北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初23441号原告：李涛，男，1988年10月5日出生，汉族，现住北京市延庆区。委托诉讼代理人：罗婕，北京京创律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲良翠，北京京创律师事务所律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：王**，男，1978年2月28日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司员工。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生，回族，北京江南投资集团有限公司员工。原告李涛（下称原告）与被告北京江南投资集团有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人罗婕、蒲良翠，被告之委托诉讼代理人王**、盘什尔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期D组团1#住宅楼16层1单元-X1号房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金。（按被告逾期交房给原告造成的租金损失，以每月6200元为计算标准，自2019年1月1日至2020年5月23日；以每月12500元为计算标准，自2020年5月24日至被告实际交付房屋之日止；3、判令被告向原告交付《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》原件、《装修标准》原件。事实和理由：2016年6月，原告认购被告开发的位于北京市朝阳区江南府项目1幢1单元X1号房屋建筑面积82.67平方米，依据前期售房的优惠活动购房合同总金额为3784780元。此后，依照被告要求，双方签订《北京市商品房预售合同》。该合同对房屋面积单价及房屋总价作出调整，同时，双方又针对该预售合同内容的变化，签订《补充协议》，明确该房屋面积为82.67平方米。房屋总价款为3784780元，首付款1324780元，贷款246万元。后该《补充协议》原件被被告收走盖章，至今未交付原告。原告与被告签订的北京市商品房预售合同，明确了双方的权利义务，其中合同第十一条约定被告应当于2018年12月31日前向原告交付该商品房，合同第二十一条约定被告未按照约定时间交付房屋的，每逾期一日被告须向原告支付已付房款万分之0.1的违约金。原告认为，被告至今不能交付房屋。给原告造成巨大损失，该预售合同为被告单方提供的格式文本，逾期交房违约金的约定明显过低，系霸王条款，该违约金不足以弥补原告的经济损失，故原告要求法院对违约金予以增加调整。同时被告应及时将《补充协议》原件交付原告。被告辩称，关于逾期交房的责任，1.逾期交房并非被告原因造成，自被告于2016年4月开工建设以来，北京市政府多次因环保、“两会”及重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至2019年9月累计停工共计365天。政府行为对被告而言不能避免，亦不能克服，故逾期交房并非被告原因所造成，被告并无过错。根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，……”的约定，本案逾期交房属于被告因遵守政府法令造成，故被告不应承担逾期交房的违约责任。2.根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第2款“因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。”该条款为双方就出现设计变更时，对于预售合同中交房时间的变更。在本案中，因施工过程中出现电力设计院要求对π接室门改为外开、电梯厂家要求提高电梯机房高度、冲井高度及加强外墙防水、空调机雨水管防水等原因发生多次设计变更，该设计变更不仅是为了给业主提供更好质量的房屋，更是为了满足施工及验收要求。根据该约定，涉案房屋交付时间由原2018年12月31日前变更为2019年6月30日前，在此期间内，被告不承担任何逾期交房违约责任及赔偿责任。3.另依据双方签订的《装修委托协议》第一条约定，原告同意被告在完成五方验收后视为交付房屋，被告即可进行装修，装修期限为320天。涉案房屋于2019年3月18日就完成了五方验收，该时间在双方约定的交房期间内，被告不存在逾期交房，故不应承担违约责任。4.2020年初全国突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布了一系列通知，因疫情原因工人无法进行施工，设备材料因工厂停工原因无法供货，且疫情防控要求不得进行人员聚集性活动，故导致被告无法在疫情期间进行正常的整改、办理手续及交房。根据合同法及预售合同的约定，因不可抗力导致的违约，被告不应承担责任。故被告不应承担疫情期间的逾期交房责任。关于逾期交房违约金，1.双方争议的交房时间是以五方验收还是装修完成后。结合涉案相关合同和协议来看，交房时间应为五方验收之日，故被告不存在逾期交房的行为，不应承担任何违约责任。2.根据预售合同的约定，被告未按照约定时间交付房屋的，每逾期一日需向原告支付已付房款万分之零点一的违约金；补充协议第一条第5款约定，被告因违反预售合同约定产生的利息、违约金即赔偿款的数额合计最高不超过原告已支付购房款的万分之五。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告要求被告承担逾期交房违约责任并支付违约金，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月10日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订北京市商品房预售合同及附件，约定原告购买被告开发的涉案房屋，房屋位于朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期D组团1#住宅楼16层1单元-X1。预测建筑面积78.5平方米，套内建筑面积59.44平方米，价款按照套内建筑面积计算，每平方米60171.38元，总房款3576587元；买受人于签署预售合同时缴付首期付款1256587元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款232万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起30日内，全部付至出卖人公司账户内，否则视为违约，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，装饰和设备标准详见《装修委托协议》；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。庭审中，原告提交案外人马某1与被告签订的“附件十《北京市商品房预售合同》补充协议”，用以证明原告与被告之间通过补充协议的形式确定了涉案房屋的面积为82.67平方米。房屋总价款为3784780元，首付款1324780元，贷款246万元，但该补充协议被被告收走盖章，至今未交付原告。被告对原告提交的以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可，称这并不能代表双方补充协议未交付原告。合同签订后，2020年3月25日涉诉房屋完成竣工验收备案。庭审中，原告提交房款发票三张（其中两张开具日期为2017年1月24日，金额分别为1256587元、68193元，一张开具日期为2017年11月7日，金额为2320000元）。原告还提交兴业银行借款借据，用途购房，借款方式抵押，借款金额2460000元，欲证明其已经支付全部房款。被告对该组证据的真实性认可，但主张房屋最终实测面积为82.95平方米，最终总房款为3797599元。原告提交《央行通知》，以证明根据中国人民银行2003年《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发【2003】121号）第四条规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。涉案房屋所在江南府小区，在2017年7月，银行已经陆续对业主放款，由此得出，在2017年上半年，江南府涉案的三幢楼体，应该已经主体结构封顶，不存在土石方作业的情况。故2017年10月底，政府针对土石方工程作业要求停工的限工令，对被告工程施工不会有任何影响，被告没有停工的必要性。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可。被告称“土石方”工程不仅仅指主体结构封顶前的作业，还包括二次结构、外挂幕墙等施工过程中的回填土、幕墙石材切割等。原告提交“北京江南府业主群”微信群聊天记录截图，证明江南府未参与诉讼的业主均表示，补充协议及委托装修协议等文件，在业主签字后，开发商将文件原件拿走盖章，至今未向业主交付。江南公司对该证据真实性不认可，该聊天记录不全，无法体现全部过程，无法确认是否存在引导或误导情况，同时仅有两三人发表言论，无法确认发表言论的是否为涉及诉讼的相关人员。被告提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。原告对前述证据中政府的通知、行动方案及新闻报道的真实性认可，其他证据真实性均不予认可，对证明目的均不予认可，原告认为相应通知、要求均应在签订预售合同时即已考虑进去，这些证据不能证明被告有停工的必要性。被告提交《设计变更通知单》若干以及《北京市商品房预售合同》附件九，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。原告对《设计变更通知》的真实性不予认可，并称被告未曾就设计变更一事通知原告。原告对《北京市商品房预售合同》附件九真实性认可，证明目的不认可。被告还提交了《单位工程质量竣工验收记录表》和《装修委托协议》证明：原告委托被告对涉诉房屋进行装修，双方同意在完成五方验收后即视为交付房屋，即可进行装修，装修时间为320天。以及涉诉房屋所在楼栋于2019年3月18日完成五方验收，该验收时间在双方变更后的交付时间内。原告对《装修委托协议》真实性不认可，证明目的不认可。对《竣工验收记录表》真实性无法确定，证明目的不认可。原告认为原告签订《装修委托协议》后，原件被被告收走盖章，至今未返还。且原告仅仅是在最后一页签字按手印，并未对该协议按骑缝手印或骑缝签字。被告提交的协议，第一页和第二页内容与原告此前签订的内容明显不符，且被修改的部分均是有利于被告的内容，因而原告不认可该证据的真实性。对此，原告已提交相应的证据予以进一步证明。另外，从协议内容看，所谓的“五方验收合格即视为交房；装修期自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续”的条款，是对交房标准约定及交房时间约定做了重大变更。假设原告当时真的接受了这样的条款，就会对2018年12月31日之前无法交房有明确认知，依常理，原告不可能起诉。相反，既然所谓的五方验收在2019年3月就已经实际通过，为何被告在2019年9月另案同类型诉讼的开庭中，不直接提交如此重要的证据来免除其延迟交房的违约责任，这亦不符合常理。被告还提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。原告对该证据真实性认可，证明目的不认可。原告认为疫情系在2020年发生，不能免除被告的逾期交房责任。这个项目竣工验收的时间应该在2019年3月25日。为查明事实，本院调取北京市朝阳区房屋管理局2020年8月12日作出的《行政事项处理意见书》，其中该局对案外人孙某1反映的被告在销售房屋过程中存在的1.预售商品住宅未按套内面积计价，未如实申报房地产转让成交价格；2.违法收回与购房人签订的补充协议原件；3.欺骗购房人将未达到约定条件的房屋交付购房人；4.在交付房屋时要求签订补充协议、免责协议，不合理排除购房人的权利；5.委托有利害关系的测绘公司进行测绘，且房产测绘成果未按规定备案等问题进行了调查处理。经该局调查核实，于2020年6月4日向被告下发《责令整改通知书》，要求被告将预售合同及补充协议退还给购房人，被告反馈“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，该局后续将继续督促被告整改；由于被告存在“不合理的减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的违规行为”，该局已于2019年11月11日依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条限制了该项目的网签资格，目前被告承诺“已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款”；该局另于2020年5月19日约谈被告及北京红坊工程测量有限公司，要求被告更换房屋测绘合作单位；经核实被告提交该局的预售合同及补充协议，并经被告反馈，预售合同是按照套内面积计价，但之后签订的补充协议是按照建筑面积计价，此行为属于违规销售行为；根据其他来信人提供的相关材料，被告收取的房款已经超过预售合同的备案总价款，亦属违规销售行为；根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条的规定，房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件，该局调取了涉案房屋所在项目1#、2#、3#住宅楼竣工验收备案表和面积实测技术报告书，关于“预售合同约定的其他条件”，预售合同及补充协议中均无明确约定。原告对该证据真实性认可，证明目的认可。被告对该证据真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。本院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系原告与被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，原告已经全额给付了双方约定的涉案房屋购房款，被告应当依约履行交付房屋的义务，故本院对原告要求被告向其交付符合法定和约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。被告虽称涉案房屋现实际面积与双方约定不符，原告尚有部分购房款未支付，但被告未提交证据证明该事实，故本院无法认定。现双方争议焦点在于被告在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。根据被告提交的《设计变更通知单》，本院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现被告主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，本院予以支持。被告主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，本院认为，结合被告提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故被告对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于被告上述抗辩意见本院不予采纳。关于被告关于五方验收日期即视为房屋交付日期的辩解意见。本院认为，被告提供的《装修委托协议上》未加盖骑缝章，原告对该协议的真实性提出的异议合理。且被告自己提供的证据也可以证明，五方验收人员于2019年4月18日在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续，很难认定涉诉房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故此，本院对被告的此项抗辩意见不予采信。综上，被告确实存在逾期向原告交付房屋的违约行为，应按照合同约定承担违约责任，本院参照本市房屋租金价格一般水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为计算被告逾期交房违约责任的标准，被告应自2019年7月1日起按照每月4300元的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日止。关于原告主张被告交付《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》原件、《装修标准》原件的诉讼请求。本院认为，根据本院调取的《行政事项处理意见书》，被告在向行政机关反馈时称“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，现被告未举证证明其已将盖章后的补充协议返还给业主，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。而原告在本案中并未就《装修标准》返还问题提交充足证据予以佐证，故本院对该诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李涛交付符合《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号XXXX）项下位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期D组团1#住宅楼16层1单元-X1号的房屋；二、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月4300元的标准，向原告李涛支付自二○一九年七月一日起至被告北京江南投资集团有限公司履行本判决第一项下义务之日止的迟延交房违约金；三、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李涛返还《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号XXXX）附件十《补充协议》原件；四、驳回原告李涛的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4158元，由原告李涛负担2423元（已交纳），由被告北京江南投资集团有限公司负担1735元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 罗 淼二〇二〇年十二月二十五日书记员 赵海鹏