四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2144号 原告：徐涛，男，1981年12月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原告：蔡芝玲，女，1982年5月20日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 二原告共同委托诉讼代理人：彭继友，四川英特信律师事务所律师。 被告：四川明新房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区佳灵路20号1栋8层45号。 法定代表人：王龙才，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：鲜丽红，四川智典律师事务所律师。 原告徐涛、蔡芝玲诉被告四川明新房地产开发有限公司（以下简称明新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告徐涛、蔡芝玲三次变更诉讼请求，并调整请求权基础，本院经两次庭前会议后，于2020年10月26日公开开庭审理该案，原告徐涛、蔡芝玲的委托诉讼代理人彭继友、被告明新公司的委托诉讼代理人鲜丽红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐涛、蔡芝玲向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除徐涛、蔡芝玲与明新公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令明新公司退还徐涛、蔡芝玲已付购房款284136元，并自2018年11月19日起按照LPR标准支付利息至退还之日；3.判令明新公司支付徐涛、蔡芝玲直接损失22700元；4.判令明新公司支付律师费20000元；5.本案保全保险费、保全费、诉讼费由明新公司承担。事实与理由：2018年11月19日，徐涛、蔡芝玲与明新公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定徐涛、蔡芝玲购买明新公司开发的明都汇大厦××幢××层××号房屋，首付款50%计284136元，余款27万元向四川天府银行股份有限公司成都新都支行（以下简称天府银行新都支行）贷款支付，按揭手续由明新公司代为办理。合同签订当日，徐涛、蔡芝玲向明新公司支付了首付款，其中227000元为徐涛、蔡芝玲通过向徐兰借款由徐兰支付，为此产生利息22700元，已由蔡芝玲向徐兰支付。按照住房和城乡建设部关于房屋交易合同网签备案规范的通知要求，房地产开发企业要先在房屋网签系统备案才能够与贷款银行签订担保贷款合同、买受人提交相关资料、银行审批后放款，因明新公司没有按期办理签约备案而未能办理贷款，导致商品房买卖合同无法继续履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，徐涛、蔡芝玲有权请求解除合同和赔偿损失。另按照《商品房买卖合同（预售）》第二十四条、第二十五条约定，明新公司应在合同签订之日起30日内为徐涛、蔡芝玲办理预售合同登记备案，逾期办理给徐涛、蔡芝玲造成损失的，应承担因此带来的经济损失。为此，徐涛、蔡芝玲起诉要求解除合同并主张赔偿。 明新公司辩称:第一，明新公司不同意解除合同。徐涛、蔡芝玲依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定主张解除，但该条规定因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人才可以请求解除合同和赔偿损失，本案真实情况为徐涛、蔡芝玲未提供资料导致银行未能办理按揭贷款，并非明新公司原因所致。支付购房款属于金钱给付义务，不适用法律和事实上不能履行。案涉商品房买卖合同可以继续履行。第二，银行办理按揭贷款不需要以房屋签约备案为前提，其流程为：开发商与消费者签订商品房买卖合同，消费者向开发商支付首付款并提供办理银行按揭贷款的资料，开发商将前述资料提交银行办理按揭，按揭贷款审批通过后、放款前，开发商将房屋备案给消费者，如果先备案，有可能因无法通过贷款而产生新的纠纷。第三，对于案涉房屋已在2020年5月14日为徐涛、蔡芝玲办理签约备案。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。经查明，2018年11月19日，徐涛、蔡芝玲（买受人）与明新公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定徐涛、蔡芝玲购买明新公司开发的“明都汇大厦”××幢××层××号房屋。总价款554136元，徐涛、蔡芝玲采取贷款方式付款，于2018年11月18日前支付首期房价款284136元，余款270000元向天府银行新都支行申请贷款支付。合同第二十四条第（一）款约定，出卖人自本合同签订之日起30日内为买受人办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。第二十五条约定，出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，由出卖人承担因此带来的直接经济损失。给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。补充协议第一条第（三）款约定：“1、买受人付款期限及比例如下：……如因买受人或者出卖人的原因或者政策性因素而导致无法获准本项目合作银行（以下简称“银行”）的房屋按揭贷款，买受人应以一次性付款方式支付购房款，付款时间以出卖人获悉买受人按揭贷款无法获准并通知买受人后7日内支付。如买受人未按约定时间及金额向出卖人支付首付款的，每日向出卖人支付首付款万分之贰的违约金；逾期超过7日，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定总购房款的5%向出卖人支付违约金。2、买受人须于合同签订后7日内主动将办理个人房屋按揭贷款手续所需的相关文件及相关费用（详见按揭须知）交给出卖人，用于向银行申请按揭贷款。买受人须于___年___月___日前到银行办理个人房屋按揭贷款手续。买受人逾期到场办理的，每日向出卖人支付贷款申请额万分之贰的违约金；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定总购房款的10%向出卖人支付违约金。3、买受人承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用。出卖人不承担买受人的房屋按揭贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。如因买受人的实际情况或因买受人的其他原因导致无法获准银行的房屋按揭贷款，买受人应在7日之内一次性支付全部购房款或经出卖人书面同意后分期付款，否则视为由于买受人的原因未能及时向出卖人支付购房款，买受人构成根本性违约，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定总购房款的10%向出卖人支付违约金。4.买受人逾期提交符合银行要求的申请贷款所需各种资料、费用及委托手续的，应按下列方式承担相应违约责任……2）买受人逾期提交上述资料、费用、委托手续超过十日的，出卖人有权解除商品房买卖合同及其补充协议……”。双方确认徐涛、蔡芝玲已于合同签订当日向明新公司支付购房款284136元，其中22700元由徐兰向明新公司账户转账支付。2020年5月14日，明新公司为徐涛、蔡芝玲办理案涉房屋的商品房买卖合同签约备案登记。 另查明以下事实：（一）2020年7月8日，徐涛、蔡芝玲与四川英特信律师事务所签订《民事案件委托合同》，约定徐涛、蔡芝玲因与明新公司商品房预售合同纠纷一案，委托四川英特信律师事务所律师彭继友为徐涛、蔡芝玲该案一审代理人。2020年7月10日，蔡芝玲向四川英特信律师事务所账户转账支付20000元，该律师事务所向徐涛、蔡芝玲出具增值税发票，记载收到徐涛、蔡芝玲支付的律师代理服务费价税合计20000元。 （二）2020年7月10日，蔡芝玲向徐兰尾号为1074的账户转账支付22700元，述称：因徐涛、蔡芝玲向徐兰借款227000元用以支付购房款，故按约定向徐兰支付借款利息22700元。对应提交借款人为徐涛、蔡芝玲、出借人为徐兰的《借条》一份。 （三）本案诉讼过程中，徐涛、蔡芝玲申请对明新公司名下财产予以保全，并提供紫金财产保险股份有限公司四川分公司（以下简称紫金保险四川公司）出具的保单保函作为担保，蔡芝玲于2020年8月3日向紫金保险四川公司转账支付3000元，紫金保险四川公司出具编号为62493319的增值税发票，记载收到徐涛、蔡芝玲支付的保险服务费价税合计3000元。 （四）2019年8月1日，住房和城乡建设部发布《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》，对房屋网签备案适用范围、网签备案条件、网签备案业务流程等作出规定。 （五）2020年11月19日，天府银行新都支行就本院调查令作出回复如下：一、在2018年11月20日至2020年5月20日期间，我行未向购买明新公司开发的位于成都市新都区××镇××路××大厦××栋商品房的买受人发放过按揭贷款。因明新公司对买受人在我行办理按揭贷款负阶段性（正式产权抵押登记完成之前）连带保证担保责任，但在2018年4月20日开始，已陆续出现批量借款人本金利息逾期，经我行评估，该项目风险较大，我行已在2018年8月7日之后停止该项目买受人申请的按揭贷款（我行前期向贵院提供的明新公司在我行开立的保证金账户交易流水可以证明）。二、“明都汇大厦”项目中××栋××层××号房屋买受人未在我行办理过按揭贷款。若相关手续合规，且买受人向我行提出贷款申请，签署相关协议，经审批风险可控的情况下，我行会按约向该房屋买受人发放按揭贷款。三、我行在为“明都汇大厦”项目买受人办理按揭贷款时，要求明新公司在房屋产权办妥且抵押登记前承担连带保证责任。签约备案材料不是我行接受买受人按揭贷款申请资料的前提条件，但我行须见签约备案表且确认有买受人签约备案信息后才会向其发放贷款。 以上事实，有双方当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，徐涛、蔡芝玲与明新公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定诚信全面履行合同义务。本案双方争议焦点在于徐涛、蔡芝玲所主张的合同解除权能否成立，以及由此引发明新公司应否退还已付购房款并承担赔偿责任，本院围绕争议焦点、对应徐涛、蔡芝玲的请求权基础评述如下： 关于徐涛、蔡芝玲所主张解除权能否成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”徐涛、蔡芝玲据以请求解除合同，但双方对未订立商品房担保贷款合同的原因存在争议：徐涛、蔡芝玲认为系因明新公司逾期为其办理房屋网签备案导致，明新公司则辩称徐涛、蔡芝玲并未向该公司提交办理按揭贷款所需资料。双方对于徐涛、蔡芝玲在订立合同时是否已经向明新公司提交办理银行按揭贷款所需资料这一事实存在争议，无论是徐涛本人庭审中述称的明新公司没有联系过其需要提交资料、由他人代述的在订立合同时已经将办理按揭贷款所需资料提交给明新公司，还是明新公司所陈述已告知徐涛、蔡芝玲办理按揭贷款所需提交资料但其未提交、在2019年1月左右双方协商时徐涛、蔡芝玲拒绝办理按揭，均不能提交足以证明相应事实主张成立的证据，但可以确定的是，双方均未向贷款银行提出过就案涉房屋办理按揭贷款的申请，而按照贷款银行对本院所作调查令的回复记载，天府银行新都支行自2018年8月7日之后即停止了“明都汇大厦”项目买受人申请的按揭贷款，签约备案材料不是该行接受买受人按揭贷款申请资料的前提，但须见签约备案表且确认有买受人签约备案信息后才会发放贷款。双方2018年11月19日签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议时，所约定的贷款银行已经停止发放贷款，但明新公司仍与徐涛、蔡芝玲约定以贷款方式付款，且签约备案登记直至2020年5月14日才办出，则无论徐涛、蔡芝玲是否向明新公司提交了办理按揭贷款所需的资料，在签订合同后至提起本案解除合同诉讼期间，都无法与合同约定的贷款银行订立案涉商品房担保贷款合同、获准相应贷款申请。就明新公司而言，天府银行新都支行书面说明该行停发“明都汇大厦”项目贷款的原因是“在2018年4月20日开始，已陆续出现批量借款人本金利息逾期，经我行评估，该项目风险较大”，故而停止项目买受人申请的按揭贷款，银行此举是基于买受人（借款人）本息预期和对应商业风险所作决策，非明新公司可预见和控制，故不可归责于明新公司，但明新公司在天府银行新都支行停发贷款后仍与徐涛、蔡芝玲约定向该银行贷款，有违诚实信用原则。而对徐涛、蔡芝玲而言，其所举证据及徐涛本人庭审陈述不能证明徐涛、蔡芝玲就办理按揭贷款一事已经主动、积极完成自身能够独立完成的义务，以及在贷款无进展、签约备案逾期办出后已经采取适当措施防止损失扩大。鉴于本案中徐涛、蔡芝玲主张解除合同的请求权基础已由“不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”到“明新公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”再到最终确定的“因明新公司原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”，诉讼请求也对应多次调整，出于减少当事人诉累、妥善解决纠纷角度，本院结合查明事实，认定本案中徐涛、蔡芝玲未能与贷款银行订立商品房贷款担保合同是不可归责于双方事由所致，由此导致徐涛、蔡芝玲对案涉商品房买卖合同不能继续履行，故对徐涛、蔡芝玲解除案涉商品房买卖合同及补充协议、并支付资金占用利息的请求，本院予以支持，并确定资金占用利息为：2018年11月19日至2019年8月19日期间的利息，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2019年8月20日起至实际退还284136元款项之日止的利息，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 关于损失赔偿请求。本院注意到，徐涛、蔡芝玲就其自明新公司处购买的三套房屋均向本院提起诉讼，案号分别为：（2020）川0114民初2135号、2143号、2144号，三案中均主张律师代理费，但仅提交一份委托代理合同、一条转账记录和一份增值税发票（票号78405448）；三案均主张财产保全保险费，但仅提交一条转账记录和一份增值税发票（票号62493319），其中对应本案产生的数额并不明确，徐涛、蔡芝玲应当秉持诚信诉讼原则，避免重复主张权利。因本院已认定本案中未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行系不可归责于当事人双方的事由所致，故徐涛、蔡芝玲基于“出卖人原因”之规定主张由明新公司赔偿损失、承担其所支出的律师代理费和财产保全保险费不能成立。徐涛、蔡芝玲同时依据《商品房买卖合同（预售）》第二十五条“逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，由出卖人承担因此带来的直接经济损失。给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任”约定主张损失赔偿。双方约定明新公司在签订合同之日起30日内即在2018年12月19日前为徐涛、蔡芝玲办理合同登记备案，但明新公司直至2020年5月14日才实际办理，已经构成违约，但根据合同约定贷款银行所作说明，签约备案材料不是该行接受买受人按揭贷款申请资料的前提，对应徐涛、蔡芝玲本案诉讼请求及请求权基础，徐涛、蔡芝玲因本案诉讼所支出的律师代理费、保全保险费并非明新公司逾期办理案涉合同签约备案给徐涛、蔡芝玲造成的直接经济损失，也不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失赔偿范围，故对徐涛、蔡芝玲要求明新公司承担律师代理费的请求，本院不予支持。关于徐涛、蔡芝玲向徐兰借款支付购房款而向徐兰支付的资金占用利息22700元，该款不属于明新公司订立合同时所应合理预见的违反合同约定可能造成的损失，徐涛、蔡芝玲主张由明新公司承担赔偿责任并无合同和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除徐涛、蔡芝玲与四川明新房地产开发有限公司就位于新都区××街道××路××号××幢××层××号房屋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、四川明新房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还徐涛、蔡芝玲已付购房款284136元并支付利息（资金占用利息计付方式为：2018年11月19日起至2019年8月19日期间的利息，以284136元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；2018年8月20日起的利息，以284136元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的给付之日止；未在本判决指定期间足额给付的，利息以应付未付款金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清之日止）。 三、驳回徐涛、蔡芝玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3124元（已因适用简易程序减半收取），财产保全费3575元，共计6699元，由徐涛、蔡芝玲负担914元，四川明新房地产开发有限公司负担5785元（此款徐涛、蔡芝玲在固定诉讼请求后支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  曾妙