广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初20217号原告：熊兰芳，女，1980年2月2日出生，汉族，住湖北省恩施市×××××办事处，身份证号码：422××××××××××××221。委托诉讼代理人：郭浩，广东尚进律师事务所律师。被告：李慧平，男，1977年11月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区××××××××××××××××，身份证号码：430××××××××××××939。委托诉讼代理人：陈新房，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞市锦信房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：罗俊，男，该公司股东。原告熊兰芳与被告李慧平，第三人东莞市锦信房地产经纪有限公司（以下简称“锦信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年10月12日、2020年12月10日公开开庭进行审理。原告熊兰芳的委托诉讼代理人郭浩，被告李慧平的委托诉讼代理人陈新房，第三人锦信公司的委托诉讼代理人罗俊到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。原告熊兰芳向本院提出诉讼请求：1、因被告严重违约，解除原、被告之间的房屋买卖关系；2、因被告违约，向原告双倍返还定金60000元；3、被告承担本案的所有诉讼费用。事实及理由：原告有意购买东莞市南城区××××××世博的房屋一套。经实地考查后，2020年1月22日，委托中介方第三人为其办理具体购房事宜。第三人随即联系了被告。在电话和微信中，第三人与被告就卖房的基本条件达成了一致意见，被告同意先收取原告定金3万元，后办理银行贷款的偿还，并在年后签订买卖合同。同日，原告将购房定金3万元转账给第三人，第三人又转账给被告。2020年春节后，原告和第三人多次催促被告签订书面合同并办理过户的相关手续，并以律师函的形式要求继续履行，但被告均拒绝继续履行，被告所收取的定金也未返还。根据相关法律规定，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告李慧平辩称，原告请求没有事实和法律依据，应驳回。被告2020年2月26日开始催促原告签订房屋买卖合同，第三人一直陈述原告在湖北，暂时不能回东莞而不能签订合同。而事实是，2月3日第三人确认了原告没有离开过东莞，即原告自己的行为致使合同没有签订。2020年1月22日原告向第三人员工同时转账2笔各30000元，分别订购本案涉案房屋及华凯豪庭房屋1-508两套房屋，根据现有购房政策，原告不能同时购买两套，其必然有一套房屋是购买不了，这印证第三人一直陈述原告在湖北，而实际在东莞的理由来拒绝签订合同。2020年4月23日第三人工作人员与被告妻子微信确认，原告的身份敏感，被告可以将房屋卖给其他客户。综上，是原告拒绝与被告签订合同，使得本合同未能签订，原告应承担其自身行为过错造成的损失。不排除原告以低价的方式锁定房源，择优择低交易，从而限制被告房屋的正常买卖。第三人锦信公司述称，1月22日签订买卖确认协议书，已跟被告沟通过房屋所有条款及违约责任。因房屋房价上涨快，而湖北因疫情被封城，被告也想出卖房屋，确认有转达房屋可转卖给其他人，但需要承担违约赔偿责任。华凯豪庭的房子并非原告购买，而是原告妹妹购买。是被告主动要求隔离14天后再签约，但14天后还没有签约，第三人表示可以直接去广州找被告签约，被告表示不方便，后来被告妻子联系我，说被告表示不卖了。经审理查明，2020年1月22日原告熊兰芳与第三人锦信公司签订买卖确认协议书，约定交易位于东莞市南城区××××××世博·领寓的房屋；物业建筑面积107.68平方米，转让价格为1970000元；签约过户日期为双方约定日期；原告同意按协议书约定的条件购买案涉房屋，并向锦信公司支付30000元作为认购案涉房屋的诚意金，若被告同意以协议书的约定出售或在协议书签字确认，则锦信公司居间成功，买卖关系成立，则诚意金自动转为定金（原告委托锦信公司可将该定金全部或部分转交给被告），若被告在协议书签字确认后反悔不按协议书约定出售，则被告需赔偿双倍定金给买家；协议书落款处有原告熊兰芳签名、按捺和第三人锦信公司的盖章。签订协议书当日，原告向第三人转账了两笔30000元的款项，转账记录分别备注为“华凯豪庭1-508”、“领寓1栋801诚意金”。同日，第三人锦信公司与被告通过微信和电话沟通达成了交易案涉房屋的合意，被告同意按照协议书的约定交易案涉房屋，并于当天收取了第三人转账的30000元，转账摘要为“世博1栋801购房定金，具有法律效力”。经第三人居间，原、被告双方约定于2020年2月8日左右签订房屋买卖合同。其后发生疫情，原告主张其于2020年1月24日回到湖北恩施过年，因湖北疫情严重，原告一直在湖北恩施，直到2020年4月15日才回到东莞，根据政策要求，需要隔离14天，故无法在4月23日前与被告签订合同是客观原因导致，提交了恩施市××××办事处鸭子塘村民委员会于2020年4月10日出具的疫情放行条予以佐证。被告李慧平主张，根据微信聊天记录可知原告一直在东莞，而关于原告在湖北、需要隔离等都是第三人的虚假陈述。4月23日的微信聊天中，第三人也表示了是原告基于身份特殊性而不能签订合同，原告说案涉房屋可以卖给其他人，被告认为合同在4月23日因原告拒绝履行签约义务就终止了；原告熊兰芳称，身份敏感指的是原告是湖北人，因疫情导致身份敏感，被告与第三人在4月23日至4月28日期间仍在协商签约事宜，直到4月28日被告拒绝签约后，原告又于2020年6月11日向被告东莞市南城区××××××世博·领寓01栋1单元801房的地址寄送了律师函，要求被告在收到函后五日内与第三人联系，并签订书面房屋买卖合同，邮件显示退回妥投。被告称投递地址不是被告实际居住地址，因6月份房价高涨，原告才寄送律师函要求被告签订合同。被告李慧平妻子与第三人的聊天记录载明，2月3日第三人表示“卖家其实四川的就是户口在湖北在东莞没出去过”；2月26日被告妻子问“什么时候签合同？”；3月30日被告妻子问“他们大概什么时候回来？”，第三人答“还需要隔离十四天”，被告妻子问“什么时候回东莞”，第三人答“因为就这两天”，被告妻子回复“好”、“政府也是这样要求的”；4月13日被告妻子问“帮忙跟进一下那客户”，第三人答“好”；4月14日被告妻子问“问了吗”，第三人答“问了，还没回复我”，被告妻子说“湖北已解封，这两周还不回来，视同自动放弃交易了”，第三人答“我会通知他的”；4月15日被告妻子问“怎么样”，第三人答“对了，忘记跟您说了，他是12号回来的”，被告妻子说“好月末再约时间吗？”，第三人答“是的”；4月23日，被告妻子说“明天中午前给我落实时间”、“否则视同买方自动放弃以后你们不要再因为此事找我了”，第三人答“我问问客户”，被告妻子说“这段时间我已错失了很多卖房机会”，第三人答“之前客户也说过，因为他的身份敏感，如果你们有其他客户，可以卖的”；4月24日，被告妻子问“你好！有回复吗？”，第三人答“暂定下周三”，被告妻子问“因为要进行工作，周一落实下，好吗？”，第三人回答“好的”；4月27日被告妻子问“你好！3点前能落实时间？有联系对方吗？”，第三人答“有”，被告妻子问“什么时候回复！”，第三人答“周三应该没问题。但是应该要晚上”，被告妻子说“我们在广州”、“怎样”，第三人答“他还没回我”，被告说“等一会再催催”；4月28日第三人问“姐你们再广州哪里”，被告妻子答“市桥”，第三人“如果我们过去咋样”，被告妻子说“我先生昨天跟我说，觉得我处理这件事情上做得不好，以后，你直接联系他吧”并发送电话及姓氏；4月29日第三人说“姐，我打了他的电话”、“没接我的”。4月29日、5月5日、5月6日，第三人表示一直无法联系被告，并询问签合同事宜，未见回复。另查，华凯豪庭1-508房的产权人为案外人，原告主张其没有同时订购多套房屋，不存在丧失购房资格的情形；被告称无法判断案外人是原权利人还是继受权利人，原告有可能是同一时间订购两套房屋，再根据市场波动的价格任意选择购买哪一套，原告存在预期违约的可能情形。另，在庭审中，经被告及第三人手机出示案涉房屋房产证，三方均确认被告李慧平为案涉东莞市南城区××××××世博·领寓××××的产权人。以上事实，买卖确认协议书、电话聊天和微信聊天记录、光盘、转账记录、律师函及投递记录、聊天记录、放行条、电子证据固化报告（聊天记录），以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告李慧平是案涉房屋的所有权人，对案涉房屋具有处分权。2020年1月22日，被告通过微信审阅了案涉买卖确认协议书，并于当天收取了第三人转账的定金30000元。原告熊兰芳、被告李慧平、第三人锦信公司出于真实意愿达成房屋买卖的合意，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，三方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在庭审中均明确，解除双方的房屋买卖关系，第三人对解除没有异议，本院予以支持，并确认原告熊兰芳与被告李慧平双方的房屋买卖合同关系已解除。原、被告均主张系对方违约导致未能签署房屋买卖合同。双方约定签订合同的时间适逢全国爆发疫情，原告主张其时身在湖北，至2020年4月15日才回东莞，并提交放行条予以佐证。被告称从微信聊天记录看出原告其实一直在东莞，且原告因同时订购了华凯豪庭1-508房，导致丧失购买案涉房屋的资格，但被告未有提供充分证据佐证其主张，本院对被告的抗辩理由不予采纳。根据双方提交的聊天记录、放行条等证据可知，原告于2020年4月10日已经具备回莞的现实条件，但原告至2020年4月15日才回莞。在第三人曾表示原告一直在莞的前提下，按常理，原告在现实障碍解除后，应当积极联系被告，与被告磋商变更签约时间并配合签约事宜，但原告未对迟延回莞与被告签约作出合理解释，也未提交证据佐证其在该期间有就变更房屋买卖合同签约时间一事进行积极的沟通协商，原告在履行签约义务上存在过错。微信聊天记录显示，在原告回莞后，被告与第三人于4月15日约定了4月底再约时间签署案涉房屋买卖合同，被告其时也同意了，后第三人于2020年4月28日回复被告双方可以在2020年4月29日到被告住所签约，但被告以原告拖延签约为由拒绝签署合同。结合原告当时在疫区回莞，需要居家隔离14日的现实情况，原告约定在2020年4月29日与被告签约并无不妥，同时也在4月底的限期内，符合被告与第三人在4月15日对话中“月末再约时间吗？”的约定，但被告在4月29日后单方拒绝签约，有违双方约定。而在上述过程中，第三人也表示，被告可将案涉房屋出卖给他人。疫情的发生及防控措施对双方签署房屋买卖合同的约定造成现实的障碍，当事人之间应当互相理解，及时与对方进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更约定，减少疫情期间对对方造成的不利影响。原、被告在履行房屋买卖合同签约义务一事上均未能做到互相理解、积极沟通，是导致案涉合同无法签订的主要原因，因双方在案涉房屋买卖合同签约一事上均存在过错，原告向被告主张定金罚则，要求其双倍返还定金60000元的诉请显失公平，本院不予支持；按照公平原则，被告应向原告退回已收取的定金30000元。对原告熊兰芳超出上述标准的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告熊兰芳与被告李慧平的房屋买卖关系已解除；二、被告李慧平应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告熊兰芳返还定金30000元;三、驳回原告熊兰芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费650元（原告已预交），由原告熊兰芳负担325元，被告李慧平负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张子慧二〇二〇年十二月二十四日书记员  李健东附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。