终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13468号原告（反诉被告）：张毅，男，1985年4月1日出生，汉族，身份证住址北京市东城区，现住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：杨杰超，广东知泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈怀振，男，1977年11月16日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李颖莹、梁英贤，均系国信信扬律师事务所律师。原告张毅与被告陈怀振租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李庆伟进行独任审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人杨杰超、被告（反诉原告）委托诉讼代理人李颖莹、梁英贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张毅向本院提出诉讼请求：1、被告退还15600元租赁合同保证金；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年7月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于广州保利海棠花园1期08栋1单元1802房租赁给原告，租赁期限自2019年7月9日至2020年7月8日止，租金每月7800元，保证金15600元，在签订租赁合同的当日，原告将保证金以微信转账形式支付给被告。被告同日出具《收款收据》予原告，证明收取原告租金保证金15600元。《租赁合同》到期后，原告多次与被告沟通退还保证金事宜，但被告未有退还。根据双方签订的《租赁合同》第三条第三款约定：“合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按时迁出，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。”原告的租金已付清并按时迁出，被告拖延归还保证金已严重损害原告的利益，为维护自身合法权益，原告特向贵院起诉。被告陈怀振答辩及反诉称：答辩人不应退还租赁合同保证金。1、依据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第三款的约定：“合同终止，承租方（即被答辩人）在付清租金及其他费用并按时迁出，出租方（即答辩人）无息退回保证金。如承租方违约造成出租方经济损失，出租方有权从保证金中扣除。”被答辩人2020年7月底迁出涉案房屋，但未如期付清水电费2713元，因违约使用造成答辩人损失，答辩人有权从保证金中予以扣除。2、在租赁期间，被答辩人在该房屋中圈养大量猫只，致使被答辩人的房屋内洗衣机、空调、床垫、沙发、窗帘、墙壁、桌子、椅子有无数的猫抓痕、猫毛；床垫、窗帘、房屋地板、墙壁都严重渗有猫尿，该房屋飘散着浓烈的异味，严重影响居住。该房屋在被答辩人迁出后，无法出租。为此，答辩人为修复房屋，已实际支出了31716.38元，并且因随维修复原期间无法出租产生2个月的租金损失共16800元。双方的《房屋租赁合同》第三条、第六条约定，答辩人有权从保证金中扣除被答辩人应当承担修复费用，并赔偿答辩人经济损失。因此，答辩人不应退还租赁合同保证金，同时，被答辩人应当赔偿答辩人的损失。答辩人已就产生的损失提起反诉。被告陈怀振向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告水电费、煤气费2713元；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿损失31716.38元；3、判令反诉被告向反诉原告支付房屋空置租金损失16800元以及利息；（租金空置费按8400元×2个月计算；利息自起诉之日起计算至清偿之日，以16800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计）；（以上一至三项合计为51229.38元，扣减保证金15600元，即35629.38元，见损失清单）4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年7月6日，陈怀振与张毅签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为2019年7月9日至2020年7月8日；该房屋仅作为“住宅”使用。在租赁期间，张毅应合理使用其所承租的房屋以及附属设施，如因张毅使用不当造成房屋及设施损坏的，张毅应负责修复或给与经济补偿；同时，合同约定，租赁期满后，张毅交还房屋应当保持房屋及设施设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。同时口头约定，该房屋不得养宠物。2018年9月底，陈怀振向开发商接受房屋，2019年4月即对外出租，故房屋为一手新房，其家具以及设施均为新安装的设施。2019年7月9日，陈怀振向张毅交付房屋，双方确认交付房屋时所有的家具以及设施完整。2020年中，因合同即将到期，张毅不再续租，陈怀振通知中介继续对外出租，中介带客户去看房屋时发现张毅在该房屋圈养猫只和繁育猫只，数量众多，致使房屋内洗衣机、空调、床垫、沙发、窗帘、墙壁、桌子、椅子有无数的猫抓痕、猫毛；床垫、窗帘、房屋地板、墙壁都严重渗有猫尿，该房屋飘散着浓烈的异味，严重影响居住。在此期间，陈怀振也曾多次要求去看看房屋，但张毅一直以出差不在家为由，拒绝陈怀振去看房屋。2020年7月8日，《房屋租赁合同》到期后，张毅要求迁出该房屋，但未如期支付水电费、煤气费、物业管理费等相关费用。至此，陈怀振收回房屋时发现上述问题，并与张毅沟通修复以及赔偿损失。张毅在沟通过程中，同意修复以及赔偿，但一直未予履行，也并未履行清理房屋的义务。陈怀振收回房屋后，由于该房屋的家具以及设施渗透猫尿，到处飘散的猫毛以及异味，无法祛除，已无法正常使用。为此，陈怀振为清理房屋，清除房屋异味，更换已无法再使用的家具及设施设备，以及更换渗透猫尿的房屋地板，产生了严重损失。在此期间，陈怀振曾尝试再次出租案涉房屋，中介也多次约看，均反馈案涉房屋太臭，异味太浓烈而无法出租。为此致使陈怀振的房屋空置多月，造成房屋空置的租金损失。依据《房屋租赁合同》的约定，张毅承租该房屋后，未正当使用房屋以及房屋及设施设备，其行为违反了合同义务，造成陈怀振严重损失，应当承担损害赔偿责任。原告张毅对反诉答辩称：一、房屋内的家具、装修损毁并无直接证据证明是答辩人造成。答辩人与被答辩人于2019年7月6日签订《房屋租赁合同》，被答辩人于2019年8月1日办理《不动产产权证》。事实上，在答辩人入住前，案涉租赁物已有租客居住，答辩人并非本房屋的第一手租客。据答辩人向他当时提供房源的中介了解，在其入住前的租客是一女生，且同样被本案被答辩人借故克扣押金，一分未退。答辩人入住该房屋时，墙壁、窗帘、沙发等家具和装修已有一定程度的损耗。被答辩人无法提供答辩人入住时的证据证明本房屋目前的损毁均由答辩人造成，房屋的装修、家具损毁和答辩人并无因果关系，答辩人不应由此承担赔偿责任。二、退一步讲，出租人负有基本的容忍义务和维修义务。从被答辩人提供的视频以及图片来看，均属于使用租赁物后的正常损耗。《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”答辩人返还房屋时是该房屋合理使用后的状态。此外，根据《合同法》第二百二十一条的规定，出租人对于租赁物正常的损害，例如墙上一些小洞、洗衣机的维修，都属于出租人的维修义务之中，不应由承租人负责赔偿。三、赔偿金额不合理。1、由于答辩人搬进该房屋的时候，家具、装修已经是二手的，现在让答辩人按照一手家具赔偿明显不合理，不符合公平原则。2、对于家具、装修的损毁，原本可以简单处理，但是被答辩人却小事化大。例如，沙发本可只换沙发套，但是被答辩人却整个沙发更换；墙上的窟窿原本只需要填补，但被答辩人却整个房子刷了一遍墙。被答辩人是希望租客搬走时，给他们家重新装修一遍，还原到一个新房子的状态。3、对于损失清单的报价，并非一个正常的行情价，例如窗帘，答辩人曾向其他窗帘店询问，一模一样的窗帘只需50块钱一米。4、对于房屋空置费。房屋空置跟答辩人并无必然的因果关系，答辩人不应承担房屋空置的损失。房屋空置费的请求也依法无据。补充：针对反诉请求1，水电费、煤气费2713元，我方同意予以扣除。针对反诉请求2、3、4，请求法院予以驳回。本案房屋耗损，被告包含大量的主观判断，过于苛责原告退房时保证无耗损，不符合法律规定与交易惯例。经审理查明，广州市荔湾区海荣街18号1802房系陈怀振所有之房产，建筑面积170.98平方米。2019年7月6日，陈怀振（甲方，出租方）与张毅（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有坐落于广州保利海棠花园1期08栋1单元1802房的房屋租赁出租给乙方作住宅使用；租赁期限自2019年7月9日至2020年7月8日止，租金每月7800元，保证金15600元；签订合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按时迁出，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济补偿；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；等等。合同签订后，陈怀振依约将涉案房屋交付张毅使用，张毅依约向陈怀振支付保证金15600元。张毅已按月足额向陈怀振支付租金至2020年7月8日。合同期满后双方续租一个月（即2020年7月9日至2020年8月8日），2020年7月10日张毅向陈怀振支付了该月租金8000元。2020年7月24日，张毅搬出涉案房屋。其后，张毅将房屋交还给陈怀振。张毅尚欠2020年4月至8月的煤气费503元、2020年6月、7月的水电费2210元未付。庭审中，陈怀振陈述的损失有窗帘6套已经全部更换，费用13336元；沙发（1套2张）已更换，费用2117元；空调遥控器、门卡损失290元；床垫、床架、床头柜、主房马桶盖、房间隔音条、海尔洗衣机外壳、房间地板还未更换，但已经无法使用，家具部分已经搬离房屋；清洁剂、刷墙、墙漆、清洁人工、搬家具运费已经实际支付。张毅陈述对空调遥控器、门卡损失290元同意赔偿，对其他项目不同意赔偿。诉讼期间，陈怀振向本院提交了证据3.微信沟通记录、证据4.视频沟通记录。证明双方通过微信支付租金以及其他费用。张毅违反合同的约定，未合理使用房屋致使房屋的损失，双方就房屋损失进行沟通的事实。张毅对于房屋损失表示同意修复以及赔偿，但一直未予履行，也未履行清理义务；陈怀振提交了证据5.房屋现场视频、证据6.房屋损坏的图片。证明张毅在房屋内圈养猫只，致使家具以及设施渗透猫尿，且到处飘散着猫毛以及异味。由于其未合理使用房屋，造成房屋家具以及设施损坏，严重影响房屋的正常使用；陈怀振提供了证据7.微信沟通记录、支付凭证。证明张毅不合理使用房屋，且圈养猫只，致使房屋损失，陈怀振为修复房屋已实际支出的合理费用；陈怀振提交了证据9.与中介的沟通记录、证据10.与新租客房屋租赁合同。证明因张毅违反合同约定，在房屋圈养猫只，致使房屋无法正常使用，租客不愿意承租该房屋，导致房屋空置3个月产生了空置费用，截止2020年10月，房子才能重新出租。张毅质证认为对证据3、4微信沟通记录、视频沟通记录，真实性、合法性认可，关联性不认可，张毅表述的是如果确是自己造成的可以赔，并没有直接认可对方主张的赔偿；对证据5房屋现场视频，三性均不予认可。该24个视频是由多个不同拍摄人的手机拍摄后形成的短视频，内容断章取义，包含大量的主观判断。同时存在部分前后矛盾的地方，这一系列视频，最早拍摄于7月14日，但被告却主张7月20日才得知原告养猫；对证据6房屋损坏的图片，第20、21、24、26、27页三性认可，证明事项不认可。该家具在我方入住时就不是全新，有所损坏，属于正常范围。原告可接受，故入住时并没有提出异议，搬出后并未予以更换。同时原告认为该家具明显没有损坏，完全可以继续使用，仅有一点点损耗，属于正常损耗。第22、23页三性不予认可，原告入住时房屋已经有人居住过，并非全新没有拆封的床垫，其他家具也明显不是全新。第25页三性予以认可，也认可被告根据此提出的遥控器、门禁卡赔偿金额。第28-39页三性不予认可。聊天记录沟通对象是一个拿着相机的头像，该微信原告从未见过，也不知道是谁，其与他人沟通记录完全无法核实。大部分根本不是原告造成的损耗，同时也完全没有达到更换的程度。对证据7.微信沟通记录、支付凭证，三性不予认可。聊天记录沟通对象是一个拿着相机的头像，该微信原告从未见过，也不知道是谁，其与他人沟通记录完全无法核实。大部分根本不是原告造成的损耗，同时也完全没有达到更换的程度。对证据9、10.与中介的沟通记录、与新租客房屋租赁合同，三性不予认可，与本案无关。根据被告描述，涉案房屋有一个房间的地板严重渗透猫尿，无法驱除臭味，地板仍未更换，依然能够正常出租，甚至出租价比原租金还要高，可以证明实际上没有被告陈述的耗损严重、无法使用、必须更换。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对被告主张的赔偿问题。合同约定涉案房屋出租给原告作住宅使用，但从被告提交的微信沟通记录、视频、图片等证据可确定原告在涉案房屋内饲养了多只猫只，该猫只数量亦超过一般家庭饲养的数量范围，故原告应对过多饲养猫只造成被告房屋的损害承担赔偿责任。结合双方的陈述及提交的证据，本院酌定原告应向被告赔偿更换窗帘、沙发、空调遥控器、门卡及其它损失共17000元。按合同约定该损失被告有权从保证金中扣除，故扣除原告已付的保证金15600元后，原告仍应向被告赔偿损失1400元。至于原告未付的煤气费、水电费双方并无争议，可按原告诉求清偿煤气费、水电费。对被告主张的房屋空置租金损失及利息问题。虽原告在承租涉案房屋期间，对房屋的设施确有使用不当行为，但原告已在租赁期限内及时将房屋交还给被告，被告收回房屋后何时再出租受各种因素影响，因此，被告要求原告支付房屋空置租金损失及利息依据不足，本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告张毅向被告陈怀振赔偿损失1400元（已扣减原告已付保证金15600元）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告张毅向被告陈怀振支付2020年4月至2020年8月的煤气费503元及2020年6月至2020年7月的水电费2210元。三、驳回原告张毅的诉讼请求。四、驳回被告陈怀振其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费190元，由原告张毅负担。本案反诉受理费345元，原告张毅负担40元，被告陈怀振负担305元（此案件反诉受理费已由被告预交，本院不作退回，原告负担部分，由原告迳付给被告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十二月三十一日书记员  吴 帆姚晓丹