中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申5530号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社，住所地浙江省杭州市石桥路158号。 法定代表人：段金富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许茜，北京恒都（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩芳，北京恒都（南京）律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广西桂林兴安点金房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市兴安镇三台路。 法定代表人：潘瑞钱，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨风庆，江苏青森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明军，江苏青森律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：浙江上江南投资有限公司，住所地浙江省杭州市下城区石桥路468号203室。 法定代表人：张德元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨风庆，江苏青森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明军，江苏青森律师事务所律师。 再审申请人杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社（以下简称永丰经合社）因与再审申请人广西桂林兴安点金房地产开发有限公司（以下简称点金公司）、再审申请人浙江上江南投资有限公司（以下简称上江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省高级人民法院（2019）浙民终1106号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 永丰经合社申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，依法提起再审申请。请求：1.撤销（2019）浙民终1106号民事判决及（2017）浙01民初1224号民事判决第一项、第三项，将本案发回重审或改判支持永丰经合社二审上诉请求；2.诉讼费用由点金公司、上江南公司承担。事实和理由：1.原审法院认定租金所依据的（2018）浙杭法委鉴字第20号鉴定报告，鉴定程序违法，鉴定结论错误。（1）点金公司、上江南公司就拼装A、拼装B、拼装C、拼装D房屋的质量问题，已在（2014）杭下民初字第1658号案件中申请鉴定。点金公司、上江南公司在本案再次申请鉴定系重复鉴定，原审法院重新启动鉴定程序违法。（2）鉴定人员不具备鉴定资格。鉴定人丁智潮系浙江省建设工程质量检验站有限公司注册工程师，不是该鉴定单位的鉴定人员。鉴定人应晓霖和丁智潮曾在2013年6月接受上江南公司单方委托对案涉房屋进行鉴定，按规定应回避本案鉴定。（3）鉴定报告所依据的规范及标准错误，鉴定结论错误。永丰经合社提交的第ZJTM-JG-2019-14号《检测鉴定报告》，载明依据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)第6.1.3条的规定，案涉拼装A、B、C、D房屋均属“个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求”，该鉴定报告的结论更符合房屋危险性的鉴定要求。2.原审法院酌定租金金额没有事实及法律依据。（1）案涉房屋已经作为商场正常使用多年，并已给作为承租人的点金公司、上江南公司带来租金收益，房屋质量问题实际上并未影响点金公司、上江南公司的正常招商经营，不能作为减免点金公司、上江南公司支付租金的理由。（2）点金公司、上江南公司在合同解除后仍然占有使用房屋，应当向永丰经合社支付占有期间的占有使用费，原审法院以解除时间作为截止时间没有事实及法律依据。3.永丰经合社已因案涉房屋质量瑕疵多次让步，并已赔偿点金公司、上江南公司4800万元损失，本案中又承担了30%的租金损失，重复承担赔偿责任，违反公平原则。4.原审法院酌定房屋租金金额与原审法院在另案生效判决中采用标准不一致，违背裁判一致性原则。（2014）杭下民初字第507号民事判决中认定标准为“不符合安全性标准的房屋面积/房屋地上建筑面积*约定租金，后根据双方过错比例扣除50%的租金”。按照此计算方式，本案可正常使用的面积占案涉房屋地上建筑总面积的97.8%（1-2200/101500=97.8%），故应当按照97.8%比例计算租金数额。退一步讲，即使按照案涉鉴定报告所得结论，拼装A、B、C部分影响使用的总面积为10285.17㎡，拼接D面积4400㎡、房屋地上建筑面积为101500㎡。按照上述计算标准，可正常使用的面积占案涉房屋地上建筑面积的87.7%。5.原审判决以“房屋质量与租金一直处于诉讼状态且对应付租金数额存有争议”为由对于逾期违约金未予支持，属于未查明案件事实、遗漏诉讼请求。6.虽然双方达成共管账户约定，但点金公司、上江南公司并未切实履行，实际是一直私下收取租金，并未将租金打入共管账户，共管账户中并没有资金可用于赔偿商户损失。共管账户为三方共管，没有点金公司、上江南公司的配合，永丰经合社无法单方调动账户资金。原审法院未查明共管账户的运作及资金实际情况，以未经点金公司、上江南公司认可、未从共管账户支出，属于单方面向商户赔偿为由不予支持赔偿装修补偿费及垃圾清运费的请求，适用法律错误，认定事实不清。 点金公司、上江南公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项规定，依法提起再审申请。请求：1.撤销（2019）浙民终1106号、（2017）浙01民初1224号民事判决，提审或指令再审本案；2.永丰经合社承担诉讼费用。事实和理由：1.点金公司、上江南公司提交的新证据《证明文件》能够证明点金公司、上江南公司的装修行为经永丰经合社认可，加固费应当全部由永丰经合社承担。拼装D房屋本身的质量问题才是导致房屋下沉的关键，拼装D的加固费应当由永丰经合社承担。2.点金公司、上江南公司在原审审理过程中书面申请原审法院对案涉房屋进行整体鉴定，原审法院未予准许，属于程序违法。在永丰经合社存在根本违约的情况下，原审法院仍要求点金公司、上江南公司承担70%的租金，不符合客观事实。案涉房屋存在严重的整体质量问题，房屋整体结构安全性不符合国家规范，存在巨大的整体安全隐患，根本无法满足将其作为商场使用的安全标准，不具备合法使用的条件。案涉合同目的从房屋交付时便已经无法实现，原审法院判决点金公司、上江南公司按照合同约定租金标准的70%向永丰经合社支付租金，违反公平公平原则。3.原审判决认定基本事实缺乏依据。根据消防安全检查合格证，符合消防要求房屋比例不足70%，即使点金公司、上江南公司需向永丰经合社支付房屋租金，也仅需支付该部分房屋获得消防安全合格证之后的租金。即租金的起算点应为消防验收合格之日，即2014年11月13日。4.原审法院适用法律错误。原审法院未适用《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、第二百一十六条、第二百一十二条、第六十六条、第八条的规定审理本案，且对《中华人民共和国合同法》第六十条的理解和适用存在偏差。永丰经合社提供的房屋存在质量问题，事实上已导致该租赁房屋无法作为商场经营场所正常投入使用。点金公司、上江南公司作为承租人，有权要求因质量问题减少或不支付租金及要求违约责任。点金公司、上江南公司在2015年8月26日之后再未向商户收取租金，共管账户中的资金由永丰经合社单方支取。从上述时间起其已经不再享有房屋的使用、收益的权利，故租期应当计算至2015年8月26日。5.为了保证商场能够正常投入运营，点金公司、上江南公司已经投入2亿多元人民币，由于房屋质量存在问题，导致无法正常投入使用，给点金公司、上江南公司造成了巨额损失。原审法院不仅没有对永丰经合社进行训诫，反而支持了其70%的诉请，给社会造成了可以为获取经济利益，不顾房屋质量安全的错误导向。 永丰经合社提交意见称，请求支持其再审申请，驳回点金公司、上江南公司的再审申请。理由如下：1.拼装D房屋下沉原因及责任分配在（2017）浙01民终8831号生效判决中已经确认，原审对于加固费用的判决并无不当。2.点金公司、上江南公司申请再审中提交《证明文件》拟证明其装修行为经过永丰经合社认可并指出加固费用应由永丰经合社承担，没有事实依据。《证明文件》中提到的“建筑物外围半圈2层钢结构以及中间2层的独立钢结构建筑物均为原建筑物基础上改造”中的钢结构是上江南公司在案涉房屋室外自己加盖，且该钢结构不仅在拼接D搭建，在拼接C及三期8层楼的下部也有搭建。由于在室外搭建，消防部门在消防审批时存有异议，上江南公司为了通过消防审批，要求出具该证明文件以将其加盖的室外钢结构说成是在原建筑基础上改造，目的是将该钢结构涵盖在原有建筑物建造中以通过消防审批。3.点金公司、上江南公司实际使用案涉房屋并正常招商经营，不存在合同目的无法实现的情况。4.案涉房屋消防验收问题是点金公司、上江南公司自身消防设计及施工问题，与案涉房屋质量无关。5.点金公司、上江南公司对于租期节点以及租金计算标准主张没有依据。生效判决书已经判决点金公司、上江南公司支付第一年租金，并认定第一年租期为2012年12月15日至2013年12月15日，原审依据该生效判决认定第二年租金起算点为2013年12月15日并无不当。租期截止时间应当按照点金公司、上江南公司实际占有使用至最终交还房屋的时间点来确认。6.原审判决认定租金计算标准并无不当。 本院经审查认为，关于本案原审法院鉴定程序是否存在瑕疵问题。浙江中能工程检测有限公司出具的SF1500009号和SF1500008号鉴定报告、浙江省建筑科学设计研究院有限公司出具的（2018）浙杭法委鉴字第20号司法鉴定报告，鉴定内容独立，不存在重复鉴定的情况。永丰经合社未举示充分证据证明鉴定报告结论错误，其主张2018浙杭法委鉴字第20号《委托司法鉴定报告》系重复鉴定，鉴定程序违法、结论错误，不能成立。点金公司、上江南公司未能举示证据证明除拼接工程外，案涉其他租赁房屋亦存在质量问题，其主张原审法院未予支持其整体鉴定申请存在程序违法，亦不能成立。 关于案涉房屋租金起算点和截止点认定问题。2014年3月10日，永丰经合社向浙江省杭州市下城区法院提起诉讼，要求点金公司、上江南公司支付拖欠的租金以及逾期付款违约金。该案生效的（2017）浙01民终8831号判决认定第一期租金的起止时间是2012年12月15日至2013年12月14日。案涉房屋于2012年12月15日前交付点金公司，至合同解除前，案涉房屋一直由点金公司控制使用，点金公司、上江南公司实际对租赁物进行了装修和招租，原审法院认定本案租金起算时间为2013年12月15日，有事实及法律依据，点金公司、上江南公司主张仅支付自消防验收合格之日起至2015年8月26日的租金，依据不足，不能成立。（2017）浙民终78号生效判决书认定，《房屋使用合同书》《房屋使用合同书补充协议》《2014年房屋租赁合同书补充协议》以及2013年7月29日及2014年1月10日签订的《补充协议》于2016年4月8日解除，原审法院将该解除日作为租赁期间及计付租金的截止点，并无不当。 关于租金数额认定问题。2014年12月22日，永丰经合社与点金公司签订《2014年房屋租赁合同书补充协议》约定，如点金公司、上江南公司未能按照本协议第二条约定支付2014年度租金的，本协议书自行终止，不再执行，也不得适用，双方仍按2011年5月5日签订《房屋使用合同书》以及2013年6月3日签订《房屋使用合同书补充协议》执行。现点金公司、上江南公司没有按照上述补充协议约定支付租金，原审法院根据2013年6月3日《房屋使用合同书补充协议》约定，认定租金基准为第2年3500万元、第3年4000万元、第4年4500万元，符合当事人约定，并无不当。根据原审查明的事实，永丰经合社虽完成了交付租赁房屋的义务，但交付的租赁物存在消防验收迟延、拼装部分整体结构安全性不能满足规范要求等影响点金公司、上江南公司使用的情形。原审法院结合合同履行情况、相关案件结果，以及点金公司、上江南公司在合同解除后仍然占有使用房屋的事实，综合认定点金公司、上江南公司按照合同约定标准的70%支付案涉租金，处理结果并无不当。（2017）浙民终78号生效判决中，法院结合案涉房屋存在质量问题以及案涉租赁合同的租赁期限、租赁费用、实际履行期限等因素，酌情确定由永丰经合社承担4800万元装修损失，与本案租金性质不同，永丰经合社主张本案酌减30%租金导致其重复赔偿，不能成立。 关于案涉基础加固费、装修补偿款、垃圾清运费负担问题。SF1500008号鉴定报告结论指出，拼装D房屋下沉开裂的原因既有原设计基础方案不合理规范要求，也有拼装D西侧建造地下通道时处理不当的原因，原审法院据此认定拼装D房屋基础加固费双方各自分担50%，并无不当。点金公司、上江南公司申请再审举示的《证明文件》，不能证明鉴定报告指出的基坑开挖深度较深、施工时未采取围护措施等问题系永丰经合社原因导致，其主张依据该文件不承担基础加固费用，不能成立。根据永丰经合社与上江南公司签订的《调解记录》的内容，已签商户经双方共同认可需终止合同的，由双方共同处理，在此过程中如遇需要赔偿或补偿商户的，该笔费用从共管账户中支出。原审法院据此认定上述费用应当从共管账户优先支付，对永丰经合社主张该款项未予支持，并无不当。 综上，永丰经合社、点金公司、上江南公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社、广西桂林兴安点金房地产开发有限公司、浙江上江南投资有限公司的再审申请。 审判长  王成慧 审判员  杨 春 审判员  张 颖 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理周昊 书记员向往