西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初19246号原告:杜文军，男，汉族，1983年6月28日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张占杰，陕西畅洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁丝丝，陕西畅洋律师事务所实习律师。被告:董沈莉，女，汉族，1976年11月29日出生，住西安市雁塔区。被告:西安市建总工程集团有限公司第六分公司（原名称西安市建筑工程总公司第六分公司），住所地：西安市高新区。负责人:上官海东，该公司总经理。委托代理人:罗祖和，该公司员工。委托代理人：高洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告:西安市建总工程集团有限公司（原名称西安市建筑工程总公司），住所地：西安市高新区。法定代表人:万一，该公司董事长。委托代理人:罗祖和，该公司员工。委托代理人:高洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告杜文军与被告董沈莉、西安市建总工程集团有限公司第六分公司（以下简称“西安建总第六分公司”）、西安市建总工程集团有限公司（以下简称“西安建总”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员何燕适用普通程序（独任审理），公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告董沈莉、被告西安市建总工程集团有限公司、西安市建总工程集团有限公司第六分公司的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，原告与被告董沈莉于2018年4月4日签订《悦熙广场租赁合同》，由被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司承租原告房屋经营使用。原告依约向被告交付房屋，但被告逾期支付租金，原告多次给予被告宽限期，先后与被告签订《付款约定》、《协议书》。《付款约定》表明:2019-2020年的租金被告于2020年五月才支付完毕。《悦熙广场租赁合同》约定2020-2021年租金，被告应于2020年4月15日一次性支付，但被告拒绝支付，为维护原告合法权益，故诉至法院要求依法判令：1、解除原、被告签订的《悦熙广场租赁合同》，被告搬离腾空并向原告返还所租赁的房屋；2、被告支付拖欠租金135033元(暂自2020年5月15日起计算至2020年11月23日，后期租金按每平方米68元，共计316.88平方米计算至被告实际返还房屋时止；3、被告支付所欠物业费12584.9元及迟延支付物业费违约金869.2元，合计13454元(物业费、电梯费、垃圾费暂自2020年7月1日起计算至2020年11月30日止，后期物业费按物业公司收费通知单据实结算至被告实际返还房屋时止）；4、被告支付违约金64641元、律师费10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告董沈莉辩称，拖欠原告租金属实，但要求继续履行合同，而其仅为西安市建总工程集团有限公司第六分公司的员工。只是经办人代理西安市建总工程集团有限公司第六分公司与原告签订合同，其与原告于2018年4月4日签订合同，西安市建总工程集团有限公司第六分公司于2018年5月22日成立。合同未加盖公司公章系因分公司营业执照下发后原告未配合办理，与原告签订租赁合同为公司行为，原告将其列为被告不适格，不同意原告的诉讼请求。被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司辩称，涉案合同系原告与被告董沈莉签署，董沈莉并非其员工或股东，其未曾授权董沈莉与原告签订合同，对董沈莉与原告所签订的合同亦未追认。董沈莉系无权代理人，且不是职务行为，原告并非善意第三人，涉案合同系原告与被告董沈莉签订，不应由其承担责任，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告西安市建总工程集团有限公司辩称，第六分公司系其已经领取营业执照的分支机构，以其自有财产承担责任，不足部分由总公司承担责任。原告要求其承担共同责任无事实及法律依据，应当予以驳回。经审理查明，原告于2017年11月25日与陕西蓝天御坊置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买陕西蓝天御坊置业有限公司开发的位于西安市高新区丈八街办XX路天地源·悦熙广场1幢1单元21层12101号的商品房。2018年4月4日，原告与被告西安建总第六分公司签订《悦熙广场租赁合同》，约定：“1、出租房屋位于西安市雁塔区XX路XX广场XX号楼XX层XX号；2、被告租赁房屋用于办公；3、租赁期限共计60个月，自2018年5月15日至2023年5月14日。在被告缴纳第一期租金及租赁保证金后，原告于2018年4月15日前向被告交付房屋；4、租期内第一年租金标准为68元/㎡，月租金为21760元，年租金为261120元;租期内第二年租金标准为68元/㎡计算，月租金为21760元，年租金为261120元;租期内第三年租金标准为68元/㎡计算，月租金为21760元，年租金为261120元;第四年起在第三年的租金基础上每一年上浮6％，即租金标准为72.08元/㎡计算，月租金为23066元，年租金为276792元:第五年起在第四年租金的基础上每壹年上浮6％，即租金标准为76.40元/㎡计算，月租金为24448元，年租金为293376元以此类推(上述租金不包含出租房提供增值税专用发票的税费、物业管理费用以及电梯费、水电费、取暖费、网络费用等其他任何费用)。租金按押一付十二缴纳，首期租金261120元(即2018年5月15日至2019年5月14日)被告应于合同签订之日起7个工作日内缴纳;后期租金乙方应于上期租金到期前15个工作日内缴纳(以款到帐为准)租金缴纳明细表详见合同附件三。被告应于缴纳首期租金的同时向原告缴纳21760元的租赁保证金，原告收取保证金时应向被告开具保证金收据。被告在按合同约定返还房屋且结清所有相关费用后七个工作日内，原告应将租赁保证金无息返还;如有扣除情形的，将余额无息返还，若因被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；5、被告应于本合同签订之日起七个工作日内与原告委托的物业管理公司签署《业主公约》；6、被告的装修期为30天，自2018年4月15日至2018年5月14日。装修期内无需支付租金，但应支付装修费用，包括但不限于物业服务费、装修押金、建筑垃圾清运费及水电气等费用；7、被告逾期支付租金超过15天，原告书面催告后7天内未采取有效补救措施的，原告有权书面通知被告解除合同。原告根据本合同约定单方解除本合同的，被告应在接到解除通知之日起3日内将房屋交还原告。如被告未能按本合同的约定的时间返还房屋，原告除有权依据本合同第十条第4款自行收回房屋，被告还应按本合同规定支付当年三个月租金的违约金给原告。因乙方违约给甲方造成的损失，甲方有权在租赁保证金中直接扣除，保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应据实赔偿。违约责任累加计算违约方还应赔偿守约方的一切损失(包括但不限于为主张权利实现而支出的诉讼费、公证费、律师费、差旅费、鉴定费、提存费等一切相关费用）。《悦熙广场租赁合同》附件三约定：被告应于2018年4月15日前交纳首期12个月租金，共计261120元，被告应于2019年4月15日前交纳二期12个月租金，共计261120元，被告应于2020年4月15日前交纳三期12个月租金，共计261120元，被告应于2021年4月15日前交纳四期12个月租金，共计276792元，被告应于2022年4月15日前交纳五期12个月租金，共计293376元。该合同落款处由董沈莉签字。2018年4月19日，被告西安市建总工程集团有限公司出具《无偿使用证明》，载明：“本司西安市建筑工程总公司将位于西安市高新区XX路以东，电子三路以北，XX路XX广场XX幢XX单元XX层XX号的房产，房屋性质为办公，无偿提供给西安市建筑工程总公司第六分公司作为办公场所使用。”2018年5月10日，被告西安市建总工程集团有限公司出具《出资证明》，载明：“西安市建筑工程总公司现出资50万元设立西安市建筑工程总公司第六分公司。”2018年5月22日,被告西安市建总工程集团有限公司提交《营业单位登记申请书》，表明营业单位名称为西安市建总工程集团有限公司第六分公司，生产经营地址注册为涉案房屋地址。2018年6月22日，被告董沈莉出具《收条》，载明：“今收到杜文军悦熙广场房屋面积差额退租金2545元。”2020年10月10日，西安天地源物业服务管理有限责任公司悦熙广场项目部出具悦熙广场收费通知单，载明杜文军所有的12101号房欠缴2020年7月1日至2020年9月30日的物业服务费、电梯费、垃圾费共计6036.57元。同日，西安天地源物业服务管理有限责任公司悦熙广场项目部出具《情况说明》，载明：“兹有西安市建总工程集团有限公司第六分公司于2018年6月持租房合同入住于天地源・悦熙广场1号楼2107室。自2018年6月-2020年6月共缴纳物业服务费:43568.48元、水电费11553.46、暖气费19963.44元。现有2020年第三季度物业费尚未缴纳，欠费金额:6036.57元。依据《前期物业管理协议》，滞纳金自物业实际发生的次月1日起按每日千分之三支付。截止2020年10月10日，2020年第三季度物业费产生的滞纳金为:162.96元。欠费金额合计6199.53元。”另查，2020年4月23日，原告与西安建总六分司签订《付款约定》，载明：“甲方杜文军，乙方西安市建总工程集团有限公司第六分公司，乙方租赁甲方位于西安市雁塔区XX路悦熙广场1号楼2101室作为办公室。2019-2020年度拖欠房租158574元，分两次付清。第一笔于2020年4月21日支付78574元，第二笔于2020年5月15日前支付80000元。2020-2021年度房租共计258574元，于2020年10月1日前分四次付清。2020年6月15日前，支付58574元，2020年7月15日前，支付40000元，2020年8月15日前，支付60000元，2020年9月30日前，支付100000元。”该协议书并未加盖被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司的印鉴，由白继凯签字。2020年6月23日，原告与被告西安建总第六分公司签订《协议书》载明：“出租方杜文军，承租方西安市建总工程集团有限公司第六分公司，以前签订付款协议作废，经甲、乙双方重新协商，将位于天地源·悦熙广场1幢2101室的房屋租金交付日期延长：于2020年7月10日前付158574元，2020年8月15日前付剩余100000元，若逾期未付，此协议作废，限承租方在三天内搬离，并将房屋内能移动物品搬离，逾期不清理，视作承租方放弃财物所有权及其他处分权利，出租方有权将其作为废弃物品处理。同时，承租方在搬离前结清所欠房租及物业费。否则，由此产生的后果和损失由承租方承担并按照合同赔偿违约金。”该协议书并未加盖被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司的印鉴，由董沈莉、白继凯签字。2020年7月24日，陕西畅洋律师事务所向被告董沈莉发送《律师函》，载明：“根据委托人提供的资料显示:2018年4月4日你与委托方基于平等自愿原则的前提下签订了《悦熙广场租赁合同》，承租该房屋使用。合同履行过程中，你多次逾期支付租金，委托人多次给你宽限期，先后与你签订《付款协议》、《协议书》等宽限支付租金期限，你均未按照约定的时间支付租金。根据《悦熙广场租赁合同》的约定，你应于2020年4月15日一次性支付今年租金，现今你已经逾期支付租金三个月，拖欠租金两个多月，已构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《悦熙广场租赁合同》系你与委托方在平等自愿、协商一致的基础上签订，是合同双方的真实意思表示，合法有效，双方皆应尊守。合同成立后，委托方已按合同约定全面、适当地履行了合同义务，但是你却怠于履行合同义务，未及时、足额向委托方支付房租已构成严重违约，损害了委托方的正当权益。鉴于此，为维护委托方的合法权益，本律所代表委托方向你告知如下:1、解除合同，依据《悦熙广场租赁合同》第九条第二款第三项第②点:“乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用，超过十五天的”的规定，委托方有权解除合同，我方现主张解除合同，该通知到达时合同解除;2、向委托方支付租金、违约金并腾房。望你收到此函之日起3日内按照合同约定向委托方支付所欠租金49558元、并依据《悦熙广场租货合同》第九条第五款的约定，在你接到该通知之日起3日内支付违约金64641元并将房屋交还委托方。若你方逾期仍不履行，委托方将自行腾房，并通过诉讼途径解决纠纷，受诉法院有权采取通知相关单位限制出境、纳入失信被执行人名单、通过媒体公布不履行义务信息等措施迫使你方履行义务，这不仅会影响个人信誉，也会带来不必要的损失。专此函告，望贵方慎思并妥善对待，以免诉累。”2020年7月28日，被告董沈莉向原告发送《复函》，载明：“您(2020)陕畅律民字第109号律师函收悉，董沈莉(以下简称:我)抱着积极关注的态度，现复函如下：1、关于我逾期支付房屋租金的问题。首先，我诚恳向您致歉!但拖欠房屋租金二个多月至今未付实属因疫情影响无奈所致，再次恳望您理解。之前逾期支付您房租一事确实属实，我本着长期合作的原则通过与您沟通签订《付款协议》《协议书》等，积极处理协调、拖欠事宜，已支付上年度拖房租15万余元。但因2020年突发新冠疫情，我公司积极响应政府停产、停工号召，导致我公司所有在建工程项目全部停工，对外应收账款难以回收，加之建设工程业务因受疫情影响开展困难，才导致2020-2021年度房租支付发生逾期。2、我与您所签《租赁协议》没有必要解除，不存在不能履行的任何障碍。如上所述，本次拖欠租金纯因疫情影响所致，我及我司主观上没有过错。在停产、停工期间我司财务压力实在太大。我司在建工程项目复工以后，相关工程项目回款期限即将届期，回款月余后即将陆续到账，届时我司即可一次性支付半年或一年租金。我与您所签《租赁合同》期限仅为五年，而装修费用高达八十多万元，由此可见，我及我司与您合作是抱着长期合作态度，作为长期合作的朋友，恳望我们能够相互理解，互相支持，共渡难关，我司月余后回款到账保证首先支付欠付您所有租金。以2019-2020年度为例，我司开办单位即建总六公司在非常困难的情况下，依然按时足额支付拖欠房租。建总六公司的诚意显然可见。建总六公司望您考虑到本次疫情的客观情况，多加谅解，继续合作，也希望能以合法途径协调解决争议。3、关于违约责任的问题。基于建筑行业施工及回款周期较长的特点，我及我司因受疫情影响拖欠您二个多月租金客观上构成违约，但确是因我及我司不能预见不能避免并不能克服的新冠疫情所致，我司没有主观上的过错，依照相关法律规定不承担任何违约责任。4、关于减免租金的问题。2020年初受新冠疫情影响，各行各业都受到不同程度的损失，尤其在租赁合同法律关系中，在响应政府号召停产、停工期间，出租方明显受益，承租方明显受损，双方权利、义务明显失衡，显失公平，依据公平原则，我司向您多次申请减免房租，但均遭到拒绝。我司认为在本次新冠疫情爆发构成不可抗力的情况下，您拒绝减免房租很不公平，作为合作伙伴，我及我司极感心寒!综上，基于受本次新冠疫情影响，诚恳请求您多加理解，再次给与我及我司一定的支持，帮助我司共渡难关，我及我司将感激不尽!若起争执，我及我司将依法维护我司合法权益。”再查，原告为此支付律师费10000元。另查明，2017年11月16日，西安市建筑工程总公司变更为西安市建总工程集团有限公司。2018年7月5日，西安市建筑工程总公司第六分公司变更为西安市建总工程集团有限公司第六分公司。西安市建总工程集团有限公司第六分公司的住所由西安市雁塔区XX路天地源·悦熙广场1幢1单元号21层12101号变更为西安市高新区丈八街办XX路22号坤元S0H02幢1单元12层11202号。庭审中，被告董沈莉称其系西安市建筑工程总公司第六分公司员工，其系代表西安市建筑工程总公司第六分公司签订本年所涉租赁合同，并提交了《悦熙广场门禁卡申请表》、西安建总第六分公司交纳租金收条。被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司表示董沈莉并非其员工或股东，其未曾授权董沈莉与原告签订合同，对董沈莉与原告所签订的合同亦未追认，其不承担本案所涉租赁合同的义务。上述事实，有租赁合同、收据、付款协议、律师函及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为本院认定事实的依据。本院认为，行为没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告董沈莉虽在签订《悦熙广场租赁合同》时，未提供西安建总第六分公司委托手续，但被告董沈莉在租赁案涉房屋后，用于西安建总第六分公司的经营。从西安建总第六分公司向物业申请门禁卡申请表可以证实，董沈莉及白继凯系西安建总第六分公司员工，故对被告西安建总第六分公司辩称董沈莉不是其员工的抗辩意见，本院依法不予采信。从被告西安建总第六分公司的工商档案可以证实，被告西安建总第六分公司从成立时就使用涉案房屋，其工商档案登记的注册地址亦为涉案房屋地址，故可以认定原告有理由相信被告董沈莉有权代理被告西安建总第六分公司对外签订租赁合同，被告董沈莉的代理行为有效。被告西安建总第六分公司依法应按照租赁合同约定履行支付租金义务。被告董沈莉在和原告签订租赁合同后，未采取补救措施，未完善其代理被告西安建总第六分公司的相关手续，依法应承担连带责任。按照双方租赁合同约定，被告应按照约定支付租金，逾期支付租金超过15天，原告书面催告后7天内未采取补救措施的，原告有权书面通知被告解除合同，现被告已逾期支付租金，而原告已于2020年7月24日发出解除合同的通知，故对于原告要求解除与被告签订的《悦熙广场租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告的违约行为导致合同解除，现原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。至于支付租金的诉讼请求，因被告尚拖欠原告房屋租金未向原告支付，故被告应当按照合同约定向原告支付自2020年5月15日起计算至2020年11月23日房屋租金135033元，及自2020年11月24日起按照每平方米68元计算至被告实际腾房之日止的房屋租金。关于被告是否承担违约金及律师费一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因“新冠肺炎”疫情属于突发公共卫生事件，属于《中华人民共和国民法总则》以及《中华人民共和国合同法》规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案中因被告履行付款义务期间适逢我国疫情全面爆发，企业停产停工，给被告经营造成影响，故而导致被告无法正常支付原告的房屋租金。“新冠肺炎”疫情的发生与被告逾期支付原告租金存在法律上因果关系，被告实际上无法控制和预防这一后果的发生，依据法律规定，应当部分免除被告的违约责任。同时，我国法律规定的违约金是以补偿功能为主，惩罚功能为辅，旨在填补守约方的损失，如果约定的违约金过分高于守约方的实际损失则违背了公平原则，故本院依法对原告主张的违约金及律师费予以降低，被告支付违约金及律师费共计10000元为宜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未提交被告拖欠物业费的相关证据，故原告要求被告支付物业费、电梯费、垃圾费及物业费违约金的诉讼请求，因证据不足，本院依法不予支持。被告西安建总第六分公司作为被告西安建总的分支机构，按照法律规定，被告西安建总对被告西安建总第六分公司的债务依法应承担连带责任。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杜文军与被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司于2018年4月4日签订的《悦熙广场租赁合同》于本判决生效之日起解除，被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司、董沈莉于本判决生效之日起十日内搬离腾空并向原告杜文军返还所租赁的房屋；二、被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司应于本判决生效后十日内向原告杜文军支付自2020年5月15日起计算至2020年11月23日房屋租金135033元，及自2020年11月24日起按照每平方米68元单价（房屋面积为316.88平方米）计算至被告实际腾房之日止的房屋租金；三、被告西安市建总工程集团有限公司第六分公司应于本判决书生效后十日内向原告杜文军支付违约金及律师费共计10000元。四、被告董沈莉、西安市建总工程集团有限公司对上述第二、三项给付金钱义务，承担连带责任。五、驳回原告杜文军其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13731元，由三被告承担。因原告已预交，被告应在于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    何      燕    二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员    王  小  波    打印：扈艳红     校对：王小波   2020年  月  日送达 1