北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初8992号原告（反诉被告）：北京北空空调器有限公司，住所地北京市海淀区清河永泰庄。法定代表人：王思涵，董事长。委托诉讼代理人：程东，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐鑫，女，北京市高朋律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京信息科技大学，住所地北京市海淀区清河小营东路12号。法定代表人：王永生，校长。委托诉讼代理人：李飞，男，北京信息科技大学法律事务科法务，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王娟，国浩律师（北京）事务所律师。原告（反诉被告）北京北空空调器有限公司（以下简称北空公司）与被告（反诉原告）北京信息科技大学（以下简称信息科技大学）占有保护纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2017）京0108民初41658号民事判决。信息科技大学不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）京01民终9432号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北空公司之委托诉讼代理人程东和徐鑫、被告信息科技大学之委托诉讼代理人李飞和王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北空公司向本院提出诉讼请求：一、信息科技大学按如下标准向北空公司支付房屋及土地占用费：1.自2017年3月16日至2017年12月31日期间，按每天每平方米6元计算；2.自2018年1月1日至2018年12月31日期间，按每天每平方米6.2元计算；3.自2019年1月1日至实际给付之日止，按每天每平方米6.5元计算；总平米数为14028.8平方米；二、诉讼费及评估费、保全费均由信息科技大学负担。事实和理由：2004年11月4日，信息科技大学与我公司签订《污染扰民搬迁补偿协议》（以下简称《补偿协议》），约定购买我公司位于北京市海淀区清河永泰庄的用地及地上物（以下称涉诉房屋及土地），并签订三份《补充协议》。2016年11月17日，北京市海淀区人民法院作出（2016）京0108民初8167号民事判决，确认上述《补偿协议》及三份《补充协议》无效。信息科技大学上诉后，北京市第一中级人民法院判决维持原判。自2017年3月16日至今，信息科技大学实际占用涉诉房屋及土地，应向我公司支付占用费。信息科技大学辩称，不同意北空公司的全部诉讼请求，理由如下：1.北空公司无法证明其对涉诉房屋及土地拥有合法的所有权或使用权，故其不具备合法的主体资格；2.涉诉土地的性质为划拨用地，根据我国相关法律规定是不能出租的；未经批准转让、出租的单位，行政主管部门应没收其收入，如允许北空公司向我方收取使用费则违反上述规定；3.《补偿协议》被认定无效后，我方因新校区建设工程尚未完工而不具备腾退条件，故我方虽至今未搬离涉诉房屋，但不具有主观过错，在学校新址建成、具备搬迁条件前，北空公司无权要求我方承担损害赔偿责任；4.即便北空公司收取房屋占用费，由于涉诉房屋建筑物性质不同（既有住宅又有工交）、形态不同（既有楼房，又有平房），故北空公司要求按照统一的标准收取费用缺乏合理依据；5.北空公司自行委托评估机构所作评估报告是无效的，因为该鉴定参考的是出让土地使用权情况下的商业用房和写字楼用房，而涉诉土地是划拨性质，涉诉房屋是住宅及工交；我方同意参考此前双方签订的房屋租赁合同约定的租金标准计算使用费；6.北空公司改制后的股东一部分是原企业员工所组成的、以史京生为代表的北京北空空调器有限公司共同共有资产管理委员会（以下简称资产管委会），另一个股东是由王思涵实际控制的北京万禾创新投资管理有限公司（以下简称万禾公司）；北空公司已经换届选举史京生任董事长，而王思涵作为登记的董事长控制北空公司的公章、证照；目前，已有诉讼要求王思涵返还公司公章和所有证照，另一诉讼要求解除资产管委会委托万禾公司托管股权的协议。如王思涵控制着的北空公司取得房屋占用费，其很快就会将钱转走，则北空公司真正权利人的权益落空。一旦上述案件作出生效判决支持返还公章和所有证照，则北空公司将会就本案撤诉。信息科技大学向本院提出反诉请求：1.北空公司返还信息科技大学支付的房屋建筑财产保险费75000元、房产税1381656.34元、土地使用费528918.47元并按照中国人民银行5年期以上贷款利率标准支付资金占用利息，利息自信息科技大学支付每笔款项之日起算，计至北空公司实际还款之日止；2.北空公司向信息科技大学支付供暖费202697.33元，并按照中国人民银行5年期以上贷款利率标准支付利息，利息自各供暖年度的11月15日算计至北空公司实际支付之日；3.北空公司承担本案的全部诉讼费。北空公司针对信息科技大学的反诉辩称，不同意信息科技大学的全部反诉诉讼请求，理由如下：1.信息科技大学所提出的反诉与本诉之间并非相同法律关系、不存在因果关系、并非基于相同事实，故其反诉请求不符合反诉的构成要件；2.信息科技大学所提出的反诉已经超过法定诉讼时效，应当予以驳回；3.信息科技大学向我公司主张房产税、土地使用费、供暖费等并无相关证据予以证明，且其主张的供暖费的计算标准亦无证据予以佐证；即便其提交缴费凭证的相关费用，也是发生在其无权占用我公司房屋及土地期间发生的、应由其作为直接受益人自行负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：北京空调器厂系海淀区清河永泰庄地号H-4-3-(368)工业用途土地【占地面积19473.81平方米，国有土地使用证号：京海国用（2000划）字第1223号】的使用者、位于清河永泰庄北的集体产别7953.6平方米平房和8971.1平方米楼房（含涉诉房屋，房产证号：京房权证海集更字第XXXX号）的所有权人。2001年12月18日，北京空调器厂更名为北京北空空调器有限公司（即本案原告）。2002年4月，北空公司与信息科技大学的前身北京机械工业学院（以下统称信息科技大学）签订《房屋租赁合同》，约定信息科技大学租用北空公司位于北京市海淀区清河永泰庄厂区5438.6平方米的房屋及场地作为该校学生公寓；合同期限为5年，自2002年7月15日至2007年7月14日止；房屋租金为年租金108万元。2004年11月4日，北空公司（合同甲方）与信息科技大学（合同乙方）签订《补偿协议》，约定：甲方向乙方转让坐落在北京市海淀区清河永泰庄的甲方用地（性质为工业，使用权类为划拨，占地面积约19473平方米）和共有集体产房屋（建筑面积16714.9平方米，房屋均完成产权登记，登记证号为京房权证海集更字第XXXX号）；乙方支付甲方搬迁补偿费4100万元（不含各种税、费）。2005年4月18日、2006年1月18日及同年11月3日，北空公司与信息科技大学先后就《补偿协议》签订《补充协议（一）》《补充协议（二）》《补充协议（三）》（以下统称“三份补充协议”）。其中，《补充协议（三）》第三条约定：“原北京北空空调器厂2006年3月31日以前发生并需交纳的全部费用由甲方支付，乙方从2006年4月1日开始支付如下费用：1.‘房屋、建筑物的财产保险费’，每年人民币30000.00元；2.‘房产税’每年人民币149368.26元；3.‘土地使用税’每年19330.00元；4.每月‘统管费’200元”。上述协议签订后，北空公司将北平房临时工宿舍、茶炉房、男女浴室、联合厂房、泵房（北）、东传达室、生产办公楼、实验室办公楼等房屋及相应土地（以下称涉诉房屋及土地）交付给信息科技大学。在如下期间内，信息科技大学先后向北空公司支付各类费用分别为：1.自2004年11月18日至2006年11月3日期间，支付搬迁补偿费共计4020万元；2.2006年6月16日至2007年11月15日期间，支付保险费共计7.5万元；3.自2006年6月16日至2015年4月27日期间，支付房产税1381656.34元和土地使用费528676.64元。本次诉讼前，北空公司曾将信息科技大学诉至本院，要求认定《补偿协议》及“三份补充协议”无效，并要求信息科技大学腾退返还涉诉房屋及土地等。本院经审理后作出（2016）京0108民初8167号民事判决，认定“双方协议虽然名为污染扰民搬迁补偿，实为房屋买卖关系”，以信息科技大学未能取得房屋及土地转让手续、违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定为由，判决确认《补偿协议》及“三份补充协议”无效，并以信息科技大学不具备腾退条件为由，驳回了北空公司主张的、要求信息科技大学腾退涉诉房屋及土地的诉讼请求。信息科技大学不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2017年3月15日作出（2017）京01民终1273号民事判决，驳回上诉，维持原判。至今，信息科技大学仍因不具备腾退条件未腾退涉诉房屋及土地，目前占用的涉诉房屋面积共计14028.8平方米。本次诉讼中，本院应北空公司的申请，对信息科技大学名下相应财产予以冻结，北空公司为此支付保全案件申请费5000元、保全担保保险费77096.67元。北空公司自行委托北京中勤永励资产评估有限责任公司（以下称评估公司）就涉诉房屋的市场租赁价格进行了估价。评估公司于2020年3月20日出具《房地产估价报告》，经分析所掌握的材料并进行了实地查勘后，根据估价对象的特点和实际状况（包括土地用途、使用权类型、涉诉房屋结构、建成年代、房屋规划用途等，证载建筑面积合计16924.7平方米，其中3、4号房屋已拆除，建筑面积合计273平方米，不在本次评估范围内，故本次评估建筑面积合计16651.7平方米），利用比较法，确定在价值时点2017年至2019年符合估价假设和限制条件下的房地产市场租赁价格为：2017年房地产市场日租赁价格为6元/平方米；2018年房地产市场日租赁价格为6.2元/平方米；2019年房地产市场日租赁价格为6.5元/平方米。北空公司为此垫付鉴定费3000元。对于该《房地产估价报告》，信息科技大学不予认可，仅同意参考此前双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算使用费。信息科技大学抗辩称涉诉房屋所有权及涉诉土地使用权原属于北京空调器厂，该厂改制后土地使用权拟划归其上级主管单位北京京城机电控股有限责任公司（以下简称京城机电公司）所有，故北空公司并非本案适格原告。为此，信息科技大学提交2001年11月21日京城机电公司印发的《关于“北京空调器厂企业改制申请报告”的批复》（京机企[2001]545号，以下简称《批复》），载明“同意你单位按照现代企业制度改制为北京凯恩空调设备有限责任公司（名称已预核准）”“海淀区永泰庄土地使用证号：京海国用（2000划）字第01819号的土地使用权归京城控股公司所有，不改变使用性质，暂由改制后企业按现有方式使用”。经本院向不动产登记部门及京城机电公司核实，涉诉土地使用者和涉诉房屋所有权人现仍登记为北京空调器厂；京城机电公司无法核实北京空调器厂改制后的企业名称，原企业享有的房屋所有权和土地使用权人均不属于其享有，其亦无法核实权利主体。信息科技大学就其反诉要求北空公司给付供暖费提交自制供暖管线示意图、锅炉房照片、室内暖气照片，解释称其为实验室办公楼供暖，该楼一层由北空公司使用，其余约1600平方米由其使用。对此，北空公司虽认可使用实验室办公楼1层，但不认可上述证据材料，认为信息科技大学非供暖单位且与其无供暖关系。本院认为，本案中，根据现有权利登记可知，涉诉土地的使用者和涉诉房屋的所有者均为北京空调器厂，而北京空调器厂已更名为本案原告。尽管信息科技大学提交《批复》，但不足以否认上述事实，故其对于北空公司主张占用费的主体资格所持异议不能成立。至于其提及的北空公司内部争议，因尚未形成生效判决，亦不影响本案审理。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的《补偿协议》及“三份补充协议”均已被确认为无效，但因信息科技大学尚不具备腾退条件、在现阶段仍占有使用涉诉房屋及土地，故协议被确认无效后所涉及的涉诉房屋及土地、搬迁补偿费的返还问题尚未最终解决。现阶段，信息科技大学尚不具备腾退条件，则在双方相互返还财产等问题尚无法确定具体期限及数额的情况下，对北空公司提出支付房屋及土地占用费的本诉诉请、对信息科技大学提出返还房屋建筑财产保险费等款项并支付利息的反诉诉请，本院均不予支持，双方可待实际具备腾退条件时另行主张。因本案涉及的评估、保全均系北空公司自行委托或基于诉讼风险提出申请，并非处理双方争议的必要费用，故本院对北空公司的相关诉请均不予支持。就信息科技大学反诉主张的供暖费一节，因与本案争议分属不同的法律关系，故本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、驳回北京北空空调器有限公司的全部本诉诉讼请求；二、驳回北京信息科技大学全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费537519.42元，由北京北空空调器有限公司负担，已交纳。反诉案件受理费12152元，由北京信息科技大学负担，已交纳11160.72元，剩余991.28元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  贾玉英人民陪审员  袁淑丽二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  王雪燕