海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终2050号   上诉人（原审原告）：梁永杰，男，1984年7月18日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县。   上诉人（原审原告）：文红娜，女，1989年4月9日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县。系梁永杰妻子。   二上诉人共同委托诉讼代理人：朱家君，北京大成（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南嘉富利实业有限公司，住所地海南省昌江县石碌镇红林中学北侧富安花园E栋01012房。   法定代表人：戴青前，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：熊承维，北京京师（三亚）律师事务所律师。   上诉人梁永杰、文红娜因与被上诉人海南嘉富利实业有限公司（以下简称嘉富利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   梁永杰、文红娜上诉请求：1.判令撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初978号民事判决；2.改判支持上诉人全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在逾期付款的情形属于事实认定错误。首先，本案系上诉人主张逾期交房违约金的商品房买卖合同纠纷，上诉人仅需对双方之间是否存在真实商品房买卖合同关系，上诉人已经就支付完毕全部购房款方面进行举证，而被上诉人作为主张上诉人存在逾期付款行为的提出方，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定除外；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”故被上诉人应当对其主张承担举证责任。在商品房买卖关系中，购房者先付款，开发商再开具相应发票属于正常的流程和市场交易习惯，即上诉人付款时间应早于发票出具时间，且在本案中被上诉人系房地产开发企业，对于作为购房者的上诉人是否付完全款，付款的时间应当明确知晓。因此，被上诉人故意不提交案涉房屋付款凭证，并作出虚假陈述，应承担举证不能的责任和相应不利后果。其次，在商品房买卖交易关系中，购房者需先付完全款，开发商才会履行交房义务，而被上诉人在一审阶段中主张上诉人已于2017年11月28日接收案涉房屋。上诉人认为，被上诉人一方面主张上诉人存在逾期付款情形导致被上诉人有权拒绝交房，另一方面又主张其已向上诉人履行交房义务，且被上诉人在本案案发前从未对上诉人的付款时间提出过任何异议，故被上诉人的主张前后矛盾，无法自圆其说，亦不符合市场交易习惯。再者，本案一审庭审中，鉴于被上诉人当庭对上诉人的付款时间提出异议，上诉人在庭后已向一审法院提交案涉房屋相关付款凭证，但一审法院对此置之不理，仍然以发票的出具时间作为上诉人的付款时间有违客观事实。因此，一审法院认定上诉人存在逾期付款的行为属于事实认定错误。二、被上诉人以下雨和政府机构改革为由主张可顺延交付案涉房屋无事实与法律依据，一审法院对此予以认定显属不当。首先，根据案涉《商品房买卖合同》第八条交付期限第2项第2款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的；”因此，根据上述约定，仅有台风、雨天对工期造成延误的情况下被上诉人才可以延期，而台风和雨天属于海南的正常气候，并不必然导致工地停工，其应属于被上诉人在开发建设案涉项目时所应当预见的范围。被上诉人在一审阶段提交的昌江黎族自治县气象台发布的气象证明（详见证据九），仅记载了降雨天数和台风的个数，并不足以证明该降雨或台风对案涉项目的建设产生了足以造成延误的实质影响，且被上诉人关于每次台风后都导致断水断电，需要一周时间清理才能开工的主张仅系其口头陈述，并未提交相应证据予以证明，应为此承担举证不能的责任。因此，被上诉人以雨天作为逾期交房的抗辩理由不符合客观事实。其次，根据案涉合同第八条交付期限第2项第2款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；3.因政府相关政策或市建所造成的工期延误……”及附件七本合同补充协议第六条约定：“如遇到下列特殊原因：政府规划、文物、环保、土地管理部门根据法律、法规的规定采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，或因政策及政府验收延期所造成的，出卖人可据实予以延期交房，并不承担逾期交付责任。”因此，根据上述约定，仅有政府相关政策对工期造成延误的情况下被上诉人才可以延期，而根据被上诉人一审提交的关于印发《昌江黎族自治县机构改革方案》的通知（详见证据十）内容记载，该次机构改革系改革机构设置，优化职能配置，并非相关政府机构停止运行，与案涉项目的建设无因果关系，并不会导致工期造成延误，被上诉人以此主张其可逾期交房无事实依据。再者，被上诉人主张其于2017年11月28日已向上诉人交付案涉房屋，说明案涉房屋已建设完毕，之后其又以雨天，政府机构改革原因主张导致延误工期，故被上诉人的主张前后矛盾，不应采信。一审法院罔顾事实，认定雨天和政府机构改革导致被上诉人可顺延交房显属不当。三、一审法院认为上诉人实际接收案涉房屋后，被上诉人便不构成违约属于法律适用错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外……”之规定，本案中双方对房屋交付另有明确约定，即交付的房屋应系已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋，故被上诉人应遵循约定，向上诉人交付符合合同约定验收合格的房屋。因此，即便上诉人已实际接收房屋，由于被上诉人未按约定条件履行交房义务，亦已构成违约，应承担逾期交付验收合格房屋的违约责任，一审法院认定被上诉人不构成违约属于法律适用错误。综上所述，上诉人已依约向被上诉人履行支付购房款的义务，不存在任何违约情形，被上诉人以雨天和政府机构改革作为其可顺延交房的原因无事实与法律依据，一审判决不仅有违公平原则，亦违背客观事实。   嘉富利公司辩称，一、一审认定的事实是清楚的。一审判决仅是客观的认定被答辩人交纳购房款的客观时间，没有对他是否逾期付款进行价值评判，而一审判决是依据上诉人一审当中提交的发票。同时依约付款是买受人的主要义务，上诉人作为买受人应该要承担举证责任。虽然根据合同本来是要先付款再交房的，但是也不妨碍被上诉人在认为合适的时机提前将房屋交付给上诉人。先履行抗辩权只是一种权利，可以选择行使也可以不行使。即在上诉人没有交清房款的情况下，被上诉人仍然可以提前履行交房的义务，并不导致先履行抗辩权消灭。上诉状当中上诉人自认在一审庭审过后才向一审法院提交证据违反了诉讼程序的规定，一审法院没有把证据采纳为认定案件事实的依据正确。二、被上诉人一审抗辩理由是有事实和法律依据的，一审判决予以采纳并没有什么不当。被上诉人已经就引起工期延误的这些客观事实进行举证，但是至于说客观事实会导致工期延误，这个属于是一个常识的问题，是必然的。三、一审判决适用法律正确。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。上诉人认为《商品房买卖合同》约定了具体的交房条件，属于另有约定的情况不能成立。当事人另有约定，应该指的是对前面“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的一个否定性的约定，明确地表明对房屋的转移占有不视为或者不得视为房屋的交付使用，才算是叫另有约定。四、上诉人的诉讼请求有违公平和诚实信用原则，不应予以支持。上诉人客观上接收了房屋，并且在占有使用，如果在此同时还要被上诉人承担违约责任，可能后续被上诉人会要求上诉人支付接收房屋之后的占有使用费，这样可能浪费司法资源，也不利于社会的和谐。五、上诉人认为属于格式条款的问题，本案是不是格式条款，根据本案的争议，没有什么关系。正因为是格式条款，所以更容易出现笔误的情况，因为交房时间是填充的，有可能是沿用其他人的合同，存在忘记修改交房时间的问题。   梁永杰、文红娜向一审法院起诉请求：1.请求依法判令嘉富利公司按总房款478952元每日万分之二的标准支付自2017年8月31日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金81613元（暂计至2019年12月31日，逾期交房违约金81613元）；2.依法判令嘉富利公司承担本案的全部费用。   一审法院认定事实：梁永杰、文红娜与嘉富利公司于2017年3月10日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：梁永杰、文红娜向嘉富利公司购买一套位于昌江黎族自治县石碌镇红林中学北侧富安花园二期3栋B单元18层B-1803号房，建筑面积为126.04平方米，总房款478952元。付款方式和期限：梁永杰、文红娜应签订合同时首付款108952元，余款370000元应在合同签订后10日内按要求提交办理银行按揭贷款所需要的各种资料并办理按揭手续，否则视为买受人逾期付款。房屋交付期限：嘉富利公司应在2017年8月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付梁永杰、文红娜。同时双方对违约责任也作了相关约定，其中对逾期付款的违约责任：逾期在90日之内，每逾期一天，嘉富利公司有权要求梁永杰、文红娜每日按应付而未付房款部分的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，嘉富利公司有权解除合同，有权要求梁永杰、文红娜每日按应付而未付房款部分的万分之二支付违约金……。逾期交房的违约责任：逾期交房360日之内和超过360日的，买受人有权要求出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……。合同签订后，梁永杰、文红娜于2017年3月10日、2019年5月22日分二次支付购房款108952元、370000元，已向嘉富利公司支付了全部房款。嘉富利公司也于2017年11月28日将涉案房屋交付给梁永杰、文红娜。   另查明，1.昌江黎族自治县2016年-2018年的降雨天数分别为124天、129天、133天及受7个热带气旋影响和2019年1-5月的降雨20天；2.涉案房屋建设工程所属项目各项已于2019年11月12日经验收合格。   一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：嘉富利公司应否向梁永杰、文红娜支付逾期交房的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外……。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行合同义务。嘉富利公司虽未能在合同约定期限内向梁永杰、文红娜交付房屋，但依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第2项约定，嘉富利公司在扣除因特殊原因可顺延交房时间后，依约将涉案房屋交付给了梁永杰、文红娜，且梁永杰、文红娜接收涉案房屋后，并未对交房条件提出异议，根据上述法律规定和双方签订的《商品房买卖合同》的约定，嘉富利公司的行为并未构成违约，故梁永杰、文红娜请求嘉富利公司承担违约责任的主张，没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回梁永杰、文红娜的诉讼请求。案件受理费1840元，按规定减半收取计920元，由梁永杰、文红娜共同负担。   本院二审期间，梁永杰、文红娜围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   二审除对一审法院事实认定部分“合同签订后，梁永杰、文红娜于2019年5月22日支付370000元”不予认可外，对一审查明的其他事实，本院予以确认。   二审另查明，梁永杰、文红娜于2017年8月25日、2017年9月7日通过银行贷款方式分别向嘉富利公司支付购房款300000元、70000元。   本院认为，本案争议焦点为：嘉富利公司是否应当向上诉人支付逾期交房违约金。本案中，各方当事人2017年3月10日签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限是2017年8月31日前，上诉人收房的时间为2017年11月28日，而案涉房屋经验收合格的时间为2019年11月12日。虽然案涉房屋在交付时尚未竣工验收，不符合合同约定及法律规定的交付条件，但是上诉人自愿接受不符合交付条件的房屋，系其对自身权利的处分，对于其自愿收房的行为，本院予以照准。且逾期交房的损失主要表现为案涉房屋无法使用，上诉人自愿收房后，房子的使用效能已经实现。故对于2017年11月28日后逾期交房违约金的主张，本院不予支持。   关于嘉富利公司是否可以延期合同约定的交房时间的问题。嘉富利公司主张按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，存在因台风、雨天造成工期延误的情形及政府机构改革等客观原因有所延误的情形，对其主张的延期事由，本院不予支持。理由为：1.约定台风、雨天延期的合同条款的效力问题，一般的刮风下雨是大自然正常的现象，约定刮风下雨就予以延期交房免除逾期交房违约责任属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该部分的约定应为无效；2.造成严重影响的台风或者长期的特大暴雨等属于不可抗力情形的，按照该合同第八条约定，嘉富利公司“应当在事实发生之日起30日内告知买受人”，但嘉富利公司未能举证证明存在30日告知的情形，应承担举证不能的不利后果；3.中共海南省委办公厅和海南省人民政府办公厅下发《昌江黎族自治县机构改革方案》的通知时间为2019年2月14日，与本案逾期交房的期间无关联。   关于嘉富利公司是否应当向上诉人支付逾期交房违约金及违约金如何计算的问题。本案中，嘉富利公司抗辩上诉人存在逾期付款的违约行为。从审理查明的事实可知，上诉人2017年3月10日已支付完毕约定的108952元，不存在逾期支付首付款的行为。关于370000元的银行按揭付款支付的部分，上诉人举证其于2017年8月25日、2017年9月7日通过银行贷款方式分别支付300000元和70000元，至少表明在嘉富利公司向其交房前其已经支付完毕购房款。对于嘉富利公司主张的该370000元购房款的支付逾期问题，应由主张逾期的嘉富利公司举证证明上诉人未在案涉合同签订后10日内提交各种资料并办理按揭手续。举证不能，应由其承担不利后果。虽然《商品房买卖合同》约定的交房期限是2017年8月31日前，但根据补充协议第七条的约定，买受人接收房屋前须付清房款，而梁永杰、文红娜付清购房款的时间为2017年9月7日，故嘉富利公司向上诉人交房的时间应认定为2017年9月7日为宜。综上，嘉富利公司应当向上诉人支付逾期交房违约金的计算方法为：逾期交房的期间从2017年9月8日至2017年11月27日共80日，以478952元为基数，按日万分之二计算为478952×80×0.0002=7663.23元。   综上所述，一审判决认定事实错误，处理结果不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初978号民事判决；   二、海南嘉富利实业有限公司应于本判决生效之日起十五日向梁永杰、文红娜支付逾期交房违约金7663.23元；   三、驳回梁永杰、文红娜的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费920元，由海南嘉富利实业有限公司负担94元，梁永杰、文红娜负担826元；二审案件受理费1840元，由海南嘉富利实业有限公司负担188元，梁永杰、文红娜负担1652元。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年十二月二十九日   法官助理 涂盼盼   书记员 唐欣凌   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。   当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。