四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初4061号 原告：姚媛，女，1959年5月14日生，汉族，四川省资中县人，住四川省资中县。 被告：内江邦泰置业有限公司，住所地：内江市东兴区西林大道兴盛路25号。 法定代表人：苏勇，公司总经理。 委托诉讼代理人：李毅（特别授权），四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明（特别授权），四川融众律师事务所律师。 原告姚媛与被告内江邦泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚媛，被告内江邦泰置业有限公司的委托诉讼代理人李毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姚媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告延期交房违约金73370.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年5月7日签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告向被告支付了首付款20.5万元（其中13.5万元首付款由被告垫付），并办理了房屋贷款手续。按照合同约定，被告应当在2017年4月30日前向原告交付房屋，但至今被告以各种理由拒绝向原告交房。按照合同约定，被告逾期交房的，应当按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，至2020年10月28日，被告已逾期交房1276天，应向原告支付违约金73370.00元。故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告内江邦泰置业有限公司辩称：1.原告向被告支付的首付款仅为7万元，并非20.5万元，剩余的13.5万元在（2016）川1011民初2754号案件中达成调解后原告至今未付。2.《商品房买卖合同附件》约定买受人在未向出卖人付清全部购房款、违约金以前，出卖人有权不向买受人交付房屋，且因原告逾期未偿还按揭贷款，导致贷款银行扣被告保证金51375.60元，被告已根据合同约定起诉解除合同，故被告不交房符合合同约定。3.因原告存在违约行为，被告依法享有先履行抗辩权，在被告行使先履行抗辩权期间，被告不应向原告交付房屋。 本院经审理认定事实如下：原告分别于2015年3月31日向被告现金支付购房定金1万元，于2015年5月1日向被告刷卡支付首期款6万元，被告分别向原告出具了2张收据。2015年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：1.原告购买被告开发的内江市东兴区××号楼××单元××层××号房屋，建筑面积105.81平方米；2.房屋总价57.5万元，原告支付首付款20.5万元，剩余37万元通过贷款方式支付；3.出卖人应在2017年4月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告签订了《商品房买卖合同附件》对商品房交付等内容进行补充约定：买受人在未向出卖人付清全部购房款（含房屋面积差价款）、违约金以前，出卖人有权不向买受人交付房屋，并保留对该房屋的所有权以及出租房屋收取租金的权利，由此导致的逾期交房责任由买受人自己承担。上述合同及合同附件签订后，被告于同日用其一般账户向房款监管账户转款13.5万元，原告姚媛在转款ＰＯＳ单上“持卡人签名”处签名，被告于同日向原告出具了13.5万元的《内江邦泰置业有限公司专用收据》，收据载明：“交款人：姚媛，2015年5月7日，项目邦泰XXXXXX，合计135000.00元，ＰＯＳ”，该收据加盖“内江邦泰置业有限公司财务专用章”。此后，被告协助原告办理按揭贷款手续，将上述购房合同、三张房款收据、ＰＯＳ单等购房资料提交贷款银行，收据复印件上备注有“已核借款人ＰＯＳ刷卡支付19.5万元，现金支付1万元，合计支付首付款20.5万元，情况属实”的内容。经贷款银行审核通过后，原告、被告和中国工商银行股份有限公司内江分行（以下简称：工行内江分行）三方签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向工行内江分行借款37万元，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，被告为该借款提供连带保证担保。贷款合同签订后，工行内江分行将37万元贷款放款至被告账户。2016年9月22日，被告诉至本院请求判令解除与原告签订的商品房买卖合同，并要求原告支付违约金1.35万元。后双方达成调解，本院出具（2016）川1011民初2754号民事调解书，双方约定原告在2016年12月31日前支付被告首付购房款13.5万元。 另查明，1.被告至今未向原告交付案涉房屋。2.因原告逾期偿还贷款，被告根据《个人购房借款/担保合同》约定代原告偿还贷款本息51375.60元（银行回单显示的最早代偿时间为2018年6月30日），被告以原告违反合同约定为由诉至本院，请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。 上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》、（2016）川1011民初2754号《民事调解书》、购房款收据三张、POS单、银行回单复印件、（2019）川1011民初4774号《民事裁定书》，被告提交的《商品房买卖合同》及附件、（2016）川1011民初2754号《民事调解书》等证据在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告姚媛是否已支付争议的购房首付款13.5万元？2.被告逾期交房是否构成违约？ 关于争议焦点1：原告姚媛是否已支付争议的购房首付款13.5万元问题。被告于2015年5月7日开具了收到原告姚媛13.5万元购房款的《专用收据》，并用其一般账户向房款监管账户转款13.5万元，然后让原告姚媛在该13.5万元转款POS单上签名。对于上述行为，被告系从事商品房开发销售的市场经济主体，其应当知晓：出具载明原告已支付13.5万元的购房款收据，即表明确认已收到原告支付的13.5万元购房首付款；代原告转款13.5万元至房款监管账户即表明其确认代原告履行支付13.5万元的首付款支付义务。综合分析来看，上述行为应系被告为原告姚媛垫付购房首付款的行为，而非被告辩称的为协助原告办理房屋按揭贷款而实施的行为。对于原、被告于2016年9月22日达成的（2016）川1011民初2754号民事调解书，协议虽约定“原告在2016年12月31日前支付被告首付购房款13.5万元”，但并不等同于原告未完成在商品房买卖合同法律关系上的首付款支付义务，理解为原告支付被告为其垫付的首付购房款13.5万元，与该调解协议内容并不冲突。若被告以双方达成该调解协议为由，否认原告已付清购房首付款，则不仅与前述出具13.5万元购房款收据、让原告签13.5万元的POS单、转款13.5万元至房款监管账户等行为不符，而且也损害了第三方贷款银行的利益。从第三方贷款银行的角度来看，购房款收据上备注有“已核借款人POS刷卡支付19.5万元，现金支付1万元，合计支付首付款20.5万元，情况属实”，即表明贷款银行已认可原告姚媛已付清了购房首付款，这是贷款银行发放37万元房屋按揭贷款的前提条件之一，若被告否认原告已付清购房首付款，则被告可能涉嫌伪造购房款收据和POS单，欺骗贷款银行放贷。 关于争议焦点2：被告逾期交房是否构成违约问题。被告以因原告违约已行使合同解除权，可不向原告移交案涉房屋为由认为其不构成违约。被告主张的原告违约金行为有两点，一是原告是否已支付13.5万元购房首付款问题；二是因原告逾期还贷，导致被告代原告偿还按揭贷款51375.60元问题。对于行为一，争议焦点1已认定原告已完成商品房买卖合同约定的购房款支付义务，13.5万元系被告为原告垫付的款项，属另一法律关系，原告在此行为上不构成违约。对于行为二，原、被告签订的商品房买卖合同及附件并未约定若被告代偿银行贷款可不向原告交房，且约定的交房时间在2017年4月30日，早于被告代偿银行贷款的最早时间2018年6月30日一年以上,被告用原告后发生的行为来阻却买卖合同约定在先的交房义务缺乏依据。此外，即使原告因新的违约行为导致合同被解除，也不能说明被告逾期交房不构成违约，不能免除被告逾期交房的违约责任。综上，被告逾期交房已构成违约。 综上所述，应认定原告已完成房屋买卖合同约定的购房款支付义务，被告逾期交房已构成违约。现被告逾期未向原告交付房屋应按合同约定向原告赔偿违约金，应为1276天（原告请求计算2017年4月30日至2020年10月28日期间）×575000.00元×0.0001＝73370.00元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下： 被告内江邦泰置业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告姚媛延期交房违约金73370.00元。 如被告未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1634.00元，减半收取817.00元，由被告内江邦泰置业有限公司负担。（原告已预交，被告在给付判决款项时一并付给原告） 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员 李远春 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 丁凤城 书 记 员 吴楚婵