福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0681民初5695号原告：陈艺明，男，1990年9月14日出生，汉族，住龙海市，现住龙海市。委托诉讼代理人：曾庭基，福建东方格致律师事务所律师。被告：黄振通，男，1986年4月10日出生，汉族，住龙海市。被告：康秋红，女，1987年7月13日出生，汉族，住龙海市。第三人：中国工商银行股份有限公司龙海支行，住所地龙海市石码镇人民西路14号。统一社会信用代码91350681856636073J。法定代表人：陈坤林，支行行长。委托诉讼代理人：陈永强。原告陈艺明与被告黄振通、被告康秋红、第三人中国工商银行股份有限公司龙海支行（以下简称“工行龙海支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈艺明及其委托诉讼代理人曾庭基，被告黄振通，第三人工行龙海支行的委托诉讼代理人陈永强到庭参加诉讼；被告康秋红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艺明向本院提出诉讼请求：1.判令黄振通、康秋红继续履行《房地产买卖合同》，协同第三人办理案涉房屋抵押权注销手续（其所欠第三人因按揭贷款所产生的债务由陈艺明依约代为清偿）；协助陈艺明办理产权证过户登记手续。2.判令黄振通、康秋红向陈艺明支付案涉房屋执行异议之诉律师费4000元；黄振通、康秋红按每日500元计算向陈艺明支付自2020年2月24日之次日起至继续履行合同时止的迟延履行违约金。3.黄振通、康秋红承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月1日，陈艺明与黄振通、康秋红签订《房地产买卖合同》，黄振通、康秋红将其名下龙海市XX镇XX东段XX御景X期X幢X号房产(以下简称“案涉房屋”)出售给陈艺明。陈艺明依照合同约定，已支付购房款656660元，自2017年11月15起每月向第三人工行龙海支行代为偿还按揭贷款。2018年6月23日,黄振通、康秋红将案涉房屋交付陈艺明占有、使用。《房地产买卖合同》第二条第3款约定：（案涉房屋）至开发商不动产权办理完整可以过户半个月内由乙方（即本案原告陈艺明，下同）代为结清甲方（即本案被告黄振通、康秋红，下同）银行贷款余额，并于正式过户当日将所余尾款壹拾贰万元付清给甲方。甲方应无条件提供乙方贷款所需的所有相关材料及配合过户后。第三条第1款约定：甲方保证对上述房屋无任何债权债务、无第三者纠纷，如有纠纷，甲方负责处理，均与本房屋买卖无关。如因甲方对外负有债务导致该房产被查封执行，甲方应当承担因解决该纠纷的一切费用，并承担返还乙方已支付的购房款及赔偿乙方该房产交易总价百分之伍拾的赔偿金。第三条第2款约定：该房屋可以办理交易过户时，甲乙双方不得用任何借口和理由推迟办理手续，如有一方迟延按每天伍佰元赔偿给对方等。2020年2月上旬，陈艺明获知案涉房屋可申请办理过户手续后，联系被告及房产中介于2020年2月24日到案涉房屋所在按揭银行即工行龙海支行拟解押产权，发现该房屋已被查封。经查询得知，龙海市人民法院基于福建漳州农村商业银行股份有限公司龙海支行诉黄振通、康秋红、郭小伟借款合同纠纷一案，于2018年7月16日作出(2018)闽0681民初2998号民事裁定书，查封了案涉房屋；于2018年7月18日作出(2018)闽0681民初2998号民事判决书，黄振通应于该判决生效后五个月内偿还农商行龙海支行借款本金15万元及利息，康秋红及郭小伟对上述借款承担连带责任等。该判决生效后，农商行龙海支行于2019年5月16日向贵院申请强制执行。黄振通、康秋红也因此被列为失信被执行人。陈艺明为维护自身合法权益，在要求黄振通、康秋红向农商行龙海支行偿还债务以解除案涉房屋查封无果的情况下，于2020年4月2日向贵院提起执行异议之诉，依法将案涉房屋的尾款12万元交付贵院保管、执行，请求不得执行案涉房产、解除对案涉房屋的查封。贵院于2020年9月28日作出(2020)闽0681民初1235号民事判决书，判决不得执行案涉房屋。该判决于2020年10月29日生效。黄振通、康秋红完全缺失基本诚信原则，此二人因其自身债务纠纷导致案涉房屋被查封，本应及时、如实告知买方，并履行妥善处理该纠纷的义务，消除案涉房屋的权利瑕疵，避免侵犯到陈艺明的合法权益。然而事实上，黄振通、康秋红不但不予主动告知房屋被查封情况，其得知陈艺明拟将购房尾款12万元提交法院执行后，在案涉房屋执行异议之诉的庭审中罔顾事实辩称《房地产买卖合同》无效，要求拍卖案涉房屋。在贵院依法审理案涉房屋执行异议之诉，作出生效判决支持原告诉求后，黄振通、康秋红依然拒绝配合原告办理房屋过户等相关手续的合理要求。综上，被告恶意违约行为严重侵犯了原告的正当合法权益，因此诉请贵院判如所请。黄振通辩称，一、《房地产买卖合同》是虚假的，该合同是中介跟陈艺明自己更改的，因为陈艺明一直没办法交钱，中介一直改合同，中介告诉我让我们先签合同，后面再盖手印，合同上除了名字上面的捺印是我们捺印，其他我们都没有捺印，中介合同上的银行账户也是写错了，这份合同不成立，合同完全不平等，合同上都没有约定陈艺明的违约责任。双方之前有签订另外一份合同，上面就有约定买方的违约责任，原来的合同有拍照可以查。二、是陈艺明先违约。《房地产买卖合同》约定首期购房款要在2017年11月22日支付，买方直至24日才给我钱，这已经违约一次；《房地产买卖合同》还约定乙方应按时缴纳银行月供，陈艺明经常逾期，这可以到银行查证；三、交房到现在，物业费、水电费等相关费用一直没缴纳。康秋红在法定期限内未作答辩亦未提交证据。工行龙海支行辩称，一、陈艺明的诉求与第三人无关，第三人发放的按揭贷款完全依照相关的法律法规执行，严格履行《个人购房借款/担保合同》中的义务，目前该房产已办理正式抵押登记，第三人已取得不动产登记证明，贷款及担保合法有效，应当得到法律保护，本案争议不得侵犯第三人的合法利益。二、原、被告之间的房屋买卖合同关系，第三人在接到本案应诉通知书之前均不知情，黄振通、康秋红与我行签订《个人购房借款/担保合同》，根据合同第十四条14.1中的I、J约定。借款人的行为，第三人即不知情也未同意，黄振通、康秋红的卖方行为属违约行为，该转让无效，于此产生的违约责任由原、被告自行承担；三、截止2020年11月16日，黄振通、康秋红名下贷款正常还款，未出现逾期。我行依据《个人购房借款/担保合同》每月16日，系统自动从黄振通在我行个人结算账户扣收贷款本息。本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，黄振通、康秋红作为买受人与漳州世纪中联置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购得XX御景X期X幢X室房屋即案涉房屋。2017年1月4日，黄振通、康秋红向中国工商银行股份有限公司龙海支行贷款800000元用于购买案涉房屋，并签订了《个人购房借款／担保合同》，约定黄振通、康秋红按等额本金的方式偿还贷款本息，并指定黄振通名下的工商银行账户（账号×××52）为还款账户。2017年11月1日，黄振通、康秋红（甲方、卖方）、陈艺明（乙方、买方）与康青海、高青红（丙方、中介方）签订《房地产买卖合同》，约定（摘录）：甲方自愿将坐落在龙海市XX镇XX东段XX御景X期X幢X号房地产，建筑面积125.8平方米，出售给乙方；房屋总成交价155万元，乙方于2017年11月1日支付给甲方20万元作为购房定金（双方交易过后，定金纳入总房款）；首期购房款456660元于2017年11月22日由乙方支付给甲方；扣除乙方已支付的购房定金及首期购房款和甲方银行现贷款余额773340元，甲乙双方同意乙方每月代甲方偿还甲方每月月供本金6333.22元，至开发商不动产权证办理完整可以过户半个月内由乙方代为结清甲方银行贷款余额，并于正式过户当日将所余尾款12万元付清给甲方。甲方保证对上述房产无任何债权债务、无第三者纠纷，如有纠纷，甲方负责处理，均与本房屋买卖无关；如因甲方对外负有债务导致该房产被查封执行，甲方应当承担因解决该纠纷的一切费用，并承担返还乙方已支付的购房款及赔偿乙方该房产交易总价百分之五十的赔偿金；该房屋可以办理交易过户时，甲乙双方不得用任何借口和理由推迟办理手续，如有一方延迟按每天500元赔偿给对方，如延期30天后，乙方有权取消尾款12万元，可向人民法院申请起诉。三方还就房屋买卖的其他事项进行了约定。合同签订后，陈艺明分别于2017年11月1日向黄振通、康秋红支付50000元、于2017年11月2日支付150000元、于2017年11月24日支付456660元，并依约每月代替黄振通、康秋红向工行龙海支行支付案涉房屋按揭贷款。案涉房屋于2018年6月23日办理交房手续，房屋实际门牌号为“龙海市XX镇XX东段XX御景X期X幢X号”陈艺明于当日接收房屋。2020年2月24日，陈艺明与黄振通、康秋红和房屋中介人员康清海、高青红拟办理案涉房屋解除抵押业务，得知案涉房屋已被查封。2020年3月12日，陈艺明向本院提出执行异议，请求终止对案涉房屋查封，本院于2020年3月23日作出（2020）闽0681执异9号执行裁定书，裁定驳回陈艺明的异议请求。2020年4月2日，陈艺明提起执行异议之诉，请求判决不得执行案涉房屋，并解除对该房屋的查封；诉讼中，陈艺明于2020年9月4日向本院缴纳案涉房屋尾款120000元交付执行；本院于2020年9月28日作出（2020）闽0681民初1235号民事判决（2020年10月26日生效），判决不得执行福建省龙海市（实际门牌号为X号）房屋。陈艺明委托东方致格律师事务所代理前述执行异议之诉，花费律师费4000元。2020年10月29日，陈艺明通过微信向黄振通发出要求办理解押过户手续的意思表示。黄振通拒绝配合。2020年11月6日，陈艺明提起本案诉讼。以上事实，有个人购房借款/担保合同、房地产买卖合同、（2020）闽0681民初1235号案件庭审笔录及判决书、微信聊天记录、律师费发票、支付统计表以及当事人的当庭陈述予以佐证，经庭审举证、质证，可以认定。本院认为，当事人行使权利、履行合同，应当遵循诚实信用原则。涉案《房产买卖合同》系合同双方建立在平等、自愿、协商的基础上签订的，意思表示真实，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自义务。关于合同的履行。案涉《房产买卖合同》履行至今，除银行剩余贷款外，陈艺明已按照合同约定支付全部价款（其中120000元交付我院执行），陈艺明已履行买受人的义务，黄振通、康秋红应当继续履行合同，暨按照《房产买卖合同》第三条第2项的约定，在可以办理交易过户时，配合陈艺明办理案涉房屋抵押权注销手续并协助陈艺明办理产权证过户登记手续。对陈艺明要求黄振通、康秋红继续履行《房地产买卖合同》，协同第三人办理案涉房屋抵押权注销手续、协助陈艺明办理产权证过户登记手续的诉讼请求，应予支持。黄振通辩称合同虚假不公平，依据《房地产买卖合同》，首先，黄振通、康秋红均在合同落款及骑缝处签名、捺印，作为完全民事行为能力人，黄振通、康秋红应当对自己的合同行为承担责任，并尽到合理的注意义务，按约定履行合同；其次，黄振通、康秋红作为房屋出卖人，知悉合同的具体履行情况，陈艺明关于案涉房屋的相关款项均是向二人直接履行，但黄振通、康秋红在买卖双方第一次办理案涉房屋解押手续之前均未对合同效力提出异议，综合双方当事人在案涉合同中权利义务的享有及承担来看，合同履行至今黄振通以此为由拒绝继续履行合同，没有依据，亦显失公平，对该辩解不予采纳。黄振通称陈艺明迟延支付首期购房款违约，关于首期购房款的支付的经过，陈艺明、中介方的陈述与黄振通的陈述不一致，若黄振通认为陈艺明违约，可另寻途径处理，但黄振通、康秋红不能以此为由拒绝履行协助办理产权证过户登记手续的义务。黄振通称陈艺明逾期缴纳银行按揭款，陈艺明不予认可，根据黄振通举证的《支付统计表》来看，陈艺明均在每月16日将案涉房屋的银行按揭款支付至黄振通的还款账户；黄振通主张陈艺明未在双方约定的时间点之前缴纳，但对双方约定的具体时间并未提交相应的证据予以证明，对该辩解，暂不采纳。关于陈艺明主张的律师费4000元及迟延履行违约金。《房产买卖合同》第三条第1项约定：“甲方保证对上述房产无任何债权债务、无第三者纠纷，如有纠纷，甲方负责处理，均与本房屋买卖无关；如因甲方对外负有债务导致该房产被查封执行，甲方应当承担因解决该纠纷的一切费用……”。庭审查明，案涉房屋因黄振通、康秋红与案外人纠纷于2018年7月16日被裁定查封；2020年2月24日陈艺明得知该情况后，遂向我院先后提起执行异议及执行异议之诉，并花费律师费4000元；符合《房产买卖合同》第三条第1项的约定，陈艺明提起执行异议之诉所花费的律师费4000元应属解决纠纷所产生的合理费用，黄振通、康秋红应予承担。陈艺明主张黄振通、康秋红按每日500元自2020年2月24日之次日起支付至继续履行合同时止的迟延履行违约金；《房产买卖合同》第三条第2项约定“该房屋可以办理交易过户时，双方不得用任何借口和理由推迟办理手续，如有一方延迟按每天500元赔偿给对方”，2020年2月24日陈艺明拟办理房屋解除抵押业务时，案涉房屋因黄振通、康秋红涉诉处于被查封状态而无法办理解除抵押手续，黄振通、康秋红应当对陈艺明因房屋无法解押而造成的损失承担责任，陈艺明主张黄振通、康秋红承担违约责任的，应予支持；黄振通主张前述违约金条款有失公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，案涉合同履行中，2020年2月24日黄振通是配合陈艺明一同前往办理案涉房屋解押过户手续的，到达第三人处知悉了案涉房屋被查封，虽房屋被查封确系黄振通、康秋红涉诉导致，但此时黄振通、康秋红主观上是愿意按照合同履行相关手续的，违约过错程度较小；2020年10月29日，在案涉房屋的查封状态解除后，陈艺明再次通知黄振通前往办理解押过户手续，此时，案涉房屋的权利瑕疵已解除，黄振通、康秋红不配合办理解押过户手续，违约过错程度较大；综合考虑双方合同履行情况、违约过错程度及当事人的预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则衡量,酌定对违约金予以调整，黄振通、康秋红应当自2020年2月24日至2020年10月28日按100元/日计算迟延履行违约金，自2020年10月29日起至实际履行之日止按500元/日计算迟延履行违约金。综上,黄振通、康秋红应继续履行《房地产买卖合同》并配合陈艺明办理案涉房屋的解押过户手续，并向陈艺明支付迟延履行违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黄振通、康秋红应继续履行《房地产买卖合同》，于本判决生效之日起十日内协同中国工商银行股份有限公司龙海支行办理龙海市XX镇XX东段XX御景X期X幢X号房屋抵押权注销手续（该房屋的银行贷款余额由陈艺明代为结清）、并协助陈艺明办理产权证过户登记手续。二、黄振通、康秋红应于本判决生效之日起十日内向陈艺明支付执行异议之诉律师费4000元；黄振通、康秋红应于本判决生效之日起十日内向陈艺明支付迟延履行违约金（自2020年2月24日起至2020年10月28日止按100元/日计算，自2020年10月29日起至实际履行之日止按500元/日计算）。三、驳回陈艺明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1242元，减半收取计621元，由黄振通、康秋红负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 陈 蓉二〇二〇年十二月二十六日书记员 柯清鸿执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。