陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初 5692号原告：罗庆业，男，汉族，1972年XX月XX日生，住咸阳市XX路XX号楼XX单元XX楼XX户，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：咸阳志通投资管理有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区XX路XX号，统一社会信用代码：91610400562204064T。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宝刚,系陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文伟,系陕西权诚律师事务所律师。第三人：咸阳世茂房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区XX路XX号，统一社会信用代码：91610400758842201G。法定代表人：许世坛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宝刚,系陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文伟,系陕西权诚律师事务所律师。原告罗庆业诉被告咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司）、第三人咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告及被告、第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告房屋租金600000元整；2、保留原告所购第三人其它房产追诉租金的权利；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年10月24日足额交购房款639796元整，契税19159.8元，物业专项维修资金320.4元，用于购买第三人世茂房产位于咸阳市XX路XX号XX中心.新都汇项目，房号1-199，该商品房建筑面积为33.79平方米，为商业用途。同时签订了编号为0458245的《咸阳市商品房买卖合同》。该合同约定被告于2013年12月31日向原告交房。当日同时第三人通过裹胁和误导的方式，指定原告与被告志通公司签订了《（预）租赁合同》和《授权委托书》，约定原告将上述商品房于2013年12月31日后租赁给被告从事商业经营活动。但志通公司在支付少量的部分租金后，至今再未付。多次讨要租金均推诿直至联系不上。被告与第三人相互勾结，沆瀣一气，欺诈百姓，致使本该2013年底就交付的房子至今不知在哪，租金更是遥无音讯，他们的恶劣手段给我们家庭造成无法弥补的损失。故原告诉至法院。被告志通公司辩称：一、原告要求答辩人交付案涉房屋，没有事实和法律依据，答辩人已经完全履行了租赁合同到期后的交付房屋义务。1.答辩人与原告的租赁合同期限从2014年10月1日起至2017年9月30日止，在合同期限届满前，答辩人于2017年9月16日以报纸公告的形式告知原告：双方租赁合同到期后，答辩人不再续租原告的商铺，请原告于租期结束时来世茂业委会收房。    2.租期结束前，答辩人与原告以及咸阳市商住区业主委员会（以下简称业委会）签订协议书。在协议书中，原告签字同意并认可：答辩人将广场房屋直接交付给业委会，即视为答辩人完成对业主（即原告）的交房义务。同时，涉案商铺所在的新都汇广场440户业主都和答辩人签订了这样的协议，要求答辩人将广场房屋统一交付给答辩人，这就说明包括原告在内的440户业主都授权业委会代其收房。那么此时，只要答辩人将房屋交付给业委会，答辩人租期结束后的房屋交付义务就完成了。3. 2017年9月20日，答辩人将涉案整个商场全部交付给了业委会，答辩人、业委会、运营公司咸阳兴茂购物中心有限公司等三方都在移交协议上进行了签字确认。不仅如此，为了支持商场的运营，答辩人还额外给业委会支付了267万的运营费，至此，答辩人已经完全履行了作为承租人在租期结束后向出租人返还房屋的义务。二、答辩人要求原告赔偿经济损失没有事实依据和法律依据。租赁合同届满前，答辩人以报纸公告的形式明确告知原告，租期结束后，答辩人不再租赁原告的商铺，并要求原告前来办理收房事宜。与此同时，答辩人按照上述协议书的要求，将商场整体交付给业委会后，就全部撤离了该商场，已不再对原告的商铺控制、占有，租期结束后至今也并未利用原告的商铺获益。因此，从2017年10月1日起，双方租赁法律关系中的权利义务就已经终止，答辩人再没有义务支付原告的租赁费，更谈不上赔偿原告的租金损失。所以，原告要求答辩人赔偿2017年10月1日起至房屋交付日止的租金损失，没有事实和法律依据。原告于2017年租期结束前，签字同意答辩人将涉案房屋交付给业委会，答辩人按照协议要求也交付给了业委会，但原告却时隔将近三年后，又要求答辩人向其交付房屋，显然有违诚信。三、原告在租期结束后，迟迟不来收房，被告将房屋交付给业委会，本质上也是一种提存行为，具有法律依据。四、本案的标的物为产权式商铺，这种商铺往往有别于普通的商铺。综上所述，被告已经向原告完成了房屋交付义务，双方租赁关系已经于2017年10月1日起终止，被告没有义务赔偿原告2017年10月1日后的租金损失。恳请人民法院，查清事实，维护答辩人的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。第三人世茂房产辩称：本案是租赁合同关系，与世茂公司无关，其他认可志通公司答辩意见。原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：1、房屋所有权证、商品房买卖合同、票据。证明世茂中心.新都汇负一层1-199号房屋归原告单独所有。2、租赁合同、授权委托书（均为复印件）。证明被告向原告付了50000元租金后，剩余租金未付。 3、宣传册2份（第二份为复印件）。证明世茂卖房时承诺的设施未到位，约定的租金范围也没有兑现。4、协议书一份。证明原告把字签了，业委会没有签字，该协议没有效力，不成立，不认可该交房方式，被告没有向原告交房。被告志通公司质证认为：证据1、真实性认可，证明目的与本案没有关联性；证据2、真实性不认可，合法性、证明目的均不认可，提供的不是本人的，没有关联性，本案原告主体存在问题，请求法院驳回原告诉请；证据3、不符合证据的法定形式，真实性、合法性、证明目的不认可；证据4、真实性认可，证明目的不认可，被告认为协议是生效的，被告方的协议书原告签字了，表明原告认可协议内容，志通也盖章了，表明志通也认可，业委会也盖章了，表明业委会也认可，证明三方均认可该协议。协议书证明目的不认可，内容显示业主委托业委会收房，被告将房屋交付给业委会，即视为交付。第三人世茂房产质证认为：证据1、认可。证据2、与世茂公司无关，不发表意见。其他认可志通公司意见。被告志通公司为支持自己的主张，当庭提举证据如下：1、《授权委托书》、《（预）租赁合同》。证明被告在原告授权下从咸阳世茂地产公司接收房屋；租赁房屋租期届满后，被告仅需返还时现状交付房屋；租赁期间的租赁标准；原、被告双方的租赁合同期间为：2014年10月1日起至2017年9月30日止。2、租赁合同到期公告。证明被告于2017年9月15日书面通知原告收房，履行了通知义务，被告于2017年9月16日通过报纸的方式将租赁合同到期的事实及房屋接收办理事宜告知了原告，被告已经完整履行了租赁合同约定的义务，不存在违约行为，原告未收房屋所致的租金及损失不应由被告承担。3、原告签字协议书、原告签字花名册、面积确认表。证明原告同意并认可被告将房屋交付给业委会后，即完成了对原告的交房义务。面积确认表，证明原告已经从业委会处收房，进行签字，也同意将房屋委托业委会替其收房。 4、备忘录、协议书、世茂二期业主（交房及运营方式）花名册。证明商住区三分之二以上（85%）业主已经同意由业委会负责统一收房后，然后交付给业主，并统一招运营商进行自救等事项。为原告划线的义务由业委会负责。 5、租赁物移交协议书、租赁合同复印件、承诺书、付款说明、转账凭证、增值税专用发票。证明被告已经将涉案商场整体移交给了业委会，并额外支付了267万元运营费，至此，被告人的交房义务已经履行完毕。6、咸阳世茂商住区业主委员会致函以及世茂广场商铺业主面积确认表。证明涉案商住区三分之二以上的业主已经从业委会处完成收房工作，并且进行了面积位置确认；证明涉案商住区三分之二以上的业主通过实际行动认可同意，业委会代表业主从被告处收房。因此被告有权将涉案商铺整体移交给商住区业委会。原告质证认为：证据1、签名是原告签的，内容不认可，证明目的不认可，这都是原告在世茂工作人员误导下签的；证据2、不认可，没见过这个东西，不认可这种通知方式；证据3、协议书中的字是原告签的字，不认可该协议的效力。花名册上的同意是原告签的字，但是当时要求恢复门和屋顶和墙，被告至今未达到要求，证明目的不认可。确认表上的字是原告签的，但是只是确认面积，不做其他确认，不包含其他含义，并且被告没有向原告交付测绘报告，不认可交房方式；证据4、真实性、合法性不认可，没见过，也不知情，证明目的均不认可；证据5、真实性不认可，没见过，也不知情，证明目的均不予认可；证据6、真实性、合法性不认可，与业委会没有关系，不认可由业委会替原告收房，被告应一对一向原告交房。第三人世茂房产质证认为：认可志通公司的证据。第三人世茂房产当庭没有提举证据。经综合评议：原告所举第1、2、4组证据及被告所举第1、2、3组证据来源合法，本院对其真实性予以确认。原告所举第3组证据，与本案无关联性，不予认定。被告所举第第4、5、6组证据，因涉案商铺所在的新都汇广场业主众多，已进行诉讼的业主部分原告不认可在协议书、花名册、面积确认表中签字，故第4、5、6组证据不能证明其证明目的，对第4、5、6组证据不予认定。本院经审理认定事实如下：2013年10月8日，原告与第三人世茂房产签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人开发的位于XX中心XX广场XX中心XX层XX号商品房，该商品房建筑面积为33.73平方米，用途为非住宅。原告与被告志通公司又签订了“（预）租赁合同”，约定原告将案涉房屋出租给被告志通公司，从事商业经营活动；租赁期限：自房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年；从交付日至交付之日满三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米223元，第二年租赁费为每平方米445元，第三年租赁费为每平方米668元。被告应自该房屋交付之日后满三个月的次日起每12个月的最后一日，向原告一次性支付该房屋的1个年度的税前租金。合同期满后，被告志通公司在报纸上发布“《（预）租赁合同》期限到期公告”，向咸阳世茂中心一期、世茂新都汇业主发出《（预）租赁合同》到期通知，告知包括原告在内的业主，被告志通公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。案外人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告志通公司于2017年7月签订 “协议书”，约定被告志通公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未按期交还所租赁的房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付租金。本院认为：被告志通公司与原告签订的“（预）租赁合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间形成房屋租赁合同的民事法律关系，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第八条约定：本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。租赁合同期限届满后，被告志通公司未向本案原告交付涉案商铺，而是通过与案外人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”的形式交付商铺。该“协议书”生效条件之一是76%业主同意，本案被告所举证据不能证明该条件具备。被告志通公司认为其已履行商铺返还义务的理由不能成立。因被告志通公司未按约定向原告交付商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由被告志通公司承担。原告诉请被告赔偿租金损失600000元，对该金额的计算，其在庭审中称：没有约定租赁期限，从2014年1月1日被告实际租赁其房屋，诉请的租金损失是根据购买房屋时宣传册上的承诺，自2014年1月1日起计算至2020年5月28日，每月一万多，具体金额没有算。但原告提交的证据不能证明该主张。结合本案证据及原告立案时提交的诉状，双方租期应为2014年10月1日至2017年9月30日。庭审中，原告未能明确说明其租金损失的具体计算标准，且双方对租赁合同到期后的租金未约定，但原告明确诉请的租金损失计算至2020年5月28日，故应按租赁合同约定的第三年租金标准支付租赁合同到期后的租金，自2017年10月1日支付至2020年5月28日，金额为59878.6元。另，关于租期内的租金，原告未明确被告欠付租金的时间段及具体金额，故本案不予处理。原告诉讼请求第2项与本案无关，不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、二百三十六条、《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕的解释》第九十条之规定，判决如下：  一、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告罗庆业支付租赁费59878.6元；二、驳回原告罗庆业的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元（原告已预交），由原告罗庆业承担元4411元、被告咸阳志通投资管理有限公司承担元489元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。    审  判  员    林丽丽  二○二○年十二月一日 书  记  员    刘  丹  1