广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初369号原告：梁爱凤，女，1965年4月15日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××042，住广东省珠海市香洲区××××××。原告：李颖颖，女，1992年1月11日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××081，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××。被告：来飞翔，男，1982年3月7日出生，汉族，公民身份号码341××××××××××××231，住安徽省阜阳市颍泉区××××××××××××××。原告梁爱凤、李颖颖诉被告来飞翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁爱凤、李颖颖，被告来飞翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁爱凤、李颖颖提出诉讼请求如下：1.判令解除原被告双方于2018年10月1日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告在即日起搬离并归还位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××××商铺给予原告，并注销在该地址上产生的所有工商登记；3.判令被告向原告支付拖欠的租金共计47500元及付清其在承租期间（即2018年10月1日至搬离日止）应当支付所有的相关费项，包括但不限于水费、电费、宽带安装、物业管理费等；4.判令被告向原告支付拖欠租金的利息2660元；5.判令被告向原告支付拖欠的滞纳金91485元；6.判令被告向原告支付装潢费用折现等共计378000元，按照每平方2100元计算；7.判令被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告变更第3-6项诉讼请求为：3.判令被告向原告支付拖欠的租金共计76500元及付清其在承租期间（即2019年10月1日至2020年5月30日止，以及2019年2月份拖欠租金500元）应当支付所有的相关费项，包括但不限于水费、电费、宽带安装、物业管理费等；4.判令被告向原告支付拖欠租金（2019年10月1日至2020年5月30日止）的利息7660.80元；5.判令被告向原告支付拖欠的滞纳金54720元；6.判令被告向原告支付装潢费用折现等共计394800元（共计188平方米，每平方按照2100元计算），增加两项诉讼请求为：8.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费以及相应的杂费3554.10元、电费339.02元（2020年1月至2020年5月）；9.判令被告向原告支付装潢免租成本43584元（共计6个月，每月按7364元计算）。事实和理由：原、被告双方于2018年10月1日签订的《商铺租赁合同》，原告将位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××××商铺租给被告作经营之用，期限五年，从2018年10月1日至2023年9月30日止，前两年每月租金9500元。第三年起递增5%，当月5日前交付租金，逾期支付租金按每日3%计算滞纳金，拖欠租金达10天以上的，视为被告违约，原告有权终止合同。合同签订后，被告没有按时履行契约，经常恶意拖欠租金，至今尚欠原告2019年10月至2020年5月共8个月租金76000元和2019年2月租金500元，且经原告多次索付催缴未果，被告至今仍未支付，借口多多，态度恶劣，无法沟通及协调，因此终止合同，被告除须立即搬离并归还原告商铺外，还须支付未付租金共计76500元，未付租金按照月息2%以每月9500元为基数从每月6日起分段计算。根据案涉合同第四条第五项约定，被告须向原告支付每天3%的滞纳金，按每月9500元为基数从每月6日起分段计算。根据案涉合同第五条第一项约定，被告在没有通知原告并且无授权、未经原告书面同意的情况下，擅自拆除原告原先装潢，须支付装潢价格折现等值394800元。原告与第一任租户黄标签订租赁合同，约定6个月的免租期，由该租户装修，费用由租户自行负担，原告给予6个月的免租期作为补偿。原告认为，原、被告双方于2018年10月1日签订的《商铺租赁合同》是有效合同，被告拖欠原告租金长达八个月之久，违反合同约定，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告来飞翔辩称，不是被告主动要搬离案涉商铺的。2019年5月，被告成立的珠海左屋右企房地产有限公司需要变更法定代表人，需要原告配合，但是原告置之不理，被告公司人员多次联系原告都没有配合。2019年9月、10月，原告到案涉铺位对被告公司的员工进行辱骂。2019年9月，原告还称被告不搬离就封店，无奈之下无法经营就搬走，因此被告在2019年10月底已经关门没有经营，商铺内的物品在12月底已全部搬走。关于装修，被告不清楚原告与前一任租户的协议，包括签订合同时，被告还为原告与前一任租户处理拖欠物业管理费的事宜；原告要求被告退租时，被告曾提出要求原告赔偿装修损失，被告租赁案涉商铺是经营公司，原告首先要配合被告办理相关营业执照，用于办公。被告承租案涉商铺没有给被告免租期。原告屡次不配合被告办理营业执照，与原告秘书沟通，称不需要与原告本人沟通，与原告秘书沟通就可以了。被告承租期间，被告支付的租金原告没有提供租赁发票。被告本要求原告赔偿装修损失，商铺在被告进行装修之前与前一任租户确认原装修是前一任租户装修的，不是原告装修的，原告陈述是与前一任共同装修是不属实。对案涉租赁合同已经实际解除，案涉商铺已经退还给原告，其他请求被告不同意。原告不配合被告办理公司的营业执照导致公司无法经营，被告不追究，现在也不想再承租案涉商铺。原告的请求不合理，租赁案涉商铺是以公司名义租赁的，现原告起诉被告个人不合理，应当起诉公司。原告梁爱凤、李颖颖围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1.商铺租赁合同（原告与被告）；2.被告身份证复印件；3.珠海左屋右企有限公司的营业执照；4.声明协议；5.龚存刚身份证复印件；6.不动产权证；7.商铺租赁合同（原告与黄标）；8.商铺租赁合同（原告与陈财达）；9.广东增值税发票；10.电话录音及申请公司法定代表人变更登记提交材料清单及要求；11.微信聊天记录；12.被告缴纳租金明细；13.中国建设银行网上银行交易明细；14.账单详情；15.催缴租金微信聊天记录；16.报警回执；17.经济与法图片；18.电费清单、短信、代缴记录；19.张贴在商铺门口的公告；20.与被告相关案件；21.梁爱凤与陈涛、阮政豪的谈话录音。被告来飞翔向本院提交的证据有：微信聊天记录。原、被告提交的证据，经当庭出示，当事人质证，本院对证据认定如下：两原告提交的证据1-6、9来源合法，内容客观真实，与本案有关联，并能起到证明案件事实的作用，本院对上述证据予以确认并在卷佐证；两原告提交的证据7、8、10、11、16、17、19-21与本案无关联，本院不予认定；两原告提交的证据12为原告单方制作，证据13、14、18没有加盖任何印章，本院不予认定；两原告提交的证据15和被告提交的证据真实性予以认可，但能否证明其待证事实由本院综合本案其他证据予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告梁爱凤、李颖颖是位于珠海市斗门区×××××××××××××××Ｂ楼017商铺（以下简称017号商铺）的产权人。原告梁爱凤（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方出租位于017号商铺给乙方；租赁期限五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；乙方租赁期间，由乙方承担水电费、物业管理费及租赁税费；本合同签订后，乙方向甲方交纳房租保证金19000元，合同期满后扣除乙方拖欠水电费、物业管理费、房屋租赁税费等乙方应付的费用后，剩余的无息退还给乙方；合同期内第一、二年每月租金为每平方米52.5元，共计9500元，从第三年起每年租金递增5%；乙方以转账形式向甲方支付租金，租金为每月当月5日前转账支付；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金3%加收滞纳金；甲方将商铺交给乙方后，乙方的装修及修缮由乙方自行承担，费用甲方概不负责，装修前乙方应征得甲方书面同意，装修及修缮不得损害房屋的主体结构；乙方利用承租商铺进行违法经营及犯罪活动的，或乙方无故拖欠租金累计达10天的，或水电费、物业管理费、铺位租赁税费等一切税费以及房租拖欠金额不能大于五千元的，视为乙方违约，甲方可以单方终止合同，收回商铺；乙方在甲方没有违反本合同的情况下自行提前解除合同，视为乙方违约，甲方不退还乙方房租保证金。在庭审中，原告李颖颖追认该合同。合同签订后，被告向两原告交纳了房租保证金19000元，两原告将案涉017号商铺交付给被告使用。2018年11月13日，广州左屋右企房地产代理有限公司出具声明协议，内容为：本公司退出承租由珠海左屋右企房地产有限公司（负责人来飞翔）自行与房东签约合同；本公司与房东就之前的合同作废处理；本合同的押金直送给珠海左屋右企房地产有限公司（负责人来飞翔）与房东（梁爱凤）签订的租赁合同。2018年11月16日，珠海左屋右企房地产有限公司以017号商铺为住所登记成立，法定代表人为龚存刚。两原告确认被告按每月租金9500元交纳了2018年10月至2019年1月、2019年3月至2019年9月的租金以及交纳了2019年2月份的租金9000元，案涉017号商铺2018年10月至2019年12月的物业管理费由被告缴清。被告主张案涉017号商铺租金交纳至2019年9月，因两原告不配合办理被告公司法定代表人的变更手续且到公司辱骂员工，迫使被告无法经营，被告于2019年10月底关门停止营业并于2019年12月底搬离案涉017号商铺。2020年1月至2020年5月期间，案涉017号商铺的应缴物业管理费用分别是2020年1月709.1元，2020年2月709.7元，2020年3月717.1元，2020年4月709.1元，2020年5月709.1元。2020年5月11日，本院组织了原被告进行了案涉商铺的现场交接，被告将案涉017号商铺退还给两原告。本院认为，案涉商铺租赁合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告应当自觉履行约定。依约定，被告应当于每月5日前向两原告支付当月租金，但被告自2019年10月起拖欠两原告租金，已构成违约。被告主张由于两原告不配合其办理公司法定代表人变更手续及辱骂其公司员工，迫使被告于2019年10月停止经营并搬离，被告没有违约行为。但被告对其主张并没有提交证据予以证实，故对被告的上述主张，本院不予采纳。依案涉商铺租赁合同第三条约定，两原告可以单方终止合同。被告对案涉商铺租赁合同的解除无异议，故两原告诉讼请求解除案涉商铺租赁合同，于法有据，本院予以支持。在审理过程中，本院已组织了双方现场交接，案涉商铺已退还给两原告。对于两原告要求被告注销登记在案涉商铺中的工商登记，但根据两原告提交的证据显示，以案涉商铺为住所登记成立的是珠海左屋右企房地产有限公司，而该公司的法定代表人并非被告，因此，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于拖欠租金问题。对于2019年9月之前的租金支付情况，原、被告存在差异的是2019年2月份的租金9500元是否已全部支付。租赁合同关系中租金的支付是承租人的义务，对于租金的支付情况被告负担举证责任，但被告没有提交证据证实已全额支付2019年2月份的租金，而两原告只确认收取了租金9000元，因此，本院确认被告仍拖欠两原告2019年2月份的租金500元。对于2019年10月起的租金，被告因与两原告发生纠纷而自行停业搬离，但并没有向原告退还案涉商铺以及告知原告解除合同等，直至本案诉讼，被告仍未退还，直至在本院主持下于2020年5月11日退还商铺，因此，被告应当支付至2020年5月11日的租金。经核算，2019年10月1日起至2020年5月11日的租金为69870.97元（9500元/月×7个月+9500元/月÷31天×11天）。综上，被告仍拖欠两原告的租金为70370.97元。关于物业管理费、电费问题。依约定，案涉商铺在被告租赁使用期间的水电费、物业管理费等应由被告承担，如前所述，被告应当承担案涉商铺至2020年5月11日的水电费、物业管理费。原、被告均确认被告缴纳案涉商铺的物业管理费至2019年12月，因此，被告尚未支付2020年1月1日起至2020年5月11日的物业管理费。经核算，2020年1月1日起至2020年5月11日的物业管理费为3096.62元。对于两原告诉讼请求2020年1月至5月份的电费339.02元，两原告提交的证据不足以证明案涉商铺的电费情况及缴纳情况，故对两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于拖欠租金的利息和滞纳金问题。依约定，被告必须按照约定时间向两原告缴纳租金，如无故拖欠，两原告有权向被告每天按实欠租金3%加收滞纳金。如前所述，被告拖欠两原告租金，已构成违约，应当承担违约责任。案涉商铺租赁合同并没有约定拖欠租金应当计算利息，故两原告诉讼请求被告支付拖欠租金的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。两原告诉讼请求被告支付拖欠租金的滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告拖欠租金造成的损失主要是资金占用的利息损失，而案涉商铺租赁合同所约定的滞纳金每天按实欠租金的3%加收，该约定明显过分高于造成的损失，且被告抗辩主张其不存在违约行为，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，结合被告欠付租金给两原告造成的损失，本院酌情确定按年利率24%的标准计算分段计算，具体为：2019年10月至2020年4月期间，以每月租金9500元为基数自当月6日起计，2020年5月以租金3370.97元为基数自2020年5月6日起计，均计至被告实际清偿之日止。关于装潢损失和装潢免租期成本损失问题。两原告认为被告在没有通知两原告及同意、授权的情况下擅自拆除案涉商铺的原有装潢而要求装潢损失。本院认为，案涉商铺在出租给被告前是处于出租状态，两原告并没有提交证据证明在出租给被告之前案涉商铺的装潢情况，也没有提交足够的证据证明被告拆除了案涉商铺中属于两原告的装潢，且两原告所计算的装潢损失也没有证据予以支持，故对两原告诉讼请求被告赔偿装潢损失，证据不足，本院不予支持。两原告所主张装潢免租期成本损失是与前两任租户合同所约定给予的免租期，与被告并没有约定装潢免租期，故两原告诉讼请求被告赔偿装潢免租期成本损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告梁爱凤与被告来飞翔签订的《商铺租赁合同》；二、被告来飞翔应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁爱凤、李颖颖支付租金70370.97元；三、被告来飞翔应于本判决生效之日起五日内向原告梁爱凤、李颖颖支付物业管理费3096.62元；四、被告来飞翔应于本判决生效之日起五日内向原告梁爱凤、李颖颖支付拖欠租金滞纳金（按年利率24%的标准，2019年10月至2020年4月期间以每月租金9500元为基数自当月6日起计，2020年5月以租金3370.97元为基数自2020年5月6日起计，均计至实际清偿之日止）；五、驳回原告梁爱凤、李颖颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9612元，由原告梁爱凤、李颖颖负担8270元，由被告来飞翔负担1342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋人民陪审员  邝兆进人民陪审员  李小平二〇二〇年十二月九日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。