广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2020号上诉人（原审被告）：阳江市辉亚置业发展有限公司。住所地：广东省阳江市白云路25号。法定代表人：庞耀辉（PANGYAOHUI），该公司总经理。委托诉讼代理人：李金成，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：练衍材，男，1989年9月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人阳江市辉亚置业发展有限公司（以下简称辉亚公司）因与被上诉人练衍材商品房销售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初5301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。辉亚公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项及第三项中关于办证违约金和利息支付的判决，改判辉亚公司无须支付办证违约金及办证费用利息给练衍材。二、练衍材承担本案的上诉费用。事实与理由：辉亚公司与练衍材签订商品房买卖合同后，已按合同约定的期限在2009年4月21日将办理权属登记需由辉亚公司提供的全部资料报产权登记机关阳江市人民政府房产登记发证办公室备案，不存在逾期办证备案的违约行为。一审判令辉亚公司支付练衍材逾期办证违约金及办证费利息错误，请二审法院予以纠正。练衍材答辩称：辉亚公司称已将办理权属登记需由辉亚公司提供的全部资料报产权登记机关，就履行完毕合同约定的义务，这是错误和荒谬的。《商品房买卖合同》明确约定辉亚公司应在商品房交付使用后90日内为练衍材办理商铺的产权登记，但是至今10年辉亚公司都没有履行该义务，导致练衍材遭受巨大的经济损失。辉亚公司没有代练衍材缴纳契税及办理出房产证，证明其没有履行完毕合同约定的义务。练衍材向一审法院起诉请求：一、判令辉亚公司立即协助练衍材办理阳江市江城区安宁路*****号商铺的不动产登记手续；二、判令辉亚公司支付逾期办证违约金25000元给练衍材；三、判令辉亚公司退还办证费162850元及支付资金占用期间的利息（按年利率6%计算自2009年4月5日起计至退清时止的利息）给练衍材；四、判令辉亚公司退还住宅专项维修资金25000元及支付资金占用期间的利息（按年利率6%计算自2009年4月5日起计至退清时止的利息）给练衍材；五、辉亚置业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2009年4月5日，练衍材（买受人）与辉亚公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：辉亚公司将位于阳江市江城区安宁路****号商铺出售给练衍材，合同约定建筑面积共348.4平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为2500000元；付款方式为按揭贷款，买受人于订立本合同时交首期款1250000元，余款1250000元由银行提供按揭贷款；第八条关于交付房屋期限的约定：出卖人应当在2009年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。练衍材和辉亚公司均在合同上签名盖章予以确认。同日，练衍材支付了办证费162850元、物业维修基金25000元给辉亚公司，其后付清全部购房款共2500000元给辉亚公司。辉亚公司按约定将涉案商品房交付给练衍材使用，并已办理初始登记。练衍材认为辉亚公司至今未办理涉案房屋的产权登记，故诉至法院，请求如诉请。庭审中，辉亚公司主张收取练衍材办证费后代练衍材缴交了房屋所有权登记费550元、房屋评估费17500元、贷款工本费50元，并提供相关票据佐证。练衍材认为应扣除辉亚公司代练衍材缴交的费用后，退还办证费本金及利息。此外，辉亚公司向一审法院提供《阳江市房地产交易与登记受理回执》拟证明其已为练衍材申请办理房产证，该回执载明收件日期是2012年3月27日。一审法院认为：练衍材与辉亚公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。练衍材已依约付清购房款，辉亚公司负有将经验收合格的商品房交付练衍材使用及协助练衍材取得涉案商品房的房地产权属证书的义务，涉案商品房已经办理初始登记，因此，练衍材请求辉亚公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，予以支持。当事人有权在法律规定范围内自由处分自己的诉讼权利，故练衍材申请撤回第四项诉讼请求，一审法院予以准予。关于逾期办证的违约责任问题。根据合同第十五条的约定，辉亚公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由辉亚公司提供的资料报产权登记机关备案，如因辉亚公司的责任，练衍材不能在规定期限内取得房地产权属证书的，辉亚公司按已付房价款的1%向练衍材支付违约金。本案中，辉亚公司已交付房屋给练衍材，辉亚公司未能举证证明其在合同约定交房之日后90天内，将办理权属登记需由辉亚公司提供的全部资料报产权登记机关备案，相反，辉亚公司提交的《阳江市房地产交易与登记受理回执》显示辉亚公司于2012年3月27日才提交办理转移登记申请，远超合同约定的90日，故构成违约，应按已付房价款的1%向练衍材支付逾期办证违约金25000元（2500000元×1%）。因此，对练衍材该项请求，一审法院予以支持。关于办证费及其利息的退还问题，由于辉亚公司存在逾期为练衍材办理房屋权属证书的违约行为，现练衍材请求辉亚公司返还办证费用，一审法院予以支持。辉亚公司主张代练衍材缴交了办证费18100元，并提供相关票据证实，一审法院予以采信。本案扣除辉亚公司已代为练衍材支付的办证费用共18100元后，辉亚公司应退还办证费用144750元（162850元-18100元）给练衍材。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但辉亚公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，辉亚公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内即2009年8月28日之前。因此，辉亚公司应从合同约定的逾期办证之日即2009年8月29日至退还剩余办证费之日止，2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。练衍材请求超过上述核定数额的，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限辉亚公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助练衍材到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区安宁路*****号商铺的房地产权属证书；二、限辉亚公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金25000元给练衍材；三、限辉亚公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费144750元及其利息（从2009年8月29日起至退还剩余办证费之日止，2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给练衍材；四、驳回练衍材的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6370元，由练衍材负担785元，辉亚公司负担5585元。二审期间，双方没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，辉亚公司主张其已在2009年4月21日将办理权属登记需由辉亚公司提供的全部资料报产权登记机关备案，只需缴纳契税即可办出不动产权证，因公司资金周转困难，其至今未为练衍材缴纳房产契税。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。练衍材与辉亚公司在2009年4月5日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。依法成立的有效合同，双方应按约定履行相应的义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、辉亚公司是否存在逾期办证违约，应否支付违约金给练衍材；二、辉亚公司在退回多收的办证费时应否支付利息给练衍材。关于争议焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。根据辉亚公司的陈述，至今涉案房屋尚未办理出房地产权属证书是由于未缴纳房产契税。而练衍材在签订合同时已预付了办证费162850元给辉亚公司，辉亚公司负有代练衍材支付契税的义务，因此如辉亚公司上述陈述属实，亦属因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。辉亚公司的行为违反了合同第十五条的约定，一审根据该约定判令其支付已付房价款1%的违约金给练衍材合法有理，应予支持。辉亚公司主张其不应承担逾期办证违约金责任的理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，辉亚公司对应予退还办证费144750元给练衍材没有异议，但认为不应支付相应的资金占用费给练衍材。本院认为，虽然练衍材自愿预付该办证费，双方对辉亚公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，辉亚公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。一审判决辉亚公司以剩余的办证费为基数自合同约定的逾期办证之日起支付相应的利息给练衍材并无不当，本院予以维持。辉亚公司认为不应支付该款利息的理据不足，本院不予支持。综上所述，辉亚公司的上诉理据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1441元，由阳江市辉亚置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十二月三日法官助理 李凤霞书 记 员 刘 婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。