北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初46510号原告（反诉被告）：徐某，女，1983年6月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：常某，男，2006年3月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。法定代理人：徐某（常某之母），女，1983年6月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：常华，男，1955年2月5日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：常青，男，1957年5月9日出生，汉族，住北京市海淀区。徐某、常某、常华、常青共同委托诉讼代理人：岳军，男，1968年11月18日出生，汉族，北京市海淀区北下关街道皂君庙社区居民委员会推荐。被告（反诉原告）：董昊源，男，1954年3月18日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：赵东波，福建永时律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琳，福建永时律师事务所律师。原告（反诉被告）徐某、常某、常华、常青与被告（反诉原告）董昊源房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。徐某、常某、常华、常青共同委托诉讼代理人岳军，董昊源委托诉讼代理人赵东波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐某、常某、常华、常青向本院提出诉讼请求：1.判令解除常某1与董昊源签订的《租售合同》；2.判令董昊源赔偿房屋增值损失740万元。事实和理由：2004年2月18日，常某1与董昊源签订房屋租售合同，约定：董昊源将北京市朝阳区1262号房屋（以下简称涉案房屋）出售给常某1，后因董昊源原因导致不能办理房屋过户，故常某1、徐某等在房屋租售合同中没有过错。现董昊源明确表示不同意出售涉案房屋，按照合同要求，常某1未付购房款不足59万元，而涉案房屋已增值近400万元。根据合同约定，董昊源不同意出售涉案房屋已经构成违约，我方有权要求董昊源赔偿房屋增值损失。董昊源辩称，同意解除租售合同，但不同意赔偿房屋增值损失，理由为：根据常某1与董昊源的合同约定，常某1逾期支付房租，董昊源可按日千分之一的标准收取滞纳金，超过20日未交租金，董昊源有权收回房产；合同第8条约定，常某1收到董昊源提供的办理房产过户的有关文件的90日内，向董昊源付清全部房款，否则董昊源有权中止该房产出售合同并收回房产。由此可见，常某1应当履行支付租金、办理房屋过户的义务，根据生效判决查明的事实，常某1通过中介樊某收到董昊源提供的办证所需全部文件，在收到董昊源办理房屋过户的全部文件后，独立办理了第一手房产证，但并没有在90天内付清购房款；同时，生效判决还查明，常某1在签订合同后共支付租金3.6万元，已然构成根本违约，董昊源有权解除《房屋租售合同》。综上，董昊源在合同履行过程中没有任何过错，没有任何违约行为，徐某、常某、常青、常华等无权要求董昊源赔偿损失。董昊源提出反诉请求：1.判令解除《房屋租售合同》；2.判令徐某、常某、常青、常华将涉案房屋腾空并交还董昊源；3.判令徐某、常某、常华、常青按6000元/月的标准支付董昊源自2004年3月1日至实际腾退之日止的租金、房屋占有使用费；4.判令徐某、常某、常华、常青支付违约金（以第三项诉讼请求为基数按年息24%的标准计算）。事实和理由：徐某与常某1系夫妻关系，常某系二人之子。雷继清为常某1、常华、常青之母，常某1、雷继清已去世。2004年2月18日，常某1作为买方、承租方与董昊源作为卖方、出租方签订《房屋租售合同》，约定：常某1购买董昊源所有的涉案房屋，购房款65万元。合同第4条约定：在乙方未办理产权过户之前，先租用甲方房屋，租金为6000元/月，半年付，即2004年3月1日前支付36000元；2004年8月1日前支付第二次租金，付至甲方指定账户。合同第6条约定，乙方逾期支付租金超过20天的，甲方有权收回房产。合同第8条约定，乙方收到甲方提供的办理房产过户有关文件的90天内，向甲方付清全部房款，否则甲方有权中止该房产出售合同并收回房产。合同签订后，董昊源向常某1交付了房屋。2009年8月1日，常某1于北京市海淀区坠楼身亡；2012年，徐某、常某、雷继清将董昊源诉至北京市朝阳区人民法院，要求董昊源配合办理房屋过户登记。2012年2月，朝阳区人民法院作出（2012）朝民初字第05513号民事判决，判决驳回了徐某、常某、雷继清的诉讼请求。后徐某、常某、雷继清提出上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。徐某、常某、雷继清申请再审，北京市高级人民法院作出驳回再审申请的民事裁定书。生效判决查明了常某1通过案外人樊某收到董昊源提交的办理房产证所需的全部文件，并独立办理了一手房产证，但并未在90天内付清购房款。生效判决还查明，合同签订后，常某1仅于2004年12月28日向董昊源指定的账户转入租金2万元，加上之前支付的租金，共计支付3.6万元。综上，合同签订后，常某1、徐某等没有按照合同约定支付租金，也没有按照合同约定支付购房款，已构成违约，董昊源有权要求解除租售合同中的房屋租赁合同，也有权解除房屋买卖合同。请求法院支持董昊源的反诉请求。徐某、常某、常华、常青对董昊源的反诉发表答辩意见，辩称，我方支付的款项是购房款，支付全部购房款的前提是董昊源将涉案房屋过户给我方，故不同意董昊源的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐某与常某1于2005年10月8日登记结婚，2006年3月17日育有一子常某。雷继清与常永福系夫妻关系，育有常华、常青、常某1三个子女。2009年8月1日常某1跳楼身亡，2014年4月20日雷继清去世。2004年2月18日，董昊源作为卖方（甲方）与常某1作为买方（乙方）签订《房屋租售合同》，约定：甲乙双方经友好协商，就乙方先租用，后购买甲方位于北京市朝阳区1262号房产事宜，签订如下合同。合同第1条约定，房屋面积129平方米，购房款为65万元，其余包括过户费在内的所有费用由乙方承担。第2条约定，以甲方为业主的产权尚未办理，甲方应尽快办理产权，以便乙过户，办理以甲方为业主的产权的费用由甲方承担。第3条约定，甲方应在2004年3月15日前向乙方交付房屋，如有特殊情况，最迟不得3月30日交付。第4条约定，在乙方未办理完产权过户手续以前，先租用甲方房屋，租金6000元/月，每6个月支付，即2004年3月1日以前，乙方支付甲方36000元（3月至8月租金），2004年8月1日以前，付第二次租金，以此类推，租金付至甲方指定账户。第6条约定，乙方逾期缴纳房租，甲方每天按每次缴纳金额的千分之一收取滞纳金，乙方超过20天未交房租，甲方有权收回房产。第7条约定，乙方购买甲方房产，办完过户手续时，以前向甲方交付的租金算在购房款之内。第8条约定，乙方在收到甲方提供的办理房产过户的有关文件的90天之内，向甲方付清全部房款，否则甲方有权中止该房产出售合同并收回房产，甲方有义务协助乙方办理产权过户。合同签订当日，即2008年2月18日，董昊源向常某1交付了涉案房屋。2011年6月，董昊源作为原告起诉徐某物权保护纠纷一案，要求徐某腾退涉案房屋。北京市朝阳区人民法院于2011年9月14日作出（2011）朝民初字第19971号民事判决书，判决驳回董昊源全部诉讼请求。董昊源在该案件中诉称，其与常某1系朋友关系。2012年1月，雷继清、徐某、常某作为原告起诉董昊源房屋买卖合同纠纷一案，要求董昊源继续履行《房屋租售合同》，将涉案房屋过户至徐某名下。2012年2月8日，北京市朝阳区人民法院作出（2012）朝民初字第05513号民事判决书，以雷继清、常某、徐某举证不足以证明常某1如约支付租金且董昊源明确表示拒绝为由判决驳回雷继清、常某、徐某的全部诉讼请求。雷继清、常某、徐某不服（2012）朝民初字第05513号民事判决书，并提出上诉。北京市第二中级人民法院于2012年6月20日作出（2012）二中民终字第07062号民事判决书，以现有证据不能认定常某1如约支付租金为由判决驳回上诉，维持原判。2013年1月，徐某、雷继清、常某作为原告起诉董昊源房屋买卖合同纠纷一案，要求继续履行《房屋租售合同》，向董昊源支付房屋价款568878.1元。北京市朝阳区人民法院于2014年7月7日作出（2013）朝民初字第6684号民事裁定书，以徐某、雷继清、常某违反“一事不再理”原则为由裁定驳回雷继清、常某、徐某的起诉。雷继清、常某、徐某不服（2013）朝民初字第6684号民事裁定书，并提出上诉。北京市第三中级人民法院于2014年9月11日作出（2014）三中民终字第11663号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年1月，徐某、雷继清、常某不服北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第11663号民事裁定书，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2015年3月20日作出（2015）高民申字第00363号民事裁定书，裁定驳回徐某、雷继清、常某的再审申请。2015年1月，徐某、雷继清、常某作为原告起诉董昊源房屋买卖合同纠纷一案，要求：解除常某1与董昊源签订的《房屋租售合同》、董昊源赔偿房屋升值损失4595200元。北京市朝阳区人民法院于2017年12月28日作出（2015）朝民初字第03591号民事判决书，以常某1及徐某、雷继清、常某未依约支付租金构成违约，董昊源有权解除合同且不承担违约责任为由，判决：《房屋租售合同》于本判决生效之日解除，并驳回徐某、雷继清、常某的其他诉讼请求。徐某、雷继清、常某不服（2015）朝民初字第03591号民事判决书，并提出上诉。北京市第三中级人民法院审理该案件过程中，徐某、雷继清、常某提交了《收据》一份证明常某1按期向董昊源支付了租金，《收据》主要内容为“今收到常某1交来的2008年3月至2009年8月碧湖居1262房租36000元。收款人：董昊源2008年2月21日”。北京市第三中级人民法院以事实有待进一步查清为由，撤销（2015）朝民初字第03591号民事判决书并发回重审。2018年2月，徐某、常某不服北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第07062号民事判决书向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院以徐某、常某一方现有的付款证据至今远远不足65万元为由裁定驳回徐某、常某的再审申请。北京市朝阳区人民法院于2018年5月24日受理了发回重审案件，并组成合议庭审理此案。在审理过程中，董昊源申请就《收据》中“董昊源”签字是否为其本人所签进行鉴定。经本院委托，法大法庭科学技术鉴定研究所出具鉴定报告，结论为：检材“收款人”处的“董昊源”签名与样本中的“董昊源”签名不是同一人书写。为此，董昊源支付3300元。关于款项支付情况，徐某、常某、常青、常华主张常某1一直支付租金至常某1去世前，即2009年8月。董昊源对此不予认可，主张常某1支付了租金36000元。经询，董昊源称一直向常某1催要租金，但常某1并未支付。庭审中，徐某、常某、常青、常华提交《承诺书》，主要内容为“因房产证办好，但土地证没办好，故董昊源同意在土地证办好后，按合同支付剩余的房款.（碧湖居）.承诺人：董昊源”。董昊源对《承诺书》的真实性不予认可，并申请进行笔迹鉴定。后因董昊源拒绝交纳鉴定费，导致鉴定机构终止鉴定。徐某、常某、常华、常青对此称，董昊源否认《承诺书》的真实性，应就《承诺书》不真实负有举证责任，其申请鉴定，因鉴定不能产生的法律后果应由董昊源承担，法庭应采纳《承诺书》。庭审中，徐某、常某、常青、常华主张常某1为董昊源办理了涉案房屋的产权证并代为交纳了税费。经询，董昊源认可委托常某1代为办理产权证，亦认可契税由常某1垫付。经查，2008年5月19日交纳了涉案房屋契税45121.91元。同时，徐某、常某、常青、常华主张由董昊源委托常某1代办房产证的情况可见，常某1并不拖欠董昊源的租金。在（2015）朝民初字第03591号案件审理过程中，各方均认可在2015年以前，涉案房屋仅办理了房产证，未办理土地使用权证。徐某、雷继清、常某主张涉案房屋过户需要以下文件：房产证、土地使用证、董昊源委托常某1办理房屋过户手续的公证书、董昊源委托常某1办理土地使用权过户手续的公证书。董昊源对此不予认可，表示常某1在世时，办理过户并不需要土地证。另查，董昊源在（2015）朝民初字第03591号案件中于2015年8月10日提出反诉，徐某、常某、雷继清同日收到反诉状。经询，几方均认可常青、常华未在涉案房屋居住，徐某、常某称涉案房屋由其居住使用；董昊源主张涉案房屋已经对外出租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，常某1与董昊源签订的《房屋租售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现徐某、常某、常青、常华与董昊源均要求解除《房屋租售合同》，本院对此不持异议，但双方均主张对方构成违约，故本院争议焦点为违约主体问题。本案中，徐某、常某、常青、常华以董昊源明确表明拒绝履行合同为由，主张董昊源构成根本违约；董昊源以常某1未按约定履行付款义务为由，主张常某1构成根本违约。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，徐某、常某、常青、常华主张常某1按约支付租金至常某1死亡时，但其并未提供证据予以证明，结合《房屋租售合同》约定，租金支付方式为支付至董昊源指定账户，并无证据显示常某1存在向董昊源支付现金的情况，且徐某、常某、常青、常华提交的《收据》已经笔迹鉴定认定并非董昊源所签，故本院对徐某、常某、常青、常华主张常某1支付租金至常某1死亡时即2009年8月的主张不予采纳。关于《承诺书》能否证明常某1与董昊源就相关款项的延后支付达成一致。本院认为，结合《承诺书》的内容，假使承诺事实为真，常理上，《承诺书》作为承诺的书面材料，其应有落款时间及确定具体未付款项的数额，但徐某、常某、常青、常华并未提供其他证据对《承诺书》进行佐证，故本院对《承诺书》的真实性不予采纳。同时，徐某作为常某1配偶，其对购房、付款等情况应系明知，其在2013年1月起诉董昊源要求继续履行合同的（2013）朝民初字第6684号案件中，明确其还应向董昊源支付的房屋价款为568878.1元，该数额与购房款65万元减去常某1已支付的租金36000元及垫付的契税45121.91元所得几近一致，由此可见，常某1并未按约定支付相关款项，根据合同约定，常某1构成根本违约，董昊源据此享有合同解除权，但无证据显示其在常某1生前行使了合同解除权。虽无证据显示董昊源在常某1去世前行使了合同解除权，但在常某1去世后，徐某、常某、雷继清就《房屋租售合同》的继续履行与董昊源未能达成一致意见，董昊源在2015年8月10日要求解除合同并无不当，徐某、常某、雷继清于当日收到解除通知，故本院确认常某1与董昊源签订的《房屋租售合同》于2015年8月10日解除。因系常某1构成根本违约，本院对徐某、常某、常青、常华据此要求董昊源赔偿增值损失的请求，不予支持。对董昊源要求腾退的请求，根据庭审，徐某、常某自认涉案房屋由其居住使用，无证据显示常青、常华占用涉案房屋，故本院对董昊源要求徐某、常某腾房并交还涉案房屋的请求予以支持，对其要求常青、常华腾房并交还涉案房屋的请求不予支持。关于租金及占有使用费，现因常某1根本违约，导致董昊源至今未能收回房屋，给董昊源造成的损失应为房屋占有使用费，故本院支持董昊源关于房屋占有使用费的主张。虽合同约定了租金为6000元/月，但款项名义上为租金，实则为购房款，故本院对董昊源要求按6000元/月的标准计算自2004年3月1日至今的房屋占有使用费的主张不予采纳。本院根据本案案情，结合常某1的违约情形、已付款项、及董昊源因此获益等因素酌情判决，徐某、常某支付董昊源2004年9月1日至2015年8月10日的房屋占有使用费35000元；及自2015年8月11日至实际腾退之日止按6000元/月计算的房屋占有使用费。关于常某1已付款项及垫付契税的情况，为一次性解决本案争议，本院已在房屋占有使用费中予以考虑并扣除，徐某、常某、常青、常华无需单独主张。关于董昊源要求常青、常华支付房屋占有使用费的请求，因常青、常华并未占用涉案房屋，故本院对该项诉求不予支持。对违约金，本院已根据董昊源的实际损失支持了房屋占有使用费，故对该项诉求不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、常某1与被告（反诉原告）董昊源签订的《房屋租售合同》于2015年8月10日解除；二、原告（反诉被告）徐某、常某于本判决生效后三十日内将北京市朝阳区1262号房屋腾退并交还给被告（反诉原告）董昊源；三、原告（反诉被告）徐某、常某于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）董昊源自2004年9月1日至2015年8月10日的房屋占有使用费35000元；四、原告（反诉被告）徐某、常某于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）董昊源自2015年8月11日至实际腾退之日止按6000元/月计算的房屋占有使用费；五、驳回原告（反诉被告）徐某、常某、常青、常华的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）董昊源的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63600元，由原告（反诉被告）徐某、常某、常青、常华负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费30151元，由被告（反诉原告）董昊源负担25051元（已交纳），原告（反诉被告）徐某、常某、常青、常华负担5100元（于本判决生效后七日内交纳）。笔迹鉴定费3300元，由原告（反诉被告）徐某、常某、常青、常华负担[被告（反诉原告）董昊源已交纳，原告（反诉被告）徐某、常某、常青、常华于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）董昊源]。保全费5000元，由原告（反诉被告）徐某、常某、常青、常华负担（经本院准许免交）。评估费12370元，由原告（反诉被告）徐某、常某、常青、常华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 吴 彬审判员 刘 鹏审判员 李 珑二〇二〇年十二月三十日书记员 张晓明书记员 慕婷婷