大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初2341号原告：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地大连市高新园区爱贤街8号19-1，统一社会信用代码：91210231683005491T。法定代表人：王世国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。被告：邵永君，男，1960年7月18日出生，汉族，住大连，原告大连高新园区海创物业管理有限公司与被告邵永君物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连高新园区海创物业管理有限公司的委托诉讼代理人李雅清、被告邵永君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理费20,741元、滞纳金2,074.10元。事实和理由：原告管理被告居住的小区，对该小区进行物业管理服务，包括对小区进行保洁、绿化、车库车位管理、设备的维修及维护等。后原告履行了相应的义务，被告也享受了原告的服务，理应向原告缴纳物业费，现被告尚欠自2014年1月1日至2020年12月31日的物业管理费20,741元（物业面积为137.16平方米，物业费标准为1.8元/月/平方米）。因被告一直未向原告缴纳，产生延迟履行违约金2,074.10元。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。在保洁、绿化等方面，原告未尽合同义务，小区的门禁和电梯常有故障，原告未规制其他业主私自封阳台的情况，且原告未公布物业管理费用使用的收支情况，原告提供的物业服务不达标，被告不同意交纳物业费。另原告主张的物业费已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的《海创中冶焦耐项目（半山壹号）前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《半山壹号前期物业管理服务协议》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交照片十张、影音资料两份，用以证明在原告提供物业服务期间存在绿化、卫生、电梯及庭院方面的问题，原告物业服务质量不符合合同标准，原告对该证据的真实性有异议，辩称从照片上看不出拍摄的时间和地点，不能证明上述情况发生在案涉小区及案涉物业费交纳期间。本院认为，该组证据无法体现具体时间和地点，改组照片仅能体现拍摄时的状态，不足以反映上述问题在原告整个期间持续存在。故本院依法对该证据不予采信。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系“海创·半山壹号”小区的物业服务企业，被告系大连高新技术产业园区“海创·半山壹号”小区业主，房屋建筑面积137.16平方米。2011年，案外人大连海创房地产开发有限公司（以下简称“海创房地产公司”）与案外人大连高新技术产业园区物业管理中心（以下简称“物业管理中心”）签订《海创中冶焦耐项目[半山壹号]前期物业服务合同》一份，约定由海创房地产公司选聘物业管理中心为“海创·半山壹号”小区提供前期物业服务。2011年11月1日，被告与案外人大连海创房地产开发有限公司（以下简称“海创房地产公司”）签订《半山壹号前期物业服务管理合同》一份，约定海创房地产公司有权委托物业服务企业实施被告房屋所在谷歌里小区的前期物业管理，物业标准为住宅每月每平方米1.8元，公建每月每平方米3.5元，被告首次进户预缴一年物业管理服务费后，每季度首月10日前缴纳物业管理服务费。合同同时约定海创房地产公司委托的物业服务企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求海创房地产公司督促物业服务企业限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，海创房地产公司给予赔偿并承担相应法律责任，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的海创房地产公司或其委托的物业服务企业有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。合同还约定了其他权利义务。被告未向原告交纳自2014年1月1日至2020年12月31日的物业费20,738.59元（1.8元/平方米/月×137.16平方米×84个月）。另查，2013年11月11日，大连高新技术产业园物业管理中心更名为“大连高新技术产业园区凌创资产管理中心”。2016年7月8日《关于清理领导干部在企业兼职及凌创资产管理中心业务整合的会议纪要》内容为“……物业管理服务职能及业务全部整合到海创集团下属的海创物业公司……”。诉讼过程中，原告陈述其一直向被告主张物业管理费，被告认可其收到原告向其催要物业费的通知，但认为原告物业服务不达标，要求原告进行整改。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对大连高新技术产业园区物业管理中心（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据查明的事实，大连高新技术产业园物业管理中心于2013年11月11日更名为“大连高新技术产业园区凌创资产管理中心”，且于2016年7月8日将其物业管理服务职能及业务全部整合到原告处。现原告为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告作为该小区的业主，理应向原告交纳物业服务费用。根据查明的事实，被告应支付原告自2014年1月1日至2020年12月31日的物业费20,738.59元，对原告主张超出部分的金额，本院依法不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，被告未按约定交纳物业费确属事实，但物业公司与业主是相互依存关系，小区服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司的相互配合、努力。考虑到原告仍为案涉小区的物业服务企业，为避免矛盾激化，对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。双方应本着真诚协商的态度，共同解决双方的矛盾纠纷。关于被告提出的原告物业服务不达标故不予交纳一节，本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，原告收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益，被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。双方均应站在全体业主的利益层面，积极地沟通解决在合同履行过程中存在的问题，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的原告主张诉讼费已过诉讼时效一节，根据查明的事实，被告确曾收到原告催要物业费的通知，诉讼时效发生中断，故对被告的该节抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告邵永君于本判决生效之日起十日内支付原告大连高新园区海创物业管理有限公司2014年1月1日至2020年12月31日的物业费20,738.59元；二、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，减半收取计185元，由被告邵永君负担（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  高琳琳二〇二〇年十二月十日法官助理李纯书记员肖杰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……