海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终2210号   上诉人（原审被告）：周进海，男，1969年10月1日出生，汉族，现住海南省昌江县。   委托诉讼代理人：廖赞璇（周进海的妻子），女，1969年5月8日出生，汉族，现住海南省昌江县。   被上诉人(原审原告）：昌江蓝海物业服务有限公司，住所地海南省昌江黎族自治县石碌镇昌江大道东侧金水湾国际公馆4-01022房。   法定代表人：陈光任，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈光磊，系该公司经理。   上诉人周进海因与被上诉人昌江蓝海物业服务有限公司（以下简称蓝海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2020)琼9026民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   周进海上诉请求：撤销一审判决，驳回蓝海物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、蓝海物业公司向周进海主张的部分物业费用没有事实依据。蓝海物业公司未对其主张的公摊费用做详细说明，且周进海至今尚未入住，蓝海物业公司主张按月固定收取电梯耗电费和垃圾清运费用也不合理。二、《西苑小区物业服务委托合同》中关于收取业主每日千分之三违约金的约定属于无效条款。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项的规定，蓝海物业公司主张物业费1020元，违约金的计算高达727元，占本金的71%；电梯耗电费180元，违约金高达123元，占本金的68%；代收垃圾清运费90元，违约金58元，占本金64%。以上高额违约金加重了业主的责任，显示公平。根据上述司法解释的规定，该约定属于无效条款。   蓝海物业公司辩称，蓝海物业公司提供了周进海应当缴纳公摊水费、公摊电费的详细说明以及按月固定电梯耗电费的有关证据。生活垃圾费是按政府的文件组织规定按户收，没有规定说是没有入住就可以免除。蓝海物业公司是按照海南省《物业管理条例》和《物业管理合同》的相关约定收取的违约金，并不存在过高的情形。   蓝海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令周进海向蓝海物业公司支付自2019年4月1日起至2020年6月30日止的各项物业管理费用及违约金合计2485元[其中：（1）住宅物业服务费1020元、违约金727元；（2）公摊水费56元、公摊电费232元；（3）电梯耗电费180元、违约金123元；（4）代收垃圾清运费90元、违约金58元]；2.案件受理费由周进海负担。   一审法院认定事实：2019年4月1日，西苑小区业委会作为委托方与蓝海物业公司作为受托方签订《西苑小区物业服务委托合同》，合同约定西苑小区业委会委托蓝海物业公司对西苑小区的物业设施进行管理，小区全体业主和物业使用人均承担履行合同的责任。委托管理期限为5年，即自2019年4月1日至2024年3月31日，并对相关委托管理事项和相关收费标准进行了约定，其中约定：房屋正式交付使用后，空置房（入住或未入住）物业服务费按收费标准100%向业主或者使用人收取；高层住宅物业管理服务费按业主建筑面积每平方米每月0.78元计收；电梯耗电按楼层收取，二楼每月10元/户、三至五楼按每月12元/户、六至十一楼按每月15元/户；垃圾清运费按每月每户6元计收；住宅水费2.6元/吨，商用水费按4元/吨；住宅用电费0.6295元/度，商业用电0.8877元/度；公摊水电按《海南省普通住宅物业管理区域共用水电分摊办法》据实公摊，每月由物业公司公布一次，按月收取；同时还约定业主和物业使用人应于每月10日前交纳上月各项物业管理费用，逾期交纳的，从逾期之日起按每日3‰交纳违约金等等。合同签订后，蓝海物业公司依照合同约定对西苑小区物业进行管理，周进海未依照合同约定向蓝海物业公司缴纳相关物业服务费用。另查明，周进海系西苑小区A13栋304房的业主。周进海自2019年4月1日至2020年6月30日拖欠蓝海物业公司的物业管理费用：1.住宅物业服务费1020元、违约金727元，合计1747元；2.水电公摊费287元；3.电梯耗电费180元、违约金123元，合计303元；4.垃圾清运费90元、违约金58元，合计148元；以上合计2485元。又查明，西苑小区业委会于2019年1月9日经昌江县房产管理局备案。蓝海物业公司于2019年3月6日中标西苑小区物业管理。   一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点是周进海应否向蓝海物业公司支付住宅物业服务费、公摊水电费、电梯耗电费、代收垃圾清运费及违约金合计2485元问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，西苑小区业委会代表业主大会执行业主大会决议，与蓝海物业公司签订《西苑小区物业服务委托合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蓝海物业公司以及西苑小区全体业主应全面依照合同约定履行合同义务。合同签订后，蓝海物业公司依照合同约定对物业管理区域内的房屋、配套设施设备以及环境卫生和相关秩序提供相关管理和服务，周进海作为小区业主也应当依照合同约定向蓝海物业公司缴纳相关物业服务费用。周进海至今未向蓝海物业公司缴纳相关的物业服务费，其行为构成违约，故蓝海物业公司请求周进海支付各项物业费合计2485元的主张，予以支持。关于周进海以其不知道西苑小区业委会与蓝海物业公司签订物业管理合同，蓝海物业公司也未直接与其签订相关物业管理合同，且其尚未入住，各项收费不合理等为由，认为该合同对其无约束力提出抗辩。一审法院认为，西苑小区业委会已获昌江县房产管理局备案，且通过招标方式中标西苑小区物业管理，与蓝海物业公司签订的合同合法有效的，对西苑小区全体业主具有约束力。故周进海的抗辩理由不成立，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：周进海于判决生效之日起十日内支付昌江蓝海物业服务有限公司各项物业管理费1577元及违约金908元，合计2485元。案件受理费50元，按规定减半收取计25元，由周进海负担。   本院二审期间，周进海提交13张照片作为证据，拟证明蓝海物业公司并未依约履行物业管理义务。蓝海物业公司质证对照片的真实性、关联性有异议，认为该组照片并不能说明西苑小区的真实情况。蓝海物业公司提交下列证据：证据1.《关于请示确定西苑小区预售水电费价格的报告》；证据2.《关于昌江蓝海物业服务有限公司请示确定西苑小区预售水电费价格报告的复函》；证据3.《关于西苑小区公共区域现有安装共有水电表统计和公摊方式报备函》；证据4.海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅（琼价费管[2014]486号）《关于印发的通知》；证据5.《关于西苑小区2019年4月1日至2019年9月15日公共水电分摊报备函》；证据6.《关于西苑小区2020年3月16日至2020年7月31日公共水电分摊报备函》；证据7.西苑小区公共用电及损耗分摊公示（2020年3月16日至2020年7月31日）；证据8.西苑小区共用水及损耗分摊公示（2020年3月16日至2020年7月31日），以上证据拟共同证明蓝海物业公司对西苑小区分摊费用、电梯耗电费用的收取一直都是按政府规定、小区委托服务合同约定、西苑小区业主大会规约和小区业主委员会约定在执行，是合法合理、公开、透明的。周进海质证称对上述证据的真实性、关联性、证明内容均不认可。本院经审查认为，周进海提交的照片不足以反映蓝海物业公司的履约情况，对该证据的证明内容不予认可；对蓝海物业公司提交证据的三性予以确认，可以作为认定案件事实的相关依据。   本案二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点：1.周进海是否应向蓝海物业公司支付住宅物业服务费、公摊水电费、电梯耗电费及代收垃圾清运费；2.蓝海物业公司主张按每日千分之三计算违约金应否支持。   关于争议焦点一，根据查明的事实，蓝海物业公司与西苑小区业委会签订了物业服务委托合同，蓝海物业公司是西苑小区合法的物业服务单位，依约对西苑小区提供了相关管理和服务，有权向各业主收取物业管理服务费及相关费用。周进海虽未入住小区，但其作为西苑小区的业主，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理服务相关费用的义务。周进海自蓝海物业公司管理西苑小区以来一直未缴纳物业管理费及相关费用，其行为构成违约，故蓝海物业公司要求周进海支付物业管理费、公摊水电费、电梯耗电费及代收垃圾清运费共计1577元的请求，合法有据，本院予以支持。周进海以蓝海物业公司物业管理费用不合理为由提出抗辩的理由不成立，且未举证证明蓝海物业公司收取的各项费用存在不合法的情形，故对其主张，本院不予支持。   关于争议焦点二，涉案《西苑小区物业服务委托合同》第六章第九条第6项约定：业主和物业使用人应在每月10日前交纳上月各项费用，逾期交纳物业管理费及物业相关费用的，从逾期之日按每日3‰交纳违约金。根据约定的违约金计算方法，逾期违约金的年利率为109.5%，明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，蓝海物业公司的损失主要在于资金占用期间的利息损失，本院酌定按照年利率6%的标准计算逾期违约金的损失为宜。因此，蓝海物业公司诉请从2019年4月1日起暂至2020年6月30日的住宅物业服务费、公摊水电费、电梯耗电费及代收垃圾清运费的违约金，根据双方约定，当月各项费用从下月11日起计算违约金至2020年6月30日，按照年利率6%计算，周进海应支付物业管理费、公摊水电费、电梯耗电费及代收垃圾清运费的违约金共计55元。   综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初1293号民事判决；   二、周进海于本判决生效后七日内向昌江蓝海物业服务有限公司支付物业管理费、公摊水电费、电梯耗电费及代收垃圾清运费共计1577元及违约金55元；   三、驳回昌江蓝海物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由周进海负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年十二月十八日   法官助理 涂盼盼   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。