云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1667号上诉人（原审被告）：黄小军，男，1968年7月1日出生，汉族，江西省新干县人，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：李松杨，云南源远律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张丽琼，女，1969年12月19日出生，汉族，云南省大理市人，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨鑫倩，云南云岭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人黄小军因与被上诉人张丽琼房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄小军上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一审判决对上诉人提供的证据没有列明，证据效力没有评析，事实认定不清，程序违法。双方签订的租赁合同有效，应当继续履行，而不应当解除。黄小军多次向张丽琼表示要缴纳2020年度租金，但张丽琼拒收，导致了本案诉讼，在黄小军经营的一年时间里，双方有很多不愉快发生，但没有太大的矛盾冲突。如张丽琼执意单方解除合同，黄小军认为张丽琼存在违约行为。如时常让服务员打开客人的房门，2019年拆除每个房间的洗脸盆和马桶进水管，无故要求停业重新装修等行为均属于干涉黄小军经营，存在违约。双方在合同中没有约定房屋占用费，之后也没有协商，该内容纯属张丽琼自行添设，黄小军不予认可，张丽琼先行违约，一审支持房屋占用费于法无据。黄小军为经营酒店添置了许多物品，根据法律规定，解除合同需要给予必要的时间。2020年3月23日黄小军收到法院通知才知道张丽琼欲解除合同，张丽琼单方解除合同的日期应确定为2020年3月23日。黄小军从2020年1月1日起到3月23日未能营业，共计83天，对于未能营业造成的损失应由张丽琼予以赔偿。黄小军向张丽琼提出缴纳租金的时间是2019年11月19日，张丽琼拒收租金，因此黄小军的相应违约费用应从2019年10月1日计算至11月19日共计47天。张丽琼不能既适用20%的违约金又适用日违约金，只能择一适用。一审要求上诉人承担修复费用没有事实依据，不应支持。双方签订合同中约定张丽琼的农行账户不能打款，遂黄小军将第一年汇款打在张丽琼信用社卡上，双方约定的支付方式发生变更。张丽琼辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确请求二审法院驳回上诉，维持原判；2.黄小军未在合同约定的2019年10月1日之前支付租金，根据合同约定，张丽琼有权解除合同；3.一审判决解除合同后责令黄小军将房屋交付给张丽琼与合同约定相符；4.本案违约金无论按照合同约定的年租金20%或者每天300元计算违约金均超过一审判决的20,000元，一审对违约金已经作了调整，并不存在计算错误的问题；5.本案房屋租给黄小军前经过装修，黄小军接收后仅对床上用品、电器和窗帘进行添置；6.双方合同约定张丽琼的农行账户至今仍在使用，不存在黄小军陈述不能打款的问题，交付方式没有变更。张丽琼向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方于2018年11月5日签署的《商铺租赁合同》。2.判令被告立即搬离、腾空、返还租赁房屋。3.判令被告立即将其改建的公告通道恢复原状，对房屋损坏的卫生间设施修好，结清水电费。4.判令被告支付原告从2020年1月1日至被告搬离、腾空、返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按照合同约定的租金标准计算。5.判令被告按照300元/天，支付从2019年10月1日起至搬离、腾空、返还租赁房屋之日止的逾期支付租金的违约金。6.请求判令被告支付原告违约金27,200元，即136,000元×20%=27,200元。7.本案的全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月5日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定甲方（原告）将位于大理市平方米出租给乙方（被告）经营酒店，租期10年，即2019年1月1日至2029年1月1日。租金为第一年至第三年每年136000元，第四年起每年递增10%。付款方式为银行转账（原告银行账号：中国农业银行62×××60），租金为一年一付，双方在签订合同之日，乙方一次性向甲方支付第一年全年租金。之后的房租应在上一年租金到期前两个月交清（即在上一年的10月1日前交清下一年的租金）。到期不交，视同违约，违约金每天300元，逾期支付房租10天以上的，甲方有权单方解除合同。乙方需在合同签订当天向甲方交纳押金60000元，用于担保乙方按照约定使用、修复房屋设施并履行租赁合同。租赁期满，乙方无违约行为并结清相关款项费用，并且乙方不再承租的，甲方将押金无息退还乙方。出租方将房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。承租方在装修过程中需要改变房屋原貌或改变房屋结构时得向甲方申请，得到甲方书面同意后方可施工。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。若乙方有擅自装修、单方终止租赁关系，拖欠租金或水电费等行为，甲方有权提前终止合同，并要求乙方按照当年租金的20%承担违约责任。合同签订后，被告按约定向原告支付了2019年1月1日至2019年12月31日的租金136000元和押金60000元，原告按约定将案涉房屋交由被告管理使用。被告收到房屋后，在一楼改造了一个吧台，三楼大房间改建为2间，封闭了三楼到四楼的楼梯口，改建了公共通道，添置了床、床上用品、电器和窗帘。被告在使用房间期间，因三楼出现渗水情况，影响二楼房屋的正常使用，原告便找人对三楼房屋进行维修，被告不同意修缮。双方发生争执。被告在2019年11月19日向原告口头提出交付2020年度租金的要求，原告拒收。案涉房屋至今由被告在管理使用。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原被告签订的《商铺租赁合同》约定逾期支付房租10天以上的，出租方有权单方解除合同。在合同履行过程中，被告于2019年11月19日才向原告提出支付租金，且也未实际支付，被告已经构成根本违约，符合双方约定的合同解除条件，故原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持；合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求返还房屋的诉讼请求，予以支持。由于案涉租赁房屋至今仍由被告管理，原告要求被告按照年租金136000元的标准支付2020年1月1日至房屋返还之日止的房屋占用费的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告添置的床、床上用品、电器和窗帘归被告所有并自行搬离。原、被告合同约定被告向原告交纳押金60000元，用于担保被告按照约定使用、修复房屋设施并履行租赁合同。租赁期满，被告无任何违约行为并结清相关款项费用，并且被告不再承租的，原告将押金无息退还被告。本案中，被告未经原告书面同意对涉案房屋进行了改建，未按期支付租金，均构成违约。鉴于原告所建房屋主要用于经营酒店，被告对原告房屋进行改建，目的也是为了更加有利于酒店经营，现原告要求恢复原状，成本较大，且也不经济合理，对原告该主张不予支持，根据双方当事人的合同履行情况和公平原则，酌情由被告赔偿原告20000元；由于被告在合同履行过程中存在违约，应向原告承担违约责任，根据双方合同履行情况，由被告承担违约金20000元，上述款项共计40000元，在被告交纳的押金60000元中进行抵扣。关于水电费问题，原告提交的证据为其单方制作，无法证实被告的真实用水用电量，故对原告要求被告支付水电费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告张丽琼与被告黄小军于2018年11月5日签订的《商铺租赁合同》。二、被告黄小军于本判决生效之日起十日内将其承租的大理市凤仪镇北街安置区的商铺三至五层腾空并返还给原告张丽琼。三、被告黄小军于本判决生效之日起十日内支付给原告张丽琼自2020年1月1日起至房屋返还之日止按年租金136000元的标准计算的房屋占用费。四、被告黄小军于本判决生效之日起十日内赔偿给原告张丽琼房屋修复费用20000元。五、被告黄小军于本判决生效之日起十日内支付给原告张丽琼违约金20000元。六、驳回原告张丽琼的其他诉讼请求。（被告黄小军向原告张丽琼交纳的60000元押金在上述三、四、五项中予以抵扣）案件受理费2743元，减半收取1371元，由原告张丽琼负担371元，被告黄小军负担1000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实，黄小军认为：1.一审漏认定第一次支付租金时，合同约定张丽琼的农行账户无法打款，所以黄小军向张丽琼的信用社账户支付租金，双方约定的支付时间、支付方式发生变更；2.对一审中认定双方约定的违约情形、违约责任不予认可；3.黄小军并未对吧台、房间、公共通道进行改造，只是进行了添附；4.一审漏认定张丽琼私自拆除四楼、五楼马桶、洗手盆的事实；5.一审漏认定解除合同的时间是2019年3月。张丽琼对一审认定的事实没有异议。上诉人对自己的异议主张没有提供证据予以证明，对一审认定的事实，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，本案一审适用简易程序审理，判决书内容合法，黄小军上诉主张一审判决未列明证据举证及质证情况系程序违法，没有法律依据。本案中，张丽琼作为房屋所有人，将所居住房屋三至五层出租给黄小军，黄小军接到房屋后对房屋进行改造，在改造过程中张丽琼未及时制止，改造之后亦未及时提出异议，要求解除合同，视为张丽琼同意黄小军对房屋进行改造，一审要求黄小军支付张丽琼房屋修复费用20,000元没有事实依据。黄小军曾口头向张丽琼提出支付2020年度租金，张丽琼拒绝，双方在租赁合同的履行过程中产生矛盾，黄小军逾期支付租金的行为并不构成根本违约。鉴于本案中，双方在履行租赁合同的过程中矛盾较深，租赁合同没有继续履行的条件，本院确定2020年3月11日张丽琼向一审法院递交诉状之日为双方合同解除之日。合同解除后黄小军应向张丽琼支付2020年1月1日至2020年3月11日的租金。在案件审理过程中，双方均未申请诉讼保全，导致案涉房屋既未经营，也未腾退，双方均有损失。本院酌情判决黄小军向张丽琼支付2020年3月12日起至房屋返还之日止按年租金136,000元的标准计算50%的房屋占用费。黄小军主张张丽琼存在违约行为，但未向本院提交充分的证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。综上所述，黄小军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初802号民事判决第一项、第二项；二、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初802号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；三、由黄小军于本判决生效之日起十日内支付给张丽琼自2020年1月1日起至2020年3月11日的租金；四、由黄小军于本判决生效之日起十日内支付给张丽琼自2020年3月12日起至房屋返还之日止按年租金136,000元的标准计算50%的房屋占用费；五、驳回张丽琼的其他诉讼请求。（黄小军向张丽琼交纳的60,000元押金在上述三、四项中予以抵扣）一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2,743元，由上诉人黄小军负担1,371.5元，由被上诉人张丽琼负担1,371.5元。本判决为终审判决。审判长  杨瑞东审判员  杨月秀审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月十八日书记员  杨 蕾