广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1369号原告：何广深，男，1993年5月7日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：罗景山，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑萍，广东宪鼎律师事务所律师。被告：李桥容，男，1953年10月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：赖国洪，广东合众之源律师事务所律师。原告何广深诉被告李桥容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告何广深及其委托诉讼代理人罗景山、许淑萍，被告李桥容的委托诉讼代理人赖国洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何广深向本院提出诉讼请求，一、解除原告与被告于2016年11月2日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告双方返还定金12万元；三、判令被告向原告赔偿损失30万元；四、判令被告承担本案诉讼费、评估费。事实与理由：原告与被告于2016年11月2日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于广东省广州市增城镇荔城街富鹏开发区U区24号之三502房卖给原告，总成交价为826750元，交楼日期为2018年11月1日。合同签订的当天，原告即按照合同约定向被告支付定金60000元，被告向原告出具《收据》。《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期届满，原告要求被告交付房屋时，被告却以各种理由推脱，称几个月后就可以进行交付。直到2019年11月，原告再次找到被告，并要求被告交楼，被告仍以要求原告等待为由拒绝进行交楼。直到起诉之日，被告仍未向原告进行涉案房屋的交付。目前，位于广东省广州市增城镇荔城街富鹏开发区U区24号之三的房屋现状仅为原有的四层。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百一十五条之规定，在合同约定的房屋交付日期届满后，并经原告多次催促，被告仍不履行合同义务的，原告有权解除合同并要求被告双倍返还己支付的定金。另外，自合同签订之后，涉案房屋所在地区即广州市增城区荔城富鹏地区的房价暴涨，通过网上查询得知，涉案房屋所在地周边的房价单价已升至15782元/平方米以上，远远高于《商品房买卖合同》约定的单价7500元/平方米。原告于2015年6月30日与妻子傅万江登记结婚，并于2016年1月7日诞下儿子何梓泷，原告2016年11月2日签订《商品房买卖合同》的行为是预见到了房地产投资的潜力和收益而进行投资，为了创造更好的家庭环境。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，被告不履行合同义务的行为，导致原告错失房地产投资时机，应当向原告赔偿在合同正常履行的情况下，因房价升值而产生的预期可得利益损失。综上，被告不履行合同义务的行为严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告李桥容辩称，请求驳回原告的诉讼请求。商品房买卖合同并非是原告亲自签署，其后未得到何广深的追认，因此该合同未成立。若认定该合同成立的，双方所签署的合同属于无效合同，因双方签订的房屋并未正式建造，在签订合同时，何金定是知道房屋未建造的情况，也清楚涉案房屋在签订合同时未办理报建手续，即使合同成立，也是无效，涉案房屋不能进行买卖，所以被告同意退回收取的6万元给原告。经审理查明，2016年11月2日，何金定代表原告（乙方）与被告（甲方）签署《商品房买卖合同》，约定以下内容：“……一、物业的产权情况：买卖物业（以下简称该物业）的地址广东省广州市增城荔城街富鹏开发发区U区24号之三502房（由于房产证没办出，房号随意，但楼层不变）房地产权证面积约直108.5平方（以房屋产权证为准）。2、该物业的房产权属甲方完全拥有，甲方保证对该物业拥有完整的处置权，保证该物业没有侵犯到第三者的权利，并保证该物业没有产权纠纷或权利限制……3、乙方清楚、确定已经实地察看过该物业，并对物业产权均予认可的情况下，同意购买该物业。二、物业的成交价该物业以每平方为7500元，房产证面积约108.5平方（以房屋产权证为准），总成交价为人民币捌拾贰陆仟柒佰伍拾元整（￥826750元整）已包含水电及维修基金……三、付款方式：经甲、乙双方就付款方式达一致协议，同意按银行按揭付款方式支出：……（2）甲、乙双方签署本合同当天，乙方向甲方支付人民币陆万元整（￥60000元整）作为购买该物业的定金。（3）该物业首期款为人民币贰拾伍万元整（￥250000元整），余款（即申请按揭贷金额）：人民币伍拾柒万陆仟柒佰伍拾元整（￥576750元整）……五、物业的交付日期：由于此楼房此出四层的证，甲方将六层完善后交付该物业给乙方使用，乙方把首期款交给甲方，（交楼日期为2018年11月1日）。如不能办理房产证，乙方有权不要，将定金壹拾万元退还。如要以每平方5000元计算。六、违约责任：（1）如甲方在收取乙方所交的购买定金后中途悔约不卖，甲方双倍赔偿定金给乙方。（2）如乙方已到交付该物业的期限仍没交付首期款作乙方作废，所交的定金甲方不退回给乙方。七、本合同一式二份，持有情况如下：甲、乙双方各一份，各份均具有同等法律效力。八、未尽事宜：本楼带电梯住宅。”同日，被告开具收据给原告，确认收到原告购买广州市增城荔城街富鹏开发区C区24号之三502房（以下简称502房）定金60000元。由于被告出售的502房一直没有建设，所在楼宇只有四层楼房，在《商品房买卖合同》约定的交楼日期届满后，被告未能交付房屋原告。本案审理过程中，原、被告确认位于广州市增城区荔城街通园中路西4巷11、12、13号就是《商品房买卖合同》中约定广州市增城荔城街富鹏开发区U区24号之三的现地址。原告提供位于广州市增城区荔城街通园中路西4巷11、12、13号的现场照片，拟证明上述地址的房屋现状只是四层楼，被告没有履行合同。被告对上述照片的真实性没有提出异议，被告称照片所显示的房屋是出售502房的楼下四层，502房仍未建设，且原告是清楚房屋的现状。诉讼过程中，原告陈述以下内容：1、原告的父亲何金定通过亲戚介绍认识被告，当时被告有其他物业出售给第三方并已办理了过户，基于该情况，何金定代原告与被告签订了《商品房买卖合同》，而实际购买人是原告，被告也清楚该情况，且合同中明确乙方是原告，何金定只是代签名，原告也认可何金定的代签行为，这属于家庭成员之间的代理行为，应为合法有效，且被告也向原告开具了收据，载明原告是购房人。2、签订《商品房买卖合同》时，位于广州市增城荔城街富鹏开发区U区24号之三已建好一至四层的主体框架，所搭棚架仍未拆除，还在装修建设。3、签订合同后，被告告知原告，该楼房屋一至四层在办证过程中，要办好一至四层的产权证后才能办理502房的报建手续，此后原告多次催促被告尽快履约，但被告以上述理由为借口推搪原告，原告在2019年初、6月、10月间催促过被告尽快动工，但被告均未履约；被告从未向原告或何定金说过合同无法履行的情况。4、原告在2019年下半年发现涉案楼宇已有人居住，但仍未建设五层，何金定找被告面谈，被告出示了相关证件，并承诺会尽快动工，但未给出具体时间，2019年国庆节前，原告发现仍未动工。5、由于被告一直不履约，原告在2019年底曾打过电话给被告，要求被告双倍返还定金，但被告不同意，只同意返还60000元及支付30000元利息，原告不接受，双方未能达成一致意见。6、在本案诉讼之前，被告没有告知过原告502房无法建设的情况。被告陈述以下内容：1、签订合同后，何金定一直没有出现过，被告也未能办理五层以上的报建手续，在2018年11月前后曾将未能报建的情况告知了何金定，何金定回复不论是否有报建，只要建好五层都愿意购买，但被告从未承诺过在未办好报建手续的情况下建设五层楼房。2、在签订合同后，被告了解过不能办理五层楼房的报建手续，所以就没有办理。3、被告不清楚位于广州市增城区荔城街通园中路西4巷11、12、13号（即广州市增城荔城街富鹏开发区U区24号之三）的房屋的产权情况，也不清楚这些房屋有无出售给他人。4、被告在签署合同时已清楚502房不一定能建设，只是抱着投机取巧的心态与原告签订了涉案合同。5、原告在2019年底间曾打电话给被告，要求双倍返还定金，被告回复同意返还定金并支付适当的利息，但原告未有回应。6、若《商品房买卖合同》有效，被告同意解除合同。原告基于第三项诉讼请求，且502房并不存在，请求参照位于广州市增城区荔城街通园中路西4巷11、12、13号402房（即广州市增城荔城街富鹏开发区U区24号之三402房）（以下简称402房）的市场价值确定房屋差价，特申请对402房的市场价值进行评估。为此，本院根据当事人申请，摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司进行评估，何广深为此支付评估费5500元。广东高迪评估咨询有限公司到402号现场勘察后，于2020年6月9日出具高迪评估[2020]018号《价格评估结论书》，载明说不准价格评估结论为：402房评估（套内建筑面积按108.5平方米）在2020年1月5日的市场价值为1193500元。本院认为，何金定以原告代理人身份与被告签署了《商品房买卖合同》，合同中明确原告是乙方（即购房人），原告对于何金定代理签署《商品房买卖合同》的行为不持异议，并予以追认。同时，被告也开具《收据》给原告，确认收到原告支付的购房定金6万元。以上表明，被告在签署合同以及收取定金时明确知道实际购房人是原告。因此，被告抗辩原告未追认《商品房买卖合同》，该合同未成立，缺乏事实依据，本院不予采纳。何金定以原告代理人的身份与被告签署的《商品房买卖合同》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。被告抗辩上述合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。按《商品房买卖合同》约定，被告应在2018年11月1日交付502房给原告，但被告自认502房既未办理规划报建也未动工建设，可见被告已无法履行合同，原告的购房目的已无法实现，《商品房买卖合同》在事实上已不能履行，被告的行为已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告主张解除于2016年11月2日签署的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”以及第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告已收到原告支付的购房定金60000元，现《商品房买卖合同》因被告违约导致解除，故原告主张被告双倍返还定金120000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的损失问题。由于《商品房买卖合同》系因被告违约导致解除，参考402房的市场价值，自双方签署买卖合同至今，同栋楼宇房屋的市场价值已大幅上涨，原告主张的双倍定金确实难以弥补因被告违约造成的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，原告要求被告赔偿相应损失亦属合理。综合上文分析，对于原告主张的损失，参考《价格评估结论书》的估价结果，结合《商品房买卖合同》的约定，兼顾买卖双方的实际履约情况以及被告违约的过错程度等综合因素，为避免当事人之间利益失衡，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应向原告赔偿损失150000元；对于原告诉请的损失超出上述金额的部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何广深与被告李桥容于2016年11月2日签署的《商品房买卖合同》。二、被告李桥容于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何广深双倍返还定金120000元。三、被告李桥容于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何广深赔偿损失150000元。四、驳回原告何广深的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14940元，由原告何广深负担1989元，被告李桥容负担12951元；被告李桥容于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述受理费。评估费5500元，由被告李桥容负担；被告李桥容于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何广深支付评估费5500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年十二月十日书记员  陈雪冰