广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初14138号 原告：谢培才，男，1966年7月19日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：杨海新，1996年7月10日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：孙文琦，女，1992年3月12日出生，汉族，住广西凤山县。 被告：广西中大股份有限公司，住所地南宁市青秀区嘉湖路6号佳和大厦18楼。 法定代表人：陈洪胜。 委托诉讼代理人：赵丹云，公司员工。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年9月10日 开庭时间：2020年4月8日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人孙文琦到庭 被告方：委托诉讼代理人赵丹云到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、判令原、被告双方于2015年10月10日签订的《商品房合作建房协议》自2019年9月5日解除；二、判令被告归还合作建房诚意金170000元；三、判令被告支付违约金31042元（计算方式：以170000元为基数，按日万分之一计算，自2014年12月6日暂计至2019年9月5日，共1826天，2019年9月6日至全部归还本金的违约金另计）；四、判令被告赔偿原告另处购房损失185760元；五、本案全部诉讼费用、保全费、公告费等费用由被告承担。 被告答辩要点 答辩意见：我方至今未取得涉案项目的商品房预售许可证，双方订立的《商品房合作建房协议》应属无效合同，因此不存在合同违约情形，无需向原告支付违约金。在合同无效的情况下，双方恢复到合同签订前状态，我方退回原告支付的合作建房诚意金170000元。请求驳回原告其他诉讼请求。 事实认定 2014年12月6日，原告（乙方、合作方）与被告（甲方、开发方）签订《商品房合作建房协议》（编号：B7-2003），约定：甲乙双方就甲方位于仙葫大道青秀区政府后面的住宅用地的合作建房事宜达成如下协议：一、项目情况：项目名称：邕江湾二期项目，项目建设用地规划许可证编号：地字第450101201000026号；项目位置：位于仙葫大道东侧，东西两面眺江，南临青秀区人民政府，北接广西职业学院和广西政法学院；项目用地属政府置换用地，土地出让金已经结清，目前正在办理土地置换手续。二、开工日期及交房时间：开工时间为2015年第一季度，交房时间为2017年12月31日。三、双方合作范围：乙方与甲方合作建设邕江湾二期项目中B7号住宅一栋；乙方委托甲方全权负责邕江湾二期项目中B7号住宅全部建设事宜，直至交房。四、房屋分配：房屋建成后，甲方双方根据出资比例分配所合作建设的B7号住宅楼，根据计算，按照乙方的出资比例，可分得90平方米的房屋，经甲乙双方协商，乙方所得房屋位于第20层的03号房，该房屋折合单价为每平方米4280元，如乙方所分配房屋面积与该号房建筑面积不一致，将按每平方米4280元的造价多退少补。五、乙方出资标准及方式：乙方合作建房款为385200元，签订本协议时乙方向甲方支付合作建房诚意金170000元，余款在项目达到预售条件并取得预售证后的1个月内支付完毕；乙方可以通过银行按揭的方式来完成余款的支付，甲方应当给予全力配合。六、双方的权利义务：甲方交付给乙方的户型和最终面积以规划部门通过的总平和房地产行政管理部门登记的产权面积为准，并作为每套房屋最终结算依据。乙方有权在合作项目取得预售资格后，变合作建房为购买商品房行为，甲方给予配合，并及时与乙方签署《商品房买卖合同》，其合作建房诚意金转为购房款。签署本协议后，在甲方取得预售许可证之前，乙方经甲方同意可以办理更名手续，但须按甲方的相关规定办理手续，并向甲方支付更名费。因乙方原因退出合作建房事宜的，视乙方违约，乙方支付合作建房总房款的10%作为违约金给甲方后可以解除双方签订的合作建房协议，甲方退还实际收到并开据的票据金额的合作建房款给乙方。……八、甲方未能按规定时间交付房屋给乙方使用的，甲方逾期每日按实际收到乙方合作建房款总金额的万分之一支付违约金给乙方；甲方逾期超过3个月的，乙方可以选择退出合作建房。乙方未能按本协议约定在规定时间内支付合作建房款给甲方的，需按未支付合作建房款总金额的万分之一支付滞纳金给甲方。乙方逾期超过1个月的，甲方有权终止合同，退还乙方交来的合作建房款，并按本协议第六项第（二）条第4款规定扣除乙方违约金。 另查明，2014年11月24日、12月6日，被告分别向原告出具《收据》，确认收到原告交来的诚意金20000元、150000元。此后，案涉项目一直未能开工建设。 判决理由 关于涉案《商品房合作建房协议》的效力问题。双方签订的《商品房合作建房协议》虽然对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等内容进行了约定，但只约定了商品房买卖的部分主要条款，与《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容相比较仍有不少欠缺。而且双方在协议中约定：乙方有权在合作项目取得预售资格后……及时与乙方签署《商品房买卖合同》。因此，可以认定《商品房合作建房协议》系双方为将来具备预售条件、签订商品房买卖合同而事先达成的合意，符合商品房预约合同的法律特征，其性质为商品房预约合同，并非商品房预售合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条规定，不因被告未取得涉案项目的预售许可证而无效。《商品房合作建房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据《商品房合作建房协议》第二条、第八条之约定，交房时间为2017年12月31日，但被告至今未交付房屋，构成根本违约，原告诉请确认合同解除于法有据，本院予以支持。 被告构成根本违约，原告有权要求被告退还合作建房诚意金170000元并按万分之一每日支付违约金。交房时间为2017年12月31日，违约金应从被告违约之日2018年1月1日起计算。违约金计算方式：以合作建房诚意金170000元为基数，从2018年1月1日起至被告退还全部合作建房诚意金之日止，按照万分之一每日计付。 关于原告另处购房损失。原、被告签订《商品房合作建房协议》，并未排除原告另处购置房产的权利，亦不影响原告另处购置房产的价格，该项诉请没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告谢培才与被告广西中大股份有限公司于2014年12月6日签订的《商品房合作建房协议》（编号：B7-2003）解除； 二、被告广西中大股份有限公司向原告谢培才退还合作建房诚意金170000元； 三、被告广西中大股份有限公司向原告谢培才支付违约金（计算方式：以合作建房诚意金170000元为基数，从2018年1月1日起至被告广西中大股份有限公司退还全部合作建房诚意金之日止，按照万分之一每日计付）； 四、驳回原告谢培才其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7102元，由被告广西中大股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  卢志芬 人民陪审员  秦小玲 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  韦进福 书 记 员  熊志伟