苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初14277号原告：苏州纳米科技发展有限公司，统一社会信用代码9132059456176406XP,住所地苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城中北区23幢综合楼。法定代表人：张淑梅，董事长。委托诉讼代理人：马彦芳，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被告：苏州天燧节能工程技术有限公司，统一社会信用代码9132059430184758XU，住所地苏州工业园区金鸡湖大道99号。法定代表人：赵亚楠。原告苏州纳米科技发展有限公司（以下简称“纳米公司”）与被告苏州天燧节能工程技术有限公司（以下简称“天燧公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因被告天燧公司下落不明，本案依法转为普通程序，另根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》的相关规定，由审判员胡志清适用普通程序独任制审理。庭审中，原告纳米公司的委托诉讼代理人马彦芳到庭参加诉讼，被告天燧公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告纳米公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《苏州纳米城房屋租赁合同》解除；2.判令被告向原告支付租金100255.28元、物业管理费66370.91元（两项合计166626.19元）以及逾期付款违约金（以166626.19元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自合同解除次日即2017年11月21日起实际计算至实际履行完毕之日止，暂计算至2019年12月25日为19395.08元）；3.判令被告向原告支付房屋占有使用费128155.95元（以月租金6572.1元为标准，自合同解除次日即2017年11月21日起计至原告自行收回房屋之日即2019年7月5日）、逾期交还房屋物业管理费42718.65元（以月物业费2190.7元为标准，自合同解除次日即2017年11月21日起计至原告自行收回房屋之日即2019年7月5日）；4.判令被告支付水电费4962.4元、空调维护费35051.2元；5.判令被告向原告支付解除合同的违约金19716.3元；6.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付租金100255.28元（欠付租金154225.28元-保证金17200元-补贴36770元）、物业管理费以及空调维护费35051.2元以及逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方式：以135306.48为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自合同解除次日即2017年11月21日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍,计算至被告实际付清之日止）；将第四项诉请请求变更为：要求被告支付水电费4962.4元。其他诉讼请求不变。事实和理由：2014年，被告与原告签订了《苏州纳米城房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定被告承租原告位于苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城西北区2幢（NW-02）706室，建筑面积219.07平方米，合同签订后，原告按租赁合同约定向被告交付了租赁房屋。但被告一直拖延支付租金、物业管理费等。后经原告屡次催告无果，2017年11月15日，原告委托律师事务所向被告发出律师函，书面通知被告解除双方签订的租赁合同，但被告未按照租赁合同及律师函履行，2019年5月8日，原告再次向被告发律师函，要求被告支付拖欠租金等费用并将房屋恢复原状返还房屋，两份律师函均被退回。2019年7月5日，原告自行收回租赁房屋。被告的严重违约行为损害了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失，原告多次向被告催要欠付租金、物业管理费等未果，现原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告天燧公司未作答辩。本院经审理查明的事实如下：2014年，原告纳米公司与被告天燧公司签订《苏州纳米城房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州纳米城××（××）××室房屋，建筑面积219.07平方米，用于被告研发、办公、中试和小规模生产使用。约定租期为25个月，自2014年4月7日起至2016年5月6日止，其中2014年4月7日起至2014年5月6日止的一个月为装修优惠免租期。双方约定租赁期间的租金为6572.1元/月，首期一个月的租金应于2014年4月6日前支付，以后每月提前支付，于每月1日前支付。2014年1月1日-2014年12月31日，每月物业管理费1971.63元；2015年1月1日-2015年12月31日，每月物业管理费2190.7元；2016年1月1日至2016年5月6日的物业管理费由甲方在2015年12月31日前按届时市场行情另行确定，乙方对此确认无异议，双方应就2016年1月1日至2016年5月6日的物业管理费标准另行签订补充协议。租赁期间该房屋另有每月中央空调使用费为1095.35元。首期(2014年4月7日-2014年5月6日)物业管理费1971.63元应于2014年4月6日前支付。以后物业管理费和中央空调使用费每月提前支付一次，于每月第一日前支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。本合同项下的保证金为17000元，房屋交付时间为2014年4月7日。该合同第12.3条约定，若乙方未按约履行交还房屋的义务，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签订验收交接单之日止，甲方有权每天按照合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用，并有权从房屋押金中扣除。第13.1条约定，如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金和物业管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。第13.2条约定，未足额支付任何一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方交纳的保证金。并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际移交日的租金，同时，乙方仍应向甲方偿清所有截至房屋实际移交之日所欠的应付款项，合同终止之日为自甲方书面通知到达乙方之日。在执行本合同的过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达，通知的送达日期按下列原则送达：1)信使、快递专递：交送当日即视为送达；在本合同有效期内，一方变更其营业执照、下述通讯地址、电话或收件人时须及时以书面形式通知对方，否则由此而导致的不能及时送达或无法送达的责任和后果均由一方自行承担。双方确认，以下送达地址同样适用于争议解决程序中司法文书的送达。乙方通讯地址：苏州天燧节能工程技术有限公司，收件人张海鑫，电话189××××8566。合同还就其他事项作出了约定。另查明，2014年4月9日，纳米公司向天燧公司发放入驻通知单，被告办理入住手续。被告向原告缴纳保证金17200元。再查明，2017年11月15日，原告向租赁合同载明的被告收件人及通讯地址快递邮寄律师函，函告被告，原被告之间的租赁合同期限为2014年4月7日至2016年5月6日，但租赁合同到期后，被告继续使用房屋，但未与原告续签租赁合同，根据法律规定，双方形成不定期租赁合同关系，原告有权随时解除租赁合同，截止2017年10月，被告拖欠原告租金、物业费、水电费、空调维护费共计213835.64元，因被告长期拖欠上述费，原告函告被告租赁合同于2017年11月20日终止。要求被告尽快支付拖欠租赁费用及违约金，并将房屋恢复原状后交还给原告。诉讼中，原告陈述，该律师函被告已收到，但具体签订记录因未留存，现已查询不到，根据合同约定，快递交寄当日即视为送达，原告现主张以原告律师函中通知的时间即2017年11月20日作为原被告签订的《苏州纳米城房屋租赁合同》的解除时间。因被告既未支付拖欠的租金等费用，也未将房屋恢复原状交还给原告，原告于2019年5月8日现给被告寄送两份律师函，函告被告，原被告之间的租赁合同已于2017年11月20日终止，被告应于2019年5月12日前腾空房屋、将房屋恢复原状交还给原告，若被告到期未履行，原告将采取措施处置房屋的全部物品并自行收回房屋。另外要求被告支付拖欠的相应租金、逾期付款违约金、房屋占有使用费等费用。该两份律师函的快递均于2019年5月12日退回。诉讼中，原告称原告于2019年7月5日将案涉房屋自行收回，并对收回过程进行了全程录像。2019年8月26日，原告再次向被告寄送两份律师函，函告被告支付拖欠的租金、房屋占有使用费、逾期付款违约金等费用，另要求被告于2019年8月30日前将被告遗留的所有物品取回，否则原告将自行或委托第三方采取措施处置上述物品。该两份律师函的快递均显示因电联不上于2019年8月31日退回。审理中，关于租金、物业费、空调维护费及水电费计算标准，原告陈述：自被告承租该房屋后，租金仅支付2014年5月至2015年11月期间的租金共计124869.9元，故被告尚欠截止解除之日止即2017年11月20日租金共计154225.28元未付。因被告在原告处有保证金17200元，另外，因被告享受了租金补贴，租金补贴的36770元直接支付至原告账户，原告同意租金补贴与被告欠付的租金进行抵扣，抵扣被告在原告处的保证金和租金补贴后，被告尚欠原告租金100255.28元（154225.28-17200-36770）。关于物业费和空调维护费。2014年物业费每月为1971.63元，2015年之后的物业费原告按照每月2190.7元计算，空调维护费（即合同中约定的空调使用费）每月1095.35元，2014年4月7月至合同解除之日止即2017年11月20日的物业费为93294.6元、空调维护费为47611.21元，租赁期间被告仅支付物业费和空调维护费105854.62元，尚欠物业费和空调维护费共计35051.2元。原告提供被告水电费欠付明细及电表抄表记录表证明，被告欠付2014年11月至2019年7月期间的电费4962.4元。以上事实，有租赁合同、入驻通知单、客户入驻登记表、客户信息登记表、律师函及邮寄凭证等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，原告纳米公司与被告天燧公司之间的租赁合同关系系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法应认定有效，双方应诚实信用履行合同权利、义务。合同到期后，原被告之间并未续签合同，被告又未在合同期满将房屋交还给原告，被告仍占有使用房屋，原告也未提出异议，原租赁合同继续有效，原被告之间租赁合同视为不定期租赁合同。被告未按约支付租金、物业费，经原告催告后，仍不支付，构成违约，原告于2017年11月15日以寄送律师函的方式通知被告原被告的之间的房屋租赁合同于2017年11月20日解除。诉讼中，原告虽未提供的被告收到该律师函的相应的签收记录，但根据原被告双方租赁合同约定，以快递方式寄送的律师函，交寄当日即为送达，现原告主张以其通知的时间即2017年11月20日作为解除时间，不违反法律规定，故依照上述约定及原告发出律师函的实际情形，本院确认涉案租赁合同已于2017年11月20日解除。关于被告欠付的租金、物业费及空调维护费、电费。承上述分析，涉案房屋租赁合同的解除时间为2017年11月20日，原告要求被告支付至合同解除之日即2019年11月20日止尚欠租金100255.28元（已抵扣保证金17200元和租房补贴36770）元、物业费和空调维护费共计35051.2元，符合法律规定，本院予以支持。原告另主张以135306.48元（100255.28+35051.2）为基数，自合同终止次日即2017年11月21日起按照银行同期贷款基准利率的1.3倍至被告付清之日的逾期付款违约金，具有法律依据，自2019年8月20日起应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于原告主张的电费，原告提供的水电费抄表记录证明被告实际使用电费4962.4元，原告现主张被告支付电费共计4962.4元，有相应的事实及法律依据，本院依法予以支持。关于原告的主张的房屋占有使用费和占有使用期间的物业费。被告在合同解除后未及时搬离，未与原告办理退租交接，原告自行收回房屋，原告按合同约定的租金标准6572.1元/月及物业管理费标准2190.7元/月主张从2017年11月21日起至2019年7月5日止的占有使用费128155.95元及物业管理费42718.65元。本院认为，原告于2017年11月既已发律师函要求解除与被告之间的房屋租赁合同，在原告多次催促被告及时搬离未果的情形下，原告应及时收回房屋，以防止损失进一步扩大，故本院综合合同约定、被告违约情形、原告实际损失等因素，酌情认定被告赔偿原告6个月的占有使用费（参照租金标准）为39432.6元、6个月的物业管理费为13144.2元，合计52576.8元。关于原告按照三个月租金的标准主张解除合同违约金19716.3元。因违约责任以补偿守约方损失为主要目的，原告已主张了合同期内的租金及合同到期终止后至收回房屋期间的房屋使用费，本院对合同期内的租金已全部予以支持，对合同到期终止后至收回房屋期间的房屋使用费、物业费也已酌情支持了6个月，且原被告之间的房屋租赁合同于2017年11月20日已解除，合同对逾期交房也未明确约定三个月租金的违约金，故原告另行主张三个月租金的违约金19716.3元，本院碍难支持。综上，被告应付租金、物业费及空调维护费、电费、房屋占有使用费及占用使用期间的物业费合计192845.68元（100255.28+35051.2+4962.4+39432.6+13144.2，该金额未包括租金、物业费及空调维护费的逾期付款违约金）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、确认原告苏州纳米科技发展有限公司与被告苏州天燧节能工程技术有限公司签订的关于苏州纳米城西北区02幢（NW-02）706室房屋的《苏州纳米城房屋租赁合同》于2017年11月20日解除；二、被告苏州天燧节能工程技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司租金、物业费及空调维护费、水电费、房屋占有使用费、房屋占用使用期间物业费合计192845.68元（已折抵保证金和房租补贴）；三、被告苏州天燧节能工程技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司逾期付款违约金（计算方式：以135306.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准,自2017年11月21日计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准,自2019年8月20日起计算至被告实际付清之日止）；四、驳回原告苏州纳米科技发展有限公司其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7550元，公告费300元，两项费用合计7850元。由被告苏州天燧节能工程技术有限公司负担，此款已由原告预交，本院不再退还，被告苏州天燧节能工程技术有限公司在判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 胡志清二〇二〇年十二月二十九日法官助理 郭孝玲书 记 员 赵 从拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。