广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17718号原告：王云超，男，1965年5月29日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫馥榕，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：梁艺华，男，1970年9月23日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被告：卢小兰，女，1972年4月5日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上述两被告共同委托诉讼代理人：湛朝略，广东伯方律师事务所律师。被告：沙玉德，男，1991年8月27日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。原告王云超与被告梁艺华、卢小兰、沙玉德合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告王云超及其委托诉讼代理人郭峰、莫馥榕，被告梁艺华、卢小兰的共同委托诉讼代理人湛朝略到庭参加了诉讼，被告沙玉德经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王云超向本院提出诉讼请求：1、判决确认落款日期为2017年12月19日的卢小兰与王云超所签订的房屋租赁合同无效；2、判决确认卢小兰与沙玉德于2018年6月1日所签订的房屋租赁合同无效；3、判令三被告向我腾空交还广州市白云区同和路324号××房；4、判令三被告连带向我支付房屋使用费（自2019年3月至腾房之日止，按月租金4000元计算）；5、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：位于广州市白云区同和路324号的××房【不动产权证号：粤（2018）广州市不动产权第04207562号】是我所有。因资金周转，2018年4月27日我与案外人王政签订《借款合同》，约定向王政借款人民币80万元整，以广东省广州市白云区同和324号××房作为抵押物，并同步交付王政保管直至归还借款之日。王政依约向我转款80万元，双方亦办理了房屋抵押手续及房屋交接手续。2019年3月，被告梁艺华称原居住的房屋被部队收回、而位于广州市花都区的新房正在装修，需暂时借住涉案房屋二至三个月时间，届时一定交还。因我资金周转困难时，被告梁艺华曾向我提供过资金帮助，又因王政长期在湖南做生意，春节后几个月内可能不会回来使用房屋，故我自作主张，将该房交给被告梁艺华使用。2019年4月，鉴于我逾期未还款，王政将我诉至湖南省衡东县人民法院，2019年5月8日双方经法院调解，确定还款及抵押事宜，同时确定涉案房屋仍由王政保管、我不得将该房屋交由他人使用直至付清借款之日。之后，我多次催促被告梁艺华退还房屋，被告梁艺华无故推拖霸占不还，且将房屋交由他人使用，我多次向其单位及上级机关投诉未果。2020年初，被告卢小兰虚构以房抵债的事实、伪造我与卢小兰租期长达二十年的房屋租赁合同，将我诉至白云区人民法院【（2020）粤0111民初2774号】，请求人民法院判决确认该房屋租赁合同有效。我向法院提交了被告捏造事实、伪造合同的答辩证据后，被告卢小兰随即撤诉。在该案中，我了解到被告卢小兰实际将房屋交由被告沙玉德占有使用。根据被告卢小兰与沙玉德的房屋租赁合同，该房的月租金为4000元。现王政已申请衡东县人民法院对我强制执行，要求我交付房屋。我认为，王政与我的房屋使用合同在先、实际占有使用在先、抵押在先，且有法院的调解书，我承诺并交付梁艺华临时使用房是无权处分行为，是无效民事法律行为；被告梁艺华、卢小兰超过承诺的三个月使用期限，拒不归还，属于非法占有；被告卢小兰是梁艺华的妻子，与梁艺华共同生活，卢小兰无转租权将房屋租给被告沙玉德是非法处分他人房屋，处分行为无效，卢小兰与沙玉德的房屋租赁合同无效，被告沙玉德应予以腾空退房；三被告有明显的意思联络，应连带支付非法占有房屋期间的使用费，房屋使用费标准应参照卢小兰与沙玉德的租赁合同的租金标准。为此，我诉至法院，望判如所请。被告梁艺华、卢小兰辩称，梁艺华、卢小兰不存在侵占原告房屋的情况，卢小兰与原告之间存在正当合法的租赁合同关系，梁艺华则始终未曾占有涉案房屋，两人无需向原告返还涉案房屋及支付使用费。因原告经营公司及购置房屋资金紧张，原告曾向梁艺华及卢小兰提出借款以缓解其资金压力，后通过卢小兰的银行账户转账的方式于2016年1月25日、2016年9月27日、2017年11月21日分别向原告出借了14万元、10万元、30万元，共计54万元的款项，且原告与梁艺华在微信聊天中约定，借款利率为月利率3%，利息应每月支付。借款开始的一段时间，原告基本有按时偿还利息，但后其向梁艺华提出暂无资金偿还借款本金，故于2017年12月19日与梁艺华、卢小兰进行协商，约定卢小兰于当日再转账20万元借款给原告，原告以其所有的房屋出租抵偿欠款，后双方于2017年12月19日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于广州市白云区同和路324号××房出租给卢小兰，租赁期限为20年，并将上述74万元借款本金全部转化为卢小兰一次性支付的20年租金，卢小兰有权对涉案房屋进行装修，并有权将房屋进行转租或分租。合同签订当日，卢小兰向原告转账了20万元款项。合同签订后，原告于2017年12月30日将房屋交付给了卢小兰，由卢小兰对房屋进行管理，但后来原告又提出其暂时需要房屋进行办公使用，故提出愿意按照原来约定的利息标准支付费用继续使用涉案房屋，所以涉案房屋就又交还给原告继续使用。直到2018年5月，因原告称已找到其他地方办公，可以将房屋交付回给卢小兰，故卢小兰在2018年6月在原告的协助下更换了密码锁收回涉案房屋后，于2018年6月1日与沙玉德签订了《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋转租给沙玉德，租赁期限为2018年6月1日至2021年5月30日，租金为4000元/每月。合同签订后，卢小兰也缴纳了物业费、水电费，并收取了沙玉德的租金。因此，卢小兰与原告之间存在正当合法的租赁合同关系并非侵占原告的房屋，卢小兰有权不返还涉案房屋，及有权不支付使用费，而梁艺华自始至终均从未占有涉案房屋，也无需向原告返还房屋及支付使用费。原告因经营公司，对外欠付债务较多，故原告在2018年6月将房屋交还回给卢小兰之前，即在2018年4月急匆匆与王政签订了借款合同及伪造所谓的房屋交接清单，与案外人王政恶意串通，虚构债权债务，制造假的抵押权与房屋交接情况，然后通过调解的方式取得法院的调解书，但实际上王政从未接收涉案房屋，原告也并未提交任何材料可以证明王政接收了涉案房屋，原告与王政恶意串通，通过调解取得调解书的目的即是为了对抗卢小兰的合法租赁权，以达到逃避其他债务，规避与卢小兰之间的合法租赁权益，并执行时让卢小兰腾空涉案房屋，原告与王政该行为严重损害了卢小兰的合法租赁权益，依法应认定无效。被告沙玉德无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市白云区同和路324号××房，权利人为原告王云超，他项权利内容如下：2018年5月17日，以18登记10005398号办理抵押登记，抵押权人为案外人王政，债权数额为80万元。2019年5月8日，湖南省衡东县人民法院作出（2019）湘0424民初719号民事调解书，确认王政与王云超达成调解协议，其中包括王云超确认尚欠王政本金80万元及利息、王云超的还款期限、王政对涉案房屋享有优先受偿权且在该案债务尚未全部清偿完毕之前，王政享有涉案房屋的使用权，王云超不得将该房屋授予他人使用。上述调解书生效后，王政于2020年3月16日向衡东县人民法院申请强制执行，该院于2020年3月16日立案执行，责令王云超履行还款义务等。并于同年3月26日向王云超发出《执行通知书》，要求其立即履行下列义务：王政对涉案房屋享有优先受偿权。在本案的债务尚未全部清偿完毕之前，王政有该房使用权，被执行人王云超不得将该房屋授予他人使用。2020年1月16日，卢小兰以王云超为被告向本院提起诉讼，要求确认其与王云超于2017年12月19日签订的租赁合同有效及2016年1月25日至2017年12月19日之间向王云超转账支付的74万元已转为支付给王云超的20年租金。王云超应诉后，卢小兰于同年6月16日向本院申请撤诉。诉讼中，王云超主张其与卢小兰不存在租赁合同关系及以租抵债合同关系，涉案房屋系其于2019年3月因梁艺华夫妇装修房屋无处居住故借给其居住使用。为此，王云超向本院提交如下证据：1、君立国际公寓交楼确认表、签收表。载明王云超于2017年12月15日收楼；2、家具购买支付凭证及收据。载明王云超2018年3月购买家具至涉案房屋；3、视频及案外人黎胜军出具的证明。载明2018年3月18日王云超邀请黎胜军至涉案房屋做客，黎盛军为此出具《证明》；借款合同、房屋交接单。载明王云超与王政于2018年4月27日签订《借款合同》，王政向王云超出借80万元，王云超以涉案房屋作为抵押物，抵押期间涉案房屋由王政代为保管；双方同日签订房屋交接单，就涉案房屋的钥匙、家具等办理移交手续；4、发票及送货单。王云超陈述是应王政要求为涉案房屋购买冰箱；5、证人韩某陈述：涉案房屋已于2018年4月27日移交给王政，当时我在场，借款合同是在我办公室签的。收房后请人搞过卫生和维修。王政使用房屋至2019年春节前，因他经常不在，是我在保管，我有钥匙，春节后三四月的时候发现有人居住，报警后居住的人不提供租房合同给我们看，后来我知道居住的人叫沙玉德。2019年初梁艺华说要借用房子，我拒绝了。2019年4月以后王云超多次催梁艺华归还房屋并报警，但梁艺华不肯拿出租赁合同，通过这一次官司他才拿出来。我跟王云超是朋友关系。6、证人赵某1陈述：我与韩某是同事关系，2018年韩某叫我们去帮他搞卫生，6月帮他拆热水器、换门，9月及10月去帮煤气维修人员开过几次门，房屋门牌号是××；7、证人邱某陈述：我与韩某一个单位，2018年4月底与韩某、王云超去办理抵押，他们在韩总那里签了合同，晚上我们就去交房子。后来5月、6月、7月又去了几次打扫卫生；8、证人赵某2陈述：韩某是我的雇主，雇我去丽晶公寓××房打扫卫生，时间大概是2018年5月、6月；9、证人姚某陈述：韩某是我们公司领导，2018年5月我跟他去君立公寓搞卫生，房号是D××；10、证人李某陈述：韩某是我的雇主，雇我帮他搞卫生。时间大概是2018年5月及2019年快春节的时候，房号是D××；11、微信聊天记录。记载梁艺华于2018年11月18日向王云超发送微信消息“……君立公寓可以按我们昨天说的操作，而且不能造假，必须是你有借我的钱，并且我现在在住。就算法院查封也会保障我的利益”，2019年2月19日向王云超发送微信消息“……我小舅子的钱怎么办？……”、“你的兄弟姐们们帮筹到50万给我先，我也不要求全部了……”、“……我能拿到公寓住或抵押，我就对小舅子有交待了”；12、银行流水、微信转账截图及统计表。拟证实王云超现尚欠梁艺华468050元，如以房租抵债则应抵偿债务468050元而非740000元。梁艺华、卢小兰主张其与王云超存在租赁合同关系，于2017年12月19日签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），该合同是因王云超无力偿还借款54万并再向梁艺华、卢小兰协商借款20万，故王云超以涉案房屋出租抵偿欠款，将74万借款转化为20年租金，王云超于2017年12月30日将房屋交给卢小兰，后又由于王云超需办公使用涉案房屋，卢小兰又将房屋交还王云超，王云超在找到办公地点后于2018年6月将房屋再次交给卢小兰，卢小兰于2018年6月1日与沙玉德签订《房屋租赁合同》，将房屋交付给沙玉德使用并收取沙玉德的租金。卢小兰、梁艺华庭审中确认涉案房屋现由卢小兰管业、沙玉德实际使用；其于2019年4月补交了涉案房屋2018年6月1日至2019年3月31日的物业管理费。王云超提交于2019年1月29日拍摄涉案租赁合同部分的照片，该照片显示涉案租赁合同承租人处未填写身份证号码及联系地址，其陈述合同于2019年1月29日签署时，仅填写了出租人信息、承租人名字、房屋地址及落款名字，其余内容均为倒签，该合同是因王云超需向梁艺华、沙玉德借款，故同意王云超以涉案房屋的租赁权作为担保，后协商未果，合同作废，合同原件亦未交给王云超。诉讼中，王云超明确其是基于与梁艺华、卢小兰之间的口头借住约定要求其返还房屋，故其是形式的债权而非物权。本院认为，梁艺华、卢小兰使用涉案房屋已经过王云超同意，现王云超基于其与梁艺华、卢小兰之间存在借用合同关系而主张三被告返还涉案房屋，梁艺华、卢小兰主张其与王云超之间存在租赁合同关系，故本案案由应为合同纠纷，本院对案由予以调整。本案争议焦点在于王云超允许梁艺华、卢小兰使用涉案房屋的因由以及其现主张返还房屋有无依据。（一）根据王云超的陈述，其主张2019年3月因梁艺华夫妇装修房屋无处居住，故其将涉案房屋借给梁艺华夫妇居住使用。王云超对该主张未提供任何证据予以证实，其应承担举证不能的不利后果。虽其微信中曾向梁艺华陈述房屋是借用并要求其归还，但梁艺华未对该陈述予以确认，故无法由此推定双方存在房屋借用关系。（二）根据双方陈述及王云超提交的2019年1月以后与梁艺华之间的聊天记录可知，王云超与梁艺华之间确存在借款关系，王云超亦是基于其与梁艺华的借款关系而与卢小兰签订《房屋租赁合同》并同意梁艺华夫妇居住使用涉案房屋，根据王云超提交“《房屋租赁合同》签订的真实过程”该组证据中，王云超亦陈述双方曾有同意以涉案房屋的租赁权作为借款担保的合意。另，涉案《房屋租赁合同》中的租金、租期、租金支付方式、签订时间等内容即便是卢小兰一方事后倒签，该租赁合同的出租人签名处亦明确是由王云超所签。由上可知，王云超基于梁艺华出借款项而同意梁艺华、卢小兰居住使用涉案房屋，并于《房屋租赁合同》上签名，此应为双方关于使用涉案房屋所达成的真实合意，故王云超在向梁艺华清偿相关债务之前，应视为梁艺华夫妇具有涉案房屋的使用权，此亦符合王云超陈述“以房屋租赁权作为担保”的真实意图，故梁艺华、卢小兰基于此使用并出租房屋给沙玉德具有合理性。现王云超亦确认梁艺华出借的相关款项未清偿，其此时要求被告腾空交还涉案房屋并支付占有使用费与双方真实约定不符，亦有违诚信原则，故本院对王云超要求三被告腾空返还涉案房屋并支付自2019年3月始的占有使用费不予支持。关于王云超要求确认其与卢小兰签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求。因王云超已确认合同的中出租方签名为其本人所签，即便其是在主要内容为空白的合同上签名，其作为完全民事行为能力人亦应知此举风险，应视为其授权签订合同的相对方补填空白部分的内容，王云超主张后补的合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，其主张涉案《房屋租赁合同》无效依据不足，本院不予支持。如上所述，涉案《房屋租赁合同》的主要内容是否为被告在王云超签名后补填并不影响本案的认定和处理，故本院对王云超要求对该合同内容的笔迹形成时间进行鉴定的申请亦不予准许。关于王云超要求确认卢小兰与沙玉德所签《房屋租赁合同》无效的诉讼请求。因该合同属另一合同关系，王云超亦非该合同签订及履行主体，其要求确认该合同无效本案中不作调处，故本院对王云超该项诉讼请求裁定驳回起诉，并不再另行制作裁定书。被告沙玉德经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王云超的全部诉讼请求。本案受理费1500元，由原告王云超负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月三十一日书记员 傅奎显。