贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终3478号 上诉人(原审被告):贵州绿源城置业有限公司,地址贵州省贵定县城关镇胡三帖路122号,统一社会信用代码91522723MA6DLC138H。 法定代表人:刘某,该公司负责人。 委托诉讼代理人:潘徽,贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人:庭开叶,贵州子为律师事务所律师。 上诉人（原审原告）:朱某艳,女,1995年4月26日生,汉族,贵州省贵定县人,住贵定县。 委托诉讼代理人:姚苑,贵州正苍律师事务所律师。 上诉人贵州绿源城置业有限公司(以下简称“绿源城公司”)因与上诉人朱某艳房屋买卖合同纠纷一案,不服贵州省贵定县人民法院所作的(2020)黔2723民初1178号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理,本案现已审理终结。 上诉人绿源城公司上诉请求:一、请求二审法院依法撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求;二、本案一、二审诉诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由:一、一审判决绿源城公司承担延期办证违约责任错误。根据相关司法解释规定,出卖人需因自身原因才承担违约责任,而本案由于出现政府相关部门的原因和第三人原因才导致本案产生逾期办证的后果,不属于出卖人原因的情形。因此该公司不应承担违约责任。该原因主要有三,一是由于施工方的过错造成工程逾期,该事实有相关判决认定的事实予以确认;二是政府政策的调整,受2017年9月12日省人民政府第107次常务会议通过的《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》影响,故该相应期间不应由绿源城公司违约责任;三是根据住房和城乡建设部、应急管理部于2019年3月27日发布的《住房和城乡建设部应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》,消防验收审核部门职能转移调整,导致绿源城公司迟迟不能完成整体消防验收,此期间也不应由绿源城公司承担违约责任。二、一审判决适用法律不当。根据相关规定,不可抗力导致责任免除。2020年初全国疫情爆发,全国停工停产,绿源城公司不能及时办理产权证书,属于不可抗力事件,一审判决认定其承担违约责任错误。三、即便认定绿源城公司承担违约责任,违约金的起算时间也不应从2017年9月30日起算。根据双方《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定,出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记,故本案计算逾期办证的起算时间应当从实际交房之日起90日后开始计算;且根据贵定县人民政府2019年12月23日作出(贵府专议(2019)335号)《关于研究灵智东门·鑫都(一期)项目竣工验收及产权办理相关事宜的专题会议纪要》可知,绿源城公司2019年12月23日就可以办理容缺登记,已达到办证条件,故截止时间应为2019年12月23日,而非2020年4月28日。四、一审判决绿源城公司承担逾期办证违约金的计算比例过高,不符合案件实际情况。 综上,一审认定事实不清,适用法律错误,恳请二审法院依法改判或发回重审,维护上诉人的合法权益。 上诉人朱某艳上诉请求:一、撤销原审判决,依法改判支持上诉人原审诉讼请求;二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要事实及理由:本案是系列案,其他案件判决均是以2017年9月30日为违约金起算时间,而本案判决却是以上诉人验收房屋的时间来计算违约金,该计算方式明显毫无依据,本案被上诉人逾期时间应当为2017年9月30日至被上诉人实际通知办证的时间(2020年4月28日),共计941天,且本案约定违约金标准没有超过法律的规定,不存在违约金过高需要降低的情况,应当按照合同约定支付,本案合同约定违约金比例为日万分之一,完全是在合法范围内,一审法院酌情支持日万分之零点五,该数据从何而来,既然双方当事人有明确约定,且该约定合理合法有效,就应当遵守契约精神,按照合同约定支付违约金。 原审原告朱某艳的诉讼请求:1、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金27,784元(自2017年9月30日计算至2020年4月28日)。二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明:2016年11月20日,原、被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》,约定被告将其开发的位于贵定县的“灵智·东门鑫都项目”第8号楼1单元11层1-11-1号房出售给原告,价款为295260元;出卖人应当于2016年10月30日前向买受人交付该商品房;关于房屋转移登记,被告承诺于2017年9月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告;逾期超过180日,若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;双方因不可抗力不能按照约定履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方应当及时告知另一方,并自不可抗力事件结束之日起Ｘ日内向另一方提供证明等。合同签订后,原告依约支付了购房款295260元,被告于2017年11月9日将房屋交付原告,2020年4月28日通知原告办理不动产权证。双方因办理房屋转移登记违约责任承担问题协商未果,原告遂向本院提起诉讼。 一审法院另查明:2015年12月30日,因被告未按时交房,经业主反映后,经主管部门协调,被告同意以商品房价款每日万分之一支付逾期交房违约金。被告在开发建设商品房过程中,因2017年6月配电工程、2019年3月消防工程验收逾期,2017年3月与承建方工程建设产生纠纷引起诉讼,原告购房时得到相关公益扶助。2020年1月底至2月底,因疫情,被告处于停业状态。上述事实,有当事人陈述,原告提供的《商品房买卖合同》、付款凭证、房屋验收记录表、办理不动产权证通知、会议纪要、配电工程合同、零星工程合同、消防工程及验收相关文件、与建设方因建设工程引起诉讼的民事判决书、疫情管控相关文件、春晖行动发展基金会文件等证据证明,经庭审质证和本院审查,依法予以确认。 一审法院审理认为:原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,不违反法律规定,为有效合同,对双方具有法律约束力,双方应当按照合同约定履行各自权利义务。虽然双方对交房时间重新进行了约定,但双方并未对办理商品房转移登记的时间进行重新约定,因此,被告应当按照合同约定的时间,即2017年9月30日前,将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,被告逾期交付,应当承担违约责任。 关于被告主张违约金过高要求调整及因相关工程逾期完工、疫情因素等非被告过错造成的办证逾期问题,本院认为,双方虽然在合同中约定了违约金计算标准,但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失,本院根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平和诚实信用原则,酌情调整本案逾期办证违约金为:以原告已付房价款计算,按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金;被告主张的因其他原因造成逾期的问题,因第三人因素造成违约不能成为被告不承担违约责任的理由,疫情因素是发生在办证期限届满后,因此疫情期间不能免除其违约责任。因此,本案逾期办证违约金应从原告接收房屋之日起计算,即2017年11月10日计算至被告通知原告办理不动产权证的2020年4月28日止,共计890天,逾期办证违约金为12,961.91元(878天×295,260元×0.05‰＝12,961.91元)。为此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:被告贵州绿源城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告朱某艳逾期办证违约金一万二千九百六十一元九角一分(￥12,961.91)。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247元,由被告贵州绿源城置业有限公司负担。 二审审理过程中,上诉人、被上诉人双方均未提交新证据,本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为:朱某艳与绿源城公司签订《商品房买卖合同》,签订合同的主体适格,均系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,该合同理应有效。综合双方当事人的诉辩请求及理由,本案二审争议的问题主要有二,一是,绿源城公司存在逾期办证,其应否承担违约责任;二是,违约金的计算标准如何认定。 关于问题一,本院认为,绿源城公司理应承担违约责任。理由如下,首先,关于期间认定问题,双方合同约定案涉商品房交付时间为2016年10月30日;而商品房实际交房时间为2017年11月9日,因此存在约定交房和实际交房时间不一致的问题。根据双方合同第二十二条关于初始登记的约定,出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因此以约定交房或以实际交房认定相关初始登记的义务,则成为双方争议的焦点问题。由于双方合同关于初始登记时间节点的约定为格式条款,根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定,对格式条款的理解,发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该格式条款为出卖人提供,因此应当以有利于买受人一方的解释,即以约定交房的时间节点作为标准,认定出卖人的义务;另外,双方合同关于转移登记的约定又约定出卖人承诺于2017年9月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人,如若以实际交房时间认定办证起算点,则与此约定存在矛盾。一审判决虽认定2017年9月30日承诺到期,但涉及到违约认定问题,应从该日的次日认定为逾期,一审判决计算逾期办证违约金期间有误,本院予以纠正。故应从2017年10月1日起计算至出卖人通知办证的2020年4月28日,总计940天,故逾期办证违约金为940天×295260元×0.05‰=13877.22元。其次,关于违约阻却事由问题,首先是绿源城公司主张施工单位原因导致逾期的问题,则存在其与施工单位的建设工程合同关系和其与购房者之间的房屋买卖合同关系,二者为两个不同的法律关系,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决”规定,在买卖合同关系中,即便是第三人原因造成逾期,也未构成绿源城公司的阻却事由,该公司也应当承担违约责任。其次是绿源城公司主张配电设施建设相关规定及消防验收职责转隶问题,如前述,双方约定交付办证资料时间为2017年9月30日前,早于《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》2017年10月10日的出台时间,如其依约履行义务,且完全不受该管理办法影响。且从绿源城公司在一审中提供的《配电工程合同》分析,该公司于2017年5月11日与施工单位贵州正航众联电力建设有限公司签订配电工程合同,约定工期45天,因此工期至2017年6月25日,也早于双方约定的2017年9月30日;同理,绿源城公司于2019年3月22日才完成建设工程消防验收意见书的全部事项,远晚于前述约定交付办证资料时间,其主张受到2019年3月27日发布的《住房和城乡建设部应急管理关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》的影响导致晚取得《建设工程消防验收意见书》,显然如其依照约定的时间节点履行义务,则不存在此问题的叠加,且该公司作为专业房开企业,其对相应风险的预知应强于普通购房者,故对该公司主张的免责事由,本院不予支持。再次是绿源城公司主张疫情免责问题,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》规定,在审理合同纠纷案件中,应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小,认定当事人相应的责任。本案中,根据查明的事实,绿源城公司违约发生在疫情发生的两年多以前,因此不符合前述规范性文件规定的情形,从而根据相关规定予以利息减免的结论。故对绿源城公司主张责任免除的理由,本院均不予支持。 关于问题二,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加,约定的违约金,过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中,一审判决综合案件情况,从违约造成损失的角度,根据违约一方当事人的请求,酌情调低违约金的计算额度,该认定符合前述法律规定,本院予以确认。故对朱某艳主张按照约定支付违约金及绿源城公司主张再调低违约金,本院均不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下: 一、撤销贵州省贵定县人民法院(2020)黔2723民初1178号民事判决; 二、贵州绿源城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱某艳违约金13877.22元; 三、驳回朱某艳的其他诉讼请求。 四、驳回贵州绿源城置业有限公司的其他上诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担按照一审判决执行;朱某艳缴纳的二审案件受理费171元,贵州绿源城置业有限公司缴纳的二审案件受理费124元,合计295元,由朱某艳负担74元,贵州绿源城置业有限公司负担221元。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  袁丽娟 二〇二〇年十二月十八日 法官助理何青峰 书记员齐雯