甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2020）甘10民终1744号上诉人（原审被告）：甘肃万辉置业有限公司。法定代表人：朱某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某，该公司员工。委托诉讼代理人：刘某，甘肃昕脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何某，男，1983年9月15日出生，汉族，住甘肃省正宁县。委托诉讼代理人：张某，甘肃欣阳律师事务所律师。上诉人甘肃万辉置业有限公司因与被上诉人何某商品房预售合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2020）甘1002民初3924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人甘肃万辉置业有限公司的委托诉讼代理人王某、刘某，被上诉人何某的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘肃万辉置业有限公司上诉请求：1.撤销庆阳市西峰区人民法院作出的（2020）甘1002民初3924号民事判决，依法予以改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2018年9月26日，何某与上诉人签订《定购协议书》，约定何某购买上诉人开发的位于庆阳市××区交汇处西侧“万辉国际广场”小区8号楼1单元1609号楼房一套，总价款252068元，定金2万元。何某于当日交纳了定金，并于2018年10月18日前总共付款177068元。此后，上诉人先后多次通知何某签订正式合同并交付下剩房款，何某均未到场签订合同，并口头提出退房要求。但一审判决在没有任何证据证明的情况下，认定“何某前往售楼部签署《商品房买卖合同》，何某在合同上买受人的位置处签署了自己名字，但甘肃万辉置业有限公司至今并未在合同上签字盖章”，其判决认定事实完全背离了客观情况，本案双方合同不能履行完全是因为何某拒绝交纳下剩房款及签订正式合同造成的，上诉人作为开发企业，以销售房屋作为利润来源，没有理由拒绝客户签订合同并交款的请求，现该楼房至今空置，资金不能回笼，已给上诉人造成了巨大经济损失，一审判决不据实核实事实，从而作出有利于被上诉人的事实认定。二、一审判决结果错误。综前所述，上诉人在履行合同中不存在任何违约行为，双方未签订正式商品房买卖合同系何某单方面违约造成的，现该协议不具备解除条件，上诉人要求继续履行与何某签订的正式的商品房买卖合同，并要求何某支付下剩的房款。退一步讲，即使要解除协议，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，本案正是属于该条法律所规定的“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形，无论是按法律规定还是依据法律相关规定，上诉人都不承担返还定金的义务。一审判决把基于何某主观原因造成合同无法签署的责任归责于上诉人，导致判决结果严重错误。另外，一审未判决解除双方签订的订购合同，该合同仍具有法律效力，故一审判决上诉人返还房款错误。综上，一审判决认定事实不清，判决不当，上诉人请求二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益！何某辩称，1.请求维持庆阳市西峰区人民法院作出的一审判决，驳回上诉人的上诉请求；2.一、二审案件受理费由上诉人承担。一、一审判决认定事实准确无误，上诉人在上诉状中所陈述的事实错误。2018年9月26日，答辩人与上诉人签订《订购房屋协议书》后，于当日缴纳了定金。2018年10月11日答辩人自行前往上诉人售楼部，将涉案《协议书》中所约定的剩余157068元缴纳至上诉人账户，答辩人的合同义务已经全部履行完毕。至此上诉人公司应当按照《协议书》约定和答辩人签订正式的《商品房买卖合同》，但是上诉人公司一直推脱。2018年10月11日，答辩人也签了上诉人公司工作人员提供的《商品房买卖合同》，但是上诉人公司直到当日公司下班也没有在此合同上盖章。之后，答辩人也曾多次前往上诉人售楼部要求将《商品房买卖合同》盖章，但是上诉人公司直至2020年2月，答辩人起诉时也未对涉案合同盖章。二、本案是由于上诉人公司原因致使商品房买卖合同未能订立，一审判决适用法律正确，判决正确。2018年上诉人公司开发建设的“万辉国际广场”是我市新城区为数不多的大型楼盘之一，当时案涉楼盘房屋紧俏，一房难求。答辩人作为一名购房者，在与上诉人签订《订购房屋协议书》后缴纳定金，之后又缴纳了157068元，房款已经交纳到涉案房屋总价款的70%，且答辩人在西峰区内再无其他房屋，答辩人没有理由拒绝与上诉人签订正式的商品房买卖合同。2018年10月11日，答辩人在上诉人公司工作人员提供的《商品房买卖合同》中签名，并按照一贯的购房习惯，签了一式三份的合同，上诉人称其公司尚需审核合同后才能盖章，将答辩人签名的三分合同收回，在一审开庭时答辩人所提交的是三份合同中的一份，剩余两份尚在上诉人公司，可见是上诉人不愿意和答辩人签订商品房买卖合同。综上所述，依据《合同法》第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。并且涉案《协议书》订购条款的第2条也约定“此协议一经签署，甲乙双方不得违约，若甲方违约，须双倍返还定金。”本案中答辩人已经按照《协议书》中的约定支付了定金，并且履行了协议书中所约定的内容，并于当日在《商品房买卖合同》上签字，但由于上诉人公司的原因致使《商品房买卖合同》至今没能签订成功，所以上诉人应当按照《协议》向答辩人返还双倍定金。何某向一审法院请求：1.依法判令甘肃万辉置业有限公司返还双倍定金4万元。2.判令甘肃万辉置业有限公司退还房屋预付款157068元及该笔款项的资金占用费，资金占用费标准为同期贷款利率标准，时间从何某起诉之日起计算。3.本案诉讼费用由甘肃万辉置业有限公司承担。一审庭审中，何某增加诉讼请求为4项，即：1.依法判令甘肃万辉置业有限公司返还双倍定金4万元。2.判令甘肃万辉置业有限公司退还房屋预付款157068元及该笔款项的资金占用费，资金占用费标准为同期贷款利率标准，时间从何某起诉之日起计算。3.依法解除双方签订的订房协议书。4.本案诉讼费用由甘肃万辉置业有限公司承担。一审法院认定事实：2018年9月26日，何某（协议乙方）与甘肃万辉置业有限公司签订《定购协议书》，约定何某认购甘肃万辉置业有限公司（协议甲方）位于庆阳市××区房**，面积为38.25平方米，单价6590.01元，总价252068元，定金20000元。乙方于2018年10月8日前自行前往甲方售楼部付清房屋总价款的70%（含定金），并签署《商品房买卖合同》。此协议一经签署，甲、乙双方不得违约。若甲方违约，须双倍返还定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方所缴之定金。签订协议当天，何某交付购房定金20000元。同年10月11日，何某交付购房款157068元。当天，何某前往售楼部签署《商品房买卖合同》，何某在合同上买受人的位置处签署了自己名字，但甘肃万辉置业有限公司至今并未在合同上签字盖章。后何某要求甘肃万辉置业有限公司退还所交纳的款项未果后提起诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，何某向甘肃万辉置业有限公司交纳购房定金及一部分购房款后，甘肃万辉置业有限公司并未按照协议书的约定，与何某签订正式的《商品房买卖合同》。在何某前往售楼部办理手续后，长达二年的时间内，甘肃万辉置业有限公司均未在《商品房买卖合同》上加盖印章。甘肃万辉置业有限公司的行为已经构成了违约，故双方签订的《定购协议书》应当解除。解除后，甘肃万辉置业有限公司应当向何某双倍返还定金，并退还所收取的购房款。关于何某要求支付资金占用费的请求，因无事实及法律依据，不予支持。甘肃万辉置业有限公司辩称其向何某发送过催签函，但其所提交的催签函显示时间为2020年10月13日，本案已处于审理阶段，且没有证据能够证明该催签函已向何某送达过。故甘肃万辉置业有限公司的辩解理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、甘肃万辉置业有限公司向何某返还定金40000元及购房款157068元，合计197068元；二、驳回何某的其他诉讼请求。上述给付内容限判决书发生法律效力后30日内履行完毕。案件受理费4241元，由甘肃万辉置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，何某与甘肃万辉置业有限公司签订的《定购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，何某于2018年9月26日、10月11日履行了协议约定的房款交付义务，缴纳总购房款的70%即177068元。甘肃万辉置业有限公司向何某提供了其公司的格式《商品房买卖合同》，并约定了出售房屋房号、面积、单价、房款交付方式、交付时间、交房时间等主要合同条款，但至今未在合同上加盖上诉人公司印章，致使双方未能订立《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，甘肃万辉置业有限公司的行为明显违反了双方《定购协议书》的约定，致何某的购房目的不能实现，已构成根本违约，何某要求解除双方签订的《定购协议书》的请求符合法律规定，应予支持。协议解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《最高人民法院关于适用》若干问题的解释》第一百一十五条规定，甘肃万辉置业有限公司应返还何某交付购房款，并按照《定购协议书》约定双倍返还何某所交付定金。甘肃万辉置业有限公司称双方合同不能履行的原因为何某拒绝交纳下剩房款及签订正式合同造成，但未提交有效证据证实其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，甘肃万辉置业有限公司的上述事实主张不能成立。关于何某与甘肃万辉置业有限公司签订的《定购协议书》的解除问题，一审未在判文部分表述存在瑕疵，但在判决说理部分已明确论述“双方签订的《定购协议书》应当解除”，故一审判决正确。综上所述，甘肃万辉置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4241元，由甘肃万辉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张责逆审判员 赵会娥审判员 常雪峰二〇二〇年十二月十五日书记员 梁玉芳