广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初24299号原告：广州市白云区农业生产资料公司，住所地广州市白云区黄石路西侧竹大岗。法定代表人：何文初。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。被告：广州市越秀区桂则日用品商行（个体工商户），住所地广州市越秀区人民北路**之一首层。法定代表人：曾桂英。被告：广州市浩业投资顾问有限公司，住，住所地广州市越秀区六榕路**六榕大厦**南侧/div>法定代表人：何晓庄，职务：执行董事。被告：江永强，男，1979年8月1日出生，汉族，身份证登记住址广东省四会市。三被告共同委托诉讼代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告广州市白云区农业生产资料公司与被告广州市浩业投资顾问有限公司（以下简称“浩业公司”）、江永强、广州市越秀区桂则日用品商行（以下简称“桂则商行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪婷，三共同委托诉讼代理人李安琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告一、被告二、被告三、立即腾空并向原告交还位于广州市越秀区××之一101房中51平方米的房屋；2、判令被告一、被告二、被告三共同向原告支付自2017年11月7日起至实际交还之日止的房屋占用费（占用费按案涉物业建筑面积51平方米为准，参照2017年广州市房管部门公布的人民北地段商用物业月租金参考价117元/平方米计算，暂计至2020年4月30日即905天占用费为180005元；3、判令三名被告承担本案的全部诉讼费、评估费、鉴定费。事实与理由：1984年原告与广州电池厂、广州市海洋与水产局出资合建广州市越秀区××综合大楼。大楼建成后，各合建方于2001年5月签署《××合建综合大楼析产协议书》，随后原告取得《广州市合建房屋产权鉴证书》，确认原告享有××综合大楼一层至三层共计约1121平方米物业的产权。桂则商行工商登记地址及实际经营地址为广州市越秀区人民北路502号之一首层。案涉物业约51平方米，属原告所有。原告从未与桂则商行签署租赁合同也未将案涉物业交付其使用，也未收取过租金或使用费，桂则商行无权占用涉案物业从事经营活动。原告停业多年且被吊销营业执照，已委托广州市白云区供销总公司（以下简称“白云供销总公司”）代为管理涉案物业。2019年7月白云供销总公司发现案涉物业由桂则商行占用，要求其提供使用涉案物业的证明材料，桂则商行称江永强向浩业公司承租涉案物业后给桂则商行使用，但原告从未与浩业公司签署过租赁协议或使用协议。白云供销总公司于2019年7月15日向桂则商行送达通知，要求桂则商行腾空交还案涉物业并结清占用费。被告浩业公司无权擅自出租案涉物业并收取租金，侵犯了原告的物权，应一并向原告支付物业占用费。因被告浩业公司称其将案涉一层物业出租给被告江永强，其也应当承担腾房及支付占用费的责任。被告桂则商行与浩业公司共同辩称：我方不同意原告的全部诉请。原告与浩业公司签订租赁合同，浩业公司向原告承租了包含案涉房屋内的1122.1464平方米，租期至2031年2月28日。浩业公司与江永强签订合法有效的租赁合同，由江永强承租涉案物业建筑面积201.2539平方米，包括案涉的其中51平方米房屋面积，并按时缴纳租金，租赁合同租赁期限到2021年5月18日，目前租赁合同还在租赁期限内。江永强是桂则商行经营者曾桂英的丈夫。综上，根据我方提交的证据，我方有权承租使用案涉房屋，原告与浩业公司的纠纷应当另案诉讼，且原告同意浩业公司转租，我方有权使用。被告江永强辩称：同意桂则商行的答辩意见。我方从浩业公司处承租了越秀区××首层共201.2539平方米面积的房屋，我方与桂则日用品商行的经营者曾桂英是夫妻关系，其中承租的51平方米面积由我方自用经营桂则日用品商行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1988年11月1日，原告（甲方）与广州市水产供销公司（乙方）（以下简称“水产公司”）签订《合资联建人民北净慧路综合楼合同书》约定，现经双方充分协商，就综合楼工程的有关问题签定如下合同。一、综合楼地点：人民北路502-512地下。三、综合楼建成后，乙方占其中面积800-1000平方米，有关该幢综合楼楼层的面积安排由甲乙双方共同协商解决。四、乙方使用的800-1000平方米建筑面积，其使用权和产权与甲方同等权利等。据房管部门调取的××大楼内档查询结果，××大楼（一）楼层情况面积详表（1999年1月8日）载明，完工日期：1992年1月；入住日期：1992年3月。总建筑：5026.1868平方米（由市房管局测绘所测绘，测字C1932号）。地下（首。地下（首层）**号理：白云农资公司（豪门使用），套内面积200.3798平方米，建筑面积201.2539平方米，备注：产权人：该楼共九楼由白云农资公司、市水产局及市日玻公司（已合并在电池公司市电池厂）三家合建；二楼全层，现产权管理：白云农资公司（豪门使用），套内面积520.0820平方米，建筑面积522.3507平方米；三楼，323房，现产权管理：白云农资公司综合办公楼，套内面积396.8200平方米，建筑面积398.5418平方米等。2001年5月10日，广州电池厂（甲方）与原告（乙方）、广州市海洋与水产局（丙方）签订《××合建综合大楼析产协议书》约定，（1）有关××综合大楼情况：土地位于越秀区××号以及××路××号××号地段，该大楼于1993年建成后新编门牌是××，属荔湾区金花街派出所管辖。（2）该大楼是广州电池厂（接收原广州市日用品玻璃工业公司、甲方），广州市白云区农业生产资料公司（乙方）、广州市海洋与水产局（接收原广州市水产供销公司、丙方）三家合建。（3）大楼于1993年3月建成后，后于1998年5月经市国土房产局测绘所以测字C1932号分别甲、乙、丙三方各单元测绘，三方的建筑面积如下：甲方：宿舍14户建筑面积占953.6506平方米（含分摊面积）；丙方：宿舍11户建筑面积占904.9270平方米（（含分摊面积）；乙方：综合办公、宿舍等建筑面积占1316.0649平方米（含分摊面积）；乙方：负责安置回迁户建筑面积占：1856.5443平方米（含分摊面积）。附：大楼面积单元表。（4）为利于各方进行确权房改及加快完成备案中各任务，经三方同意，在市测字C1932号测量计积的各单元的建筑面积的各方合计面积作为析产依据，确认各方占有面积等。2001年5月11日，广州市国土局房管局出具《广州市合建房屋产权鉴证书》载明，房屋座落越秀区××，总建筑面积5026.1868平方米，合建人名称：广州电池厂（原市日玻公司），占有产权部分面积953.6506平方米；广州市海洋与水产局，占有产权部分面积904.9270平方米；广州市白云区农业生产资料公司，占有产权部分面积1316.0649平方米；补偿原拆迁户回迁房，占有产权部分面积1851.5443平方米。备注：广州市白云区农业生产资料公司未办理有偿用地手续等。被告为证明浩业公司与原告存在租赁合同关系，向本院提交了加盖有原告公司公章，日期为2011年3月1日的《广州市房屋租赁合同》及《转租证明》各一份。其中《广州市房屋租赁合同》载明，原告（出租人、甲方）与被告浩业公司（承租人、乙方）经协商一致订立本合同，甲方同意将坐落在越秀区人民北路498-516首层、二层、三层房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1122.1464平方米。租赁期限2011年3月1日至2031年2月28日，月租金额31000元。租金按月结算，乙方在每月第1日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳31000元保证金。甲方应付的修缮责任：该合同乙方向甲方交纳的31000元保证金，甲方同意乙方在物业的化粪池修缮款项中抵扣。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。其他约定：1、鉴于该物业产权没能完善，导致不能正常办理消防、环保、治安和营业执照等。甲方确认乙方承租后需投入超五百万元装修。经协商后甲方同意该物业免租期至甲方完善产权登记取得房产证为止。如乙方装修投入后，甲方单方终止合同需向乙方支付贰佰万元违约金并赔偿装修费及经营损失。2、如备案合同与本合同相抵触，以本合同约定为准。其中《转租证明》载明，兹我公司是广州市人民北路498-506号二楼、三楼的业主。现我公司同意将该物业出租给广州市浩业投资顾问有限公司作商业用途使用，并且同意浩业公司转租、分租给他人使用。原告申请对该《广州市房屋租赁合同》及《转租证明》的原告公章盖章进行真实性鉴定。因本案中原告申请鉴定材料与（2020）粤0104民初24302号案中的鉴定材料一致，为避免当事人诉累及节省司法资源，原告及三被告均同意在本案中适用该案的鉴定意见。该案中经本院依法摇珠选定由广东天正司法鉴定中心（以下简称“鉴定公司”）进行鉴定，经鉴定，鉴定公司出具鉴定意见为：“1、检材1《转租证明》证明人（盖章）处的‘广州市白云区农业生产资料公司’印文与样本上的供比对同名印文不是同一枚印章盖印。2、检材2《广州市房屋租赁合同》（2011年3月1日）第4页甲方处的‘广州市白云区农业生产资料公司’印文与样本上的供比对同名印文是同一枚印章盖印”。2011年4月8日，浩业公司（出租人、甲方）与江永强（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在越秀区人民北路506号首层房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积201.2539平方米，租赁期限从2011年4月19日至2011年6月18日为免租期，从2011年6月19日至2021年5月18日月租金为25000元等。原告为证明其向桂则商行主张过权利，向本院提交了日期为2019年7月15日，广州市白云区供销总公司向“桂则日用品商行江先生”发出的《通知》及EMS邮单复印件，该《通知》载明，1.请你方于2019年7月19日前腾空物业，并结清经营期间全部费用；2、如你方有意承租我司上述物业的，请立即提存租金等。被告桂则商行对该《通知》不确认，表示没有收到。被告浩业公司及江永强表示对该《通知》三性不确认。2020年5月19日，广州市白云区供销合作联社出具《授权委托经营管理物业证明书》载明，广州市白云区农业生产资料公司系由广州市白云区供销合作联社出资开办的集体所有制企业，归属广州市白云区供销合作联社管理。农资公司于2006年12月被吊销营业执照，并已于2006年将公司公章印鉴移交回广州市白云区供销合作联社保管。农资公司名下包括广州市越秀区××综合大楼首层、二层、三层共计1121平方米物业在内的全部物业已全权委托广州市白云区供销合作联社指定的广州市白云区供销总公司代为管理。委托权限包括：对外出租等。据2020年7月14日的广州市不动产登记查册表（房产登记号：强字45656号）载明，房产地址：越秀区××详见附注，建筑面积953.83平方米，不动产权证单位名：广州电池厂，占有部分：全部（所有权人）。所有权来历：1987-1990年合建后分割。登记附注：房号：302,401-408，703,704,801,802,810房；2002年9月6日段少萍等人办理房改过户（498号703.704.802房）；2002年4月29日杨玉华等办理302.401.402.405-408.810.404房房改过户等。据2020年7月14日的广州市不动产登记查册表（房产登记号：强字45657号）载明，房产地址：越秀区××详见附注，建筑面积904.927平方米，不动产权证单位名：广州市海洋与水产局，占有部分：全部（所有权人）。所有权来历：1987-1990年合建后分割。登记附注：房号：603，701,702,702-1,708,809,901,903-906房；2001年10月25日郭锦洪等办理603，701,702,702-1,708,809,901,903-906房房改过户等。本院认为，广州市越秀区××大楼由白云农资公司、市水产局及市日玻公司（已合并在电池公司市电池厂）三家合建，根据三方签订的《××合建综合大楼析产协议书》及广州市国土局房管局于2001年5月11日出具的《广州市合建房屋产权鉴证书》，原告广州市白云区农业生产资料公司是案涉房屋1316.0649平方米部分产权面积的权利人。被告以原告并未取得案涉物业的产权证为由，主张原告并非本案适格诉讼主体的抗辩理由不成立，原告有权提起本案诉讼。根据鉴定意见，原告与浩业公司于2011年3月1日的《广州市房屋租赁合同》中“广州市白云区农业生产资料公司”印文与样本上的供比对同名印文是同一枚印章盖印，原告亦并未提供相反证据反驳租赁合同的真实性。而且，租赁合同约定的租赁标的为越秀区××首层、二层、三层房号的房地产建筑（或使用）面积1122.1464平方米。另据房管部门查询案涉大楼内档载明的面积详表（由市房管局测绘所测绘，测字C1932号）载明内容：地下（首层）：地下（首层）**号白云农资公司，建筑面积201.2539平方米；二楼全层，现产权管理：白云农资公司，建筑面积522.3507平方米；三楼323房，现产权管理：白云农资公司综合办公楼，建筑面积398.5418平方米。两相对比可以看出，原告在与浩业公司租赁合同中约定的出租面积与房屋内档载明原告在案涉大楼的产权管理建筑面积相符（201.2539+522.3507+398.5418=1122.1464平方米）。再者，从2011年双方签订租赁合同之后的近十年的时间内，原告并未向包括浩业公司在内的承租人或使用人主张过租金或其他权利，如并未经双方协商一致订立合法有效的租赁关系，显然有悖常理。原告对此作出说明称，“2002年经广州市白云区供销合作总社与中国农业银行白云支行达成抵债协议，2003年白云法院在执行过程中发现案涉物业未完善产权登记手续，无法拍卖过户，遂由原告将新达路物业以物抵债，并由法院协助提取了案涉人民北路物业2003年8月至2008年8月的租金以抵扣欠款。广州市白云区供销合作总社将案涉人民北物业的使用权和收益权移交给农行，待确权手续完善后再以16349626元价格抵偿对应债务。原告在2019年6月查询才知晓案涉物业并未抵债。”可见原告在2003年已由白云法院告知案涉房屋因未确权，无法拍卖处理，且在2011年双方租赁合同签订时，法院及中国农业银行白云支行已未再提取案涉房屋的租金，即原告仍为案涉房屋的实际权利人，该租赁合同签订期间案涉房屋实际应由原告管业，原告对于租赁合同有效性的反驳理由无法自洽。综合前述理由，本院据此认定原告与浩业公司于2011年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》真实，其内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。原告与浩业公司的租赁合同约定，原告将越秀区人民北路498-516首层、二层、三层房出租给被告浩业公司作商业用途使用。租赁期限2011年3月1日至2031年2月28日，月租金额31000元。其他约定：1、鉴于该物业产权没能完善，导致不能正常办理消防、环保、治安和营业执照等。甲方确认乙方承租后续投入超五百万元装修。经协商后甲方同意该物业免租期至甲方完善产权登记取得房产证为止。如乙方装修投入后，甲方单方终止合同需向乙方支付贰佰万元违约金并赔偿装修费及经营损失。2、如备案合同与本合同相抵触，以本合同约定为准。现案涉房屋尚未办妥产权证，依据约定案涉物业仍在免租期内。故原告要求被告浩业公司支付房屋占用费及腾空交还房屋的诉请请求缺乏理据，本院不予支持。根据各方提供的证据，被告浩业公司于2011年3月份向原告承租案涉场地。2011年4月18日，浩业公司与江永强签订《广州市房屋租赁合同》，约定由浩业公司将人民北路506号首层建筑（或使用）面积201.2539平方米房屋出租给江永强作商业使用。另据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告作为案涉房屋的权利人，同时原告作为国有企业，对国有资产的管理和审计要求较一般民企更加严格。案涉房屋为广州市主城区1100余方商业用房，一直属原告管业，在2011年3月至2019年7月份逾八年的时间里，原告未向浩业公司或江永强、桂则商行等提出过异议，也未向其主张过收取租金的事宜，原告主张其不知晓案涉房屋被占有使用的意见有悖常理本院不予采纳。本院视为其知道或应当知道案涉房屋存在转租的事实，故原告要求被告桂则商行、江永强腾空案涉场地并支付房屋使用费的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第十六条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市白云区农业生产资料公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计1950元，由原告广州市白云区农业生产资料公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二〇年十二月二十一日书记员  张敏