广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初2048号 原告：何志强，男，1957年2月7日出生，汉族，住吉林省，公民身份号码：。 特别授权委托诉讼代理人：韩春艳，吉林惠众律师事务所律师。 被告：广西奥龙房地产开发有限公司，住所地：广西防城港市港口区灵秀街22号。 法定代表人：黄凤宁，执行董事兼总经理。 特别授权委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所律师。 原告何志强诉被告广西奥龙房地产开发有限公司（以下简称“奥龙公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何志强的委托诉讼代理人韩春艳，被告奥龙公司的委托诉讼代理人刘连忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何志强向本院提出诉讼请求：1.请求被告继续承担交付房屋的义务；2.被告应向原告支付房屋总价款30%的违约金，共计为95805.9元；3.案件受理费、差旅费（以实际发生为准）由被告承担。（当庭放弃主张差旅费）事实与理由：2019年5月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买坐落于防城港市港口区灵秀街22号奥龙商厦1栋8层809号房。合同签订后，原告如约支付了购房款，被告却不履行交付房屋的义务。原告不能实现合同目的，给原告的生活带来诸多不便。为实现合同目的，特起诉至法院，请求法院依法保护原告的合法权益。 被告奥龙公司辩称，1.房屋已建好，不存在不能交房的情形。2.双方约定的违约金标准过高，应予调整。首先，违约金应予原告损失作为基础，在原告未提供证据证明其因逾期交房所造成具体损失的情况下，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条之规定，结合贝壳找房等房屋租赁租借平台信息显示，结合本案房产面积的实际情况，本案房产租金每月应为1000元左右为宜。故原告在逾期交房期间的租金损失也应在每年12000元左右，而根据合同约定的总房款30%的标准确实过高，应当酌情调减。3.根据权利义务对等原则，合同约定买受人逾期付款的违约责任为应付款的10%，而约定出卖人逾期交房的违约责任为总房款的30%，而在商品房买卖合同关系中，买受人最大的权利义务为得到房子支付价款，出卖人最大的权利义务为取得房款提供房子，显然付款与交房是对等的，而合同约定付款与交房的违约责任却不对等，逾期交房的违约责任明显高于逾期付款的违约责任，有违公平原则，应依据合同法第114条，合同法司法解释2第29条，商品房买卖合同司法解释第16条之规定进行调减，调减至按同期同地段同类房屋的租金，对原告损失进行确定。 原告何志强向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同，证明原告购买案涉房屋并签订商品房买卖合同，合同第12条约定2019年12月31日交付房屋，第13条约定逾期交房超过90日，支付总价款30%作为违约金；2.收据2张，证明2019年5月22日和30日原告交付购房全款319353元；3.银行交款凭证2张，证明原告通过银行转账交付购房款共319353元。 经庭审举证质证，本院对各方当事人提交的证据认定如下：原告何志强提交的证据1，对方当事人对此无异议，该证据与原件核对一致，对该证据本院予以认可；证据2、3，与原件核对一致，收据盖有奥龙公司的公章，与银行消费票据相印证，对该证据本院予以认可。 综合全案证据及庭审调查，本院认定事实如下：2019年5月30日，原告何志强与被告奥龙公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定原告何志强购买被告奥龙公司开发的坐落于防城港市港口区灵秀街22号奥龙商厦1栋8层809号房，房屋建筑面积共45.95平方米，单价为每平方米6950元，总价款为319353元。合同约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。房屋交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，逾期超过90日，出卖人仍未交房的，则出卖人应按房屋总价款30%向买受人支付违约金。原告何志强于2019年1月22日支付了购房款259618元，于2019年5月31日支付了购房款59735元。被告奥龙公司由于运营原因所致，截至本案庭审之日止，案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。原告何志强未提交证据证明其因案涉房屋逾期交付所导致的经济损失，庭审中，被告奥龙公司认可案涉房屋同地段同类房屋租金大概为1000元。 归纳本案的争议焦点如下：1.案涉房屋是否已经达到交付条件；2.原告主张的违约金是否过高。 本院认为，关于案涉房屋是否已经达到交付条件的问题。原告何志强与被告奥龙公司签订的《商品房买卖合同（现售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务，原告履行了交付房款的相应义务，被告应当按照约定向原告履行交付房屋的义务。合同约定的房屋交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但现在案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，尚不具备交付房屋的条件，本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求暂不予支持，待案涉房屋达到交付条件后，原告可再行主张。关于原告主张的违约金是否过高的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同（现售）》约定被告奥龙公司应当在2019年12月31日向原告何志强交付房屋，但由于至今未达到交付条件导致逾期交房达355天。按照合同约定，逾期超过90日，出卖人仍未交房的，则出卖人应按房屋总价款30%向买受人支付违约金。因原告何志强未提交相关证据证明其因此受到的经济损失，被告奥龙公司提出约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，被告奥龙公司逾期交房导致原告的损失约为房屋租金损失，而被告奥龙公司认可案涉房屋同地段同类房屋租金大概为1000元，本院综合考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，将违约金调整至被告奥龙公司逾期交房期间每月以1300元计算。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西奥龙房地产开发有限公司向原告何志强支付逾期交房违约金（自2020年1月1日开始，按照每月1300元计至案涉房屋达到交房条件并由被告广西奥龙房地产开发有限公司通知原告何志强收房之日止，最高不超过95805.9元）； 二、驳回原告何志强的其他诉讼请求。 上述给付款项，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2196元，减半收取1098元，由被告广西奥龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  刘丹 二〇二〇年十二月二十三日                            本件与原本核对无异                书记员刘丽文 温馨提示 如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2196元。汇款账户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。