广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1914号上诉人（原审原告）：黄佩健，男，1989年4月3日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：陈仪，江城区南恩街道法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：戴先筛，男，1955年3月13日出生，汉族，住广东省阳江市。被上诉人（原审被告）：戴世昭，男，1977年6月23日出生，汉族，住广东省阳江市。被上诉人（原审被告）：戴世俭，男，1979年11月29日出生，汉族，住广东省阳江市。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈忠，广东荣耀律师事务所律师。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁艺馨，广东荣耀律师事务所律师。上诉人黄佩健因与被上诉人戴先筛、戴世昭、戴世俭（以下简称戴先筛等3人）房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初3820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄佩健上诉请求：一、撤销一审判决第五项，改判戴先筛等3人支付另一倍定金20万元给黄佩健。二、改判戴先筛等3人支付占用20万元定金和60万元房款的利息给黄佩健（利息从2019年4月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至返还清款项时止，计至上诉日约40800元）；三、本案一、二审诉讼费由戴先筛等3人承担。事实和理由：一、黄佩健与戴先筛等3人于2018年9月28日签订《楼房买卖协议书》，戴先筛等3人于2019年4月24日将涉案房产办理了抵押登记，抵押期限为2019年4月19日至2029年3月20日。戴先筛等3人将出售的楼房用于抵押的行为，表明不再继续履行楼房过户及交付的义务，以致合同法定解除条件成就，由此，黄佩健才于2020年5月11日以《中华人民共和国合同法》第九十四条规定为依据，向一审法院提出解除合同的诉求。现一审法院以当事人协商一致，判令解除合同，是事实认定错误，适用法律错误。二、根据戴先筛等3人一审提供的《调解告知函》，反映了戴先筛等3人与邻居冯果、陈瑞芳就“孖碑”纠纷于2019年1月21日已初步达成调解意向，邻居间的纠纷并非不可解决。至今，也未有证据反映邻居间的纠纷存在不可解决的情形。根据合同第五条“该屋产权如有争议或其他事项争端，由卖方理妥”的约定，戴先筛等3人没有积极、主动理妥邻居间纠纷，并急于2019年4月24日将该房用于抵押的行为，已明确表示不再将房屋出卖给黄佩健。一审法院认定“未有证据证实戴先筛等3人存在违约不卖或高价转卖给他人的行为”，存在事实认定错误。三、戴先筛等3人于2019年4月24日将房屋办理抵押登记的行为，已明确表示不再将房屋出卖给黄佩健，戴先筛等3人构成违约，合同解除条件成就。从该日起，没有正当的理由占用了黄佩健支付的20万元定金和60万元房款，客观上占有该款的利息。戴先筛等3人应从2019年4月24日起支付占用该款的利息给黄佩健。综上，一审判决存在认定事实不清，适用法律错误的情形，请求二审法院支持黄佩健的上诉请求。戴先筛等3人答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，二审法院应依法驳回黄佩健的上诉请求。一、戴先筛等3人不存在违约行为，不需承担占用利息及双倍返还定金。（一）戴先筛等3人按约交付涉案房屋给黄佩健使用，并积极办理过户手续。戴先筛等3人与黄佩健签订合同、收取定金和首期购房款后，于2018年底交付涉案房屋给黄佩健使用，黄佩健使用涉案房屋经营“新芯电脑”商铺至今。戴先筛等3人积极办理涉案房屋过户手续，经咨询涉案房屋办理过户需补办划拨国有建设用地补办出让用地手续，于是戴先筛等3人于2018年11月向阳江市自然资源局海陵分局申请办理，但因涉案房屋与邻居存在共用墙，在勘察研究院进行宗地地籍调查时需要邻居配合办理，而邻居就该问题因与戴先筛等3人积怨，故意刁难，在经与黄佩健、戴先筛等3人人民调解完成后出尔反尔拒绝配合戴先筛等3人办理相关手续，导致未能办理完成补办划拨国有建设用地出让手续。因此并非戴先筛等3人主观不卖房屋，而系因客观原因导致暂未能完成过户，戴先筛等3人并未违反《楼房买卖协议书》第六条的约定。戴先筛等3人一直抓紧完成过户手续，并且涉案房屋已按约甚至提前交付给黄佩健使用至今。另，合同亦未约定办理完成过户手续的期限，戴先筛等3人将涉案房屋作抵押系戴先筛等3人在因客观原因暂未能完成过户的前提下，需要资金周转并经与黄佩健协商同意才作抵押，现贷款接近还清，戴先筛等3人将向银行要求解除抵押。该抵押行为并不必然导致合同无法履行，黄佩健主张戴先筛等3人该抵押行为系表示不再出卖涉案房屋，没有事实和法律依据。（二）占用利息属违约金性质，戴先筛等3人不存在违约行为，若合同解除戴先筛等3人不需承担违约责任，即不需支付占用利息、双倍退还定金。另，即使认定戴先筛等3人需承担违约责任，在合同约定定金的情况下，定金与违约金不得同时适用，二者只能择一。因此黄佩健既请求支付占用利息又请求双倍退还定金没有事实和法律依据。二、戴先筛等3人于2018年底交付涉案房屋给黄佩健经营使用至今，黄佩健每月都通过现金及其老婆的微信转账形式向戴先筛等3人支付水电费。合同解除后，黄佩健自2018年底至今对房屋的占有使用丧失合同依据，应属不当得利，占有使用费应从戴先筛等3人应当返还的款项中扣减。对占有使用费以戴先筛等3人2017年每月出租价格2800元作为计算依据，从2018年底计至黄佩健返还涉案房屋给戴先筛等3人之日止。符合租赁市场行情。黄佩健向一审法院起诉请求：一、解除黄佩健与戴先筛等3人于2018年9月28日签订的《楼房买卖协议书》；二、戴先筛等3人共同返还购房款60万元及占用期间的利息给黄佩健（利息从2019年4月16日起，按全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率计至返还清款项时止)；三、戴先筛等3人双倍退还定金共40万元给黄佩健；四、本案受理费由戴先筛等3人承担。一审法院认定事实：2018年9月28日，黄佩健（作为承买楼房人）与戴先筛等3人（转卖楼房人）签订《楼房买卖协议书》，主要约定：戴先筛等3人将位于阳江市闸坡镇X号房屋出售给黄佩健；房屋楼宽7.97米、深4.65米、水泥框架结构五层；一、房地产转卖价：1488000元；二、买主预付买楼定金款20万元，在该屋产权无争议时，买主承诺在本年10月10日再付房屋第二期款60万元，然后卖主负责取出该屋不动产权证到房管部门办理转户手续（即将该屋产权人转为买主黄佩健名份），办好新证交买方到银行贷款，贷出款后当即付清买屋余款68.8万元给卖主收妥。卖主预约在2019年4月15日交屋给买主居住管业；三、该房屋转户办证及一切税收费用，由卖主负责办妥；四、该楼水、电及屋内固定安稳设置（门、窗、天花、扶手及屋内电器设施等，除空调、冰箱除外）跟屋交买主管业使用；五、该屋产权如有争议或其他事项争端，由卖方理妥；六、双方成交后，若买主违约不买，断定金款，若卖主违约不卖或高价转卖他方，则卖主必须双倍退定金款；等等。2018年9月28日，黄佩健向戴先筛等3人支付购房定金20万元，戴先筛等3人出具“收款收据”交黄佩健收执，载明：“现收到黄佩健付来承买座落闸坡镇X号楼房定金款（人民币）贰拾万元正（200000元）。此据。收款人：戴先筛、戴世昭、戴世俭。见证人：冯茂”。2018年10月10日，黄佩健向戴先筛等3人支付购房款60万元，戴先筛等3人出具“收款收据”交黄佩健收执，载明：“现收到黄佩健付来承买座落闸坡镇X号楼房第二期买屋款（人民币）陆拾万元正（600000元）。此据。收款人：戴先筛、戴世昭、戴世俭。见证人：冯茂”。庭审中，戴先筛等3人称，戴先筛等3人在2018年年底便将涉案房屋一楼交付给黄佩健使用至今，没有约定黄佩健需要支付租金或房屋使用费。戴先筛等3人主张黄佩健自2018年年底起每月向戴先筛等3人支付水电费，并提供微信聊天记录、微信转账记录拟证实其主张，但该记录显示最早的支付记录为2019年2月26日。黄佩健确认双方没有约定黄佩健需要支付租金或房屋使用费，但主张其是于2019年1月份在涉案房屋一楼开设“新芯电脑铺”。证人周燕凤出庭作证称，新芯电脑铺于2018年年底开业，2018年年底至今戴先筛等3人都是在涉案房屋二楼以上居住。戴先筛等3人主张，因涉案阳江市闸坡镇X号房屋的土地是划拨土地，在办理房屋过户手续前，要先办理该土地的出让手续。涉案房屋与邻居房屋共墙，办理出让手续过程中进行地籍调查时需要邻居配合，签名确认。但邻居不予配合，导致涉案房屋未能完成补办划拨建设用地出让手续。因此，涉案房屋暂未达到过户条件，未能完成将房屋过户给黄佩健，并不是戴先筛等3人不卖房屋给黄佩健。戴先筛等3人向一审法院提供“划拨国有建设用地补办出让用地手续申请书”以及深圳市勘察研究院有限公司张贴“宗地地籍调查公榜”图片，主张其在签订合同后积极补办出让用地相关手续。因戴先筛等3人与邻居冯果的上述纠纷，闸坡镇莳元村民委员会人民调解委员会于2019年1月21日组织各方进行调解，调解结果为：1.戴先筛同意补偿占用冯果墙碑的18公分的费用5万元给冯果；2.戴先筛房屋的受让人黄佩健同意冯果以后重新建房时从地面至楼顶（高度由住建部门准建为准）碰碑直上。2020年4月14日，闸坡镇莳元村民委员会人民调解委员会出具《调解告知函》，载明：“原有冯果（协谈代理人：冯果女儿陈瑞芳）与戴先筛之间墙碑纠纷一案，于2019年1月21日经村委会调解（附调解记录），但未签订协议。后陈瑞芳又自拟协议，双方一直没法谈妥。直至2020年4月7日，双方又到村委会进行调解工作，村委会几个干部又到现场了解情况，并草拟了调解协议书，但陈瑞芳发来信息（附件）。至此，村委会难继续进行调解，今建议双方继续诚意协商或通过法律途径进行解决。”本案审理中，经黄佩健申请，一审法院于2020年5月19日作出（2020）粤1702民初3820号民事裁定，裁定查封登记在戴先筛名下的坐落于阳江市闸坡镇X号房地产[产权证号：粤（2017）阳江市（海陵区）不动产权第X号]及坐落于阳江市闸坡镇东风二路13号房地产[产权证号：海X号]。另查明，戴先筛为阳江市闸坡镇X号房地产[产权证号：粤（2017）阳江市（海陵区）不动产权第X号]的权利人。该房地产于2019年4月24日办理抵押登记，抵押权利人为阳江市海陵区农村信用合作联社，抵押方式为一般抵押，抵押期限为2019年4月19日至2029年3月20日，债权数额为50万元，登记证明号为粤（2019）阳江市（海陵区）不动产证明第X号。再查明，2017年3月1日，戴世昭（作为出租方、甲方）与案外人陈德富（作为承租方、乙方）签订《房屋租用合同》，约定：戴世昭将阳江市海陵岛闸坡X号新屋一间，一楼水电齐全租给陈德富；租赁期为一年，由2017年3月1日至2018年3月1日止；陈德富按每个月交租金3000元，押金交6000元；等等。2017年10月15日，戴世昭（作为出租方、甲方）与案外人陈雪霞（作为承租方、乙方）签订《房屋租用合同》，约定：戴世昭将阳江市海陵岛闸坡镇X号新屋一间，一楼水电齐全租给陈雪霞；租赁期为二年，由2017年10月15日至2019年10月15日止；陈雪霞按每个月交租金2800元，押金交5600元；等等。一审法院认为：黄佩健与戴先筛等3人于2018年9月28日签订的《楼房买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应为合法有效的合同。现黄佩健主张戴先筛等3人未能按时交付涉案房屋、未能办理过户手续到黄佩健名下而请求解除上述合同，戴先筛等3人也表示同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，黄佩健请求解除双方于2018年9月28日签订的《楼房买卖协议书》，理据充分，一审法院予以支持。合同解除后，双方应相互返还从对方所取得的财产。黄佩健应将阳江市闸坡镇X号房屋一楼返还给戴先筛等3人管理使用，戴先筛等3人应退还购房款60万元给黄佩健。黄佩健支付购房款60万元给戴先筛等3人是其履行合同的部分义务，戴先筛等3人依约享有收取该60万元的权利，故黄佩健请求戴先筛等3人支付占用该款期间的银行利息，理据不足，一审法院不予支持。戴先筛等3人将涉案房屋一楼交付给黄佩健使用，属履行涉案合同的部分义务，且双方也没有约定黄佩健需要支付租金或房屋使用费，故戴先筛等3人主张黄佩健应支付房屋占有使用费，并于戴先筛等3人应返还的款项中扣减，理据不足，一审法院不予采纳。关于定金问题。根据《楼房买卖协议书》第六条“双方成交后，若买主违约不买，断定金款，若卖主违约不卖或高价转卖他方，则卖主必须双倍退定金款”的约定，若戴先筛等3人存在违约不卖给黄佩健或高价转卖给他方的行为，需双倍退还定金给黄佩健。本案没有证据证实戴先筛等3人存在上述行为，且结合双方当事人及证人的陈述，戴先筛等3人已于2018年年底将涉案房屋一楼交付给黄佩健管理使用至今，戴先筛等3人履行了出卖房屋给黄佩健的部分义务。本案合同履行中，主要因为涉案房屋所在土地为划拨土地，因戴先筛等3人补办出让手续时与邻居房屋存在纠纷，未能顺利办理产权过户给黄佩健，致使合同未能全部履行。涉案房屋的产权或其他争端，合同约定由戴先筛等3人负责理妥，但双方没有约定解决的期限，事实上，为解决纠纷，黄佩健与戴先筛等3人均在闸坡镇莳元村民委员会人民调解委员会组织的调解中作出调解方案，但最终未能达成一致。由于上述原因，导致无法过户完成交易，并非戴先筛等3人主观故意，与戴先筛等3人故意不卖造成的无法过户，显然有本质区别。因此，黄佩健主张根据《楼房买卖协议书》第六条的约定，请求戴先筛等3人双倍退还定金共40万元，理据不足，一审法院不予采纳。戴先筛等3人应退还黄佩健定金20万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，作出判决：一、解除黄佩健与戴先筛、戴世昭、戴世俭于2018年9月28日签订的《楼房买卖协议书》；二、限戴先筛等3人在本判决生效之日起十五日内退还定金20万元给黄佩健；三、限戴先筛等3人在本判决生效之日起十五日内退还购房款60万元给黄佩健；四、限黄佩健在本判决生效之日起十五日内返还阳江市海陵岛试验区闸坡镇X号房屋一楼给戴先筛；五、驳回黄佩健的其他诉讼请求。一审案件受理费18192元，保全费5000元，合共23192元，由黄佩健负担5723元，由戴先筛等3人负担12469元。二审期间，黄佩健提供一份《建屋产权协议书》，拟证明涉案房屋邻居冯果同意协商解决共用的“孖碑”墙。该协议书来源于冯果，冯果于庭前将该协议书复印件交给黄佩健。戴先筛等3人的质证意见为：该证据三性由法院依法认定，对其证明事实有异议，该证据仅能证明共用墙的现状，由双方共同使用。办理过户登记手续还需要邻居一起到国土部门办理国有建设用地出让手续，缴纳土地出让金，而邻居故意刁难戴先筛等3人，不肯配合办理。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审中，戴先筛主张办理涉案房屋抵押是经与黄佩健协商、并经黄佩健同意的情况下才办理的，黄佩健对此不予认可，主张戴先筛等3人未告知也未经其同意自行将涉案房屋抵押，其是在本案起诉后，委托诉讼代理人到房管部门查询才得知涉案房屋已被戴先筛等3人用于抵押借款的情况。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本案二审仅围绕黄佩健的上诉请求进行审理。黄佩健与戴先筛等3人对一审判决解除双方签订的《楼房买卖协议书》、黄佩健返还涉案房屋给戴先筛及戴先筛等3人退还购房款60万元给黄佩健，均没有异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，争议焦点为：一、戴先筛等3人是否存在违约行为，应否双倍返还定金40万元给黄佩健；二、戴先筛等3人应否支付占用20万元定金和60万元房款的利息给黄佩健。关于焦点一，黄佩健与戴先筛等3人于2018年9月28日签订的《楼房买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据《楼房买卖协议书》第二条的约定，戴先筛等3人应在2019年4月15日将涉案房屋交付给黄佩健使用。但戴先筛等3人在约定的交付房屋日期到期后，没有将涉案房屋全部交付给黄佩健，却于2019年4月24日将涉案房屋办理抵押借款。戴先筛等3人主张该抵押行为经黄佩健同意，但未能提供证据予以证实，且黄佩健对此否认，戴先筛等3人应承担举证不能的不利后果。同时，本案虽然戴先筛等3人与邻居存在“孖碑”（共墙）纠纷导致涉案房屋未能顺利办理产权过户手续给黄佩健，但根据戴先筛等3人与邻居的多次调解结果，戴先筛等3人与邻居的“孖碑”（共墙）纠纷并非不可解决，亦不影响戴先筛等3人履行将涉案房屋交付给黄佩健使用的义务。上述抵押行为已表明戴先筛等3人不再履行合同义务将房屋出卖给黄佩健，明显存在主观故意，戴先筛等3人已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定与双方签订的《楼房买卖协议书》第六条“若卖主违约不卖或高价转卖他方，则卖主必须双倍退定金款”的约定，黄佩健请求戴先筛等3人退还双倍定金40万元，理据充分，本院予以支持。一审法院认定没有证据证实戴先筛等3人存在违约不卖的行为，属于认定事实错误，本院予以纠正。关于焦点二，如前所述，双方签订的《楼房买卖协议书》合法有效，均应当按照合同约定履行各自的义务。黄佩健支付定金20万元及购房款60万元给戴先筛等3人是其履行合同的部分义务，故黄佩健请求戴先筛等3人支付占用定金20万元和购房款60万元的利息，理据不足，本院不予支持。同时，戴先筛等3人将涉案房屋一楼交付给黄佩健使用亦属于履行合同的部分义务，且双方没有约定黄佩健需要支付租金或房屋占有使用费，故戴先筛等3人抗辩黄佩健应支付房屋占有使用费并从其应返还的款项中扣减，理据不足，本院不予采纳。综上所述，黄佩健的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初3820号民事判决第一、三、四项；二、撤销阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初3820号民事判决第五项；三、变更阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初3820号民事判决第二项为：限戴先筛、戴世昭、戴世俭在本判决生效之日起十五日内退还双倍定金40万元给黄佩健；四、驳回黄佩健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18192元，保全费5000元，合共23192元，由黄佩健负担912元，戴先筛、戴世昭、戴世俭共同负担22280元。二审案件受理费4912元，由黄佩健负担912元，戴先筛、戴世昭、戴世俭共同负担4000元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  莫怡华审 判 员  陈欢欢二〇二〇年十二月二十二日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。