辽阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)辽1021民初2151号原告：鲁仁状，男，1973年11月10日出生，汉族，个体，现住辽宁省辽阳县。委托代理人：王晓平，系辽宁律安律师事务所律师。被告：董文文，女，1987年4月12日出生，汉族，个体，现住辽宁省辽阳县。原告鲁仁状与被告董文文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁仁状的委托代理人王晓平到庭参加诉讼。被告董文文经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告鲁仁状诉称：2017年8月1日，原告承包了刘二堡镇河北村民委员会河北商贸城的物业管理经营权，承包期限为三年。由于河北商贸城的冬季取暖费是由产权人辽阳澎辉房地产开发有限公司直接向原告收取，原告在缴费后再向各位商户进行收缴，被告拖欠了取暖费3,855元及物业费3,270元。原告催缴后被告仍不交纳，故原告诉至法院，请求判令被告给付取暖费3,855元及物业费3,270元，合计7,125元。被告董文文未答辩。经审理查明：2011年10月，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会投资成立了辽阳县刘二堡镇河北消费品综合市场，系集体所有制企业。2012年9月22日，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会与辽阳澎辉房地产开发有限公司签订了一份合同书，主要约定：由辽阳澎辉房地产开发有限公司出资在现河北村市场东侧墙外建设“刘二堡河北村商贸城”，建成后，地下负一层归辽阳县刘二堡镇河北村民委员会所有，其余归辽阳澎辉房地产开发有限公司所有，50年后，辽阳澎辉房地产开发有限公司将刘二堡河北商贸城全部产权无偿归还辽阳县刘二堡镇河北村民委员会；辽阳县刘二堡镇河北村民委员会全权负责刘二堡河北商贸城的物业管理，物业管理权归辽阳县刘二堡镇河北村民委员会所有。辽阳澎辉房地产开发有限公司在开发建设完辽阳县刘二堡河北商贸城后，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会将辽阳县刘二堡镇河北消费品综合市场于2014年1月更名为辽阳县刘二堡河北商贸城，经营范围为市场设施租赁，市场管理服务；物业管理。2013年11月2日，董文文购买了辽阳县门市（107.85㎡），用为商业经营，为此，董文文与辽阳澎辉房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定2013年12月15日交付房屋，房屋交付后，物业费、取暖费等转移给买受人，自交付之日起，管理权归辽阳澎辉房地产开发有限公司所有，管理标准及收费标准由管理者按国家相关部门要求制定及执行，若有争议，由业主委员会与管理者协商解决。2017年7月17日，辽阳县刘二堡镇河北村民委员会与鲁仁状签订了协议书，约定包括河北商贸城负一层及一、二层在内的物业管理权由鲁仁状和刘二堡镇河北村民委员会合作经营，合作经营期限为2017年8月1日至2020年7月31日；经营合作期间，鲁仁状应保证每年交给村民委员会经营利润300万元，三年合计900万元；经营期间，鲁仁状自主组织人员进行经营管理。协议签订后，鲁仁状开始经营管理河北商贸城，包括向商户收取物业费、水费、取暖费、制冷费。物业费的收取形式为：每季度每平9.9元，一季度一付；取暖费的收取形式为：辽阳澎辉房地产开发有限公司向商贸城供暖，鲁仁状向该公司交付取暖费后（每平28元），再用商贸城自己独立的换热站，通过换热系统为用户供暖，最后再按商业门点标准向商贸城各商户收取取暖费，标准为每平28元以及二次加压运行费每平7元，合计35元；制冷费的收取形式为：按制冷周期收取每平米25元（制冷周期为每年的6月20日至10月20日）。董文文将上述房屋出租给他人后，费用也一直由承租人交纳，2019年9月30日，被告董文文将上述房屋收回后，从2019年10月1日至2020年3月31日，被告未交纳该期间的取暖费和物业费。2019年12月10日及2020年4月10日，鲁仁状两次通过张贴通知的方式向被告催收该期间拖欠的各项费用，但被告仍未交纳，为此，原告诉至本院，请求判令被告给付2019年10月1日至2020年3月31日之间拖欠的取暖费3,855元及物业费3,270元，合计7,125元。上述事实，有当事人的陈述、协议书、补充合同书、商品房买卖合同、证明、缴费通知、营业执照、情况说明等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，法院视其自动放弃举证质证权利。建设单位辽阳澎辉房地产开发有限公司和辽阳县刘二堡镇河北村民委员会已经约定了刘二堡河北商贸城的物业管理权归辽阳县刘二堡镇河北村民委员会所有，而辽阳县刘二堡镇河北村民委员会成立的辽阳县刘二堡河北商贸城的经营范围亦有市场设施租赁、市场管理服务、物业管理等资质，因此鲁仁状与辽阳县刘二堡镇河北村民委员会签订协议后，自2017年8月1日与辽阳县刘二堡镇河北村民委员会合作经营辽阳县刘二堡河北商贸城以来，一直由原告按照协议书的约定对商贸城提供市场管理和物业服务，根据上述协议和商贸城的经营范围，原告有权向各商户收取物业等相关费用，故鲁仁状作为原告主体适格。本案被告未交纳自己所有的辽阳县门市（107.85㎡）自2019年10月1日至2020年3月31日的取暖费和物业费的事实存在，此前，董文文将房屋出租给他人，亦是由原告在为其物业服务，可以认定双方之间确实存在物业服务关系，根据法律规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，因此，被告拒绝交纳相关费用无法律依据。另外，根据被告与辽阳澎辉房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同也可以看出，双方也约定了被告自2013年12月15日接收房屋后，物业费、取暖费由买受人承担，管理标准及收费标准由管理者按国家相关部门要求制定及执行等内容，因此，按该合同的约定，被告也应依约交纳相关费用。经核算，原告请求被告给付2019年10月1日至2020年3月31日之间拖欠的取暖费3,855元及物业费3,270元，是按照房屋面积110.14㎡计算的，但被告房屋实际面积是107.85㎡，故被告拖欠的取暖费应是3,775元、物业费应是2,135元，合计5,910元。因此，原告多请求部分本院不予支持。被告未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告董文文于本判决生效之日起十日内给付原告鲁仁状2019年10月1日至2020年3月31日辽阳县门市（107.85㎡）的取暖费3,775元、物业费2,135元，合计5,910元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告董文文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  屈志忠审 判 员  赵利奎人民陪审员  刘乃斌二〇二〇年十二月二十五日法官助理李坦代书 记员  田 曾附录：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；…第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。