贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2625民初1126号原告：贵州鑫宇物业管理有限公司，住所地镇远县羊坪镇银子坪。统一社会信用代码为91522625MA6DQGAA0N。法定代表人：朱尚木，系该公司经理。委托诉讼代理人：潘世军。代理权限为特别授权。被告：杨秀愚，曾用名杨秀余，男，1960年11月23日出生，侗族，贵州省岑巩县人，户籍所在地岑巩县，现住镇远县。原告贵州鑫宇物业管理有限公司诉被告杨秀愚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州鑫宇物业管理有限公司的法定代表人朱尚木、委托诉讼代理人潘世军及被告杨秀愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州鑫宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告限期向原告给付2018年1月至2020年9月的物业管理服务费（以下简称“物业费”）2543.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月1日原告与镇远县业主委员会签订《物业管理合同》，合同约定原告为镇远县提供物业管理服务，服务范围有：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。物业费由原告按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即步梯楼按售房面积每月每平方米0.6元，电梯楼按售房面积每月每平方米1元。原告按约定聘请大量保安、保洁员提供物业管理服务，大部分业主交了物业费，被告杨秀愚作为小区业主自2018年1月起未交物业费，截止至2020年9月共欠原告物业费2543.5元。经原告报请业主委员会催交，被告仍不交物业费，为此原告向人民法院提起诉讼。被告杨秀愚辩称，原告起诉的事实子虚乌有，要求被告支付物业费无根据。1、原、被告之间不存在服务协议。2、原告在起诉状事实及理由部分陈述的是“张美和”，而不是被告“杨秀愚”系张冠李戴与被告毫无关系，本案不符合起诉条件。3、根据法律规定，案涉小区业主委员会成立不合法，吴燕青与原告签订的《物业管理合同》不成立，是无效合同。案涉小区业主委员会成立于2018年2月8日，《物业管理合同》签订于2017年1月1日，合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。4、《物业管理合同》服务对象是锦和小区而不是银子坪小区。服务范围不准确，没有数字标记。5、《物业管理合同》存在加重业主责任、排除业主主要权利的条款。综上，原告要求被告给付物业费，理由不充分，证据不确凿，请求依法驳回原告的诉讼请求。同时原告的起诉还侵害了被告的合法权利，被告保留另行提起要求原告赔偿经济损失的诉讼。本院经审理认定事实如下：2017年原告进驻镇远县，为小区提供物业服务。2018年1月8日镇远县业主大会选举产生36名业主代表。2018年2月18日镇远县申请备案成立业主委员会，2018年6月27日镇远县住房和城乡建设局受理小区业主委员会备案。原告与镇远县业主委员会签订《物业管理合同》，合同落款日期为2017年1月1日，约定执行期限为从2017年1月1日起。合同约定物业坐落位置为镇远县羊坪镇君隆住宅小区。服务范围有：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。物业费由原告按双方协商的标准向业主（住用户）收取，步梯楼按售房面积每月每平方米0.6元，电梯楼按售房面积每月每平方米1元。合同另约定甲方（原告）权利义务含“对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改”。原告自2017年以来一直为镇远县提供建筑本体共用部位的维修养护和管理、房屋建筑本体共用设施设备等维护和管理、公用设施维修养护、公共环境的清洁卫生等物业服务。被告的住宅位于镇远县，为步梯楼，面积为128.58平方米，物业费收费标准为0.6元／平方米／月。2017年的物业管理服务费被告已经交纳。2018年1月至2020年9月，被告未交物业管理服务费为128.58平方米×0.6元／平方米／月×33月＝2545.88元。原告请求被告支付的物业管理服务费为2543.5元，视为其对自己权利的处分，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述以及原告提供的营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、《物业管理合同》、《君隆小区业主代表选举结果公示》、《2018年2月8日君隆小区业主大会会议签到册》、《业主委员会成立备案表》、绩效考核工资表、《贵州鑫宇物业管理有限公司财务账》、《2020年君隆物业管理费收费明细表》、《君隆小区物管费催交通知》、照片、《物业收费备案申请报告》，以及被告提供的《物业管理合同》等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告自2017年起开始为被告所在的镇远县提供物业服务。2018年镇远县业主大会成立并选举出业主代表产生业主委员会。镇远县业主委员会代表小区业主大会与原告签订《物业管理合同》，合同约定“执行期限为从2017年1月1日起”，是对原告2017年以来为小区提供物业管理服务的追认。被告主张镇远县业主委员会成立程序不合法，业主委员会与原告签订的《物业管理合同》无效。原告对于被告所在小区的业主大会及业主委员会的成立是否存在程序违法或者程序瑕疵无权参与，原告在签订合同时亦无审查小区业主大会或者业主委员会成立的合法性问题的义务。原告于签订合同时看到小区业主委员会的印章，且印章是真实的，小区选举的业主委员会也是经过备案登记的，原告于合同签订时已经完成了必要的注意和审查义务。镇远县业主委员会已经镇远县住房和城乡建设局登记备案，业主委员会与原告签订的《物业管理合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条一款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”维修和养护小区公共设施含公共上下水管道、电网是物业公司物业服务的基本职责之一，物业公司应当尽职勤勉履行自己的职责，服务好小区业主。《物业管理合同》第六条第一款第六项约定“对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改。”该约定与原告作为物业服务公司的原告的本质职责相冲突，且供用水电系小区业主与其他供水、电主体之间成立的供用水、电合同关系，原告与被告之间不存在供用水、电合同关系，故《物业管理合同》第六条第一款第六项应属无效条款，但不影响整个合同的效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告房产位于镇远县，被告享受了原告提供的公共设施的维修和养护、公共区域的卫生清洁、小区的安保等物业服务和便利。被告提出的拒不交纳物业费的抗辩事由是合同效力的问题，而不涉及原告是否按约定全面履行合同的问题。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告应当按约定交纳物业费。至于被告所称原告提交的起诉状的事实及理由部分出现被告张美和，原告在诉讼中明确表示属于笔误；原告同时在另案中向本院起诉张美和，结合本案起诉状所列被告身份基本情况、诉讼请求内容来看，确属笔误，不存在不符合起诉条件的情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：限被告杨秀愚于本判决生效之日起十日内向原告贵州鑫宇物业管理有限公司支付物业费2543.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告杨秀愚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  张家清二〇二〇年十二月二十四日书记员  杨清宇