山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初8359号原告：山东荣安集团有限公司，住所地日照市北京路228号，统一社会信用代码91371100724277515D。法定代表人：刘加楼，董事长。委托诉讼代理人：尹海山，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：杨金娟，女，1984年1月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：刘健，山东世纪星律师事务所律师。原告山东荣安集团有限公司（以下简称荣安集团）与被告杨金娟确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣安集团委托诉讼代理人尹海山，被告杨金娟及其委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣安集团向本院提出诉讼请求：1.依法确认荣安集团与杨金娟于2017年9月30日签订的H5、H7交房协议无效；2.本案诉讼费用由杨金娟承担。事实与理由：2016年3月21日，杨金娟与荣安集团签订了商品房买卖合同（预售）一份，约定荣安集团将其开发的位于日照市西海路北、东关北路东H07幢1单元304号楼房出售给杨金娟。涉案楼房竣工后，施工单位中建一局（集团）有限公司（以下简称中建一局）向荣安集团提出了近亿元的索赔，拒不配合荣安集团进行工程竣工验收。荣安集团多次联系中建一局及包括杨金娟在内的业主，协调工程竣工质检验收及房屋交接事宜，但中建一局一再拒绝配合验收。包括杨金娟在内的广大业主，通过聚众上访、联合投诉、蓄意扰乱办公秩序等极端手段逼迫荣安集团，区政府等相关部门也一再要求荣安集团无条件的维护社会稳定，在此情况下，荣安集团被迫与杨金娟等业主签订了涉案H5、H7交房协议，协议约定的逾期验收违约金高达每平方19.20元。杨金娟等业主采取扰乱社会秩序、妨碍社会管理的行为迫使荣安集团在违背真实意思的情况下签订了涉案交房协议，该协议违约金畸高且条款极其严苛，与荣安集团真实意思表示相悖。按照合同法等相关法律规定，该协议应为无效协议。请求法院依法判如所请。杨金娟辩称，一、荣安集团与杨金娟于2015年8月6日签订了商品房销售合同，荣安集团将其开发的位于日照市西海路北、东关北路东H07幢1单元304号楼房出售给杨金娟，合同约定荣安集团应于2016年8月30日前将涉案房屋交付给杨金娟使用。杨金娟如约履行了交付房款的义务，但荣安集团却因自身原因一直未能取得质监站验收合格表，因此也未能按照合同约定将涉案楼房交付给杨金娟使用。二、信访系宪法赋予公民的权利。杨金娟系农民出身，购买涉案楼房耗尽了半生积蓄，作为一个弱势群体，在走投无路的情况下只能通过投诉、信访等途径有序向政府部门寻求帮助，况且杨金娟投诉、信访的根本原因是荣安集团未按期交房、取得质监站验收合格表。三、荣安集团与杨金娟签订的交房协议系双方自愿，不存在合同法第五十二条规定的无效情形。签订该交房协议也是为了减轻荣安集团延期交房所造成的自身损失，在没有取得质监站验收合格表的情况下意味着涉案房屋存在诸多不安全因素，杨金娟签订该协议也是冒着极大的风险，倾其所有全部支付了房款，别无选择地接受该房屋，相比杨金娟拿生命安全做妥协，荣安集团支付的每平方19.20元的违约金并不多。因此，荣安集团主张合同无效不能成立，请求法院依法驳回荣安集团的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。荣安集团向本院提交如下证据：证据一、荣安集团与杨金娟于2017年9月30日签订的H5、H7交房协议复印件一份，证明荣安集团是受到胁迫、为了维护社会稳定才签订了该协议，该协议并非荣安集团的真实意思表示，该协议应为无效协议；证据二、仲裁申请书复印件一份，证明荣安广场项目总承包方中建一局向荣安集团提出了1.2亿余元的索赔，目前尚在仲裁处理中；证据三、荣安广场争议项目汇总表复印件一份，证明荣安广场项目总承包方中建一局向荣安集团提出的争议项目索赔明细，金额为4500余万元。杨金娟质证时对证据一真实性有异议，该份协议并未有业主签字，但杨金娟手中有一份H5、H7交房协议，该份协议系双方真实意思表示，从协议内容看不出存在任何胁迫的情形，更不存在合同无效的情形，该证据并不能证明荣安集团的主张；对证据二、证据三因系复印件，对其真实性无法确认，且该两份证据与本案并无关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月6日，荣安集团与杨金娟签订商品房买卖合同一份，合同约定，出卖人将其开发的位于日照市西海路北、东关北路东H07幢1单元304号楼房出售给买受人杨金娟，房屋总价款为457000元，出卖人应于2016年8月30日前将验收合格的涉案商品房交付给买受人杨金娟使用。出卖人逾期交房的违约责任为逾期交房时间在60日内的，出卖人不承担违约责任；超出60日的，从第61日起按有关房地产评估机构评定同等房屋租金标准由出卖人向买受人支付违约金。合同签订后，杨金娟按约向荣安集团支付了全部购房款，但荣安集团并未按约将验收合格的涉案商品房交付给杨金娟使用。2017年9月30日，荣安集团向H5、H7号楼业主发出了关于H5、H7交房协议通知一份，协议约定：一、因荣安广场H5、H7号楼尚未经质监站验收合格，经双方协商，业主同意按照该商品房现状于2017年9月30日起10日内到我公司陆续办理接房手续，截止2017年9月30日因逾期交房产生的违约金将按照我公司的承诺标准向业主一次性付清。违约金可用于折抵接房费用，多退少补。二、业主办理完接房手续后，2017年10月1日起至H5、H7号楼取得质监站验收合格表之日，我公司将按照19.20元/平方米/月乘以购房合同约定建筑面积的方法计算并支付从2017年10月1日起到H5、H7取得质监站验收合格表之日止的赔偿金，不足一个月的按照一个月计算。三、如因业主原因在接到接房通知日起30内未按时接房，支付违约金时间截止发出通知之日。四、本协议自业主签字之日起生效，顶账、顶账更名的业主另行协商处理。杨金娟在接到该交房协议通知后在该协议上签字确认。本院认为，本案争议焦点是荣安集团向H5、H7号楼业主发出的交房协议是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，荣安集团在未按照双方签订的商品房买卖合同约定的期限将符合交付条件的商品房交付杨金娟使用的情况下，于2017年9月30日向H5、H7号楼业主发出的交房协议通知，应是荣安集团向H5、H7号楼业主作出的交房承诺，应是其真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该交房协议在杨金娟签字确认后即发生法律效力，并不存在协议无效的情形。荣安集团主张杨金娟等业主采取扰乱社会秩序、妨碍社会管理的行为迫使荣安集团在违背真实意思的情况下签订了该交房协议，且该协议违约金畸高且条款极其严苛，与荣安集团真实意思表示相悖。如荣安集团认为该交房协议存在胁迫使其在违背真实意思的情况下所签订，其应向法院主张变更或撤销该协议，而非主张该协议无效；如荣安集团认为该协议约定的违约金过高，可以请求法院对违约金进行调整，而非主张该协议无效。故荣安集团要求确认该交房协议无效，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：驳回原告山东荣安集团有限公司要求确认与被告杨金娟于2017年9月30日签订的H5、H7交房协议无效的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告山东荣安集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  郝岩二〇二〇年十二月十四日法官助理张景军书记员张潇