广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11500号原告（反诉被告）:广州市潮阁物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区陆居路7号首层、夹层。法定代表人：谢巧珠。委托代理人：杨艺、余怡，分别为广东格林律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：保利若比邻（广州）科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设大马路18号502房自编502a。法定代表人：肖徐哲，职务总经理。被告：广州比邻超市连锁有限公司，住所地广东省广州市海珠区阅江中路688号301-308单元。法定代表人：肖徐哲，职务总经理。两被告共同委托代理人：宋骐、江海亮，均为北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市潮阁物业管理有限公司诉被告保利若比邻（广州）科技有限公司（以下简称：保利若比邻公司）、被告广州比邻超市连锁有限公司（以下简称：比邻超市）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨艺、余怡，两被告的共同委托代理人江海亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告保利若比邻公司向原告支付2019年3月3日起至2020年4月14日止的房屋占用费，按照原租赁合同、补充协议约定的标准计算；2、判决被告保利若比邻公司向原告支付装修损失（以评估公司出具的评估报告为准）；3、判决诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年，原告通过与华润万家生活超市（广州）有限公司的诉讼，取得了广州市海珠区石岗路95号半地下室01商铺物业的合法出租权。之后，原告与被告比邻超市签订了《广州保利花园场地租赁合同》及补充协议，约定由被告比邻超市承租涉案物业。签订合同后，原告将上述房屋按华润超市的装修原状交付给了被告比邻超市使用。2018年4月13日，原告、两被告签订了《三方协议书》，约定被告比邻超市在租赁合同中的权利义务全部转移给被告保利若比邻公司承接。《三方协议书》签订后，因被告保利若比邻公司怠于履行支付租金的义务，原告于2018年11月向海珠法院起诉。诉讼过程中，双方就付款和撤场事宜签订《终止协议》，要求被告保利若比邻公司将涉案房屋恢复至华润超市的装修原状，但被告在撤场过程中擅自拆毁涉案房屋的物业设备，也拒绝恢复至华润超市的原状，导致原告产生了额外的损失。被告的违约行为，导致《终止协议》无法履行，为维护原告合法利益，故提起本案诉讼。被告保利若比邻公司答辩并反诉称：不同意原告的全部诉请。双方签订的《终止协议》中约定自2019年3月2日起解除《广州保利花园场地租赁合同》及其补充协议，2019年1月31日前由被告保利若比邻公司向原告支付租金、赔偿金共计491955.05元，原告在我方支付上述费用的次日配合完成场地交接手续，并在7个工作日内退回保证金。2019年1月28日，被告保利若比邻向原告支付了491955.05元，并约定于2019年1月30日完成场地撤离交接手续，现被告保利若比邻已履行完毕《终止协议》约定的全部义务，但原告拒绝签订交接文件，理由是涉案房屋的地面插座拆除后留下了孔洞需要修复，以及空调风机无法启动。经我方多次催促，原告均不配合办理交接手续，也未按协议退回我方的保证金144720元，原告已构成违约。我方拆除清走地面插座是符合终止协议中约定的退场要求的，原告主张的风机无法启动也并非由我方造成，我方从未使用过风机，而是一直使用自己安装的风机并对风机进行维护，我方已提交风机的采购合同予以证明。我方已实际离场，不存在占用涉案房屋的情况，无需支付占用费。原告主张的装修损失毫无依据，从未约定退场时要按华润超市的装修原状移交涉案房屋，原告也未提交证据证明双方对于上述退场标准达成一致意见。综上，应驳回原告全部诉讼请求，同时我方反诉要求：1、判决原告退回保证金144720元给我方，并以144720元为本金，从2019年2月7日起按照银行同期贷款利率计算利息给我方；2、判决原告承担律师费23990元；3、判决原告承担本案诉讼费。被告比邻超市辩称：我方不同意原告的诉讼请求。我方已将涉案房屋涉及的租赁权利义务转让给了被告保利若比邻公司，其余答辩意见与被告保利若比邻公司一致。原告对被告保利若比邻公司的反诉答辩称：我方不同意被告保利若比邻公司的反诉请求。保证金退回的条件是被告保利若比邻公司支付完租金并交还场地，但被告保利若比邻公司在履行租赁合同、终止协议过程中，未经原告同意，擅自改装、拆毁涉案房屋的设施，未按要求交还场地，故原告无须退回保证金。利息和律师费没有合同依据，我方不同意承担。经审理查明：原告（甲方）与被告比邻超市（乙方）签订《广州保利花园场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于海珠区石岗路95号半地下室01商铺物业（以下简称：涉案房屋），开设若比邻社区商业中心，交场日为乙方向甲方全额支付租赁保证金之日，暂定为2015年10月22日，承租起始日为实际交场日的翌日；租赁面积603平方米；租期自承租起始日算起，甲方出租租赁场地的期限为6年，由2015年10月22日至2021年10月21日止；（第二十二条）乙方不得对甲方原有房屋结构和主体进行破坏性改造和装修或严重影响第三者合法权益，否则甲方有权制止乙方施工，由乙方进行修复及赔偿由此引起的损失；（第二十八条）乙方违约责任：2、乙方擅自改变租赁场地的房屋主体结构或使用性质而造成租赁场地毁损，而且不能按甲方要求恢复原状或赔偿时，甲方有权单方解除合同，收回租赁场地，除不退还保证金外，乙方还须赔偿给甲方所造成的经济损失；等。2018年4月13日，原告（甲方、出租方）与被告保利若比邻公司（丙方、受让方）、被告比邻超市（乙方、转让方）签订《三方协议书》，约定：1、三方同意，自本协议生效之日起，将甲乙双方签订的《广州保利花园租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中乙方所承担的权利和义务全部转移至丙方，乙方完全退出原协议，不再承担任何权利义务；……5、其中，2018年7月2日前租金将由乙方与甲方结算，2018年7月3日后租金由丙方与甲方结算；等。2019年1月24日，原告（甲方）与被告保利若比邻公司（乙方）自行签订《终止协议》，约定：一、乙方责任：1、原合同（《广州保利花园场地租赁合同》及《广州保利花园场地租赁合同补充协议》）提前解除的终止日期为：2019年3月2日：乙方于2018年12月15日撤场；……4、租赁物业内的所有不能移动的不动产附着物（包括但不限于地面、天花、门、柱面、隔墙），乙方将现状无偿移交归甲方所有，而由乙方安装的可移动的设施、设备及物品，乙方可拆走，但在拆除时应妥善维护悬挂、支撑、粘连等设施、设备及物品的租赁场地，双方在场地交接当天签订《物业退场协议》；二、费用结算：1、乙方商铺租金计算截止至2019年3月2日，其中：(1)2018年9月3日至2019年1月2日需付的租金合共人民币218055.86元，甲方同意免除乙方逾期支付2018年9月3日至2019年1月2日租金产生的所有违约金；(2)2019年1月3日至2019年3月2日需付的租金合共人民币111686.66元；(3)乙方支付甲方合同解除前12个月月租金水平平均值的3倍费用的合同解除款人民币162212.53元后，合同即解除，除此外，乙方不需再向甲方支付任何违约金或赔偿/补偿；乙方亦无须再缴付2019年1月31日后的物业管理费等其他任何费用；综上，乙方应支付给甲方的租金、赔偿金总额为人民币491955.05元；三、甲方责任：乙方在2019年1月31日前内支付完毕2018年9月3日至2019年3月2日的租金后和合同解除前12个月月租金水平平均值的3倍费用，乙方支付完毕上述费用的次日，甲方配合乙方办理广州保利花园场地交接手续。2．乙方支付完毕上述费用并完成场地交接手续以后七个工作日内，甲方退还乙方其所缴纳的各项保证金人民币144720.00元；同时，甲方应在乙方支付完毕上述费用三日内向广州市海珠区人民法院撤销对乙方的诉讼【案号：(2018)粤0105民初17270号】，解除对乙方的财产保全措施；甲方因诉讼产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等），由甲方自行承担；四、甲乙双方按上述约定执行完毕后，甲方不再基于原合同、本协议及就租赁商铺形成的租赁合同关系追究乙方及其关联企业保利商业管理有限公司、广州比邻超市连锁有限公司的任何责任；等。2019年1月28日，被告保利若比邻公司以汇款方式向原告支付了491955.05元。原告将出租涉案房屋给被告保利若比邻公司之前，曾将场地出租给华润超市，原告认为《终止协议》中的按现状交还场地是指被告保利若比邻公司应将涉案房屋恢复至华润超市的标准后交场；被告保利若比邻公司对此不予确认，认为其租赁涉案房屋并非用于经营华润超市，也未有任何书面或口头协议约定交场标准是按华润超市标准交回涉案房屋。原告称其于2019年1月30日收场时发现被告保利若比邻公司损坏了涉案房屋中的天花、地板、消防系统、风机、电线和墙体等，因此拒绝收场，并口头向被告保利若比邻公司提出异议；被告保利若比邻公司对此不予确认，认为其在撤场时只是拆除地板插座后存在缺口，没有其他部位存在损毁情况。原告提交照片、视频光盘等予以证明涉案房屋的损坏情况，两被告对此均不予确认，认为照片、录音录像等无法反映拍摄人员、拍摄地点、拍摄对象及拍摄时间。被告保利若比邻公司提交《场地交接书》，其中消防开关、天花板、地板、电力有手写标注“完整、正常等，风机处手写标注“因潮阁公司没能举证交场时空调风机属正常运作，机体积网管完整无损坏”，并标注“潮阁公司工人人员拒绝签场地交接书“，并提交含有2019年1月30日报头的拍摄照片。原告对上述证据不予确认。被告保利若比邻公司于2019年2月26日至2019年5月多次发函给原告，要求原告履行《终止协议》中关于退回保证金的义务。原告未给予书面回应，于2019年5月28日提起本案诉讼。原告确认涉案房屋已由涉案房屋产权人刘晓康于2020年4月14日通过诉讼方式[案号为（2019）粤0105民初10562号]收回，交场时并未通知被告保利若比邻公司到场；原告确认两被告未对产权人收回涉案房屋的行为进行阻拦。本院经查，该案诉请的场地与本案涉案房屋为同一场地；产权人刘晓康在该案收场过程中，未提出因场地损毁而拒绝收场或向本案原告提出赔偿要求。原告在诉讼过程中申请对涉案房屋的财产损失进行鉴定，本院依法委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对涉案房屋的的内部装修工程造价进行鉴定。该公司于2020年7月2日作出《广州市海珠区石岗路95号半地下室01商铺物业工程造价鉴定意见书》，载明：鉴定范围为广州市海珠区石岗路95号半地下室01商铺物业工程，工程内容为地面、墙面、天棚装修、给排水、电气、空调及新风安装工程；鉴定说明：（一）计量计价说明：1、因标的现场已被局部拆除，且室内无法采光照明，同时看现场当日因法院工作人员先行离开，物业不予测量等一系列原因造成现场无法开展实际测量工作，故工程量按当事人提供的图纸进行计算；2、图纸包含的内容为装修工程和水电安装工程。当事人未能提供消防系统和监控系统相关图纸，故本鉴定书不含此两部分内容；当事人提供的图纸中涉及施工说明第二条说“不包括空调主机的设计和安装”，经原告澄清说明空调主机按报送的图纸出具鉴定意见，针对此问题被告于2020年5月4日提出质证意见，我司将空调主机单独列入鉴定意见书的争议部分中；4、因当事人未提供相关建设工程合同与发票，鉴定意见书未考虑相关行政收费和税金；（二）余值计算说明：1、超市装修折旧年限的计取，我司参考《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）中关于各房屋类型使用年限的规定即内装修8年来计算，计算余值的方法：（1）计算每年折旧造价：每年折旧造价=评估造价原值/寿命年限；（2）计算余值造价：余值造价=评估造价原值-已计取折旧造价，其中已计取折旧造价=每年折旧造价×已使用年限；2、已使用年限根据司法委托书要求按3年计算；鉴定结论：1、装饰装修工程：建造当期鉴定金额为162037.63元，每年折旧金额20254.7元，已使用年限3年，鉴定装修余值101273.52元；2、安装工程：建造当期鉴定金额为132829.95元，每年折旧金额16603.74元，已使用年限3年，鉴定装修余值83018.72元；3、空调主机（有争议部分）：建造当期鉴定金额为61789.82元，每年折旧金额7723.73元，已使用年限3年，鉴定装修余值38618.64元；合计建造当期鉴定金额为356657.4元，合计鉴定装修余值为222910.88元；等。鉴定意见书作出后，原、被告均对鉴定结论不予确认。原告为鉴定支付了鉴定费用6000元。经释明，原告于2020年8月5日庭审中明确：其所陈述的涉案房屋严重损坏、无法使用，是指被告交还涉案房屋时未将涉案房屋恢复至华润超市的标准，导致原告无法再次出租。诉讼过程中，原告确认已收取被告保利若比邻公司缴纳的保证金144720元。本院认为：原告与被告保利若比邻公司因《广州保利花园场地租赁合同》及该合同的补充协议产生的纠纷，双方已通过《终止协议》对合同解除问题、租金给付问题、交场问题等达成一致意见，该《终止协议》合法有效，双方均应遵照执行。现被告保利若比邻公司已实际根据《终止协议》履行了付款义务。双方在《终止协议》中已约定交场方式为：“租赁物业内的所有不能移动的不动产附着物（包括但不限于地面、天花、门、柱面、隔墙），乙方将现状无偿移交归甲方所有，而由乙方安装的可移动的设施、设备及物品，乙方可拆走，但在拆除时应妥善维护悬挂、支撑、粘连等设施、设备及物品的租赁场地，双方在场地交接当天签订《物业退场协议》”，现原告主张被告保利若比邻公司交场时存在未按华润超市标准交场、毁坏涉案房屋等问题，根据双方提交的证据及庭审陈述，结合生活常理的判断，《终止协议》中约定的“现状”应指双方签订《终止协议》时涉案房屋的状态，而非原告所主张的涉案房屋租赁给被告保利若比邻之前即华润超市承租时的状态。原告未提交证据证明双方对涉案房屋的交场标准存在特殊约定，故本院对原告主张要求被告按涉案房屋出租前即华润超市的标准交还场地，不予采纳。至于原告主张被告损毁涉案房屋，根据原告提交的照片、视频，未能充分反映涉案房屋的损毁情况，也未能证明被告保利若比邻公司存在损毁涉案房屋的行为；鉴定报告中也未显示涉案房屋存在原告陈述的涉案房屋损毁情形，原告也未充分举证证明涉案房屋内的消防系统和监控系统相关情况；且涉案房屋于2020年4月已被产权人刘晓康收回时，产权人并未因涉案房屋被损坏而拒绝收场或以此向本案原告提出赔偿要求，原告以涉案房屋被被告保利若比邻公司损毁、无法再次出租为由，向被告保利若比邻公司主张涉案房屋的占用费、装修损失等诉请，均缺乏事实依据，本院均不予支持。关于保证金及利息。原告以涉案房屋损毁为由拒绝退回保证金，如前述，原告主张被告保利若比邻公司损毁涉案房屋缺乏事实依据，故原告应按《终止协议》的约定及时履行退回保证金144720元的义务。根据《终止协议》的约定，原告应在被告保利若比邻公司履行完付款义务及交还场地义务后的七个工作日内退回保证金，被告保利若比邻公司履行付款义务的时间为2019年1月28日，双方约定的交场时间为2019年1月30日，即从2019年1月30日起计算7个工作日，为2019年2月14日（其中2019年2月4日至2019年2月10日为春节法定假期），故原告应在2019年2月14日前退回保证金144720元。现原告逾期退回保证金，被告保利若比邻公司主张计算利息并无不妥，但被告保利若比邻公司主张的利息起算时间及计算方式有误，本院依法调整为：利息分段计算，均以144720元为本金，第一段从2019年2月14日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；第二段从2019年8月20日起至原告实际退还保证金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于律师费。被告保利若比邻公司聘请律师参加诉讼，属于被告保利若比邻公司的诉讼行为，双方并未对律师费作出明确约定，且该费用并非诉讼的必须费用，故本院对被告保利若比邻公司反诉要求原告支付律师费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州市潮阁物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向被告保利若比邻（广州）科技有限公司退回租赁保证金144720元，并支付逾期退还保证金的利息给被告保利若比邻（广州）科技有限公司（利息分段计算，均以144720元为本金，第一段从2019年2月14日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；第二段从2019年8月20日起至原告实际退还保证金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告的全部诉讼请求。三、驳回被告保利若比邻（广州）科技有限公司的其他反诉请求。本案诉讼费20990元（含本诉受理费13126元、反诉费1864元、鉴定费6000元），由原告负担20729元（含本诉受理费13126元、反诉费1603元、诉讼保全费6000元），由被告保利若比邻（广州）科技有限公司负担反诉费261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年十二月八日书记员 彭智媚