广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初14684号原告：倪旒，男，1990年10月17日出生，汉族，住湖北省天门市。委托代理人：黄卉楠、陈**，均系广东诺臣律师事务所律师。被告：广州富信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区禺东西路17号1607房，统一社会信用代码91440101618441916H。法定代表人：罗志球，董事长。委托代理人：程耀宇、王福坤，均系北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告倪旒诉被告广州富信置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪旒及其委托代理人黄卉楠、陈**，被告广州富信置业有限公司的委托代理人程耀宇、王福坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪旒向本院提出诉讼请求：1.解除双方签署的《富信广场认购书》；2.被告向原告退还已收取的款项1255734.64元及利息（以1255734.64元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月25日起计至付清之日止）；3.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2017年2月26日，原告在被告销售人员及置业顾问的接待和游说下，有意认购被告开发建设的位于广州市天河区禺东西路15-25号富信广场12层32房单位（下称案涉房屋），并支付了认购金，被告告知签约时间另行通知。后被告通知原告支付第一笔首期款，原告连续多次分笔支付了第一笔首期款项和维修基金共计534464.64元。2017年7月19日，原告按被告的要求前往富信广场销售中心签署了《富信广场认购书》，被告向原告出具一张200000元定金收据和一张501270元首期第一笔收据。2017年8月25日，原告向被告支付了第二笔首期款550000元。2017年10月23日被告向原告出具一张550000元房款尾款收据和一张4464.64元专项维修基金收据。期间，被告表示因《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》政策的出台，无法与原告签订《商品房买卖合同》。原告后多次联系被告咨询签约事宜，被告告知政策仍未放开，不能网签。被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》，也未告知原告签约时间和交铺时间。2019年11月15日，原告前往富信广场销售中心与被告就认购案涉房屋一事进行磋商，要求被告提供与物业有关的资料和文件，在查阅被告出示的《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》文本后，原告才发现物业所在地块土地使用年限仅剩28年，但此前被告从未告知原告土地年限情况。被告表示土地年限到期可自动续期，没有影响，且《商品房买卖合同》必须按照被告提供的合同版本签署。但土地的年限和合同条款等对原告购买物业有重大影响，磋商后双方未能就合同条款和土地年限达成一致意见。原告认为，首先，被告无权要求原告先支付首期款再签订《商品房买卖合同》，无权在其单方提供的《富信广场认购书》《商品房买卖合同》等格式合同中增设排除原告主要权利的无效格式条款，更无权强迫原告接受从未查看的《商品房买卖合同》等文书。其次，被告未如实告知原告土地年限情况，事后又无法给出合理的解决方案，仅剩28年的土地年限与原告购买物业的合同目的不符。最后，被告在明知政策不允许个人认购商服办公产品的情况下，仍与原告个人签署《富信广场认购书》，导致迟迟无法办理网签。被告严重侵犯原告的知情权、自主选择权和公平交易权。为此，原告多次上门协商和电话沟通，甚至委托律师发律师函要求诚信磋商，但被告均不予理会，且拒不退回已收取的款项。双方就合同相关条款不能磋商一致导致认购书无法继续履行，该履行不能的责任不能归责于双方，原告有权要求被告退还已收取的全部款项，并要求被告支付自发函催告之日起资金占用期间的利息。现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，恳请依法判如所请。被告广州富信置业有限公司辩称：一、为购买案涉房屋，原告与被告于2017年7月19日签订的《富信广场认购书》是对交易事实的准确反映，但原告所述2017年7月19日前连续多次分笔支付相应款项的陈述与事实不符，且原告未提交相关银行流水证明。二、《富信广场认购书》为双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。三、原告明知自己不符合届时广州市购房政策、银行按揭政策，仍认购被告出售的物业，应清楚被告无法在购房政策放开前为其办理签约手续，购房政策何时放开，被告无法控制，属于政府调控政策，原告应承担购房政策放开前无法办理手续的后果。四、原告因不符合广州市购房政策导致无法进行网签备案，双方协商等待政策放开后再行签约，2018年12月20日政策放开后，被告通知原告按约签订《商品房预售合同》，但原告均置之不理，怠于履约，不愿配合被告办理商品房买卖合同网签手续，原告应承担违约责任。五、原告签订《富信广场认购书》时已阅悉拟签订《商品房买卖合同》、补充协议及法律规定应明示的其他文件、证书，被告已尽到合理提醒义务，原告以双方无法就主要条款达成合意、土地使用年限问题为由拒绝签约的理由不成立，最终导致《富信广场认购书》无法继续履行，应承担违约责任。六、因原告过错导致《富信广场认购书》无法履行，被告不应承担向原告支付利息的责任，且被告一直为原告保留案涉房屋，并未将房屋另售他人。综上，因原告过错导致《富信广场认购书》无法继续履行，最终致使双方无法签订《商品房买卖合同》，原告应承担违约责任，被告没收原告200000元定金。经审理查明：2017年7月19日，原告（乙方，认购方）与被告（甲方，出售方）签订《富信广场认购书》，约定：认购物业为案涉房屋，建筑面积42.5204平方米（实际面积以房地产证登记面积为准），成交价2491270元；乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金200000元；付款方式为按揭付款，首期房款为50%的楼价款（包含按揭贷款额万位数以下余款）1251270元（含已付定金）分两期付清，第一笔701270元须于认购当日即2017年7月19日前付清，第二笔550000元于2017年8月15日前付清，并于付款当日到甲方销售中心签订《商品房买卖合同》，剩余50%的楼价款1240000元于签订《商品房买卖合同》时办理银行按揭手续；（第四条第一款）签署本认购书前，甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》文本及补充协议、《前期物业管理服务协议》及《临时管理公约》以及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示，且无异议；乙方对所认购的物业状况、交易条件已有充分的了解；乙方声明其符合广州市现行购房政策、银行按揭政策，否则构成违约且自行承担相应的法律后果，已付定金不予退还；（第四条第七款）非因甲方原因，乙方单方面解除认购书，均视为乙方违约，乙方所付的定金不予退还；（第四条第十款）本认购书所约定的房屋总价未包含物业专项维修资金，首期维修资金由甲方预缴，乙方在签订《商品房买卖合同》前一次性向甲方缴纳；本认购书一式四份，经甲、乙双方签字、盖章后立即生效等。2017年7月19日，被告出具两张收据，分别显示收到原告购买案涉房屋的定金200000元、首期第一笔款项501270元。被告称该两张收据证明原告于签订认购书当日才向被告支付定金和首期款，此前被告未收到原告任何缴纳的款项。2017年10月23日，被告出具两张收据，分别显示收到原告购买案涉房屋的房款尾款550000元、专项维修基金4464.64元。被告称关于550000元的收据，依据认购书约定第二笔首付款应于2017年8月15日前支付，但原告于2017年8月3日前往被告销售中心申请延期支付，原告申请延期支付的请求充分证明其自身认购案涉房屋的意愿。庭审中，被告确认收到原告支付的上述款项共计1255734.64元。2019年11月18日，原告通过EMS邮政快递向被告发出律师函（该邮件于2019年11月19日签收），要求被告在三日内就原告提出的交易过程中存在的问题给出合理解决方案，否则将进一步采取方式主张权利等。2019年11月22日，被告向原告发出律师函（原告称于2019年11月26日收到），要求原告七日内按照认购书约定如期办理按揭贷款手续或如期交齐房款，逾期认购书将自动解除，被告可将案涉房屋另行出售，已付定金不予退还等。2019年11月25日，原告再次通过EMS邮政快递向被告发出律师函（该邮件于当日签收），要求被告返还定金200000元、首付款1051270元和专项维修基金4464.64元等。原告还提交以下证据：1.2017年2月6日的转账记录（显示原告向广州畅晓贸易有限公司转账300000元）及《富信商铺认购定金单》（显示收到原告交来案涉房屋认购定金300000元，收款人为周启荣），拟证明其实际支付定金的时间以及定金收款人为广州畅晓贸易有限公司；2.2019年11月15日原、被告双方现场磋商录音，拟证明双方就土地年限问题和合同条款的沟通、交涉情况。被告对上述证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，认为与其无关，确认证据2的真实性、合法性、关联性。庭审中，原、被告双方均确认原告现具备购买案涉房屋的购房资格。本院认为：《富信广场认购书》是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。现原告以被告隐瞒案涉房屋所在地块土地的剩余使用年限、明知原告签订认购书时无购房资格仍与原告签订认购书且双方无法就正式合同条款形成合意为由要求解除认购书、被告退还款项等。关于土地使用年限的问题。被告未能充分举证证明在签订认购书时曾向原告出示过关于案涉房屋所在地块的剩余使用年限的材料或曾告知相关情况，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告关于被告在签订认购书时未出示土地使用年限的材料及告知相关情况的陈述予以采信。关于原告购房资格的问题。一方面，认购书第四条第一款载明原告声明其符合广州市现行购房政策，且原告作为认购方对自身有无购房资格负有谨慎注意义务，原告认为其签订认购书时无购房资格的过错责任均在被告，缺乏理据，本院对该项意见不予采纳。另一方面，即使原告在签订认购书时无购房资格，但本案中原、被告均确认原告现具备购买案涉房屋的购房资格，购房资格问题并不是认购书继续履行的障碍。关于双方无法就正式合同条款达成合意的问题。第一，认购书第四条第一款载明被告已向原告明示双方将签订的《商品房买卖合同》文本及补充协议，原告主张被告未向其出示过正式合同文本与上述约定不符且未能举证证明，本院对其该项主张不予采信，并认定被告曾出示过相应正式合同文本。第二，从原告提交的证据录音的内容看来，原、被告双方在2019年11月15日确实就正式合同的办证时间、违约条款等主要条款进行磋商但未能达成合意。本院虽认定被告出示过正式合同文本，但被告作为出示一方，未能举证证明签订认购书时出示的合同文本与2019年11月15日双方磋商时出示的合同文本一致，应承担举证不能的不利后果。原、被告双方都有责任举证证明认购书签订及履行的具体情况。被告作为出示合同文本的一方，对出示的合同文本具体内容负有主要举证责任，原告作为相对方负有次要举证责任。双方均未能充分举证证明合同文本的出示情况，导致本院无法对签订认购书时的正式合同文本出示情况进行判断，双方均有责任，但被告应承担主要责任，原告承担次要责任。综上所述，本院已认定被告在签订认购书时未出示土地使用年限的材料及告知相关情况，而案涉房屋所在地块的剩余土地使用年限会对原告决定是否签订正式买卖合同产生重大影响，且双方无法就合同主要条款达成一致，故原告要求解除认购书合理有据，本院予以准许，且应认定被告对导致认购书解除负有主要过错责任，原告负有次要过错责任。认购书解除后，被告理应将原告支付的房款1251270元和专项维修基金4464.64元，合计1255734.64元退还给原告。但因双方对认购书的解除均有责任，本院对原告关于利息的诉请及被告关于没收定金200000元的抗辩意见均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告倪旒与被告广州富信置业有限公司于2017年7月19日签订的《富信广场认购书》；二、被告广州富信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告倪旒退还房款1251270元、专项维修基金4464.64元；三、驳回原告倪旒的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26841元，由原告倪旒负担143元，被告广州富信置业有限公司负担26698元；保全费5000元，由被告广州富信置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  吴旭英人民陪审员  霍小冰二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  梁炎梅梁昭仪