湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初1764号原告（反诉被告）：陈久得，男，1976年3月17日出生，汉族，浙江省永嘉县人，意尔康员工。委托诉讼代理人：陈志坚，湖南中兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋卫民,男，1975年10月4日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，个体工商户。原告陈久得与被告蒋卫民租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，被告蒋卫民向本院提出对原告陈久得的反诉，本院经审查后决定合并审理，并依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭审理了本案，后因案情复杂，转换成普通程序，于2020年12月16日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈久得及其委托诉讼代理人陈志坚，被告（反诉原告）蒋卫民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈久得向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还门面押金40，000元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年1月17日，原告与被告就位于湖南省永州市零陵区××路××号门面签订《房屋租赁合同》，双方约定:租赁期限为三年一个月，自2017年2月1日起至2020年2月底止，每年租金为290000元，租金一年一交，每年提前两个月（即11月30日）前一次性付清下年租金，签订合同时原告向被告交纳房屋租赁合同押金肆万元，合同到期双方交接无异议，被告退还原告押金（不计息）等内容。原告根据合同约定，向被告交纳了40000元合同押金，并按时支付了租金，被告向原告交付了门面，原告用于经营“意尔康”皮鞋专卖店。2020年2月底合同到期之日，原告准时将门面交还给了被告，但被告至今未将原告支付的门面押金40000元退还，原告多次与被告交涉、协商要求返还押金，但未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告蒋卫民辩称：自2020年2月底房屋到期，他与原告进行房屋交接，他方去租赁地检验门面才发现原告在未经得他方同意的情况下，将涉案房屋的隔楼、隔楼通道、隔楼吊顶、灯具拆除并损坏，且私自改变房屋内部结构，造成房屋严重受损，他方当天便要求原告在一个星期内修复完毕。可已经过去四个月了，涉案房屋至今还未得到修缮，严重影响他方的房屋外租，造成巨大的经济损失。同时原告严重违反了《房屋租赁合同》内的契约精神，违反如下条例：《房屋租赁合同》的第七条合同的变更、解除与终止，第八条房屋交付及收回，第十条违约责任，具体如下：第八条第一款明确说明，房屋内有卷闸门、隔楼、地板砖、吊顶及灯具齐全，均处于正常使用状态；第八条第二款中明确约定乙方在房屋租赁期满后当天内，将所承租房屋及附属设施设备交还甲方，并且应当保持房屋及设施设备完好状态；第七条第四款第二项明确约定乙方擅自拆改，变动房屋结构，设置设施设计规模视为违约；第七条第二款第三项约定乙方损坏承租房屋，在甲方提出的恢复期限内仍未修复的视为违约；第十条第一款第二项约定未经甲方书面同意，拆动变动房屋内部结构或损坏房屋视为违约。原告在起诉状中描述事情避重就轻，严重违反契约精神，损坏他方租赁房屋，影响他方门面第二次出租，导致门面空置时间长达四个月之久。他方多次交涉依然没有得到修缮，所以他方依据《房屋租赁合同》中的相关约定未退还其门面押金，请依法驳回原告的诉讼请求。被告蒋卫民向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付房屋租金滞纳金42000元；2.判令反诉被告依据《房屋租赁合同》第十条违约责任支付违约金共计89416.6元；3判令反诉被告的四万元押金不予退还；4、判令反诉被告赔偿反诉原告的经济损失费96666.6元；5、判令反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：2017年1月17日起,反诉原告与反诉被告就位于湖南省永州市零陵区××路××号门面签订了《房屋租赁合同》。双方约定，租赁期限为三年一个月，自2017年2月1日起至2020年2月底止。每年租金为29万元整及其他费用，合同期限为三年，总金额为894166元，合同约定未经甲方书面同意不得擅自改变房屋结构及损坏房屋附属设施设备，房屋设施设备包含（隔楼、隔楼通道、吊顶、灯具等一系列辅助设施），否则视为违约。房屋租金应在每年11月30日前及时付给甲方，如逾期一天则向甲方支付每天1000元滞纳金。反诉被告在租赁期间应按合同第四大条约定方式：在每年11月30日前一次性将下年门面租金付清，每逾期一日应向甲方支付每天1000元的滞纳金，可其并没有按时执行合同约定。其2018年房租支付时间为2017年12月8日，故延迟8天，2019年房租支付时间为2019年1月3日，故延迟34天，共计42天违反合同条例约定，应按合同约定支付滞纳金42000元给反诉原告。在2020年2月底房屋进行验收交接时，反诉原告发现反诉被告私自改变门面内部房屋结构，损坏原有附属设备设施，将隔楼、隔楼通道、灯具、吊顶等设备全部拆除，内部墙面严重损坏。违反合同第十大条约定（未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构，损坏房屋）、违反合同第八大条约定，违约方应按合同总金额的百分之十即89461.6元赔付给反诉原告。因其违反合同约定中的第四、第五、第七、第八大条中相关约定，所以押金不予退还。自2020年2月底，因反诉被告将房屋损坏，私自拆除房屋内部设施设备，破坏房屋结构，反诉原告多次与其交涉，希望其尽快将内部结构恢复，但反诉被告迟迟不进行自我修缮，使其门面空置长达四个月之久。因反诉被告的违约使反诉原告遭遇重大经济损失，因此反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失96666.6元。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）陈久得针对反诉辩称：1.《房屋租赁合同》已全部履行完毕，于2020年2月底合同权利义务终止，被告要求原告支付租金、滞纳金、违约金及赔偿损失费均无事实和法律依据；2.原告延后几日支付租金，均是征得被告同意后进行的，是合同双方对租金支付时间的变更，在本次反诉之前，被告从未对租金延期支付行为主张过权利或提出过异议；3.租赁标的房屋系被告转租，阁楼的具体价值或损失应有相应的证据来证实，且房屋已于2020年2月底交还被告。故请求依法驳回反诉请求。原告（反诉被告）陈久得为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1双方的身份证复印件，欲证实双方主体适格；证据2租赁合同，欲证实双方合同已经到期；证据3原告同事罗华军与被告的通话录音，欲证实双方就阁楼问题进行过协商；证据4收条，欲证实原告支付过4万元押金给被告。被告（反诉原告）蒋卫民对原告（反诉被告）陈久得提交的上述证据1、2、3、4的真实性均未表异议，故本院对上述证据1、2、3、4的真实性予以采信。被告（反诉原告）蒋卫民为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：证据1照片，欲证实交付房子时有些东西被拆除或毁坏；证据2银行转账记录，欲证实原告延期交付租金。原告（反诉被告）陈久得对被告（反诉原告）蒋卫民提交的上述证据1、2的真实性均未表异议，故本院对上述证据1、2的真实性予以采信。根据双方当事人的陈述及采信的证据，本院认定本案如下事实:2017年1月17日，原告（反诉被告、乙方）陈久得与被告（反诉原告、甲方）蒋卫民签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、房屋的坐落及基本情况甲方出租给乙方的房屋位于湖南省永州市零陵区××路××号门面；二、租赁期限、用途1、该房屋租赁期限为三年一个月，自2017年2月1日起至2020年2月底止；2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业活动使用；3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应无条件如期将租赁房屋交还甲方；4.乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前主动告知甲方，并享有优先承租权。如不续租，甲方有权在租赁期满前三个月内在门头贴广告，乙方无权干涉；三、租赁房屋交付时间甲方于2017年1月17日内交付给乙方租赁房屋；四、租金支付方式1.门面年租金贰拾玖万元，期限为三年一个月，合同总金额捌拾玖万肆仟壹佰陆拾陆元（894166元），每年到期提前2个月（11月30日）前一次性付清下年租金，每逾期一日应向甲方支付每天1000元的滞纳金……；3.签订合同时，乙方必须向甲方交纳房屋租赁合同押金（即违约保证金）肆万元，以收据为准……；5.如合同到期，不交门面租金，则应以提前2个月交租金日（即每年12月30日）为合同终止日，每逾期一天交还甲方门面，另按3000元／天的损失赔偿甲方；五、房屋修缮与使用……；2.乙方在使用该房屋期间，如需对房屋装饰，必须经甲方同意并按房屋结构的设计要求，不得影响房屋的结构及使用安全……；7.在租赁期内，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方除应立即负责修复外，造成损失的应予赔偿……；七、合同的变更、解除与终止……；4.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，并经甲方书面通知在规定的时期内仍不改正的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方承担违约责任。……；（2）乙方擅自拆改、变动房屋结构、设置设备、设施、设计规模、范围、工艺、用料等影响房屋的使用安全的；（3）乙方损坏承租房屋，在甲方提出的恢复期内仍未修复的……；八、房屋交付及收回1.甲方交与乙方的租赁房屋有玻璃地弹门、卷闸门、隔楼、地板砖、吊顶及灯具齐全，均处于正常使用状态；2.乙方应于房屋租赁期满后当天内，将所承租的房屋及附属的设施设备交还甲方，并且应当保持房屋及设施、设备完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经甲方书面同意留存的物品，甲方有权处置，乙方无异议；3.租赁期满后，或因乙方原因导致中途解除合同的，乙方对房屋的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆卸或损毁……。合同签订后，被告于2017年1月17日将涉案门面交付给原告，原告并于当日支付门面押金40，000元、租金314，166元、水费1，000元给被告，后被告写下收条“今收到陈久得交来门面押金（合同保证金）人民币肆万元整（40，000元）”、“今收到陈久得交来门面租金314，166元、水费1，000元，合计315，166元（叁拾壹万伍仟壹佰陆拾陆元，时间2017年2月1日至2018年2月30日）”。合同期满后，原告于2020年2月29日将涉案房屋交付给被告。后被告发现出租的门面内部结构被原告擅自改变，木隔楼等被拆除，双方就门面的恢复及赔偿事宜进行过协商但未果，原告遂诉本院。本案在审理过程中，因双方对涉案门面押金的退还问题存在争议，本院告知双方当事人对涉案门面的损失进行鉴定，但原告不申请鉴定，被告申请鉴定后没有在规定期限内交纳鉴定费又撤回了申请。因双方当事人就本案是否需进行门面损失鉴定产生分歧，故本院无法委托进行鉴定，也无法对涉案门面的损失进行计算。本院认为，原告（反诉被告）陈久得与被告（反诉原告）蒋卫民签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，应受法律保护，对双方均有法律约束力，双方应严格依约享受权利、履行义务。依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二、第七款，第七条第四款第二、第三项，第八条第一、第二、第三款的约定“乙方在使用该房屋期间，如需对房屋装饰，必须经甲方同意并按房屋结构的设计要求，不得影响房屋的结构及使用安全；乙方擅自拆改、变动房屋结构、设置设备、设施、设计规模、范围、工艺、用料等影响房屋的使用安全的；乙方损坏承租房屋，在甲方提出的恢复期内仍未修复的；甲方交与乙方的租赁房屋有玻璃地弹门、卷闸门、隔楼、地板砖、吊顶及灯具齐全，均处于正常使用状态；乙方应于房屋租赁期满后当天内，将所承租的房屋及附属的设施设备交还甲方，并且应当保持房屋及设施、设备完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经甲方书面同意留存的物品，甲方有权处置，乙方无异议；租赁期满后，或因乙方原因导致中途解除合同的，乙方对房屋的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆卸或损毁”，在合同履行过程中，原告未经被告同意擅自改变涉案门面状况，拆除木隔楼等，违反了合同约定，应承担违约的民事责任。又因双方对涉案门面的损失存在争议，在本院告知双方进行鉴定的情况下，双方均坚持不申请鉴定，致使涉案门面的损失无法进行计算，故对于原告要求被告退还门面押金40，000的诉请，本院不予支持，予以驳回。同时对于被告要求原告支付滞纳金、违约金、经济损失及不退还押金的诉请，因被告此前均未提出原告迟延交纳租金的异议，且本案在未进行涉案门面损失鉴定的情况下对门面的损失无法进行计算，被告亦未对自己提出的其它损失提供证据予以证实，故对于被告的反诉请求，本院同样不予支持，予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陈久得的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）蒋卫民的反诉请求。本诉案件受理费800元，反诉案件受理费2，660元，共计3，460元，由原告（反诉被告）陈久得负担800元，由被告（反诉原告）蒋卫民负担2，660元。如果不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李少阳人民陪审员  胡元三人民陪审员  唐海芸二〇二〇年十二月二十八日法官助理李星江书记员陈信晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。