四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初3577号 原告：广安市雷迪思科技有限责任公司,住所地:四川省广安市广安区环溪二路376-378号。 法定代表人：雷启强，总经理。 委托诉讼代理人：刘烊，四川亚美律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：郑建英，四川亚美律师事务所律师，一般授权。 被告：广安中诚房地产开发有限公司，住所地：四川省广安市广安区凌云巷43号附6号。 法定代表人：涂秀平,董事长。 委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师，特别授权。 随同出庭人员：文清，四川信和信律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：蒋金岑，男，生于1986年8月11日，汉族，住四川省广安市广安区，系该公司员工，特别授权。 原告广安市雷迪思科技有限责任公司(以下简称“雷迪思科技公司”)与广安中诚房地产开发有限公司（以下简称“中诚房地产公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷迪思科技公司法定代表人雷启强及其委托诉讼代理人刘烊、中诚房地产公司的委托诉讼代理人黄沁雪、蒋金岑均到庭参加了诉讼，本案现己审理终结。 原告雷迪思科技公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《中诚某某销售代理合同》；2、请求判令被告中诚房地产公司向原告雷迪思科技公司支付代销房屋佣金372288元及相应资金占用利息；诉讼中，原告最终明确资金占用利息从2020年7月16日起利率标准按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际付清之日止。3、请求判令被告中诚房地产公司向原告雷迪思科技公司支付违约金500000元。诉讼中，原告最终变更该项诉讼请求为：请求判令被告中诚房地产公司向原告雷迪思科技公司支付可得利益损失1500000元；4、请求判令被告中诚房地产公司向原告雷迪思科技公司支付因维权而支付的律师代理费40000元；5、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全保险费等）由被告中诚房地产公司承担。事实及理由：被告中诚房地产公司系中诚某某楼盘的开发商，2019年10月15日，原被告就中诚某某楼盘X期XX号楼、X期X-X号楼的住宅、商业用房以及车位的独家销售代理服务签订了《中诚某某销售代理合同》。该合同对委托销售的范围、原被告双方的权利和义务、销售计划和佣金结算、合同的终止和违约等事宜作出了明确约定。 合同签订后，原告制定了营销方案、购置了营销礼品。印制了宣传资料、组建了营销团队、开展了富有成效的营销活动，促成了中诚某某楼盘的热销，也为该楼盘后续销售打下了坚实的基础。截止2020年12月底，原告超额完成了被告制定的营销任务，并获得了合同约定的奖励。2020年3月20日，被告以“该项目采取自销模式”为由，单方解除了与原告签订的《中诚某某销售代理合同》。 原告认为，原被告双方签订的《中诚某某销售代理合同》合法有效，对双方具有法律约束力，被告2020年3月20日发出的解除合同通知属于违约行为，应当承担相应的违约责任。另外被告对原告已代销的住房和商业用房，应按照合同约定向原告支付佣金。为维护原告的合法权益，现起诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求。 被告中诚房地产公司辩称，一、《中诚某某销售代理合同》已到期自动终止，且原告违约在先，他公司不存在违约解除合同；二、原告诉请的372288元房屋佣金，不符合代理合同约定，无事实依据；三、抛开法律责任，原告所举示的关于预期可得利益150万元的证据，无法形成证据锁链，不能证明损失与本案的关联性。四、原告诉请的律师代理费没有依据，不应得到支持。综上所述，被告认为代理合同因原告违约在先且合同到期而自动终止，被告不存在违约解除合同，不应承担原告主张的预期利益损失；同时，原告诉请的372288元房屋佣金仅有其中97108元属实，原告诉请的律师代理费没有依据，其没有事实和法律依据的相关诉讼请求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院结合采信的证据，对本案事实综合认定如下： 2019年10月15日，原告雷迪思科技公司（受托方，乙方）与被告中诚房地产公司（委托方，甲方）签订了《中诚某某销售代理合同》，主要约定：1、甲方委托乙方对中诚某某项目进行独家销售代理、独家渠道整合事宜签订本合同；2、委托物业,项目名称：中诚某某（X期X-X号楼；X期X-X号楼）；3、委托销售范围：住宅、商业产权物业，可售面积：住宅约4000㎡，商业约8500㎡及车位（以上面积最终以市房管局核准的预售为准）；4、委托时间，进场时间：定为2019年10月15日；5、乙方承担售楼部的相关费用（不包括售楼部装修、水电、场地租金、设备购买等费用）；并负责支付营销推广有关广告、制作、活动等一切费用，并根据销售的需要开展必要的促销活动，包括但不限于含制作、印刷、媒体、活动等；乙方在销售过程中，应根据甲方提供的“中诚某某”项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得做任何不实宣传；不得超越甲方书面授权向客户做出任何不实承诺；6、8.2代理销售底价单价及结算折扣8.2.1住房及商业双方结算价格见附件（一）。8.2.2住宅与商业进行一比一捆绑结算。即每结算一套商业佣金，对应可结算一套住宅佣金，乙方超出绑定任务单独结算住宅佣金，按应结算额减半计算支付。乙方后期商业达到住宅同比例或超比例的套数销售，甲方应补付扣减住宅的50%佣金给乙方。如在销售后4个月内（截止到2020年2月29日）商业销售套数未达到与住宅同比例，差额套数的住宅扣减的50%佣金不再结算。甲乙双方结算价格在8.2.1条款的基础上按约定比例计算（此结算比例为基础比例）。若乙方在进场后双方约定的时间点超额完成任务（2000万）甲方应当给予乙方奖励如下：当超过200万时甲方给予乙方10万奖励，当超过500万时甲方给予乙方30万奖励，当超过1000万时甲方给予乙方80万奖励封顶）。8.2.3乙方超出双方约定销售单价，计算出的房款金额视为溢价收益。8.2.4溢价收益由甲乙双方共享，甲方占比50%，乙方占比50%（为销售金的一部分）。7、9.1销售佣金计提标准；9.1.1销售佣金以甲方与客户正式签订《商品房买卖（预售）合同》，并收到首付款为标准进行计提(客户认购缴纳金额达到10万元时计为任务，付清首付款进行佣金结算)。9.2销售佣金支付时间及方式9.2.1销售佣金每月结算一次，结算范围为本月之内所有售出单位及按约定本月应结未结销售佣金。乙方在次月2日前向甲方提交上月销售佣金结算表，甲方须在收到销售佣金结算表后2个工作日内作出审核结果，如逾期未作出审核结果视为甲方确认并认可乙方提交的销售佣金结算表，甲方应于当月10日前将该销售佣金支付给乙方。甲方付款时乙方须提供相等金额的增值税普通发票。9.2.2若客户在签订《认购书》或《商品房买卖（预售）合同》后悔约，无论客户毁约原因均按照以下方式计算乙方销售佣金：（1）所没收和客户定金及违约金，甲方得50%，乙方得50%，乙方收取的销售佣金，全部退还给甲方；乙方未收取销售佣金的，不再向甲方收取。但该房源计入乙方的销售任务。该房源收回重新发售成交并实现回款后，乙方按照销售佣金计提该房源的销售佣金；（2）如甲方原因，解除《商品房买卖（预售）合同》的，甲方仍须向乙方支付销售佣金的70%。该房源收回重新发售成交的，乙方按照销售佣金计提该房源的销售佣金。8、十一、合同的变更、解除违约责任11.1甲方双方明确，凡违反本合同第1条中有关承诺与确认的情形均属于对本合同的根本违约，守约方有权通知对方解除合同并要求承担赔偿金50万元，且守约方有权要求违约方赔偿其受到的实际损失。11.2合同的变更、解除、终止须在双方达成一致意见的基础上以书面形式予以明确。除非另有约定，任何一方不得单方面变更、解除、终止本合同，且守约方有权要求违约方赔偿其受到的实际损失。11.4双方明确，损失包括本合同项下的全部预期可得利益和为实现债权所产生的调查费、公证费、律师费、诉讼费等合理费用。合同签订后，原告进场对案涉盘进行了营销。 2020年3月20日，被告向原告发出《通知》，其内容为“根据中诚·某某项目的实际情况，接上级单位中诚房地产公司的正式通知，该项目采取自销模式，自2020年3月20日终止与第三方公司（雷迪思科技公司）合作。现以书面方式正式通知你方于2020年3月20日起，停止对中诚房地产公司开发项目“中诚·某某”的宣传及代理销售的工作，另根据合同相关约定进行佣金结算以及撤离手续的办理。自本通知公示之时起，未经我方同意而宣传销售所产生的法律责任，一概与中诚房地产公司无关，且我方保留追究法律责任的权利。特此通知”。 原告后退出了案涉楼盘的销售。诉讼中，原告称其是2020年3月20日下达的通知书之后即撤场；被告称在2020年3月1日原告公司的人员已经不在了。 诉讼中，原告明确其主张应提佣金共计372228元,具体为：商业用房：1、BX-1XX(应提佣金64878.48元，应提溢价6583.48元)；2、BX-1XX（应提佣金12823.34元）；3、BX-1XX（应提佣金12823.34元）；4、BX-1XX（应提佣金73353.80元）、AX-1XX（应提佣金48629.28元），住房：1、A-1-X-4XX（应提佣金58921.70元，已付29460.85元，应付未付佣金29460.85元）；2、A-1-X-3XX（应提佣金58921.70元，应提溢价5391.72元，已付32156.71元，应付未付佣金32156.71元）；3、A-4-X-2XX（应提佣金55518.76元，应提溢价3555.99元，已付29961.36元，应付未付佣金29961.36元）；4、A-2-X-2XX（应提佣金59649.92元，应提溢价4558.40元，已付32104.16元，应付未付佣金32104.16元）；5、A-1-X-1XX（应提佣金58921.70元，应提溢价1801.10元，已付30361.40元，应付未付佣金30361.40元）。被告对原告主张的商业用房BX-1XX、BX-1XX、BX-1XX三套房的应付佣金97109元，予以认可；被告对原告主张的其余商业用房及住房计提佣金有异议，认为商业用房：BX-1XX商业房的认购定金虽然在代理合同期限内支付的，但是其并未在2020年2月29日前签订《商品房买卖（预售）合同》。A5-109商业房，目前处于认购阶段，认购方仅支付5000元认购金，认购书约定签约时间为2020年12月31日，未达到签订《商品房买卖（预售）合同》的条件，根据销售代理合同第9.1.1条的约定，现在这两户还未达到提取佣金的条件，不应支付佣金；对于五套住房A-1-X-4XX、A-1-X-3XX、A-4-X-2XX、A-2-X-2XX、A-1-X-1XX，因其没有达到代理合同8.2.2条约定的在2020年2月29日达到住宅、商业1:1计提佣金的比例而被扣减，且被告已按约定支付了原告应提的50%佣金。因此，原告主张的剩余的50%佣金无相应计算依据，被告不应支付。 诉讼中，原告明确其主张预期可得利益150万元系估算确定，具体考虑因素为：1.项目整体销售完毕之后至少能得到好多利益；2.2019年10月15日至2020年1月23日，被告已向原告支付佣金229.25万元，平均每月为75万元左右；3.从2020年3月20日至2020年7月30日，被告已出售房源9套，根据双方结算佣金的约定，原告应得佣金为721419元；4.2020年3月20日至今原告了解被告出售车位至少40个，按照结算佣金7000元每个的标准，原告可得佣金为28万元；5.按照有利于被告的原则计算剩余的房源，原告应得佣金为648.74万元（成交价等于销售底价进行计算，该金额不包含未售的车位）；6.原告的主要成本为：人工工资、渠道营销费用、以及制作营销活动产生的其他费用约占应结佣金的20%左右。7.原告了解2020年2月30日至今，被告出售车位不低于40个，应提佣金28万元。 同时查明，案涉五套商业用房：BX-1XX于2020年7月1日签订《商品房买卖合同》；BX-10X于2020年7月11日签订《商品房买卖合同》；BX-1XX于2020年7月11日签订《商品房买卖合同》；BX-1XX于2020年9月17日签订《商品房买卖合同》，原被告双方于2019年12月31日签订的《认购协议书》，该协议书约定“上述定金在双方签订《中诚某某商品房买卖合同》时凭定金收据转为购房首付款；于2020年5月31日前签订《商品房买卖合同》”，该房购房者彭某华于2019年12月31日交纳了住宅物业定金10万元；AX-1XX现未签订《商品房买卖合同》，原被告双方于2020年1月4日签订了《认购书协议书》，该协议书约定“上述定金在双方签订《中诚某某商品房买卖合同》时凭定金收据转为购房首付款；于2020年12月13日前签订《商品房买卖合同》”，认购方伍某菊于2020年1月4日仅支付5000元住宅物业定金。案涉五套住房均已签订《商品房买卖合同》，其中，A-1-X-40X于2019年12月2日签订；A-1-X-30X于2020年6月24日签订；B-4-X-20X于2019年12月24日签订；A-2-X-20X于2020年5月19日签订；A-1-X-10X于2020年1月21日签订。被告已向原告支付2019年10月15日至2020年1月23日期间佣金共计229.25万元 另查明，原告因本案委托律师诉讼，其约定律师代理费为40000元，现已实际支付20000元。 庭审中，被告陈述其从2020年7月至今已经其出售了40个车位，但与原告无关，原告在销售期间未成功销售车位。原告陈述疫情对其1:1销售比例的完成没有影响，但后其又陈述称疫情对其其1:1销售比例的完成有影响，并明确以该次陈述为准。 上述事实的认定有：原告的当庭陈述、《中诚某某销售代理合同》、《通知》等证据予以佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《中诚某某销售代理合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告双方具有约束力。 对于案涉合同是否解除的问题。原、被告双方在《中诚某某销售代理合同》中仅约定了原告的进场时间，对合同的终止时间并未进行约定，2020年2月29日系双方约定的商业销售套数未达到与住宅同比例，差额套数的住宅扣减的50%佣金不再计算的时间点，且在2020年3月20日双方约定范围的案涉楼盘原告并未销售完毕，此时合同也未终止。被告于2020年3月20日发出的《通知》明确对案涉楼盘自销，并终止双方合作，并要求原告停止宣传及销售代理工作，在此情况下，原告撤场，案涉合同已事实解除，故应当确认原、被告于2019年10月15日签订的《中诚某某销售代理合同》已于2020年3月20日解除。 对于被告是否构成根本性违约，应否承担违约责任的问题。虽然原、被告双方签订的《中诚某某销售代理合同》系委托合同性质，法律赋予了双方的任意解除权，但是双方在《中诚某某销售代理合同》第11.2条中约定“合同的变更、解除、终止须在双方达成一致意见的基础上以书面形式予以明确。除非另有约定，任何一方不得单方面变更、解除、终止本合同，且守约方有权要求违约方赔偿其受到的实际损失”，由此可见，原、被告双方在合同中预先对合同的任意解除权进行了限制，此约定未违反法律相关规定，对双方具有约束力。被告在合同对任意解除权进行限制且无合同约定或法定解除事由的情况下，单方面发出《通知》终止原、被告双方的合作，导致案涉合同事实解除，此构成了根本性违约，被告应当承担违约责任。 对于原告主张的372228元佣金及资金占用利息应否支持问题。首先，对双方无争议的被告应向原告支付的佣金97109元，本院予以确认并予以支持；其次，虽然原、被告双方在《中诚某某销售代理合同》第8.2.2条中约定“住宅与商业进行一比一捆绑结算。即每结算一套商业佣金，对应可结算一套住宅佣金，乙方超出绑定任务单独结算住宅佣金，按应结算额减半计算支付。乙方后期商业达到住宅同比例或超比例的套数销售，甲方应补付扣减住宅的50%佣金给乙方。如在销售后4个月内（截止到2020年2月29日）商业销售套数未达到与住宅比例，差额套数的住宅扣减的50%佣金不再结算”，但是鉴于2020年1月23日至2020年2月29日期间疫情的客观存在，导致原告对案涉楼盘无法进行营销活动，此属于不可抗力之原因导致的客观情势发生变更，此对原、被告双方约定商业用房与住宅达到同比例确实存在影响，基于公平之考虑，同时结合原告主张佣金所涉房屋除商业用房A5-1XX号外，其余房屋中：B2-1XX号已交定10万元并已签订《商品房买卖合同》，另8套房屋均已签订《商品房买卖合同》的实际情况，本院酌定被告再向原告支付佣金100000元，故被告共计应向原告支付佣金197109元。对于未付佣金的资金占用利息，原告主张从2020年7月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际付清之日止，符合法律规定，本院予以支持。 对于原告主张的可得利益150万元应否支持的问题。由于被告单方面解除案涉合同，已构成根本性违约，且原、被告双方在合同中约定“损失包括本合同项下的全部预期可得利益和为实现债权所产生的调查费、公证费、律师费、诉讼费等合理费用”，故被告应当赔偿原告的预期可得利益损失，对于预期可得利益损失数额，本院考虑以下因素：1.如由原告继续销售可能完成之数量、计提佣金数额；2.原告前期完成销售数量及已提佣金数额；3.如原告继续销售，仍需提入的人力、物力等成本；4、后期市场环境情况变化，包括疫情对于销售数量完成之影响等，酌定支持300000元。 对于原告主张的律师代理费40000元应否支持的问题。原、被告在合同中明确约定“损失包括本合同项下的全部预期可得利益和为实现债权所产生的调查费、公证费、律师费、诉讼费等合理费用”，原告确因本案诉讼应支付律师费40000元，且律师已出庭诉讼，故对原告主张的律师代理费40000元，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（一）项、第九十四条第、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告广安市雷迪思科技有限责任公司与被告广安中诚房地产开发有限公司于2019年10月15日签订的《中诚某某销售代理合同》于2020年3月20日解除； 二、限被告广安中诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告广安市雷迪思科技有限责任公司支付佣金费用共计197109元及资金占用利息损失（以197109元为基数，从2020年7月16日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）； 三、限被告广安中诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告广安市雷迪思科技有限责任公司支付预期可得利益损失300000元； 四、限被告广安中诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告广安市雷迪思科技有限责任公司支付律师代理费40000元； 五、驳回原告广安市雷迪思科技有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22010元，由原告广安市雷迪思科技有限责任公司负担15828元，被告广安中诚房地产开发有限公司负担6182元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对 相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  杨忠明 人民陪审员  张琴兰 人民陪审员  罗明星 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  唐昆伦 附：本案判决书引用的相关法律、司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。