贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初6050号原告：李某1，男，侗族，2007年4月4日生，住安徽省桐城市。法定代理人：李某2，男，汉族，1975年4月11日生，住安徽省桐城市。系原告父亲。原告共同委托诉讼代理人：吴瀚洋，贵州北京（盈科）律师事务所律师，执业证号：15201201810054654。代理权限：特别代理。被告：贵阳品筑置业有限公司。住所地：贵阳市白云区同心西路17号。统一社会信用代码：91520113580666211F。法定代表人：傅心宇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：尚进，系贵阳国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201710968534。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：崔红红，系贵阳国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201199811239684。代理权限：特别代理。被告：贵阳兴禾诚商业管理有限公司。住所地：贵阳市观山湖区金阳南路54号观山湖1号第商业会所3层1号房。统一社会信用代码：91520115MA6GKTR537。法定代表人：张加禄。系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田维军，系公司职工，代理权限：特别代理。被告：贵州金广达工程劳务有限公司。住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城X组团1-5号商业，1-5号办公楼2单元21层3号，统一社会信用代码：91520115MA6DXB755G。法定代表人：张加禄。被告委托诉讼代理人：江茁，系贵州准据律师事务所执业律师，执业证号：15201200010821259。代理权限：一般代理。原告李某1诉被告贵阳品筑置业有限公司（以下简称品筑公司）、贵阳兴禾诚商业管理有限公司（以下简称兴禾诚公司）、贵州金广达工程劳务有限公司（以下简称金广达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法作出（2020）黔0113民初618号民事判决书，原告李某1及被告兴禾诚公司不服，提出上诉，贵阳市中级人民法院作出（2020）黔01民终6431号民事裁定书，发回本院重审，本院重审过程中依据被告兴禾诚公司的申请，追加金广达公司为本案被告。本院依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某1的委托诉讼代理人吴瀚洋、被告贵阳品筑置业有限公司的委托诉讼代理人尚进、崔红红、被告兴禾诚公司的委托诉讼代理人田维军及追加被告金广达公司的委托诉讼代理人江茁到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议并院审判委员会讨论，现已审理终结。原告李某1向本院变更诉讼请求如下:1、解除原告与被告之间的商品房买卖合同关系及团购服务协议，被告贵阳品筑置业有限公司返还购房款658999元，返还维修基金费13180元，赔偿个性化施工费1000元，赔偿团购活动服务费450000元，合计1123179元；2、判令贵阳品筑置业有限公司支付以1123179元为基数，自2018年5月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。（暂计算至2020年1月9日为86297元）；3、判令被告贵州兴禾诚商业管理有限公司、贵州金广达工程劳务有限公司对上述款项承担连带责任；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：原告为购买“优品新城33-1-9号”房屋，与被告贵州兴禾诚商业管理有限公司签订《团购活动服务协议》，约定原告向该公司支付450000元服务费即可享受“一口总价”权利，原告如约支付了450000元服务费，并向开发商贵阳品筑置业有限公司支付了购房款658999元、维修基金13180元、个性化施工费1000元，但被告至今未与原告签订书面房屋买卖合同，亦未按照约定交付该房屋。故起诉至法院，望判如所请。被告品筑公司辩称：品筑公司与兴禾诚公司没有包销协议，品筑公司是与追加被告公司签订的，合同约定金广达公司不能变更第三方主体，2018年9月12日我们就与金广达公司解除了合同关系；兴禾诚公司与品筑公司没有经济往来，没有签订委托关系和合同关系，他是擅自收取支配了团购活动，兴禾诚收取服务费的行为与品筑公司无关，2018年1月31日订立商铺包销合同，在该合同履行、解除期间，金广达公司的股东组成并未变更，2018年12月24日金广达才变更股东，兴禾诚应当返还原告的服务费，金广达承担连带责任，具体以书面的答辩状为准。被告兴禾诚公司辩称：一、原告的诉称部分属实部分不属实，本案诉争我们认为，产生诉讼纠纷的根本原因在于品筑公司的违约，原告已经作为买受人负责了全部义务，兴禾诚是居间方尽到了义务，团购服务协议是真实意思表示，在交付房屋的时候是品筑公司不愿意交付；二、在兴禾诚看来，品筑公司违约是不交付商品房，是因为品筑公司违约只是退还购房款，就将兴禾诚已经收取团购费的风险单方面转嫁到兴禾诚的头上，品筑公司的行为是不道德的；三、兴禾诚和金广达公司是非常密切关系的，最开始是金广达公司，后面变更成兴禾诚公司是因为金广达公司是劳务公司，客户接受不高，我们向品筑公司申请了，也得到他们的认可；兴禾诚和金广达公司在整个购房过程中，尽到了居间方的义务；原告诉请应当由违约方品筑公司负责。被告金广达公司辩称：因为是劳务公司，名义上是我销售商品房，在征求了品筑公司的同意后，由兴禾诚公司来销售。双方均同意原审证据继续使用，原告补充举证如下：预售许可的房价表，案涉房屋房价表（来源贵阳市房地产交易管理中心），证明案涉房屋备案价在当时是1.2万元，原告购买原价是22613元，后经过与兴禾诚公司签订协议，单价16750元，也就是说无论签订团购服务协议，均没有享受到被告所称优惠购房的服务，所以我认为团购服务费是购房款的部分。被告品筑公司质证认为：真实性认可，单价1.2万元，我们在销售时也是在1.2万元左右，备案价并不代表销售价，最后我们的销售价也与备案价差不多。被告金广达公司、兴禾诚公司质证认为：真实性合法性无异议。被告品筑公司为支持诉请，原审证据沿用，补充如下：1、短信截图，证明原告起诉后2020年3月13日协助其办理备案登记手续。2、兴禾诚公司、金广达公司工商信息，证明在我们的包销协议履行过程中兴禾诚公司、金广达公司两个公司的法人不是同一人。原告质证认为：对工商信息，品筑与金广达被告之间是委托代理销售关系，金广达又转给兴禾诚，关于短信，原告2018年5月就到品筑公司购买房屋，在原审开庭前3、4天品筑公司才发的短信。被告兴禾诚公司、金广达公司质证认为：工商信息不代表张加禄不是两个公司的实际控制人。本院重审中查明事实如下：2018年1月31日，被告品筑公司作为甲方与乙方金广达公司签订《优品城邦商铺包销购买合同》，约定金广达公司系品筑公司指定的包销购买商，包销含涉案房屋在内的品筑公司优品城邦项目145套商铺，乙方指定的实际买受人与甲方签订《商品房买卖合同》，同时约定乙方为客户办理签订《商品房买卖合同》（网签）补充协议及相关文件等相关手续，乙方在甲方授权范围内开展营销相关工作，包括营销策划、广大推广、现场销售、签订《商品房认购协议》和《商品房买卖（预售）合同》等，乙方不得以任何形式将本合同主体变更为其他第三方，否则，乙方定金由甲方没收，且甲方有权解除合同等。合同附件中约定了乙方销售的房屋及单价，其中案涉房屋34-1-9号房屋约定包销单价为9840元，总价为514042元。2018年3月5日，被告金广达公司向品筑公司发函，称因金广达公司名字不利于销售，将用金广达公司的法定代表人张加禄控制的另一公司即被告兴禾诚公司进行销售。该函由被告品筑公司经理陈永锋签收。2018年5月4日原告李某1与兴禾公司签订了《团购登记意向书》，意向书中表明“团购活动服务费由兴禾公司收取（不计入房价），房款由被告品筑公司收取”，原告在两份文件上签字确认。2018年5月5日，原告李某1和被告兴禾公司签订定房单，约定乙方定购优品新城34-1-9号商铺，乙方交纳定金30000元给甲方订购上述房屋，并在2018年5月12日前和开发商签订《商品房买卖合同》及相关协议等，如参与团购活动需向兴禾公司支付450000元团购活动服务费，将享受房价优惠为一口总价658999元。2018年5月12日，原告作为乙方与甲方兴禾公司签订《团购活动服务协议》，约定原告自愿加入贵阳优品城邦项目商业及优品道现代城临街一层住宅团购服务活动，并同意缴纳人民币450000元团购活动服务费作为活动组织费用，以获取参与团购活动的资格及享有“交450000元团购活动服务费享受一口总价的权利”；乙方交纳的团购服务费不冲抵房款，不计入房价，只作为甲方活动组织费用及收益，乙方选中意向房源并与开发商签署《商品房买卖合同》后，团购活动服务终止，服务费将不再予以退还；同日，原告与被告品筑公司签署《商品房买卖合同》签约审批单，原告取得品筑公司提供的《贵阳市商品房预售合同备案申请表》（预售合同登记号：Ｙ18055530），该表中载明“原告购买的位于白云区优品新城33-35,47,48号楼34-1-9号房屋，建筑面积66.21㎡，套内面积63.20㎡，房款总价658999元，预付房款258999，交房时间2019年9月30日”。同日，原告向品筑公司缴纳购房款258999元、维修基金13180元，向兴禾公司缴纳450000元团购活动服务费，并向成都卓望嘉物业服务有限公司贵阳分公司缴纳1000元个性化施工费。2018年6月8日，原告向品筑公司缴纳购房款400000元。后被告品筑公司未与原告签订《商品房买卖合同》且逾期未交房，现双方对返还购房款及团购服务费等发生争议，原告诉至法院，诉请如前。另查明：1、房管部门的供校对使用的备案申请表记载案涉相近房屋交付时间为2019年9月30日。2、经本院释明，原告主张退款应解除买卖关系及团购活动服务协议，原告当庭变更诉请如前。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的收据、银联签购单、开盘手册、《贵阳市商品房预售合同备案申请表》（预售合同登记号：Y18055424），被告品筑公司出具的《商品房预售许可证明》、收款收据及被告兴禾公司提交的《团购登记意向书》、《团购意向登记信息告知书》、《定房单》、《团购活动服务协议》、《商品房买卖合同签约审批单》、《贵阳市商品房预售合同备案申请表》、《优品城邦商铺包销购买合同》、转账凭证等在卷佐证，并经庭审质证，作为本案定案依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方应诚信全面履行各自义务。本案争议焦点在于：1、被告品筑公司是否存在违约行为，房屋销售合同是否符合解除条件；3、团购费45万元的性质认定及团购活动服务协议是否符合解除条件；3、房款及团购费的退还责任主体认定。关于原告与品筑公司签订的房屋买卖合同是否符合解除条件。本案中，原告按约定向被告品筑公司缴纳了全部购房款，被告也出具了相应购房收据，双方之间实际已经达成房屋买卖关系，而被告品筑公司至今未与原告签订正式书面的《商品房买卖合同》，亦未交付案涉房屋，且逾期时间超过合同约定及法律规定的合理期限，其行为已构成了根本违约，被告品筑公司对违约事实亦予认可，原告诉请解除双方之间的房屋买卖合同关系，于法有据，本院予以支持，合同解除后，被告品筑公司应予退还原告向其缴纳的购房款658999元、维修基金13180元，共计672179元。关于团购费用45万元的性质问题。首先，被告金广达公司与被告品筑公司签订了包销协议，由金广达公司负责销售品筑公司的房屋，在包销期间，金广达公司名称中有“劳务”二字，便于开展营销工作，金广达公司以兴禾诚公司名义对外开展营销，该行为金广达公司事前告知品筑公司，同时，金广达公司与兴禾诚公司均为其法定代表人张加禄控制，兴禾诚公司的销售范围也没有超出包销协议约定，因此品筑公司与兴禾诚公司委托销售关系为有效行为。其次，关于团购费用45万元的性质问题。本案认为，结合庭审查明的事实，原告自始是以总价1122179元（不含个性化施工1000元）购买案涉房屋（门面）而交付房款的，兴禾诚公司虽与原告签订《团购活动服务协议》，收取了团购费用450000元，但该案涉45万元的团购服务费远远超出正常的商业习惯，且与提供居间服务收取正常服务费用的常理不符，故本院认为该45万元系房屋价款的组成部分。另，原告与被告兴禾诚公司签订《团购活动服务协议》的目的系购买案涉房屋，现因被告品筑置业公司违约致使原告购房合同目的不能实现，故其与被告兴禾诚公司团签订的团购活动服务协议应当解除，兴禾诚公司应退还原告团购费用450000元。对于原告诉请三被告承担连带退还责任的问题责任，本院认为，原告所交付的房款及团购费系不同的主体收取，合同具有相对性，原告亦不能举证证明被告品筑公司收取房款及兴禾诚公司收取团购费后存在混合行为，被告之间独立承担相应责任，故要求三被告承担连带责任，与客观事实不符，于法无据，故本院不予支持。对原告主张资金占用费诉请，双方未明确进行约定，但因被告存在违约事实，本院酌情从收费之次日起（即品筑公司2018年6月9日、兴禾诚公司公司2018年5月13日）按年利率6%予以支持至实际退还之日止予以支持。对于原告要求被告连带退还改造费1000元的诉讼请求，经查该费用缴入了案外人，并非本案被告收取，要求被告退还于法无据。本院不予支持。原告可以另案主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李健阳与被告贵阳品筑置业有限公司、贵阳兴禾诚商业管理有限公司之间的房屋买卖合同关系及《团购活动服务协议》；二、被告贵阳品筑置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李健阳购房款658999元、维修基金13180元，共计672179元及资金占用利息（以672179元为基数，从2018年6月9日起按年利率6%计算支付至实际退还之日止）；三、被告贵阳兴禾诚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李健阳团购服务费450000元及资金占用利息（资金占用利息以450000元为基数，从2018年5月13日起按年利率6%计算支付至该款付清之日止）；四、驳回原告李健阳的其他诉讼请求。案件受理费人民币7843元（原告已预交），保全申请费5000元（原告已预交），由被告贵阳品筑置业有限公司负担6843元，贵阳兴禾诚商业管理有限公司负担6000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  雷 会人民陪审员  赵文芳人民陪审员  杨厚元二〇二〇年十二月十日法官助理刘耀伟书记员沈联锦