上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初52083号原告：刘伟，男，1984年10月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：程益奇，安徽晨曦律师事务所律师。被告：徐根发，男，1947年9月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘鹏，上海沪紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晔，上海沪紫律师事务所律师。原告刘伟与被告徐根发房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟的委托诉讼代理人程益奇，被告徐根发及其委托诉讼代理人陆晔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2020年2月1日起至2020年8月31日止的房屋租金人民币(以下币种同)301,000元以及利息。利息计算：以43,000元为本金自2020年2月1日起计算，以43,000元为本金自2020年3月1日起计算，以43,000元为本金自2020年4月1日起计算，以43,000元为本金自2020年5月1日起计算，以43,000元为本金自2020年6月1日起计算，以43,000元为本金自2020年7月1日起计算，以43,000元为本金自2020年8月1日起计算，均计算至实际支付之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、确认双方租赁合同于2020年9月1日解除；3、被告承担本案的诉讼费、律师费。审理中，原告撤回要求被告承担律师费的诉讼请求。事实与理由：2019年9月，原、被告达成一致签署《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区张杨路XXX号生命大厦11楼03A室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租期自2019年10月1日至2021年9月30日，采取押一付三的方式支付租赁保证金和租金，每月租金固定为43000元(包含物业费和税费)。双方租赁关系建立后，被告将租金支付至2020年1月31日，此后原告一直向被告催讨租金，被告以各种理由推脱不付。无奈，原告起诉。因被告违约，保证金也不同意返还。被告徐根发辩称：原告的所有诉请均无事实及法律依据。被告已交了三个月押金、四个月租金，原告实际交房时间是2019年11月1日而不是合同约定的9月25日，按照合同约定应当按照实际交房日期计算租金。双方合议解除合同的时间及归还房屋的时间是2020年6月15日。实际租赁期间为2019年11月1日至2020年6月15日。被告支付押金和租金之后原告先行违约，在被告支付相应押金和租金之后原告没有按照合同的约定在相应的时间内开具合法有效的发票。其中原告于2019年11月开具的3张发票均有进行涂改，是不能使用的。被告租金支付至2020年2月28日，对于该月发票，原告至今没有开具。被告依法享有履行抗辩权，被告没有违约。双方有合议，先行开票再付款，原告在没有开票的情况下无权要求被告支付租金。双方合议于2020年6月15日解除合同、交接房屋，解除合同的原因是原告经被告催促未开具发票，原告应当全额返还保证金。原告违约在先导致合同解约，原告无权要求被告支付利息、律师费、诉讼费等费用。另原告交付的房屋实际面积小于双方合同约定面积。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区张杨路XXX号1103室房屋登记在柳叶、石秉钧、石一玮名下。2018年8月10日，柳叶、石秉钧、石一玮出具转租证明，同意原告根据需要可以将上海市浦东新区张杨路XXX号1103室房屋整体或分割成部分转租。2019年11月1日，原、被告签订租赁合同，约定由被告承租系争房屋，房屋主要租赁条件：租期自2019年10月1日至2021年9月30日，计租面积228平方米，租金每月43,000元(含物业含发票)，租赁保证金129,000元，交付日2019年9月25日，租金起算日2019年10月1日。合同第一条约定，双方约定系争房屋出租按套(单元)计价；被告声明在其签订本合同前已经现场视察过系争房屋，在签订本合同之前，被告已考察过系争房屋的现场，并对系争房屋包括但不限于可利用空间、位置及套内面积、实用性能等均无异议，确认其符合被告租赁目的，被告同意按承租房屋现有状况接受系争房屋，且不再就承租房屋交付提出异议或额外要求。第2.4条约定，系争房屋交付日期详见于表格《房屋主要租赁条件》，如原告延期交付系争房屋，合同租赁期起始日期、租金起算日相应自动顺延至实际交付日。第3.5条约定，原告收取租金、物业服务费和其他费用的同时，应向被告开具符合国家法律、法规、政策和财会制度的合法发票，发票为原告收到被告应付款项十个工作日内向被告开具。第4.3条约定，除本合同另有约定外，房屋的租金、物业服务费每个计费月为一个支付周期，先支付后使用。除租赁开始前第一笔预付租金和预付物业服务费外，被告最迟不得晚于每个支付周期的前一个工作日将此周期的租金及物业服务费支付至原告指定账户。如该日历月被告应付款项不足一整月，则按照原告实际使用天数收取。第4.7条约定，如被告未在规定时间内向原告足额支付上述租赁保证金和预付租金和物业服务费，每逾期一日，被告须按未付费用总额的千分之五向原告支付滞纳金，若被告逾期超过五个工作日的时间，原告有权解除本合同且被告已付的房屋租赁定金不予退还。第10.2条约定，双方同意，由下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同，被告违反合同约定导致合同解除的，原告可没收租赁保证金作为违约金；原告违反合同约定导致合同解除的，原告应2倍返还租赁保证金作为退还租赁保证金及违约金；给对方造成重大损失，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6)被告逾期不支付合同内被告应付款项(包括但不限于资金、物业服务费等)累计超过15日的或逾期支付累计超过3次的……第11.2条约定，系争房屋交付后，非本合同规定的情况，被告擅自中途退租的，即构成被告的严重违约，在此情况下原告有权解除本合同，或同意被告提前解除本合同。若原告解除本合同或同意被告提前解除本合同的，原告有权没收被告的租赁保证金，并且承担免租期内所免去的所有租金，被告支付的违约金不足抵付原告损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。被告还需按10.4条中规定支付延期通知滞纳金。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金129,000元以及四个月租金172,000元。对房屋交付及返还：原告认为其已于2019年9月25日将系争房屋交付被告，合同起租日为2019年10月1日；原告于2020年8月31日实际收回房屋。被告认为，原告直至2019年11月7日才将房屋钥匙交付被告，但被告确认其在2019年10月之前就陆续将东西搬进系争房屋，被告对系争房屋进行了简单装修，购置地毯和家具；2020年6月15日，双方见面，但并未办理交接手续，被告已经房屋腾空，并于该日将钥匙放在房屋柜子里，被告并未告知原告房屋钥匙放在柜子里。系争房屋钥匙可以开门，密码也可以开门，之前搬东西进系争房屋是凭密码进入的。被告为此提交证据：1、原告与被告方工作人员聊天记录：2019年10月21日被告方发送微信给原告：刘总，1、办公室的问题什么时候能解决2、钥匙什么时候能给我公司？你这样拖下去我们公司还要不要开展工作。2019年10月30日原告将合同发送被告方，并发送信息：王总，合同您看看，有问题您随时联系我。被告回复：刘总起租日能延至10月10日吗？您这也耽搁了我们不少时间啊。原告：王总，我们也是小本买卖，你们又是这个要求那个要求，我都答应了，徐总之前也是说25日，任何后面这些你们进来以后我们再慢慢弄也可以的，原先是42,500不含发票，后面徐总要求开发票，我们也同意了，等于到我们手上的租金我们又降低了500元，我这边一直都很爽气。被告方：您的办公室问题我们是现场查验的，您同意要更换，怎么成了我们要求这要求那了呢？至于你说发票问题不也是协商好了的吗？担是您这边完工的速度大家都是有目共睹的，对吧！原告：那就算了吧。被告方：您什么意思？原告：你们搬走吧。被告方：我们装修完成了你就要撵我们走了是吧？原告：没法跟你们合作……被告方：你拖着完工日期，迟迟不签正式合同，接手前你的办公室到处都是问题，地毯我们换了，椅子我换了，主办公室家具我们换了全套，我们把办公室装修好了，现在你说不能合作？请问你的目的是什么？2、原、被告聊天记录：2020年3月19日，被告：刘总，因为疫情。此次拖延了给你汇款，十分抱歉。我这里加紧汇。2020年4月8日，原告：徐总，租金大概几号能够转给我们？谢谢。被告：我在江苏开会，回上海就办。对不起。2020年5月7日，原告：徐总，我刚才看了一下2020.2月-5月租金都没付给我，一共172000(43000*4)，谢谢。2020年5月11日，原告：徐总，您好！我是刘伟，我知道您很忙，方便的时候您看是不是可以把租金付给我们，我们也是小本经营，或者您这边给我一个具体的时间，现在您这边已经拖欠我们4个月房租了，谢谢。被告：刘总：租金我会如数奉上，星期三或星期四我去人寿大厦王总办公室，我们见一个面。2020年6月8日，被告：请把5个月的发票开好，钱汇给你后，我们搬走。给你添麻烦了，谢谢。原告：好的。2020年6月13日，被告：刘总：不要误会，请把发票开好，结了账立刻给你付钱。你看好吗了，上星期我在上海就请你过来，你忙我也忙。原告：发票抬头开哪个？2020年6月14日，被告：上海强松航空科技有限公司(1-5月的租金发票)。今日下午1点我们可以见面结账。原告：见面结账是你给我现金还是？被告：见面谈好，我就给你付款，一、二天后我要去北京事务部汇报退伍军人安置就业工作。原告：根据合同你直接把款付给我就行啊。被告：①你发票要给我公司，结账后款可以马上转给你，发票你要讲好什么时候给我公司②这里的物品你要清点。不见面能办好吗？原告：要么就晚一点，我一点没有空……被告：那只好拖到明天上午吧！(这是最后与你约定的时间)原告：OK几点？被告：上午10点吧，计划明晚我飞北京。原告：好。对于发票，原告认为其向被告出具的发票系经被告指定单位后由原告找人代开，发票抬头由上海航巡股份有限公司改为徐根发是因为被告之后要求将发票改为其个人名字，发票虽然涂改，但由开具单位在涂改部位加盖公章。原告也愿意开具相应租金发票给被告。被告认为，原告开具的发票因涂改无法使用，而且在6月15日双方见面的时候，被告也要求原告先开发票再将钱支付给原告。上述事实，有租赁合同、上海市房地产权证、转租证明、聊天记录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告提出的租赁面积问题，本院认为，双方合同明确约定房租计算以套为单位计价，而非以单价乘以面积计租，故在被告对房屋进行现场查看并接受房屋，且在本次诉讼前被告面积问题从未提出异议的情况下，其提出约定面积与实际交付面积存在差异，并不影响双方租金的计取，也不能证明原告存在恶意隐瞒的事实。故被告提出要求对房屋面积进行的测定的申请，本院认为实无必要。对于房屋交付时间及起租日期，本院认为审理中被告确认其在2019年10月前即将部分物品搬入系争房屋内，之后根据双方往来聊天记录，双方亦在2019年10月就起租日期进行了沟通，至双方于2019年11月1日，正式签订租赁合同，合同亦对房屋交付及起租日做了明确的规定，故本院认为自被告将其物品搬入系争房屋起，被告即实际占用系争房屋，双方租赁合同对应房屋交付时间2019年9月25日的约定实际上是对交付日期的再次的确认，据此相应的起租日期亦应为合同上约定的2019年10月1日，故被告支付的四个月租金应为2019年10月1日至2020年1月31日。对于房屋的返还日期，双方虽约定于2020年6月15日见面，但该日双方并未办理房屋返还交接手续，被告称其将房屋钥匙放置于系争房屋内，但被告并未将该情况告知原告，其所提交的证据也不能证明原告已于2020年6月15日实际控制系争房屋，故对被告提出的其已于2020年6月15日将房屋返还原告的主张，本院不予采信。原告自认其于2020年8月31日收回房屋，故双方租赁合同于2020年8月31日解除，相应租金亦计取至2020年8月31日。被告提出发票问题，本院认为支付租金系被告主要义务，被告不能以原告未开具发票为由抗辩其主义务的履行，故对于原告主张的租金及利息，本院据实予以支持。被告原告主张没收保证金，因被告未及时支付租金，导致双方租赁合同解除，原告根据合同约定要求没收被告支付的保证金，并无不当，本院予以准许。审理中，原告自愿撤回要求被告承担律师费的诉讼请求，系当事人对自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘伟与被告徐根发于2019年11月1日签订的《租赁合同》于2020年8月31日解除；二、被告徐根发于本判决生效之日起十日内支付原告刘伟2020年2月1日至2020年8月31日租金301,000元；三、被告徐根发于本判决生效之日起十日内支付原告刘伟利息(以43,000元为基数，自2020年2月1日起；以43,000元为基数，自2020年3月1日起；以43,000元为基数，自2020年4月1日起；以43,000元为基数，自2020年5月1日起；以43,000元为基数，自2020年6月1日起以43,000元为基数，自2020年7月1日起；以43,000元为基数，自2020年8月1日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费5,890元，减半收取计2,945元，由被告徐根发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年十二月十日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。