四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初3246号 原告：王显忠，男，1964年10月1日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜治国，四川叙府律师事务所律师。 被告：四川巨昌房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区长江大道158号，统一社会信用代码91511503784730975N。 法定代表人：李明宽，总经理。 被告：郑国平，男，1963年11月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被告：龚梅，女，1967年11月16日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 二被告共同委托诉讼代理人：邱智勇，宜宾县忠信法律服务所法律工作者。 原告王显忠与被告四川巨昌房地产开发有限公司（以下简称巨昌公司）、郑国平、龚梅确认合同无效纠纷一案，于2017年1月3日向本院起诉。本院立案后，于2017年9月8日作出（2017）川1521民初214号民事判决，驳回原告王显忠的诉讼请求。原告王显忠不服提起上诉，四川省宜宾市中级人民法院作出（2018）川15民终285号民事判决，维持原判。原告王显忠向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出（2019）川民再248号民事裁定，撤销一、二审判决，发回本院重审。本院重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王显忠及其诉讼代理人郭杰钢、姜治国，被告巨昌公司法定代表人李明宽，被告郑国平、龚梅的诉讼代理人邱智勇到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告王显忠向本院提出诉讼请求：1.确认巨昌公司与郑国平、龚梅2015年3月9日签订的用于房屋产权登记备案的《房屋买卖契约合同》无效；2.巨昌公司、郑国平、龚梅赔偿王显忠100000元损失（自2009年9月30日至法院判决生效之日的租金损失）；3.巨昌公司、郑国平、龚梅承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年11月5日，原告与巨昌公司签订商品房买卖合同，购买位于宜宾市叙州区××镇××街××商住楼××号门面。约定分两次付款，第一次付款15万元，交房时付清余款，巨昌公司应在2009年9月30日前将商品房交与原告使用，并在交付使用后360日内报产权登记机关备案。合同签订当日，原告支付15万元房款，并于2009年4月支付下水道安装费用，2009年5月支付天然气安装费用。2009年8月，原告与巨昌公司交房时，因门前的通讯电缆交换器和电线杆阻挡门面发生纠纷，经调解，双方达成口头协议，搬迁交换器和电缆的费用由原告支付，以此抵扣4万元房屋余款，由巨昌公司代理人冯军为原告办理房产证。郑国平、龚梅系夫妻关系。同时郑国平也是观音派出所民警，参与了原告与巨昌公司的购房调解一事，知晓原告购买该房屋的事情，但还与开发商恶意串通，以249989元的价格购买该房屋，因此应认定郑国平、龚梅与巨昌公司签订的《房屋买卖契约合同》无效，并赔偿原告损失。 被告巨昌公司辩称，现任法定代表人为2020年2月26日变更的，对公司之前的经营情况不了解。 被告郑国平、龚梅辩称，原告虽然和巨昌公司签订了房屋买卖协议，但未付清房款，也未办理过户登记，之后巨昌公司将房屋卖给郑国平、龚梅，二人是按正常手续购买商品房，支付了购房款，并在房屋登记中心办理了过户手续，通过房地产登记中心确认了房屋买卖行为，并办理了房权证。另行签订协议进行备案登记是因为办理过户手续时，基于纳税价格，为了减少购房成本，但实际履行的并不是备案登记的合同。原告主张备案登记的合同无效应予驳回。 经审理查明，2008年11月5日，王显忠与巨昌公司签订《商品房买卖合同》，购买巨昌公司开发建设的宜宾县观音镇黄金街猪市湾对面“黄金街商住楼”1-1号商铺，建筑面积为44.64平方米，单价每平方米4280元，总价款191059元，第一次付款150000元，交房时付清余款，并约定巨昌公司应当在2009年9月30日前交房，在交房后360日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。当日，王显忠支付巨昌公司购房款150000元，巨昌公司出具了《收款收据》。后因双方对上述合同商铺门前通讯电缆交换器和电线杆的搬迁发生纠纷，双方多次协商解决未果，王显忠未支付巨昌公司购房尾款。 2011年1月4日，巨昌公司将上述商铺登记到其名下，取得宜县房权证观音镇字第2××1号《房屋所有权证》，2013年9月24日取得宜县国用（2013）第08258号《国有土地使用权证》。 郑国平、龚梅系夫妻关系。2015年3月10日，郑国平、龚梅与巨昌公司签订《房屋买卖契约合同》，购买巨昌公司所有的本案诉争房屋，成交额为312480元。约定协议签订之日付购房款200000元，产权证过户登记完成后付清余款112480元。卖方巨昌公司的代表冯军与买方郑国平、龚梅在合同上签字捺印。合同签订当日，龚梅向冯军转账支付200000元，此后又于2015年3月14日向冯军转款50000元，2015年3月15日向冯军转款10000元，2015年3月19日向冯军转款50000元，另支付现金2480元。2015年3月11日，郑国平、龚梅与冯军到房地产管理局办理房屋所有权登记申请，为规避房屋交易税费，又签订了一份落款日期为2015年3月9日、成交额为249980元的《房屋买卖契约合同》交与房地产管理局备案。2015年3月16日，案涉房屋办理产权登记至郑国平、龚梅名下。之后，巨昌公司向郑国平、龚梅交付房屋，现案涉房屋由郑国平、龚梅占有。2016年8月4日，成都宏涛价格评估咨询有限公司宜宾分公司根据原告的委托，出具《价格评估意见书》，案涉房屋现行市场价值评估金额为585230.4元。原告以郑国平、龚梅在明知原告已购买案涉房屋的情况下仍向巨昌公司购买，系恶意串通损害原告利益，且巨昌公司在合同上加盖的印章在2014年已经作废为由，主张在房管局备案、价格为249980元的《房屋买卖契约合同》无效。 另查明，冯军与巨昌公司系挂靠关系，巨昌公司开发的案涉房屋所属楼盘的销售、交付均由冯军对外负责办理。 以上事实，由原被告身份证明材料、《商品房买卖合同》、2015年3月9日签订的《房屋买卖契约合同》、2015年3月10日签订的《房屋买卖契约合同》、房权证、国有土地使用权证、收条、《价格评估意见书》，及原被告的陈述予以证实。 本院认为，原告与巨昌公司虽于2008年11月5日签订了《商品房买卖合同》，约定购买本案案涉房屋，且支付了购房款150000元，但双方因通讯电缆交换器和电线杆的搬迁产生争议，致上述合同并未最终履行。原告与巨昌公司签订的房屋买卖合同约定的交房时间为2009年9月30日，巨昌公司在2011年1月4日将房屋登记到自己公司名下，而巨昌公司与郑国平是在2015年3月10日才签订的《房屋买卖合同》，即便郑国平、龚梅在此前已经知晓原告购买该房屋的事实，但在时隔多年以后，案涉房屋土地使用权、房屋权属已然在巨昌公司名下，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”、“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，巨昌公司是在取得了案涉房屋的所有权登记后，才与郑国平、龚梅签订本案买卖合同，这是所有权人对自己不动产进行处分的合法行为。郑国平、龚梅根据不动产物权的公示效力，有充分的理由相信巨昌公司对案涉房屋具有完全的处分权，其向巨昌公司购买案涉房屋并无过错。原告也无证据证明被告之间存在恶意串通损害其利益的行为，而实际成交价格系巨昌公司、郑国平、龚梅协商一致的结果，且郑国平、龚梅也按约支付了对价，原告不能凭自行委托评估的房产价值认定双方具有主观恶意。且原告在巨昌公司超过约定的交房期限未向其交付房屋的情况下，从2009年9月30日到2015年3月10日均未向巨昌公司主张权利，二被告在此种情况下购买案涉房屋不存在恶意。 原告称买卖合同与房屋所有权登记申请表上巨昌公司的印章系作废印章，因庭审已查明，案涉房屋的销售等具体事务均由冯军代表巨昌公司对外办理，冯军的行为视为巨昌公司的行为，即便印章已作废，也应由巨昌公司向冯军追究责任，而不能由合同之外的原告以此对抗善意合同相对方的郑国平、龚梅。且在庭审中，巨昌公司作为合同当事人并未对合同效力提出异议，视为其对冯军用此印章签订合同的行为予以认可。在此情况下，非合同当事人的原告无权决定合同是否为巨昌公司与郑国平、龚梅的真实意思表示。 房管局备案登记的落款日期为2015年3月9日、成交额为249980元的《房屋买卖契约合同》，是巨昌公司与郑国平、龚梅为规避税费签订的，而实际履行的是价格为312480元的买卖合同，由此证明备案合同中的价格条款并非双方真实的意思表示，故备案合同中价格条款无效。根据《合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，备案合同其他部分与实际履行的合同内容一致，价格条款无效不影响合同其他部分的效力，因此备案合同中的其他部分仍然有效。 2015年3月9日签订的备案合同中的价格条款无效，但并不影响合同其他部分的效力，更不影响巨昌公司与郑国平、龚梅之间实际房屋买卖行为的效力，所以原告以此为前提请求的租金损失不应支持。巨昌公司将同一套房屋分别与原被告签订了两份买卖合同，并选择其中一份合同履行，导致另一份合同履行不能，原告作为另一份合同的相对方，可另行向巨昌公司主张合同权利。 综上，原告主张被告之间恶意串通导致房屋买卖合同无效的理由不成立，依法应予驳回其诉讼请求。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告王显忠的诉讼请求。 案件受理费3275元，由原告王显忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  曾开平 审判员  刘习羽 审判员  尹 洪 二〇二〇年十二月十四日 书记员  裴传琴