终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13444号原告：广州龙津房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区龙津东路798号龙津商贸大厦A座251/2楼。法定代表人：李曦东，职务：董事长。委托诉讼代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏飞，男，1962年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区，系该司员工。被告：陈善焕，男，1946年12月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郭芬，广东竞宇律师事务所律师。原告广州龙津房地产开发有限公司与被告陈善焕物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州龙津房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柳灿、黄敏飞，被告陈善焕及委托诉讼代理人郭芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州龙津房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告（含同住人员）立即搬出广州市荔湾区光复中路397号A梯909房，并将该房屋腾空交还原告；2.判令被告立即向原告支付自2017年11月1日起至被告实际交还该房屋之日止的房屋使用费(房屋使用费以建筑面积41.09平方米为基数，参照广州市同地段房屋租金参考价上浮20%的标准计算，暂计至2020年10月31日为61240.53元，应计至实际交还该房屋之日止)；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：广州市荔湾区光复中路397号A梯909房是登记在原告名下的物业，该房屋建筑面积为41.09平方米，房产登记号为“统字594321号”。根据《物权法》第九条的规定，该房屋已经房管部门登记在原告名下，依法属于原告的合法财产。但是，被告却在未经原告许可的情况下，非法占用了该房屋，在占用该房屋将近二十年期间，被告既未与原告签订过租赁合同，也未向原告支付过任何房屋使用费。经原告多次与被告交涉，被告也仍未将该房屋交还给原告，并拒绝向原告支付房屋使用费。原告认为，被告的行为已经严重损害了原告对该房屋的合法权利，原告有权要求被告立即腾退该房屋，并按照广州市同地段房屋租金参考价上浮20%的标准(该房屋属于紧凑户型居住用房)支付房屋使用费。被告陈善焕辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。具体理由：被告仅仅以查册表及大确权为依据，认为案涉房屋是原告的合法财产，根据（2018）粤7101行初5029号民事判决书可知，虽然不动产查册表登记的相关不动产所有人为原告，但该不动产登记是原告开发项目龙津商贸大厦办理的大确权进行的初始登记，之后再通过转移和变更登记将相关房屋的产权过户到约定的回迁人名下，可见原告单凭开发项目大确权无法证明对案涉房屋享有所有权。其次，原告根本不具备出租案涉房屋的主体身份，原被告双方从未建立起平等民事主体间的租赁关系，本案被告起诉龙津公司的案件，与其他另外四个案件一起的诉请都是要求原告履行开发商义务和职责，办理产权过户和房屋登记手续。原告在本案中提交的证据，无法证明与被告建立了租赁关系。经审理查明：1995年8月1日广州四海房地产开发置业公司（甲方）与被告（乙方）签订经广州市公证处公证的《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路409号后座房屋。乙方是该屋的使用人（承租面积14.29平方米）。甲方应于1999年12月30日前，在原征用地段新楼第十至十三层，产权属于（公）有的房（使用面积20平方米），安置给乙方回迁居住。协议签订后，被告迁出上述房屋。后该回迁大楼的建设由原告承接，原告取得了该地块的国有土地使用权及《建设用地批准书》。1998年5月12日原告（甲方）与被告（乙方）签订《回迁安置补充协议》，约定：甲方经市规划局城规批（96）第215号文批复同意，更改原设计方案。并经广州市房地产管理局以（95）拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路409号房屋。乙方是该屋的使用人（承租面积14.29平方米）。经双方协商达成协议如下：一、甲方于1998年12月30日前，在原地段××大楼××路××房，产权属于（公）有的套间，居住面积20平方米安置给乙方回迁居住。二、甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。乙方自行临迁的，在回迁之日停止临迁补偿。上述协议签订后，被告回迁入住光复中路397号A梯909房，双方未签订租赁合同。被告确认其自入住案涉房屋后未缴纳过租金。2016年6月13日，广州市中级人民法院在（2002）穗中法执字第96、97号执行案中[执行依据是（2001）穗中法经初字第369、370号民事判决]，作出裁定查封龙津公司名下房产（包括本案荔湾区光复中路397号A梯909房）。另查，在广州市不动产登记查册表（房产登记号：统字594321号）显示荔湾区光复中路397-419号以西（荔湾区光复中路397-437号“龙津商贸大厦”；荔湾区云津里2-20号以东；荔湾区解元黑巷2-10号；荔湾区解元里2-20号）登记单位名：广州龙津房地产开发有限公司（即原告）。在庭审中，原告提供如下证据：1.房地产平面图，拟证明被告居住荔湾区光复中路397号A梯9楼909房建筑面积为41.09平方米；2.2017-2019年广州市房屋租金参考价，拟证明案涉房屋2017-2019年度同地段的租金参考价，2017年龙津东路的电梯楼37元/平方米上浮20%为44.4元/平方米。2018年龙津东路的电梯楼35元/平方米上浮20%为42元/平方米，2019年龙津东路的电梯楼34元/平方米上浮20%为40.8元/平方米；3.通知，证明原告在起诉前向被告主张过案涉房屋的使用费；4、依申请信息公开答复书；证明案涉房屋为原告所有。被告质证认为证据1、2与本案无关，证据4只能证明开发项目的大确权在原告名下，无法证明案涉房屋属原告所有。被告为证明案涉房屋为产权归其的房改房，提交《证明》一份，主要内容：广州市光复中路409号（现为397号）是我厂职工宿舍，经我厂分房小组讨论并经厂领导决定，分配光复中路397号A提909房给陈善焕等，我厂职工是可享受广州市房改政策权利的，由于所分配住房人员是我厂职工，故应享受广州市房改政策的权利，1999年由于我厂划入广州市关闭破产企业，故本宿舍就一直没有我厂人员管理，落款为原广州市磨具厂工会主席黄广芬，2020.12.2。原告对该《证明》不予认可，认为被告并未提交证据证明案涉房屋为房改房及广州市模具厂已按照当时的房改价格卖给职工家属。另查明，广州市住房和城乡建设局于2019年1月31日发布《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，其中载明：承租公产租金从每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4元；本通知自印发之日起施行，有效期5年；本通知下发前已签订租赁合同的，按原合同约定执行；租赁合同期满或因其他原因终止的，新签订的租赁合同按本通知标准执行。庭审中，双方确认案涉房屋是41.09平方米，被告陈述案涉房屋现由其本人及家人居住。本院认为：广州四海房地产开发置业公司与被告签订的《广州市房屋拆迁安置协议》及原告与被告签订的《回迁安置补充协议》合法有效。根据《回迁安置补充协议》的约定原告应在原地段新建大楼A梯9楼909房，产权属于（公）有的套间给被告回迁居住，现原告已经完成了提供回迁房的义务。另根据《回迁安置补充协议》的约定，被告回迁后应与原告签订租赁合同，但回迁后双方并没有签订租赁合同，故原、被告之间没有形成租赁合同关系。原告是案涉大楼的开发商，且已取得整栋大楼的大确权，故对自己开发建设的房屋（已出售或已作征用拆迁补偿等情形除外）享有相应的权利。因原、被告之间并无租赁合同关系，对于原告要求被告搬迁的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。考虑到目前没有证据显示被告有自有产权房屋或其他搬迁去向的实际情况，本院酌情确定合理搬迁期为六个月。被告提交的证据不足以证明其所在单位同意回迁房屋产权属于被告所有。即使如被告所述，案涉房屋是产权调换而来，其补偿对象亦为被拆迁房屋的产权人，但被告并无证据证明其为被拆迁房屋的产权人。为此，被告辩称被拆迁房屋系其单位福利分房，拆迁安置后，其应享受房改福利、享有案涉房屋的产权，缺乏依据，本院不予采纳。对于原告主张的房屋使用费问题。现被告使用了原告的房屋，理应向房屋的权利人即原告支付房屋使用费。因龙津公司没有举证证明本案诉讼时效存在中断、中止或延长的法定情形，原告于2020年11月3日向本院提起诉讼，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，房屋使用费应从原告主张之日倒推三年即2017年11月4日起计算；至于房屋使用费的计算标准，双方确认案涉房屋面积为41.09平方米，故原告请求被告按面积41.09平方米计算房屋使用费，予以支持，根据《房屋拆迁安置协议》中“在临时搬迁期间，乙方按民用公房租金标准向甲方交付租金”及《回迁安置补充协议》“案涉房屋产权属于公有套间”之约定，原告主张按照广州市同地段房屋租金标准计算房屋使用费理据不足，本院不予采纳。由于广州市住房和城乡建设局于2019年1月31日发布《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，承租公产租金从每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4元，故对于2019年1月31日及之前的房屋使用费，被告应按每月每平方米3.5元的标准支付；2019年2月1日起的房屋使用费应按每月每平方米4元的标准支付。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，被告陈善焕（含同住人员）搬出广州市荔湾区光复中路397号A梯909号房屋，将房屋腾空交回原告广州龙津房地产开发有限公司使用；二、被告陈善焕向原告广州龙津房地产开发有限公司支付自2017年11月4日起至腾空并交还广州市荔湾区光复中路397号A梯909房之日止的房屋使用费（该使用费按面积41.09平方米计收，其中2019年1月31日及之前的房屋使用费，按每月每平方米3.5元的标准，此后的按每月每平方米4元的标准）；在本判决发生法律效力之日及之前的房屋使用费，应在本判决发生法律效力之日起七日内支付，此后的房屋使用费逐月支付；三、驳回原告广州龙津房地产开发有限公司其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费666元，由原告广州龙津房地产开发有限公司负担300元，被告陈善焕负担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年十二月二十九日书记员  龙滋霖曾芳