北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初54244号原告：周文群，男，1988年10月2日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：邢辉，北京云亭律师事务所律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：王永柱，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郑佳盈，女，该公司员工。原告周文群（以下简称原告）与被告北京江南投资集团有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人邢辉，被告之委托诉讼代理人王永柱、郑佳盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金161743．1元。事实和理由：2016年12月12日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告购买被告开发的位于北京市朝阳区XXX1604号房屋（以下简称涉案房屋）；被告应于2018年12月31日前向原告交付涉案房屋，每逾期一日需向原告支付已付房款万分之零点一的违约金。预售合同签订后，原告依约支付了全部购房款4977986元，但被告一直拖延交付房屋，构成违约。预售合同约定的违约金过低，无法弥补原告的实际损失，故要求按照被告无故占用原告资金导致的实际损失确定违约金数额。原告已于2020年7月10日收房。被告辩称，关于逾期交房的责任，1．逾期交房并非被告原因造成，自被告于2016年4月开工建设以来，北京市政府多次因环保、“两会”及重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至2019年9月累计停工共计365天。政府行为对被告而言不能避免，亦不能克服，故逾期交房并非被告原因所造成，被告并无过错。根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，……”的约定，本案逾期交房属于被告因遵守政府法令造成，故被告不应承担逾期交房的违约责任。2．根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第2款“因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。”该条款为双方就出现设计变更时，对于预售合同中交房时间的变更。在本案中，因施工过程中出现电力设计院要求对π接室门改为外开、电梯厂家要求提高电梯机房高度、冲井高度及加强外墙防水、空调机雨水管防水等原因发生多次设计变更，该设计变更不仅是为了给业主提供更好质量的房屋，更是为了满足施工及验收要求。根据该约定，涉案房屋交付时间由原2018年12月31日前变更为2019年6月30日前，在此期间内，被告不承担任何逾期交房违约责任及赔偿责任。3．另依据双方签订的《装修委托协议》第一条约定，原告同意被告在完成五方验收后视为交付房屋，被告即可进行装修，装修期限为320天。涉案房屋于2019年3月18日就完成了五方验收，该时间在双方约定的交房期间内，被告不存在逾期交房，故不应承担违约责任。4．2020年初全国突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布了一系列通知，因疫情原因工人无法进行施工，设备材料因工厂停工原因无法供货，且疫情防控要求不得进行人员聚集性活动，故导致被告无法在疫情期间进行正常的整改、办理手续及交房。根据合同法及预售合同的约定，因不可抗力导致的违约，被告不应承担责任。故被告不应承担疫情期间的逾期交房责任。关于原告主张的逾期违约金，双方争议的交房时间是以五方验收还是装修完成后。结合涉案相关合同和协议来看，交房时间应为五方验收之日，故被告不存在逾期交房的行为，不应承担任何违约责任。预售合同约定的违约金计算标准合法有效，原告主张提高该标准没有事实和法律依据。此外，原告已于2020年7月10日办理收房手续，双方对延期交房一事达成协议，并约定双方再无纠纷，现原告主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月12日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订预售合同及附件，约定原告购买被告开发的涉案房屋，预测建筑面积99．56平方米，总房款4620280元；买受人于签署预售合同时缴付首期付款1850280元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款277万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起30日内，全部付至出卖人公司账户内；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，装饰和设备标准详见《装修委托协议》；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。庭审中，原告提交购房款发票、《兴业银行借款借据》、付款存根等，欲证明其已经支付全部购房款4977986元。被告对上述证据表示认可。原告提交验房单，显示被告于2020年7月10日向其交付涉案房屋。原告另提交通话录音，拟证明被告一直无故拖延交房，其多次致电催促被告才确定交房时间。被告提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。原告对前述证据的证明目的均不予认可。被告提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。原告对该证据不予认可。被告提交其（乙方）与原告（甲方）签订的《装修委托协议》，其中第一条约定“甲方同意所购置的3-2-1604号房屋在楼栋整体五方验收合格后，由乙方代表甲方委托装修公司对房屋进行装修……装修期限自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续；甲方同意乙方在完成五方验收即视为向甲方交房，无须办理收房手续，乙方即可进行装修”，被告据此主张双方约定五方验收后即视为交付房屋。原告不认可该证据的真实性。被告另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的五方验收的时间为2019年3月18日，该日期在双方变更后的交房时间之内。被告提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。原告不认可上述证据的证明目的。被告提交其与原告于2020年7月10日签订的《补充协议》，其中明确了原告购买的房屋的门牌号及具体面积、购房款金额以及面积差的处理方式，另约定“自此双方合同中涉及房屋的义务已全部履行完毕，双方再无任何纠纷”。原告不认可上述证据的真实性，称其从未签署该份协议，其中原告的签字系伪造。原告提交其在收房当日拍摄的其签署的补充协议的照片，其中包括江南府交房流程表、江南府代办费及房款清单、补充协议。其中补充协议与被告提交的补充协议格式基本相同，亦约定了原告购买的房屋的门牌号及具体面积、购房款金额以及面积差的处理方式，但并无“自此双方合同中涉及房屋的义务已全部履行完毕，双方再无任何纠纷”的表述。被告对原告提交的照片中江南府交房流程表、江南府代办费及房款清单的真实性表示认可，不认可其中补充协议的真实性。原告另提交北京市朝阳区房屋管理局2020年8月12日作出的《行政事项处理意见书》，其中该局对原告于2020年6月24日反映的被告在销售房屋过程中存在的1．预售商品住宅未按套内面积计价；2．违法收回与投诉人签订的认购书和补充协议；3．多次欺骗投诉人将未达到约定条件的房屋交付投诉人；4．已经交付的房屋未达到使用的条件又要求签订补充协议、免责协议；5．委托有利害关系的测绘公司进行测绘等问题进行了调查处理。经该局调查核实，于2020年6月4日向被告下发《责令整改通知书》，要求被告将预售合同及补充协议退还给购房人，被告反馈“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，该局后续将继续督促被告整改；由于被告存在“不合理的减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的违规行为”，该局已于2019年11月11日依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条限制了该项目的网签资格，目前被告承诺“已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款”；该局另于2020年5月19日约谈被告及北京红坊工程测量有限公司，要求被告更换房屋测绘合作单位；经核实被告提交该局的预售合同及补充协议，并经被告反馈，预售合同是按照套内面积计价，但之后签订的补充协议是按照建筑面积计价，此行为属于违规销售行为；根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条的规定，房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件，该局调取了涉案房屋所在项目1#、2#、3#住宅楼竣工验收备案表和面积实测技术报告书，关于“预售合同约定的其他条件”，预售合同及补充协议中均无明确约定。被告认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》。本院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系原告与被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，原告已经全额给付了涉案房屋的购房款，被告亦已于2020年7月10日将涉案房屋交付原告。现双方争议焦点在于被告在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。根据被告提交的《设计变更通知单》，本院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现被告主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，本院予以支持。关于被告主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，本院认为，结合被告提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故被告对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于被告上述抗辩意见本院不予采纳。关于被告主张的五方验收日期即为房屋交付日期的意见，本院认为，被告提供的《装修委托协议》上未加盖骑缝章，原告对该协议提出的异议合理。且被告自身提供的证据也可以证明，五方验收人员在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续很难认定涉诉房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故对被告的此项抗辩意见本院不予采信。另根据预售合同关于房屋装饰和设备标准的约定，被告向原告交付的房屋应为按照《装修委托协议》约定的标准装修完毕的房屋，故被告主张装修期应在房屋交付日期后开始计算的意见，本院亦不予采纳。综上，被告应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付原告，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件，已经超出上述本院确定的应当交付房屋的最晚期限，故被告逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于双方在交房当日签订的补充协议，原告与被告提交了不同的版本，双方对对方提出的版本均不予认可。根据原告提交的朝阳区房屋管理局作出的《行政事项处理意见书》，该局认定被告在交房时要求购房人签署免责条款属于不合理的减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的违规行为，该局已于2019年11月11日依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条限制了该项目的网签资格，且被告承诺“已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款”。鉴于此，本院认为，既然朝阳区房屋管理局早在2019年11月11日就针对被告的上述行为进行了处罚，且被告承诺已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款，故本院认为原告提交的补充协议为真的可能性更大，被告不能免除逾期交房的违约责任。退一步讲，即便被告提交的补充协议为真实，其此种做法亦违反了相关行政管理规定及其自身对相关行政主管部门的承诺，其不应因此而受益（在本案中的具体表现即为免除相应的违约责任），上述补充协议中关于“自此双方合同中涉及房屋的义务已全部履行完毕，双方再无任何纠纷”的约定不能发生法律效力，被告亦不能据此主张免除逾期交房的责任。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原告主张因被告逾期交房，导致其产生了资金占用损失，本院认为，原告购买预售商品房，按照双方的约定支付购房款，并不存在其所主张的资金占用损失。但被告逾期交付涉案房屋，确会导致原告因在一定期限内无法使用、出租房屋而产生租金损失。预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于上述租金损失。本院参照本市房屋租赁市场的一般价格水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月5800元作为计算被告逾期交房违约责任的标准，被告应自2019年7月1日起按照每月5800元的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋的2020年7月10日，具体金额为71340．00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告周文群迟延交房违约金71340．00元；二、驳回原告周文群的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3535元，由周文群负担1951元（已交纳451元，其余1500元于本判决生效之日起七日内交纳）、北京江南投资集团有限公司负担1584元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年十二月二十五日书记员 胡琪汶