河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5589号原告：张小玲，女，1978年2月19日出生，汉族，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：石会敏，河南千业律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘丽君，河南千业律师事务所执业律师。被告：李亚卫，男，1974年2月7日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：吕富平，河南润合律师事务所执业律师。第三人：洛阳宁泰置业有限公司，住所地河南省洛阳市高新技术产业开发区丰华路6号6幢1层。法定代表人：段若刚，总经理。委托诉讼代理人：张纯亚，该公司办公室副主任。第三人：段若刚，男，1979年10月9日出生，汉族，洛阳市涧西区银川路中弘名都苑1栋1门501号。委托诉讼代理人：张纯亚，男，汉族，1965年12月1日生，系洛阳宁泰置业有限公司员工，住河南省洛宁县城关镇人民法院家属院。原告张小玲与被告李亚卫、第三人洛阳宁泰置业有限公司（以下简称宁泰公司）、段若刚案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日受理该案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张小玲的委托诉讼代理人石会敏、刘丽君，被告李亚卫及其委托诉讼代理人吕富平，第三人宁泰公司、段若刚的委托诉讼代理人张纯亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法停止执行位于宜阳县北城区××大道东侧宁泰××楼××单元××、××楼××单元××号房屋。2.请求依法解除位于宜阳县北城区××大道东侧宁泰××楼××单元××、××楼××单元××号房屋的查封，并将该二房产恢复至执行前原有状态。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由，法院查封前张小玲已与宁泰公司已成立合法有效的房屋买卖合同关系并办理网签手续。2.原告所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。原告所购房屋款项已全额支付。因宁泰公司、段若刚欠张小玲之亲戚赵百科的钱一直不能偿还，经数次催告后无果，为尽快实现债权同时解决张小玲居住问题，无奈同意宁泰公司以其开发的位于宜阳县北城区××大道东侧宁泰××楼××、××楼××单元××号房屋抵债，抵债价格以当时双方均认可的市场价为准。2015年4月4日，被告宁泰公司与张小玲在宜阳县房管局办理了房产预售合同的网签手续。至此，张小玲以对宁泰公司的合法债权为对价，支付了全部的购房款。商品房买卖协议为双方真实意思表示，且及时办理了网签手续，不存在无效情形，买卖合同自成立时已生效。西工区法院异议裁定仅以原告未提供书面买卖合同为由认定不足以证明原告为真实购房人，未考虑房款收据、网签手续等重要因素，认定事实明显有误。张小玲满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的所有条件，在人民法院查封之前已合法占有涉案房产，对未办理过户登记不存在过错。李亚卫对涉案房产的一般金钱债权劣后于张小玲的权利。综上，张小玲与被告宁泰公司在法院查封之前已达成合法有效的买卖合同并办理了网签手续，名下无其他用于居住的房屋，支付了全部房款，实现了对涉案房产的占有且对未办理过户不存在过错。张小玲完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定的排除执行的条件。依据《民事诉讼法》第227条之规定，特向贵院提起执行异议之诉，请求贵院判令停止执行涉案房产并解除查封，切实维护原告的合法权益。李亚卫辩称，原告不具备排除执行的实质要件。1、原告在诉状中所称的涉案房产已经网签并备案至原告名下，答辩人认为该陈述与事实不符，依据房地产相关法律法规规定，所谓网签即商品房预售登记，是房产行政管理部的行政管理行为，网签并不产生物权变动，依据物权法定原则，网签不具有物权的效力。因此，原告所诉称房屋所有权仍为宁泰公司所有。原告所诉称的备案也是一种行政管理制度，不产生物权变动。2、原告并没有提交房屋付款依据。原告诉称借给宁泰公司的借款，用该债权抵债取得了该房屋，但是，原告所称上述内容并没有相关以物抵债及债权转让协议等书面证据来佐证。原告和本案房屋没有房屋买卖合同关系，也没有债权关系，原告并没有真实的购买房屋行为，并没有支付相应的购房款项。以上事实充分说明原告不是本案适格主体。3、涉案房屋没有竣工验收，原告也没有实际占有。涉案房屋已经法定程序将所有权确认给答辩人，原告申请执行异议已经超过法定异议期间，依法不受保护。该情形与(2016)最高法民申1343号民事裁定书的情形相同，在该案中，最高法院认为“执行程序终结后，案外人异议之诉不能对权利进行救济”。综上，请求驳回原告诉讼请求。宁泰公司、段若刚共同述称，张小玲交的房款公司没有收到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证，并认定事实如下：1.李亚卫与段若刚、宁泰公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月22立案后，于2016年8月31日作出（2016）豫0303民初3320号民事调解书，约定：“一、被告段若刚于2016年9月20日前偿还原告李亚卫借款本金900万元及截至2016年1月31日的利息100万元，共计1000万元；二、被告段若刚于2016年9月20日前支付原告李亚卫借款本金900万元的逾期利息(按月利率2%计算，自2016年2月1日起至清偿完毕之日止);三、被告洛阳宁泰置业有限公司对上述一、二项承担连带清偿责任。四、原告李亚卫放弃其他诉讼请求，双方无其他争议”。后李亚卫持该生效调解书向本院申请执行，在执行过程中，李亚卫与段若刚、宁泰公司达成执行和解，双方同意将涉案房屋在内的55套房屋作价11669400元抵偿债务。执行涉案房屋时，张小玲向本院提出书面异议，要求解除对涉案两套房产的查封和扣押。本院于2020年6月11日作出（2020）豫0303执异26号执行裁定书，认为张小玲向本院提出执行异议，但其提供的证据缺乏商品房买卖合同的确认及认证，不足以证明其为真实购房人，其提出异议不能产生阻却执行的效力。裁定驳回张小玲的异议请求。张小玲不服该裁定，提起执行异议之诉，遂导致本案纠纷。2.2015年3月29日，宁泰公司形成股东会决议，决议载明：鉴于目前房地产形势，经股东研究决定，以2015年4月15日为时间节点，自2015年4月15日开始洛阳宁泰置业有限公司所有外部借款全部停止支付利息。股东所有投资款以及后期借款以宁泰公司所开发宜阳项目“宁泰锦城（一期）”住房抵扣，具体抵扣分配方案另附明细加以说明。如果其他外借款之借款人同意，也可以用宁泰公司所开发宜阳项目“宁泰锦城（一期）”住房进行抵扣，如不同意用房子抵扣从之后售房款中逐步付清外借本息。段若刚、雷峰、赵百科、买治国作为宁泰公司的股东在决议上签字；3.2015年4月2日，宁泰公司向张小玲出具加盖财务专用章的收据（编号3990377），载明：今收到张小玲（一次性）交来宁泰锦城1-2-1202面积：90.69㎡单价：2000元/㎡人民币壹拾捌万壹仟叁佰捌拾元整￥181380.00；4.2015年4月2日，宁泰公司向张小玲出具加盖财务专用章的收据（编号3990376），载明：今收到张小玲（一次性）交来宁泰锦城1-1-2601面积：124.41㎡单价：1700元/㎡人民币贰拾壹万壹仟肆佰玖拾柒元整￥211497.00；5.2015年4月4日，涉案两套房屋通过期房网上签约给张小玲；6.2015年5月27日朱素琴、赵百科（甲方）与宁泰公司（乙方）签订以物抵债协议书，协议载明：洛阳宁泰置业有限公司于2011年成立，因资金短缺进行借款，其中借朱素芹60万元；赵百科124万元。现乙方无力偿还，乙方以其开发的房产进行抵债，甲、乙双方经协商一致达成如下协议，1.乙方以其开发的住宅以每平方米2000元向甲方进行抵债，直至借款本息顶清。2.乙方无条件保证甲方指定（或提供）的购房人能顺利办理房产证初始登记并取得房产证。3.以上预（出）售住宅时应由乙方交纳的营业税等税金，乙方必须依法交纳。4.乙方保证购房人首付款或房款到达其账户内次日转到甲方指定的账户内。乙方如违反该条约定，按日千分之一向甲方支付违约金，违约金从购房首付款或全部款项到达乙方账户次日起计算违约金至付清日止。5.乙方如违反第2条约定，除支付购房人违约金10000元，还必须履行第2条约定的义务。违约金不足弥补购房人损失的，乙方还必须赔偿购房人的实际损失。……朱素芹、赵百科及段若刚在协议书尾部签字，宁泰公司加盖公章。7.2015年5月27日，雷峰、赵百科、买治国（甲方）与段若刚（乙方）、宁泰公司（丙方）签订股权转让协议，协议载明：洛阳宁泰置业有限公司于2011年成立，法定代表人段若刚，其中股东：雷峰出资145万元；赵百科出资205万元；买治国出资200万元。甲、乙、丙三方经协商一致，并经公司股东一致同意，就雷峰、赵百科、买治国三人分别持有的洛阳宁泰置业有限公司股权及股权转让的有关事项达成如下协议：1.甲方同意将其持有的洛阳宁泰置业有限公司股权及相应的权利、义务转让给乙方，以上股权作价为伍佰伍拾伍万元（小写：5500000元），乙方同意按此价格购买甲方的上述股权。2.甲方转让股权后，其原享有的与该股权相对应的权利和应承担的义务，随股权的转让而转由乙方享有和承担。3.经丙方同意，丙方意愿代替乙方支付转让价款，并以其预售的住宅进行抵偿，抵偿住宅价格按照每平方米1700元进行折价。4.以上抵债住宅，丙方无条件给买受人签订售房合同，买受人支付购房首付款或全部购房款，通过丙方账户后，丙方无条件如数将购房首付款或全部购房款打入甲方指定的账户内。5、丙方无条件保证购房人能顺利办理房产证初始登记并取得房产证。6.以上预售住宅时应由丙方交纳的营业税等税金，丙方必须依法交纳。7.对丙方先行代替乙方支付的转让价款，由乙方自筹资金向丙方补齐或通过丙方分给乙方的红利收益补齐。8、丙方如违反第4条约定，按日千分之一向甲方支付违约金，违约金从购房首付款或全部款项到达丙方账户次日起计算违约金至付清日止。9.乙方如违反第5条约定，除支付购房人违约金10000元，还必须履行第5条约定的义务。违约金不足弥补购房人损失的，乙方还必须赔偿购房人的实际损失。买治国、雷峰、赵百科及段若刚子协议尾部签字，宁泰公司在合同尾部加盖公章。8.2013年4月3日赵百科通过河南省农村（信用社、合作银行、商业银行）向段若刚账户存款人民币1000000元。同月9日宁泰公司向赵百科出具加盖财务专用章的收据（编号：3990273）一份，载明：今收到赵百科交来现金人民币（大写）壹佰万元整，￥1000000。注：洛阳宁泰置业有限公司借赵百科现金。9.2020年6月11日，洛宁县不动产登记中心出具不动产（房屋）查询证明，证明张小玲及其配偶吴志峰、子女吴怡博、吴佳怡名下无房屋登记信息情况；10.2020年9月4日，赵百科出具情况说明一份，载明：2010年至2015年，段若刚和洛阳宁泰置业有限公司（以下简称宁泰公司）共欠我340万元，其中：股权转让款205万元，借款124万元，利息11万元。经多次催要，段若刚和宁泰公司表示不能偿还现金，要以宁泰公司开发的“宁泰锦城”房产（股权转让款按照1700元/㎡，借款按照2000元/㎡）抵账。对我享有的债权中的392877元债权，我同意充做亲戚张小玲的购房款，用于其购买宁泰锦城1幢1单元2601、1幢2单元1202。本院认为，本案系执行异议之诉，张小玲作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，宁泰公司2015年4月2日向张小玲出具一次性收取房款的收据，于同年4月4日在房产管理部门通过网签登记在张小玲名下，且已交付涉案房产钥匙，故可以认定在涉案房产查封前，宁泰公司已与张小玲就买卖涉案房产达成了协议。关于张小玲是否实际支付购房款项的问题，根据张小玲提交的交房款收据、存款凭条、宁泰公司出具的收据、宁泰公司的股东会决议以及宁泰公司与朱素芹、赵百科签订的以物抵债协议，结合涉案房产已经网签至张小玲名下的事实，可以认定宁泰公司认可张小玲已支付购房款。张小玲提交的洛宁县不动产登记中心的查询证明，可以证明张小玲名下没有房屋登记信息。本案符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产的条件。因涉案房屋仍未竣工验收，未办理过户的原因不在张小玲。综上，张小玲对涉案房产享有排除执行的民事权益，其关于中止执行涉案房产的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，经合议庭评议，判决如下：停止执行位于宜阳县北城区锦屏大道东侧宁泰锦城小区1号楼1单元2601号、1号楼2单元1202号房屋，并解除对上述房产的查封。本案受理费100元，由张小玲负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  马少先人民陪审员  高焕玲人民陪审员  赵 喆二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  李姗姗