山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1311民初3053号 原告：何如东，男，1988年8月14日出生，汉族，现住临沂市罗庄区。 原告：姜凡凡，女，1990年3月16日出生，汉族，现住临沂市罗庄区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：赵玉峰，山东铭星律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：严静，山东铭星律师事务所实习律师。 被告：孙广轩，男，1971年12月30日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 被告：满会青，女，1981年6月10日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 被告：石凯，男，1995年5月16日出生，汉族，住临沂高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：姬海燕，临沂罗庄恒业法律服务所法律工作者。 原告何如东、姜凡凡与被告孙广轩、满会青、石凯买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜凡凡及其与原告何如东的共同委托诉讼代理人赵玉峰、严静，被告石凯的委托诉讼代理人姬海燕到庭参加诉讼。被告孙广轩、满会青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何如东、姜凡凡向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订房屋买卖协议无效，并调解或判令被告返还原告支付的购房款198万元及利息；2.判令被告承担原告因诉讼保全而支出的保全费5000元及诉责险保险费5000元；3.诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：依法解除原、被告之间的买卖关系，并依法调解或判令被告返还原告已支付的价款198万元及利息损失。事实和理由：二原告系夫妻关系，被告孙广轩与满会青系夫妻关系，原告姜凡凡系被告孙广轩的亲外甥女，被告石凯系被告孙广轩雇佣的驾驶员。2019年1月22日，原告姜凡凡的母亲孙广霞(即被告孙广轩的姐姐)告知原告，被告孙广轩通过法院拍卖购买了临沂大纬陶瓷有限公司(以下简称：大纬瓷厂)的厂房及土地使用权，打算将其中部分土地及地上物转卖，并说可以建设沿街楼，问原告是否有意购买。二原告在询问了大体价格后便与原告母亲等人一同到了被告孙广轩开办的宝泉碑林艺术馆共同商谈。双方见面后被告告知，大纬瓷厂的土地使用权及地上物是他通过法院拍卖以600多万的价格购买的，顶多需要两三个月的时间法院就可以出具合法的产权手续，并说该宗土地是出让土地可以建设沿街楼。后原、被告经过商谈，确定了交易价格为200万元，购买的范围为东至大纬瓷厂门以西，西至善彬饭店，南至文化路，北至大纬瓷厂东西路。出于亲戚之间的信任，双方当时没有签订书面合同。后被告满会青向原告提供了银行账号。当天，原告何如东以银行转账方式将100万元现金转账支付至被告满会青的银行账户。次日，被告打电话询问转款事宜，并告知因系亲戚少要2万元，再转账98万元即可。随即，原告何如东将余款98万元又转账至被告满会青的银行账户。随后，被告将双方约定的地上物及土地交付给二原告，并告知过一段时间就把土地手续及相关拍卖手续交付给原告。三个多月之后，原告多次催要土地及拍卖手续，被告孙广轩均以法院还没有给出具为由进行拖延。出于是自己的亲舅原告也就没有多想。直到2019年12月，被告孙广轩向原告提供了一份其已经拟好的房屋买卖合同，并说原告所购买的场地因政府近期修路需要占用一部分，签了这份合同好领取赔偿款。在签订合同的时候，被告孙广轩告诉原告合同的甲方处需要写被告石凯的名字，并说土地使用权是登记在石凯的名下，原告也没弄清缘由，出于对被告的信任，就签署了该房屋买卖协议，协议中甲方石凯处的签字及捺印均系由被告孙广轩签署及捺印。后来，该处土地政府未拆迁占用。由于被告迟迟未能向原告提供上述合法手续，原告通过多方打听了解得知，大纬瓷厂的土地还存在争议，法院早就对在范围内的土地及地上物进行了查封，并于2019年6月才进行了第一次拍卖，经过两次拍卖后流拍，2019年10月30日至2019年12月29日又进行了变卖，直至今日尚未处置完毕，且拍卖的范围仅为大纬瓷厂的地上建筑物，而其中并不包括土地使用权。同时，经过查询原告得知，该宗土地系罗庄办事处西山村委出租给案外人钱永树的租赁土地，并非出让土地。原告认为：被告对所转让的房屋及土地使用权均不享有权利，故被告的行为属于无权处分行为，应当属于无效。双方发生争议后，经多次协商未果。现原告为维护合法权益，提起本案诉讼。 石凯辩称，一、原告所诉并非属实，2018年被告石凯通过相关程序购买了大纬公司的财产，原告何如东听说后，主动联系其舅舅孙广轩与被告交涉购买涉案房屋，2018年12月6日，双方达成一致协议后，被告授权孙广轩以被告的名义签订了买卖协议，对于涉案房产产权现状，原告何如东是明知的，在接受涉案财产后，对涉案财产对外出租，拆除了部分房屋，出售了部分财产；二、根据合同主体的相对性原则，请求驳回对被告孙广轩、满会青的诉求；三、双方签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，原告已占有使用，合同目的已实现，原告要求解除没有任何事实和依据，请求法院依法驳回原告的诉求。 孙广轩、满会青未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合当事人的陈述和审查各证据之间的真实性、客观性和关联性，综合认定事实如下： 原告何如东（合同乙方）与被告石凯（合同甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将文化路西山段路北沿街房（包括地基）一处出售给乙方，房屋四至东至大纬瓷厂门以西、西至姜彬饭店、南至文化路、北至大纬瓷厂东西路；甲方保证已如实陈述上述房屋以及地基权属状况和其他具体状况，保证该房屋以及地基没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋以及地基不受他人合法追索；房款为200万元，乙方在2018年12月6日一次性付清该房款；甲、乙双方确认，虽然房屋以及地基所有权证未作记载，但依法对该房屋以及地基享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋以及地基出售给乙方；合同自甲、乙双方签订之日起生效。2019年1月22日，原告何如东向被告满会青转账100万元；2019年1月23日，原告何如东向被告满会青转账98万元。被告石凯自认该合同系其授权被告孙广轩代为签署，并借用了被告满会青的银行账户，认可何如东的转款系其支付的案涉购房款。2019年1月22日，被告已将涉案房屋实际交付于原告。 另查明，案涉房屋原系临沂大纬陶瓷有限公司所有，2020年8月20日，本院作出（2019）鲁1311执232号等12案执行裁定书，裁定将包含案涉房屋在内的地上建筑物及地上附属物作价876624元交付案外人山东凯米特铝业有限公司、日照环宇外贸包装有限公司、彭建岗、梁玉峰、闫廷山、侯付果、晁春晓、张景坤、周云、沈怀志、朱东海，抵偿临沂大纬陶瓷有限公司的等额欠款。 另查明，被告孙广轩、满会青系夫妻关系，二人于2013年9月25日登记结婚。 本院认为，原告何如东（合同乙方）与被告石凯（合同甲方）签订的房屋买卖协议，虽系由被告孙广轩签署，但被告石凯主张系其授权被告孙广轩代为签署，并对合同真实性没有异议，故涉案合同应为有效合同。案涉房屋原属临沂大纬陶瓷有限公司所有，后经本院裁定交付相关案外人抵债，至法庭辩论终结前，被告石凯未能举示证据证明其对案涉房屋享有处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，现原告要求解除与被告石凯之间的房屋买卖合同并返还购房款198万元及利息损失的主张，本院依法予以支持。关于利息损失，双方在合同中未有明确约定，故本院酌定于原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的诉责险保险费5000元，非必然发生的费用，本院依法不予支持。被告满会青出借银行账户属违法行为，结合其与原告姜凡凡的通话内容，其行为已导致原告对合同的主体产生混淆，根据《人民银行结算账户管理办法》第六十五条一款四项“存款人使用银行结算账户，不得有下列行为：（四）出租、出借银行结算账户”和《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》规定：“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外,还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”的规定，被告满会青应对石凯返还购房款的义务承担连带清偿责任。被告孙广轩与被告满会青系夫妻关系，且对案涉交易知晓、确认并参与，应依据夫妻共同债务对满会青的连带清偿义务承担共同偿还责任。被告孙广轩、满会青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为自愿放弃当庭质证和答辩的权利，由此造成的不利后果，由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告何如东与被告石凯签订的房屋买卖协议； 二、被告石凯于本判决生效后十日内返还原告何如东、姜凡凡购房款198万元并赔偿利息损失（利息以198万元为基数，自2020年6月9日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；原告何如东、姜凡凡于本判决生效后十日内将涉案房屋腾空搬离； 三、被告孙广轩、满会青对被告石凯的上述义务承担连带清偿责任； 四、驳回原告何如东、姜凡凡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22710元、申请费5000元，由原告何如东、姜凡凡负担90元，被告石凯、孙广轩、满会青负担27620元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  段欣欣 人民陪审员  张爱华 人民陪审员  胡倩倩 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  王雨情