广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19264号原告：广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心（广州市海珠区赤岗街道劳动和社会保障服务中心），住所地广州市海珠区新港西下渡路128号208房。法定代表人：杨军。委托代理人：郭贤勇，系国信信扬律师事务所律师。委托代理人：苏沂琦，系国信信扬律师事务所实习人员。被告：林文彬，男，汉族，1964年12月24日出生，住广东省广州市越秀区，被告：广州市宙合物业发展有限公司，住所地广州市海珠区怡乐路怡乐一巷5号。法定代表人：叶瑞珍，职务董事长。两被告共同委托代理人：黄佳萍，系广东国智律师事务所律师。两被告共同委托代理人：马超，系广东国智律师事务所实习人员。原告广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心（广州市海珠区赤岗街道劳动和社会保障服务中心，以下简称赤岗政务服务中心）诉被告林文彬、广州市宙合物业发展有限公司（以下简称宙合公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭贤勇、苏沂琦，两被告的共同委托代理人黄佳萍、马超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付自2017年1月1日至2018年2月14日使用位于广州市海珠区红梅路以北，芭堤水岸以南自编之一，房屋建筑面积850平方米物业的使用费用527143元；2、判令两被告向原告支付上述逾期还款相应的利息（以527143元为基数，按银行同期基准利率计算至实际还款清偿之日，暂计52418.22元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告明确其利息的起算时间为2017年1月1日。事实和理由：2013年12月30日，原告与被告宙合公司签订《物业租赁合同》，约定由被告宙合公司承租原告位于广州市海珠区红梅路以北，芭堤水岸以南自编之一，房屋建筑面积为850㎡的物业做经营使用。租期自2014年1月1日至2016年12月31日止。在合同期限届满后，双方没有续签合同。2016年12月20日，原告通过公开竞租招标方式对外招租涉案物业，宙合公司以林文彬名义作为竞标人参与了竞租并竞得该物业承租权。同日，宙合公司以林文彬名义与原告签订了《承租确认书》，确认承租涉案物业，并约定第一年租金为每月72元/㎡。但之后两被告未依约交纳按金及首月租金。2018年2月14日，原被告经协商签订《物业交接确认书》，被告承诺于2018年2月14日腾空物业交还原告，但两被告仍未向原告缴纳房屋使用费用。经反复沟通，2018年5月3日，被告宙合公司向原告出具保证书，确认仅向原告支付了299057元，并承诺按期向原告支付余下房屋使用费用，但两被告至今仍未按照保证书承诺履行还款义务。2019年1月7日，原告向两被告制发《关于收取场地占用费通知书》，限期要求两被告缴纳剩余房屋使用费用，两被告对该等文件进行签收并再次确认了欠费事实，但却至今仍未清偿任何欠款。原告认为，两被告向原告承租房屋却未按照约定支付房屋使用费用的行为已经构成违约。根据承租确认书约定标准，两被告自2017年1月1日起持续使用租赁物业至2018年2月l4日，在此期间租金共计826200元，扣除被告己付的299057元，仍剩下527143元应向原告支付，并应当向原告承担逾期还款的违约责任。两被告共同辩称：不同意原告的诉请。理由：1、被告林文彬跟原告之间不存在租赁关系，被告林文彬无须向原告支付任何费用，《物业租赁合同》的当事人为原告跟被告宙合公司，被告林文彬仅仅作为被告宙合公司的委托代理人参与竞租，原告明确知道涉案物业的承租人、实际占有使用人、费用给付人均为被告宙合公司，被告林文彬的竞租代理行为产生的法律后果由被告宙合公司承担，原告请求被告林文彬承担给付义务缺乏依据。2、原告请求支付的物业使用费金额过高，应予以调整，原告主张的物业使用费标准过分高于2014-2016年的租金标准，同时原告在招租及签订租赁合同过程中存在过错。3、对诉请1中主张的时间没有异议。经审理查明：2013年12月30日，原告（甲方）与被告宙合公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：一、宙合公司向原告租赁位于广州市海珠区红梅路以北，芭堤水岸以南自编之一（闲置地块）（以下简称“地块自编之二”）作经营使用，房屋建筑面积为850平方米；二、租赁时间：自2014年1月1日至2016年12月31日……；三、本闲置地块每月的租金为人民币9350元整，租金从第二年起在上一年的基础上递增5%；四、乙方每月向甲方支付房屋租金壹次，须在每月10号前向甲方缴纳当月租金，乙方如逾期缴纳租金，每逾期一天由甲方按乙方欠缴总额的百分之二收取乙方违约金（甲乙双方明确约定违约金可超出本金，无上限）……十二、租赁期届满，甲、乙双方未续签合同或解除合同的，乙方逾期不交出承租地块，除限期迁出和补交占用期间使用费外，甲方还有权按占用期间使用费叁倍收取乙方违约金，违约金不足以赔偿由此而造成甲方损失的，乙方还应就不足部分进行赔偿（使用费按合同期内最后一个月的月租金和税费标准计算）；等。该合同中，被告林文彬作为宙合公司法定代表人在乙方处签字。另外，合同到期后，双方并未续签。2016年12月20日，原告将涉案地块公开招租，被告林文彬在赤岗街物业（地块之二）竞租会议签到表上签名。同日，原告（甲方）与被告林文彬（乙方）签订《承租确认书》，约定：一、根据本次竞租投标的结果，乙方林文彬竞得海珠区红梅路以北，芭堤水岸路以南地块之一，面积850平方米地块的承租使用权叁年，第一年租金为每月72元/M2；二、乙方应于2016年12月日前（或本确认书签订之日起七日内）将承租该物业的按金及首月租金（“两按一租”）共计交到指定账户……。2018年2月14日，原告（甲方）与被告林文彬（乙方）签订《物业交接确认书》，载明：甲乙双方在2013年12月30日签订关于红梅路以北、芭堤水岸路以南自编之一（闲置地块）的物业租赁合同于2016年12月31日到期，合同已经解除。后乙方在2016年12月20日通过公开竞租标取该标的，但未能履约而违标。现甲方将于2018年2月14日收回好太太、荣美布衣坊、渔农邨、博斯卡汽车服务（翠竹路3号、5号、7号、9号）地块（含档口）。甲乙双方确认：1、乙方需在2018年2月14日前将物业内所有物品搬出；2、乙方剩余物品均为弃置物品，甲方有权任意处置。2018年4月26日，被告宙合公司向原告支付款项299057元，转账回单中附言部分载明还款。2018年5月3日，被告宙合公司向原告发出《保证书》，载明：2016年12月我参与了翠竹路l～9号（红梅路星海明珠以北、芭堤水岸以南闲置地块）的招投标，由于中标价格超出市场价太多故一直未能完成合同签约手续。在2017年1月至2017年12月期间，我们在合约手续未完善情况下，缺水断电的环境中，借用旁边小区的水电，勉强支持一直在此经营中的老租户继续营业，并获得了299057元收入，现已全数交回给街道。在这过去的一年多时间里按中标价产生合同履行费772416元，该费用剩余部分（473359元），我将半年内先缴付50%（236679.5元）给贵中心，余下50%将在往后半年内结清。特此保证。2019年1月7日，原告向被告宙合公司发出《关于收取场地占用费通知书》，载明：贵方与赤岗街道政务和社区服务中心（以下简称“我方”）于2016年12月20日签订《承租确认书》，约定贵方投得我方位于广州市海珠区翠竹路1-9号地块（面积850平方米，使用期限叁年，租金每月72元／平方米。该物业2017年1月1日至2017年12月31日被贵方继续使用，拟按照一年内占用费734400元收取占用费。现我方作为出租方依法通知贵方如下事项：一、请贵方于2019年1月15日前，把2017年1月至2017年12月的占用费用的剩余款项肆拾叁万伍仟叁佰肆拾叁圆整(435343元整)划拨到本中心的银行账号上。等。诉讼中，本院函致广州市土地开发中心，询问广州市海珠区赤岗街道办事处对广州市海珠区红梅路以北、芭堤水岸以南地块之一，面积850平方米地块是否有权交由下属单位对外出租用于商用。广州市土地开发中心复函表示，该地块规划用途为小学用地，为充分发挥属地政府的管理优势，确保政府储备用地的安全，其中心委托赤岗街道办事处负责管理该地块。同时，本院函致广州市规划和自然资源局，询问广州市海珠区红梅路以北、芭堤水岸以南地块之一，面积850平方米地块的权属情况，该局复函表示暂无上述地块及上盖建筑物的权属登记信息。诉讼中，两被告对原告计算使用费的起止时间（2017年1月1日至2018年2月14日）没有异议，但对于使用费标准有异议，认为应当按照之前租赁期间的标准或者参照同地段的租金标准计算。原告确认已经收到上述期间内的租金299057元。另查，被告宙合公司的工商登记信息显示宙合公司为有限责任公司，被告林文彬为宙合公司的股东之一。被告表示林文彬于2019年9月11日后将股权转让。本院认为：本案争议焦点主要在于：1、被告林文彬是否应当承担支付使用费的责任。2、原告主张的使用费标准是否过高。关于被告林文彬的责任问题。首先，原告在诉状中陈述被告宙合公司以林文彬的名义参加竞标，并以林文彬名义签订《承租确认书》，由此可见原告对林文彬只是代理被告宙合公司签订相关文件而实际承责主体应为宙合公司的情况是知悉的；其次，在宙合公司发给原告的《保证书》中，宙合公司也明确了其参与了涉案地块的招投标并中标，对此并无证据显示原告有提出异议；再次，原告发出的《关于收取场地占用费通知书》的相对方也是被告宙合公司而非林文彬，换言之，原告确认涉案场地的实际使用人为宙合公司而非林文彬；最后，原告并未提交证据证明被告林文彬有实际使用涉案场地。同时，根据宙合公司的工商登记材料，林文彬仅为宙合公司的股东之一。综上，原告要求被告林文彬承担支付场地使用费的责任，缺乏依据，本院不予支持。关于使用费的标准及利息的问题。被告宙合公司对原告主张的计算使用费的期间并无异议，本院予以确认。关于被告宙合公司抗辩使用费过高的问题，因被告是经公开投标竞租并签订了《承租确认书》，签约前被告完全清楚标的物的状态，也明知租金的计算方式，其应对自行提出的竞租价格承担责任，在中标后以使用费过高为由要求调整使用费标准违反诚信原则，且在被告宙合公司发给原告的保证书中也是以中标价计算的合同履行费，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。原告主张被告宙合公司支付涉案场地自2017年1月1日至2018年2月14日的使用费527143元（72元/㎡×850㎡×13.5个月-299057元），并无不当，本院予以支持。关于利息的问题，原告主张以527143元为基数，自2017年1月1日起按照原租赁合同的约定计算利息，鉴于被告宙合公司在租赁合同到期后继续使用涉案场地至2018年2月14日，场地使用费的标准与之前租赁合同中约定的租金标准发生了变化，双方对于使用费的支付时间并未重新约定，故本院认定利息的计算时间应自2018年2月15日起计，对原告上述主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市宙合物业发展有限公司在本判决生效之日起15日内支付占用使用费527143元及利息（以527143元为基数，自2018年2月15日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心。二、驳回原告其他的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9596元，由被告广州市宙合物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓阳人民陪审员  彭容爱人民陪审员  叶芳琴二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  李敏燕陈丹纯