北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初44955号原告（被告）：李国温，男，1949年7月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吕春辉，北京君途律师事务所律师。委托诉讼代理人：付书雅，北京君途律师事务所律师实习律师。原告（被告）：舒亚雄，女，1947年8月21日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李国温（舒亚雄之夫），男，1949年7月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吕春辉，北京君途律师事务所律师。被告（原告）：高桂凤，女，1954年1月11日出生，汉族，北京市朝阳区大山子第二小学退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱琦（高桂凤之子），男，1977年3月3日出生，汉族，万象数字王国（北京）传媒科技有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋某，北京市振邦律师事务所律师。被告（原告）：朱作慈，男，1949年8月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：李春雪，女，1979年2月21日出生，满族，住北京市朝阳区。第三人：朱琦，男，1977年3月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（被告）李国温、舒亚雄与被告（原告）高桂凤、朱作慈、第三人李春雪、第三人朱琦委托合同纠纷、返还原物纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理了高桂凤、朱作慈起诉李国温、舒亚雄排除妨害纠纷一案，于2018年9月4日立案受理了李国温、舒亚雄起诉高桂凤、朱作慈委托合同纠纷一案，后本院于2018年12月27日对上述两案分别作出（2018）京0105民初70570号民事判决和（2018）京0105民初79644号民事判决。李国温、舒亚雄不服上述两份判决，均提起上诉。2019年3月29日北京市第三中级人民法院就上述两案分别作出（2019）京03民终4701号民事裁定和（2019）京03民终4826号民事裁定，撤销上述两份民事判决，将上述两案发回本院重审。本院受理后，依法追加李春雪、朱琦作为第三人参加诉讼，经当事人同意将排除妨害纠纷案由变更为返还原物纠纷，并裁定将该案并入委托合同纠纷案一并审理。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。李国温兼舒亚雄委托诉讼代理人及李国温、舒亚雄共同委托诉讼代理人吕春辉，高桂凤之委托诉讼代理人朱琦及宋某，朱作慈、第三人李春雪、第三人朱琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国温、舒亚雄向本院提出诉讼请求：判令高桂凤、朱作慈配合将位于北京市朝阳区六里屯东里8号楼1层2-101号房屋过户至舒亚雄名下。事实和理由：李国温、舒亚雄与高桂凤、朱作慈原系儿女亲家关系。2015年初，李国温、舒亚雄因年龄大了，原居住房屋在6层并且无电梯，日常生活存在诸多不便，遂考虑将原房屋出售，在相同小区换一套一层的。在房天下中介人员的帮助下，选中位于北京市朝阳区六里屯东里8号楼1层2-101号房屋（以下简称101号房屋），因需要贷款购买101号房屋，但银行政策要求贷款人的年龄不能超过65周岁，李国温、舒亚雄均不符合条件，只有高桂凤不超过65周岁，后经李国温、舒亚雄、高桂凤、朱作慈及双方子女协商确定，使用高桂凤的身份购买101号房屋，签订房屋买卖合同等手续均委托李国温、舒亚雄的女儿李春雪和高桂凤、朱作慈的儿子朱琦代为办理，101号房屋总房款290万元，李国温、舒亚雄已经将上述房款全部交给朱琦和李春雪。2015年8月4日，101号房屋登记至高桂凤名下，房屋所有权证书由李国温、舒亚雄持有，后李国温、舒亚雄对101号房屋进行了装修并一直居住至今，物业费、水电费、采暖费等费用亦由李国温、舒亚雄交纳。李国温、舒亚雄认为：李国温、舒亚雄与高桂凤形成借名买房合同关系，101号房屋虽然登记在高桂凤名下，但实际归李国温、舒亚雄所有，高桂凤、朱作慈承认101号房屋为李国温、舒亚雄用其名义购买，所有权属于李国温、舒亚雄，但拒绝配合办理过户手续，严重侵害了李国温、舒亚雄的合法权益。高桂凤辩称，不同意李国温、舒亚雄的诉讼请求。双方之间不存在委托合同关系，李国温、舒亚雄所述均与事实不符。在购房之初，双方为了方便照顾孙女朱某嘉，决定购买101号房屋，双方都有购买101号房屋的意愿，由于李国温、舒亚雄没有办理贷款的意愿，所以决定由高桂凤购买101号房屋。李国温、舒亚雄向高桂凤、朱作慈出借了95万元购买101号房屋，后续其他购房款，包括贷款100万元，都是由高桂凤、朱作慈支付的，贷款现在已经还清。鉴于当时李国温、舒亚雄带孩子多，而且又向高桂凤出借95万元，所以高桂凤、朱作慈同意让李国温、舒亚雄暂时在101号房屋居住。后来，李国温、舒亚雄与高桂凤、朱作慈的子女离婚，而且高桂凤、朱作慈发现朱某嘉不是高桂凤、朱作慈儿子的亲生女儿，导致双方家庭关系恶化。朱作慈辩称，同高桂凤答辩意见一致。补充：购买101号房屋时是为了给朱琦和李春雪照顾孩子，买房的全程朱作慈都参与了，如果是用高桂凤、朱作慈的名字给别人买房，高桂凤、朱作慈肯定也是不同意的。后来发现孩子不是朱琦亲生的，高桂凤、朱作慈觉得住进去也没有意义了，所以暂时就让李国温、舒亚雄先住在了101号房屋。同时，高桂凤、朱作慈向本院提出诉讼请求：1．判令李国温、舒亚雄停止侵权、排除妨碍，自101号房屋中搬出，将该房屋交还高桂凤、朱作慈居住使用；2．判令李国温、舒亚雄支付房屋占用费，按每日250元的标准，自2018年5月28日计算至实际腾退房屋之日止。针对高桂凤、朱作慈的起诉，李国温、舒亚雄辩称：不同意高桂凤、朱作慈的上述请求。李国温、舒亚雄是101号房屋的实际产权人，是李国温、舒亚雄借用高桂凤、朱作慈的名义购买的房屋。李国温、舒亚雄原住在位于北京市朝阳区六里屯东里2号楼1单元603号房屋，后来由于年龄大了想换个低楼层的房子便于居住，通过中介找到了101号房屋。购买房屋时因暂时缺少100万元，四位老人只有高桂凤的年龄符合贷款条件，所以使用了高桂凤的名字购买了101号房屋，房屋产权证一直在李国温、舒亚雄处，贷款的100万元李国温、舒亚雄一年内就还给高桂凤用于偿还贷款了，偿还贷款的钱是朱琦和李春雪的共同财产。李春雪述称：同李国温、舒亚雄意见。朱琦述称：同高桂凤、朱作慈意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院依法进行认定。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：李国温、舒亚雄系夫妻关系，于1976年12月登记结婚；高桂凤、朱作慈系夫妻关系，于1975年3月19日登记结婚。李春雪为李国温、舒亚雄之女，朱琦为高桂凤、朱作慈之子。2003年10月6日，李春雪与朱琦登记结婚。2015年6月19日，宋金虎（出卖人）与高桂凤（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定高桂凤购买101号房屋，该房屋实际成交价格为290万元，其中包括定金10万元，商业贷款100万元，通过资金存管方式支付的180万元。当日，朱琦直接支付定金5万元，由李春雪账户支出5万元，此外，朱琦支付中介费14500元。2015年6月30日，李春雪与朱琦离婚。2015年7月15日，舒亚雄向朱琦转账95万元。2015年7月20日，李春雪与朱琦登记结婚（复婚）。2015年7月21日，李春雪与朱琦登记离婚，离婚协议中约定：“（1）存款：各自名下的存款保持不变。（2）房屋：夫妻共同所有的位于北京市朝阳区望京新城南湖西园124号楼4层407的房地产所有权归女方所有，夫妻共同所有的位于朝阳区广达路2号院5号楼19层2单元1902的房地产所有权归男方所有，双方无须办理变更手续。（3）其他财产：朱琦名下2辆汽车归朱琦所有，婚前双方各自的财产归各自所有，男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有”。2015年7月23日，朱琦支付101号房屋尾款180万元。2015年7月28日，朱作慈支付101号房屋税款5．72万元。2015年8月4日，101号房屋登记至高桂凤名下。2015年10月7日，李春雪向朱作慈汇款128925元。2016年3月21日，舒亚雄与案外人俄世坤、杜唯签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出售朝阳区六里屯东里2号楼1门603房屋。2016年7月4日，舒亚雄向李春雪转账77万元。2016年10月30日，舒亚雄向李春雪汇款118万元。2017年6月27日，中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行出具《个人贷款结清证明》，载明：“兹有借款人高桂凤、朱琦在我行申请个人二手住房购置贷款，购房地址为朝阳区六里屯东里8号楼1层2-101号，贷款发放日期为2015年8月14日，贷款金额为100万元，贷款期限为324个月，该笔贷款本息已于2016年6月6日全部结清。”2018年，李春雪以离婚后财产纠纷为由将朱琦诉讼至本院，请求分割朱琦名下的股票账户款项，本院经审理后出具（2018）京0105民初32932号民事判决书，判令：朱琦于判决生效之日起七日内向李春雪给付股票收益折价款952129．15元；李春雪于判决生效之日起七日内向朱琦支付股票收益折价款8362．83元。后李春雪不服判决上诉至北京市第三中级人民法院，后，北京市第三中级人民法院维持原判。本案审理过程中，李国温、舒亚雄称与高桂凤、朱作慈达成借名买房的口头约定，具体原因及经过为：2015年初，李国温、舒亚雄因年龄大了，原居住房屋在6层并且无电梯，日常生活存在诸多不便，遂考虑将原房屋出售，在相同小区换一套一层的。在房天下中介人员的帮助下，选中101号房屋，因需要贷款购买101号房屋，但银行政策要求贷款人的年龄不能超过65周岁，李国温、舒亚雄均不符合条件，只有高桂凤不超过65周岁，后经李国温、舒亚雄、高桂凤、朱作慈及双方子女协商确定，使用高桂凤的身份购买101号房屋，签订房屋买卖合同等手续均委托李国温、舒亚雄的女儿李春雪和高桂凤、朱作慈的儿子朱琦代为办理。同时，李国温、舒亚雄提交其二人与高桂凤、朱作慈于2017年10月6日的谈话录音，该录音主要内容如下：“……李国温：他不说我们房子的事啊？高桂凤：他原来说过，等他事情解决了再过，当时就把户口本拿走了。李国温：户口本没事，到那儿立等可取。高桂凤：但是我们现在要是那个了，他就更和我们翻脸，更不认我们了，我们也不敢操作。李国温：我们现在住的房，写您的名的房，您得问他，他要干吗？他要达到什么目的？您得跟我们说，我们得考虑行不行？什么都不知道……舒亚雄：到底怎么着，他就满意了……李国温：房子的钱我们已统统的还清了，都给朱琦了，这个没错……高桂凤：你踏实住着，没人抢你的房子，我们也不可能去住……你也别着急，他们这事解决了，你的事情也就解决了……李国温：咱没法沟通，没法交流，咱这房子老这么搁置着，有诉讼时效啊。高桂凤：房子和他们离婚没有关系啊。李国温：是和他们离婚没关系啊，他不让您过，您过不了啊。高桂凤：过户不是时间越长还交的越少呢吗？李国温：不是不是，和钱没关系。舒亚雄：我们心里老不踏实。高桂凤：踏实，我们不可能住到你们那去要你们的房的，我们自己有房，又不是没房……朱作慈：事情老搁置，我们也不舒服，该怎么样怎么样……李国温：咱们这么说吧，商量商量，使用您的名字贷的款买的房，你也确实出力了。朱作慈：出力无所谓，问题是前因后果说不清。李国温：办完更名后，我们拿出两万元，作为辛苦费。高桂凤：我们不要，一分钱也不要。朱作慈：不是这个事，这个钱我们不会要的……李国温：房子应该肯定是我们的。高桂凤：对呀对呀。李国温：这个应该没有问题吧？朱作慈：当时说的是替自己办事，没有说那么复杂……高桂凤：该解决的时候就解决了……朱作慈：这个不是你我之间的事，不是你我之间谈就能够解决的事情，需要他们之间去解决，前因后果都在他们这，每次去都是他们带着去的，前因后果也不清楚，所以他现在不让办，我们没办法去吧……。”对此，高桂凤、朱作慈称双方并不存在借名买房的约定，在购房之初，双方为了方便照顾孙女朱某嘉，决定购买101号房屋，双方都有购买101号房屋的意愿，由于李国温、舒亚雄没有办理贷款的意愿，所以决定由高桂凤购买101号房屋。李国温、舒亚雄向高桂凤、朱作慈出借了95万元购买101号房屋。对于上述录音，高桂凤、朱作慈认可真实性，但不认可合法性及证明目的，称该录音中高桂凤没有说101号房屋是给舒亚雄购买的；李国温、舒亚雄几次提及房产问题，高桂凤、朱作慈都明确说等朱琦来处理，只是同意李国温、舒亚雄暂时居住；双方涉及房产的谈话中高桂凤、朱作慈的态度是回避和搁置，以此来缓解矛盾；李国温说把钱给了朱琦与事实不符。关于首付款出资、贷款清偿、税费缴纳以及中介费支付情况，李国温、舒亚雄主张首付款其二人出资95万元，剩余95万元为朱琦与李春雪为李国温、舒亚雄垫付；以高桂凤的名义贷款100万元，每月通过高桂凤账户偿还贷款；朱琦和李春雪垫付的95万元以及100万元贷款李国温、舒亚雄已经于2016年偿还给李春雪；税费通过李春雪的账户还给朱作慈。高桂凤、朱作慈称舒亚雄向李春雪支付的两笔款项与本案无关，是李国温、舒亚雄为帮助李春雪偿还位于通州的房屋的贷款；李春雪向朱作慈支付的款项不是税费，是偿还朱作慈为其垫付的其他款项。高桂凤、朱作慈主张购房首付款190万元，其中定金10万元，有5万元定金为朱琦账户支付，另外5万元定金是朱琦转给李春雪，再通过李春雪账户支付给卖方的；另外180万元是通过朱琦账户支付至卖方第三方委托账户，该180万元中包括李国温、舒亚雄向高桂凤、朱作慈出借的95万元，认可该95万元尚未偿还；贷款清偿均由朱琦转账给高桂凤，再由高桂凤向银行还款；税费57200元是朱作慈账户支付的；中介费14500元是朱琦账户支付的。关于101号房屋占有使用及产权证书持有情况，李国温、舒亚雄、高桂凤、朱作慈双方均认可101号房屋的所有权证由李国温、舒亚雄持有，101号房屋由李国温、舒亚雄居住和管理。高桂凤、朱作慈称为接送孙女方便所以101号房屋暂由李国温、舒亚雄居住，《房屋所有权证》以及购房凭证等均存放在101号房屋内。庭审中，朱琦称以其名义支付的购房款是替高桂凤、朱作慈支付。李国温、舒亚雄称如果法院认为税费和高桂凤、朱作慈垫付的购房款没有支付完毕，李国温、舒亚雄同意向高桂凤、朱作慈支付。以上事实，有《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《房屋所有权证》、汇款凭证、银行账户交易明细、录音、（2017）京0105民初40088号民事判决、（2018）京0105民初32932号民事判决、(2019)京03民终3581号民事判决、个人贷款结清证明、《北京市家具装修合同书》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。判断借名买房关系是否存在，应当结合身份关系、约定内容、房款支付、房屋使用及房屋有关证件保管等情况综合认定并确定双方权利义务。本案中，李国温、舒亚雄与高桂凤、朱作慈并非陌生人，双方因各自子女李春雪与朱琦的婚姻关系而存在多年的亲密关系，本案的产生与李春雪与朱琦婚姻关系的终结和情感的破裂存在紧密关联，在此情况下，认定双方之间是否存在借名买房关系及如何处置本案争议需要充分考虑情理因素，并在充分审查证据的基础上，结合事实原则和公平原则予以判处。本案中，李国温、舒亚雄主张与高桂凤、朱作慈存在借名买房关系，虽未能提交证据证明双方借名买房约定的形成经过，但双方具有亲密关系，李国温、舒亚雄主张双方存在口头约定具有合理性，且在101号房屋购买前后，李国温、舒亚雄售卖名下房屋及舒亚雄向朱琦、李春雪转款的情况亦能够对其所述进行印证，结合李国温、舒亚雄实际居住该房屋，相关权利凭证实际由李国温、舒亚雄持有的情况，能够认定李国温、舒亚雄对借名买房关系尽到了举证义务。高桂凤、朱作慈称与李国温、舒亚雄系借款买房关系，仅看款项交付，具有一定的合理性和可能性，但若确如此述，高桂凤、朱作慈对首付款系借款的性质及房屋归其所有的结果是无疑的，然而李国温、舒亚雄提交的谈话录音显示，在李国温、舒亚雄对房屋的实际权属向其二人提出意见时，高桂凤、朱作慈从未做出房屋系其二人所有的意思表示，亦未明确对李国温、舒亚雄的相关意见进行反驳和否认，与常理不符，在此情形下，本院无法对其借款买房的意见予以采信。李国温、舒亚雄与高桂凤、朱作慈存在借名买房关系，李国温、舒亚雄要求高桂凤、朱作慈配合办理房屋过户手续，本院予以准许，但需要说明的是，李国温、舒亚雄借名买房，除曾经向朱琦转账95万元外，剩余购房款、税费、中介费均系朱琦、高桂凤、朱作慈实际支付，李国温、舒亚雄虽称相关款项已经通过李春雪还清，但李春雪并未实际支付给朱琦，李春雪虽称向朱作慈转账的128925元中包含税款，但在朱作慈否认的情况下，李国温、舒亚雄、李春雪未能提交充足证据对此进行证明，故李国温、舒亚雄主张相关款项已结清缺乏依据，本院不予采信。考虑到双方在借名买房过程中的身份关系情况及款项支付情况，基于矛盾纠纷终局解决的善良目的，本院认为李国温、舒亚雄因朱琦、高桂凤、朱作慈的款项垫付而得以购买该房屋，而且垫付款项巨大，垫付时间较长，在双方对房屋转移登记的条件、垫付款项的归还及补偿均没有明确约定的情况下，李国温、舒亚雄要求高桂凤、朱作慈将房屋转移登记时，应当向朱琦、高桂凤、朱作慈支付相关款项并进行合理补偿。本院在核算垫付款项时，亦酌情考虑有关垫付系朱琦、李春雪夫妻共同财产的情况。朱琦称款项系代高桂凤、朱作慈垫付，本院直接判令李国温、舒亚雄向高桂凤、朱作慈给付。因本院认定李国温、舒亚雄主张的借名买房法律关系成立，高桂凤、朱作慈主张李国温、舒亚雄自101号房屋搬出并支付占用费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（被告）李国温、舒亚雄于本判决生效后十五日内向被告（原告）高桂凤、朱作慈给付购房垫付款及补偿款共计240万元；二、被告（原告）高桂凤、朱作慈于本判决生效后二十日内配合原告（被告）李国温、舒亚雄将北京市朝阳区六里屯东里8号楼1层2-101号房屋过户登记至原告（被告）舒亚雄名下；三、驳回被告（原告）高桂凤、朱作慈的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告（被告）李国温、舒亚雄起诉部分案件受理费39200元，由原告（被告）李国温、原告舒亚雄负担19600元（已交纳），由被告（原告）高桂凤、朱作慈负担19600元（于本判决生效之日起七日内交纳）。被告（原告）高桂凤、朱作慈起诉部分案件受理费4720元由被告（原告）高桂凤、朱作慈负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  王有成审判员  郭天天审判员  李 静二〇二〇年十二月三十日书记员  齐旭牧-14--13-