贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初6484号原告：文大芳，女，土家族，1991年4月4日出生，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：梁钺西，贵州芮文律师事务所律师，执业证号15201201610643349。代理权限：特别代理。被告：绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区育才路99-10栋2层15号，统一社会信用代码：9152011356921111XY。法定代表人：王瑞委托诉讼代理人：刘德阳，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：陈澈，代理权限：特别代理。原告文大芳诉被告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司（以下简称绿地白云公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文大芳及其委托诉讼代理人梁钺西，被告绿地白云公司的委托诉讼代理人刘德阳、陈澈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告签订的合同编号为住Ｆ6-060号《商品买卖合同》；二、判决被告绿地房开返还原告文大芳首期房款138273.06元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月6日，原告与被告签订合同编号为住Ｆ6-060号《商品房买卖合同》，合同约定，1.原告购买被告开发的位于贵阳市白云区住宅；2.计价方式与价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9328.77元，总价款为807498元；3.贷款方式付款。原告以银行按揭贷款方式付款。原告于本合同签订之日向被告交付首期房款162498元，余款645000元以银行按揭方式支付。原告应在接到被告书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料交给被告，在接到被告或贷款人书面通知后2日内前往指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关款项和费用；原告逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因原告原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到书面通知15日内支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，被告有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还原告；4.争议解决方式。双方当事人均可依法向房屋所在地法院起诉，即贵阳市白云区人民法院起诉。原告文大芳按照绿地房开的要求，分别于2019年3月31日、2019年4月6日通过交通银行转账方式向被告绿地房开的中国银行卡转账10000元及152498元，共计转账支付162498元。被告绿地房开于2019年4月6日开具收据给原告文大芳。在支付首期房款后，原告一直未取得商品房买卖合同原件，且根据被告绿地房开销售人员的要求提供签字页给原告文大芳签字，原告文大芳并不知晓合同内容，也并未告知办理银行按揭贷款的具体条件和程序，因不能办理贷款，经过交涉，在2020年10月方才取得合同复印件。合同签订后，被告绿地房开于2019年6月初电话通知可以办理贷款；原告文大芳（当时在月子期间）于2019年8月19日前往银行办理贷款；贷款银行于2020年3月电话通知原告文大芳已将办理按揭贷款退回被告绿地房开，但被告绿地房开并没有通过合理方式去解决不能办理贷款的问题；2020年4月中旬，原告文大芳与被告绿地房开沟通，告知可以通过更换主贷款人或支付违约金退房；2020年6月，原告文大芳前往被告绿地房开办理退房手续，被告绿地房开要求原告文大芳按购房总价3%支付违约金，并上报申请退房。之后，被告绿地房开通知不能办理退房。原告文大芳认为，合同签订之后，未取得合同原件，且不知晓相应的权利义务等合同具体内容，且被告绿地房开未告知贷款具体条件与流程，不能办理贷款的相应救济措施和违约责任。现贷款不能办理，达不到合同履行的条件，该《商品房买卖合同》已不能实际履行，被告负主要责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告绿地白云公司辩称：1.被告与原告签订的买卖合同及补充协议是基于双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，真实合法有效，双方应按照约定履行各自义务；2.合同签订后，被告方员工通知原告办理按揭相关事宜，原告因自身原因未达到放款条件，造成的后果由原告自身承担，根据合同第八条第三条之约定，因买受人未获得贷款，出卖人同意买受人在收到通知之日起十五日内支付剩余款项，被告已经通知原告，原告应支付剩余款项，买受人未支付1剩余款项的应付相关违约金。3.若因原告自身原因无法办理按揭，原告应按照合同支付相关的违约金。根据当事人的陈述及经庭审质证的证据，本院认定的事实如下：2019年4月6日，原告与被告签订合同编号为住F6-060号的《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款162498元，余款645000元，以银行按揭方式支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后2日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款项退还给买受人；”。“买受人未按照约定时间付款的双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之日之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内退还买受人全部已付款2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；”。补充协议第十章第七条对合同第十条的补充约定（对逾期付款责任的以补充协议约定为准）：“（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计总房款的10%向出卖人支付违约金，否则出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除上述违约金，剩余已付房款由出卖人无息退还买受人。”。合同签订后，原告于2019年3月31日、4月6日分别向被告银行账户转账10000元、152498元，合计162498元作为购房首付款款。被告于2019年6月电话通知原告前往重庆银行办理按揭贷款。后原告因自身原因未获得贷款。被告于2019年11月27日向文大芳书面发出贷款催办函，约定期限支付期限5日，至2020年6月1日已逾180日。2020年4月中旬，原告文大芳与被告工作人员沟通退房事宜，被告工作人员通知原告可以通过更换主贷款人或支付违约金退房，2020年6月，原告文大芳前往被告绿地房开办理退房手续，被告绿地房开售房工作人员表示可以按照购房总价3%支付违约金标准上报申请退房。合同签订后，被告一直未向原告交付合同原件。上述事实，有原被告提供的《商品房买卖合同》、《收据》、证人证言、微信聊天记录等予以佐证，可以作为定案依据。本院认为，当事人的合法权利受法律保护。本案中，原告在依照合同约定支付首付款后，因为自身负债过高原因未获得贷款超过180天，已构成根本性违约，符合双方约定的及法定的解除条件，故对原告要求解除双方签订的编号为F6-060号《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持；针对原告要求被告退还首付款的诉请，本院认为，根据双方约定，原告在未能获得贷款情形下，有权要求被告退还所付首付款，故对原告要求被告退还首付款的诉请，本院予以支持。至于退还金额，本院认为，原告未获得贷款已构成根本性违约，应当承担违约责任，为减少双方诉累，节约司法及当事人资源，本院按照首付款扣除原告应承担的违约责任数额后的金额予以支持退还。针对原告应当承担的违约责任比例问题，虽然双方在合同补充协议第七条约定为10%，但是被告一直未向原告交付合同原件，且原告在与被告工作人员沟通过程中工作人员表示可以按照3%予以申请，综合考虑双方曾在合同中约定违约责任比例为2%、被告提供的系格式合同等因素，本院按照全部购房款的3%予以支持，即被告应退原告金额为：162498-807498×3%=138273.06元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告文大芳与被告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订的编号为住F6-060号的《商品房买卖合同》；二、被告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告138273.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1533元（已减半，原告已预交），由被告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  王冰青二〇二〇年十二月二十五日法官助理左德兴书记员成红颖