广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1260号 原告：防城港防城国民村镇银行有限责任公司，住所地：广西防城港市防城区防东路87号，统一社会信用代码：91450603599829519Y。 法定代表人：童建备，董事长。 特别授权委托诉讼代理人：李雯，该行风险合规部总经理。 委托诉讼代理人：聂斌，广西幸程律师事务所律师。 被告：李志华，男，汉族，1963年3月29日出生，现住广西防城港市。 特别授权委托诉讼代理人：陈永霞，女，系李志华的配偶。 特别授权委托诉讼代理人：周健，广西鼎颂律师事务所律师。 第三人：广西防城港恒信房地产有限公司，住所地：广西防城港市港口区珊瑚路7号华苑玫瑰假日商住楼1幢4层401号房，统一社会信用代码：91450600779105059F。 法定代表人：陈荣生，董事长。 原告防城港防城国民村镇银行有限责任公司（以下简称“国民银行”）诉被告李志华、第三人广西防城港恒信房地产有限公司（以下简称“恒信公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告国民银行的委托诉讼代理人李雯、聂斌，被告李志华的委托诉讼代理人周健到庭参加诉讼，第三人恒信公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告国民银行向本院提出诉讼请求：1.撤销防城区人民法院（2020）桂0603执异11号执行裁定；2.判决继续执行位于防城港市港口区房屋。事实和理由：2017年11月22日，防城区人民法院以（2017）桂0603民初1657号民事调解书确认第三人偿还原告借款本金16307700元及利息1270660.43元，原告对位于防城港市港口区房屋享有优先受偿权。原告申请执行后，申请人民法院执行查封“恒星苑”3栋1201号房屋。2020年7月7日，被告提出执行异议。2020年7月30日，防城区人民法院作出（2020）桂0603执异11号民事裁定，以被告善意取得并占有抵押物房屋，原告对抵押物监管不到位存在过错为由，裁定解除对“恒星苑”3栋1201号房屋的查封并中止对房屋的其他执行措施。原告认为：原告对“恒星苑”3栋1201号房屋享有的担保物权受法律保护。根据最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释［2005］14号）第一条关于“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”的规定，人民法院对房屋依法进行拍卖的执行措施符合法律规定。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条关于“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，第三人未经原告同意将房屋转让给被告属于无效民事行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”的规定，原告要求将抵押物房屋折价或者拍卖、变卖符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，本案被告提出排除执行的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，应当予以驳回，（2020）桂0603执异11号执行裁定认定事实和适用法律错误。据此，原告特具状起诉，请求人民法院依法判决执行位于防城港市港口区房屋。 被告李志华辩称：(2020)桂0603执异11号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，原告起诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。理由如下：首先，在案涉房屋查封前，被告已经与第三人恒信公司签订购房合同，被告已向第三人付清了购房款，同时也已经合法占有使用案涉房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，执行异议依法成立。其次，原告国民银行与第三人恒信公司签订贷款合同之后，原告国民银行作为贷款方，对贷款抵押物疏于监管，致使第三人恒信公司已经将抵押的房屋进行销售，客观上是有一定责任的，而被告对于案涉房屋已经抵押的情况并不知情，被告对案涉房屋的取得是善意取得应予保护。最后，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十六条的规定，被告作为已支付全部或大部分房款的消费者，权利优先于抵押权人的抵押权，原告国民银行作为抵押权人申请执行抵押房屋，是缺乏事实和法律依据的。综上，请求法院依法驳回原告国民银行的诉讼请求。 第三人恒信公司未出庭参加诉讼也未作出书面答辩。 原告国民银行向本院提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证，证明原告的身份情况；2.(2020)桂0603执异11号执行裁定书，证明法院裁定解除对“恒星苑”3栋2803号房屋的查封并中止对房屋的其他执行措施；3.（2017）桂0603民初1657号民事调解书（附抵押物清单），证明原告对“恒星苑”3栋2803号房屋依法享有对抗案外人的担保物权、优先受偿权；4.抵押登记材料，证明案涉房屋已办理抵押登记。被告李志华向本院提交以下证据：1.购房证明，证明被告与第三人签订合同，并购买了案涉房屋；2.现金缴费单，证明被告已向第三人支付了购房款；3.房屋交接及入伙通知书，证明第三人已经案涉房屋交付被告使用；4.收据，证明被告向物业公司缴纳物业费，从而证明被告已经合法占有案涉房屋。庭后被告补充提交四份证据：1.商品房买卖合同，2.收款收据，3.银行转账凭证，4.不动产登记资料查询结果。为查明案涉房屋的执行情况，本院调取了（2017）桂0603执673号、（2020）桂0603执恢42号案件的相关材料。 经本院组织各方当事人进行质证，对上述证据认定如下：原告国民银行提交的证据1-4，对方当事人对真实性、合法性均无异议，该四份证据涉及本案的处理，与本案存在关联性，对该四份证据本院予以采纳。被告李志华提交的证据1，与庭后补交的证据1相互印证，对该证据本院不予认可；证据2，对方当事人无异议，对该证据本院予以采纳；证据3-4，复印件与原件核对无异，客观反映被告对案涉房屋的使用情况，对该证据本院予以认可；补充提交的证据1，意见与前述一致；证据2-4，对方当事人对其真实性无异议，对该证据本院予以采纳。本院调取的（2017）桂0603执673号、（2020）桂0603执恢42号案件的相关材料，各方当事人均无异议。 经审理，本院认定事实如下：2014年6月27日，第三人恒信公司因经营需要，向原告国民银行借款1880万元，以其开发建设的位于防城港市港口区号楼共56套房【国有土地使用权证号：防港国用（2007）第0140号、防港国用（2008）第0095号】作为抵押并办理了抵押登记，抵押房产的具体房号为：11层1101号房，12层1201、1202、1204号房，13层1301、1302号房，14层1402、1403、1404号房，15层1501、1502、1503号房，16层1601、1602、1603、1604号房，17层1701、1702、1703、1704号房，18层1801、1802、1804号房，19层1901、1902、1904号房，20层2001、2002、2003、2004号房，21层2101、2102、2104号房，22层2201、2202、2203、2204号房，23层2301、2302、2304号房，24层2401、2402、2403、2404号房，25层2502、2503、2504号房，26层2601、2602、2603号房，27层2701、2702、2703、2704号房，28层2803、2804号房。借款到期后，第三人恒信公司未能及时偿还贷款。原告国民银行向本院提起诉讼，本院于2017年11月20日立案受理，于2017年11月22日作出（2017）桂0603民初1657号民事调解：一、第三人恒信公司定于2017年11月23日前偿还原告国民银行借款本金16307700元及利息1270660.43元（利息暂计至2017年10月20日，以后按月利率15.0219‰计至还清之日止）；二、原告国民银行对第三人恒信公司名下提供抵押的上述56套房产享有优先受偿权。 2017年11月27日，原告国民银行向本院申请执行，并请求查封第三人恒信公司抵押的上述56套房产及冻结第三人恒信公司的银行账户（户名：广西防城港恒信房地产有限公司，开户银行：防城港防城国民村镇银行有限责任公司群星路支行，账号：61×××86），本院于2017年11月28日作出（2017）桂0603执673号执行裁定：一、冻结被执行人广西防城港恒信房地产有限公司在防城港防城国民村镇银行有限责任公司群星路支行账号为61×××86的存款，冻结期限为一年；二、查封被执行人广西防城港恒信房地产有限公司名下位于防城港市港口区【国有土地使用权证号为：防港国用（2007）第0140号、防港国用（2008）第0095号；抵押房产的具体房号为：11层1101号房，12层1201、1202、1204号房，13层1301、1302号房，14层1402、1403、1404号房，15层1501、1502、1503号房，16层1601、1602、1603、1604号房，17层1701、1702、1703、1704号房，18层1801、1802、1804号房，19层1901、1902、1904号房，20层2001、2002、2003、2004号房，21层2101、2102、2104号房，22层2201、2202、2203、2204号房，23层2301、2302、2304号房，24层2401、2402、2403、2404号房，25层2502、2503、2504号房，26层2601、2602、2603号房，27层2701、2702、2703、2704号房，28层2803、2804号房】，查封期限为三年。本院查封的上述56套房产，经双方当事人协商同意已对外销售了28套，所得的款项已抵偿第三人恒信公司所欠原告国民银行的部分借款本息，本院根据原告国民银行的申请，对已经销售的28套房产解除查封。后原告国民银行与第三人恒信公司达成执行和解协议：一、对恒信公司名下尚未销售的28套房产继续由双方协商对外销售，所得的款项用以偿还第三人恒信公司所欠原告国民银行的借款本息；二、原告国民银行同意撤回本院（2017）桂0603执673号执行案件的执行；三、案件受理费63635元，申请执行费83707.70元，合计147342.7元，由第三人恒信公司承担。本院于2018年3月28日作出（2017）桂0603执673号之七执行裁定书：终结本院（2017）桂0603执673号执行案件的执行。 2020年3月9日，原告国民银行向本院申请恢复执行，本院于2020年4月2日作出（2020）桂0603执恢47号之一执行裁定书：一、继续查封第三人恒信公司名下位于防城港市港口区，15层1501号房，17层1701号房，18层1802号房，19层1901号房，24层2403号房，26层2602、2603号房，27层2701、2702号房，28层2803号房等12套房，期限为三年；二、评估、拍卖、变卖第三人恒信公司名下位于防城港市港口区，15层1501号房，17层1701号房，18层1802号房，19层1901号房，24层2403号房，26层2602、2603号房，27层2701、2702号房，28层2803号房等12套房。 2020年7月7日，被告李志华向本院提出执行异议，本院于2020年7月30日作出（2020）桂0603执异11号执行裁定书：一、解除对第三人恒信公司位于防城港市港口区房屋的查封并中止对房屋的其他执行措施；二、驳回异议人李志华的其他异议申请。原告国民银行不服，于2020年9月7日向本院提起执行异议之诉。 另查明，2017年1月14日，被告李志华与第三人恒信公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定：被告李志华购买第三人恒信公司位于防城港市港口区，该房产建筑面积178.15㎡，折后销售单价为2400元／㎡，折后销售总价为427560元。案涉房屋采取贷款方式付款。首期房价款为128560元，第二期房价款为299000元。2016年12月9日，被告李志华向第三人恒信公司转账128560元。2017年2月7日，被告李志华现金汇入第三人恒信公司账户199000元，备注为购房款。上述两笔款项，恒信公司均出具了收据交由被告李志华收执。2017年7月11日，第三人恒信公司向李志华送达房屋交接及入伙通知书，要求其于2017年7月11日前办理西湾恒信花园小区“恒星苑”3栋1201号房屋交接及入伙手续。现被告李志华接收了案涉房屋并交纳了物业费、水费等相关费用。经查询，被告李志华名下在防城港市。 本院认为，本案系申请执行人提出的执行异议之诉纠纷，争议焦点为被告李志华是否具有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，具体到本案中，被告李志华与第三人恒信公司于2017年1月14日签订《商品房买卖合同》，该合同系买卖双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为合法有效的合同。原告国民银行依据《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”主张转让行为无效，但在（2017）桂0603执673号执行案件中，国民银行已经与恒信公司达成和解协议，对恒信公司名下尚未销售的28套房产（包括案涉房屋在内）继续由双方协商对外销售，所得的款项用以偿还恒信公司欠国民银行的借款本息，应当视为第三人恒信公司在销售房屋之前已经通知了抵押权人国民银行。原告国民银行的主张无法律依据，本院不予认可。因案涉房屋于2017年11月28日被本院裁定查封后，国民银行与恒信公司达成和解协议，国民银行同意撤回本院（2017）桂0603执673号执行案件的执行。本院于2020年4月2日再次裁定继续查封包括案涉房屋在内的12套房屋，故本案审查被告李志华是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的时间点应当为2020年4月2日之前。根据被告李志华所举证据显示，其于2017年1月14日签订《商品房买卖合同》，在法院查封之前，所买卖的房屋属于居住型房产，且其名下在防城港市没有其他用于居住的房屋，其已经支付了合同约定的总价款的百分之五十以上，其提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 其次，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条在法条的前半部规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，但是在该法条的后半部同时还作出了“但法律、司法解释另有规定的除外”的但书性规定，表明法条的前半部规定并非为绝对的、唯一的情形，还有法律、司法解释另行规定的其他情形。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，可以得出消费者基于交付购买商品房的全部或者大部分购房款，成为合法有效的商品房买受人所形成的物权期待权，优先于建设工程承包人的优先受偿权以及商业银行向开发商贷款而设定的抵押权，也即抵押权不得对抗消费者的物权期待权。被告李志华购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，也符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的消费者交付购买商品房的全部或者大部分款的适用条件，享有足以排除强制执行的民事权益。故原告国民银行请求撤销本院(2020)桂0603执异11号执行裁定和判决继续执行位于防城港市港口区房屋，于法无据，本院不予支持。 综上所述，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下： 驳回原告防城港防城国民村镇银行有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告防城港防城国民村镇银行有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 长  骆超营 审 判 员  刘 丹 人民陪审员  廖良友 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  颜倩云 书记员刘丽文