广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初2164号 原告（反诉被告）:广西桂裕控股有限责任公司，住所地：广西来宾市兴宾区桂中大道西190号，统一社会信用代码：91450200715141798G。 法定代表人：罗世裕，董事长。 委托代理人：黎明智，广西广天一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄春秀，女，1975年4月5日出生，汉族，农民，住广西鹿寨县。 委托代理人：黄韬，男，1973年2月18日出生，汉族，住广西鹿寨县。（系被告黄春秀的哥）。 原告（反诉被告）广西桂裕控股有限责任公司诉被告黄春秀（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年10月12日受理后，依法由审判员黄剑独任审判，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告广西桂裕控股有限责任公司的委托代理人黎明智，被告黄春秀及其委托代理人黄韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）广西桂裕控股有限责任公司诉称，2013年9月28日，原告与被告签订了《鹿寨县商品房买卖合同》（下称合同）。合同约定，被告应于2013年10月12日前交出按揭贷款所需的各种文件，并于2013年12月12日前办结按揭手续，交清购房余款，但期限届满时，被告并未依约定交出按揭贷款所需的各种文件，去办理按揭贷款，以便付清给原告购房余款，也未从除了按揭贷款外的途径交清购房余款。2014年底，原告向被告交付了涉案的房屋。但至今，时间过去6年多了，被告仍然未付清购房余款，原告多次催促，被告均以没有贷得款，无钱交付购房款为由，拒绝支付。为此，原告起诉请求：1、请求判令被告给付购房款250000元；2、请求判令被告共同赔偿给原告贷款利息损失104271元（以本金250000元为基数，自2013.12.13日起算，暂计算至2020.5.12，实际计算至付清为止，250000×6.5%×（77/12）年=104271元）；3、请求判令被告支付原告违约金54775元（自2013年12月13日起算，暂计算至2020年5月12日，实际计算至付清款为止，250000×1?×2191天=54775元。上述二项合计为409046元；3、请求判令被告承担本案诉讼费。 被告（反诉原告）黄春秀辩称，一、答辩人购门面款人民币50万，己交首付人民币25万元，尚欠原告人民币25万元，对此没有异议。二、答辩人对购门面尚欠人民币25万元，所负的年利息6.5%没有异议。三、答辩人对违约金的赔偿额提出异议：（一）原告方也有违约的情形。l、购房合同中第九条第一款第二列规定，逾期超过180天后，买受人解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起，60天内退还全部己付款…。2、而且原告方从被告交付房屋（门面）首付后，在合同约定的180天内应当书面通知买受房屋方，但原告方从未下过任何书面通知给被告，因此原告方也有违约的情形。3、从公平原则讲：权利和义务是对等，为什么原告违约只承担万分之一的违约金，而被告即买受方则要承担5%的违约金，这显然是与《中华人民共和国民法通则》的公平公正原则是相悖的。在计算违约金时，应当以双方订立的违约金之和除以二取中间值，才算公平。4、在合同约定交房时应通知或交钥匙，被告方也没有收到通知或钥匙，或者在180天后原告方应书面通知被告违约催款通知书等。只有到了2019年6月30日原告方才下3个《催款函》，其目的就是想多要原告的违约金和利息。（二）答辩人确因特殊原因不能按时给付房款，而不是故意或者有经济能力，而不给付。1、本人的情况特殊，答辩人的丈夫于2015年因被判刑，现复刑于海南省，之后答辩人已与丈夫离婚，家里还有两个子女上学读书，又无经济来源，连生活都难以维持。（有鹿寨县人民法院的民事调解书作证据加以证实）。2、购房后不能到银行贷款，因房贷是要丈妻共同签字，才能贷款，因答辩人之丈夫谭发，交房屋首付人民币25万后被判刑，现正在服刑，丈夫不能到银行签字，贷不到款进行分期付款。3、答辩人不能按期交付房款，是因不可抗力的家庭灾难所致，丈夫谭发被判刑服役，家庭没有经济来源，又有两个子女上学读书，因而无法履行付款义务。（三）由于原、被告双方均有一定过错，都有违约的情形。1、被告确有实际困难，有一定灾难，是属不可遇见或不可抗力所造成的，还要供两个子女读书，连吃饭都难解决。2、原告也有违约的情况。3、违约金对双方不公平。4、基于以上原因，建议对原被告合同中约定的违约金进行折中处理。即两违约金之和除以二，取平均值。5、法律有规定：违约金的最高额不能超过总标的30%的规定。综上，由于原告交完门面首付人民币25万元之后，由于家庭不可抗力的原因无法再履行《购房合同》，不是本人的主观原因，而是不可抗力的家庭灾难的原因所致，无法继续履行该购房合同。因此答辩人请求法院判令终止该合同。答辩人同意在法律和合同规定的范围内承担欠款利息和违约金，余额部分由原告补给答辩人（被告）。由于原、被告在本案中均有违约的情形，利息的计算方法没有异议，但在违约金的计算以公平原则及权利与义务对待的原则，按原、被告双方约定的违约金数额，两违约金相加除以二，取平均值作为违约金。 被告（反诉原告）黄春秀反诉称，原告与其丈夫谭发首付人民币25万元之后，于2013年9月25日与被告广西桂裕控股有限公司签订《鹿寨县商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定，原告于2013年10月12日前提交各全贷款文件，并于2013年12月12日前办结按揭手续，交清购房余款。由于不可抗力的原因，原告未能按合同如期给付购房余额款人民币25万元，遂造成购房合同无法履行，在此期间被告未按该购房《合同》中第七条中约定的如出卖方在180天内不能履行合同，则卖受方可解除合同，到目前为止，出卖方也未交钥匙也未有任何书面通知发给买受人即原告，到2019年6月30日被告则以《催款函》书面告知原告，追催购房尚欠款人民币25万元。因原告方经济上无力再给付尚欠的人民币25万元，故被告于2020年9月9日向鹿寨县人民法院提起民事诉讼，请求法院判令原告补足欠购房余额人民币25万元及利息、违约金共计40余万元。为此原告不服，提出反诉，理由如下：一、原告确因不可抗力的原因，无法履行给付购房款余额人民币25万元。原因是原告的丈夫在给付购房首付款人民币25万元之后，在海南被判刑，现仍在海南服役。二是原告家中仍有两子女在上学，生活上极其艰难，无经济能力给付该购房尚欠的余额款。三是对《合同》中约定违约金30%与本《合同》中第九条约定被告违约金万分之一，其有悖于我国民法中的权利和义务对等的公平原则，故建议法院应以原、被告双方约定的违约金的数额相加后除以二，取平均值作为违约金。四是原告对所欠的购房尚欠的人民币25万元的利息并没有提出异议。五是原告提出终止购房《合同》同意在支付25万元的银行利息6%及双方约定违约金取中间值作为违约金人民币5万元。原告原付给被告的购房首付款人民币25.5883万元的范围内扣除利息和违约金共计人民币15.9046万元，被告还补人民币9.6837万元给原告。为此，反诉请求：1、判令准予原告与被告终止《鹿寨县商品房买卖合同》；2、判令在法律允许和合同规定范围内，从原告已交付房屋的首付人民币25.5883万元中扣出应承担的利息和违约金15.9046万元，被告另补人民币9.6837万元给原告；3、本案的诉讼费由原、被告共同承担。 原告（反诉被告）广西桂裕控股有限责任公司针对反诉答辩称，第一、反诉原告请求判令终止合同没有事实和法律依据，请求法院不予支持；第二、反诉原告要求在终止合同的情况下反诉被告退回9.6837万元给原告是以终止合同为基础的，但现在反诉原告终止合同没有事实和法律依据，因此，反诉原告的该项反诉请求也没有任何的事实基础及法律依据。综上，请求法院驳回反诉原告的各项主张。 经审理查明，2013年9月28日，原告与被告签订了《鹿寨县商品房买卖合同》。合同约定，被告应于2013年10月12日前交出按揭贷款所需的各种文件，并于2013年12月12日前办结按揭手续，交清购房余款。但期限届满时，被告交出按揭贷款所需的各种材料，去办理按揭贷款，但因原告丈夫谭发在海南省三亚监狱服刑，无法签字办理贷款，被告也未从除了按揭贷款外的途径交清购房余款。原告已向被告交付了涉案的房屋。但至今，时间过去6年多了，被告仍然未付清购房余款，原告多次催促，被告均以没有贷得款，无钱交付购房款为由，未支付。原告为此提起本案诉讼，在诉讼过程中被告提起反诉。 另查，被告黄春秀于2016年5月23日经本院调解与其丈夫谭发离婚。 以上事实有原、被告的陈述，《鹿寨县商品房买卖合同》、购房发票、收据、（2020）桂0223民初626号民事调解书等证据予以证实。 本院认为,原告与被告签订了《鹿寨县商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，对双方均有法律拘束力。被告购买原告坐落在鹿寨县，双方签订了商品房买卖合同，办理了合同登记备案，房屋已交付给被告使用。被告因个人原因在交付首付款后，未能办理银行按揭贷款，依法应承担相应的支付剩余房款的责任。原告请求的贷款利息损失无相关证据证实，本院不予支持。原告请求的逾期付款违约金，应当于原告主张之日即起诉之日2020年10月12日起，按合同约定的日万分之一计算。被告因其丈夫服刑的原因无法办理银行按揭贷款手续，反诉请求终止双方签订的《鹿寨县商品房买卖合同》，不符合双方合同约定，亦不符合法律规定，本院对被告的反诉请求不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、被告黄春秀支付原告广西桂裕控股有限责任公司剩余购房款250000元及逾期付款违约金（以250000元为基数，从2020年10月12日起按日万分之一计算至实际清偿之日止）。 二、驳回原告广西桂裕控股有限责任公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）黄春秀的反诉请求。 案件受理费7436元（原告已预交），适用简易程序减半收取3718元，由被告黄春秀负担3000元，由原告广西桂裕控股有限责任公司负担718元。反诉案件受理费1110元，由被告（反诉原告）黄春秀负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（或向柳州市中级人民法院）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员  黄 剑 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  陶永鸿 书 记 员  覃巧月