广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15923号原告：罗万学，男，1962年10月19日出生，汉族，身份证住址湖北省安陆市，委托诉讼代理人：卓朝炎，广东颖诚律师事务所律师。被告：卿建军，男，1981年10月1日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市，委托诉讼代理人：段伟，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。第三人：胡鹏，男，1986年9月11日出生，汉族，户籍住址湖北省安陆市，第三人：郑雪琴，女，1989年10月19日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，原告罗万学与被告卿建军、第三人胡鹏、郑雪琴执行异议之诉一案，本院于2020年6月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗万学委托诉讼代理人卓朝炎、江奇，被告卿建军的委托诉讼代理人段伟到庭参加诉讼。第三人胡鹏、郑雪琴经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗万学向本院提出诉讼请求判令：1．确认罗万学向胡鹏购买的的位于湖北省××××号金榜名城房产属于罗万学所有，停止对该房产的执行；2．卿建军承担案件受理费。事实和理由：本院在申请执行人卿建军与被执行人胡鹏、郑雪琴买卖合同纠纷执行一案中，依据（2016）粵0111民初2064号民事判决书及（2016）粵0111执7866号执行裁定书对胡鹏名下的位于湖北省××××号金榜名城房产进行查封并拟于今后进行评估、拍卖。罗万学向本院提出执行异议，经法院审理后作出了（2020）粵0111执异72号执行裁定书驳回了罗万学提出的执行异议，罗万学现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定提起异议之诉，理由如下：（一）上述该房产在查封前，罗万学已经与胡鹏签订了《房屋买卖协议书》，胡鹏于2011年10月4日将该房屋交付给罗万学。罗万学据此占有该房屋，并使用至今。罗万学已经向胡鹏支付了全部的购房款。2011年9月28日，罗万学与胡鹏签订《房屋买卖协议书》，胡鹏将上述房屋出售给罗万学约定房屋总价款210000元，因胡鹏购买该房屋时在中国农业银行安陆市支行办理了房屋按揭贷款，银行按揭贷款还在还款期间，银行为其指定了专门还款账户账号为62×××10，因房屋抵押给银行并设定他项权，暂时无法办理房产过户手续。为此双方在协议中约定：“甲方愿将其购买的安陆市金榜名城H1栋1单元101室的137.72平方米的房屋以贰拾壹万元出售给乙方，剩余银行按揭款由乙方（罗万学）支付，2011年10月及以后的银行按揭款由乙方按月存入甲方（胡鹏）卡上。罗万学已经按照《房屋买卖协议书》的约定，向胡鹏支付了全部购房款，胡鹏于2011年10月4日将该房屋交付给罗万学。因此，罗万学在法院查封前已经合法占有该不动产。（二）因该房屋所涉及的按揭贷款未到期，并且该房屋已经在银行办理了抵押登记，无法办理房屋过户登记手续，为此罗万学只能按照《房屋买卖协议书》的约定将应付还款存入胡鹏名下的中国农业银行安陆市支行的账户中，账号为62×××10。罗万学从2011年10月至今一直在实际使用该账户专门用于偿还银行按揭款。该账户2011年10月份以后汇入的资金均是由罗万学汇入，全部用于偿还银行按揭贷款。后来罗万学与银行协商，改由罗万学妻子张万云的银行账户还款（户名：张万云，账号：62×××77），每月由银行从该账户中划扣还款资金，目前该房屋按揭贷款还在还款之中，全部按揭贷款于2020年1月全部还清。罗万学在2020年1月份付清该房屋全部款项。（三）罗万学属于案外人，与卿建军、胡鹏之间的买卖合同纠纷无关。罗万学曾以书面形式向本院提出执行异议，并且听取建议，在安陆市人民法院提起确认之诉，确认罗万学与胡鹏之间签订的《房屋买卖协议书》合法有效，该判决书也明确判决买卖合同有效，然而法院继续对上述房屋进行查封、拍卖及其他执行措施直接侵害了罗万学的合法权益，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请法院判令停止对该房产的执行。第三人胡鹏无答辩意见，亦未提供任何证据。第三人郑雪琴辩称：涉案房产系胡鹏与郑雪琴的婚前财产，与郑雪琴无关，对执行无异议。经审理查明：本院于2016年1月29日受理了卿建军、王蕾与胡鹏、郑雪琴买卖合同纠纷一案。2016年6月21日，本院作出（2016）粤0111民初2064号民事判决书，判决胡鹏、郑雪琴共同清偿卿建军、王蕾货款803000元并支付逾期付款利息。该判决书生效后，卿建军向本院申请执行，本院于2016年10月14日受理，执行案号为（2016）粤0111执7866号。执行标的为830342元。本院于2017年3月21日查封了胡鹏名下位于湖北省××××室的不动产，并责令被执行人履行义务，否则拍卖其房产。2020年3月17日，本院受理了罗万学提出的执行异议，罗万学认为位于湖北省××××室的不动产属于其所有。2011年9月28日，罗万学已经与胡鹏签订了《房屋买卖协议书》，胡鹏于2011年10月4日将该房屋交付给罗万学。因此，罗万学在法院查封前已经合法占用该不动产。因该房屋所涉及的按揭贷款未到期，并且该房屋已经在银行办理了抵押登记，无法办理房屋过户登记手续，罗万学从2011年10月起，按照房屋买卖协议的约定将应付还款存入胡鹏名下的中国农业银行安陆市支行的账户中，全部按揭贷款于2020年1月全部还清，即罗万学在2020年1月份付清该房屋的全部款项。安陆市人民法院已判决确认罗万学与胡鹏之间签订的《房屋买卖协议书》合法有效。对此，罗万学提供了以下证据予以证明：（一）2011年9月28日，胡鹏与罗万学签订《房屋买卖协议书》约定，胡鹏愿将其购买的位于安陆市××金榜名城××单元××室的房产以210000元出售给罗万学，剩余银行按揭款由罗万学支付（2011年10月及以后的银行按揭款由罗万学按月存入胡鹏卡上），合同签订后，首期付款160000元。余款50000元，罗万学在2012年9月30日前付30000元，待相关手续办理完毕后付款20000元。（二）《收条》载明，2011年10月4日至2013年1月16日，胡鹏确认收到罗万学购房款197000元。（三）2011年1月1日至2017年12月30日的银行转账凭证显示，罗万学每月定期向胡鹏银行账户转账偿还银行按揭贷款。（四）《安陆市自来水公司预收收据》《金榜名称电费专用收据》载明，涉案房产一直由罗万学交纳水电费用。卿建军质证认为，《房屋买卖协议书》及收条的真实性、合法性、关联性认可。银行转账凭证仅提交的复印件，真实性不予认可。证明目的有异议，该交易明细只能证明罗万学将款项转入胡鹏账户，不能证明系用于偿还按揭贷款。收据只能证明罗万学在载明的时间支付了水电费、物业费，不能证明罗万学一直持续占有使用该房屋。（2017）鄂0982民初1564号民事判决书显示，罗万学于2017年9月5日提起诉讼，请求判决确认罗万学与胡鹏于2011年9月28日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，判令胡鹏协助罗万学办理该房屋的不动产转移登记手续。该案诉讼中，罗万学放弃要求胡鹏协助办理该房屋的不动产转移登记手续的诉讼请求。2017年9月28日，湖北省安陆市人民法院作出（2017）鄂0982民初1564号民事判决书，判决罗万学与胡鹏签订房屋买卖合同合法有效。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、《房屋买卖协议书》、收据、银行交易明细以及当事人陈述等证据证实。本院认为，综合审查罗万学主张的事实理由与卿建军的抗辩意见，本院依法认定罗万学的诉讼请求不成立，依法不予支持，主要理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。罗万学请求排除执行必须全部满足上述四项条件，根据罗万学的提供的证据，罗万学至少未满足第（四）项条件。罗万学于2011年9月28日与胡鹏签订《房屋买卖协议书》时，胡鹏尚未取得涉案房屋的房产证。罗万学在签订房屋买卖合同时就应当预见到胡鹏向其办理房屋过户登记存在障碍。涉案房屋由胡鹏按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涂销抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记。更重要的是，罗万学在签订涉案房屋买卖合同之后，完全可以通过提前清偿的方式涂销抵押权，积极推进办理过户登记的进程，但罗万学亦并未作出上述积极行为。综上所述，选择替胡鹏向银行还款的方式支付房款，属于因买受人自身原因导致未办理过户登记。罗万学提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，罗万学的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，判决如下：驳回原告罗万学的全部诉讼请求。案件受理费9144元（原告已预交），由原告罗万学负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张剑文二〇二〇年十二月十七日书记员  黄静怡