广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初12876号原告：广州美博市场开发有限公司，住所地广州市荔湾区站前路90号8楼8028铺。法定代表人：高子贞，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘正雄，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健萍，广东奥纪律师事务所实习律师。被告：广州万铭投资管理有限公司，住所地广州市荔湾区站前路90号七层。法定代表人：鄞伟立，该公司总经理。委托诉讼代理人：董革慧，广东百言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博，广东百言律师事务所律师。原告广州美博市场开发有限公司与被告广州万铭投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州美博市场开发有限公司的委托诉讼代理人刘正雄，被告广州万铭投资管理有限公司的委托诉讼代理人刘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州美博市场开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付案涉商铺2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金3400.5元（标准2267元/月）、综合服务费3400.5元（标准2267元/月）、管理费2719.5元（标准1813元/月），共9520.5元；2、被告自2020年4月16日起至实际退还商铺之日止，按1813元/月的标准向原告支付案涉商铺的管理费（自2020年4月16日起暂计至2020年9月10日为8883.7元）；3、被告自2020年4月16日起至实际退还商铺之日止，按4534元/月的标准向原告支付场地占用费（自2020年4月16日起暂计至2020年9月10日为22216.6元）；4、被告向原告支付因被告违约行为而导致的可得利益损失22849.2元（按合同总标的金额的30%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年2月28日，双方充分协商后，续签了《广州市房地产租赁合同》、《补充协议》，约定由被告继续租用原告坐落在广州市荔湾区站前路90号楼层内第七层A7010-11号商铺，租赁期限自2020年3月1日至2021年2月28日。续签合同后，经原告多次催促，被告一直未如期向原告支付租金、综合服务费及物业管理费，且在2020年4月16日原告要求收回商铺后仍占用案涉商铺至今。被告的行为构成违约，按照合同约定和法律规定，应承担相应的法律责任。被告广州万铭投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订合同后，被告向原告支付了各项押金，支付租金至2020年2月。由于疫情原因，被告无力继续经营，双方协商减免租金未果，故要求提前解除合同并承担相应的违约责任。但原告不准许被告退场，将涉案商铺上锁，扣押了被告的物品（包括办公物品和文件）。至今商铺内的物品仍未返还给被告，涉案商铺一直由原告实际控制。被告自2020年3月起即未再占有使用涉案商铺，原告向被告主张本案的各项租金及费用不具有事实基础。由于原告实际控制商铺，且拒不向被告交付物品导致该商铺无法另行出租，因此原告的损失即便存在也与被告无关，被告未曾因自身的行为引发原告产生可得利益损失。实际上由于本年度市场萧条，原告根本无法将涉案商铺出租。本院经审理认定事实如下：2019年原告与被告曾就涉案商铺签订租赁合同。合同期满后，2020年2月28日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）续签《房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区站前路90号楼层内第七层第A7010-11号商铺/写字楼铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方作写字楼之用；涉案房屋建筑面积约为83.964平方米。租赁期限自2020年3月1日起到2021年2月28日止。租金为2267元/月；乙方于合同签署时向甲方交付6801元作为租金履约保证金；租金支付周期为按月支付，合同签订时乙方向甲方支付租金2267元，乙方应在每月5日前向甲方支付下一月的租金。乙方应按照本合同约定的时间及时足额向甲方交纳租金及其他款项。任何一方未能履行合同规定的条款或违反有关法律、法规，守约方有权要求违约方承担违约责任，违约方赔偿守约方遭受的所有损失。租赁期间，乙方拖欠甲方租金视为违约，每逾期1天，按拖欠金额总额1%计算违约金；拖欠时间超过5天，甲方有权采取对乙方停水停电的措施，直至乙方交清拖欠费用，期间乙方遭受的损失由乙方自行承担。如乙方拖欠时间超过10天，甲方有权单方解除合同并收回商铺或写字楼，乙方已支付的所有费用及全部履约保证金不予退还；乙方按照甲方的要求及时清退，如未能及时清退的，涉案房屋内所有物品视为无偿归甲方所有，甲方有权处置，乙方自行承担所有损失。租赁期间，由于乙方原因（除不可抗力外）致使合同终止或解除的，甲方不予退还租金履约保证金。合同解除或终止时，乙方须将涉案房屋相关所有门窗钥匙交还甲方，并将场地内固定装置及所有设施设备交回甲方，甲方对乙方装修的投资不予补偿。因不可抗力（如战争、自然灾害、国家征用、接管、政府政策的重大变动等）等原因，造成本合同无法继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；如出现不可抗力，本合同可以解除，主张解除合同的一方应提供不可抗力存在的证据给对方；因不可抗力解除合同后，乙方付清欠费，甲方无息退还租金履约保证金，双方终止合同。签订《房地产租赁合同》当日，双方还签订了《补充协议》，约定：合同期内，乙方应按2267元/月的标准向甲方支付综合服务费，综合服务费包括提供市场信息平台、促销活动信息、租赁服务信息咨询等费用。乙方支付综合服务费的方式和周期、支付时间与合同约定的租金支付方式相同。本补充协议签订时，乙方向甲方支付6801元作为综合服务费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还；如乙方出现违约，综合服务费履约保证金无偿归甲方所有，不予退还。合同期内涉案房屋物业管理费包括公共清洁、公共保安、公共水电、公共设备设施维护等费用，1813元/月。物业管理费支付周期为按月支付，合同签订时乙方向甲方支付物业管理费1813元，乙方应在每月5日前向甲方支付下一月的物业管理费。本补充协议签订时，乙方向甲方支付5439元作为物业管理费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还；如乙方出现违约，物业管理费履约保证金无偿归甲方所有，不予退还。乙方拖欠甲方租金、综合服务费、物业管理费等费用视为乙方违约，每逾期1天，需向甲方支付尚欠费用总额的1%的违约金，拖欠超过5日的，甲方可以暂时停止对乙方的水电供应，所有损失由乙方承担；如拖欠时间超过7日，乙方同意甲方在其租赁的房屋大门上加锁，暂停乙方的经营活动，在此期间租赁合同仍然有效，但乙方仍应依合同约定向甲方支付租金；如乙方拖欠时间超过10日，甲方有权单方解除合同并收回涉案商铺，乙方已支付的所有费用和所有履约保证金不予退回。合同签订后，原告将场地交付给被告使用。被告按照合同约定支付了租金履约保证金、综合服务费履约保证金、物业管理费履约保证金。因被告未按前述合同约定支付租金，原告在2020年3月间进行了催告交租。2020年3月6日，被告依照双方当事人2019年的合同向原告支付了2020年2月租赁费5877元。2020年4月10日，原告向被告发出告知函明确：被告应在2020年3月5日前向原告缴清当月租赁费6347元，经多次沟通，仍未向原告缴纳3月份租赁费合计4080元，已构成违约；原告将依合同约定解除涉案房屋租赁合同，收回涉案房屋。同日，原告对涉案房屋上锁。2020年4月15日，原告向被告发出解除告知函，载明：经多次沟通，被告仍未向原告缴纳3至4月份租赁费合计8160元，已经构成违约；原告依照合同约定，即日起解除双方合同，收回涉案房屋。前述解除告知函由原告通过中国邮政快递邮寄到被告法定代表人鄞伟立身份证地址，即广东省陆丰市×××号；邮件于4月26日被退回到原告处。2020年5月18日，被告委托广东百言律师事务所发出律师函，向原告明确：原告于2020年4月10日向被告发出告知函，解除涉案房屋租赁合同、清退涉案房屋，但原告不给予清场时间，直接对涉案房屋上锁；原告于4月10日实际收回涉案房屋并完全控制；鉴于合同关系已解除，被告要求：原告退还租赁保证金，退还涉案房屋内的文件资料、电脑、办公桌椅、实木茶几、沙发、绿植等物品，并应退还因写字楼封锁导致被告2月份期间未能使用涉案房屋的租金及管理费5877元。前述律师函通过中国邮政快递邮寄至原告的公司住所地，并于5月23日被退回。因双方对合同的履行产生争议，被告于2020年7月到本院起诉原告，要求：1.原告立即退还租金履约保证金6801元、综合服务费履约保证金6801元、物业管理费履约保证金5439元；2.原告立即退还2月份租金及管理费5877元；3.原告立即退还A7010-A7011号写字楼内的文件资料、电脑、办公桌椅、实木茶几、沙发、绿植等物品等。在该案审理过程中，本院要求双方办理商铺的交接手续取回物品，双方均同意交接。8月中旬被告指派一人到原告处欲取回商铺内的物品，原告以到场人员没有授权书为由拒绝交付物品。2020年9月22日本院作出（2020）粤0103民初7148号民事判决书，认定双方的租赁合同于2020年4月15日解除，判决原告向被告退回部分履约保证金，并返还商铺内的物品。后原告不服该判决提起上诉，现二审案件仍在审理当中。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的新冠疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的新冠疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的新冠疫情防控工作。广东省新冠疫情防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。涉案房屋所在大楼于2020年3月1日正式开市。本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同已约定涉案房屋承租人支付租金、综合服务费及物业管理费的期限，但被告并未按约定向原告支付前述各项费用。为此，原告按合同约定对房屋大门加锁，并通知被告缴纳租金符合合同约定。2020年1月爆发的新冠疫情，给各行业造成不同程度的影响。广东省自2020年2月24日至5月8日处于重大突发公共卫生事件二级响应期间，且涉案房屋所在大楼亦在3月1日才正式开市。基于政府对疫情的管控实际，被告利用涉案房屋所进行的经营活动会受一定程度的影响，被告迟延支付涉案房屋租金的行为不能完全归责于其个人原因，但被告未以积极行为应对疫情后的租赁问题，特别是在原告催缴后仍未支付租金，有失妥当。现原告要求被告支付合同解除前（即3月1日至4月15日期间）的租金、综合服务费、物业管理费有合同依据，本院均予以支持。结合双方的合同履行情况，依据公平原则，本院酌定被告需支付该期间租金、综合服务费70%的费用，即（租金3400.5元+综合服务费3400.5元）×70%=4760.7元。该期间物业管理费需按合同约定支付即2719.5元。对于合同解除后的费用，因被告没有实际使用房屋，若按合同标准支付有违公平。鉴于没有及时取回物品是因被告未向到场人员出具授权委托书而导致，未能及时取回物品的责任在于被告，故合同解除后的相关费用，本院酌情认定被告仍按上述标准支付至交还商铺之日止，即场地占用费参照租金、综合服务费按70%即3173.8元/月计算，物业管理费按合同约定即1813元/月计算。对于可得利益损失问题，如前所述，本案是因疫情原因引起，根据公平原则，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州万铭投资管理有限公司向原告广州美博市场开发有限公司支付2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金、综合服务费共4760.7元、物业管理费2719.5元，以上合计7480.2元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州万铭投资管理有限公司向原告广州美博市场开发有限公司支付2020年4月16日至实际交还商铺之日止的场地占用费（按每月3173.8元计算）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州万铭投资管理有限公司向原告广州美博市场开发有限公司支付2020年4月16日至实际交还商铺之日止的物业管理费（按每月1813元计算）。四、驳回原告广州美博市场开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费931元，由原告广州美博市场开发有限公司负担571元，被告广州万铭投资管理有限公司负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十二月八日书记员  宋嘉杰卢健华