广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19404号原告：广州骏达汽车企业集团，住所地广州市越秀区东华西路启沃坊9号301室。法定代表人：罗演萍。委托诉讼代理人：张亮、黄晓娴，广东智洋律师事务所律师。被告：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区光塔路100号102号二楼.法定代表人：曾健庆。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。被告：谢智贤，男，1968年6月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈进祥、李振文，广东启众律师事务所律师。被告：广州康复之家医疗器械有限公司，住所地广州市海珠区新港中路535号116铺。法定代表人：陈昭龙。原告广州骏达汽车企业集团诉被告广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称房管二所）、谢智贤、广州康复之家医疗器械有限公司（以下简称康家公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张亮、黄晓娴，被告房管二所的委托诉讼代理人方晖，被告谢智贤的委托诉讼代理人陈进祥到庭参加诉讼。被告康家公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决三被告向原告支付广州市越秀区大德××××号首层房屋（建筑面积为87.4平方米）的房屋使用费2039391.6元及相应利息【房屋使用费自2009年4月8日起计至2019年7月31日止，参考房管部门公布的同时期同地段商业租金参考价的标准计算（详见附表《房屋使用费计算表》），利息自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计至被告付清全部款项之日止】。事实和理由：一、涉案房屋产权情况。广州市越秀区大德114-120号首层房屋原为广州市汽车农机工业公司（下称“汽农公司”）所有。2016年1月7日，经上级部门批准，原告吸收合并汽农公司，汽农公司的全部资产等由骏达集团承继。2018年8月23日，涉案房屋变更登记至骏达集团名下。二、被告占用原告房屋，应赔偿原告损失。自2009年4月起，被告房管二所占用原告所有的大德××××号首层房屋（下称“涉案房屋”），并出租给被告谢智贤使用，谢智贤又将房屋提供给康家公司等单位使用，但从未向汽农公司或骏达集团支付使用费。2019年，原告向房管二所、谢智贤等被告多次进行交涉后，被告谢智贤才于2019年8月12日将涉案房屋交还给原告，但拒绝办理交接手续。根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”等相关规定，被告占用涉案房屋，致使原告不能将房屋用于经营、出租，对原告造成损失。根据《侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算”等相关规定，被告应向原告支付房屋使用费及相应利息。房屋使用费应参考房管部门公布的同时期同地段商业租金参考价的标准计算。被告房管二所辩称，不同意原告的诉讼请求，1、被告房管二所从未占用或允许其他各方占用原告所用的房屋并收取案涉房屋的租金，1985年12月25日因拆迁征用，越秀区房管局管理的大德112-120后座房屋的重建补偿事宜，越秀区房地产管理局与原广州市人民汽车配件厂（以下简称汽配厂）签订了征用房管局经营房保留产权协议书，约定汽配厂需把大德112、××后座地下，非住宅使用的房屋896平方米交回广州市房地产管理局，并且拆迁期间，汽配厂仍需继续缴交被拆迁房屋的租金给原解放南房管站，1997年1月，汽配厂将房屋重建后，越秀区房管局临时接管了回迁补偿的大德112-120号后座房屋，接管面积为896平方米，经汽配厂的上级主管部门原告确认，补偿其移交给越秀区房管局为大德112号至120号后座首、二层，其中首层后座396平方米，二层后座500平方米，临时接管后，1997年7月29日，原告与汽配厂向原解放南房管站申请将该896平方米转由原告直接承租，1998年6月28日，原告再次向越秀区房管局及原解放南房管站申请，将承租的896平方米分为两部分，其中776平方米由原告继续承租，120平方米由汽配厂承租。2000年8月1日原告再次向原解放南房管站申请将114-××后座的首、二层房屋全部转由其下属广州市汽车工业供销公司承租，并办理了相应的退租及承租手续，2004年越秀区房屋管理局正式就上述的补偿房屋办理了接管手续，其中，首层接管的部位为大德××××号后座，新门牌号码为××，经实际测绘，面积为368.96平方米，仍由广州市汽车工业供销公司承租，2019年7月3日汽配厂的代理人谢智贤向我方交回了大德××××号后座首层房屋，我方认为大德××××号后座首层是汽配厂征用补偿的公房，已于1997年移交回广州市越秀区房管局，并由我方进行管理，对此事实，无论是原告还是其下属的汽配厂、工业供销公司均十分清楚，被告房管二所也仅管理××后座首层房屋并收取相应的租金，从未使用、出租××前座案涉房屋。2、依据原告提供的证据，案涉房屋是由汽配厂出租给被告康家公司，租赁的使用面积为76平方米，出租人的代理人为被告谢智贤，因此实际占用并出租原告所主张的案涉房屋并非被告房管二所。3、原告的起诉时间存在错误且部分超过诉讼时效，根据原告提供的证据显示，案涉房屋于2010年9月1日才登记在汽农公司名下，即该公司此日起才取得所有权和经营权，因此原告无权主张侵权人在2009年4月-2010年9月1日期间的侵权责任；原告及其被吸收合并的公司一直怠于行使权利，放任国有资产被他人占用。自至2020年4月才提起本案诉讼，因此从此日起，向前推三年的权利超过诉讼时效，不应得到支持。综上所述，被告房管二所从未允许他人使用也从未收取原告的租金，原告诉称房屋被占用的情况与被告房管二所毫无关系。被告谢智贤辩称，1、在2018年1月至2019年6月被告谢智贤才在相关的物业地址使用了该物业，具体使用的门牌地址不清楚，使用的面积约为200平方米，每月向广州市越秀区房屋管理局交付租金22307.8元，直至本案受理之前，广州市越秀区房屋管理局从未向被告谢智贤明确过该物业存在前座与后座的区别，由于谢智贤接收物业是在房管所办的交接手续，所以每月谢智贤交付22307.8元给房管所，但房管所开具的发票抬头是“广州市汽车工业供销公司”，备注的房屋地址是“大德114-××地下”，谢智贤认为该租金已经包括了所有在使用的物业。经了解，在2009年至2018年期间，是由原告交付给案外人广州市越秀区嘉美时装商场（现更名为广州市荔湾区金嘉美时装商场）使用，与谢智贤无关。2、被告谢智贤每个月向广州市越秀区房屋管理局交付租金，该部门也只是出示了一张通用的机打发票，书面显示房屋地址是大德114-××，因此，被告谢智贤在该段时间中使用的物业也是支付了相应的对价的，被告房管二所的答辩意见不属实。3、原告诉请的租金期限是有误的，因为被告谢智贤只是在2018年之后才有使用相关物业，在原告证据中有一张2017年的水电费可以证明在2018年之前不是被告谢智贤在使用，因此原告主张2009年4月到2019年7月的租金是没有事实依据的。被告谢智贤每月支付的租金高于原告所主张的房屋使用费计算表所载明的租金标准，因此广州市越秀区房屋管理局在收取租金后，该租金的去向我方不清楚，但被告谢智贤支付了相应的对价是没有争议的事实。原告的诉讼请求明显超过了诉讼时效，请法院驳回原告超过部分的诉讼请求。被告康家公司无答辩。经审理查明，广州市越秀区大德114-120号首层房屋的权属人为汽农公司，该房产建筑面积为558.08平方米，规划用途为工业。另查明，原告是汽配厂的出资方，汽配厂于2007年由汽农公司吸收合并，汽农公司于2016年由原告吸收合并，汽农公司注销。原告为证明涉案房屋的实际使用人为康家公司，提交了：1、汽配厂与康家公司先后于2009年3月16日、2010年4月8日签订的《广州市房屋租赁合同》（均经租赁备案）及康家公司出具的《经营场所承诺书》，其中合同约定康家公司向汽配厂承租广州市大德××××号首层76平方米作商业使用，租期自2009年4月8日至2011年4月8日，月租金10000元。其中2010年4月8日签订的《广州市房屋租赁合同》甲方的委托代理人为谢智贤。2、2007年12月19日的企业核准注销登记通知书和公章注销证明。3、2009年3月31日广州康家医疗器械有限公司大德分店《分公司设立登记申请书》，载明营业场所为大德××××号首层；4、2018年12月24日的《企业核准注销登记通知书》，载明广州康复之家医疗器械有限公司大德分店核准注销登记；5、广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司于2020年7月8日出具的《情况说明函》，载明根据我司评估报告工作底稿中现场拍摄照片显示：大德114-120号于价值时点2010年2月28日首层商铺使用状况如下：“固力螺丝”、“天星酒店”、“康复之家医疗器械”、“宝芝林大药房”、“老婆饼”、“7-11便利店”、“欣达橡胶”及“德伟宾馆”。被告房管二所对上述证据1均予以确认，对证据2-5认为已过举证期限不予质证。被告谢智贤对上述证据1中有谢智贤签名的合同予以确认，无法确认另一份租赁合同；对证据2真实性合法性确认，认为不能证实谢智贤在2018年前使用了涉案物业；对证据3、4真实性合法性予以确认；对证据5不予确认，认为该证据未能体现测绘评估的目的和过程，且该函作出时间为2020年，真实性存疑，也不能证明谢智贤在该段时间使用了涉案物业。原告为证明大德××××号前座首层的面积，提交了广州市精益测绘技术有限公司于2019年9月21日出具的《房产测绘报告书》，载明大德114-××首层自编××房屋的总建筑面积为87.4平方米，室内净空面积为78.28平方米。被告房管二所质证称，该测绘是由原告自行委托对其自编××进行的测绘，该测绘的标的物与被告谢智贤实际使用的部位及面积无法通过测绘报告确定。被告谢智贤质证称，该证据由法院确认。被告房管二所为证明其仅管理××后座首层房屋并收取相应的租金，从未使用和出租××前座的涉案房屋，提交了：1、汽配厂与越秀区房管局于1985年12月25日签订的《征用房管局经管房保留产权协议书》复印件，内容为汽配厂征用大德112-120号后座房屋，将大德112号、××后座地下非住宅房屋建筑面积896平方米交回广州市房地产管理局；2、1997年1月13日的《临时接、撤管房屋通知书》，内容为越秀区房管局通知解放南房管站接管大德112-120号后座首层房屋，建筑面积为896平方米；3、原告于1997年1月20日向越秀区房管局、解放南房管站发出的函件，内容为通知该两主体接收大德112-120号后座首层、二层房屋，首层396平方米，二层500平方米；4、原告于1997年7月29日向广州市解放南房管站发出《关于申请将原来租赁关系转给集团承租的报告》，内容为申请将原汽配厂向解放南房管站租赁大德114号的场地直接办理由原告租赁；5、原告于1998年6月28日向解放南房管站发出的《关于申请办理大德114号后座分租的函》，内容为申请办理原汽配厂承租的896平方米分租为汽配厂120平方米，原告776平方米；6、原告向解放南房管站发出的函件及《申请承租房屋表》、《退租房屋表》，内容为原告申请将其承租的大德114-××后座首、二层部分房屋调整为由其下属单位广州市汽车工业供销公司承租；7、越秀区房管局于2004年6月1日向越秀区第一土地房屋管理所发出的《接管通知书》，载明接管房屋地址为大德××首层（368.96平方米）和二楼（554.08平方米）。被告房管二所称，上述证据显示的大德112、××后座地下是原门牌号码，××，都是指××后座房屋。原告对上述证据真实性无异议，但认为与本案原告所主张的大德××××号首层房屋无关。原告为证明大德××××号首层房屋由被告房管二所提供给谢智贤使用，再由谢智贤提供给康家公司使用，以及被告于2019年8月初交还房屋给原告的事实，提交了两份视频资料。被告房管二所对该证据不予确认。被告谢智贤对该证据质证意见：被告谢智贤确认其已交还房屋钥匙，但具体交还给何人不清楚，且当时没有办理书面交接手续。原告为证明其曾要求被告谢智贤腾空交还房屋，提交了2019年8月7日的《关于立即腾退交还房屋通知书》，要求谢智贤在2019年8月15日前腾退交还房屋给原告。被告谢智贤对其内容不予确认。被告谢智贤为证明其交费情况，提交了一张2019年6月6日由广州市越秀区房屋管理局开具的租金发票，载明房屋地址：大德114-××［地下］，租户名称为广州市汽车工业供销公司，租金所属时期为2019年6月至2019年6月共1个月，金额22307.8元，备注：现金月租。原告认为该发票与房管二所起诉的33066号案中骏达公司向房管二所缴纳大德××××号后座的首层、二层租金金额及租赁地址完全对应，因此该发票对应的费用为大德××××号后座首层、二层租金。被告房管二所质证称，对该发票真实性确认，但该发票是广州市汽车工业供销公司承租使用房管二所大德××102房并由谢智贤代交租金的租金发票。被告谢智贤为证明涉案物业在2009年后一直由原告交付给案外人广州市越秀区嘉美时装商场（现更名为广州市荔湾区金嘉美时装商场）使用，提交了广州市汽车工业供销公司与广州市越秀区嘉美时装商场签订的《租赁经营协议》，大德188号前座及后座面积309平方米的商场由广州市越秀区嘉美时装商场全面负责经营业务。原告质证称该协议约定的物业地址为大德188号，与本案无关。庭审中，原告对于大德××××号（即前座）位置的描述如下：我方提供的房产证平面图中标识的南北方向有误，实际上大德114-120房屋位于大德的南面。大德114-120房屋由西往东门牌号××、116、118、120，其中××位于整个房屋的中间靠东的位置，南北长约20米，东西宽约4米，门口朝大德。被告第二房管所对此确认，并表示谢智贤确实有使用××全部位置即396平方米，至于是否有使用××前座不清楚。被告谢智贤表示：若原告所描述的大德××××号首层房屋位置属实，则我方使用的位置不仅包括大德××××号首层部分还包括××的位置，而且该两部分位置进出口是不同的，其中大德××××号首层从大德进入，××的位置是用作仓库，是从另外一条小巷进入。另，原告表示：原告与被告房管二所之间存在置换关系，从原告将包括涉案房屋在内的房屋使用权置换给被告房管二所，被告房管二所将其名下的××二楼使用权置换给原告，双方互不就此支付租金，该情形持续了十多年从2006年到2019年，所以原告认为被告康家公司是向被告房管二所承租的，所以一直没有向被告谢智贤主张租金。后经过其他诉讼原告才知道被告房管二所是不承认置换关系的，所以我方提起本案诉讼。本院于2020年12月18日到现场查勘，各方共同指认现用作“海王星辰药店”、门牌号码为××的店铺为涉案房屋的位置，被告谢智贤确认该店铺所在位置系其之前使用的位置，并称该位置连同后座的位置打通使用。经查看及测量，该药店门面朝北，临大德，南北长约22米，东西宽约3.6米。该店铺的南面即后座部位现空置。被告房管二所称该药店现使用的面积中有约4-5平方米的面积是属于后座由房管二所享有的面积。原告表示：不清楚该药店现使用的面积中是否有约4-5平方米的面积属于后座的面积。被告谢智贤表示：我当时经朋友介绍租赁了涉案商铺，我到房管二所交钱后就使用了涉案商铺，没签订任何协议，当时该商铺是用作经营医疗器械的，没有挂招牌，我接收后出租给他人继续经营医疗器械一段时间后，就租给别人经营服装。被告房管二所称其从未与谢智贤办理过任何缴费和交接手续。另查明，房管二所另案提起诉讼［案号：（2020）粤0104民初33066号］，要求骏达公司、广东金祥物业发展有限公司、广州越秀区得馨酒楼店支付从2011年1月至2020年6月的大德××二楼房屋的房屋使用费等。该案中骏达公司为证明其向房管二所支付租金的情况，提交了租金发票，显示房屋地址为大德114-××［地下］，租户名称为广州市汽车工业供销公司，月租金金额为22307.8元。据广州市房屋租金参考价载明，涉案房屋所在地段的2009年租金参考价为180元/平方米/月，2010年至2012年期间的租金参考价为189元/平方米/月，2013年至2014年的租金参考价为184元/平方米/月，2015年至2016年期间的租金参考价为198元/平方米/月，2017年的租金参考价为184元/平方米/月，2018年至2019年期间的租金参考价为186元/平方米/月。本院认为：本案是物权保护纠纷，原告认为被告存在侵权行为，应对其主张承担举证责任。被告房管二所仅确认其负责管理××后座首层房屋并收取相应的租金，从未使用、出租××前座案涉房屋，而原告未能提供证据证明被告房管二所占有使用了涉案房屋或收取涉案房屋的租金，且原告对其主张的其与房管二所存在两个地址房屋的置换使用关系未能提供相关证据，因此，本院对原告要求被告房管二所承担本案责任的诉讼请求不予支持。关于被告谢智贤应否承责的问题，被告谢智贤在本案中确认其在2018年1月至2019年6月期间使用涉案房屋，但未能提供其占有使用涉案房屋的合法依据，亦未能提供其向原告支付房屋占有使用费的凭据，因此，原告要求被告谢智贤支付房屋使用费合法合理，由于原告称被告谢智贤于2019年8月12日交还涉案房屋，被告谢智贤未能提供证据证明其仅使用至2019年6月并于该月交还房屋，因此被告谢智贤应承担2018年1月1日至2019年8月12日期间的房屋使用费。因原告未能举证证明被告谢智贤在2018年1月1日前使用了涉案房屋，故本院对原告要求被告谢智贤承担2018年1月1日前的房屋使用费不予支持。至于被告谢智贤提供的租金发票，因该发票显示的房屋地址为大德114-××地下，承租主体为广州市汽车工业供销公司，即交租主体既非房管二所，亦非谢智贤，且原告、被告房管二所和被告谢智贤对该租金所对应的房屋地址意见不一，无法证实该租金对应的房屋地址为涉案房屋。因此，不能证实被告谢智贤已交纳了涉案房屋的租金或使用费。关于被告康家公司应否承责的问题，根据原告提交的两份租赁合同、《经营场所承诺书》及康家公司分公司的设立申请可以证实，被告康家公司实际使用了大德××××号首层（76平方米）作商业使用，在没有证据显示被告康家公司与汽配厂或原告解除租赁关系或康家公司已向出租人交还房屋的情况下，原告要求被告康家公司承担自2009年4月8日起至2019年8月11日期间的房屋使用费合法合理，本院予以支持。关于房屋使用费的计费面积，根据本院现场勘查及测量情况，结合租赁合同及原告提供的测绘报告，涉案房屋的房屋使用费应按建筑面积为87.4平方米计算。关于利息问题，因双方并无约定房屋使用费的支付期限，且未有证据显示原告要求被告限期支付房屋使用费，故本院对原告主张的利息的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，判决如下：一、被告谢智贤应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2018年1月1日至2019年8月12日期间的房屋使用费（按建筑面积87.4平方米，186元/平方米/月标准计）支付给原告广州骏达汽车企业集团；二、被告广州康复之家医疗器械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2009年4月8日至2019年8月11日期间的房屋使用费（按建筑面积87.4平方米，2009年期间按180元/平方米/月计，2010年至2012年期间按189元/平方米/月计，2013年至2014年期间按184元/平方米/月计，2015年至2016年期间按198元/平方米/月计，2017年按184元/平方米/月计，2018年至2019年期间按186元/平方米/月计）支付给原告广州骏达汽车企业集团；三、驳回原告广州骏达汽车企业集团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23115元，由原告广州骏达汽车企业集团负担50元，由被告谢智贤负担7497元，被告广州康复之家医疗器械有限公司负担15568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  梁菁菁