广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0321民初1642号 原告：中国银行股份有限公司阳朔支行，住所地：广西壮族自治区阳朔县阳朔镇荆凤路14号。统一社会信用代码：91450321199060261Q。 负责人：张盛，该行行长。 委托诉讼代理人：阳睿敏，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡艳芳，广西寿阳律师事务所律师。 被告：以桂荣，女，1968年7月5日生，回族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。 被告：徐家仁，男，1969年12月16日生，汉族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。 被告：荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司，住所地：广西壮族自治区荔浦市荔城镇荔柳路424号。统一社会信用代码：91450331677708457T。 法定代表人：秦诚。 原告中国银行股份有限公司阳朔支行与被告以桂荣、徐家仁、荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司阳朔支行的委托诉讼代理人胡艳芳、被告以桂荣到庭参加诉讼，被告徐家仁、荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司阳朔支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告以桂荣、佳园公司于2015年2月3日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（合同编号为2015年朔中银零房贷字第008号）；二、请求判令被告以桂荣、徐家仁偿还原告贷款本金余额39 2 1616.98元、利息4755.9元、罚息157.57元（利息、罚息按上述《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款抵押合同》约定，暂计至2020年7月6日，之后的利息、罚息按贷款抵押合同约定的利率另计算至借款本息还清之日止）；三、判令被告以桂荣、徐家仁向原告支付本案律师代理费9000元；四、判令被告佳园公司对上述所欠贷款本息及费用承担连带清偿责任；五、判令原告对位于阳朔县房屋依法处分所得价款享有优先受偿权；六、本案诉讼费和其他实现债权所产生的费用由被告承担。事实和理由:2015年1月21日，被告以桂荣向原告提出个人住房借款申请，拟向原告贷款570000元用于购买被告佳园公司开发的位于阳朔县。同日，被告以桂荣、徐家仁（系以桂荣丈夫）共同向原告签署了《房屋抵押承诺书》，同意以上述房屋作抵押为该笔贷款提供担保。被告徐家仁自愿签署《共同还款保证书》，自愿作为共同还款人，与被告以桂荣共同承担贷款抵押合同项下的全部债务。2015年2月3日，原告与被告以桂荣、佳园公司签订了合同编号为2015年朔中银零房贷字第008号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》。合同约定：原告向被告以桂荣发放贷款57万元，用于支付其购买位于阳朔县，贷款期限为156个月（从2015年2月10日至2028年2月10日），贷款利率为浮动利率方式；还款方式为按月等额本息还款。合同后附《个人一手住房款合同通用条款》，约定：本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人未按期还贷款本息的构成合同项下违约，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。被告以桂荣以借款人身份在合同上签字，房产开发商即被告佳园公司以保证人身份在合同上签章，其保证方式为阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续之日并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前己到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。2015年2月5日，原告与被告以桂荣双 3 方在县房地产管理所办理了涉案房屋的抵押权预告登记手续，原告依约向其发放贷款570000元。在贷款初期，被告以桂荣尚能按照合同约定按时足额归还贷款本息,但2019年开始，被告以桂荣未按约定偿还贷款本息。被告佳园公司为被告偿还了9个月的贷款本息（其中含原告在保证金帐户划扣的6个月的贷款本息）。之后，被告佳园公司以各种理由推脱拒绝承担保证义务。截至2020年7月6日，被告以桂荣己连续逾期3期，拖欠原告到期贷款本金10166.34元，利息4755.9元，罚息I57.57元，未到期本金余额381450.64元。经原告多次催收，被告均以各种理由推脱，拒不履行还款义务。原告认为：原告与被告签订的《个人贷款抵押合同》系双方的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方均有约束力。原告依约向被告发放了贷款，被告应依约偿还贷款本息。现被告己连续3期未依约还款，其行为己构成根本违约，依照合同约定，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，解除合同，并依法对抵押房屋行使抵押权。为了维护当事人的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的全部诉请。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、原告的营业执照、法定代表人身份证明的复印件，证实原告的身份信息及诉讼主体资格； 2、被告的身份证、结婚证复印件，证实被告的身份信息及诉讼主体资格； 3、《个人住房借款申请表》、《抵押声明》、《房屋抵押承诺书》、《共同还款承诺书》，证实：2015年1月21日，被告以桂荣向原告申请贷款57万元用于支付其购买位于阳朔县房屋的购房款，被告以桂荣以上述房屋作抵押担保，被告徐家仁自愿对上述贷款本息及费用承担还款责任； 4、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（合同编号：2015年朔中银零房贷字第008号），证实：2015年2月3日，原、被告签订《个人住房贷款抵押合同》，合同约定：贷款金额57万元，贷款期限13年／156个月，以阳朔县房屋作 4 抵押，每月15日为结息日和付息日，还款方式为等额本息还款。被告佳园公司为上述贷款提供连带责任保证，合同还就开发商保证、借款人违约事件及处理等相关事项进行了具体的约定； 5、《阳朔县预告登记证明》证实：被告以桂荣向原告贷款57万元，以阳朔县房屋作抵押，并在阳朔县房地产管理所办理了商品房抵押权预告登记； 6、借款借据、贷款放款回单，证实原告依约向被告发放了贷款57万元； 7、逾期未还款查询单，证实截至2020年7月6日被告逾期还款己连续达3期，本金余额为391616.98元、利息4755.9元、罚息107.16元，合计396480.04元； 8、《民事案件代理合同》、律师费发票，证实：原告因本案支付律师费用9000元。 被告以桂荣辩称，其贷款57万元是事实，已经还了接近5年了，一个月还5000元，原告能否免除罚息？对律师费、诉讼费有意见，希望能减免。 被告以桂荣对其辩解在举证期限内没有提供证据。 被告徐家仁、荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司未到庭亦未提交书面答辩，在举证期限内也未提交相应证据。 对于原告提供的上述证据，本院认为，原告提交的上述证据，能证明其合法来源，符合法律规定的证据要件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，而被告徐家仁、荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其已放弃依法享有的答辩、质证等诉讼权利。因此，本院对原告提供的上述证据的效力予以确认，作为认定本案事实的依据。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告以桂荣对原告提供的所有证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告以桂荣与被告徐家仁于1994年3月16日登记结婚。2015年1月21日，被告以桂荣向原告中国银行阳朔支行申请贷款570000元用于购买由被告荔浦县佳园 5 房地产开发投资有限责任公司开发建设的位于阳朔县房屋，被告徐家仁在共有人处签字。同时，被告以桂荣、徐家仁以上述房屋抵押给原告并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。被告徐家仁签署了共同还款承诺书，表示自愿与被告以桂荣共同偿还上述贷款。被告以桂荣于2015年2月3日与原告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》第二十一条第1款中，借款人作了如下声明：“借款人承诺按时还款，如有连续2期或累计6期（次）不按时还款，贷款人可单方中止合同的风险由借款人自行承担，其他按面谈记录的各项要求。”合同附件一第二条第2款载明“本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。”第三条第1款第（2）项将未按期归还贷款本息视为违约行为，第2款约定在出现违约行为时，贷款人可以宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。第四条第5款约定，“主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。”被告荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司以保证人的身份在该合同上签字、盖章。2015年2月10日，原告依照贷款合同发放了570000元贷款。2020年4月15日，被告以桂荣未按时还款付息，并连续3期违约。为此，原告于2020年8月4日与广西寿阳律师事务所签订民事案件代理合同，约定由该事务所派律师处理原被告之间的纠纷，原告支付律师费9000元。2020年9月，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 综合原告起诉及被告答辩，本院归纳本案的争议焦点为：原告提出的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据双方签订的贷款抵押合同，在被告连续出现3期未还款付息的情况下，原告有权解除合同并要求被告按合同约定还本付息，并支付罚息。律师费系原告为实现债权的正常费用，按照合同约定应由被告支付。被告佳园公司作为合同保证人对上述贷款本息及费用应承担连带清偿责任。被告以阳朔县房屋作为该笔贷款的抵押，并办理了抵押权预告登记手续，但原告未提供后续办理商品房抵押登记手续，根据《物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。仅办理抵押权预告登记 6 手续并不能取得抵押权，故原告无权主张该商品房的优先受偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司阳朔支行与被告以桂荣、徐家仁、荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司于2015年2月3日签订的编号2015年朔中银零房贷字第008号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》； 二、被告以桂荣、徐家仁偿还原告中国银行股份有限公司阳朔支行贷款本金391616.98元，并按合同约定支付利息、罚息共4913.47元（截止2020年7月6日），后续利息、罚息按原、被告2015年2月3日签订的编号2015年朔中银零房贷字第008号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》继续计算至被告还清之日止； 三、被告以桂荣、徐家仁向原告中国银行股份有限公司阳朔支行支付本案律师代理费9000元； 四、被告荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司对被告以桂荣、徐家仁的上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国银行股份有限公司阳朔支行的其他诉讼请求。 本案受理费7248元，保全费2548元，共计9796元，原告中国银行股份有限公司阳朔支行（已预交），由被告以桂荣、徐家仁负担。被告荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司承担连带给付责任。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起15日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7248元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力 7 。 审 判 长  莫孟林 人民陪审员  黎祥富 人民陪审员  谢卫玲 二〇二〇年十二月十日 法官 助理  江彩斌 书 记 员  韦 苇