北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初77837号原告（反诉被告）：刘峰，男，1985年11月12日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李同新，北京安贤律师事务所律师。原告（反诉被告）：赵芝花，女，1986年7月8日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李志光（赵芝花之夫），现住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李同新，北京安贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：董柏雪，男，1983年12月16日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董广涛（董柏雪之父），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：程杏林，北京大铭律师事务所律师。原告（反诉被告）刘峰、原告（反诉被告）赵芝花（以下合述称二原告，分述称姓名）与被告（反诉原告）董柏雪（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘峰，赵芝花之委托诉讼代理人李志光，二原告之委托诉讼代理人李同新，被告之委托诉讼代理人董广涛、程杏林参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿二原告装修损失807500元。事实与理由：二原告系朋友关系，与被告于2015年10月29日签订《厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁位于北京市朝阳区金盏乡沙窝村某处的厂房（以下简称涉案厂房），二原告对房屋进行了装修和新建房屋，因承租地点涉及拆迁，按照约定，被告应该对原告承租的厂房装修和新建造的房屋及装修进行赔偿，装修损失按照实际支出的60%主张，但被告总以种种理由推脱，故诉至法院。被告辩称，不同意二原告的诉讼请求。第一，二原告起诉时《租赁合同》没有终止，二原告诉请支付装修费、新建房费之请求权尚未成立。二原告不享有合同解除权。《租赁合同》既没有关于合同解除的约定，双方也没有协商解除合同，二原告也没有作出“解除合同的意思表示”。二原告支付20万元租金对应的租期为2015年11月1日至2017年1月31日，二原告没有按期支付租金，被告享有合同解除权。我国《合同法》将合同的解除权赋予了合同当事人，而未赋予人民法院或其他任何机构，因此，人民法院无权依职权解除《租赁合同》。第二，二原告诉请支付装修费、新建房费既无事实依据，又有无法律依据。《租赁合同》第七条第4项约定：“租赁期间，厂房因不可抗拒的原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任。”“北京疏解腾退”对于本案当事人来说显然属于“不可抗拒的原因”,因此，被告不应承担支付责任。《租赁合同》第七条第七项约定以“句号”分割，前后意思相互之间没有关联且互不隶属，该条款不能作为赔偿装修款之依据。《租赁合同》实际履行至2019年7月15日，即二原告实际占有案涉标的物至2019年7月15日。二原告已将热水器、空调、锅炉、暖气等装修物拆除并取回，不应就此再主张赔偿。二原告主张装修物的价值不清晰，其提供的材料不符合鉴定评估的法定要求，鉴定机构不予受理，导致装修物价值无法评估，应自行承受鉴定评估不能的法律后果。法定鉴定评估机构之外的任何人、任何组织、任何机关均无权对装修物残值作出定论。第三，二原告诉请给付新建房费不应支持。二原告没有证据证明曾经投资新建房屋。即使有新建房屋，因未取得《建设工程规划许可证》，属于“违建”,理应自行拆除且不予补偿。第四，二原告实际占用标的物期限自2015年11月1日起至2019年7月15日左右。2019年6月13日，被告以微信方式告知李志光：村委会通知拆迁，要求2019年6月23日前清理财产，是二原告拒绝清理，继续占有案涉标的物；2019年7月20日以后，二原告拆除并取回热水器等装修物，因此，其无权再主张装修损失。被告据此提出反诉请求：判令二原告按照年租金16万元的标准，支付自2017年7月1日起至2019年3月31日止的租金共计28万元。二原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。二原告已支付租金20万元，最后一笔租金系2017年9月支付，已经将2017年7月31日之前的费用结清，后续费用没有缴纳是因为当时双方口头协商，涉案厂房有拆迁的消息，等拆迁完毕后二原告、被告一并结算装修款项和房屋租金，被告将涉案厂房于2018年6月12日清空并收回，所以2018年6月12日合同解除，二原告只认可2018年6月12日之前的租金，之后的租金不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无争议的事实主要有：涉案厂房所在土地系北京市朝阳区金盏乡沙窝村集体土地，董广涛承租该土地后出资建造涉案厂房。2015年10月29日，二原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方涉案厂房，建筑面积为2000平方米。《租赁合同》第二条“厂房起付日期和租赁期限”约定：1.厂房装修期为90天，自合同签订之日起算，该期限不算入租期。2.厂房租赁期自2015年11月1日起，至2023年6月1日止。租赁期7年7个月。第六年起，增加年租金的20%，具体情况如下。第一、二、三、四、五年每年房租为160000元整。第六、七、八年每年房租为1920000元整（十九万两千元）……第三条“租金支付方式”约定：1.支付方式：（□现金）。厂房采用先付后租形式，甲、乙双方一旦签订合同，合同即生效。第一、二、三、四、五年，乙方向甲方支付上半年租金为80000元整，支付时间为每年十月初。乙方向甲方支付下半年租金为80000元整，支付时间为每年四月初……逾期不交的，甲方有权收回厂房。第五条“厂房使用要求和维护”约定：……3.乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，方可进行。第七条“租赁期间其他有关约定”……4.租赁期间，厂房因不可抗拒的原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任。5.租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，装修部分可移动部分乙方可移去并不得损坏甲方主体结构，如乙方拆除应将房屋恢复到承租时的状况……7.自合同签订之日起五年期限内(第一年甲方赔偿乙方装修款100%，第二年甲方赔偿乙方装修款80%，第三年甲方赔偿乙方装修款60%，第四年甲方赔偿乙方装修款40%，第五年甲方赔偿乙方装修款20%。)，（详见附件一）：甲方负责赔偿乙方的装修损失。自合同签订之日起五年后，六年起，如该房屋拆迁，房屋拆迁的装修赔偿款与乙方无关，乙方的装修损失由其自行承担。经询，被告确认涉案厂房没有建房审批手续。涉案厂房系二层框架结构，二原告承租后，对其进行装修改造，被告确认知晓二原告的装修事宜，但称不清楚具体装修项目和费用。二原告向被告交纳租金共计20万元：2015年10月11日，支付出租定金1万元；2015年10月30日，支付租金3万元；2016年3月2日，支付租金4万元；2016年9月29日，支付租金4万元，该笔租金对应的租期截止2016年10月30日；2017年1月8日，支付租金4万元；2017年9月，通过微信转账方式支付租金共计4万元。涉案厂房自2019年7月24日开始拆除，次日拆除完毕。诉讼中，二原告申请对其建造的76间房屋及装修进行工程造价鉴定，本院委托北京广达精捷信工程咨询有限公司对上述内容进行鉴定，该公司于2019年8月21日致函回复，经审查，因涉案工程无可供计算工程量的图纸，且无法进行实地测量，故不能满足鉴定所需，故决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。就涉案厂房的拆除及补偿情况，本院前往金盏乡沙窝村村委会调查核实。该村村委会书记、村长、经济合作社社长绳某某回复：涉案厂房所在土地系村集体土地，由董广涛承租后建设涉案厂房，没有建房审批手续；村经济合作社与董广涛自2018年年中开始商谈解约事宜，期间水电正常提供，但只提供220V电，2019年6月5日双方签订解除协议，6月21日张贴腾退通知，要求在1个月内腾退，村合作社对地上建筑物进行了补偿，房屋的补偿标准约为每平米700元。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于装修及支出情况。二原告称其自2015年11月装修至2017年5月，期间曾经停工，装修内容包括：将框架改建成二层房屋，每层1200平方米，共计2400平方米；将每层隔成独立的房间，每个房间都有厨房、卫生间、暖气、防盗门、电表，部分房间有空调；更换房顶、吊顶、铺设上下水及电路、铺设地砖、粉刷墙体、安装锅炉，装修后的房屋用于对外出租。为此，二原告提交装修明细、合同、收据、收条若干，装修前后照片，《公证书》及现场摄像刻制的光盘予以证明。装修明细、合同、收据、收条上载，装修内容、款项金额以及支付时间，其中部分单据未载明装修内容、部分单据系购买家电、煤电的支出、部分单据所载购买内容系二原告经营使用所需。装修前后照片显示，装修前的涉案厂房为毛坯房，部分区域将一层与二层隔开，部分区域一层与二层之间没有隔离物；装修后的涉案厂房有两层，每层有独立的房间，房间安装防盗门，房间内有吊顶、空调、暖气，卫生间内有坐便器、洗漱池、电热水器。《公证书》由北京市潞洲公证处于2018年9月21日出具，上载：2018年9月21日赵芝花申请对其承租厂房的相关现状进行摄像，并对该摄像过程办理保全证据公证，摄像地点包括涉案厂房的临街门面房，收发室，101-104、106-118、121-129号房间，201-212、215-241号房间，无门牌号的房间2间，楼梯间，锅炉房，消防通道等，拍摄人牛某某，参与人李志光，公证员周某某、公证人员初某，兹证明摄像过程真实，现场摄像刻制的光盘记载内容与现场实际情况相符。现场摄像的视频显示，临街门面房有吊顶、暖气、墙面刷白；带有门牌号的房间装有防盗门，屋内有网线、暖气，地面为地砖，卫生间为屋内隔断，内有洗漱池、坐便器、电热水器，部分房间有床、空调、衣柜、简易橱柜及油烟机；锅炉房中没有放置锅炉设备，涉案厂房空置，无人居住。被告对装修明细、合同、收据、收条的真实性不予认可，对装修前后照片的真实性和关联性予以认可，证明目的不予认可；对《公证书》及现场摄像的真实性不予认可。被告称二原告在2016年3、4月已经装修完毕，涉案厂房原来就有二层，但是有三个窟窿，每个窟窿大概十几米，当时是为做展厅的需要，认为没有更换房顶的必要，认可二原告上述其他装修内容。结合被告的质证意见，本院对装修前后照片的真实性和关联性予以采信。被告虽不认可装修明细、合同、收据、收条、《公证书》及视频的真实性，但未提交证据予以推翻，综合双方对涉案厂房装修内容的意见，本院认为上述证据之间以及与装修前后照片的内容可以相互印证，故对上述证据的真实性和关联性予以采信。关于租金交纳情况。二原告称合同约定免租期90天，故租金起算日期为2016年1月30日，但因装修迟迟未开工，双方口头约定免租期为2017年2月至4月，所以已交纳租金对应租期的截止为2017年7月底；后又称租金交至2017年9月，认可应当支付2017年9月至2018年6月12日期间的租金，因双方协商等涉案厂房拆迁后一并结算租金，故二原告未交纳租金。被告称二原告已交纳的20万元租金对应的租期截止日期为2017年5月31日，不认可双方另行约定了免租期，亦不认可双方协商过等拆迁后一并处理房租。二原告虽称双方另行约定免租期，但未举证证明，故本院对该项意见不予采信，根据双方约定及已付租金情况，本院确认二原告交纳20万元租金对应租期的截止日为2017年4月30日。关于涉案厂房的使用情况。二原告称2017年9月底沙窝村发布腾退通知，并断水断电，致使其无法经营使用涉案厂房，于2017年10月15日从涉案厂房中腾出，被告也已经在另案庭审中承认其在2017年10月将涉案厂房收回；后又称其实际使用涉案厂房至2018年6月12日，二原告开完庭回去后发现涉案厂房被锁、断电，无法进入搬东西，2018年9月11日，被告当庭表示能够配合搬离，二原告已将所有物品取走。为此，二原告提交民事案件开庭笔录予以证明。开庭笔录上载相关内容为：开庭时间为2018年6月12日，二原告，李志光作为赵芝花的委托诉讼代理人，董广涛作为被告的委托诉讼代理人参加庭审，法庭询问二原告目前是否还在收取房租，二原告：“收着那。”法庭询问被告是否清楚二原告的转租情况，董广涛：“2017年10月份，我们给原告张贴了通知，原告拖欠我们半年的房租，我们已经收回了房屋的使用权，现在的房屋在我们掌控之中。原告没有转租房屋，他没有权利。我们已经张贴出了通知收回了房屋。原告没有转租。以前原告正常经营，他们可以转租，10月份我们已经将房屋收回了，原告就不能转租了。”二原告：“不认可被告收回了房屋。”法庭询问转租前是否经过被告同意，二原告：“经过了被告的同意。”被告：“原告可以转租厂房。”法庭询问二原告目前能否进入现场，二原告：“可以，里面还有租户。”在该笔录的页末，由承办法官注明“被告阅笔录后拒绝签字”并签署姓名和日期。经查，2017年7月，二原告以相同事由将被告诉至本院，案号为(2018)京0105民初58830号，二原告提交的开庭笔录系该案庭审中制作的笔录。被告不认可开庭笔录的真实性，称没有被告签字。被告称二原告所述通知不是腾退通知，是村里的防火通知，电是村里断的，导致电子锁无法打开，二原告已于2020年7月20日将涉案厂房内的热水器、门窗、床等所有家具拉走，二原告与租户签订租赁合同，预计使用涉案厂房可以达到2018年11月，二原告实际占用涉案厂房至2019年6月下旬，2019年6月13日，二原告还在从涉案厂房中拉物品，包括床、空调等。为此，被告提交2019年6月拍摄的涉案厂房视频及照片若干、微信聊天记录截图、《房屋协议》6份、租金收据4张予以证明。本院询问董广涛就收回涉案厂房的情况，在本案庭审陈述与(2018)京0105民初58830号案件（以下简称58830号案件）庭审陈述不一致的原因，董广涛称其年纪较大，记不清楚时间。视频及照片显示，涉案厂房一侧的临近房屋已被拆除，另一侧有人在房屋内搬运热水器、床、隔断材料等物品；涉案厂房内的部分吊顶、门窗、卫生间隔断等已被拆卸、损坏，部分房屋内有床、衣柜等物品。微信聊天记录上载，2019年6月13日，被告通过微信分别通知李志光、刘峰，尽快搬走东西，村里通知23号之前搬走，不搬走村里就全部拆除。《房屋协议》上载，出租方均为金鼎公寓，承租人为案外人，合同签订日期在2017年10月至11月期间，租期一年。租金收据上载，开具日期分别为2017年10月15日、2017年12月15日，交款内容包括房租、电费、水费、卫生费、网费。二原告对视频及照片的真实性予以认可，证明目的不予认可，称其前往涉案厂房处查看拆除情况，刚好赶上村里清理废物，才将剩余物品取走，拉走了部分热水器、门窗，没有拉走家具。对微信聊天记录的真实性不予认可；对《房屋协议》及租金收据的真实性、关联性认可，证明目的不认可，称协议的终止日期虽然是2018年，但是2017年10月中旬大部分租客就已经腾空，最后一户也是在2017年12月腾退并结算的。二原告认可拉走部分热水器、门窗，但称没有拉走家具。微信聊天记录无原始载体核对，在无其他证据佐证的情形下，本院对该项证据的真实性不予采信；结合被告质证意见，本院对视频及照片的真实性和关联性予以采信；对《房屋协议》及收据的真实性和关联性予以采信。被告在58830号案件的庭审中自认其已于2017年10月将涉案厂房收回，现又称二原告实际占用涉案厂房至2019年6月下旬，本院认为被告在未作合理解释、亦未提交充分证据的情形下，推翻其陈述，违反禁反言原则，故对被告关于二原告使用涉案厂房至2019年6月下旬的意见不予采纳。二原告在58830号案件的庭审中不认可被告于2017年10月收回涉案厂房，并确认至2018年6月12日仍能够进入涉案厂房且仍有租户，现推翻其陈述，称已于2017年10月15日从涉案厂房中腾出，违反禁反言原则，故本院对二原告关于其已于2017年10月15日从涉案厂房中腾出的意见不予采纳。根据双方陈述，2018年6月12日涉案厂房存在断电、无法正常进入的情形，本院认为被告作为出租方应保证涉案厂房处于正常的可使用状态，然其未就该影响使用的情形已经消除或涉案厂房恢复正常使用状态举证证明，故二原告关于其使用涉案厂房至2018年6月12日的意见具有高度盖然性，本院予以采纳。综合在案证据及双方意见，本院认为二原告关于使用涉案厂房至2018年6月12日的意见，具有高度盖然性，本院予以采纳。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告就未取得建设工程规划许可手续的涉案厂房与二原告签订租赁合同，故本院确认二原告与被告于2015年10月29日签订的《租赁合同》无效。被告明知涉案房屋未取得建设工程规划许可手续，而仍然向二原告出租，应承担合同无效的主要过错责任；二原告承租涉案厂房的目的是对外转租，未慎重审查涉案厂房的合法性，也具有一定过错。关于装修损失一节。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告同意二原告对涉案厂房进行装修，在本院已确认合同无效的情形下，二原告主张装修损失，具有事实和法律依据，本院对已形成附合的装修损失予以支持，鉴于涉案厂房已经拆除无法鉴定，本院综合在案证据、过错认定、涉案厂房的使用情况及装修物折旧情况等因素，并合理剔除未形成附合的装饰装修物后酌情确定装修损失为65万元。关于支付租金一节。经本院释明，被告主张在合同无效的情形下要求二原告按照租金的标准支付涉案厂房的占有使用费。本院认为在合同无效的情形下，被告亦有权主张房屋占有使用费。根据查明的事实，二原告支付占有使用费至2017年4月30日，现被告主张自2017年7月1日起算占有使用费，本院不持异议，但计算截止日期有误，本院根据房屋的使用情况予以调整，并据此确认应当支付的占有使用费为152000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款、第九条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）董柏雪于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘峰、原告（反诉被告）赵芝花支付装修损失六十五万元；二、原告（反诉被告）刘峰、原告（反诉被告）赵芝花于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）董柏雪房屋占有使用费十五万二千元；三、驳回原告（反诉被告）刘峰、原告（反诉被告）赵芝花的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）董柏雪的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11875元，由原告（反诉被告）刘峰、原告（反诉被告）赵芝花负担2315元（已交纳），被告（反诉原告）董柏雪负担9560元[原告（反诉被告）刘峰、原告（反诉被告）赵芝花已预交，被告（反诉原告）董柏雪于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）刘峰、原告（反诉被告）赵芝花]。反诉案件受理费2750元，由被告（反诉原告）董柏雪负担1257元（已交纳），原告（反诉被告）刘峰、原告（反诉被告）赵芝花负担1493元[被告（反诉原告）董柏雪已预交，原告（反诉被告）刘峰、原告（反诉被告）赵芝花于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）董柏雪]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 婧审判员 乔红星审判员 刘茵茵二〇二〇年十二月二十九日书记员 栾晨焕书记员 唐 哲书记员 杨龙澜