广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18299号原告（反诉被告）：张丽，女，1988年4月10日出生，汉族，住湖南省衡南县，委托诉讼代理人：梁火燊、广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌志明，广东合邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑莉琼，女，1983年7月24日出生，汉族，住浙江省永嘉县，委托诉讼代理人：马千里，广东经国律师事务所律师。原告张丽诉被告郑莉琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁火燊、凌志明，被告郑莉琼及其委托诉讼代理人马千里到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告双倍返还定金150000元；2、被告返还2月和3月租金48000元、4月份剩余租金12000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月11日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（转租），被告同意将其向广州国际轻纺城承租的负一层UG1277档一半转租给原告作为经营织带使用，约定商铺转租期限为2020年1月3日至2021年1月2日，月租金为24000元，于每日30日前支付，同时约定原告在签订合同时一次性支付3个月的租金72000元和保证金75000元。合同履行过程中，原告于2020年3月按照约定向被告支付4月的租金，但被告基于个人原因，要求原告一次性支付2020年4到6月的租金，双方产生争议。原告认为自身并没有违约，且依约履行了租金给付义务，尝试与被告沟通，但遭到被告拒绝，被告甚至干扰原告正常经营。为此，原告进行了报警处理，但双方最终没有达成一致。2020年4月15日，被告以原告未一次性支付2020年4月到6月的租金为由解除租赁合同，要求原告搬离商铺，原告也于2020年4月15日搬离，并于当天将商铺交还给被告，被告也于该日换锁。此外，商铺的出租人广州国际轻纺城此前发函告知，由于新冠病毒的影响，免除涉案商铺2020年2月、3月的租金，为此原告多次要求被告退回2、3月的租金，但被告均拒绝退回。被告辩称：一、原告诉请被告双倍返还定金150000元没有事实和法律依据。1、《商铺租赁合同》第3条约定的是原告需于合同签约当天向被告支付75000元保证金（不是定金），且双方在《商铺租赁合同》没有约定被告违约的情况下需双倍返还75000元，由此可见原告支付的该75000元并不具有定金的性质。2、本案违约的是原告并非被告。理由如下：事实上，原告清楚的知道其需在签订《商铺租赁合同》当天向被告支付3个月的租金，此后，每隔3个月交纳一次租金，数额为3个月的租金，以此类推。这一事实可以从原告之前交纳租金的时间及每次的租金数额得到证实。在2019年2月22日双方已就涉案商铺签过《商铺租赁合同》，2019年12月11日签订的《商铺租赁合同》是续签。其次，原告是认可应当每隔3个月交纳一次租金，数额为3个月的租金，从微信聊天记录得到充分的证实。只不过这次原告认为，因为受疫情的影响被告应当返还其2020年2月和3月租金48000元，再加上其已经交纳的一个月租金24000元，所以其已经交纳了3个月租金（即2020年4、5、6三个月的租金），故无需再交纳租金。二、原告要求被告返还2020年2月和3月租金48000元、4月份剩余租金12000元没有事实和法律依据。不能认为2020年2月1日至3月9日期间属于不可抗力，广州国际轻纺城已于2020年3月10日复市。本案系原告违约，依据《商铺租赁合同》第3条，被告可以不返还4月份剩余租金12000元。被告向本院提出反诉请求：被告无需返还（没收）原告保证金75000元，及无需返还（没收）原告2020年4月份剩余租金12000元。事实和理由：双方当事人于2019年12月11日签订的《商铺租赁合同》第3条规定，合同签订当天乙方需支付给甲方75000元整为保证金，合同到期后，乙方结清所有费用及押金条交还甲方，甲方如数（不计息）退返保证金，乙方如中途违约，甲方有权收回保证金及剩余租金，并有权对经营场所所有物进行处理；租金付款方式：乙方于签约当天一次性付清3个月保证金和租金共147000整。租金在每月30日前付清，（逾期不交清租金，按自动放弃处理，甲方有权立即收回，店里所有存货物，按废物处理）。被告认为依据《商铺租赁合同》第3条、第4条之规定，被告无需返还保证金75000及无需返还2020年4月份剩余租金12000元。原告辩称：不同意被告的反诉请求。被告擅自解除租赁合同的行为已经是根本违约，被告应当偿还原告双倍定金并返还相应租金。经审理查明：位于海珠区金纺路2号UG1277号铺的权属人是广州凯华城房地产开发有限公司，建筑面积16.7634平方米，规划用途商业。2016年11月30日，广州凯华城房地产开发有限公司变更名称为凯华地产（中国）集团有限公司（以下简称为“凯华公司”）。2017年12月14日，凯华公司（甲方）与朱孙彬（乙方）签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方将海珠区金纺路2号广州国际轻纺城UG1277号铺出租给乙方，租赁期自2018年8月1日至2027年7月31日止；每月租金19600元；保证金58800元；租赁期内的租金总额2116800元分9期支付；等。同日，广州国际轻纺城服务有限公司（甲方、以下简称“轻纺城公司”）与案外人朱孙彬（乙方）签订《广州国际轻纺城市场租赁管理合同》，约定：乙方租赁甲方开办的广州国际轻纺城的物业，乙方须向甲方交纳市场租赁管理费、空调费、水电费、通讯费等，甲方对物业及市场进行管理，租赁管理期自2018年8月1日至2027年7月31日止；等。另，朱孙彬与被告系夫妻关系。2019年2月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将UG1227档一半租给乙方，租赁期自2019年1月3日至2020年1月2日，月租金为27000元，合同签约当天乙方需支付给甲方75000元保证金；等。2019年12月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将UG1227档一半租给乙方，租赁期自2020年1月3日至2021年1月2日，月租金为24000元，合同签约当天乙方需支付给甲方75000元保证金；合同期后，乙方结清所有费用，甲方不计息退返保证金，乙方如中途违约，甲方有权收回保证金及剩余租金，并有权对经营场地所有物件进行处理；乙方于签约当天一次性付清3个月保证金和租赁期3个月的租金共147000元；租金在每月30日前付清，逾期不交清租金，按自动放弃处理，甲方有权立即收回；等。2020年4月12日，凯华公司与朱孙彬签订《租赁合同补充协议》，约定：鉴于新冠状××疫情影响，双方就广州国际轻纺城UG1277号商铺签署的租赁合同延期事宜确认如下：上述租赁合同期限截止日由2027年7月31日延长至2027年9月30日止，乙方对上述延长的租赁期间无需向甲方缴纳租金。同日，轻纺城公司与朱孙彬签订《管理合同补充协议》，约定就UG1277号商铺的租赁管理合同期限截止日由2027年7月31日延长至2027年9月30日止，乙方对上述延长的期间应按合同约定的标准缴纳管理费、水电费、空调费等费用。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，载明：延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，载明：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，等。2020年2月7日，广州市海珠区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布海××防控办【2020】9号《广州市海珠区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室关于明确企业复工复查相关事项的通知》，载明：本行政区域范围内企业实行分类管理，自2月9日24时起，经备案后可有序开展复工复产。第一类：辖区内文化馆、图书馆、博物馆、美术馆、剧院、封闭式体育场馆、娱乐休闲场所（包括棋牌、沐足、桑拿、游戏厅、卡拉OK、封闭美容健身等）、网吧、游艺场所、文化旅游经营单位等；辖区内城中村内制衣厂、作坊、仓库等场所；辖区内日租房、民宿和小旅馆等场所；中大布匹市场；辖区内其他密闭不通风的经营场所。复工时间延后，未有新的通知之前不得复工。2020年2月20日，海珠区新型冠状病毒××疫情防控指挥部办公室发布《广州市海珠区新型冠状病毒××疫情防控指挥部办公室关于明确企业复工复查相关事项的补充通知》，其中载明：中大纺织商圈复工复产，视疫情防控的态势而定，可有序做好复工复产的前期准备。2020年2月24日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：自2020年2月24日9时起，将广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发卫生事件一级响应调整为二级响应，请各地继续按照分区分级防控工作要求，根据地区特点和疫情形势精准施策，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作。2020年3月10日，微信公众号广州国际轻纺城网公布了复市通知。2020年3月18日，微信公众号广州国际轻纺网发布了《免租通知》，内容为：为助力商户减轻疫情带来的经营压力，广州国际轻纺城决定对面辅料商户减免部分租金和费用，与商户共度难关；具体方案如下：免除所有面辅料商户合同有效期内2020年2月、3月两个月全部租金（物业管理费如常缴交）；免除2020年3月31日前由于疫情原因和延迟开业导致逾期缴费而产生的滞纳金（已缴纳的可退回）。另查，凯华公司于2020年9月11日出具《复函》表示：1、凯华公司不属于国有企业，其拥有所有权的广州国际轻纺城物业不属于国有资产，根据中央、广东省、广州市有关疫情文件，凯华公司对广州国际轻纺城租户没有免除其一定期限租金的强制性义务。2、为了减轻疫情给广州国际轻纺城租户带来的压力，凯华公司对广州国际轻纺城面辅料租户免除2020年2月、3月租金，但在实施时只要租户同意与凯华公司签订补充协议延长2个月租赁期间，凯华公司通过免费延长2个月租赁期间的方式免除其2020年2月、3月租金（即其正常缴纳2020年2月、3月租金，凯华公司免费延长其2个月租赁期间）。据原、被告双方的微信聊天记录。聊天记录显示：2020年4月6日原告表示要求按通知执行，是轻纺城给商户的优惠，被告表示延期7年其也给原告延期，但原告现在不交钱不行。4月7日晚原告回复说2、3月免租，其已缴纳清该季度的店租；被告当即向原告发出《关于乙方单方面违约租赁合同的书面通知》，载明：按合同约定，乙方应于2020年4月1日前一次性交4-6月租金，乙方现不按合同交租金，已造成单方面违约；现通知乙方，4月15日前补齐2020年4-6月租金，金额48000元，若乙方还不按通知交租，按乙方单方面违约，甲方解除乙方的租赁合同，乙方应于4月15日之前将货品搬离档口，所有押金和租金全部没收；若4月15日乙方未自行腾空档口，视为自愿弃档，铺内货物当废品任甲方处理。4月12日原告向被告表示因轻纺城2020年3月18日发出了免租通知，那被告应将2、3月租金退给原告，被告将与凯华公司签订的《租赁合同补充协议》通过微信发给原告，并表示：“我们是7年延后2个月，6月我不交钱轻纺城3天关电7天收店，前面长丰、蓝天、华合都是今天延一个月，明年再签一年也是一样延一个月，我们跟别人一样；你今年到期不租了就延一个月，续租一年再延一个月”。周三被告表示：“你怎么样？是不想开了是吧？今天不交租金我是叫你搬走的了，你自己想好了”。原告回复：“我肯定是要继续开的，但你现在这种单方面强制解除合同并赶人不近人情”。被告回复：“你不交租金肯定要搬走，你强制我减租金，我去哪里减啊，反正你今天不交给我就谈不了”。原告回复：“既然你要解除合同，要求我们今天搬走，为了不起冲突，我们先搬走，档口清理完交还给你”。被告为证明其抗辩意见，提供了银行流水，拟证明原告此前均是三个月交一次租金。原告表示有时候是，有时候不是，钱多就支付几个月，钱少就不定，合同明确约定是每月30日前支付。诉讼中，原、被告双方确认：本案商铺2017年已经出租给原告，原告当时向被告支付了保证金75000元；2020年1月2日原告向被告分两次转账，一次为44800元，一次为27200元，上述合计72000元为2020年1-3月租金；2020年4月1日原告向被告转账24000元，为2020年4月租金；原告租赁的商铺是UG1277商铺的一半，另一半由被告使用，原、被告双方共用一个门一把锁。原告明确其第一项诉讼请求要求双倍返还定金150000元中的定金指的是合同约定的保证金75000元。被告表示：原告要求把2020年2、3月的租金作为5、6月的租金，其不同意，要求原告必须在2020年4月15日前补齐5、6月租金；4月15日当天原告不同意交租金其就换锁，原告六点搬东西，被告七点换锁收回房屋；涉案商铺至今仍空置尚未出租。本院认为：原告与被告2019年12月11日签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。上述合同约定：“月租金为24000元，合同签约当天乙方需支付给甲方75000元保证金；乙方于签约当天一次性付清3个月保证金和租赁期3个月的租金共147000元；租金在每月30日前付清，逾期不交清租金，按自动放弃处理，甲方有权立即收回”。原告在2020年1月2日已一次性支付了2020年1-3月的租金，在4月1日向被告支付了4月租金，原告支付租金的时间符合上述合同的约定。被告主张实际原告应三个月支付一次租金，即使原告在此前的合同履行过程中自愿一次性支付三个月的租金，也不能说明原告对于2019年12月11日签订的《商铺租赁合同》中约定的租金每月30日付清支付方式同意变更为每个季度付一次租金。从双方微信聊天记录可知，被告于2020年4月7日向原告发出了《关于乙方单方面违约租赁合同的书面通知》，认为原告应在2020年4月1日一次性缴清2020年4-6月的租金，现通知原告在4月15日前补齐，若原告不补齐租金则按原告单方面违约，被告解除原告的租赁合同，原告必须于4月15日前腾空档口。后双方继续沟通，被告将与凯华公司签订的《租赁合同补充协议》通过微信发给原告说明凯华公司是延长2个月租期，认为原告租一年就给原告延一个月。双方协商未果，至2020年4月15日原告表示为避免冲突故搬出房屋，实质上同意了被告提出解除合同的请求，故本院认为双方之间的租赁合同于2020年4月15日经协商一致解除。新型冠状病毒疫情及防控措施对涉案商铺所在广州国际轻纺城的正常经营确有较大影响，原、被告作为出租方、承租方各有损失，但广州国际轻纺城从2020年3月10日起已可以给商户复工开业，双方应互相谅解，促进社会经济的稳定发展。本案中，被告以原告未能在2020年4月一次性缴清2020年4-6月租金为由向原告提出解除合同要求原告搬迁，但原告对于租金的支付并未违反合同的约定。因此对被告以原告未按照约定的期限支付租金构成违约为由要求没收保证金75000元的反诉请求，本院予以驳回。原告要求被告双倍返还定金150000元，原告认为保证金75000元的性质为定金无理，本院不予采纳，原告要求被告双倍返还保证金没有法律依据，本院不予支持。被告应返还75000元保证金给原告。双方确认原告自2017年已经向被告租赁房屋，除涉案双方争议的疫情期间的租金外，原告并无拖欠租金。被告与原、被告对疫情期间2、3月的租金是否应缴交问题协商不成、引致成讼，为此不能归责于一方当事人。案外人凯华公司已给予被告2个月租期延长及减免该两月租金的优惠，原告承租被告半个档口每月支付的租金金额已超过被告每月向案外人凯华公司支付的租金金额，综合考虑上述客观因素及结合本案实际情况，从共担风险、共克时艰的角度出发，本院酌定原告向被告支付2020年2月至2020年3月期间的租金减半收取合计24000元为宜。原告要求被告全额退还2、3月租金共48000元本院不予支持。原告已于2020年4月15日搬走，被告已于当日收回房屋，故原告要求被告退回4月份一半的租金12000元合情合理，本院予以支持。被告反诉认为无需退回4月份一半租金的主张无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑莉琼在本判决生效之日起十日内向原告张丽退回保证金75000元；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告退回2020年2月、3月的租金合计24000元；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告退回2020年4月的租金12000元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的全部反诉请求。本案受理费4450元，由原告负担2098元，由被告负担2352元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费1975元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年十二月二日书记员  李敬钊吴越鸣