广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初3378号原告：浙江菜鸟供应链管理有限公司，住所：浙江省杭州市余杭区××××××××××××。法定代表人：万霖，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐洪刚，公司员工。被告：福建矗鑫餐饮管理服务有限公司，住所：福建省泉州市晋江市××××上郭社区瑞鹊商贸大厦五楼。法定代表人何某1。被告：何某1，男，汉族，1977年4月13日出生，住址：重庆市云阳县凤鸣镇凤桥10组14号，公民身份号码：512××××××××××××255。原告浙江菜鸟供应链管理有限公司（以下简称菜鸟公司）诉被告福建矗鑫餐饮管理服务有限公司（以下简称矗鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依原告申请，追加案外人何某1为本案被告，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐洪刚到庭参加诉讼。被告矗鑫公司、何某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告菜鸟公司诉至法院，请求判令：1、确认双方签署的租赁合同已解除；2、被告矗鑫公司向原告支付欠付的租金及物管费359625.53元，欠付的水电费11243.47元，两项共计370869元；3、被告矗鑫公司向原告支付租金及物管费而产生的违约金122999元；4、被告矗鑫公司在30日内注销其注册于原告房屋的福建矗鑫餐饮管理服务有限公司广东分公司；5、被告矗鑫公司承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求第3条要求被告矗鑫公司支付欠付租金、物管费而产生的违约金122999元，诉讼请求第4条变更为要求被告将其分公司注册地址迁出原告区域或予以注销，并要求被告何某1对被告矗鑫公司的上述债务承担连带责任。被告矗鑫公司辩称，双方在签订合同之前，原告负责人曾口头称园区每日用餐人数会达到两、三千人，如我方投资该餐饮服务肯定赚钱等。待双方签订合同后，我方投入了800000元进行营业，但除了当年“双11”有1000人用餐外，平时中午只有100人左右用餐，晚上只有50人左右，导致被告严重亏损，联工人工资和水电费都付不清。公司刚开业不久，我方向原告反映亏损太严重做不下去，要求终止合同，但原告一直说园区正在招商，房租给我们免除，我方答应先等等。2018年12月，我方见生意仍未好转，再次和原告沟通，说不做了。2018年12月20日，原告总部发了一份免租协议到被告当时的负责人谢春良（现已离开公司没法联系）的邮箱里，叫我们打印盖章寄回给他们。我方邮寄后一直没有收到原告总部盖好章的免租协议。2019年3月29日园区物业发送一条催交2018年11、12月、2019年1月水电费的信息，内容也未涉及租金事宜。由此可见，原告诱使被告签订合同，后又阻止被告终止合同，导致被告损失越来越大，该相应损失应由原告承担。另，双方签订的合同约定每季度第一日支付租金，“乙方逾期支付任何费用超过1个月的，甲方有权解除合同收回房屋”。被告自合同签订后仅支付了第一季度的租金就因亏损严重一直没有能力付各项费用。原告直到2019年8月7日才对被告发出催交通知，但未提出解除合同。2019年8月23日，原告向被告邮寄解约函，不提之前承诺的免租内容，导致双方未能真正解除合同。被告得知被起诉后，打电话给原告领导沟通，该领导电话中称确实有给被告免租金的计划，但后来因各种原因没有真正免除租金，也没有正式通知被告，这点有电话录音为证。此外，原告虽未将免租协议盖章后寄回给被告，但原告曾通过电子邮箱给被告邮寄一份补充协议给被告，内容为由于被告承租区域所属园区的实际入住人数未能达到预期，按原协议约定从2018年5月1日至2019年3月31日的租金物管费共199105.89元，原告只要求被告支付5000元的租金及物管费。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告何某1辩称，原告主张曾多次向被告催缴费用，但是从未催缴过，矗鑫公司负责人谢春良是原告这个项目负责人朋友，当时签订合同时称园区达到2000-3000人左右用餐，结果我方总投资在80万元左右，买了一台自动洗碗机就20万元，1米5的大锅4口即小炒灶，但除了双十一外，其他时间只有一百人左右用餐，晚上只要40-50个，工人工资也出不起，园区的所有物业及业主都知道，但是我方给项目负责人反映该组项目我方不做了。我方不同意对被告矗鑫公司的债务承担连带责任，因为该债务是分公司负责人在负责。而且这是公司行为。经审理查明，被告矗鑫公司的公司类型为有限责任公司（自然人投资），该公司唯一自然人股东系被告何某1。2017年10月23日，原告菜鸟公司作为出租方（甲方），被告矗鑫公司作为承租方（乙方），双方共同签订一份《菜鸟网络房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。合同约定甲方将位于东莞清溪园区配套楼1楼建筑面积总计1358平方米的食堂（以下简称案涉租赁物）租赁给乙方用于经营餐厅和小超市；租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日，共36个月；并约定计租面积为1358平方米，2017年11月-2018年10月1日期间的含税租金单价为0.301元/天/平方米，含税物管费单价为0.129元/天/平方米，在2018年11月1日-2019年10月31日期间的含税租金单价为0.313元/天/平方米，含税物管费单价为0.134元/天/平方米；乙方应当按季支付租金及物管费，且须在计租日（2017年11月1日）后的5日内向甲方支付首季租金及物管费35620.34元，之后应当于每个公历季度第一日前向甲方支付该季度租金及物管费，同时合同约定乙方应于次月15日前付清上月水费、电费；乙方逾期支付任何费用的，每日按应付额的千分之一支付违约金，乙方逾期支付任何费用超过一个月的，甲方有权解除协议，收回房屋，乙方已付保证金不予退还。合同签订后，菜鸟公司按约向矗鑫公司交付了案涉租赁物。矗鑫公司支付了首期租金及物管费共35620.34元。2019年8月7日，菜鸟公司向矗鑫公司发出《催款通知函》，内容为截至2019年8月7日，矗鑫公司仍未交付2018年1月1日-2019年7月31日的租金、物业服务管理费合计342651.17元，并要求矗鑫公司于2019年8月9日前交付相关款项2019年8月23日，菜鸟公司向矗鑫公司发出《解约函》，告知矗鑫公司，截至2019年8月20日，菜鸟公司仍未收到矗鑫公司交付此前欠付的租金、物管费、水电费，自该函件送达之日，双方签署的案涉租赁合同立即解除，并要求矗鑫公司在该函件送达之日起5日内对案涉租赁物恢复原状并交还，清偿拖欠的费用及违约金。矗鑫公司于2019年8月27日签收了上述《解约函》。菜鸟公司主张矗鑫公司至今仍未支付租金及物管费359625.53元、2019年6-8月期间水电费11243.47元，并提交《催款通知函》、《解约函》、欠费单据予以证明。另查明，庭审中，矗鑫公司确认除在签订案涉租赁合同前交付35620.34元外，未再交付其他款项。矗鑫公司主张双方曾签订免租协议，但矗鑫公司提交的证据均无相应原始载体，其中QQ邮件截图仅为“免租协议”标题，未能显示协议具体内容，微信截图中未涉及菜鸟公司是否同意免租的事宜，补充协议（打印件）并无菜鸟公司盖章。菜鸟公司对矗鑫公司提交的上述证据不予确认，主张双方从未签订免租协议。又查明，案涉租赁物已获得建设工程规划许可证。菜鸟公司自认矗鑫公司已于2019年8月27日归还案涉租赁物。以上事实，有《菜鸟网络房屋租赁合同》、《催款通知函》、《解约函》、欠费单据等证据及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案属于租赁合同纠纷。案涉租赁物已取得建设工程规划许可证，原告菜鸟公司与被告矗鑫公司双方就此达成的租赁合同关系，属于双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照约定全面履行己方之义务。本案中，菜鸟公司已依约向矗鑫公司提供案涉租赁物，矗鑫公司应依约按时足额交付租金。矗鑫公司主张双方曾签订免租协议，但其提交的证据缺乏原始载体予以证明，且QQ邮件截图仅为“免租协议”标题，未能显示协议具体内容，微信截图中未涉及菜鸟公司是否同意免租的事宜，补充协议（打印件）并无菜鸟公司盖章。菜鸟公司对矗鑫公司提交的上述证据均不予确认，主张双方从未签订免租协议，则矗鑫公司须对其主张承担举证不能的不利后果，本院对矗鑫公司主张双方曾签订免租协议不予采信，矗鑫公司至今未向本院提交相关证据证明案涉租金的支付情况，则矗鑫公司对此须承担举证不能的不利后果，结合原告菜鸟公司诉求及案涉租赁合同约定，菜鸟公司作为守约方有权选择解除与矗鑫公司签订的案涉租案涉赁合同及要求矗鑫公司支付2018年1月1日至案涉租赁物返还之日前欠付的租金及物管费359625.53元、水电费11243.47元，本院对此予以支持。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。对照本案，矗鑫公司逾期交付租金构成违约，结合案涉租赁合同中约定乙方（矗鑫公司）逾期支付任何费用的，每日按应付额的千分之一支付违约金的相关约定，考虑到菜鸟公司的损失情况，本院酌定矗鑫公司须支付菜鸟公司违约金111260.70元【即案涉欠付款项（租金及物管费359625.53元+水电费11243.47元）×30%）=111260.70元】；对于菜鸟公司超过上述范围的诉讼请求，本院不予支持。关于何某1的法律责任。因矗鑫公司为有限责任公司（自然人独资），何某1系该公司唯一自然人股东；何某1未能举证证明公司财产独立于其个人财产，故依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，何某1对矗鑫公司的上述债务承担连带清偿责任之诉求予以支持。关于菜鸟公司诉求矗鑫公司将其分公司注册地址迁出原告区域或予以注销，因菜鸟公司未能举证证明该分公司目前的注册地址仍为案涉租赁物的地址，菜鸟公司对此须承担举证不能的不利后果。本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、确认原告浙江菜鸟供应链管理有限公司与被告福建矗鑫餐饮管理服务有限公司双方签订的《菜鸟网络房屋租赁合同》已于2019年8月27日解除；二、限被告福建矗鑫餐饮管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告浙江菜鸟供应链管理有限公司支付租金及物管费359625.53元、水电费11243.47元；三、限被告福建矗鑫餐饮管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告浙江菜鸟供应链管理有限公司违约金111260.70元；四、被告何某1对被告福建矗鑫餐饮管理服务有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告浙江菜鸟供应链管理有限公司其他诉讼请求。如被告福建矗鑫餐饮管理服务有限公司、何某1未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8708元，由被告福建矗鑫餐饮管理服务有限公司、何某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钟思玲审 判 员  翟柏成人民陪审员  蔡玉华二〇二〇年十二月十五日书 记 员  潘秋怡附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。