吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2020）吉24民终1903号上诉人（原审原告）：安某，自由职业者，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：高某，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金某，吉林延大律师事务所律师上诉人（原审原告）：辛某，自由职业者，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：高某，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金某，吉林延大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长春金鑫房地产开发有限公司。法定代表人：王某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某，吉林鑫州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长春金鑫房地产开发有限公司。法定代表人：王某2。委托诉讼代理人：刘某，吉林鑫州律师事务所律师。上诉人辛某、安某，上诉人长春金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、长春金鑫房地产开发有限公司、长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司（以下简称金鑫公司延吉分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辛某、安某上诉请求：1.请求二审法院依法撤销延吉市人民法院（2019）吉2401民初5202号民事判决，依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实清楚,但部分法律适用不当。1.无法履行涉案《产权调换协议》，辛某、安某无法实现合同目的的全部责任归因于金鑫公司、金鑫公司延吉分公司为扩大利益恶意擅自改变设计而导致标的房屋灭失，辛某、安某系无辜的被害者；2.涉案《产权调换协议》的性质为以辛某、安某所有的房屋调换金鑫公司、金鑫公司延吉分公司开发建设的商品房,与其以金钱方式购买金鑫公司、金鑫公司延吉分公司开发的商品房无区别，故应参照商品房买卖合同司法解释的规定。金鑫公司、金鑫公司延吉分公司答辩意见与其上诉意见相同。金鑫公司、金鑫公司延吉分公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项,查清事实依法驳回辛某、安某的诉讼请求；2.诉讼费由辛某、安某承担。事实与理由：一审法院对本案事实认定错误,导致判决结果错误。1.辛某、安某的合同解除权已消灭，一审法院支持辛某、安某主张解除协议并赔偿损失及利息的诉讼请求是错误的。一审法院在一审判决第五页本院认为的表述对除斥期间的时间起算点是错误的,导致判决结果的错误。金鑫公司、金鑫公司延吉分公司在一审中已向法院举证2017年6月26日辛某、安某起诉金鑫公司、金鑫公司延吉分公司请求交付门市房及因迟延安置损失的诉讼（见延吉市人民法院(2017)吉2401民初4802号民事判决书证据，）该判决书第三页中,辛某、安某起诉事实与理由表述中,“辛某、安某陈述是在2017年6月末金鑫公司通知辛某、安某查看安置房屋时,辛某、安某没想到所要安置的房屋是只能办地下房照的车库房屋，连采光窗户都没有的房屋...与原拆除的房屋有本质的区别,严重损害了辛某、安某的固有利益”。从辛某、安某这一表述看,其在看房时就知道该房屋规划为负一层，无窗的事实情况及自身已认定该房屋不符合其要求的事实,且该房屋楼层号规划状况从该时间开始至今均没有任何变化,也就是辛某、安某在2017年6月份起就明知房屋规划是负一层的事实，按照双方签订的产权调换协议的约定,辛某、安某认为的不符合约定的事由已经发生，辛某、安某解除合同的除斥期间一年的起算点应从此时起算,即2017年6月至2018年6月，其应在2018年6月之前主张合同解除权，超过该期间,合同解除权消灭。而一审法院却无视该事实,以（2019）吉2401民初343号案件的判决时间来起算合同解除权的除斥期间，依据《最高院关于审理商品房买卖合同》司法解释第15条第二款“根据《合同法》第九十四条的规定,法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。“之规定，金鑫公司、金鑫公司延吉分公司认为解除权的行使应当在解除权发生之日起算，而不应以法院确定争议是否符合约定的时间来起算,一审法院对该事实的认定严重错误,进而导致金鑫公司、金鑫公司延吉分公司的损失；2.本案辛某、安某主张解除合同的条件不成就。金鑫公司、金鑫公司延吉分公司的安置房屋符合双方签订的《产权调换协议》的约定且履行了相关义务,协议没有对窗的约定，也没有对楼层号的约定，在原位置、原面积给予了安置房屋。房屋规划是政府的行为,不是开发商的行为,开发商必须要服从政府规划的决定，这是开发商无法改变的情况。规划只是改变了楼层号,只是由一层规划为负一层，但该房屋的地理位置、面积、使用性质均没有改变还是在辛某、安某房屋的原位置的地上一层,从房屋现场现状看均没有改变。从鉴定机构的评估意见看，虽然规划对房屋楼层确定为负一层，但辛某、安某申请评估机构的评估鉴定意见中“房地产估价结果报告对土地状况的描述明确为位置处一层商业用房”,对现场房屋勘察表述确认就是地面一层,其评估的价值也是一层的价值,从评估价值看实际价值更是提高了,没有贬损价值,该房屋的评估价值与其对应地段的现在市场出售房屋价值明显高,显然仅仅因为房屋规划造成楼层序号的微小变化不应视为合同不能履行的理由。依据合同法第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：第（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定看,无论从客观事实还是鉴定机构的现场勘查及评估意见价值来看，都不构成合同法规定的不能实现合同目的的情况。所以基于双方签订的合同是真实合法有效的,双方应按照合同的约定来履行相关权利义务,因此，依据合同辛某、安某主张解除合同条件不成就，不应支持；3.从协议履行时间上看，辛某、安某已经选择了继续履行协议，放弃了合同解除权且已超过了合同解除权的除斥期间。辛某、安某在延吉市人民法院（2017）吉2401民初4802号判决书中起诉理由中明确自认在2017年6月去收房看房时就知道房屋是目前的状况，也就是解除的事由发生在2017年6月，根据《最高院关于审理商品房买卖合同》司法解释第15条第二款之规定，辛某、安某应当在解除事由发生之日起即2017年6月起一年内行使解除权，超过该期限，解除权消灭。那么根据法律规定其主张解除权的期间应当从2017年6月起计算一年的时间至2018年6月，而辛某、安某主张合同解除权是在2019年8月9日才提起诉讼，远远超过了该期间，解除权消灭。既然辛某、安某在2017年6月就已经知道涉案房屋的现状并且是到现场看房,就是在这种情况下，辛某、安某并没有解除产权调换协议，而是从2017年6月之后直至现在长达3年的时间里，一直选择了继续履行该协议,按照该协议约定，从2017年1月5日第一次起诉时起,诉求就是请求被告履行协议支付逾期交付的双倍安置补偿费，（见（2017）吉2401民初244号民事判决书、(2018)吉24民终1983号民事判决书)；在2018年11月29日再次起诉，诉求还是继续请求被告履行协议支付逾期双倍安置补偿费（见2019年3月4日作出的（2018）吉2401民初7556号判决书)，此时已经超过合同解除权的除斥期间，合同解除权已经消灭，直至2019年3月法院作出判决时，辛某、安某都是按照涉案双方签订的《产权调换协议》主张逾期交房的违约责任，金鑫公司、金鑫公司延吉分公司均按判决全部履行完毕。辛某、安某上述主张足以证明其以实际行为表明了在明知涉案房屋规划为负一层的情形下，选择了要继续履行《产权调换协议》放弃了合同解除权。其行为应视为对涉案房屋这个标的物的认可。辛某、安某在2019年8月9日向法院起诉才要求解除合同，同时又在2020年12月23日另案提起诉讼的（2020）吉2401民初2476号案件中继续要求履行协议向金鑫公司、金鑫公司延吉分公司主张至2019年9月30日止的逾期交房的双倍安置补偿款。金鑫公司、金鑫公司延吉分公司认为，辛某、安某一边要求解除合同赔偿损失，同时一边又要求继续履行产权调换协议向金鑫公司、金鑫公司延吉分公司主张逾期交房的然其主张相互冲突矛盾，二者不可兼得，既然主张解除合同赔偿损失,就不能再主张履行协议继续支付双倍安置费,辛某、安某的主张没有法律依据，不应得到支持。涉案房屋在2018年12月27日已经全部具备交房条件（见《延吉市工程竣工规划核实通知书》),辛某、安某主张到2018年12月27日之前的安置补偿费，金鑫公司、金鑫公司延吉分公司已全部支付完毕。现在不是不交房而是辛某、安某拒收房屋,所以辛某、安某无权就2018年12月27日之后再提出回迁安置补偿费的要求。依据法律规定，辛某、安某的合同解除权既然已消灭，那么就应当继续履行协议接收涉案房屋；4.一审法院判决中对利息支付的起算点是错误的，逾期交付房屋的双倍安置补偿费已经从2013年12月30日起至2018年12月26日符合交付房屋的时间止，共计已经支付了1,134,698.67元，即辛某、安某的损失已经全部支付完毕，不存在其他损失利息损失。而本案辛某、安某主张解除合同赔偿损失的时间不应再从2013年12月30日起算,即使起算也应当从主张合同解除之日起算，一审法院利息的起算点是错误的。辛某、安某答辩意见与其上诉意见相同。辛某、安某向一审法院起诉请求：1.请求判令解除辛某、安某与金鑫公司延吉分公司签订的《产权调换协议书》,金鑫公司延吉分公司支付房屋价值损失2,064,850元及利息(自2014年9月30日起至实际给付之日,2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计息,2019年8月20日后按全国银行间同类拆借中心公布的贷款市场报价利率计息)。2.请求判令金鑫公司延吉分公司支付房屋价值2,064,850元范围内一倍的赔偿责任；3.请求判令金鑫公司、金鑫公司延吉分公司共同承担责任4.本案诉讼费、保全费5000元、鉴定费20,000元,由金鑫公司、金鑫公司延吉分公司承担。事实和理由：辛某、安某与金鑫公司延吉分公司于2012年5月7日签订《产权调换协议书》,约定安某、辛某于2012年5月9日前腾空其所有的房屋(房屋所有权证号为1XXXX、产XXXX、建筑面积79.53m的商业用房),并约定金鑫公司延吉分公司在2014年9月30日前将产权调换房屋交付给辛某、安某,但至今未能交付。金鑫公司延吉分公司在拆迁、设计、开发的过程中未按约定设计施工，变换设计图等存在诸多过错的原因,现金鑫公司延吉分公司无法交付《产权调换协议书》中约定的原位置面积房屋。综上,请求支持辛某、安某的诉讼请求。一审法院认定事实：2011年7月15日，金鑫公司延吉分公司向住户出具一份《补偿安置方案》，该方案第二项确定房屋回迁位置（原地回迁）为丽水宜家二期10号楼、11号楼。2011年9月1日，金鑫公司延吉分公司出具《丽水宜家二期非住宅房屋征收补偿办法》，该办法第二条第三项载明回迁安置按原面积1：1予以回迁安置，及偿还面积等于产权证面积；第四项载明原则上实行原位置、原面积（不超过5％）、原基准高度、原层高回迁。2012年5月7日，金鑫公司延吉分公司与安某、辛某签订《产权调换协议书》，约定：金鑫公司延吉分公司将坐落在丽水宜家11号楼1层，预计建筑面积为122㎡的房屋作为安某、辛某名下产权证编号为1XXXX，产籍号为10-6-55，建筑面积为79.53㎡房屋的产权调换房屋，并约定原位置原面积回迁，允许3％增减，增减按12,000元／㎡补偿差价；室内长方形不允许有楼梯；超产权面积部分的税费由安某、辛某承担。双方还约定，金鑫公司延吉分公司在2014年9月30日前将产权调换房屋交付给安某、辛某，到期未能交付的，金鑫公司延吉分公司按实际发生日期向安某、辛某支付临时安置补助费和越冬采暖补助费。审理中，依据安某、辛某申请，法院委托吉林东宇正同房地产评估有限公司比照回迁房屋位置的同类区域同类地段一楼商业用房（建筑面积122㎡）正房现房屋价值进行鉴定，该公司出具鉴定意见：单价16,925元／㎡，总价2,064,850元。安某、辛某为此支付鉴定费20,000元。另查明，2018年12月27日，涉案房屋所在工程项目经竣工验收合格。金鑫公司延吉分公司拟向安某、辛某交付的回迁房屋编号为××楼房，建筑面积为115.7㎡，面积在《产权调换协议书》约定范围。安某、辛某曾在法院审理的（2019）吉2401民初344号案件中，向金鑫公司、金星公司延吉分公司提出交付回迁房等主张，经法院审理认为金鑫公司延吉分公司建设的涉案回迁房屋不符合商业用房的约定，在原位置处无其他符合约定的回迁商业用房可以交付，在此情况下，安某、辛某与金鑫公司延吉分公司又无法重新达成安置协议，经法院释明，因原拆迁安置补偿协议已无法履行，安某、辛某拒绝变更诉讼请求，法院于2019年5月27日作出（2019）吉2401民初344号民事判决书，驳回安某、辛某的诉讼请求。安某、辛某不服提出上诉，二审期间撤诉，（2019）吉2401民初344号民事判决已发生法律效力。一审法院认为，安某、辛某原房屋为一楼正常门市房，有窗户能够采光，安某、辛某与金星公司延吉分公司签订《产权调换协议书》，金鑫公司延吉分公司拟向安某、辛某交付的房屋编号为11号楼－1层，拟交付的回迁房屋虽然与原房屋位置及朝向均一致，但测绘楼层为负一层，无窗无法采光，原位置处无其他符合约定的回迁商业用房可以交付，双方又无法达成补充协议，原拆迁安置补偿协议已无法履行，安某、辛某无法实现合同目的，故安某、辛某请求解除双方签订的《产权调换协议书》，符合法律规定，法院予以支持。对于金鑫公司、金鑫公司延吉分公司提出安某、辛某解除合同已过除斥期间的主张，法院认为（2019）吉2401民初344号案件审理期间，双方仍对金鑫公司延吉分公司拟交付的回迁房屋是否符合约定存在争议，该案生效后安某、辛某随后提起本案诉讼，并且相应变更诉讼请求，故金鑫公司、金鑫公司延吉分公司的抗辩不成立。对于安某、辛某请求金鑫公司延吉分公司支付2,064,850元及利息（自2014年9月30日起至实际给付之日，2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计息，2019年8月20日后按全国银行间同类拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）、鉴定费20,000元的主张，首先合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力，故安某、辛某依据该合同房屋情况进行鉴定，符合法律规定；其次参考鉴定意见涉案房屋总价2,064,850元，安某、辛某为此支付鉴定费，故该部分主张法院予以支持。对于安某、辛某请求金鑫公司延吉分公司按房屋价值损失支付一倍的赔偿主张，法院认为回迁房屋在性质上与商品房不同，不应适用购买商品房的双倍赔偿规定，故安某、辛某的该主张，法院不予支持。对于安某、辛某请求金鑫公司、金鑫公司延吉分公司共同承担责任的主张，根据相关法律规定，公司应对分公司债务承担赔偿责任，故该主张法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：一、长春金鑫房地产开发有限公司、长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司共同向安某、辛某支付2,084,850元及利息（以2,064,850元为基数，自2014年9月30日起至实际给付之日，2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计息，2019年8月20日后按全国银行间同类拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。二、驳回安某、辛某的其他诉讼请求。案件受理费39,998元（安某、辛某已预交），保全费5000元，共计44,998元，由安某、辛某负担22,391元，长春金鑫房地产开发有限公司、长春金鑫房地产开发有限公司、长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司负担22,607元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，安某、辛某与长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司签订的《产权调换协议》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性禁止的规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。由于长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司未能按照合同约定为安某、辛某安置符合约定的房屋，是导致合同解除的根本原因，对此，应当向守约方承担解除合同而产生损失的赔偿责任。一、关于上诉人安某、辛某主张长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司承担双倍房款问题《产权调换协议书》因长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司能提供的房屋不符合合同约定而解除，一审法院委托专业鉴定部门对约定安置房屋的现值进行了价格评估，已经弥补了安某、辛某因合同解除而产生的损失，而且，根据本案的实际情况，长春金鑫房地产开发有限公司之所以无法提供符合约定的房屋，是由于项目所在位置的特殊性，案涉房屋虽然坐落于地上，但按照规划设计的要求，该地段的房屋均规划为负一层，所以，其违约的主观恶意较轻，一审法院也是综合考虑违约的恶意程度衡量赔偿标准，作出按照现值进行赔偿的裁量符合本案的客观事实，本院予以确认。虽然采取产权调换的方式进行拆迁安置的协议，可以参照商品房买卖合同司法解释的规定，但并不能理解为必须在现值的基础上在赔偿一倍的损失，因此，上诉人安某、辛某的诉讼请求不能成立，本院不予支持。二、关于上诉人金鑫公司及其分公司主张的解除权期限问题金鑫公司延吉分公司欲交付的房屋虽然处于原位置、原朝向、原楼层，但是《产权调换协议书》还明确约定回迁安置的房屋为原楼层系一楼门市房，而金鑫公司提供的房屋外观虽然处于一层，而产权登记为负一层系地下一层，与约定安置的房屋楼层不符，产权登记的一层与负一层明显存在价值差异，安某、辛某有权拒绝接受履行。为此，安某、辛某曾经为了维护自身权利也提起过其他的诉讼，其目的都是为了得到回迁安置房，但由于其请求的安置房与约定的安置房不是同一位置，且金鑫公司延吉分公司不同意将其他位置的房屋作为安置房交付的情况下，诉讼请求被驳回。在所有取得安置房屋的合同目的无法实现时，安某、辛某有权要求解除产权调换协议，并按照与约定的安置房同一价值进行赔偿，因此，金鑫公司及其延吉分公司主张安某、辛某的解除权已消灭的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于合同解除后应如何赔偿损失价款应如何计息的问题产权调换协议被解除后，一审法院按照当事人的申请对合同约定的安置房进行了现值鉴定，并按照该鉴定结论确定了金鑫公司及其延吉分公司对安某、辛某的赔偿数额，相应利息的起算时间也应当自安某、辛某发出解除通知之日起计息。金鑫公司及其延吉分公司主张应自合同解除之日起计算利息的上诉理由成立，本院应予支持。延吉市人民法院向金鑫公司延吉分公司送达起诉状的时间为2019年8月23日，应视为解除合同的通知到达，因此，利息的起算时间应自2019年8月24日开始。一审判决自2014年9月30日其计息错误，本院予以纠正。综上所述，辛某、安某的上诉请求不能成立，本院应予驳回；金鑫公司延吉分公司、金鑫公司的上诉请求部分成立，本院应予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5202号民事判决第二项；二、变更吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5202号民事判决第一项为：长春金鑫房地产开发有限公司、长春金鑫房地产开发有限公司、长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司共同向安某、辛某支付2,084,850元及利息（以2,084,850元为基数，自2019年8月24日起至实际给付之日，按全国银行间同类拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。一审案件受理费从一审判决；上诉人安某、辛某交纳的二审案件22,800元，由安某、辛某负担，上诉人长春金鑫房地产开发有限公司及其延吉分公司交纳的二审案件受理费23,318.80元，由长春金鑫房地产开发有限公司及其延吉分公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 全智光审判员 宋 丹审判员 林 美二〇二〇年十二月二十八日书记员 段崇鹏