西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初15872号原告：贾经英，女，1977年10月9日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：权仙萍，陕西汉廷律师事务所律师。被告：卫茜，女，1981年3月21日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告贾经英与被告卫茜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵妍适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告贾经英的委托诉讼代理人权仙萍到庭参加了诉讼，被告卫茜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贾经英诉称，2017年10月29日，被告因生活需要，承租原告位于西安市雁塔区XX苑XX号楼XX单元XX室房屋一套。同日，双方签订房屋出租合同一份，约定租赁期限为2017年11月1日至2020年10月31日，并约定2018年5月1日起租金每半年交纳一次，每次均应提前一个月交纳，并约定物业费、维修费及其他费用均由被告承担。上述合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告就2020年5月1日至2020年10月30日的租金一直拒不向原告支付，且在合同履行期间，被告一直拒绝按照合同约定向物业公司交纳物业服务费，另被告在承租过程中，由于使用不当，造成租赁房屋内的卫生间马桶漏水、水池无水龙头、阳台天花板缺少一块吊顶且缺少窗帘、厨房的灯具毁坏及其他多处损坏，给原告造成极大的损失，原告多次催要并索赔无果。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、解除原告与被告于2017年10月29日签订的房屋出租合同，被告向原告腾交房屋，被告向原告支付违约金13200元；2、被告向原告支付房屋占有使用费（以月租金2200元的标准从2020年5月1日计算至被告腾交房屋及钥匙、水电卡、燃气卡之日）；3、被告向原告支付物业费1523.84元、电梯费212.8元、垃圾费84元、水费170.24元、暖气基础运行费529.1元、公摊电费33.44元、总计2553.42元（暂从2019年3月1日计算至2020年4月30日，判令至被告实际腾交房屋之日）；4、被告将租赁物内配套设施恢复原状；5、被告支付律师代理费5000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告卫茜辩称，1、原告所述不属实。2020年4月6日，被告需支付下半年房租，但因疫情原因被告无法支付下半年房租，被告向原告告知其不承租房屋了，并向原告腾交房屋，放弃向原告主张3个月押金。2、被告将房屋钥匙放在门垫底下，但原告一直未来收取。被告还让其儿子将钥匙交还给原告，但原告不要。3、原告诉请的原因是其房屋一直未出租才要被告承担责任，但原告已将房屋信息放在中介准备出售。4、马桶漏水是因水管老化，天花板一直都是原告所述的样子，卫生间的龙头被告可以重新安装。腾交房屋时原告已经看过房屋，厨房的灯一直是不亮的状态，并非被告的原因造成，窗帘没有缺失，只是放在柜子里。经审理查明，2017年10月29日，甲方贾经英与乙方卫茜签订房屋出租合同，合同约定，甲方将自有的坐落在西安市雁塔区XX苑XX号楼XX单元XX室出租给乙方居住使用。租赁期限：自2017年11月1日至2020年10月31日。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前通知甲方，经甲方同意后从新签订租赁协议。租金约定和缴纳方式：甲乙双方议定月租金2100元，年租金合计25200元，缴纳方式为现金或转账支付，乙方签订合同当日一次支付租金3个月租金（2017年11月1日至2018年元月31日），合计6300元；2018年2月1日至2018年4月30日的三个月房租6300元乙方于2018年元月1日支付；下半年（2018年5月1日至2018年10月31日）租金12600元，乙方必须提前一个月支付给甲方，以后每年租金乙方分两次付清。甲方收款后应给乙方出示租金收据。押金以甲方出示的收取押金字据为准。其它相关费用的承担方式：在租赁期内，乙方产生的水费、电费、天然气费、暖气费、网费以及由乙方产生的其它费用都归乙方自行负担；乙方原因发生的任何纠纷产生的费用都为乙方自行负担。甲方出租给乙方所使用的房屋内部装修及设施在租赁期内乙方应保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，若因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；另外，乙方不得擅自改变室内结构、安装设施或损坏房屋，并应合理地使用室内设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即修复或承担赔偿责任或给与甲方经济赔偿。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每日按房屋租金总额的百分之五的标准向守约方支付违约金，超过2日仍未履行的，对方可以单方解除本合同并按照本条约定要求违约方承担违约责任。2018年4月3日、2018年10月6日、2019年4月7日、2019年4月11日、2019年10月7日，被告分别向原告支付13200元、13200元、8100元、5100元、13200元，共计52800元。2020年10月31日，卫茜的配偶王辉与贾经英签字确认收房情况：“本人今就与卫茜签订的《房屋出租合同》，收到王辉代卫茜腾交的房屋、房屋钥匙、燃气卡、门禁卡。双方共同确认本人与卫茜签订的《房屋出租合同》于2020年10月31日解除。本人现确认，房屋内仍存在的问题如下：1、厨房灯不亮、主卧衣柜锁少一个；2、阳台顶部少一块铅扣板，厨房地漏已坏；3、卫生间角阀已坏；4、厨房、吊柜一个坏；5、整个房屋的保洁未做，地痰未取”。2020年5月8日，甲方贾经英与乙方陕西汉廷律师事务所签订委托代理合同，约定甲方与卫茜租赁合同纠纷一案的律师费为5000元。2020年9月17日，陕西汉廷律师事务所向贾经英出具律师费5000元的发票。上述事实，有房屋出租合同、银行交易明细、收房情况说明、委托代理合同、发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的房屋出租合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。因原告与被告于2020年10月31日解除了涉案合同，并向原告腾交了涉案房屋，故原告要求解除合同并腾交房屋的诉请，本院依法不予支持。因被告未提供证据证明其已向原告支付了2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金，且双方之间的合同于该期间尚未解除，故对于原告主张的房屋占有使用费的错误应予更正，应为租金，故原告要求被告向其支付该期间的房屋占有使用费13200元的诉请，本院依法予以支持租金13200元。因被告未按时向原告支付租金已构成违约，被告应当承担违约责任，但因双方约定的违约金过高，本院酌情降低为3960元，故原告要求被告向其支付违约金13200元的诉请，本院依法予以支持3960元。因被告未提供证据证明其已支付2019年3月1日至2020年10月31日期间的物业费、电梯费、垃圾费、水费、暖气基础运行费、公摊电费，根据合同约定，该费用应由被告承担，故原告要求被告向其支付该期间的物业服务费2208.02元、电梯费304元、垃圾费120元、水费170.24元、暖气基础运行费529.1元、公摊电费83.6元的诉请，本院依法予以支持。因2020年10月31日双方收房情况说明中显示房屋存在的问题包含“1、厨房灯不亮、主卧衣柜锁少一个；2、阳台顶部少一块铅扣板，厨房地漏已坏；3、卫生间角阀已坏；4、厨房、吊柜一个坏；5、整个房屋的保洁未做，地痰未取”，故原告要求被告将租赁物内配套设施恢复原状的诉请，本院依法予以支持恢复2020年10月31日收房情况说明中存在问题的设施。原告因本案支出律师费5000元，该5000元系原告的实际损失，故原告要求被告向其支付5000元律师费的诉请，本院依法予以支持。被告称其向原告支付押金，但未提供证据予以佐证，且原告不认可收到被告支付的押金，故对于被告所称的其向原告支付押金的事实，本院依法不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告卫茜于本判决生效之日起十日内向原告贾经英支付违约金3960元。二、被告卫茜于本判决生效之日起十日内向原告贾经英支付2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金13200元。三、被告卫茜于本判决生效之日起十日内向原告贾经英支付2019年3月1日至2020年10月31日期间的物业费、电梯费、垃圾费、水费、暖气基础运行费、公摊电费共计3414.96元。四、被告卫茜于本判决生效之日起十日内向原告贾经英支付律师费5000元。五、被告卫茜于本判决生效之日起十日内向原告贾经英将厨房灯及主卧衣柜锁一个，阳台顶部一块铅扣板，厨房地漏、卫生间角阀、厨房吊柜一个，整个房屋的卫生恢复原状。六、驳回原告贾经英其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费670元，由被告卫茜承担，因原告贾经英已预交，被告卫茜并上述款项支付给原告贾经英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员       赵    妍      二〇二〇 年十二月二十八日              书  记  员       蒋    甜 打印及校对：鲁蔓            年  月  日送达1