北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56341号原告：魏京畿，男，1965年7月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：段文瑞，北京市铭达律师事务所律师。被告：程合君，男，1959年3月22日出生，汉族，住北京市海淀区。原告魏京畿与被告程合君返还原物纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏京畿及其委托诉讼代理人段文瑞，被告程合君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏京畿向本院提出诉讼请求：1.要求程合君返还非法占有使用的坐落于北京市海淀区×号房屋；2.要求程合君支付从2019年2月1日起继续租赁占有我的房屋所取得的收益，按照每月1万元计算，至程合君返还上述房屋时止；3.程序合君承担本案的诉讼费。事实和理由：我与程合君是师生关系。2003年底前，程合君多次联系我，说他和北京嘉华联合房地产开发有限责任公司开发商很熟，可以买带有地下室的一层楼房当底商使用，而且房屋是已经建设竣工的现房，让我同其本人和其他两位家弟程合民、程合联四人一起购买北京市海淀区×号、×号，×单元×号、×号四套楼房一家一套。于是我决定购买×单元×号房屋。由于当时和程合君关系很近，所以双方口头约定，我购房首付款自己支付17万元除外的不足部分，由程合君垫付；我的按揭贷款部分由程合君逐月代我支付银行还款；从我与开发商签订商品房买卖合同起，由程合君管理受益我所购房屋10年。2004年1月13日，我和北京嘉华联合房地产开发有限责任公司订立了商品房买卖合同，约定购房总价款为62万元，其中50%按揭付款。1月17日，我向嘉华联合房地产开发有限公司交付房款13万元。6月8日，我又交付购房款9万元，两次合计支付22万元。程合君依据口头约定还需为我垫付首付款和协助我办理按揭贷款，但直至2006年6月28日程合君才再次垫出首付款9万元。10月17日我得以取得房屋所有权证。程合君考虑到自己原因耽误了垫款，但还是又口头提出要增加对我房子管理受益年限到15年，我当时处于情面考虑再三同意了其请求。此间，程合君常年转租和指使他人使用我房屋收取利益。程合君管理我房屋到期后，2019年1月以来，李纪洪、杨红经程合君同意没有法律依据及合同依据，一直居住占有使用房屋。本案房屋从我和程合君口头协议到我正式同开发商于2004年1月订立商品房买卖合同起，房屋一直由程合君管理与使用，并已超过了双方当初两次约定的15年期限。就此，我多次找程合君协商要求返还自己的房子，程合君却以不当理由拒绝返还房屋。故我诉至法院。程合君辩称，第一，魏京畿起诉书中的陈述严重违背事实，不符合逻辑，也无法还原事实；2004年1月13日与开发商签订的合同是预售合同；魏京畿称交了17万元应当提交证据；我和开发商签订了补充协议，写明何时交多少钱，房款总价62万元，其中13万元是首付款，4万元是契税和入住费，其他费用是贷款；双方从未约定由我管理房屋之说。当时双方约定，由我负责还贷款，还贷期间由我受益。2004年的时候，魏京畿能贷款20年，按照当时的收支水平，当时租房价格很低，我勉强接受了魏京畿的条件，我负责还贷，还贷20年期间由我受益，等到魏京畿退休的时候，可以得到一套房屋，改善其生活水平，我作为魏京畿的老师，真实想法就是这样。因为我与开发商签订的合同，过了一段时间，开发商通知我，交13万元首付款银行不批贷款，需要交18万元银行才批贷款，否则就按照退房处理。后我与魏京畿协商此事，魏京畿说让我出18万元，共同投资入股合买此房，魏京畿搬迁剩余的17万元交给我投资理财，剩余的贷款仍然由我负责偿还贷款及利息。在贷款过程中，魏京畿贷款15年，我是后来才知道的。我就认为魏京畿不实事求是。当时没有物权法的概念，我也考虑到了风险，因为预售合同已经备案，魏京畿又不退出，我也是考虑到我是魏京畿的老师，考虑到我的面子，造成了现在的现状。第二，魏京畿在起诉书中说其被打不属实，实际是我弟弟被打了；第三，魏京畿在我不知情的情况下，提前将剩余款项偿还，2019年7月，我才知道房屋已经被解押，魏京畿的行为违背了契约精神。诉争房屋虽然登记在魏京畿名下，但房屋从开始就不是魏京畿一个人的，是我们共同投资，故不同意腾退房屋。魏京畿说的15年，从何时开始计算？房本都没有拿到，钱款未付清，2006年10月才办理完毕贷款，为何要从2004年1月13日开始计算？假设按照魏京畿说的15年计算，也应当从办理完贷款后开始计算，我不同意支付收益款项，现尚未到时间。我不同意魏京畿的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据证据可以确认以下事实：2004年1月13日，魏京畿与北京嘉华联合房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，魏京畿购买位于北京市海淀区×号房屋（以下简称诉争房屋），房屋总价款为62万元。合同约定出卖人应当在2004年3月1日前交付房屋。同日，程合君作为魏京畿的委托代理人与北京嘉华联合房地产开发有限责任公司签订《补充协议》，约定原合同中双方约定买受人在2004年1月15日前付清首付款13万元。现因买受人个人原因向出卖人提出延期付款请求，经协商变更为：（1）买受人承诺在2004年2月20日前付首付款5万元。（2）余款8万元买受人承诺在2004年3月15日前一次性付清。合同签订后，魏京畿交纳了购房首付款13万元、契税土地出让金等4万元；后程合君陆续交纳房款18万元。2006年10月25日，魏京畿与中国建设银行股份有限公司北京上地支行签订借款合同并办理抵押手续，借款31万元，借款期限为204个月，即从2006年10月25日起至2023年10月25日止。2006年10月17日，魏京畿取得海淀区永泰园26号楼2102号房屋所有权证。2019年5月10日，魏京畿将诉争房屋贷款提前还清，并于2019年5月16日办理诉争房屋的解押手续。另查，程合君办理房屋交付手续后即使用诉争房屋至今。对有争议的证据和事实，本院认定如下：程合君提供存折原件、存款凭条等，证明其于2006年开卡，按期偿还诉争房屋贷款。魏京畿无异议，但认为是程合君履行双方协议，因后期贷款是程合君支付，其才有权享有15年使用权收益。本院确认程合君提交证据的真实性。魏京畿主张双方达成口头协议，即诉争房屋由程合君偿还贷款，由程合君使用房屋15年。程合君并不认可，主张双方达成的协议期限是20年，如魏京畿所述15年，亦应从房款交齐，由开发商将房屋交付后即2006年10月开始计算15年。魏京畿不予认可，认为应从房屋交付开始计算15年，合同签订后房屋就已交付，但魏京畿认可系程合君办理的交房手续。双方均未提供办理房屋收房手续的材料。现魏京畿以其为诉争房屋产权人为由主张程合君腾退房屋，并支付2019年2月1日起继续租赁占有其房屋所取得的收益，按照每月1万元计算，至程合君返还上述房屋时止。程合君所述房屋系双方共同投资，但并未对权属提出相关主张。本院认为，魏京畿虽然与开发商签订房屋买卖合同，购买了诉争房屋，但根据双方陈述及相关证据可证明，诉争房屋的购房款项由魏京畿与程合君共同出资，且双方之间达成口头协议，由程合君偿还贷款，并由程合君享受诉争房屋使用收益。该协议系双方真实意思表示，故合法有效。虽然魏京畿是诉争房屋的产权人，亦应遵守双方协议约定。现双方对于程合君使用房屋的起始时间，以及使用房屋的年限均存在争议。根据谁主张谁举证的原则，魏京畿主张应自房屋交付时开始计算使用时间，但并未提供证据证明房屋交付时间为2004年1月。且魏京畿仅交纳了首付款13万元，后期18万元系由程合君交纳，并于2006年10月办理完毕房屋贷款手续，故在未交齐房款情况下，开发商于2004年先行交付房屋给魏京畿不符常理。且魏京畿亦认可系程合君办理房屋交付手续并使用房屋，故本院对于程合君的陈述予以采信。关于房屋使用年限，双方一致认可由程合君偿还贷款，并由程合君使用房屋。自房屋交付以来，双方一直按照该原则履行协议并无争议，故可以认定房屋使用年限与贷款年限应当是一致的。魏京畿未经程合君同意，提前偿还贷款违反了双方协议约定。故基于房屋系双方共同出资，且双方约定的房屋使用期限未到的情况下，魏京畿起诉要求程合君腾退房屋并支付房屋收益的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决如下：驳回魏京畿的全部诉讼请求。案件受理费3500元，由魏京畿负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  贾玉英人民陪审员  马毅敏二〇二〇年十二月三日书 记 员  秦芳芳