广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初18612号原告：深圳市新世界投资管理有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道益田路6009号新世界商务中心5301西侧，统一社会信用代码91440300727154449A。法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：蒋超，男，汉族，1992年1月20日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。委托诉讼代理人：林雪利，女，汉族，1990年2月2日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。被告：深圳市前海聚宝源资产管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300326277659T。法定代表人：付世琴。委托诉讼代理人：姚娜娜，广东普罗米修律师事务律师。委托诉讼代理人：王彦根，广东普罗米修（宝安）律师事务律师。上列原告深圳市新世界投资有限公司诉被告深圳市前海聚宝源资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由本院审判员吴颂适用普通程序独任审理，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋超、林雪利、被告法定代表人付世琴及被告委托诉讼代理人姚娜娜律师、王彦根律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》；2、被告向原告支付租金本金3930115.84元，其中2601-2606房租金本金1773763.36元；3201-3202房租金本金2156352.48元；3、被告向原告支付违约金602852.54元（逾期每日按照应付款金额的3‰支付违约金，其中2601-2606房自2019年7月10日暂计至2019年10月23日止；3201-3202房自2019年7月10日起暂计算至2019年10月23日止，具体应计算至被告付清全部租金时止）；4、被告向原告补足、支付租赁优惠期内的租金2737036.2元，其中2601-2606房优惠期租金1297875.6元；3201-3202房租赁保证金1439160.6元；5、原告不予返还被告租赁保证金1824690.8元，其中2601-2606房租赁保证金865250.4元，3201-3202房租赁保证金959440.4元；6、被告承担案件受理费、诉讼保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2017年9月1日、2017年9月20日，原被告分别签署了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》(简称“26F合同”）和《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》(简称“32F合同”），26F合同和32F合同分别约定，原告分别将位于深圳市福田区新洲路西侧、莲花路南侧xx大厦xx物业房地产出租给被告，合同期限分别为自2017年9月1日起至2022年8月31日止、2017年9月20日起至2023年9月19日止。26F合同中租金计算方式为：2017年9月1日至2019年8月31日，单价为210元/平方米，月租金432625.2元；2019年9月1日至2020年8月31日，单价为220.5元/平方米，月租金454256.46元；32F租金计算方式为：2017年9月20日至2019年9月19日，单价为230元/平方米，月租金479720.2元；2019年9月20日至2020年9月19日，单价为241.5元/平方米，月租金503706.21元。根据上述房屋租赁补充协议书第三条约定，甲方给予乙方5个月的租赁优惠期，但租赁优惠期仅为乙方完全依约履行本协议之优惠，是附条件的。若乙方任何违约之处，甲方可随时书面通知乙方取消、终止租赁优惠期，乙方应按房屋租赁补充协议书第一年租金单价补足租赁优惠期内的租金。房屋租赁补充协议书第五条约定乙方每月租金应于当月10日前向甲方支付。签约后，原告依约履行了全部合同义务，被告拖欠原告租金的情况时有发生，被告至今仍拖欠原告26F之2019年7、8、9、10月份租金及32F之2019年6、7、8、9、10月份租金本金合计3930115.84元。原告认为，被告恶意拖欠原告租金的行为，已严重违约并已严重侵犯原告的合法权益，根据《房屋租赁补充协议书》第三条、十二条二十八条、三十一条等内容的相关约定，原告有权解除租赁合同及补充协议，有权要求被告承担违约金，有权要求被告按照第一年租金单价补足租赁优惠期内的租金，且有权不予退还被告租赁保证金。此后，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币9018716.25元（房屋租金自2019年7月1日至起算至租赁关系解除之日止，暂计至2020年5月12日共计人民币9018716.25元；3、被告向原告支付拖欠的房屋租金违约金人民币3951519.50元（房屋租金违约金按照应付未付金额千分之三/日的标准自当月11日起算至实际付清之日止，暂计至2020年5月12日共计3951519.50元）；4、被告向原告补足、支付租赁优惠期内的租金人民币2737036.2元；5、原告不予返还被告租赁保证金人民币1824690.8元；6、被告承担案件受理费、诉讼保全费等全部诉讼费用。庭审中，原告明确本案租金的计算截止日期至2020年5月12日止。被告答辩称：1、2019年之前被告都是按期交租的，但是2019年7月、8月、9月被告之所以迟延支付租金并非被告的主观恶意违约，主要是因为一些租赁市场惨淡的原因导致了承租商铺存在大量的空置，而租赁市场也比较惨淡租金不断下调，而被告作为整层包租的二手房东也深受此影响，每个月都存在亏损，实在无法承担高额的租金才导致延期支付。2、因为新冠疫情和疫情防控措施等不可抗力的因素的影响，导致了商铺在疫情期间以及解除疫情防控措施以后相当长的一段时间无法招租，而疫情过后的租金已经从疫情之前的210元-240元/平方米降到了118元/平方米，租金降幅达到60%。加之次承租人普遍因为疫情影响存在拖欠租金以及要求减租的情况下，继续按照原租赁合同支付租金对被告明显是不公平的。因此，被告请求法院裁量减免2020年2月、3月的租金以及案由按照现有同地段的市场价格调低4月12日至实际搬离之前的租金。3、原告不断通过停水停电、张贴催告函解约函等方式，影响了承租人以及次承租人使用房屋，同时也造成了次承租人有钱而不交租，进而导致了被告作为转租人也无法按时向原告交租。被告作为二手房东并没有其他的经济来源，并非是有钱不给，至今被告不得不向有关次承租人提起诉讼以追讨拖欠的租金，而原告完全可以在此之前与被告私下协调或者通过减免相应的房屋租金以及扣除相应的违约金的方式来解决。4、鉴于自2019年10月起被告就多次积极与原告进行协商解约、退房，但原告要求我们必须同意与其签订的解除协议、结清费用以后才可以移交。同时借着和解之名以需要上报董事长、法务审核等原因，各种拖延解除合同以及交房屋的时间，进而导致损失不断的扩大。基于上述原告的过错，请求法院酌情裁量2019年11月起至实际搬出期间欠付租金以及违约金的支付。5、原告基于被告迟延支付租金这一违约行为就提出了三项违约金请求，包括请求被告支付违约金300余万元，还有补足和支付租赁优惠期内的租金以及不予返还被告保证金。其违约的请求明显过高超出其实际的损失，请求法院综合本案的客观情况以及双方的违约过错依法予以下调。综上，被告认为原告在诉讼请求第2项租金应予以减免；第3项、第4项、第5项要求被告承担的违约责任过高，请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及当事人的过错程度然后予以公正裁决。经审理查明，2017年9月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方将位于深圳市新洲西侧、莲花路南侧xx大厦xx层的房屋出租给乙方使用，租赁房屋出租面积共计2060.12平方米；第二条：租赁房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月人民币210元计算，月租金总额为人民币432625.2元；第四条：乙方应于每月10日前向甲方交付租金；甲方收取租金时应向乙方开具税务发票；第五条：乙方租用租赁房屋的期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止；第九条：甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即人民币865250.4元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；第十八条：出现下列情形的之一时，甲方可就因此造成的损失：要求乙方恢复房屋原状；向乙方请求损害赔偿；不予退还租赁保证金；(一）乙方拖欠租金达30天（1个月）以上；(二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达300000元以上……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。第二十条：本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，双方另行签署《房屋租赁补充协议书》，第三条：在租赁期间内，甲方给予乙方4个月的租赁优惠期，租赁优惠期为2017年9月1日至2017年12月31日，租赁优惠期租金共计为432625.2元。乙方应于2017年9月1日之前向甲方一次性支付租赁优惠期的租金。乙方在此确认，本补充协议所述的租赁优惠期仅仅是甲方给予乙方依约履行本协议的一种优惠，是附条件的；若乙方在本租赁期限内违约，则乙方不能享受租赁优惠期的约定，甲方可以随时书面通知乙方，取消、终止乙方的租赁优惠期，乙方应按本协议约定第一年的租金单价补足租赁优惠期内的租金给予甲方。第七条：租金递增幅度为：从第3年开始每年租金均在上一年度租金的基础上递增5%。租金递增具体金额如下：1.2017年9月1日-2018年8月31日，租金210元/平方米/月，租金432,625.2元/月；2.2018年9月1日-2019年8月31日，租金210元/平方米/月，租金432,625.2元/月；3.2019年9月1日-2020年8月31日，租金220.5元/平方米/月，租金454,256.46元/月；4.2020年9月1日-2021年8月31日，租金231.52元/平方米/月，租金476,969.28元/月；5.2021年9月1日-2022年8月31日，租金243.1元/平方米/月，租金500,817.74元/月。第二十八条：1.乙方逾期支付租金、保证金及其他费用，每逾期一天，按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。2.乙方拖欠租金连续达30天（含30天）以上的，甲方除要求一个方支付违约金外，仍可单方解除合同及本协议的履行，有权不退还乙方所缴纳的租赁保证金。3.乙方拖欠甲方各项费用达30000元（含30000元）以上的，甲方可解除合同及本补充协议，有权不退还租赁保证金。9.乙方拖欠租金及相关费用并已无法联系超过30天，甲方有权在送达解除合同通知书之日起立即采取相应措施，在社区工作站或居委会或物业公司管理处见证下（见证以录像拍摄为准），强行搬离乙方在租赁物业内的所有物品存放至甲方认可储存的地方，清租赁物业内的场地，由此产生的一切费用（包括但不限于装修拆除清理费、物品搬离费及物品存放费等）及法律后果均由乙方承担。2017年8月23日，原告开具收款收据称收到被告支付的涉案上述26F房屋押金865250.4元。2017年9月20日，原告与被告另行签订租赁合同及补充协议各一份，约定由被告承租xx大厦xx01及xx02号房，面积为2085.74平方米；月租金479720.2元，租赁期限自2017年9月20日至2023年9月19日止；甲方交付租赁房屋时，收取租赁保证金959440.4元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；甲方收取租金时应向乙方开具税务发票。租金递增幅度为：从第3年开始每年租金均在上一年度租金的基础上递增5%。租金递增具体金额如下：1.2017年9月20日-2018年9月19日，租金230元/平方米/月，租金479720.2元/月；2.2018年9月20日-2019年9月19日，租金230元/平方米/月，租金479720.2元/月；3.2019年9月20日-2020年9月19日，租金241.5元/平方米/月，租金503706.21元/月；4.2020年9月20日-2021年9月19日，租金253.57元/平方米/月，租金528891.52元/月；5.2021年9月20日-2022年9月19日，租金266.25元/平方米/月，租金555336.10元/月；6.2022年9月20日-2023年9月19日，租金279.57元/平方米/月，租金583102.91元/月；合同及补充协议其余条款内容与26F合同及补充协议内容一致。被告并依约向原告支付了32F合同约定的保证金959440.4元。签订涉案两份租赁合同后，被告实际将租赁的物业分割并分别转租给案外人使用。2019年10月21日，被告向原告支付30万元。原告主张该款项中包含2019年7月1日至7月31日涉案26F及32F房屋7月应付租金中的95309.2元，其余为补足6月份欠付租金。此后，被告分别于2019年11月1日支付20万元、11月13日支付13万元、11月18日支付40万元，共计支付825309.2元，原告主张2019年7月剩余应付租金数额为87036.2元，此后的租金未予以支付。被告对于上述情况予以确认。2019年11月21日开始，被告多次通过微信沟通的方式向原告工作人员发送申请退租函件，原告工作人员先是回复称今天到账和盖章，就向董事长申请。此后，双方进行就解约事宜进行了多次协商，至2020年1月13日，原告工作人员仍回复称正在呈批中。之后，双方未能就退租事宜达成一致意见。截止原告提起本案诉讼，涉案26F和32F仍存部分次承租人使用。被告提交（2020）粤0304民初50290、50291、50698、50699号案件的民事起诉状及受理通知书，显示2020年8月，被告以部分次承租人为被告，向本院提出房屋租赁合同纠纷诉讼，主张xx房的次承租人自2019年12月开始拖欠支付租金，并要求上述次承租人分别支付租金至2020年6月40日及2020年6月5日。庭审中，原被告确认目前仍有部分次承租人在使用涉案房产。原告确认本案中要求被告支付租金的截止日期为2020年5月12日，被告则主张被告于2020年5月12日搬离完毕。5月16日开始，原告已与次承租人廖凯签订租赁合同。另查，被告主张原告2019年8月开始就存在陆续停空调、水电导致实际无法正常使用涉案物业的情形，并提交与案外人的微信聊天记录，显示案外人有告知被告，涉案xx大厦物业管理单位深圳市新投物业管理有限公司（以下简称新投物业公司）过来张贴催款函等文件，告知要停电的情形；或已停电要求被告处理的情形。原告对于新投物业公司张贴催收函的情况予以确认，但主张自始至终从未存在停水停电的情形。再查，新投物业公司以本案被告为被告，向本院提出物业服务合同纠纷诉讼，案号为（2020）粤0304民初21020号。在该案中，新投物业公司主张本案被告拖欠涉案房屋2019年11月至2020年5月31日的物业管理费、住宅专项维修资金及拖欠垫付的电费、水费等各项费用。本院经审理判令本案被告向新投物业公司支付涉案房屋2019年11月1日至2020年5月31日期间的各项费用及电费、水费等使用物业实际产生的费用。目前，该判决已发生法律效力。又再查，原告于2019年10月28日就本案向本院提出诉前联调申请，之后，因调解未果转立案处理。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行各自的合同义务。被告未能按照合同约定向原告支付租金，构成违约。原告据此有权解除合同、不予返还租赁保证金1824690.8元（865250.4元+959440.4元）及自2019年7月起未付的租金及占有使用费。关于合同解除的日期问题。原告自认未在提起本案诉讼之前向被告主张解除合同，则双方合同解除日期为本院向被告送达原告起诉材料之日，即2020年5月29日。关于拖欠租金的数额问题。被告主张从2019年11月开始与原告协商解除合同及撤场事宜，系原告的拖延导致双方合同未解除，导致的后果应由原告自行承担。但根据被告提交的微信记录显示双方并未就合同解除的相关事宜达成一致意见。且被告也自认每一层均有次承租人未实际搬离，在本案审理的过程中，还向法院提出相应的诉讼，要求次承租人支付截止至2020年6月的租金。对于被告的抗辩，本院不予支持。被告又抗辩称因疫情的不可抗力因素，应减免2020年2月、3月的租金及调整2020年4月之后的租金。双方确认被告自2019年7月开始存在逾期支付租金的情形，但原告自认在起诉前未向被告主张要求解除合同，即2020年2月-3月期间，涉案租赁合同仍在合同履行期限内，被告主张疫情原因应予以减免，符合相关规定。本院酌情确定2020年2月至3月的租金按照合同约定的50%标准予以支付。2020年4月之后，被告主张因为疫情导致市场租金下降，要求按照市场租金标准调整租金金额，但被告未就此提交相应的证据证实，即便存在市场租金平均水平有所下降的情形，原告与被告签订的租赁合同为非短期租赁合同，该租金市场的下降属于合理市场经营风险，被告要求将经营风险转嫁原告承受，无法律依据，亦不符诚实信用原则。对于被告要求降低2020年4月之后的租金收取标准，本院不予准许。则被告拖欠原告的租金数额为2019年7月剩余租金数额87036.2元；2019年8月租金数额912345.4元；2019年9月租金数额942771.53元【其中26F的租金数额为454256.46元，32F的房屋租金自2019年9月20日起上涨5%，则9月32F房屋的租金数额应为488515.07元（479720.2元÷30天×19天+503706.21元÷30天×11天）】；2019年10月至2020年1月的租金，每月数额为957962.67元（454256.46元+503706.21元）；2020年2月至3月的租金，每月为478981.33元；2020年4月的租金数额为957962.67元；2020年5月1日至5月12日的租金数额为370824.26元（957962.67元÷31天×12天），共计拖欠租金数额87036.2元+912345.4元+942771.53元+957962.67元×4个月+478981.33元×2个月+957962.67元+370824.26元=8060753.4元。原告租金的诉讼请求超出部分，本院不予支持。至于免租期租金补足的问题。根据合同约定，该免租期的租金减免是附条件优惠，如被告存在违约情形，原告有权终止优惠，并要求被告按照第一年租金单价补足租赁优惠期内的租金。原告在被告存在违约情形的情况下，要求被告补足免租期租金2737036.2元，符合合同约定，本院予以照准。关于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金问题。如前所述的，原告已不予返还被告支付的相当于两个月租金数额的保证金，在原告未举证证明其存在其他损失以及损失的程度的情况下，该不予返还保证金的主张足以弥补原告的损失。对于原告的本项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市新世界投资有限公司与被告深圳市前海聚宝源资产管理有限公司之间于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》、2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》于2020年5月29日解除；二、被告深圳市前海聚宝源资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界投资有限公司支付截止2020年5月12日的租金8060753.4元；三、被告深圳市前海聚宝源资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界投资有限公司支付租赁优惠期内的租金2737036.2元；四、原告深圳市新世界投资有限公司有权不予退还被告深圳市前海聚宝源资产管理有限公司支付的租赁保证金1824690.8元；五、驳回原告深圳市新世界投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116043.87元、保全费5000元，共计121043.87元（已由原告预交），由原告负担23771.87元，由被告负担97272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴    颂二〇二〇年十二月十五日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。