广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13413号原告：广州市荔湾区土地房屋管理所，住所地广州市荔湾区宝源路91-93号。法定代表人：杨丹，职务：所长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。被告：梁国强，男，1962年6月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：钟林，男，1978年11月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州市荔湾区土地房屋管理所与被告梁国强、第三人钟林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审理，公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人龙桂玲，第三人钟林到庭参加诉讼。被告梁国强经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区土地房屋管理所的诉讼请求：1.要求确认原被告双方就广州市荔湾区华林寺前XX号首层前部房屋的租赁关系于2020年11月2日解除。2.要求被告及共同使用人腾空上址房屋交还原告。3.要求被告按照每月17840元的标准，向原告支付自2019年4月1日至2020年11月1日所欠的租金共321120元。4.要求被告按照每月17840元的标准，向原告支付自2020年11月2日起至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费(从2020年11月2日起暂计算至起诉之日为17840元)。5.要求被告按照每月17840元的标准，向原告支付自2019年4月起至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的违约金(从2019年4月1日起暂计算至起诉之日为96336元)。6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：广州市荔湾区华林寺前XX号首层前部房屋是国家直管房，由原告管理。被告向原告承租该屋作非住宅(商业)使用，承租面积44.6m2，月租金17840元，租赁期自2018年6月1日至2019年5月31日止。租赁期届满后，被告继续使用该房屋。被告从2019年4月起欠缴租金，经多次催缴仍拒不缴纳。根据《合同法》第236条规定，原被告双方就上址房屋形成不定期的租赁关系；根据《合同法》第232条的规定，不定期的租赁关系，作为出租人，原告可以随时要求解除合同，收回房屋使用权。同时，根据原告与被告签订的《广州市荔湾区直管房(非住宅)租赁合同》第六条第1款规定：承租人要依时交纳租金，逾期2个月的本合同终止，出租方收回房屋并有权追讨拖欠的租金、其他应缴纳费用和违约责任。第二十条第2款规定：合同因承租人违约而终止或解除的，承租人应在情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴清所欠租金和费用，承租人拒不交出房屋或拖延交出房屋的，出租人除有权要求承租人限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向承租人收取违约金。被告梁国强书面答辩称:不同意原告全部的诉讼请求。被告承租的广州市荔湾区长寿西路华林寺前XX号首层前部房屋44.6平方米，原租金每月3188元，被告与原告2018年6月1日重新签订了广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同，租金每月17840元。该场地是原告的直管房，根据广州市不动产登记查册表记载广州市荔湾区长寿西路华林寺前XX号房屋，使用性质为住宅。被告承租后除要向广州市荔湾区土地房屋管理所支付租金外，还对该场地投入了高昂的维修，改建，住户安置补偿等费用，其中包括住改商申请及报工商审批手续，公共排气管道、外墙整饰工程、消防工程建设、电力增容等等，总投资超过九十万之多。所以在租赁合同中约定了被告3个月内办妥工商营业执照等相关证照，并将证照原件和复印件提交甲方复核或归档，这是双方都同意的。综上，被告正在艰难维持经营商业活动中，原告应按国家政策减免承租人2020年2-5月的租金，被告将每月按时足额向原告交付租金，希望原告体谅被告承租人的巨大的经营压力损失，继续扶持企业渡过难关，通过法院主持达成协议，由原告撤销诉讼请求。第三人钟林答辩称：不同意原告诉讼请求第二条“要求被告及共同使用人腾空房屋交还原告”，第三人愿意按照不低于原告与梁国强签订的租赁协议价格继续承租本案诉争房屋。一、华林寺玉器街的现实情况，1、华林寺前这条玉器街，大部分都是原告管理的，原告均是出租给某个人，某个人再转租给第三方进行经营活动，这种情况整条街均是如此。二、原告的重大过错，1、原告明知这种情况广泛存在，十几年来认可并放任其存在。第三人之前的经营场所位于华林新街××号，租期十余年，也是原告管理的，亦是这种转租的情况。2、按照原告的说法，梁国强从2019年4月开始拖欠租金至今长达20个月之久，请问原告这20个月内有在租赁房屋张贴过清场通知、催收租金通知、权利主张申明等等文书吗？3、正是因为原告的重大过错，长期放任梁国强的违约行为，导致2020年5至6月第三人在考察期间，未发现任何异常，于2020年7月1日同梁国强签订了合作协议，交纳了15万元押金，2.8万元转让费。而且第三人于2020年7月10日开始正常营业，直至2020年11月16日收到广州市荔湾区人民法院送达的通知书之时，方才知晓被告人梁国强拖欠房租已达20个月之久，在第三人经营的这4个月里，也从未收到、看到原告在该场所张贴的清场通知、催收租金通知、权利主张申明等等文书。三、第三人与梁国强之间，名为合作实为租赁关系。1、梁国强不参与具体经营也不承担亏损，每月15号按时向第三人收取定额租金（合作费）。2、采取签订合作协议方式来承租房屋，是华林寺玉器街所有国有商铺的操作模式，是为了表面上的合规，这种运作模式原告是非常清楚的。四、本案诉争房屋现状，1、第三人花费装修费用62540元进行了装修，于2020年7月10日开始正常营业，目前共有13名员工在此办公。2、第三人一直每月按时支付租金3.3万元给梁国强，没有违约。综上：新冠疫情以来，各行业均受到严重影响，实体经济举步维艰。第三人经营的机构作为为玉器街服务了20多年的检测机构，提供的检测服务一直受到广大商家的好评，在今年经营困难的情况下做到不停工，不裁员，好不容易花费了15万元押金，2.8万元转让费还有6万多的装修费，共25万多元，租下该门面，结果才经营了短短4个月，便遇到这样的情况，第三人深感愤怒和无奈，第三人本身也是善意第三方，也是受害者。原告在本案中并不是没有过错，如果法院判决简单粗暴地将第三人赶走，极不公平，将使一个合法经营的企业立刻陷入绝境。第三人愿意按照不低于原告与梁国强签订的租赁协议价格继续租赁该房屋，第三人希望法院及原告体谅第三人的实际投入，体谅实体经营的困难，能协商解决此事，公平公正的维护每一位劳动者的合法权利。经审理查明：广州市房地产管理局委托广州市荔湾区房管局管理广州市荔湾区长寿西路华林寺前XX号。2018年7月31日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局委托原告广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区下九路华林寺前XX号首层前部出租给乙方，作商业用途，建筑面积44.60平方米；租赁期限为2018年6月1日至2019年5月31日，月租金额为17840元；租金按月结算，乙方在每月的15日前将本月的租金按银行转、划账或现金、支票的付款方式缴付给甲方；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面交乙方签收外，还可以邮寄方式寄往乙方确认的送达地址或以在乙方承租房屋张贴公告的方式进行。租赁期届满，甲乙双方未续订合同或合同因乙方违约而终止解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴拖欠的租金和其他应缴纳的费用。乙方拒不交出房屋或拖延交出房的，甲方除有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费，房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向乙方收取违约金。该租赁合同办理登记备案。合同签订后，原被告依约履行。2019年4月起被告拖欠原告租金未付，经原告催告未果，原告遂于2020年11月2日向本院提起诉讼。2020年12月11日第三人钟林向本院申报其是广州市荔湾区长寿西路华林寺前XX号首层前部的实际使用人。另查明，2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区土地房屋管理所主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区土地房屋管理所。在庭审中，原告确认出租给被告的涉案房屋具体位置为广州市荔湾区长寿西路华林寺前XX号首层前铺及中铺（出租房屋深度共11.1米）。第三人钟林确认广州市荔湾区长寿西路华林寺前XX号首层前铺、中铺及后铺均由其使用。第三人钟林还提供广东省直社会保险参保证明、资质认定证书、计量认证项目及限制要求（扩项）、华林寺前XX号首层商铺合作补充协议、合作协议书、合伙企业全体合伙人出资确认书、收据2张、账户交易明细、营业执照、微信转账记录、收据6张、工程（结）算表等证据，拟证明其是涉案房屋的承租人。原告对上述证据不确认。本院认为，原告与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》约定于2019年5月31日期限届满，原、被告双方之间没有就涉案房屋续签合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，原被告在前述租赁期届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，原告可以在合理情形下解除双方之间的租赁关系。由于被告拖欠原告租金未付，原告要求解除与被告的租赁关系及交还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告于2020年11月2日向本院提起解除与被告租赁关系的诉讼，双方的租赁关系于该日期解除，本院对此予以确认。被告应按合同约定的租金标准向原告支付2019年4月1日起2020年11月1日止的租金及自2020年11月2日起至交还涉案房屋之日止的房屋占用费（租金及占用费标准按17840元/月计算）。对于迟付租金及占用费违约金问题。在《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》约定，原告有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向被告收取违约金。由于该违约金标准约定明显过高，本院酌情将违约金调整为2019年8月19日前的参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日后至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。占用费的违约金是因被告没有支付占用费给原告，给原告造成损失，故占用费的损失亦参照上述标准计算，租金违约金及占用费的损失以不超过每月租金或占用费的30%为限。对于第三人钟林应否退出涉案房屋问题。第三人钟林虽然提供与被告签订的华林寺前XX号首层商铺合作补充协议、合作协议书，要求继续使用涉案房屋。由于被告与原告关于涉案房屋的租赁关系已经解除，第三人钟林应随被告将涉案房屋交还给原告。第三人钟林与被告签订涉案房屋的有关约定属于另一法律关系，第三人钟林应另循途径解决。被告梁国强经法庭依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区土地房屋管理所与被告梁国强关于广州市荔湾区长寿西路华林寺前XX号首层前铺、中铺的租赁关系于2020年11月2日解除。二、自判决发生法律效力之日起三十日内，被告梁国强及第三人钟林（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区长寿西路华林寺前XX号首层前铺、中铺（出租房屋深度共11.1米）并交还给原告广州市荔湾区土地房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁国强一次性支付2019年4月1日至2020年11月1日止的租金338960元给原告广州市荔湾区土地房屋管理所。四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁国强支付自2020年11月2日起至被告梁国强及第三人钟林（含房屋的共同使用人）实际搬迁之日止的房屋占用费（房屋占用费按17840元/月标准计算）给原告广州市荔湾区土地房屋管理所。五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告梁国强支付2019年4月1日至2020年11月1日止租金违约金及2020年11月2日起至被告梁国强及第三人钟林（含房屋的共同使用人）实际搬迁之日止房屋占用费的损失（租金违约金及占用费损失以每月租金或占用费17840元为本金，自2020年4月15日起至2019年8月19日前参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算；2019年8月20日后至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至付清本金之日止，租金违约金及占用费的损失以不超过每月租金或占用费的30%为限）给原告广州市荔湾区土地房屋管理所。六、驳回原告广州市荔湾区土地房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3915元，由被告梁国强负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十二月二十八日书记员  谢绮雯黄嘉琪