文书内容广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32022号原告（反诉被告）：李忠智，男，1973年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：曹怀胜、王云松（也是第三人的委托诉讼代理人），广东达熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁穗仪，女，1963年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：伍诏淮（与被告为夫妻关系），男，1962年4月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。第三人：广州市南北纵横酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号2516房。法定代表人：李忠智，职务总经理。原告李忠智与被告梁穗仪，第三人广州市南北纵横酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告及原告与第三人的共同委托诉讼代理人曹怀胜，被告的委托诉讼代理人伍诏淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》自2020年3月1日起解除；2.判决原告免予缴付自2020年2月1日起至被告收回房屋止的租金（计至起诉之日免予缴付的租金为2020年2月、3月的租金14400元，实际租金免予缴付至被告收回房屋止）；3.判决被告退回原告2020年2月份支付的管理费435.20元、公摊水电费148.24元共计617.84元及保证金14000元。事实和理由：原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，租用位于越秀××房号的房产，由第三人用于经营公寓酒店。2019年末爆发新型冠状肺炎并蔓延全国，全国各个省市启动重大突发公共卫生事件一级响应，广东省于2020年1月23日晚启动一级响应。公寓酒店无任何订单，仅有的订单也都响应政府减少消费者损失的号召免费取消，损失严重。为了响应国家的号召保障人员健康及避免疫情扩散，公寓于2020年2月1日停业，至今何时开业均不得而知。2020年3月5日在公寓酒店附近区域新确诊一例，疫情依然没有得到缓解，广州市卫生健康委员会每日均以信息通知疫情防控关键阶段，要求不可放松警惕，继续做好个人防护。第三人在没有收入的情况下，还按照政府的通知不减员，要支付员工的工资、社保以及房屋的管理费等沉重的经营成本，损失惨重，在疫情影响下苦苦支撑，能不能渡过疫情难关尚不可知。同时，国外疫情持续爆发，政府严防境外输入病例，短期内经济无法恢复，公寓也无法开业。疫情发生后，广州众多酒店向业主发出倡议，减免两个月的租金，共渡难关。因疫情发生，国有企业、国有资产均给予租金减免政策支持企业共渡难关。也呼吁私有业主同样给予租金减免。2020年1月30日，第三人向被告发出停业通知，通知公寓2020年2月1日起全部停业。之后原告与第三人分多次向被告及业主发出通知、函件、等，通过微信，短信，电话就减免租金、公寓经营、房屋使用等提出协商方案，绝大多数业主能够同意免除租金或自行入住使用，但被告拒绝减免租金或自行使用，也没有提出解决的方案，无法达成一致。因疫情发生，政府启动重大突发公共卫生事件一级响应为不可抗力，第三人无法继续经营公寓，无法继续履行合同，于2020年2月29日向被告发出《关于提前解除合同的后续环节指引》，通知被告自2020年3月1日起提前解除合同并收回房屋，被告退回合同保证金。由于疫情属不可抗力，疫情期间的租金应当免予缴付，如果按照合同缴付租金将导致第三人无法经营而破产、裁员等不可预见的后果，这也是政府不愿看到的情况。综上所述，为维护社会和谐稳定，维护第三人众多员工生活不受疫情影响，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、本案涉及的《广州市房屋租赁合同》中，原告作为承租人，没有按照合同约定履行义务，我方不同意自2020年3月1日起解除，合同解除日期应按双方签订的房屋交接收据日期为止。原告依时交纳租金是合同约定应履行的主要义务，依据双方签订的《广州市房屋租赁合同》中第三条指出租金按月结算，由原告每月的第1日前按转账付款方式缴付租金给甲方，我方经过多次催收租金后，原告至今仍未缴纳2020年2月起至2020年7月的租金，己构成违约，因此，请法院依法驳回原告自2020年3月1日起解除合同的请求，合同解除日期应按双方签订的房屋交接收据日期为止。二、本案属于个人房屋出租，原告租用场所作住宿用途使用，原告提出免除租金自2020年2月起至被告收回房屋止的请求没有法律依据。首先，本案房屋租赁合同是个人出租物业，不属于政府发布和倡议的国有性质等符合优惠减免租金条件的场地范围，故原告依时交纳租金是其履行合同的主要义务。其次，原告提出免除租金的请求，等于将疫情带来的全部损害后果转移至我方一方承担，没有法律依据，也不符合公平的原则，因此请法院依法驳回其免除租金的请求。三、本案涉及的《广州市房屋租赁合同》中，原告缴纳水电费、物业管理费是履行合同义务之一，原告没有履行合同约定依时交纳租金已构成违约，按合同约定，只有在租赁期满或解除合同之日（抵偿租金）方退回保证金，因此，原告请求退回管理费、公摊水电费、保证金的请求不符合合同约定，请法院依法驳回。综上所述，原告没有按照合同约定履行约定的义务已经构成违约，还将疫情带来的全部损害后果转移至被告一方承担，不符合合同约定及不符合公平的原则，因此，请求法院综合考虑上述答辩意见，驳回原告的诉讼请求。第三人述称：同意原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.判决确认原告与被告于2020年7月16日解除于2019年1月13日签署的《广州市房屋租赁合同》；2.判决原告支付的保证金14000元归被告所有；3.判决原告支付提前退租违约金5万元；4.判决原告支付2020年2月至2020年7月15日租金共计43200元（按每月7200元计算）；5.判决原告支付2020年2月至2020年7月15日逾期缴纳租金的违约金共11808元（按合同第五条约定以同期应付未付租金为本金，从逾期之日起，按每日1%计算至实际清偿之日止）；6.原告支付2020年3月-7月物业管理费、水费、污水处理费、公摊水电费共计3079.24元；7.原告支付2020年3月至7月逾期缴纳管理费的违约金共计2324.41元（以同期应付未付管理费为本金，从逾期之日起，按每日2%计算至实际清偿之日止）。事实和理由：被告与原告于2019年1月13日签订《广州市房屋租赁合同》，被告将物业租给原告作为住宿用途使用，合同约定租赁期限为2019年1月17日至2022年1月16日，月租金为7200元，每月第1日前缴付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，原告依时支付租金是其履行合同的主要义务，自2020年2月起，原告并未依时支付租金，我方多次与原告协商及催告，要求对方按合同约定缴纳租金，但原告却罔顾双方合同约定，拒不履行任何付款义务，现依据双方签订合同的第三条和第七条规定，提起反诉要求原告履行合同约定，支付2020年2月起至2020年7月拖欠的租金43200元（7200元×6个月）。依据双方签订合同第七条规定，原告应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的1%标准支付违约金，现被告要求原告依据合同约定承担逾期缴纳租金的违约金，具体计算如下：            应付日期              违约天数              当月租金（元）              违约费率              计算至              应付金额(元）                  2020年2月1日              27天              7200              1%              2020年7 月 15 日              1977                  2020年3月1日              31天              7200              1%              2232                  2020年4月1日              30天              7200              1%              2160                  2020年5月1日              31天              7200              1%              2232                  2020年6月1日              30天              7200              1%              2160                  2020年7月1日              15天              7200              1%              1080                                合 计              11808 元      依据双方签订合同第七条规定，原告应负责物业的水电费、物业管理费（管理费由起租起开计算)，现被告要求原告依据合同约定承担2020年3月至2020年7月物业管理费、水费、污水处理费、公摊水电费，具体计算如下：            收费项目              费用所属期间              金额(元）              应付总额(元)                  物业管理费              2020年3月-2020年7月              435.28              2176.40                  水费              2020年4月                            3.46                  污水处理费              2020年4月                            1.40                  公摊电费              2020年3月-2020年7月                            893.16                  公摊水费              2020年3月-2020年7月                            4.82                  合计              3079.24      依据物业管理合同约定，逾期未缴管物业管理费，将按约定收取每天2%的违约金，现被告要求原告依据合同约定承担2020年3月至2020年7月15日逾期缴纳管理费的违约金2324.41元。依据双方签订合同第八条规定，若乙方（原告）提前退租，甲方（被告）有权没收全部保证金及乙方（原告）须一次性赔偿甲方（被告）违约金人民币伍万元整，由于原告拒绝缴纳租金，被告督促后仍然不缴纳，原告要求退租，出租人不得己于2020年7月16日收回房屋，因此，现被告要求依据合同约定没收原告支付的保证金14000元。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第九条，甲乙任何一方未能履行本合同条款，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担，从合同应当遵守的角度，原告己构成违约，因此，现被告要求依据合同约定由乙方（原告）一次性赔偿甲方(被告）违约金人民币伍万元整。综上所述，被告依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定提起反诉，恳请法院判决原告承担违约责任，依法维护被告合法权益。原告对被告的反诉请求辩称：1.对于诉请1,2020年2月原告与被告协商解除免租事宜，但未能达成一致。2020年3月1日原告正式向被告送达解除租赁合同通知，我方认为广州市房屋租赁合同于2020年3月1日即解除合同通知送达之日解除；2.诉请2、3、5、7，我方认为我方依据不可抗力解除合同，双方没有过错，不承担违约责任，故被告应退回保证金给原告，不同意支付违约金。3.诉请4、6，原告自2020年2月1日起不再使用涉案房屋，故租赁合同于3月1日解除后因被告自身原因未收回房屋造成的租金损失及物业管理费、水费、污水处理费、公摊水电费由被告自行承担。经审理查明：2019年1月13日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。其中约定：甲方同意将坐落在越秀区北京路北京街××号××房号的房地产出租给乙方作住宿使用；租赁期限从2019年1月17日起至2022年1月16日止，每月租金为7200元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳14000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；乙方负责甲方物业的水电费、物业管理费（管理费由起租月起开始计算支付）对于该物业内由于装修质量所引起的各种工程问题，乙方只负责跟进督促，乙方不负任何修缮等责任；合约期内，若甲方提前终止此合同，甲方必须退还乙方全部保证金及一次性赔偿乙方违约金5万元整；若乙方提前退租，甲方有权没收全部保证金及乙方须一次性赔偿甲方违约金5万元；租赁税由甲方（业主）按乙方当月实际缴纳金额支付，该费用甲方同意在乙方当月应付租金中抵扣；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。原告已向被告支付保证金14000元，被告也已将涉案房屋交付原告使用。原告将其承租的包括涉案房屋在内的约101间房屋用于第三人经营使用，并向被告支付了截止至2020年1月31日的租金。原告与被告一致确认原告向物业管理公司支付了2020年2月份的管理费435.20元、公摊水电费148.24元共计617.84元。原告确认被告代其向物业管理公司支付了2020年3月至2020年7月的物业管理费、水费、污水处理费、公摊水电费3079.24元。被告表示物业管理公司向其出具的《缴费通知书》有违约金2324.41元，但其没有代原告交纳。2020年1月26日，第三人等同行业经营者向被告等业主发出《致广大公寓业主》的函，主要内容为：受疫情影响，所有公寓酒店的订单取消率高达100%，入住率严重下滑，所有公寓酒店目前损失非常惨重，对整个旅游业影响预计会持续半年之久。由于疫情严重这些不可抗力的因素，造成我们商家经营和运作异常困难，同时还需要支付管理费及公摊、水电费、员工工资、五险一金、税费等各项费用，所以希望各位业主理解目前的处境及困难，同意暂免2020年2月1日起2月、3月租金（合计60天），如中途政府宣布疫情结束，我们会及时恢复支付租金；若疫情未得以控制，我们将会持续与业主保持良好的沟通。我们接受业主提前终止合同退还押金等。2020年1月30日，第三人等经营者发出《致金润铂宫广大业主停业通知》，称为响应国家号召保障全体员工及家人的健康，避免疫情的扩散，现金润铂宫所有公寓商议一致决定，自2020年2月1日起全部停业。2020年2月1日，第三人向被告等业主后发出《致金润铂宫广大业主们的通知》，主要内容为：根据近期与广大业主的沟通，经多方商议和讨论，现倡议和决定如下：第一，2020年2月1日起本公寓全面暂停营业和停租，对于同意免租的业主，免租期间业主的房屋每月需缴纳的公摊、管理费和租赁税费均由我司承担。第二，对于部分尚未同意此次免租的业主，欢迎业主在2020年2月1日起自行使用；但凡业主入住期间的管理费和公摊、税费和水电等等由业主自行承担，我司将免费提供长住房的专业客房服务。第三，我司充分理解业主还贷等因素，若以上倡议均不接受的业主，可参考相关法律法规，进一步与我司在协商基础上提前终止租赁合同，办理收房和退还押金等后续程序等。同年2月7日、2月27日，第三人又发出《再次致金润铂宫部分业主们的一份函》《致广大业主们的感谢函对未来公寓市场的意见和预判》，重申以上三点意见及给予同意免租的业主入住优惠等。2020年2月29日，第三人发出《关于提前解除合同的后续环节指引》，内称：我司已收到业主明确答复，不同意我司提出的各项建议和倡议……经双方友好协商，但无法达成共识，现根据合同法中不可抗力因素和相关法律法规，于2020年3月1日起提前解除租赁合同和终止尚未履行的合同内容。现我司向业主作出办理收房和解除合同后的说明和指引。解除合同即日起：一、甲方同意立即无条件归还乙方支付的房屋押金。二、物业公司已向我司催缴三月份的管理费和公摊，截止的缴纳日为2020年3月5日，如超过期限日将产生滞纳金。甲方自2020年3月1日起需自行向物业公司缴纳管理费和公摊等费用，乙方将向出租屋管理中心提交和办理相关停缴租赁税的手续，甲方不需前往办理。三、自2020年3月1日起提前解除租赁合同的房屋，乙方将搬出房屋内隶属于乙方的设施设备。四、甲乙双方均不属于违约，不承担任何违约责任。五、甲方因疫情期间的限流和管制，无法立刻返店办理收房等后续步骤，可向梁经理文字书面说明情况，等疫情得以控制后，随时欢迎业主返店办理收房。以上各份函件，均由第三人的工作人员通过微信及短信发送给了被告。被告确认收到《致广大业主们的感谢函对未来公寓市场的意见和预判》及《关于提前解除合同的后续环节指引》，上述其他函件不确认收到。原告自2020年2月1日起没有使用涉案房屋，但被告一直没有收回房屋。自2020年2月起原告通过短信、微信多次通知被告收房，且于2020年7月11日以后双方协商过两次，但被告与其丈夫协商后，还是不同意，一直到2020年7月16日双方才办理了收房手续。本院认为：原告与被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对原被告所争议的焦点问题本院逐一评述如下：关于合同解除的责任及时间问题。因新型冠状病毒肺炎疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，原告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，原告于2020年2月1日发出通知要求被告等业主免租，并称如业主不同意，则将房屋交给业主自用，实质上仍是要求免租。原告的上述要求有违公平合理、风险共担的原则，被告拒绝后，原告即单方提出解除合同属原告违约，应承担相应违约责任。虽然合同约定在任何一方违约时相对方有权没收保证金及要求对方赔偿5万元违约金，因该约定属于双重承担违约责任，被告既要没收保证金又要求原告支付5万元违约金本院不予支持。综合本案的实际情况，原告的违约责任宜由被告没收保证金。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，原告提出解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于被告超出该范围的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。因被告于2020年7月16日收回房屋，故合同的解除时间为2020年7月16日。关于2020年2月1日起至2020年7月16日的租金问题及迟延履行的违约金，如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年2月1日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即3600元/月计付，而2020年4月1日起原告应按7200元/月计付租金，同时根据公平原则免除其迟延付款的违约责任。关于原告要求被告退回2020年2月的管理费、公摊水电费共计617.84元及被告反诉要求原告支付2020年3月-7月物业管理费、水费、污水处理费、公摊水电费的问题，因合同已明确约定该费用由原告承担，且原告已经支付，实际履行完毕，故原告所诉要求被告退回理由不成立，本院不予支持。同理，被告反诉要求原告支付2020年3月-7月物业管理费、水费、污水处理费、公摊水电费于法有据，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付逾期交纳2020年3月至2020年7月物业管理费的违约金问题，因被告并无代原告交纳该笔款项，故被告要求原告支付本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李忠智与被告梁穗仪签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；二、原告李忠智应于本判决发生法律效力之日起五日内，向被告梁穗仪支付2020年2月1日起至2020年7月15日的租金（其中2020年2月1日起至2020年3月31日按每月3600元计算，2020年4月1日起至2020年7月15日按每月7200元计算）；三、原告李忠智应于本判决发生法律效力之日起五日内，向被告梁穗仪支付2020年3月至2020年7月的物业管理费、水费、污水处理费、公摊水电费共计3079.24元；四、被告梁穗仪应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告李忠智退还保证金7000元；五、驳回原告李忠智的其他诉讼请求；六、驳回被告梁穗仪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取263元，由原告李忠智负担213元，由被告梁穗仪负担50元。反诉费1390元，由原告李忠智负担930元，被告梁穗仪负担460元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年十二月十四日书记员  何 婧