上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初54797号原告：上海景强实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱佳骅，执行董事。委托诉讼代理人：余玮，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾文洁，上海瀛泰律师事务所律师。被告：上海高行投资发展(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：秦荣，董事长。委托诉讼代理人：周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨也，上海市杰豪律师事务所律师。原告上海景强实业有限公司与被告上海高行投资发展(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海景强实业有限公司委托诉讼代理人余玮、贾文洁、被告上海高行投资发展(集团)有限公司委托诉讼代理人周卫良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海景强实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告利息损失人民币(以下币种同)46,810.82元(以已支付押金7万元为基数，按央行同期贷款利率，自2014年4月17日计算至2019年7月9日；以已支付租金27.74万元为基数，按央行同期贷款利率，自2017年5月18日计算至2019年7月9日)；2、被告赔偿律师费1万元；3、被告赔偿租金收益损失1,390,400元；4、被告支付违约金277,400元；5、被告承担诉讼费。事实和理由：2014年4月9日，原、被告签订《菜场租赁经营合同》，约定被告将位于上海市浦东新区张杨北路XXX号-1(现门牌号振庭路XXX号)的菜场(以下简称系争物业)租赁给原告。合同签订后，原告按约支付押金和租金，但被告一直未交付房屋，并于2019年7月9日单方通知解除租赁合同，构成违约，造成原告损失，故要求判如所请。被告上海高行投资发展(集团)有限公司辩称，不同意原告诉请。诉请1无依据，根据合同第4.4条，押金无息。租金利息与违约金重复计算。诉请2无依据，无法律、合同依据。诉请3无合同约定，且不是被告无故解约，而是大房东要解除其与被告间的合同。诉请4不同意支付，不是被告无故解约，且合同中没有违约金的约定。租赁合同之所以无法履行，是因为政府对于菜场经营政策进行调整，对于菜场的经营主体作出特殊规定，原告没有经营菜场资格，才导致租赁合同无法履行下去。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认如下事实：2014年4月9日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《菜场租赁经营合同》，约定：鉴于甲方是本菜场租赁经营合同项下菜场之合法使用权人，并有意向乙方出租菜场，乙方有意向甲方承租菜场。菜场租赁期限为16年，自2014年10月1日起至2030年9月30日止。2014年10月1日至2021年9月30日期间每年租金总额为1,109,600元、2021年10月1日至2030年9月30日期间每年租金总额为1,387,000元。租金每3个月为一个支付周期，先付后用。首期租金支付时间为2014年10月1日，总额为277,400元。押金7万元，于合同签订之日起5日内支付，押金不计息。甲方应在2014年7月1日前交付菜场给乙方使用。合同第12.3条约定，在租期内，非由于乙方违约造成合同提前终止的情况，甲方提前终止本合同的，在乙方按合同约定支付各期租金的前提下，应向乙方按比例相应退还已收取的租金(不足一月的按实际发生的天数计)；除此之外，甲方不再承担任何费用，也无义务向乙方的转租客户支付任何形式的违约金、赔偿金。合同第13.3条约定，甲方或乙方违反合同规定的其他条款的，守约方可要求违约方停止侵害、恢复原状或赔偿损失。合同签订后，原告一共支付被告押金7万元和租金277,400元。被告未交付过物业。原、被告一致确认，系争物业房地产权证于2018年7月4日办出。2019年3月14日，原告向被告发送《关于振庭路菜场租赁合同解约的函》，表示：由于种种客观原因，双方租赁合同一直未能履行，也未实际交付房屋。现因房屋业主方上海外高桥集团股份有限公司(以下简称外高桥公司)提前解除了与被告的租赁合同，故原、被告之间的租赁合同已无法继续履行。为此，通知原告收到函件之日起双方租赁合同解除，被告将返还原告已支付的保证金。2019年7月4日，被告向原告发送《关于振庭路菜场租赁合同解约的公函》，再次致函重申双方租赁合同解除，被告将于近期返还原告已付押金7万元、预付租金277,400元。2019年7月10日，被告向原告发送《关于对的复函》，表示：1、租赁合同签订后，双方并非未实际履行，原告已支付了押金7万元和租金277,400元；2、租赁合同签订后，被告一直未交付房屋，原告本着友好态度未追究被告违约责任，系争菜场于2018年7月4日取得不动产权证书，已经具备交付条件，不同意解除合同；3、要求继续履行合同；4、原告愿意与业主方外高桥公司一起商议此事，亦愿意购买系争物业，希望被告与业主方与原告诚意磋商。后各方并未磋商成功。2019年8月29日，原告向被告发送《律师函》，表示：不同意解除租赁合同，要求继续履行，被告交付系争物业。另查明，2017年1月18日，原告与案外人上海秋岚投资有限公司签订《菜场租赁经营合同》，将系争物业转租给案外人，租期自2017年2月1日起至2029年1月31日止，第一年至第三年年租金250万元、第四年至第六年年租金267.5万元、第七年至第九年年租金286.2万元、第十年至第十二年年租金306.3万元。该合同尾部有被告作为见证方盖章。原、被告一致确认，被告已将收取的押金7万元、租金277,400元退还原告。本院认为，原、被告就系争物业签订的《菜场租赁经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告作为出租人，未按合同约定交付租赁标的，且于2019年3月14日单方通知原告解除合同，构成违约。被告称其解约的原因在于业主外高桥公司解除了双方租赁合同，从而导致无法履行，根据合同相对性，应由被告与业主之间以及原、被告之间各自承担合同责任，被告抗辩本院不予采纳。虽然被告无权解除合同，但是原、被告一致确认押金及租金均已经返还，且原告诉请中要求被告支付解约违约金，故本院确认双方租赁合同自原告起诉之日即2020年8月3日解除。关于合同解除后的违约责任，合同中对于甲方单方解除合同的违约责任未作约定，原告要求被告支付违约金277,400元，缺乏依据，本院不予支持。关于租金收益损失，在原、被告租赁合同有效存续期间，原告于2017年与案外人签订转租合同，且被告作为见证方在转租合同上签字，说明被告知晓并认可原告的转租行为，现因被告解除与原告的租赁合同导致原告与下家的租赁合同无法履行，原告主张租金收益损失，于法有据。但是，本院注意到，原、被告早在2014年就签订了租赁合同，合同约定的交房日期为2014年10月，事实上被告不仅从未交付过房屋，原告也仅支付过一期租金，而且，原告转租的时候，系争房屋并未办理出产权证，原告在明知系争房屋没有产权证、且存在无法交房的风险的情况下，仍然与案外人签订转租合同，应当预见到其与下家的租赁合同无法顺利履行的风险。而且，原告与下家签订转租合同，亦应当付出一定的转租及管理成本，且其与下家的转租合同的履行情况具有不确定性，被告能够实际获得的转租收益亦具有不确定性。考虑到双方过错程度、合同履行情况、原告实际损失等，本院酌情确定被告支付原告租金收益损失30万元。合同约定押金无息，原告主张押金利息，本院不予支持。租金利息，已经在考虑被告转租收益时一并考虑，不再支持。律师费，系原告自身维权成本，且无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海高行投资发展(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景强实业有限公司损失30万元；二、驳回原告上海景强实业有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,321元，减半收取计10,160.50元，由原告上海景强实业有限公司负担7,260.50元，被告上海高行投资发展(集团)有限公司负担2,900。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年十二月一日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。