贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终566号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路2号建设大厦西楼12号。 法定代表人：林农，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡云齐，贵州法甲律师事务所律师。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：王定章，男，1965年12月24日生，布依族，住贵州省望谟县。 委托诉讼代理人：黄劲帆，贵州黔信律师事务所律师。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：黄蔚玲，女，1967年4月7日生，壮族，住贵州省望谟县。 委托诉讼代理人：黄劲帆，贵州黔信律师事务所律师。 上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称城乡杰和公司）因与上诉人王定章、黄蔚玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 城乡杰和公司向本院上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回王定章、黄蔚玲的诉讼请求；二、由王定章、黄蔚玲承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、城乡杰和公司与王定章、黄蔚玲签订的《商品房买卖合同》补充协议的条款合法有效，依法应优先适用。其一，城乡杰和公司在签订补充协议时己尽到充分提示说明义务。城乡杰和公司在与王定章、黄蔚玲签订补充协议前，已在《商品房买卖合同》第二十九条注明“补充协议见附件十一”和补充协议主文第一条“关于订立本补充协议特别提示”、第十八条“格式条款提示说明和确认”进行全面提示，并经王定章、黄蔚玲在补充协议中签名确认。其二，本补充协议条款未免除出卖人的义务或加重买受人的责任。支付购房款是买受人的主合同义务，即使买受人因其个人征信及公积金贷款条件不符，买受人也同样负有足额支付购房款的合同义务，案涉补充协议仅是对付款方式及付款期限作出变更，不具有《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。补充协议属于特别约定，应优先适用。二、城乡杰和公司未交付房屋系因王定章、黄蔚玲未按约支付购房款及承担支付逾期付款违约金，城乡杰和公司系行使先履行抗辩权，依法不应承担逾期交房的违约责任。三、政府、政策行为也是导致逾期交房的原因，应免除守约方逾期交房的违约责任。根据一审中法院依职权调取的《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目的补充协议》（以下简称《旧城改造安置项目补充协议》）和公积金管理中心《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》（以下简称《备案情况说明》），足以充分说明城乡杰和公司已积极协助办理公积金贷款，王定章、黄蔚玲公积金未能办理系因城乡杰和公司自身原因和政府的政策行为所导致。依据双方签订合同及补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，本案系因王定章、黄蔚玲逾期支付购房款在前，影响逾期交房的政府、政策等不可抗力事件发生在后，不免除王定章、黄蔚玲违约责任，即王定章、黄蔚玲应承担其违约责任。一审判决城乡杰和公司交付房屋和支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，判决明显错误。四、一审判决以《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》（以下简称《安置补偿方案》）的标准计算违约金无法律依据。1.城乡杰和公司依法不承担支付逾期交房的违约责任。2.《安置补偿方案》仅属于政府办公室对棚户区改造专项补偿标准，不具有普适性和参照的价值。3.违约责任及违约金已为双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议条款作明确约定，如根据合同第十条约定，城乡杰和公司主张解除合同的违约金也仅为人民币数十元，违约金的约定对等且公平的。4.因王定章、黄蔚玲未按约支付购房款，造成城乡杰和公司期房与现房之间的差价损失和城乡杰和公司因案涉工程后续款的预算不足不同程度的造成停工的相应经济损失也应由王定章、黄蔚玲承担，但一审判决未予以体现。结合《中华人民共和国合同法》及司法解释关于违约金的立法精神，违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能且应以约定优先。一审判决依据《安置补偿方案》的标准计算判决城乡杰和公司支付违约金，有悖于民事契约自由，依据不合法，判决明显不公。 针对城乡杰和公司的上诉，王定章、黄蔚玲二审辩称，一、城乡杰和公司诉称补充协议合法有效罔顾事实，本案应以主合同确定双方权利义务。二、城乡杰和公司辩称其未交付房屋系因王定章、黄蔚玲未按约支付购房款及承担支付逾期付款违约金歪曲事实。本案不存在王定章、黄蔚玲逾期付款和城乡杰和公司行使先履行抗辩的条件，城乡杰和公司应承担逾期交房的违约责任。三、城乡杰和公司辩称政府、政策行为导致逾期交房混淆视听，无任何事实和法律依据，其违约事实清楚，无任何免责事由。四、一审裁判赔偿标准符合案件实际，合法有据，应予维持。综上所述，城乡杰和公司的上诉请求对案件事实置若罔闻，缺乏法律依据，应予驳回。 王定章、黄蔚玲向本院上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判支持王定章、黄蔚玲一审诉讼请求；三、判令城乡杰和公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、原审判决对事实认定不清。1.城乡杰和公司违约在先，未按照合同约定方式书面通知办理贷款，王定章、黄蔚玲支付余款（贷款）的条件至今未成就，不存在逾期付款。2.根据王定章、黄蔚玲在庭审中提供的第二组、第三组、第四组证据，结合证人岑某证言，以及《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目Ｄ区Ｄ2、Ｄ6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金按揭贷款的报告》（以下简称《公积金按揭贷款报告》）所载，由于涉案楼盘存在抵押，工期延误并最终烂尾，导致王定章、黄蔚玲不能办理公积金贷款，付款不能。3.本案应以主合同确定王定章、黄蔚玲与城乡杰和公司权利义务，原审判决对补充协议全部无效未予以认定，导致错误认证证据和判决。《贵州都市报》刊登的交房内容于本案无法律效力。4.原审判决错误认定“交房时间”，导致违约金计算错误。根据《商品房买卖合同》第十一条，房屋交付时间为2016年12月31日前，在此时间不能交付案涉房屋，无论是否符合交付条件，都应认定为逾期交付。但是，原审法院以房屋符合交付条件的时间点来认定交付时间，造成不公平。本案的逾期违约金，应以10元／㎡.月为标准，从2017年1月1日起算至涉案楼盘竣工验收并交付至王定章、黄蔚玲终。二、原审判决对法律的适用错误。1.2019年初之前，“布依之春”是望谟县著名的“烂尾楼”，在当地是众所周知的事实。2.如前所述，王定章、黄蔚玲对合同余款未付无过错，城乡杰和公司至今未按照合同约定方式书面通知王定章、黄蔚玲支付余款，且因为涉案楼盘烂尾等原因，本案无“先履行抗辩权”行使条件，王定章、黄蔚玲不存在逾期付款行为和事实。即便王定章、黄蔚玲要先付款，城乡杰和公司后交房，由于王定章、黄蔚玲未付房款是城乡杰和公司违约所致，即在付款不能，涉案楼盘“烂尾”情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，王定章、黄蔚玲有权行使不安抗辩权，中止支付合同余款。根据原审判决记载，城乡杰和公司知悉王定章、黄蔚玲未办理贷款，可推定王定章、黄蔚玲已履行了“通知”义务，因此王定章、黄蔚玲已有效行使“不安抗辩权”。城乡杰和公司所主张的“先履行抗辩权”，发生于2019年6月18日王定章、黄蔚玲提起反诉后，时间上晚于王定章、黄蔚玲行使的“不安抗辩权”。三、原审判决对交房诉请不予处理，涉嫌不作为，客观上导致司法资源浪费，导致讼累。四、原审判决造成“强制”王定章、黄蔚玲收房。按照原审判决，既然已经认定房屋不具备法定交付条件，房屋暂时不交付给王定章、黄蔚玲，则没有确定的逾期天数，违约金就不能准确计算。如王定章、黄蔚玲按照判决要求，收取违约金，将实质上被迫确认“交房日”，以事实行为收房免除了城乡杰和公司对涉案房屋的竣工验收。因此，城乡杰和公司将不再承担逾期交房违约金。为此，建议二审改判为城乡杰和公司分两阶段支付逾期违约金，第一阶段逾期违约金计算至2020年2月1日，于当日付清；第二阶段从2020年2月2日计算至实际交房之日，于实际交房之日付清。五、原审程序违法。1.原审审判适用简易程序，而本案自2019年5月15日立案，到2019年12月26日作出判决，一审审限超期。2.质证超过举证期限。2019年12月25日，原审法院就城乡杰和公司于2019年6月20日在《贵州都市报》公告交房内容，要求城乡杰和公司质证。首先，城乡杰和公司在庭审中并未就此举证，该质证已经超过举证期限。其次，该证据不属于人民法院依职权调取证据的范围，且超过举证期限。第三，原审法院并未向王定章、黄蔚玲释明质证超期，并征求是否同意质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，一审法院相关程序违法。 针对该上诉，城乡杰和公司二审辩称，请求驳回王定章、黄蔚玲的上诉请求，事实和理由同上诉陈述。 城乡杰和公司向一审法院本诉请求：1.判决解除2015年7月26日城乡杰和公司与王定章、黄蔚玲签订的《商品房买卖合同》；2.判令王定章、黄蔚玲支付城乡杰和公司违约金19元；3.本案诉讼费用由王定章、黄蔚玲承担。一审过程中，城乡杰和公司撤回其本诉请求，一审法院裁定予以准许。 王定章、黄蔚玲向一审法院反诉请求：1.判令城乡杰和公司履行合同，根据合同约定提供达到交房条件的房屋；2.判令城乡杰和公司支付王定章、黄蔚玲逾期交房违约金直至王定章、黄蔚玲交付符合条件的房屋为止，暂计算至2019年6月20日为19570.30元；3.判令城乡杰和公司履行合同义务，协助王定章、黄蔚玲办理房屋贷款；4.判令本案诉讼费用由城乡杰和公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月26日，城乡杰和公司与王定章、黄蔚玲签订《商品房买卖合同》，约定：买受人（王定章、黄蔚玲）购买位于望谟县王母街道办事处芭蕉山片区布依之春商品房D2栋2单元9层2-9-1号房，建筑面积为129.16平方米，房屋总价款为297000元。……第八条付款方式及期限：3、贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款107000元，余款190000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。第十一条商品房交付时间和条件。（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、买受人支付完房屋全款；……第十三条逾期交房责任：1、按照逾期时间，分别处理[(1)、（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.01（该比率应当不小于本条第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付日起60日内向买受人支付违约金。第二十九条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订《补充协议》，协议第三条关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条的修订和补充）约定：……3、买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；采取公积金贷款方式的应于本合同签订之日起六十日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。第六条第五项约定：买受人需向出卖人付清全部购房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。第十三条约定，关于不可抗力（对本合同第二十七条的修改和补充）。1、如发生凝冻、雪灾、水患等自然灾害及政府拆迁且新闻媒体对此已报道的为公众知悉的情形。出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任。 一审法院同时查明，买受人已于2015年7月26日向城乡杰和公司支付房屋首付款107000.00元，于2019年10月30日支付购房尾款190000.00元。 一审法院另查明，案涉房屋《商品房买卖合同》于2015年11月17日经望谟县住房和城乡建设局予以登记备案。2018年8月15日城乡杰和公司向望谟县住房和城乡建设局提交了《公积金按揭贷款报告》，报告载明：案涉房屋自从2015年7月8日领了该区域预售许可证后，于2015年7月26日正式开盘销售，并签订了商品房买卖合同。由于该项目是棚户区旧城改造项目，有大量的拆迁区域，导致该项目还未建设完毕，2018年5月17日与县政府签订了《旧城改造安置项目补充协议》，协议约定本项目为修建部分在竣工交付前由政府平台公司主导建设。2018年7月25日政府重启了棚改征收，同年7月26日工地已全面复工，但D2、D6栋大部分客户签订的《商品房买卖合同》已经超过一年以上，按公积金中心告知的放贷条件，《商品房买卖合同》签订超过一年的不符合办理贷款条件，因此恳请县住建局和县公积金管理中心酌情考虑此项目的特殊性，给予办理公积金贷款，在该报告中附有公积金贷款名单明细表（王定章、黄蔚玲列于该名单人员中）。同年9月4日，黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《备案情况说明》中载明：望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘属于望谟县灾后重建及棚户区旧城改造项目，该项目原计划于2016年12月31日交付使用，因涉及拆迁等原因停工至今未交付使用。为解决历史遗留问题，城乡杰和公司于2018年5月17日与望谟县政府签订了《旧城改造安置项目补充协议》，该项目由望谟县政府平台公司主导建设，2018年7月26日工地已全面复工。县住房和城乡建设局出具证明确认城乡杰和公司与购房者签订的购房合同（2015年签订的合同）继续有效。望谟县管理部将“布依之春”D2、D６栋楼盘申请公积金贷款材料已报备州住房公积金中心，经中心同意，望谟县管理部于2018年9月4日与城乡杰和公司签订了住房公积金贷款阶段性业务合作协议，同意对“布依之春”D2、D6栋楼盘发放贷款。2019年6月20日，城乡杰和公司就案涉房屋在贵州都市报刊登交房公告，刊登交房公告后，城乡杰和公司因王定章、黄蔚玲未支付逾期付款违约金而拒绝交付房屋。 一审法院再查明，望谟县人民政府办公室于2017年11月18日印发的《安置补偿方案》规定的安置补助标准为：住房、办公用房按10元/㎡·月。 城乡杰和公司于2019年8月29日向一审法院申请撤回本诉的起诉，一审法院审查后于2019年8月29日作出准许撤回起诉裁定。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方于2015年7月26日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效。 关于案涉房屋是否交付问题。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”本案中，虽然王定章、黄蔚玲已付清房款，城乡杰和公司已公告交房，但是案涉房屋至今尚未验收合格，尚不具备法定的交房条件，故对王定章、黄蔚玲主张的交房诉请暂不予处理。今后案涉房屋经验收合格后，如仍有纠纷再循民事诉讼途径解决。 关于逾期交房违约金问题。第一，王定章、黄蔚玲于2019年10月30日付清房款时城乡公司已通过贵州都市报刊登交房公告，此时城乡公司理应在王定章、黄蔚玲付清房款时立即将案涉商品房交付给王定章、黄蔚玲；第二，王定章、黄蔚玲作为买受人，根据合同约定，王定章、黄蔚玲履行支付购房款义务在前，出卖人城乡公司履行交付房屋的义务在后，在王定章、黄蔚玲未付清房款时，城乡公司有权行使先履行抗辩权；第三，合同约定的违约金为日万分之0.5，王定章、黄蔚玲认为该约定显失公平，根据公平原则，应按逾期付款超过180日的违约责任约定（日万分之二）计算违约金。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，对本案逾期交房违约金计算标准进行调整，而调整违约金基础是确定逾期交房的实际损失，本案逾期交房的实际损失客观上表现为交付房屋使用期间的租金损失，参照《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》规定的住房、办公用房按10元/㎡.月的标准确定实际损失。依法确定本案逾期交房违约金为自2019年10月30日起按案涉房屋建筑面积计算至实际交房之日止，具体计算标准为（129.16×10元/㎡.月×12个月）÷365×天数。 关于补充协议第六条第五项的效力问题。该款约定：“买受人需向出卖人付清全部购房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。”首先，该条针对的是“交接手续”，而非交房的条件规定。同时，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人付清房款便有权要求出卖人按约定交付房屋。其次，根据主合同第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，该补充协议内容与主合同关于交接手续出现冲突，且存在不合理加重买受人的责任，此时应以主合同第十四条为准；再次，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”的规定，本案的主合同与补充协议系同时签订，均系出卖人为重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与买受人进行协商，属格式条款。同时，该补充协议对主合同进行了变更，变更后的补充协议内容加重了买受人责任，且未采用足以引起买受人注意的突出显示标注予以说明。综述，交房的条件及交接手续应适用主合同第十一条和第十四条的规定，即买受人付清房款，出卖人就应当按约定交房，而非附加付清违约金方可交房。因此，对城乡杰和公司的抗辩理由本院依法不予采纳。 关于协助办理房屋贷款问题。因案涉商品房的公积金贷款已办理并发放，黄蔚玲、王定章放弃要求城乡杰和公司协助其办理住房公积金贷款的诉讼请求，是黄蔚玲、王定章真实意思表示，予以确认。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限城乡杰和公司于本判决生效之日起十日内向王定章、黄蔚玲支付自2019年10月30日起至实际交房之日止逾期交房违约金[约金计算公式为(129.16×10元/㎡.月×12个月)÷365天×逾期天数]二、驳回王定章、黄蔚玲的其他诉讼请求。反诉案件受理费144.63元（已减半），由王定章、黄蔚玲承担。 二审中，城乡杰和公司未提交证据；王定章、黄蔚玲提交下列证据：1.《商品房买卖合同》（合同编号：2015001133）（附《商品房买卖合同与补充协议变更对比表》），拟证明：补充协议因架空主合同,以合法形式掩盖非法目的而无效；“买受人支付完房屋全款”为格式条款，且存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定无效情形，依法无效，应撤销。 2.（2018）黔2326民特监4号民事裁定；网络社交平台关于“布依之春”的评论；社会媒体关于“布依之春”的报道；黔西南州住房公积金委托贷款实施细则、黔西南州住房公积金管理暂行办法、黔西南州公积金中心望谟管理部职工岑某证言、调查笔录、《公积金按揭贷款报告》、《备案情况说明》，拟证明：因为“布依之春”项目存在抵押，导致王定章、黄蔚玲不符合公积金贷款条件，之后又因资金断裂，项目烂尾超过一年的期限，造成王定章、黄蔚玲失去办公积金资格，直到2018年9月4日，经黔西南州公积金中心特批，王定章、黄蔚玲重获公积金办理资格。（注：1-5号证据是二审新证据，6-9号证据对证明目的进行补充说明。） 3.“布依之春”建设现状照片，拟证明：“布依之春”截至2020年4月3日仍在施工，不具备竣工验收条件，导致房屋至今不能交付。 4.王定章、黄蔚玲公积金余额查询情况、王定章黄蔚玲2019年10月30日付款凭据、王定章、黄蔚玲2019年4月10日公积金提取凭据，拟证明：王定章、黄蔚玲有良好的资金，并在合同约定期限内支付完毕合同款项，无违约情况。 5.户口簿、退休证明、王定章、黄蔚玲之子杨震和儿媳米众琼结婚证，拟证明王定章、黄蔚玲购房是为解决儿子结婚用房，为实际刚需。 6.城乡杰和公司起诉状、望谟县人民法院传票、贵州都市报2019年6月20日《关于“布依之春”D6、D2住房交付的公告》（附“诉讼时间轴”），拟证明：（1）公告的标题为《关于“布依之春”D6、D2住房交付的公告》，内容是关于交房方面，而主合同第十四条规定的是“交接手续”，明确约定为：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，……书面通知……”。由于案涉楼盘至二审开庭，仍然没有竣工验收，并不具备“书面通知”的条件，因此该公告不具有“书面通知”效力。（2）贵州城乡公司通过司法程序要求解除合同在前，公告在后，因此该公司并非通知“付款”，而是以此免除逾期交房责任。 7.城乡杰和公司索要的违约金计算表（附：损失对比表）。拟证明：合同约定违约金赔偿标准明显失公平，按此约定，王定章、黄蔚玲所得赔偿仅为实际损失的24.9%，损益严重不相当。 经组织质证，城乡杰和公司质证称：对证据1的真实认可，但是对其证明目的不予认可，补充协议是双方真实意思表示，签订协议时已作了告知及提示；对证据2真实性无异议，但是对关联性不予认可，未成功办理公积水金贷款是因王定章、黄蔚玲未提供完善的材料所致；对证据3照片的三性及证明目的不予认可，照片的内容无法体现工程的进度情况；对证据4真实性认可，关联性和证明目的不予认可，王定章、黄蔚玲公积金状况是否良好，与其是否提交相应材料是两回事；对证据5的关联性不予认可；对证据6真实性认可，证明目的不予认可；对证据7的三性不予认可，对于违约金的计算，合同及补充协议均有明确约定，应依据合同及补充协议的约定进行计算。 经审查上述证据，对于王定章、黄蔚玲二审所提交的已在一审举示的证据，不属于二审新证据，而对于其就证明目的所作补充说明，本院结合证据所载内容综合进行认定；关于（2018）黔2326民特监4号民事裁定、黔西南州住房公积金委托贷款实施细则、黔西南州住房公积金管理暂行办法，与本案不具有关联性，本院依法不予采信；关于“布依之春”建设现状照片，能反映该项目建设的实际情况，故本院对此予以采信；关于网络社交平台关于“布依之春”的评论、社会媒体关于“布依之春”的报道，仅能反映案涉“布依之春”项目存在工期延误的情形，并不能明确反映和证明王定章、黄蔚玲不能办理按揭贷款的具体原因；关于王定章黄蔚玲2019年10月30日付款凭据，与一审查明事实一致，对此本院予以采信；关于王定章、黄蔚玲2019年4月10日公积金提取凭据，与本案不具有关联性，不予采信；关于王定章、黄蔚玲提供户口簿、退休证明、王定章、黄蔚玲之子杨震和儿媳米众琼结婚证，与本案不具有关联性，不予采信；关于城乡杰和公司起诉状、望谟县人民法院传票、贵州都市报《关于“布依之春”D6、D2住房交付的公告》及城乡杰和公司索要的违约金计算表，系一审在卷材料及证据，能否证明王定章、黄蔚玲的证明目的，本院在论理部分综合进行认定。 本院认为，综合当事人诉辩理由和请求，归纳本案二审争议焦点为：一、王定章、黄蔚玲主张城乡杰和公司交付房屋的诉请是否成立；二、城乡杰和公司是否应当向王定章、黄蔚玲承担逾期交房违约责任；若应承担，该逾期交房违约金应如何计算，即逾期交房违约金计算期间及计算标准。 关于争议焦点一。商品房买卖合同，是指房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”商品房买卖合同中，支付房款和交付房屋是双方的主要义务。在买受人已经付清房款的前提下，即便买受人存在逾期付款，因支付逾期付款违约金并非合同主要义务，出卖人亦不得据此拒绝交付房屋。但是，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用，即房地产开发企业应当依照法律规定及合同约定的交付条件向买受人交付预售的商品房。本案中，案涉王定章、黄蔚玲所购买的商品房并未验收合格，并不符合前述法律及行政法规关于房屋交付使用条件的强制性规定，故现王定章、黄蔚玲主张交付案涉购买房屋，不符合法律规定，对该主张暂不予支持。在案涉房屋符合法定交付条件前，王定章可主张解除商品房买卖合同或主张城乡杰和公司承担逾期交房违约责任予以救济，而本案中，王定章、黄蔚玲已向城乡杰和公司主张继续履行合同,并主张逾期交房违约责任,故王定章、黄蔚玲可在案涉房屋符合法定交房条件后，在城乡杰和公司拒绝交房的情况下，另行主张权利。 关于争议焦点二。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条、第十条及第十一条分别对购房款付款方式及期限、逾期付款责任、房屋交付时间和条件进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，应予以确认。王定章、黄蔚玲主张《商品房买卖合同》第十一条关于商品房交付时应当满足条件“买受人支付完房屋全款”系加重其责任、限制其权利条款，而支付全额购房款亦系王定章、黄蔚玲主要合同义务，此约定并未加重或限制王定章、黄蔚玲的责任和权利，合法有效。同时，双方签订《商品房买卖合同》时签订作为合同附件的补充协议中，与本案双方争议权利义务相涉的第三条（对《商品房买卖合同》第八条的修订和补充）第一款、第二款、第四条（对《商品房买卖合同》第十一条的修订和补充）、第六条（对《商品房买卖合同》第十四条的修订和补充），经审查，上述约定属于格式条款，明显免除出卖人主要责任、限制买受人权利，加重买受人的责任，且补充协议第四条违反了《中华人民共和国建筑法》关于房屋交付使用条件的强制性规定，虽双方签订补充协议第十八条（格式条款提示说明和确认）记载：“买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作出特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”，但该条款亦系事先拟定，并不能直接证实城乡杰和公司履行了提示说明义务，即是城乡杰和公司并无证据充分证实在签订合同时采取足以引起对方注意的合理方式，尽到提示、说明的法定义务，故上述补充协议条款的约定依法属无效条款，对买受人不具有约束力，应当依照《商品房买卖合同》第八条、第十条及第十一条约定确定双方之间的权利义务关系。 本案，王定章、黄蔚玲在与城乡杰和公司签订《商品房买卖合同》后交付首付款107000元，剩余款项190000元采取公积金按揭贷款方式支付，且该合同十一条约定，在买受人交付全款的条件，出卖人交付符合条件房屋。就本案而言，一方面，据证人岑某的证言及《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目Ｄ区Ｄ2、Ｄ6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金案件贷款的报告》、《望谟县“布依之春”Ｄ2、Ｄ6栋楼盘备案情况说明》来看，案涉房屋在案涉《商品房买卖合同》签订后一直未能办理公积金贷款，有城乡杰和公司建设项目停工的原因，且现并无充分证据证明城乡杰和公司曾向王定章、黄蔚玲送达办理公积金贷款的书面通知而二人拒绝办理，亦无证据证实城乡杰和公司与王定章、黄蔚玲协商通过其他方式支付购房款，而城乡杰和公司在合同签订后，王定章、黄蔚玲未支付余款的情况下，至2019年5月12日才诉至一审主张解除合同；另一方面，案涉合同签订后，在未能办理公积金贷款的情况下，王定章、黄蔚玲并未主张解除合同，亦未与城乡杰和公司另行协商方式付款，而其主张未付剩余款项系行使不安抗辩权，亦无证据证明向城乡杰和公司送达相应的通知。综上，在王定章、黄蔚玲于2019年10月30日交付剩余购房款19万元前，因案涉剩余购房款未能办理公积金贷款而进行交付，城乡杰和公司亦有责任，而案涉房屋至今亦未验收合格，城乡杰和公司所举证据亦不能证实系王定章、黄蔚玲的原因未能办理公积金贷款，故城乡杰和公司主张王定章、黄蔚玲支付逾期付款违约金不能成立。同时，案涉《商品房买卖合同》系双务合同，一方交付房款，另一方交付房屋，双方约定城乡杰和公司在王定章、黄蔚玲支付全额购房款的情况下交付符合条件的房屋，此系双方真实意思表示，亦符合交易习惯，故不论系谁的原因未能办理公积金贷款，王定章、黄蔚玲并未交付剩余购房款系不争事实，城乡杰和公司可拒绝交付房屋，王定章、黄蔚玲主张支付剩余购房款前的逾期交房违约责任，于法无据。况且，即使王定章、黄蔚玲的未交付剩余购房款的行为系行使不安抗辩权，其法律后果为中止其履行，后履行一方提供担保，否则先履行一方有权解除合同，并不导致后履行一方的合同义务应当提前履行，故王定章、黄蔚玲现主张此期间的逾期交房违约金，亦依法无据。 本案，王定章、黄蔚玲于2019年10月30日支付剩余工程款，双方约定交付款项后于2016年12月30日交付，而如前所述，双方补充协议关于房屋交付的约定无效，且城乡杰和公司主张王定章、黄蔚玲承担2019年10月30日前的逾期付款违约金的主张不能成立，则城乡杰和公司应当在王定章、黄蔚玲支付完款项的情况下依约向其交付符合约定的房屋，但是案涉房屋至今未验收合格，未达到法定的交付条件，城乡杰和公司已构成违约，应当承担自2019年10月30日之后的逾期交房违约责任。关于城乡杰和公司主张未能如期交房系政策及政府拆迁原因，属于不可抗力一节。经查，城乡杰和公司主张逾期交房系政策原因，并未举证予以证实，且即使存在政府拆迁等原因，但此并非不可预见、不可避免或不能克服的情形，且此系城乡杰和公司与政府之间的关系，并不能因此免除城乡杰和公司的违约责任。 关于违约金的计算标准问题。虽双方《商品房买卖合同》合同约定的违约金为日万分之0.5，但王定章、黄蔚玲提起反诉主张按日万分之二计算违约金，依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，实际系主张调高违约金。同时根据前述司法解释第二十八条关于“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，对违约金计算调整的基础为实际损失，而参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案逾期交房的实际损失客观上表现为同地段同类房屋使用期间的租金损失。一审法院参照《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》规定的住房、办公用房按10元/㎡.月安置补偿费（即过渡费）的标准确定实际损失，并无不当。因此，本案城乡杰和公司应当承担逾期交房违约金为自2019年10月30日起按案涉房屋建筑面积计算至实际交付符合法定交付条件的房屋之日止，具体为（129.16×10元/㎡.月×12个月）÷365×天数。 关于王定章、黄蔚玲上诉主张本案存在超审限及组织质证超过举证期限，程序违法一节。经查，本案一审超过法定审限作出判决，程序确有瑕疵，但该程序瑕疵并非法定发回重审的重大程序违法事由，且该程序瑕疵并不影响本案实体判决；而关于城乡杰和公司所提交的登报公告，系一审法院调查案件事实过程中提交，不受举证时效限制，且该证据并非决定本案实体判决的必要证据。因此，对王定章、黄蔚玲的前述上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，上诉人王定章、黄蔚玲、城乡杰和公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人王定章、黄蔚玲与上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限公司分别预交上诉费289元，由双方各自承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘金洲 审判员  曾婷婷 审判员  陈映桃 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  黄礼坤