沂市华泰豪庭3号楼1单元05号、3号楼1单元06号、4号楼3单元05号、7号楼3单元05号、7号楼4单元06号、9号楼3单元3301号、10号楼1单元1x号、12号楼3单元3101号、14号楼2单元2102号、14号楼2单元x号、14号楼3单元3301号车库，查封期限均为三年。其中14号楼2单元x号即为涉案车库。另查明，2009年3月30日，新沂华泰公司作为甲方，孙小利作为乙方签订《华泰豪庭商品房认购意向书》，双方约定：1.乙方自愿认购甲方开发的华泰豪庭14号楼2单元x室（以下简称该物业）及自行车库x号；2.乙方自愿以现金方式缴付诚意金1万元整，甲方同意将该物业以内部认购价每平方米x0元、自行车库12.8万元售予乙方。3.乙方应在甲方通知签署《商品房买卖合同》7日内，到甲方指定地点缴付购房首付款及签署《商品房买卖合同》。自行车库即为涉案车库。后新沂华泰公司对孙小利予以部分优惠，将涉案车库的购买价优惠为5.8万元。2009年3月31日，孙小利与新沂华泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：孙小利以67万元的价格购买华泰豪庭14幢2单元x室房屋，首付款14万元，余款53万元按揭贷款，须于2009年4月8日前办理完毕，如放款不足，不足部分须在办完按揭贷款10日内缴清。2009年4月，新沂华泰公司将涉案车库及华泰豪庭14幢2单元x室房屋交付给孙小利使用。后新沂华泰公司向孙小利出具日期为2009年5月13日金额为67万元的销售不动产统一发票一张，日期为2011年11月9日的金额为5.8万元的销售不动产统一发票一张，其中67万元为华泰豪庭14号楼2单元x室的购房款发票、5.8万元为涉案车库的购房款发票。涉案车库系新沂华泰公司以捆绑方式销售给孙小利。再查明，2020年8月3日，新沂华泰公司向孙小利给付新沂市房屋权属登记申请书一份，让孙小利进行了填写，新沂华泰公司在转让方处加盖公章并注明现附首次登记的车库权属证明一份。商品房首次登记不动产权属证明记载的日期为2016年12月2日，权利人为新沂华泰公司。涉案车库的商品房首次登记不动产权属证明记载登记日期为2016年12月2日，不动产权证书号：苏(2016)新沂市不动产权第0007163号，权利人新沂市华泰置业发展有限公司，共有情况单独所有，坐落新安镇花厅路16号华泰豪庭14号楼2单元2303室，不动产单元号320381001050GB00646F00141005，用途城镇住宅用地/车库,房屋总层数：5层，所在层数：-1层，房屋建筑面积22.42平方米。本院认为，《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙小利虽未与新沂华泰公司签订可以网上备案的《商品房买卖合同》，但在2009年3月30日的《华泰豪庭商品房认购意向书》中记载了涉案车库的房号、价格，并约定自签署之日起生效，具备商品房买卖合同的要件，可以认定在本院查封前孙小利已签订合法有效的书面买卖合同。《华泰豪庭商品房认购意向书》签订后，新沂华泰公司向孙小利交付了涉案车库，孙小利在本院查封前已合法占有涉案车库。孙小利提交的发票及证人证言，新沂华泰公司出具的证明、交付给孙小利的申请书等可以认定孙小利已支付全部价款，且非因孙小利的原因未办理过户登记，故孙小利请求排除执行的诉请符合上述规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十五条第一款第（一）项的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：停止对位于新沂市华泰豪庭14号楼2单元x号房产的执行。案件受理费1300元，由孙小利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张成艳人民陪审员  柳 云人民陪审员  张 丽二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  方 超