安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初3618号 原告（反诉被告）：宣城力达房地产开发有限责任公司,住所地安徽省宣城市经济技术开发区。 法定代表人:朱达全,公司董事长。 委托诉讼代理人:张忠林，安徽明泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人:乐娟，安徽明泉律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：薛敬国,男,1974年7月20日出生,汉族,住安徽省寿县。 被告（反诉原告）：宣城市伟才幼儿园有限公司,住所地安徽省宣城市经济技术开发区。 法定代表人:李成云，单位园长。 被告：李成云，女，1977年2月5日出生，汉族，住安徽省宣城市经济技术开发区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：王珍祥，安徽锦宣律师事务所律师。 原告（反诉被告）宣城力达房地产开发有限责任公司（以下简称力达公司）与被告（反诉第三人）薛敬国、（反诉原告）宣城市伟才幼儿园有限公司（以下简称伟才幼儿园）、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，原告力达公司申请追加李成云作为共同被告参加诉讼，本院予以准许后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）力达公司的委托诉讼代理人张忠林、乐娟，被告（反诉第三人）薛敬国，被告李成云及其与（反诉原告）伟才幼儿园的共同委托诉讼代理人王珍祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 力达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告一、被告二共同向原告支付拖欠的租金173万元及违约金（按照应付款每日万分之五的标准计算，暂计算至2020年8月25日为330730元）；2、本案诉讼费、律师费由被告承担。诉讼过程中，力达公司增加第一项诉请：判令被告三李成云对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2017年2月16日，薛敬国因经营幼儿园需要与力达公司签订了《幼儿园房屋租赁合同》，租赁力达公司位于宣城市经济技术开发区××路××号的建筑面积为1790平方米的房屋。根据合同约定，租赁期限为十年，暂定自2017年8月1日至2027年7月31日止。该房屋的租金系每年支付一次，薛敬国应付每年度的租金在每年的8月1日前一次性付清。合同第4条、第5条、第13条等对每年应支付的租金、租金支付方式、违约责任及管辖法院等均作了明确约定。后因履行合同相关事宜，双方于2018年2与7日签订了《补充协议》一份，该补充协议约定：双方同意变更第一年度租金付款方式为：“1.乙方于2018年2月14日前向甲方支付第一年度租金中的部分租金10万元；2、乙方于2018年3月30日前向甲方支付第一年度租金中的部分租金27.5万元。”。协议签订后，薛敬国仅支付了原告租金27万元（其中25万元系伟才幼儿园法定代表人李成云账户转款、2万元系伟才幼儿园转款）。截止目前，薛敬国共欠力达公司租金合计173万元。力达公司与薛敬国双方签订的合同合法有效，力达公司已经按照合同约定履行义务，薛敬国也按照合同的约定支付相应租金，现薛敬国迟迟不支付租金的行为已经构成违约并明显侵害了力达公司的利益。鉴于伟才幼儿园的法定代表人系薛敬国妻子，同时系本承租合同的实际使用人，应当对上述债务承担共同清偿责任。 薛敬国辩称，1.对补充协议不认可，上面有涂改，当时签订后其告知原告需要幼儿园来确定。2.当时协议仅签订了一份，原告法定代表人告知其不认可就算了，协议可以作废。3.2017年签订的合同超过了诉讼时效，不予认可。 伟才幼儿园辩称，1.原告提供的两份合同均与幼儿园没有任何关系，根据合同相对性原则，该两份合同不能约束幼儿园。2.幼儿园在办理手续前，需要原告提供相关手续，才被迫向原告支付了相应款项。3.原告在诉状中陈述李成云系薛敬国妻子与事实不符，两人已在2015年6月17日在上海市浦东新区人民法院通过调解离婚。原告就该协议起诉要求伟才幼儿园支付租金没有事实依据，相应的数额不予认可。 李成云辩称，1.其与薛敬国之间没有夫妻关系，在2015年两人已调解离婚。2、李成云虽作为伟才幼儿园法定代表人，但也不应作为本案被告参加诉讼，原告不能单就该两份合同要求其承担给付租金的义务。请求法院驳回原告对李成云的诉请。 伟才幼儿园向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告间在2018年8月15日开始成立房屋租赁关系；2、判令案涉房屋租金暂以每年度20万元支付（以有资质的评估机构评估报告为准，已经支付的租金和25万元的围墙等费用予以扣除）；3、本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。 事实与理由：伟才幼儿园和力达公司房屋租赁合同一案，法院已经受理。依据反诉被告提交的证据材料显示，反诉原被告间没有签订任何形式的租赁协议，仅反诉第三人与力达公司间存在协议，反诉第三人与反诉原告间亦无事实及法律上的关系，只是受第三人的蒙蔽投资数百万元进行了装修和装修。由于幼儿教育的特殊性，幼儿园的师资配备和硬件设施都必须达标。反诉被告的房屋仅有六间教室，且没有拓展的可能，且反诉被告的房屋在2018年3月19日才取得“工程竣工验收报告“，2018年9月才得以开学，故双方间的事实租赁关系应该是从2018年8月15日才开始成立。根据合同法61条规定，双方间多次协商均未达成合意，故应按合同法62条规定依照订立合同时履行地的市场价格履行（确定租金）。综上，双方间的租赁关系于2018年8月15日才成立，租金应按租赁关系成立时的履行地的市场价格确定。 力达公司辩称，1.对反诉原告的诉请不予认可，我司要求伟才幼儿园承担责任系认为他是房屋的实际使用人，而非合同相对方。2.因2018年2月7日，力达公司与薛敬国已签订房屋租赁合同，且补充协议可以看出，薛敬国承诺不追究我司逾期交付房屋的任何违约责任，故在房屋交付时间上双方达成了一致意见。3.对于伟才幼儿园要求以评估公司的价格来确定房屋租金的反诉请求，不予认可，原因是双方签订合同系市场行为，力达公司在与薛敬国协商一致的情况下签订的租赁合同，没有违反法律规定，双方对房屋租赁价格有明确的约定，不存在约定不明的情况，故不符合反诉原告所称要求依据合同法第62条第二款进行租赁价格评估的情况。4.反诉原告在本案诉状中称其遭受薛敬国蒙蔽的情况不符合逻辑，因反诉原告的法定代表人与薛敬国曾为夫妻关系，即使存在蒙蔽情况，也是该两人内部关系，与作为善意出租方力达公司无关。5.反诉原告租赁房屋用于经营幼儿园，不得作为任何其他使用。伟才幼儿园后期办证需要有前期行政上的一些条件后，才具备拿证的条件，所以先签合同后拿证，并不违反合同本意。幼儿园作为实际使用房屋的人员，承担租金完全符合合同的本意及法律的约定，故反诉原告在擅自违约的前提下要求鉴定，违反了合同的自愿原则，于法无据。 薛敬国辩称，补充协议不认可,若薛敬国认可，不会两份协议原件都在力达公司。 双方围绕各自诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对双方均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方持有异议的证据认定如下： 1.力达公司提交的补充协议书符合证据的形式要件，薛敬国对协议的真实性不予认可，并辩称签订日期部分有涂改，但未提交证据加以佐证，且伟才幼儿园作为证据提交的补充协议与力达公司内容一致，故对薛敬国的辩称不予采纳，对力达公司提交的该份证据的真实性及证明目的予以认定。 2.伟才幼儿园提交的营业执照、宣城市宣州区教育体育局文件、工程竣工验收报告具备真实性，结合力达公司的质证意见，本院对该证据的证明目的结合庭审查明的事实综合认定。 3.伟才幼儿园提交的房屋租赁合同、补充协议，本院对其真实性予以认定，对其为证明合同相对方系力达公司与薛敬国，且双方明确约定租赁期限以甲方提供房屋竣工验收报告的有效文件给乙方为准的证明目的予以认定，但对其主张补充协议非薛敬国真实意思表示及协议约束主体的证明目的以本院审查为准。 4.伟才幼儿园为证明案涉房屋租金应作调整，提交了情况说明、宣城市宣州区人民政府教育督导文员会文件、关于宣州区小学低年级、幼儿园及校外培训机构返校复课时间的通告、办学情况登记表及评估指标记录表一组，力达公司对其证明目的不予认可，本院经审查，对上述证据的真实性均予以认定，但关联性及证明目的以本院审查为准。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2017年2月16日，力达公司（出租方）与薛敬国（承租方）就位于宣城市经济技术开发区××路××号的房屋签订租赁合同，约定：“···二、租赁用途该房屋的设计用途为幼儿园，乙方须合法使用该房屋。甲方同意乙方将租赁房屋作为办学投资项目，即幼儿园。租赁场地只能用于经营幼儿园用途，除此之外，不得用作其他任何用途。否则，甲方有权没收乙方履约保证金。三、租赁期限及房屋的交付3.1租赁期限为壹拾年，暂定自2017年8月1日起至2027年7月31日止（以甲方书面通知并提供房屋竣工验收报告的有效文件及复印件给乙方为准）。···四、租金4.1本幼儿园房屋税前租金标准：第一年租金50万元，第二年租金55万元，第三年租金60万元，第四年租金60万元，第五年租金70万元，第六年租金70万元，第七年租金75万元，第八年租金75万元，第九年租金80万元，第十年租金80万元。···五、租金支付方式5.2该房屋的租金每壹年支付一次，乙方应付每年度的租金在每年8月1日前一次性付清。5.3乙方应当先付后用，逾期支付的，乙方应当就逾期应付款按每日万分之五的标准向甲方支付违约金。···十三、争议解决方式13.2违约方除应按本合同约定承担违约责任，还应当承担诉讼费以及守约方按照安徽省律师服务收费中间标准支出的律师费用···”，同时双方对权利义务、违约责任等内容也进行了明确约定。2018年2月7日，双方在2017年2月16日所签订的合同基础上又签订补充协议，对第一年度租金付款数额及方式进行了变更。协议签订后，薛敬国向力达公司支付了20万元的履约保证金，李成云向力达公司转款25万元，伟才幼儿园于2020年6月4日给付力达公司2万元，共计27万元。2018年3月19日，案涉房屋竣工并经验收合格，8月15日，伟才幼儿园登记设立，李成云为该幼儿园法定代表人。另查明，2015年6月17日薛敬国与李成云在上海市浦东新区人民法院协议离婚。 诉讼中，力达公司向本院申请财产保全并提供担保，本院依法作出（2020）皖1802民初3618号之一民事裁定：“···一、冻结被申请人薛敬国、宣城市伟才幼儿园有限公司、李成云银行存款210万元，冻结期限为一年；二、查封申请人宣城市力达房地产开发有限责任公司所有的位于安徽省宣城经济技术开发区××路××宣城市不动产权商0006359号房屋，查封期限为一年。”。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照约定履行自己的义务。首先，本案中，与力达公司就案涉房屋签订书面租赁合同的主体系薛敬国，该合同自双方签字确认之日起成立并生效，故本院依法认定双方间建立租赁合同关系。因合同关系是存在于特定当事人之间的权利义务关系，原则上仅在合同当事人之间发生效力，并不能突破合同相对性及于第三人。其次，案涉合同签订人薛敬国在合同签订后按照约定向出租人交纳过履约保证金二十万元，其虽未实际给付租金，而由伟才幼儿园、李成云实际履行了给付租金的义务，但伟才幼儿园、李成云作为案涉书面合同的第三人享有的合同权利基础仍来源于力达公司与薛敬国之间的约定，该两人的实际履行行为不能产生合同当事人身份改变的法律后果。根据合同的实际履行状况及庭审中双方当事人的意见，本院认定力达公司与薛敬国间的合同性质实际为由第三人履行的合同。再次，薛敬国作为案涉房屋承租人，与出租人力达公司间就租金的约定系双方意思自治的结果，则其应按约定履行租金给付义务。双方提交的租赁合同虽约定租赁期限以甲方书面通知并提供房屋竣工验收报告的有效文件及复印件给乙方为准，但后期相同当事人就第一季度租金内容进行了明确约定，应视为对前期合同相应内容的变更，另依据力达公司诉请及庭审意见，案涉房屋第一年度租金已给付完毕，故针对欠付租金部分，承租人薛敬国应于2018年8月1日前支付2018年8月1日至2019年7月31日间的租金55万元、2019年8月1日前支付2019年8月1日至2020年7月31日间的租金60万元、2020年8月1日前支付2020年8月1日至2021年7月31日间的租金60万元，以上租金共计175万元，扣除伟才幼儿园2020年6月4日给付的租金2万元，截至2020年8月25日，案涉房屋实际欠付租金数额为173万元。另第三人履行义务实质在于代债务人履行，在债务人没有按照约定履行时，仍由债务人向债权人承担违约责任，针对债务人与第三人间的关系，相关权利人可另行主张权利。薛敬国与力达公司间就违约责任进行了明确约定，且不违反法律强制性规定，故针对力达公司要求薛敬国自逾期付款之日起按日万分之五的标准给付违约金的诉请，本院予以支持，其要求伟才幼儿园、李成云承担相应责任的诉请于法无据，本院不予认定。力达公司虽提交了律师费发票，但结合双方间合同约定的争议解决方式内容，本院酌定该项费用为10000元，超出部分不予支持。最后，因本院依法认定案涉租赁合同主体为力达公司和薛敬国，伟才幼儿园非合同一方当事人，依法不享有案涉合同的实体权利，故针对反诉原告伟才幼儿园要求确认其与力达公司间自2018年8月15日起建立租赁关系及按评估机构评定的标准支付租金的费用的请求，无事实和法律依据，本院不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十五条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉第三人）薛敬国于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）宣城力达房地产开发有限责任公司拖欠的租金173万元及违约金（以55万元为基数、自2018年8月1日起至2019年7月31日止；以115万元为基数、自2019年8月1日起至2020年6月3日止；以113万元为基数、自2020年6月4日起至2020年7月31日止；以173万元为基数、自2020年8月1日起至2020年8月25日止，均按每日万分之五的标准计付且以330730元为限）； 二、被告（反诉第三人）薛敬国于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）宣城力达房地产开发有限责任公司律师费10000元； 三、驳回原告（反诉被告）宣城力达房地产开发有限责任公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）宣城市伟才幼儿园有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费23286元，反诉费2250元，财产保全费5000元，合计30536元，由原告（反诉被告）宣城力达房地产开发有限责任公司负担1286元，被告（反诉第三人）薛敬国负担27000元，被告（反诉原告）宣城市伟才幼儿园有限公司负担2250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  张 蓓 人民陪审员  佘克祥 人民陪审员  吴晏萍 二〇二〇年十二月十二日 法官 助理  刘雪婷 书 记 员  胡雅慧 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。 反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。 反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。