上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16007号原告(反诉被告)：上海迈森体育赛事策划有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张征国，总经理。委托诉讼代理人：袁博，上海浩锦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海杨禾企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：高言，执行董事。委托诉讼代理人：归魏华，上海哲言律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)上海迈森体育赛事策划有限公司(下称迈森公司)与被告(反诉原告，下称被告)上海杨禾企业管理有限公司(下称杨禾公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人张征国及委托诉讼代理人袁博、被告委托诉讼代理人归魏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迈森公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告间的《厂房租赁合同书》于2020年1月24日解除；2、判令被告返还原告2020年2月25日至5月24日已支付租金70,000元；3、判令被告向原告返还已支付押金120,000元；4、判令被告向原告赔偿装修损失349,600元。事实与理由：2019年4月29日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定由原告承租被告位于上海市嘉定区武都路XXX号房屋(下称案涉房屋)，场地面积1333平方米，租赁期限为2019年5月25日至2024年5月24日，租金为60,000元/月，押金120,000元。合同另就付款方式、违约责任等作了约定。后原告接手案涉房屋用于开展篮球训练与培训活动，并对其进行了装修，装修费达70万余元。2020年1月24日，上海市发布应对新冠肺炎疫情一级响应措施，该日原告闭馆，无法正常经营。原告认为疫情属不可抗力，双方租赁合同应该自2020年1月24日解除，被告应退还原告剩余租金和押金。故为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告杨禾公司辩称，一、同意解除双方间的租赁合同，但合同解除日期应为2020年6月6日。因原告拖欠租金，被告屡次要求原告支付而未付，故被告于2020年6月5日发函要求解除双方的租赁合同，该函原告于2020年6月6日签收。二、不同意返还租金。原告于2020年3月6日复工后，一直持续经营到5月25日，直至被告发函解除合同并自行收回房屋，故原告理应支付占用期间的租金。三、被告从未收到过原告所称的押金120,000元，故不同意返还。四、不同意赔偿装修损失。根据合同约定，原告的装修被告不给予任何装修补偿，且原告主张的损失没有任何事实及法律依据。五、2020年2月24日之前的租金已结清，双方无争议。2020年2月25日之后原告仅支付70,000元，尚欠租金未付清。据此，被告提出反诉请求：1、判令确认原、被告间的租赁合同于2020年6月6日解除；2、判令原告向被告支付2020年2月25日至2020年6月5日期间欠付的租金129,726元及水电费5,000元，共计134,726元。针对被告杨禾公司的反诉请求，原告迈森公司辩称，一、同意解除合同，合同解除日期同本诉意见。2020年1月24日之后，原告因疫情防控政策闭馆，未能正常经营，且曾多次与被告就租金减免及缓交问题进行协商，不存在违约行为。但被告于2020年5月18日将案涉房屋上锁，故2020年1月24日之后的租金均不应支付。二、认可水电费欠付，但不认可欠付金额，明细表系被告单方制作。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨禾公司系案涉房屋受委托经营管理公司。2019年4月29日，杨禾公司(甲方)与迈森公司(乙方)签订《厂房租赁合同书》，约定杨禾公司将位于上海市嘉定区武都路XXX号建筑面积为1333平方米的厂房租赁给迈森公司使用，租赁期限为5年，自2019年5月25日至2024年5月24日止，租金为60,000元/月，年租金720,000元。合同3.3条约定租赁协议签订时，乙方应向甲方支付二个月租金120,000元作为押金。合同6.1约定：……中途退租及租赁期满此厂房内部硬件装修乙方不带走不得恶意破坏。甲方不给予乙方任何装修补偿。合同7.1约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回出租房并视乙方违约：……(3)拖欠租金10天以上的。……合同另就付款方式、违约责任等作了约定。后杨禾公司依约将案涉房屋交付迈森公司使用，迈森公司按约支付租金至2020年2月24日。为应对新冠肺炎疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制。2020年2月25日后，迈森公司仅支付租金70,000元。2020年5月10日，迈森公司法定代表人张征国与杨禾公司陈涛进行微信沟通，张征国说：“陈总你好，明天还是我们早上九点半碰头，看看如何解决”。陈涛回复：“今天准备的钱，今晚能打过来嘛？”、“不管今天你准备了多少，你先把这个钱打下，明天早上我们再谈下！”。2020年5月18日，张征国将其与案外人洽谈篮球馆转让事宜未果的截图发送给陈涛。2020年5月20日，陈涛向张征国发送催款函。2020年5月25日，陈涛说：“我今天早上在园区、你再过来下、我们再聊下吧！”张征国回复：“我过来要一个半小时，估计要12点了”，陈涛回复：“好的、那待会见”。2020年5月26日，张征国说：“其实今天谈的意义不大了，我给朱联系过了，他说没钱，实在不行也就算了，你这边看看要不研究一下如何结束吧”，陈涛回复：“好的，我这边有消息联系你”、“我今天再和他作下工作、晚点联系你！”2020年6月5日，杨禾公司向迈森公司注册地、案涉房屋所在地及迈森公司法定代表人张征国居住地分别寄送了《关于解除告知函》，载明：……1.双方签订的《厂房租赁合同书》于2020年6月5日解除……4.贵司应于2020年6月8日前清场并将厂房恢复原样交还给我司……物流信息显示寄往张征国居住地告知函于2020年6月6日被签收，其他显示退回妥投。庭审中，迈森公司确认收到上述告知函。之后，迈森公司未付款亦未与杨禾公司办理交接，杨禾公司自认于2020年6月10日自行收回了房屋。后迈森公司诉至法院，杨禾公司提起反诉。经查，1、审理中，迈森公司表示120,000元押金系案外人朱某某代其支付，并称朱某某与张征国系合作关系。其向法院补充提交了银行流水一份及张征国与朱某某的微信聊天记录一页，以证明迈森公司实际支付了押金。杨禾公司的质证意见为该份银行流水未显示账户姓名，无法显示汇款人及汇款用途，张征国系迈森公司唯一股东，该证据无法证明朱某某与迈森公司关系，更无朱某某明确表示其代迈森公司付款的意思表示，故对证据均不予认可。2、庭审中，迈森公司称其自2020年1月24日闭馆后，至2020年3月6日复工。复工后又闭馆，直至2020年3月10日正式复工，但仍每日限流经营。3、庭审中，迈森公司称杨禾公司于2020年5月18日将案涉房屋上锁，并提交了一张于当日拍摄的案涉房屋被上锁照片。庭后，迈森公司补充提交一份“收钱吧”收账明细，该明细显示2020年5月17日前均有入账，自2020年5月18日起无入账记录，以佐证案涉房屋于2020年5月18日被杨禾公司上锁。迈森公司对此予以否认，称未锁过，并表示当时双方还在协商中，其没有理由锁门。4、庭审中，杨禾公司表示其虽于2020年6月10日收回案涉房屋，但租金仅主张至2020年6月5日。5、关于疫情期间的租金减免，杨禾公司表示同意适当予以减免，具体金额由法院依法裁量。本院认为，杨禾公司与迈森公司间的《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应恪守。本案中双方当事人对于合同解除并无争议，双方的争议焦点为：合同解除日期的确定，迈森公司应付租金等费用的认定，以及合同解除后果的处理。一、关于双方租赁合同的解除日期。迈森公司主张自2020年1月24日解除，但因疫情的发生并不必然导致租赁合同的解除，且双方当事人在该日均无解除合同之意思表示，迈森公司亦于2020年3月至5月间开馆经营。在此期间，双方就租金减免事宜多次进行磋商，并在杨禾公司催讨下，迈森公司支付租金70,000元，直至2020年5月26日，迈森公司在转让场馆不成后提出解除之意思表示，希望就解除合同的后果进行商谈。2020年6月6日，杨禾公司将解除合同告知函实际送达给迈森公司，故双方租赁合同于2020年6月6日解除。二、关于迈森公司应付的租金等费用。合同签订后，杨禾公司已按约将案涉房屋交付迈森公司经营使用，迈森公司理应按约定支付占用期间的租金及水电费。至于租金等费用的截止日期，迈森公司称案涉房屋于2020年5月18日被杨禾公司上锁强行收回，杨禾公司对此不予认可，迈森公司所举照片尚不能证明该节事实，且迈森公司并无证据证明其之后主张过搬离案涉房屋内的设施设备以及办理房屋交接手续，直至杨禾公司发函解除合同并自行收回房屋。现杨禾公司称其于2020年6月10日收回案涉房屋，但仅主张2020年6月5日前的租金，本院对此予以照准。然双方合同履行期间，全国爆发了新冠肺炎疫情，考虑到疫情给迈森公司篮球馆的运营带来的影响，综合案涉篮球馆的实际经营情况以及双方共同分担损失的原则，本院酌情免除杨禾公司自2020年1月24日至2020年3月10日期间的租金。经核算，减免后，迈森公司仍应付杨禾公司租金40,000元。关于杨禾公司反诉主张的水电费，迈森公司确认欠付电费，但不认可杨禾公司主张的金额，结合迈森公司未欠付电费前每月的用电量及双方此前的电费结算方式，杨禾公司主张的欠费金额5,000元尚在合理范围内，本院予以支持。三、合同解除后果的处理。关于迈森公司主张的装修损失，本案租赁合同并非因杨禾公司违约解除，且迈森公司主张的装修损失亦包含了经营篮球馆所投入的设施设备，故对于迈森公司要求杨禾公司赔偿上述损失的诉请，本院不予支持。关于迈森公司主张退还的押金120,000元，迈森公司称押金系案外人朱某某代其支付，但其提供的证据无法证明付款人以及付款用途，即使款项系朱某某支付，其也未提交证据证明该款系代迈森公司支付的案涉房屋的租赁押金，且杨禾公司称其从未收到过案涉租赁押金，故对迈森公司要求杨禾公司退还押金120,000元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海迈森体育赛事策划有限公司与被告(反诉原告)上海杨禾企业管理有限公司就上海市嘉定区武都路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同书》于2020年6月6日解除；二、原告(反诉被告)上海迈森体育赛事策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海杨禾企业管理有限公司租金及电费共计45,000元；三、原告(反诉被告)上海迈森体育赛事策划有限公司的本诉请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9,196元，减半收取4,598元，由原告(反诉被告)上海迈森体育赛事策划有限公司负担。本案反诉受理费2,994元，减半收取1,497元，由原告(反诉被告)上海迈森体育赛事策划有限公司负担500元，被告(反诉原告)上海杨禾企业管理有限公司负担997元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 史建颖二〇二〇年十二月三十日法官助理 罗 艳书 记 员 王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。