宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初10607号原告:包某,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：张某，宁夏宁人律师事务所律师（特别授权）被告:杨某,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：丁某，宁夏平瑞律师事务所律师（特别授权）原告包某与被告杨某宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包某及其委托诉讼代理人张某、被告杨某及其委托诉讼代理人丁某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决原告与被告的宅基地买卖合同无效；2.请求人民法院依法判决被告返还原告12.9万元购置款(大写:壹拾贰万玖仟元整)；3.本案件诉讼费用、律师费用由被告承担。事实和理由:原告于2016年5月8日从被告处购得一处位于银川市××区的一块宅基地。宅基长25米,宽15米,有四间砖混结构自建房。具体位置东临观平路,西临一支渠,南临包金有,北临马金福，该处宅基地于2020年8月7日收到来自良田镇政府的违法建筑拆除通知书,良田镇政府工作人员称,该宅基地所处位置为观平路西侧的绿化带位置,不属于任何个人和集体。关于此处宅基地的权属,属于被告杨某违法违规占有,不受法律保护,原告在不知此情的情况下,从被告处购得这处宅基地,被告明知此处宅基地是其违法占有,被告不具有处分权,还将其出售于第三人,严重损害原告对于交易标的权属的知情权,属于以欺诈手段和原告订立的交易合同,该合同理应无效(因2016年时农村宅基地还未进行确权登记,购买宅基地时权属情况均以诚信信用告知对方的原则)。被告违法占有该处宅基地,且自始至终都不具备宅基地的相关使用及处分权利,损害国家和集体利益,该处属于观平路西侧绿化带位置,被告将其违法违规占有,使得观平路变窄,且无法施做绿化带,造成不良影响,况且其都不具有宅地基使用权,怎能又将其违法占有的宅基地进行出售。原告当时对于此处宅基地是观平路绿化带的情况毫不知情,被告以欺诈方式和原告订立合同,损害国家、集体和原告相关利益,被告本就其无权处置的宅基地进行出售,其交易合同自始至终均为无效合同(被告以欺诈手段和原告订立合同,被告明知该处宅基地是自己违法占有,不具有该处宅基地的处分权,却给原告谎称是被告自己的,无效合同自始至终都是无效合同,且不发生法律效力)该欺诈行为使得被告获得不当得利12.9万元,请求人民法院依法判决被告返还购买宅基地的费用12.9万元。被告自知该处宅基地是其违法占有,在交易前欺骗原告相关权属的实际情况,在签订合同时忽悠原告将合同内《第五条关于合法、权属的约定》那一条作废,可见被告均是有备而来,原告完全就是被被告欺骗的情况下签订了严重损失公平的相关条款。自2020年8月7日收到良田镇政府的相关违法建筑拆除通知书以后,原告才了解清楚该处宅基地的权属情况,良田镇政府工作人员称该处是被告违法占有,所签订的宅基地买卖合同无法律效力,可以找相关利益方进行合同撤销,拿回自己的损失,但原告私下联系被告,希望被告返还相关不当得利,均被被告拒绝,最终才决定向人民法院起诉,遂于2020年10月16日根据相关法律规定向金凤区人民法院提起诉讼,请求人民法院依法判决,支持原告的诉讼请求。被告杨某辩称，一、答辩人没有“违法占有”和“欺诈出售”的故意行为。首先，本案诉争的“宅基地”是答辩人全家将当时无人管理的且已被村民邻居们建设房屋先占后仅剩的一处土地上建设用于安身的房舍。全村人都是相应政策从固原市泾源县搬迁人口，每家所耕种的土地都是自主开发的结果，各自居住的房屋也源于自主建设，只不过土地多半已经于2016年经确权发放了土地承包经营权证，住房均未发放宅基地证而已。是否属于违建，全凭政府的认定。故，答辩人并没有“违法占有”故意。其次，正是因为案涉房屋系答辩人用于自己居住所建，故答辩人从始至终不想出卖，以致于在款项交付当天，原告指使两个同行人硬抢一千元称作为证人的“谢媒”费时，答辩人当即全部返还款项表示确实不想卖，原告不甘心才作罢，仍坚持买受。另外，因为没有确权，答辩人当时明确告知原告不愿意卖，并问原告，如果将来政府不认定为宅基地怎么办？原告胸有成竹地表示，只要买了以后一个星期不拆，就算以后拆了，钱打了水漂也和答辩人没关系！但，看到原告拿来的《合同》第五条，答辩人表示不敢保证，原告表示可以把这条去掉，答辩人才特意标注的“以上第五条作废”且双方均同意签字。最后，合同文本时原告拿来的，原告生怕答辩人不卖或者反悔，特别强调“要是答辩人不卖就得另外赔偿他10万块钱违约金！”合同签订并且实际交付原告以后的一个月，答辩人曾经又找过原告，请求再把这个地高价买回来，原告称自己要居住而直接拒绝了！故，答辩人绝对没有过“欺诈出售”的行为！二、原告已经实际使用涉案房屋四年多时间，无法返还原物给被告。首先，原告作为阿訇，在我们当地具有至高无上的宗教地位，他的言行不同于普通民众的言行，故虽然答辩人不想卖，但一者是原告作为阿訇的威望，一者是原告一再坚持“只要一个星期不拆，什么结果都不需要答辩人承担”，被告只能同意；其次，得知案涉住房被拆迁以后，考虑到他是我们尊敬的阿訇，房子也毕竟推了，所以答辩人想过应该给原告一点补偿，但原告完全不顾自己曾经的承诺和答辩人生活困难的实际，坚持要全部返还，然而答辩人确实没有能力全部返还！最后，答辩人为建设涉案房屋投入了大量人力物力，原告也实际使用了四年多时间直至2020年8月7日被拆除，在此期间，涉案房屋在内的周边院舍房屋都可以对外出租，按照市价，375平米，四间房子一个院子又靠路边的涉案房子月租金至少一千元，请求法庭判决时充分考虑以上事实为盼。本案查明的要素事实如下：一、是否签订书面合同：是；二、签订合同的时间：2016年5月8日；三、合同约定的转让款的数额：129000元；四、转让款是否支付完毕：是；五、付款方式：转账120000元，现金9000元；六、转让标的物：砖混结构4间，宅基地长27米，宽15米；七、转让标的物所在地：良田镇兴源村八队；四址：东至关平路，西至一支渠，南至白某某，北至马某某；八、被告转让土地时是否取得宅基地使用权：否；九、房屋现状：拆除；十、房屋来源：被告自己开发，自己建设；十一、被告有无其他住所：现在在居住，1亩多的院子，五口人居住；十二、原被告是否属于同村集体经济组织成员：是；十三、是否有倒卖土地行为：否；十四、被告建房时间：2015年；以上事项中为双方无争议事项。双方对原告购房目的、房屋拆除原因、合同是否无效、是否需补偿被告存在争议。针对争议内容原告购房目的、房屋拆除原因、合同是否无效、是否需补偿被告，原告围绕争议内容房屋拆除原因依法提交了证据：证明一份（原件，加盖良田镇政府公章），责令限期拆除通知二份（原件，加盖良田镇政府公章复印件），以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，能够达到证明目的，本院予以采信。被告围绕争议内容原告购房目的依法提交了证据：通话录音及文字整理三份，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，能够达到证明目的，本院予以采信。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，且禁止占用耕地建房。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，被告在良田镇兴源村已有一处宅基地，又在未经审批部门批准的情形下，擅自在未取得宅基地使用权的案涉耕地上建设房屋并出售于原告获利，其行为违反法律的强制性规定，当属无效。原告诉请确认双方签订的《宅基地房屋转让合同》无效，本院予以支持。因合同无效取得的财产，应当予以返还，但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，根据签订合同时双方约定排除适用权属清晰的条款可知，原告在购买案涉房屋及所系土地时，已明知该房屋及所系土地无合法手续，存在重大瑕疵，仍主动前往购买，故原告的行为存在过错，应当承担30%的过错责任，故由被告杨某向原告包某返还转让款90300元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第三十七条、第四十条、第六十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条之规定，判决如下：一、原告包某与被告杨某于2016年5月8日签订的《宅基地房屋转让合同》无效；二、被告杨某于本判决生效后十日内退还原告包某转让款90300元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1440元，由原告包某负担432元，被告杨某负担1008元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 马君平二〇二〇年十二月七日书记员 宋石梅附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。第四十条开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。