广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初977号原告：李洁华，女，1951年1月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告：莫敏萍，女，1979年7月4日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：谢子坚、何沛洋，广东理治律师事务所律师。被告：莫丽英，女，1961年12月21日出生，汉族，身份证登记住址广州市白云区。委托诉讼代理人：罗其通、王杨，广东连越律师事务所律师。原告李洁华、莫敏萍诉被告莫丽英共有物分割纠纷一案，本院曾于2017年12月4日作出（2017）粤0104民初6618号民事判决书。判决作出后，被告招群好不服一审判决并提起上诉。广州市中级人民法院经审理后于2018年10月10日以（2018）粤01民终11703号民事裁定书，撤销原审判决，发回本院重审。本院遂于2019年1月3日立案受理，另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人谢子坚、何沛洋，被告莫丽英及其委托诉讼代理人罗其通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出的诉讼请求：判令分割广州市越秀区XX路XX号、XX房，由两原告按照被告拥有房屋25%产权份额的比例支付房款给被告，由两原告取得房屋产权。事实和理由：广州市越秀区XX路XX号、XX房为案外人莫杭洲与原告李洁华的夫妻共有财产，经（2011）穗云法民四初字第1106号、（2013）穗中法民五终字第3785号案审理，法院判决莫杭洲和原告李洁华对涉讼房屋各享有50%份额。莫杭洲于2010年9月15日病故，其拥有的房屋份额作为遗产由原告莫敏萍与被告继承，经（2011）穗云法民一初字第1210号、（2015）穗中法民一终字第2971号案审理，法院判决原告莫敏萍与被告各享有涉讼房屋25%的份额。综上，对涉讼房屋，原告李洁华享有50%份额，原告莫敏萍与被告各享有25%份额。现因原、被告一系列财产纠纷案件已持续多年，双方之间已产生不可消除的成见，不可能再共同使用涉讼房屋。为免产生诸如如何管理房屋、如何分隔使用房屋等新的矛盾，应对涉讼房屋进行分割。请求法院委托评估机构对房屋进行估计，由原告依据评估价格及被告所享有的份额向被告支付房价，由原告取得涉讼房屋的全部产权。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.涉讼房屋是被告唯一儿子留下的遗产，承载着母子之间的感情。2.涉讼房屋并非住宅，而是工业性质的用地和房屋，按份共有的现状并不妨碍各共有人的使用，各方从未对房屋的分割进行过任何协商，原告的诉讼请求无法律依据。3.涉案房屋已被白云法院查封，法院拟对案涉房屋进行拍卖以清偿莫杭洲的债务合计约300万元，原告的诉请存在法律上的障碍，且分割方式损害债权人及被告的利益。4.原告的诉讼请求不符合法律规定。涉讼房屋不存在难以分割或因分割会减损价值，且原告的诉讼请求不属于法律规定的实物分割或对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割的方式，应予以驳回。5.案涉房屋原、被告双方并没有完成相应的不动产产权变更登记的手续，房屋仍然登记在莫杭洲名下，原、被告双方对案涉房屋均未作相应的物权变更登记，而共有物的分割必须是以取得物权为前提，原告在本案中的诉请无相应的依据。6.案涉房屋已被白云区人民法院另案进行执行查封，不具备分割的条件，依据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋的行为无效问题的复函》，本案的分割实际上是一种房屋转让行为，在案涉房屋有查封的情况下转让行为是无效的，因此在案涉房屋存在执行查封的情况下不具备分割所要求的条件。7.案涉房屋已由债权人申请了强制执行，对房屋进行分割存在影响债权人债权实现的可能性，可能会损害债权人的利益。我方认为在本案存在查封的情况下，人民法院应当驳回原告的诉讼请求，或者中止本案的审理，待案涉房屋的查封被解除后再恢复审理本案。8.案涉房屋目前已由白云区人民法院进行司法委托评估，拟对案涉房屋进行拍卖，以清偿原、被告所欠相关债权人的债务。故在白云区人民法院已对案涉房屋实施评估拍卖的过程中，案涉房屋依法不能进行分割。经审理查明，广州市越秀区XX路XX,XX号房屋（建筑面积244.51平方米，土地用途为工业用地，使用性质为：99.87平方米工业，其余住宅）的所有权登记在莫杭洲名下。广州市白云区人民法院作出的（2011）穗云法民四初字第1106号民事判决，查明：原告李洁华与莫杭洲于1978年9月1日登记结婚，婚后于1979年7月4日生育女儿莫敏萍（本案原告）。2002年1月28日，原告李洁华与莫杭洲在广州市白云区婚姻登记处协议离婚。该案判决原告李洁华对广州市越秀区XX路XX,XX号房屋的权属享有50%份额。该项判决经广州市中级人民法院(2013)穗中法民五终字第3785号民事判决予以维持。因原告莫敏萍与被告的继承纠纷，广州市白云区人民法院作出的（2011）穗云法民一初字第1210号民事判决书，判决原告莫敏萍与招群好对广州市越秀区XX路XX,XX号房屋的权属各享有25%份额。该项判决经广州市中级人民法院(2015)穗中法民一终字第2971号民事判决予以维持。因案涉房屋的共有纠纷，本院作出的（2016）粤0104民初39859号民事判决书，判决：李洁华、莫敏萍按国土房管部门关于办理不动产权证的相关法规政策的规定协助招群好办理广州市越秀区XX路XX、XX号房屋的25%份额变更登记至招群好名下的产权过户及登记手续。该判决于2017年6月5日发生法律效力。本院在（××）××期间曾依法××深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司对涉讼房屋在价值时点2017年5月2日的市场价值进行评估。该司于2017年9月4日作出的《关于越秀区诗书路103,105号一项房地产估价报告书》记载：确定涉讼房屋在价值时点2017年5月2日的市场价值为5904900元。两原告对此没有异议。招群好则认为涉讼房屋实际用作商业用途，而该报告对涉讼房屋以工业性质进行估价，造成价值过低，应按商业性质进行估价，但未申请重新评估。本院于2017年12月4日作出（2017）粤0104民初6618号民事判决书，判决：一、原告李洁华、莫敏萍应在本判决发生法律效力之日起10日内，向被告招群好支付广州市越秀区XX路XX,XX号房的房屋折价款1476225元。二、广州市越秀区XX路XX,XX号房的产权归原告李洁华、莫敏萍所有。判决作出后，招群好不服本院一审判决并向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后，于2018年10月10日作出（2018）粤01民终11703号民事裁定书，认定根据法律规定，仅在实物分割条件不具备的情况下，才能考虑变价或者折价分割，故在各方当事人未能协商分割的情况下，法院应首先审查如何进行实物分割，一审仅以案涉房屋其中的99.87平方米使用性质为工业为由认为该房屋难以进行实物分割而径行选择折价分割，属于基本事实未予查清。遂裁定撤销本案一审判决，发回本院重审。本案重审期间，广州市规划和自然资源局于2019年6月12日就本院发出的《协助调查函》作出穗规划资源协查[2019]405号的《关于（2019）粤0104民初977号的复函》，其中载明：经审查，原广州市房地产交易中心以2004登记94502号案核准合并、变更登记，越秀区XX路XX、XX号为两层建筑（首层钢筋混凝土、二层简易结构），建筑面积244.51平方米，99.87平方米为工业、144.64平方米为住宅；越秀区XX路XX、XX号工业部分的面积按原证核发，查无相关规划资料，无法在平面图中区分住宅、工业部分的具体界址。另查明：招群好于2019年9月30日在本市死亡，根据广东省广州市南方公证处于2020年3月20日出具的（2020）粤广南方第007074号的《公证书》，招群好死亡时遗留的坐落于广州市越秀区XX路XX、XX号房屋中享有的25%份额由被告莫丽英继承。据广州市规划和自然资源局出具的查册时间为2020年6月28日的《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区XX路XX，XX号房屋现有查封登记。原、被告双方均确认该查封系由本市白云区人民法院在执行过程中实施的查封措施。此外，就案涉房屋的分割方式问题，双方无法就分割方式达成一致，被告坚持以实物分割为原则，原告则主张按照广州市白云区人民法院在执行过程中委托评估机构对案涉房屋的价值的评估结论购买被告的产权份额。根据原告提交的《报告书》记载，广州市白云区人民法院曾于2020年1月15日以（2019）粤0111委字第00578号《司法委托书》委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司就案涉房屋50%的产权份额进行价值评估，该评估公司于2020年1月31日作出业评资字[2020]第0156号《报告书》，评估结论为评估对象于评估基准日（2020年1月21日）的市场价值总额为3320000元，评估对象50%产权份额为1660000元。被告则认为该评估的目的与本案不同，且该评估结论的价格与本案一审所作评估价格差距很大，应当重新评估。本院认为：据已生效的(2013)穗中法民五终字第3785号以及(2015)穗中法民一终字第2971号民事判决书，案涉房屋由原告李洁华、莫敏萍与招群好按份共有，该两份法律文书足以发生物权变更的法律效果。招群好死亡后其应有产权份额由被告莫丽英继承，由于原、被告双方未就房屋的使用及不得分割作出过明确约定，现原告据此诉至法院要求对共有物进行分割并无不当。被告辩称案涉房屋尚未完成物权变更登记，原告无权提起本案诉讼，缺乏法律依据，本院不予采信。至于房屋分割的方式，原、被告双方既未能就竞买对方的产权份额达成一致意见，又未能就折价购买对方产权份额的折价标准达成一致意见，故无法通过折价的方式进行分割。虽然案涉房屋的面积达244.51平方米，为两层结构的建筑物，但案涉房屋所占用土地用途为工业用地，房屋的使用性质中99.87平方米为工业，其余为住宅。根据广州市规划和自然资源局向本院所作复函亦可见，无法在平面图中就案涉房屋中的住宅及工业部分的具体界址作出区分，因此被告主张的案涉房屋应作实物分割的主张缺乏实际操作性，本院不予采信。考虑到案涉房屋现因本市白云区人民法院执行案件中予以查封的客观事实，原告主张的价值分割方式宜通过对涉案房屋拍卖、变卖后的所得价款按份额分配为宜。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，判决如下：一、原告李洁华、莫敏萍与被告莫丽英应自本判决发生法律效力之日起十五日内共同将广州市越秀区XX路XX，XX号房屋拍卖、变卖，拍卖、变卖前址房屋所得价款由原告李洁华占有50%的份额，由原告莫敏萍与被告莫丽英各占有25%的份额。二、驳回原告李洁华、莫敏萍的其他诉讼请求。本案受理费26400元、评估费17262元由原告李洁华负担21831元，由原告莫敏萍与被告莫丽英各负担10915.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  黄慧琴人民陪审员  李艳忠二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  曾怡婷