安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0803民初1262号 原告：安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司，住所地安徽省安庆市纺织南路80号纺润大楼。 负责人：晋蓉，该分公司经理。 委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红章，安徽安联律师事务所律师。 被告：邵帅，男，1981年1月2日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。 原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司(以下简称金大地安庆公司)与被告邵帅租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金大地安庆公司的委托诉讼代理人韩传广到庭参加诉讼，被告邵帅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金大地安庆公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》,并向原告返还并腾空位于安庆市华茂1958Ｃ区××＃××商铺（庭审中确认不包含Ｃ5＃103）;2.依法判令被告立即向原告支付自2018年2月21日起至实际腾房之日止的房屋租金、占用费、物业管理费（截止至2019年9月30日拖欠合计为371094.18元,之后按合同约定的标准支付）及违约金（租金305459.82元的30%）;3.本案诉讼费用由被告承担;4.依法判令被告邵帅将安庆市华茂1958Ｃ区Ｃ5＃105-108／115-118租赁商铺恢复原状。事实与理由:2017年2月15日,原告与被告签订《商铺租赁合同》,合同约定,原告将位于安庆市华茂1958Ｃ区××＃××商铺出租给被告使用,出租的商铺的建筑面积为497.23㎡;租赁期限为5年,从2016年12月30日至2021年12月29日止;合同还对租金进行约定,即2016年12月30日至2018年12月29日月租金单价为26元／㎡,2018年12月30日至2019年12月29日月租金27.3元／㎡,2019年12月30日至2020年12月29日月租金28.67元／㎡,2020年12月30日至2021年12月29日月租金30.10元／㎡。原告与被告前期合作一直很愉快,但被告自从2018年2月21日以来违约拖欠租金和相关费,截止至2019年9月30日欠缴租金305459.82元及物业管理费65634.36元。经原告多次催要均未果,鉴于被告的违约行为,已经给原告重大经济损失,为了维护原告的合法权益,望贵院判如所请。 邵帅未作答辩。 金大地安庆公司围绕诉讼请求提交了金大地安庆公司营业信息及负责人身份证明，邵帅的身份证，不动产权证书、开发商及业主出具的《说明》，《房屋租赁合同》。邵帅未举证。本院经审查对金大地安庆公司提交的证据予以确认并在卷予以佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月22日，邵帅（乙方）与金大地安庆公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于安庆市华茂1958Ｃ区××层××＃××室用于餐饮业，经营品牌为芭提雅烧烤吧，房屋面积为595.12㎡。租期为60个月，自2016年12月30日至2021年12月29日。租金从第三年开始在上一年租金基础上递增，每一年递增一次，递增率为5%，具体为：第一阶段，自2016年12月30日至2017年12月29日止，月租金单价为26元／㎡，月租金为15473.12元；第一季度免租金2个月，第二季度免租金1个月，第三季度免租金2个月，第四季度免租金2个月，该阶段应付租金77365.60元。第二阶段，自2017年12月30日至2018年12月29日止，月租金单价为26元／㎡，月租金为15473.12元；第一季度免租金1个月，第二季度免租金1个月，第三季度免租金2个月，第四季度免租金2个月，该阶段应付租金92838.72元。第三阶段，自2018年12月30日至2019年12月29日止，月租金单价为27.3元／㎡，月租金为16246.78元；其第一季度免租金2个月，第二季度免租金1个月，第三季度免租金1个月，第四季度免租金2个月，该阶段应付租金97480.68元。第四阶段，自2019年12月30日至2020年12月29日止，月租金单价为28.67元／㎡，月租金为17062.09元；该阶段不免租金，应付租金204745.08元。第五阶段，自2020年12月30日至2021年12月29日止，月租金单价为30.10元／㎡，月租金为17913.11元；该阶段不免租金，应付租金214957.32元。租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。首月不满一个自然月的，按实际天数收取，首期租金支付时间为本合同签订之日全额支付，金额为46419.36元，以后乙方必须在每一支付期起始日30天前全额付清该支付期租金。乙方向甲方交纳30946.24元保证金，若未按时交纳房屋租金等费用时，甲方有权从保证金中扣除，逾期7日仍未交纳租金等费用时，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。因乙方违约导致合同解除的，乙方应根据实际使用天数缴纳租金等相关费用。合同还约定，如甲方要求乙方恢复原状，乙方不恢复或无法恢复原状，甲方有权自行采取恢复措施，相关费用由乙方承担。前期邵帅按期支付租金，后因邵帅拖欠租金，金大地安庆公司以其保证金冲抵租金，自2018年2月21日起邵帅欠付租金至今。现涉案的安庆市华茂1958Ｃ区Ｃ5＃105-108、115-118商铺处于闲置状态。 另查明，安庆市大观区纺织南路80号华茂1958C区一层C5#105-108、115-118室房屋面积为450.72㎡，由安徽省安庆市华茂中辰置业有限公司开发，出售给了案外人张龙，张龙确认金大地安庆公司对该房产拥有合法的使用权，有权对外出租房屋，签订租赁合同，并有权收取房租租金。 本院认为，本案争议焦点为：1.金大地安庆公司要求解除合同，邵帅腾空、返还房屋并恢复原状是否有事实与法律依据；2.金大地安庆公司要求邵帅支付2018年2月21日至实际腾房之日止的房租、占用费是否有事实与法律依据；3.金大地安庆公司要求邵帅支付违约金91637.95元（305459.82元×30%）是否有事实与法律依据。4.金大地安庆公司主张邵帅支付物业费是否有事实和法律依据。 关于焦点一，金大地安庆公司与邵帅之间签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，因邵帅自2018年2月21日起未支付房租，已构成违约，对金大地安庆公司要求解除合同，腾空、返还房屋并恢复原状的诉讼请求，予以支持。 关于焦点二,当事人应当按照约定全面履行自己的义务，邵帅应按合同约定支付租金给金大地安庆公司。邵帅自2018年2月21日开始拖欠租金，因邵帅违约，依照约定其不享受免租期，而应按照实际使用天数缴纳租金。经本案查明，经房屋所有权人同意金大地安庆公司有权出租给邵帅的为安庆市华茂1958C区C5#105-108、115-118商铺，不包含《房屋租赁合同》约定的安庆市华茂1958C区C5#111-114商铺，本院依据安庆市华茂1958C区C5#105-108，115-118商铺的建筑面积对截至2019年9月30日的租金作出如下认定：1.2018年2月21日至2018年3月29日，租金为14453.09元（26元/月×450.72㎡÷30天×37天）；2.2018年3月30日至2018年12月29日，租金为105468.48元（26元/月×450.72㎡×9个月）;3.2018年12月30日至2019年9月29日，租金为110741.90元（27.3元/月×450.72㎡×9个月）；4.2019年9月30日当天租金为410.16元（27.3元/月×450.72㎡÷30天）；以上合计231073.63元，金大地安庆公司主张截至2019年9月30日欠付的房租租金为305459.82元属于计算错误，应认定为231073.63元。自2019年10月1日起，邵帅应按照约定支付租金以及合同关系解除之日后至实际腾房之日止的占用费； 关于焦点三，邵帅未按合同约定支付房租，已构成违约，应承担违约责任。金大地安庆公司按照305459.82元的30%，要求邵帅支付违约金91637.95元，不违反法律行政法规的规定，因其实际租金损失已经明显超过305459.82元，故其主张没有超过实际损失的30%，予以支持。 关于焦点四，金大地安庆公司主张邵帅支付物业管理费，但未提供证据证明双方构成物业服务合同关系，故不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司与被告邵帅之间的商铺租赁合同关系； 二、被告邵帅于本判决生效之日起三十日内返还并腾空坐落于安徽省安庆市大观区××路××号××层××＃××室给原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司； 三、被告邵帅于本判决生效之日起十五日内支付给原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司自2018年2月21日起至双方合同关系解除之日止的房屋租金，以及双方合同关系解除之日后至实际腾房之日止的占用费（截至2019年9月30日租金为231073.63元，自2019年10月1日起，邵帅应按照约定支付租金及占用费）； 四、被告邵帅于本判决生效之日起十五日内支付给原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司违约金91637.95元； 五、被告邵帅于本判决生效之日起三十日内将安徽省安庆市大观区××路××号××层××＃××室商铺恢复原状； 六、驳回原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9890元，由原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司负担2692元，由被告邵帅负担7198元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  许 鑫 人民陪审员  杨红兰 人民陪审员  宣立新 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  徐娟娟 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。