北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20199号原告：北京市朝阳区房屋管理局第六管理所，住所地北京市朝阳区石佛营东里128号院内3号。法定代表人：曹**杰，所长。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：石葳，女，1982年10月6日出生。被告：北京瑞和宫禧文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区芳园南里西区8号楼01层底商B段。法定代表人：郑伟嵬，总经理。委托诉讼代理人：曾令，北京夏安律师事务所律师。委托诉讼代理人：何芳，北京市京师律师事务所律师。原告北京市朝阳区房屋管理局第六管理所（以下简称房管局第六管理所）与被告北京瑞和宫禧文化传播有限公司（以下简称宫禧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告房管局第六管理所的委托诉讼代理人郭杨、石葳，被告宫禧公司的委托诉讼代理人曾令、何芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。房管局第六管理所向本院提出诉讼请求：1.判令宫禧公司将北京市朝阳区某某（面积232平方米）腾退并交还给原告。2.判令宫禧公司缴纳房屋租金76250元。3.判令宫禧公司支付逾期支付租金违约金（以32万元为基数，按照日1%的标准，自2019年9月1日计算至实际支付之日止）。4.判令宫禧公司支付逾期腾退违约金（以32万元为基数，按照日2%的标准，自2019年9月19日计算至实际腾退之日止）。事实和理由：北京市朝阳区某某（以下简称涉案房屋）所有权人为北京市朝阳区房屋管理局，由房管局第六管理所进行管理和经营。2018年12月10日，房管局第六管理所与宫禧公司续签《房屋租赁合同》，约定，涉案房屋建筑面积232平方米，租金为3.83元/日/㎡，租期自2018年9月1日至2019年8月31日，年租金32万元，并约定合同期满或解除后，除本合同另有约定和乙方要续租外，乙方应在十日内腾退，甲方随即收回房屋。乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按日向乙方加收年租金总额1%的违约金。乙方逾期不腾退房屋，甲方有权收回房屋并对房屋内的乙方物品进行清理，如产生相应的保管费用由乙方承担，乙方每逾期一日腾退房屋，甲方有权按日向乙方加收年租赁金总额2%的违约金，违约金从押金中扣除。2019年7月31日、2019年8月26日，房管局第六管理所分别两次以通知形式告知宫禧公司《房屋租赁合同到期》到期后不再续签，并要求宫禧公司腾退房屋。2019年9月2日，房管局第六管理所向宫禧公司发送《关于解除合同及腾退房屋的通知》告知宫禧公司自收到该通知之日起，双方解除租赁关系。并责令宫禧公司自收到通知15日内清空腾退并交还租赁房屋，并结算未支付的租金和相关费用，后房管局第六管理所多次以电话、通知、约谈等形式告知宫禧公司腾退涉案房屋，但时至起诉之日，宫禧公司仍未结清相关款项和腾退房屋，其行为侵害了房管局第六管理所的合法权益，故房管局第六管理所诉至本院。宫禧公司辩称：我方认为双方的租赁合同无效。房管局第六管理所与我方不存在房屋租赁合同关系，我方自2013年从案外人尹某处租赁涉案房屋，合同关系一直持续到2021年11月21日。我方自合同签订后一直向尹某支付房租及水电费，从未向房管局第六管理所支付过任何费用。我方租赁的房屋面积为160平米，剩余70平米系由他人租赁。房管局第六管理所与我方实际关系为所有权人与次承租人的关系，因此，房管局第六管理所无权依据房屋租赁合同起诉我方。据我方了解，自2019年9月开始，涉诉房屋的产权已经不属于房管局第六管理所，故房管局第六管理所无权向我方收取租金。若法院认为房屋租赁合同有效，该合同中同时约定了逾期支付租金违约金和逾期腾房违约金，我方认为该两项违约金的标准过高。尹某系我方承租涉诉房屋的出租方，且我方向尹某缴纳的租金已经截止到2019年8月19日。我方在2019年对涉诉房屋进行装修，房管局第六管理所对装修事宜知情且未提出异议，若法院认为合同有效，并且应当腾房，我方认为应当从我方向原告支付的费用中抵扣装修损失。自2020年1月起，因受疫情影响，我方没有实际使用涉案房屋，直至2020年7月，我方才实际正常使用涉诉房屋，因此疫情期间的逾期腾房违约金应当予以减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区某某的房屋所有权人为北某1。房管局第六管理所表示上述房屋由其进行管理，并提供某1出具的情况说明予以证明。2018年12月10日，房管局第六管理所作为出租人（甲方）、宫禧公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区某某，房屋用途商业，建筑面积232平方米。房屋租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，共计12个月。租金标准人民币26666.67元/月，租金总计320000元，大写叁拾贰万整，租金支付方式，半年，第一次支付日期为2018年12月31日前支付租金为160000元，第二次支付日期为2019年6月30日前支付160000元。乙方如需装修，须向甲方提供装修方案，征得甲方同意并签订装修协议后方可施工。装修费由乙方自行承担。合同期满或解除后，除本合同另有约定和乙方要续租外，乙方应在十日内腾退，甲方随即收回房屋。租赁期满，乙方在腾退房屋时应清理全部自行添置的设备设施，对于房屋的内、外装修以及乙方添置的不可拆卸或拆卸后将影响房屋使用的设备，经甲方同意由甲方留存的，乙方同意将其无偿归甲方所有，甲方不同意留存的，甲方有权要求乙方负责恢复原状，如乙方不予恢复或怠于恢复，甲方有权自行或委托第三人负责恢复，相关费用由乙方承担。乙方未按时交纳房租或未足额缴纳房租超过一个月的，甲方有权解除本合同，收回出租房屋，不退还押金。乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按日向乙方加收年租金总额1%的违约金。乙方逾期不腾退房屋，甲方有权收回房屋并对房屋内乙方物品进行清理，如产生相应的保管费用由乙方承担，乙方每逾期一日腾退房屋，甲方有权按日向乙方加收年租金总额2%的违约金，违约金从押金中扣除。该合同乙方落款处加盖有宫禧公司的公章，委托代理人签字显示为尹某。庭审中，房管局第六管理所加盖宫禧公司的公章以及其法人郑伟嵬签字的授权委托书，证明尹某系代表宫禧公司签署的合同，该授权委托书显示：本公司因对外业务需要无法变更企业法人，兹受本人委托我公司尹某作为我的合法代理人，全权代表我本人办理续签合同相关事宜，对委托人在办理上述事宜过程中所签署的有关文件我均认可。2019年7月31日，房管局第六管理所发送《到期后腾退通知书》，载明：出租人（甲方）房管局第六管理所、承租人（乙方）宫禧公司，甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》将于2019年8月31日到期，届时甲方不再与乙方续签《房屋租赁合同》，请乙方在《房屋租赁合同》到期后，将承租甲方管理的某某房屋腾空交还甲方。2019年9月2日，房管局第六管理所再次向宫禧公司发送《关于解除合同及腾退房屋的通知》，载明：贵司与我单位于2018年12月10日签订《房屋租赁合同》，贵司承租我单位管理经营的某某建筑面积为232平方米的房屋已于2019年8月31日合同到期，目前根据《房屋租赁合同》第六条第1点约定，租赁期满或解除后，我方有权收回房屋，贵司应按照原状返还房屋及其附属设备设施，现正式通知贵司，自贵司接到本通知之日起，15日内清空腾退并交还租赁房屋，并结算未支付的租金和相关费用。如贵司拒不腾退租赁房屋，我方将按照合同第八条约定主张违约责任。后房管局第六管理所又分别于2019年9月19日、2019年11月7日向宫禧公司发送腾退通知。庭审中，宫禧公司不认可双方之间存在租赁合同关系，并表示租赁合同关系系和尹某之间建立，并提交宫禧公司的法人郑伟嵬和尹某之间于2018年11月20日签署的《租赁合同》以及《协议》予以证明，根据其提交的租赁合同显示：出租人尹某，承租人郑伟嵬，房屋坐落于北京市朝阳区某某，租赁用途商业，租赁期限自2018年11月20日至2019年11月20日，共计1年，甲方应于2018年11月20日前将房屋按照约定条件交付给乙方。租赁标准为50000元/月，租金总计人民币陆拾万元整，押金50000元。根据其提交的《协议》显示：尹某和郑伟嵬经友好协商对以下条款予以承诺，叁年正常经营情况下，房租递增不高于5%，时间为2018年11月20至2021年11月20日止。此期间不予涨房租。宫禧公司表示根据上述合同和协议可以看出其房管局第六管理所之间不存在真实的租赁关系，故以此主张其和房管局第六管理所之间的房屋租赁合同无效，并表示根据和尹某之间的协议，其仅使用了其中的160平方米，且租赁合同仍未到期，故其有权继续占有使用涉案房屋。并表示其已经根据上述《租赁合同》将租金支付给了尹某，已经支付至2019年8月19日。关于宫禧公司与房管局第六管理所签署的租赁合同，经询，宫禧公司认可合同上加盖的其公章的真实性，但表示尹某并非其单位员工。关于租金情况，房屋管理局第六管理所表示宫禧公司目前尚欠合同期内的租金76250元未交纳。庭审中，宫禧公司表示其对涉案房屋进行了装修，如法院认为应当支付租金，要求以租金抵扣其装修损失，经询，房管局第六管理所表示对于宫禧公司的装修不同意留用，亦不同意赔偿。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房管局第六管理所和宫禧公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。房管局第六管理所将房屋交付宫禧公司使用。目前双方的合同已经到期，房管局第六管理所已经明确表示了不再续租，且多次向宫禧公司发送腾退房屋的通知，宫禧公司继续占有使用涉案房屋，没有合同依据和法律依据，故其应当将涉案房屋腾退并交还房管局第六管理所。关于宫禧公司主张的其和房管局第六管理所之间没有真实的合同关系，双方之间的合同无效的抗辩意见。因双方均在合同书上加盖公章，且宫禧公司向尹某出具了委托书，根据宫禧公司提供的现有证据，不足以证明《房屋租赁合同》无效，故对于其该项抗辩意见，本院不予采纳。关于其提出的和尹某之间签署的协议未到期，仅使用了其中160平方米且不应当腾退的抗辩意见，宫禧公司和房管局第六管理所签署了《房屋租赁合同》，明确约定了租赁建筑面积为232平方米，其法人郑伟嵬和尹某之间的《租赁合同》无法对抗该合同，故其应当按照《房屋租赁合同》约定的面积腾退房屋。关于房管局第六管理所要求宫禧公司支付租金76250元的诉讼请求，虽然宫禧公司主张已经向尹某支付租金至2019年8月19日，但是并未提供证据证明尹某将上述租金支付给了房管局第六管理所，故对于房管局第六管理所主张的租金，应当承担继续支付的义务。关于宫禧公司要求租金抵扣其装修损失的意见，因合同系正常到期，房管局对此并无过错，且房管局第六管理所表示不同意使用其装修，宫禧公司要求抵扣装修损失没有依据，本院对其该项抗辩意见不予采纳。关于房管局第六管理所主张的逾期支付租金的违约金，合同对此有明确约定，宫禧公司至今未支付剩余租金，应当承担违约金，关于违约金标准，宫禧公司主张该标准过高，本院结合房管局第六管理所的损失情况，对于该项违约金的计算基数和计算标准依法予以调整。关于房管局第六管理所要求宫禧公司支付逾期腾退房屋的违约金的诉讼请求，在合同到期后，宫禧公司继续占有使用涉案房屋，至今未予以腾退，应当支付占有使用房屋期间的违约金。宫禧公司主张疫情期间并未使用房屋，应当减免部分违约金，在合同到期后，其仍然占有使用房屋，现由于其个人的原因不腾退房屋，导致产生了逾期腾退房屋的违约金，现其以疫情为由要求减免占有使用费，没有依据，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金的标准，经询，宫禧公司主张上述标准过高，要求法院予以酌减。本院结合房管局第六管理所的损失、宫禧公司的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金的标准。关于宫禧公司要求抵扣装修损失一节，与本案不属于同一法律关系，可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、被告北京瑞和宫禧文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区芳园南里西区8号楼B段一层房屋（面积232平方米）腾退并交付给原告北京市朝阳区房屋管理局第六管理所；二、被告北京瑞和宫禧文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京市朝阳区房屋管理局第六管理所支付租金76250元；三、被告北京瑞和宫禧文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京市朝阳区房屋管理局第六管理所支付逾期支付租金的违约金（以76250元为基数，按照日万分之一点五的标准，自2019年9月1日计算至实际支付之日止）；四、被告北京瑞和宫禧文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告北京市朝阳区房屋管理局第六管理所支付逾期腾退房屋的违约金（以32万元为基数，按照日千分之三的标准，自2019年9月19日计算至实际腾退之日止）；五、驳回原告北京市朝阳区房屋管理局第六管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1706元，由被告北京瑞和宫禧文化传播有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  李 珑二〇二〇年十二月三十日书记员  张 晨