四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1725民初3368号 原告：四川地旺企业管理有限公司渠县分公司。 法定代表人：徐锦。 委托诉讼代理人：段小芳，渠县天星法律服务所法律工作者。 被告：吴山剑，男，1974年11月13日出生，汉族,四川省通川区人。 委托诉讼代理人：肖清钦，四川银桥律师事务所律师。 原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司与被告吴山剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的委托诉讼代理人段小芳，被告吴山剑及其委托诉讼代理人肖清钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除《商铺租赁管理合同》，被告应立即返还原告租赁商铺；2、判令被告立即支付原告租金、物业管理费、运营管理费共计61971.90元，（并从2020年1月1日起按年利率6%计算违约金至付清之日止，现暂计算至2020年9月1日违约金为2581.61元）；3、判令被告从2020年10月17日起支付上述各项费用及违约金至被告实际返还商铺之日止；4、判令被告应支付实际租赁原告商铺期间所产生的水、电费用；5、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年10月17日签订了《商铺租赁管理合同》，原告将博美装饰城第1层第14号商铺租赁给被告，租赁期限为36个月；从2019年10月17日至2022年10月16日止，免租期12个月，按年分别计算免租时间，原告减去免租期外，被告还应支付原告203097元。但被告在履约中，第一年便违约，具体为2019年10月17日至2020年10月16日租金、物业管理费、运营管理费共计67699元，合同约定被告分两次付清（签订合同之日支付14097元，2019年12月31日支付53602元），但截止目前被告仅支付了5727.1元，仍下欠各种费用61971.90元，期间原告多次向被告催收，被告以种种理由推诿，拒不履行合同义务。故原告诉至人民法院，请求依法判决。 被告吴山剑辩称，1、原告所称的合同为无效合同。2、原告诉称的合同约定的相应条款不具有效力，据此提出的诉请不应得到保护，应驳回原告的全部诉讼请求。3、原告提供不合法标的物进行租赁，违法的进行运营管理，损害了被告的合法权利，造成被告损失，被告的相应损失基于原告的过错责任造成的，已向贵院提起诉讼。4、被告从未向原告支付过租金，均是原告在商场搞活动后自动扣除的被告的费用。综上应驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕各自的主张向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 经本院审理认定事实如下，2015年11月20日，原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司与被告吴山剑的合伙人聂康签订了《商铺租赁管理合同》，租赁场地为博美装饰城（渠县商场）第1层第14号商铺，租赁期限为36个月,从2015年11月18日起至2018年11月17日止。因商场实际开业时间延后，该合同的履行期限顺延至2019年10月，双方已实际履行了该合同。2019年10月17日，原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司作为甲方（出租方）与被告吴山剑作为乙方（承租方）续签了《商铺租赁管理合同》，该合同第一条：租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价：1、甲方将博美装饰城（渠县商场）第1层第14号商铺经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品或服务。2、租赁期限为36个月,从2019年10月17日起至2022年10月16日止，免租金期12个月。3、商铺使用面积为157平方米，公用面积按使用面积的25%进行公摊，公摊面积为39.25平方米，商铺计价面积为196.25平方米。4、租金单价为33元／平方米／月；5、商家物业管理费单价5元／平方米／月。合同第二条：交款内容及交款方式，租金（单价×商铺计价面积）6476.25元／月，24个月，共计155430元；商场物业管理费（单价×商铺计价面积）981.25元／月，计36个月，共计35325元；商场运营管理费4114元／年，计3年，共计12342元，商家履约金5000元、质量保证金5000元。乙方应向甲方交纳费用共计213097元。交款方式为执行先付费后使用模式；付款时间：第一次付款时间2019年10月17日，付款金额合计24097元（其中商家履约金5000元、质量保证金5000元），第二次付款时间，2019年12月31日，付款金额合计53602元……。合同第七条：本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内及时足额向甲方支付本合同的各项费用的，每逾期一天，则应向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；如逾期超过30天乙方仍不缴纳的，甲方即有权解除合同……。该合同还约定了其他的权利和义务。自2015年11月以来，被告方应交纳的租金、物业管理费、运营管理费均由原告方在商场开展活动后从被告应得的费用中自行扣除。截止2020年10月16日被告吴山剑共下欠租金、物业管理费、运营管理费共计61971.90元。根据合同约定，此款被告吴山剑应于2019年12月31日前支付完毕。截止2020年10月30日止，被告下欠电费1213元。经原告催收，被告拒不履行合同义务。 同时查明，2015年1月26日，四川三禾房地产开发有限公司公司系案涉商铺所有人作为甲方，与成都博美亿达企业管理有限责任公司作为乙方、四川地旺广场企业管理有限公司作为丙方签订《博美装饰城（渠县商场）合作协议书》，该“合作协议书”约定，博美装饰城由丙方拥有相关商业物业的唯一租赁权，由丙方负责设立新的项目管理分公司租赁经营甲方的博美装饰城.渠县商场的相关物业，自行管理商场，可以采取出租门面或者柜台、联营等多种经营形式，联营方、承租人需要对商场物业及其场地、空间作广告位使用的，由项目管理分公司统一规划安排并与使用人直接签订协议实施。同年2月12日，四川地旺企业管理有限公司渠县分公司成立。 另查明，2016年7月22日，渠县公安消防大队渠公消验字〔2016〕第0009号建设工程消防验收意见书载明：“对博美装饰城渠县商城装修工程的资料审查、现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。……。” 本院认为，当事人的合法权益，应受法律保护。本案存在以下争议焦点： 一、原、被告所签订的《商铺租赁管理合同》效力的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告双方签订《商铺租赁管理合同》，并实际投入使用，其签约行为系原、被告的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。且商场经综合评定该工程消防验收合格，未对被告承租商铺实现经营目的造成实质性影响，该《商铺租赁管理合同》合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。被告吴山剑抗辩认为案涉合同无效，但未向本院提供相关证据予以佐证，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。 被告是否构成违约，原告请求解除合同的诉讼请求是否应当支持。 被告吴山剑未按照涉案《商铺租赁管理合同》的约定按时足额支付租金、物业管理费和运营管理费是导致纠纷的主要原因。被告吴山剑辩称从2015年11月以来均未主动缴纳过租金，均系原告方在每次商场开展活动后自行扣除。被告吴山剑虽未主动缴纳过租金等费用，但双方多年来均采用商场开展活动后自动抵扣被告应承担的租金等费用的方式，被告也从未提出过异议，对此缴费方式在该商场均已形成了交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因被告吴山剑拖欠租金、物业管理费和运营管理费没有正当合法的理由，故其行为己构成违约，原告起诉要求解除合同，返还商铺的诉讼请求合法，本院予以支持。 三、原告请求被告承担违约责任是否支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原告按合同约定将商铺交给被告使用，被告应当按照合同的约定时间支付租金及物业管理费和运营管理费。故原告要求被告支付截止2020年10月16日所下欠的租金、物业管理费和运营管理费61971.90元，及2020年10月17日起至被告实际返还商铺之日止的租金、物业管理费和运营管理费的诉讼请求，符合合同约定，且于法有据，本院予以支持。因今年新冠疫情的实际情况，本院酌情决定顺延40日的租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在合同中约定的违约金为每日千分之三，现原告主张以61971.90元为基数，按年利率6%从2020年1月1日起计算支付违约金，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张被告支付实际租用期间的水、电费的请求，因原告仅向本院提供了截止2020年10月底前被告下欠的电费为1213元，故本院对原告主张被告支付电费1213元的诉讼请求予以支持。对原告主张被告支付实际租赁原告商铺期间所产生的水、电费用，因其诉讼请求不明确具体，本院不予支持。 综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司与被告吴山剑于2019年10月17日签订的《商铺租赁管理合同》。在本判决生效后十日内，由被告吴山剑返还原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司博美装饰城（渠县商场）第1层第14号商铺； 二、在本判决生效后十日内，被告吴山剑向原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司支付截止2020年10月16日前所欠的租金、物业管理费、运营管理费共计61971.90元。并支付从2020年10月17日起至实际归还商铺之日止（扣除因疫情不可抗力造成停业的40天）的租金、物业管理费、运营管理费（租金、物业管理费、运营管理费每月标准按照原《商铺租赁管理合同》约定计算） 三、在本判决生效后十日内，被告吴山剑以61971.90元为基数，按年利率6%计算向原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司支付从2020年1月1日起至付清欠款之日止的违约金； 四、在本判决生效后十日内，被告吴山剑向原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司支付截止2020年10月前所欠的电费1213元； 五、驳回原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1414元，减半收取707元，由被告吴山剑负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 熊 英 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 杨玉娇