黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初5412号原告：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，注册地哈尔滨市松北区中源大道6611号恒大剧场2层201室，住所地哈尔滨市南岗区伊春路K9号。法定代表人：王宏宇，职务总经理。委托诉讼代理人：高强，男，该公司职员。委托诉讼代理人：高振兴，男，该公司职员。被告：冯军，男，1976年10月29日出生，汉族，职业不详，户籍所在地吉林省长春市南关区，商品房买卖合同登记住址哈尔滨市道外区。原告哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大伟业公司）与被告冯军商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒大伟业公司的委托诉讼代理人高振兴到庭参加诉讼。被告冯军经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大伟业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，冯军向恒大伟业公司支付违约金86,513.50元；2.判令冯军配合恒大伟业公司办理撤销《商品房买卖合同》备案；3.判令冯军迁出恒大名都第15栋1单元8层801号房屋，并将该房屋恢复原状。2020年7月9日庭审时，恒大伟业公司当庭撤回第3项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2014年11月27日，恒大伟业公司与冯军签订《商品房买卖合同》，约定冯军购买恒大伟业公司开发建设的哈尔滨恒大名都15栋1单元8层801号房屋，房屋总价款865,135元，由冯军支付首期购房款395,135元，剩余470,000元购房款由冯军通过银行按揭贷款支付。合同补充协议约定，如冯军未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款导致恒大伟业公司承担了保证责任，恒大伟业公司有权解除合同，不予退还冯军所交全部款项，并有权要求冯军支付房屋总价款10%的违约金。合同签订后，在恒大伟业公司向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称浦发银行哈尔滨分行）承诺对冯军的按揭贷款承担阶段性连带保证责任的前提下，冯军通过该银行按揭贷款支付剩余购房款470,000元。因冯军拖欠银行贷款，恒大伟业公司被银行于2016年6月14日扣划保证金3853.96元、于2016年6月15日扣划保证金444,147.29元。恒大伟业公司认为，依据合同补充协议约定，在房地产权证办理完毕前，冯军未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回商品房，故恒大伟业公司要求解除商品房买卖合同，并依据补充协议约定要求冯军按照总房款865,135元的10%标准给付违约金86,513.50元。关于合同解除后冯军交纳的首期购房款问题，如法院判决冯军给付恒大伟业公司10%的违约金，则冯军向恒大伟业公司交纳的款项恒大伟业公司向其退还。案涉房屋恒大伟业公司未交付给冯军。冯军未出庭答辩。恒大伟业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，冯军未提交证据。本院对恒大公司提交的证据认证如下：恒大伟业公司举示的证据1商品房买卖合同、证据2商品房按揭合作协议书、证据3个人购房担保借款合同、证据4告知函、证据5即2016年6月14、15日银行授信业务回单2张、2016年6月14日特种转账借方传票1张、证据6贷款结清证明，以上证据内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明其要证明的问题，本院予以采信。本院认定事实如下：2014年10月29日，恒大伟业公司作为乙方与甲方浦发银行哈尔滨分行签订《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》，约定浦发银行哈尔滨分行对恒大伟业公司开发的恒大名都项目提供按揭贷款最高限额100,000,000元。合同第七条约定，乙方同意自《个人购房借款（综合）合同》签订之日起，至购房人（借款人）取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对购房人（借款人）所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在甲方开立“保证金专户”，按照甲方按揭贷款余额的2%存入保证金并承担质押担保责任；当借款人不能按期还本付息时，由乙方代为偿还，甲方有权直接从保证金账户中扣除；保证金专户名称为浦发银行其他活期保证金恒大名都；保证金专户账号为65×××44。2014年11月27日，恒大伟业公司与冯军签订商品房买卖合同（合同编号：1420120002900317），约定冯军购买恒大伟业公司开发建设的位于哈尔滨市××区恒大名都15栋1单元8层801号房屋，房屋总价款865,135元，由冯军以现金付款方式支付购房款395,135元，剩余购房款470,000元由冯军通过商业贷款方式支付。双方合同补充协议第3条第1款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒大伟业公司承担保证责任的，恒大伟业公司有权解除双方签订的商品房买卖合同，收回该商品房，冯军所交全部款项不予退还。冯军须在恒大伟业公司履行保证责任后30日内，协同恒大伟业公司到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，冯军交纳首期购房款395,135元，并与浦发银行哈尔滨分行签订个人购房担保借款合同，约定冯军以位于哈尔滨市××区××大名都小区××单元××号房屋作为抵押担保贷款470,000元。后因冯军未如期还款，恒大伟业公司被浦发银行哈尔滨分行分别于2016年6月14日扣划保证金3853.96元、于2016年6月15日扣划保证金444,147.29元。至2016年6月15日，恒大伟业公司已代冯军结清剩余银行贷款。2019年10月24日，浦发银行哈尔滨分行为恒大伟业公司出具贷款结清证明。另查明，首付款395,135元中，冯军从案外人金碧物业有限公司哈尔滨分公司处借款276,842元。冯军偿还浦发银行哈尔滨分行贷款26,001.70元。现案涉房屋被哈尔滨市中级人民法院查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同补充协议第3条第5款第1项明确约定，在房地产权证办理完毕前，如冯军未按期偿还贷款导致恒大伟业公司承担保证责任的，恒大伟业公司有权解除合同。因冯军未按期偿还银行贷款致使恒大伟业公司被扣划保证金，解除合同的条件业已成就，恒大伟业公司有权解除合同，故对恒大伟业公司要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。双方该补充条款虽约定冯军所交全部款项不予退还，其实质是该情形下冯军支付违约金之标准，恒大伟业公司自愿降低该违约金为总房款865,135元的10%即86,513.50元，不违反法律规定，对恒大伟业公司要求冯军给付违约金86,513.50元的诉讼请求，本院予以支持。关于冯军交纳的购房款等案涉合同解除后的其他问题，可另行解决。对恒大伟业公司请求判令冯军配合恒大伟业公司办理撤销商品房买卖合同备案的诉讼请求，因案涉房屋已被哈尔滨市中级人民法院查封，现不具备撤销商品房买卖合同备案的条件，对恒大伟业公司此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司与冯军签订的商品房买卖合同（合同编号：1420120002900317）；二、被告冯军于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司违约金86,513.50元；三、驳回哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,316元、公告费560元（哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司已预付），由冯军负担，此款冯军于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张红宇人民陪审员  杜丽莎人民陪审员  赵洪梅二〇二〇年十二月三日法官助理曾审审书记员孟祥玉