湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初982号原告：刘洪萍，女，1987年9月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘良孝，1955年3月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系原告父亲，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周专甲，湖南济人律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：永州寓上铂品酒店管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路258号中邦世纪广场。法定代表人：周俊杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张慧玲，女，1983年8月6日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭宏宇，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告刘洪萍与被告永州寓上铂品酒店管理有限公司（以下简称寓上铂品酒店）合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告寓上铂品酒店于2020年4月24日另行提起诉讼（案号：（2020）湘1103民初1499号），要求确认双方于2018年6月15日签订的《委托租赁服务协议书》已于2020年2月29日解除。因本案必须以（2020）湘1103民初1499号案的审理结果为依据，本院于2020年5月7日作出（2020）湘1103民初982号民事裁定中止了本案诉讼。2020年12月11日，原告刘洪萍向本院提交了（2020）湘1103民初1499号案的二审判决书，本案恢复审理。原告刘洪萍及其委托诉讼代理人刘良孝、周专甲，被告寓上铂品酒店的委托诉讼代理人张慧玲、郭宏宇等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪萍向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告继续履行2018年6月15日签订的《委托租赁服务协议书》；2.判令被告支付原告2020年2月1日至3月1日期间的房租1800元；3.判令被告向原告支付违约金3000元；4.本案诉讼费由被告承担。在本案恢复审理后，原告刘洪萍向本院变更诉讼请求为：1.判令原、被告继续履行2018年6月15日签订的《委托租赁服务协议书》；2.判令被告支付原告2020年2月1日至12月31日期间的房租19800元；3.判令被告向原告支付违约金3000元；4.判令被告向原告支付滞纳金2970元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月15日原、被告签订《委托租赁服务协议书》，约定原告将位于湖南省永州市冷水滩区××广场××栋××号××平方米的房屋租赁给被告，月租金1800元，租赁期限为8年，至2026年12月31日止。2020年2月26日，被告向原告发送《解除合同通知书》，要求解除双方签订的协议书，并自2020年2月1日就停止向原告支付租金。被告违反协议约定单方解除协议书，已长达11个月，根据协议书的约定，被告除支付租金外，还应按照协议书第八条的第二、三款的约定，向原告支付违约金和滞纳金。为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告寓上铂品酒店辩称，一、2018年6月15日原、被告签订《委托租赁服务协议书》，约定原告将其位于冷水滩区××广场××栋的2001号房委托被告以公司名义对外经营租赁，提供在线租赁服务及增值服务，取得的净租赁收益原、被告各占50%，或保底收益每月1800元，两者取其高，委托租赁期间自签订之日起至2026年12月31日止。被告公司刚起步，在收益未高于固定收益的情况下，一直积极按期向被告支付了保底收益，但原告对此不满，多次在微信建立的“中邦酒店业主维权群”里发表不实言论，引发各种对被告不满的舆论，部分业主甚至私自对被告公司的管理人员进行录音录像，并转发到群里，对被告的名誉造成严重负面影响。鉴于双方缺乏互信互助，丧失委托服务存续的根基。双方签订的为委托合同，根据《合同法》第四百一十条的规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同，该条款属于授权性质，授予当事人在任意时间、无需理由的解除合同的权利。且《委托租赁服务协议书》第五条第三项“任何一方如提前终止合作，必须提前一个月书面通知对方。”第八条第五项“任何一方单方要求退出合作的，需待委托物业所有预订的租客入住退房后，方可解除。”另根据《合同法》第九十六条“当事人依照本法规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”被告于2020年2月26日书面通知解除委托关系，原告2020年2月29日签收即已解除。因此，双方签订的《委托租赁服务协议书》的性质为委托合同，双方当事人享有任意解除权，根据合同法的相关规定，答辩人在遇到“新冠疫情”这一不可预见、不能避免且不能克服的不可抗力因素，在双方缺乏互信的基础上，答辩人依法依规行使解除权并书面通知刘洪萍，其本人于2020年2月29日签收成功，视为合同已于当日解除。二、因疫情影响，永州市冷水滩区新冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室于2020年1月31日，下发通知及卫生监督意见书，要求被告自2020年2月1日起暂停营业，恢复营业时间另行通知。因此，被告自2020年2月1日起不得开展委托租赁服务。在不可抗力期间，被告多次向原告申请减免固定收益，共同承担经营风险，经多次协商未达成一致。被告在行使合同解除权后，在承受巨大经营压力的情况下，仍主动向原告说明，同意支付原告2020年2月1800元的固定收益，未消耗的水电费折算为现金从1800元中抵扣。因此，答辩人于2020年2月26日寄出的解除合同通知书中，已一并寄出物业交还清单、房门钥匙。故双方的合同已于2020年2月29日终止，从2020年3月1日起的一切物业费、水电费等均由原告自行承担；三、《委托租赁服务协议书》第八条第六项约定，如遇政府禁止公寓对外开展日租、短租行为的规定及行政措施，则双方无条件解约，无需支付违约金；遇不可抗力因素导致被告无法继续提供在线租赁服务及增值服务，被告无违约责任。近期因新冠疫情，湖南省启动重大公共突发卫生事件一级响应，政府发布了多项疫情管控措施，从目前的情况来看，该疫情属不可抗力，被告在多重打击下，经营困难严重亏损，无力再接受原告的委托继续经营。另合同法司法解释（二）第二十六条情势变更之规定，合同成立并生效后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，允许变更合同内容或者解除，且双方签订的协议书中关于不可抗力因素及单方解除合同内容有特别约定；四、在疫情和争议处理期间，被告没有占有、使用、收益原告的房屋，被告是按合同约定解除合同，虽然二审法院认为合同约定的解除条款没有意义，但并非无效，故被告没有违反合同约定，而是一直在依据合同履行义务，只是双方在合同条款上产生了争议，需要法院裁决确认，双方争议期间不应要求被告支付保底收益，且疫情属不可抗力，也应当减免收益；五、原告的房屋结构存在问题，造成空调无法正常使用，被告在该房屋上一直亏损，请求调减保底收益；六、被告主观上没有违约的故意，且原告至今没有交付房屋，从2020年2月至今，被告都没有房屋收益，原告既要求支付保单收益，又要求支付违约金和滞纳金，没有事实和法律依据，也不合理。故保底收益的支付时间应从二审判决生效且原告交付房屋之日起计算。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月15日以原告刘洪萍为甲方，被告寓上铂品酒店为乙方，双方签订《委托租赁服务协议书》，约定的主要内容为：1.甲方将其位于湖南省永州市冷水滩区××广场××栋××建筑面积为61.5平方米的2001房（以下简称委托物业）及各种设施／设备，委托乙方提供在线租赁服务及相关增值服务；2.委托物业租赁经营取得的、扣除佣金或代理费、营业税（含附加费）及业主租赁税费等与租赁相关的税费后的实际收入为租赁收入，租赁收入扣除平台费用、水电燃气及暖气费、有线（数字）电视费用、网络（宽带、无线）通信费、清洁费及洗涤费、易耗品消耗、物业管理费、刷卡、税费各项费用后为净租赁收益。对于取得的租赁收益，甲方享有保底收益2.16万元／年即1800元／月，于第一年保底的基础上每3年递增5%或净租赁收益的50%，两者取其高；乙方享有扣除上述甲方应得租赁收益外的其他收益；3.对于委托物业取得的租赁收入，由乙方收取；委托物业所在建筑物所有以乙方品牌进行委托租赁的业主将作为一个整体与乙方进行净租赁收益部分的分配；4.每月15日前，乙方将甲方应得的租赁收益支付到甲方指定账户。无论委托物业租赁情况如何，乙方仍应按约定每月准时足额向业主支付固定收益；5.本协议项下委托期限为8年，自2018年起至2026年12月31日止，期限届满前30天，如双方均未提出终止协议，则协议自动顺延2年，以此类推；6.任何一方如提前终止合作，必须提前一个月书面通知对方，则应当按本协议第八条的规定向守约方支付违约金；7.任何一方因单方退出委托关系造成其他方损失，应承担因此造成的损失费用；8.遇不可抗力因素导致乙方无法继续提供在线租赁服务及增值服务，则乙方无违约责任；9.本协议生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金；除另有约定外，本协议项下的违约金为3000元；10.违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应承担赔偿责任；11.无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过15个自然日的，除应按协议约定支付外，从延迟之日起还应每日支付应付金额千分之一的滞纳金。同日，原告签订《授权委托书》，委托被告托管中邦世纪广场4号楼2001号房，授权范围：与租客签订长租、日租等租约，收取租金、佣金及房屋使用产生的相关费用等，授权委托期限：2018年6月15日起至2026年12月31日止。2019年4月14日，原告将约定房屋交付被告。2020年1月31日，因防控新冠疫情的需要，永州市冷水滩区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于区内部分经营性场所暂停营业的通知》，规定：区内除超市、农贸市场、医院、加油站、婴幼儿用品店、药店、规模以上酒店正常营业外，其他经营性场所从2020年2月1日起一律暂停营业，恢复营业时间根据疫情发展情况和上级文件规定另行通知。2020年2月8日，永州市冷水滩区卫生健康局向被告发出《卫生监督意见书》：自即日起，在新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，依法责令被告暂停营业。2020年2月26日，被告向原告发出《解除合同通知书》：鉴于原告对其公司的不信任，同时因受疫情及管控措施的影响，无法按合同约定履行缴纳租金义务，根据相关法律法规及合同中关于不可抗力的约定，特依合同约定书面通知解除合同。2020年2月29日，被告将《解除合同通知书》及房屋钥匙邮寄送达原告，对于2020年2月的租金未再支付，因原告不同意解除合同，经双方协商未果，遂酿成本纠纷。另查明，2020年4月24日寓上铂品酒店以刘洪萍为被告向本院提出诉讼，要求确认双方于2018年6月15日签订的《委托租赁服务协议书》已于2020年2月29日解除，本院于2020年6月23日依法作出（2020）湘1103民初1499号民事判决，确认寓上铂品酒店与刘洪萍于2018年6月15日签订的《委托租赁服务协议书》已于2020年2月29日解除。刘洪萍不服，向永州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年11月17日作出（2020）湘11民终2622号民事判决，认为双方当事人签订的《委托租赁服务协议书》、《授权委托书》形式上为委托关系，实为租赁合同纠纷，双方均应按照约定享有权利、履行义务。虽然合同约定“任何一方如提前终止合作，必须提前一个月书面通知对方”，由于合同约定的租期是8年，从订立合同的本意看，刘洪萍没有同意寓上铂品酒店可以任意解除合同的真实意思表示，否则双方对于合同期限8年的约定就形同虚设。在协议履行过程中发生的新冠疫情只是暂时的，该暂时无法使用的时间相比整体租赁期较短，也无法直接导致合同目的无法实现，且寓上铂品酒店已经在继续营业，合同目的仍然可以实现，据此撤销了本院的（2020）湘1103民初1499号民事判决，驳回了寓上铂品酒店的诉讼请求。该判决已发生法律效力。上述事实，有原、被告提交的《委托租赁服务协议书》、《授权委托书》、《关于区内部分经营性场所暂停营业的通知》、《卫生监督意见书》、《解除合同通知书》、快递详情、收据、银行账户交易明细、物品交还清单、（2020）湘11民终2622号民事判决书等证据在卷佐证，结合原、被告的庭审陈述，足以认定。本院认为,原、被告双方签订的《委托租赁服务协议书》实际为租赁合同，该协议书并未解除的事实，已为生效的永州市中级人民法院（2020）湘11民终2622号民事判决书确认。故对被告方提出的该协议书为委托合同，双方享有任意解除权，已于2020年2月29日终止的抗辩观点，依法不予支持。原、被告之间的租赁合同应继续履行，但在合同履行期间，因新冠疫情防控的需要，政府相关职能部门于2020年2月8日发出通知，责令被告暂停营业，综合考虑新冠肺炎疫情的影响，案涉租金酌情减少三个月，对原告要求被告支付2020年2月1日至12月31日期间19800元租金的诉讼请求，本院依法部分予以支持14400元；对被告提出的疫情期间应减免租金的抗辩观点予以支持。庭审中，被告主张因原告房屋结构存在问题导致房屋无法使用，致使合同目的无法实现，但未提供有效证据予以证实，本院依法不予采信。经庭审查实，被告在将钥匙邮寄给原告之后，仍可通过电子卡使用房屋，至于该房屋是否使用收益，不构成减免租金的理由，故对被告提出在合同争议期间租金亦应当减免的主张，依法不予采信。被告延迟支付租金，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。案涉协议中对于违约责任的约定包括3000元违约金及滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中“......约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，综合考虑本案原告方的实际损失、当事人的过错程度、预期利益等因素，本院对原告诉请的3000元违约金依法予以支持，对于滞纳金不再予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原、被告于2018年6月15日签订的《委托租赁服务协议书》继续履行，原告刘洪萍在本判决生效后十日内将房屋钥匙交付给被告永州寓上铂品酒店管理有限公司；二、被告永州寓上铂品酒店管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘洪萍自2020年2月1日起至2020年12月31日止的租金14400元；三、被告永州寓上铂品酒店管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘洪萍违约金3000元；四、驳回原告刘洪萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费444元，减半收取222元，由原告刘洪萍承担104.5元，被告永州寓上铂品酒店管理有限公司负担117.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  王枫二〇二〇年十二月二十二日法官助理李恒平代理书记员  李雯