云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1965号上诉人（原审原告）：柏京京，女，1986年2月15日生，汉族，住重庆市南岸区，现住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：环海钊，云南星震（宾川）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南省大理白族自治州大理市大理镇魁阁社区居民委员会，住所地云南省大理白族自治州大理市大理镇人民路226号。法定代表人：陈志萍，系该社区主任。委托诉讼代理人：何本研，云南德化律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人柏京京因与被上诉人云南省大理白族自治州大理市大理镇魁阁社区居民委员会（以下简称魁阁居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柏京京上诉请求：依法撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3442号民事判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认定事实不清。1.一审未认定原告不仅向被告发出《提交钥匙通知函》，还将租赁房屋钥匙交由被告保管，但遭到被告拒收。原告已于2020年7月1日至2020年7月5日将租赁房屋腾空，停止了使用。2.大理市古城保护管理局、大理古城华侨城投资开发有限公司对大理古城风貌保护提升及棚户区改造等项目实施范围内所有房屋的强弱电线路及外挂管网进行改造。案涉租赁房屋具体施工时间为2019年10月25日至2019年12月16日，工程施工是分段实施，逐步推进，对上诉人从事餐饮经营的店铺来说，影响是非常大的。3.一审法院认定：“大理古城景区于2020年3月10日12：00起，面向疫情防控低风险地区开放”。大理市当时属低风险地区。但由于全国很多地方都属于中、高风险区，很多地方都实行封闭式管理，游客从何而来，即便疫情后所谓的复工复产，旅游业仍然一片惨淡，上诉人经营的该商铺已长达半年鲜有旅客，上诉人每月亏损达三万多元。4.目前大理市古城人民路房屋租金直线下降，很多房屋根本租不出去，已出租的房屋，房屋主人纷纷主动降低租金，这已成为目前房屋租赁行业的常态。二、一审法院适用法律不当。1.一审认为“大理市于2020年2月26日就全面复工复产复业，全面有序开放经营场所，大理古城景区也于2020年3月10日就恢复了开放”与事实不相符。2020年2月26日全国抗疫正处于关键阶段，全国多数地方处于疫情重灾期间，大理市是不能独善其身而全面复工复产复业的；2.一审法院认为“大理古城改造工程持续期间及本次疫情并不妨碍房屋本身的使用功能，但影响了原告开店的消费市场，造成营利目的可能无法实现。”不当，上诉人租赁铺面10多平方每年房租30多万，房屋租来不是用来居住的，而是用来做饮食服务的，合同目的就是要能盈利。在案证据及现实状况足以证明无法盈利，目前只要营业，就是亏本，合同目的无法实现，已成事实；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的的，可以解除合同。”疫情显然属于民法规定的不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力情形，故原告无奈只得行使此法定解除权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据目前原告的亏损状况和疫情的持续性，如果再继续履行租赁合同，对原告而言明显不公平，也根本不能实现合同目的。故《租赁合同》应当尽快予以解除！另，大理市古城人民路隔壁承租户也是以本案被告为一方当事人，一审已判决解除了合同。为此，望二审法院明察秋毫，并判准上诉人的请求。魁阁居委会辩称，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决；判决二审诉讼费用由上诉人承担。理由如下：一、原审法院审理程序合法。大理市人民法院依法立案受理了本案纠纷后，公开开庭对本案进行了审理，双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，审判员及书记员不存在回避的情况，其审理程序合法。二、原审确认证据符合法律规定。原审法院所采信的证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，符合证据的三性，且经各方当庭质证。三、原审法院确认的案件事实清楚，均有在案证据证实。四、原审法院适用法律正确。本案是房屋租赁合同纠纷，一审适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，作出一审判决适用法律正确。五、原审判决结果客观公正，有事实和法律依据，应予维持。六、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。另，答辩人不清楚上诉人具体哪一天把钥匙交给社区，社区当时拒收；本案签订合同双方是经过公开招投标，房子移交双方是到现场移交；另一案件还在上诉期，与本案是各自独立的案件，与本案无关。柏京京向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2019年4月15日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告退还三个月的租金（每月租金26250元）及原告于合同签订之日向被告支付的履约保证金50000元，共计128750元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：大理铺面房系被告大理市大理镇魁阁社区居民委员会集体所有。2019年3月27日，被告对外发出《租房招租公告》对大理古城人民路388号附1号、附2号铺面房进行招租。2019年4月15日，经过招租竞价原告柏京京中标附2号铺面。同日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《租赁合同》，其中约定甲方自愿将位于大理砖混结构铺房1间，面积约17平方米（以实际面积为准），出租给乙方经营管理使用；承租期限：自2019年5月1日至2022年4月30日止，共三年；租金每年315000元，三年租金合计945000元。租金支付方式：租金一年一付，第一年（即2019年5月1日-2020年4月30日）租金在签订合同当天支付，乙方交纳的竞租保证金50000元转为租金，乙方实际再支付265000元。第二年（即2020年5月1日-2021年4月30日）租金需在2020年1月15日前支付，第三年（即2021年5月1日-2022年4月30日）租金需在2021年1月15日前支付。乙方需按时交纳租金，逾期每天承担拖欠租金2％的滞纳金。未经甲方同意，连续拖欠租金30天以上，甲方有权单方解除租赁合同，收回租赁房屋；甲方在2019年5月1日将租赁物交给乙方管理使用，2019年5月1日起计收租金；甲乙双方签订本合同当天，乙方支付给甲方履约保证金50000元，租赁期满，乙方交清租赁期内的所有费用，房屋没有人为损坏，房屋经甲方验收合格，退回乙方保证金，保证金不计利息；租赁期间，乙方不得把房屋转租给第三人使用。如乙方违反本条规定，甲方有权单方终止合同，并由乙方按本合同第十一条约定，承担违约责任。租赁期间，如发生租赁房屋政策性停业，甲方退还乙方实际停业期间租金，乙方自身原因停业除外；租赁期间，乙方自己承担经营产生的风险及安全责任，自负盈亏、自主经营；合同履行期间，如因国家法律、政策规定或政府建设需要征用租赁房屋等原因造成合同不能履行，甲方可以依法终止本合同，无需承担违约责任。如因本合同第九条约定的原因，甲方要求终止合同，必须提前30天通知乙方。经双方达成协议后，签订终止合同协议。甲方已经收取的租金按照实际租赁日期收取，余额在乙方交回租赁房屋后三个工作日内退还给乙方；本合同经甲乙双方签字后生效，双方必须认真履行。若一方违约，造成合同不能履行，必须承担违约责任，违约方应向守约方支付违约金283500元（违约金按三年租金总额的30％计算）。合同签订后，被告将租赁房屋交付给原告，原告向被告支付了2019年5月1日-2020年4月30日的租金315000元及履约保证金50000元。后因大理古城风貌保护提升及棚户区改造等项目工程施工，被告同意减免原告两个月租金；因新冠疫情影响，被告同意减免原告三个月租金。2020年5月19日，被告发出《关于延租、减租申请的回复》，同意原告第二年房租可以延后三个月交纳，但须在2020年7月25日前交清，不同意降低剩余两年的房租。2020年7月1日，原告向被告发出《租赁合同解除通知函》，表明因疫情原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定要求解除《租赁合同》，并在扣除2020年4月30日至2020年6月30日的租金后，返还三个月的租金及履约保证金。同日，被告向原告发出《针对承租人柏京京的复函》，表明原告发出的《租赁合同解除通知函》不具有解除《租赁合同》的效力，双方应按《租赁合同》约定继续履行合同。2020年7月10日，原告向被告发出《提交钥匙通知函》，被告未接收，至今租赁房屋仍由原告管理使用。庭审中，双方均认可租赁房屋月租金为26250元。2019年9月20日，大理市古城保护管理局、大理古城华侨城投资开发有限公司发布《大理古城风貌保护提升及棚户区改造等项目工程实施方案》，对人民路（博爱路至叶榆路）、复兴路北段（玉洱路口至北门）、平等路（214国道至博爱路）；大理古城风貌保护提升及棚户区改造等项目实施范围内所有房屋的强弱电线路及外挂管网改造。案涉租赁房屋具体施工时间为2019年10月25日至2019年12月16日。2020年1月25日，大理市古城保护管理局发布《大理古城景区暂停接待游客的通知》，载明：“大理古城景区于2020年1月25日19时30分起暂停接待游客。”2020年3月9日，大理市古城保护管理局发布《大理古城景区恢复接待游客的通知》，载明：“大理古城景区于2020年3月10日12:00起，面向疫情防控低风险地区开放”。2020年2月26日，中共大理州委、大理州人民政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组指挥部发布第12号通告《大理州应对新冠肺炎疫情分区分级防控措施》，其中载明：“（一）低风险县市：1.全面取消居民小组（村组）封闭式管理；2.全面恢复交通；3.全面复工复产复业，全面有序开放经营场所……”大理市当时属低风险地区。一审法院认为，原告柏京京与被告大理市大理镇魁阁社区居民委员会签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行，不得擅自变更或解除合同。本案中，合同签订后，原告按约向被告支付了2019年5月1日至2020年4月30日的租金及履约保证金，被告按约向原告交付了房屋。关于合同解除的问题，双方在《租赁合同》中约定的解除条件有乙方连续拖欠租金30天以上、乙方在租赁期间转租以及如因国家法律、政策规定或政府建设需要征用租赁房屋等原因造成合同不能履行时，甲方可终止合同；因不可抗力造成租赁房屋的灭失，租赁合同终止，双方在履行的过程中，上述条件均未成就，原告也未与被告协商一致解除双方签订的合同，至今租赁房屋仍由原告管理使用。另，原告的经营在大理古城风貌保护提升及棚户区改造等项目工程期间以及疫情发生后确实存在受大理古城改造工程及疫情防控措施影响的情形，但案涉租赁房屋的改造工程实施时间仅为2019年10月25日至2019年12月16日；对于疫情，在国家出台各项有力防控措施后，大理市于2020年2月26日就全面复工复产复业，全面有序开放经营场所，大理古城景区也于2020年3月10日就恢复了开放，且被告将房屋出租原告需保障的是房屋能否进行经营，这是发挥房屋的使用功能，而能否营利涉及到管理、市场等因素，大理古城改造工程持续期间及本次疫情并不妨碍房屋本身的使用功能，但影响了原告开店的消费市场，造成营利目的可能无法实现。房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋经营目的是不一样的。在《租赁合同》中原、被告也明确约定：“租赁期间，乙方自己承担经营产生的风险及安全责任，自负盈亏、自主经营。”结合大理古城改造工程的时间及本次疫情在大理的持续时间、合同的约定及履行情况、大理古城改造工程及本次疫情对合同目的的影响程度，古城改造工程及本次新冠肺炎疫情并未导致原告与被告签订的租赁合同的合同目的不能实现，对原告要求解除合同的诉请不予支持。同时，鉴于原告在经营过程中确实存在受古城改造工程及疫情防控措施影响的情形，被告已同意减免原告五个月的房租131250元（26250元×5月）以弥补承租人的损失，予以确认。基于第一年租金原告已实际足额支付给被告的事实，所减免的租金在第二年（2020年5月1日-2021年4月30日）的租金中予以扣减。就原告要求被告退还三个月租金及履约保证金的诉请，现双方签订的《租赁合同》继续履行，对原告的该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：驳回原告柏京京的全部诉讼请求。案件受理费减半后收取1538元，由原告柏京京负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。柏京京提交光盘一张（上诉人去社区归还钥匙拍摄的视频），欲证明上诉人已经归还钥匙，经质证，魁阁居委会对该证据予以认可，认为上诉人归还钥匙的过程是事实。本院认为，该证据形式要件合法，内容真实，与本案有关联，予以采信。对一审认定的事实，柏京京认为1、一审认定“2020年7月10日，原告向被告发出《提交钥匙通知函》，被告未接收，至今租赁房屋仍由原告管理使用。”不当，被上诉人拒收是事实，但房屋管理使用至7月关门后实际上一直闲置，该房屋是属于空置状态其并未管理使用。2.对一审认定“大理古城景区于2020年3月10日12:00起，面向疫情防控低风险地区开放”“（一）低风险县市：1.全面取消居民小组（村组）封闭式管理；2.全面恢复交通；3.全面复工复产复业，全面有序开放经营场所……”有异议，认为大理市当时虽属低风险地区，但2020年2月、3月受疫情影响上诉人并未营业。对上诉人的上述异议主张，被上诉人无异议，本院予以确认。对一审认定的其余事实，双方无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后双方均应按合同的约定履行合同义务。上诉人因疫情影响导致经营困难，上诉人可向被上诉人申请减免部分租金或降低租金，并非必然导致解除合同，但上诉人已将房屋腾空并将钥匙交还被上诉人，房屋处于空置状态，双方不能及时解决争议，必然会造成更大损失，双方在客观上已无继续履行合同的可能性，故上诉人要求解除合同的诉讼请求，应予以支持。上诉人未按约定支付第二年租金并要求解除双方签订的《租赁合同》已构成违约，其应承担相应的违约责任，按约定上诉人应支付被上诉人违约金283500元（三年租金总额945000元×30%）过高，根据解除合同造成的实际损失情况，本院酌定违约金以三个月租金78750元（315000元÷12月×3月）计算，扣除上诉人已交纳的履约保证金50000元，上诉人还应向被上诉人支付28750元。关于被上诉人是否应当返还上诉人3个月的租金。在大理古城风貌整治期间，上诉人停业，双方就减免上诉人2个月租金，合同继续履行达成了合意，被上诉人同意减免2个月租金，因受新冠疫情影响，被上诉人同意在合同继续履行的前提下，减免3个月租金，现因合同无法继续履行，减免3个月租金的前提已不存在，不应减免；合同于上诉人向被上诉人发出《租赁合同解除通知函》之日即2020年7月1日起解除，上诉人仍应支付自第二年度租金起算日起至合同解除之日止两个月（即2020年5月1日至同年6月30日）的租金，因此，上诉人与被上诉人互负支付的义务，已相互抵扣，上诉人关于退还3个月租金的上诉主张不成立。综上所述，柏京京的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3442号民事判决；二、柏京京与云南省大理白族自治州大理市大理镇魁阁社区居民委员会签订的《租赁合同》于2020年7月1日解除；三、柏京京于本判决生效之日起十日内支付云南省大理白族自治州大理市大理镇魁阁社区居民委员会违约金28750元；四、驳回柏京京的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3076元，由上诉人柏京京负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月二十一日书记员  卞雅娟