湖南省江**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初2571号原告：江**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司。住所地：永州市江**瑶族自治县沱江镇阳华路122号。统一社会信用代码：914311293528255249。法定代表人：邓晴，女，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨秋秀，女，1969年9月2日生，汉族，湖南省江**瑶族自治县人，居民，住江**瑶族自治县沱江镇阳华路122号，系特别代理。委托诉讼代理人：曾凡炽，男，1984年1月11日生，汉族，湖南省江**瑶族自治县人，居民，住广东省深圳市福田区，系特别代理。被告：李玉珍，女，1988年7月15日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，农民，住江**瑶族自治县。被告：唐自雨，男，1985年10月27日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，农民，住江**瑶族自治县。原告江**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司(以下简称鑫居公司)与被告李玉珍、唐自雨居间合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨秋秀、曾凡炽，被告李玉珍、唐自雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告劳务酬金7425元，违约金24750元，支付原告赔偿买房人定金损失10000元，合计42150元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2020年3月21日，被告委托原告代为销售位于江**县××栋××单元××号商品房，为守诚信为明确双方的权利与义务，双方签订了《房屋委托销售协议》后，原告着手实施受托义务，调动公司所有员工为被告宣传主推其房子。买方汤田田接受了原告提供的服务，于2020年8月1日定购此房，并与原告签订了《购房定金协议》，并且依照协议的约定向原告支付定金2万元，之后，被告取消房屋出售，拒绝与买方签订房屋买卖合同。由于被告违约，导致购买人交易失败，原告不但损失佣金7425元，还为此遭受买房人的定金赔偿1万元。被告与原告的居间委托约定了原告的受托权限、中介服务费用支付方式、以及原告在收受买方定金后被告不卖房的违约责任。被告唐自雨辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由是：2020年8月1日早上原告方杨秋秀打电话给被告唐自雨，说有个意向客户，跟被告唐自雨谈下，原告方杨秋秀说46万元能不能卖？被告唐自雨当时表示只管拿46万元走，其余的所有费用均不承担，同时还要与被告妻子商量一下，原告方说可以，承诺第二天搞定买家，叫被告第二天（8月2日）下午拿相关手续签协议，8月1日下午被告与被告老婆商量，被告老婆李玉珍不同意，坚决以49.5万元卖，并在8月1日晚上7点过9份打电话给杨秋秀，告知了原告方46万元不卖，然后原告方说被告违约，要告被告，被告没有收到买方定金，原告收定金前也没有告知被告。本院经审理认定事实如下：2020年3月21日，原告与被告唐自雨签订房屋委托销售协议，被告唐自雨代替被告李玉珍在该协议上签名捺印。二被告将位于江**瑶族自治县××镇××小区××栋××单元××号房委托原告销售，约定“乙方（原告）受托权限为：宣传、推广、推销、发布房源出售信息，带买方实地看房、议价、代甲方（被告）收取定金、协助拟定合同，房屋委托销售底价49.5万元。”2020年8月1日中午11∶36，原告委托诉讼代理人（该公司股东兼主管）杨秋秀打电话给被告唐自雨（通话时长7分4秒）（注，原告没有按本院要求在本院指定时间内提交该电话录音），杨秋秀与被告唐自雨在电话中商议有意向客户以46万元购买被告房屋，办理不动产权证的契税由买方承担5000元，杨秋秀承诺被告唐自雨明天搞定买主，被告唐自雨与被告李玉珍及家人商议后认为价格太低不能少于委托销售底价49.5万元，被告唐自雨于2020年8月1日晚上7∶09打电话给杨秋秀告知不同意以46万元价出售，2020年8月1日晚大约7∶46左右杨秋秀微信告知买主汤田田此房买不成了（注，该内容本庭当庭查阅后，要求原告提交杨秋秀与汤田田的全部微信聊天记录给本院，但原告没有在本院指定的时间内按本院要求与汤田田此聊天内容及全部聊天记录提交本院）。另查明，原告方杨秋秀与买方汤田田商议涉案房屋售价为48万元，定金2万元（之前汤田田定购伍玉萍位于xx小区X栋X单元X号房作废改定本案被告这套）。买方汤田田在2020年7月20日向原告方交纳了2万元定金（其中原告方给付了其中一万元定金给伍玉萍），购买伍玉萍位于xx小区X栋X单元X号房，因没有达成交易。买方汤田田于2020年7月31日微信要求原告方杨秋秀为其议价本案中同一小区两被告涉案房屋。上述事实，有原被告陈述、《房屋委托销售协议》、《购房定金协议》、微信聊天记录、通话时间记录、录音等证据证实，可以认定。本院认为，本案属居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。因原告鑫居公司并未促成被告李玉珍、唐自雨房屋买卖合同成立，因此被告李玉珍、唐自雨作为委托人无须支付原告报酬。故关于原告诉请被告李玉珍、唐自雨支付原告劳务酬金7425元的诉讼请求，本院不予支持。因原告从事居间活动，为被告提供了相应的服务，但因原告并未对居间活动期间支出的必要费用提出诉讼请求，亦未提供相应的证据证明其居间活动期间支出的必要费用明细，因此，关于原告居间活动支出的必要费用不是本案的审查范围，本案不予审理。关于被告是否违约，应否承担违约责任的问题，本院认为，被告在本案中并未与买方汤田田私下交易，原告在没有获得被告委托收取定金的数额及何时收取定金的授权下，擅自做主收取定金，属超出被告委托范围的行为，《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。原告与买方汤田田签订的《购房交定协议》约定，双方违约责任为“买方（汤田田）违约，定金归原告方所有，原告谈不成买方指定价格定金退还买方，卖方（被告）原因变卦交易不成由卖方承担违约责任。”该约定免除了原告方的责任，加重了买方卖方责任，排除了卖方因买方违约而收取买方定金这一主要权利，从而违反了《中华人民共和国合同法》第四十条规定，违反了合同平等、自由、公平的法律规定，不合理的排除了被告的主要权利，应当依法确认无效，且被告没有收到买方汤田田交付的定金，事前也不知道原告收取定金的行为，亦没有对原告与买方汤田田于2020年8月1日签订的购房定金协议的行为进行追认，该协议是原告与买方汤田田订立，对两被告无约束力。另本案中的买方汤田田系因在本院（2020）湘1129民初2088号案件中于2020年7月20日向原告交付定金2万元后没有购买成功伍玉萍位于xx小区X栋X单元X号房于2020年7月31日要求原告方杨秋秀议价购买本案两被告位于一方泷台小区11栋1单元2904号房，本案中证据只显示买方汤田田微信支付了一万元给原告方，现金支付一万元并无证据证实。2020年8月6日原告在本院（2020）湘1129民初2088号中提交证据，显示退还3万元（其中一万元违约金）给买方汤田田，同一天2020年8月6日在本案中亦提交的证据显示退还汤田田3万元（其中一万元违约金），原告没有提交证据证明此两笔款分属两笔不同的款项，结合汤田田在与原告委托诉讼代理人杨秋秀微信聊天中自述与原告公司员工杨信义是耍得很好的朋友的情况下，本院两个案件，两套房同一天分别退一万元违约金给买方汤田田不合乎常情。2020年8月1日晚7∶09被告唐自雨已告知原告46万元的售价被告不接受，当晚原告告知汤田田该房子买不成，而原告与买方汤田田商定的该房屋售价为48万元，原告隐瞒了该房屋实际议定价，没有积极磋商双方达成交易。被告唐自雨个人意思表示不能代表被告李玉珍，被告李玉珍给原告的委托销售底价为49.5万元，原告并没有按49.5万元商定房屋售价，两被告在本案中并无违约行为，且双方在《房屋委托销售协议》第六条第①点约定“原告按委托价收取定金日，认定原告达成销售受托义务，如被告方中途不变，或不在约定时间签订合同，导致交易失败则按委托总价的5%作违约金支付给原告”。因该条款约定明显违背了被告与买方就签订房屋买卖合同底价与买方进一步协商达成房屋买卖合同的权利和获得更多利益的权利，亦与法律关于居间合同的规定不相符，因此该条款的约定违反了合同平等、自由、公平的法律规定，不合理的排除了被告的主要权利，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，应当依法确认无效。综上，原告请求两被告支付违约金24750元，原告赔偿买房人定金损失10000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十条、第五十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费427元（已减半收取），保全费270元，由原告江**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  周虹二〇二〇年十二月二十日书记员  王全附：法律条文《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。