广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初2879号原告：珠海市三美贸易有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇金海岸山庄海荣阁。法定代表人：刘菲，总经理。委托诉讼代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：江珏贝，广东泰诺律师事务所实习律师。被告：罗祥云，女，汉族，1975年1月6日出生，住湖南省邵阳市双清区××××××××××××××××××。公民身份号码：430××××××××××××364。原告珠海市三美贸易有限公司与被告罗祥云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜锦秀到庭参加了诉讼。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年11月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1701025160）及《商品房买卖合同附件》；2.被告协助原告注销金湾区三灶镇机场西路101号×××××××××的预告登记手续，注销预告登记的税费和手续费由被告承担；3.被告向原告支付违约金226,610.6元；4.被告将金湾区三灶镇机场西路101号×××××××××恢复原状并腾退交还原告；5.被告向原告支付房屋使用费（自2019年6月29日起至实际腾退之日止，按每日226.6元计算）；6.被告支付律师费4万元；7.案件受理费、保全费、担保费1133.05元由被告承担。事实与理由：2017年11月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定被告向原告购买金湾区三灶镇机场西路101号×××××××××，房屋总价款为1,133,053元。被告于2017年11月24日前支付首期房款463,053元，剩余房款67万元由被告向银行申请贷款支付，原告作为该笔贷款的担保人。商品房买卖合同附件十一《商品房买卖合同》补充协议第三条第5款约定：如因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人被按揭银行要求承担担保责任的，出卖人除有权在承担担保责任后向买受人追偿外，还有权在代买受人偿付3期（含3期）按揭款后单方面解除本合同，并按本补充协议第十六条的约定执行。第十六条第一款约定：出卖人依据本合同及补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退还给买受人。第十六条第三款约定：买受人已办理收楼手续后本合同解除的，买受人应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将该商品房腾空归还给出卖人，自买受人收楼之日起至将该商品房归还给出卖人之日止，买受人应按该商品房总价款的每日0.02%向出卖人支付房屋使用费。2019年6月19日，被告办理了交楼手续。2020年4月15日，原告向被告发出《办证通知书》，通知被告及时办理收房手续及房屋所有权证的相关手续，但被告一直未配合办理。2020年7月14日，中国银行股份有限公司珠海市分行（下称中国银行珠海分行）向原告发出《律师函》，告知被告的购房贷款逾期未偿还，要求原告督促被告尽快履行还本付息的义务，否则中国银行珠海分行有权要求原告承担保证责任，清偿被告所拖欠的全部款项。2020年7月29日，原告向被告发出《督促尽快偿还按揭贷款的函》，通过快递、彩信、微信等多方途径与被告沟通，但被告始终未答复，亦未向中国银行珠海分行履行还款义务。无奈之下，原告于2020年8月5日向中国银行珠海分行偿还被告所欠款项658,987.24元。为维护合法权益，原告遂起诉。原告提交的证据材料有：1.《商品房买卖合同（预售）》及附件；2.《个人房屋贷款合作协议》、《个人一手住房贷款合同》；3.不动产登记证明；4.收楼确认书；5.办证通知书及快递单、签收记录；6.律师函；7.督促尽快偿还按揭贷款的函、快递单及签收记录；8.欠款明细、银行转账凭证、结清证明；9.委托代理合同及律师费转账凭证、律师费发票；10.担保费发票；11.商品房预售许可证。被告在法定期限内未提出答辩意见、未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2017年6月21日，原告（乙方）与中国银行珠海分行（甲方）签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，第一条约定：甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作，双方合作房屋项目名称为阳光一号公馆，地址位于金湾区三灶镇金海岸山庄海荣阁；符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款。上述合作房屋项目是乙方拥有合法开发经营权或者所有权、依法可向社会公众销售或预售，其商品房预售许可证号为JWS×××××××、JWS×××××××。第六条约定：乙方同意按下述第6.1款为购房借款人提供阶段性不可撤销连带责任保证。6.1自甲方与借款人签订的借款合同生效之日起，至该笔贷款办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》正本之日止。合同第十三条约定：本协议有效期限为叁年，自本协议生效之日起计算。2017年11月14日，被告（借款人）与中国银行珠海分行（贷款人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行珠海分行贷款67万元，用于购买珠海市金湾区××××××××××××××××××××。2017年11月24日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1701025160）及《商品房买卖合同附件》，约定被告向原告购买金湾区三灶镇机场西路101号×××××××××，房屋建筑面积为68.22平方米，房屋总价款为1,133,053元；该商品房项目核准名称为阳光一号公馆，预售许可证为JWS2017007；并约定被告以贷款方式付款：2017年11月24日前支付首期房款463,053元，剩余房款67万元向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同附件》附件十一《商品房买卖合同》补充协议第三条第5款约定：如因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人被按揭银行要求承担担保责任的，出卖人除有权在承担担保责任后向买受人追偿外，还有权在代买受人偿付3期（含3期）按揭款后单方面解除本合同，并按本补充协议第十六条的约定执行。第十六条第1款约定：出卖人依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给买受人。第十六条第3款约定：买受人已办理收楼手续后本合同解除的，买受人应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将该商品房腾空归还给出卖人；自买受人收楼之日起至将该商品房归还给出卖人之日止，买受人应按该商品房总价款的每日0.02%向出卖人支付房屋使用费。原告称被告于2017年11月24日前支付了首期房款463,053元，剩余房款67万元由被告向银行申请贷款支付，原告作为该笔贷款的担保人。原告提交的《不动产登记证明》记载，2018年9月21日，涉案房产办理了预告登记，权利人为罗祥云。原告提交的《阳光一号公馆收楼确认书》有被告的签名及手指模，落款日期为2019年6月29日。原告称被告于该日办理了收楼手续，涉案房屋为精装修交楼。原告提交的《阳光一号公馆办证通知书》及快递单、快递签收信息显示，2020年4月15日，原告向被告发出该通知书，通知被告及时办理房屋所有权证的相关手续，快递签收信息显示被告于次日签收了该快递。原告称涉案房屋未办理不动产权证是因被告一直未配合办理。原告提交的《律师函》记载，2020年7月14日，中国银行珠海分行向原告发出《律师函》，告知被告的涉案购房贷款逾期未偿还，暂计至2020年7月13日，已逾期128天，拖欠借款本金639,787.36元，拖欠借款利息13,384.82元，罚息293.9元，合计653,466.08元；原告对涉案购房贷款承担担保责任；并要求原告督促被告在2020年7月21日前履行还本付息的义务，否则中国银行珠海分行将要求提前清偿全部借款本金、利息及实现债权的费用。原告提交的《督促尽快偿还按揭贷款的函》及快递单、快递签收信息显示，2020年7月30日，原告分别向《商品房买卖合同（预售）》记载的被告通讯地址及涉案房屋所在地发出该函，告知被告在2020年8月1日前向中国银行支付借款本金、利息及罚息等款项，如果未及时偿还上述款项导致原告承担担保责任，根据双方签署的合同附件第三条、第十六条的约定，原告有权单方解除合同，并要求被告按总价款20%承担违约金，同时追偿因实现债权所产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、腾退费）及追究其他违约责任。快递签收信息显示：寄往合同记载的被告通讯地址的快递被退回，寄往涉案房屋所在地的快递已签收，签收方式为协议信箱。原告又提交了彩信及微信记录，予以证明其通过上述方式将《督促尽快偿还按揭贷款的函》发送给被告。原告称被告均没有回复。2020年8月4日，中国银行珠海分行出具的《欠款明细》载明，暂计至2020年8月3日，被告欠款本息合计658,987.24元（其中贷款本金639,787.36元，利息13,384.82元，罚息382.1元，提前还款违约金5432.96元）。原告提交的中信银行客户回单记载，原告于2020年8月5日向中国银行珠海分行支付658,987.24元，并备注代罗祥云偿还中行按揭款及相关款项。2020年8月5日，中国银行珠海分行出具了《结清证明》，记载2020年8月5日已收到罗祥云在该行一手住房贷款，本息计至2020年8月5日合计658,987.24元（其中贷款本金639,787.36元，利息15,920.21元，罚息390.50元，提前还款违约金2889.17元）。原告提交了《委托代理合同》、银行回单及律师费发票，予以佐证其因本案支付了律师费4万元。原告又提交了保全担保费发票，予以佐证其因本案支付了担保费1133.05元。以上事实有原告提交的证据开庭笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件》，系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。因此涉案《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件》合法有效，双方应全面履行各自的合同义务。关于合同解除的相关问题《商品房买卖合同附件》附件十一《商品房买卖合同》补充协议第三条第5款约定：如因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人被按揭银行要求承担担保责任的，出卖人除有权在承担担保责任后向买受人追偿外，还有权在代买受人偿付3期（含3期）按揭款后单方面解除本合同，并按本补充协议第十六条的约定执行。本案中，因被告未按期偿还房贷超过3期，原告依约承担了担保责任，代被告向中国银行珠海分行支付了贷款本金、利息、罚息及提前还款违约金合计658,987.24元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告主张解除涉案《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件》有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告再继续占有涉案房屋已无事实及法律依据，原告主张由被告将涉案房屋恢复原状并腾退交还给原告，本院予以支持。至于被告已支付的购房款及已偿还的房贷，原告称将扣除有关费用后退回被告。因被告未提出反诉，故本案不予处理，被告亦可另寻途径解决。如上所述，原告主张由被告协助办理涉案房屋的注销预告登记手续，并由被告承担注销预告登记产生的税费和手续费有事实及法律依据，本院亦予以支持。二、关于违约金的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《商品房买卖合同附件》附件十一《商品房买卖合同》补充协议第十六条第一款约定：出卖人依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金。如上所述，涉案合同已被解除，原告主张被告支付商品房总价款20%的违约金，226,610.6元，有事实及法律依据，本院予以支持。三、关于房屋使用费的问题《商品房买卖合同附件》附件十一《商品房买卖合同》补充协议第十六条第三款约定：买受人已办理收楼手续后本合同解除的，买受人应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将该商品房腾空归还给出卖人；自买受人收楼之日起至将该商品房归还给出卖人之日止，买受人应按该商品房总价款的每日0.02%向出卖人支付房屋使用费。原告依据上述约定主张由被告按每日226.6元的标准，支付自2019年6月29日起至腾退之日止的房屋使用费。本院认为，一方面，每日226.6元的标准过高，结合涉案房屋所在地同地段、同户型的精装房屋的租赁价格，本院酌情按每月1200元的标准计算房屋使用费。另一方面，原告主张自被告收楼之日（2019年6月29日）起计算房屋使用费，然而，原告已主张了商品房总价款20%的违约金（226,610.6元），为了避免利益失衡，本院酌情从原告承担担保责任之日（2020年8月5日）起计算房屋使用费。故被告应从2020年8月5日起至实际腾退之日止，按每月1200元的标准向原告支付房屋使用费。四、关于律师费、担保费的问题如上所述，合同约定出现本案情形时律师费由被告承担；原告提交了《委托代理合同》、银行回单及律师费发票佐证其因本案支付了律师费4万元；未有证据表明该费用超过了广东省律师服务费收费标准。故原告主张由被告支付律师费4万元有事实及法律依据，本院予以支持。至于担保费1133.05元，本院认为原告提出诉讼财产保全是原告的权利，但是因财产保全提供担保的形式有多种，担保费不是必要支出。故对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告珠海市三美贸易有限公司与被告罗祥云于2017年11月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1701025160）及《商品房买卖合同附件》；二、被告罗祥云协助原告珠海市三美贸易有限公司办理注销金湾区三灶镇机场西路101号×××××××××的预告登记手续，注销预告登记的税费和手续费由被告罗祥云承担；三、被告罗祥云将金湾区三灶镇机场西路101号×××××××××恢复原状并腾退交还原告珠海市三美贸易有限公司；四、被告罗祥云向原告珠海市三美贸易有限公司支付违约金226,610.6元；五、被告罗祥云向原告珠海市三美贸易有限公司支付房屋使用费（自2020年8月5日起至实际腾退之日止，按每月1200元标准计算）；六、被告罗祥云向原告珠海市三美贸易有限公司支付律师费4万元；七、驳回原告珠海市三美贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18,429.53元、保全费5000元，合计23,429.53元，由罗祥云负担22,014.53元，由原告珠海市三美贸易有限公司负担1415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  郭美玲人民陪审员  魏文平人民陪审员  刘洪阳二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  罗敏兰书 记 员  钟润华