贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4053号原告：彭某，男，住贵州省余庆县。原告：刘某，女，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：王太渊，贵州恭信律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州宏德置业有限公司（以下简称“宏德公司”），住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道310号。统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，贵州瀛黔律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称“工行乌当支行”），营业场所贵州省贵阳市乌当区新添寨新添路216号。统一社会信用代码:91520112214590739R。负责人：杨阳，该分行行长。原告彭某、刘某诉被告宏德公司、第三人工行乌当支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告彭某、刘某及其委托诉讼代理人王太渊、被告宏德公司的委托诉讼代理人高峰到庭参加了诉讼。第三人工商乌当支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告彭某、刘某向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告司返还原告已支付首付款428，395元及资金占用费（资金占用费计算方式∶以购房款428，395元为基数，按同期同类贷款利率计算，从2018年5月5日至实际清偿债务之日止），（资金占用费暂计至2020年8月5日金额为∶57，833.33元）;2、请求判令被告偿还原告已向第三人偿还的银行贷款本金及利息136，914.19元（暂计至2020年7月6日），2020年7月7日始至涉案《个人购房借款/担保合同》解除之日止的本金及利息据实偿还;3、请求判令被告偿还原告已支付维修资金28，167元;4、请求判令被告偿还原告已支付团购费20，000元;5、请求判令被告宏德公司支付原告违约金14，083.95元;6、请求判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，由被告负责向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金及利息;7、请求判令被告宏德公司赔偿原告律师费8，000元;8、本案诉讼费用由被告宏德公司负担。事实与理由：2018年4月30日被告宏德公司销售房产项目（位于贵阳市乌当区乐湾国际龙津山）开展团购付2万元抵减5万元的购房优惠，原告当日参与该团购优惠活动，并支付2万元购房优惠款，房屋信息∶龙津山，127-1-1002号房，面积138.39平米。2018年5月5日原告与被告宏德公司签署《商品房买卖合同》约定∶原告以贷款方式购买被告鸟当区御景路6号乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程第127栋1单元10层2号房，房号为1-10-2，建筑面积138.39平米，套内建筑面积106.78平方米，按套内建筑面积计算单价为13，189.69元/平方米，总价款1，408，395元（优惠后最终价款）;合同签订之日交付首付款428，395元，余款980，000元以按揭或公积金贷款方式支付;被告应当在2019年3月31日前向原告交付该商品房;逾期交房超过90日，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。2018年7月6日，原告彭某为借款人，第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行）为贷款人，原告彭某、刘某为抵押人，被告宏德公司为保证人，几方签订《个人购房借款/担保合同》（2017年贵州版）约定∶工行向彭某发放住房购置贷款980000元。该贷款一次性划入宏德公司账户。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率相应调整。借款人未按约偿还贷款或利息的，罚息在约定利率基础上加收30%确定或按罚息利率计收复利。上述合同分别签订后，原告依约向被告宏德公司支付首付购房款428，395元，支付维修基金28，167元，并办理按揭贷款;于2018年8月6日-2020年7月6日期间，原告向被告工行偿还贷款本金32，942.07元、贷款利息103，972.12元、合计还贷款本息136914.19元。原告依约完全适当履行了约定义务。但被告宏德公司却未按约于2019年3月31日前向原告交付房屋，原告经多次与被告宏德公司协商未果。2019年9月21日原告向被告书面通知解除合同，要求被告宏德公司退还全部购房款并承担相应的责任，至今被告宏德公司仍未履行退款及赔偿损失等义务。因案涉《商品房买卖合同》的解除，本案《个人购房借款/担保合同》的合同目的已无法实现，《个人购房借款/担保合同》也应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和原告。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称：按原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，本案被告交房的时间为2019年3月31日前。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款"法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭"的规定，结合双方合同约定，原告从被告逾期交房后，即从2019年3月31日开始享有合同解除权，该权利依法最迟应于2020年3月31日内行使，而本案原告直至2020年7月28日才向贵院提起诉讼要求退房，已超过形式解除权的期限，根据法律规定，原告享有的合同解除权因超期而丧失。况且，被告修建的房屋现已通过竣工验收，具备交房的条件，不具有合同目的不能实现的情形，从维护市场交易稳定的角度进行考量，原告要求被告退还首付款428，395元、偿还银行贷款本金及利息及支付违约金的请求亦不能成立，原告主张的首付款资金占用费的计算标准也远高于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故主张的资金占用费没有法律依据。同时，维修基金、团购费用不是被告收取不应由被告偿还，维修基金已经进入专款账户，原告应另行向其他主体寻求解决。原告交纳团购费给贵州有道房地产营销有限公司后，在购房时也享受了购房交二万抵五万房款的优惠，团购费已经折抵房款，未给原告造成任何损失。违约金过高也不应得到支持。原告作为借款合同的借款人应自行承担还款义务，与我方无关。原告主张的律师费并非必然损失不应得到支持。综上，请求法院驳回原告所有诉讼请求。第三人工行乌当支行未到庭参加诉讼，亦未向本院递交任何书面答辩材料及证据。经审理查明，2018年5月5日原告与被告宏德公司签署《商品房买卖合同》，该合同约定∶原告以贷款方式购买被告鸟当区御景路6号乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程第127栋1单元10层2号房，房号为1-10-2，建筑面积138.39平米，套内建筑面积106.78平方米，按套内建筑面积计算单价为13，189.69元/平方米，总价款1，408，395元。此后原告向被告支付首期购房款428，395元及维修基金28，167元，余款980，000元以按揭贷款方式支付后，双方办理了案涉《商品房买卖合同》的备案登记手续。后因宏德公司未按《商品房买卖合同》约定的交房时间向原告履行交房义务，原告遂诉至本院请求判令准予其如前诉讼请求。另查明，2018年7月6日，原告彭某为借款人，第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行）为贷款人，原告彭某、刘某为抵押人，被告宏德公司为保证人，几方签订《个人购房借款/担保合同》（2017年贵州版）约定∶工行向彭某发放住房购置贷款980，000元。该贷款一次性划入宏德公司账户。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率相应调整。借款人未按约偿还贷款或利息的，罚息在约定利率基础上加收30%确定或按罚息利率计收复利。还查明，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同约定的交房时间为2019年3月31日，但是被告至今仍未向原告交付房屋，在2019年9月21日，原告向被告送达了书面退房通知。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、转账凭证、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《借款合同》、《退房通知》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一、关于原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否解除的问题。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2019年3月31日前完成交付，但是直至2019年9月21日原告向被告书面通知退房时，被告已经逾期交房超过九十日，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，原告享有解除案涉《商品房买卖合同》的权利。故对原告主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉请，本院予以支持。同时，因该房已经办理了备案登记手续，合同解除后被告贵州宏德公司应协助原告办理案涉房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续。但原告诉请的维修基金并非被告收取，而是按照国家相关规定由房管部门收取，故原告要求被告返还维修基金的请求不应得到支持，但因系被告违约导致合同解除，故被告有配合原告办理维修基金退还的义务。对于被告宏德公司所提原告未尽到书面通知解除合同义务，未在合理期限内行使合同解除权的意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使……”的规定，解除权系形成权，具有除斥期间，解除权的行使由法律规定，但是原告已经于2019年9月21日原告向被告书面送达了《退房通知》，原告行使的解除权并未超过除斥期间，故本院对被告宏德公司的该意见不予采纳。二、关于是否解除原告与第三人签订的借款合同的问题。本案中，因原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”的规定，原告与第三人签订的借款合同目的已无法实现，对原告主张要求解除借款合同的请求，本院予以支持。三、关于返还购房首付款的问题，本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故本院对原告要求返还首付款428，395元的请求予以支持。四、关于返还已偿还银行的贷款本金、利息及未偿还部分的贷款本金、利息的问题。因《商品房买卖合同》及补充协议、借款合同已经解除，第三人已经将贷款金额全额支付给被告宏德公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由于本案中是因为被告宏德公司违约导致合同解除，因解除借款合同而产生的违约责任，应当由被告宏德公司负担。故本院认为，被告宏德公司应在本判决发生法律效力当月的30日前退还原告已经偿还的贷款本金、利息（以第三人当月出具的金额为准）及退还给第三人剩余未偿还的贷款本金、利息（以第三人当月出具的金额为准），但在判决生效前，原告需要继续履行偿还按揭贷款的义务。五、关于原告要求按照银行同期利率支付违约金的要求，由于《商品房买卖合同》已对违约金进行了明确约定，即按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，原告已按合同约定向被告支付了首付款及余款共计1，408，395元，故本院按此标准计算违约金为1，408，395元×1%=14，083.95元。六、关于原告诉请要求被告支付资金占用费的问题，在2019年9月21日，原告已经向被告书面送达了《退房通知》，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告并未在收到退房通知后的90日内返还原告购房首付款，故被告应从2019年9月21日起的90日后即2019年12月22日起以原告已经支付的首付款428395元为基数，按照同类贷款利率支付原告资金占用费。七、关于原告主张的律师费，虽然在《商品房买卖合同》中并无约定，但是本案诉讼产生的原因在于被告违约，且在原告已经向被告送达了《退房通知》后，被告仍未办理退房手续。故本院对于原告主张的律师费酌情支持5，000元。八、关于原告主张的团购费，该费用并非被告收取，且在原告参加团购优惠时，已经用交纳的2万元团购费折抵了部分放款，故本院认为该费用不应由被告返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，判决如下：一、解除原告彭某、刘某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201800998）及补充协议；二、解除原告彭某、刘某与被告贵州宏德置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》;三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告彭某、刘某首付购房款428，395元，并从2019年12月22日起以428，395元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费，直至退还完毕全部首付购房款时止；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效的当月30日前支付第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行剩余贷款本金、利息（以第三人当日出具的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效的当月30前支付原告彭某、刘某已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以第三人当日出具的金额为准）；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起七日日内支付原告彭某、刘某违约金14，083.95元、律师费5，000元；七、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告彭某、刘某办理鸟当区御景路6号乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程第127栋1单元10层2号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续的相关事宜及维修基金退还手续；八、驳回原告彭某、刘某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，367元，由被告贵州宏德置业有限公司负担（上述款项原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  郑六友二〇二〇年十二月二十四日书记员  龙叙铭