北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民初509号原告：北京中稷汇宝投资有限公司，住所地北京市东城区南二里庄19号百富怡大酒店305室。法定代表人：王淑珍，董事长。委托诉讼代理人：杨景林，北京市中银律师事务所律师。被告：北京新京润房地产有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼1层215-南122b。法定代表人：张宇翔，总经理。委托诉讼代理人：陶春名，女，1991年7月18日出生。被告：广东珠江建筑装饰工程有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区甘路园南里25（三期）五层503。法定代表人：陈翠霞，经理。委托诉讼代理人：赵妍，女，1987年5月10日出生。被告：优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路66号院22号楼3层301内310。法定代表人：王瑜，总经理。委托诉讼代理人：张丽红，女，1981年11月2日出生。委托诉讼代理人：胡合，男，1995年7月16日出生。原告北京中稷汇宝投资有限公司（以下简称中稷汇宝公司）与被告北京新京润房地产有限公司（以下简称新京润公司）、广东珠江建筑装饰工程有限公司北京分公司（以下简称广东珠江公司）、优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司（以下简称优选好生活公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中稷汇宝公司的委托诉讼代理人杨景林，被告新京润公司的委托诉讼代理人陶春名，广东珠江公司的委托诉讼代理人赵妍，优选好生活公司的委托诉讼代理人张丽红、胡合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中稷汇宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中稷汇宝公司与新京润公司签订的《北京市商品房认购书补充协议》及《商品房认购合同》；2.判令新京润公司退还购房款6000万元并赔偿6000万元，共计1.2亿；3.判令广东珠江公司、优选好生活公司在收款范围内承担连带补充还款责任；4.判令新京润公司支付中稷汇宝公司已付房款利息（从2019年6月10日起以人民银行同期贷款基准利率4.35%进行计算）直到支付完该款为止；5.请求广东珠江公司、优选好生活公司对其收款额对应的利息承担连带补充责任；6.判令新京润公司赔偿入住费、物业费等损失共计153794.36元；7.诉讼费用由新京润公司、广东珠江公司、优选好生活公司承担。事实和理由：2019年5月24日中稷汇宝公司购买位于×××（×××，以下简称×××房）双方达成协议，该房总价为6000万元，2019年5月30日前支付2400万，2019年6月8日付清尾款等，同日中稷汇宝公司交付定金为200万元，新京润公司出具了《收款证明》；2019年5月31日与新京润公司签订了《北京市商品房认购书补充协议》约定在签订本补充协议之后10日内在北京市房地产交易管理网上进行网上认购，将房价格拆分装修和增值服务，按照新京润公司要求和提供的账号向新京润公司支付22194315元，向广东珠江公司支付1805685元，向优选好生活公司支付1200000元，共计支付购房款为25200000元。2019年6月10日按照新京润公司的要求向新京润公司支付了16548835元，向广东珠江公司支付了16251165元，加上支付的定金，中稷汇宝公司全部支付了房款6000万元整。2019年6月11日中稷汇宝公司支付了代收费用包括：维修基金、产权证印花税、产权代办费共计104267元，缴纳物业费49527.36元，并接收了该房。中稷汇宝公司在支付完房款后，和新京润公司约定10日内进行网签，随后从2019年7月1日到2020年4月17日先后多次要求新京润公司办理网签、办理产权证等，新京润公司总以网签排队为由拒不办理，2020年5月份中稷汇宝公司了解到该房被抵押了，无法办理网签登记，更无法办理产权登记。遂中稷汇宝公司于5月27日以委托律师函的形式邮寄给新京润公司，要求解除合同。综上，中稷汇宝公司交付了全部购房款及相应款项，因新京润公司在出售该房的时候故意隐瞒该房被抵押的事实，无法实现合同的目的，中稷汇宝公司依据合同法第九十四条及相关司法解释等规定，请求解除与新京润公司签订的《北京市商品房认购书补充协议》及《商品房认购合同》，退还购房款6000万元并承担6000万元赔偿责任。同时，中稷汇宝公司与广东珠江公司、优选好生活公司签订的合同并非当事人真实意思表示，是新京润公司为了拆分购房款，逃避房地产主管机关价格的监管需要而签订的，依法应当无效，法院应当判令广东珠江公司、优选好生活公司对新京润公司在收款范围内承担连带补充责任。另外，广东珠江公司、优选好生活公司并未履行合同义务，中稷公司和这两个公司都没有接触，只是通过新新京润公司的销售人员进行各种事务的办理。中稷公司认为新京润公司出售了该房，中稷公司也交了全款，并按照合同约定又交付了物业费、各种产权费用，新京润公司就应该依约履行。但中稷公司后来发现该房子有抵押，导致合同目的无法实现。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，中稷公司要求解除合同，要求新京润公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求新京润公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。新京润公司辩称：1.《商品房认购合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法、有效。2.合同已实际交付履行，现涉案房屋不存在抵押，不存在合同目的无法实现情形，合同解除无法律依据。我公司在2020年3月和5月分别履行了网签排队的义务，并且通知给中稷汇宝公司，但中稷汇宝公司不配合进行网签，我认为网签的前置条件是我司预约成功，对方签订合同，在对方不配合的情况下，我公司无法履行网签事宜。3.本案中，中稷汇宝公司并无损失，违约金请求无法律和事实依据。涉案房产已于2019年6月12日经中稷汇宝公司验收后交付，且持续使用中，我公司已多次要求中稷汇宝公司配合办理网签及房产证事宜，中稷汇宝公司均拒绝履行。中稷汇宝公司实际上并未造成实际损失，其要求支付违约金的要求缺乏事实依据。4.中稷汇宝公司申请主张已付房款利息及入住费用、物业费的赔偿无法律和事实依据。涉案合同系双务合同，一方对标的物使用产生的使用费，与占有价款一方的资金占用费应相互抵消，且中稷汇宝公司无实际损失，这项诉求无法律和事实依据。涉案房屋于2019年6月12日交付使用后已逾一年，入住费用及物业费为实际产生，且2020年5月6日中稷汇宝公司缴纳物业费至12月，以实际行为表达继续履行的意愿，在合同继续履行的基础上，中稷汇宝公司基于合同解除进而主张赔偿的诉讼请求不再成立。5.合同已实际交付履行，现涉案房屋不存在抵押，不存在合同目的的无法实现情形，合同应继续履行。我公司已于2020年1月13日为其办理商品房认购后分别于2020年3月29日、5月9日预约成功网上排队事宜，并通知对方配合办理网签，我司无法在购房人不配合的前提下完成网签事宜，系履行不能，非我司责任，行使解除权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行。同时，我司已于2020年6月29日全额支付贷款款项，并由不动产登记中心于2020年7月7日出具更换后的不动产他项权利证书，解押事实真实无误，致使合同目的的无法实现之事由已消灭，买卖合同应继续履行。综上，请求法院考虑合同订立、履行情况以及中稷汇宝公司并未受到任何实际损失等相关因素，依法判决合同继续履行，依法驳回其全部诉讼请求。广东珠江公司辩称，中稷汇宝公司的诉讼请求不成立，请求法院依法予以驳回，我公司无需承担任何责任。具体理由为：1.《商品房认购合同》和《北京市商品房认购书补充协议》系中稷汇宝公司与新京润公司签订的，因合同具有相对性，故我公司并非适格被告。2.因为中稷汇宝公司和我公司签订的《室内装修协议》是独立的合同，系中稷汇宝公司和我公司的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该协议合法有效。3.根据《室内装修协议》约定，我公司已实际履行了室内精装修的义务，而中稷汇宝公司已接收并实际使用了该工程，我公司无任何过错或违约行为，中稷汇宝公司没有要求我公司退还装修价款的合理事由，且该装修价款并非中稷汇宝公司所主张的购房款，所以我公司无需在收款范围内与新京润公司承担连带补充还款责任，也无需承担其提出的利息责任。综上，请求法院依法判决驳回中稷汇宝公司的诉讼请求。优选好生活公司辩称，中稷汇宝公司诉讼请求不合理，首先从事实层面看，涉案房屋性质视为住宅房屋用途为居住，中稷汇宝公司已经于2019年6月12日办理了入住，中稷汇宝公司购房目的已经实现。我公司是推荐客户，而且带客户看房确认的工作也已经完成了，我们也已经向案外第三人支付了佣金，而且我公司也按照双方签订的增值服务协议提供了约定的服务，中稷汇宝公司也已经成功享受了会员和购房优惠，所以中稷汇宝公司与优选好生活公司的协议已经全部履行完毕。根据新京润公司提供的查询单，中稷汇宝公司要求解除合同没有事实和法律依据。增值服务协议为中稷汇宝公司与我公司自愿签署，应属合法有效，增值服务协议1.3做出了特别提示，约定在中稷汇宝公司成功认购后，由于自身原因退房的，会员服务费用概不退还。另外，根据商品房买卖司法解释第9条，我方认为立法本意是买不到房才适用。中稷汇宝公司诉讼请求是要求我们赔偿连带赔偿损失，损失必须要考虑到中稷汇宝公司实际受到的损害，中稷汇宝公司没有提供相应证据，所以我方不同意赔偿损失。另外，中稷汇宝公司在起诉状中要求新京润公司赔偿6000万元，中稷汇宝公司要求我公司承担连带责任，在补充诉讼请求让我们对于利息也承担连带赔偿责任，无论是房屋买卖赔偿款还是利息赔偿，均为违约赔偿，这两条不能同时适用，故我公司认为中稷汇宝公司请求无事实和法律依据，应当予以驳回，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：一、关于合同约定情况2019年5、6月间，中稷汇宝公司工作人员与新京润公司工作人员通过微信等方式，协商购买房屋事宜，最终确定购买×××房屋，房屋总价款为6000万元。房屋价款确定后，新京润公司与中稷汇宝公司签订了《北京市商品房认购书补充协议》，双方约定以下主要内容：中稷汇宝公司认可《北京市商品房认购书》并同意新京润公司在签订本补充协议之后10内在北京市房地产交易管理网上进行网上认购。《北京市商品房认购书》及本补充协议作为双方购买以下房产而约定的意向性法律文件，双方将于本补充协议所约定的日期内就该商品房购买事宜签订具体的《商品房预售合同》或《商品房现房买卖合同》（以下合称“买卖合同”）以明确双方权利、义务。一、认购单元情况。×××房建筑面积515.91平方米，套内建筑面积为445.56平方米，公摊面积70.35平方米。二、单元价格。该商品房原总房价为86220121元，中稷汇宝公司选择30天一次性付款，优惠后总房价为40743150元。三、中稷汇宝公司需要承担的综合费用。包括商品房公共维修基金、契税、房屋权属登记费、产权印花税。四、付款计划。中稷汇宝公司于签署本补充协议时交付定金200万元整，并于2019年6月5日前与新京润公司签订买卖合同，并在该合同签订的当日付清首期房款，及总房价的59.38%（24194315元，含定金）及相关税费；2019年6月10日前交付16548835元（总房价的40.62%）。五、签订《商品房买卖合同》暨网上备案。中稷汇宝公司应按时与新京润公司签订商品房认购合同并同时付清本补充协议第四条第1项约定款项，凭付款凭证于2019年6月5日前签署《商品房认购合同》。中稷汇宝公司逾期履行本协议第四条任意一项的，并甲方有权解除所有购房合约，乙方所付款项不予退还。……十、该房地产在乙方履行本认购书、签订并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年7月31日前交付乙方使用。十一、本补充协议与《商品房买卖合同》具有独立的法律效力，如《商品房买卖合同》未签订、未生效或解除终止的，各方有权依本补充协议向违约方主张责任。十二、本补充协议与《北京市商品房认购书》不一致的，以本补充协议的约定为准。新京润公司与中稷汇宝公司签订了《商品房认购合同》（落款日期为2019年6月6日），双方约定了以下主要内容：现由于此套房屋正在预约建委网签中。鉴于此实际情况，双方同意先行签订本认购协议，待此房屋预约建委网签成功后，再行签订正式的《商品房买卖合同》。第一条房屋情况。该房屋实测总建筑面积为515.91平方米，实测套内建筑面积为445.56平方米。第二条认购价款。该商品房认购价款按照实测套内建筑面积计算，单价每平方米91442.57元，总价款40743150元。第三条付款方式、期限。买受人选择一次性付款方式按期付款，于2019年6月5日前与出卖人签订商品房认购合同并缴付总房款的59.38%，即24194315元整（含定金2000000元整），于2019年6月10日前（含当日）缴付总房款的40.62%，16548835元，第四条房屋交付。买受人全款到账后，出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。因买受人委托装修企业进行室内装修，买受人委托装修企业与出卖人办理该商品房的交付手续，当出卖人将该商品房交付给买受人委托的装修企业之日起，出卖人的房屋交付义务已全部履行完毕；双方确认，出卖人不再另行通知买受人办理商品房交付手续。最终买受人应按与装修企业签订的室内装修协议中约定的交付标准收房。第五条签订网上备案合同。双方同意自本协议签订后，该房屋网签预约成功并明确网签具体时间时，出卖人书面或电话通知买受人签订正式的《商品房买卖合同》。买受人应按照出卖人通知的时间按时与出卖人签订网上备案合同。自出卖人通知的签约截止之日起满30日，买受人未与出卖人签订网上备案合同的，出卖人有权解除本协议，协议解除的，买受人应向出卖人缴纳总房款的20%作为违约金。如双方最终签订网上备案合同，买受人取得房屋所有权证书的期限按《商品房买卖合同》约定为准。合同还约定了其他内容。合同附件二约定了装饰和设备标准。附件三为关于物业管理的约定。2019年6月，中稷汇宝公司与广东珠江公司签订了《室内装修协议》，约定中稷汇宝公司委托广东珠江公司对×××房屋进行室内精装修。合同约定了以下主要内容：一、房屋装修。应中稷汇宝公司要求，在新京润公司取得该商品房建筑工程竣工验收备案表达到认购合同约定的交付条件后，由广东珠江公司与新京润公司办理该商品房的交付手续，由广东珠江公司对该商品房实施室内精装修，在达到本协议约定的精装修标准后，广东珠江公司将该商品房交付中稷汇宝公司。双方约定的合同价款为每建筑平方米35000元，合计18056850元。中稷汇宝公司付款方式为2019年6月5日前付清总价款的10%，于2019年6月10日前付清总价款的100%。二、工程实施及保修责任。广东珠江公司应于2019年7月31日前完成该商品房的精装修工程。该商品房室内精装修工程完工并达到约定的装修标准后，广东珠江公司应书面通知中稷汇宝公司办理验收交接手续的时间，中稷汇宝公司应严格按照广东珠江公司的通知办理接收手续，逾期视为工程验收合格并已实际交付给中稷汇宝公司。……五、其他。本协议与《商品房认购合同》同时签订并自双方签字盖章之日起同时生效，如单独解除其中一份，则另一份也同时解除。附件中的装修标准与《商品房认购合同》中一致。2019年6月，优选好生活公司与中稷汇宝公司签订了《好生活会员增值服务协议书》。双方约定以下主要内容：客户在成为好生活的会员后即可享受好生活为客户提供专业、有效的房地产网络平台服务。一、会员增值服务费的支付。本协议签订时，您须通过好生活指定的第三方支付平台支付120万元作为会员增值服务费。每一笔会员增值服务费可享受好生活提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分。当您在支付会员增值服务费后未成功认购任何房产，在您提出申请并交齐好生活指定的退款所需材料后，好生活在五个工作日内完成审核并发起退款。……重要提示：在您成功认购（即签订房屋认购书协议或商品房买卖合同）后，由于自身原因退房的，会员增值服务费概不退还。第二条会员服务内容。除享受本协议第1.1条所述的会员优惠外，还可以享受好生活提供的其他增资服务，包括：通过好生活网络平台了解最新的房地产市场动态、接收专业项目信息解读和房源推荐；好生活根据您的需求提前为您安排置业顾问详细介绍楼盘情况，参加好生活不定期组织的活动等。二、合同履行情况2019年5月24日，中稷汇宝公司通过案外人国测地理信息科技产业园集团有限公司向新京润公司银行转账200万元，摘要注明“购房款”。同日，新京润公司出具收款证明，确认中稷汇宝公司交纳定金200万元，同时载明该套房屋成交总价款客户预期是6000万元，如果价格审批下来，客户的定金不退，定金直接转为房款。2019年5月31日，中稷汇宝公司通过银行转账向新京润公司支付22194315元，用途注明“购房款”；同日，中稷汇宝公司通过银行转账向广东珠江公司支付1805685元，用途注明“购房款”；同日，中稷汇宝公司通过银行转账向优选好生活公司支付120万元，用途注明“购房款”。2019年6月10日，中稷汇宝公司通过银行转账向新京润公司支付16548835元，用途注明“购房款”；同日，中稷汇宝公司通过银行转账向广东珠江公司支付16251165元，用途注明“购房款”。2019年6月11日，中稷汇宝公司通过银行转账向新京润公司支付104267元，用途注明“入住费”；该项费用包括维修基金、产权证印花税、产权登记、产权代办费用。同日，中稷汇宝公司通过银行转账向广东康景物业服务有限公司北京分公司49527.36元，用途注明“物业费”。2019年6月12日，双方工作人员签署了《收楼物品移交清单》，确认买受人接收了×××房屋。2019年7月起，中稷汇宝工作人员多次向新京润公司工作人员催促办理网签手续，新京润公司工作人员均表示因政府部门原因暂时无法办理。2020年5月27日中稷汇宝公司给新京润公司发送解除合同的律师函，函件载明：“委托人购买×××房屋，于2019年5月24日交付定金两百万，房屋总价陆仟余万元。2019年6月6日双方签订了《商品房认购合同》，贵司为规避房地产主管机关关于价格限制的管制及为偷逃部分税款，故将该购房价款进行了拆分，即要求委托人与无关的其他方签订了《室内装修协议》及《好生活会员增值服务协议书》。委托人将房款按照贵司的要求支付了贵司及第三方，而后委托人多次要求贵司办理过户相关手续，贵司无端托辞拒不办理，后经查实该房屋已经被抵押，在没有解押的情况下无法办理网签，更无法办理产权过户。鉴于以上，本受托人依法通知贵司解除双方签订的《商品房认购合同》及第三方签订的其他合同、归还委托人支付的全部款项，并赔偿因此给委托人造成的损失，暂按定金额计算为两百万元，以上特此函告。”邮件EMS显示新京润公司已于2020年5月28日签收了此函件。2020年7月2日中稷汇宝公司工作人员与新京润公司销售微信显示：“张某，我们5月27日已经按照你给的地址，发了解除合同的律师函，显示已经收到了，现在我再给您发一下”。另查，×××房屋所有权目前仍登记在新京润公司名下。2018年12月25日，新京润公司就包括×××房屋在内的一批房屋设定了抵押，抵押权人为五矿国际信托有限公司，主债权金额为16亿元，履行期限为2018年12月27日至2021年12月27日，该项抵押权于2020年3月27日注销。2020年3月27日，新京润公司就上述抵押事项进行了变更登记，主债权金额变为156388.63万元，该项抵押权于2020年7月7日注销。本院认为，本案的争议焦点是：1.相关合同的效力问题；2.中稷汇宝公司是否有权解除合同；3.合同解除后的法律后果。一、关于合同的性质和效力第一，根据本案现有证据，案涉房屋买受人与出卖人销售人员约定的案涉房屋价款为6000万元；房屋买受人根据出卖人指示，分别与新京润公司签订了《商品房认购合同》和《北京市商品房认购书补充协议》（合同金额40743150元）、与广东珠江公司签订了《室内装修协议》（合同金额18056850元）、与优选好生活公司签订了《好生活会员增值服务协议书》（合同金额120万元）。同时，广东珠江公司并未充分证据证明提供了独立于案涉房屋交付状态的装饰工程，优选好生活公司亦未提供证据证明提供了与合同价款相适应的增值服务，因此，本院认定上述三组合同虽然合同对方当事人不同、合同内容不同，但其实质系双方对于房屋买卖价款的分割，故在性质上应当均应当视为房屋买卖合同不可分割的一部分整体予以处理。该房屋买卖合同整体上系双方当事人真实意思表示，且不属于法律法规强制性规定，应属合法有效。二、关于中稷汇宝公司是否有权解除合同《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，认购协议的合同目的为签订正式的商品房买卖合同。根据当事人之约定，签订正式房屋买卖合同与办理网签手续同步进行。关于网签手续及正式签约手续未能办理的原因，本院分析如下：第一，《商品房认购合同》第五条约定双方同意自本协议签订后，该房屋网签预约成功并明确网签具体时间时，出卖人书面或电话通知买受人签订正式的《商品房买卖合同》。买受人应按出卖人通知的时间按时与出卖人签订网上备案合同。《北京市商品房认购书补充协议》约定双方在签订补充协议之后10日内在北京市房地产交易网上进行网上认购并签订正式的商品房买卖合同。虽然两者的规定有所不一致，但根据《北京市商品房认购书补充协议》第十二条之规定，本补充协议与《北京市商品房认购书》不一致的，以本补充协议的约定为准。因此，新京润公司应当在签订补充协议之后10日内在北京市房地产交易网上进行网上认购并签订正式的商品房买卖合同。退一步而言，即使根据《商品房认购合同》第五条认定双方没有对于网签及签订正式房屋买卖合同的时限作出明确约定，但就合同目的而言，双方亦应在合理期限内完成上述手续。本案中，中稷汇宝公司多次要求新京润公司办理网签，新京润公司均表示因行政机关的原因无法办理网签，对此，新京润公司并未提供充分证据予以佐证。即使考虑到网签可能存在一定的政策因素，但就案涉房屋的网签迟延时间而言，显然已经超过了买受人可以预见的合理程度。此外，新京润公司主张其于2020年3月起多次通知中稷汇宝公司办理网签事宜，但中稷汇宝公司拒绝办理，对此新京润公司未提交充分证据证明案涉房屋在中稷汇宝公司发出解除通知时已经具备网上签约条件并已通知中稷汇宝公司。第二，根据本案现有证据，×××房屋在双方签订《商品房认购合同》及补充协议时存在抵押，但新京润公司并未告知中稷汇宝公司。根据房屋网签流程，新京润公司并未举证证明抵押权人同意销售，办理网签及过户客观上存在实质性的障碍。虽然×××房屋的抵押权已经于2020年7月7日注销，但该事实不应影响对于中稷汇宝公司于2019年5月28日送达解除合同效力的判断。综上，本院可以认定中稷汇宝公司发出解除合同通知时，双方签订合同的目的无法实现，中稷汇宝公司根据上述法律规定享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，新京润公司的工作人员于2020年5月28日签收了中稷汇宝公司代理人发送的律师函，在该律师函中中稷汇宝公司明确表示因新京润公司推脱办理网签过户手续、案涉房屋存在抵押等情况，故通知新京润公司解除《商品房认购合同》及于第三方签订的其他合同。因中稷汇宝公司享有合同解除权，因此《商品房认购合同》和《北京市商品房认购书补充协议》、《室内装修协议》、《好生活会员增值服务协议书》应于2020年5月28日一并解除。三、关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，关于房款返还，中稷汇宝公司主张新京润公司返还房屋价款，具有事实及法律依据，本院应予支持；因部分房款系中稷汇宝公司在室内装修协议、增值服务协议项下分别向广东珠江公司、优选好生活公司支付，因此，新京润公司、广东珠江公司、优选好生活公司分别应就其收取的款项承担返还责任。同时，鉴于本院已经判决房屋买卖合同关系解除，中稷汇宝公司继续占有×××房屋已无合同及法律依据，故其应当将×××房屋返还给新京润公司。其次，关于损失赔偿，中稷汇宝公司能够举证证明的损失主要包括资金占用损失、入住费，本院予以支持；中稷汇宝公司主张的物业费损失系其交纳给案外人，且中稷汇宝公司在占有使用房屋的同时已经享有了相应的物业服务，故对于物业费损失本院不予支持。同时，考虑到其他因入住及搬迁可能产生的费用，本院酌定损失总金额为600万元。鉴于双方正式的房屋买卖合同尚未签订，上述金额足以弥补中稷汇宝公司的实际损失，故本院不再重复计算利息和其他赔偿责任。最后，合同解除后的其他问题。因经本院释明，新京润公司坚持合同继续履行，故关于合同解除后的其他问题，当事人可以另行解决。综上所述，中稷汇宝公司的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京新京润房地产有限公司与北京中稷汇宝投资有限公司签订的《商品房认购合同》及《北京市商品房认购书补充协议》、北京中稷汇宝投资有限公司与广东珠江建筑装饰工程有限公司北京分公司签订的《室内装修协议》、优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司与北京中稷汇宝投资有限公司签订的《好生活会员增值服务协议》于2020年5月28日解除；二、北京新京润房地产有限公司、广东珠江建筑装饰工程有限公司北京分公司、优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司于本判决生效之日起十五日内分别返还北京中稷汇宝投资有限公司40743150元、18056850元、1200000元；三、北京中稷汇宝投资有限公司于本判决生效之日起十五日内将×××房屋返还给北京新京润房地产有限公司；四、北京新京润房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿北京中稷汇宝投资有限公司损失600万元；五、驳回北京中稷汇宝投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费641800元，由北京中稷汇宝投资有限公司负担288810元（已交纳）；由北京新京润房地产有限公司、广东珠江建筑装饰工程有限公司北京分公司、优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司共同负担352990元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  曹 炜审 判 员  蒋 巍审 判 员  石 煜二〇二〇年十二月十六日法官助理  黄晓宇法官助理  肖 笛书 记 员  刘怡然