广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29323号原告：广州市南松企业管理集团有限公司（原广州市南松投资管理有限公司），住所地广州市海珠区工业大道南656号之一1楼112房。法定代表人：黄广波，总经理。委托诉讼代理人：黄敏茹、彭家欣，分别为广东百高律师事务所律师、实习律师。被告：刘培庭，男，1993年10月10日出生，汉族，住广东省惠来县，委托诉讼代理人：谭勇兴，广东经纶律师事务所律师。原告广州市南松企业管理集团有限公司诉被告刘培庭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄敏茹、彭家欣，被告刘培庭及其委托诉讼代理人谭勇兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2019年12月1日起至2020年5月17日的租金及服务费为53265.6元；2、被告向原告支付自2019年11月26日起至被告实际付清租金之日的滞纳金，暂计至起诉之日：53265.6元（计算方式：滞纳总金额×拖欠天数×0.5%，以拖欠的租金及服务费为上限，后附违约金计算表）；3、被告向原告支付2020年5月18日至2020年6月5日的场地占用费14774.4元；（计算方式：6609.6÷17天×19天×2）；4、被告向原告支付自2019年12月1日起至2020年6月5日的管理费为4584元；5、被告向原告支付自2019年10月25日起至2020年6月5日的水电费为1592元；6、被告支付的租赁保证金20000元及水电周转金5000元归原告所有；7、被告赔偿原告为清理商铺而支出的费用3200元；8、被告赔偿原告为实现债权而支出的律师费2500元；以上暂计158181.6元；9、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年5月2日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市海珠区工业大道南石溪南松荟自编19号铺物业，租赁期限从2017年5月18日至2020年5月17日；其中2019年5月1日至2020年4月30日每月的租金及服务费为11664元，对于租赁期内产生的水电费，被告应按照电费1.6元/度，水费6.8元/立方米的标准向原告支付；物业管理费为744元/月。被告应于每月25日前缴清下月租金及物业管理费、上月的水电费给原告。同时，被告在租赁合同签订时向原告交付2个月的租金20000元作为租赁保证金，支付5000元作为水电周转金。被告应按合同规定的时间缴付租金、水电费用等费用，逾期付款的，每逾期一天，应向原告支付拖欠租金总额的0.5%的滞纳金；逾期达10天以上，原告有权解除合同，没收被告缴纳的所有保证金。租赁期满，被告应归还该物业给原告，若被告逾期未履行本义务，被告需按当月租金的双倍向原告支付该物业内物品处分期间的场地占用费。违约方还需向守约方赔偿律师费等。合同签订后，原告按约将商铺交付被告使用。2020年年初，因受新冠疫情影响，原告为减轻被告经营成本压力，同意减半收取2020年2月、3月份的租金及物业服务费（水电费、管理费仍如实结算）。但从2019年11月26日起至今，被告一直无支付租金、物业服务费，物业管理费及水电费，原告多次催收无果。原告为防止损失进进一步扩大，于2020年6月5日收回商铺。被告辩称：被告已于2020年1月8日向原告交还店铺钥匙，自即日起，被告已失去店铺的使用权以及租赁权，被告2019年12月以及2020年1月没有缴纳租金的理由是因店铺外进行施工围栏严重影响被告的实际经营。被告曾与原告进行协商要求解除租赁关系，但遭到原告的拒绝，被告在2020年1月8日进行搬迁，原告负责人马经理出面阻拦，并收回钥匙。故原告的诉讼请求应予驳回。其同意缴纳2019年12月以及2020年1月的租金、管理费。滞纳金标准过高，不同意缴纳。场地占用费也不同意缴纳。愿意缴纳水电费2019年10月25日至2020年1月25日的水电费。租赁保证金20000元要求退回。不同意支付商铺清理费和律师费。经审理查明：广州市海珠区石溪第二经济合作社（以下简称“石溪二社”）2020年10月28日出具《情况说明》，载明：其同意原告转租广州市海珠区工业大道南853号之二的物业，对原告减免了2020年2、3月各50%的租金。据宅基地使用证记载，海珠区工业大道南853号之二的权属人为石溪二社，建筑面积341.25平方米。2017年1月20日，原告（乙方）与石溪二社（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将工业大道南656号之一、工业大道南853号之二自编1-20铺、工业大道南472号，承租物总面积11607.1平方米出租给乙方，租赁期限自2017年2月15日至2030年2月14日止；水费6元/吨，电费1.元/度，甲方有权随相关部门的价格调升而调整收费价格；等。同日，石溪二社向原告交付了上述合同约定的场地。2017年5月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将海珠区工业大道南石溪南松荟自编19号铺出租给乙方，建筑面积约74.46平方米，租赁期限从2017年5月18日至2020年5月17日止；2019年5月1日至2020年4月30日每月租金及物业服务费为11664元；物业管理费744元/月；乙方向甲方支付租赁保证金20000元、水电周转金5000元；租金按月结算，乙方必须于每月25日前缴付下月租金及物业服务费；乙方按其所使用的水电数额（以甲方抄表数额为准）向甲方支付水电费，电费1.8元/度，水费6.8元/度，公共水电分摊按建筑面积计费（公摊水费，公摊电费均为建筑面积乘以0.5元），水电价格随市场价格波动而变化；乙方逾期支付租金、水电费或管理费等费用，逾期付款的，乙方每逾期一天，应向甲方支付拖欠租金总额0.5%的滞纳金；逾期10天以上，甲方有权单方终止合同、没收乙方缴纳的所有保证金；物业租期满或合同因其他原因终止时，乙方应归还该物业给甲方，甲方可清空店铺内可移动物品；甲方对该物业恢复原状的费用由乙方承担，且乙方还需按当月租金的双倍向甲方支付该物业内物品处分期间的场地占用费；违约一方的赔偿责任包括守约方的律师费等费用；等。被告依约向原告交付了租赁保证金和水电周转金，原告向被告交付了涉案房屋。原告因本案诉讼委托律师支出了律师费2500元。原告为证明其主张，提交了如下证据：1、《收款通知》，载明2019年10月25日-11月25日电费571.2元、水费20.4元；11月25日-12月25日电费550.4元、水费20.4元；2019年12月25日-2020年1月25日电费416元、水费13.6元；以上合计1592元；2020年1月25日-2020年4月25日均无水电费产生；2、清洁费3200元的收据一张。被告对证据1不认可，被告没有收到该通知；对证据2该收据不予认可。被告提供了证言，拟证实2020年1月8日已将钥匙要给原告员工马经理。原告予以否认。诉讼中，双方同意水电周转金5000元抵扣被告应缴纳的费用。原告表示：2019年12月底通往涉案场地的主道路确实围蔽了一半进行施工，但修路是市政工程，原告不能控制，其他租户都正常经营；至过年前被告一直在经营店铺；涉案场地2020年2月10日可复工复产，只需向管理处申请出入证即可；涉案房屋已经对外出租。被告表示：2019年12月不给租金是因为道路在围蔽，人可以进，但货物进不去了，其是做木地板销售的；2020年3月经过店铺时，发现店铺内物品已经清空，原告已经对外招租了，2020年1月8日交钥匙给马经理后就没有再经营店铺。本院认为：原告与被告签订《房屋租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，为合法有效的合同，双方均应切实履行。上述合同约定：“2019年5月1日至2020年4月30日每月租金及物业服务费为11664元；物业管理费744元/月；乙方向甲方支付租赁保证金20000元、水电周转金5000元；租金按月结算，乙方必须于每月25日前缴付下月租金及物业服务费；乙方按其所使用的水电数额（以甲方抄表数额为准）向甲方支付水电费，电费1.8元/度，水费6.8元/度，公共水电分摊按建筑面积计费（公摊水费，公摊电费均为建筑面积乘以0.5元），水电价格随市场价格波动而变化；乙方逾期支付租金、水电费或管理费等费用，逾期付款的，乙方每逾期一天，应向甲方支付拖欠租金总额0.5%的滞纳金；逾期10天以上，甲方有权单方终止合同、没收乙方缴纳的所有保证金；物业租期满或合同因其他原因终止时，乙方应归还该物业给甲方，甲方可清空店铺内可移动物品；甲方对该物业恢复原状的费用由乙方承担，且乙方还需按当月租金的双倍向甲方支付该物业内物品处分期间的场地占用费；违约一方的赔偿责任包括守约方的律师费等费用。”根据上述约定，被告应于2019年11月25日前缴纳2019年12月的租金。被告迟延交纳租金，已构成违约。被告抗辩因12月道路围蔽施工导致其不交纳租金，但12月租金应于11月25日交纳，且被告也自认人依旧能通行，故被告拒绝交租的理据不足，本院不予采纳。合同约定，被告逾期交租10天，原告可以解除合同收回商铺并没收租赁保证金。从原告提交的《收款通知》可知，涉案房屋2020年1月25日起就没有水电费产生，侧面说明被告自春节后就没有使用涉案房屋。原告作为出租人，应及时查看房屋的使用情况，且在被告自2019年11月25日已未缴纳2019年12月租金的情况下，应该及时行使合同解除权，及早收回房屋自行止损。结合原告陈述涉案场地已于2020年2月10日可以复工，原告应在复工后及时收回场地。鉴于此，本院认定被告应向原告支付2019年12月1日至2020年2月28日期间的租金及服务费共计29160元（2月份租金减半收取）。对于2020年3月1日至2020年6月5日期间的租金及占用费损失属于原告自行扩大，原告要求被告支付上述期间的租金及占用费本院不予支持。同理，被告只需向原告支付2019年12月至2020年2月期间的管理费为2232元。原告要求被告支付2020年3月至2020年6月5日期间的管理费本院不予支持。关于水电费的问题。根据原告的收款通知可知，2019年10月25日至2020年1月25日期间产生的水电费合计1592元，原告要求被告支付上述水电费1592元有理，本院予以支持。双方同意水电周转金5000元用于抵扣被告欠付的费用，故被告应向原告付的费用为租金29160元+管理费2232元+水电费1592元=32984元-5000元水电周转金=27984元。关于租赁保证金。合同明确约定，被告迟延交租达10天原告可以没收租赁保证金，故原告要求没收被告的租赁保证金20000元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。原告已经可以没收被告交纳的租赁保证金的情况下，原告再要求被告支付迟延交租的违约金本院不予支持。关于清理费3200元。原告仅提供收据并无支付该笔费用的凭据，本院对于该费用的发生不予采信，原告要求被告支付场地清理费3200元的诉讼请求本院不予支持。关于律师费2500元。因被告违约导致本案诉讼，原告要求被告支付律师费2500元符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘培庭在本判决生效之日起十日内向原告广州市南松企业管理集团有限公司支付2019年12月1日至2020年2月28日期间的租金及服务费29160元、管理费:2232元，2019年10月25日至2020年1月25日期间产生的水电费1592元；上述费用合计32984元，经抵扣5000元水电周转金后，被告向原告实际支付27984元即可；二、被告交纳给原告的租赁保证金20000元，原告无需退回给被告；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付律师费2500元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3464元，由原告负担2358元，被告负担1106元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年十二月二十九日书记员  李敬钊吴越鸣