贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6238号原告：贵州博华置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B610，统一社会信用代码9152011505080842XM。法定代表人：张丹，职务总经理。委托诉讼代理人：金千，女，汉族，1987年8月14日生，住所地贵州省赫章县，系公司员工，特别代理。被告：张万萍，女，汉族，1989年11月30日生，住所地贵州省。原告贵州博华置业投资有限公司（以下简称博华公司）诉被告张万萍商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序与（2019）黔0115民初6239号、6240号公开开庭进行了合并审理。原告博华公司委托诉讼代理人金千到庭参加诉讼，被告张万萍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博华公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告双方于2018年4月8日签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判决被告协助原告办理“恒大滨河左岸”第11栋1单元3层23号房的所有权预告登记与合同备案登记的注销手续；3、请求依法确认原告应返还被告房款为132,210.4元(此项金额由被告已付房款金额188,872元扣减被告应付原告违约金56,661.6元而得)；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月5日，原被告双方签订《商品房买卖合同》,被告以总价款419716元购买原告开发建设的位于高新区,付款方式:分期付款。具体为:被告分5期支付该商品房全部价款,在2017年12月24日前支付首期房款125915元;于2018年6月23日前支付楼款62957元;于2018年12月23日前支付楼款83943元;于2019年6月23日前支付楼款83,943元;余款62,958元于2019年12月23日前支付。且合同第十条约定:买受人未按照约定时间付款,逾期超过180日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人,买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。合同签订后,原告依约为被告办理了案涉房屋的所有权预告登记及合同备案登记。但截至今日,被告在支付第一期款项后便再未向原告支付任何款项,逾期应付而未付的房款占总房款的50%以上。期间,原告曾多次通过电话、发函通知被告履行付款义务,但均未果。原告认为:原被告双方签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,应受法律保护。现被告逾期付款的行为已构成严重违约,为维护原告之合法权益,特根据《中华人民共和国合同法》及《中国人民共和国民事诉讼法》的相关规定,向贵院提起诉讼,望判如所请!被告张万萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明认定事实如下：2018年4月5日，原告博华公司（出卖人）与被告张万萍（买受人）签订《商品房买卖合同》，将其名下位于贵阳市高新区的房屋以419716元的价格出卖给被告，被告分5期支付全部购房款：2017年12月24日前支付125915元；20186月23日前支付62,957元；2018年12月23日前支付83,943元；于2019年6月23日前支付83,943元；余款62,958元于201912月23前支付。双方在《商品房买卖合同》第十条中约定了买受人逾期付款的违约责任“（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30内向出卖人支付违约金”。该《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十条第二款约定：如买受人分期付款，买方须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买方须按未付款总金额的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应当无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。上述合同签订后，原告依约为被告办理商品房预售合同备案登记手续。因被告张万萍仅支付了188,872元购房款，剩余购房款至今未付。2019年2月26日，原告向被告邮寄《催告函》。2019年4月30日，原告向被告邮寄《解除合同通知》。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案申请表》、邮寄回执单2份等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，合同是当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约诚信履行。原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定被告分五期支付购房款，被告应当按约诚信履行，但被告仅支付了188,872元，剩余购房款至今未付，已经构成违约。按照《商品房买卖合同》第十条的约定，被告逾期付款超过180日的，原告有权解除合同，原告应当收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金。原告据此诉请解除合同，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权，依法应当承担相应不利法律后果，故对原告的诉请，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金56,661.6元，因双方约定房屋总价419,716元，被告已付款为188,872元，尚欠230,844元购房款未付，按照《商品房买卖合同》第十条的约定，被告应当按照累计的逾期应付款的1%向原告支付违约金，虽然附件十二《补充协议》对被告逾期付款导致合同解除的违约金进行了变更，即按未付款的50%支付违约金，该违约金明显过高。故本院按《商品房买卖合同》第十条的约定确认被告应当承担的违约金即23,084.4元，按照约定以及《中国人民共和国合同法》第九十七条的约定，原告在扣除被告应付的违约金23,084.4元后，应将剩余购房款165,787.6元退还给被告，被告张万萍应当配合原告注销案涉房屋的预售合同备案登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州博华置业投资有限公司与被告张万萍于2018年4月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告张万萍于本判决生效之日起十日内配合原告贵州博华置业投资有限公司办理位于贵阳市高新区房屋的预售合同备案登记注销手续。三、被告张万萍应向原告贵州博华置业投资有限公司支付违约金23,084.4元（该款由原告贵州博华置业投资有限公司在被告张万萍已付的购房款188,872元中扣留）；四、原告贵州博华置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张万萍购房款165,787.6元（已扣除被告应承担的违约金23,084.4元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元（原告已预交），由被告张万萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 宁 素二〇二〇年十二月十一日书记员 周殷丽