甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初11325号原告：赵某1，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：苏某，住甘肃省天祝藏族自治县。共同委托诉讼代理人：赵某2，甘肃汇平律师事务所律师。被告：武威嘉祥房地产开发有限公司。法定代表人：郭某，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：于某，甘肃致为律师事务所律师。原告赵某1、苏某与被告武威嘉祥房地产开发有限公司（以下简称嘉祥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日受理后，依法适用简易程序，于同年12月22日公开开庭进行了审理。原告赵某1及其委托诉讼代理人赵某2，被告嘉祥房地产公司委托诉讼代理人陈某、于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某1、苏某向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同，合同编号：YS20186296；2、判令嘉祥房地产公司退还赵某1、苏某购房款865468元，并自2018年7月31日起按照银行同期贷款利率支付利息，息随本清；3、判令嘉祥房地产公司退还赵某1、苏某交纳的公共维修基金10497元；4、判令嘉祥房地产公司向赵某1、苏某支付违约金25964元；5、判令嘉祥房地产公司承担赵某1、苏某为诉讼而支出的保全费5000元、保险费2500元，律师费3000元。事实与理由：2018年8月2日，赵某1、苏某与嘉祥房地产公司签订商品房买卖合同，购买其开发的的位××街房屋一套，建筑面积152.13平米，每平方米5689元，总房价865468元。签订合同前即2018年7月31日，赵某1、苏某向嘉祥房地产公司支付首付款455468元，并通过公积金贷款410000元，已于2018年10月27日向嘉祥房地产公司付清了全部购房款。按照商品房买卖合同第十一条约定：出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已经支付的全部购房款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。在合同履行过程中，嘉祥房地产公司并未按照商品房买卖合同约定的时间交付商品房，直到2020年8月22日，嘉祥房地产公司才通知赵某1、苏某交房，距离合同约定的交房时间逾期15个月，已经构成严重违约，赵某1、苏某遂于2020年9月5日当面和通过邮寄方式送达了解除合同通知书，但嘉祥房地产公司没有在合同约定的时间内向赵某1、苏某退还购房款，在与嘉祥房地产公司交涉未果后，遂诉至法院。嘉祥房地产公司辩称，1、同意解除双方签订的商品房买卖合同，退还赵某1、苏某购房款865468元及公共维修基金10497元。2、赵某1、苏某要求支付利息及违约金的诉讼请求不能成立。双方签订的商品房买卖合同确实约定于2019年5月31日前交付涉案房屋，但2019年5月天气异常，多次降大雨导致外墙施工工程被迫停工，嘉祥房地产公司本着为住户负责的态度，为保证工程质量被迫停止施工。迟延交房因不可抗力导致，应当免除嘉祥房地产公司的违约责任。为此2019年6月嘉祥房地产公司将上述情况以致歉信的形式告知赵某1、苏某在内的所有业主，并告知交房延期至同年7月10日之前。致歉信发出后，赵某1、苏某并未提出异议。2019年7月10日，嘉祥房地产公司通知赵某1、苏某办理接房手续，但赵某1、苏某在通知的接房时间内，怠于办理入住手续，不构成嘉祥房地产公司逾期交房，不应承担延期交房的违约责任。3、赵某1、苏某主张的诉讼费、保险费、律师费，因涉案合同没有约定，且不是其必要支出的费用，该诉求不能成立。本院经审理认定事实如下：2018年8月2日，赵某1、苏某与嘉祥房地产公司签订商品房买卖合同（预售），该合同约定：赵某1、苏某购买嘉祥房地产公司出售的位于武威市××区商品房一套，预测建筑面积152.13平方米，单价每平方米5689元，总价款865468元。合同第七条约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人以公积金贷款方式付款。买受人应当于2018年7月31日前支付首期房价款455468元，余款410000元申请贷款支付。第十一条约定：出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。第十二条约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已经支付的全部购房款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订前，2018年7月22日，赵某1支付定金20000元，同月31日，赵某1支付购房款435468元，共计支付首付款455468元。合同签订当日，赵某1、苏某交纳住宅专项维修基金10497元。合同签订后，同年10月27日赵某1按约办理了公积金贷款支付剩余房款410000元。合同约定的商品房交付期限届满后，嘉祥房地产公司未按约交付房屋。2019年6月5日，嘉祥房地产公司以微信群发方式向业主发出延期交房致歉信，告知业主“由于五月份雨水较多，致使水榭花都项目一期外墙不能顺利施工，加之我公司相关部门对施工进度组织的不到位，导致水榭花都一期住宅工程的收尾工作未能如期完工，现将原定的2019年5月31日的交房日期延期至2019年7月10日之前”。2019年7月15日起陆续有业主与嘉祥房地产公司签订一期交房（入伙）流转表。2020年8月22日，嘉祥房地产公司以邮寄方式向赵某1、苏某送达武威水榭花都一期交房通知书，通知办理交房时间为：2020年8月29日至2020年9月1日。同月7日，苏某向水榭花都售楼部邮寄送达解除合同通知书，8日由售房部签收。后双方就解除合同事宜协商未果，诉诸法院。另查明，2020年10月19日，赵某1、苏某向凉州区人民法院提出诉前财产保全申请，并向本院提供了中国太平洋财产保险股份有限公司保险单作为担保，我院于同月20日作出（2020）甘0602财保359号民事裁定书，对嘉祥房地产公司的银行存款及其他财产在1000000元的限额内予以查封、扣押、冻结。赵某1、苏某支出保全申请费5000元、诉讼财产保全责任保险费2500元、律师费3000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。赵某1、苏某与嘉祥房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律之强制性规定，应属有效合同，双方均应严格履行。现赵某1、苏某与嘉祥房地产公司均同意解除商品房买卖合同，嘉祥房地产公司同意退还赵某1、苏某购房款865468元及公共维修基金10497元，该意见符合意思自治原则，本院予以支持。对赵某1、苏某要求嘉祥房地产公司按照银行同期贷款利率支付利息并按照全部房价款3%支付违约金的诉讼请求，虽然嘉祥房地产公司抗辩因异常天气导致的不可抗力致使延期交房，但其未向本院提交证据证实该因素系不能克服的客观情况，且嘉祥房地产公司向业主的致歉信也反映出未如期完工包含嘉祥房地产公司施工组织不到位的因素，故嘉祥房地产公司的该抗辩主张不能成立。嘉祥房地产公司抗辩已向赵某1、苏某通知交房的具体日期为2019年7月10日之前，赵某1、苏某在通知的接房时间内，怠于办理入住手续，不构成嘉祥房地产公司逾期交房，不应承担延期交房的违约责任，因嘉祥房地产公司以微信群发的方式通知业主交房不符合合同关于须以书面通知交房的约定，且赵某1、苏某对该通知不予认可，该通知对赵某1、苏某不产生约束力。该房屋的交房时间应以嘉祥房地产公司向赵某1、苏某邮寄送达的书面交房通知书确定的时间2020年8月29日至2020年9月1日为准，故嘉祥房地产公司构成逾期交房的违约行为，应按合同约定承担违约责任。但根据合同法第一百一十三条之规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，本案赵某1、苏某的损失，客观上表现为其所付购房款按银行同期贷款利率支付的利息，且嘉祥房地产公司在迟延交房后能够采取微信方式向购房业主微信通知并致歉的措施，力争减少损失的行为，应确定由嘉祥房地产公司向赵某1、苏某支付自其付清全部购房款之日即2018年10月27日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息较为公平合理。关于赵某1、苏某要求嘉祥房地产公司承担保全费、保险费及律师费的诉请，因双方签订的商品房买卖合同对上述费用的承担没有约定，且赵某1、苏某支出的上述费用非其实现自身权益所必须,故应由其自行负担，该项请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除赵某1、苏某与武威嘉祥房地产开发有限公司2018年8月2日签订的商品房买卖合同（预售）；二、武威嘉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还赵某1、苏某购房款865468元及利息，利息自2018年10月27日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，息随本清；三、武威嘉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还赵某1、苏某住宅专项维修基金10497元；四、驳回赵某1、苏某的其他诉讼请求。案件受理费12930元，减半收取6465元，由武威嘉祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 蔡雯二○二○年十二月三十一日书记员 吴琼