广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初29633号原告：林彩凤，女，1968年8月29日出生，汉族，身份证住址深圳市南山区。委托诉讼代理人：夏文娟，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗长庚，广东瀛尊律师事务所律师。被告:深圳市银泰天地商业管理有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：陈尤。委托诉讼代理人：林璇，女，1974年7月10日出生，汉族，系公司员工。被告：深圳市中润城投资发展有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：陈尤，总经理。委托诉讼代理人：刘平，女，1987年6月19日出生，汉族，系公司员工。原告林彩凤诉被告深圳市银泰天地商业管理有限公司（以下简称银泰天地）、被告深圳市中润城投资发展有限公司（以下简称中润城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗长庚、谢慧慧，被告银泰天地的委托诉讼代理人林璇，被告中润城的委托诉讼代理人刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告银泰天地于2018年2月8日签订的《大冲物业租赁合同》（合同编号C1-182，都市花园XX号商铺，面积232.491平方米）；2、被告银泰天地将案涉租赁商铺按现状返还原告；3、被告向原告支付拖欠租金672690元（人民币，下同）（按合同约定租金标准，从欠缴之日暂计至2020年8月31日，实际要求计算至被告返还商铺之日）；4、判令被告向原告支付违约金641616元；5、由被告承担本案全部诉讼及保全费用。庭审中，原告撤回第一、二项诉讼请求，原告明确其要求的租金计算至庭审之日2020年12月10日，拖欠的租金数额是903922元；原告明确其要求的违约金是按欠付金额的日千分之三再加上相当于5年租金的违约金计算，原告仅主张一年租金金额的违约金，并按照第1、2年的租金标准计算。事实与理由：2018年2月8日，原告与被告银泰天地签订《大冲物业租赁合同》（编号C1-182)，约定原告将其所有的南山区大冲村旧改回迁物业中具有独立产权的新城花园XX号商铺（面积193.82平）及进入集中商业物业部分的商铺（面积38.671平），合计商铺面积232.491平方米，出租给被告银泰天地供其统一对外出租和经营管理。合同约定：甲方（本案原告）将商铺移交乙方（本案被告银泰天地）当天开始起租，首六个月为免租期，租金从免租期结束后第一天即计租日开始起算。租赁物业按面积计算租金为每月每平方米220元，自计租日起首两年租金免递增，从第三年开始，每两年复式递增8%，从第七年开始，每一年复式递增6%；租赁期限为10年，每月10日前支付当月租金（如遇法定节假日则提前至节前的前一个工作日内）。如乙方未依约按时足额支付租金，每逾期一日，乙方应按未付部分租金的千分之三按日向甲方支付违约金；逾期超过九十日的，甲方有权单方面解除合同，并有权要求乙方向甲方赔偿相当于五年租金的违约金及要求乙方承担甲方为实现前述权利而支出的律师费、调解费等一切费用。合同还对双方权利义务、合同终止等进行了约定。上述合同签订之后，原告依约将商铺移交被告，然而自2019年1月份以来，被告都未按合同约定按时足额支付租金，已累计拖欠租金共计174126.5元，经原告多次催收无果。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告理应依约及时向原告支付租金及相应费用。但是，被告却在一年多时间里不按期足额支付租金，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告银泰天地支付违约金。作为被告银泰天地的唯一股东，虽然商铺租赁合同由被告银泰天地与原告等回迁村民签订，但租赁商铺转租管理实际也由被告中润城负责，被告中润城通过自己账户向承租商户收取租金、向原告等商铺出租人支付租金，其财产与被告银泰天地财产混同，应就本案债务与被告银泰天地承担连带责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益。特依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及第一百零七条等相关规定起诉，敬请贵院判如所请，维护原告的合法权益。两被告共同辩称：我方承租商铺有3年时间，这三年期间商铺没有使用过，目前情况下也难以出租出去，我们希望把商铺直接还给原告，之前的欠费我们也会还给原告，但是欠费有点多，我们希望可以分期支付，希望可以减免违约金，我方之前有交3个月的押金希望可以抵扣欠费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月8日，原告（出租人、甲方）与被告银泰天地（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将回迁物业出租给乙方进行统一的出租经营管理，乙方承租甲方所有的回迁商业物业，按照本合同的约定向甲方支付租金；甲方出租给乙方的回迁商业物业，目前按照《补偿协议》中确定的面积为232.491平方米，包括甲方具有独立产权的都市花园417号商铺，面积193.82平方米，以及建筑物中甲方因回迁进入集中商业物业的部分，面积38.671平方米；租赁物业按计租面积计算为每月每平方米220元，自计租日起首两年租金免递增，从第三年开始，每两年复式递增8%，从第七年开始每一年复式递增6%；本合同生效之日即为起租日；乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金；乙方应向甲方缴纳相当于3个月租金的租赁保证金160404元；甲方须在本合同结束且双方就因租赁而产生的一切权利义务清理完毕后10个工作日内，向乙方退还租赁保证金；如乙方未依约按时足额支付租金，每逾期一日，乙方应按未付部分租金的千分之三按日向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除合同，并有权要求乙方向甲方赔偿相当于5年租金的违约金及要求乙方承担甲方为实现前述权利而支出的律师费、调查费等一切费用；及其他内容。原告提交的《大冲旧改项目商业铺位结果登记表》显示，原告林彩凤抽得商铺铺号为新城花园XX，面积193.82平方米，集中商业面积38.671平方米。为证明被告确认截止2020年10月30日拖欠原告租金788306元，被告再次违背承诺的还款日期，被告同意承担原告诉求违约责任，原告提供了双方签订的和解协议予以证明。被告对该协议的真实性、合法性和关联性均予以确认。庭审中，被告银泰天地确认拖欠原告2019年1月至2020年12月10日期间的租金903922元。另查，被告银泰天地为法人独资有限责任公司，其股东为被告中润城。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告银泰天地签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。被告银泰天地确认拖欠原告2019年1月1日至2020年12月10日期间的租金903922元，故对于原告要求被告银泰天地支付前述拖欠租金数额的诉讼请求，本院予以支持。对于两被告主张保证金抵扣租金，因原告未主张解除合同，被告银泰天地亦未提起反诉要求解除合同，双方租赁合同仍在继续履行，租赁保证金抵扣或冲抵租金的条件尚未成就，本院不予处理。关于原告主张的违约金，依据涉案合同的约定“如乙方未依约按时足额支付租金，每逾期一日，乙方应按未付部分租金的千分之三按日向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除合同，并有权要求乙方向甲方赔偿相当于5年租金的违约金”，本案被告银泰天地迟延支付租金构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。原告主张按1年租金的标准计算违约金，对此本院认为，本案中原告未要求解除合同，故不应适用5年租金违约金的条款，但原告主张1年租金的违约金标准亦过高，且其并未提交证据证明其实际损失与所主张违约金相当，综合本案合同履行情况及原告的损失大小，本院酌情判令被告银泰天地向原告支付8个月租金数额（按第一、二年的租金标准计算）的违约金，共计409184.16元（220元/月/平方米×232.491平方米×8个月）。对于原告要求被告中润城对被告银泰天地的义务承担连带清偿责任的诉讼请求。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告银泰天地系法人独资有限责任公司，其股东被告中润城未举证证明银泰天地的财产独立于其自身的财产，应承担举证不能的不利后果，故被告中润城应对银泰天地的相关债务承担连带责任。原告撤回要求被告返还商铺的诉求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市银泰天地商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林彩凤支付2019年1月1日起至2020年12月10日的租金903922元；二、被告深圳市银泰天地商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林彩凤支付违约金409184.16元；三、被告深圳市中润城投资发展有限公司对被告深圳市银泰天地商业管理有限公司的上述义务承担连带清偿责任；四、驳回原告林彩凤的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8314.38元，由两被告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年十二月二十一日书记员  钟家勤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。