广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初7032号原告：广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司（原广州纽诺艾玛教育科技有限公司），住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科汇四街9号。法定代表人：马力，总经理。委托诉讼代理人：闫涛，广东金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晟，广东金鹏律师事务所律师。被告：广东承道投资有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区光谱西路3号。法定代表人：刘荣盛。委托诉讼代理人：许志成，广东法丞汇俊（白云）律师事务所律师。原告广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司（以下简称纽诺公司）诉被告广东承道投资有限公司（以下简称承道公司）房屋租赁合同纠纷一案后，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告纽诺公司的委托诉讼代理人闫涛、高晟、被告承道公司的委托诉讼代理人许志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纽诺公司向本院提出如下诉讼请求：1.纽诺公司与承道公司签订的《物业租赁合同》于2018年9月10日解除；2.承道公司向纽诺公司返还租赁押金86534.25元；3.承道公司向纽诺公司返还水电费押金5000元；4.承道公司向纽诺公司赔偿两个月租金共计76267元（根据租赁合同第8.3条规定，每月租金是2019年9月25日-2020年9月24日期间段的租金标准38133.5元/月计算）；5.承道公司向纽诺公司承担逾期支付第二、三、四项诉讼请求所述款项的滞纳金（自2019年10月15日起算，按照每逾期一日以上述款项的3%计算滞纳金，滞纳金性质为逾期支付违约金和赔偿金的违约金）；6.承道公司向纽诺公司赔偿装修损失306478.87元；7.判决承道公司向纽诺公司赔偿经营损失868867.32元（纽诺公司客户向纽诺公司取消服务的退费费用共计468743元及纽诺公司为找到新的租赁场地形成新租赁合同金额与原租赁合同金额的差额损失共计400124.32元）；8.本案诉讼费用由承道公司承担。审理期间，纽诺公司再次明确第六项诉讼请求的装修损失包括装修物损失和搬迁费用损失。事实与理由：纽诺公司系从事幼儿教育的企业。2014年9月5日，案外人陈志永与承道公司签订《写字楼租赁合同》,约定由承道公司向陈志永租赁其名下物业广州市开发区科学城科汇四街9号201房。2016年9月25日，纽诺公司与承道公司签订《物业租赁合同》，约定由承道公司将上述物业其中一部分（即201B房，下称“租赁物业”）转租给纽诺公司，租期自2016年9月25日起至2022年9月4日止。后陈志永向法院提起诉讼【一审案号：（2018）粤0112民初6331号，二审案号：（2019）粤01民终13861号】，要求判令其与承道公司之间的《写字楼租赁合同》于2018年9月10日立即解除，且承道公司须立即腾退房屋。广州市中级人民法院认定承道公司转租租赁物业的行为未得到业主方陈志永的同意，陈志永提前通知承道公司要求解除《写字楼租赁合同》符合法律规定及合同约定，因此作出终审判决，支持陈志永上述诉讼请求。根据已生效判决，现纽诺公司与承道公司之间的租赁合同已无法履行。纽诺公司因装修租赁物业支付680000元，暂计至2019年12月31日，剩余租赁期限分摊装修费用306478.87元。因租赁合同无法继续履行，纽诺公司因此发生经营损失，暂计至2019年12月31日为977699.6元。纽诺公司认为，双方就租赁物业产生的租赁合同关系因《写字楼租赁合同》被判决解除之日起亦应予解除。且根据上述生效判决确认，《写字楼租赁合同》被判决解除系承道公司导致，故纽诺公司根据《物业租赁合同》的有关约定，有权要求承道公司返还租赁押金，额外支付两个月租金及因此产生的滞纳金，并赔偿纽诺公司因此发生的损失，包括装修损失，经营损失等。被告承道公司辩称，一、因涉案物业的产权人陈志永无故、恶意解除与承道公司之间的租赁合同关系，导致承道公司无法继续向纽诺公司出租涉案物业，并非纽诺公司所主张认为承道公司因未取得产权人的转租同意而被提前解除合同，故承道公司在此房屋租赁纠纷中是根本不存在过错。（一）承道公司与涉案物业产权人陈志永所签订的《写字楼租赁合同》中第七条第1款的约定：“甲方同意乙方对房屋进行转租、分租使用，乙方保证不改变房屋用途。”，即明确承道公司对所承租的涉案物业是享有转租的权利。（二）根据承道公司与产权人陈志永之间的房屋租赁合同纠纷一案【一审案号：（2018）粤0112民初6331号、二审案号：（2019）粤01民终13861号】的判决中，一审及二审法院是认为产权人陈志永依据《写字楼租赁合同》第八条第4款的约定与承道公司解除租赁合同关系，并非认为承道公司存在违约转租的行为而导致被产权人陈志永提前解除租赁合同，而且产权人陈志永在该案中也没有否定承道公司转租涉案物业的权利。再者，纽诺公司也是作为第三人参与了承道公司与产权人陈志永之间的房屋租赁合同纠纷一案的审理，应当清楚知道是由于产权人陈志永无故、恶意解除与承道公司租赁合同关系而直接导致各方的矛盾不断、纠纷不止。（三）承道公司自始至终坚持认为与产权人陈志永所签订的《写字楼租赁合同》中第八条第4款约定，并非赋予双方具有合同的任意解除权，而是对双方合同履行中违约责任的约定。因承道公司与产权人陈志永约定的涉案物业租期为8年，租赁用途明确为办公之用，且涉案物业原为毛坯状态，承道公司是投入了大量的人力、物力和财力对涉案物业进行装修及安装消防设备，使涉案物业具备转租的基本条件。然而，另案判决中却认为产权人陈志永可依据该合同条款行使任意解除权，显然是不符合承道公司当初订立租赁合同的本意，现另案判决认定租赁合同中赋予了产权人陈志永在无正当理由任意通知解除合同，明显导致双方对合同期限为8年的约定形同虚设，更使承道公司作为承租人遭受了巨大损失。因此，对于涉案物业无法再出租给纽诺公司所使用，并非承道公司的违约行为或主观过错所导致，而是产权人的恶意解除合同所引起一系列的纠纷所致。二、由于承道公司并非故意违约提前与纽诺公司解除租赁合同关系，故根本不符合双方之间的租赁合同约定，承道公司不应对纽诺公司赔付违约金。根据承道公司与纽诺公司所签订的《物业租赁合同》第8.3条约定，在租赁期内，甲方（即承道公司）不得无故提前解除合同。若因甲方原因提前违约，甲方需退还乙方押金并赔偿两个月租金给乙方（即纽诺公司）。该条款所约定承道公司需向纽诺公司赔偿两个月租金的前提是承道公司作为出租人无故提前解除合同，但根据承道公司上述的答辩意见及相关纠纷判决所认定的事实可知，是由于涉案物业的产权人陈志永恶意解除合同所导致，并非承道公司的违约行为或者主观故意提前与纽诺公司解除租赁合同关系。因此，纽诺公司主张依据该合同约定要求承道公司赔付违约金是不符合双方的合同约定。三、纽诺公司主张装修损失的残值损失均由承道公司所承担是不符合法律规定及公平原则，且纽诺公司提供的证据不足以证明装修实际残值。首先，纽诺公司是开庭当天才向法院提交证据以证明其装修的投入价值，对此承道公司认为纽诺公司所主张的部分装修损失是不具有事实及法律依据，其中部分装修投入是不属于形成附合的装饰装修物，故不应作为装饰装修残值损失，例如家具、空调、视频监控、空气净化等。另外，承道公司将涉案物业出租给纽诺公司使用前，已经对涉案物业进行装修及安装消防设备，应当与纽诺公司承租涉案物业后进行装饰装修的部分予以划分，故属于承道公司出租前已经装修及安装的消防设备是不属于纽诺公司所主张的装修损失。再者，承道公司认为涉案租赁场地的装修残值也应由纽诺公司申请鉴定后，得出合法的评估结果后才能作为本案认定纽诺公司主张装修残值的合法依据，否则是无法查清本案涉案租赁场地装修残值的实际价值。退一步说，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十一条规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”，涉案物业无法再出租给纽诺公司使用的结果并非承道公司所致，而是产权人陈志永恶意解除合同所引起，现承道公司对涉案物业也不具有处分的权利，根本不可能再使用涉案物业内的装饰装修而获得收益。因此，纽诺公司与承道公司之间的租赁合同无法再继续履行的责任不应全归责于承道公司，而纽诺公司主张装修损失的残值损失均由承道公司所承担是不符合法律规定及公平原则。四、纽诺公司作为次承租人有腾房义务，但纽诺公司一直拖延向产权人交还涉案物业，且拒不缴纳相应的房屋占有使用费、物业管理费、水电费等，故承道公司是有权不予退还租赁押金及水电押金。承道公司与产权人陈志永之间的租赁合同关系被法院判决解除后，纽诺公司即开始拒不缴纳任何费用，而纽诺公司拖延至2020年5月底才完全搬离涉案物业，从2019年10月至2020年5月期间的房屋占用费、管理费、公摊费及水电费均未缴清，拖欠费用达到30多万。再者，产权人陈志永现已提起诉讼要求承道公司支付涉案房屋的占有使用费及滞纳金，但该费用的产生显然是由于纽诺公司未及时交还涉案物业所引起，由此产生的责任不应由承道公司承担。另外，根据双方的《物业租赁合同》第4.2条约定，履约定金（即合同押金）不计付利息，扣除逾期缴纳租金及其他费用的滞纳金后余额在5个工作日退还给纽诺公司，而纽诺公司拖欠的费用是远远多于所支付的合同押金，故承道公司是有权不予退还纽诺公司所支付的租赁押金及水电押金。综上所述，承道公司因产权人陈志永无故恶意解除租赁合同，已经造成巨大的经济损失，对于涉案物业无法再履行出租义务并非被告的过错所导致，请求法院综合考量涉案物业所引起一系列纠纷的前因，对本案作出公正的裁判。经审理查明：2020年7月9日，广州纽诺艾玛教育科技有限公司变更为广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司。2016年9月25日，纽诺公司（乙方）与承道公司（甲方）签订物业租赁合同，甲方按现状将位于广州市开发区科学城科汇四街9号201B房（以下简称涉案房屋）出租给乙方做办公室（开设婴幼儿看护、教育所需的专业手续由乙方负责申请完善）使用，计租面积524.45平方米，租赁期限自2016年9月25日至2022年9月4日，其中2016年9月25日至同年10月24日为免租期；第一个租赁年度租金为55元/m2/月，以后每个租赁年度的月租金在上一年度的基础上递增6%，2017年9月25日至2018年9月24日的每月租金为30575.4元、2018年9月25日至2019年9月24日的每月租金为32409.9元、2019年9月25日至2020年9月24日的每月租金为34354.5元；设备维修公摊费不含税价为1000元/月；物业管理费含税价为6.4元/m2/月，协议期间按市场调整（参照所在园区统一收费）；乙方须在签订该协议时，向甲方支付首月服务费、押金费及公摊费用共计124735.48元（首月租赁服务费28844.75元+合同押金28844.75*3个月+设备维修公摊费1000+水电押金5000+管理费3356.48=124735.48）；该物业是先交租后使用的租赁方式，乙方必须于本月的25日以前向甲方支付下一月租金及管理费，本月水、电费等相关费用，甲方收取乙方的租金及其他费用以到账为准。第4.1条约定，在签订合同时，乙方向甲方支付合同押金作为承租该物业的履约定金为三个月租金共计86534.25元，水电按金5000元，履约定金不得抵扣租金，该押金甲方只开具收据收取。第4.2条约定，在合同期内，乙方不履行本合同及其相关协议、附件，甲方有权没收该履约定金，宣布合同作废；合同期满后，如乙方没有违约情况，履约定金（不计付利息）扣除逾期缴纳租金及其他费用的滞纳金后余额在5个工作日内退还给乙方。第5.3条约定，甲方将租赁物按现状租赁给乙方使用，甲方为乙方提供不大于40安培的市政用电负荷，提供独立电表，乙方代甲方缴纳二楼、三楼电费以及分摊费，甲方剩余电费按0.89元/度和乙方结算减扣。第8.3条约定，在租赁期内，甲方不得无故提前解除合同，若因甲方原因提前违约，甲方需退还乙方押金并赔偿两个月租金给乙方。第9.1条约定，租赁期内，甲乙双方不得提前终止合同，若甲、乙双方协商一致，可解除或变更合同，若协商未果却不履行合同的，按违约处理。解除或变更合同双方须书面通知对方，并签订相关的文件。第9.2条约定，如因不可抗力事件或自然灾害事件的因素导致本合同不能继续履行的，合同自然终止，甲、乙双方互不追究违约责任。2016年9月29日，承道公司向纽诺公司出具收据，收到其交来的三个月房屋押金86534.25元、水电押金5000元，共计91534.25元。在陈志永诉承道公司、第三人凯米拉（上海）管理有限公司（以下简称凯米拉公司）、纽诺公司房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2019年3月11日作出（2018）粤0112民初6331号《民事判决书》，查明如下事实：一、坐落于广州开发区科学城科汇四街9号201房的权属人为陈志永，建筑面积为623.91平方米，规划用途为办公。2014年7月4日，陈志永（出租方、甲方）与承道公司（承租方、乙方）及广州正信房地产代理有限公司（经纪方）签订《写字楼租赁合同》,约定甲方同意将上述房屋出租给乙方作办公使用，合同期从2014年7月5日至2022年9月5日。二、承道公司承租涉案物业后，将涉案物业分租给纽诺公司和凯米拉公司。2016年9月25日，承道公司与纽诺公司签订《物业租赁合同》，约定：承道公司同意按现状将位于广州市开发区科学城科汇四街9号201B，计租面积524.45平方米（含公摊面积）的物业出租给纽诺公司作办公室使用，租赁期限自2016年9月25日至2022年9月4日止。三、承道公司将涉案物业分租给纽诺公司和凯米拉公司后，以陈志永为出租人、纽诺公司为承租人办理了涉案物业的租赁备案手续并由纽诺公司缴纳了相应租金税款。陈志永主张其发现被人冒用其名义办理了与纽诺公司租赁合同的备案后，于2017年10月23日单方到广州市黄埔区住房和建设局撤销了其与纽诺公司就涉案物业的租赁合同备案，并提交了《解除、终止房屋租赁合同申请表》予以证实。四、2018年4月3日，陈志永自行在网上办理了其与承道公司签订的租赁合同备案手续。同年6月19日，陈志永向承道公司寄送《关于租赁合同的函》，要求承道公司在2018年7月10日前，与其一起前往黄埔区联和街道办办好双方于2014年7月4日所签《写字楼租赁合同》的租赁合同备案登记及租金税收完税事宜，所有费用由承道公司承担；若承道公司没有按时履行，其将与承道公司解除合同，并追究其一切法律责任。承道公司收到《关于租赁合同的函》后，于2018年6月25日复函陈志永，载明：第一，承道公司自2014年7月起承租涉案物业，已多次向陈志永提出一同到租赁管理部门办理租赁合同备案等手续，但陈志永一直不积极配合，具体未办理租赁合同备案登记的事宜并非承道公司责任。第三，如租赁合同备案手续产生相关税费，则应当依照相关税法规定落实承担主体，陈志永无权单方面将全部税费强行要求承道公司承担。承道公司将会依据租赁管理部门的要求，依法与陈志永办理租赁合同备案手续，但陈志永无权以此为由单方面解除租赁合同等。五、2018年7月11日，陈志永向承道公司寄送《解除合同通知书》，载明：自该通知函发之日起第六十日后即2018年9月10日起解除陈志永与承道公司于2014年7月4日所签订位于广州开发区科汇四街9号201房的《写字楼租赁合同》，并要求承道公司将合同签订之日起至合同解除之日止的租金、应纳税项全部缴纳结清。承道公司于2018年7月12日签收《解除合同通知书》。2018年7月24日，承道公司向陈志永出具《关于要求继续履行的函》，载明陈志永在无任何法定事由的前提下，于2018年7月11日向承道公司发出《解除合同通知书》，单方面要求解除双方的合同关系，没有事实和法律依据，要求陈志永尊重契约精神，继续履行双方签订的租赁合同义务。六、涉案物业交付给承道公司时是毛坯房，由承道公司自行装修。本院在该案中认为，陈志永主张根据《写字楼租赁合同》第八条第四款的约定提前解除其与承道公司之间就涉案物业的租赁合同关系，该条款赋予了合同双方提前解除合同的权利，提前解除合同一方只需提前60天书面通知对方即可。陈志永于2018年7月11日向承道公司寄送《解除合同通知书》要求自该通知函发之日起第六十日后即2018年9月10日起解除双方的《写字楼租赁合同》，承道公司于2018年7月12日签收该通知，陈志永已履行了提前60天书面通知的义务，故陈志永请求本院判令其与承道公司就涉案物业的租赁合同关系于2018年9月10日解除，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。双方的租赁合同关系解除后，承道公司理应腾退涉案物业交还给陈志永，本院对陈志永要求腾退涉案物业的诉讼请求予以支持。由于涉案物业现由凯米拉公司、纽诺公司使用，凯米拉公司、纽诺公司也应配合腾退涉案物业。判决：陈志永与承道公司之间就广州开发区科学城科汇四街9号201房的租赁合同关系于2018年9月10日解除，承道公司于判决发生法律效力之日起十五日内腾退广州开发区科学城科汇四街9号201房给陈志永。上述判决作出后，承道公司不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2019年9月19日作出（2019）粤01民终13861号《民事判决书》，确认一审法院查明的事实，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。纽诺公司确认其于2019年9月21日收到上述二审判决书。2019年10月10日，纽诺公司向承道公司发出《致广东承道投资有限公司的违约函》：贵司与自然人陈志永（房屋所有权人）签订了房屋租赁合同（物业地址：广州市开发区科学城科汇四街9号201房；面积623.91平米；租期为：2014年9月5日至2022年9月5日）。2016年9月5日，贵司与我司签订了《物业租赁合同》（租赁期限为：2016年9月25日至2022年9月4日，租赁面积：524.45平方米）。因贵司与陈志永之间履约纠纷，双方于2018年11月开始使用诉讼方式解决纠纷。2019年9月19日，我司收到广州市中级人民法院的民事判决书【（2019）粤01民终13861号】，判令：贵司与陈志永的租赁合同关系于2018年9月10日解除，贵司要向陈志永腾退物业。2019年10月9日，陈志永在该物业门店张贴律师函要求马上腾退物业。针对本次事件，对我司经济及商誉产生了不同程度的影响，现向贵司主张如下：一、贵司应按照《物业租赁合同》第8.3条的约定向我司承担违约责任。请贵司于收到本函之日起5日内向我司退还租赁押金及两个月的租金。如贵司超过上述期限支付的，我司有权按照《物业租赁合同》第8.5条收取滞纳金（每逾期1日，按应付金额的3%收取）。二、贵司应向我司支付本租赁物业我司投入的装修成本费用。三、贵司应向我司支付由于我司场地搬迁产生的费用，我司重新租赁场地差价损失及其他损失。四、我司保留合同及法律项下所有的权利。纽诺公司提交了其与广州荣义装饰材料有限公司（以下简称荣义公司）于2016年11月26日签订的《PVC地板施工合同》，约定由荣义公司对涉案房屋进行PVC地板铺装施工，合同总价为36380元。同年12月20日，纽诺公司向荣义公司转账支付PVC地板二期款21828元，12月28日，纽诺公司再次转账支付PVC地板尾款7276元。荣义公司就上述付款开具四张金额合计为36380的增值税专用发票。2016年11月2日，纽诺公司与广州市大安消防实业有限公司第六分公司（以下简称大安公司）签订《工程承包合同》，约定大安公司承包涉案房屋的消防工程改造，承包范围为喷淋、消防报警系统、消防改造工程，工程造价为65000元。2017年3月13日，纽诺公司向大安公司转账支付消防工程款74750元。2016年（无具体日期），纽诺公司与广州市百鹤建筑装饰工程有限公司（以下简称百鹤公司）签订《装修工程合同》，约定由百鹤公司承包涉案房屋的室内及户外项目装修工程，承包范围为包工包料（纽诺公司采购主材除外），一切与本装饰装修工程项目相关的材料和劳务费用均由百鹤公司负责，工程总造价（暂定）为264198元，按本合同确认单价和双方实际测量确认的工程量为结算依据，装修中新增或调整的项目，以纽诺公司书面确认的单价双方实际测量确认的工程量为结算依据。工程完工后，双方最终确认的结算价为346800元。2016年11月14日案外人付永生代纽诺公司向百鹤公司的陈武成转账支付科汇金谷装修工程首付款50000元、29259.4元；同年12月8日付永生代纽诺公司向百鹤公司转账支付科汇金谷第二期装修款50000元、2839.6元；同年12月28日纽诺公司向百鹤公司转账支付装修第三期工程款71039.6元；2017年1月24日、3月9日，纽诺公司分别向百鹤公司支付第四期工程款50000元、结算款76321.4元；2019年1月30日，纽诺公司向百鹤公司转账支付装修质保金16840元。百鹤公司对上述付款均开具了增值税专用发票。2016年11月28日，纽诺公司与东莞斯固迈捷教育用品有限公司签订《家具订购合同》，合同总价为109345.4元；其中汽车图书架的含税价为1340.9元，桌椅的含税价为27088.3元，大号象和小号象的含税价为6572元，操作柜含税价为74344.2元。纽诺公司2017年1月13日转账支付“柜子第二期图书架”30567元，同年1月20日转账支付“柜子图书架第三期款”28021.4元，同年8月15日转账支付“家具尾款”8000元；其提交的东莞斯固迈捷教育用品有限公司2017年1月10日出具的收据写明收到“30%合同款项”30567元；上述转账凭证及收据的付款金额合计97155.4元。2017年2月9日，纽诺公司与广州美耐达遮阳技术有限公司签订《供货安装合同》，购买固定帘头的窗帘及安装服务，合同总价为2660元。纽诺公司与同年2月9日和24日分别向广州美耐达遮阳技术有限公司分别支付窗帘款1064元、1596元，广州美耐达遮阳技术有限公司开具了窗帘2660元的增值税发票。2018年6月28日，纽诺公司与广州恩尚家具有限公司签订《家具购合同》，纽诺公司购买按照涉案房屋设计和组装的嵌入式文件柜，合同价款为10000元。纽诺公司提交了增值税发票证实其已经支付了合同款项。2020年5月29日和30日，纽诺公司向滴滴出行科技有限公司在线支付运输费共计678元。同年6月9日，纽诺公司向广州市益能制冷设备科技有限公司转账支付空调拆卸搬运费2700元。同年7月6日，纽诺公司向宋**强转账支付搬迁费、人员劳务费1750元。上述搬迁费用共计5128元。2020年7月21日和22日，纽诺公司与三名出租人分别签订了《广州市房屋租赁合同》，承租开发区科翔路128号173号、174号、175号房屋做婴幼儿照护托育用途使用，总建筑面积340.02平方米。双方当事人确认，涉案房屋已于2020年5月29日交还。纽诺公司主张其已经缴纳2018年9月11日至2019年9月24日的租金，2019年12月的租金已缴纳34354.5元（不含税价格），其他月份的租金没有缴纳；2018年9月11日至2020年5月29日的水电费和物业管理费均已缴纳。承道公司主张2018年9月11日至2019年9月30日的租金已经缴纳，纽诺公司主张缴纳的2019年12月的租金已经抵扣2019年10月份的部分租金；纽诺公司没有缴纳2019年10月1日至2020年5月29日的水电费和设备公摊费用。承道公司在庭后未核实纽诺公司物业管理费的缴纳情况。纽诺公司确认，新冠疫情爆发期间，其处于停止营业状态，没有提供保育服务，其在搬离涉案房屋前没有收到政府部门允许教育培训部门开学的通知，故一直没有开学。承道公司提交了陈志永向其法定代表人刘荣盛支付解除合同违约金的中国工商银行转账回单，陈志永于2019年9月29日支付解除合同违约金36186.5元。上述事实，有如下证据证实：纽诺公司提交的物业租赁合同、（2019）粤01民终13861号《民事判决书》、致广东承道投资有限公司的违约函、快递存根、准予变更登记（备案）通知书、收据、PVC地板施工合同及付款申请书、银行转账回单、记账凭证、工程承包合同、装修工程合同、工程结算确认表、家具订购合同、供货安装合同、家具购合同、搬迁费用、支付凭证、发票、收据，承道公司提交的写字楼租赁合同、转账凭证照片，以及双方当事人的陈述等证据。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，承道公司从涉案房屋的产权人陈志永处承租了包括涉案房屋在内的广州开发区科学城科汇四街9号201房后，将其中部分面积分租给纽诺公司。因（2018）粤0112民初6331号《民事判决书》判决承道公司与陈志永的房屋租赁合同于2018年9月10日解除，并于判决发生法律效力之日起十五日内腾退广州开发区科学城科汇四街9号201房给陈志永，导致承道公司与纽诺公司的物业租赁合同已经实际履行不能。虽然双方当事人均未向对方发出解除物业租赁合同的书面通知，但因双方分别是（2018）粤0112民初6331号案的被告或者第三人，均已知悉本案的物业租赁合同不能继续履行的事实，故纽诺公司主张其与承道公司的《物业租赁合同》于2018年9月10日解除，有事实依据，本院依法予以支持，双方当事人签订的《物业租赁合同》于2018年9月10日解除。关于租赁押金、水电押金和违约金。双方当事人签订租赁合同后，均能依约履行各自的义务，但因涉案房屋的产权人解除与承道公司的租赁合同，导致承道公司与纽诺公司的物业租赁合同无法继续履行，属于因第三人的原因导致承道公司违约与纽诺公司解除租赁合同，纽诺公司在物业租赁合同解除中无过错，故承道公司依法应当向纽诺公司承担违约责任。物业租赁合同第8.3条的约定，在租赁期内，甲方不得无故提前解除合同，若因甲方原因提前违约，甲方需退还乙方押金并赔偿两个月租金给乙方。根据该条约定，承道公司应退还纽诺公司租赁押金86534.25元和水电押金5000元，并按照双方租赁合同解除时的租金标准支付2个月租金的违约金61150.8元（2017年9月25日至2018年9月24日每月不含税租金为30575.4元）。对于承道公司抗辩纽诺公司未缴纳2019年10月至2020年5月期间的房屋占用费、管理费、公摊费及水电费，因承道公司未提交相关证据证实上述费用实际发生情况包括管理费的缴纳情况、水电用量读数及费用金额等事实，故在本案中不予处理，承道公司可另行依法主张权利。关于装修损失和搬迁费用损失。纽诺公司主张其装修损失包括装修的损失和撤场时的搬迁费用损失两部分。一、装修物损失。物业租赁合同签订后，承道公司向纽诺公司交付的涉案房屋为毛坯房屋，纽诺公司承租后对涉案房屋进行装修。承道公司违约解除物业租赁合同，应当赔偿纽诺公司的装修损失。根据法律规定，纽诺公司应当拆除没有形成固定附着的装饰装修物，形成固定附着的装饰装修物应当作为其实际损失计算，但应扣除其实际使用期间的折旧成本。1.纽诺公司提交的《PVC地板施工合同》《工程承包合同》《装修工程合同》及相应的付款凭证可以证实该三项工程是已经形成固定附着的装饰装修物，应当计入装修损失内，其中《PVC地板施工合同》付款凭证虽然不全，但是从荣义公司出具的增值税发票和纽诺公司的付款摘要可以相互印证纽诺公司已经按照合同约定支付了全款；上述三份合同应当按照《PVC地板施工合同》《工程承包合同》的合同金额及《装修工程合同》实际结算情况计算装修损失，合计457930元（36380元+74750元+346800元）；2.《家具订购合同》中的操作柜属于按照涉案房屋的尺寸定做的、已经形成固定附着的装饰装修物，应计入纽诺公司的装修损失内；根据纽诺公司提交的付款凭证以及收据，纽诺公司实际付款金额为97155.4元，与合同约定总金额不符，由于付款凭证上未标明各类家具的付款金额，故本院根据操作柜金额占合同金额的比例计算操作柜实际付款金额为66056.2元（74344.2元÷109345.4元×97155.4元）。3.《供货安装合同》是按照涉案房屋的窗子尺寸定做的窗帘，虽然其不属于已经固定附着物，但其拆卸后无法应用于纽诺公司新租赁的场地，已经没有重复利用的价值，故该部分损失2660元应当作为形成固定附着物的装修计算装修损失。4.《家具购合同》中约定的家具是按照涉案房屋的格局和尺寸进行设计的嵌入式的文件柜，无论其是否可以二次使用，但因纽诺公司新租赁的场地与涉案房屋不一致，该文件柜已经无实际利用价值；虽然纽诺公司仅提交了增值税发票，未提交其他付款凭证证实实际付款情况，但综合考虑该合同金额相对较小，且与其经营内容相符合，本院确认纽诺公司已经实际支付该合同价款，故该价值应计入装修损失内。上述第一项至第四项的装修费用共计536646.2元（457930元+66056.2元+2660元+10000元）。按照纽诺公司未实际使用时间（2020年5月29日至2022年9月4日）占租赁期限的比例计算，承道公司应向纽诺公司支付装修损失204076.7元（2年3个月÷5年11个月×536646.2元）。纽诺公司主张的其他装修损失，分别为购买未形成固定附着的装饰装修物或者是对原有的装饰装修进行维修发生的费用，尤其是2019年7月9日纽诺公司与广州市旭盈装饰工程有限公司签订的维修/改造工程造价表，纽诺公司在明知存在腾退涉案房屋可能的情况下，仍在涉案房屋内加装风扇、增加电位和软包安装，故未形成固定附着的装饰装修物以及2019年7月9日的增加装修项目不应作为装修损失计算。二、搬迁费用损失，因承道公司解除合同，导致纽诺公司不得不另寻他处经营，在2020年5月29日至同年7月6日期间共发生搬迁费用5128元，应当由承道公司承担。关于经营损失。2019年3月11日，（2018）粤0112民初6331号《民事判决书》判决承道公司与陈志永的房屋租赁合同于2018年9月10日解除，承道公司于判决发生法律效力之日起十五日内腾退广州开发区科学城科汇四街9号201房，纽诺公司作为该案的第三人及涉案房屋的实际使用人，负有实际腾退涉案房屋的义务。2019年9月21日，纽诺公司收到该案的二审判决。故纽诺公司从2019年3月11日起应当预见其可能负有腾退涉案房屋的义务、该腾退房屋可能对其经营的业务造成的影响，其应从该日起着手处理腾退涉案房屋与其经营之间的关系，不应再签订履行地点为涉案房屋的其他协议，或者应当在协议中约定可能变更履行地点的条款；纽诺公司未妥善处理其经营业务与腾退房屋之间的关系，在明知无法继续使用涉案房屋的情况下，没有采取适当的措施防止损失的扩大，仍然与协议相对方签订课程时间、入园时间等均在一审判决作出之后的购买协议、入园协议等，对于该部分扩大损失，纽诺公司主张承道公司赔偿于法无据，本院依法不予支持。关于纽诺公司主张的涉案房屋与其后来租赁房屋之间的租金差价损失，由于租金的价格受市场价格波动、租赁物的面积大小、位置以及出租人的定价心理等因素影响较大，租金差价无法按照表面的价格衡量，且上文述及，承道已经依约承担了违约责任，故纽诺公司主张租金差价损失无法律和事实依据，该部分损失本院依法不予支持。关于租赁押金、水电押金和违约金的滞纳金，双方当事人在合同中约定的合同押金和水电押金属于履约保证金性质，在涉案租赁合同是否能够依约履行以及双方争议尚未解决的情况下，纽诺公司主张上述滞纳金于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司与被告广东承道投资有限公司签订的《物业租赁合同》于2018年9月10日解除。二、被告广东承道投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司返还租赁押金86534.25元、水电押金5000元。三、被告广东承道投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司支付违约金61150.8元。四、被告广东承道投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司装修损失204076.7元。五、被告广东承道投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司搬迁费用损失5128元。六、驳回原告广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18111元，由原告广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司负担13680元，被告广东承道投资有限公司负担4431元。上述案件受理费已由原告广州纽诺艾玛婴幼儿照护服务有限公司预交，其同意由被告广东承道投资有限公司直接向其支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  周逸瑜人民陪审员  区焕堙二〇二〇年十二月九日书 记 员  林碧婷王春苗