北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初54341号原告（反诉被告）：北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社，住所地北京市朝阳区东坝乡西北门村环铁会馆1号。法定代表人：任宏亮，社长。委托诉讼代理人：田燕刚，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李利超，北京市律理律师事务所律师。被告（反诉原告）：左慧春，男，1978年2月3日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘光明，北京京益律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社（以下简称西北门合作社）与被告（反诉原告）左慧春（以下称姓名）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。西北门合作社之委托诉讼代理人李利超，左慧春及其委托诉讼代理人刘光明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西北门合作社向本院提出诉讼请求：1.判令解除西北门合作社、左慧春双方之间的租赁合同关系；2.判令左慧春腾退并返还位于东坝乡西北门村东后头的租赁场地及附属设施、房屋；3.判令左慧春按年租金6万元的标准支付自2011年8月2日至实际腾退之日的租金；4.判令左慧春支付西北门合作社违约金18万元。事实和理由：2004年西北门合作社将位于东坝乡西北门村东后头某处的666平方米场地租赁给左慧春，并签订《租赁合同》。合同约定：租赁期限为3年，自2004年8月1日至2007年7月31日，年租金1.3万元，三年租金共计3.9万元。租赁合同签订后左慧春一直拖欠租金。2009年8月31日，西北门合作社、左慧春续签《租赁合同》，并就租赁土地上的房屋归属签订了《房屋产权归属协议》。续签的《租赁合同》约定：租赁期限为2年，自2009年8月31日至2011年8月31日。两年租赁费12万元。任何一方违约须承担违约责任，违约方向守约方支付违约金年租金的30%，并赔偿对方的经济损失，赔偿额为当年的全部租金。《房屋产权归属协议》约定，左慧春在租赁场地内所建房屋、围墙及其他设施归西北门合作社所有，折价21.1万元，抵销左慧春2006年8月1日至2011年8月1日期间的租金。新《租赁合同》签订后，左慧春除2016年7月支付了一笔一万元租金外，再未支付任何租金，并持续占有使用租赁场地及房屋。西北门合作社多次催要租金，并要求左慧春腾退房屋及土地，左慧春均置之不理，故请求法院解除双方的不定期租赁合同关系，支付拖欠租金及违约金，并腾退场地。左慧春辩称，同意解除双方于2007年7月31日以后形成的不定期租赁合同关系。双方未达成2009年8月31日、年租金6万元的租赁合同。左慧春不同意返还场地上的房屋及附属设施，认为其不存在违约行为。2004年8月1日到2007年7月31日的场地租金，左慧春已经按时支付给西北门合作社的原社长杨培东。2007年7月31日以后，因双方就场地租赁事宜没有达成书面的租赁合同，且西北门合作社一直未向我方主张缴纳租金，2016年7月29日西北门合作社要求其缴纳租金，左慧春按要求交纳1万元租金，因此，拖欠租金并非其造成。左慧春方同意按照每年1.3万元的标准支付租金，从2007年8月1日到2017年7月31日。因为从2017年7月开始，承租的场地地块开始拆迁，左慧春自建的房屋被拆掉，停水停电，已客观上无法对场地和自建房屋进行使用，无法实2017年7月31日以后涉案场地及房屋都处于空置状态。左慧春认为西北门合作社起诉的主体资格有问题，2004年9月其与西北门大队农场签订土地租赁合同，西北门合作社提起本案诉讼，没有向法院提供对涉案土地享有所有权的相关证据，进而不具有主张解除租赁合同关系，和主张返还租赁场地及附属设施的主体资格。另外，西北门合作社要求解除租赁关系，左慧春认为合同无效，租赁对象是房屋，但是在本案中西北门合作社没有提供涉案房屋取得建设规划许可手续的相关证据，涉案土地属于集体农用地还是建设用地，西北门合作社亦未提交证据予以证明。左慧春提出反诉请求：确认左慧春与西北门合作社于2009年8月31日签订的两份《房屋产权归属协议》无效。事实与理由：2009年8月31日，西北门合作社作为甲方与左慧春作为乙方签订了两份《房屋产权归属协议》，协议约定乙方在租赁场地内所建房屋484平方米、围墙及其它设施的产权于2009年8月1日起归甲方所有。左慧春认为两份《房屋产权归属协议》并非本人真示，系在西北门合作社的胁迫下签署，协议的内容明显违反法律法规的强制性规定，应属无效。西北门合作社针对反诉请求辩称，不同意左慧春的反诉请求。左慧春没有任何证据证明在胁迫下签署该协议，协议内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2004年，西北门大队农场作为出租方（甲方）与左慧春作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所属位于东坝乡西北门村东后头某处的场地（以下简称涉案场地）租赁给乙方使用，场地面积共计666平方米（界定标准，合同签订后双方对场地现场丈量认可），租赁期限三年，即从2004年8月1日至2007年7月31日止。《租赁合同》第二条约定，租赁费：每亩地每年13000元，年租金为13000元，三年租金合计39000元。每年分二次上交租金，2月1日、8月1日之前各交当年度租金的50%。第四条约定，乙方在租赁场地内没有乡、村两级批准不能搞任何建筑物，如出现违章，一切后果均由乙方自负。在《租赁合同》的落款处的甲方处加盖北京市朝阳区东坝乡西北门大队农场（以下简称大队农场）印章、西北门合作社印章、北京市朝阳区东坝乡农村经济合同鉴证专用印章，乙方处签署左慧春姓名，打印落款时间为“2004.9”。经询，西北门合作社称涉案场地为村集体土地，不属于基本农田用地，《租赁合同》的出租方为大队农场，因当时涉案场地由大队农场负责管理，大队农场属于西北门合作社的下属部门，后期大队农场不存在了，故合同项下权利义务由西北门合作社承担，东坝乡是西北门合作社的上级部门，在合同中盖章是备案的用途。庭审中，左慧春对西北门合作社所述内容予以认可，后又以西北门合作社不具有诉讼主体资格进行抗辩。为证明土地性质和隶属关系，西北门合作社提交北京市朝阳区东坝乡人民政府村镇建设土地管理办公室出具的情况说明、北京市朝阳区东坝乡西北门村民委员会出具的情况说明。西北门合作社、左慧春确认涉案场地的四至为：南侧是铁道围墙，东侧是电井房，西侧是空地，北侧是一条小土路。左慧春称其于2004年在涉案场地上建设480余平方米的房屋，2009年在原有房屋加建二层房屋；西北门合作社对左慧春上述建房情况予以认可。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于《房屋产权归属协议》（以下简称《归属协议》）的效力。左慧春称《归属协议》签订时，受西北门合作社胁迫，左慧春夫妻因违反计划生育政策，西北门村委会不同意就涉案场地继续出租给左慧春，在第一份租赁合同到期后，西北门合作社采取停水停电的措施，妨碍左慧春对涉案房屋的居住和使用，村委会份归属协议作为让左慧春继续承租涉案场地的前置条件，基于此，才签订归属协议，因此，《归属协议》应属无效。西北门合作社称不存在上述情形，因左慧春拖欠租金才签署该协议，提交2009年8月31日《归属协议》2份。《归属协议》1上载：西北门合作社作为甲方，“左会春”作为乙方，甲乙双方于2004年8月1日签订了为期三年的租赁合同，即从2004年8月1日起至2007年8月1日止。合同期满后，甲方多次催要乙方欠甲方2006年8月1日至2007年8月1日所欠租金，并要求其退出该场地，但乙方提出各种困难一直未付租金，乙方从合同期满后至今使用该场地未付任何租金。现乙方提出重新签订租赁合同，并提出租赁场地内乙方所建建筑物（包括房屋、围墙及其它设施等）抵乙方所欠甲方的租金。经甲乙双方友好协商达成协议如下：一、甲乙双方重新签订租赁合同，即从2009年8月1日起至2011年8月1日止；二、乙方在租赁场地内所建房屋484平方米、围墙及其它设施的产权于2009年8月1日起归甲方所有；三、乙方欠甲方租金如下：2006年8月1日至2007年8月1日欠甲方租金1.1万元，2007年8月1日至2009年8月1日欠甲方租金8万元，2009年8月1日至2011年8月1日欠甲方租金12万元；四、乙方房屋、围墙及其它设施折合人民币21.1万元。甲方同意乙方的房屋、围墙及其它设施抵乙方2006年8月1日至2011年8月1日欠甲方的租金。《归属协议》2上载：甲方为西北门合作社，乙方为“左会春”，乙方同意租赁场地内房屋484平方米、围墙及场地内其它设施自2009年8月1日起归甲方所有。上述《归属协议》的落款乙方处均签署“左会春”。左慧春对《归属协议》的真实性、关联性和证明目的均不认可，但认可落款系本人签字，但称签字时西北门合作社仅向其出示协议的最后一页，其不清楚其他页的内容，所以签字时故意将姓名中的“慧”写成“会”。西北门合作社对左慧春上述意见不予认可。结合左慧春的质证意见，本院认为左慧春虽不认可上述证据的真实性，但认可由其本人签字，左慧春作为完全民事行为能力的自然人，应当知晓其签署文件的内容并承担相应的责任；左慧春以受胁迫为由主张《归属协议》无效，未举证证明其主张，故本院对《归属协议》的真实性和关联性予以采信，并据此确认双方就涉案房屋归属达成合意。关于租金标准及交纳。西北门合作社称2004年《租赁合同》的租金交至2006年7月31日，双方于2009年签订《归属协议》及《租赁合同》，以左慧春房屋、围墙及附属设施对2006年8月1日至2011年8月1日期间所欠租金进行折抵，此后，左慧春仅于2016年7月29日交纳1万元租金。为此，西北门合作社提交2009年8月31日签订的《租赁合同》及平面图予以证明。《租赁合同》上载：出租方为西北门合作社（甲方），承租方为“左会春”（乙方），双方约定甲方将其所属位于东坝乡西北门村东后头西北角场地房屋租赁给乙方使用，该场地面积共计791平方米，其中房屋面积484平方米，租赁期限为贰年，即从2009年8月31日起至2011年8月31日止；租金：第一年租金为陆万元，第二年租金为6万元，两年租金合计陆万元；每年分两次上交租金，每年的8月1日、2月1日各交当年度租金的50%；乙方在租赁场地内不准搞任何建筑，出现一切后果由乙方承担，同时甲方有权终止合同；甲乙双方应认真履行合同不得违约，任何一方违约须承担违约责任，违约方向守约方支付违约金年租金的30%，并赔偿对方的经济损失，赔偿额为当年的全部租金；租赁期间如遇国家、开发商、市、区及本乡域内规划用地，乙方无条件服从并撤出场地，一切损失由乙方自负，甲方不做任何赔偿，届时此合同终止；合同期满，如乙方需要继续租赁该场地，须提前一个月提出续租，再重新签订合同，同等条件下乙方有优先权。合同落款处乙方处签署“左会春”的姓名。平面图上载：涉案场地占地面积为791.5平方米，建筑面积为484平方米，绘制场地及房屋平面图，由西北门合作社盖章，“左会春”签署同意。经询，双方均确认东坝乡西北门村东后头西北角场地与涉案场地系同一地址。左慧春称租金交至2007年7月31日，此后应西北门合作社要求于2016年7月29日交纳1万元租金。左慧春对《租赁合同》及平面图的真实性、关联性和证明目的均不认可，但认可落款系其本人签字，但称签字时西北门合作社仅向其出示合同的最后一页，其不清楚其他页的内容，所以签字时故意将姓名中的“慧”写成“会”；左慧春认可平面图绘制的房屋现状，但称仅标注一层房屋的建筑面积，当时还没有建二层的房屋。左慧春称与西北门合作社一共签订三份合同，第三份合同的租期是9年，自2010年12月31日至2019年12月31日，但无法提供合同文本；后又称仅与西北门合作社签订一份租赁合同，即2004年的《租赁合同》，自2007年7月31日以后双方形成不定期租赁关系。西北门合作社对左慧春上述意见不予认可。结合左慧春的质证意见，本院认为左慧春虽不认可上述证据的真实性，但认可由其本人签字，左慧春作为完全民事行为能力的自然人，应当知晓其签署文件的内容并承担相应的责任，在左慧春未举证推翻上述证据的情形下，本院对上述证据的真实性和关联性予以采信。左慧春虽称其交纳租金至2007年7月31日，但未提交证据予以证明，故本院对左慧春租金交付的该项意见不予采纳。关于涉案场地及房屋的使用情况及现状。左慧春称涉案场地及房屋由其使用至今，用于自住和转租，房屋已被破坏，只剩余一间房屋，不知道被谁破坏；后称因涉案场地所属地块自2017年7月开始拆迁、西北门合作社停水停电，客观上无法使用涉案场地及房屋，2017年7月31日以后涉案场地及房屋均处于空置状态。为此，左慧春提交2020年9月20日拍摄的涉案场地及房屋的照片。照片显示涉案场地上的房屋与2009年平面图中绘制的房屋分布基本一致。西北门合作社称对照片的真实性以法院核实为准，认可关联性，不认可证明目的。西北门合作社亦提交房屋现状照片，照片显示部分二层房屋的墙体已破损。西北门合作社称涉案场地及房屋一直由左慧春使用，即使是空置状态，还是由左慧春控制。左慧春对西北门合作社提交的照片的真实性、关联性及证明目的予以认可。经询，西北门合作社称根据2017年北京市棚户区改造和环境整治工作要求，涉案场地上的房屋属于腾退范围，周边房屋基本上都已腾退，就剩左慧春未腾退。结合双方质证意见，本院对上述照片的真实性和关联性予以采信。左慧春在庭审中自认涉案场地及房屋由其使用至今，后又称自2017年7月31日以后因西北门合作社停水停电无法使用、处于空置状态，致使租赁目的不能实现，本院认为左慧春在未作合理解释、亦未提交充分证据的情形下，推翻其陈述，违反禁反言原则，本院对左慧春关于租赁目的不能实现的意见不予采纳。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，西北门合作社、左慧春于2009年8月31日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。合同租期届满，左慧春继续使用租赁物并支付部分租金，双方形成不定期租赁关系，左慧春欠付租金，构成违约，应承担违约责任。西北门合作社主张解除租赁关系，左慧春同意解除，本院不持异议，以本案起诉状作为解除通知到达左慧春的时间，即2020年8月11日，为双方租赁关系解除之日。合同解除后，左慧春应当返还租赁物，西北门合作社主张腾退并返还涉案场地及房屋、附属设施，具有法律依据，本院予以支持。关于支付租金一节。根据《归属协议》的约定，双方确认将左慧春在涉案场地内建设的房屋、围墙及设施折抵左慧春欠付的2006年8月1日至2011年8月1日期间的租金，本院不持异议。西北门合作社主张支付租金，具有合同依据，本院予以支持，但是计算方法有误，本院予以调整，对于合同解除后的租金本院调整为占有使用费。根据2009年《租赁合同》约定的租金标准、《归属协议》确认的租金折抵情况以及左慧春于2016年7月29日交纳1万元租金的事实，本院认定应自2011年10月1日起至本院确认的租赁关系解除之日止计算欠付租金的数额，为531774.2元；自合同解除之次日起按照租金标准计付占有使用费。关于违约金一节。根据合同约定，任何一方违约须承担违约责任，违约方向守约方支付年租金30%的违约金。西北门合作社主张违约金，具有合同依据，本院予以支持，但主张数额有误，本院根据年租金标准核算后确认违约金数额为18000元。关于《归属协议》的效力一节，左慧春以受胁迫为由主张协议无效，未就其主张举证证明，故本院对该项反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社与被告（反诉原告）左慧春的租赁关系于二〇二〇年八月十一日予以解除；二、被告（反诉原告）左慧春于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社腾退并返还位于北京市朝阳区东坝乡西北门村东后头西北角场地、房屋及附属设施；三、被告（反诉原告）左慧春于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社支付租金五十三万一千七百七十四元二角；四、被告（反诉原告）左慧春于本判决生效之日起十日内按照每年六万元的标准向原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社支付自二〇二〇年八月十二日至实际腾退之日止的占有使用费；五、被告（反诉原告）左慧春于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社支付违约金一万八千元；六、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）左慧春的全部反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5450元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社负担1230元，被告（反诉原告）左慧春负担4220元[原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社已预交，被告（反诉原告）左慧春于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社]。反诉案件受理费2232元，由被告（反诉原告）左慧春负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二〇年十二月二十八日书记员 栾晨焕