吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0104民初6444号原告：丘溢伟，男，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：丁法荣，北京盈科（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄琎泽，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告：李坤桐，女，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：朱光伟，吉林仰正律师事务所律师。委托诉讼代理人：商可，吉林仰正律师事务所律师。原告丘溢伟与被告李坤桐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。丘溢伟的委托诉讼代理人丁法荣、庄琎泽，李坤桐及其委托诉讼代理人朱光伟、商可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丘溢伟向本院提出诉讼请求：1.解除2009年5月21日丘溢伟与李坤桐签订的《房地产转让合同》；2.判令李坤桐赔偿丘溢伟损失262万元（该损失金额为暂定数额，待鉴定自由大路1000号亚泰富苑小区5单元号房屋市场价值后确定）；3.诉讼费、鉴定费、担保费由李坤桐承担。事实和理由：2005年1月24日，丘溢伟与吉林亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号143389），丘溢伟购买位于长春市××路房屋[建筑面积143.23平方米，栋号4-60/304-8(611)]，支付了房屋全部价款555,847.00元，并在长春市房地局合同备案。因丘溢伟居住在广州，故将案涉房屋的买卖合同、发票等单证均交给李坤桐，委托李坤桐代为办理房屋产权的相关事宜。2009年，李坤桐提出购买房屋，丘溢伟考虑到自身常年居住广州，案涉房屋在长春，使用率低，遂同意出售。2009年5月21日，双方签订《房地产转让合同》，约定：房屋转让，价款共计55万元，李坤桐于2009年8月1日前付清给丘溢伟；预付定金2万元，定金在最后一次付款时冲抵；如李坤桐中途违约，不得向丘溢伟索还定金；李坤桐不能按期向丘溢伟付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的违约金；双方需要说明的其他事项为转让房地产不是共有，有租赁情况。《房地产转让合同》签订后，李坤桐预付定金2万元，约定的付款期满后，李坤桐称手头紧，缓一缓再付余款53万元，但经多次催要一直未付。2018年，丘溢伟发现房屋产权证已经登记在李坤桐名下，李坤桐以2005年9月27日与亚泰公司签订的《商品房买卖合同》变更了合同备案，备案至李坤桐名下，并于2010年4月14日取得房屋所有权证。丘溢伟得知后，多次联系李坤桐询问情况,李坤桐先是同意返还房屋和办理登记回转，随后便拒接丘溢伟电话。丘溢伟以为是亚泰公司与李坤桐另行签订了《商品房买卖合同》，遂以房屋买卖合同纠纷起诉至长春市朝阳区人民法院，长春市朝阳区人民法院(2018）吉0104民初5655号民事判决书认定亚泰公司与李坤桐签订的《商品房买卖合同》不具备真实性，为虚假合同。根据房屋档案显示，2018年1月15日，李坤桐和王崙签订《转让合同》，将案涉房屋以6万元的不合理低价转让给王崙，丘溢伟遂提起诉讼，起诉李坤桐和王崙，要求确认李坤桐和王崙签订的《转让合同》无效，并返还案涉房屋，经长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初1421号案件审理，庭审中，李坤桐承认2018年1月将案涉房屋卖给龙博，价款230万元，王崙陈述从龙博处购买案涉房屋，价款262万元，现房屋产权已经办理至王崙名下。丘溢伟认为，鉴于李坤桐经多次催要仍不履行付款义务，且未经丘溢伟同意，擅自使用虚假合同和违法手段将案涉房屋办理至自己名下，恶意侵占丘溢伟房屋，并出卖获利，双方签订的《房地产转让合同》应予解除，李坤桐应按照房屋现在市场价值赔偿丘溢伟全部损失。为维护自身合法权益，丘溢伟诉讼来院。李坤桐辩称：丘溢伟请求解除与李坤桐的房屋买卖合同并要求赔偿损失，其既不具备解除权也不具有法定情形请求权基础。1.李坤桐办理房屋所有权证的行为是合法的，没有恶意侵占丘溢伟房屋。事实上，案涉房屋系丘溢伟和李坤桐共同购买，即2005年1月24日从亚泰公司购买，丘溢伟支付455,847.00元，李坤桐支付10万元，共计555,847.00元，由李坤桐办理入住手续，实际占有该房屋，属于提前交付。2009年5月21日，丘溢伟和李坤桐签订房屋买卖合同，丘溢伟以55万元的价格卖给了李坤桐，李坤桐交纳预付定金2万元。同日，丘溢伟出具了委托书，委托李坤桐的亲属办理及领取房屋所有权证，并予以公证。准确地说，案涉房屋是丘溢伟、李坤桐共有，后来丘溢伟将自己的份额让渡给了李坤桐。李坤桐于2010年4月14日依据房屋买卖合同和委托书办理了合法的房屋所有权证，其办理房屋所有权证的行为不违背丘溢伟的意愿，符合法律规定，应当依法得到保护。丘溢伟、李坤桐已经缔结协议并履行完毕，丘溢伟要求解除合同不具备合同法第九十四条规定的五种情形的请求权基础，如果从共有的角度讲部分解除更不具有法理基础。2.李坤桐出卖依法获得的房屋应当得到法律支持。李坤桐依照和丘溢伟的房屋买卖合同办理了房屋所有权证，属于案涉房屋的合法所有人，同时，依法出卖房屋给案外人没有违背法律规定，也未损害丘溢伟的合法利益，丘溢伟以未及时支付房款为由要求赔偿，没有合法理由。双方签订合同后当时未及时交纳房款是经过丘溢伟允许的，当房屋所有权证办下来后，丘溢伟并未要求支付房款，却不认同李坤桐办理房屋所有权证的事实，实际上是意欲违约。双方完成合同，李坤桐对案涉房屋具有约五分之一的物权，实现了占有改定的交付，丘溢伟在没有法律规定的情形下改变意思表示，依据合同法第六条的规定违背了诚信原则，不应得到法律的支持。3.李坤桐未及时支付房款的责任在于丘溢伟。虽然获得房款是丘溢伟的合同目的，但其未实现获得房款目的的责任不在于李坤桐，而系其自身原因，双方签订房屋买卖合同，李坤桐因经济原因未及时支付房款，丘溢伟是允许的，在办理房屋所有权证后，丘溢伟并未提出要求继续支付房款的表示，而是提出不同意李坤桐办理房屋使用权证，导致李坤桐至今未付房款。4.李坤桐依法按照市场规则出卖自己的房屋，不存在获利。李坤桐依法获得房屋的物权，在市场正常价格情况下出售自己的房屋是合法所得，丘溢伟不应因怠于要求支付房款、在房屋价款上涨的情况误认为是损害其合法权利的获利，法律应当依法保护公民的合法收入。5.丘溢伟要求李坤桐赔偿不具备请求权基础。丘溢伟已经依据合同约定使案涉房屋的物权登记于李坤桐名下，丘溢伟不具有解除权的法定情节，自然就不具备请求赔偿的基础，赔偿损失只有在李坤桐违约的情况下才能发生。6.丘溢伟提出解除合同已经超出除斥期间。解除权属于形成权，法律进行了时间规制，目的是使交易双方进入合同的法锁以后互相接受约束，滥用合同解除权必然损害交易安全，破坏合同伦理，致使交易对方的利益期待变得不确定，因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，综上，应驳回丘溢伟的诉请。经审理查明：2005年1月24日，丘溢伟与亚泰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定丘溢伟购买亚泰公司开发的××苑房屋，总金额555,846.98元，付款方式为一次性付款。同日，亚泰公司为丘溢伟开具发票，载明收到××苑购房款555,846.98元，付款方式为现金。另2005年1月18日，亚泰公司为李坤桐出具收据，载明收到李坤桐案涉房屋购房款10万元。庭审中，双方陈述总购房款中包含上述10万元。2005年1月19日，李坤桐办理了案涉房屋的入住验收手续。后上述《商品房买卖合同》在房产部门进行了备案。2009年5月21日，丘溢伟作为甲方，李坤桐作为乙方，双方签订一份《房地产转让合同》，约定：“转让房地产位于××区；成交价格为55万元，乙方于2009年8月1日前付清给甲方；预付定金2万元，定金在最后一次付款时冲抵；甲方保证于2009年8月1日前，将上述房地产交给乙方；乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方付给相当于上述房地产价款千分之五的违约金。”《房地产转让合同》另约定了双方需要说明的其他事项，其中，“转让房地产是否共有”处选择的为“否”。合同签订后，李坤桐向丘溢伟支付购房定金2万元，剩余购房款至今未支付。2009年5月21日，丘溢伟出具一份《委托书》，载明：“丘溢伟在亚泰公司购买商品房一处，坐落于长春市××区房，该房屋尚未取得房屋所有权证，因丘溢伟事务繁忙，故全权委托初连双代表丘溢伟到房屋产权登记部门办理及领取上述房屋所有权证，委托期限自委托书签字之日起至办理完上述事宜止。”长春市民众公证处出具（2009）吉长民众证民字第255号公证书，对上述《委托书》进行公证。2010年4月14日，案涉房屋登记在李坤桐名下。2018年1月15日，李坤桐将案涉房屋卖给龙博，价款为230万元，在未办理更名过户的情况下，龙博于2018年1月14日，将案涉房屋以265万元的价款转让给王崙，2018年1月19日，案涉房屋过户至王崙名下。2018年12月3日，丘溢伟认为亚泰公司在与其就案涉房屋已经签订商品房买卖合同后，又将该房出卖给李坤桐，构成违约，故起诉亚泰公司房屋买卖合同纠纷一案至本院，案号为（2018）吉0104民初5655号，请求解除其与亚泰公司签订的《商品房买卖合同》，要求亚泰公司返还房款及利息，并赔偿损失。本院于2019年6月27日作出民事判决书，判决书认定“经司法鉴定，2005年9月27日李坤桐与亚泰公司之间的《商品房买卖合同》中的“吉林亚泰房地产开发有限公司房屋销售合同专用章”及《吉林省销售不动产发票》均不具有真实性，判决驳回丘溢伟的诉讼请求”。2020年4月13日，丘溢伟认为李坤桐将案涉房屋转让给王崙的行为无效，故起诉李坤桐、王崙房屋买卖合同纠纷一案至本院，案号为（2020）吉0104民初1421号，请求解除丘溢伟与李坤桐之间的《房地产转让合同》、李坤桐与王崙之间《转让合同》无效、李坤桐及王崙将案涉房屋返还。后丘溢伟于2020年4月29日向本院申请撤诉。认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、发票、收据、入住验收单、《房地产转让合同》、《委托书》、公证书、房屋所有权存根、《房屋买卖与回购合同》、《转让合同》、不动产权证、民事判决书、民事裁定书及庭审笔录。本院认为：丘溢伟与李坤桐于2009年5月21日签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，李坤桐向丘溢伟支付2万元定金，在未付清剩余购房款的情况下，将案涉房屋的产权办理至其名下，后又转卖给他人，现产权已更名至他人名下。合同约定“成交价格为55万元，李坤桐于2009年8月1日前付清给丘溢伟”，丘溢伟主张曾多次向李坤桐催要购房款未果，李坤桐对此否认，丘溢伟亦无相关证据加以证明，李坤桐迟延支付剩余购房款的行为虽构成违约，但庭审中李坤桐表示同意支付剩余购房款，双方之间的房屋买卖合同目的能够实现，故李坤桐的行为未构成根本违约，丘溢伟行使合同解除权，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故本院不予支持。本案在审理过程中向丘溢伟释明是否变更诉请要求继续履行合同，向李坤桐主张剩余购房款，丘溢伟拒绝变更诉请，故应驳回丘溢伟的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：驳回原告丘溢伟的诉讼请求。案件受理费13,880.00元、保全费5,000.00元，均由原告邱溢伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  孙彦辉二〇二〇年十二月十日书记员  吴佳音