四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初2239号 原告：钟洁，女，汉族，1984年1月29日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人（一般授权）：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：南充万科置业有限公司，住所地南充市高坪区阳 春路2号，统一社会信用代码：9151130359506554XP。 法定代表人：丛飞 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 原告钟洁与被告南充万科置业有限公司（以下简称万科公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年8月6日、2020年11月9日公开开庭进行了审理，原告钟洁及其委托代理人、被告万科公司的委托代理人到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告钟洁向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告万科公司违约，并赔偿原告损失340371.6元（按总房款的30%计算违约金）。 2.本案案件受理费由被告万科公司承担。 事实和理由：2018年6月26日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018062624919）及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区××幢××层××号商铺；建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层；房屋层高为4米；房屋预测建筑面积为74.05平方米，总价款为1134572；付款方式为贷款方式付款，于2018年6月26日前支付首期房价款734572元，余款400000元向中国工商银行股份有限公司南充分行申请贷款支付，同时，在与原告签订合同时，被告向原告展示的售房书、沙盘、模型、销售广告、宣传资料等均显示原告购买的商铺至道路平行；被告销售人员宣传称地下一层为商业配套的地下停车位，整栋商业朝向小区方向为步行街等，合同签订后，原告按合同约定足额向被告支付了购房款，履行了全部合同义务，2019年12月30日，被告通知接房后，原告到商铺查看时发现被告未按合同、规划图纸、宣传资料及建筑规范施工，导致整栋楼商业仅修建了三层，未修建商业配套的地下车库，商铺至道路有多级台阶；整栋商业朝住宅小区方向仅修建了一条小巷道，并未修建商业街；商铺地板低于路面，下大雨室外雨水就会倒灌进入商铺等，被告的行为已经构成严重违约，且给原告造成了重大损失，被告依法理应承担违约责任，赔偿原告的全部损失。 被告万科公司答辩称：1、被告按照合同约定交付了房屋，原告起诉被告违约没有实施依据何法律依据，商品房买卖合同十二条约定，出卖人按照批准的规划设计建设商品房，被告坚持的案涉房屋，所在建筑物，和建筑物所在的小区均按照批准的规划，设计建设，建筑物竣工验收合格，小区规划验收合格，不存在违法批准的规划设计的情况。案涉房屋的楼层数与商品房买卖合同约定的一致，原告诉称被告未按规划修建且层数和商品房买卖合同约定不一致，与事实不符，根据南充市房屋面积测绘报告及工程竣工验收报告，载明的信息案涉房屋所在的一号楼，建筑总层数4层其中地上3层地下1层，与商品房买卖合同第4条第3款约定的内容一致，需要特别说明的是案涉房屋所在楼栋，与其他楼栋属于同一地块，根据报归总平图显示，地块所有楼栋公用一个地下室，及配套车库，不存在不同楼栋对不同地下室，其中商业配套地下车位规划有65个，一个及其他业主，均可通过电梯从地下1层前往案涉房屋所在的底层，其次，被告没有向原告承诺过宣传案涉房屋所在商业楼栋与住宅楼栋修建步行街，原告的该项诉称与事实不符，根据原告与被告签署的买卖合同，载明的交付条件及交付标准，并未约定交付时或交付后案涉房屋所在商业楼栋与住宅楼栋间修建步行街；2、原告对小区的规划总平图进行查认并在合同中签字确认，没有异议；3、原告诉称商铺外的道路高于商铺，是被告违约，没有法律事实依据，被告按规划的高层修建了案涉项目，而外面是政府修建，并非被告能控制；4、商铺外兼有排水系统，原告称下雨是商铺灌水，没有证据证明；5、综上被告没有违约行为，原告要求支付总购房款30%的房款没有依据，恳请法院驳回原告的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月26日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018062624919）及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区××幢××层××号商铺；建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层；房屋层高为4米；房屋预测建筑面积为74.05平方米，总价款为1134572元；付款方式为贷款方式付款，于2018年6月26日前支付首期房价款734572元，余款400000元向中国工商银行股份有限公司南充分行申请贷款支付。合同签订后，原告按合同约定足额向被告支付了购房款，履行了全部合同义务。 同时查明，2019年12月30日，被告通知接房后，原告到商铺查看时发现整栋楼商业仅修建了三层，虽然已修建地下车库，但未专门修建商业配套的地下车库，商铺朝至市政道路有多级台阶；道路由西向东逐渐高于门面外道路及门面地面。整栋商业朝住宅小区方向仅修建了一条小巷道，并未修建商业街；商铺地板低于路面。万科公司在网页宣传时有“先买就是赢”、等宣传广告，万科公司售房部的沙盘模型显示钟洁所购一层商铺外面的人行道路均为基本水平路面，铺面到街道没有显示有明显的高度差距。但交付的铺面到街道平面有多级台阶。 还查明：在与原告签订合同时，被告万科公司向原告展示的售房书、沙盘、模型、销售广告、宣传资料等均显示原告购买的商铺至道路平行；被告销售人员宣传称地下一层为商业配套的地下停车位，整栋商业朝向小区方向为步行街,但修好后整栋商业朝向小区方向只有一条约两米宽的过道，且过道紧邻小区围墙。 再查明，原告所购商铺所属的万科三期一号楼商铺在建修时，商铺外的市政道路已经修好。 本院认为，本案争议的焦点为案涉铺面宣传口号“先买就是赢”以及沙盘展示的水平高度等内容是否构成要约，被告万科公司是否存在违约。 首先，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）（合同编号：2018062624919）》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，该合同是双务合同，原告与被告均应当按照合同约定履行合同义务。被告在销售该楼盘时曾喊出“取证了，先买就是赢”、“城熟下中坝，价值兑现不用等”这样的口号，彰显商铺价值，以吸引原告购买。 其次，沙盘展示系开发商为了宣传楼盘，让购房者产生直观印象而打造、设置，服务于商品房销售，可以认定为商品房的销售广告和宣传资料，一般情况下应被认定为要约邀请。但绝大多数购房者不具备建筑专业知识，难以对案涉铺面的水平高度等内容有确切、具体印象，尤其难以预见铺面与临街道路的水平高度会在建成后发生较大变化。双方缔结合同时，原告钟洁只能借助沙盘展示的情况进行判断，作出是否购买的意思表示。万科公司沙盘展示的内容，均属于购房者渴望知悉的楼盘项目大小、楼栋布局、户型、楼层等确定的、与购房者直接相关的基本信息，钟洁作为案涉商铺的购买者，需通过沙盘展示的项目大小、规划布局来判断商铺的价值从而订立合同。显然，沙盘展示的这些信息，既是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的具体确定的说明和允诺，又对合同订立及房屋价格有重大影响，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定的内容。因此，双方争议的沙盘展示内容符合例外规定，构成要约，购房者基于沙盘展示的楼盘基本信息的信赖利益应当得到保护。 再次，本院在审理过程中查明，被告在修建案涉商铺时，市政道路已经修建完成，但被告没有考虑到原告所购买一楼门面与市政道路存在明显高差后将影响该商铺的价值，不对设计及施工图纸进行调整，仍然修建完工并向原告交付，导致交付的商铺，即万科金润华府三区第1幢1层180号一楼商铺铺面到街道平面有多级台阶，存在明显的高度差，商铺地面明显低于市政道路，这与万科公司售房部的沙盘模型显示原告钟洁所购一层商铺外面的人行道路均为基本水平路面的情况不符，鉴于沙盘展示的信息应当作为要约，故被告万科公司存在违约行为，其交付的商铺存在一定瑕疵，导致其使用价值将受到影响，给原告造成损失是客观存在的。 因此，被告万科公司因履行合同义务不符合约定，客观上对买受人钟洁购买的万科金润华府三区第1幢1层180号一楼商铺铺面的使用价值和经营利益造成影响，构成违约。被告认为其没有违约交付的抗辩理由不能成立。但原告主张的判令被告万科公司相当于总购房款30%的诉请明显偏高，比照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）项第2条约定：买受人逾期超过十五日未支付购房款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金的约定，从公平对等的原则出发，本院酌定被告万科公司因其瑕疵交付应当向原告钟洁支付相当于购房总款10%的违约补偿金。即应当支付1134572元×10%=113457.2元的违约补偿金。 综上所述，为了保护正常的交易秩序，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告南充万科置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟洁支付113457.2元的违约补偿金。 二、驳回原告钟洁的其他诉讼请求。 案件受理费3203元，由原告钟洁负担2200元，由被告南充万科置业有限公司负担1003元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  武 强 二〇二〇年十二月七日 法官助理  蒲佳翔 书 记 员  蒲永春