广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初14840号原告：毛贵云，男，汉族，1979年8月3日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：宋毅，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雯，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：张柯，男，汉族，1979年1月19日出生，身份证住址湖北省谷城县。原告毛贵云诉被告张柯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人宋毅、李雯到庭参加了诉讼，被告张柯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间的租赁合同关系解除；2、判令被告向原告返还剩余租金18万元；3、判令被告向原告支付违约金4万元；4、判令被告向原告支付对涉案租赁物业的装修损失合计45605元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年3月12日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将其名下位于深圳市南山区房产（以下简称“涉案房产”）出租给原告，租赁期限为自2019年3月12日起至2030年1月11日止，租金由原告于2019年3月31日前向被告一次性支付，合计20万元整。租赁合同签订后，原告于2019年3月14日向被告全额支付了租金，被告交付了涉案房产。在该租赁物使用过程中，原告得知被告因涉诉导致涉案房产被法院执行查封，原告联系被告，却一直无法取得联系。因被告个人原因导致涉案房产产生权利上的瑕疵，法院执行结果将直接导致作为承租人的原告丧失该涉案房屋的租赁使用权，故原告有权依据租赁合同的约定，即《深圳市房屋租赁合同书》第十七条第一、二、三、四款约定“（一）解除本合同并申请单方解除合同登记（备案）、（二）要求甲方立即返还剩余租金及其利息、（三）要求甲方赔偿乙方所遭受的装修损失…、（四）要求甲方支付违约金为租金总额的20%”，要求被告承担违约责任及赔偿损失，并确定双方之间的租赁合同解除。被告张柯未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了《深圳市房屋租赁合同书》及附件、《承诺书》、增值税发票、《银行转账汇款电子回单》、《不动产资料电脑查询结果表》及网页截图等作为证据，被告未举证、质证。根据当事人陈述和经查证确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2019年3月12日签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“《租赁合同》”），约定被告将其名下位于深圳市南山区房产（以下简称“涉案房产”）出租给原告，租赁期限为自2019年3月12日起至2030年1月11日止，租金由原告于2019年3月31日前向被告一次性支付，合计20万元。第三条约定甲方给予乙方5个月免租期，免租期自2019年3月12日起至2019年8月11日。第十四条约定租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或者部分转租给他人。第十七条约定如甲方出现违约行为的，乙方有权采取以下一种或者多种措施：（一）解除本合同并申请单方解除合同登记（备案）；（二）要求甲方立即返还剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及利息（计算标准：以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止）；（三）要求甲方赔偿乙方所遭受的装修损失，计算标准：以每套房屋固定装修费用（具体见装修列表）为基数，按照每年10%的折旧率计算；（四）要求甲方支付违约金为租金总额的20%；（五）要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失［包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼（仲裁）费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用］。被告于2019年3月12日向原告出具《承诺书》，被告承诺“租赁房屋在本次出租前，没有被设置任何抵押、查封等权利受到限制的情形，且承诺人保证本次出租的租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施……保证承租人可以正常、合理使用租赁房屋，并排除任何第三人干扰或者妨碍。若承诺人违反前述约定，承诺人自愿按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任”。租赁合同签订后，原告于2019年3月14日向被告支付了全额租金20万元，被告向原告交付了涉案房产。其后，原告得知被告因涉诉导致涉案房产被法院查封。经查，涉案房产有抵押，由深圳前海合作区人民法院于2019年1月28日首位查封，另有轮候查封记录，被告于2020年4月10日被立案强制执行。原告于庭审中称，原、被告之间不认识，原告是通过中介公司阳光置业才知道被告出租房屋。原告通过中介联系到被告，协定好租金，然后进行合同的签订、款项支付及房屋的交接，原告没有证据证明其有实际装修涉案房屋。本院认为，本案案由为租赁合同纠纷，被告未到庭应诉，亦未提交答辩状，视为其自愿放弃质证和抗辩的权利。涉案《租赁合同》及《承诺书》基于原、被告双方真实有效的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应遵守合同约定并履行各自的权利义务。对于原告的诉请，本院分析如下：一、关于合同解除问题。被告向原告出具的《承诺书》中明确承诺保证所出租的涉案房产没有被设置任何抵押、查封等权利受到限制的情形，且保证出租期间，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施，否则自愿按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任。原告提供证据可以证明被告在双方签订《租赁合同》前，涉案房产已经被抵押及被查封，故被告构成违约，原告有权根据合同约定行使解除权，对于原告诉请解除双方所签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持；二、关于剩余租金问题。涉案合同约定，涉案房产的租赁期限自2019年3月12日起至2030年1月11日止，其中免租期自2019年3月12日起至2019年8月11日，故合同约定计租期应自2019年8月12日至2030年1月11日共计3805天。涉案房产计租期自2019年8月12日直至庭审之日即2020年12月16日共计492天。因被告违约，原告解除合同后，被告应向原告返还剩余租金为174139.29元[（3805天-492天）×（200000元÷3805天）]；三、关于违约金问题。因被告违约，原告根据合同约定诉请被告支付租金总额的20%即4万元（20万元×20%）作为违约金，原告该诉请符合合同约定，本院予以支持；四、关于装修损失问题。虽然合同约定被告违约应当向原告支付装修费用损失，但是原告并没有提供证据证明其实际对涉案房产进行装修，故原告诉请被告赔偿装修损失45605元没有事实依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告毛贵云与被告张柯签订的《深圳市房屋租赁合同书》；二、被告张柯应于本判决生效之日起十日内向原告毛贵云返还剩余租金174139.29元；三、被告张柯应于本判决生效之日起十日内向原告毛贵云支付违约金4万元；四、驳回原告毛贵云的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5284.08元，保全费1848.02元，共计7132.1元，由原告负担1381.96元，被告负担5750.14元。原告已预缴7132.1元，由本院向原告退回5750.14元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳5750.14元，逾期未交纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  梁世奎二〇二〇年十二月二十四日书记员  李 微附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。