湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初1082号原告：湖南平江首丰原生态发展有限公司，住所地：平江县三阳乡大众村长塘组，法定代表人：张桂香。委托诉讼代理人钟跃龙，平江县启明法律服务所法律工作者。原告：张桂香，女，1975年6月24日出生，汉族，居民，住平江县。原告：钟桂洪，男，1968年8月17日出生，汉族，居民，住平江县。被告：陈晚霞，女，1976年12月17日出生，汉族，居民，住平江县。委托诉讼代理人：童彪虎，男，1968年12月10日出生，汉族，居民，住平江县，系被告丈夫。委托诉讼代理人：王政，湖南良法律师事务所律师。原告湖南平江首丰原生态发展有限公司、张桂香、钟桂洪诉陈晚霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案件复杂，双方矛盾争议较大。本院于2020年7月8日转普通程序组成由审判员贺维担任审判长，向练红、余坚贞担任人民陪审员的合议庭公开开庭进行审理。原、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。湖南平江首丰原生态发展有限公司（以下简称“首丰公司”）、张桂香、钟桂洪向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年4月1日签订的《租赁协议》；2、由被告向原告返还本案中所租赁的房屋、配套设施及养殖鱼塘；如果被告不能返还，应当赔偿原告因此所受损失71万元；3、由被告支付原告计算至2020年3月31日的租赁费9万元，以及自2020年4月1日起按每年30000元的标准计算至返还之日止的后段租赁费；4、承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月1日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订租赁协议，合同约定：甲方将其位于平江县三阳乡大众村长塘组的房屋、相关配套设施及养殖鱼塘8口租赁给乙方使用经营；租赁时间从2016年4月1日至2021年4月1日；签订协议的第一年乙方付给甲方租赁费15000元，从第二年起每年增加租赁费5000元，但年租赁费最高不超过3万元。合同还就双方其他权利义务等方面进行了约定。合同签订后，原告及时将房屋及相关配套设施交付被告使用。此后，被告一直经营到现在，但被告至今未支付租赁费。2020年2月9日，原告向被告发出书面催收通知，但被告仍未支付租赁费。另外，租赁期间，被告未经原告同意，将上述房屋（含停车场）全部拆除，给原告造成损失71万元，其中房屋造价42万元，房屋装修及配套设施29万元。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：证据一，身份证、营业执照，证明原被告主体资格及湖南平江首丰原生态发展有限公司于2014年7月成立，法定代表人：张桂香；证据二，土地租赁合同、养殖场水域、滩涂界至、投资明细，证明2010年5月1日，原告与三阳大众村长塘组签订土地租赁合同，租赁面积30亩，期限15年，租赁费第一个5年为400元/亩，第二个5年为500元/亩，第三个5年为600元/亩。首期建设费用457万元。2012年5月22日由平江县政府颁发水域、滩涂界至图类型：淡水水域、滩涂、属于滩涂面积2.0公顷，期限至2020年5月22日；证据三，租赁协议、财产清单，证明2016年4月6日，原告与陈晚霞签订租赁协议，将原告原经营的公司经营设备、场所租赁给陈晚霞，期限5年至2021年4月1日止，租金第一年为15000元，第二年递增5000元，最高为每年3万元；证据四，通知（书证），证明原告于2020年2月9日向被告下达解除租赁合同通知，要求被告支付租金90000元，赔偿违约金10万元；证据五，照片17张，证明原告经营农庄的时候，经营效益很好，当时县委书记王洪斌、县长谢春生代表县委县政府对企业支持，并现场支持办公会议，当时设施也很完善；证据六，证明一份，证明2010年至2020年4月租金都是原告支付的；证据七，离婚登记表，证明原告已经离婚。被告陈晚霞辩称：原、被告2016年4月1日签订的《租赁协议》因湖南平江首丰原生态发展有限公司代物清偿钟桂洪、张桂香债务而附条件终止，所附条件已经成就，故不存在原告所诉解除《租赁协议》的问题。涉案农庄已被政府拆除，不存在由被告返还和赔偿问题。为支持其诉讼请求，被告向本院提交了如下证据：证据一，租赁协议，证明协商确定平江首丰原生态发展有限公司代为清偿，证明租赁协议当事人已协议附条件终止；证据二，借条（328800元借条复印件），证明平江首丰原生态发展有限公司代物清偿协议签订前钟桂洪对童彪虎书写借条，确认债务为328800元；证据三，收条（复印件），证明童彪虎、陈晚霞代为清偿涉案农庄的钟蛮岳给付的合作保证金30000元，收回张桂香对钟蛮岳的收条，证明代物清偿协议得以履行；证据四，证明两份（童董高出具、大西村村委会出具），证明大西村长塘组于2016年5月向童彪虎、陈晚霞夫妇收取了2016年5月至2017年4月止的租金，证明被告履行了代物清偿合同；证据五，收据，证明大西村涉案土地原承包户在代物清偿协议生效后收取童彪虎、陈晚霞夫妇的租金，证明代物清偿协议有效，证明土地原承包户认可被告的权益；证据六，关于大西村晚霞农庄拆除情况说明，证明涉案租赁物已被政府于2019年3月29日拆除；证据七，湖南省平江县法院（2019）湘0626刑初132号钟桂洪犯伪造国家机关公文印章罪刑事案件的部分档案资料，证明钟桂洪、张桂香夫妇对童彪虎、陈晚霞夫妇所负债务的真实性，证明前述6号证据的真实性，证明手写签订由平江首丰原生态发展有限公司代物清偿协议时张桂香在场，证明该协议是当事人的真实意思表示；证据八，询问笔录三份，证明两原告一直以夫妻名义共同生活。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告的证据：对证据财产清单，本院认为原告当时在租赁协议中明确将部分经营设备租赁给被告，从财产清单列出的设备来看，符合当时经营条件，被告也未提供相反证据推翻，本院对真实性予以采信。对原告提供的17张照片，本院认为仅能证明农庄以前的情况。对原告提供的童懂高证明，本院认为仅能证明原告与大西村长塘组签订了土地租赁合同，不能证明原告一直在支付土地租赁租金。对原告的离婚协议书，本院对其真实性予以认可。被告的证据：原告对被告提交的328800元借条以及张桂香对钟蛮岳的收条有异议，认为该借条、收条与本案无关，本院认为该借条、收条是被告主张以物抵债的基础条件，原告不能提供相反证据推翻该借条、收条，故本院对该借条、收条的真实性予以采信。原告对被告提交的本院（2019）湘0626刑初132号刑事判决书等档案资料有异议，认为该项资料与本案无关，本院认为，上述档案资料来源合法，系当事人真实陈述，本院对其真实性予以采信。本案经审理认定事实如下：原告张桂香、钟桂洪于1994年6月16日登记结婚，2012年4月18日登记离婚。原告张桂香、钟桂洪在平江县××乡××组××亩创办“首丰农庄”，并登记注册以张桂香为法人代表的“平江县首丰原生态发展有限公司”。该公司自2011年3月正式营业，2014年3月至2016年3月，原告张桂香、钟桂洪将首丰农庄以3万元／年的租金与案外人钟蛮斌、林阁、杨仁合伙经营，但经营期间农庄基本没有盈利。2016年4月1日，原告张桂香、钟桂洪以“第一年租金15000元，第二年起每年增加5000元但租赁期内年租赁费最高不超过三万元”的价格将农庄出租给被告陈晚霞，双方签订了《租赁协议》，对租赁相关事宜进行了约定，同时该协议上“甲方”盖有“湖南平江首丰原生态发展有限公司”的公章。该协议共两页八条。此后，被告将“首丰农庄”更名为“晚霞农庄”并于2016年4月18日办理了《平江县晚霞农庄》的营业执照开始经营。《租赁协议》签订后，因原告首丰公司、张桂香、钟桂洪无力支付2016年度的农户土地租金，且原告钟桂洪与被告陈晚霞丈夫童彪虎存在民间借贷纠纷，原告钟桂洪在《租赁协议》上签订了手写的补充条款，内容为：“补充，首丰生态有限公司2016年度与原承包户的租赁费在2016年5月份底如由于甲方资金困难须由乙方（陈晚霞）代付，甲方必须保证在2016年9月份底还清给乙方，如未还清，首丰原生态公司所有租赁权及财产（与乙方所有债务全部抵消）归乙方所有（如还清则此条作废）”。此后，被告代付了2016年度农户土地租赁费。因钟桂洪在2016年9月底未履行还款义务，被告认为原告钟桂洪签订的补充条款已经生效，债务一笔勾销。而原告张桂香认为，该补充条款自己不知情，被告仍应当按合同约定履行租赁合同给付义务。原、被告协商不一致，遂提起诉讼至本院。另查明：2019年3月，三阳乡政府按照平江县政府拆除“玻璃房”指示，将晚霞农庄（原首丰农庄）建筑物作为违章建筑拆除，并对江排部分树木予以征收。2019年9月5日三阳乡政府将6300元树木补偿款支付到被告女儿账户上，2019年11月4日三阳乡政府将255112元农庄拆迁补偿款支付到被告丈夫童彪虎的账户上。本院认为：本案的焦点主要有：一、钟桂洪在《租赁协议》上签订的手写补充条款是否有效；二、关于涉案合同是否符合解除条件的问题。三、关于合同解除后的损失赔偿问题。关于焦点一，《租赁协议》上签订的手写补充内容：“首丰生态有限公司2016年度与原承包户的租赁费在2016年5月份底如由于甲方资金困难须由乙方（陈晚霞）代付，甲方必须保证在2016年9月份底还清给乙方，如未还清，首丰原生态公司所有租赁权及财产（与乙方所有债务全部抵消）归乙方所有（如还清则此条作废）”。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”、第二百一十一条“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”的规定，另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，《租赁协议》关于“如未还清，首丰原生态公司所有租赁权及财产（与乙方所有债务全部抵消）归乙方所有。”的约定属于债务未到期时签订的以物抵债条款，双方事后未再次确认。该约定违反了法律的强制性规定，应认定无效。关于焦点二、原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思，合同合法有效。但双方履约过程中，租赁物已于2019年3月被征收，致租赁合同无法继续履行。因征收行为具有国家强制性，不以被征收人的同意为前提，系依据公共利益需要，强制取得被征收房屋所有权的行为。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定:"有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的......"故原告要求解除合同的主张符合法律规定，本院予以支持。关于租赁费用，从2016年4月到2019年3月，晚霞农庄（原首丰农庄）被征收时止，共计三年时间，按照合同约定，被告应支付租赁费为6万元。原告请求过高部分，本院不予支持。关于焦点三，原告要求被告返还租赁物或赔偿损失71万元，因原告未能举证证明租赁物价值，且造成租赁物灭失的原因不能归责于被告，对该请求本院不予支持。原告可以另行主张权利。关于被告提出的代为偿付原告债务问题，不属于本案处理范围，被告可另行主张权利。据此，依照依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条，《中华人民共和国合同法》五十二条、九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南平江首丰原生态发展有限公司、张桂香、钟桂洪与被告陈晚霞签订的租赁合同。二、被告陈晚霞于判决生效后十日内给付原告湖南平江首丰原生态发展有限公司、张桂香、钟桂洪租赁费60000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2050元，由被告陈晚霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  贺 维人民陪审员  向练红人民陪审员  余坚贞二〇二〇年十二月十四日法官助理陈争光书记员朱铭基