德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初4519号 原告：德阳市三合房地产开发有限责任公司，住所地四川省德阳市天山南路三段88号浅水湾Ｇ-02幢2-4号，注册号×××79。 诉讼代表人：德阳市三合房地产开发有限责任公司破产管理负责人苟小竹。 委托诉讼代理人：杨青华，四川仁竞律师事务所律师。 被告：张克富，男，1976年2月14日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告:郭凤琼,女,1974年2月1日出生,汉族,住四川省德阳市旌阳区。 第三人：中国工商银行股份有限公司德阳分行，营业场所四川省德阳市凯江路33号，统一社会信用代码91510600905131806E。 负责人：徐向上，行长。 委托诉讼代理人：王斌，男,员工。 委托诉讼代理人：尹晓琴，四川康伦律师事务所律师。 原告德阳市三合房地产开发有限责任公司（以下简称三合房产公司）与被告张克富、郭凤琼及第三人中国工商银行股份有限公司德阳分行（以下简称工商银行德阳分行）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月3日立案；2020年11月5日，第三人中国工商银行股份有限公司德阳分行另案提起金融借款合同纠纷，经审查决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三合房产公司的委托诉讼代理人杨青华，被告张克富、第三人工商银行德阳分行的委托诉讼代理人王斌、尹晓琴到庭参加诉讼.被告郭凤琼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案缺席审理。本案现已审理终结。 三合房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》(登记备案号：201311160000434〉为无效合同；2、被告在判决生效后五日内配合原告撤销《商品房买卖合同》网签备案；3、被告、第三人在判决生效后五日内配合原告注销《预告抵押》登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告德阳市三合房地产开发有限责任公司与被告张克富、郭凤琼于2013年11月18日签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：被告张克富、郭凤琼购买原告三合房产开发建设的“上水湾-东湖山领地”项目3幢1-1/1/2-2号房屋；付款方式采用可以首期支付购房款总价的50.18%，其余价款可以向第三人工商银行德阳分行或者住房公积金管理机构借款支付。《商品房买卖合同》附件五约定，被告张克富于2013年11月18日支付房款1249138元，剩余1240000元由被告向第三人工商银行德阳分行申请按揭贷款。根据2012年5月20日原告三合房产与第三人工商银行德阳分行签订的《按揭贷款业务合作协议》之约定，2013年12月23日被告张克富、郭凤琼与第三人工商银行德阳分行、原告三合房产签订《个人购房借款担保合同》。2015年4月20日旌阳区法院裁定受理原告三合房产破产清算一案，三合房产破产管理人接管原告后对债务人财产进行了清理。经清理发现被告张克富、郭凤琼并未按照《商品房买卖合同》约定承担支付购房款的义务，也无实际取得合同约定房屋的真实意思表示。被告与三合房产签订《商品房买卖合同》系以虚假意思表示实施的法律行为，该民事法律行为无效。为维护原告三合房产合法权益，确保破产财产依法归位，请求人民法院依法裁判。同时针对工商银行德阳分行的诉讼请求辩称，一、答辩人与被告签订的房屋买卖合同是虚假意思表示，答辩人是实际借款人。二、工行德阳分行于2015年10月11日进行了债权补充申报，其债权应当在破产程序中处理。三、答辩人于2015年4月20日进入破产清算程序，故借款利息应计算至裁定破产之日，且2015年4月20日后扣划的利息应当抵扣欠款本金。四、案涉房屋只是办理了预告抵押登记，无实质抵押权，不具有物权效力，工商银行德阳分行不能就案涉房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。五、工商银行德阳分行律师代理费没有实际发生，不应得到支持。 工商银行德阳分行提起诉讼请求：1.被告偿还借款本金1216443.56元及利息（截止2020年8月21日的利息为411465.79元，之后以1216443.56元为基数，从2020年8月22日，按合同约定利率计算至实际付清之日）、律师费81395元；2.第三人对上水湾东湖山领地3栋1-1/1/2-2号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月23日，被告张克富、郭凤琼、三合房产公司与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：张克富、郭凤琼贷款124万元，期限360个月，年利率为贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮15%确定，贷款时年利率为7.5325%，借款人未按合同约定的日期偿还贷款，贷款人按罚息利率按日计收利息，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。同时，被告张克富、郭凤琼以所购房产办理了抵押权预告登记。被告三合房产公司向第三人出具了《担保函》，自愿对该笔借款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告按约发放了贷款，但张克富、郭凤琼未按合同约定按时还本付息，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。同时针对三合房产公司的诉讼请求辩称，答辩人已就涉案房屋的个人按揭购房款尽到了审查义务，答辩认为《商品房买卖合同》是有效的，是否有效由法院认定，借款人和担保人都应当还款。目前涉案房屋是能够办理正式的抵押登记的，为了保障答辩人的优先受偿权，不应撤销抵押登记。 张克富共同辩称，对三合房产公司的诉讼请求无异议，购房不是答辩人真实意思表示，对工商银行德阳分行陈述的事实和理由无异议，但贷款等费用应由三合房产公司支付，答辩人不承担。 郭凤琼未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明事实如下： 2013年11月18日，三合房产公司与张克富、郭凤琼签订《商品房买卖合同》，合同约定：张克富、郭凤琼购买三合房产公司所开发的上水湾东湖山领地项目3幢第-1*1*2层1--1/1/2-2号房屋，用途为住宅，建筑面积为256.93平方米，其中套内面积为247.51平方米，公摊面积为9.42平方米；该商品房按每平方米10056.72元/平方米计价，总价款为2489138元，张克富、郭凤琼采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的50.18%，其余可向第三人或住房公积金管理机构借款支付；具体付款方式及期限约定见附件五。合同附件五约定：买受人于2013年11月18日向三合房产公司支付房款1249138元，剩余房款1240000元向工商银行德阳分行申请银行按揭贷款（以实际收款收据为准）。 2013年12月23日，张克富与工商银行德阳分行签订《个人购房借款/担保合同》，保证人为三合房产公司，合同约定：根据张克富的申请，工商银行德阳分行同意发放个人购置住房贷款1240000元，用于购买上水湾东湖山领地项目3栋1--1/1/2-2号房屋，贷款的担保方式为抵押和保证；贷款期限为30年，张克富授权工商银行德阳分行将贷款一次性划入三合房产公司的银行帐号；其中第十四条违约及违约责任：14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L:借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；……第十七条费用：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。…… 2013年12月24日，三合房产公司为张克富、郭凤琼所购买的该套房屋在德阳市房地产管理处办理备案登记。2013年12月25日，工商银行德阳分行在德阳市不动产登记中心办理预抵押权登记。 2014年1月3日，工商银行德阳分行向三合房产公司发放张克富的住房按揭贷款1240000元。 通过三合房产公司的财务凭证显示：2014年2月-2014年8月三合房产公司均通过韩东晓的银行帐户（帐号为：6225××××7849）向张克富的银行帐户（帐号为：6212××××1910）按月转帐8700元（其中2020年4月2日转账金额为8750元）用于偿还房屋贷款。 工商银行德阳分行提交的《借据历史处理明细本地查询》载明：截止2015年4月20日，张克富的住房贷款未产生欠付利息，张克富自2015年12月起未再按期偿还银行贷款，工商银行德阳分行最后一次扣款时间是2017年7月25日，截止2020年8月21日，按揭贷款欠付本金1216443.56元。其中2015年9月30日，银行扣划的本息5664.91元是张克富本人支付的。 另查明，2015年4月20日，本院作出（2015）旌破字第1号《民事裁定书》，裁定：受理三合房产公司的破产清算申请。张克富与郭凤琼系夫妻关系，原告陈述郭凤琼系三合房产公司的关联公司的员工。 2015年10月11日，工商银行德阳分行向三合房产公司填报《债权申报表》，认为张克富等34户未偿还住房贷款，三合房产公司应承担价段性保证责任，共申请债权46449679.68元。但三合房产公司未予以确认。 2017年11月29日，工商银行德阳分行与四川康伦律师事务所事务所签订《委托代理合同》，约定：代理方式为完全风险代理，前期不支付任何费用，具体代理费支付方式为诉讼阶段代理费+执行阶段代理费，诉讼代理费为胜诉金额×1%，执行代理费为执行阶段实际收回金额×代理费率。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《委托代理合同》等证据予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》的效力；二、《个人购房借款/担保合同》的还款义务人及金额；三、工商银行德阳分行是否就案涉房屋享有优先受偿权；四、《商品房买卖合同》的网签备案与案涉房屋的预抵押登记是否注销；五、律师费是否支持。 一、关于《商品房买卖合同》的效力问题 庭审中三合房产公司主张与张克富、郭凤琼签订的《商品房买卖合同》系无效合同。张克富亦认为该合同的签订并非双方真实意思的表示。本院认为，根据合同签订情况来看，三合房产公司为达到融资的需要，即要求关联公司员工签订商品房买卖合同并办理个人按揭贷款；根据合同履行情况来看，张克富并未实际还款，而是由三合房产公司通过第三人帐户转入张克富的银行卡中予以还款；故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，三合房产公司与张克富、郭凤琼签订的《商品房买卖合同》并非双方真实购买商品房的意思表示，应为无效合同。 二、关于《个人购房借款/担保合同》的还款义务人及还款金额的问题 根据庭审查明的事实，三合房产公司借用张克富、郭凤琼的名义签订《个人购房借款/担保合同》，其实际贷款人及实际用款人均为三合房产公司，故应由三合房产公司承担《个人购房借款/担保合同》所涉金额的还款义务，鉴于三合房产公司正处于破产阶段，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，人民法院受理破产清算后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。本案中工商银行德阳分行虽提起个别清偿之诉，但为减少当事人的诉累，本院将确认工商银行德阳分行对三合房产公司享有破产债权一并予以处理。 但根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条的规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息。截止2015年4月20日张克富还款账户未产生欠付利息，故本院对工商银行德阳分行主张利息的诉讼请求，不予支持。关于欠款本金，原告主张欠款本金为1216443.56元，被告辩称认为2015年4月20日以后支付的利息应当抵扣本金，本院认为三合房产公司不能证明破产后张克富账户偿还的利息是由三合房产公司归还的，本院对其辩解不予采纳。 三、工商银行德阳分行就案涉房屋享有优先受偿权的问题 根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本院认为，抵押权预告登记虽非正式设立抵押权，但系给予被登记的债权请求权以物权效力，即具有对世及排他的权利；且目前三合房产公司尚处于破产清算阶段，如不确认工商银行德阳分行的优先受偿权，将不利于保护其合法权益。综合上述情况，工商银行德阳分行的抵押权预告登记应享有优先受偿权，即工商银行德阳分行对上水湾东湖山领地3栋1-1/1/2-2号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 四、关于《商品房买卖合同》网签备案与案涉房屋预抵押登记的注销问题 基于三合房产公司与张克富、郭凤琼签订的《商品房买卖合同》无效的认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此由《商品房买卖合同》所衍生的网签备案及预抵押登记均应予以注销。 五、关于律师费的问题 本院认为，工商银行德阳分行所主张的律师费系完全风险代理的费用，无具体金额且未实际产生，故本院不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、原告德阳市三合房地产开发有限责任公司与被告张克富、郭凤琼于2013年11月18日签订《商品房买卖合同》无效； 二、确认第三人中国工商银行股份有限公司德阳分行对原告德阳市三合房地产开发有限责任公司享有破产债权1216443.56元； 三、第三人中国工商银行股份有限公司德阳分行对上水湾东湖山领地3栋1-1/1/2-2号房屋的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 四、原告德阳市三合房地产开发有限责任公司与被告张克富、郭凤琼于本判决生效之日起十日内共同办理上水湾东湖山领地3栋1-1/1/2-2号房屋的网签备案注销手续； 五、原告德阳市三合房地产开发有限责任公司、被告张克富、郭凤琼与第三人中国工商银行股份有限公司德阳分行于本判决生效之日起十日内共同办理上水湾东湖山领地3栋1-1/1/2-2号房屋的预抵押登记注销手续； 六、驳回原告德阳市三合房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 七、驳回第三人中国工商银行股份有限公司德阳分行的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 两案件受理费共计33984元，由原告德阳市三合房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判长  宾志君 审判员  陈利蓉 审判员  周章琳  二〇二〇十二月三十一日  法官助理张华敏  书记员马淑婷