北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初14521号原告（反诉被告）：亦桐塬（北京）教育科技有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：许春晖，总经理。委托诉讼代理人：田淑慧，北京本度律师事务所律师。委托诉讼代理人：于航，北京本度律师事务所律师。被告（反诉原告）：同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司。法定代表人：李春英，总经理。委托诉讼代理人：曲滨，男，同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司营运经理。委托诉讼代理人：唐黎明，男，同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司招商经理。原告（反诉被告）亦桐塬（北京）教育科技有限公司（以下简称亦桐塬公司）与被告（反诉原告）同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司（以下简称新荟城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亦桐塬公司的委托诉讼代理人田淑慧、于航，被告（反诉原告）新荟城公司的委托诉讼代理人曲滨、唐黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亦桐塬公司向本院提出诉讼请求：1.决确认原告与被告签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》、《新荟城购物中心商铺租赁合同之补充协议》、《新荟城购物中心商铺租赁合同转让之三方协议》、《新荟城购物中心商铺租赁合同之租金临时变更协议》于2020年4月14日已解除；2.判令被告返还原告租赁保证金244332元、POS机押金10000元、员工卡押金1080元，合计255412元；3.判决被告免除原告2020年2月1日至2020年4月14日租金、管理服务费、推广费、POS机使用费；4.判令被告返还原告已预交的2020年2月份租金46990.72元、管理服务费17276元、推广费2468元、POS使用费500元，合计67234.72元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月15日，原告公司法定代表人许春晖与被告签订《新荟城购物中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），2019年1月7签订了《关于新荟城购物中心商铺租赁合同之补充协议》（以下简《补充协议》）。《租赁合同》约定被告将位于北京市丰台区角门路19号新荟城购物中心2F层3/4/40号商铺，面积为246.8平方米出租给许春晖，用于经营线下儿童音乐舞蹈培训，类别属于“早教”；月租金标准58738.4元、管理服务费每月17276元、推广费每月2468元、POS机使用费每月500元，合计每月78982.4元；租赁保证金为3个月的月租金、管理服务费、推广费合计244332元。租赁期限为4年，从2019年1月1日起至2022年12月31日止。租赁合同第18.4条约定遭遇不可抗力的一方可暂行中止履行协议，并且无需承担违约责任。租赁合同对其他事项同时作了约定。2019年6月19日，原告与被告、许春晖签订三方协议，约定将《租赁合同》承租方由许春晖变更为原告，由原告与被告履行租赁合同项下的权利义务。2019年12月24日，原、被告签订了《关于新荟城购物中心商阻赁合同之租金临时变更协议》（以下简称《变更协议》），《变更协议》将月租金标准进行了变更，变更后的月租金为46990.72元，其他费用不变，合计每月支付67234.72元；变更期限从2020年2月1日起至2020年4月30日止，从2020年5月1日起按原合同4.2.l条约定执行第2个租赁年度租金标准，月租金58738.4元。其他费用不变的情况下，合计每月应支付78982.4元。被告将商铺交付原告后，原告投入30多万元进行了装修，新荟城商场延迟至2019年5月18日开业经营。租赁合同签订后，原告向被告交付了租赁保证金244332元、POS机押金10000元、员工证押金1080元，每月按时向被告支付租金等各项费用。2020年1月份，原告预交被告2020年2月份租金46990.72元、管理服务费17276元、推广费2468元、POS使用费500元，共计67234.72元。自2020年1月24日起，全国受新冠肺炎疫情的重大影响，国家针对抗击新冠肺炎采取了严格的防控措施。北京市出台相关政策，自2020年1月26日起，校外培训机构暂停线下培训营业。原告经营的线下音乐舞蹈培训业务从国家采取抗击疫情措施之日起至今仍无法营业，被告经营的新荟城商场至今也未能恢复正常经营却仍要求原告照常支付租金、管理服务费、推广费、POS机使用费。疫情发生后，原告多次积极与被告沟通，通知被告受疫情影响不能营业，依据原合同第18.4条约定暂缓履行租赁合同，因无法营业申请减免疫情期间的租金，除2月份的租金和推广以外，被告不同意原告的其他申请，并多次致函要求原告照常支付3月份和4月份租金等费用，同时要求原告承担6个月租金及管理服务费之和的违约金。原告认为，被告不能正视新疫情给原告造成的重大不利影响，其作为商场经营方不愿遵守契约精神，也不能响应国家抗击疫情的号召，采取减免租金等有力措施与商户共度难关，执意要求原告按照合同约定继续履行合同，双方已无法继续共商。受疫情影响，线下教育培训行业遭受重创，目前国家采取的疫情防控措施仍在持续中，原告签订租赁合同之经营目的已无法实现。若按照被告要求原告在不能正常营业的情况下仍继续照常交付租金等费用，对原告显失公平。为防止损失继续扩大，原告于2020年4月13日依法通知被告解除系列租赁协议，2020年4月14日被告已收到解除通知，双方系列租赁协议已解除。同时，原告通知被告于2020年4月15日返还原告租赁保证金、POS机押金等费用，2020年4月16日与原告办理商铺返还交接手续，但被告拒绝与原告办理租赁合同解除后双方应进行相互返还的事务。综上所述，受新冠肺炎疫情的重大影响，原告签订租赁合同目的已无法实现。为阻止损失进一步扩大，被告之间签订的系列租赁协议，已于2020年4月14日解除。根据《中华人民共和国民法总则》第180条、《中华人民共和国合同法》第94条、第117条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）新荟城公司辩称：原告拖欠被告租金，已经构成违约。原被告双方于2018年6月15日签订《商铺租赁合同》，约定：被告（甲方）将自己经营的“新荟城购物中心”中位于2层2F-3/4/40号商铺（租赁面积246.8平米）出租给原告（乙方）经营使用；租期4年，自2019年1月1日起至2022年12月31日止。其中第一个租赁年度每月基本租金58738.4元(238元／月／平方米)，服务管理费17276元(70元／月／平方米)，推广费2468元（10元／月／方米）。上述费用交付方式为：每三个月20日前一并交付下个三个月全部费用。双方在合同中还约定：“乙方签约时缴纳保证金244332元，租赁期内因乙方原因导致合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除合同的，保证金不予退还，同时，乙方还应按照合同约定向甲方支付违约金并承担其他违约责任”、“甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），及甲方因行驶本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担”、“乙方有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用不予退还。同时，乙方还须支付相当于当年6个月和管理服务费之和的金额作为违约金”，该条款项下第17.2.6条为：“逾期支付租金、管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日”。在双方合同及上述协议的实际履行期间，原告自2020年3月1日起，开始拖欠当期应交租金、管理服务费、推广费以及POS租金，合计292434.24元。至2020年9月4日，在多次催讨无果的情况下，被告不得不依据合同约定，书面通知被告：即日起解除双方租赁合同，并要求原告须于收到函件后3日内与我司办理约事宜，但截至起诉时，原告仍然实际占据承租场地，未予退还。鉴于疫情影响，我司已于2020年2月向原告发出两次租金减通知，免除原告2月份全部租金及相关费用。疫情爆发至今，尚无任一政策规定，购物中心出租方须免除商户疫情期间部租金！疫情并不构成原告拒绝支付租金的依据，实属于法无依，且原告于疫情发生前即拖欠被告租金，属原告违约。原告诉求显失公平，于法无依！《租赁合同》第13.l条规定，乙方应于租赁期届之日或本合同提前解除之日向甲方交还该商铺。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该商铺，并将其添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该商铺恢复原状，发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留商铺现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。被告新荟城公司同时提出反诉请求：1.请求确认双方租赁合同于2020年6月30日解除：2.请求判令被反诉人支付所拖欠的2020年3月1日至2020年6月30日期间，房屋租金211458.24元、管理服务费69104元、推广费9872元及POS机租金2000元，合计292434.24元；3.请求判令被反诉人支付2020年7月1日起直至场地实际交还之日的场地占用费（暂算至2020年11月4日）243321.81元；4.请求判令被反诉人按照合同约定，支付违约金456086.4元及欠费逾期滞纳金64525.18元，合计520611.58元；5.请求判令被反诉人支付欠缴的垃圾清运费4936元及泄水费500元;6.反诉费用全部由反诉被告承担。事实和理由：同本诉答辩意见。反诉被告亦桐塬公司辩称：不同意原告反诉请求，原告不存在违约，发生不可抗力受影响一方可以终止合同履行，原告依据法律和合同约定终止合同是合法的行为。原告通知被告办理解除合同手续，因被告原因，原告经过报警才搬走，如果有损失，也应当是被告承担，被告向原告主张2020年4月16日之后的费用，没有依据，请法院驳回原告的全部反诉请求。我方不存在违约行为，如果法院认定有违约，也要求调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括亦桐塬公司提交的《商铺租赁合同》《新荟城购物中心商铺租赁合同》、转账凭证、承诺书、解除通知函及新荟城公司提交的《商铺租赁合同》、三方协议、解约通知。本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，出租人（甲方）新荟城公司与承租人（乙方）许春晖签订《新荟城购物中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于北京市丰台区角门路19号的“新荟城购物中心”2F层3/4/40号商铺出租给乙方使用，租赁面积为234.8平方米。每日基本租金标准伟每月基本租金×12÷365天（人民币元/日/平方米）。租金起算日即本合同约定的开业日或甲方书面认可的其他开业日。该商铺只供乙方以2F-3/4/40商号/店招经营美育音乐舞蹈国际机构品牌（类别：早教）之用途，经营项目包括美育音乐舞蹈国际机构及其系列产品。租赁期限为4个租赁年度，具体为2019年1月1日至2022年12月31日。自起租日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满。乙方应以每月基本租金或每月营业额提成方式支付每月租金，两者中以高者为准。营业额提成数额将以乙方每月营业额（税前）为基数乘以营业额提成扣率计算得出。第1个租赁年度，基本租金标准为246元/月/平方米，月基本租金为57760.8元/月，营业额提成扣率为9%。第2个租赁年度，基本租金标准为246元/月/平方米，月基本租金为57760.8元/月，营业额提成扣率为9%。第3个租赁年度，基本租金标准为259元/月/平方米，月基本租金为60813.2元/月，营业额提成扣率为10%。第4个租赁年度，基本租金标准为259元/月/平方米，月基本租金为60813.2元/月，营业额提成扣率为10%。上述租金并不包括乙方需交付之管理服务费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。乙方应自租金起算日起按照本合同的约定承担该商铺的租金。除首三个月基本租金于该商铺交付后的5日内支付外，乙方应于每三个月的20日前向甲方支付下三个月基本租金。首三个月基本租金根据乙方在该期间实际租赁的天数（自该商铺租金起算日起至该期间月底）乘以每日基本租金标准。最后三个月的基本租金根据乙方在该起事件实际租赁的天数（自该期间第一日起至合同终止或解除之日止）乘以每日基本租金标准。乙方租赁保证金金额为租期内最高基本租金的年度的当年度3个月的月基本租金、管理服务费及推广费，保证金金额为238791.6元，由乙方在签署本合同之日向甲方交纳。租期内管理服务费和推广费如有变化的，租赁保证金随之调整，调整后保证金的差额部分由乙方于支付当年度首月租金的同时向甲方补足。自租金起算日起，乙方应交纳管理服务费。管理服务费按该商铺租赁面积计算，管理服务费收费标准为70元/月/平方米，每月共16436元。首月管理服务费于本合同签订之日支付，其余月份于每月的20日前支付下月管理服务费。管理服务费中包含空调制冷制热费。自租金起算日起，乙方应交纳推广费。推广费为10元/月/平方米。除首月推广费于本合同签订之日支付外，乙方应于每月20日前支付下月推广费。首月推广费根据乙方在该期间实际租赁的天数（自该商铺租金起算日起至该月月底）乘以每日推广费（月推广费乘以12个月除以365天，下同）。最后一个月的推广费根据乙方在该期间实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以每日推广费计算。乙方需交纳POS机押金人民币10000元/台，并按甲方通知领取安装POS机时交纳（最晚不应迟于该商铺预计开业日前20个工作日）。乙方应于每月20日前与月基本租金一并向甲方支付下月月使用费500元／台（自起租日开始，首月、最后一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即250元／台，超过15日按一个月计算使用费，即500元／台。此使用费中不包括更换打印耗材之费用）。首月使用费应于本合同签订之日支付。乙方有60个日历天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。免租装修期内，乙方无需交付租金、管理服务费及推广费，但仍需承担商铺内发生的装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费移机装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气等公共事业费、电话费等）。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该商铺。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该商铺，并将其添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该商铺恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留商铺现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和/或管理服务费和/或保证金和/或临时场地租赁费和/或水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付违约金。乙方逾期支付上述费用连续超过10日的，甲方有权中断乙方的水、电、燃气、空调等一切能源供应，由此造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。逾期支付上述费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）的，甲方有权向乙方索赔或解除合同并按本合同17.2款处理。如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因不可抗力的发生而无法履行，则遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力实际按的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任；合同履行期限按上述中止时间自动延长；但双方应尽最大努力克服该事件，减轻其负面影响。但是，在一方迟延履行义务之后发生不可抗力的，则该方的违约责任不能免除。任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。下列甲方和乙方的地址、电话、传真等为双方确定的、有法律效力的地址、电话、传真等联系方式。甲方地址：北京市朝阳区望京东园一区120号5层，收件人唐耀。2019年1月7日，甲方新荟城公司与乙方许春晖签订《关于＜新荟城购物中心商铺租赁合同＞之补充协议》（以下简称《补充协议》），约定租赁面积由原合同约定的234.8平方米变更为246.8平方米。基本租金标准变更如下：乙方应以每月基本租金或每月营业额提成（简称“提成租金”）方式支付每月租金，两者中以高者为准。营业额提成数额将以乙方每月营业额为基数乘以营业额提成扣率计算得出。第1个租赁年度，基本租金标准为238元/月/平方米，月基本租金为58738.4元/月，营业额提成扣率为9%。第2个租赁年度，基本租金标准为238元/月/平方米，月基本租金为58738.4元/月，营业额提成扣率为9%。第3个租赁年度，基本租金标准为250元/月/平方米，月基本租金为61700元/月，营业额提成扣率为10%。第4个租赁年度，基本租金标准为250元/月/平方米，月基本租金为61700元/月，营业额提成扣率为10%。租赁保证金金额由238791.6元变更为244332元，本协议生效后适格工作日内，乙方应向甲方补足租赁保证金差额5540.4元。2019年6月19日，甲方新荟城公司与乙方许春晖、丙方亦桐塬公司签订《关于转让之三方协议》（以下简称《三方协议》），载明：“鉴于：1、甲、乙双方已签署了《租赁合同》及《补充协议》，就乙方租赁甲方位于北京市丰台区角门路19号（名称为新荟城购物中心）二层2F-3/4/40号商铺达成一致，现原合同已生效并在实际履行中。2、乙方拟将原合同项下的权利义务转让给丙方，由丙方承租该商铺；甲方同意按照本协议规定的条款和条件，由丙方承继乙方在原合同项下的权利义务。经甲、乙、丙三方协商一致，达成本协议如下条款，以资遵守：一、权利义务转让。1、甲、乙、丙三方确认：自本协议签署之日起，乙方在原合同项下的权利义务转让给丙方，由丙方承租该商铺。2、乙方承诺与丙方存在法律上的关联关系，乙丙双方应当向甲方提供关联关系证明。3、乙方同意就丙方与甲方因原合同（含附件）及后续补充合同／协议项下丙方应履行的全部责任和义务向甲方承担连带保证责任；保证责任包括但不限于每期租金及其他应付费用、逾期付款违约金和甲方为实现债权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）的支付、责任义务的履行、甲方乙方违约行为遭受的损失；二、乙方已交纳费用处理安排。乙方前期向甲方交纳的所有费用自甲、乙、丙三方签署本协议后视为丙方所交付的费用，乙、丙方之间就上述费用的财务处理由乙、丙方自行协商解决，与甲方无关。”2019年12月24日，甲方新荟城公司、乙方亦桐塬公司签订《关于＜新荟城购物中心商铺租赁合同＞之租金临时变更协议》（以下简称《租金临时变更协议》），约定2020年2月1日至2020年4月30日，原合同第4.2.1条约定的第2个租赁年度租金支付标准临时变更如下：第2个租赁年度，基本租金标准为190.4元/月/平方米，月基本租金为46990.72元/月，营业额提成扣率为9%。双方一致同意自2020年5月1日起，回复执行原合同第4.2.1条约定的第2个租赁年度租金标准，即乙方应按照下述租金标准向甲方正常支付租金：第2个租赁年度，基本租金标准为238元/月/平方米，月基本租金为58738.4元/月，营业额提成扣率为9%。审理中，新荟城公司表示收到亦桐塬公司主张的租赁保证金244332元、POS机押金10000元及员工证押金1080元。上述合同实际履行过程中，因亦桐塬公司营业额一直未达到约定标准，故实际系按照固定金额收取租金，即自2019年5月18日至2020年1月31日，已按照每月58738.4元交纳；2020年2月1日至2020年4月30日应按照46990.72元交纳；2020年5月1日起恢复至应按照每月58738.4元交纳。亦桐塬公司实际交纳租金、管理服务费、推广费、POS机使用费至2020年2月29日。审理中，亦桐塬公司称其分别于2020年1月29日、2月8日、2月19日向新荟城公司送达暂停营业申请，大意为为落实新冠肺炎疫情防控要求，决定闭店，开业时间以教育部、市委市政府通知为准。新荟城公司认可其收到上述申请书，且其于2020年2月11日向亦桐塬公司送达《通知》，主要内容如下：鉴于新冠肺炎疫情影响，经研究决定，对亦桐塬公司承租的新荟城公司的商铺予以租金及部分费用减免，具体如下：1.减免2020年2月1日至2月29日期间的租金及推广费，物业费及其他费用照常收取。2.将在贵司2020年3月及2020年4月应付租金的基础上，分别各扣除减免的2月份租金及推广费的50%。3.已支付2020年3月、4月租金的商户，将在下一账期应付租金中一次性扣除减免的2月份的租金及推广费。2020年2月20日，新荟城公司向亦桐塬公司送达《通知》，载明：“我司于2020年2月11日向贵司发送了《通知》，减免了贵司2020年2月1日至2月29日期间的租金及推广费，除此之外的费用（包括但不限于2020年3月、4月租金等费用）未予以减免。在此我司再次申明，我司给予贵司2月租金及推广费的减免政策是以贵司正履行租赁合同为前提。如贵司不履行租赁合同约定，未能于2020年3月5日前向我司支付前述未免除之应付费用，则贵司不再享有我司给予的2020年2月1日至2月29日期间的租金及推广费减免政策。我司除有权要求贵司补交2020年2月1日至2月29日期间已减免的租金、推广费外，还有权依据租赁合同相关约定追究贵司的违约行为。如贵司向我司出具承诺函，承诺于2020年3月10日前向我司支付前述应付费用的，我司可将贵司支付的最晚时间宽限至2020年3月10日……”新荟城公司分别于2020年3月26日、4月9日向亦桐塬公司送达催款通知。亦桐塬公司于2020年4月6日向新荟城公司提出降租申请。2020年4月13日，亦桐塬公司向新荟城公司送达《关于＜新荟城购物中心商铺租赁合同＞等系列协议的解除通知》，载明：“贵司与我司于2018年6月15日签订了《租赁合司》、2019年1月7日签订的《补充协议》、2019年6月19日签订的《三方协议》，019年12月24日签订的关于《租金临时变更协议》，前述合同签订后，我方依约履行合同。从2020年1月24日开，受新型冠状病毒肺炎的影响，以及国家对于抗击新型冠状病毒肺炎所采取的各种严防管控的措施，致使贵我双方均不能正常开展经营。我方的经营类型属于线下教育培训行业，新冠肺炎疫情及国家采取抗新冠肺炎疫情严防管控的措施对我司的影响非常大，导致我司至今无法开门营业，不能实现经营目的。贵司于2020年4月9日给我司发《警示函》，要求我司在疫情期间按照租赁合同的约定正常交租金、管理服务费、推广费、POS机使用费，同时还要求我司承担违约责任。新型冠状病毒肺炎已蔓延全球，我国仍持续采取抗击疫情严防管控的措施。新型冠状病毒肺炎的发生是贵我双方签订合同时均无法预见的事件，应属于不可抗力，依据《租赁合同》第18.4条的约定，该等情形下贵我双方应中止合同的履行且无需承担违约责任，但遗憾的是贵司以强硬的态度要求我方继续履行租赁合同，严重违反诚实信用及公平原则，已无法实现我方签订租赁合同的经营目的。故，我方依据《合同法》之相关规定，向贵司提出解除《租赁合同》、《补充协议》、《三方协议》、《租金临时变更协议》，双方办理退还保证金、商铺返还交接等手续。具体通知如下：1、从2020年4月14日起，解除我司与贵司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《三方协议》、《租金临时变更协议》。2、请贵司于2020年4月15日前返还我司租赁保证金244332元、POS机的押金10000元。3、2020年4月16日18点前，我司向贵司交还租赁的2F-3/4/40商铺，请贵司届时准时安排工作人员与我司办理商铺交接手续。我方联系人许春晖，电话186XXXXXXXX。若贵司未按照本通知确定的时间与我司办理商铺交接手续，将视为我司于2020年4月16日已交还贵司商铺，一切后果由贵司承担。”2020年4月16日，新荟城公司回复称“……按照国家相关法律规定，遭遇不可抗力的善后事宜，应首先由合同双方通过协商解决。现我司不能同意贵司未经协商一致，单方设定的提前解约方案。同时，我司愿意就相关事宜与贵司开展协商，贵司可与我司李郑君先生（电话：186XXXXXXXX）沟通，共同妥善处理。为确保双方协商顺利，我司特向贵司提出以下要求：（1）贵司应于收到本函之日起5日内向我司付清欠缴费用及滞纳金；(2)贵司与消费者办理完所有退卡事宜，并向我司出具书面承诺自行承担与消者之间的纠纷；(3)如届时双方就合同解除事宜达成一致，则合同解除时间以贵我双方协商一致的时间为准。”亦桐塬公司称其于2020年5月3日按《租赁合同》约定地址将钥匙邮寄给新荟城公司，且于当日经报警处理后将商铺内物品搬离。新荟城公司不认可收到钥匙，但认可2020年5月3日亦桐塬公司搬离涉案商铺。另，亦桐塬公司、新荟城公司均表示POS机已向新荟城公司返还。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，许春晖与被告新荟城公司签订的《租赁合同》《补充协议》，原告亦桐塬公司、许春晖与被告新荟城公司签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告双方应按照《租赁合同》《三方协议》约定享受权利、承担义务。因《租金临时变更协议》已到期，故原告亦桐塬公司主张解除，于法无据，本院不予支持。本案中，双方均认可因新冠肺炎疫情导致合同解除，但合同解除的时间点双方意见不一，对此，本院认为，新冠肺炎疫情的爆发对全国线下教育培训行业影响较大，原告亦桐塬公司在无力经营情况下与被告新荟城公司商洽租金减免事宜，在双方无法协商一致情况下，原告亦桐塬公司于2020年4月13日向同昌盛业公司发出《关于＜新荟城购物中心商铺租赁合同＞等系列协议的解除通知》，被告新荟城公司已收到该函并回函不同意解除合同，后原告亦桐塬公司于2020年5月3日在报警情况下撤离场地，并提起诉讼，应视为原告亦桐塬公司以事实行为明确表示不再履行合同，双方合同目的确已无法实现，综合本案事实，本院确定合同解除时间为2020年5月3日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定“如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因不可抗力的发生而无法履行，则遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任”，因原告亦桐塬公司拖欠租金发生在疫情期间，系因不可抗力因素，故原告亦桐塬公司不存在违约行为。因此，合同解除后被告新荟城公司应依约退还租赁保证金244332元、POS机押金10000元及员工卡押金1080元。原告亦桐塬公司主张被告新荟城公司免除2020年2月1日至2020年4月14日租金、管理服务费、推广费、POS机使用费，因受新冠肺炎疫情影响，原告亦桐塬公司作为线下教育培训行业，自疫情爆发后无法营业，故该期间的租金，应予以减免，多余部分，被告新荟城公司应于返还。至于管理服务费、推广费及POS机使用费，考虑与疫情无必然关联，被告新荟城公司亦不因疫情停止相关服务，故不予退还。原告亦桐塬公司要求返还其预交的2020年2月份费用，其预交的费用在扣除其应交纳费用的基础上，若有剩余，被告新荟城公司应予返还。被告新荟城公司提出反诉请求，主张原告亦桐塬公司支付2020年3月1日至2020年6月30日房屋租金，管理服务费、推广费及POS机租金，对于2020年3月1日至2020年5月3日期间的租金，在减免后原告亦桐塬公司应于支付，管理服务费、推广费及POS机租金，考虑与疫情无必然关联，被告新荟城公司亦不因疫情停止相关服务，故原告亦桐塬公司应按照合同约定支付。对于2020年5月4日至2020年6月30日期间的费用，因原告亦桐塬公司已于2020年5月3日搬离，故该期间的费用，本院不予支持。被告新荟城公司提出反诉请求，主张原告亦桐塬公司支付2020年7月1日至场地实际交还之日的场地占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告新荟城公司反诉主张的垃圾清运费及泄水费，证据不足，本院不予支持；关于违约金及欠费滞纳金，因原告亦桐塬公司未支付租金等费用发生在疫情防控期间，系因不可抗力因素，并非归责于自身原因，故本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、亦桐塬（北京）教育科技有限公司与同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司于二〇一八年六月十五日签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》、于二〇一九年一月七日签订的《关于＜新荟城购物中心商铺租赁合同＞之补充协议》于二〇二〇年五月三日解除；二、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还亦桐塬（北京）教育科技有限公司租赁保证金244332元、员工卡押金1080元及POS机押金10000元；三、亦桐塬（北京）教育科技有限公司于本判决生效后七日内支付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司三月一日至二〇二〇年五月三日期间的房屋租金、管理服务费、推广费及POS机租金，共计68875.86元；四、驳回亦桐塬（北京）教育科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6140元，由亦桐塬（北京）教育科技有限公司负担1279元（已交纳）,由同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司负担4861元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2429元，由同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司负担2271元（已交纳），由亦桐塬（北京）教育科技有限公司负担158元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇二〇年十二月二十八日书记员  贾思雨