广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2935号原告：袁少萍，女，1957年11月5日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。被告：袁莲意，女，1954年12月3日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区。委托代理人：文晓波、黄平洋，均为广东海印律师事务所律师。原告袁少萍诉被告袁莲意物权保护纠纷一案，本院受理后,依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，由审判员邝荣勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人徐柏坚、被告及其委托代理人文晓波、黄平洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，位于穗郊新字第257335号《农村（墟镇）宅基地使用证》，证载：使用权人姓名袁树荣，宅基地坐落沥滘乡新基十四巷二号。2001年8月16日，袁树荣将上述房屋赠给我与被告，之后由我与被告共同改建，所以上述房屋应归我与被告共同共有，故起诉要求：1、判决沥滘乡新基十四巷二号（穗郊新字第257335）的宅基地房屋使用权归原告、被告各占1/2;2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，不同意原告诉讼请求，1、本案案由属于宅基地纠纷，不属于人民法院民事诉讼审理范围。2、原告诉请已超过诉讼时效，原告多年来使用涉案房屋贷款，对房屋归被告所有并无异议，现在又起诉不合理，完全是浪费诉讼资源。3、涉案宅基地由被告合法取得，由被告出资建设，证明被告是涉案宅基地的合法使用人。而且宅基地是被告用9万元向袁树荣购买的，原告没有证据证明其有出资购买。4、原告并非涉案宅基地所在的集体组织的成员，不能依法获取涉案宅基地。经审理查明，1985年6月6日，原广州市郊区新滘区公所向原告袁树荣核发穗郊新字第257335号《农村（墟镇）宅基地使用证》，证载：使用权人姓名袁树荣，宅基地坐落沥滘乡新基十四巷二号新滘区公所沥滘乡，宅基地四至东至西6.35米、南至北9.33米、面积59.24平方米，建筑种类结构砖木，层数壹，建筑面积59.24平方米。2001年8月16日，广州市海珠区新滘镇法律服务所作出海新法(2001)年第2415号《见证书》，内容为“沥滘村当事人袁树荣等人于2001年8月16日到镇司法所要求办理宅基地使用人变更事宜。经查，座落在本镇沥滘村新基十四巷2号4.5层，房屋壹间，占地面积72.93平方米，建筑面积351.10平方米，框架结构，宅基地证（建房许可证）编号：新字第257335号。此屋产权实属袁树荣、叶爱贞共同所有，宅基地证使用人姓名是写袁树荣名字。现因需变更使用人姓名，改为袁莲意事宜，经房屋所有人充分协商，并达成一致意见，同意把上述房屋壹间的产权全部划给妹妹袁莲意，并在法律工作者面前表示决不反悔。当事人上述的行为是履行了申请、审批等有关手续，并附有身份证户口簿，宅基地证等复印资料。符合《民法通则》第55的规定。特此见证。”《见证书》左下角签有“袁树荣”“叶爱贞”“袁少萍”“袁连意”，并均在签名处撩印。后广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室依据《见证书》办理了涉案房屋的宅基地使用证变更登记，将穗郊新字第257335号《农村（墟镇）宅基地使用证》使用权人姓名一栏划掉“袁树荣”变更为“袁莲意”，宅基地四至变更为东至西7.8米、南至北9.35米、面积72.93平方米，建筑种类结构变更为框架，层数变更为肆层半，建筑面积变更为351.10平方米，并在变更处加盖广州市海珠区新滘镇村镇建办公室房屋报建专用章；未变更宅基地使用证存根。袁树荣曾起诉广州市国土资源和规划委员会及袁少萍、袁莲意要求撤销袁莲意持有的穗郊新字第257335号《农村（墟镇）宅基地使用证》，广州铁路运输第一法院作出（2017）粤7101行初2753号行政判决，判决撤销原广州市白云区新滘镇人民政府作出的穗郊新字第257335号《农村（墟镇）宅基地使用证》使用人由袁树荣变更为袁莲意的登记。袁莲意不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2018年11月9日作出(2018)粤71行终599号行政裁定书，裁定：一、撤销原广州铁路运输第一法院(2017)粤7101行初2753号行政判决；二、驳回被上诉人袁树荣的起诉。该判决的本院认为部分载明：“根据袁树荣出具的《证明》和陈述可知，袁树荣于2002年已将涉案宅基地转让给袁莲意和袁少萍，袁树荣并末参与涉案宅基地上房屋的拆除重建事宜以及建成之后的占有、使用和收益。袁树荣在2001年将涉案《农村（墟镇）宅基地使用证》正本交予袁莲意后的十余年时间里，并无对涉案宅基地使用证变更登记行为提出过异议或主张……”。2002年9月18日，袁树荣出具手写《证明》，内容为：“本人2号使用地转给：袁连意和袁少萍两人共同使用，经两人商议一致，合资建房，日后使用权、财产和一切利益属两人共同享有，特此证实。”证明人“袁树荣”的左下方有“同意使用财产共有”并有“袁少萍”、“袁莲意”的签名。原告提供《证明》一张，主要内容：本人袁树荣将沥滘乡新基十四巷二号使用地（附图宅基地证号：穗郊新字第257335号）转给袁莲意和袁少萍两人共同拥有；经两人协商一致，合资建房，日后该地拥有权、使用权、财产和一切利益属两人共同各五五享有。任何关于本地产的信息或关系到利益的变动均需由袁莲意和袁少萍双方协商同意后方可进行。证明人一栏有“袁树荣、袁淑贤”签名并有指摸印，见证人一栏有“袁莲意、袁某1、袁某2签名并有指模印。上述证明除签名、指模印外，其余内容均为印刷体。原告在诉讼过程中，提供了字据三张，第一张题目是“2012年新基十四巷二号租”，其中内容写有：“码头盈29181元，分14590元”。证人张某出庭作证证实上述字据除题目“2012年新基十四巷二号租”外，其余是证人张某所写。第二张题目是“新基十四巷二号租”，主要内容：2013年总取58250元，支：换门、电表470元，实57780元，平均28890元。证人张某出庭作证证实上述字据除题目“新基十四巷二号租”外，其余是证人张某所写。第三张题目是“新基十四巷二号租”，主要内容：2014租62700元，人平31350元。扣清坑渠化屎池600元（300元），实26050元。证人张某出庭作证证实上述字据除题目“新基十四巷二号租”外，其余是证人张某所写。在诉讼过程中，因原、被告对于座落在沥滘乡新基十四巷二号房屋的价值不能达成一致意见，本院根据原告的申请，委托了广东新鸿信土地房地产资产评估有限公司广州分公司对讼争房屋的市场价值进行评估，该所于2020年9月24日出具评估报告，结论：价值时点为2020年1月7日，整体房屋市场单价每平方米为：15300元，总价值：5371830元，宅基地区位楼面地价每平方米：10800元，合共3791880元；扣除土地的建筑物单价每平方米4500元，评估价值：1579950元。原告对上述评估果无异议，被告对上述评估有异议，认为上述评估价格过高，同时该评估不客观真实，有违评估基本原则。经本院释明，原告表示若法院认定上述合建关系无效，同意变更诉讼请求为要求被告赔偿上述房屋一半的损失。本院认为，一、关于本案是否属民事诉讼范围问题。由于本案讼争的是宅基地房屋的归属问题，并非是宅基地权属问题的争议，故本案属于人民法院受理的民事诉讼范围，本院有管辖权。二、关于诉讼时效问题。由于本案属于不动产的物权纠纷，不受诉讼时效限制，故被告认为原告的诉请超过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。三、关于讼争房屋是否属原告与被告共同共有。本院认为，原告提供了两份证明，证明讼争房屋的原产权人袁树荣是将讼争房屋赠给原、被告共同改建，共享收益。而原告提供另一份《证明》的主要内容：本人袁树荣将沥滘乡新基十四巷二号使用地（附图：宅基地证号：穗郊新字第257335号）转给袁莲意和袁少萍两人共同拥有；经两人协商一致，合资建房，日后财产和一切利益属两人共同各五五享有。任何关于本地产的信息或关系到利益的变动均需由袁莲意和袁少萍双方协商同意后方可进行。证明人一栏有“袁树荣、袁淑贤”签名并有指摸印，见证人一栏有“袁莲意、袁某1、袁某2签名并有指模印。由于袁树荣是原告与被告的兄长，从常理来说其在广州铁路运输第一法院作出（2017）粤7101行初2753号行政判决和广州铁路运输中级法院于2018年11月9日作出(2018)粤71行终599号行政裁定中涉及到“将讼争房屋赠与给原、被告，并由原、被告进行合建，共享收益”的陈述，可信程度较高，可作为本案的重要参考依据。另外，原告提供了被告支付租金的记录，并表示该记录是被告的丈夫所写。被告的丈夫张某出庭作证也表示：原告提供的2012年、2013年、2014年字据除“新基十四巷二号租”的文字外，其余的数字是其所写。虽然证人张某表示上述所书写的数字是原告根据双方合伙做生意计算出来的数据，与上述讼争房屋的租金无关。但从字据上所写的数据上分析，该数据所反映的属于房屋租金的可能性较大。再者，被告是根据2001年8月16日广州市海珠区新滘镇法律服务所作出海新法(2001)年第2415号《见证书》，才能将讼争房屋登记在自己的名下，但从此前的诉讼中可知，该见证书确实存在有涂改、“袁少萍”的签名等情形。综上所述，原告所提供的证据已形成完整的证据链，本院可以认定讼争房屋是由原告与被告接受赠与后，再由原、被告进行合建，讼争房屋的权益应归双方共有，各享有1/2权益。但由于原告并非是讼争房屋所在村的村民，所以该合建关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，该宅基地房屋的使用权归被告享有，而由被告折价补偿讼争房屋的权益给原告。对于赔偿损失。由于讼争房屋属于宅基地房屋，法律己明确规定宅基地房屋不能自由流转，双方均应知晓却仍进行合建，因此，造成合建行为无效的原因双方均有一定责任。由于双方对于损失的计算不能协商一致，应根据评估机构评定该房屋的价值，扣除楼面地价后的差价、双方的过错程度、公平合理的原则赔偿给原告。经合法评估，讼争宅基地房屋房地产整体价值5371830元，宅基地区位楼面地价总价人民币3791880元，扣除宅基地区位楼面地价后的总价人民币1579950元。赔偿应当分两部分计算：1、扣除宅基地区位楼面地价，应由原告与被告各占1/2，即被告应补偿789975元给原告。2、宅基地使用权楼面地价。考虑到宅基地房屋中宅基地使用权具有专属性，与被告属于村民身份有紧密联系，得益大部分应归于被告，同时房屋的增值价值较大，根据双方的过错程度，从公平合理原则出发，本院酌定被告补偿宅基地区位楼面地价损失960025元给原告，即被告应补偿原告合共1750000元。考虑到造成合同无效的原因双方均有一定的过错，对讼争房屋进行评估确是因为双方对价格不能协商一致的客观原因造成的，所以评估费应由双方公平承担。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、座落在沥滘乡新基十四巷二号宅基地房屋使用权归被告袁莲意享有；二、被告袁莲意自本判决生效之日起1个月内支付补偿款1750000元给原告袁少萍；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20550元，由原告负担6165元，被告负担14385元；本案评估费6500元，由原告负担1950元，被告负担4550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邝荣勋二〇二〇年十二月八日书记员  尹卫华崔希明