天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初2333号原告：马扬扬，女，1976年9月22日出生，回族，住辽宁省沈阳市沈河区。被告：天津市东海苑置业投资有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇芦汉路28号（农机修造厂院内）。法定代表人：唐山林，董事长。委托诉讼代理人：朱琳，男，该公司职员，住天津市河北区。原告马扬扬与被告天津东海苑置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马扬扬、被告天津市东海苑置业投资有限公司（以下简称东海苑）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马扬扬向本院提出诉讼请求：退还小院费用55，000元以及及一切损失。事实与理由：2016年10月份，马扬扬于七里香格购房，销售说高层一楼带有小院，需加收建筑费55,000元，马扬扬以支付宝形式在售楼处转账给销售总监，销售总监确认钱款到账后出具房号，马扬扬凭借房号去财务交房款。后因开发商办不下来网签所以退房，开发商退房时小院费用没有退回并说明高层没有小院，其未收到小院的欠款。故此，为维护合法权益起诉至法院，望判如所请。东海苑在法定的答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。庭审中东海苑提出答辩意见：不认同马扬扬退回55,000元的诉讼请求以及其他损失。因为东海苑没有收过小院的钱，也没有委托过其他人收钱，东海苑收钱都是有收据的。马扬扬所说小院钱是不是购买小院也无法确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有异议的证据，本院认定如下：马扬扬提供的证据一：转账电子回单五页。证明目的：马扬扬向段海洋转款50,000元并注明转账款项的用途。对该项证据的真实性、关联性、合法性本院均予以认定，该项证据能够达到其证明目的，本院对该项证据予以采信。马扬扬提供的证据二：微信截图一份，证明目的：微信照片中的人是段海洋。对该项证据的真实性、关联性、合法性本院均予以认定，该项证据能够达到其证明目的，本院对该项证据予以采信。马扬扬提供的证据三：与罗云的聊天记录，证明目的：罗云收款55,000元。对该项证据的真实性、关联性、合法性本院均予以认定，该项证据能够达到其证明目的，本院对该项证据予以采信。马扬扬提供的证据四：收取小院费用的情况说明照片打印一份，证明目的：马扬扬写过情况说明之后交给东海苑，东海苑承认销售收取了费用。对该项证据的真实性、关联性、合法性本院均予以认定，然该项证据为马扬扬自行整理，不能证明东海苑承认销售收取费用的事实，该项证据不能达到其证明目的，故本院对该项证据不予以采信。马扬扬提供的证据五：证人录音一份，证明罗云是东海苑公司的销售总监，是东海苑公司正式员工。对该项证据的关联性、合法性本院均予以认定，然证人应当出庭接受法庭及当事人询问，因证人未出庭，本院对该项证据不予以采信。马扬扬提供的证据六：与段海洋、罗云微信聊天记录两页，证明段海洋收取55,000元，其中5，000元是微信转账给段海洋，罗云也收到了该笔款项。对该项证据的真实性、关联性、合法性本院均予以认定，该项证据能够达到其证明目的，本院对该项证据予以采信。马扬扬提供的证据七：电商款60,000元，证明交款人是段海洋，段海洋是东海苑员工并在上面签字。对该项证据的真实性、关联性、合法性本院均予以认定，该项证据能够达到其证明目的，本院对该项证据予以采信。根据双方庭审陈述及提交的相关证据，本院认定事实如下：2016年马扬扬在东海苑购置20号楼102号商品房，因未能办理网签，马扬扬申请退房。在购房期间，销售人员段海洋负责接待马扬扬，段海洋曾经承诺加收55,000元可以购置一楼小院，2016年10月1日，马扬扬在七里香格售楼处向段海洋缴纳电商款60,000元，段海洋在交款人处签字，北京致丞房地产经纪有限公司在收款单位公章处盖章，2016年10月5日马扬扬通过支付宝向段海洋转账50,000元，同日，通过微信转账5,000元。小院款缴纳完毕后，马扬扬在段海洋的介绍下到罗云处领取房号，马扬扬在段海洋的陪同下来到燃气公司院内二楼财务处签订购房合同并交纳首付房款。东海苑现已经将购房款及电商款退还至马扬扬。东海苑在庭审中自认其委托北京致丞房地产经纪有限公司售房，房屋出售后，东海苑收取房款，致丞房地产收取中介费，二者系销售代理关系。在售楼处80%都不是致丞的人，天南海北的销售都有，只有财务人员才是东海苑的人。本院认为，本案的争议焦点为：段海洋的行为能否代表东海苑，东海苑是否应当向马扬扬返还小院款55,000元。根据东海苑的庭审自认：“致丞房地产按照东海苑的要求去卖房，东海苑收取购房款，致丞房地产收取中介费，二者之间是销售代理的关系。在售楼处80%都不是致丞的人，天南海北的销售都有，只有财务人员才是东海苑的人。”通过该表述能够认定，东海苑委托致丞房地产售楼，东海苑仅有财务人员在场。因段海洋在公安行政卷宗中曾经陈述“当时我找到了七里香格小区的销售代理公司北京致丞房产销售公司，我就挂靠在了北京致丞房产销售公司，我的销售主管叫罗云。”以及段海洋在购房全程中均陪同马扬扬的事实，再结合马扬扬提供的证据七能够证明开具收款的单位为致丞房地产，本院有理由认定段海洋为致丞房地产的工作人员。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”马扬扬在段海洋的陪同下缴纳了小院款、电商款、签订了购房合同、缴纳了首付款，对于马扬扬而言，其有理由相信段海洋的系列行为能够代表东海苑。马扬扬作为消费者在东海苑售楼处购房，没有进一步区分段海洋的行为哪部分代表东海苑、哪部分不能代表东海苑的审慎注意义务。即便段海洋没有出售小院的权限，其行为也构成表见代理，段海洋的系列行为不可拆分，不能仅认定其售房行为能够代表东海苑，而收取小院款的行为不能代表东海苑。故本院认定段海洋销售小院的行为能够代表东海苑，东海苑应向马扬扬返还购置小院款55,000元。关于马扬扬要求东海苑承担其他一切损失，因马扬扬未提供证据证明具体损失，本院对该项诉讼请求不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、天津市东海苑置业投资有限公司于本判决生效后十日内向马扬扬返还小院购置款55,000元；二、驳回马扬扬其他诉讼请求。案件受理费1,175元，减半收取587.5元，由天津市东海苑置业投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张洪美审 判 员  刘 征人民陪审员  王广斌二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  李舒祺附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。