山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3226号上诉人（原审被告）：王东升，男，1987年4月5日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。被上诉人（原审原告）：枣庄德圣物业管理有限公司，住所地山东省枣庄高新区光明西路1019号,统一社会信用代码913704007807599496。法定代表人：秦建华，总经理。委托诉讼代理人：马彦水，山东祥鼎律师事务所律师。上诉人王东升因与被上诉人枣庄德圣物业管理有限公司（以下简称德圣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王东升上诉请求：1.依法撤销(2020)鲁0403民初1802号民事判决，发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费由德圣物业公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审法院认定的事实是依据德圣物业公司提交的开发商与枣庄德圣物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，而该物业服务合同并没有载明物业提供服务内容的细则，一审法院仅仅依据没有服务细则的物业合同就判决王东升承担责任，明显事实没有查清。2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”王东升提交的《新大都花园业主手册》可以作为德圣物业公司对物业服务内容的承诺。该手册内容从物业服务事项、服务要求、物业费用开支等事项作出了具体的细化规定。但是德圣物业公司并没有按照物业服务手册的约定，管理区域清洁卫生、区域绿化养护、区域秩序维护、公共设施维护等。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”德圣物业公司作为物业服务提供方，对小区的无秩序停车、垃圾不按时清运、消防通道占用、电梯随意接电等问题不闻不问，怠于履行合同约定的义务，因此，根据权利义务相统一及公平原则，王东升要求德圣物业公司按照物业服务手册履行约定义务的同时，退还王东升在2017年1月份之前缴纳的物业费用。3.一审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”一审法院认为王东升提供的证据不构成业主拒交物业服务费的合法理由，但王东升提交的录像证据却符合本条规定的拒绝缴纳物业服务费的正当理由。物业服务合同作为继续性合同，每期的给付均可视为独立。一审中，王东升提交的录像等证据均能证明德圣物业公司并没有按照物业服务手册约定的内容履行其义务。德圣物业公司怠于履行物业合同约定的义务，王东升当然享有同时履行抗辩权，在德圣物业公司整改措施到位前，王东升有正当理由拒绝支付物业服务费或相应减少缴纳的物业费。德圣物业公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。王东升于2011年10月9日购买了薛城区光明西路新大都花园小区9幢2单元602室房产。根据其与枣庄德圣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定，前期物业服务，物业收费的价格0.5元/月/平方米(不含电梯费及供水二次加压费用,电梯费收费标准1-11层0.6元/月/平方米,12层以上0.7元/月/平方米)。德圣物业公司作为新大都花园小区的前期物业服务企业，一直为小区提供物业服务，期间从未更换过小区物业。因此一审法院判决王东升支付物业费有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主认为物业服务企业服务存在瑕疵，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律途径来维护自身的合法权益，而不应当认为物业服务企业存在细小瑕疵，就拒不缴纳任何物业费长达三年。这种方式也违背诚实信用的民事基本原则的。2.一审法院适用法律正确。在王东升拖欠物业费长达三年的时间里，物业公司多次催缴，通过律师事务所律师函的形式催缴，但是王东升一直拒绝缴纳，其理由是主观认为物业公司的服务和安保服务不到位，消费设施管理不到位，小区存在居民私拉电线充电及车辆乱停放等所谓问题，根本不属于同时履行抗辩权的适用范围，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。该条法律的规定不适用物业服务合同纠纷。3.王东升要求退还2017年1月份之前缴纳的物业费没有事实和法律依据，同时王东升的该项主张也证实其在2017年1月份之前一直是正常缴纳物业费，双方的物业服务合同关系正常履行。根据合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，以及《物业管理条例》第七条第五款“业主应按时缴纳物业服务费用”的规定，德圣物业公司为王东升提供了物业服务，王东升理应向德圣物业公司交纳物业管理费及滞纳金。德圣物业公司向一审法院起诉请求：1.判决王东升向德圣物业公司支付拖欠物业费3619.2元（从2017年1月1日计算至2020年3月31日）；2.判决王东升向德圣物业公司支付因其拖欠以上费用产生的滞纳金（从拖欠之日起按日千分之三计算）；3.诉讼费用由王东升承担。一审法院认定事实：王东升于2011年10月9日购买了位于薛城区。根据枣庄德圣房地产开发有限公司与王东升签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定：前期物业服务（未成立业主委员会），物业服务收费价格为0.5元/月.平方米（不含电梯费及供水二次加压费每月每平方米0.6元）。后枣庄德圣房地产开发有限公司实际选聘了德圣物业公司为该小区提供前期物业服务，德圣物业公司参照上述约定收费标准收取物业服务费，德圣物业公司为该小区提供物业服务至今。王东升的物业计费标准为每月每平方米1.1元，计费面积为84.44平方米。王东升从2017年1月1日起开始拖欠物业费，截至2020年3月31日共拖欠物业费3619.2元。另认定，该案涉案小区现尚未成立业主委员会。一审法院认为，德圣物业公司与建设单位依法签订了涉案小区前期物业服务合同，且德圣物业公司也实际为涉案小区提供了多年的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在该小区的前期物业服务合同被依法成立的新的合同取代前应对王东升有约束力，故德圣物业公司有权向王东升主张物业费。王东升未提供充分证据证明德圣物业公司服务存在严重瑕疵，即便物业服务在某些环节、个别区域做的不够好，存在一般瑕疵，因尚未构成根本违约，也不能成为业主拒交物业服务费的合法理由，业主宜通过行使要求物业服务企业继续履行相关合同义务或采取补救措施等权利来维护自身权益。且物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，也表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量物业服务质量水平及是否应当减、免部分服务费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害多数人利益现象的发生。另外，该案前期物业服务合同约定的逾期交费滞纳金每日千分之三过高，应适当调低，该院酌定按中国人民银行同类贷款基准利率的1.5倍计算滞纳金。对于滞纳金的起算日期，基于德圣物业公司存在怠于行使给付请求权的问题，宜从其向该院起诉之日（2020年5月14日）开始支持其滞纳金诉讼请求，此前的滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告王东升于该判决生效后十日内向原告枣庄德圣物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年3月31日期间物业服务费3619.2元及滞纳金（以3619.2元为基数，自2020年5月14日起，按照中国人民银行同类贷款基准利率的1.5倍计算至实际付清之日止）；二、驳回原告枣庄德圣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王东升负担。本院二审期间，王东升围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王东升提供业主手册、照片一宗，拟证明涉案小区绿化、安保、消防、卫生等问题，德圣物业公司一直未改善。德圣物业公司质证认为业主手册真实性无异议，该证据证明王东升与德圣物业公司签订物业服务协议，其中第22条明确了物业费、滞纳金收取依据，证明一审判决具有事实和法律依据。对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，该组照片无法证明拍摄时间、地点，更达不到王东升的证明目的。德圣物业公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业服务合同的双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。德圣物业公司提供了物业服务，王东升作为业主应按照物业服务合同约定交纳相应物业服务费用。王东升主张德圣物业公司违约，但提供的业主手册、照片证据不足以证明德圣物业公司物业服务存在严重瑕疵。即使物业服务在某些环节、个别区域存在一般瑕疵，因尚未构成根本违约，也不能成为业主拒交物业服务费的合法理由，业主宜通过行使要求物业服务企业继续履行相关合同义务或采取补救措施等权利来维护自身权益。故王东升的上诉主张不予支持。综上所述，王东升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王东升负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二〇年十二月一日书记员  邸梦璐