广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10286号原告：黄志威，男，1982年9月5日出生，汉族，往广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：朱智伟，男，1984年4月29日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。被告：广州龙津房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区龙津东路798号龙津商贸大厦A座251/2楼。法定代表人：李曦东，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄敏飞，男，1962年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区，该公司工作人员。原告黄志威与被告朱智伟、广州龙津房地产开发有限公司（以下简称龙津公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄志威的委托诉讼代理人杨宇，被告朱智伟的委托诉讼代理人陈荣鹏到庭参加诉讼。被告龙津公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄志威向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2018年12月31日签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：位于荔湾区光复中路397号B梯608房原为公有住宅，且为原告以及家人由1998年3月回迁居住至今，且越秀区房地产管理局带河房管站承诺原告一家人无偿使用涉案房屋。由于此前拆迁最后一任的征用单位龙津公司安置原告一家回迁后，未将公房房屋进行产权交换给带河房管站，上述房屋产权一直登记在龙津公司名下。到近日原告才发现，涉案房屋被龙津公司在未通知原告、更未考虑原告的优先购买权的前提下，于2019年9月6日低价出售给朱智伟。两被告交易价格明显低于市场价格，朱智伟在取得产权证当月就将涉案房屋抵押给案外人套现，牟取高达上百万元的利益差价。龙津公司明知涉案房屋为公房以及回迁房依旧低价出售，不但剥夺原告优先购买权，也剥夺原告作为合法的回迁户应享有的房屋使用权，两被告属于恶意串通将涉案房屋交易以谋取非法利益的违法行为。根据《合同法》相关规定，出租人出卖出租房屋，应提前通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。被告朱智伟辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、涉案房屋的性质为商品房，原告关于涉案房屋为公房的主张与客观事实相违背。2、两被告于2018年12月31日签订的房屋买卖合同合法有效，并已经过生效法律文书的确认。我方在购买房屋时，该房屋因龙津公司欠款被法院查封，我方需将房款一次性交付给龙津公司的债权人。该交易条件与普通的房屋买卖不同，我方需承担更多的交易风险。因此我方的购买价格低于市场价是合理的。3、我方抵押涉案房屋是行使所有权人权利的合法行为，原告据此主张两被告恶意串通谋取非法利益，没有任何的事实和法律依据。4、原告与龙津公司之间没有形成租赁合同关系，原告对涉案房屋不存在优先购买权。5、即便是原告对涉案房屋有优先购买权，原告也无权要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效。根据法律及相关司法解释的规定，原告只能向龙津公司要求赔偿损失。被告龙津公司书面辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告的父亲是被拆迁房屋的承租人，其在回迁后没有与我司签订租赁合同，且拒绝向我司支付租金或使用费，长期占用涉案房屋。原告与我司没有形成租赁关系，不享有优先权。二、2016年我司与中国建设银行广州第三支行的借款合同、抵押合同纠纷两案，债权人刘莉琼申请查封了我司的房屋（包括涉案房屋在内），为了解决历史遗留问题，我司将被查封房屋处置，并将所得款项支付给债权人。因房屋被查封且买受人需一次性付款，故付款低于市场价是正常的。三、我司在处置房屋前派人通知房屋占用人，但原告以另有房屋居住为由表示不购买房屋。我司多次要求原告支付占用费。四、两被告的交易是经过法院生效法律文书确认。五、对类似原告的房屋占用人，我司曾起诉占用人搬迁，法院也认定我司与占用人不存在租赁合同关系。本院经审理认定事实如下：案外人黄顺德与杨顺妹是本案原告的父母。黄顺德曾与带河房管站签订《广州市公有住宅房屋租赁合约》，约定带河房管站将光复中路云津里6号地下头房租给黄顺德作住宅使用。租赁期限为1992年6月1日至1997年5月30日共计60个月。1995年9月11日，拆迁人广州四海房地产开发置业公司(甲方，以下简称四海公司)与被拆迁人黄顺德(乙方)签订《房屋拆迁安置协议》，约定如下：四海公司经广州市房地产管理局以(95)房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路云津里4-6号地下的房屋。黄顺德是该屋的使用人，承租面积37.82平方米，有正式户口的实际居住人口4人(其中独生子女1人)。1998年4月28日，拆迁人龙津公司（甲方）与被拆迁人黄顺德（乙方）签订《回迁安置补充协议》，约定如下：龙津公司经市规划局城规批(96)第215号文批复同意，并经广州市房地产管理局以(95)房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路云津里4-6号的房屋。黄顺德是该屋的使用人，承租面积37.82平方米。现经双方协商达成协议如下：一、龙津公司于1998年8月30日前，在原地段新建大楼光复中路397号B梯6楼608房，产权属于公有的套间，使用面积37.82平方米安置给黄顺德回迁居住。二、龙津公司应提前一个月以书面形式通知黄顺德回迁，黄顺德必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回给龙津公司，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；等等。1998年回迁后，黄顺德、原告及其家人一直在光复中路397号B梯608房居住，在1996年12月至2000年12月期间先后向四海公司和龙津公司支付了租金，但并未与龙津公司或他人签订租赁合同。黄顺德死亡后，黄志威在该房屋居住至今。2017年5月10日，案外人广州市荔湾区住房和建设局作出《广州市荔湾区住房和建设局关于杨顺妹信访事项的复函》（荔住建信〔2017〕197号），载明：“三、处理意见：由于您居住的房屋目前不属于我局管业的直管房，我局无法为您办理相关租赁手续”。案外人中国建设银行广州第三支行（下称建行第三支行）与被执行人龙津公司借款合同、抵押合同纠纷两案，广州市中级人民法院在上述两案的执行过程中作出裁定，查封登记在被执行人龙津公司名下位于广州市荔湾区龙津东路778-800号，光复中路397-437号龙津商贸大厦的相关房产。其中，涉案房屋在查封之列。原告向该院提出书面异议，该院于2018年5月30日作出（2018）粤01执异268、269号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。其中，上述裁定书认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定……黄志威虽然未就涉案房屋订立书面房屋租赁合同，但回迁后在涉案房屋居住至今，存在事实上的房屋租赁关系，黄志威基于该事实租赁关系，享有作为承租人的包括居住、使用在内的各项合法权利。而上述承租人的权利，只是要求（2002）穗中法执字第96、97号案件在对涉案房屋执行过程中，应依法保障黄志威作为承租人的合法权利。2018年12月31日，龙津公司（甲方、卖方）与朱智伟（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》约定：乙方向甲方购买甲方名下广州市荔湾区龙津商贸大厦B2座（西）B梯608房，现门牌地址为广州市荔湾区光复中路397号B梯608房，总建筑面积42.30平方米（包括公共分摊面积），房屋用途为住宅；单价16000元/平方米，总价为676800元整；鉴于：该房屋是登记在甲方名下的房产，但目前被广州市中级人民法院以（2002）穗中法执字第96、97号案执行查封，（2002）穗中法执字第96、97号案的债权人为刘莉琼。经双方协商一致，乙方同意在本合同生效之日起10日内将该房屋的购房款支付至甲方指定的债权人银行账户；等等。上述买卖合同签订后，朱智伟一次性支付了房款，但龙津公司没有为朱智伟办理过户手续。朱智伟向中国广州仲裁委员会申请仲裁，要求龙津公司为其办理房屋过户手续等。中国广州仲裁委员会为朱智伟和龙津公司达成仲裁调解协议。后朱智伟向广州市中级人民法院申请强制执行，并在2019年9月6日取得涉案房屋的产权证。朱智伟于2019年9月将房屋抵押给他人，抵押债权数额为150万元。为证明已有生效文书认定类似原告等占有人与龙津公司之间不存在租赁关系，朱智伟提交了本院作出的（2019）粤0103民初2276号民事判决书及广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终16618号民事判决书。龙津公司亦向本院提供上述两判决书及广东省高级人民法院作出的（2020）粤民申4856号民事裁定书。庭审中，本院对原告提出的诉讼请求进行释明，原告坚持其诉讼请求。本院认为，（2018）粤01执异268、269号执行裁定书已确认原告与龙津公司之间存在不定期租赁关系，本院不再赘述。两被告抗辩原告与龙津公司之间不存在不定期租赁关系，但其提供的证据记载的当事人并非本案原告，不足以证明其提出的抗辩理由，故本院不予采纳。对于优先购买权的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的条件。龙津公司向朱智伟出售涉案房屋前，龙津公司已与原告存在不定期租赁关系。现龙津公司没有提供证据证明其出售房屋时有通知原告，故本院认定龙津公司出售涉案房屋的行为侵害了原告的优先购买权。对于涉案买卖合同的效力问题，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，承租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或城镇其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然龙津公司的售房行为侵害了原告的优先购买权，但原告要求确认两被告签订的买卖合同无效，没有法律依据，本院不予支持。被告龙津公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，判决如下：驳回原告黄志威的诉讼请求。案件受理费5284元，由原告黄志威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十二月二十八日书记员  宋嘉杰卢健华