广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17400号原告：广州快高商贸有限公司，住所地广州市越秀区三元里大道499-523号伍福服装城1楼F区20号房。法定代表人：王树勤。委托诉讼代理人：何志瑜，广东金轮律师事务所律师。被告：陈文文，男，汉族，1969年4月30日出生，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王**，广东海恩律师事务所律师。原告广州快高商贸有限公司诉被告陈文文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何志瑜，被告陈文文及委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》及《服务协议》；2.判令被告立即向原告返还租赁房屋；3.判令被告已向原告缴纳的押金60000元由原告予以没收；4.判令被告立即向原告支付自2020年1月1日起至实际搬离之日止的租金及服务费。租金标准按照合同第二条约定每月租金为30000元，服务费按照服务协议第二条3600元每月。5.判令被告立即向原告支付自2018年2月2日起至实际清偿欠付租金之日止的租金违约金，按合同约定的利率即每日2%的标准计收违约金。6.判令被告立即向原告支付自2020年1月1日起至2020年6月12日止的水电费共511.88元及从2020年1月1日起至实际搬离房屋之日止的管理费，每月3100元。事实及理由：2017年12月30日，原告、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将广州市东华东路590号103房二楼商铺出租给被告使用，被告于每月1日交付月租金30000元。另，双方签订《服务协议》作为上述租赁合同之补充协议，被告需每月支付服务费3600元。合同签订之后，被告未依约履行合同义务，被告于2020年1月起未按合同约定缴清租金、服务费及有关水电费、管理费等。期间原告多次催促被告清偿拖欠的费用，但被告一直置之不理，导致原告损失日益扩大。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，1、原告已经于2020年2月24日单方解除合同及服务协议，并于同日收回商铺，2020年2月为疫情严重，被告与原告协商希望原告减免租金，但原告拒绝，2020年2月24日原告突然在商铺加锁，导致被告无法使用商铺，失去对商铺控制权，商铺完全在原告掌控之下，我方的证据光盘可证明。因此双方租赁合同已经在2020年2月24日被原告单方解除，不存在通过诉讼要求解除，商铺也于同日被原告强行收回，不存在被告返还的问题。2、原告没收押金无依据。原告没有按照合同约定开通直通通道，是原告违约在先，租赁合同约定有原告打通商铺至东湖的直通通道，被告一直催促原告打通通道，但原告从未向发展商要求落实，反而向商铺小区征求意见，被告此时才知道原告欺骗被告，但被告认为只要原告可以打通道路即可，实际根本不可能，打通通道的行为遭到小区业主反对，还惊动警察，原告明知在不可能打通通道情况下为签订合同收取租金而向被告承诺，其故意欺骗的行为严重违反合同约定，侵犯被告权益，原告应退还押金给被告。其次，疫情对本案构成不可抗力，双方应友好协商互不担责，疫情发生后上级教育主管部门多次发文明令禁止校外培训机构开展各类线下培训活动，直接导致被告无法营业，无法履行合同，无法实现合同目的，构成不可抗力。根据合同约定违约责任第八条，双方互不承担责任。原告单方解除合同，根据合同违约责任第五点，原告应提前30日告知，并支付等同于押金的违约金给被告才能行使单方解除权，综上，原告要求没收押金诉请无依据，应退还押金给被告并支付相应违约金。3、2020年1月租金及服务费已经足额支付，不存在拖欠，被告在支付1月租金32000元后，原告认可上述金额，无异议，后原告多次催缴2020年2、3租金的微信中也没有提到要求被告补交1600的租金或服务费，直至2020年3月21日才提出被告应补交租金，无依据，其次，合同及服务协议实际只是一份租赁合同，原告没有提供任何服务，是其为了避税将月租金32000元分为两部分，一部分租金30000元，另外2000元计算作服务费，详见我方证据中微信记录。故服务协议不存在，应按照租赁合同约定计算增加租金的时间点，租赁合同约定免租期40日，即从2018年1月1日至2018年2月9日,2月9日才开始支付2018年2月的租金，故相应顺延两年，即2020年2月才开始增加租金，故被告足额支付2020年1月租金。4、原告计算违约金过高，存在重复计算，既要求违约金又要求没收押金，且原告计算租金违约金没有出示被告之前每月缴纳租金的时间点，是否拖欠及拖欠具体日期，即便拖欠几日在生活中也常见，原告表示接受，现竟然要求支付延迟缴纳租金的违约金，无依据。5、因原告在2020年2月24日单方解除合同并收回商铺，所以租金水电费物业费等费用最多计算至2020年2月24日，之后产生的费用由原告自行承担，与被告无关，综上，原告各诉请无依据，请求法院驳回。被告向本院提起如下反诉请求：1.判令原告立即退还押金60000元给被告；2.判令原告支付违约金60000元给被告；3.判令原告支付2019年12月、2020年1月的租金发票给被告；4.判令原告支付从2018年2月至2020年1月的服务费发票给被告；5.原告向被告返还被告多支付的5700元违约金。事实及理由：双方签订合同约定，原告与发展商协商落实开通内部可行车的从物业入口至东湖直行通道。该条款也是原告、被告签订租赁合同的前提条件。原告签订服务协议，实际上原告根本没有任何服务，租金32000元是原告为了避税。合同签订后，被告依约支付押金60000元，并一直按时缴纳租金。在此期间，被告一直催促原告尽快将涉案商铺入口直通道路的通道打通，但原告却从未证明其向发展商要求，反而是向涉诉商铺所在小区的业主征求意见。实际上道路无法打通，打通门口的道路的行为遭到小区业主的强烈反对。原告明知不可能打开通道的情况下为了签订涉案合同收取租金向被告作出承诺，其故意欺骗的行为严重违反合同约定。2020年1月下旬，新型冠状病毒××疫情，广州市教育局于2020年1月24日发出通知，校外教育培训机构自2020年1月24日暂停开展线下活动。被告与原告商量，租金能否缓交或减免一部分，但原告态度强硬，一口拒绝，不仅不同情，甚至竟然在2020年2月24日强行在涉诉商铺门上加上一把大铁锁。原告强行加锁的行为，是单方解除合同，是严重违约的行为。2020年2月25日，广东省教育厅再次发出通知严禁培训机构在学生返校前开展线下培训活动。实际上，广州市在6月初才允许符合条件的情况下开工。原告对被告的反诉请求辩称，1.被告所称2020年2月24日原告单方解除合同无依据，根据原告提供微信催收记录反映原告没有单方解除，是被告拒不履行义务，恶意拖延合同履行，被告无中生有。2.原告没有对房屋加锁，被告的证据均不是原告及其工作人员所为，根据原告接到被告经营中发生的债务问题已经有债务人向原告反馈被告逃避债务的行为，故被告说的加锁非原告行为，是其他债务人催收债务的行为。既然被告认为合同已经解除，为何不搬离房屋的物品等，从该行为证明其同意承租房屋，且原告多次微信告知被告履行合同，但被告不理睬，故提起诉讼。3.原告没收租金有依据，原告按照合同第五条第八点约定与开发商协商开通通道问题，合同也反馈是与开发商协商，并非一定要落实的问题。根据原告补充证据8、9均反馈原告已经按合同约定履行义务，对此被告称原告未与开发商沟通不存在，实际原告在征得开发商同意下才与业主协商，已经尽力协助被告解决通道问题，远超合同应履行的义务。4、关于不可抗力，原告认为被告借助疫情扩大不可抗力适用范围，合同目的均可履行，由于被告自身经营问题强加于原告导致原告产生巨大负担，鉴于被告经营存在困难，原告可通过协商解决问题，但被告一直未向原告回复短信电话等，故原告在无法找到被告情况下仅能通过诉讼解决，被告不可扩大不可抗力范围从而免除其自身责任。如被告有意向与原告协商解决合同问题，应积极沟通，但原告未收到沟通通知，从而导致原告租金无法收回。另，被告如认为合同解除其应搬离物品，但物品一直未搬离，证明被告均在继续履行合同，同时根据合同第七条第五点，被告应提前30天通知方可解除合同，但原告没有收到被告通知，被告认为合同解除是无依据。5.原告提供与开发商协商通道问题已经产生实际服务，被告在租赁中发生漏水电等问题均由原告解决，服务实际已经提供，同时原告已委托他方对协助被告经营问题的解决，如招收学生等，不存在被告所称只收租金不服务。6.根据合同第三条押金即保证金，保证金与违约金可共同使用，均为惩罚性补偿性约定，不存在被告称两个择一适用。综上，被告存在恶意拒不履行合同义务情形，请法院支持原告诉请。经审理查明：2017年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将广州市东华东路590号103房二楼商铺出租给乙方使用，建筑面积270平方米，作教育咨询；物业月租金为30000元，租赁期从2018年1月1日起至2025年12月31日，租金按月结算，以转账或现金形式支付给甲方，由乙方在每月1日缴付月租金，甲方给予乙方从起租日起40天即2018年1月1日至2018年2月9日免租期。2018年2月实际租金为20000元，乙方于2018年2月9日向甲方支付；乙方2018年1月1日前向甲方缴纳60000元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期届满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方,本押金不得于租期满抵付租金；甲方提供租金发票，甲方与发展商协商落实开通内部可行车的从物业入口至东湖直行通道；乙方依约交纳房屋租金、押金，租赁期满或解除合同之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方，租赁期内，该物业的物业管理费、水电费煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方于租约期满、解除合同或终止合同时，应即时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；等。该合同甲方落款处加盖原告公章，并由卢丹签字。原告确认卢丹为原告股东，代原告行使租赁合同项下权利及文件签署。同时，卢丹（甲方）与被告(乙方)签订《服务协议》，内容为：根据双方签订的《商铺租赁合同》，经甲乙双方友好协商，现将有关服务费事项补充如下，一、甲方代表向乙方提供相关物业管理及小区信息等咨询，乙方同意按照以下标准向甲方支付服务费，二、服务期自2018年1月1日起至2025年12月31日至，2018年每月服务费2000元，2019年每月服务费2000元，2020年每月服务费3600元，服务费按月结算，由乙方在每月1日交付当月服务费；甲方向乙方提供相关发票。合同签订后，被告向原告支付押金60000元，卢丹开具相应金额的收款收据。原告为证明其已按照合同约定协助开通通道，向本院提交以下证据：1.原告于2018年1月18日向广州振高地产置业有限公司发出的《关于对认购京士柏商铺后续事宜的申请函》，内容为“我司计划进行改造，将商铺一楼正门对出路面与东湖人行道连接，改造目前证明对出花基，迁移部分植物，形成出口”；2.日期为2018年5月18日《关于对东山京士柏小区西面开通人行路口的征求意见》；3.广州振高地产置业有限公司于2020年7月13日回复《认购京士柏商铺后续事宜的申请函》，内容为“一、贵司申请的改造工程对应区域花基，业权属京士柏公馆全体业主所有，贵司的改造工程应向项目管理处及业委会全体业主提出申请。二、我司于2017年初已合法移交项目管理服务工作及机电配套设施予现项目管理公司广州市启骏物业有限公司，请贵司改造工程向项目物业管理公司提请协助申请”。4.原告于2018年1月18日向广州市启骏物业有限公司发出的《关于对京士柏商铺开路事宜的申请函》，内容为“我司计划进行改造，将商铺一楼正门对出路面与东湖人行道连接，改造目前证明对出花基，迁移部分植物，形成出口，以更好满足商铺人员出入和经营条件”。5.广州市启骏物业有限公司于2018年1月21日向原告发出的复函，内容为“就贵商铺在正门口对出花基进行开路的申请，我司无法同意，如贵司确有需要，请贵商铺就此向小区全体业主进行公示”。原告为证明被告欠付租金及费用的情况，向本院提交以下证据：1.收款账户流水。2.卢丹于2020年3月至6月期间，通过微信向被告发出催款信息，内容为催缴2020年1月1日拖欠租金1600元，2020年2月1日起各月租金33600元，同时拖欠3月份、4月份、5月份的物业管理费、水电费。3.广州市启骏物业管理有限公司发出《关于商品欠缴物业管理费、水电费的函》及付款凭证，其中3月1日至3月31日水费0元、电费104.16元、公摊电费65.40元，4月1日至4月30日水费0元、电费26.04元、公摊电费59.82元，5月1日至5月30日水费0元、电费105.84元、公摊电费62.02元，6月1日至6月30日水费0元、电费29.40元、公摊电费59.20元，各月管理费3100元。4.原告制作的租金缴纳、违约情况一览表，记载2018年违约金5400元、2019年违约金11009元。被告质证认为，证据1真实性没有异议；证据2真实性没有异议，但不完整；证据3真实性无法确认，各项费用应计算至2月24日；证据4确认租金支付日期及金额，通过支付日期看出被告基本按合同约定支付租金，延迟即日缴纳是原告同意。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.被告与卢丹老公李敢涛的微信聊天记录，内容为双方就商铺开通直通道路事宜的协商过程。2.被告与卢丹的微信聊天记录，其中被告2月2日“你这边看着这两个月租金是否能减免一些”，卢丹“每个月租金是用于交银行贷款的，一环扣一环……请陈先生体谅，按时转租金”。2月3日卢丹“我们是有签订合同的，而且你没有事先跟我沟通，我催你了才跟这样说，也没有办法有事先的预防机制，更没有候补机制，麻烦你今天之内尽快打款”，2月19日被告“疫情未过，学校核实开学也是未知……希望能够给予租金减免，度过艰难时刻。另外，关于商铺门口开一条路直通东湖，这是当时谈合同时你们答应的，可以也还没有开通，很影响我们招生的”，卢丹“同意2月、3月租金暂不增加，仍按32000元/月缴纳，2月1日至2月20日期间拖欠的租金不另收罚金，减免罚金12160元，合计减免15360元”。3月4日卢丹“租约合同有明确退出机制，如果你方不打算继续租，请明确提出，未正式解除合约前，你方仍需承担全部合同规定的责任和同事义务”“1.你方4月份是否继续租？按合同规定如果你方提前解约须提前30天书面通知我方，即你方如果今天提出解约并书面通知我方，最快解约日是4月3日。2.无论你方后续是否继续租用或解约，此前拖欠租金含违约金都必须缴清”。3月6日被告“李总在租赁签约前承诺过门口开路是没有问题的，之前一路都有与你们沟通，你们一直说在跟业主协商，到目前商铺门口前路也是没有开通的，严重影响我们的招生。另外，我们注意到你方已经把商铺加上链锁，我方已不能使用，事实上双方租赁合同已经解除”。卢丹“双方都可以提前解除租约，但必须按合同明确规定方式提前30天书面通知对方，至今我方未收到你方书面提前解约通知，租约合同仍然有效，期间亦未干扰你方正常营业和进出。租约期间你方需按时缴纳租金和承担相关责任。请你方立即缴清所欠租金和滞纳金”。此外，卢丹多次向被告主张拖欠租金等。3.视频录像，内容为2020年2月24日12时30分左右，一男子将涉诉房屋大门用铁链锁住；3月6日23时17分左右一男子将铁链打开。4.被告与卢丹老公李敢涛在2017年12月微信聊天记录，李敢涛“租金30000元以上部分建议配合我司另行支付我方，也不多，否则税费太高”5.被告与卢丹老公李敢涛2018年2月微信聊天记录,2月23日李敢涛“截止今天租金及14天逾期违约金合计27246，其中租金21286元，违约金5960元”。原告质证认为，证据1真实性、合法性没有异议；证据2真实性、合法性认可，关联性不认可；证据3真实性不予认可；证据4真实性认可，关联性不予认可；证据5真实性予以认可。2020年8月15日，原告、被告签订《房屋归还交接确认书》，双方现场确认如下自本房屋归还交接确认书已将全部物品搬离上述房屋，完成向出租方归还上述房屋的交接手续并解除上述合同，承租方已在上述房屋交接日将房屋钥匙交付出租方。另查明，李敢涛于2020年8月11日向本院出具《说明》，内容为：其为东山京士柏公馆A302业主，自2018年“贝尔安亲”进驻本小区商铺经营托管教育服务以来，为促进邻里关系，本人无偿介绍多名小区业主作为客户给该机构，该机构有偿为业主提供儿童托管教育服务。今年2月份以来，本人得知该机构已出现欠租，恰逢疫情期间，未见正常营业，大门紧锁，部分业主询问本人该机构是否继续经营或存在“跑路”情况。收到上述信息后，本人在2月份期间不断微信和电话联系该机构负责人陈文文以求证实，但该机构负责人陈文文一直未给予回复，在整个2月份到3月份初处于失联状态。本人担心若该机构跑路会损害业主的利益，特别是原告本人介绍的业主，将导致本人声誉受损。出于维护业主利益和本人声誉，促使陈文文回应，在陈文文与本人失联第26天后，本人于2020年2月23日自行将该机构大门用单车链锁临时锁闭，直至2020年3月2日陈文文才微信回复本人，本人于2020年3月6日将关闭的单车链锁打开，该机构可正常进入。临时锁闭该机构大门共9天为本人自发行为，与其他业主或个人无关，其他业主或个人亦不知情。庭审中，原告表示确认卢丹为其股东，委托卢丹办理出租事宜，李敢涛为卢丹老公。被告表示其商铺被上锁后在3月6日与卢丹协商，但其没有回应，11点左右卢丹丈夫将门锁拆走，不清楚房屋现状，上锁后一直没有到过现场，物品没有交接。此外，被告表示主张违约金是因原告没有按照合同约定开通通道，构成根本违约。关于服务协议，原告表示其提供协商开发商及业主开路服务，被告招生服务，房屋漏水电物业协商服务。被告表示服务费实际为租金的一部分，双方在协议拟定过程中已确认，服务协议无约定具体服务。本案审理过程中，原告向本案向本院申请财产保全，为此支付保全费2198.26元本院认为：根据现已查明的事实，涉案房屋已于2020年8月15日由被告交还给了原告，原被告之间的租赁关系已实际解除，故原告主张解除合同、交还场地的请求，本院不再调处。本案争议焦点为合同解除责任、押金是否予以没收以及租金应付支付的问题。关于合同解除的责任。首先，合同中约定“甲方与发展商协商落实开通内部可行车的从物业入口至东湖直行通道”，现原告已提交相关证据证明其已向建设单位、物业公司等协商开通通道事宜，且被告自2017年起一直使用涉诉房屋，故被告主张原告违反上述约定构成根本违约，本院不予采纳。其次，因新型冠状病毒××疫情影响，广东省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，被告承租商铺作教育咨询使用，客观上对被告的经营存在不利影响。双方应充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关。本案中，双方就租金减免问题协商过程中，原告股东卢丹的丈夫李敢涛在2020年2月24日将房屋上锁，结合被告提交的微信聊天记录显示，李敢涛在原、被告签订合同前、协商开通通道、收取租金中均参与其中，故本院认定李敢涛上述行为应由原告负担。因涉诉房屋被上锁，导致被告无法使用房屋，被告于3月6日知晓情况后明确告知原告合同解除，但原告对此一直未予回应。综上，本院认定涉诉合同因原告违约行为于2020年2月24日解除，故原告理应将押金60000元退还原告。鉴于疫情这一不可抗力因素，涉诉房屋已由原告收回，以及考虑疫情这一不可抗力因素，根据公平合理原则，被告要求原告支付违约金的请求，本院不予支持。关于租金支付问题。首先，双方就涉诉房屋签订租赁合同、服务协议，该协议并未明确约定服务内容。虽原告表示其为被告提供“协商开发商及业主开路服务，被告招生服务，房屋漏水电物业协商服务”，但原告在催收款项时一直明确该费用为租金，结合被告提供微信聊天记录显示，双方亦明确该服务费为租金的一部分，故本院认定服务费实为租金。其次，合同约定自2020年1月1日起租金按33600元，被告主张因存在免租期，起租日期应顺延的请求，于法无据，本院不予采纳，被告应按照上述标准计付租金。受新型冠状病毒××疫情影响，根据公平合理、等价有偿原则，本院认定2月租金按50%计算。最后，合同解除后，被告作为承租方，一直未将商铺交还原告，而在原告提起本案诉讼后主张解除合同交还场地后，直至2020年8月15日才办理房屋交接手续，被告亦存在过错，本院酌定被告占用房屋期间按照租金标准的50%计收占用费，同时被告还应向原告支付上述期间的水电费、物业管理费。关于租金违约金的问题。被告主张按照每日2%的标准计收2018年2月2日起逾期支付租金的违约金，该标准明显过高，本院酌情调整为按照银行同期贷款基准利率或LPR基准利率计算。同时，因双方就疫情期间租金减免问题，被告并非恶意拖欠租金，无须支付欠付2020年2月1日起租金的违约金。对被告主张退还违约金的请求，该款项被告已实际支付，视为其对该违约金予以认可，被告现要求退还款项，于法无据，本院不予支持。至于被告主张交付2019年12月、2020年1月租金发票，原告已同意交付，本院对此予以准许。而2018年2月至2020年1月服务费发票，双方协议未明确交付发票内容，双方微信中亦未予明确，故本院不予调处。本案系因原告违约导致合同解除，故保全费由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，原告广州快高商贸有限公司向被告陈文文退还押金60000元；二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告陈文文向原告广州快高商贸有限公司支付2020年1月租金1600元、2020年2月1日起至2020年8月15日止的租金、占用费（按每月16800元计算）；三、本判决发生法律效力之日起五日内，被告陈文文向原告广州快高商贸有限公司支付2020年1月至2020年6月12日的水电费511.88元；四、本判决发生法律效力之日起五日内，被告陈文文向原告广州快高商贸有限公司支付2020年2月1日至2020年8月15日的物业管理费(按每月3100元计算)；五、本判决发生法律效力之日起五日内，被告陈文文向原告广州快高商贸有限公司自2018年2月2日起至实际支付欠付租金之日止的违约金（以每月欠付租金为基础，从2018年2月2日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行公布的同期人民银行贷款利率计算计算，从2019年8月20日至实际支付欠付租金之日，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、原告广州快高商贸有限公司向被告陈文文交付2019年12月、2020年1月的租金发票。七、驳回原告广州快高商贸有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告陈文文的其他反诉请求。本案本诉受理费减半收取3167元，反诉费1407元，由原告负担2287元，被告负担2287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十二月十四日书记员  林紫滢