广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13102号原告：广州水泥股份有限公司，住所地广州市荔湾区西湾路148号。法定代表人：蔡利梅，职务：总经理。委托诉讼代理人：何如，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：关颖茵，广东经纶律师事务所实习人员。被告：广东剑凯建筑装饰工程有限公司，住所地广州市荔湾区西湾路XXX号南楼首层。法定代表人：袁春凤，职务：总经理。委托诉讼代理人：张剑平，男，该公司职员。第三人:广东关爱老兵创业服务有限公司，住所地广州市荔湾区西湾路XXX号二楼自编216。法定代表人：张剑平。原告广州水泥股份有限公司诉被告广东剑凯建筑装饰工程有限公司、第三人广东关爱老兵创业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员侯炜邦独任审判,公开开庭进行了审理。原告广州水泥股份有限公司委托诉讼代理人何如、关颖茵，被告广东剑凯建筑装饰工程有限公司的委托诉讼代理人张剑平(兼第三人广东关爱老兵创业服务有限公司法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州水泥股份有限公司诉称：原告与被告于2011年1月1日签订了《租赁合同》[合同编号SP-20110106-030]和《租赁商铺安全防火责任书(租赁合同附加协议)》，约定被告承租位于广州市西湾路XXX号南楼场地的物业(以下简称“案涉物业”)，案涉物业建筑面积300平方米、户外空地面积700平方米，租赁期从2011年1月1日至2020年5月30日止。合同中第四条第五点约定：“乙方(即被告)违反下列有关规定的，甲方(即原告)有权解除合同并收回房屋，保证金不予退还……(3)不按规定配置灭火器材、做好防火措施的，有消防隐患拒不整改的。第五条第九点约定：“租赁期届满，甲方要求收回房屋或双方解除合同之日，乙方应在恢复房屋原状，缴清有关费用(包括甲方按合同收取和市政公用事业部门按规定收取的各类费用)后，原承租房屋和设备交回水泥公司”；第六条第四点约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋的，乙方应在收到通知的10天内交出承租房。否则，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。”同日，就案涉物业管理服务事项被告与原告的全资子公司广州市金羊物业管理有限公司签订了《租赁合同补充协议书》，约定由被告应承担电费等能耗费用，费用随物价部门调整而调整。2013年10月17日原告和被告根据案涉物业承租情况，在前述主合同的基础上又签订了《补充协议》[合同编号SP-20110106-030-1]，双方预先约定案涉物业租赁期满后如需续约，租金单价应另行协商。原告委托广州领秀物业管理有限公司(以下简称“领秀公司”)对案涉物业进行管理。2020年1月8日，领秀公司对案涉物业开展安全检查，发现案涉物业存在重大安全隐患，发出函件《安全隐患整改通知书》要求被告于2020年2月15日前整改完毕。2020年4月1日，原告发出函件《关于荔湾区西湾路XXX号南楼场地物业安全整改事项的函》重申案涉物业存在的重大安全隐患并要求被告在2020年4月30日完成函件中所列的各项安全隐患的整改工作。而且，原告应《补充协议》[合同编号SP-20110106-030-1]的预先约定，就案涉物业的续租条件向被告发出邀约，提出案涉物业在2020年5月30日租赁期满后，可按新的租金单价(建筑物58元/平方米/月，场地16元/平方米/月)出租案涉物业。2020年4月23日被告回函《关于荔湾区西湾路XXX号南楼场地物业安全整改事项的复函》，明确表示拒绝原告续租案涉物业的邀约条件。由于原告和被告就案涉物业续租事宜上未能协商一致，加上被告经原告和领秀公司数次催告后仍怠于履行承租人责任而未对案涉物业存在的多项严重安全隐患实施整改。考虑到双方不能达成续租合意且现状不能保证案涉物业的消防安全，原告于2020年5月15日正式发函书面通知被告：案涉物业的租赁关系将于2020年5月30日合同期满之日解除，双方不再续约，并且《补充协议》[合同编号SP-20110106-030-1]同样在2020年5月30日解除。案涉物业在2020年5月30日租赁期满解除后，被告继续恶意占用。原告分别于2020年7月和9月向被告发函，并委托广东经纶律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告立即交还案涉物业并按建筑物58元/平方米/月，场地16元/平方米/月的标准支付房屋占有使用费。但是，被告不予理会，依然恶意占用案涉物业至今，并且拒绝足额支付房屋占有使用费。综上所述，被告的行为已经严重损害原告的合法权益。为维护原告之合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，原告特向法院提起诉讼，请求：一、请求确认讼争双方之间签订的《租赁合同》[合同编号SP-20110106-030]及《补充协议》[合同编号SP-201101060-030-1]已于2020年5月30日解除。二、判令被告立即向原告交回广州市西湾路XXX号南楼场地。三、判令被告向原告支付房屋占有使用费￥76263.7元(暂计至2020年9月30日，应计付至实际交回房屋之日止)。四、判令被告向原告支付逾期腾房违约金￥57200元(暂计至2020年9月30日，应计付至实际交回房屋之日止)。五、判令被告向原告支付电费￥18960元和抄表手续费￥6元。六、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告广东剑凯建筑装饰工程有限公司答辩称：一、双方签订的《租赁合同》【编号：SP-20110106-030】及《补充协议》【编号：SP-20110106-030-1】合法有效，双方应当按照约定履行协议。二、原告提出解除双方签订的前述合同及协议，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除协议的主张依法不能成立。三、原告主张被告不按规定配置消防器材、有消防隐患拒不整改毫无事实依据。四、原告主张被告补交房屋占用期租金和占用期租金总额50%的违约金没有法律依据。五、原告单方面自行提升建筑物和场地租金价格、违规、违约。第三人广东关爱老兵创业服务有限公司答辩称：第三人与被告的合同未到期，故不同意退出房屋。原因如下：第三人承担街区武装部，参训参赛任务，每年为500多名退伍老兵提供就业培训、岗前培训、政策解读、就业安置等服务，在荔湾区老兵群体中既有一定的影响力，特别是新冠××期间，组织283人次协助政府设岗测体温，在西村××××街道维持秩序，第三人与西村街签订共防共建协议，如果搬离，将会造成不良的社会影响。经审理查明：广州市荔湾区西湾路XXX号登记的产权人是广州水泥厂，在房地产权证记载：用地面积为4702.50㎡，建筑结构及层数：混合结构2层，建基面积476.40㎡，总建筑面积966.27㎡。2011年1月1日原告（出租人、甲方）与广州市世伦装饰工程有限公司（承租人、乙方）签订合同编号：SP-20110106-030《租赁合同》，约定甲方将广州市荔湾区西湾路XXX号南楼场地的物业出租给乙方作经营使用（建筑面积为300平方米，户外空地面积为700平方米，其中水表1个、电表1个），租赁期限为9年5月，从2011年1月1日起至2020年5月30日止。租金单价为25元/平方米（建筑面积），月租金额为7500元；户外空地月租金额1500元；月租金总额9000元。租金按月结算，由乙方在每月的10号前或收到交款通知书3天内按一次性付款方式缴付当月租金给甲方。每年从9月1日起递增一次租金（包括合同期满后再续期的算为连续期限）递增计算租金基数8250元×5%＋上年度月租金数。乙方在签订合同时须向甲方交纳16500元保证金。合同期限届满，或因法定、约定的事由提前终止的，乙方依约定退出租赁物业，甲方对物业验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其它违约行为及提交保证金票据原件的条件下，甲方在受理乙方申请之日起三十天内将保证金退还乙方。在合同第四条第5款第4项约定：未经甲方同意，乙方将房屋转租或分租的。乙方违反规定的，甲方有权解除合同并收回房屋（场地），保证金不予退还。租赁期届满，甲、乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋的，乙方应在收到通知的10天内交出承租房。否则，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。同日，广州市世伦装饰工程有限公司与广州市金羊物业管理有限公司签订《租赁合同补充协议书》，约定：广州市金羊物业管理有限公司在行使物业经营与管理的制度性文件除合同外还有《业主公约》、《装修指南》、《物业服务指南》、临时《通告》等…。被告还应承担室内电费1.5元/度，室内水费4.2元/立方，抄表手续费2元/表，以上均为每月收取一次。上述合同签订后，原告依约将房屋交广州市世伦装饰工程有限公司使用。2013年10月17日，原告与广州市世伦装饰工程有限公司双方签订合同编号：SP-20110106-030-1《补充协议》，约定：原告与广州市世伦装饰工程有限公司双方于2011年1月1日签订原幼儿园南楼租赁合同（编号：SP-20110106-030）…。为便于物业的整体经营管理、原幼儿园南楼租赁合同终止时可顺延至与幼儿园北楼租赁合同（编号：CD-20110609-104）及补充协议、补充协议（2）同期约满，即至2024年6月30日止，而顺延期间（即原合同约满后至合同终止日）租金单价另行协商（其他内容略）。2020年1月10日广州领秀物业管理有限公司以广州市世伦装饰工程有限公司临街商铺存在17项隐患为由，向广州市世伦装饰工程有限公司发出《安全隐患整改通知书》。原告委托广州领秀物业管理有限公司对包括广州市世伦装饰工程有限公司租赁物业进行管理，经该公司巡查发现广州市世伦装饰工程有限公司存在多个安全隐患，要求广州市世伦装饰工程有限公司进行整改。鉴于上述情况，2020年4月14日原告以《关于荔湾区西湾路XXX号南楼场地物业安全整改事项的函》，函告广州市世伦装饰工程有限公司在4月30日限期前完成安全隐患的整改。否则，原告有权依租赁合同约定解除与广州市世伦装饰工程有限公司的租赁合同…。因荔湾区西湾路XXX号南楼场地租赁合同将于2020年5月30日期满，如广州市世伦装饰工程有限公司能及时完成整改，在广州市世伦装饰工程有限公司不违约的情况下，原告根据租赁合同《补充协议》相关约定，将按新的租金单价（建筑物58元/平方米/月，场地16元/平方米/月）出租原物业建筑物及场地给广州市世伦装饰工程有限公司。2020年4月22日广州市世伦装饰工程有限公司经工商行政部门核准名称变更为广东剑凯建筑装饰工程有限公司（即被告）。广州市世伦装饰工程有限公司于2020年4月23日以《关于荔湾区西湾路XXX号南楼场地物业安全整改事项的复函》给原告回复，被告组织专业人员对原告就广州市世伦装饰工程有限公司提出的问题进行落实和整改…。对于合同续期：南楼和北楼同一个出口，同一套消防系统，当时双方签订《补充协议》将南楼租期延续到北楼同期的目的，就是为了盘活北楼物业和增设安全通道，所以南楼和北楼是一个整体的存在，是不可分拆的联合体。关于租金问题：原告来函提出物业租金升到58元/平方米/月，场地升到16元/平方米/月。广州市世伦装饰工程有限公司认为因疫情爆发，经济普遍低迷…。广州市世伦装饰工程有限公司要求继续维持南楼现有租金标准至合同期满为妥。2020年5月15日原告向被告发出《关于解除租赁合同并收回荔湾区西湾路XXX号南楼场地物业的通知》，认为被告没有按2020年4月9日《关于荔湾区西湾路XXX号南楼场地物业安全整改事项的函》进行整改，且不接受原告提出的新租金单价，要求继续维持南楼物业现有租金标准至预约期满。由此可见，原、被告双方对新租金单价未能协商一致，《补充协议》预约续期的条件不能成立，原、被告双方之间就广州市荔湾区西湾路XXX号南楼场地物业之租赁关系，将于2020年5月30日合同期满终止。原告将在2020年5月30日解除《租赁合同》及《补充协议》，收回南楼物业，不再租给被告。2020年7月16日、2020年7月24日、2020年9月3日原告分别以自己名义及委托代理人名义向被告发出《关于收回荔湾区西湾路XXX号南楼场地物业及追缴费用的通知》、《律师函》等函件，但被告没有将场地交还给原告及支付原告所要求的场地占用费、电费。自2020年6月起至11月止，被告每月向原告支付使用费12712.10元，2020年10月13日支付6至8月水电费18966元，2020年11月23日支付水电费41256.56元。原告确认收到被告支付2020年10月13日支付6至8月水电费18966元。本院于2020年12月4日在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋相关权利人向本院进行权利登记并申请参加作为本案第三人，但在期限内只有第三人广东关爱老兵创业服务有限公司申报权利，第三人广东关爱老兵创业服务有限公司与被告的租赁合同自2018年9月1日起至2024年6月30日止。另查，2018年本院受理广州水泥股份有限公司与广州市世伦装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，广州水泥股份有限公司以广州市世伦装饰工程有限公司并未按整改要求限期完成整改，承租房屋存在巨大安全隐患为由。请求判决解除原告与被告签订的《租赁合同》等。案件经本院审理认为：广州水泥股份有限公司与广州市世伦装饰工程有限公司于2011年1月1日签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，是合法有效的合同。关于上述合同是否存在解除的情形。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“谁主张，谁举证”的原则，广州水泥股份有限公司应举证证明广州市世伦装饰工程有限公司在合同履行期内存在改建、加建、改变房屋主体和承重结构，没有按照规定配置消防器材、对消防隐患拒不整改的行为，但其没有提交证据证明广州市世伦装饰工程有限公司改建、加建、改变房屋主体和承重结构的行为发生在合同签订后，其提交的证据也不足以证明广州市世伦装饰工程有限公司存在安全隐患且拒不整改安全隐患，相反，广州市世伦装饰工程有限公司在广州水泥股份有限公司发出《关于对物业消防系统进行维保的函》的当月已与案外人签订了《消防系统维护保养合同》。综上，广州水泥股份有限公司主张的上述事实依据不足，应承担举证不能的不利后果，广州水泥股份有限公司依据上述事实主张解除合同，本院不予支持。本院据此于2018年10月25日作出（2018）粤0103民初4609号民事判决书，判决：驳回广州水泥股份有限公司的诉讼请求。该法律文书现已发生法律效力。另查，2019年广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所发出《广州市房屋租金参考价》，其中广州市荔湾区西村街其他区域租金单价为58元/平方米/月。本院认为：原告与广州市世伦装饰工程有限公司所订立的《租赁合同》（合同编号：SP-20110106-030）、《补充协议》（合同编号：SP-20110106-030-1）、广州市金羊物业管理有限公司与广州市世伦装饰工程有限公司的《租赁合同补充协议书》是当事人的真实意思表示，上述合同合法有效。在《补充协议》约定为便于物业的整体经营管理、原幼儿园南楼租赁合同终止时可顺延至与幼儿园北楼租赁合同（编号：CD-20110609-104）及补充协议、补充协议（2）同期约满，即至2024年6月30日止，而顺延期间（即原合同约满后至合同终止日）租金单价另行协商。在租赁合同期满前，原告提出《补充协议》约定顺延期间南楼月租金单价为58元/平方米/月、场地的租金单价为16元/平方米/月，而被告不予接受认为租金单价应按原租赁合同标准继续执行。由于《补充协议》中对顺延期间南楼月租金单价没有约定，且原、被告双方对《补充协议》约定顺延期间南楼月租金单价无法达成一致意见，未能形成南楼及场地的新的租赁关系。故原告要求确认原、被告双方之间签订的《租赁合同》[合同编号SP-20110106-030]及《补充协议》[合同编号SP-201101060-030-1]已于2020年5月30日解除及交还南楼及场地的诉讼请求，本院予以支持。但应给被告及上述第三人一定的时间搬迁。对第三人关于涉案房屋的租赁关系，可另循法律途径解决。关于原告要求被告按同地段房屋租金参考价58元/平方米/月及场地按16元/平方米/月支付2020年6月1日至实际交还场地之日场地占有使用费的诉讼请求。根据上述认定原、被告双方对《补充协议》未能形成新的租赁关系，原告所主张的南楼房屋按58元/平方米/月标准计算占有使用费与广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所于2019年12月发出《广州市房屋租金参考价》同地段房屋租金标准相符，本院予以采纳。南楼房屋占有使用费为每月17400元，场地占有使用费可酌情调整为每月3480元，原告要求场地占有使用费按每月11200元计算没有合理依据，本院不予采纳。由于被告已按原合同标准支付每月12712.10元占有使用费，被告应将欠付的占有使用费补足给原告。另被告已于2020年10月13日将欠付6至8月水电费18966元支付给原告，本院对此不作重复处理。对于原告要求逾期腾房违约金的问题。在租赁合同的第六条第4款约定“租赁期届满，甲、乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋的，乙方应在收到通知的10天内交出承租房。否则，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，有权按占用期内租金总额的50%收取违约金”。该约定是针对承租人在合同到期后，逾期交还房屋给出租人，给出租人造成损失的赔偿约定。现本案已根据目前行政管理部门对市场出租房屋的市场定价，对被告逾期交还涉案房和场地进行计算占有使用费。故原告要求被告按合同标准计算违约金，本院不予支持。综上所述，依照、《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州水泥股份有限公司与被告广东剑凯建筑装饰工程有限公司签订的《租赁合同》[合同编号SP-20110106-030]及《补充协议》[合同编号SP-201101060-030-1]已于2020年5月30日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广东剑凯建筑装饰工程有限公司及第三人广东关爱老兵创业服务有限公司迁出广州市荔湾区西湾路XXX号南楼场地，将该南楼场地交还给原告广州水泥股份有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广东剑凯建筑装饰工程有限公司一次性补缴2020年6月1日起至2020年12月31日止的占有使用费69887.40元给原告广州水泥股份有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广东剑凯建筑装饰工程有限公司支付2021年1月起至被告广东剑凯建筑装饰工程有限公司及第三人广东关爱老兵创业服务有限公司实际交还南楼场地之日止的占有使用费给原告广州水泥股份有限公司（按每月20880元标准计付）。五、驳回原告广州水泥股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1674元，由被告广东剑凯建筑装饰工程有限公司司负担1474元，原告广州水泥股份有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十二月三十日书记员  谢绮雯黄嘉琪