湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初5690号 原告：高华富，男，1942年4月5日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被告：华润置地（湖南）发展有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道胜利村兴隆六组十五号。 法定代表人：唐三阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄子川，湖南天弘远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。 原告高华富诉被告华润置地（湖南）发展有限公司（以下简称“华润公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高华富的委托诉讼代理人周雁武、被告华润公司委托诉讼代理人黄子川、孔娟到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告高华富向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告退还超算面积房款43833.40元（7330元×5.98㎡），并退还超价部分的房款98049.20元（680元×144.19㎡）。以上总计141882.6元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：华润桃源里项目位于湘江新区××（望城区高塘岭街道莲湖社区），是由被告开发建设的。被告在2018年7月即进行华润桃源里一期的认筹和销售宣传。原告于是到被告该项目售楼部进行了考察，查看了沙盘、楼书、售楼广告、一房一价表等，并参观了样板房及其配套花园。被告在《华润·桃源里聆湖洋房》广告资料里宣称：“没有大花园，不是真洋房”、“桃源里下得庭院，上得露台，浪漫在花园中优雅绽放”、“首层得户外庭院，顶层得静谧露台，尽可打造专属的私家花园，让四季繁花和常绿植物，成为生活的日常点缀，带来高层无法比拟的花园生活享受”.......如此美的洋房，激起了我们看房人的购房欲望。洋房一层、二层价格比3、4楼高出每平米450元至680元，同时建筑面积比3、4楼多出5.98-7.55平方米，但因被告承诺有私家花园，原告选择了购买一楼房屋。原告与被告于2018年9月25日签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20180215106，以下简称合同），购买被告开发建设的位于长沙市望城区××街道××社区××期××栋××号房屋，建筑面积150.17平方米，单价为7330元，房款总金额1100746元。原告所购106号房，每平方米价格比3、4楼高出680元，建筑面积多出5.98平方米。合同第八条约定：出卖人应当在2019年6月20日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容。合同第二十四条约定：本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订前，原告在2018年8月11日即付房款1100746元。原告同时还支付了契税、维修资金、产权登记费等。但到了合同约定的交房日期，原告到现场看房，发现被告所称的“大花园”、“户外庭院”或“私家花园”根本就不存在，与样板房所体现的“私家花园”完全是两回事：一是南面户外园区的绿地，仅布置了几十厘米高的绿篱，并没有封闭或半封闭的设施或景观墙，并非“私家花园”，而是小区公共绿地，且被告明确表示业主不能独占该区域绿地；二是不能直接从外入户通行，且被计算了5.98平方米的建筑面积，原告为此多支付43833.4元房款。没有“私家花园”，商品房总价却比本栋3、4楼高出141882.6元。综上所述，被告采取欺诈手段进行商品房销售，其行为违反诚实信用原则，构成违约，且造成原告财产损失。被告应返还超算面积和超高价格部分的房款。原告为维护自己的合法权益，特此提起民事诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告华润公司辩称：请求驳回原告对华润公司的的全部诉讼请求。事实和理由：李曙等原告以其所购买的华润公司开发的华润·桃源里项目房屋没有和样板间一模一样的花园等为由起诉华润公司，要求华润公司退还所谓的超算面积房款以及超价部分的房款。华润公司认为原告的诉讼请求没有事实和法律上的理由，依法应予以驳回。在双方已书面约定商品房价款为约定单价乘以建筑面积的情况下，原告要求退还所谓“超算面积房款”，也就是要求对部分建筑面积不计价不符合合同约定，没有任何依据。双方之间就原告所购买的“华润·桃源里”小区房屋签订有书面的《长沙市商品房买卖合同》。该合同第二条“买受人所购房屋的基本情况”明确了原告所购商品房的合同约定建筑面积。第五条约定，商品房价款按建筑面积计算，总房价为约定的商品房单价乘以房屋建筑面积。现原告所购买房屋已有实测建筑面积。不动产权登记机关将依据该面积为原告办法不动产权证书。在商品房买卖合同已经明确按建筑面积计价的情况下，原告应当按照建筑面积支付购房款。现原告以华润公司没有提供和样板间同样的花园为由，认为部分建筑面积对其没有实用价值。华润公司认为原告的这一请求没有依据，具体原因如下：（一）华润公司按照《长沙市商品房买卖合同》约定，向原告交付了附带可专属使用庭院的房屋，既未违反双方之间的约定，更未就花园问题对原告进行欺诈。该问题将在本文第二部分详细阐述。既然交付了附带庭院使用权的房屋，就不存在房屋的某一部分因为庭院不存在而没有实际用途。（二）房屋的建筑面积并非华润公司确定，而是由测绘机构进行实测后，最终由不动产权登记机关依据实测结果通过不动产权登记的形式予以确定的。现原告所购房屋已经经过实测，确定楼梯等部位均计入房屋建筑面积。依据《长沙市商品房买卖合同》的约定，原告应当依据实测建筑面积支付购房款。至于由于实测建筑面积和合同约定建筑面积的差异，双方已经或将依据合同约定进行多退少补，与本案无关。（三）原告所购房屋与楼上房屋之间的面积差异并非完全与庭院相关。原告认为，同一房号不同楼层的房屋建筑面积应当一模一样（如101房、201房、301房建筑面积应当相等）。现二楼房屋从外观上比楼上房屋多出一楼梯，因此三楼建筑面积减去二楼建筑面积，即为该楼梯面积。而一楼从外观看和三楼没有差异，因此原告也无法说出其究竟认为哪一部分建筑面积对其无用，但总之他认为这部分多出的面积系一定由花园引发。但原告的这一观点其实是错误的。建筑面积的计算并非简单计算建筑轮廓内的几何面积，而是有较为复杂的规则。同一房号不同楼层的房屋虽然轮廓大致相同，但可能存在户型差别，而户型的不同是可能影响建筑面积的计算的。具体到本案中，三楼及三楼以上的户型，设置有两处小阳台，而同样位置，在一楼均为房间，在二楼为一处房间，一处与楼梯相连接的小阳台。而依据《房产测量规范》GB/T17986-2000第8.2.2规定，未封闭的阳台按围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。也就是说，一楼和三楼的面积差异，完全是由于阳台的设置所导致的，和庭院没有任何关系。二楼和三楼的面积差异，有一部分也是由于阳台的设置所导致的。如前所述，房屋的建筑面积以实测为准。即便原告认为华润公司应当向其退还所谓面积款，其也不应按照购买房屋与楼上房屋之间合同约定面积之差计算面积差。在双方已经明确约定单价的情况下，原告以花园为由要求退还所谓超价部分的房款，也就是要求一楼、二楼的房屋单价必须和三楼及以上房屋一致，没有任何依据。华润公司从未就花园的权属性质以及装修标准对原告进行欺诈，也没有违反过商品房买卖合同中针对花园部分的约定。1、华润公司从未宣传或承诺过购买一楼、二楼房屋就可以获得花园所占土地的国有土地使用权，或者交房时花园将按照样板间或宣传图片装修。因此华润公司并未就该问题对原告实施欺诈。（1）华润公司从未在广告宣传中表示购买一层或二层房屋可得到对应花园土地的国有土地使用权。其在广告中所使用的“得庭院”、“私家花园”等表述并非专业术语，完全可以理解为庭院部分仅有对应房间业主可以使用。而事实上，由于庭院部分仅与对应一层房间或者二层房间相通，该庭院部分只有对应房间业主拥有使用上的便利，且其他业主也在商品房买卖合同补充协议中第13条第3款明确同意由对应房间业主对庭院部分无偿专用。因此，庭院部分确实也只有对应房间业主可以使用。华润公司并未对庭院的权利性质进行与事实不符的宣传。（2）华润公司在广告宣传册中从未宣称过一二层房屋对应花园将按宣传图册上的图片或者样板间花园进行装修。相反，华润公司在宣传册上对实景图和效果图、意向图进行了区分，凡是非实景展示的，均标注了“效果图、意向图”。平面图中的户外平面部分也仅以虚线标注，并注明了“示意”字样。宣传册封底上也印刷了“所有文字及图片资料仅供参考”的提示语。（3）华润公司已经明示样板间庭院装修并非交房标准。该样板间中竖有提示牌（该提示牌在华润公司和部分原告所提交的照片证据上均有显示），上有“庭院内所有围墙、地面、绿植、沙发均非交付标准，实际交付以政府审批和后期实景交付为准”。且华润公司仅设置了一楼样板间，并没有设置二楼样板间。华润公司并未和原告约定原告可以获得花园所占土地的国有土地使用权，或者交房时花园将按照样板间或宣传图片装修。双方之间对花园的约定应以商品房买卖合同约定为准。（1）华润公司宣传广告、样板间实物等仅构成要约邀请，不构成要约。首先，如前所述，华润公司宣传广告等原告认为构成合同内容的文件，并没有承诺原告可以获得花园所占土地的国有土地使用权，或者交房时花园将按照样板间或宣传图片装修。其次，华润公司对宣传广告等不是要约有所明示，其宣传广告册上印制有“本宣传资料所示内容为要约邀请，不作为出卖人的邀约，所有文字及图片资料仅供参考，以政府主管部门最终审批文件及购房合同的约定为准”，样板间提示牌上也明确告知原告样板间庭院内的围墙、地面、绿植、沙发均非交付标准。再次，双方之间所签订的商品房买卖合同明确约定了宣传广告等并非要约。该合同补充协议第二十四条第3款约定并着重提示了“双方的权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物……所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房现确定的价格有重大影响的因素”。类似内容在商品房买卖合同附件五也进行了特别提示。再次，《合同法》第十四条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”华润公司的宣传广告中既没有明确庭院的权利属性，也没有具体的庭院面积、交付标准，甚至都没有提到二楼有花园。如此不明确、不具体的表述，缺乏《合同法》所要求的要约需要有的具体确定的内容。最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”除上段所述，华润公司宣传手册并不符合要约具体确定的标准，原告也未提供任何证据证明其对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。相反，“私家花园”、“得庭院”等内容仅为华润公司宣传广告的一小部分内容，该宣传广告上还有针对房屋位置、楼层、容积率、户型等诸多信息的介绍。购房者是否愿意购买房屋，必然综合各方面因素总体判断是否购买，并且购房者购买的是房屋，其优先考虑的因素必然是楼层、面积、户型等涉及房屋本身的因素。如果并未对合同订立以及房屋价格的确定产生重大影响，则依据上述司法解释，也不应被视为要约。（2）商品房买卖合同附件六补充协议第十三条第3款、第4款对庭院的权利属性和交付标准已经进行了明确约定。华润公司现已经或即将向原告交付的房屋所附带庭院符合上述约定，并未违约。商品房买卖合同补充协议第十三条第3款约定“买受人（即原告）所购商品房附带有可独立使用的绿地或庭院的，全体买受人均同意由购买该房屋的买受人在合理范围内对该部分绿地或庭院无偿使用。该房屋买受人的专用区域由出卖人在房屋交付前根据实际情况予以划定，使用面积以实际交付为准。绿地或庭院交付时出卖人无须一定进行绿化。附带绿地或庭院内如有封口、排水沟、雨污井及其他必要设施，买受人予以理解并不持异议。”商品房买卖合同补充协议第十三条第4款约定“买受人对露台、绿地或庭院等专有或者共有部分的大小、形状、面积等以实际交付时的现状为准，买受人对其构造、通风、采光等状态不持异议。”上述约定内容经双方签字盖章确认，真实、合法、有效。现华润公司已经或即将向原告交付的房屋所附带庭院符合上述约定，原告以庭院不符合约定为由要求退还部分房款没有事实基础。华润公司并未对附带庭院进行计价，原告以庭院为由要求退还一、二楼与三楼及以上房屋的价差没有事实依据。华润公司从未和原告约定或确认，一楼、二楼房屋单价与楼上房屋单价之间的价差系原告为庭院所支付的对价。原告认为一楼、二楼与三楼房屋单价之差即为为庭院支付的对价。原告这一观点的前提是在排除庭院因素的前提下，同一房号不同楼层的房屋单价应该相同，而这是没有依据的。首先，同一房号不同楼层的房屋由于其位置的差异以及可能的户型不同，在使用价值上本就存在不同。因此在房地产市场上，不同楼层的房屋价格不同才是常态，从一楼到顶楼价格一模一样的反倒少见。以原告所购买房屋为例，三楼、四楼和五楼都没有庭院，但房屋价格就不同。且即便排除庭院因素，一、二楼房屋也具有如下优点：第一，如前所述，一楼、二楼及三楼以上户型不同，一楼、二楼拥有更大的房间；第二，一、二楼拥有出行的便利以及离公共绿地最近的距离；第三，由于《物权法》规定在一定条件下住宅可以改为商业用途，而一、二楼因其出行便利，一旦改为商用，即可拥有远超楼上的商业价值。其次，《价格法》第六条规定“商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。”商品房属于市场调节价商品，因此只要不超过政府所规定的销售均价，开发商可以自主制定商品房价格。因此，即便对于使用价值接近或相同的房屋，华润公司作为开发商，也可以以不同价格对外出售。不能由两套房屋价格不同，就反推其使用价值存在差异，并进一步认为价差完全是由可能的使用价值差异导致的。综上所述，原告两项诉讼请求均没有事实上的依据，应予以驳回。 经审理查明：华润公司在其关于华润桃源里房产的宣传册中介绍“首层得户外庭院，顶层得静谧露台，尽可打造专属的私家花园，让四季繁华和常绿植物，成为生活的日常点缀，带来高层无法比拟的花园生活享受”。宣传册上载明：“本宣传资料所示内容为要约邀请，不作为出卖人的邀约，所有文字及图片资料仅供参考，以政府主管部门最终审批文件及购房合同的约定为准。” 2018年9月25日，原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定高华富向华润公司购买位于长沙市望城区××街道××社区××期××幢××层××号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准，房屋平面图及位置图见附件一），规划用途为住宅。房屋合同约定建筑面积为150.17㎡，其中套内建筑面积132.68㎡，共用部位与公用房屋分摊建筑面积17.49㎡（上述面积最终均以产权登记的面积为准。该商品房公用部位及设施具体约定见附件二）。计价方式及价款约定为：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）7330元／㎡，总房价1100746元。交付时间及条件约定：出卖人应当在2019年6月20日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。交接手续约定为：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；买受人应在收到书面通知书入住通知书约定的入住截止日内办理该商品房的交接手续。合同第九条对相关设施、设备的交付时间与使用条件进行了约定，并约定若在规定日期内未达到使用条件，在房屋交付后由出卖人负责完善。面积确认及面积差异处理约定为：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积（行政主管部门审批的失策面积）为准，按本合同约定单价据实结算，多退少补（不计利息）。 合同附件五，出卖人的特别说明及提示中以加注下划线的形式载明：样板间提示“样板间仅供参考，不作为交付标准。出卖人所提供的样板间（含宣传资料）内的装饰、家具、电器等设施设备仅供展示和参考使用，不是出卖人对买受人的承诺；买受人所购房屋其装修、装饰、设备标准、户型结构等，均以实际交付时现状为准”；广告、宣传资料提示“出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料仅供参考。广告、宣传资料所示内容，仅为要约邀请，不是出卖人的邀约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。出卖人无需就该等变化通知买受人，无需就此对买受人承担责任”。 合同附件六补充协议第六条对主合同第五条计价方式和价款条款作出补充：买受人完全认可上述房价计价方式，并同意上述价款构成买卖合同不可拆分的组成部分，并在任何情况下不可更改的同意按上述计价方式取得的总价全额支付给出卖人。任何情况下买受人均不得拒绝支付或要求出卖人退还上述任何一项价款。补充协议第十三条约定：买受人所购商品房附带有可独立使用的绿地或庭院的，全体买受人均同意由购买该房屋的买受人在合理范围内对该部分绿地或庭院无偿专用。该房屋买受人的专用区域由出卖人在房屋交付前根据实际情况予以划定，使用面积以实际交付为准。绿地或庭院交付时出卖人无须一定进行绿化。附带绿地或庭院内如有风口、排水沟、雨污水井及其他必要设施，买受人予以理解并不持异议。买受人对露台、绿地或庭院灯专有或者共有部分的大小、形状、面积等以实际交付时的现状为准，买受人对其构造、通风、采光等状态不持异议，买受人使用应遵守法律、法规和临时管理规约的相关规定，不得妨碍正常物业管理，同时必须为物业公共维修提供方便，不得违反使用说明书表明的承重限制和损坏屋顶的防水等设施，露台的装饰装修方案须经物业服务公司审核同意。同时，买受人使用绿地或庭院时不得影响花园作为防火避难使用，在花园绿化建设中，应遵照物业服务公司的惯例规定进行花园绿化，不得改变花园的用途或隔离方式，不得损坏或移动花园内外设置或预埋的公共设施，不得对花园地面进行硬化处理，也不得在花园内搭建建筑构、构筑物。与上述花园毗连的公共区域的绿化，买受人不得进行破坏或改变其原貌。对于已进行部分绿化的归买受人专用的花园，其中种植的植物买受人亦不得随意破坏和调整位置。买受人使用露台、绿地或庭院时，不得搭建建筑物、构筑物。补充协议第二十四条以加注星号并以加粗字体体现，该条约定：双方的权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房现确定的价格有重大影响的因素。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律法规或规章另有规定的除外）。主合同和补充协议对相应房产的定价不包含前述宣传物料和销售说辞超出合同内容所作的表述。出卖人的销售如有所出具或签订与该商品房有关的任何文件，均应在取得出卖人书面授权或书面确认的情况下对出卖人才具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和信息等，与主合同及其附件、本补充协议以及双方签订的其他协议等的约定不一致的或超出约定范围的，不构成主合同及其附件、本补充协议以及双方签订的其他协议等的内容。对于该商品房的销售价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已列入主合同及其附件、本补充协议以及其他相关的文件之中。 合同附件七声明中载明：在签订买卖合同前，出卖人已就买卖合同中某些重要条款提请本人特别注意，并说明其中部分条款内容对本人可能产生不利影响。该条款主要有：主合同第九条、第十一条；附件六补充协议第二条、第七条至第十条、第十三条至十五条、第十七条、第十九条、第二十四条。同时本人已就其他存疑条款向出卖人提出，出卖人就相关条款已按本人要求作出了解释和说明，双方依旧相关条款进行过协商。本人已注意到上述条款中部分内容涉及免除、限制出卖人的责任或者限制本人的权利，但本人均认可并自愿接受主合同、附件以及本补充协议的所有条款。本人同意不援引格式条款有关规定，不要求出卖人承担约定之外责任。如本补充协议中含有减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重本人责任、排除本人主要权利内容的，本项目在该商品房总价款的定价过程中已充分考虑上述因素对本人的权利限制，本人对此知悉并认可。因此，双方签订的补充协议内容与主合同约定不一致的地方，以本补充协议为准。 合同签订后，原告按照约定履行了付款义务。2019年5月23日，案涉房屋所在楼栋经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位签字盖章竣工验收合格，并于2019年5月30日完成建设工程竣工验收备案。被告华润公司在合同约定的时间内通知原告于2019年6月20日办理房屋交付手续，法庭辩论终结之前原告尚未办理收房手续。案涉房屋一侧有用绿篱围合、中间系草坪的绿地存在，被告华润公司在庭审中陈述该绿地的性质为公共用地，所有的非一、二楼业主都已经书面放弃了对该块公用绿地的使用权，可以由对应的一楼或者二楼业主单独使用。 另查明，案涉房屋经长沙市望城区房地产测绘队测量，房屋建筑面积为149.87㎡，套内面积为132.36㎡。 上述事实，有《长沙市望城区商品房买卖合同》、购房发票、案涉绿地照片、宣传册、《建设工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算报告书》、庭审笔录等在卷予以佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系案涉房屋买受人即本案原告高华富以案涉房屋一侧的绿地为公共绿地，并非其专有的“私家花园”，华润公司违反了其在宣传册和样板间中的约定为由，主张华润公司承担违约责任，退还案涉房屋的部分购房款。故本案的争议焦点为：1、华润公司提供的宣传册和样板间中关于“私家花园”的宣传内容是否应视为合同的内容？2、被告华润公司向原告交付无专有权的绿篱围合绿地的行为是否违反了合同约定？3、原告主张被告承担退还部分购房款的违约责任的诉讼请求能否得到支持。 一、关于华润公司提供的宣传册和样板间中关于“私家花园”的宣传内容是否应视为合同的内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，华润公司在宣传册中载明“首层得户外庭院，顶层得静谧露台，尽可打造专属的私家花园，让四季繁华和常绿植物，成为生活的日常点缀，带来高层无法比拟的花园生活享受”、“本宣传资料所示内容为要约邀请，不作为出卖人的邀约，所有文字及图片资料仅供参考，以政府主管部门最终审批文件及购房合同的约定为准。”，华润公司在其样板间中竖有提示牌，提示牌上书有“庭院内所有围墙、地面、绿植、沙发均非交付标准，实际交付以政府审批和后期实景交付为准”，上述文字均表明华润公司就“私家花园”作出的宣传广告并非具体明确的；虽案涉小区一楼与三、四楼房屋价格相差较多，但商品房销售价格须综合考虑多种因素予以确定，而原告并无充分的证据证明本案诉争的“私家花园”确系对其所购房屋价格产生了重大影响，故，华润公司在宣传册和样板间中关于“私家花园”的宣传内容不构成要约，不应视为合同内容。因华润公司在宣传册中提示了“所有文字及图片资料仅供参考”、样板间中提示了“庭院内所有围墙、地面、绿植、沙发均非交付标准”，该提示一般人均能读懂和理解，因此即使案涉房屋一侧的绿地与宣传册、样板间不一致，亦不能据此认为华润公司存在欺诈。 二、被告华润公司向原告交付无专有权的绿篱围合绿地的行为是否违反了合同约定。案涉合同对诉争绿地的约定即为“可独立使用的绿地…全体买受人均同意由购买该房屋的买受人在合理范围内对该部分绿地或庭院无偿专用”，由此可知，因诉争绿地为公共用地，原告对诉争绿地的使用权来源于其他业主在合同中对绿地相关权利的放弃，双方并未约定原告对诉争的绿地具有专有权。案涉合同对交付的绿地的约定为“该房屋买受人的专用区域由出卖人在房屋交付前根据实际情况予以划定，使用面积以实际交付为准；绿地或庭院交付时出卖人无须一定进行绿化；附带绿地或庭院内如有风口、排水沟、雨污水井及其他必要设施，买受人予以理解并不持异议。”本案当中，华润公司向原告交付的房屋一侧有用绿篱围合的、中间系草坪的绿地存在，且被告华润公司在庭审中陈述所有的非一、二楼业主都已经书面放弃了对该块公用绿地的使用权，可以由对应的一楼或者二楼业主单独使用，故华润公司交付无专有权的绿篱的行为并未违反合同的约定。 三、原告主张被告承担退还部分购房款的违约责任的诉讼请求能否得到支持。原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对当事人具有法律约束力。原被告在案涉《长沙市望城区商品房买卖合同》中所约定的房房屋合同约定建筑面积为150.17㎡（上述面积最终均以产权登记的面积为准）；计价方式及价款约定为按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）7330元/㎡，总房价1100746元。因商品房销售价格须综合考虑多种因素予以确定，原告并无充分的证据证明本案诉争的“私家花园”对其所购房屋价格产生了多大的影响；因相关职能部门对案涉房屋的建筑面积进行了测量、原告可以依合同的约定据实计算应付购房款后、与华润公司据实核算、多退少补。故，在合法有效的商品房买卖合同对购房款的计算作出了明确约定的情况下，原告以被告违约为由、主张被告向其退还超算面积部分房款以及超价部分房款的诉讼请求，无事实、合同和法律依据，本院对该诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告高华富的全部诉讼请求。 案件受理费3138元，适用简易程序减半收取1569元，由原告高华富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 员  高芳 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 陈潇 代理书记员  何蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。