广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1323民初8450号原告：廖咸海，男，汉族，1986年2月26日出生，户籍所在地广东省光明新区马田街道松柏路4685号宏发天汇城一期1栋B座901，身份证号码360××××××××××××415。委托诉讼代理人：曾向红，女，1968年5月19日出生，汉族，广东省深圳市人，住深圳市福田区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××321。被告：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇边马（镇政府大院三楼）。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永奇，广东卓凡律师事务所律师。原告廖咸海与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人曾向红及被告碧桂园公司的委托诉讼代理人黄永奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖咸海向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告支付原告2017年8月30日至2019年1月30日（共计518天）逾期办理房产证的违约金10360元（20元／天X518天）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、2016年4月7日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠东县稔山镇亚婆角地段山林海的商品房，具体为：5号楼3单元708号房，房款总价为567314元。合同签订后，原告已依约交清了房屋总价款及相关的契税、维修基金等；二、双方签订的合同第15条及《补充协议书》的相关约定，买受人收楼之日起270天内，出卖人应当将权属登记资料提交给产权登记机关备案，逾期提供的，每逾期一天出卖人应当向买受人支付人民币20元的违约金。本案中，被告于2016年12月3日将合同约定房产交付原告，但被告未在合同约定时间为原告办理房产证，根据合同约定被告应该于2017年8月30日为原告办理房产证，但被告未在上述规定时间内办理房产证给原告，而是于2019年1月30日办理房产证件，已经逾期办证，构成违约。因此，根据被告的实际逾期时间计算，被告应支付原告逾期办证的违约金为10360元。被告碧桂园公司辩称，一、2016年6月28日惠东县启动同意不动产登记工作对答辩人作为特大房地产开发商项下楼盘的办证时间造成了不可逾越的重大影响。2016年6月28日惠东县启动不动产登记工作之后，答辩人包括本案楼盘的十里银滩项目楼盘前期未完工作成果及期限归零，楼盘未完成初始登记全部在2016年6月30日之后从头开始登记工作。并且，本案存在答辩人作为特大房地产开发企业遇到登记办证工作的特殊情况，在惠东县“一刀切”启动统一不动产登记工作之后的两到三年内，仅答辩人一家企业的到期办证需求量就超过惠东全县在同期总的办证工作能力。2016年6月28日，惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，对本案商品房等房屋，2016年6月30日起政府停止办理《房地产权证》，改办《不动产权证》，并按照《不动产登记规程》等新的管理法规、技术规范等，对不动产登记的主管机关、登记规则、办事流程进行全面调整。成立专门的不动产登记局专门执行新的不动产登记事务，全部工作转按新规操作。答辩人开发的十里银滩项目规划总户数大道4万余套。按照前期的交楼进度，据统计，截止到2016年下半年的时候，十里银滩项目已经收楼可办证的单位共计两万多套，但因为2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作，对增量商品房不再办理《房地产权证》，答辩人全部楼盘前期已经消耗时间的未完工作被归零，未完的不动产登记事务自2016年6月28日之后按照新的登记规范和登记流程重作。而新的不动产等登记的技术要求以及新设的不动产登记机构因工作适应一时无法及时处理随即而来包括答辩人在内的海量不动产登记需求，导致答辩人大量已经交楼应办理不动产登记的商品房受限于惠东县不动产登记的整体工作瓶颈，全部的办证申请排队停滞滚动递延形成普遍性的逾期。（一）因初始登记是转移登记的前提，在初始登记环节发生如下导致延误事件：1、2016年6月28日前未完成的初始登记工作被清零，初始登记工作从头开始。碧桂园十里银滩项目中山林海一部分楼栋（山林海7、8、9、10、11、13、15栋）于2016年1、3月已经成功向政府部门申请初始房地产登记甚至缴纳了办证费用等也予以作废，按照新的不动产登记要求从头开始初始登记工作。因此，2016年6月28日前未完成初始登记的，前期工作积累均自行失效清零，对于开发商而言，办证的初始登记工作的有效工作时间应在2016年6月28日起重新开始计算。2、补充测绘数据。因2016年6月28日之前按照房地产登记制度的数据要求，原楼盘信息国土、坐标、权籍等相关信息达不到统一不动产登记后权籍调查的数据信息要求，为了实施权籍调查须增加录取现场测量数据。答辩人按照要求于2016年8月委托广东省惠州七五六地质测绘工程公司按照要求对整个银滩项目进行四至坐标、红线图测绘等商品房测量工作，该公司出具数据测量报告移交给国土局存档，此项工作直到2016年11月份完成。3、2016年11月份测量工作完成，国土系统建立相关测绘数据后才具备初始登记权籍调查的条件。要先申请初始登记权籍调查，完成后再申请初始登记。答辩人2016年11月才能分批实施初始登记的权籍调查和申请工作。经过两个多月的持续努力，答辩人共递交了31栋楼（共计16996套）的大确权申请资料，但因量大，不动产登记机构无法及时全部处理，经过多次沟通，其中26栋楼（共计14444套）大确权审批流程于2017年6月完成。在大确权缮证（首次登记告知书）过程中，由于缮证量非常大，加之专业人员不足，导致在2017年7月14日前完成大确权缮证手续的只有15栋楼（共计7702套）；随后，由于国土启动线上新系统，新旧系统需切换及调试，导致剩余的11栋楼（共计6742套）无法完成大确权缮证手续，分别于2017年11月、2018年1月完成大确权缮证手续。期间，另外4栋楼大确权审批手续已完成，并且于2018年完成大确权缮证手续。直至2018年1月，答辩人才完成大确权手续的有31栋楼，共计16996套。（二）转移登记环节存在导致延误事件：2016年6月30日前未完成初始登记只有完成初始登记（2017年7月-2018年1月）后才能进行转移登记。同时，在2016年6月30日前已经完成初始登记但仍未办理出房产权证的商品房均也需要重新完成国土权籍调查才能进行转移登记（共计6655套），因不动产登记机构办理流程未最终确定，递件工作被停滞，至16年底方可分批成功受理转移权籍调查，且于2017年4月份分批出具权籍成果表。因答辩人各商品房单位过户小业主的转移登记待办证数量集中产生（据统计，2016年12月底答辩人已收楼达办证条件的单位共计为22576套）,对于可以进行转移登记的楼盘，因登记机构无法在法定30个工作日内完成办证，最终导致答辩人只能分批递减转移登记申请资料，导致转移登记的完成时间也大大延长。同时，此间也遇到商品房销售时按照原来办理房地产权证要求制作的面签资料能否继续使用的问题，也耽搁了不少时间。按照惠东县不动产登记的全部工作量数据，2016年6月28日到2016年12月31日半年时间惠东全县仅完成293套增量房不动产登记，2017年度全年惠东全县完成25883套增量房不动产登记，而同时期答辩人堆积的合同到期应办证需求量分别为7150套、16476套和20759套，各期均无法完成要顺次后延。即使惠东全县的不动产登记工作能力都为答辩人公司一家开发商办证，仍无法改变答辩人楼盘办证大面积逾期的情况。何况，惠东县不动产登记机构的产能还要在众多开发商之间分配。因答辩人楼盘全部远远早于2016年6月28日即完成竣工备案具备不动产登记全部实质条件，据初步统计，答辩人十里银滩项目在2016年6月28日之后因为惠东县不动产登记整体产能原因造成办证逾期的商品房不低于1.3万套。二、惠东县启动不动产统一登记工作之后的两到三年里形成的仅答辩人一家的到期办证需求超过惠东全县工作能力的重大变化，该情况对办证期限问题的影响，完成符合最高人民法院确定的因情势变更原因应变更或解除合同的法定条件，法院不能要求答辩人承担2016年6月28日之后办理《房地产权证》逾期的违约责任。惠东县政府按照全国统一要求，在2016年6月28日公告“一刀切”方式启动不动产统一登记工作之后，政府的有关单位克服种种困难依次完成规则和体制的重建、工作的适应学习等众多复杂繁重的任务，因此，惠东不动产登记机构的工作成效显著并无瑕疵。发生的总工作能力无法适应需要是客观条件所造成，并非政府责任所致，政府就此事项不应受到任何职责追责。但是对答辩人而言，前述不是因答辩人自身原因造成的逾期，按照法律和合同约定，也不能有答辩人承担逾期责任。首先，不论何时起算答辩人的办证工作期限，只要在2016年6月28日之前还没有出《房地产权证》，则2016年6月28日之后，前期工作清零，前期工作期限白白消耗；其次，因为本案存在答辩人是惠东县超大规模的开发商，答辩人一家的到期办证需要即超过惠东全县全部办证能力的特殊事实，工作期限瓶颈在惠东全县不在答辩人，故本案也不能参照惠东或惠州其他县区其他开发商的同类案例处理。对于本案逾期问题的法律适用，应根据我国《合同法》第九十四条关于外部不可抗力导致合同目的不达当事人可以解除合同的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”之规定，参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中出卖人只对因自身原因造成的办证逾期才承担违约责任的意见，以解除《委托办理权属登记协议书》的方式或者以情势变更不予执行《委托办理权属登记协议书》和《商品房买卖合同》原约定的不动产登记期限的方式，自2016年6月28日不再要求答辩人承担办理《房地产权证》逾期的违约责任。三、其他买受人责任的问题。1、对于本案转移登记资料递交时间的起算问题，按照《委托办理权属登记协议书》约定应是买受人楼款税费、提供和签署文件。以及收楼无质量异议三个条件均具备彩旗算，该三个条件是否全部具备应由权利主张人即被答辩人提供证据证明，未经证明其诉请不成立。2、因买受人人为原因造成转移登记申请额外后延也应归责买受人，不应由答辩人承担责任。四、本案原告诉请的违约金过高，且没有事实依据。因为根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定以及《委托办证权属登记协议》的约定，被告只承担向房管部门递交办证材料的义务。如果说被告没有按照协议约定向房地产权登记部门递交材料，每逾期一天是按照一天20元的标准支付违约金。在双方签订的协议没有显失公平，且合法有效的情况下，该协议的内容对双方具有约束力。因此原告诉请的违约金按照年息4.75%计算，没有事实依据。综上，各买受人原告对答辩人的诉讼请求依法不可能成立，请求法院予以驳回。原告廖咸海围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、原告身份证；2、被告工商信息；3、购房合同；4、付款发票；5、契税发票或收据；6、维修基金发票或收据；7、物业移交书或收楼通知书；9、房产证。被告碧桂园公司围绕其辩解提交了如下证据：1、《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》；2、惠东府纪【2017】149号县政府工作会议纪要；3、惠东府纪【2017】35号县政府工作会议纪要；4、惠东县自然资源局关于政府信息公开的答复；5、竣工验收备案表；6、惠东县商品房首次登记告知书；7、惠东县不动产登记申请审批表及不动产权籍调查表；8、不动产登记受理清单；9、商品房转移登记申请文件；10、《关于妥善处理不动产统一登记后惠东碧桂园办证逾期纠纷依法维护房地产企业合法权益的意见函》；11、关于政府信息公开的答复；12、重复递交办证资料的证据材料。本院依法组织当事人对证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下:2016年4月7日，原告廖咸海（买受人）与被告碧桂园公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）、补充协议及附录，合同约定：原告王云飞向被告碧桂园公司购买位于惠东县稔山镇亚婆角地段山林海5号楼3单元7层08号的房屋，房屋建筑面积共78.23平方米，其中套内建筑面积62.57平方米，公共部位与公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.66平方米。涉案房屋总价款为567914元。被告碧桂园公司应在2016年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付原告使用。原、被告在签订的附录《委托办理权属登记协议书》中约定：一、买受人自愿委托出卖人办理下列1、2、3、4、5、6、7事宜：1、办理该商品房的房屋预售登记备案；2、办理该商品房的预告登记；3、办理该商品房抵押权预告登记；4、办理买受人该商品房的《房地产权证》；5、领取买受人该商品房的《房地产权证》；6、申办买受人该商品房的《房地产他项权证》；7、领取买受人该商品房的《房地产他项权证》。三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料分别送交房产部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的房地产权证所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的房地产权证所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付贰拾元的违约金。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权证的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。……六、本协议书第三条第2项约定的文件若在出卖人办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。原告王云飞在上述合同及附录下方买受人处签名捺印确认，被告碧桂园公司在出卖人处加盖合同专用章予以确认。商品房买卖合同签订后，原告马桂兰依约向被告碧桂园公司付清了购房款567914元、抵押登记费80元、合同备案登记费80元、预告登记费80元、住宅专项维修资金4694元。2016年5月27日，涉案房屋办理房屋预售登记备案。被告碧桂园公司于2016年12月3日履行了交楼义务。2019年1月30日，惠东县国土资源局向原告颁发粤（2019）惠东县不动产权第0011092号不动产权登记证书。被告碧桂园公司提交竣工验收备案表，证明涉案商品房已于2016年9月9日竣工验收，无房地产办证障碍。被告碧桂园公司提交惠东府告[2016]22号《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》、惠东府纪[2017]35号《关于县不动产统一登记工作2017年第一次联席会议的纪要》、惠东府纪[2017]149号《关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要》，证明政府于2016年6月28日启动不动产统一登记工作，且政府在启动工作后长期没有理顺相关登记工作，导致不动产登记工作长期处于停滞状态，无法正常受理及办理不动产登记工作，直至2017年9月28日后相关的登记工作才进入轨道。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司提交惠东县自然资源局作出的关于政府信息公开的答复（附2016年6月30日后惠东县××××桂园增量商品房登记总量数据）、关于妥善处理不动产统一登记后惠东碧桂园办证逾期纠纷依法维护房地产企业合法权益的意见函、重复递交办证资料的证据材料，证明不是被告的原因而造成递交登记资料和逾期办证，因不动产登记改革造成办证普遍逾期系惠东县房地产行业内的客观事实，2016年6月28日之后发生大面积逾期直至2019年上半年才消化，被告已于2016年1至3月内完成递交山林海7至11、13、15号楼办理初始登记的资料并缴费，但被要求重复递交办证资料。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司提交惠东县商品房首次登记告知书、不动产登记申请审批表、不动产权籍调查表及不动产登记受理清单(首次登记)、商品房转移登记申请文件，证明不动产登记与原房地产登记在行政管理上是不同的工作系统，重设不动产登记制度导致政府登记工作延误、停顿。为查明本案事实，本院去函惠东县自然资源局，惠东县自然资源局于2020年11月3日函复本院，内容为：“你院（2020）粤1323民初7756号等调查取证函收悉。经核查，函复如下：1、新建商品房办理不动产权证，须先完成确权登记的权籍调查，再办理确权登记至开发商公司名下（俗称大确权），后办理转移登记至购房人名下（俗称小确权）。二、涉案不动产办理权籍调查、产权登记有关时间如下：于2017年1月11日申请办理权籍调查，并于2017年4月20日办结；涉案不动产于2017年4月21日申请办理初始登记（确权），于2018年1月18日办理完毕初始登记；于2018年4月2日申请出具权籍调查成果，并于2018年5月21日取得权籍成果；于2018年8月14日批量预收件惠东碧桂园房地产开发有限公司提交的增量房转移登记申请材料（包含涉案不动产），于2019年1月29日办理不动产转移登记。”另查，本院多祝法庭相关系列案去函惠东县自然资源局，惠东自然资源局的复函内容显示：一、我局已核查涉案房屋办理权籍调查、产权登记的有关信息。二、2016年6月30日我县不动产统一登记正式实施，初期因政策原因导致受理及办理进度缓慢（约1年时间）。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案审理的焦点为：1、被告碧桂园公司是否逾期办理房产证？2、如逾期，违约责任应如何承担？关于被告碧桂园公司是否逾期办理房产证的问题。根据双方在《委托办理权属登记协议书》中的约定，委托代办事项为办理预售登记备案、办理预告登记、办理房地产权证、领取房地产权证；且约定出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理房地产权证所需的权属资料送交房产部门。被告已于2016年12月3日完成房屋交付义务，在交付日期后270日内即2017年8月30日前应将办理权属登记需要的资料提交给不动产登记机关，但被告于2018年8月14日才向不动产登记机关提交了办理涉案房屋转移登记所需的资料，其未在约定的最后期限前履行该项义务，已构成违约，应当承担违约责任。第二个焦点中关于被告碧桂园公司如何承担违约责任的问题。惠东县不动产统一登记正式实施的日期为2016年6月30日：一、根据中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”，在不动产权登记新政策出台之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。原、被告签订合同的时间为2016年4月7日，新政策出台时间为2016年6月30日，新政策中的两项权籍调查环节所需的时间在双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化。若由被告承担因两次权籍调查而额外延长办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。结合本案实际情况，本案除初始登记权籍调查外，还需在初始登记后申请出具权籍调查成果。据此2017年1月11日至2017年4月20日计99天的初始登记权籍调查时间以及2018年4月2日至2018年5月21日计49天的出具权籍调查成果时间，共计148天，本院予以扣除。被告碧桂园公司本应于2017年8月30日前提交资料报产权登记机关备案，该期限顺延148天则应在2018年1月25前提交，但其实际是于2018年8月14日才提交资料报产权登记机关备案，又因其提供的资料可能存在不齐全的因素存在，被告所提供的证据不足以证明在其提交资料后是因原告的拖延或办证部门的拖延造成的，故被告的抗辩本院不予采信，本院予以确认办理不动产证时间2019年1月29日为被告提交资料报产权登记机关备案的时间节点。故被告碧桂园公司逾期办证时间为369天（2018年1月25起计至2019年1月29日止）。二、根据双方签订《委托办理权属登记协议书》的约定，出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付20元的违约金，故逾期办证违约金计为20元/天×369天=7380元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7天内支付逾期办证违约金7380元给原告廖咸海。二、驳回原告廖咸海的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元，由原告廖咸海负担17元，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担42元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  谭松志人民陪审员  傅关生人民陪审员  邱祝光二〇二〇年十二月十八日法官 助理  刘利文书 记 员  胡淑敏