山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终7007号上诉人（原审被告）：林德美，女，1964年11月15日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：马洪亮、秦玉潇，山东明朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台德辅置业有限公司，住所地福山区德胜商场1号楼一层门市1-51号。法定代表人：曹经庚，总经理。委托诉讼代理人：刘俊娟，该公司员工。委托诉讼代理人：刘娜，山东博旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟建集团第二工业设备安装有限公司，住所地烟台市芝罘区通伸南街3号。法定代表人：王文革，董事长。委托诉讼代理人：孙鹏敏，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。上诉人林德美、烟台德辅置业有限公司（以下简称德辅置业）因与被上诉人烟建集团第二工业设备安装有限公司（以下简称安装公司）合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林德美上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定2011年6月1日，德辅置业与被上诉人签订了协议书是错误的，一审中被上诉人提交的2011年6月1日的协议书系被上诉人与烟台德胜房地产开发有限公司签署，虽然协议书载有德辅置业的名称，但德辅置业并未盖章，该协议书未发生法律效力。一审判决认定协议书系双方真实意思表示，是合法有效是错误的。2.一审判决认定德辅置业已向被上诉人交付了房产是错误的。林德美所购买的房产房号为烟台市福山区，面积为58.76平方米，被上诉人所提交的交房手续卡是虚假的，德辅置业从未向任何业主开具过交房手续卡，被上诉人从未在电业局进行开户，根本不可能缴纳电费，被上诉人提交的电费收据与本案无关。房产租赁合同、租金收据均无法体现系交付、出租的上述房产。仅凭真实性无法确定的租赁合同、租金收据根本无法证实德辅置业已向被上诉人交付使用上述房产。二、一审判决适用法律错误。1.2015年7月3日林德美与德辅置业签署了《商业网点房预售合同》，并按约定支付了购房款，后德辅置业通过物业公司向林德美办理了交房手续，并将房产交付给了林德美。林德美购买房产属于善意取得。在收到德辅置业办证通知后，林德美按照开发商的要求缴纳必要税费办理房产证完全在情理之中，一审判决登记行为非善意是错误的。2.依据《物权法》相关规定，林德美己取得不动产权证书，依法应属于涉案房产的合法所有权人。福山区人民法院（2019）鲁0611执异40号执行裁定书并没有认定上述涉案房产的所有权人为被上诉人，故被上诉人对涉案房产不享有物权。在被上诉人不享有涉案房产所有权的情况下，一审判决要求德辅置业协助办理登记手续是错误的。3.一审判决以登记行为非善意，侵犯了被上诉人的合法权益为由，认定登记行为不发生法律效力，不动产权证书应予以撤销是错误的。德辅置业为林德美办理产权登记，系履行双方签署的商品房买卖合同，不存在恶意问题。登记机关的不动产权登记行为系行政行为，本案系民事诉讼，被上诉人亦未提出撤销房产登记，一审判决在民事诉讼中直接认定行政机关的登记行为无效应予以撤销是错误的。德辅置业上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定德辅置业已向被上诉人交付了房产是错误的。德辅置业与被上诉人之间无本房产的相关合同。一审中被上诉人提交的协议书系被上诉人与烟台德胜房地产开发有限公司签署，德辅置业并未盖章，故德辅置业并未签署该协议，该协议并未发生法律效力。一审判决认定协议书系双方的真实意思表示、合法有效是错误的，德辅置业对此协议书并不知情。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。安装公司向一审法院起诉请求：1.确认德辅置业与林德美之间转让烟台市福山区房屋的合同无效；2.判令德辅置业继续履行《协议书》义务，负责将烟台市福区山民丰路23-67号房产过户登记至安装公司名下；3.诉讼费由德辅置业、林德美负担。一审法院认定事实：2011年6月1日，甲方德辅置业与乙方安装公司（原烟台建设集团工业设备安装劳务有限公司）签订协议书一份，约定：因福山区政府对2#楼所处地段进行重新规划，德胜商城2#楼需拆除重建，现双方就拆迁安置有关事宜达成一致意见：一、乙方与烟台市建筑企业养老保障金管理办公室于2004年12月6日签订协议书一份，烟台市建筑企业养老保障金管理办公室以福山德胜商城2#楼三层3-15-①号房产，建筑面积约为47.26㎡，抵顶乙方劳保费。二、甲方现需对2#楼进行拆除，现就拆除乙方房屋并重新进行安置达成如下意见：甲方按原建筑面积给乙方安置回迁安置房，即安置房屋建筑面积应为47.26平方米，经双方协商，甲方在福山凯旋花园项目21#楼三层21b_4-21b_G-21b_H轴间给乙方安置商业网点房一套，建筑面积约62.53平方米，具体安置位置见附图。超面积部分约15.27平方米，乙方按5000元/平方米进行投资，投资款交房前一次性交清。四、暖气投资款、天然气配套费等（如有）有关费用由乙方承担。乙方交清上述费用及房款后甲方将房屋交付给乙方。甲方负责对安装公司承担办理好房屋产权证书等所有合法手续。2011年11月28日，安装公司向德辅置业支付房款76350元。2012年10月27日，德辅置业向安装公司发出交房通知书，通知其携带材料及相关费用办理房屋交接手续。2012年11月9日，安装公司向德辅置业支付23-67号暖气投资款10541.31元。另查明，2004年12月6日，甲方烟台市建筑企业养老保障金管理办公室与乙方烟台建设集团工业设备安装劳务有限公司签订协议书一份，载明乙方接受甲方抵顶劳保费的房屋一宗，地址福山区德胜商城2#楼三楼，房号3-15-①号房产，建筑面积约为47.26㎡，乙方负责相关房产手续的办理，手续合法后，产权归乙方所有，该房屋出售后的资金必须用于企业的养老金项目。2007年1月26日，烟台建设集团工业设备安装劳务有限公司变更名称为烟建集团第二工业设备安装有限公司。2019年5月27日，烟台市建筑企业养老保障金管理办公室出具《关于原福山德胜商城2＃楼三层3-15-①号（网点房抵顶劳保费）的证明》，载明因烟台德胜房地产开发有限公司资金紧张未交齐建筑企业养老保障金，经申报批准，2004年烟台德胜房地产开发有限公司将其位于福山德胜商城的部分房产权属转归该办公室，用以抵顶未缴纳的劳保费。之后，该办公室对该建设单位抵顶的房屋进行了统筹分配，其中于2004年12月6日与烟台德胜兴业广场施工企业之一的安装公司（原烟台建设集团工业设备安装劳务有限公司）签订协议书，将其中位于福山区①号网点房（建筑面积约为47.26㎡）一间的权属转给安装公司，以抵顶应拨付给该公司的劳保费，安装公司在与烟台德胜房地产开发有限公司进行该房屋产权交接后，对该房屋予以使用管理。2016年11月18日，案外人鲍荣申请执行德辅置业、烟台华辰建筑有限公司、烟台卓越房地产营销策划有限公司（2016）鲁0611执1193号房屋买卖合同纠纷一案，执行过程中，2017年10月25日，一审法院查封了德辅置业名下位于烟台市福山区平方米的房屋，产权证号为Ｆ014869。安装公司提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。2019年9月18日，一审法院作出（2019）鲁0611执异40号执行裁定书，对以上事实予以认定，裁定：中止对坐落在烟台市福山区、证号为Ｆ014869的房产的执行。该裁定已经生效，一审法院于2020年1月17日作出（2016）鲁0611执1193号之三执行裁定书，解除了对涉案房产的查封。一审法院在执行案外人姜志涌与德辅置业劳动争议纠纷一案中，查封了涉案房产。2020年6月15日，姜志涌向一审法院申请解除对涉案房产的查封，一审法院于2020年6月16日，作出（2019）鲁0611执581号之二执行裁定书，解除了对涉案房产的查封，并向烟台市福山区不动产登记中心送达了解封裁定书及协助执行通知书，解除了对涉案房产查封。2020年6月17日，涉案房产办理不动产登记至林德美名下，产权证号：鲁（2020）烟台市福不动产权第0005884号，不动产权证书注明原不动产权证书号F014869。一审法院认为，2011年6月1日，德辅置业与安装公司签订协议书，是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。安装公司履行了合同义务，支付了房屋差价款及暖气投资款，德辅置业向安装公司交付了涉案房产，未办理产权证书，安装公司并无过错。涉案房产登记在德辅置业名下，一审法院在执行另案过程中，查封了该房产，安装公司提出异议，一审法院裁定异议成立，中止了对涉案房产的执行，一审法院解除其上所有保全措施后，翌日，德辅置业将该房产办理不动产登记至林德美名下，违背常理，亦不符合正常办理不动产登记的惯例，该登记行为并非善意，侵犯了安装公司的合法权益，故该登记行为不发生法律效力，不动产权证书应予撤销。安装公司要求将涉案房产办理登记至其名下，有事实及法律依据，一审法院予以支持。安装公司要求确认德辅置业与林德美之间买卖涉案房产的合同无效，一审法院认为即使房产归安装公司所有，德辅置业与林德美之间买卖该房产的合同并非当然无效，其双方之间的争议应另行解决，不宜在本案中认定，故对安装公司该诉讼请求，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款之规定，判决：一、烟台德辅置业有限公司于判决生效后十日内协助将林德美名下位于烟台市福山区不动产［产权证号：鲁（2020）烟台市福不动产权第0005884号］办理登记至烟建集团第二工业设备安装有限公司名下的相关手续；二、驳回烟建集团第二工业设备安装有限公司的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，保全费1770元，合计1870元，由烟台德辅置业有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，2011年11月28日，安装公司向德辅置业支付房款76350元以及2012年11月9日，安装公司向德辅置业支付23-67号房屋暖气投资款10541.31元的事实与2011年6月1日《协议书》的内容能够相互印证，足以证实德辅置业作为2011年6月1日《协议书》的签订主体已实际履行了该协议。林德美、德辅置业主张2011年6月1日《协议书》中德辅置业未加盖公章，也并未签署该协议，与事实不符，本院不予支持。因此，一审判决认定《协议书》系德辅置业与安装公司的真实意思表示、合法有效，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。涉案房屋系德辅置业按照2011年6月1日《协议书》给予被上诉人的回迁安置房，现安装公司作为被拆迁人要求取得该安置房屋，将烟台市福区山民丰路23-67号房产过户登记至其名下，于法有据，应予以支持。综上所述，林德美、烟台德辅置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人林德美负担200元，由上诉人烟台德辅置业有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  王吉昌审判员  张婷婷审判员  王汝娟二〇二〇年十二月二十一日书记员  于嘉源