贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初1682号原告：洪林，男，1968年3月27日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：罗军，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202202010206891。委托诉讼代理人：黄超，系贵州济元律师事务所实习律师，执业证号：23081905110284。被告：贵州东景湾大酒店有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区东路17号裕园401室，统一社会信用代码：91520200347024802D。法定代表人：胡有芳，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王岳，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202201410383233。被告：胡有琼，女，1963年8月2日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：王岳，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202201410383233。原告洪林与被告贵州东景湾大酒店有限公司、胡有琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪林的委托诉讼代理人罗军、黄超，被告贵州东景湾大酒店有限公司、胡有琼的委托诉讼代理人王岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪林向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告于2014年7月25日签订的《租赁协议》、2016年5月16日签订的《关于迟延支付租金的补充协议》、2016年9月1日签订的《关于的补充协议》、2019年4月26日签订的《关于“水岸明珠”的补充协议》；2.请求依法判决二被告返还原告位于贵州省六盘水市钟山区个车位（商铺分别为裕园105、和园108、裕园201、和园201、和园301、裕园401、和园401室，车位为水岸明珠地下停车场05号、16号、17号、18号、34号、68号、69号、71号、77号、86号、87号、88号、89号）；3.请求依法判决二被告支付原告租金1474680元（以月租金122890元为基数，从2019年9月计算至2020年8月，共计12个月的租金）；4.请求依法判决二被告支付原告电费71846.27元、违约金16207.12元，合计88053.39元；5.请求依法判决二被告支付原告违约金780351.5元，上述合计2343084.89元；6.本案一切诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告洪林放弃要求被告支付电费71846.27元及违约金16207.12元的诉讼请求。事实及理由：2014年7月25日原告委托代理人岳舰与被告公司发起人胡有琼签订《租赁协议》，将位于贵州省六盘水市钟山区个车位租赁给二被告开酒店用，协议载明“租赁8个房屋，23个车位，租期15年，租金从2015年9月1日起算，半年一付，租金详见租金价格表，乙方支付100万元保证金，如承租方迟延支付租金的，每日支付所欠金额1%的违约金给出租方。迟延超过30日的，出租方有权单方解除租赁协议”，合同对其他事宜也进行了明确约定。2015年7月6日贵州东景湾大酒店有限公司成立，签订协议代表胡有琼占股份20%，胡有芳为法定代表人。后双方对租金及付款方式进行了变更。为此，双方分别于2016年5月16日签订了《关于迟延支付租金的补充协议》、2016年9月1日签订了《关于的补充协议》、2019年4月26日签订了《关于“水岸明珠”的补充协议》，其中《关于“水岸明珠”的补充协议》中，经原被告双方协商一致，收回裕园301室，出租商铺由8个变为7个，78＃和79＃两个车位改为电梯不再出租，车位由15个变为13个；同时，本协议将2019年9月1日至2020年8月31日的租金变更为122890元。但该协议签订后，被告至今未按照约定支付租金。2019年12月2日，被告胡有琼向原告出具了一份《欠付租金及违约金计算表》，载明2019年9月1日至2020年8月31日的租金共计860230元，欠付违约金780351.5元。在此期间，二被告曾经承诺愿意用东景湾酒店的所有设备、设施及附属装修抵扣部分租金，但最终二被告未实际履行。因被告故意拖欠租金造成了原告巨大损失，而《房屋租赁协议》约定的违约金计算标准过高，现原告让利与被告，自愿按照《欠付租金及违约金计算表》载明的780351.5元的金额向被告主张违约金。2020年4月，原告起诉至钟山区人民法院，被告起诉至钟山区人民法院，被告胡有琼为了拖延时间继续占用原告的房屋，提出管辖异议，被驳回之后又提出复议，拖延了整整四个月的时间，该期间二被告仍在原告的房屋内开酒店。因此，被告应当向原告支付的租金从2019年9月计算至2020年8月共计12个月的租金共计1474680元。同时原告发现被告一致拖欠供电局的电费71846.27元、违约金16207.12元，合计88053.39元，二被告所使用的供电账户系原告的户名，供电部门一直在向原告催收，二被告应当及时将该款支付给原告。被告的行为已经构成根本违约，租赁协议无法履行，应予以解除，并由二被告返还原告租赁物，支付租金、违约金、电费。综上，为维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告贵州东景湾大酒店有限公司、胡有琼辩称，一、租赁协议和补充协议是原告与东景湾公司的真实意思表示，被告没有完全履行协议是受疫情影响，该情节属于不可抗力，被告方不同意解除合同，拖欠的租金尽快筹集支付给原告。二、东景湾公司2015年7月6日登记备案，涉案的租赁合同在2014年7月25日签订，胡有琼签订该份合同的行为归结于公司，并不是个人行为，合同签订后自公司设立不足一年，且胡有琼在该公司持股20%。三、原告起诉的租金由法院根据租赁合同进行认定，但主张的违约金过高，且被告并不是故意违约，导致合同不能履行，请求法院判决不支付违约金或者减少违约金比例。综上，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告洪林提交的其居住证、被告贵州东景湾大酒店有限公司的企业公示信息、2014年7月25日签订的《租赁协议》、2016年5月16日签订的《关于延迟支付租金的补充协议》、2014年3月10日原告洪林出具的委托书、房屋所有权证、车位平面图、2019年4月26日签订的《关于“水岸明珠”的补充协议》、《关于分期计付2019年9月份房租的情况说明》、2019年6月1日原告洪林出具的委托书及被告贵州东景湾大酒店有限公司、胡有琼提交的贵州东景湾大酒店有限公司的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证及被告胡有琼的身份证复印件，本院依法予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告洪林提交的2016年9月1日《关于〈房屋租赁协议〉的补充协议》一份，虽未经出租方签字，但原、被告在2019年4月26日另行签订的《关于“水岸明珠”的补充协议》中已对该份协议进行了确认，故对该份证据依法予以确认；2.对原告洪林提交的2019年11月30日《关于水岸明珠105室-402室租金催缴通知》一份，可以证明原告曾向被告催收过房租的事实，故对该份证据予以确认；3.对原告洪林提交的2019年12月2日被告胡有琼出具的《承诺书》及《欠付租金和违约金计算表》各一份，可以证明被告胡有琼自愿承诺支付原告所差欠的2019年9月至2020年2月期间租金及违约金的事实，故对该组证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月10日，原告洪林委托案外人岳舰全权代表其签订其拥有独立产权的“水岸明珠”各项物业的租赁合同。2014年7月25日，案外人岳舰作为协议甲方与被告胡有琼作为协议乙方签订《租赁协议》，协议约定，被告租赁原告位于六盘水市房屋及车位编号为02、05、16、17、18、29、33、34、36、38、47、51、52、57、58、68、69、71、77、86、87、88、89共23个车位，租赁期限为15年，自合同签订日起至2015年8月30日为免租期，2015年9月1日起至2030年8月31日止为租赁期。按双方约定，租赁期第一年的税后租金为1751100元，双方约定按1750000元计价。从第四年起计租租金逐年递增率6%。出租房屋用途规定：宾馆、酒店等各种合法商业活动。本合同签署七日内，乙方向甲方支付1000000元作为装修期间和免租期履约保证金。乙方延迟缴纳本合同租金的，每延迟一日，乙方应当向甲方相当于欠款金额1%的延迟履行违约金。迟延超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金累计超过三次，则甲方也有权单方解除合同。合同签订后，原告洪林将租赁物即8套房屋和23个车位交付给被告胡有琼，该租赁房屋用于被告贵州东景湾大酒店有限公司开设东景湾大酒店。2016年5月16日，原告洪林的委托代理人岳舰代表原告洪林作为协议甲方与被告胡有琼作为协议乙方另行签订《关于延迟支付租金的补充协议》，该补充协议约定，甲乙双方经协商一致同意，乙方向甲方支付的1000000元装修保证金抵扣租赁期第一年即2015年9月1日至2016年8月31日的租金1000000元，双方并对2015年9月1日至2016年8月31日的剩余租金738500元作出分期付款的约定。2016年9月1日，原告洪林的委托代理人岳舰代表原告作为协议甲方与被告胡有琼作为协议乙方达成《关于的补充协议》，协议对租赁期第二年至第四年共计三年的租金进行调整，并对该期间的租金支付方式进行了约定。2019年4月26日，原告洪林的委托代理人岳舰代表原告作为协议甲方与被告胡有琼作为协议乙方签订了《关于“水岸明珠”的补充协议》，双方在该补充协议中约定，“甲乙双方在2014年7月25日签订了‘水岸明珠’商业用房《租赁协议》，2016年5月16日签订‘关于延迟支付租金的补充协议’，又于2016年9月1日签订关于《房屋租赁协议》的补充协议。现就租赁标的物的实际情况及租金标准、租金支付等相关事项作如下补充，请双方遵照执行。一、关于租赁房屋面积：乙方转租给第三方裕园301室因经营不善退还给甲方，乙方2017年至2018年期间多次向甲方出租委托人岳舰请求，请岳舰帮忙寻求新的承租人，但一直未能寻找到新的承租人。甲方因考虑乙方的实际困难，本着为乙方着想的原则，经甲乙双方协商一致，该房裕园301室由甲方收回另行处置。从2019年4月1日起，乙方租赁该房屋的实际面积为：7443.77平方米。租赁房屋的房号为裕园105、和园108、裕园201、和园201、和园301、裕园401、和园401。车位数量为15个（注明：编号为05号、16号、17号、18号、34号、68号、69号、71号、77号、78号、79号、86号、87号、88号、89号），实际进入租赁车位数量为13个（其中78号、79号两个车位乙方已作电梯轿厢停放使用，原则上应进入车位租赁范围，甲方予以优惠，不收取租赁金）。从2019年4月1日起，计租租金标准，租金支付作如下调整说明：1、2019年4月1日至2019年8月31日租赁金为605251元；2、2019年4月1日至2019年8月31日租金支付按月进行支付。3、2019年9月1日至2030年8月31日，租赁房屋租赁金每年每平方米递增0.4元，租赁车位租赁金不再递增；4.2019年9月1日至2030年8月31日计租租金如下：2019年9月1日至2020年8月31日应付年租金1474683元，应付月租金122890元；2020年9月1日至2021年8月31日应付年租金1510414元，应付月租金125867元；2021年9月1日至2022年8月31日应付年租金1546144元，应付月租金128845元……5、2019年9月1日至2030年8月31日应付租金的支付方式：①2019年9月1日至2022年8月31日，这三年按月进行支付租赁金，且是按先支付租金后使用的原则……”。协议签订后，被告贵州东景湾大酒店有限公司于2019年9月18日向原告出具《关于分期计付2019年9月份房租的情况说明》一份，在该说明中被告贵州东景湾大酒店有限公司认可其向原告租赁水岸明珠经营用房，要求将2019年9月份的租金122890元分摊到五个月内付清，即2019年9月至2020年1月每月最后一日前分别支付24578元。原告洪林委托案外人陈松于2019年11月30日向被告胡有琼送达《关于水岸明珠105室-402室租金催缴通知》，要求被告胡有琼支付欠付的2019年9月至2019年12月的租金491560元，被告胡有琼已签收该催缴通知。2019年12月2日，被告胡有琼向原告洪林出具了《承诺书》及《欠付租金和违约金计算表》各一份，《承诺书》载明被告胡有琼差欠原告2019年9月至2020年2月七期租金共计860230元，如2020年2月29日前不能按时、全额支付所欠租金，其租赁的房屋用于经营的六盘水东景湾酒店人员自动离场，不再经营该酒店，室内装修及经营设施、设备移交给原告自行处置，用于偿还所欠租金和违约金。《欠付租金和违约金计算表》载明2019年9月1日至2020年2月期间的租金共计860230元，违约金按欠付租金的日利率1%计算，该期间欠付违约金780351.5元。现因被告至今未支付原告2019年9月1日起的租金，也未返还原告承租房屋及车位，故原告诉至本院。本院认为，案外人岳舰代原告洪林与被告胡有琼于2014年7月25日签订的《租赁协议》、于2016年5月16日签订的《关于延迟支付租金的补充协议》、于2016年9月1日签订的《关于的补充协议》、于2019年4月26日签订的《关于“水岸明珠”的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该四份协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对被告胡有琼辩称其系代表被告贵州东景湾大酒店有限公司与原告签订协议的辩称理由，因双方在所签订的四份协议中均体现胡有琼系以其个人名义与原告签订租赁协议，并未约定被告胡有琼系代表被告贵州东景湾大酒店有限公司与原告签订协议；且被告胡有琼出具给原告的承诺书亦为其本人以承租人身份出具，故对被告胡有琼的该辩称理由，本院不予采信。上述四份协议的当事人应认定为原告洪林与被告胡有琼。现因被告自2019年9月1日起未再支付原告租金迄今已一年有余，根据双方于2014年7月25日签订的《租赁协议》中约定，延迟超过30日缴纳租金，原告有权单方解除合同，现合同解除的条件已成就，故对原告洪林要求解除其与被告胡有琼签订的该四份协议的诉讼请求，本院予以支持。对被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司辩称因疫情影响未支付租金的辩称理由，因被告欠付原告租金时疫情尚未发生，在疫情结束后也未及时向原告支付租金，故对被告的该辩称理由，本院不予采信。被告贵州东景湾大酒店有限公司在2019年9月18日向原告出具的《关于分期计付2019年9月份房租的情况说明》中认可其向原告租赁水岸明珠经营用房，且该租赁房屋亦是用于被告贵州东景湾大酒店有限公司开设酒店，故被告贵州东景湾大酒店有限公司应为后期加入的承租人，其应与被告胡有琼共同向原告承担返还租赁物及支付租金的责任。对原告主张二被告返还其位于六盘水市钟山区个车位的诉讼请求，在合同解除后，被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司应将所承租的裕园105、和园108、裕园201、和园201、和园301、裕园401、和园401室房屋及水岸明珠地下停车场05号、16号、17号、18号、34号、68号、69号、71号、77号、86号、87号、88号、89号车位返还给原告，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告主张二被告支付其2019年9月至2020年8月的租金1474680元的诉讼请求，因原告与被告胡有琼对该期间租金已作约定，2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为122890元，现被告未支付原告该期间租金，故对原告主张被告支付2019年9月1日至2020年8月31日租金1474680元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告支付违约金780351.5的诉讼请求，因双方在合同中约定的按欠付租金的日利率1%支付违约金过高，被告对违约金过高提出抗辩理由成立，本院予以调整为以被告欠付租金1474680元为基数，年利率6.15%计算，自被告逾期支付租金届满之日即2019年9月1日至原告提起诉讼之日即2020年4月28日的违约金为59706.11元，故对原告主张被告支付其违约金59706.11元的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告洪林与被告胡有琼于2014年7月25日签订的《租赁协议》、于2016年5月16日签订的《关于延迟支付租金的补充协议》、于2016年9月1日签订的《关于的补充协议》、于2019年4月26日签订的《关于“水岸明珠”的补充协议》；二、被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告洪林位于六盘水市钟山区车位；三、被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪林租金1476840元；四、被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪林违约金59706.11元；五、驳回原告洪林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25544元，保全费5000元，共计30544元，由原告洪林负担8793元，由被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司负担21751元（原告已预交，被告应负担的部分于本判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  陈 宇审 判 员  贝 茜人民陪审员  薛廷芳二〇二〇年十二月三十日书 记 员  邵莉婷