江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初3304号原告：李如祥，男，1963年8月9日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：李林成（系原告李如祥之子），男，1990年3月18日出生，汉族，住滨海县。被告：江苏嘉成木业有限公司，住所地滨海县八滩镇民营创业园内。法定代表人：黄娅，该公司经理。委托诉讼代理人：李昌超，江苏强仕律师事务所律师。第三人：刘春潮，男，1973年4月30日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：李昌超，江苏强仕律师事务所律师。原告李如祥与被告江苏嘉成木业有限公司（以下简称嘉成公司）、第三人刘春潮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告李如祥的委托诉讼代理人李林成、被告嘉成公司的委托诉讼代理人李昌超、第三人刘春潮的委托诉讼代理人李昌超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李如祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告嘉成公司将座落于滨海县八滩镇五0八公路南88号厂房和土地办理权属登记手续；2.上述权属证书办理登记后，判令嘉成公司协助原告办理变更登记手续；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年4月12日，第三人刘春潮出具委托手续给王某1华，委托其处置坐落于滨海县八滩镇五0八公路南88号厂房和土地。2018年5月20日，王某1华以滨海县华某包装服务有限公司（以下简称华某公司）名义在滨海县八滩法律服务所的见证下与原告签订厂房及随房土地转让协议，双方约定华某公司将坐落于滨海县八滩镇五0八公路南88号厂房和土地及其他附属设施以350万元的价款出售给原告。此时，华某公司并未登记成立，被告嘉成公司于2008年12月11日登记成立，涉案厂房和土地的《建设用地规划许可证》登记在被告嘉成公司名下。协议签订后原告目前已经支付200万元，但是被告至今未能办理上述房屋和土地权属证书，亦未能将权属证书变更登记到原告名下。被告嘉成公司辩称，在原告李如祥另案提起的执行异议之诉中，被告已经就案涉资产的转让和原告达成一致意见，确认原告与华某公司的买卖行为，前提是该案涉资产所有的办证和过户所涉及的税费均由原告承担，被告同意配合原告办理登记过户手续。第三人刘春潮述称，同意过户。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人刘春潮因差欠案外人李某借款，李某于2018年8月9日向本院起诉，要求刘春潮偿还借款本息，盛某公司、嘉成公司、潘某、王某2承担连带清偿责任。2018年8月20日，本院作出（2018）苏0922民初4230之一号民事裁定：对登记在被申请人盛某公司名下的房产、登记在嘉成公司名下位于江苏省滨海县八滩镇民营创业园的国有土地中价值200万元的部分进行查封。2018年8月24日，本院执行局在案涉厂区张贴公告：查封嘉成名下位于滨海县八滩民营创业园的国有土地中价值200万元的部分及地面房产设施等。2018年11月6日，本院作出（2018）苏0922民初4230号民事调解书，各方自愿达成如下协议：一、被告刘春潮自愿偿还原告李某借款本金100万元及利息（从2010年12月25日起至实际履行完毕之日止，按照月利率2%计算）。此款由被告刘春潮在2018年11月30日前自行向原告李某履行本息还款义务；二、被告嘉成公司、盛某公司、潘某、王某2自愿对上述款项承担连带担保责任……。因上述被告并未依约履行还款义务，根据李某申请本院立案强制执行，案号为（2019）苏0922号执184号。该案执行过程中，李如祥对执行标的即位于滨海县八滩镇民营创业园的国有土地使用权及地面房产设施提出异议，认为案涉土地并非登记在嘉成公司名下，案涉土地及地上厂房原系刘春潮及华某公司所有，2018年5月20日，其与王某1华签订厂房及随房土地转让协议，约定王某1华代表刘春潮、华某公司将位于八滩镇幸福村五00八公路南侧的厂房及随房土地以325万元价格转让给其，现其已经支付了相应对价且已实际占有上述厂房及土地，其享有案涉厂房的所有权及土地使用权，其权利足以排除执行，要求解除对滨海县八滩镇民营创业园的国有土地使用权及地面房产设施的查封。刘春潮、嘉成公司则共同辩称，案涉房地均属嘉成公司，建成后即由嘉成公司对外出租，刘春潮只是嘉成公司股东，无权处置公司财产。本院在审查异议时认定：2016年4月12日刘春潮出具委托书给王某1华，委托其洽谈案涉厂区西三幢厂房及空地、变压器出售事宜，价格不低于400万元。2016年10月8日，华某公司出具授权委托书，载明：“现我公司委托王某1华处理八滩镇幸福村境内的厂房出租、出售事项，王某1华权限为一、订立厂房租赁合同，收受租金。二、订立厂房出售合同，收取出售价款”。2018年5月20日，王某1华、华某公司与李如祥签订《厂房及随房土地转让协议》，约定的主要内容为：就华某公司所有的位于八滩镇幸福村五OO八公路南侧的厂房及随房土地转让事宜，王某1华受华某公司及刘春潮的委托，对厂房及随房土地进行出租及出售，王某1华将受托范围内的厂房及土地转让给李如祥；转让价格为325万元，一次性给付，凭王某1华收据为准……王某1华提供华某公司、刘春潮授权委托书各一份、《村镇房屋所有权证》一本……。《村镇房屋所有权证》记载的所有权人为“滨海华某包装服务有限公司”，填发机关为滨海县八滩镇村镇建设服务中心，填发日期为2007年12月30日。另查明，李某提交的《建设用地规划许可证》载明：用地单位为嘉成公司；用地位置在八滩原造纸厂；用地性质为国有土地。再查明，案涉厂区位于八滩镇敬老院东侧，厂区内共有6幢建筑物。在厂区内曾设立过滨海滨祥宠物用品有限公司（以下简称滨祥公司）和滨海佳友工艺品制造有限公司（以下简称佳友公司）。滨祥公司设立于2015年4月13日，住所地用房是吴某、张某于2014年10月16日与嘉成公司签订《厂房租赁合同》承租后，无偿提供给滨祥公司使用。本院查封时，滨祥公司仍在使用该厂房。佳友公司设立于2018年3月29日，住所地用房系刘春潮无偿提供给佳友公司使用。嘉成公司设立于2008年12月11日。华某公司设立于2012年9月6日，住所地在滨海县，住所地用房系赵永瞳无偿提供给华某公司使用。还查明，在江苏省村镇建设档案系统中，未查询到华某公司和嘉成公司的建设档案记录，八滩镇建设环保服务中心无法核实上述《建设用地规划许可证》和《村镇房屋所有权证》的真伪。滨海县自然资源和规划局无嘉成公司、华某公司以及滨海县八滩造纸厂在八滩镇境内的用地手续档案资料。滨海县不动产登记中心无嘉成公司、华某公司以及滨海县八滩造纸厂的不动产登记记录。2019年5月23日，本院作出（2019）苏0922执异35号裁定，认为李如祥未能提供案涉房地属其所有的权属证书，本院不能认定其已经取得房屋所有权和土地使用权。根据《厂房及随房土地转让协议》约定，李如祥购买的是刘春潮及华某公司的资产，刘春潮的委托书的内容本意是委托王某1华洽谈厂房出售事宜，价格不低于400万元，但并未委托其签订转让协议，王某1华与李如祥的交易行为已超出了刘春潮的授权范围，且刘春潮现不予追认，现有证据无法认定案涉厂房属华某公司所有，李如祥在听证中主张其购买的是刘春潮房屋，但亦未提交案涉房地属刘春潮所有的证据，尽管其认为胡开龙购买案涉厂区东边厂房的交易情况与其类似，但对于购买价值325万元的资产交易，其在交易前后既未与刘春潮联系核实，也未向八滩镇有关部门核实《村镇房屋所有权证》的真伪，且案涉厂区最南边一幢厂房的使用人滨祥公司是通过他人租赁嘉成公司厂房而享有使用权的，李如祥在购买时应当注意到其购买的资产产权存有争议，李如祥应购买登记在嘉成公司名下的不动产，而更为重要的是，李如祥在2018年5月底从王某1华手中接收案涉房地后，其在同年5月底6月初平整场地及在同年6月底安装地磅过程中即遭到刘春潮母亲的阻止。本院难以认定其合法占有案涉房地。案涉房地现无证据证明有真实合法的不动产权属登记记录，虽客观上导致无法办理过户手续，但对买卖手续不完备之不动产，李如祥应承担较买卖有权属登记之不动产更谨慎的注意义务。李如祥如果到八滩镇相关部门核实《村镇房屋所有权证》的真伪，就可以轻松地得出该证真伪存疑的结论，进而谨慎交易，且对《村镇房屋所有权证》的真伪进行验证并不需要很高的成本，这一成本与标的物的价值或者交易风险成本相比是微不足道的，所以说，要求李如祥对标的物权属状况进行必要的认证，并不是对其苛以过重的注意义务，故难以认定对未能过户登记之结果李如祥没有过错，驳回了李如祥的异议请求。李如祥不服裁定，于2019年6月10日向本院提起执行异议之诉，要求撤销（2019）苏0922执异35号民事裁定书；解除（2018）苏0922民初4230之一号民事裁定书对被告盛某公司名下的房产、登记在被告嘉成公司名下位于江苏省滨海县八滩镇民营创业园的国有土地中价值200万元部分的查封。2019年12月22日，本院作出（2019）苏0922民初3066号民事判决，认为被告嘉成公司在涉案的不动产建成后，就占有、使用涉案房地产，并从2014年开始就对涉案的相关财产进行出租和买卖，享受权益，没有任何人阻拦，也没有纠纷发生，认定对位于江苏省滨海县八滩镇民营创业园的涉案不动产享有占有、使用、受益的权利人应该是被告嘉成公司。华某公司并不是涉案标的权利人，原告李如祥在转让协议签订后，准备占有涉案房产时，遭到相关人员阻止，原告也未合法占有涉案房产。涉案房产没有依法登记，不是合法建筑，故不存在过户登记的问题。判决驳回了李如祥的诉讼请求。李如祥不服判决提起上诉，2020年6月10日，盐城市中级人民法院作出（2020）苏09民终821号民事判决，维持原判。2020年7月28日，原告李如祥以购买案涉房屋土地，而取得房屋所有权和土地使用权，要求过户为由再次向本院提起诉讼。以上事实有委托书、厂房及随房土地转让协议、（2019）苏0922民初3066号民事判决书、（2020）苏09民终821号民事判决书及本院的庭审笔录等在卷佐证。本院认为，民事活动应遵守诚实信用的原则。原告李如祥曾对李某与刘春潮、盛某公司、嘉成公司、潘某、王某2民间借贷纠纷一案中执行的嘉成公司位于滨海县八滩镇民营创业园的国有土地使用权及地面房产设施提出异议，认为其因购买案涉房屋及土地而取得房屋所有权和土地使用权，享有足以排除强制执行的民事权益，本院裁定驳回了李如祥的异议请求，后李如祥提起执行异议之诉，本院认定对位于江苏省滨海县八滩镇民营创业园的涉案不动产享有占有、使用、受益的权利人应该是被告嘉成公司，华某公司并不是涉案标的权利人，李如祥作为买受人自认为购买了涉案房产，但在签订协议、支付价款、交付涉案房屋的过程中，没有尽到买房人的谨慎审查义务，导致纠纷的发生，应该是原告李如祥自身原因造成的，李如祥对涉案不动产不享有足以排除强制执行的权利，判决驳回李如祥的诉讼请求，李如祥上诉至盐城市中级人民法院，被驳回上诉请求，维持原判。原告李如祥和被告嘉成公司、第三人刘春潮均明知原告李如祥对涉案不动产不享有足以排除强制执行的权利，现原告李如祥仍起诉要求通过诉讼程序办理过户，被告嘉成公司、第三人刘春潮亦同意配合原告办理登记过户手续，原、被告及第三人的行为明显侵害他人合法权益。原告李如祥的主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定，判决如下：驳回原告李如祥的诉讼请求。案件受理费18300元，保全费5000元，合计23300元，由原告李如祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费18300元。（户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）审 判 长  李范宇人民陪审员  王丽华人民陪审员  马娅菁二〇二〇年十二月三十日书 记 员  徐卓然附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。