山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0202民初1097号原告：徐珍,女,1982年5月28日出生,汉族,住青岛市市南区。委托诉讼代理人：逄燕军，山东柏海律师事务所律师。被告：青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司,住所地青岛市市南区台湾路6号,统一社会信用代码91370200661298529L。法定代表人:王希伟，职务总经理。委托诉讼代理人：张风军，山东颐衡律师事务所律师。原告徐珍诉被告青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月16日受理后，依法于2020年8月25日、2020年11月30日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐珍委托诉讼代理人逄燕军，被告青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张风军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐珍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告已付购房款人民币200万元；2、依法判令被告向原告赔偿占用资金的利息损失,按同期贷款利率支付已付购房款利息,截至实际还款之日；3、依法判令被告赔偿原告已付购房款一倍数额的惩罚性赔偿款人民币200万元；4、依法判令被告赔偿原告所购商品房目前市场价值与购置价值间的差额损失4619200元。5、依法判令被告承担本案全部诉讼费用、包括律师费、保全费、差旅费等。事实与理由：原被告双方签订了20110026号《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于青岛市市南区。原告支付人民币200万元购房款后,得知被告预售房屋时没有取得商品房预售许可证,又将房屋出售给第三人,现该房屋被第三人占有使用,严重侵犯了原告的合法权益。综上,原告为维护自身合法权益,向贵院提起诉讼,请贵院查明事实,依法支持原告诉请。青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。鉴于青岛市市南区台湾路6号的金宏花园房屋目前尚未取得房屋产权证，原告主张的合同为无效合同，合同无效应当自始无效，原告应当返还购房款义务。因此，原告主张的第二、三、四、五项诉讼请求均没有任何法律和事实依据，而且在签订预售合同时，原告对于房屋未取得预售许可是明知的，因此合同无效并非被告故意隐瞒未取得房屋预售许可的事实而引起，不符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第9条的相关规定。即便双方合同有效，在实际履行过程中，原告存在严重的先违约行为，该合同已经解除，最终合同无法履行的法律责任应该由原告承担。原告主张的律师费没有事实和法律依据。一、双方签订的房屋买卖合同根据法律规定应当是无效的，而且原告对于被告没有取得商品房预售许可证是明知的，合同无效，违约条款无效。因此原告主张的一倍赔偿、差价损失均没有法律依据。二、如果原告提供的合同系真实的，原告没有按照合同的约定支付购房款存在违约行为，原、被告的商品房买卖合同已经解除。三、原告要求律师费的主张没有合同依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院确认事实如下：1、原告徐珍（乙方、买方）与被告青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司（甲方、卖方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明，青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司通过土地使用权（出让）方式取得市南区02014000052011000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：青房地权市字200927016，土地面积为10691.7平米，土地用途为住宅。甲方经批准，在该地块上投资建造《金宏花园》商品房，主体建筑物的建筑结构为钢筋混凝土结构；建筑物地上层数为3层，地下层数为1层；乙方向甲方购买青岛市市南区户，政府批准规划用途为公寓。据甲方暂测该房屋总建筑面积为167.96平方米，其中套内建筑面积为149.40平方米，公用分摊建筑面积为18.56平方米。该房屋建筑层高为3.0米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币20000元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币3359200元；甲方定于2012年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将房屋交付乙方，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应自双方撤销合同备案登记后60日内退还全部已付款...。合同落款处由徐珍签名及青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司加盖公章予以确认。另，该合同附件一载明，付款方式和付款期限为：1、徐珍于2011年12月16日前支付人民币2000000元。2、徐珍于2011年12月17日后三个月内交付余款人民币1359200元；补充条款载明，乙方已知甲方目前尚未取得《商品房销售许可证》，房屋即将完工。乙方自愿要求与甲方签署本售房合同，按合同支付房屋价款，待《商品房预售许可证》发放后，符合国家及青岛市有关购房政策规定者，甲乙双方再办理正式购房合同，此合同回收等内容。2、原告分别于2010年11月19日及2012年1月6日向被告青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司转账各100万元，共计200万元。2010年11月19日青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司出具收据一份，载明交款人为徐珍，金额为100万元，收款事由为预收房款；2012年1月6日，青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司出具收款收据一份，载明收到徐珍人民币100万元整。3、原告提交市南区人民法院（2018）鲁0202民初2897号判决书、青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终6651号民事判决书、山东省高级人民法院（2020）鲁民申2540号民事裁定书各一份，证明被告销售的房屋已经是经过全部验收及消防验收，已经是现房，无须办理预售许可证。该小区已经全部交付业主使用。能证明原告的主张是有法律依据的，也就是被告在将房屋出售给原告后，又将房屋出售给他人，恶意违约，根据商品房买卖司法解释第8、9条的规定，可以支持原告的主张。被告质证称，对该证据真实性无异议，但本案与张安安案件不完全一致，本案原告存在违约行为，没有按照原告提供的房屋商品房的预售合同约定的时间支付购房款。4、庭审中，经原告申请对涉案房屋（台湾路6号1号楼1单元201户）现有价值进行评估。经本院依法委托，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司于2020年11月16日出具《房地产评估报告书》一份，估价结果为估价对象在价值时点的市场价值为人民币797.84万元。对该评估报告书原告质证称无异议。被告质证称，1、据以鉴定的《青岛市商品房预售合同》并未经法庭质证予以确认。2、鉴定人并未进入评估对象对屋内情况进行现场勘验，不能实际测量房屋的实际面积，仅仅依据合同作为鉴定依据，属于主观推定。3、评估是以室内一般装修为假设的前提。该假设错误，应当以未装修为假设。4、评估采用了比较法，并依据3个以上的可比实例，作为建立价格可比基础。要求评估机构向被告提供本次评估中作为建立可比价格基础的3个以上的具体可比实例。本次鉴定费用为39890元，由原告徐珍预交。原告称，被告将房屋卖于原告之后一房两卖，将房屋出售他人，具体什么人不清楚，该房屋由第三人占有。原告没有按照合同约定付清购房款是因为被告将房屋一房两卖他人，所以原告行使不安抗辩权，原告不能在明知被告将涉案房屋卖给第三人并交付剩余购房款，双方起诉前一直不停交涉，原告要求被告继续履行合同。被告称，原告涉案房屋未办理产权证。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，该合同内容具备商品房销售管理办法规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，应认定该预售合同构成双方当事人签订的商品房买卖合同。原被告双方在签订合同之时，涉案房屋虽未取得商品房预售许可证，但涉案房屋所属小区现早已通过消防验收并交付使用，原商品房预售合同已经转化为现售合同，因此，该《青岛市商品房预售合同》应认定合法有效，现该房屋仍未办理产权证，且原告购买房屋的合同目的无法实现，双方签订的房屋买卖合同应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告已经支付被告购房款200万元，合同解除后，该部分购房款应返还原告。关于原告主张的利息损失。原告支付的200万元购房款造成的利息损失，属于直接损失，对此本院予以支持。原告截至2012年1月6日共计向被告青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司支付购房款200万元，本院酌情支持其利息损失的起算点为2012年1月7日。其中，自2012年1月7日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的房屋现市场价值与购置价值间的差额损失。该部分损失属于间接损失，应由被告支付。依据青岛青房房地产土地评估事务所有限公司于2020年11月16日出具的《房地产评估报告书》，估价结果为估价对象在价值时点的市场价值为人民币797.84万元。即案涉房屋目前市场价值与购置价值之间的差额损失4619200元(797.84万元-3359200元)系间接损失。然，本案中原告仅支付200万元购房款，购房款未全部付清，该部分间接损失应按照交付购房款的比例予以折算，即2750179元（200万元/3359200元×4619200元）。此外，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张的惩罚性赔偿款，但其提交的证据并未充分证明被告将涉案房产出卖给第三人的事实，故其应承担举证不能的不利后果。另，对于原告主张的律师费及差旅费，原告亦未提交证据予以证明，本院不予支持。另，关于鉴定费用。本案中，为对涉案房屋现有价值进行评估，花费鉴定费用为39890元，由原告徐珍预交，该部分费用应由被告青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐珍购房款200万元。二、被告青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐珍购房款利息损失（以200万元为基数，其中，自2012年1月7日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告青岛市金宏顺房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐珍所购商品房目前市场价值与购置价值之间的差额损失2750179元。四、驳回原告徐珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72134元，由被告负担48000元，原告负担24134元；鉴定费39890元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵方栋人民陪审员  黄少柏人民陪审员  崔 娟二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  刘晓静