四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5882号 原告：袁小静，女，1980年12月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：徐杨文，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡凌子，四川恒和信律师事务所律师。 被告：杭州寓尚物业管理有限公司。住所地：杭州市西湖区三墩镇紫宣路279号领悦7号楼306室。 法定代表人：张振，职务不详。 委托诉讼代理人：王岳，男，1984年1月28日出生，汉族，住杭州市拱墅区，系公司员工。 被告：张振，男，1988年11月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。 原告袁小静与被告杭州寓尚物业管理有限公司（以下简称寓尚物业公司）、张振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，后因寓尚物业公司、张振下落不明，本院依法对其公告送达。于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告袁小静及其委托诉讼代理人徐杨文、胡凌子，被告寓尚物业公司的委托诉讼代理人王岳到庭参加诉讼，被告张振经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 袁小静向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除袁小静与寓尚物业公司、张振签订的《房屋租赁合同》；2.寓尚物业公司、张振拆除房屋违法改造部分并向袁小静返还房屋；3.寓尚物业公司、张振向袁小静支付租金24500元（欠付租金自2019年10月1日起暂计至2020年5月31日为24500元，实际应支付至合同解除之日止）及损失17698.74元（包括成都高新区生态环境和城市管理局拟对袁小静进行的10000元罚款；袁小静垫付的物业费2698.74元，暂计至2020年3月31日，实际应至腾退之日）；4.寓尚物业公司、张振承担律师费5000元；5.寓尚物业公司、张振向袁小静支付违约金10500元；6.寓尚物业公司、张振向袁小静支付房屋占用费，从合同解除之日起按月租金标准计算至实际腾退之日止。事实和理由：袁小静与寓尚物业公司、张振签订《房屋租赁合同》，约定寓尚物业公司、张振承租袁小静所有的位于成都市高新区××街××号××栋××层××号房屋。合同对于租赁期间的房屋使用及违约责任进行了约定。租赁期间，寓尚物业公司、张振对房屋进行了违法改造，致使成都高新区生态环境和城市管理局出具《行政处罚事先告知书》，拟对袁小静罚款10000元。且寓尚物业公司、张振长期拖欠租金和物业费，导致袁小静垫付了2019年10月1日至2020年3月31日期间的物业费2698.74元。 寓尚物业公司答辩称，1.我方愿意继续履行合同，按照约定补齐租金和物业费；2.袁小静所称的罚款只是拟罚款，并未实际发生。根据现在最新的规定，出租方可以改造再出租。 张振未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年3月24日，委托人张振、寓尚物业公司向案外人张学文出具《委托书》，载明因工作原因未能亲自到场办理房屋出租事宜，委托张学文代为签订租赁合同、办理物业交接手续。 当日，袁小静作为出租方与承租方张振（张学文代为签字）、寓尚物业公司、中介方成都时代点创房地产营销策划有限公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.袁小静将位于成都市高新区××街××号××栋××层××号房屋出租给张振、寓尚物业公司，房屋建筑面积128.51平方米，租赁期限自2019年4月1日起至2024年9月30日止，袁小静于2019年4月1日前向张振、寓尚物业公司交付该房屋，租赁期满张振、寓尚物业公司应恢复房屋原状后如期返还房屋；2.房屋月租金3500元，张振、寓尚物业公司按照押一付六（每六个月为一付款周期，第一个周期加付一月押金）的方式支付租金，原则上张振、寓尚物业公司支付租金应当提前5日；3.租赁合同以列表形式载明了2019年4月1日至2024年9月30日每一个付款周期张振、寓尚物业公司应当支付的租金金额，其中2019年4月1日至2019年9月30日应支付租金21000元，2019年10月1日至2020年3月31日应支付租金0元；4.袁小静交付房屋时，张振、寓尚物业公司应当向袁小静支付租赁保证金3500元，保证金收取后袁小静应当向张振、寓尚物业公司开具收款凭证，租赁关系终止时，袁小静收取的房屋保证金用于抵充合同约定的由张振、寓尚物业公司承担的费用外，剩余部分无息归还张振、寓尚物业公司；5.租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通信、空调、数字电视、物业费、垃圾费、网络费、装修期间物业收取的相关费用等一切由张振、寓尚物业公司承担，如产生租赁税也由张振、寓尚物业公司承担；6.租赁期间张振、寓尚物业公司按照房屋物业管理要求和袁小静要求合理使用并爱护房屋及其附属设施，鉴于合同约定房屋装修由张振、寓尚物业公司全权负责实施及支付装修费用，因此对房屋及其实施装修由张振、寓尚物业公司自行承担责任和费用，租赁期间相关维修及费用由张振、寓尚物业公司负责；7.有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应当向另一方按照月租金的三倍支付违约金……（4）张振、寓尚物业公司在租赁期间在房屋内发生违法事件和安全事故，情节严重的；（5）张振、寓尚物业公司拖欠以袁小静名义开通的各项费用超过1个月或张振、寓尚物业公司逾期支付袁小静房屋租金超过15日经袁小静催缴后仍不交的；8.袁小静允许张振、寓尚物业公司隔墙，张振、寓尚物业公司可以自主装修，其对房屋进行的装修和改造不能违反相关法律法规和物业有关规定，张振、寓尚物业公司不能随意改动结构墙体，对原房屋结构的改动必须经袁小静同意，同时厨房、厕所不能更改用途，否则视为张振、寓尚物业公司违约，袁小静有权收回房屋；9.张振、寓尚物业公司可以进行转租分租，如果张振、寓尚物业公司进行转租分租，转租人或分租人因违法、使用不当等原因造成的后果与损失由张振、寓尚物业公司承担；10.任何一方违约须赔偿守约方3个月房租，袁小静违约需另赔偿张振、寓尚物业公司40000元装修费；11.张振、寓尚物业公司应当在合同终止后3日内结清相关水、电、气、物业费等所有费用，并应在返还房屋时按照袁小静要求对改造部分进行拆除，恢复房屋原貌，张振、寓尚物业公司将有关证件资料返还袁小静，房屋返还交接完成时袁小静返还房屋租赁保证金；12.免租期为2019年10月1日至2020年3月31日，如提前结束合同，张振、寓尚物业公司须按照一年一月的比例返还未执行年份的袁小静提前扣出的免租期租金。 合同签订后，袁小静于2019年3月24日向张振、寓尚物业公司交付房屋。此后张振、寓尚物业公司对房屋进行了隔断改造，将原有的餐厅改为1个房间，客厅改为2个房间。 庭审中，双方认可，张振、寓尚物业公司向袁小静支付租金至2019年9月30日。 2019年12月5日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局向袁小静出具《成都市城市管理行政执法机关行政处罚事先告知书》，告知袁小静其在成都高新区××号××栋××单元××号房屋内搭建隔断用于出租的行为违反了《商品房租赁管理办法》第八条的规定，根据《商品房租赁管理办法》第二十二条的规定，拟对其作出罚款10000元的行政处罚。截止本案法庭辩论终结之日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局尚未对袁小静作出行政处罚决定。 另查明： 1.2019年10月24日，成都高新区公园城市建设局作出《成都高新区公园城市建设局关于对杭州寓尚物业管理有限公司涉嫌违规行为处理情况的通报》，载明：成都高新区公园城市建设局接到群众举报，反映寓尚物业公司在成都高新区诚通路366号人居盛和林语项目进行非法群租……，成都高新区公园城市建设局多次约谈该公司负责人要求其尽快整改，妥善化解纠纷，但该公司均拒绝配合。经核实，该公司未在市房管部门办理房地产经纪机构备案，依据市住建局等七部门《关于印发的通知》：“市、区（市）县职能部门要重点查处住房租赁中介机构以下乱象：没有取得营业执照、备案证明等游离在监管之外、违反住房租赁租住标准搞‘非法群租’”的相关规定，对寓尚物业公司予以全区通报批评，列入房地产市场监管黑名单。 2.2019年12月10日，成都市住房和城乡建设局作出《成都市住房和城乡建设局关于对3家住房租赁中介机构违规行为的通报》，载明寓尚物业公司在成都高新区诚通路366号人居盛和林语项目进行非法群租且拒不接受主管部门的调查、约谈，且其未在我市取得营业执照、未在我市房管部门办理房地产经纪机构备案，成都市住房和城乡建设局对包括寓尚物业公司在内的三家机构给予通报批评，同时提醒市民、法人、社会组织等切勿选择与上述机构合作。 3.案涉房屋自2019年10月1日起产生的物业服务费张振、寓尚物业公司未予缴纳，袁小静在此期间向寓尚物业公司、张振委托的代理人张学文发出过催缴通知，寓尚物业公司对此予以认可。在张振、寓尚物业公司仍未交费的情况下，袁小静对2019年10月1日至2020年3月31日物管费2698.74元进行垫付；对2020年4月1日至8月31日的物管费2248.95元进行垫付；对2020年9月1日至12月31日的物管费1799.16元进行垫付。合计垫付6746.85元。 4.袁小静委托四川恒和信律师事务所律师代理其与寓尚物业公司房屋租赁合同纠纷一案，双方签订的《委托代理合同》约定的代理费为5000元，四川恒和信律师事务所就该笔代理费向袁小静出具发票。 5.2020年3月16日，袁小静向本院以张振、寓尚物业公司为被告提出诉讼，诉讼请求包含解除合同、支付租金等，因张振、寓尚物业公司下落不明，该案起诉状副本未向张振、寓尚物业公司有效送达。 6.案涉房屋原为清水交付，现由张振、寓尚物业公司转租使用。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《委托书》《房屋租赁合同》《成都市城市管理行政执法机关行政处罚事先告知书》《成都高新区公园城市建设局关于对杭州寓尚物业管理有限公司涉嫌违规行为处理情况的通报》《成都市住房和城乡建设局关于对3家住房租赁中介机构违规行为的通报》、缴费通知单、收款收据、POS签购单、《委托代理合同》、代理费发票等证据在卷佐证。 本院认为，张振作为寓尚物业公司的法定代表人，与寓尚物业公司共同作为承租人与袁小静签订合同，因此视为寓尚物业公司、张振共同作为袁小静的租赁合同相对方，故袁小静与张振、寓尚物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为：1.袁小静是否有权要求解除合同；2.袁小静的各项请求能否得到支持。 袁小静是否有权要求解除合同 袁小静主张解除合同的理由之一为张振、寓尚物业公司逾期支付租金、物管费超过合同约定的期限。对此，本院认为，根据合同约定，张振、寓尚物业公司拖欠以袁小静名义开通的各项费用超过1个月，经袁小静催缴后仍不交的，袁小静有权解除合同，收回房屋。张振、寓尚物业公司自2019年10月1日之后便未再支付物管费，在袁小静向其催告后仍未缴纳，符合合同第七条关于合同解除的约定，因此对于袁小静主张解除合同的诉请予以支持。至于寓尚物业公司在庭审中抗辩，因袁小静在2019年9月便提出要求寓尚物业公司拆除房屋内的隔断，要求解除合同，但寓尚物业公司并未同意该请求，因此未再继续支付租金。本院认为，在合同履行过程中，即使袁小静对合同履行内容提出变更，但在双方就变更内容未达成一致的情况下，寓尚物业公司也应继续支付租金，双方协商合同履行内容不能成立拒绝支付租金的理由，因此对于寓尚物业公司的此项抗辩不予认可。 关于合同解除时间。合同解除权为形成权，应该以具有解除权一方作出明确的意思表示，并将意思表示送达对方之日为合同解除之日。在本次诉讼之前，袁小静存在两次明确表达解除意思的行为，一为2020年3月在本院提出的诉讼，二为发出解除意思的律师函。关于第一次诉讼，因张振、寓尚物业公司下落不明，载有解除意思的起诉状副本未能有效送达张振、寓尚物业公司，故不发生解除效力；关于律师函，袁小静未提供律师函被张振、寓尚物业公司签收的证据，虽庭审中寓尚物业公司承认知晓该函件，但表示没收到过原件，并且也只有寓尚物业公司的陈述，无法代表张振予以认可，因此视为律师函未有效送达张振、寓尚物业公司，同样不发生解除合同效力。而本案中，袁小静再次提出诉讼，表达解除合同的意思，故本案载有解除请求的起诉状副本公告送达寓尚物业公司、张振时，即2020年11月21日，双方租赁合同解除。 二、袁小静的各项请求能否得到支持 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同因张振、寓尚物业公司违约而解除，张振、寓尚物业公司应承担相应的返还和赔偿的责任。 （一）关于返还房屋 袁小静主张由张振、寓尚物业公司将房屋增加的隔断进行拆除，并返还房屋。《房屋租赁合同》第十条“补充条款”第五款约定，张振、寓尚物业公司应当在合同终止后3日内结清相关水、电、气、物业费等所有费用，并应在返还房屋时按照袁小静要求对改造部分进行拆除，恢复房屋原貌。现《房屋租赁合同》因袁小静解除合同而终止，寓尚物业公司、张振应当向袁小静返还房屋并对其自行增加的隔断进行拆除。但同时，袁小静主张的为返还房屋，返还的房屋应为何种状态，并未明确。 因房屋为清水交付，张振、寓尚物业公司接收房屋后进行了装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修处理的规定，对于未形成附合的装饰装修物，由张振、寓尚物业公司拆除，对于形成附合的装饰装修物，不宜拆除。因此张振、寓尚物业公司向袁小静返还房屋时应以不损坏房屋为前提进行。 （二）关于租金 袁小静主张张振、寓尚物业公司支付租金至合同解除之日。而此部分具体包含两部分内容。其一，为2019年10月1日至2020年3月31日的免租期租金问题；其二，为除去免租期以外的其他租金。 《房屋租赁合同》第十条“补充条款”第七款约定，免租期为2019年10月1日至2020年3月31日，如提前结束合同，张振、寓尚物业公司须按照一年一月的比例返还未执行年份的袁小静提前扣出的免租期租金。按照此约定，租赁合同每履行一年，张振、寓尚物业公司可享受免除2019年10月1日至2020年3月31日对应月的租金，如提前结束合同，张振、寓尚物业公司须支付还未执行年份在2019年10月1日至2020年3月31日对应月份的租金。由于《房屋租赁合同》于2020年11月21日解除，未执行年份为3年10月余，则张振、寓尚物业公司应当向袁小静支付3.83个月的免租期租金，即13405元。 对于免租期之后，即2020年4月1日至合同解除之日的租金，张振、寓尚物业公司应予以支付，按照每月3500元的标准计算，金额为26950元。 （三）关于房屋占有使用费 合同解除之后，张振、寓尚物业公司现仍继续占有使用案涉房屋，应向袁小静支付相应的房屋占有使用费，费用标准参照合同约定的租金标准计算。 （四）关于违约金 合同约定，任何一方违约须赔偿守约方3个月房租，现张振、寓尚物业公司违反合同约定，逾期支付费用，导致袁小静解除合同，故袁小静有权依据合同要求其承担3个月房租的违约金10500元，对其该项诉讼请求，本院予以支持。 （五）关于拟罚款10000元 袁小静主张因寓尚物业公司、张振在房屋搭建隔断用于出租，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局已向其出具《成都市城市管理行政执法机关行政处罚事先告知书》，拟对其作出罚款10000元的行政处罚，因此该笔款项应当由寓尚物业公司、张振承担。对此本院认为，首先，经查截止本案法庭辩论终结之日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局尚未对袁小静作出行政处罚决定，袁小静也未实际缴纳任何罚款，该笔款项尚未实际产生；其次，此项罚款应为损失，袁小静在本案中同时又主张了违约金，经法庭询问后，其明确如果损失与违约金只能择一选择，其选择违约金。综上，袁小静该项主张无事实依据，本院不予以支持。 （六）关于物业费 合同第四条第二款约定，租赁期间使用该房屋所发生的水、电、物业费、垃圾费等相关费用等一切由张振、寓尚物业公司承担。寓尚物业公司、张振未支付2019年10月1日之后的物业费，袁小静予以垫付，故其有权向寓尚物业公司、张振追偿，对袁小静垫付的6746.85元予以支持。至于其主张的支付物业费至实际腾退之日，因后续的物业费袁小静未进行垫付，其无权向张振、寓尚物业公司进行主张，待实际费用发生之后，其可再行主张。 另，合同签订后，张振、寓尚物业公司向袁小静支付了租赁保证金3500元，约定租赁关系终止时，保证金用于抵充合同约定的由张振、寓尚物业公司承担的费用外，剩余部分无息归还。经抵扣物业费后，张振、寓尚物业公司应当支付的袁小静垫付的物业费为3246.85元。 （七）关于律师费 本院认为，租赁合同中并未对律师费的承担进行约定，且该项费用并非解决本案纠纷所必须的费用，故本院对该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告袁小静与被告张振、杭州寓尚物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年11月21日解除； 二、被告张振、杭州寓尚物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于成都市高新区泰和二街123号南区4栋12层1205号房屋内加增的隔断进行拆除，并将房屋返还给原告袁小静； 三、被告张振、杭州寓尚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁小静支付免租期的租金13405元； 四、被告张振、杭州寓尚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁小静支付2020年4月1日至11月21日的租金26950元； 五、被告张振、杭州寓尚物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告袁小静支付2020年11月22日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，以每月3500元为标准计算； 六、被告张振、杭州寓尚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁小静支付物业费3246.85元； 七、被告张振、杭州寓尚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁小静支付违约金10500元； 八、驳回原告袁小静的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2383元，由原告袁小静承担631元，由被告张振、杭州寓尚物业管理有限公司承担1752元。公告费390元及后续裁判文书公告费，均由被告张振、杭州寓尚物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二〇年十二月十五日 书记员  曾娜