广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初1458号 原告（反诉被告）：于林爱，女，1970年3月18日出生，汉族，住广西临桂县。 原告（反诉被告）：李春生，男，1967年3月8日出生，汉族，住址同上。 二原告共同委托代理人：冯波，广西桂宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：灵川县弘大房地产开发有限责任公司。住所：桂林市灵川县龙头岭开发区平安巷39号。统一社会信用代码：914503230635669257。 法定代表人：龙强。 委托代理人：赵霞，广西瑞佰伦律师事务所律师。 委托代理人：李金鑫，广西瑞佰伦律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）于林爱、李春生诉被告（反诉原告）灵川县弘大房地产开发有限责任公司（以下简称“弘大公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于林爱、李春生委托代理人冯波，被告（反诉原告）弘大公司的委托代理人赵霞、李金鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于林爱、李春生与被告弘大公司于2017年8月1日签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于灵川县尧山田村民小组“弘大花江荟谷”Ａ地块10幢1单元1层1-1- 2 18号商铺，约定在2017年12月31日前交房，二原告按合同交付了全部房款319970元。后被告以备案之名从二原告手里骗取合同，未经二原告同意，擅自将合同交房时间改为2018年3月30日，但时至今日，被告仍未交房，原告认为，被告应按双方合同中约定的逾期交房按每日万分之四的违约金赔偿原告，且双方合同附件四《合同补充协议》第七条第2款约定项目规划区内所有广告权益归被告享有的约定事项违反国家强制性法律法规。故诉至法院，请求判决：1、确认被告违约；2、确认二原告与被告于2017年8月1日签订的《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》第七条第2款无效；3、被告支付原告违约金（暂计至2020年4月15日为106997.97元，按319970元为基数，按每日万分之四计算至被告交付房屋止）；4、诉讼费及相关费用由被告负担。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）商品房买卖合同，证明双方已签订了合同，被告违约；（2）收据、税收完税证明复印件，证明原告已履行了合同义务；（3）2017年7月31日还款清偿协议，证明原告在签订合同之前已经付清房款。 被告弘大公司辩称：1、被告已将涉案商铺交付给二原告使用，逾期交付符合合同约定，无需承担违约责任，虽被告未按照《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定交付商铺，但二原告并未拒绝交接，已实际占有使用。且被告逾期交房，是由于房管所办理业务的要求导致，符合合同约定的可据实予以延期的情形；2、双方签订的《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》第七条第2款未违反法律强制性规定，该协议作为《商品房买卖合同》的补充协议，系双方协商一致的真实意思表示，不存在无效的情形。 被告为其辩称在举证期限内提供的证据有：（1）工商银行《付款凭证》，证明二原告给付房价款的时间为2018年1月4日；（2）收据，证明二原告给付房价款时间为2018年1月4日；（3）《委托代理合同》，证明被告因本案支付律师费5000元；（4）2020年9月8日拍摄的现场视频6段，照片一张，证明二原告已实际占有使用涉案商铺及其他同期购买的商铺。 被告（反诉原告）弘大公司提起反诉称：2017年8月1日，反诉被告于林爱、李春生向反诉原告弘大公司购买了其开发的位于灵川县，双方签订了编号为1701016795的《商品房买卖合同》，约定：商铺总价款为319970元，付款方式为2017年8月1日一次性付款，买受人逾期付款超过90日的，应向出卖人支付违约金，违约金的计算方式为：自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。同日，双方签订了《合同补充条款》，约定：因买受人违约致使出卖人采取诉讼或仲裁方式主张权利的，买受人应承担出卖人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费等其他实现债权的费用。反诉被告于林爱、李春生实际给付房款的时间为2018年1月4日，超过了合同约定的付款期限，应依约承担逾期付款的违约责任，故向法院提出反诉，请求判决：1、反诉被告于林爱、李春生支付反诉原告逾期付款违约金19838.14元；2、反诉被告支付反诉原告律师代理费5000元；3、诉讼费由反诉被告承担。 被告（反诉原告）为其反诉在举证期限内提供的证据与其在本诉中的提交的证据一致。 二原告（反诉被告）辩称：不存在反诉被告延迟付款问题，本案合同实际是以物抵债合同，反诉原告在2018年1月4日出具的收据并不是付款时间，根据双方在2017年7月31日签订的还款协议，实际上反诉被告在此时间之前就已经付清了合同约定的房款，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）为其辩称提供的证据与其在本诉中提交的证据一致。 经开庭质证，被告（反诉原告）对二原告（反诉被告）提供的证据（1）、（2）的三性无异议，对二原告证据（3）的真实性未予以质证；原告对被告提供的证据（1）、（2）的真实性无异议但对证明目的有异议，对被告证据（3）的三性不予认可，对被告证据（4）的真实性不予认可。 本院认为，对双方无异议的证据，本院予以确认，作为本案定案依据，对双方有异议的证据及证据间相互印证的事实，本院将结合双方庭审陈述予以认定。 根据全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2017年8月1日，于林爱、李春生与弘大公司签订编号为1701016795的《商品房买卖合同》一份，合同约定于林爱、李春生购买弘大公司开发的位于灵川县，总房款为319970元，付款方式为于2017年8月1日一次性付款319970元。合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四违约金。”交房时间为2018年3月30日前，合同第九条第1款第（2）项约定：“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。” 当日，双方签订《附件四：合同补充协议》一份，该补充协议第二条第1款约定：“因不可抗力等特殊原因致使出卖人不能按期交付商品房的，买卖双方同意据此予以延期，出卖人无需向买受人承担违约责任，出卖人在《桂林晚报》上刊登‘遭遇不可抗力的公告’即视为出卖人已尽告知的义务。”第七条第2款约定：“该商品房所在项目规划区所有的广告权益归出卖人享有。”第十条第2款约定：“因买受人违约致使出卖人采取诉讼或仲裁方式主张权利的，买受人应当承担出卖人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费等其他实现权利的费用。” 上述合同签订后，于林爱、李春生于2018年1月4日通过银行转账方式将319970元购房款支付给被告弘大公司，于2017年9月1日向相关税务部门办理了所购铺面的契税及印花税，弘大公司于2018年1月4日出具收到原告所支付的319970元购房款收据一张。 后因弘大公司未在约定时间按时交房，而弘大公司认为于林爱、李春生存在逾期支付房价款的行为；双方均认为是对方违约，致使合同无法履行，故双方均诉至法院，请求支持其诉讼请求。2020年9月15日，弘大公司出具《情况说明》，证实涉案商铺尚未进行五方验收。 本院认为，本诉中，于林爱、李春生与弘大公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方必须共同遵守全面履行。现于林爱、李春生依照合同约定已将全部购房款319970元转入了被告所指定的账户，履行了合同义务。根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，弘大公司应在2018年3月30日前将诉争商品房交付于林爱、李春生，并应在该房屋交付使用后90日内，将需要由出卖人提供的办理房屋登记的材料报送灵川县房产管理局。现弘大公司没有按约定的时间向于林爱、李春生履行交房义务，已构成违约，故于林爱、李春生要求确认弘大公司违约并要求承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。弘大公司主张已将涉案商铺交付给于林爱、李春生使用，于林爱、李春生并未拒绝交接，逾期交付符合合同约定，无需承担违约责任，且弘大公司逾期交房，是由于房管所办理业务的要求导致，符合合同约定的可据实予以延期的情形的辩称，未提供证据予以证实，故本院不予采信。 关于逾期交房违约金方面，按双方《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定的违约金计算方式为：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之四的违约金。”，原告要求被告以319970元为基数，从2018年3月31日开始计算至被告交付房屋止按每日万分之四支付违约金，该违约金请求偏高，本院酌情确定为按每日万分之三支付。 关于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第2款是否有效问题，本院认为，建筑物区分所有权中小区的公共部位属于业主共有，由小区业主共同管理，利用共有部分产生的收入，扣除合理成本后，属于业主共有，开发商的该规定以格式条款排斥业主主要权利，违反《物权法》关于建筑物区分所有权中业主共有权的规定，应认定为无效。 反诉中，弘大公司主张于林爱、李春生逾期支付房价款，故应按合同约定支付违约金及律师代理费。本院认为，虽双方约定支付房价款时间为2017年8月1日，但弘大公司对于林爱、李春生于2018年1月4日付清了全部房价款的行为，并未在当时提出异议及支付违约金的要求，且于当日出具《收据》一张，视为双方对付款时间达成了新的和议，加之涉案商铺弘大公司作为开发商至今尚未进行五方验收，尚不具备交房条件，故弘大公司反诉要求于林爱、李春生支付违约金及律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用 中华人民共和国合同法 >若干问题的解释（二）》第 二十 九条 ，《 中华人民共和国民事诉讼法 》第 六十四条 之规定，判决如下： 一、原告于林爱、李春生与被告灵川县弘大房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第2款无效； 二、被告灵川县弘大房地产开发有限责任公司支付原告于林爱、李春生逾期交房违约金（以319970元为基数，按每日万分之三从2018年3月31日开始计算至被告交付房屋止）； 三、驳回原告于林爱、李春生的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告灵川县弘大房地产开发有限责任公司的反诉请求。 本诉案件受理费2540元，由原告于林爱、李春生承担635元，由被告灵川县弘大房地产开发有限责任公司承担1905元；反诉案件受理费210元，由反诉原告灵川县弘大房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（本诉部分：2540元、反诉部分：210元）［收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  易升龙 审 判 员  吕桂华 人民陪审员  李艳梅 二〇二〇年十二月五日 法 官 助 理 刘文成 书记员汤小英