四川省广元市昭化区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0811民初1024号 原告：白永均，男，1963年6月21日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 委托诉讼代理人：侯翩翩，四川蜀道律师事务所律师。 被告：广元鑫地源置业有限公司，住所地四川省广元市朝天区朝天镇陵江峰阁小区3栋3层1单元1号，统一社会信用代码91510812592772265E。 法定代表人：熊伟，总经理。 委托诉讼代理人：熊昌盛，系公司员工。 被告：谢华，女，1985年9月24日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 第三人：陕西鑫地源建设集团有限责任公司。 法定代表人：王俐力，总经理。 委托诉讼代理人：窦洁，系公司员工。 第三人：广元市贵商村镇银行股份有限公司朝天支行。 代表人：高洪明，行长。 委托诉讼代理人：江俊成，系该行员工。 第三人：广元农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：伍家荣，董事长。 委托诉讼代理人：颜隆，系该行员工。 委托诉讼代理人：李丰平，四川力发律师事务所律师。 第三人：王尚璞，男，1944年3月27日出生，汉族，住四川省广元市旺苍县。 委托诉讼代理人：王承杰，系王尚璞之子。 第三人：周贵华，男，1962年1月22日出生，住四川省旺苍县。 第三人：王承杰，1974年2月2日出生，汉族，住四川省广元市旺苍县。 原告白永均与被告广元鑫地源置业有限公司（以下简称广元鑫地源）、谢华及第三人陕西鑫地源建设集团有限责任公司（以下简称陕西鑫地源）、广元市贵商村镇银行股份有限公司朝天支行（以下简称贵商银行朝天支行）、广元农村商业银行股份有限公司（以下简称广元农商银行）、王尚璞、周贵华、王承杰房屋买卖合同纠纷一案，广元鑫地源申请追加谢华作为本案被告参加诉讼，广元市朝天区人民法院于2020年8月24日立案后，书面请示广元市中级人民法院指定管辖，广元市中级人民法院于2020年9月22日裁定本案由广元市昭化区人民法院审理，本院于2020年9月24日立案受理并依法适用简易程序审理，本院于2020年9月28将案件转为适用普通程序继续审理，于2020年10月21日组织庭前会议，11月3日公开开庭进行了审理。庭审后依法追加陕西鑫地源、贵商银行朝天支行、广元农商银行、王尚璞、周贵华、王承杰作为本案第三人参加诉讼，并于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告白永均委托诉讼代理人侯翩翩、被告广元鑫地源委托诉讼代理人熊昌盛、被告谢华及第三人陕西鑫地源委托诉讼代理人窦洁、贵商银行朝天支行委托诉讼代理人江俊成、广元农商银行委托诉讼代理人颜隆、李丰平及第三人王尚璞委托诉讼代理人王承杰到庭参加诉讼，第三人周贵华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白永均提出诉讼请求：1.判令被告立即交付房屋并为原告办理不动产产权登记；2.判令被告赔偿原告自出具发票时起至实际交房之日止的房租损失（计算至2020年8月21日为12000.00元）；3.判决被告赔偿原告律师费10900.00元；4.本案诉讼费被告承担。事实和理由：广元鑫地源在朝天区大中坝开发“鑫地源.首府”住宅小区时，其承建商为陕西鑫地源建筑工程有限责任公司，截止2014年5月7日，尚欠王尚璞、周贵华3780000.00元欠款。2014年5月7日，王尚璞、周贵华、陕西鑫地源及广元鑫地源共同签署还款协议，广元鑫地源同意用“鑫地源首府”住宅小区16套住宅房抵偿陕西鑫地源的工程款，而陕西鑫地源用该16套房屋抵偿王尚璞、周贵华欠款。2015年10月15日，广元鑫地源与王尚璞之子王承杰签订《商品房买卖合同》，将16套房屋中的1幢1单元x楼x号出售给王承杰，用于履行上述还款协议，抵偿价款为182160.00元。后来，王承杰将该房屋转售给谢华，谢华又转售给原告。原告与广元鑫地源核实情况时，广元鑫地源承认并将开具给他人的售房发票收回，给原告开具182160.00元房款收据。随后，原告要求广元鑫地源签订合同并交付房屋，办理产权证书时，广元鑫地源则以各种理由推诿，致使原告长期租房居住，故诉请法院支持原告的诉讼请求。 被告广元鑫地源辩称，本公司与原告不存在商品房买卖关系，不应当交付案涉房屋，案涉房屋并不能办理产权登记，因为案涉房屋抵押给贵商银行朝天支行。原告陈述取得房屋的方式为买卖，是原告与谢华签订的房屋买卖协议，交付房屋的主体责任人是谢华，而非我公司。广元鑫地源、王尚璞、周贵华、陕西鑫地源三方签订的还款协议中没有案涉房屋，王尚璞、周贵华、王承杰没有处置权，案涉房屋应当归广元鑫地源。请求驳回原告的诉讼请求。 被告谢华辩称，王承杰将案涉房屋卖给本人，本人又将其转卖给原告，根据三方签订的还款协议，广元鑫地源应当交付房屋，并负责解除银行的抵押权。 第三人陕西鑫地源述称，开发商是广元鑫地源。签订抵偿协议时，陕西鑫地源公司的法人是梁建军，梁建军当时与广元鑫地源有合作关系，详细情况不太清楚。 第三人贵商银行朝天支行述称，经核实“鑫地源首府”2、4、7栋房屋在本行办理抵押登记手续，案涉房屋是1栋不在此范围，因此，原告的主张与本行没有关系。 第三人广元农商银行述称，房子开始修建就办理了在建工程抵押登记，后来广元鑫地源借新还旧又办理抵押登记，房屋买卖完全不知情。 第三人王尚璞、王承杰述称，广元鑫地源、王尚璞、周贵华、陕西鑫地源三方签订还款协议后，王尚璞分了7套房，周贵华分了9套房，王尚璞将房屋的事情交给王承杰处理，7套房屋王承杰与广元鑫地源签订了合同，案涉房屋是7套房中的一套，与周贵华没有关系。 第三人周贵华未到庭，亦未提交书面的意见。 经审理查明，广元市朝天区朝天镇大中坝“鑫地源首府”开发商为广元鑫地源，其承建商为陕西鑫地源。2014年5月7日，陕西鑫地源（甲方）、王尚璞、周贵华（乙方）、及广元鑫地源（丙方）签订《还款协议》，约定：一、甲方欠乙方的总欠款378万元人民币（叁佰柒拾捌万元）；二、还款方式：乙方同意丙方代偿。乙方同意用丙方广元鑫地源置业有限公司在朝天区开发的16套房产（住宅）作价抵偿，抵偿房产总面积为1326.20平方米，每平方米为2850元，合计人民币3779670元。三、抵偿房售后房款的支付办法:1、抵偿房产由乙方委托丙方销售，销售后的房款丙方不得挪用，收到房款的次日由丙方转到乙方指定的账户上。…‥。五、抵偿给乙方的房产，抵偿前已作了在建工程贷款抵押。抵偿房产销售后的银行解押，售后的银行按揭，办证等工作由丙方全权负责。…‥。七、债务确认：丙方代甲方还清乙方欠款378万元人民币后（该债务系陕西鑫地源梁建军与王尚璞、周贵华合作关系终止后转化的借款），甲乙双方的债权债务从此了结，还款协议自动解除。八、本次所选房产暂定16套，选定房产的楼层、楼号、户型、面积以清单的形式，作为本协议的附件，甲乙丙三方签字确认与本协议具有同等的法律效力。上述16套房屋，王尚璞、周贵华各自分得部分房屋，案涉房屋1幢1单元9楼2号分配给王尚璞。 2015年10月15日，广元鑫地源与王尚璞之子王承杰签订《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人为广元鑫地源，买受人为王承杰，销售商品房为1幢1单元x楼x号（1幢第x层x单元x号），房屋套内建筑面积69.49平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.31平方米，房屋价款单价每平方米2621.38元，总价款182160.00元。2019年7月2日，王承杰（甲方）与谢华（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定，甲方因资金紧张，愿将其抵账得的位于广元市朝天区××镇××幢××层××单元××号的房屋（尚未取得房屋所有权证，建筑面积82.80平方米）以人民币壹拾肆万伍仟元整（￥145000.00元）的价款出售给乙方。同日，王承杰向谢华出具收到房款145000.00元的“收条”一张。广元鑫地源向王淼（谢华之女）出具收款收据一张，载明：收款项目为房款（1-1-9-2），金额182160.00元，注:王承杰工程款抵账，加盖广元鑫地源置业有限公司财务专用章。 2019年8月22日，谢华（甲方）与白永均（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定，甲方愿将其购买所得的位于广元市朝天区××镇××幢××层××单元××号的房屋（尚未取得房屋所有权证，建筑面积82.80平方米）以人民币壹拾肆万伍仟元整（￥182160.00元）的价款出售给乙方。同日，广元鑫地源向白永均出具收款收据一张，载明：收款项目为房款（1-1-9-2），金额182160.00元，加盖广元鑫地源置业有限公司财务专用章。上述两份《房屋买卖协议书》均约定甲方将所享有的广元市朝天区××镇××幢××层××单元××号房屋的所有权利与所有义务随本房屋买卖合同一并转让给乙方。 2020年6月23日，广元鑫地源（甲方）与广元农商银行（乙方）签订《抵押合同》，约定，第一条抵押财产（一）甲方以本合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押。详见抵押财产清单。广元鑫地源1025万元借款抵押物清单载明“抵押人广元鑫地源置业有限公司，坐落位置广元市朝天区××镇××栋××，产权号广房权证朝2014字第1××9号，抵押面积82.80平方米。” 另查明，朝天区朝天镇大中坝“鑫地源首府”1幢1单元9楼2号房屋目前由广元鑫地源管理，房屋处于空置状态。再查明，还款协议中抵偿给王尚璞、周贵华的部分房屋已经办理房屋解押手续。 上述事实，有双方一致的陈述、《还款协议》、《商品房买卖合同》、《房屋买卖协议书》、《收款收据》、《收条》、《抵押合同》等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，一、原告白永均是否有权请求被告广元鑫地源交付案涉房屋。（一）以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议属于诺成合同而非实践合同，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，2014年5月7日，陕西鑫地源、王尚璞、周贵华、广元鑫地源签订的《还款协议》，是三方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定，且现有证据不能证明还款协议存在损害第三人合法权益的情形，故该还款协议有效。（二）当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。而本案中，陕西鑫地源、王尚璞、周贵华、广元鑫地源三方达成的还款协议第七条等约定的内容应当视为具有消灭陕西鑫地源与王尚璞、周贵华之间债权债务（旧债）的合意，同时，又在王尚璞、周贵华与广元鑫地源之间重新建立新的债权债务关系。故该还款协议既有债务转移又具有以物抵债的双重性质，王尚璞、周贵华享有请求广元鑫地源按照还款协议履行办理房产销售后交付房屋，解除银行抵押，归还售后房产银行按揭款及协助办证的权利。（三）陕西鑫地源、王尚璞、周贵华、广元鑫地源三方签订以房抵债协议后，广元鑫地源并未将抵债房屋实际交付给债权人王尚璞、周贵华，即王尚璞、周贵华与广元鑫地源建立的新的债权债务协议并未履行完毕，按照物权变动原理，债权人王尚璞、周贵华虽未取得案涉房屋所有权、使用权，但双方均可以依据还款协议进行房屋销售，事实上，从案涉房屋转让过程可以看出，首先，广元鑫地源与王承杰签订《商品房买卖合同》，其次，王尚璞之子王承杰转卖给谢华，尔后，谢华转卖给白永均，广元鑫地源均有销售案涉房屋的意思表示，故广元鑫地源提出案涉房屋销售过程中签订合同、出具房款收据等行为系其公司销售人员滥用职权损害公司利益其实施行为无效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，陕西鑫地源、王尚璞、周贵华、广元鑫地源达成以房抵债协议自三方意思表示一致时成立，不以债权人王尚璞、周贵华受领抵债物案涉房屋为合同成立要件，履行过程中，在发生债权债务转移的同时，作为新的债务人广元鑫地源有向债权人王尚璞、周贵华交付抵债物（案涉房屋）的义务，而白永均基于买卖合同并实际支付房款享有受领案涉房屋的权利，为了维护交易稳定，广元鑫地源应当直接向白永均履行交付案涉房屋的义务。 二、案涉房屋抵押期间能否转让和办理过户登记的问题。物权法第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第14条指出“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”结合当前抵押财产转让新的民法精神，案涉房屋在抵押期间，抵押人广元鑫地源转让案涉房屋的，抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。广元鑫地源交付房屋后应当按照还款协议的约定积极清偿案涉房屋银行贷款，及时解除抵押权，在上述条件尚未成就时，受让人白永均在本案中请求办理抵押登记未涂销房屋的过户登记，没有法律依据，本院不予支持。 三、白永均主张的房租问题。白永均与谢华签订《房屋买卖协议书》，根据合同相对性原理，应当向合同相对方主张，故向广元鑫地源主张房租损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 四、白永均主张的律师费问题。委托律师代理民事诉讼并非法定和当事人的唯一选择，是否委托律师代理民事诉讼取决于当事人的意愿。因此，聘请律师提供法律服务而支出的法律服务费应本着“谁聘请谁负担”的原则决定其支付主体。同时，此类案件亦不属于相关法律法规规定的律师费应当由败诉方承担的情形，故原告的该项主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、被告广元鑫地源置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于广元市朝天区××镇××幢××单元××楼××号房屋交付给原告白永均； 二、驳回原告白永均的其他诉讼请求。 案件受理费4376.00元，由被告广元鑫地源置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  马国春 审 判 员  宁 勇 人民陪审员  张春碧 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  侯 镅