上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初18835号原告：上海鑫龙实业发展合作公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林和勇，董事长。被告：马良，男，1967年9月7日出生，汉族，户籍地黑龙江省。被告：范桂花，女，1968年2月12日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市。第三人：申成亮，男，1978年7月3日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：吴文杰，上海市功茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：支文琦，上海市功茂律师事务所实习律师。第三人：刘军，男，1966年11月29日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颍泉区。原告上海鑫龙实业发展合作公司与被告马良、范桂花、第三人申成亮、刘军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海鑫龙实业发展合作公司的法定代表人林和勇，被告马良，第三人申成亮及其委托代理人吴文杰、支文琦，第三人刘军到庭参加诉讼。被告范桂花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鑫龙实业发展合作公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与被告间的房屋租赁合同，以及被告与第三人之间的房屋租赁合同；2、判令被告及第三人立即携物品腾退上海市虹口区大名路XXX号店面并将店面交还原告；3、判令被告向原告清偿欠付的2020年4月至实际腾退之日止的租金(按照月租金1万元计算)。审理中，原告申请撤回要求解除被告与第三人之间的房屋租赁合同的诉请。事实和理由：上海市虹口区大名路XXX号街面房(以下简称系争房屋)原系上海仪电控股(集团)公司所有，上海仪电控股(集团)公司电子仪表分公司改制设立原告，上海仪电控股(集团)公司将系争房屋转让给原告，但因地区冻结，未办理过户手续。2016年12月30日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租金每月1万元，租期为2017年3月1日起至房屋动迁之日止。并约定如遇动迁，被告无条件搬迁，无任何补偿。2018年4月6日，被告将店面转租给第三人，转租期为2018年4月20日至2024年4月20日，租金每月1.45万元。同时也约定如果房屋因拆迁或不可抗力因素，第三人无任何条件搬走。期间因第三人经营餐饮需要，原告帮助提供了上海三爱使餐饮公司营业执照给第三人使用。2020年4月，系争房屋所在地块被征收，原告告知被告及第三人终止合同关系并腾空系争房屋，被告及第三人拒绝不配合腾空。被告自2020年4月起没有再支付原告租金。根据《房屋租赁合同》的约定，系争房屋如遇动迁，承租方必须无条件搬离，被告和第三人理应诚实履行。为了维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请求支持原告诉请。被告马良辩称，对于原告陈述的《房屋租赁合同》签订情况、约定的内容、转租情况及欠付租金的情况均认可。被告是将房屋转租给第三人申成亮，因第三人没有将租金支付被告，故被告拖欠原告相应的租金。目前第三人还在系争房屋内正常经营，被告马良同意解除原告及被告间的房屋租赁合同，同意腾退。且根据被告同第三人的转租合同，如遇动迁，第三人也应无条件搬离。被告范桂花辩称，对于原告陈述的房屋租赁合同签订情况、约定的内容、转租情况及欠付租金的情况均认可。因第三人没有将租金支付被告，故被告拖欠相应的租金。目前第三人还在系争房屋内正常经营，被告同意解除原告及被告间的房屋租赁合同，同意腾退。被告同第三人的转租合同中仅约定出租门面，不包含办理其他手续，第三人经营餐饮公司相关手续的办理应由第三人自行负责。第三人申成亮、刘军辩称，被告将系争房屋转租给第三人申成亮，第三人申成亮与第三人刘军在系争房屋共同经营餐饮。第三人同被告签订租赁合同时被告曾口头承诺可以承租六年，而实际上第三人自2018年4月承租系争房屋，至今承租时间较短，且至2019年2月才得以上海三爱使餐饮公司名义开始经营餐饮，第三人对系争房屋投入较多，房屋动迁后造成第三人设备、装修装饰的损失，第三人系在系争房屋处实际经营应获取相应的动迁利益，在没有取得相应补偿之前第三人不同意搬离系争房屋。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记在上海仪电控股(集团)公司名下。1999年8月6日上海仪电控股(集团)公司印发《关于改制设立上海鑫龙实业股份合作公司的批复》，并于2003年4月15日出具证明表明系争房屋已经转让给原告，因地区冻结，无法办理产权过户手续。系争房屋的动迁谈判工作由原告负责，动迁补偿得益归原告。2016年12月30日原告(甲方)与被告马良、范桂花(乙方)就系争房屋签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期从2017年3月1日至房屋动迁止，租金每月1万元，付款方式为付三押一，先付后租，每次付租金之前10天为下次付款日。乙方在租赁期间应善意使用房屋，按时支付租金。若乙方拖欠租金，承担滞纳金万分之十的利息，乙方拖欠租金满一个月，甲方有权单方面终止租赁合同。有权追究赔偿损失。如遇动迁，乙方无条件搬迁，无任何补偿。2018年4月6日被告马良(甲方)与第三人刘军(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定被告甲方将系争房屋出租给乙方，面积为83.62+26平方米，租期为2018年4月20日至2024年4月20日。每月租金17,500元，付款方式为押一付六，每次租金提前10天为下次支付款日。乙方在租赁期间应善意使用房屋，按时支付租金。若拖欠租金甲方有权终止合同并收回房屋，有权追究赔偿损失，押金不退。如房屋拆迁或不可抗力因素，乙方无任何条件搬走。甲方同意乙方在合同期间内合法转租。后被告马良(甲方)与第三人申成亮(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定被告甲方将系争房屋出租给乙方，面积为83.62平方米，其他内容均同被告马良(甲方)与第三人刘军(乙方)签订的《房屋租赁合同》。同时第三人申成亮出具一份《承诺书》，载明：申成亮承诺姐夫刘军和马良于2018年4月20日签的大名路XXX号合同作废，如作废不了，马良于申成亮重新签的2018年4月20日大名路XXX号合同作废并负法律责任。2020年5月14日上海市虹口区人民政府作出虹府房征2号房屋征收决定，房屋征收范围包含了系争房屋。2020年7月31日原告向被告马良、范桂花发送律师函，告知因系争房屋所在地块正式启动征收程序，《房屋租赁合同》已终止，要求被告马良、范桂花接获律师函之日起一周内，腾空门面房，并向原告移交系争房屋。被告范桂花在该律师函上签字确认签收。审理中，被告同第三人申成亮、刘军均认可系争房屋的次承租人系第三人申成亮。第三人申成亮、刘军自认现系争房屋由第三人申成亮、刘军实际占有使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。被告作为承租人在履行合同过程中自2020年4月起逾期支付租金且系争房屋动迁，根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》，原告有权解除合同并要求被告无条件搬离系争房屋。原告于2020年7月31日发送的律师函要求解除合同，系行使单方解除权行为，该律师函到达被告，双方间的租赁合同关系解除。租赁合同解除后，被告已经无权继续使用系争房屋，被告理应将系争房屋返还原告，并支付欠付的租金及房屋使用费，第三人作为系争房屋实际占有使用人亦应从系争房屋腾退，将系争房屋移交给原告。故原告要求被告及第三人自系争房屋内腾退并返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。被告自2020年4月起未再支付租金，原告要求其按照每月1万元的标准支付自2020年4月起至实际腾退之日止的租金及使用费，于法有据，本院依法予以支持。被告范桂花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海鑫龙实业发展合作公司与被告马良、范桂花间的《房屋租赁合同》解除；二、被告马良、范桂花及第三人申成亮、刘军于本判决生效之日起十日内从上海市虹口区大名路XXX号街面房内腾退，将上述房屋移交给原告上海鑫龙实业发展合作公司；三、被告马良、范桂花于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫龙实业发展合作公司自2020年4月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金和使用费(按每月10,000元计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,050元，减半收取525元(已由原告上海鑫龙实业发展合作公司预交)，由被告马良、范桂花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 缪 欢二〇二〇年十二月四日书记员 刘方园附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。