四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初1361号 原告：田茂洁，女，1987年12月10日出生，土家族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：彭耕，四川知石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱杰，四川拓越律师事务所律师。 被告：成都懿润房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都街道新新街88号。 法定代表人：何明全，董事长。 委托诉讼代理人：严旭梅，四川诚伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟世征，四川诚伦律师事务所律师。 原告田茂洁与被告成都懿润房地产开发有限公司（以下简称懿润房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。田茂洁的委托诉讼代理人彭耕到庭参加诉讼，懿润房地产公司的委托诉讼代理人严旭梅、钟世征到庭参加诉讼；于2020年8月18日再次公开开庭进行了审理，田茂洁的委托诉讼代理人邱杰到庭参加诉讼，懿润房地产公司的委托诉讼代理人严旭梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田茂洁向本院提出诉讼请求：1.懿润房地产公司向田茂洁支付逾期办理位于新都区新都××路××号、××街1××1号××幢××层3××7号、3××8号、3××9号房屋所在楼栋权属证明及所有权证书的违约金2869815.31元（计算方式：15330210元乘以万分之二乘以936天，从2016年1月1日计算至2018年7月25日，共计936天）；2.懿润房地产公司向田茂洁补开金额为5362274元的《四川省增值税普通发票》；3.本案诉讼费、保全费由懿润房地产公司承担。事实与理由：2014年2月9日，田茂洁与懿润房地产公司双方签订编号为：××的三套《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定：田茂洁购买懿润房地产公司开发的位于新都区新都××路××号、××街1××1号的××幢××层3××7、3××8、3××9号商业用房，合同约定房屋价格分别为4541507元、9857053元、2243000元，总价款为16641560元，优惠后房款总计为15330210元。后因懿润房地产公司逃税需要，强迫田茂洁与懿润房地产公司签订编号为：（××）的三套《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，由田茂洁购买懿润房地产公司开发的位于新都区新××路××号、××街1××1号的××幢××层3××7、3××8、3××9号商业用房，合同约定房屋价格分别为2234955.8元、5116135.36元、2648807.28元，总价款为9999898.44元。以上《商品房买卖合同》第十九条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：......2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用0元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。＂。《补充协议》第五条产权登记的说明及补充约定:“一、买受人应在商品房交付使用时，将办理权属登记需由买受人提供的资料报送出卖人。如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、法律、法规规定应缴纳的相关费用（包括税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）或者未提供规定所需的资料等，出卖人有权拒绝按合同约定时间为乙方办理合同或权属登记相关手续且不承担任何违约责任。受政策及政府主管部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按上述约定时间办理相关手续的，出卖人不承担责任。二、出现套内建筑面积误差时，买受人应在办理房屋交付手续时与出卖人签订面积差异协议，并结清相关房款。四、出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国土使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用权证书之日起15日内由出卖人支付”。2014年1月21日、2月9日签约后田茂洁向懿润房地产公司支付了15330210元购房款，2016年10月15日懿润房地产公司只向田茂洁开具了金额为9967936元的《四川增值税普通发票》。田茂洁于2018年7月26日才取得了案涉房屋的不动产登记证书。为保障自身合法权益，田茂洁特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起诉讼，望判如所请。 懿润房地产公司辩称，田茂洁所述事实理由不能成立，诉求应依法予以驳回。1、诉讼请求已过诉讼时效；2、本案逾期办证的原因不在于懿润房地产公司，是由于政府以及相关政策的因素导致，还由于田茂洁的原因导致；3、在同一时间段既要求支付房屋整楼栋权属证明，又要求支付分户所有权证书的违约金，属于重复计算损失，只能择一要求；4、即使逾期办证，也未造成实际损失，商铺已升值，违约金标准过高，请求依法调减；5、是否需要补开发票，不属于法院的受案范畴。综上，请求驳回诉请。 经审理查明，庭审中双方当事人无争议的事实： 1、开票日期2018年9月28日的四川增值税普通发票NO03545081价税合计为789040元，规格型号为1-1-3××7；NO03545082价税合计为649774元，规格型号为1-1-3××7；开票日期2018年9月22日的四川增值税普通发票NO00497195价税合计为789040元，规格型号为1-1-3××7。3××7号房屋共计开票金额为2227854元。 开票日期2018年10月15日的四川增值税普通发票：NO03545093价税合计168066元，规格型号为1-1-3××8；NO03545092价税合计986300元，规格型号为1-1-3××8；NO03545091价税合计986300元，规格型号为1-1-3××8；NO03545090价税合计986300元，规格型号为1-1-3××8；NO03545089价税合计986300元，规格型号为1-1-3××8；NO03545088价税合计986300元，规格型号为1-1-308。3××8号房屋共计开票金额为5099566元。 开票日期2018年10月15日的四川增值税普通发票ＮＯ03545086价税合计986300元，规格型号为1-1-3××9；ＮＯ03545085价税合计986300元，规格型号为1-1-3××9；ＮＯ03545084价税合计667922元，规格型号为1-1-3××9。共计3××9号房屋开票金额为2640522元。 以上共计开票金额为9967942元。 2、庭审中，田茂洁提供了三张懿润房地产公司出具的收据原件：2014年1月21日1-1-3××7购房款收据，金额283250元；2014年10月10日1-1-3××7购房款收据，金额711243元；2014年10月10日1-1-3××8购房款收据，金额4288757元。 3、田茂洁于2017年12月与懿润房地产公司共同向不动产登记机关申请变更备案登记价格，将3××7房屋的原备案价格由4541507元变更登记2234955.8元，将3××8房屋的原备案价格由9857053元变更登记5116135.36元。 商品房买卖合同摘要载明3××7号房屋成交价2234955元，备案的合同载明总价款2234955.8元。商品房买卖合同摘要载明3××8号房屋成交价5116135.36元，备案的合同载明总价款5116135.36元。商品房买卖合同摘要载明3××9号房屋成交价2648807元，备案合同载明总价款2648807.28元。 4、2018年6月20日委托书载明田茂洁委托懿润房地产公司办理3××7号房屋不动产登记手续。2018年6月20日三份委托书载明田茂洁委托被告办理3××7、3××8、3××9号房屋不动产登记手续。 5、2018年7月26日办理的新都区新都街道××路××号××栋××层3××7、3××8、3××9号房屋不动产产权证载明田茂洁为权利人。 6、双方认同3××9号房屋系田茂洁向拆迁户购买，房款已支付与拆迁户，但由懿润房地产公司与田茂洁签订购房合同，并由懿润房地产公司为田茂洁办理3××9号房屋产权证。 7、案涉楼盘2015年3月17日竣工验收，竣工验收备案文件于2017年1月10日收讫。 双方有争议的事实如下： 1、田茂洁举出三份案涉房屋合同复印件，陈述系真实合同，房款金额：3××7房屋为4541507元，3××8房屋为9857053元，3××9房屋为2243000元。田茂洁另持有三份合同原件，该三份合同对应3××7房屋总价款2234955.8元、3××8房屋总价款5116135.36元、3××9房屋总价款2648807.28元，田茂洁陈述系开发商要求签订用于逃税的合同。懿润房地产公司不认可合同复印件真实性，其申请调取的备案合同与田茂洁所持合同原件一致。 2、田茂洁除提交三张收据原件外，另提供六张收据复印件：2014年1月21日出具的1-1-3××7房屋收款金额1271507元；2014年1月21日出具的1-1-3××8房屋收款金额648400元；2014年1月21日出具1-1-308房屋收款金额137053元；2014年2月9日-1-3××7房屋收款金额3270000元；2014年2月22日出具1-1-3××8房屋收款金额2000000元；2014年（具体月、日未写）出具的1栋1层3××8房屋收款金额 2720000元。三张收据原件及六张收据复印件，全部收据金额为15330210元。懿润房地产公司不认可收据复印件真实性。 3、田茂洁提交的银行账号交易明细，显示2014年1月19日向懿润房地产公司账户支付100000元，另田茂洁自行统计其他支付懿润房地产公司的款项（具体付款对象不明或不是懿润房地产公司），共计15130210元。田茂洁自述因时间较久远，往来账目复杂，差额200000元相关流水无法提供。懿润房地产公司不认可收到购房款15130210元，陈述公司账户只收到900余万元。 4、关于案涉房屋实际交付房屋时间，庭审中懿润房地产公司代理人最初陈述2014年11月28日，田茂洁代理人陈述应该是这个时间，按合同约定的履行交房。庭后田茂洁提交情况说明认可的交付房屋时间为2015年1月。 5、田茂洁提供了其母亲与懿润房地产公司法定代表人何明全的对话录音，懿润房地产公司不予认可真实性，经田茂洁申请司法鉴定，何明全未按司法鉴定机构要求到场进行鉴定。 针对双方争议的事实与证据，将在本院认为部分作分析认定。 本院认为，本案的争议焦点在于双方房屋交易的真实价款情况。田茂洁主张其提交的三份复印件合同系真实交易合同，另三份为原件的合同系懿润房地产公司为避税要求田茂洁配合制作。田茂洁虽提供的是相关合同复印件及三张收据原件、六张收据复印件，纵观本案事实，懿润房地产公司自认其账户收到900多万元，但不能按照本院要求提供各收款账户明细及收据存根联以核实其收款情况，其法定代表人未按司法鉴定机构要求进行鉴定，根据田茂洁提交的对话录音证据中懿润房地产公司法定代表人何明全的对话反映的情况及各相关证据综合判断，本院认为田茂洁所举的为复印件的三份合同应为双方签订的真实合同，另三份为原件的合同是田茂洁为了办证按懿润房地产公司要求而签订的合同，该三份原件合同系为了少交税目的而签订，因损害国家税收利益为无效合同，双方的权利义务关系应按真实的合同确定。 田茂洁共计向懿润房地产公司支付15330210元款项，双方真实的交易合同307、308房屋载明的购房款金额共计14398560元，其中的差额根据录音证据反映的情况懿润房地产公司并非作为购房款收取，陈述系涉及空调等装饰装修其他款项，不应纳入房款中处理，双方如对此有争议可另行解决。3××9房屋双方认可系田茂洁向案外人拆迁户购买，懿润房地产公司并未向田茂洁收取该房屋购房款。田茂洁以自认的3××7、3××8房屋的房款为基数主张逾期办证的违约金，实际系对3××7、3××8房屋的逾期办证责任进行追索。 《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定了办理案涉商品房所在楼栋的权属证明及房屋所有权证的时间，懿润房地产公司并未在约定时间内办理。懿润房地产公司提交的《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，反映2017年10月竣工验收备案文件收讫，不能证明懿润房地产公司及时提交了相关备案材料，应承担相应举证责任，故懿润房地产公司对迟延办理案涉房屋所在楼栋权属证明应承担违约责任。懿润房地产公司举出了委托书作为证据，以证明田茂洁于2018年6月20日才委托懿润房地产公司办理产权证，迟延办证责任不在懿润房地产公司，但双方在合同中约定了办理房屋所有权证的期限，懿润房地产公司作为商品房开发商应在约定期间内合理安排、积极推进办证事宜，包括要求业主提交委托书并明确代缴相关税费项目及金额，但其并没有举出证据证明曾于何时要求田茂洁出具委托手续及缴纳税费，且一直要求田茂洁配合签订虚假合同以达到逃税目的，懿润房地产公司应对迟延办理案涉房屋所有权证书承担违约责任。 关于逾期办证具体的违约责任问题。田茂洁主张从2016年1月1日开始计算逾期办理案涉商品房所在楼栋的权属证明及案涉房屋所有权证书的期间，根据双方合同约定初始登记在2015年12月31日前，转移登记在商品房交付之日起365日内，双方对交房时间不能达成一致意见且都无证据举出，故以合同约定交房时间为准计算办证时间。成都市新都区于2016年10月18日已正式停止受理房屋所有权证登记业务，从该日起不能办理房屋所有权证书，而不动产产权登记涵盖房屋及相应土地权利，故办理不动产产权登记的最后时间应以所涉土地权属办理约定的截止时间为最后时间，补充协议约定办理国有土地使用证在所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年内取得。实行不动产产权登记制度后，懿润房地产公司办理案涉房屋不动产权证时间符合合同约定，故其承担逾期办证责任的期间应计算至2016年10月17日止。田茂洁同时主张迟延办理案涉商品房所在楼栋的权属证明及案涉房屋所有权证书的违约责任，鉴于违约金应以实际损失为基础，而同一期间内迟延办理案涉商品房所在楼栋的权属证明及房屋所有权证书造成的结果是一致的，即未取得案涉房屋产权证书，实际损失并不会因此重叠，故不能重复计算违约金。案涉3××7号、3××8房屋真实的《商品房买卖合同》中约定迟延办理楼栋权属证明的违约金标准为每逾期一日按已付房款的万分之一支付，转移登记的违约金每逾期一日按已付房款万分之一支付，鉴于合同双方约定的以日为单位计算的违约金应分别独立计算诉讼时效，田茂洁于2019年9月25日向本院起诉，2016年1月1日至2016年9月24日违约金的诉讼时效已经经过，对该期间的违约金本院不予支持。综上，逾期办证的违约金，以已付房款 14398560元为基数，以日万分之一为标准，从2016年9月25日计算至2016年10月17日为止。 关于补开增值税发票的问题，依法足额真实开具增值税发票是系法律规定的义务，也是合同的附随义务，关系国家税收，买卖双方均需如实配合开具。田茂洁主张向懿润房地产公司支付了15330210元，根据本院认定的双方交易的3××7、3××8房屋合同价款实际为14398560元，但双方签订了3××7、3××8、3××9号三套房屋合同并进行备案，办理了产权，其中双方认可3××9号房屋是向拆迁户购买，3××9号房屋本应由懿润房地产公司向拆迁户办理产权，再由拆迁户过户给田茂洁，以实现国家税收，但通过懿润房地产公司与田茂洁签订合同，已违反了税收管理制度，因此田茂洁要求补开增值税发票，应基于交易实际情况，3××9号房屋的税收需由税收部门另行核定，3××9号房屋开具的发票金额，不能在支付的房款中作为已开具的发票扣除。3××7房屋实际房款4541507元，开票金额2227854元；3××8房屋实际房款9857053元，开票金额5099566元，共计少开707140元，田茂洁主张补开发票，没有明确具体项目，且与实际交易所需开具发票的金额存在出入，而开具发票金额直接关系税收，与国家的税收利益直接相关，不应由当事人自行决定，应以真实交易金额为准开具，田茂洁笼统主张补开发票金额，其起诉请求不具体，不明确，且不符合国家税收管理制度，本院不予处理，其可以补开发票就向税收部门提请处理，或明确诉讼请求另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都懿润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向田茂洁支付违约金。违约金计算标准：以14398560元为基数，从2016年9月25日开始，按日万分之一标准，计算至2016年10月17日止； 二、驳回田茂洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14879元（已因适用简易程序减半收取），由成都懿润房地产开发有限公司负担172元，由田茂洁负担14707元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  刘冬梅