河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初435号 原告：郭胥宏，男，1994年1月10日出生，汉族，住唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：马连军，男，住唐山市迁西县。（迁西县栗乡街道滨河社区居民委员会推荐） 被告：王来齐，男，1970年8月21日出生，汉族，住唐山市丰润区。 被告：史宏玉，女，1975年12月29日出生，汉族，住唐山市丰润区。 二被告共同委托诉讼代理人：谢丽静，河北冀新律师事务所律师。 第三人：迁西县吉开成房地产开发有限公司，住所地唐山市迁西县洒河桥镇。 法定代表人：刘继忠，总经理。 原告郭胥宏与被告王来齐、史宏玉、第三人迁西县吉开成房地产开发有限公司（下称吉开成公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭胥宏的委托诉讼代理人马连军、被告王来齐、史宏玉的委托诉讼代理人谢丽静到庭参加诉讼，第三人吉开成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭胥宏向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对郭胥宏购买的位于迁西县房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费用由王来齐、史宏玉承担。事实和理由：唐山市丰润区人民法院审理王来齐、史宏玉与吉开成公司、迁西县忠魁工贸有限公司、迁西县栗神生物有限公司借贷纠纷一案过程中，于2018年8月13日查封了包括郭胥宏购买的花园里二期4号楼1单元402房屋在内的27套房产。2019年12月16日，郭胥宏向唐山市丰润区人民法院提出案外人执行异议，2019年12月26日唐山市丰润区人民法院作出（2019）冀0208执异49号裁定书，裁定驳回郭胥宏的异议请求。郭胥宏认为，王来齐、史宏玉申请对其已经取得物权期待权的房屋采取执行措施，不应得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条的规定，第一，郭胥宏于2018年8月12日与吉开成公司签订《商品房买卖合同》，约定郭胥宏购买迁西县房屋，该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。第二，郭胥宏于2019年11月18日实际受领了吉开成公司交付的案涉房屋，已经合法占有该房屋。该房屋系郭胥宏为居住而购买，且其名下并无其他用于居住的房屋。第三，郭胥宏分两次支付了全部购房款404644元，其中第一次为签订当日即2018年8月12日支付现金200000元，第二次为2018年8月22日转账支付200000元，剩余4644元当日以现金支付。2018年8月24日，第三人向郭胥宏开具增值税普通发票两张，合计404644元。虽然郭胥宏在人民法院查封之前未交纳全部价款或交纳的价款超过合同约定总价款的百分之五十，但是首先，法律并未规定“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”是必须在人民法院查封之前，从《异议复议规定》第二十八条。二十九条的语意和逻辑来看，凡是需要在查封之前形成某种法律状态的，均有“在人民法院查封之前已…”的表述，而二十九条第三项并无这样的表述。其次，本案执行阶段执行法院只是向县住建局下达了查封裁定，并未在现场张贴封条或查封公告，而郭胥宏在第三人故意不告知房屋被查封事实的情况下，在查封之后交付购房尾款并于2019年接受房屋交付，乃是郭胥宏作为善意相对人的正常履行合同行为，并无过错。至于合同约定一次性付款而郭胥宏分两次支付全部付款，属于合同双方在协商一致前提下对合同履行方式的变更问题，并未改变合同双方的根本权利义务关系，亦不构成对郭胥宏所享有的商品房消费者物权期待权的任何减损和妨碍。因此，郭胥宏完全符合前述《异议复议规定》第二十九条之规定，郭胥宏对涉案房屋享有的合法权利具有排除执行的法律效力。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此在涉及商品房买卖权利冲突情形下，权利的顺位为：交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人权利＞建设工程款优先受偿权＞抵押权＞一般债权。因此，王来齐、史宏玉申请执行的一般债权远远不具备对抗郭胥宏作为商品房买受人权利的效力，其执行申请不应得到支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，特提起诉讼，请法院依法判决。 王来齐、史宏玉辩称，一,郭胥宏认为已支付房款查封前虽未超过但查封后超过合同约定总价款百分之五十同样符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）的条件，这一观点是对法律规定的曲解，不能成立。执行异议复议规定的第二十八条第二款及第二十九条第三款之所以没有附加“在人民法院查封之前”，是因为法院查封后，允许买受人为达到“已支付全部价款”或“超过合同约定总价款50%”的条件而将所需交纳的剩余购房款交付给申请执行人或交付法院提存。因为如此一来，同样能实现查封欲达到的法律效果，不仅不影响债权的受偿，反而可以使申请执行人更快实现债权。因此法律没有理由拒绝买受人在法院查封后将未付的房款交付执行。故法律条款中未附加“在人民法院查封之前”的限定。但这绝不意味着，买受人可以在法院查封以后将购房款仍然支付给被执行人。若允许买受人在法院查封后将房款支付给被执行人，那么，执行异议复议第二十九条第三款所设定的条件就可以不受任何时间限制地随时满足，那么该条件的设定就失去了存在的必要，而且也会成为地产企业在法院查封后仍然收取房款这种违法行为的保护伞。况且，九民会议纪要第125条关于如何理解“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，是这样表述的：“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神”，这一表述也进一步解释了二十九条三款的立法原意，因此，郭胥宏的在诉状中的观点显然不能成立。二,郭胥宏认为法院查封时未在现场张贴封条或查封公告、地产公司未告知房屋已查封，故其对查封事实不知情，从而认为自己是善意相对人、无过错，这一观点不能成立。最高人民法院民二庭第5次法官会议纪要认为“就不动产查封的公示方法而言，原则上应当通过办理查封登记的方式进行公示，只有在不动产本身并未登记产权的情况下，才能通过张贴封条、公告等方式进行公示。”而在本案涉案房产登记在吉开成开发公司名下（郭胥宏要求本案适用二十九条的规定，亦说明其亦认可房屋登记在被执行人名下），因此，法院只需办理查封登记，即完成了查封公示，不需要通过张封条、公告等方式进行公示。公示即意味着普通公众都可以且应当知道。事实也是如此，因为任何公民在任何时间都可以登录唐山市住房和城乡建设局官网，并随时可以查询到案涉小区房屋的销售及查封情况。从该网站查询后即可知道案涉房屋的状态是“未售（已查封）”。郭胥宏作为房屋的买受人，对于自己所购买房屋是否有预售或现售许可证、是否被查封、是否存在一房多卖等关键信息负有审慎的审查注意义务，并有畅通的查询渠道，尤其是在交付购房款时更应尽到此义务。未尽到注意义务，过错当然在郭胥宏。在应当知道房屋已被查封的情况下，却掩耳盗铃，以不知道为由仍向被执行人支付房款，由此产生的不利后果应当由其与吉开成公司共同承担。三，付款方式在任何合同中都是最重要的条款，尤其在房屋买卖这样的大事件中，严格守约是合同双方的法定义务。若不涉及第三方利益，当事人双方当然可以协议变更；但当涉及第三方利益时，双方变更约定可能产生的不利后果当然由合同双方承担，而不可能因此剥夺第三方的合法权益。更重要的是，任何人也没有权利以双方的约定去规避或对抗法律的规定。而郭胥宏却认为，其未按合同约定一次性支付房款而且在法院查封后向被执行人付款，都是他和吉开成公司双方的事儿，不妨碍和减损其物权期待权，这种观点不仅没有法律依据，更是对法律规定及第三人合法权益的漠视，不应得到支持。四、关于法律适用，最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复是2002年施行的，而执行异议复议规定是2015年施行的，根据新法优于旧法的原则，本案应适用的法律显然应该是后者。况且前者实际已被后者吸收并进一步细化，故本案不应适用2002年批复进行裁判，原告诉状中的相关观点不能成立。五，对于案外人所提异议是否符合二十九条规定的条件，最高人民法院在多个判决裁定中（如（2018）最高法民申5339号民事裁定书）都进行过以下类似的论证：第二十九条规定的目的在于加强对符合条件且作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，但因购买商品房的行为缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和被执行人的其他金钱债权人的利益影响巨大，也更易导致被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行。因此，适用二十九条应当从严审查、严格把握。而在本案中，存在诸如合同倒签、不符合交易习惯的大额现金支付情形、证据之间无法关联无法形成完整证据链的情形等，对以上情况都应当从严审查。六，案外人必须同时满足执行异议复议规定的第二十九条的三个条件，才有可能排除法院的强制执行。但在本案中，郭胥宏没有证据证明其提交的房屋买卖合同形成于法院查封前、没有证据证明法院查封前已支付价款超过合同约定总价的50%或者法院查封后其提交执行的房款超过总价的50%，故郭胥宏不符合二十九条的规定，没有权利排除法院的强制执行。综上，答辩人请求法庭查明事实，依法驳回郭胥宏的诉讼请求。 吉开成公司未做陈述。 本院经审理查明如下事实：王来齐、史宏玉与吉开成公司、忠魁工贸公司、栗神生物公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中，依据王来齐、史宏玉的保全申请，本院于2018年8月10日作出（2018）冀0208民初4262号民事裁定书，裁定冻结吉开成公司、忠魁工贸公司、栗神生物公司名下银行存款1050万元或查封、扣押其同等价值财产。2018年8月13日，本院向迁西县住建局送达协助执行通知书，查封了吉开成公司开发的花园里小区二期4号楼1单元101、102…及4号楼2单元101、102…共27套房产。在上述查封的房产中包含本案涉案房产4号楼1单元402号。2018年9月4日，吉开成公司向本院提出复议申请，本院于2018年9月10日作出（2018）冀0208民初4262号之一民事裁定书，裁定驳回吉开成公司的复议请求。2018年9月27日，本院作出（2018）冀0208民初4262号民事判决书。案件进入执行程序后，执行机构于2019年9月2日作出（2018）冀02执17804号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人吉开成公司开发的迁西县花园里小区二期4号楼1单元101、102、201、202、301、402、601、602、701、801、1002、1102室楼房，4号楼2单元101、102、201、202、502、601、602、701、702、801、802、902、1001、1002、1102室楼房。郭胥宏于2019年12月16日提出执行异议申请，请求法院中止执行涉案房屋。2019年12月26日，本院作出（2019）冀0208执异49号执行裁定书，裁定驳回郭胥宏的异议请求。郭胥宏不服该裁定，提起本案执行异议之诉。 郭胥宏主张2018年8月12日与吉开成公司签订了《商品房买卖合同》购买了涉案房产，并提交吉开成公司出具的收款收据、增值税发票及其父郭艳杰于2018年8月22日向刘继忠转账付款20万元银行业务凭证等，主张其于2018年8月12日向吉开成公司购买涉案房屋，通过现金方式支付购房款20万元，于2018年8月22日转账方式支付购房款20万元、现金方式支付4663元；提交迁西县自然资源和规划局出具的不动产登记资料查询结果证明，证明其名下无房产登记；提交2019年11月18日交房协议书及准住通知单、2019年12月份出具的预交取暖费、电梯使用费、装修改造金等收据5份，主张吉开成公司已向其交付涉案房屋，其已装修入住。 上述事实有双方当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、银行转账凭证、交房协议书等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点在于郭胥宏对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断…”之规定，坐落于迁西县房产登记在吉开成公司名下，吉开成公司即为该房产的权利人。涉案房产于2018年8月13日被查封，查封时显示“未售”。郭胥宏主张在涉案房产查封之前的2018年8月12日与吉开成公司签订了商品房买卖合同购买了涉案房产，但在本院查封涉案房产之时并未在房产管理部门备案登记，不符合法律、行政法律的规定，其提交的部分收款收据无银行流水相佐证、银行转账凭证在时间和金额上无法确认与争议房屋购房款的关联性且转账时间在本院查封之后，郭胥宏未提交具有公信力的其他证据证明其购买涉案房屋的真实性，亦未提交证据证明其在本院查封前已交付50%以上购房款，应承担举证不能的法律后果，故郭胥宏对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下： 驳回原告郭胥宏的诉讼请求。 案件受理费7370元，由原告郭胥宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  宋国强 审 判 员  高力军 人民陪审员  王秀英 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  贺玲玉