江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏09民初403号 原告：盐城鑫都房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城开发区江西村阳光世纪园综合楼。 法定代表人：沈宏春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董永龙，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘刚，江苏瑞信律师事务所律师。 被告：盐城经济技术开发区管理委员会，住所地江苏省盐城市盐城经济技术开发区松江路18号。 法定代表人：徐龙波，该管理委员会主任。 委托诉讼代理人：孙肇炜，男，该管理委员会住建局综合处科员。 委托诉讼代理人：孙顶亮，江苏善合律师事务所律师。 原告盐城鑫都房地产开发有限公司（以下简称鑫都房产公司）与被告盐城经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫都房产公司的法定代表人沈宏春和委托诉讼代理人董永龙、潘刚，被告开发区管委会的委托诉讼代理人孙肇炜、孙顶亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫都房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠的购房款19204.1876万元、逾期付款利息15663.09万元，利随本清；2.判令被告给付原告代建工程款1725.67万元；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回了上述第2项诉请内容。事实与理由：2003年11月14日，原告竞得位于被告境内230.31亩用途为商业住宅用地的国有土地所有权，并与盐城市国土资源局签订了盐开土〔2003〕43号《盐城市国有土地所有权出让合同》。2004年5月8日，原告竞得位于被告境内155508平方米用途为商业住宅用地的国有土地所有权，并与盐城市国土资源局签订了盐开土〔2004〕合字44号《盐城市国有土地所有权出让合同》，该合同特别约定原告开发的普通商品房的80%优先销售给被告境内的拆迁户。2003年12月31日、2004年9月22日，原、被告双方签订了《开发区东区农民公寓北小区拆迁安置房开发协议》及补充协议。2004年9月22日、2004年12月22日，原、被告双方签订了《开发区东区农民公寓南小区拆迁安置房开发协议》及《开发区东区农民公寓南、北小区二期拆迁安置房开发补充协议》，上述协议约定了被告给付原告购房款按市政府经济适用房全额成本核算价格，其中“管理费用及销售费用的费率为2%”“销售利润费率为3%”，约定了小区内除定向销售给拆迁户的房屋外，其他房屋为原告自主开发、自主销售，被告不干预，但原告不享受优惠政策。2006年3月10日、2007年7月5日、2007年12月28日，原、被告双方签订了《开发区东区农民南北小区三期拆迁定销房开发协议》《开发区东区农民北小区四期拆迁定销房开发协议》《开发区东区北小五期拆迁定销房开发协议》，上述协议约定了被告给付原告购房款按市政府拆迁定销房全额成本核算价格，其中“管理费用及销售费用的费率为4%”“销售利润费率为6%”，利息、违约金相关协议。此外，原告为被告代建工程有1725.67万元，被告未支付给原告。综上，原告认为基于土地出让合同和原、被告双方的协议：1.原告在上述土地上开发的房屋均是普通住宅商品房，仅是被告自己作为拆迁安置房使用；2.双方之间是买卖关系，销售价格和优惠政策均是互相约定的，不改变普通住宅商品房的属性；3.原告按双方约定的价格，定向销售给被告拆迁户仅是盐开土〔2004〕合字44号《盐城市国有土地所有权出让合同》中80%的房屋，其销售价格一期、二期“管理费用及销售费用的费率为2%”“销售利润费率为3%”，三、四、五期“管理费用及销售费用的费率为4%”“销售利润费率为6%”，根据物价部门的政策规定，对取得所有权时间在一年以上的土地，以有资质的价格评估机构依据市场行情评估的价格作为成本认定的依据，其余的20%和盐开土〔2003〕43号《盐城市国有土地所有权出让合同》项下开发的房屋销售价格均是普通商品房价格，应按原、被告双方共同委托物价部门认证的普通住宅商品房销售价格结算。此外，被告还未按双方约定的时间节点足额结算给原告现金流量，应依约承担违约责任；未按双方约定的时间节点给付原告购房款，应依约承担约定的利息，利随本清。由于被告的原因，导致原告未能足额取得购房款，给原告造成了巨大的损失。 被告开发区管委会辩称,1.原告取得的两宗某，被告在挂牌出让时限定为开发农民住宅，定向销售给拆迁户。原宗某属于政府为惠民工程量身选定的。双方在上述两宗某分别开发第一期时，以合同形式对全额成本组成、管理费用及销售费用的费率为2%、销售利润费率为3%、小区内的公建配套及附属配套设施费上限140元/㎡等作了明确的约定。一期以后各期的开发合同中没有约定或约定不明的或双方有争议的，理应按照第一期合同的约定处理。2.原告在诉状中对一、二期房“管理费用及销售费用的费率2%”“销售利润费率为3%”的主张，被告无异议。3.原告在诉状中对三至五期房“管理费用及销售费用的费率为4%”“销售利润费率为6%”的主张，双方合同中无此约定，其主张不成立。对三至五期房管理费用及销售费用的费率应为2%、销售利润费率应为3%。4.原告主张的“开发的住宅80%以上须优先定向销售给符合条件的拆迁户”条款，系原告义务条款，非其权利性条款，也非上限条款。5.原告在诉状中主张“土地以有资质的价格评估机构依据市场行情评估的价格作为成本认定的依据”，此主张无合同约定，实际上土地应按照土地使用权取得费来计算成本。6.原告在诉状中主张北区拆迁安置房按双方共同委托的物价部门认证的普通商品房销售价格结算，此主张无合同约定。相关开发协议中约定物价部门核定的价格是用来对拆迁房户超出安置面积进行计算的价格时，原告与拆迁户之间的结算，而非原告与被告用来结算的依据。7.被告对南北小区拆迁安置房已经按照现金流量表结清了现金流数额。在安置房建安工程上原告未按合同约定实行招标，实为原告存在违约行为。在工程造价上，因双方对合同下浮率、公建配套标准等问题尚未达成一致意见，还没有价款结算结论，双方对最终结算的前置工作尚未完成，双方未完成最终结算，故也谈不上被告拖欠原告购房款一说，更不存在逾期付款利息。8.原告主张被告未按双方约定的时间点足额结算原告现金流量，应依约承担违约责任。此主张已过诉讼时效，依法应当驳回。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2003年11月18日和2004年5月15日，原告与原盐城市国土资源局分别签订了《盐城市国有土地使用权出让合同》各一份，原告经挂牌出让方式竞价受让分别位于盐城经济开发区江西村十二组与十三组境内的宗某和东区纬六路以北、经三路与经四路之间的宗某两块，出让面积分别为153540㎡和155508㎡，用于新建小区商品房项目和农民公寓项目建设。其中，2004年5月15日的合同中约定了原告开发的住宅用房80%以上须优先定向销售给符合条件的拆迁户，定向销售住宅用房房屋售价（含库房）按商品房全额成本确定。 2003年12月31日，被告（甲方）与原告（乙方）共同签订《开发区东区农民公寓北小区拆迁安置房开发协议》，约定：一、甲方委托乙方在东区农民公寓北小区内开发建设若干住宅用房，用于安置甲方拆迁农户的购房和居住；三、首期开发要求和时间1.首期开发建设15栋（540套）房屋，用于安置拆迁农户，须在2004年6月30日前全面竣工，具备交房条件；四、房屋销售1.甲乙双方约定安置房的均价为1010元/㎡，底层车库原则上由乙方以不高于成本价销售；3.经甲方认定的安置房，原则上只能销售给拆迁农户，却因拆迁农户弃选因素需面向市场销售的，必须经甲方同意，同时此类房屋不享受任何补贴和优惠；5.甲方一次性补贴乙方销售服务费用6万元整，同时甲方有宣传、引导拆迁户购买该小区安置房的义务。七、优惠政策1.减免安置房的城市基础设施配套费（50元/㎡）和教育费附加（10元/㎡）；2.被拆迁农户购买安置房时，被拆迁农户自己支付1010元/㎡，甲方需向乙方补贴175元/㎡。八、资金结算被拆迁户以拆迁补偿费凭证向乙方购买安置房（多退少补），乙方凭购房户的拆迁补偿费凭证与甲方结算。甲方考虑到乙方滚动开发的需要，结算时，甲方将拆迁补偿费凭证的70%向乙方支付现金，其余30%及甲方补贴乙方的175元/㎡均用于逐步归还乙方向甲方的借款。十一、小区内除定向开发销售给甲方拆迁农户的房屋外，其他房屋及为该小区和社会提供生产生活配套服务的房屋，由乙方自主开发、自主销售，甲方不予干涉，但也不能享受本协议第七项所列的优惠政策。 2004年9月22日，被告（甲方）与原告（乙方）共同签订《开发区东区农民公寓北小区安置房开发补充协议》，约定：一、关于农民安置房全额成本核算价格核定的原则1.东区农民公寓北小区安置房全额成本核算中的管理费用、销售费用、财务费用、销售利润参照市政府盐政发[2004]25号文件中经济适用房的标准执行；2.管理费用、销售费用、财务费用、销售利润的计算以土地使用权取得费、前期工程费、建安成本、小区内部附属公共配套设施费及公共基础设施费4项费用之和为基数，其计算方法为：（1）管理费用及销售费用：按上述4项之和的2%计算；（2）财务费用：按上述4项之和的30%与贷款年息和计息时间的乘积计算，利率执行中国人民银行同期公布的基准贷款利率，计息时间按8个月计算（取消开发协议中“甲方一次性补贴乙方销售服务费六万元整”条款）；（3）销售利润：按上述4项之和的3%计算。二、关于有关政府基金、税费的确认2.应缴税金（基金）纳入农民房全额成本核算，由乙方与甲方结算；6.安置房总成本中的应缴的税金（基金）及其他行为收费，暂先记入安置房全额成本，审计结束后按实际发生额进行安置房全额成本结算；7.其他费用中，如应在或已在管理及销售费用、建安成本费用里列支的，或者应由安置房购买者承担的费用，在审计时，予以扣除，并相应调整安置房成本。三、关于东区农民北小区安置房资金结算方式1.乙方同意将拆迁补偿费凭证的30%和甲方补贴给乙方的全额成本核算现金估算价与定向销售给拆迁安置户的销售均价的差额用于归还向甲方的借款；2.另外拆迁补偿凭证的70%，乙方也用于归还向甲方南小区的借款，北小区剩余借款额转南小区首批农民拆迁安置房财务结算时，乙方首先扣还给甲方；3.甲方考虑到乙方资金周围困难，2004年9月初甲方先支付乙方现金300万元（此款乙方在北小区首批农民拆迁安置房财务结算时，乙方首先与给结算扣还）；4.考虑到东区农民公寓北小区安置房的全额成本的核定要经过报送资料、审计、复审等工作流程，涉及时间较长，为便于双方先行财务结算，经甲乙双方协商，首批安置房全额成本现金流量（暂估）的计算，容积率暂按1.3、小区内部附属公共配套设施及公共基础设施配套100元/㎡（见附表）进行财务结算；5.东区农民公寓北小区安置房全额成本核算的最后核定，待安置房工程竣工、验收合格并交付使用后，由乙方在本补充协议签订后两个月内提供工程竣工决算的全额成本核算资料，报送经甲乙双方认可的具有相应资质的中介机构审核，中介机构应在接到乙方工程竣工决算的全额成本核算资料后，完成审计工作，并在两个月内出具审计报告。如有争议，可进行复审；6.东区农民公寓北小区安置房容积率暂按1.3估算，并纳入全额成本核算，待审计时，根据规划部门规划的东区北小区容积率调整农民公寓北小区安置房全额成本核算，进行财务结算。如以后在北小区内新建的农民安置房规划调整，可根据调整后的规划调整东区农民公寓北小区安置房首期15幢楼的容积率，并调整其财务决算方案；7.安置房的小区内部公建配套及附属配套设施费按140元/㎡进行总额控制，并纳入全额成本。在本开发协议签订后两个月内乙方提供小区的内部公建配套及附属配套设施方案（含工程预算），方案和预算经甲方认定和审核，经甲方认定并出具书面材料后由乙方组织实施。如遇工程或项目变更，乙方应及时通报甲方并征得甲方同意。无变更的部分，决算不得超出经审核的预算，超出部分概由乙方承担。今后每批安置房的当前现金流量结算以首批安置房全额成本审核的结果为参照值；10.经甲乙双方认可的有相应资质的中介机构最终核定的东区农民公寓北小区安置房全额成本核算价与甲方指定乙方拆迁户拆迁安置房销售均价（960元/㎡）的差额部分，由乙方与甲方进行财务结算；11.首批安置房中未能安置的安置房部分，甲方承担乙方从安置房竣工日到安置之日时间内的财务费用，具体由乙方建立台账经甲方拆迁安置部门确认。四、借款计息时点和利率1.计息时点：北小区借款计息时间由乙方从2004年4月16日起计算，按季结付给甲方；2.补偿凭证的30%和全额成本与安置房差价之差的补贴，作为乙方归还甲方的借款，计息终止日为首批15幢楼竣工验收之日；3.当前现金流量与最终全额成本审计的结果如有差额的部分，双方财务结算时，由欠款方承担债权方利息，执行中国人民银行公布的同期基准贷款利率：4.利率：按中国人民银行同期公布的基准贷款利率进行计息。 该补充协议还包括两个附件：附件1为《农民公寓北小区拆迁安置房全额成本核算估算表》；附件2为《农民公寓北小区拆迁安置房当前现金流量估算表》。（1）附件1第4条约定：“小区内部公建配套费及附属配套设施费：140元/㎡（上限），包括自来水、供电、道路、消防、路灯、绿化、排污、围墙、厕所、化粪池、河流驳岸等；公共物业管理用房、垃圾收集房等，以最终核定为准（现金流量暂按100元/㎡结算）”；第6条约定“财务费用：11.26元/㎡（按1-4项之和*30%，利率按人民银行现行贷款年息5.31%，计息时间按8个月进行计算，即开工日期2003年11月至2004年6月，具体计算为：1060*30%*5.31%*8/12＝11.26㎡）”；第7条约定“销售利润：31.80元/㎡（按1-4项之和的3%计算）”。（2）附件2第4条内容与附件1第4条内容一致；第6条约定“财务费用：10.83元/㎡（按1-4项之和*30%，利率按人民银行现行贷款年息5.31%，计息时间按8个月进行计算，即开工日期2003年11月至2004年6月，具体计算为：1020*30%*5.31%*8/12＝10.83㎡）”；第7条约定“销售利润：30.60元/㎡（按1-4项之和的3%计算）”。 2004年9月22日，被告（甲方）与原告（乙方）共同签订《开发区东区农民公寓南小区拆迁安置房开发协议》，约定：第三条第1项为“乙方根据甲方要求，首期开发建设19幢（计684套）房屋，用于安置拆迁户”；九、安置房全额成本核定的原则按照市政府盐政发[2004]25号文件中经济适用房价格全额成本构成的有关内容，对安置房全额成本组成等明确如下：1.安置房全额成本中的管理费用、销售费用、财务费用、销售利润参照市政府盐政发[2004]25号文件中经济适用房的标准执行；2.管理费用、销售费用、财务费用、销售利润的计算以土地使用权取得费、前期工程费、建安成本、小区内部附属公共配套设施费及公共基础设施费四项费用之和为基数，其计算方法为：（1）管理费用及销售费用：按上述4项之和的2%计算；（2）财务费用:从乙方每批安置房领取施工许可证之日起到工程竣工验收之日止，甲方承认乙方的财务费用的计息时间。其计算方法为：按上述4项之和的30%与贷款年息和计息时间的乘积计算，利率执行中国人民银行同期公布的基准贷款利率，计息时间暂按6个月计算；（3）销售利润：按上述4项之和的3%计算。十一、安置房的开发及结算程序1.甲方在首批安置房工程竣工验收后，根据确定的先行结算（见本协议第十二条的资金结算中的相关内容），作为双方现金流量结算的依据；2.首批安置房竣工验收后，两个月内，乙方向经甲乙方认可的中介机构提供安置房全额成本进行审计。甲乙方依据审计结果进行双方财务结算（具体按本协议第十二条安置房的资金结算中有关内容执行）。从第二批起每批安置房的当前现金流量结算以首批安置房全额成本审核的结果为参照值；3.双方财务结算时，首先抵冲往来借款，如有差额，差额部分资金由欠款方一次性还清，数量较大，一次性还款有困难，在征得债权方同意后，双方另行签订资金协议，差额部分资金由欠款方按国家规定的银行贷款基准利率计算银行利息。十二、安置房的资金结算4.经甲乙双方认可的具有相应资质的中介机构（或复审机构）最终核定的安置房全额成本价与甲方指定乙方安置房销售均价（960元/㎡）的差额部分，待小区建成并综合验收合格，根据审计、物价部门核定后的全额成本进行结算，由乙方与甲方进行财务结算，甲方一次性以现金支付给乙方，一次性支付有困难，在征得乙方同意后，双方另行签订资金协议；5.甲方与乙方的资金结算，根据双方资金往来确定，同时间同额度，双方抵账，差额部分由所欠方一次还清，或经债权方同意暂欠，按人民银行公布的同期基准贷款利率计息；6.东区农民公寓南小区安置房容积率暂按1.09估算，并纳入全额成本核算，待审计时，根据规划部门规划的东区南小区容积率调整农民公寓南小区安置房全额成本核算，进行财务核算。如以后在南小区内新建有农民安置房规划调整，可根据调整后的规划调整东区农民公寓南小区安置房首期19幢楼的容积率，并调整其财务结算方案；7.安置房的小区内部公建配套及附属配套设施费按140元/㎡进行总额控制，并纳入全额成本。在本开发协议签订后，乙方要及时按新的技术规范对小区平面规划方案进行调整，三个月内乙方提供小区的内部公建配套及附属配套设施方案（含工程预算），方案和预算经甲方认定和审核，经甲方认定并出具书面材料后由乙方组织实施。如遇工程或项目变更，乙方应及时通报甲方并征得甲方同意；无变更的部分，决算不得超出经审核的预算，超出部分概由乙方承担；8.安置房的建安工程必须实行招投标，接受甲方监察部门的监督，共同控制工程造价。 2004年12月22日，被告（甲方）与原告（乙方）共同签订《开发区东区农民公寓南、北小区二期拆迁安置房开发补充协议》，约定：一、拆迁安置房二期开发要求和时间：1.乙方根据甲方的要求，二期开发建设15幢计600套房屋，其中北小区10幢360套，南小区5幢240套。二、二期拆迁安置房的开发建设、资金结算及销售等事项仍遵守“开发区东区农民公寓南小区安置房开发协议”的相关条款执行。四、二期拆迁安置房开发建设过程中工程建设资金拨付：3.工程建设资金拨付方式：经甲乙双方协商同意，由甲方在乙方二期安置房建设期间，分六个月共预付工程建设资金3000万元，从2005年1月至6月每个月预付500万元；六、违约责任：2.如甲方不能按甲乙双方商定的每月资金拨付时间支付建设资金给乙方，则甲方须向乙方支付建设资金月总额的每日百分之一的违约金。 2005年7月28日，被告（甲方）与原告（乙方）共同签订《开发区东区南北小区二期安置房资金结算拨付协议书》，约定：一、1.建筑总套数为900套，其中南小区522套，北小区378套；2.资金总额：本期资金结算总额为11622.31万元，其中南小区6780.44万元，北小区4841.87万元。二、1.本期用于安置的建筑总套数780套，其中南小区468套，北小区312套；2.本期资金结算总额为10124.24万元，其中南小区6113.43万元，北小区4010.81万元；3.抵充预付工程款（2005年1-6月份，甲方每月预付的工程款500万元，计3000万元）后结算余额为7124.24万元。三、1.甲方在2005年8月20日前一次性拨付1500万元给乙方；2.从2005年9月至2006年1月，甲方在每月的10日前拨付500万元给乙方；3.余额3124.24万元从2006年2月至2006年6月份分批拨付结束。四、甲方的权利、义务及违约责任5.按协议及时足额拨付资金，对应拨付而未及时足额拨付的金额承担每日百分之一罚金的违约金和由此造成安置中断的后果责任。 2005年12月5日，被告（甲方）与原告（乙方）共同签订《开发区东区南北小区安置房价格调整后资金、税金结算协议书》，约定：5.拆迁安置房价格调整后，乙方按税务部门规定，在原销售价格应缴的各项税金的基础上，新增加和新开征的税金由甲方计入安置房全额成本。6.第5条计入安置房全额成本发生新增税金，由乙方按月统计，经甲方核实后，资金隔月支付；如本条所指新增税金单月应缴金额大于50万元的，由甲方通过帮助乙方向有关部门协调等办法解决。7.执行新的拆迁补偿安置政策房价调整后，考虑到乙方增加了部分业务工作量，甲方同意对执行新拆迁补偿政策购买安置房的拆迁户，按每户100元的业务费补助给乙方。 2006年3月10日，被告（甲方）与原告（乙方）共同签订《开发区东区农民南北小区三期拆迁定销房开发协议》，约定：一、三期开发建设18幢（计648套）安置楼，其中南小区10幢（计360套），北小区8幢（计288套）。五、1.全额成本核定：三项拆迁定销房的全额成本按照市政府有关拆迁定销房建设及价格的相关文件核定，经甲乙双方认可的核定结果，作为结算依据；2.销售价格：拆迁定销房销售价格由甲方确定，对拆迁户超出开发区安置面积，实行市场价销售的部分，由乙方提供相关资料，报市物价局核定，最终售价由甲方认定后，由乙方具体操作。3.资金结算：（1）拆迁户依据该户拆迁定销房的实际售价与拆迁补偿凭证差额部分多退少补，当拆迁凭证少于购房款时，不足部分由拆迁户在购房时向乙方交纳。当拆迁凭证多于购房款时，按甲乙商定的原结算模式操作；（2）安置定销房的实际销售价与甲方指定拆迁定销房的销售均价的差价由乙方向拆迁户收取，并开具销售发票。六、2.工程建设资金拨付方式：甲方在乙方三期拆迁定销房建设期间，暂按原安置房的现金流量估算价分批拨付工程建设资金（其中北小区1188.97元/㎡，南小区1130.98元/㎡）。桩基础完成付10%，达到三层时付15%，达到封顶时付15%，竣工验收合格时付10%，安置房交付安置时付20%，现金流的余款在半年内分两期付清,其中前三个月拨15%，后三个月拨15%。关于结算价付款问题：乙方应在工程竣工后尽快提供相关审核所必需的资料，甲方在接到资料后，三个月内完成相应的审计工作，并按审计结果在三个月内甲乙双方结清账目。七、2.安置定销房开发建设中，除不可抗拒的因素外，乙方应按甲方要求如期交房，如逾期不能交付，按照有关规定，乙方须按每日每批拆迁定销房销售总额的万分之三向甲方支付违约金；3.如甲方不能及时按甲乙双方商定的每月资金拨付时间支付建设资金给乙方，则甲方仍须按2005年7月28日签订的《开发区东区南北小区安置房资金结算拨付协议书》有关条款执行。八、2.拆迁定销房在销售过程中所涉及的税、费纳入拆迁定销房的全额成本，由甲方承担。乙方为纳税主体。若因甲方结算资金未能及时拨付到位，由此影响乙方按时纳税，甲方应负责向税务部门协调，如因此罚款时，甲方应优先安排建设资金给予乙方交纳有关税款。 2007年7月5日，被告（甲方）与原告（乙方）共同签订《开发区东区农民北小区四期拆迁定销房开发协议》，约定：一、乙方根据甲方的要求，四期开发建设5幢（计232套）安置楼（楼号为23-27#）。五、1.全额成本核定：四期拆迁定销房的全额成本按照市政府有关拆迁定销房建设及价格的相关文件进行核定，经甲乙双方认可的核定结果，作为结算依据；2.销售价格：拆迁定销房销售价格由甲方确定，对拆迁户超出开发区安置面积实行市场价销售的部分，由乙方提供相关资料，报市物价局核定，最终售价由甲方认定后，由乙方具体操作。六、2.工程建设资金拨付方式：甲方在乙方四期拆迁定销房建设期间，暂按原安置房的现金流量估算价分批拨付工程建设资金（其中北小区1188.97元/㎡）。桩基础完成付10%，四层时付15%，封顶时付15%，竣工验收合格时付10%，安置房交付安置时付10%，交付后3个月内再付10%，现金流的余款在一年内付清。关于结算价付款问题：乙方应在工程竣工后尽快提供相关审核所必需的资料并配合审计工作，甲方在接到资料后，一般在三个月内完成相应的审计工作（包括复审），并按审计结果在三个月内甲乙双方结清账务。七、2.安置定销房开发建设中，除不可抗拒的因素外，乙方应按甲方要求如期交房，如逾期不能交付，按照有关规定，乙方须按每日每批拆迁定销房销售总额的万分之三向甲方支付违约金；3.如甲方不能及时按甲乙双方商定的每月资金拨付时间支付建设资金给乙方，则甲方仍须按2005年7月28日签订的《开发区东区南北小区安置房资金结算拨付协议书》有关条款执行。八、2.拆迁定销房在销售过程中所涉及的税、费纳入拆迁定销房的全额成本，由甲方承担。乙方为纳税主体。若因甲方结算资金未能及时拨付到位，由此影响乙方按时纳税，甲方应负责向税务部门协调，如因此罚款时，甲方应优先安排建设资金给予乙方交纳有关税款。 2007年12月28日，被告（甲方）与原告（乙方）共同签订《开发区东区北小区五期拆迁定销房开发协议》，约定：一、乙方根据甲方的要求，五期开发建设15幢（计468套）安置楼。五、1.全额成本核定：五期拆迁定销房的全额成本按照市政府有关拆迁定销房建设、实施管理及价格组成、核定原则的相关文件进行核定。经甲乙双方认可的核定结果，作为结算依据；2.销售价格：拆迁定销房销售价格由甲方确定，对拆迁户超出开发区安置面积实行市场价销售的部分，按物价部门事先核定的普通商品房价格进行结算，由乙方具体操作。六、2.工程建设资金拨付方式：甲方在乙方五期拆迁定销房建设期间，暂按原安置房的现金流量估算价分批拨付工程建设资金（其中北小区1188.97元/㎡），物价部门价格核定后按物价部门核定的价格分批拨付，先期按现金流拨付的差额在下一期拨付时增减。桩基础完成付10%，达到三层时付15%，达到五层时付10%，达到封顶时付15%，竣工验收合格时付10%，安置房交付安置时付10%，结算款作额在半年内分两期付款，其中，前三个月拨15%，后三个月拨15%。关于结算价付款问题：乙方应在工程竣工后尽快提供相关审核所必需的资料，甲方在接到资料后，三个月内完成相应的审计工作，并按审计结果在三个月内甲乙双方结清账务。如果甲方在规定时限内不能完成审计，则按照市物价部门核定的房屋价格先行结算。七、2.安置定销房开发建设中，除不可抗拒的因素外，乙方应按甲方要求如期交房，如逾期不能交付，按照有关规定，乙方须按每日每批拆迁定销房销售总额的万分之三向甲方支付违约金；3.如甲方不能及时按甲乙双方商定的每月资金拨付时间支付建设资金给乙方，则甲方仍须按2005年7月28日签订的《开发区东区南北小区安置房资金结算拨付协议书》有关条款执行。八、2.拆迁定销房在销售过程中所涉及的税、费纳入拆迁定销房的全额成本，由甲方承担。乙方为纳税主体。若因甲方结算资金未能及时拨付到位，由此影响乙方按时纳税，甲方应负责向税务部门协调，如因此罚款时，甲方应优先安排建设资金给予乙方交纳有关税款。九、有关问题的商定：1.关于三期安置房价的结算问题：双方已签定协议的，按照相关协议的有关条款执行，没有的，参照市政府相关文件，双方协商解决；2.关于南北小区一、二、三期工程决算问题：介于前三期安置房工程建设及小区配套工程已基本结束，为了尽快完成前三期的工程决算，经过协商，甲乙双方各抽调两名工程、财务人员，专门从事前三期的工程结算。乙方要在11月底前，将前三期的工程的相关的审计资料报送甲方，甲方要在2008年元月底完成前三期的工程决算，如果出现甲方欠乙方的往来欠款，甲方将会同乙方商定支付方案，分批逐步支付往来欠款；3.关于框架结构安置房结算价问题：经过协商，双方同意按照原定的现金流结算标准上浮100元/㎡结算现金流；最终按相关文件规定结算。4.关于五期工程款支付问题：甲方承诺，在乙方确保工程进度的前期下，甲方将严格按照协议的规定，根据工程形象进度及时付款。 上述协议签订后，原告陆续分别投入并就涉案工程进行开发，具体涉案合同及楼栋建设情况详见下表：                            阳光世纪园             （北小区，合计53栋）                       第一期15栋                       开发区东区农民公寓北小区拆迁安置房开发协议及补充协议                       1-12#、15-17#                               第二期10栋                       开发区东区农民公寓南北小区二期拆迁安置房开发补充协议                       28-31#、33-35#、             37-39#                               第三期8栋                       开发区东区农民南北小区三期拆迁定销房开发协议                       18-22#、32#、36#、40#                               第四期5栋                       开发区东区农民北小区四期拆迁定销房开发协议                       23-27#                               第五期15栋                       开发区东区北小区五期拆迁定销房开发协议                       41-55#                               阳光康居园（南小区，合计35栋）                       第一期12栋                       开发区东区农民公寓南小区拆迁安置房开发协议                       1-12#                               第二期12栋                       开发区东区农民公寓南、北小区二期拆迁安置房开发补充协议                       15-17#、19-21#、23-25#、27-29#                               第三期11栋                       开发区东区农民南、北小区三期拆迁定销房开发协议                       18#、22#、26#、30#-36#、38#                2006年1月24日，被告的第2号主任办公会议纪要第三条“关于房屋性质认定问题”中明确“第三期开发建设的房屋性质按照市政府新近出台的文件明确为拆迁定销房”；第五条中明确“按照市政府或者物价部门关于拆迁定销房相关配套文件中的价格核算办法予以确认。” 2008年1月4日，原、被告共同委托盐城市物价局价格认证中心为涉案阳光世纪园、阳光康居园拆迁定销房综合成本、销售价格全权认证机构。同年5月23日和9月23日，盐城市物价局价格认证中心分别出具了盐市价证认字[2008]61号、62号、63号及145号销售价格认证报告及技术报告。 2013年8月20日，原、被告双方曾就涉案小区工程结算进行会办，其中在《关于工程审计结算相关问题的会商纪要》中明确了工程结算审计原则及其他问题。具体内容包含：“一、工程结算审计原则1.执行2001年《江苏省建筑工程综合预算定额》《江苏省建筑工程单位估价表》《全国统一安装定额江苏省单位估价表》及配套费用定额及当时相关文件；2.各种取费及税金计取均根据文件及政策计取，浮动费率按中值考虑；二、其他暂定计入、待后处理问题4.劳动保险费率暂按参加劳保统筹的标准计取；该项目的总承包管理费用暂按规定计取；安全文明施工措施费暂按1.0%计取；……” 2014年11月4日，盐城市规划局开发区分局向原盐城市国土资源局开发区分局发出《工作联系函》，其中载明涉案阳光世纪园小区建成后的“实际容积率为1.562”。 2014年12月12日，被告在其向原盐城市国土资源局出具的《关于阳光世纪园小区有关情况的说明》中载明：“我区建设的开发区阳光世纪园小区为拆迁安置用房，土地用途为居住，土地面积为153540㎡。根据2003年07月06盐城市城市规划局开发区分局出具的建设用地规划设计要点，规划容积率为不大于1.3，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。根据区管委会提供的阳光世纪园房屋开发协议，阳光世纪园小区一共开发五期房屋、合计53幢、1888套，各批次安置用房房屋售价详见附件。总建筑面积为244090㎡，其中居住用房建筑面积为209200㎡，商办用房建筑面积为21830㎡，物管社区用房建筑面积为2420㎡，农贸市场建筑面积为7840㎡，幼儿园建筑面积为2800㎡。由于阳光世纪园属于拆迁安置房，享受减免城市基础设施配套建设费90元/平方米和人防易地建设费48元/平方米的政府优惠政策。目前阳光世纪园小已完工并交付使用。实际容积率为1.562，总建筑面积为239881.95㎡，居住用房建筑面积为205522.03㎡，其中由房产公司自行销售的商品房建筑面积为18047.43㎡（含车库），用于安置拆迁用房的建筑面积为187474.6㎡。商办用房建筑面积为26450.93㎡，物管社区用房建筑面积为2579.11㎡，农贸市场建筑面积为2303.77㎡，幼儿园建筑面积为3026.11㎡。” 2011年3月至6月份，原告陆续向被告报送了涉案开发楼盘工程及附属工程的有关送审资料及汇总清单。 自2014年至2018年起诉前，原告曾多次以书面报告形式向被告请求加快推进工程结算工作。 在本案审理过程中，双方当事人对已付安置房款进行了核对。被告认为，其已向原告支付购房款（含现金、垫付款）合计金额为506186773.69元，主要包括：1.盐城成大实业总公司（以下简称成大实业公司）与原告账务现金往来金额458744115.49元；2.成大实业公司与原告税款往来现金结算金额22076439.81元（含各项税费2644430.82元、企业所得税15932398.80元、土地使用税1988649.38元、土地增值税1510960.81元）；3.原告向拆迁户收取的房款差额部分金额25366218.39元。对此，原告认为，1.成大实业公司拨付给其458744115.49元，其中800万元系农贸市场建设借款，根据借款合同约定，该借款用农贸市场建设政策补偿款300元/㎡冲抵，但该补偿款至今未给付，故成大实业公司实际拨付购房款为442744115.49元。2.成大实业公司为原告垫付（代缴税款）税款合计22764398.1元不能计入已拨付购房款，因为根据协议约定，拆迁户应支付的购房款凡超过现金流的差额部分要上交被告，其差额部分应缴税款亦全部由被告承担，并拨付原告缴纳。在实际操作过程中是原告先垫付缴纳，后向被告再申请拨付，故被告所述的四项税款均是被告应该承担和缴纳的，与购房款无关。3.原告向拆迁户收取的购房尾欠款25366218.39元经双方核对无误并签字确认。因此，原告认为被告已向其支付的购房款金额为468110333.88元（已拨付购房款442744115.49元＋收取拆迁户尾欠款25366218.39元）。 2019年9月25日，双方当事人就涉案小区工程的建安总价部分进行核对，共同确认阳光世纪园、阳光康居园土建及水电安装部分（含部分附属工程）的建安总价为26898.15283万元（未下浮）。 2019年10月29日，双方对2019年9月25日未核对确认的附属工程部分再次进行核对，共同确认其中的101项附属工程建安总价为37105429.15元（未下浮），分别包含了阳光世纪园26338109.75元和阳光康居园10767319.40元。 2020年5月11日，对于剩余具有留存资料即具备审核条件的附属工程建安总价，盐城兴诚工程造价咨询事务所有限公司（以下简称兴诚造价公司）出具了《阳光世纪园、康居园绿化等附属工程结算审核（复审）报告书》，明确了审定总值为42103463.09元。另，对于其他缺失审计资料的附属工程部分，原告认为其早已按照合同约定向被告予以提交，因被告的原因导致资料缺失，故应由被告方承担责任，其就此申请司法鉴定；被告则不认可原告的该主张，认为不存在审计缺项和漏项。 2019年10月17日，盐城市苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏信咨询公司）接受原告委托，对涉案阳光世纪园小区和阳光康居园小区国有出让建设用地使用权市场价格进行咨询评估，并出具了相应的《土地估价报告》。具体估价结果为：（一）估价期日为2004年3月1日，设定容积率为1.562，单位土地面积价格430元/㎡，评估面积153540㎡，总地价人民币6602.22万元；（二）估价期日为2004年12月6日，设定容积率为1.562，单位土地面积价格454元/㎡，评估面积153540㎡，总地价人民币6970.72万元；（三）估价期日为2006年9月8日，设定容积率为1.562，单位土地面积价格570元/㎡，评估面积153540㎡，总地价人民币8751.78万元；（四）估价期日为2007年4月2日，设定容积率为1.562，单位土地面积价格827元/㎡，评估面积153540㎡，总地价人民币12697.76万元；（五）估价期日为2004年12月8日，设定容积率为1.3，单位土地面积价格318元/㎡，评估面积155508㎡，总地价人民币4945.15万元。 2020年6月9日，江苏恒业工程管理咨询有限公司（以下简称恒业咨询公司）出具了一份《关于阳光世纪园小区正式用电工程结算审核报告》，审定的总值为1240.417152万元。同年10月13日，恒业咨询公司又出具《“阳光世纪园室外路灯工程”结算审核咨询报告书》一份，明确该项目审定总值为215340.60元。在该意见第四项“审核主要情况说明”中载明“该项目由于实际建设期已过去很长时间，部分施工现场已无法核对，现将该项目的相关情况分别说明如下：1.……。” 在本案诉讼过程中，原告向本院申请就涉案工程八期安置房的“全额成本”按各期开发时间申请鉴定，经本院委托，盐城市建业工程咨询有限公司（以下简称建业咨询公司）对此进行了司法鉴定，并于2020年10月20日出具了编号为盐建司鉴字[2020]705号《司法鉴定报告》。具体鉴定结果为：（一）阳光世纪园一至五期、阳光康居园一至三期，共八期安置房的“全额成本”按各期开发的时间依法分别进行鉴定的结果为： 1.阳光世纪园一期：（1）建安造价不下浮：￥75832590.23元；（2）建安造价下浮10%：￥71822067.55元；（3）按实际下浮计算：￥73238444.87元（按实际下浮是指按原告于2020年9月29日庭审时提交的施工补充协议中的下浮幅度，以下同）。 2.阳光世纪园二期：（1）建安造价不下浮：￥44096805.06元；（2）建安造价下浮10%：￥42013433.59元；（3）按实际下浮计算：￥42739378.17元。 3.阳光世纪园三期：（1）管理费和销售费用费率2%、销售利润费率3%时：①建安造价不下浮：￥31569995.92元；②建安造价下浮10%：￥30081505.11元；③按实际下浮计算：￥30467365.01元。（2）管理费和销售费用费率4%、销售利润费率6%时：①建安造价不下浮：￥33013974.30元；②建安造价下浮10%：￥31455173.70元；③按实际下浮计算：￥31859230.23元。 4.阳光世纪园四期：（1）管理费和销售费用费率2%、销售利润费率3%时：①建安造价不下浮：￥40531968.08元；②建安造价下浮10%：￥38698161.90元；③按实际下浮计算：￥38674575.07元。（2）管理费和销售费用费率4%、销售利润费率6%时：①建安造价不下浮：￥42374704.73元；②建安造价下浮10%：￥40454381.53元；③按实际下浮计算：￥40429681.89元。 5.阳光世纪园五期：（1）管理费和销售费用费率2%、销售利润费率3%时：①建安造价不下浮：￥105580848.57元；②建安造价下浮10%：￥100891592.42元；③按实际下浮计算：￥100821874.67元。（2）管理费和销售费用费率4%、销售利润费率6%时：①建安造价不下浮：￥110416354.79元；②建安造价下浮10%：￥105505748.60元；③按实际下浮计算：￥105432739.93元。 6.阳光康居园一期：（1）建安造价不下浮：￥57963755.05元；（2）建安造价下浮10%：￥55023729.81元；（3）按实际下浮计算：￥56019720.72元。 7.阳光康居园二期：（1）建安造价不下浮：￥71756054.63元；（2）建安造价下浮10%：￥68105790.21元；（3）按实际下浮计算：￥69336084.67元。 8.阳光康居园三期：（1）管理费和销售费用费率2%、销售利润费率3%时：①建安造价不下浮：￥64633647.31元；②建安造价下浮10%：￥61267605.67元；③按实际下浮计算：￥62120845.52元。（2）管理费和销售费用费率4%、销售利润费率6%时：①建安造价不下浮：￥67597113.90元；②建安造价下浮10%：￥64071984.53元；③按实际下浮计算：￥64965550.68元。 （二）该鉴定结果未考虑以下费用 1.安全文明施工措施费未计取或计取不足的费用：（1）阳光世纪园一至五期合计￥641788.83元；（2）阳光康居园一至三期合计￥445909.65元。 2.总承包管理费用未计取的费用（费率按2%计取，标准为2%-3%）：（1）阳光世纪园一至五期合计￥3820699.23元；（2）阳光康居园一至三期合计￥2790490.35元。 3.阳光世纪园附属工程审计缺项的费用：（1）阳光世纪园一至五期合计￥3489370.13元。 4.公建配套及附属配套设施费总费用超140元/㎡的费用说明：（1）阳光世纪园一至五期合计￥3386091.60元（如审计缺项考虑后才发生上述情况，且未计算时为139.55元/㎡）；（2）阳光康居园一至三期合计￥3645709.00元。 （三）该鉴定意见还作了如下鉴定说明：1.本鉴定结果中，建设用地所有权费用依据盐城市国有土地使用权出让合同（盐开土2003第43号、盐开土2004第44号）；江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的土地估价报告。2.本鉴定结果中，建安造价金额依据原被告2019年9月24日、9月25日双方确认的世纪园、康居园建安造价核定意见，2020年6月9日恒业咨询公司的阳光世纪园正式用电工程咨询报告书，2020年5月11日兴诚造价公司的阳光世纪园、康居园绿化等附属工程结算审核（复审）报告书；在施工过程中的零星工程造价和土地使用税依据原告财务中已发生的原始发票金额。3.本鉴定结果中，2019年8月28日和2020年9月29日庭审时原被告对工程建安造价是否下浮及下浮幅度无法达成一致意见，根据庭审意见按不下浮、下浮10%和原告提交的施工补充协议中下浮幅度（以下简称实际下浮，下同；具体下浮幅度详见原告2020年9月29日庭审时提交的资料）分别进行鉴定。对原被告双方已提供审核结果组成且发现部分工程以计取下浮的，已按不下浮、下浮10%和按实下浮分别进行调整，其中下浮时已扣除不下浮的签证价格和会办价。对未提供审核结果组成的工程造价暂按未下浮考虑，在计算下浮造价时，按确认的工程造价整体下浮10%和实际下浮分别计算，未扣除签证价和会办价格（因无相应资料，无法核实哪些费用不下浮）。4.本鉴定结果中，阳光世纪园三至五期和阳光康居园三期，原被告双方签订的开发协议未对管理费用及销售费用、销售利润的费率明确约定，协议已经明确“全额成本按照市政府有关拆迁定销房建设及价格的相关文件进行核定，经甲乙双方认可的核定结果作为结算依据”。双方对计取的费率标准无法达成一致意见，根据2019年8月28日庭审意见，管理费用及销售费用、销售利润的费率分别按2%、3%和4%、6%进行鉴定。5.本鉴定结果中，前期发生的费用（如勘探设计费、三通一平费、图纸审查费及土地土地测绘等）、其他费用（如房产交易手续费、产权登记费、有线电视费、白蚁防治费、政府规费、产权备案登记费、工程监理费、桩基等检测费、质量监督费、档案管理费、价格认证费、公示费及耕地占用费等）和土地使用税金额依据原告财务中已发生的原始发票。其中工程审计费未采纳原告提供的票据金额计算，鉴定是工程总价的2.5‰计算的。6.本鉴定结果中，阳光世纪园二至五期和阳光康居园二至三期依据市政府盐政发（2004）25号文中经济适用房和市政府有关拆迁定销房的相关文件规定全额成本核算包括财务费用，已按相关文件记入，财务费用的计息时间按原被告双方签订的相关开发协议及补充协议中约定计算。对被告在房屋交付之前已支付给原告的工程建设资金应作为借款，由此产生的利息，由原被告按双方签订的相关开发协议及补充协议的约定在往来账款中扣除。7.本鉴定结果中，未计取因工程建设资金支付不及时或支付金额超付或少付，以及阳光世纪园二至五期和阳光康居园二至三期开发协议中各期暂定现金流量估算价与最终法院判决价的差额财务费用。8.本鉴定结果中，对阳光世纪园、阳光康居园各期“安置房的小区内部公建配套及附属配套设施费按140元/㎡进行总额控制”方面：根据2001年9月22日原被告签订的《开发区东区农民公寓北小区安置房开发补充协议》和《开发区东区农民公寓南小区拆迁安置房开发协议》规定，“安置房的小区内部公建配套及附属配套设施费按140元/㎡进行总额控制”。按协议要求，原告报送了两小区的道路系统图，管线综合图、绿化布置图等方案；盐城市城市规划局开发区分局分别于2004年12月3日、2005年1月11日出具了审查意见。被告建设局要求小区配套标准严格按照盐开建[2005]72号、75号规定标准建设（具体内容详见2006年12月12日签订的“东区南北农民安置小区已完成安置房配套建设协议书”），部分实施标准有所提高，且被告审计局已对安置房小区内部公建配套及附属配套设施造价按照实际做法进行了确认，故上述费用按实计算。9.本鉴定报告中，关于安全文明施工措施费、总承包管理费用、阳光世纪园附属工程审计缺项和公建配套及附属配套设施费总费用超140元/㎡等方面说明：（1）根据被告提交的证据中阳光世纪园、阳光康居园工程结算会办纪要精神，安全文明施工措施费暂按1.0%计取，总承包管理费用暂按规定计取。鉴定人员发现部分工程的安全文明施工措施费未计取或计取不足，总承包管理费用亦未计取；本鉴定结果未考虑上述两费用的调整，但已在鉴定报告中说明相应金额。鉴定金额是按照原被告双方确认的数据和实际下浮并按照全额成本计取了相关费用。其中安置房的管理费用及销售费用、销售利润的费率分别按2%、3%，定销房分别按4%、6%进行鉴定；总承包管理费费率按文件规定为2%-3%，本鉴定按2%计取。（2）原告补充的阳光世纪园附属工程审计缺项共4872123.90元，主要包括世纪园一至五期自来水外网、后期供水、综合楼附属、世纪园路灯安装等工程。因原被告双方未核对，本鉴定结果未考虑，但已在鉴定报告中说明相应金额。因无法核实结算金额，鉴定金额是根据原告提供的结算资料和发票金额，同时结合阳光世纪园双方确认的结算审计整体核减幅度（其中世纪园路灯安装工程参照阳光康居园结算核减幅度）计算后按实际下浮（综合楼附属按原告提供的票据金额计算）并按照全额成本计取了相关费用。其中安置房的管理费用及销售费用、销售利润的费率分别按2%、3%，定销房分别按4%、6%进行鉴定。审计缺项工程造价鉴定具体详见阳光世纪园附属工程审计缺项造价鉴定建议附件。（3）关于公建配套及附属配套设施费总费用超140元/㎡方面：经分析，阳光世纪园如不考虑附属工程审计缺项，则未超过140元/㎡（139.55元/㎡），考虑后为154.72元/㎡，康居园为160.23元/㎡。本鉴定结果中，康居园是按实际情况鉴定。在鉴定报告中已对超过140元/㎡以外部分的鉴定金额分别进行了说明，鉴定金额是按照原被告双方确认的数据和实际下浮并按照全额成本计取了相关费用。其中安置房的管理费用及销售费用、销售利润的费率分别按2%、3%，定销房分别按4%、6%进行鉴定。10.本鉴定结果中，原告对鉴定报告（征求意见稿）回复意见中提出的有线电视、通信工程费用应按照盐城市物价局盐市价发（2008）54号文进入全额成本，因未提交实际发生的金额票据，未计入。11.本鉴定结果中，原告对鉴定报告（征求意见稿）回复意见中提出的阳光世纪园综合楼拐角拆除、每户补助100元业务费等不在全额成本内，故未考虑。 本院组织双方当事人对该司法鉴定报告书进行了质证。原告发表的质证意见为：一、1.原、被告系商品房买卖合同关系，至于被告在购房后自用还是安置拆迁户均不影响该合同性质，且双方没有约定下浮率，故鉴定意见中采取下浮10%的方式没有合同与法律依据。原告与相关建安公司间的合同虽约定下浮率，但原告将涉案商品房卖给被告已经亏损很多，故不同意进行下浮。2.销售管理费、销售利润应该按照商品房的相关规定予以计取。阳光世纪园一、二期属于让利出售，且三至五期均明确约定采取拆迁定销房的计费标准，拆迁定销房就是商品房。3.按合同约定，公建配套及附属设施应按照实际发生额进行计算。如《开发区东区农民公寓南小区拆迁安置房开发协议》第7条第1项就约定“按照文明小区建设要求”，说明了须按实计算。4.对于安全文明施工费、包干费、总承包管理费，建业咨询公司虽已列明取费标准，但其计取的费率在标准的下限还以下。如鉴定意见中列明安全文明施工费在1.2%-1.5%之间，但取费时是按1%计取的。为了公平起见，原告认可按中间值计取，并明确计算在总价中。5.有线电视、通信工程费用按照相关文件的规定应该计取。6.双方在协议中约定税金在鉴定时按实际发生额全部纳入全额成本中计算，鉴定意见并没有将实际发生数额纳入计算。如《开发区东区农民公寓北小区安置房开发补充协议》第6条“安置房总成本中的税金及其他行业收费……”、《开发区东区南、北小区安置房价调整后税金调整书》第5条约定“拆迁安置房价格调整后乙方按税务部门规定……”等均可证实鉴定意见应按照实际发生的税款计入全额成本核算。7.审计缺项所涉工程已经实际施工完毕，且费用确实已经支出，原告亦均报送给了被告，被告由于自身原因导致资料丢失，故审计缺项费用应当进行计算。8.双方合同约定工程审计费用按实计入成本，审计费的标准虽是2.5‰，但原告实际交纳的金额远远超过该标准。其中兴诚造价公司收取了原告994725元，恒业咨询公司收取了原告390000元，原告交纳土地评估费150000元。由于审计委托方应为被告，故上述费用应该由被告承担。9.其他应该结算的事项也应当同步计算到位，主要包括两项：一是阳光世纪园工程综合楼拐角拆除费用63.606537万元，二是按照100元/户的标准补助给乙方的费用，共计32.5万元，合计96.106537万元。 被告发表的质证意见为：一、关于土地使用权价格问题。各期土地使用权的鉴定，也应按取得费即拍卖成交价计入全额成本，同时相关的税费也应相应调整。二、关于费率问题。1.坚持一至五期管理费用和销售费用费率2%、销售利润率3%，不作调整。2.总承包管理费按江苏省建设厅《江苏省建筑工程费用定额（2001年）》（苏建定[2001]300号）第3页“（四）1.总承包是指对建设工程的勘察、设计、施工、设备采购进行全过程承包的行为，建设项目从立项开始至竣工投产全过程承包的‘交钥匙’方式”。总承包管理费根据总承包的范围、深度按工程造价的2%-3%向建设单位收取。该项费用和合同中的“管理费用和销售费用费率2%”，存在重复，故该总承包管理费不应计取。3.现场安全文明施工措施费《江苏省建筑工程费用定额（2001年）》（苏建定[2001]300号）第21页“（三）其他费用2.现场安全文明施工措施费，计费标准：按定额直接费的0.5%-1.5%收取。现场安全文明施工措施费实行审核制度。该费用由各市工程造价管理部门根据工地所在位置、现场安全文明施工措施、文明施工评定等级予以核定，未经核定一律不得计取”。根据该文件精神，现场安全文明施工措施费未经工程造价管理部门核定，故不应计取。三、关于公建配套问题。协议中已明确安置房的小区内部公建配套及附属配套设施费按140元/㎡进行总额控制，建议按140元/㎡进行控制。四、关于阳光世纪园路灯工程的造价问题。阳光世纪园路灯工程的造价鉴定结果是按阳光康居园路灯工程的核减率测算，为752943.87，但该方法是建立在两个项目报审价格的虚高是成比例的。经核查阳光康居园路灯工程为130杆路灯、2个配电箱，阳光世纪园路灯为61杆路灯、2个配电箱，按路灯数量比例测算，61/130×694495.64=325878.72元，与恒业咨询公司审定的215340.6元接近，故阳光世纪园路灯工程仍应按恒业咨询公司审定的215340.6元计算。五、关于建安造价是否下浮问题。按照当时市场情况，建议土建工程下浮15%，负数工程下浮20%。 建业咨询公司鉴定人员丁某在庭审中接受质询时答复如下：（一）针对原告提出的异议部分：1.关于下浮问题。根据协议约定，被告需全程参与招标管理，但被告实际上并未参与，按照2004-2008年招标市场实际下浮率约在10%左右，故建业咨询公司根据法院要求分别就不下浮、下浮10%和实际下浮率作出了三种意见供裁判时参考。2.关于销售利润费率、销售管理费费率问题。双方对于阳光世纪园、阳光康居园一、二期的费率有明确约定且无争议，故按照2%和3%计取。因双方对阳光世纪园三至五期和阳光康居园三期没有在协议中约定上述费率，只是约定按照拆迁安置定销房的规定。按照市政府相关文件规定，上述没有约定的房屋按照普通商品房的销售利润和管理费的规定不超过4%和6%计取。3.关于公建配套问题。双方签订的协议虽然约定了不突破140元/㎡，但是原告报送了相关方案，被告也出具了审查意见，且双方在2006年12月签订的配套协议书中亦约定了按照[2005]72号文件的标准建设，该标准相较2004年的标准有所提高。鉴于被告审计局与原告对价格进行了审计确认，双方对价格是认可的，故鉴定时就按照双方认可的按实计算，且单独列出了超过140元/㎡的部分。4.关于安全文明施工措施费等费率问题。被告提交的会商纪要证据中提及取费问题，而审计工作是在该会商之后，故审计价包含了会商原则和标准，故鉴定时就没有再计取。但是已经对此进行了单独计算，法院需要时可参考。5.关于有线电视、通信工程费用问题。盐城市物价局对此相关文件均于2008年后出台，在2008年之前一般采取的是由开发商和通信商协商并以协商价确定的方式，且相关文件适用于新建小区。涉案小区在相关文件出台之前建成，故建业咨询公司按照原告实际发生入账的成本发票进行了计算。6.关于税金问题。在鉴定意见中，土地使用税是按比例分摊的，营业税及附加则按照国家规定以实际收入按照国家规定的税率计算的，鉴定中所采用的税金税率和实际发生的税率一样；建安成本税率是在建安造价中经双方确认的；土地增值税是预缴税，根据项目产生利润计算，不在全额成本中，故鉴定意见中没有计算。7.关于审计缺项问题。鉴定报告中已作出专门说明，其中涉及水、电和路灯等。自来水、管网方面，鉴定时是根据被告核定的阳光世纪园结算核减率计算的；路灯方面，鉴定时是参照阳光康居园核减率计算的。8.关于原告主张的补助费用等问题，则与鉴定意见无关联。 （二）针对被告提出的异议部分：1.关于土地价格问题。根据盐市价发[2004]86号文件的规定，开工一年内的按照土地取得价格进行计算，超过一年的，按照开工前一年土地价格进行计算。2.关于销售管理费用和销售利润费用率及安全文明施工措施费等问题，同答复原告的意见。3.双方在2001年9月22日签订的协议中约定了小区内部公建配套设施费按照140元/进行总额控制，原告按照协议要求报送方案后，被告规划局出具了审查意见。被告建设局与原告在2006年12月12日又签订了安置房建设配套协议书，约定按照盐开建[2005]72号文件规定的标准建设。相较而言，2005年的文件标准是比2004年提高的。且双方在核对建安价格时也是按照实际做法进行了确认。4.关于路灯工程造价问题。恒业咨询公司出具的报告书中注明“由于实际建设期已经过去很长时间，部分施工现场已无法核对，故目前工程量无法复核，按照当时实际现场实量结合报审工程量预算及图纸现场常规审核结算。”再结合原告陈述，路灯总量与恒业咨询公司报告书中载明的数量有很大分歧。建业咨询公司在鉴定时到现场核实过工程量，目前还有100余盏。在鉴定时，阳光世纪园是按照阳光康居园的比例计算的。5.关于下浮问题，同答复原告的意见。 另查明，2004年1月12日，盐城市人民政府印发的《盐城市区拆迁安置定销房建设供应暂行办法》第三条规定：“……。拆迁安置定销房为商品房属性，土地按出让方式供应，实行市场化开发建设，售价（含自行车车库）按成本价加不超过6%的开发利润确定，不得上浮，具体由市物价局核定；……” 2004年1月29日，盐城市人民政府印发的《盐城市商品房价格管理规定》（盐政发[2004]025号）规定：“第四条经济适用住房和普通住宅商品房实行政府指导价，别墅型住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价；第六条成本包括：土地使用权取得费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用。……经济适用住房管理费用和销售费用一般不超过本条第一款规定的前5项成本之和的2%；普通住宅商品房一般不超过本条第一款规定的前5项成本之和的4%。……第七条利润以第六条第一款规定的前5项成本之和为基数，按照规定的成本利润率计算。经济适用住房的成本利润率不超过3%；普通住宅商品房的成本利润率不超过8%。第九条下列费用不得计入商品房价格：（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；（二）房地产开发企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；（五）已经减免及其他不应计入价格的费用。……” 2004年6月16日，盐城市物价局印发的《贯彻省物价局关于改进住宅商品房价格管理文件的通知》（盐市价发[2004]86号）第二条规定：“二、以市场评估价格确定房地产开发中的土地成本。目前房地产开发用地通过土地交易市场以招标、拍卖、挂牌出让方式取得，土地价格已经主要由市场来形成，土地价格活跃与否已成为房地产市场的晴雨表。今后在普通住宅商品房成本认定中，对取得使用权时间在一年以上的土地，可不再以实际出让价格作为定价成本依据，改以有资质的价格评估机构依据市场行情评估的价格作为主要依据。各地应自觉运用市场经济规律，尊重并承认土地价格市场化运作的结果”。 2005年3月11日，盐城市物价局印发的《关于加强房价管理抑制房价过快上涨的通知》（盐市价发[2005]43号）中规定“一、合理确定计价的土地成本。商品房价格构成中，土地成本所占的比重越来越高，对房价水平的影响越来越大，定价时必须正确把握土地成本这一重点。正常情况下，要按照土地使用权取得时的实际成本核定价格。土地使用权获得时间在一年以上，企业要求按市场评估价核算成本的，土地价格的评估基准日，应当为批准的建设项目施工日向前推算一年；以评估的土地价格作为商品房定价依据的，其房价水平不得带动或推动地区房价的上涨。混合用地的住宅土地成本，按同地段不同用途土地基准地价间的比例分摊确定。” 2008年4月18日，盐城市物价局印发的《关于核定市区有线电视配套工程费用标准的通知》（盐市价发[2008]54号）第一条规定“盐城市区范围内新建住宅小区各类商品房有线电视配套设施的全部工程费用按照实际建筑面积计收，费用标准为12元/平方米（含有线电视初装费）。非新建住宅小区的住宅、独立营业用房、办公用房的有线电视配套设施工程费用由盐城广播电视台与建设单位按照有关规定约定。二、……” 还查明，为配合涉案建安总价审核结果的顺利出具，原告在本案诉讼过程中分别向兴诚造价公司、恒业咨询公司、苏信咨询公司支付了998725.46元、343772元和150000元评估咨询审核费用。另，因涉案阳光世纪园安置小区容积率发生变化，故原告于2010年6月25日预缴了210万土地出让金保证金。 本案的争议焦点为：1.本案当事人间构成何种法律关系；2.被告是否差欠原告涉案款项，以及如何认定金额；3.原告主张被告承担逾期付款利息和违约金是否已超过诉讼时效，上述利息及违约金数额如何认定。 本院认为，（一）关于本案当事人间系何种法律关系的问题。 原告认为，双方之间系房屋买卖合同关系。被告向原告购买其开发的房屋用于安置拆迁户，双方为此签订了相关协议并约定了价格、付款金额、违约责任等。 被告认为，双方系拆迁定销房开发合同关系。被告因安置辖区内拆迁户的需要与原告签订特定关系的定销房开发协议，不属于单纯的买卖关系。 本院认为，原、被告订立的系列安置房开发协议的名称中虽包含“开发”字样，但协议内容主要约定了被告以相应价格向原告购买房屋用于安置拆迁户。双方对于如何开发房产无相关约定，事实上也未形成合作开发的行为或事实。本案原告作为涉案土地的使用权人、安置房工程的建设方，原始取得该工程所有权，在被告按约支付进度房款后，原告即将其开发的安置房屋用于被告对拆迁户的安置，故原、被告双方的行为属于买卖安置房屋，工程进度款实为被告为安置所得的房产支付的购房款，故原、被告双方之间实质上建立了房屋买卖合同关系。 （二）关于涉案应付总房款及其他费用的认定问题 承前所述，双方当事人之间就涉案阳光世纪园、阳光康居园共八期工程构成房屋买卖合同关系，为此签订的所有开发协议书均为双方的真实意思表示，且内容亦不违反法律法规的强制性规定，应均为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，故原告在本案中要求被告支付购房尾欠款符合合同约定，具有法律依据。 1.关于涉案土地使用权价格的认定问题 被告认为，涉案安置房各期开发协议均约定按全额成本进行结算，故在对阳光世纪园、阳光康居园除一期外的各期安置房全额成本鉴定时，土地使用权应按取得费即拍卖成交价计入全额成本才符合双方合同约定。建业咨询公司出具的鉴定意见中对于上述土地使用权以评估的增值价计取纳入全额成本明显不符合双方约定。 本院认为，涉案建设土地由原告通过土地交易市场以挂牌出让方式取得，而非政府划拨土地，且土地开发周期较长。根据盐市价发[2004]86号和[2005]43号文件中关于“在普通住宅商品房成本认定中，对取得使用权时间在一年以上的土地，可不再以实际出让价格作为定价成本依据，改以有资质的价格评估机构依据市场行情评估的价格作为主要依据”以及“开工一年内的按照土地取得价格进行计算，超过一年的，按照开工前一年土地价格进行计算。土地使用权获得时间在一年以上，企业要求按市场评估价核算成本的，土地价格的评估基准日，应当为批准的建设项目施工日向前推算一年”的具体规定，可以考虑涉案土地增值问题。建业咨询公司在原告要求考虑土地增值并申请以市场评估价核算成本的情况下作出相关鉴定意见符合上述规定，被告认为涉案土地应按拍卖成交价计入全额成本的主张不能成立。 2.关于涉案安置房的建安造价应否下浮的问题 原告认为，原、被告系商品房买卖合同关系，至于被告在购房后自用还是安置拆迁户均不影响该合同性质，且双方没有约定下浮率，故鉴定意见中采取下浮10%的方式没有合同与法律依据。原告与相关建安公司间的合同虽约定下浮率，但原告将涉案商品房卖给被告已经亏损很多，故不同意进行下浮。 被告认为，按照当时市场情况，建议土建工程下浮15%，附属工程下浮20%。 本院认为，原、被告双方在涉案开发协议中均约定了安置房按全额成本核算价格，而全额成本费用中包含了土地费用、前期费用、建安费用及公共基础设施费等，该建安费用即建安成本费用。从原告与施工单位签订的施工协议来看，约定了土建工程总价在结算时须予以一定比例的下浮，而该下浮后的建安造价就是原告的实际建安成本费用，上述下浮情况亦基本符合2004-2008年招标市场实际下浮率，故核算涉案房屋价格时应按实际下浮后的建安造价来纳入全额成本，本院对于鉴定意见中按建安造价实际下浮计算的全额成本予以采信。 3.关于管理费用、销售费用及销售利润的费率问题 原告认为，涉案小区一、二期房屋是按照经济适用房性质结算的，故管理费用、销售费用费率不超过2%、销售利润率不超过3%。但三至五期房屋系商品房，作为拆迁安置定销房计算，故根据文件规定，结算时不超过规定的费率上限4%、6%即可，即管理费用、销售费用和销售利润应按商品房的相关费率予以计取。 被告认为，双方在开发协议中涉案小区三至五期的建设作了原则性约定，系在参照2004年9月22日开发协议基础达成的，但协议中对于全额成本法的计算约定不明确，且双方又未达成一致意见，故应当按照2004年9月22日协议中的相关约定来执行，即管理费用和销售费用费率按2%、销售利润费率按3%来计取。 本院认为，双方对于涉案小区一至二期的管理费用、销售费用的费率按2%和销售利润的费率按3%计取没有异议，本院予以确认。对于阳光世纪园三至五期和阳光康居园三期的费率计取，双方存有争议。虽然双方在三至五期开发协议中未约定上述费率，且又无法协商一致，但是根据阳光世纪园三至五期、阳光康居园三期协议中关于“全额成本按照市政府有关拆迁定销房建设及价格的相关文件进行核定”的约定，以及盐政发[2004]11号文件就拆迁安置定销房系商品房属性的规定，那么管理费用、销售费用的费率不超过4%和销售利润的费率不超过6%的规定当然适用于三至五期房屋，故原告主张涉案阳光世纪园三至五期、阳光康居园三期的管理费用、销售费用及销售利润的费率按照4%和6%的标准计取，本院予以支持。 4.关于公建配套及附属配套设施费用的认定问题 原告认为，因被告对公建配套的要求越来越高，原告按照被告的要求具体实施，故涉案小区建设的公建配套及附属设施应按照实际发生额进行计算，且实际上已突破了140元/㎡的标准。 被告认为，涉案协议明确约定安置房小区内部的公建配套及附属配套设施费按140元/㎡进行总额控制，故不能突破140元/㎡的控制上限。 本院认为，双方在《开发区东区农民公寓北小区安置房开发补充协议》和《开发区东区农民公寓南小区拆迁安置房开发协议》中虽然约定了“安置房的小区内部公建配套及附属配套设施费按140元/㎡进行总额控制，并纳入全额成本”，但是在原告按照上述协议约定报送道路系统图、管线综合图等建设方案后，盐城市城市规划局开发区分局通过了审核并出具审查意见。被告建设局与原告在2006年12月12日签订的安置房建设配套协议书约定了涉案小区配套标准须按照盐开建[2005]72号文件规定的标准建设，而该文件规定的标准高于协议签订时的标准要求，故建设标准有所提高是不争的事实。且被告审计局在与原告就涉案建安总价进行核对时亦是按照工程实际做法进行了确认，故“安置房的小区内部公建配套及附属配套设施费按140元/㎡进行总额控制”的约定在双方实际履行过程中已发生变更，即双方当事人以实际行为重新达成按实计算小区内部公建配套及附属配套设施费的意思表示，并已实际履行，故本院对于鉴定意见中就涉案小区内部公建配套及附属配套设施总费用超140元/㎡的费用（阳光世纪园一至五期合计3386091.60元、阳光康居园一至三期合计3645709元）均计入全额成本。 5.关于安全文明施工措施费及总包管理费应否计取的问题 原告认为，建业咨询公司对安全文明施工费和总承包管理费虽已列明取费标准，但其计取的费率在标准下限以下。为了公平起见，原告认可按中间值计取，并明确计算在总价中。 被告认为，安全文明施工措施费按定额直接费的0.5%-1.5%计取，且实行审核制度，涉案安全文明施工措施费因未经工程造价管理部门核定而不应计取；总承包管理费根据总承包的范围、深度按工程造价2%-3%向建设单位收取，该项费用和合同中的管理费用和销售费用费率2%存在重复，故不应计取。 本院认为，由被告提交的《关于工程审计结算相关问题的会商纪要》第二条第4项虽约定“该项目的总承包管理费用暂按规定计取；安全文明施工措施费暂按1%计取”，但该条款形成于审计前，且约定的系暂时计取标准。后双方在诉讼过程中就涉案小区的建安总价进行了核对确认，对安全文明施工措施费、总承包管理费在造价审计时未计取或计取不足的情况均未提出异议，且本案已将相应管理费用按2%或4%予以计取，故鉴定意见对于上述两项费用不再计取并无不当，本院予以确认。 6.关于有线电视、通信工程费用应否认定的问题 原告认为，有线电视、通信工程费用按照相关文件的规定应该计入全额成本。 本院认为，盐城市物价局印发的《关于核定市区有线电视配套工程费用标准的通知》中就盐城市区范围内的新建住宅小区有线电视配套设施建设费用纳入房价作出了规定，该规定自2008年5月1日起试行。而涉案小区均建设于2008年之前，非该文件规定的新建小区，不适用该文件规定，故建业咨询公司按照原告实际发生并入账的有线电视配套工程费用成本发票进行计算并无不当，本院予以采纳。而通信工程费用因原告未提供实际发生费用的金额票据，致使鉴定不能，应由其自行承担后果。 7.关于附属工程审计缺项部分费用的认定问题 原告认为，审计缺项费用所涉及的工程已经由原告实际完成，且费用确实已经支出，原告亦将上述建设及费用情况报送给了被告，被告由于自身原因致使相关送审资料丢失，并非原告责任，故相关审计缺项费用应当计算。但原告对于鉴定意见所确认的审计缺项费用的金额即3489370.13元不认可，应以4872123.90元来认定。 被告认为，本案不存在审计缺项和漏项问题。 本院认为，1.从原告提交的遗失审计资料附属工程部分统计表的内容来看，缺审项目包含了阳光世纪园一至五期的自来水外网、后期供水、路灯安装以及综合楼附属等项目，因双方均认可涉案工程全部由原告开发，且上述附属工程已由原告实际完成，故该缺失审计资料的附属工程造价应予计算并纳入全额费用成本。由于送审资料缺失，故建业咨询公司在进行鉴定时根据原告提供的结算资料和发票金额，同时结合阳光世纪园经双方确认的结算审计整体核减幅度计算后按实际下浮并按照全额成本计取了相关费用，该鉴定意见公平客观，故本院对鉴定意见中的阳光世纪园附属工程审计缺项费用3489370.13元予以确认。2.被告认为阳光世纪园路灯工程造价的鉴定结果是按阳光康居园路灯工程结算审计核减幅度计算的，系建立在虚高报审价格基础上的，应以恒业咨询公司出具的审定价215340.6元计算。本院认为，承前所述，建业咨询公司就该部分的鉴定意见可予采纳，而恒业咨询公司在其出具的报告书中已注明“由于实际建设期已经过去很长时间，部分施工现场已无法核对，故目前工程量无法复核”，且该报告书中所载明的灯的盏数明显与事实不符，故本院对该报告书的内容不予采信，被告该主张不能成立。 8.关于涉及全额成本计算的相关税金问题 原告认为，双方在协议中约定税金在鉴定时按实际发生额全部纳入全额成本中计算，而鉴定意见却没有如此计算是不正确的，鉴定机构应按照实际发生的税款计入全额成本核算。 本院认为，涉案协议对于应缴税金纳入全额成本有相关约定，建业咨询公司在鉴定时遂按照合同等证据材料就涉及全额成本的税金部分进行了计算，其中土地使用税是按比例分摊的；营业税及附加则按照国家规定以实际收入按国家规定的税率进行了计算，且鉴定所采用的税金税率与实际发生的税率一致；建安成本税率已在建安造价中且经双方确认；土地增值税系房地产经营企业等单位和个人就有偿转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物并取得收入扣除开发成本等支出后的增值部分按一定比例向国家缴纳的税费。一般应根据具体项目所产生的利润来缴纳，结合涉案房屋开发实际情况，鉴定意见将之未予纳入全额成本计算并无不当。故本院对原告就税金提出的异议不予采纳。 9.关于阳光世纪园综合楼拐角拆除费用及100元/户的补偿费用应否认定的问题 原告认为，其应被告要求将阳光世纪园综合楼拐角拆除，故被告应承担拆除费用636065.37元；根据合同约定，被告应按每拆除一户补偿100元给原告，现拆除3250户，故被告应给付补助费325000元。 被告认为，上述费用的承担没有合同约定，与本案无关，即使双方有过约定，原告的主张也已超过诉讼时效。 本院认为，原告提交盐城市规划局（盐市规建答[2007]193号）答复、被告建设局停工通知、原告补偿报告及建筑工程预算书各一份向被告主张**光世纪园综合楼拐角拆除费用636065.37元，被告经质证认为原告的证据与其无关，不属于双方确认价款的证据，不具有原告的证明目的。对此，因阳光世纪园综合楼并非安置房屋，不属于原告主张的应纳入全额成本计算的房款，原告亦未能举示其实际支出拆除费用的证据，且该拆除费用与涉案购房款非同一法律关系，故本案不予理涉。同理，原告在庭审中主张的按100元/户标准计算的拆迁业务补助费以及其他补偿费用，虽然具有合同的明确约定，但均因上述理由而不予理涉，原告可另行诉讼。 10.关于原告在本案中所支出的审计费、评估费的负担问题 原告认为，其在本案诉讼过程中为了使造价咨询审核结果能够顺利出具而向相关机构交纳了审计费和评估费，因审计委托方为被告，故上述费用应该由被告承担。 本院认为，1.根据查明的事实可知，为配合涉案建安造价审计结果的顺利出具，原告在本案诉讼过程中分别向兴诚造价公司、恒业咨询公司支付了998725.46元、343772元审计费用，合计1342497.46元。涉案工程建安造价的审计结果系全额成本结算的基础之一，且上述机构进行造价审计是基于被告的委托，故本院确认由被告承担上述审计费用。2.原告为证明涉案土地使用权市场价格而委托苏信咨询公司予以估价，故其为此交纳的150000元评估费用应由其自行承担，本院对其要求被告承担该评估费的主张不予支持。 因此，综合以上1-10项的阐述认定，被告应向原告支付的涉案应付总房款计人民币494542001.89元，以及支付审计费1342497.46元。 （三）关于涉案已付购房款的认定问题 经原、被告共同核对账目，并经本院组织质证，双方当事人对于成大实业公司向原告实际拨付的购房款458744115.49元没有争议，但原告认为其中有800万元系农贸市场建设借款，应按借款合同约定用农贸市场建设政策补偿款300元/㎡冲抵，因该补偿款至今未付，故应从45874415.49元中扣减800万元。对此，本院认为，原告在诉讼期间对于45874415.49元已付购房款没有异议，到庭审全部结束后认为其中800万元应予扣减。经审查，从原告提交的材料来看，被告向原告出借款项用于建设农贸市场，待建成后由市财政及区财政进行一次性补助（分别为200元/㎡、100元/㎡），补助首先用于归还该借款本息。但是上述材料均系相关情况汇报材料，对于是否实际按此运作无证据证实，且即使存在补助事实，那么因为补助未能到位，该借款并未实际冲抵。根据双方协议中关于安置房按全额成本中现金流进行财务结算的约定，已由被告实际拨付的该800万元不应从已付款中扣减，本院对原告该主张不予支持。 被告主张其为原告垫付（代缴税款）税款合计22076439.81元也应计入已付购房款，原告对此不予认可。经查，从被告提供的包括记账凭证、经费使用审批表、专用收据等“垫付”税款的手续来看，并无直接可证明被告向税务机关直接垫付或代缴税款的发票、支付流水等证据。且通过证据分析再结合查明的事实可知，双方当事人在涉案开发协议以及相关税金结算协议书中均约定了拆迁安置房价格调整后所新增加和新开征的税金由被告承担，即最终义务承担主体为被告；实际履行过程中，亦是由原告先行缴纳后再向被告申请拨付返还，被告对此一直无异议。故被告主张22764398.1元税款系其垫付或代缴并应予以抵扣购房款的主张不能成立，本院不予采信。 被告主张原告向拆迁户收取的购房尾欠款25366218.39元应计入已付购房款，原告对此没有异议，本院予以确认。 因此，被告已向原告支付涉案购房款合计人民币484110333.88元（458744115.49元＋25366218.39元）。 综上，结合本院前述（二）和（三）项的认定，被告尚欠原告涉案购房款本金计人民币10431668.01元（494542001.89元－484110333.88元）以及审计费1342497.46元。 （四）关于原告主张的逾期付款利息及违约金问题。 本院认为，原告在本案中还主张被告应向其承担违约金及利息，且就利息及违约金的构成进行了表述，但结合其举证情况可知，其并未能充分举证证实主张的利息及违约金所依据的工程施工进度各节点时间、已付购房款中各期数的对应款项等要素，故其应承担举证不能之后果。本院对原告主张的以尚欠房款为本金、自起诉之日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算和自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予以支持，其他逾期支付进度款的利息可另行诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下： 一、被告盐城经济技术开发区管理委员会在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告盐城鑫都房地产开发有限公司支付尚欠的购房款10431668.01元及利息（以10431668.01元为本金，自2018年10月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告盐城鑫都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1871447元，鉴定费1130000元，审计费1342497.46元，合计4343944.46元，由原告盐城鑫都房地产开发有限公司负担2097447元，被告盐城经济技术开发区管理委员会负担2246497.46元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  樊丽萍 审判员  孙曙光 审判员  郑娟娟 二〇二〇年十二月八日 书记员  唐 舒 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。