广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11885号原告（反诉被告）：酒明菊，女，1969年9月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李娜、孙骁刚，均系广东理奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司，住所地广州市番禺区南村镇博旺街35号805房。法定代表人：温伯福，职务：总经理。委托诉讼代理人：卢明哲，系广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：周诺中，系广东执正律师事务所实习人员。原告（反诉被告）酒明菊诉被告（反诉原告）广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）酒明菊及其委托诉讼代理人李娜、孙骁刚，被告（反诉原告）广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司的委托诉讼代理人卢明哲、周诺中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告酒明菊向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付2020年1月至4月份的租金合计8334.6元（其中2020年1月份按50%计算，2020年4月份计算12天）；2.被告向原告支付违约金8622元；3.被告支付欠缴的物业费、水电费710.1元；4.被告将2017年购置涉案房屋价值29324元的家私家电发票原件交付给原告，被告按合同约定的清单交还涉案房屋内的物品，被告按照合同约定取出涉案房屋门锁中的电子芯片，并负责安装新的机械锁芯；5.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告撤回第3项和第4项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2016年8月19日签订了委托经营托管合同。合同约定：原告将位于广州市番禺区招商城市主场项目5号楼734房出租给被告，租赁期限为2017年8月1日起至2022年7月31日止。租金第一年、第二年每月2737元，第三年、第四年每月2874元，第五年每月3018元，对国家税法规定应当由原告缴纳的有关税费，由被告依法代扣代缴后将租金余款和相关完税凭证交付给原告，每月10日前支付租金。原告委托被告按照合同附件《家私家电配置清单》所列之明细统一配置家私家电等屋内设施，并一次性向被告支付29324元的家私家电配置费用（按原告《商品房买卖合同》建筑面积每平方米750元计算），该笔费用由原告收楼后五日内支付给被告。原告根据合同约定向被告支付了上述费用，但被告未将购置发票交付给原告，被告也未按合同约定购买家私家电。合同第十五条违约责任约定：被告延迟支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16日起被告还应支付违约金每天100元。超过30日，原告有权解除合同。被告如提前终止合同，应提前一个月通知原告，并需向原告支付三个月租金作为违约金。被告于2020年1月10日支付当月50%租金后，至3月未再向原告缴纳租金。原告多次向被告催要房租，但被告一直以疫情原因拒绝向原告支付租金，截止目前被告尚欠原告租金8334.6元。在双方签订的租赁合同还未到期时，被告于2020年3月12日向原告寄送了解约书，被告单方提前终止合同，依约应当向原告支付三个月租金作为违约金。为此特提起诉讼。被告（反诉原告）广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司答辩并反诉称：1.关于原告要求的租金问题，我方因为疫情的影响，造成酒店业务处于瘫痪状态，同时政府有关部门也下达通知提倡减免商业承租人的相关租金，我方工作人员第一时间与包括原告在内的出租方进行沟通，商谈减免租金方案，大部分出租方都响应减免租金政策，免除我方2020年2月和3月的租金，只有包括原告在内的几名出租方不考虑我方的困难情况及国家政策，坚决不减免租金，我方无奈于2020年1月29日通过发送短信的方式向原告发出了解约通知，并告知解约的缘由，并且当日不再使用原告的房间，即房间已交还原告，因此，我方无需向原告支付2、3、4月租金。另外，根据双方签订的合同，我方享有每年半个月的免租期权利，且根据双方履约习惯，双方选择在1月份享受免租期权利，故不存在原告所要求的1月份半个月的租金；2.关于原告要求的违约金的问题，我方是在向原告提出减免租金未果而不得已解除合同，此为不可抗力的情况下而被迫解除合同的情形，根据合同法、最高院关于审理疫情案件相关意见，可以认定我方是因不可抗力导致解除合同，故不应当承担违约责任，也不应当支付违约金；3.关于双方在合同中约定的房屋配置清单，当时我方承租房屋后，已对房屋进行装修、添置家私家电，原告也第一时间让亲属入住体验，原告长时间以来没有提出异议，由此可见，原告对我方添置的家私家电没有异议，故不存在添置其他物品的要求，同时合同也没有约定我方向原告交还发票的问题。综上所述，我方不同意原告的诉讼请求，由于合同已解除，故特提出反诉，要求原告退还合同押金2767元。综上所述，自疫情爆发以来，酒店行业出现经营困难，我方积极响应政府号召，取消了已经生成的订单，经营举步维艰，请求法院按照疫情造成的影响，支持我方的诉请，驳回原告的诉请。反诉被告酒明菊就反诉答辩称：根据合同第12条第2款第7项规定，本案中反诉原告没有按照合同约定向我方支付租金，并拖欠我方租金，应当承担违约责任，故我方不必退还押金给反诉原告。反诉原告没有主动联系我方协商租金事宜，也没有将自身情况与我方沟通，反诉原告拖欠租金严重违反合同约定，请求法院驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：原告是位于广州市番禺区南村镇博旺街35号734号房的权属人。2016年8月19日，原、被告签订《委托经营托管合同》。合同约定，原告将上述房屋托管给被告。经营托管期限五年，从2017年8月1日起至2022年7月31日止。被告按月向原告支付托管固定收益款，其中，第一年和第二年按每月2737元计付，第三年和第四年按每月2874元计付，第五年按每月3018元计付。托管第一年前3个月免缴托管固定收益款，作为被告配置家具家电和设施设备调试期。第二年起每年免缴托管固定收益款0.5个月，作为该物业的正常例行保养期。免除免缴的托管固定收益款的方式为：第一年中，前3个月免缴托管固定收益款，第二至第五年第一个月免缴托管固定收益款的50%。原告应在2017年8月1日前将符合条件的托管房屋交付给被告。原告委托被告按照合同附件《家私家电配置清单》所列之明细统一配置家具家电等屋内设施，并一次性按每平方米750元的标准支付配置费用（按原告《商品房买卖合同》记载的建筑面积计算）。该笔费用由原告收楼后五日内支付给被告。双方完成房屋交接手续后的5日内，被告向原告支付相当于1个月租金的押金给原告。托管经营期间，案涉房屋的水费、电费、物业管理费等费用，由被告负担。经营托管期结束，双方结清各自应当承担的费用，所有装修家私家电配置全部交还原告，如果原告要求更换门锁中的电子芯片，则被告负责取出门锁中的电子芯片，更换全新机械锁芯交付给原告，费用由被告承担。被告应当在扣除相关费用后按约定及时、足额向原告支付租金收入，并在托管期满后10日将托管物业交还原告，原告应全额退还被告支付的押金。被告如提前终止合同，应提前一个月通知原告，并需向原告支付三个月租金作为违约金。合同还约定，如发生不可抗力事件，协议各方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度；如因不可抗力而须解除本合同的，则各方应根据协议履行的具体情况，由各方友好协商解决并处理好善后事宜等等。合同签订后，原告依约交付案涉房屋给被告使用，并于2017年7月22日向被告支付了房屋配置款29323.28元。被告向原告交纳了押金2767元，并按合同约定向原告支付固定收益款，其中，在2018年1月10日、2019年1月10日分别向原告支付当月固定收益款的50%，即1383.50元。但是，被告自2020年1月10日向原告支付了当月固定收益款的50%，即1437元后，再没有向原告支付固定收益款。2020年1月29日，被告向包括原告在内的出租方群发短信，内容是：自2020年1月23日开始武汉封城，被告遭遇退单潮，半年内不会好转，达到“不可抗力”标准，故申请出租方免除2020年2月和3月的租金。若不能达成减租共识，按不可抗力的约定解约，双方均不承担违约责任。被告缴清物业费、水电费等费用后，按2020年2月1日终止合同，出租方收回房屋处理。原告不确认收到被告群发的上述短信信息，且认为协商减免租金应当通过原、被告双方一对一的方式进行。2020年3月12日，被告向原告寄送加盖了其公章的《关于招商城市主场委托经营托管合同冠状病毒疫情影响解除合同协议书》，主要内容是，受疫情影响，被告请求原告减免2020年2月和3月租金未果，故从2020年2月1日起无责解除合同，原告将被告交纳的押金在该协议生效时5日内退还给被告等等。原告没有在该协议书上签名。原告确认收到上述协议书，但不能确认收到该协议书的具体日期。2020年5月16日，原、被告签订《证明》一份，确认被告将案涉房屋的钥匙交给原告，从2020年6月起的物业费由原告负担。被告另外出具《证明》一份，承诺被告负责付清2020年5月31日前案涉房屋的物业费和水电费。同日，原、被告根据上述《委托经营托管合同》的附件《家私家电配置清单》记载的内容进行核对，双方确认涉案房屋内以投影仪代替了电视，以大衣架代替了衣柜，缺一个电视柜。庭审中，双方协商一致，被告当庭支付450元作为衣柜的折价补偿后，原告退回案涉房屋内的大衣架给被告，并撤回相关诉讼请求。另查明，被告租用原告等出租人的房屋作经营酒店用途，客户主要来自广州市长隆度假区游客。2020年1月24日，文化和旅游部办公厅发布《文化和旅游部办公厅关于全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，通知从即日起，全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品，已出行的旅游团队，可按合同约定继续完成行程，行程中，密切关注旅客身体状况，做好健康防护。各地要深刻认识此项工作的重要性，指导辖区内旅游企业服从服务大局，妥善处理好旅客行程调整和退团退费等合理诉求。同日，长隆度假区在其微信公众号发布公告，称为配合疫情防控的需要，该度假区从2020年1月24日17:00起暂停开放旗下广州长隆野生动物世界、广州长隆欢乐世界、广州长隆飞鸟乐园、广州长隆国际大马戏及珠海横琴长隆海洋王国、珠海横琴长隆剧院。恢复开放时间另行通知。为证实新型冠状病毒感染的××疫情对其经营状况造成影响，被告提供了自2020年1月23日起至3月14日《免费取消订单明细表》及其2020年2月、3月和4月份的《经营状况统计表》。《取消订单明细表》数据来源于“携程”、“去哪儿”、“同程旅行”等网络平台，被告在庭审中当庭演示数据提取过程。该明细表显示，被告在2020年1月、2月和3月被取消订单分别为158单、141单和4单。《经营状况统计表》数据来源于被告自主开发的管理系统，该统计表显示被告在2020年2月、3月和4月的营业收入分别为78771.64元、119289.62元、157698.28元。原告对被告提供的上述表格的真实性均不予确认。原、被告因租金支付、违约责任归责及承担问题发生争议，引致纠纷。本院认为：原、被告签订的《委托经营托管合同》约定原告将案涉房屋交付被告使用，被告按月向原告支付固定收益款，故该合同虽名为委托经营托管合同，但内容上符合房屋租赁合同的主要特征，本案应为房屋租赁合同纠纷。该合同是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对签约双方均有法律约束力。关于案涉《委托经营托管合同》何时解除的问题，被告主张因与原告协商减免租金未果后，合同自其向原告发送短信之日，即2020年1月29日解除。本院认为，自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。被告租赁案涉房屋用作酒店经营，客户来源主要是广州市长隆度假区游客，结合被告提供的《免费取消订单明细表》及《经营状况统计表》记载的内容，其经营状况确实受到严重影响，但被告仍有营业收入，疫情的影响并未导致被告完全停止营业，最终致使其租用房屋经营酒店的合同目的不能实现。在此情况下，被告向原告提出减免租金有一定的合理基础，但不必然导致其因此而获得解除合同的法定权利。因此，在未与原告协商一致解除合同的情况下，被告无论是通过发送短信还是书面形式通知原告解除合同，也不产生解除合同的法律后果，被告主张合同自其向原告发送解除合同通知短信时解除，本院不予采纳。原告主张案涉《委托经营托管合同》自2020年5月16日双方完成案涉房屋交接手续后形成事实上的解除合同，并提供了讼争双方交接房屋钥匙，结算物业费等杂费的证明。虽然被告主张案涉房屋在其发送短信告知原告案涉房屋密码锁的密码时已完成交接，案涉房屋已由原告实际控制，但未提供相关证据予以证实，其上述主张也与之后双方办理房屋钥匙交接手续，结算物业费等杂费的事实相悖，因此，本院采纳原告上述主张，确认案涉《委托经营托管合同》于2020年5月16日解除。关于被告应付租金期限及租金标准的问题，原告主张被告应支付2020年1月至4月的租金，租金标准按每月2874元计算（其中2020年1月支付剩余50%的租金，即1437元，2020年4月支付12日的租金，即1149.6元）。首先，对于被告应否支付2020年1月份剩余50%租金问题，讼争双方在案涉《委托经营托管合同》明确约定，第二至第五年每年第一个月免缴租金0.5个月，作为案涉房屋的正常例行保养期，结合被告在2018年1月和2019年1月份仅向原告支付当月50%租金，而原告未曾提出异议的履行情况，视为讼争双方认可每年1月份作为物业例行保养期，原告减免被告当月50%的租金。现被告已向原告支付2020年1月份50%的租金，原告要求被告支付2020年1月份剩余50%的租金，没有事实依据，本院不予支持。第二，对于被告应否支付2020年2月1日至2020年4月12日的租金问题，如前所述，案涉《委托经营托管合同》于2020年5月16日在双方完成案涉房屋交接手续时实际解除，故原告诉请被告支付2020年2月1日至2020年4月12日期间的租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。第三，关于租金标准的问题，因新型冠状病毒感染××疫情确实造成被告经营困难，其所受的经营风险超过正常商业风险，被告主张减免部分租金符合公平合理原则。由于讼争双方未能就减免租金问题达成一致意见，本院综合被告经营受影响的程度，根据公平原则，酌定减免被告支付2020年2月份和3月份的租金的50%。综上，被告应向原告支付2020年2月1日至2020年4月12日租金4023.6元（2874元×50%+2874×50%+2874元/30天×12天=4023.6元），原告对上述期间超出此款额的租金请求，本院不予支持。关于合同解除归责及违约责任承担的问题，如前所述，被告受新型冠状病毒感染××疫情影响正常经营，其向原告提出减免租金有一定的合理基础，但不必然导致其因此而获得解除合同的法定权利。在原告不同意减免2月份和3月份租金时，被告提出解除合同，并拖欠租金不付，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据讼争双方在《委托经营托管合同》的约定，被告如期足额支付租金，并在托管期满10日内将物业交还给原告的，原告全额退还押金给被告。被告提前解除合同的，应向原告支付三个月租金作为违约金。虑及被告确因疫情防控对其经营造成严重影响而提出解除合同的，被告前期履行合同的诚信度良好，欠付租金亦是因双方就何时解除合同及租金是否减免的问题未能确定引致的，被告并非主观恶意违约，结合没有证据显示因被告违约而造成原告严重损失，应适当减轻被告的违约责任。本院酌定支持1个半月的租金，即4311元（2874元/月×1.5个月=4311元）作为被告向原告支付的违约金。原告已收取被告的押金2767元，退还50%，即1383.5元给被告，被告超出该款额的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告酒明菊支付2020年2月1日至2020年4月12日期间的租金合计4023.6元；二、被告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告酒明菊支付违约金4311元；三、反诉被告酒明菊在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司退还押金1383.5元；四、驳回原告酒明菊的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元（其中本诉案件受理费224元，反诉案件受理费25元），由原告酒明菊负担114元（其中本诉案件受理费102元，反诉案件受理费12元），被告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司负担135元（其中本诉案件受理费122元，反诉案件受理费13元）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  廖敏玲人民陪审员  李少霞人民陪审员  郭锦玉二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  苏晓俭