广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2314号上诉人（原审被告）：阳江市中鼎置业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风三路鸳鸯湖东侧。法定代表人：林柏林，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡波，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：黄军由，男，1969年10月9日出生，汉族，住广东省阳江市。被上诉人（原审原告）：陈玉娇，女，1975年10月11日出生，汉族，住广东省阳江市。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张炳毅，男，1971年1月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区平冈镇北街东二巷18号，现住广东省阳江市。上诉人阳江市中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）因与被上诉人黄军由、陈玉娇商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初5677号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中鼎公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回黄军由、陈玉娇全部诉讼请求。二、本案一审、二审全部诉讼费用由黄军由、陈玉娇承担。事实与理由：一、中鼎公司与黄军由、陈玉娇签订的《补充协议》第三条第4款中明确约定：出卖人应买受人选择的按揭银行的要求，将《房地产权证》直接交付给银行收执的，视为已交付给买受人。而根据黄军由、陈玉娇在一审提供的证据5《抵（质）押权证类凭证封条》显示，中鼎公司于2016年7月11日将涉案房屋《房地产他项权证》移交给按揭银行收执，即视为中鼎公司已于该时间将涉案房屋《房地产他项权证》交付给了黄军由、陈玉娇。黄军由、陈玉娇时至2020年7月20日才提起诉讼，即使认定面积差异存在，黄军由、陈玉娇的主张也过了诉讼时效，法院应驳回其该诉讼请求。一审法院将中鼎公司向黄军由、陈玉娇交付涉案房屋《房地产权证》的时间认定为2019年5月15日，忽略了双方协议约定，一审法院判决未超过诉讼时效错误，故一审判决应予撤销并改判。二、关于建筑面积差异的问题，中鼎公司不存在任何违反合同及相关法律规定的情况，不应退还房款或承担其他任何责任，具体理由如下：1.双方合同约定以套内面积来计算面积差异值，而涉案房屋套内面积的差异符合合同约定的不作退补的情况。涉案房屋的房产证显示套内建筑面积为199.88平方米，误差为-0.94平方米，误差率为0.47％，该误差率符合合同约定的差异值在±0.6％范围内，因此中鼎公司不存在违反合同约定的情形。2.中鼎公司一直严格按住建部门审批的方案、图纸进行施工建设，从未对工程审批的方案、图纸进行增加或减少建筑面积的修改，也未对开发建设房产的套内建筑面积、分推面积的尺寸进行改动或调整。双方签订《广东省商品房买卖合同》时，涉案项目一期工程己经基本完工，因此中鼎公司按照前述图纸的数据与黄军由、陈玉娇签订了合同，合同所约定的数据与图纸数据基本一致，中鼎公司已经据实施工，不存在涉案房屋建筑面积减少的情况。3.房产证上显示的建筑面积和共有面积是不完整面积，中鼎公司出售的房屋建筑面积和共有面积与阳江市不动产登记中心的不动产登记簿显示的面积是基本一致，或登记簿显示面积略大些，不存在实际建筑面积比合同约定少了10.03平方米的情况。关于面积差异是否存在的争议焦点为：一是开发商和房产测绘单位是否按合同约定的计算方法计算实际建筑面积和共有面积；二是开发商的建筑面积和共有面积与房管发证部门确认的建筑面积和共有面积是否存在异议。(1)在根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十八条的约定，购房业主的产权建筑面积包括专有部分面积(套内建筑面积)和共有部分面积(除规划建筑区停车位、车库外)的分摊面积，即涉案房屋建筑面积＝套内建筑面积+共有部分面积的分摊面积。开发商计算显示：1-6幢(一期)总建筑面积114223.72平方米、总共有面积34690.96平方米、涉案房屋建筑面积249.09平方米、涉案房屋共有面积分摊48.27平方米。（2）阳江市不动产登记中心的不动产登记簿和房产测绘单位测绘报告书均显示:1-6幢(一期)总建筑面积114746.34平方米，套内面积79398.9平方米，总共有面积35347.44平方米，其中30689.25平方米共有面积已分摊计入涉案房屋在内的各户建筑面积中。但除此之外，仍有4658.19平方米的共有面积应摊而未摊(其中包括水泵房、工具房、库房、专用配电房、发电机房、热水机房、垃圾房、开关站、办公室、卫生间、电信机房等)。如果现在分摊，涉案房屋还应得到分摊面积＝(未分摊共有面积4658.19平方米÷总套内面积79398.90平方米)*涉案房屋套内面积199.88平方米＝11.769平方米。对该应摊未分摊共有面积，阳江市不动产登记中心和测绘单位也作出了说明:由于该项目属分期建设，该4658.19平方米的共有面积和后期建设的共有面积要待项目完工验收后再分摊。综合对比上述数据，开发商计算的总共有面积、涉案房屋建筑面积和涉案房屋共有面积分摊数据，与涉案房屋的房产证存在差异，但开发商计算的总建筑面积、总共有面积、涉案房屋的建筑面积和涉案房屋共有面积与不动产登记簿中显示的数据基本一致。根据物权法第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致：记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，涉案房屋合同约定建筑面积与登记簿的面积基本一致，或登记簿的数量略大，涉案房屋实际面积不存在比合同约定的面积减少10.03平方米的问题。4、未分摊的4658.19㎡面积包括了架空层的架空部分面积、其他公用场所面积、物业办公室用房面积、消防监控室（中心）面积等，这些用地都是涉案项目重要的公共设施所在地，如果按照房产证目前显示的状态进行认定建筑面积，将有大部分的公用面积是属于中鼎公司私有的，那么黄军由、陈玉娇使用公用面积及其内的设施将受到限制，这将造成难以想象的不良后果和社会影响。综上所述，中鼎公司不存在违反合同及补充协议约定的情形，中鼎公司已完成了办证和房产证交付手续，且黄军由、陈玉娇的诉求也已超过诉讼时效。因此，请求二审法院依法改判，驳回黄军由、陈玉娇全部诉讼请求。黄军由、陈玉娇答辩称：一、关于诉讼时效的问题。合同条款的约定不能证实黄军由、陈玉娇已经知道房屋面积存在差异，因为房产证办出之后，开发商直接移交给银行，黄军由、陈玉娇并不知晓房屋的面积差异。直到2019年5月15日，黄军由、陈玉娇从银行赎回房产证之后，才知道房屋存在面积差异。二、关于房屋是否存在面积差异的问题。经一审查明，涉案房屋面积的误差比包括公摊面积在内为4.03%，中鼎公司应当承担违约责任。中鼎公司提出的理由不影响或改变房屋面积差异比为4.03%的事实。房屋面积应以不动产权属证书登记为准，本案房产证登记面积为239.06平方米，而中鼎公司收取了黄军由、陈玉娇249.09平方米的购房款，应当负有退款的义务。综上，一审判决查明的事实清楚、适用法律恰当，请二审法院依法驳回中鼎公司的上诉。黄军由、陈玉娇于2020年7月20日向一审法院起诉请求：一、判令中鼎公司返还房屋建筑面积误差比3%以内部分的房价款48054.51元以及该款利息给黄军由、陈玉娇，利息按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款利率计算，参照逾期罚息利率标准，从2015年4月2日起计至款项付清之日止，利息暂计至起诉日止约11969元；二、判令中鼎公司双倍返还房屋建筑面积误差比超过3%部分的房价款32936.96元给黄军由、陈玉娇；三、判令中鼎公司退还多收的办理房产权证费用8000元给黄军由、陈玉娇；四、判令中鼎公司退还多收的物业维修基金660元给黄军由、陈玉娇；五、判令本案诉讼费由中鼎公司承担。诉讼中，黄军由、陈玉娇变更第三项诉讼请求为中鼎公司应按照实际收取的金额退还办证费给黄军由、陈玉娇。一审法院认定事实：2014年1月20日，黄军由（买受人）、陈玉娇（买受人）与中鼎公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区湖东路2号阳江中鼎国际花园X号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共249.09平方米，其中套内建筑面积200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米。合同第四条关于计价方式与价款的约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7662.49元，总金额为1538781元。第五条关于面积确认及面积差异的处理：合同约定计价面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的……。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第六条关于付款及期限的约定（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）：买受人按照下列第3种方式付款：3、按揭贷款。买受人须于签订合同当日支付538781元作为首期房款，余款1000000元须于7日内到银行申请办理按揭手续。第十八条约定除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。合同附件二载明：总建筑面积14798.68平方米；总套内面积11930.92平方米；总公共分摊面积2867.76平方米；分摊系数=总公共分摊面积/总套内面积=0.24；涉案商品房分摊面积48.27平方米。合同还约定其他条款。黄军由、陈玉娇与中鼎公司双方均在合同中签名或盖章予以确认。2014年1月26日，黄军由、陈玉娇与中鼎公司又签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：本补充协议自买卖双方签字盖章后与《商品房买卖合同》同时生效，《商品房买卖合同》与本补充协议约定不一致的，以补充协议为准。第一条关于面积确认及面积差异处理的补充约定：1、面积差异比在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；2、面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，多退少补。等等。签订合同后，中鼎公司在约定期限内交付涉案房屋给黄军由、陈玉娇使用。此后，中鼎公司为涉案房屋办理房产证，房产证中载明阳江市江城区湖东路2号阳江中鼎国际花园X房建筑面积239.06平方米，套内建筑面积199.88平方米，登记时间为2015年6月10日。2016年7月11日，中鼎公司将该房产证移交给按揭银行。黄军由、陈玉娇认为房产证上的建筑面积与合同约定的建筑面积存在10.03平方米的误差，故诉至一审法院，请求如诉请。庭审中，黄军由、陈玉娇主张其已于2015年4月2日向中鼎公司支付了足额购房款，中鼎公司未对此提出异议；中鼎公司向一审法院提供的阳江市不动产登记中心于2017年7月13日出具的《关于阳江中鼎国际花园项目1-6幢（一期）房地产权属登记及发证情况的复函》，具体内容是“原阳江市房产办证服务中心于2014年11月依照相关规定受理阳江中鼎国际花园（一期）1-6幢送来的商品房房屋产权权属发证申请资料。经核实，总套内面积79398.90㎡，总建筑面积114746.34㎡，共有部分面积35347.44㎡，其中30689.25㎡共有面积已按相关规定分摊到各户计入建筑面积，剩余未分摊的4658.19㎡共有面积待中鼎国际花园项目二、三期工程完工后，与二、三期工程的共有面积一起按相关规定分摊。”一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，黄军由、陈玉娇与中鼎公司双方应按合同约定履行己方义务。对于黄军由、陈玉娇请求中鼎公司退还购房款的问题。黄军由、陈玉娇与中鼎公司双方在合同中约定的商品房建筑面积为249.09平方米，但产权登记的面积为239.06平方米，比合同约定的建筑面积少了10.03平方米，面积误差比为4.03%，中鼎公司这一行为明显损害了黄军由、陈玉娇的利益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，黄军由、陈玉娇主张中鼎公司对公共分摊面积的减少承担履行合同不当责任成立。而中鼎公司以“剩余未分摊的4658.19㎡共有面积待中鼎国际花园项目二、三期工程完工后，与二、三期工程的共有面积一起按相关规定分摊”为抗辩缺乏理据，中鼎公司仍应负有退还面积差异款的义务。本案根据双方在补充协议中的约定，面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，多退少补，而中鼎公司所交付的商品房建筑面积少了10.03平方米，为此中鼎公司应将该面积差异款退还给黄军由、陈玉娇。鉴于双方在房屋买卖合同中没有明确约定建筑面积差异如何补偿，本案根据公平合理原则，中鼎公司应按黄军由、陈玉娇所支付的总购房款除以商品房建筑面积249.09平方米所得的价格进行退还，即中鼎公司应退还61961.43元[1538781元÷249.09平方米×（249.09平方米－239.06平方米）]给黄军由、陈玉娇。庭审中，双方确认退还购房款的利息起算时间为2015年4月2日，则2015年4月2日至2019年8月19日的退还购房款利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至退还购房款之日止的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，黄军由、陈玉娇请求超出本院核定的部分，一审法院不予支持。对黄军由、陈玉娇主张中鼎公司退还购房款是否已过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”虽然房地产权证载明的办证时间为2015年6月10日，但涉案房屋的房地产权证系由中鼎公司到相关部门领取后直接交由银行收执，中鼎公司没有提供证据证明其已通知黄军由、陈玉娇涉案房屋已办理出房地产权证。故本案中，黄军由、陈玉娇于2019年5月15日将涉案房屋的房地产权证从按揭银行赎回时，黄军由、陈玉娇才知道房屋有面积差异，知道其的权利受到损害，则本案的诉讼时效应从2019年5月15日开始计算。黄军由、陈玉娇于2020年7月20日向一审法院提起诉讼请求退还购房款并未超过三年的诉讼时效，为此中鼎公司对该部分的诉讼时效抗辩缺乏理据，本院不予支持。至于黄军由、陈玉娇请求中鼎公司退还办证费用的问题。因黄军由、陈玉娇已于2013年12月31日向中鼎公司支付了92327元，庭审中中鼎公司提供证据证明其已代黄军由、陈玉娇缴交契税46163.43元、房屋所有权转移登记费用90元、房屋所有权初始登记费用160元（80+80），故中鼎公司应退还的办证费用应为45913.57元（92327-46163.43-90-80-80）。而黄军由、陈玉娇主张中鼎公司退还多收的维修基金660元，该专项维修资金系属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，且专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定，故黄军由、陈玉娇该主张不属于本案的处理范围，黄军由、陈玉娇可另寻途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，作出判决：一、限中鼎公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款61961.43元及其利息（其中2015年4月2日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至退还购房款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给黄军由、陈玉娇；二、限中鼎公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费45913.57元给黄军由、陈玉娇；三、驳回黄军由、陈玉娇的其他诉讼请求。一审案件受理费1545元，由黄军由、陈玉娇负担351元，由中鼎公司负担1194元。二审中，双方没有提交新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审中，中鼎公司主张对一审判决退回的办证费45913.57元，具体金额以多退少补进行最终核算，黄军由、陈玉娇予以认可，同意中鼎公司按照实际收取的金额退还办证费。再查明，二审中，中鼎公司确认涉案商品房的房地产权证办理好后，中鼎公司直接将涉案房地产权证移交按揭银行，没有另行告知黄军由、陈玉娇涉案商品房的产权登记情况。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。中鼎公司与黄军由、陈玉娇对一审判决中鼎公司退还办证费给黄军由、陈玉娇均没有异议，本院予以确认。综合当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一、涉案商品房是否存在面积差异，中鼎公司应否退还面积差异款及利息给黄军由、陈玉娇；二、黄军由、陈玉娇诉请中鼎公司退还面积差异款是否超过诉讼时效期间。对于争议焦点一，首先，关于涉案商品房是否存在面积差异的问题。双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定“建筑面积共249.09平方米，其中套内建筑面积200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米，单价为按套内建筑面积计算每平方米7662.49元，房屋总金额为1538781元”，并约定了面积差的计算方法。而涉案商品房《房地产权证》中注明建筑面积为239.06平方米、套内建筑面积199.88平方米，比双方在合同中约定的建筑面积减少了10.03平方米、套内建筑面积减少了0.94平方米。虽然套内建筑面积差异在合同允许范围内，但分摊面积减少了9.09平方米，不符合合同约定。其次，关于中鼎公司应否退还面积差异款及利息给黄军由、陈玉娇的问题。因登记机关证实其登记簿与黄军由、陈玉娇持有的产权证登记面积一致，黄军由、陈玉娇主张中鼎公司对公共分摊面积的减少承担履行合同不当责任理由成立。鉴于涉案房屋买卖合同并无明确约定公共分摊面积的差异款如何补偿，一审确定中鼎公司应按黄军由、陈玉娇所支付的总购房款除以商品房建筑面积所得的价格为标准进行退还，即中鼎公司应退还61961.43元，符合公平合理原则，本院予以维持。对于争议焦点二，本案中，中鼎公司确认涉案商品房的房地产权证办理好后，中鼎公司直接将涉案房地产权证移交按揭银行，没有另行告知黄军由、陈玉娇涉案商品房的产权登记情况。黄军由、陈玉娇于2019年5月15日将涉案商品房的房地产权证从按揭银行赎回时，才知道房屋有面积差异，知道其权利受到损害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，本案的诉讼时效应从2019年5月15日开始计算。黄军由、陈玉娇于2020年7月20日向一审法院提起诉讼请求退还购房款并未超过三年的诉讼时效。中鼎公司主张诉讼时效期间应从涉案商品房房地产权证移交按揭银行之日起开始计算、黄军由、陈玉娇该项诉请已超过诉讼时效期间，理据不足，本院不予支持。综上所述，中鼎公司的上诉理据不成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2457元，由阳江市中鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  莫怡华审 判 员  陈欢欢二〇二〇年十二月二十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。