苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6711号 原告:苏州虎丘婚纱投资有限公司，住所地苏州市姑苏区虎丘路388号。 法定代表人：陶澄，董事长。 委托诉讼代理人:陈翔，江苏正华正律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱敏辰，江苏正华正律师事务所实习律师。 被告：杨莉菲，女，1986年8月25日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：许本献，安徽舒洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤良贵，安徽舒洲律师事务所律师。 原告苏州虎丘婚纱投资有限公司（以下简称虎丘婚纱公司）与被告杨莉菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，后于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告虎丘婚纱公司的委托诉讼代理人陈翔、朱敏辰，被告杨莉菲及其委托诉讼代理人许本献、汤良贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虎丘婚纱公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金1674450元(自2016年10月7日起计算至2019年10月6日)、物业费114287.04元(自2016年10月7日起计算至2017年10月6日整年和2017年10月7日起计算至2018年10月6日整年物业费的4折)、违约金93025元(以标准月租金46512.5元为基数计算两个月)、逾期付款违约金5065.08元(以上述租金、物业费、违约金总额1881762.04元为基数按年利率5.7%自2020年8月15日暂计算至2020年8月31日，应计算至所有款项实际付清之日)以及逾期迁出违约金68813.01元(按日租金的5倍自2020年8月23日起暂计算至2020年8月31日，应计算至姑苏区木易婚纱礼服店工商登记的经营场所从涉案房屋地址迁出并办理工商变更登记之日)，共计1950575.05元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月7日签署了租赁合同，约定原告向被告出租位于虎丘婚纱公司B3区X栋商业用房编号XX5、XX6、XX7的房屋给被告用于经营婚纱礼服，租赁期限为婚纱城开业后5年，每月租金46512.5元，物业费6802.8元。并约定开业之日起第1、2、3年租金免除，开业之日起第1年免物业费，第2年按6折支付物业费。水、电费、燃气费用由被告承担；若被告需要转租，应提前30天告知并经原告同意。原告于2015年8月21日向被告交付了涉案房屋。然后，被告在租赁期间内将涉案房屋转租给第三人构成违约。原告根据租赁合同约定，于2020年8月7日发出书面通知解除了上述合同并于2020年8月21日收回了租赁房屋。根据租赁合同约定，由被告原因导致合同提前解除的，被告应补交租金和物业费，同时，被告应向原告支付当月租金的2倍作为违约金。被告逾期迁出涉案房屋地址、办理工商变更登记，应按日租金的5倍支付违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告杨莉菲辩称：1、虎丘婚纱公司单方解除合同违反双方合同的约定，系违法解除。因为我的母亲生病，无法独立经营姑苏区木易婚纱礼服店，所以将该店部分租赁给他人经营，但仍统一使用木易字号、店内物品。期间的房租、水电、对外纠纷均由我来交纳和承担。我方租赁经营行为，不是对房屋的转租或者转让行为，没有变更经营主体，更没有违反双方的合同约定。既没有影响虎丘婚纱公司的经营管理，也没有给其造成任何损失，且符合相关法律规定。2、虎丘婚纱公司房屋租赁现状中，转让和转租现象是普遍存在的，答辩人是被特别对待的，系区别对待，严重不公平。3、双方签订的合同是虎丘婚纱公司提供的格式合同，且合同内容均是对虎丘婚纱公司有利，对我方苛以更严格的合同义务，权利义务不对等。双方在签订合同时，虎丘婚纱公司未对我方应承担的违约责任等重要条款明示，我方在签订合同时没有知悉有什么样的严重后果。虎丘婚纱公司虎丘婚纱公司依据合同10-5条提起诉讼，但是本条的含义是因我方原因主动提前终止合同的情形，本案中我方没有要求提前终止合同，也没有因我方原因导致合同终止，是虎丘婚纱公司单方终止合同，我方没有提前终止合同的意愿，虎丘婚纱公司不得依据本条提起诉讼。4、针对虎丘婚纱公司违约解除合同引起的违约责任和损害赔偿责任，我方将在本案判决生效后另行主张，在本案中保留该权利的行使。之前我方提起的诉讼已经撤诉，等本案的结果再定。如果法院认定虎丘婚纱公司诉请成立，我方交纳的租金、押金、物业费应当在本案中抵扣。5、针对虎丘婚纱公司的诉讼请求，我方认为：针对要求支付的租金、物业费，我方认为婚纱市场前3年并未运营，免除3年租金是为了培育市场，正是由于我方提前装修并入驻，才逐步使婚纱城运行成功。在3年时间里面，虎丘婚纱公司是受益方，我也没有实际收益，根据对等原则，不应当要求我方后补先前的租金。且现在是因为虎丘婚纱公司不公正对待且单方违法解除合同，所以该诉请不成立；对于虎丘婚纱公司主张的违约金93025元，且现在是因为虎丘婚纱公司不公正对待且单方违法解除合同，所以该诉请不成立；对于虎丘婚纱公司主张的逾期付款违约金，且现在是因为虎丘婚纱公司不公正对待且单方违法解除合同，所以该诉请不成立；对于逾期迁让违约金，因为商铺已经被收回，营业执照的变更并未影响商铺的使用，虎丘婚纱公司并没有实际损失，该约定的违约金明显过高。且现在是因为虎丘婚纱公司不公正对待且单方违法解除合同，所以该诉请不成立。综上，请求驳回虎丘婚纱公司的全部诉讼请求。 本案当事当事人为证明其诉讼请求向本院提交了《租赁合同》及《租赁合同补充协议》、不动产权证书、《婚纱城业主(租户)商铺接收表》、《协议书》、《装修补贴付款申请单》、发票、《店铺租赁经营协议》、《律师函》、《信函》、《协议》、《解除合同通知函》及EMS面单、邮寄凭证、短信通知截屏、《退铺申请书》、《退铺商铺检查表》、判决书、《企业信用信息公示报告》、收款收据、普通发票、汇款单、庭审笔录、发票两张及回款凭条、租赁合同补充协议、店铺租赁经营协议、销售清单，商标注册证明、营业执照、病历资料检查报告、判决书、解除通知书、微信截图、装修发票、签单及营业照片、告全体商户书、告知函、调查的图示及照片、装修申请表等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月12日，虎丘婚纱公司（甲方、出租方）与杨莉菲（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将苏州市姑苏区虎丘婚纱公司B3区X栋商业用房编号XX5、XX6、XX7的房屋出租给乙方经营婚纱礼服使用，店名为木易，经营品牌为木易；乙方须持有与本合同约定的经营方式、店名、经营范围相一致的有效证照，合法经营；除非事先得到甲方的书面同意，否则乙方不得擅自变更承租场所的用途和经营范围、业态和方式以及店名、品牌。如有入驻方案，乙方不得违反方案。若乙方违反上述条款，经甲方书面通知之日起15日内仍未改正的，甲方有权终止本合同，乙方已支付保证金不退还。租赁期限5年，自本项目正式开业之日起计算租期，正式开业日期以甲方书面通知确定的日期为准。2、乙方承租的125号房屋每日租金为4.2元/天/平方米，126号房屋每日租金为6.9元/天/平方米，127号房屋每日租金为4.2元/天/平方米，上述房屋租金总计46512.5元/月（按每年365日计），第一、二、三年租金免除；物业费为25元/月/平方米（暂定价格，具体以实际发生额为准），每月物业费合计6802.8元，第一年物业费免除，第二年暂定价格6折收取。3、乙方向甲方支付房屋租赁保证金69768.8元作为乙方履行合同的保证金；4、乙方使用该房屋地址注册工商营业执照或其他证照的，须在租赁到期日或本合同终止之日后15天内迁出上述房屋地址并办理工商变更等相关变更登记，未经甲方同意逾期迁出、办理变更登记的，每逾期一日，乙方须按照日租金的五倍向甲方支付违约金；另外，甲方有权自行到相关部门办理变更登记事宜，全部费用由乙方承担。5、乙方在租赁期内，不得将房屋转由他人向甲方承租或与他人承租房屋进行交换，如特殊原因需要转租，应提前30天告知甲方，经甲方同意，转租方应重新与甲方签署合同。乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，守约方可以书面通知解除合同，违反合同一方向另一方按照合同解除当月租金额的2倍支付违约金。如本合同因乙方原因提前终止的，乙方向甲方补交所免除的租金金额。在免租期模式下，所免除的租金金额为免租期*标准月租金；本合同因乙方原因提前终止的，乙方还应向甲方补交所免除的物业费，计算原则同上。补交上述租金、物业费后，乙方仍需按照合同约定及法律规定承担提前解除合同的违约责任。庭审中，双方确认正式营业时间为2016年10月7日。 合同签订后，虎丘婚纱公司于2015年8月21日将上述三个商铺交付杨莉菲使用。后双方就装修补贴事宜签署了补充协议，并已经按约履行完毕。另，杨莉菲缴纳了水电押金3000元、租赁保证金69768.8元。虎丘婚纱公司同意在其应付款项中予以扣除。 2019年7月3日，杨莉菲与马祖云签订《协议》一份，约定：现苏州市××区××号虎丘婚纱公司B区X栋XX5、XX6、XX7号面积272.11平米，现租于136平米面积一半；本合同签一年，续一年，租金一年30万，物业费除外，水电除外，半年支付一次房租。庭审中，杨莉菲陈述，上述协议已经作废，双方签订了新的《店铺租赁经营协议》。 2019年7月31日，杨莉菲（甲方）与马祖云（乙方）签订《店铺租赁经营协议》，约定：甲方将虎丘婚纱公司B区X栋XX5、XX6、XX7号商号为“木易”的店铺一半面积转租给马祖云；甲方已经向乙方出示该商铺租赁合同原件，该商铺的用途为婚纱礼服，业态为婚纱礼服、花童，乙方承诺按本租赁合同所载明的用途使用商铺；乙方承租该商铺后，仍然使用“姑苏区木易婚纱礼服店”商号，个体营业执照的经营业主仍然是杨莉菲，实际经营人是孟庆侠；甲方于2019年8月1日向乙方交付该商铺，租期2019年8月1日起至2021年8月15日止。甲方保证该转租期未超过甲方与业主之间的租赁合同的期限。在租赁经营期间，乙方不得再全部转租，出现苏州虎丘婚纱公司管理公司追究收铺等现象，由乙方全部负责承担。 2019年7月31日，杨莉菲（甲方）与孟庆侠（乙方）签订《店铺租赁经营协议》，约定：甲方将虎丘婚纱公司B区X栋XX5、XX6、XX7号商号为“木易”的店铺一半面积转租给孟庆侠；甲方已经向乙方出示该商铺租赁合同原件，该商铺的用途为婚纱礼服，业态为婚纱礼服、秀禾服，乙方承诺按本租赁合同所载明的用途使用商铺；乙方承租该商铺后，仍然使用“姑苏区木易婚纱礼服店”商号，个体营业执照的经营业主仍然是杨莉菲，实际经营人是孟庆侠；甲方于2019年8月1日向乙方交付该商铺，租期2019年8月1日起至2021年8月15日止。甲方保证该转租期未超过甲方与业主之间的租赁合同的期限。在租赁经营期间，乙方不得再全部转租，出现苏州虎丘婚纱公司管理公司追究收铺等现象，由乙方全部负责承担。后杨莉菲与孟庆侠、马祖云在履行合同中产生纠纷，现已经通过诉讼方式解决。 庭审中，杨莉菲陈述，其与孟庆侠、马祖云是个体工商户内部的承包经营合同，是分块承包，孟庆侠负责婚纱礼服，马祖云负责婚纱童装，对外经营的名字使用的“木易”。双方不是转租关系，而是经营权的出租。当时是因为自己母亲身体不好，需要人照料，被迫临时将店铺转租给他人经营。同时，杨莉菲提供了孟庆侠、马祖云经营期间的销售清单、微信截图、装修发票、签单、照片等证明孟庆侠、马祖云一直是以杨莉菲的名义对外经营，双方不是房屋转租关系，但虎丘婚纱公司对上述证据不予认可。另外，杨莉菲提供了向孟庆侠、马祖云发出的《解除合同通知书》，以证明其解除了租赁经营合同，自我消除有转租嫌疑的行为，排除转租的可能性。 另查明，2020年8月7日，虎丘婚纱公司向杨莉菲发出《解除合同通知函》，载明：贵方已经违反《租赁合同》10-2（四）条款擅自私下转租该房屋；特此函告如下：自2020年8月7日起解除与贵方签订的《租赁合同》，请贵方在15日内且不晚于2020年8月22日下午3时按照合同约定向我司返还该租赁房屋并办理工商登记，将贵方经营地址从租赁房屋地址迁出。逾期返还租赁房屋或迁出的，我司将按照合同约定行使收回权利、处置遗留物，贵方应向我司支付房屋占用期间的费用。请贵方按照合同约定支付以下费用：2016年10月7日至2019年10月6日期间免除的租金1674450元、免除的物业费114287.04元、装修补贴54422元、违约金93025元。请贵方在7日内足额支付我司，逾期未支付的，贵方还应按照同期银行贷款逾期罚息利率承担利息。杨莉菲于2020年8月7日收到上述通知。2020年8月22日，杨莉菲向虎丘婚纱公司发出《解除合同通知函异议回复函》，载明：本人对贵司未经本人知悉同意单方面违反合同存在异议，贵司未经告知当事人，擅自向本人解除合同通知函存在有损法律公允，单方面违反合同。望贵司收回解除合同通知函，本着婚纱城诚实经营的客观事实，考虑实际情况，妥善解决问题。 庭审中，虎丘婚纱公司提供了2020年8月10日由孟庆侠、马祖云作为申请人的《退铺申请书》，同时提供了2020年8月21日《退租商铺检查表》，证明其已经于2020年8月21日收回涉案商铺。杨莉菲对上述两份证据不予认可，认为从字体来看，孟庆侠、马祖云签字应非本人所签，且二人也无权代表杨莉菲退铺。庭审中，双方确认现上述商铺经过公开竞拍的方式重新招租，具体承租人为孟庆侠或马祖云中的一人。 庭审中，原被告双方确认，杨莉菲支付了2018年1月7日至2021年1月6日的物业费，其中2018年1月7日至2018年7月6日24490.08元、2018年7月7日至2019年1月6日24490.08元、2019年1月7日至2019年7月6日24490.08元、2019年7月7日至2020年1月6日24490.08元、2020年1月7日至2020年7月6日24490.08元（孟庆侠、马祖云代付）、2020年7月7日至2021年1月6日24490.08元。另，杨莉菲支付了2019年10月7日至2020年10月6日的租金。 庭审中，杨莉菲提供了虎丘婚纱公司发出的告知，要求2019年5月30日起一律不得转租或转让，同时提供了照片、租户示意图、公示信息表、转租前后的店名及营业执照对比等证据，以证明虎丘婚纱公司存在普遍的转租现象，虎丘婚纱公司系区别对待，加重了杨莉菲的责任，是利用企业的优势地位与孟庆侠、马祖云恶意串通损害其利益。 庭审中，杨莉菲确认，其与孟庆侠、马祖云之间的关系未向虎丘婚纱公司告知。孟庆侠、马祖云使用店铺还是从事原来的销售内容，但是不需要额外支付“木易”字号的使用费。 另查明，姑苏区木易婚纱礼服店于2019年7月1日核准登记，登记的经营者为杨莉菲，住所为苏州市××区××号虎丘婚纱公司B3区1层B3-124/114/123号，现注册登记地址仍未发生变更。 本案争议焦点为：杨莉菲与孟庆侠、马祖云签订的《店铺租赁经营协议》性质是房屋转租行为还是承包经营。 本院认为，根据《店铺租赁经营协议》约定的内容，合同中明确了孟庆侠、马祖云使用的范围，以及需要支付的租金、物业费的金额，同时孟庆侠、马祖云需要支付履行保证金及水电押金。且合同明确约定不得再行转租。因此，该协议主要内容及权利义务均指向双方之间的房屋租赁关系。杨莉菲虽抗辩，双方系承包经营，但合同中并未约定有关承包经营模式、承包费用及盈利损失分担模式，对于使用其自有字号也无须支付费用。至于对外经营所使用的字号，并不影响双方之间的权利义务关系。因此，应当认定，杨莉菲与孟庆侠、马祖云之间系房屋租赁关系。 根据虎丘婚纱公司与杨莉菲签订的《房屋租赁合同》约定，在承租期内不得转租或他人承租房屋进行交换，同时，虎丘婚纱公司也以告知方式多次对此进行申明。根据杨莉菲提供的告知函，虎丘婚纱公司于2019年5月28日即发出告示通知，但杨莉菲与孟庆侠、马祖云于2019年7月3日签订租赁合同，故杨莉菲系在明知禁止转租的情况下，对涉案房屋进行了转租。同时，根据杨莉菲与孟庆侠、马祖云签订的《店铺租赁经营协议》约定，其中明确约定了禁止再次转租，并约定如转租导致虎丘婚纱公司追究责任后，相关责任的分担。综上，杨莉菲是在明知转租违反其与虎丘婚纱公司合同约定的情况下，仍进行了房屋转租，故应当根据合同约定承担相应的违约责任。对于杨莉菲抗辩，因母亲身体原因导致无法经营，被迫与孟庆侠、马祖云签订的《店铺租赁经营协议》的意见。本院认为，虎丘婚纱公司与杨莉菲的合同约定，如有特殊情况无法经营者，可以提交书面申请解除合同或变更承租人，但杨莉菲并未提出申请；对于杨莉菲抗辩，不得转租条款的约定是格式条款，限制自己权利的意见。本院认为，双方《房屋租赁合同》是各方协商后达成的合意，且对于转租的限制，其本质在于加强产权人的管理，规制房屋租赁的秩序。且合同中也明确了可以申请退租或变更承租人，因此不存在限制杨莉菲主要权利导致条款无效的情形；对于杨莉菲抗辩，婚纱城内普遍存在转租的情形，且涉案店铺后续仍由孟庆侠、马祖云继续承租的意见。本院认为，原被告双方之间合同对转租明确禁止，其他人是否存在违反合同的行为，并不影响原被告之间的权利义务关系。虎丘婚纱公司收回涉案商铺后，将其另行对外出租，现承租人身份并不改变杨莉菲存在转租行为的事实，因此对其该抗辩意见不予采纳。 综上，因杨莉菲存在违反合同约定转租的行为，虎丘婚纱公司有权解除合同，合同解除时间以通知到达杨莉菲即2020年8月7日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的合同解除后，杨莉菲应当返还虎丘婚纱公司的涉案房屋，否则应当支付案涉房屋的占用费。虎丘婚纱公司通过房屋实际占有人收回涉案房屋，系减少原被告双方损失的行为，应当予以认可，故房屋收回时间以2020年8月21日为准。杨莉菲应当支付截止该日的房屋租赁费、物业费。 关于虎丘婚纱公司以杨莉菲违约导致合同提前解除为由，要求其补交免租期内的租金、物业费并支付违约金的诉讼请求。本院认为，合同约定的租金减免条款是以合同正常履行到租赁期限届满为前提条件的，现杨莉菲违约导致合同提前解除，不应再享有租金减免利益，补交免除租金条款的设置实为弥补提前解除合同给出租人造成的损失的计算方法。现因杨莉菲欠付租金违约在先，虎丘公司据此解除合同并依据前述合同条款主张要求其补足优惠租金差额部分，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，杨莉菲免交第一、二、三年的租金，按照合同约定的租金46512.5元/月，租金合计1674450元；关于补交物业费金额。虎丘婚纱公司主张按照第一年、第二年按四折标准补交，杨莉菲主张实际上是物业费仅免交了15个月，自2018年1月7日开始交纳了物业费。本院认为，根据租赁合同约定，第二年物业费暂定价格6折收取，即双方可能物业费收费方式存在变更的可能性。结合杨莉菲自2018年1月7日开始交纳物业费，以及物业费发票上记载的交纳期间以及金额的事实，本院对杨莉菲辩称物业费实际免交为15个月的意见予以采纳，故物业费需要补交15个月。关于物业费计算的标准，合同中约定物业费价格为暂定价格，具体以实际发生额为准。根据杨莉菲实际交纳物业费的情况，物业费实际按照24490.08元/6个月=4081.68元/月计算，故杨莉菲需要补交的物业费金额为4081.68元/月*15个月=61225.27元。以上金额合计1735675.27元。 庭审中，原被告双方确认杨莉菲支付了2019年10月7日至2020年10月6日的租金，支付了2018年1月7日至2021年1月6日的物业费。故杨莉菲额外支付了2020年8月22日至2020年10月6日的租金70342.28元（1529.18元/天*46天）、2020年8月22日至2021年1月6日物业费18518.22元（134.19元/天*138天）。该款应当由虎丘婚纱公司返还杨莉菲，并可以在本案中扣除。同时，虎丘婚纱公司收取了押金3000元、租赁保证金69768.8元，该款双方同意在本案中予以扣除。以上金额合计161629.3元。 综上，杨莉菲应支付虎丘婚纱公司租金、物业费1735675.27元，扣除已经交纳的161629.3元，杨莉菲还应支付1574045.97元。 关于虎丘婚纱公司另行主张的三项违约金。1、按解除当月租金额2倍计算的解除合同违约金。本院认为，鉴于虎丘婚纱公司已经按前述条款主张解除合同所造成的实际损失，本院对该项违约金主张不再重复支持。2、逾期付款违约金。虎丘婚纱公司于2020年8月7日解除涉案合同，并要求杨莉菲在7日内支付免租期内的租金及物业费，故虎丘婚纱公司主张自2020年8月15日起，以1574045.97元基数，按照年利率5.7%计算的逾期付款利息损失，本院依法予以支持。3、逾期迁出违约金。根据租赁合同约定，合同终止之日后15天内，杨莉菲有义务将姑苏区木易婚纱礼服店的工商登记经营场所办理迁出手续，逾期迁出的应当支付违约金，该违约金应当以实际损失为依据。考虑到涉案房屋已经对外出租，故对该部分违约金，本院调整为按照46512.5元/月的标准，自2020年8月23日起计算至实际迁出之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告杨莉菲于本判决生效之日起十日内支付原告苏州虎丘婚纱投资有限公司的租金、物业费合计1574045.97元及逾期付款利息损失（以1574045.97元为基数，自2020年8月15日起，按照年利率5.7%标准，计算至实际履行之日止）。 二、被告杨莉菲于本判决生效之日起十日内支付原告苏州虎丘婚纱投资有限公司逾期办理姑苏区木易婚纱礼服店工商登记地址迁出手续的违约金（按照46512.5元/月的标准，自2020年8月23日起，计算至实际迁出之日止）。 三、驳回原告苏州虎丘婚纱投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22355元，减半收取11177.5元，由原告苏州虎丘婚纱投资有限公司负担1694.5元，被告杨莉菲负担9483元，被告杨莉菲负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州虎丘婚纱投资有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  茹艳爽 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  冯 涵