云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2501民初1016号原告（反诉被告）：李瑞隆，男，1979年1月21日生，汉族，个体工商户，住云南省红河州个旧市。委托诉讼代理人：张宗清，云南行动律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：朱亿平，男，1981年3月19日生，汉族，系个旧市农民，住该村。委托诉讼代理人：白军嘎，云南谣光律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：白居飞，云南谣光律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）李瑞隆与被告（反诉原告）朱亿平租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案，因当事人申请笔迹鉴定，扣除相应审限，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李瑞隆及其委托诉讼代理人张宗清，被告（反诉原告）朱亿平及其委托诉讼代理人白军嘎、白居飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑞隆向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告退还原告预交的2019年3月24日至2019年8月31日房租19849元；3.判令被告支付违约金90000元；4.判令被告支付原告鉴定费2000元、车旅费、误工费2000元，合计4000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：由于经营需要，2015年9月原告租下被告位于个旧市间，由李瑞隆的妻子李春芹注册个旧市蔓耗镇春隆农资服务部，用于夫妻共同进行农资经营，并与被告朱亿平签订十年的合约，房租一年一付，前五年房租为45000元／年。2018年8月在预交2018年9月1日至2019年8月31日房租后，2019年3月24日，蔓耗镇强拆部分“大棚房”，拆除了原告承租的五间商铺，使得租赁合同暂停，之后原、被告沟通协商在2020年4月前在有条件的情况下继续履行租赁协议。2020年3月被告在原先被拆除的位置自行建盖了部分商铺自己经营售卖农药、化肥，并将之前出租给原告商铺前的空地出租给他人使用，被告的行为侵害了原告的优先租赁权，后原告多次找到被告协商退还租金事宜，但无法达成一致意见，故起诉至人民法院。朱亿平辩称，1.原告主张的违约金过高，其认为其与原告签订的《房屋租赁协议》系无效合同，合同无效就不存在违约金，在政府下达拆除违法建设通知后，原告已将其搭建物自行拆除，并已搬离现场，且拆除违法搭建物系政府行为，原告不应要求被告承担相应的违约责任；2.在房屋被拆除后，原告也未向其提出退还租金的要求；3.房屋被强拆的时间是2019年3月30日，因此退还租金的天数应为154天，而非161天。朱亿平提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁协议》无效，若法院认为有效，则判令解除该合同；2.判令反诉被告支付原告拖欠的租金13000元、水费6370元、电费332元、垃圾处理费1290元，合计20992元；3.本诉、反诉的案件受理费、鉴定费由反诉被告承担。事实和理由：在李瑞隆承租其房屋期间一直以生意难做为由拖欠部分租金、水电费、卫生费，现要求原告支付以上费用。李瑞隆对朱亿平的反诉辩称，房租系一年一付，其不存在拖欠房租的行为，被告主张的水费、电费、垃圾处理费未提交证据证实。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.原告（反诉被告）李瑞隆与被告（反诉原告）朱亿平签订的《房屋租赁协议》是否有效？2.原告（反诉被告）李瑞隆主张的违约金是否合理？3.被告（反诉原告）朱亿平应当退还原告（反诉被告）李瑞隆租金多少？4.被告（反诉原告）朱亿平向原告（反诉被告）李瑞隆主张的各项损失是否合理？原告（反诉被告）李瑞隆围绕诉讼请求及争议焦点提交了以下证据：1．身份证复印件一份，欲证明原告的身份信息；2．《房屋租赁协议》原件一份，欲证明原、被告双方的租房事宜，原告每年支付45000元租金，租期为10年，原告以为被告属于合法拥有，但被告实际出租房屋为违法建筑，后被强拆，被告签订合同时故意隐瞒该建筑系违法建筑，被告的行为给原告造成损失，应当承担违约责任；3．微信截图、云南省农村信用合作联社银行流水明细清单复印件各一份，欲证明2018年8月31日前原告每年支付房租给被告的事实；4．销货明细单复印件一份，欲证明原告拉了一些化肥给被告，折抵房租的事实；5．房屋拆除时照片8张，欲证明原告租赁被告房屋后，又在被告房屋增加了220平方附属设施，原告要求90000元的违约金实际是增加房屋附属设施的损失、房屋被拆除后原告运输化肥产生的费用、以及房屋被拆除后原告无法正常经营造成的经济损失；6．云南云通司法鉴定中心司法鉴定意见书原件一份、云南公正司法鉴定中心司法鉴定意见书原件一份，欲证明原告提交的房屋租赁协议是真实的，被告提交的租赁协议系伪造的；7.鉴定费发票一张，欲证明鉴定产生的费用2000元。经质证，被告（反诉原告）朱亿平对原告（反诉被告）李瑞隆提交的证据1三性无异议，予以认可；对证据2真实性无异议，但证明目的不予认可，认为被告并未故意隐瞒出租房系违法建筑的事实，原告在承租时有义务了解该房屋的性质，但其在未了解时就承租，存在重大失误；对证据3三性无异议，但认为恰能证明原告欠付被告房租13000元；对证据4，不予认可，认为该证据中的被告签名非被告所签，系原告自行制作；对证据5三性均不予认可，认为原告在增加附属物时并未通知被告，且附属物的拆除系政府行为，不应由被告承担该损失；对证据6三性无异议，予以认可；对证据7三性无异议，予以认可。被告（反诉原告）朱亿平围绕答辩意见及争议焦点提交了以下证据：1.身份证复印件一份，欲证明被告的身份信息；2.收款收据复印件九张，欲证明李瑞隆共欠付被告租金等合计20992元；3.限期拆除通知书、大棚房专项清理整治文件复印件各一份，欲证明被告搭建的“大棚房”未经主管部门批准，涉案的五间门面房拆除系政府行为；4.土地长期出租合同书复印件一份，欲证明被告取得涉案房屋的土地使用权。经质证，原告（反诉被告）李瑞隆对被告（反诉原告）朱亿平提交的证据1无异议，予以认可；对证据2三性不予认可，认为收据中无原告李瑞隆的签字，系被告单方制作；对证据3真实性无异议，但证明目的不予认可，认为原告在承租时并不知晓该房屋系违法建筑；对证据4三性不予认可，认为该合同没有其他证据佐证且被告也未提供其享有该土地使用权的权属证明书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即：原告（反诉被告）李瑞隆提交的证据1身份证复印件、证据6《司法鉴定意见书》两份、证据7鉴定发票，被告（反诉原告）朱亿平提交的证据1身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对存在争议的证据，本院认定如下：（一）原告（反诉被告）李瑞隆提交的证据2《房屋租赁协议》真实性予以确认，但该合同系无效合同，其中的违约金条款也归于无效，故对其证明目的不予采信；证据3房租支付凭证真实性、合法性予以确认，但该证据中显示原告李瑞隆未全额支付被告朱亿平房租的事实，故对该证据证明目的不予采信；对证据4销货明细单，该证据与本案无关联性，不予采信；证据5照片的真实性予以确认，但仅从照片中无法得出原告的实际损失为多少，故对其证明目的不予采信。（二）被告（反诉原告）朱亿平提交的证据2中票号为：570359、570360、570361、570362的房租交纳收款收据、0125268的电费收款收据真实、合法，与本案有关联性，且原告无异议，予以采信；证据2中票号为184597、184599、570363、570364的水费、垃圾费的收款收据系被告单方制作，无其他证据佐证，不予采信。证据3真实、合法，且与本案有关联性，予以采信，能够证实本案所涉租赁房屋系违法建筑，已被政府统一拆除。证据4与本案无关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，原告（反诉被告）李瑞隆与被告（反诉原告）朱亿平签订《房屋租赁协议》约定：“朱亿平将其位于蔓耗镇冷清二级公路旁（原红技驾校旁）五间彩钢瓦房及门前空地出租给李瑞隆使用，租赁期限十年，即2015年9月1日至2025年9月1日，租金前五年（2015年9月1日至2020年9月1日）每年45000元，后五年按市场实际情况进行协商，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由李瑞隆自行承担……租赁期限届满，承租方未续租的，出租方有权收回出租房屋，承租人添置的用于经营的所有可以移动、拆除设备设施归承租人，未能移动、拆除的设备、设施归出租方所有，承租人需在20日内搬离出租房屋……在租赁期间，由于出租方原因导致租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因合同终止使承租人遭受损失的，出租方应按年租金的两倍向承租人支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿”。原告李瑞隆承租后，在承租商铺前的空地处搭建了临时建筑物。2019年3月20日，个旧市蔓耗镇人民政府向原、被告下达违法建设限期拆除通知书，该通知书载明：“自接到本通知之日起三日内自行拆除违法建设，逾期不拆除时，将依法强制执行。”本案所涉五间彩钢瓦房及李瑞隆自行添附的建筑物均在拆除范围之列。原告李瑞隆在接到通知书后将其搭建的彩钢瓦结构建筑物进行了拆除，并已搬离现场。被告的五间彩钢瓦房现已被政府按规定强制拆除。在诉讼过程中，原告提供了与被告签订的《房屋租赁协议》，被告提供了与原告签订的《租房合同》，因双方当事人对对方提供的合同均不认可，遂申请对以上两份合同进行鉴定。2020年9月14日云南公正司法鉴定中心出具鉴定意见书载明：被告朱亿平提供的租房合同承租方李瑞隆非本人所写。2020年9月14日，云南云通司法鉴定中心出具鉴定意见书载明：原告提供的房屋租赁协议出租方朱亿平系本人所写。另查明，原告李瑞隆在承租后第一、二年每年支付租金40000元，第三年支付租金42000元，第四年支付租金45000元，累计欠付被告租金13000元，及2019年1至3月电费332元。因被告朱亿平未提交鉴定费发票，经本院向云南云通司法鉴定中心核实本次鉴定产生的鉴定费用为5200元，已由被告朱亿平交纳。本院认为，1.关于原告（反诉被告）李瑞隆与被告（反诉原告）朱亿平签订的《房屋租赁协议》是否有效的认定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，本案中，被告朱亿平出租给原告李瑞隆的彩钢瓦房系临时建筑且未经有关部门批准，在2019年3月已被政府强制拆除，故原告（反诉被告）李瑞隆与被告（反诉原告）朱亿平签订的《房屋租赁协议》系无效合同。2.关于原告（反诉被告）李瑞隆主张的违约金是否合理的认定。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，这里的“有关解决争议方法的条款”应是指仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款以及法律适用条款等，但是不包括违约金条款，因此依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。故本案中原、被告签订的《房屋租赁协议》中约定“在租赁期间，由于甲方原因租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按年租金的两倍向乙方支付违约金……”的违约金条款也自始无效。原告（反诉被告）李瑞隆要求被告（反诉原告）朱亿平支付违约金的主张，无法律依据。3.关于被告（反诉原告）朱亿平应当退还原告（反诉被告）李瑞隆租金多少的认定。本案中，原告（反诉被告）李瑞隆与被告（反诉原告）朱亿平签订的《房屋租赁协议》虽系无效合同，但在房屋被政府强制拆除前，原告李瑞隆履行了支付房租的义务，并享有该房屋的使用、收益的权利。2018年8月31日原告预交了2018年9月1日至2019年8月31日的房租后，在2019年3月20日承租的房屋即被下达拆除通知，因此自2019年3月21日起至2019年8月31日期间被告收取的租金应退还原告，以双方合同约定每年45000元租金为基数，计算得出被告朱亿平需退还原告李瑞隆租金45000元÷365×164天=20219元。4.关于被告（反诉原告）朱亿平向原告（反诉被告）李瑞隆主张的各项损失是否合理的认定。关于欠付租金，庭审中原告已明确第一、二年每年支付租金给被告朱亿平40000元，第三年支付租金42000元，第四年支付租金45000元，按照原、被告签订的《房屋租赁协议》中约定：2015年9月1日至2020年9月1日原告需支付的租金为每年45000元，因此原告累计欠付被告租金13000元。原告在庭审中陈述该租金其已用化肥抵扣，但未提交证据证实，且与本案非同一法律关系，故对该陈述不予采信。关于电费，庭审中原告对被告主张的332元电费无异议，故对该费用本院予以支持。关于水费、垃圾处理费，被告提交的证据系单方制作且无其他证据佐证，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故对该费用不予支持。综上，被告（反诉原告）朱亿平向原告（反诉被告）李瑞隆主张的合理损失为：欠付租金13000元、电费332元，合计13332元。5.需要说明的问题，庭审中原告提供了与被告签订的《房屋租赁协议》，被告提供了与原告签订的《租房合同》，因双方当事人对对方提供的合同均不认可，遂申请对以上两份合同进行鉴定。2020年9月14日云南公正司法鉴定中心出具鉴定意见书载明：被告朱亿平提供的租房合同承租方李瑞隆非本人所写。即被告提供的《租房合同》并非原告签字确认的合同。2020年9月14日，云南云通司法鉴定中心出具鉴定意见书载明：原告提供的房屋租赁协议出租方朱亿平系本人所写，即原告提供的《房屋租赁协议》系原、被告所签并确认的合同。故因鉴定产生的费用即原告李瑞隆支出的2000元、被告朱亿平支出的5200元，以上合计7200元全部由被告（反诉原告）朱亿平负担。综上所述，原告（反诉被告）李瑞隆要求被告（反诉原告）朱亿平退还租金、支付鉴定费的主张，本院予以支持，对于其要求被告支付违约金的主张，无法律依据，不予支持。对于其要求被告支付车旅费、误工费的主张，庭审中未提交证据证实，不予支持。被告（反诉原告）朱亿平要求原告（反诉被告）李瑞隆支付欠付租金、电费的主张，本院予以支持，对其要求原告支付水费、垃圾处理费的主张，庭审中提交的证据不足以证明该事实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本诉原告李瑞隆与本诉被告朱亿平签订的《房屋租赁协议》无效。二、由被告朱亿平于判决发生法律效力之日起十五日内退还原告李瑞隆租金20219元、支付鉴定费2000元，以上合计22219元；三、由反诉被告李瑞隆于判决发生法律效力之日起十五日内支付反诉原告朱亿平欠付租金13000元及电费332元，以上合计13332元；第二、三项相互抵扣后，被告朱亿平还应支付原告李瑞隆8887元。四、反诉原告朱亿平已支付给云南云通司法鉴定中心的鉴定费5200元，由其自行负担；五、驳回原告李瑞隆的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告朱亿平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2576元，减半收取计1288元，由原告李瑞隆自行负担1036元，被告朱亿平负担252元。案件反诉费324元，减半收取计162元，由反诉原告朱亿平自行负担59元，反诉被告李瑞隆负担103元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 苏 芹二〇二〇年十二月一日书记员 张艳平