广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2510号上诉人（原审原告）：郁南县××信用合作联社，住所地广东省郁南县×××××××××。法定代表人：蔡碧伟，该社理事长。委托诉讼代理人：水晓东，广东金桥百信（云浮）律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧惠敏，广东金桥百信（云浮）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄爱华，女，1974年10月14日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区***××××××。上诉人郁南县××信用合作联社（以下简称郁南农信联社）与被上诉人黄爱华租赁合同纠纷一案,不服广东省肇庆市端州区人民法院(2020)粤1202民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。郁南农信联社的委托诉讼代理人水晓东、萧惠敏及黄爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郁南农信联社上诉请求：撤销一审判决，支持郁南农信联社全部诉讼请求，并判令由黄爱华承担本案诉讼费用。事实与理由：一、郁南农信联社从未向黄爱华收取过租赁押金，因此郁南农信联社不承担向黄爱华返还押金的责任。2019年4月15日，黄爱华与案外人郁南县香风贸易有限公司（以下简称郁南香风公司）签订《商铺租赁合同》，约定租期从2019年4月15日至2022年4月14日，租金为每月6800元，并约定租赁押金20400元，已由黄爱华交付给郁南香风公司。同年9月20日，郁南农信联社基于郁南法院2019年9月20日作出的(2019)粤5322执501号之四《执行裁定书》取得涉案商铺。由于郁南香风公司自始至终未向郁南农信联社移交黄爱华缴交的押金20400元，因此黄爱华应当向郁南香风公司主张返回该押金，而非郁南农信联社；二、一审法院认定黄爱华缴交的租赁押金实际上是对履行合同提供的担保，黄爱华可以用作冲抵其拖欠郁南农信联社的租金，属于认定事实不清，适用法律错误。根据《商铺租赁合同》，并没有条款约定该20400元租赁押金可以冲抵租金或其他开支，而根据合同第十四条“违约责任”中约定“如乙方(承租方)违约，甲方(出租方)即可无条件收回商铺使用权，并没收乙方所交押金……如甲方违约，按乙方押金金额双倍返还”。由此可见，该20400元名义上为租赁押金，实际性质应该是违约金，一审判决认为该租赁押金实际上是对履行合同提供的担保属于认定事实不清，因而适用法律错误。本案中由于黄爱华自2019年10月起至2020年5月止既没有向郁南农信联社，也没有向案外人支付过租金，其拖欠租金已长达8个月之久，已构成根本违约，合同约定的违约条款已生效，郁南农信联社无须向黄爱华返还押金20400元，并有权要求黄爱华支付租金54400元和违约金。综上所述，一审判决对于黄爱华已支付的租赁押金20400元的去向及性质认定不清，进而适用法律错误，判决黄爱华可以用作冲抵其拖欠郁南农信联社的租金存在错误。据此，请求二审予以撤销一审判决，支持郁南农信联社的上诉请求。黄爱华答辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的相关规定“私有商铺在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生商铺产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”上述规定说明租赁权具有对抗第三人的效力，不因第三人取得租赁物的所有权而影响租赁合同的适用。如果在租赁期间变更商铺所有权人，也不影响商铺租赁合同的效力，取得租赁物所有权的一方要按原签订的租赁合同继续履行。所以黄爱华交付给郁南香风公司的押金应由郁南农信联社确认收到；二、黄爱华已于2020年3月7日将案涉商铺腾空，并将商铺锁匙交回给代管的肇庆市峻德置业有限公司（以下简称峻德置业公司），故租金应计至2020年3月7日，按6800元/月计算，合计应为35535.48元。黄爱华在一审判决后，已于2020年9月29日按该判决确定的数额支付租金及违约金。综上所述，郁南农信联社上诉违背事实，请求二审驳回上诉，维持原判。郁南农信联社向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除郁南农信联社与黄爱华双方之间的租赁合同关系;2.判令黄爱华支付2019年10月至2020年5月拖欠的租金共54400元（此后按照每月6800元的标准从2020年6月起计至黄爱华将上述房屋腾空交付之日止）；3.判令黄爱华以实际拖欠的租金为基数按照年利率24%从2019年10月6日起至黄爱华还清租金之日止计付违约金，暂计至2020年5月31日的违约金为4726.09元；4.判令郁南农信联社无须返还黄爱华已支付的押金20400元；5.本案诉讼费用全部由黄爱华负担。一审法院认定事实如下：2019年4月15日，郁南香风公司（出租人、甲方）与黄爱华（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁铺位位于肇庆市××××××名门花园第1幢首层及二层第13卡，面积204.66㎡；租赁期限自2019年4月15日至2022年4月14日止，免租期从2019年4月15日起至2019年5月31日；乙方须在本合同签订之日一次性向甲方交付租赁押金人民币共20400元，本合同期满后，乙方将商铺完好归还给甲方，并迁走或注销乙方在此商铺注册的所有公司证照后，押金无息返还给乙方；由2019年4月15日至2022年4月14日止，乙方每月向甲方交租金人民币6800元，乙方须在每月5号前交付当月租金，若逾期交付租金的，每天按所欠总款的5%向甲方支付违约金，若在当月15号前仍不缴纳租金的，属严重违约，甲方有权解除本合同，提前收回该商铺，并没收押金，乙方必须无条件归还商铺给甲方；乙方在超过1个月时间没有依时交纳租金或水电费用，乙方必须同意并无条件让甲方将该商铺收回。上述《商铺租赁合同》签订后黄爱华依约向郁南香风公司缴交押金20400元及支付租金。期间，广东省郁南县人民法院（以下简称郁南法院）因处理郁南农信联社作为申请执行人的相关案件，需对郁南香风公司名下的资产进行查封、拍卖，于2019年7月9日向包括黄爱华在内的租户发出《告知书》，告知以下事项“一、若你方的租凭合同在抵押权设定前已签订……向本院（郁南法院）递交租赁合同、支付租金凭证、营业执照等材料以进行审查，以便保护你方的租赁权益；如你方未在指定时间内向本院（郁南法院）提交的，本院（郁南法院）在拍卖对上述房产时将不带租拍卖，你方的租赁权将不受法律保护，由此产生的不利后果自行负责。二、若你方的租赁合同在抵押权设定之后签订……你方需在商铺拍卖成交后自行与新业主协商租赁事宜，协商不成需在本院（郁南法院）规定的期限内腾退商铺交付新业主……2019年9月20日，郁南法院作出（2019）粤5322执501号之四执行裁定，裁定将郁南香风公司名下位于肇庆市××××××名门花园第1幢首层及二层第13卡的商铺作价1833753.6元交付申请执行人（郁南农信联社）抵偿1833753.6元债务，上述房产自本裁定送达申请执行人时起转移。郁南农信联社取得涉案商铺后，于2019年12月18日与峻德置业公司签订《代租代管委托协议书》，委托峻德置业公司管理位于肇庆市××××××××××××××××及二层的多间商铺（包括涉案商铺），委托代管理内容包括租金催缴、退租交接等。2019年12月30日，郁南农信联社在涉案商铺张贴一份《关于租金催缴事项的通知》和一份由郁南法院出具的《租户告知书》。其中，《关于租金催缴事项的通知》载明的主要内容是郁南农信联社从2019年9月26日起取得涉案商铺的租赁权利，通知黄爱华从2019年10月1日起交租至郁南农信联社指定的账户；《租户告知书》载明的主要内容是包括郁南香风公司在内的被执行人名下的商铺（含涉案商铺）作抵债交付给郁南农信联社，无法就租赁事宜协商一致的租户则应当在2020年1月31日前腾退并将商铺交付给郁南农信联社，逾期则由郁南法院强制腾退。2020年6月17日，郁南农信联社因黄爱华欠付租金经催收无果后诉至一审法院。诉讼中，黄爱华确认已向郁南香风公司交租至2019年10月，2019年11月知道涉案商铺权属人变更为郁南农信联社后与其没有就租赁事宜达成共识，也没有向郁南农信联社缴交过租金。诉讼期间，郁南农信联社对其主张交租至2019年10月没有举证；郁南农信联社与黄爱华举证之“端州名门退租表”载明黄爱华归还涉案商铺钥匙的时间是2020年3月7日，归还涉案商铺电卡的时间是2020年7月2日，双方为此对腾退商铺的时间产生分歧，郁南农信联社认为是2020年7月2日，黄爱华则认为2020年3月7日交还商铺钥匙时已腾退。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，黄爱华与郁南香风公司于2019年4月15日签订《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。郁南农信联社基于郁南法院2019年9月20日作出的（2019）粤5322执501号之四执行裁定取得涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，涉案租赁合同在物权变更后仍然有效，故涉案商铺转移至郁南农信联社后，郁南农信联社与黄爱华仍应依合同约定继续履行各自的义务。根据《商铺租赁合同》约定，乙方须在每月5号前交付当月租金，若逾期交付租金的，每天按所欠总款的5%向甲方支付违约金，若在当月15号前仍不缴纳租金的，属严重违约，甲方有权解除本合同，提前收回该商铺，并没收押金，乙方必须无条件归还商铺给甲方。本案中，郁南农信联社取得涉案商铺后，黄爱华一直未向其交租，按照上述约定，黄爱华的行为已构成违约，郁南农信联社有权解除租赁合同，并要求黄爱华支付拖欠租金及违约金。故郁南农信联社请求解除双方之间的租赁合同关系理据充分，一审法院予以支持。对于郁南农信联社主张的租金、违约金诉讼请求，一审法院作以下认定和处理：1.关于拖欠的租金，郁南农信联社于2019年9月20日取得涉案商铺，而黄爱华认为已交租至2019年10月，却未对此进行举证，应承担举证不能的不利后果，故郁南农信联社主张黄爱华自2019年10月起按照约定的每月6800元支付租金合理合法，一审法院予以支持。至于租金计算的截止时间，根据“端州名门退租表”所载，黄爱华在2020年3月7日已向郁南农信联社归还商铺钥匙，即此时郁南农信联社已收回商铺的使用权，故一审法院采纳黄爱华的意见，确认涉案商铺的腾退时间也就是租金计算的截止时间为2020年3月7日。从2019年10月1日起至2020年3月7日止，黄爱华共拖欠郁南农信联社租金35535.48元（6800元/月×5月）。由于承租方向出租方缴交的租赁押金实际上是承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以其缴交的押金抵扣拖欠租金，因此黄爱华缴交的押金20400元应用作冲抵拖欠租金，郁南农信联社主张无须返还黄爱华已支付的押金20400元依据不足，一审法院不予支持。押金冲抵拖欠租金后，黄爱华仍需支付拖欠租金15135.48元（35535.48元－20400元），郁南农信联社有关要求黄爱华支付租金的请求，其合理部分，一审法院予以支持。2.关于违约金，如上所述，黄爱华逾期交租的行为已构成违约，依照合同约定需每天按所欠总款的5%支付违约金，由于约定的违约金标准过高，郁南农信联社以年利率24%为标准主张违约金未超过法律规定的范围，一审法院予以支持。即黄爱华从2019年10月6日起每月6日应以当月拖欠的租金为基数，按年利率24%分别计付违约金给郁南农信联社至付清租金之日止。据此，一审法院作出判决：一、解除郁南农信联社与黄爱华双方之间租赁合同关系；二、黄爱华应于判决发生法律效力之日起七日内向郁南农信联社支付拖欠租金15135.48元；三、黄爱华应于判决发生法律效力之日起七日内向郁南农信联社支付违约金，违约金以当月拖欠的租金为基数，从2019年10月6日起每月6日按年利率24%分别计付至付清租金之日止；四、驳回郁南农信联社的其他诉讼请求。一审案件受理费894.08元（已由郁南农信联社预交），由郁南农信联社负担670.78元，黄爱华负担223.30元。黄爱华需负担的案件受理费应于判决发生法律效力之日起七日内缴纳。本院二审期间，郁南农信联社提供郁南法院关于案涉商铺拍卖的公告，拟证明案涉商铺为不带租拍卖；郁南法院（2018）粤5322号民初873号民事判决书，拟证明案涉商铺已于2014年12月办理抵押登记手续，郁南农信联社提起该案诉讼后，郁南法院于2018年作出民事裁定书对案涉商铺进行查封。黄爱华对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。经审查，上述证据与在案证据能相互印证，且黄爱华对上述证据无异议，本院予以采信。同时，郁南农信联社确认一审判决后黄爱华于2020年9月29日已支付租金15135.48元及违约金2527元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审补充查明：2014年12月，郁南农信联社与郁南香风公司就案涉商铺签订《抵押担保合同》，并办理抵押登记手续。2018年，郁南法院作出（2018）粤5322号民初873号民事裁定书，对案涉商铺进行查封。一审判决后，黄爱华于2020年9月29日向郁南农信联社转账支付租金15135.48元，违约金2527元。本院认为，本案租赁合同纠纷，一审判决定性准确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实、郁南农信联社的上诉意见及黄爱华的答辩意见，郁南农信联社、黄爱华对解除双方之间存在的不定期租赁合同关系无异议，本案二审的争议焦点是：一、黄爱华退回案涉商铺日期的确定，即黄爱华交付租金的截止日期应否为2020年3月7日；二、郁南农信联社取得案涉商铺所有权后应否受黄爱华与郁南香风公司签订的《商铺租赁合同》约束，即郁南农信联社应否退还黄爱华20400元押金。一、对于交付租金的截止日期问题。双方确认黄爱华于2020年3月7日将案涉商铺锁匙交付给郁南农信联社，应视为黄爱华已将案涉商铺腾退给郁南农信联社。郁南农信联社以黄爱华于2020年7月才交回案涉商铺的用电卡为由，主张案涉商铺租金计付至2020年7月，但郁南农信联社未能提供证据证实黄爱华迟延交付用电卡的行为足以影响案涉商铺租赁，并造成其实际损失，故其请求黄爱华计付租金至2020年7月缺乏事实依据，本院不予支持。二、对于郁南农信联社应否退还黄爱华押金20400元的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”上述法律及司法解释明确规定了“所有权变动不破租赁”适用的例外情形。本案中，案涉商铺于2014年设立抵押权，于2018年被郁南法院查封，而黄爱华于2019年4月15日向郁南香风公司租赁案涉商铺，即黄爱华租赁案涉商铺前，该商铺已设立抵押权及被人民法院查封，根据上述规定属适用“所有权变动不破租赁”的法定例外情形，黄爱华与郁南香风公司签订的《商铺租赁合同》不能对抗已取得案涉商铺所有权的郁南农信联社，《商铺租赁合同》对郁南农信联社不具有约束力。因此，黄爱华以其与郁南香风公司签订《商铺租赁合同》，并向郁南香风公司交纳20400元押金为由，主张适用“所有权变动不破租赁”，要求郁南农信联社退还该押金20400元缺乏法律依据，本院不予支持。黄爱华对该押金20400元主张权利，可另循法律途径解决。一审判决确认该押金20400元冲抵黄爱华应付郁南农信联社的租金不当，本院予以纠正。综上所述，郁南县××信用合作联社的上诉请求部分成立，应予支持；部分不能成立，应予以驳回；一审判决认定基本事实清楚，程序合法，唯适用法律部分有误，并导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省肇庆市端州区人民法院(2020)粤1202民初2463号民事判决第一项；二、撤销广东省肇庆市端州区人民法院(2020)粤1202民初2463号民事判决第四项；三、变更广东省肇庆市端州区人民法院(2020)粤1202民初2463号民事判决第二项为：黄爱华应于本判决发生法律效力之日起七日内向郁南县××信用合作联社支付拖欠租金20400元（35535.48元-已支付的15135.48元）；四、变更广东省肇庆市端州区人民法院(2020)粤1202民初2463号民事判决第三项为：黄爱华应于本判决发生法律效力之日起七日内向郁南县××信用合作联社支付违约金。违约金以当月拖欠的租金为基数，从2019年10月6日起每月6日按年利率24%分别计付至付清租金之日止（其中自2019年10月6日以6800元为基数，按年利率24%计至2019年11月5日；自2019年11月6日以13600元为基数，按年利率24%计至2019年12月5日；自2019年12月6日以20400元为基数，按年利率24%计至2020年1月5日；自2020年1月6日以27200元为基数，按年利率24%计至2020年2月5日；自2020年2月6日以34000元为基数，按年利率24%计至2020年3月5日；自2020年3月7日以35535.48元为基数，按年利率24%计至2020年9月29日；自2020年9月29日以20400计至还清至付清租金之日止。）上述违约金结算时应扣除黄爱华已支付的违约金2527元；五、驳回郁南县××信用合作联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费894.08元，由郁南县××信用合作联社负担310元，黄爱华负担584.08元；二审案件受理费1788.15元，由郁南县××信用合作联社负担620元，黄爱华负担1168.15元。一、二审案件受理费均已由郁南县××信用合作联社预交，黄爱华负担部分共1752.23元应在本判决发生法律效力之日起七日内迳付给郁南县××信用合作联社。本判决为终审判决。审 判 长 苏振伟审 判 员 梁碧媛审 判 员 何 桑二〇二〇年十二月二十一日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳