广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异729号异议人：林泽钿，男，1987年4月29日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：吴小勇，广东利人律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司广州从化支行，住所地广东省广州市从化区街口镇新城东路74号。负责人：辛立凡，该行行长。委托诉讼代理人：燕华，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐倩，国信信扬律师事务所律师。被执行人：刘爱兰，女，1972年11月3月出生，汉族，住广东省五华县。被执行人：郑勇强，男，1975年1月12日出生，汉族，住广东省五华县。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广州从化支行（以下简称中国银行从化支行）与被执行人郑勇强、刘爱兰借款合同纠纷一案【（2020）粤01执恢310号】中，异议人林泽钿向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。异议人林泽钿异议认为：贵院执行的刘爱兰名下位于广州市从化区街口街名溪三街29号房产现已进入执行拍卖阶段。该房产登记有两个抵押权，办理抵押登记的时间分别是2018年8月14日和2018年10月15日。刘爱兰名下上述房产实际购买时间是2015年1月20日，交付使用时并未办理不动产登记，其实际登记时间是2018年5月23日。异议人经营的深圳市新雄利电子科技有限公司（以下简称雄利公司）因筹划将工厂搬迁至广州市白云区太平工业区，并解决随迁管理人员住宿问题。雄利公司客户之一广州三阳电子有限公司（经营者刘爱兰）当时出现经营困难，急需资金周转，刘爱兰愿意将其个人名下位于广州市从化区街口街名溪三街29号房产出租给异议人使用，并一次收取一笔租金。双方于2018年6月30日由刘爱兰与林泽钿个人签订房屋租赁合同。租赁合同签订后双方在房产所在地物业管理处办理备案登记，并将房产实际移交申请人使用。上述房产租赁合同项下租金申请人已经足额向刘爱兰支付，且交付使用后，相关的物业管理费及水电费均由申请人支付承担。因此贵院执行拍卖涉案房产直接影响申请人的租赁使用权。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。综上所述，为维护申请人的合法权利，申请人请求贵院保护申请人对涉案房产的租赁权，在拍卖时将10年的租赁权设定为拍卖条件。异议人林泽钿提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.租金收款收据；3.租金支付流水；4.房屋租赁物业证明；5.物业费收款收据及缴费凭证。申请执行人中国银行从化支行答辩称：一、涉案房屋所涉及的租赁合同违反了法律的相关规定，双方的合同不成立。（一）涉案房屋并没有办理租赁的备案登记，不符合房屋租赁管理的相关规定。（二）异议人与被执行人之间存在恶意串通，损害第三人合法利益，租赁合同存在无效事由。1.异议人尚未支付租金，其提供的三笔转账均发生在租赁合同签订之前，且该转账未备注租金，异议人与被执行人双方是有生意往来，应该非常清楚转账备注的重要性。2.租赁合同的租期长达10年，约定的租金为一次性支付，如此长的租期却没有约定租金应当逐年递增，明显不符合租赁市场的一般交易习惯。3.异议人从未实际占有过涉案房屋，双方并没有成立实际的租赁关系。二、即使租赁关系成立，该租赁权也形成于房屋抵押登记之后，以及法院查封之后，不具有优先于抵押权和阻却执行的效力。（一）异议人签订租赁合同的时间是2018年，是在抵押合同订立及抵押合同预告登记之后，不具有优先于抵押权的效力。（二）即使异议人占有了租赁物，其实际占用的时间也在法院的查封之后，不具有优先于抵押权及阻却执行的效力。三、按异议人所述因搬迁工厂至广州才决定承租该租赁物，但按照公司的注册地址，异议人的公司目前仍在深圳，并未搬迁到广州。考虑到双方签订合同的背景是被执行人急需资金周转，且该合同未办备案登记手续，存在倒签合同可能。租期过长、租金无递增、一次性支付、房屋交接等诸多违背常理，及交易习惯的情况，转账记录亦无法证明是用于支付租金。本案实质上很可能是以房屋使用权抵债为内容的债权债务关系，不属于真实的房屋租赁合同关系，有可能是承租双方故意创设租赁关系恶意串通，损害第三人利益，达到掩盖以租赁对抗执行低价获取涉案房屋的真实目的。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。本院查明，关于申请执行人中国银行从化支行与被执行人郑勇强、刘爱兰借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2019年8月14日作出（2019）穗仲案字第5904号裁决书，裁令：一、解除中国银行从化支行与刘爱兰签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：J65TAA20150168）；二、刘爱兰向中国银行从化支行偿还借款本金4095028.17元及利息、罚息；三、刘爱兰补偿中国银行从化支行律师费141900元；四、中国银行从化支行对刘爱兰名下的位于广州市从化区街口街名溪三街29号[不动产证明编号：粤(2018)广州市不动产证明第09207506号]的房屋拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿；五、郑勇强对上述第（二）（三）项裁决确定由刘爱兰应付的款项以夫妻共同财产承担共同清偿责任；六、本案仲裁费51569元，由刘爱兰、郑勇强承担。因刘爱兰、郑勇强未履行生效仲裁裁决确定的义务，中国银行从化支行向本院申请强制执行，本院于2019年9月11日立（2019）粤01执5165号案强制执行。在执行中，本院扣划被执行人存款578.36元，查封被执行人郑勇强名下的号牌粤Ａ×××××、粤Ａ×××××两辆汽车；查封被执行人刘爱兰名下位于梅州市××××荣福村石坝村民小组[地号：142××××7069华府集用（2011）第0101786号]的产权份额；轮候查封被执行人郑勇强名下位于梅州市××××荣福村石坝村民小组[地号：142××××7027华府集用（2011）第0101688号]的产权份额；轮候查封被执行人刘爱兰位于广州市从化区街口街名溪三街29号房产，首封法院为广州市白云区人民法院。除已发现财产无法处置外，未发现被执行人有其他可供执行的财产。本院于2020年3月30日作出（2019）粤01执5165号执行裁定，裁定本院（2019）粤01执5165号案终结本次执行程序。因本案申请执行人中国银行从化支行为被执行人刘爱兰名下广州市从化区街口街名溪三街29号房产的抵押权人，广州市白云区人民法院将上述房产移送本院执行。本院依法立（2020）粤01执恢310号案恢复执行。在执行中，本院拟拍卖上述房产，异议人林泽钿提起本案异议。另查，2015年6月1日，案涉房产在广州市房管部门办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为中国银行从化支行，义务人为刘爱兰。又查，异议人林泽钿与被执行人刘爱兰于2018年6月30日签订《房屋租赁合同》，约定刘爱兰将位于广州市从化区街口街名溪三街29号房产出租给林泽钿使用，租期为10年（2018年7月1日至2027年6月30日），刘爱兰一次性收取林泽钿10年租金共1005000元。刘爱兰出具收据，确认收取林泽钿租金1005000元。2018年5月18日、6月7日、6月27日，异议人林泽钿委托他人分别向被执行人刘爱兰银行账户转入300000元、500000元、205000元。根据第三人雅居乐生活服务有限公司从化分公司出具房屋租赁证明显示，异议人林泽钿与被执行人刘爱兰于2018年6月30日在其物业租赁中心报备登记。再查，案涉房产建筑面积555.18平方米，但异议人提交证据材料显示案涉房产水费、电费每月使用数量明显偏少。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”本案中，由于被执行人刘爱兰、郑勇强未能依约履行仲裁裁决所确定的义务，申请执行人中国银行从化支行向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且查封了被执行人刘爱兰名下的涉案广州市从化区街口街名溪三街29号房产符合法律规定，并无不当，本院予以支持。对于异议人林泽钿以租赁案涉房产，要求带租约拍卖的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”经查，案涉房产于2015年6月1日在广州市房管部门办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为中国银行从化支行，义务人为刘爱兰。异议人林泽钿与被执行人刘爱兰订立的《房屋租赁合同》在案涉房产设立抵押登记之后，其次，该租赁合同租期虽约定10年，但合同约定的起止时间仅为9年，并不是10年，且其约定租金的数额10年不变以及一次性支付10年租金的方式均不符合通常租赁交易的一般习惯。另外根据该案涉房产的建筑面积与每月水电用量极少，明显不成比例的情况，显示该房产并非正常租赁使用，并不足以证实异议人租赁占有使用该房产，本院对该租赁合同的真实性不予确认。此外，生效的仲裁裁决确认申请执行人依法享有对案涉房产的担保物权的优先受偿权。因此，异议人林泽钿要求对案涉房产拍卖时将其租赁权设定为拍卖条件的申请依法不能成立，本院不予采纳。综上所述，异议人林泽钿的异议申请不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十六条第一款、第十七条第（一）项、第二十七条的规定，裁定如下：驳回林泽钿的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年十二月三十日书记员  赖泽钊陈燕霞