贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初17105号原告：陈某某，男，1991年10月16日出生，侗族，住凯里市。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵光航，贵州维律律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：凯里某物业发展有限公司，统一社会信用代码915226013374400959，住所地凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号。法定代表人：欧阳某，公司总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：谢凯斌，贵州七律律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。原告陈某某诉被告凯里某物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人兰银龙、赵光航，被告的委托诉讼代理人彭育鋆、谢凯斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金3896.43元；2.判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，其中2018年7月1日至2020年11月30日的违约金为61507.92元，2020年12月1日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金以695791元为基数、按照日万分之一的标准计算；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年10月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于凯里碧桂园二期第X幢X单元X层X-X-X号商品房，总价款为695791元；被告应于2018年6月30日前向原告交付商品房，若被告未按期交付商品房，而原告要求继续履行合同，则被告自约定的交付期限届满之次日至实际交付商品房之日止，按日向原告支付全部已付款万分之二的违约金；被告应于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按期交付有关文书的，应当自约定之日至实际交付有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，但被告直至2018年7月28日才交付房屋，至今未交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告凯里某物业发展有限公司辩称：第一，在2018年6月30日前，涉诉房屋已具备合同约定的交付条件，被告亦通知原告办理交接手续。然而，原告在合同约定的交房期限届满后才前往办理交接手续。出现逾期交房的情形，实际是原告的过错行为所致，被告不应当承担违约责任。此外，合同约定的逾期交房违约金过高。即便被告存在逾期交房的违约行为，给原告造成的损失实际上是租金损失，应当参照本地区的平均租金标准确定原告的实际损失。中国房地产业协会公布的数据显示，贵阳地区的租金收益率为3%。本案的逾期交房违约金不应高于贵阳地区的租金收益。第二，虽然合同约定被告应当向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但在合同履行过程中，原告出具《委托书》，委托被告代为申办和领取房屋登记资料，被告不再负有向原告交付办理商品房转移登记有关文书的义务。第三，关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任问题。被告未能按照合同约定的期限办理房屋初始登记，虽然对原告办理房屋产权转移登记产生不利影响，但被告的违约行为不足以阻碍合同根本目的实现，也没有给原告造成实际损失，合同约定的该项违约金明显过高，依法应予调整。此外，由于原、被告之间存在委托关系，被告不应承担取得初始登记证书之后的违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年10月5日，原告陈某某作为买受人与被告凯里某物业发展有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买位于凯里碧桂园二期第X幢X单元X层X-X-X号商品房，总价款为695791元。合同第十一条约定：“交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……”第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十二条第三款约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”合同签订后，原告向被告支付购房款695791元。2018年7月28日，被告向原告交付涉诉房屋。2019年12月7日，涉诉房屋取得黔（2019）凯里市不动产权第××号不动产权证书。事后，原告以被告没有按照合同约定的期限交房和交付办理商品房转移登记有关文书已构成违约为由，提起本案诉讼。庭审中，因原、被告意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，还签订《附件十二补充协议》，对商品房交付条件、交接手续、权属登记等事项作了约定。原告按照其中约定出具《委托书》，委托被告代为申办、领取所购商品房《房屋所有权证》。就涉诉楼盘众多买受人诉请本案被告支付逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金系列案件中，法院生效判决认定：《附件十二补充协议》的相关约定，对《商品房买卖合同》关于商品房交付条件、交接手续、权属转移登记等约定作了实质性变更，属于免除或减轻被告责任、加重原告责任的无效格式条款，按照《商品房买卖合同》第二十九条的约定，双方当事人仍应当按照《商品房买卖合同》关于商品房交付条件、交接手续、权属转移登记等约定行使权利、履行义务。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。被告没有在合同约定的期限内向原告交房和交付办理商品房转移登记的有关文书，显然已构成违约，其违约行为致使原告不能在预期内对涉诉房屋享有和行使更加充分的权利，原告的相应权益受损是不争的事实。按照合同约定，被告应当承担支付违约金的责任。关于逾期交房违约责任问题。涉诉合同约定的逾期交房违约金并不过高，原告诉请被告以已付房价款为基数、按照日万分之二的标准支付2018年7月1日至2018年7月28日的逾期交房违约金，数额计算正确，本院予以支持。被告提供的证据不足以证明在实际交房前涉诉房屋已具备交付条件且被告已依约履行通知交房义务，被告依法应当承担举证不能的法律后果。被告关于不应当承担逾期交房违约责任及调减逾期交房违约金的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任问题。被告逾期交付有关文书的违约行为并没有致使合同目的不能实现，本院基于原告权益受损情况，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将该项违约金的计算标准调整为日万分之零点五。在原告委托被告申办涉诉房屋权属证书且涉诉房屋已取得不动产权证书的情况下，原告主张被告支付该项违约金确定的逾期期间不当，本院予以纠正，逾期期间应当从2018年7月1日计算至涉诉房屋取得不动产权证书之日即2019年12月7日，共525天。故被告应当以已付房价款为基数、按照日万分之零点五的标准向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为18265元（即695791元×0.5?/天×525天）。被告关于调整违约金以及违约金计算至涉诉房屋取得不动产权证书之日的辩解意见，理由正当，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告凯里某物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告陈某某支付逾期交房违约金3896.43元。二、被告凯里某物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告陈某某支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金18265元。三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取718元，由原告陈某某负担475元，由被告凯里某物业发展有限公司负担243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  粟周萍二〇二〇年十二月三十日法官助理谭慧书记员高扬