海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终2048号   上诉人（原审原告）：黄文慧，女，1988年5月13日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县。   委托诉讼代理人：朱家君，北京大成（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南嘉富利实业有限公司，住所地海南省昌江县石碌镇红林中学北侧富安花园E栋01012房。   法定代表人：戴青前，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：熊承维，北京京师（三亚）律师事务所律师。   上诉人黄文慧因与被上诉人海南嘉富利实业有限公司（以下简称嘉富利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   黄文慧上诉请求：1.判令撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初976号民事判决；2.改判支持上诉人全部诉讼请求。3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案案涉商品房买卖合同已明确约定被上诉人的交房时间，不存在任何歧义，一审法院不予认定无事实与法律依据。首先，案涉商品房买卖合同系上诉人与被上诉人基于自身真实意思表示而签订，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自身义务。被上诉人作为房地产开发企业和案涉商品房买卖合同格式条款的提供者，属于在合同中占据优势地位的一方，其在一审庭审中亦从未否认案涉合同的相关条款效力，且在商品房买卖关系中，购房者先付款，开发商再开具相应发票属于正常的流程和市场交易习惯，即上诉人付款时间应早于发票出具时间。此外，鉴于被上诉人一审开庭时当庭对上诉人的付款时间提出异议，上诉人在庭后已向一审法院提交案涉房屋相关付款凭证，该凭证记载的上诉人付款时间系明显早于案涉合同的签订时间，这一事实明显与被上诉人的陈述系相互矛盾，事实上，上诉人支付首付款后，被上诉人以在房管局备案的合同价格低于出售给上诉人的合同价格，导致无法签订合同，需等待备案价格过期，重新备案新的价格后才能签订合同为由迟迟拒绝与上诉人签订商品房买卖合同。因此，案涉合同的签订时间晚于交房时间并非上诉人的过错。其次，自双方签订案涉房屋买卖合同后直至本案案发，被上诉人也从未对此提出过异议，反而在一审阶段中提交交房通知书等证据（详见证据一）主张其已向上诉人通知交房，该交房通知书所记载的时间为2018年8月20日，早于案涉商品房买卖合同约定的交房时间（即2018年8月30日），故应当认定被上诉人对合同约定的交房时间亦属认可。因此，一审法院在案涉合同已明确约定交房时间的情况下仍对此置之不理，以发票的出具时间作为上诉人的付款时间从而认定房屋交付时间的条款约定属于笔误，有违客观事实，并错误的将案涉房屋的确定交房时间的举证责任分配给上诉人显属不当。二、上诉人不存在逾期付款的情形。首先，本案系上诉人主张逾期交房违约金的商品房买卖合同纠纷，上诉人仅需对双方之间是否存在真实商品房买卖合同关系，上诉人已经就支付完毕全部购房款方面进行举证，而被上诉人作为主张上诉人存在逾期付款行为的提出方，根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第九十一条之规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”故被上诉人应当对其主张承担举证责任，而在本案中被上诉人系房地产开发企业，对于作为购房者的上诉人是否付完全款，付款的时间应当明确知晓。因此，被上诉人故意不提交案涉房屋付款凭证，并作出虚假陈述，应承担举证不能的责任和相应不利后果。其次，在商品房买卖交易关系中，购房者需先付完全款，开发商才会履行交房义务，而被上诉人在一审阶段中主张其已于2018年8月20日向上诉人通知交房，故不存在逾期交房的情形。上诉人认为，被上诉人一方面主张上诉人存在逾期付款情形导致被上诉人有权拒绝交房，另一方面又主张其已在合同约定时间之前向上诉人履行交房义务，且被上诉人在本案案发前从未对上诉人的付款时间提出过任何异议，故被上诉人的主张前后矛盾，无法自圆其说，亦不符合市场交易习惯，不应采信。三、被上诉人以下雨和政府机构改革为由主张可顺延交付案涉房屋无事实与法律依据。首先，根据案涉商品房买卖合同第八条交付期限第2项第2款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的；”因此，根据上述约定，仅有台风、雨天对工期造成延误的情况下被上诉人才可以延期，而台风和雨天属于海南的正常气候，并不必然导致工地停工，其应属于被上诉人在开发建设案涉项目时所应当预见的范围。被上诉人在一审阶段提交的昌江黎族自治县气象台发布的气象证明（详见证据九），仅记载了降雨天数和台风的个数，并不足以证明该降雨或台风对案涉项目的建设产生了足以造成延误的实质影响，且被上诉人关于每次台风后都导致断水断电，需要一周时间清理才能开工的主张仅系其口头陈述，并未提交相应证据予以证明，应为此承担举证不能的责任。因此，被上诉人以雨天作为逾期交房的抗辩理由不符合客观事实。其次，根据案涉商品房买卖合同第八条交付期限第2项第2款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、因政府相关政策或市建所造成的工期延误......”及附件七本合同补充协议第六条约定：“如遇到下列特殊原因：政府规划、文物、环保、土地管理部门根据法律、法规的规定采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，或因政策及政府验收延期所造成的，出卖人可据实予以延期交房，并不承担逾期交付责任。”因此，根据上述约定，仅有政府相关政策对工期造成延误的情况下被上诉人才可以延期，而根据被上诉人一审提交的关于印发《昌江黎族自治县机构改革方案》的通知（详见证据十）内容记载，该次机构改革系改革机构设置，优化职能配置，并非相关政府机构停止运行，与案涉项目的建设无因果关系，并不会导致工期造成延误，被上诉人以此主张其可逾期交房无事实依据。再者，被上诉人主张其于2018年8月20日向上诉人出具交房通知书，说明案涉房屋已建设完毕，之后其又以雨天，政府机构改革原因主张导致延误工期，故被上诉人的主张前后矛盾，不应采信。综上所述，案涉商品房买卖合同中已明确约定案涉房屋的交付时间，不存在任何歧义，被上诉人亦对此予以认可，上诉人已依约向被上诉人履行支付购房款的义务，不存在任何违约情形，被上诉人以雨天和政府机构改革作为其可顺延交房的原因无事实与法律依据，一审判决不仅有违公平原则，亦违背客观事实。因此，一审判决明显不当，请求二审法院依法予以改判。   嘉富利公司辩称，一、一审认定案涉合同约定的交房时间属于笔误有事实及法律依据。首先，被上诉人未否认案涉合同的效力，但是合同整体有效并不能排除其中个别条款存在约定无效的情形。其次，上诉人认为属于格式条款的问题，本案是不是格式条款，根据本案的争议，没有什么关系。正因为是格式条款，所以更容易出现笔误的情况，因为交房时间是填充的，有可能是沿用其他人的合同，存在忘记修改交房时间的问题。第三，被上诉人一审中明确提出案涉合同约定的交房期限有误。第四，商品房买卖交易中存在先付认购款再签合同的情况，该情况不能证明案涉合同约定的交房时间无误。第五，被上诉人基于诚实信用原则，多次通知上诉人可以交房，但上诉人均不配合，至今双方未对交房时间达成一致意见。第六，被上诉人一审证据中体现的2018年8月20日通知交房针对的是案涉房屋所有签约的业主，不是针对上诉人。对上诉人个别通知交房系其签约后发出的，即《入住通知书》载明的2019年3月1日。而案涉合同签订于2019年1月4日。二、一审判决认定事实清楚。一审判决仅是客观的认定被答辩人交纳购房款的客观时间，没有对他是否逾期付款进行价值评判，而一审判决是依据上诉人一审当中提交的发票。同时依约付款是买受人的主要义务，上诉人作为买受人应该要承担举证责任。虽然根据合同本来是要先付款再交房的，但是也不妨碍被上诉人在认为合适的时机提前将房屋交付给上诉人。先履行抗辩权只是一种权利，可以选择行使也可以不行使。即在上诉人没有交清房款的情况下，被上诉人仍然可以提前履行交房的义务，并不导致先履行抗辩权消灭。上诉状当中上诉人自认在一审庭审过后才向一审法院提交证据违反了诉讼程序的规定，一审法院没有把证据采纳为认定案件事实的依据正确。三、被上诉人一审抗辩理由是有事实和法律依据的，一审判决予以采纳并没有什么不当。被上诉人已经就引起工期延误的这些客观事实进行举证，但是至于说客观事实会导致工期延误，这个属于是一个常识的问题，是必然的。四、一审判决适用法律正确。   黄文慧向一审法院起诉请求：1.请求依法判令嘉富利公司按总房款769119元每日万分之二的标准向黄文慧支付自2018年8月30日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金75066元（暂计至2019年12月31日，逾期交房违约金75066元）；2.依法判令嘉富利公司承担本案的全部费用。   一审法院认定事实：黄文慧与嘉富利公司于2019年1月4日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：黄文慧向嘉富利公司购买一套位于昌江县石碌镇红林中学北侧富安花园二期，建筑面积为125.92平方米，总房款769119元。付款方式和期限：黄文慧应签订合同时首付款231119元，余款538000元应在合同签订后10日内按要求提交办理银行按揭贷款所需要的各种资料并办理按揭手续，否则视为买受人逾期付款。房屋交付期限：嘉富利公司应在2018年8月30日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付黄文慧。同时双方对违约责任也作了相关约定，其中对逾期付款的违约责任：逾期在90日之内，每逾期一天，嘉富利公司有权要求黄文慧每日按应付而未付房款部分的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，嘉富利公司有权解除合同，有权要求黄文慧每日按应付而未付房款部分的万分之二支付违约金……。逾期交房的违约责任：逾期交房360日之内和超过360日的，买受人有权要求出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……。合同签订后，黄文慧于2019年1月4日、2019年5月9日分二次支付购房款231119元、538000元，已向嘉富利公司支付了全部房款。   另查明，1.昌江黎族自治县2016年-2018年的降雨天数分别为124天、129天、133天及受7个热带气旋影响和2019年1-5月的降雨20天；2.案涉房屋建设工程所属项目各项已于2019年11月12日经验收合格。   一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：嘉富利公司应否向黄文慧支付逾期交房的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行合同义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》的时间为2019年1月4日，而合同约定的交房的时间却为2018年8月30日，显然该条款的约定实属笔误，双方当事人应就该条款进行补充更正，但双方在庭审过程中，均未能协商确定涉案房屋具体交房时间，且黄文慧未能提供相关证据证明涉案房屋的确定交房时间，应承担举证不能的不利后果。故黄文慧请求嘉富利公司承担违约责任的主张，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回黄文慧的诉讼请求。案件受理费1676元，按规定减半收取计838元，由黄文慧负担。   本院二审期间，黄文慧围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   二审除对一审法院事实认定部分“合同签订后，黄文慧于2019年1月4日、2019年5月9日分二次支付购房款231119元、538000元，已向嘉富利公司支付了全部房款。”不予认可外，对一审查明的其他事实，本院予以确认。   二审另查明，黄文慧购房款的支付时间为：于2018年3月30日支付10000元，于2018年4月4日支付228814元，合计付款238814元，于2019年2月18日，通过银行按揭贷款方式支付538000元。嘉富利公司于2019年2月15日告知黄文慧按揭贷款放款后就可以过来交房。2019年12月24日，嘉富利公司员工将案涉房屋验收合格的文件拍照发给黄文慧，并告知随时过来可以交房。   本院认为，本案争议焦点为：嘉富利公司是否应当向上诉人支付逾期交房违约金。本案中，双方当事人于2019年1月4日签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限是2018年8月30日前，双方当事人对合同写明的交房时间有争议。本院认可合同载明的时间就是双方当事人真实意思表示，理由为：1.交房时间属于《商品房买卖合同》中关键内容之一，出现笔误不符合常理；2.2018年4月4日，黄文慧已经按照合同约定支付了首付款及维修基金等费用238814元，剩余房款538000元通过银行按揭贷款支付，该付款行为和时间表明至少在2018年4月4日，双方已经对总房款以及付款方式等商品房买卖合同的主要条款达成一致意见；3.在《商品房买卖合同》中，换签合同或者补签合同的情况并不少见，也会存在最后合同落款签约时间比交房时间晚的情形，且黄文慧主张合同是补签的，合同的主要内容在补签之前双方就已经明确约定。综上，本院采信黄文慧合同补签的主张。   关于嘉富利公司是否应当向上诉人支付逾期交房违约金的问题。首先，嘉富利公司确实存在逾期交房的问题。合同约定的交房时间为2018年8月30日，但鉴于黄文慧于2019年2月18日才支付完毕全部购房款，根据双方签订的附件七《本合同补充协议》第七条约定：“买受人在接收房屋前须付清全部应付房款和税费”，因此在黄文慧付清房款前，嘉富利公司没有交房的义务，嘉富利公司交房的合同义务应延期至黄文慧付完总房款的次日，即2019年2月19日。虽然嘉富利公司告知黄文慧随时可以来收房，但在嘉富利公司取得建筑工程竣工验收备案证明文件前，黄文慧有权根据合同约定和法律规定拒绝收房，因此嘉富利公司逾期交房的时间应以案涉房屋验收合格的时间2019年11月12日截止。逾期交房的时长为266日。逾期交房违约金为：769119×266×0.0002=40917.13元。其次，关于嘉富利公司是否可以延期合同约定的交房时间的问题。嘉富利公司主张按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，存在因台风、雨天造成工期延误的情形及政府机构改革等客观原因有所延误的情形，对其主张的延期事由，本院不予支持。理由为：1.约定台风、雨天延期的合同条款的效力问题，一般的刮风下雨是大自然正常的现象，约定刮风下雨就予以延期交房免除逾期交房违约责任属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该部分的约定应为无效；2.造成严重影响的台风或者长期的特大暴雨等属于不可抗力情形的，按照该合同第八条约定，嘉富利公司“应当在事实发生之日起30日内告知买受人”，但嘉富利公司未能举证证明存在30日内告知的情形，应承担举证不能的不利后果；3.中共海南省委办公厅和海南省人民政府办公厅下发《昌江黎族自治县机构改革方案》，但嘉富利公司未举证证明机构改革与本案逾期交房的关联性。故对其该主张不予支持。再次，嘉富利公司抗辩的上诉人存在逾期付款违约行为是否成立的问题。本院采信了黄文慧的合同主体内容之前已经明确约定，案涉合同属于补签的主张，既然是补签，那就应当按照原先约定确定黄文慧应承担的房款支付义务，这才符合权利义务相一致及公平原则。按照合同第五条约定，黄文慧付清总房款的30.05%的时间为2018年4月4日，其应当于2018年4月14日前提交办理按揭贷款的各种资料并办理按揭手续，但其直至2019年2月18日才获得银行的按揭贷款，黄文慧抗辩是因嘉富利公司的原因导致贷款延误，但其并未举证证明，应承担不利后果。参照住房公积金贷款从申请到放款的一般时长30天计，黄文慧应于2018年5月14日前支付购房尾款538000元，但直至2019年2月18日才支付，存在逾期付款时长280日，逾期交房违约金为：538000×280×0.0002=30128元。最后，逾期付款违约金和逾期交房违约金均属于到期的金钱债务，从嘉富利公司提出抗辩的行为可以视为其提出抵销的主张，抵销权为形成权，从嘉富利公司提出就产生抵销的法律后果。经抵销，嘉富利公司应支付黄文慧的金额为40917.13-30128=10789.13元。   综上所述，一审判决认定事实错误，处理结果不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初976号民事判决；   二、海南嘉富利实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向黄文慧支付逾期交房违约金10789.13元；   三、驳回黄文慧的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费838元，由海南嘉富利实业有限公司负担120元，黄文慧负担718元；二审案件受理费1676元，由海南嘉富利实业有限公司负担240元，黄文慧负担1436元。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年十二月二十九日   法官助理 涂盼盼   书记员 唐欣凌   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。   当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。