北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初755号原告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（案外人）：赵韫青，女，1982年11月26日出生，汉族，户籍地北京市延庆区，现住北京市延庆区。被告（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称京行新源支行）与被告赵韫青、北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被告赵韫青，被告天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京行新源支行向本院提出诉讼请求：请求准许对XXX房屋的执行，继续查封该房屋。事实与理由：2017年8月18日，天润诚泽公司为开发涉案房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行贷款11亿元人民币。为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记。因天润诚泽公司未按期偿还贷款，2020年3月26日，京行新源支行以金融借款合同纠纷为由将天润诚泽公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）起诉至北京市第四中级人民法院，法院受理的案号为(2020)京04民初312号（以下简称312号案）。在312号案中，京行新源支行向法院申请了财产保全。2020年4月13日，法院作出了(2020)京04财保14号民事裁定书（以下简称财保14号裁定），并查封了登记在天润诚泽公司名下包括涉案房屋在内的203套在建工程房产，查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。涉案房屋被查封后，赵韫青向法院提出了执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。法院经审查后，于2020年8月7日作出(2020)京04执异117号执行裁定书（以下简称执异117号裁定），裁定中止对涉案房屋的执行。京行新源支行认为，赵韫青不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定的排除执行的条件，不能排除京行新源支行对涉案房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，假使赵韫青已经支付部分或全部房款并实际占有涉案房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，涉案房屋仍可被查封。本案中京行新源支行享有抵押权，根据执行异议复议规定第二十七条的规定，京行新源支行的抵押权可以排除赵韫青的执行异议。综上，法院不应支持赵韫青的异议请求。被告赵韫青辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。赵韫青已于2018年11月5日与天润诚泽公司签订了认购协议，购买涉案房屋，赵韫青名下没有其他用于居住的房屋，且赵韫青已付清了合同约定的总房款，赵韫青的合法权益应得到保护。被告天润诚泽公司辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院对案涉房屋查封之前，赵韫青已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定；赵韫青所购案涉房屋的规划用途为住宅；且赵韫青向天润诚泽公司支付的购房款已远超过合同约定总价款的百分之五十。赵韫青作为案涉房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院依法作出相应的裁定，停止对涉案房屋的执行并无不妥。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。京行新源支行向本院提交了以下证据材料：证据1.《借款合同》、证据2.《抵押合同》、证据3.抵押登记证明、证据4.财保14号裁定、证据5.（2020）京04执保92号《财产保全清单》、证据6.（2020）京04执保92号《查封清单》、证据7.执异117号裁定、证据8.商品房预售许可证、证据9.北京市延庆区房屋市场管理中心关于天润·和丽嘉苑项目商品房预售许可证已过期的公告、证据11.京行新润支行申请法院调取的不动产登记信息查询结果告知单（公检法）。赵韫青、天润诚泽公司对证据1-5、证据11的真实性认可，证明目的不认可，赵韫青对证据6-9的真实性认为无法核实，证明目的不认可，天润诚泽公司对证据6-8的真实性认可，证明目的不认可，对证据9的真实性认为无法核实，证明目的不认可。赵韫青向本院提交了以下证据材料：证据1.认购协议；证据2.不动产登记信息查询结果告知单；证据3.手机银行转账明细详单、中国建设银行电子回单、现金收条、中国建设银行存款凭条、中国银行交易流水明细清单、一本通/绿卡通交易明细（客户）及POS机签购单持卡人存根；证据4.北京增值税普通发票（不动产）；证据5.装修保证金、装修垃圾清运费、装修管理费、物业费、代收水费、北京市家庭居室装饰装修合同施工合同、物业管理费收据；证据6.执异117号裁定；证据7.安俊峰之母的淘宝购物记录；证据8.收据；证据9.协议；证据10.证人李某、崔某、赵某的证言；证据11.离婚证、离婚协议书；证据12.存量房屋买卖合同；证据13.楼房买卖契约。京行新源支行对证据1中认购协议形式真实性认可、内容真实性和证明目的不认可；证据2真实性认可，证明目的不认可；证据3银行转账凭证及存根的真实性认可，证明目的不认可，现金收条的真实性、证明目的不认可；证据4真实性认可，证明目的不认可；证据5形式真实性认可，证明目的不认可；证据6-证据8真实性认可，关联性和证明目的不认可；证据9真实性、证明目的不认可；证据10真实性、证明目的不认可；证据11-13的真实性认可、证明目的不认可。天润诚泽公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可。天润诚泽公司向本院提交了以下证据材料：证据1.商品房预售许可证；证据2.预售网上公示信息、竣工备案登记表；证据3.规划施工号与门牌、楼牌编号对照表；证据4.证人贾某、窦某的证言。赵韫青对证据1-4的真实性、合法性、关联性予以认可，京行新源支行对证据1、证据3的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2、证据4的真实性及证明目的不予认可。对各方当事人提供的证据，当事人对真实性无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性和证明目的存在争议的，本院根据各方当事人的陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行申请贷款1100000000元。2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为XXX。后天润诚泽公司就上述抵押担保为京行新源支行办理了抵押登记。XXX载明，抵押权利人（申请人）为京行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于XXX，不动产权证号为XXX号，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后京行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出财保14号裁定，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于XXX的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号XXX]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为XXX，建筑面积为XXX，性质为住宅。另查，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为京房售证字（2018）112号，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2018年11月5日，赵韫青与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定赵韫青购买天润诚泽公司开发的涉案房屋，房屋单价为每平方米人民币35183.16元，建筑总面积为111.74平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为人民币3931366元，由赵韫青于签署书面买卖合同之前一次性缴纳；赵韫青应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。赵韫青在本院查封之前已通过委托他人转账、存款、按天润诚泽公司指示向他人支付等方式支付了合同中约定的总房款，本院与付款凭证中显示的付款人赵韫颖、白庆英、安俊峰及收款人黎君一一进行了核实。天润诚泽公司并未通知赵韫青与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已于2019年7月向赵韫青交付了涉案房屋。赵韫青后向本院提出书面异议，请求本院依法裁定中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。本院于2020年8月7日作出执异117号裁定，中止对XXX房屋的执行。赵韫青与安俊峰于2006年5月16日结婚，二人于2020年6月30日离婚。二人于2010年4月生有一子。自2020年5月14日至本院查询之日2020年11月22日24时，赵韫青及其子名下无房产登记信息，安俊峰名下现有一套位于北京市延庆区川北小区XXX的房屋，产权登记日期为2017年5月26日。该房屋原系安俊峰之父母所有，因该房屋属于延庆区当地的“学区房”，安俊峰之父母基于安俊峰与赵韫青之子上当地重点小学的考虑，将该房过户到安俊峰名下，但该房屋仍一直由安俊峰之父母居住。安俊峰与赵韫青签署的离婚协议约定北京市延庆区川北小区XXX房屋归安俊峰所有，婚后购置的北京市延庆区天润·和丽嘉苑XXX所有权归女方所有。上述事实，有上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，赵韫青对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，赵韫青需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。本院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、赵韫青与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的买卖合同。赵韫青与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，赵韫青未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议收取了相应的房款并向赵韫青交付了涉案房屋，该认购协议可以认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该认购协议系赵韫青与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二、赵韫青所购商品房是否系用于居住用途，在查封日安俊峰名下有房是否可认定为赵韫青名下已有居住用房。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。双方当事人就此产生的争议在于，在本院查封涉案房屋日安俊峰名下有房，而后赵韫青又与安俊峰离婚，则赵韫青是否属于执行异议复议规定第二十九条第（二）项中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。对此争议，本院认为，就执行异议复议规定第二十九条、2019年11月8日的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民会纪要）第一百二十五条规定的目的而言，均是着眼于消费者购房人的生存权至上的考量，执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定为判断购房人是否系消费者提供了基本的识别标准，对此不能作机械理解，而应综合上述司法解释目的、法律精神和案件具体情况，对购房人的具体情况进行分析判断。具体到本案，首先要分析赵韫青之前夫安俊峰名下房屋的具体情况。安俊峰名下的房屋有特殊来源，原系安俊峰父母所有的房屋，为安俊峰与赵韫青之子上当地的重点小学过户到安俊峰名下，一直由安俊峰之父母居住使用。综合该套房屋的来源、过户的原因、现状及真实状况，不属于赵韫青名下用于居住的房屋。赵韫青名下无可用于居住的房屋，其购买涉案房屋，符合购房人消费者的条件。赵韫青的情形符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项、九民会纪要第一百二十五条第二款规定的精神。本院对京行新源支行与此有关的答辩意见不予采信。三、赵韫青已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。赵韫青提供的银行付款凭证、收条、本院与相关付款人、收款人核实的情况、证人贾某、窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，证明赵韫青已支付了合同约定的总房款。综上，本院认为，赵韫青对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。京行新源支行的请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告北京银行股份有限公司新源支行的诉讼请求。案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  于颖颖人民陪审员  温 泓人民陪审员  张开杰二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  刘 鹏书 记 员  龙思超