广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3814号原告：李家欣，女，1992年10月21日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××220，住河南省光山县××××××××××××。委托诉讼代理人：孙末非，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市斗门区藤业经济合作联社，住所地广东省珠海市斗门区×××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××326F。法定代表人：唐礼平，经理。委托诉讼代理人：朱红波，广东星石海律师事务所律师。原告李家欣（以下简称原告）诉被告珠海市斗门区藤业经济合作联社（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙末非，被告的委托诉讼代理人朱红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原被告签署的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款1136407元；3.判令被告向原告赔偿损失合计人民币227313.26元【包括已交纳住房维修款7828.2元，已交纳电商服务费70000元，已交纳律师服务费800元，已向银行支付贷款利息143485.06元；（暂计至2020年9月，至被告退还房款之日为止），提前还款违约金5200元】；4.判令被告向原告支付自2016年8月起至今因房屋市场价格提高所产生的差价150000元（差价具体数额以法院认定为准）；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以1136407元的价格购买被告开发建设的商品房位于斗门区××××××××××××房。2016年7月24日，原告向被告交付定金20000元，2016年8月3日，原告向被告支付首付款216407元，根据合同约定，原告已交付20000元定金转为购房款，故原告向被告支付首付款共计236407元，同时向被告交纳住房维修款7728.2元，律师服务费800元。在原告向被告支付首付款的同时，售楼现场的工作人员告知原告，原告需向与被告的合作中介交款70000元，原告在被告工作人员的指引下在售楼部现场刷卡支付70000元。2016年8月12日，原告与中国工商银行股份有限公司珠海分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告以涉案房产为抵押物，向银行按揭贷款900000元，贷款期限30年，按月等额本息还款法，贷款利息自实际放款日起计算，每月18日为还款日。自2016年9月18日起，原告每月依约向银行支付上述款项至今。到2020年9月21日为止，共计支付贷款本息265695.06元，其中利息143485.06元。根据《商品房买卖合同》第11条的约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付案涉商品房，但被告至今仍未向原告交付涉案房产。原告多次催问，被告无法提出任何合理解释，也无法确认交房日期。根据合同第12条第2项第（3）项的约定，逾期（未交房）超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按总房款的3%向买受人支付违约金。自原告2016年8月签订商品房买卖合同并支付购房款之日起到目前为止，珠海市斗门区的房价有明显上涨，四年来涨幅接近15%。涉案房产目前的市场价值与购买时的差价约为150000元（具体数额以法院认定为准）。原告认为，原告自签订合同之日起，依约足额向被告交付房款，但被告经原告多次催促，在无法做出合理解释的情况下，延迟交房已经达2年4个月之久，且目前仍然无法承诺原告确切的交房时间，已构成根本违约，依照《合同法》的相关规定和双方当事人的约定，原告有权解除合同，并要求被告返还购房款并承担违约责任。根据合同约定，解除合同违约金仅为合同总额的3%，但原告为购买该房产，实际支付的房屋维修费、中介费、按揭贷款利息、以及合同解除后为解除贷款合同提前还款需交纳的违约金等实际损失已经达到227313.26元。且自2016年8月至今，涉案房产所在地区房价连年上涨，对于房屋差价部分作为原告的预期可得利益损失，被告也应当赔偿。上述费用已经远超约定违约金。故原告请求以被告违约给原告造成的实际损失和预期可得利益损失为标准，要被告承担违约责任。被告辩称，原告与被告就逾期交房责任承担问题已另达成合意，且解除权已过期限，原告的合同解除权已丧失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，双方约定的交房日期在2018年6月30日前，现已超过一年解除权行使期限，解除权已消灭。双方在交房逾期后，于2019年9月20日重新签订了《违约赔偿协议书》，双方就逾期交房事宜重新达成了一致合意，原告放弃解除合同，通过违约金的方式以补偿原告的损失。第四条明确约定乙方不得再向甲方提出金钱给付主张或要求，且被告已按该协议书向原告支付了51930元的违约金，合同已部分履行完毕。中介费70000元由珠海爱房一族房地产代理有限公司收取，并非被告收取和占有，是被告寻找代理服务所产生的费用，与被告没有关系。关于房屋市场价格提高所产生的差价150000元，该差价系市场行情变化，具有商业风险，房价涨跌并非合同签订时可预知，因此，原告要求将该差价认定为违约损失，没有法律依据（参考最高人民法院（2017）最高法民终736号民事判决书）。依据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，该差价不应认定为原告损失。综上，请求法院在查明事实的基础上，依据相关法律规定，支持被告的请求，驳回原告的诉求。原告对其诉称向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同（预售）；2.个人购房借款/担保合同；3.收款收据（定金）；4.收款收据（首付款）；5.收款收据（房屋维修资金）；6.收据（电商服务费）；7.收据（律师服务费）；8.借记卡账户历史明细清单；9.催告函；10.中国工商银行还款计划表；11.借记卡账户历史明细清单。被告对其辩称向本院提交如下证据：1.违约赔偿协议；2.工商银行业务回单；3.（2019）粤0403民初3295号民事判决书;4.电缆线路迁改工程线路路径规划手续的复函；5.建筑工程质量监督计划与监督手册；6.斗门区会议纪要。原、被告围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告提供的除证据9以外的证据及被告提供的证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定的为准。原告提供的证据9，没有相关证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将其开发的位于珠海市斗门区×××××××××××××××××出售给原告；该商品房预测建筑面积86.98平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13065.15元，总价款1136407元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当于2016年8月1日前支付首期房价款236407元，占全部房价款20%，余款900000元向工商银行申请贷款支付。该合同第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告。该合同第十一条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同第十二条约定，出卖人有90天延期交楼免责宽限。逾期不超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按总房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件十一补充协议第一条第7款约定，依据买卖合同第十二条第2款的约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过180天后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第180日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第十二条所约定的退房权利，出卖人不再承担由此产生的违约责任。2016年7月24日，珠海市合雅投资有限公司向原告开具收款收据确认收到其交来的××××××房定金20000元。同年7月26日，珠海爱房一族房地产代理有限公司出具收据确认收取原告藤业翠湾××××××房电商服务费70000元。同年8月3日，珠海市合雅投资有限公司向原告开具收款收据确认收到其交来的××××××房房款216407元、物业维修基金7828.2元。2016年8月12日，原告作为借款人、抵押人，被告作为保证人，中国工商银行股份有限公司珠海分行作为贷款人，共同签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定贷款人同意向借款人发放个人一手房购置贷款900000元，用于购买坐落于珠海市斗门区×××××××××××××××××，贷款期限30年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定；借款人申请提前还款的，每笔贷款最高收取的提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息。原告自2016年9月18日开始偿还上述按揭贷款。截至本案庭审前贷款余额772500元。2019年9月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《违约赔偿协议书》，约定如下：“1、2016年8月3日，甲、乙双方共同签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：××××××），乙方购买斗门区××××××××××××房，乙方已向甲方支付购房款1136407元。2、甲方应于2018年10月1日前向乙方交付商品房。3、斗门区白藤四路xx号藤业富林广场二期工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向乙方交付商品房。4、乙方同意甲方的逾期交房违约赔付时间自2018年10月1日起至交房通知日止，对照《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金；支付方式为最终确定交房日期后统一结算。甲乙双方经协商，达成以下协议共同执行：一、甲方每个季度向乙方支付3个月的逾期交房违约金。二、第一笔违约金于2019年9月30日前支付，第二笔违约金于2019年12月30日前支付，如此类推。剩余未付违约金于交房后2个月内付清。三、乙方收到甲方支付的违约金后给甲方开具收据或收款凭证。四、乙方收到甲方支付的部分违约金，视同甲方已履行违约赔偿责任，乙方不得再向甲方提出金钱给付主张或要求……”珠海市合雅投资有限公司于2019年9月30日、同年12月31日、2020年3月31日、同年7月2日、同年10月15日向原告分别支付10454元、10227元、10341元、10454元、10454元，合计51930元。原告在庭审中确认上述款项是被告赔偿的延期履行合同违约金。2020年12月18日，珠海市斗门区住房和城乡建设局复函本院，确认藤业富林广场（一、二区）二期项目未办理竣工验收备案。另查明，2020年9月17日，斗门区人民政府召开区政府工作会议形成了《关于斗门区问题楼盘化解工作会议纪要》，该会议纪要研究解决了关于藤业富林广场逾期交楼问题，会议纪要记载藤业富林广场二期、三期因小区红线范围内110kV高压线迁移问题，造成地下室、配电房及小区规划路未能如期施工，以致无法办理竣工验收，受影响的项目8栋、9栋、10栋已逾期交楼两年多，涉及户数126户。会议原则同意《斗门区藤业富林广场110kV鹤榕甲乙架空线改电缆线路迁改方案》，由斗门自然资源分局予以出具规划批准意见书。2020年10月13日，珠海市自然资源局斗门分局作出《关于办理斗门区藤业富林广场110kV鹤榕甲乙线1#~3#架空线改电缆线路迁改工程线路路径规划手续的复函》，原则同意斗门区藤业富林广场110kV鹤榕甲乙线1#~3#架空线改电缆线路迁改工程线路路径方案，请完善相关部门审批手续后实施。本院认为：原、被告在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。上述合同签订后，原告按约定的付款方式支付了购房款，但被告没有按约定交付期限向原告交付符合约定交付条件的房屋。被告发生逾期交付涉案房屋的违约行为后，按合同第十二条约定，逾期超过180天的，原告享有解除涉案合同的权利。但是原告没有在该合同附件十一补充协议第一条第7款约定的解除权行使期限内行使合同解除权，而是在2019年9月20日与被告签订《违约赔偿协议书》，约定由被告按季度向其支付2018年10月1日起至交房通知之日止的违约金。原告的上述行为说明其已经接受被告继续履行合同，放弃了合同解除权。由于双方在签订《违约赔偿协议书》时，并没有重新明确约定被告交付涉案房屋的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，原告应当向被告发出履行合同的催告，并给予对方合理的履行期限。在本案中，原告仅提供了一张张贴在建筑物上公告的照片，用以证明其曾向被告发出过催告，该证据不能反映出该建筑物是被告的经营场所，也未能反映出张贴的时间，且该证据系原告在举证期限届满后，于庭审当天向本院补充提交。故本院认为原告提供的该证据不足以证明其曾向被告发出过催告。故原告请求解除涉案合同，没有依据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求是基于合同解除而产生的返还财产、赔偿损失，由于本院未支持其解除合同的请求，故对其提出的其他诉讼请求一并予以驳回。在本案审理过程中，原告向本院申请对房屋差价进行鉴定。本院认为，原告的该申请是为了确定解除合同给其造成的损失，由于本院未支持原告解除合同的诉讼请求，因此没有进行该鉴定必要，本院对原告的鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李家欣的全部诉讼请求。本案受理费18423元，由原告李家欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋人民陪审员  赵崇裕人民陪审员  孙付平二〇二〇年十二月三十日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。