成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初7266号 原告：成都远和物业管理有限责任公司，住所地成都市锦江区。 法定代表人：王进琼，总经理。 委托诉讼代理人：谭晓龙，四川法之识律师事务所律师。 被告：成都市双流区学府嘉苑建筑区划第五届业主委员会，住所地成都市双流区。 负责人：俞国林，主任。 委托诉讼代理人：刘建林，四川希航律师事务所律师。 原告成都远和物业管理有限责任公司（以下简称远和物业公司）与被告成都市双流区学府嘉苑建筑区划第五届业主委员会（以下简称第五届业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭晓龙、被告负责人俞国林及其委托诉讼代理人刘建林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告远和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告于2020年7月21日、2020年8月6日以成都市双流区学府嘉苑建筑区划业主大会以及被告自己的名义向原告发出的《解除合同通知书》以解除原、被告之间签订的《学府嘉苑物业服务合同》的行为无效。事实与理由：被告于2020年7月21日、2020年8月6日向原告送达《解除合同通知书》，以原告违反《学府嘉苑物业服务合同》第三十三条第二款关于未按时足额返回公告收益的约定为由，通知解除原、被告之间签订的《学府嘉苑物业服务合同》。首先，原告从未拖欠过被告的公共收益，被告要求解除《学府嘉苑物业服务合同》的行为无事实依据，被告无权解除该合同。其次，被告未召开业主大会，也未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，就擅自向原告发出解除合同的通知，意图解除《学府嘉苑物业服务合同》，不符合《物业管理条例》的规定，其解除合同的行为应属无效。原告为维护自身权益，特诉至法院。 被告第五届业委会辩称：1、被告通知原告解除合同有事实依据，即原告存在拖欠公共收益的事实。原告拖欠本小区业主“公共收益返还款”63,000元已达2年以上，且此款项与本小区“第四届业委会账务审计”无关。依据原告与案外人成都市双流区学府嘉苑建筑区划第四届业主委员会（以下简称第四届业委会）于2015年7月30日签订的《物业服务合同》第十四条和原、被告签订的《学府嘉苑物业服务合同》第三十三条第二款，2020年7月5日，被告针对原告的《关于2020年7月4日公告的回复》发出公开函，明确告知原告在收到该公开函后的3日内支付上述63,000元款项，如逾期10日不付，不排除将按《学府嘉苑物业服务合同》第三十三条处理；且原告应对履行2015年签订的《物业服务合同》期间拖欠本小区业主的其他费用进行审计，并于收到该公开函后10日内向被告提交账目复印件或《审计报告》，15日内向被告付清欠款。至今，原告完全不作为。2、被告通知原告解除合同，有合同依据和法律依据。合同依据为《学府嘉苑物业服务合同》的第十九条、第三十三条；法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第（三）款。因为被告已于2020年7月5日向原告发出公开函，明确要求原告清偿债务并给出合理期限，期限届至，原告没有清偿，被告享有合同解除权。3、被告解除合同的行为符合法律规定。2020年7月4日，被告向小区全体业主发出公告并通报相关部门，公告期满，依据公告书面征求意见的结果与相关合同约定、法律规定，通知原告解除合同，符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》相关规定，不违反国务院《物业管理条例》的强制性规定，对解除合同的决定，至今无任何业主认为此举侵犯其合法权益而提起诉讼，也未被相关行政部门认定为违反法律、法规。 本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，第五届业委会作为甲方，远和物业公司作为乙方，双方签订《学府嘉苑物业服务合同》，合同约定:第五届业委会选聘远和物业公司对双流区西航港学府嘉苑建筑区划项目提供物业管理服务，物业类型为多层加商业铺面（住宅小区加商铺），物业坐落于成都市双流区××路××段××号，总建筑面积为128979㎡（住宅121754.83㎡，非住宅7224.17㎡），物业服务标准为三级物业服务。第三章“委托管理期限”约定：委托管理期限为3年，自2018年5月1日0时至2021年4月30日24时。第四章“双方权利义务”第十九条“乙方权利义务”第1款约定：2016年11月1日至2017年12月31日之间，远和物业公司依据与案外人第四届业委会签订的《物业服务合同》约定返还公共收益（12000元／月），已返还105000元，剩余部分在第四届业委会账务审计后，远和物业公司与第五届业委会据实结算。第八章“违约责任”第三十三条第2款约定：远和物业公司违反本合同第四章第十九条1、2、3、4款约定未按时足额返回公共收益，应按照日3‰的标准向第五届业委会支付违约金；如果远和物业公司逾期10天未按时足额返回公共收益，第五届业委会有权利立即终止合同，除扣除应结算款项和违约金外，远和物业公司还应承担30000元违约金。第三十八条约定：因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可双方协商解决，协商不成可请求人民法院处理。第九章“附则”第五十一条约定：本合同解除后，如远和物业公司未达成续签协议，双方进行结算，第五届业委会应在解除合同之日起十日内退还远和物业公司结算后的履约保证金。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。 2020年7月4日，第五届业委会向该小区全体业主发出《公告》，载明：1、远和物业公司于本公告之日起7日内应向法院申请撤诉，如第五届业委会于2020年7月20日前未收到人民法院撤诉裁定，则有权根据业主意见通知远和物业公司解除双方于2018年5月1日签订的《学府嘉苑物业服务合同》；2、同意公告第一项的业主，默示有效，无需向业委会另行递交书面意见；3、不同意解除《学府嘉苑物业服务合同》的业主，需在本公告发出之次日起15日内向业委会提交本人签名按手印的书面意见，并附身份证和房屋所有权证复印件。该《公告》张贴于小区住房各单元底层门禁处。2020年7月21日，第五届业委会召开业委会会议，就解除《学府嘉苑物业服务合同》等事项形成会议纪要，载明经参会人员表决，全票通过支持解除《学府嘉苑物业服务合同》等内容。 第五届业委会于2020年7月21日、2020年8月6日通过微信方式向远和物业公司的法定代表人发出《解除合同通知书》，两次发出的通知书内容一致，该通知书载明：首先，远和物业公司欠付小区业主2017年12月31日前的公共收益返还款63,000元，于2018年1月10日已全部到期，第五届业委会于2020年7月5日发出催收函，远和物业公司拒不给付，违反《学府嘉苑物业服务合同》第十九条第1款约定，依据该合同第三十三条第二款约定，第五届业委会有权解除合同；同时，远和物业公司拒付公共收益返还款的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第（三）款规定的法定解除条件。其次，远和物业公司已另案起诉第五届业委会，要求第五届业委会退还履约保证金200,000元，违反《学府嘉苑物业服务合同》第五十一条待合同解除后，经结算再退还履约保证金的约定。依据远和物业公司上述违约行为、《学府嘉苑物业服务合同》约定解除合同条款及法律规定，通知解除双方签订的《学府嘉苑物业服务合同》。 另查明，2015年7月30日，远和物业公司与案外人第四届业委会就案涉小区的物业服务事项签订了《物业服务合同》，该合同第四章“物业的经营与管理”第八条“甲、乙双方相关的权利及义务”第（二）款第6项约定：按月足额返还合同约定的包含场地使用费在内公共收益。约定时间为每月10日（返还上月公共利益）前。远和物业公司于2020年6月11日向本院另案起诉第五届业委会，要求第五届业委会退还200,000元履约保证金，现该案尚在审理过程中。 以上事实，有原告及被告身份信息、《学府嘉苑物业服务合同》《物业服务合同》、《公告》及张贴照片、《解除合同通知书》《关于2020年7月4日公告的回复》、微信聊天截图、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，《学府嘉苑物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》相关内容，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对双方具有法律约束力。本案争议焦点为：1、第五届业委会发出《解除合同通知书》程序是否合法？2、《学府嘉苑物业服务合同》的约定解除条件及法定解除条件是否成就？具体评析如下： 一、关于第五届业委会发出《解除合同通知书》程序是否合法的问题。远和物业公司诉称，第五届业委会发出《解除合同通知书》以解除《学府嘉苑物业服务合同》的行为，未经召开业主大会，也未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其解除合同的行为无效。第五届业委会辩称，就解除合同事项已向小区全体业主发出《公告》并通报相关部门，公告期满后，依据《公告》书面征求意见的结果即无业主反对解除合同，第五届业委会通知远和物业公司解除合同，符合相关法律规定。对此诉辩意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；…决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”之规定，业主大会解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第五届业委会就是否解除《学府嘉苑物业服务合同》事项征求业主意见时，未采取召开业主大会的形式，而是采取在小区住房各单元底层门禁处该张贴《公告》的形式。众所周知，小区所有业主并未全部居住于小区内。第五届业委会在小区住房各单元底层门禁处张贴《公告》征求业主意见期间，不能确定居住于该小区的业主的人数是否达到专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数的过半数，因此，第五届业委会张贴《公告》征求业主意见期间，虽然无业主反对解除合同，但并不能必然推论出解除合同已得到专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。故第五届业委会向远和物业公司发出《解除合同通知书》的行为，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条关于解聘物业服务企业由业主共同决定的规定，且该条款系对解聘物业服务企业的程序作出的强制性规范，而非任意性规范。 二、关于《学府嘉苑物业服务合同》的约定解除条件是否成就的问题。根据第五届业委会发出的《解除合同通知书》载明内容，其解除合同的理由为：1、远和物业公司以第五届业委会为被告另案诉至法院，违反《学府嘉苑物业服务合同》第五十一条约定；2、远和物业公司尚欠小区业主公共收益返还款63,000元，早已到期，经第五届业委会催告后，远和物业公司拒不给付，违反《学府嘉苑物业服务合同》第十九条第1款约定。对此解除合同理由，其一，虽然远和物业公司将第五届业委会作为被告另案起诉，提出退还履约保证金200,000元的诉讼请求，但《学府嘉苑物业服务合同》第五十一条的约定仅涉及履约保证金退还的条件及时间，并未将远和物业公司提出该项诉讼请求约定为违约行为，更不能作为解除合同的事由。故第五届业委会辩称该诉讼行为符合约定解除理由，不能成立。其二，案涉的63,000元为远和物业公司和案外人第四届业委会签订的《物业服务合同》履行期间欠付的应返还公共收益款项，双方对此均无异议。依据《学府嘉苑物业服务合同》第十九条第1款约定，对于2016年11月1日至2017年12月31日期间依据《物业服务合同》产生的公共收益的剩余部分，应在第四届业委会账务审计后据实结算，剩余款项结算的必要前置条件为“第四届业委会账务审计”，第五届业委会未举证证明第四届业委会已进行账务审计，第五届业委会要求远和物业公司给付公共收益返还款63,000元的前置条件尚未成就，远和物业公司经第五届业委会催告拒不给付的行为不违反《学府嘉苑物业服务合同》第十九条第1款约定，故第五届业委会以此为由解除《学府嘉苑物业服务合同》，无事实依据，辩称符合约定解除的理由不能成立。 三、关于《学府嘉苑物业服务合同》的法定解除条件是否成就的问题。远和物业公司诉称，案涉合同为物业管理合同，远和物业公司的主要合同义务是为小区业主提供物业服务，第五届业委会在未经第四届业委会账务审计的情况下要求远和物业公司给付依据《物业服务合同》产生的公共收益尚未支付的63,000元款项遭拒，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第（三）款规定的法定解除情形。第五届业委会辩称，远和物业公司欠付的上述公共收益返还款63,000元，经第五届业委会于2020年7月5日发函催告后，仍未支付，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第（三）款规定的法定解除条件。对此诉辨意见，本院在前述论证中已阐明，远和物业公司欠付第五届业委会的公共收益返还款63,000元，依据《学府嘉苑物业服务合同》第十九条第1款约定，付款条件尚未成就，该项债务在第五届业委会发函催收后，远和物业公司仍不支付的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第（三）款规定的在履行期限届满前，明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务及迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行之法定解除情形。 据此，第五届业委会向远和物业公司发出的《解除合同通知书》，程序违法，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”的规定，第五届业委会通知解除《学府嘉苑物业服务合同》的行为无效，且不符合约定和法定解除条件。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下： 被告成都市双流区学府嘉苑建筑区划第五届业主委员会于2020年7月21日、2020年8月6日向原告成都远和物业管理有限责任公司发出的《解除合同通知书》无效。 案件受理费50元，由成都市双流区学府嘉苑建筑区划第五届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏建辉 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  张 玲