上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初75336号原告：刘婧芳，女，1992年5月25日出生，汉族，户籍地天津市，现住上海市杨浦区。原告：高芪芪，女，1992年5月29日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：刘哲，上海国仕律师事务所律师。被告：谢雯雯，女，1986年4月22日出生，苗族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告：王雅，女，1984年12月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告刘婧芳、高芪芪与被告谢雯雯、王雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘婧芳、高芪芪及其共同委托诉讼代理人刘哲，被告谢雯雯、王雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘婧芳、高芪芪共同向本院提出诉讼请求：1.判令两原告与两被告2018年7月1日签订的《房屋租赁合同范本》于2020年7月1日解除；2.判令两被告共同返还两原告人民币(以下币种相同)押金78,000元；3.判令两被告共同返还两原告疫情期间(2020年1月24号至5月11日)的一半租金50,000元；4.诉讼费由两被告共同负担。事实和理由：被告与位于上海市浦东新区栏学路XXX弄XXX号的房东签订租赁合同,租赁期为2016年1月1日至2022年12月31日,被告装修并经营此房屋作为旅馆民宿。原告并不知晓被告是否有权转租。2018年7月1日,原告与被告签订租房合同,租赁日期自2018年7月1日起至2022年6月31日止。原告在被告知情且同意的情况下继续将房屋作为民宿经营，2016年起至今线上运营名称为上海洛克花园民宿，民宿离迪士尼约3公里，主要客源为迪士尼游玩的客人。2018年7月1日合同签订当天,原告支付被告押金78,000元。2018年7月1日至2019年7月1日，原告按照每月26,000元付租;2019年7月1日至2020年7月1日，原告按照每月28,000元付租。2020年1月24日起,武汉因疫情封城,上海及全国多地启动一级卫生响应，包括迪士尼乐园在内的上海各大景区封闭。2020年5月11日起,迪士尼重新开放,但仍然采取限流预约等措施。受疫情影响,民宿自2020年1月24日至2020年5月11日的订单量为零,收入为零。自2020年1月1日到2020年6月30日,民宿经营总收入为28,900元,员工及其他费用为13,560元,当期房租总支出为168,000元,总利润为152,660元。受疫情的不可抗力影响,民宿从2020年1月24日至2020年5月11日为歇业状态,原告经济拮据,生活受到极大影响。原告曾多次与被告联系,协商减免部分房租,均遭到拒绝或无视。临近下个付款日,原告与被告协商中止合同并返还部分押金及租金,亦遭到拒绝。由于民宿亏损严重,并且因受到疫情影响，旅游业在短期内难以复苏。原告认为，疫情为突发且不可抗事件，且原告已事实上无法继续履行合同，故诉至法院，要求判如所请。被告谢雯雯、王雅共同辩称，1、同意2020年7月1日为合同解除之日。2、不同意返还押金。被告具有房屋的转租权。根据合同约定，房屋用途为居住或其他合法用途，新冠疫情并不影响系争房屋的居住功能，据悉，原告谢雯雯及其家人也在系争房屋正常居住和生活。合同还约定，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状，如不能完全恢复的,甲方有权扣除乙方全部保证金。租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,甲方有权扣除乙方全部保证金。原告擅自改装房屋，将一台空调的内外机管道切断，换成非同一品牌的室内机，导致相关空调机电路完全瘫痪并无法恢复。收房时被告发现多处设施设备受损严重。合同约定甲方未按时支付租金，乙方可以收回房屋，扣除保证金。原告未履行合同约定按时交纳租金。系原告未履行合同约定单方面提前解除合同。3、对租金计算方式没有异议，但不同意返还租金，疫情期间不影响住宅居住，原告方也有人居住在内。本院经审理认定事实如下：2018年6月21日，两被告(甲方、出租方)与两原告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同范本》，约定甲方将建筑面积294.12平方米的上海市浦东新区栏学路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，租赁期自2018年7月1日至2022年12月31日，2018年7月1日至2019年6月30日月租金26,000元，2019年7月1日至2020年6月310日月租金28,080元……乙方应提前十日向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的5%支付违约金，超过七天，甲方有权终止合同并立刻收回该房屋，并扣除乙方全部保证金；租赁保证金为三个月的租金即78,000元；合同5.4条约定：乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；9.2约定：乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状，如不能完全恢复的，甲方有权扣除乙方全部保证金；9.3约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权扣除乙方全部保证金……合同另对其他事项作了约定。合同签订后，两被告按约向两原告交付系争房屋，两原告于2018年7月1日向两被告支付保证金78,000元，并陆续支付至2020年6月30日的租金。2020年3月25日，两原告通过微信告知两被告，因疫情开始已经两个月没有开业了，并受到派出所下发的关于不规范民宿管理的通知，所以想和两被告协商减免房租，两被告未予答复。2020年7月1日，两原告委托张浩与两被告办理了房屋移交手续。另查明，两被告与系争房屋权利人于2016年1月12日签订上海市房屋租赁合同，租期自2016年1月12日至2023年1月11日，该合同约定两被告在租赁期内有转租权。以上事实，由两原告提供的房屋租赁合同范本、收据、房屋交接清单、疫情期间无订单记录、微信聊天记录、保证金支付凭证、房租转账凭证、迪士尼关门通知、房屋移交手续、不规范民俗管理通知，两被告提供的房屋租赁合同、房屋租赁合同范本、水费电费有线电视费支付凭证、照片等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同范本》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。原、被告对合同于2020年7月1日解除均无异议，本院予以确认。原、被告于该日办理房屋交接，并不意味双方系协商一致解除合同，不能当然免除违约方的违约责任。根据合同约定，乙方中途擅自退租的，甲方有权扣除乙方全部保证金。本案中两原告向两被告提出提前解约，违约责任在于两原告，应当按照合同的约定承担违约责任，两被告有权扣除两原告的保证金。两原告要求两被告返还保证金的诉讼请求，不符合合同约定，本院难以支持。两原告要求两被告返还2020年1月24日至5月11日的一半租金，鉴于合同约定系争房屋的用途是居住，且原告也有实际居住，考虑到系争房屋除用于自住以外还经营民宿，两被告对此亦是明知且默许的，加之系争房屋地处上海迪斯尼乐园周边，因新冠疫情的防控确实影响到住宿经营，本院从公平诚信角度综合考量，对两原告的该诉请难以全部支持，酌情将返还的租金金额确定为25,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告刘婧芳、高芪芪与被告谢雯雯、王雅2018年7月1日签订的《房屋租赁合同范本》于2020年7月1日解除(房屋坐落于上海市浦东新区栏学路XXX弄XXX号)；二、被告谢雯雯、王雅应于本判决生效之日起十日内共同返还原告刘婧芳、高芪芪租金25,000元；三、驳回原告刘婧芳、高芪芪要求被告谢雯雯、王雅返还保证金78,000元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,860元，减半收取计1,430元，由原告刘婧芳、高芪芪共同负担1,217元,被告谢雯雯、王雅共同负担213元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年十二月十八日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。