广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15441号原告：衡阳市富宇物流有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区黄沙湾街道雅士林欣城安置房A14栋。法定代表人：邱德政。委托诉讼代理人：邹文科，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣宁，广东法丞汇俊律师事务所实习人员。被告：广州市恩宁悦筑物业管理有限公司，住所地广州市白云区横滘货场路12号。法定代表人：陈燕。委托诉讼代理人：雷建飞，广东正光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林碧晖，广东正光明律师事务所实习人员。第三人：广州东盛投资有限公司，住所地广州市白云区机场东门综合楼右侧第三间。法定代表人：李桂灿。委托诉讼代理人：赖雪何，广东纬国律师事务所律师。原告衡阳市富宇物流有限公司（以下简称富宇公司）与被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司（以下简称恩宁公司），第三人广州东盛投资有限公司（以下简称东盛公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告富宇公司的法定代表人邱德政及其委托诉讼代理人邹文科，被告恩宁公司的委托代理人雷建飞，第三人东盛公司的委托诉讼代理人赖雪何到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富宇公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司支付租赁等权益转让款230万元；2.被告按月利率2%向我司支付欠付转让款的滞纳金，以230万元为基数，自2020年1月1日起计至被告付清全部前付款之日止，暂计4个月金额为184000元；3.第三人就被告欠付的转让款及滞纳金向我司承担连带清偿责任；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月30日，我司与东盛公司签订《房地产租赁合同书》承租广州市白云区c楼右侧第三间及二、三楼物业且约定我司有权转租、转让。签约后，我司支付了3个月的房租押金（履约保证金）416664元，并经出租方同意对所承租物业进行了室内装修等。2019年1月9日，我司与被告签署《转让（房地产租赁合同）协议》转让房屋租赁权等权益，约定被告以430万元价格，受让我司承租第三人上述物业的租赁权益及室内装修、家具、电器等设备全部权益，被告应于2019年12月31日前付清全部款项。后我司依约将场地等权益转移并交付给了被告，但被告分期付款至200万元后便未再支付余款，我司经多次催促未果。我司事后得知，由于第三人出租的上述物业的部分房屋实际属于违建，致使被告无法加装工程电梯和开业，被告以此不付余款。第三人且与被告商议在不告知我司的情况下，解除租赁合同，逃避责任、损害我司利益。我司认为，被告行为已严重违约，依法应承担违约责任。综上，为维护我司合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告恩宁公司辩称，我司不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：（一）合同约定被告继续支付转让款的条件未成就，因涉案房产有部分是违法建筑，被行政机关查封。另外合同约定加装电梯也因违法建筑被行政机关禁止施工，且该条件不成就的过错不在我司。（二）原告没有完整履行合同约定义务，把约定适于使用的房屋交付给我司。（三）我司已经基本付清了原告交付实物资产的对价。第三人东盛公司述称，（一）本案是原告与被告的租赁合同纠纷，我司并不是该租赁合同的签约方，根据合同法合同相对性的原则，原被告签订的租赁合同对我司没有约束力。（二）加装电梯的责任，根据我司与被告的补充协议约定，申请加装及相关的报备和验收这些手续均是由被告去承担，故我司无须承担对加装电梯所产生的相关责任。（三）被告和我司签订合同后，也仅仅是支付了一个月的租金，2019年3月份到现在的租金都没有缴纳，故我司在本案中也是一个受害者，不应当承担原告的赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月30日，富宇公司（承租方，乙方）与东盛公司（出租方，甲方）签订《房地产租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市白云区（辖区范围内）楼右侧第三间及二、三楼的物业（以下简称涉案场地）租赁给乙方作为公寓使用；租赁期限自2018年8月28日起至2024年10月31日止，每月租金138888元，自2020年12月1日起每年递增5%等。2019年1月9日，富宇公司（甲方）与恩宁公司（乙方）签订《转让协议》，约定：甲乙双方经过友好协商，就甲方有偿出让：（1）甲方与东盛投资有限公司所签的《房地产租赁合同》约定的租赁权益的100%。（2）甲方在上述物业增置的室内装修、家具、电器等设备设施权益的100%；最终价格430万元，包括甲方交给东盛投资有限公司的三个月房租押金；付款方式及步骤：①乙方向甲方支付10万元作定金（甲方已经收到了）。②支付定金后的3天内签正式合同，签合同时乙方向甲方支付100万元，甲方即把与东盛投资有限公司签订的《房地产租赁合同》过户给乙方，甲方在收到乙方的上述款项后，2天内向乙方移交该物业并按清单交结家具清单等设备设施。移交后3天内乙方再向甲方支付人民币90万元；③乙方在电梯加装工程完成后的15天内向甲方支付人民币100万元。④余款130万元乙方在2019年12月31日前付清。以上款项乙方支付拖延一天，加付百分之叁的滞纳金给甲方；2019年元月份的房租由甲方负责，2019年2月1日起的租金由乙方负责；加装电梯的相关事务与费用由乙方负责，甲方不参与等。上述协议签订后，恩宁公司向富宇公司支付转让款共计200万元。2019年1月15日，恩宁公司与东盛公司就涉案场地重新签订了《房地产租赁合同书》。恩宁公司接收涉案场地后，以广州闻千岁长者养老管理有限公司的名义经营老年公寓，并着手在涉案场地加装电梯。2019年2月27日，广州市城市管理综合执法局白云分局向广州闻千岁长者养老管理有限公司发出《询问通知书》，要求提供加装电梯的电梯报建许可、房产证、施工合同、施工队资质、工程平面图等资料。后由于广州闻千岁长者养老管理有限公司不能提供加建电梯规划报建许可，认定为新增违法建设，执法队对其加建电梯现场实施控停。后在广州市白云区人民政府三元里街道办事处联合相关部门开展联合执法检查行动中，检查发现涉案场地中的东南侧二楼、三楼不能提供房屋产权资料，认定为历史存量违法建设，城管执法队依法对涉案场地中东南侧二楼、三楼的房间采取了查封措施。另查，涉案场地属东盛公司向广东省航源实业发展有限公司承租的广州市白云区机场向云新街4号560栋东门综合楼物业中的一部分。根据广州市不动产登记查册表显示，白云区机场路向云新街4号560栋的建筑面积为3073.85平方米，总层数为2层。本院认为，涉案场地由富宇公司向东盛公司承租所得，在富宇公司与恩宁公司签订《转让协议》后，恩宁公司又与东盛公司签订租赁合同，该租赁期限覆盖富宇公司与东盛公司签订租赁合同的期限，且该转让内容还包括涉案场地内的设施、设备、装修等内容，可见，《转让协议》主要特征是承租经营权的转让协议。该协议是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议签订后，恩宁公司已接收涉案场地经营老年公寓，协议约定恩宁公司应在2019年12月31日付清转让款，现恩宁公司仅向富宇公司支付转让款200万元，故现富宇公司要求恩宁公司支付剩余转让款230万元及支付滞纳金有据，本院予以支持。富宇公司要求按月利率2%的标准计算滞纳金标准过高，本院酌情调整至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。富宇公司主张自2020年1月1日起开始计付滞纳金的意见符合协议约定，本院予以采纳。东盛公司并非《转让协议》的合同相对方，富宇公司要求东盛公司对恩宁公司应承担的责任承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。恩宁公司抗辩涉案转让协议约定的付款条件未成就的问题。虽涉案转让协议约定其中一笔款项100万元在电梯加装工程完成后的15天内支付，但由于安装电梯是恩宁公司为经营老年公寓的需求，且协议明确约定加装电梯的相关事务和费用由恩宁公司自行负责，现电梯因无法办理报建手续问题而无法安装，此无法安装的原因属非因原告原因所致，故在最后一笔转让款的支付期限都已届满的情况下，恩宁公司以电梯尚未加装，付款条件未成就为由拒绝支付转让款欠理，本院不予采纳。另外，就富宇公司的转让内容看，恩宁公司在签订转让协议后，已经另行与东盛公司就涉案场地另行签订租赁合同，且富宇公司已向恩宁公司交付涉案场地内场地内附属的相关装修、家具、家电，恩宁公司亦接收经营使用。关于恩宁公司抗辩其接收涉案场地后部分房间被查封，故富宇公司没有完整履行合同约定义务的意见。从广州市白云区人民政府三元里街道办事处复函的情况可反映，部分房间被查封的原因是因建筑物无法提供产权资料导致，此属恩宁公司在经营过程中因建筑物问题所致的纠纷，故恩宁公司的上述抗辩意见均依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司向原告衡阳市富宇物流有限公司支付转让款230万元；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司向原告衡阳市富宇物流有限公司支付逾期付款滞纳金（以230万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计至实际支付之日止）；三、驳回原告衡阳市富宇物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26672元，由被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年十二月七日书记员  陈玉梅