北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初42494号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：林雪枫，北京市京翰律师事务所律师。被告：崔克忠，男，1969年4月22日出生，汉族，住北京市海淀区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）与被告崔克忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司之委托诉讼代理人林雪枫与被告崔克忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令崔克忠立即支付拖欠的2018年10月11日至2020年12月31日期间物业费7636.4元；2.判令崔克忠支付违约滞纳金303.13元（以2018年10月11日至2019年12月31日期间物业费为基数，计算违约金天数自2018年10月11日至2020年5月31日共计598天，以2020年1月1日至2020年12月31日期间物业费为基数，计算违约金天数自2020年1月1日至2020年5月31日共计151天）；3.诉讼费用由崔克忠承担。事实与理由：我公司系崔克忠购买居住的颐慧佳园×号房屋所在小区物业管理公司，与颐慧佳园小区业主委员会签署有《颐慧佳园小区物业服务合同》及《颐慧佳园小区物业服务补充协议》。我公司已经如约提供了物业服务，而崔克忠自2018年10月11日至今，无故拖欠物业管理费用共计7636.4元，依约还应按欠缴费用的日万分之一标准支付违约滞纳金。经我公司多次催缴，崔克忠至今未付，故依法诉至法院。崔克忠辩称，长城物业公司与颐慧佳园业委会签订的物业服务合同主体不合法、程序不合法，不具备合同生效的法定条件。因此，该合同对业主没有约束力。合同是民事主体之间的协议，业委会是业主大会的执行机构，法律法规并未赋予业委会民事主体资格权力，业委会不具有实体法上的民事权利能力，其签订物业服务合同应受全体业主的委托而签订。长城物业公司未提供证据证明其与颐慧佳园业委会签订物业服务合同是经过业主大会共同决议并授权业委会签订的合法有效合同，依据相关法律法规和小区管理规约，长城物业公司与业委会擅自签订的合同违反了法律规定的业主共同决定强制性程序，系无权、越权行为。长城物业公司与颐慧佳园业委会签订的物业服务合同双方委托代理人均无合法代理权，是虚假合同，不具备合同生效的法定条件。长城物业集团的法人授权委托书和签署合同的代理人不是同一人。颐慧佳园业委会代理人未取得业主大会委托授权代表业主签订合同，代理人李某并未在海淀区八里庄街道办事处备案为业委会法定负责人。长城物业公司自述提供了物业服务，但服务事项、服务标准、服务内容未经全体业主共同决定，这是践踏法律法规强卖行为，我不认可无故拖欠物业管理费，因为收费标准未经主管部门审批，合同未经业主表决通过，我不能作为合同承担者。长城物业公司起诉我欠缴物业费和滞纳金没有任何依据，是浪费司法资源的表现。长城物业公司与业委会签订的物业服务合同未经业主共同决定违法利用业主共有区域经营。长城物业公司未经业主大会同意自主定价强行收取停车管理费，造成我和业主进出小区困难，阻碍了业主车辆的日常进出，人为的制造了不和谐矛盾。2018年使用共用部分经营收益20.74万元，2019年使用共用部分经营收益226.44万元，上述收益被长城物业公司强行花光，是违法侵权占有的行为。综上，长城物业公司与业委会签订的物业服务合同未经业主共同决定，且剥夺了业主的自主选择权、知情权、共同管理权，违反了相关法律法规，侵害了业主合法权益，不具备合同生效的法定条件。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：崔克忠系海淀区颐慧佳园×号房屋的业主，该房屋建筑面积120.22平方米。2017年1月25日，北京市海淀区颐慧佳园小区业主委员会（以下简称颐慧佳园业委会）与长城物业公司签订《颐慧佳园小区物业服务合同》，物业服务期限自2017年4月1日至2020年3月31日，物业服务费标准为住宅2.36元每平方米每月，经书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠缴金额日万分之一的标准支付违约金，最多不超过应付未付物业费的100%。颐慧佳园业委会委托代理人李某，长城物业公司委托代理人曹某在合同落款处签字，并分别加盖公章。2018年10月10日，长城物业公司与颐慧佳园业委会签订《颐慧佳园小区物业服务补充协议》，约定服务期限自2018年10月10日至2021年10月9日，项目进场时间为2018年10月10日，按年度收取物业管理费，交费时间为第一季度的季末前。长城物业公司主张其自2018年10月10日进驻小区开始提供物业服务至今，崔克忠对此不予认可。2020年4月7日，长城物业公司在×号房门张贴催缴律师函，崔克忠认可看到律师函，但认为长城物业公司无权催要费用。2017年3月，崔克忠作为原告将颐慧佳园业委会诉至本院，要求撤销颐慧佳园业委会2016年10月31日颐慧业委【2016】19号根据招标结果启动业主大会的决定，撤销2016年12月31日作出的《颐慧佳园小区第二次临时业主大会会议决议公告》，撤销颐慧佳园业委会2017年1月20日颐慧业委【2017】01号业委会公告第二款决议。本院经审理后查明并认定：2016年12月31日，颐慧佳园业委会作出颐慧佳园小区第二次临时业主大会会议决议决议公告，写明：本小区采用书面表决方式召开了业主大会会议，2016年12月31日上午，在业主和居民的参与下进行了验票、监票、唱票和计票，北京首一业主大会工作辅导中心派人参与，会议表决结果如下：以业主832票赞成，占业主总户数的54.49%，对应建筑物专有部分面积103735.19平方米，占建筑物总面积的57.49%，通过本次业主大会会议议题：终止宾至嘉宁物业公司（现颐慧佳园小区的物业事实服务企业）在本小区的物业服务，选聘第一名长城物业集团股份有限公司为本小区新的物业服务企业。公告公示7天，抄送海淀区房管局、海淀区房管局一所、八里庄街道办事处。2017年1月20日，颐慧佳园业委会作出颐慧业委【2017】01号业委会公告，内容包括，决议1：业委会委员李某当选为业委会主任委员一职，崔克忠委员不再担任业委会主任委员一职，其他委员职责不变；决议2：颐慧佳园小区与长城物业公司（简称）关于《颐慧佳园小区物业服务合同》经业委会会议讨论通过，决定根据业主大会表决结果及国家相关法律法规要求，启动与长城物业公司的合同签约工作。后本院作出（2017）京0108民初11767号民事判决书，认为颐慧佳园业委会作出的2016年12月31日决议程序及内容合法，驳回了崔克忠的全部诉讼请求。后崔克忠不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终1557号民事判决书，驳回上诉，维持原判。崔克忠主张长城物业公司与业委会签订的物业服务合同违法，为此提交颐慧佳园小区管理规约、业主大会议事规则和颐慧佳园业委会于2020年4月29日出具的《关于2018年10月10日的说明》，用以证明依规约，物业服务合同应该提交业主大会进行表决并在小区公示14天，然而物业服务合同和补充协议均未经过业主大会表决，也未经业主大会追认，对其不产生效力。长城物业公司对上述证据均不予认可。崔克忠主张曹某签订合同并未经过授权，签订合同不合法，为此提交长城物业集团股份有限公司于2016年10月26日出具的《授权委托书》，写明该公司委托付某、徐某作为代理人签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、修改颐慧佳园小区物业服务招标投标文件、签订物业服务合同等。长城物业公司对上述委托书真实性表示无法核实，认可付某、徐某是集团公司市场总监，曹某是集团公司物业运营中心首席物业运营官，有权签署相关协议。另查，北京市第一中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）京01民终11574号民事判决书，认定本案被告长城物业公司通过招标的方式于2018年10月10日进驻颐慧佳园小区，为该小区提供物业服务。本院认为，根据生效判决认定，2016年10月31日，颐慧佳园业委会作出关于招标工作的汇报，决定根据招标结果排名，启动业主大会，通过业主表决。2016年12月31日，颐慧佳园业委会作出《颐慧佳园小区第二次临时业主大会会议决议公告》将表决结果予以公示，决议程序及内容合法。依据2017年1月20日业委会公告，李某作为业委会主任委员，以委托代理人身份与长城物业公司签订《物业服务合同》，并在合同上加盖业委会公章，符合法律规定，且该合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。崔克忠主张《物业服务合同》签订双方均无授权，合同未生效且对其不具有约束力的抗辩，本院不予采信。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，崔克忠作为颐慧佳园小区业主，应当履行颐慧佳园小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同。同时，生效判决确定了长城物业公司进驻小区时间以及为颐慧佳园小区提供物业服务的事实，现长城物业公司要求崔克忠给付2018年10月11日至2020年12月31日期间物业费的请求，于法有据，本院予以支持。长城物业公司计算的物业费金额有误，本院予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。长城物业公司主张的违约金，符合合同约定，本院予以支持。物业服务合同中约定交费时间为第一季度的季末前，但对于2018年10月至12月期间费用的交纳时间没有明确约定，本院确定2018年10月11日至2019年12月31日期间物业费的交纳时间为2019年3月31日前，违约金计算自2019年4月1日起，同理，2020年度违约金自2020年4月1日起算。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、崔克忠于本判决生效后十日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2018年10月11日至2020年12月31日期间的物业管理费7568.9元及违约金198.17元；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司已预交），由崔克忠负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  夏文慧二〇二〇年十二月二十九日书记员  高 岚