北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14394号原告：朱希森，男，1948年4月24日出生，汉族，户籍地北京市通州区，住北京市通州区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙晓敏（朱希森之女），1973年8月9日出生，汉族，户籍地北京市通州区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙庆和，内蒙古矩成律师事务所律师。被告：高立成，男，1970年11月16日出生，汉族，户籍地北京市通州区，住北京市通州区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：唐丛华（高立成之妻），1965年10月10日出生，蒙古族，户籍地北京市通州区，住北京市通州区，公民身份号码×××。第三人：王淑华，女，1954年11月24日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郭杰，北京市世纪律师事务所律师。第三人：徐永清，男，1946年5月14日出生，汉族，户籍地北京市通州区，公民身份号码×××。原告朱希森与被告高立成、第三人王淑华、徐永清确认合同有效纠纷一案，本院于2020年10月10日立案，受理后依法由审判员赵庆斌独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱希森委托诉讼代理人孙庆和、孙晓敏，被告高立成委托诉讼代理人唐丛华，第三人王淑华及其委托诉讼代理人郭杰到庭参加诉讼。第三人徐永清经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱希森向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认2001年原、被告签订的买卖房屋契约有效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了买卖房屋契约，被告将购买于本村村民王淑华位于北京市通州区×××村×区×号院内正房5间、西厢房二间卖予原告，作价1万元。购房款于签订契约之日付清，房屋于签订契约当日交付。现原告为了明确产权故此诉至贵院。望法院查明事实支持原告的诉讼请求。被告高立成辩称：不同意朱希森诉讼请求。其理由为：1.1995年3月5日×××村农民徐永清将涉案房屋以人民币6000元价格卖给我时我是本村村民。钱款当面付清，房屋于签订契约之日交付。买卖房屋契约合法有效；2.×××村委会工作人员查阅档案证实×××村×区×号的民宅卖给我之前确属徐永清和妻子王淑文夫妻的房产，与王淑华无关。《集体土地建设用地使用证》上之所以写成了王淑华的名字，是因为通州区×××村是一个拥有6000多人口的大村，同村人之间有很多都相互不认识。而徐永清妻子王淑文和王淑华是亲姐妹，又同是×××村的娘家，当时村委会的工作人员误把他姐姐王淑文错写成了王淑华。徐永清把房屋卖给我时我们都没有提及《集体土地建设用地使用证》，只是写二份买卖房屋契约。也没有去村委会查看《集体土地建设用地使用证》。×××村的实际情况是村民的《集体土地建设用地使用证》一直没发放到村民手中，而是留到村委会保存。如果哪一家村民有特殊需要打借条借走，用后归还。从来没用过此证的人也就一直无法发现自己的《集体土地建设用地使用证》上的错误。我与朱希森买卖房屋时也没有去村委会查看《集体土地建设用地使用证》。也同样写了二份买卖房屋契约。所以证上的名字错误一直没被发现。直到前不久朱希森打算确权去村委会查阅《集体土地建设用地使用证》才发现证上的名字写的是王淑华。随后询问王淑华此事时，王淑华就一口咬定是她的房；3.2001年4月2日我与朱希森虽然签订了买卖房屋契约，但朱希森本人不是×××村的村民，不能在×××村享有合法宅基地。朱希森的妻子孙桂芹虽然后来把户口迁入了×××村，但孙桂芹不属于村集体经济组织成员，不享受本村的村民待遇。孙桂芹也不能在×××村享有合法的宅基地。而我是×××村经济组织成员，享受本村的村民待遇，应该在本村拥有合法宅基地。况且根据合同的相对性，我是和朱希森本人签的买卖房屋契约，只和朱希森本人发生关系，与孙桂芹不发生关系；4.我将房屋卖给朱希森是因为我姐夫急等钱用，没经过我妻子唐丛华的同意。签协议时她不在场，契约上也没有唐丛华的签字。尽管我们夫妻多年来一直为卖此房的事吵架，夫妻关系受到很大的影响，但是为了诚实守信，我们直到目前也从没有向朱希森主张房屋所有权。现在朱希森向法院起诉，不得已应诉答辩。综上我和朱希森买卖房屋契约无效。×××村×区×号房屋所有权应属于我和我的妻子唐丛华；5.诉讼费用由原告承担。第三人王淑华述称：王淑华在1999年7月13日前的户籍地为原×××村×区×号，是×××村集体组织成员，具备取得涉案房屋宅基地的资格。1993年原×××县×××镇建设委员会、×××县土地管理局、×××县人民政府在北京市土地登记审批表上签章并向王淑华颁发《集体土地建设用地使用证》，确认王淑华是案涉宅基使用权人、房屋所有人。由于王淑华已于1993年在×××村取得宅基地，根据一户一宅原则，王淑华丧失在该村取得宅基地使用权资格，王淑华是案涉房屋所有人及宅基地使用人的事实应当予以确认。徐永清与高立成于1995年签订的房屋买卖契约不具有真实性、合法性，应当认定无效。从字迹上看徐永清签名不是徐永清本人签署，徐永清手印的真实性无法确认，该契约不具有真实性。不考虑房屋买卖契约真实性因素，因王淑华是案涉房屋所有人、宅基地使用权人，未经王淑华同意徐永清无权处分案涉房屋，其与高立成签订契约侵犯了王淑华对案涉房屋享有物权。而且高立成已取得×××村×区×号房屋宅基地使用权，根据一户一宅原则，高立成无权再取得案涉房屋宅基地使用权。因此该契约不具有合法性，应当认定无效。不考虑契约的真实性因素，因王淑华是案涉房屋所有权人、宅基地使用权人，徐永清与高立成于1995年签订的房屋买卖契约不具有真实性、合法性。高立成无权将该房屋出售给朱希森。高立成与朱希森签订该契约侵犯了王淑华对案涉房屋享有的物权。而且朱希森是×××村人，其妻子孙桂芹也不是×××村集体经济组织成员，朱希森无权在该村取得宅基地，朱希森无权购买案涉房屋。因此该契约不具有合法性，应认定无效。王淑华提出的诉讼请求为：1.确认高立成与徐永清于1995年3月5日签订的房屋买卖契约无效；2.确认朱希森与高立成于2001年4月25日签订的买卖房屋契约无效；3.判决朱希森将通州区×××村×区×号房屋腾退交给王淑华；4.案件受理费由朱希森、高立成负担。原、告双方均不同意第三人王淑华诉讼请求。经审理查明：1995年3月5日，徐永清与高立成在中证人中证下，由代笔人代笔签订《房屋买卖契约》。约定徐永清以六千元的价格将坐落于×××北正房五间、西厢房两间及门楼、南侧院墙等卖与高立成。钱款当场付清。十天内交付房屋。2001年4月25日在中证人中证下，由代笔人代笔，朱希森与高立成签订《买卖房屋契约》。高立成将自徐永清处购买房屋以1万元的价格卖与朱希森。于签约当日付清房款。后高立成将该房屋交予朱希森。朱希森买下房屋后对房屋进行了翻扩建。现诉争宅院由朱希森使用。制作于1992年12月编号为13-4-35《北京市土地登记审批表》登记土地使用者为王淑华。各方当事人一致认可诉争房屋即坐落在该宅院房屋。高立成从徐永清处购买房屋时为房屋所在的通州区×××村村民，至今仍为该村集体经济组织成员。朱希森非通州区×××村集体经济组织成员。第三人王淑华认可涉案房屋为其姐王淑文与其姐夫徐永清所有，述称由王淑文夫妻赠与王淑华。北京市通州区×××村村民委员会证明，该村集体土地建设用地使用权证自发放以来一直在村委会档案馆保存，未发放到村民个人手里。系由于工作人员失误将徐永清妻子的名字王淑文错登为王淑华。诉讼中被告反诉要求朱希森将北京市通州区×××村×区×号院内房屋腾退给高立成，后撤回反诉。上述事实，有当事人陈述、证明、集体土地建设用地使用权证、《北京市土地登记审批表》、《房屋买卖契约》、《买卖房屋契约》、庭审笔录等在案为证。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人徐永清，经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。合同是否有效其判断时点应以合同成立时为准。高立成与徐永清签订《房屋买卖契约》时高立成具有房屋所在村集体经济组织成员身份，双方在中人见证下签署《房屋买卖契约》且交付房屋和价款，所签署《房屋买卖契约》并不违反法律、行政法规强制性规定，《房屋买卖契约》为有效合同。非本集体经济组织成员与本村村民签订的房屋买卖协议违反法律法规规定，应当认定为无效。朱希森并非涉案房屋座落的集体经济组织成员，其与高立成之间签订的《买卖房屋契约》为无效合同。王淑华主张1992年12月编号为13-4-35《北京市土地登记审批表》登记在其名下的原因是涉案房屋其因受赠所得，不认可涉案房屋所在×××村委会关于赠与行为的证言，但没有提交任何证据佐证赠与行为的存在。退一步讲，即使如王淑华述称该房屋系徐永清夫妻对其赠与，王淑华承认并未实际接收赠与物，即赠与标的物未发生交付。故本院对王淑华主张房屋为其所有的意见不予采纳。综上，第三人王淑华所提诉讼请求本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认一九九五年三月五日徐永清与高立成签订的《房屋买卖契约》有效；二、确认二○○一年四月二十五日朱希森与高立成签订的《买卖房屋契约》无效；三、驳回原告朱希森诉讼请求；四、驳回第三人王淑华诉讼请求。案件受理费35元，由原告朱希森负担（已交纳）。第三人提出诉讼请求案件受理费25元，由第三人王淑华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵庆斌二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨思洁