北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初149号原告：北京中基宏源房地产开发有限公司，住所地：北京市海淀区北三环西路99号院3号楼十二层1508，统一社会信用代码：91110108795132612R。法定代表人：葛树岩，董事长。委托诉讼代理人：夏雨，北京咏歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思渊，北京咏歌律师事务所律师。被告：叶某，男，1965年12月8日出生，汉族，无业，住海南省海口市美兰区。被告：林某，男，1961年2月12日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告北京中基宏源房地产开发有限公司（以下简称中基宏源公司）与被告叶某、林某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员蒋凯宇独任审理，2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告中基宏源公司委托诉讼代理人夏雨、陈思渊，被告叶某、林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中基宏源公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付房屋租金及物业费3245799．14元，及迟延付款利息偿还至租金及物业费付清为止（利息暂计算自2017年3月1日起至付清之日，按年利率24%计算）；2．判令被告支付本案律师费200000元；3．承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年11月25日，我司与叶某签订两份《商铺租赁合同》，由叶某分别租赁位于北京市海淀区北三环西路99号院西海国际中心1号楼1层101单元（以下简称101单元）和102单元（以下简称102单元）商铺，租赁期限自2016年11月25日至2020年2月20日，租赁期限内有5个月的装修免租期。其中101单元建筑面积为515．28平米，月租金为235096．5元（含物业费和能源费），押金705289．5元。102单元建筑面积为250．56平方米，月租金为114318元（含物业费和能源费），押金为342954元。2017年4月20日，叶某向原告转账支付101单元及102单元的房屋押金1048243．5元。叶某未按照合同约定向原告支付房屋租金，经我司多次催缴，叶某仍未支付。叶某和林某于租凭期间在101单元投资成立吉人天下（北京）科技股份有限公司，在102单元上投资成立吉人1946（北京）餐饮管理有限公司，二被告将101单元和102单元均用于经营“咖啡1946”咖啡庭使用。2018年5月10日我司作出《解除租赁合同通知书》通知被告解除双方签订的租赁合同。2018年9月28日，林某向我司作出《还款承诺函》，分别于2018年9月28日前支付70万元，2019年9月28日前支付100万元，2020年9月28日前支付100万元，若未按承诺函约定方式履行还款义务，原告有权要求二被告继续偿还总计3945799．14元的租金及利息。2018年9月28日，林某以支票方式向原告支付房屋租金70万元，余款经多次催要未果。根据双方签订的《商铺租赁合同》，我司追计合同项上被告应付款项所引起的费用和开支（包括但不限于仲裁、诉讼、公证、律师等费用），由被告承担，故诉至法院，判如所请。被告叶某辩称，原告起诉的被告主体不对，我与林某不应该是本案的被告，与原告签订的合同的主体为“咖啡1946”咖啡店。我与林某均未以个人名义给原告支付过房屋租金及押金。一直是“咖啡1946”使用租赁场地，原告催缴租金也是向“咖啡1946”发出催缴通知，故不同意原告的诉讼请求。被告林某辩称，我与叶某是咖啡1946店的股东代表，是咖啡店租赁了原告的房屋，并非是我与叶某租赁原告房屋。2018年9月28日我与原告做了还款方案，确定房租及物业费需支付270万元，我已还了70万，还剩下200万。今天就想代表咖啡店承诺继续按照还款承诺还款200万元。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。中基宏源公司与叶某签订关于101单元的《商铺租赁合同》，合同约定：租赁物业的建筑面积515．28平方米，租赁物业的用途为商业经营。租赁期限自2016年11月25日至2020年2月24日。租赁物业交纳租金的期限自2017年2月25日至2020年2月24日。装修免租期自2016年11月25日至2017年2月24日。房屋押金为3个月的租金计705289．5元。月租金标准为235096．5元。首期租金乙方应于签署本合同之日起5个工作日内向甲方交纳2017年2月25日至2018年2月24日租金2821158元及免租期物业费40191．84元；于2018年3月15日前缴纳2018年3月25日至2019年2月24日租金2586061．5元及免租期物业费13397．28元，于2019年3月15日前缴纳2019年3月25日至2020年2月24日租金2586061．5元及免租期物业费13397．28元。关于滞纳金的约定：如本合同的租金、违约金、任何其它费用或其部分没有按照本合同的方法和时间支付，乙方则须按照应付费用每日千分之五的比例支付滞纳金，直到付清所有应由乙方支付的费用为止。另外，双方补充约定甲方同意乙方在租赁物业注册新公司后，以新公司作为合同主体签署变更协议。同时双方签订关于102号商铺租赁合同。押金为342954元。2017年2月25日至2018年2月24日租金为1371816元及免租期物业费19543．68元。2018年3月25日至2019年2月24日租金为1257498元及免租期物业费6514．56元；于2019年3月15日前缴纳2019年3月25日至2020年2月24日租金1257498元及免租期物业费6514．56元。每月物业费为6514．56元。双方其它约定同101单元。双方签订上述合同后，叶某用北京中润弘利创业投资有限公司账户向中基宏源公司汇款1048243．5元，用于缴纳101单元和102单元商铺的押金。上述101单元和102单元交付后，2017年3月7日吉人1946（北京）餐饮管理有限公司（以下简称吉人1946餐饮公司）在101单元注册成立，股东为林某和叶某，法定代表人为刘某。2017年8月15日吉人天下（北京）科技股份有限公司（以下简称吉人天下科技公司）在102单元注册成立，股东包括叶某和林某等多人，法定代表人为林某。2018年11月26日，吉人1946公司股东由林某和叶某变更为吉人天下科技公司，法定代表人变更为林某。2018年9月28日，林某签订《还款承诺函》，内容为：“……两份租赁合同已经在2018年5月31日解除且叶某已经在2018年6月5日将租赁物业交还给中基宏源。截止2份租赁合同解除之日，叶某欠付中基宏源租金3945799．14元。现本人自愿代叶某向中基宏源偿还欠付租金，且本人与中基宏源协商一致，同意按照以下方式还款：1．2018年9月28日前支付70万元；2019年9月28日前支付100万元；2020年9月28日前支付100万元。2．本人按照上述方式履行还款义务后，中基宏源不再要求叶某或本人支付剩余的其他欠款；否则，中基宏源有权要求叶某或者本人继续偿还总计3945799．14元的租金及自2017年2月日按年利率24%支付至实际还款日的利息”。上述还款协议签订后，林某向中基宏源公司支付70万元，后未继续付款。经询，中基宏源公司表示在还款承诺中约定的“年利率24%”系根据商铺租赁合同中关于违约金和滞纳金标准下调后参照的标准。叶某表示该违约金标准约定过高。中基宏源公司向本院出具其与北京咏歌律师事务所的《委托代理协议》，委托该所进行本案诉讼，律师费总计为20万元，于本合同签订之日支付5万元，于收到案件受理通知书或收到传票或法院第一次谈话或开庭之日起三日内，支付律师费5万元，中基宏源公司已支付律师费5万元。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：叶某主张其与中基宏源公司签订租赁合同的用途为开办公司，向本院出具吉人天下科技公司出具的说明，“叶某与北京中基宏源房地产开发有限公司所签的关于西海国际1号楼1层101单元、102单元商铺租赁合同，叶某个人为吉人天下（北京）科技股份有限公司代签，因当时吉人1946（北京）餐饮管理有限公司、吉人天下（北京）科技股份有限公司为了办理营业执照和办理装修手续，由叶某先行代签，故该合同所有责任和权属由吉人天下（北京）科技股份有限公司承担，因吉人1946（北京）餐饮管理有限公司为吉人天下（北京）科技股份有限公司全资子公司，故吉人1946（北京）餐饮管理有限公司责任和权属也归吉人天下（北京）科技股份公司所有！”中基宏源公司认为该证据系吉人1946公司以及吉人天下科技公司内部关系，不给基于中基宏源公司与叶某的租赁关系。叶某称双方在商铺租赁合同中约定的租金标准不是真实价格，向本院出具补充协议，约定租金标准另行约定，但双方未另行约定租金标准。本院认为，中基宏源公司与叶某签订的关于101单元和102单元的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。叶某主张其所签订的租赁合同，用于开办吉人1946餐饮公司以及吉人天下科技公司，且吉人天下科技公司主张应由承担责任，故其不是本案的适格被告，不应承担责任。承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定情形的，优先适用该规定，即“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”根据上述规定，合同相对人对于承担合同责任的主体享有选择权，本案中，中基宏源公司选择向合同相对人叶某主张承担租赁合同中缴纳租金的义务，符合规定，故叶某的抗辩理由，本院不予采信。叶某应向中基宏源公司支付租金以及延期支付租金的违约金，根据承诺函约定的违约金标准为年利率24%的标准，低于双方在合同中约定的标准，但叶某仍提出该标准过高。故本院对违约金标准将结合叶某违约情况以及中基宏源公司因此受到的损失进行调整。关于林某是否应承担支付租金及利息的责任，根据林某向中基宏源公司出具的承诺函，其明确表示愿与叶某共同承担支付租金和利息的义务，故属于债务加入，林某应与叶某共同承担支付租金及利息的义务，现中基宏源公司要求林某和叶某按照承诺函的约定支付租金及利息，本院支持。关于租金金额，根据还款承诺函，约定还款270万元的前提为在2020年9月28日前还清上述款项，但时至今日，林某仅向中基宏源公司支付70万元，故根据还款承诺函的约定，中基宏源公司有权按照欠缴租金的数额主张租金以及利息。关于中基宏源公司要求叶某支付律师费的诉讼请求，符合合同约定，本院支持。关于中基宏源公司要求林某支付律师费的主张，不属于林某承诺还款的范围，故其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、叶某和林某于本判决生效后七日内向北京中基宏源房地产开发有限公司支付房屋租金及物业费3245799．14元以及上述款项2017年3月1日起至付清之日的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、叶某于本判决生效后七日内向北京中基宏源房地产开发有限公司支付律师费20万元；三、驳回北京中基宏源房地产开发有限公司其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34366元，由叶某和林某负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蒋凯宇二〇二〇年十二月二十四日书记员  彭利婷