河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0821民初1972号原告：付宗保，男，1953年1月2日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：陈天祥，焦作市修武县贤法律服务所法律工作者。被告：郑秋成，男，1971年8月19日出生，汉族，住河南省修武县。委托诉讼代理人：姜巧巧，河南苍穹律师事务所律师。原告付宗保与被告郑秋成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人与委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付宗保向本院提出诉讼请求：1．解除其与被告郑秋成间的租房协议；2．被告郑秋成返还其租金22,500元及押金5,000元；3．被告郑秋成赔偿其损失5,988.09元；4．本案诉讼费由被告郑秋成负担。事实和理由：2020年3月28日，其与被告郑秋成签订租房协议，租赁被告郑秋成房屋经营宾馆，租赁期限自2020年3月28日至2022年12月31日止，租赁费45,000元/年，其提前支付第一年租金45,000元及押金5,000元。2020年4月7日，其开始经营。2020年9月14日，被告郑秋成以其未支付剩余租金为由，锁住宾馆大门，致其无法营业，又经公安机关调解亦未果。被告郑秋成的违法行为致使其经营宾馆目的无法实现，故予起诉。被告郑秋成辩称，其于2020年3月28日与原告付宗保签订的租房协议，非双方间的真实有效协议，原告付宗保于2020年3月28日签订协议前提前支付第一年租金及押金也有悖商业习惯。此仅是为让原告付宗保办理营业执照而签订，双方实际所履行的仍是2020年3月22日签订的协议。原告付宗保未按2020年3月22日所签订租房协议于2020年6月前支付剩余两年租金，延迟至2020年8月也拒不支付，其无奈才将宾馆房门锁住，后经公安机关调解，其已于2020年9月18日将门锁打开。原告付宗保主张合同目的无法实现是在为他的经营不善转嫁责任，实际是原告付宗保存在违约。原告付宗保主张与其解除合同，并由其返还租金、押金且赔偿损失的诉讼请求，无事实与法律依据，请求予以驳回。本院经审理，认定事实如下：2020年3月22日，原告付宗保就被告郑秋成位于修武县××镇××房屋与被告郑秋成达成口头租赁协议，后微信转账给被告郑秋成妻子崔艳玲50,000元，欠押金10,000元未付。2020年3月28日，双方签订书面租房协议，约定租赁期限自2020年3月28日起至2022年12月31日止，租赁费45,000元/年，分两次付清。第一年实际少租赁近三个月，但仍按一年计算租金。2020年4月7日，原告付宗保以所租赁房屋为经营场所，注册成立修武县驿港宾馆农家院。自2020年3月22日原告付宗保与被告郑秋成达成口头租赁协议起，崔艳玲便多次向原告付宗保催要剩余押金及另两年租金，原告付宗保以房屋设备存在问题以及尚未经营获利等为由，未予支付。2020年7月起，双方因此产生纠纷，原告付宗保意欲转租。2020年9月14日，被告郑秋成又因此将所出租房屋房门锁住。原告付宗保报警，修武县公安局云台山分局红石峡派出所以案件系合同纠纷，不属于公安机关管辖，告知让到人民法院起诉。上述事实，有原告付宗保提交的租房协议、营业执照、微信转账截图、现场照片等证据，被告郑秋成提交的其妻子崔艳玲与原告付宗保之间的微信聊天截图，以及双方提交的接处警登记表与当庭陈述在卷为证，予以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，原告付宗保与被告郑秋成2020年3月28日所签订的租房协议并未约定押金，更不存在交纳期限；有关租金也仅约定为分两次付清，而无具体的交付期限。被告郑秋成主张双方之前于2020年3月22日另签订有协议，实际也是按该协议在履行，但原告付宗保并不认可，被告郑秋成又未提交相关协议予以证明。被告郑秋成所提交其妻子崔艳玲与原告付宗保间的微信聊天记录中，崔艳玲催要剩余押金及另两年租金时，虽有提及期限，但原告付宗保并未明确认可或者作出承诺。依据现有证据，不能确定剩余押金及另两年租金的具体交纳与交付时间，应当依照法律规定进行确定。原告付宗保与被告郑秋成约定的租赁期限为三年，依照法律规定应当在每届满一年时支付。有关2020年的租金，原告付宗保已在2020年3月28日支付，同时交纳押金5,000元。根据双方约定，就已支付租金，原告付宗保可使用租赁房屋至2020年12月31日。被告郑秋成于2020年9月14日以原告付宗保未按期交纳剩余押金及交付另两年租金而将所出租房屋房门锁住，致使原告付宗保不能正常经营，存在违约。被告郑秋成辩称，经公安机关调解，其已于2020年9月18日将门锁打开，并提交现场照片予以证明。本院认为，被告郑秋成所提交现场照片标注的拍摄时间为2020年11月28日，是否早在2020年9月18日就已将门锁打开，并不能确定。原告付宗保基于被告郑秋成锁门这一事实，以不能实现合同目的为由，主张与被告郑秋成解除合同，符合法律规定，其该请求应予支持。按照双方约定，截止被告郑秋成锁门，视为原告付宗保对所出租房屋已使用近八个半月，对于已交付其余三个半月的租金13,125元（45,000元÷24×7），被告郑秋成依法应当予以返还。被告郑秋成未对租赁物主张受损赔偿，有关所收5000元押金亦应当全额予以返还。有关损失问题。原告付宗保为证明其主张，提交了修武县方庄精诚通讯手机店有关收取22间房间18个月网费计3,960元的专用票据、修武县唯一电器电料经营部有关收取水泵款450元的销货清单，以及网购床上用品、饰品等的截图。本院认为，有关网费与水泵，无发票印证，其真实性不能确定，另网费是否可退亦不能确定；有关床上用品、饰品，不确定是否全部因本案经营而产生，并实际用于本案经营，且不乏有可移动又不贬损价值的物品。原告付宗保因本案实际所遭受损失并不能确定，其有关由被告郑秋成赔偿其损失5,988.09元的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原告付宗保与被告郑秋成之间有关修武县云台山镇古洞窑村66号房屋的租赁协议；二、被告郑秋成于判决生效之日起十日内退还原告付宗保租金13,125元、押金5,000元，共计18,125元；三、驳回原告付宗保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，减半收取计319元，由原告付宗保负担146元，被告郑秋成负担173元；均已由原告付宗保垫付，待履行义务时一并结清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 卫 超二〇二〇年十二月二十九日书记员 吴克亮