北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初37168号原告：杨凤艳，女，1960年3月3日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：刘闻虓，女，1986年12月6日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：刘琦（兼杨凤艳和刘闻虓之委托诉讼代理人），男，1960年12月8日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：赵长明，男，1942年10月28日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京铭杰易城房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区永泰园14号楼1层110室（住宅）。法定代表人：聂友兰，董事长。委托诉讼代理人：张书听，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李洪闯，男，该公司职员。原告杨凤艳、原告刘闻虓、原告刘琦（以下称三原告）与被告赵长明、被告北京铭杰易城房地产经纪有限公司（以下简称铭杰公司）相邻关系纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼杨凤艳和刘闻虓之委托诉讼代理人刘琦、被告赵长明、被告铭杰公司之委托诉讼代理人张书听和李洪闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.赵长明和铭杰公司对北京市海淀区永泰东里X号房屋卫生间、厨房采取防水措施，防止发生渗漏；2.赵长明和铭杰公司对北京市海淀区永泰东里X号房屋卧室地面裂缝进行修缮，防止发生渗漏；3.赵长明和铭杰公司向三原告赔偿财产损失4000元；4.赵长明和铭杰公司承担本案诉讼费。事实和理由：赵长明家在我家楼上。在赵长明将其房屋出租给铭杰公司期间，铭杰公司对外群租，导致多次漏水。为此，铭杰公司虽承诺彻底解决漏水问题，绝不再漏，事实上，作出承诺后仍有漏水情形。赵长明辩称，我是海淀区永泰东里X号房屋（以下简称X号房屋）的所有权人；三原告是我家楼下X1号房屋（以下简称X1号房屋）的所有权人；我认为X号房屋在正常使用的情况下不会发生漏水问题，事实上，在铭杰公司管理之前和其交还该房屋以后，都也没有发生漏水问题，是铭杰公司疏于管理、租户不当使用所致。故不同意刘琦的全部诉讼请求。铭杰公司辩称，由于X号房屋建成于1999年，根据当时施工规范只有卫生间有防水，对此，我公司在对外出租时均已告知租户；之前确实发生过漏水，我公司已予赔偿，故问题已解决，且我公司不是X号房屋的所有权人，故不同意刘琦的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：三原告是X1号房屋所有权人；赵长明是X号房屋的所有权人。2012年10月4日，赵长明与北京家和伟业房地产经纪有限公司（以下简称家和公司）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定自2012年10月4日至2014年10月20日期间，家和公司代赵长明出租X号房屋。2014年9月24日，双方就X号房屋续签《北京市房屋出租委托合同》，将委托出租期间延长至2015年10月20日。但该合同履行过程中，家和公司的合同权利义务由铭杰公司承继。此后，赵长明与铭杰公司先后于2015年10月9日、2016年8月23日、2017年10月9日、2018年7月8日签订《北京市房屋出租委托合同》和《授权委托书》。其中，《北京市房屋出租委托合同》约定，因水、电、燃气、管道线路及防水层，房屋主体结构装修自然老化，无法正常使用的，因修理或施工改造所发生的费用由赵长明承担；由铭杰公司承担合同期内下水管道因使用不当发生堵塞而产生的疏通费用，并负责妥善管理此房屋并监督承租人安全使用，爱惜屋内所有家具、电器及设备；如属人为损坏，铭杰公司负责监督承租人修理或赔偿。《授权委托书》中铭杰公司的受托事项中包含“监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务”。2017年11月11日，因X号房屋漏水至X1号房屋，铭杰公司向刘琦出具《保证书》，承诺：“1.不漏水到楼下，2.别扰民，3.一间房不超过2人。如漏水2000-5000元起步，在地下铺上地隔（地板革）”。2019年，赵长明将铭杰公司诉至本院，要求解除双方于2018年7月8日签订的《北京市房屋出租委托合同》，并由铭杰公司交还房屋、支付利息、违约金、水费、电费、燃气费、卫生费等。本院经审理于2019年4月16日作出（2019）京0108民初11208号民事判决，判令：解除上述合同，铭杰公司腾退并向赵长明交还X号房屋，及向赵长明支付租金、违约金、卫生费等。双方均未上诉。后，经本院强制执行，赵长明于2019年6月10日收回X号房屋。本次诉讼中，本院组织三方当事人前往X1号房屋和X号房屋查看现场:1.上述二房屋的格局大致同，自房门入门厅，门厅入口处自北向南顺时针依次为厨房、次卧、卫生间和客厅，次卧棚顶南侧、北侧各有一条贯穿东西的裂缝（距离墙壁均约40厘米），客厅南侧自东向西顺时针依次为阳台、主卧和储物间；2.X号房屋的现状如下：厨房下水为软管连接、地面铺设地板革，但并未覆盖整个厨房地面（厨房门口尚有数十厘米未覆盖）；卫生间地面与门厅地面基本齐平（赵长明认可该房屋卫生间地面原低于门厅地面约2厘米）；客厅因曾搭设隔断（现已拆除）而在顶棚留有印迹；3.X1号房屋的现状如下：厨房下水为管道连接；厨房地面和卫生间地面均低于门厅地面约2厘米。刘琦称X号房屋漏水至X1号房屋的情形主要有：1.2012年，客厅东南角曾漏水，仅提示注意不要再漏水，未追究赔偿责任；2.2017年、2018年，厨房和次卧漏水不止一次，曾要求铭杰公司对X号房屋厨房、卫生间等所有接缝处作防水，以免再漏水时水沿接缝漏至X1号房屋，当时，铭杰公司表示同意，但称需征求赵长明意见，故目前厨房所铺设的地板革仅为当时所作的临时措施；3.2017年、2018年，主卧阳台西侧曾漏水，向X号房屋租户反映，可能其采取了相应措施，所以不再漏水，故未追究；4.2019年3月，卫生间漏水，向铭杰公司反映，铭杰公司的处理方式只是承诺不再漏水，并让租户分摊的方式赔偿1000元，而经核实，2户久租的租户称不是他们漏的、1户新搬来的称不了解情况，且事实上，此后不久X号房屋再次漏水至X1号房屋，故认为铭杰公司未能履行不再漏水的承诺且对租户不公平，遂将1000元退还租户；5.赵长明收回X号房屋至今，未出现漏水情形。对于上述情况，赵长明的意见如下：1.曾于X7年因漏水问题协调铭杰公司赔偿刘琦500元；2.X9年4月得知漏水后曾通知供暖公司和铭杰公司，要求铭杰公司与刘琦协商解决，但铭杰公司擅自进行了卫生间防水施工、未解决与刘琦之间的漏水纠纷，导致后来供暖公司以改变现状、破坏现场为由不予处理；3.对其余漏水情况因未接到通知故不知情。铭杰公司的意见如下：1.根据其与赵长明签订的《北京市房屋出租委托合同》约定，赵长明对房屋有维修义务；2.其公司共向刘琦赔偿过两笔款项，分别为500元和1000元，赔偿款的来源是其公司而非租户，并认为X9年3月漏水已经赔付，故不应承担任何赔偿责任；3.认可曾在X号房屋客厅加设隔断，并将整套房屋出租给3户租户，但认为当时该出租方式并未被禁止；4.未对X号房屋进行过防水施工。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，铭杰公司与赵长明先后签订多份《北京市房屋出租委托合同》和《授权委托书》，均约定铭杰公司负有妥善管理及监督承租人合理使用的合同义务。在铭杰公司管理X号房屋期间，曾多次发生漏水，其向刘琦出具《保证书》并予以赔付，则应视为其认可漏水成因系租户未合理使用，其负有监督管理及采取措施予以防免的义务，且其因未尽到监督管理职责而应当承担相应赔偿责任。但根据现场勘验的情况可知，地板革未能覆盖厨房地面，不能起到防止人为使用不当导致漏水至X1号房屋的效果，故应由铭杰公司重新为X号房屋厨房铺设地板革（除需覆盖厨房全部地面外，还应适当延伸出厨房门口与门厅相接），并应就其未能履行《保证书》所作出的承诺承担相应赔偿责任。其虽自述已经就2019年漏水赔偿完毕，且刘琦曾收取赔偿1000元，但刘琦退还该笔款项的行为视为其不认可该争议以1000元赔偿款的方式一次性解决。现刘琦主张的赔偿金额未超出《保证书》限额，故本院判令铭杰公司承担相应赔偿责任。如上所述，此前漏水皆因租户不当使用所致，且刘琦自认自2019年6月至今，未再发生漏水问题，故X号房屋卫生间无需重做防水，但因该房屋卫生间原始地面低于门厅地面2厘米、现与门厅地面齐平，确实存在卫生间积水不能及时排出时外溢、并延次卧裂缝下漏的可能性，故赵长明作为X号房屋所有权人，应在卫生间门口加设挡水条以防止因人为使用不当再次漏水。至于刘琦提出的、二被告修缮卧室地面裂缝的要求，鉴于卧室缝隙的问题在X1号房屋和X号房屋均存在，故属于房屋构造问题，故本院对其该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，判决如下:一、北京铭杰易城房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内在海淀区永泰东里X号房屋的厨房铺设地板革，除需覆盖厨房全部地面外，还应适当延伸出厨房门口与门厅相接；赵长明对此予以配合；二、赵长明在海淀区永泰东里X号房屋的卫生间门口加设隔水条（高度不低于2厘米、长度需大于等于卫生间门口宽度）；三、北京铭杰易城房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内给付刘琦赔偿款4000元；、四、驳回刘琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由北京铭杰易城房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  蒙向东