文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0112民初30523号原告：许乐钧，男，1969年12月13日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：曹生云，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任奕达，上海市建纬（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆江山物业发展有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道89号B幢5-5，统一社会信用代码915000006219176989。法定代表人：郑光玉，董事长。委托诉讼代理人：刘祥辉，女，汉族，系被告公司员工。委托诉讼代理人：陈九洲，重庆渝都律师事务所律师。原告许乐钧与被告重庆江山物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年10月26日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许乐钧及其委托诉讼代理人曹生云、任奕达，被告重庆江山物业发展有限公司委托诉讼代理人陈九洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许乐钧向本院提出诉讼请求:1.请求依法判决被告返还原告已经支付的定金250万元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:2019年6月18日，原告与被告以及李素兰签订《房地产买卖及居间服务合同》，约定原告购买位于重庆经开区XX路XX号的XXXX第二层、第三层商城，合同签订后三日内，原告应当向被告支付了500万元定金，被告采用分期交付方式，在交付第二层商场后三日内，原告支付第二层的全部剩余房款，并将500万元定金中的250万元转为购房款，剩余250万元作为第三层商铺的定金，在被告交付第三层商铺的三日内支付全部剩余款项，该250万元定全抵做购房款。合同签订后，原告按约支付了500万元定金以及第二层商铺的全部购房款，被告依约将第二层商铺的产权办理至了原告名下。2020年因为疫情以及疫情防控措施，原告收入受到极大地影响，无法按约支付第三层商铺的剩余房款。在被告通知交房后，原告于2020年4月1日向被告申请延期付款，遭到被告拒绝，被告于同年4月3日发函声明解除合同，并以原告根本违约为由扣留了250万元定金。为避免被告遭受损失，原告为被告寻找买方并配合被告将该商铺出售。原告认为，“新冠疫情”系不可抗力，因疫情以及疫情防控措施，原告的收入受到极大地影响，由此导致原告无法按约付款，逾期付款并非原告恶意违约造成。同时，原告为确保合同有效履行多次与被告积极协商，但被告无视“新冠疫情”影响，仍执意以原告违约为由解除第三层商铺买卖合同。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条关于“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，以及被告已将案涉第三层商铺出售给了第三方，未遭受任何损失的客观事实，被告应向原告退还250万元定金。现为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告重庆江山物业发展有限公司辩称:1.被告没有任何退还原告款项义务，本案所涉的买卖合同并非一般购房合同，而是原告进行的商业投资行为，在合同履行过程中被告依约履行了相关义务，并且为履行该合同承担了大量负面义务，由于原告的违约行为给被告造成了重大损失，同时本案原告在明知被告继续履行合同可能造成损失的情况下，从未向被告提出或表明其受疫情影响资金受损，仍然在被告交房前催告的前提下依约接房，不存在任何疫情原因导致违约，最后本合同双方的解除行为双方均予认可，原告所称的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》在本案中不适用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房地产买卖和居间服务合同》、中国民生银行个人汇款业务凭证、中国民生银行个人账户对账单、被告向原告出具的第三层商场购买定金250万元收据以及被告向原告开具的发票、双方往来函件8份、双方发送往来函件期间对应的聊天记录、原告与被告负责人刘洋聊天记录、《XXXX第三层商场移交清单》2份，双方当事人对前述证据真实性均无异议，本院对前述证据真实性予以认可。原告另举示同案外人曹某、李某微信聊天记录、推荐客户名单，拟证明被告要求解除合同后，为避免被告损失，为其寻找买方的事实，被告质证聊天记录是原告在对外销售自己二层商铺，与帮助出售三层无关。本院认为，该推荐客户名单系原告自行制作，聊天记录无法确定聊天对象身份，真实性无法确认，本院不予采信。原告另举示重庆水晶球房地产经纪有限公司（下称“水晶球公司”）工商档案，拟证明该公司从事的主要业务是房屋销售业务，原告是该公司实际控制人，受疫情影响，影响了原告的实际控制公司的业务，所以客观上因为疫情原因导致原告没有资金来按时支付案涉房款。被告质证与本案缺乏关联性，本院对该证据真实性予以认可，证明力后文详述。被告另举示与武汉中百连锁仓储超市有限公司（下称“中百超市”）签订的《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同终止协议》，拟证明被告为达到房屋买卖的交付条件，提前解除与中百超市的租赁协议，造成租金损失2437570.98元。原告质证无法确定其真实性，但认可第二层和第三层确实是出租给中百超市。本院认为该证据系原件，且与原告陈述及《房地产买卖和居间服务合同》中的内容相印证，对其真实性本院予以认可。被告另举示2019年3月18日签订的《房地产买卖及居间服务合同》，2019年5月17日被告向原告出具的《关于按月支付解约相关费用的函告》，2019年5月20日原告向被告出具的关于解除《房地产买卖及居间服务合同》的函告，拟证明原告对本次购买事宜多次签约，系经过了充分的考虑，评估商业、资金等风险后所作出的行为。本院认为该组证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2019年6月18日，以原告作为乙方、被告作为甲方、李素兰作为丙方，签订了《房地产买卖及居间服务合同》，约定由原告购买位于被告所有的重庆经开区XX路XX号XXXX第二层、第三层商场，甲乙双方确认上述物业房款为3230万元。合同第二条第二款支付方式约定：由于本次交易的物业均已出租于武汉中百连锁仓储超市有限公司，租期至2020年3月14日止，故甲乙丙三方对本次交易作如下安排：1、履约定金（1）本合同签订三日内，乙方向甲方支付定金计人民币500万元...。（2）甲方承诺收到乙方定金500万元后，立即启动与现有租赁户关于提前退租的谈判，期间因解除现有租赁关系而发生的费用乙方承诺承担27万元，并在本合同签订之日起3日内支付给甲方。2、两层商场分期交付的交易：（1）如甲方在2019年8月31日前解除了第二层商场的现有租赁关系并在2019年8月31日将第二层商场租赁户清场后交付给乙方，乙方应在交房之日起3日内向甲方支付首期房款计人民币1365万元；支付第二层商场过户将产生的乙方税费...此时乙方向甲方缴纳的定金500万元中的250万元自动转为房款，余下的250万元定金则自动转为乙方购买第三层商场的定金...（2）甲方在2020年3月20日将租赁户清场后按物业现状向乙方交付第三层商场，乙方在接收第三层商场之日起3日内向甲方付清剩余房款计人民币1365万元，支付第三层商场过户将产生的乙方税费，250万元定金则自动转为房款。如乙方逾期10天未付清甲方剩余房款、丙方剩余包干费用及乙方三层税费，则视为乙方放弃购买第三层，构成根本性违约，乙方应立即将第三层商场交回甲方，乙方向甲方支付300万元违约金，并在一个月内无条件无偿地修复第三层商场自动扶梯处的楼板。该合同还对原被告其他权利义务做了约定。合同签订后，原告于2019年6月20日支付了500万元定金，于2019年8月31日支付了第二层商铺的全部购房款，被告依约将第二层商铺清空交付给原告并办理产权至原告名下，双方关于第二层商场买卖的事宜已结清，原告缴纳的500万元定金中余下的250万元自动转为乙方购买第三层商场的定金的250万元。2019年10月14日，被告开具编号0030451的收据，载明：交款单位许乐钧，人民币贰佰伍拾万元正，收款事由：XXXX第三层商场购买定金。2020年3月9日，被告向原告发出《关于如期接房的工作联系函》，主要载明：根据2019年6月18日签订的《房地产买卖及居间服务合同》约定，2020年3月20日我司将按物业现状向您移交重庆经开区XX路XX号XXXX第三层商场。现经我司努力，已从承租人处收回该商场，具备交房条件，请您务必于本合同约定的交房日（2020年3月20日）到XX路XX号XXXX三层商场，按现状接房。...另外，我司提醒您在接房前准备足额资金，已满足展行履行合同约定付款义务的需要，防止出现违约情形的出现。2020年3月24日，被告向原告发出《关于立即按约付款的工作联系函》，主要载明：2020年3月20日我司已将重庆经开区XX路XX号XXXX第三层商场移交给您。根据《房地产买卖及居向服务合同》约定“接收第三层商场之日起3日内向我司（甲方）付清剩余房款计人民币1365万元...但时至今日，你并未按约定支付款项，已构成违约。请您立即按合同约定付清应付款项。2020年4月1日，原告向被告发出《关于延期付款的申请》，主要载明：受新冠疫情的冲击，本人（许乐钧）几个项目上的资金无法按计划收回，资金周转出现严重困难，已无法在合同约定时间2020年4月2日之前支付XXXX第三层购房款。恳请贵方给我方一段时间设法筹集资金，在4月30日之前，给贵方一个彼此能接受的付款方案。若4月30日之前我方无法拿出贵方能够接受的付款方案，我方自愿放弃XXXX第三层的购买。2020年4月3日，被告向原告发出《违约责任告知函》，主要载明：在我司多次催告下，至今逾期10日且分文未付，根据《房产买卖合同》约定，您已构成根本性违约。为维护我司合法权益，特就您的严重违约行为及相应责任，告知如下:一、请您在收到本函之日起7日内，按照《房产买卖合同》约定，向我司支付300万元违约金。二、请您在收到本函之日起7日内，将第三层商场交回我司......2020年4月8日，原告向被告发出《回复函》，主要载明：2020年4月3日发的《违约责任告知函》已经收悉，现就贵方告知函涉及相关问题回复如下:1.贵方告知函提及违约金一事，因受新冠疫情的冲击，本人多个项目上的资金无法按计划收回，资金周转出现严重困难，无法在合同约定时间2020年4月2日之前支付XXXX第三层购房款,希望贵司考虑双方前期友好合作基础以及新冠疫情确属不可抗力因素，友好协商解决。2.我方同意将XXXX三层商场及配电房立即交还给贵司......。2020年3月20日，由被告作为移交单位，原告作为接管单位签订《XXXX第三层商场移交清单》，主要载明：水表止数、电表止数、卷帘门情况、房屋现状完好、钥匙12把、其他配套等内容，完成了对第三层商场的交接。2020年4月20日，由原告作为移交单位，被告作为接管单位签订《XXXX第三层商场移交清单》，主要载明：水表止数、电表止数、卷帘门情况、房屋现状3楼楼板未修复、钥匙12把，完成了对第三层商场的退还。还查明：2020年3月30日，原告向被告负责人刘洋发微信称：刘总，今天下午双方就XXXX商场三层的付款问题进行了沟通，我方提出由于受新冠疫情的影响，导致我方多个项目上的资金无法按计划收回，周转困难，特向贵方申请延期付款，贵方表示可以采取分期付款的方式解决，但要我方拿出切实可行的付款计划，双方预定后天下午继续沟通。被告（刘洋）回复：要得。2020年4月1日原告称：我们2点左右到。被告回复：好。2020年4月7日原告发送补充协议给被告，并称：我们下午2点半到你公司办公室，当面向你汇报我方的想法。2020年4月8日，被告称：等会，甘律师最后在审核。并发送《补充协议（三层）》、《钻三层商场买卖合同的-许》文档给原告，2020年4月10日，原告发送《补充协议（三层）》文档给被告。对该微信沟通过程，原告陈述：因为疫情影响，第三层房款不能按时支付，跟被告提出方案，把第三层的保证金置换为购买另一项目的订金，来延期支付第三层房款，但最终该方案被告不同意。还查明，被告与武汉中百连锁仓储超市有限公司于2005年2月28日签订租赁合同，约定由被告将案涉房屋出租给中百超市，租期15年，双方于2019年6月30日签订《房屋租赁合同终止协议》，提前解除了该租赁合同。还查明，被告系重庆水晶球房地产经纪有限公司法定代表人及股东，持股比例90%，公司经营范围为房地产经纪、楼盘销售代理、房地产营销策划、企业管理咨询、商务信息咨询、商业管理、计算机系统集成。庭审中原告主张于2020年4月3日的函件中行使了法定解除权，根据原告2020年4月8日的回函可确定该通知已达到被告，故合同于2020年4月8日解除。被告主张合同于2020年4月20日交还房屋时解除。本院认为：该《房地产买卖及居间服务合同》是原被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。被告为履行该合同，与原承租人中百超市提前解除了租赁合同，并于2020年3月20日将第三层商场依约定交付原告，而原告未按合同约定在房屋交付后3日内付款，经被告催告，仍未能在合同约定的最长期限逾期10日内付款，系单方违约。根据双方往来函件反映的事实，虽然被告在2020年4月3日函件中告知原告已构成根本性违约，并要求原告将第三层商场交回，但从双方微信聊天内容可知，在2020年4月8日，双方仍在就第三层商场买卖事宜进行补充协议的磋商，被告通过微信向原告发送补充协议并称律师在审核，可见被告其时并无解除合同的明确意思，故本院酌情认定双方合同于案涉房屋实际退还之日即2020年4月20日解除。合同解除后，根据《合同法》第一百一十五条的规定，违约方无权要求返还定金。现原告主张因疫情原因导致原告收入减少而无法履行合同，并非原告恶意违约，系不可抗力。对此本院评述如下：新冠疫情属不可抗力，但本案原告是否可适用不可抗力免责，首先应考查原告未履行合同与疫情影响间的因果关系。根据原告举示的工商档案，仅能确定其系水晶球公司法定代表人及大股东，原告未对其个人收入与水晶球公司经营情况的关系、水晶球公司经营受疫情影响的具体情况、其个人收入受疫情影响的具体情况等举证，现无法认定疫情与其个人收入减少间有必然因果关系。其次，《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案在被告于2020年3月9日提示其付款义务后，原告并未将受疫情影响无法按时付款及时通知被告，其于2020年3月20日正常接房，在2020年3月30日才向被告方提出前述情况，未及时履行通知义务。故本院对原告该主张不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:驳回原告许乐钧的全部诉讼请求。本案受理费26800元，减半收取计13400元，财产保全费5000元，共计18400元由原告许乐钧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李逸豪二〇二〇年十二月二十九日书记员  柯雪梅