河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0205民初1376号 原告：陈小倩，女，1987年5月8日出生，汉族，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：杨云山，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告：王佑东，男，1963年6月15日出生，汉族，住唐山市开平区。 被告：王宇，男，1992年4月5日出生，汉族，住唐山市开平区。 二被告委托诉讼代理人：蒋彤彤，河北陈玉哲律师事务所律师。 第三人：唐山市南北房地产开发有限公司，住所地唐山市高新技术开发区标准厂房2号楼。 法定代表人：周俊元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑晶。 委托诉讼代理人：郭艳秋，河北德硕律师事务所律师。 原告陈小倩与被告王佑东、王宇，第三人唐山市南北房地产开发有限公司（以下简称“南北房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告陈小倩委托诉讼代理人杨云山，被告王佑东、王宇委托诉讼代理人蒋彤彤，第三人南北房地产公司委托诉讼代理人郑晶、郭艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈小倩向本院提出诉讼请求：请人民法院依法撤销唐山市开平区人民法院作出的（2020）冀0205执异18号执行裁定书，解除对本案案涉房产开平区清雅园小区109楼2门401号和402号房产的查封。事实与理由：关于本案被告申请执行第三人一案，原告作为案外人依法提出了执行异议，唐山市开平区人民法院于2020年9月作出（2020）冀0205执异18号执行裁定书，于2020年10月14日送达原告，原告认为开平区人民法院的裁定书违法，侵害了原告的合法权益，为此依法提出执行异议之诉。唐山市开平区人民法院查封的清雅园小区109楼2门401号和402号房产，系原告以大股金抵顶的房产，该房屋所有权已经属于原告所有。因为该房产原告与第三人已经签订了合法有效的合同，原告以大股金抵账方式全额支付了购房款，未办理房产过户是由于第三人的原因，原告也曾多次找第三人要求过户，由于第三人不配合，导致至今未办理过户登记。综上，原告认为原告以房抵账符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告诉至法院，望判如所请。 被告王佑东、王宇辩称，原告陈小倩的诉请无事实及法律依据，应依法予以驳回。具体理由如下：一、原告主张案涉房产是其以大股金抵顶的房产，无事实依据。原告并未提交自己或他人向第三人投入股金的支付凭证，故原告所称的用于抵顶房产的大股金无事实依据。即便按照原告所述其用王明达的股金抵顶了房款，但王明达的股金共计642919元，而两份《商品房买卖合同》的房款总价为696620元，房款总价与股金金额并不相符，原告也无补足差价的支付凭证，故原告与第三人之间以房抵顶股金显然不真实。另外，无论原告是从第三人手中直接购买还是从案外某人处购买，原告在本案中未提交其本人为购置案涉房产向开发商或个人支付款项的凭证，根本无法证实原告为购置案涉房产支付过部分或全部价款，故原告的主张毫无依据。二、即便不考虑上述第一点，原告也不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行。不动产受让人之所以能够依据上述规定在执行程序中优先受到保护，其理论基础是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，即不动产买受人为了购置不动产与被执行人签订买卖合同，支付价款，但由于房地产开发以及登记制度的不完善，导致不动产买受人无法及时进行不动产登记，取得物权，那么在此期间，无过错不动产买受人就享有了物权期待权。对无过错不动产受让人物权期待权的保护，实质上是物之交付债权优先于金钱债权。但抵债不动产的受让人是为了消灭其与被执行人之间的金钱之债而订立抵债协议或商品房买卖协议，属于普通的金钱债权，与申请执行人对被执行人的金钱债权是同等，没有优先于申请执行人的金钱债权的任何基础，故抵债受让人并非第二十八条规定所保护的不动产受让人物权期待权的范围。因此，即便如原告所述其通过股金抵顶的涉案房产，因原告与第三人签订的《商品房买卖合同》是为了抵顶股金本息，为了消灭对第三人的金钱债而订立，原告对第三人的债权也只是普通的金钱债权，不属于第二十八条规定的不动产受让人物权期待权的范围，原告不能依据该第二十八条之规定排除执行。三、即便不考虑上述两点及原告提交材料真实性，原告也不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及二十九条规定的条件，其要求排除执行无法律依据。第一、虽然原告提交了与第三人签订的《商品房买卖合同》，但该合同是为了抵顶王明达在第三人处的股金，该行为属于股东抽逃出资，明显不合法，故原告与第三人签订的《商品房买卖合同》不属于合法有效的书面买卖合同；第二、原告未在法院查封之前合法占有案涉房产。法院查封案涉房产时，房产依然处于闲置状态，电表为零，并未被原告占有。另外，原告也未提交任何占有案涉房产的证据；第三、原告并未提交自己或他人向第三人投入股金的支付凭证，故原告所称的用于抵顶房产的大股金无事实依据。无论原告是从第三人处购买还是从案外某人处购买，原告未能提交任何证实自己为购置房产支付部分或全部款项的凭证，无法证实原告为购置房产支付款项的事实；第四，原告既然是以案涉房产抵股金，那么不管谁作为第三人的股东，对于案涉房产的情况比一般的购房人要更清楚，对房产交易程序更明白。原告与第三人签订《商品房买卖合同》时，合同中也载明了预售许可证书号，房屋已经具备预售条件，完全可以办理网签备案手续，而原告怠于行使自己的登记权利，故原告对于案涉房产未办理过户登记存在明显过错。综上，无论是原告的实体证据，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条权利保护的范围，亦或是第二十八条的四个条件，原告均不符合，故原告诉请无事实及法律依据，应依法予以驳回。 第三人南北房地产公司述称，我公司同意原告对事实部分的陈述，原告的姥爷王明达于2008年在我公司购买股金，并签署了股金认购协议，我公司为其出具了收据。2013年经原告姥爷王明达的同意，由原告陈小倩在我公司处以王明达股金及收益合计642919元抵顶部分购房款购买案涉房产两套，同时我公司与原告陈小倩签署了商品房买卖合同两份，并为其出具了收据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡淑荣与南北房地产公司商品房预售合同纠纷一案，唐山高新技术产业开发区人民法院于2019年5月15日作出（2019）冀0291民初431号民事判决，判决解除胡淑荣与南北房地产公司于2006年6月14日签订的《龙庭•时代商品房内部认购书》，南北房地产公司返还胡淑荣购房款582567元，并自2006年6月19日起至实际给付之日以582567元为本金按照中国人民银行同期贷款利率标准给付胡淑荣利息损失，南北房地产公司不服该判决，上诉于唐山市中级人民法院，唐山市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）冀02民终4995号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月12日，胡淑荣申请法院强制执行。在执行过程中，唐山市中级人民法院于2019年9月13日作出（2019）冀02执19913号执行裁定，裁定冻结、划拨南北房地产公司银行存款1096520元，或查封、扣押其等额价值的财产，2020年6月11日唐山市中级人民法院查封了南北房地产公司名下的唐山市开平区清雅园小区109楼2门401号、109楼2门402号房产，2020年4月30日胡淑荣去世，生前无遗嘱，法定继承人为其丈夫王佑东、儿子王宇。胡淑荣去世后，申请执行人变更为王佑东、王宇。2020年9月7日，陈小倩以唐山市开平区清雅园小区109楼2门401号、109楼2门402号房产系其所有，提出执行异议申请，本院于2020年9月18日作出（2020）冀0205执异18号执行裁定，驳回陈小倩的异议请求，陈小倩不服该裁定，于2020年10月27日提起案外人执行异议之诉。 另查明，2015年4月21日，陈小倩与南北房地产公司就案涉清雅园小区109楼2门401号、109楼2门402号两套房产分别签订了商品房买卖合同，房款共计696620元，陈小倩以其外祖父王明达截止2013年1月1日在南北房地产公司的股金本息合计642919元抵顶了相应房款，其余部分陈小倩以现金交纳。2015年4月30日，原告陈小倩与南北房地产公司签署了楼房交接书。同日，陈小倩与唐山市南北物业有限公司签署了前期物业管理服务协议及业主临时公约，陈小倩交纳了装修押金、装修垃圾清运费、公用电费、水费、2015年4月30日至2016年4月30日物业费。王明达系南北房地产公司员工，2008年3月26日王明达按照南北房地产公司《岗位股金实施方案》（试行）向南北房地产公司入股14万元，截止2013年1月1日该股金本息合计642919元。 2008年12月24日，承德市中级人民法院查封了南北房地产公司开发的清雅园小区部分商品住宅房，其中包括案涉的两套房产，2010年5月30日，承德市中级人民法院对上述财产进行了解封。2010年6月23日，唐山市中级人民法院查封了清雅园小区部分商品住宅房，其中包括案涉的两套房产，查封期限两年。2012年6月26日，唐山市中级人民法院（2012）唐执字第16号执行裁定书又对案涉两套房产进行了查封，查封期限两年。南北房地产公司陈述，由于开平区房管部门没有查到承德市中级人民法院的解除查封裁定以及承德市中级人民法院的协助查封通知书没有明确查封期限，开平区房管部门一直没有对案涉房产办理过户登记。 本院认为，本案的争议焦点为：原告陈小倩就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 （一）原告陈小倩的异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用。若案外人异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，人民法院在执行异议之诉中就应该支持案外人的异议请求。对于本案，第一、原告陈小倩与第三人南北房地产公司于2015年4月21日签订了商品房买卖合同，合同签订时间早于人民法院的查封时间，也早于胡淑荣起诉时间，不应认定交易双方有通过房屋买卖安排来逃避债务或规避执行的意思。该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。第二、原告陈小倩与南北房地产公司于2015年4月30日签署了楼房交接书，同日，陈小倩与唐山市南北物业有限公司签署了前期物业管理服务协议及业主临时公约，陈小倩交纳了装修押金、装修垃圾清运费、公用电费、水费、2015年4月30日至2016年4月30日物业费，可以认定原告陈小倩在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。第三、原告陈小倩以其外祖父王明达在南北房地产公司的股金本息合计642919元抵顶了相应房款，其余房款陈小倩已以现金交纳，南北房地产公司向其出具了购房款收据，故可认定原告陈小倩已支付全部价款。第四、根据南北房地产公司的陈述，可以认定未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，原告陈小倩的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。 （二）原告陈小倩对案涉房屋是否享有物权期待权，该权利与被告王佑东、王宇的普通金钱债权相比是否具有优先性 原告陈小倩基于商品房买卖合同及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对南北房地产公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，该权利也被称之为物权期待权。虽然该物权期待权仍属于债权范畴，但已不同于一般债权，已具备了物权的实质性要素。而被告王佑东、王宇对南北房地产公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。原告陈小倩所享有的权利在内容和效力上已经超过了被告王佑东、王宇享有的普通金钱债权，应优于被告王佑东、王宇的普通金钱债权予以保护。关于被告提出，即便原告是通过股金抵顶的案涉房款，但因原告与第三人签订《商品房买卖合同》是为了抵顶股金本息，为了消灭对第三人的金钱债权，原告对第三人的债权也只是普通的金钱债权，与申请执行人对被执行人的金钱债权同等，没有优先于申请人执行人的金钱债权的任何基础，不属于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产受让人物权期待权的范围，原告不能依据该规定排除执行，本院认为，原告通过以股金抵顶大部房款并以现金补齐剩余房款购买案涉房屋，其目的不能简单推定为单纯的消灭金钱债权，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，原告对案涉房屋享有物权期待权，被告的上述主张本院不予支持。 综上所述，原告陈小倩的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 不得执行唐山市开平区清雅园小区109楼2门401号和109楼2门402号商品住房。 案件受理费10766元，由被告王佑东、王宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  王玉杰 人民陪审员  庞建玲 人民陪审员  贾凤英 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  李玉清 ——