贵州省思南县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0624民初2944号原告：曾志龙，男，1979年1月30日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告：赵飞艳，女，1982年8月11日出生，汉族，住思南县。委托诉讼代理人：曾志龙，系赵飞艳之夫，即本案原告。被告：思南易安居市场管理有限公司，住所地：思南县思唐街道办事处桃园村。法定代表人：薛学勇，公司总经理。委托诉讼代理人：郭育银，贵州黔思律师事务所律师，特别授权。原告曾志龙、赵飞艳与被告思南易安居市场管理有限公司（以下简称“易安居公司”）委托合同纠纷一案，本院于2020年09月07日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾志龙、赵飞艳，被告易安居公司特别授权其诉讼代理人郭育银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾志龙、赵飞艳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除二原告与被告在2018年6月10日签订的委托合同，并判令被告支付二原告自合同签订之日起至2020年9月10日的租金92531元；2.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：“请求依法判决解除二原告与被告在2018年6月10日签订的委托合同，并判令被告支付二原告自合同签订之日起至2020年10月10日止的租金”。事实与理由：2018年6月10日，二原告在思南万丰置业有限公司处全款购买了思南万丰国际商贸城4栋1层1号、2号、21号商铺（该三间商铺面积共计120.48㎡）、4栋2层1号、2号商铺（该两间商铺面积共计81.4㎡），并在当天与被告签订委托合同，合同约定：1.二原告将五间商铺全权委托给被告经营管理，由被告自主经营；2.委托期限为5年，其中前3年为市场培育期，后2年为市场成长期，后2年租金按市场实际租金进行结算，所得租金按二原告90%，被告10%的比列进行分配；3.租金按每半年支付一次的方式支付。购房合同签订前，思南万丰置业有限公司就已将涉案商铺委托给被告方经营管理，因此在二原告与被告委托合同签订前，被告便已将4栋1层1号、2号、21号房与第三方廖竹兰签订商铺租赁合同，租金按35元/每月计算，租一年按六个月计算租金。另外，二原告向思南万丰国际商贸城4栋2层的租户打听到其二层的租金是按照18元/平方米计算。二原告委托被告经营管理至2020年9月10日期间的租金为：1.思南万丰国际商贸城4栋1层1号、2号、21号房面积共计120.48㎡，按每平方米35元计算，2018年6月10日至2020年9月10日的租金按15个月计算即120.48×35×15×90%=56927元；2.思南万丰国际商贸城4栋2层1号、2号房面积共计81.4㎡，按每月每平方米18元计算，2018年6月10日至2020年9月10日的租金为81.4×18×27×90%=35604元，以上租金合计92531元。二原告与被告签订委托合同至今，被告没有向二原告支付过任何一期租金，二原告多次找到被告要求其支付租金，被告都以各种理由拒绝支付。为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，向贵院提起诉讼，请求依法判决为谢。被告易安居公司辩称，案涉商铺一楼是2016年12月12日就签订租赁合同出租给廖竹兰，租期到2021年12月11日止，原告是2018年8月6日从刘海龙处购买的案涉商铺后与被告签订的商铺租赁合同，按照买卖不破租赁的法律规定，原告要求解除合同不符合法律规定，不能成立；原被告签订的委托合同，约定了前三年为市场培育期，后两年租金按照市场实际租金进行结算，即就是双方签订的委托合同前三年不计算租金，后两年计算租金，按照实际收取的租金进行计算，按照原被告签订的合同原告应当从2020年5月30日才能开始计算收取租金；案涉商铺二楼一直是刘海龙占有使用，由于刘海龙、曾志龙、赵飞艳一直为案涉商铺在进行买卖合同纠纷诉讼，至今还在再审审理过程中，所以导致原购房人刘海龙以产权争议拒绝和被告公司签订合同和交纳租金，至今案涉商铺二楼没有收到租金，被告认为本案合同不能解除，原告要求计算租金应当从2020年5月30日后计算。原告曾志龙、赵飞艳提交了下列证据：1、购房合同、房产证，证明2018年6月10日原告与万丰置业有限公司签订的，证明房子并不是从被告所述的刘海龙手中购买；2、房产证，证明2020年6月份，万丰置业公司已经对涉案商铺办理了产权证；3、委托合同、商铺租赁合同，证明2018年6月10日与被告签订的，注明前三年培育期并非免费租赁，且被告在使用房子前已经将案涉房子出租给第三人。被告易安居公司质证认为，对第1组证据真实性无异议，但达不到原告的证明目的，事实上案涉商铺是刘海龙购买，于2018年8月6日刘海龙转让给曾志龙，万丰公司为了办证方便，就直接与曾志龙签订了委托合同，这些事实在（2019）黔0624民初1105号民事判决书上已经查明，包括相关款项是曾志龙付给刘海龙的，办证是双方买卖合同纠纷结束后才办的；第2组证据委托合同签订的时间2018年8月6日，案涉商铺一楼已经在2016年12月11日出租给他人廖竹兰，委托合同上载明了前三年为市场培育期是不收取租金，后两年按照实际收到租金计算，委托合同是真实的，但达不到原告的证明目的，商铺租赁合同真实性无异议，但达不到原告证明目的，该商铺前期就已经租赁出去，约定收取的租金应当结合原告与被告签订的委托合同来界定收取租金的时间。被告易安居公司提交了下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证，证明被告公司的身份信息；2、委托合同，证明原告与被告于2018年6月10日签订了委托合同，约定前三年为市场培育期，是免收租金的，后两年为市场成长期，托管期限不得解除合同；3、廖竹兰《商铺租赁合同》、租金支付清单，证明在原告曾志龙购买案涉房屋之前，被告就已经将涉案房屋租给廖竹兰经营使用，被告2016年12月12日与廖竹兰签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为5年，即2016年12月12日起至2021年12月11日；4、（2019）黔0624民初1105号民事判决书、再审申请书、再审案件受理通知书、应诉通知书、胡国民证明，证明案涉房屋系刘海龙所购买，4-1-1、4-1-2、4-1-21三间商铺租给了廖竹兰，二楼4-2-1、4-2-2号房屋一直系刘海龙在占有居住，2018年6月10日，刘海龙将案涉房屋转让给原告曾志龙，万丰公司为了方便购买人办证，就直接与购买人签订了合同，后因该房屋的买卖发生纠纷，曾志龙、刘海龙等人一直在打官司，至今案件一直还在再审中；5、催款通知、图片两张，证明案涉二楼4-2-1、4-2-2号房屋从刘海龙购买后一直居住至今，因产权纠纷，刘海龙一直没有与被告公司签订《租赁合同》，也一直没有支付过租金；6、被告与贵州飞虎矿业有限公司、何瑞签订的《商铺租赁合同》，证明四栋二层其他租户的租金为15元/平方，并非原告诉称的18元/平方。原告曾海龙质证认为，对第1组证据无异议，第2组证据真实性无异议，证明目的有异议，前三年为培育期，并非免租期，第3组证据真实性无异议，第4组证据有异议，与本案无关，第5组证据真实性不清楚，第6组证据真实性不清楚，不认可。经审查，对原被告双方提交的证据无异议的予以认定，对原被告双方有异议的证据，能够与本案所认定事实相互印证的予以认定。本院经审理认定如下事实：思南万丰置业有限公司在思南县开发了万丰国际商贸城。案外人刘海龙购买了其中的4栋房一层4-1-1、4-1-2、4-1-21三间商铺和二楼4-2-1、4-2-2号两间商铺。2016年12月12日，被告易安居公司与案外人廖竹兰签订《商铺租赁合同》，将案涉4栋房一层4-1-1、4-1-2、4-1-21三间商铺出租给廖竹兰，约定租赁期限5年，自2016年12月12日至2021年12月11日，其中免租期24个月。后因刘海龙将案涉商铺转让给原告曾志龙、赵飞艳，原告曾志龙、赵飞艳于2018年6月10日与思南万丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，同日与被告易安居公司签订《委托合同》。《委托合同》约定，原告曾志龙、赵飞艳将案涉商铺的全部经营权委托给被告易安居公司，即托管统一经营，委托期限自2017年6月1日至2022年5月31日，委托合同还约定了“其中前3年为市场培育期，后2年为市场成长期。后2年租金按照市场实际租金进行结算，所得租金按甲方90%、乙方10%的比例进行分配。”案涉二楼4-2-1、4-2-2号两间商铺至今仍然系刘海龙实际占有，未出租。另查明，曾志龙、赵飞艳与刘海龙的亲属就案涉商铺发生诉讼，生效判决确认转让合同有效后，曾志龙、赵飞艳已就案涉商铺办理了不动产权属证书。本院认为，原告曾志龙、赵飞艳系案涉商铺的所有权人无疑，本案争议焦点是《委托合同》双方约定解除及租金收取范围和起止时间。案涉二楼4-2-1、4-2-2号两间商铺至今未出租，未产生经济效益，不存在租金分配问题，但托管经营合同应当解除。案涉一层4-1-1、4-1-2、4-1-21三间商铺出租给廖竹兰在先，原告曾志龙、赵飞艳购买商铺在后，租期尚未届满，本案适用买卖不破租赁原则，托管经营合同不得解除。关于租金标准，被告易安居在本案中未举证证明实际收到的租金数据，也未反对原告曾志龙、赵飞艳主张的每月每平方米35元的标准，本院对此标准予以采信。原告曾志龙、赵飞艳在本案中主张一楼三间商铺15个月租金56927元，租金从2018年6月10日至2020年12月10日，刚好为5个半年，即30个月，原告诉称租一年按半年计算租金，在本案中主张15个月已经包含当庭增加至2020年12月10日止的租金。其他租赁合同约定的租金标准与本案涉及的第一层租金标准没有可比性；被告易安居公司关于第一层商铺租赁关系的辩称意见成立，部分免租期应当扣除，本院予以部分采纳。综上所述，原告曾志龙、赵飞艳在本案中提出的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告曾志龙、赵飞艳与被告思南易安居市场管理有限公司于2018年6月10日签订《委托合同》中关于万丰国际商贸城4××4-2-1、4-2-2号两间商铺的委托合同；二、限被告思南易安居市场管理有限公司自本判决生效之日起10日内向原告曾志龙、赵飞艳支付租金人民币56927元；三、驳回原告曾志龙、赵飞艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1057元，由原告曾志龙、赵飞艳负担357元，由被告思南易安居市场管理有限公司负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  邓丽娟二〇二〇年十二月二日书记员  廖万龙