广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初13280号 原告：余炳娟，女，1975年10月26日出生，壮族，住南宁市江南区。 被告：南宁大西洋置业有限公司，住所地南宁市江南区壮锦大道2号6号配套公建。统一社会信用代码91450100747986672B。 法定代表人：郑泉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫洲，广西恒旺律师事务所律师。 原告余炳娟与被告南宁大西洋置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后,依法适用简易程序于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告余炳娟，被告南宁大西洋置业有限公司的委托诉讼代理人莫洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余炳娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的凯旋1号上水湾商品房认购协议；2.判令被告南宁大西洋置业有限公司向原告退回商品房认购定金50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2020年7月19日在被告凯旋1号上水湾售楼中心认购商品房“凯旋1号上水湾5号楼2单元2202号房，该楼盘坐落于南宁市江南区。由于原告并不清楚有关银行按揭贷款的政策规定，当时被告的置业顾问苏金媚明确向原告告知，原告目前的年龄不会影响贷款，并且可以办理贷款30年。原告考虑，若能贷款30年限，则可以购买上述楼房，若无法贷款期限短的，则无法购房，于是在被告的置业顾问苏金媚一再肯定能贷款30年的保证下，同意购买并交付了认购定金。但是在原告按要求申请按揭贷款时，银行认为原告年龄偏大，不同意给予30年的按揭期限。这导致原告预期能承受的月供提高了，大大超出原告的承受范围，无法承担。原告认为是被告的置业顾问苏金媚为了达到销售目的，利用优势地位、条件及信息不对等等，有意隐瞒、误导原告认购此房，违反法律相关规定，因此认购协议应予撤销。为此，特提起诉讼，请求法院判令支持原告的诉讼请求。 被告南宁大西洋置业有限公司辩称：一、南宁大西洋置业有限公司在缔约期间不存在胁迫、欺诈缔约情形，商品房认购协议书经依法签订合法有效，南宁大西洋置业有限公司依约享有收取定金及在认购人违约情形下不予返还定金的权利：1.商品房认购协议书签章规范，合同要素齐备，合法有效;2.余炳娟依约支付定金，定金条款已经具备履行条件，南宁大西洋置业有限公司根据定金罚则在认购人违约情形下不予返还或没收定金合法有据;3.认购人怠于履行付款（不论是否因贷款审批原因所致）及缔约义务直接触发定金罚则。南宁大西洋置业有限公司据此行使认购合同解除权及定金挞定权具有合同依据;4.认购协议书已对相关人员不实承诺问题作出免责声明。二、余炳娟怠于履行缔约及支付相关款项的行为已经构成根本违约，并达到了解除认购协议的条件及不予返还定金的约定条件，南宁大西洋置业有限公司已尽合理催告义务并依法行使合同解除权及定金挞定（不予返还）的权利。1.余炳娟怠于履行缔约及支付相关款项的行为已经构成根本违约，并达到了解除《商品房认购协议书》及不予返还定金的约定条件；2.认购协议书关于通知送达方式的约定合法有效；3.南宁大西洋置业有限公司已经尽到合理催告义务并依法行使合同解除权及定金挞定（不予返还）的权利。三、余炳娟因自身年龄原因未能实现按揭贷款的放款，有义务配合变更支付方式，但其以消极行为表明其不履行认购协议，不能据此认定南宁大西洋置业有限公司存在欺诈缔约行为，余炳娟关于返还定金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.因余炳娟贷款请求未获按揭银行批准无法按揭贷款方式支付购房款，余炳娟可与南宁大西洋置业有限公司协商变更付款方式，但是余炳娟始终回避沟通，以消极行为表明其不履行认购协议；2.按揭贷款政策、是否放款及放款额度均属按揭贷款银行的内部管理事项，与南宁大西洋置业有限公司无关，前述事项不得作为南宁大西洋置业有限公司构成违约的依据；3.余炳娟作为具备充分行为能力的自然人，对于按揭贷款政策及其自身年龄因素的关联性应当具备正常生活常识的基本认知；4.认购协议书对于按揭风险已做合理充分的提示和说明。综上，鉴于余炳娟怠于履行缔约及支付相关款项行为已构成根本违约，南宁大西洋置业有限公司据此依法行使合同解除权及定金挞定（不予返还）的权利于法有据，请求法庭依法驳回余炳娟诉讼请求。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：原告要求解除或者撤销双方签订的商品房认购协议以及退还购房定金有何事实和法律依据？ 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 经审理查明：2020年7月19日，原、被告签订《凯旋1号上水湾商品房认购协议书》，其中出卖方为被告南宁大西洋置业有限公司，买受方为原告，约定：原告认购商品房为【凯旋1号上水湾】5号楼2单元2202号房，坐落于南宁市江南区。该房屋建筑面积99.92平方米，套内面积80.08平方米。该商品房建筑面积单价12286.43元／㎡，认购总价款1227660元。折扣后认购总价为1203230元。原告于协议签订之日向被告支付购房定金50000元，该定金在双方签订《南宁市商品房买卖合同》时自动转为购房款，无需退还。被告承诺为原告所认购房屋保留7天（自2020年7月19日至2020年7月26日）的认购有效期，在此期限内，被告不得将认购房屋另行售予第三方。协议第四条约定付款方式为银行按揭付款及住房公积金付款：首期房款20%，金额为243230元，须在2020年7月26日前付清，剩余楼款80%，金额为960000元，由原告申请办理银行按揭支付或办理公积金贷款支付（贷款年限和贷款额度以银行或公积金管理机构最终批复为准）。协议第五条关于合同签署，双方约定：1.付款方式为一次性付款、住房公积金付款的，原告须于2020年7月26日前携本认购协议书、定金收据、身份证、其他有关证件及首期款到上水湾售楼部交付首期款、签署《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。2.付款方式为银行按揭付款的，原告须于2020年7月26日前携带齐全的银行按揭申请资料到被告所指定银行办理银行按揭手续，在银行初审合格并取得银行开具的《银行按揭手续办理完毕确认书》后，携该确认书，本认购协议书、定金收据、身份证、其他有关证件及首期款到上水湾售楼部，交付首期款、签署《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。原告若未能按照认购协议第四条及第五条所约定的交款时间交款并办理相关手续，刚被告无须经原告同意即视为原告自动放弃认购权利，且视为无条件同意被告单方终止本协议并有权将商品房另行销售，届时原告所交定金不予退还。为免存疑，原告未能办理完相关手续的情形包括但不限于公积金管理机构或银行对于原告贷款或提取公积金的申请不予同意、原告毁约以及其他非因被告原因所导致的到期未能办理相关手续的情形。 签订上述认购协议当天，原告向被告交付凯旋1号上水湾5号楼2单元2202号房定金50000元。 嗣后，原、被告未能按认购协议的约定签署《商品房买卖合同》等文件。被告于2020年7月30日向原告邮寄《关于及时履行签约及付款义务的催告函》一份，告知原告于2020年8月3日前莅临凯旋1号上水湾营销中心签订商品房买卖合同并支付相关购房款，如经本函催告仍逾期签约及支付相关款项的，将构成根本违约，触发《中华人民共和国合同法》及《认购协议书》所约定的合同解除条件，届时公司将收回标的房屋另行处置并依法挞定认购定金。2020年8月7日，被告向原告邮寄《关于取消优先购买权及没收定金的告知函》，告知原告因其逾期签约及支付相关款项，双方的《认购协议书》解除，被告收回房屋另行处置并依法挞定原告支付的认购定金。 本院认为：定金是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。定金的主要功能是担保作用，督促双方当事人自觉履行合同。定金合同以定金的实际交付为生效要件。本案原告与被告签订《凯旋1号上水湾商品房认购协议书》系约定将来一定期限内订立正式商品房买卖合同的合同，属预约合同，该预约合同并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按照认购协议履行义务。原告向被告交付定金50000元，该定金的交付即视为定金合同条款生效，且《凯旋1号上水湾商品房认购协议书》明确双方签订商品房合同等文件的期限和地点，原告未在约定的期限内到指定地点与被告协商签订商品房买卖合同等文件，违反了认购协议的约定，依照双方认购协议的约定及相关法律规定，原告作为交付定金的一方，无权要求被告退还定金。原告未能举证证明其不依约定签订商品房买卖合同的行为符合双方约定或符合法律规定，故要求解除双方签订的认购协议并要求被告退回定金，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决如下： 驳回原告余炳娟的诉讼请求。 案件受理费525元，由原告余炳娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  何 娜 ——