云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初3471号原告：吴记伟，男，瑶族，1978年3月26日出生，系云南省西双版纳傣族自治州景洪市居民，现住景洪市。原告：李连梅，女，基诺族，1977年10月22日出生，云南省西双版纳傣族自治州景洪市居民，现住景洪市。二原告共同委托诉讼代理人：付宪伟、刘青，系云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。被告：刘述明，男，彝族，1990年3月15日出生，系云南省西双版纳傣族自治州景洪市居民，现住景洪市。被告：邱燕，女，汉族，1994年1月8日出生，系云南省西双版纳傣族自治州景洪市居民，现住景洪市。系被告刘述明之妻。原告吴记伟、李连梅与被告刘述明、邱燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘述明吴记伟、李连梅及其委托诉讼代理人付宪伟、刘青，被告刘述明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴记伟、李连梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2020年3月15日签订的《房地产转让预约合同》；2.判令被告返还原告购房款及双倍定金总计为270000.00元；3.判令被告向原告支付违约金（自2020年5月18日起至还清所有款项之日止，以每日375元计算）；4.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年3月15日，原、被告订立《房地产转让预约合同》，约定被告以其共有的位于景洪市××号房卖给原告，价款75万元，相关过户费、税费和手续费中由被告承担2万元，其余由原告承担。原告于2020年3月15日支付了5万元定金，于同日至次日向被告支付了17万元首付款。购房余款53万元待办完过户手续后取得房产证同时付清。2020年5月20日，原告和被告到景洪市房地产交易所共同办理房屋所有权转移登记手续中发现，因被告刘述明与其所在公司存在债务纠纷，该房屋被其所在公司向景洪市人民法院申请诉前财产保全，致使原告无法办理房屋所有权转移登记手续，根据合同约定，被告应承担违约责任。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告刘述明、邱燕辩称，双方已签订房屋买卖合同且于5月1日将房屋交付原告居住使用，现该房屋被查封，无法过户。因被告刘述明与云南同博环境工程有限公司有债务纠纷，该房屋已经被财产保全，但不是说一定会被拍卖。该房屋应该先过户给原告，双方于5月15日共同去办理过户，5月18日才知道被财产保全了导致过户不了。按合同约定，房屋被查封或限制转让，合同是双方签字认可的，原告的诉请是合理的，但认为房屋还不足以说无法交付，被告对财产保全可以申请复议。因此，不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月15日，原、被告订立《房地产转让预约合同》，合同约定：被告刘述明、邱燕将所有的位于景洪市××号云（2020）景洪市不动产权第××号房屋转让给原告吴记伟、李连梅，价款75万元，第一次由原告吴记伟、李连梅于2020年3月14日至15日向被告刘述明、邱燕支付定金5万元，第二次于2020年3月16日前向被告刘述明、邱燕支付17万元，第三次余款53万元待办完过户手续后，原告吴记伟、李连梅领取产权证同时付清。被告刘述明、邱燕保证该房没有产权纠纷、无贷款、无抵押、非凶宅、无死亡史，因被告刘述明、邱燕原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告刘述明、邱燕承担相应责任或退房。该房屋被查封或限制转让，导致原告吴记伟、李连梅无法取得房屋所有权的，原告吴记伟、李连梅有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，被告刘述明、邱燕应在违约行为发生之日起十五日内退还全部款项，并以相当于该房屋总价款的30%支付违约金。原告吴记伟、李连梅于2020年5月1日前入住该房屋。另双方对合同其他事项进行了约定。合同签订后当日，原告吴记伟通过银行分二次转账向被告刘述明各支付5万元，共10万元，2020年3月16日，原告吴记伟通过银行分二次转账向被告刘述明各支付10万元和2万元，共12万元。2020年5月1日，被告刘述明、邱燕将该房屋交付给原告吴记伟、李连梅居住使用，2020年5月18日，原、被告共同申请办理该房屋不动产转移登记时，因该房屋被本院采取保全措施而不能登记。另查明，2020年5月18日，云南同博环境工程有限公司向本院申请诉前财产保全，本院于2020年5月18日作出（2020）云2801财保10号民事裁定，裁定查封被告刘述明、邱燕所有的位于景洪市××号房屋，不动产权证号：云（2020）景洪市不动产权第××号。本院认为，本案适用法律争议的焦点：一是解除原、被告订立的《房地产转让预约合同》的约定条件是否成就的确定问题；二是原告吴记伟、李连梅的各项诉请是否支持的确定问题。本案中，原、被告订立的《房地产转让预约合同》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告订立的《房地产转让预约合同》中约定该房屋被查封或限制转让，导致原告吴记伟、李连梅无法取得房屋所有权的，原告吴记伟、李连梅有权以书面通知方式解除房屋买卖合同。2020年5月18日，云南同博环境工程有限公司向本院申请诉前财产保全，本院于2020年5月18日作出（2020）云2801财保10号民事裁定，裁定查封被告刘述明、邱燕所有的位于景洪市××号房房屋，原告吴记伟、李连梅解除合同条件成就。因此，原告吴记伟、李连梅要求解除原、被告订立的《房地产转让预约合同》和返还购房款17万元的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”。本案中，原、被告约定原告吴记伟、李连梅向被告刘述明、邱燕支付定金5万元，且原告吴记伟、李连梅已向被告刘述明、邱燕支付定金5万元。因涉案房屋被另案查封，导致合同解除，被告刘述明、邱燕应承担双倍返还定金的违约责任。因此，原告吴记伟、李连梅要求被告刘述明、邱燕双倍返还定金10万元的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。原告吴记伟、李连梅要求被告刘述明、邱燕支付违约金的诉请，无法律依据，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决如下：一、解除原告吴记伟、李连梅与被告刘述明、邱燕订立的《房地产转让预约合同》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘述明、邱燕返还原告吴记伟、李连梅17万元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘述明、邱燕双倍返还原告吴记伟、李连梅定金10万元；四、驳回原告吴记伟、李连梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，由被告刘述明、邱燕负担，并由被告刘述明、邱燕向原告吴记伟、李连梅迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  雷卫东人民陪审员  李树林人民陪审员  杨 荣二〇二〇年十二月十四日书 记 员  彭 荟