广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初19223号原告：邢菲，女，1987年11月12日出生，汉族，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：肖山，广东广信君达律师事务所律师。被告：邢富强，男，1986年3月24日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。被告：周翔，女，1991年9月16日出生，汉族，住湖南省汩罗市归义镇。第三人：中国建设银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处金榜居委会鑑海北路326号，统一社会信用代码91440606893835020N。负责人：王**辉。委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓君，广东豪盛律师事务所实习律师。原告邢菲诉被告邢富强、周翔返还原物纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理，原告邢菲的委托诉讼代理人肖山均到庭参加诉讼，被告邢富强、周翔经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。庭审后，原告向本院申请追加中国建设银行股份有限公司顺德分行作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许并通知中国建设银行股份有限公司顺德分行作为第三人参加诉讼，并于2020年11月11日再次开庭审理。原告邢菲的委托诉讼代理人肖山、第三人中国建设银行股份有限公司顺德分行的委托诉讼代理人贾欢欢均到庭参加诉讼，被告邢富强、周翔经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告邢菲向本院提出诉讼请求：1.请求被告邢富强、周翔将佛山市顺德区******************房产返还原告，邢富强、周翔配合将佛山市顺德区*******************产过户登记到原告邢菲名下；2.请求被告邢富强、周翔承担本案诉讼费。事实和理由：因投资需要，原告委托邢富强购买房产，2016年3月18日原告与邢富强签订《房产代持协议》，购买佛山市顺德区*******************产，确认涉案房产的实际出资人、产权人为原告，被告邢富强不享有任何权利。在原告不知情的情形下，被告邢富强擅自对涉案房产加周翔的名字严重损害原告权益。被告邢富强属无权处分，周翔无权取得涉案财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》等相关规定，原告有权追回涉案房产。诉讼过程中，原告邢菲明确诉讼请求第一项为：邢富强、周翔配合将佛山市顺德区*******************产过户登记到原告邢菲名下，并请求中国建设银行股份有限公司顺德分行协助原告涂消涉案房产抵押登记。被告邢富强、周翔均未作答辩。第三人中国建设银行股份有限公司顺德分行述称，对原告起诉无异议，案涉房屋目前已经结清贷款，接下来应由被告向第三人申请领取办理涂销抵押的材料，自行前往不动产登记中心办理涂销抵押登记即可。原告、第三人围绕其诉讼请求提交了证据，被告邢富强、周翔经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩、质证、辩证的权利，经审查，对原告、第三人提交的证据本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2016年3月23日，原告邢菲（甲方）与被告邢富强（乙方）签订《房产代持协议》，约定：乙方代替甲方完成签订房屋的买卖合同、办理房屋过户手续等房屋买卖事宜。一、房产情况。佛山市顺德区******************；二、代持方式。甲方用乙方名义支付上述的首付房款18万元，上述房产所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利属于甲方，乙方仅代甲方持有该房产；三、甲乙双方权利和义务。甲方按照该房屋贷款协议承担按揭贷款费用，但由乙方具体操办房屋贷款事宜……甲方有权与乙方解除本协议，并将房产过户到甲方或甲方指定的第三方名下，办理过户产生的费用由甲方承担，乙方应无条件配合；甲方以乙方名义向银行申请该房屋按揭贷款，并承担每月银行贷款3400元；甲方允许乙方使用该房屋，乙方自2017年8月起应支付使用房屋费用每个月2100元；甲方有权要求乙方房屋使用费用冲抵房屋按揭贷款，冲抵后剩余按揭款项由甲方支付；未经甲方同意，乙方不得对房产实行任何处分行为，包括但不限于对外出售、赠与……；乙方不是该房屋所有权人，不得对该房屋主张任何权利，不得私自对房屋做任何处分行为。四、违约责任：甲方若发现乙方有损害甲方权益的行为，甲方有权单方解除本协议并将房产过户到甲方或甲方指定人名下。五、协议解除。甲方有权随时解除本协议，乙方应无条件配合甲方要求将房屋过户到甲方或甲方指定人名下。涉案合同签订前后，原告邢菲分多次向被告邢富强转账涉案房产首付房款180000元，具体如下：通过向被告名为“富强（邢富强）”的支付宝转账部分房款费用：2016年3月5日分两笔支付5000元、10000元，2016年3月6日支付5000元，2016年3月7日支付5000元，2016年7月11日支付5000元，2016年7月29日支付5000元，2016年7月30日支付5000元，2016年8月12日支付5000元。通过银行转账：2016年3月7日支付135000元。在房屋交付后，原告与邢富强每年定期结算房贷、租金，具体为：2018年3月-5月，经结算，原告通过微信向被告邢富强支付租金抵扣部分房贷后的余款15000元（分三笔支付，分别为2018年3月11日5000元、2018年3月30日5000元、2018年5月11日5000元）。2019年5月4日，原告向被告邢富强支付了现金15000元，邢富强开具了《收条》，载明：今收到邢菲顺德区房产××××房的按揭贷款现金15000元。2020年5月6日，双方再次结算房贷及租金金额，经结算，原告向被告邢富强微信支付租金抵扣部分房贷后的余款15000元。对前述结算金额情况，原告陈述为3400元/月房屋贷款×12月-2100元/月房屋租金×12月=15600元，双方最后定为15000元。另查明1，2018年7月31日，涉案房产办理了房产登记，登记在邢富强[粤（2018）顺德区不动产权第××××号]、周翔[粤（2018）顺德区不动产权第××××号]名下，邢富强、周翔为共同共有，取得方式为购买。同日，涉案房产作为抵押物为中国建设银行股份有限公司顺德分行的债权办理了抵押登记，显示被担保主债权数额为700000元，履行期限为2047年4月5日。另查明2，原告与第三人均确认，案涉房屋上剩余的按揭贷款已清偿完毕。本院认为，本案为返还原物纠纷，故本案的争议焦点系：一、一、涉案《房产代持协议》是否有效；二、邢菲是否系诉争房产的实际权属人，其请求邢富强、周翔协助办理过户登记是否应予以支持。一、《房产代持协议》是否有效的认定问题。该协议中约定了讼争房产的首付款、按揭贷款由邢菲支付,讼争房产由邢富强使用,且明确约定房产所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利属于邢菲，邢富强仅代邢菲持有该房产；符合借名买房的法律特征;且讼争房产为普通商品房,而非政策性住房,并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定及公序良俗，故《房产代持协议》系双方在平等自愿的基础上所签订，合法有效，邢菲与邢富强均应依法享有合同权利、履行合同义务。从在案证据和当事人陈述来看,邢菲已按照《房产代持协议》向邢富强支付了18万元首付款,之后的房屋按揭贷款亦按照《房产代持协议》由邢菲与邢富强通过结算按揭贷款及房租的方式予以抵扣及支付,说明双方已经实际履行了《房产代持协议》。二、邢菲是否系诉争房产的实际权属人，其请求邢富强、周翔协助办理过户登记是否应予支持。对此本院分析认为，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”基于上述规定可知，不动产权登记仅具有不动产权归属的推定效力，并非是登记在谁名下就最终认定该不动产权属归属于谁，只要能提供足够的证据足以证明不动产登记存在错误，是可以变更不动产登记所记载的产权归属的。在本案中，从原告提交的有效的《代持协议》、首付支付记录、贷款结算等，足以证实原告邢菲为诉争房屋实际购买人，被告邢富强仅是以自己的名义代为签订商品房买卖合同。因此，本院认定诉争房产的事实权属人为邢菲。邢富强违背双方的《代持协议》及实际物权人的真实意思处分诉争房产并将房产登记为邢富强、周翔共有，已违反双方的《代持协议》及严重损害邢菲的物权，邢菲有权依法解除《代持协议》并要求邢富强将诉争房产过户至邢菲名下。对于周翔，其亦未提供任何对涉案房产构成善意取得的证据，则其作为涉案房产的登记所有权人亦侵害了原告的物权，邢菲有权要求周翔排除妨碍将诉争房产过户至邢菲名下。另因诉争房产名下所欠第三人中国建设银行股份有限公司顺德分行的按揭贷款已清偿完毕，而第三人中国建设银行股份有限公司顺德分行表示予以同意，故该协助过户行为并不损害第三人的合法权益，故本院予以确认。原告邢菲是案涉房屋的实际购买人，在案涉房屋上抵押权能够涂销的基础上，原告请求被告邢富强、周翔协助将案涉房屋过户至原告名下理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共国物权法》第十六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告邢富强、周翔、第三人中国建设银行股份有限公司顺德分行应在本判决生效之日起十日内协助原告邢菲办理佛山市顺德区******************房产抵押权涂销手续；二、被告邢富强、周翔应在抵押权涂销后十日内协助原告邢菲办理位于佛山市顺德区******************房产的产权变更登记手续。本案受理费减半收取为6900元（原告已预交），全部由被告邢富强、周翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄婉媚二〇二〇年十二月十七日书记员  冯淑娴书记员  倪俊宇