新疆维吾尔自治区托克逊县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2123民初508号 原告（反诉被告）：鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区鄯善县新城建设路162号。法定代表人：焦发文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王智，系新疆蒲昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨福庆，女，汉族，1959年8月12日出生，大专文化程度，系该公司职员，住新疆维吾尔自治区鄯善县。被告（反诉原告）：刁桂红，女，汉族，1977年3月12日出生，初中文化程度，个体经营户，住新疆维吾尔自治区鄯善县。原告（反诉被告）鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司（以下简称恒瑞房产公司）与被告（反诉原告）刁桂红买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）恒瑞房产公司的委托诉讼代理人王智、杨福庆，被告（反诉原告）刁桂红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒瑞房产公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即支付购房款和其他费用323407.85元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2008年，驻鄯雷达营部队与部善县邮政局及江苏苏中建设集闭第八工程处，集资联建一幢底商住宅楼，分别出售给各住，其中被告陆续预交了10号商铺房246799元（被告已实际使用），旧于当时部队与地方土地界限不明。无法办理立项、土地让等机火手续，几年来，经多方协调，通过政府挂牌转让的形式，原告出资300余元获得该商住楼上地使用权，并办理了商品房销售相关于续，原告通知各住户按其使用面积缴纳相关费用，办理了房产证，现住它用及绝大多数商铺用户已经补交相关费用，办理了房产证，经原告派员多方通知被告，被告置若罔闻。被告的行为已经侵犯了原告的经济利益，被告理应承担相应的法律责任。为此，原告曾向鄯善县人民法院提起过诉讼，被告提出鄯善县人民法院回避中请，吐鲁番中级人民法院裁定本案指定贵院审理，故提起诉讼，请依法如诉裁决。被告刁桂红辩称，不认可原告的诉讼请求，当时房屋单价约定的是4000元/米，本人已经支付原告344799元，已经支付完了房款。并提出反诉请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期办理房产证的违约金（344750＊4.875‰＊60个月=100839元，计算时间：2014年1月18日至2020年7月17日）；2、依法判令反诉被告协助反诉原告依法办理雷达团底商楼10号门面房房产证；3、本案反诉费用由反诉被告承担。4、反诉原告于2019年11月无正当理由拒不到庭，致使法院裁定撤诉，要求赔偿律师代理费2.3万元。事实和理由：2008年，反诉原告购买了反诉被告开发的鄯善县雷达营底商住宅楼10号门面房，双方约定房屋每平方米4000元。反诉原告分批向反诉被告付清房款。（因反诉被告长期在反诉原告处制作广告宣传资料，故将其所欠反诉原告部分广告制作费抵做房款）。反诉原告现已按双方约定支付完房款，但反诉被告却在房屋交付近12年的时间里至今未给反诉原告办理房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，为了维护反诉原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。经审理查明：2008年3月，鄯善县雷达营部队与鄯善县邮政局，集资联建了一幢六层底商住宅用房，当时建房用地鄯善邮电局新城邮电所土地用途为营业室。后因原土地使用权人改变了土地用途，故当地国土局收回了该宗土地使用权。后经多方协调，通过政府挂牌出让的形式，原告恒瑞房产公司出资获得该商住楼的土地使用权并办理该商品房销售的相关手续。2013年10月18日，鄯善县雷达营部队、鄯善县邮政局及鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司三方签订了《鄯善县雷达营沿街改造工程联建协议》，协议就2008年3月联建的六层商业住宅用房的相关事宜及双方的权利义务做了具体约定。2013年10月19日，三方又签订了补充协议，协议第三条约定：“目前工程已经完工，甲、乙双方均同意由丙方（鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司）办理土地出让及房屋产权证等手续。办理过程中所发生的土地、规划、税务、房管等部门所发生的一切费用，由丙方（鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司）暂行垫付后，并按面积比例分摊至各商住户”。后鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司为办理土地出让等手续花费3517374.68元，并按商住比例70%、30%分摊至各商住户。其中该底商住宅用房的10号商铺房（建筑面积85.64㎡）于2008年出售交付于被告刁桂红，被告刁桂红陆续交了房款246799元。本院认为，本案的争议焦点为（一）涉案房屋性质由集资房变商业房后，原商户是否应当补交相关土地出让金费用的问题。（二）反诉原告刁桂红要求反诉被告办理房产证及支付逾期办证违约金是否应得到支持的问题。（一）关于涉案房屋性质由集资房变商业房后，原商户刁桂红是否应当补交相关土地出让金费用的问题。根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定，集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，用于解决本单位或本系统职工住房问题，一般不得作为商品房出售。如果要对外出售，也必须取得预售、现售或外销的相关证件。结合查明的事实，首先本案中被告刁桂红在购买商铺时非集资建房单位的职工。其次，因当时建房用地不符合土地用途，就该商铺出售于刁桂红时原告或第三方不具有售楼主体资格。后经多方协调，本案原告通过缴纳土地出让金的形式取得了该建房用地的土地使用权，房屋属性发生变化，由集资房变为商品房。结合市场交易习惯，刁桂红自2008年起购买并一直使用本商铺，在知道商铺性质属性发生变化后未提出撤销合同且要求反诉被告鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司继续协助其办理门面房房产证，视为同意继续履行合同，应当支付剩余购房款。关于刁桂红主张鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司没有按照雷达营部队有关后营（2009）2号批复的价格向其出售集资房、集资房价格高于同期市场价格。对此本院认为，雷达营部队的后营（2009）2号批复系内部文件，亦明确了集资人员范围为单位人员。刁桂红作为完全民事行为能力人，对雷达营部队集资建房文件内容知晓的情况下，完全有能力判断文件中载明的集资人员范围并在分析判断后考虑是否自愿参加购房活动及其所要承担的风险。因形势政策变更，原房屋属性发生变化，已变为商业房。故原告要求被告支付剩余房款323407.85元的诉讼请求本院予以支持。关于被告刁桂红主张抵账的98000元部分，因此凭证上写明系新疆天拓伟业项目部资金付款凭证，且原告不予认可，本院不予支持。被告刁桂红此部分债权可另行诉讼解决。（二）反诉原告刁桂红要求反诉被告办理房产证及支付逾期办证违约金是否应得到支持问题。本案中刁桂红与鄯善恒瑞房地产开发有限责任公司未签订商品房买卖合同。同时结合集资房建设的后续情况，刁桂红对雷达营部队是代表集资购房人完成集资购房的相关事项及鄯善恒瑞房地产开发有限责任公司最后取得涉案土地使用权是明知的，只是对是否应补缴相关费用有争议。因双方未签订书面的买卖合同，对双方违约责任问题未做约定，刁桂红亦未能举出鄯善恒瑞房地产开发有限责任公司违约的相关证据，故对反诉原告刁桂红要求支付违约金的问题，本院不予支持。关于刁桂红要求鄯善恒瑞房地产开发有限责任公司协助办理雷达营底商楼10号门面房房产证，可在依法缴纳完房款后，要求鄯善恒瑞房地产开发有限责任公司办理。关于刁桂红要求鄯善恒瑞房地产开发有限责任公司赔付的律师费，鄯善恒瑞房地产开发有限责任公司不予认可，原告的要求也无相关法律和事实依据，本院亦不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刁桂红于本判决生效之日起十五日内支付原告鄯善县恒瑞房地产开发有限责任公司剩余购房款和其他费用323407.85元。二、驳回反诉原告刁桂红的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6151.12元，减半收取3075.56元，由被告刁桂红负担；反诉案件受理费2316.78元，减半收取1158.39元，由反诉原告刁桂红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院。审  判  长   洪   春   风审  判  员   惠      昕人民 陪 审员   杨      红二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 二 日法 官 助 理   韩旭书记员张艳齐