云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0625民初1944号原告阙龙金，男，1977年7月4日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县。原告陈永均，男，1978年4月28日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县。原告杨道鹏，男，1982年11月23日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县。原告唐正凤，女，1971年9月22日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县。原告冯冬琼，女，1988年11月5日出生，汉族，云南省镇雄县人,住镇雄县。原告杨兴才，男，1986年2月27日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县。原告杨树德，男，1980年5月5日出生，苗族，云南省永善县人，住永善县。原告凌美，女，1977年4月25日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县。原告沈加福，男，1942年2月20日出生,汉族，云南省永善县人，住永善县。原告陈信权，男，1959年4月7日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县。共同委托代理人李关键（系原告阙龙金之妻，特别授权），女，1983年2月6日出生，苗族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，住重庆市彭水县。被告张丽莲，女，1987年4月1日出生，汉族，四川省资中县人，住四川省资中县。被告黄开翠，女，1972年12月1日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县。被告赵才琼，女，1976年6月20日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县。共同委托代理人黄春刚（特别授权），永善县溪洛渡镇法律服务所法律工作者。原告阙龙金、陈永均、杨道鹏、唐正凤、冯冬琼、杨兴才、杨树德、凌美、沈加福、陈信权与被告张丽莲、黄开翠、赵才琼建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序审理。2020年12月15日，本院公开开庭审理了本案。原告阙龙金等十人及其共同委托代理人李关键，被告张丽莲、黄开翠、赵才琼及其共同委托代理人黄春刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阙龙金等人提出诉讼请求：1.判令被告张丽莲消除因对景苑路商住楼一单元101室客厅和两间卧室承重墙违法拆除并改造成门面所带来的安全隐患，并责令其恢复原状；判令被告黄开翠消除因对景苑路商住楼一单元102室客厅和两间卧室承重墙违法拆除并改造成门面所带来的安全隐患，并责令其恢复原状；判令被告赵才琼消除将景苑路商住楼一单元唯一的门面房的通风窗口违法改造成门面而带来的安全隐患，并责令其恢复原状；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：阙龙金等十人和三被告皆是位于永善县的业主，该栋房屋结构为砖混结构。由于三被告所购买的房屋在一楼，紧邻永善县第一中学，学校上下课时段有大量学生经过101室和102室西边通道，人流量较大。三被告为谋取经济利益，擅自将房屋西面紧邻学校国道的墙体拆除，改造成门面房租给商贩经营，收取租金。为维护一单元整栋房屋的安全和消除由此可能带来的群体性安全隐患，原告等人多次找到三被告要求恢复原状，将拆除的承重墙予以恢复并消除潜在危险，但三被告均以开发商出售房屋时即按照商业用房的价格出售而拒绝。原告认为，砖混结构房屋是采用砖墙来承重，景苑路商住楼一单元属于砖混结构房屋，三被告所购买的101室、102室以及门面房位于该栋楼的下层，三被告连续大面积的对所购买房屋西面的承重墙体进行拆除、改造而出租盈利，严重危害该栋楼房的安全，严重损害原告合法权益。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（六）项、第七十七条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之相关规定，请求法院依法判决支持其诉讼请求。被告张丽莲、黄开翠、赵才琼共同辩称：1.三被告购买的门面价格分别为张丽莲家3980元/㎡、黄开翠家4000元/㎡、赵才琼家4080元/㎡，开发商住房按照门面售出后，对原有的房子未进行改造，也没有拆除任何墙壁，开发商早已预留好卷帘门芯，只是安装了卷帘门，属于商住两用房；2.本案三被告没有对购买的门面进行拆除改造的事实和行为，假设有改造的行为时间，2013年12月30日开发商已经交付房屋，2014年1月份只安装了卷帘门和刮仿瓷投入使用，若这期间对房屋改造的话，本案已经超过诉讼时效，不受法律保护；3.本案不属于民事诉讼案件的受案范围，人民法院对本案没有管辖权，是否按照设计进行修建和出售是属于国土资源局、建设局和规划局等相关部门的行政处罚行为，应当追加开发商作为本案的被告，本案不是民事案件；4.请求依法驳回原告等人的诉讼请求。根据原、被告双方的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.三被告是否对十名原告房屋实施了侵权行为？2.本案是否超过法律规定的诉讼时效？3.本案是否属于人民法院民事案件受理的范围？原告阙龙金等人针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.阙龙金、冯冬琼等7户《商品房购销合同》复印件各1份，陈永均、唐正凤、杨道鹏户《不动产权证书》复印件各1份。欲证明原告阙龙金、杨道鹏等10户所购买的位于永善县住房，未设计门面房，被告方私自将住房改造为门面房的事实。2.照片6张。欲证明三被告现在房屋的状况以及三被告改造房屋的事实。经质证，三被告对原告提交的对第一组证据无异议，认为该组证据反而证明了原告的房屋单价是每平方米2200元-2300元左右，三被告购买的是门面，双方的价位不同，十份商品房购销合同（或产权证）无法达到原告的证明目的；对第二组证据的真实性无异议，但无法达到原告的证明目的，被告未对房屋进行改造。被告张丽莲、黄开翠、赵才琼针对其答辩理由，分别向本院提交了以下证据：黄开翠户《商品房购销合同复印》件1份、张丽莲和赵才琼户《不动产权证书》复印件各一份。欲证明黄开翠户购买的房屋单价为4000元/㎡，房屋出售时开发商就以门面的价格出售给黄开翠，没有进行改造；张丽莲户房屋也属于门面，卷帘门芯是开发商提前预留好的，卷帘门是被告自己安装的；赵才琼户房屋也是门面，单价为4080元/㎡，卷帘门芯是开发商提前预留好的，卷帘门是被告自己安装的。经质证，原告阙龙金、杨道鹏等人对被告张丽莲、黄开翠、赵才琼提交的证据无异议，但认为该证据证明了三被告房屋只是住房，而不是门面。本院依法出示依职权调取的现场勘查笔录1份、现场照片8份（共15张）以及永善县不动产登记中心出具的三被告房屋不动产登记查询证明和张丽莲、黄开翠户不动产权证复印件各1份。证明位于永善县张丽莲购买的房屋面积是119.22平方米（101室），用途为住宅；赵才琼购买的房屋面积是39.57平方米（1号商铺），用途为商铺；黄开翠购买的房屋面积是119.22平方米（102室），用途为住宅。经质证，原告阙龙金、杨道鹏等人对本院依职权调取的证据无异议。三被告对现场勘查笔录和现场照片无异议，对查询的不动产登记证明无异议，认为虽然张丽莲和黄开翠的是住宅，但是以商铺进行购买的。根据双方当事人对上述证据的质证，本院认为，对原告提交的第1、2组证据，被告对三性无异议，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明原告阙龙金、杨道鹏等10户在永善县购买了房屋且所购买房屋是住房的事实，对该部分予以采信，但无其他证据印证三被告改造了承重墙且危及原告居住安全的事实。三被告出示的证据，原告对三性无异议，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。本院出示的证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，原、被告双方对三性均无异议，其中永善县不动产登记中心出具的证明与原、被告提交的证据相互印证，能证明原、被告均购买了位于永善县的房屋，且原告和被告张丽莲、黄开翠户属于住宅以及被告赵才琼户属于商铺的事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：西昌市房屋建设开发有限责任公司永善县汇泉有限公司于2013年起先后向原告十人和三名被告出售了位于永善县，房屋结构为混合结构，共六层。其中十原告购买的房屋价格在2200-2400元／㎡之间，楼层均在该单元二楼以上，用途为住宅；被告张丽莲（101室）、黄开翠（102室）购买的房屋价格分别为3900元／㎡、4000元／㎡，楼层均在一楼临街，用途为住宅；被告赵才琼（1号商铺）购买的房屋价格为4080元／㎡，楼层在负一层，用途为商业服务。三被告房屋临街一侧均安装了卷帘门，张丽莲、黄开翠户现有卷帘门位置购买时有约30公分高的砖块垒砌，现作门面房使用。因双方产生纠纷，原告于2020年8月27日诉至本院。本院认为，业主的建筑物区分所有权受法律保护，同一建筑物内有利害关系的业主权利受到侵害的，有权请求侵权人承担停止侵害、消除危险等侵权责任。本案中，双方当事人基于与建设单位之间因商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，或依法办理了所有权登记，均可以认定为该楼房的业主，双方享有平等的法律地位。业主对建筑物专有部分的使用，不得违反法律、法规和管理公约，对其他业主造成损害和影响。双方因对建筑物专有所有权、共有部分持分权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务提起诉讼，应属民事案件受案范围，且该请求权不受诉讼时效限制。我国《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”，以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，原告主张被告张丽莲、黄开翠违法拆除承重墙，被告赵才琼违法改造通风窗口并请求恢复原状，未提交充分证据予以证明，且与现场查看事实不符，不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“改建”行为，对该主张本院不予支持。本案所涉该单元楼房内，被告赵才琼所属负一层1号房屋，不动产权登记证书上明确载明了用途为“商业服务”，属于经营性质，故而赵才琼作为权利人可将门面用于经营牟利。而被告张丽莲、黄开翠分别所属101号房和102号房，不动产权登记证书上明确载明了用途为“住宅”，因此二人将其用作经营牟利，违反了法律规定。原告主张由被告张丽莲、黄开翠消除因将住房改为门面经营给其带来的安全隐患，并请求恢复原状的主张，本院予以支持。被告张丽莲、黄开翠主张因购买房屋时价格为商铺价格，房屋即可作为商住两用房使用的抗辩理由，与登记的房屋用途不符。其抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第（三）、（五）项、第一百九十六条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第七十七条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告张丽莲、被告黄开翠在本判决生效之日起30日内，将其所属永善县101号、102号房屋恢复为住宅，消除将住宅改造为商铺经营所带来的危险；二、驳回原告阙龙金、陈永均、杨道鹏、唐正凤、冯冬琼、杨兴才、杨树德、凌美、沈加福、陈信权的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张丽莲、黄开翠各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若被告张丽莲、黄开翠不自动履行本判决，原告阙龙金、陈永均、杨道鹏、唐正凤、冯冬琼、杨兴才、杨树德、凌美、沈加福、陈信权可在本判决规定履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判长  陈永忠审判员  周升高审判员  徐仁发二〇二〇年十二月二十日书记员  赵成燚