四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初3526号 原告：中海信和（成都）物业发展有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道177号1栋1单元25层2501号。 法定代表人：郭勇，董事长。 委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁维，泰和泰律师事务所律师。 被告：叶荣波，男，1975年2月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：熊百祥，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩卓原，北京盈科（成都）律师事务所律师。 第三人：成都国乾资产管理有限公司，住所地：成都市武侯区一环路南二段1号1栋5层2号。 法定代表人：熊湘辉，执行董事兼总经理。 第三人：熊湘辉，男，1975年3月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 原告中海信和（成都）物业发展有限公司（以下简称中海信和公司）与被告叶荣波、第三人成都国乾资产管理有限公司（以下简称国乾公司）、熊湘辉财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海信和公司的委托诉讼代理人曹骥、丁维、被告叶荣波及其委托诉讼代理人熊百祥、韩卓原、第三人国乾公司的法定代表人熊湘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海信和公司向本院提出诉讼请求：叶荣波、国乾公司赔偿中海信和公司因霸占位于高新（西区）阳光街209号2栋1层110号房屋产生的损失，损失包括中海信和公司为腾退上述房屋产生的搬运费3696元、摄像费4000元，以及占有房屋产生的损失【损失计算方式为按照该房屋（实测建筑面积34.94㎡）每月每平方米租金90元的标准，自2015年6月30日起计算至2020年4月1日，金额为179242.20元】，以上金额共计186938.20元。事实和理由：中海信和公司与叶荣波之间无任何合同关系，但叶荣波从2015年6月29日至今，无理霸占中海信和公司所有的位于高新（西区）阳光街209号2栋1层110号房屋并且上锁，一直不予归还。2020年4月1日，中海信和公司为避免损失扩大强行拆除了上述房屋门锁，聘请第三方物流公司将房屋内物品搬离，聘请摄影公司对腾退过程全程拍摄，产生了搬运费3696元、摄像费4000元。中海信和公司为维护自身合法权益提起诉讼。 叶荣波辩称，1、叶荣波与第三人国乾公司、熊湘辉签订了买卖合同并合法占有该房屋，不存在妨碍中海信和公司所有权或使用权的问题。2、中海信和公司与国乾公司、熊湘辉签订名为买卖合同，实为包销协议，然后国乾公司、熊湘辉依法将案涉房屋交付给买方即叶荣波，如果中海信和公司认为其房产受到侵害或者妨害，应根据合同相对性起诉国乾公司、熊湘辉，而不是完全没有合同关系的案外人叶荣波。3、中海信和公司、国乾公司、熊湘辉明知叶荣波签订有买卖合同，根据买卖合同占有房屋，但中海信和公司从未向叶荣波要求返还房屋，不存在叶荣波妨碍的事实，案涉房屋里拉走的物品不属于叶荣波，而属于国乾公司、熊湘辉。4、若中海信和公司认为案涉房屋受到侵害，应向国乾公司和熊湘辉主张赔偿和归还房屋。 国乾公司、熊湘辉述称，案涉房屋确实是包销关系，国乾公司、熊湘辉与中海信和公司签订了认购书，还缴纳了物业费，中海信和公司把房屋交给国乾公司在管理，也与叶荣波签订了房屋买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织了双方当事人进行质证。对当事人提交的营业执照、身份证；房屋信息查询记录；（2017）川0191民初7723号民事判决书、（2017）川01民终15589民事判决书、（2018）川民申3521号民事裁定书；商业租赁合同、发票、视频；《买卖合同认购书》、《认购协议》、《房屋租赁合同书》、收据；《商品认购书》等证据材料，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 经审理查明，2014年7月26日，熊湘辉作为买受人与中海信和公司作为出卖人签订《商品房认购书》，约定熊湘辉认购中海信和公司开发的位于成都市高新（西区）阳光街209号2栋1层110号房屋，总价款为419280元，一次性付款；买受人应当自签订本认购书之日起当日内，向出卖人支付认购定金2万元；买受人应在签订协议之日起15日内，向出卖人支付协议约定的总房款并签订《商品房买卖合同》，否则出卖人有权解除该商品房认购协议并有权将该商品房出卖给第三方，定金不予退还。同日，熊湘辉向中海信和公司支付了2万元定金。 签订《商品房认购书》后，熊湘辉作为乙方与中海信和公司作为甲方签订了《备忘录》，约定：1、甲方已经与乙方中的各个主体，分别签订了《商品房认购书》及《商品房认购书补充协议》，约定熊湘辉认购中海国际社区8号地项目2幢1层101号房屋、2幢1层102号房屋……（共计26套房屋），乙方中的各个主体，已经缴纳了认购定金；2、乙方认购的上述房屋，即为中海国际社区8号地项目2幢1层、2层的全部房屋，乙方作为一个整体，购买中海国际社区8号地项目2幢1层、2层的所有房屋，是甲、乙双方签订上述房屋《商品房认购书》及《商品房认购书补充协议》的客观前提，若乙方不愿意整体购买中海国际社区8号地项目2幢1层、2层的所有房屋，甲方不会与之签订认购文件。在任何情况下，甲、乙双方均对该事实表示尊重……第二条由于乙方作为一个整体，中海国际社区8号地项目2幢1层、2层的所有房屋，是双方签订《商品房认购书》的客观基础，本着实事求是的原则，乙方郑重确认，如果乙方中的任何一个主体未在《商品房认购书》及《商品房认购书补充协议》约定的期限内，到达甲方公司所在地与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及其附件，则甲方有权解除与乙方各主体签订的所有《商品房认购书》及《商品房认购书补充协议》，同时没收乙方各主体交付的定金，将中海国际社区8号地项目2幢1层、2层的所有房屋另售第三方。如果届时甲方已经与乙方中的部分主体签订了《商品房买卖合同》及其附件，甲方有权解除该《商品房买卖合同》及其附件，并在扣除与该房屋认购书约定的定金金额相等的违约金后，将余款（若有）返还给该主体……第四条在甲方与乙方全部主体已经签订完毕《商品房买卖合同》后，如果乙方中的任何一个主体，在履约过程中存在足以导致甲方行使约定或法定合同解除权，解除《商品房买卖合同》的违约行为，甲方有权解除与其签订的《商品房买卖合同》及其附件，将中海国际社区8号地项目2幢1层、2层所有房屋另售第三方，乙方各主体应当承担其签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款总额20%的违约金。 2014年10月20日，国乾公司作为甲方与叶荣波作为乙方签订《认购协议书》，约定乙方认购甲方位于成都市高新（西区）阳光街209号2栋1层110号房屋，房屋总价款为700756元。补充协议：甲、乙双方包租期限为3年，若达成此条款，则签订买卖合同，定金不退，转为购房款，若此条款未能达成，则定金全部退还，买卖终止。 2014年10月27日，国乾公司作为甲方与叶荣波作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于成都市高新（西区）阳光街209号2栋1层110号房屋，房屋总价款为700756元，乙方应于2014年10月27日前支付560605元、2014年12月20日前支付70076元，待甲方办完产权过户手续后，乙方拿新产权证的同时付清余款70075元。原定金认购协议书自此时起自动作废。同日，叶荣波向国乾公司支付了房款560605元（包括叶荣波2014年10月20日交给国乾公司的认购定金5万元）。同日，叶荣波与国乾公司签订《房屋租赁合同书》将案涉房屋返租给国乾公司使用，每月租金100元/平方米，国乾公司向叶荣波支付了9个月租金，并向成都中海物业管理有限公司支付物业费。叶荣波于2014年12月25日通过POS机刷卡支付房款70076元，POS凭证上载明的特约商户名称为：中海信和（8号楼）。同日，国乾公司向叶荣波出具加盖国乾公司公章的金额为70076元的收据。 2014年12月10日，熊湘辉作为买受人与中海信和公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定熊湘辉购买中海信和公司开发的位于成都市高新（西区）阳光街209号2栋1层110号房屋。 2015年4月28日，中海信和公司取得案涉房屋所有权证书，该房屋建筑面积34.94平方米。 2015年6月29日，熊湘辉与中海信和公司于2014年12月10日签订的《商品房买卖合同》解除。 另查明，熊湘辉为国乾公司的法定代表人。 案涉商铺一直由国乾公司使用，国乾公司在案涉房屋内堆放了广告架等物品。2020年4月1日，中海信和公司拆除了案涉房屋门锁，将房屋内物品搬离，并对整个过程进行拍摄，花费了搬运费3696元、摄像费4000元。 叶荣波于2017年6月15日向本院起诉，请求中海信和公司协助叶荣波办理高新（西区）阳光街209号2栋1层110号房屋权属转移登记；中海信和公司、熊湘辉、国乾公司连带支付叶荣波违约金70076元。本院于2017年9月19日作出(2017)川0191民初7723号民事判决，驳回叶荣波的全部诉讼请求。叶荣波不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2018年3月13日作出（2017）川01民终15589号民事判决书，驳回上诉，维持原判。叶荣波不服该判决向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2018年9月27日作出（2018）川民申3521号民事裁定，驳回叶荣波的再审申请。 本院认为，中海信和公司主张叶荣波、国乾公司非法占有中海信和公司所有的案涉房屋，为避免损失扩大拆除了案涉房屋门锁并搬离房屋内物品，由此产生的费用应由叶荣波、国乾公司连带负担。叶荣波辩称与国乾公司签订了房屋买卖合同且合法占有案涉房屋。结合当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：国乾公司是否存在非法占有案涉房屋的行为；中海信和公司主张的损失由叶荣波还是国乾公司承担；房屋占用费的起算时间问题。现认定如下。 2014年7月26日，熊湘辉认购了中海信和公司开发的位于成都市高新（西区）阳光街209号2栋1层110号房屋，2014年12月10日，双方签订《商品房买卖合同》，熊湘辉购买了案涉房屋。因熊湘辉是国乾公司的法定代表人，熊湘辉包销中海信和公司的26套房屋属于国乾公司的职务行为。2014年10月27日，国乾公司与叶荣波签订《房屋买卖合同》，叶荣波向国乾公司购买了案涉房屋，同日，双方签订《房屋租赁合同书》，国乾公司返租了该房屋。2015年6月29日，熊湘辉与中海信和公司于2014年12月10日签订的《商品房买卖合同》解除。结合国乾公司租赁了案涉房屋以及国乾公司陈述一直使用案涉房屋，案涉房屋内堆放的物品也属于该公司所有的事实，实际侵占案涉房屋的主体为国乾公司。 熊湘辉与中海信和公司于2015年6月29日解除了《商品房买卖合同》，即国乾公司明知与叶荣波之间的《房屋买卖合同》不能履行，应当向叶荣波主张解除《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同书》，并向中海信和公司返还房屋。但国乾公司却仍然持续占有案涉房屋，存在过错，构成侵权。 中海信和公司通过私力救济方式收回了房屋。对于中海信和公司因此产生的合理损失，国乾公司应当承担赔偿责任，中海信和公司主张搬运费3696元、摄像费4000元，有票据为证，属于合理损失，本院予以支持。另外，中海信和公司主张国乾公司支付自2015年6月30日起至实际腾退房屋之日止即2020年4月1日的房屋占用费，也属于合理损失，应当予以赔偿。中海信和公司主张按照案涉房屋每平方米每月90元计算房屋占用费，没有超过实际租金支付水平，本院也予以确认。房屋占用费每月3144.60元，中海信和公司实际计算57个月，合计179242.20元，本院予以支持。 对于国乾公司与叶荣波之间的《房屋买卖合同》《房屋租赁合同书》的解除、损失赔偿、租金退还等事宜由双方另行解决。 综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、成都国乾资产管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿中海信和（成都）物业发展有限公司损失合计186938.20元； 二、驳回中海信和（成都）物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1923元，由成都国乾资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  梁林军 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  刘苡辰