广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复1132号 复议申请人（案外人）：庄某，女，1989年12月6日出生，身份证住址广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人：袁建华，广东深翔律师事务所律师。 被执行人：庄某，男，1993年3月21日出生，身份证住址广东省汕头市潮阳区，现在广东省清远监狱服刑。 庄某不服广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03执异697号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月25日进行了公开听证，庄某及其委托诉讼代理人袁建华到庭参加了听证。本案现已审查终结。 深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）在执行被执行人庄某罚金刑执行一案过程中，查封了被执行人庄某名下位于广东省××××街小城大爱公馆2号住宅楼1单元1305房产[不动产权证书号：粤（2018）东莞不动产权第0066085号]（以下简称涉案房产）。案外人庄某不服，向该院提出书面异议。 案外人庄某提出异议，请求：裁定中止对涉案房产的拍卖。其主要理由为：涉案房产系案外人家庭挂名被执行人庄某购买，实际购房款均由案外人家庭支付，且该房屋所有权一直由案外人行使。1.挂名购买房屋的原因。案外人庄某丈夫庄某，男，身份证号码：，（已经于2016年10月2日因病去世），生前在东莞市经营塑料生意。2015年底，庄某因获悉东莞市常平镇振兴三街小城大爱公馆对外放盘。案外人夫妇决定购买两小套用于投资，最终选定了东莞市常平镇振兴三街小城大爱公馆2号住宅楼1单元1305、1705两套小户型房。案外人丈夫庄某在东莞做塑料生意，手头资金不是很宽裕。根据银行政策，如果购房人名下无房产，即首套房可以多贷款，案外人夫妻考虑如果两套均按首套房，可以减少较大压力。为了减少付款压力，于是经过与弟弟（被执行人庄某）商量后决定用他的名字挂名购买。最终，以案外人丈夫庄某的名义购买了东莞市常平镇振兴三街小城大爱公馆2号住宅楼1单元1705房，使用了被执行人庄某的名字，挂名购买了涉案房产。2.挂名购买的事实。《商品房买卖合同》的签订、首付款、月供等均体现实际所有权人系案外人夫妇，“被执行人庄某”系被挂名。（1）2016年1月7日，案外人丈夫庄某邀请被执行人庄某共同前去开发商处签订《商品房买卖合同》。按照案外人丈夫庄某的安排被执行人庄某只是在该合同上签名，合同预留的电话号码是案外人丈夫庄某的手机号码，所有的出现欠款等均向案外人丈夫庄某追索。另外，为支付首期购房款，由开发商东莞市永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛房地产公司）作为第三方安排被执行人庄某向胡建述进行借款。《借款合同》特别要求案外人丈夫庄某作为保证人进行担保，且该《借款合同》所预留的电话号码系案外人丈夫庄某的电话号码。事实上，大家均清楚该房屋实际购买人为案外人丈夫庄某。作为成年人的被执行人庄某，如果是实际购买人，不论是《商品房买卖合同》或者《借款合同》是无须由他人进行担保和作为联系人的，之所以出现该情况，实际上反映了其非实际购买人。（2）购买房屋款项、物业费实际由案外人夫妇支付至今。涉案房产首付款系案外人丈夫庄某直接向开发商支付。2018年11月份前，月供大部分由案外人丈夫庄某通过现金以及其它方式转入被执行人庄某银行账号、微信或支付宝。该阶段部分也有案外人庄某转入庄某和妹夫陈佳龙账号，再由被执行人庄某汇入按揭银行。自2019年11月份至今，该房屋按揭月供均是直接由案外人向按揭银行缴纳。今年1月份，案外人已经将该房屋贷款还款人更改为案外人庄某。自始至终，被执行人庄某妻子从来未偿还任一期该房屋按揭款。另外，涉案房产收房后，全部物业管理费均由案外人夫妇向物业管理处缴纳。被执行人庄某妻子也从未主张过对该房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。 为证明其主张，案外人向深圳中院提交了以下复印件材料：1.身份证、结婚证、火化证等，证明案外人主体资格，案外人与庄某（涉案房产实际购买人，已去世）系夫妻关系，现由案外人主张；2.商品房买卖合同，证明合同的联系人电话139××××9975为庄某所有、联系住址为庄某租赁使用；3.借款协议及流水，证明借款协议记载的庄某联系电话和住址均为庄某所有和租赁使用，庄某为借款保证人，借款用于支付首付款，庄某当时经济情况并不好，没有理由为庄某出资购买房产；4.银行申请及相关材料，证明139××××9975为庄某实名拥有；5.定金收据及付款凭证、流水，证明涉案房产定金为庄某工商账户62×××32支付至开发商账户；6.支付凭证、收据，证明扣除借款协议7万、定金1万（均为庄某支付）外，庄某使用平安银行信用卡（卡号62×××37）支付补足首付款98000元中的剩余金额的18000元和房屋买卖合同见证律师广东旗峰律师事务所律师费用7533元；7.庄某贷款行流水，证明案外人分期向该1305房贷银行转款，证明房屋实际拥有人系案外人夫妇；8.物业费转账记录收据，证明涉案房产一直由案外人缴纳物业费用，证明案外人为实际所有权人；9.证明及身份信息和联系电话，证明人陈秀星为庄某的妻子，其亲笔书写证明涉案房产实际购买人为庄某夫妇，其从未支付过该房屋的按揭款和其他所有款项并愿意接受司法机关调查核实；10.声明书，声明人庄某（在押）声明涉案房产系庄某所有，其只于签定合同时到场，自己没有实际付款，全部手续并非本人直接办理，同时证明庄某委托挂名的缘由。进一步证明每月的房贷均由庄某转入其中国银行卡内。后期，其入狱后均由案外人支付，声明人请求法院明察；11.证明，陈佳龙书面证明其代案外人缴纳房按揭款，并证明涉案房产实际购买人为庄某。12.中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、庄某个人银行流水明细单、变更还款账号申请书及付费回单；13.微信支付交易明细证明等。 被执行人庄某称，案外人向深圳中院提交的相关材料及其借名买房的主张，情况均属实。2016年1月7日，其姐姐庄某、姐夫庄某通过被执行人本人挂名购买了涉案房产，该房产实际购买人为其姐姐、姐夫，被执行人没有缴纳任何费用。涉案房产的按揭款、定金和物业费用都是姐姐、姐夫缴纳的，所有涉案房产的使用权与被执行人本人无关。 深圳中院查明，关于被执行人庄某罚金刑执行一案，该院（2018）粤03刑初727号刑事判决书已经发生法律效力，判决被告人庄某犯走私废物罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币三万元；犯走私普通货物罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币五十一万元；犯走私珍贵动物制品罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币十万元，数罪并罚，决定执行有期徒刑五年，并处罚金人民币六十四万元（罚金自判决生效之日起十五日内缴纳）。由于被执行人庄某未履行生效法律文书确定的义务，该院依职权立案强制执行，执行案号为（2019）粤03执4287号。在执行过程中，深圳中院于2019年12月20日在不动产登记部门查封了涉案房产。涉案房产登记在被执行人庄某名下，房产上设有抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司东莞常平支行。 深圳中院另查明，庄某于2016年1月7日与永盛房地产公司签订《商品房买卖合同》，以318000元的价格购买取得涉案房产，合同载明，双方约定涉案房产付款方式为买受人先行支付首期款98000元（买受人已于2016年1月7日支付），余款220000元通过银行按揭贷款的方式支付。 庄某曾于2015年12月30日与2016年1月7日分别向永盛房地产公司转账20000元与18000元。永盛房地产公司于2015年12月30日及2016年1月7日出具收款收据，分别确认收到庄某2#1305房定金10000元，购房款18000元。承借方庄某与出借方胡建述签订《借款协议》，约定庄某向胡建述借款人民币70000元用于向第三方永盛房地产公司购买涉案房产，保证人为庄某。 2016年1月7日，庄某向广东旗峰律师事务所转账7533元，广东旗峰律师事务所于同日出具收款收据，确认收到庄某小城大爱2-1-1305契税、律师费等共7533元。 关于涉案房产按揭款偿还问题，根据案外人提交的中国银行交易流水明细清单显示，2018年8月28日至2019年12月28日，庄某不定期向庄某银行账户（账号66×××64）转账，款项不等，共计15500元。2020年2月29日至2020年8月1日，庄某每月向庄某银行账户（账号67×××27）转账，款项不等，共计11085.3元。对于涉案房产按揭款偿还问题，案外人称2018年8月前，庄某受雇于庄某经营铺面生意，按月由其直接从营业款中提取现金入按揭账户。2018年后生意结束，庄某通过向庄某按揭银行账户转账方式偿还贷款。 关于涉案房产前期物业费用支付问题，小城大爱公馆物业服务中心收款收据载明，该服务中心收到涉案房产（业主庄某）物业费用情况如下：2016年10月10日缴费685.27元；2017年5月4日缴费1370.54元；2018年9月12日缴费1039.65元；2018年11月20日缴费195.79元；2019年1月9日缴费195.79元；以上共计3487.04元。根据案外人提交的微信转账记录，其于2018年9月12日分两次向小城大爱公馆转账（2461+2079.32）共4540.32元。对此，案外人称，2016年10月份-2017年5月份涉案房产物业管理费由案外人缴纳，案外人分两次向物业服务公司微信转账付款两笔共4540.32元，用以支付1705房、1305房的物业相关费用。 关于涉案房产现物业费用支付问题，根据案外人提交的微信支付交易明细证明，2019年2月-2020年8月，案外人每月向小城大爱公馆支付98元（除了2019年2月份转账为97.9元；2020年5月份转账为200元）。 根据案外人提交的材料，以上银行转账、微信转账记录均未注明支付款项具体事由。 深圳中院再查明，庄某与庄某于2013年5月23日登记结婚。2016年10月2日，庄某逝世。 深圳中院认为，在本案刑事裁判涉财产部分执行过程中，案外人庄某主张涉案房产仅由被执行人代持，庄某才是实际的购房者，案外人家庭对涉案房产享有所有权，进而提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查。 案外人对执行标的所提异议，实质上是其主张的“借名买房”行为能否成立的问题。对此，从以下几个方面加以考察：其一，庄某与被执行人是否签订“借名买房”协议,根据查明事实，双方在购买涉案房产时并未签订“借名买房”协议或有其他类似意思表示，仅在执行过程中被执行人认可其代持涉案房产；其二，关于购房款的支付，案外人虽举证证明其出资支付首付款，但对于按揭款的支付，案外人无法提供2018年8月前由其支付按揭款的证据；其三，关于涉案房产物业费用支付问题，2018年9月之前的物业费，案外人所主张的与其提交的证据在支付时间、数额以及支付人方面无法一一印证；其四，案外人也无证据证明其实际占有使用涉案房产。综上所述，案外人未能提供完整充分的证据证明其主张，无法认定案外人对涉案房产享有足以排除强制执行之权益。深圳中院遂于2020年10月9日作出（2020）粤03执异697号执行裁定，裁定驳回案外人庄某的异议请求。 庄某向本院申请复议，请求撤销（2020）粤03执异697号执行裁定，中止对案涉房产的执行。其主要理由为：1.复议申请人的配偶庄某与被执行人在购买案涉房产时未签订借名买房协议是因为复议申请人庄某与被执行人系亲姐弟关系，而被执行人当时又在帮庄某做事。基于这种亲属关系以及对庄某的信任，就没有想到要签订任何书面协议。庄某从来没有否认过借名买房的事实。2.本案之所以难以查明涉案房产2018年8月之前的按揭款及物业费支付情况，主要是因为涉案房产于2016年1月7日购买，从2016年8月份开始交按揭款，2016年10月份开始交物业费。而庄某于2016年10月2日逝世。在此之后，庄某的店铺都由庄某帮忙打理，相关按揭款和物业费都是由庄某生前现金存入，或是庄某直接从店铺拿的现金存入。这种情况下才没有相关完整的转账记录，只能通过其他证据来认定按揭款和物业费的情况。3.为进一步查清涉案房产权属和出资情况，复议申请人补充提交了其与被执行人配偶陈秀星2020年3月25日至2020年10月22日的微信聊天记录，能够证明涉案房产按揭款是由庄某凑钱支付的。复议申请人本身经济非常困难，需要通过贷款、卖车来抚养三个孩子。如果涉案房产是庄某的，复议申请人根本没有动机和能力来帮助庄某支付被抓之后的按揭款和物业费。4.复议申请人补充提交了庄某写的信、声明书、委托书及信封。庄某在信中提到希望早日把房子还给复议申请人。以上证据足以证明借名买房的事实。5.异议裁定认为复议申请人无证据证明实际占有使用涉案房产，这是因为涉案房产至今仍为毛坯房，所以还没有投入使用。6.如果法院不能认定房屋的产权归属于复议申请人，应当认定复议申请人与被执行人有债权债务关系，案涉房产的部分执行款应用于偿还复议申请人的债权。 本院对深圳中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题为复议申请人所主张的借名买房理由能不能排除本案对案涉房产的执行。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可知，不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。就本案而言，案涉房产登记在被执行人名下，如依不动产登记簿记载的内容来看，应认定为被执行人的财产。现复议申请人提出不动产登记簿记载的情况与真实情况不一致，其系真正的所有权人。对此，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”据此规定，本案需审查复议申请人提交的证据能否证明其系真实的权利人。 首先，关于复议申请人与被执行人之间是否有借名买房的协议问题。根据查明的事实，双方当事人之间并未就借名买房、约定使用权归属形成任何书面协议。复议申请人提出基于双方之间亲属关系以及被执行人为其做事的原因，出于信任未签订书面合同。但是，被执行人正在被执行罚金刑，复议申请人所述双方口头约定的理由显然证明力、说服力不足，不能认定双方关于产权归属形成过协议。 其次，关于支付购房贷款的问题。复议申请人也认为本案缺乏2018年8月之前由其（或庄某）支付按揭款及物业费的直接证据。其所提的理由是该段时期的款项由庄某直接从庄某存款中或庄某从其代复议申请人经营的店铺收入款中支付。显然，该理由难以证明复议申请人或庄某支付了购房贷款以及物业费。复议申请人提出，其与被执行人妻子的微信聊天记录能够证明相关事实。但该微信聊天记录发生于庄某被追究刑事责任之后，且为间接证据，不足以证明复议申请人主张的事实。 因此，复议申请人提交的证据无法证明其系案涉房产的真正权利人，不能证明不动产登记权利状态与真实权利状态不一致。至于复议申请人所提如不能支持其系所有权人，则应认定其与被执行人之间形成了债权债务关系的理由，本院认为，复议申请人的该点理由其实质是主张其对案涉房产将来的变现款有参与分配的权利，但参与分配的条件是复议申请人应当先行取得执行依据。复议申请人与被执行人之间是否有债权债务以及债权数额多少的问题并非执行程序处理的问题，其应另循法律途径解决。 综上所述，深圳中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。复议申请人的请求和理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人庄某的复议申请，维持广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03执异697号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  林宏坚 审判员  付庆海 审判员  李焱辉 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  潘 兴