广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初12759号原告：欧浩军，男，1979年8月14日出生，汉族，住清远市清城区天湖塘74号楼101，公民身份号码441×××××××××××××××。委托诉讼代理人：何明振，广东品格律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖再华，广东品格律师事务所律师。被告：清远嘉华大酒店有限公司，住所清远市新城2号区，统一社会信用代码914×××××××××××××××。法定代表人：蔡振洪，总经理。委托诉讼代理人：林明凤，广东广清律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俏斌，广东广清律师事务所律师。原告欧浩军诉被告清远嘉华大酒店有限公司（以下简称嘉华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧浩军的委托诉讼代理人何明振、被告嘉华公司的法定代表人蔡振洪及其委托诉讼代理人徐俏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧浩军向本院提出的诉讼请求：１、撤销原、被告于2019年11月1日签订的《房屋租赁合同》；２、被告向原告返还70万元保证金及利息（从2019年11月8日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至保证金返还之日止），截止到起诉之日，暂计利息为7000元；３、本案诉讼费由被告承担；４、被告向原告支付律师费20000元。事实和理由：原、被告于2019年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于清远市新城2号区桥南路8号的嘉华公司首层、二层、三层、B栋4-15层和现有的设备设施及关联空地。合同签订后，原告向被告支付了70万元的保证金。由于原告所承租的租赁物己经被清远市清城区人民法院查封，被告明知租赁物己经被查封，仍然出租给原告，导致原告无法使用该租赁，致使签订该合同的目的根本无法实现。根据《房屋租赁合同》第一条出租房屋情况及用途的第四款约定，原告负责处理被告资产所涉的诉讼及执行案件及负责办理嘉华大酒店的解封事宜，相关费用全部由乙方负担，被告予以积极配合。该合同条款导致原、被告的权利义务不对等，实际上，对于被查封的租赁物，应当由被告负责解封的相关事宜，并保证交付给原告的租赁物无权利瑕疵。原告当初答应被告负责租赁物解封事宜，是因为被告在合同磋商时与原告陈述租赁物是因为简单的案件被查封，很容易就能解封的，原告才会因此签订租赁合同。后来经原告查实，租赁物己经到了执行拍卖阶段，原告无法办理租赁物解封手续。被告在合同磋商过程中存在欺诈行为。《房屋租赁合同》第二条租赁期限第一款约定，自签订本合同之日视为被告己经交付全部租赁物，该条款不合理也不公平。因为租赁物己经被法院查封，根本无法交付，应当按实际交付为准。该《房屋租赁合同》是显失公平的合同，原告承担更多的义务而享受极少的权利，在经济利益上遭受重大损失，被告则以较少的代价获得了极大的利益。这种不平衡违反了民法通则中的等价公平原则，也违反了当事人的自主自愿。截止到起诉之日，原告承租的租赁物仍是查封状态，根据合同法第五十四条第二款规定在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院依法予以支持。被告嘉华公司辩称，一、本案《房屋租赁合同》是原、被告双方平等、自愿、协商一致的结果，不存在可撤销的要件，原告主张撤销《房屋租赁合同》没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”根据该条规定，显失公平必须同时具备两个方面的条件:1、双方的权利义务明显不对等;2、一方当事人利用了优势地位或利用了对方没有经验，导致对方作出错误的意思表示。答辩人认为本案的《房屋租赁合同》并不符合任一条件。纵观《房屋租赁合同》全部条款，双方约定的租赁物交付、双方权利义务、违约责任等相对清晰、合理，并不存在权利义务不对等的问题。一方面，《房屋租赁合同》不存在双方权利义务明显不对等的情形。合同第四条所约定的诉讼及执行案件，实际上答辩人是胜诉方和申请执行人，需要执行第三方的财产，该约定并没有加重原告的义务。答辩人所有的租赁物并没有被查封，不存在无法交付的情形。至于合同中关于由原告负责解封的约定，实际上是法院查封了放置答辩人酒店内其他人的物品(亦包括原告欧浩军本人经营的物品)，而并非查封了答辩人的不动产及物品。据答辩人提交的证据清城区人民法院通知书、查封清单、评估报告书可知，被法院查封的是案外人清远铂金嘉华国际酒店有限公司、清远铂金嘉华演艺娱乐有限公司等的物品，而答辩人出租的房屋及附属设施从来没有被法院查封，不存在无法交付的情形。之所以约定由原告负责处理，是因为有部分查封物属于原告经营期间所购置，而且原告亦表示有意收购被查封的物品用于继续经营。因此，约定由原告办理解封亦不存在权利义务的不对等。另一方面，本案亦不存在一方利用了优势地位或利用了对方没有经验，导致对方作出错误的意思表示的情形。事实上，原告本人长期在租赁物内经营酒吧，其本人亦参与有关的诉讼及执行阶段，清楚知悉租赁物的所有现状，因此，原告在签订合同前已经充分了解租赁物的全部现状，其所述的“答辩人在合同磋商过程中存在欺诈行为”明显与事实不符。而且，在签订《房屋租赁合同》之前，原告本人陈述其已多次到法院及找申请执行人、被执行人了解情况，并表示自己完全可以解决全部问题。至于合同约定交付时间为合同签订日问题，亦不存在显失公平的情形。因为本案租赁物并没有被法院查封，可以交付使用。而更重要的是，原告本人亦在租赁物内经营，有部分设备存放在租赁物内，因此原告属于延续租赁，根本无需再另行交接。退一步来说，合同虽然约定了签订日视为交付使用，但是从合同第二条约定可知，租期设定在签订合同后的四日后，还给予了五个月的免租期。可见，原被告签订的合同并不存在显失公平的情形。综上，本案原被告订立的《房屋租赁合同》合法有效，不存在显失公平的情形，本案并不适用《合同法》第五十四条第二款的规定，原告起诉请求撤销房屋租赁合同无事实和法律依据。二、租赁物并没有被法院查封，并不存在不能交付使用及合同目的无法实现的情形。原告在起诉中陈述“租赁物被查封，无法交付”没有任何依据。纵观原告提交的全部证据，均无法证明租赁物已经被查封的事实。而答辩人亦提交了相关证据证明查封的是第三方的物品，并非租赁物，因此原告所述合同目的无法实现是不成立的。而且，即使本案租赁物被查封了，原告亦是知情的，其在知情的情况下签订租赁合同不存在可撤销条件。因此，原告认为租赁物被查封即可解除合同并无事实和法律依据。三、本案原告明显违反合同约定，其支付的70万元应予以没收，同时原告还应当承担违约责任。《房屋租赁合同》第四条明确约定，原告应当在签订本合同2日内支付100万作为合同定金、在签订合同3日内支付380万元作为房屋押金。而在本案中，原告在签订合同7日后才将70万元交付给答辩人的财务人员，明显违反了合同关于定金及押金的支付条款。因此本案的违约方为原告。原告未经答辩人同意延迟交付上述款项，以自己的行为明确不履行合同的根本义务，构成根本性违约，原告交付的70万元款项应予以没收，故原告无权主张返还70万元及资金占用期间的利息。四、原告主张的律师费没有依据，不应支持。虽然《房屋租赁合同》第十条第二点约定了“违约方承担守约方因维权所支出的律师费”，但如前所述，本案的合同违约方及过错方为原告本人，是原告拒不履行合同的约定向答辩人交付足额的定金和房屋押金，因此，原告所支出的律师费应由其自行负担。而且，合同约定“违约方”支付律师费的前提是一方违约，而本案原告起诉的是撤销合同之诉，并非基于被告方违约而主张支付律师费，故其主张律师费没有合同依据。五、涉案租赁物是否抵押并不影响原告使用，原告无权行使撤销权。在签订租赁合同前，原告已经充分了解租赁物的现状。事实上，租赁物此前所设置的最高额抵押贷款在签订租赁合同前已还清，只是因为其他原因未能办理抵押涂销手续。基于借款合同已终止，最高额抵押合同也终止，该抵押登记应为无效。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2019年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告出租位于清远市新城2号区桥南路8号的清远嘉华大酒店首层、二层、三层、B栋4-15层和现有的设备设施及关联空地给原告作酒店及酒店相关配套经营使用；原告知悉嘉华大酒店的全部状况（包括诉讼、房屋及设备设施），原告愿意按现状（司法现状及房产设施现状）租赁，原告负责处理嘉华大酒店资产所涉的诉讼及执行案件，负责办理解封事宜，相关费用全部由原告负担；租赁期限15年，嘉华大酒店解封与否，均不影响租赁期的计算；2020年4月5日至2023年4月4日，租金每月70万元；在签订合同后2日内，原告支付定金100万元，租赁房屋押金（保证金）380万元原告应在签订合同之日起3天内交付；因本合同发行发生争议的，违约方应当承担守约方因维权所支出的律师费。合同签订后，原告向被告指定的黄燕群的账户支付了70万元。被告提供的《清远市不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋权属人是被告嘉华公司，被告在2017年1月26日将涉案房屋抵押给广东清远农村商业银行股份有限公司，被担保债权数额是10909.12万元。本院在（2017）粤1802执1120号执行案件中，查封了被执行人清远铂金嘉华国际酒店有限公司、清远铂金嘉华演艺娱乐有限公司、清远市鹅家喜宴餐饮有限公司在被告嘉华公司内的财产。本院曾向原告发出评估被查封财产的《通知书》。另查明，１、原告因本次诉讼聘请律师作为代理人，支付律师费20000元。２、广东清远农村商业银行股份有限公司于2020年5月25日出具的《证明》，载明兹证明嘉华公司在2017年1月19日在我行办理了最高额抵押，最高债权数额为10909.12元。嘉华公司在2017年1月26日向我行借款2100万元，并于2019年3月18日还清所欠借款本息，此后至今没有再向我行借款，只是因为其他原因尚未办理抵押涂销手续。本院认为，原告欧浩军与被告嘉华公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示。协议内容载明，原告知悉嘉华大酒店的的全部状况（包括诉讼、房屋及设备设施），原告愿意按现状（司法现状及房产设施现状）租赁，并由原告负责处理嘉华大酒店资产所涉的诉讼及执行案件，负责办理解封事宜。该项约定系双方自愿协商达成的合议，不构成双方权利、义务的显著失衡，不存在显失公平的情况。并且，抵押权本身有登记公示，原告作为交易方有渠道获得抵押权的相关信息，原告以被告未告知抵押事由认为构成欺诈依据不足。基于以上理由，《房屋租赁合同》不符合撤销条件，对原告主张撤销合同、退还70万元本息及支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告欧浩军的诉讼请求。本案受理费5635元，由原告欧浩军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  杨向晖人民陪审员  张 勇人民陪审员  梁惠婵二〇二〇年十二月十七日书 记 员  李乐怡附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。