广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初9332号 原告：覃小玲，女，1982年11月18日出生，壮族，住广西武鸣县。 被告：广西坎晨贸易有限公司，住所地：南宁市高新区高新大道106号25楼，统一社会信用代码：9145010005954052XE。 法定代表人：林伟东，职务：经理。 被告：广西瀚天实业开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘高新大道106号25楼，统一社会信用代码：91450000098348039N。 法定代表人：巫忠仁，职务：经理。 两被告的共同委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：梁炜，广西君桂律师事务所实习律师。 原告覃小玲与被告广西坎晨贸易有限公司（以下简称“坎晨公司”）、广西瀚天实业开发有限公司（以下简称“瀚天公司”）合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告覃小玲，被告砍晨公司、瀚天公司的共同委托诉讼代理人陈际名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃小玲向本院提起诉讼请求：1、被告坎晨公司退还原告的合作建综合楼使用权转让费88000元；2、被告瀚天公司对第1项诉请承担连带担保责任；3、被告瀚天公司向原告支付自2019年9月15日至2020年8月15日所拖欠的收益金15767元，以后按收益金标准自2020年9月15日起支付原告的收益金至被告退 还本金为止；4、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年2月28日，被告坎晨公司和被告瀚天公司与原告签订《合作建综合楼使用权转让合同》（合同编号ＨＣＪ000-121）,合同约定被告坎晨公司将位于南宁市青秀区并由被告瀚天公司拟开发建设的“瀚天国际”综合楼项目的一层120号房使用权转让给原告，该房使用期为15年，使用期限自2016年2月28日起至2031年2月27日止。使用权转让费总价88000元，于合同签订之日一次性交付。在原告和两被告签订上述合同的同时，根据两被告的要求，原告又与被告瀚天公司签订了《物业委托经营管理合同》（合同编号ＨＧＪ000-121），原告把名义上取得使用权的该物业委托给被告瀚天公司经营管理，被告瀚天公司根据该合同第四条该物业预期收益第3点的规定于每月15日定期支付给原告相应的收益金即利息。合同签订后原告向被告缴纳了使用权转让费88000元，被告瀚天公司即按合同规定于2016年3月15日起支付物业收益金给原告。之后每月按合同第四条第3点的收益金标准支付收益金给原告，合计实际支付了3年零6个月的物业收益金57450元。从2019年9月15日起，在没有任何书面或口头告知的情况下，被告瀚天公司突然停止支付收益金。为此，原告多次电话询问或催促，然而被告瀚天公司始终没有恢复发放收益金。为此，原告诉至法院，望判如所请。 被告砍晨公司、被告瀚天公司共同辩称，一、原告与两被告签订的《合作建综合楼使用权转让合同》合法有效，应继续履行。1、转让合同具备合法的权利来源。2、转让合同的法律性质可以类比为租赁法律关系。二、转让合同系因政府行为而延期履行，原告并无合同解除权。1、2014年3月，被告砍晨公司参加南宁市存丰经贸有限公司诉争地块的招投标，招标文件中载明项目名称“星湖路商用综合楼土地合作开发项目”，被告砍晨公司与南宁市存丰经贸有限公司于2014年4月22日签订《合作合同书》后向南宁市规划局申请报建手续时，被告发现诉争地块的规划用途为“居住用地”，无法按照商用性质建设综合楼，被告砍晨公司及时将情况反馈给南宁市存丰经贸有限公司，南宁市存丰经贸有限公司在2014年12月向南宁市规划局发函要求将土地规划使用性质由“居住用地”改回“商服用地”。南宁市规划局复函，需按照《城乡规划法》第四十八条规定程序修改并经原审批机关批准后，方可将土地规划使用性质改回。但时至今日，南宁市规划局和南宁市人民政府仍未有明确答复，导致被告砍晨公司一至无法办理相应的报建手续并开工建设。依据转让合同第六条第二款B、D项的约定，出现上述情形的，除非双方就解除合同达成一致，不然相应的法律后果为继续履行合同，但原告就诉争房屋的使用年限相应延长，此外该合同第十条第六款明确约定了被告砍晨公司此情形下的违约后果为原告据实延长使用年限，并在此基础上增加五年使用年限。因此原告以被告逾期交付房屋为由要求提前解除合同不符合双方的约定。2、转让合同第十条第二款约定的时间点为2021年2月19日至2021年3月19日，因此原告以此为由要求解除合同、退还款项，明显不符和该约定。三、转让合同应具备继续履行的基础，原告并无法定合同解除权，同时，主张被告支付自2019年9月15日至2020年8月15日所拖欠的收益金也应延期履行。四、即使原告与被告所签订的合同无效，在双方责任相抵后，被告应当在扣减原告应返还的收益金款项后，就余额部分向原告返还即可，被告无需再向原告支付收益金及承担其他违约责任。五、即使转让合同无效，那么《物业委托经营管理合同》也同样无效，原告主张按银行贷款利率的赔偿金，应各自承担一半的责任。利息等赔偿金用以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计付标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月28日，原告覃小玲（乙方、受让方）与被告坎晨公司（甲方、转让方）、被告瀚天公司（丙方、担保方）三方签订一份《合作建综合楼使用权转让合同》（合同编号：ＨＴＧＪ000-120），合同第一条约定：南宁市存丰经贸有限公司以出让方式取得位于南宁市青秀区土地，该地块土地面积为1534.07㎡，规划用途为商服用地，《土地使用权证》编号为南宁国用（2005）第429185号。甲方开发建设“瀚天国际”项目，甲方已完全取得该物业的使用权和收益权。第二条约定：甲方转让给乙方合作建综合楼使用权的房屋为本合同第一条规定的项目中的一层120号房，该楼房建筑面积为8.37平方米。合同第三条约定：该合作建楼房使用权期限自2016年2月28日起计算，可使用15年，使用期限自2016年2月28日起至2031年2月27日止。第四条约定：该合作建楼房使用权转让给乙方合作建楼房转让总价款为88000元。合同第六条第一款约定：该楼房约定交付时间为2017年5月30日。合同第九条第一款约定：乙方如将本合同项下合作建楼房使用权转让给第三人并要求办理合同变更手续的，甲方应协助办理相关转让手续。合同第十条第1款约定，甲方应当保证转让使用权的合作建综合楼没有债权债务纠纷，保证乙方对该房屋享有15年使用权，任何一方不能使用该房进行抵押；第2款约定，在本合同满4年至第5年最后一个月，甲方同意并退还乙方所交合作建综合楼使用权转让费，前期收益归乙方所有；第3款约定，乙方的使用权届满后，如甲方继续合作建转让该综合楼使用权，在同等条件下乙方拥有优先受让权，如双方协商未果，乙方应当在五日内将该房屋交还甲方。逾期不交的，甲方有权强行进入房屋、强行收回该房屋，并有权留置、有权自由处置该房屋内的所有物品，乙方不得有异议；第4款约定，乙方享有使用权期间，该使用权可进行继承。乙方将本合同项下该合作建综合楼使用权转让给第三人的，本合同及相应合同附件对第三人发生法律约束力。乙方应与第三人、甲方三方签订协议；第5款约定，本合同项下楼房如遇政府规划征地或拆迁等，导致乙方无法继续使用该楼房，甲方按以下向乙方进行赔偿：约定剩余使用年限的所有收益；第6款约定，在本合同期限内，如甲方违约，乙方除享有本合同约定的该楼房使用权期限、另增加五年该楼房使用权（按本合同期限顺延）；第7款约定，在本合同期限内，如甲方违约，丙方有责任承担起甲方所应承担的义务与责任；第8款约定，乙方单方违约的，乙方向甲方支付本合同合作建综合楼使用权转让款总额的18%作为违约金。合同还约定了其他事项。 同日，原告覃小玲（甲方、委托方）与被告瀚天公司（乙方、受托方）签订一份《物业委托经营管理合同》（合同编号：HTGJ000-120，就甲方委托乙方对其所有的物业进行统一经营管理事宜进行约定。合同载明，甲方于2016年2月28日取得位于南宁市青秀区的“瀚天国际”（推广名）一层120号，建筑面积为8.37平方米的物业，该物业使用权转让费为88000元，委托给乙方进行统一经营管理。合同第二条约定，甲方同意将该物业委托给乙方经营管理，由乙方以乙方的名义依法出租给第三人或用于自己合法经营（另签订授权委托书），并产生该物业的收益金。委托事项为：甲方将该物业的经营权全部授予给乙方行使，即全权委托乙方管理该物业，签订租赁协议，单方面确定协议内容，行使租赁协议中相关的出租方的所有权利和义务。同时，有权以乙方自己的名义提起诉讼，向相对人行使索赔权等事宜。甲方在签订本协议时，同时签订授权委托书，全权委托乙方对该物业进行租赁或进行其他经营事项。合同第三条约定，甲方委托乙方经营管理的期限为2016年2月28日至2031年2月27日，甲方对该物业不能自主出租或经营。合同第四条约定，物业收益金指乙方根据其与第三方所签定的租赁合同所获得的租金，在甲方缴清所有的合作建综合楼使用权转让款后，乙方于2016年3月15日支付甲方第一笔物业收益金，此后于每月15日前乙方按以上方式按时支付甲方，甲方的具体收益为：1年：2016年2月28日-2017年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1320元，每年15840元；2年：2017年2月28日-2018年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1320元，每年15840元；3年：2018年2月28日-2019年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1393元，每年16720元；4年：2019年2月28日-2020年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1393元，每年16720元；5年：2020年2月28日-2021年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1467元，每年17600元；6年：2021年2月28日-2022年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1540元，每年18480元；7年：2022年2月28日-2023年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1613元，每年19360元；8年：2023年2月28日-2024年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1687元，每年20240元；9年：2024年2月28日-2025年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1760元，每年21120元；10年：2025年2月28日-2026年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1833元，每年22000元；11年：2026年2月28日-2027年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1907元，每年22880元；12年：2027年2月28日-2028年2月27日，乙方每月支付甲方收益金1980元，每年23760元；13年：2028年2月28日-2029年2月27日，乙方每月支付甲方收益金2053元，每年24640元；14年：2029年2月28日-2030年2月27日，乙方每月支付甲方收益金2127元，每年25520元；15年：2030年2月28日-2031年2月27日，乙方每月支付甲方收益金2200元，每年26400元。合同第六条约定，在本合同期限内，甲方不能在委托经营管理期内单方面撤销乙方对该物业的经营管理权；甲方按照《合作建综合楼使用权转让合同》约定，如将该物业退还乙方，自交还该物业给乙方之日起，此合同自动终止。合同第七条约定，乙方应按本合同第四条约定的时间向甲方支付该物业收益金，每逾期一天，应按逾期未付款项的万分之三向甲方支付违约金。如逾期超过六个月的，甲方可以单方解除本合同，乙方还应支付未支付甲方的物业收益金及剩余使用年限的所有收益；任何一方不得单方面提前终止本合同；乙方违约的，乙方赔偿甲方人民币伍拾万元整；甲方违约的，甲方向乙方赔偿由此所造成的一切经济损失并赔偿乙方人民币伍拾万元整。如给第三方造成损失的，违约方应另行赔偿第三方的损失。合同还约定了其他事项。 同日，原告向被告坎晨公司支付上述合同约定的合作建楼房转让总价款88000元，坎晨公司被告向原告出具了编号为2018034的收据为证。 被告瀚天已向原告支付上述《物业委托经营管理合同》约定的收益金合计58147元。 另查明，2005年2月，案外人南宁市存丰经贸有限公司（以下简称“存丰公司”）以出让方式取得了南宁市星湖路34号土地的土地使用权，地号为0411046，土地使用权证：南宁国用（2005）第429185号，地类（用途）：其他商服用地。2014年2月17日，存丰公司拟在前述地块上开展商用综合楼土地合作开发项目，并就该项目进行公开招标。被告坎晨公司中标，并于2014年4月22日与存丰公司达成《合作合同书》等合作协议。由于存丰公司不知道取得土地使用权证后还需到规划部门办理规划变更手续，因此在对前述项目办理规划设计和报建等手续时发现，涉案土地用途即“其他商服用地”与南宁市人民政府2010年对该地块作出的控制性详细规划即“居住”不符。对此，南宁市规划管理局于2015年5月5日对存丰公司请求调整控规作出南规函[2015]797号《南宁市规划管理局关于南宁市存丰经贸有限公司0411046宗地规划情况的复函》，载明，由于拟申请调整的用地性质与控规不符，需按法定程序修改控规并经原审批机关批准后，方可按批准调整后的控规核发规划设计条件。 截至法庭辩论终结，被告未提交涉案项目土地的控制性详细规划变更为“其他商服用地”的审批手续以及已办理建设工程规划许可证等相关证据，被告确认涉案项目未开工建设。 本院认为，原告与两被告共同签订的《合作建综合楼使用权转让合同》约定的交易模式为：原告一次性向坎晨公司支付合作建综合楼使用权转让费，原告于名义上取得涉案房屋的使用权，在房屋尚未开工建设的情况下，原告通过与瀚天公司另行签订《物业委托经营管理合同》约定每月获取收益金的方式进行获益，房屋实际由瀚天公司经营管理，无论经营盈亏原告均可获得固定的收益金，原告无权自主出租或经营。在转让合同满4年至第5年最后一个月，坎晨公司将退还原告合作建综合楼使用权转让费。从该交易模式可看出，首先，三方签订的合同虽名为使用权转让合同，但被告坎晨公司并未将房屋交付给原告，原告无权自主出租或经营房屋，并未实现使用权的实际转让；其次，无论房屋经营管理是否获得收益甚至即使项目未开工建设，被告瀚天公司均需按月向原告支付数额固定的收益金，收益金与房屋及房屋经营管理没有直接关联，被告以政府行为而延期开工为由进行抗辩，本院不予采纳；最后，合同约定被告坎晨公司在转让合同满4年至第5年最后一个月一次性退还原告交纳的全部合作建综合楼使用权转让费，该约定与民间借贷到期归还本金的形式类似。综上，原告在合同履行过程中不承担任何风险，当事人缔约的目的和合同预期即纯粹追求资产的固定本息回报，其特征与借贷法律关系相符，因此，原告与被告坎晨公司、瀚天公司的行为名为房屋使用权转让，实为借贷，三方之间构成民间借贷法律关系。合作建综合楼使用权转让费在法律性质上属于借款本金，原告从瀚天公司处每月获取固定的收益金为利息。 虽然坎晨公司与瀚天公司系独立登记的有限责任公司，在交易模式中独立负责转让使用权、退还合作建综合楼使用权转让费、支付收益金的工作，但从获益渠道来看，两被告签订两份合同的行为在整个交易模式中是缺一不可的，原告未能实际经营房屋却与坎晨公司签订使用权转让合同并支付转让费是基于瀚天公司定期支付固定收益金使其获利；通过签订涉案两份合同，两被告在房屋未经营获利的情况下亦可取得原告的资金进行周转。同时，《物业委托经营管理合同》以《合作建综合楼使用权转让合同》约定的房屋退还时间为合同终止时间。综上，不论从交易模式还是从获益渠道来看，《合作建综合楼使用权转让合同》与《物业委托经营管理合同》密不可分，共同作用方能形成涉案民间借贷法律关系，故两份合同应视为一个整体的借款合同予以审理，且《合作建综合楼使用权转让合同》第十条第7款约定，在本合同期限内，如坎晨公司违约，瀚天公司有责任承担起坎晨公司所应承担的义务与责任，因此，被告坎晨公司、瀚天公司应作为借款人共同向作为出借人的原告承担责任。 涉案《合作建综合楼使用权转让合同》与《物业委托经营管理合同》为各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。至原告向本院起诉时，被告瀚天公司已逾期超过6个月未向原告支付利息，现原告要求解除《合作建综合楼使用权转让合同》和《物业委托经营管理合同》，符合《物业委托经营管理合同》第七条第1款之约定，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告请求被告坎晨公司退还本金88000元，合法有据，本院予以支持。至于利息，原告与被告瀚天公司在《物业委托经营管理合同》约定原告每月获取固定收益金，该收益金即为利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。”及第三十二条第二款“借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。”之规定，本案利息计算方式应为，以借款本金88000元为基数，自2016年2月28日起计算至借款本金偿付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心于2020年4月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。被告瀚天公司已向原告支付利息58147元，应当予以扣除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条三第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条、第三十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西坎晨贸易有限公司和被告广西瀚天实业开发有限公司共同向原告覃小玲返还本金88000元； 二、被告广西坎晨贸易有限公司和被告广西瀚天实业开发有限公司共同向原告覃小玲支付利息（计算方法：以本金88000元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年4月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2016年2月25日起计算至借款本金偿付完毕之日止，计算得出利息总额后再扣减58147元）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1188元（原告已预交3322元），由被告广西坎晨贸易有限公司、广西瀚天实业开发有限公司共同负担；原告预交超出的2134元，本院予以退回原告覃小玲。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆汉林 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  雷学红