云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初2772号原告李金全，男，汉族，1965年3月10日生，重庆市长寿区人，高中文化，自由职业，住重庆市长寿区，现住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人罗明，系云南培生律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告郑云强，男，汉族，1969年2月18日生，四川省青神县人，住四川省青神县。委托诉讼代理人付建军，系四川新念律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告李金全与被告郑云强租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员李艳梅独任审判，于2020年12月1日公开开庭进行了审理，原告李金全及其委托诉讼代理人罗明，被告郑云强的委托诉讼代理人付建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李金全诉称：2016年1月6日，在被告承诺位于昆明市嵩明县系合法建筑的前提下，加之被告向原告出示了《荒山租用协议》等相关材料，且其称共计76亩土地属于被告与另外四个股东各自分得不等的亩数，同时称该土地系大树营村小组集体出租土地，厂房有正规合法手续，原告与被告签订了《厂房出租合同》，约定由被告将前述厂房出租给原告使用，租期为17年，同时该合同还对租期内的厂房租金支付方式及具体金额等作了详细约定。合同签订后，原告每年均按照该合同约定履行自身义务至2020年8月30日，向被告支付租金共计人民币1675000元。2019年期间，双方因前述厂房租赁事宜发生纠纷，后被告起诉原告，嵩明县人民法院下达了（2019）云0127民初2712号民事判决书，李金全不服该判决遂上诉于昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2020年6月2日作出（2020）云01民终3822号民事判决书，该判决书确认郑云强出租给李金全的厂房系在未取得建设工程规划许可证的情况下建盖，也无相应产权证书，郑云强与李金全签订的《厂房出租合同》系无效合同。因郑云强谎称涉案厂房有合法手续，李金全才会与郑云强签订《厂房出租合同》，并建厂、每年支付租金等，现理应对李金全退还租金并赔偿建厂损失。根据《中华人民共和国建设部城市房屋租赁管理办法》、《民法通则》、《合同法》、《中华人民共和国物权法》等的相关规定，本案涉案厂房存在先天性的违法事实，未经行政许可，郑云强对该违法建筑也就自始未取得所有权，法律既然未赋予其所有权，也就不保护其权利，相反应对其因合同取得的财产责令退赔，并赔偿因此给原告造成的建厂损失。另，自2010年起，被告便在未依法取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证的情况之下，私自在上述地址建盖了钢架结构厂房一处以及砖混结构房屋2幢，占地面积超过10000余平方米，约13.5亩，其所占用并建盖厂房的土地均属于农用地，并非荒山，前述土地被被告违法建盖成了无证厂房，房屋还用于工业生产，己经完全改变了原土地的使用性质，严重违反《土地管理法》相关规定，自然资源主管部门有权对前述行为责令限期拆除违建的建筑物、恢复土地原状、罚款，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。综上所述，为维护公民合法权益，原告诉至本院，请求：一、判令被告十日内退还原告因租赁昆明市嵩明县杨林镇大树营村委会第三村民小组的厂房而支付的租金人民币1675000元；二、依法判令被告赔偿原告建厂费497350元，以上合计人民币2172350元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告郑云强辩称：原告之诉请无事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。第一、原告虚构事实，其诉称答辩人向其承诺出租厂房是合法建筑，又诉称答辩人向其出示了荒山租用协议等材料，这一说法完全自相矛盾。答辩人向其出示的是荒山租用协议等材料，而并非房产证或施工许可证等，充分说明答辩人是本着客观情况实事求是的向答辩人披露了厂房真实信息，答辩人不存在任何向被答辩人谎称和刻意隐瞒之说，这也充分说明答辩人在出租给被答辩人使用时，被答辩人知晓其房屋还没有办理产权证，原告在清楚房屋的性质的情况下同意承租该房屋，表示其愿意承担相应的法律风险和后果。原告认为其厂房临近居民周边生活水源地，对水源的破坏极大，这一说法毫无依据。即使针对水源有破坏，因原告在使用厂房，也应当由原告承担破坏水源的所有法律责任。第二、租赁荒山修建房屋及目前的实际情况，该房屋是2010年3月2日大树村委会第三村民小组将荒山出租给云南蓝昕家具有限公司，蓝昕公司用于修建厂房并作为生产家具使用，后于2015年3月17日转让给答辩人，大树营村村委会和第三小组均同意蓝昕公司将承租土地上的建筑物转让给答辩人，政府也对该土地准予了立项、报批，并要求答辩人按规定交纳了相关的税费，政府相关职能部门已将该土地列入了建设用地使用范围，并向答辩人出具了建设用地面积汇总表和建设用地勘测定界图等手续，其余的手续在办理之中，故该房屋并非答辩人所建，其已获得了立项、审批，土地性质已经是建设用地，其余的手续政府职能部门也正在办理之中，并非答辩人所述的违法建筑。第三、即使双方签订的租赁合同无效，被答辩人也应当支付使用期间的房屋占用费，原告以《合同法》第58条之规定要求答辩人退还房屋租金完全是对法律的错误理解，按照原告的意见，原告在租用厂房期间所赚取的利润是否也应当返还给答辩人。本案原告使用了厂房，这一交易情形是无法返还的，依法就应当对答辩人进行折价补偿，支付房租是一种补偿方式，其不违反双方订立租赁合同时的初衷，也充分体现了公平的原则，依法应予支持，答辩人不应当退还原告包括租金在内的任何费用。第四、答辩人不应当赔偿原告建厂费用，原告在没有经过答辩人同意的情况下所修建的违法建筑，其商业和法律风险也应当由被答辩人自行承担，答辩人不承担任何责任。综上所述，恳请贵院查明本案基本事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。原告李金全针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：原告身份证明复印件，欲证实原告的身份信息及具备本案诉讼主体资格的事实。第二组：《厂房出租合同》及收条6份，欲证实原、被告签订了租赁合同，双方对出租物、租金、租金支付方式等内容进行了约定及原告向被告支付了相应租金的事实。第三组：（2019）云0127民初2712号民事判决书、（2020）云01民终3822号民事判决书，欲证实原、被告双方于2016年1月6日签订的厂房出租合同已被法院认定为无效合同的事实。第四组：《建厂协议》及收条四份，欲证实原告因租赁涉案厂房产生建厂费497000元的事实。第五组：照片15张，欲证实被告近期仍然在对涉案的违章建筑进行扩建，并排放大量的废气污染物，破坏了耕地、林木和水源的事实。经质证，被告郑云强对原告提交的第一、二组证据的三性予以认可。对第三组证据的三性无异议，对证明目的不予认可，认为生效判决书能够充分说明原告应当向被告支付使用厂房期间的房屋占用费的事实。对第四组证据中《建厂协议》的三性不予认可，认为原告在诉状中已经诉称该厂房是被告修建的，所以根本不存在原告修建厂房的情况，且该协议是原告和第三人之间的协议，无法进行核实，即使协议是真实的，也与本案无关；对收条不予认可，认为没有转账凭据予以佐证。对第五组证据的三性不予认可，认为没有准确的地理标识，所以无法证明是案涉房屋所在地的事实。被告郑云强针对其答辩主张，向本院提交了以下证据：第一组：1、被告的身份证复印件，欲证实被告的身份信息。第二组：2.《荒山租用协议》；3.《转让协议书》；4.收条6份；5.《荒山租赁补充协议书》；6.交付租金发票5份；7.收款票据4份，欲证实案涉房屋所在地的荒山是由云南蓝昕家具有限公司于2010年3月向杨林镇大树营村委会第三村民小组租赁用于多种项目经营，2015年3月17日，云南蓝昕家具有限公司经大树营村村委会和第三村民小组同意，将案涉厂房以及荒山租赁权转让给了被告，被告交付了土地租金及向政府交付相应税费的事实。第三组：8.投资项目备案证；9.建设项目用地面积汇总表；10.土地勘测定界表；11.税收缴款书，欲证实案涉土地已经通过了立项审批转为了建设用地，且在国土资源局进行了土地的勘测定界，被告也交付了相关税费的事实。第四组：（2020）云01民终3822号民事判决书，欲证实原告应当支付被告使用期间的房屋占用费的事实。经质证，原告李金全对被告提交的第一、四组证据无异议。对第二组证据中的第2、3、4、5份证据无异议，对第6、7份证据不予认可，从证据中可显示被告所建厂房是违章建筑的事实。对第三组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为原、被告签订租赁合同是2016年1月6日，当时并没有该组证据中的相关材料，且建设项目用地面积汇总表是2019年4月份才存在，而不是在2016年1月1月份就已经存在。本院对原、被告提交的证据予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：2016年1月6日，原告李金全与被告郑云强签订了《厂房出租合同》，约定郑云强将其在大树营村委会第三村民小组荒山上修建的厂房、库房出租给李金全使用，租用厂房面积约为10000平方米，租期为17年（自2016年4月1日至2033年3月31日止），前三年（自2016年4月1日至2019年3月31日止）每年租金为360000元；第二个三年（自2019年4月1日至2022年3月31日止）每年租金为420000元，以此类推，每一个三年租金上涨60000元；每年租金必须在前一年房租到期时提前一个月一次性付清，否则原告有权终止本合同；原告不得随意改变租用场地上的房屋结构，如需装修和改变，需经被告同意后方可实施，原告室内装修不得改变房屋结构；未经被告书面同意，原告不得将厂房转让、转租或抵押，否则，视为违约，被告有权利终止本合同并收回厂房；合同同时对双方的其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，原告于2016年6月15日向被告交付租用保证金30000元，被告按约将租赁物交付给原告管理使用，原告按约向被告支付了租金，其中2016年4月1日至2018年3月31日的租金660000元（因被告未按约定时间安装变压器，双方协商后扣减两个月的租金60000元），2018年4月1日至2019年3月31日的租金360000元，2019年4月1日至2020年3月31日的租金420000元，2020年4月1日至2020年8月30日的租金175000元，共支付租金1615000元。原告在租赁期间，于2019年4月14日与案外人胡明签订《厂房分租协议》，约定由原告将其承租的上述厂房中的4000平米左右分租给案外人胡明。2019年8月8日，被告以原告私自将厂房转租并改变厂房结构为由，向原告发出解除合同通知书，要求原告在收到通知之日起十日内将厂房恢复原样并腾退。因原告未履行通知义务，被告于2019年11月14日向我院提起诉讼，要求确认其于2019年8月8日发出的通知已发生法律效力，双方签订的《厂房出租合同》已于2019年8月8日解除，由原告将厂房恢复原样并予以返还。经审理后，我院以原告构成违约为由，判决确认双方签订的《厂房出租合同》已于2019年8月8日解除，由原告在二十日内履行腾还厂房义务。原告对该判决不服，向昆明中院提起上诉，经昆明中院审理后，以出租的厂房未取得建设工程规划许可证为由，确定双方签订的《厂房出租合同》无效，对我院确认双方签订的《厂房出租合同》已于2019年8月8日解除的判决内容予以撤销，并责令原告于判决生效之日起二十日内履行腾退厂房义务，该判决现已生效，原告李金全已按判决确定的期限履行了腾房义务，将其管理使用的厂房返还给了被告。另查明，位于大树营村委会第三村民小组荒山所有权人属于大树营村委会第三村民小组，2010年3月2日，大树营村委会第三村民小组将荒山出租给案外人云南蓝昕家具有限公司作为多种项目经营基地开发用地，由村小组按年收取租金并一次性收取管理费。2015年3月17日，经大树营村委会第三村民小组同意，云南蓝昕家具有限公司将该荒山上修建的厂房、办公用房及相关资产以276万的价款转让给被告郑云强，由其经营管理，云南蓝昕家具有限公司转让的厂房、办公用房至今未取得建设工程规划许可证，也无相应产权证书。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告与被告签订《厂房出租合同》，约定被告将其经营的位于大树营村委会第三村民小组荒山上的厂房出租给原告，该合同虽系双方真实意思表示，但因被告用于出租的厂房在未取得建设工程规划许可证的情况下建盖，也无相应产权证书，依据上述法律规定，原、被告之间所签订的租赁合同为无效合同。现原告以租赁合同无效为由，要求被告退还其已支付的租金1675000元，并提交了收据、民事判决书等证据予以证实。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原、被告签订的《厂房出租合同》虽自始无效，但签订合同后，原告对承租的厂房进行了实际管理使用，依据上述法律规定，原告应按约定的租金标准支付相应的占用费，因双方约定的租金支付标准不违反法律禁止性规定，且原告仅是支付其实际管理使用期间的费用，不存在返还的情形，故原告的该项请求于法无据，本院不予以支持。原告要求被告赔偿建厂费497350元，并提交了《建厂协议》及收条等证据予以证实，原告提交的证据能证实其安装生产设备时支出了部分费用的事实，但安装费系原告为自己的生产经营所支出的必要费用，不属合同无效致其造成的损失，且原告提供的证据也未能充分证实其存在损失的情形，故原告的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，维护社会正常的经济秩序，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李金全的全部诉讼请求。案件受理费24179元，减半收取12089.5元，由原告李金全承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李艳梅二〇二〇年十二月七日书记员  毕秀芳