四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初10923号 原告：成都萃峰投资发展有限公司，住所地成都市高新区西部园区百草路。 法定代表人：薛政强，执行董事。 委托诉讼代理人：黄红梅，四川东烜律师事务所律师。 被告：叶友民，男，1973年7月29日出生，汉族，住陕西省石泉县。 被告：甘洛县桑梓源农业科技发展有限公司，住所地甘洛县新市坝镇南街人大巷26号。 法定代表人：吴亚丽，总经理。 委托诉讼代理人：李果，四川联一律师事务所律师。 原告成都萃峰投资发展有限公司（以下简称萃峰投资公司）与被告叶友民、甘洛县桑梓源农业科技发展有限公司（以下简称桑梓源农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。萃峰投资公司的委托诉讼代理人黄红梅，桑梓源农业公司的委托诉讼代理人李果到庭参加诉讼。叶友民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 萃峰投资公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令确认萃峰投资公司与叶友民之间签订的《房屋租赁合同》自2020年5月31日起解除；2.判令叶友民、桑梓源农业公司向萃峰投资公司支付租金124701.68元，滞纳金99157.15元，违约金85237.5元；3.判令叶友民、桑梓源农业公司向萃峰投资公司支付律师费6000元。事实与理由：2018年10月19日，萃峰投资公司与叶友民签订《房屋租赁合同》（编号：ＣＦＺＬ075），约定由叶友民承租萃峰投资公司位于成都市高新区百草路366号“萃峰国际·科研中心”5栋6号楼房屋（园区号7××1号），用途为办公。租期五年，自2018年10月23日起至2023年10月22日止，租金为：第一年297655元、第二年340950元、第三年357985元、第四年375869元、第五年394652元。资金每半年支付一次，支付时间为每个支付周期首日前30日。如逾期支付租金，每逾期一日，则按应付而未付租金总额的千分之三支付滞纳金，逾期一个月未支付的，除应当支付滞纳金外，还应当按合同第15.1条的约定承担违约责任。合同签订后，萃峰投资公司依约向叶友民、桑梓源农业公司交付房屋，桑梓源农业公司向萃峰投资公司支付了保证金及第一期租金。但自第二期租赁期间开始后，叶友民及桑梓源农业公司迟迟不支付租金。根据《房屋租赁合同》第14条的约定，萃峰投资公司于2020年6月30日向叶友民、桑梓源农业公司发出《解约告知书》。综上，叶友民、桑梓源农业公司拖欠租金的行为严重损害了萃峰投资公司的合法权益，特此起诉。 桑梓源农业公司辩称：1.叶友民是桑梓源农业公司的员工，叶友民与萃峰投资公司签订《房屋租赁合同》后，由桑梓源农业公司实际使用房屋和缴纳租金。但从合同的相对性来看，萃峰投资公司的合同相对方是叶友民，应由叶友民承担租金支付义务和相应法律责任；2.桑梓源农业公司已按照《房屋租赁合同》的约定支付了租赁保证金、第一期租金及第二期部分租金，按约履行了合同义务。之所以未支付后续租金是因为萃峰投资公司提供的房屋不符合租赁合同的约定。桑梓源农业公司在第一期租赁期间装修好房屋后，就发现房屋存在漏水问题。经明确，是因为萃峰投资公司未做好房屋防水。桑梓源农业公司多次要求萃峰投资公司修缮漏水问题，萃峰投资公司均未完成，严重影响了桑梓源农业公司使用房屋。因此，萃峰投资公司未依约履行修缮义务在先，即使存在租金损失，也是萃峰投资公司的违约行为引起，应由其自行承担。萃峰投资公司违约解除合同，将房屋出租他人，导致桑梓源农业公司巨大的装修费损失，并且扣留了大量存放在房屋内的财产，桑梓源农业公司保留另案主张赔偿责任的权利；3.萃峰投资公司主张的滞纳金、违约金性质相同，不能同时主张，且金额明显过高。案涉纠纷由萃峰投资公司的违约行为引起，律师费应自行承担。 叶友民未予答辩，亦未提交证据材料。 经审理查明： 一、合同签订情况 叶友民曾为桑梓源农业公司的员工。2018年10月19日，萃峰投资公司作为出租方与叶友民作为承租方签订《房屋租赁合同》，主要约定：萃峰投资公司将位于成都市高新西区百草路366号“萃峰国际·科研中心”5栋6号房（园区号7××1号）出租给叶友民使用；房屋交付标准为精装修现状，租赁期限五年，自2018年10月23日起至2023年10月22日止；租金总额第一年297655元、第二年340950元、第三年357985元、第四年375869元、第五年394652元；租金每半年支付一次，于每个交租周期首日提前30日全额支付。首期支付租金的租赁期间为2018年10月23日至2019年4月22日，租金合计148827.50元。第二次支付租金的租赁期间为2019年4月23日至2019年10月22日，租金合计148827.50元，叶友民须于2019年3月22日前预付租金。第三次支付租金的租赁期间为2019年10月23日至2020年4月22日，租金合计170475元，叶友民须于2019年9月22日前预付租金。第四次支付租金的租赁期间为2020年4月23日至2020年10月22日，租金合计170475元，叶友民须于2020年3月22日前预付租金……；租赁保证金81178.5元，本合同正常终止时，在房屋及相关设施设备、所有物品等交接完成且叶友民应支付的费用实际支付后，萃峰投资公司一次性无息退还。如叶友民未按规定结清相关费用，萃峰投资公司有权扣留全部保证金。保证金不足以支付相关费用的，有权向叶友民进行追偿。叶友民在本合同项下所负约定或法定之债务，萃峰投资公司都有权从保证金中直接扣除，且不免除叶友民的违约责任；萃峰投资公司所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，或萃峰投资公司未尽房屋修缮义务，严重影响使用的，叶友民有权解除合同。叶友民拖欠房租累计1个月的，萃峰投资公司有权解除合同；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，须在收到守约方书面通知之日起三个工作日之内向对方一次性交纳三个月合同租金作为违约金；如逾期支付租金，每逾期一日，则应按应付而未付租金总额的千分之三标准支付滞纳金，逾期一个月未支付的，除按本条款约定继续支付滞纳金外，还应按照前述约定承担违约责任。如滞纳金和违约金仍不足以弥补损失的，叶友民还应赔偿萃峰投资公司全部损失；因拖欠房屋租金、物业服务费、水电气费等各种费用导致仲裁或诉讼的，叶友民除承担相应法律责任外，还应承担萃峰投资公司支出的必要合理费用，包括但不限于律师费等；本合同凡涉送达事宜，应以本合同首部载明的双方地址为有效送达地址，且以快递交邮方式送达，无论邮件是否被退回或拒收，快递交邮后满七天视为已送达对方。合同首部约定的叶友民地址为：陕西省石泉县。 二、合同履行情况 合同签订后，萃峰投资公司依约交付了案涉房屋，一直由桑梓源农业公司实际使用。 2018年10月8日，桑梓源农业公司向萃峰投资公司转款20000元租房定金。2018年10月23日，桑梓源农业公司又向萃峰投资公司转款210006元。萃峰投资公司主张上述款项构成《房屋租赁合同》约定的首期租金148827.50元及保证金81178.5元，并称收款时已知晓叶友民为桑梓源农业公司的员工。 2019年4月25日、6月26日、9月6日、12月24日，2020年1月17日、5月9日，萃峰投资公司分别收到房屋租金40000元、30000元、10000元、50000元、30000元、70000元。萃峰投资公司陈述交款人包括叶友民及桑梓源农业公司的其他员工。 三、争议情况 因桑梓源农业公司未按时足额缴纳房屋租金，2020年6月3日，萃峰投资公司的员工通过微信通知桑梓源农业公司的员工巫某将于次日收回案涉房屋，将屋内物品搬移至仓库。巫某对搬移物品提出异议；2020年6月16日，该员工向巫某发送施工照片，并称“71号防水施工正在进行中”，巫某未回复；2020年6月18日，该员工向巫某提出“巫总，我们说的是20号之前付款过来哈，明天就是最后一天咯，没得问题撒”，巫某未回复；2020年6月22日，巫某向萃峰投资公司的员工发送房屋门脸照片一张。 对此，萃峰投资公司主张其于2020年6月4日实际收回房屋。因入户检查时发现天花板某处渗水导致乳胶漆有点脱落，为重新招租，才在6月16日安排对防水进行修复。萃峰投资公司否认屋内存在严重漏水问题，并主张在此以前，桑梓源农业公司未向其反映过房屋漏水或提出修缮要求。 2020年7月1日，萃峰投资公司向叶友民及桑梓源农业公司分别邮寄《解约告知书》，载明案涉房屋于2020年1月18日欠费，截至2020年5月31日共计欠费169043.88元（房租130697.5元、物业费33137.48元、水电费5208.9元），萃峰投资公司要求解除合同，《房屋租赁合同》于2020年5月31日正式解除，限对方于2020年7月9日前腾退房屋。叶友民的邮寄地址为《房屋租赁合同》中约定的地址，桑梓源农业公司的邮寄地址为该公司工商登记地址，两份邮件均显示已签收。 诉讼过程中，桑梓源农业公司否认收到上述邮件，但同意确认《房屋租赁合同》已于2020年5月31日解除。 四、其他 萃峰投资公司自述已于2020年8月3日将案涉房屋租赁他人。其为提起本案诉讼，委托四川东烜律师事务所提供法律服务并支付了律师费6000元。 上述事实，有当事人的当庭陈述，以及萃峰投资公司提交的《房屋租赁合同》《补充协议》《收据》、银行转账收款凭证、《解约告知书》及邮单、《委托代理合同》、律师费发票及转款凭证，桑梓源农业公司提交的微信聊天记录等证据在案佐证，本院予以认定。对于桑梓源农业公司提交的漏水照片，萃峰投资公司未认可其真实性和关联性，照片拍摄地点、拍摄时间均无法确定，仅从照片本身亦不能证明相关墙面受损的具体原因，故本院对该组证据不予采信。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》合法有效，叶友民虽作为承租人签订合同，但其缔约时的身份为桑梓源农业公司的员工，受桑梓源农业公司的安排签订合同。租赁房屋由桑梓源农业公司实际使用并按照《房屋租赁合同》的约定缴纳租金、保证金等其他费用，且萃峰投资公司早在《房屋租赁合同》签订以前就已收到桑梓源农业公司缴纳的租房定金，其在收款时知晓叶友民的真实身份，后续履行合同过程中亦是与桑梓源农业公司直接交涉，故叶友民签订《房屋租赁合同》的行为系职务行为，桑梓源农业公司实际享有了《房屋租赁合同》的权利并依约履行义务，萃峰投资公司明知未提出异议，相关法律后果应由桑梓源农业公司承担。现萃峰投资公司与桑梓源农业公司均同意《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除，本院予以确认。 桑梓源农业公司依约交付了租赁保证金和首期租金。根据《房屋租赁合同》的约定，其应于2019年3月22日前缴纳第二期租金148827.50元（2019年4月23日至2019年10月22日期间），于2019年9月22日前缴纳第三期租金170475元（2019年10月23日至2020年4月22日），于2020年3月22日前缴纳第四期租金170475元（2020年4月23日至2020年10月22日），但桑梓源农业公司直到2019年4月25日才支付40000元，在第二期租金的付款期限届满前未支付任何租金，于2019年6月至2020年5月陆续付款190000元，长期存在欠付租金的行为，且累计达1个月以上，已符合《房屋租赁合同》约定的单方解除权。第二期租金与第三期租金合计319302.5元，《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除，第四期租金计至该日为：170475元÷183天×38天=35399.2元，故桑梓源农业公司应支付的租金总额为354701.7元，减去已付款230000元，欠付租金124701.7元。 桑梓源农业公司虽抗辩未按约缴纳租金系因为房屋漏水严重影响使用，但未提交相应的证据予以证明。其提交的微信聊天记录虽显示萃峰投资公司在2020年6月16日对案涉房屋进行防水修缮，但此时距其拖欠租金已久，萃峰投资公司已提出收回房屋的要求。仅凭此不能证明案涉房屋自其欠付租金时就存在漏水问题，也不能证明漏水达到严重影响使用足以对抗租金支付义务的程度，更不能证明漏水原因系萃峰投资公司的责任，以及桑梓源农业公司提出过修缮要求而萃峰投资公司予以拒绝。故，本院对桑梓源农业公司的抗辩意见不予采纳，桑梓源农业公司存在拖欠租金的违约行为，应向萃峰投资公司支付拖欠租金，并按照《房租租赁合同》的约定承担违约责任。 《房屋租赁合同》既约定了三个月租金作为违约金，又约定了按应付而未付租金总额的日千分之三计算滞纳金，后者在性质上亦属于法律规定的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。萃峰投资公司自述案涉房屋已于2020年8月3日租赁他人，在本院已支持其欠付租金的情况下，其实际损失主要为房屋重新招租期间的空置损失，考虑案涉房屋在萃峰投资公司收回后确实存在修缮情况，结合合同履行情况、当事人过错等，本院酌情支持两个月租金作为违约金，即56825元。萃峰投资公司的损失弥补已体现在违约金之中，对其主张的律师费不再予以支持。综上，桑梓源农业公司应向萃峰投资公司支付租金及违约金共计181526.7元，扣除萃峰投资公司收取的保证金81178.5元，桑梓源农业公司还应向萃峰投资公司支付100348.2元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认成都萃峰投资发展有限公司与叶友民于2018年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除； 二、甘洛县桑梓源农业科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向成都萃峰投资发展有限公司支付租金及违约金100348.2元； 三、驳回成都萃峰投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10352元，由甘洛县桑梓源农业科技发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗莎 二〇二〇年十二月三日 书记员  张娇