宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初3916号原告：张某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：李某，宁夏平瑞律师事务所律师。被告：杨某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：周某，宁夏天盛律师事务所律师。被告：魏某，住宁夏回族自治区银川市。原告张某与被告杨某、魏某合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人李某、被告杨某及其委托诉讼代理人周某、被告魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1.判令解除张某与杨某、魏某签署的店面转让协议；2.判令杨某、魏某返还张某转让费8万元、租房押金2万元，合计10万元；3.本案诉讼费用由杨某、魏某承担。事实和理由：杨某、魏某系合伙关系，2020年10月，张某与杨某、魏某就杨某、魏某转让给张某兴业家园二区七号楼一号营业房房产一事签署了转让协议，协议约定了双方的权利义务，杨某、魏某保证张某享有转让营业房租赁合同中的权利义务。后张某按照合同约定分批次将转让款通过现金支付、转账支付的方式交付给杨某、魏某。可在张某装修营业房准备使用时，通过和房东吕某了解得知，杨某、魏某并未征得房东同意转让营业房，而是欺骗房东是张某与杨某、魏某合伙经营，房东知晓其受到杨某、魏某欺诈后向张某出示了原租赁合同，禁止张某继续使用该房产并与杨某、魏某沟通此事，然而杨某、魏某拒不处理，导致张某无法继续装修使用营业房，现房东已将杨某诉至西夏区人民法院。张某认为，因为杨某、魏某的欺诈行为，导致该转让协议侵害了第三方利益，根本无法履行，且损害了张某的合法权益，故诉至法院。杨某辩称，一、张某与杨某、魏某签订的店面转让协议书合法有效，且该协议已履行完毕，不存在解除的问题。杨某配合张某与房东吕某签订了房屋租赁合同，张某已经将半年房租8万元支付给了吕某，张某与吕某签订的租赁合同是其真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务，不存在杨某欺诈吕某的事实。二、杨某与吕某签订的租赁合同仍然在租期内，如杨某告知吕某其与张某系合作关系，就不会存在张某与吕某签订租赁合同的行为，也不会存在吕某接受张某支付租金的行为。现张某与吕某恶意串通，损害杨某的利益，单方将张某与吕某签订的合同撕毁。综上，张某的诉讼请求不能成立，其应当向吕某主张权利。魏某辩称，魏某与杨某是合伙关系，我们把房子转给张某，属于正常转让，没有欺骗、违规行为，转店时张某与魏某、杨某以及吕某都在，张某与吕某认为没有问题，所以才签订的合同。如果有问题的话，当时吕某为什么不提出来。张某只给我们付了8万元转让费，后来张某说吕某不让装修。吕某与张某已经签订合同，而且魏某、杨某把所有的费用都已经与吕某结清了。本院经审理认定事实如下：杨某与魏某自认其二人系合伙经营。2020年10月8日，魏某（甲方，转让方）与张某（乙方，受让方）签订《店面转让协议书》，约定，一、甲方将位于银川市××区营业房的门面转让给乙方，让乙方租赁使用，门面的建筑面积为280平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，由乙方与业主按原合同条款相关规定，重新签订租赁合同。二、业主与甲方就上述门面，已签订了租赁合同，租期到2020年10月8日止，年租金为15万元。门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向业主履行原有门面租赁合同中所规定的条款。三、转让后门面现有的装修、装饰、设备设施全部归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。四、为顺利履行本合同，乙方于本合同签订之日向甲方支付定金1万元。剩余转让金7万元，甲方配合乙方办完转让手续后一次性结清。上述费用已包含第三条所述的装修、装饰、设施设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、甲方对乙方接手前甲方产生的债权、债务甲方负责。乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、违约责任：（1）甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，应按合同规定的时间交付门面。（2）乙方应按规定时间接收门面，超过三天甲方有权解除合同，并不退还定金。七、如因自然灾害等不可抗拒因素导致乙方经营受损，与甲方无关。该协议签订后，张某于同日向杨某支付定金1万元，2020年10月9日，张某向杨某支付9万元（含押金2万元）。同日，张某给吕某支付租金8万元，本案诉讼过程中，张某及吕某均陈述该8万元吕某已退还给张某。另外，张某还向杨某支付900元用于购买涉案店铺内的酒水。上述协议签订后，杨某、魏某遂将涉案房屋交付张某，张某在接手涉案房屋后准备装修时遇吕某阻拦。故张某诉至本院。另查明，2018年9月20日，吕某（甲方）与杨某（乙方）签订《营业房租赁合同》约定，甲方将位于××区营业房出租给乙方使用，年租金为15万元，租赁期限自2018年9月20日起至2022年9月19日止。租金按年结算。营业房租赁期内，如需转租第三人使用，必须取得甲方同意。合同还对其他事项进行了约定。2020年10月21日，吕某以杨某为被告诉至本院，要求：1.判令解除吕某与杨某签订的营业房租赁合同；2.判令杨某支付欠付的2019-2020年度房屋租金13万元、采暖费10920元，合计140920元，并按年租金15万元计算支付自2020年9月20日起至合同解除之日的租金。2020年12月24日，本院作出（2020）宁0105民初3844号民事判决书，认定：吕某与杨某签订的《营业房租赁合同》约定涉案房屋如需转租第三人使用，必须取得吕某同意，杨某及魏某未经过吕某同意将涉案房屋转租给张某，违反了合同约定。并判决如下：一、解除吕某与杨某签订的《营业房租赁合同》；二、杨某支付吕某房屋租金169452元；三、驳回吕某的其他诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、张某提交的店面转让协议书、微信支付转账电子凭证、中信银行业务凭证、营业房租赁合同（打印件），以及杨某提交的微信截图、营业房租赁合同（复印件）等证据在卷佐证，并经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，案外人吕某（甲方）与杨某（乙方）签订的《营业房租赁合同》就涉案房屋租赁期限约定为自2018年9月20日起至2022年9月19日止，因此，在杨某、魏某与张某就涉案房屋签订《店面转让协议书》时，吕某与杨某签订的《营业房租赁合同》仍在履行期内。《店面转让协议书》中约定，“杨某、魏某将涉案房屋转让给张某，让张某租赁使用，并保证张某同等享有杨某、魏某在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在杨某、魏某转让租期满后，由张某与吕某按原合同条款相关规定，重新签订租赁合同。门面转让给张某后，张某同意代替杨某、魏某向吕某履行原有门面租赁合同中所规定的条款”。结合上述合同条款及当事人陈述可以确认，涉案《店面转让协议书》实为转租合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，吕某与杨某签订的《营业房租赁合同》明确约定涉案房屋如需转租给第三人使用，必须取得吕某同意，现杨某、魏某并未提交有效证据证明其在将涉案房屋转租给张某时，取得了吕某的同意，且在（2020）宁0105民初3844号案件中，吕某明确表示其不同意杨某、魏某将涉案房屋转租给张某，因此，杨某、魏某将涉案房屋转租给张某，系无权处分行为，未经吕某追认，该《店面转让协议书》无效，故对张某要求解除该《店面转让协议书》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于张某已经支付的转让费及押金共计10万元，杨某、魏某应当予以返还，同时，张某应将涉案《店面转让协议书》项下的房屋及房屋内的装修、装饰、设备设施返还给杨某、魏某。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、杨某、魏某于本判决生效之日起五日内返还张某转让费及押金共计10万元；二、张某于本判决生效之日起五日内将涉案《店面转让协议书》项下的房屋及房屋内的装修、装饰、设备设施返还给杨某、魏某；三、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元（实收1150元），由张某负担575元，由杨某、魏某负担575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 罗 娟二〇二〇年十二月二十八日书记员 陈静雯附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。