山西省闻喜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0823民初2180号 原告：运城市康泰房地产开发有限公司，住所地：闻喜县。 法定代表人：李保安，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韩中元，男，1983年1月1日出生，汉族，闻喜县居民，系该公司项目经理。 委托诉讼代理人：王建林，山西德明律师事务所律师。 被告：马海燕，女，1974年8月9日出生，汉族，广东省深圳市。 原告运城市康泰房地产开发有限公司（以下简称康泰公司）与被告马海燕合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法由审判员柳姣琴适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告康泰公司委托诉讼代理人韩中元、王建林，被告马海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告康泰公司向本院提出诉讼请求称：1、依法判令被告立即付清拖欠房款13万元及拖欠房款利息（从2017年8月20日起至房款付清日止，按银行最高贷款利率）；2、依法判令被告承担本案所产生的所有诉讼费用。事实与理由：2014年12月2日，原告与被告签订房屋团购认购协议，2017年8月20日交房后被告马海燕签订了承诺书，之后，原告多次督促其按协议办理按揭贷款，但其拒不履行承诺，拒绝付清剩余房款13万元，故原告提起诉讼。 被告马海燕辩称，1、请求驳回原告的所有诉讼请求。2、本案诉讼费用由原告承担，原告违约在先，请求让原告配合签订正式的购房合同，以能让我方兑现我方办理按揭的承诺，并且请让原告给出可以通过竣工验收并办理房产证的时间，因为原告已经违约，没有在规定的时间帮业主办理房产证，所以我不太相信他们的口头承诺，请原告以个人股东身份给出书面承诺并以个人资产进行担保，才能显示作为一个需承担主要义务方的诚意。3、请求立即解除对答辩人所有账户的冻结，判令原告对因银行账户、支付宝和股票冻结给答辩人导致的生活不便书面道歉并且对应诉来回机票以及股票账户冻结等损失予以赔偿。因原告诉讼或冻结账户导致支付宝花呗还款逾期及社保账户扣款不成功导致的损失以及对答辩人造成的征信等影响，答辩人保留诉讼要求赔偿的权利。事实是：2014年12月2日，原、被告签认购协议，2017年8月20日，良景公司说交够143398元，将钥匙交给我让我装修，并让我写承诺书，承诺剩余尾款按揭。2019年底，良景公司告诉我可以办理按揭，我在办理过程中需要正式的购房合同，良景公司称没有办法签订正式购房合同，后因发生新冠疫情，导致此事搁浅，我一直在等良景公司通知签订正式的购房合同后办理按揭或小区有人拿到房产证后我可以一次性交完尾款并帮我办理房产证。2020年11月原告康泰公司将我诉至法院，在康泰公司提交给法院的转让协议中提到权利义务转给良景，事实确实是除定金3万元以外的钱都是交予良景，并且我与良景公司还签了承诺书，剩余的13万元会办理按揭，只是我一直在等正式的购房合同后才能办理工资证明。良景公司的规划许可证和商品房预售许可证的取得时间是2019年，而在2017年8月20日，我就已经交了143398元房款，从2017年到目前为止，一直不给小区业主签订正式的购房合同与办理房产证，事实上已经违反城市房地产开发经营管理条例第三十二条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，该违约责任是由谁承担，由原告公司康泰公司还是良景公司？我方已与良景公司签订承诺书，剩余房款办理按揭，良景公司应该首先尽自己的义务，与我们业主签订正式的购房合同，我拿到工资证明与良景办理按揭后再履行我的承诺，原告康泰公司不是预售许可证和其他证书的主体，凭什么告我？我担心的是我应该和谁签订正式的购房合同，以便于我们能够办理工资证明，来配合良景公司或康泰公司办理按揭。本案在诉讼过程中，原告提出了两个调解意见，一是我付清房款，我方不是不给付房款，是在等正式的购房合同，然后配合良景公司办理按揭，与康泰公司无关，二是退房，原告说把我已付房款退给我，我对房屋的装修根据评估定价，我方认为如果原告想收回房屋，我要求以现在的房价作为参考，再加上装修花费的钱及装修的时间和精力，不知对方是否同意。原告应该按照法律规定积极配合、协助我们签正式的购房合同，我方会积极履行承诺办理按揭，请康泰公司或者良景公司给出承诺，以股东个人身份担保，若不能按时办理房产证，该怎样承担责任。2019年良景公司告诉我可以办理按揭时，我说房子怎么有好多窟窿，良景公司的回答是房屋还没有通过竣工验收，谁来为业主住着没有竣工验收的房子可能带来的风险的承担责任。综上，待对方配合我方签订正式的购房合同，履行责任后，我方再履行给付房款的承诺，我认为取得预售证的是良景，故应将康泰和良景一起加入到承诺中来，共同作出办理房产证时间及超过规定期限的惩罚措施的承诺。 本院经审理认定事实如下，2014年12月2日，被告马海燕作为买受人与原告康泰公司签订《石化小区》团购认购协议一份，协议约定被告马海燕认购石化小区第*幢（座）*单元*层**号房，建筑面积93.31m2，该房屋折后单价为2930元/m2，总价为273398元。约定付款方式为：1、被告在签订本《认购协议》之日向原告支付认购金叁万元整。2、该物业出地面（正负零）时付至总房款的30%，即82019元。3、该物业主体封顶时付至总房款的80%，即218718元。4、交房时付至总房款的100%，即273398元。双方签订《石化小区》团购认购协议当日，被告马海燕向原告康泰公司支付认购金30000元，2017年8月20日，被告马海燕向案外人闻喜县良景房地产开发有限公司缴纳房款103398元后开始装修,现已入住该认购房屋，并于同日签署承诺书一份，承诺书的内容为：“闻喜县良景房地产开发有限公司我马海燕购买贵公司开发的石化小区*号楼*单元***室的房款总计273398元，现已交房款143398元，剩余130000元办理银行按揭贷款，我将积极配合贵公司办理有关按揭手续，否则承担经济、法律等一切责任”。至今，被告马海燕尚有130000元房款未付，也未办理银行按揭贷款手续。 另查明，2013年10月16日，原告康泰公司与中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司签订协议书一份，协议约定原告康泰公司负责给中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司六个加油站办理土地出让手续，缴纳土地出让金及各种税费，办理土地使用权证书，以此为条件，将其约10.94亩土地置换给原告康泰公司，由原告康泰公司进行房地产开发。在履行该协议的过程中，原告康泰公司因其他项目投资无力完成协议书约定的义务，又与案外人闻喜县良景房地产开发公司签订转让协议书一份，内容为原告康泰公司将其与山西石油分公司2013年10月16日签订的《协议书》中的所有权利义务全部转让给闻喜县良景房地产开发有限公司，由其与山西石油分公司继续履行该《协议书》。 诉讼过程中，原告康泰公司向本院申请财产保全并提供担保，本院依法作出（2020）晋0823民初2180号民事裁定书，裁定冻结被申请人马海燕银行存款130000元或查封其同等价值的财产，原告支付诉讼保全费1170元。保全裁定作出后，被告马海燕于2020年12月2日提出复议申请，认为原告康泰公司已将所有权利义务转让给闻喜县良景房地产开发有限公司，原告康泰公司无权对其申请财产保全，本院经审查原告提出的复议申请，并结合原、被告各自提交的证据，认为原告康泰公司与本案有利害关系，于2020年12月11日依法作出（2020）晋0823民初2180号之一民事裁定书，裁定驳回马海燕的复议请求。 又查明，2019年2月20日，石化小区建设项目取得《建设工程规划许可证》，同年6月4日，该项目取得《山西省商品房预售许可证》。 以上为本案事实，有原告康泰公司提交的2014年12月2日原、被告签订的《石化小区》团购认购协议一份、建设工程规划许可证一份、山西省商品房预售许可证一份，被告马海燕提交的收款收据三份及庭审中双方当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告于2014年12月2日所签订的《石化小区》团购认购协议，有原、被告签字捺印，系双方真实意思表示，协议中明确了被告向原告购买房屋的基本状况、总价款、付款方式等主要内容，且原告已向被告收取购房款143398元，该协议应当认定为商品房买卖合同。协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。协议签订后，原告已于2017年8月20日向被告交付房屋，且被告马海燕也已装修入住，根据协议约定的付款方式，交房时付至总房款的100%，即273398元，故对原告要求被告支付剩余房款130000元的诉讼请求，本院予以支持。2017年8月20日原告向被告交房后被告未支付剩余价款亦未配合办理银行按揭贷款手续，已构成违约。原告要求被告支付130000元房款的利息实则要求被告承担违约损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告应按照未付购房款的总额130000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息向原告支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、第十七条之规定，判决如下： 被告马海燕于本判决生效之日起十五日内支付原告运城市康泰房地产开发有限公司房款130000元及利息（利息从2017年8月20日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计至款付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，减半收取计1450元，诉讼保全费1170元，由被告马海燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 员 柳姣琴 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 陈 璐 书 记 员 王 媛 书 记 员 王 媛