河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初3570号 原告：秦皇岛市鑫苑房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区东港路。 法定代表人：杨忠杰，总经理。 委托诉讼代理人：郭建忠，河北朗途律师事务所律师，特别授权。 被告：张雪涛，男，1969年6月16日出生，汉族，住址秦皇岛市海港区。 被告：张景龙，男，1969年9月9日出生，满族，现住河北省秦皇岛市经济技术开发区。 二被告委托诉讼代理人：张彦军，河北港博律师事务所律师，特别授权。 原告秦皇岛市鑫苑房地产开发有限公司（以下简称鑫苑地产）与被告张雪涛、张景龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫苑地产的法定代表人杨忠杰及委托诉讼代理人郭建忠，被告的委托诉讼代理人张彦军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫苑地产诉称，一、请求依法判令解除原告与二被告签订的房屋买卖协议，并返还房屋；二、请求依法判令二被告赔偿原告因非法占用房屋损失170万元；三、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年,原告因张景龙、张雪涛非法占用原告名下坐落于秦皇岛市海港区186号、188号门市房,向海港区人民法院提起了排除妨害纠纷诉讼,诉讼过程中张景龙、张雪涛向法庭提交了二人与原告签订的房屋买卖协议。原审法院以原告与二被告之间存在房屋买卖协议为由，驳回了原告的起诉。原告认为,虽然被告与原告之间存在买卖协议,但被告并未向原告履行过给付购房款义务,所以该协议根本就未被履行。故此,现原告起诉至法院,请求法院判决依法解除原告与被告之间的房屋买卖关系,并同时赔偿被告因非法占用原告房屋至今的一切损失。 二被告辩称，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告已支付了全部购房款，被告已占有使用涉案房屋近20年，该合同已经实际履行，原告无权主张解除合同，被告基于买卖合同合法占有使用涉案房屋，原告主张非法占有赔偿损失没有事实及法律依据，请求法院驳回原告全部诉请。 原、被告双方主要就二被告是否向原告支付了购房款存在争议。 原告鑫苑地产主张二被告未向其支付购房款，就其主张提交证据： 证据一、2002年3月15日协议书复印件一份，证明虽然有书面协议，但是该协议并未履行，协议约定分期付款，被告从未履行付款义务，签订协议的前提是被告欺骗原告以该协议贷款后支付房款，被告不能依据该协议占有使用房屋，当时协议书是被告以贷款名义与原告签订，不是双方真实意思表示，后期没有履行。 证据二、（2016）冀0302民初1204号民事判决书复印件一份，证明原告对涉案房屋享有所有权，涉案房屋仍登记在原告名下，原告因被告违约从07年开始一直通过报案方式及诉讼方式争取权益，但因被告开庭中提交了本案协议书导致原告败诉，之前原告不知道协议书的存在。 证据三、2002年3月5日二被告分别签订的商品房买卖合同复印件二份，证明二人共同买卖坐落于秦皇岛市海港区房屋，房屋的售价均价为3600元每平米，总价款为422568元，房屋面积为117.38平米，证明该门市房当时的市场价格，但是该协议的签订也并非原被告双方的真实意思表示，也是用于由二被告办理贷款使用，至于具体为什么出现两份协议，具体情况记不清了。该协议不管是否已经作废，但合同中标注的涉案一套房屋就价值42万余元，而证据一协议书中的房屋价款为两套房屋的房屋价款为211284元，两份协议的价款约定差异非常大，显然在第二份协议书中价款约定是不合理的。所以证据一协议书并非双方的真实意思表示。 证据四、查档证明复印件两页（当庭出示，原件在2016年0302民初12040号判决书卷宗中）。没有小房本。 被告对原告所举证据的质证意见： 对证据一、真实性无异议，双方签订了该协议，协议合法有效，并得到实际履行。 对证据二、真实性无异议，原告是否维权与本案无关，不能证明原告的主张成立。 对证据三、两份合同的真实性无异议，但根据2002年3月15日协议书约定，该商品房买卖合同作废，对双方不具有任何的约束力。 对证据四、查档证明真实性无异议，我方没有办本，涉案房屋不具备办本条件。 二被告主张分期支付了全部房款，全部是现金支付的，由于年代久远收据找不到了，就其主张提交证据： 证据一、原被告2002年签订的协议书一份，证明原被告双方于2002年3月15日签订协议书，将涉案房屋东环路商业街第186、188号商铺出售给被告，房屋价款为211284元，付款方式为分期付款，被告支付了房款并占有至今，该协议合法有效，被告已占有使用近20年，原告无权解除合同。 证据二、询问笔录和徐强书面证明一份，证明被告已支付10万元房款，余下房款因年代久远无法找到凭证，大多以现金方式支付，但我方已实际支付完毕，否则原告不可能让被告占有使用近20年房屋。 证据三、原告工商登记一份，原告2011年2月24日已被吊销营业执照，原法人经办并收取房款，原法人和被告签订合同的法定代表人不是现原告的法定代表人，现法定代表人对我方已支付完房款当时如何履行并不知情，其以我方没有交付房款主张权利没有事实依据。 原告对被告所举证据的质证意见： 对证据一、协议的签订无异议，但该协议的目的没有实现，所以原告要求解除该协议。原告签订协议的目的是出售房屋获取价款，因被告不诚信行为无法实现原告的根本目的。 对证据二、对笔录的真实性无异议，徐强答复为2004年前后担任厂长与被告合作，当时3套门市房是张雪涛向原告原法人杨忠平租的，3套房买卖合同从未见过，房款多少支付给谁不知情，只听张雪涛说从厂子借了1万元用于支付房租，然后说这份证明是张雪涛打印的，让徐强签的字，张雪涛让徐强给他证明从厂里借过钱，向杨忠平支付购房款，所有内容都是2015年张雪涛把证明打好后，让徐强签的字。对徐强出具的证明真实性合法性均不认可，徐强否认了证明内容的真实性，他对所有证明内容不知情就签字了。通过徐强的证言可以证明关于张雪涛借钱支付购房款的事实，全都是徐强从张雪涛处听说的，其对张雪涛给付购房款的事实既不确定也没有亲眼见过，其次徐强在询问笔录中唯一确定的内容是该3套房屋在2004年是由张雪涛向杨忠平租赁来的，该事实的确定能证明证据一签订协议实际未履行，同时该租赁行为与被告认为的双方存在买卖关系是明显存在矛盾的，既然二被告已经在2002年向原告购买了该房屋，为什么又会在2004年向原告原法人租赁本案涉案房屋，所以证据一签订的协议并非双方真实意思表示。 对证据三、吊销并非注销，还具有法人资格可以参加诉讼。 经审理查明，2002年3月15日，原告鑫苑地产（甲方）和被告张雪涛、张景龙（乙方）签订《协议书》，协议内容为：第一条、乙方购买甲方所属东环路商业街第186、188号商品房。第二条、该商品房建筑面积117.38平方米，房款金额为211284元。第三条、付款方式：分期付款。第四条、甲乙双方在2002年3月5日签署的商品房买卖合同作废，以此协议书为准。该房屋由被告张雪涛、张景龙自2002年3月一直占有使用至今。案涉东环路商业街第186号、188号商品房产权登记证产权人为原告鑫苑地产，产权有效期为2001年1月1日至2010年12年31日。2011年2月24日，秦皇岛市鑫苑房地产开发有限公司被吊销营业执照。 以上事实,有当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告于2002年3月15日签订的房屋买卖《协议书》是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力，双方应依约履行。现原告以其按协议约定向二被告交付了房屋，二被告未按协议约定向其支付购房款，并一直占有使用至今为由，要求解除双方签订的《协议书》。本院认为，就原告该主张，二被告对其已向原告支付了购房款的主张负有举证责任。二被告作为争议房屋的买受人，依照房屋买卖的交易习惯，在支付完购房款后理应要求房屋出卖方办理产权变更登记，但二被告在2002年3月15日与原告签订房屋买卖《协议书》后一直未办理所购房屋的产权变更登记，不符合常理。即便未办理产权登记有合理原因，但在这种情形下，二被告势必应对自己向原告支付购房款后所取得的相应付款凭证给予妥善留存、保管，但二被告在本案中仅提交了2015年11月6日有徐强签字的《证明》及2016年3月17日秦皇岛市公安局经侦支队针对徐强出具《证明》相关情况的询问笔录，关于《协议书》中约定的“分期付款”无任何收条、收据或转账记录等直接证据提交，故二被告应对其提出的已支付了购房款的主张承担举证不能的责任，认定二被告未按照《协议书》的约定向原告履行给付购房款的义务。自原、被告于2002年3月15日签订协议至今，已近18年之久，被告未按《协议书》约定给付购房款行为，有悖诚实信用原则，致使原告取得售房款的协议目的至今没有实现，故对原告请求解除与被告签订的房屋买卖《协议书》,并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿因非法占用房屋损失170万元的诉讼请求，原告就该主张无任何证据提交，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告秦皇岛市鑫苑房地产开发有限公司和被告张雪涛、张景龙于2002年3月15日签订的《协议书》；被告张雪涛、张景龙于本判决生效之日起十日内将东环路商业街第186号、188号商品房返还给原告秦皇岛市鑫苑房地产开发有限公司； 二、驳回原告秦皇岛市鑫苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费20100元，由被告张雪涛、张景龙负担80元，由原告原告秦皇岛市鑫苑房地产开发有限公司负担20020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  谷立云 人民陪审员  黄忠利 人民陪审员  代 君 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  王 箫