广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初23941号原告：广州市白云区太和镇和龙经济联合社，住所地广州市白云区太和镇和龙村兴太二路4号。法定代表人：宋东星，社长。委托诉讼代理人：杨文周，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖闽，广东合邦律师事务所实习律师。被告：王益保，男，1993年2月14日出生，汉族，身份证住址湖南省洞口县。被告：广州市金公主沐足保健有限公司，住所地广州市白云区大源中路290号2、3、4层。法定代表人：段军香。被告：段军香，女，1979年8月5日出生，汉族，身份证住址湖南省武冈市。上述三被告共同委托诉讼代理人：尹湘锋，广东天旗律师事务所律师。原告广州市白云区太和镇和龙经济联合社（以下简称和龙经济社）与被告广州市金公主沐足保健有限公司（以下简称金公主沐足）、王益保、段军香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，公开开庭进行独任审理。原告和龙经济社的委托诉讼代理人杨文周、肖闽；被告金公主沐足、王益保、段军香共同的委托诉讼代理人尹湘锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和龙经济社向本院提起诉讼，诉讼请求：1.请求法院判令三被告立即腾空并交还涉案物业【广州市广州大道北大源中路290号金公主酒店一楼（后侧）剩余部分约238平方米及二楼全层】给原告；2.请求法院判令三被告按每月30628元的标准向原告支付房屋占用使用费，从2019年2月1日计至2020年2月29日之日止；3.请求法院判令三被告按每月61256元的标准向原告支付房屋占用使用费，从2020年3月1日计至实际腾空并交还涉案物业之日止；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2013年5月7日，原被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落在广州市白云区太和镇大源村第十二经济社“大源商业街288-290号”物业一楼（后侧）剩余部分约238平方米及二楼全层的物业租赁给被告，租赁期为82个月，自2013年5月1日至2020年2月29日止。根据双方《租赁合同》约定，2018年8月1日至2020年2月29日租金为30628元／月。被告应于每月1日前支付租金。在合同履行过程中，被告从2019年2月1日开始拖欠租金，在2020年2月29日约定期限届满后仍然拒绝退还场地，原告无奈只能诉至法院。现经查，被告一和被告三合作，在该地址连同该物业2、3、4楼成立被告二对外经营。综上，各被告拖欠租金的行为严重损害原告的合法权益，现为维护原告合法权益，特提出如上诉请，请法院依法支持。被告金公主沐足、王益保、段军香共同答辩称：被告与原告租赁关系确实存在，但是我们在履行合同过程中已经达成新的协议，已经对原合同进行修改，原告让我们交钱，它本身的租赁物就是不合法的，不能证明原告合法拥有物业，所以我们请求法院认定合同是无效的。既然合同是无效的，将各自返还，原告不能证明自己所拥有的物业是合法有效的，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2012年10月30日，甲方（转让方：徐记木、张淑英、徐贤普、广州龙口物业管理有限公司）与乙方（受让方：广州市白云区太和镇和龙经济联合社）签订《有偿转让合同书》，约定甲方将包括位于广州市太和镇大源村第十二经济社“大源商业街288-290号”宅基地（宅基地使用人：徐记木，证号：云太字第0010149号）及地上建筑物（房产）计5139平方米（占地面积684平方米，共计7.5层，现作金公主酒店及维也纳酒店经营使用）在内的所有权及使用权、经营权、收益权及其他全部权益转让给原告等内容。双方均在合同上签名（或盖章）确认。2013年5月7日，原告（甲方：出租方）与被告王益保（乙方：承租方）签订了《租赁合同》，合同约定甲方将座落在广州市白云区太和镇大源村第十二经济社“大源商业街288-290号”物业一楼（后侧）剩余部分238平方米及二楼全层物业（以下简称案涉物业），租赁给乙方商业使用。租赁期限82个月，自2013年5月1日至2020年2月29日止，租赁期满，同等条件下乙方具有优先承租权。租金标准：2013年8月1日至2014年7月30日为19760元/月，2014年8月1日至2016年7月31日为24700元/月，2016年8月1日至2018年7月31日为27664元/月，2018年8月1日至2020年2月29日为30628元/月。租金缴纳方式：按月结算，乙方应于每月1日前通过银行将当月租金转帐到甲方的帐户。双方确认从2013年5月1日至2013年7月31日为免租期，此期甲方免收乙方租金。乙方须于本合约签订之日向甲方交付首月（即2013年8月1日至2013年8月31日）租金（￥19760元）及租赁保证金人民币肆万元整（￥40000元）。该保证金待租赁期满乙方无违约行为的，扣除乙方应当缴纳的各项费用后余款于租赁期满后10天内无息退还给乙方等内容。合同签订后，原告遂将案涉物业交付给被告王益保管业。2018年5月16日，被告金公主沐足在案涉物业注册成立，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人兼股东为段军香。另查，案涉物业未取得建设工程规划许可证，现由被告金公主沐足占有使用。原告主张被告从2019年2月1日开始拖欠租金，在2020年2月29日约定期限届满后亦未将案涉物业返还给原告。故原告提起本案诉讼，要求判如所请。上述事实，有《有偿转让合同书》、农村（墟镇）宅基地使用证、《租赁合同》、协助司法查询复函、企业信用信息公示报告及当事人陈述等证据证实。本院认为，《租赁合同》中约定的案涉物业未取得建设工程规划许可证，原告将案涉物业出租给了被告王益保。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。原告将未取得建设工程规划许可证的案涉物业出租给被告王益保，双方之间的租赁合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的过错责任。本案原告与被告王益保之间的《租赁合同》无效，双方因该《租赁合同》取得的财产应当予以返还。原告已经于合同签订后将案涉物业交付给了被告王益保，被告王益保应当将原告的案涉物业返还给原告。另外，案涉物业自2018年5月16日开始由被告金公主沐足实际占有和使用，金公主沐足的类型为有限责任公司（自然人独资），故被告金公主沐足亦负有返还案涉物业的义务。被告抗辩称已经将案涉物业的一、二楼返还给了原告，但被告未向本院提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，对被告的该抗辩主张，本院不予采信。原告主张被告王益保、金公主沐足腾空并交还涉案物业【广州市广州大道北大源中路290号金公主酒店一楼（后侧）剩余部分约238平方米及二楼全层】给原告的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。关于房屋占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。《租赁合同》约定租金标准为2018年8月1日至2020年2月29日为30628元/月。原告主张被告自2019年2月开始未支付租金，被告未能提供证据证明已经将案涉物业返还给了原告，故原告主张被告支付房屋占用费并参照租赁合同约定的30628元/月的标准从2019年2月1日开始计算至合同约定期满的诉讼请求，本院予以支持。关于合同期满后的房屋占用费的问题，双方未约定支付占用费的具体标准，本院酌情认定房屋占用费参照双方合同期满前最后一个月约定的租金标准为宜。另外，2020年2月16日，广州市白云区农业农村局作出了《关于落实〈白云区复工复产八条政策措施〉推动村社免收集体物业租金的工作指引》，根据《区援企八条》要求，推动实施全区农村集体经济组织对承租村社集体经济经营性物业的企业，免收2020年2月份租金。根据该规定，被告支付原告房屋占用费时可免于支付2020年2月份的房屋占用费。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。金公主沐足的类型为有限责任公司（自然人独资），被告段军香系金公主沐足的唯一股东。诉讼中，被告段军香未向本院举证证明金公主沐足的财产独立于股东段军香自己的财产，依法应承担举证不能的不利后果。原告主张被告段军香对被告金公主沐足的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告王益保、广州市金公主沐足保健有限公司将位于广州市白云区太和镇大源村第十二经济社“大源商业街288-290号”物业一楼（后侧）剩余部分238平方米及二楼全层物业腾空并返还给原告广州市白云区太和镇和龙经济联合社；二、自本判决生效之日起三十日内，被告王益保、广州市金公主沐足保健有限公司向原告广州市白云区太和镇和龙经济联合社支付房屋占用费（占用费以每月30628元的标准，自2019年2月1日起支付至2020年1月31日和自2020年3月1日起支付至上述案涉物业返还原告之日止）；三、被告段军香对上述第二项判决确定被告广州市金公主沐足保健有限公司向原告广州市白云区太和镇和龙经济联合社支付房屋占用费的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州市白云区太和镇和龙经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13896.5元，由原告广州市白云区太和镇米龙经济联合社负担4632.20元，被告王益保、广州市金公主沐足保健有限公司、段军香共同负担9264.30元。被告王益保、广州市金公主沐足保健有限公司、段军香应自本判决生效之日起三十日内直接向原告广州市白云区太和镇米龙经济联合社迳付案件受理费9264.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  宋富长二〇二〇年十二月三十一日书记员  陈 莹