吉林省长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0191民初2177号 原告：齐文君，女，汉族，1976年5月13日出生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：姚春玲，吉林开晟律师事务所律师。 被告：长春海悦房地产开发有限公司，住所地长春经济技术开发区东南湖大路555号。 法定代表人：张智超，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王璟琪，吉林瀛庆律师事务所律师。 原告齐文君与被告长春海悦房地产开发有限公司（以下简称海悦公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告齐文君的委托诉讼代理人姚春玲、被告海悦公司的委托诉讼代理人王璟琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐文君向本院提出诉讼请求：一、请求被告赔偿原告2018年4月10日至2019年4月9日期间的房屋租金损失人民币700,000元；二、案件受理费由被告承担。原告于2017年9月3日与被告签订《商品房买卖合同》三份，购买被告开发建设的MG2幢116、117、118号三套商业用房，原告按约交付了全部购房款，被告于2017年12月31日前将房屋交付原告。2018年4月10日，原告将前述三套商业用房出租给长春必奈特通讯科技有限责任公司（以下简称必奈特公司），双方在租赁合同中约定：齐文君将座落于长春市北远达大街中海环宇天下二期MG2幢116、117、118号房屋，共计使用面积721.95平方米，租赁给必奈特公司。租期三年，租金第一年即2018年4月10日至2019年4月9日，租金为70万元，后两年租金每年75万元。协议签订后，必奈特公司到现场查看时发现房屋漏雨，根本无法正常装修、使用。为此，原告多次找中海环宇天下的物业反映漏水严重的情况，物业将此情况上报给被告，但被告作为地产公司迟迟未予解决。经查房屋漏水的原因是当时的设计存在问题，防水和排水存在严重缺陷，三楼外廊将水漏到室内。但被告却迟迟拿不出解决方案，致使整个夏季持续漏雨，屋内积水无法排出，最高积水达20多厘米。直至2018年7月，被告称确定修补方案，并保证进行维修，但直至2018年10月未曾通知原告维修情况，更没有提供竣工验收凭证。经过严重侵泡后的房屋长时间不能晾干，无法进行装修，根本不能正常使用，直接导致承租人必奈特公司与原告解除租赁关系。2019年5月，原告为减少损失，将房屋另行出租，因房屋漏雨的情况，承租人担心使用期间出现问题，仅支付了部分租金。事实上，此后房屋仍然在漏水，至2020年夏季更为严重，原告又多次和物业及被告公司交涉，至今未能维修，承租人因此拒绝支付租金。因此，原告投资千余万元资金购买的案涉房屋，不能正常使用，损失在不断扩大。现仅请求2018年4月10日至2019年4月9日期间的租金损失，其余损失另行主张。综上，原告为维护合法权益，诉至贵院，请贵院依法秉公裁判。 海悦公司辩称，一、案涉房屋租赁合同缺少实际履行的证据，原告与案外人之间不存在真实交易。原告齐文君与案外人必奈特公司于2018年4月2日签订《房屋租赁合同》。首先，该份合同约定房屋租金为现金支付，必奈特公司系合法存续的法人，大额现金支付不符合市场交易习惯，且没有有效的收款凭证证明房屋租金已实际支付；其次，合同中对承租人支付租金的时间及逾期违约金没有进行约定，有悖房屋租赁合同的拟定习惯；最后，原告未提供其或必奈特公司申请装修的审批表等证据证明必奈特公司占有、使用过该租赁房屋，故不能证实原告与必奈特公司建立了房屋租赁合同关系并实际履行。另外，经对比发现，本案原告提交的《房屋租赁合同》《解除房屋租赁通知》与贵院（2018）吉0191民初3616号民事案件中的证据《房屋租赁合同》《解除房屋租赁通知》格式与内容均一致，本案原告有意效仿已有判决，向被告提出索赔。二、在原告房屋租金损失实际存在的前提下，原告请求房屋租金损失计算的期间过长、租金标准过高。首先，漏雨导致案涉房屋无法正常使用的时间范围有待考证，被告委托建筑单位对中海·寰宇天下MG2楼环廊排水进行了维修，工程验收时间为2018年10月30日，房屋租赁期自2018年4月10日始，应酌定支持其6个月20天的租金损失。其次，原告主张的案涉房屋租金标准过高，应当依据长春房地产2018年租赁市场价格、评估机构搜集的市场调查和咨询资料或者网上询价等方式取价。 经审理查明：齐文君于2017年9月3日与海悦公司签订《商品房买卖合同》三份，购买其开发建设的MG2幢116、117、118号三套商业用房，面积合计727.95平方米。2017年年底海悦公司交付上述房屋。2018年4月2日，齐文君与必奈特公司签订房屋租赁合同，约定齐文君将案涉房屋出租给必奈特公司，租期三年，第一年租金为70万元，后两年租金为75万元。后因案涉房屋漏水，2018年10月11日必奈特公司向齐文君发出解除房屋租赁通知，表明房屋4月起持续多次漏水，室内积水达20厘米，墙体多处渗水，无法装修使用，漏水维修直到9月份未能完成。海悦公司曾于2018年8月对漏水进行维修。海悦公司对本案承担漏水赔偿责任及涉案房屋年租金损失70万元的标准无异议，但认为涉案房屋的防水工程于2018年10月30日经施工方自检竣工验收，赔偿损失的期间应为2018年4月10日至10月30日。 另查，涉案房屋原告于2019年5月1日出租给案外人张舒涵，租期五年，前两年年租金为70万元，后三年每年递增3万元。房屋租赁期间，2019年及2020年雨季涉案房屋仍存在漏雨情况。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、2018年6月、2019年9月、2020年9月涉案房屋漏水视频、原告与物业工作人员闫晓亮的微信聊天记录、（2018）吉0191民初3616号民事判决书、（2020）吉01民终246号民事判决书、原告与必奈特公司签订《房屋租赁合同》《解除房屋租赁通知》、原告与张舒涵签订的《房屋租赁协议》，被告提交的中海寰宇天下项目56块地MG1、MG2楼环廊排水分包工程合同文件、工期说明及结算资料等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的主要方式有赔偿损失。本案中海悦公司对承担漏水赔偿责任以及涉案房屋年租金损失标准为70万元并无异议，双方主要争议的为赔偿租金损失的期间。海悦公司主张对房屋漏水进行维修，于2018年9月30日完工，并于10月30日由施工方自行验收竣工，租金损失应当计算至此。本院对此抗辩不予支持，理由如下：首先海悦公司提交的竣工验收材料在相邻商户因同一平台漏水侵权起诉的案件一审、二审中均未提交，真实性存疑；其次，在海悦公司提交的分包合同及竣工材料中体现合同金额、结算金额及实际支付金额均一致，但按照合同约定及当事人陈述留有合同金额的5%作为质保金，互相矛盾，且海悦公司表示无法提供转账凭证予以佐证；再次，即便海悦公司对漏水进行了维修，其提供的竣工验收证明为分包单位的自检验收合格，不能证明工程已经达到竣工标准，且海悦公司对2019年及2020年雨季涉案房屋仍漏水并无异议，也能佐证漏水维修尚未达到竣工的标准；最后，双方对2018年涉案房屋漏水情况均无异议，房屋多处漏水、积水严重，按照生活法则，房屋过水后需要长时间晾干后方可装修。即便海悦公司对漏水维修的工程竣工验收合格，也已经进入东北的寒冷天气11月份，对房屋晾干仍需较长时间，在此期间势必会给齐文君造成租金损失。综上论述，并结合齐文君与必奈特公司签订《房屋租赁合同》、必奈特公司发出的《解除房屋租赁通知》及齐文君与张舒涵签订的《房屋租赁协议》的出租日期，对齐文君主张的期间内的租金损失70万元应当予以保护。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条、第九十三条之规定，判决如下： 被告长春海悦房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付齐文君2018年4月10日至2019年4月9日的租金损失70万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5400.00元，由长春海悦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  王丛强 二〇二〇年十二月八日 书记员  王圣楠