湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初7180号 原告（反诉被告）：陈遵霞，×××。 原告（反诉被告）：王家荣，×××。 两原告共同委托诉讼代理人：刘洋，湖南琨霖律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：宋欣，湖南琨霖律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：长沙香江商贸物流城开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联路669号高岭国际商贸城一期1号交易中心3592。 法定代表人：范菲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周岚，系公司员工。 被告：广州香江物业管理有限公司长沙分公司，营业场所湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联路669号高岭国际商贸城一期1号交易中心3388。 负责人：范菲，系公司总经理。 委托诉讼代理人：原培傲，系公司员工。 原告（反诉被告）陈遵霞、王家荣诉被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司（以下简称“香江商贸公司”）、被告广州香江物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“香江物业长沙分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，原告（反诉被告）王家荣及其两原告的共同委托诉讼代理人刘洋、宋欣，被告（反诉原告）香江商贸公司的委托诉讼代理人周岚、被告香江物业长沙分公司的委托诉讼代理人原培傲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈遵霞、王家荣向本院提出本诉诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告香江商贸公司签订的《商品房买卖合同》，并判令被告香江商贸公司退还原告购房款275783元，支付自2017年8月24日起至实际退还之日止的利息；2、请求依法判令被告香江物业长沙分公司退还代收的产权证费560元、抵押登记费550元、律师公证费220元、契税20410.78元、印花税267.9元、物业维修基金7331元，共计29319.68元，并支付自2017年8月24日起至实际退还之日止的利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月24日，原告在被告处购买被告开发的位于开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期3708号商铺，商铺建筑面积61.09㎡，单价8770.39元/㎡，总房价535783元。合同约定原告于合同签订之日将购房首期款项275783元（含定金）支付给出卖方，尾款买受人以担保贷款方式向出卖人指定银行贷款支付，合同还约定出卖人协助买受人办理银行贷款手续。合同签订后，原告在被告香江商贸公司的引导下通过被告香江商贸公司的刷机支付了首期购房款275783元，向被告香江物业长沙分公司支付了其代为收取的产权证费560元、抵押登记费550元、律师公证费220元、契税20410.78元、印花税267.9元、物业维修基金7331元。 在合同签订前，被告香江商贸公司表示有多家合作银行。合同签订后，原告依约向被告指定的银行出具申请担保贷款材料，因为银行信贷审核等其他原因原告未取得抵押贷款以支付购房尾款。截至目前，双方签订的商品房买卖合同没有进行网签，涉案商铺也没有交付给原告并进行预告登记。原告认为其未取得银行抵押贷款的原因不在自己，原告也无力全款或通过其他方式支付剩余房款，合同已无法实际履行。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）香江商贸公司辩称：1、原、被告在平等自愿前提下签订商品房买卖合同，被告已经通知原告提交贷款资料，依约履行合同义务，原告因无法提供银行所要求的营业执照导致未能成功办理贷款，其不具备解除合同的权利；2、双方签订的商品房买卖合同未达到解除条件，即使原告认为其享有解除权，根据双方的约定，已经超过2年的解除权期限。原告应根据合同约定支付尾款，合同可以实际履行。 被告香江物业长沙分公司辩称：原告所缴纳公共维修基金、契税、印花税等费用已经交给相关部门。其他三项费用若合同解除，被告愿意退还。 被告（反诉原告）香江商贸公司向本院提出反诉请求：1、请求判令陈遵霞、王家荣立即向香江商贸公司支付房屋尾款260000元；2、请求判令陈遵霞、王家荣承担逾期付款的违约金（自2017年11月25日起至实际给付之日止，以260000元为基数，按照每日万分之五计算，暂计算至2020年8月25日为130520元）；3、本诉及反诉的诉讼费均由陈遵霞、王家荣承担。事实与理由：陈遵霞、王家荣与香江商贸公司于2017年8月24日签订《长沙市商品房买卖合同》，由陈遵霞、王家荣购买开福区兴联路669号第一期3层3708号房屋，建筑面积64.09平方米，合同总价为535783元，首付275783元，剩余26万元向银行申请按揭贷款。陈遵霞、王家荣按合同约定支付了首付款275783元，但因陈遵霞、王家荣不能提供银行要求的营业执照导致贷款手续未办理成功。此后，陈遵霞、王家荣没有根据合同约定以自有资金支付剩余房款。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第六条第2款第（三）约定：因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，逾期十五日，买受人按照本合同第七条约定承担违约责任；第七条第（2）款约定逾期超过一百二十日的出卖人不解除合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。综上所述，陈遵霞、王家荣不按合同约定支付购房款，违反了双方签订的商品房买卖合同的约定和相关法律法规规定。为此，特提起反诉，请求依法判决。 原告（反诉被告）反诉辩称:1、贷款未办理不是陈遵霞、王家荣的原因，陈遵霞、王家荣已经按开发商的要求提交了相应资料，在办理贷款过程中银行并未要求陈遵霞、王家荣提供营业执照；2、商品房买卖合同合同第6条第二款第3点的约定属于无效约定，涉案合同属于格式合同，香江商贸公司作为合同的提供方，没有公平合理的约定双方的权利义务。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的《长沙市商品房买卖合同》、购房发票、收款收据、电商VIP银行收据、商贸城客户网签信息表、长沙市物业维修资金交存证明、税收缴款书、交通银行和浦发银行官网个人商业用房贷款介绍、2017年部分收款台账及交通银行房款明细、对账单等证据予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2017年8月24日，陈遵霞、王家荣（买受人）与香江商贸公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：×××）以及补充协议一份，合同约定：1、陈遵霞、王家荣购买的商品房坐落于开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期3层3708号房屋，规划用途为商用；2、该房屋建筑面积61.09㎡，其中套内建筑面积34.44㎡,共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.65㎡；3、该商品房单价为8770.39元/㎡，总房价535783元；4、付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(含定金）计275783元，剩余房款260000元向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起五日内,将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人自有资金支付，买受人在收到通知之日起15日内全部支付的，买受人不承担本合同第七条约定的违约责任;逾期十五日,买受人按照本合同第七条约定承担违约责任，同时出卖人也可以解除合同。如出卖人解除合同的，其在合同解除后六十日内将买受人已付房款扣除违约金后无息退还给买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议；5、买受人逾期付款的违约责任：……（2）逾期超过一百二十日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金……。合同还对逾期交房的违约责任、销售和使用承诺、产权登记的约定等进行了约定。 补充协议的主要内容是，……关于按揭贷款的补充和变更约定，3.1，买受人在签订《商品房买卖合同》前已向出卖人指定的按揭银行咨询，清楚了解在现行按揭贷款政策下应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度；3.2，《商品房买卖合同》第六条第2项所称“在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”是指买受人应在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点提交银行需要的全套资料、签署按揭贷款合同、支付办理按揭贷款的有关费用，并向出卖人出示相关合同和票据。若买受人未能在《商品房买卖合同》约定期限内办妥上述手续的，视为买受人逾期付款,逾期付款的违约责任按《商品房买卖合同》第七条约定处理；3.3，买受人虽办妥了银行按揭贷款手续,但在《商品房买卖合同》签订之日起120日内（以下简称按揭贷款付款期限）未能获得银行按揭贷款（包括但不限于银行房屋信贷政策调整的原因）支付给出卖人的,买受人同意在按揭贷款付款期限届满之日起90日内付清剩余房款。逾期付清的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金;出卖人同意继续履行合同的,自约定的按揭贷款付款期限届满后第91天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第七条所指“逾期”期间不因任何事由中止或中断计算；3.4，根据出卖人与按揭银行的约定，出卖人将对买受人的按揭贷款承担阶段性保证责任。若买受人逾期还贷导致银行从出卖人的账户中扣款用于为买受人偿付全部或部分按揭贷款的，出卖人有权选择:（1)解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的,对装饰装修损失出卖人不予补偿。(2)不解除《商品房买卖合同》，自银行扣款之日起7日内，买受人向出卖人返还银行所扣款项(包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），并向出卖人赔付银行所扣款项50%的违约金；3.5《商品房买卖合同》第六条约定的“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，包括但不限于以下情形:(1)买受人未按照约定的时间提交办理按揭所需全部资料的;(2)买受人或其共有权利人未能按照银行通知的时间办理见证、面签等贷款相关手续的;(3)买受人未能按银行通知交纳相应评估费、担保费、保险费或其他按揭费用的;(4)买受人不愿意接受贷款银行确定的贷款利率和年限的;(5)其他因个人征信信息等买受人自身原因导致买受人未能夺得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的;买受人和出卖人进一步确认，买受人办理按揭贷款的，出卖人仅应银行的要求统一向买受人收取办理按揭所需资料，买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度完全取决于买受人和银行,出卖人无意并且事实上也不可能对买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度施加任何影响。出卖人不承担协助乃至保证买受人如愿获得按揭贷款的责任和义务，只要出卖人及时向银行转交了买受人所提交的办理按揭所需资料，出卖人对买受人能否获得按揭贷款和贷款的额度以及由此产生的影响或后果均不承担责任……。 香江商贸公司于2017年8月24日向陈遵霞、王家荣出具了购房发票，该发票载明陈遵霞、王家荣向香江商贸公司支付购房款275783元。同日，被告香江物业长沙分公司向陈遵霞、王家荣出具两份收款收据，分别载明：收到陈遵霞、王家荣交来产权证费560元、抵押登记费550元、律师公证费200元，合计1310元；收到陈遵霞、王家荣交来契税20410.78元、印花税267.9元、物业维修基金7331元，合计28009.68元。 2017年12月5日，长沙市物业维修资金管理中心开具了长沙市物业维修基金交存证明，载明，交存人为王家荣，金额为7353.38元；2017年10月19日，长沙市地方税务局直属局出具了税收缴款书，该缴款书载明，纳税人陈遵霞、王家荣缴纳了契税20410.78元，印花税267.9元，合计20678.68元。 2017年8月24日，天津凯润汇科技有限公司向陈遵霞、王家荣出具了收据，注明陈遵霞、王家荣交付了“香江高岭国际商贸城项目电商VIP服务费”47100元。 庭审中，原告称在签订商品房买卖合同前已经告知被告营业部销售人员没有营业执照，但被告方称三家银行均可以办理贷款，没有营业执照也可以办理银行贷款。且置业顾问在带领陈遵霞、王家荣去交通银行面签了一份贷款合同，当时银行未告知原告需要提供营业执照。直至2019年10月，陈遵霞、王家荣至高岭商贸城找被告工作人员，要求办理贷款才被告知银行已经不与被告合作，贷款无法办理。 被告称提交了银行按揭办理须知、2017年部分收款台账及交通银行放款明细、2018年和2020年部分交通银行明细对账单、交通银行官网个人商业用房贷款介绍、交通银行过程数据查询系统照片等证据证明商业用房贷款申请条件为公开信息，与陈遵霞、王家荣同期购买房产的业主已经顺利办理贷款手续。由于陈遵霞、王家荣未按要求提交营业执照导致贷款未办理，故陈遵霞、王家荣贷款未办理系自身原因。 由于银行按揭未能办理下来，双方就《商品房买卖合同》以及返还购房款及相关费用存在争议，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。 一、本案中双方当事人订立了商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。商品房买卖合同约定，陈遵霞、王家荣采用银行按揭的方式支付剩余房款，现陈遵霞、王家荣没有获得银行按揭，也未用自有资金支付购房款，且陈遵霞、王家荣提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，其行为已经明确表示不再支付剩余房款，双方已经形成合同僵局。庭审中，原告称王家荣每月工资仅2300元，陈遵霞经营一家小旅馆，受疫情影响收入微薄，且首期付款中有20余万系借款，由此可知陈遵霞、王家荣确无力以自有资金支付购房尾款，可以认定原告陈遵霞、王家荣逾期支付尾款不存在恶意，被告要求继续履行合同，有强迫交易之嫌，有违诚实信用原则，且双方均无法实现合同目的，对双方均不利。在此情况下，应当允许违约方通过诉讼的方式解除合同，此时，并不是赋予违约方单方面解除合同的权利，而只是解决合同僵局的一种方式，故不能因解除合同而减少或免除原告的违约责任。同时，本诉的受理费应由违约方承担，否则，有违诚信原则。综上，对原告要求解除合同的请求，本院予以支持；对被告提出的继续履行合同的反诉请求，不予支持。 二、解除合同后的法律后果。商品房买卖合同解除后，因合同取得的财产应当返还，有过错或者有违约行为的，守约方可以要求对方承担违约责任。香江商贸公司收到陈遵霞、王家荣购房款275783元，应当予以返还。陈遵霞、王家荣未取得商品房，无返还房屋的义务，但应当协助被告办理解除房屋买卖的相关行政管理措施。香江商贸公司没有收取团购费74300元等其他费用，故香江商贸公司没有向陈遵霞、王家荣返还的义务，陈遵霞、王家荣应当另行主张权益。被告香江物业长沙分公司认可其代收的1310元（产权证费560元、抵押登记费550元、律师公证费200元），被告香江物业长沙分公司应当向陈遵霞、王家荣返还收取的产权证费、抵押登记费、律师公证费共计1310元。对于被告香江物业长沙分公司代为收取的契税20410.78元、印花税267.9元已经实际产生，并由相关部门出具发票，原告可按相关税务规定办理,被告予以协助。关于物业维修基金7331元，被告香江物业长沙分公司已经交存至长沙市物业维修资金管理中心，被告无返还义务，但应当协助原告到相关部门办理退还手续。 三、关于违约责任。依据商品房买卖合同的约定，原告陈遵霞、王家荣应当履行按期支付购房尾款的义务，如未能办理银行按揭，应以自有资金支付。办理银行按揭是原告陈遵霞、王家荣的义务，被告仅予以协助，故不论是什么原因未能办理银行按揭，其主要责任均应由原告陈遵霞、王家荣承担。原告陈遵霞、王家荣应承担违约责任。 本案原告陈遵霞、王家荣购买涉案房屋系商铺，是一种投资行为，原告陈遵霞、王家荣应当具有投资风险意识。故对于违约金的认定，本院参照商品房买卖合同及补充协议的约定和类案同判原则,酌情确定原告陈遵霞、王家荣承担总价款20%的违约金，即陈遵霞、王家荣应当向香江商贸公司支付107156.6元（535783×20%）的违约金。对于香江商贸公司的其他反诉请求，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈遵霞、王家荣与被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:×××)； 二、被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）陈遵霞、王家荣返还购房款275783元； 三、原告（反诉被告）陈遵霞、王家荣于本判决生效之日起5日内向被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司支付违约金107156.6元； 四、被告广州香江物业管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）陈遵霞、王家荣返还产权证费、抵押登记费、律师公证费共计1310元； 五、驳回原告（反诉被告）陈遵霞、王家荣的其他本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费6424元，因适用简易程序减半收取3212元，由原告（反诉被告）陈遵霞、王家荣承担；反诉受理费3578元，由被告（反诉原告）长沙香江商贸物流城开发有限公司承担1789元，原告（反诉被告）陈遵霞、王家荣承担1789元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  佘志明 二〇二〇年十二月三十日 代理书记员  龙妙红 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。