文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初24526号原告（反诉被告）：曹时铭，男，1984年9月2日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区，委托诉讼代理人：王瑾，广东南国德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆道利，男，1969年10月17日出生，汉族，住福建省松溪县，委托诉讼代理人：邱少彬、杨文聪，分别为广东银沐律师事务所律师、实习律师。原告曹时铭诉被告陆道利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任公开开庭进行了审理。原告曹时铭及其委托诉讼代理人王瑾，被告陆道利及其委托诉讼代理人邱少彬、杨文聪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、变更双方于2019年12月14签署的《租赁协议》第一条（被告免收2020年2月-3月租金合计117000元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月14日，原告与被告签署《租赁协议》，约定：被告向原告出租广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城四楼E区4030-4048档（下称“涉案物业”），租期自2019年12月20日至2021年1月30日，租金按季度收取175500元。合同签署后，原告依约向被告支付押金、租金。2020年12月28日，原告与第三方李伟签署《工程合同》，装修涉案物业，装修费为40万元，装修期为45天(2019年12月28日-2020年2月18日），原告于2020年1月20日支付了装修费30万元，并向物业申请后开始进场装修。2020年1月24日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。因新冠疫情影响，原告无法如期开展装修活动，截至2020年3月11日，才被商场所在物业允许重新进场装修，直至2020年4月10日，涉案物业仍处于装修状态，无法正常使用。鉴于不可抗力，原告无法追究装修施工方的违约责任。2020年3月23日，涉案物业所在的物业（珠江国际纺织城）发出通知：向所有租户免去2-3月份租金，原告也多次向被告提出要按照物业的政策免去原告2-3月租金。原告认为，按照原告的装修合同，原告承租的物业应于2020年2月19日投入生产使用，发生新冠疫情导致无法聚集装修施工，窝工2个月复工装修，导致原告无法如期使用物业，产生巨额损失，该损失的发生明显与不可抗力存在必然因果关系，如果仍然按照原合同履行，对原告明显不公，依据合同法解释（二）第二十六条的规定，法院应根据公平原则变更合同。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、疫情来了之后，国务院本来放假是1月24日至30日，延长到2月3日，广东省政府规定复工复产是2月9日24时，根据规定和政府的行为如果要产生减租免租也是这个九天的时间，有这个九天的存在就有减租和免租。二、原告提及涉案物业所在的管理处发了公告免除2020年2、3月的租金，原告提出也要按照物业的政策免掉，就是原告承租的2、3月份的租金，事实上我方向物业承租涉案物业，再转租给原告，至今为止物业是没有给我们减免2、3月份的租金。由于原告只是租了所承租的一小部分的物业，业主没有给我们免租，我方也没有办法给我们的租客免租，假如我方破例给原告免租，我们有十几家租户也来免租。第三，我们的业主是没有给我们免租，发的公告是不涉及我们的租客。由于我们在这个场地有相当的影响力，业主授予我们是经济顾问的成员，在这个物业管理中是有一定的商业地位，我方是亲自主动找了董事长沟通不少于两次，业主的回复是打了报告，总部没有批。租金我方也是去年12月份缴纳了租金，业主也是不愿意退和免。这个疫情政府规定是只有九天的影响期，剩下的时间是原告没有正式使用该场地，处于装修状态，2月10日之后对场地装修是不受影响，还不是正式所谓的复工复产，疫情对原告的影响是轻微的。被告向本院提出反诉请求：1、原告支付2020年5月、8月租金合计117000元及利息，利息以117000元按年息6%标准从2020年8月1日起计至生效判决确定支付之日止，暂计至2020年7月31日为117元；2、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：因年初发生新冠疫情，2020年3月23日，涉案物业的物业公司发出通知免收商户2020年2-3月租金，物业管理费及其他费用按双方约定如常缴交。但珠江国际纺织城出租方广东珠江商业地产物业服务有限公司并没有免除被告2020年2-3月租金即企业管理服务及商铺物业管理费，故被告无法给予原告相应的租金减免。原告辩称：被告诉请没有事实及法律依据，请求驳回。首先我方积极履行合同义务，2019年12月14日在支付三个月租金的同时还向本案被告支付6万元的转手费，疫情发生后出于公平原则及商场方的减免的通知才通过5、8月份的预付租金进行抵扣。合同并未越大何时交租，我方不存在违约情形。租赁协议第一条的约定的上下文很明显只限定在保证金以及253500元的租金，并未约定其余款项的缴纳时间，我方在合同期如约支付合同款项，不存在违约。而至于我方顺延抵扣5、8月租金，也是在2020年8月20日被告本人明确同意先将该两个月放一边，支付其余月份的款项，被告是同意将该两月的租金交至法院处理，被告不存在任何损失。涉案物业是批发市场，从物业的公示信息3月10日才对外出市，我方及被告均有义务配合，也是政府的规定。承租涉案场地原定的装修期是2月18日装修完毕进场，由于疫情的影响实际导致2020年5月都无法使用场地。我方是在6月中旬才开始使用的涉案场地。而我方作为实体经营者在不可抗力之下，除了场地租金基于经营春夏的库存完全无法出售，亏损几百万及员工的成本。更由于2、3月份无法正常开业而导致了秋冬装无法正常备货及设计备货。本案被告其手握几十间商铺，是炒家，通过二手转租，挣其利润，不存在亏损，冲抵2、3月份的租金，只是让被告少挣一点，物业既然做出减免的公告，被告也是应当享受，原告也应当可以享受。经审理查明：广州市海珠区瑞纺路2号401房的权属人为广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称“珠江博览公司”），总建筑面积为7461.59平方米，用途为商业。2017年6月6日，被告（乙方）与广东珠江商业地产物业服务有限公司（甲方、以下简称“珠江物业公司”）签订《珠江国际纺织城量贩现货交易平台使用协议》，约定使用期限自2018年2月1日至2021年1月31日止，甲方于2018年2月1日将物业交付给乙方使用，乙方按30元/平方米/月的标准支付物业管理费，乙方按季支付，乙方应在每季度开始前10日内付清；其余具体如下：            合同编号              物业              面积（㎡）              每月物业管理费（元）                  3294              四层自编E027、E028、E029、E030              325.29              9758.7                  3290              四层自编E020、E021、E036、E037              357.83              10734.9                  3291              四层自编E031、E032、E033、E035              249.64              7489.2                  3292              四层自编E038、E039、E050、E051              447.57              13427.1                                合计              1380.33              41409.9      2019年12月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方将海珠区逸景路珠江国际纺织城四楼E区4030-4038档，租期从2019年12月20日至2021年1月30日提供给乙方，甲方以出租物业收取租金，乙方须交保证金175500元，租金按季度收取租金253500元，在期满前5日缴纳；水电费及其它费用由乙方承担。同日，原告向被告缴纳了保证金175500元及2019年12月20日-2020年4月30日的租金253500元。2019年12月15日，原告向被告支付了6万元顶手费。2020年3月23日，珠江国际纺织城发出《珠江国际轻纺城租金减免通知》，载明：继3月10日开始以来，市场逐渐恢复活力！1、免收商户在合同有效期内的2020年2月、3月份共两个月的合同租金，物业管理费及其它费用按双方约定如常缴交；2、免收商户在2020年2月、3月因疫情原因逾期缴纳合同租金所产生的滞纳金。2020年11月19日，珠江物业公司向本院发出《复函》，载明：珠江国际纺织城于2020年3月10日复市；经询问珠江国际纺织城商铺出租方，出租方反馈，根据具体情况，其免租方式有两种：一种是减免2020年2、3月或其中一个月份的租金及综合管理服务费的金额，但并不是在当月进行减免，涉及商铺一千三百多间；另一种方式是延长合同期限，在合同期满后，合同租赁期限相应顺延一至两个月，该顺延期间免收租金及综合服务管理费，涉及商铺一百七十多间。另外，因租户没有前来办理或自行放弃等原因而没有享受减免或延期的商铺共有三百四十多间；经查询，陆道利于2019年12月31日支付其租赁物业2020年1月至2020年3月的物业管理费；根据其司与陆道利签订的《珠江国际纺织城量贩现货交易平台使用协议》，其租赁物业用作量贩现货交易平台，在协议约定的租赁期限内，陆道利仅需支付物业管理费，无需支付租金及综合管理服务费，故不存在是否需要减免租金的问题；珠江国际纺织城复市后，客户即可入场进行装修；涉案物业为珠江博览公司所有，其已授权珠江物业公司对该物业提供有偿物业管理服务。2020年12月17日，珠江博览公司向本院发出《复函》，载明：珠江国际纺织城的产权方有其司与广东合生泰景房地产有限公司（以下简称“合生公司”），珠江物业公司接受其司与合生公司的委托，为整个珠江国际纺织城提供有偿物业管理；《珠江国际纺织城租金减免通知》系由其司与合生公司共同发出；经查找其司资料及询问合生公司，整个纺织城商铺免租的相关情况与珠江物业公司回函中第二点“关于是否减免珠江国际纺织城租户租金问题”所述内容一致；涉案租赁物业是用作量贩现货交易平台，按照公司当时的政策，陆道利无需交纳租金及综合管理服务费，其司也没有与陆道利就承租涉案物业相关事宜另行签订租赁合同；虽然陆道利无需交纳租金及综合管理服务费，但其仍需交纳物业管理费，故其与珠江物业公司就支付物业管理费等相关事宜签订了平台使用协议，平台使用协议中约定的物业管理费性质不是租金；对于涉案物业的相关情况，珠江物业公司回函所述内容与真实情况一致。原告认为：复函中所提及的被告仅需支付物业管理费，是基于其当时签署的是量贩现货的交易平台协议，所以被告就该物业仅仅需要支付非常低的成本，而事实上他并没有做量贩现货的交易平台，而是作为二手转租获取暴利。除了陆道利租给我方的物业，我方直接向珠江物业承租的物业都享受了减免。所以我方认为陆道利基于其仅需要支付极低的对价物业管理费，即便其二三月份无法使用，物业管理费也不能在该等对价下给陆道利优惠。本案争议的是陆道利在这种对价下，疫情期间还收取我方高额的租金。被告认为：虽然我方仅支出30元一平方的成本，但是我方向珠江物业租赁的面积使用率只有百分之五十，而我方租给原告的面积使用率是百分之百。对于复函的其他内容没有异议，我方坚持珠江物业公司没有给我方免租，我方不能给原告免租。我方认为和珠江物业公司签订的平台使用协议，本质上就是租赁合同，缴费的名目并不能改变租金的性质。虽然平台使用协议上写的是物业管理费，但实质上就是租金。我方租赁的两千多平范围内，还有八户分租户，法院若判决给原告免租，那其他分租户都有可能来要求我方免租，而且整个四层都是二手房东转租和分租。诉讼中，双方确认原告向被告租赁的物业面积约为七百多平方，原告没有向被告支付2020年5月、8月租金。被告另向法院提起了其与珠江物业公司签订的四层物业的其余《珠江国际纺织城量贩现货交易平台使用协议》，原告表示其余物业的平台使用协议与本案无关。本院认为：据珠江物业公司的《复函》载明：陆道利于2019年12月31日支付其租赁物业2020年1月至2020年3月的物业管理费；根据其司与陆道利签订的《珠江国际纺织城量贩现货交易平台使用协议》，其租赁物业用作量贩现货交易平台，在协议约定的租赁期限内，陆道利仅需支付物业管理费，无需支付租金及综合管理服务费，故不存在是否需要减免租金的问题。被告认为其与珠江物业公司签订的《珠江国际纺织城量贩现货交易平台使用协议》中约定的物业管理费30元/平方米的性质实质是租金。因珠江物业公司并没有对其减免，故其无法对原告进行减免。无论前述平台使用协议中约定的30元/平方米的性质是租金还是物业管理费，就涉案物业而言，被告确实仅支付30元/平方米的成本即可，无需再支付除水电费之外的其他费用。对于涉案物业被告并非用于自身经营，而是用于转租赚取利润。涉案珠江国际轻纺城于2020年3月10日复工，因疫情影响原告确实无法经营一段时间。考虑到新型冠状病毒疫情影响对于原告经营造成了一定的影响，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，本院酌情认定被告免收原告2020年2月份租金。原告作为分租户，亦知晓被告转租给原告获取差价利润，原告仍然愿意向被告承租，原告也不能强行要求被告按照珠江国际轻纺城免租通知的要求给予原告2个月免租期，且根据复函而言，并非所有租户的减免政策均是免除了2个月租金。鉴于此，原告再要求被告免除2020年3月份租金的诉讼请求本院不予支持。被告要求原告支付2020年5月、8月租金，结合前述本院认定被告免除原告2月租金，故原告已经支付的2月份租金可与应付的5月份租金抵扣，故原告向被告支付2020年8月租金即可。原告并非故意不支付租金，而是因减免租金问题与被告产生争议，被告要求原告支付租金的利息理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告曹时铭在本判决生效之日起十日内向被告陆道利支付2020年8月租金58500元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的其他反诉请求。本案受理费2640元，由原告负担1320元，由被告负担1320元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费1320元，由原告负担660元，由被告负担660元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年十二月二十九日书记员  李敬钊吴越鸣