北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初29448号原告：北京农村商业银行股份有限公司上地支行，住所地北京市海淀区上地信息路7号（数字传媒大厦105号）。负责人：张赫，行长。委托诉讼代理人：吴雨冰，北京大成律师事务所律师。被告：北京新奥特集团有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路131号院1号楼6层601号。法定代表人：庞刚，总经理。委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。被告：佳龙天成（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：鲍筱斌，执行董事。委托诉讼代理人：林小路，北京市竞天公诚律师事务所律师。原告北京农村商业银行股份有限公司上地支行（以下简称农商银行上地支行）与被告北京新奥特集团有限公司（以下简称新奥特公司）、被告佳龙天成（北京）有限公司（以下简称佳龙天成公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理以后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农商银行上地支行的委托诉讼代理人吴雨冰与被告新奥特公司的委托诉讼代理人郑瑞、被告佳龙天成公司的委托诉讼代理人林小路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商银行上地支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认新奥特公司与佳龙天成公司于2015年9月28日签订的投资协议书无效，并判决佳龙天成公司将依据该协议所得的海淀区上地信息产业基地信息中路×号×层×等9套房屋所有权返还新奥特公司；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年9月28日，新奥特公司（甲方）与佳龙天成公司（乙方）签订了《投资协议书》，约定甲方以其持有的北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号中×号楼房地产投入到乙方作为各自的出资额，投入资金合计为5160万元。依据《投资协议书》，二被告于2016年2月1日共同申请办理所有权转移登记，佳龙天成公司取得了上述房屋的所有权证。原告认为二被告签订的《投资协议书》属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，应属无效合同，理由如下：一、《投资协议书》严重损害了原告的合法利益。2003年12月26日，原告与新奥特公司签订了《房屋买卖协议》，约定新奥特公司将其位于海淀区上地信息产业基地信息中路×号新奥特数字传媒大厦第×层东北部分建筑面积743.26平方米、第×层西北部分建筑面积650.59平方米、第×层北面部分1393.85平方米房屋及相应土地使用权出卖给原告，购房总价款为22982442.6元。2004年1月2日，原告依据约定向新奥特公司支付了第一笔购房款16087709.82元；2004年1月13日原告支付了第二笔购房款230万元；2005年1月5日原告支付了第三笔购房款250万元，原告全部付款已达总房款的90.89%。自2004年1月原告接收房屋后即进行了装修并一直作为营业场所对外营业至今。在此期间，原告多次要求被告办理房屋产权过户手续，被告均以种种理由拒绝办理。二被告签订的《投资协议书》并据此办理了包括原告已购房屋在内的房屋所有权转移登记，致使被告无法履行与原告签订的《房屋买卖协议》，严重损害了原告的合法权益。二、二被告恶意串通，为逃避履行与原告《房屋买卖协议》中约定的义务，以明显不合理低价转移房屋所有权。1、二被告之间存在关联关系并利用关联关系恶意串通，逃避义务。新奥特公司的股东为新奥特投资集团有限公司以及自然人徐达、商文彬，佳龙天成公司设立时股东为信心控股有限公司和新奥特公司，信心控股有限公司的股东为新奥特投资集团有限公司。二被告签署以及履行以涉案房屋作价入股合同的过程中，对2003年原告与新奥特公司签订的《房屋买卖协议》及原告已支付九成以上购房款的事实以及原告长期占有使用争议房屋的事实非常清楚，但二被告对此视而不见，利用关联关系恶意串通、逃避义务。2、涉案房屋作价入股存在明显低于合理价格的情形。《投资协议书》订立于2015年9月28日，其中约定新奥特公司已其持有的涉案房屋投入到佳龙天成公司作为其出资额，投入资金合计5160元；新奥特公司已涉案房屋的评估值作为佳龙天成公司的实收资本，评估值如超过5160元时超过部分计入公司的资本公积，评估值如低于5160元，不足部分由新奥特公司以现金方式补足。二被告在申请转移登记时提交的《税收缴款书》载明的计税金额为71634544元，因此，可以推测涉案房屋的评估价不会超过上述金额，约为每平方米7834元，远远低于交易时合理的市场价。因此，佳龙天成公司取得涉案房屋并非出于善意。三、原告长期合法占有使用争议房屋，二被告从未提出过任何异议，原告作为事实上的占有人，合法权益应得到法律保护。原告与新奥特公司签订《房屋买卖协议》后，投入大量资金对争议房屋进行了装修，作为原告的重要营业网点一直公开对外营业至今，二被告对原告长期合法占有使用争议房屋从未提出过任何形式的异议。即便是2016年2月2日佳龙天成公司依据《投资协议书》取得了争议房屋的所有权后，新奥特公司及佳龙天成公司依然未对原告的实际占有使用提出异议，可以推定二被告认可原告合法占有争议房屋的事实。因此，原告占有和使用争议房屋的权利应继续得到法律的保护。综上所述，新奥特公司为逃避履行与原告签订的《房屋买卖协议》约定义务，与佳龙天成公司恶意串通签订《投资协议书》，严重损害了原告的重大利益，二被告签订的《投资协议书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告新奥特公司辩称，我公司与原告签订了《房屋买卖协议》，因为原告怠于履行义务，所以合同无法继续履行。我公司已另案起诉要求解除与原告签订的《房屋买卖协议》。我公司和佳龙天成公司签订的《投资协议书》不存在损害原告利益的情况，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告佳龙天成公司辩称，一、原告诉讼请求基础不明确，应依法驳回其诉讼请求。原告陈述其与新奥特公司于2003年12月26日签订了《房屋买卖协议》，新奥特公司将涉案房屋中的部分房屋及相应土地使用权出卖给原告，实际上，在双方《房屋买卖协议》签订时，涉案房屋所在的×号楼存在两张不动产权证，其中一张不动产权证面积为9144.07平方米，该部分产权由新奥特公司在我公司设立时作为对我公司的出资作价入股到我公司；另一张不动产权证面积为15822.84平方米，该部分产权由案外人信心控股有限公司在我公司设立时作为出资作价入股到我公司。两张不动产权证所附房地产平面图并没有对各自指向的房产楼层、四至进行区分，原告所购房屋也没有准确的测绘和四至，无法确认原告主张的涉案房屋属于新奥特公司作价入股的部分还是信心控股有限公司作价入股的部分。如属于信心控股有限公司作价入股部分，则原告在本案中的主张毫无根据。应由原告承担举证责任，对于其所购买的部分具体面积、四至、属于哪张不动产权证对应的面积均应予以明确和特定化，否则应驳回其诉讼请求。二、《房屋买卖协议》属于无效合同，《投资协议书》无损害原告合法权益的情形。1、《房屋买卖协议》擅自变更涉案房屋所在土地用途，违反法律法规强制性规定，应属无效。原告与新奥特公司签订的《房屋买卖协议》中明确约定原告在房地产登记机关规定的期限内办理权属登记手续，新奥特公司予以协助，原告购买房屋仅作为办公及储蓄营业厅使用，原告使用期间不得私自改变该房屋结构和用途。原告提交的其上级单位的批复也写明其购置涉案房屋的用途是营业用房。但涉案房屋所在土地的《国有土地使用权出让合同》明确规定出让地块下批准的总体规划是建设电子信息产业为主的相关项目，出让期内如需改变土地用途，应取得北京市土地管理局和城市规划行政主管部门批准。涉案房屋的国有土地使用权证载明土地用途为工业，原告提交的新奥特公司2003年7月3日取得的房屋所有权证写明的设计用途为办公。根据相关法律规定，原告擅自将涉案房屋用作储蓄营业厅的商业用途，改变了涉案房屋的用途，违反了工业用地的要求及规划，违反了法律的规定，应属无效。2、《房屋买卖协议》擅自分割转让涉案房屋，违反行政法规的强制性规定，应属无效。从《房屋买卖协议》签订至今，涉案房屋都没有对应的房产证，涉案房屋只是两张大产权证中的一部分，属于擅自分割转让。原告与新奥特公司签署的《房屋买卖协议》未经行政主管部门批准，属于擅自分割转让，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。基于无效合同所产生的不可能是合法利益，原告称我方与新奥特公司签订的《投资协议书》损害其合法利益，没有事实和法律依据，应予以驳回，同时无需审理所谓恶意串通的问题。三、我方与新奥特公司无恶意串通的主观故意，也未以明显不合理低价转让涉案房屋所有权。原告称我方与新奥特公司系关联企业，但经我方查询，《投资协议书》签订时，信心控股有限公司的股东为北京睿智天启文化传播有限公司和自然人郑福双而非新奥特投资集团有限公司，新奥特投资集团有限公司也非我公司股东。即便原告主张我方与新奥特公司存在关联关系，也不能据此说明我方与新奥特公司存在恶意串通的主观意图。原告也有义务对于我方属于恶意串通进行举证，现有证据不能证明原告的主张。基于《房屋买卖协议》属于无效合同的判断，《投资协议书》的交易不涉及我方与新奥特公司存在任何主观恶意的问题。无效的合同对于原告与新奥特公司是没有任何约束力的，我方与新奥特公司是正常的商业行为，并未侵害原告的利益。关于原告所主张的评估价远低于交易时的合理市场价问题，我方与新奥特公司签订《投资协议书》之前，新奥特公司委托评估公司出具了评估报告，评估结果为房屋资产的市场价值为71634644元，是2015年9月20日该房屋市场价值的公允反映。根据上述评估结果，新奥特公司将房屋资产作价入股到我公司，其中5160万元作为注册资本，20034644元作为我公司的资本公积金。原告认为新奥特公司以远远低于市场价作价入股行为属于恶意串通的指控缺乏事实根据，涉案房屋是工业用途，自然不可能与商业房产相提并论。我方与新奥特公司根据评估价格进行交易，并按照该价格向税务机关进行报税，也通过了税务机关的审查，并无违反法律、法规的情形，合法有效。四、我方获得涉案不动产的产权后，将涉案房屋出租给了信心控股有限公司，并同时约定信心控股有限公司可将房屋整体转租给原告，信心控股有限公司向我方交纳租金。因此原告占有使用房屋是基于租赁关系，而非房屋买卖关系，我方从来没有认可原告对于涉案房屋享有所有权。五、原告与新奥特公司签署的《房屋买卖协议》属于无效合同且自始无法履行，在此情况下，如法院判决支持原告的诉讼请求，将严重破坏交易秩序和交易公平，并严重损害我公司及其股东的合法权益。根据北京市的政策文件规定，涉案房屋这类以幢为独立单元进行登记的不动产，同时又是作为工业项目的不动产，自原告与新奥特公司签订《房屋买卖协议》时就属于自始无法履行的合同，原告是无法在诉争不动产内部进行分割测绘并分别办理产权登记的，其合同目的也自始无法实现。根据《房屋买卖协议》约定，原告是办理涉案房屋过户的义务人，然而原告自2003年签订合同后至2015年《投资协议书》签订的12年里，竟然迟迟未向登记机关办理权属登记，也未向法院提起诉讼主张权利，充分说明《房屋买卖协议》就是一份无效合同，无法履行。原告长时间不履行其过户义务，在我方取得涉案房屋产权两年多之后竟然通过诉讼来确认《投资协议书》无效，原告的行为显然并非善意。我方自2015年9月28日设立至今，股权经过了多次变更，公司形式更是经历了从内资公司到中外合资再到台港澳法人独资最后又到内资公司的转变，现在我方公司股权结构和股东组成与当初完全不同，因此如原告诉讼请求得到支持，将严重破坏交易秩序，损害交易公平，严重损害我方现股东和实际控制人等善意第三人的合法权益，带来不必要的巨大损失，更是对合法投资人合理合法投资行为的否定。综上所述，原告提出的诉讼请求均无任何事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求，维护我方合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2003年7月，新奥特硅谷视频技术有限责任公司取得了北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号建筑面积9144.07平方米房屋的所有权证书（京房权证海股更字第XXXX号），产别为股份制产，地上6层，建筑面积7782.16平方米，地下室建筑面积1361.91平方米。2003年12月26日，新奥特硅谷视频技术有限责任公司（甲方、卖方，后变更名称为新奥特公司）与北京市海淀区东北旺农村信用社（乙方、买方，后变更为农商银行上地支行）签订《房屋买卖协议》，约定甲方新奥特数字传媒大厦位于北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号，乙方购买甲方新奥特数字传媒大厦套内建筑面积2144.38平方米，公用建筑面积分摊面积643.31平方米，合计2787.69平方米。乙方所购房屋分别位于新奥特数字传媒大厦第×层东北部分，套内建筑面积571.74平方米，建筑面积743.26平方米；第×层西北部分，套内建筑面积500.45平方米，建筑面积650.59平方米；第×层北面部分，套内建筑面积1072.19平方米，建筑面积1393.85平方米。鉴于房地产产权登记机关实际测定的公用建筑面积分摊系数高于30%，双方约定办理产权过户手续时，以房地产产权登记机关实际测定的公用建筑面积分摊系数为准。根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则，该房屋相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记是由政府主管部门核定。房屋价格与总价款：大厦第一层东北部分：每平方米12000元，大厦第一层西北部分：每平方米6900元，大厦第二层北面部分：每平方米6900元；房屋总价款应当为23025756元，鉴于乙方此次购房款最高限定为22982442.6元，甲方同意给予乙方43313.4元优惠，乙方实际付款数额为22982442.6元。乙方自本合同签订之日起15日内向甲方交付全部房价款的70%计16087709.82元为第一批付款，甲乙双方产权过户手续办理完毕之后3日内，乙方向甲方交付剩余房价款作为第二批付款，金额为6894732.78元。在甲方收到乙方的第一批付款后，乙方开始办理过户手续。乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须将乙方已付款退还乙方，并按乙方实际已付款的5%向乙方支付违约金。上述《房屋买卖协议》签订后，农商银行上地支行按照协议约定支付了第一笔付款16087709.82元，并在未办理产权过户的情况下，又向新奥特公司支付了480万元购房款。农商银行上地支行自2004年开始在所购房屋中办公、营业至今。2015年9月28日，新奥特硅谷视频技术有限责任公司（甲方、投资人）与佳龙天成公司（乙方、被投资人）签订《投资协议书》，投资数额和投资方式约定为：1、甲方以其持有的北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号中×号楼房地产投入到乙方作为各自的出资额，投入资金合计为5160万元。2、甲方持有北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号中×号楼部分房地产房屋所有权证号为X京房权证海股字第XXXX号，国有土地使用证号为京海国用（2003转）字第×号，房屋建筑面积9144.07平方米，土地使用面积1394.67平方米。3、甲方以其持有的上述房地产的评估值作为佳龙天成公司的实收资本，评估值如超过5160万元部分计入公司的资本公积；评估值如低于5160万元时，不足部分由甲乙双方以现金补足，使实收资本达到5160万元。上述《投资协议书》签订后，新奥特公司成为佳龙天成公司股东，佳龙天成公司取得了包括农商银行上地支行购买的房屋在内的北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号中×号楼的不动产权证书。本案中，原告农商银行上地支行主张新奥特公司与佳龙天成公司系关联公司，二者恶意串通、以低价出售原告已购买并占有、使用的房屋，严重损害了原告的重大利益，二被告签订的《投资协议书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定。对此，原告除《投资协议书》外，还提交了《房屋买卖协议》及付款凭证、房屋所有权复印件、关于海淀区东北旺农村信用社用房的请示及批复、变更登记书、税收缴款书、不动产受理通知书、不动产申请审批表、关于抵押物过户的说明等证据。二被告认为双方签订的《投资协议书》合法有效，并未损害原告合法权益。对此，二被告提交了《房屋买卖协议》、国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地出让合同、企业信息网查询报告、资产评估报告等。另查，新奥特公司另案提起诉讼，请求解除其与农商银行上地支行所签订的《房屋买卖协议》并判令农商银行上地支行将所使用的房屋交还。现该案正在审理中。本院认为，根据查明之事实，农商银行上地支行与新奥特公司于2003年签订《房屋买卖协议》，并依据合同占有、使用了北京市海淀区上地信息产业基地信息中路×号的诉争涉案房屋。新奥特公司在明知上述房屋已出卖给农商银行上地支行的前提下，将包括涉案房屋在内的房屋以作价入股方式与佳龙天成公司达成《投资协议书》，佳龙天成公司已依据《投资协议书》取得了包括诉争涉案房屋在内的不动产权属证书。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。本案中，农商银行上地支行在购买了诉争房屋后至二被告签订《投资协议书》的十余年时间内，并未办理所购买房屋的产权转移登记，亦尚未取得所购买房屋的所有权。且现其与新奥特公司就涉及该部分房屋的《房屋买卖协议》是否应继续履行亦或是应依法解除正在另案诉讼，农商银行上地支行对于其购买的部分房屋所享有的权利系物权或是债权尚未确定。同时，虽佳龙天成公司与新奥特公司曾存在关联关系，但存在关联关系并不是存在恶意串通的必要充分条件。新奥特公司投资入股的房屋经过评估公司评估，评估公司出具的评估价格是否远远低于市场价格，需由原告举证证明。在没有否定评估结论效力的前提下，新奥特公司与佳龙天成公司按照上述价格达成《投资协议书》，并不违反法律、法规的强制性规定。根据农商银行上地支行提交的证据，尚不能充分证明新奥特公司与佳龙天成公司之间存在恶意串通的主观故意。在此情形下，佳龙天成公司依据与新奥特公司所签订的《投资协议书》取得包括诉争房屋在内的房屋所有权，并不当然侵害农商银行上地支行的利益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定，判决如下：驳回北京农村商业银行股份有限公司上地支行的全部诉讼请求。保全费5000元，由北京农村商业银行股份有限公司上地支行负担，已交纳。案件受理费299800元（北京农村商业银行股份有限公司上地支行已预纳207356元），由北京农村商业银行股份有限公司上地支行负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马克力审 判 员  唐卫京人民陪审员  贾玉英二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  赵鸣鸣