广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终849号上诉人（一审被告）：赵芝达，男，1956年4月21日出生，汉族，住汕头市金平区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××418。委托诉讼代理人：蔡岱侬，广东盈信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林博，广东盈信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：汕头市龙湖区工人俱乐部，住所地汕头市龙湖区工业区F3配套楼一楼。法定代表人：李锦桂（已退休）。负责人：杨宏辉。委托诉讼代理人：张晓敏，广东汕侨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思婕，广东汕侨律师事务所实习律师。原审第三人：陈延崇，男，1971年10月1日出生，汉族，住潮州市湘桥区官塘镇秋溪村顶园区×××，公民身份号码440××××××××××××131。原审第三人：林雄涛，男，1981年7月12日出生，汉族，住惠来县×××××××××××××8×，公民身份号码445××××××××××××331。上诉人赵芝达因与被上诉人汕头市龙湖区工人俱乐部（以下简称工人俱乐部）、原审第三人陈延崇、林雄涛租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2020）粤0507民初2477号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵芝达及其委托诉讼代理人蔡岱侬、林博、被上诉人工人俱乐部的委托诉讼代理人张晓敏、王思婕到庭参加诉讼，原审第三人陈延崇、林雄涛经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵芝达上诉请求：一、撤销龙湖区人民法院（2020）粤0507民初2477号民事判决第一、二、三项；二、改判上诉人向被上诉人支付2016年4月至2017年9月的租金，驳回被上诉人的其他诉讼请求；三、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人本应遵守《租赁协议书》所约定的“场地使用期限自2014年7月1日起至2018年6月30日止”。然而被上诉人却于上述判决于2017年6月16日生效之后的2017年9月份，便向上诉人下达了房屋收回通知，且在无法协调的情况下，关闭租赁场地的水、电，并更换锁头、贴上封条。被上诉人的自行单方解除《租赁协议书》。由于上诉人的违约在前，致使上诉人于2017年9月份之后无法继续使用所租赁场地的情况，一审法院判准了被上诉人关于判令上诉人付还被上诉人自2016年4月起至2018年6月期间的租利息的请求显属不公。二、2018年6月20日（即租赁期满前10天），被上诉人向上诉人发去《房屋收回通知》，要求上诉人自行搬离租赁的场地，并称“如逾期未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我部有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作废品处理”，落款为被上诉人及汕头市龙湖区总工会。事实上被上诉人早已于2018年7月1日之前就按上述通知的内容清理了案涉租赁场地。在上述情况下，原审法院还判准了被上诉人的无理请求（即判令上诉人“应于本判决发生法律效力之日起向原告汕头市龙湖区工人俱乐部支付自2018年7月1日起至场地实际交付之日止的场地占用费（场地占用使用费每月5750元计）”，显属偏袒被上诉人。原审法院判令上诉人付还2016年4月至2017年9月被上诉人对租赁场地自行之前的场地租金是合理的。但在被上诉人换锁限制上诉人使用租赁场地的情况下，还判令上诉人付还租赁场地租金则是错误的。在被上诉人通知上诉人有权自行收回租赁场地并将上诉人留存物品作为废品处理的情况下还判令上诉人付还所谓场地占用使用费则是错上加错。被上诉人工人俱乐部答辩称：一、被答辩人称答辩人“在租赁期间限制被答辩人使用租赁场地”缺乏事实依据。本案第三人陈延崇、陈延崇在一审中均已确认向被答辩人赵芝达租赁、使用案涉场地至2018年6月份（租期结束）。被答辩人的前述抗辩理由违背客观事实。被答辩人在合同存续期间拒付租金的行为已构成违约。二、被答辩人合同期限届满后未将案涉场地交付还答辩人，未与答辩人办理相关交接手续，涉案场地仍受被答辩占有、控制。案涉场地的租赁于2018年6月30日到期。答辩人确已通知被答辩人交付还声地，但被答辩人自始没有出现，也没有委托他人与答辩人办理相关的交接手续，涉案场地至今未移交还给答辩人，仍处于受被答辩人占用、控制的状态。被答辩人的前述行为已构成违约。原审判决被答辩人“支付自2018年7月1日起至场地实际交付之日止的场地占用使用费、于判决书生效之日起15日内将案涉地交付还答辩人”，认定事实清楚，适用法律正确。工人俱乐部向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵芝达付还工人俱乐部自2016年4月起至场地实际交付之日止的租金，自2016年4月起暂计至2019年11月为253,000元（103,500元÷18个月×44个月=253,000元）,及迟延支付租金的相应利息；2.判令赵芝达及第三人陈延崇、林雄涛将位于汕头市龙湖工业区F3栋一楼东侧1012平方米的场地交付还工人俱乐部；3.本案诉讼费用由赵芝达承担。一审法院查明：2014年4月11日，工人俱乐部与赵芝达签订《租赁协议书》，约定：工人俱乐部将位于汕头市龙湖工业区F3东侧底层1412㎡场地出租给赵芝达，作为开展跆拳道、补习班等职工活动项目使用。租期自2014年7月1日至2018年6月30日止，租金按季度缴交。2014年4月11日至2014年6月30日作为清理装修时间，签订协议时先交2014年7-9月租金25,000元，从2014年10月起按每季度首月10日前交本季度租金25,000元，自2015年起租金每年度递增5000元，分上下半年缴交；若逾期超过一个月未交租金，将视同违约，工人俱乐部有权终止协议；承租期满后，赵芝达如不续租，应在期满一周内将场地完整移还工人俱乐部。另查明：2016年3月2日，工人俱乐部与赵芝达、第三人黄福平、陈延崇及林雄涛租赁合同纠纷一案，案号为（2016）粤0507民初239号。龙湖法院于2016年11月2日作出（2016）粤0507民初239号民事判决书，判决：“一、被告应于判决发生法律效力之日起十日内付还原告场地租金113,400元；二、驳回原告的其他诉讼请求。”赵芝达不服（2016）粤0507民初239号民事判决书向汕头中院提起上诉。汕头中院于2017年2月16日立案，案号为（2017）粤05民终227号。汕头中院于2017年4月24日作出（2017）粤05民终227号民事判决书，判决：“一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2016）粤0507民初239号民事判决书第二项；二、变更汕头市龙湖区人民法院（2016）粤0507民初239号民事判决书第一项为上诉人赵芝达应于本判决发生法律效力之日起十日内付还被上诉人汕头市龙湖区工人俱乐部场地租金103,500元；三、驳回被上诉人汕头市龙湖区工人俱乐部的其他诉讼请求。”上述判决书已于2017年6月16日生效。（2017）粤05民终227号民事判决书查明，广东省汕头市经济特区建设（集团）公司由广东省汕头经济特区建设总公司组建成立。位于汕头市××××片区生活服务配套楼的产权人为广东省汕头经济特区建设（集团）公司。1992年10月26日，广东省汕头经济特区建设总公司将其中的F3配套楼房（建筑面积1412㎡）移交给汕头经济特区总工会作为工人俱乐部使用，广东省经济特区建设（集团）公司在相应的《汕头经济特区建设工程移交使用财产交接表》上盖章予以确认。汕头经济特区总工会与汕头市龙湖区总工会属同一个单位。工人俱乐部将汕头市龙湖工业区F3东侧底层1412㎡场地中的400㎡出租给黄福平，约定场地使用费为每月3000元。汕头中院认为，工人俱乐部与赵芝达于2014年4月11日签订的《租赁协议书》合法有效；工人俱乐部未依约向赵芝达完整交付租赁场地确属违约，但赵芝达已接受工人俱乐部交付的其中1012㎡场地，其未按约定支付租金也有不当；由于上述《租赁协议书》未就租赁场地的面积单价进行约定，一审判决按工人俱乐部实际交付给赵芝达的面积比例计付租金。但工人俱乐部出租给黄福平的400㎡场地是临街铺面，市场价值明显高于其实际交付给赵芝达的租赁场地，工人俱乐部向黄福平收取的租金标准也高于其向赵芝达收取的租金标准，故按实际交付的面积比例计付租金，有违公平和等价有偿的原则，应予纠正，汕头中院参照工人俱乐部与黄福平签订的租赁协议约定的租金标准予以扣除。即自2014年10月计至2016年3月，工人俱乐部与赵芝达原约定应付租金为157,500元，扣除工人俱乐部交付给黄福平使用的400㎡场地同时段租金54,000元，赵芝达应付还工人俱乐部的租金为103,500元。2019年4月10日，龙湖法院出具结案通知书，载明（2016）粤0507民初239号民事判决书及汕头中院（2017）粤05民终227号民事判决书所确定的义务执行完毕。诉讼期间，工人俱乐部确认其出租给案外人黄福平的400㎡场地至今没有交付给赵芝达。赵芝达确认除履行（2016）粤0507民初239号民事判决书及汕头中院（2017）粤05民终227号民事判决书确认的给付义务外，没有向工人俱乐部支付过租金。即自2016年4月起至今没有支付租金。赵芝达与第三人陈延崇、林雄涛当庭一致确认：赵芝达于2014年5月至2018年4月期间将上述场地转租给第三人陈延崇、林雄涛。目前上述场地无人使用，也没有物品需要腾退，工人俱乐部可以直接收回上述场地。一审法院认为，工人俱乐部与赵芝达签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。双方均应遵照执行。虽工人俱乐部未按合同约定完整交付场地违约在先，但赵芝达在实际接收场地后未依约支付租金，亦属违约，且合同于2018年6月30日届满后，双方未续约。根据上述事实及合同约定，赵芝达负有向工人俱乐部支付租金及场地占用使用费并交还涉案场地的义务，未能履行上述义务,违反了合同约定,依法应当承担违约责任。关于租金及场地占用使用费的问题。工人俱乐部诉请赵芝达支付租金至场地实际交付之日止,因《租赁协议书》的租赁期限已于2018年6月30日届满,且赵芝达确认自2016年4月起没有支付租金，故该部分费用应包含两部分:一、自2016年4月起至2018年6月30日止应付的租金。因工人俱乐部没有将出租给案外人黄福平的400㎡场地交付给赵芝达，故对赵芝达应向工人俱乐部实际支付的租金，应参照工人俱乐部与案外人黄福平签订的租赁协议约定的租金标准予以扣除。工人俱乐部确认赵芝达每月应付租金按（2017）粤05民终227号民事判决书确定的每月应付金额计算，可予支持。汕头中院作出的（2017）粤05民终227号民事判决书确定赵芝达自2014年10月至2016年3月应付的租金为103,500元，即赵芝达每月应付租金为5750元（103,500÷18＝5750元）。故2016年4月至2018年6月30日赵芝达应支付的租金为149,500元（5750×26＝149,500元）。二、自2018年7月至场地实际返还之日止的占用使用费。因合同期限届满后，赵芝达没有依约交付场地，故工人俱乐部主张按每月5750元计收场地占用使用费,于法有据，可予照准。关于工人俱乐部诉请赵芝达支付迟延支付租金利息的问题。因赵芝达未依约按期支付租金，属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，工人俱乐部有权请求赵芝达支付合同期限内迟延支付租金的利息，因合同约定每季首月10日前缴交本季度租金，故利息应自每季首月11日起计。工人俱乐部因赵芝达没有在合同期限届满后交付场地而造成的损失，通过占有使用费获得补偿，故对于工人俱乐部请求支付迟延支付租金利息的诉讼请求，对合同期限内的租金利息予以支持，超出部分予以驳回。关于第三人陈延崇、林雄涛在本案中应当承担何责任的问题。工人俱乐部主张第三人陈延崇、林雄涛交付其场地。第三人陈延崇、林雄涛作为涉案场地的实际使用者，本应承担交付场地的义务，但因赵芝达及第三人陈延崇、林雄涛当庭一致确认已退租，故在本案中不再承担交付场地的义务。综上，工人俱乐部请求赵芝达支付租金及场地占用使用费并交付场地的请求，证据及理由充分，予以支持，请求赵芝达支付利息的请求，对于合同期届内的租金利息予以支持，工人俱乐部的其他诉讼请求，证据及理由不足，予以驳回；赵芝达提出工人俱乐部违约在先，其不同意支付租金的辩解意见，证据及理由不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、赵芝达应于本判决发生法律效力之日起向汕头市龙湖区工人俱乐部支付2016年4月至2018年6月期间的租金149,500元及利息（自2016年4月至2019年8月19日止每季首月11日起以每季实际拖欠的租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还款之日止以每季实际拖欠的租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、赵芝达应于本判决发生法律效力之日起向汕头市龙湖区工人俱乐部支付自2018年7月1日起至场地实际交付之日止的场地占用使用费（场地占用使用费每月按5750元计）；三、赵芝达应于本判决发生法律效力之日起十五日内将《租赁协议书》项下位于汕头市龙湖工业区F3东侧底层1012㎡场地交还汕头市龙湖区工人俱乐部；四、驳回汕头市龙湖区工人俱乐部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5095元、公告费1000元，合共诉讼费6095元（工人俱乐部已预交），由赵芝达负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内直接向法院缴纳受理费5095元，向工人俱乐部支付公告费1000元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：2018年6月20日，被上诉人向上诉人发出《房屋收回通知》，要求上诉人在同年6月30日前自行搬离租赁的场地，并称“如逾期未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我部有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作废品处理”，该通知书张贴在涉讼场地。同时，被上诉人实施了关闭涉讼场地的水、电、更换锁头、贴上封条等行为。应认定上诉人在2018年6月30日租期届满后已经没有对涉讼场地实际控制、管理和使用。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的焦点问题是租金和场地使用费的问题。关于租金和利息问题。《租赁协议书》的租赁期限于2018年6月30日届满,上诉人确认自2016年4月起没有支付租金。上诉人应该承担支付租金和合同期限内迟延支付租金的利息的义务，一审依据已经生效的（2017）粤05民终227号民事判决书确认的租金标准，判决上诉人应当承担自2016年4月起至2018年6月30日止应付的租金及相应的利息，事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人关于租金的上诉请求，理由不足，不予支持。关于上诉人是否应该承担自2018年7月起场地使用费的问题。2018年6月20日，被上诉人向上诉人发出《房屋收回通知》，同时，被上诉人实施了关闭涉讼场地的水、电、更换锁头、贴上封条等行为。被上诉人没有充分的证据证明上诉人在2018年6月30日租期届满后还对涉讼场地进行实际管理和使用。被上诉人在2018年6月30日后已经具备行使对涉讼场地管理使用的权利和条件，被上诉人怠于行使权利，造成场地空置的责任不应由上诉人承担。一审法院判令上诉人支付自2018年7月至场地实际返还之日止的占用使用费、交还场地，均缺乏依据，本院予以纠正。上诉人此部分上诉请求，理由成立，予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，适应法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2477号民事判决第一、四项；二、撤销汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2477号民事判决第二、三项。一、二审案件受理费各5095元，由赵芝达负担6000元，汕头市龙湖区工人俱乐部负担4190元。一审公告费1000元由赵芝达负担，迳付汕头市龙湖区工人俱乐部。赵芝达已预交的二审案件受理费超出部分2095元，予以退回。汕头市龙湖区工人俱乐部应负担的二审案件受理费2095元，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判长  刘育生审判员  黄 权审判员  吴伟峰二〇二〇年十二月三十日书记员  郭晓翀