海南省乐东黎族自治县人民法院执行裁定书（2020）琼9027执异50号异议人（案外人）：海口市融资担保有限公司（原海口市担保投资有限公司）。地址：海口市龙华区文华东路9号金控大厦。法定代表人：许海果，系该公司董事长。申请人：宋瑛，男，1951年3月12日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。申请人：宋瑞霜，女，1973年7月20日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。被申请人：海南美佳园房地产开发有限公司，住所地：乐东黎族自治县冲坡供销社办公室。法定代表人：周建，系该公司董事长。在本院审理原告宋瑛、宋瑞霜与被告海南美佳园房地产开发有限公司（以下简称“美佳园公司”）商品房销售合同纠纷一案过程中，异议人海口市融资担保有限公司（以下简称“融资公司”）对本院将位于海南省乐东黎族自治县利国镇冲坡供销社利国商业街B-2单元301号房及B-2单元302号商品房的查封不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人融资公司称，其与美佳园公司商品房预售合同纠纷一案，海南省第二中级人民法院作出的（2012）海南二中民初字第30号生效民事判决书，判决确认我司与美佳园公司于2010年11月13日签订的涉案房屋商品房买卖合同有效，并判令美佳园交付涉案房屋及协议办理产权登记手续，故异议人取得涉案房屋的所有权。异议人于2010年11月15日办理了涉案房屋合同的备案登记手续。另，海南省第二中级人民法院作出了（2013）海南二中执字第84-3号执行裁定书及（2013）海南二中执字第84-5号公告，将涉案房屋交付给异议人，所以申请人宋瑛、宋瑞霜财产保全申请属于错误保全，应予撤销。综上，异议人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，恳请本院依法解除位于海南省乐东黎族自治县利国镇冲坡供销社利国商业街B-2单元301号房及B-2单元302号商品房的查封。异议人提出执行异议,为了证明其主张提供的证据如下：1、GF-2000-0171《商品房买卖合同》；2、乐商品房预售合同备案（2010）字38号海南美佳园房地产开发有限公司利国商业城期房买卖合同备案登记回执；3、（2012）海南二中民初字第30号民事判决书；4、《房屋托管合同》、工资发票及转账业务回单、安装铁门发票及转账业务回单；5、（2013）海南二中执字第84-5号公告；6、关于海口市融资担保有限公司名下43套房产无法办理不动产登记的情况说明。本院查明，异议人融资公司与被申请人美佳园公司于2010年11月13日签订《商品房买卖合同》，约定异议人购买被申请人名下位于海南省乐东黎族自治县利国镇冲坡供销社利国商业街B-2单元301号房及B-2单元302号商品房，异议人已向被申请人美佳园公司付清涉案房屋的全部购房款。异议人在签订合同及付清房款后，被申请人仅向异议人交付合同约定的部分房产，也未将涉案房屋权属登记在异议人名下，异议人认为被申请人的行为构成违约，将其诉至法院，海南省第二中级人民法院于2013年3月11日作出了（2012）海南二中民初字第30号民事判决书，判决确认异议人与被申请人于2020年11月13日签订的《商品房买卖合同》有效；判决要求被申请人交付涉案房屋给异议人使用，并协助办理涉案房屋权属登记手续。判决生效后，被申请人未履行生效文书确定的义务，异议人向法院申请强制执行，在执行过程中，海南省第二中级人民法院作出了（2013）海南二中执字第84-3号执行裁定书，并于2013年12月11日将被申请人美佳园公司名下位于海南省乐东黎族自治县利国镇冲坡供销社利国商业街B-2单元301号房及B-2单元302号商品房交付异议人融资公司使用。但由于被申请人美佳园公司前期工作未完成，未申请办理不动产权登记，材料不齐全，导致涉案房屋无法过户至异议人融资公司名下。另查明，申请人宋瑛、宋瑞于2019年3月20日向本院申请财产保全，并以保险公司的保单保函提供担保，本院作出了（2018）琼9027民初1757号民事裁定书，并于2019年4月11日查封了被申请人美佳园公司名下位于海南省乐东黎族自治县利国镇冲坡供销社利国商业街B-2单元301号房及B-2单元302号商品房。异议人对此不服提出执行异议。再查明，海口市担保投资有限公司于2019年8月8日变更名称为海口市融资担保有限公司。上述事实有本院作出的（2018）琼9027民初1757号民事裁定书，海南省第二中级人民法院作出的（2012）海南二中民初字第30号民事判决书、（2013）海南二中执字第84-3号执行裁定书、（2013）海南二中执字第84-6号执行裁定书，异议人企业机读档案登记材料及异议人与被申请人签订的《商品房买卖合同》予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”可见，异议人只有同时满足以上四个条件，才享有排除人民法院对涉案房屋执行的权力。本案中，异议人融资公司在人民法院查封之前已与被申请人美佳园公司签订了经海南省第二中级人民法院判决确认合法有效的书面商品房买卖合同，支付了涉案房屋的全部房款，也在人民法院查封之前已合法占有使用、管理该涉案房屋，且涉案房屋未办理权属过户登记系被申请人原因造成，非因异议人原因，异议人对此不存在过错。综上，异议人融资公司提出解除查封美佳园名下位于海南省乐东黎族自治县利国镇冲坡供销社利国商业街B-2单元301号房及B-2单元302号商品房的异议请求有事实依据及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除对海南美佳园房地产开发有限公司开发建设位于海南省乐东黎族自治县利国镇冲坡供销社利国商业街B-2单元301号房及B-2单元302号商品房的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 郭仁文人民陪审员 傅人超人民陪审员 潘正瑜二〇二〇年十二月一日书记员 邢 翔附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。