四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初6006号 原告：梁多清，男，1971年6月2日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：梁小丽，四川明俐律师事务所律师。 被告：徐辉，男，1968年12月8日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：李永玉，四川博深律师事务所律师。 原告梁多清与被告徐辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。梁多清及其委托诉讼代理人梁小丽、徐辉的委托诉讼代理人李永玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 梁多清向本院提出诉讼请求：1.判令徐辉腾退实际占用的房屋，并支付自2019年1月1日起暂计算至2020年7月1日的占有使用费473400元，房屋占用使用费支付至房屋实际腾退之日止；2.判令徐辉自行修复或拆除还原房屋因装修所产生的已经褪色破损的外墙面；3.判令徐辉修复原有照明电路，疏通堵塞的厕所，修复厕所下面因装修开孔造成的漏水并归还卷帘门钥匙；4.判令徐辉拆除屋内装修隔离墙和封闭后窗的后墙；5.判令徐辉承担本案诉讼费用。审理中，梁多清自愿撤回对徐辉的第2.3.4项诉讼请求。事实与理由：徐辉因做餐饮、住宿需要租赁梁多清的房屋，双方于2012年6月11日签订了《房屋租赁合同》，梁多清将位于檀木村1-3层楼及该楼顶楼一并租给徐辉，徐辉每年支付308880元及连接处6720元，合计315600元的租金给梁多清，合同并约定了双方的权利、义务及违约责任。而后，徐辉觉得人气不足改做成都圣贝隆家私有限公司展示厅经营至今，但自2018年8月1日起，徐辉一直拒绝支付房屋占用费，梁多清已向贵院提起诉讼，但判决后，徐辉一直未腾退房屋也未支付自2019年1月1日至今的房屋占有使用费，故梁多清诉至法院，请求判令支持其诉讼请求。 徐辉辩称，徐辉应支付的费用已在原判决中执行完毕，双方再无任何法律关系，梁多清的起诉属于重复起诉；徐辉已告知梁多清解除合同，并于2018年年底将房屋腾退后，先后两次将房屋钥匙寄给梁多清，梁多清拒不接收。故请求法院驳回梁多清的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的举证和质证，本院认定事实如下： 2012年6月11日，梁多清与徐辉签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要条款约定：梁多清将位于新都区××镇××村××层楼及该楼楼顶租赁给徐辉，建筑面积2145平方米，租赁期限从2012年9月1日至2022年8月31日共计10年，租金前3年按12元／平方米／月计算，合计308880元。3年后每年按1元／平方米／月增加，徐辉于每年8月1日前将租金交纳给梁多清。双方还就权利、义务、违约责任等进行了约定。梁多清以徐辉自2018年8月1日起欠付租金为由，于2019年1月4日具状向本院提起诉讼，要求解除双方于2012年6月11日签订的《房屋租赁合同》，并要求徐辉支付2018年8月1日至2018年12月30日的房屋租金。本院在审理该案时查明案涉房屋梁多清尚未取得房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，本院作出（2019）川0114民初2337号《民事判决书》，认定双方于2012年6月11日签订的《房屋租赁合同》无效，徐辉需向梁多清支付2018年8月1日至2018年12月30日的房屋使用费105200元。徐辉则认为系梁多清的原因导致房屋无法正常使用，徐辉未实际使用房屋而提起上诉，四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01民终11776号《民事判决书》对一审（2019）川0114民初2337号判决内容予以维持。 以上事实，有当事人的陈述以及《房屋租赁合同》、（2019）川0114民初2337号《民事判决书》、（2019）川01民终11776号《民事判决书》等证据在卷予以佐证。 审理中，（一）梁多清提供了《视听资料》及《视频截图》、《短信聊天截图》、《房屋监控截图》，拟证明原案件经两审后，徐辉并没有腾退房屋，监控也可反映徐辉曾派人将物品搬离，梁多清通知其应于2020年5月1日前腾退，徐辉仍未完全腾退，梁多清不得已于2020年5月1日聘请人员对房屋破拆门锁进入。徐辉认为《短信聊天记录》很明显反映，徐辉已告知梁多清其已将钥匙于2018年年底退给了梁多清，并且所有物品也已经搬完；徐辉对其他证据均不予认可；（二）梁多清申请证人兰某（男，1991年8月24日出生，汉族，住四川省隆昌县××村××组××号）、梁樊（男，1994年11月17日出生，汉族，住四川省简阳市××镇××村××组××号××出庭作证，其分别陈述：“我是中介，梁多清2020年5月委托我出租其厂房，我和同事进门查看、评估房屋，发现房屋里面没有什么物品，只有一些垃圾。”“我与兰某系同事，我与兰某一起去看梁多清的厂房，当时门是锁着的，我们使用了一个工具将锁打开，屋内是空着的。”徐辉对上述证人证言质证认为，证人陈述房屋是空着的恰好可证明徐辉早已将房屋腾退；（三）徐辉提供了2018年12月18日邮寄的《顺丰速运单》、2019年1月3日邮寄的中国邮政ＥＭＳ投递单、拒收投递回单及另一份ＥＭＳ投递单，拟证明徐辉多次向梁多清邮寄钥匙并邮寄了《解除合同告知函》，梁多清均恶意拒收钥匙。梁多清认为寄件人不是徐辉，徐辉邮寄填写的梁多清的地址也不是梁多清的实际居住地址；（四）徐辉提供了若干《房屋照片》及成都思思心动进出口贸易有限公司的《工商企业信息》，拟证明梁多清早已实际占用、控制了案涉房屋，并已将房屋出租给案外人。梁多清认为该组证据与本案没有关联性；（五）徐辉申请证人杨某（女，1990年8月28日出生，汉族，住四川省沐川县××镇××村××组××号）出庭作证，其陈述：“我与徐辉系合作协议关系。2018年12月底，徐辉将钥匙给我并委托我寄给梁多清，但过了10多天就退回来，后面又委托我邮寄《解除合同告知函》，这次邮寄没有退回。”梁多清认为证人证言所述不实，法院应不予采信。 本院认为，本案纠纷系双方对承租房屋是否实际腾退存在分歧所致。梁多清在本案中所主张房屋使用费起始时间为2019年1月1日，与（2019）川0114民初2337号、（2019）川01民终11776号案件确定的房屋占有使用费支付至2018年12月30日止的时间不重叠、不冲突，系上述截止时间的延续，梁多清不存在重复起诉的情形。那么梁多清在本案中所主张的房屋使用费能否得到支持是本案审查的重点。在租赁合同中存在认定腾退时间困难的问题，这就要求腾退房屋时租赁合同双方应恪守诚信、善意履行，通常来讲交接钥匙应视为腾退完成的基本形式。徐辉拖延支付房屋使用费始自2018年8月，作为租赁合同的双方为避免各自损失继续扩大可积极行使相应的民事法律行为，徐辉于2019年1月3日通过杨某再次向梁多清邮寄“展厅钥匙”，（2019）川01民终11776号《民事判决书》中虽未采信该份ＥＭＳ邮单，系因该ＥＭＳ邮单发生在2019年1月1日之后，实际与认定徐辉应向梁多清支付2018年8月1日至2018年12月30日的房屋使用费并无关联。上述徐辉再次邮寄“展厅钥匙”后，梁多清拒收并以向法院起诉的形式要求解除《房屋租赁合同》，及要求徐辉支付2018年8月1日至2018年12月30日的房屋使用费，两审法院经审理均支持了其诉讼请求，其相应损失亦得到弥补。梁多清拒收“展厅钥匙”意欲阻却徐辉腾退房屋以达到徐辉仍然占有、使用房屋事实的目的，而再要求徐辉支付自2019年1月1日起至房屋再次被租出的时间止即至2020年7月1日止的房屋使用费，显然缺乏事实依据，且有违诚实信用原则，徐辉邮寄“展厅钥匙”的行为应当视为已将房屋腾退给梁多清，故对梁多清要求徐辉支付自2019年1月1日至2020年7月1日止的房屋使用费，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回梁多清的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4201元（因适用简易程序已减半收取），由梁多清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  路振飞 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  周 瑾