广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初15550号原告：周传荣，女，1977年2月27日出生，汉族，住湖南省岳阳县×××××××××××××，公民身份号码为430××××××××××××902。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××××××期多层公寓A1-A5栋商铺07。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：陈雅丽，女，1992年4月7日出生，汉族，住福建省晋江市青阳洪宅垵北区15号，公民身份号码为350××××××××××××32X，该公司员工。委托诉讼代理人：吴治宇，男，1995年10月26日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××475，该公司员工。原告周传荣诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称富盈房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈志开，被告富盈房地产公司的委托诉讼代理人陈雅丽到庭参加诉讼。庭审中，双方申请给予和解期限一个月，后和解不成。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证损失68896元（以已付房价款923160元为基数，按照年利率4%，从2018年1月16日起计至2019年11月27日即原告取得案涉商品房房地产权属证书止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年1月21日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市×××××××××××××4×2××××××××屋，交易总金额923160元，交楼日期为2016年8月30日前，被告应在商品房交付使用60天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后原告交付了全部的房款，被告于2018年1月15日将案涉商品房交付给原告使用，但其并未按照合同约定及法律规定办理案涉房屋的初始登记，应当承担违约责任。虽然案涉合同约定被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未报权属登记资料至产权登记机关备案的，被告应按已收房价的万分之五支付违约金并继续履行合同，但该约定明显过低，应予调整。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告富盈房地产公司辩称，被告并未违约，理由如下：第一，按照合同约定实际交付之日起365天要报产权机关备案，案涉的房屋均在2018年初向登记机关提交资料，从被告提交的公告可知，被告提交资料备案时间至少是早于2018年10月29日，因个别业主存在违建加建，按照当时房管所的政策，是整栋确权而不是现在的分户确权，因此导致办证延误责任不在开发商。即使被告需要承担责任，也应按照合同约定的违约责任即实际交付之日起365日仍未向产权登记机关备案的则按总房款的万分之五支付违约金。第二，原告认为合同约定的违约金过低应举证证明原告的损失。原告诉请的违约金计算方式没有合同约定，即便是要参考银行贷款利率的规定，也应按照最新的民间借贷相关的司法解释，应不高于年利率4%；第三，原告存在违建行为，故根据合同约定被告无需承担逾期办证的违约责任。本院经审理查明认定事实如下，2016年1月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于东莞市×××××××××××××××2××××××××屋，总金额923160元。被告应在2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同附件五第八条规定，被告应在商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，应按照已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。合同签订后，原告缴纳完毕案涉房屋的全部款项。原告提交的收款收据显示，原告缴纳物业费的时间为2018年1月21日，被告提交的《收楼通知书》存根显示，存根上有原告的签名，日期为2018年1月21日。被告提交的《房屋交付验收记录表》显示有原告的签名，日期为1月21日。被告提交的办证资料签收表显示，原告签收办证资料的时间为2019年4月15日，原告对办证资料签收表三性予以确认。2018年10月29日及30日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称其在针对案涉楼盘1至7号住宅楼实勘时发现部分房屋存在加建改建的情况，需等待加建改建的房屋整改后才能办理实测备案及商品房确权手续。2018年11月12日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称案涉楼盘的1幢1单元702、1幢2单元302、2幢1单元601、2幢1单元1701、2幢1单元1801、2幢2单元501、3幢1单元1301存在房屋现状与规划不相符的情况，对于前述房屋暂不予受理首次登记，其余房屋可以正常申请办理登记手续。2019年1月11日，东莞市常平镇房地产管理所再次发出公告，称案涉楼盘的4幢1单元1304、4幢1单元2201、4幢1单元2202、4幢1单元2402、4幢2单元901、4幢2单元1904、4幢2单元2103、4幢2单元2203、5幢1单元203、6幢商铺01、6幢1单元202、6幢1单元602、6幢2单元701、6幢2单元1101、7幢商铺12、7幢1单元901、7幢1单元1401、7幢2单元401、7幢2单元1102、7幢2单元1202存在房屋现状与规划不相符的情况，对于前述房屋暂不予受理首次登记，其余房屋可以正常申请办理登记手续。以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、收款收据、不动产权证、收楼通知书、存根、房屋交付验收记录表、办证资料签收表、《公告》等，及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于违约责任。合同约定自房屋实际交付之日起超过365日仍未报权属登记资料至产权登记机关备案时，被告需按已收房款的万分之五向原告支付违约金。从原告提交的收款收据、被告提交的《收楼通知书》存根、《房屋交付验收记录表》可知，案涉房屋的实际收楼时间为2018年1月21日。另结合办证资料签收表的时间可知，原告签收办证资料的时间为2019年4月15日。被告主张原告存在违建改建，从被告提交的2018年10月29日及2019年1月11日的公告可知，原告房屋确有存在房屋现状与规划不相符的情况。从被告提供的证据可知，原告最晚于2019年1月11日开始存在违建改建的情况。案涉房屋的实际收楼时间为2018年1月21日，按照合同约定，被告应自房屋实际交付之日起365日内报权属登记资料至产权登记机关备案。而至2019年1月11日可确定原告存在违建改建的情况，从2018年1月21日至2019年1月11日并未超过365天，本院认为，按照合同约定，被告无需承担责任，故对于原告要求被告承担逾期办证损失的诉讼请求，本院不予支持。另外，即使原告2019年1月11日后拆除了违建改建，由于原告加建改建的行为对案涉房屋办理权属登记造成了拖延，2019年1月11日之后逾期办证的损失应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告周传荣的全部诉讼请求。本案受理费761元（原告已预交），由原告周传荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  莫秀波二〇二〇年十二月三十日书记员  黎秀轩莫石基附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。