大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初16209号原告：大连磐鼎石材有限公司委托诉讼代理人：段中卫、吕广艳，辽宁开尔律师事务所律师。被告：大连玉盛建材市场有限公司被告：董直侃，男。上述二被告共同委托诉讼代理人：闫守成，辽宁生生律师事务所律师。原告大连磐鼎石材有限公司与被告大连玉盛建材市场有限公司（以下简称“被告玉盛公司”）、董直侃租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日作出（2018）辽0211民初4599号民事裁定，原告对此裁定不服，上诉至大连市中级人民法院，大连市中院于2019年10月18日作出（2019）辽02民终8232号民事裁定，撤销本院（2018）辽0211民初4599号民事裁定，并将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连磐鼎石材有限公司委托的诉讼代理人段中卫、吕广艳，被告玉盛公司、董直侃共同委托的诉讼代理人闫守成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告一返还租金646,458元；2、被告一承担装修损失1,135,010元；3、被告一承担搬迁费用240,000元；4、被告一赔偿停产停业损失600,000元；5、被告二对以上诉请承担连带责任；6、被告一承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年11月1日，原告与被告玉盛公司签订《市场摊位租赁合同》，被告玉盛公司将其经营的市场中A2-1-6号摊位出租给原告用于石材加工及销售，租期4年，至2019年10月30日，原告一次性支付了4年的租金合计1,070,000元。后来原告了解到被告玉盛公司与部队的《军队房地产租赁合同》在2017年7月已经到期，部队不再续租。而被告玉盛公司在2015年初就明知部队关于清理整顿的要求，却隐瞒事实将摊位出租给原告至2019年10月末，被告玉盛公司存在恶意欺骗行为，给原告造成巨大损失；被告董直侃系被告玉盛公司的唯一股东，根据公司法的规定，股东不能证明公司财产独立于股东个人财产的，应对公司债务承担连带责任。被告玉盛公司、董直侃共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的主体不适格，合同是由郭某某个人签订的，定金是郭某某个人缴纳的，并且从开始到结束始终与被告交涉的人都是郭某某个人，而郭某某在2017年8月26日已经退出原告公司；关于返还租金，原告从进入场地到搬出场地，实际使用三年半之久，按照合同约定，每年租金324,120元，三年租金为97万，原告实际交付的租金也就是97万，因此不存在返还租金的问题；关于赔偿装修损失的问题，因为被告公司有明确规定，不允许豪华装修及扩展装修，并且需要向公司上报，经公司同意才能装修。因此其自称装修花了一百多万，被告并不知情，而且在原告自行搬走后，其将装修全部拆除，其有任何损失与我方无关；关于搬家费用承担问题，因为其租金交付到期没有另行交付租金，因此其在2018年4月12日自行搬走，其搬家损失与我方无关，停产损失也与我方无关；另外，二被告的财产是分开的，并不是混同的，公司有账，但没有审计。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系自然人独资的有限责任公司，成立于2015年5月5日，郭某某系该公司的原法定代表人与投资人，2017年8月26日，原告的法定代表人与投资人变更为刘学敏。被告玉盛公司作为承租方（乙方）与出租方（甲方）65053部队后勤部签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于辽宁省大连市甘井子区建筑面积18,000平方米，场地面积20,000平方米的房屋，出租给乙方使用；租赁用途为仓储石材；租赁期限自2010年7月13日起至2012年7月13日止；对租金及双方的权利义务也做了具体约定。2014年11月1日，被告玉盛公司作为甲方（出租方）与郭某某作为乙方（承租方）签订《市场摊位租赁合同》，合同约定将A2-1～6号，面积为1110平方米出租给乙方，单价为0.8元/天，天数为1460天，租金为1,620,600元。备注：业户已全部付清合同有效期内的所有租金；租赁物的租赁期限为2014年11月1日至2019年10月30日；租金按年计算，第一年度租金乙方应在2015年8月1日前以现金的方式在甲方办公地点或者甲方指定的其他地点向甲方全额付清。下一年度的租金乙方应当在2019年9月30日前以现金的方式在甲方办公室或者甲方指定的其他地点向甲方全额付清。甲方玉盛公司盖章，代表人董直侃签字确认；乙方大连磐鼎石材有限公司盖章，代表人郭某某签字确认。2015年10月12日，郭某某将其坐落于甘井子区佳林园（大连亿达美加房地产开发有限公司为出卖人）的房屋抵顶给被告玉盛公司的监事李某某作为案涉场地租金，足额付清。2018年1月10日，大连市甘井子区人民政府《关于协商将大连玉盛建材有限公司租赁场地列入部队委托管理项目的函》，内容为关于陆军第七综合训练基地原沈阳军区坦克训练基地租赁给大连玉盛建材市场有限公司30,000平方米土地，用于修建石材生产加工场地一事协商。该公司自2012年10月以来，直接投入资金50,000,000元建设厂房，先后有65家业户进入经营，每家业户直接投入装修的资金从50万到100万不等，投入机械设备与货物资金从500万到1,500万不等，现有就业人员400余人。经甘井子区协助部队全面停止有偿服务领导小组办公室调查了解，上述情况属实。2018年8月25日，中国人民解放军32127部队通告被告玉盛公司，内容为：因被告未缴纳土地占用费及拆除临时建筑，通告被告及时缴纳和拆除。本院所确认的上述事实有《军队房地产租赁合同》、《市场摊位租赁合同》、《关于协商将大连玉盛建材有限公司租赁场地列入部队委托管理项目的函》、《商品房买卖合同》、发票、退房申请单、收款收据、通知、证明、装修结算单、搬家费收据、录音及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。本案的争议焦点：一是原告是否是本案的适格主体；二是案涉租赁合同的实际履行期限以及合同履行中的违约责任；三是原告诉请被告返还租金以及承担装修损失等费用应否支持；四是被告董直侃应否承担连带责任。关于原告是否是本案的适格主体。原告持有《市场摊位租赁合同》合同原件，合同书加盖有被告公章，落款乙方处除“郭某某”签字外，还加盖原告的公章，且原告认可该合同对其具有约束力，原告是本案有直接利害关系的诉讼主体，虽然合同首页承租人写的是郭某某，但是这并不影响原告的诉讼主体资格；法院对民事合同主体的审查，不能仅仅依据载明的签字人，特别是签字人具有多重身份时，还要结合合同内容及履行情况来判断。就本案而言，郭某某在案涉的租赁合同上签字行为与郭某某本人的多重身份紧密关联。在原告成立之前，郭某某的身份系原告的发起人，原告成立后系原告的法定代表人，且原告承租案涉场地系用于石材经营，合同的内容和履行情况也足以确认原告的诉讼主体资格。在原告已经提供案涉合同原件证明原告系合同一方主体的情况下，本院对原告的诉讼主体资格依法予以确认。鉴于原告已提供合同原件，而案涉租赁合同双方明确约定为一式两份，原、被告各执一份。在被告对原告提供的合同原件未提供足以反驳的相反证据的情况下，故对被告的有关原告主体方面的辩称，本院不予采纳。关于合同的实际履行期限以及合同履行中的违约责任问题。本院认为，本案原告诉称《市场摊位租赁合同》的实际租赁期限应为2015年11月1日至2019年的10月30日，原告为此提供了同被告员工董直裕的录音证据以及原告同被告监事李某某的录音证据，证明双方均认可合同的起始日期为2015年11月1日，且原告已将甘井子区佳林园房屋一套交付给被告监事李某某作为案涉合同租金。而被告称合同租赁期间是2014年11月1日至2019年10月30日，合同签订时被告给原告优惠3个月的装修期，优惠期是2014年11月至2015年1月，收取租金的日期是2015年2月起计算到原告2018年4月12日将库房腾空交给被告之日止，已经3年零71天，应向被告交付租金1,035,408元，但到现在为止，被告没有收到原告的应该交付的租金，且李某某既不是被告的股东，也不是被告的员工，他只是原告租赁的引荐人，因此，不存在被告给原告返还租金的问题。本院认为，原告主张实际租赁期间为2015年11月1日至2019年10月30日且已经全部履行应付租金的理由成立，理由如下：其一，合同第一条已经明确约定租赁天数为1460天，合同第三条明确约定租赁期至2019年10月30日届满。根据合同截止期限2019年10月30日往前进行4年推算，则足以确认合同的起始日期应为2015年11月1日。被告辩称案涉合同实际租赁期限应自2015年2月起算，并未提供相应证据加以证明，故对被告的辩称本院不予采信；其二，关于原告是否已经履约完毕的问题。根据本院所调取的2015年10月13日所签署的退房申请单上，原告已经实际支付了购房款1,835,385元，而应退房款处明确注明是0元，该房款与李某某名下的购房合同发票所注明的房款金额完全一致，且该退房申请单也已经明确注明是由原告法定代表人抵款更名，结合原告提供的同被告监事李某某的录音证据，以及案涉租赁合同于2015年11月实际签署时的第一条备注“业户已全部付清合同有效期内的所有租金”，足以确认该抵房款便是案涉租赁合同的应付租金，本案原告不存在案涉合同履行中的违约问题。关于原告诉请被告返还租金以及承担装修损失等费用应否支持。原、被告签订的《市场摊位租赁合同》合法有效。合同履行期间从2015年11月1日至2019年10月30日，共计48个月。双方均确认案涉市场已于2017年5月停业。鉴于原告实际经营19个月，剩余29个月租赁合同无法继续履行。在此情况下，原告要求被告返还剩余租金646,458元有事实和法律依据，本院予以支持；关于原告主张要求被告承担装修损失费、搬迁费用以及停产停业损失合计1,948,233.56元的问题。在案涉租赁合同签订及履行过程中发生不可抗力时，被告作为出租人应当履行相应的告知义务。但是被告并未按照案涉租赁合同第16条的约定及时解除案涉租赁合同，也未提供任何证据证明其履行了相应的告知义务，故对原告主张的装修损失，本院酌定合理部分予以支持；由于案涉市场摊位已经拆除，客观上无法通过鉴定等手段确定原告的实际装修损失，结合被告提供的《关于恳请区政府协商将大连玉盛建材有限公司场地列入部队委托管理的请求》、《关于协商将大连玉盛建材有限公司租赁场地列入部队委托管理项目的函》所确定的每家业户直接投入装修的资金从50万到100万不等，结合原告提供的装修实际投入证据，本院酌定原告实际投入装修资金90万元；鉴于案涉场地实际使用了19个月，可酌定被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失45万元；至于原告主张的搬迁费损失25万元，因原告已经提供了相关收据原件，且该费用的产生具有合理性，与案涉租赁合同未按期终止存在关联性，被告对上述收据原件也未提供足以推翻的相反证据，故对原告主张的搬迁费损失，本院酌定搬迁费损失5万；关于原告主张的经营利润损失问题，因原告无有效证据证明，本院不予支持。关于被告董直侃应否承担连带责任。根据《公司法》第63条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，理应对公司债务承担连带责任。一人有限责任公司股东为一个自然人或一个法人，在缺乏股东相互制约的情况下，一人有限责任公司的股东容易利用控制公司的便利，损害债权人利益。在此情况下，为了保护公司债权人利益，降低交易风险，《公司法》通过年度法定审计和公司人格否认举证责任倒置来加重公司和股东义务，加强对一人有限责任公司的法律规制。本案被告玉盛公司系一人有限责任公司，被告董直侃系被告玉盛公司的法定代表人，被告玉盛公司存在未依法进行年度财务会计审计的情况，违反了法律规定的强制性义务，足以令人对其股东的个人财产是否独立于公司财产形成合理怀疑，在此情况下，被告董直侃对被告玉盛公司债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百〇五条、第一百〇八条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力后十日内，被告大连玉盛建材市场有限公司返还原告大连磐鼎石材有限公司租金646,458元。二、自本判决发生法律效力后十日内，被告大连玉盛建材市场有限公司赔偿原告大连磐鼎石材有限公司装修损失450,000元，搬家损失50,000元，合计500,000元。三、被告董直侃对被告大连玉盛建材市场有限公司的上述债务承担连带责任。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。四、驳回原告大连磐鼎石材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27,770元（原告已预交），由原告大连磐鼎石材有限公司承担12,651元，由被告大连玉盛建材市场有限公司承担15,119元，被告大连玉盛建材市场有限公司承担部分应于本判决发生法律效力后十日内给付原告大连磐鼎石材有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  李世全人民陪审员  曹翠华人民陪审员  王 丽二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  林雨欣