广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初1401号 原告：陈亚强，男，1972年8月7日出生，汉族，住广东省电白县。 特别授权委托诉讼代理人：刘建军，广西盛君律师事务所律师，执业证号14502199910566480。 被告：冯有权，男，1969年2月24日出生，汉族，住广西东兴市。 被告：叶云，女，1970年8月8日出生，汉族，住广西东兴市。 两被告共同特别授权委托诉讼代理人：梁永余，广西北仑律师事务所律师，执业证号14506201210668784。 第三人：王业军，男，1974年10月20日出生，瑶族，户籍住址上思县，现住柳州市柳南区。 原告陈亚强诉被告冯有权、叶云、第三人王业军房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人刘建军，被告冯有权、叶云的共同诉讼代 -2- 理人梁永余，第三人王业军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告和第三人于2016年7月1日签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还购房款170000元并支付利息（利息计算：以170000元为本金，按年利率6%自被告收到购房款之日起计至实际返还之日止）；3.被告向原告赔偿损失50000元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年7月1日，原告与二被告的委托代理人王业军签订《商品房买卖合同》，约定原告购买二被告位于广西东兴市，总价170000元，签订合同时第三人王业军向原告出示了东兴市公证处出具的公正委托书，原告向第三人王业军付清了购房款170000元，第三人向原告出具了收据。合同签订后，原告与东兴市我爱我家国际大酒店有限公司签订租赁合同，将涉案房屋交给东兴市我爱我家国际大酒店有限公司使用。根据合同约定，被告和第三人应在2019年7月1日前为原告办理房屋产权登记和房屋过户手续，但时至起诉时也未办理。为此，原告曾于2020年6月起诉要求被告履行过户义务。经法院调查，涉案房产已实际转让给案外人，合同目的已无法实现，为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请人民法院依法支持原告诉请。 被告冯有权、叶云共同辩称，《房屋买卖合同》不是其二人所签，冯有权没有收到任何款项。案涉10万元的收据发生于2017年2月17日，彼时第三人已经收到原告作出的撤销委托书的声明。原告主张现金支付，但是没有其他证据佐证，不符合常理。第三人无权代为收取相应款项，即使收款也只是第三人的个人行为，现第三人出具收据没有实际付款的事实证实原告与第三人恶意串通损害被告利益，涉案的买卖合同应属无效。收据显示原告在2016年7月21日才付款70000元，应按照合同第七条承担违约付款的违约责任，计算：60000元×15天× -3- 0.0001=90元。涉案房屋于2018年就由被告销售给案外人王自阳、刘金兰且办理了过户登记手续，原告主张其一直居住在涉案房屋完全与事实不符，故原告的诉请及事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。 第三人王业军辩称，其是在与被告约定的委托代理期限内执行销售房屋、收款及交付房屋。原告一直居住在所购的房屋，房款已经收取，被告是知情的。原、被告之间都是相互认识的，原告也告诉被告已经购买了所居住的房产，房款也由第三人本人实际收取，并多次告知被告要求过户事宜，被告说不知情是没有依据的。直到2017年7月份本人才知道被告公证撤销委托关系一事。 本院经审理认定事实如下：2015年4月10日，冯有权、叶云经东兴市公正处公证委托王业军出售两人共有的位于东兴市地块）房屋的第十二层至第十六层共五层约122套房产。2016年7月1日、7日，王业军凭委托书与陈亚强签订《房屋买卖合同》，约定陈亚强购买涉案房屋，房屋面积共50平方米，总价为170000元；合同签订后现房交付，购房款以现金支付，在合同签订后5日内付款60000元，余款2017年7月1日前付清；买受人的房屋仅作酒店公寓使用；出卖人应当在商品房交付使用后3年内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的过错，不能按照合同约定期限向主管部门报送办证资料，致使买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金；合同还对其他事项作了详细约定。 2016年7月21日，王业军出具收据一张给原告陈亚强收执，载明收到陈亚强交来1502号房购房款70000元。 2017年1月6日，冯有权、叶云公证撤销对王业军的委托。当月11日， -4- 案外人王松林在《撤销声明书》下方写道“文件已收到，王松林（代收）。2017.1.11。” 2017年2月17日，王业军出具收据一张给原告陈亚强收执，载明收到陈亚强交来1502号房购房款100000元。 另查明，2018年，涉案房屋已被冯有权、叶云出售并过户至案外人王自阳、刘金兰名下。陈亚强在庭审中明确第三项诉请是基于房屋差价主张，对此冯有权、叶云未就其向案外人出售房屋的房价进行举证。 2018年4月2日，王业军委托案外人王松林代其与冯有权对接、盘算2017年4月26日至2017年11月26日共六个月房屋事宜，达成协议并代签协议书。 以上事实有公证书（2015年4月10日）、商品房买卖合同（赵飞）、收据、不动产查询回执、公证书（2017年1月6日）等证据及当事人庭审陈述为证，足以证明。 本院认为，关于陈亚强与冯有权、叶云之间是否成立房屋买卖合同关系的问题，冯有权、叶云系自然人，不是经营房地产开发的企业，本案是一般房屋买卖合同纠纷而非商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，王业军受冯有权、叶云委托出房屋，王业军与陈亚强签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对冯有权、叶云产生约束力，陈亚强与冯有权、叶云成立房屋买卖合同关系。冯有权、叶云以房款为现金交付为由辩称陈亚强与王业军存在串通损害其利益的意见，理据不足，本院不予采纳。 -5- 关于陈亚强是否已经履行付款义务的问题，第一张70000元的收据在王业军受托卖房期间出具，可以确认陈亚强已经支付70000元购房款。冯有权、叶云曾委托王业军代售房屋，其二人在撤销王业军授权后，应当与王业军对已出售的房屋进行对账结算。其次，即便王业军未主动向冯有权、叶云披露已出售房屋的事实，其二人亦应当通过发布公告等有可能让购房者知悉的方式公布撤销王业军授权的事实。现冯有权、叶云仅通过公证的方式撤销授权，并未产生对外公示的效果，在第三人无从知晓的情况下，不得对抗善意第三人。冯有权、叶云未能举证证明陈亚强在支付第二笔100000元购房款时明知其二人已撤销对王业军的授权，也未能证明陈亚强与王业军之间存在串通损害其利益。据此，可以确认王业军已代冯有权、叶云代收了全部170000元购房款，陈亚强已履行合同约定的付款义务。陈亚强与冯有权、叶云成立房屋买卖合同关系在先，陈亚强已支付完购房款，冯有权、叶云再将涉案房屋出售给他人并已办理过户登记，冯有权、叶云构成根本性违约。陈亚强作为守约方，因为冯有权、叶云的违约无法取得涉案房屋，合同目的已无法实现。陈亚强诉请解除合同并要求冯有权、叶云返还购房款170000元，有事实与法律依据，本院予以支持。至于王业军收取购房款后是否已交给冯有权、叶云，属于二者之间的委托合同纠纷，本案不予处理。 关于陈亚强诉请要求支付利息及赔偿损失的问题，虽然合同约定出卖人逾期交房导致合同解除时的违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，守约方有权依据实际损失请求提高违约金，陈亚强已明确赔偿损失的诉请是基于房屋现实价值与合同价款之间差价损失，该项主张明确包含了主张上调违约金的意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当 -6- 于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”房屋价格波动是正常的市场现象，陈亚强与冯有权、叶云应当预见到房屋价格的波动，意识到房屋交易中承受的市场风险。如合同正常履行，陈亚强取得涉案房屋的所有权后，其可以正当享受涉案房屋的用益物权以及转卖房屋所得的收益。因此，房屋现实价值与原约定的购房款之间的差价属于合同正常履行后陈亚强可以获得的利益。鉴于冯有权、叶云已实际将涉案房屋出售、过户至案外人，房屋差价的数额原本可以参照案外人购买涉案房屋实际支付的购房款计算。在陈亚强提出差价的主张后，冯有权、叶云未能就此进行举证，陈亚强主张按每平米上涨1000元的标准赔偿差价损失，符合当地房地产市场行情，本院予以确认。赔偿房屋差价已可以弥补陈亚强支付购房款后未能取得房屋差价的损失，其再要求按付款时间起算利息，与违约责任弥补损失的原则不符，本院不予支持。陈亚强要求解除合同，返还购房款后，至少还存在资金占用的损失。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，冯有权、叶云应自原告本案起诉之日起，按起诉时一年期贷款市场报价利率支付购房款占用期间利息。 关于陈亚强违约责任的问题，冯有权、叶云提出原告逾期付款应按合同第七条承担违约责任。经查，王业军于2016年7月7日签署合同，按该合同约定，陈亚强应在7月12日前支付60000元购房款，而陈亚强直到当月21日才付款70000元，应按逾期9天承担违约责任，即向冯有权、叶云支付60000元×0.0001元/天×9天=54元违约金，此款在房屋差价赔偿中扣减。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四 -7- 条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四之规定，判决如下： 一、解除原告陈亚强与被告冯有权、叶云、第三人王业军签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016052501）； 二、被告冯有权、叶云向原告陈亚强返还购房款170000元并支付资金占用期间利息（利息计算：以170000元为基数，自2020年9月22日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）； 三、被告冯有权、叶云向原告陈亚强赔偿房屋差价损失49946元； 四、驳回原告陈亚强的其他诉讼请求。 案件受理费4600元，减半收取2300元（原告已预交），由被告冯有权、叶云负担。 上述金钱给付义务，义务人应在本案判决生效之日起15日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4600元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 -8- 审判员  韦少华 二〇二〇年十二月十一日 书记员  黄丹亭