云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终2010号上诉人（原审被告）：于学成，男，1972年6月4日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审第三人）：冯兰仪，女，1972年8月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：张煜桐，女，1997年12月27日出生，苗族，住四川省成都市武侯区，系冯兰仪之女，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：大理集腾房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州南涧彝族自治县南涧镇金龙路82号，统一社会信用代码：91532926075295704Y。诉讼代表人：杨振。委托诉讼代理人：李清山，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨俊峰，云南展腾律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人于学成、冯兰仪因与被上诉人大理集腾房地产开发有限公司（以下简称“集腾地产”）合同纠纷一案，不服云南省南涧彝族自治县人民法院（2020）云2926民初700号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月28日会见了上诉人于学成、上诉人冯兰仪的委托诉讼代理人张煜桐，被上诉人集腾地产的委托诉讼代理人李清山、杨俊峰，对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。于学成、冯兰仪上诉请求：一、撤销云南省南涧彝族自治县人民法院（2020）云2926民初700号民事判决，改判驳回集腾地产一审的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由集腾地产承担。事实及理由：一、一审判决解除于学成与集腾地产之间的房屋买卖合同并要求于学成配合办理相关房屋买卖合同解除网签备案登记的理由不能成立，法律依据不足。集腾地产与冯兰仪之间签订《借款合同》，于学成与集腾地产之间签订5份《商品房购销合同》，并将相应的购房合同进行备案即予登记，并约定以此方式作为集腾地产向冯兰仪借款提供的担保，虽然因集腾地产与于学成、冯兰仪之间未就相应房产办理抵押登记，于学成、冯兰仪依法对相应五套房产（集腾誉城5-2302号、5-2304号、5-2301号、6-2201号、2-3002号，分别对应697号案、698号案、699号案、700号案、701号案）不享有抵押权；三方协议以这五套房产买卖合同备案的方式作为集腾地产向冯兰仪借款提供担保，实质上是约定，如果集腾地产还款了，冯兰仪及于学成有义务注销相关的买卖合同备案；如果集腾地产不还款，则相关的备案买卖合同就成为真实的房屋买卖关系。于学成只是代冯兰仪持有相关房产，实际的权利人是冯兰仪，于学成支付的对价就是集腾地产向冯兰仪的借款，该约定与于学成与集腾地产之间的房屋买卖合同一样，是当事人之间的真实意思表示，不违反任何法律法规的规定。此种情况在民间借贷案件中是普遍存在的。此种情况下，法院仅以于学成未实际支付购房款为由判决双方房屋买卖合同解除，没有任何法律依据。按照双方的约定，注销购房合同备案登记的前提是集腾地产先还款；根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，负有先履行还款义务的集腾地产，在未履行还款义务前，于学成、冯兰仪有权拒绝解除预售合同的备案登记。如果法院以判决的方式确认双方购房合同解除，但却不要求集腾地产先向冯兰仪还款，事实上法院就是在保护集腾地产赖帐的不诚信的行为，不符合法律平等保护民事交易双方利益的原则，是有选择性的只保护本地当事人的利益，裁判的结果是造成双方利益明显失衡，既不公平，也不合法。二、于学成只是作为冯兰仪的代理人代为持有上述五套房产，是否同意解除《房屋买卖合同》并配合办理相关的合同解除网签备案登记，于学成无权自行决定，须按照委托人即冯兰仪的指示办理。在冯兰仪未同意办理相关房产买卖合同解除网签备案登记的情况下，于学成不会配合办理任何手续。集腾地产辩称，一审认定案件事实，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：一、一审认定案件事实清楚，证据清楚，应予维持。1.本案《商品房购销合同》的签订是为冯兰仪的借款提供担保，并未办理抵押登记手续，双方之间没有真实的购房意思表示，上诉人所称是真实的购房合同是不属实的。冯兰仪已申报借款债权，管理人已依法确认为普通债权，并得到人民法院裁定批准，管理人依据相关法律规定，依法对该债权进行清偿，涉案房产系债务人财产，应当交由管理人变现并统一分配。2.上诉人的诉请违反法律规定，损害其他债权人的权益。3.本案合同属于双方均未履行完毕的合同，应予解除。二、冯兰仪的借款债权已依法确认为普通债权，经会计核实，于学成并未支付购房款，本案《商品房购销合同》属于双方均未履行完毕的合同，一审适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。集腾地产向一审法院起诉请求：1.依法确认冯兰仪代于学成与集腾地产签订的购房合同（合同编号为JTYCZ6-2201）已于2019年8月14日解除；2.依法判令于学成、冯兰仪协助集腾地产解除网签备案登记；3.诉讼费用由于学成承担。一审法院认定事实：集腾地产系自然人独资的有限责任公司，经营范围包括房地产开发及经营等。2017年3月9日，集腾地产与冯兰仪签订《借款合同》，约定集腾地产向冯兰仪借款300万元，用于资金周转，借款期限为四个月，同日，集腾地产与于学成签订《借款抵押合同》，约定集腾地产将集腾誉城11套房产备案至于学成名下，为集腾地产向冯兰仪借款提供担保，该《借款抵押合同》由冯兰仪代于学成签字。签订《借款合同》《借款抵押合同》之前，集腾地产与于学成双方先行签订了11份《商品房购销合同》，该11份《商品房购销合同》均由冯兰仪代于学成签订，并且双方已至房管部门办理了网签备案登记手续，即商品房买卖合同登记备案，其中该案所涉《商品房购销合同》登记号为NJ2017030400121。借款到期后，集腾地产无法按时向冯兰仪偿还借款，冯兰仪于2018年8月15日向云南省南涧彝族自治县人民法院提起诉讼，经审理，一、二审法院作出判决，确认冯兰仪通过于学成帐户向李璐转款300万元，并由集腾地产提供11套房产作为抵押担保，但就抵押事宜未办理抵押登记。判决生效后，集腾地产未归还借款且进入重整程序，重整程序中冯兰仪申报了以11套房产抵押的担保债权，集腾地产管理人对冯兰仪申报的债权依法进行了确认，确认债权性质为普通债权。于学成至今未向集腾地产支付过任何购房款，集腾地产未向于学成交付房屋。另，因集腾地产不能清偿到期债务向云南省南涧彝族自治县人民法院申请重整，该院于2019年6月14日作出（2019）云2926破申3号《民事裁定书》，裁定集腾地产进入重整，并于同日作出（2019）云2926破申3号《决定书》，指定云南展腾律师事务所担任管理人。一审法院认为，集腾地产与冯兰仪代于学成签订的《商品房购销合同》（合同编号为JTYCZ6-2201）不违反法律的禁止性规定，属有效合同，合同双方当事人本应据此享有权利，履行义务，但双方签订该合同的目的是为集腾地产向冯兰仪借款提供抵押担保，而抵押未进行过登记，抵押未生效，冯兰仪未能就该房屋行使优先受偿权，但冯兰仪就该房屋担保的债权集腾地产管理人已进行了确认，该债权冯兰仪将根据法律规定得到受偿。于学成至今未向集腾地产支付过任何购房款，集腾地产也未向于学成交付房屋，涉案合同双方当事人并未实际履行，而集腾地产申请重整，云南省南涧彝族自治县人民法院已于2019年6月14日裁定集腾地产进入重整，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，集腾地产与冯兰仪代于学成签订的《商品房购销合同》（合同编号为JTYCZ6-2201），已于2019年8月14日解除。《商品房购销合同》解除，双方根据前述合同将房屋备案登记到于学成名下的行为，应予撤销，故应由于学成配合集腾地产解除网签备案登记。对于学成关于不同意解除网签备案登记的辩称，因无法律依据，不予采信。《商品房购销合同》双方当事人为集腾地产与于学成，虽然于学成的名字由冯兰仪代签，但冯兰仪代于学成签字的行为属民事代理行为，集腾地产要求冯兰仪继续行使代理行为，无法律依据，故对集腾地产要求冯兰仪配合集腾地产解除网签备案登记的诉讼请求不予支持。于学成和冯兰仪经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未说明理由，依法应视为其无正当理由拒不到庭，其不到庭参加诉讼，依法可作缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第七条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、集腾地产与冯兰仪代于学成于2017年3月3日签订的《商品房购销合同》（合同编号为JTYCZ6-2201）已于2019年8月14日解除。二、于学成于判决生效之日配合集腾地产解除网签备案登记即商品房买卖合同登记备案（合同登记号为NJ2017030400121）。三、驳回集腾地产的其他诉讼请求。案件受理费100元，由于学成负担。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。对一审认定的案件事实均无异议。本院认为，一审认定案件事实清楚，二审予以确认。本案的争议焦点在于，本案《商品房购销合同》的性质应如何认定，该《商品房购销合同》是否已解除。本院认为，关于本案《商品房购销合同》的性质应如何认定的问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。本案《商品房购销合同》名为商品房买卖合同，但在案证据及双方当事人陈述均显示，签订该《商品房购销合同》的真实目的是为了给冯兰仪与集腾地产之间的《借款合同》提供担保，而非直接支付对价获得房屋的所有权，故该《商品房购销合同》应视为冯兰仪与集腾地产之间的《借款合同》的担保，应当按照民间借贷法律关系处理。关于该《商品房购销合同》是否已解除的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。在本案中，如上所述，《商品房购销合同》作为冯兰仪与集腾地产之间《借款合同》的担保，截至集腾地产的破产申请受理前，该《借款合同》所涉债务尚未清偿，冯兰仪已就该《借款合同》向破产管理人申报债权并被确认为普通债权，双方均未完全履行本案《商品房购销合同》。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知冯兰仪及于学成继续履行该《商品房购销合同》，该合同已于2019年8月14日解除。关于冯兰仪、于学成认为三方协议约定，如果集腾地产不还款，则相关的备案买卖合同就成为真实的房屋买卖关系的上诉主张。本院认为，在案证据不能证实三方之间存在上述约定，即使存在该约定，也不能使冯兰仪或于学成直接取得涉案房屋的产权。故冯兰仪、于学成该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，冯兰仪、于学成的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人冯兰仪、于学成负担。本判决为终审判决。审判长  胡代勇审判员  苏春平审判员  马克辉二〇二〇年十二月二十九日法官助理周琴书记员马永兴