广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初4047号原告：卢辉宋，男，1979年5月14日出生，汉族，英德市人，住英德市×××××××，公民身份号码：441××××××××××××81X。委托诉讼代理人：黎银萍，广东清豪律师事务所律师。被告：英德市华星房地产开发有限公司，地址：英德市××××××××××××××××××××。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：黄莉莉，该公司员工。原告卢辉宋诉被告英德市华星房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢辉宋的委托诉讼代理人到庭参加诉讼、被告英德市华星房地产开发有限公司的委托诉讼代理人第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢辉宋提出诉讼请求：1.判令被告英德市华星房地产开发有限公司立即将位于英德市×××××××××××××××××××××××××的产权转移登记到原告卢辉宋名下并取得不动产产权证书；价值约为50万元；2.判令被告立即支付逾期未取得涉案商铺产权证的违约金6927.55元给原告；3.判令被告立即退回办证费用27246元和维修基金1944元，并自2012年3月25日起按年利率6%计算占用资金的利息给原告，直至退清该款项之日止(暂计算至2020年3月25日的利息为14011.2元)；4.判令被告承担因其未能办理涉案商铺的产权证原告提起本案商品房销售合同纠纷而支付的律师费5000元；5.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月20日原告与被告英德市华星房地产开发有限公司签订了一份《华星世纪花园3期认购书》(以下简称认购书)，认购了涉案的英德市×××××××××××××××××××××××××，并在当日按认购书的约定支付了5万元的定金。认购书约定在签订合同后7日内一次性付清房屋总楼款(含定金)60%，即425755元，原告在2012年2月26日向被告支付了375755元，加上已付的定金50000元，被告在2012年2月26日已按认定书的约定支付清总楼款的60%，后被告以办理涉案商铺不动产产权登记为由在2012年3月25日向原告收取物业维修基金1944元，办房产证费用27246元，合计共29190元，该款原告通过其妻子在工商银行的账户转账给被告，并按被告的要求向被告提交了办理产权证所需要的资料。2012年9月被告英德市华星房地产开发有限公司开发的涉案商铺所在的英德市××××××××××××以北华星花园开始预售，并通知原告前往办理相关手续，原告于2012年9月11日前往被告处，就涉案商铺与被告签订了一份合同编号为201××××××××1305的《广东省商品房买卖合同(适用于商品房预售、销售)》，该合同第三条约定被告将涉案的英德市×××××××××××××××××××××××××出售给原告，涉案房屋的用途为商业营业用房，建筑面积为79.37平方米；第六条约定付款方式及期限为其他方式，首期款425755元于2012年2月26日付清；余款270000元于2012年10月10日前办理银行按揭手续；第八条约定出卖人应当在2013年8月31日前交付涉案商铺；第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方签订的编号为201××××××××1305的《广东省商品房买卖合同(适用于商品房预售、销售)》在2012年9月11日办理了合同备案手续。合同签订后原告与英德市××信用合作联社签订了一份编号为100×××××××××××068的《个人购房按揭借款合同》贷款27万元支付涉案商铺的余款给被告，该合同约定所贷的27万元直接划入被告的账户。原告付清购房款后，被告在2013年交付涉案商铺给原告，原告自2013年接收涉案商铺后一直占有、使用至今，按合同的约定被告交付涉案商铺给原告后360日内应当办理权属登记并取得房地产权属证书。合同约定被告履行义务的期限届满后，原告多次要求被告办理将涉案商铺产权转移登记到原告名下，并领取产权权属证书，但被告至今未按《广东省商品房买卖合同(适用于商品房预售、销售)》第十五条的约定履行办理权属登记的义务，被告的行为构成违约，除应依约继续履行合同义务，还应当承担承担本案律师费和违约责任。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及相关法律法规的规定，特诉至贵院，望贵院依法判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：数额变更为6957.55元。被告英德市华星房地产开发有限公司辩称，因房屋没有验收未能办证，违约金按合同约定计算，维修基金交给政府部门，不应由被告退还，办证费是办房产证时需要交纳的费用。原告卢辉宋为证实其主张提供的证据有：证据一、身份证、企业信用信息公示报告，证明原告身份信息，被告登记信息；证据二、华星世纪花园3期认购书、NO.6030784收据，NO.6030786收据，证明2012年2月20日原告与被告签订一份华星世纪花园3期认购书认购涉案商铺，并在当日支付5万元定金，被告出具了收据；2012年2月26日按认购书的约定支付了375755元，付清总楼款的60%，被告出具了收据；证据三、NO522901收据、NO522921收据、刷卡记录存根，证明2012年3月25日原告通过其妻子张小兰的账户向被告支付了涉案商铺的物业维修基金1944元和支付办房产证费用27246元，合计共支付了29160元，被告出具了收据；证据四、合同编号：201××××××××1305的《广东商品房买卖合同（适合于商品房预售、销售）》房产信息查询证明，证明原告与被告签订了涉案商铺的买卖合同，原告已按合同的约定履行了合同；被告未按双方签订合同约定的期限履行合同约定的第十五条的义务，被告构成违约，依约应当承担违约责任；被告在2012年9月11日办理了涉案商铺合同的备案手续；证据五、借款借据、编号：100×××××××××××068《个人购房按揭借款合同》，证明2012年9月27日原告向农村信用社贷款通过按揭的形式支付清了涉案商铺的余款。证据六、商铺租赁合同，证明涉案商铺从2013年交付至今一直由原告占有和使用；证据七、委托代理合同、发票，证明因被告未履行合同义务，原告为要求被告履行办理产权登记而支付了5000元的律师费；证据八、不动产登记查询结果，证明被告未按合同约定办理涉案房屋的不动产权属证书，被告的行为违约，被告应继续履行合同约定的办证义务，并应承担违约责任；证据九、英德市×××××××（房屋登记信息），证明涉案房屋所在的楼盘已有部分房屋办理了不动产权属证书，涉案房屋不存在客观不能办证的情形，被告应当为原告办理涉案房屋的不动产权证书；证据十、（2018）苏0382民初7446号、（2015）穗天法民四初字第1176号、（2020）粤0111民初1*670号、（2020）粤0111民初11064号、（2020）粤01民终16779号民事判决书，证明无论涉案房屋是否已进行初始登记，被告依法、依约都应当履行办理涉案房屋不动产权证的义务，并应依约将涉案房屋不动产权属转移登记到原告名下；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告英德市华星房地产开发有限公司未提交抗辩证据。经审理查明：原告卢辉宋与被告英德市华星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）在2012年2月20日签订《华星世纪花园3期认购书》，约定原告认购华星世纪花园3期第A栋A1号单位，该商铺建筑面积77.77㎡，总价695755元，定金5万元，计入首期款中，首期付清房屋总价款的60%，为425755元。同日原告交付定金5万元，同月26日原告交付首期款375755元，上述两笔款项有被告出具对应两份《收据》并盖公章给原告收执。同年3月25日，原告交纳案涉商铺的物业维修基金1944元及办证费27246元，被告出具对应两份《收据》并盖公章给原告收执。同年9月11日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告位于英德市×××××××以东，同心路以北的华星花园A幢A1号商铺，该商品房的用途为商业营业用房，建筑面积共79.37平方米，其中套内建筑面积73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.37平方米。房屋总价为695755元，采取首期款425755元于2012年2月26日付清，余款270000元于2012年10月10日前办理银行按揭手续。合同第八条约定交付期限为2013年8月31日前，第十五条关于产权登记的约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，该买卖合同在英德市住房和城乡建设局办理合同备案登记。同年9月27日，原告与案外人英德市××信用合作联社签订《个人购房按揭借款合同》，同日该银行发放贷款27万元。另查明，2020年7月16日，原告委托广东清豪律师事务所的律师代理本案，支付律师服务费5000元，提供《发票》佐证。庭审中，原、被告双方确认是自愿签订认购书和买卖合同，原告已经依约支付全部购房款，维修基金及办证费，被告确认没有退回上述款项。原告称2013年8月收楼，此后一直由原告占有并出租。被告称，案涉房屋没有交规划费用，没有验收。被告同意逾期办证违约金的计算方式，但抗辩称，案涉房屋原告收楼多年，也维修多次，维修基金也用了。被告称，不清楚办证费中的契税是在公司还是交给有关部门，不清楚维修基金是在公司还是在共管账户。经本院释明，被告一直没有提供相关证据说明前述款项的处理情况。本院认为：原告卢辉宋与被告英德市华星房地产开发有限公司自愿签订的《华星世纪花园3期认购书》、《商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，两份合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定。原告已按照合同约定支付了全部购房款、维修基金和办证费等费用，被告本应按合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但由于案涉商铺一直没有验收，不符合办理变更登记的条件，故原告主张被告将案涉商铺产权转移到原告名下，本院不予支持。原告提供相关判例佐证无论涉案房屋是否已进行初始登记，被告依法、依约都应当履行办理涉案房屋不动产权证的义务，并应依约将涉案房屋不动产权属转移登记到原告名下，经查阅，原告提供的相关判例显示，法院支持原告诉请的前提系涉案房产不存在办证障碍，与本案实际情况不同，第一次庭审中被告陈述房屋没有验收故未能办证，原因系被告未交规费，原告对此无异议，可见，涉案房屋并非不存在办证障碍，故对原告提供的判例，本院不采纳参考。根据合同约定，商铺应当在交付后的360天内办理产权证书，至今案涉商铺未过户到原告名下，被告的行为已构成违约。庭审中被告对逾期办证违约金的计算方式没有异议，故原告主张被告支付逾期办证违约金6957.55元，本院予以支持。庭审中被告确认收取了维修基金及办证费，但无法确定维修基金是是否已交至共管账号，并抗辩称原告已经使用了维修基金，经本院释明，被告没有提供相关证据证实自己的抗辩主张，应承担举证不能的不利后果。被告确认已经收取了维修基金及办证费而且没有退回给原告，现被告一直未能协助原告办理产权证书，原告主张被告退还该二项费用，并自收取该款之日即2012年3月25日起按年利率6%计算资金占用期间的利息，直至被告还清款项之日止，没有违反法律规定，本院予以支持。案涉《华星世纪花园3期认购书》和《商品房买卖合同》没有约定因办理产权证产生纠纷的违约责任承担方式，原告主张被告承担律师服务费5000元，缺乏依据，本院予以驳回。被告英德市华星房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法适用缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告英德市华星房地产开发有限公司因逾期为原告卢辉宋办理位于英德市×××××××以东，同心路以北的华星花园A幢A1号商铺的产权证书产生的逾期办证违约金6957.55元，限被告英德市华星房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付给原告卢辉宋；二、被告英德市华星房地产开发有限公司退还原告卢辉宋办证费27246元、维修基金1944元，共计29190元，并支付资金占用期间利息（利息以29190元为基数，自2012年3月25日起按年利率6%计至退还清该款之日止），限被告英德市华星房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付给原告卢辉宋；三、驳回原告卢辉宋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9351.29元，由原告卢辉宋负担8647.61元，被告英德市华星房地产开发有限公司负担703.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  胡燕凤人民陪审员  邓素玲人民陪审员  成惠兰二〇二〇年十二月九日书 记 员  巫晓玲附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。