内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民初30号原告（申请执行人）：贾文军，男，1966年12月8日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：王耀禄，内蒙古字仁律师事务所律师。被告（执行案外人）：杜燕萍，女，1977年1月1日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市青山区幸福路8号街坊幸八雅园3-404号。委托诉讼代理人：鲁嘉斌（系被告杜燕萍丈夫），男，1973年11月19日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市青山区幸福路8号街坊幸八雅园3-404号。被告（被执行人）：锡林浩特市兴达房地产开发有限责任公司。法定代表人：徐勇。被告（被执行人）：正镶白旗白旗酒店有限公司。法定代表人：徐国栋。被告（被执行人）：徐勇，男，1968年8月24日出生，现住内蒙古包头市。被告（被执行人）：李润全，男，1962年1月24日出生，现职业及住址不详。原告贾文军与被告杜艳萍、锡林浩特市兴达房地产开发有限责任公司（以下简称兴达公司）、正镶白旗白旗酒店有限公司（以下简称白旗酒店）、徐勇、李润全申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾文军的委托诉讼代理人王耀禄、被告杜燕萍及其委托诉讼代理人鲁嘉斌到庭参加诉讼。兴达公司、白旗酒店、徐勇、李润全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。贾文军向本院提出诉讼请求：1.判令准许执行位于锡林浩特市希办一棵树阳光公寓1号(产权证号房产;2.诉讼费用全部由杜燕萍承担。事实和理由：（一）根据杜燕萍提交的暖气费、物业费、电费等凭证显示，其实际占有使用房屋是在2015年之后，而法院查封诉争房屋的时间为2014年9月17日。由此可知,杜燕萍是在查封以后才占有该房产，其占有为非法占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定了排除执行须同时满足的情形，杜燕萍的实际情形与该条第二款相悖，其不应排除执行。（二）根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。诉争房屋登记在兴达公司(房地产开发企业)名下，从物权公示的角度来看，兴达公司是该房屋的所有权人。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案符合上述法律规定的情形，因此仅应当适用该条规定作为本案的审理依据。杜燕萍所购商品房为商用底店,并非居住用房，其经常居住地是在包头，其购房用途明显与二十九条第(二)项规定不符，因此杜燕萍的异议不应得到人民法院的支持。杜燕萍辩称，其与兴达公司于2008年3月1日签订《商品房买卖合同》，该合同签订时间早于法院查封时间,合同意思表示真实，依法成立并生效。杜燕萍于2012年11月16日前将诉争房屋的全部价款交付完毕，兴达公司为杜燕萍出具了三张收据。杜燕萍提交的取暖费、电费、水费等相关票据充分证实了其在查封之前占有使用诉争房屋的事实。且诉争房屋未能办理过户登记并非因杜燕萍所致。故杜燕萍对诉争房屋所提异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条的情形，其权利能够排除执行。最高人民法院作出的相似案件裁判观点认为：在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条适用于买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。这两条在适用情形上有交叉，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款，只要符合其中一条规定，买受人即享有排除强制执行的民事权益。兴达公司、白旗酒店、徐勇、李润全未到庭作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人的举证目的及质证意见均已记录在案。本院对当事人提交的证据认定如下：贾文军提交的包头市中级人民法院（2019）内02执异97号民事裁定书、包头市仲裁委员会（2013）包仲裁字第65号裁决书、包头市中级人民法院（2014）包执字第46号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、包头市中级人民法院（2019）内02执恢15号执行裁定书，均系原件，故本院对其真实性予以确认，上述证据均与贾文军申请执行诉争房屋的执行依据及诉争房屋查封时间这一待证事实相关联，故予以采信。贾文军提交的三张《收款收据》及一张取暖费《发票》，虽为复印件，但杜燕萍对其真实性认可，故本院予以确认，因该组证据与杜燕萍是否交纳购房款及占有使用房屋时间这一待证事实，故作为认定案件事实的证据予以采信。贾文军提交的2014年10月8日兴达公司向张建文出具的《收据》，与本案《收款收据》是否真实无直接关联，故不予采信。杜燕萍提交的《商品房买卖合同》、兴达公司向其出具的购房款《收款收据》三张、加盖锡林郭勒热电有限公司发票专用章的采暖费明细两张、加盖锡林浩特市给排水有限责任公司发票专用章的缴费明细、内蒙古电力（集团）有限责任公司锡林郭勒电力局收费专用章的交纳电费明细、销售不动产统一发票、内蒙古农村信用社借款借据及还款明细，均系原件，本院对其真实性予以确认，上述证据与诉争房屋的购买时间、价款支付及占有使用情况这一待证事实相关联，故予以采信。兴达公司、白旗酒店、徐勇、李润全均未向本院提交证据。根据上述采信证据，并结合当事人的庭审陈述，本院对以下事实予以确认：1.贾文军与兴达公司、白旗酒店、徐勇、李润全仲裁裁决一案，包头市仲裁委员会经审理后，裁决兴达公司向贾文军支付借款38000000元、利息16000000元及违约金3800000元，白旗酒店、徐勇、李润全对上述款项承担连带清偿责任。贾文军持该生效裁决书向本院申请执行后，本院于2014年8月15日作出（2014）包执字第46号执行裁定，冻结兴达公司、白旗酒店、徐勇、李润全银行存款59000000元或查封其同等价值财产。同年9月17日，本院向锡林浩特市房管局送达了该执行裁定及协助执行通知书，查封了包含诉争房屋在内的兴达公司房产。杜燕萍对诉争房屋的强制执行提出异议，本院经审查后作出（2019）内02执异97号执行裁定，中止对诉争房屋的执行。申请执行人贾文军不服该裁定，向本院提起了本案诉讼。2.2008年3月1日，兴达公司与杜燕萍签订《商品房买卖合同》一份，主要约定杜燕萍购买兴达公司开发的诉争房屋，面积86.36平米，每平米5000元，总价431800元，2008年3月16日付款409000元。2008年3月13日，兴达公司向杜燕萍出具《收款收据》一张，载明收到杜燕萍诉争房屋款项22800元；2008年3月6日，杜燕萍向锡林浩特市农村信用合作联社贷款409000元，用以支付诉争房屋购房款，同年3月19日，兴达公司向杜燕萍出具《收款收据》一张，载明收到杜燕萍诉争房屋款项409000元；2012年11月16日，兴达公司向杜燕萍出具《收款收据》一张，载明以挂账方式收到杜燕萍诉争房屋款项18800元；以上三张《收款收据》总金额为450600元。2010年2月21日，锡林浩特地税局为诉争房屋出具销售不动产统一发票一张，金额为450600元。2013年-2019年，杜燕萍每年均交纳了诉争房屋的取暖费2649.5元及部分年份的滞纳金。内蒙古电力（集团）有限责任公司锡林郭勒电业局出具的电费明细显示2012年3月19日至诉争房屋查封时产生并交纳了多笔电费。锡林浩特市给排水有限责任公司盖章的缴费记录显示2013年9月13日至诉争房屋查封时交纳过两笔水费。本院认为，本案系因杜燕萍对贾文军申请执行诉争房屋有异议而引起的申请执行人执行异议之诉，本案的争议焦点在于杜燕萍对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。因杜燕萍购买的是商铺而非居住用房，而《执行异议和复议规定》第二十九条在于审查消费者购房人从商品房开发企业处购买的用于居住的房屋被执行时，其能否排除执行，故本案不应适用该条规定予以判断。关于本案能否参照该规定第二十八条进行审理的问题，从第二十八条规定内容的来看，其指向一般买受人、被执行人及不动产，范围相较于第二十九条均更为宽泛，其中关于被执行人，并未明确排除商品房开发企业，故该条应当能够适用于一般买受人从商品房开发企业处购买住宅、车库、商铺等不动产的情形，据此本案可参照该条规定。根据查明的事实可知，杜燕萍与兴达公司于法院查封前签订了诉争房屋的买卖合同。杜燕萍所提交的《收款收据》、银行借款借据及销售不动产统一发票能够证实其已经足额支付了购房价款。同时，锡林浩特市水、电、暖公司出具的缴费凭证及记录也足以证实杜燕萍在诉争房屋被查封前已经占有使用诉争房屋，从而产生了水、电、暖的费用。而通过庭审当事人的陈述可知，诉争房屋未能办理产权过户登记，是兴达公司未缴足相应税费所致，杜燕萍对此并无过错。故杜燕萍的情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，其对诉争房屋所享有的权益能够排除强制执行。综上所述，贾文军的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告贾文军的诉讼请求。案件受理费6784.71元，由原告贾文军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 刘兴平审判员 王志刚审判员 赵艳敏二〇二〇年十二月二十八日书记员 康 欣附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。