北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16965号原告（反诉被告）：北京贝英慧教育科技发展有限责任公司，住所地北京市丰台区紫芳园三区4号楼1层***室。法定代表人：罗会枝，执行董事委托诉讼代理人：张洁，女，该公司校长助理。委托诉讼代理人：王平，河南大乘律师事务所律师。被告（反诉原告）：孟宪英，女，1961年8月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。原告（反诉被告）北京贝英慧教育科技发展有限责任公司（以下简称贝英慧公司）与被告（反诉原告）孟宪英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贝英慧公司的委托诉讼代理人张洁、王平，被告（反诉原告）孟宪英及其委托诉讼代理人齐集、张泽群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贝英慧公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告房屋租赁合同；2．判令被告退还押金及租金共计500000元；3．诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年8月10日，原、被告在北京中原房地产经纪有限公司居间之下签署了房屋租赁合同，原告承租被告房屋用于教育（面向3到7岁学龄前及学龄儿童）使用，租金支付押三付六，合同签署后，原告依约向被告交付押金207434元，并于2020年2月5日又支付租金380420元。2020年1月24日，因新冠病毒，北京启动突发公共卫生事件一级响应机制后采取了严格的疫情防控措施，暂停全市校外培训结构线下培训活动。北京市一度定于2月17日开学，因此原告一度认为复工等事宜也能有序开展，在2月5日依约交纳房租。后来，防控措施不断调整，北京成为全国管控最严格的地区，原告从事的经营是现场教学，重视体验，兼有生活管理等一定的托儿的作用，难以通过网络课程等方式进行，为了防控国外输入，国家又暂停了持签证入关，导致原告依赖的外教无法回国，复工难以想象。在这种情况下，原告在3月30日向被告提出协商解除合同，希望被告退还一定的押金及租金，但被告不认可不可抗力或情势变更，经多次沟通无果，无奈诉至法院。另，原告于2020年4月3日在租赁房屋张贴搬离事宜并在4月15日搬离腾退了房屋，在租赁房屋处张贴了公告。孟宪英辩称：同意解除双方签署的合同，合同解除是基于原告违约在先，双方在2020年8月15日租赁合同终止，贝英慧公司至今拖欠水电费等相关费用，房屋一直在贝英慧公司的实际控制中。不同意返还押金和租金。截至双方办理房屋交接，贝英慧公司还拒绝交纳水电费并在此前一直占有该房屋，一层院落加装了铁锁。截止2020年8月10日，贝英慧公司未按约交付租金，并明确表示不再租赁房屋，构成违约，故无权要求退还租金，还应支付2020年8月10日至2020年8月15日的租金。贝英慧公司提前解除了三年期的租赁合同，违反合同约定，应承担300%的违约金，故其交纳的押金应抵扣违约金。贝英慧公司在明知国家防控措施严格，在孟宪英为其减免半个月租金后，交纳了6个月的租金，并明知自己在五月份之前都无法开学，要求再次减免3、4、5三个月的租金，双方协商未果，贝英慧公司未结清水电费、交还房屋钥匙（密码）公示并迁出营业执照，而是一直占用房屋至2020年8月15日。根据其用电量显示，贝英慧公司一直占有使用房屋，故不同意其诉讼请求。孟宪英同时提出反诉请求：1．确认房屋租赁合同于2020年8月15日解除；2．请求判令反诉被告向反诉原告支付2019年10月4日拖欠的电费570元、2020年8月13日拖欠电费406元、拖欠的水费253．5元；3．请求判令反诉被告向反诉原告支付2020年2月已经减免的租金34582元；4．请求判令反诉被告支付2020年8月10日至2020年8月15日房屋租金13833．4元；5．请求判令反诉被告支付违约金207501元；6．请求判令反诉被告对拆除的租赁房屋楼梯间、洗手池、柜子、一层大灯恢复原状（如无法恢复，则赔偿6万元）；7．请求判令反诉被告承担全部案件受理费。事实和理由：孟宪英与贝英慧公司于2019年8月10日签署房屋租赁合同，由贝英慧公司承租孟宪英所有的北京市丰台区紫芳园三区4号楼1至2层***房屋，月租金69167元，付款日分别为2019年9月20日、2020年2月10日、2020年8月10日等。合同第十条约定甲方提前解除或一方提前退租应提前30日通知对方并按月租金300%支付违约金。合同签订后双方开始履行合同。2020年1月26日新冠疫情爆发，2020年2月10日在续交第二期租金前，贝英慧公司在明确知晓国家、北京市严控措施及影响的前提下，充分考虑后依旧要求继续履行合同，并与孟宪英协商减免部分租金，孟宪英虽然不是国企，但是疫情当前，还是参照北京市相关政策为贝英慧公司减免了2月份半个月的租金，贝英慧公司在2月5日交纳了减免后的租金，双方面对疫情选择继续履行合同。但是，贝英慧公司再次要求减免3月、4月、5月三个月的租金，因双方关于协商解除方案差异较大，故未能达成一致解除租赁合同。2020年8月10日，贝英慧公司未按合同约定如期交纳第三期的房屋租金，已经构成根本违约，经孟宪英催促，双方于2020年8月15日进行交接并确认租赁合同于当日终止。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，望判如所请。贝英慧公司辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。我公司在2020年3月31日表示不在租赁，双方因租金及押金处理问题产生争议，反诉原告直到2020年8月10日才联系我们交房，但房屋是密码锁，不涉及交房的问题，我方提出解除合同是因为疫情，属于正当理由，但是反诉原告直至最近到期才要求交钥匙存在恶意。原告租赁房屋的用途是校外托育，无法通过线上方式减少损失，原告经营依赖外教，我方经营出现问题，才提出解除合同。小院子上锁是为了保证安全，并非要占用房屋，电费都是预付费，交纳电费需要证据，且疫情期间无法进入。房屋自行进行的装修，租赁前房屋装修是上一家机构的，不符合我方风格，有物品交接清单，我方一直配合交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括双方提交的房屋所有权证书、《北京市房屋租赁合同》、微信聊天记录、《钱款交付书》《物业交接单》、转账记录。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市丰台区紫芳园三区4号楼1至2层***号房屋系孟宪英单独所有的房屋。2019年8月10日，孟宪英（甲方）与贝英慧公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，房屋坐落于北京市丰台区紫芳园三区4号楼1至2层***，建筑面积341．78平方米。租赁用途：办公。租赁期限自2019年8月10日至2022年9月9日，甲方应于2019年8月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准及支付方式：69167元/月，租金每半年支付一次，合同期内租金总计2490000元，支付方式押三付六，各期租金支付日期：2019年8月20日，2020年2月10日，2020年8月10日，2021年2月1日，2021年8月10日，2022年2月18日。其他约定事项：甲乙双方协商租期三年零一个月的最后一个月，作为乙方免租期，甲方不收取租金。甲方不配合乙方装修及注册时的手续材料，乙方支付装修租金，于2019年8月20日前，延期支付视为违约。双方交接清单中未列明交接的物品。合同签订后，贝英慧公司交纳了押金207500元，并支付房屋租金至2020年8月10日。合同履行过程中，贝英慧公司的工作人员于2020年2月1日通过微信与孟宪英联系，希望能减免一个月的租金，孟宪英于2020年2月2日回复表示考虑对方为教育行业，可以减免半个月租金，并且需要在2月5日之前按合同约定支付减免后的租金380420元。贝英慧公司回复希望坚持办学，并表示三、四、五月情况不好说，如果还不能开门，希望在三、四、五月的租金上给予减免。孟宪英回复虽然表示理解，但是出租收取的是固定收益，已经做出一定程度的让步，请尽快回复是否同意之前的提议，或是否还能按照合同履约。贝英慧公司回复确认账户，尽快打款，并于2020年2月5日将减免后的租金380420元汇入孟宪英指定的账户内。2020年3月4日，贝英慧公司再次通过微信联系孟宪英表示结合现在的情况并根据政府要求，评估六月之前无法开学，给公司带来了巨大的压力，希望能减免房租至五月底，孟宪英表示拒绝，要求按照合同执行，如果到期不续租，提前通知。2020年3月31日，贝英慧公司通过微信联系孟宪英表示因疫情原因形成不可抗力和情势变更，提出解约。孟宪英于2020年4月10日回复要求确认解约赔偿金额。2020年4月10日，贝英慧公司发信息称安排搬家师傅在搬离东西，希望能沟通解决。后双方就退租方案进行了多次的沟通和协商，均未能达成一致意见。2020年5月6日，贝英慧公司微信联系孟宪英表示公司已经于4月15日搬离诉争的房屋并向法院提起诉讼，告知孟宪英可以对房屋进行安排自用或另行租赁。2020年8月15日双方在中介公司的陪同下，共同前往诉争的房屋进行交接，贝英慧公司写明“本签字不代表交房，已于3月31日通知交房，后续一切以法院裁决为准。”孟宪英写明“甲方于2020年8月15日收房，水电费未结清”。关于房屋搬离、腾空的情况，贝英慧公司表示其于2020年4月15日就搬离了房屋，并且微信告知了孟宪英，房门是密码锁，不存在交付的问题，小院外上锁是为了保护房屋及院子的安全，并提交了其搬离的一张照片，没有显示日期及搬离后的照片，可以看出小院栅栏上锁，一层室外仍悬挂“贝英慧国际儿童成长”的牌子，窗户上也有“托管”的字样。庭审中，孟宪英申请证人石某出庭作证，石某租住在北京市丰台区紫芳园一区，其表示在六月中旬看到紫芳园三区原告承租的房屋在搬家，当时门是开着的，看着有人往外搬东西。关于房屋内设施，孟宪英表示贝英慧公司应将房屋恢复到在中原房地产出租前的状态，贝英慧公司表示按照交接单进行的交接，屋内水龙头坏了，所以从新走水拆了水池，屋内没有柜子，只有几个木板，为了小朋友的安全就挪走了，楼梯是自然损耗。另，北京首开方庄物业服务有限公司第八分公司出具缴费通知单三张，一张是2019年10月4日，用户单位4#楼8#商业一层，显示9月11日表底4622,10月4日表底5061，本月金额439，总金额570。2020年8月13日，用户单位4#楼8#商业一层，2月8日表底6120,8月13日表底6426，本月金额306，总金额397,2020年8月13日，用户单位4#楼8#商业二层，2月8日表底354,8月13日表底361，本月金额7，总金额9。2020年8月13日《缴费通知》，载明：紫三区4号，用户名称：贝英慧，2019年11月1日标底数27,2020年8月13日表底数66，本次用水量：39吨*6．5，金额253．5。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，贝英慧公司与孟宪英签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。贝英慧公司起诉要求解除合同，孟宪英同意解除合同，要求确认合同解除时间为2020年8月15日，双方交接房屋时解除。贝英慧主张其因疫情导致无法经营，有权提前解除合同。但其与孟宪英签订的合同期限为三年，考虑租赁合同的长期性与持续性，短暂疫情尚不足以导致合同目的无法实现，且双方通过微信沟通可以看出贝英慧公司在预估到五月份也无法正常营业，在孟宪英明确不能减免的情况下于2020年2月5日交纳了此后半年的租金，故可以认定双方经重新合意，继续履行合同，故贝英慧公司无权要求解除合同，鉴于双方已于2020年8月15日完成了房屋的交接，孟宪英同意解除合同，故本院确认双方合同于2020年8月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。贝英慧公司主张孟宪英退还租金，因双方尚在租赁期间，合同尚未终止或解除，故贝英慧公司无权要求返还全部租金，但考虑到今年疫情爆发突然，且贝英慧公司承租房屋用于教育培训，在疫情期间确因客观原因导致其无法正常使用房屋，故孟宪英应退还其部分租金，具体金额本院予以酌定；贝英慧公司主张孟宪英退还押金，虽然双方在出租前及合同解除交付房屋时，均未显示有物品交接清单，但贝英慧公司在搬离房屋时应将其悬挂的门牌及窗户上的广告一并移除，并且在其对房屋进行装修和改动时应征得孟宪英的同意，并在交还房屋时恢复原状或征得孟宪英同意不予改动，而房屋押金就是为了保障房屋的合理使用和完好返回，故在双方未能就房屋问题解决前，对贝英慧公司主张返还押金的诉讼请求，本院不予支持。孟宪英反诉主张贝英慧公司支付电费及水费，有缴费通知单为证，贝英慧公司未提供证据证明其已经交纳了上述期间的水电费，故本院予以支持；孟宪英反诉主张贝英慧公司支付已经减免的租金，因上述租金系双方当事人经协商合意后达成的一致意见，对双方均有拘束力，贝英慧公司按孟宪英指定时间交纳了相应的租金，孟宪英要求贝英慧公司重新支付已减免的金额，没有事实及法律依据，本院不予支持；孟宪英反诉要求贝英慧公司支付2020年8月10日至2020年8月15日的租金，因房屋尚在合同履行期，贝英慧公司应支付，但鉴于贝英慧公司因疫情影响，客观上无法使用房屋，故本院酌情予以减少；孟宪英反诉要求贝英慧公司给付违约金，因疫情发生并持续了相当长一段时间，在此期间贝英慧公司一直无法正常使用承租的房屋，且应支付相应的租金，故不应再支付违约金；孟宪英反诉主张贝英慧公司对拆除的楼梯间、洗手池、柜子、一层大灯等恢复原状，双方在房屋交接时未对房屋现状及物品进行确认，贝英慧公司否认破坏楼梯间、柜子及灯具，孟宪英要求以在中介公司中的照片内容为准，没有合同及法律依据，本院不予认可，贝英慧公司认可拆除了洗手池，其应进行恢复，对于一层大门上悬挂的牌子及窗户张贴的广告，孟宪英未要求拆除或恢复原状，双方协商进行处理，或再修复后另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京贝英慧教育科技发展有限责任公司与孟宪英于二〇一九年八月十日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年八月十五日解除；二、孟宪英于本判决生效后七日内，退还北京贝英慧教育科技发展有限责任公司房屋租金172917．5元；三、北京贝英慧教育科技发展有限责任公司于本判决生效后七日内，支付孟宪英二〇二〇年八月十一日至二〇二〇年八月十五日租金5763．9元；四、北京贝英慧教育科技发展有限责任公司于本判决生效后七日内，给付孟宪英水费253．5元，电费976元；五、北京贝英慧教育科技发展有限责任公司于本判决生效后十五日内，将北京市丰台区紫芳园三区4号楼1至2层***屋内洗手池恢复原状；六、驳回北京贝英慧教育科技发展有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回孟宪英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由北京贝英慧教育科技发展有限责任公司负担5808元（已交纳），由孟宪英负担2992元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5908元，由孟宪英负担5800元（已交纳），由北京贝英慧教育科技发展有限责任公司负担108元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李异二〇二〇年十二月二十四日法官助理 杨铂书 记 员 祁蕾