广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初21473号原告：深圳市爱佳智慧家居有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：周彦彬，总经理。委托诉讼代理人：晏玮群，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖淑芬，广东卓建律师事务所律师。被告：深圳中投智汇科技有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：覃汉伦，总经理。原告深圳市爱佳智慧家居有限公司诉被告深圳中投智汇科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人晏玮群到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告的租赁保证金48556元（人民币，下同）；2、被告赔偿原告经济损失72834元；3、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告降低其第二项诉讼请求金额为24278元。事实及理由：原告于2018年12月1日开始承租深圳市南山区朗山路与科苑路交汇处华瀚科技大厦XX房屋，合同到期后，原告于2019年11月26日与被告续签租赁合同，约定房屋租金、物业管理费、空调使用费、空调维护费、专项维修基金为每月24278元。之后原告一直都按照合同的要求以及被告提供的费用清单，按时支付房租及各项费用。2020年2月18日，原告工作人员无意中在办公场所看到XX有限公司（以下简称“案外人”）于2020年1月19日发给被告的《催款函》，称被告自2019年11月起开始拖欠案外人的租金、水电费、违约金等共计233778.59元。2020年2月21日，案外人向被告发出《解除通知书》后，开始对原告的租赁场地采取停电措施，导致原告无法正常运营，给原告造成严重不良影响和巨大经济损失；被告属于重大违约。2020年2月29日，在被告已经恶意违约情况下，其又假借原告拖欠2020年1月水电费579元为由（原告按约严格履行了合同），向原告发出《解除租赁合同通知书》，要求原告腾退房屋，构成根本违约。综上，由于被告的违约，导致原告无法正常办公，致使原被告之间的《房屋租赁合同》的目的根本无法实现，现双方合同已经解除，被告应退还原告的租赁保证金48556元，并赔偿因其违约给原告造成的经济损失72834元。为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告未到庭，也未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区（涉案房产）出租给乙方使用；租赁房屋的单位租金及物业管理费、空调使用费、空调维护费、专项维修基金为每月38606元；乙方应于每月5号前支付当月租赁费用；甲方签订租赁合同时，可向乙方收取二个月的租金作为租赁保证金，即85968元；甲方向乙方返还租赁保证金的条件是：租赁关系正常终止时，乙方需将未缴费用付清，并将工商注册登记迁出本注册地址，甲方经验收合格后，15个工作日内无息退还乙方；及其他内容。同日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同书补充协议》，约定：承租期一年，自2018年12月1日起至2019年11月30日止；每月租金38606元（包括租金、物业费、装修使用费、空调使用费、专项维修基金、内部家私使用费等）；租赁保证金85968元，乙方应于2018年12月1日前交付给甲方；乙方应于签署《房屋租赁合同》之日起2个工作日内向甲方支付首次租金及设备平台服务费用、租赁保证金、水电费保证金、管理费保证金共计124574元。2019年11月26日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）再次签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用；租赁房屋的单位租金及物业管理费、空调使用费、空调维护费、专项维修基金为每月24278；甲方签订租赁合同时，可向乙方收取二个月的租金作为租赁保证金，即48556元；乙方拖欠租金或物业管理费达5天以上、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1万元以上等，甲方有权要求解除合同并没收租赁保证金；及其他内容。同日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同书补充协议》，约定：承租期一年，自2019年12月1日起至2020年11月30日止；每月租金24278元（包括租金、物业费、装修使用费、空调使用费、专项维修基金、内部家私使用费等）；租赁保证金48556元，乙方应于2018年12月1日前交付给甲方；及其他内容。原告提交了相关付款凭证、收款收据，证明原告已按合同约定向被告支付了租赁保证金48556元。原告表示原告于2018年9月13日支付了第一次签订租赁合同的保证金85968元，2019年11月26日续签合同时，被告将上一年度已缴纳的租赁保证金的48556元计入到下一次缴纳保证金额收入，并将应退还的保证金37412元冲抵了2019年12月的房租、水电以及2020年1月的部分租金，被告于2019年12月1日重新开具了押金收据，金额为48556元。2020年2月29日，被告向原告出具《解除租赁合同通知书》，内容为：原告已拖欠2020年1月应付水电费等各项费用579元，被告决定自2020年2月29日起解除双方的租赁合同。2020年3月2日，原告向被告邮寄《关于解除租赁合同通知书的回函》，表示原告并未拖欠费用，被告在没有向原告出具水电费单据的情况下，以原告拖欠水电费为由解除合同构成违约。为证明因被告拖欠一手房东的租金、水电费，房东已于2020年2月21日向被告出具解除通知书，原告提交了华瀚科技有限公司于2020年1月19日和2月21日向被告出具的《催款函》和《解除通知书》复印件予以证明。原告另提交其员工彭某某与被告员工周某的微信聊天记录复印件，以证明原告工作人员于2020年2月18日回到办公场所后发现一手房东的催款函后，要求被告工作人员解决，如果不能解决就要求退还押金。庭审中，原告表示原告向被告支付租金至2020年2月；而2020年1月一手房东就给原告断了电，导致原告无法正常办公，直至2020年3月原告与房东重新签订租赁合同，故原告要求被告赔偿一个月的租金损失。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同书补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，被告于2020年2月向原告发出解除合同的通知，以原告欠缴2020年1月的水电费579元为由要求解除双方的租赁合同，对于被告解除合同的行为是否符合合同约定和法律规定，本院认为，根据涉案租赁合同的约定，只有在原告拖欠租金或物业管理费达5天以上、拖欠可能导致被告损失的各项费用达1万元以上时，被告才有权要求解除合同；而本案原告并未拖欠租金和物业管理费，而水电费也仅有579元，尚未达到合同约定的解除标准；而且，根据日常惯例，2020年1月的水电费应在2020年2月缴纳，而在被告在未通知原告1月份水电费金额的情况下，原告亦无法缴纳相关费用，因此，被告解除合同的理由不能成立，被告单方解除合同的行为构成违约。同时，被告因拖欠业主租金，导致业主解除了与其的租赁合同，被告继续出租涉案房产已无合法依据，被告的行为亦导致原告无法继续正常使用涉案房产，构成违约。现原告已重新与业主另行签订租赁合同承租涉案房产，原、被告之间的涉案合同已实际解除，合同解除的，应恢复原状，故原告要求被告退还租赁保证金48556元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的经济损失。被告单方解除合同构成违约，且从原告提交的证据来看，因被告拖欠房东租金，导致房东解除合同并收回房屋，原告与被告的租赁合同无法继续履行，被告的违约行为给原告造成了一定损失，被告应予赔偿，现原告要求被告赔偿一个月的租金金额24278的损失，符合合同约定，本院予以支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳中投智汇科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市爱佳智慧家居有限公司退还租赁保证金48556元；二、被告深圳中投智汇科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市爱佳智慧家居有限公司赔偿经济损失24278元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620.85元，由被告负担；原告已预交案件受理费2727.8元，多预交的案件受理费1106.95元，由本院向原告清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  曹玲莉人民陪审员  魏双斌二〇二〇年十二月三十日书 记 员  谌丽文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。