辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0302民初4073号原告：鞍山九建工程有限公司，住所地辽宁省海城市腾鳌镇保安村。法定代表人：王明坤，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨秀娟，女，系该单位职员。被告：鞍山市成就事业科技有限公司，住辽宁省鞍山市铁东区真理街2甲栋。法定代表人：杨晓雨，系该公司经理。委托诉讼代理人：于晓艳，系辽宁钢城正大律师事务所律师。原告鞍山九建工程有限公司（以下简称“九建公司”）诉被告鞍山市成就事业科技有限公司（以下简称“成就公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月15日作出(2018)辽0302民初2292号民事判决，判令“驳回鞍山九建工程有限公司的全部诉讼请求”。鞍山九建工程有限公司不服，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院，二审法院于2019年8月1日做出（2019）辽03民终1196号民事裁定书，裁定：一、撤销鞍山市铁东区人民法院(2018)辽0302民初2292号民事判决；二、本案发回鞍山市铁东区人民法院重审。本院于2019年9月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。九建公司向本院提出诉讼请求：1.判令成就公司立即给付九建公司按双方协商交接协议给付九建公司80000元及该款自从2016年5月20日起至实际付清之日止，按照银行同期贷款利率4倍计算的利息；2.诉讼费由九建公司承担。事实与理由：国贸大厦物业一直由九建公司华强物业管理，根据市政府规范物业管理的指示，统一由鞍山市铁东区物业办进行招投标择优选调。成就公司接管国贸大厦的物业管理工作，在2016年5月20日双方签订了协议并就所涉事项以明确并进行交接。双方还协商约定协议签订后成就公司付九建公司80000元，现付四万另四万元明年底给付。甲乙双方代理人签字并生效。甲乙双方交接完毕后签订协议。时至今日成就公司没有履行协议的约定，八万元至今没有给付九建公司，故诉至法院。成就公司辩称，1.九建公司与我公司之前并无九建公司所述的《国贸物业交接协议》，九建公司的主张无事实、法律依据应当依法驳回。《国贸物业交接协议》既无我公司公司印盖、也无我公司法定代表人签字，说明我公司并未与九建公司达成的这份协议。九建公司作为长年存在对外合作关系的法人企业，与其它法人企业达成协议应有其法人企业的签、章，这是基本常识。；2.我公司与九建公司担供的协议上签字人“张兰”不形成任何代理关系。九建公司也未提供我公司对“张兰”的任何委托手续。“张兰”并非我公司企业的法定代表人，也不是我公司企业职工，也没有接受我公司任何委托。故张兰与我公司之间不能形成任何代理关系，该协议不应对我公司发生效力；3.即使认为我公司与“张兰”形成了代理的权利外观，九建公司也并非善意相对人，我公司依法不对协议内容承担责任。我公司是法人企业，这一点九建公司在其提供的协议及诉状中也表明其明知。九建公司同时也在为法人企业，应知与法人企业订立协议应加盖企业印章。还在“张兰”无我公司任何委托手续的情况下，就盲目相信其能代表我公司，是不符合常理的。这两点均表明九建公司未尽到一般人应在交易上合理的注意义务，不是善意相对人；4.即使认为代理关系成立，从协议内容上来看，该协议也违反法律规定，同时与之前各方所达成的协议相冲突，且有悖常理。协议项下的责任也不应由我公司承担。九建公司作为协议的一方，本身就与法律规定相冲突。物业交接工作本身就有法律的明确规定，依据《物业管理条例》第三十六条、第三十八条之规定，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收、移交手续。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房及相应资料交还给业主委员会。涉案小区的物业服务移交事项是由鞍山市铁东区物业管理办公室主持，站前街道办事处、华联社区、鞍山市华强物业管理有限公司（原物业服务单位）与会一并协商确定的。并在发布的《鞍山市铁东区物业管理办公室文件》第三条中明确记录，“涉案小区物业的相应设备、材料均交接给华联社区，再由新选聘的物业单位同华联社区交接”。也就是说九建公司依法律规定、依《鞍山市铁东区物业管理办公室文件》都不应是同我公司进行交接的主体。更遑论协议内容出现我公司本可正常交接，却同九建公司签订所谓其交接协议，让自己凭空背负8万元债务，这极不合常理。同时本案九建公司并非涉案物业的原物业服务单位，故其主张的“交接”其一违背法律规定。其二，与各方已达成的协议相冲突。其三，有悖常理。九建公司的诉请应当依法驳回；5.协议内容涉及款项的条款依法不应由我公司承担。按九建公司所担供的《协议书》，涉及款项的约定有三项，电梯大修费4.5万元、电梯维修费1万元、新做防水6.6万元，双方协商为8万元。首先，涉案房产是未通过验收的房产，截止目前涉案房产的业主尚不能办理房产证。依据相关法律规定，建设工程未通过竣工验收应视为于工程建设尚未完成，质保期从竣工验收通过后开始计算。期间因工程建设所产生的费用也应有建设单位承担，我公司不清楚九建公司是否为涉案工程的建设单位，如是，上诉费用就应由其自行承担，如不是也应向涉案小区的建设单位主张。其次，九建公司所提供的协议上所显示的签属时间为2016年5月20日。协议文意不甚明确，如几项费用均发生我公司进驻涉案物业小区服务之前，也就是说即便这些费用应由物业公司承担，九建公司也应由华强物业（涉案小区原物业公司）主张，而非我公司。如九建公司主张上述款项是我公司进驻后为我公司施工所产生的，也请九建公司提供履行了协议项下内容的相应证据，否则九建公司不应向我公司主张支付款项。综上所述，九建公司主张即无法律依据，也无事实依据，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:九建公司提供的企业信用信息公示报告、法院询问笔录等；成就公司提供的鞍山市铁东区物业管理办公室文件、国贸大厦小区物业服务合同、国贸大厦小区物业进驻交接单、企业信用信息公示报告、非税收入缴款书、照片、业主证明、鞍山市铁西区红日石棉保温制品销售处开据的专用收款收据、录像、铁东区房产监察大队的回复函等，内容客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。九建公司提供的国贸物业交接协议书，因不具有合法性，本院不予采信；九建公司提供的电梯定期检验报告，因无法核实与本案的关联性，本院不予采信；九建公司提供的收条，因无法核实其真实性及与本案关联性，本院不予采信；九建公司提供的防水工程承包合同、冷庆春的国贸大厦防水施工日记10页，证明其于2016年5月15日起至2016年5月28日施工的部分情况、冷庆春三张收款收条、冷庆春出具的书面证明，因无法核实其真实性及与本案关联性，本院不予采信。围绕当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：九建公司出具的《国贸物业交接协议书》载明“甲方：鞍山市九建工程有限公司乙方：鞍山市成就事业科技有限公司国贸大厦由鞍山市九建工程有限公司开发并建设的，现大部分房产已经售出，五楼以下面积属于鞍山市九建工程有限公司自有房产，自业主入住以来，该楼的物业一直由山九建工程有限公司的华强物业公司管理，现根据鞍山市铁东区物业管理办公司室的指定，由鞍山市成就事业科技有限公司接管国贸大厦的物业管理工作，现就所涉事项以明确并进行交接。具体事项如下：1、物业费从2016年5月20日起由乙方收取，5月20日之前的物业费收、支情况与乙方无关。2、大楼的相关设各，如四部电梯、泵房、水房、变电所以及所有设各由乙方维修、使用、管理。乙方要确保各项设备正运行，如有损坏、事故要及时处理并示担相应费用。3、每年电梯维修费每台5000元，共4部电梯，甲方交付乙方使用、管理。甲、乙双方交接时，乙方返给甲方已交付的4部电梯半年的维修费用，即壹万元整。4、电梯其中一部大修4.5万元，甲方已经付一万元，余数由乙方给付。5，门禁卡尚有2.5万元没有收回，乙方自行处理。6、新做防水2200平，每平30元，计66000元。上述款项在交接时一次性付给甲方。7、从乙方接收之日起，所发生的物业管理范围内的人身伤亡、防火及设备事故等均由乙方负责。8、原甲方出租的部分面积（5层以下）为甲方自有资产继续由甲方自行出租与乙方无关。以上事宣甲、乙双方必须遵守。如发生争议，由鞍山市铁东区物业管理办公室裁决，或向签订地有管辖权的人民法院提起诉讼。本协议一式两份，双方签字或盖章后生效。双方协商乙方付甲八万元，现付四万另四万明年底给付。甲方：鞍山市九建工程有限公司乙方：鞍山市成就事业科技有限公司2016年5月20日”该协议落款处甲、乙双方均未加盖公章，甲方仅有“李华民”签字，乙方处有“张兰”签字。庭审时，九建公司自认李华民为其公司内部经理。“2016年5月20日”当时，股东为杨强，其占该公司100%股份，2017年5月9日，张兰登记为该公司股东，占该公司30%股份，杨强占70%股份。另查，2016年4月29日，鞍山市铁东区物业管理办公室、站前街道办事处、华联社区、华强物业公司就国贸大厦小区物业纠纷召开协调会，与会各方通过会议形式达成如下协议“一、华强物业公司按照有关规定，有序撤出该小区。二、华强物业公司在一个月内，需将多收取的物业费等费用退还给相关业主。对于业主拖欠的费用，可通过法律诉讼的方式来解决。三、按照《物业管理条例》有关规定，在站前街道办事处监督下，华强物业公司将小区档案资料及物业管理用房、消防等小区共用设施设备，移交给华联社区。注：该小区无业主委员会依据相关规定由属地社区代行业主委员会的职责。目前投标公司中仅有鞍山市成就事业科技有限公司通过了审核。基于这种特殊情况在站前街道办事处监督下，依据相关规定由社区与新的物业公司，签订代管的物业服务合同，为小区提供物业服务，并按照有关规定到铁东区房产局办理备案手续。”2016年5月15日，华联社区与成就公司签订了《鞍山市铁东国贸大厦小区物业服务临时合同》，将国贸大厦物业管理办公室、消防等小区共用设施移交成就公司接管，并约定其它档案资料待华强物业公司向华联社区移交后再向成就公司移交。合同签订当日，成就公司接手国贸大厦小区物业服务。再查，在九建公司出具的鞍山市中级人民法院于2019年4月25日对张兰的询问笔录中，张兰陈述杨强当时已经明确拒绝李华民提出签订《国贸物业交接协议书》的要求，其作为双方的朋友，只是想居中说和。本案的主要争议焦点有二：一、张兰在《国贸物业交接协议书》的签字应否认定为有效代理；二、《国贸物业交接协议书》所列明的各种费用是否系实际发生，成就公司实际受益。关于第一个争议焦点：本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，九建公司出具的《国贸物业交接协议书》签订时间为“2016年5月20日”，其上并没有加盖成就公司的公章，也没有法定代表人的签字，成就公司落款处仅有张兰的签字，而张兰当时并非成就公司的股东，也未在成就公司任职，在中院的询问笔录中，张兰陈述当时占成就公司100%股份的杨强已经明确拒绝签订此份协议，因此张兰在《国贸物业交接协议书》的签字不应认定为有效代理。关于第二个争议焦点：本院认为，九建公司提供的证据并不足以证明涉及到《国贸物业交接协议书》所列明的各种费用系实际发生的合理性支出，且成就公司实际受益，九建公司应当就其主张承担举证不能的法律后果。再者，成就公司提供的鞍山市铁东区物业管理办公室文件、国贸大厦小区物业服务合同、国贸大厦小区物业进驻交接单等证据，可以证明成就公司是在九建公司依据在铁东区相关联席会议上与会各方达成的协议将物业移交给华联社区后，通过中标方式从华联社区手中接管的物业，成就公司与九建公司并未发生直接的法律关系，其受益与否也与九建公司没有法律关系，九建公司以成就公司从《国贸物业交接协议书》实际受益为由要求成就公司给付80000元及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回鞍山九建工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1800元，由鞍山九建工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  周海龙人民陪审员  刘丽君人民陪审员  吴 爽二〇二〇年十二月三十日代理书记员  刘姣依