广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初28286号原告（反诉被告，以下简称原告）：覃杰，男，土家族，1996年4月28日出生，身份证住址湖北省利川市。委托诉讼代理人：吴涛，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘源汇，广东法制盛邦（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳市常兴物业管理有限公司，住所地深圳市南山区桃园东路常兴广场大厦H层东面，统一社会信用代码为914403007451967656。法定代表人：赵恒，董事长。委托诉讼代理人：晏文璨，男，系公司员工。原告覃杰诉被告深圳市常兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告覃杰及其委托诉讼代理人吴涛、刘源汇，被告的委托诉讼代理人晏文璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还物业保证金14181.6元（人民币，下同）；2、被告返还水电保证金25000元；3、被告返还履约保证金84000元；4、被告返还进场费174000元；5、诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年12月2日，原告因承租案外人XX的位于常兴广场首层X铺的商铺，原告与被告签订了《物业管理协议》，并依据该协议，分别缴纳了物业保证金14181.6元、水电保证金25000元，同时，被告也收取了原告履约保证金84000元、进场费170000元。协议签订后，原告一直如期缴纳物业管理费，从未拖欠。2020年5月22日，原告收到被告的《通知》，在该通知中，被告声称“因贵方单方违约，造成物管协议解除，物管方有权要求贵方支付12个月物业管理费和空调费总额作为违约金，并且没收贵方所缴纳之押金”，对此，原告并不认可。本案起因为原告拖欠案外人租金，案外人在原告不拖欠物业管理费、水电费，且在租赁合同没有约定的情况下，明确通知原告在原告补足拖欠的租金前会停止对原告承租的商铺供水供电，并于当日在被告的配合下对原告承租的商铺停水停电，致使原告承租的商铺无法正常营业，最终导致租赁合同解除。在本案中，导致《物业管理协议》的解除系被告方单方强行解除，并非原告解除，被告无权没收原告所缴纳的押金。根据《物业管理协议》的第八条第8款“如果乙方单方非根据本协议约定提前解除此协议，乙方同意向甲方支付相当于12个月的物业管理费以及空调费总额作为违约金，并且甲方有权没收乙方所缴押金”，可以知道，该条款的适用前提必须是原告主动提前解除协议，但实际情况是，原告从未向被告主张提前解除协议，而是被告书面告知解除，解除行为的发起者是被告，故，解除行为所产生的不利法律后果应当由被告承担，被告无权没收原告的押金。综上，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、原告第三项诉讼请求“履约保证金84000元”与第四项诉讼请求“进场费174000元”与被告无关，被告并未收取。从原告提交的流水显示，原告该两项诉讼请求全部付予业主指定之第三方收取，并且在《物业管理协议》中，也没有对上述款项进行约定，可见，上述款项被告并未收取，与被告无关，与本案无关，依法应予驳回。二、原告第一项诉讼请求“物业保证金14181.6元”由业主指定第三方收取，被告并未收取。涉案管理协议虽对上述款项有约定，但是原告提供的证据显示，上述款项与其他款项一同付予与业主指定之第三方，而相关收据也是业主开具，被告从未收到过该笔款项，原告请求的事实不存在。三、原告违反其与业主之间的租赁合同，是直接导致《物业管理协议》解除的原因，理应按照协议约定承担相应责任。原告因多次拖欠租金，单方违反租赁合同约定，导致其被业主方解除租赁合同，由于其不再是租户，被告也因为无法按照协议提供相应服务，是原告原因导致涉案管理协议被解除，被告有权按照协议第8.8条规定，要求原告缴纳相当于12个月物管费、空调费总额作为违约金，并且没收原告所缴纳的押金（即被告收取的水电保证金25000元）。四、原告迟交2020年5月份费用，被告有权单方面解除协议并扣留原告支付的所有保证金作为违约金。退一步说，管理协议约定，原告应于每月1日前缴纳当月费用，可原告直到协议被解除后，于5月22日当天下午才支付费用，根据协议第8.3条约定，如果原告在规定缴费时间后10天仍然不交清费用的，被告有权单方解除协议并扣除原告支付的所有保证金作为违约金。综上，请驳回原告的所有诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付未缴的水电费2806.9元；2、原告向被告支付滞纳金1493.07元；3、诉讼费由原告承担。事实和理由：原告自2020年5月1日至2020年5月22日的水电费，因于产生后，按照协议第6.1条约定，由被告抄表并制作单据，并根据协议第4.5条规定，应于2020年6月1日缴纳，但原告至今尚未缴纳，共2806.9元。另因原告多次尺幅物业管理费，被告要求原告按照协议第8.3条约定，按照每天千分之三的标准承担滞纳金，经计算，上述滞纳金共1493.07元。原告针对被告的反诉答辩称：一、原告2020年5月22日便对被告停水停电，5月份基本属于停摆状态，实际并未产生被告主张的水电费的金额。二、被告滞纳金的计算方式有误，不予认可，不存在滞纳金的情况。根据被告提交的滞纳金统计表中2020年2月的原告实际缴费额为13462.27元，该金额实际大于该月应收金额8851.4元以及滞纳金，还剩4079.79元，该金额加上3月份实际缴费金额4137.2元，减去当月应收金额8089.2元以及滞纳金31.3元，还剩96.9元。2020年4月份实际缴费时间不予认可，该月份系原告现金缴付，被告2020年4月16日自行制作了收据，该收据并未得到原告的认可，该收据显示的2020年4月16日并不等于实际缴费时间，故该月并不产生滞纳金。综上，被告主张的滞纳金毫无事实及法律依据，恳请法院予以驳回。三、关于被告所主张的5月份未缴纳的水电费2806.9元，被告仅提交了由其单方制作的收费通知单作为证据，并未提交水电抄表读数，故该证据无法证明原告5月应缴纳的水电费金额。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理协议》，约定：乙方承租常兴广场首层X铺；面积152平方米；协议自2019年12月2日至2020年1月1日止；甲方为乙方提供物业服务管理；物业管理费按建筑面积每月每平方米6元、本体维修基金每月每平方米0.25元、美食城公用面积、系统用水用电份摊每月每平方米12元，以上共计按将建筑面积每月每平方米46.64元计算，即7090.8元，从2019年12月2日起计算；在签订本合同时乙方交纳2个月费用14181.6元作为押金，以及第一个月费用7090.8元，合计21272.4元，此后乙方在每月1日前交纳该月所有费用；乙方需缴水电保证金25000元，甲方提供收款收据，租赁合同期满后，乙方若没有发生任何拖欠费用，如数无息退还，否则出现任何拖欠费用和滞纳金，甲方有权利在保证金中扣除；乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天分之三标准计算滞纳金，如果乙方在规定交费时间后10天仍然不交清费用的，则甲方有权单方面解除本协议，并扣留乙方支付的所有保证金作为违约金；如果乙方单方非根据本协议约定提前解除此协议，乙方同意向甲方支付相当于12个月的物业管理费以及空调费总额作为违约金，并且甲方有权没收乙方所缴押金；及其他内容。同日，原告向张XX账户转账分两次转账7090.8元及105202.8元；2019年11月29日，原告向张XX账户转账42000元；2019年12月2日，案外人钱X向张XX账户转账239000元。以上原告均提交了银行业务回单予以证明。原告向法庭提交了编号为394267的收款收据，载明收到物管相关费用保证金14181.6元，收款单位空白，经手人处为钟XX的签名；提交了编号为394266的收款收据，载明收到履约保证金84000元，收款单位空白，经手人处为钟XX的签名；提交了编号为065047号的收款收据，载明收到水电保证金25000元，收款单位加盖了被告公章，经手人处为钟XX的签名。被告仅对编号为065047号收款收据予以认可，认为另外两份收据并非被告收据，被告也没收到相关款项。2020年5月22日，业主XX与被告联合向原告发出《通知》，载明因原告拖欠租金，业主XX方行使单方解除合同的权利并且没收押金；同时，因原告单方违约，造成物管协议解除，物管方有权要求原告支付12个月的物业管理费和空调费的总额作为跃进，并且没收原告所缴纳之押金。为证明原告是根据被告员工钟XX的指导向钟XX提供的额账户中转账物业管理的相关费用，原告向法庭提交了其与钟XX的微信聊天记录予以证明，内容为钟XX要求原告向萧X的账号为62×××29的招商银行常兴支行账号中转租金，向张XX的账号为65×××63的招商银行常兴支行账户中转推广费。被告对该聊天记录不予认可，认为钟XX并非被告员工，上述款项也与被告无关。为证明被告于2020年5月22日将原告商铺停水停电，原告向法庭提交了另一合伙人与钟XX的微信聊天记录予以证明。被告对该着证据不予认可，认为证明了业主方多次向原告催讨租金。为证明被告尚欠水电费2806.9元，被告向法庭提交了2020年6月水电费收费通知单予以证明。原告认为该通知单系被告单方制作，不予认可。为证明原告多次延迟支付物业管理费等费用，原告向法庭提交了收款收据，银行付款回单予以证明。其中银行付款回单显示被告2020年2月21日支付13462.27元、2020年3月4日支付4137.2元、2020年5月22日支付9395.23元，原告对付款回单予以认可。被告提交的两张收款收据为2020年4月16日出具分别为“3月水电、排水、垃圾费、4月管理费7490.6元”及“4月本体金38元”，原告对收款收据不予认可，认为无法证明原告系4月16日支付，不存在滞纳金问题。为证明原告欠付的滞纳金，被告提交了其自行制作的统计表，其中，2020年2月应收金额8851.4元、实际缴费13462.27元、实际缴费时间2020年2月21日；2020年3月应收金额8089.2元，实际缴费金额4137.2元、实际缴费时间2020年3月4日；2020年4月应收金额8187.5元、实际缴费金额7528.6元、实际缴费时间2020年4月16日；2020年5月应收金额9395.2元、实际缴费金额9395.23元、实际缴费时间2020年5月22日。原告对2020年4月的实际缴费时间不予认可，对其他金额及时间予以认可。庭审中，原、被告双方一致涉案协议已解除；原告确认其未支付2020年5月1日至2020年5月22日的水电费。本院认为，原、被告签订的《物业管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于原告诉请被告退还物业保证金、水电保证金、履约保证金、进场费。因原、被告双方一致确认涉案合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的，当事人可以要求恢复原状。首先，涉案协议并无关于履约保证金及进场费的约定，且履约保证金及进场费按交易习惯系向出租方支付，原告主张其与作为物业管理公司的被告口头约定支付上述费用与常理及交易习惯不符；而原告提交的付款回单既非向被告支付，金额亦与其主张的金额不一致，回单中亦未备注款项的用途，收款收据亦未有被告的公章，即原告提交的证据不足以证明其向被告支付了上述费用，故原告关于退还履约保证金及进场费的主张没有事实及合同依据，本院不予支持。其次，关于被告辩称其未收到物业保证金（押金）。涉案协议约定原告应在签订本合同时缴纳2个月费用14181.6元作为押金，被告辩称其未收取，但被告出具的《通知》中明确载明“没收贵方所缴纳之押金”，被告的抗辩与其通知内容相悖，且被告亦未提交证明系向原告催缴补交该押金，亦与常理不符，根据证据高度盖然性原则，本院采信原告的主张，原告已向被告支付物业保证金（押金）14181.6元，被告的抗辩本院不予采纳。最后，关于被告辩称其已收取的保证金有权没收。被告辩称依据涉案协议“如果乙方单方非根据本协议约定提前解除此协议，乙方同意向甲方支付相当于12个月的物业管理费以及空调费总额作为违约金，并且甲方有权没收乙方所缴押金”的约定没收相关保证金，但涉案协议的解除并非原告单方提前解除，而是被告向原告发出解除通知。涉案协议虽约定“乙方在规定交费时间后10天仍然不交清费用的，则甲方有权单方面解除本协议，并扣留乙方支付的所有保证金作为违约金”，但原告在被告2019年5月22日向其发出解约通知前，仅存在延迟支付的情形，并未拖欠未结清，被告向其主张解除合同亦非基于原告未在规定缴费时间后10天交清费用，而是基于业主解除与原告的租赁合同，被告依据该约定主张没收保证金亦无依据。故被告关于没收保证金的抗辩理据不足，不能成立，本院不予采纳。综上，涉案合同已解除，被告应向原告返还物业保证金（押金）14181.6元及水电保证金25000元。关于被告反诉要求原告支付2020年5月1日至2020年5月22日的水电费2806.9元。原告确认其未支付该费用，本院采信被告提交的2020年6月收费通知单，原告应向被告支付水电费2806.9元。关于被告反诉主张的滞纳金1493.07元。涉案协议约定原告应于每月1日前交纳该月所有费用，否则从逾期之日起按每天分之三标准计算滞纳金，但滞纳金旨在弥补守约方的损失，被告并未提交证据证明其损失，故本院对该滞纳金标准酌情调整至按日万分之五计算。首先，原告确认其于2020年2月21日支付2020年2月应付费用8851.4元，但未提交证据证明延迟支付系经被告同意或双方另行约定，故原告应向被告支付2020年2月份相关费用的滞纳金88.51元（8851.4×0.0005×20）。其次，原告于2020年2月21日向被告支付13462.27元，扣除2月份应付8851.4元，剩余4610.87元应于抵扣2020年3月份应付费用8089.2元，但尚欠3478.33元（8089.2－4610.87），原告确认其于2020年3月4日才支付2020年3月费用，故应向被告支付2020年3月份相关费用的滞纳金5.22元（3478.33×0.0005×3）。再次，原告于2020年3月4日向原告支付4137.2元，扣除3月份尚欠的3478.33元，剩余658.87元应于抵扣2020年4月份应付费用8187.5元，但尚欠7528.63元（8187.5－658.87），被告以收款收据的时间主张原告支付的时间为2020年4月16日，原告予以否认但未能举证证明其实际支付时间，依法应承担举证不能的不利后果，本院采信被告的主张，故原告应向被告支付2020年4月相关费用的滞纳金56.46元（7528.63×0.0005×15）。最后，原告于2020年4月16日向被告支付7528.6元，已抵扣4月份应付费用，其于2020年5月22日才向被告支付5月应付费用9395.2元，应向被告支付滞纳金98.65元（9395.2×0.0005×21）。综上，原告应向被告支付滞纳金共248.84元（88.51＋5.22＋56.46＋98.65）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市常兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告覃杰退还物业保证金（押金）14181.6元、水电保证金25000元；二、原告覃杰于本判决生效之日起十日内向被告深圳市常兴物业管理有限公司支付2020年5月1日至2020年5月22日的水电费2806.9元；三、原告覃杰于本判决生效之日起十日内向被告深圳市常兴物业管理有限公司支付滞纳金248.84元；四、驳回原告覃杰的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市常兴物业管理有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2878.86元，由原告负担2489.09元，由被告负担389.77元；反诉案件受理费25元，由原告负担20元，被告负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇二〇年十二月二十二日书记员  周思媛附相关法条:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。