广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初5771号 原告：辜晓生，男，1988年8月15日出生，汉族，住柳州市。 委托诉讼代理人：梅松，广西华尚律师事务所律师。 被告：柳州市沃海置业有限公司，住所：柳州市航生路3号康怡嘉园一层商场。统一社会信用代码：91450200579414594D。 法定代表人：刘加才，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江盼，广西汇力律师事务所律师。 原告辜晓生与被告柳州市沃海置业有限公司（以下简称“沃海公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辜晓生的委托诉讼代理人梅松,被告沃海公司的委托诉讼代理人江盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辜晓生向本院提出诉讼请求:请求判令被告向原告支付逾期交房违约金51639元。事实和理由:原被告于2016年3月23日签订一份《商品房买卖合同》，约定被告出售位于柳州市航鹰 -2- 大道18号南俪首座6栋1单元11-4号房屋一套给原告，房屋总价款719206元。被告应于2018年10月31日前将该房屋交付原告使用。合同签订后，原告已按约定履行全部义务，但被告却未能按合同约定交付房屋，致使原告受到很大损失。2019年，被告多次承诺逾期交房的违约变更为：一、《商品房买卖合同》约定的交付时间至2019年8月31日期间的违约金为每日按房款总价的万分之一计算；二、2019年9月1日起至2019年9月30日期间的违约金为每日按房款总价万分之二计算；三、2019年10月1日至实际交付之日的违约金为每日按房款总价的万分之三计算。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法利益,经与被告协商无果，故诉至法院，请求判决如所请。 被告沃海公司辩称，逾期交房属实，目前房屋已交付；不同意原告诉请的数额，具体为1.不认可计算基数为房屋总价，应扣除尚欠的贷款；2.不认可违约金按每日0.02%或0.03%计算；3.不认可逾期天数的计算。 原告辜晓生围绕其诉讼请求，被告沃海公司围绕其答辩意见，均向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 2016年3月23日,原告（买受人）辜晓生与被告(出卖人)沃海公司签订《商品房买卖合同》,约定原告以719206元的总价款向被告购买商品房一套（房屋坐落：柳州市柳南区航鹰大道18 -3- 号南俪首座6栋1单元11-4号），建筑面积118.33㎡。合同第八条约定了出卖人应当在2018年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定商品房交付给买受人使用，还约定了遇到政府法定节假日、中高考、中雨及以上雨天、34℃以上高温、5℃以下低温等情况可据实予以延期。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至出卖人正式通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。” 合同签订后,原告辜晓生依约支付了购房款719206元。 2019年7月26日，被告沃海公司出具承诺书将延期交房的违约赔偿计算方式变更为“一、《商品房买卖合同》约定的交付时间至2019年8月31日期间的违约金，我公司每日按《商品房买卖合同》约定的房款总价的万分之壹计算，支付给买受人；二、2019年9月1日起至2019年9月30日期间的违约金，我公司每日按《商品房买卖合同》约定的房款总价的万分之贰计算，支付给买受人；三、2019年10月1日之后的违约金，我公司每日按《商品房买卖合同》约定的房款总价的万分之叁计算，支付给买受人”。 2020年1月21日，案涉房屋所在楼房于取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。2020年1月22日，沃海公司将交房公告刊登在南国今报上通知买受人收房。 经过开庭审理，双方均对沃海公司逾期交房的事实无异议，双方均认可逾期违约金的计算方法为：逾期违约金=已支付房价× -4- 违约金标准×逾期天数。基于对已支付房价、违约金标准、逾期天数三者的认定存在不同认识，酿成本案讼争，本案调解不成。原被告双方的分歧在于： 一、已支付房价如何认定？原告认为应该是房屋价款；被告认为应该在房屋价款的基础上减扣尚欠银行贷款。 二、违约金标准如何认定？原告认为依据《商品房买卖合同》和《承诺书》，主张违约金标准分段认定：2019年8月31日前，违约金标准为每日0.01%；2019年9月，违约金标准为每日0.02%；2019年10月1日以后，违约金标准为每日0.03%。被告不认可《承诺书》的效力，认为《承诺书》可撤销。经当庭释明，被告表示若法院不支持效力抗辩，则主张《承诺书》中违约金过高。具体如下：1.《承诺书》系其在受胁迫的情形下作出的，不认可承诺书的效力，并以购房者聚众到案涉楼盘聚集、拉横幅的照片、录像为证；2.《承诺书》约定的违约金标准明显过高，并出示房地产租金估价报告，证明案涉南俪首座周边同地段同类型的住宅在2018年3月21日至2020年3月23日的平均租金为15.32元/㎡•月（2018年的评估单价为14.87元/㎡•月，2019年的评估单价为15.32元/㎡•月，2020年的评估单价为15.78元/㎡•月），承诺书约定的违约金标准远高于此，请求法院调整。对此，原告认为0.03%每日的违约金没有过高，认为违约金兼具赔偿性和惩罚性，被告的违约行为给原告造成的损失，包括但不限于生活住房、工作、交通、小孩读书择校等方面的损失；且因被告逾期时间长，还应考虑违约金的惩罚作用。 -5- 三、逾期天数如何认定？双方均认可逾期天数的计算方式为：逾期天数=逾期的自然天数-可延期的天数。但是，1.关于逾期自然天数的计算，原告主张以合同约定的交付日的次日（即2018年11月1日）起计算，至发布交房公告（2020年1月22日）起30日内，即2020年2月20日；被告主张以同约定的交付日的次日（即2018年11月1日）起计算，至出卖人获得竣工验收备案证明后正式通知交付之日（即2020年1月22日）止。2.原告主张可予延期的天数应当在合同签订之日至约定交付之日内计算；被告主张可予延期的天数应当在工程施工之日至竣工之日内计算。3.关于可予延期的情形，原告认为中高考、法定节假日等每年固有的情形不应作为可延期的情形予以扣除；不宜施工的中雨及以上，气温过高、过低等天气需要据实顺延，原告出示了逐时降雨的记录、以及被告向行政主管部门申请夜间或节假日施工的记录，其中有些气象日志、降雨日志、监理日志中记载为中雨天停工的，实际的降雨集中在凌晨或夜间，并不影响工作时段的施工；且被告向行政主管部门申请了夜间或者节假日施工，而该些情况并没有从监理日志反映出来，原告由此认为被告出具的监理日志不真实不客观，不能证明实际施工情况；此外疫情发生于约定交房之后，不应考虑。被告则认为应按照合同条款，对于符合约定延期情形的天数予以扣除。 原、被告双方的上述分歧亦是本案争议的焦点，以下结合查明的事实及双方的观点逐项评析。 一、关于已支付房价的认定。 -6- 合同第八条约定逾期交房违约金出卖人以“已交付房价款”为基数计算，合法有效。原告认为不管是全额支付房款还是采用银行按揭付款，均已足额支付合同约定的房屋价款，被告也足额收到了房款，并以《收据》、《个人贷款借款凭证》及还款计划为证，主张“已交付房价款”就是房屋价款，以此作为违约金的计算基数符合合同约定，本院予以认定。被告认为“已支付房价款”应在房价总额上减去尚欠银行贷款，无事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于违约金标准的认定。 首先，被告出具的《承诺书》合法有效。该《承诺书》系其在综合考虑社会影响、商业利益后对包括原告在内在的购房者做出的意思表示，附条件地提升违约金的标准，符合催促违约方加快履行的目的，不违反法律规定和第三人的利益，原告实际接受，合同成立并生效。 关于违约金是否过高的问题。违约金是否过高应从违约金的赔偿性和惩罚性的双重属性结合本案的情况综合评析。赔偿性是针对违约方的违约行为给守约方造成的损失而言的，旨在弥补损失。本案中，被告逾期交付房屋的行为造成原告迟延获得住房，在原告未就损失进行举证的情况下，原告损失可以参照所购房屋同地段同类房屋的同期租金来确定。被告提交的评估报告显示，柳州市南俪首座周边同地段同类型住宅房地产的近三年（2018年3月21日至2020年3月23日）的平均租金为15.32元/㎡•月。经查，周边房屋租金按面积大小，对应租金大概为1200元 -7- -1500元左右，折算至每户每日的租金大概为40元-50元左右。虽原告以该报告系被告单方面委托的第三方机构作出而不同意该报告的证明目的，但该报告结论与案涉房屋周围的房屋租金行情相符，本院予以采纳。原告以总价款719206元购买建筑面积为118.33㎡的案涉房屋，对应的近三年（2018年3月21日至2020年3月23日）平均租金约为1800元/月,基本与合同约定的每日0.01%的违约金标准持平。故此《承诺书》中关于逾期违约金每日0.02%、0.03%的标准明显远高于守约方的损失。 此外，考虑履约情况、过错程度及对损失的预期，结合《承诺书》对逐步加大违约成本以督促违约方尽快履约的初衷，并有限度的体现惩罚性，本院酌情将2019年9月1日至9月30日的违约金标准调整为每日0.015%，2019年10月1日之后的违约金标准调整为每日0.018%。 三、关于逾期天数的认定。 本院认为，逾期天数=逾期的自然天数-可延期的天数。 1.逾期的自然天数应以《商品房买卖合同》第九条约定的“最后交付期限的第二天”（2018年11月1日）为起点，以“出卖人正式通知交付之日”为终点计算。被告在完成了《商品房买卖合同》第八条约定的“取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定商品房”即符合交付条件。综上，逾期的自然天数为448天。 2.可延期的天数的统计范围应以双方签订《商品房买卖合同》之日（2016年3月23日）为起点，以合同约定的交房之日（2018 -8- 年10月31日）为终点。双方签订合同后才受合同约束，施工开始至合同签订之前发生的可延期情形不予计入可延期天数；合同约定了交房之日（2018年10月31日），并就符合延期的情形作了约定，应理解为在约定交房之日前，出现的中雨及以上，气温过高、过低等约定延期的情形，可予相应的顺延交房日期；在约定的交房之日后，出现的上述情形不予计入可延期天数。 3.关于延期情形。本院认为，对于可予顺延的情形，合同中有明确约定，根据柳州市气候评价所出具的《柳州国家基本气象站降水情况》、《柳州国家基本气象站逐日最高气温》、《柳州国家基本气象站逐日最低气温》及国务院关于放假的通知等证据结合案涉房屋所在项目的施工日志和监理日志，2016年3月23日至2018年10月31日，符合延期的天数为244.5天。据此，逾期天数=逾期的自然天数448天-可延期的天数244.5天=203.5天。对原告主张不应扣除法定节假日、中高考及应以办公时间的逐时降水为据实顺延的依据等意见，与约定不符，不予采纳。对于原告出示的由柳南区环境局出具的南俪首座2016、2017、2018年办理中午或夜间在城市市内使用超过城市区域环境噪声的机械作业证明（即办）情况，本院认为该文件属于施工方向行政主管部门申请夜间或节假日施工的事前申请的记录，并不能证实施工方于对应的时段进行了施工，故对原告该证据的证明目的，本院不予认可。 综上,被告应当支付给原告的逾期交房违约金=已支付房价×违约金标准×逾期天数，即以719206元为基数，以2019年9月1 -9- 日、2019年10月1日为界分三段计算违约金。1.2019年8月31日前按每日0.01%标准计算，共60.5天，违约金为719206×0.01%×60.5=4351元；2.2019年9月1日至2019年9月30日，按每日0.015%标准计算，共30日，即719206×0.015%×30=3236元；3.2019年10月1日至2020年1月21日，按每日0.018%标准计算，共113天，即719206×0.018%×113=14629元。违约金总额为22216元,对原告诉请的超出部分,本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定,判决如下: 一、被告柳州市沃海置业有限公司支付原告辜晓生逾期交房的违约金22216元; 二、驳回原告辜晓生的其他诉讼请求。 上述义务,义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费减半收取计545元（原告已预交）,由原告辜晓生负担311元，被告柳州市沃海置业有限公司负担234元并径付 -10- 给原告。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  林欣欣 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  黄丽银 -11- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 -12- 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。