河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初431号 原告：张书宝，男，1984年7月3日出生，汉族，住唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：马连军，男，住唐山市迁西县。（迁西县栗乡街道滨河社区居民委员会推荐） 被告：王来齐，男，1970年8月21日出生，汉族，住唐山市丰润区。 被告：史宏玉，女，1975年12月29日出生，汉族，住唐山市丰润区。 二被告共同委托诉讼代理人：谢丽静，河北冀新律师事务所律师。 第三人：迁西县吉开成房地产开发有限公司，住所地唐山市迁西县洒河桥镇。 法定代表人：刘继忠，总经理。 原告张书宝与被告王来齐、史宏玉、第三人迁西县吉开成房地产开发有限公司（下称吉开成公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张书宝的委托诉讼代理人马连军、被告王来齐、史宏玉的委托诉讼代理人谢丽静到庭参加诉讼，第三人吉开成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张书宝向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对张书宝购买的位于迁西县房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费用由王来齐、史宏玉承担。事实和理由：唐山市丰润区人民法院审理王来齐、史宏玉与吉开成公司、迁西县忠魁工贸有限公司、迁西县栗神生物有限公司借贷纠纷一案过程中，于2018年8月13日查封了包括张书宝购买的花园里二期4号楼2单元201房屋在内的27套房产。2019年12月16日，张书宝向唐山市丰润区人民法院提出案外人执行异议，2019年12月26日唐山市丰润区人民法院作出（2019）冀0208执异53号裁定书，裁定驳回张书宝的异议请求。张书宝认为，王来齐、史宏玉申请对其已经取得物权期待权的房屋采取执行措施，不应得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条的规定，第一，张书宝于2018年8月9日与吉开成公司签订《商品房买卖合同》，约定张书宝购买迁西县房屋，该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。第二，张书宝于2019年11月18日实际受领了吉开成公司交付的案涉房屋，已经合法占有该房屋。虽然张书宝名下有一处与父亲张印波共有的住房，但是张书宝乃是第二共有人，目前张书宝与奶奶、父亲一家四代共8口人在此居住。最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条指出：对于其中（即《执行异议复议规定》第二十九条）“所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。根据该纪要精神，张书宝符合《执行异议复议规定》第二十九条第二项的规定。第三，在人民法院查封之前，张书宝通过将借款转为购房款的方式一次性支付了全部购房款410000元。2018年7月1日，第三人向张书宝开具购房款收据一张，合计410000元。综上，张书宝完全符合前述法律规定，对案涉房屋享有的合法权利具有排除执行的法律效力。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此在涉及商品房买卖权利冲突情形下，权利的顺位为：交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人权利＞建设工程款优先受偿权＞抵押权＞一般债权。因此，王来齐、史宏玉申请执行的一般债权远远不具备对抗张书宝作为商品房买受人权利的效力，其执行申请不应得到支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，特提起诉讼，请法院依法判决。 王来齐、史宏玉辩称，第一，张书宝的情形不符合执行异议复议规定第二十九条的规定，不能排除法院对涉案房屋的强制执行。1.张书宝的证据不能证明房屋买成合同是在法院查封前签订而不存在倒签的情况。首先说明一下商品房买卖合同的正常签署流程：第一步：地产商登录与房产管理部门共用的网络管理系统；第二步：登录后在“未售”房源明细中找到本次出售的房屋楼牌号，点击进入商品房买卖合同电子模版；第三步：在电子模版上填写购买人、楼号、价款等具体合同信息，此时房屋处于“草签”状态；第四步：电子合同的内容核实无误后，点击“提交”按钮，该套房屋在管理系统平台上即变更为“签约”状态。此时，该房屋的合同内容无法再进行更改，签约状态也不可撤销；第五步：从系统上点击“打印”按钮，获得纸质的合同文本，双方签字盖章后，由开发商将纸质合同报送房管部门；第六步：房管部门审核通过后，会在纸质文本上加盖鉴证章，同时在网络管理系统上显示为“备案”。而张书宝提交的合同载明的时间虽然是2018年7月1日，看似形成于查封之前，但该合同的第二十四条明确约定，“自本合同签订之日30天内，向迁西县住建局房屋产权监理所申请登记备案”，按此约定，若双方的合同真的形成于2018年7月1日，则最晚在2018年7月31日前该套房屋的状态就应显示为“签约”或“备案”。但实际情况却是，法院在2018年8月13日进行查封时，该套房屋仍处于“未售”状态。合同所载内容与客观事实严重不符，显属倒签。况且，因张书宝与第三人在本案中均与答辩人存在直接的利益冲突，其私下签署的合同不能成为关键事实的定案依据，故其证据不能证明其书面合同形成于法院查封前，即张书宝不符合第二十九条第一款的规定。（2018）冀0208民初4262号民事卷宗中吉开成公司对查封提出复议时提交的证据中没有商品房买卖合同，此次复议也是由专业律师代理其提起的，不可能不知道在法院查封前形成的合同对维护其权益的重要性，但当时举证时提交了银行流水，提交了所谓的收据，却唯独不提交至关重要的书面合同，这不符合常理；而且从得知房屋被查封到其提起复议，中间至少有二十天的时间，张书宝关于时间仓促的解释也站不住脚。唯一的结论就是，提出复议时，该书面合同还没有形成，现在提交的商品房买卖合同是在法院查封后为了对抗法院的查封而倒签的。2.抵债协议不具有合法性，不符合第二十九条第一款的规定。协议书虽然加盖了本案第三人的公章，但协议书的抬头部位的甲方，明确写明是刘继忠，后附的身份证号也可说明该协议的甲方是刘继忠个人，而非本案第三人。协议书中的表述为乙方借给甲方51万元，由此可见，协议双方亦认可债务人是刘继忠个人。但刘继忠个人的债务却用第三人的房产清偿，违反公司法及其他相关法律的规定，故该协议不具有合法性，不符合第二十九条第一款的规定。3.张书宝提交的抵债协议不能证实其已交纳了全部购房款。原因如下：3.1张书宝的银行卡转账凭条仅能证明赵玉青与刘继忠有过资金往来，至于该资金往来对应的业务，是还款、应付款还是借款，在没有其他证据佐证的情况下不能确定，故不能依此认定所抵债务是真实存在的。3.2凭条显示款项转入了刘继忠的个人账户，但刘继忠与本案第三人是不同的法律主体，不因刘继忠是本案第三人的法定代表人就认定刘继忠的所有行为均系代表第三人而为的职务行为。况且，刘继忠名下企业多达十个，担任法定代表人的就有六家（分别为迁西县栗神生物有限公司、忠魁工贸有限公司、吉开成物业服务有限公司、吉安板栗专业合作社、洒河文化传播有限公司以及本案第三人），因此，无法认定债务主体是本案第三人。3.3如第二点所阐述，抵债协议可证明债务人是刘继忠个人而非第三人，该抵债协议因违法而无效。4.张书宝在2015年就有能力对外出借51万元巨款，却自称一家四代8口人都挤在一起居住，不合常理，自相矛盾。另外根据证据规则，张书宝不应仅口头陈述，而应该向法院提交所有八人的住房查询结果，以证明整个家庭现仅有一套住房，从而证实案涉房屋属于为“满足基本居住需要”所购买，显然其未完成此项举证责任，故其不符合二十九条二款的规定。众所周知，案外人必须同时满足执行异议复议规定的第二十九条的三个条件，才有可能排除法院的强制执行，而张书宝却是三个条件都不满足，故其诉讼请求应予驳回。第二，最高人民法院未将房屋的抵债受让人列入物权期待权的保护范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》对此做了详细说明：实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人受偿的问题突出，而现阶段尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪。同时，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现。因此，最高人民法院未将抵债受让人列入物权期待权的保护范围。张书宝即属于抵债受让人，其权利并不优先于答辩人，其诉讼请求应予驳回。 吉开成公司未做陈述。 本院经审理查明如下事实：王来齐、史宏玉与吉开成公司、忠魁工贸公司、栗神生物公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中，依据王来齐、史宏玉的保全申请，本院于2018年8月10日作出（2018）冀0208民初4262号民事裁定书，裁定冻结吉开成公司、忠魁工贸公司、栗神生物公司名下银行存款1050万元或查封、扣押其同等价值财产。2018年8月13日，本院向迁西县住建局送达协助执行通知书，查封了吉开成公司开发的花园里小区二期4号楼1单元101、102…及4号楼2单元101、102…共27套房产。在上述查封的房产中包含本案涉案房产4号楼2单元201号。2018年9月4日，吉开成公司向本院提出复议申请，本院于2018年9月10日作出（2018）冀0208民初4262号之一民事裁定书，裁定驳回吉开成公司的复议请求。2018年9月27日，本院作出（2018）冀0208民初4262号民事判决书。案件进入执行程序后，执行机构于2019年9月2日作出（2018）冀02执17804号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人吉开成公司开发的迁西县花园里小区二期4号楼1单元101、102、201、202、301、402、601、602、701、801、1002、1102室楼房，4号楼2单元101、102、201、202、502、601、602、701、702、801、802、902、1001、1002、1102室楼房。张书宝于2019年12月16日提出执行异议申请，请求法院中止执行涉案房屋。2019年12月26日，本院作出（2019）冀0208执异53号执行裁定书，裁定驳回张书宝的异议请求。张书宝不服该裁定，提起本案执行异议之诉。 张书宝主张2018年7月1日与吉开成公司签订了《商品房买卖合同》购买了涉案房产，并提交其于2018年7月1日与刘继忠签订并加盖吉开成公司印章的协议书、收款收据及其妻赵玉青于2015年6月7日向刘继忠转账51万元的银行取款凭证等，主张因吉开成公司欠其借款未还，用借款中的41万元抵扣本案争议房产的购房款，购买争议房产为满足基本居住需要；提交2019年11月18日交房协议书及准住通知单，2019年12月1日预交取暖费、燃气初装费、电梯使用费等收据5份，主张吉开成公司已向其交付涉案房屋，其已装修入住。 上述事实有双方当事人陈述、商品房买卖合同、协议书、收款收据、银行取款凭证、交房协议书等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点在于张书宝对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断…”之规定，坐落于迁西县房产登记在吉开成公司名下，吉开成公司即为该房产的权利人。涉案房产于2018年8月13日被查封，查封时显示“未售”。张书宝主张在涉案房产查封之前的2018年7月1日与吉开成公司签订了商品房买卖合同购买了涉案房产，但直至本院查封涉案房产之时并未在房产管理部门备案登记，不符合法律、行政法律的规定，且其提交的银行取款凭证在时间和金额上无法确认与购房款的关联性，且仅通过一份转账凭证亦无法认定张书宝与吉开成公司之间存在借款合同关系，张书宝未提交具有公信力的其他证据证明其购买涉案房屋的真实性，应承担举证不能的法律后果，故张书宝对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下： 驳回原告张书宝的诉讼请求。 案件受理费7450元，由原告张书宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  宋国强 审 判 员  高力军 人民陪审员  王秀英 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  贺玲玉