北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初49892号原告（反诉被告）：蔡幸均，女，1983年8月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李亚普，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，该公司员工。原告（反诉被告）蔡幸均（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蔡幸均之委托诉讼代理人李亚普，江南公司之委托诉讼代理人盘什尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡幸均向本院提出诉讼请求：1．判令江南公司向蔡幸均交付符合法定和约定条件的房屋；2．判令江南公司按照每月6000元的标准向蔡幸均支付自2018年12月31日应交付房屋之日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。事实和理由：2016年12月10日，蔡幸均与江南公司签署《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定江南公司将坐落于朝阳区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给蔡幸均；房屋建筑面积80．14平方米，房款总计3612549元；江南公司应当在2018年12月31日前向蔡幸均交付涉案房屋；江南公司未按约定时间交付涉案房屋的，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。预售合同另对交房条件作出了约定，但江南公司至今未向蔡幸均交付涉案房屋。2016年6月25日，蔡幸均向江南公司支付定金10万元，2016年12月10日蔡幸均又支付首付款1245326元，合计支付首付款1345326元。2017年3月7日，蔡幸均通过按揭贷款形式支付给江南公司248万元。根据相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院按照实际损失确定违约金的数额。现蔡幸均诉至法院，望判如所请。江南公司辩称，关于逾期交房的责任，1．逾期交房并非江南公司原因造成，自江南公司于2016年4月开工建设以来，北京市政府多次因环保、“两会”及重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至2019年9月累计停工共计365天。政府行为对江南公司而言不能避免，亦不能克服，故逾期交房并非江南公司原因所造成，江南公司并无过错。根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，……”的约定，本案逾期交房属于江南公司因遵守政府法令造成，故江南公司不应承担逾期交房的违约责任。2．根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第2款“因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。”该条款为双方就出现设计变更时，对于预售合同中交房时间的变更。在本案中，因施工过程中出现电力设计院要求对π接室门改为外开、电梯厂家要求提高电梯机房高度、冲井高度及加强外墙防水、空调机雨水管防水等原因发生多次设计变更，该设计变更不仅是为了给业主提供更好质量的房屋，更是为了满足施工及验收要求。根据该约定，涉案房屋交付时间由原2018年12月31日前变更为2019年6月30日前，在此期间内，江南公司不承担任何逾期交房违约责任及赔偿责任。3．另依据双方签订的《装修委托协议》第一条约定，蔡幸均同意江南公司在完成五方验收后视为交付房屋，江南公司即可进行装修，装修期限为320天。涉案房屋于2019年3月18日就完成了五方验收，该时间在双方约定的交房期间内，江南公司不存在逾期交房，故不应承担违约责任。4．2020年初全国突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布了一系列通知，因疫情原因工人无法进行施工，设备材料因工厂停工原因无法供货，且疫情防控要求不得进行人员聚集性活动，故导致江南公司无法在疫情期间进行正常的整改、办理手续及交房。根据合同法及预售合同的约定，因不可抗力导致的违约，江南公司不应承担责任。故江南公司不应承担疫情期间的逾期交房责任。关于逾期交房违约金，1．双方争议的交房时间是以五方验收还是装修完成后。结合涉案相关合同和协议来看，交房时间应为五方验收之日，故江南公司不存在逾期交房的行为，不应承担任何违约责任。2．根据预售合同的约定，江南公司未按照约定时间交付房屋的，每逾期一日需向蔡幸均支付已付房款万分之零点一的违约金；补充协议第一条第5款约定，江南公司因违反预售合同约定产生的利息、违约金即赔偿款的数额合计最高不超过蔡幸均已支付购房款的万分之五。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，蔡幸均要求按照每月6000元的标准支付违约金，没有事实和法律依据。3．根据预售合同的约定，涉案房屋已经具备交房条件，且江南公司于2020年4月12日向蔡幸均发出交房通知，要求其在20日内办理收房手续，但蔡幸均仅以装修、违约金等问题未在通知期间内收房，由此造成的损失扩大应由其自行承担。江南公司向本院提出反诉请求：1．判令蔡幸均按首付款1245326元的万分之零点一向江南公司支付2016年7月10日至2016年12月10日的逾期付款违约金1905．35元；2．判令蔡幸均按照按揭贷款248万元的万分之零点一向江南公司支付2017年1月24日至2017年3月7日的逾期付款违约金1041．6元。事实和理由：2016年12月10日蔡幸均、江南公司签订预售合同，蔡幸均从江南公司处购买涉案房屋，总房款3825326元，其中贷款248万元，首付款1345326元。根据双方于2016年6月25日签订的《北京市商品房认购书》（以下简称认购书）的约定，认购人需在认购书签订之日起15日内付清全部首付款。预售合同附件4约定，贷款应于预售合同签订后45天发放至出卖人指定账户。买受人逾期付款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付总房款万分之零点一的违约金。预售合同签订于2016年12月10日，但贷款直至2017年3月7日才付至江南公司账户，故蔡幸均应当支付逾期付款违约金。蔡幸均针对江南公司的反诉辩称，第1项反诉请求不成立，双方于2016年12月10日签订认购书，认购书确实约定在签订认购书之日起15日内交首付款，实际交首付款是签预售合同的时间。因为江南公司在建委备案的房屋面积与补充协议约定的面积不一致，被业主投诉导致建委吊销了江南公司的预售许可证，冻结了网签，冻结的时间就在签订认购书到签订预售合同之间。蔡幸均多次向江南公司要求交纳首付款，江南公司说暂时还不能收首付款，让蔡幸均等一等，所以蔡幸均不应当承担逾期交纳首付款的责任。第2项反诉请求蔡幸均没有过错，预售合同约定贷款应在签订预售合同之日起45日内付清，只有因蔡幸均原因导致未能在45日内付清的蔡幸均才承担逾期付款的责任。蔡幸均按照约定在签订预售合同之日起7日内将办理贷款所需的全部文件及费用交给江南公司指定的合作银行，后续流程蔡幸均无法控制，不应当承担逾期付款责任。另，江南公司的反诉请求超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月10日，蔡幸均作为买受人、江南公司作为出卖人签订预售合同及附件，约定蔡幸均购买江南公司开发的涉案房屋，预测建筑面积80．14平方米，总房款3612549元；买受人于签署预售合同时缴付首期付款1272549元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款234万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起30日内，全部付至出卖人公司账户内，否则视为违约，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，装饰和设备标准详见《装修委托协议》；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。江南公司提交其与蔡幸均于2016年12月10日签订的《补充协议》，其中约定蔡幸均购买的涉案房屋建筑面积为84．55平方米，总房款为3825326元，其中首付款1345326元，剩余248万元办理银行按揭贷款。蔡幸均认可该份证据的真实性，但认为该补充协议违反了《北京市城市房地产转让管理办法》关于预售商品住宅应以套内面积计价的规定。庭审中，蔡幸均提交定金收据（出具日期为2016年6月25日，金额为10万元）、印花税、代办费收据、刷卡记录三张（消费日期均为2016年12月10日，金额合计1248238．66元）、《个人购房抵押（保证）借款合同》《兴业银行借款借据》（借款日期为2017年3月7日，金额为248万元）、房款发票三张（金额分别为1272549元、72777元、234万元），欲证明其已经支付全部房款3825326元。江南公司对于上述证据的真实性及蔡幸均已付购房款金额表示认可。蔡幸均提交江南公司发出的《延期交房通知书》（落款日期为2018年12月24日，其中称预计交房时间在2019年6月30日前后）、《通知书》（落款日期为2019年7月3日，其中称涉案房屋室内精装进度过半，将于2019年9月30日完成交房）、《交房通知书》（落款日期为2019年9月26日，其中称涉案房屋所在项目工程已完工，自2019年10月8日起正式办理交房手续）、《交房通知书》（落款日期为2020年3月25日，其中称涉案房屋所在项目已完工并办理完全部验收及竣工备案手续，交房时间自2020年3月27日起）、《交房通知书》（落款日期为2020年4月12日，其中要求房屋买受人在收到该通知之日起20日内联系江南公司客服部办理收房事宜，否则视为自动接收房屋）。蔡幸均认为上述证据可以证明江南公司存在逾期交房的违约行为。江南公司认可上述证据的真实性，但不认可蔡幸均主张的证明目的。蔡幸均提交北京市朝阳区房屋管理局2020年7月27日作出的《行政事项处理意见书》，其中该局对购房人李亚普等反映的江南公司在销售房屋过程中存在的1．预售商品住宅未按套内面积计价，未如实申报房地产转让成交价格；2．违法收回与购房人签订的补充协议原件；3．欺骗购房人将未达到约定条件的房屋交付购房人；4．在交付房屋时要求签订补充协议、免责协议，不合理排除购房人的权利；5．委托有利害关系的测绘公司进行测绘，且房产测绘成果未按规定备案等问题进行了调查处理。经该局调查核实，于2020年6月4日向江南公司下发《责令整改通知书》，要求江南公司将预售合同及补充协议退还给购房人，江南公司反馈“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，该局后续将继续督促江南公司整改；由于江南公司存在“不合理的减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的违规行为”，该局已于2019年11月11日依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条限制了该项目的网签资格，目前江南公司承诺“已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款”；该局另于2020年5月19日约谈江南公司及北京红坊工程测量有限公司，要求江南公司更换房屋测绘合作单位；经核实江南公司提交该局的预售合同及补充协议，并经江南公司反馈，预售合同是按照套内面积计价，但之后签订的补充协议是按照建筑面积计价，此行为属于违规销售行为；根据其他来信人提供的相关材料，江南公司收取的房款已经超过预售合同的备案总价款，亦属违规销售行为；根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条的规定，房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件，该局调取了涉案房屋所在项目1#、2#、3#住宅楼竣工验收备案表和面积实测技术报告书，关于“预售合同约定的其他条件”，预售合同及补充协议中均无明确约定。蔡幸均提交北京市朝阳区住房和城乡建设委员会于2020年8月7日作出的《行政事项处理意见书》，对业主李亚普反映的壁纸污染不平整、木地板有色差、入户门厅顶灯位置不对、淋浴间地漏位置偏高等问题进行调查处理。该委工作人员于2020年7月7日电话联系江南公司了解信访事项的具体情况，督促江南公司立即进行维修。根据调查，该委认为来信人反映的问题基本属实，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，对来信人的诉求支持。蔡幸均另提交其作为承租人与案外人签订的房屋租赁合同（约定租金每月6400元），拟证明因江南公司逾期交房致使蔡幸均需租房居住，产生了租金损失。江南公司对该证据的真实性、证明目的均不予认可。关于蔡幸均主张江南公司逾期交房，江南公司提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。蔡幸均对前述证据的真实性和证明目的均不予认可，主张《北京市大气污染防治条例》系2014年就开始实施，江南公司对因环保原因停工应当有所预见，上述情形不属于不可抗力，不能成为江南公司免责的理由。江南公司提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。蔡幸均对《设计变更通知》的真实性不予认可，并称江南公司未曾就设计变更一事通知蔡幸均。江南公司提交其（乙方）与蔡幸均（甲方）签订的《装修委托协议》，其中第一条约定“甲方同意所购置的XXX号房屋在楼栋整体五方验收合格后，由乙方代表甲方委托装修公司对房屋进行装修……装修期限自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续；甲方同意乙方在完成五方验收即视为向甲方交房，无须办理收房手续，乙方即可进行装修”，江南公司据此主张双方约定五方验收后即视为交付房屋。蔡幸均对此不予认可。江南公司另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的五方验收的时间为2019年3月18日，该日期在双方变更后的交房时间之内。江南公司提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。蔡幸均认为疫情系在2020年发生，不能免除江南公司的逾期交房责任。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》（测绘单位为北京泾渭冠宇测绘有限公司，此前曾于2019年12月21日取得由北京红坊工程测量有限公司出具的《房屋面积测算技术报告书》）。本院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系蔡幸均与江南公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，蔡幸均已经全额给付了涉案房屋的购房款，江南公司应当依约履行交付房屋的义务，故本院对蔡幸均要求江南公司向其交付符合法定和约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。现双方争议焦点在于江南公司在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。根据江南公司提交的《设计变更通知单》，本院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现江南公司主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，本院予以支持。关于江南公司主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，本院认为，结合江南公司提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故江南公司对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于江南公司上述抗辩意见本院不予采纳。关于江南公司主张的五方验收日期即为房屋交付日期的意见，本院认为，江南公司提供的《装修委托协议》上未加盖骑缝章，蔡幸均对该协议提出的异议合理。且江南公司自身提供的证据也可以证明，五方验收人员在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续很难认定涉案房屋在2019年3月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故对江南公司的此项抗辩意见本院不予采信。另根据预售合同关于房屋装饰和设备标准的约定，江南公司向蔡幸均交付的房屋应为按照《装修委托协议》约定的标准装修完毕的房屋，故江南公司主张装修期应在房屋交付日期后开始计算的意见，本院亦不予采纳。综上，江南公司应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付蔡幸均，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件。此前江南公司虽曾委托北京红坊工程测量有限公司进行测绘，但经购房人投诉，相应政府主管部门已明确要求江南公司更换测绘公司，故此前测绘报告取得的时间不能作为判断交房条件是否成就的依据。因2020年4月16日已经超出上述本院确定的应当交付房屋的最晚期限，故江南公司逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据蔡幸均提交的证据，江南公司最后一次发出交房通知的时间为2020年4月12日，彼时涉案房屋尚不满足预售合同约定的交付条件，故江南公司主张购房人未在规定时间内收房，应自行承担损失扩大的部分的意见，本院不予采纳。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，蔡幸均主张因江南公司逾期交房，导致其需要另外租房居住，产生了租金损失，本院认为蔡幸均该项主张未超出合理范围。预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于蔡幸均主张的租金损失。因蔡幸均未提交其实际给付租金的证据，且其另行租房居住，因房屋所在地理位置、户型、面积大小、楼层等因素的影响，其实际支付的租金数额相对江南公司而言具有不可预测性，本院认为以蔡幸均所购涉案房屋的租金价格作为确定蔡幸均相应损失的依据较为公平合理。本院参照本市房屋租金价格一般水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为计算江南公司逾期交房违约责任的标准，江南公司应自2019年7月1日起按照每月4300元的标准向蔡幸均支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日止。关于江南公司提出的反诉请求，其中关于逾期支付首付款的违约金，江南公司主张蔡幸均应于签订认购书后15日内支付全部首付款，但根据预售合同的约定，蔡幸均应在签订预售合同当日，即2016年12月10日支付全部首付款。预售合同的约定与认购书不一致，应认为签订在后的预售合同变更了认购书的约定，应以预售合同的约定为准。根据在案证据，蔡幸均已于2016年12月10日支付了首付款，故蔡幸均在支付首付款过程中不存在逾期，江南公司的相应请求没有事实依据，本院不予支持。关于江南公司主张的蔡幸均逾期支付按揭贷款的违约金，预售合同约定蔡幸均应于签订预售合同后30日内，即最晚2017年1月9日付清按揭贷款。即便蔡幸均支付按揭贷款存在逾期，江南公司在2017年1月9日蔡幸均未按期付款当日就已经知道自身权益受到损害，但其于2020年9月23日开庭当日提出反诉，已经超过诉讼时效，故本院对江南公司的相应请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）蔡幸均交付符合***号《北京市商品房预售合同（住宅类）》约定的位于北京市朝阳区XXX号的房屋；二、被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月4300元的标准，向原告（反诉被告）蔡幸均支付自二○一九年七月一日起至被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司履行本判决第一项义务之日止的迟延交房违约金；三、驳回原告（反诉被告）蔡幸均的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1590元，由原告（反诉被告）蔡幸均负担722元（已交纳）、被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司负担868元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年十二月二十五日书记员 胡琪汶