广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初15849号 原告：吕练珍，女，1971年12月19日出生，汉族，住广东省丰顺县。 委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。 被告：蔡一舟，男，1985年4月29日出生，汉族，住湖南省南县。 原告吕练珍与被告蔡一舟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告吕练珍的委托诉讼代理人陈聪明、被告蔡一舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕练珍向本院提出诉讼请求：1.确认吕练珍与蔡一舟双方于2018年5月1日签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月17日已解除；2.判令蔡一舟向吕练珍支付2020年2月至2020年4月的场地占用费按照20000元/月的标准计算，2020年5月份至今按照23000.5元/月的标准计算场地占用费，支付至实际将租赁场地退还给吕练珍时止；3.判令蔡一舟向吕练珍支付2020年2月至9月公摊水电费2240元(按280元/月标准计算)、物业管理费6480元(按810元/月标准计算)、生活垃圾餐余垃圾处理费4800元(按600元/月标准计算)。以上费用计算至蔡一舟实际将场地退还给吕练珍时止；4.判令蔡一舟向吕练珍支付电费3844.5元、水费705.6元；5.判令蔡一舟以未付款193072.6元为本金，自起诉之日起按照月利率2%的标准向吕练珍支付逾期付款违约金，违约金计算至实际清偿之日止；6.判令蔡一舟将租赁合同项下的场地退还给吕练珍；7.本案诉讼费由蔡一舟承担。吕练珍当庭申请撤销第1、5项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为要求蔡一舟按照23000.5元的标准支付2020年2月至实际交还场地之日止的场地占用费。 事实和理由：蔡一舟因经营之需要向吕练珍承租物业，吕练珍将位于广州市黄埔区夏园新玗路8号致家具城首层自编1-2号铺位出租给蔡一舟使用，双方于2018年5月1日签订一份《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限4年，租赁期限从2018年5月1日起至2022年3月31日止。2018.5.1-2019.4.30租金每月19719.2元；2019.5.1-2020.4.30租金每月21296.7元；2020.5.1-2021.4.30租金每月23000.5元；2021.5.1-2022.4.30租金每月24840.5元；4.3其他费用：物业管理费810元/月，生活垃圾餐余垃圾处理费暂定600元/月；电梯维护年审费150元/月；公共公摊水电费280元/月。水费及污水处理费暂定不含税6.5元/吨。电费暂定1.5元/度收取。水、电损耗的费用按用量电度数、用水吨数的比例分摊，凭收据收取各项费用；如需开发票税费由乙方负责，税费按双方约定执行。5.2乙方(蔡一舟，下同)应于每月5日前向甲方(吕练珍，下同)支付当月租金，以现金支付或双方约定的其他方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日千分之十。5.3乙方应于每月5日前按4.3条的约定向甲方支付物业管理费、水电费等。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日千分之十。13.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费、水电费等超过15天，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过30天，甲方可依合同法规定通知乙方解除合同，解除合同通知书于送达当日生效，收回租赁物使用权和留置租赁物内乙方的物品，乙方不得以任何原因拒交租赁物，乙方无条件服从。18.1合同管辖：本合同履行中发生争议，应由双方协商解决，如协商不成，则通过法律解决，双方一致同意由租赁物所在地人民法院管辖。合同就其他权利义务做了明确的约定。合同签订后，吕练珍依约将租赁物交付蔡一舟使用，蔡一舟起初能按照合同之约定按时足额缴纳租金等相关费用，但自2020年2月起至今蔡一舟出现拖欠租金等相关费用的行为。蔡一舟拖欠租金的行为已达到合同约定的解除条件，吕练珍经过多次催告后于2020年5月16日向蔡一舟发送《解除合同告知函》，函件中已明确通知解除了原蔡一舟双方签订的《厂房租赁合同》。吕练珍认为原被告双方签订的租赁合同未违反法律的禁止性、强制性规定，应当合法有效，受法律保护，且合同履行期间，蔡一舟存在多次拖欠租金的行为，吕练珍均已多次催促蔡一舟，蔡一舟仍不履行合同义务。合同解除条件已成就，吕练珍有权解除合同。但合同解除至今，蔡一舟仍未向吕练珍支付上述款项，且仍占用吕练珍场地，依法应当向吕练珍支付场地占用费。吕练珍为维护自身合法权益，无奈诉请至法院，望法院判如所请。 被告蔡一舟辩称，2020年2月23日，社区关闭，我方无法营业，3月底还是无法经营，我跟房东交涉时询问房东有无免租，房东说没有，4月份我回家了，跟房东交涉称店铺不要了，且房东没有给减免，47000元的押金也在吕练珍处。吕练珍后面给我寄送的快递，我从来都没有收到过，我跟吕练珍称我不要店铺了，让她自己去处理店铺，疫情当下，门店倒闭无法营业。 经审理查明，2018年5月1日，吕练珍（甲方）与蔡一舟（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定将位于黄埔区××××号致业家具城首层自编1-2号铺位租赁给乙方作为商铺使用，面积为270平方米，甲方凭收据收租金。租赁期限为4年，从2018年5月1日起至2022年3月31日止。第四条租赁费用约定，4.1租赁保证金为47000元，保证金在合同签订时全额收取。（合同期满，在乙方已交清租金及因本合同产生的费用后，甲方无息退还乙方保证金。）4.2租金、费用，租金从第二年起在上年基数每年递增8%，以此类推，2018.5.1-2019.4.30租金每月为19719.2元，折后15775元；2019.5.1-2020.4.30租金每月为21296.7元，202O.5.1-2021.4.30租金每月为23000.5元，2021.5.1-2022.4.30租金每月为24840.5元。4.3其它费用（不含税）物业管理费暂定810元／月；生活垃圾餐余垃圾处理费暂定600元／月：公共公摊水电费用暂定280元／月；水费暂定6.5元／吨。电费暂定1.5元／度，水、电费计费标准如有调整，收费标准亦随着相应调整。水、电损耗的费用按用量电度数、用水吨数的比例分摊，凭收据收取各项费用；如需开发票税费由乙方负责，税费按双方约定执行。第五条租赁费用的支付5.1租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的商铺等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。5.2乙方应于每月5日之间向甲方支付当月租金，以现金支付或双方约定的其它方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日10‰。5.3乙方应于每月5日前按第4.3条的约定向甲方支付物业管理费、水电费等。逾期支付物业管理费及水电费等，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日10‰。第十条物业管理10.1乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，将租赁物完好无损交、恢复原样还给甲方，并需保留租赁物内专用设施，包括：商铺内之地面、天花（含灯具）、玻璃门面或卷闸及灯箱等固定设施。如乙方归还租赁物时不恢复原样、不清理杂物（包括剩余在租赁物内的物品将视为乙方放弃），则甲方对租赁物恢复原样、清理该杂物所产生的费用由乙方承担，费用从保证金中扣除。甲方有权追究乙方一切责任。第十三条提前终止合同13.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费水电费等超过15天，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及次承租人的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过30天，甲方可依合同法规定通知乙方解除合同，解除合同通知书于送达当日生效（包括次承租人），收回租赁物使用权和留置租赁物内乙方的物品，乙方不得以任何原因拒交租赁物，乙方无条件服从（包括次承租人）。并在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括次承租人）五日内前来缴清所欠款项（传真以乙方在合同上提供的传真号码发送，信函按乙方在合同上提供的地址以挂号信或快递的形式投递视为送达）：如乙方仍不缴清所欠款项，甲方将申请拍卖留置的物品用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，如拍卖此款项不能抵扣租金等费用，甲方保留法律追究的权利。若乙方未获得相关行政许可被强制停业超过三个月的，甲方可向乙方提出解除合同，并按本合同第13.2条执行后续事宜。13.4租赁期限内如乙方有任何违约行为，包括但不限于延迟交付租金、水电费等，本租赁保证金不能用于冲抵租金、水电费等，由甲方直接没收，乙方另行赔付（支付）租金、水电费、物业管理费等。第十五条合同的终止15.2本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日起三天内迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还商铺的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回商铺，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，一切责任由乙方负责。15.4本合同终止，乙方在征得甲方同意后方可在限期内迁出铺位，交回铺位的所有钥匙，并由甲乙双方对铺位进行验收交接……一旦超出搬迁期限，铺内仍留有物品则视为放弃，甲方有权对物品作废弃物处理，乙方不得有任何异议，如因此产生费用，将从乙方所交的保证金中扣除。上述合同后另附有《安全生产责任书》《消防安全责任书》 上述租赁合同签订后，双方在租赁合同实际履行过程中，吕练珍称蔡一舟存在逾期缴纳租金的情况，吕练珍提交如下证据材料拟证实其向蔡一舟催租：1.2020年4月26日其向蔡一舟发出的《催缴告知函》，载明蔡一舟累计已拖欠租金等费用合计73114.2元/未含滞纳金，欠款明细为2020年2月欠款26334.2元、3月欠款24290元、4月欠款22490元。请于2020年4月28日前缴清所有欠款。2.2020年5月8日其向蔡一舟发出的《催缴告知函》，载明蔡一舟累计已拖欠租金等费用合计98604.7元/未含滞纳金，欠款明细为2020年2月欠款26334.2元、3月欠款24290元、4月欠款22490元、5月欠款25490.5元。请于2020年5月11日前缴清所有欠款。 2020年5月15日，吕练珍向蔡一舟发出《解除合同告知函》，载明因蔡一舟拖欠2020年2-5月的租金，故要求解除与其的租赁合同，并于2020年5月18日前缴清所欠款项并交还租赁场地。 2020年5月20日，吕练珍向蔡一舟发出《关于限期搬离通知书》，要求其于2020年5月31日前将所有物品搬离租赁场地、缴清所有费用并办理退租手续。吕练珍提交快递单拟证实其通过EMS快递方式发送上述通知，蔡一舟否认收到上述通知。 吕练珍另提交发票和收据拟证实其代为支付了涉案房屋的水电费，该发票显示地址为广州市黄埔区夏园石场路2号之二202房。每月收费为30496.31元不等；收据为夏园九社水电工组出具，家私城2020年3月为1812.6元等。 另查明，广州市黄埔区穗东街夏园第九股份经济合作社出具《委托书》，委托吕练珍负责管理涉案房屋。吕练珍陈述涉案场地未能取得规划报建等手续。 蔡一舟庭审时陈述其缴纳租金至2020年1月，后因受疫情影响，故其于2020年4月告知吕练珍如果不免租就不租涉案房屋了，要求吕练珍自行处理店铺，店铺内的东西不要了，后于2020年4月将该场地交还给了吕练珍，吕练珍也已经对涉案房屋上了锁。吕练珍确认受疫情影响蔡一舟所在的城市封城，故其2020年2月开始就没有经营涉案店铺了，但其陈述涉案房屋2020年5月份还在产生水电费证实蔡一舟还在使用涉案房屋，2020年6-8月蔡一舟的合伙人要求蔡一舟回来办理交接手续但其一直未回复。因场地内有蔡一舟的物品，故吕练珍不敢私自处理涉案场地。蔡一舟确认涉案房屋内的物品、押金47000元都给吕练珍。 以上事实有《商铺租赁合同》《安全生产责任书》《消防安全责任书》《催缴告知函》《解除合同告知函》《关于限期搬离通知书》、EMS快递单、《委托书》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《商铺租赁合同》系因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。 如前所述，本案涉案《商铺租赁合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，吕练珍应当将收取的押金47000元返还给蔡一舟，但蔡一舟同意不返还，因此，本案一并处理该笔押金。涉案租赁合同虽无效，但蔡一舟实际使用了涉案房屋，亦应当依照合同约定的租金标准支付房屋占用费。蔡一舟2020年4月即告知吕练珍其不再租赁涉案房屋，但吕练珍仍未收回涉案房屋，故本案争议的焦点在于2020年4月之后的房屋占用费等损失应当由谁承担。对此本院评析如下：首先，蔡一舟2020年4月告知吕练珍不再租赁涉案房屋，房屋内的物品也由吕练珍处置，作为承租人的蔡一舟擅自提前终止租赁关系违反诚信原则，其提前终止需要与吕练珍达成一致且及时办理涉案房屋的交接手续，但其在疫情结束后返回广州后仍未及时与吕练珍办理交接手续，存在过错；而作为出租人的吕练珍，其于2020年4月即获知蔡一舟不愿意继续履行涉案租赁合同，此后虽有发函催促蔡一舟及时办理交接手续，但在蔡一舟明确表示放弃涉案房屋内的物品并不要押金的情况下，吕练珍仍未及时采取措施收回涉案房屋，减少自身的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。承租人蔡一舟明确作出不再承租的意思表示后，出租方吕练珍有防止损失扩大的义务，其怠于履行自己的及时止损义务，故对于扩大部分的损失应当由其自行承担。因双方并未明确蔡一舟于2020年4月几日向吕练珍提出不再租赁涉案房屋，故本院酌情支持2020年2月-4月的房屋占用费共计63890.1元（21296.7元×3个月）。因蔡一舟同意押金47000元抵扣上述房屋占用费，故蔡一舟尚须向吕练珍支付2020年2月-4月的房屋占用费16890.1元（63890.1元-47000元）。对于2020年5月之后的房屋占用费，如前述，在蔡一舟明确其不再租赁涉案房屋后吕练珍仍未收回涉案房屋，故此后未收回房屋的扩大损失由吕练珍自行承担。对于吕练珍要求蔡一舟支付2020年5月之后的房屋占用费的诉请，本院不予支持。 关于公共公摊水电费、物业管理费、垃圾处理费，虽涉案租赁合同无效，但本院参照双方合同约定的标准支持2020年2月-4月的公共公摊水电费共计840元（280元×3个月），物业管理费2430元（810元×3个月），生活垃圾餐余垃圾处理费1800元（600元×3个月）。上述费用共计5070元。 关于电费、水费，吕练珍提交的电费发票上显示的缴费地址与本案涉案房屋的地址不相符，其提交的水费收据并非供水部门出具的且无法显示涉案房屋的具体需缴纳的水费，故其提交的证据无法证实其代为垫付了水电费及其具体金额，对其该项诉请，本院不予支持。 关于退还场地的诉请。因蔡一舟2020年4月即表示其不再租赁涉案房屋，屋内的物品亦交由吕练珍处置，故吕练珍可自行收回涉案场地，对其要求蔡一舟交还涉案场地的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告吕练珍与蔡一舟于2018年5月1日签订的《商铺租赁合同》无效； 二、被告蔡一舟于本判决生效之日起十日内向原告吕练珍支付2020年2月-4月的房屋占用费16890.1元； 三、被告蔡一舟于本判决生效之日起十日内向原告吕练珍支付公共公摊水电费、物业管理费、生活垃圾餐余垃圾处理费共计5070元； 四、驳回原告吕练珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2165.5元，由原告吕练珍负担1919.5元，被告蔡一舟负担246元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  周荧辉 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张 敏 张园