北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初18451号原告（反诉被告）:吕建红，女，1973年1月25日出生，汉族，上海肯耐珂萨人力资源科技股份有限公司总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。被告（反诉原告）:张建功，男，1979年12月26日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告（反诉原告）：张楠，女，1988年8月26日出生，汉族，北京碧桂园凤凰置业有限公司职员，住北京市西城区。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：蔡月娥，北京市营建律师事务所律师。第三人:北京世华家园房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区绿林苑小区21号楼1层。法定代表人：薛宁，总经理。吕建红与张建功、张楠、北京世华家园房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吕建红及其委托诉讼代理人丁建国，张建功、张楠及其委托诉讼代理人蔡月娥，世华公司法定代表人薛宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕建红向本院提出如下诉讼请求：1.被告履行双方于2019年10月9日签订的《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及双方与世华公司于同日签订的《居间服务合同》；2.解除双方于2020年5月5日签订《补充协议》中“甲方同意将原《北京市存量房屋买卖合同》价格5350000元，降价150000元整，该房屋最终价格为5200000元整”的条款，继续履行该《补充协议》的其他条款；3.被告履行位于北京市丰台区西红门南一街206号院7号楼2单元801号房屋（以下简称801室房屋）卫生间漏水配合维修义务；4.被告支付房屋首付款3490000元；被告在原告办理完毕801室房屋银行解除抵押手续后，支付剩余房款1860000元；5.原告有权没收张楠支付的50万元定金；6.被告承担本案诉讼费用。事实理由如下：2019年10月初，张楠、张建功在经纪人带领下多次至801室房屋看房，之后双方在中介处就房屋价格与交易流程达成一致意见。2019年10月9日，双方签订《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，当日，双方与世华公司另签订《居间服务合同》约定：张楠购买原告所有的801室房屋，房屋总价款535万元，定金100万元，合同签订当日支付50万元定金，剩余50万元定金和首付款中的140万元在2020年3月22日原告办理房屋解押手续前支付，2020年4月15日前支付首付款349万元（含3月22日前支付的定金和140万元），剩余186万元房款由被告申请商业贷款，原告在2020年3月23日前办理解押手续，合同另对过户及违约责任等予以约定。上述合同及补充协议签订后，张楠于2019年10月9日向原告支付了50万元定金，原告于同日将801室房屋交付与张楠和张建功居住使用，并同时将801室房屋产权证原件交与世华公司保管，用于房屋过户。原告依约于2020年3月6日向银行预约贷款还款及解除抵押事宜，因新冠病毒疫情原因，银行通知原告2020年3月24日至银行办理还款和解除抵押手续，原告将此事实如实告知张楠及世华公司。房屋交付后，2020年3月发生卫生间漏水问题，因801室房屋系北京金天恒置业有限公司（以下简称金天恒公司）精装修出售的房屋，被告告知原告后，原告积极联系金天恒公司和所在小区物业公司，均表示同意维修，但因疫情原因无法马上进行处理，原告马上安排第三方检测机构上门检测，并将故障情况告知物业与工程部，然后推动工程部及维修人员上门维修，但维修方案遭到质疑，直至五一假期双方多次沟通。因房屋已交由被告控制，故房屋无法完成维修。但被告却以房屋漏水、存在质量问题为由拒绝履行房屋买卖合同。原告反复告知双方是二手房买卖，原告不负有质量瑕疵担保义务，被告不予理睬。因房屋漏水，楼下701业主骆先生反复联系物业公司和原告要求维修。2020年5月5日，原告、张楠和世华公司签订《补充协议》约定，原告负责沟通金天恒公司和维修部进行维修整个卫生间的防水和地面坡度，费用由原告负责，乙方需配合维修，原告同意降价15万元。协议另对合同后续履行事宜予以约定。此后原告积极沟通、协调金天恒公司维修。在电话和微信联系过程中，因张楠、张建功对维修方案屡次提出异议但又不能提出具体维修要求，导致维修无法开展。2020年5月17日下午2点半，原告、张建功及世华公司薛宁、金天恒公司宋工，维修人员尹工及701业主骆先生等几方在售楼处见面协商卫生间漏水维修事宜。在协商会上，宋工提出了金天恒公司的具体维修方案并承诺提供5年质量保修。张建功不同意宋工的维修方案，要求按照其提出的维修方案维修。宋工明确表示，可以同意张建功的维修方案，维修费用亦由金天恒公司负担，但不提供五年的质量保修。张建功坚持要求按自己的方案维修，并由金天恒公司提供五年质保。各方均发表了自己的观点，因张建功的要求不合常理，最终各方一致同意按宋工的方案维修，由金天恒公司负担费用并保修五年。协商会在下午3点半结束。散会后不到半小时，张建功即在微信群里提出张楠及母亲不同意维修方案，推翻了协商会达成的一致意见，最终维修无法进行。原告及时告知金天恒公司及骆先生。为确保维修开展，解决漏水问题，减少骆先生损失，2020年5月20日，金天恒公司发出书面通知，要求原告、张楠、张建功按照5月17日协商会达成的一致意见，配合维修，并通知两日内入场施工。原告将该通知被告，被告仍拒绝配合，因被告居住在801室房屋内，其拒绝配合，导致维修无法进行。双方5月5日签订补充协议，降价15万元的根本目的是为了被告能尽快配合维修，但被告拒不配合，致使合同目的落空，合同此降价条款应予解除，其余条款继续履行，张楠、张建功应配合维修卫生间。二人拒不履行配合维修义务，致使房款支付迟延，构成违约，原告有权没收定金，被告应再行支付349万元首付款。合同虽系张楠签订，但张建功系张楠之夫，应与之共同承担合同责任。双方多次协商无果，故提起本案诉讼。被告张楠、张建功辩称：不同意原告诉讼请求。1.原告所述不实。被告实际于2020年2月初才搬入801室房屋居住，并非签约当天交付房屋，且被告入住后仅十余天，2月23日即发生漏水问题，故原告诉称2019年10月9日交付房屋，2020年3月漏水与事实不符。2.原告未如实告知房屋存在质量瑕疵问题，刻意隐瞒房屋漏水事实，致使被告无法正常居住使用，给家人造成困扰。被告购买的房屋为两室一厅一卫，卫生间漏水，严重影响居住使用，若原告事前告知，被告不可能不考虑此瑕疵因素。3.2020年5月5日签订补充协议，系三方真实意思表示，合法有效，降价15万元系因原告的欺诈及隐瞒给予被告的补偿，应按双方确认的520万元履行。事实是原告不按补充协议约定履行维修义务，并非被告拒不配合。2020年5月17日，双方曾就维修方案进行协商，但没有任何实质结果，双方未达成一致意见。因此原告要求解除补充协议关于520万元的条款，于法无据。被告始终配合维修，是原告及物业公司出尔反尔，不按补充协议约定进行维修，被告要求卫生间整体维修有理有据。801室房屋干区过门石渗水严重，墙面返潮严重，卫生间外墙壁纸返潮严重，存在很大漏水风险，仅维修淋浴房并不能彻底解决卫生间漏水问题，应整体全面维修，消除漏水隐患。801室房屋系2018年底交付的次新房，在保修期内，但卫生间频频漏水，原告应起诉开发商，要求开发商履行质保维修义务承担违约责任，而不应起诉被告。4.按2020年5月5日补充协议约定，被告需在房屋维修好7日内，将部分首付款转账给原告，用于办理房屋贷款的还款，办理银行解押手续。在原告未尽到维修义务的前提下，让被告先行支付首付款，没有合同依据。5.被告不存在违约情况，原告无权没收定金。反诉原告张楠、张建功向本院提出如下反诉请求：1.解除双方签订的《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并按定金罚则规定，吕建红双倍返还定金100万元；2.赔偿我方支付的中介费5万元；3.诉讼费由吕建红负担。事实理由如下：双方于2019年10月9日签订了《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，购买801室房屋，签约当天支付定金50万元，合同约定吕建红收到定金后两周内自行办理物业交割手续，双方在世华公司陪同下，于2019年11月中旬办理了物业交割，于2020年2月初搬入801室房屋。入住十余天，楼下业主投诉卫生间漏水。双方多次与物业沟通维修事宜，但因疫情原因，吕建红及物业公司均表示无法及时上门维修。我方担心再次漏水，不敢使用卫生间，只能用盆接水解决仅出生3个月的孩子洗澡问题。2020年5月5日，三方签订补充协议约定，吕建红负责沟通开发商和维修部进行整个卫生间的防水和地面坡度，保证房屋结构、设施完好不影响使用，费用由吕建红负担，张楠需要配合维修。但协议签署后，吕建红不仅不安排维修人员及时维修，反而不同意对整个卫生间做防水维修，坚持仅就局部漏水区域进行防水处理，且关键问题是尚不能确定准确的漏水位置，我方不能接受这样的处理方式，卫生间漏水给我方及楼下业主带来诸多不便，吕建红应积极协商处理，解决漏水问题。此外，我方后来知晓801室房屋自2018年5月至2019年曾有多次卫生间报修记录，直至2019年8月25日仍在报修，但双方于2019年10月9日签约时，吕建红对此只字不提，在我方看房期间对房屋质量瑕疵问题也从未提及。双方在买卖合同中明确约定，出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人，如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的，买受人有权解除合同。吕建红未尽到如实告知义务，隐瞒房屋卫生间漏水事实，致使我方无法实现居住使用目的，系严重违约行为，依据合同约定及法律规定，我方有权要求解除合同，要求双返定金。反诉被告吕建红辩称：不同意反诉请求。1.签约当时已将钥匙交付与张楠、张建功。2.我方自2020年3月才知晓房屋漏水事宜，此前并不知道。2018年购买801室房屋后，出租与他人居住，租赁期间，没有人告知我方卫生间有漏水发生，我方调取了物业部门关于801室房屋的维修记录，显示2018年5月8日门开裂，5月29日向物业部门询问维修进度，8月25日显示卫生间门开裂。我方并不知晓卫生间存在装修或者建设的质量瑕疵，不存在隐瞒房屋质量问题的事实。3.关于卫生间的维修问题，以我方本诉的陈述为准。4.801室房屋卫生间漏水导致的质量瑕疵担保问题是开发商要履行的义务，我方出售的是二手房，对房屋的质量不承担瑕疵担保责任，即使这种瑕疵假设是真实的，我方认为也未达到不能居住使用的程度。房屋在使用过程中均可能发生各种维修，不能认为有维修就影响了正常的居住，对方无权要求解除合同。世华公司述称：双方交易当天告诉了房屋密码锁的密码，可以进入房间，正式进入房屋办理交接是2019年11月8日，交付了水电卡。2020年3月中旬双方在电话、微信沟通中，张楠给吕建红首付款办理解押时，发现漏水情况，通知物业去解决，双方一直有争议导致合同无法继续履行。2020年5月时双方沟通过一次，但没有达成协议，第二次还是因为方案没协商好，至今也没能达成一致意见。双方围绕诉讼请求提交证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月9日，吕建红、张楠及世华公司签订《买卖定金协议书》约定，张楠购买801室房屋，建筑面积89.14平方米，成交价格535万元，张楠应于2019年10月9日支付定金50万，剩余定金50万元于2020年3月22日前和首付款140万元一同支付给吕建红办理解押手续；双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，吕建红违约应双倍返还定金，张楠违约则定金不予退还。同日，吕建红（出卖人）与张楠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：张楠购买801室房屋，成交价格为535万元；出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人；出卖人应在过户当日后将该房屋交付给买受人；付款方式为贷款方式，买受人应当于2020年4月15日前支付首期房价款349万元，余款186万元向住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付。当日吕建红（甲方、出卖方）与张楠（乙方、买受方）及世华公司（丙方、居间方）另签订《补充协议》约定：乙方于2019年10月9日向甲方支付部分定金50万元，剩余部分定金50万元于甲方办理贷款解押手续时支付，定金为首付款的一部分；甲方应在签署本协议后2020年3月6日前向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2019年3月23日前将其原贷款一次性还清）；甲方同意乙方以组合贷款方式支付购房款；若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款。上述合同及补充协议签订当日，张楠向吕建红支付定金50万元。2019年11月8日，双方办理物业交割手续，2020年2月初，张楠搬进801室房屋。2020年2月23日，801室房屋卫生间出现漏水问题。买卖双方就房屋漏水问题进行沟通协商，2020年5月5日，吕建红（甲方、出卖方）与张楠（乙方、买受方）及世华公司（丙方、居间方）签订《补充协议》约定：鉴于801室房屋卫生间漏水问题，甲方负责沟通开发商和维修部进行维修整个卫生间的防水和地面坡度，保证房屋结构、设施完好不影响使用，费用由甲方负责，乙方需要配合维修；甲方同意将原《北京市存量房屋买卖合同》价格535万元，降价15万元，该房屋最终价格为520万元，合同继续履行；本协议签署之日起原合同签署的时间周期自动延长三个月，乙方必须在房屋维修好后卫生间不漏水7日内将部分首付款转账给甲方用于办理该房屋贷款的还款，办理银行解押手续；本协议与原《居间买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》有不同之处以本协议为准。后买卖双方因卫生间漏水维修问题产生争议，以致成讼。庭审中，张楠、张建功称房屋在出卖前存在多次卫生间报修问题，且未能彻底解决，吕建红知晓房屋漏水，但出售房屋时从未提及，未如实告知房屋存在质量瑕疵。张楠、张建功就此提交如下证据：1.涉案小区物业公司的801室房屋及楼下701室房屋的维修保养及报修记录，载明801室房屋维保问题为2018年5月12日卫生间门开裂，2019年8月25日卫生间门开裂，已完成维保；物业报修事项为2020年2月23日，家里回来人，查漏水点，表面无漏水，2020年3月20日刷中水第二次，3月21日家里有人，查漏水点，表面无漏水，2020年3月22日，关闭暖气阀门，观察两天，3月25日关自来水、中水阀门。701室房屋维保及物业报修情况为2020年2月23日厕所门口顶子漏水，801家里没有人，2020年3月8日家里漏水，2020年3月24日801室往家里漏水，从餐厅的射灯往下流，具体什么地方漏水不明需查，801表面没有漏水迹象，把暖气阀关闭后，业主说还是漏，要求查明原因。2.2020年7月801室卫生间漏水照片及视频。3.2020年3月25日张楠（以下简称楠）与吕建红（以下简称吕）的谈话录音，载明：“楠：就是原来租出去，租户有说过漏水吗。吕：他不是说漏水，他说是这块门框起皮了，然后物业跟我们说是自己泡的。楠：泡的？吕：他说是洗澡自己泡的。楠方：那就是证明还是有问题，没有水怎么会湿呢？吕：说是自己泡的，人家在里面怎么用，我们不好……”。吕建红对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为801室房屋在2020年2月23日前没有卫生间漏水的报修记录，卫生间木门开裂的维保并非漏水问题，701室的漏水报修也是发生在2020年2月23日亦可予以印证。双方谈话录音内容也没有显示801室房屋出售前存在漏水问题。庭审中，张楠、张建功主张双方应该按2020年5月5日签订的《补充协议》内容，对卫生间进行整体维修。吕建红则称，801室房屋出现漏水问题，在房屋开发商金天恒公司的保修范围内，双方签订补充协议后，金天恒公司认为不应对卫生间干、湿区均凿开维修，就维修方案产生分歧。2020年5月17日，吕建红、张建功、金天恒公司员工宋某、世华公司薛宁、701室房屋业主骆某、维修人员尹某在售楼处见面协商房屋漏水维修事宜，最终经过协商，张建功同意按照金天恒公司提出的维修方案进行维修，维修费由金天恒公司负担，并提供5年质保。但协商会结束后，张建功即在微信群里提出张楠及其岳母不同意按协商好的方案进行维修，最终维修未能进行，张楠、张建功违反了《补充协议》约定的配合维修义务。吕建红提交2020年5月17日张建功短信载明：“吕姐，回来后媳妇和岳母坚持卫生间里外的干湿区全部要做防水，防止未来隐患”。张楠、张建功认可2020年5月17日，各方曾就维修方案进行商谈，但认为没有任何实际结果产生，双方未就维修方案达成一致意见。庭审中，吕建红申请证人宋某到庭作证，宋某提交2020年5月17日各方就801室房屋漏水协商进行协商的录像视频。本院观看了录像视频资料，概述视频主要内容：2020年5月17日，吕建红、张建功、金天恒公司员工宋某、世华公司薛宁、701室房屋业主骆某、维修人员尹某等在售楼处协商房屋漏水维修事宜。张建功对金天恒公司的维修方案提出异议，认为卫生间应整体全部维修，省去后顾之忧，只对湿区进行维修，存有隐患，卫生间门口两侧洇湿，不能排除干区没有漏水点，大家都折腾不起，本着一劳永逸及对楼下业主负责的原则，也应该对干区、湿区均进行维修，做好防水处理。金天恒公司宋某称，因为开发商提出的维修方案有自己的考虑，维修方案与张建功提出的方案不同，按张建功的方案维修，出现问题其方无法承担责任。张建功可以出维修方案，找人做好防水，但应自行承诺对防水负责，维修费用由开发商负担并负责恢复卫生间地面等。张建功不同意。宋某称干区为什么会有水，分析是因为湿区防水没有做好，应该是挡水条没有做好，没有挡住水，水洇到了干区。室内防水不同于楼顶防水，老化因素少，湿区防水，关键是湿区挡水条做好，能够确保干区不出问题。另外，房屋的管线及防水较为复杂，凿开越多，隐患越多，并不是砸的越多，维修的越彻底。开发商维修也不希望后续再出问题，这次认真做好防水，用止水钢板，刷一遍防水，干透了再刷下一层，闭水试验进行三天，没有问题以后再继续进行，损坏的壁纸、墙面、踢脚线等均由开发商进行更换恢复，并提供5年质保。张建功询问质保由谁负责，宋某称应由维修方负责，后知晓张建功的顾虑后，表示质保可以由维修方及开发商共同负责盖章、承诺。维修方尹某称，施工做完防水，张建功可以找人来检验施工质量。后续各方就施工时间进行了讨论，预计2020年5月25日开始施工，6月可以完工，张建功称时间可以，岳母在家。庭审中，张楠、张建功称卫生间漏水维修方案是个慎重的事情，与家人进行协商后再做决定无可厚非，家人未参与协商，与家人协商后还是希望按2020年5月5日签订的《补充协议》维修，合情合理，不应因为各方协商会议，指责张建功出尔反尔。庭审中，吕建红提交与世华公司薛宁2020年5月2日至3日的短信，载明薛宁称张楠提出房屋降价15万元，吕建红答复：“我们的看法是希望他们不能拖延，修好防水就落实赎楼和后续工作，您跟建功强调一下吧”。吕建红称双方签订2020年5月5日补充协议的目的即为尽快处理漏水事宜，继续履行合同，但合同至今未予履行，该《补充协议》降价条款目的落空，应予解除。张楠、张建功不予认可，认为吕建红降价系因其房屋有漏水问题，给予买方的补偿，与其他因素无关，且合同未予履行亦非张楠、张建功原因所致。庭审中，经本院释明，双方房屋买卖合同约定部分房款通过组合贷方式支付，吕建红是否坚持要求继续履行房屋买卖合同，吕建红表明坚持要求继续履行合同，坚持其方诉讼请求。张楠、张建功表示如果不贷款支付房款，不具备全款支付能力。本院认为：吕建红与张楠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及后续两份《补充协议》，均系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同应属合法有效。关于张楠、张建功的反诉请求，依据801室房屋及701室房屋的维保、报修记录，801室房屋在本案漏水问题出现前，没有漏水的维修记录，出现漏水问题后双方的谈话录音中亦无吕建红对房屋漏水情况知晓的陈述，张楠、张建功主张吕建红知晓并隐瞒房屋漏水问题，依据不足，本院不予采纳。漏水问题出现后，吕建红与张楠、张建功及金天恒公司多次沟通，协商处理漏水问题。买卖双方及世华公司于2020年5月5日签订《补充协议》后，张楠、张建功与金天恒公司就801室房屋卫生间的具体维修方案产生争议，依据2020年5月17日各方协商的会议录像，可知张建功代表其家庭，最终同意按金天恒公司提出的方案维修，但协商结束后，张建功反悔，表示不同意，违反了协商达成的约定，故本院对张楠、张建功称吕建红未积极协商处理漏水问题之意见不予采纳。房屋出现漏水问题后，对张楠、张建功使用房屋产生一定影响，双方通过签订《补充协议》，确认处理房屋漏水问题后，合同继续履行，后续系因张楠、张建功方原因，卫生间漏水维修事宜搁置，故本院对张楠、张建功所持房屋严重影响其居住使用，合同应予解除之主张不予采纳。故本院对张建功以吕建红未告知房屋瑕疵、未积极处理漏水维修问题、房屋质量问题严重影响居住使用，要求解除合同、赔偿中介费损失并双倍返还定金之反诉请求不予支持。关于吕建红的本诉请求，庭审中，张楠、张建功明确表示，如果不贷款，不具备履行能力，经本院释明，吕建红坚持要求继续履行本案合同，现合同继续履行存在障碍，故本院对吕建红要求张楠、张建功继续履行合同，进而支付剩余购房款、履行配合维修义务之诉讼请求不予支持。依据双方《买卖定金协议书》约定内容，定金的性质应系成约定金，双方已签订《北京市存量房屋买卖合同》，定金目的已实现，故吕建红要求没收定金之诉讼请求，本院不予支持。双方在2020年5月5日签订《补充协议》，吕建红降低了15万元房价，本院认为，降价的主要目的是补偿房屋漏水给买房人造成的损害，故本院对吕建红以张楠、张建功未履行配合维修义务，纠纷未能快速处理为由，要求解除该降价条款之意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、驳回吕建红的诉讼请求；二、驳回张楠、张建功的反诉请求。案件受理费6900元，由吕建红负担（已交纳），反诉案件受理费6900元，由张楠、张建功负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二〇年十二月十五日书记员 王奕文