海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终2146号   上诉人（原审被告）：郑成秀，女，1987年11月13日出生，住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：彭林，重庆德普律师事务所律师。   委托诉讼代理人：罗永林，重庆德普律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：海南海航物业管理股份有限公司，住所地海南省海口市美兰区国兴大道7号新海航大厦4层。   法定代表人：黄河，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李明寿，该公司职员。   原审第三人：媛菲整形美容（海南）有限公司，住所地海南省儋州市广场西路与华盛路交界处儋州望海国际花园11栋第二层商铺。   法定代表人：符淑娟。   委托诉讼代理人：符冠龙，海南林源律师事务所律师。   上诉人郑成秀因与被上诉人海南海航物业管理股份有限公司（以下简称海航物业公司）、原审第三人媛菲整形美容（海南）有限公司（以下简称媛菲公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   郑成秀上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海航物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由海航物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、本案系物业合同纠纷，根据本案的实际情况，郑成秀与海航物业公司签订的《房屋租赁合同》未能实际履行，且该合同事实上也已解除，代之而来的是媛菲公司与海航物业公司形成的事实上的房屋租赁及物业服务合同法律关系。无证据证明郑成秀是媛菲公司的员工或取得委托授权，本案房屋租赁及物业服务合同法律关系的当事人及义务人实际上是媛菲公司和海航物业公司。根据已有证据来看，海航物业公司实际上是向媛菲公司交付租赁房屋及提供物业服务。根据《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，应由媛菲公司履行缴纳物业费及滞纳金的义务。二、郑成秀不是实际合同当事人，郑成秀与海航物业公司没有合同权利义务关系，一审判决对郑成秀追加媛菲公司为被告申请不予支持，属认定事实不清。媛菲公司定期向郑成秀支付租金，开具发票，其已履行了合同义务，媛菲公司实际上是房屋租赁及物业服务合同法律关系的当事人。三、郑成秀的被告主体不适格，媛菲公司列为第三人参与诉讼违反法定程序，应列为被。四、郑成秀没有任何占用该房屋的交接手续，并非该租赁合同的实际当事人，没有支付物业费及滞纳金的义务。   海航物业公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，郑成秀是合同的当事人，请求驳回郑成秀的上诉请求。   媛菲公司辩称，一审法院追加媛菲公司为第三人是程序错误，海航物业公司与媛菲公司的合同是为了工商登记仿造海航物业公司与郑成秀的合同，该合同并非真实合同，不得作为定案根据，媛菲公司与海航物业公司并不存在任何合同关系。   海航物业公司向一审法院起诉请求：请求判令郑成秀向海航物业公司支付：（1）2018年11月1日至2019年11月30日物业管理费45825元（2.5元/月/平方米×1410平方米×13个月）；（2）逾期付款滞纳金69654元（暂计至2020年4月30日，以欠缴物业费为基数，每逾期1日加收1%的滞纳金），酌情按13747.5元计收（欠费金额30%）；以上费用合计59572.5元；2.请求判令郑成秀承担本案全部诉讼费。   一审法院认定事实:海航物业公司为儋州望海国际花园的物业管理服务公司，出租方儋州海航投资开发有限公司与本案郑成秀签订《房屋租赁合同》，双方约定儋州海航投资开发有限公司将海南省儋州市广场西路与华盛路交界处的11栋第二层商铺出租给郑成秀，作为生活美容、医疗美容、美发、服装销售、瑜伽培训等使用，该商铺的实际测绘建筑面积为1410平方米。合同双方约定该商铺租期为5年，自2018年5月1日起至2023年10月31日止，2018年5月1日至2018年10月31日为免租期，但在此期间郑成秀应支付该商铺管理服务费、水电费和其他应由郑成秀支付的费用。该合同中双方约定出租方儋州海航投资开发有限公司委托海航物业公司为儋州望海国际花园（涉案商铺所在小区）的物业管理服务公司，涉案商铺的物业管理服务费为按照建筑面积计算，每月每平方米2.5元，即郑成秀每月应缴纳的物业管理服务费为3525元，郑成秀按市政标准向出租方缴纳水、电费，郑成秀应于每月7日前向物业公司支付当月管理服务费。该商铺自2018年5月1日交付，根据涉案合同约定，未经出租方同意，郑成秀不得将该商铺的全部或部分，以转租、分租、无偿或以任何其他方式提供给第三方使用；郑成秀未按合同约定支付租金、保证金、物业管理服务费及其他费用的，郑成秀需在出租方或物业公司催告后五天内付清所欠费用，并按所欠费用总额每天1%的标准支付逾期付款违约金，自应付之日开始计算，直至郑成秀付清所有相关的费用之日止，如催告后十日内仍未缴付相关费用的，出租方有权立即解除合同。该合同对商铺租赁的其他事项亦进行了约定。合同签订后，第三人媛菲公司分别于2019年1月25日缴纳2018年5月1日至2018年6月30日物业管理费7050元，2019年8月1日缴纳2018年8月1日至2018年9月31日物业管理费7050元、缴纳2018年10月1日至10月31日物业管理费3525元。自2018年11月1日起，郑成秀未将涉案铺面的物业管理费缴纳至海航物业公司。2019年11月7日、12月25日，出租方儋州海航投资开发有限公司分别通过顺丰速运向郑成秀邮寄催缴物业费的函及解除租赁合同的函。后海航物业公司为催缴物业费及滞纳金，诉至一审法院。另查明，海航物业公司于2019年3月13日由海南一卡通物业管理股份有限公司更名为海南海航物业管理股份有限公司。   一审法院认为，本案的争议焦点是：1.郑成秀是否是本案适格被告以及其是否应承担支付海航物业公司物业管理费及滞纳金的责任；2.海航物业公司主张郑成秀支付其逾期付款滞纳金是否有事实根据。   关于郑成秀是否是本案适格被告以及其是否应承担支付海航物业公司物业管理费及滞纳金责任的问题。郑成秀与出租方签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，合同未违反法律法规强制性、禁止性规定，应属真实有效。按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，出租方已经履行了交付商铺的义务，海航物业公司亦履行了物业管理服务的义务，郑成秀亦应依约履行义务。自2018年11月1日起，郑成秀未将涉案铺面的物业管理费缴纳至海航物业公司。海航物业公司诉请郑成秀支付物业管理费，并要求其支付2018年11月1日至2019年11月30日共13个月的物业管理费，有事实及法律依据，予以支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，郑成秀应支付的物业费为45825元（2.5元/月/平方米×1410平方米×13个月）。关于郑成秀主张应由第三人媛菲公司支付物业费的抗辩意见，因媛菲公司并非涉案《房屋租赁合同》的相对人，且《房屋租赁合同》已经明确约定郑成秀不得将该商铺的全部或部分，以转租、分租、无偿或以任何其他方式提供给第三方使用，则郑成秀应为涉案商铺的承租人，郑成秀主张其系受媛菲公司委托签订涉案《房屋租赁合同》证据不足，理由不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条的规定，作为房屋承租人，郑成秀应依照与出租方的合同约定，足额向海航物业公司支付物业管理费，郑成秀如认为基于其他法律关系本案物业管理费不应由自己承担，应另行向媛菲公司主张。   关于海航物业公司主张郑成秀支付其逾期付款滞纳金是否有事实根据的问题。郑成秀未按照与出租方之间的合同约定及时支付物业费，给海航物业公司造成了损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担赔偿损失的违约责任。郑成秀与出租方之间约定的逾期付款违约金是其与出租方之间的约定，不能直接适用本案当事人。海航物业公司的损失主要为未及时收回物业管理费资金占用的利息损失，海航物业公司主张按照欠费金额30%计收13747.5元，与其损失相当，予以支持。   综上所述，海航物业公司诉请理由成立，依法应予支持；郑成秀提出的抗辩理由不能成立，依法不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条的规定，判决：郑成秀于判决生效之日起十日内支付海南海航物业管理股份有限公司物业管理费45825元及利息损失13747.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644.66元，由郑成秀负担。   二审期间，郑成秀提交如下证据：证据1.媛菲公司企业机读档案登记资料，拟证明媛菲公司的住所地即是涉案租赁商铺；证据2.《房屋租赁合同》，拟证明媛菲公司才是本案适格主体；证据3.物业公司缴费通知单，拟证明涉案商铺住户名称是媛菲公司，应当由媛菲公司承担物业费。海航物业公司质证对证据1、2的关联性有异议，对证据3的真实性有异议，没有加盖公司公章。媛菲公司质证对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，媛菲公司不是租赁合同当事人；对证据2的三性均有异议，该租赁合同是媛菲公司为方便登记，变造郑成秀和海航物业公司签订的合同后向工商局提交的，并非真实合同；证据3因为没有公章，对其三性不予认可。海航物业公司提交了《儋州望海国际花园装修管理服务规定》、《装修管理服务协议》、《装修许可证》作为一组证据，拟共同证明海航物业公司是和郑成秀签订合同，故海航物业公司才同意郑成秀进行装修。郑成秀质证对该组证据的真实性没有异议，但是《装修管理服务协议》明确载明甲方为媛菲公司，证实涉案物业使用人为媛菲公司，虽有郑成秀签名，但是由媛菲公司让郑成秀签署，涉案物业并非郑成秀使用，郑成秀与海航物业公司之间没有签订任何合同。媛菲公司质证对该组证据的三性没有意见，认为《装修许可证》证实海航物业公司与郑成秀形成租赁关系，《装修管理服务协议》上虽有媛菲公司名称，但没有加盖公司公章，证明是郑成秀与海航物业公司签订的，与媛菲公司无关。媛菲公司提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，拟证明在工商局登记的海航物业公司与媛菲公司的合同是媛菲公司为方便变更营业执照上地址在征得郑成秀同意下涂改仿造的；2.两份营业执照，拟证明媛菲公司确有更改过营业执照上的地址；3.媛菲公司企业机读档案登记资料，拟证明媛菲公司变更经营场所的日期。郑成秀质证对证据1的真实性不予认可；对证据2的真实性予以认可，第二份营业执照所载明的公司住所地为涉案租赁商铺，表明媛菲公司为涉案商铺的实际承租人与使用人；对证据3的真实性予以认可，该证据能够证明住所地为涉案商铺。海航物业公司质证对媛菲公司提交的证据1、2、3的关联性均不予认可。本院经审查认为，对郑成秀提交证据1的关联性不予认可，对证据2的真实性不予确认，对证据3的证明内容不予确认；对海航物业公司提交证据和媛菲公司提交证据的三性予以确认，可以作为认定案件事实的相关依据。   二审查明的事实与一审查明基本一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：1.郑成秀作为本案被告是否主体适格；2.海航物业公司要求郑成秀支付物业管理服务费和违约金应否支持。   关于争议焦点一，根据儋州海航投资开发有限公司与郑成秀签订的《房屋租赁合同》的约定，郑成秀作为涉案商铺的承租人承担交纳物业管理服务费的义务，据此，海航物业公司向郑成秀主张支付物业管理服务费及违约金，合法有据。故郑成秀作为本案被告，主体适格。   关于争议焦点二，涉案《房屋租赁合同》为儋州海航投资开发有限公司与郑成秀所签订，郑成秀辩称媛菲公司与海航物业公司形成的事实上的房屋租赁关系，媛菲公司及海航物业公司均不予认可，郑成秀也未提供证据证明。故郑成秀主张媛菲公司是租赁合同当事人，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。海航物业公司接受儋州海航投资开发有限公司的委托提供物业管理服务，郑成秀作为涉案商铺的承租人，负有向海航物业公司支付物业管理服务费的义务。据此，一审法院判决郑成秀向海航物业公司支付2018年11月1日至2019年11月30日的物业管理服务费45825元，并无不当，本院予以维持。   关于违约金，郑成秀认为海航物业公司诉请滞纳金无法律依据，根据涉案《房屋租赁合同》第四条第3项以及第十条第7项的约定，郑成秀应于每月7日前向海航物业公司支付当月物业管理服务费，未按合同约定支付的，按所欠费用总额每天1%的标准支付逾期付款违约金，自应付之日开始计算至付清之日止。根据查明的事实，郑成秀未支付2018年11月1日至2019年11月30日的物业管理服务费。现海航物业公司主张暂计至2020年4月30日的违约金按照欠费金额30%计算，明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，海航物业公司的损失主要在于资金占用期间的利息损失，本院酌定按照年利率6%的标准计算逾期违约金的损失为宜。因此，海航物业公司诉请从2018年11月1日至2019年11月30日的物业服务费的违约金，根据双方约定，从每月8日起计算至2020年4月30日，按照年利率6%计算，郑成秀应支付物业管理服务费的违约金共计2690元。   综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初4534号民事判决；   二、郑成秀于本判决生效后七日内向海南海航物业管理股份有限公司支付物业管理费45825元及违约金2690元；   三、驳回海南海航物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费644.66元，由郑成秀负担507元，由海航物业公司负担137.66元；二审案件受理费1289.32元，由郑成秀负担1012.32元，由海航物业公司负担277元。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年十二月二十五日   法官助理 涂盼盼   书记员 唐欣凌   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。