四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3649号 上诉人（原审被告）：左朝全，男，汉族，1979年8月28日生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：徐裕菊，四川三合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:蒋林，男，汉族，1970年3月22日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：禹果，四川兴恒平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:唐仕川，男，汉族，1967年4月19日生，住南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：禹果，四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人左朝全因与被上诉人蒋林、唐仕川房屋租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初4802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 左朝全上诉请求:1、撤销原判第三、四项，依法改判驳回被上诉人的该部分上诉请求；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误，判决结果存在明显偏向，依法应予纠正。1、一审判决认定案涉租赁合同系上诉人违约解除，没有事实和法律依据。案涉租赁合同系上诉人与被上诉人委托的商业管理单位四川英能维特商业管理公司协商解除。《三方协议》约定，出租方对租赁合同项下房屋的管理责任，包括但不限于租金、履约保证金、装修保证金、物业管理费、能源费、违约金、赔偿金等费用的收取，房屋交付、品牌及经营项目……转租、分租、续租、租赁物的交还等管理由丙方维特公司承担。从该约定内容看，出租方对于维特公司的授权是一个无限制的综合授权，即租赁合同约定应由甲方享有的权利义务均委托给了维特公司，上诉人有理由相信维特公司有权代表被上诉人处理合同解除事宜，且合同解除、结算后，上诉人应当支付的租金及费用，已用保证金抵销，上诉人不欠被上诉人任何费用。上诉人提前解除合同是受疫情这一不可抗力因素的影响，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。2、被上诉人减免疫情期间的一个月租金，是自愿承担不可抗力因素造成的损失，被上诉人出示的减免通知，是其在本案诉讼中自行制作，上诉人未收到。即使按被上诉人出示的通知，上诉人也符合减免条件，一审判决由上诉人支付没有事实和法律依据。3、一审判决上诉人支付恢复房屋原状的费用不当。案外人赵丽碧接房后与他们签订协议，支付拆除费用是其装修房屋所需，与上诉人无关。 蒋林、唐仕川辩称：一、一审对当事人之间租赁合同关系解除性质的认定是正确的，上诉人的多次违约行为导致了《租赁合同》的解除。四川英能维特商业管理公司是被上诉人与上诉人共同委托的第三方管理单位，该公司的员工王玉林和上诉人的员工张春明均不是《租赁合同》的当事人，不享有《租赁合同》的解除权，张春明与王玉林就房屋腾退一事进行私下沟通的行为，并不能代表出租人与承租人解除租赁合同。其次，被上诉人与上诉人之间的《租赁合同》于2020年6月19日解除，是因上诉人多次恶意违约后，被上诉人基于《租赁合同》第十九条的约定行使了单方解除权。 二、一审认定上诉人应承担疫情期间减免的一个月租金是正确的。庭审中上诉人称与王玉林多次微信沟通，因疫情原因造成其亏损，经营困难。但该亏损并非被上诉人造成，被上诉人响应国家号召，为上诉人免去了一个月的租金，这是蒋林、唐仕川处分自身财产的权利，而非应当承担的义务。况且，被上诉人已经明确告知，减免租金的前提是上诉人要继续按约履行租赁合同，否则被上诉人有权追回。上诉人在享受了被上诉人给予的优惠政策后，肆无忌惮的违约，甚至破坏性的腾退房屋，被上诉人有权要求上诉人补交减免的一个月租金。 蒋林、唐仕川向一审提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的租赁协议于2020年6月19日解除；2、判令左朝全立即向蒋林、唐仕川支付租金336371.84元（其中2020年5月18日至2020年6月19日的租金70815.12元，装修期减免的3个月租金199167.54元，疫情期间减免的一个月租金66389.18元）；3、判令左朝全立即向蒋林、唐仕川支付垃圾费、水费、天然气费等费用共计20579元（其中2020年1月1日至2020年6月19日期间的垃圾费3807元，水费及天然气费按未付费用的2倍计算16772元）；4、判令左朝全立即向蒋林、唐仕川支付恢复租赁物原状期间的费用共计50129.70元（其中恢复原状期间房屋占用费22129.70元，恢复原状费用28000元）；5、判令左朝全立即向蒋林、唐仕川支付违约金300000元；6、判令左朝全承担本案的保全费、诉讼费等费用。 一审查明：2018年3月，蒋林、唐仕川（甲方）与案外人卢健（乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》，主要约定：1、乙方承租甲方所有的位于南充市顺庆区营业房；2、租赁期限为6年3个月，自2018年3月18日至2024年6月17日止；3、租金标准：自2018年6月18日至2021年6月17日为66389.18元／月，后续按照5%递增；租金支付方式为以季度为一个缴租期；4、履约保证金：在本合同签署后3日内，乙方应当向甲方支付80000元作为乙方在本合同项下的履约保证金。合同终止后30日内，如未发生本协议规定的违约情形，履约保证金余额无息退还；5、装修期：该房屋装修免租期为3个月，即自2018年3月18日至2018年6月17日止（该装修免租期为甲方给予乙方的优惠政策，若因乙方原因中途退场，甲方有权要求乙方支付装修免租期的租金，租金参照第一个租约年的租金标准收取）；6、转租：乙方经甲方同意后转租该房屋，应将本合同中的权利义务转移给新的房屋租赁方，本合同中的条款对新的房屋租赁方和乙方继续有效；7、违约责任：租金逾期超过30日的，甲方有权单方面解除合同，其他费用逾期超过30日的，甲方向乙方200%索赔；双方确认，在乙方欠付租金、管理费、能源费等费用期间，未经甲方书面批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋；租赁期间，甲方给予乙方的一切租金减免、费用优惠等经济扶持条件均建立在甲乙双方能够正常履行本合同项下全部权利义务之上。因乙方违反本合同之约定，造成本合同提前终止，乙方除应承担相应的违约责任之外，甲方有权就本合同项下已给予乙方的租金减免、费用优惠等经济扶持条件进行追偿，以此补偿甲方所致损失；租赁期内，守约方有权要求违约方支付违约金1000000元，并赔偿守约方一切损失；8、租赁物的交还和交还期：租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日起3日内，乙方应将该房屋交还甲方；在交还期内，乙方无需支付租金。但是，在此期间发生的管理费、能源费用，应当由乙方自己承担；交还期满后乙方未能将符合要求的房屋交还甲方，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准500%向甲方支付租金，并按照合同终止时该房屋相关的管理费、能源费等费用标准的200%支付相关的管理费、能源费；如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等，则因此而发生的费用支出均应由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应按照租金标准支付该期间内房屋租金。2018年3月13日，蒋林、唐仕川（甲方）与案外人卢健（乙方）、四川英能维特商业管理公司（丙方）签订《三方协议》,约定：甲乙双方共同委托丙方对租赁合同的租赁物进行商业管理，丙方接受委托；该房屋的商业管理委托期限与甲乙双方签订租赁合同的期限相同；甲方委托丙方向乙方收取该房屋租金，丙方收取的商业管理费用在代甲方收取的租金中扣除。 2018年12月20日，原承租人卢健（甲方）与现承租人左朝全（乙方）、出租人蒋林、唐仕川（丙方）签订《三方协议》，约定：一、甲方自2018年12月21日起将该承租的商铺转租给乙方，丙方同意并知晓该转让事项。二、2018年12月20日前该房屋产生的房屋租金、物业费、能源费、清洁费等相关费用由甲方承担。2018年12月21日起产生的上述费用由乙方承担并按期向丙方缴纳。三、甲方于2018年3月签订租赁该房屋的租赁合同、补充协议和三方协议中的权利和义务全部转让给乙方，自2018年12月21日起不再与甲方产生任何关系。四、丙方自2018年12月21日起按照前期《租赁合同》及相关附件，对乙方行使约定的相关权利和义务。 协议签订后，承租人左朝全向出租人蒋林交付履约保证金80000元。合同履行过程中，承租人左朝全将案涉房屋用于经营中餐，具体实务由中餐店负责人张春明代其履行，出租方将收取租金等实务委托四川英能维特商业管理公司管理人员王玉林代其履行。双方在2020年新型冠状病毒疫情期间将租金支付方式由按季度支付变更为按月支付。2020年1月27日，南充市顺庆区市场监督管理局、卫生健康局、商务局联合发文《关于暂停餐饮经营单位开展集中性聚餐活动的通告》，2020年3月28日，南充市人民政府发布“南充市应对新冠肺炎疫情应急指挥部关于全面恢复全市正常生产生活秩序的公告”。在此期间，出租人减免承租人一个月租金66389.18元。承租人左朝全将租金支付至2020年5月17日，自2020年5月18日起未再支付租金。 双方当事人于2020年6月期间就租金收取及合同解除等事宜产生争议。四川英能维特商业管理公司于2020年6月19日向左朝全发出《告知函》，载明：“贵方至今未缴纳2020年5月17日后的租金、物业费等相关费用，已逾期超过30日，严重违反了《租赁合同》中的约定；贵方在未书面通知我方或业主的情况下，将放置于商铺内的货物、财物、设备转移出该商铺；为保障业主的权益，我司接受业主委托，请贵方于2020年6月22日24：00时前交清拖欠的租金、物业费等相关费用并将租赁的营业房归还给业主方，根据合同约定办理相关手续。如逾期仍未交清欠款和归还营业房给业主方，业主方将依照合同中约定依法收取欠款、收回营业房并追究违约责任”。 承租人左朝全对《告知函》的内容持有异议，其称中餐店负责人张春明于2020年5月底便告知出租方因疫情原因持续亏损无法再继续经营，双方已于2020年6月17日经协商一致解除合同。对此，左朝全提交中餐店负责人张春明与四川英能维特商业管理公司管理人员王玉林于2020年6月15至19日期间的微信聊天记录予以证实，其中6月15日的微信聊天记录显示：王玉林向张春明询问明天是否安排人过来结算所有费用以及麻烦张春明催促拆场地的速度，并告知张春明其与拆除现场的人员沟通，现场人员对拆除区域不明确，导致其他区域线路损坏且很多地方未予拆除。张春明回复于6月17日办理结算，现场人员会与其沟通拆除事宜。6月19日微信聊天记录显示：张春明向王玉林发文称，受疫情影响，彩虹春无奈结束经营。1.疫情减缓，政府鼓励开门营业时，我们沟通减租、降租时曾明确提出重新开业不乐观，不打算继续经营；2.之后，我们协商退场，于2020.6.17日退出场地；3.关于押金80000元，该费用足以抵偿我们退场时所欠月租金、水电费等70773元，你方需找补9227元，请予以确认。对此，王玉林未予回复。一审庭审中，左朝全提交“彩虹春费用清单”一份，载明所欠租金、垃圾费、水费共计70773元，其主张彩虹春中餐店负责人张春明按照约定于2020年6月17日已与王玉林见面商谈案涉租赁合同结算事宜。经核实，王玉林认可该事实，但称双方未就结算事宜协商一致。出租方主张王玉林作为四川英能维特商业管理公司管理人员并无代其处理合同解除事宜的权利，双方并未就解除合同事宜协商一致。 另，承租方于2020年6月15至17日期间就租赁房屋的设施设备进行拆除腾退，四川英能维特商业管理公司在此过程中安排人在场巡视，双方当事人于2020年6月17日晚因租金交付与拆场事宜产生冲突，承租方未将租赁房屋内的设施设备拆除完毕。之后，双方未进行房屋交接及腾退验收。出租方于2020年6月23日自行接收房屋，后于2020年6月25日就案涉房屋再次出租，新的承租人为案外人赵丽碧，双方约定在2020年6月25日至2022年6月24日期间，房屋租金为66389.18元／月，且房屋装修免租期为2个月。因案涉租赁房屋在赵丽碧接房时原承租人左朝全就设施设备未完成拆除腾退，赵丽碧接房后就剩余部分完成拆除，产生费用28000元。后该费用由出租人蒋林、唐仕川向赵丽碧支付。 关于承租人左朝全在租赁期间欠付的能源费用，一审法院审理后确认如下：垃圾清运费3807元，双方均无异议；水费1005元，承租人对水费计算单价持有异议，一审认为双方在合同中对水费计算标准进行了约定，应遵从约定按5元／吨计算，则为1005元；天然气费，鉴于出租人于2020年6月29日缴费金额为7381元，本案新的承租人系2020年6月25日订立合同，在案涉承租人撤场腾退期间至新承租人接房期间实际未消耗天然气费，一审就承租人左朝全应承担的天然气费用酌定为7000元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人就案涉租赁合同关系解除性质的认定；二、合同解除后，承租人左朝全是否应当向出租人蒋林、唐仕川支付前期减免的租金和违约金，以及上述费用金额的认定。三、承租人左朝全是否应当向出租人蒋林、唐仕川支付租赁房屋恢复原状期间产生的费用；四、承租人缴纳的履约保证金是否应在其承担的费用中予以抵销。 针对争议焦点一，对于当事人双方合同解除性质的认定。首先，在出租方于2020年6月19日发出解除通知函之前，承租方已向其作出因疫情原因导致经营困难而请求解除合同的意思表示，但双方约定的合同期限届满时间为2024年6月，可以看出承租方此时提出解除合同实质违反了双方就合同履行期间的约定，其行为属于违约方单方主张解除合同。其次，对于四川英能维特商业管理公司管理人员与承租方协商拆除及结算事宜是否意味着当事人双方就解除合同协商一致？通过《三方协议》中就四川英能维特商业管理公司的权限约定可以看出，该公司主要系代出租人收取租金、代缴能源费用、日常物业管理等事宜，对于合同解除等重大事项出租方并未对其授权，鉴于出租方对此未予追认，且双方就解除合同后的结算事宜并未达成一致意见，故一审认定双方不符合协商一致解除合同的情形。其三，尽管双方未就解除合同事宜协商一致，但实质上承租方已于2020年6月17日拆除大部分设施设备，且出租方在接收房屋后已重新出租，故一审认定双方当事人的租赁合同事实上已经解除，解除时间应认定为承租人腾退时间2020年6月17日。 针对出租方主张的租金及能源费用，一审法院已认定双方的合同于2020年6月17日解除，则承租方应向出租方支付2020年5月18日至6月17日期间一个月租金66389.18元。对于垃圾清运费3807元、水费1005元、天然气费7000元等费用一审已在事实部分予以认定，以上共计11812元。上述费用系承租人在租赁期间实际产生的费用，其应向出租方支付。 针对争议焦点二，承租人是否应当承担违约责任？一审认定承租人系作为违约方提出解除合同，尽管结合疫情对其造成的影响及双方实际履行情况认定案涉租赁合同已经解除，但为确保守约方利益得到保障，承租人作为违约方应当承担违约责任。出租人既主张了前期租金减免损失，又主张了违约金。首先，针对出租人主张承租人支付其前期减免的租金问题，其依据在于双方在合同中的约定，一审法院认为合同解除不影响违约责任条款的效力，出租方基于约定提出的主张应当在合理限度内受到法律保护。其中，对于疫情期间减免的一个月租金，若合同继续履行，基于公平原则可减免其上述期间应承担的租金，但承租人选择了解除合同，使出租人给予其租金减免的经济扶持条件尚失了预期价值，加之双方对此有明确约定，故一审对出租方要求承租人支付疫情期间减免的一个月租金66389.18元予以支持。对于出租方给予原承租人装修期3个月减免的租金，一审认为本案承租人并非受益主体，该费用不应纳入本案违约责任的承担范围，故一审对出租方的该项请求不予支持。 其次，针对出租方主张的违约金300000元，承租人辩称该金额过高，请求予以调整。一审认为本案中承租人并非恶意违约，承租人承担的违约责任主要在于补偿出租方所遭受的损害，出租方可以同时主张违约金及损失赔偿，但两项之和不能过分高于其实际损失。一审法院已认定承租人支付疫情期间减免的租金，那么在认定违约金时则应以出租方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决。本案出租方在2020年6月25日便将案涉房屋再次出租，则避免了空租期的损失，但出租方因重新出租给予了新承租人2个月的装修免租期，在该期限内出租方无法取得的租金收益。故一审就违约金金额调整为2个月的租金收益，鉴于出租人就案涉房屋重新出租后租金收取标准未变，则违约金金额为132778.36元（66389.18元／月×2月），对出租方主张的超出部分一审不予支持。 针对争议焦点三，合同解除后，承租人应当返还租赁房屋，返还租赁房屋的状态应当符合双方的约定。本案中，承租人在撤离时未将租赁房屋内的设施设备拆除完毕，导致出租方为新承租人的后续拆除支付了费用28000元，该费用应当由承租人承担，故一审对出租方的该项请求予以支持。对于出租方主张拆除腾退期间的房屋租金，一审认为租赁物的交还期间不应再计算租金，故对该项主张不予支持。 针对争议焦点四，双方就承租人缴纳的履约保证金是否应在其承担的费用中予以抵销产生争议，实质为保证金是否应予退还的问题。尽管承租人在本案中未就此提起反诉，但双方均同意纳入本案一并处理，为节约诉讼资源，便于当事人双方彻底化解矛盾，一审将保证金是否退还在本案中予以处理。鉴于一审已认定承租人应支付疫情免租期租金及违约金，上述费用足以弥补出租方遭受的损害，为平衡双方当事人的利益，一审认定承租人缴纳的履约保证金80000元应在其承担的费用中予以抵销。 综上，一审判决：一、蒋林、唐仕川与左朝全之间的房屋租赁合同关系于2020年6月17日解除；二、左朝全于判决生效后十日内向蒋林、唐仕川支付下欠租金66389.18元及垃圾请运费、水费、天然气费11812元，以上共计78201.18元；三、左朝全于判决生效后十日内向蒋林、唐仕川支付疫情期间减免的一个月租金66389.18元及违约金132778.36元，以上共计199167.54元；四、左朝全于判决生效后十日内向蒋林、唐仕川支付租赁房屋恢复原状的费用28000元；五、蒋林、唐仕川于判决生效后十日内向左朝全退还房屋租赁保证金80000元；以上二、三、四、五项抵销后，左朝全向蒋林、唐仕川支付款项共计225368.72元。六、驳回蒋林、唐仕川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元、保全费3020元，合计7420元，由蒋林、唐仕川负担2060元，左朝全负担5360元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，针对案涉合同是否已协商解除的问题，出租方蒋林、唐仕川并未明确委托四川英能维特商业管理公司与左朝全进行合同解除事宜，且合同的签订与解除，涉及法律关系的产生与消灭，故不能以出租方委托商业管理公司对房屋进行的相关管理，笼统的认定出租方的委托授权是无限制的综合授权。结合承租方在对租赁房屋进行拆除的过程中，与管理人员发生冲突的情况，显然不能认定本案的租赁合同已通过协商方式解除。故一审认定承租人系违约单方解除合同正确。 在承租人左朝全违约单方解除合同的前提下，一审以蒋林、唐仕川对案涉房屋另行出租后，少收取的2个月租金132778.36元为其实际损失，判决由承租人左朝全承担该笔损失并无不当。对于出租方减免的一个月租金66389.18元，双方在案涉租赁合同中明确约定租金减免、费用优惠等经济扶持条件系建立在双方正常履行合同的基础上，现承租人未与出租方协商一致，中途解除合同引发本案纠纷，按约不应再享有上述租金减免，故一审判决左朝全向蒋林、唐仕川返还减免的租金66389.18元正确。 对于恢复房屋原状的费用28000元。承租方在拆除过程中与管理人员发生冲突，其后未完成对房屋的拆除，出租方在另行出租房屋后，产生了28000元的拆除费用，承租方理应承担该笔费用。 综上，左朝全的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4708元，由上诉人左朝全负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年十二月五日 书记员 戴首宏