广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终2073号上诉人（原审被告、反诉原告）：柯粤，男，1996年4月17日出生，汉族，住韶关市武江区××××××××××××××。委托诉讼代理人：魏思珍，广东韶州律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾丽红，女，1975年1月15日出生，汉族，住广东省仁化县××××××××××××××，系柯粤母亲。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市惠兴润房地产开发有限公司。住所地：韶关市武江区工业西路芙蓉小区×××××××××××。法定代表人：林燕鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：何国洪，男，公司员工。委托诉讼代理人：黄帝佑，男，公司员工。上诉人柯粤因与被上诉人韶关市惠兴润房地产开发有限公司（以下简称惠兴润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柯粤的委托诉讼代理人魏思珍、曾丽红、被上诉人惠兴润公司的委托诉讼代理人何国洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人柯粤上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第五项；二、改判支持柯粤的有关逾期交楼及逾期办理不动产产权证的违约金的反诉请求；三、本案一、二审诉讼费由惠兴润公司承担。事实与理由：一、关于惠兴润公司逾期交付房屋的问题；对于涉案房屋的交付时间，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十一条第二款约定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出事证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”、第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”柯粤认为惠兴润公司未依约为涉案房屋办理相关的建设工程竣工验收备案手续，不符合约定的交付条件，其至今仍未履行约定的交付义务。另根据《建筑法》第61条第2款：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第16条第3款：建设工程经验收合格的，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第17条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由上述法律规范可以看出，从法律到行政法规。从针对一般建筑领域的规定到直接关系房地产开发领域的规定，都要求房地产开发项目的交付条件为经验收合格。作为建设工程一类的商品房通过验收是开发商将其交付给购房者的必经程序。惠兴润公司未办理相关的建设工程竣工验收备案手续，没有取得惠兴润公司名下房产证，在建设工程竣工验收备案、取得惠兴润公司名下房产证前所建设的还是工程项目不是商品房。故而惠兴润公司未办理相关的建设工程竣工验收备案手续，没有取得房产证，其建设的项目仍然是项目工程，不属于商品房，不符备法定的商品房交付条件。惠兴润公司提交的《兴润御花园业主收楼前后明细表》，并不能证明其已履行了约定及法定的交付义务。该《兴润御花园业主收楼前后明细表》显示的内容违反法律的规定，不具有商品房买卖合同的交付房屋的法律效力。因此一审法院对于惠兴润公司逾期交付房屋的时间的认定是错误的。惠兴润公司交付房屋的时间应当是办理相关的建设工程竣工验收备案手续并取得房产证后。二、惠兴润公司不享有先履行抗辩权，其应当承担逾期交付、逾期办理不动产所有权证的违约责任；《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，看先后履行义务，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本法明确规定的是后履行一方才享有先履行抗辩权，本案中，双方在《商品房买卖合同（预售）》明确约定了惠兴润公司在2016年12月30前向买受人交付符合约定的商品房，惠兴润公司不但逾期交付，且房屋未按《补充协议》约定配齐住宅配套设施，柯粤在第三期付款日前（2017年11月13日）多次向惠兴润公司反映却仍未整改，无奈之下柯粤估算了相应的配套设施价值之后才拒绝履行最后一期的付款义务以抵消惠兴润公司应该承担的金钱义务。因此，柯粤才是合同约定的后履行一方，惠兴润公司作为先履行一方不享有先履行抗辩权，不能以此拒绝履行约定的义务。惠兴润公司应当承担延期交楼及延期办理不动产权证的责任。被上诉人惠兴润公司应当从《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的2016年12月30日交楼时间开始支付延期交楼违约金至惠兴润公司通过建设工程竣工验收备案并取得房屋权属证前；惠兴润公司应当从《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的办理不动产权证期间从惠兴润公司建设工程竣工验收备案并取得房屋权属证延后一年开始支付没有办理不动产权证的违约金至实际办理不动产权证为止。综上，一审判决在认定事实、适用法律上明显错误。恳请贵院依法支持柯粤的上诉请求，维护柯粤的合法权益。被上诉人惠兴润公司答辩称：一、柯粤说惠兴润公司没有按合同约定在2016年12月交楼不是事实，惠兴润公司卖给柯粤的房子是样板房，都装修好了的，签合同当天就可以交房。柯粤为了省物业管理费，迟迟不来办理收楼手续，实际上柯粤2017年1月16日己收楼。收楼时是要签物业服务合同的，柯粤也是在2017年1月16日签订物业服务合同，从以上事实可以看出柯粤诉惠兴润公司支付逾期交楼违约金是不成立的。二、柯粤诉惠兴润公司向其支付逾期办证违约金也是没有道理的，按购房合同约定交房后365天内办理房产证，就按柯粤收楼的时间2017年1月16日起一年时间到2018年1月15日前办证都不违约，但前提是柯粤必须履行付款协议，在付款协议书中明确约定最后一期首付款35000元必须在2017年11月12日前付清。柯粤从2016年到约定的2017年11月12日这么长的时间里都不将余下的首付款付清给惠兴润公司，如果先办证给柯粤，惠兴润公司的权益如何得到保障，按同业公司的惯例，首付款不付清都不给办理房产证的。三、柯粤提出的惠兴润公司赔偿装修装饰商品费的问题，事实上合同补充协议中写明的装饰商品只是柯粤为了在银行贷款时顺利贷到应支付给惠兴润公司的70%按揭款有意提高房产的价值以便贷到房款，而要求惠兴润公司这样做的，当时双方口头说好按样板房的现状交楼，并不需配备这些商品。如果是真实欠这么多商品没备齐柯粤为何愿意收楼，从补充协议中可以看出惠兴润公司并未盖章的。如果惠兴润公司不起诉向其追偿35000元的欠款，从2016年到惠兴润公司起诉前，几年的时间柯粤都不向惠兴润公司提要这些商品，一个连欠款都不愿意还，物业费不交的人，能这么大度不追要这些商品，从以上答辩中可以看出，柯粤的诉讼请求是没有道理的，也没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。惠兴润公司向一审法院起诉请求：一、判令柯粤偿还所欠购房款本金35000元；二、判令柯粤支付违约金95655元。三、判令柯粤承担本案的诉讼费。柯粤向一审法院提出反诉请求:一、判令惠兴润公司向柯粤支付逾期交楼违约金34013.95元（以657910元为基数，从2016年12月31日起，每日按照万分之一计算至2018年6月1日之日止）；二、判令惠兴润公司向柯粤支付逾期办理房屋所有权证违约金暂计58685.57元（以657910元为基数，从2017年12月31日起，每日按照万分之一计算至实际完成房屋所有权转移登记之日止，现暂计至2020年6月10日）;三、判令惠兴润公司向柯粤赔偿购买装修装饰商品的费用38150元；四、判令本案全部诉讼费用由惠兴润公司承担。一审法院经审理查明：2016年12月12日，惠兴润公司（出卖人）与柯粤（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：150×××××672），约定柯粤购买惠兴润公司位于韶关市武江区××××××××××××××××××××××的房产，预测建筑面积119.68平方米，该商品房单价为每平方米5573.2元，总价款为667000元。买受人应当于2016年12月12日前支付首期房价款167000元，占全部房价款的25%；余款500000元向中国建设银行股份有限公司韶关分行西城支行申请贷款支付。买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款1%向出卖人支付违约金。合同第九条“商品房交付条件”中约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条“交付时间和手续”中约定，出卖人应当在2016-12-30前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条“逾期交付责任”中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条“房屋登记”中约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同第二十八条“补充协议”中约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。合同第二十九条“合同生效”中约定，本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共35页，一式7份，其中出卖人1份，买受人1份...合同附件与本合同具有同等法律效力。此外，《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》中载明“关于装饰装修及相关设备标准的约定补充协议如下：...二、住宅配套设施...7、热水器：樱花牌或同档次品牌；8、空调：‘日立牌’或同档次品牌；9、入户门：高安防多功能智能锁；10、灯饰：客厅、餐厅、主人房配套豪华灯具，其余空间配精美灯具；11、厨房配送电器：‘樱花’或同档次品牌燃气炉、抽油烟机、消毒碗柜...”。当日，惠兴润公司（出卖人、甲方）与柯粤（买受人、乙方）又签订《付款协议书》，其中载明“柯粤购买惠兴润公司坐落于韶关市武江区××××××××××××××××××××××，甲、乙双方已于2016年12月12日签订的《兴润御花园商品房买卖合同（预售）》，合同总价为667000元，实际成交价为657910元，已付定金52910元，贷款金额为500000元，现对该商品买卖合同首期房款余额105000元的付款方式（甲、乙双方同意付款方式）作出如下补充与修改：一、分期付款及期限，甲、乙双方同意按分期付款方式支付款项：（1）乙方须于2017年4月12日前付第一期房款35000元。（2）乙方须于2017年8月12日前付第二期房款35000元。（3）乙方须于2017年11月12日前付第三期房款35000元。二、买受人逾期付款的违约责任。1、乙方如未按协议的时间或金额付款，按下列第（1）、（2）种方式处理。（1）逾期15天内，自本协议的应付款期限之第二天起至乙方实际付款之日，乙方按当期应付款金额‘千分之三/天’为标准，在乙方实际支付款之日内向甲方支付违约金。（2）逾期超过15天后，甲方有权解除认购书以及本协议，乙方按总房款的10%向甲方支付违约金。如乙方愿意继续履行认购书及本协议，经甲方同意，乙方按累计应付金额的‘千分之五/天’为标准，向甲方支付违约金后，可继续履行...”。上述合同及协议书签订后，柯粤未按协议约定按时支付第三期首付房款35000元，惠兴润公司经催收未果，遂诉至该院。柯粤主张因惠兴润公司存在逾期交付房屋、逾期办理房屋所有权证书、未按约配齐住宅配套设施的违约行为，故其未按时支付第三期首付房款35000元，其并未违约，并于本案中提起反诉，要求惠兴润公司承担相应的违约责任。另查明，涉案房屋为样板房，柯粤至今尚未取得房屋所有权证书，惠兴润公司表示未为柯粤办理涉案房屋所有权登记的原因系柯粤至今未付清首期房款。关于涉案房屋的交付，惠兴润公司主张其于2017年1月16日将涉案房屋交付给柯粤，对此提交了《兴润御花园业主收楼前后明细表》予以证明，该明细表中载明“幢号：B2,房号：602，姓名：柯粤...物业合同是否签收：1条装修+5条正，领取人签名：柯粤，领取日期：2017.1.16，装修协议是否签订：样板房，只交装修押金”，标注下划线的内容均为手写。柯粤认可领取人签名处的签名系其母亲代签，但表示领取日期并非其填写，其对于该领取日期不予认可。经该院询问，柯粤明确表示不对该明细表领取日期处的手写日期申请笔迹鉴定。柯粤则称合同第九条商品房交付条件中明确约定要取得建设工程验收备案文件才可交付房屋，而根据其提交的兴润御花园B2幢502房的房产证显示，涉案房屋该栋楼系于2017年8月24日竣工，故惠兴润公司不可能于2017年1月16日交付涉案房屋，且涉案房屋的水表系于2018年4月24日过户至柯粤名下，故涉案房屋的交付时间最早是在2018年4月24日，根据柯粤提交的其拍摄的自来水水表账户信息显示，开户名为柯粤，开户地址为兴润御花园B2栋602的自来水表账户系2018年4月24日根据物业提交资料批量过户。惠兴润公司确认涉案房屋竣工验收备案的时间为2017年8月，但表示涉案房屋系样板房，交付给柯粤时已竣工。关于柯粤主张的装修装饰商品的费用，柯粤提交了《价格清单》予以说明，其中载明“1、美的空调一台，价格2699元；2、格力家用空调一台，价格9599元；3、美的空调一台，价格3130元；4、伊莱克斯空调一台，价格2790元；5、客厅大灯一个，价格1780元；6、餐厅灯一个，价格1299元；7、小厅灯一个，价格775元；8、房灯三个，价格660元；9、书房灯一个，价格120元；10、平面灯3个，价格300元；11、樱花牌燃气炉、抽油烟机、消毒碗柜三件套，价格5599元；12、樱花牌热水器一个2699元”，柯粤主张惠兴润公司未按合同约定配齐上述商品，系其自行购买了上述商品，其所支出的上述商品的费用惠兴润公司应予赔偿。柯粤为证明其购买上述商品所支出的费用，向该院提交了上述商品照片及广州市国美电器有限公司韶关分公司开具的发票一张，韶关市风行冷气修理部出具的收款凭证一张，浈江区银韶五金交电批发部出具的收据一张，樱花侧吸式抽油烟机、燃气灶、消毒柜三件套手机购物页面截图一张，樱花热水器手机购物页面截图一张。其中发票载明“品名：美的空调KFR-26GW，数量：1，单价2699元，开票日期：2017.5.20”；韶关市风行冷气修理部出具的收款凭证载明“格力家用空调KFR-50LW/(50555)FNhBa-A1（奢华金）i慕一套，价格9599元；美的空调KFR-26LW一套，价格3130元；伊莱克斯空调FAW2-5FDBCA1一套，价格2790元，合计15519元”；浈江区银韶五金交电批发部出具的收据载明“时间2017年11月7日，客厅大灯一个，价格1780元；餐厅灯一个，价格1299元；小厅灯一个，价格775元；房灯三个，价格660元；书房灯一个，价格120元；平面灯3个，价格300元，合计4934元”；两张手机购物页面截图显示樱花侧吸式抽油烟机、燃气灶、消毒柜三件套价格为5599元，樱花热水器价格为2699元。惠兴润公司确认其未按照《补充协议》的约定配备柯粤主张的上述商品，但表示双方口头约定按照涉案房屋样板房的现状交付房屋，无需配备上述商品，且该《补充协议》其并未盖章确认。对于柯粤提交的上述《价格清单》及证据材料，经质证，惠兴润公司表示对于《价格清单》中所列项目无异议，但主张柯粤应提交支付发票，其仅认可有发票的美的空调KFR-26GW的费用，对于其他费用不予认可。一审法院审理后认为，惠兴润公司与柯粤签订的《商品房买卖合同（预售）》及《付款协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行。《付款协议书》中约定柯粤应于2017年11月12日前向惠兴润公司支付第三期首付房款35000元，柯粤至今尚未支付，现本案的争议焦点为惠兴润公司是否存在柯粤所主张的逾期交付房屋、逾期办理房屋所有权证书、未按约配齐住宅配套设施的违约行为及是否应承担相应的违约责任；以及柯粤以惠兴润公司存在前述违约行为为由主张其未向惠兴润公司支付第三期首付房款35000元系后履行抗辩权，并不构成违约是否成立。对此，本院具体分析如下：关于柯粤主张惠兴润公司逾期交付房屋的问题。对于涉案房屋的交付时间，惠兴润公司主张其于2017年1月16日将涉案房屋交付给柯粤，并提交了《兴润御花园业主收楼前后明细表》予以证明，柯粤亦确认该明细表上领取人签名系其母亲所签，柯粤虽抗辩该明细表上的领取时间“2017.1.16”并非其填写并对该时间不予认可，但未对此申请鉴定，而柯粤提交的自来水过户资料并不足以证明水表的过户时间即为涉案房屋的交付时间，柯粤亦未提交其他充分、有效的证据予以反驳，故该院对于惠兴润公司提交的明细表予以采信，该院据此认定柯粤于2017年1月16日接收了涉案房屋。至于柯粤抗辩涉案房屋该栋楼的竣工时间为2017年8月24日，惠兴润公司于2017年1月16日并未取得建设工程验收备案文件，故房屋的交付时间不应系2017年1月16日。该院认为，惠兴润公司于2017年1月16日交付房屋时，虽未取得建设工程验收备案文件，但柯粤并未拒绝接收涉案房屋，且涉案房屋系样板房，属于现房，故对于柯粤的该项抗辩，该院不予采纳。根据涉案合同第十一条“出卖人应当在2016-12-30前向买受人交付该商品房”的约定，惠兴润公司应于2016年12月30日前向柯粤交付房屋，惠兴润公司于2017年1月16日交房，已逾期16天。根据涉案合同第十二条“逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，惠兴润公司应向柯粤支付逾期交房违约金1052.7元（657910元×0.0001×16天）。关于柯粤主张惠兴润公司逾期办理房屋所有权证书的问题。《付款协议书》中约定柯粤应于2017年11月12日前支付第三期首付房款35000元；而《商品房买卖合同（预售）》中约定惠兴润公司应于2016年12月30日交付房屋，如因惠兴润公司的原因，柯粤未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，惠兴润公司需承担违约责任，即双方约定的办理房屋所有权证书的时间系在柯粤履行支付首付房屋义务之后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，惠兴润公司在柯粤未付清第三期首付房款35000元的情况下未为柯粤办理涉案房屋的房屋所有权证书不构成违约，柯粤主张惠兴润公司承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任，无事实和法律依据，该院不予支持。关于柯粤主张惠兴润公司未按约配齐住宅配套设施的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》“关于装饰装修及相关设备标准的约定补充协议如下：...二、住宅配套设施...7、热水器：樱花牌或同档次品牌；8、空调：‘日立牌’或同档次品牌；9、入户门：高安防多功能智能锁；10、灯饰：客厅、餐厅、主人房配套豪华灯具，其余空间配精美灯具；11、厨房配送电器：‘樱花’或同档次品牌燃气炉、抽油烟机、消毒碗柜...”的约定，惠兴润公司应为柯粤配备约定的住宅配套设施。惠兴润公司虽抗辩其与柯粤口头约定按照涉案房屋样板房的现状交付房屋，无需配备约定的商品，但对此并未提交证据予以证明，故该院对惠兴润公司该项抗辩不予采纳。至于惠兴润公司提出的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》其并未盖章确认的抗辩意见，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）...”以及第二十九条约定“...合同附件与本合同具有同等法律效力”，虽然惠兴润公司未对附件十一《补充协议》盖章确认，但该附件系对《商品房买卖合同（预售）》的补充说明，是《商品房买卖合同（预售）》的有效组成部分，惠兴润公司对《商品房买卖合同（预售）》的盖章确认亦应视为对该附件的认可，该附件具有与《商品房买卖合同（预售）》同等法律效力，双方均应按照附件十一《补充协议》的约定履行，故惠兴润公司的上项抗辩意见，缺乏依据，该院不予采纳。惠兴润公司未按约为柯粤配备约定的热水器、空调、灯具、燃气炉、抽油烟机、消毒碗柜等设备已构成违约，柯粤主张惠兴润公司赔偿其购买上述商品所支出的费用，有事实和法律依据，该院予以支持。至于赔偿费用的数额，惠兴润公司对于柯粤提交的《价格清单》中所列项目不持异议，并认可有发票的美的空调KFR-26GW的费用2269元，故该院对柯粤主张的商品项目及美的空调KFR-26GW费用2269元予以确认。至于柯粤主张的美的空调KFR-26GW外的其他商品的费用，因柯粤仅提供了收据或商品手机购物截图，并未提交相应的发票予以证明，惠兴润公司亦对此不予认可，故该院对于柯粤主张的除美的空调KFR-26GW外其他商品的支出费用不予以采信，该院根据商品品牌及市场行情等因素，酌情确定惠兴润公司应向柯粤赔偿另外三台空调、灯具、燃气炉、抽油烟机、消毒碗柜、热水器的费用合计为22000元。综上，惠兴润公司应向柯粤赔偿购买装修装饰商品的费用24269元（22000元＋2269元）。关于柯粤未按约支付第三期首付房款35000元是否违约的问题。柯粤主张惠兴润公司存在逾期交付房屋、逾期办理房屋所有权证书、未按约配齐住宅配套设施的违约行为，其未支付第三期首付房款35000元系履行抗辩权，其并未违约。对此，该院认为，首先，惠兴润公司虽逾期交付房屋，但其已于2017年1月16日即在《付款协议书》约定的第三期首付房款35000元付款时间之前已履行了交付房屋的义务，且涉案合同已约定了惠兴润公司逾期交房的违约责任，故柯粤以惠兴润公司逾期交付房屋抗辩履行支付房款义务，缺乏依据。其次，根据前之所述，惠兴润公司未为柯粤办理房屋所有权证书并未构成违约，故柯粤以惠兴润公司逾期办理房屋所有权证书抗辩履行支付房款义务，亦无事实和法律依据。最后，惠兴润公司至今未按约为柯粤配齐约定的住宅配套设施，而合同中并未明确履行该项义务的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，柯粤以此为由抗辩其履行支付第三期首付房款的义务，于法有据，该院予以支持。故柯粤逾期支付第三期首付房款35000元并未构成违约，惠兴润公司要求柯粤支付逾期支付房款的违约金，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。而前述该院已支持柯粤要求惠兴润公司赔偿购买装修装饰商品的费用的诉请，故柯粤应向惠兴润公司支付剩余首付房款35000元。一审法院经审理后作出判决：一、柯粤于判决生效之日起十日内向韶关市惠兴润房地产开发有限公司支付房款35000元；二、驳回韶关市惠兴润房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、韶关市惠兴润房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向柯粤支付逾期交付房屋违约金1052.7元；四、韶关市惠兴润房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向柯粤赔偿购买装饰装修商品的费用24269元；五、驳回柯粤的其他诉讼请求。本诉案件受理费1457元（已减半收取），由韶关市惠兴润房地产开发有限公司负担1119.5元，柯粤负担337.5元。反诉案件受理费1458.5元（已减半收取），由柯粤负担1236.6元，韶关市惠兴润房地产开发有限公司负担221.9元。本院二审查明本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。二审期间，柯粤向本院提交案涉楼房的《房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案表》，证实案涉楼房的竣工验收备案日期是2017年8月9日。惠兴润公司对此无异议。另查明，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是：柯粤要求惠兴润公司支付逾期交楼及逾期办证违约金的请求是否成立。关于惠兴润公司支付逾期交楼违约金的问题。本案中，柯粤虽于2017年1月16日办理了收楼手续，但是交楼时涉案商品房是否具备交房条件。经查，双方签订的合同第九条“商品房交付条件”中约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条“交付时间和手续”中约定，出卖人应当在2016-12-30前向买受人交付该商品房。但是，惠兴润公司于2017年1月16日交付楼房时没有按《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定办理收楼手续要经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。案涉楼房于2017年8月9日才经验收合格备案。因此，本案惠兴润公司交楼时未能提供涉案商品房的建设工程竣工验收备案证明文件，不具备商品房交付条件，故其属逾期交楼，应承担违约责任。由于惠兴润公司已经于2017年8月9日取得案涉楼房验收竣工合格备案，此时案涉楼房符合交付条件，故应以2017年8月9日为楼房交付日期。涉案合同第十二条约定“逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，惠兴润公司实际逾期已经超过60日，但合同未约定逾期超过60日交楼的支付违约金的情形，该格式合同条款对买受人不公平，因此，本院参照上述“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”约定的标准计付违约金，惠兴润公司应从2016年12月31日起以657910元为基数按日万分之一的比率计付至2017年8月9日的违约金给柯粤。对于柯粤要求惠兴润公司支付逾期办证违约金的问题。经查，《付款协议书》约定柯粤支付第三期首付房款35000元的时间是2017年11月12日；《商品房买卖合同（预售）》中约定的办理房屋所有权证书的时间系在柯粤支付完房屋首付款。由于柯粤有先履行义务，因此，惠兴润公司在柯粤未付清第三期首付房款35000元的情况下未为柯粤办理涉案房屋的房屋所有权证书不构成违约，一审对其该请求不予支持并无不当。综上所述，柯粤的上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1216号民事判决第五项；二、维持韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1216号民事判决第一、二、四项；三、变更韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1216号民事判决第三项为限韶关市惠兴润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向柯粤支付逾期交房违约金。违约金从2016年12月31日起以657910元为基数按日万分之一的比率计付至2017年8月9日止。三、驳回柯粤的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1457元，由韶关市惠兴润房地产开发有限公司负担1200元，柯粤负担337元；韶关市惠兴润房地产开发有限公司已经交纳1457元，一审应退回337元；柯粤应于收到本判决书之日起七日内向一审法院交纳337元。一审反诉案件受理费1458.5元，由韶关市惠兴润房地产开发有限公司负担400元，柯粤负担1058.5元；柯粤已经交纳1458.5元，一审应退回400元；韶关市惠兴润房地产开发有限公司应于收到本判决书之日起七日内向一审法院交纳400元。二审案件受理费2244.64元，由韶关市惠兴润房地产开发有限公司负担900元，柯粤负担1344.64元；柯粤向本院预交的2244.64元，本院退回900元给江柯粤。韶关市惠兴润房地产开发有限公司应于收到本判决书之日起七日内向本院交纳900元案件受理费。本判决为终审判决。审判长 林 梦审判员 庄少山审判员 李飞洲二〇二〇年十二月三十日书记员 陈敖明