云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2689号上诉人（原审被告）：昭通昊祥物业管理有限公司（统一社会信用代码：91530600557779242X），住所地：云南省昭通市昭阳区建设南路东大寺旁。法定代表人马举龙，该公司经理。委托代理人王松，云南鹤原律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：张业群，女，1964年7月21日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，个体工商户，住云南省昭通市昭阳区。上诉人昭通昊祥物业管理有限公司（以下简称昭通昊祥物业公司）因与被上诉人张业群租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初2639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理，经询问双方当事人后，依法组成合议庭进行了书面审理，本案现已审理终结。上诉人昭通昊祥物业公司上诉请求：撤销（2020）云0602民初2639号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。上诉的主要理由是：一、原审判决认定事实错误。1.《抚镇门广场商铺认购协议》符合证据的真实性、合法性和关联性，能够证明上诉人的证明目的，原审判决未采信该份证据导致认定法律事实错误。即证明张业群自2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元已经由昭通昊祥物业公司代张业群向昭通市时代房地产开发有限公司（即昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司、昭通弘源房地产开发有限公司）交纳了并用于折抵房价，再结合《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》的约定，能证实案涉收益金298927元已由昭通昊祥物业公司代张业群向昭通市时代房地产开发有限公司交纳了用于折抵昭通市昭阳区建设南街抚镇门广场项目内2号楼一层109号商铺的购房款；2.昭通昊祥物业公司提交的《收据》、《抚镇门广场房源表》和《周勇、张业群所购房屋明细》，原审法院未采信不公，该三组证据和其他证据相印证，能证明案件事实且与本案有实质联系，三组证据证明案涉房屋的总价及张业群自2012年6月至2017年6月止的收益金298927元已经一次性由上诉人代付并折抵房款，现张业群再次主张298927元收益金于法无据，没有事实依据。3.上诉人提交的第三组证据，其中《发票》证明张业群实际支付的房价697496元加上本案诉称的前5年的租金298927元就是房屋的实际总价996423元，并且（2018）云06民终2506号民事判决书中张业群及委托代理人也实际认可房屋的总价是996423元，而且张业群按996423元的房价来计算违约金，因此张业群对房屋的总价是996423元是无异议，张业群重复主张收益金298927元无据。二、一审判决上诉人一次性支付张业群违约金89678.1元违背事实与法律。所有证据能够证实上诉人已经支付了前五年的收益金298927元给张业群用于冲抵房价，上诉人已履行了合同义务，不存在违约，原审判决违约金于法无据。三、上诉人为业主代管商铺，并以前五年收益金折抵购房款的事实，已由昭通市中级人民法院生效的判决确认，原审判决不当，应予改判。被上诉人张业群答辩称：一审法院认定事实清楚。答辩人与被答辩人所签订的《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》对2012年6月起至2017年6月止的五年租金有明确约定，在答辩人诉昭通市地产开发有限公司的买卖合同纠纷案件中及《商品房购销合同》、《备案表》等证据也能清楚证实到答辩人所购买的房价是697496元，以上事实根据答辩人与被答辩人签订的《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》对2012年6月起至2017年6月止五年租金的约定，能够证实被答辩人并未支付五年的租金。一审法院审理过程中被答辩人提交的《收据》、《抚镇门广场房源表》和《周勇、张业群所购房屋明细》系复印件，不符合证据规则，依法不应采信，同时《收据》本身就不是答辩人所签订，系伪造证据。综上所述，原判正确，请求维持。张业群向一审起诉请求：一、请求判令被告支付2012年6月15日至2017年6月14的租金298927元；二、请求判令被告支付拖延支付租金的违约金从2017年6月15起按照合同约定每日5%计算至被告支付清租金为止。三、本案诉讼费用由被告承担。原审人民法院经审理确认的本案法律事实是：2011年7月20日，原告张业群（即甲方）与被告昭通昊祥物业公司（即乙方）签订了《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》，约定：“第一条物业情形甲方物业位于昭通市昭阳区（以下简称‘该物业’），建筑面积为53.53平方米。（最终面积以房产证面积为准）。第二条委托经营管理内容……2、该物业收益方式：（1）委托经营代管期内的前5年，乙方一次性支付甲方人民币（大写）贰拾玖万捌仟玖佰贰拾柒元整（￥：298927元）作为委托管理期间内甲方委托乙方管理该物业甲方的收益金……第八条违约责任本合同签订后，甲乙双方均应保证格守履行本合同：……3、在委托期内，乙方若逾期1月未向甲方支付收益金，除应付甲方的收益金外，乙方应按日向甲方支付欠付收益金的5%为违的金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期六个月，甲方有权解除合同并追只违约责任……”。2011年9月30日，原告张业群与昭通市时代房地产开发有限公司（即昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司、昭通弘源房地产开发有限公司）签订《商品房购销合同》，购买其开发的昭通。2012年6月15日，原告张业群向昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司就昭通市张业群抚镇门广场2＃-109号房交纳了购房款697496.00元。原告张业群购买昭通后，按照《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》的约定，将该房交由被告昭通昊祥物业管理有限公司经营管理。因昭通市时代房地产开发有限公司（即昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司、昭通弘源房地产开发有限公司）一直未履行为昭通办理产权登记手续的义务，2018年4月10日，原告张业群以买卖合同纠纷为由、（2018）云0602民初1412号案件诉至本院，要求昭通弘源房地产开发有限公司为上述房屋办理产权登记，并按照购房价996423元（购房合同载明的购房款697496元及前五年房租298927元）的标准支付违约金。本院审查后认定昭通弘源房地产开发有限公司向原告张业群所收取的购房款为697496.00元，并以697496.00元的标准计算的违约金等费用。本院裁判后，原告张业群、昭通弘源房地产开发有限公司均不服判决，向昭通市中级人民法院提起上诉。2019年3月14日，昭通市中级人民法院做出（2018）云0602民终2506号《民事判决书》，判决“驳回上诉，维持原判。”2019年5月8日原告张业群以租赁合同纠纷为由起诉至本院，请求：一、请求判令被告支付2012年6月15日至2017年6月14的租金298927元；二、请求判令被告支付拖延支付租金的违约金从2017年6月15起按照合同约定每日5%计算至被告支付清租金为止。三、本案诉讼费用由被告承担。2019年12月2日作出（2019）云0602民初2781号民事判决书，判决：一、由被告昭通昊祥物业公司向原告张业群支付自2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元。二、由被告昭通昊祥物业公司向原告张业群支付违约金89678.1元。三、驳回原告张业群的其它诉讼请求。被告昭通昊祥物业公司不服该判决，向云南省昭通市中级人民法院提起上诉，云南省昭通市中级人民法院于2020年5月12日作出（2020）云06民终573号民事裁定书，裁定如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初2781号民事判决书；二、本案发回昭通市昭阳区人民法院重审。2020年6月10日，本院另组合议庭公开开庭进行了审理。原审人民法院经审理认为，原、被告双方签订的《《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》，系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。原告购买昭通后，按照《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》的约定，将该房交由被告经营管理，被告应当向原告支付收益金的义务。被告提供的证据不能证明其向原告支付了自2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元。因此，对于原告要求被告支付自2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付从2017年6月15起按照合同约定每日5%计算至被告付清租金之日止的违约金的诉讼请求。本院认为，被告未按照约定履行支付收益金的义务，已构成违约，应当向原告张业群支付违约金。但是原告张业群要求按照5%/日的标准计算违约金，依照最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，该计算方式计算的违约金已经超出法律规定，因此，对于被告应支付的违约金，本院以其实际欠缴的收益金298927元为基数，计算30%，为：298927元×30%＝89678.1元。关于被告认为本案已经超过诉讼时效的辩论意见。本院认为，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，原告是在向本院提起诉讼，并经两级人民法院审理后方知昭通的购房款仅是其2012年6月15日向昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司交纳的697496.00元，而昭通市中级人民法院的判决时间是2019年3月14日，且本案争议的《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》一直在履行，属于持续性行为，被告一直处于违约状态，故本案诉讼时并未经过。因此，对于被告的此辩论意见，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告昭通昊祥物业管理有限公司向原告张业群支付自2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元。二、由被告昭通昊祥物业管理有限公司向原告张业群支付违约金89678.1元。上述款项限于本判决生效之日起30日内一次性履行完毕。三、驳回原告张业群的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5784元，减半收取2892元，由被告昭通昊祥物业管理有限公司负担。在二审诉讼中，除上诉人昭通昊祥物业公司提出案涉房屋的总价是996423元，张业群实际支付房价697496元，昭通昊祥物业公司应支付给张业群的五年收益金298927元已由昭通昊祥物业公司代张业群向昭通市时代房地产开发有限公司交纳用于折抵房款，原审未认定该事实错误外，还提出其没有违约，原审判决违约金错误，对原审认定的其余事实，双方当事人未提出异议，对无异议的部分，本院予以确认。归纳诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：（一）原审判决昭通昊祥物业公司支付张业群自2012年6月至2017年6月止的收益金298927元是否正确；（二）原审判决昭通昊祥物业公司支付张业群违约金89678.1元是否正确。针对本案争议的焦点，本院分别评判如下：（一）关于原审判决昭通昊祥物业公司支付张业群自2012年6月至2017年6月止的收益金298927元是否正确的问题。上诉人昭通昊祥物业公司上诉称张业群购买的昭阳区（商铺）的总房价996423元，张业群2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元已折抵购房款，且由其代张业群向昭通市时代房地产开发有限公司（即昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司、昭通弘源房地产开发有限公司）交纳，原审判决其支付张业群2012年6月至2017年6月止的收益金298927元无据。本院经审查认为，在一审诉讼中，张业群提交的商品房购销合同及合同补充协议、商品房买卖合同登记备案表上载明张业群购买案涉商铺的总价是697496元，张业群提交的盖有昭通天泽佳缘房地产开发有限公司印章的发票联显示案涉商铺的面积及单价、总金额能与上述商品房购销合同及合同补充协议吻合，且张业群提交的收据及个人贷款借款凭证也显示案涉商铺张业群支付首付款417496元，贷款28万元，共计697496元，且已生效的昭通市中级人民法院（2018）云06民终2506号民事判决书也认定案涉商铺总价为697496元，由此可见，上述证据能相互印证证明案涉商铺的购买总价款是697496元，上诉从昭通昊祥物业公司辩称案涉商铺的购买总价是996423元，但其提交的《抚镇门广场房源表》、《周勇、张业群所购房屋明细》系复印件，张业群又不认可，且该两份证据无出具人签章，不具有证明力，原审不予采信并无不当。其提交的《抚镇门广场商铺认购协议》，张业群不认可签名是其所签，该份证据与其提交的《抚镇门广场商铺委托经营代管协议（十五年）中署名“张业群”的签名字迹一致，此份委托经营代管协议（十五年），昭通昊祥物业公司一审庭审中认可不是张业群所签，原审据此未采信该两份证据并无不当，据此，昭通昊祥物业公司辩解案涉商铺购买总价是996423元的主张无充分证据予以证明，原审未支持其辩解主张并无不当。上诉人昭通昊祥物业公司的此部分上诉理由不能成立，本院不予支持。对于昭通昊祥物业公司是否应支付张业群自2012年6月至2017年6月止的收益金298927元的问题。根据张业群提交的其与昭通昊祥物业公司签订的《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》约定，张业群购买的案涉商铺即昭阳区委托昭通昊祥物业管理有限公司经营代管，委托期限为15年，委托日期从接房之日起计，委托经营代管期的前五年，昭通昊祥物业公司一次性支付张业群298927元，作为张业群的收益金。合同是双方当事人的真实意思表示，张业群将案涉商铺交付昭通昊祥物业公司委托经营代管，昭通昊祥物业公司负有按约支付张业群收益金的义务，昭通昊祥物业公司辩称案涉商铺的购买总价是996423元，张业群交纳了697496元，另外张业群委托其经营代管的前五年收益金298927元折抵张业群的购房款，已由其代张业群向昭通市时代房地产开发有限公司（即昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司、昭通弘源房地产开发有限公司）交纳，虽然提交了《收据》一份，欲证明张业群签合同时张业群已收到前五年的收益金298927元，但该《收据》是复印件，张业群不认可收据上的签名，原审未采信该收据并无不当，且该收据上也没有收益金折抵购房款的记载，从现有证据不能得出案涉商铺的收益金298927元已折抵购房款，原审据此判决昭通昊祥物业公司支付张业群收益金298927元并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于原审判决昭通昊祥物业公司支付张业群违约金89678.1元是否正确的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条及第一百一十四条的规定，结合双方签订的《《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》的约定，昭通昊祥物业公司未按约支付张业群收益金，已构成违约，应当支付违约金，但由于双方约定的违约金计算标准过高，原审根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，予以调整，即按实际欠付的收益金的30%计算恰当，本院予以支持。上诉人主张收益金已折抵购房款，其没有违约的理由没有充分证据予以支撑，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费5784元由上诉人昭通昊祥物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  王正云审判员  杨稳香审判员  肖荣蓉二〇二〇年十二月十五日书记员  文 栋