山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初5938号   原告：郭某，住太原市。   委托诉讼代理人：白某，山西神角律师事务所律师。   被告：刘某，住太原市杏花岭区解放路294号省。   委托诉讼代理人：只某，山西晋杰律师事务所律师。   被告：马某，住太原市。   原告郭某与被告刘某、马某执行异议之诉一案，本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭某及其委托诉讼代理人白某，被告刘某的委托诉讼代理人只某，被告马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郭某向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对位于太原市××区房间的强制执行并解除查封扣押；2.要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由：原告是一名70岁的老人，独身一人在××街房间居住。从2012年至2020年6月17日前从没有任何人对该房屋提出异议，包括被告马某。我与被告马某是亲戚关系，我妻子马桂菊(2011年病故)是他的二姑，我与马某于2010年4月14日在杏花岭区敦化坊小学传达室内签订了转让协议，双方在平等自愿的原则下共同确认将位于胜利街18号的拆迁房（即现在的××街房屋）转让于我，转让费8万元整，当时在场的还有我妻子马桂菊的弟弟马冠顺（马某的三叔）。该协议书我与马某、马冠顺三人均签字并按了手印，之后我将8万元现金交给了马某，马某把他与市政建设开发处签订的房屋征收与补偿安置协议书（证号393号）交给了我保管。该协议内容包括：市政建设开发处拆除马某名下位于胜利街108号私产房1间，面积是12.58平方米，安置房屋面积45平方米，该转让交易就此完成。该协议书目前在市政建设开发中心存档，因当时拆迁协议上的名字无法变更，再加上当时(2010年4月)我们家生活也十分困难，这8万元已用尽了家中所有积蓄。2010年4月14日，提取了马桂菊晋商银行工资卡中的所有存款67000元，该记录可从银行流水中查出，剩余的7300元和5700元，分别从我的邮政储蓄退休工资卡中取出，和儿子的生活费中凑出。当时，我与马某的交易，只是转让了拆迁协议，事隔不久，我和马某又办理了安置协议，因户主名字无法变更，但马某自愿积极地配合我、帮助我办理了各项转让手续。2010年4月24日，我与马某一起去办理住房安置协议，在按照拆迁号顺序指定的范围内，我选定了回迁楼2单元24层04号房间，建筑面积54.13平米。房屋超出子安置面积9.13平方米，按市价应补交房款50451元，与市政建设开发处，签了住房安置协议书（编号：安置第000453），因名字无法变更，仍用的是马某的名字。2010年4月30日，原告向中国建设银行指定帐户交纳房款50451元，该笔现金交款单中交款人是我的签名。2010年5月4日，原告又将交款单交给市政建设交款人也是我的签名。2012年6月5日，我与马某一起去领取了回迁楼2单元24层04号房间的钥匙，因无法变更名字，所以仍用马某的名字。根据法律规定，原告对该房屋的取得是合法的。我从2012底在××区房间居住至今，该房屋每年的各项费用均由我按时缴纳，其中包括：物业费、取暖费、水费、电费、煤气费等。部分单据可以做证，单据上是马某的名字，但交款人是我的签名，社区和小区物业可出具了原告在此居住的证明。因所在小区未进行不动产登记，所以该房屋所有人名字也一直未办理变更，故马某的名字一直延用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。太原市杏花岭区人民法院于2019年12月10日查封被执行人马某名下位于太原市××街房间，根据以上法规，法院应支持我的诉讼请求。被告刘某系执行案件的申请执行人，被告马某系执行案件的被执行人，在执行程序中被告刘某作为申请人，向杏花岭区人民法院申请对原告所居住的住的房产××区房间，申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2022年10月22日做出(2020)晋0107执异72号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。   被告刘某辩称：1.郭某提供的购买涉案房屋的证据材料无法相互印证且有悖常理，不符合正常交易习惯，无法排除合同倒签的可能性；2.退一步讲，即使郭某与马某之间的转让协议真实有效，亦不符合排除强制执行的条件；3.郭某在购买涉案房屋时，明知房屋无法办理过户登记，存在明显过错，属于自甘风险的行为，依法应当承担不利后果；4.不动产物权设立以登记为生效要件，刘某与郭某均为普通债权的情况下，刘某申请法院合法查封在先，对查封的涉案房屋拍卖所得价款享有优先受偿权。综上，郭某与马某之间的转让协议真实性存疑，亦不符合足以排除强制执行的法律标准，郭某在涉案房屋购买、涉案房屋执行过程中均存在明显过错，应当依法承担不利后果，请求法院维护被告的合法权益。   被告马某辩称：1.被告马某因为资金紧张，将房子卖给了郭某，因为是亲戚关系，所以8万元就卖给原告了，当时没有考虑到市场价格，并且当时市场价格也不是非常高；2.被告马某没有恶意规避执行。   经审理查明：2017年1月18日，本院受理刘某诉侯志伟、辛景辉、马某、侯香云民间借贷纠纷一案，审理中保全了被告马某名下案涉位于太原市××街的房屋。2017年5月4日，本院作出（2017）晋0107民初289号民事判决书，判决被告马某、侯香云对侯志伟、辛景辉的借款本金39.35万元及利息承担连带清偿责任。该判决现已生效并进入执行程序。在执行该判决中，本院公告拍卖案涉太原市胜利街胜景天地小区1号楼2单元24层04号房屋。原告为此提出执行异议，本院作出（2020）晋0107执异72号执行裁定书，裁定驳回原告郭某的异议请求。后原告向本院提出诉讼。   审理中还查明，2010年4月14日，原告郭某与被告马某签订《转让协议》，协议载明：“本人马某自愿将胜利街108号拆迁房一套（393号）转让给郭某，转让费捌万元整。证明人：马冠顺。”。2010年4月24日，太原市市政建设开发处与马某签订《住房安置协议书》，记载拆除被告马某胜利街108号私产房屋，安置房屋确定为胜利街街制旗厂回迁楼2单元2404号房屋。2010年4月30日，原告郭某按照上述太原市市政建设开发处与马某签订的《住房安置协议书》的要求，向太原市市政建设开发处缴纳胜利街街制旗厂回迁楼2单元2404号房屋的房款50451元。后原告郭某于2012年6月5日领取钥匙并办理了房屋装修证，居住使用该房屋至今，并交纳了相应的物业、水、电、暖费用，现为太原市胜利街胜景天地小区1号楼2单元2404号。   以上事实有当事人提供的《转让协议》《住房安置协议书》缴费凭证、收据、本院生效文书等证据及开庭笔录在案佐证。   本院认为，原告郭某与被告马某签订的房屋转让协议，系双方真实意思表示，该协议已经实际履行，依法成立并生效。被告刘某对该协议的真实性提出质疑，但没有反驳证据证明，其主张本院不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告提供的证据能够形成证据链条，证明案涉房屋是原告郭某合法购买并支付了款项，实际居住使用至今，符合法律规定的情形，故原告郭某提出的执行异议，应予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   立即停止对原告郭某位于太原市××区房屋的强制执行。   案件受理费100元，由被告刘某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审判长 吉 莉   人民陪审员 张 健   人民陪审员 贾宾宾      二〇二〇年十二月二十三日   书记员 贾江涛   附：相关法律法规   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   《最高人民法院关于适用的解释   第三百一十二条对案外人提出的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。