上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初40448号原告：上海电气集团置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：黄德浩，执行董事。委托诉讼代理人：陆旭霞，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王垣，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海冠顺投资发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：黄英凤，执行董事。委托诉讼代理人：黄雯君，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦然(实习律师)，上海融力天闻律师事务所律师。原告上海电气集团置业有限公司(以下简称“电气集团置业公司”)诉被告上海冠顺投资发展有限公司(以下简称“冠顺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海电气集团置业有限公司的委托代理人陆旭霞、王垣，被告上海冠顺投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄雯君、王梦然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海电气集团置业有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.确认原、被告双方签订的租赁合同(上海市万荣路XXX号XXX、XXX、XXX幢房屋)于2019年11月30日解除；2.被告支付拖欠的租金1,759,991.31元；3.被告支付自2018年9月1日至实际搬离之日的物业管理费；4.被告支付自2019年11月30日至实际搬离之日的房屋使用费；5.被告按拖欠费用的日万分之五支付逾期付款的滞纳金；6.被告支付2018年9月至2020年6月的电费1,726,308.81元；7.被告支付2018年9月至2020年6月的水费37,738.48元；8.被告支付违约金110,000元。事实和理由：上海市万荣路XXX号房屋权利人为上海电气(集团)总公司，原告接受上海电气(集团)总公司的委托，管理和出租系争房屋。被告自2012年12月租赁系争房屋后，一直拖欠租金和物业管理费。原告曾于2017年6月起诉来院，要求被告支付拖欠的租金和物业管理费，经过法院一审、二审审理，法院依法判决被告应立即支付拖欠的租金、物业管理费和水电费，但被告始终未履行法院业已生效的判决，因无财产可供执行，法院出具裁定终结执行程序。2019年11月20日，原告发函告知被告租赁合同于2019年11月30日到期解除，但被告至今未予以履行。现原告起诉来院，要求支持其诉请。被告上海冠顺投资发展有限公司辩称，不存在违约行为。在前案的审理中，原告也存在诸多违反约定的行为，故不同意解除租赁合同，也不同意支付房屋使用费和违约金。因法院已有生效的判决且双方多次沟通，未达成一致意见，故确实未履行生效的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市万荣路XXX号房屋权利人为上海电气(集团)总公司。2006年10月8日，上海电气(集团)总公司全权委托上海文通物业有限公司管理和出租上海市万荣路XXX号房屋。2014年11月1日，上海电气(集团)总公司全权委托上海电气集团置业有限公司管理和出租上海市万荣路XXX号房屋。2017年5月8日，上海电气(集团)总公司、上海电气集团置业有限公司确认上海市万荣路XXX号4份房屋租赁合同(含补充协议)中上海冠顺投资发展有限公司欠付上海电气物业有限公司(更名前：上海文通物业有限公司)的租金、物业费、水电费、违约金等全部费用，均由上海电气集团置业有限公司收取。2012年12月27日，出租方(甲方)案外人上海文通物业有限公司与承租方(乙方)冠顺公司签订《租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市万荣路XXX号XXX、XXX、XXX幢、建筑面积2,840平方米房屋出租给乙方，租赁期限自2012年12月1日起至2019年11月30日止，月租金为103,660元，物业管理费8,638.30元，租赁保证金为110,000元。该合同第4-3条约定：首期租金和物业管理费在2013年4月10日前向甲方支付，之后三个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期届至前十日内支付；该合同第8-1条约定：乙方在租赁关系终止之日起十日内返还租赁标的物和附属设施设备。该合同第10-2条约定：乙方违反合同第四条，逾期不支付租金或物业管理费超过三十日，守约方有权书面通知违约方解除合同。该合同第11-3条约定：乙方违反合同第四条、第五条，逾期支付租金、物管费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之五支付违约金。该合同第11-5条约定：乙方违反合同第八条，逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日乙方应按2.6元/平方米向甲方支付占用费。该合同第11-8条约定：一方违反合同第10-2条，另一方行使解除权的，违反合同的一方向另一方支付违约金110,000元。该合同补充条款约定：合同租期到期时若无市政动迁及甲方相关调整，甲方同意乙方再续租2年，即2019年12月1日至2021年11月30日止。该合同补充条款三对合同条款4-4款补充约定：年租金前2年4个月不变，自第2年4个月开始年租金为每两年在上年基础上递增5%，其中2017年4月1日至2019年3月30日的年租金1,371,421.80元，2019年4月1日至2021年3月30日的年租金1,439,992.90元；年物业费前2年4个月不变，自第2年4个月开始年租金为每两年在上年基础上递增5%，其中2017年4月1日至2019年3月30日的年物业管理费114,284.70元，2019年4月1日至2021年3月30日的年物业管理费119,998.90元。合同签订后，上海文通物业有限公司将系争房屋交付给了冠顺公司，冠顺公司则支付了系争房屋租赁保证金110,000元。2014年12月8日，案外人上海文通物业有限公司(甲方)、冠顺公司(乙方)、电气集团置业公司(丙方)共同签订《房屋租赁合同出租方主体变更协议》一份，约定自2015年1月1日起出租方由甲方上海文通物业有限公司变更为丙方上海电气集团置业有限公司。再查，因冠顺公司未支付租金和物业管理费，电气集团置业公司曾于2017年6月起诉来院，要求解除租赁合同、支付拖欠的租金和物业管理费，本院于2018年8月31日以(2017)沪0106民初21078号民事判决书一审判决：冠顺公司支付电气集团置业公司2014年10月1日至2018年8月31日租金5,177,039.55元、2014年10月1日至2018年8月31日物业管理费431,418.33元；电气集团其余诉讼请求均不予支持。一审判决后，冠顺公司和电气集团置业公司均提出上诉，上海市第二中级人民法院于2019年2月28日以(2019)沪02民终478号民事判决书驳回上诉，维持原判。判决生效后，电气集团置业公司向本院申请执行，2019年8月28日，本院出具(2019)沪0106执3546号执行裁定书，因被执行人上海冠顺投资发展有限公司无财产及钱款，执行人上海电气集团置业有限公司亦未能提供被执行人可供执行财产线索，终结本次执行程序。2019年11月20日，电气集团置业公司发《关于搬离静安区万荣路XXX号的函》给冠顺公司，称系争房屋的租赁合同到期不再续签，双方之间的租赁合同于2019年11月30日解除，冠顺公司清空、搬离系争房屋。再查，冠顺公司自2018年10月1日起一直未向电气集团置业公司支付租金和物业管理费，但仍对外出租房屋。审理中，电气集团与冠顺公司一致认可冠顺公司拖欠电气集团2018年9月至2020年8月的水费414,431.67元，电费1,919,965.06元。审理中，电气集团置业公司称现租赁合同约定的租赁期限现已届满，租赁合同应于2019年11月30日解除，冠顺公司应及时搬离腾空系争房屋并将系争房屋交还本公司；同意用租赁保证金抵扣欠付的租金和物业管理费；同意按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付拖欠租金、物业管理费的滞纳金；要求支付拖欠的水电费。冠顺公司则称前案的审理中也查明双方都存在很多问题，电气集团置业公司未按约定将房屋整体出租给自己，私自将房屋借给其他客户，本公司积极配合电气集团置业公司动迁，但作为实际使用人没有收到任何补偿款，因此本公司不存在违约行为。本院认为，电气集团置业公司与冠顺公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现租赁合同的租赁期限业已届满，租赁合同已自然终止，租赁合同自然终止后，冠顺公司继续占用系争房屋已无法律依据，故电气集团置业公司要求冠顺公司搬离、腾空系争房屋并将系争房屋返还，本院应予支持。但支付租金和水电费是承租人基本的合同义务，现冠顺公司逾期支付租金、物业管理费和水、电费，已经构成违约，故电气集团置业公司向冠顺公司主张欠租、物业管理费、水、电费，本院应予支持。关于租金的计算标准。2018年9月1日至2019年3月30日的租金1,371,421.80÷365×211=792,794.52元；2019年4月1日至2019年11月30日的租金1,439,992.90÷365×244=962,625.39元。因电气集团置业公司同意冠顺公司支付的租赁保证金抵扣欠付的租金，故冠顺公司应支付的租金792,794.52+962,625.39-110,000=1,645,419.91元。关于物业费的计算标准。2018年9月1日至2019年3月30日的物业管理费114,284.70÷365×211=66,065.95元；2019年4月1日至2019年11月30日的物业管理费119,998.90÷365×244=80,218.44元。2019年12月1日至实际搬离之日的物业管理费应按照每年119,998.90元的标准支付。关于房屋使用费。因冠顺公司在租赁合同约定的租赁期限届满后仍继续占用系争房屋，故电气集团置业公司要求冠顺公司支付房屋使用费的诉讼请求，本院应予支持。支付房屋使用费的时间应为2019年12月1日至实际搬离之日，房屋使用费的标准应参照租金标准即每日每平方米1.30元。关于滞纳金。因冠顺公司未按合同约定按时支付租金和物业管理费，故电气集团置业公司要求其支付滞纳金，本院应予支持。冠顺公司应以拖欠的租金1,645,419.91元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付电气集团置业公司自2019年12月1日至本判决生效之日的利息。同理，冠顺公司应以拖欠的物业管理费66,065.95+80,218.44=146,284.39元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向电气集团置业公司支付自2019年12月1日至本判决生效之日的利息，本院亦应予以支持。本院认为，因电气集团置业公司与冠顺公司签订的《租赁合同》系自然终止，故电气集团置业公司以冠顺公司违反合同约定，要求其支付违约金110,000元，本院难以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告上海冠顺投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空搬离上海市万荣路XXX号XXX、XXX、XXX幢房屋，并将该房屋返还原告上海电气集团置业有限公司；二、被告上海冠顺投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海电气集团置业有限公司2018年9月1日至2019年11月30日期间的租金1,645,419.91元(已抵扣租赁保证金110,000元)；三、被告上海冠顺投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海电气集团置业有限公司2018年9月1日至2019年11月30日期间的物业管理费146,284.39元；四、被告上海冠顺投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海电气集团置业有限公司2019年12月1日至实际搬离之日，按每日每平方米1.30元标准计算的房屋使用费；五、被告上海冠顺投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海电气集团置业有限公司2019年12月1日至实际搬离之日，按年物业管理费119,998.90元标准计算的物业管理费；六、被告上海冠顺投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海电气集团置业有限公司2018年9月1日至2020年8月的水费414,431.67元；七、被告上海冠顺投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海电气集团置业有限公司2018年9月1日至2020年8月的电费1,919,965.06元；八、被告上海冠顺投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内以租金1,645,419.91元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付原告上海电气集团置业有限公司2019年12月1日至本判决生效之日的利息；九、被告上海冠顺投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内以物业管理费146,284.39元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付原告上海电气集团置业有限公司2019年10月1日至本判决生效之日的利息；十、原告上海电气集团置业有限公司其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费39,122元，减半收取计19,561元，由原告上海电气集团置业有限公司负担1,250元，被告上海冠顺投资发展有限公司负担18,311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇二〇年十二月二十二日书记员  李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。