天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初11404号原告：张瑞恒，男，1981年7月3日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王红伟，天津理铭律师事务所律师。被告：高显猛，男，1964年1月15日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张志琳，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被告：杨金丽，女，1981年11月12日出生，汉族，住天津市津南区。被告：张连顺，男，1979年5月22日出生，汉族，住天津市津南区。被告：张凤林，男，1951年1月16日出生，汉族，住天津市津南区。第三人：王美英，女，1950年4月10日出生，汉族，住天津市津南区。原告张瑞恒与被告高显猛、张连顺、杨金丽、张凤林、第三人王美英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王红伟，被告高显猛及其委托诉讼代理人张志琳，被告杨金丽到庭参加诉讼。被告张连顺、张凤林、第三人王美英经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑞恒向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令对原告张瑞恒所有的位于天津市津南区房屋依法解除查封措施，并停止对上述房屋的执行；2．请求法院判令诉讼费由被告承担。事实及理由：高显猛与张连顺、杨金丽、张凤林、王美英在（2020）津0112民初7363号民间借贷纠纷一中，津南法院作出（2020）津0112执保748号之一执行裁定书，查封了天津市津南区房屋。张瑞恒与张凤林于2020年8月6日签订《房屋买卖合同》。合同签订后，张瑞恒依约将全部购房款支付给张凤林，张凤林亦将房屋交付于张瑞恒，且张瑞恒已对房屋进行装修、实际占有和使用，仅因客观条件尚未办理产权变更手续，但已实际取得上述房屋的所有权，系涉案房屋的合法所有权人。张瑞恒就此提出书面异议。津南法院作出（2020）津0112执异154号执行裁定书，驳回其异议请求。张瑞恒呈讼法院。张瑞恒补充事实，张瑞恒购买涉案两套房屋后，得知房屋被人民法院查封，故没有进行装修。高显猛辩称，请求驳回张瑞恒的全部诉讼请求。1．张瑞恒与张凤林签订的两份房屋买卖合同均属无效。2020年8月5日张凤林与高显猛签订了房产交易合同以为张连顺欠付高显猛的借款本息提供担保。张瑞恒的岳母与张连顺的老婶系亲姐妹关系，张连顺欠付其老伯、老婶钱，故涉案两份合同是为了逃避张凤林基于保证关系欠付高显猛的债务，合同应为无效。2．张瑞恒至今未占有涉案两套房屋。3．张瑞恒提交的银行交易记录中的往来款项不足以证明其按照合同约定支付购房款，与本案缺乏关联性。4．涉案两套房屋至今未办理产权变更登记的原因系张瑞恒自身原因导致。张瑞恒及其妻子宋宝英名下各登记有一处房屋，依据天津市房产交易政策，张瑞恒及其妻子不具备购房资格。5．涉案两套房屋至今未登记至张瑞恒名下，张瑞恒对涉案两套房屋不享有任何权利。综上，张瑞恒对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利。杨金丽辩称，我与张连顺已于2011年离婚，对张连顺欠付的债务不承担责任。不清楚本案中的买卖事宜。张凤林庭后提交书面答辩状，同意张瑞恒的诉讼请求，同时也请求法院解除对张瑞恒所有的位于天津市津南区房屋的查封。我系津南区建明村村民，通过还迁取得两套安置房屋还迁面积，一套面积为72.95平方米，一套为85.54平方米。因没有与上述面积相符的房屋，同时因我可以享受20平方米的平价房面积、20平方米的市场优惠价格面积，故我与村委会签订安置协议及选房结算单后，享有了涉案两套房屋，即汀兰花园8-1-2703号、8-1-2704号房屋。但我没有钱支付20平方米的平价房面积、20平方米的市场优惠价格面积的房款，故一直未能办理房屋手续。后，因看病需要用钱，故我决定出卖涉案房屋。2020年7月我开始找人购买房屋，后经亲戚介绍得知张瑞恒欲购买房屋，但因为涉案两套房屋登记在一张评估单中，需同时购买。2020年8月6日，我与张瑞恒签订《房屋买卖合同》，张瑞恒全款购买了涉案房屋，并将额外的42.83平方米款项240994元支付给大队。另，张瑞恒购买房屋时，房屋尚不具备办理产权登记的条件，故约定待可以办理产权证时再配合其办理过户手续。张连顺未作答辩。王美英未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下证据存在争议，本院认证如下：1．高显猛对张瑞恒提交的（2020）津0112执异154号裁定书、（2020）津0112执保748号之一执行裁定书的真实性无异议，能够证明涉案两套房屋于2020年9月1日被人民法院查封，及张瑞恒对查封行为不服向本院提出异议后被裁定驳回。2．高显猛对张瑞恒提交的选房结算单、拆迁安置协议、天津市村合作经济组织统一收据的真实性无异议，本院予以确认。3．高显猛对张瑞恒提交的房屋买卖合同不认可，对张瑞恒之妻宋宝英名下的2020年8月的天津农商银行明细账、张瑞恒名下的中国农业银行明细清单、农业银行客户回执、2020年8月张瑞恒的个人业务结算申请书2张、2020年8月宋宝英名下的农商银行个人付款业务凭证的真实性无异议，但不认可证明目的。本院认为，结合张瑞恒自认其购买涉案房屋后不能办理产权变更登记手续的情节，上述证据无法达到其证明目的。4．高显猛对张瑞恒提交的关于垃圾清运费、装修出入证工本费、物业费的收据、天津鑫盛远大投资公司开具的立户供水证明的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。5．高显猛对张瑞恒提交的情况说明的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。6．张瑞恒对高显猛提交的张瑞恒及其妻子宋宝英名下的不动产登记材料无异议，能够证明张瑞恒夫妻名下已各登记一套房屋。7．张瑞恒对高显猛提交的视频光盘不认可，但经过查看视频光盘，拍摄内容确系涉案两套房屋，结合张瑞恒认可尚未装修的情节，对其真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案两套房屋系土地整合过程中，2018年10月10日张凤林与津南区辛庄镇建明村村民委员会签订住宅房屋拆迁安置协议，张凤林以其名下房屋还迁置换而来。张瑞恒称，其于2020年8月6日与张凤林签订两份房屋买卖合同，约定由张瑞恒向张凤林购买涉案的天津市津南区房屋；其中8-1-2703号房屋，房屋面积72.95平方米，约定房屋总价款为720000元，由张瑞恒一次性支付。其中8-1-2704号，房屋面积128.37平方米，包含还迁安置面积85.54平方米、平价面积20平方米、市场优惠价面积20平方米、市场价面积2.83平方米，房屋总价款1280000元，其中还迁面积85.54平方米价格为850000元，由张瑞恒支付给张凤林，还迁面积以外的42.83平方米的价格由张瑞恒按照辛庄镇拆迁办规定的价格直接支付给辛庄镇拆迁办。至于8-1-2704号房屋还迁面积以外面积的价格，与张瑞恒提交的2018年10月10日的选房结算单显示单价不符，选房结算单显示平价房单价3630元／平方米，市场优惠价面积6130元／平方米，市场价面积8130元／平方米。对此，张瑞恒解释因该部分款项直接支付给辛庄镇拆迁办，故只是做了大概约定。关于购房款的给付，张瑞恒称通过其名下的中国农业银行卡（卡号62×××72）于2020年8月6日向张凤林分两笔转账，每笔4000,00元，于2020年8月7日向张凤林转账400000元，于2020年8月11日向王美英转账370000元，合计1570000元。2020年8月14日，通过张瑞恒之妻宋宝英名下的银行账户向天津市津南区辛庄镇农村会计委托代理服务站转账170994元。此外，2020年8月14日建明村村民委员会向张凤林出具收据，写明房款已结清，金额为房屋维修基金2182.08元，房屋结算款238811.92，合计240994元。至于转账金额170994元为何与收据金额240994元不符，张瑞恒解释为存在优惠部分，但未提交证据予以证明。关于购房款的来源，张瑞恒名下的中国农业银行卡显示，其每次向张凤林转账当日，均以现金方式入账同等金额的款项，但至于款项的具体来源，张瑞恒在本院指定的期限内未予说明并提交证据。关于房屋的交付，张瑞恒在民事起诉状中陈述“已对房屋进行装修、实际占有和使用”，后庭审中又改称因得知房屋被人民法院查封，故未装修房屋。张瑞恒称其于2020年8月14日持有房屋买卖合同前往物业处领取了涉案房屋的钥匙，并交纳物业费、装修入住工本费、和垃圾清运费、办理水电卡的事项。诉讼过程中，张瑞恒认可其夫妻名下已登记有两套房屋，购买涉案房屋后无法办理产权变更登记手续至张瑞恒夫妻名下，因认为涉案房屋价格便宜，故购买了涉案房屋。另查明，涉案两套房屋于2020年8月19日登记在天津市鑫盛远大投资有限公司名下。还查明，本院在执行高显猛与张连顺、杨金丽、张凤林执行保全一案中，于2020年9月1日作出（2020）津0112执保748号之一执行裁定书，裁定查封涉案两套房屋，查封期限三年，自2020年9月1日至2023年8月31日。2020年11月26日，张瑞恒向本院提出异议申请，本院于2020年11月30日作出（2020）津0112执异154号执行裁定书，驳回张瑞恒的异议申请。本院认为，本案争议焦点为：张瑞恒是否具备足够的理由阻却人民法院对涉案房屋的执行。根据本院查明的事实，张瑞恒与其妻子名下已各登记有一套房产。经本院询问，张瑞恒自认其购买涉案房屋后不能办理产权变更登记手续，表明其购买房屋时主观意识上即不期待涉案房屋的所有权转移登记至其名下，张瑞恒无法通过该合同取得对涉案房屋的所有权，故张瑞恒对涉案房屋不享有物权期待权，张瑞恒要求停止执行涉案房屋缺乏足够的理由。张凤林、张连顺、王美英未到庭参加诉讼，不影响对本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告张瑞恒的诉讼请求。案件受理费80元，由张瑞恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王 好审 判 员  王丽清人民陪审员  刘春珍二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。