北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9490号原告：北京同济天河科贸有限公司，住所地北京市通州区杨庄南街5-20号1层全部。法定代表人：原志秀，总经理。委托诉讼代理人：王博，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆煜菲，北京友恒律师事务所律师。被告：北京绿地京驰置业有限公司，住所地北京市通州区观音庵南街1号院1号楼22层20103。法定代表人：张宗光，经理。委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡剑，北京市通商律师事务所实习律师。原告北京同济天河科贸有限公司（以下简称同济天河公司）与被告北京绿地京驰置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告同济天河公司的法定代表人原志秀，委托诉讼代理人王博、陆煜菲，被告绿地公司的委托诉讼代理人齐乐、胡剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同济天河公司向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的北京市商品房预售合同；2．判令被告向原告返还购房款2730605元及利息404637．74元；3．判令被告向原告支付违约金136530元；4．判令被告赔偿原告因主张权利导致的经济损失50000元；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月初，被告向原告宣传绿地中央广场紧邻地铁M6号北关站，涉案商铺位置在财富金街中心，周围包括餐饮店、咖啡店、服饰店等，中心设置两个连通室外的出入口和一个连通华业环隧口，完全具备开设店铺的成熟设备。在被告宣传及承诺下，原告同意购买案涉房屋。2016年6月28日，原、被告签署编号为Y1907147的《北京市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），合同约定原告购买位于北京市通州区运河核心区F3其他类多功能用地地下商业－1层－109号房屋，用途为商业，房屋总价款为2730605元，被告应于2018年8月14日之前为原告办理房屋所有权证书。2017年1月12日，原告向被告支付完毕全部购房款。由于涉案房屋周边配套设施销售时承诺的相距甚远，且至今也未给原告办理涉案房屋产权证书，原告多次与被告协商，被告不予理会。被告的行为给原告造成了重大经济损失，已构成根本违约，双方签订的合同目的已无法实现。为维护合法权益，现原告诉至贵院，望判如所请。被告绿地公司辩称：一、案涉合同不满足约定解除条件，被答辩人要求解除合同缺乏事实依据。被答辩人请求解除合同的原因包括案涉房屋的周边配套设施与销售时宣传不符，案涉房屋未办理产权证书。两点理由均不能成立，1、关于案涉房屋的配套设施问题。2016年6月28日，答辩人与被答辩人签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称“案涉合同”），第十二条交付条件（一）约定，出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付案涉房屋；（二）案涉房屋交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。答辩人于2016年8月15日向被答辩人在内的绿地蓝岸中心项目业主统一发送了《入住通知书》，通知案涉房屋在2016年8月22日正式交付；且案涉绿地蓝岸中心项目于2016年7月29日取得北京市通州区建设委员会签发的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉房屋于2015年12月1日经北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所出具《房屋面积测算技术报告书》。答辩人已完成在2016年8月30日前向被答辩人交付案涉房屋的合同义务，且完全符合合同约定的交付条件。被答辩人将《入住通知书》作为证据，其主张未收到《入住通知书》的抗辩不合逻辑；答辩人已提交EMS凭证证明答辩人于2016年8月15日向全体业主统一发送了《入住通知书》，被答辩人主张其未收到，应提交相应证据。至于案涉房屋的配套设施问题，合同第十二条交付条件（二）明确将“市政配套基础设施和其他设施”排除在了交付条件之外，是经双方沟通后，确认不属于合同约定的解除事项，被答辩人据此主张解除合同缺乏事实依据；由答辩人负责建设的环隧链接部分、地铁站出入口链接部分，答辩人均已根据规划内容建设完毕；但由于环隧外部、地铁口外部属于市政建设内容，超出了答辩人的控制范围，故合同中才明确将市政配套设施排除出交付条件之外。绿地蓝岸中心项目为新开发的商业、办公综合性物业，相关招租、配套设施建设均在稳步推进中，被答辩人作为房屋买受人，对此应属明知，要求新开盘物业在交付时即达到满租、全部配套设施一应俱全，是被答辩人对于案涉合同、销售宣传的歪曲解读。案涉物业完全满足交付条件，且具备使用条件（通水通电等），买受人不进行收房是其出于商业判断的主观选择，买受人据此解除案涉合同没有法律及事实依据。2．关于案涉房屋未办理产权证书的问题。合同约定出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付案涉房屋；第十六条（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；（四）自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房。第二十一条产权登记（二）第3款约定，如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。本案中，答辩人向被答辩人发出《入住通知书》后，被答辩人并未根据通知书要求办理入住手续；且在答辩人多次催告被答辩人要其补缴案涉房屋实测面积与预期面积差额而新产生的房价款，以及要求其提供办理产权证书所需材料时，被答辩人均置之不理。案涉房屋未能办理产权证书的责任完全在于被答辩人。二、案涉合同不满足法定解除条件，只要被答辩人履行补缴价款、提供证件的义务，即可办理产权证书，不存在合同目的无法实现的情形。被答辩人主张受北京市政策限制，自2018年起地下商业不得进行餐饮业经营，合同目的无法实现。答辩人认为，“地下商业不得进行餐饮业经营”政策不适用于案涉物业所在的通州区域（而是适用于北京中心城区，通州区不属于中心城区）；合同及被答辩人提供的证据未约定购买房屋的具体用途。三、即便被答辩人有权解除合同，其解除权也因超过期限未行使而丧失。即便认为是答辩人责任导致案涉房屋产权证未办理，根据答辩人发出的《入住通知书》，案涉房屋在2016年8月24日交付截止期限届满，房屋视同该日完成交付，自交付日期计算730天为2018年8月24日，即被答辩人应于2018年9月23日前书面通知答辩人要求退房，否则，视为不要求退房。截至目前，答辩人未收到过被答辩人发送的解除合同通知，即便被答辩人有权解除合同，其解除权也因超过期限未行使而丧失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月28日，绿地公司作为出卖人与同济天河公司作为买受人签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），预售许可证号为京房售证字（2015）232号，项目名称为绿地蓝岸中心。第三条“基本情况”约定，房屋坐落为通州区运河核心区F3其他类多功能用地地下车库及地下商业-1层-109。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为3层，其中地上0层，地下3层。该商品房为地下车库及地下商业幢第-1层-109号。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。该商品房的用途为商业。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所，其预测建筑面积共96．83平方米。其中，套内建筑面积37．71平方米。第五条“计价方式与价款”约定，1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币52235．8元，总价款人民币壹佰玖拾陆万玖仟捌佰壹拾贰元整（大写）。第六条“付款方式及期限”约定，买受人采取其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条“交付条件”约定，（一）出卖人应当在2016年8月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合第1、2条件，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第二十一条“产权登记”约定，（一）初始登记。出卖人应当在2017年8月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第（2）种方式处理，（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0．1%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之且止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0．1%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。附件五“付款方式及期限的约定”，2、按揭贷款：买受人应于签署《预售合同》当日向出卖人支付首付款人民币989812元（含已付定金），剩余房价款计人民币98万元以按揭贷款方式支付。附件八“补充协议”第六条约定，买受人保证主合同记载的联系方式（包括买受人座机号码、手机号码、通讯地址、邮编）真实有效，双方确认依据该联系方式完成的特快专递和短信通知均应视为已有效通知到买受人本人。《商品房预售合同联机备案表》显示，联机备案编号：17062396，联机备案日期：2016-06-28，合同编号：Y1907147,合同网上签约日期：2016-06-28，出卖人处加盖绿地公司购房合同专用章，买受人或委托代理人在领取正式预售合同后确认处加盖同济天河公司印章。2016年6月28日、2017年1月12日，绿地公司为同济天河公司开具收据，房款金额总计1969812元。2016年6月2日、4月28日，名城（北京）房地产经纪有限公司出具收据，收到杨麓静07地下商业定金50000元，卢占和（杨麓静）07地下商业710793元。2016年8月15日，绿地公司向同济天河公司邮寄《入住通知书》，主要内容为：尊敬的绿地蓝岸中心项目业主，现定于2016年8月22日正式交付使用，我们将于2016年8月22日至2016年8月24日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续，建议于8月24日办理入住手续。案件审理过程中，本院组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘查，经过勘查发现，涉案商铺位于中央广场地下一层109号，有电梯可直达地下一层，另有1个出入口连通地下一层与独栋商业，两个出入口处于封闭状态，贴有疫情防控标识，环隧口（地下一层）处于封闭状态，地上商铺处于营业状态，一楼电梯口可见人员出入。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同济天河公司与绿地公司签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行相应的义务。本案中，同济天河公司主张解除合同的依据有三：一是绿地公司未在合同约定的期限内办理产权登记；二是绿地公司未交付符合宣传册的房屋，不具备经营条件；三是涉案房屋无法办理营业执照，合同目的无法实现。本院分别予以分析。其一，同济天河公司未提交证据证明其已入住并向绿地公司提交产权登记相关材料。且预售合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房。根据合同约定，房屋所有权证书取得的届满期限应为2018年8月24日，同济天河公司应在2018年9月23日前行使合同解除权。其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中，同济天河公司提交的宣传手册中记载的主要是交通条件、商业规模、周边环境等内容，无证据证明对预售合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，不构成要约，且上述宣传手册内容并非预售合同规定的交房条件。其三，同济天河公司称涉案房屋无法办理餐饮业营业执照，故不能实现合同目的，但其未提交证据证明其已实际申请办理营业执照未果，且预售合同约定房屋用途为商业。综上，同济天河公司要求解除合同的依据难以成立，本院不予支持。对于同济天河公司要求绿地公司返还购房款和利息、承担违约金、赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京同济天河科贸有限公司全部诉讼请求。案件受理费16687元，由原告北京同济天河科贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  卫 丹二〇二〇年十二月二十九日法官助理  李 璠书 记 员  平安冉