上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初47969号原告：上海农工商旺都物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈万均，董事长委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：章叶思，远闻(上海)律师事务所律师。被告：陆淑明，男，1952年7月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陆敏，女，1990年6月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被告的委托诉讼代理人：张嘉兴，上海市嘉诚律师事务所律师。两被告的委托诉讼代理人：俞子安，上海市嘉诚律师事务所律师。原告上海农工商旺都物业管理有限公司诉被告陆淑明、陆敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序独任制，于2020年9月1日、10月19日公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海农工商旺都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付2011年7月1日起至2020年3月31日的物业管理费人民币343,699.49元；2、判令两被告支付2011年7月1日起至2020年3月31日的车位费62,400元；3、判令两被告向原告支付逾期付款违约金(按照逾期应缴物业服务费金额的每日千分之二，自2011年7月1日起计算至实际支付至判决生效之日止)。4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年3月28日起，原告与上海浦东新区明丰花园业主大会签订多份物业服务合同，由原告承接明丰花园小区的物业管理服务项目。被告系该小区杨高南路XXX弄XXX号、御桥路XXX号XXX-XXX层、出顶层房屋的权利人，房屋用途为商业，建筑面积1,965.12平方米。因被告未按物业合同约定向原告支付物业费及车位费，故诉至法院，要求判如所请。陆淑明、陆敏辩称：不同意原告所有诉请。首先，原告有部分诉请超过了诉讼时效，超过部分不应得到支持。其次，被告与开发商曾达成协议，被告的房屋由被告自行管理，实际也是自行管理至今，原告并未向被告提供任何服务，故被告无需向原告支付物业费等。该小区前期物业管理单位是案外人上海明旺物业管理有限公司，当时该物业认为被告所有的房屋物业管理成本较高，物业合同约定的物业费标准无法满足管理成本，要求被告自行管理，其中包括门前的五个停车位。开发商与前期物业签订的《前期物业管理合同》中对此有约定。小区业委会成立后，开发商、本案原告及业委会三方于2010年1月12日签订了协议，约定沿用前期物业的约定，由被告自行管理也不需支付物业费。原告从未提供过物业服务，也从未向被告收取过物业费，前期物业的实际控股人是农工商房地产集团股份有限公司，被告认为原告对此情况是知悉的。原告的诉请不符合诚信原则，也没有法律依据。经审理，本院确认如下事实：2002年8月25日，陆淑明、陆敏(乙方)作为买方与上海明乐房地产开发有限公司(甲方、卖方)就预售明丰花园商品房事宜签订《上海市商品房预售合同》，乙方向甲方购买杨高南路XXX弄XXX号房屋，政府批准的规划用途为商业用房。合同补充条款确定：综合楼西南面832M2三角形绿地的使用权，归属乙方所有。同时，双方签订《补充合同》，约定…为了该商业楼与停车配套一体化，达成以下条款：甲方决定将该商业楼北面大门两边(紧邻北墙)西边三个、东边二个，共计五个建筑区划内规划用于停放汽车的地面车位，作为商业楼的所属车位，该商业楼的房屋购买总价已将五个地面停车位价格包含在内。上述车位归属于乙方，按国家有关规定来执行。为了保证商业楼的门口通行通畅，乙方有权要求从该商业楼北面大门日起至五个车位的北边红线内不准停车……。2003年3月5日，双方签订《补充合同2》，称上海明旺物业管理有限公司提出综合楼外墙工艺复杂，绿化面积大，还要电梯费用支出等等，维修时需要较高级技工，人力、物力花费大，管理费入不敷出，会造成对其他业主不平衡为由，要求甲方自行管理，就此双方达成以下条款：甲方要求乙方(业主方)负责接收综合楼自行管理的要求，因为只有乙方接受此要求才能达到长治久安的目标，包括综合楼门前的5个地面停车位也同时由乙方进行自行管理…。2003年9月25日，甲乙双方签署房屋交接书。2003年9月29日，陆淑明、陆敏取得该房屋即上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号、御桥路XXX号XXX-XXX层出顶层房屋的房地产权证，房屋类型为商场，房屋用途为商业，建筑面积为1,965.12平方米。2003年，开发商上海明乐房地产开发有限公司与上海明旺物业管理有限公司就本案房屋所在小区的物业管理事宜签订《前期物业管理服务合同》，同时双方签订补充条款，其中第六条约定：开发商提供物业管理办公室90～100平方米，综合楼由开发商自行管理……。2011年7月，原告与上海市浦东新区明丰花园业主大会就明丰花园小区的物业管理服务事宜签订《物业服务合同》，所涉的物业基本情况：物业名称为明丰花园，物业类型为住宅(含部分商铺)，座落位置为浦东新区三林镇场高南路5055弄。总建筑面积为93,929平方米：其中住宅85,816.36平方米，商铺为1,640.89平方米。原告按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房为1.40元/月·平方米，合同期自2011年7月1日起至2013年6月30日止。2014年9月25日，原告与明丰花园业主大会签订《明丰花园物业服务续约补充合同》，双方同意续约合同期自2014年10月1日起至业主委员会改选换届产生新一届业主委员会止(2013年7月1日至2014年9月30日期间的物业服务事项按照2011年7月1日签订的合同执行)…自2015年1月1日起物业服务收费标准：非住宅物业为按建筑面积每平方米1.70元/月。2016年、2018年，原告与明丰花园业主大会分别就明丰花园小区的物业管理服务事宜续签《物业服务合同》，涉及的物业基本情况：总建筑面积97,211.36平方米；其中住宅85,816.36平方米；非住宅3,606.01平方米…非住宅物业收费标准为1.90元/月·平方米，合同期自2016年1月1日起至2020年12月31日。两份合同附件一的物业构成明细表中均含8号综合楼(多层)，备注栏标注：开发商。上述期间，陆淑明、陆敏从未向原告支付过物业费、停车费等任何费用。原告对综合楼亦未提供过物业服务。审理中，原告于2020年10月21日向本院递交变更诉讼请求申请书，要求变更诉请为：1、判令两被告支付2016年1月1日起至2020年3月31日的物业管理费人民币188,061.98元；2、判令两被告支付2016年1月1日起至2020年3月31日的停车费30,600元；3、判令两被告向原告支付逾期付款违约金(按照逾期应缴物业服务费金额的2‰，自2016年1月1日起，至实际支付至判决生效之日止)。以上事实，有原告提供的上海市房地产登记簿、物业服务合同、续约补充合同等证据材料和被告提供的前期物业管理服务合同、上海市商品房预售合同、补充合同、补充合同2等证据材料及原被告当庭，在案佐证。本院认为：根据被告与开发商签订的相关合同，可以确定，被告在购买涉案房屋时，就房屋的物业管理及地面停车位的数量和归属等作了具体约定，并在前期物业管理服务合同中有所体现，据此，涉案房屋由综合楼业主自行管理，五个地面停车位归属综合楼业主并由综合楼业主使用的说法成立。现原告以房屋所在小区物业管理单位的身份向本院起诉，要求被告支付自2011年起的物业费和停车费等，但根据原告与业主大会于2011年7月签订的物业服务合同，其中物业基本情况所涉的商铺面积为1，640.89平方米，而被告综合楼的面积为1,965.12平方米，以面积推算的话，被告房屋应不在原告管理范围，为此，原告已变更诉请，本院予以准许。2016年之后的物业合同，虽然增加了非住宅房屋的面积，但原告没有证据证明各方已变更了原来自行管理的约定。综上，根据现有证据，对原告的诉讼请求，本院均难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海农工商旺都物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币7,377.81元，由原告上海农工商旺都物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇二〇年十二月三十日书记员  陆佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。