广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24660号原告（反诉被告）：郑永鑫，男，1998年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：刘涛，广东品盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许剑，广东品盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州君毅物业服务有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街望岗大道小力田自编1号E栋首层101（自主申报）。法定代表人：潘秋君。委托诉讼代理人：张璇芬，广东国灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森，广东国灿律师事务所实习律师。原告郑永鑫（反诉被告，以下简称原告）与被告广州君毅物业服务有限公司（反诉原告，以下简称被告君毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告郑永鑫的委托诉讼代理人刘涛、许剑，被告君毅公司的委托诉讼代理人张璇芬、李森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑永鑫向本院提出诉讼请求：1、判令确认我与被告所签订的《君毅创意园租赁合同》无效；2、判令被告返还保证金171174元；3、请求判令被告支付违约金171174元（合同第十条约定的被告提前解除需支付的违约金）；4、判令被告赔偿经济损失792476.80元；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月31日我与被告签订《君毅创意园租赁合同》，约定向被告租赁位于广州市白云区嘉禾街望岗大马路47号君毅创意园B栋二层01-07房的物业。租期自2019年1月31日至2022年1月30日止。我与林潮波、刘伯溪是合作关系。签订上述合同后，已按合同约定支付保证金171174元和首月租金，并对涉案物业进行装修及采购办公物品。2020年2月26日，我得知涉案物业要被拆迁，同年6月19日我得知涉案物业没有《建设工程规划许可证》及产权证，但被告向我隐瞒了上述情况。故被告的行为已构成违约，我为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。对被告君毅公司的反诉请求，原告郑永鑫辩称，第一，我与被告于2019年1月31日签订租赁合同以后，我一直依约履行合同义务到2019年9月30日，我与案外人但堂海签订了转租合同。该转租合同被告知悉并同意后由但堂海来履行，因此被告要求我来支付其诉讼请求的各项费用，属于被告的诉讼主体错误。第二，根据望岗街第八社在2020年2月21日所作出的减免望岗经济联合社集体物业租金的通知已经确定了，2020年2月份的租金和物业管理费是可以减免的。另外根据望岗第八经济合作社在2020年4月15日所发的通知，从2020年2月17日该厂房已经由第八社所收回。故我认为在2020年2月17日之后，被告即无权再收取相关费用。被告君毅公司辩称，一、我司是通过白云区农村集体三资监管平台以投标方式取得涉案租赁物，并与广州市白云区嘉禾望岗嘉禾街望岗村第八经济合作社签订租赁合同，获得涉案房屋的管理权和使用权。我司是合法使用并有权出租给他人的，且在租赁前原告已经清楚该房屋因历史遗留问题未取得建设工程规划许可，因此该情况并不会导致租赁合同目的无法实现，即使合同被认定为无效，无效的原因也不能归结于我司。二、合同无法履行的根本原因在于原告自身经营不善，长期拖欠房屋占有使用费，最后为逃避支付房屋使用费而主张合同无效，故其要求退还保证金有违公平原则。三、如法院认定合同无效，则不存在按照合同赔偿违约金的问题。如认定合同有效，我司也无任何违约的行为，原告无权主张违约金。四、原告主张的损失没有相关依据，并未完全实际发生，且主张的装修损失数额过高，其大部分装修能够搬离或者自行拆除。该损失的发生并非我司所造成的，在签订合同之前已明确告知原告该物业的状况，且原告在2019年9月，在未经我司许可的情况下，将涉案房屋转让给了案外人，并实际收取了转让费用，现又向我司主张装修损失没有依据。为此我司现提出如下反诉请求：1、判令原告向我司支付2020年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费及利息（利息以当月应缴纳而未缴纳使用费为基数，自当月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止）；2、判令原告向我司支付2020年1月1日起至实际搬离之日止的管理费、垃圾费，暂计至2020年7月31日产生的管理费21852元、垃圾费4249元；3、判令原告向我司支付自2019年12月1日至实际搬离之日的公摊水电费，暂计至2020年7月31日产生共计公摊水电费4767元；4、判令原告承担本案的全部诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月31日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《君毅创意园租赁合同》，约定甲方将白云区嘉禾街望岗大马路47号君毅创意园B栋二层01、02、03、04、05、06、07房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积1214平方米。2019年1月31日至2020年1月30日租金为57058元/月，2020年1月31日至2021年1月30日租金为61623元/月，2021年1月31日至2022年1月30日租金为66553元/月，2019年1月31日至2019年3月20日为免租期；合同签订当日乙方向甲方支付保证金171174元以及首月租金57058元；电费每度1.5元；水费每吨7元；免首年管理费，管理费为3元/方。赠送园区3个停车位等。同日被告出具两份《收款证明》，内容为“现收到承租方林潮波交来租该物业之押金171174元”及“现收到林潮波交来租该物业之首月租金57058元”。同年2月23日，案外人林潮波（甲方、发包人）与案外人广州雅悦装饰工程有限公司（乙方、承包人）就装修涉案房屋的事宜签订《室内装饰施工合同》，约定装修工程造价为495000元，工期自2019年2月24日至2019年3月25日。2019年2月23日、3月15日、4月11日、6月29日林潮波向账户名为陈锐彬的支付宝账户分别转账支付173250元、198000元、204946元及12000元，上述转账共计588196元，2020年6月29日，雅悦公司向林潮波出具收款收据，载明“今收到林潮波交来君毅创意园B栋2楼项目总工程款495000元、增项款72076元和设计费21120元，合计588196元”。同年9月30日、12月26日案外人刘伯溪（甲方）、案外人林潮波（甲方、合同转让人）与案外人但堂海（乙方）就涉案房屋分别签订《转租合同》及《租赁合同转让协议》，双方就租金及转让费等事项进行约定。上述合同签订后，但堂海通过微信及银行转账的方式陆续向刘伯溪支付转让费300000元。2020年1月后，被告通过微信多次向原告合伙人刘伯溪催收租金，并于4月2日向其发送微信消息，内容为“郑永鑫先生我方于二零二零年三月十五日委托了广东国灿律师事务所骆军辉律师发了律师函给你，在2020年3月19日用微信也通知了你，你也作出了回应，之后我方负责人也多次打电话给你通知你过来处理，未果。现在我方正式通知你，我方将所有物品视为贵方放弃所有权和处置权，作为弃置物处理，由此产生的损失由贵方自行承担”。同年2月26日，嘉禾街道办事处重点项目办公室（代章）于涉案房屋所在建筑张贴《征拆通知》，内容为：嘉禾望岗站周边地块是我市重点收储项目。根据项目征拆要求，本栋建筑位于征拆红线范围内。请相关利益人积极配合征拆工作，于2020年3月31日前搬离退场。同年4月15日，白云区嘉禾街望岗村第八经济合作社于涉案房屋所在建筑张贴《通知》，内容为：望岗大道（土名：小力田，现名称：君毅创意园）厂房租赁合同已经于2020年2月17日到期，该地块属于嘉禾望岗地铁周边125公顷收储用地范围内，我社将根据合同条款规定，自动终止双方的租赁关系，我社将在通知之日起五日后对该地块厂房进行清场，并停水、停电由此造成的损失与本社无关，并追究乙方违约的相关法律责任。请各位租户按通知期限撤场。2020年4月13日，案外人刘伯溪以案外人但堂海为被告向本院提起诉讼，案号为（2020）粤0111民初10676号，刘伯溪于该案中向本院提交关于《君毅创意园租赁合同》、承租人的情况说明，其中郑永鑫及林潮波均表示同意刘伯溪作为该案原告向但堂海主张权利，相关权利义务由刘伯溪承担。该案中本院询问刘伯溪是否知晓郑永鑫作为本案原告向君毅公司提起了诉讼，刘伯溪陈述知晓并同意郑永鑫作为本院原告向君毅公司主张权利，本案中郑永鑫亦提交由林潮波作出的《情况说明》，其陈述同意郑永鑫作为本案原告向君毅公司主张权利。另，本院于2020年9月1日至涉案房屋进行现场勘查，经勘查，涉案房屋现由广东同人传媒有限公司实际使用，同人公司向本院陈述其于2020年7月中旬进场使用涉案房屋并自8月1日开始交租。另查，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。同年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。再查，本院就涉案房屋的规划报建及产权登记情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询。2020年8月25日，广州市规划和自然资源局复函，载明涉案房屋暂未查到《建设工程规划许可证》信息及相关产权记录。庭审中，原告确认其自2020年1月1日起未向被告支付租金，被告确认广州市白云区嘉禾街望岗村第八经济合作社依据政策已对其免收2020年2月租金，被告确认原告有对涉案房屋进行装修的事实。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、支付凭证及收据。拟证实其支付了涉案房屋的装修设计费18900元；2、灯饰五金收据、出货清单。拟证实其采购灯饰五金花费34103.8元；3、空调销售单。拟证实其为使用涉案房屋花费56000元采购了空调及相关设备；4、微信聊天记录、广告牌收据及销售单。拟证实其为使用涉案房屋采购广告牌花费3000元；5、家具报价清单、收据及网购资料。拟证实其购买家具及凳子花费84762元及4515元。被告向本院提交如下证据：1、租金缴费收据、银行电子回单。拟证实被告自2020年2月16日与望岗八社的合同到期后依旧占有使用涉案房屋并交纳租金；2、临时租赁协议。拟证实被告于2020年8月1日与案外人广东同人传媒有限公司就涉案房屋签订了临时租赁协议；3、缴费通知单。拟证实原告欠缴2020年1月起的租金、管理费、垃圾费及水电费公摊等费用。3、中标公告。拟证实被告是通过三资监管平台竞标的方式获得涉案房屋的使用权；4、图片。拟证实原告仍有大量物品存放在涉案房屋内。本院认为，涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《租赁合同》应为无效，原告向被告支付的租金及管理费视为涉案房屋的占有使用费。根据合同无效相互返还的原则，原告要求被告退还保证金171174元的诉讼请求有据，本院予以支持。合同虽为无效，原告占有使用涉案房屋仍应向被告支付占有使用费。现原告自2020年1月1日起未支付涉案房屋的占有使用费，应自该日起向被告支付占有使用费。原告主张被告与望岗八社的合同已于2020年2月17日到期，故其自2020年2月17日始不应再向被告支付相应费用，根据被告提供的证据，被告与望岗八社的合同到期后仍继续使用涉案房屋，望岗八社亦未向原告主张相关权利，且原告仍有相关物品存放于涉案房屋内并未与被告办理交接手续，故原告上述抗辩意见本院不予采纳。鉴于被告已于2020年4月2日向原告发送微信消息并告知原告相关物品作弃置物处理，应视为被告已于当日自行收回涉案房屋，故占有使用费应自2020年1月1日起参照合同约定的月租金及管理费标准65265元/月（61623元+3642元）计至2020年4月2日，因双方约定首年管理费免交，故上述费用中应扣除1月管理费3642元。对于原告要求对2020年2月的房屋占有使用费予以减免的抗辩意见，考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件，新冠疫情及防控措施在2020年2月份对原告的经营确实造成了较大的影响。涉案房屋属于在集体土地上建设的物业，广州市白云区人民政府印发的《白云区复工复产八条政策措施》、广州市白云区嘉禾街望岗村经济联合社发出的通知均提出免收2020年2月租金及物管费的政策，广州市白云区嘉禾街望岗村第八经济合作社亦已实际免收被告2020年2月租金，故原告要求免除2月份的房屋占有使用费的意见，本院予以采纳。经核算，原告应向被告计付占有使用费131239元（61623元+65265元+65265元÷30天×2天），被告诉请占有使用费的超出部分，本院不予支持。被告诉请占用费利息，因其对合同无效的法律后果亦有过错，故本院对其诉请占用费利息不予支持。关于被告要求原告支付垃圾费及公摊水电费的反诉请求。由于被告未能提供证据证实公摊水电费、垃圾费的实际产生及上述费用的计算依据，其应当就此承担举证不能的不利后果，本院对被告主张的公摊水电费及垃圾费不予支持。关于原告的装修损失。因签订合同的各方当事人对涉案房屋的状态均应负有审慎义务，故原、被告对涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，对于因合同无效导致的损失，本院酌定由原、被告各承担50%的责任。现被告已于庭审中确认原告装修涉案房屋的事实，对于装修损失的金额，原告已提供室内装饰施工合同，转账凭证及收据等证据，上述各项证据之间就原告支付装修款项的情况能够相互印证，且项目款项汇总表中未包含可移动项目，故本院认定原告因装修涉案房屋的已形成附合部分装饰装修物共计支出567076元，另有原告主张的设计费18900元、装修合同内设计费21120元、购买灯饰五金费用34103.8元、空调及设备费用56000元、广告牌费用3000元、家具及凳子费用84762元及4515元，因上述费用均不属于已形成附合部分装饰装修物支付的范围内，故不应计入原告的装修损失。鉴于原告已使用涉案房屋至2020年4月2日，考虑装饰装修物在使用期间的折旧等情况，本院酌定原告的装修损失为345627元，如前所述，该装修损失应由原、被告各承担一半，故被告应向原告赔偿装修损失172813.5元，原告主张被告赔偿损失的超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金171174元的诉讼请求，因涉案租赁合同无效，合同中违约金条款亦无效，原告按照合同约定的违约金条款主张被告承担违约责任无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认郑永鑫与广州君毅物业服务有限公司于2019年1月31日签订的《君毅创意园租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，广州君毅物业服务有限公司向郑永鑫退还保证171174元；三、自本判决生效之日起五日内，郑永鑫向广州君毅物业服务有限公司支付占有使用费131239元；四、自本判决生效之日起五日内，广州君毅物业服务有限公司向郑永鑫赔偿装修损失172813.5元；五、驳回郑永鑫的其他诉讼请求；六、驳回广州君毅物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费24582.46元，由郑永鑫负担20778.46元，广州君毅物业服务有限公司负担3804元；反诉受理费4082.5元，由广州君毅物业服务有限公司负担2912元，郑永鑫负担1170.5元。由广州君毅物业服务有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内迳付郑永鑫；由郑永鑫负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内迳付广州君毅物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月二十八日书记员 傅奎显