江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初3184号原告：刘娣，女，1968年11月9日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：刘兰，江苏多德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张寒，江苏多德律师事务所实习律师。被告：陈培源，男，1969年8月14日出生，住江苏省泗洪县。被告：方金虎，男，1972年11月8日出生，住江苏省泗洪县。原告刘娣诉被告陈培源、方金虎案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月28日公开开庭进行审理。原告刘娣及其委托诉讼代理人刘兰、被告陈培源到庭参加诉讼，被告方金虎经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娣向本院提起诉讼请求：1、请求泗洪县人民法院对位于泗洪县建设南路（棉麻公司宿舍）X幢X单元XX室房产（产权证号为：洪房权证泗洪县字第××号）立即停止执行，并解除对该房屋的查封；2、确认泗洪县建设南路（棉麻公司宿舍）1幢1单元301室的房产（产权证号为：洪房权证泗洪县字第××号）为原告所有；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月5日，原告经与被告方金虎及孙某夫妻二人协商，被告方金虎及孙某同意将其夫妻二人所有的位于泗洪县建设南路棉麻公司宿舍1幢1单元301室的房产以25万元价格出卖给原告。2018年3月6日，原告与被告方金虎、孙某在泗洪县公证处对该房屋买卖合同做了公证，原告也已经将房款25万元全部付清。合同签订后，被告便将房屋交付给原告，原告一直实际占有使用该房屋至今，且原告亦交付了其在该房居住期间所产生的水、电等相关费用。2020年4月因被告方金虎未履行其欠陈培源的5万元借款，泗洪县人民法院依据陈培源申请，查封了该房产。原告刘娣向泗洪县人民法院提起执行异议，认为泗洪县人民法院查封该房产错误，该房产所有权人应是原告刘娣，泗洪县人民法院于2020年5月28日作出（2020）苏1324执异44号执行裁定书，驳回了案外人刘娣的异议请求。原告认为泗洪县人民法院的执行异议裁定错误，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，请求支持原告的诉求。被告陈培源辩称：方金虎向陈培源借钱是在原告刘娣买房之前，陈培源认为应当继续执行该房屋。被告方金虎未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据均真实性无异议，可以证明原告与方金虎之间房屋交易事实，对其证据效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年8月26日，方金虎向陈培源借款5万元。因未按约还款，方金虎诉至本院，本院于2019年8月1日作出(2019)苏1324民初5062号民事调解书，确认：一、被告方金虎同意于2019年12月31日前偿还陈培源借款本金50000元及利息（自2017年10月12日起按月息2分计算至借款还清之日止）；二、案件受理费763元（已减半收取），由方金虎负担。因被告方金虎未能履行调解书确定义务，根据陈培源的申请，本院于2020年3月31日立案执行，执行案号：（2020）苏1324执967号。执行过程中，于2020年4月13日作出裁定，查封方金虎名下位于泗洪县青阳街道建设南路棉麻公司宿舍X幢X单元XX室房屋，案外人刘娣以其系实际所有人为由提出执行异议。本院于2020年5月28日作出裁定，驳回刘娣异议请求，刘娣诉至本院。另查明：案涉位于建设南路棉麻公司宿舍1幢一单元301室房登记所有权人方金虎，证号为洪房权证泗洪县字第××号，登记时间为2014年10月30日。2018年3月5日，经泗洪优信二手房经纪有限公司见证，方金虎、孙某与陈某1签订《房屋产权转让协议》，约定：方金虎将位于建设南路棉麻公司宿舍1幢一单元301室房屋以250000元价格转让给陈某1。方金虎、孙某与陈某1共同委托泗洪优信二手房经纪有限公司见证的见证委托书载明：上述房产由于政策限制等原因，无法办理产权过户手续，但是符合房产买卖公证手续。甲方（方金虎、孙某）保证对上述房产拥有完整产权，同时承诺对上述房产共有权人对出售该房产无异议。2018年3月6日，方金虎、孙某与刘娣又就案房屋签订《房屋买卖合同》，并由泗洪县公证处出具（2018）泗证民内字第341号公证书进行公证，该《房屋买卖合同》载明方金虎、孙某将案涉房屋出售给刘娣，房价250000元，于合同签订后三日内付清，同时约定方金虎、孙某协助刘娣到不动产管理部门办理产权过户登记。当日，方金虎出具收条，载明今收到陈某1、刘娣购买本人所有的棉麻公司X-X-XX房款贰拾伍万元整（其中20000、70000、150000计240000元已收）。另余10000在房屋交钥匙时一次付清。上述款项由陈某1、刘娣女儿陈某2向中介机构负责人账户汇款147999.9元，其余款项有部分现金通过中介机构负责人交付。双方就案涉房产未能办理产权过户登记，现刘娣居住在该房屋。还查明，2017年12月18日刘娣与陈某1在泗洪县婚姻登记机关协议离婚。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实，原告与其前夫陈某1均与方金虎、孙某签订了房屋买卖合同，并经中介机构见证，公证机关公证，且均形成于本院查封前，故上述合同均合法有效，能够证明原告与方金虎、孙某之间真实的房屋买卖合同关系。双方签订合同后支付了相应价款，并占有使用。虽然未能办理产权过户登记，但是在购买房屋明确了系由于政策原因无法过户，原告通过中介见证及公证机关公证的方式，保护自己的权益，并非因原告自身过错的自身原因导致无法办理过户登记。故就案涉房产原告享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告要求确认所有权的诉讼请求，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然原告与被告方金虎签订了合法有效的房屋买卖合同，但涉案房屋仍登记在方金虎名下，并未办理产权变更登记，故刘娣仅享有在符合政策要求后，要求方金虎协助办理产权转移登记的权利，在转移登记完成之前，所有权不能依据双方之间的买卖合同发生变动，故对其要求确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，判决如下：一、不得执行位于泗洪县建设南路（棉麻公司宿舍）X幢1单元XX室的房产（产权证号为：洪房权证泗洪县字第××号）。二、驳回原告刘娣的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由被告方金虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  汤卫兵人民陪审员  张 磊人民陪审员  翁学平二〇二〇年十二月九日二书 记 员  尹丹丹附录1：本案证据目录原告为证明其主张提交以下证据：1、泗洪县存量房买卖定金协议、泗洪县存量房买卖中介合同、房屋产权转移见证书（含房屋产权转让协议）、公证书（含房屋买卖合同）、公证处发票及涉案房屋产权证各一份，证明原、被告双方经过泗洪优信二手房经纪有限公司第三分公司签订书面买卖合同，并经该公司见证以及泗洪县公证处公证。该房屋总价款25万元及对支付方式等进行了明确的约定以及不能办理过户登记的情况；2、自来水用户缴费卡、自来水缴费发票、泗洪县集泰自来水有限公司的缴费情况统计明细报表、泗洪县供电公司电费缴费情况明细表各一份，自来水缴费卡是原告的名字，证明原告在2018年3月份（缴费日期为2018年4月12日）已合法占有该不动产，并使用至今；3、房产交易居间服务收据、定金收条、2018年3月6日收条、中国建设银行卡交易明细清单、身份信息情况（户口页）、泗洪优信二手房经纪有限公司情况说明各一份，证明转账人陈思轩是原告的女儿，原告已支付全部购房款；4、民事裁定书一份，证明泗洪县人民法院裁定驳回原告执行异议请求；5、优信二手房的工商信息一份，证明卢伟是其公司的法定代表人；6、两证人证言。被告未提供证据。附录2：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。