邢台市襄都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0502民初2133号 原告：河北东胜商业管理有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路508号东胜广场3层30、31室，统一社会信用代码9113010006168774X4。 法定代表人:王治，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晓瑞，河北君合欣律师事务所律师。 被告：邢台三毅健身有限公司，住所地邢台市泉南大街55号紫晶观邸2号楼，统一社会信用代码91130502336335584Y。 法定代表人:刘明，该公司执行董事。 被告：刘明，男，汉族，1979年12月31日出生，住河北省邢台市信都区。 第三人：王红叶，女，1991年9月4日出生，汉族，住河北省邢台市襄都区，系天艺舞蹈负责人。 第三人：邢台工匠教育科技有限公司，住所地河北省邢台市襄都区世贸天街A座2003室，统一社会信用代码91130502MA0D5BDRXM。 法定代表人：杨国勇，该公司执行董事。 第三人：河北旭航交通设施有限公司，住所地宁晋县河渠镇乔家寨村，统一社会信用代码91130528089415420A。 法定代表人：朱晓培，该公司执行董事 原告河北东胜商业管理有限公司与被告邢台三毅健身有限公司、被告刘明、第三人王红叶、第三人邢台工匠教育科技有限公司、第三人河北旭航交通设施有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北东胜商业管理有限公司委托诉讼代理人刘晓瑞，被告邢台三毅健身有限公司法定代表人刘明、被告刘明、第三人王红叶、第三人邢台工匠教育科技有限公司法定代表人杨国勇、第三人河北旭航交通设施有限公司法定代表人乔召龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告河北东胜商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告三毅公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告三毅公司立即将位于邢台市泉南大街55号紫晶观邸2号楼腾清并返还给原告；3、判令被告三毅公司向原告支付2020年1月至2020年6月的租金307200元及违约金（自应当支付之日至付清日为止，按照日千分之五的标准支付）；4、判令被告三毅公司按每月51200元向原告支付自2020年7月至本案判决腾清实际返还原告之日期间的租赁费；5、判令第三人王红叶、工匠公司及旭航公司立即停止占用原告位于邢台市泉南大街55号紫晶观邸2号楼并从具体占用的区域内腾清、搬出；6、判令第三人王红叶、工匠公司及旭航公司依据每月51200元租金标准按各自实际占用面积折算的租金标准自本案受理之日至各自从具体占用的区域内腾清并搬出之日向原告支付占用费。被告三毅公司对第三人王红叶、工匠公司及旭航公司履行本条款义务负连带给付责任；7、被告三毅公司立即偿还原告垫付的水费243267.82元，自原告2020.11.9，垫付之日起，按合同约定的日千分之五的标准计算至被告三毅公司实际给付之日止；8被告刘明对三毅公司的债务承担连带责任；（截至2020年11月）；9、依法判令其他第三人对上述款项中实际使用部分承担连带给付责任；10、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2015年8月，原告与被告三毅公司签订《房屋租赁合同》，约定被告三毅公司租赁原告所属位于邢台市泉南大街55号紫晶观邸2号楼（共三层），共计2560平方米，租赁期限自2015年8月1日至2024年7月31日。承租期内，租金为租赁第一年至第三年免租期；第四年至第六年每年租金为614400元；第七年至第九年每年租金为645120元，租金按季度支付。租赁用途为经营健身休闲及配套经营，未经原告书面同意，不得擅自变更经营业态和品牌。该合同第十条还约定：未经原告书面同意，将房屋及其附属设施设备对外抵押、变卖、担保或对外转租、转让、转借的，原告有权解除合同，收回该房屋（含乙方投资装修不可移动部分）。第十一条约定三毅公司如逾期缴纳或未足额缴纳本合同约定应由三毅公司负担的费用的，每逾期一日，应按上述费用总额的千分之五支付违约金。在承租期内，被告三毅公司未经原告同意擅自将租赁房屋先后转租给第三人王红叶、工匠公司及旭航公司，并且被告自2020年1月至今未支付租金，截止2020年6月已欠付租金307200元。另，2017年5月15日原告名称由河北俊秀商业运营有限公司变更为河北东胜商业管理有限公司。原告认为，被告三毅公司拖欠租金及擅自转租的行为已构成根本违约，且符合合同约定的原告解除租赁合同的条件。第三人王红叶、工匠公司、旭航公司非法占用原告房屋，应向原告支付占用费。为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。 被告邢台三毅健身有限公司及刘明辩称，因2020年1月底疫情导致无法营业，国家强制性不允许营业的前提下，我公司和东胜公司从三月底以电话、微信等方式对期间所产生的房租一事进行沟通，协商，在国家下文因为疫情原因经营性房租适当减免政策指导下与东胜公司协商无果，东胜公司明确不可以减免房租等费用，并决定解除合同，下达了解除合同通知书，我公司也明确同意解除，并于此期间陆续搬离一些物品，员工也陆续离职，东胜公司也告知了邢台本地的管理物业公司要解除合同，物业公司也做出了禁止搬物品和经营的决策，并告知我公司员工和会员。自此我们公司一直在等东胜公司的解除合同后续事宜至今。我公司对东胜提出如下异议，1.与三毅公司签订租赁合同的主体是河北俊秀商业运营有限公司非河北东胜商业管理有限公司；2.我公司对对方提出的2020年1月至2020年6月的租金307200元及违约金不认可，根据国家发改投资规2020.734号指导意见在这方面我们和租赁方未达成一致；3.对于原告所诉2020年7月以后的房租不认可，东胜公司于六月己经发函终止合同，我方也陆续撤离，解散员工，并且实际管理方物业公司也进行告知我公司及会员停止经营不存在后续房租问题，并陆续停水停电，有和东胜商业管理公司的负责人聊天记录为证；4.对本案诉讼费由我公司承担提出异议；5.对于东胜公司追诉我个人资产冻结提出异议，我公司是有限公司，公司承担有限责任，并且我公司实际出资人是两人，并且每笔支出都有两个股东签字，这个我们公司人员均可证明；6.我公司对对方公司提出的第三人赔偿提出异议，我们在协商过程中提出退租三次无果，对方负责人口头答应可以出租，有和对方微信聊天记录；7.我公司一直在和对方公司积极沟通因疫情造成的损失承担问题，也愿与对方公司共同和平友好进行问题的解决与沟通；原告与物业公司就是一回事。 第三人王红叶述称，我们跟三毅公司是正规签署合同，没有拖欠任何费用，水电费也是正常缴纳，我们合同是11月10号到期，三毅公司没有正常经营，也没有会计，所以第二个月的房租没有缴纳，现在已经准备搬离。 第三人邢台工匠教育科技有限公司述称，我们的合同是11月30日到期，租金也缴纳到11月30，现在已经搬离了一部分，前期物业不允许搬离，上周同意搬离，租赁动岚的房间，是经过东胜集团同意的。 第三人河北旭航交通设施有限公司旭航公司述称，我们的合同到2021年6月30日到期，房租交到3月31日，物业费交给了三毅公司，时间到2021年6月30日，物业费交给了三毅公司李悦鑫。2019年7月24日从博康手里签的合同，之后跟三毅公司签的合同，有转账记录和合同，搬东西需要经过东胜签字才能进，我们来这里住，东胜公司都是清楚的。 原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交了六组证据，1、原告的营业执照及法定代表人身份证复印件，国家企业信用信息公示系统原告名称变更页；2、被告三毅公司营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证复印件各一份；3、房屋租赁合同一份；4、支付的业务回单十一张；5、石家庄市拓达房地产开发有限公司出具的通知、原告向邢台冀泉供水有限公司出具的证明、邢台冀泉供水有限公司张贴的停水通知书、原告支付水费业务回单各一份；6、光盘一张。被告三毅公司、刘明除对水费部分的证据不清楚以外，其他证据均无异议，本院予以采信并在卷佐证。被告三毅公司提交因疫情减免租金的通知、与原告工作人员的聊天记录、三毅公司的完税证明等证据。被告刘明提交三毅公司的2017年度、2018年度的审计报告和三毅公司2017年的银行存款、现金日记账、与原告聊天记录等证据。第三人王红叶、工匠公司、旭航公司提交租赁合同、收据等证据。原告认为疫情不属于不可抗力，与原告与员工聊天也对于减免租金、解除合同未达成一致意见；被告公司收款、支款均不经过公司账支付，不能体现公司收入流向公司的账户，收取转租户的租金去向也不能证明，不能证明三毅公司的财产和股东的财产相互独立。 根据本案认定的证据及当事人的庭审陈述，本院查明以下事实：2015年8月1日，河北俊秀商业运营有限公司与被告三毅公司签订《房屋租赁合同》，河北俊秀商业运营有限公司为甲方，被告三毅公司为乙方。甲方将坐落于邢台市泉南大街55号紫晶观邸2号楼整体（共三层），租赁给乙方经营使用，承租面积为2560平方米,租赁期限9年，自2015年8月1日至2024年7月31日。乙方租赁该商铺经营健身休闲及配套经营，未经甲方书面同意，不得擅自变更经营业态和品牌。承租期内，租金第一年至第三年免租费；第四年至第六年每年租金为614400元；第七年至第九年每年租金为645120元。租金的支付方式为上交租金，按季度支付，即乙方于每次租金交付日到期前按照合同约定租金价格及总额一次性向甲方交清一季度（三个月）的租金，第一次租金交付日为2018年7月15日之前，租金到期前提前10日交付下一季度租金。乙方承担物业管理费、水费、电费、取暖费等。未经原告书面同意，将房屋及其附属设施设备对外抵押、变卖、担保或对外转租、转让、转借的，原告有权解除合同，收回该房屋（含乙方投资装修不可移动部分）。乙方如逾期缴纳或未足额缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一日，应按上述费用总额的千分之五支付违约金。在承租期内，被告三毅公司将租赁房屋转租给第三人王红叶、工匠公司及旭航公司。2020年5月-6月间，被告刘明与原告员工交流申请解除合同，原告员工称需要交清欠费、走流程。 被告三毅公司交纳租金至2019年12月31日，自2020年1月至今未支付租金。第三人王红叶租用面积为180平方米，向三毅公司交纳租金至2020年11月11日。第三人工匠公司租用面积为166平方米，向三毅公司交纳租金至2020年11月30日。第三人旭航公司租用面积80平方米，向三毅公司交纳租金至2021年3月31日。2020年11月9日，原告垫付了截止2020年11月之前的水费243267.82元。被告刘明对于停水通知书有异议。旭航公司称在2020年9月10日水就停了。 另查明，截止庭审前，第三人王红叶准备搬离，第三人工匠公司2020年11月30日到期，已经搬离一部分，因前期物业不允许才没有搬完。第三人旭航公司仍占用租赁物，租赁时，东胜公司是清楚的。被告三毅公司设备、器械还在租赁房屋内。 2017年5月15日原告名称由河北俊秀商业运营有限公司变更为河北东胜商业管理有限公司。被告三毅公司成立于2015年6月9日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），注册资本10万元。 本院认为，原告与被告三毅公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。被告三毅公司自2020年1月至今未支付租金，已构成违约，被告三毅公司迟延支付租金、未经原告书面同意将租赁物转租，根据合同的约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除租赁合同并要求被告三毅公司将租赁物腾清并返还给原告的诉讼请求本院予以支持。经庭审查明，2018年8月1日至2021年7月31日三年期间，租金每年为614400元即每月为51200元，租金支付方式为按季支付，租金到期前提前10日交付下一季度租金，截止2020年1月至今被告三毅公司未支付租金，对原告要求被告三毅公司支付2020年1月至2020年6月租金307200元的诉讼请求予以支持。庭审中被告三毅公司以和原告工作人员协商过租金交付至2020年5月31日，因原告和被告三毅公司均认可双方对此未达成一致意见，对于租赁费的截止时间计算到庭审前。关于水费，原告已经实际垫付，且庭审中被告三毅公司认可租赁物所使用水表与原告所垫付水费指向的水表系同一块水表，根据合同约定，被告三毅公司作为实际承租人和使用人应当予以交纳，对原告要求被告三毅公司给付其垫付水费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，合同约定违约金的标准明显过高，酌定按2020年12月21日全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%计算。关于水费违约金的问题，原告于2010年11月9日垫付，应从原告实际垫付次日之日起计算违约金比较公平合理。 关于第三人是否承担责任的问题，因第三人王红叶、第三人工匠公司明确表示不再租用，正在搬离，应当搬离；第三人续航公司称已经将租金交到2021年3月31日，应当按照主合同解除时间履行，需要使用应当与原告签订新的协议。如果第三人仍占用租赁物，按照第三人王红叶、第三人工匠公司、第三人续航公司各自实际占用租赁物的面积，参照原告和被告三毅公司签订的《房屋租赁合同》中的总面积2560平方米和每月51,200元的租金数额计算，第三人王红叶应按每月3,600元向原告支付房屋占用费直至其腾清返还原告之日止。第三人工匠公司应按每月3,320元向原告支付房屋占用费直至其腾清返还原告之日止。第三人旭航公司应按每月1,600元向原告支付房屋占用费直至其腾清返还原告之日止。 关于被告刘明是否对被告三毅公司的债务承担连带责任的问题。被告三毅公司系自然人独资有限责任公司，刘明为该公司唯一股东，庭审中刘明提交的审计报告和财务账册并不完整，其提供的证据不能证明个人财产独立于三毅公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告刘明应对被告三毅公司的债务承担连带责任，对原告要求被告刘明对被告三毅公司的合同债务承担连带责任的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告河北东胜商业管理有限公司与被告邢台三毅健身有限公司2015年8月1日签订的《房屋租赁合同》的履行； 二、被告邢台三毅健身有限公司在本判决生效后十日内将邢台市泉南大街55号紫晶观邸2号楼整体（共三层）腾清返还给原告河北东胜商业管理有限公司； 三、被告河邢台三毅健身有限公司在本判决生效后十日内向原告北东胜商业管理有限公司与被告东胜公司支付自2020年1月1日至2020年10月31日期间的租赁费512,000元及违约金（违约金计算标准和方法：自2020年1月1日至2020年3月31日期间以153,600元为基数、2020年4月1日至2020年6月30日期间以307,200元为基数、2020年7月1日至2020年9月30日期间以460,800元为基数、2020年10月1日至2020年10月31日期间以512,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%标准计算）； 2020年11月1日起到实际交还原告租赁物之日止，被告邢台三毅健身有限公司按每月51,200元向原告支付房屋占用费； 四、被告三毅公司在本判决生效后十日内给付原告东胜公司垫付的水费243,267.82元及违约金（自2020年11月10日起直至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、被告刘明对本判决第三项、第四项承担连带给付责任； 六、第三人王红叶在本判决生效后十日内将实际占用租赁物部分腾清返还给原告河北东胜商业管理有限公司，并自2020年11月12日起在每月3,600元范围内对被告三毅公司应向原告支付的租赁费承担连带清偿责任直至其腾清之日止； 七、第三人邢台工匠教育科技有限公司在本判决生效后十日内将实际占用租赁物部分腾清返还给原告河北东胜商业管理有限公司，并自2020年12月1日起在每月3,320元范围内对被告三毅公司应向原告支付的租赁费承担连带清偿责任直至其腾清之日止； 八、第三人河北旭航交通设施有限公司在本判决生效后十日内将实际占用租赁物部分腾清返还给原告东胜公司，并自2021年1月1日起在每月1,600元范围内对被告三毅公司应向原告支付的租赁费承担连带清偿责任直至其腾清之日止； 九、驳回原告河北东胜商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11,352元，因适用简易程序，减半收取5,676元，保全费5,000元，由被告邢台三毅健身有限公司、刘明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 当事人上诉的，在提交上诉状七日内向本院交纳上诉费11,352元，逾期不交视为放弃上诉。 审判员  赵双志 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  侯冰一