广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4343号原告：广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区珠电路4号1618房（限办公用途），统一社会信用代码914401157299213309。法定代表人：朱爱敏。委托诉讼代理人：曾建新、黄赐龙，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。被告：广州市海丽影院有限公司，住所地广东省广州市南沙区珠电路4号403房，统一社会信用代码91440101MA5C3G3655。法定代表人：汪苏华。被告：深圳珠影南方文化投资管理有限公司，住所地深圳市坪山区龙田街道老坑工业区2巷1号，统一社会信用代码91440300342533624F。法定代表人：马军昌。两被告共同委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：方昌，广东百健律师事务所实习律师。原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司（以下简称为港安公司）与被告广州市海丽影院有限公司（以下简称为海丽公司）、深圳珠影南方文化投资管理有限公司（以下简称为珠影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭于2020年11月17日公开开庭开庭进行了审理。原告港安公司的委托诉讼代理人曾建新、被告海丽公司和珠影公司的共同委托诉讼代理人刘雅莉和方昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港安公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告港安公司与被告海丽公司分别于2018年7月18日、2018年11月6日、2019年1月6日签订的《电影城房屋租赁合同》、《〈电影城房屋租赁合同〉补充协议书（二）》及《补充协议三》，由被告海丽公司向原告港安公司交还位于广州市南沙区珠电路4号华汇国际广场四层的租赁标的物；2.判令被告海丽公司向原告港安公司支付自2020年2月1月起至实际迁出之日止的租金及迟延支付租金的违约金（具体见应收海丽公司租金及滞纳金明细表）；3.判令被告海丽公司赔偿因其违约给原告港安公司造成的经济损失75万元；4.判令被告珠影公司对上述全部请求事项承担连带责任;5.判令被告海丽公司所支付的影院建设服务费80万元及保证金25万元归原告港安公司所有；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年7月I6日，原告港安公司与被告珠影公司签订《电影城房屋租赁合同》（以下简称为《租赁合同》），约定原告港安公司将其所有的位于广州市南沙区珠电路4号的项目（华汇国际广场四层，以下简称涉案物业）租赁给被告珠影公司开设影城，租赁面积约2995平方米，租赁期限自2018年7月16日至2033年7月15日；年租赁费150万元，被告珠影公司按月支付租金，于每月10日前交付本月租金12.5万元，逾期缴纳租金的，每日按所欠费总额的1‰支付滞纳金；逾期支付租金或其他费用超过30天以上或逾期支付一年内累计达三次或三次以上，原告港安公司有权提前终止合同，被告珠影公司所缴之影院建设服务费、定金、保证金、水电周转金由原告港安公司没收，被告珠影公司需按本合同约定赔偿原告港安公司一切损失。2018年11月9日，原告港安公司与被告珠影公司、海丽公司签订《补充协议（二）》（以下简称为《补充协议二》），约定原告港安公司同意被告珠影公司将其在《租赁合同》中承租人的权利义务全部由被告海丽公司承接，珠影公司作为保证人，对海丽公司作为承租人须履行的所有合同义务包括但不限于合同款项的支付、违约金、赔偿金及损失赔偿等向原告港安公司承担连带责任。合同签订后，被告海丽公司多次违反合同约定，逾期拖欠房屋租金甚至拒绝缴纳租金。具体为：2019年5月至2020年1月逾期缴纳房屋租金7次，分别为5月逾期53天、6月逾期52天、7月逾期75天、8月逾期56天、9月逾期55天、10月逾期46天、11月逾期15天，且从2020年2月至今，被告海丽公司以房屋漏水等原因拒绝缴纳租金。原告港安公司认为，被告海丽公司的行为构成根本违约，严重损害其的权益，故依据《租赁合同》第9.4条第2款、第7.15条、《补充协议》第二条等约定，提起本案诉讼。被告海丽公司、珠影公司共同辩称：1.被告海丽公司已经起诉解除涉案合同，原告港安公司在本案中再行起诉解除合同违反“一事不再理”的原则，对该项诉请应予驳回。2.由于涉案物业在交付后存在不同程度的漏水问题严重影响被告海丽公司营业，原告港安公司的行为构成根本违约。根据《合同法》第六十六条之规定，被告海丽公司有权行使同时履行抗辩权，在原告港安公司履行的义务符合约定要求时才支付相应的租金，故被告海丽公司不存在违约行为，不需要支付违约金。3.退一步说，就算被告海丽公司需要承担违约责任，但是根据《租赁合同》第9.4条的约定，原告港安公司只有存在实际损失的情况下才有权要求海丽公司作出赔偿，而其至今并没有提供证据证明其存在除了租金外的其他损失，故其关于赔偿损失的主张没有事实和法律依据。4.依据双方签订的《电影城资产交付协议》第1.2条的约定，协议的法律性质是对电影城资产的租赁使用，影院建设服务费不具有定金或者违约金的法律性质，原告港安公司要求没收上述费用没有事实和法律依据，而且违约金与没收定金亦不能同时适用。此外，根据《租赁合同》第9.4条的约定，原告港安公司也无权同时要求被告海丽公司支付损失和违约金。需要说明的是：截止到2019年12月，原告港安公司在对漏水问题陆续进行修补后，被告海丽公司打算重新开业，但2020年1月底又遭遇新冠疫情，导致后续无法营业。因此，被告海丽公司无法经营的主要原因是漏水问题一直未能得到解决，次要原因是受到疫情的影响。被告海丽公司也就漏水问题和疫情问题向原告港安公司提出过免除租金，但原告港安公司没有同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审情况，本院认定本案事实如下：涉案物业位于广州市南沙区珠电路4号华汇国际广场四楼，面积约2995平方米。2018年7月16日，港安公司（甲方、出租方）与珠影公司（乙方、承租方）就涉案物业签订《租赁合同》，约定涉案物业用于从事电影院经营项目，租赁期限从2018年7月16日至2033年7月15日，2018年7月21日完成交付工作；甲方同意给予乙方6个月的免租期，免租期间不免除物业管理费。第2.6条约定：“交场次日，乙方应向甲方支付影院建设服务费80万元，具体详见《电影城资产交付协议》，同时在本合同签订后五天内向甲方支付2个月租金作为履约保证金以及预付一个月租金，共计人民币37.5万元。……在合同期满，乙方缴清应付费用及交还场地后30天内，甲方将保证金无息退还给乙方。”第2.10条约定：“本合同签订之日起，乙方单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付定金……”第3.1条约定：“租金：年租赁费为150万元。乙方按月支付租金，每月人民币12.5万元，每三年递增10%，租金已包含物业管理费。计租面积为2995平方米。第1到3年保底租金每月每平方米41.74元，第4到6年保底租金每月每平方米45.91元。”第3.2条约定：“租金支付方式“a）租金按月预付，乙方应于每月10日前向甲方交付本月租金。若恰逢法定休假日，乙方应当在法定休假日结束后的第1日向甲方履行义务，甲方收到上述租金后，在7个工作日内向乙方出具正式的增值税专用发票，如甲方不能提供正式的增值税专用发票，则乙方下一期租金付款时间将按乙方延期开票时间进行顺延。……”第6.3条约定：“甲方应当对房屋外公共设施进行定期维修保养，以保证其安全和正常使用。”第7.4条约定：“……双方同意，租赁房屋范围内的日常维护及保养由乙方负责。因甲方前期房屋结构问题造成房屋漏水，由甲方负责维修。”第7.15条约定:“乙方违反本合同有关的规定，逾期缴纳租金或其他应向甲方缴纳的费用的，应自应付之日至实际支付之日止，每日按所欠费总额的1‰支付滞纳金，逾期三十天仍未能缴清的，视乙方违约（特殊原因除外）。”第9.4条约定：“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，乙方应当赔偿甲方遭受的一切实际损失：A.乙方逾期支付租金或其他应向甲方支付的费用超过30天以上或逾期支付一年内累计达三次或三次以上。……甲方依据上述情形提前终止合同的，应当提前10天书面通知。乙方应在收到通知书后30天内迁离并交回租赁房屋，乙方所缴之影院建设服务费、定金、保证金、水电周转金由甲方没收，乙方需按本合同约定赔偿甲方一切实际损失；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。”第9.5条约定：“有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，甲方应当赔偿乙方遭受的一切实际损失：……D.甲方未按约履行租赁标的维修、养护义务，致使乙方不能正常对外营业、或给乙方造成重大经营损失的，甲方在30日内不能给予及时修复的。”第10.1条约定：“本合同终止、解除或届满时，甲方应按乙方使用房屋期满时房屋现状收回房屋。甲方在合同期满后30日内应将保证金及剩余水电周转金无息退回给乙方。……”第11.1条约定：“本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后14日内予以更正，本合同另有规定的除外；逾期未能更正，另一方保留索赔的权利。”第11.2条约定：“一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用），并赔偿守约方因此遭受的实际损失。第11.3条约定：“因一方违约而导致另一方无法履行本合同规定的义务，该无法履行合同义务的另一方不被视为违约。”第11.5条约定：“如因甲方原因致使乙方不能正常营业天数达5日以上，并不满30日以内的，甲方按停业天数的五倍日租金赔付乙方。”同日，双方达成《补充协议》，约定：1.资产交付协议作为补充协议；2.本补充协议与原合同同具法律效力。该《补充协议》作为《租赁合同》的附件。《电影城资产交付协议》于2018年7月18日签订，其中约定：“1.2甲方按场地已有现状租赁房屋情况交付我司（为笔误，应为乙方），且以上所有资产的使用权在支付进场服务建设费用后，乙方享有使用权，甲方或其它方不得再主张使用权。双方签订该协议后，双方约定时间至现场清点并确认资产清单……”。2018年11月9日，港安公司（甲方、出租方）、珠影公司（乙方，原承租方，现保证人）、海丽公司（丙方，受让承租方）签订《补充协议二》，约定：“一、甲方同意乙方将其在原租赁合同文件中承租人的权利义务自本协议签订之日起全部由丙方承接，……乙方依据租赁合同已交纳给甲方的款项，包括但不限于影院建设服务费80万元、履约保证金375000元等甲方均无需向乙方退还，视为丙方依据租赁合同已履行相应的付款义务。……二、……乙方承诺作为丙方的保证人对丙方作为承租人须履行的所有合同义务包括但不限于合同款项的支付、违约金、赔偿金及损失赔偿等向甲方承担连带责任。……五、通知及送达任何一方就相关事宜发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行。可经专人递交，或以（预付邮资的）航空挂号信件，或以公认的快递服务，或传真发到另一方。（甲方港安公司，地址：广州市南沙区珠电路4号；乙方珠影公司，地址：深圳市龙岗区龙岗街道龙岗大道3003号；丙方海丽公司，地址：广州市南沙区珠电路4号403房）……各方的联系方式以本协议约定为准，三方均保证所提供联系方式的真实性及有效性。如乙方需变更联系方式的，应提前三日以书面方式通知各方……九、因甲方前期房屋结构问题造成房屋漏水（因乙、丙方装修导致的除外），由甲方负责在2018年10月31日前完成维修，维修完成后需由甲方定期维护，在租赁期如有漏水情况甲方应在接到丙方书面维修通知24小时内进行维修……因甲方原因未能及时维修以及因为漏水造成丙方的其他经济损失由甲方一并承担，因上述原因造成的施工期间的免租期顺延，运营期间影响营业期间租金免除。”2019年1月6日，港安公司与海丽公司签订《补充协议三》，约定将免租期延长至2019年3月21日等内容。海丽公司承租的涉案物业共有8个电影放映厅，双方对于涉案物业存在漏水问题没有异议。对于漏水问题，海丽公司表示自其2019年3月接收涉案物业开始就发现存在漏水，并告知了港安公司，但物业公司直至5月份才开始修复，但一直没有修复好而影响到了电影院的整体营业。具体的漏水位置包括：1号厅、2号厅、9号厅、3号厅最后一排、6号厅和7号厅门口、大堂卷帘门口、值班室门口。同时，海丽公司提交了“珠影GCC影城漏水情况处理表”。该处理表中记载了施工日期、漏水位置、附图、影城造成的影响和损失、影城对接人、通知到业主或物业方、物业或业主方处理意见、备注等内容，具体为：2019年5月23日-6月10日的漏水位置为“1号厅5排3座、最后一排，2号厅6、7排”两处；2019年6月11日至7月2日，除以上两处外，增加4处漏水位置“9号厅机房、机器旁边，6号厅后门口，大堂卷帘门，值班室门口柱子”；2019年7月3日-8月3日，除上述6处漏水位置外，增加一处“3号厅最后一排”；2019年8月17日，漏水位置为“2号厅6排5座”；2019年8月18日-8月26日，漏水位置为“大门、前台大门旁、7号厅门口”共3处；2019年9月2日，漏水位置为“2号厅5排6座”；2019年10月13日，漏水位置为“9号厅墙面漏水”；2020年2月13日，漏水位置为“9号厅荧幕右侧”；2020年2月15日，漏水位置为“9号放映室”；2020年5月12日，漏水位置为“9号放映室；9号厅7排1座，值班室门口通道”；2020年5月21日，漏水位置为“9号厅门口，电梯口”；2020年5月26日，漏水位置为“3号厅”。港安公司不予确认漏水位置，并表示海丽公司在2019年6、7月份提出了涉案物业存在个别漏水的情况，其均及时维修，其最后一次修复的时间是在2020年8月底，漏水影响的面积不到总租赁面积的千分之一，并未影响到电影院的正常经营。为此，港安公司提交了相关的维修材料予以证实。依据港安公司提交的材料显示，港安公司分别在2019年5月29日、7月17日、10月10日、12月20日对涉案物业的漏水进行了屋面修复处理。在庭后，港安公司向本院提交了《漏水鉴定申请书》，要求对涉案物业屋面现状是否存在漏水情况等进行鉴定。海丽公司针对漏水问题以及装修施工等，曾于2019年5月14日、9月3日、9月23日、12月13日发出书面函件，要求港安公司予以解决和赔偿。2019年4月22日至30日、5月至11月期间，海丽公司各月的租金支付时间分别为：2019年4月19日、7月2日、8月1日、9月23日、10月5日、11月4日、11月25日、11月25日，而港安公司开具租金增值税发票的时间分别为：2019年8月29日、8月29日、8月29日、9月23日、10月15日、11月5日、11月28日、11月28日。海丽公司表示其按照合同约定有权顺延支付租金。海丽公司交纳租金至2020年1月，自2月份开始没有再交纳过租金。对于租金的催缴，港安公司提交了：1.出具时间为2019年6月28日的《敦促函》，要求海丽公司在2019年7月3日前交纳2019年5月和6月的租金及管理费250000元，否则将按照合同约定违约条款计付滞纳金；2.出具时间为2019年9月11日的《费用催缴函》，要求海丽公司在收到函件后尽快缴纳2019年7-9月的租金及管理费375000元以及滞纳金11750元，否则将按合同相关条款执行。海丽公司表示因涉案物业的漏水问题以及疫情防控措施，电影院于2020年1月23日停止经营至今，并于2月1日以受疫情及疫情防控措施影响为由向港安公司提交了《申请书》，提出了租金及管理费用的减免申请。港安公司对海丽公司关于停业时间的陈述予以确认。2020年1月27日，广东省电影局发布了《关于严格落实暂停省内电影放映活动有关工作要求的通知》，要求全省暂停电影院的放映活动。2020年7月16日，国家电影局发布了《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》（国影发〔2020〕1号），其中规定：“低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。中高风险地区暂不开放营业。一旦从低风险地区调整为中高风险地区，要严格执行疫情防控规定，从严从紧落实防控措施，电影院及时按要求暂停营业。”另查明，本院于2020年5月12日受理了原告海丽公司诉被告港安公司、第三人珠影公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0115民初3578号，海丽公司在该案中诉请：“1.确认海丽公司与港安公司签订的《电影城房屋租赁合同》及《电影城房屋租赁合同》补充协议书（二）于2020年1月1日解除，港安公司向海丽公司退还保证金25万元、建设费80万元、及已收取的2019年1月至2020年1月租金1162500元；2.判令港安公司赔付海丽公司合同履行期间的损失846394.8元；3.判令港安公司赔付海丽公司违约赔偿金5930643.9元；4.判令港安公司向海丽公司支付上述款项的利息(以上合计人民币8989538.7元，利息以人民币8989538.7元为基数，按照年化利息6%的标准，自起诉之日即2020年5月12日起计至港安公司实际付清之日止）。”海丽公司明确表示其主张的损失是基于涉案物业漏水所造成的营业损失。该案已公开开庭进行了审理，目前尚未审理终结。同时，海丽公司在本案中提交申请书，认为上述案件的事实与本案存在关联，且本案必须以上述案件的审理结果为依据，申请中止本案审理或与上述案件合并进行审理。另本案起诉状副本于2020年6月23日送达给海丽公司、珠影公司。在诉讼过程中，港安公司向本院申请财产保全，本院于2020年10月23日作出（2020）粤0115民初4343号之一民事裁定书，裁定：查封、扣押海丽公司位于广州市南沙区珠电路4号403房影院内等同1457125元价值的机械放映设备。本院认为：当事人就涉案物业的租赁事宜签订了《租赁合同》及相应的三份补充协议，上述协议均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。依据合同约定，海丽公司负有按时交纳租金的义务，港安公司负有对涉案物业进行维修的义务，珠影公司对海丽公司履行涉案的租赁合同负有连带担保责任。关于本案是否应当合并或中止审理的问题。虽然本案与（2020）粤0115民初3578号案涉及的是同一当事人的同一法律关系，从诉的性质上实际系属于本诉与反诉的范畴，但该种情况并非属于两案必须合并审理的情形，且（2020）粤0115民初3578号早已经开庭审理，故也不存在再行合并审理的需要。虽然本案与（2020）粤0115民初3578号案存在共同的案件事实，但是本案的处理并不以（2020）粤0115民初3578号的处理结果为依据，故对于海丽公司提出的中止审理的申请，本院不予采纳。关于涉案租赁合同的解除问题。1.海丽公司虽然在（2020）粤0115民初3578号案中要求确认涉案的租赁合同关系已于2020年1月1日解除，但其在本案中并未提交相关证据予以证明，而根据本案所查明的事实，海丽公司在2020年2月1日还向港安公司提出了租金及管理费减免的《申请书》。故在不能认定租赁关系已经解除的情况下，在本案中应当对港安公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求予以审查。海丽公司就合同解除问题违反“一事不再理”原则的抗辩意见，本院不予接纳。2.虽然海丽公司存在迟延支付2019年5月、7-9月租金的情况，但是因海丽公司已经按照其函件交纳租金，港安公司也继续收取租金，故港安公司在事后再以此为由要求解除合同，有违诚实信用原则和交易秩序的安定性要求，对其以此为由解除合同，本院不予支持。而2020年2月至港安公司提起本案诉讼期间，属于疫情防控期间，港安公司不得以此为由解除合同。3.虽然本院对港安公司以海丽公司迟延支付租金为由解除合同不予支持，但是鉴于海丽公司自2020年1月23日开始停业，并主张双方之间的租赁合同关系已经于2020年1月1日解除，可见，双方均已没有继续履行合同的意愿，在此情况下，双方之间的租赁合同关系应当予以解除，且自本案起诉状副本送达给海丽公司时即2020年6月23日解除。在合同解除后，海丽公司应当向港安公司交还涉案物业。关于租金的确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，出租人的主要合同义务为交付租赁物，承租人的主要合同义务为支付租金，出租人的维修义务并非合同主要义务，且属于可以替代履行的义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，而非可以不履行支付租金的义务。在港安公司已将涉案物业交付给海丽公司使用的情况下，海丽公司以物业存在漏水问题未得到解决而提出“同时履行抗辩权”显然与法律规定不符，本院对此不予采纳。海丽公司承租涉案物业用于经营电影院，自2020年1月27日至合同解除时因受疫情防控措施影响不能进行营业。根据公平原则，并结合涉案物业本身的适租情况及出租人的成本等方面，本院对涉案物业2020年2月1日至合同解除之日即2020年6月23日的租金酌情予以减免70%，即海丽公司应向港安公司支付该期间的租金为178750元（125000元/月×30%×4个月+125000元/月×30%÷30天×23天）。海丽公司在合同解除后一直未向港安公司交还涉案物业，故海丽公司应自2020年6月24日起至海丽公司交还涉案物业之日止，按照合同约定的125000元/月的标准向港安公司支付场地占用费。关于港安公司主张的迟延付款违约金是否支持的问题。1.关于港安公司主张的2019年5月至11月迟延支付租金的违约金。《租赁合同》第3.2条之约定，海丽公司应在每月10日前支付当月租金，港安公司在收到租金后7个工作日内出具增值税专用发票，否则海丽公司下一期租金付款时间将按延期开票时间进行顺延。依据上述约定，根据海丽公司实际支付租金的时间以及港安公司出具的增值税专用发票时间，本院认定海丽公司2019年5月至11月租金的迟延付款情况如下：4月、5月、6月的发票时间均为8月29日，故5月、6月租金不存在迟延支付；6月租金于8月1日交纳，发票应于8月13日出具，共延期16天，故7月租金可以顺延至7月26日，因此，7月份租金迟延59天；8月-11月的发票均是在收到租金后7个工作日内出具，不存在租金支付时间可以顺延的情况，8-11月租金的迟延时间分别为56天、55天、46天、15天。故海丽公司应当按照合同约定的违约金标准及本院上述所认定的2019年7-11月份迟延天数计算迟延付款违约金。经计算，该部分违约金为28875元（125000元/月×0.1%×231天）。2.关于港安公司主张的迟延支付2020年2月至合同解除之日的租金的违约金。因上述期间为疫情防控期间，而疫情防控属于不可抗力因素，海丽公司经营的电影院在上述期间无法进行营业，故海丽公司不存在恶意拖欠租金的情形，而本院亦对涉案物业该期间的租金予以酌请减免，故港安公司要求海丽公司支付该期间迟延交纳租金的违约金，有违公平原则，本院不予支持。3.自合同解除之日起至海丽公司交还涉案物业之日止的费用属于占用费，港安公司主张该部分费用的迟延付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于港安公司主张的违约责任应否支持的问题。如前所述，本院是基于双方当事人均已没有继续履行合同意愿这一事实而确认合同解除，并非因海丽公司迟延支付租金而解除。故对于港安公司要求海丽公司赔偿6个月空置期损失及没收其25万元保证金的主张，本院不予支持。对于80万元影院建设服务费，根据《电影城资产交付协议》的约定，该费用实质为海丽公司在租赁期间内使用涉案物业现有资产设备而支付的对价。因此，从公平合理的角度出发，结合《租赁合同》约定的租期以及实际履行情况等，本院对于该费用酌情予以扣减11万元归港安公司所有。根据《补充协议二》的约定，珠影公司在合同中承诺作为海丽公司的保证人对海丽公司作为承租人须履行的所有合同义务，包括但不限于合同款项的支付、违约金、赔偿金及损失赔偿等向港安公司承担连带责任。因此，珠影公司应就海丽公司本案所欠的债务向港安公司承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、确认《电影城房屋租赁合同》、《〈电影城房屋租赁合同〉补充协议书（二）》及《补充协议三》于2020年6月23日解除；二、被告广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，将广州市南沙区珠电路4号华汇国际广场四层交还给原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司；三、被告广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，向原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司支付2020年2月1日至2020年6月23日的租金178750元；四、被告广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，按照125000元/月的标准向原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司支付自2020年6月24日起至交还广州市南沙区珠电路4号华汇国际广场四层之日止的占用费；五、被告广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，向原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司支付迟延付款违约金28875元；六、影院建设服务费11万元归原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司所有；七、被告深圳珠影南方文化投资管理有限公司对上述第三、第四、第五项债务承担连带清偿责任；八、驳回原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26857元、由原告广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司负担23455元，由被告广州市海丽影院有限公司、深圳珠影南方文化投资管理有限公司负担3402元；财产保全费5000元，由被告广州市海丽影院有限公司、深圳珠影南方文化投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文审 判 员  陈 健人民陪审员  张淑珍二〇二〇年十二月十六日法官助理廖活年书记员谢芝华