河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初4762号原告:郭亮，男，汉族，1986年8月15日出生，住河南省息县。被告:信阳市园林实业发展有限责任公司法定代表人:吴琳琳，总经理。委托代理人:徐涛，男，汉族，1973年10月26日出生，住河南省信阳市浉河区，系公司行政副总，特别授权。委托代理人:徐留芳，河南同信律师事务所律师，一般代理。原告郭亮诉被告信阳市园林实业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日做出（2019）豫1502民初2063号民事判决书。被告信阳市园林实业发展有限责任公司不服一审判决，上诉至信阳市中级人民法院。信阳市中级人民法院于2020年7月20日下发（2020）豫15民终1354号民事裁定书，撤销（2019）豫1502民初2063号判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭亮、被告信阳市园林实业发展有限责任公司的委托代理人徐涛、徐留芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭亮的诉讼请求为：1、被告支付原告延期交房违约金32980元。2、被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金，从2017年9月19日至房产证报登记机关备案之日止，以缴纳房款总金额901106元为标准，按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%-50%计算。3、诉讼费由对方承担。事实及理由：原、被告双方于2017年3月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的香江帝景小区23号楼1单元1101号房屋。房屋总价901106元，合同对房屋的基本情况、付款方式、交付期限、产权证办理等进行了约定。合同第十五条关于产权登记的约定，没有规定作为责任方或过错方的出卖人的责任，却无端加重了无过错的买受人的责任，被告作为格式合同的提供方，免除己方责任，加重原告责任，严重违背民事行为的公平诚信原则，侵害了原告的合法权益，依法应认定为无效。故逾期办证的违约责任相当于未约定，按照相关司法解释并结合本案，被告于2017年6月19日交付房屋，依法应于2017年9月19日前为原告办理房屋权属证书。而至今被告仍未履行办证义务，依法应支付逾期办证的违约金。被告未按照合同约定的日期履行交房义务，逾期交房达61日。按照合同约定，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金，由此被告逾期交房应当向原告支付违约金为32980元。为维护原告合法权益，原告诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。被告信阳市园林实业发展有限责任公司辩称：一、原告请求判令答辩人支付延期交房违约金32980元无事实依据。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年4月18日前，全部房款到账后，……将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…5.达到第十四条第一款所述之标准。”合同的第十四条是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，而答辩人有关基础设施与公共配套建筑正常运行的使用条件在原告所购商品房时已达到交付使用的条件。原告没有在合同约定的期间接手房屋是其身原因造成的。原告从没有向答辩人提出过逾期交房的问题，也没有任何证据证明答辩人不向原告交付房屋。且原告与答辩人在2017年6月19日已经签订《交验房屋清单》、《物品及资料签领单》履行了商品房交付义务，原告已经实际占有房屋，答辩人没有违反合同的约定，不应承约责任。二、关于原告主张逾期办证违约金问题因没有合同约定不能成立。《商品房买卖合同》15条约定“如出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房产权属证书的，双方同意按第三项处理”。第3项是“房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请”也就是说若有违反此条约定，被告产权可以进行转移，原告配合协助，而事实上被告从来就没有转移的想法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”依据该司法解释，若双方合同就办证有约定的应从约定。既然原告与答辩人已经在合同中对因出卖人的原因导致不能办证有相关约定，且在合同中没有约定因答辩人的原因不能办理房屋权属证书需向原告支付违约金的约定，应根据合同约定办理。答辩人也正是按照合同约定为原告办理预告登记，履行了合同中第十五条约定的义务，不存在违约。也不应当承担违约金。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告郭亮在庭审中提交的证据有：1、《商品房买卖合同》。证明房屋交付的时间、赔偿标准和办证的约定。2、购房发票。证明已经支付给被告购房款。3、住建局提供的情况说明。证明房屋没有办证的责任在于被告。被告信阳市园林实业发展有限公司的质证意见为：1、对《商品房买卖合同》及购房发票的真实性无异议，但对证明目的有异议，根据该合同第八条、第九条的规定，我方不存在违约交付的情况，不应承担违约责任。该合同的第十五条第三款我方已经以字体加黑，条款做下划线进行了提示，做到了提示的义务，该条款不违反法律规定，也不存在加重对方责任的情况。另外该合同的文本并非格式合同，是省工商行政管理局和河南省建设厅提供的范本，商品房买卖合同说明中明确说明是该合同是示范文本，是可以进行删减和添加的。2、关于住建局提供的情况说明，该证据证实了被告不能办证的原因是因为施工方的责任所造成的。被告信阳市园林实业发展有限公司在庭审中提交的证据有：第一组：1、信阳市园林实业发展有限公司营业执照副本复印件一份，2、法人代表身份证明一份，3、法定代表人吴玲玲身份证复印件一份。证明被告的主体身份。第二组：1、《商品房买卖合同》复印件一份。2、房屋预告登记证复印件一份。证明：1、双方签订商品房买卖合同合法有效。2、被告已按《商品房买卖合同》第十五条第三款的规定履行了自己的义务，不存在违约行为。第三组：1、2017年6月19日交验房屋清单、物品及资料签领表（复印件）。证明：原告已经按照依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十四条的规定接收房屋并入住，并已实际占有房屋，被告也不存在违约行为。第四组：两份其他业主材料，证明郭亮在房屋收房之前，已经有业主入住，被告销售的商品房是现房，可以随时入住。根据原被告在庭审中的举证及质证意见，本院审理查明的事实如下：2017年3月18日，原告郭亮与被告信阳市园林实业发展有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于信阳市浉河区南湖路香江帝景23号楼1单元1101号房屋以901106元的总价出售给原告。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2017年4月18日前，全部房款到账后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（达到第十四条第一款所述之标准，即1、绿化根据季节分阶段实施；2、2015年11月30日前宽带、有线电视管线进户；3、2015年11月30日前天然气管线进户；4、2015年11月30日前通水通电），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过壹拾日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金。”合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续---所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请。”2017年4月18日，原告使用银行按揭的方式向被告付清房款（贷款期限30年）。2017年4月19日，信阳市国土资源局下发涉案房屋香江帝景23号楼1单元11层1101号房屋的不动产权属预告登记证书。2017年6月19日，原告在香江帝景小区物业处办理了交接房手续。另查明，被告信阳市园林实业发展有限公司与中城投集团第六工程局有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，河南省高级人民院做出（2018）豫民终513号民事判决书，判决中城投第六工程局集团有限公司移交香江帝景三期所有涉诉工程项目的施工资料。被告已经向信阳市中级人民法院申请强制执行。本院认为，原告郭亮与被告信阳市园林实业发展有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于逾期交房违约金。原告已依约向被告付清购房款，被告应在合同约定期限前履行向原告交付符合条件的商品房的义务。原告自2017年4月18日付清购房款以后，被告应当书面通知原告办理房屋交接手续，根据被告提供的2015年11月30日两位业主在香江帝景23号楼办理的房屋交接手续的证据，据此可以认定涉案房屋在双方签订协议时已经具备了交付条件，但是被告未能严格按照合同约定书面通知原告并向原告一并提交有关房屋质量的相关凭证，应当认定为被告有违约行为，故原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，即以已付购房款901106元为基数，自2017年4月18日起按照日万分之六计算至2017年6月19日止，共计32980元。关于逾期办理产权登记的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中《商品房买卖合同》第十五条就关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”有三项不同的承担方式和结果，双方在合同中选择了第三项即“3、房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请。”该条款不违反法律法规的规定，系双方的真实意思表示，且该条款在形式上有明显标注，有别于合同中的其他条款，不应认定为格式条款，该条款应属于双方当事人的特殊约定，应认定合法有效，故原告诉请逾期办理产权登记违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告信阳市园林实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭亮逾期交房违约金32980元。二、驳回原告郭亮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2886元，原告郭亮承担2262元，被告信阳市园林实业发展有限责任公司承担624元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  张丽红审判员  万 欣审判员  董亚男二〇二〇年十二月十六日书记员  周 权