贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初16517号原告：贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区第一工业园区，统一社会信用代码：91522620662994171T。法定代表人：王启云，公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：张先军，贵州贵信律师事务所律师。被告：奚启丽，女，1987年10月19日出生，布依族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：赵明权，男，1981年6月21日出生，汉族，租住于凯里经济开发区。与奚启丽系合伙关系。原告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司（以下简称广泰公司）与被告奚启丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告广泰公司的委托诉讼代理人张先军、被告奚启丽及其委托诉讼代理人赵明权均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广泰公司向本院提出诉讼，请求：一、确认原、被告2018年10月29日签订的《商铺租赁合同》已实际解除；二、判令被告支付房屋租金37.5万元及违约金16516.5元（违约金按一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍15.4%暂从2020年2月17日起至2020年11月17日计算,2020年12月1日至实际支付之日止的违约金另行计算）;三、判令被告支付物业费73944元（2019年1月17至2020年8月31日共19个月14天）,以上合计465460.5元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月29日原告与被告签订了《房屋租赁合同》,合同约定：1、原告将其所有的位于凯里经济开发区,共2间,建筑面积为1264.15㎡,给被告用于文化艺术培训;2、房屋租赁期限:2018年10月17日至2027年6月16日止，共计8年8个月;3、免租8个月（2018年10月17日至2019年6月16日止）,租金支付方式:第一次3个月付一次,后每6个月付一次；第一年租金（2019年6月17日至2020年6月16日止）,共计租金36万元;第二年租金（2020年6月17日至2021年6月16日止）,共计租金36万元;第三年租金（2021年6月17日至2022年6月16日止）,共计租金36万元；第四年至第八年的租金在前一年租金基础上递增8%；4、被告向原告缴纳5万元作为租赁商铺保证金,该保证金在合同执行完毕时一次性退还,被告在租赁期内如提前弃约,或其他任何方式违约的,被告无条件将此保证金作为违约弃约赔偿给原告;5、在下一个租赁年度开始前被告必须提前1个月一次性付清6个月租金,先缴纳租金后使用房屋。逾期缴纳,每逾期一天须向原告支付应交租金及费用的3%作为滞纳金。逾期一个月,视为被告违约,原告有权单方面解除本合同,由此造成的损失由被告自行承担;6、被告应按物业管理公司规定按时、如数缴纳相关费用,包括但不限于物业管理费;水、电、气等被告产生的费用按时照缴。合同签订后,被告于2018年10月17日将保证金5万元交付给原告后进场装修,并开始经营。被告分别于2018年10月29日向原告缴纳了租金9万元和物业费11376元,于2019年10月15日向原告缴纳了租金9万元;于2020年1月11日向原告缴纳了租金9万元;后,被告便以各种理由拒绝缴纳房租和物业费,经原告多次催收,被告于2020年8月多次称其要弃约,并于2020年8月31日短信告知原告其做不下去了,8月底已经结束搬完东西。原告认为,被告弃约并实际搬离,被告以其行为实际已解除了原被告2018年10月29日签订的《商铺租赁合同》,且逾期拒绝缴纳房租及物业费的行为已构成违约,故诉至贵院,请求依法支持原告的诉讼请求。被告奚启丽辩称：一、被告对2018年10月29日签订《商铺租赁合同》所有条款不存在违约;因签订时间为8年8个月的租赁期限，被告并没有拒缴租金的行为,不同意解除合同,需要继续使用至租赁期限8年8个月。二、被告与原告双方签订合同后,被告开始投入使用,从2018年10月29日开始就如实的缴纳该交的房屋租金至2020年3月16日止;因房屋漏水问题从2019年4月19日开始被告与原告沟通直至被告暂时搬离期间,房屋漏水一直没有得到具体的处理,导致被告装修损毁、生源流失,损失非常惨重。由于房屋长期漏水导致装修出现安全隐患,被告经与原告多次沟通没有达成一致意见,原告除了追缴租金以外,有关漏水事件一直没有关注。所以被告于2020年3月17日起停止缴纳租金。为安全着想,被告无奈之下,只好于2020年8月份暂时搬离出租房屋,以待原告修复后重新搬回启动运营。根据合同第六条第9款约定,原告一直以来并未以书面方式通知被告,于2020年10月29日,被告以书面方式直接向原告递交《关于暂时搬离凯里经济开发区的说明》函件时,遭到被告当面拒收;于2020年10月30日,被告与原告进行沟通有关函件发送问题时,原告称不要把漏水的问题和租赁无关的事项带进这里来;原告把漏水和租赁的事叙述为无关事项;被告于2020年11月5日又以邮寄方式投递给原告,原告并未回复任何书面材料给被告。三、关于原告所诉物业管理费未支付的诉求;被告认为根据合同约定应该由物业公司与原告签署物业管理合同后方可明确缴纳项目和缴纳范围,之前所缴纳的11376元物业管理费是由原告代收,但缴费后根本没有得到物业公司的具体服务;物业管理的脏乱差随处可见,车辆随意停放,人行道变成停车场,垃圾成堆摆放,通道垃圾无人清理,下水道盖板缺失等问题严重影响被告生活环境和招生工作,所以停止缴纳物业管理费。四、本案皆由原告提起诉讼,所有诉求不切合实际，原告应该承担本案诉讼费。综上所述，请求法院查明事实,驳回原告的诉讼请求,以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年10月29日，广泰公司作为出租方（甲方），奚启丽作为承租方（乙方），双方签订了《商铺租赁合同》，该合同主要约定：甲方将凯里经济开发区租赁给乙方用于文化艺术培训，租期8年8个月，从2018年10月17日起至2027年6月16日止。免租8个月，从2018年10月17日至2019年6月16日。第一年租金（2019年6月17日至2020年6月16日）为36万元；第二年租金（2020年6月17日至2021年6月16日）为36万元；……乙方向甲方交纳5万元保证金，该保证金在本合同执行完毕时一次性退还，乙方在租赁期内如提前弃约，或其他任何方式违约的，乙方无条件将此保证金作为违约弃约赔偿支付给甲方。乙方应按物业管理公司规定按时、如数缴纳相关费用,包括但不限于物业管理费;水、电、气等乙方产生的费用按实照缴。乙方拖欠租金及其它各项费用达1个月的，甲方有权解除合同，收回房屋使用权，已缴纳的租金和保证金不退还。合同签订后，广泰公司向奚启丽交付案涉门面，奚启丽交付押金5万元，并对案涉门面装修后使用。奚启丽于2018年10月29日、2019年1月15日、2020年1月11日分三次向广泰公司支付了截止2020年3月16日的租金共计27万元，2018年10月29日支付涉案房屋截止2019年1月16日的物业费共计11376元，之后的租金及物业管理费未予支付。2020年8月份，奚启丽以微信方式向广泰公司金海彬明确表示受疫情影响经营不下而搬离租赁房屋，并提出解除合同的意向。同年8月31日，奚启丽搬离涉案房屋，并以短信方式向广泰公司陈乐建告知已搬完东西看双方如何解除合同。嗣后，奚启丽将涉案房屋钥匙交还给广泰公司。2020年10月29日，奚启丽向广泰公司发送《关于暂时搬离凯里经济开发区的说明》，载明：因房屋漏水暂时搬离，待广泰公司维修完后通知其重新搬回继续履行合同。目前涉案房屋处于空置状态。本院认为，我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。在合同履行过程中，被告拖欠租金，并向原告明确表示解除合同，且已实际搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交还给原告。被告的行为符合法定合同解除的条件，现原告诉请确认双方2018年10月29日签订的《商铺租赁合同》已解除，理由成立，本院予以支持。被告抗辩称其停止缴纳租金并搬离房屋系因房屋漏水而暂时搬离，并表示不同意解除合同，但其辩解意见与事实明显不相符，在原、被告双方微信沟通过程中，被告明确表示其受疫情影响及其家人反对、招不到新生等，导致培训机构经营不下而要求解除合同，并非其主张的系房屋漏水，故被告的抗辩缺乏事实及法律依据，理由不成立，本院不予采纳。关于租金，被告于2020年8月31日搬离涉案房屋，被告已支付了2020年3月16日之前的租金共计27万元，2020年3月17日至2020年8月31日期间的租金16.5万元未予支付，被告应继续履行向原告支付该期间租金的合同义务。关于原告诉请被告支付7个月免租期租金21万元，因合同中已明确约定免租期8个月，即2018年10月17日至2019年6月16日止，租金起算时间为2019年6月16日，故原告诉请被告支付免租期的租金不符合合同约定及法律规定，理由不成立，本院不予支持。故被告应支付原告租金金额为16.5万元。关于违约金，被告拖欠租金的行为已构成违约，其依法应承担相应的违约责任。合同中约定，逾期缴纳租金，被告须向原告支付应缴纳租金的3%的滞纳金，原告以该约定过高，自愿调整为按年利率15.4%计算违约金，未超过法律规定，本院予以支持。故被告应支付原告2020年2月17日至同年11月17日期间以尚欠租金为基数按年利率15.4%计算的违约金，2020年12月1日起的违约金继续计算至实际付清租金之日止。原告计算超过部分，本院不予支持。关于物业管理费，根据原告提交的小区环境照片等证据，可以认定原告提供的物业管理服务存在重大瑕疵。但物业服务质量下降与业主拒交物业服务费是一个恶性循环，物业服务提供者与业主的利益具有一致性，因履行物业服务合同发生纠纷，应及时通过合法途径解决，拒交物业服务费并非改善物业服务的适当、有效途径。被告只缴纳了截止2019年1月16日的物业管理费，拖欠19个月零14天物业管理费共计73944元未予缴纳。根据公平原则并结合本案的实际情况，本院酌情支持被告承担原告诉请物业服务费30%的付款义务，即被告应支付物业管理费为22183元（73944元×30%），对原告主张超出的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司与被告奚启丽签订的《商铺租赁合同》已解除。二、被告奚启丽于本判决生效之日起十日内支付原告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司租金165000元，并支付2020年2月17日至同年11月17日期间以尚欠租金为基数按年利率15.4%计算的违约金，2020年12月1日起的违约金继续计算至实际付清租金之日止。三、被告奚启丽于本判决生效之日起十日内支付原告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司物业管理费22183元。四、驳回原告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4141元，由原告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司负担2019元，由被告奚启丽负担2122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄原慧二〇二〇年十二月三十一日书记员  王 滢