北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初1192号原告（反诉被告）：刘霞，女，1984年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：翟成果，北京市博友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖，北京市博友律师事务所律师。被告（反诉原告）：李兴华，男，1971年11月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）刘霞（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李兴华（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘霞及其委托诉讼代理人李靖，李兴华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘霞向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、继续履行刘霞与李兴华达成的房屋买卖合同；2、李兴华支付剩余购房款150万元；3、位于北京市朝阳区X号X号楼X层X门8号房屋（以下简称涉案房屋）产权变更登记的税费由李兴华承担。事实与理由：2018年8月2日，李兴华因需购房与刘霞的配偶亓某相识。2018年8月20日，刘霞与李兴华就购买涉案房屋达成初步意向。同日，李兴华向刘霞支付定金4万元，并以目前居住房屋到期为由提出需要借住涉案房屋，刘霞于2018年8月25日将涉案房屋交付被告，李兴华随即入住涉案房屋。随后，双方通过协商确定房屋价格为420万元，但并未就签订书面合同、办理相关手续、进行网签等问题达成一致意见。在协商过程中，李兴华要求按照网签指导价374万元进行网签，刘霞担心以该价格签订房屋买卖合同存在法律程序风险，要求按照实际成交价格进行网签。2018年12月26日，李兴华在未经刘霞同意的情况下支付购房款266万元。李兴华以实际行为认可并履行合同，故双方之间的房屋买卖合同即已成立，应当按照合同约定继续履行合同，李兴华支付剩余房款。李兴华辩称，认可购买刘霞名下的涉案房屋，同意继续履行双方之间的房屋买卖合同，并支付剩余房款，如果刘霞配合进行网签并办理组合贷款，现在双方房屋买卖合同早已履行完毕。双方对涉案房屋的总价款、支付方式、税费承担均已经达成一致意见，刘霞已经在经中介人员修改的房屋买卖合同上签字，但现在拒不承认。2018年12月中旬，刘霞重新起草房屋买卖合同，并要求我重新签订合同。刘霞在对涉案房屋的总价款、支付方式、税费承担已经达成一致意见，且李兴华已支付定金的情况下，于2018年8月25日将涉案房屋内的小间腾空交由李兴华放置物品。之后双方对于签订合同及履行存在争议，一直未能签订书面房屋买卖合同。李兴华已分三次支付刘霞266万元购房款，加上定金4万元，共计支付270万元。按照374万元网签指导价进行网签和420万元的实际成交价格进行网签两者之间存在18万元的税费差距，刘霞担心会由其个人承担，拒绝按照374万元网签指导价签订书面房屋买卖合同。刘霞曾以返还原物纠纷诉至法院，但因双方之间实为房屋买卖关系，故其申请撤回起诉。在此期间，李兴华积极与刘霞沟通要求继续履行合同，但无法与对方取得联系，合同无法继续履行的原因就是刘霞不同意配合办理组合贷款。对于税费问题，双方可以协商解决，如无法达成一致，应当按照法律规定处理。李兴华向本院提起反诉请求：1、确认刘霞不配合办理房产解除抵押、办理网签、按揭贷款、房产过户、户口迁出手续系违约行为；2、刘霞依约履行配合办理房产解除抵押、办理网签、按揭贷款、房产过户、户口迁出手续等义务；3、双方各自依法承担税费。事实与理由：2018年8月，刘霞与李兴华口头达成房屋买卖合同，由李兴华购买刘霞名下涉案房屋，双方就房屋总价款、首付款及尾款支付方式均已达成一致意见。2018年8月20日，李兴华向刘霞支付定金4万元；2018年8月25日，刘霞将涉案房屋钥匙交于李兴华。2018年12月9日，双方签订由刘霞提供房屋买卖合同，确认房屋总价款、定金及首付款的金额及支付方式、尾款的贷款方式，在此情况下李兴华于2018年12月26日分三次向刘霞支付房款266万元，至此李兴华已支付定金及首付款共计270万元。但刘霞擅自改变尾款支付方式，要求李兴华一次性支付尾款，并拒绝配合办理贷款，办理涉案房屋解除抵押、过户及户口迁出等义务。刘霞就李兴华的反诉请求答辩称：继续履行合同，双方之间的房屋买卖合同仍处于订立阶段，双方在协商合同时，已约定税费由李兴华承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘霞与李兴华口头达成房屋买卖合同，约定由李兴华购买刘霞名下涉案房屋，建筑面积68平方米，房屋规划用途为住宅；该房屋已抵押；房屋成交价格及家具家电、装饰装修和配套设施等作价总计为420万元。2018年8月20日，李兴华向刘霞支付定金4万元；2018年12月26日，李兴华向刘霞支付购房款266万元。2018年8月25日，刘霞将涉案房屋钥匙交付李兴华，涉案房屋由李兴华使用至今。对于双方之间房屋买卖合同是否成立问题，刘霞表示根据法律规定房屋买卖合同应当以书面形式订立，但是双方并未签订书面房屋买卖合同，故双方之间的房屋买卖合同尚未成立，若法院认为双方形成事实上的房屋买卖合同，未避免当事人诉累和节约司法资源，其认可房屋总价款为420万元，并同意继续履行合同，但李兴华支付的定金是为双方签订合同并借用涉案房屋存放物品所支付，其余266万元首付款系李兴华未经刘霞同意擅自支付。李兴华表示虽双方未签订书面合同，但其已经履行主要合同义务，刘霞已经接受大部分首付款，双方通过对合同的履行已经形成事实的房屋买卖合同关系，要求继续履行合同。关于双方之间是否签订房屋买卖合同及对尾款支付方式是否约定问题，李兴华称双方已拟定房屋买卖合同，约定涉案房屋尾款通过贷款支付，且刘霞已在合同上签字，后因刘霞将该合同收回，故李兴华并未在合同上签字，双方对于合同的履行已经形成事实的买卖合同关系；刘霞称双方曾协议签订房屋买卖合同，但关于补充协议的约定产生争议，故未签订书面的房屋买卖合同，继而对涉案房屋尾款支付方式亦未约定。庭审中，李兴华表示双方口头达成房屋买卖合同，并就房屋总价款、首付款及尾款支付方式均达成一致意见，李兴华按照合同约定支付定金及首付款，刘霞已将涉案房屋交付李兴华，双方以实际行为履行合同，但刘霞擅自改变尾款支付方式，存在违约情况。为此，李兴华提交微信截屏、《北京市存量房屋买卖合同》予以证明。刘霞对此不予认可，称《北京市存量房屋买卖合同》上双方并未签字，双方意思表示并未达成一致，合同主要内容仍处于协商阶段，李兴华支付4万元定金系立约定金，向李兴华交付涉案房屋钥匙不等同交付房屋，只是用于李兴华存放物品，双方并未签订书面房屋买卖合同，更未就尾款支付方式和税费承担达成一致意见。另查，涉案房屋登记在刘霞名下，刘霞称涉案房屋系刘霞与亓某夫妻共同财产，刘霞在庭审中称其已还清贷款，李兴华对此不予认可，并称刘霞未按约定履行还款义务。经询，李兴华表示目前没有能力一次性支付剩余购房款，刘霞表示不同意配合办理贷款手续，针对合同存在不能继续履行的风险，以及是否变更诉讼请求的事项，经本院释明，双方均表示在本案中坚持要求继续履行合同的诉讼请求。本院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方提交证据及查明事实，刘霞与李兴华已达成房屋买卖合同，该合同系双方平等自愿签订，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，李兴华明确表示没有能力一次性支付剩余购房款项，且刘霞表示不同意配合办理贷款手续，针对合同存在不能继续履行的风险。鉴于双方诉讼请求系基于继续履行合同而提出，且经本院释明，双方表示在本案中坚持诉讼请求不予变更，本院对其诉讼请求无法支持，予以驳回。刘霞、李兴华若基于解除合同提出其他诉讼请求，可另行主张予以解决。关于李兴华要求确认刘霞违约的反诉请求，因双方并未就此进行明确约定，故其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘霞的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）李兴华的全部反诉请求。本诉案件受理费40400元，由原告（反诉被告）刘霞负担（已交纳）；反诉案件受理费20200元，由被告（反诉原告）李兴华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  黄雪芹审 判 员  尹 航二〇二〇年十二月二十九日法官助理  张 帆书 记 员  张李营