山东省烟台高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0692民初399号 原告：温学政，男，1981年12月23日出生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区秦山路7号13号楼1单元701号，现住烟台市莱山区。 委托诉讼代理人：曹向阳、刘芳，山东信谊律师事务所律师。 被告：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市高新区蓝海路8号。统一社会信用代码：913706837903917460。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王敏，女，1990年8月23日出生，汉族，系被告烟台市中盛房地产开发有限公司员工，住山东省沂水县。 委托诉讼代理人：刘泳，北京市京师（威海）律师事务所律师。 原告温学政与被告烟台市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹向阳、刘芳，被告委托诉讼代理人刘泳、王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温学政向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2018年6月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告退还原告已支付购房款200000元，并支付以200000元为基数自2018年6月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，以及自2019年8月20日至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息。3、判令被告支付原告违约金20元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告商品房预售合同纠纷已由贵院立案受理，原告向贵院提起诉讼后，因贵院审理的（2020）鲁0692民初354号案件得知案涉房产存在权属纠纷且不能按约交付，合同目的已无法实现，故申请将原诉讼请求变更为上述诉请。2020年6月23日，原告向本院提起诉讼，要求判令被告将原告购买的房屋交付给原告并办理《商品房买卖合同》备案登记，并要求被告承担逾期交房违约金及诉讼费。 被告烟台市中盛房地产开发有限公司辩称，我方不同意原告诉请，1、2017年12月19日及2018年5月8日中盛公司与烟台滨渤企业管理服务有限公司（以下简称滨渤公司）签署的《债权转让框架协议书》及《补充协议书》，明确约定原告所提的涉案房产的债权已经转让给滨渤公司，在签署前述协议后，滨渤公司即是对外售房、偿还银行贷款、承担装修款、交房以及交房后的维修等义务的主体，而中盛公司只是名义上的售房主体，仅起到配合协助的义务。2、根据2018年4月27日滨渤公司与烟台华雅房地产营销策划有限公司（以下简称华雅公司）签署的《中盛国际资产包房源独家代理合同》第一条第四款约定，滨渤公司承担未装修房源的装修设计、装修施工、交房验收等工作内容，也可以看出涉案房产的交房义务由滨渤公司负责。3、本案原告作为前述华雅公司的法定代表人，是直接与购房人协商卖房的房产中介公司的第一负责人，也明知中盛公司要求涉案房产必须满足合法合规的条件下才能出售，而滨渤公司和华雅公司急于眼前利益，在涉案房产未解除法院查封、未还清银行贷款、未撤销预告登记、未撤销网签备案、未给中盛公司装修款等情况下，欺瞒中盛公司和购房人，让中盛公司和购房人误以为前述权利限制都已解决好，所以原告从根本上不是善意购房者，其无权向中盛公司主张退房退款等合法权益。另外，我公司已于2018年5月份将案涉房产交付给滨渤公司，我公司仅仅是履行与滨渤公司的框架转让协议约定，配合其签署购房合同，现在我方的义务已经完成，关于房屋交房事项由滨渤公司负责处理。4、原告未能按照合同约定将余款支付给中盛公司，构成违约，而原告本人及其所有的华雅公司，还私下收取了130余万购房款，未支付给中盛公司。5、原被告签署的购房合同补充协议第五条第1款约定，买方即便行使解除权，也应书面向中盛公司发出解除通知，该解除权的行使期限自达到解除条件内30日内届满，逾期未书面通知的，视为买方放弃解除合同权利。本案原告未按合同约定履行解除催告义务，应严格按照合同约定即原告放弃解除合同权利，故请求驳回原告诉讼请求。此外，被告于庭审中申请追加滨渤公司及华雅公司为被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下： 2018年4月28日，烟台市牟平区人民法院出具（2018）鲁0612执恢141-152号《执行裁定书》，载明该院在执行烟台市中盛房地产开发有限公司申请执行孙伟等十二人案件中，对相关房产进行整体公开拍卖，因无人竞拍而流拍，故裁定相关房屋作价22106800元交付申请执行人中盛公司，所有权自该裁定送达中盛公司时转移。 2018年6月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告中盛公司开发的中盛国际酒店B座9层1002号房屋，房产总价为363230元，买方于2018年6月16日前支付首付款200000元，于2019年10月31日前付清剩余房款163230元。该合同第八条约定，卖方应于2019年10月31日前将符合合同约定的商品房交付买方使用。第九条卖方逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过120日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.01%向买方支付违约金。双方补充协议第五条第1款约定，买方按主合同约定行使解除权时，应于达到解除条件后三十日内向卖方发出书面解除通知，如买方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达卖方，视为买方放弃解除合同的权利。 根据庭审调查，案涉房产原为案外人姜女士购买，姜女士支付首付款后决定不再购买案涉房产，故将中盛公司向其开具的200000元收据返还给中盛公司，并由中盛公司与原告温学政就案涉房产重新签订《商品房买卖合同》并向温学政重新开具200000元收据，其上加盖中盛公司财务专用章，注明由姜女士改，时间登记为2018年6月16日。截至法庭辩论终结之日，原告温学政尚未支付剩余房款163230元。 2020年11月23日，经原告查询，案涉房屋备案在案外人邹爱民名下。截至本案法庭辩论终结之日，案涉房产尚未交付给原告。 另查明，原告温学政系烟台华雅房地产营销策划有限公司法定代表人。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告提交了其与滨渤公司的《债权转让框架协议》、《补充协议书》、《中盛国际资产包房源独家代理合同》以及《催告函》、《告知函》，证明滨渤公司和华雅公司为过错方，应当承担责任。原告认为真实性无法确认，且上述证据与本案无关。由于该组证据证明事实为被告中盛公司与案外人之间的纠纷，并非本案当事人之间的权利义务，与本案不属同一法律关系，因此本院对该组证据的真实性不予审查。 本院认为，原被告于2018年6月16日签订《商品房买卖合同》及补充协议确系双方当事人真实意思表示，虽然被告中盛公司在庭审中主张原告温学政系房产中介华雅公司法定代表人，清楚知悉案涉房产存在缺陷，且实际参与中盛公司与滨渤公司纠纷，并非善意购房者，但无证据表明合同签订时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的合同无效或可撤销的情形，且上述《商品房买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。根据该《商品房买卖合同》约定，原告应向被告及时支付剩余房款，但原告至今未支付，构成违约；被告有义务向原告交房，但因案涉房产至今备案在案外人名下，被告未向原告交付房屋，亦构成违约。本案中双方均有违约行为，合同目的不能实现，原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告已付购房款并承担相应利息损失。因原告对于合同的解除存在过错，故原告请求被告支付违约金，本院不予支持。 本案审理中，中盛公司向本院申请追加滨渤公司及华雅公司为被告，本案原告温学政虽为华雅公司法定代表人，但其作为独立主体与被告中盛公司签署房屋买卖合同，且中盛公司与滨渤公司、华雅公司相关法律关系与本案不属于同一法律关系，因此对中盛公司追加被告的请求本院不予支持，中盛公司与滨渤公司、华雅公司之间的纠纷应另行解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告温学政与被告烟台市中盛房地产开发有限公司于2018年6月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。 二、被告烟台市中盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温学政返还购房款200000元，并向原告支付以200000元为基数，自2018年6月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并支付以200000元为基数，自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息。 三、驳回原告温学政的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  吴小鹏 人民陪审员  宋宪训 人民陪审员  王可任 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  王斐斐