贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9229号上诉人（原审被告）：邓光荣，女，汉族，1979年6月3日出生，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：孙玉林，女，汉族，1986年10月10日出生，住湖南省邵阳市隆回县。原审第三人：达晓伟，女，汉族，1965年6月11日生，住贵州省贵阳市白云区。上诉人邓光荣因与被上诉人孙玉林、原审第三人达晓伟合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。邓光荣上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出的（2019）黔0115民初2761号民事判决书，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、转租行为有效、转让协议书未达到解除条件。上诉人与被上诉人签订转让协议之后，虽然未将转租事宜告知第三人，但自2018年9月份起至第三人要求搬离之日止的6个月内均由被上诉人直接向第三人缴纳房屋租金及水电费，且被上诉人在此之前与第三人并不相识，故应当认为第三人自2018年9月份即应当知道房屋转租事宜。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”第三人在逾六个月均未提出异议的情况下，应当视为第三人已经追认转租行为，因此转租行为有效。故本协议并未达到解除条件，此后第三人因房屋需要办理抵押贷款而要求被上诉人搬离，应由实际承租人即被上诉人自行承担，上诉人不再对此承担责任。二、被上诉人对转租事宜知情并且已同意被上诉人在法庭上所陈述的其签协议之时对转租事宜不知情的说法系前后矛盾。被上诉人称“签订协议之前不知道转租事宜，也不知道租房合同存在。”但上诉人与被上诉人之间签订的转让协议书“基本情况”部分明确表明了“该房屋产权人（房东）为达晓玮……房屋租期至2022年3月14日止，月租为2800元人民币。”另在被上诉人所引用的违约条款中，也体现了上诉人与被上诉人在签署协议之前知晓该房屋有转租的情形存在。三、转让协议书约定的违约金过高。即使最终认定上诉人的转租行为无效而应当承担违约责任，也不应如被上诉人诉状中主张的全额返还13200元转让费，并赔偿经济损失5600元。首先，被上诉人主张的经济损失5600元并未提交相关证据证明实际损失，庭审中被上诉人也说明该金额仅是两个月的房屋租金总额并非被上诉人的实际损失，故上诉人不应承担此无依据之责任；其次，协议书关于转让费退还的约定实质上为违约金条款。转让协议中约定的转让费13200元实际还上诉人在第三人处的押金2600元，故实际转让费应为10600元，此转让费还包括了美容院所有权、许可经营权和美容设备的对价。况且自协议签订之日起被上诉人已实际经营美容院6个月有余。房屋租金是由被上诉人直接交付第三人，上诉人并未收取任何的租金收益，上诉人除实际收到转让费10600元以外并未获得其他任何利益。故即使上诉人应当承担违约责任，也应以被上诉人实际损失为基础，兼顾协议履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以考量。孙玉林辩称，针对其第一条上诉理由，并非针对我方，我方认为是其针对第三人。1、是上诉人在2018年12月20日将营业执照注销才导致我方没有办法正常营业，所以我方才找第三人协商更改合同，但是因为我没有正常办理营业执照，故没有正常的办理推广等，上诉人的注销行为导致我方无法正常营业。而且更改合同是通过上诉人的同意才与第三人沟通的。在我转让房屋之前，上诉人是知晓房东会将房屋抵押的，而我并不知晓。我方是在完全不知晓的情况下接手的美容院。第三人是在我方要求房东另行签订合同的基础下，才知晓我方与上诉人的关系，在这之前上诉人向房东称我们双方是合同关系存在欺诈。如果转让协议上诉人当时不签或者不同意，我是不可能接手美容院，因为这是违法的。而且对方故意隐瞒房东会变卖房屋，该行为是违法的。合同期应该是到2022年3月14日到期，接手时是还有三年合同，而我只经营了半年租期，对我来讲转让金确实很高，对方就应该承担部分。而且在这期间我投入的成本也多，我希望法官正确判决。原审第三人达晓伟二审未到庭亦未提交书面答辩意见。孙玉林向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方关于观山湖区罗密雅伦美容院的《转让协议书》；2、判令被告退还原告转让费13，200元，并赔偿原告经济损失5，600元；3、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月4日，被告邓光荣与第三人达晓玮签订《房屋租赁合同》，向第三人承租了位于贵阳市观山湖区房屋（建筑面积为116.26平方米），租赁期限五年，自2017年3月15日至2022年3月14日止，租金为2600元／月，半年一付，在签订本合同5日支付租赁保证金2600元。合同第七条约定，经第三人达晓玮书面同意，邓光荣在租赁期可将房屋部分或全部转租第三人，但双方另有约定除外。上述合同签订后，第三人将上述房屋交付给被告，被告邓光荣用于经营“观山湖区罗蜜雅伦美容院”。2018年9月6日，被告邓光荣以“观山湖区罗蜜雅伦美容院”（甲方）负责人身份与原告孙玉林（受让方，乙方）签订《转让协议书》，载明该美容院所在房屋系邓光荣向房东达晓玮租赁，现转让给乙方使用，并享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利义务，乙方同意代替甲方向房东履行该租赁合同，每月交纳租金及水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有，租金2800元／月，租期至2022月3月14日止。双方在协议第二条约定：“乙方在2018年9月3日一次性向甲方支付美容院转让费（包括罗蜜亚美容院内现有美容设备、装修、装饰等营业设施及原有客源）共计13200元。上述费用包含甲方交给房东再转付给乙方的押金2600元，此外甲方不得向乙方索取任何费用”。第四条约定：“双方签字生效后，甲方无权干涉乙方的经营权，乙方有权将罗蜜雅伦美容院转让给第三方，甲方协助乙方更改房屋租赁转让事宜，按房东要求及时交付押金。在乙方未找到法人代表情况下，甲方强制撤离法人代表、甲方该办的证件未办的原因，因甲方原因导致转让中止或房东、甲方中途收回，如房东不允许续租或要求增加租金或提出其他条件，导致乙方不能正常营业，甲方需要承担违约责任，由甲方退还转让费并赔偿乙方实际经济损失的两倍支付给乙方”。2018年12月26日，原告微信联系第三人达晓玮要求第三人出面将租房合同的承租人改一下，第三人回复称“不知道你们是什么情况呢，小邓不是说你们是合伙人”，原告告知其是从被告邓光荣手中转租了案涉房屋，再次要求变更承租人，重新签订合同。第三人称下班回来联系，但其后一直未出面重新与原告签订合同。2018年12月29日，原告将第三人不配合重签合同的事宜告诉被告，要求被告协助其与第三人达晓玮重新签订租赁合同，或者将被告与第三人签订的《房屋租赁合同》中的承租人变更为原告，并告知案涉房屋被房东女儿抵押贷款，银行可能将房屋收以及其多次联系达晓玮要求重新签订合同。经原告多次微信联系要求更名后，达晓玮在2019年1月5日回复“你不是和别人合作吗？上次你说要我来，你要和我谈什么事，现在怎么变成谈房屋合同？房屋合同不是和小邓签的吗？现在和你重新签合同，不是变成违约了吗？你和小邓到底是什么关系......”。2019年3月初，第三人达晓玮要求原告搬离。原告将上述情况告知被告后，被告要求原告告诉第三人原告是在该美容院上班的，并告知原告不要将双方签订的《转让协议书》告知第三人达晓玮。2019年3月20日，第三人达晓玮告知原告孙玉林其要收回房屋，要求孙玉林在3月31日前搬离。原告遂搬离。2019年3月31日，原告微信联系被告称煤气灶在被告使用期间损坏，原告已经购买了新的安装，被告同意将原告购买煤气灶的439元支付给原告，但至今未付。原告现以房屋被房东收回系被告违约，向本院提出诉请如前。另查明，被告于2018年12月注销了案涉美容院的工商登记。原告在搬离时收到第三人退还的押金2600元。庭审中，被告自认并未将案涉房屋转租给原告的事宜告知第三人。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、转让协议书、微信聊天记录等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。一审法院认为，合同是当事人之间设立变更、终止、民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约诚信履行各自义务。原、被告双方签订的《转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。按照《转让协议书》约定，被告将其与第三人签订的租赁合同中的债权债务关系转移给原告，原告支付转让费13，200元（含屋内现有美容设备、装修、装饰等营业设施及原有客源及被告支付给第三人的押金2，600元），被告应当协助原告办理更改房屋租赁转让事宜，因被告原因导致转让中止或房东、被告自己中途收回房屋，被告需承担退还转让费并赔偿原告实际经济损失的两倍给原告。根据庭审查明的事实，原、被告双方签订《转让协议书》后，原告按约支付了转让费及租金，但被告并未将房屋已经转租给原告的事实告知第三人，也未协助原告办理租赁合同更名的相关事宜，即被告转让其与第三人签订的《房屋租赁合同》中的权利义务并未获得第三人的同意，该转让并未对第三人发生法律效力，原、被告双方实际系转租合同关系，因其未取得第三人同意而导致房屋最终被第三人收回，已经构成违约，原告租赁该房屋用以经营的合同目的无法实现，被告应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的的”，当事人有权解除合同的规定，对原告解除双方签订的《转让协议书》的诉请，本院依法予以支持。关于违约责任，按照《转让协议书》的约定，被告应当退还转让费并赔偿原告实际损失的两倍，虽然原告支付了13，200元转让费，但是其中包含的2，600元系被告支付给第三人的押金（且该款已经由第三人退还给原告），故被告实际收取原告的转让费为10，600元。关于原告主张的损失，除了原告购置燃气灶花费的439元系被告认可外，并没有证据证实其产生了其他损失，故对原告主张的其他损失本院不予支持。关于第三人收回房屋是否违反其与被告签订的《房屋租赁合同》，不属于本案审查的范围，且被告不能以此对抗原告，从而免除其违约责任。关于被告称合同约定的退还转让费实际是被告承担的违约金、该违约金过高请求予以调整的辩解，按照合同约定原告支付的转让费包含了美容院的设施、设备及客源信息等，而原告主张解除后又未退还被告相应的设施设备，除了购置燃气灶花费的439元之外也没有提交证据证实其产生其他实际损失，故对被告的辩解，本院予以采纳。对原告要求被告退还转让费及赔偿损失的诉请，本院酌情共计支持8，439元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十四条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙玉林与被告邓光荣于2018年9月6日签订的《转让协议书》；二、被告邓光荣于本判决生效之日起三日支付原告孙玉林8，439元；三、驳回原告孙玉林的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。对当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：转让费是否应当返还。上诉人邓光荣与被上诉人孙玉林签订了《转让协议书》，该份协议系双方真实意思表示且不违反法律、法规的禁止性规定对双方均具约束力，双方均应恪守。协议约定：1、乙方（孙玉林）向甲方（邓光荣）一次性支付转让费（包括罗蜜雅伦美容院内现有设备、装修、装饰等营业设施及原有客源）共计13200元。2、房屋租期至2022年3月14日；3、如房东不允许续租或要求增加租金或提出其他条件，导致乙方（孙玉林）不能正常营业，甲方（邓光荣）需要承担违约责任，由甲方（邓光荣）退还转让费并赔偿乙方（孙玉林）实际经济损失的两倍支付给乙方（孙玉林）。协议签订后被上诉人孙玉林向上诉人邓光荣支付转让费13200元。后因房东即原审第三人达晓伟不同意上诉人邓光荣与被上诉人孙玉林之间的转租行为，就涉案美容院所在的房屋收回。根据双方签订的协议，上诉人邓光荣的行为构成违约，上诉人邓光荣应当按照合同约定向被上诉人孙玉林返还转让费。关于返还转让费的金额，支付的13200元中包含房屋押金2600元，该笔款项已经由原审第三人达晓伟退还孙玉林。上诉人邓光荣称转让费中包含美容设备、装修、装饰等，转让费应不予退还。一、二审邓光荣均未举证证明转让的美容设备的名称、数量、金额、价值，亦未就装修及装饰金额进行明确，故邓光荣的上诉请求无事实及法律依据，本院不予采信。双方约定的转让期限为2018年9月6日至2022年3月14日，被上诉人孙玉林实际经营6个月。一审酌情支持转让费为8000元于法有据本院应予以支持。关于损失，根据双方的微信聊天记录上诉人邓光荣同意向孙玉林支付439元的燃气灶费用，一审支持被上诉人孙玉林的该项诉请于法有据，本院应予以维持。综上所述，邓光荣的上诉请求不成立，依法应当予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由邓光荣负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月一日法官助理王李文书记员何家伟