贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2728民初1771号 原告：罗甸县明和源物业管理有限公司，统一社会信用代码：91522728MA6GNK4AXW，住所贵州省罗甸县龙坪镇拥军巷1-3号（刘松房）。 法定代表人：郭儒明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李灯明，系贵州贵正律师事务所律师。 被告：贵州省剑初贸易有限公司，统一社会信用代码：91522728314290936D，住所贵州省罗甸县龙坪镇城东新区玉都大道东城国际A-1-2号门面。 法定代表人：袁兆强，系该公司执行董事。 被告：贵州罗甸华信零三零五酒店管理有限公司，统一社会信用代码：915227283469851853，住所贵州省罗甸县龙坪镇城东新区（知天路左侧）。 法定代表人：何忠伦，系该公司执行董事。 原告罗甸县明和源物业管理有限公司（以下简称明和源物业公司）与被告贵州省剑初贸易有限公司（以下简称剑初公司）、贵州罗甸华信零三零五酒店管理有限公司（以下简称零三零五公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案，2019年12月11日作出（2019）黔2728民初1334号民事判决，被告零三零五公司公司不服提起上诉，黔南州中级人民法院于2020年8月5日作出（2020）黔27民终1080号民事裁定，裁定撤销本院判决，发回本院重审。本院于2020年10月28日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告明和源物业公司委托诉讼代理人李灯明、被告零三零五公司法定代表人何忠伦到庭参加诉讼，被告剑初公司经本院依法传票传唤，逾期未到，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告明和源物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决两被告向原告连带支付其所拖欠的2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费77681.61元及违约金70845.63元（违约金以77681.61元为基数从2018年12月1日按每日千分之三的标准计算至2019年9月30日，并计算至被告实际付清款项为止）；2、依法判决两被告向原告连带支付其所拖欠的2018年12月1日至2019年9月30日的物业服务费33784.28元及违约金10.14元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：上述被告为案涉罗甸县龙坪镇东城国际小区A1栋2楼1号、3楼1号商铺的业主和物业使用人。原告为该小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，自2018年12月以来为该小区提供物业服务。在此期间，原告严格按照与业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定提供了物业服务，但被告却拒不缴纳物业服务费。因为作为业主和物业使用人的上述被告，在其之间签订的《罗甸县东城国际商铺租赁合同书》中约定物业费等相关费用由物业使用人承担。根据相关法律、司法解释的规定应由业主及物业使用人承担连带责任，且被告尚有上一家罗甸弘志物业服务有限公司（以下简称弘志物业公司）的物业费未缴纳，原告已与该物业服务企业达成债权转让协议将收取物业费的债权转让给原告。据此，原告为维护自身合法权益，特依据民事诉讼法的相关规定向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。另外，原告明和源物业公司于2020年11月5日申请增加诉讼请求，要求被告支付2019年10月1日至2019年11月30日期间的物业费6779.09元，庭审中，原告表示放弃该项增加请求，不再主张。 被告剑初公司未答辩。 被告零三零五公司辩称，1、原告主张的从2017年1月1日至2018年11月30日期间欠弘志物业公司的物业服务费及违约金，因为弘志物业公司未给被告提供任何服务，不存在欠弘志物业公司的物业费的说法。2、原告主张的从2018年12月1日至2019年9月30日的全部物业费，因无任何证据证明原告提供了相应的物业管理服务，即无事实依据，我方不予认可，且根据《物业管理服务合同》第二章、第五章的约定原告未真正履行物业管理服务。再者，依据《物业管理服务合同》第七章第二十二条、第二十四条的约定，原告不能完成第五章的约定，我方享有单方终止合同的权利且不用承担违约责任。所以，对于原告主张的违约金，我方不予认可。3、2017年1月1日至2018年11月30日的物业费债权不明，与本案不是相同的法律关系，法院应不予支持。因为转让的债权不清楚，也没有转让交接的相关程序，零三零五公司一直没有纳入物业管理范围。2018年12月1日至2019年9月30日，有物业服务不到位的情形，应当少交服务费，原告没有对被告的所辖区域进行相关的服务。物业公司没有达到合同所约定的服务，只是与小区业主委员会签订一份合同，收取物业费，没有实际服务，酬劳与服务不成正比。4、原告撤出小区后，锦天物业进场，协调将被告租赁物业供电并入小区网络，约定小区停车场和消防未验收合格前按0.5元每平方米进行收费，且对被告物业所处的巷道进行一天一扫，地面修复完善，物业服务效果完全不一样。 原告明和源物业公司为证明自己的主张向本院提交如下证据： 证据1、原告身份信息材料，拟证明原告主体适格； 证据2、物业管理服务合同，拟证明原告与小区业主委员会签订物业合同； 证据3、电梯维修合同、清洁卫生记录、报事报修记录表、监控中心夜间来电登记表、秩序巡察日记、中控交接班记录、电梯巡察记录、楼栋巡查记录、电梯故障修理记录、总值班巡察日志、电梯日常维保、年检发票、公共水电费发票、采购物业服务用品发票、清洁巡逻照片，拟证明原告为小区提供的具体物业服务； 证据4、前期物业服务合同，拟证明弘志物业公司与案涉小区建设单位签订的物业合同，对全体业主具有约束力； 证据5、垃圾清运协议、工作联系函、派工单、加班申请单、工资发放清册、物业费催收单、工作总结表及周报表、验房签收册、日常事务处理记录、会议纪要、巡逻登记表及交接班登记表、监控室夜间来电登记表、车辆出入登记表、设施设备巡察表，拟证明弘志物业公司为小区提供的具体物业服务； 证据6、租赁合同两份，拟证明二被告作为案涉物业的业主和使用人签订了租赁合同，约定物业费由承租人承担； 证据7、债权转让协议、律师函邮寄单、物流查询单、告知函，拟证明弘志物业公司与原告达成债权转让协议，将其服务期间的物业费债权及相关权利转让给原告，且债权转让事宜以律师函的形式邮寄告知被告； 证据8、报送住建局请求材料，拟证明案涉小区房开的遗留问题，且不在物业服务范围内，为更好提供物业服务报送主管单位寻求解决； 证据9、债权转让公告，拟证明2020年1月8日对弘志物业公司与被告的债权转移进行了公告； 证据10、规划平面图，拟证明被告酒店所在区域在该小区规划审批时就已经划入规划范围，应当与小区住宅部分同属一个物业管理区内。 被告剑初公司未向本院提交证据。 被告零三零五酒店向本院提交如下证据： 证据1、被告酒店营业执照，拟证明被告主体资格； 证据2、水、电、公共区域保洁的费用票据，拟证明原告没有履行合同约定的义务； 证据3、照片，拟证明原告长期不作为，长时间不清理被告所辖区域卫生； 证据4、照片、收据、证明，拟证明东城国际现在的物业公司收费标准，原告与现在的物业公司的服务对比，说明原告服务不到位。 本院依职权调取了如下证据：罗甸县嘉业物业服务有限公司协助调查回执、罗甸县合源共创物业管理有限公司协助调查回执、贵州兴隆优智物业服务有限公司协助调查回执。 经审理查明，2015年起，被告零三零五公司租赁被告剑初公司位于罗甸县商业用房屋（建筑面积1690.14平方米）用于经营酒店业务，双方约定物业管理服务费由被告零三零五公司承担。2017年4月26日，贵州新恒基房地产开发有限公司与弘志物业公司签订《前期物业服务合同》，约定物业管理费为多层住宅每月1.1元／㎡、高层住宅每月1.1元／㎡、商业物业每月2.2元／㎡，逾期未缴纳物业费，从逾期之日按应缴纳物业费万分之三加收滞纳金，合同期限自2016年11月28日至业主委员会成立时止。2018年12月1日，原告明和源物业公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，由原告明和源物业公司对罗甸县东城国际小区进行物业管理服务,包括小区公共建筑、公共设施的管理、养护等，住宅每月物业管理费为1元／㎡、商业用房为每月2元／㎡，合同约定委托管理期限为1年，从2018年12月1日至2019年11月30日止。合同签订后，原告明和源物业公司对东城国际小区依合同约定进行了物业管理服务。2017年5月11日，弘志物业公司在《贵阳晚报》登载将贵州佳辰物业服务有限责任公司罗甸分公司变更为罗甸弘志物业服务有限公司。2018年12月15日，原告明和源物业公司与案外人弘志物业公司签订《债权转让协议》，约定将罗甸县龙坪镇东城国际小区业主尚拖欠的物业服务费全部转让给原告明和源物业公司，原告明和源公司在东城国际小区张贴债权转让《告知函》告知各债务人。2020年1月8日，原告明和源物业公司在环球时报登报公告东城国际小区住宅及商铺的业主及使用人，弘志物业公司已将东城国际小区的物业费债权转让给原告。 另外，原告明和源物业公司称《物业管理服务合同》中商业用房物业费每月2元/㎡，业主委员会未同意，签订合同后，是原告手写填上去的价格。经本院询问罗甸县龙坪镇的多家物业管理公司，商铺物业服务费的市场价多数按每月2元/㎡收取。原告明和源公司管理的案涉小区的公共区域存在垃圾堆积、积水、地砖损坏未及时清理、修复等情况。 以上事实有原告提供的《物业管理服务合同》、《债权转让协议》及清单、《房屋租赁合同》、《电梯维保合同》、《垃圾清运协议》、工作联系函、派工单、加班申请单、工资发放表、物业费催收单、工作总结表及周报表、验房签收册、日常事务处理记录、会议纪要、巡逻登记表及交接班登记表、监控室夜间来电登记表、车辆出入登记表、设施设备巡察表、被告提供的照片、本院依职权调取的罗甸县龙坪镇其他物业公司商铺物业服务费价格回执单等证据材料及原、被告陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告明和源物业公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》、东城国际小区开发单位贵州新恒基房地产开发有限公司与弘志物业公司签订《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应受法律保护。原告明和源物业公司按照《物业管理服务合同》、弘志物业公司按照《前期物业服务合同》约定履行了物业管理服务义务，按照权利义务相一致的原则，二被告应当交纳物业服务费。被告零三零五公司抗辩称弘志物业公司、原告明和源物业公司未给其提供物业管理服务，然而根据原告明和源物业公司庭审中提供的工作联系函、派工单、加班申请单、工资发放表、物业费催收单、工作总结表及周报表、验房签收册等证据，已经充分证明原告明和源物业公司以及弘志物业公司已经依合同约定对东城国际小区提供了物管服务，且物业管理公司是对案涉东城国际小区规划范围内的住宅、商铺的公共区域进行物业服务管理，并不是需要专门为被告零三零五公司提供物业服务才算是提供了物业管理服务，因此，被告零三零五公司的抗辩理由不能成立。被告零三零五公司未提供证据证明其已支付了物业管理费，因此，原告主张其支付2018年12月1日至2019年9月30日的物业服务费，本院予以支持。虽然《物业管理服务合同》未一致约定商铺物业费收取标准，但根据罗甸县龙坪镇区域其他物业公司的商铺物业费收费标准，原告主张按照每月2元/㎡计算，符合当下市场行情，本院予以支持。2018年12月1日至2019年9月30日的物业服务费33802.80元（1690.14㎡×2元×10个月），原告主张33784.28元，未超过上述数额，应予支持。但是，根据被告零三零五公司庭审中提供的证据证明，原告的物管服务并未完全做到位，物业服务质量确实存在瑕疵，故本院酌情扣减物业服务费总额的10%，即被告零三零五公司应当支付原告明和源物业公司物业服务费30405.85元[33784.28元-（33784.28元×10%)]。对于原告主张的违约金10.14元，由于双方均存在违约行为，违约金本院不予支持。 对于原告明和源物业公司提出的“依法判决两被告向原告连带支付其所拖欠的2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费77681.61元及违约金70845.63元（违约金以77681.61元为基数从2018年12月1日按每日千分之三的标准计算至2019年9月30日，并计算至被告实际付清款项为止）”的主张。本案中，弘志物业公司将债权转让给原告明和源物业公司，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，原告明和源物业公司与弘志物业公司签署物业服务费的债权转让协议后，在其提供物业服务的东城国际小区张贴债权转让告知函进行公告，且在2020年1月8日，原告明和源物业公司在环球时报登报公告告知东城国际小区住宅及商铺的业主及使用人，弘志物业公司已将东城国际小区的物业费债权转让给原告，其已履行告知义务，其债权转让应受法律保护。故被告零三零五公司应当依法缴纳2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费85521.08元（1690.14㎡×2.2元×23个月），原告明和源物业公司主张该期间的物业服务费77681.61元，未超过实际物业服务费用，本院予以支持77681.61元。至于原告明和源物业公司主张的违约金70845.63元及计算至实际付清款项为止的违约金，由于原告明和源物业公司与弘志物业公司签订的《债权转让协议》中未明确违约金的转让，现原告明和源物业公司主张逾期支付物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告剑初公司作为东城国际小区业主，由东城国际小区业主委员会与原告明和源物业公司签订的《管理服务合同》以及由开发商与弘志物业公司签订的《前期物业服务合同》，对其当然具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院予以支持。”被告剑初公司应当对被告零三零五公司未缴纳的物业服务费承担连带责任。被告剑初公司经本院依法传票传唤未到庭应诉，视为其自动放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告贵州罗甸华信零三零五酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗甸县明和源物业管理有限公司2018年12月1日至2019年9月30日的物业服务费人民币叁万零肆佰零伍元捌角伍分（￥30405.85）； 二、被告贵州罗甸华信零三零五酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗甸县明和源物业管理有限公司2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费人民币柒万柒仟陆佰捌拾壹元陆角壹分（￥77681.61）； 三、被告贵州省剑初贸易有限公司对上述物业服务费承担连带责任； 四、驳回原告罗甸县明和源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币3946元，被告贵州罗甸华信零三零五酒店管理有限公司、贵州省剑初贸易有限公司连带负担2462元，由原告罗甸县明和源物业管理有限公司负担1484元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  李明金 人民陪审员  王成毅 人民陪审员  王邦战 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  杨 丹