云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2527民初1450号原告：王栋才，男，1976年12月18日，汉族，居民，户籍地：云南省建水县，现住云南省泸西县。原告：梁黎梅（系王栋才之妻），女，1981年9月9日生，汉族，农民，住住云南省泸西县。委托诉讼代理人：李世旭，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：云南煤化房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区小康大道580号C座。法定代表人：高建嵩，系该公司董事长。被告：云南煤焦化房地产开发有限公司泸西分公司。住所地：云南省泸西县阿庐大街钱隆大厦1单元1201室。负责人：李俊，系该分公司负责人。委托诉讼代理人：王晓岚，云南上义律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：毛盈四，云南上义律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原告王栋才、梁黎梅与被告云南煤化房地产开发有限公司（以下简称“煤化公司”）、云南煤化房地产开发有限公司泸西分公司（以下简称“煤化泸西分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告王栋才、梁黎梅的共同委托诉讼代理人李世旭，被告煤化公司、煤化泸西分公司的共同委托诉讼代理人王晓岚、毛盈四到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王栋才、梁黎梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告于法院判决生效之日起30日内按照原、被告双方签订的《商品房购销合同》约定，向产权登记部门提交相关办证资料，为原告办理房屋相关产权登记手续；2、判令被告支付原告逾期交房违约金4850元；3、判令被告支付原告自2015年10月9日起至房屋产权证办理下来之日止逾期办证违约金，支付标准为2614.5元／月［415000元（购房总款）×5.4%（年利率）÷12月＝1867.5元＋（1867.5元×40%＝747元罚息）＝2614.5元］，现暂计算至2019年3月8日，为107194.5元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，二原告与被告于2014年12月31日订立《天秀苑商品房定购书》，约定被告将其开发预售的位于泸西县（天秀苑）6幢1单元3Ｆ02室房屋销售给原告，售价415000元，原告于签订协议当天向被告支付定金20000元。次年1月9日，原、被告双方签订正式书面《商品房购销合同》，以下简称“《合同》”。《合同》就原、被告双方各自权利、义务做了明确约定。《合同》签订后，原告按照合同约定向被告履行了全部付款义务及相关配套费、税费等缴款义务。被告于2015年4月16日才将房屋正式交给原告管理使用。依据《合同》第十二条之规定，被告应于交房后，限期内为原告代办房屋产权证，否则被告应承担相应法律责任。然而，自交房至今，被告非但没有为原告代办产权证，被告公司及其聘请的前期物业公司还满口胡言，欺骗原告说何时何时可以办理房屋产权证，但当原告及小区业主问及究竟何时可以办理产权证时，被告公司竟然畏首畏尾，拒绝对业主们作出正面回应且对原告及小区业主爱理不理。因此，为维护自身的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律及相关司法解释的规定向泸西县人民法院提起诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉求为谢。被告煤化公司、煤化泸西分公司辩称，针对原告方的第一项诉讼请求办理房屋产权证问题：被告已经提交相关部门出具的证明，“大为小区”一期（天秀苑）商品房现在已经具备办证条件，目前正在受理中，并且首次登记的证照已经办理完成；针对原告方的第二项诉讼请求，原告提出被告方的违约责任问题：根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》第十条约定，甲方应以媒体公告形式通知乙方办理交接手续，并且合同约定由于乙方原因逾期未能按期交接的，自在甲方媒体公告的交房期限届满后次日起，视为已交付。煤化公司于2014年12月30日在《红河日报》上已经刊登了大为小区一期房交房公告，已通知原告于2014年12月30日起，办理交房手续，交房截止时间为2015年1月30日，逾期未办理交房手续的视为交房，所以被告不存在逾期交房的违约情形。针对原告方的第三项诉讼请求，关于逾期办证违约问题，《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，房屋买售人（乙方）应当满足以下条件：乙方支付全部款项；预先向甲方签订委托甲方代办产权登记的委托书和法律文件；乙方要预先向甲方缴纳相关税费；乙方必须向甲方提供需要办理产权登记所必须的资料。只有在乙方都满足相关约定条件后，甲方才有义务向相关部门提交办证所需的手续，才产生被告办理相关证照的义务。由于原告都没有向被告出示过代办产权登记的授权委托书，也没有提供办理产权登记的资料，按照合同约定，被告向产权登记部门对该房屋进行办证登记的义务还没有发生，所以按合同约定不应当承担逾期办证的违约责任。关于诉讼费的承担问题，因为被告在本案中按合同约定并没有产生相应的违约责任，所以，诉讼费不应由被告承担。综上所述，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：煤化公司成立于1995年3月22日，煤化泸西分公司成立于2011年5月18日。2012年5月16日煤化公司取得泸西“大为小区”一期《建设用地规划许可证》，2012年12月5日取得《建设工程施工许可证》。2015年1月9日，煤化公司（甲方）与王栋才、梁黎梅（乙方）签订《商品房购销合同》，约定乙方购买甲方位于泸西县中枢镇城东秀才山东侧“大为小区”一期（天秀苑）6幢1单元3F02号预售商品房，该套商品房建筑面积113.71㎡，购房总价款415000元。合同第十二条关于产权登记的约定：“一、甲方自交房之日起180个工作日内，将办理产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案；二、乙方可选择委托甲方代办产权登记手续，但乙方应满足以下条件：1、乙方支付全部款项；2、乙方需签订委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文件；3、乙方预先向甲方交纳相关税费，由甲方代为向相关部门交纳；4、乙方提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料；三、在上述第一、二条的条件均具备后，甲方在90个工作日向产权登记部门提交全部资料；四、如乙方原因致使房屋产权未能办理或延期办理的，责任由乙方自行承担”。2015年1月21日，该合同经泸西县房地产交易中心进行登记备案，登记号为：2015605号。合同签订后，王栋才、梁黎梅按约支付了购房款，办理了相关配套费、税费等缴款义务。2015年4月16日，王栋才、梁黎梅接收了房屋，但煤化公司至起诉前未为王栋才、梁黎梅办理房屋产权转移登记手续。另查明，2019年3月7日，泸西县国土资源局出示不动产登记资料查询结果证明：截止2019年3月7日云南煤化房地产开发有限公司、云南煤化房地产开发有限公司泸西分公司未向泸西县国土资源局不动产登记中心提供“大为小区”一期（天秀苑）的不动产权证办证资料。2020年10月22日，泸西县不动产登记中心出示情况说明：兹有“泸西大为小区”一期（天秀苑）申请材料已提交齐全，达到办证条件，目前已在受理中。上述事实，有双方当事人的陈述、商品房购销合同、契税及办证费收据、泸西县国土资源局证明、泸西县不动产登记中心情况说明等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。本院认为，原告王栋才、梁黎梅与被告煤化公司签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同约定的“大为小区”一期（天秀苑）6幢1单元3F02号预售商品房，煤化公司已于2015年4月16日交付给王栋才、梁黎梅使用，故该合同合法有效，双方当事人应按约履行各自义务。关于王栋才、梁黎梅主张的办理房产权证请求问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“一、甲方自交房之日起180个工作日内，将办理产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案；二、乙方可选择委托甲方代办产权登记手续，但乙方应满足以下条件：1、乙方支付全部款项；2、乙方需签订委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文件；3、乙方预先向甲方交纳相关税费，由甲方代为向相关部门交纳；4、乙方提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料；三、在上述第一、二条的条件均具备后，甲方在90个工作日向产权登记部门提交全部资料；四、如乙方原因致使房屋产权未能办理或延期办理的，责任由乙方自行承担。”2015年4月16日被告云南煤化房地产开发有限公司向原告王栋才、梁黎梅交付房屋，原告王栋才、梁黎梅已向被告煤化公司支付了购房款、公共维修资金、契税及办证费用。煤化公司按合同约定应于2016年1月17日前将应由其提供的办证资料报至产权登记机关，但煤化公司却未在此期间内履行向产权登记机关提供办证资料的合同义务，故煤化公司已构成违约，应承担相应的违约责任，继续履行为王栋才、梁黎梅办理房屋转移登记手续的义务，故本院对原告要求被告向产权登记部门提交相关办证资料，为原告办理房屋相关产权登记手续的请求予以支持。关于王栋才、梁黎梅主张的煤化公司支付逾期交房违约金问题，因煤化公司于2014年12月30日在《红河日报》上已经刊登了大为小区一期房交房公告，已通知原告于2014年12月30日起，办理交房手续，交房截止时间为2015年1月30日，逾期未办理交房手续的视为交房，原告未在此期限内向煤化公司接收房屋，应视为煤化公司已经交房，对原告的该项请求，本院不予支持。关于王栋才、梁黎梅主张的违约金及计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的《商品房购销合同》第十二条中仅约定双方对产权登记应互负的履行义务，未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。而适用商品房司法解释第十八条的前提为“出卖人的原因”。经审查，煤化公司已于2020年10月22日具备不动产首次登记条件，办证障碍已经消除，购房人可预期实现所购商品房依法进行不动产转移登记的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应继续履行合同约定的产权登记义务，并承担逾期办证违约金，但对违约金的计算应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。本案涉案房屋已实际交付原告使用，已基本体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，原告亦未提交证据证明其因被告逾期办理房屋权属证给其实际造成的损失，故综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，对被告延迟办理不动产权证的违约责任予以调整，即按交易房屋总价款每日0.05‰计付较为公平合理。被告已于2020年10月22日具备不动产首次登记条件，完成了应由房地产开发企业完成的法定义务，故被告承担逾期办证违约金的期间应自2016年1月17日起至2020年10月22日止，即应支付的违约金为36001元（415000元×0.05‰×1735天）。因办理不动产权登记系出卖方与购买方向产权登记机关提供各自材料方能实现，为促使双方合同目的尽快实现，被告在履行合同义务的同时，购房者一方亦应及时提交相关材料，按不动产登记机关的要求配合完成房屋的产权转移登记手续。被告煤化泸西分公司系营业登记部门，不具备法人资格，其行为产生的民事责任，应由开办企业煤化公司承担。综上所述，王栋才、梁黎梅的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、云南煤化房地产开发有限公司继续履行《商品房购销合同》约定的产权登记义务，由王栋才、梁黎梅于本判决发生法律效力之日起三十日内向云南煤化房地产开发有限公司提供办理不动产权证所需的相关材料；云南煤化房地产开发有限公司收到材料后三十日内交由办证机关为王栋才、梁黎梅办理泸西县大为小区”一期（天秀苑）6幢1单元3F02号房屋产权转移登记手续；二、云南煤化房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付王栋才、梁黎梅逾期办证违约金36001元；三、驳回王栋才、梁黎梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由原告王栋才、梁黎梅承担1840元，由被告云南煤化房地产开发有限公司承担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  郑桂芝审 判 员  赵保明人民陪审员  王小兵二〇二〇年十二月二十日书 记 员  苟思敏