重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0237民初3546号原告:巫山县星石建材有限责任公司，住所地重庆市巫山县三溪乡场镇，统一社会信用代码91500237686221245P。法定代表人：朱祥培，总经理。委托诉讼代理人：张玲玲，重庆精卓律师事务所律师，特别授权。被告:重庆市集仙药业有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道净坛一路619号，统一社会信用代码91500237753093088U。法定代表人：杨成军，经理。破产管理人：重庆索通(万州)律师事务所，住所地重庆市万州区南滨大道重报万州中心C幢4楼415号。参加人：高润，重庆索通(万州)律师事务所律师，破产管理人工作组成员。第三人:重庆银行股份有限公司巫山支行，住所地巫山县高唐街道广东东路329号综合楼1-1号，统一社会信用代码9150023758685706XF。负责人：何福远，行长。委托诉讼代理人：代强，重庆宏愿律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊善颇，重庆宏愿律师事务所律师。原告巫山县星石建材有限责任公司（以下简称“星石建材公司”）与被告重庆市集仙药业有限公司（以下简称“集仙药业公司”）、第三人重庆银行股份有限公司巫山支行（以下简称“重庆银行巫山支行”）因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月18日公开开庭进行了审理。原告星石建材公司的诉讼代理人张玲玲，被告集仙药业公司破产管理人诉讼代理人高润到庭参加诉讼。第三人重庆银行巫山支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告星石建材公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于重庆市巫山县高唐街道平湖西路398号第三层房屋(不动产权证号:314房地证2008字第xxxxx号，建筑面积329.22平方米)、第四层房屋(不动产权证号:314房地证2008字第xxxxx号，建筑面积699.98平方米)为原告所有。2.判令被告集仙药业公司和第三人重庆银行巫山支行就前述第三层和第四层房屋向巫山县房地产管理所办理解除抵押登记，协助原告办理房屋产权过户登记手续。3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年4月11日，被告集仙药业公司委托重庆市恒鼎拍卖有限公司对自己所有的位于重庆市巫山县高唐街道平湖西路398号第三层房屋(不动产权证号:314房地证2008字第xxxxx号，建筑面积329.22平方米)、第四层房屋(不动产权证号:314房地证2008字第xxxxx号，建筑面积699.98平方米)、门市(不动产权证号:314房地证2008字第xxxxx，建筑面积157.78平方)进行拍卖，原告以170万元的价格拍得前述第三层、第四层和门市中的107平方米。当日原告与被告集仙药业公司、重庆市恒鼎拍卖有限公司签订了《房屋变卖成交确认书》并支付了70万元购房款，余下购房款分别于4月21日和23日付清，被告也将所拍房产交付原告使用至今。2016年2月，原告的法定代表人石海清代表原告以取得的第三层和第四层房产作抵押向第三人借款，被告集仙药业公司配合办理了抵押登记手续，原告曾于2018年5月向巫山县人民法院起诉请求被告集仙药业公司继续履行《房屋变卖成交确认书》并办理第三层和第四层房产的产权变更登记手续，但因当时该第三层和第四层房产已抵押给第三人，导致过户登记的诉讼请求未能得到支持，但巫山县人民法院于2018年7月10日作出了(2018)渝0237民初2462号判决原、被告签订的《变卖成交确认书》应当继续履行。2020年3月，第三人就房产抵押的贷款向法院提起诉讼，法院判决后经执行，第三人就该抵押贷款的全部债权已得到全部实现，法院遂作出(2020)渝0237执865号结案通知书。根据《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。现办理第三层和第四层房屋产权过户登记手续的条件已具备，然而被告和第三人均拒绝协助原告办理解除抵押登记以及产权过户登记手续。为此，请求依法支持原告的诉讼请求。被告集仙药业公司辩称，1.被告的管理人在此前多次告知原告，被告不再履行2009年4月11日签订的房屋变卖确认书并解除该协议，并告知原告及时向管理人申报相关债权，因此我方认为双方签订的房屋变卖确认书已经解除。2.对于案涉的不动产按照物权法的规定，其物权归被告所有。目前被告已经进入破产清算程序，该财产系破产清算的财产。3.原告对案涉的不动产不拥有物权，因此原告无权主张被告和第三人为其办理案涉不动产的抵押解除手续。4.在房屋变卖确认书解除的情况下，被告不具有为原告办理产权过户手续的义务。5.按照房屋变卖确认书的内容而言，该确认书项下的买卖标的不仅仅是案涉的不动产，还存在未经分割的其他不动产房屋。第三人重庆银行巫山支行未答辩，也未向本院出示证件材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合其他案件事实综合审查认定。本案经审理，本院确认如下案件事实：2009年4月11日，被告集仙药业公司对其所有的位于重庆市巫山县高唐街道平湖西路398号第三层房屋(不动产权证号:314房地证2008字第xxxxx号，建筑面积329.22平方米)、第四层房屋(不动产权证号:314房地证2008字第xxxxx号，建筑面积699.98平方米)、门市(不动产权证号:314房地证2008字第xxxxx号，建筑面积157.78平方)委托重庆市恒鼎拍卖有限公司进行拍卖，原告星石建材公司以170万元的价格拍得前述第三层、第四层房屋和门市中的107平方米。当日星石建材公司与集仙药业公司及重庆市恒鼎拍卖有限公司签订了《房屋变卖成交确认书》并支付了70万元购房款，余下购房款分别于同年4月21日、23日付清，集仙药业公司在2009年将所拍房产交付星石建材公司使用至今，但一直没有办理过户登记手续。2016年2月，星石建材公司法定代表人石海清以公司购得的第三层和第四层房产作抵押向第三人重庆银行巫山支行借款，集仙药业公司配合办理了抵押登记手续。2018年5月，星石建材公司向我院提起诉讼[案号：(2018)渝0237民初2462号]，要求集仙药业公司继续履行《房屋变卖成交确认书》并办理第三层和第四层房屋产权变更登记手续。我院对该案审理认为，案涉房产不属破产财产；星石建材公司、集仙药业公司之间达成的房屋买卖合同关系合法有效，《变卖成交确认书》应当继续履行；由于案涉房产在重庆银行巫山支行处存在担保物权未消灭，故对星石建材公司要求集仙药业公司协助办理过户登记手续的请求不予支持。为此，本院于2018年7月10日判决星石建材公司、集仙药业公司签订的《变卖成交确认书》应当继续履行并驳回了星石建材公司的其他诉讼请求。2020年3月，由于星石建材公司没有按照合同约定偿还重庆银行巫山支行的借款，重庆银行巫山支行向我院提起诉讼[案号：（2020）渝0237民初666号]，我院经审理判决石海清、曾凡美在判决共同偿还重庆银行巫山支行借款本金310万元及逾期利息；重庆银行巫山支行对登记在集仙药业公司名下的案涉房产享有优先受偿权。后该案进入执行程序[案号：（2020）渝0237执865号]，经执行，第三人就该抵押贷款的全部债权已得到实现，该案于2020年7月13日结案。另查明，集仙药业公司于2017年4月28日进入破产清算程序，由重庆索通（万州）律师事务所担任其管理人，截止目前破产清算工作仍未结束。本院认为，最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定“下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”；《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第（一）项规定“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭”。2018年7月10日，本院作出(2018)渝0237民初2462号民事判决，认定本案案涉财产非破产财产，原告星石建材公司、被告集仙药业公司之间形成的房屋买卖合同关系合法有效，并确认双方之间签订的案涉《变卖成交确认书》应当继续履行，该判决现已发生法律效力，双方当事人应当共同遵守。该案裁判时，由于案涉房屋在第三人重庆银行巫山支行处存在担保物权没有消灭，协助办理过户登记手续的条件未成就，故本院对原告要求被告协助办理房产过户登记手续的请求未予支持。现原告在第三人处的债务已经清偿，抵押物权已经消灭，办理房屋产权过户登记手续的条件已经成就。按照我国合同法第六十条的规定，协助原告办理房屋产权过户，既符合交易习惯，也是被告基于房屋买卖产生的附随义务，更是原告依据合同约定对物权实现合法占有的需要，被告应当履行。为此，对原告要求被告协助办理案涉房屋产权过户登记手续的请求本院予以支持。对于原告星石建材公司请求依法确认案涉房产归其所有的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。现案涉房产尚未登记过户到原告名下，故原告尚未依法取得物权。为此，对原告该诉求本院不予支持。对于原告星石建材公司要求被告集仙药业公司和第三人重庆银行巫山支行就案涉房屋向相关房管部门办理解除抵押登记的请求。因原告已经清偿第三人处的债务，案涉房产所设担保物权相应予以消灭，相关借款担保合同的当事人应当及时向相关房管部门办理解除抵押登记的手续。但原告该诉求涉及另一法律关系，不宜纳入本案一并处理，原告可另行主张权利。为此，对原告该诉求本院不予支持。对于被告集仙药业公司辩称案涉财产属破产企业财产、被告已通知解除原、被告之间的房屋买卖合同关系、已通知原告向被告进行债权申报、原告无权要求被告为其办理案涉不动产的过户登记手续等理由，根据前述法律规定及本院的处理意见，被告该理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：由被告重庆市集仙药业有限公司于本判决生效后30日内协助原告巫山县星石建材有限责任公司将案涉位于重庆市巫山县高唐街道平湖西路398号第三层房屋(不动产权证号:314房地证2008字第xxxxx号，建筑面积329.22平方米)、第四层房屋(不动产权证号:314房地证2008字第xxxxx号，建筑面积699.98平方米)过户登记到原告名下。驳回原告巫山县星石建材有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费13800元，减半交纳计6900元，由原告星石建材公司负担3000元，由被告集仙药业公司负担3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院（重庆市万州区百安大道506号，邮编404020）。同时，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。审判员  吴光辉二〇二〇年十二月十二日书记员  黄冬梅