广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28102号原告：广州谷德置业有限公司，住所地广州市海珠区工业大道中南箕村冲边东新街3号自编B9前之5。法定代表人：蔡国平，职务总经理。委托诉讼代理人：邱伟谷，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雪文，广东格林律师事务所律师。被告：广东广新信息产业股份有限公司，住所地广州市海珠区新港东路1000号保利世界贸易中心写字楼东塔15层1501-1502房。法定代表人：朱丹阳，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张华，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威，广东连越律师事务所律师。原告广州谷德置业有限公司（以下简称“谷德公司”）诉被告广东广新信息产业股份有限公司（以下简称“广新公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷德公司的法定代表人蔡国平及其委托诉讼代理人邱伟谷、吴雪文，被告广新公司的委托诉讼代理人张华、陈威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谷德公司诉称，2018年4月4日，原告与被告签署《租赁意向书》，约定由被告将广州市海珠区瀛州路32号相关物业出租给原告，原告向被告支付了200000元意向金。同月，原告与被告签署《租赁合同》及补充协议，约定被告将广州市海珠区瀛洲路小洲工业区内属十三社工业厂房出租给原告，租赁面积为35000平方米，租期至2035年10月30日止。被告在合同中保证已取得权属人广州市海珠区华洲街小洲第十三经济合作社及该物业全部前手承租人广州长元创意产业园有限公司（以下简称“长元公司”）、广东炜昽置业有限公司（以下简称“炜昽公司”）的同意，并取得相关出租的权属，并承诺如由于被告违约导致合同无法履行，被告退还租赁保证金及原告对物业的前期投入费用。协议签署后，被告催促原告加快出具设计方案，原告遂委托广州里德建筑设计有限公司（以下简称“里德公司”）进行改造设计。期间，原、被告和设计公司多次通过开会、邮件、电话等方式修改和确认设计方案，2018年8月9日，原告将设计方案邮寄给被告。在设计方案期间，原告同时对该物业也进行了推广。后原告多次催促被告交付场地，但被告一直拒绝，至2020年初，原告发现被告已起诉炜昽公司要求解除租赁合同及相关补充协议。因被告无法向原告交付场地，原告于2020年5月11日向被告发出解除合同通知书，同时也与里德公司解除了设计合同并向其支付设计费用1550013.82元。被告的违约行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还意向金200000元及利息（以200000元为基数，自2018年4月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算为14408.33元；自2019年8月20日起计算至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、被告向原告赔偿损失1550013.82元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中900000元从2020年4月24日开始计算，650013.82元从2020年4月29日开始计算，要求计算至还清之日）；3、被告向原告赔偿推广费用损失500000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告广新公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，我方在此过程中没有任何违约行为。第一，我方有权就涉案物业进行升级改造后进行分租及招商。我方与案外人炜昽公司签订租赁合同后，共同对涉案物业进行设计改造，原告对此知情。第二，案涉物业无法交付的责任在于炜昽公司及原告，并非我方，因此无需承担损失。我方和炜昽公司原已委托设计公司并支付费用，依据设计图进行施工，由于原告表示自己负责项目运营，要求我方与炜昽公司接受对项目进行重新设计，考虑到未来运营问题，我方同意，在意向书中约定2018年4月30日原告需要出具整个园区的规划设计图，且签订之日起45日内完成80%的设计图，但履行过程中原告并未按时交付设计成果，导致施工无法开展。2018年7月初原告才交付了十分之一左右面积的平面设计图纸，不符合当时双方在意向书中的约定。该设计图纸由无资质的公司出具，且改变了双方对场地使用的约定，本来只约定对场地进行加固，而原告的设计图改变了布局，若按照该图纸施工，将造成高昂的建筑费，因此我方与炜昽公司都不同意按照该设计图改造。按照意向书，应该按照标准造价进行装修，需要经过我方与炜昽公司同意，否则需要配合修改图纸，至今原告没有提交可供施工的图纸，该图纸也无法通过相关部门的审核，无法实际按照图纸进行施工。因此原告存在违约行为，根据意向书第五条，原告单方违约，我方无需退回诚意金，也无需支付原告投入的任何设计费用。第三，双方之间签订租赁合同，并未约定交付场地时间、租赁起租时间，因此不存在我方逾期交付场地的问题。由于原告的违约行为，最终导致场地无法及时进行升级改造，为了避免进一步损失扩大，我方只能与炜昽公司解除租赁合同，我方也要求与原告解除租赁合同。第四，对原告主张的设计费用，根据原告向我方展示的图纸可知，原告仅完成极少部分的设计工作，且交付成果不能达到要求。原告与该设计公司实际上是关联企业。两者的解除合同的协议时，原告在未经被告认可的情况下，随意确认了多项没有实施、无法实施的工作，计算出相关设计费用，是原告恶意利用公司法人独立地位向我方索赔。原告也未提供证据证明，已经达到支付条件。第五，关于宣传推广费用，原告未提供证据证明，我方也从未得到任何宣传方面的通知，因此对此不予认可。补充一点，原告确实做了部分准备工作，我方愿意退回20万元给原告，作为前期工作的补偿，但并非我方认可原告的工作，也不代表我方放弃追究原告违约责任。经审理查明，2016年4月12日，广州市海珠区华洲街小洲第十三经济合作社出具《证明》，证明于2015年5月25日与长元公司签订关于该社名下位于广州市海珠区瀛洲路小洲工业区内属十三社厂房的租赁合同，租赁期限从2015年11月1日至2035年10月30日，长元公司在租赁期间有权对物业进行全面改造，并进行转租、分租和招商。同日，长元公司出具证明，证明其于2016年1月28日与炜昽公司签订关于上述物业的租赁合同，租赁期限为19年9个月，从2016年2月1日至2035年10月30日，租赁期间，炜昽公司有权对上述物业进行全面改造，并在改造完成后进行分租及招商。2017年8月29日，炜昽公司（甲方）与被告广新公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区瀛洲路小洲工业区内属十三社工业厂房内建筑面积含公摊合计5万平方米的场地出租给乙方；该场地用于商务办公、仓库等业务，若乙方要改变场地用途，须经甲方书面同意方可实施，乙方有权对外分租和招商；租赁期限为2017年8月9日至2035年10月30日；等。2018年12月5日，炜昽公司（甲方）与被告广新公司（乙方）根据租赁合同实际履行和土地交付情况签订《补充协议二》，约定：甲方承诺于2019年6月31日前交付3.94万平方米的场地给乙方；等。2018年4月4日，被告广新公司（甲方）与李京烨（乙方）签订《租赁意向书》，约定：乙方拟租赁及运营甲方拥有使用权的位于广州市海珠区瀛洲路32号（即小洲工业区内属十三社工业厂房）约3.5万平方米物业（具体面积以实际交付为准），用于商务办公、仓库、餐饮等相关业务；租赁期为自双方正式签订租赁合同之日起至甲方使用权属期截止之日（2035年10月30日）；甲方将按照乙方提供的规划设计图及建筑施工图等，对上述范围内的现有物业按照乙方的要求进行标准造价（该标准造价由甲乙两方及施工方在确认相关图纸及交付标准时商定）范围内的改造和施工；如产生超出标准造价部分，乙方应配合甲方进行设计图纸调整；乙方同意自签订本意向书后3个工作日内，向甲方支付20万元作为租赁诚意金；最迟在2018年4月30日前，乙方要出具园区的规划设计图，并自签订本意向书之日起45个自然天内完成80%施工图，甲方确认后，由甲方与乙方或乙方指定的负责运营本项目的公司签订正式租赁合同；双方在签订正式租赁合同时，应确认物业分期交付时间，如甲方物业交付时间延期，甲方则增加额外免租期作为乙方补偿；甲方分三期交付租赁物业，第一期为1万平方米（河边区域优先交付），第二期为1万平方米，第三期为1.5万平方米；如甲方在物业交付使用前单方违约，则由甲方退回乙方所交的租赁诚意金；如乙方单方违约，则甲方无需退还乙方所交的诚意金，并且无需支付乙方对此项目投入任何的设计费，甲方仍有权使用此设计方案；本意向书为双方的租赁意向表达，具体以甲乙双方协商另行签订的正式租赁合同为准；等。原告表示因为当时原告公司尚未成立，故由拟任法定代表人的李京烨与被告签订意向书，被告对此表示确认。另，被告确认收到原告支付的20万元租赁诚意金。原告提交了有其（乙方）与被告（甲方）签章的《租赁合同》及补充协议，其中《租赁合同》无落款时间，未约定租赁期限，也未约定明确的场地交付时间，内容有：租赁物业坐落于广州市海珠区瀛洲路小洲工业区内属十三社工业厂房；甲方实际交付给乙方的租赁物业建筑面积为35000平方米；双方同意租赁物业起租价为36元/平方米/月（含税），第五年起承租期内每三年为一个递增周期，递增上浮标准为5%；租金按月支付，每月20日前支付当月租金；依据《租赁意向书》约定，甲方分三期交付租赁物业；乙方同意自本租赁合同签订后，分三期支付共3个月的租金加3个月管理费作为租赁保证金；如有需要，甲方应当负责协调处理好乙方与租赁物业权属人广州市海珠区华洲街小洲第十三经济合作社及该物业全部前手承租人长元公司、炜昽公司的关系；甲方拒不履行本合同及补充协议约定的义务，导致乙方无法正常经营的，乙方有权单方解除合同，并按照约定要求甲方承担违约责任或赔偿实际损失，乙方选择行使解除权必须书面告知甲方，甲方有权在接到书面告知起七个工作日内进行整改或协调，七个工作日届满如甲方未予整改或协调导致乙方仍坚持单方解除合同的，则合同自此解除，因解除合同造成的乙方直接经济损失包括但不限于乙方投入装修设计费用、预期租金损失、各项诉讼相关费用、律师费；等。《补充协议》约定：被告广新公司（甲方）已经与原告谷德公司（乙方）委托代表李京烨于2018年4月4日签订的《租赁意向书》中，李京烨的权利义务实际由乙方承担；如本合同因甲方或第三方主张无效而无法履行的，甲方按照合同约定返还合同保证金，并承担过错范围内的法律责任，并根据过错赔偿乙方在该项目的损失，损失包括但不限于乙方对此项目直接投入的全部费用（包括项目前期费用、装饰费用，设施费用等一切投入），本条款作为合同无效时的纠纷解决条款，合同无效时，不影响本条款的效力；等。被告对租赁合同和补充协议的三性予以认可。2020年1月7日，被告起诉要求解除与炜昽公司签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议，并要求炜昽公司返还合同保证金、支付违约金等，案号为（2020）粤0105民初2843号，该案目前正在审理中。被告在该案中主张炜昽公司未按约定将场地交付给被告使用。被告在本案中表示，其与炜昽公司解除合同的原因之一即原告未能提供设计图纸，错过了招商时间，导致被告与炜昽公司的合同无法履行。2020年5月11日，原告向被告发出《解除合同通知书》，表示因被告客观上无法交付物业，特通知被告从即日起解除双方之间的《租赁意向书》和《租赁合同》，要求与被告协商退还诚意金及赔偿事宜。2020年7月30日，被告向原告发出《关于解除合同的回复函》，同意解除双方之间的《租赁意向书》和《租赁合同》，并要求原告提供收款账号及开户行，以便尽快退回20万元租赁诚意金，但要求另行协商解决设计费事宜。被告表示考虑到双方的合作关系，当时同意退回诚意金，但原告一直都未提供收款账号和开户行。2020年8月4日，原、被告双方就本案纠纷召开协商会议，原告提交了《协商会议纪要》，会议纪要显示被告对原告索赔的损失作出回应：原告认为已投入完成的工作成果应该提供详细清单由被告核实确认情况；已经完成的设计图仅包含面积1089平方米，效果图显示改造建成12栋，该图未经三方确认，且造价超过原合同约定的成本，有效性有待核实；原告未按合同约定45天内完成施工图的80%并提交被告，之后原告邮寄的施工图纸被被告退回；原告索赔项目金额应列出计算依据及详细内容，如有原告自身造成的投入成本及风险，应由原告承担。该会议纪要无双方签章，被告确认召开过会议，但不确认会议纪要中其回应的内容，主张双方记录的会议内容不一致，图纸并未经过双方确认，只有经过双方确认的图纸才能确定有效性。原告为证明设计费用损失情况，提交了设计图纸、原告与广州里德建筑设计有限公司于2018年签订的《建设工程设计合同》和《合同解除协议》、网上银行电子回单、发票以及双方之间就设计图纸进行沟通的电子邮件和微信聊天记录等证据。《建设工程设计合同》签订于2018年3月13日，约定原告（发包人、甲方）委托广州里德建筑设计有限公司（设计人、乙方）承担广州市海珠区瀛洲路路小洲工业区内属十三社工业厂房之小洲创意园改造设计工作，用地面积22500平方米，设计内容包括总体概念规划设计方案、园区Logo及全套VI系统、导视系统设计、建筑设计、室内设计、围蔽海报设计、园区园林景观规划及设计等；设计总费用为3533907.80元；合同生效后，如因甲方自身原因终止或解除合同的，乙方已收取的定金及费用不予退还，如工作量超出该费用的，则乙方有权要求甲方进行补偿；甲方的上级或设计审批部门对设计文件不审批或本合同项目停缓建，若乙方未开始设计工作的，乙方应返还定金，若乙方已开始设计工作的，双方对已完成的工作量进行统计，协商支付相应设计费用；等。《合同解除协议》签订于2020年3月25日，内容包括：双方同意解除《建设工程设计合同》；双方确认已经完成的工作成果为包括ABCDE区总体概念规划设计、园区Logo及全套VI系统设计、B区艺术家工作坊建筑方案、B区A1-A4栋建筑施工图设计、B区A1-A4栋概念方案设计、创意办公区原旧建筑改造设计之前期工作、B区围蔽海报设计、多功能厅、展厅室内设计的室内概念方案成果、园林景观设计之园林概念方案；双方确认已完成的工作设计费用总计1550013.82元，原告应于2020年5月15日前支付上述款项；等。电子回单显示，原告于2020年4月23日向广州里德建筑设计有限公司支付了设计费900000元；于2020年4月28日向广州里德建筑设计有限公司支付了设计费650013.82元。原、被告之间邮件往来记录时间为2018年6月23日至2018年8月10日期间，邮件附件包括设计图纸、被告与LAD（里德）设计机构共同参与的2018年7月4日《关于小洲村创意园改造项目会议纪要》、2018年8月9日小洲项目沟通函等。微信聊天记录中，被告人员贺木胜于2018年7月6日告诉原告人员“我公司要求你司7月16日前必须交付小洲项目建设施工图！”、“我公司没有跟里德设计有业务往来，盖不了章的！”原告回复“今天谈的是已经拆掉那部分的施工图，并非全部图”、“盖给我们公司，里德设计是我们公司聘请的设计公司”；贺木胜于2018年7月19日告诉原告人员“你们已经违约了！”“请你这两天务必抽时间到我公司，洽谈关于小洲村项目施工图问题”。被告主张自原告未按照约定时间交付设计图纸后就不再接收原告的材料，微信聊天记录也证实了被告向原告催要图纸的情况，且设计图没有经过设计单位盖章和设计师的职业签章，设计单位也不具备相应资质，另外，被告已收到的图纸与原告在本案中提交的证据也不一致。原告主张设计图纸在双方协商沟通过程中不断改动，本案中提交的图纸已于2018年8月10日提交给了被告，但被退回。被告提交了炜昽公司与广州宸筑装饰设计有限公司签订的《设计合同》和工程款支付申请表，设计内容为广新互联网小镇工程的室外装修设计园区规划工作，设计收费为每平方米65元，共3250000元。被告表示，该合同和原告与广州里德建筑设计有限公司签订的设计合同有较大区别，所以合同中对设计费的约定并不具有可比性。经查，原告是成立于2018年5月24日的有限责任公司，股东为关素浓、李京烨和蔡国平，2019年9月19日，原告的法定代表人由李京烨变更为蔡国平。广州里德建筑设计有限公司是成立于2016年3月31日的有限责任公司，法定代表人为李京烨，股东为李京烨、林子钰。本院认为，本案为租赁合同纠纷。李京烨与被告广新公司签订的《租赁意向书》和原、被告签订的《租赁合同》及补充协议是各方真实意思的表示，没有违反法律法规的规定，虽未明确案涉物业的交付时间，但约定了设计施工相关事宜，应视为内容不完整的合同。现原、被告双方均同意合同已解除，本院予以确认。虽然被告主张原告未能按期交付图纸故诚意金不应退还，但原告交付图纸的时间在2018年，而被告在收到原告于2020年5月11日因物业无法交付而发出的《解除合同通知书》后，才于2020年7月30日复函表示同意解除合同并退回诚意金200000元，故本院对原告主张被告退还诚意金的诉讼请求予以支持，但考虑到双方解除合同以及原告未按照复函及时提供收款账号的具体情况，本院酌情调整相关利息的计算方式为从起诉之日（2020年9月17日）开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日。对于原告主张的设计费损失，被告虽然主张广州里德建筑设计有限公司不具有设计资质，提交的设计图纸也不符合施工要求，但从原告提交的证据来看，原告曾向被告提交设计过程中的图纸等材料，原、被告与设计公司之间也曾就设计问题召开三方协调会议，被告如对设计公司资质有异议，应于2018年设计工作开展时即提出，但被告直至本案纠纷发生后才提出此问题，结合上述被告主张原告违约的时间和双方实际协商解除合同的时间相差近2年之久的情况，本院对被告的答辩意见不予采纳。被告拒收了原告2018年8月10日提交的图纸，故双方对于最终设计合同解除时的设计工作量存在争议，综合考虑本案场地未能实际交付等情况，以及原告和广州里德建筑设计有限公司之间存在股东和法定代表人重合的等问题，本院酌情核定原告的设计费损失为883476.95元。因双方就该损失存在争议，本院对原告向被告主张该损失利息的诉讼请求，不予支持。原告未能证明推广费的支付情况，本院对其要求被告赔偿推广费用损失500000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东广新信息产业股份有限公司在本判决生效之日起10日内退还意向金200000元并以200000元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付从2020年9月17日开始至实际付清之日止的利息给原告广州谷德置业有限公司。二、被告广东广新信息产业股份有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州谷德置业有限公司赔偿损失883476.95元。三、驳回原告广州谷德置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12510元，由原告广州谷德置业有限公司负担6503元，被告广东广新信息产业股份有限公司负担6007元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年十二月十六日书记员  钟 露陈韵怡