河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初7355号原告（反诉被告）：洛阳申诚全聚德大酒店有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路六十九号。法定代表人：马晓柯，该公司总经理。委托诉讼代理人：昌帅通，河南诚然律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：江志柯，河南诚然律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：洛阳市鸿洁服务有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路以南广电局以西200米处。法定代表人：胡长见，该公司执行董事兼总经理。被告：胡长见，男，汉族，1961年9月11日出生，住河南省洛阳市西工区。被告：胡园慧，女，汉族，1984年4月13日出生，住河南省洛阳市西工区。三被告共同委托诉讼代理人：远景，河南坤达律师事务所执业律师。三被告共同委托诉讼代理人：刘镕瑜，河南坤达律师事务所实习律师。原告（反诉被告）洛阳申诚全聚德大酒店有限公司（以下简称全聚德大酒店）与被告（反诉原告）洛阳市鸿洁服务有限公司（以下简称鸿洁公司）、被告胡长见、胡园慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。全聚德大酒店委托诉讼代理人昌帅通，鸿洁公司、胡长见、胡园慧共同委托诉讼代理人远景、刘镕瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全聚德大酒店向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告的房屋租赁关系；2、判令被告返还租赁房屋；3、判令被告支付原告电费121839元及利息22812元（利息以121839元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%暂计算至2020年10月12日为22812元）并判决被告按前述利息计算标准支付原告2020年10月13日至实际支付之日期间的利息；4、判令被告支付原告租金2335305元（按租赁合同约定租金标准暂计算至2020年10月12日），并判决被告支付原告2020年10月13日至实际返还租赁房屋期间的租金（按租赁合同约定租金标准，以实际期限据实计算）；5、判令被告支付原告租金的逾期利息205981元（利息计算至2020年10月12日，计算方式见计算清单），并判决被告按前述利息计算标准支付原告2020年10月13日至实际支付之日期间的租金利息；6、判令胡园慧、胡长见对三、四、五项承担连带责任；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告2007年、2008签订多份《房屋租赁协议》，原告将洛阳市金港商务中心1-5层相关的区域出租给被告使用，双方对房屋的位置、租赁面积、租赁期限、租金的支付及双方权利义务等作出明确约定。协议签订后，原告完全履行租赁协议的义务。租赁协议到期后，被告不仅欠付原告电费、房屋租金，且在没有续签租赁协议的情况下，一直占用原告房屋至今。经原告多次讨要租金及滞纳金，被告一直不予支付。被告洛阳市鸿洁服务有限公司于2019年6月被吊销，被告胡长见、胡园慧作为股东未依法进行清算，且二被告股东出资不到位，故三被告应承担连带责任。鸿洁公司辩称，1、《房屋租赁协议》已于2019年12月31日到期终止，全聚德大酒店诉求解除双方租赁关系没有任何意义和依据。2、《房屋租赁协议》第三条第7款约定：“乙方在租赁期间的装修物及配套设施属于乙方所有，租赁期满后装饰物及门窗灯具不得拆除，其余物品必须按时搬出，搬迁后十日内房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。”本案租赁合同到期后，鸿洁公司已明确表示不再续租，明确告知房屋装修装饰部分因无法拆除而由全聚德大酒店处理，根据协议约定已经视为鸿洁公司放弃物品的所有权，不存在鸿洁公司返还房屋的义务。3、因2019年8月政府修建王城大道引桥及辅道，涉案房屋大门被封堵，鸿洁公司只能停止经营，未再产生电费，全聚德大酒店并没有提供电表的相关数据要求确认，其以单方计算的电费要求鸿洁公司承担没有依据。4、全聚德大酒店要求支付租金及逾期利息没有事实和法律依据。首先，本案所涉房屋系全聚德大酒店租赁的西下池村委会的房屋，西下池村委会考虑全聚德大酒店和鸿洁公司因修路无法经营的经济损失，免除了全聚德大酒店2019年10月至2020年5月的房租，其中包括了鸿洁公司所使用的房屋，故鸿洁公司将房租交至2019年9月底。根据《合同法司法解释第（二）》第二十六条之规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”鸿洁公司经营的是洗浴城，冬季是一年中最主要的经营收入来源，但因修建市政道路遭受了严重的经济损失，根据该司法解释的规定应根据公平原则变更或解除。在西下池村委会免除租金的情况下，全聚德大酒店要求鸿洁公司支付租金不但违背了诚实信用原则，更违背了公平原则，不能成立。租赁协议在2019年12月31日到期后双方没有续签租赁合同，全聚德大酒店有权自行处理租赁房屋，其有意拖延处理系自已放任损失，要求租赁协议到期后的租金和逾期利也没有事实与法律依据。胡长见、胡园慧共同辩称，鸿洁公司目前处于存续状态，股东胡长见、胡园慧实交部分的出资已经到位。认缴部分的出资日期2036年的6月16日，不存在出资不到位的问题，原告诉求二人承担连带责任没有依据。鸿洁公司向本院提出反诉请求：1、判令撤销鸿洁公司与全聚德大酒店签订的《房屋租赁协议》；2、判令全聚德大酒店返还租金200万元；3、判令全聚德大酒店支付供电设备款20万元；4、本案反诉费由全聚德大酒店承担。事实和理由：2006年11月16日，全聚德大酒店与西下池村委会签订《房屋及停车场租赁合同》，约定西下池村委会将“金港商务中心”1—3层（面积10624.71平方米）连同停车场租赁给全聚德大酒店使用。之后全聚德大酒店与鸿洁公司协商，将部分房屋转租给鸿洁公司，租金按照西下池村委会收取的租金各承担一半。于是2007年10月9日全聚德大酒店与鸿洁公司签订《房屋租货协议》，约定租用期限12年，租金按每平方米29元/月计算，每月租金162081元，年租金1944972元。协议签订后，鸿公司一直按协议支付房租，2019年8月份因王城大道引桥修建导致鸿洁公司和全聚德大门被封死，无法经营。于是经全聚德大酒店、鸿洁公司公司与西下池村委会协商，西下池村委会免除了全聚德大酒店2019年10月至2020年5月的房租，其中包括鸿公司2019年10月至12月房租，故鸿洁公司将房租交至2019年9月底。2019年12月31日租赁合同到期，鸿洁公司即全部撤场停业。但是全聚德大酒店违背免除鸿洁公司最后一季度租金的约定，将鸿洁公司诉至法院。鸿洁公司向西下池村委会了解情况才看到全聚德大酒店与西下池村委会签订的《房屋及停车场租合同》，该合同约定的租赁费用2008年1月1日至2011年12月31日每年租金190万，2012年1月1日至2015年12月31日每年租金200万元，2016年至2019年12月31日每年租金210万。全聚德大酒店与鸿洁公司签订协议时隐了与西下池村委会签订的租赁合同内容，欺骗鸿洁公司，使鸿洁公司在违背真实意思的情况下签订了《房屋租赁协议》，租金比西下池村委会向全聚德大酒店收取的全部租金还高，而鸿公司只使用了全聚德大酒店租赁房屋33.2％的面积，却交纳了高于100％的租金，这样的协议显失公平，明显违背鸿洁公司的真实意思。根据《合同法》相关规定，鸿洁公司可以要求撤销，并要求全聚德大酒店返还部分租金。此外，根据《房屋租赁协议》第三条第1款第3项约定，供电系统设备的购置、安装等前期投资费用140万元，按乙方所占总面积的35.2％的比例应分摊49.28万元。第10项约定乙方租期满不再续签租赁合同时，属本次甲乙双方共同投资添置的供电设备部分，可折价退还乙方。租赁协议已于2019年12月31日到期，双方没有续签租合同，对于供电设备款全聚德大酒店应当折价退还。全聚德大酒店辩称，鸿洁公司反诉没有任何事实和法律依据，应驳回其反诉请求。1、租赁协议显示2009年12月31日终止，协议已履行完毕，协议不存在欺诈以及显示公平的情形，且目前已经超过了法律规定最长的撤销协议的期限；2、被告以全聚德大酒店与西下池村委会的租赁协议来证实协议显失公平，没有任何事实和法律依据；3、本案中被告反诉的反诉请求数额没有任何事实和法律依据；4、租赁协议约定期满不再续签租赁合同时折价退还，而本案中被告违约在先，不具备退还条件；5、被告反诉违反诚实信用原则，为达到不支付租金的目的，而滥用诉权，增加诉累。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2006年11月16日，全聚德大酒店与西下池村委会签订《房屋及停车场租赁合同》，随后又签订《补充合同》，约定西下池村委会将“金港商务中心”1—3层（面积10624.71平方米）连同停车场（面积约4258平方米，包括地下停车场1000平方米）租赁给全聚德大酒店使用，租用期限12年，自2009年4月1日起至2021年3月31日止，房屋租金为前四年每年190万、中间四年每年200万元、后四年每年210万，停车场租金每年100万元。2007年10月9日，全聚德大酒店（甲方）与鸿洁公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将金港商务中心1—3层部分区域共计面积5589平方米（含地下室500平方米）租给乙方使用，租赁期限自合同签字生效之日起至2019年12月31日，租金每月每平方米29元，每半年支付一次租金，先交纳后使用。该协议第三条第3款第②项约定，“供电系统设备的购置、安装等前期投资费用140万元，按乙方所占总面积的35.2％的比例应分摊49.28万元”；第四条第10款约定，“乙方租期届满不再续签租赁合同时，属本次甲乙双方共同投资添置的供电设备部分，可折价退还乙方。属乙方自备的可移动资产属乙方所有。装饰装修部分不得搞破坏性拆除”。2008年4月25日，全聚德大酒店（甲方）与鸿洁公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，增加租赁金港商务中心4层部分区域441平方米，租赁期限自合同签字生效之日起至2019年12月31日；每年租金10万元，一年交纳一次租金，先交纳后使用房屋；逾期交纳租金按每日千分之五交纳滞纳金，超过两个月不能交纳，甲方有权终止合同；第三条第7款约定，“乙方在租赁期间的装饰物及配套设施属于乙方所有，租赁期满后装饰物及门窗灯具不得拆除，其余物品必须按时搬出，搬迁后十日内房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。”2008年7月7日，全聚德大酒店（甲方）与鸿洁公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，增加租赁金港商务中心2层部分区域建筑面积235平方米，租赁期限自合同签字生效之日起至2019年12月31日，每平方米月租金29元，年租金81780元，一年交纳一次租金，先交房租后使用房屋；逾期交纳租金按每日千分之五交纳滞纳金，超过两个月不能交纳，甲方有权终止合同；第三条第7款约定内容同2008年4月25日《房屋租赁协议》。2015年5月5日，全聚德大酒店（甲方）与鸿洁公司（乙方）签订《补充协议》，将2007年10月9日《房屋租赁协议》中的一层租赁场地退租600平方米，退租部分的租金仍按每平方米月租金29元执行，从原租赁协议金额中按半年计算扣除。上述租赁协议签订后，全聚德大酒店与鸿洁公司已经实际履行。其中，2007年10月9日《房屋租赁协议》所涉租赁场地经2015年5月5日《补充协议》部分退租后租赁面积为4989平方米，月租金144681元，年租金1736172元，双方认可该份合同的租金已经交纳至2019年9月30日。双方还认可2008年4月25日《房屋租赁协议》和2008年7月7日《房屋租赁协议》的租金已经交纳至2019年12月31日，系提前交纳。2019年10月，因修建王城大道引桥，全聚德大酒店、鸿洁公司经营场所的大门和停车场被封堵，2020年5月围挡拆除。西下池村委会免除了全聚德大酒店2019年10月至2020年5月共计八个月的租金。鸿洁公司因租赁场地大门被封堵、自建热源深水井被覆盖，一直停业至今。2019年12月31日租赁合同到期，2020年1月起遭遇了新冠肺炎疫情，鸿洁公司未搬离租赁房屋内可移动物品，全聚德大酒店也未要求交还房屋，双方未办理交接手续。另查，鸿洁公司成立于1999年4月9日，经营范围为公共浴池、住宿等，目前登记状态为存续，股东为胡长见、胡园慧。鸿洁公司租赁期间产生的电费，全聚德大酒店每月出具《电费计算表》，由鸿洁公司工作人员张聚财每月签字确认，最后一次签字确认的是2019年8月份《电费计算表》。鸿洁公司于2019年5月27日交纳了2018年12月至2019年3月的电费，2019年4月至8月的电费121839元未交纳。鸿洁公司主张其分摊投资的供电设备使用年限为18年至22年，分摊部分折旧后价值为223900元=（使用年限22年－租赁期限12年）÷22年×鸿洁公司分摊的492800元。经本院主持调解，双方未能达成调解协议。本院认为，全聚德大酒店与鸿洁公司签订的三份《房屋租赁协议》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。全聚德大酒店将其从西下池村委会处承租房屋的部分区域转租给鸿洁公司经营公共浴池、住宿等，双方已实际履行近十二年。鸿洁公司承租房屋时对租金应当有所预判，西下池村委会收取全聚德大酒店多少租金与全聚德大酒店收取鸿洁公司多少租金是两个独立的合同关系，鸿洁公司关于全聚德大酒店与其协商各承担西下池村委会收取租金的一半的意见没有证据证明，其关于全聚德大酒店构成欺诈和租赁合同显示公平的意见不成立，其反诉撤销合同及返还多支付的租金200万元的请求，本院不予支持。关于鸿洁公司未交纳的2019年10月至12月租金是否应当交纳以及租赁合同到期后双方是否形成了新的不定期租赁合同关系。鸿洁公司停止营业和西下池村委会免除全聚德大酒店2019年10月至2020年5月租金，同因修建王城大道引桥而封堵大门，根据公平原则，鸿洁公司2019年10月至12月的租金亦应免除。全聚德大酒店主张该项租金，本院不予支持。2019年12月31日租赁合同到期至2020年5月，鸿洁公司受封堵大门和疫情影响一直处于停业状态，不能认定为双方形成了新的不定期租赁合同关系。2020年5月之后，全聚德大酒店、鸿洁公司均有义务在合理期间内督促对方续签合同或者返还房屋。鸿洁公司未及时搬离并返还房屋，应当赔偿房屋占用期间租金损失；全聚德大酒店未及时督促搬离并交接房屋，应当自行承担扩大的损失。根据鸿洁公司前期已经停业时间较长的情况，本院酌定该合理期间为两个月，鸿洁公司应当参照租金标准支付全聚德大酒店两个月房屋占用费319658.66元=（年租金1736172元＋10万元＋81780元）÷12个月×2个月。全聚德大酒店关于租金的其他诉讼请求，本院不予支持。因租赁合同已经到期且双方没有形成新的不定期租赁合同关系，全聚德大酒店诉请解除租赁关系本院不再处理，其诉请返还租赁房屋应予支持。综合三份房屋租赁协议的约定，鸿洁公司应当搬离可移动物品，如判决生效后仍不搬离则由全聚德大酒店自行处理。关于电费和供电设备折旧款。2019年4月至8月的电费121839元，系鸿洁公司实际使用所产生的电费，应予支付。全聚德大酒店没有证据证明双方约定的交纳电费时间及逾期付款违约金标准，本院根据前期交纳电费情况，对其主张的电费利息损失，酌定按其起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%，从2019年10月1日起计算。2007年10月9日《房屋租赁协议》明确约定“属本次甲乙双方共同投资添置的供电设备部分，可折价退还乙方”，并记载了鸿洁公司分摊的投资金额。鸿洁公司主张的供电设备使用年限18至22年具有一定依据，本院酌定由全聚德大酒店折价返还179200元=（按使用年限20年－租赁期限12年）÷22年×鸿洁公司分摊的492800元。关于股东责任，鸿洁公司目前处于存续状态，也没有证据证明股东存在应出资而未出资情况，全聚德大酒店以鸿洁公司吊销和出资不实为由要求公司股东胡长见、胡园慧承担责任，没有事实根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、洛阳市鸿洁服务有限公司于本判决生效后十日内将其承租的位于洛阳市西工区“金港商务中心”1—4层（含地下室）部分区域房屋返还给洛阳申诚全聚德大酒店有限公司，并将房屋内可移动物品搬离，逾期不搬离则由洛阳申诚全聚德大酒店有限公司自行处理；二、洛阳市鸿洁服务有限公司于本判决生效后十日内支付洛阳申诚全聚德大酒店有限公司房屋占用费319658.66元；三、洛阳市鸿洁服务有限公司于本判决生效后十日内支付洛阳申诚全聚德大酒店有限公司电费121839元及逾期付款利息（按年利率3.85%，自2019年10月1日起计算至实际履行之日止）；四、洛阳申诚全聚德大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付洛阳市鸿洁服务有限公司供电设备折价款179200元；五、驳回洛阳申诚全聚德大酒店有限公司的其他诉讼请求；六、驳回洛阳市鸿洁服务有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费14143元（已减半收取），由洛阳申诚全聚德大酒店有限公司负担10182元，洛阳市鸿洁服务有限公司负担3961元；反诉受理费12200元，由洛阳市鸿洁服务有限公司负担11258元，洛阳申诚全聚德大酒店有限公司负担1942元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李东晓二〇二〇年十二月三十日书记员  金 淦