北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初33502号原告（反诉被告）：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层046室。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，汉族，该公司员工。被告（反诉原告）：吉林省聚力信息咨询有限公司，住所地吉林省松原市长岭县南坨子。法定代表人：王晓芳，董事长。委托诉讼代理人：康爱军，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝倩懿，北京市大地律师事务所律师。原告（反诉被告）北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方公司）与被告（反诉原告）吉林省聚力信息咨询有限公司（以下简称聚力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。东方公司委托诉讼代理人朱方方，聚力公司委托诉讼代理人康爱军、祝倩懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的编号为Y1930812的《北京市商品房预售合同》，聚力公司协助东方公司办理该房屋注销登记手续；2、判令聚力公司支付逾期付款违约金695846.1元（计算方法为房屋总价款6385461×10%+逾期款1910000×3%）；3、判令聚力公司赔偿东方公司该房屋合同印花税3193元及刷卡手续费560元；4、判令聚力公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月13日，东方公司与聚力公司签订了编号为Y1930812的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）及相关补充协议，约定聚力公司购买东方公司开发的北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）F11#公建楼（配套商业）1层108房屋，总房款6385461元。《预售合同》第六条约定，聚力公司采取分期付款的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，聚力公司应于2016年9月13日交纳首期房款1285461元（总房款的20%，含定金50000元），于2016年11月13日前交纳二期房款1280000元（总房款的20%），于2017年1月13日前交纳三期房款630000元（总房款的10%），于2017年7月13日前交纳四期房款1280000元（总房款的20%），于2018年1月13日前交纳五期房款1280000元（总房款的20%），于2018年7月13日前交纳六期房款630000元（总房款的10%）。《预售合同》附件九补充协议第6条约定，自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金并应承担合同第十一条关于逾期付款的违约责任。《预售合同》第十一条逾期付款责任约定，若买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应按累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。上述《预售合同》签订后，聚力公司仅向东方公司支付了定金、首期、二期、三期及四期房款，但拒不支付五期、六期房款，聚力公司至今未补齐剩余房款1910000元，聚力公司的行为已经严重违反《预售合同》的约定。2016年10月21日，东方公司向聚力公司发送了《交付使用通知书》，告知聚力公司其购买的涉案房屋已经北京市有关部门验收合格，现可交付使用，入住时间为2016年10月28日，通知其从2016年10月28日开始到东方公司处办理入住手续并补交剩余房款，但聚力公司仍拒不补交剩余房款及收房。2019年7月24日，东方公司向聚力公司发送了《解除合同通知书》，通知聚力公司于《解除合同通知书》送达之日起即解除与其签订的《预售合同》，聚力公司配合东方公司办理房屋注销登记手续并承担相应的违约责任，但聚力公司至今不予配合。鉴于以上事实，为维护东方公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。聚力公司辩称：同意解除合同，东方公司应退还购房款，驳回东方公司第2、3、4项诉讼请求。另外要求东方公司返还购房款并请求承担相应违约责任，具体内容见反诉请求。聚力公司向本院提出反诉请求：1、判令东方公司返还已付房款4475461元；2、判令东方公司支付已付房款4475461元的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月9日至实际支付之日）；3、判令东方公司支付逾期交房违约金134263.83元；4、判令东方公司承担公证费3300元；5、东方公司向聚力公司支付2016年11月1日至2019年8月9日解除《预售合同》之日的同期同地段房租损失397626.3元（参照（2020）京03民终2131号租金损失评定办法，按每建筑平方米每天3.6元计算，建筑面积为109.25平方米）；6、反诉费由东方公司负担。事实及理由：2016年9月13日，双方签订《预售合同》约定，聚力公司购买东方公司开发的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）F11#公建楼（配套商业）1层108房屋。付款方式为分期付款，自2016年9月13日至2018年7月13日间分六期付清。交房时间为2016年10月30日，逾期交房超过60日的，按照买受人全部已付款的3%支付违约金。东方公司未经聚力公司同意，在《交付使用通知书》中擅自变更付款时间与交房时间，要求聚力公司在2016年10月30日付清剩余510万元房款，且明确提出付清全款方可收房，造成聚力公司要么在10月30日付清全款收房，要么只能等到2018年7月付清最后一笔款后收房。东方公司虽然向聚力公司发出《交付使用通知书》，形式上按时交房，但事实上并未将房屋交付聚力公司，已构成逾期交房，应按合同约定承担逾期交房违约责任。造成聚力公司不能出租房屋，应赔偿聚力公司房屋租金损失。2019年7月24日，东方公司向聚力公司发送《解除合同通知书》，2019年8月9日，聚力公司回函同意解除双方签订的《预售合同》，案涉合同于2019年8月9日解除。合同解除后东方公司应支付占有聚力公司4475461元房款期间的利息。东方公司就反诉辩称：同意反诉请求第一项返还购房款，驳回其他反诉请求。一、案涉房屋交付时间、交付条件均符合合同约定，东方公司不存在逾期交付的违约行为。1、案涉房屋交付时间符合合同约定。根据合同第十二条的约定，东方公司应在2016年10月30日前向聚力公司交付案涉房屋。东方公司于2016年10月21日通过邮寄书面《交付使用通知书》，通知聚力公司于2016年10月28日开始查验、接收案涉房屋，聚力公司亦签收了该通知；《交付使用通知书》中表述内容并未变更付款时间与交房时间，付款方式及付款期限以合同约定为准。2、案涉房屋于2016年10月30日前已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，市政基础设施包括水、电也已达到使用条件，符合法定及合同约定的交付条件，故东方公司不存在逾期交付的违约行为。二、付清全部房款后方可收房系基于合同的明确约定。根据合同附件九补充协议第10条的约定，聚力公司收楼前应按照合同及补充协议的约定交清所有款项，包括房款、违约金、合同十六条（五）2中约定的费用、合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费，否则东方公司有权拒绝交付房屋及办理产权证，所产生的损失由聚力公司自行负担。由此可见，付清全部房款后才能收房系基于上述合同的明确约定，付清全部房款也是聚力公司应履行的主要合同义务，付款期限的约定基于双方协商一致，不能以此认为东方公司逾期交房，且聚力公司在收到《交付使用通知书》后至今从未主张收房，表明聚力公司对交清全部房款后才能收房系明知，聚力公司反诉状所述缺乏逻辑，且与事实严重不符。综上所述，案涉房屋符合合同约定的交付条件，东方公司不存在任何违约行为，现东方公司同意在解除合同的前提下返还聚力公司已付房款，但不同意其他反诉请求，请求法院驳回聚力公司上述反诉请求并支持东方公司的本诉请求。根据聚力公司的主张，东方公司应在2016年10月30日交房，但至今未向其交付房屋，聚力公司主张合同解除权发生之日应为2016年12月30日，根据法律规定，聚力公司应在2017年12月30日前行使解除权，逾期未行使解除权消灭，故即使聚力公司享有解除权，其主张的合同解除权在2017年12月31日也已经消灭。聚力公司要求东方公司支付违约金及利息、租金损失，是在其享有合同解除权的情况下东方公司应承担的违约责任，现东方公司不存在逾期交房的违约行为，聚力公司作为违约方不享有合同解除权，且即使聚力公司享有合同解除权，其主张的合同解除权也因超过除斥期间而消灭，其再要求东方公司支付违约金并赔偿损失缺乏依据，不应予以支持。因聚力公司未交清全部房款及其他相关款项，根据《预售合同》附件五第8条及附件九第10条的相关约定，其无权主张收房，其要求东方公司赔偿租金收益损失不存在事实和法律依据。退一步讲，即使法院认定东方公司存在逾期交房的违约行为，根据合同法第119条第1款的规定，因聚力公司怠于行使解除权，对于超过解除权除斥期间部分的扩大的利息及租金损失也不应要求东方公司予以赔偿。利息损失、租金损失及违约金都属于损害赔偿范畴，性质和功能相同，均具有补偿性，聚力公司无权同时要求东方公司既支付违约金又赔偿损失。以上意见，请法庭予以采纳。本院经审理查明事实如下：2016年9月13日，东方公司（出卖人）与聚力公司（买受人）签订了编号为Y1930812的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定聚力公司购买东方公司开发的坐落于北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）F11#公建楼（配套商业）1层108房屋，用途为配套商业，预测建筑面积为107.25平方米（后经实测建筑面积为109.25平方米），总房款6385461元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人采取分期付款的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。合同第十一条逾期付款责任约定，若买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自合同解除通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第十四条逾期交房责任约定，逾期超过60日，买受人有权退房，买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。合同附件五第1-7项约定，买受人应于2016年7月15日交纳定金5万元，于2016年9月13日交纳首期房款1285461元（总房款的20%，含定金5万元），于2016年11月13日前交纳二期房款128万元（总房款的20%），于2017年1月13日前交纳三期房款63万元（总房款的10%），于2017年7月13日前交纳四期房款128万元（总房款的20%），于2018年1月13日前交纳五期房款128万元（总房款的20%），于2018年7月13日前交纳六期房款63万元（总房款的10%）。《合同》附件五第8项约定：“如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据《北京市商品房预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按合同第十一条的约定解除合同。”合同附件九补充协议第6条约定，自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担合同第十一条关于逾期付款的违约责任。合同附件九补充协议第10条约定，买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项，包括房款、违约金、合同十六条（五）2中约定的费用、合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费，否则出卖人有权拒绝交付房屋及办理产权证，所产生的损失由买受人自行承担。合同及补充协议还约定了其他内容。上述合同签订后，双方办理了涉案房屋的网签登记手续，聚力公司依约向东方公司支付了定金及首期、二期、三期及四期房款共计4475461元，后续购房款191万元未支付。2016年9月13日，聚力公司向东方公司支付代收印花税3193元。2016年10月21日，东方公司向聚力公司邮寄了《富力惠兰美居交付使用通知书》，该通知书主要内容为：聚力公司购买的富力惠兰美居F11商业号楼108号可交付使用，正式入住时间为2016年10月28日。办理入住手续需携带资料及款项，资料包括《富力惠兰美居交付使用通知书》、所有已交房款发票原件及复印件等，本次款项明细为房价余款510万元，面积补差款106194元，公共维修基金10925元，共计5217119元。聚力公司称收到了上述通知书，但是由于该通知书中要求支付全部剩余房款，所有没有去收房。东方公司称，该通知书要求付清全部房款才能收房是根据合同附件九补充协议第10条的约定，通知书并未变更交房条件和交房时间。聚力公司主张合同附件九补充协议第10条内容属于格式条款，东方公司未尽到提示说明义务，不合理增加聚力公司义务，应排除适用。2019年7月24日，东方公司向聚力公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：双方合同约定贵司采取分期付款方式支付房款，截至本通知发送之日，贵司房屋剩余尾款仍未到达我司账户，根据合同约定，贵司已构成违约，自本解除合同通知书送达之日起我司即解除与贵司签订的合同，请贵司配合我司办理该房屋注销登记手续并承担相应的违约责任。聚力公司称收到了上述《解除合同通知书》，后于2019年8月9日向东方公司回函同意解除合同。但聚力公司未就回函提交相应证据。关于房屋租金损失，聚力公司提交了（2018）京0112民初39587号及（2020）京03民终2131号判决书，在该案件审理过程中，经北京市高级人民法院摇号确定由北京国融兴华房地产土地评估有限公司（以下简称评估公司）对坐落于北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）C06#公建楼（配套商业）1层110房屋2016年11月1日至2018年12月26日期间可以出租并正常使用情况下的房屋租金进行了评估。2019年7月5日，评估公司出具评估报告书，结论为：“自2016年11月1日至2018年12月26日同期同地段租金价格如下：建筑面积：83.08平方米，估价总价：人民币230106元……”本案中，双方均未申请对房屋租金进行评估。本院认为：依法成立的合同受法律保护。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。聚力公司与东方公司于2016年9月13日签订《预售合同》，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，该《预售合同》应为合法有效。原被告双方应按照《预售合同》约定的相关条款，履行各自的合同义务。本案的争议焦点之一为双方在合同附件五第8条及附件九第10条中关于支付房款的约定是否对支付房款的时间做出了变更，双方对此条款的理解不一致，且该条款系东方公司提供的格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一方面，该条款系对合同中房款支付时间这种重要事项的约定，东方公司并未向本院提交证据证明其对该条款采取合理方式提请聚力公司注意该条款；另一方面，从涉案合同中对各期房款作出明确支付时间约定的情况下及该条款本身的文意做通常理解，双方争议的上述合同条款应理解为支付到期应支付的全部款项的意思表示。本案争议之二为聚力公司未按期支付剩余购房款的行为是否构成违约，根据本院查明的事实，双方合同中约定聚力公司为分期付款，且聚力公司按期支付了第一至第四期购房款（含定金），东方公司应于聚力公司支付完毕第一期购房款后，支付第二期购房款（应支付日期为2016年11月13日）前即2016年10月30日前交付房屋，该履行顺序在双方合同中明确约定，且没有其他条款对该约定进行明确的变更，合同附件九第10条也仅是对于未付当期应交房款的补充约定，而非变更了交房条件，因此双方应按该约定履行合同。但东方公司在履行交房义务时，增加了支付剩余全部房款及费用这一条件，实质上不符合双方合同的约定，因此本院认为聚力公司有权拒绝履行支付后续购房款的义务，聚力公司未支付后续购房款的行为并不构成违约，对于东方公司请求聚力公司支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《预售合同》第十四条约定了逾期交房的责任，只有不可抗力的情况下，不适用该条款。但本案中东方公司并未就出现不可抗力进行主张或者举证，故应按照双方约定，在逾期交房超过60日后，聚力公司有权退房，实际含义为解除《预售合同》。买受人退房的，应自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。关于《预售合同》具体的解除时间，虽然聚力公司主张其收到东方公司解除合同通知书后于2019年8月9日向东方公司发出了同意解除预售合同的回函，但并未就此提交证据，故本院以2019年11月5日向东方公司送达反诉状时间作为聚力公司解除《预售合同》通知送达到东方公司的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于聚力公司主张的退还购房款4475461元的诉讼请求，因《预售合同》已经解除，该诉求合理合法，本院予以支持。关于聚力公司主张的已付款利息，由于确有房款在东方公司处，现双方解除合同，根据合同约定东方公司应自退房通知（即合同解除意思表示）送达之日起90日内退还全部已付款，如前本院已确认聚力公司解除合同的意思表示以2019年11月5日向东方公司送达反诉状之日为准，故东方公司应自2020年2月3日起支付占有该部分资金期间的利息，聚力公司主张自2019年8月9日起算的意见，证据不足，本院不予采纳。当事人履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以减少。关于聚力公司主张的逾期交房违约金及房屋租金损失，均属于东方公司逾期交房的违约责任范畴。如前所述东方公司在履行交房义务时，增加了支付剩余全部房款及费用这一条件，致使聚力公司无法在合同约定的交房日期即2016年10月30日前收房，东方公司交房行为已经构成违约，因此给聚力公司造成的损失应是涉案房屋如约交付后的使用利益损失，故东方公司应当承担相应的违约责任。本案中，关于逾期交房违约责任，双方当事人在合同中明确约定了逾期交房超过60日聚力公司退房情形下的违约金标准为已付款的3%，故对聚力公司主张逾期交房违约金134263.83元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于聚力公司主张自2016年11月1日起至合同解除之日的房屋租金损失，本院认为聚力公司自2016年11月1日起至合同解除之日具有占有使用涉案房屋的合法权益，故聚力公司主张该期间的房屋租金损失，理由正当，但是应当考虑聚力公司已经主张的违约金；因聚力公司称其主张的租金损失系逾期交房导致其不能出租房屋的租金损失，故本院参照已生效判决对涉案房屋同地段租金价格评估标准并考虑新房收房后装修招租的时间周期问题以及前述已经支持的聚力公司主张的违约金等因素酌情确定东方公司赔偿的租金数额为26万元。关于聚力公司主张的公证费3300元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京东方长安房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吉林省聚力信息咨询有限公司2016年9月13日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》已于2019年11月5日解除，原告（反诉被告）北京东方长安房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吉林省聚力信息咨询有限公司于本判决生效之日起七日内互相协助对方注销相应的网签登记备案；二、原告（反诉被告）北京东方长安房地产开发有限公司退还被告（反诉原告）吉林省聚力信息咨询有限公司购房款4475461元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、原告（反诉被告）北京东方长安房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）吉林省聚力信息咨询有限公司利息损失（以购房款4475461元为基数，自2020年2月3日起至实际退还购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起七日内给付清；四、原告（反诉被告）北京东方长安房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）吉林省聚力信息咨询有限公司逾期交房违约金134263.83元，于本判决生效之日起七日内给付清；五、原告（反诉被告）北京东方长安房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）吉林省聚力信息咨询有限公司租金损失26万元，于本判决生效之日起七日内给付清；六、驳回原告（反诉被告）北京东方长安房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）吉林省聚力信息咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10796元，由原告（反诉被告）北京东方长安房地产开发有限公司负担（已交纳）。反诉费43676元，由原告（反诉被告）北京东方长安房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  齐 松人民陪审员  王金朋人民陪审员  蒋长华二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  赵 凡书 记 员  于逸冰