湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初10450号原告浏阳市鑫都物业管理有限公司，住所地浏阳市淮川街道办事处解放路与才常路交叉口28号。法定代表人程何成，董事长。委托代理人王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告浏阳市同力房地产开发有限公司，住所地浏阳市人民路恒远一栋二号楼103号。法定代表人罗霖。委托代理人尹邦湘，湖南人和律师事务所律师。委托代理人周甫林，男，1957年8月17日出生，系公司员工。第三人浏阳市福临体育新城业主委员会（追加），住所地浏阳市福临体育新城三楼1307号。负责人易俊，主任。原告浏阳市鑫都物业管理有限公司（以下简称鑫都物业公司）与被告浏阳市同力房地产开发有限公司（以下简称同力房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理。依法由审判员熊婧怡适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因浏阳市福临体育新城业主委员会与本案有利害关系，本院依申请追加浏阳市福临体育新城业主委员会（以下简称福临新城业委会）为本案第三人参与诉讼。因案情复杂，本院于2020年10月28日依法转为普通程序，并于2020年11月24日组成合议庭，第二次公开开庭进行审理。本案原告鑫都物业公司法定代表人程何成及其委托代理人王鹏，被告同力房产公司的委托代理人尹邦湘、周甫林，第三人浏阳市福临体育新城业主委员会主任易俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫都物业公司诉称，2020年1月5日，原告与第三人签订了物业管理服务委托合同，合同约定由原告向包括被告在内浏阳市淮川街道新北社区“福林体育新城小区”所有房产（包括商铺）提供物业服务。被告将案涉商铺租赁给案外人，店铺名为“少年体育培训”，面积600平方米，单价2元/平方/月。被告从2020年2月1日至2020年6月30日未按照物业管理委托合同缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告缴纳，被告不予缴纳，故向本院提出诉讼请求：1、判令被告同力房产公司支付所欠物业管理服务费6000元。2、本案诉讼费由被告同力房产公司负担。被告同力房产公司辩称：一、第三人聘用原告为小区提供物业服务，未经业主大会决议且关于商业物业即被告物业的收费标准未提交业主大会表决，程序严重违法，业委会与原告签订的《物业管理委托合同》对被告不具有约束力。二、关于被告物业的收取办法，被告与业委会在浏阳市人民政府工作组的主持下已事先达成了调解书，该调解书合法有效，双方应受该调解书的约束。业委会与原告另行签订《物业管理合同》中侵害了被告合法权益部分的条款，请求法院依法予以撤销。三、从2015年至今被告所属物业均系被告自行管理服务，2020年1月原告进场，并未增加对被告的物业服务，向被告收取物业费没有事实依据。四、被告不承担商铺的物业费，业委会或者业委会委托的物业服务企业应依法向承租人收取。五、与住宅相比，原告对商业的物业服务少，甚至没有服务，但收费标准却远高于住宅，服务与收费严重不对等是导致其现在对已出租商铺收费难的重要原因。故请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人福临新城业委会述称，2015年4月21日，被告与业委会就福林体育新城物业存在的遗留问题签订了调解协议，被告按照调解协议约定向业委会支付了维修经费、物业补偿等费用26万元。业委会与原告签订了物业服务合同情况亦属实，涉案商铺已由被告租给他人。本院经审理认定事实如下：原告鑫都物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。2020年1月5日，原告与第三人福临新城业委会签订《福临体育新城物业管理服务委托合同》，分别约定：1、委托管理期限为三年，自2020年2月1日至2023年1月31日止；2、收费标准公寓房定价为1.2元／平方米／月，商铺定价为2.0元／平方米／月，物业服务费按半年或年提前预收。被告系浏阳市劳动北路福临体育新城1、××号栋××楼××-2的业主，该房屋建筑面积为600平方米。被告欠原告2020年2月1日至2020年6月30日期间的物业费6000元，并经原告书面催缴后仍未交纳，原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明：1、长沙市中级人民法院于2015年6月8日裁定受理杨伟良、田更新对被告关联公司湖南沙市建筑工程集团有限公司的破产清算申请，并于次日将案件交由本院审理。本院于2015年6月11日立案受理。2015年8月27日，本院分别裁定受理同力房产公司、浏阳市福盛房地产开发有限公司、湖南福霖钢结构有限公司、浏阳市家富农业开发有限公司、浏阳市沙建混泥土有限公司申请破产清算五案，同时指定湖南人和律师事务所为被告的管理人，2015年12月15日，本院裁定上述五公司与沙建集团实质合并破产。2015年4月21日，同力房地产公司、湖南沙市建筑工程集团有限公司作为甲方与浏阳市福临体育新城业主委员会作为乙方签订了《关于“福临体育新城”项目的物业移交的调解书》，内容为“根据2015年4月16日政府协调会议精神，经双方协商、协调后，对于福临体育新城物业存在的遗留等问题达成以下解决意见：一、为完善福临体育新城小区的监控、备用应急发电机等各项设施设备的建设，经甲、乙双方商议后，由甲方补偿12万元给乙方，一次性解决相关问题。二、甲方福临体育新城的商铺在未出租前不收取物业费，出租后物业费由乙方向租赁方收取（甲方在出租协议内进行明确物业费收费标准及责任）。对于福临体育新城的空置房、沙建办公楼、闲置的地下车位等物业，经商议后，甲方一次性补偿物业费5万元给乙方，以上的物业在未处置之前，乙方不再另行收取物业费用，处置后由乙方与实际产权人自行协商。三、小区物业公共区域本次拖欠电力局的电费106277.71元，由甲方按程序报市政府工作组批准后，在甲方公司账户支付，以后福临体育新城小区物业公共区域再产生的电费由乙方自理。四、对于小区物业保修期内的保修问题，甲方不再进行维护维保，一次性给予乙方8万元经费，以后由乙方全权负责处理。五、福临体育新城小区的物业在本协议签订后，甲方给予补偿费用1万元，用于小区物业的开办经费，以后由乙方全权接手进行管理。六、自本次调解书签订之日起，甲方保证以上调解应支付的费用到位，乙方不得再向甲方提出任何经济要求，并全权接管小区物业。七、本协议一式陆份，具有同等效力，甲乙双方各执贰份，贰份报送政府等有关部门备案，双方签字盖章后生效。”上述协议签订后，同力房地产公司按约定向福临新城业委会支付了260000元费用。2、被告（甲方）与案外人熊红英（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，建筑面积约600平方米，自2020年1月1日至2024年12月31日止。现案涉商铺由熊红英开办“少年体育培训”经营。上述事实，有当事人的陈述，催缴通知书，《物业管理服务委托合同》，《商铺租赁合同》、不动产登记信息表、关于“福临体育新城”项目的物业移交的调解书等证据证实，并经庭审核实，可以认定。本院认为，鑫都物业公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业。福临新城业委会与鑫都物业公司签订的《物业管理服务委托合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。同力房地产公司辩称其不受该委托合同的约束，认为福临新城业委会委托鑫都物业公司进行物业服务，商业物业收费标准等重大事项均未经业主大会决议表决，程序违法，福临新城业委会决议事项是否存在程序瑕疵，是同力房地产公司与福临新城业委会之间的另外一个法律关系，由同力房地产公司另辟途径解决。本案涉案商铺为同力房地产公司所有且已对外出租，对于鑫都物业公司要求同力房地产公司按照合同约定支付拖欠的物业服务费的诉求，本院予以支持。经本院核实，同力房地产公司应缴纳物业费共计6000元（600平方米×2元/月/平方米×5个月），本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：浏阳市同力房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付浏阳市鑫都物业管理有限公司2020年2月1日至2020年6月30日期间的物业费6000元；如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市同力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  熊婧怡人民陪审员  廖 利人民陪审员  刘 刚二〇二〇年十二月八日书 记 员  邱香林附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。