四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初2875号 原告：张义，女，1975年01月12日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：孙华，四川则思律师事务所律师。 被告：峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司，住所地峨眉山市胜利街道名山路东段269号一幢1号，统一社会信用代码91511181058233624K。 法定代表人：王晓东，执行董事。 原告沈利平、徐闻曦、马丽萍、马志勇、肖霞、曹本友、张义、张晓琼、舒丽萍、叶星诉被告峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司（以下简称峨眉凯宾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日以(2020)川1181民初1438号立案受理，适用简易程序于2020年7月13日、8月19日公开开庭进行审理。后因案情复杂裁定适用普通程序于2020年12月17日公开开庭进行审理。因案件审理需要于2020年9月18日将原告叶星诉被告峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案从(2020)川1181民初1438号房屋租赁合同纠纷一案中分出，现再次从(2020)川1181民初1438号房屋租赁合同纠纷一案分出原告张义诉被告峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。原告张义的委托诉讼代理人孙华，被告法定代表人王晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张义向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告履行与原告签订的《房屋租赁合同》，依法交付自2020年2月1日起按每月每间1060元的租金及逾期利息；请求判决被告给付2015年1月至2020年1月欠交的每间租金共计11752元；二、请求判决被告支付违约金，违约金自欠交租金之日起，按日千分之五计算至款清之日止；三、请求判决被告向原告支付每间房屋的装修款30000元及利息；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年5月8日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告张义位于名山路东段269号1幢（丰和城）12楼23号房屋；期限租赁15年，自2014年12月31日起至2029年12月30日止；租金每月1000元/间，此后每三年在前一年基础上固定递增6%；从2014年12月31日起交付租金，以后按每三月支付一次，每季度提前7天支付租金。合同签订后，2015年1月4日，被告按约定向原告支付2015年第一季度租金，合同约定第一季度房屋租金为3000元，但被告只支付租金2438元，少给付租金564元。2015年至2017年，被告每季度均向原告支付每间房屋租金2438元。按约定自2018年起的以后三年，被告每季度应向原告支付房屋租金3180元，但被告在2017年12月30日支付2018年第一季度租金时只给付了租金2582元，少给付了租金598元。被告按此标准给付租金于2019年12月31日。2019年12月底，被告未按时向原告支付2020年第一季度租金3180元，经电话催讨，被告2020年1月14日仅向原告给付租金860元，并告诉原告是2020年1月份的房屋租金。合同约定的每月租金为1060元，少给付租金200元。从2015年1月至2020年1月，被告共计少给付租金11752元。2020年4月8日，被告拟定《补充合同》一份，以疫情影响为由，要求解除原《房屋租赁合同》，免除受疫情影响的2020年2、3、4三个月及2020年8月酒店装修共计4个月租金；2020年5月至2021年4月租金原告净收500元；2021年5月至2022年12月31日每月租金净收800元；2023年1月至2029年12月31日每月租金净收900元；按月支付。同时，《补充合同》要求原告不得向被告追索2015年至今被扣减的租金，也未明确被告代缴租赁税的义务和被告的违约责任。针对该《补充合同》，原告向峨眉山市税务局核实，2015年至今，被告虽扣减了原告的租金，却未代原告缴纳租赁税，扣减的租金全部被告其侵吞。原告不同意被告所拟定的《补充合同》，但被告拒绝支付租金，却仍然占用原告房产经营至今。被告从开始就违背双方签订的《房屋租赁合同》的约定未按时给付租金，又未按约定于2019年12月末给出付2020年第一季度租金，而于2020年1月14日给付一个月的部分租金，自2015年1月起至今，被告每月均未足额给付房屋租金，原告有权追讨。被告目前仍正常经营，原告有权要求被告继续履行《房屋租赁合同》直至期满。请求判如所请。诉讼中，原告放弃第三项诉讼请求，即“请求判决被告向原告支付每间房屋的装修款30000元及利息。” 被告峨眉凯宾酒店辩称，与原告签订《房屋租赁合同》以及原告所述租金给付情况无异议。2020年2月1日至2020年5月31日，是新冠疫情高发期，属于不可抗力。为响应市政府号召共同抗击疫情，峨眉凯宾酒店于2020年1月27日至2020年4月8日停止营业，并于2020年3月23日给原告发送了解除合同到店办理的短信，告知原告合同第六条第四款“双方因不可抗力的影响，包括租赁所在地政府以上（含该级政府）的行政行为致使本合同不能履行或不能完全履行的，双方互不承担责任。”而原告迟迟不到。峨眉凯宾酒店又于2020年5月2日给原告发了挂号信，送达了合同解除通知，要求原告到酒店办理解除合同手续，原告还是未到店处理。因此，峨眉凯宾酒店坚持解除签订的《房屋租赁合同》，无意与原告继续进行合作。关于原告所述的峨眉凯宾酒店欠交租金的问题，为何第一次给付租金时不要求补齐租金，5年以来都默认此事，在今年提起此事，原因是与原告签订的租金过高，在房屋交接上出现了很多问题，峨眉凯宾酒店要求原告及时处理，但原告不能处理，让峨眉凯宾酒店找开发商处理。少给付的租金是峨眉凯宾酒店扣除了过高的租金和用于处理房屋维修，并且原告请求的有部分租金已经超过诉讼时效，这部分租金不应得到支持。 双方当事人围绕原告的诉讼请求，各自依法提交了相应证据。原告提交不动产权登记证书、《房屋租赁合同》、《补充合同》。被告提交短信记录、挂号信邮戳及全程跟踪查询、挂号信里的解除合同通知书、其他业主的房屋租赁合同。被告对原告提交的证据无异议，原告对被告提交的短信有异议，认为无法核实是否发给原告本人，短信内容也只是关于凯宾酒店工作人员的一个提示，还有一个内容是暂停营业的通知。并没有说解除合同，只是说了疫情期间暂停给付租金，关于短信内容里面的凯宾酒店和峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司不一致；挂号信未收到，挂号信是否证明寄送到原告也无证据予以证实；关于解除合同通知书，原告方未收到通知，即使原告收到挂号信，原告也仅是收到《补充合同》；对与其他业主签订的租赁合同，原告认为其真实性、合法性、关联性均有异议。 对于双方无争议的证据，本院予以确认并存卷佐证。对于双方有争议的证据，本院分别进行评判。对于被告发出的短信，其接收短信手机号为合同中载明的原告手机，可确定是向原告发送两条短信，载明的是两项内容，其第一条短信是于2020年1月28日发送，其内容是提出在疫情期间不给付租金，具体恢复时间待定；第二条短信是2020年3月23日发送，其内容是告知业主带身份证复、产权证、租赁合同到酒店办理集中交房手续。因该份证据确实为被告向原告所持手机发送，予以采信，但仅能证明被告向原告提出免除停业期间租金的意见，并非被告所认为的是解除租赁合同的意思，对于第二条短信确定集中交房并不等同于解除合同的意思；被告提交挂号信邮戳及跟踪查询，可确定原告收到挂号信，但不能证明原告收到合同解除通知；对与其他业主签订的租赁合同，原告认为其真实性、合法性、关联性均有异议。 根据双方当事人的陈述及本院确认的证据，本案事实为：2013年5月8日，以原告为甲方与以被告为乙方签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于峨眉山市××路××段××号××幢（丰和城）12楼23号房屋，用于开设商务酒店及酒店配套；租赁期限15年，自2014年12月31日起至2029年12月30日止；租金每月1000元／间，因租赁所产生的税费由甲方按照国家规定承担，经营产生的各种税费由乙方承担；合同期内的房屋租金递增条件为每满三年在前一年基础上固定递增6%；乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，甲方有权解除合同；合同到期后，乙方不愿继续租赁时，合同解除。否则，经甲乙双方另行协商，同等条件下，乙方有优先承租权；合同期满后，乙方不愿继续租赁时，房间内所有装修、设施设备归甲方所有；乙方不得在合同履行过程中无故终止本合同或违约，否则要承担二个月房屋租金的赔偿，且房间内乙方已投入的设施、设备全部作为赔偿归甲方所有；若无故拖欠租金时，按应付租金金额的日5‰计付违约金。逾期两个月，甲方可解除合同，乙方并承担违约责任；双方因不可抗力的影响，包括租赁所在地政府以上（含该级政府）的行政行为致使本合同不能履行或者不能完全履行的，双方互不承担责任；修缮房屋本是甲方的义务，但乙方为便于管理和运营，所以在承租本房屋后主动承担房屋日常修缮责任。但由于乙方是直接使用方，所以当在使用过程中乙方发现任何房屋质量问题或隐患须在第一时间立即告知甲方等内容。2015年1月4日，被告按约定向原告支付2015年第一季度租金，合同约定第一季度房屋租金应为3000元，但被告只支付租金2438元，少支付租金564元。2015年至2017年，被告每季度均向原告支付每间房屋租金2438元。按约定自2018年起的以后三年，被告每季度应向原告支付房屋租金3180元，但被告在2017年12月底支付2018年第一季度租金时只给付了租金2582元，少给付了租金598元。被告按此标准给付租金于2019年12月31日。2019年12月24日，被告未按约定给付原告2020年第一季度租金1080元，而于2020年1月14日给付租金860元，并告诉原告是2020年1月份的房屋租金。 自2020年1月下旬起，新型冠状病毒疫情期间，被告按照国家防控疫情需要，停止营业。2020年1月28日，被告按《房屋租赁合同》上原告留存电话号码向原告发送短信，告知疫情期间停止营业，停止营业期间暂停给付租金，具体恢复给付租金时间待定。2020年3月23日，被告向原告发送短信，要求原告带身份证、产权证、租赁合同到酒店办理集中交房手续。按政策要求，峨眉山风景名胜区于2020年3月23日起有序开放。2020年5月2日，被告向原告邮寄挂号信，送达其草拟的《补充合同》。该挂号信于2020年5月8日由他人签收。原告于2020年6月12日与其他业主沈利平、徐闻曦、马丽萍、马志勇、肖霞、曹本友、张晓琼、舒丽萍、叶星向本院递交起诉状，请求判如所请。审理中，原告要求被告给付租金至2020年12月31日；认可免除疫情期间2个月房屋租金；违约金按年利率3.85%的1.3倍计算。 本院认为，原、被告双方于2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务和享受权利。被告未按合同约定履行给付租金的义务，依法应当承担给付责任，现原告要求被告给付至2020年12月31日的租金，符合合同的约定，依法予以支持。被告在合同履行过程中，未按合同约定足额给付原告每季度的房屋租金，属于违反合同的约定，依法应当承担给付责任。被告辩称扣减部分租金是对约定租金过高的调整，但合同中并未约定被告有调整租金的权利，在未征得原告同意而自行调整租金的行为不符法律规定，故其约定租金过高而进行扣减的辩称不能成立，其该辩称不予支持。被告另辩称扣减部分租金是用于租赁房屋的维修，而在合同中约定租赁房屋的修缮系由被告负责，其以租赁房屋维修的理由扣减部分租金不符合合同的约定，其该辩称不能成立，其该辩称不予支持。按合同约定，被告是按季度给付房屋租金，先付租金后使用，即上季度给付下季度的租金。原告要求被告给付自2015年1月1日起至2020年3月31日未足额的租金，现被告提出诉讼时效的抗辩，要求只给付诉讼时效内的租金。按法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。原告未收到足额租金时就应知道其权利受到侵害，依法应在诉讼时效期间内向义务人主张权利或者向法院主张权利，否则其权利将得不到法院的保护。根据审理查明，原告于2020年6月向法院主张被告未足额给付的租金，依法对于诉讼时效三年内未给付足额的租金予以保护，超过此期间的租金，则不予保护。2017年6月属于该年第二季度，该季度租金于2017年3月下旬给付，在此时，原告就应知道其权利受到侵害，而原告未主张权利，原告租金的诉讼时效起始时间自2017年6月底给付2017年第三季度租金时起计算。被告的诉讼时效抗辩，符合法律规定，予以采纳。被告未及时给付足额租金及未给付租金，依法应当按约定承担违约责任，在诉讼中，原告自愿以年利率3.85%的标准计算违约金，原告的该调整行为符合法律规定，予以确认。在新型冠状病毒肺炎疫情期间，因被告按政策要求停止营业，现原告主张减免二月租金，符合法律规定，依法予以支持。原告在诉讼中放弃要求被告给付3万元维修金，属于权利的处分，且该处分符合法律规定，本院依法予以确认。原告主张被告给付2020年2月起逾期租金利息的主张，因原告已另行主张了被告逾期给付租金的违约金，并且该主张也不符合合同的约定，故其该主张不予支持。被告辩称以短信方式解除与原告签订的房屋租赁合同，但短信内容并未明确表示为解除合同的意思，对其该辩称不予支持。被告另辩称采用挂号信方式向原告发出解除合同的通知，但挂号信中是否有合同解除通知，被告未提供证据予以证实，且被告也无证据证实原告收到挂号信，其该辩称也不成立，依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十五日内，由被告峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司给付原告张义自2017年7月1日起至2020年12月31日止的房屋租金15652元及逾期给付租金的违约金。其违约金以本金564元，自2017年6月24日起至款清日止；以本金564元，自2017年9月24日起至款清日止；以本金598元，自2017年12月25日起至款清日止；以本金598元，自2018年3月25日起至款清日止；以本金598元，自2018年6月24日起至款清日止；以本金598元，自2018年9月24日起至款清日止；以本金598元，自2018年12月25日起至款清日止；以本金598元，自2019年3月25日起至款清日止；以本金598元，自2019年6月24日起至款清日止；以本金598元，自2019年9月24日起至款清日止；以本金2320元（3180元-860元），自2019年12月25日起至款清日止；以本金1060元（3180元-1060元/月.间×2月），自2020年3月25日起至款清日止；以本金3180元，自2020年6月24日起至款清日止；以本金3180元，自2020年9月24日起至款清日止；均按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告张义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取为191元，由被告峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王宇锋 人民陪审员  徐秀芳 人民陪审员  郑扶廷 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  赵 娟 附：本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理找准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。