北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初75646号原告：刘丽娟，女，1961年11月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：蒲良翠，北京京创律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗婕，北京京创律师事务所律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生，回族，北京江南投资集团有限公司员工。原告刘丽娟（以下简称原告）与被告北京江南投资集团有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人蒲良翠、罗婕，被告之委托诉讼代理人盘什尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按《预售合同》及附件，向原告交付朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期某房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（按被告逾期交房给原告造成的租金损失，以每月7490元为标准，自2019年1月1日起至被告实际交付房屋之日止）。事实和理由：2016年6月25日，原告认购被告开发的位于北京市朝阳区江南府项目某房屋，房屋建筑面积85.53平米，依据前期售房的优惠活动（房屋总价交3万抵扣6万，再打九九折），优惠后购房合同总金额为3840717元。此后，按照被告要求，原告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），该合同对房屋面积、单价及房屋总价作出调整。同时，双方又针对该预售合同内容的变化签订《补充协议》，明确该房屋面积为85.53平米，总价为3840717元，首付款2460717元，贷款138万元。事后，该《补充协议》被被告收走盖章，至今未交付原告。原告、被告签订的《北京市商品房预售合同》明确了双方的权利义务，其中合同第十一条约定，被告应当于2018年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，每逾期一日，被告需向原告支付已付房款万分之零点一的违约金。原告认为，被告至今不能交付房屋，原告损失巨大。该预售合同为被告单方提供的格式文本，逾期交房违约金的约定明显过低，系霸王条款，违约金不足以弥补原告的实际经济损失，故原告要求对违约金予以增加调整。故依法提起诉讼，望法院判如所请，维护原告的合法权益。被告辩称：关于逾期交房责任的问题。1.逾期交房并非被告原因造成，自被告于2016年4月开工建设以来，北京市政府多次因环保、“两会”及重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至2019年9月累计停工共计365天。政府行为对被告而言不能避免，亦不能克服，故逾期交房并非被告原因所造成，被告并无过错。根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，……”的约定，本案逾期交房属于被告因遵守政府法令造成，故被告不应承担逾期交房的违约责任。2.根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第2款“因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。”该条款为双方就出现设计变更时，对于预售合同中交房时间的变更。在本案中，因施工过程中出现电力设计院要求对π接室门改为外开、电梯厂家要求提高电梯机房高度、冲井高度及加强外墙防水、空调机雨水管防水等原因发生多次设计变更，该设计变更不仅是为了给业主提供更好质量的房屋，更是为了满足施工及验收要求。根据该约定，涉案房屋交付时间由原2018年12月31日前变更为2019年6月30日前，在此期间内，被告不承担任何逾期交房违约责任及赔偿责任。3.另依据双方签订的《装修委托协议》第一条约定，原告同意被告在完成五方验收后视为交付房屋，被告即可进行装修，装修期限为320天。涉案房屋于2019年3月18日就完成了五方验收，该时间在双方约定的交房期间内，被告不存在逾期交房，故不应承担违约责任。4.2020年初全国突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布了一系列通知，因疫情原因工人无法进行施工，设备材料因工厂停工原因无法供货，且疫情防控要求不得进行人员聚集性活动，故导致被告无法在疫情期间进行正常的整改、办理手续及交房。根据合同法及预售合同的约定，因不可抗力导致的违约，被告不应承担责任。故被告不应承担疫情期间的逾期交房责任。关于逾期交房违约金。1.双方争议的交房时间是以五方验收还是装修完成后为准。结合涉案相关合同和协议来看，交房时间应为五方验收之日，故被告不存在逾期交房的行为，不应承担任何违约责任。2.根据预售合同的约定，被告未按照约定时间交付房屋的，每逾期一日需向原告支付已付房款万分之零点一的违约金；补充协议第一条第5款约定，被告因违反预售合同约定产生的利息、违约金即赔偿款的数额合计最高不超过原告已支付购房款的万分之五。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应按照双方合同约定执行。综上所述，根据双方签订的预售合同、补充协议，无论对于因不可抗力、情势变更原因或因设计变更的原因，均作出了据实予以顺延的约定，故本案实际交房时间应为2019年6月30日前。另根据装修委托合同约定，双方同意被告完成五方验收之日就视为向原告交房并即可对房屋进行装修，装修期限为320日（即2019年3月18日至2020年2月1日），在本案中被告已于2019年3月18日完成了五方验收并对原告房屋进行装修。因此不论是合同约定还是实际履行情况，被告均不构成违约，且合同法亦规定合同当事人都无过错，而由客观外因而引致的合同履行障碍情况下，免除当事人责任。本案中原告要求被告承担逾期交房违约责任并支付违约金没有任何事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月22日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订预售合同（合同编号XXX号）及附件，约定原告购买被告开发的涉案房屋，预测建筑面积76.65平方米，总房款3556307元；买受人于签署预售合同时缴付首期付款2176307元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款138万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起45日内，全部付至出卖人公司账户内；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收合格文件和建筑工程竣工验收合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。原告称，在签订预售合同后双方还曾签订《补充协议》，但被告以盖章为由将原告已经签字的该补充协议收回，未再交付原告。原告主张该补充协议中约定了真实的房屋面积和购房款数额。后本院要求被告提交该补充协议，但被告一直未提交。庭审中，原告提交购房款发票等证据，欲证明其已经支付全部购房款。被告对上述证据表示认可。关于原告主张被告逾期交房，被告提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、某工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。原告对前述证据的真实性和证明目的均不予认可，主张被告对因环保原因停工应当有所预见，上述情形不能成为被告免责的理由。被告提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。原告对《设计变更通知》的真实性不予认可，并称被告未曾就设计变更一事通知原告。原告认为附件九关于设计变更延期交房的约定属于格式条款，排除了原告的权利，减轻了被告的责任，被告在签订预售合同时未对此提醒原告注意。原告另主张设计变更应是最初设计图纸的重大变更，被告提交的证据反映的均系在实际施工中出现的具体施工量的细微变动，不属于设计变更。被告提交其（乙方）与原告（甲方）签订的《装修委托协议》，其中第一条约定“甲方同意所购置的某号房屋在楼栋整体五方验收合格后，由乙方代表甲方委托装修公司对房屋进行装修……装修期限自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续”，被告据此主张双方约定五方验收后即视为交付房屋。原告不认可该证据的真实性，认为前两页存在篡改。被告另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的五方验收的时间为2019年3月18日，该日期在双方变更后的交房时间之内。被告提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。原告认为疫情系在2020年发生，不能免除被告的逾期交房责任。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》。另经原告申请，我院委托评估机构对涉案房屋的市场租赁价格进行评估，后评估机构出具评估报告，认为涉案房屋（户型二居室）自2019年1月至11月的平均租金为5425元。原告为此支付评估费6000元。本院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系原告与被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，原告已经全额给付了预售合同中所约定的涉案房屋的购房款，被告应当依约履行交付房屋的义务，故本院对原告要求被告向其交付符合法定和约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。现双方争议焦点在于被告在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。关于原告主张预售合同附件九的约定属于格式条款，且免除被告责任，排除原告权利，应属无效的意见，本院认为，格式条款系为了与不特定对象订立合同而预先准备以便重复使用的条款，应当严格掌握其适用范围。本案预售合同系房地产开发企业与购房人签订的买卖商品房的合同，合同对象并非不特定的社会公众，而系相关商品房的出卖人和买受人，双方合同地位平等，相关条款重复使用的范围亦十分有限，故对原告认为该条款系格式条款的意见本院不予采纳。预售合同附件九作为预售合同的组成部分，系原告、被告的真实意思表示，无法律、法规规定的无效情形，应属合法有效。根据被告提交的《设计变更通知单》，本院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现被告主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，本院予以支持。关于被告主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，本院认为，结合被告提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故被告对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于被告上述抗辩意见本院不予采纳。关于被告主张的五方验收日期即为房屋交付日期的意见，本院认为，被告提供的《装修委托协议》未加盖骑缝章，原告对该协议提出的异议合理。且被告自身提供的证据也可以证明，五方验收人员在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续很难认定涉案房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故对被告的此项抗辩意见本院不予采信。另根据预售合同关于房屋装饰和设备标准的约定，被告向原告交付的房屋应为按照《装修委托协议》约定的标准装修完毕的房屋，故被告主张装修期应在房屋交付日期后开始计算的意见，本院亦不予采纳。综上，被告应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付原告，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件，已经超出上述本院确定的应当交付房屋的最晚期限，故被告逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原告主张因被告逾期交房，给其造成了经济损失，要求按照每月5425元的标准进行赔偿。预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于原告主张的租金损失。本院认为，被告迟延交付涉案房屋，直接导致原告不能如期使用房屋或将房屋出租赚取租金收益，故以原告所购涉案房屋的租金价格作为确定原告相应损失的依据较为公平合理。本院参照本案评估意见，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为计算被告逾期交房违约责任的标准，被告应自2019年7月1日起按每月4300元的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘丽娟交付符合XXX号《北京市商品房预售合同（住宅类）》项下位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期某房屋；二、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月4300元的标准，向原告刘丽娟支付自二○一九年七月一日起至被告北京江南投资集团有限公司履行本判决第一项项下义务之日止的迟延交房违约金；三、驳回原告刘丽娟的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3895元，由原告刘丽娟负担2160元（已交纳），由被告北京江南投资集团有限公司负担1735元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费6000元，由被告北京江南投资集团有限公司负担（原告刘丽娟已交纳，被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效后七日内给付原告刘丽娟）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 吴 玲审判员 赵 靓二〇二〇年十二月二十五日书记员 贾宜臻