山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初3949号原告：于海东，男，1973年7月4日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小乐，山东明朗律师事务所实习人员。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，总经理。委托诉讼代理人：刘振兴，北京策略律师事务所律师。原告于海东与被告烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于海东的委托诉讼代理人温岳东、李小乐、被告烟台中冶京诚置业有限公司的委托代理人刘振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于海东向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付房屋违约金80405.64元（自2019年9月2日起，以已付房屋价款765768元为基数，按日分万之三标准计付，暂算至2020年8月17日），并自2020年8月18日起至房屋质量问题解决且房屋达到交付条件之日止仍按前述标准计付违约金；2.判令被告向原告支付律师费1300元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签署《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于烟台市牟平区房屋。合同签署后，原告依约支付房屋总价款765768元。但截止合同约定的交付时间，被告未能依约按时向原告交付房屋。时至今日，经原告多次催促，被告开发的房屋仍不具备实际交付使用条件，不能满足原告的生活需求，并且房屋户内楼板高低差大，地暖管间距过大不符合国家规范要求，公共区域部分存在顶层屋面、电梯井及地下车库漏水等诸多质量问题，被告虽经原告催促后维修，但前述质量问题仍未解决。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告逾期交付房屋已构成违约，理应按照合同及补充协议的约定向原告支付逾期交付违约金及赔偿原告为本案诉讼支付的律师费用。烟台中冶京诚置业有限公司辩称，一、关于双方之间的违约金计算标准已有明确合同约定，应按合同约定履行。原告主张按日万分之三计算违约金不符合合同约定，不应支持。双方签订的《商品房买卖合同》第九条对违约金进行了约定，但根据《补充协议》第二十七条第5款的约定“无论合同及补充协议是否另有约定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”。即使原告认为违约金过低，也应按法律规定进行调整，原告主张的日万分之三标准计算违约金，不符合双方合同约定以及法律规定调整违约金的形式，不应支持。根据合同法及合同法解释的规定，违约金数额调整以实际损失额为限。如原告认为约定违约金低于实际损失的，应提供相应证据证明其实际损失，但最终也只能以其所能证明的实际损失为赔偿上限。二、本案中，相关条款并不符合格式条款无效的相关规定，不应认定为无效条款。涉案合同条款并非格式条款，涉案商品房买卖合同及补充协议是在双方平等协商的前提下订立。双方缔约地位平等，不存在强者或者弱者，没有被告利用优势地位强行要求买受人签署的情况。退一步讲，即使补充协议条款为格式条款也不能当然认定为无效，涉案条款不符合无效的情形，并且被告已采取合理的方式提请对方注意。如人民法院认定涉案违约金上限条款为无效格式条款，则被告认定原告主张违约金过高，人民法院应予调整。另外，《商品房买卖合同》第二十一条的约定并不导致《补充协议》条款无效，双方在履行合同过程中，如遇条款之间不一致的情况，补充协议效力要优先于《商品房买卖合同》。三、关于逾期交房天数，被告已完成交房义务，逾期交房的天数计算应当停止，因不可抗力导致的停工天数应予以扣减。被告已于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋已达交付条件。被告于房屋达到交付条件后，向原告快递发出了交房通知书。关于被告逾期交房的天数，被告在施工过程中，曾存在多次因天气原因暂停施工，逾期交房天数应予以扣减，同时，原告收房后的装修期间也应予以扣减。四、律师费并非直接损失、必然损失，原告主张违约金金额已超过合同约定上限，律师费不应支持。综上所述，请求法院依法判决被告按合同约定的已付购房款百分之二金额为上限支付逾期交房的违约金，驳回原告其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于牟平区房屋，房屋总价款为765768元。原告已按约履行了付款义务。《商品房买卖合同》约定：“第七条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、Ｘ项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.Ｘ该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第八条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第七条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第七条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十条处理。……第十条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第六条第（1）项中的期限），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……第二十一条补充协议对合同中未约定的或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件三）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”同时原、被告之间还签订一份《补充协议》，其具体内容如下：“特别提示为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力，双方认可本补充协议对买卖合同的变更及补充。……十、对合同第七条补充及更正约定1、鉴于小区属分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人可能尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》，买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。十四、关于房屋交付的补充约定1、……11、除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的1%。……二十六、合同的变更和解除1、……5、无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。……三十二、双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商解决，如协商不成，可向房屋所在地的人民法院起诉。违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。……。”该协议的“特别提示”部分字体加粗。2020年7月14日,被告取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》,并于当日按照原告在前述《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中注明的通讯地址向其邮寄了收房通知书，告知原告应于2020年7月17日到指定地点接收涉案房屋。2020年7月21日被告收房。为本次诉讼原告与山东明朗律师事务所签订委托代理合同，已支付律师费1300元。庭审中，原告主张案涉《补充协议》无效，认为应按《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中第十条第一款第1项（2）约定的计算标准即按每日万分之三计算违约金，因此不同意调整违约金的计算比例；同时明确要求被告赔偿原告已产生的律师费1300元。被告则主张依据前述条款约定计算的违约金过高，要求调减违约金，认为违约金及赔偿金的总额以不超过总房款的百分之二为上限。上述事实，有原告提供的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、购房发票,被告提供的《补充协议》、《建设工程竣工验收备案表》、发送收房通知书的快递记录、天气影响因素统计表等证据材料予以证明，本院予以确认。本院认为，被告未按照合同约定的日期向原告交付房屋，已构成违约，应依约承担逾期交房违约责任。本案的争议问题是：被告逾期交房赔偿原告损失的计算标准。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定:“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”原、被告在商品房买卖合同及补充协议上签名盖章，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约行使权利和履行义务。原告履行了交付房款的义务，但被告却未按照约定于2019年9月1日向原告交付涉案房屋，被告逾期交房，应当承担赔偿原告损失的违约责任。双方签订的补充协议中对逾期交房违约金的约定大大减轻了合同约定的被告违约责任，根据合同第二十一条的约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以合同为准。庭审中被告主张合同中约定的违约金计算标准过高，申请人民法院予以调减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的违约金或损失数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。综合被告逾期交房时间、同地段同类房屋租金标准等因素，按照合同约定的日万分之三标准计算的违约金数额为租金损失数额的数倍。因此，被告以合同约定的违约金过高为由请求减少，符合法律规定。涉案补充协议第二十六条第5项约定，无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。鉴于被告已经履行了交房义务，且原告未举证证明其损失高于按照上述标准计算的数额，根据公平原则、诚实信用原则以及减轻当事人诉累的原则，综合考虑原告的实际损失情况，本院认为被告因逾期交房而应支付的违约金和赔偿金按照总房款的百分之二计算较为合理，即15315.36元（765768元*2%）。对于原告主张超过上述金额的部分及其他诉请，本院不予支持。综上所述，原、被告之间的商品房预售合同及补充协议合法有效，被告逾期交房理应承担相应的违约责任。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于海东支付违约金和赔偿金15315.36元；二、驳回原告于海东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，减半收取计921元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张新福二〇二〇年十二月十六日书记员  王鲁宁