包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初2683号原告包头市富润房地产开发有限公司住所地：内蒙古自治区包头市。法定代表人凌民军，系该公司执行董事委托代理人李继英、贺鹏飞，系内蒙古彦坤律师事务所律师。被告苏亚丽，女，公民身份证号码×××，现住包头市。原告包头市富润房地产开发有限公司诉被告苏亚丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁子明独任审判，公开开庭进行了审理。原告包头市富润房地产开发有限公司的委托代理人李继英、被告苏亚丽到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告诉称，2019年10月31日,原告与被告签订(包头市商品房买卖合同》（以下简称，“合同”),约定将原告开发的位于包头市××区房屋一套出售给被告，房屋总价款为577918.00元，被告于2019年6月25日支付首付款117928元，其余房款采用贷款方式向原告支付。根据合同补充协议约定第一条约定，被告应在合同签订之日起7日内办妥按揭贷款,若逾期超过三十日，原告有权解除合同,被告应向原告支付房屋总价款10%的违约金。但合同签订后,被告未按照合同约定向原告付清房屋价款，致使合同目的无法实现。综上，为维护自身合法权益不再继续遭受侵害，原告现依法向贵院提起诉讼,恳请法院查明事实,依法判决支持原告的各项诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》并要求被告在合同解除后立即配合原告办理房屋注销登记等相关手续。2、请求法院判令被告向原告支付违约金57791.80元。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，诉讼请求第一项解除合同我同意，我也同意办理注销手续，但把我交的钱返还给我，并按银行同期利息给付。1.同意配合解除、注销、商品房买卖合同。2.拒绝支付违约金。3.由原告承担诉讼费用。事实及理由：（1）事实2019年2月27日，被告交付了定金2万元及服务费2万元，后在2019年6月25日又交付了首付房款97918元，在办理房屋按揭贷款时，因被告的贷款资质不符合金融机关要求，贷款没有批复，被告同时在第一时间通知了原告，并提出口头退房申请。但原告一直不予理睬被告要求，直至原告起诉。（2）理由：（1）根据中华人民共和国2010年住建部发布的4号文件中《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制席有关问题的通知以及2010年53号文件和2018年包头市住建局发布的99号文件》中的相关规定，要求开发企业不得在取得商品房预售许可之前以售房方式收取消费者定金或其他任何费用。原告行为已明显的违反了国家有关于商品房销售预售管理规定，同时违反了包头市商品房销售预售相关规定。原告违法在先，乙方有权单方终止合同。（2）原告在违反商品房预售的前提下，仍要求被告在未签订《包头市商品房买卖合同》的情况下缴纳97918元的首付款，在申请银行按揭贷款时，因原告的违规销售行为及被告自身不具备银行贷款资质，导致按揭贷款无法得到金融机构批复。当被告发现这一情况后第一时间及时通知原告终止买卖合同，原告方一直不予理睬被告合理诉求。直至原告提起诉讼。（3）原告要求被告支付违约金的依据来源于其签署的《商品房买卖合同》附加条款中的格式化补充协议，根据《合同法》相关规定，当主合同与附加协议内容发生冲突时，应以主合同为准。主合同中，第六条，乙方逾期付款的处理：1.2条已明确规定违约金均为零元，故补充协议中违约金描述与主合同中的描述已发生严重冲突，故补充协议应视为无效。（4）被告作为善意消费者在买房过程中处于劣势地位，对原告与被告签订的合同中格式化条款，分辨力较弱，原告利用被告身处弱势境地，编写不利于被告条款导致合同履行中困难重重，均与原告不诚实经营有关，并导致合同无法进行，故被告方不承担诉讼费。最后陈述：被告是一名善良的消费者，原告以自有的强势地位，丧失作为上市大企业应有的诚信及作为经营者应有的服务理念，肆意损害消费者利益，并在消费者发现问题时，不是积极善意协商解决问题而是妄图利用自身优势地位，滥用法律常识，浪费司法资源，企图谋取更多不当利益，此行为有损社会主义价值观，请求人民法院依法驳回原告第二条、第三条诉求，并承担诉讼费用。经审理查明，原告包头市富润房地产开发有限公司提供的证据有：1.《包头市商品房买卖合同》一份，签订日期2019-10-31，该合同包括五个附件，其中附件五为《补充协议》，《包头市商品房买卖合同》及附件五《补充协议》无签署时间；2.定金收据（NO.1168199）一张，时间2019年06月06日，金额贰万元整（注明：院士廷17-205）；3.首付款收据（NO.3700236）一张，时间2019年6月25日，金额壹拾壹万柒仟玖佰壹拾捌元整117918元（注明：收据已领2019-08-25）；4.催款、逾期则解除合同的通知，时间2019年09月27日。被告苏亚丽的证据有：1.2019年2月27日，内蒙古锐创置业经纪有限公司收取被告苏亚丽服务费2万元；2.2019年3月4日被告苏亚丽给原告包头市富润房地产开发有限公司转帐2万元（定金）；3.2019年6月25日转帐97918元（首付款），原告给被告出具收据（NO.7300236）一张“今收到苏亚丽（院士廷17号楼205）交来首付款（含定金）人民币（大写）壹拾壹万柒仟玖佰壹拾捌元整117918元”；4.商品房预售许可证，信息公示：发证日期为2019-5-31，开盘时间2019年6月16日；5.被告苏亚丽与白雅鑫的录音，内容是多家银行无法办理按揭贷款、请求退房、退款；6.《包头市商品房买卖合同》一份，无合同编号，签订日期2019-6-25，该合同包括五个附件，其中附件五为《补充协议》，《包头市商品房买卖合同》及附件五《补充协议》无签署时间。以上事实有原告的陈述、《包头市商品房买卖合同》、收据、《通知》，被告的答辩、收据、录音、《包头市商品房买卖合同》等证据在案予以佐证。本院认为，原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽于2019年6月25日签订的《包头市商品房买卖合同》于2019年10月31日成立生效，双方按照约定全面履行自己的义务。首先，《包头市商品房买卖合同》能否解除是本案的焦点。分析如下，1.原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽于2019年6月25日签订的《包头市商品房买卖合同》于2019年10月31日在包头市住房和城乡建设局进行网签备案（合同编号2019-0014713），原告包头市富润房地产开发有限公司诉请解除该合同并办理房屋注销登记（网签合同），被告苏亚丽亦表示同意该诉讼请求，双方达成一致意见，符合法律规定，本院应予以支持。2.原告包头市富润房地产开发有限公司存在既未收回于2019年6月25日签订的《包头市商品房买卖合同》，也未给付被告苏亚丽2019年10月31日签订的网签合同的情形，被告苏亚丽至今手中未持有网签合同，仅持有2019年6月25日签订的《包头市商品房买卖合同》；鉴于原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽于2019年6月25日签订的《包头市商品房买卖合同》已经进行网签的客观情况，双方在合同目的均无法实现的情况下，依法判决解除该网签合同不仅符合法律规定，也有利于化解矛盾。其次，被告苏亚丽应否负担违约金的问题也是本案的焦点。分析如下，1.被告苏亚丽于2019年3月4日给原告包头市富润房地产开发有限公司转帐2万元（定金），于2019年6月25日转帐97918元，交付首付款合计117918元，2019年6月25日，原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽签订《包头市商品房买卖合同》（无合同编号，签订日期空白）。2019年10月31日，原告包头市富润房地产开发有限公司对2019年6月25日双方签订《包头市商品房买卖合同》进行网签备案。故原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽签订《包头市商品房买卖合同》成立和生效时间应认定为2019年10月31日。2.原告包头市富润房地产开发有限公司于2019年9月27日就向被告苏亚丽发出《催款、逾期则解除合同的通知》，要求“被告在2019年10月8日前一次性付清未付房款（或办妥商业贷款，使全部房款到达我公司账户）及违约金”，因《包头市商品房买卖合同》尚未成立和生效，故原告包头市富润房地产开发有限公司的通知行为系无效民事法律行为，对被告苏亚丽不产生拘束力。3.2019年6月25日双方签订《包头市商品房买卖合同》后，被告苏亚丽向被告代为联络贷款的多家银行联系申请办理按揭贷款，由于不具备贷款条件，多次与服务方内蒙古锐创置业经纪有限公司（白雅鑫）沟通，请求退房、退款，但原告包头市富润房地产开发有限公司始终未予答复。根据《补充协议》第一条第一款第二项的约定：“如买受人按照贷款银行要求提交全面、真实、合法的申请文件并办理申请事项后未获批准的，买受人应于银行作出不批准贷款决定之日起七日内，递交书面申请明确选择：如买受人选择②解除合同退房的，其应在作出退房决定之日起三日内与出卖人一起到相关部门办理退房手续，出卖人在买卖双方全部办理完毕退房手续后九十个工作日内无息退还买受人已付房款（不含定金，定金不退），此外出卖人无需向买受人支付其他任何费用，如买受人未按约定办理或不配合出卖人办理退房手续逾期超过90日的，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除合同,届时买受人应按总房款的10%向出卖人支付赔偿金”。被告苏亚丽未违反上述约定，故不应承担违约责任。4.依据《补充协议》第一条第一款第一项的约定，原告包头市富润房地产开发有限公司“负有代为联络贷款银行和协助办理按揭之义务”，但在2019年10月31日前，双方尚未签订网签的合同，此种情况下，即使被告苏亚丽具备贷款条件，也无法获得银行按揭贷款，故原告包头市富润房地产开发有限公司诉请被告苏亚丽支付违约金的请求不符合合同约定，理由不能成立。5.原告包头市富润房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下收取被告苏亚丽定金2万元，系违法行为，且定金2万元已经作为首付款（117918元）的一部分由原告包头市富润房地产开发有限公司收取，故定金2万元也应一并作为首付款退还被告苏亚丽。综上所述，原告包头市富润房地产开发有限公司在合同的订立、履行中对被告苏亚丽存在不规范行为和欺诈行为，违背民法诚实信用原则的基本原则，其请求被告苏亚丽支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽双方签订的《包头市商品房买卖合同》。二、被告苏亚丽于本判决生效之日起三十日内协助原告包头市富润房地产开发有限公司办理房屋注销登（网签合同）手续。三、原告包头市富润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返回被告苏亚丽首付款117918元。四、驳回原告包头市富润房地产开发有限公司请求被告苏亚丽支付违约金57791.80元的诉讼请求。案件受理费622.4（原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。申请执行的期间为本判决生效后的二年，逾期申请视为放弃申请执行权。审判员 梁子明二○二○年十二月二十九日书记员 周桂芸《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。