北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3801号原告（反诉被告）：北京金帆拾贝教育咨询有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇科星西路106号院2号楼1011室。法定代表人：徐步云，总经理。委托诉讼代理人：路琦，男，北京金帆拾贝教育咨询有限公司副总经理。委托诉讼代理人：张壮，北京同钧律师事务所律师。被告（反诉原告）：王丽君，女，1963年1月31日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张轶，北京市则度律师事务所律师。被告：王文成，男，1963年2月10日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张轶，北京市则度律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金帆拾贝教育咨询有限公司（以下简称金帆拾贝公司）与被告（反诉原告）王丽君、被告王文成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金帆拾贝公司的法定代表人徐步云及委托诉讼代理人路琦、张壮，被告（反诉原告）王丽君及被告王文成的共同委托诉讼代理人张轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金帆拾贝公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2017年2月24日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿因解除合同给原告造成的经济损失1069541.2元。诉讼过程中，金帆拾贝公司变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2017年2月24日签订的《北京市房屋租赁合同》及于2017年2月14日、2017年7月1日签订的补充协议无效；2.判令被告赔偿原告装修损失1169886元；3.判令被告按照合同约定支付原告违约金83000元；4.判令被告赔偿原告经营损失206610元。事实和理由：2017年2月24日，原、被告双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将其坐落于北京市昌平区平西府镇王府家庭农场XX园XX号房屋租赁给原告，该房屋面积600平方米，用于经营幼儿园，合同期限为15年，即自2017年9月1日至2032年8月31日。后双方签订《补充协议》，将租赁期限变更为10年，每年租金50万元，每半年支付一次。合同还约定，被告保证房屋的消防、治安、卫生等方面的安全条件。合同签订后，原告依约履行了合同，并对经营幼儿园场所进行装修施工，对房屋进行装修等共计花费1234086元。但被告未向原告提供房屋的消防、安全、卫生等证件，也未向原告提供房屋所有权证，导致原告方无法办理《办学许可证》等证件，被北七家政府和白庙村委会依法清退，无法经营。因双方对原告的损失无法协商达成一致，故原告起诉至法院。王丽君、王文成辩称，一、原告以房屋租赁合同纠纷提起本案诉讼，依据系原告与王丽君签署的房屋租赁合同，该合同的签署与王文成无关，故原告以王文成为被告，诉讼主体不适格。二、王丽君已按照合同约定按时交付房屋，履行完毕合同义务，不存在任何违约行为。原告称被告未向其提供房屋的消防、安全、卫生等证件，也未向其提供房屋所有权证，导致其无法办理《办学许可证》等证件，需要说明的是，首先，合同并未约定提供房屋的消防、安全、卫生等证件作为王丽君的合同义务。其次，合同明确载明了涉案房屋的权属状况，即该房屋不具备房屋所有权证，房屋来源于《北京现代农业示范基地温室出租合同书》，涉案房屋的权属状况原告完全知晓。再次，租赁合同的填空内容手写部分均是由原告法定代表人徐步云亲笔填写的，也就是说原告充分理解并知道涉案房屋是没有产权证这一现实情况的。由此可见，原告是否可以取得《办学许可证》与被告无关，原告列举的相关事由并非被告的合同义务或违约责任。原告是否能够继续办学所需要的资质及条件，是需要其作为实际经营者在申办幼儿园的过程中按照国家相关部门的要求达到条件后自己去申办的，并不是房主提供的。此外，原告用北京白庙创意物业管理中心及北七家镇白庙村民委员会的通知作为违约的借口，没有法律依据，上述两个组织一个是物业公司，一个是村民自治组织，都不是国家行政主管执法主体，没有权力阻止幼儿园的开办行为。三、涉案房屋在租给原告之前，于2007年7月1日至2017年6月30日一直租给北京爱加倍幼儿园，该幼儿园在此地经营十年，没有被物业公司及村委会通知停止一切招生和办园行为。原告于2017年7月1日入驻涉案房屋开办幼儿园，2018年6月被物业公司、村委会通知自行停止招生办园行为，完全是其自身行为不符合有关要求造成的。原告违约退租与任何客观因素无关，原告必须承担违约责任。四、原告自从2017年7月1日占有使用涉案房屋至2018年12月31日退还房屋，共计占有使用一年六个月，按合同约定应支付被告75万元房租，但原告只支付708500元，尚欠41500元。同时依据合同第九条违约责任的约定，原告应当就其提前解除合同的违约行为向被告支付三个月房租的违约金。针对原告在未经被告同意的情况下擅自对涉案房屋进行装修、改造、扩建的行为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第七条的规定，被告有权要求原告予以赔偿。综上，被告严格履行了合同相关义务，不存在原告所述的违约行为，而原告擅自更改涉案房屋的主体结构、单方面解除合同、拖欠租金，其一系列行为均是对合同约定的公然违反，故请求法院驳回原告的诉讼请求。王丽君向本院提出反诉请求：1.判决解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令金帆拾贝公司支付欠付房租41500元；3.判令金帆拾贝公司支付违约金125000元；4.判令金帆拾贝公司支付赔偿金501467.22元。诉讼过程中，王丽君变更反诉请求为：1.确认双方于2017年2月24日签订的《北京市房屋租赁合同》及于2017年2月14日、2017年7月1日签订的补充协议无效；2.判令金帆拾贝公司支付房屋占有使用费41500元；3.判令金帆拾贝公司支付违约金125000元；4.判令金帆拾贝公司支付赔偿金501467.22元。事实和理由：2017年2月24日，我与金帆拾贝公司签署《北京市房屋租赁合同》，约定我将位于昌平区平西府镇王府家庭农场XX园XX号的房屋租赁给金帆拾贝公司，租期15年，自2017年9月1日至2032年8月31日，后双方通过补充协议变更租期为10年，自2017年7月1日至2027年6月30日，每年租金50万元（每5年上涨5%），半年支付一次。2017年7月1日，我将房屋交付金帆拾贝公司占有使用，金帆拾贝公司在该房屋开办幼儿园。2018年12月31日，金帆拾贝公司单方面解除合同，将房屋退还给我。金帆拾贝公司实际占有使用房屋一年六个月，按合同约定应向我支付房租75万元，但其实际仅支付708500元，尚欠41500元房租。根据合同，我是基于双方签订了十年租期，才给予金帆拾贝公司1个月的免租期，但金帆拾贝公司没有使用免租期，而是直接从首付房租25万元内扣除41500元，现因其单方面提前解除合同，承租房屋一年半，所以我要求金帆拾贝公司补交一个月的房屋租金41500元，不给其一个月免租期。同时，依据合同第九条违约责任的约定，金帆拾贝公司提前解除合同应当向我支付三个月房租作为赔偿。此外，鉴于金帆拾贝公司在未经我同意的情况下擅自将房屋主体结构、承重结构进行变动，且扩建面积达66平方米，我请求法院判令金帆拾贝公司向我赔偿损失501467.22元。现我依法提起反诉。金帆拾贝公司对王丽君的反诉辩称，认可房屋租赁合同及补充协议无效，不同意其他反诉请求。合同没有约定免租期，王丽君主张房屋占有使用费没有合同依据。合同无效的全部过错在于王丽君，其主张违约金没有合同及法律依据。我公司没有对房屋主体结构、承重结构进行变动，其他装饰装修行为均经过王丽君同意，故王丽君主张赔偿金没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月24日，王丽君（甲方）与金帆拾贝公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同第一条主要约定：甲方将坐落于北京市昌平区平西府镇王府家庭农场XX园XX号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方。房屋权属状况为甲方持有其他房屋来源证明文件，证明文件名称为北京现代农业示范基地温室出租合同书。第二条约定：租赁用途为经营幼儿园。第三条主要约定：租赁期限自2017年9月1日至2032年8月31日，共计15年。第六条主要约定：甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件不得危及人身安全。第八条约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达10日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定日期支付租金达10日的；2.欠缴各项费用达1个月房租金额的；3.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；4.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；5.擅自将房屋转租给第三人的。第九条约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方不得提前收回房屋，如违约，将赔偿乙方所有的装修加固费用及对对方日常经营所造成的损失，同时提前180天通知乙方。乙方不得提前解约，如提前解约，将赔偿甲方3个月房租作为赔偿，同时提前180天通知甲方。后，双方签订落款时间为2017年2月14日的《补充协议》。该协议第一条主要约定：本合同约定的租赁期限基本为10年，本合同自签订之日起有效，租赁起始日最晚不得晚于2017年9月1日；合同期内，乙方如能在原有房屋基础上加建第三层用作日常教学，考虑到加建成本昂贵，则本合同租赁期限由原来的10年自动延长为15年，即合同到2032年8月31日结束，乙方自行承担加建成本，本合同解约时乙方不向甲方要求分摊加建第三层的成本，房屋加建方案和使用材料需得到甲方的认可；自本合同租赁起始日起，甲方同意给乙方2个月的免租期，租赁起始月（9月）和合同结束月（8月）为免租期。第二条主要约定：房租半年支付一次，每次支付房租25万元，年房租50万元；首次房租在乙方收到房屋后3日内支付，首次房租金额为10.85万元（半年房租25万元-1个月免租期的房租4.15万元-10万元乙方支付的订金）。第三条主要约定：本合同签订后一周内乙方支付甲方10万元作为订金。2017年7月1日，双方又签订《补充合同》，主要约定：一、甲乙双方商定提前于2017年7月1日，甲方将夏园6号房屋交给乙方承租。二、甲乙双方原商定的房租支付日期全部提前两个月，具体支付日期如下：房租半年支付一次，每次支付房租25万元，年房租50万元。首次房租在乙方收到房屋后当日内支付，金额为10.85万元。租金每半年支付一次，支付周期（头5年）为：2017年5月1日支付10.85万元；2017年10月31日支付25万元；2018年5月1日支付25万元；2018年10月31日支付25万元等。三、甲乙双方所签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》内的所有日期均提前两个月，包括租赁期限提前两个月结束。其他条款不变。合同签订后，王丽君将涉案房屋交付金帆拾贝公司，后金帆拾贝公司对该房屋进行了装修。现金帆拾贝公司已向王丽君支付租金至2018年12月31日。诉讼过程中，金帆拾贝公司主张其对涉案房屋进行装修已经过王丽君同意，王丽君对此陈述不予认可，并明确表示不同意利用该部分装修。2018年8月15日，北京市昌平区北七家镇白庙村村民委员会、北京白庙创意物业管理中心发出《通知》，以金帆拾贝公司经营的幼儿园未依法取得教委颁发的《中华人民共和国民办学校办学许可证》，属无证办学行为（其中包括异地经营和无房产证）为由，责令其自行停止一切招生和办园行为，于2018年9月1日前自行清理幼儿园物品等。2018年12月31日，双方对涉案房屋进行了交接，金帆拾贝公司将房屋返还王丽君。诉讼过程中，王丽君称其于2019年1月将涉案房屋另行出租给他人使用。诉讼过程中，经金帆拾贝公司申请，本院委托北京峰业工程咨询有限公司（原名称北京中新国地工程咨询有限公司）对涉案房屋的装修工程现值进行了鉴定。2020年12月11日，北京峰业工程咨询有限公司作出鉴定意见书，结论为988060.83元。经质证，金帆拾贝公司对该鉴定结论无异议；王丽君对鉴定意见书的真实性、鉴定方法及计算依据无异议，但主张新的承租人对涉案房屋进行了装修，鉴定结论不能准确反映合同终止时房屋的状况。金帆拾贝公司因此项鉴定支付鉴定费32969元。另查，诉讼过程中，双方均认可涉案房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故王丽君与金帆拾贝公司签订的《北京房屋租赁合同》及《补充协议》《补充合同》应为无效。对于导致该合同无效的后果，王丽君与金帆拾贝公司均有过错，根据本案的具体情况，本院确定双方各应承担50%的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，王丽君否认其同意金帆拾贝公司装修涉案房屋，但根据《北京市房屋租赁合同》第九条“如违约，将赔偿乙方所有的装修加固费用”及《补充协议》第一条“乙方如能在原有房屋基础上加建第三层用作日常教学，考虑到加建成本昂贵”等约定内容，应认定王丽君明知并同意金帆拾贝公司对涉案房屋进行装修。故此，金帆拾贝公司要求王丽君赔偿装修损失，于法有据，本院应予支持。装修损失的金额，由本院根据鉴定结论，并结合租赁双方导致合同无效的过错予以确定。王丽君主张另行出租房屋后，新的承租人对涉案房屋进行了装修，举证不足，故对王丽君的陈述本院不予采信。因涉案房屋租赁合同无效，故金帆拾贝公司及王丽君各自主张对方支付违约金，法律依据不足，本院均不予支持。金帆拾贝公司要求王丽君赔偿经营损失，举证不足，本院不予支持。王丽君反诉要求金帆拾贝公司支付免租期内的房屋占有使用费，综合考虑金帆拾贝公司实际占有使用涉案房屋的期间，双方对租赁关系无效均存在过错等情况，基于公平原则，酌情确定金帆拾贝公司支付王丽君占有使用费20750元。王丽君反诉要求金帆拾贝公司赔偿恢复房屋原状的损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因涉案房屋租赁合同系由王丽君与金帆拾贝公司签订，故根据合同相对性原则，金帆拾贝公司要求王文成承担连带赔偿责任，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京金帆拾贝教育咨询有限公司与王丽君于2017年2月24日签订的《北京市房屋租赁合同》及于2017年2月14日签订的《补充协议》、于2017年7月1日签订的《补充合同》无效；二、王丽君于本判决生效后十日内赔偿北京金帆拾贝教育咨询有限公司装修损失494030.42元；三、北京金帆拾贝教育咨询有限公司于本判决生效后十日内支付王丽君占有使用费20750元；四、驳回北京金帆拾贝教育咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王丽君的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14700元，由北京金帆拾贝教育咨询有限公司负担7560元（已交纳）；由王丽君负担7140元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5240元，由王丽君负担5080元（已交纳）；由北京金帆拾贝教育咨询有限公司负担160元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费32969元，由北京金帆拾贝教育咨询有限公司负担16485元（已交纳）；由王丽君负担16484元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董闻昕人民陪审员  刘志凌人民陪审员  施万玲二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  李圣楠