广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤0111民初21387号 原告：广州丰渡科技有限公司，住所广州市海珠区红卫新村西路29号A4栋102房（仅限办公用途）。 法定代表人：张强。 委托诉讼代理人：邓宇，上海锦天城（广州）律师事务所。 被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 委托诉讼代理人：杨栩锋，男，1995年12月26日出生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：张哲，男，1984年10月17日出生，汉族，系公司员工。 原告广州丰渡科技有限公司与被告广州东湛房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州丰渡科技有限公司的委托诉讼代理人邓宇，被告广州东湛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨栩锋、张哲均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告广州丰渡科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付居间报酬4193136元；2、判令被告向原告支付上述款项的相应逾期违约金：（1）以1981390元为本金，每天以万分之一的标准计算，自2018年7月31日起计至实际全部支付完毕之日止，暂计至2020年5月29日为132555元；（2）以924239元为本金，每天以万分之一的标准计算，自2018年11月20日起计至实际全部支付完毕之日止，暂计至2020年5月29日为51388元；（3）以1287507元为本金，每天以万分之一的标准计算，自2019年11月14日起计至实际全部支付完毕之日止，暂计至2020年5月29日为209307元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月，原告与被告签订了编号为YHSS20170018（DL）的《颐和盛世项目推广服务合同》，合同约定，原告作为居间人受被告委托对位于广州市花都区炭步镇佛一环北线宫抱路（86）号出口的“颐和盛世”项目提供推广联动服务，被告应当在原告依约完成推介服务并经双方确认销售业绩归属之后，按照服务推进的阶段和销量比例向原告支付对应的居间报酬。合同签订后，原告按约定提供了相应的推介服务，引导和促进了被告项目销售量。同时，原告也完成了合同约定的关于销售业绩归属界定和居间报酬收取标准的程序工作，基于销售业绩，被告应依约向原告支付对应居间报酬，经原告多次催告，被告仍有居间报酬共计人民币4193136元未向原告支付。虽经原告多次催告要求被告支付其应付未付的居间报酬，但被告始终以各种借口不完全履行合同义务。被告的行为已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告广州东湛房地产开发有限公司辩称，一、被告在收到原告提供的佣金明细表后，经核对，发现与原告所主张支付的服务报酬有较大出入。被告曾通知原告进行对账，但从2018年11月5日之后，原告并未与被告进行对账。根据双方盖章的佣金明细表显示，原告共计售出全款应收佣金的款项是95套房屋，房屋款项总金额为99670488元。按照合同第六条约定，100套以下，按销售总额的6%提成佣金，被告应向原告支付的佣金总额应为5980229.28元。被告根据第二份合同尚欠原告的佣金款项是1678943.8元。二、根据合同第七条推荐服务费支付条件及结算方式中约定，在付款前原告需提供相应金额的推介服务费发票给被告，否则被告有权不予支付或延期支付款项，并且不承担任何违约责任。所以被告认为原告在本案提起违约金以及利息的诉请是没有法律依据，也没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《颐和盛世项目推广服务合同》、《花都颐和山庄认购书》、《房道网客户确认表》、佣金统计表、颐和盛世房道网成交佣金明细表、微信聊天记录、颐和盛世房道网成交佣金明细表、广发银行支票存根及回单、委托付款及确认收款函、颐和盛世认购书、广州市商品房买卖合同（预售）及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告广州丰渡科技有限公司【原名：广州房道网络科技有限公司】（乙方，受托方）与被告广州东湛房地产开发有限公司（甲方，委托方）签订《【颐和盛世】项目推广服务合同》，约定：一、委托项目名称：颐和盛世；二、乙方从2017年12月1日起至2018年2月28日止，对该项目进行推广联动服务。客户保护期2018年3月1日至2018年3月15日止。五、销售业绩归属界定2、乙方须在甲方建立的“微信报备群”报备客户信息，须提前一天报备。如遇特殊情况，需向甲方案场负责人提出申请，且在客户到达项目前的半小时报备，方算有效报备。若客户为甲方销售系统登记之旧客户，则该客户报备视为无效报备，客户归属为甲方所有。客户到访时须请甲方现场经理或甲方指定工作人员签署《客户确认表》确认客户到访情况，双方凭甲方出具的《客户购房确认单》界定乙方成交业绩。如果未经报备，即便该客户到场并填写到达确认单并最终成交，甲方有权不计算该笔成交的销售代理费。4、乙方报备客户后，如果两周内未成交，则该客户自动转为公共客源，可接受其他渠道的重新报备，该客户以最终最新报备确认归属。六、推介服务费收取标准：2、推介服务费：洋房100套以下，代理服务费按销售总额的6%收取，101套-200套以上，代理服务费按销售总额的7%收取，201套-250套，代理服务费按销售总额的8%收取，250套以上，代理服务费按销售总额的9%收取；别墅5套以下，代理服务费按销售总额的3%收取，5套以上，代理服务费按销售总额的4%收取。七、推介服务费支付条件及结算方式1、合作收费支付标准：各项合作费用的核算、发放均建立在乙方客户与甲方签订《商品房买卖合同》的基础上，客户签订《商品房买卖合同》，银行出具同意贷款确认函，收齐首期楼款后30天内，支付乙方约定的推介服务费80%，收齐按揭款或一次性客户的剩余房款后30天内，支付推介服务费的20%。2、合作收费支付流程：乙方需每日在报备群中提供当日报备、到访、成交的汇总信息，便于甲方相关工作人员及时核对。结算周期为成交后次月15日前，乙方提交成交客户确认单和明细，甲方校对无异议并经双方案场负责人签字确认后，甲方通知乙方开具发票。甲方在收到乙方及其下游联动企业发票的10个工作日内，支付相关合作费用。付款前乙方需提供相应金额的推介服务费发票给甲方，否则，甲方有权不予支付或延期支付款项，并且不承担任何违约责任。逾期支付的，每天按未付款的万分之一支付违约金至清偿之日止。3、客户违约的费用处理：客户在签署认购书后因客户违约而导致购买不成功的，甲方有权不予返还定金，罚没之定金归甲方所有，且甲方无须支付乙方任何费用。如已经支付乙方推介服务费，则乙方须退还给甲方。 根据原被告共同盖章确认的《颐和盛世（已签约/签协议）房道网成交佣金明细表》的内容显示，原告已促成包括谭善文、关月明在内的98名客户与被告签订《认购书》并支付全部房款。其中F区23栋0201房刘春艳及邓睿勇签订《客户确认表》及《认购书》的时间分别为2018年3月25日及2018年4月1日，均超出《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》约定的期限，F区23栋1503房吴明辉签订《客户确认表》及《认购书》的时间分别为2018年4月7日及2018年4月8日，亦超出《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》约定的期限。F区25栋0602房屈红燕签订的《认购书》中显示的签订时间虽为2014年12月24日，《颐和盛世（已签约/签协议）房道网成交佣金明细表（核对日起2018-7-15）》显示该房屋认购时间为2017年12月24日，且被告在盖章确认时并未提出异议，加之2014年涉案楼盘尚未销售，由此推断该《认购书》中签约时间可能系笔误，实际签订时间应为2017年12月24日。因此F区25栋0602房屈红燕签订的《认购书》的时间在《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》约定的期限内，故实际有96名客户与被告签订《认购书》并支付全部房款。 庭后，原告提交：1、吴国豪认购书、借款合同、报备记录等证据，证实其支付全部购房款；2、杨杨的报备记录、认购书及收据，拟证实其支付全部购房款；3、何帆的认购书、报备记录，拟证实其支付全部购房款；4、刘彬的认购书、收据、银行流水，证实其支付全部购房款；5、胡卫生的认购书、银行流水、报备记录，证实其支付全部购房款；6、莫宁、蓝美玲的认购书、收据，证实其支付全部购房款；7、陈冕的认购书及收款收据，证实其支付全部购房款。 针对原告提交的补充证据，被告确认汪卫华、刘俊清、谢丽玲、娄永珍和郑阿兴、宋长安、李培鹏、赵戈亮、王海霞、曹香明共9名客户已支付全部购房款，应支付全部服务费。但对于何帆、胡卫生及陈冕，因认购书签订的时间超出委托期限，故不予确认。对于吴国豪、杨杨、刘彬、莫宁和蓝美玲，因报备时间晚于认购书签订时间，且无法确认系原告销售，故不应支付相应服务费。 另查，2020年6月10日，原告曾以居间合同为由向广州市花都区人民法院起诉被告，案号为：（2020）粤0114民初9542号。原告诉请为要求被告支付2017年2月13日至2017年5月31日服务合同期限内的佣金。目前，该案正在审理中。 2017年4月10日，原告向被告出具《委托付款及确认收款函》，称：“广州房道网络科技有限公司”委托“（开发商）广州东湛房地产开发有限公司”将应付未付我司的工程款或广告款2780000元代（实际购房人）“刘典玥”支付其购买盛世项目四街23号K402房应付房款2780000元。本公司承诺只要（开发商）“广州东湛房地产开发有限公司”代“刘典玥”支付购房款2780000元给开发商指定策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款或广告款，并须向“（开发商）广州东湛房地产开发有限公司”提供相应金额的工程款或广告款发票。原告确认收到被告支付的该笔抵用服务费房款。 另查，2017年6月8日，被告向原告转账299251元；2017年8月29日，被告向原告转账377032元；2017年9月27日，被告向原告转账500000元；2017年12月29日，被告向原告转账500000元；2018年1月11日，被告向原告转账1583032元；2018年2月12日，被告向原告转账350000元；2018年4月12日，被告向广州颐和房产策划代理有限公司转账1000000元；同日，被告向广州颐和房产策划代理有限公司转账780000元；2018年4月11日，被告向广州颐和房产策划代理有限公司转账1000000元；2018年8月3日，被告向原告转账290000元；2018年8月10日，被告向原告转账300000元；2018年11月13日，被告向原告转账500000元；2018年11月9日，被告向原告转账500000元；2018年11月20日，被告向原告转账300000元；2018年12月13日，被告向原告转账300000元；2019年2月22日，被告向原告转账300000元。原告确认收到上述款项及抵房款2780000元，但称上述款项为被告应支付两合同【包括花都法院审理的（2020）粤0114民初9542号案】项下的佣金，不能仅抵扣本案佣金。 2020年7月13日，原告向本院提出财产保全申请，要求对被告名下价值4402443元的财产采取保全措施。本院依法查封、扣押、冻结被告名下价值4402443元的财产。由此产生保全费5000元。 本院认为，原告广州丰渡科技有限公司【原名：广州房道网络科技有限公司】与被告广州东湛房地产开发有限公司签订的《【颐和盛世】项目推广服务合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《【颐和盛世】项目推广服务合同》合法有效，双方应恪守履行。原告已促成包括谭善文、关月明在内的98名客户与被告签订《认购书》并支付全部房款。其中F区23栋0201房刘春艳及邓睿勇签订《客户确认表》及《认购书》的时间分别为2018年3月25日及2018年4月1日，均超出《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》约定的期限。F区23栋1503房吴明辉签订《客户确认表》及《认购书》的时间分别为2018年4月7日及2018年4月8日，亦超出《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》约定的期限。F区25栋0602房屈红燕签订的《认购书》中显示的签订时间虽为2014年12月24日，但《颐和盛世（已签约/签协议）房道网成交佣金明细表》显示该房屋认购时间为2017年12月24日，且被告在盖章确认时并未提出异议，加之2014年涉案楼盘尚未销售，由此推断该《认购书》中签约时间系笔误，实际签订时间应为2017年12月24日。因此F区25栋0602房屈红燕签订的《认购书》的时间在《【花都颐和山庄】项目推广服务合同》约定的期限内，故实际有96名客户与被告签订《认购书》并支付全部房款。又根据被告庭后确认的包括汪卫华在内的9名客户已支付全部购房款，同意支付该9名客户的服务费，原告在代理期限内已促成超过100套房屋的成交，根据合同约定，被告应按照销售总额的7%向原告支付服务费。结合《颐和盛世（已签约/签协议）房道网成交佣金明细表》，被告应向原告支付包括谭善文、关月明在内的96名客户服务费共计7314408元。被告确认收到汪卫华、刘俊清、谢丽玲、娄永珍和郑阿兴、宋长安和张翠玲、李培鹏、赵戈亮、王海霞、曹香明共9名客户全部购房款，被告应向原告支付上述9名客户服务费723416.96元【（1114199元+1136141元+1073281元+1216999元+1148315元+1201401元+1018189元+1018972元+1407031元）×7%】鉴于何帆、胡卫生及陈冕3名客户超过服务期限，故该3名客户的服务费被告不应支付。对于吴国豪，根据认购书及贷款合同等证据可证实其已支付全部购房款款，但其报备的时间为2018年1月19日，晚于其认购书签订的时间即2017年12月24日，无法证实系原告促成双方成功交易，且根据合同约定，原告未经报备，即便促成交易，被告有权不计算该笔成交的销售代理费。因此，原告主张吴国豪的代理费，本院不予支持。对于杨杨，原告仅提供认购书，并未提供其他证据证实客户支付房款情况，且认购书字迹模糊，签订日期无法确认，原告提供的报备记录显示的时间为2018年12月31日，亦超过代理期限，在无法确认认购时间及支付房款数额的情况下，原告主张杨杨代理费缺乏事实依据，本院不予支持。对于刘彬，被告确认其已支付全部购房款，虽然报备记录显示的客户名字并非刘彬，但报备记录中客户留下的电话号码与认购书中刘彬的号码一致，由此推断，报备记录中的客服系刘彬本人。被告应向原告支付服务费87240.3元（1246290元×7%）。对于莫宁和蓝美玲，原告报备的时间为2018年3月3日，晚于其认购书签订的时间即2017年12月24日，无法证实系原告促成双方成功交易，且根据合同约定，原告未经报备，即便促成交易，被告有权不计算该笔成交的销售代理费。因此，原告主张莫宁和蓝美玲的代理费，本院不予支持。综上，被告应向原告支付服务费共计8125065.26元（7314408元+723416.96元+87240.3元）。 本案中，服务期限自2017年12月1日至2018年2月28日，故本院将2017年12月1日后被告向原告支付的款项用于抵扣本案中的服务费，对于2017年12月1日前被告向原告支付的款项，用于抵扣前期服务合同所欠的服务费，本案中将不予处理。经核实，2017年12月29日，被告向原告转账500000元；2018年1月11日，被告向原告转账1583032元；2018年2月12日，被告向原告转账350000元；2018年4月12日，被告向广州颐和房产策划代理有限公司转账1000000元；同日，被告向广州颐和房产策划代理有限公司转账780000元；2018年4月11日，被告向广州颐和房产策划代理有限公司转账1000000元；2018年8月3日，被告向原告转账290000元；2018年8月10日，被告向原告转账300000元；2018年11月13日，被告向原告转账500000元；2018年11月9日，被告向原告转账500000元；2018年11月20日，被告向原告转账300000元；2018年12月13日，被告向原告转账300000元；2019年2月22日，被告向原告转账300000元。上述费用合计7703032元。被告还需向原告支付服务费422033.26元（8125065.26元-7703032元）。 关于利息。根据《【颐和盛世】项目推广服务合同》约定，逾期支付服务费违约金每天按未付款的万分之一的标准计算，现原告主张按该标准支付违约金合情合理，本院予以支持。违约金以422033.26元为本金，起算时间酌定为原告起诉之日即2020年6月19日起计至被告实际清偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、自本判决生效之日起五日内，被告广州东湛房地产开发有限公司向原告广州丰渡科技有限公司支付剩余居间报酬422033.26元及违约金（违约金以422033.26元本金，按每日万分之一的标准自2020年6月19日起计至被告广州东湛房地产开发有限公司实际清偿之日止）； 二、驳回原告广州丰渡科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费42020元，由原告广州丰渡科技有限公司负担37790.76元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担4229.24元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。财产保全费5000元，由原告广州丰渡科技有限公司负担4496.76元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担503.24元并于本判决生效之日起三日内向原告广州丰渡科技有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周子珺 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  陈春燕