内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2020）内09民终1259号上诉人（原审被告）：乌兰察布市集宁区虎山房地产开发有限责任公司。法定代表人：郭某，该公司董事上。上诉人（原审被告）：白某1，现住凉城县。二上诉人共同委托代理人：白某2，住凉城县。被上诉人（原审原告）：汪某，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：乌兰察布市地豪房地产有限公司。法定代表人：张某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：张某，现住丰镇市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁某。上诉人乌兰察布市集宁区虎山房地产开发有限责任公司、白某1因与被上诉人汪某、乌兰察布市地豪房地产有限公司、张某房屋买卖合同纠纷一案，不服凉城县人民法院（2020）内0925民初341号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人乌兰察布市集宁区虎山房地产开发有限责任公司、白某1的委托诉讼代理人白某2与被上诉人汪某、乌兰察布市地豪房地产有限公司、张某的委托诉讼代理人梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2011年被告白纲保挂靠被告虎山房地产公司获得了凉城县鸿茅镇团结豪苑棚户区改造项目开发经营权。被告虎山房地产公司与原告汪某任职的内蒙古筑友建筑设计咨询有限责任公司签订了《建设工程设计合同》，合同约定由内蒙古筑友建筑设计咨询有限责任公司负责凉城县团结豪苑1-5号楼（带裙房）及主楼地下室施工图设计，设计费为1100062元，后双方又签订了《凉城县团结豪苑项目设计合同补充协议》。2013年1月24日被告白纲保与原告汪某签订了《房屋认购协议书》，协议约定白纲保将团结豪苑1号楼3单元1001室抵顶给原告汪某，此楼房系设计费顶房，房屋价款为318442元。2014年6月9日被告虎山房地产公司与被告地豪房地产公司签订了《凉城县“团结豪苑”棚户区改造项目开发经营权转让协议书》，协议书第三条“转让主要内容”第二款约定：“甲方已经售出商品房屋38套，合同全部移交给乙方，由乙方接替甲方履行合同的权利和义务，交接后甲方再不承担任何义务和责任”。地豪房地产公司全面接手团结豪苑棚户区改造项目，其委托诉讼代理人认可团结豪苑小区于2019年达到交工标准。对于以上事实各方当事人均无异议，本院依法予以确认。对于应由哪位被告交付房屋及承担违约责任、被告之间针对38套商品房屋是否办理了交接手续、原告的主张及请求是否符合法律规定，能否得到支持，各方当事人之间存在争议。针对争议焦点，各方当事人提交了以下证据：1.原告提交的原告身份证复印件、《建设工程设计合同》、《凉城县团结豪苑项目设计合同补充协议》、《凉城县“团结豪苑”棚户区改造项目开发经营权转让协议书》、《凉城县“团结豪苑”棚户区改造项目开发经营权转让协议书补充合同》、凉城县团结豪苑棚户区改造项目合同移交表，对该组证据四被告均无异议，对上述证据本院予以采信。2.原告提交的内蒙古筑友建筑设计咨询有限责任公司出具的《关于汪某、杨永鹏认购凉城县团结豪苑项目2套商品房协议的说明》及《房屋认购协议书》，被告虎山房地产公司、白纲保对该证据无异议；被告地豪房地产公司、张某对该证据不认可。经审查，作为协议相对方的虎山房地产公司、白纲保认可该证据，对该组证据本院予以采信。3.原告提交的《“团结豪苑”棚户区预售房情况统计》，拟证明被告虎山房地产公司、白纲保与地豪房地产公司、张某之间进行了38套房屋的交接，地豪房地产公司应当给付原告本案争议房屋，被告虎山房地产公司、白纲保认可该证据，被告地豪房地产公司、张某不认可，认为没有地豪房地产公司的签字盖章。经审查，该证据系复印件，无任何签字或盖章，原告提交的凉城县团结豪苑棚户区改造项目合同移交表中没有该证据，因此对该证据本院不予采信。4.被告虎山房地产公司、白纲保提交的《凉城县“团结豪苑”棚户区改造项目经营权转让协议书》，拟证明第三条第二款中38套房的合同全部移交给了地豪房地产公司，由地豪房地产公司承担全部经济责任，虎山房地产公司、白纲保不再承担任何责任。原告及被告地豪房地产公司、张某均认可该证据，对该证据本院予以采信。5.被告虎山房地产公司、白纲保提交的《“团结豪苑”棚户区预售房情况统计》及《“团结豪苑”棚改项目已售房情况表》，拟证明地豪房地产公司、张某凭表交付房屋，10套顶账房，没有顶够的交了一部分钱，设计费顶房应该无条件交付房屋。原告认可该组证据，被告地豪房地产公司、张某不认可，称该情况表没有见过，没有地豪房地产公司的签字盖章。经审查，该组证据均系打印或者复印件，没有任何一方的签字盖章，真实性无法确定，对该证据本院不予采信。6.被告地豪房地产公司、张某提交的《团结豪苑小区商品房买卖合同》、房屋认购协议书（汪某设计费顶房80.87平米）、收款条及声明，原告对该证据认可，但认为80.87平米的顶账房不是38套房屋中的，不是本案争议的房屋，已经和地豪房地产公司办理了交接手续。被告虎山房地产公司、白纲保认可，但认为与本案争议的房屋没有关系，声明没有法律效力。经审查，该商品房已经交付，与本案争议无关，声明不符合法律规定，对该组证据本院不予采信。7.本院庭后调取（2019）内0925民初700号案卷中地豪房地产公司向法庭提交的《合同内预售顶账38套房详细情况》及质证笔录，原告不认可，认为已经办手续的那套房不应在表格中；被告虎山房地产公司、白纲保认为表格中给其他人的房屋都对，但编号14汪某的80.87平米房屋不在38套房屋之内，设计费总计顶账三套房；被告地豪房地产公司、张某认可该证据的真实性，认为不包含原告主张的房屋。经审查，由于被告虎山房地产公司、白纲保不认可，且考虑到（2019）内0925民初700号案件被发回重审，因此对该证据不予采信。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下：不能认定本案争议的××苑包含在《凉城县“团结豪苑”棚户区改造项目经营权转让协议书》载明的38套商品房内。另查明，被告地豪房地产公司的委托诉讼代理人梁某认为原告与地豪房地产公司之间不存在房屋买卖合同关系，在被告白纲保拒绝打条子的情况下不能向原告交付房屋，同时陈述原告主张的××苑已经出售给他人。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告白纲保挂靠被告虎山房地产公司与原告汪某签订了以房抵顶设计费的《房屋认购协议书》，该协议书是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议的约定履行各自的义务。由于被告虎山房地产公司、白纲保已将团结豪苑棚户区改造项目的开发经营权转让给被告地豪房地产公司，团结豪苑1号楼3单元1001室已不属于被告虎山房地产公司或者白纲保所有，原告主张交付团结豪苑1号楼3单元1001室的诉讼请求已经履行不能，因此对此不予支持。原告在开庭后提出要求被告按照房屋的现价支付房屋价款的请求，因原告不能取得房屋，存在实际损失，对该请求予以支持，但原告未提出对房屋现价进行评估，原告的损失应参照《房屋认购协议书》上载明的房屋价款计算，即318442元，该损失应当由作为协议相对方的虎山房地产公司及白纲保承担。原告主张了迟延交付房屋的违约责任，但《房屋认购协议书》上未约定交房时间及违约责任，因此对该请求不予支持。被告虎山房地产公司、白纲保辩称已将38套商品房的名单移交给被告地豪房地产公司，但其提交的《“团结豪苑”棚户区预售房情况统计》及《“团结豪苑”棚改项目已售房情况表》未加盖地豪房地产公司的公章，该《“团结豪苑”棚户区预售房情况统计》中包含本案争议房屋，被告地豪房地产公司提交的加盖公司公章的《合同内预售顶账38套房详细情况》中不包含本案争议房屋，两个公司提交的两份证据相互矛盾且互不认可，因此不能确定本案争议房屋包含在《凉城县“团结豪苑”棚户区改造项目经营权转让协议书》载明的38套商品房内，被告虎山房地产公司、白纲保应承担举证不能的责任。原告汪某与本案被告地豪房地产公司、张某之间并未形成房屋买卖合同关系，原告要求被告地豪房地产公司、张某交付房屋及承担违约责任的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条、第九十条的规定，判决为：一、白纲保、乌兰察布市集宁区虎山房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付汪某房屋折价款318442元；二、驳回汪某的其他诉讼请求。一审宣判后，白纲保、乌兰察布市集宁区虎山房地产开发有限责任公司不服，向本院提出上诉，主要理由为上诉人与被上诉人汪某签订的《房屋认购协议书》应由被上诉人乌兰察布市地豪房地产有限公司、张某来履行，有《凉城县“团结豪苑”棚户区改造项目经营权转让协议书》为证，被上诉人乌兰察布市地豪房地产有限公司依据转让协议取得了该项目的经营开发权，也应履行相应的义务。被上诉人汪某答辩称，欠答辩人设计费各方均无异议，乌兰察布市集宁区虎山房地产开发有限责任公司或乌兰察布市地豪房地产有限公司之间不论何种关系，总有一方履行与答辩人所签订的房屋认购协议。被上诉人乌兰察布市地豪房地产有限公司、张某答辩称，房屋认购协议是汪某与白某1签订的，未与被上诉人签订房屋买卖合同，设计合同至今未交予被上诉人，要求被上诉人交付房屋或折价款无事实依据经审理查明，原判认定事实属实。本院认为，上诉人白某1挂靠乌兰察布市集宁区虎山房地产开发有限责任公司与被上诉人汪某签订的《房屋认购协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照协议履行各自义务。根据《凉城县“团结豪苑”棚户区改造项目经营权转让协议书》的约定，被上诉人乌兰察布市地豪房地产有限公司依据转让协议取得了该项目的经营开发权，也应履行相应的义务。故被上诉人乌兰察布市地豪房地产有限公司应当履行交付被上诉人汪某房屋或折价款的义务，以保障被上诉人汪某依法享有的权利。上诉人乌兰察布市地豪房地产有限公司与上诉人白某1之间的债权债务关系不能对抗被上诉人汪某债权的实现。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：撤销凉城县人民法院（2020）内0925民初341号民事判决第一项，维持该判决第二项；、被上诉人乌兰察布市地豪房地产有限公司、张某于本判决生效之日起十五日内给付汪某房屋折价款318442元；二审案件受理费600元由被上诉人乌兰察布市地豪房地产有限公司、张某负担。本判决为终审判决。审判长 郝春雷审判员 尹志明审判员 刘国婷二0二0年十二月二十一日书记员 郑 伟