辽宁省盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1104民初1959号 原告：中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行，住所地辽宁省盘锦市大洼区。 负责人：王昌宁，支行行长。 委托诉讼代理人：李阔，男，中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行个贷部客户经理。 委托诉讼代理人：刘志军，男，中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行个贷部客户经理。 被告：胡浩，男，1993年1月3日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 被告：盘锦天格房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。 法定代表人：郭春刚，总经理。 委托诉讼代理人：赵岩，盘锦天格房地产开发有限公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告胡浩、盘锦天格房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2020年11月10日公开开庭审理了本案。原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的委托诉讼代理人李阔、刘志军、被告盘锦天格房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵岩到庭参加诉讼，被告胡浩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告胡浩于2013年6月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告胡浩偿还借款本金75,342.94元及截止至2020年3月31日的利息6127.4元、罚息2600.86元，以上金额总计84,071.2元。自2020年4月1日起的利息、罚息按合同约定计算至本息全部结清之日止；3、判令原告对被告胡浩抵押的盘锦市大洼县房屋享有优先受偿权；4、判令被告盘锦天格房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、判令二被告协助办理抵押房产的抵押登记手续。事实和理由：被告胡浩于2013年6月18日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），《借款合同》约定：被告胡浩借款130,000.00元用于购买盘锦市大洼县房屋，并以此房屋提供抵押担保办理了预购商品房抵押权预告登记。贷款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款期限120个月，自2013年6月21日起至2023年6月21日止。还款方式采用等额本息还款法。对贷款利率、罚息利率、违约责任及原告为实现债权而发生的全部费用作出约定。《借款合同》签订后，原告即向被告胡浩账号发放了贷款130,000.00元。2011年8月20日，被告盘锦天格房地产开发有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》）。《保证合同》第一条约定：债务人为因购置盘锦天格房地产开发有限公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。第二条对最高债权限额、债权确定期间、保证范围作出约定:最高额保证所担保的债权是指自2011年8月20日至2020年8月20日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（包含复利和罚息)，原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等）。根据《保证合同》第七条的约定，被告盘锦天格房地产开发有限公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。原告按约向被告胡浩发放贷款，被告未按约履行还款义务，截止至2020年3月31日尚欠借款本金75,342.94元及利息6127.4元、罚息2600.86元，以上金额总计84,071.4元。经原告催要未偿还，其行为按照合同约定已构成违约，应承担违约责任，解除《借款合同》并立即偿还借款本息，承担原告实现债权支付的费用。被告胡浩以自有房屋提供抵押并办理预告登记，因此原告对抵押物享有优先受偿权。根据《保证合同》约定由盘锦天格房地产开发有限公司承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 胡浩未作答辩。 盘锦天格房地产开发有限公司辩称：1、原告完全可以就第一被告的房产进行拍卖，进行优先受偿。2、我方的担保期限已经经过，不应承担担保责任。因为被告胡浩购买的天格东湖湾A区房屋早就满足了办理不动产证书的条件，只是原告怠于行使自己的权利，导致相关产权没有办理，加重我方义务。依据合同法第四十条，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。所以我方认为我们的保证期间已经届满，不应该承担相关保证责任。 本院经审理认定事实如下：2013年6月18日，原告与被告胡浩签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2107×××28），约定被告胡浩向原告借款130,000.00元，用于购买被告盘锦天格房地产开发有限公司开发的，坐落于盘锦市大洼县房屋，面积54.95平方米，总价款188,498.00元。借款期限为120个月（即2013年6月18日至2023年6月18日）。贷款利率为年利率，执行浮动利率，即现执行基准利率水平；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款人首付款金额为58,498.00元。发放贷款的其他前提条件为借款人应按照《房屋登记办法》的规定办理预购商品房预告登记，取得预购商品房预告登记证明。借款人（或其委托代理人）与贷款人共同申请办理预购商品房抵押权预告登记，取得预购商品房抵押权预告登记证明，交由贷款人收妥。贷款人将款项一次性划入盘锦天格房地产开发有限公司开户行为中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行，账号为21×××81的账户中。借款人选取委托扣款方式还款，委托扣款账户为胡浩开户行中国建设银行股份有限公司盘锦分行，账号62×××65。借款人的还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1479.43元。本合同项下担保方式为抵押担保、最高额保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本合同项下的抵押财产为坐落于盘锦市大洼县房屋。抵押担保范围包括本合同所列本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。借款人违约情形包括：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……。出现上述任一违约情形可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金（违约金的计收方法为：违约金=违约金额*违约金率）；……；6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……。2013年6月19日，被告胡浩以其购买的坐落于盘锦市大洼县房屋，在大洼县房产管理中心办理了抵押预告登记。2013年6月21日，原告将130,000.00元贷款发放至被告盘锦天格房地产开发有限公司账户中。被告胡浩自2018年3月22日起未能按照约定偿还贷款本息。截止2020年3月31日，被告胡浩尚欠本金、利息及罚息合计84,071.20元。以上款项经原告催收，被告胡浩未予偿还。故原告起诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告胡浩于2013年6月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告胡浩偿还借款本金75,342.94元及截止至2020年3月31日的利息6127.4元、罚息2600.86元，以上金额总计84,071.2元。自2020年4月1日起的利息、罚息按合同约定计算至本息全部结清之日止；3、判令原告对被告胡浩抵押的盘锦市大洼县房屋享有优先受偿权；4、判令被告盘锦天格房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、判令二被告协助办理抵押房产的抵押登记手续。 另查，原告(乙方)与被告盘锦天格房地产开发有限公司（甲方）于2017年3月17日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2107×××4-1），约定，本合同所称“债务人”是指因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2011年8月20日至2020年8月20日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利和罚息、违约金)、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项(包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等)、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)；保证方式为连带责任保证；担保责任的最高限额为124,000,000.00元；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；保证责任为：一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。 上述事实，有原告及被告盘锦天格房地产开发有限公司陈述、个人住房贷款申请表、中国建设银行个人贷款对账单、利息清单、不动产登记证明、《个人住房（商业作房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、贷款支付凭证在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告胡浩签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行义务。因借款合同中约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息的构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。被告胡浩自2018年3月22日起未偿还贷款本息，已构成违约，故对原告要求解除与被告胡浩签订的借款合同并偿还本金75,342.94元及利息、罚息的诉讼请求，予以支持。关于原告要求对抵押物优先受偿的诉讼请求，借款合同中约定了被告胡浩用自己购买的坐落于盘锦市大洼县房屋作抵押，系被告胡浩以该房产作为抵押物为借款合同项下的贷款本息等所提供担保的意思表示，但因该房屋抵押系预告登记，原告享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权，故对原告要求行使抵押物优先受偿权的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告盘锦天格房地产开发有限公司对被告胡浩的债务承担连带责任的诉讼请求，因被告盘锦天格房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行义务，故对于原告的该项诉讼请求，予以支持。对于被告盘锦天格房地产开发有限公司辩称“原告完全可以就第一被告的房产进行拍卖，进行优先受偿；我方的担保期限已经经过，不应承担担保责任。”的问题，《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。依据该条规定,抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权,并可对抗他人对涉案房屋的处分,但对涉案房屋不享有抵押权。另原告与被告盘锦天格房地产开发有限公司在双方签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，本合同所称“债务人”是指因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2011年8月20日至2020年8月20日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。本案借款人胡浩借款为购买被告盘锦天格房地产开发有限公司开发的盘锦市大洼县天格东湖湾小区151001-25栋02单元603号房屋，属于保证范围。被告盘锦天格房地产开发有限公司为原告与被告胡浩之间形成的债权提供最高额保证，且保证方式为连带责任保证，现被告胡浩未按合同约定偿还借款本息，亦未办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书交原告核对、收执。双方约定的免除条件尚未成就，被告盘锦天格房地产开发有限公司的阶段性连带保证责任仍未免除。原告有权依照保证合同的约定要求被告盘锦天格房地产开发有限公司承担连带保证责任。综上，被告盘锦天格房地产开发有限公司上述主张没有事实和法律依据,不予支持。关于原告要求二被告协助办理抵押房产抵押登记手续的诉讼请求，因本院已支持原告关于解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告胡浩于2013年6月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2107×××28）。 二、被告胡浩于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行借款本金75,342.94元及利息、罚息(截止2020年3月31日，应收利息6127.4元、罚息2600.86元，自2020年4月1日起至本金清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式计算)。 三、被告盘锦天格房地产开发有限公司对于被告胡浩的上款给付义务承担连带责任。 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1902元（中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行已预交），由胡浩负担，盘锦天格房地产开发有限公司负连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审 判 长  杨凤林 人民陪审员  刘万龙 人民陪审员  苏 敏 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  孙宏友 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人于债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。