北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初52553号原告：王玉珍，女，1953年7月8日出生，汉族，中铁建工集团北京分公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李源，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，北京市京师律师事务所实习律师。原告：呼林昌，男，1953年12月6日出生，汉族，中铁航空港建设集团北京分公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周琰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李曙明，北京市京师律师事务所实习律师。被告：付士荣，女，1957年7月29日出生，汉族，中铁建工集团北京分公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：焦桂斌，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告：中铁建工集团有限公司北京分公司，营业场所北京市丰台区。负责人：王玉生，总经理。委托诉讼代理人：乐武胜，男，1985年7月10日出生，汉族，中铁建工集团有限公司北京分公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：欧阳晓岚，女，1982年2月26日出生，汉族，中铁建工集团有限公司北京分公司职员，住北京市丰台区。原告王玉珍、原告呼林昌（以下分称姓名，一并提起时称二原告）与被告付士荣（以下分称姓名，一并提起时称二被告）、被告中铁建工集团有限公司北京分公司（以下分称中铁公司，一并提起时称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王玉珍的委托诉讼代理人李源、张丽华，呼林昌的委托诉讼代理人周琰、李曙明，付士荣的委托诉讼代理人焦桂斌，中铁公司的委托诉讼代理人乐武胜、欧阳晓岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与付士荣于2005年5月10日签订的《售房协议》（以下简称售房协议）；2、判令中铁公司向二原告返还购房款43179．44元；3、判令付士荣向二原告返还购房款118820．56元；4、判令二被告向二原告赔偿因解除售房协议而导致的经济损失2264914．36元。事实和理由：2005年5月10日，二原告与付士荣签订售房协议，约定付士荣同意将位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）以162000元的价格出售给二原告，房屋产权证由付士荣负责办妥交给二原告，如发生产权不明纠纷由付士荣负责解决。2005年4月30日，二原告向中铁公司支付购房款43179．44元，其向二原告出具了收据。2005年5月10日，二原告向付士荣支付购房款118820．56元。2005年6月25日，二原告入住涉案房屋至今。2010年，涉案房屋的原产权单位进行房改，依据售房协议，付士荣应负责为二原告办理产权证，二原告将办证所需资料交予中铁公司，但其没有办理房产证，并未经二原告同意，将办证资料返还给付士荣。现中铁公司明确表示无法办理涉案房屋产权证，二原告的购房目的无法实现，二原告作为合同的守约方要求解除合同，并要求二被告赔偿损失。付士荣辩称，付士荣的父亲付XX长期承租涉案房屋，2005年付XX所在单位中铁公司执行国家房改政策，付XX获得购买承租公房的资格。付士荣代表付XX与二原告签订售房协议，将涉案房屋以162000元的价格出售给二原告，二原告付款后，付士荣于2005年4月30日向中铁公司支付房屋成本价43179．44元，应付士荣的要求，中铁公司开具了以王玉珍为付款人的收据，准备将房屋过户至王玉珍名下。因二原告在当时并无参加房改的资格，也不是涉案房屋的实际承租人，中铁公司无法将房屋直接过户至王玉珍名下，故中铁公司通知付士荣退回原收据，待重新出具付款人为付XX的新收据即可将房屋属性变更为私有房屋，并过户至付XX名下，此后房屋可自由流转。后因二原告拒不认可单位的意见，始终拒绝将收据退回，单位未能办理涉案房屋的过户手续，但涉案房屋一直由二原告实际使用。我方认为导致涉案房屋无法过户的原因是二原告不配合退换收据的行为以及二原告2010年购买另一套房改房的行为。二原告在明知每个家庭只能拥有一套房改房的情况下，仍在2010年最后一次房改中以呼林昌的名义购买自己承租的公房，二原告此举直接导致涉案房屋永久失去了直接过户至王玉珍名下的可能性，进而导致售房协议失去了继续履行的可能性。同意解除售房协议，同意退还购房款116820．56元，不同意二原告主张的经济损失。2010年房改结束后才出现的损失属于没有采取适当措施所致的扩大损失，此损失应由二原告自行承担。据了解2010年与涉案房屋条件类似的房屋成交价格仅为70万元左右，与2020年约200万元的成交价格相去甚远。2010年之前的损失根据可预见规则、减损规则，损益相抵规则以及过失相抵规则等规定，在原被告双方之间进行合理分配。双方在签约履约时可预见的损失不应超过房屋总价即162000元。二原告自2005年6月至今，实际占有使用了涉案房屋，但未支付相应的房屋租金，二原告自入住起至今租金约为41．16万元，也应当予以抵扣。中铁公司辩称，不同意二原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。二原告与付士荣在我公司不知情的情况下签订售房协议，我公司按照政策为员工办理房产证，二原告未按规定时间提交购房材料，未能办理产权证，我公司不存在任何过错。我公司收取的购房款43179．44元视为定金予以没收，二原告应自行承担责任。付XX是我公司的职工，2010年房改时，二原告及付士荣均没有购房条件，只有承租人才具有办理房产证的资格，实际交款人为付士荣，收据写的王玉珍的名字，购房人资格和交款人信息无法对应，我公司提出让付XX出具授权委托书，但二原告和付士荣没有按照要求提供委托书，导致后续工作无法开展。当时是特殊历史时期可以办理房本，现在涉案房屋已经无法办理产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王玉珍与呼林昌系夫妻关系。付士荣系付XX之女，付XX于2016年6月12日去世。1993年1月1日，付XX（乙方）与铁道部xx工程处（甲方）签订公有住宅租赁合同，约定乙方从甲方处承租涉案房屋，使用面积34．3平方米，其中居室2间，乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同并立即收回房屋，拒交房者从当月起每月应按交租金标准的六倍向甲方交纳罚款：1．擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的；2．擅自改变房屋用途等。乙方如发生变更（出国定居、调出、死亡等），本合同即中止，原同住者如要求继续承租，须经甲方同意，并按甲方的有关规定重新签订租赁合同，否则按本合同的第五条处理。2005年4月10日，付士荣向中铁公司交纳涉案房屋购房款43179．44元，中铁公司出具《现金收款收据》，记载：“收王玉珍交双桥购房款43179．44元”。2005年5月10日，二原告（买方）和付士荣（出售方）签订售房协议，约定经双方协商，付士荣同意将涉案房屋产权以162000元出售给二原告，该房产权证由付士荣负责办妥交给买方王玉珍，该房现水电债务由付士荣负责解决，该房除不动装修外，移动物由付士荣解决。该房自2005年6月25日正式交由买方王玉珍。今后该房产权不明纠纷由付士荣解决。后二原告向付士荣支付了购房款，付士荣亦将涉案房屋交付给二原告居住使用至今。诉讼中，因涉案房屋为公有住房，未取得房屋产权证，二原告申请对涉案房屋所在区域商品房交易的市场价值进行评估，2020年2月14日，北京首佳房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，涉案房屋的建筑面积46．62平方米，市场价值总价为215．96万元，楼面单价为46324元/平方米。特别提示为此次评估结果为估价对象设定为商品房，可在公开市场上自由转让条件下的市场价值。二原告支付评估费7899元。庭审中，二原告主张涉案房屋实际建筑面积为52．39平方米，并就此提交中铁公司社会事业管理中心出具的《证明》及供暖费交费单据予以证明，中铁公司则表示涉案房屋建筑面积为46．62平方米，并就此提交中央国家机关住房制度改革办公室出具的《中铁建工集团北京地区2010年出售公有住房明细表》予以证明，付士荣认可房屋建筑面积为46．62平方米。经询，双方均表示对于合同解除后的房屋腾退问题不在本案中一并处理。另查一，2010年，呼林昌通过房改取得北京市朝阳区xx号房屋一套。另查二，二原告曾诉至本院要求付士荣与中铁公司协助办理涉案房屋的过户手续，将房屋过户至王玉珍名下，付士荣提出反诉请求，要求解除售房协议、腾退房屋，本院作出（20xx）京0105民初xx号民事判决书，驳回了双方的诉讼请求。后双方不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（20xx）京03民终xx号民事判决书，驳回双方上诉，维持原判。本院认为，涉案房屋系付XX承租的公有住房，未经产权单位同意，承租方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借、私自交换或变相出卖使用权。依据涉案房屋的特殊性质，房屋的产权登记及过户需依据特定程序经双方配合，由中铁公司具体办理。现中铁公司表示按照政策无法办理房屋产权登记及变更手续，二原告无法实现取得房屋产权的合同根本目的，二原告与付士荣均同意解除售房协议，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。售房协议解除后，二被告应当将各自收取的购房款返还给二原告，二原告应当将房屋腾退返还给付士荣，二原告主张要求返还购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，关于房屋返还，双方均表示不在本案中处理，双方可另行解决。中铁公司虽主张收取的款项为定金，但与收据中记载的款项性质不符，本院不予采信。关于合同解除后的损失数额，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据双方签订的售房协议约定，涉案房屋产权证由付士荣负责办妥并交给买方王玉珍，产权不明纠纷亦由付士荣解决，二原告按照协议约定足额向付士荣交付了购房款，但付士荣并未按照协议约定办妥涉案房屋的产权证，导致产权出现纠纷，违反了售房协议的约定，付士荣应当承担违约责任。二原告要求中铁公司承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。同时，二原告与付士荣达成的售房协议违反了公有住房租赁相关法规的禁止性规定，双方同为铁路系统职工，对涉案房屋系公有住房的性质亦属明知，在此情况下，仍签订售房协议，二原告应当能够预见合同存在不能继续履行的风险，其自身存在一定过错。自售房协议签订至今，涉案房屋价值确有上涨，合同无法继续履行确会给二原告造成一定损失，故其主张赔偿相应损失具有合理性，但考虑到涉案房屋系公有住房，无法上市交易，区别于一般的商品房，且二原告已在涉案房屋正常居住多年，实现了部分合同目的，故二原告主张的损失数额明显过高，本院综合考虑合同履行的程度、解除原因、过错比例、房屋面积、增值情况等因素酌情确定损失数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告王玉珍、原告呼林昌与被告付士荣于二〇〇五年五月十日签订的《售房协议》；二、被告付士荣于本判决生效后七日内返还原告王玉珍、原告呼林昌购房款十一万八千八百二十元五角六分；三、被告中铁建工集团有限公司北京分公司于本判决生效后七日内返还原告王玉珍购房款四万三千一百七十九元四角四分；四、被告付士荣于本判决生效后七日内赔偿原告王玉珍、原告呼林昌经济损失五十万元；五、驳回原告王玉珍、原告呼林昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26215元，由原告王玉珍、原告呼林昌负担19065元（已交纳），由被告付士荣负担6684元（于本判决生效后七日内交纳），由被告中铁建工集团有限公司北京分公司负担466元（于本判决生效后七日内交纳）评估费7899元，由原告王玉珍、原告呼林昌负担6155元（已交纳），由被告付士荣负担1744元（原告王玉珍、原告呼林昌已垫付，被告付士荣于本判决生效后七日内给付原告王玉珍、原告呼林昌）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  吴 娜审 判 员  尹 航二〇二〇年十二月二十九日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜