广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13252号原告：谢琪鹏，男，1986年2月3日出生，汉族，住广西陆川县。委托诉讼代理人：张晓敏，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志华，广东天穗律师事务所实习人员。被告：杨珠儿，女，1982年3月30日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。原告谢琪鹏与被告杨珠儿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李庆伟独任审理，公开开庭进行了审理。原告谢琪鹏及其委托诉讼代理人张晓敏、被告杨珠儿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢琪鹏向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同关系在2020年3月28日解除；2、判令被告向原告退还租赁押金16000元；3、判令被告向原告退还2020年2、3月份应予以减免的租金共4000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告在2017年7月28日签订租赁合同，约定被告向原告出租位于广州市鸿达房地产开发有限公司开发的步云天地环球国际商贸中心三期426档用于鞋料销售，租赁期自2017年7月28日至2018年7月27日。签订合同后，原告向被告支付首月租金及押金。合同到期后，原告继续承租该商铺经营，并准时交租。由于疫情影响，所在商场一直处于停市状态。原告在合理期限内提前通知被告解除双方之间的租赁合同，并及时腾空交还商铺给被告，之后原告一直要求被告退还押金及减免租金，被告不予理会，故提起本诉。被告杨珠儿辩称：一、租赁合同到期后，双方口头约定继续租赁，租赁的期限为一年，2017年7月23日答辩人与被答辩人签订租赁合同，被答辩人租赁答辩人位于广州市荔湾区步云天地环球国际商贸中心三期426档（横通道正门位置），租赁期限为一年，自2017年7月28日至2018年7月27日。合同期限届满后，双方口头约定继续租赁，租赁期限为一年，2019年7月续租期限满后，双方再次口头约定续租，期限也是一年。二、2017年7月23日答辩人与被答辩人签订租赁合同第6条约定，租赁期间，被答辩人单方解除合同，答辩人按照合同约定扣除其押金合法。经审理查明，2017年7月28日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于步云天地环球国际商贸中心三期426档（横通道正门位置）租与乙方作鞋材销售使用；租期一年，自2017年7月28日起至2018年7月27日止，租金8000元/月，交租日期为每月15日前，逾期10天没交清租金，甲方有权单方解除租赁合同并收回商铺使用权，租赁押金不予退还；合同签订时，乙方须向甲方交纳第一个月租金8000元，以及租赁押金16000元。甲乙双方合同期满，乙方无拖欠租金和其他有关费用以及无损坏甲方财产，则甲方无息退回租赁押金给乙方；此合同未经双方同意，不得中途单方提出终止或更改合同条款，租赁期内任何一方解除合同，解约方必须按租赁押金相等的金额给予另一方作为赔偿；等等。合同签订后，被告依约将涉案商铺交付原告使用，原告依约向被告支付了租赁押金16000元。原告按月足额向被告支付租金至2020年3月27日止。2020年3月8日原告通过微信向被告提出退租，表示只租至3月28日。但被告没有同意。2020年3月12日，原告将涉案商铺钥匙交还给被告，但涉案商铺内还有原告转租给案外人的小量物品。庭审中，原告陈述2017年7月28日第一次向被告承租商铺，签订了书面租赁合同，租赁期自2017年7月28日至2018年7月27日，到期后原告继续租赁该商铺，但是双方没有再签订书面租赁合同，2019年7月与被告协商转租事宜，被告同意后，2019年8月原告与案外人邵先生确定转租一半面积商铺，租期为2019年8月至2020年7月。案外人邵先生2019年12月开始没有交租，所以原告与案外人邵先生于2020年1月协商解除合同。被告陈述2019年6月被告向原告征求是否继续承租，双方口头约定继续承租一年，原告清楚原被告之间的租赁期限为一年，从原告分租的租赁期限也可以看出。另原被告均确认2020年1月20日左右因为春节放假停业，后因疫情问题延期至2020年3月1日重新开业。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为合法有效，双方应依约履行。双方的租赁合同解除问题。对此，本院分析如下：一、双方签订租赁合同约定的租期虽为2017年7月28日起至2018年7月27日止，期满后原告继续使用涉案商铺，被告亦无异议，双方实质已达成续租的合意。至于续租的期限问题，从原告将涉案商铺部分转租给案外人的租期（2019年8月至2020年7月）看，有理由相信原被告已口头达成一致意见，租赁期限延续至2020年7月止。二、从疫情爆发后的社会情况看，疫情给涉案商铺承租人造成的合同履行困难为不争事实，但继续履行合同并不影响合同目的的实现，故原告并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权。但是，原告已于2020年3月12日向被告交付了涉案商铺的钥匙，并表示只租至3月28日，原告以自己的行为表明其不再履行租赁合同，且租赁合同的义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，原告于2020年3月12日向被告交付钥匙后，虽尚余案外人的小量物品，但被告已能实际控制使用涉案商铺，因此本案房屋租赁合同应予以解除，租赁合同因原告单方解除而终止，原告单方解除属于违约行为，本院认定双方的租赁合同于2020年3月28日解除。关于原告要求退还租赁押金16000元问题。依合同约定，合同未经双方同意，不得中途单方提出终止或更改合同条款，租赁期内任何一方解除合同，解约方必须按租赁押金相等的金额给予另一方作为赔偿，故在原告已经违约的情况下，被告主张没收租赁押金，符合约定。结合本案事实，疫情及防控使承租人履约困难导致涉案合同解除，但基于疫情对合同履行的影响，依公平原则前述违约责任予以适当调整。本院被告向原告退还租赁押金4000元。2020年2月、3月的租金调整问题，考虑疫情对合同履行的影响，结合政府对疫情响应级别的调整，租金本院酌情调整如下：2020年1月28日至3月27日的租金每月调减2000元，原告要求退还4000元租金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第九十八条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、确认原告谢琪鹏与被告杨珠儿签订的《租赁合同》于2020年3月28日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告杨珠儿向原告谢琪鹏退还租赁押金4000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告杨珠儿向原告谢琪鹏退还2020年2月、3月应减免部分租金4000元。四、驳回原告谢琪鹏其它诉讼请求。被告如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由原告谢琪鹏负担180元，被告杨珠儿负担120元（原告已预交受理费，本院不作退回，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十二月二十一日书记员  吴 帆姚晓丹