云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2801民初5521号原告:西双版纳天城屋业有限公司。统一社会信用代码：915328012186014903。住所地：云南省西双版纳州景洪市嘎兰中路。法定代表人：岑侃文，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王星宇，女，1980年7月70日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。系。特别授权代理。被告：朱炳林，男，1951年12月28日出生，汉族，身份证住址湖南省株洲市石峰区。被告：邓世玉，女，1957年1月20日出生，汉族，身份证住址湖南省株洲市石峰区。原告西双版纳天城屋业有限公司（以下简称天城屋业公司）与被告朱炳林、邓世玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告天城屋业公司的委托诉讼代理人王星宇、被告朱炳林、邓世玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天城屋业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的租赁合同；2、判令被告于判决生效之日起十日内搬离租赁房屋；3、2020年9月1日后的房屋租金、物业费计算至被告返还房屋之日止；4、被告立即支付原告租金48600元、物业管理费808元；5、判令被告立即支付原告违约金10672元（暂计至2020年8月31日止，要求以欠款总额49408元为基数，按0.06‰日持续计算至实际付清时为止；6、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年被告朱炳林、邓世玉夫妻二人开始租原告公司商铺经营装修，双方合作愉快，但至2018年12月起，被告朱炳林、邓世玉便不再按期支付租金，长期拖欠。2019年5月、2020年5月，原、被告签订房屋租赁合同，约定：“甲方（原告）以其所有商铺（天城商贸旅游步行街允南三路109、111号，总建筑面积56.25平方米）租于乙方（被告）经营门，租赁期限壹年，自2018年12月1日至2020年11月30日，年租金24300元（37元/月/平方米），物管费404元/年（0.6元/月/平方米）；双方另约定乙方逾期3天以上未付租金、物业费及水电费，公司将按日收取6‰的滞纳金，逾期一个月以上未付租金、物业费及水电费，甲方有权终止合同，无条件收回承租商铺和场地。合同期满，乙方退租须将商铺恢复原样，甲乙双方应遵守本合同所约定条款，否则违约方将按所签订合同总租金的30％向另一方支付违约金。被告朱炳林、邓世玉夫妻二人共同经营商铺，自2018年12月1日二被告拖欠租金、物管费，原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，起诉至人民法院。被告朱炳林、邓世玉答辩称，从2019年起至今确实没有按时缴纳房屋租金，但是因为原告对商铺管理不到位，导致被告损失严重，原告没有提供及时的解决办法也没有向被告赔礼道歉，最后因为疫情原因导致被告半年内没有生意可做，被告要求原告减免租金，2020年9月29日缴纳了14000元的房屋租金及1年的物业费408元，2018年12月份多缴纳了1000元租金需要扣除。本院经审理确认证据如下：本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的《租赁合同》两份、商铺现状图片、交费通知、催租图片、律师函、快递单号，内容真实，来源合法，能证实被告与原告签订的租赁合同的情况、被告经营商铺的现状情况、被告未向原告交纳租金，原告向被告送达律师函的情况，本院予以采纳。被告朱炳林、邓世玉未提交证据。经本院审理认定法律事实如下：被告朱炳林、邓世玉系夫妻。自2011年11月28日起被告朱炳林、邓世玉与原告签订《房屋租赁合同》、约定，被告朱炳林、邓世玉向原告租赁位于版纳××旅行步行街××、××商铺（总建筑面积56.25平方米），租赁期限自2011年12月1日至2013年11月30日，第一年租金20925元，合同保证金1000元，半年商铺租金10462元，半年物业管理费202元，后双方一直续签合同租赁以上房屋，至2019年5月10日被告朱炳林（乙方）与原告（甲方签订《房屋租赁合同》主要约定，甲方将版纳天城商贸旅游步行街允南三路109、111号（总建筑面积56.25平方米）门面租赁给乙方有偿经营装修使用壹年，租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日。年租金24300元，半年商铺租金12150元。半年物业管理费202元。乙方逾期3天以上未付租金、物管费及水电费，公司将按日收取0.6‰的滞纳金，逾期一个月以上未付租金、物管费及水电费，甲方有权终止合同，无条件收回承租商铺和场地，合同期满，乙方退租须将商铺恢复原样，甲乙双方应遵守本合同所约定条款，否则约方将按所签订合同总租金的30％向另一方支付违约金。被告朱炳林、邓世玉自2018年12月1日起未按约定向原告交纳2018年12月1日至2020年11月30日期间的租金及物管费，遂引发纠纷，原告起诉至本院。后被告朱炳林、邓世玉向原告交纳14000元的租金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。······”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……。”规定，本案中，自2011年11月28日起被告朱炳林、邓世玉就向原告租赁使用本案的版纳××旅行步行街××、××商铺，被告朱炳林又于2019年5月10日续订了《房屋租赁合同》1份，虽然该份《房屋租赁合同》系被告朱炳林与原告签订，但是所租赁的商铺系被告朱炳林、邓世玉夫妻二人共同经营，该合同对被告朱炳林、邓世玉具有约束力，该份合同对租赁期间及租金、物业费进行了约定，双方依法形成合法有效的房屋租赁合同法律关系，原告已履行了合同义务将租赁的房屋交付给了被告朱炳林、邓世玉进行使用，被告朱炳林、邓世玉应当按约定向原告交付租金及物业费，约定的租金为半年租金12150元及半年物管费202元，被告朱炳林、邓世玉未向原告支付步行街允南三路109、111号商铺2018年12月1日至2020年11月30日的租金48600元、物管费808元已构成违约，根据双方合同约定及法律的规定，原告可以要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告朱炳林、邓世玉返还租赁的允南三路109、111号商铺。故本院予以支持解除原告与被告朱炳林之间签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁的允南三路109、111号商铺。被告朱炳林、邓世玉于2020年9月29日向原告交纳了14000元的租金，本院予以从2018年12月1日至2020年11月30日的租金48600元中扣除（48600元-14000元＝34600元），故本院予以支持被告朱炳林、邓世玉支付2018年12月1日至2020年11月30日的期间租金34600元，物管费808元，2020年11月30日后的租金、物管费本院予以支持至2020年12月31日止，即租金2025元、物管费34元。被告朱炳林、邓世玉辩称原告管理不到位及疫情的原因要求减免租金，无事实及法律依据，本院不予以扣除，被告朱炳林、邓世玉辩称已交付了物业费408元，2018年12月份多缴纳了1000元租金需要扣除，因被告朱炳林、邓世玉未提交证据予以证明已交付该物业费408元及1000元的租金，本院不予以扣除。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本案双方在《房屋租赁合同》中约定了被告逾期三天以上未付租金按日收取0.6‰的滞纳金，但是双方约定的违约金过高，本院根据被告的违约情况及公平公正的原则，对违约金作出调整，违约金本院予以支持依尚欠的2018年12月1日至2020年11月30日期间的租金、物管费35408元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年12月1日起计算至全部租金、物管费付清之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告西双版纳天城屋业有限公司与被告朱炳林签订的《房屋租赁合同》。二、被告朱炳林、邓世玉于本判决生效之日起十日内撤离位于版纳××旅行步行街××、××商铺。三、被告朱炳林、邓世玉于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳天城屋业有限公司支付2018年12月1日至2020年11月30日期间的租金34600元、物管费808元、2020年11月30日至2020年12月31日止的租金2025元、物管费34元，并支付依租金、物管费35408元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年12月1日起计算至全部租金、物管费付清之日止的违约利息。四、驳回原告西双版纳天城屋业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1302元，减半收取651元（实收），由被告朱炳林、邓世玉负担。原告西双版纳天城屋业有限公司预交的案件受理费由被告朱炳林、邓世玉径付原告西双版纳天城屋业有限公司，本院不再另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  骆伟二〇二〇年十二月二十六日书记员  唐艺