贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终672号 上诉人（原审被告暨反诉原告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路2号建设大厦西楼12楼。 法定代表人：林农，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨再权，望谟县中心法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告暨反诉被告）：王周宾，男，1987年2月16日生，布依族，住贵州省望谟县。 上诉人（原审原告暨反诉被告）：陆朝杰，女，1992年12月17日生，布依族，住贵州省望谟县。 委托诉讼代理人：于德水，贵州天生律师事务所律师。 上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称“城乡杰和公司”）与上诉人陆朝杰、王周宾因商品房预售合同纠纷一案，均不服贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人城乡杰和公司上诉请求：撤销原审判决改判支持城乡杰和一审反诉请求，驳回陆朝杰、王周宾的诉讼请求；一、二审案件受理费（含一审反诉费）由陆朝杰、王周宾承担。事实和理由：1．城乡杰和公司不应承担逾期交房违约责任。陆朝杰、王周宾未按合同约定时间交付购房款，且逾期支付时间较长，明显影响城乡杰和公司施工进度，违反合同主要义务。同时，2019年6月20日城乡杰和公司公告交房，但交房的前提是购房人必须支付逾期付款违约金。城乡杰和公司未交付房屋系因陆朝杰、王周宾未按约支付购房款及支付逾期付款违约金。城乡杰和公司系行使先履行抗辩权，依法不应承担逾期交房违约责任。2．一审认定城乡杰和公司逾期交房，并调整违约金按7元/㎡/月计算，无任何事实依据。首先，如前所述，城乡杰和公司不构成违约；其次，《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》（以下简称《补偿方案》）仅属于政府办公室对棚户区改造专项补偿标准，陆朝杰、王周宾并非棚改被征收房屋及土地对象，且二人也未提交如租房合同等证据证实其损失，一审适用《补偿方案》对逾期交房违约金计算标准予以调整，明显不当。2．陆朝杰、王周宾逾期付款事实成立，双方订立的《补充协议》第三条第三项为有效协议，一审计算的逾期付款违约金起算时间明显不符客观实际。 针对城乡杰和公司的上诉，陆朝杰、王周宾辩称，1．一审法院判决城乡杰和公司交付房屋，具备事实和法律依据，应予维持。2．案涉《补充协议》第三条第三项为无效协议，一审法院认定该条款有效，明显错误。3．陆朝杰、王周宾主张逾期交房违约金按7元/㎡/月计算，并未超过政府《补偿方案》的标准。《补偿方案》虽是针对被拆迁户而作出，并对房屋租赁市场价格按10元/㎡/月计算，该标准并不因承租人是否为被拆迁户而有所改变。 陆朝杰、王周宾上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，并改判支持陆朝杰、王周宾诉讼请求。事实和理由：1．本案城乡杰和公司未按期交房和不能办理公积金贷款并非一审认定的“不可归责于双方事由”，而是城乡杰和公司资金链断裂、工程烂尾导致。城乡杰和公司开发的D2、D6栋房屋之外的其他土地未拆迁完毕，并不影响其交付D2、D6栋房屋的问题。其不能交付的实际原因是资金链断裂，并非政府行为等不可抗力因素。一审简单以“不可归责于双方事由”为由，将城乡杰和公司交房时间推迟到其公告时间，免除其责任，继而将陆朝杰、王周宾权利排斥在外，明显错误。本案逾期交房违约金应按双方订立的《商品房买卖合同》约定从2017年1月1日起算，一审将交房时间顺延至2019年6月21日、办证时间顺延至2020年6月21日的理由不能成立。2．因案涉楼盘迟迟未封顶，由此导致陆朝杰、王周宾一直不能办理住房公积金贷款。根据一审查明事实，本案住房公积金可放贷款时间是2018年9月4日，但此系房开公司与公积金中心对接的结果，陆朝杰、王周宾无法知晓。根据双方合同第八条约定，办理贷款的前提是房开公司书面通知陆朝杰、王周宾。但在可办理贷款后，城乡杰和公司并未通知陆朝杰、王周宾办理，未按期办理贷款并非陆朝杰、王周宾原因。3．案涉《补充协议》第三条中，城乡杰和公司将其办理公积金贷款的责任全部免除，并将任何不可抗力的免责事由全部转移给陆朝杰、王周宾承担，明显有违公平原则，依法应为无效协议。 陆朝杰、王周宾向一审法院起诉请求：1、判令城乡杰和公司向陆朝杰、王周宾交付位于望谟县复兴镇天马大道布依之春D2栋2单元10层3号房；2、判令城乡杰和公司支付陆朝杰、王周宾2017年1月至2019年6月期间的逾期交房违约金24,904元；自2019年7月起，按830元/月计算逾期违约金至城乡杰和公司按合同约定交付房屋之日止；3、判令城乡杰和公司支付陆朝杰、王周宾2018年1月1日至2019年6月24日期间的逾期办证违约金41,625元；自2019年6月26日起，以320,126元为基数，按中国人民银行逾期贷款利息计算至办理商品房所有权初始登记时止；4、本案诉讼费用由城乡杰和公司承担。 城乡杰和公司反诉请求：1、判令被反诉人陆朝杰、王周宾支付反诉人逾期付款违约金65,740.80元；2、案件受理费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2015年8月4日，陆朝杰、王周宾与城乡杰和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（陆朝杰、王周宾）购买出卖人（城乡杰和公司）开发的位于望谟县复兴镇天马大道布依之春D2栋2单元10层2-10-3号房，建筑面积为118.59平方米，房屋总价款为320,126元。……第八条付款方式及期限：3、贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款64,126元，余款256,000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……第十条逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。第十一条商品房交付时间和条件。（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、买受人支付完房屋全款；…。第十三条逾期交房责任：1、按照逾期时间，分别处理[（1）、（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.01（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付日起60日内向买受人支付违约金。第二十九条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订《补充协议》，协议第三条关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条的修订和补充）约定：1、因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款，买受人选择合同继续履行的出卖人不承担任何违约责任。2、因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款而解除合同的，出卖人仅返还买受人已付购房款的本金，出卖人不承担利息及其他损失。3、买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；采取公积金贷款方式的应于本合同签订之日起六十日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。《补充协议》第十三条约定，关于不可抗力（对本合同第二十七条的修改和补充）。1、如发生凝冻、雪灾、水患等自然灾害及政府拆迁且新闻媒体对此已报道的为公众知悉的情形。出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任。 一审法院同时查明，买受人已于2015年8月4日向城乡杰和公司支付房屋首付款64126元，于2019年4月11日以公积金贷款的方式支付购房尾款256000元。 一审法院另查明，案涉房屋的《商品房买卖合同》于2015年8月15日经望谟县住房和城乡建设局予以登记备案。2018年8月15日城乡杰和公司向望谟县住房和城乡建设局提交了《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目D区D2、D6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金按揭贷款的报告》（以下简称《公积金按揭贷款报告》），载明：案涉房屋自从2015年7月8日领了该区域预售许可证后，于2015年7月26日正式开盘销售，并签订了商品房买卖合同。由于该项目是棚户区旧城改造项目，有大量的拆迁区域，导致该项目还未建设完毕，2018年5月17日与县政府签订了《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目的补充协议》（以下简称《旧城改造安置项目补充协议》），约定本项目未修建部分在竣工交付前由政府平台公司主导建设。2018年7月25日政府重启了棚改征收，同年7月26日工地已全面复工。但D2、D6栋大部分客户签订的《商品房买卖合同》已经超过一年以上，按公积金中心告知的放贷条件，《商品房买卖合同》签订超过一年的不符合办理贷款条件，因此恳请县住建局和县公积金管理中心酌情考虑此项目的特殊性，给予办理公积金贷款，在该报告中附有公积金贷款名单明细表（陆朝杰、王周宾列于该名单人员中）。同年9月4日，黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》（以下简称《备案情况说明》）中载明：望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘属于望谟县灾后重建及棚户区旧城改造项目，该项目原计划于2016年12月31日交付使用，因涉及拆迁等原因停工至今未交付使用。为解决历史遗留问题，城乡杰和公司于2018年5月17日与望谟县政府签订了《旧城改造安置项目补充协议》，该项目由望谟县政府平台公司主导建设，2018年7月26日工地已全面复工。县住房和城乡建设局出具证明确认城乡杰和公司与购房者签订的购房合同（2015年签订的合同）继续有效。望谟县管理部将“布依之春”D2、D６栋楼盘申请公积金贷款材料已报备州住房公积金中心，经中心同意，望谟县管理部于2018年9月4日与城乡杰和公司签订了住房公积金贷款阶段性业务合作协议，同意对“布依之春”D2、D6栋楼盘发放贷款。2019年6月20日，城乡杰和公司就案涉房屋在贵州都市报刊登交房公告，刊登交房公告后，城乡杰和公司因陆朝杰、王周宾未支付逾期付款违约金而拒绝交付房屋。 再查明，陆朝杰、王周宾系教师，案涉房屋销售时，城乡杰和公司的宣传资料载明：认筹优惠交1万抵3万，凡教育系统成功购房的教职员工，除可执行城乡杰和公司所公布的优惠外，还将获得杰和教育基金专项购房补贴1万元。2015年7月18日，陆朝杰、王周宾与城乡杰和公司签订《杰和地产·布依之春商品房认购书》，认购书约定的原房价为349959元，陆朝杰、王周宾交付定金10000元，最终合同确定的总价为320126元。 一审法院又查明，望谟县人民政府办公室于2017年11月18日印发《补偿方案》，规定的安置补助标准为：住房、办公用房按10元/㎡·月。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋逾期归责问题；二、案涉房屋是否交付问题；三、逾期付款违约金问题；四、逾期交房违约金问题；五、逾期办证违约金问题。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。本案中，陆朝杰、王周宾与城乡杰和公司于2015年8月4日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效。 关于案涉房屋逾期归责问题。根据本案查明的事实，自双方签订商品房买卖合同后，因案涉房屋受拆迁等原因影响，导致陆朝杰、王周宾不能按期就案涉房屋办理公积金贷款，及城乡杰和公司不能按期交房、办证，均属于双方约定的不可归责于双方的事由；其次，因不可归责于双方的事由导致前述情形的出现，根据公平原则及公积金部门的回复，确认案涉房屋发放公积金贷款时间合理顺延至2018年9月4日，并结合双方补充协议第三条第三项规定（60日内到达出卖人指定账户），买受人办理公积金贷款最迟时间为2018年11月3日。再次，综合考虑双方签订买卖合同的时间（2015年8月4日）至双方约定的交房时间（2016年12月31日），以及出卖人城乡杰和公司于2019年6月20日公告交房时间的实际情况，因不可归责于双方的事由，根据公平原则，合理顺延交房时间为公告交房之次日（2019年6月21日）。同时，根据合同约定，交房时间与办证时间相距一年，相应的办证时间顺延至2020年6月21日。另外，因对上述时间已作调整，城乡杰和公司主张的逾期付款违约金未过诉讼时效，故对陆朝杰、王周宾抗辩的诉讼时效不予采纳。 关于案涉房屋是否交付问题。本案中，陆朝杰、王周宾已于2019年4月11日付清房款，城乡杰和公司已于2019年6月20日公告交房。城乡杰和公司理应自公告交房之次日将符合合同约定的房屋交付给陆朝杰、王周宾使用，城乡杰和公司未将房屋交付给陆朝杰、王周宾的行为已构成违约，理应承担迟延交付房屋的违约责任。故对陆朝杰、王周宾主张城乡杰和公司将符合合同约定的房屋交付使用请求依法予以支持。 关于逾期付款违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”如争议焦点一所述，本案确定的顺延付款最迟期限为2018年11月3日，按照双方合同约定：“逾期超过180日的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。”陆朝杰、王周宾实际付款的时间为2019年4月11日，陆朝杰、王周宾已逾期付款159天，应承担的违约金为256000元×159天×2?/天=8140.80元。故陆朝杰、王周宾应向城乡杰和公司支付逾期付款违约金为8140.80元。 关于逾期交房违约金问题。本案中，城乡杰和公司于2019年6月20日在贵州都市报刊登交房公告，陆朝杰、王周宾已付清房款且亦愿意接收房屋，城乡杰和公司最迟应于2019年6月21日将案涉商品房交付给陆朝杰、王周宾；其次，交房时间届满（2019年6月21日）时，陆朝杰、王周宾有权主张城乡公司承担逾期交房的违约责任；再次，根据合同约定，逾期交房180日内的违约金按全部已付房款的0.5?/天计算，但陆朝杰、王周宾认为该违约金不足以弥补其损失，要求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定增加违约金为7元/㎡/月（参照陆朝杰、王周宾所购房屋地段的租赁市场价格）。综合本案实际情况，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定对本案逾期交房违约金计算标准进行调整。而调整违约金基础是确定逾期交房的实际损失，本案逾期交房的实际损失客观上表现为交付房屋使用期间的租金损失，根据《补偿方案》规定的住房、办公用房按10元/㎡/月，因陆朝杰、王周宾主张的违约金不超该标准，依法调整违约金为7元/㎡/月。本案逾期交房违约金从2019年6月22日起按7元/㎡/月计算至实际交房之日止，具体计算标准为（118.59㎡×7元/㎡/月×12个月）÷365×天数。 关于逾期办证违约金问题。如争议点一所述，城乡杰和公司不能按期办证存在不可归责于双方的事由情形，故相应的办证时间顺延至2020年6月21日，现陆朝杰、王周宾诉请支付逾期办证违约金条件尚未成就，故对其诉请依法予以驳回。待2020年6月21日后，如城乡杰和公司仍未取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给陆朝杰、王周宾，则陆朝杰、王周宾有权另行主张权利。 关于补充协议第三条第三项效力问题。补充协议第三条第三项约定：“买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取公积金贷款方式的应于本合同签订之日起六十日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。”《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，双方在补充协议第三条“按揭付款方式”中第三项的约定应为有效条款。该补充协议只是将主合同的付款时间及方式进行了变更，作为买受人，支付购房款当属其应当履行的主要义务，并不属于加重陆朝杰、王周宾义务，排除其主要权利的约定条款，故该补充协议第三条第三项的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。故对陆朝杰、王周宾的抗辩依法不予采纳。 关于补充协议第六条第五项的效力问题。该款约定：“买受人需向出卖人付清全部购房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。”首先，该条针对的是“交接手续”，而非交房的条件规定。同时，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人付清房款便有权要求出卖人按约定交付房屋。其次，根据主合同第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，该补充协议内容与主合同关于交接手续出现冲突，且存在不合理加重买受人的责任，此时应以主合同第十四条为准；再次，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”的规定，本案的主合同与补充协议系同时签订，均系出卖人为重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与买受人进行协商，属格式条款。同时，该补充协议对主合同进行了变更，变更后的补充协议内容加重了买受人责任，且未采用足以引起买受人注意的突出显示标注予以说明。综述，交房的条件及交接手续应适用主合同第十一条和第十四条的规定，因此，对城乡杰和公司的抗辩理由依法不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决： 一、限城乡杰和公司于本判决生效之日起三十日内向陆朝杰、王周宾交付符合合同约定的房屋（布依之春D2栋2单元10层2-10-3号房）。二、限城乡杰和公司于本判决生效之日起十日内向陆朝杰、王周宾支付逾期交房违约金，自2019年6月22日起至实际交房之日止【违约金计算公式为（118.59㎡×7元/㎡/月×12个月）÷365天×逾期天数】。三、限陆朝杰、王周宾于本判决生效之日起十日内向城乡杰和公司支付逾期付款违约金8140.80元。四、驳回陆朝杰、王周宾的其他诉讼请求。 本诉案件受理费731.61元（已减半），由城乡杰和公司承担50元，由陆朝杰、王周宾承担681.61元；反诉受理费717.50元（已减半），由陆朝杰、王周宾承担50元，由城乡杰和公司承担667.50元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院除对一审认定事实予以确认外，另查明：案涉城乡杰和公司开发的位于望谟县复兴镇天马大道布依之春D2栋房屋至今尚未办理竣工验收手续，未取得建筑工程竣工验收备案登记表。 本院认为，综合当事人诉辩理由和请求，本案二审争议焦点主要在于：1．一审对陆朝杰、王周宾逾期付款违约责任的认定及违约金计算是否适当，其中包含《补充协议》第三条是否合法有效的问题；2．一审对城乡杰和公司逾期交房违约责任的认定及违约金起算时间、标准是否适当；3．陆朝杰、王周宾主张的逾期办证违约金应否支持。 商品房买卖合同，是指房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用，即房地产开发企业应当依照法律规定及合同约定的交付条件向买受人交付预售的商品房。本案中，案涉陆朝杰、王周宾所购买的商品房尚未办理竣工验收手续，未取得建筑工程竣工验收备案登记表，前述法律及行政法规关于房屋交付使用条件的强制性规定，该房屋在综合竣工验收合格前不得交付使用。一审判决城乡杰和公司向陆朝杰、王周宾交付房屋，不符合法律规定，本院予以撤销。在案涉房屋符合法定交付条件前，陆朝杰、王周宾可主张解除商品房买卖合同或要求城乡杰和公司承担逾期交房违约责任予以救济。而在本案中，二人已向城乡城乡杰和公司主张继续履行合同，并主张逾期交房违约责任，故陆朝杰、王周宾可在案涉房屋符合法定交房条件后，在城乡杰和公司拒绝交房的情况下，另行主张权利。 针对当事人争议的第一个焦点，即一审对陆朝杰、王周宾逾期付款违约责任的认定及违约金计算是否适当，其中包含《补充协议》第三条是否合法有效的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条、第十条及第十一条分别对购房款付款方式及期限、逾期付款责任、房屋交付时间和条件进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，应予以确认。同时，审查作为双方签订《商品房买卖合同》附件的补充协议，该《补充协议》第三条系事先拟定，属于格式条款，明显免除出卖人主要责任、限制买受人权利，加重了买受人的责任，且城乡杰和公司并无证据充分证实在签订合同时采取足以引起对方注意的合理方式，尽到提示、说明的法定义务，故上述补充协议条款的约定依法属无效条款，对买受人不具有约束力。 本案中，陆朝杰、王周宾在与城乡杰和公司约定在签订《商品房买卖合同》交付首付款后，余款采取公积金按揭贷款方式支付，且约定在买受人交付全款的条件下，出卖人交付符合条件房屋。就本案而言，从《公积金按揭贷款报告》《备案情况说明》来看，案涉房屋在《商品房买卖合同》签订后一直未能办理公积金贷款，有案涉建设项目因拆迁等停工的原因，即当时并不具备办理公积金贷款的条件。然而，双方均未按照合同约定的付款方式和步骤履行通知及办理公积金贷款手续，应认定已经用实际行为变更了商品房买卖合同关于付款期限的约定。况且，在可办理贷款后，也无充分证据证明城乡杰和公司曾向陆朝杰、王周宾送达办理公积金贷款的书面通知而二人拒绝办理。因此，本案并不存在适用《商品房买卖合同》第八条认定是否构成逾期付款的基础。《补充协议》第三条作为对《商品房买卖合同》第八条的修订和补充，同样无适用的基础。在未进一步办理公积金贷款手续的情形下，因双方并未就剩余房款的支付期限达成进一步的协议，亦未主张解除合同或要求对方继续履行，直至2018年9月4日具备办理公积金贷款条件以后，案涉商品房小区的买受人才陆续办理公积金贷款，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，应将陆朝杰、王周宾实际办理贷款之日视为双方对付款期限重新达成的合意。综上，上述期间陆朝杰、王周宾无承担逾期付款责任的事实和法律依据，城乡杰和公司主张陆朝杰、王周宾承担逾期付款责任的诉请依法应予驳回。一审法院认定陆朝杰、王周宾承担至2018年11月3日起至2019年4月11日的逾期付款违约责任不当，本院予以纠正。 关于一审对城乡杰和公司逾期交房违约责任的认定及违约金起算时间、标准是否适当的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”就本案商品房买卖合同而言，买受人应先履行付清房款义务，而后由出卖人履行交付房屋及转移登记的义务。因此，在陆朝杰、王周宾付清房款之前，城乡杰和公司并无交付房屋和办理转移登记的义务，陆朝杰、王周宾不得主张城乡杰和公司承担付清房款之前的逾期交房和逾期办证责任。 其次，根据黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《备案情况说明》可知，案涉商品房项目存在拆迁导致停工等因素，致使双方均未按《商品房买卖合同》最初约定履行付款、交房、办证义务，原约定的付款、交房、办证等主要义务履行期限均已届满，而此系不可归责于合同双方的原因，同时已不可能再要求双方按原合同约定期限履行。从合同履行顺序来看，在陆朝杰、王周宾已经付清房款的情形下，城乡杰和公司应于合理期限内交付房屋。因城乡杰和公司于2019年6月20日刊登交房公告，视为对交房作出承诺，故应以公告之次日作为交房的期限。而从主观上，城乡杰和公司以陆朝杰、王周宾未支付逾期付款违约金为由拒不交付房屋。从客观上，案涉商品房楼盘尚未取得竣工验收备案表，城乡杰和公司尚不能交付符合法定标准的房屋，均已构成逾期交房，应自交房期限届满之次日即2019年6月22日起承担逾期交房违约责任。 再次，《商品房买卖合同》合同第十三条约定逾期交房违约金为已付房款日万分之0.01，已明显偏低，不能填补逾期交房造成的损失。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条关于“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，对违约金计算调整的基础为实际损失，而参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案逾期交房的实际损失客观上表现为同地段同类房屋使用期间的租金损失。《补偿方案》对临时安置补助按10元/㎡/月计算的标准，可作为当地同地段同类房屋租金的参照。一审按照7元/㎡/月予以支持，并无不当。 综上，城乡杰和公司应当自2019年6月22日起，以7元/㎡/月的标准，按案涉房屋建筑面积支付逾期交房违约金直至交付符合法定条件的房屋之日止，一审对此判决正确，应予维持。 关于争议焦点三，即陆朝杰、王周宾主张的逾期办证违约金应否支持的问题。如前所述原因，导致原合同约定的办证期限已届满，不能据此要求城乡杰和公司承担逾期办证违约责任，而双方此后对房屋转移登记期限并未达成新的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，现案涉房屋尚未交付使用，城乡杰和公司不应承担逾期办证违约责任，对王周宾、陆朝杰的该项诉讼请求不予支持。一审认定办证时间顺延至2020年6月21日不当，但判决驳回陆朝杰、王周宾该项诉讼请求正确。 综上所述，上诉人陆朝杰、王周宾的上诉请求不能成立，本院不予支持；上诉人城乡杰和公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1335号民事判决第二项，即“限贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向陆朝杰、王周宾支付逾期交房违约金，自2019年6月22日起至实际交房之日止［违约金计算公式为（118.59㎡×7元/㎡/月×12个月）÷365天×逾期天数］”； 二、撤销贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1340号民事判决第一项、第三项、第四项； 三、驳回上诉人陆朝杰、王周宾的其余诉讼请求； 四、驳回上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司的其余反诉请求。 一审本诉案件受理费731.61元（已减半），由上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司承担50元，由上诉人陆朝杰、王周宾承担681.61元；反诉受理费717.50元（已减半），由陆朝杰、王周宾承担50元，由贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司承担667.50元；贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司的二审案件受理费2180.70元，由贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担；陆朝杰、王周宾的二审案件受理费1463元，由陆朝杰、王周宾承担。 本判决为终审判决。 审判长  尹慧兰 审判员  刘金洲 审判员  陈映桃 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  黄礼坤