广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初21218号原告：孔夏，女，汉族，1958年12月1日出生，身份住址广东省深圳市福田区益田路共和世家详合庭9Ａ。委托诉讼代理人：高雯，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林楠，广东信达律师事务所律师。被告：黄洪，男，1972年11月25日出生，香港居民。被告：周定华，女，汉族，1965年5月25日出生，身份住址广东省深圳市福田区。被告：黄若愚，男，汉族，1990年6月24日出生，身份住址广东省深圳市福田区。原告孔夏与被告黄洪、周定华、黄若愚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员吴颂独任审理，于2020年11月10日公开开庭进行审理。原告孔夏本人及原告委托诉讼代理人高雯、李林楠，被告黄洪、黄若愚本人到庭参加诉讼，被告周定华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉讼请求称：1、被告黄洪向原告支付其在《房屋租赁合同》项下拖欠的2019年11月1日至12月15日租金75000元和违约金（违约金按拖欠租金每日人民币500元的标准自2019年11月1日计算至实际付清之日止，暂计至2019年12月30日为30000元）；2、被告黄洪向原告支付自2016年10月1日至2016年11月30日的免租期租金100000元；3、被告周定华及被告黄若愚对被告黄洪的上述债务承担连带保证责任；4、三被告负担本案诉讼费用，包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费、强制执行费等。原告诉讼的事实与理由为：一、原告与被告黄洪签订《幼儿园合作办学合同》及《房屋租赁合同》，2019年8月1日，原告与被告黄洪签订《幼儿园合作办学合同》及《房屋租赁合同》，双方就物业租赁、幼儿园开办事项达成合意。《房屋租赁合同》约定原告将位于深圳市福田区福强路XX苑X幢XD、XD共三层的房屋（下称“租赁物业”）出租给被告黄洪；租赁物业自2019年8月1日至2020年7月30日期间的租金为5万元/月，其中2019年10月至12月的租金应于2019年10月10日前一次性支付完毕，如拖欠租金，应按照每日500元的标准向原告支付违约金，如果拖欠租金达15天以上，则原告有权解除房屋租赁合同；如提前解除合同，被告黄洪应向原告补缴2016年10月1日至2016年11月30日期间的免租期租金；二、被告周定华、被告黄若愚向原告出具《保函》，为被告黄洪在《房屋租赁合同》及《幼儿园合作办学合同》项下之义务承担连带保证责任。2019年8月1日，被告周定华、被告黄若愚作为保证人向原告出具《保函》，承诺将为被告黄洪在《房屋租赁合同》及《幼儿园合作办学合同》项下的全部义务（包括但不限于租金、费、税、赔偿责任、违约金、律师费、诉讼费等可能产生的全部支付义务）向原告承担连带保证责任。三、原告有权以被告黄洪违约提起诉讼，并要求被告周定华、被告黄若愚承担保证责任。被告黄洪未能以《房屋租赁合同》及《幼儿园合作办学合同》的约定向原告支付2019年10月、11月的租赁物业租金、校监工资；多次催告无果，原告于2019年12月15日向被告黄洪发出《解除合同通知书》，通知解除《房屋租赁合同》及《幼儿园合作办学合同》，要求被告黄洪应于2019年12月25日前向其支付拖欠的前述款项并依约承担违约责任。2019年12月19日，被告黄洪向原告出具《承诺书》，对解除《房屋租赁合同》及《幼儿园合作办学合同》等事项作出承诺，该《承诺书》载明：（1）双方签订《房屋租赁合同》及《幼儿园合作办学合同》已于2019年12月15日解除；（2）被告黄洪已欠付原告各款项572000元；其在包含租赁物业租金75000元，被告黄洪应向原告补缴的2016年10月1日至2016年11月30日期间的免租期租金10万元，截至本文书出具日，被告黄洪仍未能履行前述给付义务，被告黄洪已违约，且被告周定华、被告黄若愚应对被告黄洪前述债务承担连带保证责任。被告黄洪答辩称：对于原告诉求中租金的数额予以确认。被告周定华未答辩，开庭时缺席。被告黄若愚答辩称：被告黄若愚是本案的担保人，本案三被告及原告还有另外一个案件，案号（2020）粤0391民初1370号，该案还在前海法院审理当中，该案与本案是关联案件。因为在本案原告提交的证据中包括了被告黄若愚为被告黄洪出具的保函，前海法院1370号案中还未认定该保函的效力，因此本案应在1370号案判决后，在前海法院确定原告提交的保函效力的基础上再进行审理。经本院审理查明，2019年8月1日，原告（甲方）与被告黄洪（乙方）签订《幼儿园合作办学合同》，合同约定双方合作办学，甲方提供办学许可证，乙方承担幼儿园应该承担的全部费用及支出，包括但不限于房租、教育主管部门的保证金、有关部门收取的费、税、经营性支出、应付第三方的赔偿/补偿金/违约金等。如果因为乙方违法或过错，导致幼儿园关停，乙方应该赔偿甲方损失，根据关停的期限，赔偿金为人民币50000元/月（此外，租金照常支付），不足半个月的按半个月计算；被吊销证照的，赔偿金为人民币200万元。甲方通过法律途径处理的，乙方应该赔偿甲方的律师费支出。甲方与乙方于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》被依法解除或依法约定解除的，租赁合同终止的，本合同一同解除或终止。合作期内，任何一方不得擅自解除合同。乙方中途停办学，甲方可以追讨乙方人民币20万元商誉损失费，并且没收20万元的三方监管风险金。如果因为乙方的原因，致甲乙双方签订的《房屋租赁合同》提前解除/终止，导致本合同客观上无法继续履行的，乙方参照前述关于中途停办学的约定向甲方承担违约责任。若甲方擅自解除合同，除退还乙方的保证金20万元和三方监管风险金20万元，还要追加甲方20万元违约金。若乙方擅自终止合作或严重违规、违法行为却怠于处理，造成办学资质被吊销、办学被终止等，甲方有权解除合同，没收乙方已交付的保证金20万元、三方监管风险金20万元，并且赔偿人民币200万元给甲方。乙方逾期支付甲方工资的，应按每逾期一日100元标准向甲方支付违约金。乙方内部各成员应就本合同约定的乙方义务向甲方承担连带责任。2019年8月1日，原告（甲方）与被告黄洪（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于深圳市福田区福强路XX苑X幢XD、XD共三层，租期自2019年8月1日至2024年7月31日止。乙方应于本合同签署后三日内向甲方交付履约保证金人民币20万元（其中2016年转过10万）。除合同另有约定外，在租赁期满或双方协商一致解除合同且乙方结清所有应付费用后的10日内，甲方应将前述履约保证金不计利息退还给乙方。不论乙方是否实际使用租赁房屋，乙方应在每年1月10日之前向甲方足额支付上半年的租金，每年7月10日之前向甲方支付下半年的租金（执行日期从2020年1月开始半年支付至合同结束。2019年9月的房租于当月10日前支付，2019年10至12月的房租于2019年10月10日之前一次性支付）。乙方若未及时支付租金，乙方应按每逾期一日500元的标准向甲方支付违约金。租金标准为：1、2019年8月1日到2020年7月30日，月租金为5万；2、2020年8月1日到2020年7月30日，月租金为5.2万；3、2021年8月1日到2022年7月30日，月租金为5.4万；4、2022年8月1日到2023年7月30日，月租金为5.6万；5、2023年8月1日到2024年7月30日，月租金为5.8万。除合同另有约定外，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权解除本合同，收回出租房屋；履约保证金作为乙方向甲方支付的违约金，甲方无需退回：……（3）拖欠租金或按约定应该由乙方承担的各项费用、税，拖欠15天以上；……（5）因乙方行为导致甲乙双方签订的《幼儿园合作办学合同》提前解除/终止的。其他原因导致XX盈盈幼儿园合作办学合同解除的，本合同终止。合同补充条款约定：甲方和乙方曾于2016年签署《房屋租赁合同》，该合同租期为十年，该合同约定甲方给乙方两个月的装修免租期是附合同期限条件的，所以，如果本合同提前终止或解除，乙方应该向甲方补缴2016年10月1日到2016年11月30日免租期的租金人民币8万元。2019年8月1日，被告周定华及被告黄若愚分别向原告出具《保函》，称原告与被告黄洪于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》、《幼儿园合作办学合同》，被告周定华及被告黄若愚已收到并详阅该两份合同，对于两份合同的内容已经充分理解，决定担任被告黄洪的连带责任保证人，为被告黄洪在前述两份合同项下的全部义务（包括但不限于租金、费、税、赔偿责任、违约金、律师费、诉讼费等可能产生的全部支付义务）向原告提供连带责任的保证担保。保证期间为支付义务的支付期间届满后两年以内。被告黄若愚称被告周定华为其母亲，因为与被告黄洪存在合作才帮忙担保，保函是8月18日签署的，并非落款载明的8月1日。原告与被告黄洪确认，签订上述合同后，三被告向原告支付10万元保证金及至2019年10月的租金。此后，三被告未向原告支付租金。2019年12月15日，原告向被告黄洪送达《解除合同通知书》，载明截止当日被告黄洪拖欠2019年11月至12月的租金及工资，构成违约，符合合同约定的解除条件。通知被告黄洪解除租赁合同及幼儿园合作办学合同。2019年12月19日，被告黄洪向原告出具承诺书，承诺书中承诺拖欠的款项包含：被告黄洪欠付租金75000元，应补缴免租期租金10万元。庭审中，原告称免租期租金上调为10万元是原告与被告黄洪协商确定的。另查，庭审中，原告与被告黄洪确认从2016年10月开始，被告黄洪承租涉案物业和原告合作开办幼儿园，2019年8月之前因为被告黄洪违约，双方终止合同履行。后来，被告黄洪找到了被告黄若愚，原告就同意与被告黄洪重新签订租赁合同和办学协议。再查，各方确认，原告以本案三被告为共同被告就幼儿园合作办学合同争议向深圳市前海合作区人民法院提出相应的诉讼，要求被告黄洪支付幼儿园合作办学合同项下拖欠的工资和违约金、返还已收取的学生学费、垫付的教职工工资等，被告周定华及被告黄若愚承担连带责任，截止本案庭审之日止，各方确认该案一审尚未审结。本院认为，原告与被告黄洪签订的房屋租赁合同、被告周定华及被告黄若愚向原告出具的保函均系双方当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同的约定及保函的承诺履行各自的义务。被告黄洪自2019年11月1日起未向原告支付租金，构成违约，达到合同约定的解除条件。原告依据合同有权解除合同并要求被告黄洪支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金、补交免租期的租金。并有权要求被告周定华及被告黄若愚承担连带清偿责任。关于租金数额问题，依据合同约定2019年11月1日至12月15日的租金数额应为74193.55元（50000元+50000元÷31天×15天）。被告黄洪承诺拖欠的租金数额为75000元，该承诺未经担保人被告周定华及被告黄若愚确认，超出部分，被告周定华及被告黄若愚不应承担连带清偿责任。逾期支付租金的违约金问题，根据合同约定2019年10月至12月的租金应于2019年10月10日前支付，原告要求违约金自2019年11月1日开始起算，没有超过合同约定的其可主张的范围，本院予以准许。原告主张违约金按照合同约定的每日500元的标准予以计算，该标准显著过高，被告黄若愚也提出调整请求，本院酌情调整为按照每日万分之三的标准予以计算。至于免租期租金的问题。根据合同约定，因合同提前解除，被告黄洪应该向原告补交免租期的租金8万元。被告黄洪在合同解除后承诺补交的免租期租金上涨至10万元，该承诺未经担保人被告周定华及被告黄若愚确认，超出部分，被告周定华及被告黄若愚不应承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百十四条之规定，判决如下：一、被告黄洪应于本判决生效之日起十日内向原告孔夏支付2019年11月1日至2019年12月15日的租金75000元及逾期支付租金的违约金（违约金以75000元为计算基数，自2019年11月1日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清款项之日止）；二、被告周定华及被告黄若愚就上述判项一中确定的被告黄洪向原告孔夏支付租金在74193.55元及违约金（违约金以74193.55元为计算基数，自2019年11月1日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清款项之日止）的范围内承担连带清偿责任，被告周定华及被告黄若愚承担连带责任后，有权向被告黄洪追偿；三、被告黄洪应于本判决生效之日起十日内向原告孔夏支付免租期租金100000元；四、被告周定华及被告黄若愚就上述判项三中确定的被告黄洪向原告孔夏支付免租期租金在80000元范围内承担连带清偿责任，被告周定华及被告黄若愚承担连带责任后，有权向被告黄洪追偿；五、驳回原告孔夏的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4375元（已由原告预交），由原告负担612元、由被告黄洪负担3763元（被告周定华及被告黄若愚就3319元部分与被告黄洪承担共同负担责任）。如不服本判决，原告及被告周定华及被告黄若愚应在判决书送达之日起十五日内，被告黄洪应在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴    颂二〇二〇年十二月二十一日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。