安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初13299号 原告：程赞俊,男,1977年12月3日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘树祥，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽华地恒润商业管理有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路268号学府名都7栋1至2层商107/上107上,统一社会信用代码91340100MA2RLAK20E。 法定代表人：吴延坤，总经理。 委托诉讼代理人：刘建伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈兵，该公司员工。 原告程赞俊与被告安徽华地恒润商业管理有限公司（以下简称华地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。程赞俊及其委托诉讼代理人刘树祥，华地公司的委托诉讼代理人刘建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程赞俊提出诉讼请求：1、依法判令华地公司向本人退还房屋租金253643元;2、依法判令华地公司赔偿本人各项经营损失共计398933.32元;3、依法判令华地公司给付本人代为支付的人身损害赔偿费用及车损费4887元;4、依法判令减免2020年疫情停业期间租金51239元;5、本案诉讼费用全部由华地公司承担。 事实与理由：2018年12月17日,本人与华地公司就华地公司所有的座落在合肥市庐阳区××路华地森林湖53区（楼）107-113、107上-112上的商铺签订了华地森林湖《商铺租赁合同》。该租赁合同明确约定:商铺租赁用途为餐饮,经营范围为餐饮服务;租期为2018年12月18日至2024年12月17日;租金及保证金以“先交纳租金,后使用商铺”原则按照季度交纳,每季度租金为184462元及履约保证金184462元;关于商铺的交付和装修约定为，本人应按华地公司通知的交付时间与其办理租赁商铺的交接手续并签署《房屋交接确认书》，由华地公司或者华地物业与本人签署《房屋交接确认书》,即视为华地公司完成本合同约定的商铺交付义务;双方还对合同终止解除、违约责任等事宜进行了约定。 合同签订后,本人依约向华地公司支付了租金及履约保证金,履行了合同义务，但到物业公司办理交接手续时,物业公司告知所租赁商铺项目工程部还没有移交到该部门。后经华地公司同意,本人进场进行装饰装修,才发现商铺内的给排水、电、燃气、消防等基础设施均未安装铺设,商铺外的基础设施工程(路面硬化、路边绿化等)均未施工完成,尚处于华地森林湖整个小区的建设工程施工阶段,并未达到租赁房屋的基本使用条件。本人与华地公司进行了多次交涉沟通,华地公司承诺在本人的装饰装修完成前(即2019年2月28日),将租赁商铺的基础设施(室内的给排水、电、燃气、室外的路面硬化等)全部施工完成,使之达到交付使用经营的条件。为此,本人于2019年1月7日在此租赁房注册成立“合肥庐阳区(锅里旺)酒楼”，准备进行餐饮经营。但始料不及,华地公司的施工作业直至2019年6月30日底才全部彻底完成,导致本人在此期间无法正常使用该商铺经营,直至2019年7月份才正式开门营业,华地公司的行为给本人带来严重影响,造成本人重大经营损失。 2019年3月18、23日,4月20日,本人店前窖井设施未施工完毕,存在安全隐患,造成一人员受伤和两车受损,经华地公司授权同意,代华地公司向受害人赔偿医药费、误工损失、车辆损失等费用共计4887元。 2019年12月24日,因租赁商铺三楼屋顶下雨漏水,导致本人三楼豪华包间(40m2)装饰损坏,无法使用,发生这一情况后,本人及时向华地公司进行了告知,要求华地公司进行修缮处理,华地公司收到告知后一直迟迟未予修复漏水屋顶,拖延到2020年4月16日方才修缮结束,致使本人在长达四个月的时间里无法使用此豪华包厢房间,造成经营损失。 2020年1月24日,安徽省启动重大突发公共卫生事件一级响应,本人为积极响应党和政府的抗疫号召,自觉服从抗疫大局,自2020年1月24日起关闭酒店,暂停营业。随着疫情的有效控制,合肥市疫情防控应急指挥部于2020年3月13日下发了《关于有序开放餐饮服务提供者堂食服务的通告》(第24号),本人经备案审批于2020年4月中旬开店营业,后同华地公司沟通减免停业期间部分租金,华地公司也未予理睬。 以上情况发生后,本人多次与华地公司协商沟通处理,其虽答应予以赔偿,但因赔偿数额差距过大，一直未果。现为维护本人的合法权益,依据《民事诉讼法》的有关规定,特向提起诉讼,望判如所请。 华地公司辩称：一、程赞俊要求退还商铺租金于法无据。1、双方签订《商铺租赁合同》是基于平等的合同主体地位及意思自治的前提下订立的，合同的相关条款是经过双方充分沟通后予以确定的，程赞俊在签订本合同时即视为已知悉该租赁商铺之全部情况。租赁合同第八条第1项明确约定，程赞俊对租赁商铺的规划设计状况及其建设现状等相关情况已有充分了解，对该租赁商铺适合其经营没有任何异议。我公司在本合同签订后，自收到履约保证金、全额首期租金和其他费用之日起3个工作日内，将租赁商铺按现状移交给程赞俊使用。租赁合同第八条第3项明确约定由我公司或者华地物业与程赞俊签署《房屋交接确认书》，即视为已完成本合同约定的商铺交付义务。租赁商铺已于2018年12月7日完成竣工验收，即租赁商铺具备交付条件，亦具备使用条件，程赞俊在已经实际考察完租赁商铺现状后完全知晓的情况下签署租赁合同并与安徽华地物业管理服务有限公司签订了《华地商业场地装修交接表》，对房屋、设备及管道预留及物品等相关现状做出来确认。因此主张2019年3月1日至2019年6月30日期间的商铺租赁损失没有法律及事实依据。2、案涉商铺三楼为租赁商铺顶层隔热设备层，该三楼并不包括在合同约定租赁面积692.58平米范围内，程赞俊私自改造成所谓豪华包厢，属于违约违规使用，其主张2019年12月24日至2020年4月16日期间因三楼商铺屋顶漏水导致的损失属超越合同约定外的主张，没有法律及事实依据。 二、诉请支付各项经营损失于法无据。该部分经营损失属程赞俊应自行承担的商业风险。1、针对程赞俊主张赔偿用水损失部分的诉求，因租赁合同约定案涉租赁商铺为现状交付，且程赞俊对于房屋交付时的现状表示认可，并签订了商铺移交材料，因此对于该部分损失，我公司不应承担；2、针对程赞俊主张赔偿的其他各项损失的诉求，首先，案涉租赁商铺为现状交付，程赞俊在2019年3月1日至2019年6月30日期间所谓的损失不能归结于我公司。其次，依据（2020）皖0103民初3810号案件及本案中程赞俊所述在上述主张损失的3月-6月期间用水损失为5901.8元，用气差价一万余元（其中2019年4月30日、2019年5月30日、2019年6月30日显示的液化气使用量分别为2607kg、2688kg、2804kg），数额巨大的用水用气量体现了程赞俊在上述期间具备了正常经营的各项条件，且程赞俊在美团网上的评论信息显示程赞俊在该期间内处于正常营业状态）。最后，针对程赞俊主张三楼包间因漏水不能使用的可得利益损失部份，因三楼并非合同约定的租赁范围，属于隔热间层，程赞俊私自将该部分改造为酒楼包间并加装楼梯使用不仅违反了合同第八条第8项的约定，而且属于违章建筑，因此我公司无需承担该部分损失并且有权依据合同约定进行拆除，并要求程赞俊承担由此产生的损失。 三、诉请支付人身损害费用及车辆损失费用于法及事实无据，因上述损失事实发生位置并不在案涉租赁商铺范围内，而在所属小区的公共区域，该区域并不属于我公司的管理范围，因此华地公司对上述损失不承担赔偿责任。 四、诉请减免疫情停业期间的租金于法无据。首先，程赞俊在美团平台有外卖业务，疫情期间可以开启外卖业务；其次，双方签订的租赁合同中对于因疫情原因减免租金没有约定，程赞俊不能超合同约定要求我公司减免房屋租金。 综上所述，应依法驳回程赞俊的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年12月17日，华地公司作为出租方（甲方），程赞俊作为承租方（乙方），双方签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定，华地公司将位于合肥市耀远路华地森林湖项目S3区(楼)107-113、107上-112上商铺（共7间）出租给程赞俊做商业经营使用，程赞俊经营品牌为“锅里壮”餐饮，面积为692.58平方米，租期6年，自2018年12月18日至2024年12月17日，租金以列表形式予以明确，前四年在每年免租一个月后分别为88.78元／㎡／月、93.22元／㎡／月、97.88元／㎡／月、102.77元／㎡／月，租金按季度交纳，先付后用，首期季租金184462元及履约保证金184462元于签订本协议之日支付。关于商铺的交付和装修约定为，程赞俊对租赁商铺的规划设计状况及其建筑现状已有充分了解，对该租赁商铺适合其经营没有任何异议，华地公司在收到首期租金和履约保证金后三日内将租赁商铺按现状移交给程赞俊使用。并约定华地公司或华地物业与程赞俊签署《房屋交接确认书》，即视为华地公司已完成合同约定的交付义务。双方还对权利义务、合同解除、违约责任等事宜进行了约定。 同日，程赞俊与安徽华地物业管理服务有限公司（以下简称华地物业公司）签订了一份《物业管理服务协议》，约定物业管理费4元／㎡／月，每月2770.32元，六个月支付一次，金额为16621.92元。双方还约定了水电的交纳以及物业管理服务的具体内容。 在上述合同签订前，2018年11月13日，华地物业公司与程赞俊共同签署了一份《华地商业场地装修交接表》，对案涉房屋进行了移交，以便程赞俊经营的酒店进行装修，该表中对房屋、设备、管道预留及物品的现状进行明确，采取表中有的打“√”，没有的打“×”的形式，其中“外地面”、“排污设施设备”、“给排水”、“煤气表及阀门”四项均为“×”。 程赞俊在接收案涉房屋后发现，该房屋水、电、气均未接通到户，外围地面尚未施工完毕，遂与华地公司经办人员高勇等交涉，因经营酒店本身需要装修完毕后才能开业，于是程赞俊在华地公司协调下，临时接通水、电、气，先进场装修施工。至2020年2月底装修完成并进行试营业，但案涉房屋仍存在外围地面未完全施工完毕、水、气未接通、排污设施不通等问题，直至2019年6月26日外围地面做好，其他问题在此期间也陆续解决。程赞俊经营的酒店于2019年7月正式开业。 因程赞俊与华地公司就相关赔偿事宜等未能协商一致，于2020年4月22日以合肥庐阳区“锅里旺”酒店作为原告将华地公司诉讼至本院，经开庭审理后因诉讼主体不适格，本院依法裁定驳回起诉。2020年9月，程赞俊更换诉讼主体后再次诉讼来院。 以上事实由当事人庭审陈述以及程赞俊提供的身份证复印件、企业工商登记信息、《商铺租赁合同》、微信聊天记录截图、《物业管理服务协议》、照片、《合肥市疫情防控应急指挥部关于有序开放餐饮服务提供者堂食服务的通知》和华地公司提供的《竣工验收备案表》等相关证据在卷证实，本院予以确认。对于程赞俊提交的工资单及转账凭证、营业额流水打印件、医疗费单据、误工费赔偿收据、车损赔偿收据对材料以证明因华地未交付合格租赁房屋给其造成的损失，因上述证据的真实性无法核实，也缺乏关联性，无法达到其证明目的，故本院不予采信。 本院认为，程赞俊作为承租人与华地公司签订的《商铺租赁合同》，符合合同的一般形式，系双方真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。 我国《合同法》规定了房屋租赁关系中出租人的基本义务是将符合约定的租赁物交付承租人并保持其用途，也即租赁物能正常使用的义务。本案中，华地公司虽与程赞俊办理了移交手续，但该案涉房屋的瑕疵是显见的，华地公司对此并未否定，但以程赞俊对房屋现状是知晓并接受的，交付的是符合合同约定的房屋为由抗辩，该抗辩理由有违民事主体在经营活动中应遵循的诚实信用原则，首先，在双方的移交表中已对缺失项予以明确，程赞俊签字并不代表其同意在基本的水、电、气、外围地面均未施工完毕的情况下认可华地公司交付了合格的租赁物，尤其是租赁物作为酒店经营所用；其次，在因主体不适格而被裁定驳回的前次诉讼庭审中，双方均认可在交付案涉房屋时水、电、气等未接通，是协调的临时水电，而本案庭审中在回答法庭发问时，双方一致同意前次庭审陈述属实；再次，通过程赞俊与华地公司协商解决问题的过程中的微信聊天记录等可以清晰地判断，华地公司的具体经办人和相关负责人对未及时交付合格的租赁房屋导致程赞俊的损失这一基本事实是知悉的，也明确回复向公司汇报后给予解决。综上可见，华地公司作为出租人，未能按约交付合格租赁房屋，构成违约，应承担违约责任。 对于程赞俊的损失，主要是租金方面，因程赞俊自称在2019年2月底装修完成后酒店即开始试营业，故从2019年3月开始至2019年6月华地公司完成合格租赁房屋交付期间，程赞俊并非完全不能使用租赁房屋，但因租赁物瑕疵导致经营酒店困难是显而易见的（尽管程赞俊恐提供试营业期间的流水导致其主张全部租金损失及水电费损失难获支持而未提交相应收入凭证），本院酌定其支付该四个月期间40%的房租，则华地公司应退还程赞俊房租147569元（88.78元／㎡／月×692.58㎡×4×60%）。 对于程赞俊主张的新冠肺炎疫情构成不可抗力应予以减免部分租金的诉请，因本次新冠肺炎疫情的影响已是众所周知的事实，相关防控措施导致商户（包括餐饮业）的经营受到很大影响，而新冠肺炎疫情的确属于无法预见、无法避免且无法克服的意外事件，该事件显已构成不可抗力。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，对因疫情影响导致的损失，在非国有房屋的出租方和承租方之间应当引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，如无法协商一致的，则结合案件实际情况根据公平原则处理。本案中，程赞俊履行合同未有其他违约情形，应由华地公司和程赞俊各半承担疫情期间的损失，即华地公司应退还程赞俊2020年2月、3月、4月期间的租金的50%，因程赞俊诉请的51239元并未超出该范围，系行使权利自由，本院依法予以支持。 依据上述两项计算可得，华地公司应退还程赞俊租金198808元。 对于程赞俊所诉请可得利益损失，其参照2019年7月至2020年1月自身酒店的营业额的12%的利润计算，一是该12%的利润率无从得知，也未举证证明，二是以已培育成熟的商圈的经营收入对比尚未完善周边环境的营业收入显不具可比性，故其诉请缺乏事实依据，本院不予支持。 对于程赞俊诉请的三楼漏水导致包厢损失（含可得利益），且不论其证据不足，即便产生损失也是因其未按合同约定的用途使用租赁房屋所致（三楼系隔热间层，并不在692.58㎡的租赁面积内），至于代付医药费损失、用水损失、工人工资损失、物业费损失、装修折旧损失等，因均未能提供充分证据证实其损失的发生，或所提供证据达不到证明目的，缺乏事实和法律依据，均不能获得本院支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、安徽华地恒润商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还程赞俊房屋租金198808元； 二、驳回程赞俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5444元，由程赞俊负担3912元，安徽华地恒润商业管理有限公司负担1532元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年十二月十五日 书记员  单劭萌 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第五当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。