广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初2012号 原告：彭超平，男，1989年8月9日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：黄霞（原告彭超平的表姐），女，1983年11月7日出生，壮族，住广西平果市。 被告：周松良，男，1989年6月9日出生，壮族，自由职业，住广西平果市。 原告彭超平与被告周松良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用小额诉讼程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院裁定转为普通程序，组成合议庭，因被告周松良下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告彭超平的委托诉讼代理人黄霞到庭参加诉讼。被告周松良经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭超平向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金10000元；2.被告向原告支付违约金（违约金以124820元为基数，按月2%，自2019年5月17日起至偿清租金10000元时止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月29日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于平果县平米的物业出租给被告，租期3年，第一、二年租金是60000元，第三年租金63000元。由于被告拖欠租金，原告多次向其发出催款通知，被告确认2018年4月28日、5月3日通知的内容，通知载明被告拖欠租金及违约金合计159200元。过后，被告又迟迟不付租金，原告在2019年3月13日发出解除房屋租赁合同通知书，被告尚欠租金及违约金124820元。2019年5月17日，原、被告签订解除租赁合同协议书，约定房屋租赁合同自2019年5月17日起解除，将被告的押金、装饰装修与拖欠的租金、违约金折抵后，被告需在2019年12月31日前向原告支付10000元，逾期不付的，原告可自2019年5月17日起按月2%，并以被告尚欠的租金和违约金的总额124820元为基数，计收违约金。到期后，被告拒不还款，侵害了原告的合法权益。请求法院依法公正判决，支持原告的诉请。 原告为了证明其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.《房屋租赁合同》（复印件）《解除租赁合同协议书》（原件）各1份； 2.《通知》（2018年4月28日出具，原件）《通知》（2018年5月3日出具，原件）《彭超平关于解除与周松良的通知书》（原件）各1份； 3.《房屋所有权证》（复印件）1份。 被告周松良未作答辩，也没有向本院提交证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据，被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的诉讼权利。对原告的证据1、2、3，本院经审查后分析和认定如下：《房屋租赁合同》载明被告于2016年6月29日租赁原告位于平果县进行经营的事实，《解除租赁合同协议书》记载原、被告于2019年5月17日解除房屋租赁合同，被告须支付原告10000元的内容，这两份证据之间均能相互佐证，亦与两份《通知》和《通知书》《房屋所有权证》相互印证，上述证据能与原告的陈述相印证，能够反映案件真实情况，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，而被告没有提交相反的证据予以反驳，故本院对证据1、2、3的证明力予以确认，应作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2008年5月6日，原告彭超平向百色市龙江房地产开发有限公司平果分公司购买位于平果县（建筑面积：542.95平方米），并于同年8月4日取得平果县房地产管理所颁发的平房权证平果县字第××号《房屋所有权证》。2016年6月29日，原告与被告周松良协商房屋租赁事宜，共同签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方周松良租用乙方彭超平位于平果县的房屋（面积约200平米），租期3年，从2016年6月29日起至2019年7月20日止，第一年租金60000元，第二年租金60000元，第三年63000元。”此后，被告使用该商铺经营平果驹达汽车美容中心，并向原告交纳部分租金。2018年4月28日，原告因被告未能按期交纳第二、三年租金向其发出一份《通知》，主要内容是：“周松良：根据双方签订的合同约定，我方至今未收到第二、三年租金，第二年租金60000元，违约金45000元，第三年租金63000元，违约金1200元，合计169200元，现通知你在2018年5月1日前交清所欠租金及违约金，欠款存入彭福兰的农行账户。”次日，被告在该《通知》签名捺印，注明“已确认属实。”2018年5月3日，原告因被告未能按期交纳第二、三年租金向其发出一份《通知》，主要内容为：“周松良：根据双方签订的合同约定，我方至今未收到第二、三年租金，第二年租金60000元，违约金45000元，第三年租金63000元，违约金1200元，合计169200元，你于2018年5月1日交纳租金10000元，尚欠159200元，现通知你在2018年6月1日前交清所欠租金及违约金，欠款存入彭福兰的农行账户。”当日，被告在该《通知》签名捺印，注明“以上内容属实。”2019年3月13日，原告因被告未能交清所欠租金及违约金向其发出一份《彭超平关于解除与周松良的通知书》，主要内容是：“周松良：你逾期未交付2018年7月21日至2019年7月20日租金63000元，拖欠2017年7月21日至2018年7月13日违约金32840元和2018年7月21日至2018年12月26日违约金28980元，共计124820元。承租方多次追缴，承租方仍不按时支付，已构成违约，承租方正式通知：本通知送达之日起解除与周松良签订的房屋租赁合同。”2019年5月17日，原告口头委托彭福兰与被告协商解除租赁合同事宜，双方共同签订一份《解除租赁合同协议书》，主要内容为：“甲方彭超平与乙方周松良经友好协商，同意解除房屋租赁合同。本协议生效之日起，房屋租赁合同解除，双方互不追究对方的违约责任。乙方所交的押金、装饰、装修及改造费用与欠付甲方租金、欠缴水电费相互折抵后，乙方须向甲方另外支付10000元，承诺从2019年7月1日起，每月支付金额不低于1500元，至2019年12月31日全部结清。若乙方不按约定履行，甲方有权从签订解除租赁合同协议书之日起每天加收原来乙方所拖欠甲方的租金、违约金总额的2%作为违约金。乙方应于本协议生效之日起7日内，将房屋移交给甲方。本协议自双方签字盖章之日起生效。甲方：彭福兰（代表）彭超平，乙方：周松良，身份证号：4526241989××××××××，2019年5月17日。”之后，被告将商铺移交给原告。在2019年5月17日起至2020年6月29日期间，被告没有向原告支付租金10000元，原告催款无果，于2020年6月30日向本院起诉。 本院认为，当事人一方迟延支付合同价款，给对方造成损失的，对方有权要求其支付价款，并赔偿因违约造成的损失。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》《解除租赁合同协议书》是双方当事人的真实意思表示，除了超过法定部分的违约金约定无效外，其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。依据《解除租赁合同协议书》内容可知，原、被告自愿解除了《房屋租赁合同》，清算出被告尚须支付原告租金10000元，约定被告至2019年12月31日全部偿清，逾期则应支付违约金，然而直至原告起诉之日即2020年6月30日，被告拒不履行支付租金的义务，显然其行为已构成违约，应承担支付租金及法定违约金的违约责任。因此，原告诉请被告支付租金10000元，有事实和法律依据，本院应予支持。关于违约金问题，《解除租赁合同协议书》约定被告应于2019年12月31日偿清租金10000元，如逾期还款的，原告有权从签订解除租赁合同协议书之日起每天以原来被告拖欠的租金和违约金总额的2%计收违约金，而被告从签订《解除租赁合同协议书》之日起至原告起诉之日，没有履行支付租金的义务，其违约行为给原告造成的实际损失应为迟延支付租金10000元期间的资金占用损失。当事人约定的违约金应大致等同于实际损失额，不宜过分高于该实际损失额。原、被告约定以每天按原来被告拖欠的租金和违约金总额的2%计收违约金，虽然原告起诉时将按日利率2%计付违约金调整为按月利率2%计付，但显然属于约定的违约金过分高于所造成的损失的法定情形，应以尚欠租金10000元为基础，按一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%（4.35%/年×4）计付违约金，因此，原告提出以124820元为基数，自2019年5月17日起按月利率2%计付违约金的主张，于法有据，但要求基数和年利率有误，本院依法予以纠正，支持违约金以10000元为基数，从2019年5月17日起按年利率15.4%计付至实际清偿之日止，对超过前述数额部分的违约金不予支持。 被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。本院根据认定的案件事实依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周松良应向原告彭超平支付房屋租金10000元及违约金（违约金以10000元为基数，按年利率15.4%，从2019年5月17日起至实际清偿之日止）； 二、驳回原告彭超平的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，公告费700元，共计750元，由被告周松良负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  黄海锋 人民陪审员  黄惠华 人民陪审员  黄启明 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  覃远贵 书 记 员  唐曼萁