北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初7395号原告：李宣然，女，1989年10月17日出生，住北京市延庆区。被告：闫大鹏，男，1986年2月16日出生，住北京市延庆区。被告：中交富力（北京）置业有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：孙大力，总经理。委托诉讼代理人：郭凯，男，该公司员工。第三人：北京市延庆区住房和城乡建设委员会，住所地北京市延庆区。法定代表人：胡玉民，主任。委托诉讼代理人：聂晓霞，女，该委员会副主任。委托诉讼代理人：李树静，北京静言律师事务所律师。原告李宣然与被告闫大鹏、中交富力（北京）置业有限公司（以下简称中交富力公司）、北京市延庆区住房和城乡建设委员会（以下简称延庆住建委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李宣然、闫大鹏、中交富力公司的委托诉讼代理人郭凯、延庆住建委的委托诉讼代理人聂晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宣然向本院提出诉讼请求：1.判令解除2019年3月25日李宣然、闫大鹏在婚姻存续期间与中交富力公司及延庆住建委签订的《北京市共有产权预售合同》；2.判令中交富力公司退还李宣然支付的房屋首付款538654元；3.判令中交富力公司协助李宣然到第三人延庆住建委处办理《北京市共有产权预售合同》解除手续。事实与理由：2019年3月25日，李宣然、闫大鹏作为乙方，与中交富力公司作为甲方、北京市延庆区住房保障事务中心作为丙方签订了《北京市共有产权房预售合同》，购买了位于北京市延庆区（北京中交富力雅郡项目）（以下简称×号房），合同约定建筑面积95.82平方米，房屋总价格为1738654元的共有产权房一套。2019年7月11日经法院调解，李宣然与闫大鹏离婚。离婚时，双方就401房产权属明确约定：即所有权属李宣然所有，由李宣然履行还款义务并且全部首付款为李宣然个人借款支付，借款和贷款均由李宣然负责，闫大鹏完全同意。但离婚后，闫大鹏作为过错方违背调解笔录约定，拒绝配合房屋撤销网签姓名，现在房屋已经网签，属于李宣然、闫大鹏共有状态。因李宣然和闫大鹏婚姻关系已经解除，李宣然无法自行办理退房、解除合同、撤销房屋网签姓名事宜，房子也无法办理贷款，也无法单方办理退房，故李宣然诉至法院，望判如所请。闫大鹏辩称，不同意李宣然的诉讼请求。×号房屋属于李宣然、闫大鹏婚内购买，属于夫妻共同财产，离婚时未处理该房产。不同意解除合同，也不同意配合撤销网签。同意继续履行购房合同，继续履行的款项闫大鹏能进行支付，也同意能办理贷款手续，但不了解贷款手续是否能办下来。如果李宣然坚持要求解除合同，李宣然支付闫大鹏10万元后，闫大鹏同意配合解除合同并配合其办理各项手续。中交富力公司辩称，对于×号房屋，李宣然是购房主申请人，合同中名字在先，负责资格审查、购房申请提交等工作，闫大鹏是作为家庭成员申请的。现购房合同已经签署，首付款已经缴纳。合同合法有效，且没有达到法定解除条件，但是认可李宣然所称合同无法继续履行的事实，同意解除合同和配合办理撤销手续，并不要求违约金。解除合同后，购房款可以原路退还，但需要扣除手续费。延庆住建委述称，×号房屋是共有产权保障性住房，按照政策规定由区住房保障部门代政府持有共有产权住房政府份额。对于李宣然的诉求，延庆住建委遵循法院判决。李宣然为证明其诉讼主张，依法提交了证据：1.《北京市共有产权住房预售合同》复印件，证明其与闫大鹏作为乙方与甲方中交富力公司、延庆住建委共同签订合同等相关事宜；2.2018年11月1日、2019年5月14日、2019年7月11日延庆法院调解笔录和（2019）京0119民初5291号调解书，证明诉争房屋权属归李宣然、买房事情与闫大鹏进行过沟通其已知晓、首付款是由李宣然个人借款支付且闫大鹏也知晓，笔录中明确与闫大鹏之间没有共同的财产；3.借款合同，证明房屋首付款系其个人借款支付；4.客户交款通知单、收据、刷卡凭证，证明首付款是其个人支付的；5.2019年11月26日延庆法院庭审笔录、证据收据，证明在离婚后财产纠纷案件中对于李宣然提交的证据闫大鹏均认可；6.中国农业银行银行卡交易明细清单，证明首付款系李宣然支付，该款项系来自于李宣然母亲闫兰记、姐姐李桃然的借款；7.与闫大鹏的微信聊天记录截图（原始载体已当庭演示），证明李宣然配合闫大鹏探望孩子，李宣然没有因闫大鹏不配合其解决问题而与闫大鹏产生纠纷，李宣然亦多次找相关机构解决但均未果。闫大鹏、中交富力公司、延庆住建委均未提交证据。经本院组织证据交换和质证，对李宣然提交的证据：证据1《北京市共有产权住房预售合同》复印件，闫大鹏、中交富力公司、延庆住建委均认可的真实性，且闫大鹏认可其个人签字，故本院对该复印件真实性予以采信。证据2三份法院调解笔录和调解书，真实性闫大鹏、中交富力公司均认可，延庆住建委不发表意见，本院对其真实性予以确认，但无法达到其证明目的。证据3借款合同，闫大鹏表示真实性无法确认，证明目的不认可，中交富力公司表示真实性无法确认，证明目的不发表意见，延庆住建委未发表意见，鉴于借款合同时间发生在李宣然、闫大鹏婚姻关系存续期间，且借款数额较大，李宣然未提交证明佐证出借人身份、借款款项支付情况等，故本院对其不予采信。证据4客户交款通知单、收据和刷卡凭证，闫大鹏虽称真实性无法确认且不认可证明目的，延庆住建委未发表意见，但收款人中交富力公司认可真实性，且表示钱款已交付至中交富力公司，另，该组证据系原件，故对其真实性本院予以采信；证据5庭审笔录和证据收据，闫大鹏不认可，中交富力公司认可真实性但对证明目的不发表意见，延庆住建委未发表质证意见，经本院庭后核对，该证据与本院（2019）京0119民初12750号案件卷宗材料一致，故对其真实性本院予以采信，但达不到其证明目的；证据6中国农业银行银行卡交易明细清单，闫大鹏、中交富力公司、延庆住建委均认可真实性，故对其真实性本院予以采信；证据7微信聊天记录，与本案无关，故本院对其不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年3月25日，中交富力公司（甲方、开发企业）与李宣然、闫大鹏（乙方、购房人）、北京市延庆区住房保障事务中心（丙方、代持机构）签订《北京市共有产权住房预售合同》（试行）（合同编号：）、《商品房预售合同联机备案表》（联机备案编号：）。其中，《北京市共有产权住房预售合同》（试行）第三条、共有产权住房基本情况……（三）该共有产权住房为第一条规定项目中的号……（四）……预测建筑面积共95.82平方米。第六条、计价方式和价款……按照共有产权住房项目土地供应文件，项目销售均价为18000元/平方米（按照建筑面积计价，含全装修费用）；乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例65%，丙方占有房屋产权比例为35%。第七条、付款方式和期限。（一）签订本合同前，乙方已向甲方支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款共有产权住房价款。（二）乙方采取下列第4种方式付款。4.其他方式：。第八条、逾期付款责任。除不可抗力外，乙方未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之贰的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同），甲方有权解除合同。甲方解除合同的，应当书面通知乙方。乙方应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的3%向甲方支付违约金，同时，甲方退还乙方全部房价款（含已付款部分）。甲方不解除合同的，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之贰（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指按照第七条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……第十九条、预售合同登记备案。（一）甲方应当自本合同签订之日起[30日内]（不超过30日）办理预售合同联机备案手续，并将本合同登记备案情况告知乙方和丙方……第二十五条、购房资格承诺。乙方应当仔细阅读并知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、《北京市人民政府办公室关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发〔2011〕65号）、《北京市共有产权住房管理暂行办法》等文件中有关住房限购政策的规定，承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效。乙方通过隐瞒家庭信息、虚假申报、伪造证明材料等方式，骗购共有产权住房的，或承诺腾退公租房、公房未在规定时间内腾退的，应当承担相应法律责任，且10年内乙方家庭不得在本市申请购买保障性住房、政策性住房。甲方有权向本合同约定的人民法院或仲裁机构申请确认合同无效，乙方应当自合同被确认无效之日起15日内按照全部房价款的10%向甲方支付违约金或赔偿金。同时，甲方应当退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分）。第二十六条、争议解决方式。本合同在履行中发生的争议，由当事人协商解决，也可申请[中国][北京]房地产业协会或消费者协会等相关机构调解；或按照下列第1种方式解决：1.依法向房屋所在地人民法院起诉。第二十七条、补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，三方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十三）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十八条、合同生效。本合同自三方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采取书面形式。本合同及附件共58页，一式陆份，其中甲方叁份，乙方贰份，丙方壹份。本合同附件与本合同具有同等法律效力。在合同签字处，中交富力公司加盖了公章、法定代表人周冬人名章，李宣然、闫大鹏在签字处签字，北京市延庆区住房保障事务中心加盖公章。在合同每一个附件中，中交富力公司均加盖了公章，李宣然、闫大鹏均签字，北京市延庆区住房保障事务中心均加盖了公章。其中，合同附件五《关于该共有产权住房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》组合贷款（公积金贷款+商业贷款）1、定金：乙方于2018年12月25日交纳定金壹拾万元整（小写￥100000元）。2、首期房款：乙方于2019年3月25日交纳总房款的30.98%（含定金），合计伍拾叁万捌仟陆佰伍拾肆元整（小写￥538654元）。3、贷款额：组合贷款额为总房款的69.02%，合计壹佰贰拾万元整（小写￥1200000元）。4、办理贷款的期限：乙方应于有效政策规定发放贷款时间30日前提供贷款所需全部资料和相关费用（含委托代办费1800元/户），签妥贷款所需的全部文件。否则，视为乙方逾期付款，乙方须承担逾期付款的违约责任。5、若甲方为乙方按揭贷款承担保证责任的，乙方应于收到通知（含甲方或代办公司通知）之日起20日内，及时办理房屋转移登记及他项权利证；若未尽此义务，每逾期一日，乙方按房价款总额万分之二向甲方支付违约金，并承担未及时办理他项权证对甲方造成的相应损失。因甲方履行保证责任替乙方偿还银行借款后，乙方应在接到甲方要求其还款的7日内向甲方支付全部垫付款（包括但不限于中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息、复息和罚息），同时按日向甲方支付垫付款万分之五的违约金。逾期不支付的，甲方有权解除合同，乙方应在接到甲方要求其腾房的书面通知后7日内腾空所住房屋并交付甲方，甲方对乙方已付房款在扣除违约金（总房款20%）、折旧费（每月按其总房款的0.6%的标准）、垫付银行的逾期利息、罚息及其他甲方的损失费用后退还乙方，已付房款不足以抵扣上述费用的，由乙方向甲方另行支付。其中，合同附件十三《补充协议》第4条、对付款方式的补充约定（补充合同第六条和附件四）。1、乙方自行选择贷款方式，并保证其已向贷款机构了解按揭贷款条件及所需提供的所有资料，甲方不负责审查乙方是否符合贷款机构贷款条件，且甲方不保证乙方的贷款申请获得贷款机构批准。2、乙方应于签署本合同之日起5日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件。否则，视为乙方逾期付款，乙方须承担逾期付款的违约责任。3、如由于乙方的原因导致银行认为乙方不具备贷款申请条件，双方所签订的本合同继续履行，且乙方应于收到通知（含银行或甲方书面通知）之日起20日内一次性向甲方付清全部房款。如逾期超过60日，视为乙方逾期付款，乙方应按本补充协议第五条第5项承担违约责任。4、如按揭银行确定的按揭贷款额度低于附件四约定的按揭贷款额，则乙方应在得到通知（含银行或甲方书面通知）之日起20日内一次性补足按揭所需的房款给甲方，且办理完银行按揭贷款的全部手续。如逾期超过60日，视为乙方逾期付款，乙方应按本补充协议第五条第5项承担违约责任。5、本合同签订之日起，由于乙方自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，乙方应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，甲方有权解除合同，办理解除合同所需的费用由乙方承担，且乙方应按商品房总价款的10%向甲方支付违约金，并承担本合同第八条关于逾期付款的违约责任。第13条、关于通知和送达条款的补充约定（补充合同第二十六条）甲方向乙方发出通知、文件等，以邮寄方式送达的，信件发出后第3日视为送达日；以手递方式送达的，手递日为送达日。乙方保证其在本合同中注明的联系地址、电话等均真实有效，如有变更，乙方应自变更之日起5日内以书面形式通知甲方，否则，乙方承担通知不能送达的一切法律后果。第15条、关于单方解除合同的补充约定。1、乙方因自身原因要求退房，或发生甲方有权解除合同的情形的，乙方应向甲方支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的乙方每月还应按其总房款的0.6%的标准向甲方支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴纳税费不予退还。（其中税费包括但不限于增值税、契税、印花税、所得税等各项税款及附加税金）。2、无论何种原因本合同解除的，乙方须配合甲方到相关政府部门办理该房屋的网签注销手续，如乙方未在合同解除之日起30日内配合甲方完成该房屋的网签注销手续的，则每逾期一日，乙方应按照合同总价款千分之三的标准支付违约金，直至办理完毕该房屋网签注销手续之日止，且甲方有权通过诉讼途径强制乙方履行前述网签注销手续。该条款效力不受合同解除的影响。经查，李宣然与闫大鹏于2018年4月20日登记结婚，2019年7月11日经本院调解离婚。另查，北京市延庆区住房保障事务中心系延庆住建委所属副处级财政补助事业单位，未进行事业单位法人登记。庭审中，当事人均认可×号房屋尚未交付，首付款（含定金）538654元已经由李宣然支付，但尚未办理贷款手续，后续款项亦未支付。×号房屋李宣然系主申请人，闫大鹏作为家庭成员一起申请，经审核二人均具备购买共有产权房屋资格，通过了购房资格审核。李宣然主张其与闫大鹏婚姻关系解除，案涉合同的主体人员关系发生变更，李宣然无法撤销合同中闫大鹏的网签姓名、无法单方办理贷款手续，也无法继续合同付款义务，故合同无法继续履行，只能要求解除合同。闫大鹏辩称不同意解除合同，要求继续履行，继续履行的款项其可以按照合同时间进行支付，同意与李宣然一起继续履行合同，同意配合李宣然一起办理贷款手续。中交富力公司则称认可合同无法继续履行，同意解除合同，不要求违约金，但应扣除手续费再返还购房款，如果李宣然方继续履行合同也同意继续履行。延庆住建委称李宣然诉求与其无关，遵从法院判决，同意履行相关配合义务。经询问，当事人均认可案涉合同未达到法定解除条件。闫大鹏亦表示，李宣然支付其10万元后，其同意解除合同并配合办理相关手续，李宣然对此不同意。对于当事人上述没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中交富力公司与李宣然、闫大鹏、北京市延庆区住房保障事务中心就×号房屋签订的《北京市共有产权住房预售合同》（试行），系三方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现李宣然因与闫大鹏婚姻关系解除，无法单方办理贷款故请求解除合同，但李宣然请求解除合同的事由不属于《北京市共有产权住房预售合同》（试行）中约定的解除事由，亦不符合上述法律规定可以行使法定解除权的情形，即李宣然不享有约定、法定解除权。对于李宣然要求解除合同的诉求，虽中交富力公司同意李宣然解除合同，延庆住建委亦未表示反对，但闫大鹏系×号房屋的共同购买人，闫大鹏明确表示不同意解除合同，要求继续合同且表示其具有履行合同的能力，李宣然亦明确拒绝闫大鹏关于支付其10万元后方同意解除合同的主张，故双方未能协商一致。综上，对于李宣然要求解除合同等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回李宣然的全部诉讼请求。案件受理费10224元，由李宣然负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙世乐二〇二〇年十二月二十九日法官助理 吴 丹书 记 员 段沫夷