大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初4983号原告：大连市市政公用事业服务中心，统一信用代码：12210200MB1842736F，住所地辽宁省大连市沙河口区太原街140号。法定代表人：姜斌，主任。委托代理人：刘海娇，辽宁典之明律师事务所律师。委托代理人：黄笛，辽宁典之明律师事务所律师。被告：大连华菱联合汽车销售服务有限公司，统一信用代码：91210242740916022L，住所地辽宁省大连保税区填海区内护港路28号一层。法定代表人：范士龙，该公司总经理。委托代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。原告大连市市政公用事业服务中心与被告大连华菱联合汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连市市政公用事业服务中心的委托代理人刘海娇、黄笛，被告大连华菱联合汽车销售服务有限公司的委托代理人刘宝君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年9月28日签订的租赁合同，被告将承租的位于辽宁省大连市西岗区产以及提供给被告免费使用的位于辽宁省大连市西岗区付家庄267号东至空地、西至水产研究所、南至滨海路、北到水沟范围内的面积2729.8平方米空地，临建房屋面积410余平方米，维修班房32.2平方米、厕所和水房共36平方米全部腾退给原告；2.被告向原告支付从2019年1月1日起至被告腾退之日止的房屋租金（按照年租金100万元标准计算）及利息（自2019年1月1日至被告腾退之日止，按照银行同期贷款利率6%计算）；3.原告不返还被告履约保证金10万元；被告支付原告拖欠租金的违约金25万元（按照年租金100万元×25%计算）；4.被告因违约造成的律师费损失55177元。事实和理由：2017年9月28日，大连星海景区旅游服务中心(合同甲方)与大连华菱联合汽车销售服务有限公司（合同乙方）签订《租赁合同》。2018年10月26日，根据大连市委办公厅《大连市市政公用事业服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定》，大连星海景区旅游服务中心被撤销，原机构的职责、人员及财产均由大连市市政公用事业服务中心接收。按合同约定，被告承租原告所有的位于大连市西岗区的房屋，建筑面积为2100.91平方米，产权证号为（西国有）2015400168号，产别为国有（自管产）；位于大连市西岗区的房屋，建筑面积为218.90平方米，产权证号为（西国有）2015400166号，产别为国有（自管产），租赁期限为15年，自2018年1月1日起至2032年12月31日止。合同约定租赁标的年租金为人民币100万元，支付时间为本合同签订之日起，乙方支付第一年租金人民币100万元整，以后应于每年10月1日前支付下一个年度租金，逾期视为违约，乙方应于本合同签订之日向甲方交纳履约保证金人民币10万元。水电费结算方式以原被告协议书约定。原告依约将房屋租赁给被告，被告仅在签约后交付了第一年租金，被告违反合同约定拖欠自2019年1月1日起至今的租金未支付，原告多次协调追讨、发律师函都被被告以各种借口拒绝。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》及《租赁合同》约定的管辖法院，特向贵院提起诉讼，请依法公正判决。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。理由如下：原告并未依据合同约定向被告交付租赁的全部房产，即原告未向被告交付辽宁省大连市西岗区滨海西路76—10号房产的组成部分的两处仓库。原告交付的位于76—10号房产对面的房产被告已经进行了装修改造，准备用于汽车维修业务，但是因该房产无产权，被行政执法机关责令不准经营，至今未使用。原告交付的案涉两处房产（近跨海大桥部分）后面的空地，原告在签订合同时书面承诺在该空地可以进行轻体建设，但该土地因存在权属纠纷，致使被告在建设过程中被第三人干扰，无法继续进行建设，至今该空地上仍然堆放着第三人堆放的物品，该土地被告至今未使用。被告租赁房屋的目的系用于汽车销售服务，但被告对案涉房屋装修改造后在办理批准登记手续时，原告未履行协助义务，致使相关手续未能办理，被告经营汽车销售服务的合同目的没有实现，现在被告仅使用了租赁合同约定的三分之一面积（约1000平方米）。被告在承租案涉房屋以及土地后进行了大量的投资建设，因原告未依据合同约定履行义务，导致了被告的合同目的无法实现，给被告造成了巨大经济损失，被告对此保留提起反诉的权利。经审理查明，2017年9月28日，出租人大连星海景区旅游服务中心（甲方）与被告大连华菱联合汽车销售服务有限公司（乙方）签订租赁合同，约定：关于租赁标的位置、面积。位于大连市西岗区房屋，建筑面积2100.91㎡，产权证号（西国有）2015400168号，产别为国有（自管产），结构为钢混，设计用途为非住宅。该房屋地下室仓库（一楼）部分为甲方保留区域，乙方不得使用、占用。位于大连市西岗区房屋，建筑面积218.90㎡，产权证号为（西国有）2015400166号，产别为国有（自管产），结构为砖木，设计用途为非住宅。上述两处房屋坐落在大国用（95拨）字第9502064号土地使用权证项下。该土地使用权证的占地面积为3155平方米。本合同签订前，乙方已实际查看租赁标的，并对租赁标的的权属状况、现状等均已充分了解，同意按现状承租且无异议。租赁标的的现有附属设施等详见合同附件4交接单，该交接单作为乙方交还租赁标的时的验收依据。关于租赁标的用途。租赁标的仅限乙方用于经营汽车展示、销售及售后服务，信息反馈及咨询服务，二手车经纪服务之使用，不得另做他用，不得转租、转借给他人使用。租赁期限为15年，自2018年1月1日起至2032年12月31日止。租赁标的年租金为100万元整，十五年租金共计1500万元整。本合同签订之日，乙方支付第一年租金100万元整，以后应于每年10月1日前支付下一年度租金，逾期视为违约。为有效履行合同，乙方需向甲方交纳履约保证金10万元整，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付全部履约保证金。履约保证金由甲方保管，不计利息。若乙方未按照本合同约定支付租金、水电费，或因乙方原因导致甲方或第三方发生费用开支、遭受损失等相关费用，以及应由乙方承担违约金和赔偿金等，甲方有权以履约保证金抵扣上述费用、款项。甲方已从履约保证金中扣除全部或部分款项而不解除合同的，乙方应自甲方扣款之日起30日内不足已扣除的履约保证金；逾期未补足的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。关于标的移交。本合同签订之日，甲乙双方进行租赁标的移交，并签署交接单。不论乙方是否签署交接单，租期均自2018年1月1日起开始计算。甲方同意给予乙方三个月装修期，自合同签订之日起计算。装修期不计入租赁期，但乙方应按本合同约定使用租赁标的。关于临建房屋2729.8余平方米空地使用。位于大连市西岗区后侧的空地，面积约2729.8平方米。该空地并附带临建房屋一处，面积约410余平方米，（该临建房屋共计2层，每层7间房屋），及维修班房32.2平方米，厕所、水房36平方米，共计约478.2平方米，该空地、临建房屋、维修班房、厕所、水房无土地使用权证、房屋所有权证等权属证明。因历史原因形成，由甲方投资建设并实际使用至今。经乙方改建后，提供三间房屋给甲方免费办公使用，具体房屋位置、面积由甲乙双方协商。乙方的使用期限与本合同约定的租赁期限一致。乙方仅可在使用期限内无偿使用上述空地及临建房屋，仅限乙方用于汽车展示、销售及售后服务、信息反馈及咨询服务，二手车经纪服务之使用。乙方仅可在上述空地上新建可移动的轻体临建。乙方在新建轻体临建前，应经甲方书面同意并取得相关主管部门审批许可，将施工图纸和施工计划（包括但不限于涉及结构、消防、供电设施线路、水管道设计等相关图纸）报甲方备案。合同期满或提前解除时，乙方应在三十日内将轻体临建拆除并移除租赁标的，将场地恢复原状交还甲方。乙方自行负责办理工程施工手续，并对工程质量、施工安全等负责。如发生人身伤亡、财产损失，或被相关主管部门处罚、罚款等，与甲方无关，均由乙方负责。乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同，并不退还乙方已支付的合同未履行期间的租金、履约保证金及其他费用。同时，乙方应在合同解除之日起三十日内将租赁区域、使用区域内所有建筑物、构筑物及场地等腾空后交还甲方，并赔偿给甲方造成的全部损失（包括但不限于违约金、赔偿金、鉴定费、评估费、补偿款、律师费、诉讼费、鉴定费、预期可得利益损失等）。……（2）未取得甲方书面同意及相关主管部门审批许可，对租赁标的或临建房屋进行改建、扩建，或新建建筑物，构筑物及增添设施设备等；……（11）乙方违反本合同约定义务或履行义务不符合合同约定，经甲方提出后15日内仍未改正的……关于合同到期终止或提前解除的处置。乙方应在租赁期满或合同提前解除、终止之日起三十日内，将租赁标的、上述空地及临建房屋腾空、恢复原状后交还甲方，并应保证将租赁标的恢复至合同签订前可办公使用状态、临建房屋完好（自然折旧除外），且须经甲方验收合格。关于违约责任。乙方若未按本合同约定的时间补足履约保证金，每逾期一日，按履约保证金总额的百分之五向甲方支付违约金，直至实际付清之日。乙方未按合同约定按时足额支付租金，每逾期一日，应按年租金总额的百分之三的标准向甲方支付违约金，直至付清之日。如逾期达30日，甲方有权解除本合同，已收取的全部款项不予退还，且乙方应按年租金总额25%的标准向甲方支付违约金。乙方如有损失，自行承担。无论任何原因导致本合同提起解除或终止的，乙方均应如期交还租赁标的、空地及临建房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日，应向甲方支付违约金1万元，并按合同约定的日租金三倍标准支付占用使用费。本合同所述乙方给甲方造成的全部损失，包含违约金、赔偿款、诉讼费、律师费、鉴定费、保全费、公证费、预期可得利益损失、罚款等。同日，原告向被告交付了如下房屋及场地：1.银沙滩综合楼2100.91平方米（即原被告所签订租赁合同中1.1条约定的租赁标的物76—10号房产）；2.仓库218.9平方米（坡顶屋）（即原被告所签订租赁合同中1.1条约定的租赁标的物76—6号房产）；3.二层楼410平方米（即租赁合同第10条约定由被告无偿使用的76—10号房产后侧空地上的临建房屋）；4.维修班房32.2平方米，厕所和水房36平方米（租赁合同第10条约定由被告无偿使用）。交付后，原被告在场地交接单上予以盖章确认。2017年9月29日，被告向大连星海景区旅游服务中心支付租金100万元、保证金10万元。2018年10月26日，中共大连市委办公厅印发《大连市市政公用事业服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定》，大连星海景区旅游服务中心等整合组建大连市市政公用事业服务中心。被告在向原告支付完毕第一年租金100万元后，未再支付第二年之后的租金。2019年5月13日，原告因被告未按时支付租金，向被告发出律师函，催促被告支付2019年1月1日至12月31日期间的租金100万元，并告知被告，若被告未在收到该函后5个工作日内向原告支付租金，则原告将停止被告一切经营活动，超过30日不交，合同立即解除，收回大连市西岗区、76-6号两处房屋及附属设备、设施。2019年5月21日，被告回函，主张因合同所涉土地因第三人主张权利，致使被告对合同所涉大部分土地无法正常使用，原告构成违约，在原告未解决所涉土地使用权钱，被告有权拒绝支付租金。本院所确认的上述事实，有原告提供的租赁合同、协议书、场地交接单、房地产权证两份、土地使用权证、关于大连水上旅游公司更名的请示、关于调整大连水上旅游公司名称及人员编制的批复、关于调整大连水上旅游公司固定资产权属的通知、收款发票、大额支付系统专用凭证、专用收款收据、律师函及回复函、照片、律师费发票、中共大连市委办公厅关于印发《大连市市政公用事业服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些材料已经本院审查，可以采信。本院认为，原被告于2017年9月28日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，合法有效，合同各方均应按照约定履行各自义务。原告已将房屋租赁合同中约定的租赁标的物及提供给被告无偿使用的土地、房屋等依约交付给被告。被告未按合同约定在2018年10月1日前向原告支付2019年度租金100万元，属违约。故原告主张解除双方之间租赁合同的诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于被告提出的因案涉该土地因存在权属纠纷，致使被告在建设过程中被第三人干扰，因原告违约导致被告合同目的无法实现等答辩意见。按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告并未对其主张的有关事实提供证据予以证明。被告该项答辩意见没有事实依据，本院不予采纳。关于原告主张被告将承租的位于大连市西岗区到水沟范围内的面积2729.8平方米空地，临建房屋面积410余平方米，维修班房32.2平方米、厕所和水房共36平方米全部腾退的诉讼请求。合同解除后，被告应将已由原告交付给其使用的上述全部房产、空地等全部返还。原告该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付从2019年1月1日起至被告腾退之日止的房屋租金（按照年租金100万元标准计算）的诉讼请求，因被告拖欠2019年1月1日起的租金至今，应当向原告支付，原告该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告支付拖欠租金的违约金25万元（年租金100万元×25%）的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张不返还被告履约保证金10万元的诉讼请求。因原被告双方在租赁合同中明确约定：履约保证金10万元整在被告未按照本合同约定支付租金、水电费，或因被告原因导致原告或第三方发生费用开支、遭受损失等相关费用，以及应由被告承担违约金和赔偿金等，原告有权以履约保证金抵扣上述费用、款项。故该10万元履约保证金应从被告支付给原告的20万元违约金中予以抵扣。原告主张被告支付租金利息（自2019年1月1日至被告腾退之日止，按照银行同期贷款利率6%计算）及律师费损失55177元的诉讼请求。因原告主张的违约金数额足以涵盖上述损失，原告该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告大连市市政公用事业服务中心与被告大连华菱联合汽车销售服务有限公司于2017年9月28日签订的租赁合同，被告大连华菱联合汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于大连市西岗区产，大连市西岗区付家庄267号东至空地、西至水产研究所、南至滨海路、北到水沟范围内的面积2729.8平方米空地，临建房屋面积410余平方米，维修班房32.2平方米、厕所和水房共36平方米全部腾退给原告；二、被告大连华菱联合汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内按照年租金100万元标准向原告大连市市政公用事业服务中心支付2019年1月1日起至腾退之日止的房屋租金；三、被告大连华菱联合汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告大连市市政公用事业服务中心支付违约金25万元，其中10万元用被告大连华菱联合汽车销售服务有限公司已交付给原告大连市市政公用事业服务中心的履约保证金10万元进行抵扣；四、驳回原告大连市市政公用事业服务中心其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11140元（原告已预交），由被告大连华菱联合汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  杨多二〇二〇年十二月十八日书记员  张颖