西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初18636号原告：陕西安德优物业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：张瑞玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙训方，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娅梅，陕西唐烽律师事务所实习律师。被告：支利民，男，汉族，1966年6月16日出生，住西安市雁塔区。原告陕西安德优物业有限公司诉被告支利民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西安德优物业有限公司委托诉讼代理人孙训方、李娅梅与被告支利民均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告陕西安德优物业有限公司诉称：2013年3月27日，原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由原告向西安市雁塔区XX街XX段XX社区一期提供物业服务。被告系双桥国际社区2号楼1单元31层03号房屋的业主，房屋面积为90㎡。根据原、被告于2014年3月20日签订的《物业管理服务协议》的相关规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了协议约定的物业管理服务,但被告自2015年1月1日起至今拖欠原告物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费、暖气费共计人民币4136.4元（计算至2019年6月）。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告至今未缴纳上述费用。根据《物业管理服务协议》第四条第二款的规定，被告还应向原告交纳滞纳金。原告为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付2015年1月-2019年6月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费2048.4元及暖气费2088元，合计4136.4元。2、被告承担本案全部诉讼费。被告支利民辩称：原、被告之间确实签订有《前期物业服务合同》，但原告仅为三级物业服务资质，按规定只能按照每平方米0.9元收取物业费,并且原告管理不到位,管理的小区脏乱差,没有资格按照每平方米0.9元收取物业费。经审理查明，原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由原告向双桥国际社区一期（以下简称案涉小区）提供物业服务；高层住宅基础物业服务费每月1.2元/平方米，物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应当在每个结算周期到来10日前履行交纳义务。被告系案涉小区2号楼1单元3103室业主，房屋面积90㎡。2014年5月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按照房屋面积支付物业管理费用，第一次以入住通知书注明的交房时间为准，以后按季度收费，以每月的5日之前，每次交费不得超过3个月，甲方未按约定时限交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的3%收取滞纳金；物业服务费用标准为住宅每月1.2元/㎡，生活垃圾处理费住宅用户为每户每月6元，根据市场调节及参照相关规定标准收取电梯运行费用。同日，被告向原告签署《承诺书》，载明：本人为双桥国际社区2号楼1单元31层03号房屋的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、已详细阅读陕西安德优物业有限公司指定的《物业管理规约》及其附件；二、同意遵守并倡导其他物业使用人遵守本物业管理规约及其附件；三、本人同意承担违反本物业管理规约及其附件的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本物业规约及其附件的行为承担连带责任；四、本人同意陕西安德优物业有限公司基于本规约及其附件、《物业管理服务合同》制定该物业小区管理的各规章制度，本人承诺自觉遵守执行。2014年5月28日，被告办理了业主入伙手续，在原告处进行了业主登记。2014年6月9日，被告办理装修施工审批手续，显示竣工日期为2014年9月9日。《物业管理服务协议》生效后,原告按协议履行了物业管理服务义务,因被告欠缴物业相关费用，故原告诉至本院。庭审中，原告提交收费标准，主张其已公示并按照该标准收费。原告同时提交欠款明细，主张被告欠缴2018年10月-12月及2019年1月-6月共计9个月的物业管理费972元（每月1.2元/㎡）、电梯费364.5元（每月0.45元/㎡）、公摊电费145.8元（每月0.18元/㎡）、垃圾处理费54元（每户每月6元）及2018年至2019年一个采暖季的暖气费2088元（每月5.8元/㎡），共计3624.3元。被告认可其确实欠缴上述费用，但辩称原告管理不到位，并提交照片相佐证。被告另辩称案涉房屋在2018年至2019年采暖季因装修无人居住，原告无权收取暖气费，并提交暖气阀门被封照片及装修合同、装修费收款联相佐证，但该照片上的封条已被损坏，且合同或收据也未显示装修期间。原告表示被告私自用暖，被告表示封条有破损属实，但是谁打开的暖气其不清楚。原告为进一步证明被告在上述采暖季正常入住，提交上述期间案涉房屋购水、购电记录相佐证，被告表示有用水用电记录是由于当时在装修。上述事实，有《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》、业主入伙交接确认单、装修施工审批表等证据及庭审笔录在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行。原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原、被告签订的《物业管理服务协议》,约定由原告向双桥国际社区一期提供物业服务，在合同中就物业管理服务内容、双方的权利和义务、物业管理服务费用、违约责任等有明确的约定。原告作为物业服务单位已经按照协议约定为包括被告在内的业主提供了物业服务，履行了其合同义务，被告作为业主接受了相应的服务，亦应如约交纳物业管理等费用，故原告主张被告支付案涉房屋2018年10月-12月及2019年1月-6月共计9个月的物业管理费972元、电梯费364.5元、公摊电费145.8元、垃圾处理费54元及2018年至2019年一个采暖季的暖气费2088元，共计3624.3元，有合同及事实依据,本院予以支持。关于被告辩称原告的物业管理不到位，因物业服务具有时间持续性、整体性及无法计量性，且根据被告提交的照片和陈述来看，原告的物业服务存在一些瑕疵，但并非未履行或不完全履行其物业服务的合同义务，故被告以此作为不交纳物业服务费的理由不能成立。关于被告辩称案涉房屋在2018年至2019年采暖季因装修无人居住未使用暖气，现有证据无法支持其辩称，本院不予支持。关于原告在诉讼请求中主张的其余欠费，与其庭审中提交的欠费明细不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告支利民于本判决生效之日起十日内支付原告陕西安德优物业有限公司双桥国际社区一期2号楼1单元3103室2018年10月-12月及2019年1月-6月共计9个月的物业管理费972元、电梯费364.5元、公摊电费145.8元、垃圾处理费54元及2018年至2019年采暖季暖气费2088元，共计3624.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陕西安德优物业有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告承担25元，被告承担25元。因原告已预交，被告将该款于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  林文利人民陪审员  李健婴二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  史丽娜打印：贺倩校对：贺倩2020年月日送达1