四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初7409号 原告：吴建平，男，1954年11月22日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：徐斌，四川君益律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：王兵，四川君益律师事务所律师，一般代理。 被告：四川合信实业有限公司，住所地：成都市武侯区双楠路9号，统一社会信用代码：91510107755954718Q。 法定代表人：刘道均，执行董事。 委托诉讼代理人：廖其春，上海建纬（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨柳，上海建纬（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：成都青羊工业建设发展有限公司，住所地：成都市青羊区广富路239号N区15栋4楼，统一社会信用代码：915101007622766440。 法定代表人：张锡忠。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师，一般代理。 第三人：成都嘉善商务服务管理有限公司，住所地：成都市青羊区青羊工业集中发展区成飞大道1号2栋，统一社会信用代码：91510105667556912U。 法定代表人：李轶梅，总经理。 委托诉讼代理人：蒋菲菲，国浩律师（成都）事务所律师，一般代理。 原告吴建平与被告四川合信实业有限公司（以下简称合信公司）、成都青羊工业建设发展有限公司（以下简称青羊工业公司）及第三人成都嘉善商务服务管理有限公司（以下简称嘉善公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴建平及其委托诉讼代理人徐斌、王兵，合信公司的委托诉讼代理人杨柳、廖其春，青羊工业公司的委托诉讼代理人罗浩，嘉善公司的委托诉讼代理人蒋菲菲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴建平向本院提出诉讼请求：1.判令合信公司、青羊工业公司连带履行合同约定，为吴建平所购青羊区蝶飞路28号“英国小镇玫瑰园”房产办理不动产权属登记；2.判令合信公司、青羊工业公司连带支付吴建平约定的违约金48772元；3.判令本案诉讼费由合信公司、青羊工业公司及嘉善公司承担。事实与理由：合信公司成立于2003年，于2004年与成都市兴城建设实业发展有限责任公司、成都置信实业（集团）有限公司共同投资成立了青羊工业公司，青羊工业公司又于2007年投资成立了嘉善公司，而嘉善公司为吴建平所购青羊区蝶飞路28号“英国小镇玫瑰园”小区的物业管理公司。2019年8月2日，合信公司与成都置信实业（集团）有限公司共同将股东名称变更为四川金诚置合实业有限公司和成都见信方达企业管理有限公司，其高级管理人员未作任何变更，仍为胥成欢、监事刘芸，董事陈华宏、邹饧等人。合信公司作为出卖人，自2008年起分别与吴建平等买受人签订了一份《资产交付确认协议》，约定将青羊区成飞大道旁（蝶飞路28号）“英国小镇”小区内玫瑰园的住房出售给吴建平等买受人，吴建平按照合同约定一次性交清了购房款，并由合信公司出具了购房款收据。该合同第二条对房屋房号、面积及该房屋的用途为住宅等基本情况进行了约定，第五条第三款房屋权属证的办理约定为：该房屋交付后5年内，出卖方负责办理完毕该配套区的初始产权登记，买受人可自愿选择房屋权属证书的办理，但要向相关政府部门补交土地出让金或地价款后再办理房屋权属证明。合信公司在未办理产权证分户给买受人期间，青羊工业公司作为房屋总产权所有权人，与其下属的嘉善公司亦分别对原买受人之间的自行交易、合同买受人的主体变更进行了同意，并收取了更名费并开具了更名费收据。因合信公司、青羊工业公司逾期未向吴建平办理不动产权属登记，经买受人代表上访，在区政府的协调下，2019年9月13日，青羊工业公司向许安等人出具《承诺函》，在其承诺书中告知买受人，其公司为英国小镇玫瑰园住宅房屋初始产权登记人，承诺不会对上述房屋进行抵押、转让等处置。综上，青羊工业公司已经为英国小镇玫瑰园住宅房屋初始产权登记人，但合信公司与青羊工业公司作为关联公司，却不按约为买受人办理产权证分户，吴建平要求出卖人继续全面履行合同，履行办理产权分户及不动产权属登记义务，吴建平亦愿意按照合同约定交纳土地价款，但经多次协商无果。为了维护吴建平的合法权益，请求人民法院判如所请。 合信公司辩称：本案不属于房屋买卖合同纠纷，应当为合同纠纷，吴建平和合信公司之间并未形成房屋买卖合同的合意和合同关系，吴建平获取的房屋是基于定向投资协议中资产收益，属于投资收益，并非通过买卖合同收取，故本案不属于房屋买卖合同纠纷，应当为合同纠纷。2004年12月10日，合信公司与青羊工业公司签署《青羊工业集中发展区道路BT项目联营投资协议》，约定合信公司以现金形式投资青羊工业公司开发的青羊工业集中发展区B线、C线和H线道路建设事宜，并相应获得该项目的投资建设管理权和投资收益回报权，并约定投资收益分为现金收益和资产收益两种模式。之后，鉴于合信公司已获得上述项目的独家投资建设权，吴建平在充分了解合信公司与青羊工业公司的项目情况和相关政策后，自愿对合信公司的上述道路基础设施建设项目进行投资，《定向投资协议》第6条约定：收益回报包括现金和资产两种形式，吴建平可自愿选择一种收益分配模式。2009年8月19日，双方对投资收益分配模式进行了细化约定，吴建平自愿放弃现金收益，选择资产收益的方式获得回报，双方为此签订了《资产交付确认协议》，将案涉房屋交由吴建平，并签订了《房屋面积确认书》；案涉房屋的不动产权属登记没有完成是政府因素导致，与合信公司没有关联，属于法律和事实上的履行不能。双方签订的《资产交付确认协议》明确约定：该房屋交付后5年内，合信公司负责办理完毕该配套区的初始登记，吴建平可自愿选择办理房屋权属证书，吴建平选择办理需要向相关部门缴纳土地出让金或地价款，相关费用由吴建平自行承担。目前根据成都市的政策规定和青羊区人民政府的官方回复，案涉小区初始登记性质为拆迁安置，政府部门只能对工业区用地范围内持有拆迁安置协议的农户办理分户产权，政策上目前没有为非拆迁户办理分户产权的依据和通道，吴建平在不符合规定的情况下，要求办理不动产权登记属于法律上和事实上履行不能，而双方签署定向投资协议、资产交付确认协议、房产交付确认书等多份文件时，吴建平就知道案涉房屋属于农迁房，合信公司从未隐瞒事实，吴建平也未对此提出异议，并表示认可，因政策因素导致产权登记无法办理，吴建平应当自行承担后果；合信公司并未违反约定，不动产权属登记未完成是政策因素导致，且双方未约定具体完成不动产权属登记的时间，合信公司不应承担违约责任；吴建平明知青羊工业公司为案涉房屋小区的开发单位，初始登记在青羊工业公司，只有青羊工业公司具备办理不动产权属登记的条件，吴建平要求合信公司与青羊工业公司承担连带责任没有法律依据和事实依据。 青羊工业公司辩称：青羊工业公司作为本案被告不适格。一方面，青羊工业公司并非《资产交付确认协议》的签订主体，根据合同相对性原则，其不应承担合同约定的义务，另一方面，本案中并不涉及相关法律规定的需承担连带责任的情形，故青羊工业公司也没有法定义务承担吴建平诉请的连带责任；青羊工业公司并未出具任何承诺或签订任何协议约定为吴建平办理案涉房屋的不动产权登记，青羊工业公司不应承担为吴建平办理不动产权登记的义务，而青羊工业公司出具的《承诺函》，仅载明其承诺不对案涉房产进行抵押、转让等处置的消极义务，并不涉及办理不动产权登记的义务及相应违约责任，故吴建平无权依据《承诺函》要求青羊工业公司承担其诉请的义务及责任；根据《资产交付确认协议》的约定，吴建平诉请为其办理不动产权登记的前提条件并未达成。吴建平要求合信公司办理案涉房屋不动产权登记的前提条件应包括：吴建平已明确选择办理、符合政府相关政策规定、吴建平已向相关政府部门补交出让金或地价款，但吴建平未对此予以证明，故吴建平无权径直诉请办理权属证书；吴建平关于违约金的请求已过诉讼时效，且并未举证证明其有遭受损失，该违约金明显过高。 嘉善公司述称：其并非案涉合同当事人，也没有任何约定和法定义务为吴建平办理不动产权登记；嘉善公司与合信公司、青羊工业公司也不存在人格混同；嘉善公司不应承担本案诉讼费。 经审理查明：2009年8月19日，合信公司（甲方）与吴建平、吴娟（乙方）签订《资产交付确认协议》，主要内容为：根据双方签订的《定向投资协议》中“如乙方自愿选择资产收益，则甲方据此向乙方交付位于成飞大道旁英国小镇小区内的房屋资产”的约定，就上述房屋交付的相关事宜经充分协商后达成如下一致意见，乙方承诺：乙方与甲方签订本协议的同时放弃编号为Ａ038的《定向投资协议》中约定的现金收益，自愿选择资产收益并接受甲方交付的位于成飞大道旁英国小镇小区内的房屋，自甲方按照协议约定将房屋交付乙方之日起，甲乙双方于2005年4月20日签订的《定向投资协议》立即作废，对甲乙双方不再具有法律约束力；甲方交付乙方的房屋为成飞大道旁英国小镇小区第1期2栋1单元4楼402号房屋（最终地址以政府管理机构确认的市政门牌号为××，房屋总建筑面积为112.96平方米，其中套内建筑面积99.73平方米，公共部位与公用资产屋分摊建筑面积13.23平方米；该房屋单价为每平方米1999元，总价为225800元；甲方向乙方交付该房屋的时间为2008年12月2日；该房屋在交付后5年内，甲方负责办理完毕该配套区的初始登记，乙方可自愿选择办理乙方的房屋权属证书，若乙方选择办理的，则需根据政府相关政策规定，向相关政府部门补交土地出让金或地价款后再办理房屋权属证，办理房屋权属证书时所需缴纳的税、费等相关费用由乙方自行承担（所有的花园不属于权证办理范围）；如甲方不能按期办理完毕相关权属证明，则甲方从约定期限到期后的第二日起按照乙方实际已付金额每天万分之一的比例向乙方支付赔偿金。该协议附件包括《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》《房屋配置标准》《房屋户型图》。 2009年11月19日，吴建平、吴娟与合信公司签订《房屋面积确认书》，主要内容为：吴建平所投资的青羊工业园农迁房一期协议编号为A038的房屋原情况如下：协议位置为2栋1单元4楼402号，市政编号为1栋1单元4楼06号，建筑面积为113.23平方米，房屋单价每平方米1999元，房屋总价225800元，根据成都成房测绘有限责任公司测量结果，该房屋实际建筑面积为113.23平方米，比原房屋建筑面积多0.27平方米，该房屋总价保持不变，仍为225800元。 2009年8月19日，合信公司向吴建平、吴娟出具《收据》一份，载明收到吴建平A038房款225800元,附注“换票”。 另：1.根据吴建平提交的《成都市不动产登记中心登记信息查询结果》（打印时间为2020年8月10日），案涉房屋已经办理初始产权登记，权利人为青羊工业公司，土地权利性质为划拨，不动产抵押信息和不动产限制登记信息两栏均为空白。 2.关于案涉房屋的产权办理。吴建平认为：其已经在不动产中心查询到了产权登记信息，房屋总产权已经在青羊工业公司名下，没有相关政策规定或行政法规规定案涉房屋不能进行产权办理，故青羊工业公司及合信公司应当为吴建平办理分户产权。合信公司及青羊工业公司认为：案涉房屋是农迁房，农迁房的买卖要符合相关政策和法律的规定，根据现在咨询的政策，案涉农迁房只能向原来的农户进行出售，吴建平不具备农户的条件，故将房屋产权办理至吴建平名下没有政策渠道。 3.本案审理中，本院就案涉“英国小镇·玫瑰园”项目的性质和该项目目前是否能够办理分户产权登记等问题向成都市不动产登记中心进行了函询核实，根据成都市不动产登记中心于2020年11月19日向本院出具的《关于成都市青羊区人民法院来函的复函》：“青羊区蝶飞路28号住宅已于2015年通过拆迁安置房产权遗留问题处理程序完成原房屋所有权初始登记，房屋性质为拆迁安置房，分摊土地用途为城镇住宅用地，分摊土地性质为划拨，但未办理国有建设用地使用权首次登记。若该项目申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，须先行完善土地供地手续并缴清相关税费。” 4.合信公司提交的人民网领导留言板截图（网页打印件）显示：用户名为“ｗ＊＊＊”的网友于2018年10月14日22时35分在人民网领导留言板留言称“我是成都市青羊区蝶飞路28号住户，十年前购有该小区（玫瑰园）的开发商青羊发展所持有大产权证的房屋，承诺办理分户产权，至今却不办，给迁入户口，造成极大困难，望政府休卹”，成都市青羊区人民政府于2018年10月24日15时16分回复：“网友您好！您留言反映的问题，经青羊区调查处理，现答复如下：英国小镇项目初始登记性质为拆迁安置，主管部门只能为工业用地范围内持有拆迁安置协议的农户办理分户产权，政策上目前没有为非拆迁住户办理分户产权的依据和通道。对于迁户问题，户籍办理有相关政策规定，对于迁户问题只能在政策范围内办理。感谢您的留言。”上述网页显示网址为××／ｔｈｒｅａｄｓ／ｃｏｎｔｅｎｔ？ｔｉｄ＝5434310，吴建平对该证据不认可，认为来源不明，如果是官方的，应当加盖公章进行证明。但按该网站进行互联网登陆后，显示上述网页截图内容确系人民网页面，故对该证据的真实性本院予以确认。 以上事实有当事人身份信息、《资产交付确认协议》《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》《房屋配置标准》《房屋户型图》《房屋面积确认书》《收据》《成都市不动产登记中心登记信息查询结果》（打印时间为2020年8月10日）、人民网领导留言板截图（网络打印件）、《关于成都市青羊区人民法院来函的复函》等证据及当事人陈述在案为证。 审理中，吴建平向本院提交了吴娟《放弃参加诉讼申请》及户口簿，明确吴娟系吴建平的女儿，吴娟放弃诉讼权利，同意由吴建平主张权利，该申请中有吴娟的签名捺印。 合信公司还提交了《定向投资协议》和更名申请书，拟证明合信公司已经获得青羊工业集中发展区B线、C线和H线道路基础设施建设项目的独家投资建设权，吴建平充分了解合信公司与青羊工业公司的项目情况和相关政策，自愿对该项目进行投资，双方签定《定向投资协议》，建立投资关系，并对投资内容、投资方式、投资额度、投资期限、投资利益的分配模式、投资转让、违约责任等进行约定，协议第六条约定投资收益分为两种，现金收益和资产收益，吴建平选择的是资产收益，故合信公司向其交付了房屋，协议可以证明吴建平获得房屋资产是因为定向投资协议获得实物的资产，而不是购买房屋所取得的资产，合信公司为吴建平提供两种收益回报形式，即现金形式和资产形式，其可自愿选择一种收益分配模式。吴建平认为该证据与本案没有法律关系，且双方签订的《资产交付确认协议》也明确说明该《定向投资协议》作废。青羊工业公司与嘉善公司认为其并非协议签订主体，无法核实真实性。 本院认为，（一）关于诉讼时效。合信公司和青羊工业公司提出了诉讼时效抗辩，但《资产交付确认协议》并未约定分户产权的办理期限，而诉讼时效期间应自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起算，在本案中，双方均未就上述起算时间进行举证，故合信公司和青羊工业公司主张诉讼时效期间已经经过缺乏依据，本院不予支持。 （二）关于办理不动产权属登记。本院认为，从《资产交付确认协议》及《房屋面积确认书》等的内容来看，双方对房屋价款、办理房屋初始登记的期限、办理分户产权登记的税费承担及逾期办理初始产权登记的违约责任等均进行了明确约定，故虽然案涉合同名为《资产交付确认协议》，但双方的真实合意系由买受人支付房屋价款，而由出卖人将房屋所有权转移给买受人，故案涉合同应系房屋买卖合同，吴建平有权主张办理不动产权属登记。但是，根据成都市不动产登记中心出具的《关于成都市青羊区人民法院来函的复函》：“青羊区蝶飞路28号住宅已于2015年通过拆迁安置房产权遗留问题处理程序完成原房屋所有权初始登记，房屋性质为拆迁安置房，分摊土地用途为城镇住宅用地，分摊土地性质为划拨，但未办理国有建设用地使用权首次登记。若该项目申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，须先行完善土地供地手续并缴清相关税费。”，故案涉房屋办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的条件尚不成就，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本院对吴建平关于办理案涉房屋不动产权属登记的主张不予支持。 （三）关于逾期办证违约金。吴建平主张，合信公司及青羊工业公司应当按照《资产交付确认协议》的约定向其支付违约金。本院认为，首先，《资产交付确认协议》仅就合信公司办理初始登记的期限以及逾期办理初始产权的违约责任进行了约定，并未约定办理分户产权的期限，亦未就此约定违约责任，吴建平主张合信公司承担逾期办理分户产权违约金缺乏依据；其次，即便双方就逾期办理分户产权的违约责任进行了约定，从该违约责任的性质上看，亦属于迟延履行违约金。而本案中，案涉房屋目前不具备办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记的条件，且何时具备、最终是否能够具备目前尚不确定，现吴建平主张迟延履行违约金亦缺乏依据；第三，青羊工业公司并非案涉房屋买卖合同的相对方，吴建平主张青羊工业公司按《资产交付确认协议》的约定履行义务亦缺乏依据。故吴建平关于逾期办证违约金的主张不能成立，本院不予支持。 综上，吴建平的全部诉讼请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回吴建平的全部诉讼请求。 案件受理费1020元，由吴建平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  白晓阳 人民陪审员  张 英 人民陪审员  刘万丰 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  王极淳 书 记 员  李 燕