云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初23号原告（反诉被告）：无锡和润房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91320202314159962X，住所地无锡市工艺桥1号9幢316-19。法定代表人：鹿琪亚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王善明，男，汉族，1986年12月7日出生，安徽省天长市人，本科文化，住安徽省天长市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘先长，云南立建律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：芒市大智置业有限公司，统一社会信用代码915331035551051648，住所地云南省德宏州芒市金孔雀大街48号。法定代表人：周**，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘双俊，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张梦婷，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告无锡和润房地产营销策划有限公司（以下简称无锡和润公司）与被告芒市大智置业有限公司（以下简称大智公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，被告于2020年3月24日向本院提出反诉，本院决定两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告无锡和润公司委托诉讼代理人王善明、刘先长，被告大智公司委托诉讼代理人刘双俊、张梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告无锡和润公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告销售佣金7297987元，退回被告收取的溢价佣金362297元，违约金暂计2272896元，三项共计9933180元；2.本案案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年11月，被告芒市大智置业有限公司（以下简称大智置业公司或甲方）为了销售其开发的位于芒市南侧交叉口的名称为“德宏印象”房产，与原告无锡和润房地产营销策划有限公司（以下简称和润营销策划公司或乙方）签订委托销售“德宏印象”房产的委托销售协议。双方就销售范围、面积、销售价格协议、合同期限、代理费构成及支付方式、双方的职责及违约责任进行了约定：可售房源（详见附件一）《房源销售价格参照表》；可销售面积：34384.16㎡（不含夹层，具体以房管局公布的可销售面积为准）；销售价格协议：①最高限价：房产的销售价格（以签约正式合同为准）不得超过备案价格销售。②溢价部分：超出底价部分为溢价。③底价：根据附件一《房源销售底价表》，除去甲方自留部分可售房源乙方为甲方回款总额共计为人民币1.9亿元。如果甲方指定客户的房价低于附件一房源销售中确定的底价（本合同“底价”唯一计算方法为：附件一种对应房源的销售价格×0.9），那么总计乙方应为甲方该套销售的回款金额进行相应的扣减，由此产生的销售达标任务按照同比例进行下调，甲方自行特殊销售的房源不能超过5套，项目保底销售额超过1.9亿部分的销售额为乙方溢价部分。④销售价格：根据各个营销节点，由乙方制定销售价格表和优惠幅度，以有利于销售判客和进行逼定成交，需经过甲方认可后签字方可执行，否则乙方应当就差价部分向甲方进行赔偿。⑤备案价格：甲方物价备案不得低于底价的30%。1.合同期限：本合同委托销售期限：自2017年11月20日起至2018年12月31日。除合同中约定的特殊客户外，甲方不单独销售，所有来访客户均属于乙方客户。乙方客户与甲方签署《商品房预售合同》（简称“预售合同”）或《商品房出售合同》（简称“出售合同”）等证明买卖关系成立的有效合同后，即为乙方销售成功，并以甲方实际收到的购房款作为计算乙方代理销售佣金的依据。代理服务费构成及支付方式：（1）进场费用：甲方支付乙方的进场费用共计人民币350000元，分两次支付。（2）溢价：甲方给予乙方销售的房源，销售参照价见附件一《房源销售价格表》；高于附件总表制定的保底价则为溢价，溢价归乙方所有，发票开具由双方协商是否属地代开。（3）甲方允许乙方在销售过程中出现总房源套数5%的退房概率，在合同有效期内出现退房客户乙方继续销售，销售溢价部分不重复结算。（4）溢价结佣时间：1、0-0.9亿元销售额佣金结算时间。①全款客户：按月结算，溢价结佣比例为单套房屋溢价的100%，由乙方成功销售（客户签定购房合同，并缴纳全款）后开具100%溢价金额发票与溢价申请单，双方签字确认交由甲方审核无误后7个工作日内转入乙方指定账户。②贷款客户：按月结算，溢价结佣比例为单套房屋溢价的100%，由乙方成功销售（客户签定购房合同、缴纳首付款、银行放款）开具100%溢价金额发票与溢价申请单，双方签字确认交由甲方审核无误后7个工作日内转入乙方指定账户。2、0.9亿元以上部分销售额佣金结算时间。①全款客户：按月结算，溢价结佣比例为单套房屋溢价的60%，由乙方成功销售（客户签定购房合同，并缴纳全款）后开具60%溢价金额发票与溢价申请单，双方签字确认交由甲方审核无误后7个工作日内转入乙方指定账户。②贷款客户：溢价结佣比例为单套房屋溢价的60%，由乙方成功销售（客户签定购房合同，缴纳首付款、银行放款）开具60%溢价金额发票与溢价申请单，双方签字确认交由甲方审核无误后7个工作日内转入乙方指定账户。3、在合同有效期内，乙方完成甲方所有可售房源的总货值（不含自持及抵扣部分）的90%，剩余40%押金款项甲方7个工作日内一次性结清，乙方开具溢价金额发票给到甲方。乙方无法完成甲方所有可售房源的总货值（不含自持及抵扣部分）的90%，剩余40%押金款项不予结算。4、特殊情况结算：在春节前甲方没有拿到预售证的情况下，乙方提出提前收取客户定金的书面申请，甲方同意并授权后收取。甲方根据实收款的数额，酌情支付部分溢价（不超出实收款的20%），定金收取产生的风险和责任由甲方承担。5、在售楼处给予客户最高优惠的基础之上，客户找到甲方寻求更多优惠，由此产生的额外优惠，因从甲方应得总产值中扣除，此情况需双方书面确认后方可执行，违约责任第2款中约定：2、甲方若未按合同约定时间向乙方付款，若逾期10天以上则按应付余额的2‰×逾期天数向乙方支付滞纳金，同时乙方有权停止工作。协议签订后，原告和润营销策划公司立即按协议约定组织人员进场开始策划与销售，截止到销售房源Ｃ3（2-4）103套为止，已按协议约定销售款项达90410000元。被告大智置业公司应按约定销售额0-0.9亿元结算佣金，但被告以各种理由没有按约定支付相应佣金。截止到合同终止，原告完成所有已售房源溢价为14403319元，被告应向原告支付的佣金溢价为9045117元（计算方式：9亿元销售内全部溢价＋0.9亿元后溢价的60%－实际需要返还的工具间成本价），被告大智置业公司支付过原告佣金1832183元，尚欠原告佣金7297987元，退回佣金362297元。根据双方约定的违约责任，被告应支付原告滞纳金为3794003元（合同预定2018年12月31日前支付完毕所有佣金，截止到9月30日，共计273天，超过10天算违约，实际滞纳金计算天数为263天），原告本次自愿只按滞纳金2272896元起诉，故，被告应支付原告的佣金及滞纳金总额为人民币9933180元。原告多次要求被告支付所欠款项未果。现为维护原告合法权益，故诉至本院。被告大智公司辩称，原告针对被告的诉请无任何事实和法律依据。被告事实上至少超支付了原告人民币5532097元。理由为：一、原告提交的合同底价非原、被告双方约定的真实底价。2018年，芒市的房屋价格大幅上涨，之前双方确定的底价明显低，加之被告对H1洋房和C系列房源进行了车位赠送，车位价格摊到房屋价格中，原、被告对委托销售房屋的底价进行了调高。原告提交的合同中的底价并非原、被告双方约定的真实底价，原、被告约定的真实底价被告已在证据中提交。房屋销售代理行业的正常佣金范围为1%-3%，但原告主张的佣金范围至少在10%-20%，其利润远高于开发商，不符合正常逻辑。二、原告主张的118套房屋佣金有45套不符合结佣条件。根据原、被告双方的合同，原告结佣需要满足至少以下条件：1.客户与被告正式成交并签订正式合同；2.客户的购房款支付到位；3.客户在其销售代理期限内因其代理行为而成交；4.成交价格经被告认可。但是，原告提供的认购单中的客户，其中有36户仅仅签订了认购单，未实际成交；有1户未经过原告认可成交价格；有3户尚未款；有5户未在合同期内成交。该45户不符合结佣条件。三、原告主张的销售佣金已经远远高于正常行业水平。房屋销售代理行业的正常佣金范围为1%-3%，但原告主张的佣金范围至少在10%-20%，其利润远高于开发商，不符合正常逻辑。四、被告累计向原告支付的款项加原告向被告客户私收款项共计人民币6903741元，已远超被告应付款项。具体如下：1.被告已经累计向原告支付款项人民币2609730元；2.原告在代理销售房屋期间发生大量向客户私收款项的行为，据原告不完全掌握的材料显示，被告已经私收款项人民币4039172元；3.原告承诺对内街商铺进行装修，装修费从原告的溢价中予以扣除，目前被告已经支出装修费人民币32761元；4.原、被告明确，为促进客户认筹，破告给到原告1%作为奖励，本次认筹发出去的奖励金总额，最终在二期合作后从溢价中扣除，原告预提取二期认筹佣金人民币196050元；5.原告在被告处购买货物价值人民币26028元未支付款项，主张以溢价抵扣；6.原告在工作联系函中承诺，客户使用的VIP卡每张抵扣10000元购房款，原告在其溢价中愿意扣除20张VIP卡的价值。因此，据原、被告约定的交易底价和原告代理销售期间客户的实际成交情况，原告可以从被告处计提的溢价结佣为人民币1371644元。被告事实上至少超额支付了原告人民币5532097元。五、原告在代理销售期间，发生多项违约行为。1.原告私自向客户承诺赠送物管却未兑现；2.原告在销售代理期间未按照协议约定举办网络和媒体宣传，举办营销活动抽奖却不给中奖客户发放奖品；3.原、被告在协议中约定，原告至少要配备8人以上团队在销售现场服务，但至服务期满，原告仅配备了4名销售人员在现场服务；4.合同中明确约定，原告不可私收款项。但据被告不完全掌握的材料显示，原告在代理销售房屋期间发生大量私收款项的行为，原告私收款项的工作人员涉及多人。2020年3月6日，被告就原告私收款项事宜向法院申请调取涉案工作人员的银行流水以明确原告具体私收款项的数额。若能调取原告涉案工作人员流水，则可见原告至少私自向客户收款人民币4039172元中饱私囊。原告的诸多违约行为严重违反了双方签订的协议，对被告的销售业绩和商业信誉造成了极其恶劣的影响。综上，原告多向被告收取的款项可能远高于人民币5532097元。被告的付款义务早已履行完毕，被告不存在欠付原告佣金的行为，更无需向原告承担违约责任。恳请贵院驳回原告所有诉讼请求。被告对原告多收取款项、私收款项、欺骗客户、损害被告商业信誉的行为所造成的损失向贵院提起反诉。被告大智公司提出反诉，请求：1.判令被反诉人退还反诉人多收取的款项人民币5532097元；2.判令被反诉人向反诉人支付自起诉之日起至全部款项返还之日止，以欠付款项为基数，按银行同期贷款利率计算的利息；3.案件受理费、保全费由被反诉人承担。事实与理由：2017年11月，反诉人与被反诉人签订了一份《云南大智置业限公司“德宏印象”项目二标段全案销售代理合作协议》，约定反诉人委托被反诉人销售反诉人“德宏印象”项目二标段的可售房源，委托销售期限为2017年11月20日至2018年12月31日。合同签订后，被反诉人部分履行了合同义务。反诉人向被反诉人预先支付了佣金人民币2609730元。在被反诉人向贵院起诉，要求反诉人继续向其支付佣金后，反诉人就与被反诉人之间的账目进行系统梳理，发现被反诉人的佣金仅为人民币1371644元。更为甚者的是，被反诉人在从事销售代理工作期间，违背双方合同约定，通过其工作人员王善明、卞帅、艾志成、肖利军、周子玲等人私自向客户收取款项人民币4039172元。因此，被反诉人至少从反诉人处多收取款项人民币5532097元。反诉人认为，被反诉人多收取的人民币5532097元，没有任何事实及法律依据，且严重侵害了反诉人的合法权益，理应予以退还。据此，反诉人请求贵院依据相关法律规定，依法判如所请。驳回被反诉人的全部诉讼请求。补充：针对我方反诉原告的答辩，第三页最后一段，需要强调的是：1.销售部的销售专用章是原告所有和控制的；2.用过的收据本和POS机问题；3.原告方答辩中承认私收了款项424547元，我方认为原告私收了4030000元；4.原告私收款项是应得溢价的部分我方不认可。收据分两类，一类是我方公司加盖的公章及财务专用章是认可的；一类是销售专用章不认可。具体的我方会在举证中说明。反诉被告无锡和润公司辩称：1、请求驳回被答辩人（本诉被告）要求退回多收人民币5532097元及要求以此基数支付利息的反诉请求。2、由被答辩人（本诉被告）承担本案本诉及反诉的案件受理费、保全费等。事实及理由：一、被答辩人（本诉被告）所提的反诉请求没有任何法律及事实依据，纯属颠倒事实，借此拖延时间与耍赖行为，违背了最基本的诚实信用原则，也背离了合同的基本约定，请法院依法查清事实，驳回其反诉请求，并支持答辩人（本诉原告）的诉讼请求。2017年11月，被答辩人（本诉被告）芒市大智置业有限公司（以下简称大智置业公司或甲方）与答辩人（本诉原告）无锡和润房地产营销策划有限公司（以下简称和润营销策划公司或乙方）签订委托销售“德宏印象”房产的委托销售协议。双方就销售范围、面积、销售底价价格、合同期限、代理费构成及支付方式、双方的职责及违约责任进行了约定：1、溢价部分：超出底价部分为溢价。底价：根据附件一《房源销售底价表》，除去甲方自留部分可售房源乙方为甲方回款总额共计为人民币1.9亿元，项目保底销售额超过1.9亿部分的销售额为乙方溢价部分。本合同“底价”唯一计算方法为：附件一中对应房源的销售价格×0.9。2、合同期限：自2017年11月20日起至2018年12月31日。除合同种约定的特殊客户外，甲方不单独销售，所有来访客户均属于乙方客户。乙方客户与甲方签署《商品房出售合同》（简称“预售合同”）或《商品房出售合同》（简称“出售合同”）等证明买卖关系成立的效合同后，即为乙方销售成功，并以甲方实际收到的购房款作为计算乙方代理销售佣金的依据。3、代理服务费构成及支付方式：（1）进场费用：甲方支付乙方的进场费用共计人民币350000元，分两次支付。（2）溢价：甲方给予乙方销售的房源，高于附件总表制定的保底价则为溢价，溢价归乙方所有。（3）溢价结佣时间：①0-0.9亿元销售额佣金结算时间（按套全额结算）；②0.9亿元以上部分销售额佣金结算时间（未完成任务按套结算60%）。4、乙方需要第一阶段（2018年4月15日）前完成70000000元任务的销售额。协议签订后，答辩人和润营销策划公司立即按协议约定组织人员进场开始销售，代理期限内，共完成118套，其中84套已经备案，34套由于被答辩人的原因只认购未备案，根据合同约定，认购也属于成功销售，且被答辩人在工作函中也承认答辩人的认购金额算是完成第一阶段任务，所以是总销售额124876837元。该部分销售额减去总底价110564429元，总溢价为14312408元。根据合同约定其中截至到房源C3（2-4）103为止的销售额是90410000元，按约定支付100%溢价佣金。剩余34460000元应支付60%的溢价佣金。同时，答辩人根据合同约定，减去成交客户赠送的62个工具间的差价，共3720000元。按照计算方式：0.9亿元销售100%溢价+0.9亿元销售额后的60%溢价－需要返还的工具间差价。则被答辩人应向答辩人支付的佣金溢价为9130170元。被答辩人大智置业公司支付过答辩人佣金1832183元，尚欠答辩人佣金7297987元。以上溢价金额是根据被答辩人提供的网签备案房源价格、以及答辩人提供的认购价格减去该套房源总底价得出的溢价。代理期间得到被答辩人允许的情况下，部分的房源部分溢价在网签备案前由答辩人作为外佣收取。该部分外佣未计入备案价格内，所以与答辩人上述的溢价7297987元无关。该部分外佣共计724594元，被答辩人扣押了一半，剩余362297元作为总佣金的一部分，被答辩人应该予以支付。据此，被答辩人（本诉被告）所主张的预先支付的佣金2609730元分为三部分：1、进场费350000元。答辩人需要支付进场费350000元作为答辩人代理进场的条件，该款项与后期佣金无关，也不需要从后期佣金中扣除350000元。2、已经结算的1832183元。答辩人（本诉原告）予以认可，但该部分溢价佣金，答辩人（本诉原告）在计算佣金（答辩人提交证据第49页）时已经将该部分扣减，目前起诉标的中不包含已经支付的部分，其他款项没有任何支付依据。3、外佣结佣单427547元。答辩人（本诉原告）因为被答辩人资金困难不按合同约定支付溢价佣金，在征得了被答辩人的认可后，答辩人按约定收取部分应得的溢价佣金。但是这部分佣金未计入备案价，所以不需要再标的中另行扣除。同时，答辩人也将本该由答辩人全部应得溢价佣金的50%又按被答辩人的要求交付给了被答辩人的负责人王加勇，答辩人同时保留对王加勇的追缴权利。二、被答辩人所称的佣金仅为1371644元更是背离事实与合同关于底价的约定，被答辩人计算溢价的底价是其以前的销售价格，并未按照合同约定×0.9。答辩人根据被答辩人所提交的本诉证据并结合《委托销售协议》真实底价进行了核对结算，按照被答辩人提供的证据说明，其尚欠答辩人佣金7297987元。三、被答辩人在反诉中主张的诉求没有任何证据支撑，纯属主观猜测，所提反诉请求依法应当予以驳回。被答辩人在反诉中所称答辩人通过其工作人员王善明、卞帅、艾志成、肖利军、周子玲收取了溢价佣金人民币4039172元没有任何凭证。答辩人在离开被答辩人的项目前，被答辩人公司员工孙瑞将答辩人放在办公室的POS机、用过的收据本、《销售部营销专用章》的公司用章，以及其他未使用的销售道具和礼品统统拿走。所以被答辩人在本诉提交的证据中大量废弃发票存根、无章收据、有章未签名都属于无效收据，将被答辩人甚至将自己财务人员签字、财务章、收款章的相关收据、以及自己的POS机单据也计算在答辩人头上（被答辩人证据中163—175页），这本身就是歪曲事实，答辩人在质证意见中也详细的作出了反驳。被答辩人所提的反诉请求前后矛盾，漏洞百出，基本属于主观猜测，没有以客观事实为依据。答辩人经过被答辩人所同意收取的溢价佣金本来就是答辩人按合同约定超过底价出售应得的佣金，没有收取被答辩人约定应得的底价，被答辩人所提的反诉请求没有任何法律及事实依。同时，答辩人要求被答辩人归还其拿走的相关资产。综上所述，请法庭依法驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人的全部本诉请求。补充：被告提交的证据156、162页，销售专用章是我方刻的，我方都是通过被告的同意才盖的章。销售专用章开的收据是720000余元，是经过被告认可的。章、收据本、礼品都被被告方收走了。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原告提交被告无异议的证据（即第一、二组）本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第三组证据代理合同及底价表；第四组证据原告与被告工作联系函；第五组证据原告已经销售完成的房源明细及应得溢价佣金；第六组证据原告发放员工工资清单；第七组证据原告员工周子玲转账给被告董事长王加勇记录；第八组证据房屋定购/缴款确认单。原告提交的第九组证据原告员工卞帅的银行卡流水：收款金额和转给被告员工的转账记录；第十组证据原告员工周子玲的银行卡流水：收款金额和转给被告员工的转账记录第十一组证据原告员工给被告员工的转账记录。本院认为，原告提交的第三、四、五、六、七、八、九、十、十一组证据真实性、合法性、关联性予以采信，证明内容与本院核实情况及被告证据相互印证情况，予以部分采信。被告提交的第一组证据《芒市大智置业有限公司“德宏印象”项目二标段全案销售代理合作协议》及其附件；第二组证据《“德宏印象”一期二标段价格表》（4份），《工作联系函》（2份）；第三组证据《合同备案表》及《信息确认表》；第四组证据《合同备案表》（10份）；第五组证据李坚签订的《订购单》；第六组证据《工作联系单》（1份），《付款审批表》及《付款凭证》（各1份）；第七组证据《工作联系函》（1份），《二期认筹佣金提取表》（19份），《付款凭证》（14份）及《收据》（7份），《收据》（5份），非正常《收据》、《录音》、《银行流水》（部分），《芒市遮放贡米有限责任公司销售单》；第八组证据短信截图（4份）及通话录音（2份）；第九组证据银行流水（14份）；第十组证据《交易统计明细》（3份）、客户李益飞的刷卡小票（1份）；第十一组证据《客户银行流水整理》（1份）。被告提交的第十二组证据申请调取的五台POS机（嘉联支付、海科融通、卡友、拉卡拉、随行付）的交易情况；第十三组证据原告方员工开具的收据对应的原告员工银行卡或POS机情况表。本院认为，对被告提交的第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三组证据真实性、合法性、关联性予以采信，证明内容与本院核实情况及原告证据相互印证情况，予以部分采信。根据庭审查明，本院认定事实如下：原、被告于2017年签订《“德宏印象”项目二标段全案销售代理合作协议》（无签约日期），合同主要内容为：一、可销售面积为34384.16㎡（不含夹层，具体以房管局公布的可销售面积为准）。二、销售价格：1.最高限价为不得超过备案价格销售。2.溢价部分为超出底价部分为溢价。3.底价为除去被告自留部分可售房源为被告回款总额共计1.9亿元。如果被告指定客户的房价低于房源销售中确定的底价，那么总计原告应为被告该套房源销售的回款金额进行相应的扣减，由此产生的销售达标任务按照同比例进行下调。4.根据各个营销节点，由原告制定销售价格表和优惠幅度，需经过被告签字认可后方可执行，否则乙方应当就差价部分向被告进行赔偿。5.被告物价备案不得低于底价的30%。三、本合同委托销售期限为自2017年11月20日起至2018年12月31日。同时在期限条款中特别约定，除合同中约定的特殊客户外，被告不单独销售，所有来访客户均属于原告客户。原告客户与被告签署《商品房预售合同》或《商品房出售合同》等证明买卖关系成立的有效合同后，即为原告销售成功，并以被告实际收到的购房款作为计算原告代理销售佣金的依据。四、代理服务费构成及支付方式：（1）进场费用：被告支付原告的进场费用共计人民币350000元，分两次支付。被告需要在合同签订的10个工作日内，且原告人员进场满8人的情况下，一次性支付第一笔200000元进场费用，第二笔进场费用150000元需要在2018年2月9日前一次性支付完毕。被告在支付完第一笔进场费后，原告工作未按工作计划严格执行出现重大失误的，被告有权拒绝暂缓支付第二笔费用。（2）溢价：被告给予原告销售的房源，销售参照价见附件一《房源销售价格表》；高于被告制定的底价则为溢价，溢价归原告所有，发票开具由双方协商是否属地代开。（3）被告允许原告在销售过程中出现总房源套数5%的退房概率，在合同有效期内出现退房客户原告继续销售，销售溢价部分不重复结算。原、被告双方的对外报价保持统一，详见出售价格及优惠根据后期双方制定价格表和输出口径。（4）溢价结佣时间：1、0-0.9亿元销售额佣金结算时间。①全款客户：按月结算，溢价结佣比例为单套房屋溢价的100%，由原告成功销售（客户签定购房合同，并缴纳全款）后开具100%溢价金额发票与溢价申请单，双方签字确认交由被告审核无误后7个工作日内转入原告指定账户。②贷款客户：按月结算，溢价结佣比例为单套房屋溢价的100%，由原告成功销售（客户签定购房合同、缴纳首付款、银行放款）开具100%溢价金额发票与溢价申请单，双方签字确认交由被告审核无误后7个工作日内转入原告指定账户。2、0.9亿元以上部分销售额佣金结算时间。①全款客户：按月结算，溢价结佣比例为单套房屋溢价的60%，由原告成功销售（客户签定购房合同，并缴纳全款）后开具60%溢价金额发票与溢价申请单，双方签字确认交由被告审核无误后7个工作日内转入原告指定账户。②贷款客户：溢价结佣比例为单套房屋溢价的60%，由原告成功销售（客户签定购房合同，缴纳首付款、银行放款）开具60%溢价金额发票与溢价申请单，双方签字确认交由被告审核无误后7个工作日内转入原告指定账户。3、在合同有效期内，原告完成被告所有可售房源的总货值（不含自持及抵扣部分）的90%，剩余40%押金款项被告7个工作日内一次性结清，原告开具溢价金额发票给到被告。原告无法完成被告所有可售房源的总货值（不含自持及抵扣部分）的90%，剩余40%押金款项不予结算。4、特殊情况结算：在春节前被告没有拿到预售证的情况下，原告提出提前收取客户定金的书面申请，被告同意并授权后收取。被告根据实收款的数额，酌情支付部分溢价（不超出实收款的20%），定金收取产生的风险和责任由被告承担。5、在售楼处给予客户最高优惠的基础之上，客户找到被告寻求更多优惠，由此产生的额外优惠，因从被告应得总回款额中扣除，此情况需双方书面确认后方可执行。6、被告收款账户。法定代表人：鹿琪亚；开户银行：江苏银行股份有限公司无锡胜利支行；账号：27×××72。同时，双方对各方责任和违约事项进行约定。双方在合同履行过程中，因房源底价、已付佣金、进场费350000元是否在佣金中扣除等方面发生纠纷，原告为此诉至本院，请求：1.依法判令被告支付原告销售佣金7297987元，退回被告收取的溢价佣金362297元，违约金暂计2272896元，三项共计9933180元；2.本案案件受理费、保全费由被告承担。被告提出反诉，请求：1.判令被反诉人退还反诉人多收取的款项人民币5532097元；2.判令被反诉人向反诉人支付自起诉之日起至全部款项返还之日止，以欠付款项为基数，按银行同期贷款利率计算的利息；3.案件受理费、保全费由被反诉人承担。另查明，被告在原告进场时已支付进场费350000元，原告所收取资金中，支付给被告董事长王加勇807297元，支付给被告职工孙瑞224519元。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。在本案中，双方所签订的《销售代理合作协议》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，是合法有效的协议，协议内容对双方均有约束力，也是双方结算佣金金额的依据。一、关于底价如何确定问题。双方在协议签订时车库单独计价销售，而在合同履行过程中，又以购房赠送车库的形式进行销售，本院根据市场行情和公平原则，认为底价应包括房屋底价和车库底价之和为计算佣金的底价。二、关于进场费350000元，是否应在佣金中扣除问题。因合同未约定，本院认为不应扣除。三、关于租金35250元，是否已支付给被告的问题。原告主张已支付，但未提交相关证据，故本院对原告主张已支付的主张本院不予支持。四、原告支付给被告董事长和职工的款项1031816元的问题。本院认为属原告返还被告款项。仅是未付到被告对公账户，而付到个人账户问题，故本院认为该款项应在被告已付佣金中扣减。五、已付佣金金额为多少的问题。原告职工通过客户收取2357006元，被告支付1832183元，原告应承担租金35250元，扣除原告返还原告1031816元，实际已付佣金3192623元。六、原告佣金是多少的问题。按协议计算的佣金为12126708元，应减去车库底价608000元后原告应得佣金为6046708元。七、关于违约金。本院认为，双方对应付佣金金额各持己见，产生纠纷，故原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。八、被告要求原告返还多支付佣金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）芒市大智置业有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）无锡和润房地产营销策划有限公司佣金2854085元（不含已付3192623元）；二、由被告（反诉原告）芒市大智置业有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）无锡和润房地产营销策划有限公司保全费5000元；三、驳回原告（反诉被告）无锡和润房地产营销策划有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）芒市大智置业有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81332元，由原告（反诉被告）无锡和润房地产营销策划有限公司负担55491元（已付），由被告（反诉原告）芒市大智置业有限公司负担25841元（未付），限本判决生效之日一次性向本院交纳。反诉受理费25262元，由被告（反诉原告）芒市大智置业有限公司负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  李同法人民陪审员  张春林人民陪审员  杨 利二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  刘虹言