贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2730民初2485号 原告：田志欣，女，1985年6月8日出生，汉族，贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市红花岗区。 委托代理人：潘忠政，贵州黔鹰律师事务所律师，特别代理。 委托代理人：石凤强，贵州黔鹰律师事务所律师，特别代理。 被告：贵州森鸿置业发展有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道中山路，统一社会信用代码91522730MA6DMR2L8J。 法定代表人：周双喜，系公司执行董事。 委托代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。 委托代理人：封小现，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。 被告：贵州百赢置业有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区都司路中天商务港6层3号，统一社会信用代码91520100MA6E8E6F3W。 法定代表人：谢仙仙，系公司执行董事兼总经理。 原告田志欣诉被告贵州森鸿置业发展有限公司、贵州百赢置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理，依法适用简易程序于2020年10月30日公开开庭进行审理。原告田志欣的委托代理人潘忠政、石凤强到庭参加诉讼；被告贵州森鸿置业发展有限公司的委托代理人彭俊瑋、封小现到庭参加诉讼；被告贵州百赢置业有限公司经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉请：1、请求依法判决解除原告与被告一之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：SHzY0034）；2、请求依法判决撤销原告与被告二之间的《团购服务协议》；3、请求依法判决被告一返还原告首期购房款191397元；4、请求依法判决被告二返还原告团购服务费40000元；5、请求依法判决二被告支付原告资金占用利息34709.55元；（以231397为基数，参照民间借贷司法解释支付资金占用期间利息的年利率6%，从2018年1月6日计算至实际付清之日，暂计至2020年7月13日）6、请求依法判决被告承担本案诉讼费、保全费等合理费用；（以上诉请金额合计266106.55元）。 庭审时原告主动撤回诉讼请求2即请求依法判决撤销原告与被告二之间的《团购服务协议》。 事实与理由：原告田志欣在2017下半年多次接到被告贵州森鸿置业发展有限公司（以下简称被告一）商铺销售人员的电话推销，劝说原告购买被告一开发的商铺。原告遂按被告要求，于2017年10月20日向被告一支付了10000元作为认筹金，2017年11月11日向被告一支付了10000元作为定金。同日，向被告二贵州百赢置业有限公司（以下简称被告二）支付了40000元作为团购服务费。此后被告电话通知原告，要求原告于2018年1月6日到被告售楼部签定正式书面购房合同，同时提交申请贷款所需资料。2018年1月6日，原、被双方当日签订合同编号为ｓＨＺＹ0034号《商品房买卖合同》，同时提交了申请购房按揭贷款所需全部资料。原告购买位于贵州省黔南州龙里县。商铺面积为28.59平方米，套内面积为24.12平方米，总价款为371393元，首付款为191397元。合同签定后，原告方按约支付了首付款171397元。该合同已进行了登记备案，预售合同登记号为Ｙ18000203。然而时至今日被告一一直未给原告成功办理贷款，原告多次询问均得不到正面回复，导致双方签订编号为ＳＨＺＹ0034的商品房买卖合同在客观上不能继续履行。为此，原告多次与被告协商，依照合同约定和相关法律法规解除该商品房买卖合同，返还已付购房款和团购服务费，被告一与被告二均置之不理。结合本案事实，第一，原告如实提供办理贷款手续所需的全部资料并交于被告一，积极配合其办理贷款手续，履行了买受人的全部义务，至今未能获得按揭贷款系被告方不作为所致。其次，在本案中，在签订商品房买卖合同之前，被告一被告二收取了原告的认筹金与团购服务费。根据合同法的基本原则，被告一与被告二应当提供与费用相对应的服务内容，然而二被告巧立名目，违法违规收取原告高额服务费于法无据，属于欺诈行为，应依法予以返还。同时，根据原被告签订的编号为ＳＨＺＹ0034的商品房买卖合同第九条的约定，因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。同时，，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二十三条之规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，原告要求解除客观上不能履行的商品房买卖合同，退还购房款和团购服务费合法合理。综上所述，原告特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告诉请为谢。 被告贵州森鸿置业发展有限公司辩称：本案原告不享有合同解除权，其要求解除合同并让被告返还购房款即资金占用利息没有事实依据。原告诉称其如实提供办理贷款所需资料积极配合被告办理贷款手续不属实。贷款没有办理是原告未配合被告提供按揭贷款资料所致，并非被告的原因。原告与被告贵州百赢置业有限公司是居间服务法律关系，原告作为买受人，与被告贵州森鸿置业发展有限公司签订商品房买卖合同，享受了团购服务优惠，双方权利义务平等，且是真实存在并实际履行的，并未违法，故被告不存在欺诈行为。原告要求退还首付款和资金占用利息是依据合同解除产生的，本案不具备合同解除事由，故原告的诉讼请求没有法律依据。原告撤回诉请2前已在诉状中自认其与被告贵州百赢置业有限公司签订了《团购服务协议》，其在庭审中陈述未签订是自相矛盾的。另外，就交房问题我方已于2019年12月10日在贵阳晚报上刊登了公告。商品房管理办法是部门规章。房开商没有审查购房人贷款资质的义务和责任，根据购房合同范本第8条，已经对各种无法办理按揭的情况进行了责任的约定。 被告贵州百赢置业有限公司未出庭作答辩亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2017年11月11日，原告田志欣（乙方）与贵州百赢置业有限公司（甲方）签订一份《团购服务协议书》，约定田志欣购买龙里县，需交纳团购服务费40000元，获得享受8万元的购铺优惠，购铺优惠在乙方与开发商签署《商品房买卖合同》时执行，优惠款直接冲抵总房款。当乙方与开发商成功签署《认购书》或者《商品房买卖合同》，即视为甲方向乙方所提供的团购优惠服务已成功达成，本次团购优惠服务履行完毕。乙方已知悉该笔费用不计入在乙方购买的房款中，甲方将额外开具等额收据给乙方。 同日，田志欣向被告贵州百赢置业有限公司支付团购服务费40000元，贵州百赢置业有限公司出具了加盖财务专用章的收据予以确认。 2018年1月6日，原告田志欣与被告贵州森鸿置业发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，田志欣购买被告开发的位于龙里县，建筑面积28.59平方米，总价款371397元。付款方式为银行按揭贷款，首付款191397元于合同签订之日支付，余款180000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续。 双方签订的《商品房买卖合同》第8页第八条还明确约定：因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。 前述双方签订的《商品房买卖合同》已在龙里县房地产管理局备案登记。 2017年10月20日，田志欣向被告贵州森鸿置业发展有限公司支付购房认筹款10000元，贵州森鸿置业发展有限公司出具加盖财务专用章的一张收据予以确认。 2017年11月11日，田志欣又向被告贵州森鸿置业发展有限公司支付购房定金10000元，贵州森鸿置业发展有限公司同样出具加盖财务专用章的一张收据予以确认。 2018年1月6日即合同签订当日，原告田志欣向被告贵州森鸿置业发展有限公司支付了购房款171397元，贵州森鸿置业发展有限公司出具加盖公司财务专用章的一张收据予以确认。 2018年3月8日，田志欣交纳了涉案商铺的专项维修资金571.8元。 《商品房买卖合同》签订至今，银行按揭贷款还没有成功办理。 另查，一、被告贵州森鸿置业发展有限公司与贵州百赢置业有限公司针对涉案龙里县龙门镇房地产项目签订了销售代理合同，贵州森鸿置业发展有限公司委托贵州百赢置业有限公司进行销售。二、被告贵州森鸿置业发展有限公司已于2017年12月28日取得涉案房地产项目《商品房预售许可证》[编号：（2017）商房预字第12-03号）]。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《团购服务协议书》、《商品房预售许可证》、商品房预售合同备案登记表、收据等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告田志欣与被告贵州森鸿置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。该合同第八页第八条明确约定：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。这是双方在合同中约定解除合同的条件，即双方约定解除权行使条件。现银行按揭贷款仍未成功办理，原告仅单方称是被告贵州森鸿置业发展有限公司拖延办理导致提交办理贷款的相关材料过期导致无法办理按揭贷款，并未举证充分证明，并且被告贵州森鸿置业发展有限公司已在签订《商品房买卖合同》前取得了《商品房预售许可证》，合同也已办理预售备案登记，客观上已具备办理银行按揭贷款的要件。所以，根据合同约定和法律规定，原告也不具有解除合同的权利，故对其诉请，本院依法不予支持。 对于原告在庭审中否认与被告贵州百赢置业有限公司签订过《团购服务协议书》的问题。因本案原告撤回的诉请是：请求依法判决撤销原告与被告贵州百赢置业有限公司之间的《团购服务协议》，撤诉的前提是双方签订过《团购服务协议书》的事实，而庭审时又否认，逻辑上自相矛盾。而且原告所举的其中一张收据证实原告在2017年11月11日向贵州百赢置业有限公司支付团购服务费40000元，刚好与双方签订的《团购服务协议书》相吻合。对于原告否认签订过《团购服务协议书》以及申请笔迹鉴定的主张，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告田志欣的全部诉讼请求。 本案已减半收取的案件受理费2646.00元，由原告田志欣负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  欧子红 二〇二〇年十二月八日 法官助理岑娜 书记员方利