贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初5394号原告：甘丽蓉，女，1966年6月27日出生，汉族，住贵州省安龙县。委托诉讼代理人：李孟，贵州周典律师事务所律师。被告：兴义市利仁商贸有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东大道与青龙路交汇处左侧。法定代表人：吴万涛，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张凯，贵州泳清律师事务所律师。第三人：兴义市笨笨牛母婴用品瑞金店，住所地贵州省兴义市桔山办桔山大道78号。经营者：彭华，女，1975年1月23日出生，汉族，住贵州省遵义市。原告甘丽蓉与被告兴义市利仁商贸有限责任公司（以下简称利仁公司）、第三人兴义市笨笨牛母婴用品瑞金店（以下简称笨笨牛母婴店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘丽蓉及其委托诉讼代理人李孟，被告利仁公司的委托诉讼代理人张凯，第三人笨笨牛母婴店经营者彭华到庭参加诉讼。庭后双方当事人申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。甘丽蓉向本院提出诉讼请求：1、判令从2019年11月26日起解除甘丽蓉与利仁公司签订的《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》，利仁公司将商铺返还给甘丽蓉，并支付甘丽蓉的收益金43420元，违约金3907.8元，合47327.8元；2、诉讼费由利仁公司承担。事实及理由：2016年11月26日，甘丽蓉与利仁公司签订《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》（以下简称经营管理协议），经营管理协议第一、二、七条约定，甘丽蓉将瑞金大厦一楼37号的商铺，面积32.5㎡，委托给利仁公司经营管理，期限19年，即2016年11月26日起至2035年11月26日止，年收益43420元，利仁公司按年及时支付收益给甘丽蓉，若利仁公司未按时返还甘丽蓉年收益，逾期超过30日，则每天按年收益金的0.1%违约金赔偿给甘丽蓉，且甘丽蓉有权收回所委托经营管理的商铺自行使用。利仁公司在支付甘丽蓉第一年、第二年的收益共计86840元后，余下2018年11月至2019年11月的收益金43420元至今未支付，甘丽蓉多次要求利仁公司支付年收益金，利仁公司均以“没有钱支付”为由拒绝。2019年12月2日，利仁公司被兴义市人民法院作出（2019）黔2301执2679号《限制消费令》限制消费，据此，利仁公司不再具有履行经营管理协议的能力，导致甘丽蓉的合同目的不能实现。现在，利仁公司已经将该商铺转租给第三人使用，却拒绝支付商铺的收益金给甘丽蓉，依然占用甘丽蓉的商铺享受利益，侵害了甘丽蓉的合法权益，构成违约。因此，甘丽蓉根据相关法律规定，提出以上诉请，请法院给予支持。利仁公司辩称，1、双方签订的合同是有效合同，案涉商铺指定位置是一个不确定的位置，且未办理产权证书，故该单独划分并编号的行为不应当得到认可；2、甘丽蓉主张的总租金并未付足，从法理上来说利仁公司可以提起反诉要求甘丽蓉将合同租金补足，但为了解决纠纷并未提出；3、不适宜解除双方之间签订的委托经营管理协议，案涉商铺系框架结构，不能确定具体位置，若单独剥离出去不利于商铺整体出租。同时，案涉商铺已被第三人使用，若解除管理协议则会损害各方的权益。4、根据合同的约定，利仁公司认可向甘丽蓉支付收益，若甘丽蓉自行租赁该商铺不能获取高收益的。另外，双方在合同中约定的违约金过高，总违约金不应超过损失的30%，请求法院予以调整。笨笨牛母婴店陈述，笨笨牛母婴店与利仁公司签订了租赁合同，无论案涉商铺是否收回，都不能损害笨笨牛母婴店的利益。本案经本院审理认定事实如下：利仁公司曾用名为兴义市利仁汽车有限责任公司。位于兴义市枯山办瑞金大道侧的土地使用权人为兴义市。2015年3月14日，兴义市桔山办桔园村店子上组将前述土地出租给兴义市利仁汽车有限责任公司，双方为此签订《店子上组土地使用权出租合同》，约定：一、该地块位于兴义市东侧，地籍图号为2778.40-49200，面积12亩（8077.98平方米），四至界限已打围墙，以土地使用证上的附图为准；二、出租年限20年，免费建设期1年，即从2015年3月14日至2036年3月14日止，从签订合同计算租金，免费建设期顺延至最后一年（注：本组要求两年内楼房必须显现在该地，2015年3月14日至2017年3月14日前，若不显现视为乙方违约，甲方有权收回该地）；三、租金支付方式及标准：1、第一至五年标准为80万元／年，总计400万元，签订合同前支付50万元定金，在2015年3月25日前付清余款350万元，否则合同不生效，50万元定金不退还……；四、修建规模：依法办理合法手续建设5-8（含地下室一层）层钢筋混凝土亮化楼房的综合商场；……九、乙方转租本合同的权利义务必须征得甲方全体群众书面同意，如果合同内容变更的转租必须重新协商，否则无效并且视为乙方违约；……十二、乙方将群众开会表决以户为代表签名的名单附后，每个签名的真实性由群众代表负责，以后组长及群众代表变更不能否定该合同；合同还对其他事项作了约定。合同后附《兴义市桔山街道办事处桔园村店子上组与兴义市利仁汽车有限责任公司土地出租合同表决签名》两页，同意出租户以户为代表在该签名册上签名。2015年3月25日，兴义市桔山街道办事处桔园村店子上组向兴义市利仁汽车有限责任公司出具《收款收据》，载明预留地出租租金5年4000000元。后兴义市桔山街道办事处桔园村店子上组就兴义市东侧土地上建设兴义市瑞金大厦项目向兴义市发展和改革局备案，并报兴义市城乡规划局审批，经兴义市城乡规划局审查同意后，兴义市桔山街道办事处委托黔西南布依族苗族自治州设计院对项目名称为兴义市瑞金大厦修建性详细规划进行设计。2016年11月26日，利仁公司作为甲方，甘丽蓉、胡贤兰作为乙方，双方签订《瑞金大厦租赁合同》，约定甲方将兴义市瑞金大厦1楼37号商铺出租给乙方，合同租赁期限自2016年11月26日起到2035年11月26日止，商铺建筑面积65平方米，租金单价6680元/平方米，19年租金共计434200元，乙方在签订合同后一次性付清。同时双方还约定乙方租赁甲方商铺后，将所租商铺委托甲方经营管理，从第二年起由甲方每年按总租金的20%作为投资回报返还给乙方，共计返还19年，返还起始时间为2016年11月26日至2035年11月26日止。委托经营期间各项租金及涨幅、物业管理费的收取等收、支的费用均由甲方负责，乙方不再收取和缴纳任何费用，并及时与甲方签订《委托经营管理协议》。双方还对其他权利义务等事项进行了约定。同日，利仁公司与甘丽蓉、胡贤兰签订《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》，约定甘丽蓉将前述租赁的商铺委托利仁公司经营管理，委托管理期限为19年，在委托管理期内，由利仁公司对该商铺行使自营、出租、合作等权利，任何一项基于利仁公司经营管理该商铺而产生的收益均由利仁公司享有，利仁公司按照86840元/年（备注：甘丽蓉43420元/年、胡贤兰43420元/年）收益标准及时支付甘丽蓉、胡贤兰，若利仁公司未按时返还甘丽蓉的收益，逾期超过30日，则每天按年收益0.1%违约赔偿给甘丽蓉、胡贤兰，且甘丽蓉、胡贤兰有权收回所委托经营管理的商铺自行使用。双方还对其他权利义务等事项进行了约定。前述合同签订当日，甘丽蓉、胡贤兰分别向利仁公司支付案涉商铺租金217100元，利仁公司向甘丽蓉出具《收据》，载明：今收到甘丽蓉交来瑞金大厦租赁商铺1楼37号租金217100元，同时，甘丽蓉、胡贤兰将租赁的商铺交付给利仁公司经营管理。其后，利仁公司向甘丽蓉支付第一年收益43420元及第二年收益43420元，后利仁公司未按协议约定向甘丽蓉支付相应收益，经甘丽蓉多次催收未果。另查明，胡贤兰与利仁公司于2018年解除《瑞金大厦租赁合同》《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》，利仁公司向胡贤兰退还租赁费217100元。利仁公司出租给笨笨牛母婴店的商铺包含了案涉商铺。利仁公司在另案中未履行生效文书确定的给付义务，本院于2019年12月2日对利仁公司采取限制消费措施。上述事实，有《瑞金大厦租赁合同》《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》、收据、照片、商铺图纸、（2019）黔2151执2679号限制消费令（复印件）、土地使用权证、《店子上组土地使用权出租合同》、土地出租合同表决签名、收款收据、兴义市瑞金大厦修建性详细规划设计说明、工程设计资质证书、城乡规划编制资质证书、规划图、兴义市发展和改革局关于兴义市瑞金大厦建设项目备案通知、兴义市城乡规划管理委员会关于兴义市城乡规划方案技术审查会会议纪要、规划设计条件通知书、利仁公司营业执照及当事人的陈述等证据在卷为据，故作认定。本院认为，利仁公司与甘丽蓉签订的《瑞金大厦租赁合同》《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》，实际上是甘丽蓉向利仁公司租赁案涉商铺后又返租给利仁公司获取收益，前述合同、协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。利仁公司向甘丽蓉出具收据，明确载明收到甘丽蓉租金217100元，且利仁公司在经营管理协议签订后，向甘丽蓉支付了第一年及第二年度收益，足以证明甘丽蓉已按照合同约定向利仁公司足额支付了租金。利仁公司否认甘丽蓉足额支付租金，但对其出具的收据不能做出合理解释，本院对利仁公司的该主张不予采信。甘丽蓉按照合同约定支付了租金且将租赁商铺交付给利仁公司经营管理，但利仁公司未按照约定履行支付收益的义务，《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》约定，若利仁公司未按时返还甘丽蓉的收益，逾期超过30日，甘丽蓉有权收回所委托经营管理的商铺自行使用，根据上述约定，利仁公司逾期支付收益已超过约定期限，符合收回商铺的条件，故对甘丽蓉要求利仁公司返还案涉商铺的诉讼请求，本院予以支持。关于《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”从签订《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》至今，利仁公司仅向甘丽蓉支付了一年的收益，经甘丽蓉催收后仍未支付，导致甘丽蓉签订协议的合同目的已不能实现，故对甘丽蓉主张解除《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于收益及违约金的认定问题。双方在协议中约定利仁公司每年支付甘丽蓉收益43420元，收益起始时间为2016年11月26日起至2035年11月26日止，扣除利仁公司已向甘丽蓉支付的第一年、第二年收益，截止至2019年11月25日，利仁公司尚欠甘丽蓉收益43420元，故对甘丽蓉要求利仁公司支付收益43420元的诉讼请求，本院予以支持。利仁公司未按约定时间支付收益，应承担违约责任。协议约定若利仁公司未按时返还甘丽蓉的收益，逾期超过30日，则每天按年收益0.1%违约赔偿给甘丽蓉，利仁公司主张违约金3907.8元，不违双方约定及法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除甘丽蓉与兴义市利仁商贸有限责任公司于2016年11月26日签订的《瑞金购物中心商铺委托经营管理协议》；二、兴义市利仁商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于兴义市交付给甘丽蓉；三、兴义市利仁商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向甘丽蓉支付收益43420元及违约金3907.8元，合计47327.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费884元，减半收取442元，由兴义市利仁商贸有限责任公司承担（由兴义市利仁商贸有限责任公司直接支付给甘丽蓉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇二〇年十二月八日书记员  刘 淋