广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9301号原告：陈祉均，女，1987年11月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告：毛慧珍，女，1967年7月20日出生，香港特别行政区居民。两原告共同委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李文靖，广东理恒律师事务所实习人员。被告：张斌，男，1977年1月23日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告：雷发琼，女，1983年1月20日出生，汉族，住陕西省汉阴县。委托诉讼代理人：张斌，系被告雷发琼丈夫。原告陈祉均、毛慧珍与被告张斌、雷发琼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈祉均、毛慧珍的共同委托诉讼代理人廖伟龙、李文靖，被告（兼被告雷发琼的委托诉讼代理人）张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈祉均、毛慧珍向本院提出诉讼请求：一、张斌、雷发琼立即支付拖欠的自2019年8月23日起至2020年1月23日止的租金37800元；二、张斌、雷发琼立即支付自2020年1月24日起至2020年9月28日止租赁物占有使用费135615.78元（参照涉案租赁物附近商铺租金标准，以每月15068.42元为标准计算）；三、张斌、雷发琼支付自2019年8月23日起至2020年9月28日期间逾期支付租金和占用费的违约金【1.自2019年8月23日起至2020年1月23日期间，以每月租金6300元为基数，从当月24日起计算至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的4倍计算；2.自2020年1月24日起至2020年9月28日期间，以每月占用费15068.42元为基数（其中2020年9月24日至2020年9月28日期间的本金为2511.4元），从当月24日起计算至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的4倍计算】；四、张斌、雷发琼立即支付拖欠的2019年9月1日起至2020年9月28日期间的水电费681.1元；五、张斌、雷发琼立即支付拖欠的2019年1月1日起至2020年9月28日期间的管理费13764.72元（每月管理费为657.55元）；六、张斌、雷发琼承担本案诉讼费用。事实和理由：陈瑞萍与陈祉均为母女关系、与毛慧珍为多年好友，陈祉均与毛慧珍为广州市番禺区石楼镇XX街XX号房屋（以下简称为涉案商铺）的共同所有权人。陈祉均与毛慧珍共同委托陈瑞萍管理涉案商铺出租事宜。2013年10月23日，陈瑞萍以代理人身份与张斌、雷发琼签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称为《租赁合同》），约定将涉案商铺出租给张斌、雷发琼作商业用途。2018年1月23日，双方续签了《租赁合同》，租赁期限自2018年1月23日起至2020年1月23日止，并约定了租金等事宜。合同签订后，张斌、雷发琼一直使用涉案商铺，其二人未经陈祉均、毛慧珍同意私自在涉案商铺外墙搭建大型广告牌，随后被相关部门拆除，令涉案商铺外墙严重受损。且自2019年8月23日起，张斌、雷发琼未支付相应的租金、占用费，并拖欠自2019年1月起的管理费和2019年6月起的水电费。经多次催告，张斌、雷发琼仍不支付租金，也不腾退房屋。被告张斌、雷发琼答辩称：请求驳回陈祉均、毛慧珍的全部诉讼请求。张斌、雷发琼拒交租金是因为涉案商铺发生严重渗水漏水事故，陈祉均、毛慧珍在长达9个多月的时间里以各种理由否认法定的修缮义务，一直怠于修缮。中间经过多次协商，陈祉均、毛慧珍仍拒绝修缮及赔偿张斌、雷发琼直接财产损失、间接损失及修缮费用。因涉案商铺发生严重的渗水漏水质量事故导致合同无法履行，合同目的无法实现，张斌、雷发琼有权拒交租金。本院经审理认定事实如下：涉案商铺为陈祉均、毛慧珍共同共有，规划用途为商业，建筑面积为131.51平方米。陈瑞萍与陈祉均为母女关系。2018年1月23日，陈瑞萍、毛慧珍（何绍坤代为签名）（出租人、甲方）与张斌、雷发琼（承租人、乙方）就涉案商铺签订《租赁合同》，租期为2018年1月23日至2020年1月23日，并约定：“第三条2018年1月23日至2019年1月23日的月租金额为6000元、2019年1月23日至2020年1月23日的月租金额为6300元。租金按月结算，由乙方在每月的第23日前缴付给甲方。第四条乙方向甲方交纳8000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。……第六条甲方的权利和义务1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金……4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利和义务1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金……第八条其他约定……2.该商铺如发生水电费、物管费等费用由乙方承担。第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。……”合同中对“修缮责任”没有作出约定。陈祉均、毛慧珍提交了其二人于2020年3月19日出具的《房屋出租授权委托证明》，证明其二人委托陈瑞萍、何绍坤对涉案商铺进行出租，并确认了涉案的《租赁合同》等。张斌、雷发琼未支付自2019年8月23日起的租金，未缴纳自2019年1月1日起的物业管理费，未交纳自2019年9月1日起的水电费。张斌、雷发琼于2020年9月28日将涉案商铺交还给陈祉均、毛慧珍。陈祉均、毛慧珍提供了物业公司出具的涉案商铺欠费清单，显示2019年9月至2020年9月水电费合计680.1元。庭审中，双方确认涉案商铺每月物业管理费为657.55元。张斌、雷发琼称涉案商铺在2018年11月时因漏水严重而影响其经营，其已就该问题向涉案商铺所在的物业服务公司进行反馈，并提交了出具时间为2018年11月4日、2019年7月24日的《业主投诉、建议、问询、质疑和求助处理工作单》以及于2019年6月20日手写的《黄山路13号商铺天台渗水第三次反馈意见表盼》。同时，张斌、雷发琼也就该问题向政府部门进行反馈，并提交了石楼运行指挥中心的回访短信，内容为“我镇来穗中心于2019年9月12日上午联同物业上门核实情况，原因是黄山路13号鸿脉养生馆上面的平台积水造成渗漏至部分墙壁发霉，其中部分墙体是室内返潮导致发霉，已协调物管、业主上门协助维修解决上述问题。”此外，张斌、雷发琼就房屋渗漏水问题申请证据保全，广东省广州市南沙公证处于2019年11月1日对涉案商铺的外观及屋内现状进行录像、拍照，照片和录像显示涉案商铺的墙体和墙纸存在严重发霉、渗水痕迹。此外，为证明因涉案商铺漏水严重影响其经营，张斌、雷发琼申请证人陈某、张某出庭作证。其中，证人陈某部分证言如下：我从2015年年初开始入职，2019年9月20多号离职。2015年最里面的房间有发霉情形，中间的房间有墙纸脱落，在2019年是最严重的，最里面的房间发霉问题最严重，最中间的房间两边墙纸脱落非常严重。房东会经常来看，但业主说是回南天导致。业主和物管每次过来修缮也耽误了我的工作，但也没有修好，没有解决问题。在经营过程中，墙纸脱落导致客人觉得经营环境很差，很多客人说过环境太差、霉味太大，后来很多客人没来了。证人张某部分证言如下：我在涉案店铺消费3年左右。我在2016年去时闻到店铺霉味，他们说是渗水原因。第二次去的时候更严重了，但他们说改了也还是这样。后续去的时候有整改，也有其他客人提出发霉的问题。刚去的时候觉得涉案店铺生意还行，但味道问题解决不了，越来越严重，味道太大了。陈祉均、毛慧珍对上述证人证言不予认可。张斌、雷发琼另提供了从2018年6月2日起至2019年4月6日期间，涉案商铺翻新装修和渗漏水后的维修费用的单据，以证明因涉案商铺漏水造成的维修损失。陈祉均、毛慧珍对上述证据均不予确认。陈祉均、毛慧珍称接到张斌关于涉案商铺漏水的通知后，曾找人去勘验、在天台挖过排水槽进行修缮。张斌、雷发琼提交了张斌与陈瑞萍2019年3月24日至2020年6月29日期间的微信聊天记录。该聊天记录显示，张斌于2019年7月19日第一次告知陈瑞萍：“房屋现在有质量问题，几个房间墙体漏水渗水，您跟物业沟通吧。”7月23日，张斌说：“我第三次跟您说一遍，您这个房屋现在有质量问题，几个房间墙体漏水渗水，我们才装修的墙纸很多霉烂了，请您尽快跟物业沟通解决吧，请您务必重视。去年12月至今，跟物业交涉多次了……就是下雨天后天台积水顺着墙体渗进来漏下来的。大半年了也不给维修。严重影响我们的正常使用。”陈瑞萍答：“应该是垃圾塞住地漏了，我明天去看看，现在好忙。”8月23日，张斌问：“墙体渗水维修好了没？”陈瑞萍答：“我打了几次电话管理处了，他们说会处理……你们接手前内墙做防水做得不好啊……我上去看过知道了，因为我起房子都有20年时间了，单边墙是差些，现在是台风天，你若果觉得这么大问题，到期了就不租吧，好吗？”张斌说：“天台做一下防水，再把排水槽下水道做好，对物业就这么难吗”8月24日，张斌问：“他们今年到底有没有维修？天台有没新铺的水泥痕迹？”陈瑞萍答：“他说太多钱不知道是怎么样做，我说我交了维修金，你们保利为什么不做啊？他说好贵好贵，那就走了，又说看看怎么样申请……”8月25日，陈瑞萍说：“你打租金过来，今天25号了，那里不是一天二天能解决到的。我会跟这件事，也问紧包工头怎样处理是最好……”张斌说：“这次渗水事故拖了8个月没有处理，对我们店经营的影响太大了……你就给我们减免几个月租金吧，等天台维修好了，我们还要一大笔钱做防水重新装修啊。”陈瑞萍答：“不可以。……生意不好就不做吧。”9月6日，陈瑞萍说：“租金都不交，你们走呢？……他们去修过（天台），但是我昨晚也上去过，叫包工头去看，现在区负责任的叫专业人士过来在看清楚哪里出现问题。在待查清楚是用维修基金还是私人的钱……”9月24日，陈瑞萍说：“租金不打来，我地去锁门了。……”张斌说：“……若这周您不愿协商或协商不成，我只能考虑走法律程序了，提出解约索赔装修投入和经营损失。”9月28日，张斌发出：“……经与我律师多次沟通，现提出协商草案：1、受大厅和房间渗水事故长期影响，8月份和9月份营收惨不忍睹，请求减免这两月租金……2、合计10个月的渗水漏水事故给我方造成的直接损失虽然不大……希望给予一定补偿，请求再续约三年，每月租金为6千……”10月15日，张斌发出：“萍姐，麻烦您给个通讯地址，有个快递寄给您。”2020年3月11日，陈瑞萍说：“现在已经是2020年3月11日了，保利的铺是2020年1月23日正式到期，你交回铺给我们。”张斌答复：“去年跟你协商你不理，非要逼的我委托律师处理，你找我律师吧。”6月28日，张斌说：“我们律师反馈，说等着你收铺，你一直没找他们吗？”另查明，张斌、雷发琼就涉案的租赁合同关系向本院起诉陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤，要求确认涉案《租赁合同》于2019年8月23日解除；退还保证金8000元；退还已支付的2018年11月23日至2019年8月22日的租金56100元；赔偿2018年11月23日至2019年9月25日的营业损失62796元；赔偿装修损失49922元；承担公证费2800元等。本院于2020年10月15日作出（2020）粤0191民初15008号《民事判决书》，判决陈祉均、毛慧珍、何绍坤于判决发生法律效力之日起五日内向张斌、雷发琼退还保证金8000元及2019年7月19日至2019年8月22日的租金1000元；驳回张斌、雷发琼的其他诉讼请求。判后张斌、雷发琼不服向广州市中级人民法院提起上诉，二审尚在审理中。陈瑞萍称放弃向张斌、雷发琼就本案租赁合同关系主张权利。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈瑞萍、何绍坤作为陈祉均、毛慧珍的代理人签订《租赁合同》，产生的相应法律责任应由委托人陈祉均、毛慧珍承担。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、张斌、雷发琼应否支付拖欠的租金、占有使用费、物业管理费和水电费；二、张斌、雷发琼应否支付违约金。关于争议焦点一。《租赁合同》于2020年1月23日到期，之后双方并未续租，张斌、雷发琼实际于2020年9月28日交还涉案商铺，在此期间涉案商铺由张斌、雷发琼使用，故陈祉均、毛慧珍要求张斌、雷发琼支付自2019年8月23日起至2020年1月23日的租金、自2020年1月24日起至2020年9月28日的占有使用费合理有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”鉴于《租赁合同》没有对“修缮责任”作出约定，故涉案商铺的维修责任应当归于作为出租人的陈祉均、毛慧珍。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”依据上述规定，在涉案商铺渗漏水的情况下，作为出租人应当承担维修费用并在影响承租人使用的情况下，相应减少租金。依据张斌、雷发琼提供的微信聊天记录，张斌于2019年7月19日通过微信告知陈瑞萍涉案商铺存在渗漏水问题，结合证人证言、公证证据及本院现场勘查情况，涉案商铺漏水及墙壁发霉情况严重，张斌、雷发琼承租涉案商铺用于经营养生馆，因涉案商铺渗漏水必然会影响其经营，而陈祉均、毛慧珍在收到通知后未积极进行维修，存在过错，故从公平合理角度出发，本院酌情确定自2019年8月23日起至2020年1月23日的租金每月减免1000元，即张斌、雷发琼需向陈祉均、毛慧珍支付自2019年8月23日起至2020年1月23日止的租金26500元（5300元/月×5个月），超出该金额部分本院不予支持。关于2020年1月24日起至2020年9月28日的占有使用费，也应参照上述标准计算为宜，故张斌、雷发琼需向陈祉均、毛慧珍支付该期间占有使用费43283元（5300元/月×8个月+5300元/月÷30天×5天），陈祉均、毛慧珍主张按照每月15068.42元的标准计算占有使用费缺乏依据，超出上述金额部分本院不予支持。同理，《租赁合同》约定物管费和水电费由承租方承担，陈祉均、毛慧珍所主张的物业管理费和水电费均发生在张斌、雷发琼使用涉案商铺期间，虽然陈祉均、毛慧珍尚未代缴涉案商铺拖欠的物业管理费和水电费，但该费用已实际产生，为避免增加当事人讼累，本院对该诉请予以支持。张斌、雷发琼应向陈祉均、毛慧珍支付涉案商铺2019年1月1日起至2020年9月28日的管理费13764.72元（657.55元/月×20个月+657.55元/月÷30天×28天）。依据陈祉均、毛慧珍提交的物业公司出具的清单显示涉案商铺2019年9月起至2020年9月的水电费为680.1元，现陈祉均、毛慧珍主张水电费为681.1元，超出该金额部分本院不予支持。关于争议焦点二。张斌、雷发琼确实拖欠了涉案商铺的租金和占有使用费，但如上所述，其二人并非恶意为之，实因涉案商铺存在漏水且未在合理期限内得到有效修复，陈祉均、毛慧珍作为出租人未及时尽到修缮义务亦有过错，故综合本案案情，根据公平原则，本院对陈祉均、毛慧珍主张的违约金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张斌、雷发琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈祉均、毛慧珍支付2019年8月23日起至2020年1月23日期间的租金26500元；二、被告张斌、雷发琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈祉均、毛慧珍支付2020年1月24日起至2020年9月28日期间的占有使用费43283元；三、被告张斌、雷发琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈祉均、毛慧珍支付2019年9月1日起至2020年9月28日的水电费680.1元，2019年1月1日起至2020年9月28日的物业管理费13764.72元；四、驳回原告陈祉均、毛慧珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1260元，由原告陈祉均、毛慧珍负担304元，由被告张斌、雷发琼负担956元。如不服本判决，原告陈祉均，被告张斌、雷发琼可以在判决书送达之日起十五日内，原告毛慧珍可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年十二月二十五日书记员  陈细妹陈洁莹