北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74468号原告：德汇投资有限公司，住所地北京市大兴区采育镇大街8号1层1200室。法定代表人：李秀梅，执行董事。委托诉讼代理人：霍焕祥，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：付学振，国浩律师（北京）事务所律师。被告：北京华松房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区望京园西园X号楼2层202内203号。法定代表人：徐威。委托诉讼代理人：徐一辉，北京市丰友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张徐宁，北京市丰友律师事务所律师。原告德汇投资有限公司（以下简称德汇公司）与被告北京华松房地产开发有限责任公司（以下称华松公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。德汇公司委托诉讼代理人霍焕祥、付学振、华松公司委托诉讼代理人徐一辉、张徐宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德汇公司向本院提出诉讼请求：1．判令华松公司向德汇公司交付坐落于北京市朝阳区望京西园X号楼X层X单元303号房产；2．判令华松公司将第一项诉讼请求中的房屋过户登记到德汇公司名下；3．判令华松公司按照日万分之一的标准向德汇公司支付逾期交房违约金（以2340597．06元为基数，自2011年1月29日起计算至实际交付房产之日止）。事实和理由：2010年12月28日，德汇公司与华松公司签订11份《北京市商品房现房买卖合同》，约定华松公司向德汇公司出售坐落于北京市朝阳区望京西园X号楼的11套商品住房。同日，德汇公司与华松公司签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定鉴于德汇公司一次性购买华松公司11套商品房，华松公司同意在《北京市商品房现房买卖合同》约定的单价基础上给予特别优惠，优惠后德汇公司实际购房价格为建筑面积15498．59元/平方米。德汇公司已按合同约定于2010年12月29日向华松公司支付购房款3000万元，但华松公司未能全面履行合同约定，严重违约。为维护合法权益，德汇公司诉至法院，请求法院判令华松公司交付并过户11套房屋、支付逾期交房违约金。因被告下落不明，为进一步查明案件事实，推进诉讼进程，本案中只针对坐落于北京市朝阳区望京西园X号楼X层X单元303号房产提出诉讼请求，剩余的10套房产另行立10个案件，另案提出独立的诉讼请求。华松公司辩称，依据我方提供的证据中的往来邮件，双方财务人员此前就本案3000万元的款项性质认可属于借款，而非购房款，涉案的房屋买卖实为借款的担保形式。德汇公司在合同签订后近十年期间没有向我方主张交房，对涉案房屋的现状也不知情，不符合购房的基本常理及要求交付房屋的目的。依据民间借贷司法解释的相关规定，德汇公司应按照民间借贷主张权利，如果其坚持按照房屋买卖主张权利，应当驳回其全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月28日，德汇公司作为买受人与华松公司作为出卖人签订11份《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定德汇公司从华松公司购买11套房屋。其中，坐落于北京市朝阳区望京西园X号楼X层X单元303号房屋（以下简称303号房屋）对应的合同编号为XF267786，购房建筑面积为151．02平方米，套内建筑面积117．07平方米。关于计价方式与价款，双方在第六条约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米32765．93元，总价款3835908元。关于付款方式及期限，双方在第七条和附件五约定一次性付款，3835908元楼价款须于2010年12月28日付清。关于交付条件，双方在第九条约定，（一）出卖人应当在×年×月×日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1．提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书；2．该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3．满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4．该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》（2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋适用）。关于交付期限，双方在附件九补充协议约定，自双方签订本合同且买受人依约定付清全部房价款之日起30日内，出卖人向买受人交付该商品房。关于逾期交房责任，双方在第十条约定除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。关于交接手续，双方在第十一条约定，（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，并满足第九条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第九条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十条处理。关于权属转移登记，双方在第十八条约定，商品房交付使用后买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2010年12月28日，华松公司作为甲方与德汇公司作为乙方另行签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定鉴于乙方一次性购买甲方11套商品房，甲方同意给予乙方特殊的优惠政策及特殊的保证措施，甲方同意在《商品房买卖合同》约定的单价建筑面积25600元/平方米的基础上，每平方米给予乙方10101．41元的特别优惠，优惠后乙方实际购房价格为建筑面积15498．59元/平方米，乙方根据《商品房买卖合同》签约建筑面积1935．66平方米，已按照优惠后的价格建筑面积15498．59元/平方米支付全部购房款。德汇公司与华松公司签订的《补充协议》第二条还约定了解约条款，即：（一）甲方在2011年3月27日以前有权单方解除其与乙方签订的11套商品房买卖合同，单独一套解除或全部解除均可，甲方单方解约应当按解约套数退还乙方相应房屋价款。（二）甲方行使本条款约定的单方解约权利，必须在2011年3月27日以前向乙方发出解约通知，并且在2011年3月27日以前将乙方已经支付的3000万元支付款支付到乙方的账户。（三）甲方根据销售及资金情况可以选择单套解除任意房屋并按该套房屋向乙方支付已付房款及违约金。（四）在甲方退还乙方全部购房款并支付全部违约金后，乙方应将买卖合同及相关协议原件等退还甲方，配合其办理相关退房手续，但因退房而产生的所有费用由甲方承担。2010年12月28日，华松公司向德汇公司出具收据，称收到德汇公司交来的11套房屋房款3000万元。德汇公司提交的银行回单显示2010年12月29日德汇公司向华松公司转账3000万元。经查，2010年2月5日，德汇公司购买的11套房屋办理了所有权初始登记，所有权人为华松公司。2010年12月28日，华松公司与德汇公司就11套房屋办理了网签备案登记。2011年6月23日，北京市朝阳区房屋管理局（以下简称朝阳房管局）受理了11套房屋申请“现房签约注销”业务，除坐落于北京市朝阳区望京西园X号楼X层X单元501号房屋（以下简称501号房屋）的网签于2019年10月14日注销外，其余10套房屋的业务状态到现在依然为“进行中”。庭审中，经询，德汇公司称其与华松公司均没有解除11套房屋的买卖合同，其也没有与华松公司共同申请“现房签约注销”业务，经其向朝阳房管局工作人员了解，“现房签约注销”业务可能是华松公司单方申请，朝阳房管局向其提供了《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知（京建交〔2008〕273号）》，第七条规定协议解除合同的，办理商品房预售合同备案解除手续需要提交商品房预售合同一式四份（原件），德汇公司现持有买卖合同原件，故不可能与华松公司共同申请解除预售合同备案手续。后德汇公司向本院告知，经其向朝阳房管局了解，朝阳房管局称未有上述11套房屋2011年6月23日申请注销网签的申请材料，当时开发商可以通过密匙单方申请办理网签注销业务，但如果正式办理该业务需要双方到场提交申请资料。经查，德汇公司购买的11套房屋除本案中的查封外不存在其他查封，没有抵押登记，亦未查询到国有建设用地使用权的查封信息。关于为何未及时办理房屋过户和交付手续，德汇公司称因为华松公司拖欠税款，双方曾协商华松公司配合德汇公司通过改底单的方式出卖11套房屋，即德汇公司先与华松公司解除买卖合同和网签备案，华松公司直接和新的买受人重新签订买卖合同，买受人将款项直接支付给德汇公司；考虑到双方已经办理了网签备案，华松公司没有按照约定向德汇公司发收房通知，德汇公司才没有收房；再后来华松公司下落不明，德汇公司才诉至法院。诉讼中，本院询问德汇公司与华松公司就涉案款项是否存在民间借贷法律关系，并释明了虚假陈述的法律后果。德汇公司坚持认为双方就涉案款项不存在民间借贷法律关系，系真实的房屋买卖关系，称德汇公司购买11套房屋是投资行为。就此，法院要求德汇公司提交银行流水信息。德汇公司提交了2010年12月29日其向华松公司支付3000万元购房款的银行账户自2009年12月29日至2011年12月25日的银行流水，显示在2010年12月29日12时14分，德汇公司向华松公司转账3000万元后，14时12分北京盛世企天商贸有限公司（以下简称盛世公司）向德汇公司转账3800万元，14时52分德汇公司向华松公司转账18878103元，14时53分德汇公司将剩余19121897元又转回盛世公司。德汇公司解释称，上述3800万元是其受盛世公司委托向华松公司付款，付款剩余款项立即退还给盛世公司，德汇公司完成上述受托事务未收取任何费用。德汇公司另提交名下北京农商银行尾号0668账户自2011年3月29日至2020年8月7日银行流水和开户日期查询单，称该账户的开户日期为2011年3月8日，上述流水是从开户之日打印，因2011年3月29日之前没有交易信息，故没有银行流水信息。经查，除上述提及的转账记录外，上述两个银行账户的查询期间内德汇公司与华松公司之间没有其他转账信息。经询，德汇公司称除上述两个银行账户外，没有其他银行账户。为证明双方是真实的房屋买卖合同关系，德汇公司称2013年曾欲委托北京市房地产交易市场有限公司（以下简称房产交易公司）出售其购买的11套房屋，双方进行了协商并通过电子邮件发送了委托出售合同。德汇公司提交了2020年7月17日案外人姚某贤向德汇公司委托诉讼代理人发的电子邮件作为证据，称姚某贤是其公司时任法定代表人，该封电子邮件最初是姚某贤发给房产交易公司的孔总，后来孔总进行了修改并于2013年9月23日发给了姚某贤，附件是一份尚未签字盖章的《房屋出售委托协议》，协议的内容显示：甲方是委托人，乙方是受托人房产交易公司，丙方是开发商，协议详细介绍了德汇公司购买的11套房屋的情况，约定委托人委托受委托人出卖11套房屋，受托人协助并撮合委托人与买受人签订房屋买卖合同；11套房屋均已网签至委托人名下，受托人寻找买受人并达成购买意向后，开发商将与委托人解除网签合同，并重新签署开发商与买受方的网签合同、协助办理过户手续。德汇公司称上述协议的内容可以印证德汇公司与华松公司系房屋买卖合同关系，否则德汇公司不可能委托案外公司出卖11套房屋。诉讼中，本院向303号房屋的物业公司核实了该房屋的实际居住情况。物业公司提供了居住人的姓名和联系方式，本院多次联系电话一直关机。后本院到303号房屋进行了现场核实，实际居住人与物业公司提供的居住人不符，该人称303号房屋系其工作的公司的老板从物业公司租赁。另查，2019年7月11日，德汇公司将华松公司诉至本院，要求华松公司交付德汇公司购买的11套房屋，办理产权过户登记并支付逾期交房违约金。诉讼中，德汇公司申请财产保全，并支付财产保全费5000元。本院于2019年12月5日向华松公司邮寄送达起诉材料，2019年12月11日邮件被退回。后经本院要求，德汇公司将11套房屋分案处理。庭审中，华松公司提交微信聊天记录、电子邮件往来、单方制作的对账单、北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初5787号民事判决、北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初25015号民事判决及对应的北京市第二中级人民法院（2020）京02民终3026号民事调解书，华松公司称双方及关联公司之间共有三笔借款，分别为1000万元、2000万元和本案中的3000万元，前两笔双方签订的借款合同，本案中的3000万元双方签订的房屋买卖合同，对账单显示华松公司及关联方向德汇公司及其关联方还了大量的钱，但上述已经生效的民事判决和调解书没有予以确认，故相关还款应为本案中3000万元的还款；上述微信聊天记录是华松公司关联公司万方投资控股集团有限公司的总裁苏某青与德汇公司实际控制人姚某贤的一名姓武的合伙人2017年6月至2018年7月间的部分微信聊天记录，上述电子邮件是德汇公司实际控制人姚某贤的财务人员郑微莉与万方集团吴某琴的电子邮件往来记录；微信聊天记录可以显示双方一并协商处理上述三笔借款，2016年2月1日的电子邮件可以显示对方认可本案中的3000万元是借款关系。华松公司未提交上述微信聊天记录和电子邮件的原始载体，德汇公司对真实性不予认可，并称微信聊天记录的主体不明确，合法性、关联性不予认可；郑微莉不是德汇公司员工，不清楚其身份；对账单中的款项往来除了德汇公司向华松公司支付本案3000万元、德汇公司与盛世企天公司倒账的18878103元以外，其他款项均与本案无关。诉讼中，华松公司还提交涉案房屋买卖合同所涉的11套房屋的现状统计表，显示303号房屋由案外人租住。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，德汇公司主张2010年12月28日从华松公司购买了包括303号房屋在内的11套房屋，并提交了《商品房买卖合同》及《补充协议》作为证据，上述合同及协议载有华松公司的印章和法定代表人签字。德汇公司还提交了银行流水和华松公司出具的收据，显示德汇公司已经按照《补充协议》的约定交纳11套房屋购房款3000万元。此外，经查询，2010年12月28日德汇公司与华松公司还就上述11套房屋在朝阳房管局进行了现房签约备案。诉讼中，华松公司虽主张双方真实的法律关系是民间借贷，并提供了微信聊天记录、电子邮件、往来对账单及另案民事判决书和民事调解书等作为证据，但本院认为，华松公司并未提交微信聊天记录和电子邮件往来的原始载体，亦没有证据证明上述人员可以代表德汇公司作出相应意思表示，故本院对上述证据的真实性不予采信。华松公司提交的对账单和另案的民事判决书和民事调解书，可以显示相关主体之间有大额借贷关系，双方曾进行结算并形成诉讼，除德汇公司认可的三笔转款外，对账单中的其他款项并不能反映出与本案3000万元款项的关联性，故本院对华松公司主张系归还本案借款的主张不予采信。因此，本院认为双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据德汇公司提交的证据，其已经交纳了全部购房款。虽然双方约定华松公司在2011年3月27日前享有单方解除房屋买卖合同的权利，而且朝阳房管局的业务系统显示2011年6月23日德汇公司购买的11套房屋除501号房屋外，其余10套房屋的“现房签约注销”业务进行中，但本案中，未有证据显示华松公司曾行使了单方解除权，亦未有证据显示双方解除了买卖合同并共同办理了“现房签约注销”业务，故本案中德汇公司要求华松公司按照合同约定履行义务符合法律规定。关于交付303号房屋的请求，双方在《商品房买卖合同》附件九补充协议约定，自双方签订本合同且买受人依约定付清全部房价款之日起30日内，出卖人向买受人交付该商品房。本案中，德汇公司于2010年12月29日付清全部房价款，其要求华松公司交付303号房屋的请求具有合同依据，本院予以支持。关于逾期交房违约金，双方在《商品房买卖合同》第十条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。根据上述约定，德汇公司主张的逾期交房违约金的计算基数、违约金标准和支付的起始时间并无不当，本院予以支持。需要说明的是，双方在《商品房买卖合同》第十条明确约定，上述情况下的逾期交房违约金出卖人应于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付，该约定是双方自愿达成，并无不当，本院据此判决逾期交房违约金的支付时间应为华松公司履行完实际交付房屋义务之日起60日内。关于办理房屋权属转移登记的请求，双方在《商品房买卖合同》并未约定具体的时间，第十八条约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人办理权属转移登记。本院认为，该约定并非限定房屋只能在交付后才能办理权属转移登记。考虑到办理产权转移登记是华松公司的主要合同义务，在华松公司2010年2月5日即已办理303号房屋的房屋所有权初始登记，且未举证证明现在不具备办理产权转移登记障碍的情况下，本院对德汇公司要求华松公司办理产权转移登记的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京华松房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向德汇投资有限公司交付坐落于北京市朝阳区望京西园X号楼X层X单元303号房屋；二、被告北京华松房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将本判决第一项中的房屋产权转移登记至德汇投资有限公司名下；三、被告北京华松房地产开发有限责任公司于本判决第一项履行完毕之日起60日内向德汇投资有限公司支付逾期交房违约金，以2340597．06元为基数，按照日万分之一的标准，从2011年1月29日起算，至实际交房之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5000元，由被告北京华松房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内给付原告德汇投资有限公司）。案件受理费32063元，由被告北京华松房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告北京华松房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内给付原告德汇投资有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  王有成审判员  宋晓佩审判员  李文丹二〇二〇年十二月三十日书记员  齐旭牧-2--1-