广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初4866号原告（反诉被告）：杨万丝，女，汉族，1985年2月1日出生，住广东省电白县××××××××××××。委托诉讼代理人：严作栋，广东瑞霆律师事务所律师。被告（反诉原告）：毛艳丽，女，瑶族，1983年10月12日出生，住广西富川瑶族自治县××××××××××。被告（反诉原告）：涂运志，男，汉族，1980年1月10日出生，住湖南省临澧县×××××××××××。委托诉讼代理人：刘铖杰，广东华文律师事务所律师；罗小芳，广东华文律师事务所实习律师。第三人：惠州市中惠房地产咨询服务有限公司双城分公司，住所：博罗县×××××××××××××××。负责人：高国喜。委托诉讼代理人：肖明喜，男，汉族，1986年5月6日出生，住广东省电白县×××××××××××。原告杨万丝与被告毛艳丽、涂运志，第三人惠州市中惠房地产咨询服务有限公司双城分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案于2020年9月18日立案后，二被告在举证期限内提起反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭对本诉与反诉进行了审理。原告杨万丝及其委托代理人严作栋，被告毛艳丽、涂运志及其委托代理人刘铖杰，第三人的负责人高国喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《房地产买卖居间合同》（编号：1901716）；2.判令二被告向原告支付违约金30万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月，二被告经第三人介绍购买原告在售房产。2020年7月4日，原告作为甲方（卖方），二被告作为乙方（买方），第三人作为丙方（经纪方），三方签订一份《房地产买卖居间合同》（合同编号：1901716），约定原告将其名下“博罗县×××××××××××××××××××××××××××××××”售予二被告，建筑面积约116.64平方米，转让总价150万元，二被告须于2020年8月1日之前向银行提交贷款申请所需的相关资料及支付按揭贷款所需要的费用。合同签订后，二被告依约向原告支付了定金15万元，原告依约将其中的5千元转给丙方托管作为交楼押金，原告实收定金14.5万元；但二被告至今未依约申请银行按揭贷款，已严重超过合同约定的交贷款申请的期限（2020年8月1日之前），二被告逾期履行该义务已超过15日，原告依据合同第十一条之约定，有权解除合同并要求二被告支付转让成交价20%的违约金承担违约责任。原告曾与二被告多次沟通其逾期未申请银行按揭贷款事宜，但二被告均以各种理由推诿。现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告毛艳丽、涂运志辩称，我方的答辩意见与反诉意见一致。第三人针对原告的诉讼请求述称，我方已按合同约定履行了义务，被告应支付居间费用给我方。被告向银行提交贷款资料的时间符合合同约定，且已获得银行贷款审批同意，被告没有违约，原、被告双方之间的房屋买卖合同可以继续履行。原告在合同履行过程中曾要求被告增加购房款没有合同依据，若原告坚持解除合同，则原告构成违约，原告应向我方承担违约责任。原告以被告未按合同约定向银行申请贷款不属实，我方同意被告的反诉意见。被告毛艳丽、涂运志向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同编号为1901716的《房地产买卖居间合同》，配合反诉原告按合同约定办理完成房屋过户的相关手续；2.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。被告于2020年10月26日增加反诉请求，请求判令反诉原告代为消除反诉被告所欠抵押权人中国建设银行股份有限公司博罗支行的债务（以58.4万元为限）、代为消灭案涉房产的抵押权、办理案涉房产的转移登记手续。事实和理由：一、反诉原告已按期向银行提交贷款申请所需的相关资料，未违反《房地产买卖居间合同》的约定。根据约定，反诉原告须于2020年8月1日之前向银行提交贷款申请所需的相关资料及支付按揭贷款所需要的费用。实际上，反诉原告已于2020年7月27日向中国工商银行石湾支行提交了贷款申请所需的相关资料，且该银行于2020年9月15日通过了反诉原告的贷款审批。二、《房地产买卖居间合同》并未达到解除的条件，完全可以继续履行，而且继续履行合同符合原、被告双方的目的。合同签订当日，反诉原告就依约向反诉被告支付了定金15万元；2020年7月27日，反诉原告向中国工商银行石湾支行提交了贷款申请所需的相关资料，且目前已经通过贷款审批。在双方合同目的可以实现的情况下，法院应以维护交易的安全和稳定为原则，判令反诉被告继续履行案涉房屋买卖合同。三、反诉被告因为房价上涨要求反诉原告增加10万元购房款不成而向法院提起诉讼解除合同，有违诚实信用原则。反诉被告的真实意图是因为看到房价上涨，就借反诉原告未按期提供银行审批资料为由、要求反诉原告增加购房款10万元。反诉原告对此当然不能接受。为此，反诉原告特依法提起反诉，请求法院查明事实，支持反诉原告的反诉请求。反诉被告杨万丝辩称，二被告直到现在还在隐瞒其申请银行贷款的真实情况。事实原本是这样的，二被告没有凑齐首付款就来买原告的房屋，等到申请贷款的时候，银行要求提供首付款余额凭证。二被告提交不了就一直拖，最后逾期27天才补齐贷款申请的全部资料，二被告现以银行贷款审批慢为借口，来掩盖自己逾期申请银行贷款的违约行为，案涉合同第四条约定二被告需于2020年8月1日之前向银行提交贷款申请全部资料，现二被告偷换概念仅在7月27日提交了部分资料，却主张以全面履行该项义务，明显违反合同原意，实际上二被告在2020年8月28日才补齐贷款申请的全部资料，距离合同约定的8月1日期限已经逾期27天，按照合同第11条约定二被告逾期履行义务已超过15天，原告有权解除合同并选择要求二被告支付违约金或没收定金。其次虽然银行最终审批同意了二被告贷款申请，但是原告认为银行受理审批二被告贷款申请均不存在拖延，银行在收到二被告补交的首付款余额凭证几天后及上报审批贷款申请，从9月2日上报审批到9月21日审批，问题恰恰出在二被告自己身上，二被告拖延一个月才提交贷款申请资料、首付款余额凭证，导致银行不得不空等了一个月，银行受理审批贷款均因此相应顺延。银行审批同贷的日期是2020年9月21日，但原告四天前就已起诉，从时间上看原告起诉解除合同在先，银行审批同意贷款在后，二被告逾期27天申请银行贷款的违约行为已成既定事实，其违约性质不应银行后面审批同贷，而改变银行审批同意贷款属于原告起诉时尚未发生的事实，不应对原告的起诉和诉讼请求构成影响、制约或限制，第三，原告卖房的目的是原告在东莞厚街买房急用钱，在涉案合同签订后几个月里东莞房价持续显著上涨，但是二被告申请贷款却逾期了近一个月，不仅导致银行审批贷款时间相应顺延，更造成原告收到全部售房款的时间被大大延后，虽然最后银行同贷书下来了，但原告东莞购房成本依然增加，二被告的违约行为给原告造成了实实在在的损失，导致原告无法实现上述合同目的。综上，反诉原告对于反诉被告提出的反诉请求，没有任何事实和法律依据，请求法庭依法驳回其全部反诉请求。第三人针对反诉原告的反诉请求述称，因为原告这套房子还是在抵押状态，总会造成一个损失，就算被告支付首付款，原告也要履行赎楼义务。原告不能因为房价上涨的原因要求加价10万元，还有按照我们整个博罗石湾这边房地产二手房申请按揭的时间来说，基本上在两个月以内都是合理的。9月30日之前，如果贷款不通过卖房买房，被告可以一次性付款，这个审批时间已经是很正常的一个审批时间，审批三个月的都有，被告的申请按揭贷款申请书、工作收入证明，还有被告有提供一个银行流水显示是7月28日，本案应继续履行合同。本院经审理查明，2020年7月4日，原告杨万丝（卖方、甲方）与被告毛艳丽、涂运志（买方、乙方）、第三人惠州市中惠房地产咨询服务有限公司双城分公司（经纪方、丙方）签订《房地产买卖居间合同》，该合同约定甲方将位于博罗县××××××××××××××××××××××××××××××出售给乙方，房产建筑面积116.64平方米，产权证证号：粤（2019）博罗县不动产权第0020906号；甲、乙双方同意上述房产交易价格为1500000元，在签订合同当天，乙方应支付定金150000元，剩余房款1350000元的付款方式为：乙方须于2020年8月1日前向银行提交贷款申请所需的相关资料及支付按揭贷款所需要的费用，同时甲方必须提供齐全办理银行贷款所需的资料及协助乙方办理按揭贷款手续并配合签署一切相关文件，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款少于应交房款金额的，乙方应于递件过户当日补足应交房款；乙方须于递件过户当日向甲方支付除定金之外的首期房款600000元，银行贷款750000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由乙方通过贷款银行将款项直接划入甲方在贷款银行开设的账户内。案涉房产处于抵押状态，乙方同意于银行按揭贷款审批通过后10个工作日内将上述首期房款400000元支付给甲方用于还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续。如乙方未按照合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过15日，甲方可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收乙方已支付的定金。合同签订当天，被告毛艳丽向原告支付购房定金150000元，原告向其出具收据。2020年7月27日，二被告向中国工商银行股份有限公司博罗石湾支行提交贷款申请，银行当天受理并于2020年9月21日向被告出具同意贷款意向书，贷款金额为75万元，期限为15年，有效期为90天。庭审中，二被告表示有能力一次性支付剩余购房款。另查明，案涉房产已抵押给中国建设银行股份有限公司博罗支行，抵押人：杨万丝；抵押期限：2017年1月19日至2047年1月19日；债权数额：58.4万元。诉讼期间，被告向本院申请诉讼财产保全，本院于2020年10月20日作出（2020）粤1322民初4866号民事裁定书，裁定：查封杨万丝名下位于博罗县××××××××××××××××××××××××××××××，查封金额以150万元为限。本院认为，原告杨万丝与被告毛艳丽、涂运志签订的《房地产买卖居间合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应恪守履行。被告按案涉合同约定向被告支付定金150000元，并在约定时间内向银行申请贷款，银行在合理期限内作出同意贷款审批，原告主张被告逾期向银行申请贷款与事实不符，本院不予采纳。被告不存在违约行为，故原告诉请解除案涉合同并要求被告支付违约金30万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二被告反诉请求继续履行案涉合同，有事实和法律依据，本院予以支持。案涉房产为中国建设银行股份有限公司博罗支行抵押中的房产，被告反诉请求代原告清偿案涉房产的按揭贷款并在清偿后代为消灭抵押权，由原告协助被告办理案涉房产的产权过户手续，符合案涉合同约定，且不存在法律上或事实上不能履行的情形，本院予以支持。关于案涉房产剩余房款的问题，为减少当事人讼累，本院认为本案应将房产余款一并处理为宜，被告应当在案涉房产抵押涂销后向原告支付余下房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、反诉被告杨万丝与反诉原告毛艳丽、涂运志于2020年7月4日签订的《房地产买卖居间合同》继续履行。二、反诉原告毛艳丽、涂运志于本判决发生法律效力之日起三十日内代反诉被告杨万丝清偿中国建设银行股份有限公司博罗支行关于博罗县××××××××××××××××××××××××××××××的按揭贷款本息，具体数额以中国建设银行股份有限公司博罗支行当天提供的尚欠数额为准；并在清偿后三日内，由反诉被告杨万丝办理注销上述房产的抵押登记手续，反诉原告毛艳丽、涂运志予以协助。三、上述注销抵押手续办理后十日内，反诉原告毛艳丽、涂运志向反诉被告杨万丝支付余下房款（总价150万元扣减15万定金及上述判决第二项代杨万丝向中国建设银行股份有限公司博罗支行清偿的本息）；反诉被告杨万丝在两反诉原告支付余下房款后七日内协助反诉原告毛艳丽、涂运志办理博罗县××××××××××××××××××××××××××××××的产权过户至反诉原告毛艳丽、涂运志名下，有关过户费用由两反诉原告承担。四、驳回原告杨万丝的全部诉讼请求。本判决第一项不具有执行内容。如未按本判决书指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元、反诉受理费9150元、保全费5000元，合计19950元，由原告杨万丝承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟伟志人民陪审员  崔海江人民陪审员  冯国娟二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  张树秋书 记 员  刘松枝