广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初18434号原告：赖锦坤，男，香港居民，1959年3月10日出生，住香港元朗天水围天耀村耀盛楼1614，香港身份证件号码为H105746（6）。委托代理人：山永国、杨锦华，分别系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师、实习律师。被告：王笑欢，女，汉族，1935年8月18日出生，住广东省东莞市莞城区×××××，公民身份号码为442××××××××××××028。委托代理人：陈红英，女，汉族，1973年9月12日出生，住广东省东莞市莞城区×××××，公民身份号码为441××××××××××××048，系被告的女儿。委托代理人：叶慧明，男，汉族，1966年10月22日出生，住广东省东莞市莞城区××××××××，公民身份号码为442××××××××××××43X，系被告的女婿。第三人：东莞市南城荣兴不锈钢加工部，住所地广东省东莞市南城区××××××××，注册号为441××××××××8035。经营者：谢荣飞。原告赖锦坤与被告王笑欢、第三人东莞市南城荣兴不锈钢加工部共有纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨锦华，被告的委托代理人陈红英、叶慧明及第三人的经营者谢荣飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告租金112500元（自2014年1月1日起按每月1500元标准暂计算至起诉之日即2020年3月31日止的租金112500元，诉讼期间租金继续计算至判决之日止）；2.第三人自本判决之日起向原告每月支付租金1500元直至租赁合同结束止；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告因物权确认纠纷一案，已经东莞市第一人民法院作出（2017）粤1971民初29310号民事判决书和东莞市中级人民法院作出（2019）粤19民再27号民事判决书，目前两份判决书已经生效，根据生效的民事判决书查明的事实及判决内容，原、被告及案外人王笑容按份共有位于东莞市南城区石龙圹（塘）村房屋[房产证号为0243916号]及占用范围内的土地使用权[土地证号为东府集建（1989）第1900030211649号]，原、被告及案外人王笑容各占三分之一份额，但该处房屋及土地一直由被告出租给第三人经营使用，且自2014年后其把收益权全部归自己所有，根据案涉房屋的性质及路段可以看出，该房屋属于门面铺位，且位于集贸市场地段，房屋共包括三个铺面，每个铺面月租金应不低于1500元，被告把涉案房屋及土地的收益占为己有，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，诉如所请。被告辩称，1.案涉房屋在2012年时只是60平方米泥砖砌的破旧小屋（已倒塌半间）和30平方米空地，并出现了随时倒塌的可能，必须及时修建，因当时产权证上登记的是被告，且王笑容以及原告的父亲赖东（已故）要求被告出资改建和修葺，连同30平方米空置的园子一起改建成90平方米的简易房屋。2.当时修葺的费用由被告个人出资，连同2020年期间多次的维修一共花费111180元，即使部分租金应当支付给原告，也应当用修缮之后所得的租金来优先折抵修缮费用。3.2012年至2017年期间签订的租赁合同是由被告、王笑容以及赖东共同协商的结果，前述期间的每月租金为200元，三人曾协商王笑容与赖东生前可以与被告分摊租金，因此赖东在2013年12月28日死后，租金无需与赖东方分享，也即是之后的租金由被告与王笑容平分，不存在拖欠原告租金的情形。4.原告明知赖东生前有分享案涉房屋的租金，且在赖东死后其继承人没有收到租金也没有提出异议。5.即使存在租金收益，也已经过了诉讼时效。6.案涉房屋经过被告修缮后从2017年3月20日至2022年3月21日止与第三人签订的租赁合同是被告及王笑容共同协商的结果（租金每月1000元）。第三人表示，第三人没有与原告签订合同，第三人系在履行其与被告之间的租赁合同，原告曾找过第三人收租金，因扰乱第三人的经营秩序，故第三人报警处理。本院经审理认定事实如下：东莞市中级人民法院于2019年12月9日作出的（2019）粤19民再27号民事判决书，认定位于东莞市南城区石龙圹（塘）村房屋[房产证号为0243916号]及占用范围内的土地使用权[土地证号为东府集建（1989）第1900030211649号]由原、被告及案外人王笑容按份共有，各占三分之一份额。原被告对租金的收费标准存在争议。原告主张，其估算案涉房屋的租金在4000元左右，故向被告主张1500元/月的租金收益，但庭审中原告确认该标准并未经过现场实地调查。被告则主张，其与第三人于2012年3月20日签订租赁合同约定案涉房屋的租金为每月200元；之后双方于2017年3月20日签订新的租赁合同约定案涉房屋的租金为每月1000元。对此，第三人表示记不清楚2012年签订合同的租金标准，其支付租金基本上都是现金支付或者微信转账；确认从2017年3月开始按照每月1000元的标准支付租金。本院于2020年12月2日到案涉房屋实地走访调查，社区工作人员表示同类型的出租屋，每个门面月租金标准为500元至600元左右。本院认为，（2019）粤19民再27号案件民事判决书已认定案涉房屋系原、被告及案外人王笑容按份共有，各占三分之一份额；因此被告理应将案涉房屋相关份额的租金收益交付给原告。关于租金收益。1.原告主张被告应从2014年1月1日起按照1500元/月的标准支付，但是对该主张没有提交证据予以证明。2.2017年3月20日之前的租金收益。按照法律规定处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额的三分之二以上的按份共有人的同意，但是共有人之间另有约定的除外。本案中，被告主张其将案涉房屋出租给第三人，有经过王笑容以及赖东的同意，但是未提交证据予以证明，这也与（2019）粤19民再27号案件中其主张王笑容与赖东在1998年时已明确放弃案涉房产继承权的意思表示相矛盾；因此本院认定被告出租案涉房产及获取租金收益未经共有人的共同协商。鉴于被告提交的2012年3月20日的《房屋租赁合同》已终止，且原告不确认该证据的真实性，第三人亦表示不清楚每月缴纳租金的标准，故本院结合实地调查情况以及近年来同区域村屋出租的标准，酌定被告应从2014年1月1日至2017年2月按照每月200元的标准支付给原告租金收益，即是向原告支付7600元。3.针对2017年3月20日被告与第三人签订的《房屋租赁合同》的效力。同理，前述合同的签订未经共有人的共同协商；原告虽不确认该合同的真实性，但未提交证据予以反驳，亦不主张行使撤销权，而结合本院实地调查情况，该合同所记载的租金收益基本符合同时期同区域的市场价格，因此本院酌定被告应按照330元/月的标准向原告支付2017年3月至本案判决生效之日的租金收益；本案判决生效之后第三人直接支付租金330元/月给原告。关于被告主张修葺案涉房屋的费用。被告修葺案涉房屋应征得另外两个共有人的同意。现被告主张应从支付给原告的租金收益扣除其修葺房屋的费用，首先被告对此未提出反诉，其次该主张因涉及到案外人王笑容，故被告可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，以及上述援引法律条文之规定，判决如下：一、被告王笑欢于本判决发生法律效力之日起五日内向原告赖锦坤支付2014年1月1日至2017年2月期间租金收益共计7600元；二、被告王笑欢于本判决发生法律效力之日起五日内向原告赖锦坤支付2017年3月1日起的租金收益（按照330元/月的标准支付至本案判决发生法律效力之日）；三、第三人东莞市南城荣兴不锈钢加工部于本判决发生法律效力之日起按照每月330元/月的标准向原告赖锦坤支付租金至《房屋租赁合同》合同解除或终止之日；四、驳回原告赖锦坤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2550元（原告赖锦坤已预交），由原告赖锦坤负担2108元，由被告王笑欢负担442元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告及第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  李艳婷审判员  刘秋霞审判员  郭 芹二〇二〇年十二月三日书记员  彭怡玲