北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初30709号原告：吴万禄，男，1937年7月1日出生，回族，北京军区政治部战友文工团退休干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴军（原告之子），男，1972年9月10日出生，回族，北京映化文化发展有限公司职员，住北京市西城区。原告：何方，女，1963年10月12日出生，汉族，中国科协农村专业技术服务中心职工，住北京市西城区。原告：孙正，男，1970年9月14日出生，汉族，富景天策气象科技有限公司职员，住北京市西城区。被告：北京市西城区戎晖嘉园小区业主委员会。法定代表人：李喜林，主任。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。原告吴万禄、何方、孙正与被告北京市西城区戎晖嘉园小区业主委员会（以下简称戎晖嘉园业委会）业主知情权纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开审理。原告吴万禄委托诉讼代理人吴军、原告何方、孙正；被告戎晖嘉园业委会委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院判处被告戎晖嘉园小区业主委员会公布下列应当向业主公开的情况和资料：建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；《物业服务合同》；2013年3月14日至2019年12月31日的共有部分（电梯、停车场、小炮楼、地下室）的使用和收益情况。2．诉讼费用由被告戎晖嘉园小区业主委员会承担。事实和理由：原告是戎晖嘉园小区的业主，本应依法享有对物业管理区域内共用部分实施共同管理权；对共同管理的有关事项提出建议权；对需要业主共同决定的事项行使表决权；在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；对物业管理活动享有知情权、监督权；对业主大会和业主委员会的工作行使监督权；对物业服务合同的履行的监督权；对专项维修资金的管理和使用权；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况具有知情权和监督权等。但自原告入住戎晖嘉园小区以来，被告业委会从未公布所负责监督的建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，从未公布其所签署的《物业服务合同》，从未公布共有部分的使用和收益情况等等。被告业委会的作法，违反了全国人大《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十九条；国务院《物业管理条例》第六条、第十一条、第十五条、第三十五条；北京市人民政府《北京市物业管理办法》第十一条；建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第三十条；北京市建委等《北京市住宅维修资金管理办法》第九条、第三十七条、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、第三十五条、第三十六条；北京市住建委等《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第八条、第二十七条、第四十二条等，侵犯了业主的知情权等。在案件审理过程中，原告孙正提交以下证据材料：1．北京军区戎晖家园售房合同（孙正）；2．户口本。在案件审理过程中，原告何方提交以下证据材料：1．方文荣的售房合同；2．方文荣身份证；3．2020年2月24日北京市西城区军队离退休干部第九休养所的证明一份；4．方文荣及何秀如的死亡证明书；5．独生子女证。在案件审理过程中，原告吴万禄提交以下证据材料：1．吴万禄的售房合同；2．发票收据二张。在案件审理过程中，三原告共同提交以下证据材料：1．小区全景照片2张；2．军队离退休干部休养所标牌及西城第一离职干部休养所标牌；3．2017年3月29日业委会关于加强小区停车管理的通知照片打印件；4．院内停放军车及非军车的位置照片5张；5．南小院停车情况照片4张；6．围停车场的收费标准照片2张；7．2018年9月17日关于办理外围车场临时停车证的通知；8．收费票据4张；9．外围停车场的情况照片；10．地下停车场照片8张；11．小区院内广告情况的照片；12．证明小区广场4个角的房屋均有住人或营业的照片；13．院内食堂作为公共区域营业照片；14．地下停车场夹层有房间被用于茶叶仓储的照片2张；15．南小楼（8号楼）2、3层和1层的一部分用于办公，地上一层一部分是食堂餐厅，地下一层是食堂厨房，卫戍区第一干休所在使用的照片；16．东小楼（23号楼）第4层用于健身娱乐的照片；17．1、2、3、6号楼四栋住宅楼的底商情况照片；18．商场照片。被告辩称，我们不认可诉讼请求。第一点，事实部分原告主体资格不合法，首先根据开发建设单位跟我们出具相关的证明，原告何方、孙正非涉案小区的业主，本案涉及的小区开发建设单位为北京军区北京地区休干住房马连道建房指挥部。据了解，该小区并未取得房屋所有权证，经向该建设单位进行了解，所涉该小区XXX的房屋原告吴万禄这个没有问题；XXX房屋分配是方文荣，并非原告何方；涉案小区XXX房屋分配的是孙德玉并非是原告孙正。对于原告的诉讼主体，我们是不予认可的。第二点，关于他们所提出的诉讼请求中向业主公开公共收益使用情况。首先，公共收益使用情况自业委会成立以后。业委会每年均在小区的公示栏进行公示，并定期召开业主大会，我们在庭审上会向法院提交相关的一些照片，并且向业主汇报工作及财务收支情况。但是该案小区业主均为部队离退休干部，年龄均偏大，运用科技手段很难以操作，所以我们今天只能提供部分的证据，予以质证。第二，关于物业服务合同所说的没有进行公示，首先成立业委会以后，按照法定程序，我们均是在通过三分之二以上的业主的同意定物业的收费标准及选聘相应的物业公司，而且据我们向物业公司了解，原告三人并没有拖欠物业费，所以他们说物业服务合同没有公示，不知道这个事情，我们是不予认可的。关于原告所说的维修基金的事情。首先，维修基金并非是在被告这块所保管，为开发建设单位即北京军区、北京地区休干住房马连道建房指挥部，所以我们也不是相对的一个公示主体，也没有权利进行公示，而且自小区被告成立业委会以来，从未通过被告动用过本小区的公共维修基金，故不存在使用情况的一种公示。在案件审理过程中，被告提交以下证据材料：1．军队离退休干部购房新建住房申请表（孙德玉）复印件加盖指挥部公章；2．证明原件一份；3．说明原件；4．开会的照片打印件；5．物业合同两份；6．手绘平面图；7．外围停车场的情况说明；8．外围停车场照片2张；9．北京市公共停车场经营备案证、开户许可证、营业执照；10．与湾子街社区居委会主任徐翠莲了解业委会工作总结、账目公示及向上级汇报情况的笔录及照片；11．备案事项变更单；12．慰问信、第二届业委会工作报告汇报、戎晖嘉园业委会2019年年度收支情况、慰问金发放表。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审理查明：吴万禄与北京军区北京地区休干住房马连道建房指挥部签订北京军区戎晖嘉园售房合同，约定向吴万禄出售北京市宣武区茶源路18号的离退休干部戎晖嘉园住宅小区第XXX号住房壹套。该合同未显示签订时间，吴万禄持有的房款发票显示时间为2009年。方文荣与北京军区北京地区休干住房马连道建房指挥部签订北京军区戎晖嘉园售房合同，约定向方文荣出售北京市宣武区茶源路18号的离退休干部戎晖嘉园住宅小区第XXX号住房壹套。该合同未显示签订时间。方文荣已于2009年6月29日死亡、其配偶于2007年11月4日死亡。何方系其二人独生子女。孙正持有的北京军区戎晖嘉园售房合同显示：首页中的乙方为孙德玉（孙正），落款处签名为孙德玉及孙正。所售房屋座落为北京市宣武区茶源路18号的离退休干部戎晖嘉园住宅小区第XXX号住房壹套。孙德玉与孙正系父子关系。被告戎晖嘉园业委会，于2013年3月14日备案。2017年3月，业主委员会委员变更为李喜林、朱文山等，并向广外街道办事处进行了变更备案。本院认为，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。本案中，原告诉请被告公布三方面情况资料：第一，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；第二，《物业服务合同》；第三，2013年3月14日至2019年12月31日的共有部分（电梯、停车场、小炮楼、地下室）的使用和收益情况。对于原告要求公布案涉小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，被告抗辩意见为不在被告处保管，在马连道建房指挥部处，自业委会成立以来，从未动用过公共维修基金。对此，本院认为，有相关规定，业主有权知悉建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，但并未明确规定公布的义务主体。案涉小区不同于一般的商品房或保障性住房，本院函询建房单位未获回复。本院亦向市住房资金管理中心区属管理部查询案涉小区建筑物及其附属设施的维修资金情况，未查询到资金记录。故现原告要求被告公布案涉小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况，本院无法予以支持。对于原告要求被告公布物业服务合同一节，庭审中，被告出示了两份物业合同原件，分别为2014年7月2日，被告与中物联国际物业服务（北京）有限公司签订的物业服务合同；2016年5月4日被告与中物联物业集团有限公司签订的物业服务合同。部分原告对此予以认可，部分原告认为被告没有提供2009年签订的物业服务合同。对此本院认为，被告成立于2013年，被告提供由其签定的物业合同，如若存在2009年的物业服务合同，其并非该份物业合同的公布义务主体。鉴于庭审中，被告出示了所涉的两份物业合同原件，且提供了复印件，以及知情权诉讼背后的群体利益，被告应将此两份物业合同再次进行公示，但结合物业合同自身的特性不宜将原件进行张贴公示，应将此物业合同的复印件予以公示。对于原告要求被告公布2013年3月14日至2019年12月31日的共有部分（电梯、停车场、小炮楼、地下室）的使用和收益情况一节。庭审中，被告提交了第二届业委会工作汇报、2019年收支情况、慰问金发放表等，对此原告表示收到了上述材料以及100元，但对材料上是否应该加盖业委会公章的问题存在质疑。本院认为，业主有权知悉的信息载体和形式，法律法规并未有明确要求，业主对形式的质疑并不能否认业委会所做的收支情况的公开工作。此外，本院认为，在进行产权登记时需要准确测量专有部门面积、共有部分的面积，并计算产权证载面积，通过产权登记明确不动产的权利归属。涉案小区尚未办理不动产登记手续，本院亦未能从相关行政机关处调取案涉小区的竣工验收手续，也未查询到土地使用权情况。与此同时，被告主张就案涉小区23号楼、地下车库、小区正门两间门面房及院内四个地库入口耳房等军产房的管理使用问题，由马连道建房指挥部、北京军区联勤部第六干休所以及西城区军队离退休干部第九休养所戎晖嘉园小区业主委员会达成使用权利划分协议。该协议有效与否取决于各方是否是为相关区域的权利人，而权利人的界定又有赖于产权的界定和产权人的授权。回归案涉小区尚未进行产权登记，土地性质亦无法核实的客观现实，各区域的产权人身份、公共区域的认定存在客观障碍。故原告主张的在被告自认为其管控的共有范围以外部分，目前尚难以界定归属。原告要求公布该部分的使用及收益的诉求，本院无法予以支持。2019年的收支情况业委会已向业主进行送达，故原告要求公开2019年共有区域使用及收益情况的诉求，无法予以支持。对于原告要求公开2013年至2018年共有区域的使用及收益情况，被告表示另向法院提交了2013年至2018年的工作总结，但不以证据形式提交，主张公开应向全体业主进行。且主张对2013年至2018年共有区域的使用及收支情况进行了公示，但以业委会人员普遍年龄较大，不善于使用技术手段保留公示情况为由，未提供相关曾经公示的证据材料。鉴于此，业委会应向业主公开此间原告要求公开且业委会自认由其管控的共有区域的使用及收益情况。结合原告诉求及被告自认，所涉收益为广告收益、3号楼前地库出入口耳房（炮楼）收入；另外在被告提交的历年工作总结中部分年份的总结还涉及场地租金，故被告应就此三部分收益涉及的共有区域的使用及收益情况向业主公布。对于被告所持的对何方主体身份的抗辩意见，本院认为，案涉购房合同原系何方父亲的名义签订，其父母已去世，何方作为唯一子女，在未有证据显示案涉购房合同权利义务由他人继承的情况下，何方具备业主知情权的主体资格。对于被告所持的对孙正主体身份的抗辩意见，本院认为，孙正持有的购房合同乙方落款处有孙正签字，被告出示的马连道建房指挥部出具的证明上亦显示乙方签字有孙德玉和孙正两人的名字。且业主知情权纠纷旨在保障广泛业主知情的权利，其判断标准不同于所有权确认纠纷或房屋买卖合同纠纷主体的认定标准，在业主知情权纠纷中主体身份的判定不宜过分苛刻，故被告此项抗辩，本院不予采信。但在本业主知情权纠纷中所做的相关认定不构成今后孙德玉及其继承人等与孙正就涉案房屋实质权利归属的依据。综上所述，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、北京市西城区戎晖嘉园小区业主委员会于本判决生效之日起十五日内在西城区戎晖嘉园小区公告栏处就西城区戎晖嘉园小区2013年3月14日起至2018年12月31日止的广告收益、3号楼前地库出入口耳房（炮楼）使用情况及收益情况、出租场地的使用情况及收益情况进行为期不少于七天的公示；二、北京市西城区戎晖嘉园小区业主委员会于本判决生效之日起十五日内在西城区戎晖嘉园小区公告栏处就2014年7月2日及2016年5月4日北京市西城区戎晖嘉园小区业主委员会签订的物业服务合同复印件进行为期不少于七天的公示；三、驳回原告吴万禄、何方、孙正的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告北京市西城区戎晖嘉园小区业主委员会负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，分别向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 袁佳二〇二〇年十二月八日法官助理 王权书 记 员 李婷书 记 员 林彤