广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26376号原告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，执行董事。委托诉讼代理人：许勤、朱琪琪，均为广东洛亚律师事务所律师。被告：卢琼，女，1934年9月2日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州保利丰现代物业发展有限公司诉被告卢琼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱琪琪到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理费5071.6元（2012年7月1日起至2019年2月28日止，按40.9平方米*1.55元/平方米/月计算）；支付逾期交纳上述物业管理费的违约金（从2012年9月19日分别计至付清之日止，暂计至2020年8月25日为4804.83元，每两个月为一期，每一期本金为126.79元，每天按每期本金的每日千分之一计算）；2、判令被告承担本案受理费。事实和理由：原告基于与广州洪德置业有限公司（以下简称“洪德公司”）签订的《物业管理委托合同》、《补充协议》对广州市海珠区洪德路保利丰花园实行物业管理，期限为2003年8月1日至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止。上述合同还约定了物业管理费的标准。2007年1月28日，被告回迁入住保利丰花园百合阁1104房，并在《收楼程序执行表》签名确认，该表载明该房建筑面积40.9平方米。同时，根据被告于同日签领的《前期物业服务管理协议》，物业管理费收费标准为1.55元/平方米，交纳时间为每月5日前；原告可提供水费、电费等代收代缴服务；被告不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告自2012年7月1日起拖欠费用，虽经原告屡次催告，被告至今未支付物业管理费。被告没有抗辩及举证。经审理查明：2003年5月26日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，订明：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。据被告2007年3月16日出具的《保证书》记载，我是保利丰花园百合阁1104房业主，现进行装修。据原告提交的地址为洪德路#185龙珠街#5××#17的《房屋面积测量成果报告书》记载，门牌××、房号1104单元的总面积为40.4141平方米，原告曾因被告未支付涉案房屋的物业管理费、水费、公摊电费、垃圾处理费等向本院提起诉讼。本院受理案号：（2012）穗海法民三初字第2102号。该案中，双方当事人均表示愿意协商调解本案纠纷，并达成如下共识：1、原告本次诉讼所主张的建筑面积是业主（或使用人）在收楼时确认的面积，由于涉案房屋尚未核发房产证，故暂时按该面积计收物业管理费，待房产证核发后再根据房产证记载的建筑面积对物业管理费进行多退少补。2、双方同意物业管理费按建筑面积每月每平方米1.55元计算，如小区成立业主委员会，物业管理费的收费标准按业主委员会与物业公司协商的标准执行。3、本案调解之后发生的物业管理费、水费、公摊电费、垃圾处理费等费用，被告应依照缴费通知单按时缴交。双方当事人自愿达成如下协议：一、被告卢琼于本调解协议生效之日起十日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2010年7月1日起至2012年6月30日止的物业管理费（每月按1.55元／平方米×建筑面积40.9平方米的标准计算）；等。本院根据原被告达成的协议作出（2012）穗海法民三初字第2102号民事调解书。本案庭审中，原告表示：1、原告是每两个月都会对被告所欠当月的费用和总共欠缴的费用进行催收。各户的缴费明细表在公告栏张贴和用户自取。2、对于收费情况，涉案小区实际情况是原告单月收取之前两个月的费用，截止期是单月的18日。另外，原告陈述：1、根据测绘报告显示的1104房的面积，明确物业管理费为40.4平方米×1.55元/月/平方米=62.62元/月，每一期的管理费为125.24元，诉请中相应的管理费标准计本金予以调整；2、确认涉案小区尚未成立业主委员会，原告仍为涉案小区提供物业服务；3、原告主张的违约金即为《物业管理委托合同》中约定的滞纳金。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、原告于2018年12月29日向被告作出的《关于催缴物业管理费、水费及公共公摊水电费等费用的通知书》以及邮寄该通知的中国邮政快递单（退件）；2、原告于2019年3月11日向住户发出的《通知》，部分内容为“请到大堂保安岗领取2019年1-2月应缴管理费、水费等费用的交费通知单。请各业主在2019年3月18日之前……缴纳”；3、广东洛亚律师事务所受原告委托于2020年7月22日向被告发出的《律师函》、特快专递及邮件查询信息（显示邮件由他人签收）。本院认为：原告与洪德公司签订《物业管理委托合同》、《补充协议》，约定由原告对保利丰花园实行物业管理。上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，原告有权依据上述合同对保利丰花园进行物业管理。因上述小区尚未成立业主委员会，而被告使用的物业属于该合同约定的管理范围，故上述《物业管理委托合同》、《补充协议》对被告具有约束力。原、被告在前案中已确认暂按收楼时确认的面积计收物业管理费，待房产证核发后再根据房产证记载的建筑面积对物业管理费进行多退少补，现涉案房屋的产权证尚未出具，在原告主张的期限内，原、被告之间仍存在物业服务关系，且原告也明确按40.4平方米计付管理费，该主张面积并未超过双方此前确认的面积，故本院予以采纳。《物业管理委托合同》中约定了迟延支付物业管理费的违约金的标准，原告在本案中主张的标准并未超过上述约定，根据原告的陈述和提交的证据，原告实际是单月收取之前两个月的物业管理费，且最后收费时间为18日，故每期违约金的起算时间分别计算。综上所述，依照《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告卢琼在本判决生效之日起10日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2012年7月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月40.4平方米×1.55元/平方米的标准计算），并向原告支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每两个月为一期、每期均以125.24元为本金，按每日1‰的标准，从2012年9月至2019年3月期间单月的19日起分别计至该期的物业管理费付清之日止，各期违约金以当期本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费79元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年十二月二十二日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳