湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初5588号原告：永州市百嘉物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区双洲路119号。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭秋旭，女，1981年11月22日出生，汉族，户籍地湖南省宁远县，系原告职工，代理权限为一般授权。被告：章联和，男，1963年8月6日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。原告永州市百嘉物业管理有限公司与被告章联和物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市百嘉物业管理有限公司的法定代表人张军、委托诉讼代理人彭秋旭、被告章联和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永州市百嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费2803元、违约金841元，共计3644元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月6日被告购得世博美域X区X栋XXX室，当时只缴纳物业费至2017年7月31日，从2017年8月1日至2020年8月31日没有缴纳分文物业费，原告多次向被告催收，被告总是找一些不是物业方面的事情来搪塞。按照前期物业管理服务协议的约定，被告的多层住宅按建筑面积每平方米0.55元收取物业费，被告房屋面积为137.73平方米，共计下欠物业管理费137.73㎡×0.55元×37个月=2803元。每次交纳费用时间，第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年的第一个月的1-10日交纳每半年的物业费，否则从逾期之日起按月度管理费千分之五的比例收取违约金。为维护原告的合法权益，请判如所请。被告章联和辩称，一、答辩人与被答辩人不存在合同关系，案外人永州市荣鑫物业管理有限公司将物业管理合同整体转让，没有征得答辩人同意，因此转让协议书不能对答辩人产生效力。根据《合同法》第八十条第一款:债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。《合同法》第八十八条:“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定。案外人永州市荣鑫物业管理有限公司债权转移，仅仅通知答辩人即可，不通知答辩人不对答辩人产生效力，但是因为物业服务合同是一个权利义务对等的合同，在没有经过答辩人同意的情况下转移无效，至少是效力待定的合同。二、物业服务公司没有尽到及时维修的义务，导致答辩人下雨天墙体外水进入答辩人室内，给答辩人的生活带来困扰，造成答辩人对被答辩人不信任。因此，答辩人不存在违约。被答辩人自称受让了永州市净美物业管理有限公司的债权，但对于合同约定的义务却没有尽到，墙体渗水到室内，答辩人多次反应情况，被答辩人以各种理由推责。案外人永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理有限公司以及本案的被答辩人并没有履行维修义务，导致答辩人对被答辩人极度不信任，生活受到极大的困扰和精神上的负担。因此不存在答辩人违约。根据《合同法》第八十五条“债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩”的规定，答辩人对案外人的抗辩同样适用被答辩人。三、被答辩人受让的债权仅限于物业费，并没有及于违约金，可知案外人永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理有限公司没有主张违约责任。一是案外人明知答辩人屋内存在漏水没有及时维修，没有缴纳物业管理费的责任不在答辩人，因此转让时不涉及违约金，答辩人主张的债权不可能超出其受让的债权范围，因此无法律依据。二是如即使被答辩人维修好答辩人墙体渗水，答辩人也只应当从维修完成之日起缴纳物业管理费，因为物业服务合同是一个持续的过程，在答辩人在渗水期间，被答辩人及案外人均没有提供合同约定的内容，服务内容不符合约定，答辩人可以拒绝履行相应的付费义务。请人民法院予以采信。本院经审理查明：被告系世博美域XX栋XXX号房的业主，2012年9月6日，开发商永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并与被告办理了房屋交接手续。同日永州市荣鑫物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该合同的主要内容为：一、乙方所购房屋基本情况：坐落位置XX栋XXX号室，建筑面积137.73平方米；二、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险费，二次供水加压电费、水量、动力、水电量；三、物业服务费收费标准（按用途）：具体按物价部门批准价格收费，多层住宅按建筑面积每平方米0.55元/月；四、每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业管理服务费；五、物业服务费用标准按政府相关政策法规进行调整，调整前一个月甲方应通知乙方；六、乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金；七、乙方物业管理费从2013年6月1日开始缴纳。后永州市荣鑫物业管理有限公司退出世博美域小区，因世博美域小区未成立业主委员会，2018年2月13日，永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与永州市净美物业管理有限公司（乙方）签订了《世博美域物业托管协议》，该协议的主要内容为：一、甲方确定由乙方在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。2020年3月永州市净美物业管理有限公司退出该小区物业管理，同年4月20日永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与原告（乙方）签订一份《世博美域物业托管协议》，约定：一、甲方（永州市净美物业管理有限公司）确定由乙方（原告）在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。2020年3月6日，永州市净美物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市净美物业管理有限公司2018年3月1日至2020年2月29日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告，其中XX-XXX室业主章联和于2018年3月1日至2020年2月29日的物业服务费1818元全部由永州市百嘉物业管理有限公司追缴。2020年4月2日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市荣鑫物业管理有限公司2013年1月1日至2018年2月28日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告，其中XX-XXX室业主章联和于2017年8月1日至2018年2月28日的物业服务费530元全部由永州市百嘉物业管理有限公司追缴。被告缴纳物业费至2017年7月31日，此后的物业费原告多次催缴未果，遂酿成本纠纷。以上事实，有当事人提供的《前期物业管理服务协议》、房屋交接书、《世博美域物业托管协议》、《债权转让协议》、照片等证据在卷予以证实，结合原告的庭审陈述，足以认定。本院认为，被告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当依据协议约定享受权利，履行义务。永州市荣鑫物业管理有限公司依约为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。同时，因世博美域小区未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位永州市裕悦有限责任公司分别于2018年2月13日、2020年4月20日与永州市净美物业管理有限公司、原告签订的名为托管，实质为前期物业服务合同的《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务先后托管给永州市净美物业管理有限公司和原告公司，对业主均具有约束力。后永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理有限公司与原告分别签订《债权转让协议》，将业主拖欠的物业服务费债权转让给原告，该协议是双方真实意思表示，合法有效，故对被告亦具有法律约束力。因此，被告应向原告支付2017年8月1日至2020年8月31日的物业服务费137.73×0.55×37=2803元，对原告就此提出的诉讼请求依法予以支持。被告辩称对债权转让不知情，本院认为，2020年3月6日，永州市净美物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市净美物业管理有限公司2018年3月1日至2020年2月29日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告，该协议是双方真实意思表示，原告起诉时借助法院送达被告起诉状及债权转让等证据资料的方式，已经履行了债权转让通知被告的义务，故债权转让协议对被告亦具有法律约束力，对被告的辩称本院不予采纳。被告对原告所提供的服务所提出的诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，该小区的物业公司变更频繁，且提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如服务欠主动，保安晚上值班睡觉、小区内车辆停放管理不善等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。被告提出的房屋墙体渗水的问题，不是本案物业服务合同审理范围，本院不予处理。虽被告未按期缴纳物业费存在违约情形,但原告未能举证给其造成的实际损失,故对于原告主张的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告章联和自本判决生效之日起十日内给付原告永州市百嘉物业管理有限公司2017年8月1日至2020年8月31日的物业管理费2803元；二、驳回原告永州市百嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告章联和负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋 娜二〇二〇年十二月二十九日法官助理唐莉代理书记员  阳志科