四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初3557号 原告（反诉被告）:罗皓，男，1987年12月18日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：罗世文（原告罗皓之父，特别授权），男，1962年4月25日出生，汉族，内江市东兴区人，户籍地为四川省内江市东兴区，现住四川省内江市东兴区。 被告（反诉原告）：内江邦泰雅居置业有限公司，住所：四川省内江市东兴区西林大道兴盛路25号。 法定代表人：苏勇，总经理。 委托诉讼代理人：李毅（特别授权），四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明（特别授权），四川融众律师事务所律师。 原告（反诉被告）罗皓与被告（反诉原告）内江邦泰雅居置业有限公司（以下简称“邦泰雅居公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告邦泰雅居公司提起反诉，依法扣除相应审限。原告（反诉被告）罗皓的委托诉讼代理人罗世文与被告（反诉原告）邦泰雅居公司的委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗皓向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除邦泰雅居公司与罗皓于2018年4月28日签订的关于邦泰紫金学府预售许可证××号下第地下室－1层－1－1083号车位《商品房买卖合同（预售）》；2、判令邦泰雅居公司退还原告购车位（车库，以下同）款186000元，并支付资金占用利息（自2018年4月28日起，以本金186000元为计算基数，按年利率4.35%计算利息，到退清车位款时为止）；3、判令邦泰雅居公司向支付原告违约金1860元（以186000元为计算基数，按1%计算违约金）。事实与理由：2018年4月28日，罗皓与邦泰雅居公司分别签订关于邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋（即3栋1单元201号房屋，以下同）和邦泰紫金学府负一层1083号车位的《商品房买卖合同（预售）》，罗皓付清了购房款及车位款。邦泰雅居公司在建设过程中改变了1083号车位的原设计用途，将原设计为1083号车位建成了一堵墙，导致该约定车位不复存在，邦泰雅居公司也未告知罗皓。罗皓发现后，向邦泰雅居公司反映，邦泰雅居公司表示愿意更换为负二层328号车位。而328号车位比原车位更小，罗皓不同意，罗皓希望邦泰雅居公司提出更加妥善的解决方案未果。2020年9月22日，罗皓向邦泰雅居公司交去《解除合同通知书》要求解除车位《商品房买卖合同（预售）》。罗皓次日收到邦泰雅居公司发出的关于车位的《接房通知书》。2020年9月26日，罗皓到原车位去查看，发现邦泰雅居公司将车位1083号另定于墙边并且有近一半车位在行车道上。罗皓认为邦泰雅居公司不能按约交付车位，导致合同目的不能实现，双方经多次协商无果，罗皓特诉到至法院提出上述请求。 被告邦泰雅居公司辩称，罗皓之父罗世文与邦泰雅居公司分别签订关于邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋和邦泰紫金学府负一层1083号车位的《定购协议书》，罗世文支付了房屋和车位的定金各10，000元。2018年4月28日，根据罗世文的申请，将罗世文认购的房屋和车位更名在其子罗皓名下，罗皓与邦泰雅居公司分别签订了房屋和车位的《商品房买卖合同（预售）》。在邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋的《定购协议书》中，约定房屋优惠后总价714，061元。同时约定，如果同期认购房屋并签约负一层1083号车位，则3栋1单元2层1－2－1号房屋价格再次优惠后价格为544，061元，无论因任何原因导致罗皓未购买车位，邦泰雅居公司有权拒绝罗皓享有本项购房优惠，即罗皓在同时认购房屋和车位时，邦泰雅居公司在3栋1单元2层1－2－1号房屋的价款在优惠总价的基础上再优惠了170，000元。现罗皓要求单独解除车位的买卖合同，又不同意邦泰雅居公司提出的只退还罗皓补足3栋1单元2层1－2－1号房屋优惠的170，000元后车位的差额款18，600元，则要求房屋与车位一并解除。为此，邦泰雅居公司根据《定购协议书》的约定依法反诉解除邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。 反诉原告邦泰雅居公司向本院提起诉讼请求：1、请求法院依法判令解除邦泰雅居公司与罗皓于2018年4月28日签订的关于邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2、判令罗皓承担本案反诉费。事实与理由：2018年4月26日，罗皓之父罗世文与邦泰雅居公司分别签订关于邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋和邦泰紫金学府负一层1083号车位的《定购协议书》，同时，罗世文支付房屋和车位的定金各10，000元。2018年4月28日，根据罗世文的申请，罗世文将自己认购的房屋和车位更名在其子罗皓名下，同时，邦泰雅居公司为罗皓出具了更名后的收款票据，邦泰雅居公司与罗皓分别签订了房屋和车位的《商品房买卖合同（预售）》。在邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋的《定购协议书》中，约定房屋优惠后总价714，061元。同时约定，如果同期认购并按时签约负一层1083号车位，则3栋1单元2层1－2－1号房屋再次优惠后总价544，061元，无论因任何原因导致罗皓未购买车位，邦泰雅居公司有权拒绝罗皓享有本项购房优惠，即如罗皓在同时认购房屋和车位时，邦泰雅居公司在3栋1单元2层1－2－1号房屋的价款在优惠总价的基础上再优惠了170，000元。现罗皓要求仅仅解除车位的买卖合同，又不同意邦泰雅居公司提出的只退还罗皓补足3栋1单元2层1－2－1号房屋优惠的170，000元后车位的差额款18，600元。为此，邦泰雅居公司根据《定购协议书》的约定依法反诉解除邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，望判如所请。 反诉被告罗皓辩称，签订《定购协议书》是事实，但因签订了《商品房买卖合同（预售）》已导致《定购协议书》无效，不存在房价优惠，房屋及车位是分别签订的合同，合同是合法有效的；邦泰雅居公司违反车位约定是事实，应当解除车位合同。罗皓不存在违反房屋合同约定的情形，不同意解除房屋《商品房买卖合同（预售）》，请求法院依法驳回反诉人的诉讼请求。 综上，经审理查明，2018年4月26日，经协商一致，罗皓之父罗世文（系《定购协议书》中买受人，简称“乙方”）与邦泰雅居公司（系《定购协议书》中出卖人，简称“甲方”）分别签订了关于邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋和邦泰紫金学府负一层1083号车位的《定购协议书》。关于邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋的《定购协议书》约定：第一条、房屋预测面积89.94平方米，房屋原总价793，748元，优惠后总价714，061元。同时约定，如果同期认购并按时签约负一层1083号车位，则3栋1单元2层1－2－1号房屋再次优惠（优惠170，000元）后总价544，061元，无论因任何原因导致罗世文未购买车位，邦泰雅居公司有权拒绝罗世文享有本项购房优惠，双方仍按本项优惠前总价签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。第二条、1、罗世文应在签订本协议的同时支付车位定金10，000元，并在双方签订正式《商品房买卖合同》及相关附件并支付房款时一并转为购房款。2、罗世文应于签署本《定购协议书》之日起三日内（即2018年4月28日前），携带本《定购协议书》等到售楼处签订《商品房买卖合同》及其补充协议。《商品房买卖合同》一经签订，本协议自动终止。7、本协议一经签订，所认购的房源不予更换且不可退。双方并约定了其他相关内容。同时，双方签订了关于邦泰紫金学府负一层1083号车位的《定购协议书》，车位价格186，000元，其他内容与上述房屋《定购协议书》大致相同。 2018年4月28日，根据罗世文的申请，罗世文将自己认购的房屋和车位更名在其子罗皓名下，同时，邦泰雅居公司为罗皓出具了更名后的收款票据，罗皓与邦泰雅居公司分别签订了房屋和车位的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。 《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018413105）约定：由罗皓购买邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋，预测建筑面积为89.94平方米，其中套内建筑面积74.50平方米，分摊共有建筑面积15.44平方米。按照套内建筑面积计算，该房屋单价为7，302.83元/平方米，总价款544，061元。并约定了其他相关内容。内江市房产交易所对该房屋进行了预售备案登记。 《商品房买卖合同（预售）》（车位，合同编号：2018413106）约定：由罗皓购买邦泰紫金学府预售许可证××号下第地下室－1层－1－1083号车位，预测建筑面积为30.95平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，分摊共有建筑面积18.23平方米。按照套基本单位计算，该车位总价款186000元。并约定了其他相关内容。 签订上述合同后，罗皓于2018年4月28付清了上述购房款及车位款。 在建设过程中，因施工等原因，原设计的地下室－1层－1－1083号车位被一堵墙占用，导致1083号车位不复存在，双方协商未果。罗皓于2020年9月22日将《解除车位合同通知书》交付邦泰雅居公司，要求解除车位合同等，双方协商未果。罗皓特诉到法院提出上述请求，邦泰雅居公司认为房屋与车位一起签订并对房屋价格进行了优惠，房屋及车位应一并解除，不能分开处理，并提出解除房屋合同的反诉请求。 另查明，罗皓购买的邦泰紫金学府3栋1单元2层1－2－1号房屋已交付，罗皓购买邦泰紫金学府预售许可证××号下第地下室－1层－1－1083号车位现未交付。 上述事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、车位发票、车位被占用照片、图纸、《解除车位合同通知书》、《定购协议书》、特殊情况申请单、常住人口登记卡、《商品房预售备案通知书》等证据，结合当事人陈述，本院依法予以采信，作为定案的依据。 本院认为，罗皓与邦泰雅居公司经过反复协商签订的两份《定购协议书》，系双方真实意思表示，并约定在将来一定期限内订立《商品房买卖合同》，该《定购协议书》本质上为预约合同，双方均应严格遵守，按约享有权利、履行义务。之后，双方按《定购协议书》约定，分别签订了关于房屋与车位的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，《定购协议书》上约定罗皓一并购买房屋及车位的条件下房价总房款再优惠170，000元（房屋价格优惠后价格为544，061元），如罗皓不购买车位将不享受房款再优惠170，000元的价格，该房屋优惠条款虽然未载明于《商品房买卖合同》及其补充协议中，但该房屋优惠等条款应当视为《商品房买卖合同》及其补充协议中内容，对双方当事人具有约束力。综上，虽然形式上罗皓与邦泰雅居公司关于房屋及车位分别签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，但实质房屋与车位不能分开处理，应一并处理，否则违反了合同约定，违反了诚实信用原则及公平原则。故邦泰雅居公司反诉要求解除房屋合同，符合反诉的形式要件，应与本诉合并审理。现罗皓本诉单独对车位提出解除合同的请求等，邦泰雅居公司反诉单独对房屋提出解除合同的请求，均是对房屋及车位的分开处理。经法院当庭反复释明，本诉方及反诉方均不同意变更诉讼请求，故对于罗皓的本诉及邦泰雅居公司的反诉请求，本院均不予支持。 综上所述，本院在查明事实、分清是非责任的基础上，调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告罗皓的诉讼请求； 二、驳回反诉原告内江邦泰雅居置业有限公司的反诉请求。 本案本诉受理费2，010元(已减半收取)，由本诉原告罗皓负担；反诉受理费4，620元(已减半收取)，由反诉原告内江邦泰雅居置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员  李 盖 二〇二〇年十二月十日 法官助理  陈雅玲 书 记 员  朱 瑶