广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8035号原告：广州东方汇商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区下九路58、60号四层自编88号。法定代表人：杨治斌,职务：总经理。委托诉讼代理人：颜伦任，广东仁言律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊山，广东仁言律师事务所实习律师。被告：曹东应，男，1971年2月26日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：钟瑞芬，广东顶匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：常倩倩，广东顶匠律师事务所律师。原告广州东方汇商业经营管理有限公司（以下简称“东方汇公司”）与被告曹东应房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜伦任、林俊山，被告委托诉讼代理人钟瑞芬、常倩倩，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年6月27日的租金244750元（按月租金27500元计算）；2.判令被告支付逾期交付租金的违约金25731元（每月25日为支付下月租金日期，每月以月租金额的2%计算，暂计至2020年6月份止）；3.判令原告没收被告缴纳的履约保证金82500元；4.判令本案一切诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月5日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于荔湾区××号××楼整层租赁给被告使用；案涉房屋建筑面积465平方米；租赁期限从2019年6月16日至2025年5月14日止；2019年8月16日起首年每月租金27500元；每月25日前缴清下月租金，每逾期一日，须按当月租金额的1%支付违约金，如果拖欠租金15天或以上，原告有权单方解除租赁合同并收回房屋，履约保证金归甲方所有。签订租赁协议后，原告将案涉房屋交付给被告使用，但被告自2019年10月1日开始没有向原告支付租金，被告的行为已严重违反《房屋租赁合同》的约定。经原告多次催促，被告仍拒不支付租金。2020年6月23日，原告向被告书面送达《催租函》，催讨租金。2020年6月27日，被告送达《解除合同通知书》。至此，原、被告双方解除案涉房屋的租赁关系。但被告至今仍未向原告支付拖欠的租金。原告认为，被告长期拖欠原告租金的行为已经违反租赁合同的约定，已构成严重违约，被告应承担其违约责任。根据《房屋租赁合同》的约定，原告有权没收履约保证金、追讨被告拖欠的租金及违约金等。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告诉请。被告曹东应辩称：1.经过我方向广州市自然规划资源局调查得知，案涉物业没有不动产登记信息，因此我方认为案涉物业不符合法律出租的条件，原被告签订的租赁合同是无效合同。被告承租该物业后一直因产权瑕疵处于装修状态没有正常使用，不存在缴纳租金的问题；2.对于第三项诉请，因原被告合同是无效合同，原告无权收取保证金，应予以退还。经审理查明，据房地产权证记载广州市荔湾区下九路文兰巷（租赁合同约定为：文澜巷）40-50号是蔡馥东的房产，为混合结构3层，建基面积326.72平方米，总建筑面积980.17平方米。2019年6月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区××号××楼整层房产出租给乙方作住宅用途，建筑(或使用)面积465平方米；本合同租赁期限为6年，自2019年6月16日起至2025年5月14日止；租金标准及支付方式：甲乙双方约定采取先缴费后使用原则，本房屋首年月租金为27500元(其中含一楼公共大堂位置使用费1000元/月)。起租时间为2019年8月16日，首期租金(即2019年8月16日至2019年9月15日的租金)27500元在本合同签订之日支付。以后，按月度27500元在每期起始日之前5天，乙方按银行转账或现金付款方式向甲方足额支付；乙方应当于本合同签订之日，向甲方缴纳履约保证金82500元整。甲方应在租赁期满双方完结所有手续后，在20天内将履约保证金无息退回乙方；甲、乙双方约定租赁住房交接时间为2019年6月16日，自2019年6月16日至2019年8月15日为乙方装修免租期；乙方无正当理由拖欠住房租金、管理费用或其他相关费用超过20天，且经甲方书面催告后5天内拒绝缴付或拒绝全额缴付的，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有；等等。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告使用，被告依约向原告支付了保证金82500元及2019年8月16日至2019年9月30日租金41250元。之后，被告与案外人张航（案涉3楼房屋承租人）、吴孝明（案涉5楼房屋承租人）共同出资对案涉3至5楼房屋进行装修，但尚未完工。2020年6月23日，原告向被告发出《催租函》，称被告从2019年10月1日开始拖欠承租物业的租金，经原告多次催促，被告至今仍未能按照合同约定支付拖欠的租金，被告行为已构成根本违约，要求被告：1、被告须于收到本函件之日起3日内向原告支付2019年10月1日至2020年6月23日的拖欠租金241083元，支付2020年6月24日至2020年7月15日租金20167元。2、按照合同约定，被告拖欠租金需要向原告支付违约金。2020年6月26日，被告向原告发出《解除合同通知书》，称受被告该栋楼5层违建房屋影响，装修过程中多次被城管制止，至今无法正常使用，根据合同法规定，正式通知原告解除双方的《房屋租赁合同》。广州市荔湾区城市管理和综合执法局向本院出具《荔湾区城市管理和综合执法局关于查询荔湾区上下九文澜巷40-50号相关情况的复函》，主要内容如下：一、关于上址违法建设部位，当事人蔡馥东未经规划许可，在荔湾区下九路文兰（澜）巷××号（双号）未超高未扩基的情况下加建一砼结构夹层，原荔湾区综合行政执法局于2015年作出违法建设行政处理决定（文号“荔综违建处字【2015】第18号”），当事人于2015年7月29日自行拆除完毕。当事人于2015年8月至2020年6月在原拆除位置（该址屋内第三层）复建上述夹层，案涉面积365平方米。另于2019年11月至2020年6月在文兰（澜）巷××号天面（“第四层”天面）加建“第五层”简易结构房屋，在该址梯屋房顶加建有两层钢结构房屋，违法面积430平方米。荔湾区下九路文兰（澜）巷40-50违法建设面积共计795平方米。二、关于上址违法建设处理情况，（一）该址天面违建处理，我局协同街道相关部门于2020年6月11日、12日、15日对天面违建进行拆除，共拆除面积430平方米。（二）该址第三层违建砼结构夹层，按在建抢建查处，我局协同街道相关部门于2020年7月2日、3日和8月12日进行拆除，共拆除夹层楼板面积365平方米。（三）整个拆除作业历时共计6天，共计拆除面积795平方米，案涉违法建设已全部拆除完毕。庭审中，被告向本院提交了《装饰工程施工合同》及工程明细，证明被告就租赁物投入的装修，现租赁物因属于违章建筑被拆除，原告应当赔偿被告全部装修损失；提交了《合作协议书》及租金支付截图，证明被告与吴孝明、张航合作共同承租租赁物的3-5层的事实。原告质证：对《装饰工程施工合同》及工程明细的三性不确认，认为该证据是被告与案外人签订，合同没有施工地址，也没有提供装修工程发票、付款凭证等，该证据与本案没有关联性；对《合作协议书》的三性不确认。认为是被告与案外人之间的协议，与本案无关，原告不清楚被告与他人合作的关系；对租金支付截图的真实性、合法性确认，关联性不确认，我方确认收到2019年8月16日至2019年9月30日的租金，但不能因此证明被告与案外人的合作关系，且根据合同相对性，我方只认同签署合同的是承租人。庭审中，被告陈述原告按约定交付房屋，2019年7月开始装修，3、4、5层一起装修，至城管拆除时仍未装修完，原因是：1、政府在内街修路导致装修材料无法运到案涉房屋；2、原告的电梯不允许我方使用；3、2019年7月广州市荔湾区城市管理和综合执法局现场检查时口头告知报备装修材料不完整，产权不清晰，5楼必须拆除，如果3、4楼可以提供清晰产权，则可以继续装修，并没收我方装修工具。广州市荔湾区城市管理和综合执法局于11月29日向我方出具询问通知书，要求我方提供房产证和规划许可证才可以装修。5楼的房间隔断及水电和瓷砖均已铺设好，3、4楼房间的装修已符合入住条件。我方同意交还案涉房屋，但尚未办理交接手续。2020年6月11日拆除了5楼整层，7月初打穿了4楼与3楼之间的楼板。原告陈述其按合同约定交付了房屋，被告的装修情况原告不清楚，但根据被告申请书，不存在无法装修的情况。被告从未向原告提出不能装修问题，且被告实际也实施了装修，原告不存在电梯不允许被告使用的情况。政府修路原告不清楚，且被告没有提出政府修路。11月4日广州市荔湾区城市管理和综合执法局没收5楼装修工具。2020年6月11日拆除了5楼整层，7月初打穿了4楼与3楼之间的部分楼板。对于3、4楼之间的城管强拆行为，我方已经提起诉讼。我方认为双方在2020年6月27日解除了合同，当天我方收回了案涉房屋。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，据广州市荔湾区城市管理和综合执法局复函，案涉第三层房屋存在复建夹层违法建设行为，且产权证记为案涉房屋为载混合结构3层，原告未能向本院举证证明其出租的案涉第四层房屋有合法报建手续，故案涉《房屋租赁合同》为无效合同。因案涉《房屋租赁合同》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，原告应向被告退还保证金（押金）82500元，原告诉请没收被告保证金不予支持。原告已确认于2020年6月27日收回了案涉房屋，对案涉房屋的退还，本案不再调处。案涉《房屋租赁合同》无效，根据公平合理原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。虽然合同无效，但被告占有使用了案涉房屋，故理应参照合同约定的标准向原告支付使用费用。原告要求被告按照合同约定的标准支付从2019年10月1日起至2020年6月27日止的房屋使用费244750元，合理合法，本院予以支持。如前所述，因案涉《房屋租赁合同》无效，被告主张的违约金因合同无效而缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告曹东应向原告广州东方汇商业经营管理有限公司支付2019年10月1日至2020年6月27日止的房屋使用费244750元；二、驳回被告曹东应其它诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3297元，原告广州东方汇商业经营管理有限公司负担1011元，被告曹东应负担2286元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年十二月十四日书记员  龙滋霖曾芳