北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38122号原告（反诉被告）：姚小龙，男，1988年2月17日出生，汉族，自由职业，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：马虹，北京再虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡宝珣，男，1989年2月26日出生，北京再虹律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京十里河天娇民俗文化城有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村8号。法定代表人：程永田，总经理。委托诉讼代理人：谢国利，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽，女，1982年9月9日出生，汉族，北京十里河天娇民俗文化城有限公司经理，住北京市东城区。原告（反诉被告）姚小龙与被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司（以下简称天娇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。姚小龙及其委托诉讼代理人马虹，天娇公司的委托诉讼代理人谢国利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚小龙向本院提出诉讼请求：要求：1、确认双方租赁合同于2020年4月10日解除；2、天娇公司退还姚小龙保证金30000元；3、天娇公司返还姚小龙多支付的两个半月（自2020年2月1日至2020年4月13日）的租金17033元。事实和理由：姚小龙与天娇公司于2018年8月达成租赁协议，姚小龙承租天娇公司二楼区220号场地用于经营工艺品类商品，租赁期限自2018年11月1日至2021年10月30日，姚小龙于2018年8月23日向天娇公司支付了30000元保证金，天娇公司出具了收据。2020年4月3日，天娇公司工作人员电话通知姚小龙解除租赁合同，4月4日姚小龙与天娇公司办理了解除合同手续，解除合同时天娇公司将姚小龙持有的租赁合同原件收回。4月5日姚小龙将最后一期租金7000元支付给天娇公司的员工张某，但天娇公司拒绝返还姚小龙的保证金。天娇公司单方解除合同已经构成违约，应当退还姚小龙的保证金。疫情期间，天娇公司承诺减两个月租金，但减租金的方式姚小龙不同意，姚小龙认为交纳到2020年3月13日的租金应该顺延到2020年5月13日，但是天娇公司不允许这样交纳租金，所以就通知姚小龙解除合同。在双方交易过程中已经形成了当月交纳下月租金的交易习惯，实际上已经变更了合同约定，不能视为违约，对于天娇公司接受租金的事实，天娇公司已经认可。另外根据天娇公司免租两个月的事实，姚小龙并没有违约，而是天娇公司解除合同要求姚小龙搬离，是天娇公司违约在先。故姚小龙诉至法院。天娇公司辩称并反诉称：不同意姚小龙的诉讼请求，是姚小龙违约在先。2018年8月23日双方续签租赁合同，约定租期三年，租金每月7000元，缴费方式为每四月一交，下期租金于上期租金到期的前30天交纳。姚小龙违反合同义务的，保证金不予退还。姚小龙应按约定支付租金。姚小龙在租赁期内提前退场应提前一个月向天娇公司提出书面申请，经天娇公司同意后才能退场。姚小龙逾期五日未支付租金，天娇公司有权解除合同，姚小龙还应按照四个月租金的标准支付租金。合同签订后当天，姚小龙交纳了30000元押金，收据上注明租赁期内退租押金不退。在合同履行期间，姚小龙没有一次是按照合同约定支付租金，都是晚一个月交的，违反了合同约定。姚小龙先提出解除合同因为当时姚小龙的爱人向天娇公司提出家庭困难、孩子要上学，真正原因是不满天娇公司减免租金的安排。天娇公司工作人员在春节后正常上班了，姚小龙都是在网上卖货，到天娇公司的经营地点取货。减租是国家规定国有企业减租，天娇公司出于人道主义在2020年3月底4月初向所有租户宣布免除2、3月的租金，但是租金不是一次性免除的，是分摊到每个月的租金中的，天娇公司的房东并没有给天娇公司减免租金。当时姚小龙的父亲不同意这种减免方式，在一个微信群里闹事。是姚小龙先提出解除合同，是姚小龙违约在先，所以姚小龙没有合同解除权，天娇公司有合同解除权，最终合同是在双方协商一致的情况下解除的，合同解除时间为2020年4月13日。姚小龙退租，保证金不予退还。2020年1月13日至2020年3月28日期间，姚小龙占用房屋实际经营，所以天娇公司不同意退还该期间的租金。姚小龙的租金交至2020年4月13日，但之后姚小龙还占用房屋，存有四个展示柜没有搬走，故天娇公司提出反诉，要求：1、姚小龙立即将四个展示柜从涉案房屋中搬走；2、姚小龙立即交纳自2020年4月14日起至实际腾房之日止的房租，每天按照230元计算（年84000元/365天）；3、请求法院确认双方签订的租赁合同于2020年4月14日解除。姚小龙针对天娇公司的反诉辩称：不同意天娇公司的反诉请求，当时双方在交接房屋的时候已经协商一致，在疫情期间天娇公司只让两个人进去，搬不走展示柜，当时已经和天娇公司协商好展示柜姚小龙不要了，由天娇公司自行处理。因姚小龙经营的都是贵重物品，在仓库里，在天娇公司要求解除合同的情况下，姚小龙肯定先将物品搬出，而且姚小龙是被迫解除合同的，双方并没有协商一致。姚小龙一直在和天娇公司谈押金退还的问题。解除合同的时间应以姚小龙主张的为准，天娇公司主张的租金，姚小龙不同意支付。经审理查明：2018年8月23日，天娇公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的姚小龙签订北京市市场场地租赁合同，约定乙方承租甲方二楼区220号场地（以下简称涉案房屋），租赁期限三年，自2018年11月1日起至2021年10月30日止。租金按季度（每季度为四个月）支付，乙方在签订本合同时向甲方交纳本期租金，其余租金于上期租金使用完毕前30天交纳。乙方于签订本合同时向甲方交纳三万元保证金。本合同租赁期满，并在乙方迁出所租赁的场地且双方办理完场地交接手续后60日后，经甲方确认乙方无欠费、违约、客户投诉索赔等情况后，甲方退还乙方所交保证金。如出现以下情况，乙方所交保证金不予退还：（1）乙方违反本合同约定义务的；（2）乙方违反有关法律、法规及甲方的管理制度，经甲方通知逾期不改的。乙方在场地内经营工艺品类商品。甲方按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。乙方应按约定支付租金并承担因经营产生的各项税费。如乙方在租赁期内需提前退场，应提前30天向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可办理退场手续。乙方逾期5日未支付租金或水电等费用的，甲方有权解除合同。甲方或乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前30日通知对方，双方结算租金和保证金，双方之间的合同关系在通知到达之日起第31日解除。如发生战争、瘟疫、地震等不可抗力，无法继续经营的，双方之间的租赁关系终止，双方各自承担损失。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后当日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此产生的损失由乙方承担。合同签订当日，姚小龙向天娇公司交纳押金30000元，天娇公司向姚小龙出具收据，并注明租期内（2018．11．1至2021．10．30）退租押金不退，到期不退、押金自动顺延、延期三年。双方均确认本案的北京市市场场地租赁合同为续签。姚小龙于2018年11月4日交纳2018年11月14日至2019年3月13日期间的租金28000元，2019年3月13日交纳2019年3月14日至2019年7月13日期间的租金28000元，2019年7月3日交纳2019年7月14至2019年11月13日期间的租金28000元，2019年10月30日交纳2019年11月14日至2020年3月13日期间的租金28000元，2020年4月5日交纳2020年3月14日至2020年4月13日期间的租金7000元。天娇公司对姚小龙已交租金的时间和金额予以认可，但称合同约定下期租金需提前三十日交纳，姚小龙没有一次按时交纳房租，2020年2月14日应当交纳2020年3月14日至2020年7月13日期间的租金，但姚小龙没有交纳。庭审中，姚小龙称受疫情影响，天娇公司自2020年1月25日至2020年4月13日期间没有开门营业。每次交房租都是天娇公司提前通知姚小龙哪天交费姚小龙才去交。最近这次是2020年4月2日天娇公司电话通知姚小龙于2020年4月10日前交纳2020年3月14日至2020年7月13日租金，姚小龙同意了。2020年4月3日天娇公司打电话通知姚小龙解除合同，没说原因。2020年4月4日下午三点左右，姚小龙找天娇公司的市场部负责人张某，询问解除合同的原因。张某没说原因，只是让姚小龙拿着合同和押金条找她解除合同，还让姚小龙补齐4月份房租。姚小龙说合同在涉案房屋内，但张某只让一人进去。姚小龙的妻子耿某进去后，合同被张某拿走。2020年4月5日，姚小龙又去找张某询问解除合同原因，张某还是不说，姚小龙没有办法，只能同意解除合同。张某让姚小龙将4月份房租补齐，当日，姚小龙交纳了7000元。2020年4月6日，姚小龙及妻子耿某去涉案房屋搬东西，至2020年4月10日彻底搬完。2020年4月13日，姚小龙询问张某何时能退押金，张某不说退也不说不退，只说到时候通知姚小龙。最后押金也没有退，姚小龙便诉至法院。天娇公司称，根据国家规定，天娇公司的市场于2020年1月25日至2020年4月13日期间不对外营业，但商户在网上卖货是可以进来拿货的。2020年3月14日至2020年7月13日的房租，按合同约定，姚小龙应提前30天，即2020年2月14日交纳。4月份疫情好转，2020年4月2日，天娇公司给姚小龙打电话让其交纳2020年3月14日至2020年7月13日的房租28000元，姚小龙说没问题。2020年4月3日，姚小龙的父亲私下组织了50人的微信群，让其他商户向天娇公司闹事，不交房租。2020年4月3日下午，姚小龙及家人找到天娇公司的员工张某，说孩子要回家上学，要退租。张某说不行，提前退租押金是不退的，合同和押金条上都写着呢。姚小龙说可以。张某才说那就把欠的房租补齐，把合同和押金条拿回来。姚小龙说押金条找不到了。2020年4月4日下午3点左右，姚小龙和妻子来找张某要求拉东西，张某说：“你不是说不干了吗，把你们家合同拿过来，咱们解除合同”。后姚小龙之妻说合同在屋里，张某才开门让他们一个人进来拿，随后拿来了合同，但姚小龙之妻称押金条已丢失。4月5日下午2点，姚小龙及家人来拉东西，张某说把房租补齐，姚小龙补交了2020年3月14日至4月13日的房租7000元。姚小龙想进去拉东西，张某让其明天再来，随后，姚小龙进去进行打包。4月6日至4月10日，姚小龙陆续将涉案房屋内的东西拉走，但还剩四个展示柜没有拉走。4月10日，姚小龙拉完东西后把电卡、钥匙（共5把，只交了1把）交给了张某。姚小龙又说押金条找到了，问押金能否退点儿，说自己没钱了。张某说到时候找领导试试，她说了不算。4月13日，姚小龙又来到天娇公司，张某问姚小龙柜子什么时候搬走，不搬走是要补缴房费的，姚小龙没说话，就走了。姚小龙陈述4月3日天娇公司电话通知姚小龙解除合同不属实，是姚小龙先提出解除合同。庭审中，姚小龙向本院提交如下证据：1、2020年4月4日，姚小龙、耿某、耿某的朋友与张某的录音，欲证明2020年4月4日是天娇公司要求姚小龙搬出涉案房屋，并将租赁合同原件交回，是天娇公司提前解除合同违约在先。其中，张某说：“你来，怎么不提前联系呀”。耿某说：“还得提前联系吗姐？”张某说：“对啊”。耿某说：“我不知道啊，打电话没人接，然后，他说让我从这个口过。”张某说：“那你来是搬东西吗？”耿某说：“不是，我过来先跟你聊聊呗”。张某说：“没什么可聊的。”耿某说：“那搬东西啊，非得？”张某说：“对，必须搬东西。”耿某说：“那先把门打开一下吧？我们先进去”。张某说：“开不了，把手续都带过来，把钱交完了。”耿某说：“啥手续啊？我知道拿啥手续啊？”张某说：“你自己有什么自己拿什么”。……耿某说：“你开一下呗姐，我们拿一下东西”。张某说：“去把你们家合同拿过来了，咱们解除合同，我不是和你说了么”。耿某：“合同在店里，真的，姐”。张某说：“那你们先把你们的房租补上，我给你们开门。”……天娇公司对该录音的质证意见为：证明目的不认可，是之前姚小龙提出要搬走的，不是天娇公司要求姚小龙搬走的，之前可能也有其他录音，姚小龙没有向法院提交。2、2020年4月10日，姚小龙、耿某、耿某的朋友、张某的谈话录音，欲证明2020年4月10日，姚小龙已将涉案房屋的钥匙和电卡交给张某，已经完成了交接。其中，张某说：“钥匙呢？”耿某说：“钥匙，钥匙嘞，小龙钥匙嘞？他说他给你拿，钥匙跟那个电卡，是吧？还有电卡。锁，还有电卡，给，押金咋说啊姐”。张某说：“到时候再说吧”。天娇公司对该录音的质证意见为：证明目的不认可，天娇公司并没有不让姚小龙搬走展示柜，交接房屋的时候共有5把钥匙，姚小龙只交回1把，其手中还有4把。3、2020年4月13日，张某、姚小龙母亲、姚小龙姐姐的谈话录音，欲证明天娇公司已经明确说姚小龙已经不是天娇公司的商户，展示柜确实是姚小龙的，但天娇公司的员工只让进去两个人，搬不走柜子，涉案房屋的钥匙已经交给天娇公司的张某，证明双方已经交接完毕。其中姚小龙姐姐说：“我过来找你有点事儿，那押金退不退。”……张某说：“等通知吧”。……姚小龙姐姐说：“你跟我说解除合同了等通知，一个月之内等通知，票上边写的，我们房子已经交了”。……张某说：“你没接到通知啊”。姚小龙母亲说：“除了让我交钱，除了让我搬我们就搬。”张某说：“是你不想干了，别说我们叫你搬走啊”。姚小龙母亲说：“从来没说过我不干”。张某说：“怎么没说过啊。”姚小龙姐姐说：“我们啥时候也没说过不干的事儿”。张某说：“自己说没说过你们自己心里清楚。”姚小龙姐姐说：“是你跟我们解除合同的。”姚小龙母亲说：“那你意思是押金不退的意思？”……张某说：“是你看票好不？我知道票上写的什么啊？所以你们解除合同，还让我们跟那儿看票就没意思了，那上边写的，怎么写的怎么做。”姚小龙母亲说：“怎么写，怎么写你也得退押金，押金不能不退啊……你得跟我说个啥时间，那你让我给你交房我就给你交房，你让我补齐房费，我就补齐房费”。张某说：“你欠着我们房费为什么不补齐啊”。姚小龙母亲说：“那你押金凭什么不给我们”。张某说：“那上边写着呢么”。……张某说：“你们已经不是这里边的商铺了，没有资格在这里面逗留了，赶紧出去吧，已经不算这里边商户了，赶紧出去。”姚小龙母亲说：“今天还是商户，你把押金退了咱不算这里面商户啊”。张某说：“赶紧出去吧，已经不算这里边商户了，你搬完东西了，就不算这里边商户了，没有资格在这里边逗留了。”天娇公司对该录音的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可，姚小龙是把店内物品拉走了，但没有把展示柜拉走。庭审中，天娇公司称因受疫情影响，天娇公司于2020年4月26日恢复对外营业。以上事实，有北京市市场场地租赁合同、押金收据、录音及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天娇公司与姚小龙签订《北京市市场场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于合同解除问题。姚小龙主张在合同履行过程中，因姚小龙不同意天娇公司减租金的方式，故天娇公司提出与姚小龙解除合同。天娇公司主张在合同履行过程中，因姚小龙不同意天娇公司减租的安排，故姚小龙向天娇公司提出解除合同，且认为姚小龙未按时向天娇公司交纳租金，已构成违约，姚小龙不享有合同解除权，最后，在双方协商一致的情况下合同于2020年4月13日解除。根据姚小龙提供的录音证据，并不足以证明系天娇公司先向其提出解除合同，故对于姚小龙的该项主张本院不予采信。天娇公司主张因姚小龙未按约交纳租金已构成违约，天娇公司享有合同解除权，后双方协商一致解除了合同。天娇公司实际已将姚小龙的租赁合同收回，并同意姚小龙将涉案房屋内的物品搬离，姚小龙实际已于2020年4月10日搬离涉案房屋，并与天娇公司的工作人员完成房屋交接，故本院认定双方之间的租赁合同于2020年4月10日解除。合同关于保证金的约定是作为合同履行的担保，不退还保证金的约定，属于违约责任的约定。考虑到姚小龙未按约支付租金发生在疫情期间，且天娇公司并未举证证明其履行了及时催收之义务，且租赁合同解除时天娇公司尚未对外营业，姚小龙的经营亦受到一定影响，本院综合考虑合同履行情况、违约的过错程度、预期利益以及天娇公司对商户的免租政策等，根据公平原则，确定天娇公司应退还姚小龙保证金及姚小龙已付租金的数额。关于天娇公司要求姚小龙将四个展示柜从涉案房屋中搬走并给付自2020年4月14日起至实际腾房之日止的房租一节。根据姚小龙提供的录音可知，2020年4月10日姚小龙已将涉案房屋的钥匙及电卡交还天娇公司，双方已经进行了房屋交接，涉案房屋内姚小龙的尚存物品视为其放弃权利。故对天娇公司的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认2018年8月23日原告（反诉被告）姚小龙与被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同》于2020年4月10日解除；二、被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）姚小龙保证金和租金共计29000元；三、驳回原告（反诉被告）姚小龙的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费987．5元，由原告（反诉被告）姚小龙负担462．5元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担525元[原告（反诉被告）姚小龙已预交，被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）姚小龙]。反诉案件受理费328元，由被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈一铮二〇二〇年十二月二十九日书记员  程宇婷