贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2264号原告:黄英，女，1973年11月8日生，汉族，户籍地贵州省遵义县。委托诉讼代理人：殷爱华，贵州贵达（北京）律师事务所律师，执业证号：11101201711796611，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾超，贵州贵达律师事务所实习律师，实习证号：2301181211716，一般授权代理。被告：贵州富华达精密电子有限公司，住所地：贵州省贵阳市国家高新技术产业开发区金阳科技产业园（长岭南路36号），统一社会信用代码：91520115080676974J。法定代表人：曹杞龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩伦，男，1986年10月11日生，汉族，户籍地山东省烟台市莱山区，特别授权代理。被告：贵州盛世达高企业管理咨询有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园区五里冲花果园区五里冲项目T2区第T2区3栋1单元19层8号房[花果园社区]，统一社会信用代码：91520102097618631N。法定代表人：杨军，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：谢萍，女，1977年8月5日生，壮族，户籍地贵州省贵阳市南明区，特别授权代理。第三人：贵阳国家高新技术产业开发区管理委员会，住所地:贵阳市高新区金阳科技产业园信息软件中心A栋阳关大道100号，统一社会信用代码：11520100009900419D。负责人：张建军，党工委副书记兼管委会主任。委托诉讼代理人：颜仕武，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201610295533，一般授权代理。委托诉讼代理人：张津涛，贵州富迪律师事务所实习律师，实习证号：12301181011597，一般授权代理。原告黄英诉被告贵州富华达精密电子有限公司（以下简称“富华达公司”）、贵州盛世达高企业管理咨询有限公司（以下简称“盛世达高公司”）及第三人贵阳国家高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“开发区管委”）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告黄英的委托诉讼代理人殷爱华、被告富华达公司的委托诉讼代理人韩伦、盛世达高的委托诉讼代理人谢萍、第三人开发区管委的委托代理人颜仕武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄英向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原、被告于2017年12月19日签订的《租赁合同》无效；2.依法判决二被告立即连带返还原告已支付的租金854,640元、保证金142,440元、装修保证金20,000元、员工宿舍修建款100,000元；3.依法判决二被告立即连带赔偿给原告装饰、装修等损失暂计1,584,247元（以最终鉴定结果为准）；以上款项共计2,770,754.22元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告富华达公司是贵阳市人民政府通过招商引资，引进的富士康集团在贵州投资的高新区示范工厂项目法人主体。根据贵州省人民政府和富士康集团签署的《富士康贵州投资协议》的约定，贵阳市人民政府、贵阳国家高新技术产业开发区管委会将高新区金阳科技产业园原双星厂房租赁给被告富华达公司使用，并给予富华达公司三年厂房租金全额补助。由于金阳科技产业园原双星厂地块（地块编号：17-02）贵阳市高新区已进行土地收储，暂时无法提供厂房租赁合同，无法通过正常途径办理工商登记等手续。2016年1月25日，贵阳市人民政府召开“关于研究富士康示范工厂地块有关事宜专题会议”，会议议定“富士康集团及相关业主单位要严格落实消防安全主题责任，按照要求进行消防安全整改，达到国家规范要求。”但是，被告富华达公司在明知前述厂房无法办理工商登记手续、未通过消防验收的情况下，虚假保证前述厂房权属属于富华达公司且相关建设手续完备，符合出租房屋使用要求，并于2016年10月15日与被告盛世高达公司签订《房屋租赁合同》，约定被告富华达公司将前述厂房租赁给被告盛世达高公司使用，租赁期5年，自2016年10月15日至2021年10月16日止。同时，富华达公司委托盛世达高公司进行“富士康（金阳）商贸城”的客户招商和厂区内的物业管理。2016年11月，被告盛世达高公司根据其与富华达公司签订的《房屋租赁合同》第五条第一款的约定，招商引进原告经营的餐饮机构，与原告签订《租赁合同》约定，“原告租赁被告盛世达高公司合法拥有的，位于贵阳市观山湖区2158.2平方米，作为商业经营使用。租赁期限为5年，租期从甲方交付门面给乙方进场装修之日起计。”合同还约定，原告自费装修该场地（包括该场地的隔墙）,原告承租场地租赁第一年每月每平方米人民币60元，从第二年起每年递增。“租金按交六押一方式支付，第一次签订合同时支付六个月租金及保证金，第一次交款时保证金为一个月的租金人民币142440元。”“因本合同产生的一切争议，双方应采取协商办法解决，协商不成的，任何一方均可以向租赁场地所在地人民法院提起诉讼。”并向原告保证其拥有出租该场地的合法权利，与任何第三方无权属争议。随即，被告将前述房屋交付给原告进行装修，原告分别于2017年2月17日向被告支付了租赁保证金142440元、门面租金854640元（2017年5月15日至2017年11月14日）、装修押金20000元；于2017年5月2日向被告支付了修员工宿舍款100,000元。先后投入1,653,674.22元用于租赁场地装修（以最终鉴定结果为准）。由于门面面积较大，装修时间较长，2017年12月19日，经原、被告协商一致，重新签订《租赁合同》约定“租赁期限为5年，从被告盛世达高公司交付门面给原告进行装修之日起计，即自201612月15日起至2021年12月14日止。本合同以甲方交付场地之日为起租日，开始计算租赁期。租赁期最初14个月为免租期，即自2016年12月15日起至2018年2月14日止。”其余合同内容不变。然而因二被告出租给原告的场地系违法、违章建筑，产权手续不明确、未通过消防验收，经常被强制停水停电，盛世达高公司与原告签订的《租赁合同》约定租赁期限超出二被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限等等原因，还于2018年320日收到贵阳高科控股集团有限公司的《清退通知书》称“根据贵阳国家高新区管委会工作部署，现将开展高储-2017B-02地块土地一级开发工作”要求原告于2018年3月25日前完成清退，否则将对该地块进行断水断电并实施施工围栏等安全保障保障工作，原告不得不停止对租赁场地的装饰装修，根本未能将租赁场地投入经营使用。综上，二被告明知前述厂房系违章、违法建筑，明知前述厂房地块已被贵阳高新区进行土地收储，即将面临清退，无法长期开展生产经营；明知前述房屋不能办理工商营业执照、未通过消防验收手续，不能开展正常生产经营活动；仍然通过虚假陈述、保证，欺骗原告与其签订五年期的长期《租赁合同》，收取高额租金和保证金，导致原告巨额装修损失、可得利益损失，严重损害原告利益。据原告了解，二被告还采取同样的方式，骗取数十家商户与其签订《租赁合同》，现一众商户均面临无法经营的局面，二被告的行为，已经严重损害了社会公共利益，造成了社会严重不稳定的隐患。为此，原告特根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关规定，向贵院提出前列诉讼请求，恳请贵院立即立案尽快审理，判允原告的诉请，维护市场经济秩序，维护法律的尊严，保护原告的合法权益。被告富华达公司辩称：1.从（2016）黔0115民初3233号、（2017）黔01民终6818号、（2018）黔0115民初3785号三份民事判决书内容来看，答辩人与盛世达高公司签订的租赁合同是有效的，答辩人有权对外出租。因此被告盛世高达公司与原告的租赁合同也是有效的，根据合同相对性原则，原告不能突破合同相对性要求答辩人承担责任；2.原告诉请的理由不成立，原告承租期间一直在装修，并未投入使用，且未投入使用的原因是个人原因，与被告无关，原告的承租房屋是可以使用的，商业区其他商户已经实际投入使用；3.原告所称高科公司（国资委下属国资公司，房产实际业主）并未收回房子，原告所举证的高科公司通知，我们不予认可；4.原告所称的被强制停水停电与事实不符，原告所称的无法办理工商登记与事实不符，其他商户如两岸咖啡、观山湖球馆等均已经办理了工商登记。被告盛世达高公司辩称：1.被答辩人所诉与事实不符。答辩人与被答辩人分别作为甲方和乙方，于2016年11月23日签订了一份租赁合同，答辩人将位于贵阳市观山湖区的房屋租赁给被答辩人作为商业经营之用。合同约定，租赁期限为五年，从答辩人交付门面给被答辩人进场装修之日起计，即自2016年12月15日起至2021年12月14日止。以答辩人交付场地之日起为起租日，开始计算租赁期。起租期最5个月为免租期，即自2016年12月15日起至2017年5月14日止，供被答辩人场地装修。合同签订后，答辩人按照合同约定将房屋按时交付给了被答辩人占有、使用。但在合同签订后，被答辩人一直未进行装修。在这过程中，被答辩人多次向答辩人哭诉表示，因其自身的其他商业项目亏损造成资金周转困难，希望能延长免租期，以尽快完成装修开业。考虑到被答辩人的这一实际情况，答辩人释放出最大善意答应了对方的要求，双方在201712月19日重新签订了租赁合同，将免租期从原来的5个月延长至14个月，其余合同内容不变。但在答辩人为其创造各种便利条件，租赁房屋长期被对方正常占有、使用的情况下，被答辩人因其自身的原因至今仍未能完成装修，成为整个富士康商贸城招商而来的所有租赁经营户中唯一的烂尾户，同时也给答辩人对整个商贸城的经营管理造成非常大的不良影响。2.答辩人已按约履行了合同义务。答辩人对租赁房屋享有合法的租赁权，在签约之始被答辩人就已知悉。答辩人未因出租标的与他人发生权属纠纷，其已经依约履行了将房屋按时交付给被答辩人占有、使用这一主要合同义务，根本不存在被答辩人所诉的违约行为。3.被答辩人未按约履行主要合同义务，存在根本违约行为。被答辩人在长期占有、使用租赁房屋的情况下，自2018年8月15日起至今长期恶意不支付租金等费用，甚至连自己使用所产生的水电费也不交纳，目前各种欠费的金额已累计高达一百多万元，这一根本违约行为给答辩人造成了重大的经济损失。为此答辩人进行了多次合理催收，但被答辩人至今仍然置之不理，恶意拒付。同时，被答辩人未经答辩人书面同意或认可，擅自改变租赁房屋结构，搭建钢架结构进行扩建，经答辩人书面通知，在限定的时间内仍未修复。根据合同第八条1、（1)的约定“乙方连续3个月未能按期如数支付租金、或连续3个月未能缴足管理费及其他费用的，甲方均有权单方面解除本合同，并无条件收回门面，且保证金不退。”，以及第八条1、(4)的约定，为维护自己的合法权益不再继续受到侵害，造成损失扩大，答辩人于2018年11月15日向被答辩人发出了《关于解除租赁合同的通知》，解除了该租赁合同，该行为合法合理。合同解除后，被答辩人仍然在未付费的情况下占用着房屋至今。综上，被答辩人所诉与事实严重不符，无事实依据，无法律依据，是以拒付租金、不履行合同义务为实际目的而恶意提起诉讼的行为。为维护答辩人的合法权益，请求人民法院对被答辩人的各项诉讼请求依法均予以驳回。第三人开发区管委述称：1.答辩人不是本案的适格被告，原告黄英将答辩人作为被告起诉没有事实和法律依据。本案中，富华达公司是富士康科技集团有限公司在高新区进行投资而设立的项目公司，根据贵州省人民政府与富士康科技集团有限公司签署的《投资协议书》，高新区将案涉房屋整体提供给富华达公司建设商贸科技服务体验示范工厂。示范工厂选址高新区科技产业园原双星厂房地块，用地约50亩。2015年，答辩人遵照贵州省人民政府、贵阳市人民政府相关会议纪要精神，将案涉房屋整体改造后移交给富华达公司建设商贸科技服务体验示范工厂。富华达公司也开展了相关建设。后富华达公司未经答辩人同意，将案涉房屋整体出租给盛世达高公司。盛世达高公司从2017年开始，私自对案涉房屋进行违法改造，并分租给众多的商户进行开展各种经营。也即是说，答辩人与原告之间不存在任何合同关系和其他法律关系。现原告无法经营，是因为案涉房屋经盛世达高公司进行违法改造后导致消防未进行验收，且违反相关规划和城市管理的规定，被辖区内相关职能部门勒令停止经营，与答辩人无关。故，答辩人不应是本案的适格被告，也不可能需要承担原告所谓的损失。同时，答辩人与富华达公司之间并不是租赁关系，只是投资关系，而且富华达公司违反相关投资协议约定的义务，擅自改变案涉房屋的用途并出租给盛世达高公司进行分租（转租）,答辩人保留对富华达公司进行追诉的权利。综上所述，答辩人与原告不存在任何合同或者其他法律关系，不应成为本案的被告，也不可能承担原告任何所谓的损失，请求人民法院判决驳回原告针对答辩人的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审举证、质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月21日，富士康科技集团有限公司作为乙方、贵州省人民政府（以下简称“省政府”）作为甲方签订《投资协议书》，协议约定“甲方同意按照乙方要求提供约2万平方米的厂房作为示范工厂。示范工厂选址位于贵阳高新区原双星厂房地块，用地面积约50亩，现用地性质为工业用地，拟将现有地面附着物改造为富士康示范工厂。在改造完毕后，贵阳高新区对厂房和土地等资产进行整体评估，按法定程序将厂房整体转让给乙方。由乙方根据企业发展需要，适时按程序将用地性质调整为商办用地。”2014年2月18日，贵阳国家高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“开发区管委会”）作为甲方、富华达公司作为乙方签订《补充协议》，约定“根据贵州省人民政府和富士康集团签署的《富士康贵州投资协议》主要内容，……就乙方入驻贵阳国家高新技术产业开发区，投资建设商贸科技服务体验示范工厂项目有关事宜达成以下补充协议：……三、甲方同意乙方自示范工厂改造完成并交付使用之日起给予乙方3年厂房租金全额补助，补助资金待乙方与厂房产权单位签订正式租赁合同后，按年度由甲方兑现支付乙方，乙方同时向租赁单位支付。四、厂房内改造设计、发包、施工管理由乙方负责。宿舍、场地及室外配套管网改造由甲方负责。水、电缴费账户由乙方开立，并自行负责交费……”2016年10月15日，富华达公司作为甲方、盛世达高公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定富华达公司将贵阳市观山湖区金阳科技产业园长岭南路36号富士康商贸城（毛坯）租赁给盛世达高公司使用，厂房房屋建筑面积约11000平方米，租赁期5年。合同第二条约定“该房屋仅作文创办公室、教育培训、销售百货、烟酒食杂、体育休闲、餐饮娱乐、酒店住宿用途使用，使用用途需报高新区管委会同意，且未经甲方同意乙方不得随意改变房屋用途。”合同第四条约定“2、乙方自行垫资负责完成金阳厂内外消防建制并通过政府及相关消防机关规定，且与本协议签订完成后三至四个月内通过政府及相关消防机关规定，该消防建制费用得折抵房租，但折抵租期及装修免租期综合不得超过25个月。3、本条完成消防建制并通过使用产生的费用是指乙方装修房屋符合消防验收标准所投入的设施设备及相关信道楼梯改建工程。不包含房屋本身结构符合消防标准而产生的费用。甲方应确保房屋本身结构已符合消防标准，并不会因此导致乙方不能使用该房屋。”合同第五条约定“1、乙方需按如下进度办理招商……2、因甲方系租赁房屋所属整栋大楼（包含停车场）的业主，委托乙方进行整个金阳厂区内的物业管理……。”后富华达公司（甲方）与盛世达高公司（乙方）签订《富士康商贸城交接事项》，载明“……现甲方对租赁区域、资产等情况作如下交接，于2017年10月1日正式履行协议：……二、资产交接……2.3乙方对商贸城1-2F消防各项措施进行改造并经消防验收通过，租赁期满后，消防器材及设施归甲方所有；……”，盛世达高公司在尾部盖章签名处备注“由于富士康与高新区手续问题，导致整栋物业无法办理消防验收及商户无法办理工商执照等相关手续，希望能尽早解决手续问题”。2016年11月23日，盛世达高公司（甲方）与黄英（乙方）签订《租赁合同》，约定黄英租赁盛世达高公司合法拥有的位于贵阳市观山湖区合计建筑面积2374平方米（含公共分摊面积），作为商业经营之用，租赁期限5年，从盛世达高公司交付门面给黄英进行装修之日起计，即自2016年12月15日起至2021年12月14日止（免租期从201612月15日起至2017年5月14日止，共计5个月）；租金以建筑面积计算，第一年每月60元/平方米，第二年每月66元/平方米，第三年每月72.6元/平方米，第四年每月79.9元/平方米，第五年每月87.8元/平方米，租金按交六押一方式支付，第一次签订合同时支付六个月租金及保证金，第一次交款时保证金为一个月的租金人民币142,440元，以后每个半年的第一个月前15日支付至盛世达高公司指定账户。租赁期间，不得以保证金抵租金。乙方自费装修该场地，包括该场地的隔墙。乙方缴纳装修保证金20,000元，乙方装修该场地时，必须遵守甲方或管理公司（人员）所制定的有关装修的规则要求。如有涉及水、电、煤气、消防、通信、保安系统、排污等中央系统的接驳、更改或迁移以及其他固定设施的加建、更改，必须取得甲方和管理公司的书面同意，并接受甲方和管理公司的监督。管理公司在乙方按甲方或管理公司有关规则要求完成装修后，应在30个工作日内将装修保证金不计息退还给乙方。2017年2月17日，黄英向盛世达高公司支付了2017年5月15日至2017年11月14日的租金854,640元、保证金142,440元、装修押金20,000元，2017年5月2日，黄英向盛世达高公司支付了修员工宿舍款100,000元。2017年1219日，经黄英、盛世达高公司协商一致，重新签订《租赁合同》约定将免租期改为14个月，即自2016年12月15日起至20182月14日止。合同第八条1、在租赁期限内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：（1）乙方连续三个月未能按期如数支付租金，或连续三个月未能缴足管理费及其他费用的，无论乙方是否收到书面催缴通知，甲方均有权单方面解除本合同，并无条件收回门面，且保证金不退……合同第十二条“特别约定”约定“租赁期间，如遇政府征收、征用以及拆迁本合同租赁房屋的，若产生房屋产权的补偿款则归甲方所有，乙方租赁范围内的装修、装饰补偿款全部归乙方所有。装修款的赔付标准如下：第一年按照乙方装修的100%支付，第二年按照乙方装修的80%支付，第三年按照乙方装修的60%支付，第四年按照乙方装修的40%支付，第五年按照乙方装修的20%支付。”黄英承租房屋后，对租赁场地进行一定的装修预用于经营“乌江鱼”餐饮机构。2017年9月20日，盛世达高公司向黄英发出通知，载明“贵方目前对租赁房屋正在进行装修，房屋左侧（靠茅台大厦方向）支起的钢架结构属于严重改变租赁场地结构的扩建，我方不予同意，请贵方在一周内恢复原状”。2018年1月8日，贵阳高科控股集团有限公司向富士康商贸城内经营的“渔人码头”发出《退场通知书》，通知载明“根据贵阳国家高新区管委会工作部署，现将开展高储-2017B-02地块土地一级开发工作，我公司受托作为高储-2017B-02地块一级开发单位，将按照净地出让标准开展土地一级开发相关工作以达到净地出让条件。根据工作计划现对贵单位发出退场通知书，请贵单位于2018年2月28日前完成退场，届时我公司将对该地块断电断水并实施施工围挡等完全保障工作，若贵单位未按期完成退场，由此造成的损失由贵单位自行承担，我司概不负责。”2018年1月17日，盛世达高公司向富华达公司发出《关于房屋租赁合同相关事宜的函》，函上载明“目前，因租赁房屋的权属、相关建设手续及房屋使用要求等有关问题，贵阳市高新区政府的相关部门频繁到富士康商贸城检查、处罚，持续时间已超过半年，导致招商而来的经营户无法正常营业，造成了较大的经济损失。……贵方须就租赁房屋的权属、相关建设手续及房屋使用要求等有关问题跟贵阳市高新区政府的相关部门进行说明、厘清、办理，以尽快恢复富士康商贸城的正常经营和管理。……”，富华达公司在该函件上盖章签收。2018年1月17日，贵阳市公安消防支队白云区大队向管委会出具《关于特星地块（富士康商贸城）相关企业存在重大消防隐患的情况报告》，报告载明“经初步排查，特星地块及其附属建筑现为高新区国土资源分局代管委持有，自建设至今，该地块建筑主体一直未经过交房审批，属于未依法通过消防审批擅自投入使用状态。经对建筑内部进行检査，该建筑内部消防设施存在：（1）火灾自动报警系统停用（2）室内消火栓无水（3）喷淋系统管网无水（4）擅自改变原规划及建筑物结构等多项消防安全违法行为。更为严重的是，目前商贸城入驻的18家企业均未依法经过消防审批，且都不同程度存在消防安全隐患，消防安全问题突出……”，附件《特星地块（富士康商贸城）相关企业消防检查情况》中载明“检查时，贵大厨、遵意楼（黄英拟经营的店名）、清口水炖品处于装修停工状态，施工现场无相关负责人，场所处于封闭状态，未进入进行检查”。2018年3月20日，贵阳高科控股集团有限公司向富华达公司下达《清退通知书》，通知其于2018年3月25日前完成高储-2017B-02地块的清退事宜，届时将对该地块断电断水并实施施工围挡等安全保障工作。2018年8月10日，富华达公司向贵阳高新区管委致函《关于请贵阳高新区管委配合停止富士康商贸城营业的函》，函上载明“在运营中发现物业公司存在未经业态批准及消防规定擅自招商、营业，乱搭乱建等重大安全隐患。为防止安全事故发生，我司致函盛世达高公司，要求其即刻停止商业经营，对违法、违规行为进行整改，但对方一直对此置之不理。鉴此，我司拟于近期停止商贸城运营，彻底杜绝存在的安全隐患。请管委在实施过程中予以协助配合。”2018年8月10日，富华达公司作出贵富字【2018】0810号《关于请金阳供电局对富士康商贸城电力使用报停通知函》，函上载明“接高新区管委会的通知，由于白云区消防大队检查富士康商贸城消防系统未过验收，商户运营存在重大消防安全隐患遂责令我司对所辖区域进行停业整改，防止安全事故发生，……我司将呈交相关报停资料特报请金阳供电局于2018年8月15日上午8：00整对我司（贵州富华达精密电子有限公司）所辖区域（政府招商引资所给富士康政策用地——金阳科技产业园原双星厂房）电力使用进行报停作业，所有商户需休业配合整顿，直至政府验收合格准许营业为止，具体恢复用电时间我司将另行通知贵公司进行处理……”。盛世达高公司分别于2018年10月24日、2018年11月1日在案涉房屋墙面上张贴催收函，催促黄英交纳2018年8月15日2018年10月15日的房屋租金。2018年11月15日，盛世达高公司在案涉房屋墙面上张贴《关于解除》的通知，载明即日起解除与黄英签订的租赁合同。2018年11月30日，盛世达高公司向黄英发出通知，通知黄英“于2018年11月30日2019年2月28日对占用盛世达高公司房屋场地进行清理，并将违反合同约定擅自改变租赁场地结构扩建的部分恢复原状”。2019年11月8日，富士康科技集团富华达公司作出致开发区管委的贵富字【2019】1108号《关于富士康商贸城情况说明的函》，函上载明“……在商业化运营过程中，发现集团进行商贸合作的盛世达高物业公司存在未经业态批准及消防规定擅自招商、营业，乱搭乱建等重大安全隐患。为防止事故发生，我司已致函盛世达高公司，要求其即刻停止违规经营，并进行整改，但对方一直置之不理，我司已于2018年8月10日致函贵管委，停止对商贸城的运营，将其交还给贵管委，并对盛世达高违规行为进行起诉”。2020年3月17日，高新区安全生产委员会办公室、高新区消防安全委员会办公室、高新区规划建设局、高新区城市管理局联合发布《关于富士康示范工厂安全隐患的公告》，公告上载明“……经有关部门排查，富士康示范工厂存在违法改建、扩大建筑负荷、乱搭乱建等行为和消防设施不完善、无消防验收、改变房屋使用性质等突出问题，造成建筑安全和消防隐患……为了维护人民群众生命安全，特告知示范工厂内入驻企业及商户停止一切生产经营活动，严禁人员进出”，并于2020年3月19日张贴在示范工厂内，案涉商贸城停止营业。诉讼过程中，黄英申请对位于贵阳市观山湖区2158.2平方米案涉场地内的装修、装饰费用，及办公设备安装费用进行鉴定。本院依法委托贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司进行评估。2020年3月25日，贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司作出《关于贵阳市观山湖区人民法院审理案件涉及黄英拥有房屋装饰装修费用的资产评估报告》（黔亚太评报字[2020]021号），评估结论为：在评估基准日（2018年8月15日）所委托评估的房屋装饰装修给用共计人民币1,584,247.00元（其中墙体门窗拆除值30,816元、整体回填硬237,402元、石膏板吊顶334,802元、木工板梁13,950元、水电安装226,611元、设计费215,820元、砖隔墙145,106元、轻钢龙骨木工板隔墙109,892元、轻钢龙骨木工板隔墙加固27,120元、厨房墙砖27,900元、厨房及公共卫生间防水22,572元、包房地面找平41,154元、消防喷淋头加长61,920元、消防1854元、室外钢架棚66,875元、包房地圈梁20,453元）,报告同时载明“纳入委托评估的对象为黄英承租位于贵阳市观山湖区富士康商贸城的房屋装饰装修，委托人及产权持有方未提供相关资产的评估基础数据，本次评估相关数据均由相关当事人现场清查测量进行申报，评估师对上述申报数据进行现场复核，并作为本次评估申报数据进行评估，提请报告使用者注意此事项。根据委托评估目的，本次评估只对黄英承租的位于贵阳市观山湖区富士康商贸城的房屋装饰装修费用进行评估，不含房屋建筑物价值评估，本次评估假设评估基准日（2018年8月15日）资产状况与现场查勘之日（2019年1225日）资产状况一致以此为前提进行评估测算，提请报告使用者注意此事项。资产评估师收集到了《关于富士康商贸城停业整顿（停电（水）通知函）》（贵富字[2018]0810号）、《关于请金阳供电局对富士康商贸城电力使用报停通知函》等两个文件，上述两个文件均明确记载了于2018年8月15日对案件涉及的房屋进行停水、停电，故本次评估以2018年8月15日为评估基准日。”。黄英为此支付了评估费。以上事实有房屋租赁合同、投资协议书、富士康商贸城交接事项、退场通知书、资产评估报告、关于富士康示范工厂安全隐患的公告、清退通知书、关于特星地块（富士康商贸城）相关企业存在重大消防隐患的情况报告及当事人陈述等在卷予以佐证，并经庭审举证、质证，本院审查，予以确认。本院认为，案涉房屋地块性质为工业用地，高新区将案涉地块收储后提供给富华达公司建设富士康示范工厂，富华达公司对原厂房改造后出租给盛世达高公司，盛世达高公司与黄英签订租赁合同将案涉房屋用于商业活动，但案涉房屋未办理《建设工程规划许可证》等手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，双方之间签订的《租赁合同》应认定为无效合同。据此，黄英主张涉案《租赁合同》无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告黄英主张二被告立即连带返还原告已经支付的租金854,640元、保证金142,440元、装修保证金20,000元以及员工宿舍修建款100,000元。首先，原告黄英是与被告盛世达高公司签订的《租赁合同》，富华达公司并非该案涉合同的相对方，黄英主张富华达公司承担连带责任于法无据，本院不予以支持。其次，根据本案查明事实，涉案《租赁合同》签订后，黄英向盛世达高公司支付了六个月的租金854,640元、保证金142,440元、装修保证金20,000元以及员工宿舍修建款100,000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，基于涉案《租赁合同》无效，盛世达高公司向原告收取的162,440元保证金以及100,000元的员工宿舍修建款应予返还。至于黄英主张返还房屋租金854,640元的诉请，黄英与盛世达高公司重新签订租赁合同后约2016年12月15日至2018年2月14日为止的14个月为免租期，因而黄英交纳六个月的房租864,640元应予以顺延，即黄英已交纳2018年2月15日至2018年8月14日的房租，此后未再交纳房租，但一直占用着案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，参照该规定，黄英虽未实际经营，但自合同签订后一直占用该案涉房屋，其应当支付占用期间的租赁费用，因而对黄英的该部分诉请不予支持。对于原告黄英要求二被告立即连带赔偿给原告装饰、装修等损失1,584,247.00元（以鉴定结果为准）的诉请，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，原告黄英在承租案涉房屋时已取得出租人盛世达高公司的同意对案涉房屋进行装饰装修，从资产评估报告载明的评估工程项目上看，相关的装饰装修物已与案涉房屋形成附和，对于该部分装饰装修物的价值由黄英与盛世达高公司按照导致合同无效的过错分担现值损失。提供适租房屋是出租人盛世达高公司的主要义务，其作为租赁房屋的管理人，对租赁房屋的状况相较承租人黄英而言更为清楚，应为合同无效造成的损失承担主要责任。黄英租赁房屋拟用于经营，其对租赁房屋的状况具有审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失承担次要责任。根据盛世达高公司与富华达公司签订的《房屋租赁合同》可知，盛世达高公司对案涉房屋的状况是明知的，故本院认定由盛世达高公司对合同无效给黄英造成的装饰装修物损失承担80%的责任，黄英自行承担20%的责任。参照黄英与盛世达高公司签订的《租赁合同》第十二条关于装修款赔付的约定计算为1,584,247元×80%=1,267,397.6元。被告盛世达高公司应承担部分为1,267,397.6×80%=1,013,918.08元，对于黄英的该主张本院仅予以支持1,013,918.08元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，判决如下：一、确认原告黄英与被告贵州盛世达高企业管理咨询有限公司于2017年12月19日签订的《租赁合同》无效；二、被告贵州盛世达高企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄英保证金162,440元、员工宿舍修建款100,000元；三、被告贵州盛世达高企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄英房屋装饰装修损失1,013,918.08元；四、驳回原告黄英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,483元、保全费5,000元，合计19,483元，由原告黄英负担8,767元，由被告贵州盛世达高企业管理咨询有限公司负担10,716元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判员 舒 瑛二〇二〇年十二月八日书记员 周山琴