广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26459号原告：何君雄，男，1960年1月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：何俊羿，原告的儿子。被告：潘赛英，女，1921年3月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：何君烈，被告潘赛英的儿子。被告：何君烈，男，1951年9月18日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，被告：钟凤仪，女，1952年9月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告何君烈、钟凤仪的共同委托诉讼代理人：王俊，广东明镜律师事务所律师。原告何君雄诉被告潘赛英、何君烈、钟凤仪确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告何君雄及其委托诉讼代理人何俊羿，被告何君烈（也是被告潘赛英的委托诉讼代理人）、钟凤仪，被告何君烈、钟凤仪的共同委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何君雄向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告潘赛英与被告何君烈、钟凤仪就广州市海珠区蛟腾二巷2号房屋签订的《广州市存量房买卖合同》无效；2、判令被告何君烈、钟凤仪将广州市海珠区蛟腾二巷2号房屋变更登记为被告潘赛英名下；3、判令本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：涉案房屋原来是一座37平方米砖木结构的平房。1981年，原告和被告何君烈向政府申请建房，政府划拨后共63.4995平方米。原告和被告何君烈两人独自出资拆屋重建成为一栋两层楼的混合结构楼房，两层共127平方，登记在被告潘赛英名下。2016年2月16日，原告和被告潘赛英、何君烈及汪秀君四人签订《遗嘱》，清晰记载并再次明确：1、涉案房屋两层是由何君雄、何君烈二人于1982年出资兴建；2、涉案房屋首层由四名子女【大女（汪秀君）、二子（何君烈）、三女（何丽君）、四子（何君雄）】平均分得；3、二楼及以上由出资人何君雄、何君烈二人平均分得；4、涉案房屋应当按照2016年2月13日前居住现状居住，不得出售、出租等。即原告和被告何君烈等四人按照实际出资的情况及涉案房屋的演变过程以“遗嘱”的形式将涉案房屋进行具体的明确和分配，该《遗嘱》是家庭内部成员经过共同协商一致后达成的书面协议，故该《遗嘱》实质上是一份“析产协议”。何丽君当时在场但因签名时临时要求在二楼多要两平方，原告和被告潘赛英、何君烈及汪秀君等四人一致不同意后没有签名。该《遗嘱》“立遗人签名”处有被告潘赛英签名捺印，“大女签名”处有汪秀君签名捺印、“二子签名”处有被告何君烈签名捺印、“三女签名”处空白、“四子签名”处有原告签名捺印，同意并执行以上内容，落款日期为2016年2月16日。2017年3月起，被告何君烈对原告一家挑衅滋事。被告潘赛英受被告何君烈、钟凤仪唆摆，一同多次胁迫原告一家搬离涉案房屋,2017年7月3日，三被告在隐瞒权利人即原告的情况下到海珠区房管局对涉案房屋以买卖的形式过户到被告何君烈、钟凤仪名下且没支付对价。在2017-2019年期间，被告何君烈胁迫原告一家搬离时，原告多次质问被告何君烈房产是否变更到其名下，被告何君烈一直恶意隐瞒并否认房产已经过户到被告何君烈及钟凤仪名下，直到被告何君烈于2019年起诉原告一家[案号：（2019）粤0105民初17568号]，原告才得知房屋已被买卖过户。综上所述，被告潘赛英、何君烈在《遗嘱》上签字确认，被告何君烈作为原告的胞兄且与原告同住涉案房屋内，对涉案房屋的产权份额清晰了解，被告潘赛英未经同意将涉案房屋产权登记于被告何君烈、钟凤仪名下。被告潘赛英以房屋买卖方式处分不属于其本人的财产，以合法形式掩盖非法目的损害原告的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条的规定，三被告签订的房屋买卖合同无效。被告潘赛英辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告已经签订了《遗嘱》，但没有执行《遗嘱》，在家人不知情的情况下，被告潘赛英差点在家中饿死。后被告潘赛英要求被告何君烈陪同到公证处重新签订新的遗嘱，最后一份遗嘱才是被告潘赛英的真实意思表示。被告何君烈、钟凤仪辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第2项诉讼请求的权利人是被告潘赛英，原告无权提起该请求。被告潘赛英重新立了新的遗嘱，即使旧遗嘱有效，也是附条件的。原告违反了《遗嘱》中照顾被告潘赛英的条件，有证据证明原告不履行赡养义务且侵占被告潘赛英的财产，被告潘赛英有权对涉案房屋作出处理。被告潘赛英是完全民事行为能力人，是涉案房屋合法所有权人，该权利不受任何限制，故被告潘赛英将涉案房屋过户给被告何君烈、钟凤仪是合法有效的民事行为。经审理查明：据查册时间为2020年11月20日的广州市不动产登记查册表记载，海珠区工业大道路蛟腾二巷2号房屋建筑面积126.999平方米，房屋结构为混合结构，总层数为2层，原不动产权证号为粤(2017)广州市不动产权第032××48号，权利人为被潘赛英，占有部分为全部，所有权取得方式为自建；现不动产权证号为粤(2017)广州市不动产权第03220449号、粤(2017)广州市不动产权第03220450号，2017年7月3日登记在被告何君烈、钟凤仪名下，共有方式为按份共有，各占50%，所有权取得方式为购买。何君烈、钟凤仪于2019年7月22日向本院起诉要求何君雄、潘冬云、何俊羿立即搬离广州市海珠区工业大道路蛟腾二巷2号房屋。本院以（2019）粤0105民初17568号案立案审理。该案查明如下事实：一、何君烈、何君雄是同胞兄弟关系。何君烈、钟凤仪是夫妻关系。何君雄、潘冬云是夫妻关系，何俊羿是何君雄、潘冬云的儿子。二、何君雄、潘冬云、何俊羿提交一份《遗嘱》，内容为：“本人潘赛英（身份证号：），1921年3月8日出世，现年95岁，文化水平：文盲。于2016年2月13日（农历正月初六）下午十五时至十七时在洪德路7巷47号306房与我膝下四名子女：大女（汪秀君）、二子（何君烈）、三女（何丽君）、四子（何君雄）磋商达成以下共识：1.本人今后的起居饮食由膝下四名子女共同承担，四名子女按顺序每人轮流照顾本人一周。每个月生活费由本人出资一千六百元，在此期间合理必要的超支费用由四名子女平均分担。百年归老后安置费用由四名子女共同承担。若子女无力支付费用，则在该名子女在分得的物业中扣除等值费用。2.本人名下位于广州市海珠区蛟腾二巷2号的一套房产，首层建筑面积63.4995平方，于1982年12月由儿子何君烈、何君雄两人独自出资加建二层。本人经与四名子女协商后一致认同对房产作出如下分配：该房产首层由四名子女【大女（汪秀君）、二子（何君烈）、三女（何丽君）、四子（何君雄）】平均分得。两楼及以上由出资人何君烈、何君雄两人平均分得。四名子女分得房产后房产按2016年2月13日前居住现状居住。不得出售、出租及借住他人，拆迁除外。在居住期间，房产主体结构及居住共用物件等，经四子女中两人及以上同意维修的，由四名子女均摊维修费用。若四名子女中有无力支付维修费用的，日后在他名下所得房产中等值扣除相应费用。本遗嘱一式五份，每份两页。由本人及四名子女各执一份。本人及四名子女均仔细阅读以上内容，同意并执行以上内容。”该《遗嘱》“立遗人签名”处有潘赛英签名捺印，“大女签名”处有汪秀君签名捺印、“二子签名”处有何君烈签名捺印、“三女签名”处空白、“四子签名”处由有何君雄签名捺印，落款日期为2016年2月16日。何君烈、钟凤仪确认上述《遗嘱》的真实性，但表示因何君雄2017年3月10日后没有按《遗嘱》的约定轮流照顾母亲潘赛英，且没有沟通，差点害死潘赛英，潘赛英于是将涉案房屋以买卖的形式于2017年7月3日过户给其，其没有支付对价，双方的真实意思是赠与。三、何君雄表示潘赛英现居住的广州市海珠区洪德路47号2栋306、307房是粮油公司分给其的职工宿舍，其提供房屋给潘赛英居住，已承担了赡养义务，无需再轮流照顾，且何君烈、钟凤仪为了独占涉案房屋，在母亲面前中伤其，导致母亲不信任其，其也不敢去照顾，其在应诉后才知道涉案房屋已更名，之前一直不知情，何君烈、钟凤仪并非善意取得。何君雄为证明潘赛英现居住房屋是其租赁的，提交了其与广东省粮油进出口公司签订的住房合同、保证金收条、房租收据为证。四、诉讼中，双方均确认涉案房屋原来一直登记在潘赛英名下，于1981年拆屋重建为两层楼的混合结构，一、二层均为两房一厅，一层由潘赛英、何丽君各使用一间房，二层由何君烈、何君雄各使用一间房，其他位置共用；潘赛英在2000年左右搬到粮油公司宿舍居住，其一层的房间由何君雄使用；签订《遗嘱》时，何丽君也在场，但没有签名。该案于2020年2月19日作出判决：驳回何君烈、钟凤仪的诉讼请求。何君烈、钟凤仪不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，该院经审理后认为，何君雄、何君烈共同出资加建了二楼并将该二楼仍登记在母亲潘赛英名下，而何君雄、何君烈和其他家庭成员则共同居住使用涉案房屋。可见，虽然涉案房屋登记在潘赛英名下，但综合涉案房屋居住情况、出资建设情况来看，涉案房屋系由家庭成员共同出资建设并共同居住使用，潘赛英在2017年将涉案房屋产权转移登记至何君烈、钟凤仪名下，该转移登记的事实并不影响家庭成员共同居住使用该房屋。该院遂于2020年7月29日作出判决：驳回上诉，维持原判。2017年5月31日，被告潘赛英立下《遗嘱》，内容：坐落在广州市海珠区工业大道路蛟腾二巷2号房屋[《中华人民共和国不动产权证书》编号：粤(2017)广州市不动产权第032××48号]是以潘赛英的名义登记产权的；现我自愿立下遗嘱：在我去世后，将上述房屋我依法所占的全部产权份额遗留给儿子何君烈一人继承；该财产指定为何君烈一方的个人财产，与其配偶无关。同日，广东省广州市海珠公证处以（2017）粤广海珠第17556号公证书对上述《遗嘱》进行了公证。2017年6月26日，被告潘赛英（甲方、卖方）与被告何君烈、钟凤仪（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址：海珠区工业大道路蛟腾二巷2号；房地产权证号码：32××48；建筑面积126.999平方米；该房地产以现状售予乙方；该房地产按整套出售并计价总金额（人民币）￥200000元整；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；一次性付款，总金额（人民币）￥200000元，乙方应于2017年6月26日前向甲方支付；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；等。本院认为：从生效判决查明的事实可见，虽然海珠区工业大道路蛟腾二巷2号登记在被告潘赛英名下，但综合涉案房屋居住情况、出资建设情况来看，涉案房屋系由家庭成员共同出资建设并共同居住使用。被告潘赛英与四名子女经协商对涉案房屋进行分配，即该房产首层由四名子女即汪秀君、何君烈、何丽君、何君雄平均分得，两楼及以上由出资人何君烈、何君雄两人平均分得。三被告在已经确认上述分配方案的情形下，仍签订《广州市存量房买卖合同》并办理登记，显然存在恶意串通，损害了包括原告在内的其他权利人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。而三被告亦确认被告何君烈、钟凤仪并未支付对价。故原告要求确认三被告签订的《广州市存量房买卖合同》无效的诉请合法有理，本院予以支持。三被告主张双方的真实意思是赠与，如上所述，三被告存在恶意串通的情形，即使被告潘赛英将涉案房屋赠与给被告何君烈、钟凤仪，该赠与行为亦为无效。上述房屋现登记在被告何君烈、钟凤仪名下，原告要求被告何君烈、钟凤仪将上述房屋恢复登记至被告潘赛英名下于法有据，本院予以支持。三被告的抗辩意见无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第五十八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告潘赛英与被告何君烈、钟凤仪于2017年6月26日就广州市海珠区工业大道路蛟腾二巷2号房屋签订的《广州市存量房买卖合同》无效；二、被告潘赛英、何君烈、钟凤仪在本判决生效之日起15日内，协助原告何君雄将登记在被告何君烈、钟凤仪名下的广州市海珠区工业大道路蛟腾二巷2号房屋的产权恢复登记至被告潘赛英名下。本案受理费4300元，由被告潘赛英、何君烈、钟凤仪共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十二月二十四日书记员  于悦姗何国卫