陕西省三原县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0422民初3082号 原告（反诉被告）：三原仇泽江废纸收购站，住所地：陕西省咸阳市三原县南关正街。 经营者：仇泽江。 委托诉讼代理人：刘艳，陕西秦岳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：三原县耐火材料厂，住所地：陕西省咸阳市三原县城关镇太平村（南大门外208省道南侧）。 法定代表人：李建平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭来香，该公司员工。 委托诉讼代理人：闫玲娣，陕西金镝律师事务所律师。 本诉原告三原仇泽江废纸收购站（以下简称废纸收购站）诉本诉被告三原县耐火材料厂（以下简称耐火材料厂）合同纠纷一案和反诉原告耐火材料厂诉反诉被告废纸收购站合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）废纸收购站之经营者仇泽江及委托诉讼代理人刘艳，被告（反诉原告）耐火材料厂之法定代表人李建平及委托诉讼代理人彭来香、闫玲娣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告废纸收购站向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《厂房租赁合同》、《补充合同书》已解除；2、判令被告支付拆迁补偿款231699.15元【其中：①大彩钢房（彩钢大棚），面积736.47平米、单价160元、赔偿金额117835.20元；②砖混房（变电房），面积12.08平米、单价350元、赔偿金额4228元；③彩钢房（活动板房），面积74.9平米、单价150元、赔偿金额11235元；④水泥地面（水泥地面和地磅基础），面积996.03平米＋91.04平米＝1087.07平米，单价85元、赔偿金额92400.95元；⑤变压器，单价4000元、赔偿金额4000元；⑥水罐2个，单价200元、赔偿金额400元；⑦电杆2个，单价500元、赔偿金额1000元；⑧电线100米，单价6元、赔偿金额600元】；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月19日原告与被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：被告将自己厂位置东车间、厂棚、平房、大门内东边，租赁给原告使用，租赁期限从2013年12月1日至2021年12月1日，租金每年30000元，每年交清后再使用。合同签订后原告按照约定支付租金，原告自建厂房经营废品收购。2014年6月1日，因经营需要原告与被告签订《补充合同书》，约定被告将厂内土地（约3亩）租赁给原告，由原告自行自费建厂房，厂内建筑物谁建筑，产权归谁所有。因生产扩大，被告将厂内北边土地（约1.5亩）再租给原告，租金也由原来的30000元调整为60000元。合同签订后，原、被告一直按照双方约定履行。2019年11月12日，被告通知原告：因三原县政府对本厂土地征收工作顺利完成，现与原告终止厂房租赁。依据2013年11月19日双方签订《厂房租赁合同》第一条规定，请原告积极配合，限2019年12月31日前完成搬迁。2020年9月1日原告将自己建造的建筑物、构筑物进行了资产评估，评估值为人民币286892元。后在原告不在的情况下原告所建厂房直接被拆除，拆迁补偿款由被告领取，多次协商无果后原告提起诉讼。 本诉被告耐火材料厂辩称，1、原告自建厂房被拆除系拆迁组在未通知被告的情况下实施，并非被告所为，故原告的损失不应由被告承担，被告非本案适格被告。2、原告要求被告补偿的金额及项目与事实不符，缺乏依据，其诉讼请求依法应予驳回。 反诉原告耐火材料厂向本院提出反诉请求：1、判令废纸收购站向耐火材料厂支付拖欠的厂房租金31698.63元、电费379.73元及延迟履行利息暂计1392.28元，合计33470.64元；2、本诉与反诉诉讼费由废纸收购站承担。事实和理由：耐火材料厂与废纸收购站于2013年11月19日签订《厂房租赁合同》一份，约定耐火材料厂将其厂内部分厂房租赁给废纸收购站使用，租期自2013年12月1日至2021年12月1日，租金每年30000元，租金每年交清后再使用。后因废纸收购站经营需要，提出增加租赁面积，双方于2014年6月1日签订《补充合同书》一份，约定耐火材料厂在原有租赁面积基础上再将厂内北边土地约1.5亩租赁给废纸收购站，租金由原来的30000元调整为60000元，其他维持不变。但在实际履行过程中，废纸收购站仅仅占用了场内北边部分土地，经双方口头议定以实际租地面积为准，将年租金在原有30000元的基础上再增加20000元即可，即实际增加后的年租金为50000元，但自2018年6月开始，经双方协商年租金调整为55000元。截止目前，废纸收购站尚拖欠耐火材料厂租金31698.63元未付，耐火材料厂故提起反诉。 反诉被告废纸收购站辩称，2013年11月19日、2014年6月1日双方签订《厂房租赁合同》、《补充合同书》后，双方一直按照约定履行。2019年11月12日，耐火材料厂通知废纸收购站：因三原县政府对本厂土地征收工作顺利完成，现与废纸收购站终止厂房租赁。废纸收购站认为，废纸收购站与耐火材料厂签订的《厂房租赁合同》、《补充合同书》均已解除，且自2019年11月至2020年9月废纸收购站一直处于停产停业状态，并未实际使用厂房，废纸收购站无需向耐火材料厂支付厂房租金及利息，故耐火材料厂的反诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 针对本诉，废纸收购站提供的证据有： 1、《厂房租赁合同》及《补充合同书》各一份。证明双方签订的两份合同系双方真实意思表示，合法有效；原告自行自建厂房、场内建筑物及构筑物的所有权应属于原告。 2、银行电子回单，结婚证、被告配偶、原告配偶微信首页及微信转账记录、通知。证明原告按约履行向被告支付厂房租金的义务；原、被告签订的《厂房租赁合同》及《补充合同书》已于2019年11月12日解除。 3、施工合同、工业品买卖合同，证人赵振超、王军峰出庭作证及证人身份证复印件、原告用电记录、原告厂房照片、陕西华联资产评估有限责任公司报告书、厂房拆除视频。证明涉诉厂房的彩钢大棚、变电房、活动板房、地磅、水泥地面、变压器、水罐等建筑物、构筑物系原告所有。 4、陕西省农村金融机构结算业务申请书、三原县城关镇重点项目报账单、领条及补偿明细。证明被告应向原告支付拆迁补偿款231699.15元。 耐火材料厂对证据1的真实性认可，对证明目的第二项不认可，认为本诉原告搭建的大棚归其所有，但地面、围墙不属其所有。对证据2的真实性认可，对证明目的不认可，认为转账记录支付的是2019年11月19日之前的租赁费，之后原告一直占用使用所租厂地，故仍应支付租赁费。对证据3中的施工合同的真实性及证明目的均不认可；对工业品买卖合同的真实性无法确认，该合同涉及的地磅与本案无关联性，且拆迁前原告已将地磅拉走，地磅不在赔偿范围之内；对证人证言不予认可；对用电记录及赔偿明细中的小变压器（赔偿4000元）属本诉原告所有无异议；对第一张图片右边的棚认为是本诉原告第一组证据中的彩钢棚不持异议，但认为面积不对，面积应为560平米，左边的活动板房没有赔偿；对陕西华联资产评估有限责任公司的报告书认为是本诉原告单方委托，对该报告书的真实性认可，但对证明目的不认可；对厂房拆除视频的真实性及证明目的均不认可。对证据4的真实性认可，但对证明目的不认可，认为该证据不能显示原告所主张赔偿的项目。本院审查认为，证据1、2来源合法、内容真实，予以认定。证据3中的施工合同、证人证言及原告厂房照片相互关联、相互印证，能够证明本诉原告所诉彩钢棚系其所建及棚内、棚外水泥地面系其找人浇铸；工业品买卖合同与本案无关联性；原告用电记录、厂房拆除视频真实可信，予以认定；陕西华联资产评估有限责任公司报告书虽系本诉原告单方委托，但报告书的内容真实可信，本院予以认定。证据4来源合法、内容真实，但不能证明本诉原告待证之事实。 针对本诉，耐火材料厂提供的证据有： 1、拆迁补偿清单及地上附着物测量清单、村委会证明、地上建筑物图片。证明原告搭建大棚的补偿款是16800元。 2、证人魏谋独、袁卫强出庭作证。证明补偿明细中的水泥地面系耐火材料厂找人浇铸。 废纸收购站对证据1中的村委会证明不认可，认为村委会无权对彩钢棚的权属进行认定，且根据原告提供的其所建彩钢棚的照片，长比宽明显多好几倍。对证据2的真实性及证明目的均不认可，认为证人与李建平系亲戚，存在利害关系。本院审查认为，证据1中的拆迁补偿清单、地上附着物测量清单及地上建筑物图片来源合法、内容真实，予以认定；村委会出具的证明内容超出了其职责范围，不具证明力，不予认定。证人与李建平存在亲属关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。 针对反诉，耐火材料厂提供的证据有： 1、付款凭证两张、微信账单两张。证明付款凭证两次款项是补充合同的租赁费，交到2020年5月31日，尚欠6月1日至9月13日的租赁费7123.29元。微信账单证明第一份合同的租赁费，交到2019年11月18日，欠2019年11月19日至2020年9月13日的租赁费24575.34元。 2、电费通知单一张。证明废纸收购站欠耐火材料厂垫付的电费379.73元。 废纸收购站对证据1的真实性认可，认为该证据恰好能够证明废纸收购站已经将两份合同的租赁费全部交清，同时认为2019年11月12日耐火材料厂向废纸收购站发出通知，解除了租赁合同，废纸收购站不存在欠其租赁费。对证据2的真实性认可，但认为该欠款与耐火材料厂无关。本院审查认为，证据1来源合法、内容真实，但不能证明耐火材料厂待证之事实，证据2真实可信，但缺少交费凭证，不能证明耐火材料厂替废纸收购站交纳电费之事实。 针对反诉，废纸收购站提供的证据有： 1、《厂房租赁合同》及《补充合同书》各一份。证明双方签订的两份合同系双方真实意思表示，合法有效。 2、招商银行电子回单、仇泽江配偶、李建平配偶及微信转账记录。证明废纸收购站已按约履行了向耐火材料厂支付厂房租金义务，不存在违约情形。 3、通知一份。证明原、被告签订的《厂房租赁合同》及《补充合同书》已于2019年11月12日解除，因此废纸收购站无需向耐火材料厂支付厂房租金。 耐火材料厂对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为两份合同拖欠的是2019年11月至2020年9月13日及2020年6月至2020年9月13日期间的租赁费。对证据3的真实性无异议，但认为是因为找不到仇泽江本人，才将通知贴到收购站的墙上，且废纸收购站一直占用厂地到拆迁完毕（2020年9月13日）。本院审查认为，上述证据来源合法、内容真实，予以认定。 本院经审理认定事实如下：废纸收购站系个体工商户，经营者为仇泽江，耐火材料厂系集体所有制企业，法定代表人为李建平。2013年11月19日废纸收购站与耐火材料厂签订《厂房租赁合同》，合同约定：耐火材料厂将自己厂位置东车间、厂棚、平房、大门内东边，租赁给废纸收购站使用，租赁期限为2013年12月1日至2021年12月1日，租金每年30000元，每年交清后再使用。合同签订后仇泽江便找人搭建彩钢棚及活动板房、建变电房、浇铸水泥地面进行经营，并按约定支付租金。2014年6月1日，因经营需要废纸收购站与耐火材料厂签订《补充协议》，约定耐火材料厂将厂内土地（约3亩）租赁给废纸收购站，由废纸收购站自行自费建厂房，每年30000元已履行，且亦形成事实，应予维持，厂内之建筑物谁建筑，产权归谁所有。因生产扩大，耐火材料厂将厂内北边土地（约1.5亩）再租给废纸收购站，租金也由原来的30000元调整为60000元。合同签订后，废纸收购站与耐火材料厂一直按照双方约定履行。2018年6月，双方依据废纸收购站的实际占地面积将年租金调整为55000元，即，后增加的面积年租金为25000元。2018年6月14日仇泽江向耐火材料厂法定代表人李建平的中国邮政储蓄银行尾号为9182的银行卡转账25000元；2019年1月9日仇泽江向该卡转账25000元，2019年1月10日又向该卡转账5000元；2019年6月12日、6月14日仇泽江妻子分别向李建平妻子微信转账28000元、2000元。因耐火材料厂的土地被征用，2019年10月政府发出通知，限耐火材料厂于2019年12月31日前完成搬迁。2019年11月12日，耐火材料厂遂向废纸收购站发出通知，内容为：“因三原县政府对本厂土地征收工作顺利完成，现与三原仇泽江废纸收购站终止厂房租赁。依据2013年11月19日双方签订《厂房租赁合同》第一条规定，请三原仇泽江废纸收购站积极配合，限2019年12月31日前完成搬迁”。2019年11月8日在李建平及仇泽江均不在场的情况下城关街道办事处工作人员将耐火材料厂内的建筑设施进行了测量登记，依据该测量登记制作了补偿清单，厂内设施共计补偿1400800元，2020年7月2日耐火材料厂法定代表人李建平领取了上述补偿款。2020年8月陕西华联资产评估有限责任公司接受废纸收购站的委托，对废纸收购站建造的建筑物，构筑物进行了资产评估，评估值为人民币286892元，其中彩钢大棚建筑面积为736.47平米、变电房建筑面积为12.08平米、活动板房建筑面积为74.90平米、水泥地面的面积为996.03平米、地磅基础面积为91.04平米。2020年8月29日仇泽江将活动板房拆除后拉走。后仇泽江要求李建平支付其所建建筑物及构筑物的补偿款，协商无果后废纸收购站诉讼来院。审理中，耐火材料厂以废纸收购站拖欠其租赁费为由向本院提起了反诉。 审理中，废纸收购站放弃了对水罐的补偿请求。双方对补偿清单中水泥地面的补偿系对裸露水泥地面的补偿均不持异议。耐火材料厂对废纸收购站架设了1个100KW变压器（4000元）及架设变压器所用的2个小型电杆（每个400元，2个共计800元）不持异议，对废纸收购站建造了彩钢大棚、活动板房、变电房亦不持异议，但认为彩钢大棚的面积应为560平米，活动板房废纸收购站已拆除拉走，不在补偿范围，变电房仅有9平米，在测量清单中无对应项，没有补偿。 本院认为，本案争议的焦点为：一、耐火材料厂的被告主体资格是否适格；二、废纸收购站请求耐火材料厂返还其补偿款的项目及数额的确定；三、耐火材料厂的反诉请求是否合理、应否支持。 针对争议焦点一、废纸收购站与耐火材料厂签订的《厂房租赁合同》及《补充合同书》系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，应确认有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，依据合同“厂内之建筑物谁建筑，产权归谁所有”之约定，废纸收购站在耐火材料厂所建之建筑物应归废纸收购站所有，现该建筑物被拆除，拆迁补偿款由耐火材料厂之法定代表人李建平领取，耐火材料厂对该部分款项构成无权占有，法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故耐火材料厂系本案适格被告，废纸收购站要求其返还该补偿款的请求于法有据，本院予以支持。 针对争议焦点二、1、彩钢房，对于彩钢房的补偿，补偿清单中有4项，分别为：⑹、砖混彩钢房（2190平米×200元＝438000元）；⑺、彩钢房（721平米×150元＝108150元）；⑻、大彩钢房（748平米×160元＝119680元）；⑽、彩钢房（665平米×120元＝79800元）。对上述4项彩钢棚的补偿，耐火材料厂依据村委会出具的证明，认为第⑽项中的560平米是补偿给废纸收购站的，且应扣除其浇铸的棚内水泥地面的部分，但村委会出具的证明内容超出了其职责范围，不具证明力，本院未予认定，依据废纸收购站提供的其所建彩钢棚的照片及陕西华联资产评估有限责任公司报告书中彩钢棚的面积（736.47平米），本院认定第⑻项应为向废纸收购站的补偿，虽然面积不完全相符，但不同的丈量机构进行丈量，尺寸上不可能完全相同（与点位、量尺的松紧均有关系），耐火材料厂认为第⑻项是向其打粉车间的补偿，无据证实，本院不予采信。耐火材料厂认为向废纸收购站补偿的彩钢棚应扣除其浇铸的棚内水泥地面的部分，无据可依，本院不予支持。依据补偿清单第⑻项，耐火材料厂应向废纸收购站返还119680元，但废纸收购站仅主张了117835.20元（736.47平米×160元），属其自愿，本院应予照准。 2、变电房，审理中，耐火材料厂认可废纸收购站建造了变电房（砖混房），但认为面积仅有9平米，且该9平米在测量清单中无对应项，故该变电房未予补偿。对于变电房的面积为9平米，耐火材料厂无据证实，本院不予采信，其以测量清单中无对应项为由认为该变电房未予补偿理由不能成立，因为不同的丈量机构进行丈量，尺寸上不可能完全相同。依据废纸收购站提供的陕西华联资产评估有限责任公司报告书，变电房的面积应为12.08平米，按照补偿清单中每平米350元计算，耐火材料厂应向废纸收购站返还4228元。 3、活动板房，补偿清单中无活动板房的补偿项，废纸收购站认为该部分包含在补偿清单第⑺项彩钢房的补偿中，对此，废纸收购站无据证实，本院不予采信，且2020年8月29日仇泽江已经将活动板房拆除拉走，故对该部分请求本院不予支持。 4、水泥地面，审理中，对水泥地面的浇铸双方均提供了证人出庭作证，耐火材料厂提供的证人与其法定代表人存在亲属关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，故对耐火材料主张的水泥地面系其找人浇铸一节本院不予采信。废纸收购站提供的证人证言相对客观真实，本院予以采信。依据该证人证言及陕西华联资产评估有限责任公司的报告书，废纸收购站浇铸的水泥地面面积为1087.07平米（996.03平米＋91.04平米），庭审中，双方均认可补偿清单中对水泥地面的补偿系对裸露水泥地面的补偿，依据补偿清单中每平米85元的补偿标准计算，耐火材料厂应向废纸收购站返还29801元【（1087.07平米－736.47平米）×85元】。 5、变压器、电杆，该两项补偿共计4800元，双方均不持异议，耐火材料厂应向废纸收购站返还。 6、电线，废纸收购站认为补偿清单中补偿的1000米电线，其中有100米系其所有，对此，废纸收购站无据证实，本院不予采信，故对该部分请求本院不予支持。 综上，耐火材料厂应向废纸收购站返还的总金额为156664.20元（117835.20元＋4228元＋29801元＋4800元）。 针对争议焦点三、合同解除是指双方在合同期满前，提前终止合同的法律效力，解除双方的权利义务关系。解除权属于形成权，签订合同的一方主体向另一方传达明确的解除合同的意思表示便产生了法律约束力，本案中，耐火材料厂于2019年11月12日向废纸收购站发出限期搬迁通知，表明双方签订的合同已无法继续履行，该通知一经发出，即产生了解除合同的法律效力，故双方签订的《厂房租赁合同》及《补充合同书》已于2019年11月12日解除。从合同签订的时间、先交费后使用的约定以及2018年6月14日仇泽江向李建平转账25000元、2019年1月9日转账25000元、2019年1月10日转账5000元，2019年6月12日、6月14日仇泽江妻子分别向李建平妻子微信转账28000元、2000元的事实来看，废纸收购站对《厂房租赁合同》的租赁费已交至2019年11月18日，对《补充合同书》的租赁费已交至2020年5月31日，故合同解除前废纸收购站不欠耐火材料厂租赁费。对合同解除后废纸收购站应否向耐火材料厂缴纳租赁费一节，2019年10月政府决定征收耐火材料厂所占土地并发布了征收决定公告及搬迁通知，耐火材料厂也向废纸收购站发出了限期搬迁的通知，虽然此时耐火材料厂的房屋所有权及土地使用权还未彻底发生转移，但耐火材料厂无据证实此期间废纸收购站仍占有使用该场地；2020年7月2日李建平领取拆迁补偿款后，耐火材料厂的房屋所有权及土地使用权即转归国有，其不再对场内的房屋及土地享有所有权及使用权，故无权再要求废纸收购站向其支付租赁费。综上，耐火材料厂要求废纸收购站支付其合同解除后的租赁费无事实及法律依据，本院不予支持。对耐火材料厂要求废纸收购站支付其垫付的电费379.73元一节，审理中，耐火材料厂仅提供了一份电费通知单，未提供缴费凭证，不能证明其为废纸收购站垫付电费之事实，故该项请求本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、三原仇泽江废纸收购站与三原县耐火材料厂签订的《厂房租赁合同》及《补充合同书》于2019年11月12日解除； 二、限判决生效后10日内三原县耐火材料厂向三原仇泽江废纸收购站返还拆迁补偿款156664.20元； 三、驳回三原仇泽江废纸收购站的其他诉讼请求； 四、驳回三原县耐火材料厂的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。 本诉诉讼费6800元减半收取3400元，三原县耐火材料厂负担1452元，三原仇泽江废纸收购站负担1948元；反诉诉讼费340元减半收取170元，由三原县耐火材料厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审判员  李晓丽 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  赵 婷