北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初39078号原告（反诉被告）：博源学之府（北京）教育科技有限责任公司,住所地北京市海淀区中关村大街甲28号5层北侧5F008。法定代表人：付蓉，董事长。委托代理人：吴小涛，北京京航律师事务所律师。被告（反诉原告）：英库百特科技服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街36号12号楼1706室、1609室。法定代表人：董义洲，经理。委托代理人：吴圣奎，北京市亿达律师事务所律师。委托代理人：欧阳启迪，男，北京市亿达律师事务所实习律师，住北京市丰台区。原告博源学之府（北京）教育科技有限责任公司（以下简称教育公司）与被告英库百特科技服务（北京）有限公司（以下简称科技公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告教育公司之委托代理人吴小涛，被告科技公司之委托代理人吴圣奎、欧阳启迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告教育公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方之间签订的《英库百特众创空间企业入驻服务协议》；2、请求贵院依法判令被告退还原告服务费858052元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告公司系开展线下教育培训为主营业务的公司，原、被告于2018年4月1日签订了《英库百特众创空间企业入驻服务协议》，合同约定由被告向原告提供政策指导、协助办理工商注册及税务登记、投融资对接、相关优惠、扶贫政策、资金支持、协助申报高新技术企业，举办讲座、培训、组织企业间联谊活动等服务，可是原告至今未享受到被告所提供的任何服务，原告认为被告已经构成根本违约，因此请求贵院依法解除双方之间的《英库百特众创空间企业入驻服务协议》，退还原告服务费，望贵院能判如所请。被告科技公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告没有解除权，不同意退还服务费，服务费实际上是租金。被告科技公司向本院提出反诉：1、请求法院判决解除反诉原告与反诉被告之间的《英库百特众创空间企业入驻服务协议》；2、请求法院判决反诉被告支付2020年5月1日至2020年7月7日服务费用（实际租赁费用）77384元；3、请求法院判决反诉被告支付2020年7月8日至2020年9月9日之间的房屋空置期间服务费用（实际租赁费用）72832元；4、请求法院判决反诉被告支付2020年9月10日至2020年10月29日之间，反诉原告因给与第三方免租期的费用损失227600元；5、请求法院判决反诉被告支付违约金95327．42元（以应支付的半年度服务费207685元，及合同约定的单日违约金比例3‰，计算2020年4月10日至2020年9月9日之间的违约金）；6、请求法院判决反诉被告支付中介费损失36655元；7、请求法院判决反诉被告支付反诉原告与第三方所签订租赁合同的租金与反诉原被告之间约定的实际租赁费用之间的差额374060．6元；8、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：一、反诉被告未支付《英库百特众创空间企业入驻服务协议》约定的服务费用，且擅自单方搬离房屋，严重违反了合同约定。根据《英库百特众创空间企业入驻服务协议》（以下简称“《服务协议》”）第五条第2款，反诉被告本应在2020年4月10日之前支付《服务协议》所规定第二年度（2020年5月1日至2021年4月30日）的半年服务费用207685元，但截至本反诉状提起之日，反诉被告并未按约支付。因此，反诉被告已严重违反了双方关于服务费用支付的规定。另外，反诉被告于2020年7月2日致函反诉原告，单方表示搬离房屋，反诉原告回函表示不认可反诉被告的合同解除权，反诉被告未经双方协商一直单方搬离、拒绝承租的行为同样严重违反了合同约定。二、反诉原告有权依据《服务协议》约定解除该合同。《服务协议》第七条第（四）款规定，如反诉被告未及时交付服务费用，逾期7日仍未补足额支付的，反诉原告有权解除该合同及对应的《房屋租赁合同》。由于反诉被告自2020年4月10日起就未交纳《服务协议》第五条规定的服务费用，已经超过7日期限，反诉被告有权根据合同第七条第（四）款的规定解除《服务协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。在原告擅自搬离房屋且拒绝履行合同、支付费用的情况下，被告已经无法实现合同目的，因此被告依据合同法第九十四条的规定，解除双方之间的《服务协议》。三、反诉原告有权要求反诉被告支付2020年5月1日至2020年7月7日之间的服务费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于反诉被告未能在2020年4月10日之前支付《服务协议》第五条所规定的半年度服务费用，反诉被告仅支付至2020年4月30日的服务费用，而实际承租到2020年7月7日，并于该日搬离。因此按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，反诉原告有权要求反诉被告支付2020年5月1日至2020年7月7日的实际发生的服务费用77384元。四、反诉被告所承租房屋在2020年7月7日之后处于空置状态，直到反诉原告于2020年9月9日与第三方签订房屋出租合同，反诉原告有权要求反诉被告赔偿此期间的空置损失。由于反诉被告擅自搬离且未支付后期房屋服务费用，导致反诉被告所实际承租的房屋出现空置，直到2020年9月9日反诉原告才将房屋向第三人出租。因反诉被告的违约行为导致原告出现损失，因此，反诉被告应赔偿反诉原告在此期间的损失。参照《服务协议》第五条约定的服务费用，反诉被告应当向反诉原告支付2020年7月8日至2020年9月9日房屋空置赔偿72832元。五、反诉原告因给与第三方免租期而免除了部分租金，在免除期内反诉原告所免除的租金属于损失，反诉被告应予赔偿。由于反诉原告在与第三方签订《房屋租赁合同》后，免除了第三方2020年9月10日至2020年10月29日的租金，所免除租金属于因反诉被告违约导致的反诉原告损失，反诉被告应予赔偿。参照双方《服务协议》第五条规定的服务费用确定空置损失赔偿额，反诉被告应赔偿227600元。六、反诉原告有权依据《企业入驻服务协议》要求反诉被告支付违约金。《服务协议》第五条第（二）款规定，反诉被告应于2020年4月10日支付半年度服务费用。由于反诉被告至今尚未支付，根据《服务协议》第六条第（一）款的规定，反诉原告有权按照逾期金额的5％要求反诉被告支付违约金，但由于5％的日违约金比例过高，所计算的违约金超过了反诉原告的实际损失，反诉原告故酌情确定日违约金3‰的比例，要求反诉被告支付违约金。违约金以应付而未付服务费用207685元为基数，从2020年4月10日起至2020年9月9日止，共95327．42元。七、反诉原告有权要求反诉被告支付因出租空置房屋而支出的中介费用。为顺利将反诉被告单方搬离后的空置房屋予以出租，反诉原告通过中介北京京唐致真房地产经纪有限公司寻找新的承租人，经过该公司居间介绍，反诉原告与第三人中职北方智扬（北京）教育科技有限公司达成签订租赁合同。交易完成后，反诉原告与中介北京京唐致真房地产经纪有限公司签订佣金确认书，并在2020年9月17日实际向中介支付佣金36655元，该支出显然属于为处理空置房屋，反诉原告必然遭受损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，反诉被告有义务赔偿其违约导致反诉原告因支付中介费用所遭受的损失。八、反诉原告与第三方所签订租赁合同的租金与反诉原被告之间约定的实际租赁费用存在差额，该差额作为损失，反诉原告有权要求反诉被告赔偿。反诉原告与第三方中职北方智扬（北京）教育科技有限公司就空置房屋签订了《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同（智扬）》”）中，租金实际支付周期为2020年10月30日至2022年4月30日，租金共计2245046元。如反诉原被告之间的《房屋租赁合同》及《服务协议》从2020年10月30日实际履行到2022年4月30日，反诉原告本应获得的实际租赁费用为2619107元，与《租赁合同（智扬）》租金的差额为374060．6元，该差额显然属于反诉被告拒绝履行合同带给反诉原告的损失。九、反诉原告与第三方签订的租赁合同中，反诉原告给与第三方50天的免租期，该期间内所免除房租系反诉被告单方搬离房屋所直接引起的损失，反诉被告应予赔偿。反诉原告为房屋顺利出租，为第三方设置了从2020年9月10日起至2020年10月29日止的50天免租期，免租期内第三方无需支付房租，该免租期的设置正是因为反诉被告单方搬离房屋后，反诉原告为尽快租出房屋而对第三方的优惠，反诉原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定要求反诉被告赔偿。所免除租金按照反诉原被告实际租赁费用每天每平米8元计算，反诉原告有权要求反诉被告赔偿227600元。原告教育公司针对被告科技公司的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。1、同意判决解除协议；2、第2项诉讼请求，被告未向我方提供任何服务，故不同意支付费用；3、第3、4项诉讼请求，双方在2020年7月7日对承租房屋已办理交接手续，我方也没有接受被告提供的服务了，不同意支付；4、违约金不同意支付，违约是被告原因导致的；5、第6、7项诉讼请求超出了服务合同的范围，不同意支付。本院经审理认定事实如下：2019年4月，科技公司作为出租人（甲方）与教育公司作为承租人（乙方）签订了房屋租赁合同（以下简称租赁合同），约定，甲方将位于北京市海淀区中关村大街甲x号x层北侧x号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为569平方米）出租给乙方用于办公，合同履约保证金为415370元。租赁期限为2019年5月1日至2022年4月30日，首期六个月的租金应于本合同签订之日支付给甲方。剩余租金于每年4月、10月的10日前支付。双方陈述租赁合同中约定的租金标准为每日每平米6元。同时，双方就涉案房屋还签订了企业入驻服务协议（以下简称服务协议），双方均认可服务费标准为每日每平米2元。对于服务费的性质，科技公司主张是租金，原告对此不认可，认为该费用就是服务费用，不是租金。对此，被告公司解释为：“其公司性质系孵化器公司，出于经营性质考虑，如果是纯租金，可能会觉得我们是租赁公司，所以我们把租金中的2元作为服务费”。被告提供了微信聊天记录予以证明，微信聊天记录显示双方就涉案房屋于2019年4月12日开始商谈续租事宜，双方最终达成租金标准为8元每平米每日，除了电费。租赁合同签订后，科技公司将涉案房屋交付给了教育公司。教育公司交纳了押金并接受了房屋用于开展线下教育并将其作为主营业务。双方均认可原告不欠2019年5月1日至2020年4月30日的租金。合同在履行的过程中，因新冠肺炎疫情爆发，双方在庭审中均认可疫情对原告公司的经营会产生影响。故双方通过函件往来沟通租金减免事宜，双方并未达成一致意见，通过双方往来函件可以得知：自2020年4月9日开始，原告发函给被告要求减免租赁期限内的租金，尤其是2、3、4月的租金。对此被告同意表示减免，但双方就减免数额并未达成最终意见，故原告于2020年7月2日表示原告将于2020年7月5日全部搬出涉案房屋。双方于2020年7月7日就涉案房屋办理了交接手续，原告将涉案房屋交回被告。原告表示其可以用2020年2月至4月应减免的租金抵扣上述期间的租金，对此，被告表示可以抵扣。庭审中，原告申请撤回本诉，本院予以了准许。上述事实，有双方当事人陈述、服务协议、微信聊天记录、退租通知书、双方往来函件等证据在案佐证。本院认为，教育公司与科技公司签订的服务协议系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效。通过查明事实，本院可以认定，该服务协议实际是租赁合同的组成部分，服务协议约定权利义务应受租赁合同的调整。关于涉案房屋租金标准，原告主张6元每日每平米，被告主张8元每日每平米。本案中，双方均认可入驻服务协议约定服务费标准为2元每日每平米，通过双方微信聊天记录，本院可以认定该2元的标准系租金标准的组成部分，即涉案房屋的租金标准为8元每日每平米。诉讼中，原告申请撤回本诉，本院予以了准许。故本案只需处理被告的反诉请求。关于被告要求解除服务协议的反诉请求，双方已于2020年7月7日搬离的房屋交接，租赁合同已于该日解除，服务协议作为租赁合同的组成部分，在租赁合同已经解除的情形下，服务协议亦随之解除，故本院认定服务协议于2020年7月7日解除。关于被告要求原告支付2020年5月1日至2020年7月7日的租金77384元一节，本院认为，因疫情确实给原告的经营带了不利影响，故基于公平原则和风险共担原则，被告主张的2020年5月1日至2020年7月7日的租金损失应由原告和被告共同负担，具体负担比例，本案根据查明事实酌情判定。另，被告确实应减免原告2020年2月至4月的部分租金。但在庭审中，原告表示可以用2020年2月至4月应减免的租金抵扣2020年5月1日至2020年7月7期间应承担的租金，对此，被告表示可以抵扣，本院不持异议。现本院认为2020年2月至4月应减免的租金已足以抵扣2020年5月1日至2020年7月7期间原告应承担的租金，故本院对被告主张2020年5月1日至2020年7月7期间的租金，不予支持。关于被告主张的房屋空置费用、违约金、中介费损失，本院认为原告在不享有约定或者法定解除权的前提下，以履行合同困难为由单方面请求解除合同，已构成预期违约，故原告应支付空置费用和违约金、中介费损失以弥补原告所造成的损失，但本院在另案中已经驳回原告要求退还保证金的诉讼请求，由原告承担了相应违约责任。被告无需退还保证金，该保证金已足以弥补被告上述的损失，故被告主张的房屋空置费用和违约金、中介费损失，本院不予支持。关于被告主张的免租期损失，无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告主张的租金差额损失，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告博源学之府（北京）教育科技有限责任公司与被告英库百特科技服务（北京）有限公司于二〇一九年四月签订的《英库百特众创空间企业入驻服务协议》于二〇二〇年七月七日解除；二、驳回被告英库百特科技服务（北京）有限公司的全部反诉请求。反诉案件受理费6319元，由被告英库百特科技服务（北京）有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。姚人琳审判员  汤民华二〇二〇年十二月二十九日书记员  程 玥