青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2020）青0121民初3460号原告：田永峰，公民身份号码×××，男，1980年7月14日出生，回族，现住大通回族土族自治县。委托诉讼代理人：马生福，青海雷占有律师事务所律师。被告：李双青，公民身份号码×××，男，1962年12月20日出生，回族，现住大通回族土族自治县。委托诉讼代理人：陈得福，青海展飞律师事务所律师。原告田永峰与被告李双青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法由审判员赵海荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田永峰及其委托诉讼代理人马生福，被告李双青的委托诉讼代理人陈得福到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告田永峰向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令确认原告与被告于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效，并判令被告返还原告押金2万元及转让费2万元；2、依法判令被告赔偿原告各项损失合计金额为406353.99元，扣除折旧费20%，被告应承担325083元，该内容由五部分组成：洗车房的装修款232174.55元、汽车装饰美容灯13935元、快速门38800元、锅炉暖气片及设备9000元、汽车用具109397元；3、依法判令被告承担原告可得利益410112元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年9月1日，原告与被告在公平自愿的基础上签订《房屋租赁合同》。合同约定被告将自己所有的坐落于大通县桥头镇园林北路（大通中医院北侧）“色目人家”房屋六间出租与原告，由原告经营汽车美容等服务。租期为2018年10月1日起至2023年10月31日止。租金为每年9万元。同时，被告保证该租赁物不受第三方侵占以及被告保证该租赁物所有权的真实性和不属于违章建筑，否则，被告负有承担原告相关损失赔偿的义务（包括但不限于诉讼费、律师代理费、交通费、住宿费、装饰装潢等费用）。合同签订后，原告积极履行自己的义务按期交付18至19年度租金9万元、押金2万元和转让费2万元。同时，为了经营的需要与案外人青海朗拓装饰工程有限公司签订《装修合同》并付诸于实施；另外，原告购买洗车设备若干、自动快速门和锅炉以及与其相关的附属设备花去费用共计317690.99元。时至2020年9月1日，原告承租的上述房屋被大通县自然资源局强行拆除，理由是该房屋属违章建筑。原告在该房屋内的所有设施设备被挖掘机摧毁。原告认为，原、被告在签订合同时被告承诺该房屋不属于违章建筑，并负有承担相关责任的义务。可事发后，被告避而不见有意推诿自己应负的法律责任。所以，原告依据我国《合同法》《民事诉讼法》等法律，特向法院提起诉讼，望法院予以公平判决为盼。被告李双青的委托诉讼代理人辩称，原、被告签订的房屋租赁合同是合法有效的，对原告的第2、3项诉讼请求不予认可，请求法院驳回，被告不认可涉案的标的物是违章建筑，因此被告对原告并不负担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.原告提交的《房屋租赁合同》的真实性、合法性被告无异议，但认为该合同不能证明租赁房屋是违章建筑的事实，因被告对合同的真实性、合法性无异议，本院确定其证明效力。2.原告提交《青海省农村信用社客户回单》、押金及转让费《收条》，被告对其真实性无异议，本院确认其证明效力。3.原告提交《青海郎拓装饰工程有限公司装修合同》《装修报价单》《收款收据》，被告对收据的真实性、合法性不予认可，本院认定，青海郎拓装饰工程有限公司的法定代表人变更为韩生虎的时间为2020年9月2日，原告提交的装修合同、报价单、收据显示韩生虎签字的日期为2018年9月1日，收款收据开具的时间分别为2018年9月1日、9月22日、12月3日，且收款收据上未加盖公司印章，因此，对上述证据的证明效力本院不予确认，上述证据不能证明原告支出装修款232174.55元的事实。4.原告提交《老李锅炉水暖经销部大通总代理》销货清单一份，被告对其真实性、合法性无异议，本院认定销货清单为有效证据。5.原告提交的《收据》及《西宁城北元征汽车用品商行销售出库单》《西宁诚和商贸有限公司销售出库单》，拟证明投入洗车房内的具体用品名称、单价及总价为109397元的事实，被告认为《收据》及出库单上均未加盖售出单位的印章，该组证据缺乏真实性，也与本案事实无关联性，本院认为，收据及出库单上未加盖任何公司的印章，无从判断其真实性，对该组证据的证明效力不予认定。6.原告提交青海省增值税电子普通发票一份，拟证明为被告垫付电费3047.44元的事实，被告对其真实性无异议，但认为与案件事实缺乏关联性，本院认定该证据无其他证据相印证，无法证明原告所述的事实，对其证明效力不予认定。7.原告提交《产品购销安装合同》《收据》三份，拟证明原告从西宁市城北区安旺门业经营部购买自动快速门4套并付款38800元的事实，被告对上述合同的真实性无异议，但是对收据的证明效力提出异议，认为没有相应的发票予以佐证且与案件争议事实无关联性，本院认为，原告提交《产品购销安装合同》与《收据》能相互印证，本院认定其证明效力。8.原告提交营业执照复印件，被告对其真实性、合法性无异议，本院确认其证明效力。9.原告提交手机拍摄的视频资料，被告对其真实性无异议，对其关联性提出异议，因被告对该组证据的的真实性无异议，本院确认其证明效力。10.原告提交微信转账凭证353张，拟证明原告的可得利益为41万元的事实，被告认为原告的微信转账记录不能证明营业所得与非营业所得，无法进行核实，且本案涉及的标的物并不是违章建筑，被告不承担可得利益损失。本院认为，原告以微信转账记录的方式推算未来的可得利益，因可得利益不具有必然性，因此，对该组证据的证明效力不予认定。1.被告提交《房屋租赁合同》，原告对其真实性无异议，对证明方向有异议，认为该证据中能证明被告对该租赁物保证不受第三方的侵占以及保证该租赁物不属于违章建筑；该证据也证实若被告应该向原告承担相应的损失及赔偿义务及包括装饰装潢等费用。因原告对该证据的真实性无异议，本院确认其证明效力。2.被告提交《租用土地协议书》一份，拟证明被告李双青于2002年5月21日与大通回族土族自治县奶牛繁殖场签订协议书，租用奶牛场的土地经营茶园，所租赁的土地坐落位置是本案租赁房屋所涉的土地。大通县国土资源局对被告进行处罚的时候所适用的法律颁布时间是2008年，但协议书是六年前已经签订，由此推断涉案建筑并不属于违章建筑。原告质证认为该证据并不能证明被告给原告出租的房屋系合法建筑。本院认为，该证据能够证实被告租赁土地的事实，但与本案争议的事实不具有关联性，因此对该证据的证明效力不予认定。3.被告提交《国有土地征收补偿协议书》，拟证明案涉房屋并不是违章建筑。原告异议认为，案涉房屋并不在补偿范围之内，案涉房屋为违章建筑。本院认为，《国有土地征收补偿协议书》是被告与大通回族土族自治县自然资源局签订，具有真实性，认定为有效证据。根据原、被告的诉辩意见及质证认定的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，原告田永峰（乙方）与被告李双青（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告将坐落于大通县桥头镇园林北路（大通中医院北侧）“色目人家”房屋六间出租给原告，由原告经营汽车美容、洗车等业务，房屋租赁期限为2018年10月1日起至2023年10月31日止，租金为每年9万元，双方在合同第五条约定：“甲方保证该租赁物不受第三方侵占，以及甲方保证该租赁物所有权的真实性，并保证该租赁物不属于违章建筑。否则，甲方负有承担乙方相关损失赔偿的义务（包括但不限于诉讼费、律师代理费、交通费、住宿费、装饰装潢款等费用）。合同签订后，原告于2018年9月2日支付2018至2019年度租金9万元、押金2万元和转让费2万元。同时，对租赁房屋进行了装修并购买洗车设备、自动快速门和锅炉等进行营业。至2020年9月1日，案涉房屋被相关部门强行拆除，原告在该房屋内的装饰装修及部分物品、设备被损毁。原告诉来本院，要求确认房屋租赁合同无效，被告返还押金和保证金并赔偿损失。本案争议的焦点是：1、原、被告于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》是否无效、被告是否返还原告押金2万元及转让费2万元；2、被告是否赔偿原告各项经济损失；对此本院评述如下：一、根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人出租房屋应当取得建设工程规划许可证，本案被告并未向本院提交相关证据证明案涉房屋为合法建设的事实，因此，本院认定本案双方当事人所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，租赁合同无效后，当事人双方约定的相关合同条款归于无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，被告应当返还原告收取的押金及转让费共计4万元；二、关于被告是否赔偿原告各项经济损失及赔偿可得利益的问题，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，对原告在租赁房屋中产生的装饰装修费用，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失，依据本案查明的事实，原告提交的证据不能证明其装饰装修损失达232174.55元的事实，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告赔偿其汽车装饰美容灯、快速门、锅炉暖气片及设备、汽车用具等损失，系因所租赁房屋被相关部门强制拆除造成，原告无证据证明上述损失系被告李双青造成，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。同理，对原告要求被告承担可得利益损失的诉求本院也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告田永峰与被告李双青于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告李双青于本判决生效之日起三十日内返还原告田永峰房屋租赁押金20000元、转让费20000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告田永峰的其他诉讼请求。案件受理费11551.26元，减半收取计5775.63元由被告李双青负担404元，原告田永峰负担5371.63元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 赵海荣二〇二〇年十二月二十八日法官助理 华 娟书记员 李积霞附：相关法律条文：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。