内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2020）内0121民初3019号原告（反诉被告）：廉洁，女，蒙古族，1966年11月13日出生，现住呼和浩特市新城区南马路供电局宿舍4号楼1单元4号，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：付玉霞，内蒙古启安律师事务所律师。被告（反诉原告）：呼和浩特市立鑫商务运营有限公司，住所地呼和浩特市金山大道南黄金道西（内蒙古胜利钢业制造有限公司院内）。法定代表人：王孝维，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：史可君，慧聪律师事务所律师。廉洁诉呼和浩特市立鑫商务运营有限公司（以下至判决主文前简称立鑫公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理,2020年11月30日呼和浩特市立鑫商务运营有限公司作为反诉原告提起反诉，廉洁自愿放弃反诉答辩期。本院依法适用普通程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。廉洁的委托诉讼代理人付玉霞，立鑫公司的委托诉讼代理人王晓曼、史可君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廉洁向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付房屋租金46672.84元和利息(利息应算至实际给付之日，分别为:2017年利息从2017年8月15日起算，以801.52元为基数，按同期人民银行贷款利率计算;2018年利息从2018年8月15日起算，以801.52元为基数，按同期人民银行贷款利率4.75％计算;2019年利息从2019年8月15日起算，以19582.9元为基数，按同期人民银行贷款利率4.75％计算:2020年利息从2020年8月15日起算，以25486.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％利率计算)并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2014年7月29日，原告与被告签订了《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，双方约定以原告位于呼和浩特市××区“雅格时代广场”项目第3层，铺位编号244号的商铺委托给被告经营，返租总价为254869元，委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日截止。合同第三条约定:委托经营期内年租金前五年按照返租总价的百分之八进行计算:后三年按照返租总价的百分之十进行计算:甲方收益结算期以年为单位，在每年8月15日支付。合同签订后，双方协议以被告应支付给原告前三年(即2014年2015年、2016年)的租金抵顶原告未支付的房款，不足部分原告以现金补齐。2015年12月8日，原告将房款全部补足，被告给原告出具了收据。至2017年8月之后，被告既未按照合同约定的日期返还租金，也未按照合同约定的金额返还租金，且至2019年8月27日之后，被告以不返还租金并不给办理网签合同相要挟，让原告按照公摊面积占到房屋面积的50％办理网签合，同否则便拒付租金。经原告多次催要，被告均以各种理由拒绝支付。无奈，原告为维护自己的合法权益，只得向法院提起诉讼原告认为:原告与被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，被告理应依据合同约定承担返还租金的义务。现被告未按约定返还租金已构成违约，且在原告一再催要的情形下仍不按照约定返还租金，应承担违约责任。根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十二条、《民法通则》第一百一十ー条、第一百三十四条等相关法律规定，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。立鑫公司辩称：1、原告主张被告欠付2017年租金801.52元、欠付2018年租金801.52元并不属实。事实是，原告与被告于《委托经营合同》中约定，原告将其雅格时代广场第3层，铺位编号244号委托给被告经营管理，委托期限8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日，前五年每年按反租总价8％计算;后三年每年按反租总价10％计算。协议约定铺位面积为20.48平方米(以最终实测面积为准)，委托合同返租总价计算标的应按照《商品房买卖合同》铺位面积20.48平方米计算，即225280÷(1-8％)＝24869元，被告这些年来也皆是按照该返租总价计算标的来向原告支付租金。但当时售楼部工作人员错误的登记为254869元，多登记了一万元，致使原告错误的依据该返租总价计算租金。之后租赁铺位经测绘部门测量后，实际面积为19.75平方米，比合同约定面积少0.73平方米，因此实际返租总价计算标的应为买卖合同价款225280÷合同面积20.48实际面积19.75(1-8％)＝236141元。而被告自受托经营管理以来一直按20.48平方米向原告返租金，截止至2019年11月14日，被告共向原告多返租4394元(计算详见《多收租金的计算公式》)。原告应予以退还，并依法向被告支付逾期利息损失。2、被告已向原告实际反租至2019年11月14日，而原告主张被告应支付其2019年全年租金254869元是对该年已支付部分的重复索要。另，被告未向原告支付2020年租金是因为被告多次通知原告来依据实测面积变更《委托经营合同》，原告迟迟不来办理。被告无法再依据错误的返租金额继续向原告进行返租，无奈，只得先暂缓，待原告来完成变更事宜后再继续进行返租。3、本案中还有一个事实需要法院在审理时予以关注，自2020年1月底至目前，我国正在发生新冠状病毒重大疫情事件，此事件不亚于2003年非典疫情。内蒙古自治区人民政府办公2020年1月29日下发文件、呼和浩特市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部下发文件，均要求各类企业不早于2020年2月9日24时前复工。2020年2月12日呼和浩特市市场监督管理局第3号公告要求，全市大型商场、购物中心未经批准不得营业。因此导致反诉被告委托给立鑫公司管理的商铺均因疫情而采取了强制封闭停业措施。2020年3月在立鑫公司多次上报审批后，呼和浩特市经济技术开发区金川工业园区管理委员会同意立鑫公司于2020年3月8日恢复经营。停业期间商户及立鑫公司遭受了巨大的经营损失。3月8日虽然恢复经营，但事实上，疫情还倘未过去，商城客流稀少，营业状况远远不如上年同期。目前的市场经济状况，人人可见。疫情期间租金受重大疫情影响，属法律规定的不可抗力事由，应当本着公平原则依照《最高人民法院关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》及《合同法》第117条、118条规定对于疫情期间的租金予以免除。二、立鑫公司并未违约，不应当承担违约责任，1、《委托经营合同》中明确了被告向原告支付租金要以最终实测面积为准，在2017年6月28日得知测绘部门出具的测量结果后，被告多次通知原告来依据实测面积变更经营合同，被告迟迟不来办理。被告也愿依据双方履约惯例，在被告退还多收取的反租款4394元及相应利息损失的前提下，向原告继续支付租金。原告至今不依据铺位的实测面积与被告协商并结算相应租金，导致立鑫公司无法为被告如期结算，被告违约在先;2、原告未将多收立鑫公司的反租款予以退还存在过错行为，双方因此产生争议，且该争议进入诉讼程序，导致结算、支付事宜发生抗辩事由而中止。综上，恳请法院查明事实，驳回原告的部分诉讼请求，免除被告向原告支付疫情期间租金。立鑫公司向本院提出反诉请求：1、请求判反诉被告退还多收反诉原告租金4394元，并按银行同期贷款利率向原告支付自2015年8月1日至2019年8月19日的相应利息860.8元;自2019年8月20日按《贷款市场报价利率表(LPR)》支付至实际给付之日的利息(截止至2020年11月17日的利息为236.03元);2、请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告出具2015年8月1日至2019年10月31日所收反租款81469元的正规发票，并由反诉被告自行办理相关纳税事宜;3、请求人民法院依法判令免除反诉原告向反诉被告支付新冠状病毒疫情期间的反租款2387.22元(计算自2020年1月31日至2020年3月7日)。4、请求反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由:1、反诉原告于2014年7月29日与反诉被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，约定被告将其购买的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区“雅格时代广场”项目第3层，铺位编号244，建筑面积20.48平方米委托给反诉原告经营管理，反诉原告按合同约定为反诉被告支付租金。委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月31日。合同签订后，反诉被告所委托经营铺位经测量部门测量实际面积为19.75平方米，比双方所签订的委托经营合同约定的实际面积少0.73平方米，导致反诉原告自2015年8月1日起多给反诉被告支付租金共计4394元，同时造成反诉原告相应款项的利息损失。反诉原告曾多次向反诉被告提出返还多支付的租金，并按实际面积变更合同相应条款，但反诉被告屡以各种理由推托返还，并拒绝按实际测量面积变更合同条款。反诉原告认为，反诉被告明知所出租房屋面积小于合同签订面积，却不愿依据事实情况与反诉原告变更合同条款，反诉被告出租的商铺面积与实际面积不符的行为已构成违约，造成原告经济损失，应当承担相应的民事责任。另，反诉原被告双方在履行《委托经营合同》期间，反诉被告自始未按国家规定向反诉原告出具相应金额发票，现反诉原告提请人民法院依法判令反诉被告向反诉原告出具2015年8月1日至2019年10月31日所收反租款的正规发票，并由反诉被告自行办理相关纳税事宜。因本案在审理期间，全国突发新冠状病毒重大疫情事件，而反诉被告委托原告经营管理的铺位也受此疫情影，导致商户长期停业。反诉原告租金无法收取。反诉原告申请人民法院依据《最高人民法院关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》及《合同法》第117条、118条规定，对于疫情期间的租金予以免除。综上，反诉被告应当依据合同约定平等履行合同义务，反诉被告违约行为导致反诉原告合同目的不能实现。反诉原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院查明事实支持原告诉讼。廉洁辨称，首先合同中并没有按照面积返租的约定，是按照返租总价返租，在合同中没有相关约定面积返租。变更合同没有法定事由，反诉被告没有任何违约的，没有任何依据，应予以驳回反诉。廉洁向本院提交以下证据：委托经营合同、银行流水，拟证明立鑫公司未按合同约定给付房屋租金，应承担给付租金和违约责任的义务。立鑫公司质证意见为：对于该证据真实性，合法性认可，对于所要证明的问题不认可。该合同返租总价存在错误，第一，该余额是依据测量实际面积出具前20.48㎡计算，而购买的实际面积为19.75㎡，第二签订合同时错误的登记为254869元，而应以23614元225280÷20.48×19.75÷（1-8%）来计算返参照标的。本案中立鑫公司不存在违约，原告迟迟不按实测面积变更返租合同的标的，被告不能按照错误的返租计算方式履行合同，被告不应承担违约责任。经审查，本院对廉洁所举证据的真实性予以采信。立鑫公司向本院提交如下证据：证据一、1、《商铺委托经营合同书》;2、《房屋面积测绘成果报告书》，拟证明：1.原告与被告于《委托经营合同》中约定,原告将其雅格时代广场第3层,铺位编号244号委托给被告经营管理:协议约定铺位面积为20.48平方米(以最终实测面积为准);反租总价计算标的为254869元原本委托合同返租总价应按照《商品房买卖合同》铺位面积20.48平方米计算是244869元,售楼部工作人员错误的登记为254869元),委托期限8年,自2014年8月1日起算至2022年7月30日,前五年每年按反租总价8%计算；后三年每年按反租总价10%计算；2、租赁铺位经测绘部门测量后,实际面积为19.75平方米,比合同约定面积少0.73平方米,因此实际返租总价应为236141元。而被告自委托经营管理以来一直按20.48平方米向原告返租金,截止至2019年11月14日共多返租4394元；原告(反诉被告)应予以退还,并依法向被告(反诉原告)支付逾期利息损失。证据二、1、2020年1月29日内蒙古自治区人民政府办公厅[2020]5号通知；2、呼和浩特市应对新冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部下发的[2020]31号《关于印发呼和浩特市工业企业复工复产疫情防控工作方案的通知》，3、《呼和浩特市市场监督管理局第3号公告》，4、《金川工业园区服务企业恢复经营备案表》，5、《最高人民法院关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，拟证明自2020年1月底发生疫情以来,各级政府相继下发通知,要求企业停工停业。被告也不例外,自2020年1月24日春节假期开始至2020年3月8日均处于停业状态。在疫情得到相对控制后,被告经向市场监督管理部门申请后,于2020年3月8日得以恢复经营。疫情期间,原告委托被告经营管理的商铺无法正常经营,造成损失,应依据《最高人民法院关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》及《合同法》第117条、118条规定,对于疫情期间的租金酌情予以免除。证据三、《返租凭证》，拟证明被告已对原告完成返租至2019年11月14日。廉洁质证意见为：对证据一：委托经营合同中并未约定按房屋实际面积计费，而是按固定金额支付房租，故其证据无任何证据效力。对证据二认可。对证据三:该证据恰恰证实被告未完成相应返租义务，应承担返还租金并承担违约金的义务。经审查，本院对立鑫公司提交的证据真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年7月29日，立鑫公司与廉洁签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》。合同第一条约定：廉洁将其购买的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区雅格时代广场项目第3层、铺位编号244号、建筑面积为20.48平方米（以最终实测面积为准）的铺位委托给立鑫公司经营管理，甲方（原告）在签署房屋认购协议书时已完成第一年的返租事宜，时间为2014年8月1日至2015年8月1日，返租总价254869元。合同第二条约定：委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日截止。合同第三条约定：委托经营期内，年租金：前五年按照返租总价的百分之八进行计算，后三年按照返租总价的百分之十进行计算。租金支付以年为单位，在每年8月15日支付，结算方式为划款或现金，租金支付后，应出具有效收款凭据。合同第八条约定，未按时支付约定的租金，应承担违约责任，除本合同规定支付应得金额外，应自应付租金时间第10日起，每逾期一日按拖欠金额1‰支付违约金。2014年，案涉商铺经测量后实际面积为19.75平方米。另查明，2020年1月29日，内蒙古自治区人民政府办公厅发电（内政办发电【2020】5号）《内蒙古自治区人民政府办公厅关于延迟企业复工、学校开学和行政事业单位实行弹性工作制的通知》载明自治区内各类企业不早于2月9日24时前复工……；2020年2月8日，呼和浩特市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部文件（呼防指通【2020】31号）《关于印发呼和浩特市工业企业复工复产疫情防控工作方案的通知》载明实行工业企业复工复产审批制度，各类工业企业复工复产时间原则上不得早于2020年2月9日……；2020年2月12日呼和浩特市市场监督管理局《呼和浩特市市场监督管理局第3号公告》载明全市大型商场、购物中心未经批准不得营业……；《金川工业园区服务业企业恢复经营备案表》，2020年3月8日立鑫公司提出恢复经营获批。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人应当遵循公平原则和诚实信用原则确定各方的权利和义务并按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的“雅格时代广场”商铺委托经营合同书系双方当事人真实意思表示，均应依约履行。关于案涉反租总价，合同第一条第二项约定返租总价以最终实测面积为准，案涉商铺经测量后实际面积为19.75平方米，故案涉返租总价应为245783元（254869/20.48*19.75）。立鑫公司称系工作人员错误登记致返租总价有误的辩解，本院不予采纳。关于廉洁请求判令立鑫公司支付2017年、2018年欠付房屋租金的诉请，根据该商铺实测面积一年欠付租金为75元（245783*8%-4897*4），两年为150元；2019年欠付房屋租金为18674元（245783*10%-5904）；2020年应付房屋租金为24578元，综上立鑫公司欠付廉洁的房屋租金共计43402元。合同书中约定支付以年为单位，在每年8月15日支付，且未对合同约定内容形成书面变更，故对租金支付方式应按合同约定在每年8月15日支付全年租金。依此约定，廉洁应于2021年8月15日要求立鑫公司支付2020年的房屋租金，故对该诉请本院不予支持，故立鑫公司欠付廉洁的房屋租金应为18824元。关于利息，立鑫公司仍有部分租金未给付，应按合同约定自应付租金时间第10日起，每逾期一日按拖欠金额1‰支付违约金。故2017年未付租金利息，应以75元为基数，自2017年8月25日起至实际给付之日止，按照日千分之一计算；2018年未付租金利息，应以75元为基数，自2018年8月25日起至实际给付之日止，按照日千分之一计算；2019年未付租金利息，应以18674元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按照日千分之一计算。关于反诉，立鑫公司已付租金是按合同约定20.48平方米计算，应返租金应按实测面积19.75平方米计算，依据交易公平原则，廉洁对于多收取的租金应予退还，故立鑫公司请求廉洁退还多收的租金诉讼请求，本院予以支持。基于双方根据实测面积计算确定返租总价后，立鑫公司并未足额支付廉洁租金，故廉洁不存在多收取租金的情况，无需退还。立鑫公司请求廉洁出具2015年8月1日至2019年10月31日所收反租款81469元的正规发票并自行办理相关纳税事宜的诉请，因廉洁出租房屋收取租金，系在从事经营活动，依法向租金付款方开具发票是其法定义务，故立鑫公司请求廉洁出具2015年8月1日至2019年10月31日所收反租款的正规发票的诉请，符合法律规定，本院予以支持，经核算此期间廉洁应收取的房屋租金应为86010元，故应以此数额出具发票。关于减免租金的诉请，立鑫公司提出的因新冠肺炎疫情引起不可抗力因素，减免租金的诉请，因新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于民法总则第一百八十条第二款规定的不可抗力，应适用公平原则处理，本院对该抗辩意见予以采纳。从1月24日至3月8日期间商场未营业，而商场原定正月初七正式上班，故从1月24日-1月31日正常放假期间不予核减，从2月1日至3月8日的租金应按公平原则，由出租方和承租方各自负担50%。本年度每日平均租金为67元（24578元÷365天），共停业38天，造成损失2546元，应由双方当事人各自承担50%的租金损失，即1273元。故该减免的租金与2019年度（2019年8月15日---2020年7月30日）应支付的租金核算后，2019年度立鑫公司应付廉洁的房屋租金应为17401元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司于判决生效后立即给付原告廉洁2017年8月1日至2020年7月31日的房屋租金17551元，并承担利息（2017年未付租金利息，以75元为基数，自2017年8月25日起至实际给付之日止，按照日千分之一计算；2018年未付租金利息，应以75元为基数，自2018年8月25日起至实际给付之日止，按照日千分之一计算；2019年未付租金利息，应以17401元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按照日千分之一计算。）二、反诉被告廉洁于判决生效后一个月内为反诉原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司出具2015年8月1日至2019年10月31日所收反租款86010元的发票。三、驳回原告廉洁的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费967元，由呼和浩特市立鑫商务运营有限公司负担390元，由廉洁负担577元；反诉案件受理费50元由廉洁负担9元，呼和浩特市立鑫商务运营有限公司负担41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审判长 陶 亚审判员 王婷婷人民陪审员 陆燕荣二〇二〇年十二月二十二日书记员 李佳欣附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚信原则。第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条:销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。