成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初7299号 原告：李宁，男，汉族，1971年11月1日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：罗威，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐琳，四川蓉城律师事务所律师。 被告：丁芳，女，汉族，1974年6月12日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：赵俊锋，四川五月花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭晓静，四川五月花律师事务所律师。 第三人：唐晓玲，女，汉族，1972年12月24日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张明亮，四川鑫天律师事务所律师。 第三人：蒲君，男，汉族，1970年10月10日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张明亮，四川鑫天律师事务所律师。 原告李宁与被告丁芳、第三人唐晓玲、蒲君案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月1日、8月28日、10月21日、11月25日公开开庭进行了审理。原告李宁的委托诉讼代理人罗威，被告丁芳的委托诉讼代理人赵俊锋、彭晓静，第三人唐晓玲、蒲君的共同委托诉讼代理人张明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李宁诉称，丁芳在诉唐晓玲、蒲君的案件中，将位于本市高新区房屋查封。该房屋已由李宁购买且已付清全款，李宁在2017年也对房屋重新装修后入住。故李宁对该房屋享有足以排除执行的权利。故而，请求停止对上述房屋查封的执行。 被告丁芳辩称，原告购买房屋的真实性存疑，且李宁与唐晓玲、蒲君签订合同的时间是2017年4月16日，违反了限购政策，李宁购买房屋被查封系其对风险的放任，不享有足以阻却案涉房屋强制执行的民事权利，其诉讼请求应当驳回。 第三人唐晓玲、蒲君陈述称，案涉房屋已由第三人出售给李宁。请求依法裁判。 经审理查明：位于本市高新区房屋（权2997281，以下简称案涉房屋）登记于唐晓玲、蒲君名下。丁芳因其与唐晓玲、蒲君之间的民间借贷纠纷而向本院申请保全，本院经审查后于2020年2月25日以（2020）川0107民初1240号民事裁定书将案涉房屋查封。 在案涉房屋被查封之前的2017年初，李宁拟向唐晓玲、蒲君购买案涉房屋。2017年2月8日，李宁委托案外人邓某向唐晓玲支付2万元。2017年3月21日，蒲君以自己及唐晓玲的名义与李宁签订《房屋买卖合同》，约定唐晓玲、蒲君以430万元的价格将案涉房屋出售给李宁。由于唐晓玲、蒲君长期居住于国外，唐晓玲的签名及捺印均系蒲君代签、代捺。 2017年3月23日，成都市人民政府公布了本市房屋限购政策。由于唐晓玲不在国内，且唐晓玲系于2017年3月23日方才在中华人民共和国驻威哥华总领事馆办理出售房屋的委托公证，委托蒲君代为出售案涉房屋，李宁于2017年3月26日方才收到该公证书，故李宁与蒲君未对2017年3月21日所签订的《房屋买卖合同》进行备案。至2017年4月16日，李宁与唐晓玲、蒲君签订了《三利宅院二手房转让合同》，约定唐晓玲、蒲君将案涉房屋以430万元的价格出卖给李宁，在李宁取得高新区购房资格后，唐晓玲、蒲君应无条件配合其完成房屋过户取得不动产登记手续（第4条）。在该份合同中，唐晓玲的签名依然由蒲君代签。 在2017年4月16日李宁与唐晓玲、蒲君签订《三利宅院二手房转让合同》前的2017年4月14日，成都市人民政府公布了《2017年住房限购政策知识问答（二）》（以下简称问答）。依照问答的规定，2017年3月24日零时前，买卖双方未在本市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交2017年3月24日零时前买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款的银行转账有效凭证的，可以在2017年5月31日前办理交易手续，逾期未申请或不能提供证明材料的，将不予受理。李宁得知该消息后，要求蒲君协助办理交易手续。因蒲君于2017年4月18日从郑州离境前往加拿大，双方未能办理案涉房屋的交易手续。 在上述期间，李宁分多次向唐晓玲、蒲君支付房款并从2018年1月起入住案涉房屋并交纳了相应的物管费用。截至2018年6月1日，李宁已付完全部购房款且清偿了案涉房屋的按揭贷款，银行也于2018年6月4日解除了抵押，但双方并未办理房屋产权过户登记。 因案涉房屋于2020年2月4日被本院查封，李宁遂诉至本院。 另查明： 一、截至2020年2月，成都中屹银丰股份投资基金管理有限公司为案外人李宁缴纳社保满24个月。 二、唐晓玲于2016年5月出境后于2018年2月入境，2018年3月再度出境后未归。 三、2018年11月23日，李宁向本市高新区人民法院提起诉讼，要求唐晓玲、蒲君将案涉房屋过户至自己名下。高新区人民法院以（2018）川0191民先调16081号案予以受理。 四、截止最后一次法庭辩论终结时止（2020年11月25日），案涉房屋登记在唐晓玲、蒲君名下，除本院查封之外，案涉房屋无其他抵押、查封。 上述事实，有身份信息、社保信息；出入境信息；房屋信息、购房合同、银行转账凭据、收条、物管费收据及证明；当事人的陈述记录等收集在案，予以佐证。 本院对双方的争议焦点认定如下： 一、关于买卖合同签订的真实性 李宁诉称，其与唐晓玲、蒲君分别于2017年3月21日、4月16日签订了《房屋买卖合同》及《三利宅院二手房转让合同》并付清了全款。丁芳则认为第一份合同系属虚假，且认为付款留言均为借款，故付款不实。 对此本院认为，首先，李宁所提交的证据包括两份合同原件、向唐晓玲及蒲君的付款银行流水、缴纳物管费的银行流水、唐晓玲为出售案涉房屋在领事馆办理的公证书，证人邓某也出庭对支付唐晓玲2万元的事实及原因予以了说明。上述证据之间足以形成证据链，证明李宁与唐晓玲、蒲君之间就购买案涉房屋一事达成了一致，且房屋已经于2017年期间实际交付李宁占有使用。其次，李宁曾就案涉房屋的过户于2018年11月23日向人民法院提起诉讼。此时丁芳尚未就其与唐晓玲、蒲君之间的纠纷向本院提起诉讼，李宁也不可能预见到丁芳的起诉以及本案的诉讼。李宁提起诉讼的事实，从另一方面证明了其与唐晓玲、蒲君签订购房合同及付款的事实。故本院对李宁与唐晓玲、蒲君之间所签订的《房屋买卖合同》及《三利宅院二手房转让合同》、付款的真实性予以认可。丁芳虽然提交了丁芳的配偶吴勇与唐晓玲之间在2017年12月19日的微信聊天记录，显示唐晓玲在此时曾向吴勇表示案涉房屋在出租，并未出售。但即便丁芳所提交的微信聊天记录确实为吴勇与唐晓玲之间的对话，也仅能表示唐晓玲未对吴勇进行真实的陈述，其效力不能对抗领事馆的公证。故丁芳的抗辩理由不能成立，本院不予认可。 丁芳认为，李宁所有付款转账凭据的留言均系借款，故不能作为支付购房款的依据，对此本院认为，首先，李宁所有付款均系通过银行转账方式，其付款的真实性并无疑问。其次，李宁在庭审中留言作出了合理的解释，也就是在当时无法办理房屋过户的情况下，为自己将来的追偿留出退路。李宁的解释符合常理。再次，李宁在纠纷之前的2018年11月23日向人民法院提起诉讼，也证明了付款的事实。综上，丁芳的抗辩理由不能成立，本院不予认可。 二、关于房屋买卖合同的效力 李宁与唐晓玲、蒲君先后签订两份房屋买卖合同，该两份合同不具备我国合同法第五十二条所规定的无效情形，故为有效合同。需要说明的是，两份房屋买卖合同的签订时间是在2017年3月、4月，此时《中华人民共和国民法总则》尚未施行，关于合同的效力应按照《中华人民共和国合同法》第三章及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第4条的规定予以认定。 三、关于李宁是否享有足以排除强制执行的民事权益 丁芳系以民间借贷为案由向本院提起诉讼，要求唐晓玲、蒲君向其归还借款本息，故其诉请系属金钱债权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李宁如排除执行，应满足如下条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因李宁自身原因未办理过户登记。 上述条件中，第（一）项、第（二）项、第（三）项的条件已经满足，有争议的是第（四）项，未办理过户登记的原因是否系因李宁自身原因。对此本院认为，李宁委托邓某向唐晓玲支付第一笔购房款是在2017年2月8日，此时李宁与唐晓玲、蒲君之间应就案涉房屋的交易达成了初步的协议。李宁与蒲君签订正式的《房屋买卖合同》是在2017年3月21日，作为普通自然人，此时双方均不可能预见到本市人民政府会在当月23日公布限购政策，且唐晓玲的委托公证也系在当日方才办理且李宁是在当月26日收到委托公证，李宁也无法在缺乏授权的情况下办理备案登记。在成都市人民政府于2017年4月14日发布问答之后，李宁随即要求蒲君配合办理交易手续，但因蒲君离境，致使交易手续无法办理。故未能办理交易手续的原因并非李宁自身原因。就房屋过户，李宁也向人民法院提起诉讼，不存在怠于行使权利的情况。 综上，李宁对案涉房屋所享有的权利足以排除执行。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决如下： 停止对本院（2020）川0107民初1240号民事裁定书关于对登记在唐晓玲、蒲君共同共有名下的位于成都市高新区房屋（权2997281）予以查封的执行。 案件受理费17040元，由丁芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈克刚 人民陪审员  李雪梅 人民陪审员  郑延福 二〇二〇年××月××日 书 记 员  胡晶晶