广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7558号原告：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈莳。委托诉讼代理人：欧阳兵、谢洁，广东岭南律师事务所律师。被告：广州市朗豪坊贸易有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：江雅耀，职务:总经理。委托诉讼代理人：曹强华、杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州市民政局房屋管理所（下称“民政局房管所）”诉被告广州市朗豪坊贸易有限公司（下称“朗豪坊公司”）物权保护纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民政局房管所委托诉讼代理人谢洁、被告朗豪坊公司委托诉讼代理人曹强华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民政局房管所向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2012年8月1日起至2020年5月31日的租金及场地占用费为7899993元(计算详见附表)；2、判令被告支付违约金，自2012年8月21日起至实际清偿全部租金之日止，暂计至2020年5月31日为3676871元(违约金计算标准是每逾期一日，按照拖欠金额的万分之五，见附表)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是广州市荔湾区某某路33-35号二层部分和三、四层房产所有人。2011年1月24日，被告通过竞拍取得二层部分和三层房屋5年的租赁权。2011年3月1日，原被告双方签订了《广州市房屋(非住宅)租赁合同》，约定将房屋出租给被告，其中二层约145.53平方米、三层约782.47平方米，共约928平方米，作商业用途，原告给予被告免叁个月租金作为装修期。合同约定租赁期限为2011年3月1日至2016年2月28日。租金：2011年3月1日至2012年2月28日为56000元；2012年3月1日至2013年2月28日为58800元；2013年3月1日至2014年2月28日为61740元；2014年3月1日至2015年2月28日为66679元；2015年3月1日至2016年2月28日为72014元。被告自免租期结束后一直无视合同约定的租金标准，每月只向原告缴交56000元月租金。由于被告非法占用涉案房屋三楼部分超合同承租面积约1161.45平方米。原告于2013年向法院起诉被告要求其按商业性质支付非法侵占超出合同承租面积1161.45平方米的占用费，广州市中级人民法院作出(2014)穗中法民五终字第2232号民事判决书及(2017)粤01民再130号判决书支持该诉讼请求。经由荔湾法院摇珠确定的广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司(以下简称“衡鼎公司”)对超合同面积1161.4482平方米，按商业性质进行评估。经评估，2012年8月1日至2014年11月10日的超出承租面积部分应支付占用费为2266378元，该占用费已向荔湾法院另案申请执行。至此，根据生效判决可以确定的是，被告实际使用原告涉案房屋面积为928+1161.4482=2089.4482平方米。上述合同期限已于2016年2月28日届满，合同到期后被告未间断使用原告的房屋，双方形成不定期租赁合同关系。在此期间，被告一直未足额支付租金及房屋使用费。现原告主张被告支付2012年8月1日至2016年2月28日使用928平方米面积房屋欠付的租金、2014年11月11日至2016年2月28日被告占用超合同承租面积约1161.45平方米房屋的使用费、2016年3月1日至2020年5月31日使用2089.4482平方米面积房屋的使用费，以上使用费以荔湾法院摇珠确定的广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司评估报告中的租金单价为标准计算。原告认为被告拖欠租金及占用费的行为已严重违反合同约定，损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特此依据《合同法》相关规定提起诉讼，恳请贵院判决支持原告全部诉讼请求，依法维护原告合法权益。被告朗豪坊公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原告提出的诉讼请求主张从2012年8月1日起至2020年5月31日的租金及场地占用费以及主张自2012年8月21日起的违约金。上述两项诉讼请求均超过诉讼时效，2017年10月1日颁布的《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，民法通则第135条租金保护期是一年，根据最高人民法院关于适用民法总则诉讼时效若干问题解释第三条的规定，原告在2020年7月16日向贵院提起本案诉讼，因此，无论原告的诉讼请求是否成立，原告所主张的2017年7月17日之前的租金、场地占用费及违约金均违反上述法律规定，超过一年或三年的诉讼时效规定。本案不存在任何诉讼时效中断、中止的情形。被告明确提出诉讼时效的抗辩，人民法院应予以支持。原告从2012年8月20日开始直至2019年10月20日一直是按每月56000元收取我方的租金，并且从未有任何的异议，应该视为是对原合同及合同到期后就租金支付的标准进行了变更，故原告在本案提出对56000元以外的租金请求在2016年3月1日之前是虽有合同依据，但其按上述收取租金的金额从未有异议，视为对合同进行变更，而合同期满后，仍按上述金额收取也未有异议视为对租金收取标准的确认。同时，在广州市中级人民法院（2014）2232号案件及该案件的原审起诉时，原告从未对我方在合同期内交租的金额提出任何异议，因此原告现在本案再提出56000元/月以外还要收取我方的租金不但超过诉讼时效，也违背诚实信用原则。其请求不能成立。二、原告所提出的诉讼请求已超出合同的约定。本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告之间所签订的《广州市房屋租赁合同》所约定被告承租的是建筑面积为928平方米的荔湾区某某路33-35号2、3楼部分物业。现原告在本案提起的诉讼请求显然包括超出合同约定位置的场地占用费。双方从未约定支付的时间及违约金的计算标准，故原告更加无权依照上述合同的约定来主张合同没有约定位置部分的违约金。因此，原告在本案中主张的1161.45平方米位置的使用费及违约金与涉案租赁合同无关。合同期满后，没有约定支付租金的合同标准，而且也没有约定租金的递增标准，更无违约金的约定，故原告对于合同期满后在合同期内约定面积部分的占用费以及合同期外面积的占用费并没有任何的约定递增标准，更无违约金的约定，故原告就此提起的诉讼请求人民法院应予驳回。三、原告没有依照合同约定面积交付给被告使用。原告作为出租人应依照合同约定将场地交付给被告经营使用。被告认为原告出租场地不符合合同的约定，被告实际承租的场地面积少于合同约定出租的面积。原告在庭前已向贵院提出对三楼的面积进行测绘。我方也对外聘请了有资质的测绘公司对我方使用的二楼部分及三楼整体进行了房屋的测绘，所测绘的总建筑面积为1705.3274平方米，与原告主张的面积相差几百平方米，由于实际面积比合同约定的面积要少，被告依照《合同法》第六十八条的规定，行使先履行抗辩权，被告根据实际的面积来支付租金。原告对此一直没有异议。被告不存在任何拖欠租金的情形，不存在任何违约行为，原告主张被告支付违约金没有事实依据。四、原告所依照广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司的评估报告中的租金单价作为本案计算租金的标准显然错误。该评估报告明确评估结果自2018年10月9日至2019年10月8日期间有效。该评估报告已失效，不具备有效性。人民法院不应采纳该评估报告作为本案的证据。原告所依照该评估报告作为租金标准计算显然错误。五、被告租赁涉案场地是用于经营酒店的。由于在2020年发生疫情，被告开设的酒店在2020年1月至4月一直无法对外经营。《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》第九点“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金”，原告作为国家机关，涉案房屋属于国有资产类经营用房。原告应依照疫情减租租金的政策，至少减免被告两个月的租金。因此，原告主张被告需要支付疫情期间的租金，违反国家政策，也有失公平。六、退一步而言，原告所主张的违约金过高。原告在本案中所主张的违约金明显超过其在本案主张的租金、使用费的百分之三十，属于过分高于实际损失。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市荔湾区某某路33－35号二层部分及三、四层（钢筋混凝土、混合结构），总建筑面积2934.21平方米房产是民政局房管所所有的物业。该房屋穗房地证字第××号《房地产证》，其备注中载明：“用途，首二层市场，商铺；三层住宅，商场；占有份额：。民政局房管所占二层部分及三、四层共2934.21平方米；其中第二层部位85.68平方米，第三层96.29平方米，第四层16.74平方米违章建筑未处理；其中，第三层部位261平方米违章建筑已处理。临时使用两年，使用期至2001年10月30日。”其房地产平面附图载明三楼面积为：1513.1069+16.7424+51.8289+4.9500=1586.6282平方米。2011年1月24日，民政局房管所将其中二层约145.53平方米、三层约782.47平方米，共约928平方米面积物业、5年的租赁权委托广东物资拍卖有限公司进行公开招租。朗豪坊公司作为竞拍人在广东物资拍卖有限公司提供的《拍卖告知书》中签名。同日，朗豪坊公司通过竞拍取得上述物业的租赁权，并与广东物资拍卖有限公司签定《拍卖成交确认书》。2011年3月1日，民政局房管所（甲方）与朗豪坊公司（乙方）签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将座落荔湾区某某路33－35号2、3楼部分物业部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积928平方米；甲乙双方议定的租赁期限、租金情况如下：2011年3月1日至2012年2月28日期间的租金标准为56000元/月，2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金标准为58800元/月，2013年3月1日至2014年2月28日期间的租金标准为61740元/月，2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金标准为66679元/月，2015年3月1月至2016年2月28日期间的租金标准为72014元/月（租金标准逐年递增）。甲方给予乙方免叁个月租金作为装修期。租赁期内，甲方承担下列的责任：按约定时间交付房屋给乙方使用;交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好；配备基本水电；承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用；负责对房屋进行定期检查。租赁期内，乙方承担下列责任：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修。本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效。2011年11月17日，该合同经广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局登记备案。合同签订后，朗豪坊公司向民政局房管所交纳了押金216042元，接收房屋并做旅业使用。由于民政局房管所与朗豪坊公司在上述租赁合同履行过程中发生争议，朗豪坊公司于2012年8月13日向本院提起诉讼，之后，民政局房管所也提起反诉。2012年11月13日，本院作出（2012）穗荔法民三初字第1448号民事判决书：一、朗豪坊公司与民政局房管所签订、登记备案时间为2011年11月17日的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》有效。二、自本判决生效之日起，民政局房管所继续履行双方签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，并协助朗豪坊公司办理有关经营证照的手续。三、自本判决生效之日起5日内，民政局房管所返还朗豪坊公司代垫的广州市某某路33-35号2、3楼部分物业租赁场地房屋屋面防水补漏工程款387523.11元给朗豪坊公司。四、驳回朗豪坊公司要求民政局房管所返还朗豪坊公司代垫的广州市某某路33-35号2、3楼部分物业租赁场地房屋电气安装工程款78618.90元的诉讼请求。五、驳回朗豪坊公司要求民政局房管所支付停电损失费1000元及停业损失费10000元的诉讼请求。六、驳回朗豪坊公司要求民政局房管所赔偿装修折旧，物品折旧款81900元的诉讼请求。七、驳回朗豪坊公司的其他诉讼请求。八、驳回民政局房管所要求解除其与朗豪坊公司之间的房屋租赁合同关系的反诉请求。九、驳回民政局房管所要求朗豪坊公司支付自2011年9月1日之日起至归还场地之日止的房屋租金的反诉请求。十、驳回民政局房管所要求朗豪坊公司支付从2011年9月21日起计至付清全部租金之日止，按拖欠租金额的万分之五支付违约金的反诉请求。十一、驳回民政局房管所的其他反诉请求。（2012）穗荔法民三初字第1448号案同时查明，涉案房屋由某某路33－35号首层上二楼，二楼设一前台柜台和一小房，其余空置；三楼全层在原有间隔基础上间隔成60多间小房，每一小房内配备居住设施（包括睡床、灯具、电视机等全面装修）。四楼有做防水补漏工程。涉案房屋二、三楼全部通水、通电。三楼全层没有间隔和标志物划分朗豪坊公司承租产权范围和不属朗豪坊公司承租产权范围。在该案庭审中，民政局房管所对朗豪坊公司租赁使用二楼部分没有异议，主张朗豪坊公司多占的部分在三楼。朗豪坊公司确认使用三楼全层。民政局房管所不服上述判决提起上诉，2013年8月15日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第706号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”民政局管理所于2013年11月21日向本院提起诉讼，请求：1、判令朗豪坊公司退还其侵占的《租赁合同》约定租赁面积928平方米以外的房产并恢复原状；2、判令朗豪坊公司支付侵占《租赁合同》约定面积以外的约1161.45平米房屋的占用费(按照广州市房管局公布的该地段2012年商铺租金标准310元/平方/月，自2012年1月18日起计算至实际归还并恢复原状之日止，暂计至2013年11月1日止约为21.5个月，占用费约为7741064.25元)；3、判令朗豪坊公司承担本案诉讼费用。本院作出(2013)穗荔法民三初字第1711号民事判决书，判决：一、广州市朗豪坊贸易有限公司从2013年8月16起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用使用费，由广州市民政局房屋管理所、广州市朗豪坊贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内协商确定有相关资质的评估公司，协商不成，当事人可申请本院摇珠确定有相关资质的评估公司对涉案房屋三楼、建筑面积446.8682平方米，按商业性质租金标准进行评估。广州市朗豪坊贸易有限公司于评估报告作出之日起10日内，按评估报告的标准向广州市民政局房屋管理所支付。评估费用（以评估公司开具的发票为准）由广州市朗豪坊贸易有限公司在支付上述使用费同时一并给回广州市民政局房屋管理所。二、驳回广州市民政局房屋管理所其他诉讼请求。本案受理费65987元由广州市民政局房屋管理所负担57739元，广州市朗豪坊贸易有限公司负担8248元。民政局房管所、朗豪坊公司不服上述判决提起上诉，2014年11月4日，广州市中级人民法院作出(2014)穗中法民五终字第2232号民事判决书，判决：“一、维持广州市荔湾区人民法院(2013)穗荔法民三初字第01711号民事判决的第二项；二、变更广州市荔湾区人民法院(2013)穗荔法民三初字第01711号民事判决的第一项为：广州市朗豪坊贸易有限公司从2012年8月1起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用使用费，由广州市民政局房屋管理所、广州市朗豪坊贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内协商确定有相关资质的评估公司，协商不成，当事人可申请原审法院摇珠确定有相关资质的评估公司对涉案房屋三楼、建筑面积1161.4482平方米，按商业性质租金标准进行评估。广州市朗豪坊贸易有限公司于评估报告作出之日起10日内，按评估报告的标准向广州市民政局房屋管理所支付。评估费用（以评估公司开具的发票为准）由广州市朗豪坊贸易有限公司在支付上述使用费同时一并给回广州市民政局房屋管理所。”朗豪坊贸易有限公司不服(2014)穗中法民五终字第2232号民事判决向广东省人民检察院申诉。广东省人民检察院于2017年2月27日作出粤检民（行）监[2016]4401000000269号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2017年4月12日作出（2017）粤01民抗33号民事裁定，指令本案由广州市中级人民法院再审。该院于2017年12月28日作出（2017）粤01民再130号民事判决书，判决：“维持本院（2014）穗中法民五终字第2232号民事判决”。其后，民政局房管所向本院申请执行。本院就执行案件所涉的朗豪坊公司多占的案涉房屋第三层1161.4482平方米自2018年8月1日起至2014年11月10日止的商业用途房地产租金市场价值进行评估。广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司于2018年12月19日出具《资产评估报告》（穗衡鼎评报资字[2018]第ZB1487号）得出评估结论如下：1.评估价值为2012年8月1日至2012年12月31日租金评估结果为69元/㎡，月租金总价值80140元，租金评估总值400700元；2.评估价值为2013年1月1日至2013年12月31日租金评估结果为71元/㎡，月租金总价值82463元，租金评估总值989556元；3.评估价值为2014年1月1日至2014年11月10日租金评估结果为73元/㎡，月租金总价值84786元，租金评估总值876122元。朗豪坊公司以56000元/月向民政局房管所缴纳案涉房屋租金至2019年10月20日。至庭审之日朗豪坊公司仍使用案涉房屋。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年2月7日，广州市荔湾区政府常务会议审议通过《广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条政策》明确对疫情期间租用区属国企经营用房的中小微企业，按照政策规定加快落实免收2个月房租。为证实对朗豪坊公司缴纳的月租金存在异议，民政局房管所提供了2015年1月20日《房屋租金催缴通知书》。朗豪坊公司对此不予确认，并陈述其未收到该通知书，同时认为民政局房管所在落款时间后的3个月内并未对其进行任何主张，即便民政局房管所曾发过通知，也是超过诉讼时效的；同时表示民政局未向其开具租金发票。民政局房管所回应，因为朗豪坊公司未足额缴纳租金，因此未向该司开具租金发票。朗豪坊公司另陈述案涉房屋作宾馆使用。本院认为：广州市民政局与朗豪坊公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。一、关于实际承租面积。根据案涉房屋房产证所记载，“民政局房管所占二层部分及三、四层共2934.21平方米；其中第二层部位85.68平方米，第三层96.29平方米，第四层16.74平方米违章建筑未处理；其中，第三层部位261平方米违章建筑已处理。临时使用两年，使用期至2001年10月30日。”其中第三层面积1513.1069平方米，第四层面积16.7424平方米，因此民政局房管所在第二层产权面积为2934.21-1513.1069-16.7424=1404.3607平方米。民政局房管所对外招租的案涉房屋具体为二层约145.53平方米、三层约782.47平方米，共约928平方米面积物业。在屡次的庭审中，朗豪坊公司均未否认其使用了三楼全层。因此可以确认，民政局房管所已向朗豪坊公司交付三楼足额面积782.47平方米，且由于三层经核发证件明确了合法面积及非法面积，根据案涉房屋房产证及其房地产平面附图载明的面积可确认朗豪坊在三层所使用的实际面积为1586.6282+96.29+261.00=1943.9182平方米，其中合同面积782.47平方米，侵占使用面积为1161.4482平方米。至于二楼使用面积，即便根据朗豪坊公司提交的测绘报告，该司二层的使用面积已达198.2545平方米，该司抗辩以此抗辩民政局房管所未如约交付租赁面积实难采信。综合上述因素，本院确认朗豪坊公司二层使用面积为145.53平方米，三层使用的约定面积为782.47平方米，三层侵占使用面积为1161.4482平方米。案涉合同届满后，双方并未续签合同，但朗豪坊公司继续使用场地，民政局房管所亦未提出异议，原租赁合同继续有效，双方成立不定期租赁。因此，民政局房管所向朗豪坊公司主张上述面积租金、使用费并无不妥。二、关于租金及使用费的时效问题。租金的诉讼时效在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实行之前为一年，实行之后为三年。现无证据表明租金及使用费时效存在中断事由，故2012年8月1日起至2017年7月15日的租金及使用费已过诉讼时效，本院不予保护。从2017年7月16日起至2020年5月31日的租金及使用费仍在诉讼时效范围之内，本院对民政局房管所该部分租金请求予以支持。三、关于租金及使用费的计算标准问题。朗豪坊公司一直按合同约定第一年的租金标准56000元/月向民政局房管所缴纳，现无证据表明双方就合同约定的租金标准进行了变更，而从民政局房管所未开具租金发票一事实可侧面反映，双方亦未对该租金缴纳金额进行确认。因此朗豪坊公司应依据合同约定的租金标准向民政局房管所缴纳租金。案涉合同未对2016年3月1日之后的租金进行约定，合同亦无明确的递增规律，朗豪坊公司对合同约定928平方米租金应以72014元/月为标准。对于多占的1161.4482平方米使用费，民政局房管所主张适用其在另案执行阶段评估报告的计算方式及标准，以每年递增2元/平方米来进行计算。朗豪坊公司虽提出异议，但亦未对其异议进行举证，在本院释明后亦明确不提出评估申请。故本院采纳民政局房管所主张的使用费计算标准来计算多占的1161.4482平方米使用费，即2017年79元/平方米，2018年81元/平方米，2019年83元/平方米，2020年85元/平方米。四、关于疫情期间租金及使用费问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，广东省商务厅在2020年1月26日发布了《广东省商务厅关于暂停大型经济活动的紧急通知》，要求在一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒的××防控工作。2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别才由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。由此可见，突发公共卫生事件的防控应急程度必然出现外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化。尤其系朗豪坊公司承租涉案房屋是用于经营旅业，新型冠状病毒感染××疫情对其影响不可避免。因此原、被告双方理应对疫情期间的租金共担风险、共克时艰、合理分担。故本院依据公平原则，酌定参考《广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条政策》文件处理讼争租金，朗豪坊公司4、5月的合同约定面积租金应免予收取。对多占部分面积，朗豪坊公司本有过错，亦不存在租赁关系，不能适用上述文件。因此，朗豪坊公司应向民政局房屋管理所支付2017年7月16日—2017年7月19日拖欠租金（72014-56000）÷30×4=2135元，2017年7月20日—2019年10月20日拖欠租金［（72014-56000）×27］+［（72014-56000）÷31×40］=453041元，2019年10月21日—2020年3月31日拖欠租金72014×4＋72014÷31×21=336840元，合共792016元；2017年7月16日起至2020年5月31日的使用费，2017年：79×1161.4482÷30×16＋79×1161.4482×5=507708元，2018年：81×1161.4482×12=1128928元，2019年：83×1161.4482×12=1156802元，2020年：85×1161.4482×5=493615元，合共3287053元。五、关于违约金问题。民政局房管所对朗豪坊公司侵占使用部分面积主张违约金依法依约无据，本院不予支持。对于租赁合同约定的面积，朗豪坊公司现未足额缴纳月租金，应向民政局房管所支付违约金。根据双方合同约定，逾期交付租金的，每逾期1日承租方须按拖欠租金额的万分之五支付违约金。该违约金标准符合法律规定并无不妥，故朗豪坊公司应以每期拖欠租金为本金，自每月21日起以日万分之五的标准计算违约金至实际清偿为止，违约金以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市朗豪坊贸易有限公司向原告广州市民政局房屋管理所支付2017年7月16日起至2020年3月31日的合同面积租金792016元。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市朗豪坊贸易有限公司向原告广州市民政局房屋管理所支付2017年7月16日起至2020年5月31日的侵占面积使用费3287053元。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市朗豪坊贸易有限公司向原告广州市民政局房屋管理所支付租金违约金（违约金分别以每月所欠的租金为本金，其中2017年7月16日至2017年7月19日以拖欠租金2135元为本金，2017年7月20日至2019年10月20日每月以拖欠租金16014元为本金，2019年10月21日至2020年3月31日每月以拖欠租金72014元为本金，自每月21日起以日万分之五的标准计算违约金至实际清偿为止，违约金以本金为限）。四、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费91655元，由原告广州市民政局房屋管理所负担52243元，被告广州市朗豪坊贸易有限公司负担39412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员  张鸣鸣人民陪审员  高少珍人民陪审员  伍少琴二〇二〇年十二月三十日书 记 员  古秋燕卢健华