江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0829民初2344号原告安福县民盛物业服务有限公司，住所地安福县安城北路9号。统一社会信用代码：913608296859888741。法定代表人：刘斌，总经理。委托诉讼代理人：刘小媛，女，1972年10月4日出生，系该公司经理。被告：安福县皇玛梦丽莎家居生活馆，住所地安福县平都镇名骏城中花苑负一楼,统一社会信用代码：92360829MA36K0742。经营者：刘小伟，男,住安福县。被告：刘小伟，男，1967年3月15日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县。原告安福县民盛物业服务有限公司与被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安福县民盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘小媛、被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆的经营者刘小伟、被告刘小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、安福县民盛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求和理由：1、判令被告支付自2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务管理费36000元；2、判令被告向原告支付自逾期支付物业服务管理费之日起至实际支付之日止的违约金（按日万分之五收取，计算至2020年7月30日为8640元）合计44640元；3、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实及理由：2016年7月26日，原告与安福县城中花苑业主委员会签订了一份《安福城中花苑小区物业服务合同》，按照该合同约定，物业服务合同期限为2016年8月1日至2019年12月31日；物业服务费按建筑面积由原告向业主或物业使用人收取，收取时间在每年元月份收取1至6月份的物业费，7月份收取7至12月的物业费，逾期未交付物业费的，从逾期之日起，每天按物业费的3‰收取违约金，2019年12月31日合同到期后续签至2024年12月31日。另外一期4栋地下室的物业费收费标准参照车库收费标准执行，为0.5元/平方米/月。按照物业服务合同的约定，被告每月应交纳物业费为3000平方米×0.5元=1500元。拖欠时间2019年1月1日至2020年12月31日，被告应交纳物业费36000元。期间，原告多次要求被告交付物业费，但被告以各种理由拒交。综上，原告认为，原告按照《安福城中花苑小区物业服务合同》的约定，提供了物业管理服务，履行了合同义务，被告也应该履行合同，交付物业费，现被告的行为显然违约，应承担违约责任支付物业费及逾期违约金。据此，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。二、被告答辩情况：安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟辩称，原告履行物业服务不合格，应酌情减免部分物业费。1、对共用设施、设备维修、养护、运行管理不合格。答辩人所在的小区与原告签订合同，共有消防设施平时都是答辩人在管理。有时候原告工作人员在修理的时候，他们也没有处理好卫生，经常是答辩人在负责搞卫生，答辩人现在要求原告减免物业费，物业费应该按照50%收取物业费。所有的设施设备都在答辩人这边，原告需要从答辩人这边通过，答辩人的场地是3400多平方米，但是原告只是按照3000平方米收取，因为原告的设备占用了一部分地方。2、对环境卫生管理不合格。三、合同签订的时间：2016年7月26日和2020年1月1日。四、合同内容：原告与安福县城中花苑业主委员会签订的《安福城中花苑小区物业服务合同》约定：物业管理事项为，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备维修、养护、运行管理，市政公用设施和附属物、构筑物维修养护管理，公用绿地、花木建筑小品养护与管理，附属配套建筑和设备的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，交通与车辆的停放管理公共秩序的管理等；2016年7月26日的合同管理期限为：2016年8月1日至2019年12月31日，2020年1月1日的合同管理期限为：2020年1月1日至2024年12月31日；物业费按照商铺（1至3层）每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，车库、储间每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，缴费时间为元月份缴纳1至6月份，7月份缴纳7至12月份,逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，每天按应交管理费的0.5‰交纳滞纳金等事项。五、被告物业的情况：被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟系安福县平都镇城中花苑一期4栋地下室物业的使用者，业主为江西名骏置业有限责任公司，被告使用的该物业面积为3000平方米，大门朝小区外。六、原告对小区的服务情况：原告按合同约定对安福县城中花苑小区内进行了全面的服务管理。对被告经营场所漏水的问题原告在接到报修单时均会派人去修理，但是，原告在修理的过程中也存在一时没有修理好的情况，被告的吊顶装修也给原告的维修带来了不方便。被告出示的关于一些因漏水损坏装修情况的证据，大多数在（2018）赣0829民初1629号案件中已经出示过，只有一部分是在本案物业管理期间发生的。该栋楼的一些设施在被告的经营场地内，因需要检修和维护，原告的工作人员需要从被告的经营场地经过，给被告的经营造成了一定的影响，那也是必须的，被告应当提供方便。但是，给被告带来的卫生问题，原告没有清除。原告在服务中也存在瑕疵或不及时的问题。七、被告的欠费情况：被告使用的安福县城中花苑小区一期4栋地下室物业未交纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费36000元。裁判理由与结果本院认为，原告与安福县城中花苑业主委员会签订的《安福城中花苑小区物业服务合同》合法有效，除对物业服务公司有约束力外，对业主和物业使用人也具有法律意义上的约束力，业主或物业使用人享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。原告作为物业服务公司，为安福县城中花苑小区业主提供了物业管理服务，被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟作为安福县城中花苑小区的物业使用者受《安福城中花苑小区物业服务合同》的约束，具有依约履行缴纳物业服务费的义务，故原告要求被告支付物业服务费，有事实及法律依据。被告使用的物业为车库，按合同约定车库的收费标准为0.5元/平方米/月，从2019年1月1日开始计算至2020年12月31日，即0.5元/平方米/月*24个月*3000平方米=36000元。但是，原告在城中花苑进行物业服务的过程中，虽然对小区进行了全面的服务，但也存在瑕疵或不及时的问题，并且给被告的经营产生了一定的影响。根据权利义务一致的原则，该物业服务费应酌情减免，本院根据本案的事实情况，酌情按应收物业服务费的85%收取。在原告工作存在瑕疵或不及时的情况下，原告要求被告支付违约金的请求，理由不充分，对原告该项诉求，本院不予支持。依照《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款之规定，判决如下：一、被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟于本判决生效之日起五日内向原告安福县民盛物业服务有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费30600元。二、驳回原告安福县民盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费916元，减半收取458元，由原告安福县民盛物业服务有限公司承担175元，被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟承担283元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘龙泉二〇二〇年十二月八日书记员  刘佩玲附法律相关条文：1、《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。