山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1988号上诉人（原审原告）：李某，住辽宁省沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘某1，山西黄河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁某，住太原市。委托代理人：刘某2，江苏法德东恒律师事务所律师。委托代理人：徐某，江苏法德东恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：周某，住沈阳市大东区。上诉人李某因与被上诉人袁某、周某返还原物纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某及其委托诉讼代理人刘某1，被上诉人袁某的委托诉讼代理人刘某2、徐某，到庭参加诉讼。被上诉人周某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：1.撤销太原市小店区人民法院(2019)晋0105民初7077号民事判决，依法改判;2.上诉费用由被上诉人承担。原判决结果为:驳回李某的诉讼请求事实与理由:一、原审法院判决枉法判决,涉案房产属于上诉人购买本单位职工福利房,认定被上诉人合法占有,事实无事实根据,更无法律依据。原审法院认为,涉案房产为经济适用房,系原告与其丈夫周杰婚姻关系存续期间购买,为夫妻共同财产,原告主张被告返还房屋,被告抗辩出资购买,被告对其抗辩提供了相应的证据,可以说明被告为购买房屋支付了相应的对价,2011年装修后居住至今,持有房屋对应收据的原件,并于2012年购买了车位,上述一系列行为可以佐证被告占有房屋的合法性。原告表示房屋系出借给被告居住使用,与被告实际装修、购买车库及支付款项等行为不符,出借事由无证据佐证,本院不予彩信。同时,房屋由被告实际使用多年,使用期间对房屋进行诸多添加改造,原告作为该财产的权利人,现主张对其丈夫处分房屋事情不知情，不符合常理,以此主张被告返还房屋,事实及法律依据不足,本院不予支持。二、原告对亲贤北街水工花园1号高层3单元803室房屋享有合法的所有权和使用权。《物权法》第二十条:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。木案中上诉人是山西省水利建筑工程局职工,2006年11月27日上诉人购买本单位职工福利房,水工花园1号高层3单元803室房屋,有山西省水利建筑工程局房产管理处房管科出具的证明材料,上诉人享有该房屋的所有权和使用权,该房屋2010年7月交房,同年因被上诉人以《山西瑞光项目(2*300MW)机组工程带式输送机设备咨询协议》咨询费45万元为理由,事实上是向上诉人丈夫索要好处费45万元,在工程进展期间,被上诉人在太原想给其父母租房使用,上诉人丈夫就将该房屋水工花园1号高层3单元803室房屋出借给被上诉人使用是本案的事实。三、其他人无权处分上诉人房屋,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,其他证据与本案无关。《物权法》第一百零六条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。水工花园1号高层3单元803室房屋上诉人是房屋所有权人,根据法律规定,别人是没有处置权的,况且在原审法院认为上诉人名下的房屋已由其共有人周杰在生前变卖给被上诉人,无事实根据,《房屋买卖协议书》既无周杰签字,也无上诉人签字,在无注明年月日的房屋买卖协议书上面的“李某”签字并非上诉人所签字、按印,属于伪造行为,也没有事实证明是周杰签字,被上诉人当庭认可,该协议不符合《民法通则》《中华人民共和国城市房地产管理法》《物权法》规定,合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格,房屋买卖双方当事人应当意思表示真实。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。因此,被上诉人提供的房屋买卖协议属于恶意处分上诉人依法所享有的对涉案房屋的所有权,违背了法律的禁止性规定,二审法院应当认定该买卖协议无效。房屋所有权,是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内,可以排除他人的干涉,对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存,同等地受到宪法和法律的保护,被上诉人提供的备忘录无效,该备忘录的签字时间实在2016年9月11日,是上诉人丈夫临终前两日,此时的原告丈夫已经不省人事,该备忘录的签字人周某与上诉人水工花园1号高层3单元803室房屋,无任何利害关系,仅仅是被上诉人恶意的单方行为,上诉人并不知情,因此,该备忘录未经上诉人同意签字,未经所有权人签字认可,不能证明任何事实。被上诉人在明知该房屋的所有权人是上诉人的情况下,未通过上诉人,将上诉人的房屋以毫不相干的周某签字的备忘录为理由处分上诉人的房屋,属于违法无效行为。《山西瑞光项目(2*300MW)机组工程带式输送机设备咨询协议》其本身与上诉人无任何关系,如有纠纷可另案起诉,与本案不是一个法律关系。综上,原审法院不尊重客观事实,违背了法律的基本原则,枉法判决,影响了人民法院判决的公正性、严肃性,请求二审法院依法改判被上诉人立即给上诉人腾房。袁某辩称，第一，山西昱荣电力科技有限公司与上诉人的丈夫周杰签订的案涉房屋买卖协议书合法有效，并且被上诉人支付了合理的对价。2011年装修后居住至今，持有房屋对应收据的原件，并且2012年购买了车位，上述行为均证明被上诉人是合法占有案涉房屋。第二，上诉人的丈夫周杰在婚姻关系存续期间，但上诉人签署了房屋买卖协议并交付了房屋以及相关手续的行为，是夫妻双方的家事代理权，上诉人也有理由相信周杰的上述行为是与上诉人一致的真实意思表示。该行为发生在2010年，被上诉人居住在该房内，已经十年时间，上诉人作为该房的权利人不可能对此事不知情。第三，上诉人在上诉状中提到物权法第106条的规定的前半段用于支持它作为所有权人有权追回案涉房屋的法律依据。但是106条后半段的规定是符合下列情形的1.受让人取得该不动产或者动产的所有权，受让人受让该不动产或者动产时是善意的。2.以合理的价格转让。转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案的证据已经能够充分证明被上诉人取得案涉房屋完全符合物权法第106条规定的情形。综上所述，被上诉人合法合理占有案涉房屋，原审法院认定事实清楚，适用法律适当，请求法院驳回上诉人的上诉请求。周某未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。李某向一审法院起诉请求：1.判令被告立即返还原告亲贤北街水工花园1号高层3单元803室房屋。2.判令被告支付从起诉之日起至归还之日占用费每月1万元。3.由被告承担本案全部诉讼费用一审法院认定事实：周杰（已故）与原告李某1998年结婚，第三人周某系周杰与其前妻之子，周杰于2016年9月13日去世。沈阳输送机械制造有限公司于1998年1月7日成立，周杰生前曾系该公司的法定代表人、股东，2016年3月18日，沈阳输送机械制造有限公司的法定代表人变更为周某。山西昱荣电力工程有限公司2007年1月25日成立，2009年山西昱荣电力科技有限公司名称变更为山西昱荣电力工程项目管理有限公司，2012年又将名称变更为山西昱荣电力工程有限公司，被告袁某系山西昱荣电力工程有限公司的法定代表人、股东。原告2006年11月27日购买坐落于亲贤北街水工花园3单元803室山西省水利建筑工程局集资房一套，房屋建筑面积97.64平方米，房款306590元。原告陈述2006年11月27日向山西省水利建筑工程局交纳房款40000元，2010年7月9日交纳剩余房款266590元，涉案房屋于2010年交付，被告自2010年10月起居住使用至今。现原告以案涉房屋由其丈夫出借给被告使用为由，主张被告返还。另查明，被告抗辩房屋系原告丈夫周杰用以物抵债形式偿还尚欠被告的款项，提供2007年12月18日，沈阳输送机械制造有限公司（甲方）与山西昱荣电力科技有限公司（乙方）签订的《山西瑞光项目（2*300MW）机组工程带式输送机设备咨询协议》，主要约定甲方委托乙方负责项目投标前期的基本情况调研及项目进展情况的跟踪，顾问咨询费450000元，甲方货到现场并验收后一次性支付乙方。被告表示代周杰支付了该咨询费45万元，提供2011年3月8日被告袁某向山西昱荣电力工程项目管理有限公司转账450000元的回单。另提供原告李某（出卖人、甲方）与山西昱荣电力工程项目管理有限公司（买受人、乙方）签订的《房屋买卖协议书》，主要约定甲方愿将坐落于太原市××园，建筑面积为97.64平方米的自有楼房，以450000元出售给乙方；由于甲方应付乙方往来款450000元，双方约定，协议签订之日，乙方视同收到甲方往来款450000元；甲方同时将房屋钥匙交付给乙方；落款处李某的签字为周杰代签、捺印。2012年11月17日，被告袁某以原告的名义购买了地下停车位使用权，被告提供收据体现花费16万元。再查明，被告与周杰将上述经过形成备忘录，主要内容为，周杰确认2008年对山西昱荣电力工程项目管理有限公司（后公司改名，原债权、债务关系不变）负有45万元债务。为解决该债务，周杰与山西昱荣电力工程项目管理有限公司形成书面《房屋买卖协议书》，将与李某共有的位于太原市××街的房屋用于抵偿该债务，因该房屋为周杰的妻子李某以山西省水利建筑工程局员工的身份购买，系单位福利房，并未办理产权登记手续，待条件具备后双方再办理过户，购买手续登记的所有人为李某，所以《房屋买卖协议书》签署的出卖人为李某，周杰以李某的名义签名并按手印，该事实经周杰确认无误。2010年10月，周杰要求被告袁某介入，协调周杰与山西昱荣电力工程项目管理有限公司解决该债务。三方形成口头协议，约定周杰将上述夫妻共有房屋转让给袁某，袁某无需支付周杰款项，仅负责偿还周杰欠付山西昱荣电力工程项目管理有限公司的45万元债务。被告袁某已按约替周杰偿还山西昱荣电力工程项目管理有限公司的债务45万元。被告袁某于2011年对案涉房屋进行装修并入住，且于2012年11月27日以原告李某的名义出资购得水工花园地下停车位使用权。2016年9月5日上午及2016年9月7日下午周杰及其妻李某、其子周某与被告袁某的委托人陈侯平于辽宁省肿瘤医院新楼8楼803室两次会面，周杰对上述事实均予以认可，并安排周某、李某与陈侯平协商办理手续，但李某表示对此事不知情，致使相关手续未能办理。该备忘录落款处有陈侯平的签字、捺印、日期，周某的签字、捺印、日期及“由于周杰身体生病治疗（输液）不方便签字，儿子周某代签，以上情况确认属实”的字样。另外，被告持有涉案房屋2010年7月9日房款266490元及防盗门、防护网5840元收据原件各一张，另有2010年维修基金收据、装修保证金收据、办理产权证费收据、垃圾电梯费收据、物业管理费收据及2011年地下车位款16万元原件各一张。原告陈述涉案房屋是单位分的福利房，房款由原告与周杰一起支付，2010年拿到房屋钥匙后，周杰表示由于房屋闲置，便借给被告居住，对此原告知情，但周某签订备忘录时原告并不在场，也不知情。被告表示2011年3月将款项转付至被告担任法人的山西公司后，房屋交付给被告使用至今。房屋现无产权手续，未办理网签备案。庭后经本院核实，山西省水利建筑工程局房产管理处房管科出具材料，载明涉案房屋系经济适用房，暂未办理产权登记手续。一审法院认为，涉案房产为经济适用房，系原告与其丈夫周杰婚姻关系存续期间购买，为夫妻共同财产。原告主张被告返还房屋，被告抗辩出资购买，被告对其抗辩意见提供了相应证据，可以说明被告为购买房屋支付了相应对价，2011年装修后居住至今，持有房屋对应收据的原件，并于2012年购买了车位，上述一系列行为可以佐证被告占有房屋的合法性。原告表示房屋系出借给被告居住使用，与被告实际装修、购买车库及支付款项等行为不符，出借事由无证据佐证，本院不予采信。同时，房屋由被告实际使用多年，使用期间对房屋进行诸多添附改造，原告作为该财产的权利人，现主张对其丈夫处分房屋事情不知情，不符合常理，以此主张被告返还房屋，事实及法律依据不足，本院不予支持。第三人周杰经本院传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，当缺席判决。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据的。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：袁某应否返还李某涉案房产；袁某应否支付李某房屋占用费。一、关于《房屋买卖协议书》效力的问题。首先，对涉案房屋的性质为经济适用房，各方当事人均不持异议。其次，根据有关经济适用房管理规定，购买经济适用房不满5年，不得上市交易，满5年的，购房人应按规定向政府交纳土地收益等相关价款。本案中，李某购买涉案房屋的时间为2006年11月，涉案房屋买卖协议签订后袁某付款的时间为2011年4月，可以认定出让涉案房屋的时间不满5年。第三，涉案房屋买卖协议“李某”的签字并非李某本人的亲笔签名，李某对涉案房屋买卖的事实也不予认可。综合上述情况可以认定，涉案房屋买卖协议属无效协议。二、关于袁某应否返还李某涉案房产的问题。根据相关法律规定，合同无效后，由此取得的财产应当予以返还。本案中，袁某基于涉案房屋买卖协议占有、使用涉案房屋，现该协议无效，袁某应将涉案房屋退还李某。关于45万元房款的问题，根据本案现有证据及双方当事人的陈述可以认定，2007年期间，沈阳输送机械制造有限公司与山西昱荣电力科技有限公司签订的《山西瑞光项目（2*300MW）机组工程带式输送机设备咨询协议》，之后沈阳输送机械制造有限公司的原法定代表人周杰确认欠付山西昱荣电力科技有限公司45万元；后经协商，最终确定以涉案房屋抵顶上述45万元的债务，并签订涉案房屋买卖协议；袁某代偿45万元后开始占有使用房屋。故该45万元系沈阳输送机械制造有限公司债务，应由沈阳输送机械制造有限公司负责偿还。对该45万元，待本案结束后，山西昱荣电力科技有限公司或袁某可另案主张。主要约定甲方委托乙方负责项目投标前期的基本情况调研及项目进展情况的跟踪，顾问咨询费450000元，甲方货到现场并验收后一次性支付乙方。被告表示代周杰支付了该咨询费45万元，提供2011年3月8日被告袁某向山西昱荣电力工程项目管理有限公司转账450000元的回单。三、关于房屋占用费的问题。李某认为，袁某从2010下半年开始占用涉案房屋至今；该地段房屋的租金为3000元/月以上，袁某应按租金标准支付其占用费。袁某认为，该地段房屋的租金为2000元/月，其占用涉案房屋的开始时间为2011年上半年；若认定合同无效、返还房屋，李某应偿还其装潢费30余万元。关于占用费用，因双方为提供相应的证据，结合双方当事人的陈述，本院酌情认定涉案房屋的租金按2500元/月计算。关于装潢费，涉案房屋的专修时间为2011年，至今已使用多年，依法应当折旧。综合本案情况，本院酌情对李某诉请的占用费与袁某主张的装潢费相互折抵，折抵之后，双方之间的此项债权、债务就此了结。综上所述，李某的上诉请求部分成立。被上诉人周某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7077号民事判决。二、被上诉人袁某于本判决生效后十五日内将位于太原市××街房屋返还上诉人李某。三、驳回一审原告李某的其他诉讼请求。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元，由上诉人李某负担100元，由被上诉人袁某负担100元。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲二〇二〇年十二月二十五日书记员 张 峥