江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初2418号 原告（反诉被告）：庄栩栩，男，1992年9月16日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：徐学友，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱陈芳，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈书杰，男，1994年9月4日生，汉族，住无锡市惠山区。 被告（反诉原告）：张正娟，女，1973年12月23日出生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：皋少峰（受陈书杰、张正娟共同特别授权委托），江苏法仰律师事务所律师。 原告（反诉被告）庄栩栩与被告（反诉原告）陈书杰、张正娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。庄栩栩的委托诉讼代理人徐学友，陈书杰、张正娟的委托诉讼代理人皋少峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告庄栩栩向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；二、判令陈书杰、张正娟支付违约金26.4万元以及承担律师费1.5万元。事实与理由：双方签订了房屋买卖合同，陈书杰、张正娟购买其房屋，但拖延归还房贷，拒不支付购房款，并配合完成过户，构成违约，遂诉至法院，望判如所请。 被告陈书杰、张正娟辩称：其一直按照合同履行义务，不存在违约行为；庄栩栩未能注销房屋上的抵押权，导致合同不能履行，故请求驳回庄栩栩的诉讼请求。 反诉原告陈书杰、张正娟向本院提出反诉请求：一、判令双方签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、判令庄栩栩立即办理无锡市惠山区的银行贷款抵押注销手续。事实与理由：其向庄栩栩购买房屋，但庄栩栩未能注销案涉房屋上的抵押权，导致合同不能履行，遂诉至法院，望判如所请。 反诉被告庄栩栩辩称：合同不能履行的原因是陈书杰、张正娟多次违约，且陈书杰因自身经济状况和征信问题已无法继续履行合同，故请求驳回庄栩栩的反诉请求。 经审理查明，2017年12月14日，出卖人庄栩栩与买受人陈书杰、张正娟通过中介签订了房屋买卖合同，合同约定：陈书杰、张正娟向庄栩栩购买阳光壹佰国际城537号3101室，房屋面积125.54平方米，价款132万元；陈书杰、张正娟于合同签订时支付定金1万元，于房屋过户前支付首付款22万元；庄栩栩未就案涉房屋办理房产证，在合同签订一周内至开发商处办理房产证；庄栩栩取得房产证后，无条件配合陈书杰、张正娟办理他项权证；办理他项权证后，相关房贷由陈书杰、张正娟支付；合同签订两年后，双方办理过户手续，陈书杰、张正娟支付房屋价款，并扣除已支付的定金和房贷本金；双方任意一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方支付另一方本合同约定实际成交价的20%作为违约金。合同签订后，陈书杰和张正娟支付了首付款和定金共计23万元。庄栩栩于合同签订后即向陈书杰、张正娟交付了房屋，陈书杰、张正娟居住至今。案涉房屋于2017年12月28日登记于庄栩栩名下，并设有银行按揭贷款抵押权。因限购政策影响，过户时间为庄栩栩办理产权证两年后。房屋交付后，陈书杰、张正娟从2018年1月起每月向庄栩栩转账3600余元至2020年5月，用于清偿房屋按揭贷款，双方确认共计转账了104574元。2019年12月，双方就剩余购房款的支付问题发生争议。从2020年6月开始，陈书杰和张正娟未再向庄栩栩转账房屋按揭贷款还款金额，合同未再继续履行。审理中，陈书杰、张正娟称案涉房屋为精装修房，其入住后新添置了地板、衣柜、窗帘以及卫生间设施，共计金额4万元，无法提供有关装修合同和票据。 关于案涉房屋按揭贷款还款情况，庄栩栩主张陈书杰、张正娟在代缴还款期间，于2019年7、9、10月存在逾期，这是导致合同解除的原因之一。庄栩栩向本院提供了兴业银行出具的2018年11月至2020年4月的还款明细表，根据该还款明细表，每月还款本金为900余元，利息为2600余元，至2020年4月，尚有贷款余额576042.7元；2020年2月仅有7元利息还款记录，故在2020年3月产生逾期本金和利息，其他月份无逾期还款情况。陈书杰、张正娟对该还款明细表无异议，并表示其代缴还款至2020年5月，在2020年6月代缴还款时，庄栩栩就拒收了。 审理中，关于剩余购房款的履行问题，双方主要有两项争议。一为陈书杰和张正娟代缴房屋按揭贷款抵扣购房款的问题。庄栩栩主张按照合同约定，仅就陈书杰和张正娟代缴的房屋按揭贷款还款中的本金部分抵扣购房款，房贷利息不能用于冲抵购房款，也因为有此约定，其没有要求陈书杰和张正娟支付房租。陈书杰和张正娟认为其代缴还款应当全额冲抵购房款，合同中提及的房贷本金指的是其代缴全部的银行按揭贷款还款。 双方的另一项争议为剩余购房款的支付方式问题。案涉房屋设有抵押权，庄栩栩认为，陈书杰和张正娟应当按照合同约定全额支付剩余购房款，其取得购房款用于涤除抵押权，后完成过户。陈书杰和张正娟认为应当由庄栩栩自行涤除抵押权，并配合向其过户；其取得房屋产权登记后，再以案涉房屋为抵押，办理银行贷款用于支付剩余购房款；其没有能力支付剩余购房款，只能通过银行贷款的方式支付。 除上述两项争议外，庄栩栩另主张陈书杰自身存在征信问题，无法从银行贷款。陈书杰、张正娟称陈书杰确实不能贷款，但可以以张正娟的名义贷款，但庄栩栩不同意将房屋过户至张正娟单独个人的名下，而坚持要过户至陈书杰、张正娟两人名下。 审理中，双方均向本院提供了庄栩栩与陈书杰父亲陈岗的微信聊天记录，双方均对对方提供的微信聊天记录无异议。微信聊天记录显示：2019年9、10月，庄栩栩向陈岗催缴过还款，并告知影响其信用；庄栩栩和陈岗从2019年11月开始协商过户事宜，此后双方就代缴还款抵扣购房款问题、贷款问题以及抵押权涤除问题产生争议。在聊天记录中，关于房款问题，庄栩栩认为代缴还款本金抵扣房款，剩余房款为107万元，陈岗认为代缴还款全额抵扣房款，剩余房款为99万元；关于贷款问题，因陈书杰无贷款资格，陈岗表示可由张正娟单独出面贷款，但需过户至张正娟单独个人的名下，庄栩栩表示拒绝，坚持过户至陈书杰、张正娟两人名下；关于抵押权涤除问题，庄栩栩称其没有余钱结清贷款，要求陈书杰和张正娟一次性支付全款，陈岗表示没有能力一次性支付全款，需待庄栩栩还清贷款，涤除抵押权后，其才能通过贷款方式付款；2020年4月，庄栩栩告知陈岗已诉诸法院，通过法律途径解决纠纷。 审理中，陈书杰、张正娟称其目前帐户上没有资金可用于涤除抵押贷款，如要求其涤除，只能通过向他人借款的方式涤除。 以上事实有房屋买卖合同、还款明细表、转账记录、微信聊天记录以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，庄栩栩与陈书杰、张正娟签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本院予以确认。本案合同签订后，庄栩栩按约向陈书杰、张正娟交付了房屋，而陈书杰、张正娟则按约支付了首付款并每月向庄栩栩转账用于支付房屋按揭贷款。案涉合同基本处于正常履行的状态。庄栩栩主张陈书杰、张正娟存在延期清偿贷款的情况，是合同解除的原因之一。但从庄栩栩提供的还款明细单来看，仅有2020年2月一个月存在延期，且陈书杰、张正娟补缴了当月还款，难以认定该情节会对后续合同履行造成障碍。双方在2019年12月过户政策条件满足后，就过户付款等履行问题产生了重大分歧。对于剩余购房款金额、陈书杰贷款资格以及过户对象等问题，但仍可通过合同条款解释或者补充约定等方式加以解决，并非是合同履行的重大障碍。目前合同履行的最大障碍在于案涉房屋上的银行按揭贷款抵押权，而双方最大的争议是抵押权的涤除和剩余购房款的支付方式。双方签订的合同仅约定了一方过户，一方付款，没有对履行方式作更具体明确的约定。双方都提出了各自的履行方案，但二者的履行方案之间具有不可调和的矛盾性。本案中，庄栩栩没有涤除抵押权，使案涉房屋无权利负担，而陈书杰、张正娟也无能力在不贷款的情况下支付购房款。该合同的履行陷入僵局，已无法继续履行。故本院确定案涉合同解除。合同解除后，陈书杰、张正娟应向庄栩栩交还案涉房屋。本院确定合理搬离期限为30日。庄栩栩应向陈书杰、张正娟返还购房款23万元以及代缴还款104574元，合计334574元。 关于违约责任，房屋买卖有别于一般的物品买卖，其交易形式更为复杂。“一方过户，另一方付款”式的粗糙约定无法满足房屋买卖现实中的种种复杂情况。本案合同双方在订立合同时显然没有充分预见房屋买卖的复杂性。从合同履行过程来看，双方均积极履行合同，并无恶意违约的情况。本案合同履行陷入僵局实为合同约定不明所致。当合同履行陷入僵局，双方也无法达成补充协议使合同能够继续履行。综合考虑双方的主观过错，合同履行情况等因素，本院认定双方互不承担违约责任，双方自行承担因合同履行造成的损失。庄栩栩关于违约金和律师费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、庄栩栩和陈书杰、张正娟签订的房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日起解除； 二、陈书杰、张正娟于本判决发生法律效力之日起三十日内从无锡市惠山区内搬离并将该房屋交还庄栩栩； 三、庄栩栩于本判决发生法律效力之日起十日内返还陈书杰、张正娟334574元； 四、驳回庄栩栩的其他诉讼请求； 五、驳回陈书杰、张正娟的反诉请求。 如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 本诉案件受理费收取计19191元，由陈书杰、张正娟负担15736元，由庄栩栩负担3455元。反诉案件受理费8340元，由陈书杰、张正娟负担。本诉案件受理费由庄栩栩预交，庄栩栩可自本判决发生法律效力之日起向本院申请退回陈书杰、张正娟应负担部分案件受理费，陈书杰、张正娟应自本判决发生法律效力之日起立即向本院缴纳其应承担部分案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  顾正阳 人民陪审员  王国义 人民陪审员  朱波屹 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  张怡婷