北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初28068号原告：于某，女，1977年11月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：范玉维，北京市京信扬律师事务所律师。被告：王某，男，1979年5月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨晓林，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：段凤丽，北京天驰君泰律师事务所律师。原告于某（以下简称原告）与被告王某（以下简称被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人范玉维、被告委托诉讼代理人杨晓林、段凤丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告房屋出租收益769000元及利息498573．16元；2、要求被告支付被告控制房产期间造成房屋损坏的修缮费用150000元。事实和理由：原、被告双方曾因婚恋，于2006年8月共同出资购买了位于北京市朝阳区黄杉木店路A室住房一套（下称涉案房屋）。该房在办理房产登记时，正值原告被国家公派出国期间，被告利用上述可乘之机，背着原告将涉案房屋产权登记在其个人名下企图独霸。原告2009年回国后发现被告上述行为，而被告继而又擅自将涉案房屋出租他人牟利至今。2010年，原告向法院提起诉讼，经北京市第三中级人民法院终审判决，于2018年12月13日作出(2018)京03民终11653号民事判决书，判决原告对涉案房屋享有50%份额的所有权，该判决现已经生效。原告作为共有产权人依法应享有相应份额的房屋使用权和收益权。但被告长期非法霸占该房全部；自2009年11月至今，涉案房屋一直由被告一方非法占有并出租，且房屋内部遭受到了严重损坏。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。综上，原告为维护合法权益故诉至法院。被告辩称：关于房屋租金，原告主张与客观实际情况不符，被告从涉案房屋实际收取租金为393400元，为了房屋能够正常出租，被告还付出了必要的维护费用等成本。2018年12月之后，涉案房产就没有出租过，在2019年底已经把房屋钥匙交给了朝阳法院。经计算，原告应分得的房屋租金为173016．86元，超出部分不同意支付。双方从未对租金利息进行过约定，原告主张租金利息无论是从利率标准还是起算时间均无事实和法律依据，不同意支付。涉案房屋并无异常损坏，系使用过程中的自然损耗，对原告主张的修缮费用亦不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告于2004年11月确定恋爱关系，双方均有稳定工作收入。原告于2005年8月至2009年5月出国留学，留学期间有兼职工作，其间曾数次回国。后二人因结婚等事宜多次发生争执，于2009年11月分手。2006年8月22日，被告与北京福源丽景房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于朝阳区太平庄甲3号北服太平庄A房（即涉案房屋），价款为868025元，约定签约同时支付首付款468025元，余款以公积金贷款方式支付。合同签订后，被告依约支付首付款，在中国建设银行办理了公积金贷款。2007年10月12日，被告补交了面积差价款11429元。该房屋收房税费、偿还贷款均以被告的名义办理。2008年11月6日，涉案房屋登记在被告名下，建筑面积134．58平方米。后原、被告对于涉案房屋的归属产生争议并诉至法院，2018年12月13日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终11653号民事判决书，认为二人在恋爱期间财产方面存在一定程度混同，二人系基于想要建立婚姻关系的愿望购买的涉案房屋，综合考量，确认原告对涉案房屋享有50%份额的所有权。上述判决系终审判决。涉案房屋交房后，一直由被告方掌控，期间被告曾在一定期间内将涉案房屋出租获利。在案件审理过程中，法院曾组织原、被告双方进行调解，原告表示要求被告在诉讼过程中将涉案房屋腾退给其，并将涉案房屋的入户门钥匙、阳台钥匙、门禁卡等交至原告处，故被告于2019年12月15日将房屋钥匙等物品提交给本院，后由于调解未达成一致，原告未接收以上物品。此后双方均未控制、使用涉案房屋。原告提供了部分链家网网页截图，用于证明2018年12月同小区同户型的房屋出租成交价格为12500元/月。被告对此不予认可。原告提供了与涉案房屋租户的对话视频以及前期案件的庭审笔录，用于证明被告长期占用涉案房屋出租，收取了房租收益。被告对视频不予认可，对庭审笔录未提出异议。原告提供了中国人民银行利率表，用于证明租金利息的计算方式，被告对关联性及证明目的均不予认可。原告提供了房屋照片及情况说明，用于证明在被告掌控涉案房屋期间，房屋内部受损严重，开发商配备的基本设施、设备也都拆走、损坏了，原告据此提出150000元的修缮费用诉讼请求。被告不予认可，认为是房屋正常使用过程中产生的，不存在财产损害。原告提供了链家网的交易信息，用于证明同小区同户型的房屋2016年至2019年期间的租房成交价格情况，2016、2017年的租金在8000元到9500元之间，2018年、2019年的租金在9500元到12500元之间。原告称自己提供的都是成交价而不是市场价，市场价更高，链家公司作为大的房产中介公司，其网站中的数据具有可参考性。被告对此不予认可。被告提供了房屋租赁合同两份，用于证明2015年将涉案房屋出租给倪柯轩，租期自2015年6月13日至2017年6月12日，月租金6300元。2017年双方签署续租协议，租期自2017年6月13日至2019年6月12日，月租金调整为6800元，被告一并提供了部分租户支付租金的凭证。原告对此不予认可，认为续租协议没有署名日期，倪柯轩的签名前后存在差别，且倪柯轩并非实际居住人。原告认为自己已经举证证明了同小区房屋的租金水平，6300元、6800元的租金明显低于市场成交价，属于虚假合同。被告提供了物业费等相关票据，用于证明涉案房屋入住后，原告共支付物业费、水费、电费、服务费、燃气费等相关费用，要求原告承担一半。原告不予认可，认为被告提交的票据中水费、电费、燃气费、有线电视费和生活垃圾费都应该是由租户承担的，且被告长期实际占用涉案房屋，其要求原告分担于法无据。本院认为，根据（2018）京03民终11653号判决确认原告对涉案房屋享有50%份额的所有权，故涉案房屋属于原、被告按份共有。作为按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，故本案原、被告对涉案房屋均享有相应所属份额的使用及收益的权利。根据本案查明的事实，涉案房屋自2007年10月交房始至2019年12月15日期间由被告实际控制。对于被告占用原告享有的所有权份额收益部分，被告应当给付原告。而应当给付收益的期间及数额是本案的争议焦点。之于应当给付收益之期间，涉案房屋虽于2007年10月交房，但对涉案房屋进行使用收益尚需要一定的装修期间，同时考虑到双方彼时尚存在恋爱关系，至2009年11月分手，结合双方当庭对于房屋居住及出租情况之举证，本院认定应给付收益的期间为2009年11月至2019年12月15日；之于应当给付收益之数额,亦即原告所主张的租金收益及利息之数额，从双方的举证及本案查明的事实显示，被告在控制房屋后对房屋实际使用，在一定期间确将涉案房屋进行出租收益，对于被告应当向原告给付的使用费及收益之数额，本院将根据双方提交的证据，结合房屋租赁市场租金的一般标准，考虑对房屋进行管理的成本以及由于对涉案房屋的权属多年存在争议继而产生纠纷可能对房屋使用及收益造成的影响等因素，对被告应当给付原告的收益进行酌定，支持600000元，超出部分不予支持。关于原告所主张的房屋损坏的修缮费用，在本案中，该部分费用尚未实际发生，原告亦未提交充分证据证明该部分损失，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效之日起七日内支付原告于某房屋收益六十万元；二、驳回原告于某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17558元，由原告于某负担7758元（已交纳），被告王某负担9800元（其中8174元于本判决生效之日起七日内给付原告于某，其余1626元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 栾 荟审判员 黎伟伟审判员 刘茵茵二〇二〇年十二月三十日书记员 徐琳琳