北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29944号原告（反诉被告）：刘宇奇,男,1970年2月4日出生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟翠娜，北京市中产律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：纳什凯旋科技（北京）有限公司，住所地北京市密云区8号开发区办公楼501室-2059（经济开发区集中办公区）。法定代表人：张剑，执行董事。委托诉讼代理人：王宪礼，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘宇奇（以下简称侯同）与被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司（以下简称纳什公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘宇奇的委托诉讼代理人李顺涛、翟翠娜，纳什公司的委托诉讼代理人王宪礼，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘宇奇向本院提出诉讼请求：一、判令纳什公司向刘宇奇支付拖欠的2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计211183．87元及2020年3月20日之前的滞纳金125073元，并按照211183．87元为基数，按照每日千分之五为标准，向刘宇奇支付自2020年3月21日起至纳什公司实际支付完毕之日止的逾期付款滞纳金；二、判令纳什公司向刘宇奇支付逾期迁出注册地址的违约金116200元；三、判令纳什公司向刘宇奇支付违约金116200元；四、判令纳什公司向刘宇奇支付电费5658．35元；五、判令纳什公司支付刘宇奇律师费损失40000元；六、判令纳什公司向刘宇奇支付未提前30天书面通知解除合同的一个月房屋租金损失58100元；七、判令纳什公司向刘宇奇支付阶梯电费差价1665．9元。事实和理由：2018年10月25日，刘宇奇与纳什公司签署有关北京市朝阳区x号房屋的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）。租赁合同约定纳什公司应当于2019年10月31日支付房租115600元；应于2020年1月30日支付房租174300元。租赁合同第十一条第（一）款约定如经刘宇奇书面催告后7日内仍不按约定支付租金的，刘宇奇有权解除合同；租赁合同第十二条第（一）款约定，如纳什公司逾期支付租金的，需按照每日千分之五支付滞纳金。租赁合同第十二条第（三）款约定了纳什公司违约的情况下需支付月租金的2倍作为违约金。租赁合同第十条第（八）款约定了刘宇奇主张律师费损失的依据。《补充协议》第6条约定了纳什公司给刘宇奇造成损失的，押金及租金不足于赔付损失的，刘宇奇有权另行主张等。第八条约定纳什公司应当在房屋交还后一个月内迁出注册地址，否则由此导致的损失及责任由纳什公司承担等。涉案合同签署后，刘宇奇按约履行合同，但纳什公司自2019年10月31日起就一直未付租金，截至2020年3月20日，共拖欠租金211183．87元及2020年3月20日之前的滞纳金125073元。在此期间，经刘宇奇多次催告纳什公司一直未付。鉴于纳什公司的根本违约行为，刘宇奇于2020年3月20日向纳什公司发出《解约通知书》，纳什公司于2020年3月20日最终违约退租，并先行将钥匙交付给刘宇奇，但并未腾空租赁房屋的家具设备，导致刘宇奇无法再行出租，更未迁出凯歌优贝（北京）教育科技有限公司的注册地址。纳什公司答辩并反诉称，一、认可纳什公司自2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金未支付，不认可租金金额，因新冠疫情自2020年1月24日爆发，涉案房屋自2020年1月份起一直处于空置状态，纳什公司无任何租金收益，继续按照合同标准支付租金对纳什公司显失公平，疫情为不可抗力，双方共担损失较为合理，自2019年11月1日至2020年1月23日按58100元/月支付租金，自2020年1月24日至2020年3月20日应按原合同标准的50%即29050元/月支付租金；滞纳金的起算节点与刘宇奇主张的各有一天的差距，第一部分应从2019年11月1日而不是10月31日，第二部分应从2020年1月31日而不是2020年1月30日；174300元的基数对应租期自2020年1月30日至2020年4月30日份的租金总额应为95538．87元；刘宇奇按照日千分之五计算迟延付款滞纳金，标准过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算。疫情对纳什公司付款产生影响，纳什公司不应承担滞纳金，自2020年4月1日纳什公司账户被冻结，纳什公司自2020年3月21日后仍支付滞纳金显示公平；纳什公司未向刘宇奇支付租金，是对租金金额有异议，且案件在庭审期间纳什公司不应支付迟延付款滞纳金。二、注册地址实际使用人是案外人凯歌优贝（北京）教育科技有限公司，纳什公司转租是经过刘宇奇允许的，纳什公司无法控制案外人的行为，且案外人迟延迁址并未给刘宇奇造成实质损失，刘宇奇已经于2020年3月21日已经将涉案房屋正常出租，租金收益未接收到影响。虽双方签署的合同补充协议约定了纳什公司迟延迁址的违约责任，在刘宇奇未有损失的情况下违约标准过高，法院不应支持。三、不同意第三项诉讼请求，刘宇奇以纳什公司迟延支付租金为由解约，按照《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》规定，刘宇奇解除合同并要求纳什公司承担违约责任不应得到支持；刘宇奇对纳什公司迟延支付租金的行为既主张了迟延支付的违约金也主张了合同解除的违约金，纳什公司不应承担两次违约责任；刘宇奇与纳什公司解约前纳什公司为减少刘宇奇损失，已经配合刘宇奇带租户看房，刘宇奇于2020年3月20日与纳什公司解约并收房，并于3月21日将涉案房屋对外出租，刘宇奇无任何租金收益损失，违约金有失公平。四、涉案房屋《交接情况说明》显示，涉案房屋欠付电费1411．44元。五、律师费实际并未产生，即使产生也应当支持部分律师费。本案诉讼非纳什公司单方造成，案发前纳什公司多次和刘宇奇沟通，刘宇奇均拒绝沟通，刘宇奇本无需通过诉讼途径主张权益，故律师费发生非必要，律师费应予以调低。六、不认可刘宇奇的第六项诉讼请求。此外，纳什公司交纳的房屋押金应当抵扣房屋租金。纳什公司向本院提出反诉请求：一、判令自2020年1月24日起至2020年3月30日期间的租金调整为29050元/月；二、判令刘宇奇赔偿涉案房屋剩余租期的装修残值127738元；三、判令刘宇奇赔偿租赁房屋现有家具折价款67687．91元。事实与理由：纳什公司与刘宇奇于2018年10月25日签署涉案合同，约定：纳什公司租赁刘宇奇位于北京市朝阳区x号房屋，用于经营，租金自第2个租赁年（2019年11月1日至2020年10月31日）起为58100元／月。合同签署后，纳什公司积极履行合同，2019年10月31日因为临时资金周转问题，未按期支付第5期租金（2019年11月1日至2020年1月31日，其中2019年11月1日至11月30日为免租期）。2020年1月30日因新冠疫情导致公司经营困难亦未按期支付第6期租金（2020年2月1日至2020年4月30日）。刘宇奇于2020年3月20日以纳什公司欠付租金为由向纳什公司送达解约通知函并收回涉案房屋。此后刘宇奇将涉案房屋连带纳什公司遗留的家具及装修租给了下一租户，目前该租户依然在使用纳什凯旋公司的遗留装修及家具。众所周知，自2020年1月24日以来，因新冠疫情北京市政府宣布进入突发公共卫生事件一级响应状态，疫情及疫情防控措施属于不可抗力，纳什公司就此后迟延支付租金的行为不应承担违约责任。且依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的有关规定，纳什公司承租刘宇奇房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致纳什公司对外出租房屋困难，房屋一直处于空置状态没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，故纳什公司请求变更原租赁合同租金，将租金减半。另外，刘宇奇继续使用纳什公司遗留的装修及家具，依法应给予补偿。刘宇奇对纳什公司的反诉辩称，不同意纳什公司的全部反诉请求，纳什公司自2019年10月31日已经开始拖延支付租金，已经构成根本违约。合同履行期间纳什公司两次单方提出退租302房屋，纳什公司对不再租赁涉案房屋具有明确意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月25日，刘宇奇作为甲方、纳什公司作为乙方，双方签订涉案合同，约定甲方将坐落于北京市朝阳区x号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积222．18平方米；期限自2018年11月1日至2022年10月31日止；第1个租赁年度合同免租期为：45天，自2018年11月01日至2018年11月30日，自2018年12月01日至2018年12月15日。第2个租赁年度合同免租期为：30天，自2019年11月01日至2019年11月30日。第3个租赁年度合同免租期为：30天，自2020年11月01日至2020年11月30日。第4个租赁年度合同免租期为：30天，自2021年11月01日至2021年11月30日。房屋每月租金为58100元，房租按季交付，自第2个租赁年起，租金调整为58100元／月；自第3个租赁年起，租金调整为61000元／月；自第4个租赁年起，租金调整为61000元／月；每个租赁年度首笔支付金额为扣除免租期和维修保障金之后的房租金额，遇法定节假日顺延至法定节假日结束后5个工作日内。2018年11月01日支付押金116200元；2018年11月01日支付87487．1元（租金174300元，维修保障金600元），对应周期2018年11月01日至2019年01月31日；2019年01月31日支付174300元，对应周期2019年02月01日至2019年04月30日；2019年04月25日支付174300元，对应周期2019年05月01日至2019年07月31日；2019年08月01日支付174300元，对应周期2019年08月01日至2019年10月31日；2019年10月31日支付115600元（租金174300元，维修保障金600．00元），对应周期2019年11月01日至2020年01月31日；2020年01月30日支付174300元，对应周期2020年02月01日至2020年04月30日；2020年04月30日支付174300元，对应周期2020年05月01日至2020年07月31日；2020年07月30日支付174300元，对应周期2020年08月01日至2020年10月31日；2020年10月29日支付121400元（租金183000元，维修保障金600．00元），对应周期2020年11月01日至2021年01月31日。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回标的房屋：……(3)经甲方书面催告后7日内仍不按照约定支付租金的……；乙方未按照本合同约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按欠付租金额的千分之五向乙方收取滞纳金。如因乙方原因主动违约的，则标的房屋装修、新配置设施、宽带成本由乙方自行承担，与甲方无关；因本合同第十一条第（一）款、第（四）款原因导致双方解除本合同的，乙方应结清合同履行期间应由乙方承担的各项费用，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下标的房屋合同解除时月租金的2倍向甲方支付违约金；《补充协议》第八条约定，纳什公司交还涉案房屋时，需在一个月内迁出所有公司在涉案房屋地址上的工商注册手续，否则纳什公司应当支付2倍的房屋租金作为违约金，纳什公司已经支付的房屋押金可作为违约金不予退还。2020年10月30日，案外人凯歌优贝（北京）教育科技有限公司将住所地由涉案房屋地址变更为北京市朝阳区南郎家园18号楼-1层-01号B27。2020年3月20日，因纳什公司未按时交纳涉案房屋租金，刘宇奇向纳什公司送达《解约通知函》：双方签订的涉案合同于2020年3月20日解除；2020年3月20日，刘宇奇与纳什公司就涉案房屋办理交接。纳什公司交纳涉案房屋租金至2019年10月31日。纳什公司拖欠2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计211183．87元未交纳。纳什公司拖欠涉案房屋电费5658．35元。刘宇奇因本案诉讼聘请律师，支付律师费40000元。2020年3月21日，涉案房屋由刘宇奇另行出租。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘宇奇与纳什公司签订涉案合同后，刘宇奇将涉案房屋交付给纳什公司使用，纳什公司应当根据合同约定按期足额支付刘宇奇房屋租金及其他相关费用。纳什公司支付涉案房屋租金至2019年10月31日后未再向刘宇奇支付过房屋租金。纳什公司虽然主张因疫情影响导致公司业务受损，但是就涉案房屋而言，纳什公司在疫情爆发前2019年11月1日起即不再支付涉案房屋租金，故纳什公司违约行为的产生并非因疫情导致，在其违约行为持续的过程中发生疫情，纳什公司再以疫情为由，主张因不可抗力要求刘宇奇减免租金，无事实依据，本院不予支持。刘宇奇与纳什公司于2020年3月20日办理房屋交接手续，视为双方就涉案合同于同日达成解除合意，纳什公司应当向刘宇奇支付2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计211183．87元。因涉案合同约定纳什公司未按照涉案合同约定支付租金的，刘宇奇可向纳什公司收取滞纳金，故刘宇奇要求纳什公司支付2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金的滞纳金，有合同依据，本院予以支持，但是刘宇奇主张的滞纳金过高，本院结合合同履行情况、纳什公司过错原因等予以调整。刘宇奇主张的要求纳什公司支付逾期迁出工商注册地址的违约金的诉讼请求，根据涉案合同约定，纳什公司应当在合同解除后即迁出涉案房屋工商注册地址，但是案外人凯歌优贝（北京）教育科技有限公司迟延至2020年10月30日才将住所地由涉案房屋地址变更为北京市朝阳区南郎家园18号楼-1层-01号B27，故纳什公司应当承担相应的违约责任，但是刘宇奇主张的违约金数额过高，结合案外人凯歌优贝（北京）教育科技有限公司迁出工商注册地址时间以及刘宇奇实际损失等情形，对于刘宇奇主张的违约金数额，本院予以酌减。根据涉案合同约定，纳什公司违约的，应当向刘宇奇支付违约金，但是刘宇奇主张的违约金过高，本院结合合同履行情况、纳什公司过错原因等予以调整为58000元。纳什公司拖欠涉案房屋电费5658．35元，刘宇奇提交有相关证据佐证，本院予以支持。关于刘宇奇主张的律师费40000元，因涉案合同约定有一方存在违约行为的，另一方可向其主张包括律师费在内的损失，现纳什公司因其单方违约行为，导致涉案合同无法继续履行，故纳什公司应当支付刘宇奇律师费40000元。关于刘宇奇主张的阶梯电费的差额1665．9元的诉讼请求，纳什公司予以认可，本院不持异议。刘宇奇主张的纳什公司应当向刘宇奇支付未提前30天书面通知解除合同的一个月房租损失的诉讼请求，因纳什公司已经就其违约行为承担了相应的违约责任，故刘宇奇不应当再向纳什公司主张该项损失。对于刘宇奇该项诉讼请求，本院不予支持。关于纳什公司要求刘宇奇赔偿涉案房屋装修残值及家具折价款的诉讼请求，根据涉案合同约定，如果纳什公司单方违约的，刘宇奇不予赔偿纳什公司上述损失，故本院不予支持纳什公司要求刘宇奇赔偿上述损失的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘宇奇支付二〇一九年十一月一日至二〇二〇年三月二十日期间的房屋租金二十一万一千一百八十三元八角七分及滞纳金一万二千元；二、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘宇奇支付二〇一九年十一月一日至二〇二〇年三月二十日期间的房屋租金二十一万一千一百八十三元八角七分的滞纳金（以二十一万一千一百八十三元八角七分为基数，按每日万分之五的标准，自二〇二〇年三月二十一日起计算至实际履行完毕之日止）；三、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘宇奇支付逾期迁出工商注册地址的违约金二万元；四、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘宇奇支付违约金五万八千元；五、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘宇奇支付电费五千六百五十八元三角五分及阶梯差价电费一千六百六十五元九角；六、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘宇奇支付律师费四万元；七、驳回原告（反诉被告）刘宇奇的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4377元，由被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1250元，由被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费3010元，由被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二〇年十二月二十五日法官助理 臧百挺书 记 员 樊 虹