北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初36257号原告（反诉原告）：北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区雅宝路2号。法定代表人：周克芹，董事长。委托诉讼代理人：肖彦希，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敬，男，北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司员工。被告（反诉被告）：许建亚，女，1956年2月25日出生，汉族，自述无业，住浙江省嵊州市三界镇三联村868号。委托诉讼代理人：李莉（许建亚之女），女，1988年6月17日出生，汉族，住北京市海淀区香山南路19号院2-2-102。委托诉讼代理人：成领（许建亚之女婿），男，1982年2月26日出生，汉族，中国人民解放军32081部队军人，住北京市海淀区香山南路19号院2-2-102。原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司（以下简称天雅公司）与被告（反诉原告）许建亚（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。天雅公司委托诉讼代理人肖彦希、刘敬，许建亚及委托诉讼代理人李莉、成领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天雅公司向本院提出诉讼请求：1.判令天雅公司与许建亚于2013年8月1日签订的编号为天雅租字A区B07-19号《租赁合同》于本判决生效之日解除；2.判令许建亚立即腾空租赁房屋并交换原告；3.要求许建亚支付天雅公司2018年8月1日至许建亚实际腾空并交还案涉房屋之日的综合运营费（以综合运营费4035元/365天=11.05元/天的标准乘以实际占用天数）。事实和理由：双方于2013年8月1日签订编号为天雅租字A区B07-19号《租赁合同》，约定天雅公司将天雅大厦B1层小商品市场的A区B07-19号房间出租给许建亚经营百货，租赁期限自2013年8月1日起至2033年7月31日止。2017年10月，为响应北京市政府“疏解整治促提升”的号召，天雅公司对天雅大厦B1层的小商品市场进行升级改造。天雅公司多次下发通知告知所有租户关于清场及升级改造等事宜，并提出了升级改造补偿方案，可以选择在改造完成后继续履行合同，也可以选择终止合同。无论是继续履行合同，还是终止合同，天雅公司均按不同方案给予一定的补偿。2018年5月4日，天雅小商品市场完成升级改造并正式恢复营业。天雅公司多次以书面、面谈等方式，通知许建亚尽快恢复经营或办理离场手续，但在长达18个多月的时间里，许建亚未作任何答复，既不恢复经营，也未腾空货物，其所租赁的房间一直处于锁门状态。《租赁合同》第三章第18条约定，“乙方必须保证每天10：00-18:00期间正常开门营业……未经甲方同意连续关门停止营业达5日，甲方视乙方自动放弃该房间的使用权，甲方有权收回该房间的使用权”。许建亚的行为严重违反了上述约定，天雅公司有权解除合同收回房屋。由于涉案租赁合同尚未解除，且许建亚持续控制、占有案涉房屋，应向天雅公司补交综合运营费（物业费）等相关费用。许建亚辩称，不同意天雅公司的全部诉讼请求，坚持我方反诉请求。许建亚向本院提出反诉请求：1.判令双方签订于2013年8月1日签订的编号为天雅租字A区B07-19号《租赁合同》于2017年11月16日解除；2.要求退还B07-19房屋竞拍款150931元；3.要求天雅公司支付违反合同的违约赔偿金153816元（195840元-195840/20年×4年-195840/20年/12个月×3.5个月）；4.支付因闭市对我方造成的营业损失181143元；5.支付茶叶损失20000元；6.要求支付装修残值损失22850元；7.要求天雅公司退还市场宣传费和综合运营费6258元；8.要求天雅公司退还未使用租期内的押金（租金）153816元（195840元-195840/20年×4年-195840/20年/12个月×3.5个月）及利息（以153816元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年11月16日计算至实际给付之日止）。事实与理由：双方于2002年11月签署租赁合同,以18万元一次性付费方式买断天雅大厦B1层B063房间30年使用权。前十年每年签署一次合同,费用以年均使用费方式扣除。许建亚于2004年在天雅公司提议下承租了一年期B065房间并交付押金3万。2010年天雅公司对B1层所有店面进行升级改造,要求商户互相竞拍取得所有权,许建亚原有B063、B065房间升级为B07-19房间,B07-19房间扩大到7.57平米，房间整体变为买断30年使用权性质。许建亚因此补交22万元,实际向大厦共计交付40万元。2013年8月1日,双方续签编号为天雅租字A区B07-19号《商贸用房租赁同,合同中写明还有20年使用权(2013年8月1日起至2033年7月31日止)但是补交的22万元并未全部写入《商贸用房租赁合同》中2017年11月15日,天雅公司未经许建亚同意,单方面强行清场并关闭包括许建亚房间B07-19号房间在内的B1层小商品批发市场。2017年11月16日起,包括许建亚在内的B1层商户多次赴天雅大厦进行交涉维权,要求天雅公司按租赁合同履行违约赔偿或立即开放B1层市场让包括许建亚在内的商户进场经营,但均遭拒。从天雅公司闭市起至今已达18个月之久,许建亚B07-19号房间已无任何收益,茶叶货物因特殊性产生损耗,许建亚遭受重大经济损失。2017年11月21日,天雅公司曾以自我升级改造之由提出过所谓的“补偿方案”,规避本该赔偿的违约金。但由于“补偿方案”与被告实际损失差距较大,被告不予接受。根据《租赁合同》第五章第3条约定,“甲方在合同期内未经乙方同意无故宣布终止合同,属甲方违约,甲方将向乙方赔付两倍未使用年限剩余押金”,天雅公司的行为严重违法了上述约定,许建亚有权依据《租赁合同》获取天雅公司违法赔偿30.7632万元;根据合同法第七章第107、112、113条,天雅公司应退还许建亚竞拍时实际交付的15.0931万元,因闭市造成的营业损失18.1143万元,货品损耗及剩余租赁期限内装饰装修残值损失4.2850万元,退还物业费宣传费6258元,各类损失赔偿共计68.814万元。针对许建亚的反诉请求，天雅公司辩称，不同意许建亚反诉请求，坚持我方诉讼请求。我公司在响应北京市政府疏解整治促提升的政策之下，对天雅大厦改造是在响应市政府及各级主管部门号召之下所开展的。涉案租赁合同依法成立，天雅公司从未作出过单方解除租赁合同的意思表示，且从我方提出的补偿方案中也可以看到，对于涉案合同是要继续旅行还是要解除合同，选择权完全在许建亚。因此我方从未作出过违约的行为，也不存在依据合同条款进行违约赔偿。结合本案实际情况，涉案房屋一直在许建亚的实际占有控制之下，许建亚的当庭陈述也佐证了其用货物占据房屋的意思表示，因此涉案合同是在继续履行的过程中，不存在要求原告赔偿其营业损失、货品损失、装修残值的事实与法律依据。就其要求退还物业费和宣传费的诉讼请求，针对许建亚长期占用房屋的行为，我方要求按照租金标准从返还押金中抵扣房屋占有使用费，这个不作为我方的诉讼请求，作为我方的抗辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷作证，并据此认定事实如下：1.关于双方涉案房间租赁合同签订情况2013年8月1日，天雅公司作为甲方（出租方）与许建亚作为乙方（承租方）签订《租赁合同》（天雅租字A区B07-19号），约定，乙方承租天雅大厦A区B07-19号房间，合同期限为20年。自2013年8月1日起至2033年7月31日止。乙方应在签订本合同时向甲方缴纳195840元人民币作为押金（押金不计利息），甲方同意以最优惠的价格每年租金为9792元整出租给乙方，每年租金双方同意在乙方向甲方已交纳的押金中分20年按月抵扣。2.关于租金交纳情况双方均认可涉案房屋交纳的押金即为租金性质，许建亚已一次性交纳2013年8月1日至2033年7月31日租金共计195840元，每年由天雅公司从中扣除租金。3.关于综合运营费和市场宣传管理费交纳情况双方均认可综合运营费即物业管理费，由许建亚交纳给天雅公司，许建亚向天雅公司交纳综合运营费和市场宣传管理费，每年交纳8835元，已经交纳至2018年7月31日。其中2017年11月16日至2018年7月31日综合运营费和市场宣传管理费为6258.13元（8835元÷12个月×8.5个月）。4.涉案房间使用情况双方均认可涉案房间于2017年11月16日起无法实际使用。5.涉案房间腾退交接情况经本院释明，许建亚至本判决作出之日未与天雅公司进行腾退交接。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.关于涉案房间租赁合同解除情况天雅公司主张因许建亚违反《租赁合同》第三章第18条约定，“乙方必须保证每天10：00-18:00期间正常开门营业……未经甲方同意连续关门停止营业达5日，甲方视乙方自动放弃该房间的使用权，甲方有权收回该房间的使用权”。其公司有权解除合同收回房间，要求以法院判决生效之日确定为解除时间。许建亚认可上述《租赁合同》约定，但不认可解除理由，其主张由于天雅公司向其送达了清场通知，在2017年11月15日正式闭市，因天雅公司单方违约，无法再继续经营，故双方《租赁合同》已于2017年11月16日解除。许建亚就其上述主张提交了2017年10月28日《通知》，显示：“B1层商户现正式通知如下：北京市全市整体对小商品业态的取缔工作已进行了相当长一段时间了。目前整个朝阳区四环以内只有天雅大厦B1层这一家小商品市场还在经营了。2017年10月27日，朝阳区政府给天雅大厦下的命令是，天雅大厦B1层的小商品市场必须在2017年11月15日前清场完毕！……”落款为“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2017年10月28日，许建亚还提交了2017年11月3日《通知》，显示：“天雅大厦B1层商户朋友：您好！……最后的结果是维持原通知2017年11月15日前清场完毕的时间不变，维持原通知的相关退场细则不变。希望商户朋友予以理解并按时退场。如有愿望在B1层市场调整完毕之后还想在大厦经营的，可到市场部登记，但条件是您经营的商品不在北京市禁限目录内，且需符合朝阳区政府的相关规定。天雅大厦将完全执行北京市及朝阳区的相关指示精神，2017年11月16日开始，B1层将不再具备经营环境。为了方便您的退场，请在办理退费手续时务必带上合同签约人的身份证复印件、租赁合同、押金收据及一张北京银行卡。……”落款为“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2017年11月3日。天雅公司对上述《通知》真实性认可，证明目的不认可，主张其公司并未要求解除合同，对于长租合同商户，天雅公司出具了两种方案，既可以选择终止合同不再经营，也可以选择B1层改造后继续经营，许建亚等商户不配合天雅公司的升级改造工作，导致改造工作拖延进行了几个月。综合双方意见，本院对2017年10月28日《通知》、2017年11月3日《通知》真实性予以采信。2.关于涉案房间无法使用之原因天雅公司主张2017年10月为响应北京市政府“疏解整治促提升”的号召，对天雅大厦B1层的小商品市场进行升级改造，2017年11月15日前需进行清场,故2017年11月16日该涉案房间无法作为经营使用。天雅公司就此提交了《北京城市总体规划》《北京市规划和自然资源委员会关于发布的通知》予以证明。许建亚对上述证据真实性认可，证明目的不认可，主张最初其以为是因为疏解的原因，并积极配合，后来发现是天雅公司为了提高租金，才借着疏解的理由要求腾退，许建亚对该主张未提交证据。综合双方意见，本院对上述证据真实性予以采信。3.关于竞租款的情况许建亚主张为了B07-19房间能继续使用到2033年7月31日，按照天雅公司的要求于2010年10月14日以现金的形式缴纳竞拍款150931元，如果不交该竞拍款，就不能再继续经营。许建亚就该主张提交了《竞租会场管理规定及竞租须知》复印件、《确认书》复印件、《B层二期竞租交费通知单》（有原件）。《竞租会场管理规定及竞租须知》显示：“……10.竞租过程中，不准买卖竞租项目，严禁出现合伙串通竞租的行为，一旦发现，将取消其参与资格，天雅大厦收回摊位或房间的经营权同时扣除竞租保证金；竞租后发现有买卖、串通竞租项目的行为，此竞租项目视同无效，天雅大厦收回。11.天雅大厦有权对本次竞租活动的相关细节进行调整。12.竞租成功后，竞租商户须进行现场签字确认。……”落款为天雅大厦及“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2010年8月16日。《B层二期签署合同通知单》显示：“B065房间：感谢您参与天雅大厦B层房间竞租活动，同时通过您自身的努力成功的获得了房间的租赁权，具体房间如下：新房间号为：07-19，房间号：B065，竞租人：许建亚，收取差额（元）150931。请您在接到通知后，于2010年10月8日至2010年10月15日下午16:00前及时缴纳相应费用，如逾期天雅大厦将视同您自动放弃，同时天雅大厦将按照竞租活动《承诺书》的相关规定进行处理。”落款为天雅大厦，日期为2010年9月23日。天雅公司否认提出过要求交纳竞拍款，主张未收过竞拍款。对许建亚提交上述证据真实性、关联性、证明目的均不予认可，就上述证据不申请鉴定。综合双方意见，天雅公司虽然对许建亚上述证据真实性不认可，但未提交证据反驳，而许建亚提交的部分证据系原件且上述证据能相互印证，故本院对许建亚提交上述证据真实性予以采信。4.关于许建亚主张损失许建亚主张因天雅公司违约，故造成其实际损失。其估算存在营业损失181143元、茶叶损失20000元、装修残值损失22850元。许建亚就上述主张提交了账本、进货单作为证据。天雅公司对上述证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。虽然天雅公司对上述证据真实性不予认可，但未提交相反的证据反驳，故本院对上述证据真实性予以采信。诉讼中，经本院释明，许建亚不就上述损失申请鉴定。本院认为，本案的争议焦点有三：一是双方行为是否构成违约；二是《租赁合同》能否解除及解除时间如何认定；三是双方各自主张的相关费用请求能否得到支持。关于争议焦点一。天雅公司主张许建亚违反《租赁合同》第三章第18条约定连续停业达5日以上，构成违约；许建亚主张天雅公司向其送达清场通知导致无法继续经营，构成违约。对此，根据本案查明情况，可以认定天雅公司向许建亚发送清场通知，虽然该行为不符合合同约定，但系因涉案房间所在的小商品市场受北京市非首都功能疏解政策影响需要进行调整而为之，系不可归责于双方当事人的事由，因此无需就此承担违约责任。许建亚虽主张天雅公司系因涨租金而以疏解整治为由对其进行腾退，但未提交相应证据佐证，故本院对许建亚上述主张不予采纳。因此，对于许建亚要求天雅公司因违约应支付赔偿金153816元的请求，没有依据，本院不予支持。由于天雅公司的清场行为，导致许建亚较长时间无法在涉案房间中租赁经营，影响合同目的实现，故许建亚连续停业的行为不构成违约。关于争议焦点二。本案中，天雅公司与许建亚均主张对方违约而请求解除双方《租赁合同》，而双方主张的前述解除事由均不成立，本院不予采纳。但是，双方当事人均同意解除《租赁合同》，本院不持异议，且涉案《租赁合同》确已无法继续履行，故本院判定涉案《租赁合同》解除。关于解除时间，由于双方《租赁合同》自2017年11月16日后就未再实际履行，故本院确定双方《租赁合同》于2017年11月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，双方《租赁合同》解除后，天雅公司请求许建亚腾退并返还涉案房屋，具有法律依据，本院予以支持。关于争议焦点三。本案中，双方《租赁合同》由于不可归责于双方当事人原因解除，因此，合同解除后，应依据法律规定公平合理处理当事人之间的权利义务关系。首先，关于许建亚主张返还竞租款的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。许建亚主张于2010年10月9日根据天雅公司的要求以现金形式支付了150931元的竞租款，以获取B07-19房间的继续承租权。根据本院认定的证据，可以证明天雅公司于2010年召开改造后摊位竞租会，许建亚作为B065房屋的承租人在竞租活动中获得了租赁权，新的房屋为B07-19，并需要许建亚于2010年10月8日至2010年10月15日期间交纳150931元的竞租差额款。同时，结合天雅公司发送的竞租交费通知单中所写“如逾期天雅大厦将视同您自动放弃”的内容，以及许建亚最终就B07-19房间签订《租赁合同》的事实，许建亚关于其支付竞租款150931元的主张与其提交证据相印证，形成高度盖然。故本院对许建亚向天雅公司支付了竞租款150931元的事实予以认定。由于竞租款实际上是许建亚租赁成本的一部分，应平摊到自2010年起至2033年之间各租赁年份予以折算。因此，在合同解除后，上述竞租款中尚未实际花费的部分103081.5元（150931元÷23年×15年+150931元÷23年÷12个月×8.5个月），应由天雅公司返还给许建亚。其次，关于许建亚主张返还B07-19房间押金的问题。根据本案查明情况，上述押金实际上是B07-19号房间的租金。许建亚已交纳押金至2033年7月31日，2017年11月16日至2033年7月31日期间押金为153816元（9792元×15年+9792元÷12个月×8.5个月）。但经本院释明，许建亚未进行腾空交接房屋，综合考虑本案纠纷原因、涉案房间实际状况等因素，本院根据公平责任，判令天雅公司返还许建亚自2017年11月16日至许建亚实际腾退之日止期间一半的押金。许建亚实际腾退后，天雅公司应当返还其实际腾退之日起至2033年7月31日的租金。关于许建亚要求天雅公司支付利息的请求，没有法律依据，本院不予支持。第三，许建亚交纳综合运营费和市场宣传管理费的问题。由于双方《租赁合同》自2017年11月16日后未再实际履行，许建亚实际缴纳综合运营费和市场宣传管理费至2018年7月31日，虽然在2018年7月31日前仍占有B07-19号房间放置房屋，但并未实际经营，同时考虑合同解除原因，基于公平原则，故本院对许建亚关于返还B07-19房间2017年11月16日至2018年7月31日综合运营费和市场宣传费6258元的诉讼请求予以支持。由于双方《租赁合同》已于2017年11月16日解除，对天雅公司要求许建亚支付2018年7月31日之后的综合运营费的请求，没有依据，本院不予支持。第四，关于许建亚主张的装修残值损失、营业损失、茶叶损失的问题。就上述损失，许建亚虽提交了相应证据，但上述证据并不足以证明其主张。尽管如此，考虑到本案合同解除后，许建亚作为经营者，确实会存在一定损失，同时考虑双方在涉案合同因不可归责于双方原因不能履行后，均负有防止损失扩大的义务，因此，综合考虑本案情况，基于公平原则，本院酌定由天雅公司对许建亚损失补偿20000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司与被告（反诉原告）许建亚于二〇一三年八月一日签订的编号为天雅租字A区B07-19号《租赁合同》于二〇一七年十一月十六日解除；二、被告（反诉原告）许建亚于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区雅宝路2号天雅大厦A区B07-19号房间腾退，并交付给原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司；三、原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）许建亚押金【二〇一七年十一月十六日至二〇三三年七月三十一日期间押金为153816元-（自二〇一七年十一月十六日起至许建亚实际腾退之日止的押金）/2】；四、原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）许建亚二〇一七年十一月十六日至二〇一八年七月三十一日综合运营费和市场宣传管理费6258元；五、原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）许建亚竞拍款103081.5元；六、原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）许建亚损失费20000元；七、驳回原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）许建亚其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4216.8元，由原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司负担2000元（已交纳）；由被告（反诉原告）许建亚负担2216.8元（已由北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司交纳，许建亚于本判决生效之日起七日内支付北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司）。反诉费5594.55元，由原告（反诉被告）北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司负担3068.72元（已由许建亚交纳，北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付许建亚）；由被告（反诉原告）许建亚负担2525.83元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 兵二〇二〇年十二月三十日书记员 孙霜悦