贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0324民初4212号原告：正安诗琴物业管理服务有限公司（以下简称诗琴物业公司）。统一社会信用代码：91520324MA6E8TH01F。住所地：正安县凤仪街道办事处桃园社区印象小区A区3-15-5。法定代表人：李诗琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦开灿，系该公司法务。被告：正安华联玛客商贸有限公司（以下简称华联玛客公司）。统一社会信用代码：91520324MA6E962J4D。住所地：正安县凤仪街道办事处桃园社区正安印象小区A区负一层。法定代表人：海渊，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨林，系贵州巨合律师事务所律师。被告：重庆坛顺房地产开发有限责任公司（以下简称重庆坛顺房开公司）。统一社会信用代码：9150022556561865XW。住所地：重庆市大足区棠香街道办事处五星大道386号。法定代表人：刘邦泉。被告：贵州兴强旺达贸易有限公司（以下简称兴强旺达公司）。住所地：贵州省黔南州龙里县冠山街道金龙路龙城国际广场A座1幢3-27-4号。统一社会信用代码：91520103MA6E9WEU1Q。法定代表人：蔡小中，系该公司董事长。被告：贵州天佳贸易有限责任公司（以下简称天佳贸易公司）。统一社会信用代码：9152010255662162XU。住所地：贵州省黔南州龙里县冠山街道金龙路龙城国际广场A座3幢3-28号。法定代表人：厐雪翎，系该公司董事长。共同委托诉讼代理人：涂杙墨，系贵州文乡律师事务所律师。原告正安诗琴物业管理服务有限公司与被告正安华联玛客商贸有限公司、重庆坛顺房地产开发有限责任公司、贵州兴强旺达贸易有限公司、贵州天佳贸易有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月7日下午14时30分在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告正安县诗琴物业管理服务有限公司委托诉讼代理人秦开灿，被告正安华联玛客商贸有限公司的委托诉讼代理人杨林，被告贵州兴强旺达贸易有限公司、贵州天佳贸易有限责任公司的共同委托诉讼代理人涂杙墨到庭参加了诉讼。被告重庆坛顺房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告诗琴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告华联玛客公司立即支付原告2017年9月13日起至2020年9月13日止所欠的物业服务费共计482976元，由被告重庆坛顺房开公司、兴强旺达公司、天佳贸易公司承担连带清偿责任；2、本案诉讼费用由被告华联玛客公司承担。事实及理由：2017年9月2日，正安印象小区业主委员会委托原告为该小区进行物业服务，双方签订了物业服务合同，合同约定由原告向小区提供物业服务，小区内的业主或物业使用人应当按照房屋面积（住宅1元/月/m2，非住宅用房2元/月/m2）向原告支付物业服务费用。被告华联玛客公司系该小区A区负一层门面的物业使用人，门面面积为6708m2，经营超市。被告重庆坛顺房开公司系该门面开发商，出售前出租给被告华联玛客公司，后出售给被告兴强旺达公司、天佳贸易公司，该门面仍由华联玛客公司使用经营。原告为涉案小区提供了完善的物业服务，但被告华联玛客公司作为物业使用人，从2017年9月13日起至2020年9月13日止（计36月）的物业服务费482976元一直未缴纳。原告经多次催收未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告重庆坛顺房开公司未作答辩。被告华联玛客公司辩称：一、我公司与原告无书面物业合同，原告向我公司主张物业费，主体不适格；二、按照贵州省华联玛客超市有限公司与重庆坛顺房开公司签订的《房屋租赁合同》约定，华联玛客超市所缴纳的租金包含了物业费，停车费等费用。原告要求华联玛客公司缴纳物业费没有事实依据；三、华联玛客公司缴纳了相应租金等费用后，并没有享受到原告提供的相关物业服务，如房屋租赁合同中约定的被告享有免费停车位权益，我公司未享受过；超市经营期间产生的相应垃圾，都是本公司自行处置，原告没有履行相应物业服务。故请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告兴强旺达、天佳贸易公司辨称：涉案商铺的实际使用人是被告华联超市，我公司从未使用该物业，租赁合同中未明确约定物业费由谁支付，谁使用谁交费，应由华联玛客公司交费；二是原告主张的物业费收费过高，二公司在购买涉案商铺时并不知道原告公司存在。因此，我公司不是物业使用人，租赁合同中也未约定由我二公司负担，故请求驳回原告对我公司的请求。为证明各自的主张，诉辩双方分别向本院提供了如下证据：原告诗琴物业公司提供的证据有：《营业执照》、《企业备案登记证书》、《正安印象小区物业服务合同》、《电梯日常维护保养合同》、检验收费通知书、电梯消毒记录、《正安县综合执法局责令限期改正违法行为通知书》、现场工作图片、《楼层巡查签到表》、《车辆巡查登记表》、小区公共水电费缴纳发票；被告华联玛客公司提供的证据有：《租赁合同》、正安县人民法院（2019）黔0324民初4577号民事判决书；被告兴强旺达公司、被告天佳贸易公司提供的证据：《正安县商品房预售合同登记备案表》。本院经审理查明：正安印象小区系被告重庆坛顺房开公司开发的小区。2017年6月25日，被告重庆坛顺房开公司（甲方）将尚未出售的面积为6667.07m2的涉案门面出租给贵州省铜仁上海华联超市有限公司(乙方)经营超市。双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，租期20年，免租期6个月，免租市场培育期为18个月，即第一、二年免租。从第三年起，按18元/月/m2计收租金，以后按每年7%比例递增租金。商场移交日为2017年8月1日。租金及费用：乙方支付的租金包括房屋租金、商业管理费、停车场使用费等，乙方不再承担其它任务费用；甲方有权转让租赁房屋的所有权，均需告知乙方，并保证乙方在本合同项下的权利不受影响；甲方需保障乙方对租赁房屋的安静享用，不受与甲方相关联的任何第三方干扰，包括但不限于甲方的业主、住户、租赁商户、物管公司，否则视为甲方违约；因乙方的责任除外。合同并约定其他具体内容。合同签订后，贵州省铜仁上海华联超市有限公司贵州华联超市以其员工海渊名义注册了被告华联玛客的自然人独资公司，进行超市经营。2017年11月7日，在超市经营期间，重庆坛顺房开公司将涉案门面出卖给兴强旺达公司、天佳贸易公司（其中兴强旺达公司所购面积为4233.67m2，天佳贸易公司所购面积为2433.4m2），双方签订了《商品房买卖合同》，并于2017年11月13日进行了产权备案登记。期间，2017年9月2日，正安印象小区业主委员会作甲方与乙方即原告诗琴物业公司签订了《正安印象小区物业服务合同》，合同约定，甲方将正安印象小区物业委托给乙方进行物业管理，服务内容为公共环境卫生保洁，小区内公共设施设备的维护维修保养、安全秩序维护、绿化带养护等；收费实行包干制，由业主或物业使用人按年按住宅1元/月/m2、非住宅用房2元/月/m2的标准向原告缴纳物业服务费；合同期限为三年。合同并约定其他具体内容。合同签订后，原告进驻该小区提供物业管理服务至今。因涉案门面从2017年9月13日起至今未向原告缴纳物业服务费，原告经催收未果后，诉来本院，请求被告华联玛客公司立即支付原告2017年9月13日至2020年9月13日止的物业服务费共计482976元，并承担本案诉讼费。审理中，2020年11月12日，被告华联玛客公司以查清事实公正判决为由，申请追加重庆坛顺房开公司、兴强旺达公司、天佳贸易公司为本案被告参与诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求为：请求被告华联玛客公司支付原告2017年9月13日至2020年9月13日止的物业费482976元，由被告重庆坛顺房开公司、兴强旺达公司、天佳贸易公司承担连带清偿责任。本案诉讼费由被告华联玛客公司承担。另查明，2020年11月6日本院会同正安县住建局、正安县凤仪镇桃园社区、小区业主委员会对原告在该小区的服务质量现场考核，综合考核评分为91.12分。同时查明：贵州省铜仁上海华联超市有限公司于2017年9月21日变更名称为贵州省铜仁华联玛客超市有限公司2017年10月12日再次变更公司的名称为贵州省华联玛客超市有限公司。正安华联玛客商贸有限公司系贵州省华联玛客超市有限公司以其职工海渊名义注册登记的自然独资的有限公司，系该公司的分支机构。对诉辩双方庭审中提供的上述证据，因客观真实，来源合法，且双方各自均无异议，本院予以采信。本院认为：被告兴强旺达公司、天佳贸易公司因购买涉案门面，成为正安印象小区业主，对照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。的规定，故原告诗琴物业公司与正安印象小区业主委员会签订的物业服务合同，对包括被告兴强旺达公司、天佳贸易公司在内的所有业主均具有法律约束力。在原告履行物业服务后，被告兴强旺达公司、天佳贸易公司作涉案业主应负支付物业服务费义务。本案中，被告华联玛客公司虽非所涉案门面业主，也未与原告单独签订物业服务合同，不是物业服务合同的相对主体，但依据与重庆坛顺房开公司签订的《房屋租赁合同》，成为涉案门面的物业使用人，特别在2017年8月1日至2019年9月30日二年的免租期内，按照租赁合同，不向出租人缴纳门面租金，其无偿占有、使用涉案门面经营超市，享有原告对该小区提供的公共物业服务，按照权利与义务相一致原则，在享受业主权益的同时，也应承担缴纳相应物业费的义务。因此，2017年913日至2019年7月31日止，二年免租期间，应由被告华联玛客公司负担。对于2019年8月1日至2020年9月13日止的物业服务费，结合《房屋租赁合同》第1.6条、第10.2.1条约定“租金及费用：乙方支付的租金包括房屋租金、商业管理费、停车场使用费等，乙方不再承担其它任务费用。甲方需保障乙方对租赁房屋的安静享用，不受与甲方相关联的任何第三方干扰，包括但不限于物管公司，否则视为甲方违约，华联玛客公司只支付租金，安静享用租赁房屋，不受物管公司等第三方的干扰，亦即物业服务费与承租人华联玛客公司无关，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故2019年8月1日起至2020年9月13日止的物业服务费应由出租人即业主兴强旺达公司、天佳公司负担。鉴于涉案临街门面，尽管为小区组成部分，原告与小区业委会签订的物业服务合同虽约定非住宅用房按2元/月/m2标准收取物业费，但原告并未提供优于小区的物业服务，按照物业服务质价有偿原则，应与小区其他业主享有平等的民事权利，即应以1元/月/m2的标准为宜。结合本院11月6日对原告在该小区的物业服务质量现场查验，存在部分绿化带植被折损有残留垃圾未补栽未清理；个别健身器材损坏未及时维修；个别楼层楼梯下有废弃物堵塞未清除、部分下水管道未及时维修等服务不到位存在瑕疵问题，其物业服务质量综合考评为91.12分的实际，同时考虑包括涉案门面在内的所有临街门面的卫生均由正安综合行政执法局环卫站清理，并缴纳了相应卫生费实际，酌定再扣减3%物业费，即按88.12%（91.12%-3%）比例标准计算物业服务费较为公平，即由被告华联玛客支付原告2017年9月13日起至2019年7月31日止的物业费共计132187元（6667.07m222.5个月1元/月/m288.12%），由被告兴强旺达公司、天佳贸易公司支付原告2019年8月1日起至2020年9月13日止的物业服务费79312元，其中兴强旺达公司为50364元（4233.67m213.5个月1元/月/m288.12%），天佳贸易公司为28948元（2433.4m213.5个月1元/月/m288.12%）为宜，原告诉请超出部分，本院不予支持。华联玛客公司虽为贵州华联玛客超市有限公司的分支机构，系贵州华联玛客超市有限公司以其员工海渊名义注册登记的自然人独资的公司，但有独立的诉讼主体资格并可以其管理的财产单独承担民事责任，因此，原告只向被告华联玛客公司主张权利，是对其民事诉权的处分，本院予以认可。被告重庆坛顺公司虽为涉案门面的出租人，但其在享有出租人权益期间为免租期内，免租期内又将房屋出卖给被告兴强旺达公司、天佳贸易公司，非涉案房屋的最终业主，免租期内也未收取涉案门面租金，不是物业服务的受益人及业主，故原告请求被告重庆坛顺房开公司承担连带清偿责任的主张，事实及理由不充分，本院不予支持。被告重庆坛顺房开公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。如上所述，虽原告与涉案小区业委会签订的物业服务合同对小区内的业主或物业使用人均具有法律约束力，原告提供的物业服务为公共性服务，且庭审中到庭当事人均对本院对原告的物业服务质量量化考核无异议，故被告华联玛客公司提出的未与原告签订物业服务合同，原告诉讼其主体资格不适格，没有享受到原告提供的物业服务；被告兴强旺达公司、天佳贸易公司提出的物业使用人是华联玛客公司，收费标准过高等问题，以此拒向原告缴纳相应物业服务费的上诉抗辩主张，因事实及理由不充分，于法无据，本院不予采纳。综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告正安华联玛客商贸有限公司支付原告正安诗琴物业管理服务有限公司2017年9月13日至2019年7月30日止的物业服务费共计132187元；二、由被告贵州兴强旺达贸易有限公司支付原告正安诗琴物业管理服务有限公司2019年8月1日至2020年9月13日止的物业服务费共计50364元；三、由被告贵州天佳贸易有限责任公司支付原告正安诗琴物业管理服务有限公司2019年8月1日至2020年9月13日止的物业服务费共计28948元；上述一、二、三项给付内容，限于本判决生效后五日内履行。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告正安诗琴物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费8544元，减半收取4272元，由原告正安诗琴物业管理服务有限公司负担2402元，由被告正安华联玛客商贸有限公司负担1169元，由被告贵州兴强旺达贸易有限公司负担445元，由被告贵州天佳贸易有限责任公司负担256元。因原告已预交，由被告正安华联玛客商贸有限公司、贵州兴强旺达贸易有限公司、贵州天佳贸易有限责任公司将应承担的金额迳付原告，本院不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  焦苑二〇二〇年十二月九日法官助理黄远喻书记员雷涛