重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初7512号原告（反诉被告）：重庆葆昌房地产开发有限公司，住所地：重庆市北碚区冯时行路290号大学科技园7楼，统一社会信用代码：91500109083063356C。法定代表人：刘强，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。被告（反诉原告）：王国力，男，汉族，1985年11月4日出生，住重庆市江北区。原告（反诉被告）重庆葆昌房地产开发有限公司（以下简称葆昌开发公司）与被告（反诉原告）王国力商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，被告王国力于2020年9月7日向本院提起反诉。本院分别于2020年9月2日和10月29日适用普通程序，将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）葆昌开发公司的委托诉讼代理程泉林，被告（反诉原告）王国力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）葆昌开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款3339088元；2、判令被告以3339088元为基数，从2020年5月5日起按日万分之五计付逾期付款违约金至付清本金止；3、判令被告承担原告律师费75797.05元；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年11月24日，葆昌开发公司与王国力签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定王国力购买葆昌开发公司开发的坐落于重庆市北碚区××路×××号×幢×-×号房屋，房屋总价为4268861元。房款支付方式为，王国力支付首付款1280861元，剩余购房款2988000元采取按揭贷款方式支付。合同签订后，王国力支付了部分首付款，目前尚欠首付款351088元和按揭购房款2988000元至今未支付。被告（反诉原告）王国力答辩并提出反诉请求：1、判决解除王国力与葆昌开发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令葆昌开发公司返还王国力已支付款项920000元；3、判令葆昌开发公司以920000元为基础，从2019年11月24日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至2020年9月1日，并按已付款的5%计付违约金46000元；4、诉讼费由葆昌开发公司承担。事实与理由：其在签订合同前告知葆昌开发公司只有首付三成按揭七成的购房能力，并提供了征信报告和其他材料（包括婚后有一套房屋正在按揭中），葆昌开发公司告知符合首付三成按揭七成的条件。合同签订后，银行告知根据中国人民银行重庆营业管理部和中国银行业监督管理委员会重庆监管局2017年关于调整个人住房贷款政策的通知精神，因为王国力已经有一套房在按揭中，再次申请个人住房贷款的最低首付比例为40%，导致未能办理按揭贷款。未能继续履行合同的原因在于葆昌开发公司明知王国力无法办理三成首付按揭贷款，刻意隐瞒该规定，骗取王国力签订了约定以三成首付按揭贷款方式支付购房款的买卖合同，最终导致王国力无法办理按揭贷款履行合同，该情形符合买卖合同第五条第三款约定的因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款的情形，王国力有权解除合同。综上，请求驳回葆昌开发公司的诉讼请求，支持王国力的反诉请求。原告（反诉被告）葆昌开发公司针对反诉辩称：1、反诉原告请求解除合同无事实和法律依据，如果反诉原告认为反诉被告存在欺诈行为，应当请求撤销合同，而不是解除。2、资金占用损失没有任何事实和法律依据。3、反诉原告至今对银行签订按揭贷款合同的原因在于反诉原告不符合贷款条件，反诉被告仅协助反诉原告办理按揭贷款。反诉原告作为完全民事行为能力人，有义务了解按揭贷款的相关政策。反诉被告至今未将案涉房屋另售给他人，案涉合同理应生效，双方应该继续履行房屋买卖合同。4、反诉原告在反诉中提到的事实不属实。5、案涉房屋买卖合同补充协议第1条第6款已经明确约定未经反诉被告的书面授权（必须加盖甲方公章）反诉被告委托的销售机构等，均无权代表反诉被告对反诉原告作出任何承诺。综上反诉原告的诉讼请求，无任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。庭审中，原被告当庭进行了陈述，结合双方举示的证据，本院认定事实如下：2019年4月至11月，王国力在微信上与葆昌开发公司的销售顾问龚恩金联系购房事宜，并将其征信报告发给龚恩金，龚恩金回复说可以办理按揭，并告知首付需要200万元左右。2019年11月6日，王国力向葆昌开发公司支付50000元定金。2019年11月17日，王国力向葆昌开发公司支付76000元。2019年11月24日，王国力（买方、乙方）与葆昌开发公司（卖方、甲方）签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定王国力以4268861元的价格购买葆昌开发公司开发的位于重庆市北碚区××路×××号×幢×-×号房屋。付款方式为，王国力于签订合同当日支付853773元，于2020年5月4日前支付427088元，这两笔百分之三十共同作为首付款，剩余购房款通过按揭贷款的方式支付，王国力应于2020年5月4日前签订按揭合同。该合同第五条第三款约定：“（三）办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款5%赔偿乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。”第十条约定：“乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过30日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。”《补充协议》第六条关于按揭付款的补充约定：（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭贷款。双方在签订认购协议时甲方已经以口头或书面形式告知乙方办理按揭贷款所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭贷款的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订买卖合同当日到甲方或按揭银行指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭贷款所需资料。（二）在乙方向银行申请按揭贷款过程中，因政府金融政策，乙方的资信、身份、资料等原因导致贷款金额、贷款年限、贷款利率发生改变的，乙方同意以银行最终审批结果为准。乙方不得以此为理由，向甲方提出退房或任何索赔要求。（三）买卖合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：甲乙双方在签署买卖合同前或签署买卖合同时，因甲方的故意导致该商品房所在的项目（楼盘）无任何银行表示愿意办理购房按揭贷款，或者甲方无正当理由拒绝提供阶段性担保导致乙方未能办理购房按揭贷款。（四）买卖合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指：非甲方原因导致银行未批准或未全额批准乙方的按揭贷款申请的。（五）乙方应于签订买卖合同当日付清首付款，并缴清由甲方代收的相关税费。因现行银行按揭政策所限，乙方同意向双方约定的银行办理按揭贷款，贷款金额、利率、年限以乙方与银行约定为准。乙方应无条件配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，乙方自行承担房屋抵押贷款申请是否获得贷款银行批准的责任。甲乙双方均知悉，因国家相关政策变化导致银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于买卖合同第五条第（三）款第3项“不可归责于甲乙双方的事由”……（七）乙方知晓现行房地产调控中银行政策可能会发生变化，乙方在签订买卖合同前已经对现行房贷政策作了充分的了解。虽然乙方结合自身实际情况与甲方协商确定了买卖合同约定的贷款数额，乙方仍然承诺若非任何甲方原因导致银行政策发生变化（包括但不限于与银行签订借款合同后银行通知乙方需上浮银行利率或者提高首付款比例或者增加提供贷款所需的资料等）而拒绝批准乙方的全额或部分贷款申请时，乙方需在贷款银行或甲方发出书面通知10日内付清房款差额部分……。《补充协议》第二十六条约定：“双方同意将买卖合同第十条的违约责任变更为：乙方如未按买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下：（一）乙方逾期支付款项，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金……。《补充协议》第十八条第（九）项约定：“因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。”合同签订当日，王国力向葆昌开发公司支付了第一期首付款803773元和代收的税费128066元。2020年5月4日，王国力去银行办理按揭贷款，被告知只能办理首付4成按揭6成的按揭贷款，王国力认为葆昌开发公司之前承诺了可以办理首付3成按揭7成的按揭贷款，遂未再继续履行合同。2020年7月11日，葆昌开发公司向王国力邮寄了《关于支付房款的催告函》。要求王国力在收到本函后3日内支付欠付的首付款351088元，在收到本函后3日内办妥按揭贷款手续或自筹资金交纳剩余房款及违约金。王国力没有继续交纳房款和办理按揭贷款手续，葆昌开发公司遂起诉来院，为本次诉讼，葆昌开发公司与国浩律师（重庆）事务所于2020年9月14日签订了《法律事务委托合同》，葆昌开发公司根据约定向国浩律师（重庆）事务所支付了法律服务费75797元。本院认为，王国力与葆昌开发公司于2019年11月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。王国力因为已经有一套住宅正在按揭贷款中，根据相关规定再次办理按揭贷款的最低首付比例为40%，这是银行系统内部的相关要求，王国力因此只是不能办理七成按揭贷款，但可以办理六成按揭贷款，王国力以此为由拒绝办理按揭贷款，该情形不符合《买卖合同》第五条第三款约定的因甲方的原因导致乙方未能获得银行贷款的情形，何况双方在《补充协议》中专门对“甲方原因”进行了明确约定。因此，王国力要求解除《买卖合同》没有事实根据，本院不予支持，其基于解除《买卖合同》提出的其他诉讼请求亦不予支持。虽然葆昌开发公司的销售人员没有明确向王国力承诺可以办理七成按揭贷款，但葆昌开发公司专门有固定的银行在为购买其销售房屋办理按揭贷款服务，其应当知道办理按揭贷款的相关政策规定，在王国力告知了销售人员其有一套房屋正在按揭贷款中的情况下，葆昌开发公司仍然与王国力签订了三成首付七成按揭贷款的《买卖合同》，有违诚实信用原则。同时，王国力作为购房者，在签订如此重要的《买卖合同》时，理应自己了解清楚银行的按揭贷款政策，其自身也有过错。事实上，王国力虽然不能办理七成按揭贷款，但其办理六成按揭贷款仍然可以履行合同，根据王国力与销售人员的聊天记录显示，销售人员告知过王国力大概需要200万元的首付款，王国力应当是对自己支付首付款的金额有所准备，根据案涉房屋的销售价格4268861元来计算，4成首付款的金额为1707544.44元，并未超出首付款预期金额，王国力亦应当继续履行合同，而不应以此为由拒绝履行合同。支付购房款是王国力的合同义务，王国力未按照合同约定时间支付购房款，应当继续支付购房款，并承担相应的违约责任，故对葆昌开发公司要求王国力支付剩余购房款的诉讼请求，予以支持。关于违约金起算时间，尚欠的首付款351088元，从应支付的次日即2020年5月5日起算。关于约定以按揭贷款方式支付的2988000元，根据《买卖合同》第五条第（三）款第2项的约定，因王国力的原因导致未能获得银行贷款的，应在按揭银行书面通知到达之日起3日内支付，因王国力2020年5月4日到银行得知只能办理6成按揭贷款后就未办理按揭贷款手续，故是当日为银行通知到达之日，王国力应在2020年5月7日前支付2988000元购房款，故违约金起算时间应从2020年5月8日起算。关于违约金计算比例，双方在《补充协议》中重新约定调整为日万分之五，该违约金过高，本院酌情调整为日万分之三。关于律师费，双方在《补充协议》中有明确的约定，应当由王国力承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王国力于本判决生效之日起10内支付原告（反诉被告）重庆葆昌房地产开发有限公司购房款3339088元;二、被告（反诉原告）王国力于本判决生效之日起10内支付原告（反诉被告）重庆葆昌房地产开发有限公司违约金，以351088元为基数，从2020年5月5日起按日万分之三计付至2020年5月7日；以3339088元为基数，从2020年5月8日起按日万分之三计付至付清本金止;三、被告（反诉原告）王国力于本判决生效之日起10内支付原告（反诉被告）重庆葆昌房地产开发有限公司律师费75797元；四、驳回原告（反诉被告）重庆葆昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王国力的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35013.96元，保全费5000元，反诉案件受理费6889.36元，共计46903.32元，由被告（反诉原告）王国力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  甘文杰人民陪审员  朱 燕人民陪审员  胡 茜二〇二〇年十二月十八日法官 助理  刘春莉书 记 员  邓 为