大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10410号原告：庄津颖。原告：王振欣。二原告共同委托诉讼代理人：李卫。二原告共同委托诉讼代理人：庄黎。被告：大连恒鑫合众置业代理有限公司。法定代表人：王洪楠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：侯建文，系辽宁祥远律师事务所律师。第三人：刘庆。委托诉讼代理人：段广满，系辽宁志方联合律师事务所律师。原告庄津颖、王振欣与被告大连恒鑫合众置业代理有限公司（以下简称“恒鑫公司”）、第三人刘庆居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案因案情复杂，双方争议较大，变为普通程序，本院依法组成合议庭，再次公开开庭审理。原告庄津颖、王振欣及二原告的共同委托诉讼代理人庄黎、李卫，被告恒鑫公司的委托诉讼代理人侯建文，第三人刘庆的委托代理人段广满均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庄津颖、王振欣向本院提出诉讼请求：1、请求甘井子区人民法院依法判定因被告在提供中介居间服务时未按要求提供房源，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况，用已被颁证机关注销的房屋权属证书复印件出示给原告（买方）以此隐瞒本次交易房屋权属的真实情况：其时房屋正处于抵押状态，根本拿不出房产证原件出示给原告，却告知买方该房屋无抵押。欺骗原告（买方），恶意误导买方，存在明显的欺诈行为。要求被告返还已收原告的全部中介服务费用2万元，并按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定，由被告赔偿原告赔偿金人民币6万元整；2、要求被告返还定金30000元；3、诉讼费等一切相关诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年9月30日，原告为准备结婚购房向提供房屋中介服务的被告恒鑫公司交了服务费人民币2万元整，签订了房屋居间合同。签订合同之前原告（买方）一再声明要求：被告提供的交易房源不能是凶房、不能有抵押，被告再三保证提供的房源绝对不是凶房，肯定没有抵押。被告出示一份房屋权属证书复印件，以打消原告顾虑。出于对被告专业素质的信任，原告与被告签订了居间服务合同。原告（买方）要求中介工作人员提供房产证原件，中介韩姓男工作人员没能出示房产证原件予原告（买方），还是出于对中介公司的信任，原告（买方）也就没有再纠结要求看房产证的事情。2018年10月11日相约办理贷款事宜，在办理贷款过程中，原告（买方）见卖方欲办理过户的房产证书与签订房屋买卖合同时由恒鑫公司工作人员提供的房产证复印件不是同一份文件，当即向恒鑫公司负责人王洪楠提出疑义，认为被告有欺诈行为。对于原告（买方）提出的几点疑问，王洪楠不承认己方有串通、恶意欺诈行为，只承认是己方工作失误，最初声称：原告如果起诉到法院打官司我们的纠纷按照法律不归《合同法》管。在反复多次沟通无结果的情况下，原告（买方）投诉到甘井子区市场监督局申请消费纠纷调解，经该局调解双方无法达成一致，该局建议向人民法院提起诉讼。原告方认为：一、恒鑫公司收取的服务费金额远高于同行业中介公司正常水平收取的服务费，而履行合同义务不符合约定：没有积极的按照自己的工作职能要求、规定做本次交易房屋的权属调查，也没有督促卖方递交按照合同约定期限应提交的交易房屋房产权属证和应由卖方提供的自然人房屋信息查询资料及相关信息资料。二、对原告（买方）多次要求提供本次交易房产权属证原件及相关资料的主张采取拖延应付态度。恒鑫公司用已被颁证机关注销的房屋权属证书复印件出示给原告（买方）以此隐瞒本次交易房屋权属的真实情况：其时房屋正处于抵押状态，却告知买方该房屋无抵押。欺骗原告（买方），恶意误导买方。三、原告认为被告恒鑫公司有恶意串通、磋商及以合法手段掩盖非法目的的嫌疑。恒鑫合公司没有尽到本职工作的告知义务，履行合同义务不符合约定，违背诚实信用原则，有主观故意不作为行为，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假资料，利用虚假信息、资料，诱骗原告（买方）做出错误的意思表示订立了合同，存在事实明显的欺诈行为。为此，原告（买方）根据：《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第68条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”2015年1月5日，国家工商行政管理总局令第73号公布《侵害消费者权益行为处罚办法》第十三条从事服务业的经营者不得有下列行为：(二)从事房屋租赁、家政服务等中介服务的经营者提供虚假信息或者采取欺骗、恶意串通等手段损害消费者权益的。经营者有本办法第五条第(七)项第(十)项，第六条和第十三条规定行为之一的，属于欺诈行为。第(十)项；骗取消费者价款或者费用而不提供或者不按照约定提供商品或者服务。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人知实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担害赔偿责任。第一百一十三条经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。工商总局令第51号：合同违法行为监督处理办法第六条当事人不得利用合同实施下列欺诈行为(四)发布或者利用虚假信息，诱人订立合同；(五)隐瞒重要事实，诱骗对方当事人做出错误的意思表示订立合同，或者诱骗对方当事人履行合同。(十)采用其他欺诈手段订立、履行合同。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。现特向法院提出诉讼请求，请求依法判决，支持原告的诉讼请求！被告恒鑫公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告作为中介公司，原告以及第三人之间房屋买卖合同已经签订，买卖双方应该履行合同，不存在退还中介费的问题。本案不适用消费者权益保护法，该法是为生活消费所产生的纠纷，而本案是房屋买卖纠纷。原告在起诉状中一直说被告存在欺诈，被告认为在整个交易过程中，被告没有任何欺诈行为。本案争议焦点问题是合同不能继续履行，实际原因是原告违约。双方在签订合同时比较仓促，卖方代理人没有提供房屋的原件，也未提供代理手续，对此原告是明知的，而且原告是予以认可的。合同明确约定作为卖方对其承诺承担责任，而且要保证承诺真实。在合同第五条第五款明确约定，甲方承诺对上述房屋信息真实性承担法律责任，乙方对上述房屋权属已实际验看过。合同明确约定，作为卖方应对其承担法律责任，买方已确认信息，并予以认可，中介公司并未有任何过错，也没有对原告有任何的欺诈行为。本案的确是在处理中发现卖方房证存在抵押，而且在办理手续时，抵押已经予以撤销，实际抵押的存在并不影响该合同的买卖交易，合同签订日期是2018年9月30日，抵押撤销日期是2018年10月8日，也就是说签订合同的第二个工作日，该房屋的抵押已撤销，从理论推断，该房屋的银行贷款还款一定是在9月30日之前，申请撤押行为应在2018年9月30日之前，只是下手续时间是2018年10月8日。被告认为原告不买房屋是有其他原因，并非是该房屋曾经存在过抵押行为，原告开始时和被告并未提出抵押理由，后期是因不想买房子，找了房屋存在抵押的事由。本案房屋未能交易，不是因为卖方不卖房子，也不是因为房屋曾经存在限制权利而无法交易，本案房屋不能交易的根本原因是买方不想买了。原告诉状中说中介公司在履行合同中没有履行义务，被告认为是不正确的，是否验明合同权属情况，被告无法到房屋交易市场进行核实，房主没有拿房证原件的情况，原告是明知的，原告是基于对房主的信任而签订的合同，如果房主有虚假陈述，也要承担虚假陈述的责任。被告没有过多的审查义务，更不存在被告故意隐瞒的情况发生，被告当时也不知道该房屋曾经有过抵押，在其提供房屋房证的复印件上没有显示。本案违反了一事不再理的原则，本案甘井子人民法院已经做出了（2019）辽0211年民初10411号民事判决，被告恒鑫公司提出过在该案中追加恒鑫公司为当事人，但原告并未提出，该案也并没有追加恒鑫公司，这是另一个案件的程序问题，与本案无关，这个案件应该是违法的，应该驳回起诉。如果法院认为应该审理，原告要求被告返还定金30000元也没有道理，委托人承担委托行为的后果，代收行为的承担方应该是卖方刘庆，被告只是代收，不应该由被委托人承担返还责任，本案程序存在问题。第三人刘庆述称，房屋抵押已在约定的办理过户日期前撤销，对买卖合同没有任何影响。原、被告之间签约过程，第三人不清楚。第三人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。关于本案程序上的意见同被告恒鑫公司。二原告向本案的被告、第三人主张双倍返还定金的诉讼请求，大连市中级人民法院（2020）辽02民终4570号判决书已经判决了，对于定金进行了认定，该定金并未交付给第三人。另第三人不存在违约情况，所以无需返还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，并依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、原告庄津颖、王振欣于2018年9月30日登记结婚，双方系夫妻关系。2、2018年9月30日，第三人刘庆作为甲方，二原告作为乙方，签订《大连市存量房屋买卖合同》，约定：甲方向乙方出售坐落大连市甘井子区*号、建筑面积为59.76平方米的房屋；房屋权属情况，该房屋所有权证号为2009716793，该房屋的抵押情况为“该房屋未设定抵押”；甲方与乙方通过恒鑫公司居间介绍成交；甲乙双方同意房屋出售价格为人民币64万元，定金人民币30000元，乙方于本合同签订当日将第一笔定金30000元以“理房通”的方式支付甲方，乙方将本款所述定金存入理房通支付账户时，即视为乙方已经实际完成定金支付义务，发生定金效力，甲方无异议；乙方应于2018年10月9日前，将购房首付款310,000元存入银行做资金监管；余款300,000元乙方通过商业贷款支付，贷款银行由甲乙双方共同委托居间方辅助确定，乙方具体贷款额度、贷款年限及贷款利率以银行最终审核为准，甲乙双方应于2018年10月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系；甲方承诺对上述房屋信息的真实性承担法律责任；乙方对上述房屋及房屋权属资料已实际验看过，并对相关情况已充分了解，自愿购买；甲方在签署本合同当日须将房屋所有权证原件放于居间方处，并应在本合同签署后7日内备齐相关文件；甲乙双方因履行合同而产生争议或纠纷时，双方均同意由居间方无息代为保管款项及手续文件，直至甲乙双方达成已付款项及手续文件的书面处理意见或人民法院已做出生效判决、裁定，居间方将根据甲乙双方的一致书面意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件，甲乙双方不得单方到居间方处要求居间方处置代为保管的款项及文件。该合同尾部甲方处由代理人姜红签字加摁手印，乙方处由原告庄津颖、王振欣签字加摁手印。同日，第三人刘庆作为甲方（出售方），原告王振欣作为乙方（购买方），恒鑫公司作为丙方（居间方），签订《居间服务合同》，约定：鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于甘井子区静蕙街18号2单元7层3号的房屋于2018年9月30日签订了《大连市存量房屋买卖合同》，甲乙双方同意，共同委托丙方为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领购买方实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲乙双方签订《买卖合同》时，视为丙方居间行为完成，即丙方居间成功，甲乙双方应向丙方支付居间服务费18000元，居间服务费由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间服务费；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。该合同尾部甲方处由代理人姜红签字加摁手印，乙方处由原告庄津颖、王振欣签字加摁手印，丙方处由恒鑫公司签章。同日，上述三方当事人还签订了《保障服务合同》一份，约定：甲、乙双方委托丙方办理后续交易事宜，包括协助甲、乙双方收集、整理、审核相关交易资料，临时保管与交易相关的产权资料及其他重要材料等；保障服务费2000元，乙方需在本合同签订之日支付丙方，办理贷款所需的费用由乙方自行承担。2018年9月30日，原告向被告恒鑫公司转账支付了50000元，被告恒鑫公司向原告王振欣出具了三份专用收款收据，分别写明中介费18000元、贷款服务费2000元、定金30000元。3、原告提供了房地产权证复印件前两页，显示权证号为（甘私有）2009716793号，房地产权利人为刘庆，坐落于甘井子区静蕙街18号2单元7层3号，建筑面积59.76平方米。原告另提供了不动产权证书复印件一份，显示权证号为辽（2018）大连市内四区不动产权第00295566号，房屋的地址和建筑面积同上，附记中注明“购买存量房换发原发证日期：2009年5月27日；他项权利摘要：权利人张建，权利种类：一般抵押，抵押面积：59.76平方米，权利价值：57万，约定期限：2018年9月12日至2028年9月11日，注销日期2018年10月8日”。4、原告提供了注明日期为2018年9月13日的公证书和委托书，显示第三人刘庆、马惠惠委托姜红作为代理人出售案涉房屋给王振欣、庄津颖，代理权限包括代为出售此房，代办变更手续并领取该房屋所有权证，代为到房屋管理部门查询、调取房屋档案信息等相关事宜，委托期限为一年。原告提供了看房日程详情，显示2018年9月29日11：30韩龄财带看了千山心城3室2厅59.79平方米房屋，该房屋于2018年9月30日成交。5、原告提供了微信聊天记录，显示原告方曾就贷款银行选择等事项与被告恒鑫公司的工作人员进行沟通。原告提供了2018年10月13日、2018年10月15日、2018年10月19日、2018年10月28日原告庄津颖的母亲李卫与被告法定代表人王洪楠的电话录音资料。其中，在2018年10月13日的录音中，李卫表示：“这个房主是怎么事，为什么贷款银行非要她认定”；“再一个她这个委托书她有吧，她不是代理人吗”。王洪楠表示：“有有有，手续什么的没问题，既然能给你贷款了，过户手续就没问题”。在2018年10月19日的录音中，王洪楠表示：“她房子卖的也挺上火的，钱都还完了，房子你这边也不要了”；李卫表示：“上什么火，我不要了，我肯定不要了，她当时都不诚恳，我一再问她这个房子有没有抵押，她都不跟我说实话，你哪怕告诉我现在有抵押，等办完手续之前我肯定把钱还上给抵押解除，这也是个话，我要没问你也可以，我都问你了，你都这么不诚实……问了你好几遍，你一个劲说你放心这个房子没抵押，没抵押怎么出来的抵押……签合同之前你是不是有抵押，你和我说实话了吗”；王洪楠表示：“对，是，你说的都没错，阿姨，确实是这样的……不明白的反正手续也走完了，房子也拿完了，估计也有可能……我跟她提了，我说人要看你产权证，我提了好几次，你必须得把产权证拿来人瞅一眼对吧……我那块挑了没抵押就肯定问了，不问的话不能挑没抵押的”……因各方协商未达成一致，案涉房屋买卖交易没有继续履行，第三人后将房屋出售他人。二原告曾将被告恒鑫公司投诉至甘井子区市场监督管理局，因双方无法协商一致，该局决定终止调解，并建议双方当事人向人民法院提起诉讼。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告庄津颖、王振欣、第三人刘庆与被告恒鑫公司签订《居间服务合同》和《保障服务合同》，约定由被告恒鑫公司作为二原告和第三人之间房屋买卖交易的居间人，提供居间服务和办理后续交易事宜，二原告根据合同约定，向被告恒鑫公司支付了居间服务费20,000元。因此，被告与原告庄津颖、王振欣、第三人刘庆之间存在居间服务合同关系。被告恒鑫公司作为居间人，应当按照合同约定提供居间服务，促进交易的完成。现二原告和第三人虽签订了房屋买卖合同，但却未能履行完毕，原告的合同目的并未实现。根据《居间服务合同》的约定，被告有协助查看房屋权属证明文件的义务，但从本案现有证据看，在签订《大连市存量房屋买卖合同》时，卖方并未提供完整的房屋产权证明，而被告工作人员仅凭卖方的陈述就向原告方强调该房屋没有抵押的存在，说明被告恒鑫公司未能履行居间合同约定的“协助查看房屋权属证明文件的义务”，导致原告对被告和卖方失去信任，为后续房屋买卖合同未能继续履行埋下隐患。故，虽然被告为原告报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务，但其提供的居间服务存在瑕疵，因此，二原告要求被告恒鑫公司返还中介服务费20,000元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于二原告要求被告支付赔偿金60,000元的诉讼请求，本院认为，首先，虽被告恒鑫公司对房屋权属证明有审查不严的责任，但本案没有证据充分证明恒鑫公司存在故意隐瞒或欺诈的行为。其次，被告恒鑫公司是居间服务方，其按照约定只是“协助”查看房屋权属证明。而根据合同约定，卖方保证已如实陈述该房屋权属状况，卖方对上述房屋信息的真实性承担法律责任，即房屋是否存在抵押属卖方应当披露的内容，是卖方的合同义务。再次，二原告作为买方，对房屋的权属等情况具有审查义务，《大连市存量房屋买卖合同》中写明“乙方对上述房屋及房屋权属资料已实际验看过，并对相关情况已充分了解，自愿购买”，显然，二原告对于房屋的权属情况已进行了审查并“自愿购买”，应当自行承担审查不到位的后果。最后，案涉房屋曾存在抵押登记的情节客观上并不能导致房屋买卖交易不能履行。如果按照二原告的主张，房屋是否存在抵押关系是影响到其是否会购买该房屋的至关重要的事项，那么作为对此有特殊要求的买房人，其并没有尽到合理的审慎义务，也没有将该事项如同其在意的房屋是否发生过非正常死亡事件一样明确于合同中予以约定。二原告要求将买卖双方的主合同义务和责任，转嫁于具有“协助”责任的居间人，显然与当事人的主体地位、合同约定、合同性质等不符。本案被告作为居间方，并不存在《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条中应三倍赔偿的情形，故二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于二原告要求被告恒鑫公司返还已付的定金30,000元的诉讼请求，本院认为，该30,000元定金虽是原告按照合同约定交付给第三人，但是根据约定该定金由被告恒鑫公司代为收取和保管，二原告和第三人刘庆在《大连市存量房屋买卖合同》中约定“甲乙双方因履行合同而产生争议或纠纷时，双方均同意由居间方无息代为保管款项及手续文件，直至甲乙双方达成已付款项及手续文件的书面处理意见或人民法院已做出生效判决、裁定，居间方将根据甲乙双方的一致书面意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件，甲乙双方不得单方到居间方处要求居间方处置代为保管的款项及文件”。现二原告和第三人的买卖交易已不能继续履行，第三人刘庆已无权主张该定金，被告恒鑫公司继续占有该定金也没有法律依据，因此，二原告要求被告返还已付的定金30,000元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连恒鑫合众置业代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告庄津颖、王振欣中介服务费用20,000元；二、被告大连恒鑫合众置业代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告庄津颖、王振欣返还其代为保管的购房定金30,000元；三、驳回原告庄津颖、王振欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,500元（原告已预付），由原告庄津颖、王振欣共同负担1,364元，由被告大连恒鑫合众置业代理有限公司负担1,136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  徐建民人民陪审员  王 丽二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  王雪莹本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。