广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10319号原告：广州市荔湾区土地房屋管理所，住所地广州市荔湾区宝源路91-93号。法定代表人：杨丹，职务：所长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。被告：曹燕霞，女，1967年2月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝思静，广东南国德赛律师事务所律师。第三人：严荣盛，男，1984年10月21日出生，汉族，住江苏省洪泽县。原告广州市荔湾区土地房屋管理所诉被告曹燕霞、第三人严荣盛租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙桂玲、被告曹燕霞及其委托诉讼代理人钟旭娜、祝思静、第三人严荣盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区土地房屋管理所向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告双方就广州市荔××××号首层房屋的租赁关系于2020年4月23日解除；2、要求被告(含共同使用人)及第三人(含共同使用人)腾空上址房屋交还原告；3、要求被告按照每月7510元的标准，向原告支付自2020年9月1日起至被告、第三人及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费；4、要求被告按照每月2253元的标准，向原告支付自2020年9月1日起至被告、第三人及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的违约金；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：广州市荔××××号首层房屋是原告管理的国家直管房，出租给被告作商业用途，出租面积19.38平方米，月租金7510元，租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日。原告在此期间发现被告将房屋擅自转租给第三人使用。根据原告与被告签订的《广州市荔湾区直管房(非住宅)租赁合同》第八条规定：承租人不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用；违反该款规定的，视为承租人自动放弃房屋承租权，本合同终止，出租人收回房屋，承租人已交纳的租金和保证金不予退还，未缴纳租金或其他应缴纳费用的须缴纳，因此造成的一切损失由承租人承担；第二十条第1款规定：任何一方未能履行合同规定条款或者违反房屋管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。同时，根据上述合同第二十条第2款规定：合同因承租人违约而终止或解除的，承租人应交还房屋并缴清所欠租金和费用，承租人拒不交出房屋或拖延交出房屋的，出租人除有权要求承租人限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向承租人收取违约金。因此，被告已经严重违反了合同约定，原告有理由解除合同收回房屋，并追讨被告的违约责任。以上事实和理由，请法院依法作出判决。另补充：根据合同第20条第2款的约定，房屋出租用途非住宅，禁止用于餐饮，被告及第三人实际将租赁的房屋用以经营餐饮已构成违约。根据合同第20条规定，任何一方违反合规定的条款，另一方可以依法解除合同，造成的损失由违反规定的乙方承担。因我方向原告送达了解除租赁关系的通知，被告在2020年4月23日签收该通知，故请求法院确认原告与被告双方就广州市荔××××号首层房屋的租赁关系于2020年4月23日解除。被告曹燕霞辩称，我方不同意原告的所有诉讼请求。一、被告认为，双方的租赁关系并没有解除，亦不符合解除的约定条件，合同应继续履行。被告并不存在擅自将房屋转租的行为。被告承租原告房屋后，一直用的都是以被告为经营者的营业执照及食品经营许可证，名称也一直是广州市荔湾区甘润堂甜品店，被告的经营招牌及菜单也印有“甘润堂”字样，至今，案涉房屋一直由被告经营使用，被告一直按合同履行支付租金、合理使用房屋的义务，从没有放弃过房屋的承租权，即使是在疫情的影响下，被告经营受到重大亏损的情况下，被告仍按时缴纳租金。并且，被告就合同约定租赁期间成本考虑，对房屋投入高额的装修费用，若再该种情况下解除原被告之间的租赁关系，不仅会给被告造成极大损失，也不利于经济的恢复及增长，原告还需要新招标出租，也存在空档期，所需的时间与成本较大，严重损害双方利益。二、基于以上理由，合同符合继续履行的情况，被告无需腾空及交还房屋。因第三人并未实际使用房屋，也不存在腾空交还情形。三、被告按时足额支付租金，最近缴纳的时间是2020年9月16日，是10月份的租金，被告是属于正常使用房屋，因此不存在房屋占用费。四、因双方现还是正常租赁关系，因此不应产生违约金。原被告双方的租赁合同仍是符合继续履行的可能，并非存在必须不能履行的情形，基于保护合同履行的原则，因此，恳请审判庭结合实际情况，从有利于维护公共利益、节约资源的角度，依法维持原被告双方的租赁合同。原告发出的解除租赁关系的通知中的理由与原告在庭审时增加的解除理由不一致，原告的诉讼请求是确认解除之诉。故我方认为，合同并没有解除。第三人严荣盛述称，对原告的诉请没有意见。经审理查明：案涉荔××××号1楼房屋为广州市房地产管理局的直管公房，使用性质为住宅和商业，共2层，建筑面积22.19平方米。2018年12月28日，原告（出租人、甲方）与被告曹燕霞（承租人、乙方）签订《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔××××号首层（产别为经租产）的直管房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积19.38平方米；租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日，月租金为7510元，租金按月结算，每月的第15日前将本月的租金以银行转、划账或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方应于租赁合同签订之日起10个工作日内一次性通过现金方式向甲方交纳22530元保证金，租赁期满或终止、解除本合同后，乙方应在一个月内缴清使用期间产生的物业管理费、电梯费、水电费、煤气费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费和网络费及其他相关费用。甲方应在乙方缴清相关费用之日起2个月内将保证金不计利息退回。乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除。因乙方违约而终止或解除合同的，保证金予以没收。租赁期内，乙方依时交纳租金；不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用，违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租人，本合同自发生前款规定情形之日起终止，甲方收回房屋，乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，未缴纳租金或其他应缴纳费用的须缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责。乙方不得擅自对房屋进行扩、加、改建、室内装修或增加设备，若乙方确需对房屋进行扩、加、改建、室内装修或增加设备的，必须经甲方书面同意并订立书面协议，同时取得相关部门书面许可后方可设施，且甲方有权对工程进行监督。扩、加、改建、室内装修、增设设备的费用由乙方承担，产权及相关权利、权益归属甲方；合同期满或因故终止、解除的，上述扩、加、改建部分、室内装修、增设设备应一并移交给甲方，甲方不作补偿。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面交乙方签收外，还可以邮寄寄往乙方确认的送达地址或以在乙方承租房屋张贴公告的方式进行。乙方必须服从甲方或受甲方委托的房屋管理机构管理，甲方同意委托广州市阳河物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项。租赁期满或因其他原因导致合同终止、解除，乙方应在十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用，逾期乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理。（第二十条）1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房屋管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。2.租赁期届满或合同因乙方违约而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用。乙方拒不交出房屋或拖延交出房屋的，甲方除有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费，房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠租金和其他应缴费用总额的30%向乙方收取违约金。双方已了解本合同全部内容，自愿签订本合同，并保证遵守、履行；房屋出租用途为非住宅，禁止用于经营餐饮、废品回收等；等等。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告向原告支付了保证金22530元，向原告支付租金至2020年9月份，因新冠疫情影响，原告免除了被告2020年3月份、4月份和8月份的租金。2019年2月25日，经工商部门核准登记，曹燕霞领取了以其为经营者的广州市荔湾区甘润堂甜品店（个体工商户）的营业执照，经营范围为餐饮业。2019年5月12日，曹燕霞与严荣盛签订协议，约定曹燕霞将荔××××号首层房屋出租给严荣盛作商业用途使用，租赁期限2019年6月1日至2024年1月有31日，每月租金11000元，保证金33000元；等等。曹燕霞在协议尾部手写“已收到押金33000元，租金1个月11000元，共计44000元（包括6月租金），11000元/月。协议签订后，曹燕霞将案涉商铺交由严荣盛经营，2019年5月26日，严荣盛将装修好的案涉商铺门面“芝麻糊世家”的照片通过微信发送给曹燕霞，曹燕霞回复“可以，挺好的。”严荣盛通过其雇佣的工人每月向曹燕霞转账11000元和水电费。2019年9月1日，案外人黎伟彬向职能部门反映位于荔××××号的广州市荔湾区甘润堂甜品店拖欠其2019年8月工资问题。曹燕霞于2019年9月6日回复该职能部门已结清工资，不存在拖欠。黎伟彬反映欠薪情况时提供的入职单位联系人电话为139××××4010。严荣盛庭审时陈述该电话号码是其聘请的管理店铺经营的人刘先生的，黎伟彬要信访人的其实就是刘先生。2020年2月4日，曹燕霞通过微信通知严荣盛，其将以下内容发给了刘先生：“若要继续开档的话，需在今晚12点前转账5000元，不做的话明天就换锁，我的营业执照已取回。”严荣盛回复：“我尽力了，很努力去劝和你们了，请你不要把责任推到我这……”曹燕霞进而要求把档口里的东西都搬走，并于2020年2月5日发送照片告知严荣盛已叫警察见证把店铺内的东西搬出，警察说合约是谁签的，物品归签名人所有等。2020年2月6日，曹燕霞要求严荣盛把招牌拆了，修复成曹燕霞原来的招牌。2020年2月12日，严荣盛通过微信告知曹燕霞“司法部门见”。曹燕霞即时回复：“好，2天后要换锁，司法部门见。”2020年3月31日，曹燕霞向严荣盛发送微信信息：“严生：你应该记得当初是你上门（龙津路档口）要求和我合作做生意的，你还告知我西华路的芝麻糊世家也是公租房（房管局的），也是你的这件事（合作关系），你自备的合同（房屋租赁）、你填写的字合符常理吗？还有就是你的表哥（刘生）请的工仔讲：他天天上班都是去街或在店外玩手机，态度差，试问这样会生好生意？难！亏本在所难免，既然现在要打官司了，我等着！”2020年4月23日，原告向曹燕霞送达《解除租赁关系的通知》，上载：你承租我局管辖的广州市荔××××号首层房屋，承租面积19.38平方米，用作非住宅用途使用，原租赁合同期为2019年2月1日至2024年1月31日，合同期间，违反合同第八规定，因此我局对你通知如下：在本《解除租赁关系的通知》送达之日起，解除与你就广州市荔××××号首层房屋的租赁关系，请你及共同使用人于2020年4月30日前腾空该房屋交还我局，你户在交还上址房屋给我局前，应按照原合同约定的月租金标准（即7510元）向我局缴纳房屋有偿使用金，直到将该屋的使用权交还我局之日止。庭审中，原告陈述案涉商铺交付给曹燕霞后，曹燕霞开始经营时便已知道其在案涉商铺内经营甜品，未对其经营项目提出异议；经严荣盛于2020年2月份告知，才知悉曹燕霞转租，于是在2020年4月份向曹燕霞发出解除租赁关系的通知；表示不需要在本案中处理保证金。严荣盛陈述曹燕霞已将其物品搬出案涉商铺。曹燕霞陈述案涉商铺现由其使用，经营甜品。本院认为：原、被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据曹燕霞与严荣盛签订的协议中曹燕霞手写内容以及双方之间的微信往来，其与严荣盛签订协议时的真实意思表示应为将案涉商铺出租给严荣盛，每月租金11000元。根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的约定，曹燕霞不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用，违反前款规定则视为曹燕霞自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起终止，原告收回房屋。现曹燕霞存在转租行为，其已违反上述合同约定，按上述合同约定，在转租行为发生之日已视曹燕霞放弃房屋承租权。现无证据证明原告知道或应当知道曹燕霞转租行为超过六个月未提出异议，故原告以曹燕霞转租为由于2020年4月23日送达给曹燕霞的《解除租赁关系的通知》符合合同约定和法律规定，已发生解除效力，本院对原告要求确认双方租赁关系于2020年4月23日解除的诉请，依法予以支持。合同解除后，曹燕霞及其共同使用人应将案涉商铺交还给原告并按7510元/月的标准向原告支付自2020年10月1日起至交还案涉商铺之日止的房屋占用费。原告诉请的每月2253元的逾期交房违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。虽合同已于2020年4月23日解除，依合同约定可从原告要求被告搬迁之日起计算逾期腾房违约金，原告诉请自2020年9月1日起计算逾期交房违约金，属于其自行处分其民事权利和诉讼权利，本院依法予以准许。由于现无证据证明严荣盛仍在使用案涉商铺，故对于原告要求严荣盛（含共同使用人）腾空交还案涉商铺的诉请，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区土地房屋管理所与被告曹燕霞于2018年12月28日就广州市荔湾区龙津东路801号首层房屋签订的《广州市荔湾区直管房租赁合同（非住宅）》于2020年4月23日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告曹燕霞（含共同使用人）向原告广州市荔湾区土地房屋管理所腾空交还广州市荔湾区龙津东路801号首层房屋。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告曹燕霞按每月7510元的标准向原告广州市荔湾区土地房屋管理所支付自2020年10月1日起至腾空交还上址房屋之日止的房屋占用费。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告曹燕霞按每月2253元的标准向原告广州市荔湾区土地房屋管理所支付自2020年9月1日起至腾空交还上址房屋之日止的逾期腾房违约金。五、驳回原告广州市荔湾区土地房屋管理所其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告曹燕霞负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年十二月三十日书记员  李 婷胡晓琴