山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0212民初4029号 原告：青岛市崂山区王哥庄街道常家社区居民委员会，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：高维克，职务：主任。 委托诉讼代理人：周元民，系山东迪陶律师事务所律师。 被告：青岛市太安包装有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：高友平，职务：董事。 委托诉讼代理人：傅亚洲，系北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚阿敏，系北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 原告青岛市崂山区王哥庄街道常家社区居民委员会（以下简称“常家居委会”）诉被告青岛市太安包装有限公司（以下简称“太安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人周元民、被告之委托诉讼代理人傅亚洲、姚阿敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告常家居委会向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告所签订的《租赁协议书》（原地毯厂大院土地厂房）于2019年11月21日解除；2、判令被告支付原告欠付租赁费93494元，利息12700元（截止至2019年11月20日），支付违约金13500元（以上合计119694元），并就上述金额承担自原告起诉之日至实际支付之日的利息；3、被告将租赁协议书约定的租赁物交还原告；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告签订《租赁协议书》（书面载明时间2004年6月9日，实际签署情况是被告法定代表人高友平利用担任原告社区主任职务之便倒签时间形成），约定原告将原告社区原地毯厂大院约28亩土地及地上建筑厂房租赁给被告。租赁期限自2004年6月9日至2024年6月10日止共20年。租赁费第一年为5000元，第二年至第十年10000元，第十一年至至十五年每年15000元，第十五年至第二十年每年20000元。交租赁费时间为当年6月9日至下年6月8日全部交齐。后2012年4月被告陆续缴纳租赁费合计85000元，自2013年6月9日至今租赁费经原告多次催要，被告拒不支付。2019年10月21日，原告书面通知被告要求其在30日内支付欠付的租赁费，逾期双方解除合同，但被告仍旧不予支付，依据合同法有关规定双方合同已于2019年11月21日解除。为维护原告合法权益，请求法院查明事实，判如所请。 被告太安公司辩称，第一、被告虽对2019年10月21日《律师函》中租赁费85000元有异议，但仍在指定期限内（2019年11月19日）向青岛市崂山区王哥庄街道常家股份合作社账户支付了85000元，并注明租赁费，故合同不应解除。原告却于2019年12月24日以转账支票方式退回85000元，该行为系恶意解除合同，被告并未收取该85000元，原告无权要求被告重复支付租赁费。第二、被告不欠原告租赁费，原告无权要求解除合同并支付违约金。被告的法定代表人高友平曾在原告处长期担任书记、主任职务。原告欠付被告法定代表人高友平工资7万余元，王哥庄街道及原告社区后续任职负责人曾承诺以租金抵顶工资。第三、被告已为履行合同进行十余万元的投资，如解除合同将导致被告重大经济损失。此外，原告诉状中所称28亩土地，实为2.8亩。 经审理查明，2004年6月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议书》约定：“甲方将原地毯厂大院约2.8亩土地及地上现有的建筑厂房租赁给乙方……根据甲方现在的状况，租赁费方面第一年交租赁费5千元，第二年至第十年交1万元，第十一年至第十五年交1.5万元，第十五年至第二十年交2万元。5、交租赁费时间当年6月9日至下年6月8日全部交齐……遵守协议规定双方不得任意变更、违背或终止此协议。如单方变更、违背或终止协议，须承担本协议全部资产和二十年总数的5%……10、由2004年6月9日起至2024年6月10日止，共20年……”。 2019年10月20日，原告常家居委会向被告太安公司发出《告知函》，载有：“……你公司自2013年6月9日其欠付租赁费本金合计85000元（捌万伍仟元），并已产生相应滞纳利息（按人民银行同期贷款利息计算）及违约金（租赁协议全部资产和20年基数的5%）。2、请你公司于见到本告知函之日起30日内将所欠上述款项全额支付我社区。3、如你公司未能按照本函列明的催告期间支付租赁费，则你公司与我社区2004年6月9日签订的《租赁协议书》（原地毯厂大院土地厂房）自催告期满之日起第二日解除”。 2019年11月19日，被告通过山东农村商业银行向青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社（以下简称“合作社”）的账户存入85000元，注明：租赁费。被告提交《崂山区2018年农村集体产权制度改革工作实施方案》欲证明被告打款账户无误。经查，该实施方案载有：“……农村股份经济合作组织是集体资产管理的主体，是特殊的经济组织，依法代表成员集体行使集体资产所有权……”。原告对被告的上述转款、及文件质证称，股份经济合作社与原告是两个不同的民事主体，该通知内容也没有明确股份经济合作社与社区也就是原告主体同一，故被告向经济合作社所的转款行为与原告和本案无关。 2019年12月24日，青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社向被告出具金额为85000元的转账支票，其上盖有合作社印章、“常方平”印章。被告至今未兑现该支票。2020年7月1日，青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社、经办人常美森出具“情况说明”，称该合作社无理由收取该款项，多次通知被告及高友平领回85000元，被告及高友平拒绝领回。经查，常美森系同时任社区、合作社会计，常方平系合作社法定代表人，兼任原告书记。 庭审中，被告提交常家社区两委扩大会议记录一份、2014年至2017年常家社区居民委员会审计报告附表12一份。欲证明：被告法定代表人高友平曾在原告处长期任职，担任书记、主任等职务，2017年2017年12月1日常家社区两委扩大会议记录上载明，两委欠付高友平截至2016年的工资39994元、通讯费2400元、计生奖励29932元，合计72326元。被告是高友平的公司，王哥庄街道及常家社区后续任职的负责人曾承诺以欠付高友平的工资直接抵顶原告应支付的租金。原告质证称，常家社区两委扩大会议记录系复印件真实性不予认可，内容是涉及高友平个人工资的事情，与本案无关。本院认为，原告与被告法定代表人之间的工资纠纷与本案主体不同，亦不属同一法律关系，故本院对被告的证明目的，不予采信。 庭审中，原告称违约金按照租赁协议内容第七条约定，利息按照当期所欠租赁费金额按照人民银行同期贷款利息计算。 上述事实，有原告提供的租赁协议书、银行转账记录、文件等、被告提交的证明、律师函等、以及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经开庭审查质证，可以采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”。本案中，被告存在拖欠租赁费的事实，但是根据2019年10月20日原告向被告发出的《告知函》载明：“2、请你公司于见到本告知函之日起30日内将所欠上述款项全额支付我社区。3、如你公司未能按照本函列明的催告期间支付租赁费，则你公司与我社区2004年6月9日签订的《租赁协议书》（原地毯厂大院土地厂房）自催告期满之日起第二日解除”，可见，原告给予被告30日的催告期，被告在催告期内向青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社支付了租赁费85000元。本案的争议焦点为：被告向青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社履行交纳租赁费义务，是否可以认定为向原告履行义务。本院认为，原告向被告发出的《告知函》中并未提供原告的接收款项的账户，在此情况下，被告向青岛市崂山区王哥庄街道常家股份经济合作社打款的行为，系主体认识上的混同，存在一定瑕疵。现实中，合作社与社区的人员往往是相互兼职，合作社的主要职责即管理社区集体的资产，一般来讲，从认知上容易引发两主体之间的混同。本院认为，被告有继续履行合同义务的意愿，被告的行为可以认定为向原告履行合同的行为。合作社与社区的会计为同一人，社区书记兼任合作社法定代表人，合作社接收到租赁费后，社区应该是知晓的，在此情况下，原告仍坚持将款项打回被告处，而非提供新账户等其他解决方式，原告的行为违背“诚实信用”原则，故本院对原告关于解除合同的诉请，不予支持。 关于被告主张欠付租赁费93494元，其中2013年6月9日至2019年6月8日的租金85000元，被告已经支付，该部分不予支持。关于2019年6月9日至2020年6月8日的租赁费20000元，因原告主张解除合同，其只主张了该期间部分租金，该一年以及以后的租金可另案解决。该期间的违约金和利息亦可另案一并解决。 关于原告主张的违约金和利息，本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及语气利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，被告存在迟延支付租金的行为，构成违约。但关于违约金和利息，原告依据《租赁协议书》中约定主张违约金，该约定不明。原告主张利息与违约金重复，本院酌情支持自被告拖欠租金之日（2013年6月9日），按照同期银行贷款利率以及2019年8月20日起全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支持违约金至被告实际支付租赁费之日（2019年11月19日）止。 1、自2013年6月9日至2014年6月8日，年拖欠租金10000元，违约金为779.5元（10000元*6.15%*130%）。 2、自2014年6月9日至2015年6月8日，拖欠租金25000元，违约金为1943.46元（注：2014年6月9日至2014年11月21日，166天，利率6.15%；2014年11月22日至2015年2月28日，99天，利率6%；2015年3月1日至2015年5月10日，71天，利率5.75%；2015年5月11日至2015年6月8日，29天，利率5.5%）。 3、自2015年6月9日至2016年6月8日，拖欠租金40000元，违约金为2560.1元。（2015年6月9日至2015年6月27日，19天，利率5.5%；2015年6月28日至2015年8月25日，59天，利率5.25%；2015年8月26日至2015年10月23日，59天，利率5%；2015年10月24日至2016年6月8日，229天，利率4.75%）。 4、自2016年6月9日至2017年6月8日，拖欠租金55000元，违约金为3396.25元（55000元*4.75%*130%）。 5、自2017年6月9日至2018年6月8日，拖欠租金70000元，违约金为4322.5元（70000元*4.75%*130%）。 6、自2018年6月9日至2019年11月19日，拖欠租金85000元，违约金为6142.37元（注：2018年6月9日至2019年8月19日，437天，利率4.75%；2019年8月20日至2019年9月19日，31天，利率4.25%；2019年9月20日至2019年10月20日，31天，利率4.2%；2019年10月21日至2019年10月19日，30天，利率4.2%）。 综上，违约金（包括利息）共计19144.18元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告青岛市太安包装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市崂山区王哥庄街道常家社区居民委员会违约金及利息共计19144.18元。 二、驳回原告青岛市崂山区王哥庄街道常家社区居民委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2694元，由原告青岛市崂山区王哥庄街道常家社区居民委员会承担2263元，被告青岛市太安包装有限公司承担431元（被告承担部分应在本判决生效之日起十日内直接支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  张志升 人民陪审员  金新贺 人民陪审员  杨馨媛 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  罗晓莉