北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初893号原告（反诉被告）：北京海淀花园路百货商场，住所地北京市海淀区花园路1号。法定代表人：白丽鹏，董事长。委托诉讼代理人：李在珂，北京市国韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子衿，北京市国韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京应用物理与计算数学研究所，住所地北京市海淀区花园路6号。法定代表人：王建国，所长。委托诉讼代理人：杜国平，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵舒杰，北京天达共和律师事务所律师。原告北京海淀花园路百货商场（以下简称花园路商场）（反诉被告）与被告北京应用物理与计算数学研究所（以下简称“九所”）（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告花园路商场之法定代表人白丽鹏及其委托诉讼代理人李在珂、张子衿与被告九所之委托诉讼代理人杜国平、赵舒杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。花园路商场向本院提出诉讼请求：请求法院判令九所继续履行《租房协议书》及《补充协议》，并继续履行合同相关义务向我单位出具经营管理场所的《授权证明书》；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我单位成立于1983年，是由中国工程物理研究院主办的集体所有制企业，1990年划归九所主办，承担九所待业青年与职工家属的安置任务。1998年，根据国家级北京市相关政策，我单位改制为股份合作制企业。1998年9月18日，根据相关条令，双方约定“以房屋租赁换职工安置”签订《租房协议书》，约定九所以“租用形式”向我单位提供安置性经营场地，作为我单位为九所安置待业职工的条件，其中约定九所同意我单位在工商行政管理部门核准的经营期限内以优惠价格使用以上房产，平均收取每平方米165元每年的使用费。2010年3月17日，因九所需减少我单位的安置性经营场地，双方又签订了补充协议，将租金、租期条款进行变更，即租赁期限自2010年3月17日重新起算。2018年9月17日，九所向我单位发来《解除租赁合同通知书》，以租赁协议书约定租赁期已满20年为由，要求解除租房协议书，并要求我单位腾退安置性经常场所。我单位认为，双方之间的房屋租赁并非简单的民事租赁，而是九所为了换取员工的就业安置而向我们提供安置性经常场所。九所在我单位工商行政部门核准的经营期限内为我单位提供安置性经营场所，既是九所的法定义务，也是九所的约定义务。从九所的法定义务来看，租赁期限应到最后一个被安置员工离世为止，而现在还有11名被安置员工在职。且双方租赁期限应从双方重新签订补充协议之日重新起算，要到2030年才满20年，故九所向我们发送的解除通知的理由不能成立。综上，为维护我单位的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。九所辩称，我单位不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，关于改制和租赁的关系，根据改制规定，我方应当对于改制工作予以支持，我们在北京海淀花园路百货商场章程中有明确的改制规定，我方以资金投入对改制进行支持，在经营管理方面我方对花园路商场不做任何干涉、在租金方面也有大力支持。改制和租赁是两个法律关系，花园路商场将改制和租赁相混淆，本案是租赁合同争议，应该在租赁合同框架解决双方争议；第二，关于法律适用以及租赁期限问题，合同法实施是1999年，是新旧体制交替时期，对于租赁期限，在合同法实施前没有统一的理解，合同法出台后明确了租赁期限不得超过20年，这个规定是对租赁期限过长，在实际履行中脱离社会实际违背公平行为的规制，所以本案应当适用合同法方面的规定，租赁期限不能违反合同法的规定；第三，关于租赁合同期间以及租金，上级组织对我方进行巡视工作过程中，发现存在房屋出租价格大幅低于周边市场价格的问题，要求严格按照中央巡视有关要求开展整改工作，我方按照巡视要求通过公开程序选聘律师事务所，针对与原告的房屋出租价格低于市场价格的问题开展相应的工作。第四，双方租赁期限已满20年，我方向花园路商场发出了解除租赁合同通知书，双方租赁合同关系已经终止，在此期间我方没有违约行为。另外，九所在安置花园路商场职工方面也有妥善的方案。基于上述事实及理由，我方提起反诉，反诉请求是：1.请求法院依法确认双方于1998年9月18日签订的《租房协议书》以及2010年3月17日签订的《租房协议书补充协议》已经终止，终止日期是2018年9月18日；2.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付自2017年1月1日至2018年9月17日欠付租金359589元；3.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付自2018年9月18日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，租赁面积是2484平米，参考周边市场价，按每日每平米10元计算（暂计至2019年4月15日为5216400元）；4.请求法院判令反诉被告立即腾退涉案房屋；5.本诉和反诉费由对方承担。花园路商场对九所的反诉辩称，我方不同意九所提出的反诉请求。第一，关于《租房协议书》是一个典型的附政策条件的民事法律行为，所附条件是国务院法规和劳动部部门规章的强制性规定，因此，九所为安置职工提供房屋是其必须履行的法定义务。第二，关于租房协议书的租赁期限，租房协议书所附条件“以租赁换安置”仍在继续，我单位为九所安置了员工，其中11名仍在职，其租房协议书当然不能依法终止，如果收回房屋，会影响到被安置的职工。另外，租期约定即便适用最长不得超过20年的规定，合同履行至今也只有九年。第三，关于租金标准，《租房协议书》约定的租金标准是法定的，故九所应当按照约定收取房租。第四，关于所谓的“巡视组意见”不得对抗法律的规定，也不能作为法庭判决的依据。综上，我方不同意对方的反诉请求，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年9月18日，九所（甲方）与花园路商场（乙方）签订《租房协议书》，内容载明：花园路商场是九所扶持的劳动就业服务企业，它的主要任务是承担“九所”待业青年及职工家属的安置就业工作。根据相关规定以及文件精神，现就“花百”改制后，租赁使用房产及费用交纳等事宜签订如下协议：一、本协议是考虑到“花百”改制后继续承担为“九所”安置待业青年的任务，“九所”继续关心和支持“花百”的工作。二、“九所”将花园路一号院内，占地面积1220平方米的货场（商场主楼1-3层）1905平方米、仓库（礼堂西侧）229平方米、地下室仓库（七号楼地下室）350平方米，合计为2484平方米建筑面积，这部分房屋产权归“九所”。“九所”同意“花百”在工商行政部门核准的经营期限内以优惠价格租赁使用以上房产，平均收取每平方米165元每年的使用费（合计全年41万元），于当年年底前一次交清。……五、本协议有关收费的有效期为1998年1月1日至2000年12月31日止。同日，九所（甲方）与花园路商场（乙方）另行签订《协议书》，约定就花园路商场由集体所有制企业改为股份合作制后双方产权、甲方在乙方工作的正式职工的管理方式、交纳相关费用签订如下协议：一、在乙方条件许可的情况下，乙方继续甲方承担安置待业青年、富余职工的任务。二、甲方将花园路一号院内现为乙方使用的商场、仓库、地下室合计2484平方米继续有偿提供乙方作为业务经营场地，甲方向乙方收费标准，另行规定，产权仍归甲方所有。乙方在甲方提供的业务经营土地之上，自筹资金增盖的用于经营、面积933平方米（鞋城284平方米、商场四楼385平方米、商场一层前后264平方米）、仓库面积531平方米（一号楼后面238平方米、礼堂西侧原食堂操作间的二层293平方米），属乙方固定资产，乙方享有使用权。三、乙方在三十年经营期限届满时，应将自建的全部建筑无偿交给甲方，或在三十年内应甲方要去无偿拆除。……五、乙方改为股份合作制企业之后，甲方已入股，取得法人股资格，享受优先股的收益股红，因此甲方不再向乙方收取管理费。1998年10月12日，花园路商场进行改制，企业类型为股份合作，营业期限自1998年10月12日至2028年10月11日。其中，该商场企业章程内容载明：本企业设立的目的和宗旨为以安置九所（扶持单位）的待业青年就业为主；自然人股东出资额163万元，占总股本额的29.6%，实行正式集体所有制职工全员入股，其他职工自愿带资入股的原则；职工集体股出资额277万元，占股本总额的50.4%，股权由正式集体所有制职工共同所有（附名单）由股东代表大会选举的持股会负责管理；法人股出资额110万元，占股本总额的20%，由北京第九研究所以其合法可支配的资金投入，法人股为优先股，法人优先股享有优先分配股息的权利，法人优先股不参与企业的经营管理，不承担企业的亏损。该企业章程后附有全体职工股东的签名。另查，花园路商场自1991年左右开始使用上述房屋，共安置职工130名，现仍在职职工11名，其余均已退休或去世。后因九所收回部分租赁场地，故双方于2010年3月17日签订《租房协议书补充协议》，内容载明：九所同意以减少租金的方式对花百进行补偿，为此，双方同意将1998年9月18日签署的《租房协议书》第二条第四行至第六行修改变更为：北京应用物理与计算数学研究所同意花百在工商行政部门核准的经营期限内以优惠价格租赁使用以上房产（自2010年始合计全年21万元），每年年底一次交清。后双方均按照上述约定履行合同。2018年9月17日，九所向花园路商场发送《解除租赁合同通知书》，内容载明：根据《合同法》第214条规定，我方与你方于1998年9月18日签订的《租房协议书》将于2018年9月17日到期，我方现决定租赁期限到期之后不再延续，并依法通知如下：自双方签订的《租房协议书》于2018年9月17日到期次日起，双方的房屋租赁关系终止。请你方在收到本书面通知后15日内，即最迟在2018年10月2日前搬出房屋。2018年9月19日，花园路商场回复称，收到本通知书，我商场不同意解除租赁合同，要求你方无条件履行签订的租房协议书及补充协议。另查，花园路商场现仍在占有使用租赁房屋。另经本院现场勘验，双方当事人均认可花园路一号院内花园路商场主楼现为四层楼房，其中1-3层系双方当时约定的租赁场地，该商场4层系花园路商场于1992年左右自行加盖，未取得规划审批手续，现2-4层出租于案外人用于经常宾馆。其中院内用于办公的两层小楼即双方合同约定的礼堂西侧仓库（面积229平方米）；其中院内2号楼地下室面积80平米，7号楼1单元地下室270平米，上述两个地下室合计即为合同约定的地下室仓库（七号楼地下室）350平方米。双方当事人对上述租赁场地范围无异议。对于双方有争议的事实，本院认定如下：庭审中，花园路商场主张双方之间的法律关系并非合同法意义上的房屋租赁关系，双方签署的《租房协议书》是附政策条件的民事法律行为，并非单纯的租赁合同，只要安置职工依然存在，九所为安置职工提供房屋就是其法定义务，不应当适用租赁期限的约定，亦不应当适用合同法的相关规定。为此，花园路商场向本院提交了劳部发［1997］181号（以下简称181号规定）《关于颁布劳动就业服务企业产权界定规定》，主张依据第十二条规定，劳服企业资产中界定为国有资产的，原主办或扶持单位不得无故抽回，该劳服企业继续有偿使用。花园路商场据此主张涉案房屋为九所的资产，故属于国有资产，其不得无故抽回。九所对上述主张不予认可，称双方之间为租赁合同关系，与安置职工并非同一概念，故应当适用合同法中关于租赁期限的约定。关于181号文件，九所主张改制时双方签署了租赁协议，已就涉案房屋（一至四层）的产权做了界定，应当按照租赁协议约定执行。且即便收回，九所不属于无故抽回，是属于合同到期之后的收回。另经本院询问，花园路商场认可改制后其与九所之间为平等主体之间的合作关系。关于租赁期限，九所主张因合同法于1999年10月1日实施，故双方之间的合同期限不得超过20年，合同已于2018年9月17日到期。花园路商场对此不予认可，称即便适用合同期限的约定，因双方于2010年3月17日再次签订补充协议，将合同期限及租金均进行了调整，故租赁期限应当自2010年3月17日起算，现尚在合同期限内，故要求九所继续履行合同并提供经营管理场所的《授权证明书》。九所反诉要求花园路商场交纳2017年1月1日至2018年9月17日欠付的租金359589元，花园路商场对上述欠付租金的事实予以认可，主张其一直要求支付，但九所一直拒绝收取。九所另反诉要求花园路商场立即腾退涉案房屋并支付自2018年9月18日至实际腾退之日的占有使用费，主张按照每日每平米10元的市场价计算。为此，九所向本院提交了现场照片、周边房屋租赁合同等证据材料，以证明现花园路商场将部分房屋出租给案外第三人以及周边租赁市场价值。花园路商场认可现将部分房屋出租给案外第三人，但不认可九所主张的使用费标准。另经本院询问，九所表示其知晓花园路商场将部分房屋出租给案外第三人之情形，但在本案中不申请追加上述次承租人，亦知晓相关诉讼风险。关于腾退范围，九所要求花园路商场腾退涉案房屋一至四层，主张双方协议中曾明确约定花园路商场在合同到期后应将自建的全部建筑无偿返还。花园路商场则主张四层为花园路商场自行出资加盖，且并不包括在双方租赁范围之内，故认为涉案房屋四层不属于本案争议的范围。花园路商场另表示即便属于本案争议范围，依据九所出具的证明显示该房屋产权应归花园路商场所有。为此，花园路商场向本院提交了落款日期为1998年8月10日九所出具的证明一份，内容载明：……花园路商场曾于1991年在其营业楼四楼加盖办公室135平米、OK厅（职工活动室）250平米……建筑所用资金全部由花园路商场投入，该房产权应归花园路商场所有。九所则主张该证明出具时间早于双方签署的协议时间，故应以双方签署的协议书约定内容为准，即花园路商场应当将该自建部分予以返还。九所另向本院提交了中国工程物理研究院委员会巡视工作领导小组办公室向九所党委出具的《关于做好中央巡视院党委巡视及国有资产专项审计反馈问题整改工作的督办通知》，以证明因上级单位巡视出现相关问题，故提起相关反诉请求。上述通知内容大致载明：据院党委巡视和院国有资产专项审计发现：你单位在房屋出租出借方面存在出租价格长期大幅低于周边市场价格的问题。针对存在问题，请严格按照有关要求及规定，认真落实巡视及审计反馈意见，开展整改工作。花园路商场对上述文件真实性无异议，但主张巡视组的相关意见不得对抗法律的规定，也不能作为法庭判决的依据。关于职工安置问题，九所明确表示愿意对现仍在职且未达到退休年龄的职工进行妥善安置。本院认为，根据本案证据及双方的诉辩意见，本案争议焦点集中于以下几个方面：1.双方之间的法律关系以及双方签署的《租房协议书》之性质分析；2.双方签署的《租房协议书》的期限；3.如果合同终止，相关后果如何处理。对此，本院逐一分析如下：一、双方之间的法律关系以及双方签署的《租房协议书》之性质分析花园路商场作为九所下属的劳动服务企业于1998年改制，改制后变更为股份制企业，系独立的法人主体，九所为花园路商场法人股东,占股本总额的20%。后花园路商场自主经营、自负盈亏，其与九所之间为平等主体，而非主管单位与其下属的劳动服务企业之间上下级管理关系。且于庭审中，花园路商场亦认可改制后其与九所之间为平等主体之间的关系，故本院依法认定花园路商场与九所之间系平等主体之间的法律关系。基于花园路商场改制之背景下，九所与其签署租房协议书，目的系九所为支持花园路商场承担安置待业青年的任务，将涉案租赁房屋出租于花园路商场，用于其实际经营并安置九所的待业青年，双方之间实质为房屋租赁关系，上述关系应当受合同法调整。花园路商场主张双方之间系附政策条件的民事法律行为。对此，本院认为，当事人对合同的效力可以约定付条件。条件，是指法律行为效力的发生或消灭，取决于将来客观上不确定的事实成就与否。条件可以分为生效条件和解除条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。双方基于当时的背景及政策签署租赁合同，合同已生效并已实际履行，故双方之间的租赁关系并非法律意义上的附条件的法律行为，故本院对花园路商场之上述主张不予采信。综上，花园路商场及九所签署的《租房协议书》为房屋租赁合同，双方之间为房屋租赁关系。二、双方之间房屋租赁合同的期限《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定；第二条规定：合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。本案中，双方之间的租赁合同签署于1998年9月18日，合同法尚未实施，且双方合同约定的履行期限跨越合同法实施之日，故基于上述规定，双方之间的租赁合同应当适用合同法的相关规定。关于花园路商场主张双方之间的关系应当适用181号规定之主张，本院认为，该规定系劳动部、国家国有资产管理局、国家税务总局于1997年5月发布，其并非国家立法机关颁布的法律规定，仅为部门规章，故依据合同法及相关司法解释的规定，本案不应适用上述规定，本院对花园路商场之上述主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。双方之间的合同约定花园路商场在工商行政部门核准的经营期限内以优惠价格租赁使用涉案房屋，而花园路商场在工商行政部门核准的经营期限为1998年10月12日至2028年10月11日，上述期限已经超过合同法规定的20年，故依据相关法律规定，双方之间的合同期限应当为20年，超过20年的部分应属无效。关于合同期限的起算点，双方之间的租赁合同于1998年9月18日签署，合同期限的起算点应自该日起算，故双方之间的合同已于2018年9月17日到期，双方权利义务已终止。花园路商场主张双方于2010年3月17日签订的补充协议对于租赁期限进行了变更之主张，本院认为，双方签订补充协议系因九所收回部分租赁场地故约定给予花园路商场租金上的补偿，上述补充协议系双方对于租金的变更，并未涉及租赁期限，故本院对花园路商场之上述主张不予采信。现九所反诉要求确认双方之间的租赁合同及补充协议已于2018年9月17日终止，具有事实及法律依据，本院予以支持。花园路商场要求九所继续履行房屋租赁合同并出具经营管理场所的《授权证明书》，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。九所要求花园路商场支付自2017年1月1日至2018年9月17日欠付租金359589元，亦具有事实及法律依据，本院予以支持。三、在双方租赁合同已到期之情形下，相关后果如何处理合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现花园路商场与九所之间的合同已经到期，故九所要求花园路商场腾退涉案房屋，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于腾退范围，因花园路商场四层为其自行加建，未取得房屋产权登记，且并不包含在双方租赁范围之内，故九所依据《租赁协议书》要求花园路商场腾退涉案房屋四层，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。就花园路商场自建部分，因双方在《协议书》中有明确约定，故应当遵照约定予以履行。现九所要求花园路商场腾退涉案房屋一至三层、院内用于办公的两层小楼、院内2号楼地下室、院内7号楼1单元地下室，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于九所要求花园路商场支付合同到期后的占有使用费，具有事实及法律依据，但其主张的标准缺乏事实及法律依据，本院参照双方之间的租金标准依法予以判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定，判决如下：一、确认北京海淀花园路百货商场与北京应用物理与计算数学研究所于1998年9月18日签订的《租房协议书》以及2010年3月17日签订的《租房协议书补充协议》已于2018年9月18日终止；二、北京海淀花园路百货商场于本判决生效之日起三十日内支付北京应用物理与计算数学研究所2017年1月1日至2018年9月17日租金359589元；三、北京海淀花园路百货商场于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区花园路一号院内北京海淀花园路百货商场一至三层、北京市海淀区花园路一号院内用于办公的两层小楼一至二层、北京市海淀区花园路一号院内二号楼地下室、北京市海淀区花园路一号院内七号楼一单元地下室腾空交还至北京应用物理与计算数学研究所；四、北京海淀花园路百货商场于本判决生效之日起三十日内按照年租金210000元标准向北京应用物理与计算数学研究所支付上述房屋自2018年9月18日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；五、驳回北京海淀花园路百货商场的全部本诉请求；六、驳回北京应用物理与计算数学研究所的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6900元，由北京海淀花园路百货商场负担，已交纳。反诉案件受理费25414元（北京应用物理与计算数学研究所已预交），由北京海淀花园路百货商场负担12707元，于本判决生效后三十日内交纳；由北京应用物理与计算数学研究所负担12707元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张钢成审 判 员  秦纳杰人民陪审员  巩煜龙二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  于 洁