广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民再43号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：姚锦泉，男，1983年5月24日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市××××××××××××××××。被申请人（一审被告、二审上诉人）：肇庆市海湾花城房产发展有限公司，住所地：广东省肇庆市×××××××××××××××××××××。法定代表人：黄某添，该公司总经理。委托诉讼代理人：许迎春，广东德锐律师事务所律师。再审申请人姚锦泉因与被申请人肇庆市海湾花城房产发展有限公司（以下简称海湾花城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）粤12民终1223号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年7月24日作出（2019）粤民申11488号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人姚锦泉与被申请人海湾花城公司的委托诉讼代理人许迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚锦泉申请再审称，一、原一、二审判决认定的基本事实错误，缺乏证据证明。1.逾期办证导致姚锦泉遭受的是可得利益损失，而非直接损失，且原一、二审判决逾期办证违约金与该损失不成正比，应予改判。2.海湾花城公司陈述是因小区存在钉子户不愿搬迁的问题而导致不能办证，但海湾花城公司并没有将该情况告知包括姚锦泉在内的数百户买受人，海湾花城公司应对其恶意隐瞒行为承担逾期办证责任。二、原一、二审判决适用法律错误。1.《商品房买卖合同（预售）》是格式合同，且该合同第二十条第二款对海湾花城公司逾期办证只承担房款1%的约定减免了出卖人一方的违约责任、排除了买受人一方的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定应认定为无效条款。2.对逾期办证违约金应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，对海湾花城公司后期的逾期办证行为应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上，请求再审予以改判。海湾花城公司再审辩称，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。姚锦泉的再审请求缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。一审原告姚锦泉向一审法院提出诉讼请求：1.判令海湾花城公司向姚锦泉支付逾期交房违约金5873元；2.判令海湾花城公司向姚锦泉支付逾期办理不动产权证违约金37046元（以姚锦泉所交购房款631587元为基数，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月15日计至2018年12月31日），以后的违约金计算至海湾花城公司为姚锦泉办理取得不动产权证之日；3.判令本案全部诉讼费由海湾花城公司承担。一审法院认定事实如下：2016年3月13日，姚锦泉、海湾花城公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定姚锦泉购买海湾花城公司开发的位于端州区52区人民北路东侧人民北回迁住宅小区B8幢1003房，建筑面积135.17平方米，总金额631587元。在《商品房买卖合同（预售）》中，姚锦泉、海湾花城公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共135.17平方米……合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信交付时线路敷设到户；有线电视交付时线路敷设到户；宽带网络交付时线路敷设到户；燃气、电话、有线电视、宽带网络需买受人自行办理开通手续；公共服务及其他配套设施（以建设规划许可为准）……3.规划车位、车库达到停车标准……规划车位、车库未达到上述约定条件的，60日内予以完善，否则承担逾期交付责任。合同第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。（三）因买受人的原因……。合同签订后，姚锦泉分别于2016年3月13日、2016年4月15日支付了首期房款161587元，房款余款470000元。2017年4月15日，姚锦泉在《海湾花城收楼确认书》中签名确认收到房屋钥匙。同日，姚锦泉向海湾花城公司支付办理权属登记费及印花税85元和办理预告登记费80元。此后，姚锦泉因案涉商品房未能办证于2018年5月8日到肇庆市住房和城乡建设局反映，肇庆市住房和城乡建设局于2018年6月26日函复姚锦泉：经核查，“人民北回迁住宅小区（海湾花城）”项目开发企业为肇庆市海湾花城房产发展有限公司，位于端州区52区人民北路东侧，该项目B8幢尚未办理工程竣工验收手续；据开发商介绍，海湾花城项目（含地下车位）B区已经完成防雷、电梯、环卫、环保、绿化、消防、节能等实体工程验收，但未向规划部门缴纳“中小学校配套费用”，所以暂未能取得规划验收合格证。姚锦泉因海湾花城公司未能在合同约定的期限内交付标的房屋及办理房产证遂诉至该院。另查明，2017年9月19日，海湾花城公司开发的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格并出具《建筑工程竣工验收报告》。一审诉讼中，海湾花城公司确认人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢尚未办理建设工程竣工验收备案手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。姚锦泉、海湾花城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于逾期交楼违约金的诉讼请求。根据合同第十一条第(一)款约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。本案中，案涉商品房虽然未具备合同约定的交付条件，但姚锦泉已于2017年4月15日签署《海湾花城收楼确认书》并领取了房屋钥匙，双方以实际行为改变了合同约定的交付条件，因此姚锦泉于2017年4月15日已经收楼，逾期交楼的时间应从2017年1月1日起计至2017年4月15日。根据合同第十二条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金。因此海湾花城公司依约应向姚锦泉支付逾期交楼违约金6568.5元（计算方法：631587元×0.1‰×104天)。姚锦泉主张海湾花城公司支付逾期交房违约金5873元，属于当事人在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，该院予以支持。关于逾期办理房产证违约金的诉讼请求。姚锦泉于收楼当日（2017年4月15日）向海湾花城公司支付了办理权属登记费，视为姚锦泉委托海湾花城公司办理案涉商品房的房屋所有权登记事宜。根据合同第二十条第（二）款约定，买受人应在商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。按此约定，海湾花城公司需在2017年6月14日前为姚锦泉办理房产证，海湾花城公司至今仍未能为姚锦泉办理房产证已构成违约，应依约向姚锦泉支付违约金6315.87元（计算方法：631587元×1%=6315.87元）。姚锦泉认为约定的逾期办证违约金过低请求调整至按已付房款日万分之1.04计算，因姚锦泉并未举证证明该违约金低于已造成的损失，故其调整违约金的请求理据不足，该院不予支持。综上所述，姚锦泉关于逾期交楼、逾期办证违约金的诉讼请求其合理部分，该院予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决：一、海湾花城公司应在判决发生法律效力之日起七日内向姚锦泉支付逾期交楼违约金5873元；二、海湾花城公司应在判决发生法律效力之日起七日内向姚锦泉支付逾期办证违约金6315.87元；三、驳回姚锦泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费436元（姚锦泉已预交），由姚锦泉负担312元，海湾花城公司负担124元。姚锦泉不服一审判决,向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决第二、第三项，改判为海湾花城公司向姚锦泉支付逾期办理不动产权证违约金37046元（以姚锦泉所交的购房款631587元为基数，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日万分之1.04从2017年6月15日计至2018年12月31日，以后的违约金计算至海湾花城公司为姚锦泉办理取得不动产权证之日）；2.海湾花城公司承担一、二审全部诉讼费。海湾花城公司不服一审判决,向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判为海湾花城公司无需向姚锦泉支付逾期办证违约金；2.本案全部诉讼费由姚锦泉承担。一审查明的事实基本正确，本院二审予以确认。本院二审认为，本案为商品房预售合同纠纷，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：海湾花城公司逾期办理房产证是否违约及该违约金标准应否调整。海湾花城公司上诉认为因原住户不愿意搬迁导致无法及时验收而无法办理案涉房屋权属登记属于不可抗力，其不应承担责任。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条“房屋登记”约定：“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”，海湾花城公司依约为姚锦泉办理房屋权属登记是其必须履行的合同义务，而对于房地产开发涉及的拆迁问题是其在房地产开发过程中应预计及应予以解决的事项，该情形并不属于不可抗力，且姚锦泉对此并不承担责任。案涉房屋已于2017年4月15日实际交付，但海湾花城公司至今并未能为姚锦泉办理房屋权属登记已违反合同约定，海湾花城公司应承担相应的违约责任。海湾花城公司的上诉主张并没有事实和法律依据，本院二审不予支持。而案涉合同约定明确了逾期办证违约金的计算方式，双方应按照该约定计算违约金。姚锦泉上诉认为海湾花城公司逾期未办理房产证，导致姚锦泉无法行使房屋的相关权利，严重损害了姚锦泉的利益，按合同约定以固定价款赔付违约金明显不当，应对违约金的计算标准进行调高，但姚锦泉在本案中并无证据证实其因逾期办证而导致的实际损失，按合同约定计算逾期办证违约金并不存在过低的情况，故本院二审对其该主张不予采信。另外，对于姚锦泉主张海湾花城公司在签订案涉合同中存在恶意隐瞒案涉房屋无法办证的重大瑕疵情形，导致姚锦泉签订合同存在重大误解。虽然案涉房屋暂时未能办理房产证，但存在影响办证因素无证据证实是海湾花城公司故意造成，故姚锦泉的上述主张理据不足，本院二审不予支持。而海湾花城公司作为房产销售商应积极消除影响办证因素并履行案涉房屋的办证义务。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院二审不作审查和处理。综上所述，海湾花城公司、姚锦泉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费618.3元，由海湾花城公司负担50元、姚锦泉负担568.3元。再审期间，海湾花城公司向本院提交了肇庆市城乡规划局端州分局作出的《规划审查意见》、肇庆市人民北路开通和下瑶旧村改造指挥部出具的《关于海湾花城项目地块内原旧建筑第五幢未拆除的情况说明》、旧楼照片，以及肇庆市人民政府办公室作出的《请示报告承办结果通知》，拟证明海湾花城公司并非故意拖延办理产权登记，而是因政府部门未能按照承诺完成原有住户的拆迁工作，导致小区内遗留的原住户长期占据规划用地，配套幼儿园未能建成所致。姚锦泉质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。在双方签订购房合同时，海湾花城公司作为出卖人一方，对拆迁户的问题是应当预见的，但其没有把该购房合同的瑕疵告知买受人，此为其应承担的缔约过失责任。而姚锦泉作为买受人一方，只需依法审查海湾花城公司有无商品房预售许可的条件即可，海湾花城公司所提交的证实其存在免责事由的情况不是姚锦泉在订立合同时应当审查的内容。再审期间，姚锦泉没有向本院提交新的证据材料。本院再审对一、二审判决查明的基本事实予以确认。另查明，肇庆市人民北路开通和下瑶旧村改造指挥部（以下简称旧村改造指挥部）于2018年10月10日复函肇庆市城乡规划局《关于海湾花城项目地块内原旧建筑第五幢未拆除的情况说明》：海湾花城公司开发建设的人民北改造回迁小区，因4人仍未愿意接受动迁安置，导致第五幢未能拆除，致使原规划配套的幼儿园未能全部建成，继而影响了整个海湾花城项目未能完善建成，影响了A、B区的综合验收，上述情况严重影响项目的整体交付使用及办理不动产权证确权手续。肇庆市城乡规划局端州分局于2018年10月15日复函海湾花城公司《规划审查意见》：B区商品房应与幼儿园一同办理规划条件核实。肇庆市人民政府办公室于2018年12月24日复函海湾花城公司《关于“海湾花城”因特殊原因要求办理验收手续的请示》：需将配套幼儿园建成并依法依规申请办理规划条件核实，请端州区政府协助加快征拆工作。再查明，姚锦泉购买的商品房已于2020年4月16日办理了不动产权登记手续。再审期间，案经本院主持调解，各方未能达成一致意见。本院再审认为，本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点为逾期办证违约金的标准应否调整的问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起60日内取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，姚锦泉已依约付清全部房款，并于2017年4月15日签收《收楼确认书》，本应在2017年6月14日前取得房屋所有权证书，但因海湾花城公司的原因致姚锦泉未能按时取得权属证书，已构成违约。而该合同是海湾花城公司提供的格式合同，相较于合同中姚锦泉逾期付款应承担0.06%/日（即年利率21.9%）的违约金而言，海湾花城公司逾期办证的违约金额远低于姚锦泉逾期付款的违约金额,且海湾花城公司的违约金以已付购房款的1%为限,与逾期时间长短无关,故该条款既不符合公平原则,亦不利于督促海湾花城公司积极履行办证义务，不足以弥补姚锦泉因海湾花城公司逾期办证行为所造成的损失。在逾期办证违约责任条款显失公平，海湾花城公司单方违约的情况下，姚锦泉有权以约定的违约金低于造成损失为由主张调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。综合考虑房屋产权证书现已办至姚锦泉名下,逾期办证长达近3年时间及政府拆迁等因素，本院酌情调整逾期办证违约金按姚锦泉已付房价款631587元为基数计算，从逾期办证之日起即2017年6月15日(房屋交付日2017年4月15日加60日之次日)按年利率2%计算至姚锦泉不动产登记之日即2020年4月16日共1036天。逾期办证违约金为35853.38元（已付房款631587元×2%÷365天×1036天）。对姚锦泉诉请违约金超出该数额的部分，本院不予支持。综上所述，姚锦泉再审申请理据充分部分，本院予以支持，理据不足部分，本院予以驳回。一、二审判决适用法律有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初33号民事判决第一项；二、撤销本院（2019）粤12民终1223号民事判决及肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初33号民事判决第三项；三、变更肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初33号民事判决第二项为：肇庆市海湾花城房产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向姚锦泉支付逾期办证违约金35853.38元；四、驳回姚锦泉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费824元，由姚锦泉负担402元，肇庆市海湾花城房产发展有限公司负担422元；二审案件受理费1393元，由姚锦泉负担647元，肇庆市海湾花城房产发展有限公司负担746元。本判决为终审判决。审 判 长 邓成明审 判 员 蓝燕琴审 判 员 蔡红茂二〇二〇年十二月三十日法官助理 陈乐怡书 记 员 钟伽汶