云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0925民初614号原告：王应忠，男，1963年1月6日出生，拉祜族，大学文化，公务员，住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：张建农，男，云南临疆律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：临沧星美置业有限公司，统一社会信用代码：915309020724955674，住所地：云南省临沧市临翔区汀河西路8号。法定代表人：段慧丽，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵炼，女，1986年8月10日出生，汉族，大学文化，住云南省临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。原告王应忠与被告临沧星美置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，临沧市临翔区人民法院于2020年8月3日立案后报请临沧市中级人民法院指定管辖，临沧市中级人民法院指定本院审理，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王应忠及其委托诉讼代理人张建农、被告临沧星美置业有限公司的委托诉讼代理人赵炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王应忠向本院提出诉讼请求：请求判决被告双倍返还原告商品房认购定金共40000元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年3月初，在朋友的推介下，原告意向考虑购买被告开发的海棠佳园二期商品房，并通过朋友帮助联系，于3月5日交纳了认购金20000元，由于当时还很少有人意向认购，有充分选择楼层、单元、房号的机会，原告预选了5栋-1单元-10-1001号房。7月11日上午，原告参加了选房活动，原告预定的房号没有拿到，被告发来另一房号信息（您成功选择海棠佳园5栋-2单元-10-1002），虽然不尽如意，但也签订了（网签）“海棠佳园认购确认书”，按认购确认书第三项规定，原来交的20000元认购金（诚意金）转为定金。2020年7月12日上午9时37分，海棠佳园售楼部杨振蕾来电催原告到售楼部办理签约手续，原告告知其自己因工作外出，不能回去，到13日或14日抽时间去办理。当日，傍晚6时04分，杨振蕾又打电话催促原告，让原告马上去办理，原告答复：到13日或14日抽时间去办理。傍晚6时35分，杨振蕾再次打电话给原告说：她们领导说如果不去办理，就要将原告认购的5栋-2单元-10-1002号房源放出去，原告告诉杨振蕾，现在无法回去办理，被告这样紧逼，自己无权阻止，要被告自己看着办。7月14日，原告前去办理签约手续，被告售楼部的工作人员告诉原告，原告认购的房源已经另行确认销售给他人了，事情发生后，原告于7月16日下午到被告售楼部找到负责人郑兵兵，向他反映情况，要求公司承担违约责任。郑兵兵说，是他要求工作人员这样做的，如果原告想要房子，可以调整其他房源出来，否则，让原告去起诉。原告认为，原告与被告签订了认购确认书，确认书第七条明确规定了签约时间，签约期限为7月18日前，被告违反签约期限的规定，于7月12日，明知原告回不去，却几次催促，未经原告同意就将原告认购的房源另行销售给他人，被告的行为已经严重违背诚实信用原则，构成违约，应按法律规定的定金罚则向原告承担违约责任，认购书中“甲方违约，全额返还定金并按银行贷款利率计算利息”的条款不符合法律规定，属于无效条款。经原告与被告交涉无果，诉至本院。被告临沧星美置业有限公司辩称，一、原告所陈述的事实理由与客观情况不符，原告与被告网签《海棠佳园认购确认书》至今，原告自始至终未向公司履行交纳定金的义务，在原告与公司签订《海棠佳园认购确认书》后，公司确实多次通过电话与原告联系，其主要内容是催促原告尽快到公司售楼部签订《海棠佳园﹒天境住房定金代扣三方协议》，由公司、原告共同授权委托云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司营业部代为从原告指定账户划扣资金用于交纳定金。接公司电话后，原告以公司购房程序繁琐为由与公司发生争议，因原告拒绝配合签订上述三方协议，致使银行无法代为划扣原告指定账户资金，故原告至今从未收到过原告交纳的定金。原告无权向公司主张权利。接到原告诉讼材料后，公司向营销部了解了相关情况，调阅公司销售登记表得知，原告于2020年7月11日与公司网签《海棠佳园认购确认书》，因未签订三方协议，公司无法确定原告的购买意向，遂于7月15日与第三人协商交易，直至2020年7月18日，仍未收到原告交纳的定金情况下，才于2020年7月19日与第三方签订《商品房购销合同》并进行备案登记。从销售材料上看，5栋2单元1002号房的另行销售行为发生在与原告约定的签约时间之后，故，原告陈述其在2020年7月14日签约的时间内到公司营销部，公司告知房源已确认给他人的说法与事实不符。二、定金罚则在涉案纠纷中并不适用。因原告并没有向公司交纳定金，公司的行为也未构成违约，公司是在原告拒绝签订三方协议，无法确认原告购买意向的情况下，出于不安，与第三方就购房事宜进行协商，依法履行不安抗辩权，直至与原告约定的签约时间届满才另行处置涉案房源的。三、原告认为《海棠佳园认购确认书》中第五项第2条为无效条款依法无据。首先，原告作为完全民事行为能力人，与被告签订《海棠佳园认购确认书》是其真实意思表示；其次，原告认为协议不符合法律规定，应在签约前提出，双方可就条款的约定进行协商，而非签约后再主张无效。当事人提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：一、对原告提交的第2组证据即认购金截屏1份，因被告对证据的三性均无异议，但对证明内容不认可，本院对该组证据予以采信，认为其能够证明2020年3月5日冻结了原告的认购金20000元，冻结状态为已冻结；第3组证据即《海棠佳园认购确认书》1份，本院认为该证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以采信；第4组证据即手机截屏资料5页，因被告对证据的三性均无异议，但对证明内容不认可，本院对该组证据予以采信，认为其能够证明签约的程序，《海棠佳园认购确认书》属由被告制作的格式条款合同。二、原告补充提交了4组证据，其中第1组证据即证人王某的证言，本院认为王某系原告女儿，与原告存在利害关系，故对此证据不予采信；第2组证据公证电子数据信息，本院认为该证据来源合法、内容真实，本院认为能够证明《临沧星美置业有限公司违约情况反映》是原告于2020年7月15日就已经拟写，《临沧星美置业高管》材料已于2020年7月17日拟写，但从材料内容看，均系原告单方制作，其所反映内容无其他证据相佐证，本院对其内容不予采信；第3组证据邮寄特快专递退件，本院认为其已拆封，其不能证明向段慧丽邮寄的材料是何内容，本院不予采信；第4组证据被告拟写的和解协议，因协议上并未签字捺印，其协议系双方当事人对处理事务进行的协商，故本院不予采信。三、被告提交的第二组证据即与其他客户签订的《海棠佳园﹒天境住房定金代扣三方协议》4份，本院认为该证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，能够证明需要签订定金代扣三方协议，认购金才能进入被告公司账户转化为定金，本院予以采信；第三组证据《商品房买卖合同（预售）合同》及《商品房买卖合同登记备案表》，本院认为其签订合同的时间为2020年7月19日，与本案无关联，本院不予采信。四、原告申请本院向被告调取的证据，本院视为被告的举证，其中，（1）被告临沧星美置业有限公司与郑慰欣户于2020年7月12日至7月18日的银行资金往来即查询交易明细1页、中国工商银行网上银行电子回单（补打）1页、中国工商银行交易流水单1页，本院认为与本案无关联，本院不予采信；（2）原告要求向被告公司调取2020年7月14日、7月16日下午3点至4点左右的监控记录，被告答复监控的保存期为30日，已被覆盖，未能调取；（3）向被告公司销售部经理郑兵兵所做的调查笔录1份，因其系与被告有利害关系的人所做的有利于被告的证言，原告不予认可，故本院不予采信。五、原告申请向郑慰欣户做调查，本院认为其不属于法院调取证据的范围，故不予调取。本院经审理认定事实如下：2020年3月初，原告王应忠意向考虑购买被告开发的海棠佳园二期商品房，通过朋友帮助联系，于2020年3月5日从原告账户内冻结了认购金额20000元，2020年7月11日通过手机微信公众号参与了选房活动，其选择了海棠佳园房号为5栋-2单元-10-1002的房屋，选择成功以后原告收到了短信予以确认，并于当日与被告通过网签的方式签订了《海棠佳园认购确认书》。《海棠佳园认购确认书》第三条规定“原告王应忠须于签署本认购书时同意将定存诚意金转为定金。”原告王应忠并未签订《海棠佳园﹒天境住房定金代扣三方协议》，故，原告定存的20000元认购金一直未转入被告账户，被告于2020年7月12日催促原告办理相关手续，原告未按被告通知时间前去办理。被告于2020年7月15日与第三人协商交易，于2020年7月19日与案外人郑慰欣户就原告选择的海棠佳园房号为5栋-2单元-10-1002的房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告定存的20000元认购金已于2020年7月31日解冻。本院认为，定金必须以明确的意思表示约定，当事人要么明确约定其给付的金钱为定金，要么约定了定金罚则的实际内容，否则不构成定金。定金合同从实际交付定金之日起生效，从原告账户内冻结的20000元诚意金，并未实际存入被告账户，原告未提交证据证明自己已同意将定存诚意金转为定金，对原告要求被告按照定金罚则双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。因被冻结的20000元诚意金已经于2020年7月31日解冻，故不存在返还的问题。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：驳回原告王应忠的全部诉讼请求。本案案件受理费800元，减半收取400元，由原告王应忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员  李雯静二〇二〇年十二月二十三日书记员  罗红芬