北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10631号原告：中图文创（北京）国际会展中心，住所地北京市通州区。法定代表人：李良京，总经理。委托诉讼代理人：孟德丰，北京市惠诚律师事务所律师。被告：北京中天城投企业策划有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇通州工业开发区光华路16号（北京方和正圆商贸有限公司）6号办公楼508号。法定代表人：张亚林，董事长。原告中图文创（北京）国际会展中心（以下简称“会展中心”）诉被告北京中天城投企业策划有限公司（以下简称“策划公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，利用网络音视频北京云法庭系统公开开庭进行了审理。原告会展中心的委托诉讼代理人孟德丰、被告策划公司的法定代表人张亚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告会展中心向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告签订的房屋租赁合同于2019年11月8日解除；2、判令被告将北京市通州区新华西街15号中图文创（北京）国际会展中心院内锅炉房（通全字第XXXX号6、9、11、10、5幢）腾空并交还原告；3、判令被告给付2019年7月1日至2019年11月7日期间租金257304.5元；4、判令被告给付2019年7月1日至2019年11月7日期间欠缴租金滞纳金13244.96元；5、判令被告给付2019年7月1日至2019年11月7日期间欠缴租金违约金79469.77元；6、判令被告自2019年11月8日起至实际交还房屋日止，以每日3981.5元为标准，向原告给付房屋占用费，暂计算至2020年4月30日为696762.5元；7、判令被告向原告支付逾期交房违约金90828元；8、被告承担诉讼费。以上合计暂为1137609.73元。事实与理由：原告和被告于2018年10月1日签订房屋租赁合同。根据合同第1条约定：原告将坐落于北京市通州区新华西街15号中图文创（北京）国际会展中心院内锅炉房，通全字第XXXX号6、9、11、10、5幢房屋，建筑面积796.3平方米出租给被告，房屋用途为办公。合同2.1和2.2约定：租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止。租金标准每天2.5元/平方米。租金给付方式押一付三，被告承诺分别于每年10月、1月、4月、7月的1日前15日内交清阶段费用。合同2.2.5约定：若被告未能在约定的付款时间向原告支付该阶段全额租金，被告需按应付未付租金总额的每日万分之五向甲方支付滞纳金，即：滞纳金金额=应付未付租金总额*0.5‰*实际拖欠天数。合同2.2.6约定：被告逾期交纳应付租金超过30天，仍未支付所欠租金及滞纳金的，原告有权收回房屋，被告应向原告全额支付截至被告归还承租房屋之日的租金、滞纳金，还应向原告支付截至被告归还承租房屋之日的违约金，违约金按所欠租金金额的每日千分之三计算。即违约金金额=应付未付租金总额*3‰*实际拖欠天数。合同5.2.5约定：在租赁期届满或者提前解除合同后，被告未能在3日内交还承租房屋或交付承租房屋不符合约定的，均视为逾期交付；逾期交付被告应向原告支付房屋占用费，计算方法：房屋占用费=日租金单价两倍乘以承租房屋面积乘以实际逾期天数。合同13.2约定：被告不按期向原告交还房屋属于被告违约行为，被告应按月租金的150%向原告支付违约金。合同生效后，原告向被告交付了合同约定的承租房屋，被告给付了2018年10月1日至2019年6月30日的租金，但自2019年7月1日起，被告一直拖欠租金。因被告逾期支付房屋租金超过30日，原告于2019年11月4日向被告发出房屋租赁合同解除通知书，该通知书于2019年11月7日送达被告。但被告收到解除通知后仍然继续占用原告房屋。此后原告又数次要求被告腾退占用房屋，给付拖欠的租金、滞纳金、违约金和房屋占用费，但被告始终拒绝履行。原告无奈向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求，以维护原告合法权益。被告策划公司辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋没有办理交接手续，签订协议后9月底原告让我方拆锅炉，锅炉上有烟筒，拆掉烟筒房屋就露天了，房屋有瑕疵，我方无法验收，承租房屋实际未交付我方。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2018年10月1日，会展中心（甲方）与策划公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定“第一章，承租房屋位置、租用面积、租赁用途，1.1承租房屋地理位置：北京市通州区新华西街15号，中图文创（北京）国际会展中心（院内锅炉房，通全字第XXXX号6、9、11、10、5幢房屋合计建筑面积796.3平方米）（以下简称“涉案房屋”）。第二章，租赁期限、租金及付款方式，2.1租赁期限，自2018年10月1日起至2021年9月30日止，共计3年。2.2租，第一年、第二年度为2.5元/平米/天，第三年度为4元/平米/天，房租合同总金额2615846元整（含税）。租金支付方式，采取押一付叁，租金及供暖费等支付时间及方式如下（供暖费标准按年度北京市标准缴纳），乙方按“本合同租金具体交纳时间与金额表”所列租金金额向甲方支付，在每个租金交纳阶段的租金最晚交纳时间（即：该阶段租赁起始日前15天，以下简称“约定的付款时间”）前向乙方进行收取。租金不包含有偿使用承租房屋租用面积期间所发生的能源费、通讯费、物业管理费、车位租赁费等费用（详见第三章相关条款规定）。2.2.4本合同签定后3个工作日内（法定节假日顺延），乙方须向甲方支付首阶段（2018年10月1日起至2018年12月31日）的租金，合计181656元（大写人民币：壹拾捌万壹仟陆佰伍拾陆元整），此后乙方应于每个租金交纳阶段之约定的付款时间前交纳该阶段租金。2.2.5若乙方未能在约定的付款时间向甲方支付该阶段全额租金，乙方须按应付未付租金总额的每日万分之五向甲方支付滞纳金，即：滞纳金金额=应付未付租金总额×0.5‰×实际拖欠天数，拖欠天数从该阶段约定的付款时间开始计算。2.2.6乙方逾期交纳应付租金超过30天（含30天，从该阶段约定的付款时间开始计算）仍未支付所欠租金及滞纳金的，甲方有权收回承租房屋，乙方应向甲方全额支付截至乙方归还承租房屋之日的租金、滞纳金，还应向甲方支付截至乙方归还承租房屋之日的违约金，违约金按所欠租金总额的每日千分之三计算，即：违约金金额=应付未付租金总额×3‰×实际拖欠天数。拖欠天数从该阶段约定的付款时间开始计算。第五章，承租房屋的交付与归还，5.1承租房屋的交付，5.1.1甲方承诺签订本合同并足额收取乙方的首笔租金、押金和保证金后，原则上，当日内由乙方人员进驻承租房屋开展交接前的准备工作，甲方在3日内将符合本合同第5.1.2条款约定的承租房屋交付乙方；甲方如需更改交付时间的，另行通知乙方，但不得晚于乙方起租期。5.1.2甲乙双方要对承租房屋进行交接验收，承租房屋的所有装置、装配和设备应处于完好使用状态。甲方将承租房屋按《承租房屋交接清单》约定交付给乙方，并就交付工作填写《承租房屋交接清单》（详见附件1），由双方盖公章确认。5.2.5在租赁期届满或提前解除合同后，乙方未能在3日内交还承租房屋或交付承租房屋不符合约定的，均视为逾期交付；乙方应就逾期时间按双倍日租金标准为单价向甲方支付房屋占用费，即房屋占用费=日租金单价×2×承租房屋租用面积×实际逾期天数，交纳至第2.2.2条款约定账户。实际逾期天数从租赁期届满或解除合同之日起开始计算至实际交还承租房屋之日止。第六章，入住、改造、装修及维护，6.1乙方在合同签订后，按约定向甲方缴纳完毕押金、保证金及首期租金后，甲乙双方完成5.1条款承租房屋交接手续后，乙方方可入住承租房屋，乙方入住房屋后，应自行负责承租房屋的维护及合理使用。6.4乙方的改造、装修方案须向甲方提交备案获得甲方书面同意。在获得甲方正式书面同意前，乙方不得在承租房屋内进行任何内部装修、设备安装和办公家具或用品的安装及摆放。乙方装修完工后，须经甲方及有关管理部门验收合格后方可投入使用。6.8承租房屋的内部装修及由乙方安装的各种设备、线路等由乙方自行维修保养，并由乙方承担有关费用。第八章，8.2合同的解除与终止，8.2.3乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回承租房屋，其保证金不予退还：（1）不按照合同约定支付租金、押金、保证金、物业费等一切应交费用逾期超过30日的。第九章，违约及违约责任，9.2乙方应按照本合同约定按时支付租金、押金、保证金及其他应交费用。若乙方逾期支付该等款项的，甲方将按照下列方式处理：（2）逾期付款超过30日的，甲方有权按照本合同第8.2.3条的约定解除本合同。9.3乙方具备上述逾期付款情形任一项的，甲方均有权自逾期付款之日起开始同时计收滞纳金（滞纳金按照本合同项下第2.2.5条收取）和违约金（违约金按照本合同项下第2.2.6条收取）。第十章，特别约定，10.7.2一旦合同履行期满或提前解除，乙方应在合同履行期满后3日内或收到甲方解除合同通知后3日内无条件腾退房屋，并确保交还房屋符合出租时原状。合同履行期满或收到甲方解除合同通知后超过3日乙方没有交还房屋时，乙方同意：甲方可以在乙方不在场的情况下直接收回房屋，如发生财产损失，乙方同意该损失由乙方自己承担，与甲方无关。乙方不按期向甲方交还房屋属于乙方违约行为，乙方同意交还房屋每退延一日按日租金的双倍向甲方支付房屋占用费用。如因乙方造成房屋及设备设施损失的乙方应给予赔偿。甲乙双方确认：如合同履行期满或提前解除时仍存在尚未解决的争议，无论该争议性质如何，都不能成为拖延腾退房屋的理由。第十一章，通知、变更，11.1与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的营业地点，挂号寄出第7日或送达日（以较早日为准）视为文件已被送达。第十三章，其他约定事项，13.2一旦合同履行期满或提前解除，乙方应在合同履行期满后3日内或收到甲方解除合同通知后3日内无条件腾退房屋，并确保交还房屋符合出租时原状或房屋使用状态不低于出租时原状。合同履行期满或收到甲方解除合同通知后超过3日乙方没有交还房屋时，乙方同意：甲方可以在乙方不在场的情况下直接收回房屋，如发生财产损失，已方同意该损失由乙方自己承担，与甲方无关。乙方不按期向甲方交还房屋属于乙方违约行为，乙方应按月租金的150%向甲方支付违约金。如因乙方造成房屋及设备设施损失的乙方应给予赔偿。甲乙双方确认：如合同履行期满或提前解除时仍存在尚未解失的争议，无论该争议性质如何，都不能成为拖延腾退房屋的理由。如因乙方原因导致乙方承租房屋被法院查封，查封期间乙方应继续支付租金或按租金标准支付房屋占用费。租赁合同还对其他权利义务进行了约定，其中双方在“本合同租金具体交纳时间与金额表”中约定：2019年7、8、9月租金总计181656元，2019年10、11、12月租金总计181656元。租赁合同签订后，策划公司向会展中心支付了房屋租赁押金60552元和至2019年6月30日的房屋租金，后策划公司未再支付房屋租金。2019年11月4日，会展中心向策划公司通过邮寄发出书面《房屋租赁合同解除通知书》，载明：“北京中天城投企业策划有限公司：你公司作为承租人于2018年10月1日与我单位签订5份房屋租赁合同。因你公司违反房屋租赁合同第2.2条约定,逾期支付房屋租金超过30日,我单位依据房屋租赁合同第8.2.3条约定,自本通知送达你公司之日起,提前解除你公司与我单位签订的上述5份房屋租赁合同。我单位要求你公司按照房屋租赁合同第13.2条约定,自你公司收到本通知之日起3日内无条件腾退承租房屋,逾期腾退,责任自负。我单位希望你公司能按照房屋租赁合同约定主动腾退承租房屋,办好交接,立即给付拖欠的房屋租金以及迟延履行期间应当承担的违约金并给付租赁合同解除后至承租房屋实际腾退日止的房屋占用费。”会展中心提供的快递单显示，寄件人为姚晓东，收件人为张亚林，收件地址为北京市通州区张家湾镇工业开发区光华路16号。会展中心称该邮件于2019年11月7日签收。策划公司认可收到该函件。关于房屋交付的问题。策划公司称涉案房屋没有办理交接手续，房屋不符合使用条件，故其不同意支付租金。会展中心提交2019年5月13日策划公司向其提交的《请求减免租金函》及2020年5月30日策划公司向其提交的书面材料一份，用以证明其已将涉案房屋交付策划公司。其中，《请求减免租金函》载明：“中图文创(北京)国际会展中心：北京中天城投企业策划有限公司作为承租人于2018年10月1日与出租人中图文创北京国际会展中心签订5份房屋租赁合同,按合同要求我公司支付了2018年10月1日至12月31日的租金、押金、取暖费，但贵公司交予我公司的房屋中部分房屋不具备使用功能，有的房屋没屋顶、有屋顶的漏雨、部分房租没有门、窗户和外立面破旧，就上述房屋现状造成了我司自签订租赁合同之日至今不能适用也未能租出一寸面积。根据现有的实际情况我司请求部分房屋在不具备使用功能前减免租金，望贵司根据实际情况允许我司的请求。”该函件落款处加盖了策划公司的公章。2020年5月30日策划公司向会展中心提交的书面材料中，策划公司提及双方在合作过程中经谈判最终确定双方签订租赁合同而非运行文化园区合同，并由会展中心对租赁标的的外立面、门窗、屋顶防水、园区路面、公共水、电、网络、燃气和绿化项目进行整修，至2019年9月才有两个建筑物完成整修，至今尚有二车间、临街楼未完成部分项目的整修，加上会展中心不允许存在转租性质的二房东，造成策划公司不能引进合作伙伴，为防止损失进一步扩大，策划公司提出放弃部分租赁面积，仅保留南库房202平方米和临街1050平方米租赁面积的请求，希望会展中心给予其支持和帮助。该书面材料加盖了策划公司的公章。策划公司称因会展中心要求先支付首期租金，但其在支付租金后发现涉案房屋不符合使用条件，便提交申请要求减免租金，不能以上述两份证据证明双方已经完成租赁房屋的交付，且租赁房屋不具备使用功能，故其未再支付剩余租金。庭审中，会展中心提交的租赁合同的附件《承租房屋交接清单》上交房日期填写2018年10月1日外，其他内容均为空白，该附件落款处有双方加盖公章确认。策划公司不认可该交接清单，称双方并未实际交接。但策划公司认可其在签订协议后让装修公司即北京邺泰建筑工程有限公司（以下简称“邺泰公司”）于2018年10月进场对包括涉案房屋在内的租赁房屋进行装修，对涉案房屋的装修内容为拆除锅炉房、锅炉房漏雨的地方。关于房屋是否具备使用功能的问题。策划公司称涉案房屋拆除锅炉房的烟囱后屋顶便是空的，存在漏雨的问题。中图会展中心认为房屋漏雨系策划公司实施拆除造成，与其无关；并称因邺泰公司与策划公司发生纠纷报警处理，为保留现场涉案房屋仍处于施工停用状态，房屋内存放有装修器材。策划公司称锅炉房内未存放任何物品。另庭审中，策划公司认可其自2019年7月1日起未再支付房屋占用费，但称其不再续租涉案房屋，并将于2020年8月24日与会展中心办理房屋归还交接手续，但实际策划公司至今仍未将承租房屋交回给会展中心。本院认为，本案中，双方争议的焦点在于涉案房屋是否已经交付以及涉案房屋是否具备使用功能。关于房屋是否交付的问题，虽然房屋交割清单上除交付日期外其他内容均未填写，但策划公司认可其在合同签订后让装修公司进场对涉案房屋进行装修，故应认定会展中心已将涉案房屋交付策划公司使用。关于涉案房屋是否具备使用功能的问题，策划公司称涉案房屋在拆除烟囱后屋顶便是空的，存在漏雨问题，根据双方租赁合同关于装修及维护的约定，承租房屋的内部装修由策划公司自行维护，故策划公司因自行拆除烟囱后导致涉案房屋发生漏雨而主张涉案房屋不具备使用功能，依据不足，本院不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。会展中心与策划公司签订租赁合同，会展中心将涉案房屋交付策划公司使用，策划公司理应按照合同约定向会展中心支付租金，现策划公司自2019年6月30日后未再支付租金，会展中心可依据双方合同约定行使合同解除权，现会展中心起诉要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据合同约定，被告在出现租赁合同中约定的违约行为成就合同解除条件时，原告即可以依约行使合同解除权，现原告于2019年11月4日行使合同解除权，向被告发出房屋租赁合同解除通知，被告在2019年11月7日接到房屋租赁合同解除通知之日起合同即解除，故双方租赁合同应认定于2019年11月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。策划公司在合同履行过程中未能按照合同约定支付租金，会展中心起诉要求策划公司支付2019年7月1日至2019年11月7日租金257304.5元，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，策划公司逾期支付租金，已构成双方合同约定的违约行为，应按照合同约定承担违约责任。现会展中心根据合同约定要求策划公司支付2019年7月1日至2019年11月7日期间逾期支付租金的滞纳金（违约金）及欠付租金的违约金，因二者实质均为违约金性质，且双方在合同第9.3条约定两项违约金可以叠加计算，故会展中心的该两项诉求，均于法有据，本院本应予以支持，但由于合同约定的违约金过高，策划公司请求人民法院依法予以调减，故本院依法适当调减后酌定为仅按每日万分之五支付逾期支付租金的违约金，即策划公司因逾期支付租金应向会展中心支付违约金计13244.96元。另根据双方合同约定，策划公司应当在收到解除通知后三日内向会展中心腾退并交还涉案房屋，现会展中心起诉要求策划公司腾退交还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。另自合同解除之日起至策划公司实际腾退涉案房屋之日止，策划公司本应按照双方合同第5.2.5条约定的价格向会展中心支付房屋占有使用费，即自2019年11月8日起，策划公司本应按原租赁合同日租金标准的2倍即3981.5元/日的标准向会展中心支付房屋占有使用费直至其实际腾退涉案房屋之日止，但由于合同法规定，在当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而本案中当策划公司拒付余欠房租并不归还所租房屋时，会展中心本可以依约采取适当措施主动收回出租房屋，但却并未依约主动作为，故对于策划公司逾期交回所租房屋导致经济损失扩大的后果，双方均有责任和过错，应均担该部分损失，据此，本院将双方约定支付的房屋占有使用费总额的二分之一认定为策划公司应付的房屋占有使用费，亦即按原租赁合同日租金标准1990.75元计付策划公司向会展中心支付的自2019年11月8日起至其实际腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费。但是在2020年2月至7月的6个月期间，恰逢新肺疫情防治期间，因新肺疫情的出现属于不可抗力因素，其对于策划公司的正常经营活动必然会造成相应不良影响，对此本院将该6个月策划公司应付的房屋占有使用费标准予以适当合理调减至每天700元，即在该6个月房屋占用期间，策划公司应付的房屋占有使用费按每天700元的标准计付，在最后计算应给付的房屋占有使用费时一并予以核减。另因策划公司在收到解除通知后的三日内未能腾退交还涉案房屋，已构成逾期交还房屋，故根据双方租赁合同第13.2条的约定，会展中心有权要求策划公司支付逾期交还房屋违约金，策划公司对此本应承担月租金150%的违约金计90828元，但由于合同约定的违约金过高，策划公司已请求人民法院予以调减，故本院对此依法予以适当调减后，将策划公司应支付会展中心逾期交还房屋违约金的数额酌定为9000元。对于策划公司提出的其所租的涉案房屋存有设施不全等瑕疵及未与会展中心实际办理房屋交接，故不同意会展中心的诉讼请求的答辩意见，因其未提供相应充分证据予以证实，亦即没有事实依据，故本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，本院判决如下：一、确认原告中图文创（北京）国际会展中心与被告北京中天城投企业策划有限公司于2018年10月1日就北京市通州区新华西街15号中图文创（北京）国际会展中心院内锅炉房（房屋所有权证号：通全字第XXXX号，6、9、11、10、5幢，合计建筑面积796.3平方米）签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；二、被告北京中天城投企业策划有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中图文创（北京）国际会展中心腾退并交还坐落于北京市通州区新华西街15号中图文创（北京）国际会展中心院内锅炉房（房屋所有权证号：通全字第XXXX号，6、9、11、10、5幢，合计建筑面积796.3平方米）；三、被告北京中天城投企业策划有限公司支付原告中图文创（北京）国际会展中心自2019年7月1日起至2019年11月7日期间的房屋租金计257304.5元、逾期支付房屋租金的违约金计13244.96元、逾期交还房屋的违约金计9000元，以上共计279549.46元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京中天城投企业策划有限公司按每日1990.75元的标准向原告中图文创（北京）国际会展中心支付自2019年11月8日起至其实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费（但在2020年2月至7月的6个月的新肺疫情防治期间，被告北京中天城投企业策划有限公司应付的房屋占有使用费按每日700元的标准计付），于本判决生效之日起七日内先行执行判决生效前被告应付的房屋占有使用费；后续再发生的应由被告北京中天城投企业策划有限公司支付的房屋占有使用费，于出租房屋实际腾退交还后七日内执行清；五、驳回原告中图文创（北京）国际会展中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15038元，减半收取7519元，由原告中图文创（北京）国际会展中心负担1419元（已交纳），由被告北京中天城投企业策划有限公司负担6100元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十二月十六日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲