甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初1489号原告：马某1，住甘肃省张掖市。被告：马某2，住甘肃省张掖市。委托诉讼代理人：张某，系甘肃雪山律师事务所律师。原告马某1与被告马某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告马某1、被告马某2及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某1向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付原告:(1)前承租人留用租赁房恢复原状费用5000元；(2)因不履行合同占用租赁房对原告造成的租赁房收益损失一年房租25000元；(3)因不履行合同占用租赁房产生的物业费一年2241元；(4)因不履行合同占用租赁房产生的暖气费一年3125元。以上四项共计35366元；2.依法判决被告按照合同约定立即恢复租赁房原状，并将恢复原状的租赁房（包括单元门、分户门、三个卧室门、卫生间门钥匙和电表卡等物品）归还原告。事实与理由：原告自有产权房屋一套（坐落在××区），以下简称“租赁房”。因该租赁房原承租人王斌拟解除原签订的《房屋租赁合同》，同时现承租人（被告马某2）多次电话联系拟承租该租赁房。经原告、原承租人（王斌）、现承租人（被告马某2）三方协商，原告同意解除与前承租人王斌签订的《房屋租赁合同》，退还解除合同之日起至合同到期日之间的租赁房租金及物业管理费等所有费用，并按照合同约定原承租人王斌愿意承担租赁房恢复原状所产生的费用5000元并交由现承租人马某2，同时马某2答应租赁房使用到期搬离前利用前承租人王斌给付的5000元将租赁房恢复原状（不足费用由现承租人马某2承担）交给出租人（原告）。之后，原、被告遂于2018年9月23日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期一年（合同到期日为2019年9月22日），租金一月2200元，一年26400元，因承租人马某2属初次创业，出租方（原告）给予优惠实付年租金25000元，自签订合同之日起出租人（原告）将该租赁房交付承租人（被告）使用。2019年8月初，原告多次与被告打电话协商租赁房到期是否续签合同事宜，被告答复合同到期不再续签，并承诺于2019年9月22日合同到期日前将租赁房按照合同约定恢复原状交付原告。直至2019年9月22日合同到期日，原告多次给被告打电话询问租赁房恢复情况，被告以自己不在张掖为由，称已经委托其朋友恢复租赁房原状，自己也不知道恢复的咋样了（因出租人无租赁房门钥匙，无法查看租赁房恢复情况）。之后，原告多次给被告打电话，被告要么不接电话，要么说自己在外地也不知道租赁房恢复情况，直至2019年9月30日，被告电话告知原告其朋友在租赁房门口消防栓上面放了一把租赁房分户门钥匙，让原告自己去取上看看租赁房恢复状况。当晚，原告从租赁房门口消防栓上面找到租赁房分户门钥匙一把，打开房门才发现，租赁房内一片狼藉，不但没有恢复原状，更是租赁房各个部位均有损坏，特别是分户门、客厅房顶及墙面，主卧室壁柜，各个卧室门（含门套），厨房橱柜、厨房墙面、洗菜池、抽烟机、卫生间马桶、洗脸盆、浴霸、顶棚等损坏严重。随后，原告多次与被告电话联系均被拒绝接听，至今都是处于电话拒接、微信拉黑名单、发短信没反应，致使该租赁房长期被被告占用，原告无法收回租赁房。原告为维护其合法权益，遂提起诉讼。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告马某2给付原告:(1)前承租人留用租赁房恢复原状费用5000元；(2)因不履行合同长期占用租赁房对原告造成的租赁房收益损失6个月（2019年9月23日至本次诉讼立案日，下同）房租12500元；(3)因不履行合同长期占用租赁房产生的6个月物业费1120.50元；(4)因不履行合同长期占用租赁房期间产生的暖气费3125元。以上共计21745.50元；2.要求被告按照合同约定立即恢复租赁房原状，并将恢复原状的租赁房（包括单元门、分户门、三个卧室门、卫生间门钥匙和电表卡等物品）归还原告。3.要求被告承担本案产生的所有诉讼费用。被告马某2未做书面答辩，其委托诉讼代理人在庭审中辩称：原告所诉2018年9月23日被告租赁原告的房屋属实。但2019年9月30日，原告已经与被告解除房屋租赁合同且被告向原告交付了房屋。原、被告签订房屋租赁合同时房屋现状为客厅、餐厅、三个卧室地板（木质地板）、墙面及屋顶，房屋内四个窗户被木板遮住了，二个卧室只有门框没有门，一个卧室有门框也有门，卫生间有门，洗脸盆、抽油烟机、厨房、卫生间瓷砖有不同程度的损坏。对原告要求被告返还前承租人王斌留下的恢复原状的费用5000元，被告同意。但原、被告于2019年9月30日已经解除了房屋租赁合同，因原告故意拖延，扩大损失，故第二、三、四项诉讼请求被告不承担。现单元门、分户门都安装了，二个卧室门和卫生间的门被告可以返还给原告，但被告对房屋不再恢复原状。本院经审理认定事实如下：2018年9月23日，原告马某1作为出租人（甲方）、被告马某2作为承租人（乙方），双方签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于张掖市××区（面积125平方米）出租于被告，年租金为25000元，租金必须一次性付清；租赁期限为一年，即自2018年9月23日至2019年9月22日；租赁期满，若双方未达成续租协议，被告应于租期届满后之前迁离出租房屋并将钥匙及房屋按租用时之状况归还甲方，若被告逾期不迁离或不归还出租房屋，则原告有权采取有效措施收回出租房屋并另行处理；物业管理费有原告每年向怡锦源商住小区物业管理公司先行缴纳，签订合同时原告向被告收取合同期内（一年）的物业管理费（以物业公司开具的收据数额为准。2018年6月30日原告已将向物业公司缴纳2018年-2019年一个年度物业费2241元）。其他费用由被告自行缴纳。合同中还约定了：因前承租人王斌在退还该出租房时无法将房屋租用时状况（客厅餐厅及三个卧室地板均为木地板、墙面和屋顶为白色乳胶漆，所有窗户带窗纱均完好无损，三个卧室及卫生间门为红色实木门带有锁子及钥匙，主卧室有带双扇铝合金花纹玻璃推拉门并分三层的壁柜，卫生间有马桶、镜子、洗脸盆带水龙头、拖把池带水龙头、浴霸带开关均完好，厨房有天然气设备、洗菜池带手龙头、抽油机、橱柜带门把手均完好，卫生间、厨房地面为瓷砖完好，餐厅客厅三个卧室及卫生间和厨房均有吸顶灯并分别带电源开关均完好）归还原告，经前任承租人王斌与现任承租人被告三方协商，前任承租人王斌愿意出资5000元做房屋恢复原状的各项费用，交由现任承租人接受恢复房屋原状并按自己使用标准进行装修，现任承租人被告同意该租期届满或之前迁离出租房屋时将房屋按前任承租人王斌租用时的状况（见前述）归还原告。合同签订后，原承租人王斌向被告马某2支付5000元，被告向原告交纳押金2000元，原告遂将房屋交付被告使用。租赁期限届满后，原告于2019年8月与被告协商续租事宜未果。2019年9月30日，被告委托其朋友将钥匙放置于租赁房屋门口的消防栓上，当晚，原告拿到钥匙进入租赁房屋。之后，双方因房屋租金及房屋恢复原状的事宜未达成一致意见，原告遂诉讼来院。诉讼过程中，原告马某1向本院申请对案涉位于××区恢复原状的费用进行价格评估。经本院主持，原、被告双方选定张掖一鼎房地产评估咨询有限公司进行评估鉴定，该公司于2020年9月14日作出张一鼎价评字[2020]022号《住宅装饰恢复费用的价格评估报告书》，内容为：根据价格评估依据和价格评估方法，确定价格评估标的张掖市××区的住宅装修恢复费用在价格评估基准日的市场价格为13072.32元。上述事实，有原、被告的当庭陈述及房屋租赁合同、评估报告书、鉴定费发票等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告马某1与被告马某2签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点有两个：一是双方签订的房屋租赁合同何时解除；二是原告要求被告支付租赁房屋恢复原状的费用是否成立。现根据原、被告的诉辩意见及审理查明的事实对上述焦点问题分述如下：关于合同效力的问题。原、被告签订的房屋租赁合同期限为一年，即自2018年9月23日至2019年9月22日止。租赁期于2019年9月22日届满后，被告又继续使用租赁物直至原告于2019年9月30日拿到钥匙并进入租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”庭审中，原、被告均认可2019年9月30日原告已拿到了租赁房屋钥匙并进入了租赁房屋，结合被告在庭审中的陈述，应视为其在此之前已向原告明确表明了不再继续承租租赁房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，双方交付房屋钥匙的行为应视为协商一致同意解除合同，据此，本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于2019年9月30日解除。关于原告主张的房屋租赁收益，因合同约定的年租金为25000元，租赁期届满日为2019年9月22日，而被告实际于2019年9月30日才向原告交付房屋，故被告应按照合同中有关租金的约定向原告支付租赁期届满后实际占用房屋期间的租赁费548元（25000元/年÷365天×8天）。关于原告主张的物业费，因被告在租赁期限届满后又继续占用了租赁房屋，故被告应向原告支付占用房屋期间的物业费50元（2241元/年÷365天×8天）。关于原告主张的暖气费，因被告在租赁期限届满后继续占用租赁房屋期间不在采暖期内，暖气费属未实际产生的费用，对该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张的2019年9月30日之后的房屋租赁收益及物业费，因此时案涉租赁房屋实际由原告占有，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告在庭审中主张因被告未将房屋钥匙全部返还且房屋未恢复原状，被告并未履行合同约定的交付房屋的主要义务，故房屋租赁合同尚未解除的主张。本院认为，被告于2019年9月30日通过朋友在消防栓上放置钥匙的方式给原告交付了分户门钥匙，原告也实际拿到了该把钥匙并实际控制租赁房屋，而在此之前被告还通过电话明确向原告作出了不再承租房屋的意思表示。根据常理，足以认定原、被告双方以自己的行为表示对租赁合同关系解除的认可。虽然案涉房屋被告未恢复原状，但原告可以要求提出被告对房屋恢复原状或者支付相应费用的主张，而并不能以此为由认定被告继续占有使用房屋。故对原告的该主张本院依法不予支持。关于原告主张的恢复原状的费用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，案涉房屋租赁合同现已解除，原告有权要求被告对租赁房屋恢复原状。庭审中原、被告双方对恢复原状的费用未达成一致，后原告申请评估鉴定，案涉租赁房屋恢复原状费用为13072.32元。虽然被告对数额仍有异议，并辩称原告对其交付的租赁房屋进行了破坏，但被告既未申请重新鉴定，亦未提交其他证据对其抗辩主张予以证明，应承担举证不能的法律后果。本院对经案涉租赁房屋恢复原状费用13072.32元予以认定。被告在庭审中还辩称原告并无证据证明租赁房屋的原始状态，故租赁房屋并无恢复原状的价值的抗辩理由。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同中对租赁房屋交付时的状态有明确约定，现原告要求被告按照合同约定承担租赁房屋恢复原状的费用，而被告并未提交证据证明其向原告交付的房屋符合合同中约定的房屋状态，故对被告的抗辩理由，本院依法不予支持。另，原、被告签订租赁合同时，被告向原告交纳押金2000元，现双方签订的租赁合同已解除，为减少诉累，在本案中一并予以涉理，本院认定原告应向被告退还押金2000元。对原告主张的评估费5500元，因系被告未对租赁房屋恢复原状，原告为确定恢复原状的费用而支出的必要费用，且有鉴定费票据予以证实，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马某2支付原告马某1房屋租赁费548元、物业费50元，合计598元；二、被告马某2支付原告马某1租赁房屋恢复费用13072.32元；三、原告马某1退还被告马某2押金2000元；四、驳回原告马某1的其他诉讼请求。以上一、二、三项抵顶后，被告应向原告支付11670.32元，限于判决生效后十日内一次性履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，由原告马某1负担258元，被告马某2负担226元。评估费5500元，由被告马某2负担。原告已交纳，被告负担的案件受理费、评估费直接给付原告，本院收取的费用不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  康文玥人民陪审员  张丽萍人民陪审员  朱金兰二〇二〇年十二月十日法官 助理  万 英书 记 员  符晓婷