湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初12651号原告：湖南德思勤商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A4栋701房。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：周雅瑜，女，1983年10月16日出生，汉族，户籍地湖南省茶陵县。被告:杨年发，男，1992年6月24日出生，汉族，户籍地湖南省慈利县。第三人:湖南德思勤投资有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意路101号。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：周雅瑜，女，1983年10月16日出生，汉族，户籍地湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。原告湖南德思勤商业管理有限公司(以下简称原告)与被告杨年发（以下简称被告）、第三人湖南德思勤投资有限公司（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及第三人的共同委托诉讼代理人周雅瑜、第三人的委托诉讼代理人宋寅虎、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠经营管理费54537.6元、物业服务费19760元及该二项违约金1337.39元(暂计算一个月,后续违约金仍以前述拖欠经营管理费54537.6元及物业管理费19760元为基数、按照日万分之六的标准计至被告实际付清之日止),共计75634.99元;2.判令被告向原告支付装修期经营管理费6417元,POS机使用费700元、违约金600元，共计7717元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月30日被告(承租方)与原告(管理方)及第三人(出租方)签订《德思勤城市广场租赁合同》,承租长沙德思勤城市广场TASKINMALL第五层L5-63、64、65、66号商铺(计租面积暨套内建筑面积93平方米)用于经营品牌为“莱卡轻食”的餐饮项目。原告为接受第三人委托的德思勤城市广场商业运营管理和物业服务方。《租赁合同》就租赁期限、费用标准及支付方式、违约责任等均进行了约定。《租赁合同》签订后,原告、第三人按照约定完整履行了自己的义务,但被告于2018年4月30日开始欠付经营管理费,经原告多次催缴仍未结清。被告于2019年1月1日向第三人提出撤铺申请，于2019年1月15日在未与第三人和原告协商一致、未结清欠费的情况下撤铺。截至2019年1月15日,被告共拖欠经营管理费54537.6元(2018年4月30日-2019年1月15日)、物业服务费19760元(2018年4月30日-2019年1月15日)。被告还应当补交30天装修期的经营管理费6417元,POS机使用费700元（2018年10月15日-2019年1月15日期间）和违约金600元。另根据《租赁合同》第22.4条约定,被告延迟交纳经营管理费应当向原告支付违约金,原告酌情主动将合同约定的违约金标准降低为日万分之六。综上,恳请人民法院判如所请,依法维护原告合法权益。被告辩称：经营管理费缴纳至了2018年4月30日，不清楚违约金为什么从2018年4月21日起算；2019年1月1日提出的申请撤铺，2019年1月15日原告同意我撤铺，为什么同意我撤铺还要计算违约金，且原告回复同意期间也过长。其余的都是德思勤给的数据，应当没有问题。第三人对原告的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《德思勤城市广场租赁合同》及附件，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2017年8月30日，原告（丙方、管理方）与被告（乙方、承租方）、第三人（甲方、出租方）签订《德思勤城市广场租赁合同》，约定：1.甲方是位于长沙德思勤城市广场内TASKINMALL的所有权人；2.甲方同意将德思勤城市广场中的TASKINMALL五层L5-63、64、65、66号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；3.甲乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：（1）租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；（2）物业服务公司、商业管理公司：接受甲方委托，对包括该房屋在内的德思勤城市广场提供统一物业管理服务、设施商业运营管理的企业，就本合同而言是指丙方；（3）进场日：甲方移交、乙方进入该房屋之日。甲乙双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日；4.该房屋的套内建筑面积为93平方米。该面积即为本合同项下计租面积，计租面积为双方确认后的实测面积，不再调整；5.本合同项下租赁期限为3个租约年，自计租日开始计算，即自2017年10月15日起至2020年10月14日止；6.装修期为进场日起算30天，装修期内乙方无需承担租金及经营管理费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用；7.租金及经营管理费标准和支付方式：第一、二个租约年每月的租金13113元、经营管理费6417元，共19530元；第三个租约年每月的租金13816.08元、经营管理费6885.72元，共20701.8元；8.合同项下的租金及经营管理费按月支付，首期为计租日起前一个月期间的租金及经营管理费，交纳第二期时截至日期调整至自然月度末，此后的租金及经营管理费均按每一个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期交纳；乙方应当在每个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方、丙方一次性足额支付下个月的租金及经营管理费；9.乙方在该房屋内经营品牌为莱卡轻食，经营项目为餐饮（沙拉、三明治等轻食）；10.本合同签署当日，乙方应当向甲方支付58590元作为履约保证金，同时向丙方支付6975元作为物业服务费保证金；合同终止后30日内，如不存在本合同第22条规定情形且乙方按照24条规定履行了相关义务的，履约保证金和物业服务费保证金无息退还，乙方应同时退还收据原件；11.乙方应当在装修期届满次日，即2017年10月15日开业经营并开始计租；12.作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向丙方交纳该房屋的物业服务费；每月物业服务费计算标准为：物业服务费收费标准×计租面积；物业服务费收费标准为：每平方米每月25元，按月支付，首期物业服务费为计租日起前一个月期间的物业服务费，缴纳第二期物业服务费时截至日期调整至自然月度末，此后的物业服务费均按每个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个缴费期交纳；乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向丙方一次性足额支付下个交费期费用，首期物业服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，应交物业服务费2325元；13.乙方应在该房屋开业前向丙方支付10000元，作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止、各项费用结清且乙方按照24条规定履行了相应义务的365日后，丙方应将质量保证金余额（如有）无息退还给乙方；14.乙方延迟缴纳租金及经营管理费、物业服务费、公共事业费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或丙方可以对该房屋暂停能源供应、商业管理或物业服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（合同第22.4条）；15.本合同因乙方违约而提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下之履约保证金、物业服务费保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约金责任（包括迟延履行违约金等）并不免除；如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；16.如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤场后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担（合同24.4条）。合同还对其他事项进行了约定。原告与被告还签订了《德思勤城市广场租赁合同》的附件8《POS专用收银系统使用服务协议》，约定：被告应按月向原告支付收银系统使用服务费200元/台，超过15天，按一个月计算；被告逾期支付服务费，每逾期一天，应按逾期支付款项的0.3%向原告支付逾期违约金，逾期超过15日仍未支付时，原告有权解除本协议；原告未解除本协议的，被告仍应履行支付义务，自原告有权解除本协议之日起，每逾期一日，违约金按前述标准的两倍执行；被告违约导致本协议提前终止（包括原告按照约定解除本协议的情况），原告有权不退还押金，被告应向原告一次性支付相当于3个月使用费的违约金。上述合同签订后，原告和第三人向被告交付了涉诉商铺，被告承租该商铺用于经营。被告向原告缴纳了物业服务费保证金6975元、质量保证金10000元、POS机保证金10000元、装修保证金5000元，合计31975元。在合同履行过程中，被告陆续向原告缴纳了经营管理费41924.4元、物业服务费15190元。2019年1月1日，被告向第三人提交《撤铺申请书》，载明：我是租赁德思勤2期五楼63、64、65、66商铺的杨年发，长期由于环境的影响、人流因素及自身经营管理不善，累积亏损较大，导致我店铺难以维持商铺每月正常开销，实在难以为继，现正式向贵公司提出退铺申请。还望贵公司领导能实地考察一下我店铺情况，给予我们力所能及的帮助与方便。2019年1月15日，被告搬离承租的商铺。2019年5月5日，原告与第三人共同向被告出具《催告函》，要求被告于2019年5月17日前付清所有欠款。2019年7月15日，原告与第三人按被告确认的地址，共同向被告邮寄发送了《关于合同终止及费用追缴函》，载明：被告自2018年5月开始欠付租金、经营管理费、物业费等费用，经原告多次催缴未果，鉴于此，原告和第三人声明《租赁合同》自2019年1月15日起解除，并就2018年5月1日至2019年1月15日期间被告累计欠付的各项费用进行催缴。2019年11月25日，原告与第三人共同委托湖南和一律师事务所按被告确认的地址，向被告邮寄发送了《律师函》，就2018年5月1日至2019年1月15日期间被告累计欠付的各项费用进行催缴。原告称被告撤场后未依约支付经营管理费、物业服务费等费用，遂于2020年11月11日诉至本院，请求依法裁决。第三人诉称被告未按照约定向其支付租金，于同日诉至本院，受理案号为（2020）湘0111民初12648号。本院认为，原告与被告、第三人签订的《租赁合同》及附件系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1.关于拖欠经营管理费、物业服务费和违约金。被告承租涉案商铺后于2019年1月15日撤铺，根据合同约定，被告应向原告支付自计租日（2017年10月15日）至撤铺日（2019年1月15日）的经营管理费、物业服务费。扣除已支付部分，被告欠付原告经营管理费54330.6元（6417元/月×15月-41924.4元）、物业服务费19685元（2325元/月×15月-15190元）。综上，被告应支付原告经营管理费及物业服务费合计74015.6元，因被告已向原告支付物业服务费保证金、质量保证金、POS机保证金、装修保证金合计31975元，《租赁合同》虽约定被告违约导致合同提前终止时，原告及第三人有权没收相关保证金，但因被告承担了其他违约责任，故上述已交纳款项应在欠付款项中予以扣减，被告还应支付原告经营管理费和物业服务费为42040.6元（74015.6元-31975元）。对原告超过部分的诉请，本院不予支持。原告主张的违约金系合同约定的延迟履行违约金，被告延迟支付经营管理费、物业服务费造成原告资金占用损失属实，但合同约定违约金标准明显过高，故本院酌情调整为按照日万分之二标准、以尚欠经营管理费和物业服务费为基数自起诉之日即2020年11月11日起计算至清偿之日止。原告主张的超出部分，本院不予支持。2.关于装修期内的经营管理费。《租赁合同》约定如被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费。原告为证明系被告单方申请撤场，提供了《撤铺申请书》，根据申请书载明的内容可知，被告撤铺基于商场和被告两方的原因，故原告据此主张系因被告单方的原因撤铺而要求其支付装修期间的经营管理费，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。3.关于POS机使用费。原告主张被告欠付其2018年10月15日至2019年1月15日期间的POS机使用费700元，符合合同约定和法律规定，被告亦未提出异议，故本院予以支持。关于POS机使用费的违约金。因被告未及时支付原告该费用，本院根据原告与被告关于逾期支付POS机费用的约定，酌情对原告要求被告向其支付以700元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按照日万分之二计算的违约金予以支持，对其超过部分诉讼请求不予支持。综上，被告应支付原告经营管理费、物业服务费和POS机使用费合计42740.6元及违约金（以42740.6元为基数,自2020年11月11日起按日万分之二的标准计至实际清偿之日止）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨年发于本判决生效后10日内支付原告湖南德思勤商业管理有限公司经营管理费、物业服务费和POS机使用费合计42740.6元及违约金（以42740.6元为基数,自2020年11月11日起按日万分之二的标准计至实际清偿之日止）；二、驳回原告湖南德思勤商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取的受理费942元，由被告杨年发负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张林二〇二〇年十二月二十八日书记员  秦瑶附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。