河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初3032号原告：王秀胜，男，汉族，1970年7月5日出生，住河南省西峡县。原告：王鹏，男，汉族，1994年11月28日出生，住河南省西峡县。二原告的委托诉讼代理人：钮世刚，南阳市西峡县众信法律服务所法律工作者，特别授权。被告：王爽，女，汉族，1990年5月14日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：马建红，河南龙城律师事务所律师，特别授权。被告：叶海全，男，汉族，1972年3月5日出生，住河南省西峡县。第三人：冯金彩，女，汉族，1967年12月7日出生，住河南省西峡县。原告王秀胜、王鹏与被告王爽、叶海全、第三人冯金彩确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，二原告及其委托诉讼代理人，被告王爽及其委托诉讼代理人，被告叶海全和第三人冯金彩，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王秀胜、王鹏向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告之间签订的无产权房屋买卖合同无效。2.被告立即搬离原告的房屋，将房屋归还给原告、并恢复房屋的原貌。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告王爽系继父女关系，原告家由于修建国家项目，为补偿失地农民生活保障特分与原告的房屋。2015年，王爽结婚，没有住房，原告考虑到结婚需要，就将位于彩虹新城的一套让被告王爽先暂住，等到其有钱买房了，再把房子退还给原告，原告就没有去过该房屋。今年原告查看房屋才知道王爽已经将房屋给低价出卖给被告叶海全，之后，发生了多次纠纷，派出所也出面协调无果，只能诉讼法院解决。原告知道该房屋卖出后，强烈要求二被告解除该买卖协议（因原告持有该房屋补差价款票据），但是二被告均不同意。原告为了维护自己的合法权利，提出本诉。被告王爽辩称，1.原告诉状所列与事实不符，原告说本案涉诉的房屋是分给原告的房屋不属实，实际上是生产组分配给原告及王爽和王爽母亲等五人。2.原告称2015年王爽结婚没有房屋原告将房屋给王爽居住是不对的，由于本案原被告的家庭关系比较复杂，双方曾协商将本案涉诉的房屋分配给王爽。3.原告称今年才知道王爽将房屋卖给叶海全是不属实的，王爽当时卖房子时都告诉了原告，叶海全装修房子王秀胜是知道的。4.冯金彩与王秀胜的离婚案件被西峡法院驳回，现在本案的起诉是因为离婚案件。综上答辩人和叶海全的房屋买卖是合法有效的，不违反法律规定，请法院驳回原告的诉讼请求。5.二原告不是案涉房屋买卖合同的相对人，无权提起合同效力之诉。王爽是本案房屋的所有权人，有权处分自己的财产，王爽与叶海全的买卖合同是有效的。本案房屋没有产权证书，是涉及农民预留地政策，政府正在解决办证问题，现行法律也不禁止买卖。被告叶海全辩称，叶海全的房子是2017年从王爽手上买的，叶海全的钱给王爽了，合同是有效的，房子是掏过钱的，为什么说合同无效。第三人冯金彩述称，1995年冯金彩与王秀胜结婚，俩人均系再婚，冯金彩带着5岁的女儿、王秀胜带着1岁的儿子，于1996年1月15日补办了结婚登记手续。冯金彩与王秀胜结婚后于2000年在原来一层砖混结构的基础上将房屋续盖为两层。2014年因修建宁西铁路复线，房屋被征用拆除，拆迁款补偿28万元，房屋拆除后政府在人民路××段（彩虹新城南侧）给原告王秀胜、王鹏、被告王爽、第三人冯金彩家庭补偿宅基地一处约260平方米左右。同年，与李卷宏合作建起6层房屋一座，一二三层归原告王秀胜、王鹏、被告王爽、第三人冯金彩家庭所有、四五六层归李卷宏所有，一层为3间门面（同年已出租，租金8千元每年）、二层为框架（今年也已出租）、三层为两套房屋（二三层各130平方米左右）。因原告王秀胜、王鹏、被告王爽、第三人冯金彩家庭所在生产小组的土地被政府征用，生产小组在预留地的范围内与开发商合作建起两座楼房，2015年4月25日冯金彩们生产小组按户分房屋一套（有王秀胜、冯金彩、王秀胜父亲王华、王鹏、王爽共5人）彩虹新城2号楼2单元502房屋。2015年6月又按人分配一套彩虹新城3号楼2单元301房屋（按户4人再分房一套、多余人口分钱20130元、分红每人10000元、超面积交款35622元）。2015年队里分房子前，王秀胜和冯金彩商量对于家庭分得两套房屋，其中的一套502小套分配给女儿王爽，一套301大套给儿子王鹏。在王爽结婚时，对王爽的公爹公婆及亲朋说502的房子是给王爽的嫁妆，并且将钥匙作为陪嫁给了闺女。这件事王秀胜同意并给其舅家表哥庞炳钦也说过。2017年王爽将房屋出卖，卖房前还回家将卖房的事给冯金彩和王秀胜说说，王秀胜和冯金彩都没有意见。2015年阴历十月二十六王鹏回家，王鹏回家后，由于冯金彩好说（教育）王鹏，王鹏不满意，就挑拨冯金彩与王秀胜的关系，并多次打冯金彩，让冯金彩与王秀胜离婚，目的是让冯金彩净身出户。由于人民法院驳回了王秀胜的离婚诉讼，王秀胜和王鹏才提出本案诉讼。冯金彩与王秀胜结婚后，辛辛苦苦将原告王鹏抚养长大，结婚时为了王鹏结扎至今未生育，将王鹏视为亲生儿子，冯金彩没有功劳也有苦劳。但王鹏不知恩报恩，挑拨家庭矛盾，以诉讼的方法起诉冯金彩、起诉王爽。原告王秀胜、王鹏、被告王爽、第三人冯金彩家庭的房子有王爽的份额，如果公平分配，王爽还能分配更多的房产份额。因此，请王秀胜、王鹏从良心的内心考虑问题、处理问题，避免引起邻居外人的笑话。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王秀胜与被告冯金彩是夫妻关系，二人均系再婚，于1996年登记结婚。原告王鹏生于1994年，是王秀胜与前妻所生儿子。被告王爽生于1990年，是冯金彩与前夫所生女儿。王秀胜与王爽是继父女关系，冯金彩与王鹏是继母子关系。2015年，因项目建设，征收王秀胜、王鹏、被告王爽、冯金彩家庭所在村组土地，所在集体在生产小组预留地建设住宅小区分配给集体农户，该小区未完善规划审批手续，分配给王秀胜、王鹏、被告王爽、冯金彩家庭的，包括本案案涉房屋彩虹新城2号楼2单元502房屋（以下简称案涉房屋），其时，王秀胜父亲仍在世，家庭成员为5人。王爽结婚时，原告王秀胜将案涉房屋交给王爽，但二人认识不同，王爽认为是作为陪嫁给王爽，王秀胜认为是交王爽居住；二人对房屋钥匙交付方式陈述不一，王爽提出是在陪嫁箱内，王秀胜提出是王爽私自拿了钥匙。2017年6月28日，王爽将本案案涉房屋以220000元价格出卖给叶海全，双方签订了房屋买卖合同，被告叶海全也向王爽交清了全部房款，并于2017年装修入住。本案二原告认可，本案案涉房屋彩虹新城2号楼2单元502房屋有王爽、冯金彩的份额。庭审中，本院征求被告叶海全意见，案涉房屋买卖合同被确认无效，叶海全是否要求返还房款、赔偿损失。被告叶海全回答：“我要的是房子，不是要钱。”本院认为，本案案涉房屋未完善规划审批手续，未经不动产登记部门进行登记，在本案诉讼过程中，不具备确认谁是所有权人的条件，王爽在本案中主张是房屋所有权人，本院不予支持。庭审中，被告王爽为了证实房屋属于陪嫁，提供了证人证言，但证人的陈述在关键细节存在冲突，同时，在王爽结婚时，即使其父母有作出将房屋作陪嫁的意思表示，房屋产权未进行登记，也没有将房屋所有权登记过户，并没有形成家庭析产合议，因此，在本案中，案涉房屋在出卖给叶海全时，仍应作为家庭共同财产，对被告王爽的主张，本院不予采信。本案原告王秀胜、王鹏作为家庭共同财产的权利人，是与王爽作为共同权利一方，提起本案之诉，具有主体资格。对二原告请求确认被告王爽与被告叶海全之间房屋买卖合同无效，并要求被告叶海全返还房屋。本院认为，本案案涉房屋是未经完善审批手续开发建设的房屋，被告王爽与被告叶海全签订的房屋买卖合同，难谓有效，买受方也不能依据合同取得物权。但是，二原告可以主张合同无效的权利基础是其他共有人无权处分了共有财产造成损害，不是合同相对方基于法律的强制性规定确认合同效力。对二原告诉讼请求的审查，应建立在共有人无权处分的基础上，对无权处分后果进行审查，在房屋买卖合同的履行中，被告叶海全是守约一方，叶海全付清了全部房款并已经装修入住，原告王秀胜和王鹏作为案涉房屋的权利共有人，与王爽存在共有的利益关系，属于共同利益主体。在王爽与被告叶海全签订房屋买卖合同时，对房屋有实际控制权，虽然王秀胜予以否认，但其陈述钥匙是王爽未经许可取走与认可房屋在王爽结婚交由王爽居住存在矛盾，王爽将自己控制的财产，处分出售给他人，侵害其他共有人利益的，共有人可以在析产时在共有人内部进行追偿。而不应该因为共有人的矛盾，损害相对方特别是守约一方的利益，这样有违诚实信用原则。被告叶海全在交清全部房款并已装修入住，是签订协议后的守约方，支付了合理的对价，作为出卖方共有利益主体的二原告未对叶海全已支付房款和装修进行合理补偿前提下，请求依据无权处分取回房屋，本院不予支持。在庭审中经征求守约方被告叶海全意见，是否请求退还房款赔偿损失，叶海全坚持要房不要钱，对被告叶海全明知房屋未经登记，或是否会因为其他权利人提出主张导致不能办理过户的后果，由其自行承担。综上所述，本院认为，在无权处分合同效力的认定和处理上，应当根据诚信信用原则，在可以通过共有人内部追偿进行权利救济情况下，应保护守约方的利益，被告叶海全是守约一方，原告王秀胜、王鹏因为共有人的行为，请求确认叶海全所签房屋买卖合同无效和返还房屋，本院不予支持。存在不当处分共有人财产的，二原告可在析产时在共有人内部追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告王秀胜、王鹏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王秀胜、王鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长 李 克人民陪审员 杨 丽人民陪审员 刘天玉二〇二〇年十二月三十日书 记 员 程 晨