北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初29275号原告：齐璐，女，1953年9月1日出生，满族，西长安街邮局退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李怀祖，北京清律（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江孟醒，北京清律律师事务所律师。被告：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路xx号。法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：孙湘，女，1980年11月28日出生，汉族，北京恒远基业房地产开发有限公司职工，住北京市西城区。原告齐璐诉被告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员马德天进行了独任公开开庭审理。原告齐璐及其委托诉讼代理人李怀祖、江孟醒、被告恒远基业公司委托诉讼代理人孙湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐璐向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将位于北京市西城区林家胡同xx号院xx号楼xx单元1层xx号（原安德路xx号院xx号楼xx单元1层xx号）房屋交付给原告；2、判令被告将位于北京市西城区林家胡同xx号院xx号楼xx单元地下Bxx号房屋（原安德路xx号院xx号楼xx单元Bxx号）交付给原告或在北京市西城区安德路同地段内交付与Bxx号房屋同类的房屋给原告；3、判令被告以人民币以每月20675元的标准支付逾期交房违约金，从2011年6月1日起至实际交房之日止；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系北京市西城区安德路xx号院原住户。根据北京市西城区发改委及北京市建委有关批复，决定对安德路xx号院实施危旧房改造项目，被告北京恒远基业房地产开发有限公司系本项目建设单位。原被告双方达成一致，被告将位于安德路xx号院xx号楼xx单元1层xx号房屋及Bxx号房屋提供给原告齐璐作为回迁安置房屋。2009年7月5日，原被告签订的《北京市西城区安德路危改小区购房合同》（合同编号：恒-安-0030）。购房合同约定，被告恒远基业公司拆除原告齐璐原有房屋，原告齐璐选择回购安置方式，即支付房屋对价获得回迁安置房的方式。《购房合同》第二条明确：买受人（齐璐）原公房地址北京市西城区安德路xx号院xx号，建筑面积23.06平米，现有正式户口4人，安置人口4人。买受人选择回购安置方式，放弃其他安置方式等。同日，双方还签署了《房屋使用合同》（合同编号：恒-安-0030）。两合同签订后，原告齐璐约定将原住房交付被告拆除，并支付了回迁安置对价。涉案房屋已经于2018年具备入住条件，但被告以各种理由拒绝将房屋交付给原告，严重侵犯了原告利益，特诉至法院，望判如所请。被告恒远基业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、xx号房屋不具备交付条件。1、项目至今未通过规划验收和竣工验收。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理办法》第十六条、《建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2、涉案房屋被一中院、丰台法院及二中院等法院自2011年7月开始查封至今无法交付。依据《城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。3、涉案项目壹号楼房屋的交付不符合房屋交付的法律规定，当前对回迁户的房屋交付是在西城区政府主导下进行的，被告仅仅是配合政府进行安置和维稳工作。原告坚持不按政府要求签署补充协议，不放弃地下室，不符合政府的安置要求，故暂不能交付房屋。二、Bxx号地下室部分未取得规委合法手续，属于违章建筑，根据《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》的规定，违章建筑出租租赁合同无效。且本案原告也未支付相应对价。三、当前无法交付房屋的原因，系因原告自身不符合西城区政府关于交付房屋的安置条件，不按政府要求签署相关补充协议，无权要求答辩人支付违约金。四、原告要求按照2万元/月标准支付迟延交付房屋损失的诉讼请求，既无事实依据也无法律依据。因此，请求法院驳回原告所有诉讼请求。原告要求违约金又要求租金是属于重复索赔，而且关于租金要求不符合合同约定，也没有法律依据，同时原告也没有提供证据证明这个租金标准，租金损失跟没交房之间，也没有证据证明有必然的联系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告向本院提交证据：1、购买公有住宅平房（筒子楼协议书）复印件一份，证明2007年12月13日，齐璐与北京市西城区房屋土地经营管理中心签署协议，约定原告根据区房改办批准购买位于北京市西城区安德路xx号院xx号平房面积共计23.06平方米。被告认为没有原件，真实性不认可，证明目的不认可；2、北京市西城区安德路危改小区购房合同，证明2009年7月5日，原被告签订了《北京市西城区安德路危改小区购房合同》（合同编号：恒-安-0030）约定对原告的拆迁补偿方式为回购安置房，位于北京市西城区安德路xx号院一号楼xx单元xx号房屋，建筑面积为81.87平方米。被告应于2011年5月31日前将房屋交付给原告。合同后有手写补充条款，证明地下室与101室均为安置房屋。被告认可该证据真实性和证明目的，被告认为合同对于逾期交房的违约责任是有明确约定的。原告就不应该再按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定再参照租金来计算这个违约金。鉴于被告对该证据真实性予以认可，故本院对该组证据予以采纳；3、房屋使用合同，证明2009年7月5日，原被告签订了房屋使用合同，约定北京市西城区安德路xx号院一号楼xx单元Bxx号房为安置房，被告应于2011年5月31日前同地上xx号房屋同一日交付给原告。其中的Bxx号房屋位于xx号房屋下方，故房屋使用合同及购房合同在双方协商一致后，通过手写的方式明确，需保证Bxx号房屋与xx号房屋通过楼梯连通。进一步证明，xx号房屋为安置房使用合同第六条关于使用费及保证金的约定，明确甲方交付该房屋时，乙方即原告向甲方支付房屋使用费，保证金人民币2万元，不存在恒远基业所称没有支付对价，而系双方约定的保证金支付条件尚未成就。合同约定：鉴于，乙方系安德路xx号被拆迁居民。甲方同意将本合同所约定之房屋交乙方作为安置房。证明该使用合同系拆迁安置补偿合同中的补充。证明是说101和B101一同签署。然后是联通的安置房屋，然后被告答辩中有一点是说B101没有支付对价，然后我们主张的是房屋使用合同中约定的，我们只在房屋交付之后，需要支付2万元保证金，所以不存在未交付对价的情形。被告对该组证据的真实性认可，但证明目的不认可，被告认为依据该份房屋使用合同的名称以及房屋的性质，这份合同本质上是一份房屋使用租赁协议。鉴于该地下室已经被西城规委认定为违章建筑，至今未取得合法手续，该份合同应属无效。鉴于被告对该证据真实性予以认可，故本院对该组证据予以采纳；4、现金结款单、收据，证明2009年7月6日原告齐璐向被告恒远基业公司支付回迁安置对价75000元。被告对该组证据真实性认可，然后明确75000元的款项对应的是xx号房屋购房合同的购房款。鉴于被告对该证据真实性予以认可，故本院对该组证据予以采纳；5、安德路xx号院一号楼启动居民回迁工作政府信息照片打印件一页、xx号院照片打印件一页，证明2018年1月23日已经启动了对一号楼居民的回迁工作，计划春节前完成一号楼居民回迁，涉案房屋已具备交付条件。回迁安置楼已实际设有门岗，且大部分原住户已经完成房屋交付并已入住。被告对该组证据真实性认可，证明目的不认可，涉案项目和房屋至今尚未取得规划许可和竣工验收手续，不符合法律规定的房屋交换、交付条件，恒远基业公司不能违法交房。北京市西城区房屋管理局组织的回迁安置工作系房管局的行政行为，且房管局在向恒远基业公司发出的西房管函2017-88号公函中已经明确要求恒远基业公司不得擅自组织一号楼回迁居民的入住手续。鉴于被告对该证据真实性予以认可，故本院对该组证据予以采纳；6、Bxx号房屋装修照片、公告，证明Bxx号房屋开始装修并占有使用，具备交付条件。公告所示涉案房屋已经开始办理装饰、装修相关手续，证明地下室已经具备交付条件。实际上就是涉案地下室B101房屋在2019年初的时候由原告进行装修时候，照片是在被告进行装修的时候，我们拍摄到的，现在这个房屋实际上已经在正常使用。公告是张贴在中商联物业管理有限公司，是涉案小区，现在叫德胜雅苑的物业方，此前的会议纪要中，也能体现该公司是2018年初就根据西城区房管局的通知开始开展回迁工作的时候发给德胜雅苑一号楼业主，现涉案房屋具备入住条件，并开始办理相关的装饰、装修有关手续。同时在这张公告图片的倒数第二行有一个是办理地点，就德胜雅苑负一层物业办公室就证明，实际上物业已经在使用负一层作为办公室。被告认为真实性无法核实，关联性不认可，没有证明效力，现在一号楼已经有50多户，是在西城区房屋管理局的组织之下入住。所以，对此有相应的物业管理公司提供物业服务，和涉案房屋尚不具备法律规定的交付条件之间并不矛盾。这个证据也不能证明对方所主张的xx号房屋现在可以具备交付的条件。7、涉案房屋租金价格检索。经检索，每平方米大致在121到208元，整套租金约15000元左右。关于地下房屋租金标准每平米在101到128元，整套租赁价格在14790元左右。证明涉案房屋所在同地段的租金水平。被告迟延交付对我方租金损失的参考标准。原告根据司法解释第十七条第三款要求，参照同地段同类房屋的租金标准，确定违约金金额。被告认为该组证据真实性无法核实，关联性不认可，没有证明效力。要求支付租金没有合同依据，也没有法律依据，租金损失和这个合同之间也没有必然的联系，提交的链家房价检索并没有必然的参考价值，没有公信力。被告恒远基业公司向本院提交证据：1、市规划国土西函【2018】13号文、丰台法院查封文件复印件和一中院查封文件复印件、二中院的查封文件，证明涉案房屋尚未竣工验收，被查封，依据法律规定不具备交付条件。其中，根据（2009）丰执字第4172号，xx号土地使用权全部被查封。（2009）一中执字第646号执行通知书查封了xx号土地使用权。根据二中院的查封扣押清单，xx号1、2号楼全部房产被查封、土地使用权被查封。原告对于该组证据真实性认可，但称根据规划和国土委西城分局发出的2018年13号函，第四行写明，请贵单位配合项目验收的后续工作，证明本项目正在进行后续验收工作。西城分局要求进行规范的事项为户型、日照、楼间距、停车配套，并未明确地下属于违法建设。根据丰台区、一中院及二中院查封文件显示的查封期限最迟为2016年9月1日。恒远基业未提供证据证明，在本案审理时，相关财产依法被查封。同时，根据北京市商品房预售许可证、京房售证字2011-186查封里面提到的本案项目系回迁、房屋和商品房屋共同建设的项目，其中被法院查封的项目仅限住宅xx号楼xx单元102、xx单元202、xx单元502、xx单元602，涉案房屋并不属于法院查封的范畴，不存在因被司法查封无法交付的情形。本案查封的土地系针对该项目商品用房由国土部门颁发的土地使用权证，涉案房屋属于安置用房，与该国有土地使用权查封无关。同时，二中院轮候查封的房产中明确查封的对象是恒远基业坐落于德胜雅苑项目的房产全部房产，其中归属于恒远基业的房产并且备注预售许可证号为2011-186号。根据预售许可证亦可证明该全部房产的表述并不包含涉案房屋。清单上面备注的是说，查封的是186号预售房屋下面的房产，那涉案房屋是回迁安置，肯定不可能在这个预售证下面。涉案房屋不是预售房屋，没有被查封。我们主张的预售房屋针对的是恒远基业公司商品房部分，涉案房屋是回迁安置房。二中院实际查封的是186号预售许可证项下商品房屋，不包含涉案回迁安置房。鉴于原告对该证据真实性予以认可，故本院对该组证据予以采纳；2、2018年1月31日，西城区房屋管理局会议纪要、2017-88号函，证明一号楼回迁房屋的交付是由西城区政府为西城区房管局主持，恒远基业公司仅仅是配合政府进行安置和维稳工作，对于不符合政府要求的安置，按照政府要求，恒远基业公司无权交出。原告对于该组证据真实性认可。根据2017-88号函的落款时间是2017年10月31日，明确西城房管局将于近期组织一号楼居民回迁入住，请你公司负责人立即与我局联系，此后在2018年1月31日，恒远基业公司与西城区房管局就该工作函进行联系之后，与相关部门达成会议纪要，明确以恒远基业公司为主体，区房管局统筹协调2018年1月23日启动一号楼回迁居民的入住工作。证明涉案房屋已具备回迁入住的条件。恒远基业公司诉称的无法交付房屋实际上发生在会议纪要作出之前，即2017年10月。在2018年1月31日相关会议纪要完成之后，政府也已通过信息公开途径向所有回迁居民告知启动回迁事项，并且会议纪要明确恒远基业为主体，两份证据中均未提及要求原告符合任何其他的安置条件。原被告双方之间应当根据此前签订的协议，完成房屋交付工作。会议纪要内容就是以恒远基业公司为主体，区房管局统筹协调2018年1月23日启动一号楼回迁居民的入住工作。另外一个中商联的证据，证明地下室已经在使用，在这份会议纪要中出席的公司就包括中商联北京物业管理有限公司，在出席的最后一个。鉴于原告对该证据真实性予以认可，故本院对该组证据予以采纳；证据3、拆迁许可证、市规委规划意见书复印件、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、2012年9月26日规委会议纪要。证明在征求国土意见过程中，该地下一层在一号楼已施工，现已建成，构成程序性违法。尽管在该份会议纪要第二页的第二项会议议定中表示，由市规划委西城分局对加建的地下室进行行政处罚后，完善相关规划手续。办理规划审批手续前，要严格审查一号楼地下一层配套设施的公益性质的内容，并结合安德路75号院危改协调配合，但是至今为止，西城规委一直未对一号楼地下室建设部分的规划手续予以完善。无法取得规划手续以及后续的竣工验收等一系列手续。一直处于违法建设性质当中，根据城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法的规定，违章建筑、出租租赁合同应属无效。原告对于该组证据真实性认可，并称国土部门已回函同意由市规委西城分局对加建地下室进行行政处罚后完善相关规划手续，认为结合2017年西城区房管局的相关函件，涉案房屋已通过以罚代批方式，由区政府垫付资金完成了房屋建设，已具备交付条件。鉴于原告对该证据真实性予以认可，故本院对该组证据予以采纳。本院向当事人出具了《北京市西城区房屋管理局关于西城区安德路xx号院xx号楼回迁居民可以办理入住手续原因的说明》、《北京市规划和自然资源委员会西城分局关于西城区安德路75号、xx号项目有关规划情况说明的函》，当事人均认可上述证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月30日，北京市西城区安德路xx号院作为危改项目启动拆迁。该项目采取货币补偿和商品房回购两种补偿安置方式，规划建设两栋楼，其中北京市西城区安德路xx号院xx号楼为居民回迁楼，2号楼为对外销售的商品房。恒远基业公司作为开发建设方，与被拆迁居民签订协议，约定回迁时间分别为2010年和2011年。2009年7月5日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《北京市西城区安德路危改小区购房合同》（编号：恒-安-0030号，以下简称购房合同），主要内容为：“合同双方当事人：出卖人：北京恒远基业房地产开发有限公司，负责人：孙欣，买受人：齐璐，……根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法律之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖西城区安德路危改小区拆迁回购房事宜达成如下协议：第一条项目建设依据，根据北京市西城区发展改革委员会及北京市西城区建设委员会：《关于安德路xx号院危旧房改造项目建议书（代可行性研究报告）的批复》西计字【1998】145号西建字【1998】41号《关于安德路xx号院项目扩大危改用地范围的批复西计字【2003】第215号西建字【2003】第59号文件的批准对买受人居住的北京市西城区安德路危改小区进行危旧房改造。双方经协商，就拆除买受人原有房屋，以及买受人回购买卖人西城区安德路危改小区原地新建的住宅楼房屋的预售事项订立合同。第二条买受人拆迁基本情况，买受人原【公】房地址北京市西城区安德路xx号院xx号，在危旧房改造区内有住房/间，使用面积17.3平方米，建筑面积23.06平方米，现有正式户口4人，安置人口4人，有效自建房/处。买受人选择回购安置方式，放弃其它安置方式。第三条买受人所回购房的基本情况，买受人同意按市、区两级政府的文件、办法对现居住、使用房屋进行改造，并自愿购买出卖人的西城区安德路危改小区壹号住宅楼住宅用房（暂用名），房屋用途为普通住宅。住宅为普通装修。该回购方为xx号楼xx单元壹层xx号房屋（房屋平面图见附件二），建筑面积共81.87平方米（建筑面积最终以测绘部门的测绘结果为准，按合同价格多退少补），其中，包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。第四条面积确认及面积差异处理。本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。回购房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方据实结算。第五条回购房购房款，双方同意回购房购房款合计为人民币（计算公式见附件）：（大写）柒万伍仟零佰零拾零元零角零分。（小写）￥75000元。……第八条交付期限，出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府部门的有关规定，将达到入住条件的住宅交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，出双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违法责任，除本合同第八条的不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该回购房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起停止支付周转补助费；从停止支付周转费之日起，按日向买受人支付其已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。……第十一条交接，1.回购房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理房屋交付手续，签署房屋交接单。2.买受人办理房屋交付手续时，应依约定缴清全部应付回购房款及违约金（如有）、公共设施设备维修基金、物业管理押金，并签署物业管理公约。3、非因出卖人原因，符合办理房屋交付手续的买受人未能在书面通知的期限、地点办理回购房交付手续，视为买受人已接受该回购房，并承担与该回购房有关的风险和费用。……第十四条，关于产权登记的约定，出卖人应当在回购房交付使用后90日内，将办理权属登记时需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房屋交付后，买受人凭购房合同及房屋交付凭证到房地产管理部门办理产权过户登记手续，交纳有关费用。……第十九条，本合同履行过程中如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述方式之一解决：1.提交北京市仲裁委员会仲裁。2.依法向西城区人民法院起诉。”该合同后附有手写补充协议，主要内容为：“住户要求将xx号楼xx单元xx室与地下预留楼梯入口（地下室为xx号楼xx单元xx室）楼梯口位置在不影响接口主体的情况下由乙方选择相关费用由甲方负责包括楼梯。补充协议下部有恒远基业公司签章，负责人孙欣签名和落款日期2009.7.9”。2009年7月5日，原被告之间签订了《房屋使用合同》（编号：恒-安-0030号，以下简称使用合同），主要内容为：“出租方：北京恒远基业房地产开发有限公司，以下简称甲方。承租方：齐璐，以下简称乙方。鉴于，乙方系居住在安德路xx号院被拆迁居民，甲方同意将本合同所约定之房屋交乙方使用，作为安置房。甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋使用的用途、修缮责任等条款、以及双方的其他权利和义务达成协议如下：第一条房屋基本情况，该房屋坐落于北京市西城区（县）安德路xx号，该房屋为：xx号楼地下成套用房（xx单元/楼Bxx号）2室1厅2卫、建筑面积81.87平方米，使用面积65.33平方米，装修状况毛坯。……第二条房屋用途，该房屋用途为：居住。乙方保证，在使用期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。……第四条使用期限（一）房屋使用期自2011年5月31日至2031年5月31日，共计20年240个月。（二）本条第一款所约定之使用期届满后，本合同自动续约至2051年（20年）。甲方不再另行收取使用费及保证金。（三）本条第二款所约定之使用期届满后，本合同自动续约至2071年（20年）。甲方不再另行收取使用费及保证金。（四）本条第三款所约定之使用届满后，本合同自动续约至2081年（10年）。甲方不再另行收取使用费及保证金。（五）70年使用期满后，乙方有意继续使用的，应提前30日向甲方提出书面使用要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋使用合同。……第六条房屋使用费及保证金……（二）甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋使用保证金，具体金额为：￥20000元（大写：贰万元整）。（三）使用期满或合同解除后，房屋使用保证金抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第七条房屋的交付，（一）交付：甲方应于2011年5月31日前将房屋按约定条件交付乙方，《房屋附属设施，设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙……”。2009年7月6日，原告齐璐向被告恒远基业公司支付位于北京市西城区安德路xx号院xx号楼柒单元xx号房屋即北京市西城区林家胡同xx号院xx号楼xx单元1层xx号（以下简称101房屋）的回迁安置房购房款75000元。101房屋以及原被告于2009年7月5日签订的《房屋使用合同》（编号：恒-安-0030号）涉及的北京市西城区安德路xx号院xx号楼xx单元Bxx号房屋即北京市西城区林家胡同xx号院xx号楼xx单元地下Bxx号房屋（以下简称B101房屋）至今尚未交付。为此，本院向北京市规划和自然资源委员会西城分局发函询问涉案房屋规划情况，北京市规划和自然资源委员会西城分局出具《北京市规划和自然委员会西城分局关于西城区安德路xx、xx号项目有关规划情况说明的函》，主要内容为：“……建设单位在建设xx号楼时未按照许可内容建设，存在改建、加建情况，该案所谓“阁楼”部位为原许可中封闭屋顶结构，按现状情况存在擅自开门行为，依据《北京市城乡规划条例》构成违法建设……”。2012年9月26日，北京市规划委员会规划监察执法大队在北京市规划委员会西城分局召开规划监督执法工作专题会议。会议形成纪要，主要内容如下：“……一、安德路xx号院危改xx号楼加建地下一层项目。（一）项目概况。安德路xx号院危改项目……2010年7月，恒远基业公司提出为满足小区配套功能需要，申请xx号楼增设地下一层，功能为小区自行车库、物资库、设备用房，对此我局已发函征求了国土部门意见、组织进行了现场公示并由公司书面征求了回迁居民意见。在征求国土意见过程中，该地下一层xx号楼已施工，现已建成，构成程序性违法建设。（二）会议议定。考虑到该项目构成违法建设的原因主要是为保障居民快回迁，加建地下一层配套设施，不涉及容积率、建筑高度、绿地率的变化，国土部门也已回函同意的情况，由市规划委西城分局对加建的地下室进行行政处罚后，完善相关规划手续。办理规划审批手续前要严格审查xx号楼底下一层配套设施的公益性质内容，并结合安德路xx号院危改协调配建……”。庭审中，原被告双方均认可已经有部分回迁户办理了入住手续。北京市西城区房屋管理局于2019年9月24日向本院出具《关于西城区安德路xx号院xx号楼回迁居民可以办理入住手续原因的说明》，主要内容有：“一、项目基本情况……由于恒远基业公司自身原因及项目建设过程中的各种问题，xx号楼、2号楼在主体施工完成后停滞，致使该项目回迁居民频繁上访，强烈要求尽快解决逾期回迁问题。为妥善解决回迁居民的住房问题，我区成立了工作专班，统筹协调推进此项目工作。按照区政府要求，区财政先行垫资3411.4万元，北京广安基础设施建设投资公司负责代建xx号楼收尾工程和后期市政工程。二、规划验收问题。由于该项目xx号楼、2号楼的建设与原规划许可不一致及该项目原规划许可证已过期等问题，导致该项目短期内无法进行正常规划验收和竣工备案。在此情况下，北京广安基础设施建设投资公司委托中国建筑科学研究院（国家建筑工程质量监督检验中心）和测绘部门对xx号楼进行安全检测，对房屋面积进行实测。三、关于法院查封问题。……贵院及市一中院、市二中院、丰台法院分别查封了安德路xx号和xx号项目土地、安德路xx号土地使用权及安德路xx号院1、2号楼的全部房产。为了能尽快解决回迁居民的实际居住问题，我局于2017年10月31日向贵院及市一中院、市二中院、丰台法院等送达了《关于北京恒远基业房地产开发公司欲组织安德路xx号院xx号楼商品房购房人入住的函》。2018年1月23日，区政府组织召开安德路xx号危改项目xx号楼回迁居民入住工作调度会，恒远基业公司开始组织居民回迁入住。目前，xx号楼70套回迁房中，55套房屋的回迁居民已经办理了入住手续，剩余15套房屋的回迁居民正在与恒远基业公司进行协商入住事宜。已经办理回迁手续的居民中，有部分涉及地下室或顶层阁楼，但该部分居民的地下室或顶层阁楼并未交付使用。下一步，如果在市、区政府支持下，能够以现状完成该项目规划验收、竣工备案等后续工作，再由相关部门为居民办理不动产登记等相关手续。”就涉案房屋所在楼宇是否完成竣工验收一节，原告称不清楚，只是知道具备入住条件。被告称尚未完成竣工验收。就涉案房屋不能交付的原因一节，被告陈述：“按照法律规定尚未完成竣工验收手续的房屋不能进行法律交付，如果被告强行交付要承担相应法律责任。已经取得西城区房管局认可的回迁居民已经交付，并且西城区房管局会为此交付行为承担一系列的责任，我们是服从房管局的行政管理行为。西城区房管局认可的回迁居民具体而言，应该是与恒远基业公司签署协议，一式三份，除了回迁居民和恒远公司各持一份之外，另外一份交西城房管局备案。但是原告没有签。需要恒远基业公司和回迁居民重新签订协议，并交西城房管局备案后，方可入住。并且原来的合同如果涉及到阁楼和地下室，西城区房管局是明确要求地下室和阁楼是不允许交付的。”原告则陈述：“西城区房管局对于入住没有任何条件限制，因恒远基业与原告之间约定的安置补偿条件包括地上和地下两部分，在恒远基业要求原告撤回对地下房屋的主张之后，才同意进行入住。原告曾要求西城区房管局就此事进行协调，并将相关房屋进行交付，西城区房管局认为，该交付行为系民事主体之间自行履行，不属于行政管理范围，并在西城区房屋管理局的建议下，向西城法院提起诉讼。恒远基业曾向原告要求签订补充协议，具体内容即为要求解除购房合同重新签署安置协议才允许入住，因原告未同意变更原合同故双方发生争议。”就原告主张的违约金计算标准一节，原告主张既有合同约定的违约金，由于合同约定的违约金不能弥补实际损失，故还要求赔偿市场租金损失，从而确定违约金支付标准为20675元/每月。被告对此不予认可。案件处理过程中，原告申请本院对涉案房屋（101房屋及B101房屋）同地段、同类型房屋2011年至2019年各年度租金标准进行评估鉴定。本院分别委托北京京港房地产估价有限公司和北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司进行评估鉴定，两公司均以涉案房屋尚未取得房屋所有权证及房屋权属未定为由将鉴定退回。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告恒远基业公司与原告齐璐签订的购房合同、补充协议及使用合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。双方当事人均应按照合同的约定，行使权利并履行义务。原告齐璐要求交付xx号及Bxx号房屋一节，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。现涉案房屋存在未按规划建设的情况，尚未办理竣工验收，不符合房屋的交付条件。综上，涉案房屋暂不具备交付条件，原告齐璐要求被告恒远基业公司交付xx号房屋、Bxx号房屋或在北京市西城区安德路同地段内交付与Bxx号房屋同类型的房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据购房合同约定，被告交付涉案房屋的最后期限为2011年5月31日。现被告恒远基业公司逾期交付房屋构成违约，应承担违约责任。根据购房合同第九条，出卖人逾期交房的违法责任，除本合同第八条的不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该回购房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起停止支付周转补助费；从停止支付周转费之日起，按日向买受人支付其已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。由于该危改项目至今无法竣工验收引起逾期交房系恒远基业公司自身原因所致，逾期交房原因并非属于不可抗力。因此，原告齐璐可依据购房合同主张相应的违约金。现齐璐要求恒远基业公司按照涉案房屋同地段、同类型房屋的市场租金价格计算违约金，但其并未提供证据证明其存在实际损失，故原告齐璐要求恒远基业公司按照市场租赁价格支付违约金的诉讼请求部分，缺少事实和法律依据，本院不予支持。但原告主张违约金中符合购房合同约定违约金标准的部分，于法有据，本院予以支持。具体金额将以原告已经支付的购房款为基数，按照购房合同约定的计算标准予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京恒远基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告齐璐逾期交房违约金（具体金额计算标准为：七万五千元的万分之三，按日支付自二〇一一年六月一日起至实际交付房屋之日止）；二、驳回原告齐璐的其他诉讼请求。如果被告北京恒远基业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千三百九十六元，由原告齐璐负担七千一百五十四元（已交纳），由被告负担二百四十二元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 马德天二〇二〇年十二月二十八日法官助理 田茂盛书 记 员 刘彤彤书 记 员 温晓娟