四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1403民初2029号 原告：陈淑珍，女，1964年8月3日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：李苏梅，四川良柄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑波，四川良柄律师事务所实习律师。 被告：彭力家，男，1976年12月3日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 第三人：殷仁友，男，1973年2月27日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 第三人：吴智红，女，1977年7月18日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 原告陈淑珍诉被告彭力家、第三人殷仁友、吴智红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈淑珍及其委托诉讼代理人李苏梅、郑波、被告彭力家及其委托诉讼代理人雷波到庭参加诉讼。第三人殷仁友、吴智红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈淑珍向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》；2、请求被告返还原告已付的购房款618000元；3、请求被告支付原告违约金123600元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过眉山市彭山区福雅玛雅房地产经纪有限公司介绍，于2018年4月4日与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于彭山区××街道××路××号××期××栋××单元××层××号房屋卖给原告，房屋价款总价618000元。若有一方违约，应向守约方支付总房价20%的违约金。合同签订当日，原告支付被告房款418000元（银行转款135000元，现金支付283000元），被告向原告出具了收条一张。2019年8月20日，被告指示原告将尾款200000元支付给第三人殷仁友，原告通过其女周桃以银行转账方式将此款支付给了第三人殷仁友，殷仁友出具收条一张。原告购房后要求被告办理产权过户手续，但被告一直未办理。2020年10月，原告得知被告未从原房主殷仁友、吴智红处取得房屋产权过户登记，且第三人殷仁友在2019年9月将该房向中银消费金融公司设置了抵押，导致房屋无法过户。被告的行为构成根本违约，原告为保护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 被告彭力家辩称，原、被告双方签订《房产买卖合同》及原告向被告支付418000元属实，合同中约定房产在第三人殷仁友、吴智红名下原、被告双方均知晓。在实际履行过程中，实际是原告与第三人在房屋中介协助下，一起办理相关手续，被告并未参与。原告在与第三人交往过程中，未经被告同意私自将20万元购房款支付第三人，且原告还出借18000元给第三人，由此说明，原、被告的房屋买卖关系变更为原告与第三人之间的房屋买卖关系，因此被告不再有承担案涉房屋向原告办理过户的合同义务。合同中对违约金的约定过高，案涉房未办理过户手续被告没有过错责任。现原告已付清了第三人的购房款，第三人应与原告办理过户登记。综上，请求依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。 第三人殷仁友、吴智红未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 本院经审理认定如下事实，2017年11月15日，第三人殷仁友、吴智红作为甲方，与乙方被告彭力家在见证人刘某的见证下签订一份《房屋转让预约合同》约定，甲方将其在四川洋阳房地产开发有限公司（于2016年10月12日签订了商品房买卖合同）按揭款购买的位于××路××幢××单元××层××号商品房转让给乙方，该套房尚未办理不动产权，且有抵押。转让价为495000元。签订合同当日乙方付购房定金50000元给甲方，2017年11月23日乙方付甲方245000元。甲方在取得产权证10个工作日内与乙方办理完产权过户或委托公证后，乙方付给甲方200000元。甲方取得产权证后7个工作日内与乙方签订正式合同，并办理过户手续。合同签订当日，彭力家支付殷仁友购房定金50000元，殷仁友向彭力家出具《收条》，2017年11月17日彭力家支付殷仁友、吴智红人民币245000元，殷仁友、吴智红向彭力家出具《收条》。2018年4月4日，原告通过眉山市彭山区福雅玛雅房地产经纪有限公司（以下简称：玛雅公司）介绍，与被告彭力家签订一份《房屋买卖合同》约定，彭力家将位于眉山市彭山区久居福二期Ｂ9栋2单元3楼6号房一套（建筑面积102.28平方米）转让给原告，价款618000元，购房定金10000元，首付408000元在2015年4月5日前支付，余款200000元在房产证下来后再支付彭力家，任何一方违约导致本合同终止或其他违约行为的，均应向守约方支付总价款20%的违约金。原、被告在合同上签名捺印，玛雅公司加盖公章。2018年4月4日原告支付彭力家418000元，彭力家向原告出具《收条》一份，当日彭力家将案涉房交付原告使用至今。2019年7月第三人殷仁友、吴智红取得购买的案涉房不动产权证。2019年8月20日，第三人殷仁友向原告之女周桃出具一份《收条》，该《收条》载明：“今收到周桃购买殷仁友、吴智红位于彭山区××街道××路××期××栋××单元××层××号房屋，房屋尾款200000元，购房款已结清”。2019年8月21日，原告之女周桃转账支付殷仁友200000元，同日，原告通过其女周桃转账出借18000元给殷仁友。玛雅公司业务员刘某为殷仁友、吴智红办理网签过户到陈淑珍名下过程中，发现殷仁友、吴智红的案涉房产于2019年7月向中银消费金融有限公司借款200000元时作了抵押担保。无法完成过户登记。现案涉房产被眉山市东坡区人民法院执行查封。 另查明，原、被告签订《房产买卖合同》时均知晓案涉房现状。双方均认可由两第三人名下过户到原告名下。实际操作过程中，也是由中介玛雅公司业务员刘某协调第三人与原告办过户手续。 以上事实，有原、被告及第三人身份信息、《房屋转让预约合同》、《房产买卖合同》、《收条》四张、《转账凭证》、中银消费金融有限公司的《民事诉状》、眉山市东坡区人民法院（2020）川1403民初2714号民事调解书、（2020）川1402执2267号执行裁定书、证人当庭陈述以及原、被告双方庭审陈述在卷佐证。 本院认为，本案原、被告双方争议的焦点为：1、2019年8月21日陈淑珍委托其女支付殷仁友的200000元是否受彭力家委托支付；2、案涉房产无法办理过户该由谁承担违约责任，违约金该谁承担。围绕原、被告双方争议焦点，本院作如下评议意见：1、案涉的《房屋转让预约合同》和《房产买卖合同》均系各方当事人自愿签订，合同合法有效，对合同的双方当事人有约束力，合同的双方均应遵守。本案中，依据原、被告合同约定“200000元余款在房产证下来后再支付”，应当理解为原、被告交易的房产过户到原告名下再支付，故该200000元的支付条件未成就，而支付对象应当是原告支付给被告。原告主张受被告指示但又不能提交证据加以证明，故原告主张被告委托支付证据不足，原告实际支付被告购房款应当认定为418000元。2、原、被告就案涉房买卖过户，实际是原、被告及第三人均达成合意由二第三人直接过户到原告名下，减少交易成本。案涉房产因第三人在卖房后又抵押借款造成无法过户，被告卖房给原告，被告应当保证出卖房产达到过户条件后就应即时履行过户登记，根据合同的相对性原则，被告对原告构成违约，又因原告购房时知晓案涉房的权利状况，在案涉房交易中，原告也有一定的过错，综合原、被告的过错责任，违约程度，原告实际损失，将违约责任调减为按已付房款的10%计算违约金较为适当。现案涉房因司法查封，造成《房产买卖合同》不能履行，原告主张解除合同的请求成立，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告陈淑珍与被告彭力家于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告彭力家于本判决生效之日起十日内返还原告陈淑珍已付购房款418000元。 三、被告彭力家于本判决生效之日起十日内支付原告陈淑珍10%的违约金计41800元。 四、驳回原告陈淑珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5608元，原告陈淑珍已预交，由原告陈淑珍负担1900元，被告彭力家负担3708元，被告负担的部分原告已经垫付，被告于返还原告购房款时一并支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈永学 二〇二〇年十二月三日 书记员  毛扬天