四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初3118号 原告（申请执行人）：李玉平，男，1956年1月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：胡珊珊，四川惠博律师事务所律师。 被告（案外人）：朱全明，男，1968年11月4日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：朱全阳，男，1965年8月6日出生，汉族，住四川省营山县，系朱全明之兄。 第三人（被执行人）：杨茂英，女，1975年1月2日出生，汉族，住四川省营山县。 第三人：杨青书，男，1977年9月4日出生，汉族，住南充市顺庆区，系杨茂英之兄。 李玉平与杨茂英民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月24日作出（2018）川1322民初636号民事判决书，已发生法律效力。杨茂英未按生效法律文书确定的义务履行，依权利人申请，本院立案执行，2019年9月26日，本院发布（2019）川1322执413号公告，拟对案涉房屋评估、拍卖。朱全明提出执行异议，本院于2020年9月22日作出（2020）川1322执异25号执行裁定书，裁定：中止对位于营山县××乡××街××幢××单元××层××号房屋的执行。李玉平遂向本院提起执行异议之诉。 原告李玉平与被告朱全明、第三人杨茂英执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法追加杨青书为第三人，适用普通程序于2020年11月24日进行了公开审理，原告李玉平的委托诉讼代理人胡珊珊、被告朱全明的委托诉讼代理人朱全阳、第三人杨青书到庭参加了诉讼，第三人杨茂英经本院依法传唤未到庭应诉，本案经合议庭评议，审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。 原告李玉平向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）川1322执异25号执行裁定书，并判令恢复对位于营山县××乡××街××幢××单元××层××号房屋的执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年1月10日，杨茂英取得案涉房屋所在地土地使用权，并陆续办理了建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证，在该处土地上修建有商住楼两栋。2014年房屋竣工后，杨茂英与李玉平签订《抵押协议》，将营山县××乡××街××幢××单元××层××号房屋抵押于李玉平，并办理了他项权登记。朱全明所提出的异议，不符合排除执行的条件。1.针对于案涉房屋，朱全明无合法书面买卖合同，对于案涉房屋系无权占有。朱全明所出示的《商住楼认购协议》无杨茂英签字确认，而其中代表出卖人签字的案外人“张林”，至今连其真实身份都无法确认。据朱全明所述，张林自杨青书处购买了多套房屋，并将其中一套转卖于他。杨青书虽然与杨茂英为兄妹关系，但杨青书并无杨茂英授权将房屋出售于张林，而张林对案涉房屋是否享有所有权以及处置权也无任何证据证实，甚至对于张林与杨青书之间是否具有真实的房屋交易行为都无法查实，此种情况下，原审裁定认定张林的售房行为有效，显然是与事实不符、与法律相悖。2.原裁定书认定朱全明就案涉房屋享有物权期待权，并以此排除执行，依法不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。以上四项条件均符合的情况下，案外人才享有物权期待权。首先，据前所述朱全明并未与房屋所有权人即杨茂英签订房屋买卖合同。其次，即使认定张林的出售行为有效，朱全明也未支付全部房屋价款。再次，据朱全明本人所述，其购买该处房屋亦近3年时间，不但未要求杨青书与其办理房屋产权过户登记，且在明知该处房屋存在抵押登记的情况下也未向权利单位提起任何维权措施，一直到该处房屋面临拍卖才提起本案异议。原裁定认定事实错误，并将未经质证的证据作为认定事实的依据。3.朱全明未出具任何关于“上林居”商住项目及其土地使用权相关情况的证据，而原审裁定就直接对该处土地及其对签订施工合同情况情况作出了认定，明显违反了《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款的规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”4.朱全明作为异议人，主张对案涉房屋享有所有权，同时主张李玉平享有的优先受偿权无效，按照规定除出具所有权书面凭证外，还应该出具证据证实，其实际占有该处房屋的时间。据前，李玉平是在该处房屋竣工后即刻办理了抵押登记，并在现场查看时未有其他人员入住使用。朱全明系在2017年3月22日与张林签订认购协议，时间远远晚于李玉平取得他项权的时间，即使其买卖合同有效，也不能对抗李玉平所享有的抵押权。5.2013年1月10日，杨茂英经受让成为案涉土地使用权人，2017年3月22日朱全明才购买该处房屋，朱全明在签订认购书时不但未验看该处房屋及其土地权利证书，也未验看是否具有合法的建设工程施工许可证、规划许可证等文件，朱全明自身存在重大。而李玉平系严格按照法律规定，办理了他项权登记，并取得了他项权证书。此种情况下，原审裁定认定李玉平存在过错明显与事实不符。综上所述，本案明显系杨青书利用其与杨茂英的特殊身份关系对外所实施的诈骗行为，朱全明不能依据其与杨青书签订的房屋认购书取得物权期待权，李玉平对该处房屋享有的优先受偿权已经生效判决确认，应当恢复本案强制执行。 被告朱全明辩称，2009年5月，房地产商杨青书（杨茂英之兄长）经过招投标，对营山县大庙粮站进行开发，修建上林居小区，于2014年8月竣工。2012年12月29日广安人张林认购了六套住房，并付清房款。2017年3月22日朱全明从张林手中购得其中的A幢3单元6层2号房屋，签订了《商住楼认购协议》，房款付清后对涉案房屋已装修并入住，拥有对该房的所用权。现营山县法院将对该套房屋予以强制执行，侵害了朱全明的合法权益，请求法院终止对涉案房屋的执行，驳回原告的诉讼请求。 第三人杨茂英未到庭应诉,也未向本院递交书面意见。 第三人杨青书述称，被告与张林签订的合同，与我无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋位于营山县××乡××街××庙粮站。2008年12月15日杨青书（杨茂英之兄）以40万元竞得土地使用权，2011年7月5日杨青书与四川明月建筑工程有限公司签订《工程施工承包合同》，在此土地上开发修建上林居商住楼项目。 2012年12月29日杨青书以上林居商住楼业务部名义与张林签订了《商住楼认购协议》，张林以936000元的总价认购了涉案房屋在内的多套房屋。2017年3月22日朱全明与张林签订了《商住楼认购协议》，朱全明以78800元的价款认购位于营山县××乡××街××幢××单元××层××号房屋。张林于2017年3月22日向其出具收条2张，金额分别为58800元、10000元。同时，朱全明对涉案房屋已装修并入住。期间，杨青书为躲避债务，在唐治国、杨茂英未支付任何款项的情况下，于2013年1月10日杨青书将土地使用权人变更为唐治国、杨茂英，办理的建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证均为唐治国、杨茂英，房屋产权于2014年也登记在杨茂英名下。 2014年8月27日，李玉平与杨茂英签订《抵押协议》载明：杨茂英向李玉平借款230万元，借款期限从2014年8月27日至2015年8月6日。同日，双方办理抵押登记（房屋他项权证号：××），抵押物为杨茂英名下涉案不动产。 本院认为，第三人杨青书合法竞得原营山县大庙乡粮管所的土地使用权后，将涉案房产承包给四川明月建筑工程有限公司修建，杨青书是涉案房产的实际投资人，朱全明购买的××乡上林居认购后转让取得，基于对杨青书为原营山县大庙乡粮管所土地实际受让人及使用权人，更是在此土地上开发修建房屋的实际投资人的信任，与其签订了合法有效的房屋买卖合同，交付了大部分购房款，并装修入住，被告合法取得了物权期待权，应受法律保护。第三人杨青书为了躲避债务，将涉案房产无偿转让登记在第三人杨茂英名下，至案涉房屋无法登记在被告名下，并非因买受人自身原因未办理过户登记。原告与杨茂英签订《抵押借款合同》是债权，不能对抗被告为居住生存的物权期待权，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下： 驳回原告李玉平的诉讼请求。 本案案件受理费300元，由原告李玉平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  陈洛阳 人民陪审员  张隆建 人民陪审员  张尚忠 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  方 鹏 书 记 员  王小军