上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初8766号原告：阎冰，男，1979年6月19日出生，汉族，住上海市。被告：马晓雯，女，1983年7月20日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陆某某(系马晓雯丈夫)，住上海市。原告阎冰与被告马晓雯房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告阎冰、被告马晓雯的委托诉讼代理人陆某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎冰向本院提出诉讼请求：1.要求确认阎冰、马晓雯之间的《房屋买卖合同》(以下简称“《合同》”)于2019年8月14日解除；2.要求判令马晓雯双倍返还定金共计20万元；3.要求判令本案诉讼费由马晓雯承担。事实和理由：2019年8月4日，阎冰为购买上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称“系争房屋”)，与马晓雯在上海绅家房地产经纪有限公司(以下简称“绅家公司”)签订了编号为SHSJ-XXXXXXX的《合同》，约定对价860万元，其中包含装修补偿款60万元。当日，阎冰向马晓雯支付定金10万元。次日，绅家公司调取系争房屋不动产登记信息，告知阎冰房屋上设有招商银行上海分行以及招商银行上海田林支行作为抵押权人的两个最高额抵押，最高债权限额860万元。马晓雯于是披露该抵押系用以担保两笔“小微抵押贷款”，主贷人为案外人陆某某，用于企业“流动资金周转”。根据《合同》第3条约定，为办理交易过户手续之需，阎冰、马晓雯双方同意于本合同签署后10天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“《房地产买卖合同》”)。再根据《合同》第4.1条约定，阎冰应于签订《房地产买卖合同》并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付马晓雯首期房价款(含马晓雯已实际收到的定金)200万元整。马晓雯应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，马晓雯自行补足)，办理抵押注销手续。然而马晓雯未预约银行提前还贷，且根据相关贷款合同，银行也不接受提前十天预约提前还款。此外，陆某某于2019年8月14日凌晨表示需要向朋友借钱，或者需要产证办理“垫资”。故马晓雯不可能在《合同》签署10天内即2019年8月14日银行工作时间结束前筹资办理抵押注销手续。阎冰认为，马晓雯不可能按时履行合同，构成预期违约。即使马晓雯不构成预期违约，根据《合同》约定，阎冰支付首付款和马晓雯还清贷款系同时履行，阎冰已备齐首付款，但因马晓雯明确以其行为表明无法同时履行还清贷款的义务，故阎冰根据合同法第九十四条第(二)项规定行使解约权。2019年8月14日阎冰已通过微信明确向马晓雯提出解除合同，当天绅家公司也开始为马晓雯寻求新的买家。阎冰现主张双方合同于2019年8月14日解除，因马晓雯根本违约，阎冰未违约，根据《合同》第11条规定，马晓雯应双倍返还定金20万元。马晓雯辩称，阎冰、马晓雯通过绅家公司签订的《合同》合法有效。签订《合同》时，马晓雯告知过系争房屋上有550万元的抵押，因阎冰、中介未询问抵押的类别和数量，故马晓雯未做进一步说明，但马晓雯系如实提供系争房屋信息。系争房屋上的贷款是合法贷款，并无过错。马晓雯曾就提前还贷事宜咨询过银行工作人员，了解到需提前一个月预约。2020年8月4日签订《合同》后，马晓雯准备于2020年8月5日预约还贷，但阎冰提出解除合同，导致马晓雯未去预约，并准备待双方协商好之后再去。马晓雯诚意出售系争房屋，并且多次与阎冰沟通，希望阎冰不要对房屋出售产生风险想法，阎冰也无事实证据证明马晓雯无履行能力。根据《合同》约定，2020年8月14日当天，双方应先签订《房地产买卖合同》，阎冰支付首付款，马晓雯再去办理抵押注销手续，履行存在先后。但2020年8月14日马晓雯按约到达签约现场，阎冰方无一人到场。当时马晓雯通过微信、电话等方式通知阎冰到场签约遭到拒绝，据此可以认定阎冰违约。同意双方《合同》于2020年8月14日解除，阎冰违约导致合同解除，马晓雯没收定金合理合法，不同意双倍返还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马晓雯与陆某某系夫妻，系争房屋原产权人为马晓雯。2017年7月6日，系争房屋上核准登记抵押权人为招商银行股份有限公司上海田林支行、债权数额为860万元、债务履行期限2017年6月29日至2037年6月29日的抵押权，该抵押系最高额抵押，最高债权限额860万元。2018年6月7日，系争房屋上核准登记抵押权人为招商银行股份有限公司上海分行、最高额债权限额103万元、债权发生期间2018年5月30日至2026年5月30日的最高额抵押且为余额抵押的抵押权。2019年8月4日，马晓雯(出卖方、甲方)与阎冰(买受方、乙方)签订《合同》约定：1.房地产基本状况：甲、乙双方通过绅家公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋权利人马晓雯，建筑面积93.59平方米；系争房屋上设立招商银行、抵押金额550万元的抵押；系争房屋设立租赁，已取得承租人放弃该房地产优先购买权的书面证明；2.总房价款：系争房屋转让价款860万元；3.签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后10天内前往绅家公司签订《房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订《房地产买卖合同》的日期；4.付款方式：乙方应于签订《房地产买卖合同》并申请办理公证手续(若需)后当日，通过绅家公司转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)200万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔款项同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续；乙方应于2019年12月31日前支付甲方房价款660万元，支付方式现金(银行转账)；6.交房及尾款：甲、乙双方应于2019年10月10日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方按原房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金；7.交易过户：甲、乙双方应于2019年12月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；11.定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交绅家公司保管，若甲方将房地产权证原件交绅家公司保管，则甲方可以从绅家公司处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，乙方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金，若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还，在甲、乙双方签订《房地产买卖合同》后定金可构成首期房价款的一部分，但并不改变定金的性质，守约方仍可依据本条约定追究违约方定金责任；17.补充约定：甲乙双方一致认定，甲方配合乙方房价做低，分别房价为800万元整，装修补偿款为60万元整，双方互不追究任何责任。当日，阎冰支付马晓雯定金10万元，马晓雯并出具收款收据。2019年8月5日，绅家公司中介在建邦16区16#1703室微信群(以下简称“1703微信群”)中发送当日打印的系争房屋上海市不动产登记簿。阎冰妻子杨智慧在1703微信群中询问“怎么有两个抵押？”，陆某某回复“后面103万是追加的，房子当时涨了就追加的，总计603，目前剩550”，杨智慧询问“为啥追加？是何种类型的抵押？”，陆某某回复“商业贷款”。随后，陆某某在1703微信群中发送其和马晓雯向招商银行股份有限公司田林支行、招商银行股份有限公司上海分行借款签订的两份《个人贷款借款合同》第1页。杨智慧称“你们这个不是购房商业贷款”、“昨天没说清楚”、“我问过银行朋友了这是小微企业贷款抵押”、“这种房子中原链家都是700多万出售的一般人都不敢买这种房的”，陆某某回复称“我是正常银行贷款，没有任何后遗症的，我已经约好下个月5号先还200万了”。杨智慧称“这不是住房的按揭贷款你们上家隐瞒信息”、“房子我不要了定金退一赔一”。此后，双方就《房地产买卖合同》签订时间，阎冰支付首付款时间，马晓雯偿还贷款、办理抵押注销手续时间，申请过户时间等事项在1703微信群中不断进行磋商直至2019年8月12日，期间并形成过两份《补充协议》，其中一份《补充协议》载明：阎冰应在11月10日之前通知马晓雯，以便马晓雯预约银行办理抵押系争房屋的还贷贷款手续事宜，马晓雯、阎冰双方签署《房地产买卖合同》之后的十日内(无论如何，双方签署《房地产买卖合同》日最晚不迟于2019年12月3日)，必须共同去银行为马晓雯提前还清系争房屋所有贷款，如由于马晓雯原因导致十日内无法提前还清系争房屋银行贷款的，马晓雯直接构成违约。马晓雯应提前预约银行以明确可还清系争房屋抵押贷款的具体日期(无论如何，马晓雯实际还贷日期最晚不迟于2019年12月13日解除申请注销系争房屋所有抵押合同)。另一份《补充协议》载明：马晓雯、阎冰约定原《合同》暂缓履行，最晚于2019年12月3日前必须签署《房地产买卖合同》。阎冰应在11月10日之前将系争房屋首付款200万元准备完成并通知马晓雯预约办理招商银行抵押贷款还款手续，马晓雯应在接到通知后的2日内预约银行以明确可还清系争房屋抵押贷款的具体日期。根据马晓雯提供的银行可接受还贷日当日，由阎冰支付至马晓雯银行指定账户200万元作为首期房价款(含已支付10万元定金)，专款用于偿还马晓雯在系争房屋上的银行抵押贷款。马晓雯应于当日同时偿还尚欠银行贷款(若有不足，马晓雯自行补足)，马晓雯、阎冰共同去银行办理上述手续。虽形成过两份《补充协议》，但双方最终未能达成一致意见，仍旧按照《合同》约定履行权利义务。2019年8月14日凌晨4：26，陆某某微信联系绅家公司中介称“万一我朋友哪里没有钱，我就要垫资，垫资需要产证和买卖合同的，这个你到时候需要配合我的”。阎冰知晓此事后，在1703微信群中发送“陆先生、马女士：今天是我们大家8月4日签订房屋买卖合同后的第十天了，按照合同双方应该在签订之日起的十天内签署《房地产买卖合同》，我们当日支付你们首期房款二佰万元(含已给的十万定金)，用于偿还你们的银行贷款，并且你们也应该在当日同时偿还银行所有贷款借款余额，如果我们的二佰万不够还贷的你们应该自己补足。今天已经是按规定签这个合同的最后一天了，我们这边首期房款也准备好了。网签的《房地产买卖合同》的电子版我也准备好了。就等你们现在一起去银行还贷和签合同、办理抵押注销后续了。当然我们注意到你们表达出资金困难的意思，如果你们今天同意和平解约退款，我们仍然可以接受。”。随后，杨智慧将一份《存款证明书》发送至1703微信群内，该证明书载明：兹证明杨智慧先生/女士(身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)截止到2019年8月14日13：26：10开证时在我行存款账户如下：存款账号XXXXXXXXXXXXXX，金额人民币1,902,590.67元，开户日期2004/5/9。杨智慧并在1703微信群中发送“190万首期房款我们已准备好随时可支付用于上家还贷”，陆某某回复称“没有这个道理的，我垫资也是买卖中正常流程，没有不正当理由。还有我钱还进去才需要产证，只是用10到15天，故意刁难我”、“190万是你应该要支付的，不要拿你有钱来做文章”。杨智慧称“我已在招商银行陆家嘴这边的您还贷银行”、“只要您有还贷能力加上我们的首付款今天能够按合同约定把你们的贷款都还了我们马上网签正式合同”，阎冰称“您确定不能履约的话，是否同意和平解约呢？”。陆某某回复称“一步一步来，今天先把合同签掉，我收到首付190万，我再办银行抵押注销手续！”。阎冰称“昨天我们还是认真想签补充协议的，不过凌晨看到的信息让感到风险太大了，还是尽早消除抵押，或者解约更好”，陆某某回复称“是你们之前不愿意签合同要改的，聊天记录都有，谁在变化都很清楚的，流程你懂的，不签买卖合同我去银行干嘛呢，房子都没有卖不可能叫我先还款的”。杨智慧称“我们是要证明自己有履约能力对于对方是否有履约能力我们现在甚担忧”。其后，阎冰、马晓雯又在1703微信群中就当日马晓雯是否需要在签订《房地产买卖合同》、收到首付款后同时偿还剩余银行贷款发表了不同意见，且均坚持己见，未能达成一致。2019年8月14日晚上20：34，陆某某在1703微信群中发送一段视频并称“我已经到了”。当晚20：49，绅家公司中介在1703微信群中发送“签约提醒尊敬阎先生客户，你与业主马小姐2019年8月4号在绅家公司(大连路店)签订(房地产买卖居间协议，编号：SHSJ-XXXXXXX)(房屋买卖合同编号：SHS5-XXXXXXX)双方约定于2019年8月14日星期三在我司签网签合同，现在做一下提醒，上家已在：地址大连路XXX号-XXX室等候签约”、“目前上家马小姐，下家阎先生，你们是否愿意协商和平解约，还是继续履行合同4.1首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)200万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔款项同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续”。阎冰回复称“我认为上家无法在示范合同签订当日自筹资金向银行申请办理抵押注销手续的事实明确，根据《合同法》第九十四条，我们可以行使解约权，同时要求上家履行定金罚则。不过我有言在先，如果上家愿意在今天合同解约退款，我们不再主张定金罚则。”。陆某某称“我履行我的义务还是签买卖合同，如果下家不来已经违约了，过12点定金就不退了，我在群里已经通知了”。随后，绅家公司中介称“我目前和房东协商，确定可以和平解约今天退您定金！”。阎冰称“我招商银行卡号XXXXXXXXXXXXXXXX，瑞虹支行开户，户名：阎冰”。绅家公司中介称“解约合同需要双方签字，才算合同生效”。阎冰称“他退款我就算他生效，不退就不生效”。陆某某称“我们签合同也好，解除合同也好，必须双方都到场才能办理”。阎冰称“太晚了，我做不到随叫随到。今天您要和平解决的话我已经明确同意了，也授权莫大成先生接受您的退还10万元。”、“我们手上的合同文本在收到退款后，会联系莫先生销毁。”陆某某称“我4点就通知了”。22：06时，绅家公司中介在1703微信群中发送一段视频。22：14时，阎冰在1703微信群中发送“我们在此承诺以乙方阎冰招商银行账户今天收到上家马晓雯女士返还的壹拾万元定金作为双方8月4日在绅家公司签订的编号为SHSJ-XXXXXXX的房屋买卖合同及配套房地产买卖居间协议、佣金确认书等解除和作废的唯一条件，不再主张定金罚则。收款以双方的银行账户收支凭证为证明。否则我们会主张定金罚则、违约责任及相关费用和利息。”2019年8月16日，马晓雯向阎冰发出《催告函》称，阎冰在《合同》约定的期限内并未与马晓雯签订《房地产买卖合同》，致使系争房屋交易至今无法正常履行。为此马晓雯郑重催告阎冰务必于2019年9月4日9：00往绅家公司与马晓雯按照《合同》约定的买卖条件签订《房地产买卖合同》，并采取积极配合态度，继续进行交易。如阎冰仍不配合，则催告函期限届满日即视为阎冰在系争房屋交易中根本违约。届时，马晓雯有权没收阎冰已交付的定金10万元，或按照《合同》第12条约定追索阎冰违约金172万元，并保留追究阎冰其他法律责任的权利。且马晓雯将另行处置系争房屋。阎冰于2019年8月20日左右收到该《催告函》。其后，阎冰、马晓雯一直未签订《房地产买卖合同》，阎冰诉至法院。现阎冰支付的10万元定金仍在马晓雯处。审理中，马晓雯称根据《合同》约定，2019年8月14日当天，其应在收到200万元后，再去筹措资金偿还银行贷款，办理抵押注销手续，当日其已准备好400万元，且在阎冰没有支付首付款的情况下，谈何马晓雯还贷。就筹钱一事，当时陆某某只是跟中介说万一如果资金不够需要垫资，但不能以此认为马晓雯没有筹集到400万元，马晓雯行为都是为了双方《合同》能够继续履行下去，但阎冰所考虑的都是虚构的风险，不是事实的风险。当日阎冰未按约到场签约，阎冰违约。阎冰称马晓雯陈述不属实，根据2019年8月14日凌晨陆某某与中介聊天记录，马晓雯当日并未筹足400万元。当日阎冰发现马晓雯无钱还款后，提出先去银行验资再去签约，遭到马晓雯拒绝，马晓雯直接到绅家公司要求签约，为此双方协商不成。阎冰称根据《合同》约定，双方签订《房地产买卖合同》、阎冰支付首付款、马晓雯筹集资金偿还剩余贷款应该同时履行，在已经明确马晓雯不能履行相应义务的情况下，阎冰可主张同时履行抗辩权，故阎冰不存在违约。且系争房屋上设有最高限额抵押，是可以循环贷款的，阎冰作为善意买家，如果支付200万元给马晓雯，但马晓雯未还清贷款，对于阎冰来说后果是严重的，且当日陆某某还提出垫资筹钱，阎冰作为善意的买家，害怕交易的风险符合常理。审理中，马晓雯称系争房屋已于2019年11月出售，出售价款860万元。本院认为，阎冰与马晓雯签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据《合同》约定的付款方式记载：阎冰应于签订《房地产买卖合同》并申请办理公证手续(若需)后当日，通过绅家公司转付或自行支付马晓雯首期房价款(含马晓雯已实际收到的定金)200万元，马晓雯应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔款项同时偿还尚欠借款余额(若有不足，马晓雯自行补足)，办理抵押注销手续。阎冰认为该条款所称的“同时”是指双方签订《房地产买卖合同》、阎冰支付首付款、马晓雯筹集资金偿还剩余贷款并办理抵押注销手续同时履行。马晓雯认为是先签订《房地产买卖合同》，阎冰支付首付款后，马晓雯再去偿还贷款并办理抵押注销手续，本院认为根据合同文意理解及通常做法，双方签订《房地产买卖合同》、阎冰支付首付款、马晓雯偿还银行贷款并办理抵押注销手续应在同一天履行完毕，但行为存在先后，即双方签订《房地产买卖合同》、阎冰支付首付款应在先，马晓雯办理还贷在后。当天阎冰已准备好190万元用于支付首付款，因担心交易风险，要求核实马晓雯的还贷能力，马晓雯未提供任何材料证明其还贷能力，又根据当日凌晨陆某某与中介的聊天记录，阎冰担心马晓雯当日无能力还清贷款系事出有因。因此，阎冰未在2019年8月14日至绅家公司与马晓雯签订《房地产买卖合同》，系阎冰行使其不安抗辩权，不构成违约。阎冰行使不安抗辩权，可主张中止履行《合同》并要求马晓雯提供适当担保，如马晓雯在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，阎冰可主张解除合同。根据2019年8月14日双方微信往来，阎冰在认定马晓雯没有还贷能力后，曾几次提出和平解约，可见阎冰在当天即放弃继续履行《合同》，也不再给予马晓雯合理期限恢复履行能力或提供适当担保，在此情况下，阎冰现至法院称马晓雯无法履行《合同》构成违约，没有事实依据，且仅凭陆某某和中介的微信聊天内容也并不能认定马晓雯确实无法筹足资金还贷。因此，现阎冰主张双方合同于2019年8月14日解除，马晓雯表示同意，与法不悖，本院予以照准。但阎冰以违约为由要求马晓雯双倍返还定金20万元，没有依据，本院不予支持。马晓雯主张阎冰违约要求没收定金，亦无依据，本院不予采纳。鉴于《合同》解除，马晓雯应返还阎冰10万元定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条第一项、第九十七条规定，判决如下：一、确认阎冰与马晓雯签订的《房屋买卖合同》于2019年8月14日解除；二、自本判决生效之日起10日内，马晓雯应返还阎冰定金10万元；三、驳回阎冰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由阎冰、马晓雯各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌二〇二〇年十二月二十九日书记员 王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。