上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初30246号原告：李总臻，男，1965年10月15日出生，汉族，住四川省成都市。委托诉讼代理人：吉建明，上海大存律师事务所律师。被告：汤祥飞，男，1948年10月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海东程房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区上南路XXX号XXX幢一层101室。法定代表人：全晓军，董事长。委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。第三人：许龙星，男，1958年3月16日出生，汉族，住上海市浦东新区杨新路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：毛东涛，上海市锦天城律师事务所律师。原告李总臻与被告汤祥飞、第三人上海东程房地产发展有限公司(以下至判决主文前简称“东程房地产公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案，案号(2018)沪0115民初11198号，并于2018年8月24日做出一审判决。被告汤祥飞不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院于2019年3月11日作出民事裁定，裁定撤销(2018)沪0115民初11198号民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月3日立案受理，许龙星申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法予以准许。后依法适用普通程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告李总臻的委托诉讼代理人吉建明、第三人东程房地产公司的委托诉讼代理人陈雁君、第三人许龙星的委托诉讼代理人毛东涛到庭参加诉讼。后本院于2019年10月9日、2020年12月22日再次公开开庭进行审理。原告李总臻及其委托诉讼代理人吉建明、被告汤祥飞、第三人东程房地产公司的委托诉讼代理人陈雁君、第三人许龙星及其委托诉讼代理人毛东涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李总臻向本院提出诉讼请求：1.判令被告和第三人东程房地产公司将上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)产权过户至原告名下；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：系争房屋是被告于2008年3月19日动迁所得。原、被告于2013年8月13日签订了《购房协议》，并支付了全部房款，然在上述行为都完成之后，被告不配合办理交易过户手续，故原告诉至法院要求判如诉请。原告提供了：1.房屋拆迁补偿安置协议(复印件)，证明系争房屋为被告通过动迁合法取得；2.购房协议，证明原、被告于2013年8月13日就系争房屋签订了买卖合同；3.被告出具的4份借款字据及银行转账和取款记录，证明被告多次向原告借款共计26万元(人民币，下同)；4.银行转账凭证，证明原告向被告转账支付购房款195,000元，加上现金和借款26万元，共支付房款48万元；5.公证书，证明被告委托案外人蒋勉办理接收系争房屋及房屋产权登记事宜；6.上海市房地产登记簿，证明系争房屋登记在第三人东程房地产公司名下；7.告知书及照片打印件，告知书内容为：“敬告：该房屋已经由原业主汤祥飞出售给本人。汤祥飞与他人签署的任何租赁协议本人不予承认，请尽快联系本人将该房屋内的物品妥善处置。XXXXXXXXXXX李先生，2014年1月5日”，原告称其于2014年1月5日将系争房屋门锁换掉并张贴了告知书，当时房屋内没有人，证明许龙星没有居住在系争房屋内；8.(2015)浦民一(民)初字第3276号民事判决书，证明就系争房屋原告已向法院起诉过，因政策所限期限尚未届满而未获支持；9.原审庭审笔录，证明：被告认可收到购房款；被告陈述在2009年将系争房屋出售给他人，与许龙星提供的房屋买卖协议时间不一致；被告陈述出售房屋时做了公证，与许龙星提供的公证书时间不一致，被告陈述委托许龙星出租系争房屋，显然是与许龙星串通，阻碍将系争房屋过户给原告；10.录音材料，证明原告购房洽谈及看房过程。被告汤祥飞辩称，原告主动借钱给被告，包含利息共26万元，原告强迫被告去做公证，让被告写100万元的借条。《购房协议》也是原告逼迫被告签订的，故不同意原告的诉讼请求。被告汤祥飞未提供证据。第三人许龙星向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行与许龙星就系争房屋签订的《房屋买卖协议》，被告和第三人东程房地产公司协助许龙星办理系争房屋的过户手续，将系争房屋产权过户至许龙星名下。事实和理由：系争房屋系被告动迁安置所得，建筑面积51.98平方米，被告将该房屋以48万元价格卖给许龙星。2010年2月4日，许龙星(乙方)与被告(甲方)签订《房屋买卖协议》，约定付款分三期：签订协议之日付25万元，交房时付15万元，待甲方取得房产证并且满五年可上市交易时乙方付清余款8万元。协议签订后，许龙星于2010年2月5日支付被告25万元，于2020年3月17日支付被告6万元，于2012年5月18日支付被告18万元，付清了全部房款。2013年12月25日，被告将系争房屋交予许龙星。房屋维修基金及管理费等均由许龙星交纳。2014年5月，许龙星将系争房屋出租给他人使用至今。2016年11月，许龙星与被告去办理房屋过户手续，交易中心告知该房屋已被浦东法院查封，无法过户。事后许龙星了解到被告又将系争房屋卖给了李总臻以致涉诉。许龙星认为自己先于李总臻签订房屋买卖协议，先于李总臻付清全部房款，并实际使用房屋至今，应为该房屋实际权利人。第三人许龙星提供了：1.房屋拆迁补偿安置协议、配套商品房供应单，证明系争房屋系被告的动迁安置房；2.房屋买卖协议，证明许龙星和被告于2010年2月4日签订房屋买卖协议；3.银行转账、取款凭证、结婚证，证明许龙星于2010年1月3日支付被告2万元(现金)、2月5日支付23万元(其中现金14万元，许龙星妻子肖顺莲转账给被告9万元)、3月17日支付6万元(现金)、5月18日支付18万元(现金)，共计49万元；4.收条、补充协议，证明被告确认已收到全部购房款；5.商品住宅维修基金交款通知、维修基金收款凭证、物业管理费收据，证明系争房屋交付给许龙星后由其缴纳相关费用；6.公证书，证明2016年11月2日被告委托案外人陈勇办理系争房屋产权过户等事宜；7.证人证言，证人张某某到庭作证称：“证人在某菜市场卖烤鸭17年，和许龙星是认识多年的好友。大概在2014年3月，许龙星将系争房屋租借给证人居住，证人一家四口一直居住至今。双方没有签订租赁合同，也没有明确约定每月支付租金，证人在每年过年时到许龙星家里送点礼品、给个红包现金3万元，许龙星没有出具收条。”对第三人许龙星的诉讼请求，原告认为，被告从未告知原告系争房屋已经出售给其他人。被告和第三人许龙星是多年的好友，系争房屋是许龙星通过动迁公司的关系帮助被告取得。被告和许龙星在原告2015年第一次起诉后炮制了相关证据，是虚假诉讼。对第三人许龙星的诉讼请求，被告辩称，被告和许龙星是二十多年的朋友，许龙星一直帮助被告。2010年被告向许龙星借款50万元，被告正好有这套动迁房，就把系争房屋给许龙星，在取得房屋前双方签订房屋买卖协议。被告同意第三人的诉讼请求。第三人东程房地产公司述称，目前系争房屋产权登记在东程房地产公司名下，被告提出过户申请后第三人同意配合办理相关手续。被告对原告提供的证据材料除证据7外的真实性均予以认可，认为从未看到过告知书，26万元借款包含了利息，借款本金金额记不清楚了，22万元购房款已收到，谈话录音是原告偷录的。被告对第三人许龙星提供的证据1-6均予以认可，对证据7表示不清楚。原告对第三人许龙星提供的证据1真实性无异议；对证据2真实性不予认可，认为买卖协议落款时间与被告所述不符，该协议是在原告第一次起诉后补签的；对证据3真实性无异议，但认为银行取款不能证明已经支付给被告，也不能证明是购房款；对证据4真实性不予认可，认为是事后补的；对证据5真实性无异议，但认为是被告交的款，被告将收据原件交给许龙星，为了阻碍原告交易；对证据6真实性无异议；对证据7不予认可。第三人许龙星对原告提供的证据1(复印件)真实性无异议；对证据2真实性不予认可，认为该购房协议约定的交易价格明显偏低，当时该地段房屋市场价为每平方米1.5万元至2万元左右；对证据3、4真实性不予认可，认为原、被告是借贷关系；对证据5真实性不予认可；对证据6真实性无异议；对证据7真实性不予认可；对证据8真实性无异议；证据9真实性由法院确认，笔录中被告明确房屋卖给了许龙星，原、被告签订购房协议是以房抵债，为借款作担保；对证据10真实性不予认可。对原告及许龙星提供的证据，第三人东程房地产公司表示由法院认定。本院经审理认定事实如下：系争房屋为动迁安置房，实际建筑面积51.83平方米。2008年3月19日，被告与案外人签订房屋拆迁补偿安置协议，取得购置系争房屋的权利。2014年12月9日，系争房屋经核准登记在第三人东程房地产公司名下。2010年2月4日，被告(甲方)与第三人许龙星(乙方)签订《房屋买卖协议》，内容为：“一、三林新村2#地块1幢1号302室，建筑面积51.98平方米房屋系甲方动迁分配(期房，预期交房日为2010年9月)，所有权属甲方所有。甲方与他人无共同产权利益纠纷；二、甲方将该房屋以人民币肆拾捌万元整价格卖给乙方；三、由于甲方的房屋属期房，乙方付款方式分三期。第一期，本协议签订之日支付25万元；第二期，交房时支付15万元；第三期，待甲方取得房产证并且满五年可上市交易时乙方付清余款8万元；四、甲乙双方充分了解该房屋属动迁房及动迁房可上市交易的相关法律规定，且甲方对本协议所定条款的法律含义严格遵守，绝不反悔；甲方在本协议签订后不得借各种原因进行反悔，如果产生矛盾和后悔，除继续履行合同外，还需支付给乙方违约金人民币贰拾万元整；五、甲方在交房给乙方后，可办理产权证时不得延误，费用有甲方承担。五年上市期到应及时与乙方办理交易过户手续(交易税金及相关费用各半承担)；六、甲方在初次办理产权后不得将户口迁入该房(或以其他方式迁入他人户口)；七、甲方在该房屋交付乙方后，甲方户名的进户费及物业费用由乙方承担；八、本协议未尽事宜参照国家法律规定处理，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”被告于2010年2月5日出具收条，确认收到许龙星购房款25万元。2012年5月18日，被告出具一份“补充协议”，内容为：“二○一○年二月四日，经甲乙双方确定，汤祥飞与许龙星达成协议，先期已付款人民币30万元(叁拾万元)，余款18万元(拾捌万元)于二○一二年五月十八日全部付清。一经交房汤祥飞协助许龙星办理相关移交手续。收款人：汤祥飞”。2013年12月25日，被告取得系争房屋并交付于许龙星。系争房屋商品住宅维修基金、2014年物业管理费由许龙星支付。2013年7月5日，被告向原告出具借条一份，确认被告从原告处借到26万元，并承诺于2013年7月18日一次性归还，如2013年7月18日不能还款，被告补偿10万元，在2013年7月31日归还36万元。后被告未向原告还款。2013年8月13日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《购房协议》，内容为：“一、房屋位置及面积：本房屋坐落三林新村2#地块1幢1号302室，房屋建筑面积为51.98平方米的安置房。二、房屋价格：本房屋的价款总计人民币肆拾捌万元整，甲方已经在2013年8月13日收到乙方现金肆拾捌万元。三、双方权利义务：买卖双方应积极合作，共同完成本房屋的产权变更登记等相关手续。四、违约条款：任何一方违约，造成本合同无法实际履行的，违约方应按照违约时本房屋的市场价格与本协议约定房屋价格的差价给予另一方等额补偿。如果甲方不能将上述房屋的房产证转到乙方名下，甲方将向乙方除退还上述现金肆拾捌万元，并承诺立即赔偿支付乙方不低于叁拾万元的额外损失。五、协议的生效：本协议自双方签字之日起生效。”原告于2013年8月13日、14日向被告银行卡转账共计195,000元，转账备注“48万房款余款22万元”。2015年1月9日，原告曾向本院提起诉讼，要求被告及第三人东程房地产公司协助办理系争房屋过户手续，案号为(2015)浦民一(民)初字第3276号。本院经审理后认为，因系争房屋当时尚不具备过户条件，故驳回原告诉求。2018年2月2日，原告再次向本院提起诉讼，案号(2018)沪0115民初字第11198号(即原审)。原审庭审中，被告陈述：被告共向原告借款连本带息20多万元，原告认为被告没能力还钱就写了购房协议，被告收到48万元购房款，但被告和许龙星在2009年发生买卖关系，被告委托许龙星将该房屋出租，房屋分下来后原告无故换锁，后被告又将锁换回，2014年6月起一直出租至今。2018年9月7日，许龙星向本院提起诉讼，要求被告及第三人东程房地产公司协助办理系争房屋过户手续，案号为(2018)沪0115民初69854号。被告未到庭参加该案庭审。后因系争房屋在原审案件中被司法查封，且原审案件在上诉中，许龙星于2018年12月19日向本院申请撤回起诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告就系争房屋与第三人许龙星签订的《房屋买卖协议》及与原告签订的《购房协议》，系合同当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应遵照履行。被告抗辩其系受原告逼迫而签订购房协议，但并未提供相关证据予以证明，故本院对此不予采信。原告主张被告与许龙星签订的房屋买卖协议形成于原告第一次起诉之后，双方互相串通为了阻止将房屋过户给原告，但原告未能对其主张提供相关证据，本院不予采信。本案中，被告与许龙星的房屋买卖协议签订在前，与原告的购房协议签订在后，被告均认可收到全部购房款，该两份合同均未办理房屋产权过户手续，被告取得系争房屋后直接交付给许龙星，而原告从未占有房屋，且被告同意将系争房屋过户给许龙星，综合上述因素，本院认定被告与许龙星房屋买卖协议应受到优先保护而实际履行。系争房屋已具备交易过户条件，许龙星要求被告配合过户的请求，本院予以支持。系争房屋现登记于第三人东程房地产公司名下，第三人应协助办理相关过户手续。因被告已将系争房屋卖给许龙星在先，客观上无法继续履行与原告签订的购房协议，本院对原告要求被告履行过户义务的诉讼请求难以支持。原告可依法另行向被告主张相关违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、第三人上海东程房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告汤祥飞办理将上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记至被告汤祥飞名下的手续；二、被告汤祥飞与第三人许龙星继续履行就上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》，被告汤祥飞应于上述第一项履行完毕之日起十日内协助第三人许龙星办理将上述房屋产权过户至第三人许龙星名下的手续；三、驳回原告李总臻的诉讼请求。本诉案件受理费8,500元(原告已预交)，财产保全费5,000元(原告已预交)，有独立请求权第三人提出的诉讼请求受理费8,500元(第三人已预交)，合计22,000元，均由被告汤祥飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴海燕人民陪审员  陶郑红人民陪审员  王 燕二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  倪 熠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。