山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终4398号上诉人（原审原告）：滨州市沾化区供销商贸城有限公司，住滨州市沾化区富城路187号，统一社会信用代码：9137162458305005XA法定代表人：李耀东，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩伟盛，山东芳军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王花娥，女，1973年9月16日出生，汉族，住滨州市沾化区。委托诉讼代理人：付英忠，沾化大高法律服务所法律工作者。上诉人滨州市沾化区供销商贸城有限公司（以下简称商贸城）因与被上诉人王花娥房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市沾化区人民法院(2020)鲁1603民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商贸城上诉请求:1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2019年4月19日，商贸城与王花娥签订《沾化区供销商窗城房屋租赁合同》，约定由被上诉人租赁上诉人坐落于沾化供销商贸城2-20#楼2间用于服装经营。租赁期限自2019年4月16日至2020年4月15日止，租金每年10000元。其中该合同第六条约定：“租赁期间，被上诉人由下列情形之一的，上诉人可以提前终止合同，收回房屋，并由被上诉人赔偿上诉人由此所造成的经济损失：1.被上诉人不经上诉人同意擅自将房屋转租、转让和转借的，……”。合同第十二条约定：“租赁期满或合同解除，如被上诉人逾期不搬迁，被上诉人应赔偿上诉人因此所受的经济损失。被上诉人向上诉人支付违约金额为原承租金额的三倍”。房屋租赁合同签订后，被上诉人向上诉人交纳了租赁费。2020年3月被上诉人将涉案房屋转租给孙明浩，并收取了转租费，这是在拆迁开始后上诉人才发现的。上诉人认为：上诉人与被上诉人签订的《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》，是在平等、自愿基础上经协商签订，系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，因此该合同合法有效，当事人均应按合同履行各自义务。被上诉人在合同履行期内将房屋转租，是违约行为。上诉人请求按照合同第六条、第十二条的约定，承担违约责任，并不违反法律法规和合同的约定，应当得到支持。因为拆迁涉及的商户很多，与本案的情形如出一辙。上诉人起诉以后，通过一审法院的调解，作为被上诉人的部分商户已经与上诉人和解，赔偿了上诉人的损失。一审法院却判决驳回上诉人的一审诉讼请求，导致出现了严重的后果。综上，希望二审法院在查清事实的基础上，依法改判，以维护上诉人的合法权益。王花娥辩称，一审不支持上诉人主张的违约金完全正确。首先，并非转租违约，而是放弃优先租赁权。自2019年4月16日至2020年4月15日租赁期间，被上诉人一直经营服装买卖，直至合同期满才终止经营。可见，租赁期间转租不存在。涉案租赁房的北侧正在建一处银座商城，该租赁房的经营位置最佳，其效益必会大增。基于以上考虑，案外人孙明浩执意要租到该租赁房。欲租到必须首先在被上诉人放弃下一年续租优先权前提下才得以实现，否则，无法实现。在租赁合同即将终止前2个月（2020年2月份），孙明浩多次积极请求并自愿向被上诉人转账支付30000元的补偿费（包括续租优先权放弃补偿费、房屋装饰费、货架费等），经双方协商一致，被上诉人放弃下一年的续租优先权，孙明浩才实现了接茬租赁该房，该承租支付补偿费已成为租赁行业商业习惯并持续延续并均认可。其次，上诉人知情并无任何损失。租赁期终止前30多天时，孙明浩将愿意租赁、被上诉人放弃续租涉案房的意愿告诉上诉人后，上诉人值班人员电话联系被上诉人得知情况属实后，上诉人与孙明浩随即达成租赁房屋合同并交付2020年4月16日至2021年4月15日下一年期的租赁费10000元。上期租赁期届满，被上诉人撤出租赁房，孙明浩随即进入涉案租赁房开始下年经营。事实说明：1、前后两年租赁期接茬并租赁费均缴足，上诉人无租赁费利益损失；2、明明第二年自己协议租给孙明浩并收租赁费，却说成被上诉人擅自转租给孙明浩自己不知情，其叙述属歪曲事实、颠倒黑白。再次，从起诉的目的及原因看，本案租赁合同纠纷本不该发生。因为，孙明浩自愿租赁下期涉案房；被上诉人也自愿放弃下年续租；上诉人也同意孙明浩下期承租并收费。对涉案房的交易三方均自愿并均有各自的利益所求，也不存在任何纠纷。但是孙明浩本想借涉案房好位置发大财，却碰上拆迁倒霉事。2020年4月16交费租房，2020年9月1日，孙明浩收到涉案房拆迁通知。统一规划无法抗拒，刚经营不足5个月就被迫停业。据说对拆迁事宜上诉人与孙明浩达成某种补偿协议后，孙明浩还得到每间拆迁补助款1400元，才得以顺利实施拆迁。经咨询：欲想返悔，从被上诉人手中要回补偿金，孙明浩虽有支付补偿证据但无诉权；于是，双方想出来一个妙法：“顶名起诉”即上诉人依自己手中租房合同，拿着孙明浩手中补偿条起诉索要所谓的“违约金”。可见，无违约行为，无任何损失，并未合同违约，要什么违约金，一审不采信正确。最后，在上诉状事实与理由中，上诉人提到:与本案相同的情形在一审已调解结案，该结案方式系当事人对其实体权利的自由处分，只要符合法律规定就具有效力，对此，被上诉人不做其他评论。但说明其与本案无关，也无任何预判力，请法院对其不予理采。综上，上诉人主张不成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，请中院驳回上诉维持原判。商贸城向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付违约金30000元；2.一切诉讼费用均由被告方承担。一审法院认定事实：2019年4月19日，商贸城与王花娥签订《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告坐落于沾化供销商贸城2-20#楼2间用于服装经营。租赁期限自2019年4月16日至2020年4月15日止，租金每年10000元。其中该合同第六条约定：“租赁期间，被告由下列情形之一的，原告可以提前终止合同，收回房屋，并由被告赔偿原告由此所造成的经济损失：1.被告不经原告同意擅自将房屋转租、转让和转借的，……”。合同第十二条约定：“租赁期满或合同解除，如被告逾期不搬迁，被告应赔偿原告因此所受的经济损失。被告向原告支付违约金额为原承租金额的三倍”。房屋租赁合同签订后，被告向原告交纳了租赁费。2020年3月，被告将涉案房屋转租给案外人孙明浩，并收取了转租费。原被告合同到期后，由案外人孙明浩与原告续签了房屋租赁合同。一审法院认为，原告与被告签订的《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》，是在平等、自愿基础上经协商签订，系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，因此该合同合法有效，当事人均应按合同履行各自义务。违约金系基于违约行为而主张，依据不同理由主张违约金须有对应的违约金条款。本案第十二条约定违约金条款系被告逾期不搬迁的行为而约定的，被告擅自将房屋转租不适用于本条，故原告主张被告因转租而支付违约金的诉讼请求于法无据。同时，合同约定违约金是为了弥补守约方可能造成的损失，违约金以实际损失为准，且根据《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》第六条约定不经原告同意转租、转让和转借的原告可以要求被告赔偿原告由此所造成的经济损失。原告主张因被告擅自租赁房屋支付违约金，并未举证证明因此而造成的损失。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求于不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告滨州市沾化区供销商贸城有限公司的诉讼请求。案件受理费275元(已减半收取)，由原告滨州市沾化区供销商贸有限公司负担。本院审理期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。上诉人提交（2020）鲁1603民初2196号民事裁定书一份，用以证明与本案的类似情形上诉人已经与部分商户达成调解协议，部分商户赔偿上诉人部分损失后，上诉人予以撤诉处理。被上诉人质证称，该裁定书与本案无关。本院认为，上诉人提交的裁定书与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人主张被上诉人违约的依据是案外人于2020年3月15日向被上诉人支付了3万元的转让费。被上诉人称该3万元转让费包括了案外人支付给其留在租赁房屋的部分经营用品的费用及其放弃下年的优先承租权而支付的费用。本院认为，首先，支付转让费的案外人，在本案双方当事人的租赁合同到期后，与上诉人签订另行了合同承租了涉案房屋，没有证据证明被上诉人与案外人签订过租赁合同。其次，即使上诉人所述属实，被上诉人在租赁期届满前一个月与案外人签订有转租合同，违反了租赁合同中第六条的约定。但该项约定为：被上诉人在合同期内未经上诉人同意转租涉案房屋，上诉人可以提前终止合同，并由乙方即本案被上诉人赔偿上诉人由此造成的经济损失。而本案中，上诉人针对其主张的损失，并未提交有效证据予以证实，其应承担举证不能的不利后果。再次，双方合同第十二条约定：“租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。乙方向甲方支付违约金额为原承租金额的三倍”。该条适用的前提条件是租赁期满或合同解除后，被上诉人拒不搬离租赁房屋，被上诉人应向上诉人承担的违约责任。本案合同第六条和第十二条的合同条款相互独立，违反相应合同义务所作的违约责任亦相互独立。本案中，上诉人主张违约金的理由是被上诉人擅自转租，故其以合同中对于拒不搬离所应承担违约责任的约定要求被上诉人承担3万元的违约金，亦不符合双方合同的约定，其该项请求缺乏事实和法律依据，据此，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人滨州市沾化区供销商贸城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑乃群审 判 员 王忠民审 判 员 高立俊二〇二〇年十二月三十一日法官助理 刘亚茹书 记 员 李文竹