广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1503号原告：珠海市房产物业管理有限公司，住所地珠海市××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××262E。法定代表人：高苗，经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所律师。被告：王俊萍，女，1985年5月19日出生，汉族，公民身份号码445××××××××××××544，住广东省广州市从化区××××××××××××××。被告：冯超，男，1977年12月15日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××910，住广东省广州市从化区××××××××××××××。原告珠海市房产物业管理有限公司与被告王俊萍、冯超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，因被告王俊萍、冯超需公告送达应诉文书，本案于2020年8月11日转为适用普通程序，并于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓辉宇到庭参加诉讼。两被告经本院公告送达在公告期满后仍不到庭应诉。本案现已审理终结。原告珠海市房产物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付自2018年7月至2020年4月期间拖欠的物业管理费2251.68元；2.判令两被告共同支付自2018年7月至2020年2月期间拖欠的管道疏通费0.6元、公摊电费256.7元、防盗门对讲系统维护费200元、材料费98.1元、电梯维护费174元、监控设备维护费70元，合计799.4元；3.判令两被告共同支付逾期违约金3051.08元；4.判令两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：两被告系珠海市斗门区白蕉镇白蕉路3019号香水鸿门小区×××××××的业主。根据原告于2011年8月26日与珠海市恒威投资有限公司签订的前期物业服务合同，原告于2011年10月1日正式进驻案涉小区提供物业服务，自始原告一直积极履行合同约定的权利义务。但是，两被告从2018年7月起停止交纳物业管理费等相关费用。依合同约定，物业管理费按照建筑面积每月每平方米1.3元计算，案涉房产面积为78.73平方米，即两被告每月应交纳物业管理费102.35元，截至2020年4月，两被告共拖欠22个月的物业管理费2251.68元。截至2020年2月，被告还拖欠管道疏通费、公摊电费等费用。依约定，原告有权以每月所欠物业费为基数，自两被告逾期之日起按每日5‰分段计算违约金至两被告清偿之日止，因违约金额超过本金，故原告自愿下调违约金以两被告拖欠的物业费本金为限。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。原告珠海市房产物业管理有限公司当庭变更诉讼请求第3项：判令两被告共同支付逾期违约金2251.68元。事实与理由补充：违约金以两被告当月拖欠的物业服务费为本金，按日千分之五，从逾期付款的次月1日开始计至2020年4月。由于约定的违约金过高，原告自动下调违约金金额，以两被告拖欠的物业服务费本金为限主张2251.68元。原告珠海市房产物业管理有限公司围绕其诉讼请求依法提交如下证据：物业资质证明、前期物业服务合同、珠海市不动产登记情况查询结果、不动产权登记表、房产验收确认书、交房钥匙领取登记表、交房手续书、香水鸿门收费通知单。两被告缺席，没有提交书面的答辩意见，也没有提交证据。原告珠海市房产物业管理有限公司提交的证据，经当庭出示，本院审查后认为，原告提交的香水鸿门收费通知单是原告单方制作，没有其他证据佐证，本院不予确认，其他证据均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月26日，原告与珠海市恒威投资有限公司签订前期物业服务合同约定，原告为珠海市香水鸿门住宅小区提供物业管理服务，物业服务费包括住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取的物业管理费及按每户每月10元收取的防盗门对讲机系统维护费，业主从通知办理入伙之日起开始缴纳物业服务费，以后于每月5日前交纳上个月的物业服务费，逾期每日按应交物业服务费的千分之五支付滞纳金。两被告于2010年向珠海市恒威投资有限公司购买位于珠海市斗门区××××××××××××××××××××××××。被告王俊萍于2011年12月30日在房产验收确认书上签字，表示同意收房，并领取钥匙。2012年10月29日，案涉房产办理完成不动产权登记缮证手续，两被告各占房产50%的产权份额，房屋的建筑面积为78.73平方米。本院认为：原告与珠海市恒威投资有限公司签订的前期物业服务合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，两被告作为珠海市恒威投资有限公司开发的案涉小区业主，案涉前期物业服务合同对两被告具有约束力，原被告应当自觉履行约定。依约定，两被告应于每月5日前按住宅建筑面积1.3元/平方米即102.35元（1.3元/平方米×78.73平方米）向原告支付物业管理费，以及每户每月10元向原告支付防盗门对讲机系统维护费。原告提交的证据可以证明两被告已于2011年12月30日接收案涉房产，且案涉房产已于2012年10月29日办理产权登记至两被告名下，故原告要求两被告支付自2018年7月1日至2020年4月30日期间的物业管理费2251.68元（1.3元/平方米×78.73平方米×22个月）及自2018年7月至2020年2月期间的防盗门对讲机系统维护费200元（10元/月×20个月），有理有据，本院予以支持。关于管道疏通费、公摊电费、材料费、电梯维护费和监控设备维护费，原告称其只提交了上述费用产生的部分票据，经审查，其提交的证据不足以证明上述费用的实际发生情况，且原被告对上述费用也没有约定的交纳标准及分摊方式，原告主张上述费用，证据不足，本院不予支持。关于违约金的问题。依约定，两被告应于每月5日前交纳上个月物业服务费，逾期交纳每天按应交物业服务费的千分之五支付滞纳金，即逾期付款的违约金。根据原告庭审所述，其要求两被告按照日千分之五支付拖欠物业管理费产生的违约金，且违约金从欠费次月1日开始计至2020年4月30日止，有理有据，但每月违约金数额应以当月应交纳的物业管理费本金为限，原告主张超过部分不予支持。经本院核算，两被告因拖欠2018年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费产生的违约金为1860.73元，原告要求两被告支付违约金2251.68元，缺乏理据，本院不予支持，两被告应支付的违约金以本院核算为准。关于两被告的责任问题。原告要求两被告共同偿还相关物业费用。本院认为，两被告各占案涉房产50%的产权份额，根据《中华人民共和国物权法》第九十八条“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额分担，共同共有人共同负担”的规定，没有证据证明两被告的关系，也没有证据证明两被告对案涉房产产生的物业服务费的负担有约定，故应当按照两被告对案涉房产的份额对物业管理费、防盗门对讲机系统维护费及违约金进行分担，即两被告各自承担物业管理费1125.84元及防盗门对讲机系统维护费100元，被告王俊萍承担违约金930.37元，被告冯超承担违约金930.36元。两被告缺席，视其放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十八条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、被告王俊萍于本判决生效之日起七日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付2018年7月1日至2020年4月30日期间的物业管理费1125.84元、2018年7月至2020年2月期间的防盗门对讲机系统维护费100元及违约金930.37元；二、被告冯超于本判决生效之日起七日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付2018年7月1日至2020年4月30日期间的物业管理费1125.84元、2018年7月至2020年2月期间的防盗门对讲机系统维护费100元及违约金930.36元；三、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告珠海市房产物业管理有限公司已预交），由原告珠海市房产物业管理有限公司负担18元，由被告王俊萍负担16元，由被告冯超负担16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  钟红敏人民陪审员  刘雪红人民陪审员  杨枚燥二〇二〇年十二月十日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国物权法》第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。