云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初2224号原告（反诉被告）：付桂仙，女，1973年8月12日出生，拉祜族，云南省普洱市墨江县人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：蒋竞，男，1971年9月1日出生，汉族，云南省普洱市思茅区人，系付桂仙丈夫，现住云南省普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：云南省烟草公司普洱市公司，住所地：云南省普洱市思茅区人民西路85号。统一社会信用代码：9153080021835117XH。法定代表人：廖文程，系该公司副经理。委托诉讼代理人：汤荣，云南上义律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张潇月，女，1975年8月1日出生，汉族，云南省普洱市思茅区人，住云南省普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）付桂仙与被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司（以下简称普洱烟草公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)付桂仙及其委托诉讼代理人孔梓州、蒋竞，被告（反诉原告）普洱烟草公司的委托诉讼代理人汤荣、张潇月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）付桂仙向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令普洱烟草公司履行编号为201753080022058号《房屋租赁合同》及对应的《房屋租赁合同补充协议》约定的义务,即组织网络公开招租并恢复付桂仙承租房屋的供水供电;2.请求人民法院判令普洱烟草公司赔偿因其违约行为造成不能正常经营期间的损失［损失参照批发和零售业在岗职工年平均工资198407.00元为标准，自2020年6月16日起至恢复水电供应之日止向付桂仙计付］；3.请求人民法院判令普洱烟草公司减免自2020年2月11日起付桂仙占有房屋期间的租金（截止至2020年12月31日）；4.请求人民法院判令由普洱烟草公司承担本案的诉讼费用。事实及理由：2017年3月28日，付桂仙与普洱烟草公司签订201753080022058号《房屋租赁合同》，双方约定：⒈由付桂仙承租普洱烟草公司位于普洱市思茅区房屋；⒉普洱烟草公司协调付桂仙正常的水、电供应；⒊租期届满后，付桂仙享有优先承租权。2020年4月10日，受疫情影响，原、被告签订合同编号为2020530800220075的《房屋租赁合同补充协议》，协议明确约定普洱烟草公司将针对付桂仙承租的房屋进行网络招租，若付桂仙未竞得承租权，应在5个工作日内搬离。普洱烟草公司明确告知过付桂仙将尽快进行网络招租，付桂仙基于对优先承租权的合理期待，因双方之间形成了不定期租赁合同的关系，故一直在原合同基础上持续经营使用房屋并催促普洱烟草公司尽快招租。现普洱烟草公司屡屡拖延招租事宜，且借口刁难付桂仙，在没有事实依据的情况下要求付桂仙搬离承租房屋，并采取停电断水措施导致付桂仙无法正常经营，其行为违背合同赋予付桂仙的优先承租权，严重侵害了付桂仙的权益，普洱烟草公司的失信行为显然违背了基本的诚信原则及房屋租赁合同应遵循的交易习惯。付桂仙基于对优先承租权的合理期待，为最大程度减少损失，维护交易习惯而向普洱烟草公司发出律师函，要求普洱烟草公司及时止损、尽快恢复水电供应，均遭到普洱烟草公司无视。现付桂仙为维护其合法权益。向本院提起诉讼。被告（反诉原告）普洱烟草公司辩称，1.根据合同约定,付桂仙承租的明礼巷3号四合院3-1号商铺已到期,且普洱烟草公司在房屋到期后向付桂仙送达的上义律函字(2020)第0604-1号《律师函》中明确告知租赁合同到期终止。2017年3月28日双方签订《房屋租赁合同》约定普洱烟草公司将思茅区明礼巷3号四合院3-1号商铺出租给付桂仙使用,房屋租赁期为3年,自2017年4月1日起至2020年3月31日止。后双方于2020年4月10日签订《房屋租赁合同补充协议》,在原合同基础上租期延长至2020年5月15日终止。2020年5月13日,普洱烟草公司向付桂仙书面送达《关于出租房屋腾退的通知》,告知租赁合同到期后需收回出租房屋集中治理达标后另行公开招租,给了付桂仙15日搬离时间,付桂仙已签字确认签收。2020年6月1日,普洱烟草公司再次组织相关人员到四合院查看房屋腾退情况,付桂仙仍未搬离腾退。在现场沟通协调过程中,付桂仙明确表示不会搬离。2020年6月4日,普洱烟草公司委托云南上义律师事务所向付桂仙发送上义律函字(2020)第0604-1号《律师函》,告知付桂仙合同已到期终止,付桂仙应于《关于出租房屋腾退的通知》中确认的时间2020年6月15日前搬离腾退,但其对律师函不予理睬,也不腾房搬离。普洱烟草公司认为,其已经按照合同约定全面履行了招租人的义务,普洱烟草公司已于合同到期后出具的律师函中明确合同到期终止。付桂仙称其与普洱烟草公司之间构成不定期租赁合同关系、对租赁房屋具有优先承租权的主张并不成立,应依法驳回付桂仙的诉讼请求。2.根据合同约定,普洱烟草公司有权在合同到期10日后对付桂仙进行断水断电,故付桂仙要求普洱烟草公司恢复供水供电及赔偿其断水断电期间的相应损失的主张,无法律依据,缺乏请求权基础。双方在201753080022058号《房屋租赁合同》中约定：租赁期满或协议终止的,付桂仙应如期交还房屋。逾期交还的,则每逾期一日,应向普洱烟草公司支付200.00元/日的违约金,逾期10日的,普洱烟草公司可断水断电,没收付桂仙履约保证金,并有权自行腾空,造成的损失由付桂仙自担。普洱烟草公司认为,合同已经到期终止,并且在合同到期后普洱烟草公司在向付桂仙送达的律师函中也明确告知其租赁合同已经到期终止,根据合同约定,普洱烟草公司有权在合同到期10日后对付桂仙进行断水断电,故付桂仙要求普洱烟草公司恢复供水供电及赔偿其断水断电期间的相应损失的主张,没有法律依据,缺乏请求权基础,应依法驳回付桂仙的诉讼请求。3.付桂仙承租的明礼巷3号四合院3-1号商铺存在大量安全隐患,需要进行修缮整改后才能重新进行招标出租,并且在房屋到期前普洱烟草公司已酌情考虑到疫情因素给予了付桂仙减免一个半月的房租优惠,合同到期后还宽裕了付桂仙足足半个月的时间进行腾房,付桂仙却三番五次拒绝,至今仍未搬离,其行为构成恶意违约。故付桂仙要求组织网络公开招租使其行使优先承租权的主张,没有法律依据,缺乏请求权基础。2020年4月10日普洱烟草公司考虑到疫情影响,与付桂仙就其承租的明礼巷3号四合院3-1号商铺签订了《房屋租赁合同补充协议》,约定免收2020年2月份房租,减半收取2020年3月份房租，普洱烟草公司按照合同约定全面履行了招租人的义务的同时,还体恤付桂仙的实际状况主动为其减免房租。2020年1月4日，普洱市消防安全委员会按照普洱市人民政府下发的《关于开展打通“生命通道”集中治理行动的通告》要求,制定了攻坚行动任务,要求消防安全委员会及各成员单位对消防车通道占用、堵塞、封闭及室内消火栓不能正常供水等突出问题进行排查整治。2020年4月24日,普洱烟草公司通过安全检查发现明礼巷3号四合院整体因为付桂仙私搭乱建存在严重安全隐患,急需腾空进行修缮整改,否则普洱烟草公司将承担相关安全责任。2020年7月7日,普洱烟草公司收到由普洱市思茅区消防救援大队出具的《消防监督检查记录》、《责令立即改正通知书》,以上显示付桂仙承租的明礼巷3号四合院3-1号商铺所在的明礼巷3号四合院由于付桂仙私搭乱建,整体存在安全隐患,需要整改修缮才符合对外招租的条件,且明礼巷3号四合院属于国有资产,需要进行修缮后才能公开招租实现其价值,提高国有资产收益。后普洱烟草公司给予付桂仙长达半个月的腾房时间,付桂仙却三番五次拒绝,至今仍未搬离。普洱烟草公司认为,于情于理于法其都已尽到了一个出租人的最大善意,且及时对存在安全隐患的房屋进行腾退修缮是关乎生命与财产安全的必要之需,反观付桂仙的种种行为均表明其恶意违约,其要求普洱烟草公司组织网络公开招租使其行使优先承租权的主张,没有法律依据,缺乏请求权基础,应依法驳回付桂仙的诉讼请求。综上,普洱烟草公司已经按照合同约定全面履行了招租人的义务,根据合同约定,房屋到期终止后,普洱烟草公司有权收回房屋并在付桂仙逾期腾房10日后,有权对其进行断水断电。因此付桂仙的诸项主张均不成立,其诉讼请求无事实和法律依据,应依法驳回付桂仙的诉讼请求。被告（反诉原告）普洱烟草公司向本院提出反诉诉讼请求：l.请求判令付桂仙立即腾退所承租的房屋,并将所承租的房屋按原样返还给普洱烟草公司;2.请求判令付桂仙按200.00元/日向普洱烟草公司支付自2020年5月16日起至腾房完毕之日止的逾期腾房违约金(暂算至2020年9月16日为24600.00元);3.请求判令付桂仙向普洱烟草公司按合同总金额20%支付违约金17250.00元;4.请求判令付桂仙承担本案律师费用7000.00元;5.请求判令驳回付桂仙的本诉请求;6.请求判令付桂仙承担本案全部诉讼费用。事实及由:2017年3月28日,普洱烟草公司作为招租人与作为承租人的付桂仙签订《房屋租赁合同》,约定普洱烟草公司将思茅区明礼巷3号四合院3-1号商铺出租给付桂仙使用;房屋租赁期为3年,自2017年4月1日起至2020年3月31日止;房屋3年租赁费为人民币90000.00元,后双方于2020年4月10日签订《房屋租赁合同补充协议》,约定免收2020年2月份房租,减半收取2020年3月份房租,共计减免租金3750.00元,在原合同基础上租期延长至2020年5月15日;租赁合同到期后,合同自然终止,合同终止时,付桂仙应将所租房屋完好的交还普洱烟草公司,双方验收认可后在《房屋附属设施、设各清单》上签字盖章,付桂仙结清应当承担的费用后,应在5个工作日内日搬离;本合同终止后,如付桂仙在10日内仍未腾空房屋交还普洱烟草公司,则视为付桂仙已抛弃在房屋留存的所有物品,普洱烟草公司可安排人员进行腾房,由此造成的损失由付桂仙承担;租赁期间,付桂仙有下列行为之一,并拒不整改的,普洱烟草公司有权终止合同,收回该房屋,没收付桂仙履约保证金,并可要求付桂仙支付合同总金额20%的违约金:拒不腾空的;租赁期满或协议终止的,付桂仙应如期交还房屋。逾期交还的,则每逾期一日,应向普洱烟草公司支付200.00元/日的违约金,逾期10日的,普洱烟草公司可断水断电,没收付桂仙履约保证金,并有权自行腾空,造成的损失由付桂仙自担;任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的、经催告无效后守约方可以要求其承担违约责任。违约方应承担与本合同有关的费用、支出、违约金、赔偿金、罚款、资金占用利息、行政处罚、律师代理费(按诉讼标的金额的5%计算)、诉讼费、公证费、评估费、保全费、因保全产生的担保费等。合同生效后,普洱烟草公司按照协议约定积极履行按房屋现状向付桂仙移交房屋使用权等相关合同义务。付桂仙承租的位于普洱市思茅区明礼巷3号四合院3-1号商铺已经于2020年5月15日到期终止。2020年1月4日普洱市消防安全委员会按照普洱市人民政府下发的《关于开展打通“生命通道”集中治理行动的通告》要求,制定了攻坚行动任务,要求消防安全委员会及各成员单位对消防车通道占用、堵塞、封闭及室内消火栓不能正常供水等突出问题进行排查整治。2020年4月24日,普洱烟草公司通过安全检查发现明礼巷3号四合院整体因为付桂仙私搭乱建存在严重安全隐患,急需腾空进行修缮整改,否则普洱烟草公司将承担相关安全责任。2020年5月13日,普洱烟草公司向付桂仙书面送达《关于出租房屋腾退的通知》,告知租赁合同到期后需收回出租房屋集中治理达标后另行公开招租,给了付桂仙15日搬离时间,2020年5月15日到期的房屋,付桂仙应在2020年6月1日前搬离腾退。付桂仙已签字确认签收。2020年6月1日,普洱烟草公司再次组织相关人员到四合院查看腾退情况,付桂仙仍未搬离腾退。在现场沟通协调过程中,付桂仙明确表示不会搬离。2020年6月4日,普洱烟草公司委托云南上义律师事务所向付桂仙发送上义律函字(2020)第0604-1号《律师函》,告知付桂仙应于《关于出租房屋腾退的通知》中确认的时间2020年6月1日前搬离腾退,但付桂仙对本函不予理睬,也不腾房搬离。2020年7月7日,普洱市思茅区消防救援大队对付桂仙承租的明礼巷3号四合院整体进行检查,并出具了《消防监督检查记录》及《责令立即改正通知书》,要求普洱烟草公司对以下安全问题立即作出整改:(1)消防设施、器材设置不符合标准的配置、设置不符合标准;(2)消防设施、器材未保证完好有效;(3)占用疏散通道、安全出口;(4)无应急疏散预案,建筑内电器线路存在私改私接。普洱烟草公司依法必须采取相应的整改措施,否则将承担相关安全责任。普洱烟草公司认为,其已经按照合同约定全面履行了作为招租人的义务,根据合同约定,合同终止后,付桂仙向普洱烟草公司退还房屋的条件已经具各,但付桂仙至今未按照合同约定进行腾房,其行为已经构成违约,应当依法承担违约责任。普洱烟草公司为维护其合法权益，特向本院提起反诉。原告（反诉被告）付桂仙反诉辩称，⒈普洱烟草公司能够遵守诺言，按照补充协议的约定于5月15日到期以后及时招租，就不会引起本案纠纷，一旦付桂仙没有中标早就自动搬离。⒉付桂仙没有理由需要腾退房屋，普洱烟草公司反诉请求要求支付每日人民币200.00元的违约金，而每日人民币200.00元的违约金是在合同约定的租赁期间拒不腾房的条件下，本案不符合这个条件，普洱烟草公司要求付桂仙腾房是在租赁期限满了以后才要求腾房。普洱烟草公司于2020年5月13日发出的第一份整改通知书无明确的整改内容，付桂仙不知道如何整改，在无法整改的前提下，付桂仙无搬离理由。普洱烟草公司发律师函明确不再续租违反了合同约定，普洱烟草公司应在合同到期后及时进行网络招租，如付桂仙未中标，则同意5日内搬离，实际上补充协议5月15日以后普洱烟草公司未招租之前，双方之间形成不定期的租赁合同，租赁期限仍然存在，普洱烟草公司反诉请求及主张的事实理由不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对付桂仙及普洱烟草公司共同提交的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《关于出租房屋腾退的通知》上义率函字（2020）第0604-1号《律师函》、付桂仙提交的《律师函》《邮政签收回单》《被告水费缴纳电子记录》、普洱烟草公司提交的《普洱市房权证普房字第××号房产证》《关于开展打通“生命通道”集中治理行动的通告》《普洱市消防安全委员会关于印发打通“生命通道”集中攻坚行动方案的通知》《消防监督检查记录》《责令立即改正通知书》《律师收费发票》，因双方相互质证对上述证据材料的真实性、合法性均无异议，故以上证据材料本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于付桂仙提交的、普洱烟草公司质证有异议的下列证据材料，本院认定如下：⒈《会议纪要》复印件1份，付桂仙用以证明双方明确约定普洱烟草公司将针对租赁房屋进行网络招租，其对优先承租权的实现具有合理期待，故房屋租赁期限届满后，普洱烟草公司应该进行网络招租，该约定已经将双方的租赁关系视为不定期租赁关系。普洱烟草公司质证对该组证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为其未在会议纪要上签名盖章确认。本院认为，该证据材料系复印件，且无相关参会人员的签名，不具有证据的三性特征，故本院不予采信。2.《普国资（2020）129号文件》复印件1份，付桂仙用以证明承租国有经营性房产的中小微企业和个体户因疫情影响，应当减免2020年2月11日至2020年12月31日期间的房租。普洱烟草公司质证不予认可，认为该文件形成日期是2020年8月18日，付桂仙提起诉讼的时间为2020年8月10日，在起诉之前不存在这份文件；提出所有租金的减免是基于承租人有合同关系的情况下，双方签订的租赁合同早已到期，双方合同关系已经终止，且付桂仙构成违约，故不存在相应的减免依据。本院认为，该文件系政策性文件，且案涉租赁合同租赁期已届满，该文件与本案不具关联性，故本院不予采用。对于普洱烟草公司提交的、付桂仙质证有异议的下列证据材料，本院认定如下：《安全检查记录表》复印件一份、《照片》打印件6份，用以证明2020年4月24日普洱烟草公司按照《云南省消防安全委员会关于开展打通“生命通道”集中治理行动的通知》进行安全检查过程××××号四合院存在严重的安全隐患，必须尽快进行整改的事实。付桂仙质证不予认可，认为《安全检查记录表》形成时间是2020年4月24日，检查的内容是依据2020年7月9日消防大队的检查来编造的检查记录；该表并没有通知付桂仙，普洱烟草公司发给付桂仙的安全整改通知书中无该表内容；该组证据材料系单方制作，形成证据规则中的自证；该表检查人无专业水平其作出的整改内容无法作为判定依据；《照片》不是付桂仙租赁房屋的照片，且照片拍摄时间也不明确，故不予认可。本院认为，付桂仙未在《安全检查记录表》上签名确认，且照片不具有证据的三性特征，该组证据材料无法证实普洱烟草公司的证明目的，故对该组证据材料本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日付桂仙与普洱烟草公司签订了合同编号为201753080022058号《房屋租赁合同》，双方约定普洱烟草公司将思茅区明礼巷3号四合院3-1号商铺及四合院内房间及院内场地出租给付桂仙使用；房屋租赁期为3年，即自2017年4月1日起至2020年3月31日止；3年租赁费为人民币90000.00元。双方约定：⒈租赁合同到期，合同自然终止；⒉房屋存在严重安全隐患，不再具备出租条件的，合同终止，履约保证金如数退还，但不负责任何补偿、赔偿；⒊合同终止时，付桂仙应将所租房屋完好地交还普洱烟草公司，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，付桂仙结清应当承担的费用后，应在5个工作日内搬离，付桂仙因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属普洱烟草公司所有，付桂仙不得擅自拆除，否则普洱烟草公司有权扣除付桂仙履约保证金的相应款项；⒋合同终止后，如付桂仙在10日内仍未腾空房屋交还普洱烟草公司，则视为付桂仙已抛弃在房屋留存的所有物品，普洱烟草公司可安排人员进行腾房，由此造成的损失由付桂仙自担；⒌违约方应承担与本合同有关的费用、支出、违约金、赔偿金、罚款、资金占用利息、行政处罚、律师代理费（按诉讼标的金额的5%计算）、诉讼费、公证费、评估费、保全费、因保全产生的担保费等费用；⒍租赁期间，付桂仙有下列行为之一，并拒不整改的，普洱烟草公司有权终止合同，收回租赁房屋，没收付桂仙履约保证金，并可要求付桂仙支付合同总金额20%的违约金，普洱烟草公司不承担违约和任何赔偿责任。若付桂仙的违约金不足弥补普洱烟草公司损失的，还应负责赔偿普洱烟草公司全部损失。……（8）拒不腾空的。（9）未经普洱烟草公司书面同意私搭乱建，擅自改建、加盖，改变房屋结构的。（10）付桂仙的其他违约情形，经催告拒不整改的；⒎租赁期届满或租赁协议终止的，付桂仙应如期交还租赁房屋，逾期交还的，则每逾期一日，应向普洱烟草公司支付每日人民币200.00元的违约金，逾期10日的，普洱烟草公司可断水断电，没收付桂仙履约保证金，并有权自行腾空，造成的损失由付桂仙自担。2020年4月10日，双方针对上述租赁合同又签订了合同编号为2020530800220075号《房屋租赁合同补充协议》，约定免收2020年2月房租2500.00元，减半收取2020年3月房租1250.00元，减免租金合计3750.00元，并将租赁合同的租期延长至2020年5月15日，月租金标准按原合同执行。双方在上述两份补充协议中约定租赁期满后，普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租，如付桂仙未竞得承租权的，应在5个工作日内搬离，逾期仍未腾空房屋交还普洱烟草公司的，视为付桂仙放弃房屋留存的所有物品，普洱烟草公司可安排人员进行腾房，由此造成的损失由付桂仙承担。付桂仙因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属普洱烟草公司所有，付桂仙不得擅自拆除，否则普洱烟草公司有权扣除付桂仙履约保证金的相应款项。2020年5月12日普洱烟草公司向付桂仙书面送达了《关于出租房屋腾退的通知》，内容为：“你所承租的位于明礼巷××四合院（3-9号房屋）其租赁合同补充协议约定的租赁期限将于2020年5月15日到期，根据国家消防相关法律法规及《云南省消防安全委员会关于组织开展打通‘生命通道’集中治理行动的通知》（云消防委发［2019］21号）提出的整改要求，经我公司决定，须收回已出租的房屋并对其进行打通‘生命通道’集中治理，行动达标后另行公开招租。我公司将安排施工人员组织开展打通‘生命通道’集中治理，请你于2020年6月1日前将放置在承租房屋区域的相关物资、物品搬离，并给予配合拆除工作。如到期你的相关物资、物品还未进行拆除、搬离，我公司在拆除过程中可能造成的任何损失及后果均由承租人自行承担。”案涉租赁房屋延长的租期届满后，普洱烟草公司于2020年6月4日委托云南上义律师事务所向付桂仙发送了上义律函字（2020）第0604-1号《律师函》再次要求付桂仙搬离腾退。2020年7月7日，普洱市思茅区消防救援大队对普洱烟草公司明礼巷3号四合院整体进行检查，并向普洱烟草公司出具了《消防监督检查记录》。2020年7月9日，普洱市思茅区消防救援大队向普洱烟草公司出具了《责令立即改正通知书》，要求普洱烟草公司对明礼巷3号四合院存在的“建筑外墙防火间距被占用、一处安全出口被封闭占用、无应急疏散预案、现有消防器材储备不足、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效、建筑内电器线路存在私改私接”安全问题进行整改。同日，付桂仙向普洱烟草公司发出《律师函》，函告普洱烟草公司尽快进行招租事宜、立即恢复租赁房屋的供水供电、与委托人协商赔偿无法正常经营造成的损失。付桂仙至今未腾退租赁房屋。另查明，⒈2020年7月22日普洱烟草公司依据合同编号为201753080022099号《房屋租赁合同》及补充协议以员志强为被告向本院提起（2020）云0802民初1827号租赁合同纠纷一案诉讼，请求员志强腾退其承租的明礼巷3号四合院3-6商铺、支付自2020年6月16日起至腾房完毕之日止每日人民币200.00元的逾期腾房违约金（暂算至2020年6月30日为人民币3000.00元）、支付合同总金额20%的违约金人民币10350.00元、支付律师费人民币5000.00元。本院认为，因租赁期间已经届满，双方未重新达成新的租赁合意，员志强拒不腾空租赁房屋，构成违约，遂于2020年9月14日作出（2020）云0802民初1827号《民事判决书》，判令员志强将明礼巷3号四合院3-6商铺按现状返还普洱烟草公司并支付违约金5175.00元，驳回了普洱烟草公司的其他诉讼请求，现该判决已经发生法律效力。（2020）云0802民初1827号案件的租赁合同及补充协议内容与本案租赁合同及补充合同内容基本一致。⒉普洱烟草公司因本案诉讼支付律师代理费人民币7000.00元。本院认为，原、被告签订的合同编号为201753080022058号《房屋租赁合同》及合同编号为2020530800220075号《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性、效力性规定，应为合法有效的合同，故本院予以确认。关于违约问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，双方约定案涉房屋延长的租赁期限至2020年5月15日已经届满，付桂仙作为承租人应当返还租赁房屋。对于付桂仙提出的本诉请求及其所依据的事实及理由，本院认为，首先，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》载明“普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租”系尚未发生的将来预期结果，并非普洱烟草公司的合同义务，且对财产的处分权是财产所有权人合法的自主权利，任何个人、单位甚至法律均不得强加干涉，普洱烟草公司对其所有的房屋进行出租或者不出租、招租或者不招租、或留为自用，均系其合法的自主权利，本院不能通过司法强加干预；其次，承租人行使优先承租权应在租赁合同到期后出租人对外再次进行招租的前提下，而普洱烟草公司并未进行对外招租也并未将案涉租赁房屋再次出租给他人，故付桂仙行使优先承租权的条件并未成就，普洱烟草公司并未侵犯付桂仙的优先承租权；再者，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，在案涉房屋延长的租赁期限即将届满时，普洱烟草公司向付桂仙送达的《关于出租房屋腾退的通知》中，已明确告知“须收回出租房屋进行安全隐患整改后另行公开招租”，表明了租赁期限届满后收回出租房屋的意思表示；在案涉房屋延长的租赁期限届满后，普洱烟草公司委托云南上义律师事务所向付桂仙发送了上义律函字（2020）第0604-1号《律师函》，要求付桂仙搬离腾退租赁房屋，对其在租赁期间届满后仍占用租赁房屋的行为明确提出异议，故双方之间未形成事实上的不定期租赁关系，且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定的不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期限届满后，普洱烟草公司于2020年6月4日委托云南上义律师事务所向付桂仙发送上义律函字（2020）第0604-1号《律师函》要求付桂仙腾退租赁房屋，付桂仙至今未腾退，已超过了合理的期限；另，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”规定的立法原则及精神，承租人出租的房屋应当符合使用条件，结合本案，普洱市思茅区消防救援大队于2020年7月7日对明礼巷3号四合院整体进行检查，并向普洱烟草公司出具了《消防监督检查记录》，于2020年7月9日下发《责令立即改正通知书》，要求普洱烟草公司对明礼巷3号四合院存在的安全问题进行整改，故案涉租赁房屋已不具备出租、招租条件，现付桂仙未腾退租赁房屋，阻碍了普洱烟草公司对租赁房屋的安全隐患进行整改、及时招租，侵犯了普洱烟草公司的合同权益。综上，租赁期间届满后，双方并未重新达成新的租赁合意，双方之间也未形成不定期租赁关系，且付桂仙未按腾房通知限定的期限即2020年6月1日前腾空租赁房屋，其行为违反合同约定构成违约，故付桂仙提出的本诉请求及所依据的事实及理由，于法无据，本院不予支持。对于普洱烟草公司主张按原状返还承租房屋的诉讼请求，本院认为，案涉合同约定“付桂仙应将所租房屋完好地交还普洱烟草公司，付桂仙因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属普洱烟草公司所有，付桂仙不得擅自拆除”，据此，因双方并未在合同中约定按原状返还租赁物，而普洱烟草公司亦未提交证据材料证明案涉房屋在租赁期间存在毁损的情况，故本院确认按房屋现状予以返还。对于普洱烟草公司主张支付自2020年5月16日起至腾房完毕之日止每日人民币200.00元的逾期腾房违约金及支付合同总金额20%的违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，付桂仙拒不腾退租赁房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。普洱烟草公司主张付桂仙承担合同总额20%的违约金的理由是付桂仙存在未经普洱烟草公司书面同意私搭乱建，擅自改建、加盖，改变房屋结构，拒不整改和拒不腾空房屋的违约行为，但普洱烟草公司并未提交有效证据材料予以证明付桂仙存在私搭乱建，擅自改建、加盖，改变房屋结构的行为，故对普洱烟草公司主张的该项违约行为，本院不予支持。案涉合同约定“付桂仙应如期交还该房屋，逾期交还的，则每逾期一日，应向普洱烟草公司支付每日人民币200.00元的违约金，逾期10日的，普洱烟草公司有权自行腾空”，普洱烟草公司主张的腾空房屋实际上就是返还房屋，案涉合同实际上对逾期返还房屋应承担违约金进行了重复约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，当事人可以约定违约方向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，但该两种违约损失的支付方式均是对违约金的规定，而违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，即在合同约定一种违约行为的违约金能够补偿对方的损失的情况下，不应再对同一种违约行为双重约定违约金，而普洱烟草公司并未举证证明付桂仙还存在其他违约行为，故本院确认对于付桂仙拒不腾空房屋的这一违约行为适用按合同总金额20%支付违约金的条款约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，只有在“过分高于造成的损失”的情形下方能适当调整违约金，而一般高于的情形并无必要调整。鉴于付桂仙目前仍占有案涉租赁物长达6个月，导致普洱烟草公司不能收回房屋对安全隐患进行整改，致使普洱烟草公司无法顺利对外进行招租，导致其预期租金收益减少，根据租赁合同约定的租金，虽然按合同总额20%的违约金恰好可以弥补普洱烟草公司的租金损失，但案涉租赁房屋于2020年7月9日之后因存在安全隐患不具备租赁条件，且普洱烟草公司在租赁期限到期后未及时通过司法程序主张其权利，无形扩大了租金损失的产生，负有一定的责任，普洱烟草公司并未举证证明除了租金损失外，还有其他损失，故根据公平原则，本院将违约金调整为合同总额的10%，即合同编号为201753080022058号租赁合同的违约金为人民币9000.00元。关于普洱烟草公司主张支付律师费的诉讼请求，本院认为，根据案涉合同约定“违约方应承担与本合同有关的费用、支出、违约金、赔偿金、罚款、资金占用利息、行政处罚、律师代理费（按诉讼标的金额的5%计算）、诉讼费、公证费、评估费、保全费、因保全产生的担保费等费用”，普洱烟草公司的该项主张，本院予以支持，虽然普洱烟草公司已向本院举证证明因本案诉讼支付律师代理费人民币7000.00元，但该笔费用应按双方约定的诉讼标的金额的5%计算，该约定系守约方实现权利时要求违约方承担的费用，且普洱烟草公司并未故意扩大其所主张的反诉诉讼标的，故该诉讼标的应按普洱烟草公司反诉诉讼请求标的计算，普洱烟草公司对201753080022058号租赁合同反诉诉讼标的金额为人民币24600.00元，故该笔费用为人民币1230.00元（24600.00元×5%），普洱烟草公司所诉超过部分，本院不予支持。综上所述，本院确认由付桂仙返还普洱烟草公司案涉租赁房屋，并支付违约金人民币9000.00元、律师代理费人民币1230.00元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）付桂仙应于本判决书生效后十日内将编号为201753080022058号《房屋租赁合同》涉及的租赁物即坐落于云南省普洱市思茅区合院内房间及院内场地按现状返还给被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司；二、由原告（反诉被告）付桂仙应于本判决书生效后十日内支付被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司合同编号为201753080022058号《房屋租赁合同》的违约金人民币9000.00元；三、由原告（反诉被告）付桂仙应于本判决书生效后十日内支付被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司为实现反诉债权产生的律师代理费人民币1230.00元；四、驳回原告（反诉被告）付桂仙的本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币100.00元，由原告（反诉被告）付桂仙负担；反诉案件受理费人民币511.00元（已减半收取），由被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司负担多诉部分的反诉案件受理费人民币404.00元，由原告（反诉被告）付桂仙负担人民币107.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长 刀 楠审判员 黄海雁审判员 李益辉二〇二〇年十二月九日法官助理后永芝书记员林根