广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初121号原告：李俊芳，女，1982年12月5日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州市番禺嘉兴食品有限公司，住所地：广州市番禺区市桥北桥路l号。法定代表人：姜宜飞，总经理。委托诉讼代理人：张敏，系该公司职员。原告李俊芳诉被告广州市番禺嘉兴食品有限公司（以下简称嘉兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李俊芳，被告嘉兴公司的委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告李俊芳向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告退回购房定金50000元；2.解除原、被告双方签订的服务协议；3.本诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月9日，原告在被告开发楼盘中洲公馆（又名“中洲嘉兴大厦”）商用公寓签订认购协议书一份，原定价103多万元，优惠后一口价售价750000元整，该购房服务协议上有原告（甲方）的签名，但乙方经办人未签名，也未加盖公章。后原告于12月22至23日询问政府12345、12348法律热线，得知被告收取服务费违法。12月10日下午，被告销售副经理郑竣轩通知房屋总价是800000元，不是750000元，之前定金50000元不在售价之内，只是总价800000元的一部分。后双方经微信协商，未达成一致意见，被告的郑经理说后续签合同要明确总价800000元，不是750000元。由于原告不接受总价变更，也不接受定金为服务费，原告提出不变更协议总价，但郑经理说公司不同意。12月23日，经双方协商被告同意退定金50000元整，但由于被告走流程要求原告交回认购书和收据原件，并由原告写退定金申请，才可以在2周内返回定金。原告询问12348热线多次后，按律师意见未予交回原件，并向12315热线投诉，由于被告强烈要求收回认购书原件和收据原件，原告不得不向人民法院诉讼。被告嘉兴公司辩称：一、原告声称我司“收取服务费”、“总价变更”系歪曲事实，没有任何事实依据，也没有任何证据支持。1.我司未收取服务费。2019年11月9日，原告与我司签订《认购书》，认购嘉兴大厦810单位，原价1037067元，经优惠后，最终成交价为750000元，当日原告按约向我司支付定金50000元，我司向原告开具等额购房定金收据。我司未要求原告支付除成交楼价款之外的其他任何费用，原告也未向我司支付除定金之外的其他任何费用。同日，原告与广州星房网络科技有限公司（以下简称星房公司）签订《服务协议》，约定原告向星房公司支付服务费50000元，星房公司向我司申请150000元优惠，并特别约定“服务费50000元需于2019年12月31日前缴清，否则不享受房价优惠，该单位需按原价1037067元成交。”原告声称的“服务费”是星房公司应收取的，与我司无关。原告污蔑我司收取服务费系歪曲事实，且无证据证明我司将收取或者已收取服务费。2.我司未变更购房成交价。我司从未变更购房成交价，也未明示或者暗示原告要涨价。双方均应按《认购书》约定执行。原告提交的微信通话记录无法证明我司变更成交楼价款。首先这份通话记录内容不完整，无法体现聊天对象“SuperDanny”身份、时间，不能证明“SuperDanny”为我司的合法代理人。退一步讲，即便“SuperDanny”是我司的合法代理人，其也没有原告声称的“房售总价是80万，不是75万”、“定金不在售价之内”、“总价变更”的意思表示，同时收取服务费是星房公司的权利，我司无权处分服务费，SuperDanny更不能代表我司向原告收取星房公司的服务费。原告声称我司涨价，纯属无稽之谈，歪曲事实真相。二、原告之所以故意歪曲事实，是因为其根本违约，企图达到逃避违约责任的目的。《认购书》签订后，我司一直按约履行义务，无任何违约行为。原告无正当理由未按《认购书》第一条（二）、第二条第1款约定，于2019年12月31日前交清首期款340000元、办妥剩余楼款360000元的银行按揭申请手续及与我司签署《商品房买卖合同》及有关文件。根据《认购书》第二条第3款约定“如认购方在签订本《认购书》并交纳定金后未按本合同第一条约定的时间支付首期款，视为放弃对该物业的认购，属于根本违约，出售方有权没收认购方就该物业所付定金，并不另行通知认购方而将该物业另行售……”，原告根本违约，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的“不可归责于当事人双方的事由”，根据《认购书》及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于定金的规定，原告已无权要求返还定金。原告隐瞒自己违约行为，故意歪曲事实，污蔑我司乱收费、涨价，目的就是为了逃避定金罚则，承担违约责任。三、我司要求没收定金，解除《认购书》并将该房屋另行出售。我司在商品房销售中，一直秉持重质量、讲诚信的经营原则，按照《商品房销售管理办法》、《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》及相关主管部门要求，严格执行明码标价、现场公示等，合法销售经营。2019年12月23日原告提出解除《认购书》并要求我司返还定金，我司本着友好合作、顾客至上的服务态度，同意与原告协商解除《认购书》、返还定金事宜，但因原告拒不配合我司办理相关解约、退款手续，并多次对外诋毁我司声誉，最终导致双方未对解约达成一致，原告有义务继续履行《认购书》。2019年12月31日，原告未按《认购书》约定履行付款、签约等义务，已是根本违约，我司要求按照《认购书》约定，没收定金，解除《认购书》并将该房屋另行出售。四、《服务协议》是否解除与我司无关。《服务协议》的双方当事人是原告和星房公司，根据《中华人民共和国合同法》第八条约定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，我司不是《服务协议》当事人，故该协议对我司不具有任何约束力，该协议是否解除，与我司无关。综上所述，我司要求依法没收原告定金，解除《认购书》属于正当行使权利的行为，原告的诉求毫无事实和法律依据，请求人民法院在查清案件事实的基础上，依法驳回原告诉讼请求，维护我司合法权利。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2017年3月27日，广州市番禺区住房和建设局向嘉兴公司核发位于广州市番禺区市桥街北桥路1号的中洲嘉兴大厦项目的《商品房预售许可证》。涉讼房屋位于广州市番禺区市桥街北桥路1号××，登记权利人为嘉兴公司，建筑面积41.67平方米，产权证号为粤（2019）广州市不动产权第××××号，登记时间为2019年6月5日。2019年11月4日，嘉兴公司作为甲方与星房公司作为乙方就中洲嘉兴大厦项目签订《电商合作协议》，约定合作时间自2019年11月1日至2019年12月31日；合作期间，甲方指定乙方为非独家电商合作单位，乙方导入客户成交可透过乙方在乙方自有资源平台购入优惠认购资格的形式进行商业商品房销售，每成交一套，甲方给予乙方按成交房价金额的百分之二作为代理服务费；购房客户需向乙方缴纳50000元/套作为购入优惠认购资格的信息服务费，成功支付该笔费用后，可获得房价减15万购房优惠资格，即5万抵15万优惠；等等。2019年11月9日，李俊芳作为认购方与嘉兴公司作为出售方就涉讼房屋签订《中洲嘉兴大厦认购协议书》（编号：0000588）（以下简称《认购书》），约定：涉讼房屋原定价1037067元，优惠折扣一口价售价750000元；认购方以按揭付款方式支付房款，其中定金50000元于签订此认购书时缴清，首期款340000元于2019年12月31日前缴清，余下的楼款360000元于2019年12月31日办妥银行按揭申请手续；认购方需于2019年12月31日前携带此认购书、定金收据、首期收据、首期物业专项维修资金收据及有效身份证件到指定签约地点签署《商品房买卖合同》及有关文件；如认购方在签订本《认购书》并交纳定金后未按本合同第一条约定的时间支付首期，视为放弃对该物业的认购，属于根本违约，出售方有权没收认购方就该物业所付定金，并有权不另行通知认购方而将该物业另行出售；等等。郑竣轩作为出售方的销售经办人在该《认购书》上签名确认，并加盖嘉兴公司公章。李俊芳并于《认购书》签订当日向嘉兴公司支付了涉讼房屋的购房定金50000元，嘉兴公司出具《预收款凭证》予以确认。2020年1月2日，李俊芳以嘉兴公司要求在原约定涉讼房屋总价750000元的基础上另加收50000元服务费，而双方未就此达成一致意见为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋为公寓，交易价款为750000元，嘉兴公司系房屋所在中洲嘉兴大厦项目的开发商及出售方。李俊芳陈述涉讼房屋所在售楼处负责人郑竣轩在涉讼《认购书》签订当日曾提供一份《服务协议》要求其签名，并声称协议上载明的50000元即系其支付的购房定金50000元，是包含在房价款750000元内的，故其以为《服务协议》亦是由其与嘉兴公司签订，其当时并不清楚星房公司的存在，但之后郑竣轩通过微信方式向其发送《服务协议》照片，告知其涉讼房屋总价应为800000元，还要另外交纳50000元的服务费，其才知晓嘉兴公司以房屋售价加服务费的销售模式出售涉讼房屋所在项目，现其要求解除涉讼《认购书》及其与嘉兴公司在《服务协议》中建立的房屋买卖合同关系，嘉兴公司并应退还的服务费即《认购书》所述的定金。针对其陈述，李俊芳向本院提交以下证据予以证明：1.部分微信聊天记录，其中显示名字备注为“SuperDanny”的对话方于12月10日向李俊芳提出“之前您下定金的时候谈的价格是80万不是75万，还有一个折扣是5万抵15万的”，并发送《服务协议》照片，称“5万抵15万是一个优惠”、“抵扣后才是75万，所以5万是需要另外交的”、“总共的价格是80万”；2.《服务协议》影印件，委托人（购房者、乙方）为李俊芳，受托人（乙方）处为空白，内容为甲方欲购买商品房，特委托乙方提供发展商及楼盘的信息，本合同签订时，甲方向乙方支付服务费5万元/套，本次甲方通过乙方介绍购买涉讼房屋，服务费共计5万元，可享受总房价优惠15万元（中洲嘉兴大厦认购协议书的成交价75万元，为优惠后的价格），甲方通过乙方了解楼盘信息和参观房屋，在乙方协助下及时与发展商签署商品房合同，或签署《中洲嘉兴大厦认购协议书》，乙方为甲方提供订约的咨询、居间服务，本协议一式一份，与《中洲嘉兴大厦认购协议书》同时签署，协议自甲乙双方签订之日起生效；3.手机通话录音及文字记录等。嘉兴公司确认郑竣轩系其司聘请的第三方公司现场销售人员，但认为李俊芳提交的微信聊天记录无法确定聊天对象的身份，不能证实其公司存在变更房价及收取服务费的情况，其公司委托星房公司就涉讼房屋所在项目进行销售宣传及提供看房，并由购房客户向星房公司缴纳服务费，故《服务协议》的签订主体系李俊芳与星房公司，其公司从未要求增加购房成交价，仅系提醒李俊芳缴纳服务费，现李俊芳缴付定金后未与其签订《商品房买卖合同》的行为已违反《认购书》约定，嘉兴公司要求解除《认购书》并没收定金。嘉兴公司并提交了《中洲公馆项目客户确认单》、《服务协议》复印件予以证明，其中《服务协议》除“受托人”处手写“广州星房网络科技有限公司”字样及末尾“乙方”处加盖星房公司公章外，其余约定内容与李俊芳所提交的协议一致。本院认为，李俊芳与嘉兴公司于2019年11月9日就涉讼房屋签订的《认购书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《认购书》约定，涉讼房屋原定价1037067元，优惠折扣价为750000元，其中定金50000元须于签订此认购书时缴清。李俊芳提起本案诉讼称嘉兴公司在该《认购书》签订后通知其需另行缴纳服务费50000元，涉讼房屋购房总价应为800000元。而嘉兴公司对此不予确认，称涉讼房屋总价仍为750000元，服务费50000元系李俊芳与星房公司签订《服务协议》进行约定，并由星房公司收取。但根据嘉兴公司与星房公司签订的《电商合作协议》，嘉兴公司指定星房公司作为涉讼房屋所在项目的非独家电商合作单位，星房公司导入客户成交可透过星房公司在其自有资源平台购入优惠认购资格的形式进行商业商品房销售，购房客户需向星房公司缴纳50000元作为购入优惠认购资格的信息服务费，成功支付该笔费用后即可获得5万抵15万的优惠。即嘉兴公司与星房公司为合作关系，现嘉兴公司作为涉讼房屋所在项目的开发商及出售方，其并未举证证明其在涉讼《认购书》签订前已合理提示并告知李俊芳获得购房优惠需以向星房公司先行支付信息服务费50000元为前提，导致李俊芳可能存在购房成本的增加，在提供空白版本的《服务协议》给李俊芳签名时亦未向李俊芳明确说明服务费的性质及该费用将由星房公司收取的情况，有违诚实信用原则，李俊芳以750000元总价购置涉讼房屋的合同目的无法实现，故涉讼《认购书》应予解除，嘉兴公司并应将已收取的定金50000元退还给李俊芳。至于李俊芳主张要求解除其与嘉兴公司签订的《服务协议》所建立的房屋买卖合同关系问题，因李俊芳所提交《服务协议》相对方显示为空白，而嘉兴公司提交协议版本的相对方处加盖的是星房公司公章，且协议也并未约定如房屋交付使用条件及时间、办证相关事项、违约责任等与房屋买卖相关的主要条款,不能认定依据该协议成立房屋买卖合同关系的事实，故对于李俊芳该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市番禺嘉兴食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李俊芳退还定金50000元；二、驳回原告李俊芳的其余诉讼请求。如被告广州市番禺嘉兴食品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，由被告广州市番禺嘉兴食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇二〇年十二月三十日书 记 员  杜嘉华