山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6416号上诉人（原审原告）：武某，个体工商户。被上诉人（原审被告）：太原联众房地产开发有限公司，现更名为太原联众康养集团有限公司。法定代表人：聂某。委托诉讼代理人：只某，山西晋杰律师事务所律师。上诉人太原联众房地产开发有限公司因与被上诉人武某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案审理期间，太原联众房地产开发有限公司变更名称为太原联众康养集团有限公司（以下简称“联众康养公司”），上诉人武某，被上诉人联众康养公司的委托诉讼代理人只某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。武某上诉请求：1.撤销（2020）晋0110民初1040号民事判决书，改判联众康养公司返还武某已付购房款利息158521元（应付178447元，已付19926元），赔偿损失228472元，共计386993元。事实与理由：一、导致涉案《房屋订购合同》无效的过错方是联众康养公司。《房屋订购合同》被确认无效是因为联众康养公司在预售房屋时未取得商品房预售许可证明。一审法院对联众康养公司的过错，未作认定错误。二、武某在本案中不存在过错。根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售，应当取得商品房预售许可证明。据此，联众康养公司的预售行为应视为其已取得了商品房预售许可证明，该事实属于根据法律推定成立的事实，武某有理由相信涉案房屋已取得商品房预售许可证明。且武某在订立合同前，多次向销售人员确认房屋的手续是否完善，联众康养公司均承诺“两年内可办下大红本”，在此情况下武某才签字《房屋订购合同》并交款。联众康养公司现否认其存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，根据“谁主张谁举证”的原则，其应承担在订立合同时明确告知了武某未取得商品房预售许可证明的证据，一审判决认为武某未尽到买受人合理注意审慎义务理由不成立。三、联众康养公司是否隐瞒未取得商品房预售许可证明不影响其赔偿责任的承担。四、武某的购房信息来源不影响购房合同的内容，订立合同时联众康养公司明知武某不是法院工作人员，也从未提到过团购项目，所订合同条款也未涉及团购，故是否存在团购与本案无关。另外，地块性质的变更，与联众康养公司不能履行合同没有关联性。联众康养公司辩称，一、武某明知涉案房屋系内部集资建房且存在交易风险而自愿购买，存在明显过错。涉案房屋所在项目由山西法官培训学院与联众公司合作开发，其性质为省内各级法院职工的团购福利住房，根据法官学院与联众公司签订的合作协议及法官学院出具的情况说明，可知法官学院负责项目土地的相关手续，后涉案土地性质变为养老服务设施用地项目停建，因此，联众康养公司在项目建设过程中并无过错。同时，涉案房屋并未对社会进行过公开销售，仅是针对法院系统内部进行销售。本案武某是通过在法院系统工作的姐姐得知购房信息后签订的《房屋订购合同》，那么其对房屋的性质项目建设情况必然是清楚的，武某在明知项目手续尚不健全的情况下，为利用其姐购房指标低价享受法院系统团购住房，应自担风险，其本身存在过错。二、武某依据房屋订购合同中的违约金条款计算利息和损失没有任何事实及法律依据。本案中，联众康养公司已将购房款全额支付武某，并补偿其19926元，在联众康养公司不存在故意隐瞒涉案房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，对因合同无效给双方造成的损失，双方应各自承担相应的责任，武某所诉请的损失应由其自行负担。三、武某主张的利息损失已经超过诉讼时效，联众公司已依法取得时效抗辩。《房屋订购合同》约定应当在2014年6月30日前交付房屋。在此期间后，武某于2014年7月1日当知道自己的权利受到侵害，有权请求联众康养公司返还已购房款及相应的利息，但其在此之后两年内没有主张该权利，本案诉讼时效已过。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。武某向一审法院起诉请求：1.确认武某与联众康养公司订立的房屋订购合同无效；2.联众康养公司返还武某已付购房款利息158521元（应付178447元，已付19926元），赔偿损失228472元；3.案件受理费由联众康养公司负担。一审法院认定事实：2013年2月22日，武某与联众康养公司签订房屋订购合同，其中约定：武某订购生活空间项目中第2号楼1单元1层101号，房屋用途为住宅，房屋建筑面积为222.58平方米；按建筑面积计算房屋价款，单价为5392.15元/㎡，共计1200185元；付款方式采用分期付款方式；联众康养公司应当在2014年6月30日前，将具备条件（取得建筑工程验收合格文件、取得面积实测技术报告书）的住房交付武某，如因不可抗力及国家政策因素影响，联众康养公司应在不可抗力及政策因素发生之日起30日内书面告知武某提供相关证明，联众康养公司就延期交房行为不承担违约责任。合同签订后武某向联众康养公司交付房款共计480074元。后联众康养公司未能向武某交付房屋，联众康养公司于2018年1月起陆续向武某退款，截至2019年7月10日联众康养公司向武某退款共计50万元。另查明，2012年6月19日，联众康养公司同山西法官培训学院签订合作协议一份，约定联众康养公司负责协调当地村委会及村民关系，负责项目投融资工作，以确保培训基地建设项目顺利推进，山西法官培训学院取得的全部土地中的70亩用于法官学院的建设，剩余土地由联众康养公司自主决定开发、建设、处置；山西法官培训学院负责提供70亩土地的建设资金，负责投入70亩土地的安置补偿费用以每亩18万元为上限，不足部分由联众康养公司负责解决；协议生效后，山西法官培训学院尽快办理合作项目土地的相关手续，并协助联众康养公司办理用地、开工等手续；联众康养公司负责完成赤桥、西镇两村村委会及村民的征地协调工作；协议自双方签字盖章之日起生效。2012年7月18日，山西法官培训学院向太原市××区土地补偿款2700万元。2020年7月24日，山西法官培训学院出具情况说明，其中载明“山西省高院于2013年初以明传方式向省内各级法院发布了团购项目住房通知，联众公司于2013年2月份集中与我省法院系统意向购房人签订了《房屋订购合同》，项目开发工作持续推进。2017年5月18日，太原市人民政府作出《关于晋源区晋祠镇总体规划（2016-2030）的批复》（并政函[2017]24号，下称‘批复’），根据批复，晋源区晋祠镇人民政府委托太原市城市规划设计研究院对晋祠镇区党校及北侧地块制定了控制性详细规划，项目所在地的03-1号、03-2号地块的土地性质均变更为养老服务设施用地，项目无法继续进行，联众公司陆续向购房者退还了购房款，2019年，学院委托晋祠镇政府退还联众公司垫付的项目建设费用2280万元”。再查明，截至法庭辩论终结前，联众康养公司未能取得商品房预售许可证明。武某在庭审中陈述从其姐姐（在法院工作）处得知售房信息，联众康养公司陈述涉案房屋未对社会进行过公开销售，针对法院系统内部进行过销售邀请。一审法院认为，当事人订立合同不得违反法律的强制性规定。关于武某与联众康养公司签订的房屋订购合同的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产企业（以下统称出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，及第二条“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”之规定，该院认为，本案双方签订的房屋订购合同的实质为针对尚未建成房屋的所有权标的进行交易，在本案合同签订时联众康养公司并未取得商品房预售许可证明，本案起诉之前，因政府规划原因联众康养公司已实际不能取得涉案商品房预售许可证明，因此，本案双方签订的房屋订购合同应属无效合同。关于武某主张的利息、赔偿损失诉求，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，武某主张联众康养公司在房屋订购合同时隐瞒不具备商品房预售条件的实际情况，根据庭审查明的相关事实，武某自述其通过在法院系统工作的姐姐得知购房信息，在购房时被销售人员告知“两年内可办下大红本”，综上，根据武某提交的证据及庭审陈述，武某未能就其主张的联众康养公司存在隐瞒不具备商品房预售许可证明这一事实承担有效举证证明责任；同时，武某作为房屋买受人，在明知所购房屋手续不完善存在交易风险的情况下，依然选择签订没有合同编号的涉案房屋订购合同，武某未尽到买受人的合理注意审慎义务，武某对此存在过错，利息损失等风险后果应由其自行承担，故该院对武某的利息及赔偿损失诉求不予支持。综上，武某提交的证据不足以证明联众康养公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形，故武某依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定主张联众康养公司支付利息、赔偿损失于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：“一、确认原告武某与被告太原联众房地产开发有限公司于2013年2月22日签订的房屋订购合同无效；二、驳回原告武某的其他诉讼请求”。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，联众康养公司将其尚未建成的房屋向原告出售，因此双方签订的《商品房订购合同》系商品房预售合同，但联众康养公司至今仍未取得商品房预售许可证明，故一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定确认双方签订的《商品房订购合同》为无效合同，符合法律规定，本院予以维持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，联众康养公司作为出卖人，在房屋合同无效的情况之下，一直占用武某的合法财产，故其在返还购房款的同时，还应支付该期间武某交付的购房款产生的利息损失，本院依法认定为按照年利率6%计算。武某作为房屋购买人，对于其所要购买的房屋相关情况及房屋出卖人是否具有预售资格，是否具备预售条件等情形也应当尽到必要的注意义务，武某未尽到相关注意义务，其自身也存在过错，故其要求参照合同约定支付赔偿损失的请求，本院不予支持。综上所述，武某的上诉请求部分成立。依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持山西省太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初1040号民事判决第一项，即：“一、确认原告武某与被告太原联众房地产开发有限公司于2013年2月22日签订的房屋订购合同无效”；二、撤销山西省太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初1040号民事判决第一项，即：“二、驳回原告武某的其他诉讼请求”；三、太原联众房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付武某资金占用损失145736元；四、驳回武某的其他诉讼请求。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3552.5元，二审案件受理费7105元，共计106557.5元，由武某负担，太原联众房地产开发有限公司负担4821元。本判决为终审判决。审判长 段雪丽审判员 任 峥审判员 赵耀功二Ｏ二Ｏ年十二月十五日书记员 李 钰