广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初34983号原告：广州连家地产代理有限公司，住所地广州市白云区同泰路倚绿北街14号10房。法定代表人：王茂源。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：田珍，广东格林律师事务所实习律师。被告：陆军辉，男，1972年11月14日出生，汉族，身份证住址江苏省启东市。委托诉讼代理人：陈涛，广东曜政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小玲，广东曜政律师事务所律师。原告广州连家地产代理有限公司（以下简称连家地产）与被告陆军辉居间合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连家地产的委托诉讼代理人杨金娜、田珍，被告陆军辉及其委托诉讼代理人陈涛、李小玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告连家地产向本院提出诉讼请求：1、判令被告向我司支付中介服务费280000元；2、判令被告向我司支付逾期违约金280000元（计算方法：280000元×1‰×985日，从2017年11月19日暂计至2020年7月30日共985日，实际计算至被告支付全部款项之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我司与被告及案外人程雪松于2017年11月18日签订《房屋买卖合同》，约定被告以28000000元向卖方承购广州市白云区安芝二街8号之物业。买方于本合同签订之日向经纪方支付280000元作为咨询及中介服务费。每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，后虽经原告多次催促，但被告至今仍未付，故诉至法院，请求判如所请。被告陆军辉辩称，第一、涉案合同并非正式的居间服务合同，充其量是一份意向书，且该份合同存在免除原告作为居间服务公司应当承担的责任和义务。通过整个合同的条款，我们可以看出，合同仅仅约定了原告方作为中介服务公司收取中介费的这一约定，对于其应当履行的中介职责及义务、违约等情形是没有任何的约定。因此我们认为这一份合同是原告方自行制作的格式合同，加重了我方买受人的义务，所以我们觉得这份合同是一份不规范的合同。而目的就是在于规避其职责和相应的风险。第二，涉案合同在我方以及出卖人，且原告同意的情况下已经解除并实际履行完毕。我方在征得出卖人且在原告方的配合之下共同前往房地产交易监管中心解除了涉案房屋的网签合同，同时我方也支付了相应的款项合计100万元，作为弥补出卖方以及原告方的损失。况且在我方的积极配合下，出卖方已经将涉案房屋出售给第三方，该出售行为也是在我方的积极配合之下，是一个无缝对接的情形。而原告作为中介公司，已经从另一方买受人中收取了相应的中介服务费，其再要求我方来支付中介服务费，明显出现重复收费的情形。其行为应不予确认，甚至应当是打击的。因此我方认为其要求我方支付服务费是缺乏事实和法律依据的。第三，从原告起诉的请求而言，我也认为其要求我方支付中介服务费是过高的，而要求违约金更是无稽之谈。从其起诉的违约金的时间来看，双方签订涉案合同是2017年，但其起诉是2020年9月份，其行为存在故意放任损失的扩大，其存在明显的过错，其要求支付违约金明显是恶意的。从其在今天开庭的几个诉讼中可以更加充分的表明其所谓主张的违约金均是通过交易行为发生之后，2-3年才提起的恶意的情形很明显。另外，2018年正是国家打击中介违规的年份，我们有合理的怀疑原告之所以时隔两三年之后才起诉，就是为了规避国家打击中介市场违规行为。综上所述，我们认为原告的起诉是没有事实和法律依据的，其行为甚至是国家打击房地产中介服务违规行为的情形我们当事人将保留向房地产相关主管部门对其行为进行投诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月18日，原告（经纪方）促成被告（买方）与案外人程雪松（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将广州市白云区安芝二街8号（以下简称涉案房屋）出售给买方，卖方持有该物业之权属证明（房产证号：穗字第××，登记字号：13交登10013961）。买卖双方同意该物业成交价为28000000元。基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付280000元作为咨询及中介服务费或以《咨询及中介费确认书》为准等。庭审中，原告陈述其与被告并未签订正式的居间合同，涉案房屋的出售价为2800万元，原告与被告约定收取其一个点的中介费。诉讼中，被告陈述其向案外人程雪松支付部分购房款共500万元，后其与原告及案外人协商解除涉案房屋买卖合同及网签合同，且涉案房屋已有另一买家杨菊购买。为此被告向向本院提交广州市不动产登记查册表及微信聊天记录截图。该微信聊天记录截图载明：现经买卖双方友好协商，解除该物业的买卖合同与解除该物业的网签合同。卖方已收取了买方含定金伍佰万元，退还买方肆佰万元，剩余壹佰万元当补偿给卖方，卖方要求解约当天与新买家签署合同加网签，收取新买家定金后再当天退还买方的肆佰万。买方要求当天解除合同与解除网签当天退款肆佰万。如达不到以上条件，该协议自动作废。买卖双方必须重做网签，《如买方或卖方不配合对方重做网签，则不配合者视为违约方，按原合同执行违约的责任》。原告对不动产登记查册表真实性、合法性均没有异议，但对关联性有异议，认为涉案房屋出卖给第三人与被告无关。另对微信聊天记录均不予确认，认为该协议三方均没有签名且无法显示谁与谁交流。另，案外人程雪松于2020年11月10日向本院提交了《情况说明》，内容为：本人程雪松，身份证号码：，本人于2017年11月18日与陆军辉以及中介方广州连家地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定陆军辉购买本人位于广州市白云区安芝二街8号房屋，双方办理了相应的网签手续，后因客观原因陆军辉放弃了购买，且在中介方的介绍之下，另一买家（杨菊）拟购买，本人与陆军辉以及中介方协商一致解除上述合同，并办理网签解除手续，新买家与本人办理相关买卖手续。在中介方的协助之下，本人与陆军辉于2018年2月9日办理了解除网签合同协议等相关手续，并与新买家杨菊及时办理了相关的买卖手续。本人上述房屋的两个买家陆军辉及杨菊均是中介方广州连家地产代理有限公司介绍的。另查，涉案房屋的现权属人杨菊，登记时间为2018年3月15日。本院认为，本案为居间合同纠纷，焦点在于被告应否向原告支付中介服务费及支付数额。关于被告应否支付中介服务费，原告作为经纪方已促成被告与案外人签订了《房屋买卖合同》，后被告系因自身原告放弃购买涉案房屋，且同意支付100万元作为解除涉案合同的补偿，案外人程雪松亦向本院出具的《情况说明》陈述是被告自愿放弃购买涉案房屋，故原告在合同的履行过程中无过错，对涉案房屋买卖合同最终解除亦无过错，合同中已约定被告应向原告支付280000元的中介费，该约定未超出合理范畴亦符合市场交易惯例，故被告应按约定向原告支付中介费。被告抗辩称其已放弃购房款中的1000000元作为对原告及案外人的补偿，但其未举证证实该费用部分已补偿给原告，根据其提供的微信聊天记录亦显示该费用是补偿给卖方，故被告抗辩称已补偿原告故无需支付中介费的抗辩意见本院不予采纳。考虑到被告最终未能成功购得涉案房屋，故原告亦无需提供后续协助办理过户登记、办理房屋交接手续等服务，客观上减少了其提供居间服务的相应成本，故本院酌定被告应按照约定中介服务费数额的90%，即252000元向原告支付中介费。关于违约金计算标准，原告主张按照每日千分之一计算，但未能举证证实因被告逾期支付中介费给其造成的损失，故该违约金标准约定过高，本院酌情调整为2017年11月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，并以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告陆军辉向原告广州连家地产代理有限公司支付中介服务费252000元及违约金（违约金以252000元为本金，自2017年11月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，并以本金为限。）；二、驳回原告广州连家地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4700元，由原告广州连家地产代理有限公司负担2585元，被告陆军辉负担2115元并于本判决生效之日起三日迳付原告广州连家地产代理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月二十四日书记员 傅奎显