重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初14098号原告（反诉被告）：重庆巴源建设投资有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都小区5号楼（负二层1-6、负一层1-5号），统一社会信用代码91500113066159428J。法定代表人：郑亮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦琴，重庆鼎林律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：李林新，重庆鼎林律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆益煊商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松牌路100号学府小区1幢7-7，统一社会信用代码91500112MA5UP0TW6K。法定代表人：袁科，执行董事。委托诉讼代理人：何军，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊峰，重庆百君律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司（以下简称巴源公司）与被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司（以下简称益煊公司）房屋租赁合同纠纷，本院于2019年8月8日受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，依法转为适用普通程序，由审判员王琼担任审判长，与人民陪审员吴洪兰、冉瑞芳组成合议庭，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。因人民陪审员吴洪兰、冉瑞芳工作调整，合议庭成员变更为庞长春、徐万普，于2020年11月27日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）巴源公司委托诉讼代理人秦琴，被告（反诉原告）益煊公司委托诉讼代理人何军、陈俊峰到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人申请庭外和解两个月，但未达成和解协议。因新冠疫情扣除审限51天，经本院院长批准，案件延长审限六个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）巴源公司向本院提出诉讼请求：1、判决益煊公司支付巴源公司赔偿金1399999.2元（583333元×12个月×20%）；2、判决益煊公司支付巴源公司2018年8月13日起至搬离租赁房屋之日止，以每月583333元标准计算的租金／占有使用费；3、判决益煊公司赔偿巴源公司恢复房产原状所需费用600108.25元；4、判决益煊公司支付巴源公司法律服务费90000元。事实及理由：2018年5月15日，巴源公司与益煊公司签订《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》（又名《商业用房租赁合同》），约定巴源公司将位于重庆市巴南区平方米的房屋租赁给益煊公司，租赁期限15年，第一、二年每月租金标准为583333元，第一、二年为装修期和培育期；在益煊公司按照合同约定履行完毕全部义务的前提下，巴源公司在装修期和培育期不收取租金，若益煊公司未履行完毕合同义务，提前退租或因益煊公司原因严重违反合同约定或者因益煊公司原因导致合同终止、解除等的，益煊公司应按照合同约定缴纳租金；如益煊公司未经巴源公司同意改变房屋的内部结构、装修或增减设施、设备并造成巴源公司损失的，益煊公司应当予以赔偿；同时约定未经对方同意，任何一方擅自提前终止或解除合同的，则按照终止或解除事由发生时当年租金标准的20%向对方支付赔偿金；如因一方违约，另一方采用诉讼手段解决争议，败诉方还应承担胜诉方支付的律师费及差旅费。2018年8月13日，巴源公司与益煊公司签订《云水苑安置房整体商业交房确认书》，巴源公司将租赁房屋交付给益煊公司使用。2019年5月25日，巴源公司收到益煊公司邮寄的《关于解除的函》，以巴源公司“交付的房屋不符合合同约定条件，严重影响其使用；不承担约定的房屋修缮义务，致使其无法正常使用房屋超过90日”为由提出解除合同。巴源公司于2019年6月21日回函，认为益煊公司要求解除合同的理由严重不符合事实，不予认同，双方发生纠纷。巴源公司在现场巡查中，发现次承租人对租赁房屋存在擅自改动原设计及损坏配套设施设备的情况，2019年7月12日向益煊公司发出《重庆巴源建设投资有限公司关于未妥善保管租赁物追究损失赔偿的函》，要求益煊公司对损坏的设施设备、装饰装修进行整改修缮，恢复原状。2019年8月2日，益煊公司再次就合同解除及有关事宜向巴源公司寄送《关于交还租赁房屋并处理后续事宜的函》，要求巴源公司在收到函件之日起5日内接收租赁物业，否则视为被告交还了出租物业。巴源公司认为益煊公司已经明确表示并以自己的行为表明不再履行合同。巴源公司认为益煊公司单方解除《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》不符合法律规定及双方的约定，应依法承担违约责任并赔偿损失。巴源公司遂诉请如上。被告（反诉原告）益煊公司辩称：因巴源公司在益煊公司多次催告的情况下，都不履行对租赁物业的维修义务，解除合同的原因在于巴源公司，巴源公司所提出的索赔应由其自行承担。被告（反诉原告）益煊公司向本院提出反诉请求：1、确认巴源公司与益煊公司于2018年5月15日签订的《商业用房租赁合同》（又名《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》）已于2019年5月25日解除；2、判决巴源公司向益煊公司支付为经营承租物业所遭受的拍卖服务费56000元、广告费59720元、装修费49800元、员工工资1027532.55元、办公设备费34007元、维修整改费57765.1元、物管费水电费227736.05元等直接损失合计1512560.7元；3、判决巴源公司赔偿益煊公司经营承租物业预期可得利益损失14688787.69元；4、判决巴源公司向益煊公司退还履约保证金583333元；5、判决巴源公司承担益煊公司因本案支付的律师代理费150000元。事实及理由：2018年5月15日，益煊公司与巴源公司签订《商业用房租赁合同》，约定益煊公司承租巴源公司位于重庆市巴南区平方米房屋，租赁期限为15年。合同第6.1款约定，租赁期内，巴源公司承担房屋主体结构、屋面和户外公共排水管道、及水、电线路前部分的维修、维护责任。第9.3款约定，巴源公司有下列情形之一的，益煊公司有权单方解除合同：（2）交付的房屋不符合合同约定条件，严重影响益煊公司使用的；（3）不承担约定的房屋修缮义务，致使益煊公司无法正常使用房屋超过90日的。第8.5款约定，如因一方违约，另一方采用诉讼手段解决争议，败诉方应承担胜诉方支付的律师费及差旅费。合同签订后，益煊公司协同物业单位、巴源公司对商业配套设备、土建、消防、强弱电以及部分安装工程进行了全面检查和测试运行，并在2018年5月23日、6月13日两次将工程质量问题列表发函至巴源公司，要求尽快完成工程问题整改。2018年10月31日，针对反复整改、复发漏水问题，益煊公司发送《关于云水苑项目商业漏水问题的沟通联系函》给巴源公司，要求尽快处理并督促整改质量，但反复漏水及新增漏水问题未能解决。2019年4月中下旬，连续几日大雨又导致益煊公司引进的4＃楼网吧商家、1＃2＃楼负一层金科超市客户营业区域及商业其他区域多处漏水、渗水，严重影响其营业。益煊公司又与巴源公司联系，时隔多日，未见巴源公司进行现场整改。2019年4月28日，大雨又导致租赁物业大面积漏水，9＃楼租户卷帘门电机因房屋漏水发生短路被烧毁。益煊公司发送《再次要求及时解决云水苑项目租赁物业漏水等质量问题的函》给巴源公司。2019年5月中、下旬连续几日大雨，租赁物业漏水问题更加严重，巴源公司仍然未能整改漏水问题。2019年5月25日，益煊公司向巴源公司送达《关于解除的函》，解除双方于2018年5月15日签订的《商业用房租赁合同》，同时要求巴源公司接收租赁物业和接收入驻商家。2019年8月2日，益煊公司再次就合同解除及房屋接收及入驻商家的处理事宜向巴源公司发送《关于交还租赁房屋并处理后续事宜的函》，但巴源公司未予回复。综上所述，由于租赁物业存在严重的漏水问题，经益煊公司多次催告，巴源公司不能及时有效地处理，其责任在巴源公司。益煊公司因巴源公司的前述违约行为解除合同，巴源公司应当赔偿益煊公司因合同解除所遭受的全部经济损失。原告（反诉被告）巴源公司对被告（反诉原告）益煊公司的反诉辩称，益煊公司以《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》第9.3款第（2）、（3）项约定提出解除合同的理由不能成立，益煊公司不享有合同解除权，益煊公司于2019年5月25日向巴源公司送达的《关于解除的函》不能产生解除合同的法律后果。益煊公司租赁房屋面积为26905.2平方米，转租面积为4023.8平方米。次承租人违章施工，擅自改变结构和使用功能，导致房屋漏水，且巴源公司及施工单位对几处漏水问题一直积极进行维修、整改，故案涉房屋的几处漏水问题并不能导致整个《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》的法定解除。益煊公司以行为表明不再履行《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》，应向巴源公司承担违约责任。根据合同约定，履约保证金须在益煊公司无违约情况下才无息退还。本案合同解除归责于益煊公司，请求驳回益煊公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）益煊公司对原告（反诉被告）巴源公司提交的不动产权证、关于云水苑安置房商业门面招租有关问题的请示、关于云水苑安置房商业用房租赁价格评估报告备案的批复、拍卖成交确认书、《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》、《云水苑安置房整体商业交房确认书》、《重庆巴南棚户区改造安置房承接查验交接单》、《电梯移交单》、《关于云水苑项目商业漏水问题沟通联系函》、《房屋装饰装修管理协议》、工资发放明细表、《再次要求及时解决云水苑项目租赁物业漏水等质量问题的函》、《关于解除的函》、《关于解除云水苑的回函》、《关于交还租赁房屋并处理后续事宜的函》、《关于再次要求接收租赁物业的函》、《委托代理合同》、法律服务费发票、委托书、工资发放明细表、企业信用信息公示报告、《退房确认书》等证据的真实性无异性，本院对上述证据的真实性予以确认。原告（反诉被告）巴源公司对被告（反诉原告）益煊公司提交的《商业用房租赁合同》、收据及银行付款回单、《租赁合同》、《房屋租赁合同》、公证书、《关于云水苑项目、和熙佳苑项目商业物业工程相关事宜沟通函》、《关于云水苑项目、和熙佳苑项目商业工程问题整改联系函》、《关于云水苑项目商业工程问题整改联系函》、《再次要求及时解决云水苑项目租赁物业漏水等质量问题的函》、《关于云水苑项目租赁物业漏水等质量问题的复函》、《关于解除的函》、《关于交还租赁房屋并处理后续事宜的函》、《关于云水苑项目物业服务及工程相关事宜的复函》、《关于云水苑项目负一层超市商业装修问题的复函》、拍卖成交确认书、中标通知书、拍卖服务费发票、空调发票、2018年5月22日的收据、平安银行电子回单、2018年6月8日的收据、浦发银行汇款回单、花箱、桂花树、泥土等发票、招商银行付款回单、《民事法律事务委托合同》、法律服务费发票及银行付款回单等证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对当事人有争议的证据，本院综合全案证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月15日，巴源公司作为出租方（甲方），益煊公司作出承租方（乙方），签订《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》（又名《商业用房租赁合同》），约定巴源公司将位于重庆市巴南区建筑面积26905.2平方米房屋出租给益煊公司，租赁期限15年，具体房屋起始租赁时间从该房屋实际交房完成之日起开始计算。《商业用房租赁合同》第2.4.1款约定，经双方同意后，益煊公司同意巴源公司于本租赁合同生效后30日内将房屋交付给益煊公司，《交房确认书》及《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章（如有）并移交钥匙后视为巴源公司将租赁房屋交付完成。巴源公司交房时达到适租条件的，益煊公司不得拒绝接房，否则从巴源公司开始通知交付之日计算起始租金。第2.4.2款约定，租赁期满或合同解除、终止通知到达益煊公司，益煊公司应于20日内将房屋腾空完好交给巴源公司。双方验收认可后在《退房确认书》及《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。益煊公司需结清其应当承担的所有相关费用。《商业用房租赁合同》第3.1.1款约定，从该房屋实际交房完成之日起第一年为该房屋装修期，装修期间巴源公司暂不收取租金。第3.1.2款约定，从该房屋实际交房完成之日起第二年为该房屋培育期，培育期间巴源公司暂不收取租金。第3.1.3款约定，装修期、培育期不收取租金具有附带条件，其必须是益煊公司按照本合同约定履行完毕全部义务方可享受装修期和培育期不收取租金，如益煊公司未履行完毕合同义务，提前退租或因益煊公司原因严重违反合同约定又或者因益煊公司原因导致合同终止、解除等，皆不享有装修期、培育期期间的免租期，应当在各项事由产生时按本合同约定的第一年、第二年的租金标准缴纳装修、培育期间相应的租金。《商业用房租赁合同》第4.1.1款约定，该房屋第一、二年每月租金标准为583333元，第一、二年为装修期和培育期。从第三年开始（含第三年）每年月租金标准在上年月租金的基础上增加5%。第4.2.1款约定，益煊公司遵循先支付租金，后使用租赁房屋的原则支付租金。第4.2.2款约定益煊公司应在2020年5月1日前支付第三年第一季度租金共计1750000元，以后租金每季度支付一次。《商业用房租赁合同》第5.1款约定，益煊公司应在签订本合同当日向巴源公司支付583333元作为履约保证金。第5.2款约定，租赁期满后，经巴源公司验收房屋无损坏、无安全隐患和其他经济纠纷、违约责任，益煊公司清场搬离且结清完毕所有各项费用后10个工作日内一次性无息退还益煊公司。第5.3款约定，若益煊公司在合同履行过程中有逾期交纳租金或其他任一费用或有损坏巴源公司房屋内配置设施的，或未按照本合同履行义务产生违约责任等，则巴源公司可在该保证金中冲抵扣除相应的费用（相应费用指逾期缴纳的任一费用、违约金等，任一费用和违约金等都有的则首先冲抵违约金），冲抵扣除后如有剩余则一次性无息退还给益煊公司，如该保证金不足以扣抵相应费用的，巴源公司有权继续向益煊公司追究责任。《商业用房租赁合同》第6.1款约定，租赁期内，巴源公司承担房屋主体结构、屋面、户外公共排水管道、及水、电线路表前部分的维修、维护责任（非质量问题，因益煊公司使用不当或其他原因造成的，由益煊公司负责修复并承担相关费用）。益煊公司向巴源公司提出合理书面维修请求后，巴源公司应及时提供维修服务，益煊公司应积极协助配合。如巴源公司拒不配合、拒不维修超过60日的，益煊公司可以自行聘请具有资质的相关单位进行维修，如确属质量问题应当由巴源公司承担的，则益煊公司凭有资质公司出具的发票向巴源公司申请抵扣租金；非质量问题、非巴源公司原因造成的，则益煊公司无权抵扣租金。如因维修维护事宜产生争议的，必要时由双方协商确认，协商不成的可另行通过司法救济渠道解决，但益煊公司不得以此为由拒付当期应当承担的租金，否则视为违约。《商业用房租赁合同》第8.4款约定，未经对方同意，任何一方擅自提前终止或解除合同的，则按照终止或解除事由发生时当年租金标准的20%向对方支付赔偿金。第8.5款约定，如因一方违约，另一方采用诉讼手段解决争议，败诉方应承担胜诉方支付的律师费及差旅费。《商业用房租赁合同》第9.3款约定，巴源公司有下列情形之一的，益煊公司有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该房屋达90日的；（2）交付的房屋不符合约定条件严重影响益煊公司使用的；（3）不承担约定的房屋修缮义务，致使益煊公司无法正常使用房屋超过90日的。2018年5月16日，益煊公司向巴源公司支付履约保证金583333元。益煊公司是通过公开密封式投标转拍卖方式竞得案涉房屋的租赁权，益煊公司为此于2018年5月8日支付拍卖服务费56000元。2018年5月23日，益煊公司向巴源公司发出《关于云水苑项目、和熙佳苑项目商业物业工程相关事宜沟通函》，载明双方于2018年5月15日签订了云水苑项目、和熙佳苑项目租赁合同，按照合同约定，巴源公司应于合同签订之日起30日内将房屋交付益煊公司。经现场检查，发现诸多问题（详见附件），要求巴源公司对云水苑项目、和熙佳苑项目存在的问题进行工程整改，并在合同约定时间内如期交付。2018年5月10日至2018年5月25日期间，施工单位中国五冶集团有限公司对租赁房屋1-3#楼伸缩缝渗水、商业楼管子周围渗水、风井渗水等问题进行了维修。2018年6月15日，益煊公司向巴源公司发出《关于云水苑项目、和熙佳苑项目商业工程问题整改联系函》，载明2018年5月23日，益煊公司发函给巴源公司，巴源公司也多次协调安排相关施工单位对发现的问题进行整改。但整改进度缓慢，施工单位对很多问题并没整改。现再次将云水苑项目、和熙佳苑项目工程问题还需整改的内容整理如下（详见附件），就商业工程影响较大的问题如：伸缩缝漏水严重、扶梯长时间浸泡、消防问题等请巴源公司督促整改质量，严格按照附件工程问题整改清单进行工程整改，尽快将商业交付益煊公司。2018年7月9日，益煊公司向巴源公司发出《关于云水苑项目商业工程问题整改联系函》，载明益煊公司于2018年5月23日、2018年6月15日两次将云水苑项目商业的工程问题进行整理并以函件的形式通知巴源公司进行整改，后又多次与巴源公司协同物业公司、项目施工单位对项目工程问题整改完成情况进行检查，检查发现施工单位对伸缩缝防水、漏水问题、消防问题（风机排烟、防火卷帘门局部无法启动、消防管漏水等）已整改完成（消防联动、扶梯、电梯测试暂还未进行检测），但项目依然存在部分工程问题未进行整改，要求巴源公司及时检查整改施工质量，并在15天内完成整改，并在2018年7月26日前将商业及通道上锁后将项目物业移交益煊公司。2018年8月13日，巴源公司和益煊公司签订《云水苑安置房整体商业交房确认书》（以下简称交房确认书），双方确认益煊公司在中标后提出的云水苑安置房项目商业各项整改问题（包括但不限于房屋漏水、部分消防问题等问题），在签订本确认书时巴源公司已全部整改完毕，现租赁房屋已不影响益煊公司正常使用，可达到益煊公司租赁房屋的目的，因此双方确认从本确认书签订之日进行房屋交付，益煊公司在本确认书签字或盖章视为巴源公司已经履行完毕了租赁房屋交付义务。益煊公司租赁云水苑整体商业起始租赁时间从签订本《交房确认书》之日起开始计算，即2018年8月13日为起租时间，租赁期限为15年。益煊公司承诺在其中标后至《交房确认书》签订期间因巴源公司给益煊公司造成的全部各项损失由益煊公司自行承担。后期若出现部分整改或维护问题的，由益煊公司向巴源公司提出意见后，由巴源公司根据《商业用房租赁合同》的约定予以处理。本《交房确认书》为《商业用房租赁合同》的补充，本《交房确认书》是《商业用房租赁合同》的有效组成部分，若其与《商业用房租赁合同》不一致的，以本《交房确认书》为准。同日，巴源公司作为建设单位，益煊公司作为接收单位，中国五冶集团有限公司作为施工单位，重庆互悦物业管理有限公司作为物管单位，在《重庆巴南棚户区改造安置房承接查验交接单》上盖章，确认验收项目包括租赁房屋的主体结构及装饰、设备机房（通风、配电、消防）、安装工程（通风、消防、监控、电梯、给排水、电气），工作要求均为符合设计及规范要求，完成情况均为完成，接收意见均为同意。同日，巴源公司、益煊公司、中国五冶集团有限公司、重庆互悦物业管理有限公司在《云水苑商业需整改问题表》上盖章，确认租赁房屋26个需整改问题，包括整体商业楼大部分消防疏散指示灯损坏；1号楼第3层设备控制房内差灯泡1个，地面卫生未清扫，门锁损坏，无法正常开关；2号楼第2层2-19号门面安全出口处伸缩缝有一根木方未取出；1号楼和3号楼连接平台地砖颜色不一致等问题；涉及租赁房屋漏水的问题有13个，分别为：2号楼第3层消防楼梯处的排烟风机控制柜内渗水严重；2号楼第2层5号2-6号门面处伸缩缝漏水；负一层中间伸缩缝漏水；3号楼第3层5号3-15号门面室内顶面排水管处漏水；3号楼第3层5号3-14号门面通道顶排水管处漏水；3号楼第3层5号3-7号门面通道顶面排水管处漏水；4#、8#、9#商业楼漏水；3号3-15门面内顶部漏水；3号3-6门面门牌号上方漏水；5号3-1门面内顶部漏水；5号3-7门面外顶部排水管漏水；1号楼第3层、1号楼与2号楼通道出口处的防水未处理好；5号3-11门面内墙面渗水。整改时间限定在2018年8月20日或2018年8月31日完成。2018年9月27日，益煊公司员工李圣达通过微信向巴源公司员工瞿娅发送：“一、1.2号楼3层伸缩缝漏水：过道5处商铺3处（房号：5号3-22、5号3-4、5号3-11）、3号楼（3号3-8）；二、通风井进水2处（飘雨导致）；三、下水管漏水3处（房号：5号3-1、通道一处、负一层一处）”等内容。2019年1月3日，李圣达通过微信向瞿娅发送：“云水苑超市上周二给施工单位说了，两处漏水，其中一处在滴，当时找施工单位来看了，处理后在滴水，超市这边马上营业，厨房漏水，到时开业检查，很扯皮，这事刚刚给陈兄说一下，你们也知晓，帮忙跟进下”等内容。2018年10月26日，李圣达通过微信向巴源公司员工朱萨发送：“云水苑项目工程及超市负一层问题：一、超市负一层漏水问题从今年5月份至今还未得到根本性解决，经多次整改后，原有修复点漏水目前还存在着以下问题：1、伸缩缝漏水，需尽快落实整改并实施（急）……。2、负一层风井内侧地面积水约30公分高，导致墙面大面积湿透反碱，具体漏水来源需尽快勘查并处理，在11月1日之前处理完毕（急）。项目其他问题：……四、三楼漏水问题（伸缩缝，风井3楼一个导致墙壁电箱严重锈蚀锈坏，一直未更换）……”等内容。落款时间为2018年10月31日，益煊公司向巴源公司发送的《关于云水苑项目商业漏水问题沟通联系函》，主要载明以下内容：“我司于2018年5月15日与贵司签订了云水苑项目租赁合同，……但承租物业存在严重工程问题并多处漏水。针对上述问题，我司已多次通过函件及现场沟通的方式要求贵司进行处理，并督促整改质量。虽然贵司组织的施工人员已就承租物业原有的漏水点以及新增的漏水点进行了多次整改，但均未能解决承租物业的漏水问题，……严重影响了我司的招商进度，并在已签约商户中堆积了大量矛盾。我司现就该承租物业的漏水问题再次向贵司进行严肃沟通：……请贵司尽快拿出有效的解决措施、明确具体的整改实施方案及时间进度，督促贵司施工人员及时完成整改，在2018年11月10日前完成承租物业的漏水问题整改”。巴源公司将此函退回益煊公司，并在函件上注明“经双方协商，该函件作废，已退回重庆益煊商业管理有限公司”。李圣达签名并备注签收时间为2018年11月6日。2019年4月19日，李圣达在微信群聊中发送“今天大雨，云水苑超市现两处漏水汹涌；现场查看两处均为室外伸缩缝”等内容，巴源公司员工陈文健回复“马上到，我联系施工单位了”等内容。次日，李圣达在微信群聊中发送“昨晚暴雨，云水苑4号楼2楼网吧区域渗水严重。目前网吧预计5月开业，麻烦各位尽快通知施工方抓紧处理”。陈文健回复“施工方的人中午从成都回来，第一时间我就让他去现场”。李圣达发送“云水苑超市漏水又新增一处”，陈文健回复“下午一起让他去看了马上安排处理”。2019年4月28日，益煊公司向巴源公司发出《再次要求及时解决云水苑项目租赁物业漏水等质量问题的函》，主要载明以下内容：“2019年4月中旬租赁物业连续多日大雨，暴露出原多处整改漏水处再次漏水，我司引进的4#楼网吧商家，1#、2#楼负一层金科超市客户营业区域及商业其他区域多处漏水、渗水，严重影响经营营业及招商。出现漏水后，我司又及时与贵司联系，时隔多日未见贵司相应单位现场整改。……鉴于贵司相应整改单位整改拖沓，严重影响我司商家装修、经营并造成大量财物损坏和经营损失。为此，我司再次发函要求贵司及时处理承租物业存在的漏水等质量问题，并妥善处理房屋漏水问题给我司及各商家带来的工期延误、装修损失、财产损失、租金损失及经营损失，否则我司将依法维护我司的合法权益”。2019年5月9日和10日，施工单位中国五冶集团有限公司对租赁房屋风井渗水、伸缩缝渗水进行了维修。2019年5月24日，益煊公司向巴源公司发出《关于解除的函》，主要载明以下内容：“双方于2018年5月15日签订《商业用房租赁合同》，……合同第九条9.3款约定，甲方（贵司）具有：“交付的房屋不符合合同约定条件，严重影响乙方（我司）使用的；不承担约定的房屋修缮义务，致使乙方无法正常使用房屋超过90日的，乙方有权解除合同”……为此，我司根据合同第九条第9.3款2、3项的约定函告贵司：1、贵我双方于2018年5月15日签订的《商业用房租赁合同》于本函送达贵司之日解除！2、呈请贵司于接收到本函后十日内，与我司协商处理因贵司违约造成我司及入住商家损失的赔偿、已缴费用的退还及入住商家去留等租赁合同解除后的全部事宜。”巴源公司于2019年5月25日收到此函件。2019年6月24日，巴源公司向益煊公司回函，主要内容为：巴源公司每日均有专人在现场督查漏水修复，同时也已向承建单位发函明确对漏水点进行修复；4号楼网吧漏水点已处理完毕，不影响网吧经营，目前网吧并未获得消防备案手续，不存在造成经营损失的情况；1号楼与2号楼商业之间风井漏水点已处理完毕，不影响超市正常运营；9号楼瓜子洗车经现场踏勘，并未存在漏水现象；巴源公司的行为未达到合同根本违约的情形，益煊公司解除合同缺乏法律依据；若益煊公司执意解除合同，则应当按照合同约定，缴纳承租期间的租金、承担相应法律责任、赔偿对巴源公司造成的相关经济损失、对擅自更改和破坏的商业门面恢复原状、清退已转租的承租户，并经巴源公司同意的前提下方可解除合同。2019年7月12日，巴源公司向益煊公司发出《关于未妥善保管租赁物追究损失赔偿的函》，要求益煊公司对承租物业中擅自改动商业结构和配套设施设备，导致原设计、原使用功能被改变等情况，均应以云水苑商业竣工备案图为准恢复原状。同时载明益煊公司提出解除《商业租赁合同》的理由严重不符合事实，巴源公司不予以认同，益煊公司单方面解除合同不符合法律规定及双方的约定，巴源公司保留在三个月异议期限内提起诉讼的权利。2019年8月1日，益煊公司向巴源公司发出《关于交还租赁房屋并处理后续事宜的函》，要求巴源公司在收到本函件之日起5日内接收租赁物业并处理已入驻商户的事宜，逾期视为益煊公司已向巴源公司交还了租赁物业。2019年8月2日，巴源公司收到此函件。2019年9月18日，益煊公司向巴源公司发出《关于再次要求接收租赁物业的函》，要求巴源公司立即接收租赁物业。2019年9月19日，重庆互悦物业管理有限公司向巴源公司发出《工作联系函》，载明原金科国冠超市内有积水现象，系金科国冠超市在撤场时擅自将电缆、电线、配电箱等进行损坏和拆除，致使超市内水井的抽水泵无法正常运作。益煊公司已明确不再对云水苑商业物业进行管理，巴源公司为云水苑商业产权单位，函请巴源公司解决。2019年9月23日，巴源公司向益煊公司发出《关于限期整改云水苑商业超市内抽水泵相关问题的函》，请益煊公司于2019年9月26日前整改完毕，恢复抽水泵正常运作。2019年9月26日，巴源公司向重庆互悦物业管理有限公司发出《关于云水苑商业超市内抽水泵相关问题的回函》，委托重庆互悦物业管理有限公司负责云水苑超市内水井抽水泵的维修整改工作。2019年9月27日，巴源公司向重庆互悦物业管理有限公司转账支付维修费8560元。2019年12月13日，浙江方圆工程咨询有限公司根据巴源公司的委托，出具《造价咨询报告书》，预算编制范围为“云水苑地下超市内强电、消防及部分建筑墙体拆除及新建；强电、消防拆除及恢复工程量按照业主提供原竣工图计算，建筑墙体拆除及新建工程量按业主提供的竣工图纸与现场部位核对后计算”，编制结论为“云水苑地下超市装修整改工程限价编制金额为571083.92元，其中安全文明施工费20464.33元”。另查明，2018年8月28日，益煊公司与重庆承载农业开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定益煊公司将租赁房屋中建筑面积3330.17平方米商铺出租给重庆承载农业开发有限公司，商铺用途为超市，租赁期限十年。重庆承载农业开发有限公司经营的超市已于2019年6月30日从租赁物业中撤场。2018年10月28日，益煊公司与车好多汽车服务（天津）有限公司签订《租赁合同》，约定益煊公司将租赁房屋中建筑面积304.65平方米商铺出租给车好多汽车服务（天津）有限公司，商铺用途为汽车及汽车服务相关行为，租赁期限五年。车好多汽车服务（天津）有限公司经营的洗车场已于2020年2月29日从租赁物业中撤场。2019年1月8日，益煊公司与案外人刘方均签订《租赁合同》，约定益煊公司将租赁房屋中建筑面积72.98平方米商铺出租给刘方均，商铺用途为药房，租赁期限五年。刘方均经营的药房已于2020年4月7日从租赁物业中撤场。2019年3月4日，益煊公司与案外人谢进军签订《租赁合同》，约定益煊公司将租赁房屋中建筑面积316平方米商铺出租给谢进军，商铺用途为网咖，租赁期限五年。2019年8月6日，巴源公司与重庆鼎林律师事务所签订《委托代理合同》，约定巴源公司委托重庆鼎林律师事务所指派律师，在其与益煊公司房屋租赁合同纠纷一案中担任诉讼代理人，律师服务费9万元。巴源公司已转账支付服务费9万元。2019年8月29日，益煊公司与重庆百君律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，约定益煊公司委托重庆百君律师事务所指派律师，在其与巴源公司房屋租赁合同纠纷一案中担任诉讼代理人，律师服务费15万元。益煊公司已转账支付服务费15万元。再查明，2020年8月7日，巴源公司与益煊公司签订《退房确认书》，约定以下内容：双方确认《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》已解除（具体解除时间及违约责任问题通过司法途径由人民法院进行裁决）；双方认可并同意自签订本《退房确认书》之日起，视为益煊公司将除4栋2-6、2-7号商业门面、无法正常运行的9台电梯及被盗的主电缆外的其他具备移交条件的所有商业物业退还移交给巴源公司；经双方协商，一致同意4栋2-6、2-7号楼商业物业不作为本次退房移交范围，益煊公司认可并同意从2020年5月16日起按21.68元/平方米计算支付上述商业物业的占用使用费，直至益煊公司退房交还巴源公司上述商业物业为止，益煊公司在交还该商业物业时一次性支付巴源公司占用使用费，并签订该区域的《退房确认书》完善退房手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护，巴源公司与益煊公司在平等自愿、协商一致基础上签订的《商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均有权按照合同约定享有权利，亦应按照合同约定履行义务。根据当事人诉辩称，本案的争议焦点是：1、巴源公司交付的租赁房屋是否符合合同约定；2、经益煊公司催告，巴源公司是否履行了维修义务；3、《商业用房租赁合同》的解除时间；4、本诉请求与反诉请求是否应予以支持问题。现本院评述如下：1、巴源公司交付的租赁房屋是否符合合同约定根据查明的事实，《商业用房租赁合同》签订后，益煊公司分别于2018年5月23日、6月15日、7月9日书面函告巴源公司，提出租赁房屋存在漏水等问题，要求巴源公司进行维修整改。巴源公司联系施工单位进行维修整改后，双方于2018年8月13日签订《交房确认书》，确认益煊公司在中标后提出的有关租赁房屋的整改问题，巴源公司已全部整改完毕，现租赁房屋已不影响益煊公司正常使用，可达到益煊公司租赁房屋的目的。虽同日双方盖章确认的《云水苑商业需整改问题表》显示租赁房屋尚存在13处漏水问题，但根据《交房确认书》中载明的内容，本院认为益煊公司已确认《云水苑商业需整改问题表》中所列13处漏水问题并不影响其正常使用租赁房屋，故本院认为巴源公司交付的租赁房屋是符合《商业用房租赁合同》的约定。2、经益煊公司催告，巴源公司是否履行了维修义务根据益煊公司举示的《云水苑商业需整改问题表》、益煊公司员工李圣达于2018年9月27日、10月26日、2019年1月3日、4月19日与巴源公司员工的微信聊天记录、2019年4月28日益煊公司向巴源公司发放的《再次要求及时解决云水苑项目租赁物业漏水等质量问题的函》等证据，本院认为租赁房屋在移交益煊公司后，存在漏水问题属实。根据巴源公司举示的工程质量保修期间维修记录，以及益煊公司举示的2019年4月19日的微信聊天记录，亦可以证实巴源公司在收到益煊公司的维修请求后，联系施工单位对漏水问题进行了维修整改，故益煊公司主张巴源公司不承担约定的房屋修缮义务与本院查明的事实不符。3、《商业用房租赁合同》的解除时间本院认为，虽租赁房屋存在漏水问题，但在2018年8月13日巴源公司移交给益煊公司时，益煊公司通过签订《交房确认书》，书面确认租赁房屋不影响其正常使用，可达到其租赁房屋的目的，故可确认巴源公司移交给益煊公司的租赁房屋是符合《商业用房租赁合同》的约定。租赁房屋移交后，巴源公司对益煊公司提出的维修请求，亦联系施工单位进行了维修，履行了《商业用房租赁合同》约定的修缮义务。故益煊公司以《商业用房租赁合同》第9.3款第（2）、（3）项约定的“交付的房屋不符合约定条件严重影响益煊公司使用”、“不承担约定的房屋修缮义务，致使益煊公司无法正常使用房屋超过90日”为由，行使约定解除权，因巴源公司在本案中并无9.3款第（2）、（3）项约定的违约行为，故本院认为益煊公司无权以此为由行使单方解除权。益煊公司向巴源公司发送的《关于解除的函》并不能发生解除合同的法律后果。因益煊公司在《商业用房租赁合同》期限届满前，以实际行动表明不再履行《商业用房租赁合同》，其行为违反了《商业用房租赁合同》的约定。巴源公司于2020年1月6日庭审中，提出行使法定解除权，确认《商业用房租赁合同》于当日解除。本院认为，因益煊公司明确表示不再履行《商业用房租赁合同》，巴源公司提出解除《商业用房租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四关于法定解除的规定，故本院确认《商业用房租赁合同》于2020年1月6日解除。4、本诉请求与反诉请求是否应予以支持问题本院认为，益煊公司单方终止《商业用房租赁合同》的履行于法无据，应当承担相应的违约责任。巴源公司根据《商业用房租赁合同》第8.4款“未经对方同意，任何一方擅自提前终止或解除合同的，则按照终止或解除事由发生时当年租金标准的20%向对方支付赔偿金”之约定，诉请益煊公司支付赔偿金1399999.2元（583333元×12个月×20%），符合双方约定，本院予以支持。关于巴源公司诉请益煊公司支付从2018年8月13日起至搬离租赁房屋之日止，以每月583333元标准计算的租金/占用使用费，本院认为，因益煊公司的原因导致《商业用房租赁合同》提前解除，根据《商业用房租赁合同》第3.1.1款的约定，巴源公司的此项诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。益煊公司应支付巴源公司《商业用房租赁合同》解除前的租金9774423.60元（583333元×16个月+6999996元/年÷365天×23天）；《商业用房租赁合同》解除后的占有使用费46019.40元，其中洗车场的占用使用费11726.40元（6999996元/年÷365天÷26905.2平方米×304.65平方米×54天）、药房的占有使用费4785.90元（6999996元/年÷365天÷26905.2平方米×72.98平方米×92天）、网吧的占有使用费29507.10元（6999996元/年÷365天÷26905.2平方米×316平方米×131天）；租金和占有使用费合计9820443元。关于巴源公司诉请益煊公司赔偿恢复房产原状所需费用600108.25元，本院认为，巴源公司单方委托浙江方圆工程咨询有限公司出具的《造价咨询报告书》缺乏客观性，且巴源公司亦未举示证据证明整改工程费571083.92元是必然发生的费用，故本院对巴源公司诉请的整改工程费571083.92元不予支持。抽水泵无法正常运行系次承租人在撤场时损坏所致，巴源公司已实际支付了维修费8560元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”之规定，本院对巴源公司诉请益煊公司赔偿抽水泵维修费8560元的请求予以支持。关于巴源公司诉请益煊公司支付法律服务费90000元，符合《商业用房租赁合同》第8.5款之约定，且巴源公司已实际支付了此费用，本院对巴源公司的此项诉讼请求予以支持。关于益煊公司反诉请求巴源公司支付其直接损失1512560.7元、赔偿其经营承租物业预期可得利益损失14688787.69元、支付律师代理费150000元，因益煊公司的违约行为致《商业用房租赁合同》提前解除，故益煊公司的上述请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于益煊公司请求巴源公司退还履约保证金583333元，本院认为，《商业用房租赁合同》第八条关于违约责任的约定中，并无若益煊公司违约，履约保证金不退还的约定。同时，根据《商业用房租赁合同》第5.3款的约定，即使益煊公司在合同履行过程中，未按照合同履行义务产生违约责任，巴源公司可在履约保证金中冲抵扣除相应的费用（相应费用指逾期缴纳的任一费用、违约金等，任一费用和违约金等都有的则首先冲抵违约金），冲抵扣除后如有剩余则一次性无息退还给益煊公司，如该保证金不足以扣抵相应费用的，巴源公司有权继续向益煊公司追究责任。根据上述约定，本院认为，巴源公司抗辩履约保证金须在益煊公司无违约情况下才无息退还的理由不成立，巴源公司应退还益煊公司履约保证金583333元。因益煊公司应支付巴源公司1399999.2元的赔偿金，根据《商业用房租赁合同》的约定，该赔偿金具有违约金的性质，巴源公司应退还给益煊公司的履约保证金，应根据《商业用房租赁合同》的约定，在益煊公司支付给巴源公司的赔偿金中抵扣，抵扣后益煊公司还应支付巴源公司赔偿金816666.2元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日十五日内支付原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司赔偿金816666.2元（已抵扣重庆巴源建设投资有限公司应退还的履约保证金583333元）；二、被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日十五日内支付原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司租金（占有使用费）9820443元；三、被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日十五日内支付原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司维修费8560元；四、被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日十五日内支付原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司法律服务费90000元；五、驳回原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132994元，由原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司负担7075元，被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司负担125919元。此款已由原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司垫付64215元，被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司在支付上述款项时将此款一并支付给原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王 琼人民陪审员  庞长春人民陪审员  徐万普二〇二〇年十二月二日法官 助理  聂源岐书 记 员  吴科琼