江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0206民初1497号原告(申请执行人)：无锡产业发展集团有限公司，住所地江苏省无锡市县前西街168号。法定代表人：蒋国雄，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：胡建农，江苏云松律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞梅琳，江苏云松律师事务所律师。被告（案外人）:吴惠彪，男，1981年9月5日生，汉族，住福建省周宁县。第三人（被执行人）：无锡国金钢材城有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区无锡西站物流园区洛神路1号。法定代表人：吴惠文。原告无锡产业发展集团有限公司（以下简称产业集团）与被告吴惠彪、第三人无锡国金钢材城有限公司(以下简称国金公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告产业集团的委托诉讼代理人胡建农、庞梅琳、被告吴惠彪到庭参加了诉讼，第三人国金公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告产业集团向本院提出诉讼请求：判令对国金公司名下位于无锡市惠山区××道××路××西南侧的国有土地使用权（土地权证号为锡惠国用［2011］第0011号）及其上商铺、办公用房进行不带租拍卖。事实和理由：2018年6月4日，本院作出（2015）惠执字第01200号之一民事裁定，对案涉土地使用权及其上商铺、办公用房进行不带租拍卖。案外人吴惠彪以其系承租人为由提出执行异议，本院审查后作出（2019）苏0206执异20号执行裁定，撤销上述（2015）惠执字第01200号之一民事裁定，并裁定对案涉土地使用权及其上商铺、办公用房进行带租拍卖。产业集团认为吴惠彪与国金公司之间并不存在真实的债权债务关系，国金公司以其土地使用权及商铺、办公用房租赁给吴惠彪用以偿债，无事实和法律依据，且损害国金公司债权人的合法权益，故其提起本案执行异议之诉，要求对上述土地使用权及其上商铺、办公用房进行不带租拍卖。吴惠彪辩称，吴惠彪与国金公司之间存在真实合法的租赁关系，其已经支付全部租金，且吴惠彪又已经将上述商铺转租给400多户商户，本院裁定对案涉土地使用权及其上商铺、办公用房进行带租拍卖合法有据，请求驳回产业集团的诉讼请求。国金公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方的举证质证情况，本院经审理认定事实如下：（一）案件由来2013年10月28日，本院作出（2013）惠商初字第0766号民事判决，判决：一、肖雪香、詹惠洋于判决生效后10日内归还交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交行无锡分行）借款本金1980800元、利息30571.67元及逾期罚息（自2013年5月21日起至判决给付之日止，以2011371.67元为基数，按月利率5.133334‰再上浮50%为标准计算）；二、肖雪香、詹惠洋于判决生效后10日内赔偿交行无锡分行律师费损失49600元；三、无锡满载钢铁贸易有限公司对肖雪香、詹惠洋上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、无锡昊天投资担保有限公司（以下简称昊天公司）对肖雪香、詹惠洋的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、对昊天公司的债务，国金公司在3.6亿元范围内承担连带清偿责任；六、对昊天公司的债务及诉讼费用，交行无锡分行有权以锡惠他项（2011）第643号土地他项权证项下国金公司提供抵押担保的土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款在26559900元范围内优先受偿。2014年12月30日，交行无锡分行将上述债权转让给中国东方资产管理公司南京办事处。2015年3月20日，中国东方资产管理公司南京办事处又将上述债权转让给产业集团。2015年6月3日，产业集团申请强制执行。2018年6月4日，本院作出（2015）惠执字第01200号之一执行裁定，裁定对案涉土地使用权及其上商铺、办公用房进行不带租拍卖。案外人吴惠彪以其系承租人为由提出执行异议，本院审查后作出（2019）苏0206执异20号执行裁定，撤销上述（2015）惠执字第01200号之一执行裁定，并裁定对案涉土地使用权及其上商铺、办公用房进行带租拍卖。后产业集团提起申请执行人执行异议之诉，本院审理后，认为产业集团不具备提起执行异议之诉的权利，应向上一级法院进行复议，故于2019年11月28日裁定驳回起诉。产业集团上诉至无锡市中级人民法院，该院认为产业集团提起执行异议之诉符合法律规定，故裁定撤销上述裁定，指令本院审理。（二）国金公司股东出资及借款情况国金公司设立于2009年11月5日，法定代表人为吴惠文，设立时国金公司注册资本为6000万元（其中，吴惠文出资3600万元，占60%股权）；2011年3月28日，增资至10000万元（其中，吴惠文出资6000万元，占60%的股权）；2012年3月15日，吴惠文受让高小萍持有的国金公司20%的股权，受让后吴惠文持有国金公司股本总额8000万元，占80%的股权；2012年9月4日，吴惠文将其持有的国金公司全部股权转让给吴勇顺，并办理了工商变更登记。目前，国金公司股东为吴勇顺、林荣、高林波，分别持有国金公司80%、14%、6%的股权。吴惠彪与吴惠文系兄弟关系。吴惠彪于2009年11月2日、2010年10月12日、2011年3月22日分别向吴惠文转账3240万元、1000万元、1400万元，合计5640万元。吴惠文于2009年11月2日、2011年3月24日分别向国金公司转账3600万元、2400万元，合计6000万元。吴惠文向国金公司转账的进账单均载明资金用途为“吴惠文投资款”，并作为验资凭证在国金公司工商档案中备案。2011年3月22日，吴惠彪与国金公司签订《借款合同》一份，合同载明：国金公司因经营需要，向吴惠彪分两次累计借款5640万元（2009年11月2日借款3240万元、2011年3月22日借款2400万元）；国金公司指定收款帐户为：吴惠文银行帐户；借款利率按照实际使用时间计算，月利息2%直至借款结清本息为止。诉讼中，吴惠彪陈述，“因吴惠文第一次向其借款时国金公司尚未成立，是吴惠文个人借款，第二次借款时国金公司已经成立，故其要求国金公司盖章，因此在2011年3月22日将两次借款合并在一起写了一份《借款合同》。”产业集团则对上述《借款合同》不予认可。（三）案涉土地使用权、房产的租赁情况2011年5月26日，国金公司与吴惠彪签订《租赁合同》一份，约定：因国金公司于2009年11月2日、2011年3月22日向吴惠彪借款5640万元，至2011年5月26日两笔借款合计利息1320万元，本息合计6960万元，国金公司明确表明短期内无法偿还，故国金公司将其拥有的商铺、办公楼、码头及仓库出租给吴惠彪，吴惠彪应支付的租金冲抵部分出借款及利息，双方约定自2011年5月26日起吴惠彪不再主张利息。租赁范围：坐落于无锡市××路××号，面积59000平方米商铺及办公楼以及坐落于无锡市西站物流园二支路与港区××路中间，3个千吨级的码头泊位及室内仓库22848平方，室外堆场30000平方码头及仓库；租赁期限：自2011年5月26日到2026年5月25日止，共15年。租金：商铺、办公楼、码头及仓库年租金450万元；鉴于国金公司欠吴惠彪6960万元，双方一致同意以15年的租金充抵欠款6750万元。余款210万元充抵国金公司代付的水电，物业管理及维修等费用。交付期限：国金公司于合同生效之日起5日内，将上述商铺，办公楼，码头及仓库交付给吴惠彪；租赁期间，发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用由国金公司代为支付，充抵部分欠款。续租和转租：租赁期满后，如国金公司仍未能还清全部欠款的，且吴惠彪要求继续租赁的，国金公司应将上述码头及仓库继续出租给乙方，租金仍按照每年450万元计算，并依据届时拖欠数额冲抵租金，吴惠彪租赁期间可自行转租或将租赁权转让。2012年1月20日，吴惠彪与国金公司又签订《补充协议》，约定：一、为便于招商，双方同意由国金公司与有意向入驻国金钢材城的公司签订《租赁协议》；二、与驻入企业的对接及日常管理，由吴惠彪负责；三、与驻入企业的发票，由国金公司开具，税金由国金公司与吴惠彪另行结算，国金公司不得扣留、挪用租金，全部租金归吴惠彪所有。诉讼中，吴惠彪陈述，目前其已经将商铺转租给四百多户经营者使用，并提供了部分转租协议。2011年7月5日，国金公司办理了坐落于无锡市惠山区××道××路××西南侧土地权证号为锡惠国用［2011］第0011号的国有土地使用权证。2011年8月30日，上述土地使用权设定了抵押，抵押权人为交行无锡分行。案涉土地上建造的商铺及办公用房未办理不动产产权登记。2013年12月6日，本院查封了上述土地和房屋。另查明，国金公司作为被执行人存在多个执行案件，案涉土地使用权及房产上存在多次查封。上述事实，有《租赁协议》、《补充协议》、《借款合同》、转账凭证、进账单、工商备案资料、（2015）惠执字第01200号之一执行裁定、（2019）苏0206执异20号执行裁定及当事人的陈述等证据在卷佐证。本案争议焦点为：吴惠彪对案涉土地使用权及商铺、办公用房是否享有租赁权，而产生“买卖不破租赁”的效力。本院认为：吴惠彪对案涉土地使用权及商铺、办公用房不享有租赁权。首先，关于吴惠彪与国金公司签订的《租赁合同》的性质，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。而案涉《租赁合同》明确约定系因国金公司无法偿还其向吴惠彪所借的借款，故将案涉土地使用权及其上商铺、办公用房交付给吴惠彪使用，以使用权益偿还国金公司所欠债务。因此，从合同本质而言，系国金公司作为债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于一般的租赁合同。其次，虽然吴惠彪与国金公司签订了《借款合同》，但吴惠彪出借的款项先转账给吴惠文，再由吴惠文转账至国金公司银行帐户，而当时吴惠文系国金公司发起人、股东，且吴惠彪向吴惠文转账的时间及转账金额与吴惠文向国金公司缴纳出资款、增资款的时间、金额高度一致，可以认定案涉款项虽名为借款，实际系吴惠彪为吴惠文代垫的股东出资及增资。如果允许以归还借款的名义，由股东所属目标公司即国金公司向吴惠彪偿还上述款项，则在事实上构成了抽逃出资的行为，也违反了公司法规定的资本充实义务。另外，案涉《借款协议》并未约定还款期限，吴惠彪也未提供证据证明其曾向国金公司或者吴惠文催讨借款等事实，反而在签订《借款协议》仅两个月后，即与国金公司达成以租金抵偿借款的约定。因此，吴惠彪提供的《借款协议》并不足以证明其与国金公司之间存在真实的借贷关系，那么以租金抵偿借款的行为也就不存在事实基础。再次，国金公司目前作为被执行人存在多个执行案件，吴惠彪与国金公司通过签订《租赁合同》的形式，以案涉土地及房屋的使用权抵偿国金公司所欠吴惠彪的债务，事实上构成了个别清偿，在国金公司负有多重债务的情况下，对其他债权人有失公平，一定程度上损害了其他债权人的合法权益。另外，本案仅审查吴惠彪与国金公司之间是否存在真实合法的租赁关系，关于吴惠彪对外转租的情况应另行处理，本案不予理涉。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，判决如下：对无锡国金钢材城有限公司名下位于无锡市惠山区××道××路××西南侧的国有土地使用权（土地权证号为锡惠国用［2011］第0011号）及其上商铺、办公用房进行不带租拍卖。案件受理费22627元，由吴惠彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 季    静    娜人民陪审员 章亚娟人民陪审员董洪萍二〇二〇年十二月十五日书 记 员 邓    苏    雯