广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39571号原告：上誉花园业主委员会，住所地广州市越秀区xxx路xxx号之9-25。负责人：陈德华。委托诉讼代理人：张贵强，广东大篆律师事务所律师。被告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和中路150-160号六楼。法定代表人：张光微。委托诉讼代理人：郑飞虎、黄秋萍，广东金轮律师事务所律师。原告上誉花园业主委员会（以下简称“上誉业委会”）诉被告广州天伦物业管理有限公司（以下简称“天伦公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张贵强，被告的委托诉讼代理人黄秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年度物业服务费结余费用1124203.27元，并自2019年2月1日起按年利率6%的标准支付资金占用利息至付清之日；2.判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年7月7日的物业服务费结余费用（参照上年度物业费的结余暂定为562102元，具体以审计结果为准）及自2019年8月8日起按年利率6%的标准支付资金占用的利息至付清之日；3.判令被告承担本案的鉴定费用、诉讼保全费及诉讼费。事实和理由：2016年12月26日，原被告签订一份为期两年的《上誉花园物业服务委托合同》（以下简称物业合同），该合同第六部分“物业服务相关费用”中第八条第2项约定，“物业服务费除管理酬金外应全部应用于本合同约定的支出。所有收入年度结算后收支结余部分，属于全部业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户；年度收支结算后的不足部分，由全体业主承担。本合同终止之日起30日内，乙方应将所有收支结余部分全部移交给甲方”。根据该约定，被告应当于2019年1月30日前将2018年度的所有收支结余部分全部移交给原告。被告没有按照约定移交2018年度的物业费结余。根据原被告共同委托的广州宏海会计师事务所有限公司出具的宏海专字第027号《上誉花园2018年度财务收支和管理专项审计报告》，上誉花园2018年度的物业服务费收支结佘为1124203.27元。原告多次向被告催收，并于2019年8月7日向被告发出《律师函》，要求被告依照合同约定移交2018年度物业服务费结余费用，但被告至今仍未移交。上述物业合同期满前，原告依约通知被告：物业合同不再自动续签，将通过招投标公开选聘物业服务企业。物业合同期满后，被告拒不撤离原告小区，并提起诉讼，请求法院确认物业合同自动延续一年。广州市越秀区人民法院一审及广州市中级人民法院终审均判决驳回被告的诉讼请求。2019年7月7日，在政府有关部门及原告所在居委会的协调下，被告退出原告小区。被告退出后，拒绝支付2019年1月1日至7月7日期间的物业费结余。综上所述，原被告双方签订的《上誉花园物业服务委托合同》合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同法第六十条第一款的规定，被告拖欠2018年度及2019年度物业服务费结余费用的行为已违反了合同约定及法律规定，应当承当相应的法律责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求一，我方认为该2018年度结余是544484.73元，而审计报告认为是1124203.27元，双方争议差额较大，该审计报告内容不真实且不准确。该审计报告实际是原告指定机构作出，但我方也确实在原被告加上审计机构三方所确定的专项审计业务约定书上盖章确认。我方也在审计报告初稿出具之后提出过异议，但审计机构直接按照原告的要求出具终稿并未采纳我方所提出的异议。关于诉讼请求二，我方庭前提出了审计申请，如果审计结果确有结余，我方同意支付。关于利息问题，我方认为无需支付2018年度的物业服务费结余资金利息，根据双方签订物业服务委托合同第八条第二款的约定，年度结余应在下一年二月底前转入甲方账户，由于需要进行审计，因此三方在2018年5月8日才签订了审计业务约定书，约定2017年度审计报告不得迟于2018年7月20日提交，2018年度的审计及2019年度审计的时间安排则由三方在当年度的现场审计前协商书面确定，因此关于退还收支结余的时间专项审计业务约定书对物业服务委托合同的约定进行了变更，我方应当在年度审计报告出具后再退还收支结余。本案中审计机构是在2019年6月11日才出具了2018年度的审计报告，且报告内容失真、不合法应被认定为无效，故原告要求在2019年1月30日前退还2018年度结余缺乏事实和法律依据，我方不存在逾期退还2018年度收支结余的行为或对逾期退还收支结余行为存在过错。因为我方一直对审计报告内容提出异议，将业主拖欠的费用计入实收是不合理的，而且适用合同的条款也适用错误。关于利息标准我方也不同意，原告主张按照年利率6%计付利息并无法律依据。对于起算时间，我方也有异议，因原告单方面的原因一直没有聘请审计机构进行审计，才导致我方无法退还该年度结余，故我方不同意向原告支付利息。关于鉴定费用的承担问题，鉴定费用在专项约定书上有相应约定的，该约定是合法有效应从其约定。原告应该根据物业合同的约定及时组织审计机构进行审计，若由原告导致的原因应由原告自行承担。我方认为诉讼保全费用应由原告自行承担。经审理查明：2016年12月26日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，其中约定：甲方委托乙方对坐落在广州市越秀区xxx路xxx号xxx号的上誉花园住宅小区提供物业服务；甲方有权自行或者委托进行年度业主满意度调查，并公布调查结果，甲方有权要求乙方配合协助进行满意度调查，乙方配合协助时，需要遵守甲方制定的满意度调查规定，应当保障业主满意度调查的真实性和公正性，不得诱导或者误导业户，满意度调查的同时或者甲方觉得必要的时候，进行全体业主针对是否继续履行合同的投票；物业服务期限为贰年，自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户，年度收支结算后的不足部分，由全体业主承担，本合同终止之日起30日内，乙方应将所有收支结余部分全部移交给甲方；甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满两个月前书面通知对方；根据前述满意度调查约定，全体业主赞同进行续约的投票达不到双过半的，合同终止；服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满两个月前书面通知乙方，乙方应自接到续约通知之日壹个月内回复甲方；服务期限届满两个月前，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，按照本合同，服务期限自动延续壹年；年度奖金总额以甲方书面决定为准，乙方需要根据每个员工的年度表现及其他奖惩规定，差异化确定每个员工的奖励额度，员工发放的奖励比例及实际奖金，由乙方拟定后报甲方备案；等。2018年5月8日，原告（甲方）与被告（丙方）及案外人广州宏海会计事务所有限公司（乙方）签订《专项审计业务约定书》，其中约定：兹有丙方为甲方小区提供物业服务，为更好地监督并提升丙方服务质量，现甲方委托乙方对丙方在甲方小区的2017年度、2018年度、2019年度的财务收支和管理分别进行专项审计工作，经三方共同协商，达成以下约定：甲乙双方商定专项审计范围如下：1.物业收费流程是否规范；2.收入与支出是否真实、完整、准确、合理，是否符合合同和预算要求，支出是否用于甲方小区；5.确认属于全体业主所有的经营收入项目明细及收入总额；6.被审计年度财务收入支出及结余等；专项审计的目的是审查财务收支的合理性、规范性，同时对成本与服务的效率与结果做出比较和建议，并对发现的问题提出整改要求和规范建议；丙方应对其作出的与本次专项审计有关的声明予以书面确认；在乙方出具审计报告后，丙方主张异议并要求补充相关资料的，丙方应在乙方出具审计报告初稿后10个工作日内补充全部相关资料，逾期后甲方有权要求乙方不再接受丙方补充的资料，如果乙方按丙方逾期前补充的资料出具正式审计报告，丙方不得拒绝确认审计报告；专项审计的费用由丙方从本审计年度的甲方物业管理支出预算中提取并向乙方支付；乙方按被审计年度分别向甲方致送专项审计报告一式四份，其中一份由甲方转交丙方；等。2018年9月28日，原告向上誉花园全体业主发出《关于召开2018年业主大会会议的通知》，通知内容主要为：业主委员会定于2018年9月29日至2018年11月3日在上誉花园召开2018年年度业主大会会议。业委会起草制定了《招投标选聘物业服务企业工作方案》由业主大会表决。本次业主大会采用书面征求意见形式进行，全体业主通过签署《表决票》的方式表达意见，并随通知附《招投标选聘物业服务企业工作方案》、业主大会表决程序相关规定、《表决票》《异议表》。前述通知所附《招投标选聘物业服务企业工作方案》中载明：选聘方式为招投标，招标方式为邀请招标，向不少于3个或以上物业管理企业发出投标邀请书；业主大会授权事项包括有：授权业主委员会与中标单位签署《物业服务合同》后，如中标单位不是天伦公司，则要求天伦公司依法与业主委员会办理物业退出小区及相关交接手续；授权业主委员会对于执行本方案提起诉讼等。2018年10月24日，原告向被告发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，载明：鉴于贵司与我委签订的服务合同期限将于今年底届满，为保障小区物业服务品质及全体业主共同选聘物业服务企业的权利，促进小区竞争性选聘物业服务企业工作常态化，现我委正式通知贵司，在《上誉花园物业服务委托合同》期满后不再续约。我委依法召开业主大会，公开选聘贵司服务期满后为上誉花园小区提供物业服务的企业。届时也欢迎贵司积极参选。2018年10月28日，原告再次向全体业主发出《关于2018年业主大会截止日期延期的公告》，决定将业主大会会议延长15天，即2018年11月18日结束。2018年11月18日，原告向全体业主发出《关于公示2018年度业主大会表决结果的通知》，随通知附《2018年度业主大会表决结果汇总统计》及《唱票明细表》。根据《2018年度业主大会表决结果汇总统计》显示，对于招投标选聘物业服务企业工作方案的表决结果中，同意的业主人数为477人，占业主总人数的比例为68%；同意业主的专有部分面积之和为77997平方米，占小区建筑物总面积的比例为65.83%。2019年6月10日，广州宏海会计事务所有限公司作出编号为宏海（2019）专字第027号《上誉花园2018年度财务收支和管理其他专项审计报告》，其中载明：经审计，上誉花园2018年度收入总额为6275166.83元，支出总额（含管理酬金）应为5150963.56元，结余应为1124203.27元。2019年7月7日，原告（申请调解人、乙方）与被告（申请调解人、甲方）签订《调解协议书》，载明：甲乙双方就上誉花园小区物业管理权交接问题产生纠纷，经广州市越秀区黄花岗街人民调解委员会调解，双方自愿达成如下该小区物业管理权交接协议：一、甲乙双方经友好协商，甲方同意于2019年7月7日将上誉花园物业管理的全部物品、资料及设备完整地交接给乙方管理，甲方所有工作人员于2019年7月7日晚撤出上誉花园。二、双方同意在物业服务合同纠纷【（2019）粤0104民初9307号】二审判决之前，万科物业不得正式进入上誉花园。三、甲方不得以任何形式破坏小区物业设备设施，并对因甲方原因交接不到位产生的物业管理问题承担法律责任，双方关于【（2019）粤0104民初9307号】案件涉讼物业服务合同的效力问题，按二审判决书执行。四、若【（2019）粤0104民初18262号、（2019）粤0104民初4674号、（2019）粤0104民初6665号业主撤销权案、（2019）粤0104民初9307号】4宗案件二审乙方败诉，自判决生效之日起按生效判决书执行。五、甲乙双方依法依规依程序解决相关纠纷。另查明，2019年2月10日，天伦公司以上誉业委会为被告向本院提起诉讼，诉请要求：1.确认上誉业委会发出的《关于物业合同不自动续约的函》无效；2.确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。本院经审理认为：天伦公司与上誉业委会双方前述关于上誉业委会决定不再续约应提前两个月书面通知天伦公司的约定应属有效，双方当事人均应遵守。上誉业委会依据合同约定提前两个月书面通知天伦公司前述《上誉花园物业服务委托合同》期满后不再续期，符合双方合同的约定及法律规定，上誉业委会的行为并无不当。因《上誉花园物业服务委托合同》已于2018年12月31日期满，上誉业委会明示不再续期，天伦公司也未参加涉案小区物业服务企业的招投标，因此天伦公司应在上誉业委会选聘完成新的物业服务企业后积极配合办理管理权交接手续。因此，天伦公司要求确认上誉业委会发出的《关于物业服务合同不自动续约的函》无效，天伦公司与上誉业委会双方签订的《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延续一年的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本院于2019年6月21日作出（2019）粤0104民初9307号民事判决，判决驳回天伦公司的全部诉讼请求。天伦公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院经审理，于2019年8月15日作出（2019）粤01民终14474号终审判决，判决：驳回上诉，维持原判。原被告一致确认：被告于2019年7月7日撤离涉案小区。因本案纠纷，原告于2019年9月3日向本院提起诉讼，并申请了诉讼保全，为此其缴纳了财产保全费5000元。诉讼中，原告称：2018年度物业费结余审计报告是原被告共同委托审计机构作出的，被告提出的相关异议均不成立，其对审计的结果无权再另行申请审计；涉案物业服务合同已经生效判决确认于2018年12月31日终止，依据该合同第八条第二款的约定，被告应于2019年1月30日支付物业费结余，故利息应从2019年2月1日起算；物业合同约定业主欠付物业管理费应按日千分之一的标准支付违约金，我方认为该标准过高，故自行调整为按年利率6%主张利息。被告称：对于审计业务约定书的内容无异议，由于我方在提供物业管理的过程中一直处于弱势，签订该约定书也是出具发票的需要必须与原告指定的审计机构进行签订，但对此我方没有就该约定书提起诉讼或仲裁；根据物业合同第三条的约定，原告才是有权对被告在上誉花园的活动进行审计，我方需要配合原告指定的审计机构开展审计工作，且广州宏海会计师事务所有限公司正是原告按合同指定的，我方配合其签订上述专项业务约定书，2018年度物业费结余审计报告是于2019年6月出具，当时原被告争议、矛盾已进入白热化阶段，审计报告的内容及结果不公正也不合法。被告主张2018年度费用未超出年度总体支出预算且其对《上誉花园2018年度财务收支和管理其他专项审计报告》持有异议并多次向原告提出异议，向本院提交了《关于〈关于2018年满意度结果致物业的函〉的复函》《关于2018年度上誉花园单项费用超出预算指标的沟通函》《关于上誉花园财务收支和管理专项审计的沟通函》《关于〈上誉花园2018年度财务收支和管理其他专项审计报告〉的异议函》等证据。原告质证称：对上述证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，被告提出的异议没有法律依据。本案审理过程中，原被告均向本院提交了书面的《审计申请》，原被告均申请要求对2019年1月1日至2019年7月7日的物业服务费结余进行审计，被告另要求对2018年度的物业服务费结余亦进行审计，后被告又向本院申请撤回上述审计申请。本院摇珠确定广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）对上誉花园小区2019年1月1日至2019年7月7日期间物业服务费结余进行审计。广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）于2020年12月2日作出编号为中职信专字（2020）第1239号《上誉花园小区2019年1月1日至2019年7月7日期间物业服务费结余专项审计报告》，审计结论为：2019年1月1日至2019年7月7日期间物业服务费结余为494366.61元。原告为此支付了审计费26000元。原、被告双方均对审计报告提出了异议，广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）相应作了回复。本院认为，原、被告于2016年12月26日签订的《上誉花园物业服务委托合同》约定的物业服务期限已于2018年12月31日届满，且现原被告亦一致确认被告已于2019年7月7日实际搬离涉案小区，故原被告就涉案小区的物业服务合同关系已经终止，原告据此主张被告应向其支付2018年度及2019年1月1日至2019年7月7日期间的物业服务费结余及逾期支付产生的利息，合法合理，本院予以支持。关于2018年度物业服务费结余的数额问题。原、被告与案外人广州宏海会计师事务所有限公司于2018年5月8日签订的《专项审计业务约定书》是其三方的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该约定书明确约定“甲方委托乙方对丙方在甲方小区的2017年度、2018年度、2019年度的财务收支和管理进行专项审计工作，经三方共同协商，达成以下约定……如果乙方按照丙方逾期前补充的资料出具正式审计报告，丙方不得拒绝确认审计报告”，后广州宏海会计师事务所有限公司就涉案上誉花园小区2018年度财务收支和管理情况于2019年6月10日出具审计报告。现被告对该审计报告持有异议，但其又明确表示撤回在本案中的审计申请，且其亦无提交足以反驳该审计结论的相反证据，故对其相关抗辩，本院不予采纳。原告现依据该审计报告主张其2018年度物业服务费结余费用，应予采信。关于2019年1月1日至2019年7月7日的物业费结余的数额，鉴于原告已在本案中申请审计，至于应予支付的结余数额，应以审计机构出具的审计结论为准。原、被告对广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）作出的相关《专项审计报告》先后提出多次异议，该审计机构已对异议作了相应回复并坚持其审计结论。经审查，广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）是具备相关审计资质的专业审计机构，其依法作出的审计结论，本院予以采纳。关于利息的起计时间问题。鉴于案外人广州宏海会计师事务所有限公司于2019年6月10日才出具2018年度物业服务费结余的审计报告，原告要求从2019年2月1日起计利息，依据不足且有违公平原则，本院不予支持。经综合考量本案案情，基于公平原则与诚实信用原则，本院酌情确定2018年度及2019年1月至2019年7月期间应予返还的物业服务费结余的利息均从原告提起本案诉讼之日起计。至于利息的标准，原告诉请要求按年利率6%的标准计付，并无不妥，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第九十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州天伦物业管理有限公司向原告上誉花园业主委员会支付2018年度物业服务费结余款项1124203.27元及利息（以1124203.27元为基数，按年利率6%的标准，自2019年9月3日起计至被告实际清偿之日止）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州天伦物业管理有限公司向原告上誉花园业主委员会支付2019年1月1日至2019年7月7日止的物业服务费结余款项494366.61元及利息（以494366.61元为基数，按年利率6%的标准，自2019年9月3日起计至被告实际清偿之日止）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州天伦物业管理有限公司向原告上誉花园业主委员会支付财产保全费4799元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州天伦物业管理有限公司向原告上誉花园业主委员会支付审计费24956元。五、驳回原告上誉花园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19977元，由原告上誉花园业主委员会负担802元，被告广州天伦物业管理有限公司负担19175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  钟香华人民陪审员  李月花二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  韩俊彦梁梓鹏谭佩君