山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0902民初4171号 原告：王化秀，女，1955年10月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：宋军，山东泰山蓝天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王猛，男，1955年2月2日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被告：泰安中南投资置业有限公司，住所地泰安市泰山区龙潭路中南财源门十二帝街116号。 法定代表人：王晓波，总经理。 委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告王化秀与被告泰安中南投资置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王化秀的委托诉讼代理人宋军、王猛、被告中南公司的委托诉讼代理人王琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王化秀向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付违约金85627元；2、请求法院判决被告将小区西门车行出入口恢复原状；3、请求法院判决被告补偿有关损失134550元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月27日原被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定原告购买被告开发的中南世纪锦城9号楼6层601室住房一套。房屋面积134.55平方米，单价7683.13元/平方米。原告当时购房时考虑的主要因素是两楼中间有小区西大门，门外有9.6米的城市道路，人员车辆出入长城路和东岳大街方便，房屋增值潜力大。同一小区其他房屋因不具备这一条件，房价要低2000元左右。2018年被告为追求经济利益，擅自变更建设规划，将小区西门堵死，建成商铺对外出售并且将规划两层的商铺建成为四层。因被告的规划变更，导致原告的生活居住质量下降，房屋价格贬值。根据合同第八条约定，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。原告特起诉至法院，请求依法处理。 中南公司辩称，一、王化秀所称的发生规划变更的小区西侧出入口及西侧商铺等，并非涉案房屋所在项目，与本案并非同一建设工程规划许可证，其变更情况与本案无关。根据双方购房合同第8条，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，确需变更的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当予以相应的补偿。而根据该合同第1条，涉案项目的建设工程规划许可证号为“建字第370xxxx242号”，建设项目名称为“中南世纪锦城一期8＃、9＃楼”，涉案房屋所在项目的工程规划许可证自始至终并未发生变化，且早已经于2016年7月5日取得建设工程竣工规划核实合格证，于2017年6月16日办理完毕首次登记发证。至于原告所称的发生规划变更的小区西侧出入口及商铺等，并非涉案房屋所在项目，与涉案项目并非属于同一工程规划许可证，而是该小区的其他项目——项目名称为“中南世纪锦城西侧商业中段及南段”，原工程规划许可证号为“建字第37090xxxxx号”，其变更时间为2016年12月期间，显然与涉案房屋所涉工程无关。二、退一步讲，即便是案外“中南世纪锦城西侧商业中段及南段”工程，其变更也依法履行了相应的公示及审批流程，属于依法变更，并最终办理了规划核实，取得了不动产证。泰安市规划局于2016年11月29日至12月6日出具公示编号为2016-0326号的泰安市建设工程规划公示牌，公示内容如下：项目名称为中南世纪锦城西侧、南侧商业楼优化；建设位置为东岳大街以南、七里河以西地块西南角，优化情况为：考虑市场需求，单位申请优化南侧、西侧商业方案，优化后建筑风格、立面颜色及材质不变，建筑面积未增加。并告知了利害关系人提出异议、申请听证的受理期间和处理方式，同时告知，如在2016年12月6日前无异议的，将直接过渡为批后公示，并保留至项目竣工验收。随后，被告依法办理了新的“中南世纪锦城西侧商业中段及南段”建设工程规划许可证，泰安市行政审批服务局也最终就上述案外工程办理了相应的规划核实，该案外工程亦取得了相应的产权初始登记。目前涉案小区西门出入口的现状亦完全符合规划条件要求。三、退一步讲，原告所主张将小区西门出入口恢复原状的诉讼请求，其本身也不具备原告主体，应当驳回。退一步讲，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，由于共有部分属于全体业主所有，涉及全体业主的共有和共同管理权利，单户业主无法代表其他业主的利益，所以当某一业主个人就建筑区划内的共有权益提起诉讼时，应当认定为该诉讼主体不适格，驳回其起诉。四、原告所称的被告对建成商铺予以改建问题并不属实。原告在起诉状中所称的将建成对外出售并将两层改建为四层，并不属实，其主张没有任何事实依据，退一步讲，假设在交房之后商铺业主自身存在加建改建等违法情形，显然也并非被告的责任。五、原告所主张的违约金及补偿款等，没有任何合同依据，而且其主张的支付违约金与恢复原状，原应当予以驳回。首先，被告并不存在违约情形，原告无权主张违约责任；其次，原告既主张违约金，又主张补偿款(赔偿损失），显然于法无依；再次，退一步讲，原告购买涉案房屋系住宅，而非商铺，显然也不存在受到人流量等因素影响导致房屋价值贬损的情形，原告亦未提供任何证据证明其存在实际损失。 本院经审理认定事实如下：原告王化秀于2013年12月27日与被告签订《商品房预售合同》一份，合同编号为×××67，约定：第三条买受人购买的商品房为预售商品房，为中南世纪锦城9号楼6层601室，房屋建筑面积134.55平方米，总金额为1037914元。第八条规划设计变更的约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。对该合同，被告称根据合同第一条，涉案工程对应的建设工程规划许可证号为建字第37090xxxx00242号，又根据该合同第八条，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设房屋，不得擅自变更；本案中，上述编号下的建设工程规划许可证自建设到交付从未发生过变更，故不属于原告所称的情形，其主张被告违约没有合同及事实依据。 原告对其诉讼请求提交如下证据予以证实：1.泰安中南世纪锦城竣工图1份，该竣工图载明该小区西侧规划为车行出入口，证明原告所购置的9号楼房产位于出入口南侧，与该出入口距离较近。在该出入口正常开放的情况下，原告出行有极大的便利性。2.泰安中南世纪锦城西出入口照片四张，证明被告擅自变更规划设计将小区西部出入口改建为商铺，出入口已被商铺堵住，车行出入口因堵住而停用，该出入口的封堵，导致原告生活不便，并造成原告所购住房因出入口不便而造成贬值。 被告质证意见如下：1.对竣工图真实性没有异议，相关档案部门备案留存的图纸是依据建设单位提报，并不会进行实质性的审查，涉案房屋所在的项目已经取得了竣工规划核实验收合格，且办理了初始产权登记，而原告所争议的案外工程及西南侧商业也已经取得了相应的规划核实和初始登记，且最终项目的现状与上述规划核实内容相符，不存在原告所称的擅自封堵出入口、改建商铺等情况。2.出入口照片形成时间无法确认，但是涉案项目的西侧存在商铺以及大门位置等符合相应的规划设计条件，均系合法建设。 被告对其答辩意见提交如下证据：1.涉案工程的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实合格证、土地使用权证，证明根据合同第1条以及涉案项目的建设工程规划许可证，涉案项目的建设工程规划许可证号为“建字第370900xxx0242号”，建设项目名称为“中南世纪锦城一期8#、9#楼”，涉案房屋所在项目的工程规划许可证自始至终并未发生变化，且早已经于2016年7月5日取得建设工程竣工规划核实合格证，于2017年6月16日办理完毕首次登记发证；原告所称的发生规划变更的西侧出入口及商铺等，与涉案项目并不属于同一工程规划许可证，而是该小区的其他项目“中南世纪锦城西侧商业中段及南段”，原工程规划许可证号为“建字第37090xxx264号”，其变更时间为2016年12月期间，与涉案房屋所涉工程无关。2.“中南世纪锦城西侧商业中段及南段”工程经合法规划变更的相关证据：2016年11月29日-12月6日泰安市建设工程规划公示牌照片、2016年12月23日建设工程规划许可证、2018年12月16日建设工程规划核实合格证、涉案项目的土地使用权证书、自城建档案部门调取的竣工规划勘验测绘信息资料（竣工地形图及竣工规划勘验测绘报告），证明泰安市规划局于2016年11月29日至12月6日出具公示编号为2016-0326号的泰安市建设工程规划公示牌，公示内容如下：“项目名称为中南世纪锦城西侧、南侧商业楼优化；建设位置为东岳大街以南、七里河以西地块西南角，优化情况为：考虑市场需求，单位申请优化南侧、西侧商业方案，优化后建筑风格、立面颜色及材质不变，建筑面积未增加。并告知了利害关系人提出异议、申请听证的受理期间和处理方式，同时告知，如在2016年12月6日前无异议的，将直接过渡为批后公示，并保留至项目竣工验收，欢迎监督规划实施。”2016年12月23日，上述工程的建设工程规划许可证号由“建字第37090xx30264号”变更为“建字第370900xxx0373号”。2018年12月16日，泰安市行政审批服务局为上述工程办理了相应的规划核实，不存在违法情形。从涉案项目土地使用权证的信息上可以看出，涉案小区地上南侧西侧商业楼于2019年8月14日办理首次登记。“中南世纪锦城西侧商业楼中段及南段工程”中的商业楼（商铺），建设工程规划许可证为2016年12月23日颁发的编号为3709002xxx73号证件，不存在“擅自变更规划，将小区大门堵死，建成商铺的情形”，从竣工规划图纸上可以看出小区大门现状与竣工规划相符。 原告质证意见如下：1.对证据真实性无异议，但是该建设规划许可证发证日期为2013年，相应的变更均发生在原告产权证书发放之后，属于发证之后的设计变更，并且该各项变更均未书面通知原告，其应承担相应责任。2.对建设规划公示牌的照片，原告不予认可，被告应当提供照片的来源及拍摄时间。对2016年12月23日建设工程规划许可证、2018年12月16日建设工程规划核实合格证真实性没有异议，但相应的规划变更未取得原告的许可，也未向原告进行说明。对土地使用权证书真实性无异议，对于该证据证明目的有异议，该证据只是写明2019年8月14日办理首次登记，并未写明登记事项。对城建档案部门调取的竣工规划勘测信息资料的真实性无异议，但是该证据没有显示小区大门口的现状。原告还称，所有的规划变更都是被告要求规划局变更，都是有利于于被告的，都没有通知原告；现有车库出入口交房前已经建成，现在已经封死，原样还在；所有规划变更规划局未出庭证实，应以最后检验验收备案资料为准。 诉讼中，被告还提交泰安市规划局于2013年8月22日出具的加盖有工程审核专用章的规划图纸、2016年12月9日出具的加盖有工程审核专用章的规划图纸，称该两份图纸可以完整反映出小区西侧出入口的初始规划以及后续变更情况，早在2013年工程建设之初，双方争议的小区西侧出入口就是人行出入口，而非原告所称的车行出入口，原告提交的“泰安中南世纪锦城竣工图”中显示的“车行出入口”系因房地产开发企业备案错误导致，现档案馆已经予以更正；原告诉称的“购房时主要考虑因素是两楼中间有小区西大门，人员车辆出入口方便”等显然没有任何事实依据，均系其根据事后调取的错误备案图纸的臆称。原告对上述图纸的真实性有异议，称2013年8月22日的规划图纸加盖印章为“泰安市自然资源和规划局”，该单位属于行政机关，只对其行政行为具有法律效力，对于工程过程中的规划设计，其资料应当保存在城市建设档案馆，并且该证据也没有经办人的签字，因此不具备证据效力；2016年12月9日的规划图纸未加盖“泰安市规划局工程审核专用章”，而该证据放置于规划单位的规划设计方案中，且只有该页加盖规划局的公章，规划局并没有加盖该公章的义务，因为该规划图并没有保存在规划局中，且有明显瑕疵，图中的文字写明“经局长办公会2016年第次会议批准”没有具体的会议次数。 关于损失的计算方式，原告主张根据原被告2013年12月27日签订的《商品房预售合同》第8条规定“因规划变更给买受人造成权益损失的，出卖人应当给予相应补偿”，按照每平米1000元的贬值损失要求被告补偿134550元。对于违约金，原告要求以购房款总额1037914元为基数，自2016年7月3日起至起诉之日共3年时间，按照三年期近期存款利率2.75%计算，即1037914元×2.75%×3年=85627元。 本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律及行政法规的强制性规定，系有效合同。 关于原告提出的被告擅自变更规划，导致小区西侧车行出入口被堵住，车辆不能通过的问题。原告自泰安市城市建设档案馆调取的《泰安中南世纪锦城竣工图》出具的日期为2013年2月，被告提交的加盖有泰安市规划局工程审核专用章的规划图纸系2013年8月22日审核，被告提交的规划图纸的形成时间在后，故可以认定中南世纪锦城西侧出入口的初始规划就是人行出入口。退一步讲即使其初始规划为车行出入口，后在泰安市规划局审核时亦变更为人行出入口。原告王化秀于2013年12月27日才与被告签订《商品房预售合同》，因此，本院认定在原告与被告签订上述合同时，中南世纪锦城西侧出入口的规划就是人行出入口，而非原告所称的车行出入口。另，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告并未提交证据证明其具体损失，应当对此承担不利的法律后果。综上所述，现原告要求被告将中南世纪锦城西门车行出入口恢复原状及补偿有关损失、支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告王化秀的诉讼请求。 案件受理费2046元，由原告王化秀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 员  穆 军 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  高文科 书 记 员  牛 娜