苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初11887号原告：聂慢，女，1992年7月13日出生，汉族，住所地重庆市城口县。被告：马建波，男，1984年10月25日出生，汉族，住所地江苏省苏州市姑苏区。第三人：刘佳佳，女，1989年3月2日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。第三人：吴王强，男，1988年5月25日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。原告聂慢诉被告马建波、第三人刘佳佳、吴王强租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日受理后，依法由审判员周斌适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告聂慢、被告马建波、第三人刘佳佳到庭参加诉讼。第三人吴王强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂慢向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原告与被告的租赁协议无效；2、原告请求被告退回年租金32000元，押金3000元，违约金5000元，共计40000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告于2019年11月10日签订租赁合同，原定于2019年11月20日生效，由原告承租被告位于吴江区，年租金32000元。2019年12月20日被告仍未按时将房屋及附属设施交付给原告使用，且租赁期间被告在未经原告允许的情况下擅自进入房屋并矢口否认其违约行为，事后被告仍多次要求原告承租期间允许被告进入房屋。被告的行为严重违反合同约定，导致原告无法入住。后得知该房屋产权不属于被告马建波所有，原告与被告签订的租赁协议无效。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告马建波辩称，原告于2020年9月3日将涉案房屋的钥匙交还给我，对于2020年9月3日之前的房租我是不同意退还的，当时原告是实际占有人，本案涉案房屋的产权确实不属于我。第三人刘佳佳述称，我和被告马建波一共签订了三次合同，被告马建波提交的合同是我们之间签订第一份合同。在我们签订的合同期间，双方已经产生矛盾了，合同签订后我们约定了两个月的装修期间，被告马建波在此期间租赁给原告是违约的，我是不同意被告马建波将涉案房屋转租给原告的。第三人吴王强未作答辩，亦未提交任何证据。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2019年11月10日，马建波作为出租方（甲方），聂慢作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份。合同主要约定甲方将其合法拥有的座落在本市吴江区出租给乙方使用；该房屋建筑面积共148平方米；乙方租赁该房屋仅作为居住使用；该房屋租赁期为3年，自2019年11月20日起至2022年11月19日；该房屋的月租金为2666元整，租金以转账方式支付；双方议定首期付12个月，另付3000元押金，以后按每12月结算一次，提前30天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金后，必须开具收据于乙方）；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；甲方在租赁期内需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，否则乙方可以追究甲方责任；租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；租赁期内甲方在未经乙方允许的情况下，不得随意进出乙方租用之房屋；甲方提供的设备如下：淋浴器2个、空调5个、床5张；补充条款：房租32000元包物业、民用水电，合同签3年，一年一付，押金3000元，违约金5000元，中介费2600元；合同还约定了其他条款。上述《租赁合同》通过中介方隆丰房产投资有限公司签订。合同签订后，聂慢向马建波支付租金及押金共计34999元，聂慢未支付违约金5000元，马建波将涉案房屋交付聂慢使用。此后，聂慢与马建波就房屋附属设施的交付时间产生争议，双方协商未果，聂慢于2020年3月24日向本院提起诉讼，要求判令解除其与马建波的租赁协议；马建波退回年租金32000元，押金3000元，违约金5000元，共计40000元；3、本案诉讼费由被告承担。本院以案号(2020)苏0509民初2859号予以立案受理。在该案审理过程中，本院向聂慢及马建波询问案涉房屋附属设施具体包括哪些。聂慢向本院陈述，租赁合同是格式条款，所以只勾选了热水器及空调，当时口头约定了洗脸台、开关等，房屋附属设施包括空调、开关灯具、窗帘、弱电设施、下水管道、洗漱设备等。当时中介方也在场的，在安装阶段中介也过来调解过。马建波对此陈述，协议没有体现就是双方没有约定的，中介方只在协议签订的时候在场，安装阶段中介方到过现场。在该案审理过程中，本院向聂慢及马建波询问签订合同时，案涉房屋附属设施是否存在。聂慢向本院陈述，当时不在，当时我们双方加上中介方约定在一周内安装完毕。马建波对此陈述，签合同当天是没有的，后期陆续补上的，包括房屋墙面都是依照聂慢的要求做了改动，还有一些家具的改装，原先床都是宽一米五的，是聂慢要求改成一米八，聂慢要求窗帘改成遮光的。在该案审理过程中，本院向聂慢及马建波询问目前房屋附属设施的具体情况。聂慢向本院陈述，房屋附属设施目前有淋浴器2个、空调5台、洗脸盆2个，这些出租时是没有的，当时马建波承诺签合同后一星期内装好并打扫好卫生，但是实际上是过了一个月后才装的，当时我跟马建波申请将租赁合同的开始时间往后推一个月，但是马建波拒绝了我。马建波对此陈述，签订合同时聂慢要求我对房屋进行一些改动，空调是陆续装完的，我当时约定时间没有约定的很死，在聂慢要求提高房屋装修标准那段时间，我按照聂慢的要求改变了房屋的布局、设施。在该案审理过程中，聂慢为证实马建波迟延交付房屋附属设施的事实，向本院提供其与马建波、中介方的微信聊天记录予以印证。马建波对于微信聊天记录的真实性予以认可，但对于证明目的不予认可。在该案中另查明，涉案房屋的钥匙由聂慢控制，聂慢于2020年9月3日将钥匙交付给马建波。本案审理过程中，马建波和刘佳佳向本院提供房屋租赁合同书各一份，经审查两份房屋租赁合同书，刘佳佳作为甲方（出租方），马建波作为乙方（承租方），两份房屋租赁合同书中所涉房屋位于吴江区，两份房屋租赁合同书签订日期均为2019年10月10日，租期自2019年12月10日起至2022年12月10日止，两份房屋租赁合同书均约定未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租。本案中查明，位于吴江区的房屋为刘佳佳、吴王强按份共有，刘佳佳占99%，吴王强1%。以上事实，由聂慢提供的《租赁合同》、微信聊天记录、微信付款截屏打印件、支付宝截屏打印件，马建波和刘佳佳提供的房屋租赁合同书以及本院(2020)苏0509民初2859号一案的庭审笔录、本案庭审笔录在卷予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。本案当中，本院经对马建波和刘佳佳各自向本院提供的房屋租赁合同书进行审查，两份房屋租赁合同书中均约定未经刘佳佳同意，马建波不得私自把位于吴江区房屋的部分或全部转租。根据本案查明的事实，马建波在未经刘佳佳同意的情况下将该房屋出租给聂慢，事后亦未得到刘佳佳的追认，故马建波与聂慢之间签订的《租赁合同》应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该规定，双方当事人因该合同取得的财产应当相互返还，如果不能返还或没必要返还的，则应当进行折价补偿。本案当中，马建波与聂慢之间签订的《租赁合同》虽约定马建波应保证所出租房屋权属清楚，但聂慢在签订合同时未尽到对房屋权属信息的注意义务，对合同无效存在一定过错。聂慢自2019年11月20日至2020年9月3日交接钥匙，期间为287天，产生占有使用费25162元（32000元/365天*287天），综合马建波在房屋及附属设施交付时存在迟延，以及疫情影响和双方的过错责任，本院酌定马建波返还聂慢租金21041元。关于押金问题。由于马建波转租行为无效，其收取聂慢的押金3000元，无合法依据，亦应予以返还。聂慢主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告马建波应返还原告聂慢租金21041元及押金3000元，合计24041元，于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请直接将款项汇入原告指定账户，户名：聂慢，开户行：中国农业银行盛泽支行，账号：62×××75）二、驳回原告聂慢的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由原告负担100元，由被告马建波负担300元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，由被告马建波于本判决生效后十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行，账号：62×××60）预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 周 斌二〇二〇年十二月二十五日书记员 姚俊菲附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。