河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0211民初4491号原告:程仙玲，女，汉族，1974年10月14日生，住河南省兰考县。被告：开封上水置业有限公司。住所地：开封市开发区金明大道中州银座商务酒店1123房间。统一社会信用代码：9141020007267547X9。法定代表人：王国义，系公司总经理。委托诉讼代理人：朱世杰，河南地依律师事务所律师，特别授权代理。原告程仙玲诉被告开封上水置业有限公司(以下简称上水置业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理，依法适用简易程序，由审判员高卫东于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告程仙玲、被告委托诉讼代理人朱世杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程仙玲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付违约金人民币10860.5元（自2017年5月31日起至2018年8月2日共计428天),以及达到交房条件为止的天数所产生的违约金；2、判令被告退还配套费23511元人民币；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2016年5月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同号:0112947。合同约定：购房面积117.73m，总价款456792元；交房时间为2017年5月31日，出卖人逾期交房时,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，双方到房屋登记机关进行了合同备案登记，原告按期支付了首付款，同时余款也办理了银行按揭，并支付了相关费用。原告已完全履行合同义务，但被告上水置业迄今为止未交房，其行为已构成严重违约。逾期长达428天,经多次敦促未果。被告于2016年5月13日以交配套费为由收取18000元人民币，2018年9月11日补交5511元,而根据《开封市人民政府关于印发开封市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》(汴政［2010］94号)文件规定，凡在本市城市规划区内新建、扩建和改建建设项目的单位和个人，均应缴纳城市基础设施配套费,缴纳标准为每平方米120元。同时还明确规定:“建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商以及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用。”据此，为维护原告合法权益及维护《合同》严肃性和制约性，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，确保原告的合法权益不受损害。被告开封上水置业有限公司辩称：1、雨雪天气、扬尘治理属不可抗力，工期及交房时间依法应当顺延。2、原告未按合同约定缴纳房款、配套费及物业维修基金，根据合同约定，被告不应承担所谓逾期交房的责任。逾期交房是建立在原告已经缴纳所有费用而被告未交房的前提之下，故原告要求交费之前的违约金没有法律依据，且有违双方合同约定。原告方要求退回配套费没有法律依据。3、原告补交面积差时间为2018年9月11日，其按照补交面积差后的全额房款主张违约金没有事实和法律依据。经审理查明，2016年5月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的香樟公馆A区9号楼2单元3层301号房屋一套，建筑面积117.73㎡，单价3880元/㎡，总价款456792元；合同约定交房时间为2017年5月31日前。合同第八条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30个工作日内告知买受人的；2、遇到停水停电及自然天气灾害等原因影响工期的；3、因政府行为国家政策造成的不可预见性因素；4、买受人延期付款的出卖人可顺延交房日期。第十七条约定：1、……；5、买受人应在商品房交付使用前与出卖人结清房价款项，并按照政府相关规定交纳物业维修基金。在附件四的合同补充协议中约定：一、……；五、本补充合同是《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。本补充合同内容与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充合同为准。六、特别约定：买受人应于房屋交付使用前结算、交清所有房款、配套、物业维修基金、违约金等。买受人在未付清上述款项前，出卖人有权延期交房，且不构成逾期交房违约。出卖人可采取电话、短信、邮寄、《汴梁晚报》上公告等形式通知买受人。上述合同签订后，原告向被告缴纳了首付款136792元，银行贷款320000元，被告于2016年6月6日向原告出具金额为456792元增值税普通发票。2016年5月13日，原告缴纳住房专项维修资金7615元；2018年9月6日，原告向被告缴纳了代收配套费18000元；2018年9月11日，原告又补交了房款（面积差）35657元及代收配套费（暖气面积差）5511元。2018年7月29日，被告通过汴梁晚报刊登的方式通知香樟公馆A区A9号楼房业主于2018年8月1日办理交房手续。另查明，2016年5月15日至2018年8月1日扬尘治理管控天数为231天。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及附件四补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按合同及补充协议的约定，行使权利或履行义务。关于逾期交房违约金，被告认可其于2018年7月29日以在《汴梁晚报》刊登公告的方式，通知原告于2018年8月1日交付A9号楼房，该时间迟于双方《商品房买卖合同》第八条“应当在2017年5月31日前将案涉房屋交付原告使用”的约定时间。被告辩称，双方约定原告应于房屋交付使用前结算、交清所有房款、配套、物业维修基金、违约金等，在原告未付清上述款项前，被告有权延期交房且不构成逾期交房。根据双方的约定，虽然在交付房屋前双方必须结算交清所有房款、配套费等，但被告作为出售者，是所出售房屋信息的掌握着，其负有将所出售房屋房款、结算和相应费用数额向买受人通知的义务，或其应当在条件成就时通知买受人进行结算和交付款项。现被告未举证证明其向买受人通知交款、结算，在买受人无从得知结算和交付信息的情况下，由买受人承担相应责任不妥。被告未诚实信用履行通知义务，且直到2018年7月29日，被告才在报刊中刊登公告，通知业主于2018年8月1日交房。现被告以原告未履行交款义务而享有延期交房权利的抗辩理由不能成立。因此被告存在违约并构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。违约天数应自2017年6月1日至2018年8月1日共计426天。因涉案房屋已于2018年7月29日通知交付，即应以已交付房款456792元为基数按日万分之零点五的标准计违约金。根据合同第八条约定，因政府行为国家政策要求停工的不应计入被告违约天数。原告主张逾期交房违约金应计算至被告通知交房之日，但应该扣减扬尘管控天气231天。故，2017年6月1日至2018年8月1日，被告应向原告支付逾期交房违约金4453.72元［456792元×(426天-231天)×0.5÷10000=4453.72元］。关于配套费，原告主张被告收取配套费违反了《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》中对于商品房项目缴纳的城市配套费，应计入房屋销售价格，开发商及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用的规定，应予以返还。原告未提供证据证明其缴纳的配套费属于上述规定中的城市配套费范畴，故对其要求被告返还配套费的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告开封上水置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告程仙玲逾期交房违约金4453.72元。二、驳回原告程仙玲的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取330元，由原告程仙玲承担195元，被告开封上水置业有限公司承担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  高卫东二〇二〇年十二月三十日书记员  谢珊珊