广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5997号原告：广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司，住所地广州市增城区永宁街永和居委会永顺大道东15号。负责人：陈春明。委托代理人：章娟，女，1983年4月7日出生，系该公司员工。被告：茆小妹，女，1978年11月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市马塘区。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司诉被告茆小妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的委托代理人章娟到庭参加诉讼，被告茆小妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求，一、被告立即向原告支付自2019年4月1日至2020年2月29日的物业管理费3464.10元及违约金（每月违约金从次月1日起，每日按每月物业管理费346.41元的0.1%计算至付清之日）；二、被告向原告支付自2019年6月1日至2019年10月31日的代收水费9.9元及违约金1.94元，代收污水处理费3.15元及违约金0.62元，违约金每天按欠缴金额的0.1%计算至付清之日；三、被告承担本案的全部公告费、诉讼费等相关费用。事实与理由：原告于2006年进驻广州市增城区新塘镇海伦堡花园作为该物业管理单位至今，被告与广州市海伦堡房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡花园70幢1101房，原告（原名称为广州中颐物业有限公司增城分公司）于2012年9月16日与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订了《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》，由业委会聘请原告对该花园实施物业服务，双方约定多层住宅1-11幢、32-35幢1元/平方米/月，电梯住宅12-31幢、36-38幢1.2元/平方米/月，电梯住宅39-56幢1.6元/平方米/月，电梯住宅57-81幢1.8元/平方米/月。根据上述合同的约定，涉案房屋物业费收费标准按住宅建筑面积每月每平方米1.8元收取，被告所购房屋的建筑面积为192.45平方米，每月的物业管理费为346.41元。被告拖欠费用后，原告通过多种方式催收，但被告均未缴交欠费。现为维护原告的合法权益，故具状起诉，请求法院判如所请。被告茆小妹未答辩。经审理查明，2009年7月23日，被告（买受人）与广州市海伦堡房地产开发有限公司（出卖人，以下简称海伦堡房地产公司）签订《商品房买卖合同》，载明约定被告向海伦堡房地产公司购买70幢11层01房，建筑面积192.45平方米。海伦堡房地产公司应当在2010年4月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备建设工程竣工验收合格条件并符合合同约定的商品房交付被告使用等内容。2015年间，原告起诉被告，诉请判令被告支付2012年9月至2015年2月28日的物业服务费、代收公共照明费、代收水费、二次供水电费、电梯分摊费、车位服务费、代收电费及滞纳金等，本案受理案号为（2015）穗增法民三初字第1076号。2016年3月1日，本院作出（2015）穗增法民三初字第1076号民事判决，判决被告向原告支付2012年9月至2015年2月的物业服务费10223.22元及滞纳金，驳回原告其他诉讼请求。2019年4月21日，增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《增城区新塘镇海伦堡花园物业服务合同2019-2021》，约定：甲方选聘乙方对新塘镇海伦堡花园实施物业服务事宜，本物业项目位于新塘水南村××大道××号；物业服务期限为2年，自2019年5月1日至2021年4月30日，物业服务方式包干制，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，其中电梯住宅57-81幢为1.8元/平方米/月；业主违反本合同约定经乙方书面催缴未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日1‰的标准向乙方支付违约金等。2019年间，原告再次起诉被告，诉请判令被告支付2016年6月至2019年3月的物业管理费及违约金，2009年10月至2011年3月的代收水费、代收电梯电费、代收电费、二次供水电费、公共照明电费等，本案受理案号为（2019）粤0118民初5614号。2019年11月16日，本院作出（2019）粤0118民初5614号民事判决，判决被告向原告支付2016年6月至2019年3月的物业服务费合计11085.12元以及违约金，驳回原告其他请求。本案审理过程中，原告提交的其自行制作的《70座1101房茆小妹欠费明细表》，记载：2019年4月至2020年1月每月欠费金额为346.41元，合计3464.10元等。庭审期间，原告陈述：1、涉案房屋登记在被告名下，被告偶尔有居住，原告有通过短信及书面方式催缴，每月都有张贴催缴单在被告门口。2、原告在2015年10月至2017年11月9日期间有与业委会签署物业服务合同，2017年11月9日至2019年4月30日期间没有与小区业委员会或被告签署过物业服务合同。3、被告因为收楼后涉案房屋出现质量问题，从2009年7月收楼开始就拒缴物业管理费。本院认为，增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会于2019年4月21日与原告签订《增城区新塘镇海伦堡花园物业服务合同》，约定物业服务期限为2年，自2019年5月1日至2021年4月30日止，上述合同是签署双方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，因此上述合同的效力及于被告。虽然，原告在2017年11月至2019年4月间未与被告或者增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会签署过物业服务合同，但原告已对涉案房屋提供了物业管理服务，故被告应当向原告交纳物业服务费。原告主张被告支付2019年4月至2020年2月的物业管理费，但根据原告其自行制作的《70座1101房茆小妹欠费明细表》显示，其第一项诉请物业管理费3464.10元的欠费期间自2019年4月至2020年1月，并不包括2020年2月。因此，本院认为被告应向原告支付2019年4月至2020年1月的物业管理费。鉴于原告提供的《商品房买卖合同》载明，被告购买的涉案房屋建筑面积共为192.45平方米，按1.80元/平方米·月计算，涉案房屋每月物业管理费346.41元。经计算，被告应向原告支付2019年4月至2020年1月物业费合计3464.1元（346.41元/月×10个月）。关于原告主张的物业管理费违约金的问题，鉴于原告与增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会签署的《增城区新塘镇海伦堡花园物业服务合同》约定的服务期间自2019年5月1日起，故原告主张根据服务合同约定要求被告支付2019年4月期间物业管理费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告已向被告催收过物业管理费，但是被告并未依约定按期履行交纳物业服务费的义务，被告的行为已构成违约。因此，原告主张两被告支付2019年5月至2021年1月期间欠付物业管理费的违约金，于法有据，本院予以支持。违约金应从交纳费用的次月1日起，每日按欠缴金额的0.1‰计算，每月物业管理费的违约金以当月欠付的物业管理费本金346.41元为限。原告诉请上述期间物业管理费的违约金超出上述的部分，本院不予支持。关于原告主张的物业管理费违约金的问题，鉴于原告在2017年11月至2019年4月间没有跟被告或者增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会签署过物业服务合同，故原告主张根据服务合同约定要求被告支付2019年4月物业管理费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。根据原告于2019年4月21日与小区业主委员会签署的《增城区新塘镇海伦堡花园物业服务合同》的约定，被告拖欠原告2019年5月至2020年1月物业管理费的行为已构成违约，原告有权依据合同约定主张被告承担违约责任。现原告主张被告支付2019年5月至2020年1月欠付物业管理费的违约金，于法有据，本院予以支持。原告主张的违约金应从交纳费用的次月1日起，每日按当月欠缴物业管理费金额的0.1%计算，每月物业管理费的违约金以当月欠付的物业管理费本金346.41元为限。原告诉请的违约金超出上述部分，本院不予支持。至于原告要求被告支付代收水费及违约金、代收污水处理费及违约金能否支持的问题，因原告未提供证据证明已代缴上述费用，故原告上述请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告茆小妹于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2019年4月至2021年1月的物业管理费合计3464.1元。二、被告茆小妹于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2019年5月至2020年1月物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金以当月欠付的物业管理费346.41元为本金，从应缴纳物业管理费的次月1日起按每0.1%的标准计至付清当月物业管理费之日止，每月物业管理费的违约金以当月欠付的物业管理费本金346.41元为限）。三、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告茆小妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年十二月十日书记员  陈雪冰蔡小明