山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民终12186号 上诉人（原审原告）：朱俊峰，男，1966年2月28日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王新亭，山东中准律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李俊华，男，1966年2月10日出生，汉族，住济南市。 原审第三人：张传增，男，1969年4月7日出生，汉族，住济南市。 上诉人朱俊峰因与被上诉人李俊华、原审第三人张传增案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初4076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 朱俊峰上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持朱俊峰的诉讼请求或发回原审法院重审；3.诉讼费用由李俊华承担。 事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公正，朱俊峰具有足已排除强制执行涉案房产的民事权益。原审审理期间，朱俊峰提交了下列证据：证据1.张传增于2007年7月5日、2007年8月2日分别向朱俊峰出具的借条，载明借朱俊峰现金共计50万元。证据2.2008年6月15日，张传增、陈加玲与朱俊峰签订的《房屋转让协议》，充分证明张传增、陈加玲已经将涉案房屋转让给朱俊峰。证据3.通过王化爱、王林勇、李秋鑫等人账户偿还涉案房产房贷详情以及实际占有房产情况的相关证据，证明涉案房屋应当归朱俊峰所有，其情形符合关于物权期待权保护的规定，应当排除对涉案房产的执行。 一、原审法院认为朱俊峰与张传增、陈加玲签订的《房屋转让协议》属于以物抵债，不属于房屋买卖合同，不能据此排除执行是错误的。所谓以物抵债只是抵偿了50万元的债务，其余房款50余万元，纯是双方以买卖方式发生的交易，协议的主体属于买卖协议。并且以物抵债是买卖双方就双方在先的债权债务关系进行结算后，协商一致以债权冲抵购房款，则构成债的消灭，双方成立商品房买卖合同法律关系。它是债务清偿方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，只要双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定的，依法应属有效。 朱俊峰与张传增、陈加玲签订的《房屋转让协议》是在人民法院查封之前签订的合法有效的书面买卖合同（在李俊华与张传增之间的债权债务之前），涉案房屋价格103.968万元，朱俊峰已支付的价款为110余万元，已经超过合同约定总价款。个人住房银行贷款之所以没有全部偿还完毕，是由于按照与银行之间的《个人购房借款合同》2026年8月才到期。朱俊峰已经按约定履行了偿还义务，之所以欠贷被银行起诉，是由于朱俊峰转入张传增还贷账户内的还贷资金被原审法院冻结所致。 朱俊峰已经具有对涉案房屋的物权期待权，期待权发生于财产权之上，财产权包括债权、物权等权利。朱俊峰与张传增、陈加玲签订的《房屋转让协议》虽然是基于双方以房抵债的目的而发生，但是朱俊峰已经按约定履行了协议，支付了超过转让协议约定的房屋价款，虽未取得房屋所有权证，对涉案房屋不具有物权，但是已具有对该物权的期待权。虽然权利登记证仍是张传增的房屋，但是朱俊峰提出异议后，人民法院不得再视为登记权利人的财产继续执行。物权法的相关司法解释已对物权期待权的客观存在并受法律保护作出规定，符合物权登记条件，受让人提出了排除执行异议，应当予以支持，由于朱俊峰此前一直联系不上张传增，所以迟迟未办理购买合同等权利变更登记和物权登记。 如果原审法院的强制执行拍卖程序继续进行下去，涉案房产拍卖所得无疑全部被李俊华取得。朱俊峰的债权与李俊华的债权是平等的民事权利，故在朱俊峰已经支付全部或大部分购房款的情况下，亦应优先保护其权利，不能为了保护李俊华的债权而损害朱俊峰的权益。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及相关规定，朱俊峰的诉讼请求应当受到法律的保护。原审判决认定事实不清、适用法律错误，判决结果不公正，依法应当撤销原判，发回原审法院重审或者依法重新作出公正的判决支持朱俊峰的上诉请求。 李俊华、张传增未到庭，未答辩，未举证。 朱俊峰向一审法院诉讼请求：1.判决立即停止对朱俊峰购买的位于辉煌国际海港小区A区001幢2单元1002号（合同编号为：0049393）房产的强制执行，并解除对其查封措施；2.本案诉讼费由李俊华承担。 一审法院认定事实如下：一、查明的涉案房产情况。2006年8月5日，张传增与日照铭泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0049393），约定张传增以721404元购买该公司开发的辉煌国际?海港城2小区001号楼2单元1002号房。2006年8月17日，张传增与日照市商业银行银海支行签订《个人购房借款合同》，约定张传增贷款50万元用于购买涉案房产，以涉案房产提供抵押并由日照铭泰房地产开发有限公司提供保证，但未进行抵押登记。张传增个人信用报告载明，50万元个人住房贷款2026年8月17日到期，最后一次还款日期2019年10月20日。因剩余贷款未按约定偿还，日照商业银行向日照市东港区人民法院提起诉讼。日照市东港区人民法院于2020年3月4日作出（2020）鲁1102民初1309号之一民事裁定，裁定将张传增名下的位于辉煌国际海港小区68号楼001幢2单元1002号（合同编号为：0049393）的房产予以查封。 查明的涉案房产转让情况。张传增于2007年7月5日、2007年8月2日分别向朱俊峰出具借条，载明借朱俊峰现金共计50万元。2008年6月15日，张传增、陈加玲与朱俊峰签订《房屋转让协议》，约定“一、房屋坐落位置。日照辉煌国际海港城二小区001号楼二单元1002号房，合同号GF-2000-0171，建筑面积115.52平方米。二、房屋价格及付款方式，该房产转让价格为：115.52平方米×9000元/平方米=1039680元（包括尚欠的银行按揭贷款），张传增、陈加玲以此房款抵减原欠朱俊峰的借款，自本协议生效之日起，朱俊峰负责偿还该房产所欠的按揭贷款，至偿清为止……”。朱俊峰提交其通过王化爱、王林勇、李秋鑫等人账户偿还涉案房房贷详情以及实际占有房产情况。2020年4月14日，张传增在法院执行谈话中否认其与朱俊峰之间借条、房屋转让协议的真实性，但认可涉案房产按揭贷款由其分期还款不满两年，后期还款由朱俊峰偿还。 查明的涉案执行依据及执行情况。李俊华与第三人张传增民间借贷纠纷一案，济南市莱芜区人民法院于2019年10月22日作出（2019）鲁0116民初5783号民事调解书，调解确认：“一、张传增所欠李俊华借款本金30万元及利息（以30万元为基数，自2009年3月19日起至实际给付之日止，按照月利率2%计算），由张传增于2019年10月25日前履行完毕。二、本纠纷一次性处理完毕，其他事宜双方互不追究。案件受理费减半收取2900元，由李俊华负担。”因张传增未履行生效法律文书确定的义务，李俊华向法院申请强制执行，执行案号（2019）鲁0116执2699号。法院在执行过程中，于2020年1月10日作出（2019）鲁0116执2699号执行裁定、协助执行通知书，裁定查封张传增名下位于日照海港城小区A区001号楼2单元1002房间（合同号0049393），查封期限三年。同日，将查封情况进行了公告，并将上述执行裁定、协助执行通知书送达至日照市房管局、日照铭泰房地产开发有限公司。济南市莱芜区人民法院于2020年2月3日作出（2019）鲁0116执2699号之一执行裁定，裁定拍卖该房产。2020年3月31日，朱俊峰向法院提出执行异议，请求中止对涉案房产的拍卖。法院于2020年6月19日作出（2020）鲁0116执异32号执行裁定，认为涉案房产登记在张传增名下，张传增未履行生效法律文书确定的义务，法院根据房产登记信息查封该涉案房产符合法律规定，并无不当。张传增、陈加玲与朱俊峰基于双方借贷关系签订《房屋转让协议》实质是以房抵债，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。因此，双方签订的《房屋转让协》不属于上述法律规定的房屋买卖合同，不能据此排除执行。故朱俊峰的异议理由不成立，应予驳回，裁定驳回异议人朱俊峰的异议请求。朱俊峰不服裁定内容，在法定期间内提起诉讼。 一审法院认为，本案争议焦点为朱俊峰是否享有足以排除强制执行涉案房产的民事权益。朱俊峰与张传增、陈加玲签订的《房屋转让协议》约定由朱俊峰负担偿还房产按揭贷款义务，但朱俊峰并未全部偿还完毕。朱俊峰的主张不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，无法认定朱俊峰对涉案房产具有物权期待权，因此，朱俊峰并不享有排除强制执行的民事权益，其诉请应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回朱俊峰的诉讼请求。案件受理费14157元，由朱俊峰负担。 本院二审期间，朱俊峰向法院提交签字日期为2007年5月12日的借款协议一份、落款日期为2008年6月15日的欠条一张、银行流水一张、记帐记录一页，以证明双方的债权债务关系是真实客观的，朱俊峰取得涉案房屋是善意的，双方签订协议合法有效，依法应得到保护。上述证据相互印证，本院对其真实性予以确认。 朱俊峰另提交起诉状、济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初5783号民事裁定书、济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初5783号民事调解书一份，以证明李俊华与张传增之间系恶意串通，上述证据系法院裁判文书，本院对其真实性予以确认。 本院另查明，朱俊峰以每月3500元的数额偿还房屋贷款，自2008年6月支付至2020年3月，2019年10月之后所偿还的贷款由于张传增账户被查封，未能正常支付给银行。涉案房屋未取得房产证，朱俊峰陈述，未办理房产证的原因系其找不到张传增，且根据当时的政策，未支付全部房款不能办理房产证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。朱俊峰提交的《借款协议》、《房屋转让协议》、银行转账记录等证据相互印证，能够证明朱俊峰与张传增之间的债权债务关系真实存在，因双方将涉案房屋抵偿部分债权而签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。根据朱俊峰提交的《房屋转让协议》载明，该协议签订时间为2008年6月15日，系在法院查封该房屋之前。朱俊峰提交了其向抵押贷款账户汇款用以还房贷的银行记录，其按照正常按揭贷款要求支付房款十余年，加上已抵偿的债权，其支付的房款与约定的房款基本相等。对于张传增来说，朱俊峰已将全部房款支付完毕。朱俊峰在一审提供了《福佳装饰施工合同》、燃气公司购气收据、物业费收据等相应证据，证明在签订《房屋转让协议》之后，其对涉案房屋进行了装饰装修，对房屋的基础设施进行完善，并缴纳了物业费与水费，据此可以认定朱俊峰在法院查封之前已经合法占有该房产。朱俊峰在签订《房屋转让协议》后，积极行使自己的权利，但非因自身原因，未能对涉案房屋办理过户登记，且李俊华未提供证据证明朱俊峰存在过错，故现不能认定朱俊峰对未办理房屋过户登记无过错。综上，朱俊峰的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 撤销济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初4076号民事判决； 停止对位于日照辉煌国际海港小区A区001幢2单元1002号（合同编号0049393）房产的执行。 一审案件受理费14157元，二审案件受理费14157元，均由李俊华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘继英 审 判 员 刘彦亭 审 判 员 赵 雯 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 刘丹丹 书 记 员 韩 笑