上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初49014号原告：上海菁品拜丽口腔门诊部有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号4夹层01-14室、4夹层26室。法定代表人：马振坤，总经理。委托诉讼代理人：吴纯，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海浦东新区远东商厦有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：潘亚立，董事长。委托诉讼代理人：卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱方，上海新望闻达律师事务所律师。原告上海菁品拜丽口腔门诊部有限公司诉被告上海浦东新区远东商厦有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海菁品拜丽口腔门诊部有限公司委托诉讼代理人李浩，被告上海浦东新区远东商厦有限公司委托诉讼代理人卢平建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海菁品拜丽口腔门诊部有限公司向本院提出诉讼请求：1、将原、被告所签订《上海市房屋租赁合同》项下2020年2月1日至2020年3月31日的租金调整为人民币(以下币种同)0元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年6月，原告股东与被告签订《上海市房屋租赁合同》，租赁被告所有的上海市浦东新区浦东南路XXX号4夹层01-14室、4夹层26室房屋(以下简称系争房屋)，原告公司成立后，租赁合同项下权利义务实际由原告履行。由于新冠疫情的发送，2020年2月8日，浦东新区卫生工作者协会向原告等社会办医疗机构发送了《关于浦东新区进一步加强社会办医疗机构疫情防控诊疗工作的通知》，要求一律暂停口腔科诊疗科目，原告于2020年4月1日起有条件复工，复工范围仅限于处理矫正患者、口外拆线及急诊患者，其他业务不得展开。基于上述情形，原告多次与被告协商，请求免除2020年2月1日至2020年3月31日的租金，被告不予同意。原告认为，基于疫情原因，给原告经营造成重大影响，原告按原合同缴纳租金对于原告明显不公平，故起诉。被告上海浦东新区远东商厦有限公司辩称，首先，原告主体不适格，根据租赁合同第4.4条，变更合同主体需专门签订三方协议，就系争房屋的合同承租方是案外人约克公司。其次，原告所请没有合同依据，且原告没有证据证明2020年2月1日至2020年3月31日期间无法经营使用。再次，被告并非国有企业性质，此次疫情被告也有很大损失，所以不同意减免租金。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织了质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据证据本身所反应的事实及关联性认定本案事实。本院经审理认定如下事实：系争房屋产权人为被告。2018年6月7日，被告作为出租方(甲方)、北京约克众享医院管理有限公司(以下简称约克众享公司)作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向约克众享公司出租系争房屋，建筑面积1302.26平方米，房屋类型为商办综合楼，租赁用途为：齿科及其他医疗机构和健康相关产业，租赁自2018年6月16日至2030年6月15日，免租期3个月，自2018年6月16日起至2018年9月15日，租金为每日每平方米4元，月租金总计为158,442元，租金两年内不变，第三年起租金开始递增。合同第4-4条约定：“乙方出于经营管理、工商税收及其他原因需要变更承租方的，甲方、乙方及变更后的承租方应签订租赁合同主体变更的三方协议，乙方必须作为担保人为变更后的承租方履行本合同义务承担连带保证责任。”上述合同签订后，双方按约履行。原告公司注册成立后，2018月11月起，租金由原告向被告支付，被告向原告开具租金发票。2020年4月左右，原告向被告发送《请求免除2、3月租金的函》，表示原告经营的口腔科门诊，在这次疫情中属于最受影响的行业之一。由于口腔治疗的特殊性，属于高危行业，长期未被允许开业，直至2020年4月1日才恢复部分营业，请求被告免除2020年2月及3月的房屋租金。2020年4月21日，被告向原告发送《律师函》，内容为：被告与约克众享公司就系争房屋签订租赁合同，合同签订后，被告即向约克众享公司交付租赁房屋，并约克在所承租房屋申请办理成立了贵司，房屋承租人由北京约克变更为贵司。……此次新冠疫情爆发，被告自身所遭遇的困难也是前所未有的，由于被告非国有企业，无法享受到政府补贴和政策优惠，故无法给承租方减免租金……2020年5月6日，被告向原告发送《关于请求免除2、3月租金的函的回复》，表示被告非国有企业，不享受任何优惠政策，不同意免除2020年2月及3月租金，被告至今对原告所拖欠的房租未计算相应的滞纳金，且未提出解除合同，被告最大化给出延缓缴纳租金三个月的优惠。2020年5月7日，被告向原告发送《关于请求免除2、3月租金的函的回函》，再次重申2020年5月6日函件的意见。2020年7月10日，原告提起本案诉讼。为证明疫情对原告经营的影响，原告提交了2020年2月1日至2020年3月16日期间原告等医疗机构(后文简称机构)与浦东新区卫生工作者协会的相关工作人员(后文简称卫协)的微信聊天记录。部分微信内容：2020年2月1日，卫协：“按照杨浦区的意思，先关门，什么时候关门，他们再通知”；机构：“我们是浦东新区的，也是等通知再开门营业是吗？”卫协：“目前是10号，有可能后面再继续延迟，如有最新通知一定会发布的”……2020年3月5日，卫协：“强调多次了口腔门诊部开诊必须等通知”并于同日发送了名为“3-5关于进一步加强社会办医管…作的通知.pdf”文件……2020年3月23日，原告在“复工申请”上盖章，向浦东新区卫协申请4月1日复工，且承诺只接诊矫正患者、口外拆线及急诊患者，每周视预约情况而定开诊3-5天。被告对本组证据的形式真实性无异议，但认为卫协是民间机构，且微信中也没有硬性禁止开业的规定，且没有禁止的时间，复工申请仅有原告盖章，无有权部门批复，故原告没有证据证明是政府禁令导致被告无法开工，也没有证据证明无法开工的具体时间。被告则向本院提交了被告及其股东的工商登记信息，证明被告非国有企业，被告未享受政策补贴等，亦无减免租金的义务。另查明，原告于2018年9月28日核准登记成立，注册地址为系争房屋，成立时发起人记载为约克众享公司。根据原告提交的工商备案资料，原告设立过程中，2018年9月25日，被告曾出具承诺书，表明：我是上海浦东新区浦东南路XXX号4夹层08-09室的权利人，系争房屋现出租给原告经营使用。同时，原告设立时向工商部门提交的合同即为被告于约克众享公司签订的租赁合同。被告对工商备案资料真实性无异议，但认为被告系应约克众享公司要求出具的承诺书，并补充提交了约定众享公司向被告出具的《说明》一份，内容为：贵司与我司所签订的系争房屋租赁合同中，承租方约克众享公司为该处房屋实际注册、使用者“上海菁品拜丽口腔门诊部有限公司”的投资方，现工商注册要求：需在承诺书中注明该房屋系贵司出租给“上海菁品拜丽口腔门诊部有限公司”经营使用。特此向贵司说明，我司承诺该文件仅限于工商执照申请使用。原告对该证据真实性无异议，但认为这恰恰证明了原告才是实际承租者。2018年11月至2019年1月期间，每月由原告向被告支付租金，被告开具的租金发票抬头亦为原告。诉讼过程中，约克众享公司出具情况说明，表示：鉴于签约时原告尚未完成工商注册登记，不具备签约主体资格，故经被告同意，约克众享公司代原告与被告签订房屋租赁合同，但合同实际仍由原告履行。本案双方争议焦点：1、原告主体是否适格？2、2020年2月1日至3月31日期间的租金是否应当减免？本院认为，约克众享公司作为原告的股东及发起人，在原告尚未注册成立的情况下，以约克众享公司名义与被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该租赁合同第4-4条，租赁主体的变更的须签订三方协议，本案中并未签订过书面三方协议。但承租主体的确定须从合同签订到履行的全过程以及各方当事人的真实意思综合判断。对此，首先，原告注册成立时，被告应约克众享公司要求向工商部门出具了承诺书，且原告注册地址即为系争房屋，可见被告承认了原告作为房屋实际承租人的地位；其次，原告注册成立后，自2018年11月起，系争房屋租金由原告以自己名义支付给被告，被告也向原告出具了相应的租金发票，即双方实际互相履行了租赁合同中出租方与承租方的主要合同义务；再次，在原告与被告沟通疫情租金减免的过程中，被告在2020年4月21日向原告发送《律师函》中，明确表示约克众享公司在所承租的系争房屋申请办理成立了原告，房屋承租人由约克众享公司变更为原告。综上，被告在合同订立时即明知约克众享公司系为设立原告签订租赁合同，在原告注册成立后，亦以实际行为确认了原告作为实际承租人的地位，而且约克众享公司也出具情况说明，同意系争租赁合同由原告履行。可见，三方已经就租赁合同主体变更达成一致，租赁合同由原、被告实际履行，因此，原告具备诉讼主体资格。关于2020年2月、3月期间的租金减免问题，众所周知，2020年1月24日，上海市就疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，原告租赁系争房屋的用途系经营“齿科及其他医疗机构和健康相关产业”。根据常识，口腔看牙可能需要进行钻牙等专业性活动，过程中可能产生气溶胶等物质，在新冠疫情期间属于高危的行业，此次疫情对于原告经营客观上确实会造成较大影响。在租赁关系中，出租人有提供适租标的物的义务，系争房屋的产权性质为商业，承租人租赁系争房屋是用于经营，考虑到疫情对于齿科行业的客观影响，根据公平原则，本院酌情将2020年2月、3月期间的租金标准调整为月租金的一半即79,221元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百一十七条之规定，判决如下：原告上海菁品拜丽口腔门诊部有限公司与被告上海浦东新区远东商厦有限公司之间就上海市浦东新区浦东南路XXX号4夹层01-14室、4夹层26室房屋的《上海市房屋租赁合同》项下2020年2月、2020年3月的月租金标准调整为79,221元/月。案件受理费6,053元，减半收取计3,026.50元，由原告上海菁品拜丽口腔门诊部有限公司、被告上海浦东新区远东商厦有限公司各半负担1,513.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年十二月九日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。