广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0114民初9114号 原告：潘孝良，男，1967年8月13日出生，汉族，住浙江省绍兴县， 委托诉讼代理人：罗毅，广东天一星际律师事务所律师。 被告：广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司，住所地广州市花都区迎宾大道179号2栋512房02室，统一社会信用代码91440101MA5C3L932P。 法定代表人：穆岩。 委托诉讼代理人：张联军，海南天皓律师事务所律师。 原告潘孝良诉被告广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司（以下简称国禅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序，于2020年7月10日第一次公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理，并于2020年10月14日第二次公开开庭进行审理。原告潘孝良的委托诉讼代理人罗毅，被告国禅公司的委托诉讼代理人张联军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 潘孝良向本院提出并明确诉讼请求：1.确认潘孝良与国禅公司于2018年8月26日签订的《京仕广场写字楼租赁合同》已于2020年2月16日解除；2.国禅公司向潘孝良支付2019年6月1日至2020年2月15日期间的租金1302301.11元及滞纳金286164元（滞纳金以拖欠租金为基数，按照每日千分之一计算到付清为止，现暂计算至2020年4月30日为286164元）；3.国禅公司向潘孝良支付占有使用费394908.32元(从2020年2月16日起至交还租赁物日期间的占有使用费，按照《京仕广场写字楼租赁合同》约定租金标准计算，现暂计算至2020年4月30日为394908.32元)；4.国禅公司承担将案涉租赁物恢复原状的恢复费用335200元；5.国禅公司立即将位于广州市花都区*******号3栋401房、402房、403房、404房、405房、406房、407房、408房、409房、410房、411房、412房、413房腾空并交还给潘孝良；6.国禅公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年8月26日,潘孝良作为甲方与国禅公司（原名为广州铭骏投资有限公司，现变更为广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司）作为乙方签署《京仕广场写字楼租赁合同》，约定潘孝良将位于广州市花都区*****号3栋401房、402房、403房、404房、405房、406房、407房、408房、409房、410房、411房、412房、413房共13套房产，合计面积共2038.69平方米的物业出租给国禅公司使用；租赁期限为10年，从2019年3月1日起至2029年2月28日止；租金是净租金（指不含物业管理费及租赁税金在内的租金），净租金计算方式按每平方米75元按月计算；租金及管理费按月支付，国禅公司应于每月1日前（如遇法定节假日则相应顺延）支付当月租金及管理费；国禅公司应在本合同签订后的10个工作日内，向潘孝良交付三个月履约保证金458705.25元整；国禅公司逾期支付租金费用的，潘孝良有权收取滞纳金，每日按实欠租金费用总数的1‰收取，如拖欠租金时间超过20个工作日的，则视为国禅公司严重违约，潘孝良有权依法单方终止本合同，除了国禅公司已缴付的保证金不退，并无偿收回租赁物业。合同签署后，潘孝良将租赁物依约移交给国禅公司使用。国禅公司接收租赁物后，对租赁物实施了相应的装饰装修和改造，并承诺合同终止时恢复原状。根据合同第三条约定，国禅公司应于每月1日前按时缴交当月租金，但从2019年6月开始，国禅公司一直拖欠应缴租金，经潘孝良多次催告后仍未支付。不得已,潘孝良根据合同约定于2020年2月14日通过EMS向国禅公司送达《解除租约函告》，次日即由国禅公司签收。根据《合同法》的相关规定，潘孝良与国禅公司签订的《京仕广场写字楼租赁合同》因此已于2020年2月15日解除。由于国禅公司的装修是针对其营业内容即整形医院的，潘孝良无法再进行利用，因此需要拆除为毛坯状态，依据拆除单价130元每平方米计算，2038.69平方米的租赁场地需265029.7元，加上对三楼、四楼下水道楼板打孔改装的费用70170.3元，合计335200元。租赁合同解除后，国禅公司至今未付清拖欠租金，未将租赁物恢复至出租原貌即毛坯状态、腾空并交还给潘孝良，严重侵害了潘孝良的合法权益。因此，潘孝良根据民事诉讼法的相关规定特提出诉讼，恳请法院依法裁决，以维护当事人的合法权益。 国禅公司辩称：我方与潘孝良签订的《京仕广场写字楼租赁合同》，是双方在平等友好、互利互惠基础上的真实意思表示，该合同合法有效，双方没有争议。我方为自己未能依约向潘孝良支付租金表示真诚的歉意，并希望给予谅解和宽容。我方未能依约支付租金，确实是因为我方在艰难的创业初始期间遇到的多种困难和客观障碍所致。我方并非故意违约。我方恳请潘孝良在下列条件下，继续履行双方签订的合同，我方保证在2020年7月31日前向潘孝良支付完毕全部租金本金，并自2020年8月起保证依据合同约定的时间和金额向潘孝良支付租金，如未能依约从2020年8月起支付租金的，愿意依据合同约定承担违约责任。第二次庭审时，国禅公司补充答辩称，第一，我方要求继续履行合同，第二，我方请求偿还的时间延长至2020年10月30日前清偿完毕。由于目前我方处于刚刚成立不到两年的时间，以及属于新型创业公司，经济极其困难。另外由于疫情导致资金断链，严重影响我方经济来源，由于疫情的不可抗力因素导致我方无法按时支付租金，也请求潘孝良能够同意继续履行合同。若我方未能依约支付相关费用，我方也愿意承担相应的违约责任。另外，我方认为滞纳金计算标准过高，若我方能在10月月底清偿完毕，潘孝良也同意不收取滞纳金，若月底前我方无法支付，我方同意按照万分之五计算。第三，对潘孝良主张恢复原状的费用无异议，确定计算方式和计算结果。 潘孝良围绕其诉讼请求依法提供了企业信用信息公示报告、《房地产权证书》、《京仕广场写字楼租赁合同》、《申请书》、《解除租约函告》及EMS中国邮政速递物流凭据。国禅公司对《解除租约函告》及EMS中国邮政速递物流凭据不予确认，其他证据均无异议。因《解除租约函告》的邮寄地址并非双方约定的送达地址，且邮政速递物流显示实际签收人为“丰巢”，本院对该证据不予采纳。 本院对双方均无异议的企业信用信息公示报告、《房地产权证书》、《京仕广场写字楼租赁合同》、《申请书》予以确认并在卷佐证，据此对潘孝良主张的相关事实予以确认，并查明： 案涉《京仕广场写字楼租赁合同》约定的履约保证金为458705.25元，合同期届满或终止，且国禅公司无违约情形的，潘孝良应在国禅公司结清应付的水、电、物业费之日起3天内无息退还保证金；租金为递增租金，于第二年开始递增，每年环比递增5%，2019年3月1日至2020年2月29日期间为每月152901.75元，2020年3月1日至2021年2月28日期间为每月160546.84元，2021年3月1日至2022年2月28日期间为每月168574.18元,2022年3月1日至2023年2月28日期间为每月177002.89元,2023年3月1日至2024年2月29日期间为每月185853.03元,2024年3月1日至2025年2月28日期间为每月195145.68元,2025年3月1日至2026年2月28日期间为每月204902.96元,2026年3月1日至2027年2月28日期间为每月215148.1元,2027年3月1日至2028年2月29日期间为每月225905.51元,2028年3月1日至2029年2月28日期间为每月237200.79元。合同对双方的其他的权利义务进行了约定。合同签订后，国禅公司支付了履约保证金458705.25元及支付至2019年5月31日止的租金。 诉讼中，潘孝良主张没收履约保证金458705.25元。国禅公司同意在本案中一并处理履约保证金，认为其无法按时支付租金系受疫情影响，主张以履约保证金抵扣所欠租金。 另查明，本院于2020年6月19日向国禅公司送达本案起诉状及证据副本等诉讼材料。国禅公司在2020年7月10日、10月14日两次庭审中均承诺于庭审当月付清拖欠的租金，并表示由于其投入巨大，希望继续履行合同。截至2020年11月30日，国禅公司尚未清偿所欠租金、未交还案涉场地。 本院认为，潘孝良与国禅公司签订的《京仕广场写字楼租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 关于案涉《京仕广场写字楼租赁合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定国禅公司应于每月1日支付当月租金，逾期20个工作日的，潘孝良有权解除合同。现国禅公司经潘孝良催收及法院送达起诉状后至今未支付2019年6月1日之后的租金，已属违约，解除合同的条件已成就，潘孝良作为守约方依约享有解除权。潘孝良提起本案诉讼时，国禅公司已拖欠一年的租金，且在诉讼过程中亦未主动履行，潘孝良的合同目的已无法实现，其主张解除案涉《京仕广场写字楼租赁合同》，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，案涉合同自通知到达国禅公司时解除。潘孝良主张其于2020年2月15日向国禅公司邮寄送达了《解除租约函告》，合同于当日解除。对此本院认为，因潘孝良邮寄的地址并非双方约定的送达地址，且邮政速递物流显示实际签收人为“丰巢”，不应视为其向国禅公司送达了解除合同的通知，本院对其主张不予支持。又因本院于2020年6月19日向国禅公司送达了潘孝良诉请主张解除合同的起诉状，解除合同的通知于2020年6月19日到达国禅公司，案涉合同于该日解除。 案涉合同已解除，潘孝良要求国禅公司交还场地并支付恢复原状费用335200元，因国禅公司对该费用予以确认，且符合双方合同的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院对该主张予以支持。 关于租金及占有使用费的问题。潘孝良主张国禅公司按照合同约定的租金标准支付租金及占有使用费，符合合同约定及潘孝良的预期利益，本院予以支持，国禅公司应向潘孝良支付合同解除前即2019年6月1日至2020年6月19日期间的租金及合同解除后即2020年6月20日起的占有使用费。经计算，国禅公司应支付的租金为1959435.94元【152901.75元/月×9个月+160546.84元/月×（3个月+19天/30天）】，应支付的占有使用费为自2020年6月20日起按《京仕广场写字楼租赁合同》约定的租金标准（2020年3月1日至2021年2月28日期间为每月160546.84元，2021年3月1日至2022年2月28日期间为每月168574.18元,2022年3月1日至2023年2月28日期间为每月177002.89元,2023年3月1日至2024年2月29日期间为每月185853.03元,2024年3月1日至2025年2月28日期间为每月195145.68元,2025年3月1日至2026年2月28日期间为每月204902.96元,2026年3月1日至2027年2月28日期间为每月215148.1元,2027年3月1日至2028年2月29日期间为每月225905.51元,2028年3月1日至2029年2月28日期间为每月237200.79元）支付至交还案涉十三间商铺之日止。 关于履约保证金。案涉合同第六条约定，国禅公司拖欠租金达20个工作日的行为属严重违约，潘孝良有权没收履约保证金458705.25元。现国禅公司一直占用房屋并拖欠2019年6月1日至诉讼中约18个月的费用，违约情节严重，应承担相应的违约责任，潘孝良主张没收履约保证金458705.25元，合理合法，本院予以支持。国禅公司抗辩称受新冠疫情的影响需以履约保证金抵扣拖欠的租金，但国禅公司的违约行为发生于疫情防控措施之前，该主张理据不足，本院不予采信。 关于逾期支付租金的滞纳金。支付滞纳金属于案涉合同对逾期支付租金所约定的违约方式，因潘孝良已就国禅公司拖欠租金的行为主张没收履约保证金，本院已认定潘孝良没收国禅公司支付的履约保证金458705.25元不予退还，潘孝良再主张国禅公司按每日千分之一的标准计算滞纳金至付清租金日止，属于对同一违约行为同时主张两种违约方式，因潘孝良未举证证明没收履约保证金458705.25元不足以弥补其损失，该主张理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告潘孝良和被告广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司于2018年8月26日签订的《京仕广场写字楼租赁合同》于2020年6月19日解除； 二、被告广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告潘孝良腾空交还位于广州市花都区迎宾大道179号3栋401房、402房、403房、404房、405房、406房、407房、408房、409房、410房、411房、412房、413房合计十三间商铺； 三、被告广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘孝良支付恢复费用335200元； 四、被告广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘孝良支付2019年6月1日至2020年6月19日期间的租金1959435.94元； 五、被告广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照《京仕广场写字楼租赁合同》约定的租金标准（2020年3月1日至2021年2月28日期间为每月160546.84元，2021年3月1日至2022年2月28日期间为每月168574.18元,2022年3月1日至2023年2月28日期间为每月177002.89元,2023年3月1日至2024年2月29日期间为每月185853.03元,2024年3月1日至2025年2月28日期间为每月195145.68元,2025年3月1日至2026年2月28日期间为每月204902.96元,2026年3月1日至2027年2月28日期间为每月215148.1元,2027年3月1日至2028年2月29日期间为每月225905.51元,2028年3月1日至2029年2月28日期间为每月237200.79元）向原告潘孝良支付2020年6月20日起至交还第二项所列商铺之日止的占有使用费； 六、原告潘孝良没收被告广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司支付的履约保证金458705.25元不予退还； 七、驳回原告潘孝良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34389元，由被告广东国禅智慧大健康医疗管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员  李晓琳 二〇二〇年十二月二日 书记员  陈晓敏 高波 附本判决相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。