黑龙江省鹤岗市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0404民初708号原告：李新安，男，1939年6月19日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：李英民（系李新安之子），男，1964年9月15日出生，汉族，鹤岗矿业公司辅业发展公司人力资源主管，住黑龙江省鹤岗市向阳区。被告：鹤岗市振鹤房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省鹤岗市工农区20委金融大厦。法定代表人：姜鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡凤军，黑龙江畅心律师事务所律师。被告：鹤岗市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市工农区学府路。法定代表人：齐新利，该公司董事长。委托诉讼代理人：马建军，黑龙江怀安律师事务所律师。原告李新安诉被告鹤岗市振鹤房地产开发有限责任公司（以下简称：振鹤公司）、鹤岗市金地房地产开发有限公司（以下简称：金地公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月13日作出（2019）黑0404民初272号民事判决书，金地公司不服，上诉至黑龙江省鹤岗市中级人民法院，黑龙江省鹤岗市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）黑04民终250号民事裁定书，撤销原判，发回重审，本院重新受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李新安委托诉讼代理人李英民，被告振鹤公司委托诉讼代理人胡凤军、被告金地公司委托诉讼代理人马建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李新安经庭审增加后向本院提出诉讼请求：1.由被告向原告交付鹤岗市总工会困难职工帮扶楼1号楼自东向西、南北各4个车库，面积163.8平方米；2.被告为原告办理8个车库的房屋产权证；3.被告支付原告临时安置补偿费、搬迁费等；4.由被告支付车库租赁费自2018年6月开始至交付之日止，每月每个车库300元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月19日，原告与被告振鹤公司签订了房屋产权置换协议，双方约定将原告位于鹤岗市南山区房屋置换被告开发的位于总工会困难职工帮扶楼3号楼自东向西1-7号车库，面积162.5平方米。因规划调整，3号楼未建车库，振鹤公司于2016年5月20日在补充协议上承诺，将车库调整为给付1号楼8个车库。同年7月，振鹤公司因资金问题，建设单位调整变更为金地公司。2018年8月，该楼房已经办理入住，二被告拒绝交付原告车库和办理产权登记，故原告诉讼到法院，以维护原告的合法权益。振鹤公司辩称，原告在诉状中所述不属实，振鹤公司不是原告主张权利的建设单位和开发单位，振鹤公司也没有与原告签订任何合同和补偿协议，原告也未曾因为自己的8个车库问题向振鹤公司主张过任何的权利，振鹤公司不是本案的诉讼当事人，没有义务向原告安置车库。振鹤公司不是案涉房屋的拆迁人，原告主张的拆迁补偿合同中盖有振鹤公司公章，经司法鉴定部门鉴定不是振鹤公司所使用的公章，振鹤公司对于不是自己真实意思表示的行为不具有履行的责任。原告主张的合同是一份无效合同，该合同中的主体不是振鹤公司，其中合同中的补偿内容明显违反《中华人民共和国民法总则》第八条的规定，原告所称后期实施的开发，振鹤公司没有参与，也不了解情况。原告向被告振鹤公司主张履行交付8个车库，因该项目振鹤公司没有开发，也没有实施，无法履行。请求法院依法驳回原告对被告振鹤公司的诉讼请求。金地公司辩称，总工会困难职工帮扶楼是总工会开发的，我公司是自行征地，应总工会的请求，另行立项，重新办理的该项目相关开发建设手续，与原告的诉讼请求没有任何联系，原告对我方提起诉讼属诉讼主体错误，原告与振鹤公司之间所有的关系均没有我公司参与，我公司也没有委托或者进行过房屋拆迁。我方取得案涉土地进行商品房开发，取得的方式是出让，在我方开发过程中涉及的土地是净地，不存在拆迁安置过程，而且是在挂牌出让的过程中取得的，所以我方不应该承担原告所要求的相关责任，请求驳回原告对我公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交证据有：1.2012年6月19日《房屋产权置换协议》1份；2.2016年7月5日，关于总工会困难职工帮扶楼项目调整建设单位申请书1份；3.2016年5月20日《补充协议》1份；4.建设项目规划公示审批表、工程项目规划设计方案公示板、主要技术经济指标一览表、鹤岗市城市规划设计院图例、总工会困难职工帮扶中心居住组团规划设计说明书复印件各1份；5.2016年黑龙江省鹤岗市棚户区改造补偿安置最新方案政策文件1份。证明振鹤公司拆迁原告的房屋，由于资金不足，更换建设单位为金地公司，更改规划3号楼未建车库，后签订的补充协议调整为1号楼8个车库，要求安置费的依据。振鹤公司认为，对证据1-4的真实性均有异议，振鹤公司所加盖的公章是伪造的，不具有法律约束力；对证据5真实性无异议，应向棚改部门提出申请。金地公司认为，证据1-3与其无关联性，原告提供的房屋产权置换协议住宅建筑面积仅为60.84平方米，按照公平原则与其诉讼请求的8个车库价值相差悬殊，不应支持；证据4系复印件，没有证据效力，不应采信；证据5真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以确认，并在卷佐证。金地公司提交证据有：1.2012年8月3日鹤岗市房屋征收办公室发布的鹤岗市总工会困难职工帮扶中心项目拆迁完结公示板照片2张，证明该项目开发单位为鹤岗市总工会；2.房屋拆迁分户评估表1份，证明原告拆迁的房屋及附属设施评估的金额约160000元，我方同意按照法定的评估予以安置，否则属于违法和显失公平；3.国有建设用地使用权出让合同及转让费交纳票据各1份，证明我公司取得案涉开发土地是土地部门挂牌出让时我们以出让方式取得的建设用地，并且我们交纳了土地出让金4320000元，该出让土地是净地，不存在拆迁安置情况；4.不动产证书1份，证明我公司开发的案涉工程为单独所有，权利性质是出让，出让的机关是鹤岗市国土资源局，所以我们与原告不发生拆迁安置关系。原告质证后认为，证据1与本案无关，是两个项目；对证据2评估表不认可；对证据3、4真实性没有异议，但对证明的问题有异议，金地公司购地说是净地，因为我的房子在上面，他需要把我的房子灭失才能成为净地，购地是2016年10月，证据上显示的时间是2017年2月，事实是金地公司在2016年5月就盖房子了，他用的就是我们的房本灭失，他购地时是净地，是把我们的房子灭失后才购得的。振鹤公司对上述证据均无异议。本院对上述证据的真实性予以采信，并在卷佐证，对金地公司提出的证据2、3、4的证明问题不予采纳。依据振鹤公司申请，对原告提交房屋产权置换协议、补充协议上的公章与振鹤公司当场加盖两枚公章样本是否为同一枚公章加盖进行鉴定，经鹤岗市天正司法鉴定中心鉴定，原告提供的两份协议上的公章与振鹤公司现场加盖的两枚公章均不是同一枚公章。双方当事人对鉴定意见无异议。本院对该鉴定意见的真实性予以采信。本院调取证据如下：1.2012年8月14日《房地产开发拆迁合同书》1份，甲方是鹤岗市总工会，乙方是振鹤房地产开发有限公司（拆迁单位）；2.2018年8月24日，鹤岗市总工会出具《关于南山区麓鹤社区78委居民王继芹等人的信访案件的情况说明》1份；3.建设项目规划公示审批表1份；4.鹤岗市住房保障局房政科出具情况说明1份、电脑查询金地公司商品房预售许可管理情况拍照照片1张、2019年5月29日总工会1号楼墙体拍照照片1张；5.鹤岗市自然资源局出具建设用地规划许可证1份；6.鹤岗市自然资源局关于案涉工程地籍档案中鹤岗市国土资源局鹤国土资函（2016）16号鹤岗市国土资源局关于总工会困难职工帮扶中心居住组团建设项目用地预审意见的函、拆迁完结通知书、鹤岗市发展和改革委员会鹤发改投资（2016）101号关于总工会困难职工帮扶中心居住组团项目核准的批复各1份；经质证，双方当事人对以上本院调取证据的真实性均无异议，振鹤公司提出证据6其不清楚。本院对上述证据均予以采信，并在卷佐证。分析以上双方当事人提供的证据，结合本院调取的证据，证据之间相互印证，能够证明振鹤公司于2012年8月与鹤岗市总工会签订拆迁协议，对鹤岗市南山区红旗路27号地段（原告居住地）住房进行拆迁。被告金地公司提交的证据,荣阳估字2012第0431号(拆)房屋拆迁分户估价表，振鹤公司并无异议，该估价表委托单位是振鹤公司，对原告房屋进行了估价；另鹤岗市总工会向市信访局汇报材料中亦载明，2012年市总工会将住宅楼部分转让给振鹤公司进行商业拆迁建设，后由于资金等原因停工，以上两份证据也可以佐证振鹤公司为案涉工程的拆迁人。而原告作为该地段的被拆迁人，振鹤公司作为该地段的拆迁人，振鹤公司虽主张原告提供的两份协议并非其公司与原告签署，但振鹤公司未能提供其与被拆迁人签订的其他拆迁协议，且虽经鉴定原告提供的两份协议上的公章与振鹤公司当场加盖公章不是同一枚公章加盖，但该鉴定意见不能证明原告提交的《房屋产权置换协议》及《补充协议》并非振鹤公司与原告签订的事实，故本院依法确认原告提供的两份协议为有效证据。另经当事人提供和本院调取的证据可以证明，2016年10月8日，金地公司取得建设用地规划许可证，对鹤岗市总工会困难职工帮扶中心居住组团1-4号楼（振鹤公司拆迁原址）进行承建，并于2017年12月取得预售许可证，金地公司建设完工。金地公司主张其建设案涉工程所用土地为净地，但本院在鹤岗市自然资源管理局调取的地籍档案中的拆迁完结通知书，可以证明该土地系经拆迁后出让给金地公司。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见并结合当事人庭审陈述，本院查明事实如下：2012年6月19日，原告就鹤岗市南山区新建街17栋1室房屋拆迁问题与振鹤公司签署《房屋产权置换协议》1份、《补充协议》1份，协议约定被告振鹤公司为原告安置3号楼自东向西数1-7号车库（面积162.5平方米）。同年8月14日，振鹤公司与鹤岗市总工会签订《房地产开发拆迁合同书》1份，甲方是鹤岗市总工会，乙方是振鹤公司，项目名称：市总工会困难职工帮扶培训中心楼西侧住宅，地址：南山区红旗路27号。合同约定振鹤公司办理拆迁，新建楼房必须优先安置回迁户。2016年5月，建设项目规划公示审批表显示，该项目规划3号楼未建车库，1号楼建车库。2016年5月20日，原告与被告振鹤公司因项目规划调整，就原告拆迁房屋安置问题重新约定为“原签的3号楼车库变为1号楼。自东向西、南北各4个车库，面积163.8平方米，不少于160平方米。”振鹤公司拆迁后，未进行建设。2016年10月8日，金地公司取得建设用地规划许可证，在振鹤公司拆迁原址进行开发承建，并于2017年12月取得预售许可证，现建设工程已完工。金地公司开发建设的项目名称、用地位置与振鹤公司开发拆迁合同书上确认的项目名称、用地位置一致。另查明，原拆迁户因得不到安置，多人到鹤岗市信访局反映问题。2018年8月24日，鹤岗市总工会向市信访局汇报说明：2012年市总工会将住宅楼部分转让给振鹤公司进行商业拆迁建设，后由于资金等原因停工。2016年由金地公司继续进行商品房开发建设，至工程完工。金地公司与拆迁户产生纠纷是因为公司认为回迁安置协议约定面积过高，重新制定安置方案，拆迁户不予认可。庭审中，振鹤公司、金地公司均表示二公司就案涉工程的转让没有约定，没有签署协议，金地公司没有就该案涉工程给付振鹤公司转让款或其他款项。金地公司表示案涉车库总工会困难职工帮扶中心居住组团1号楼南面四个车库00-127、00-125、00-129、00-130四户已安置，北面00-101、00-102、00-103、00-104四个车库未安置，但金地公司未提供相关证据予以证明。经本院到鹤岗市不动产权交易中心查询，上述案涉8个车库，均未办理产权登记。本院认为，原告与振鹤公司签订的《房屋产权置换协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，双方就被拆迁房屋的安置事项达成的协议合法有效,应依约全面履行合同内容。现因振鹤公司未完成拆迁房屋的建设，而是由金地公司在振鹤公司拆迁完毕的情况下，接续振鹤公司完成该项目的开发建设，该项目变更建设主体时，振鹤公司与金地公司本应对案涉工程所负有的权利及债务进行约定，但双方在庭审中均否认存在约定，亦否认双方就案涉工程存在资金往来的事实，所以金地公司最终成为该案涉工程的承接人、受益人。故原告虽未与金地公司签订协议，但金地公司作为案涉工程的承接人、受益人，应由金地公司实际履行原告与振鹤公司签订的协议。原告主张由金地公司交付其8个车库并协助办理不动产权证书的诉讼请求，符合法律规定应予支持；原告提出由被告支付车库租赁费每个300元/月的诉讼请求，因被告振鹤公司作为合同义务一方未能按约定履行合同，应承担赔偿原告损失的责任，金地公司作为案涉工程承接人、受益人应与振鹤公司共同承担，且原告请求的数额基本符合实际市场租赁的标准，应予以支持，但给付时间应从原告向本院主张即2019年1月开始，直至车库交付完毕时止；原告主张由二被告支付安置补偿费、拆迁费的诉讼请求，因合同未予约定，不予支持。金地公司的抗辩意见，与事实不符，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条之规定，判决如下：一、鹤岗市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将鹤岗市总工会困难职工帮扶中心居住组团1号楼00-101、00-102、00-103、00-104、00-127、00-128、00-129、00-130八个车库交付李新安，并于本判决生效后三十日内协助李新案办理房屋不动产权证书；二、鹤岗市金地房地产开发有限公司、鹤岗市振鹤房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿李新安经济损失，按每个车库300元/月计算，自2019年1月起开始给付至本判决书第一项中车库交付完毕时止（部分交付的，按未交付的车库数量计算）；三、驳回李新安其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行指定的行为，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9019.12元，由鹤岗市金地房地产开发有限公司负担4509.56元，由鹤岗市振鹤房地产开发有限责任公司负担4509.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审判长  蒋荣荣审判员  付晓明审判员  陈修坤二〇二〇年十二月十七日书记员  赵依华