北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71716号原告（反诉被告）：符绍丰,男,1979年4月13日出生,汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：岳鹏,北京颐合中鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京世纪大白鲨餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李滨，经理。原告（反诉被告）符绍丰（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京世纪大白鲨餐饮有限公司（以下简称大白鲨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。符绍丰及其委托诉讼代理人岳鹏，大白鲨公司的法定代表人李滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。符绍丰向本院提出诉讼请求：请求法院判令大白鲨公司：1、退还2017年7月14日至2017年10月18日期间未使用的房屋租金30000元；2、退还经营保证金20000元；3、支付违约金120000元；4、赔偿实际损失280000元。事实与理由：2015年4月19日，大白鲨公司与罗某、李某签订《合作协议》，由其二人承租北京市朝阳区X号建筑物之地上第五层的经营场地（以下简称租赁标的），合作期限为2015年4月18日至2018年4月17日。2015年10月28日，经协商后，我与大白鲨公司、罗某、李某签订《补充协议》，由我代替罗某、李某继续履行《合作协议》，此后，我按照合同约定履行。2017年6月28日，大白鲨公司在无正当理由的情况下向我发出解约通知，并于2017年7月2日和2017年7月4日以书面的方式要求我搬离租赁标的。2017年7月14日，大白鲨公司以采取拆除经营设备、停水停电等方式强迫我搬离租赁标的。此后，2017年7月4日至2017年12月，我一直处于停业状态，对此大白鲨应当承担责任并赔偿我相应的损失。大白鲨公司辩称：对于《合作协议》《补充协议》签订的情况属实，我公司要求符绍丰搬离租赁标的的原因是其拖延交纳租金。2017年6月，符绍丰所经营场地漏水，导致楼下苏宁电器无法正常经营，其他商户均配合维修，符绍丰不配合进行维修，为避免损失扩大，我公司于2017年6月28日向符绍丰发出解约通知，之后于2017年7月2日、2017年7月4日分别向其发出书面通知，在此期间不存在符绍丰所述停水停电的情况，2017年7月14日，符绍丰搬离租赁标的，之后，我公司拆除地面进行维修。大白鲨公司向本院提出反诉请求：请求法院判令符绍丰：1、支付违约金120000元；2、支付消防改造费5029.68元；3、支付水电费18387.17元；4、漏水改造费4750元；5、支付律师费5000元；6、支付电费272元；7、支付免租期的租金10950元；8、支付优惠租金24700元。事实与理由：2015年4月19日，大白鲨公司与罗某、李某签订《合作协议》，由其二人承租租赁标的。此后，由符绍丰代替罗某、李某变更为合同权利义务主体，罗某、李某退出。在合同履行过程中，符绍丰多次违反合同约定，拖延交纳相关费用，给大白鲨公司经营造成不便。至2017年初符绍丰及其他商户因消防不合格被要求整改，大白鲨公司组织相关公司进行整改并验收合格。其他商户均已交纳消防改造费用，仅剩符绍丰拖欠未支付，大白鲨公司多次催讨未果。2017年6月，符绍丰所承租区域相邻商铺发生漏水，导致楼下苏宁电器受损。根据合同约定，大白鲨公司只负责提供场地、装修、维护等义务，经营及损害赔偿责任由签约商户负责。因承租漏水商铺的商户未对之前装修进行维护和修缮，对此次漏水不能证明其无责任，故应当承担责任。大白鲨公司通知包括符绍丰在内的商户并组织施工维修，但符绍丰一直不予配合施工。为保障其他商户正常经营及大白鲨公司的合法利益不受损失，避免漏水的后果及损失扩大，大白鲨公司于2017年6月28日向符绍丰发出解约通知。符绍丰对大白鲨公司的反诉辩称：不同意大白鲨公司的全部反诉请求。大白鲨公司对于事实陈述不符，应以符绍丰的陈述为准，大白鲨公司存在违约情况，符绍丰不应当承担违约责任。对于违约金，符绍丰不存在违约情况，不应当支付违约金；对于消防改造费用，因不涉及符绍丰承租部分，不应当由符绍丰承担；对于水电费，符绍丰已经支付2017年5月的水电费，2017年6月的水电费应当在2017年7月支付，但大白鲨公司已单方解除与符绍丰的合同，不应当在本案中解决；对于漏水维修费，因符绍丰承租区域并未漏水，大白鲨公司的主张没有依据；对于律师费，与符绍丰无关，其主张没有法律依据。对于电费，符绍丰于2017年6月27日向大白鲨公司申请购电，但被拒绝，不可能产生未付款的电费；对于免租期和优惠费用，因符绍丰不存在违约的情况，大白鲨公司的主张没有依据，而根据《合作协议》第十一条第三款合同约定仅是对于免租期而言，并非免除每月的优惠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月19日，大白鲨公司（甲方）与罗某、李某（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方为在此地经营十年的餐饮企业，本合作项目为租赁标的，具体区域见平面分界图；甲方负责提供乙方经营场地，乙方负责装修，设备及日常经营事宜；乙方向甲方交纳壹万零九佰伍拾元整合作区域使用费用每月，甲方同意优惠到壹万元整每月；合作期限自计租之日起为期叁年，即2015年4月18日至2018年4月17日；甲方同意给予乙方30天作为免收合作利润期，此免收合作利润期使用为首年最末月；乙方应于本合同签订之日向甲方支付合作经营保证金贰万元，经营保证金等同贰个月的合作经营区域使用费，经营保证金不计利息；本合同履行完毕后或按本合同约定条款解除、终止，若乙方在合同期内依约履行了本合同各项约定义务，并无任何拖欠款项及应赔付的责任，则甲方应当将保证金在三十日内如数退还乙方；若乙方违反合同约定条款或未履行约定义务，甲方依据本合同约定在扣除款项后，应当将保证金剩余之款项在三十日内如数退还乙方；乙方除支付甲方合作区域使用费外还应支付附属场地和附属设施设备使用费及物业管理（不含能源费）；乙方须定期向甲方支付因合作项目产生的水费、电费、供暖及供冷等能源费，乙方须在接到甲方交费通知单之日起五个工作日内向甲方支付；乙方应按本合同规定，按时足额向甲方缴纳合作经营费用及其他相关费用，如不能按时缴纳，每天按所欠费用的3%加收滞纳金，逾期超过15日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同；乙方负责合作经营区域内部的保安、消防、安全、卫生工作；任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方当年度一年的承包经营费用及守约方的全部损失，本合同由约定的除外；如乙方违约，甲方不给予乙方第二条第3款约定的免收合作利润期，乙方须向甲方交纳免收合作利润期的合作利润及优惠的950元/月。2015年10月28日，大白鲨公司（甲方）与罗某（乙方）及符绍丰（丙方）签订《补充协议》，甲乙丙三方经协商，就原甲乙双方签订的协议作出如下变更：甲方许可乙方将经营场所的经营权转让给丙方（即本协议生效后，丙方成为原协议中的乙方，继续履行原协议中的条款），乙丙双方的转让细节与甲方无关。合同签订后，符绍丰使用租赁标的用于经营餐饮。2017年3月18日，符绍丰交纳2017年4月18日至2017年10月18日租金60000元。符绍丰表示2015年4月18日，罗某、李某交纳押金20000元，为此提交收据予以证明，收据显示“2015年4月18日，今收到罗某、李某交来押金贰万元整，收款人‘翁’，缴款人罗某”；大白鲨公司对此不予认可，表示收据未加盖公司公章。2017年6月28日，大白鲨公司向符绍丰发出《解约通知》，内容为：根据你与我司签订的合同承包协议，协议约定甲方负责提供场地，乙方自行装修，乙方应按时交纳相关费用，但你方并未进行装修，沿用了上家的装修，并且未尽到维护责任，导致防水渗漏隐患，由于此问题关系到相邻单位的正常经营，所以我司组织了集体装修，期间你多次反复，至今仍以各种理由阻挠维修工程，现工作已停工，对此我司认为你的行为已经影响到了我司正常经营，以及你的多次拖延缴纳费用的行为已属严重违约，为维护我司的正常经营及利益，我司现正式通知你，自2017年7月1日与你解约，因涉及责任鉴定及赔偿问题，我司对你进行法律诉讼，相关起诉文件将送至法院。现在正式通知你，请你自行搬离相关场地，如继续占用，后果由你自行承担。2017年7月2日，大白鲨公司向符绍丰发出《告知函》，内容为：我司已于2017年6月25日向你发送了解约通知，通知你解约（具体原因不在此重复），并给你预留了搬离的时间（至2017年7月1日）。至今日你仍未搬离我司场地，并坚持继续进货经营，现我司再次通知你，我司已与你解约；请搬离我司场地，如继续占用，我司将收取你场地占用费，直至你搬离；我司不再为你提供水电气的供给；我司将追究你在占用期间导致我司场地不能出租的损失；我司随时接待你或你的代理人的诉讼请求。2017年7月4日，大白鲨公司向符绍丰发出《告知函》，内容为：我司已于2017年7月2日再次向你发送了解约告知函，通知你解约（具体原因不在此重复），并给你预留了搬离的时间（至2017年7月1日）。至今日你仍未搬离我司场地，并告知我司，你认为合同没有到期，可以继续占用场地，并准备诉讼维护你的权利。现我司正式通知你，我司已于你解约，支持你进行诉讼的行为；涉及的经营场地我司收回；请你于2017年7月5日前将场地内属于你的物品搬离，逾期视为你放弃对物品的所有权；我司没有义务对你的物品进行管理；我司将对涉及场地进行重新规划；由于你的阻挠，影响到了其他商户防水维修工程进度，已给其他商户造成了损失，对此，我司将对商户的损失进行统计，一并向你追缴，我司将于今晚对原有场地内的防水进行维修。2017年7月14日，符绍丰搬离租赁标的。庭审中，大白鲨公司称2017年3月，大白鲨公司对租赁标的进行消防改造，符绍丰未支付改造费用；租赁标的南侧漏水，导致楼下苏宁电器无法正常经营，但无法确定准确漏点，符绍丰无法举证其通过防水和闭水实验，大白鲨公司就参照高空抛物侵权责任承担的原则，要求南侧租户共同承担维修费用，但符绍丰拒不配合维修，拖延交纳维修费用；符绍丰拖欠水电费，为此提交水电气收费明细予以证明，故大白鲨公司依据合同约定与其解除合同。为此，大白鲨公司提交消防系统整改方案、北京市建筑工程施工合同、火灾隐患督办函、工程竣工验收报验单等予以证明。符绍丰对此不予认可，称其不存在拖欠交纳费用情况，大白鲨公司要求解除合同缺乏依据，大白鲨公司并未提交证据证明应当由符绍丰承担消防改造费用；大白鲨公司在漏水发生后第一时间即对漏水点进行排查，经排查发现租赁标的系距漏水点距离最远商户，租赁标的不存在漏水情况，漏水亦非由其原因导致；符绍丰并不拖欠大白鲨公司水电费，即使存在拖欠大白鲨公司所主张的2017年6月水电费亦产生于大白鲨公司发出解约通知之后，大白鲨公司无权单方解除合同，在此情况下发出解约通知存在违约情况。为此符绍丰提交中国工商银行账户明细清单证明其已交纳水电费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，符绍丰与大白鲨公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案中，在签订《补充协议》之后，符绍丰使用租赁标的至2017年7月14日，大白鲨公司称符绍丰因拖欠相关费用，违反合同约定，因而向符绍丰发出解约通知，根据现有证据及本院查明情况，双方对于消防改造费及漏水维修费并无合同约定，且大白鲨公司并未举证证明上述费用应由符绍丰承担，同时，根据大白鲨提交证据亦无法证明符绍丰存在欠缴水电费情况，故本院对大白鲨公司以符绍丰存在拖欠相关费用构成违约的意见不予采信，大白鲨公司据此主张的违约金、消防改造费、漏水改造费、免租期的租金、优惠租金，本院不予支持。关于大白鲨公司主张的水电费、电费，未提出充分证据予以证明，本院不予支持。关于大白鲨公司主张的律师费，于法无据，本院不予支持。本案中，在租赁期内，大白鲨公司无故与符绍丰解除合同，导致符绍丰无法继续使用涉案租赁标的，构成违约。符绍丰要求退还房屋未使用租金于法有据，本院予以支持。虽大白鲨公司不认可收取经营保证金，但根据双方提交证据及符绍丰在租赁标的经营的事实，可以认定经营保证金已由大白鲨公司收取，在大白鲨公司存在违约的情况下，符绍丰要求退还经营保证金，于法有据，本院予以支持。关于符绍丰主张违约金，于法有据，但其主张金额过高，本院依法予以调整。关于符绍丰主张因无法使用涉案标的导致经营损失、租金损失、转让费，缺乏法律依据，且大白鲨公司已给付符绍丰违约金，在违约金数额内的损失不应重复赔偿，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京世纪大白鲨餐饮有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）符绍丰租金三万元；二、被告（反诉原告）北京世纪大白鲨餐饮有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）符绍丰经营保证金二万元；三、被告（反诉原告）北京世纪大白鲨餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）符绍丰违约金三万元；四、驳回原告（反诉被告）符绍丰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京世纪大白鲨餐饮有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8050元，由原告（反诉被告）符绍丰负担6250元（已交纳4025元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京世纪大白鲨餐饮有限公司负担1800元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2050元，由被告（反诉原告）北京世纪大白鲨餐饮有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  张培华人民陪审员  白玉萍二〇二〇年十二月三十日法官 助理  张 帆书 记 员  张李营