山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初3855号原告：陈雷，男，1971年4月10日出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市大马路5号。负责人：苏兴越，行长。委托诉讼代理人：王冰，女，1980年12月2日出生，汉族，系该公司客户经理。第三人：纪炎，女，1971年2月22日出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。原告陈雷诉被告烟台中冶京诚置业有限公司、第三人交通银行股份有限公司烟台分行、第三人纪炎商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雷及第三人纪炎的委托诉讼代理人李璇、被告烟台中冶京诚置业有限公司的委托诉讼代理人韩帅、朱立、第三人交通银行股份有限公司烟台分行的委托诉讼代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈雷向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的编号为1905002794号《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》；2、判令解除原告、第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》；3、判令被告按照双方签订的合同中逾期交付责任条款第（1）项向原告支付90日内逾期交房违约金26283元；4、判令被告按照双方签订的合同中逾期交付责任第（2）项向原告退还已付房款393445元，并支付利息（自付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）及违约金4867元;5、判令被告支付自贷款发放日起至判决生效之日止原告已向第三人支付的贷款本息;6、判令被告向第三人银行支付自判决生效之日起原告尚未偿还的贷款本息;7、判令被告向原告支付律师费用5532元;8、判令被告向原告支付保全担保费1440元;9、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第三项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2019年5月19日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的商品房一套。2019年5月24日，原告与第三人银行签订相应的《个人房产抵押贷款合同》。原告支付购房款后，被告未按合同约定的交房时间2019年9月1日前向原告交付符合约定条件的商品房，且小区违反规划，严重损害了原告的合法权益。原告多次和被告交涉并向有关部门投诉，未果。烟台中冶京诚置业有限公司辩称，一、原告因逾期交房事项的解除权行使期限已过，原告不能以该违约事项解除合同，原告所述的其他理由并不能导致合同解除的后果。目前无其他约定或法定合同解除事项发生，双方应继续履行合同。二、退一步讲，即使法院判决合同解除，在合同仅约定违约金的情况下，原告同时主张的实际损失与违约金不应得到支持。合同法第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。从上述规定可以看出违约金与实际损失之间的关系，如果违约金约定的金额低于造成的损失时，当事人是可以要求增加，但不得超过实际损失，而且增加之后不得再要求对方赔偿损失。三、原告起诉时未至合同约定的退还款项的时间，被告无需承担逾期还款的利息。四、律师费、保全担保费非直接损失、必然损失，不应支持。五、本案涉案相关条款并不符合格式条款无效的相关规定，且被告已采取合理的方式提请对方注意，即在补充协议首部尾部均有加粗黑体字进行提示，故不应认定无效。交通银行股份有限公司烟台分行述称，如果法院判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，则第三人同意在原、被告互负连带责任清偿原告尚欠银行贷款本息的前提下，协助双方撤销预抵押登记手续。纪炎述称，同意原告的意见。本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订合同编号1905002794号《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于牟平区房屋，房屋总价款为973445元。原告已向被告支付了首付款393445元，被告分别于2019年4月13日出具30000元发票，2019年5月19日出具363445元发票。2019年5月24日，原告、被告、第三人银行、第三人纪炎就涉案房屋贷款共同签订《个人房产抵押贷款合同》，原告及第三人纪炎为借款人，被告为保证人，向第三人银行借款580000元。原告自2019年7月开始向第三人银行偿还贷款。第三人银行向本院提交了已还款明细。商品房买卖合同第八条约定卖方应当在2019年9月1日前向买受人交付商品房，且交付商品房应符合合同约定的条件。第十条逾期交付责任。1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第六条第1（1）项中的期限），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。原、被告之间还签订一份补充协议，其具体内容如下：“特别提示为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力，双方认可本补充协议对买卖合同的变更及补充。……十、对合同第七条补充及更正约定1、鉴于小区属分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人可能尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》，买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。十四、关于房屋交付的补充约定1、……11、除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的1%。……二十六、合同的变更和解除1、……5、无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。……三十二、双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商解决，如协商不成，可向房屋所在地的人民法院起诉。违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。……。”该协议的“特别提示”部分字体加粗。涉案楼盘被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，后向原告发出了交房通知，告知原告于2020年7月17日收房。原告认可收到了交房通知。原告主张按照合同约定被告应于2019年9月1日交付房屋，现被告已逾期交房，且超过了90日，其有权要求解除双方签订的合同。被告答辩主张原告解除权行使期限已过，其认为合同约定逾期超过90日后买受人有权解除合同，补充协议约定解约权应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在上述期间发出书面通知，则视为买受人同意继续履行合同并接受房屋，其认为原告应于商品房逾期交付105天内发出书面解除合同，而本案原告直至起诉至法院未通知被告解除合同，故原告的解除权行使期间已过，原告无权解除合同。涉案房屋被告虽已取得《建设工程竣工验收备案表》，但原告主张涉案房屋使用的为临水、临电，不能满足购房者的实际生活需要，涉案小区亦存在违反规划的问题，故不符合交房条件，亦构成解除合同的理由。原告因为被告违约要求解除商品房买卖合同和个人房产抵押贷款合同，退还房款和已付贷款本息，其认为被告违约行为给其造成了房款的利息损失，故按中国人民银行同期贷款利率主张利息损失，对于利息起算点原告同意以被告出具发票的时间为准。原告按合同约定同时主张违约金和实际造成的律师费损失、保全担保费损失。关于利息损失和违约金，被告已在答辩中发表意见。关于律师费5532元，原告主张已实际发生费用1100元，另外未实际发生部分律师费系原告律师与当事人约定于一审判决作出时支付，向本院提交了委托代理合同，律师费发票予以佐证。被告认为律师费、保全担保费并非本案的必然直接损失，不应支持。关于保全担保费，原告向本院提交了相关票据予以佐证。被告以补充协议中“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二”约定为据，主张原告所主张的违约金不符合约定。双方关于补充协议及补充协议中的条款是否有效发生分歧。原告主张补充协议中的约定条款为格式条款，签订协议时对方未尽到告知义务，补充协议条款限制了原告的权利，补充协议中与主合同不相符的并限制原告权利的条款应为没有法律效力的格式条款。被告认为补充协议明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务。原告称其与第三人纪炎系夫妻关系，涉案款项为夫妻共同财产，其要求款项返还给夫妻二人。本院认为，根据规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案被告逾期交房已构成违约，原告据此按合同约定要求解除合同，被告主张原告行使解除权已过期限。根据合同约定“逾期超过90日后，买方有权解除合同”，但对于行使解除权的届满期限并未作出约定，则本院按照法定解除权的一年期限计算，自合同约定的2019年9月1日交付房屋，逾期90天后有权行使解除权，则一年期限届满之日应为2020年11月30日，结合原告向法院行使诉权的时间，本院认定原告有权行使解除权。原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，理由正当，本院予以支持。因被告违约导致合同解除，按照合同约定及法律规定，即使本案补充协议约定了违约金和赔偿损失数额的上限，但原告以其主张实际损失的行为变相明确了对违约金的调整，符合法律规定，被告应向原告赔偿损失、承担违约责任，但赔偿损失的数额和违约金数额共计不应超过原告的实际损失数额。商品房买卖合同解除，原告要求被告返还已付购房款393445元，理由正当，本院予以支持。原告主张被告占用其房款期间的利息损失、实现权利产生律师费损失、保全担保费损失，均为原告的实际损失，且律师费等费用补充协议中有明确约定，其要求被告承担，符合法律规定，本院予以支持。其中房款利息损失计算方式，原告同意按照房款发票出具时间为起算点，结合被告的违约责任，本院认定分别以30000元为基数，自2019年4月13日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；以363445元为基数，自2019年5月19日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息。律师费、保全担保费以实际支付为准，原告主张的律师费中尚未支付的部分，系依据裁判结果的数额而变动，无法确认，且未实际支付，故本院仅支持已实际发生的律师费1100元、保全担保费1440元。在本院支持了原告因被告违约产生的实际损失的情况下，原告再同时主张违约金，与法律相悖，本院不予支持。根据规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，在商品房买卖合同解除情况下，原告要求解除个人房产抵押贷款合同，要求被告返还其已支付的贷款本息，要求被告向第三人银行偿还剩余的贷款本息，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。核算第三人银行提交的已还款明细，原告截止2020年12月已偿还涉案房屋贷款本息共计264694.15元。原告及第三人纪炎均同意涉案款项返还给其二人，本院予以同意。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告陈雷与被告烟台中冶京诚置业有限公司签订的合同编号1905002794号《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》；二、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告陈雷、第三人纪炎购房款393445元，并分别以30000元为基数，自2019年4月13日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；以363445元为基数，自2019年5月19日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；三、解除原告陈雷、被告烟台中冶京诚置业有限公司、第三人交通银行股份有限公司烟台分行、第三人纪炎签订的《个人房产抵押贷款合同》；四、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告陈雷、第三人纪炎已支付的贷款本息264694.15元；五、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司烟台分行偿还涉案房屋贷款合同剩余的贷款本息；六、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告陈雷律师费1100元、保全担保费1440元；七、驳回原告陈雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10948元，减半收取5474元，保全费4120元，均由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋继宝二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈俊男