大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初6710号原告（反诉被告）：昝志刚，男，汉族，1975年11月20日出生，住四川省旺苍县。委托诉讼代理人：戴卫祥，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高佳男，辽宁东亚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邢传伟，男，汉族，1972年3月18日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陈圣慧，辽宁众雯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莲莲，辽宁众雯成律师事务所律师。原告（反诉被告）昝志刚诉被告（反诉原告）邢传伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人戴卫祥、高佳男，被告及其委托诉讼代理人陈圣慧、张莲莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《房屋出租合同》于2020年2月24日解除；2.判令被告返还原告房屋租金84000元。事实和理由：2019年11月26日，原告与被告签订《房屋出租合同》，合同约定将位于大连市中山区珠锦街22号1单元101室、102室和地下室全部出租给乙方使用，租赁期限自2020年1月1日至2021年12月30日，共5年，每年租金24万元。第一年，签合同时交款14万元，其中12万元为上半年租金，2万元为履约合同保证金。合同签订后，原告依约向被告支付了12万元租金及2万元保证金，但由于突发新冠状××疫情，该不可抗力因素导致原告租赁合同的目的无法实现，故原告与被告通过微信协商，在2020年2月24日正式与被告解除租赁合同，为此，原告向被告承担2万元的违约金。原告仅在年1月1日至2020年2月24日期间租赁被告房屋，期间的租金按合同约定应为36000元，但原告已向被告支付120000元租金，故被告应当向原告返还剩余未租赁期间的租金84000元。但被告却拒不归还剩余的房屋租金。故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、确认原告于2020年2月24日向被告发送通知，告知其要求单方解除合同。被告认为租赁合同系原告单方违约解除，原告应当承担违约责任，支付违约金以赔偿其因违约解除合同给被告造成的损失，被告已经依法提起反诉；2、虽原被告签订的书面合同日期为2019年11月26日，但实际签订日期为2019年10月26日，原被告于2019年10月就已经达成租赁房屋的合意，原告也于当月支付了租金等费用，被告交付了房屋。因租赁期限为五年时间较长，被告才给予原告两个多月的免租装修期，故，免租期应当认定为在原告守约的情况下才能享受到的优惠，现其明显违约，于2020年2月24日通知被告单方解约，不应当再享受该免租优惠。现因原告单方解除合同导致房屋长期空置，空置期间的租金及被告给予原告免租期期间的租金都是原告单方违约给被告造成的损失，原告应当赔偿。原告支付的2万元履约保证金根本不足以弥补被告的全部损失，因此被告要求原告按照被告提起的反诉请求支付违约金共计8万元，扣除违约金后剩余的款项被告同意返还。反诉原告提出如下诉讼请求：1、请求法院判决被反诉人支付反诉人违约金8万元；2、本案的诉讼费由被反诉人承担。反诉被告辩称，不同意反诉原告的反诉请求。理由如下：1、房屋租赁期间合同解除的直接原因是疫情的影响，导致人员不能外出，不能正常装修及施工，更没有正常的客户。疫情属于不可抗力，正常来讲，原被告双方解除合同不应承担违约责任，但考虑到合同签订时已经约定了违约的履约保证金，所以原告在合同履行过程中将2万元作为违约的责任承担份额；2、根据双方的约定，年租金24万元，每半年支付，已经支付了12万元租金及2万元履约保证金。该2万元的履约保证金在合同的签订过程中违约责任的比例也不算小，占到了上半年租金的六分之一，而且反诉原告也可以将房屋继续出租或是自行使用，没有提供证据证明产生了相关损失。租赁合同之前给予我方合理的装修期限属于对方的自行的权利的主张，不属于其损失。所以请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关证据进行了审查。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年11月26日，被告邢传伟（出租方、甲方）与原告昝志刚（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》，合同约定，甲方将所有的位于大连市中山区珠锦街22号1单元1层101室、102室和地下室全部出租给乙方。租赁期共五年，自2020年1月1日起至2024年12月30日止，租金为年24万元。第一年签合同时交款14万元，其中12万元为上半年房屋，2万元为履约合同保证金。乙方如存在转租、擅自改动房屋结构、进行违法活动、未按约定时间交足房租等行为，甲方有权终止合同，收回房屋。合同还对房屋修缮使用、转让转租等事项做了约定。原告已于2019年10月26日，将14万元转账至被告帐户。被告将案涉房屋交付原告使用。案涉房屋为清水状态，原告承租后未进行装修。2020年2月，因受疫情影响，原告同被告协商解除合同事宜。2020年2月24日，原告以微信沟通方式，要求解除合同，并将案涉房屋的钥匙交付给物业。现被告同意解除案涉租赁合同。另查，被告已于2020年7月1日另行签订租赁合同，将案涉房屋出租。本院认为，本案争议的焦点问题是原被告双方在履行案涉《房屋出租合同》时，哪一方存在违约行为，违约损失如何确定。原告在租赁期间未届满时，提出提前解除合同，应认定为违约方。但原告解除合同的原因为受新冠××疫情影响，无法继续履行合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。现原被告双方均同意解除案涉合同，本院予以确认，解除时间为原告交付案涉房屋钥匙的日期即2020年2月24日。原告已交付案涉房屋租金120000元，合同约定的租赁期限自2020年1月1日至2020年2月24日，该期间的房屋租金应为36000元，案涉合同解除后，被告应将剩余房屋租金84000元返还给原告，故原告的诉请，事实清楚，证据充分，本院予以确认。关于被告辩称的房屋实际已提前交付原告，应计算实际占有房屋期间房屋租金一节，因案涉合同中，未约定免租期，亦未约定原告如提前解除合同应计算实际租赁期间或违约金条款，被告的抗辩无合同依据，应视为原被告双方同意自2020年1月1日计算租赁期间，被告的抗辩，本院不予支持；关于反诉原告请求的违约金，因案涉合同未约定违约金条款，反诉原告的诉请实际为案涉房屋空置期四个月的房租损失。反诉被告已自愿将2万元履约保证金作为违约金赔偿给反诉原告，但2万元不能完全弥补反诉原告的损失。依据公平原则，结合案涉合同的履行时间、案涉房屋的实际状况、违约方的过错程度、反诉原告的实际损失等情节，本院认为，受疫情影响，双方应共同承担一定的风险及损失，反诉被告应再行给付反诉原告一个月租金即2万元作为违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定，判决如下：一、确认原告昝志刚与被告邢传伟签订的《房屋出租合同》于2020年2月24日解除；二、被告邢传伟于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告昝志刚房屋租金84000元；三、反诉被告昝志刚于本判决发生法律效力之日起十日给付反诉原告邢传伟违约金2万元；上述二、三项被告、反诉被告应给付原告、反诉原告的款项，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费1900元，由被告邢传伟负担。反诉案件受理费900元，由反诉原告邢传伟负担675元，由反诉被告昝志刚负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 张 弘人民陪审员 李 俊人民陪审员 王圣云二〇二〇年十二月十日书 记 员 周思雨