广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14184号原告（反诉被告）：肖培建，男，1958年3月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被告（反诉原告）：陈永妙，女，1980年6月6日出生，汉族，住广西壮族自治区梧州市长洲区。原告（反诉被告）肖培建诉被告（反诉原告）陈永妙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告肖培建及被告陈永妙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖培建向本院提出诉讼请求：1.被告缴纳2019年6月至11月拖欠祈福新村物业公司的管理费及水费3748元；2.被告缴纳2019年10月租金4725元；3.被告缴纳2018年至2019年11月多次欠租欠费产生的违约金3572.14元；4.被告将二楼主人房由“洗头房”恢复原状，并赔偿损坏的家具价值约5000元。庭审中，肖培建增加并明确其诉讼请求如下：1.被告支付2019年6月至2019年12月7日的电费595.7元，以及管理费、水费及滞纳金共4389.2元；2.被告支付2019年10月23日至2019年12月7日的租金7245元；3.被告支付2018年2月至2019年12月迟延给付租金的违约金2910元（按照合同约定欠租金额每日百分之一的标准计算）；4.被告赔偿原告物品损失及房屋损失共计10000元。事实和理由：原告与被告于2018年2月23日在广州番禺祈福新村签订编号为NO.000968的《房地产租赁合同》，原告将位于祈福新村××号之房屋共155平方米出租给被告居住，租赁期自2018年2月23日至2023年2月22日止，月租金4500元，每年递增5%，并约定在租赁期内所产生的管理费、水电费由承租人承担。但被告自2019年6月至11月连续6个月未交管理费，且欠10月份租金，在出租人及管理公司多次催促下仍拒缴。根据《房地产租赁合同》第六条第3款约定，承租方不得擅自改变房屋用途，但原告发现承租人将该房二楼主人房改作经营性洗头房，安装了多张洗头床及冷热水、污水等设施。据其兰姓员工说，承租人发放了很多预付款卡，招揽客人上门接受中药理疗洗头已经很长时间。原告要求其改正遭其拒绝，承租人此举显已违反《房地产租赁合同》约定。另外，涉讼房屋内部分设施损毁或灭失，被告应予赔偿。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告陈永妙辩称：一、2019年l0月25日，原告未经我同意，私自闯入我的住所，当天我在长沙，故委托中介李某和张某、金某三人代为详谈，原告同意将我租房时支付的两个月押金9000元、后续押金450元及扣下的违约金1463元共10913元抵扣被告应付的物业管理费3000元及电费1700元，共计4700元，剩余6213元作为我支付的涉讼房屋至2019年11月30日的租金，之后双方再无其他权利义务关系。另外，电费是我在10月31日交的，扣的违约金是1800元，原告在10月24日将我的业主卡停了，故10月份的物业管理费不存在，2019年6月到10月期间，因物业的疏忽，导致我的人身安全受到了威胁，故物业管理费一直未付。二、双方签订的《房地产租赁合同》第六条约定违约金标准为1%，但《广州市房屋租赁合同》则是5%，违约金的适用存在争议。我本无意拖欠租金，但因生活困难，才出现多次欠租的情况。三、关于家私的赔偿。自入住后，房屋内的家私就陆续自然损坏，并与房子的格局不符，我多次请求原告把家私搬走，但原告均予以拒绝，并且要求我五年后原样返还，于理不符。此外，涉讼房屋一直以来都存在地板渗水和三楼墙体漏水至二楼的情况，双方多次沟通无果，故原告于2019年10月25日商谈时同意解除合同，请法院对原告的要求予以驳回。四、对于原告主张的电费无异议，我同意缴纳2019年12月7日前的电费、10月23日前的物业管理费及11月23日前的租金，我愿意用已付押金抵扣应缴费用，但滞纳金与我无关，涉讼房屋原有的家具已十分破旧或无法使用，我不同意赔偿房屋损失。反诉原告陈永妙向本院提出以下反诉诉讼请求：1.反诉被告退回2019年7月至2019年10月份祈福新村××区××街××号房屋的租金，每月4725元，共计18900元。事实和理由：反诉被告在反诉原告入住涉讼房屋时未尽到告知的义务，自反诉原告入住以来，一直都存在一楼地面下雨渗水、三楼下大雨大面积漏水至二楼的情况。因反诉被告的托词与强势，故反诉原告一直到2019年7月22日才与反诉被告见面商谈，反诉被告同意维修，然而几个月过去，却未能维修好，对反诉原告生活造成非常大的影响。反诉原告在7月23日、8月23日、9月23日缴交租金时曾跟反诉被告沟通维修问题，反诉被告每次都会搪塞过去，收到租金后便推卸责任。反诉原告入住两年，恰逢今年雨水特别多，5月至8月期间屋内漏水严重，地上泥泞不堪。即便如此，反诉原告还是一直希望和反诉被告协商进行维修，但反诉被告直至9月还依然未予维修，并且态度极其恶劣，故反诉原告提出解除合同。因反诉被告隐瞒房屋主体结构已经损坏，以及未尽其维修的责任，反诉原告依照《广州市房屋租赁合同》第六条以及《房地产租赁合同》第七条的约定提起反诉。反诉被告肖培建辩称：一、2019年7月22日反诉原告告知我涉讼房屋一楼餐厅地板渗水，要求维修。经我与祈福物管处协调，其派员数次上门察看现场及勘察周围地下管网，均未发现有可能导致涉讼房屋餐厅地板渗水的隐患，我估计是反诉原告擅自将主人房改为经营性洗头房，并将药渣、头发等污物排放入后院、堵塞雨水渠口导致雨水倒灌入室，或下雨时不关后门雨水直接入室所致地面浸水。二、三楼露台2017年的确发生漏水至二楼主人房附带书房天花的情况，但都是连日暴雨后才开始有水渗出，且位置在天花中间，并非墙体位置，更不可能屋内下小雨。2017至2018年，我已数次粉刷防漏漆，在2018年2月向反诉原告交付房屋前半年多时间亦曾下过大雨，当时已无漏雨迹象，期间我还加装了雨篷。据我于10月25日查看涉讼房屋，反诉原告在三楼露台加装了洗衣机用于清洗经营洗头房必备的毛巾等物品，并且洗衣机与水龙头接合不良，开机即喷水于墙壁，有可能水顺墙渗下导致二楼遭殃。况且排污管也损坏严重，污水直排露台，而露台因无排污口，不应放置洗衣机。我曾就上述情况与反诉原告进行沟通，但反诉原告经常以此为由拖延或拒绝缴纳租金及其他费用。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区钟村镇祈福新村××街××房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为肖培建，建筑面积155平方米，房屋层数为3层。2018年2月23日，肖培建作为出租方、陈永妙作为承租方及广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司作为经纪方就涉讼房屋签订《房地产租赁合同》（编号：NO.0009681），约定：出租方同意将该房产出租给承租方作自住使用，租期为5年，从2018年2月23日至2023年2月22日止；租赁期内每月租金为4500元，租金按月结算，由承租方在每月当天按现金或银行转账付款方式缴付租金给出租方；签订本合同时（即2018年2月23日），承租方须向出租方交付保证金9000元和首月租金4500元，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2018年2月23日；在租赁期内，承租方应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的1%向出租方支付违约金，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；承租方使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，否则，出租方有权解除合同，收回该房产；租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意；任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前1个月以书面通知另一方，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，在通知期间，承租方需照常缴交租金；每年租金递增5%；等等。合同签订当日，肖培建、陈永妙向广州市番禺区住房和建设局申请涉讼房屋租赁合同登记备案，载明租赁期限自2018年2月23日至2023年2月22日，租赁用途为普通住宅。另外，双方还签订一份《家私电器清单》，确认涉讼房屋内家具包括沙发1套、茶几2套、餐台（配套带椅）1套、电脑台（配套带椅）3套、床（配套带床垫）4套、床头柜2套、电视柜书柜2套、衣柜4套、全屋窗帘及灯饰1套，家电包括空调6台、煤气炉1套、抽油烟机1套、微波炉1套、消毒碗柜3套、热水器2台。后肖培建（出租人、甲方）与陈永妙（承租人、乙方）根据备案要求就涉讼房屋签订《广州市房屋租赁合同》，落款时间为2018年2月23日。双方约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作居住用途使用，月租金为4500元，租金按月计算，由乙方在每月的第23日前按转账或汇款方式缴付给甲方；乙方向甲方缴纳9000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金9000元退回乙方或抵偿租金；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金；租金每年递增5%，租赁期满，乙方须将家具电器完整归还，并注意楼梯、水池使用时的人身安全；自2020年2月23日起，每年月租金基础上递增150元；等等。2019年11月5日，肖培建以陈永妙拖欠租金、水电费、管理费，并擅自变更涉讼房屋用途为由提诉至本院，引致本案纠纷。本案答辩期内，陈永妙提出反诉，要求解决。2019年12月7日，陈永妙将涉讼房屋钥匙交还予肖培建，双方再就房屋水电表读数进行核实确认。庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋在2019年2月22日前的租金标准为4500元/月，自2019年2月23日起调整为4725元/月，管理费517.45元/月，陈永妙已向肖培建缴纳涉讼房屋押金9500元及至2019年10月22日的租金，尚欠2019年10月23日起计的租金、2019年6月1日起计的管理费及2019年5月至10月的水费343.2元、排污费167.2元未付。现双方当事人主要对涉讼房屋的应付费用存在争议。肖培建主张涉讼房屋原本家具齐全，但陈永妙承租后擅自将房屋主卧改为洗头房对外经营，并多次逾期支付租金、水电费及管理费，故陈永妙除应向肖培建缴交拖欠的费用外，还应赔偿包括微波炉、石油气炉、沙发、大床二套、梳妆台一张、餐椅一张、淋浴屏、电脑转椅三张、电脑台两张、方形茶几玻璃破损、马桶水箱按钮、淋浴喷头、橱柜等物品及房屋损失，陈永妙已缴纳的押金亦应予以没收，现涉讼房屋已更换门锁并重新出租。针对其陈述，肖培建向本院提交了若干照片、短信聊天记录、管理费发票、电费发票及其自制的费用欠费明细表、缺失家具电器清单等证据予以证明。其中管理费发票均由广州市番禺祈福物业管理有限公司开具，载明的金额及具体计费期间如下：1.2019年6月管理费及2019年5月水费、排污费、水加压电费、滞纳金合计668.77元；2.2019年7月管理费及2019年6月水费、排污费、水加压电费、滞纳金合计694.05元；3.2019年8月管理费及2019年7月水费、排污费、水加压电费、滞纳金合计685.12元；4.2019年9月管理费及2019年8月水费、排污费、水加压电费、滞纳金合计699.22元；5.2019年10月管理费及2019年9月水费、排污费、水加压电费、滞纳金合计699.72元；6.2019年11月管理费及2019年10月水费、排污费、水加压电费、滞纳金680.73元；7.2019年12月管理费517.45元、2019年11月水费66.50元、排污费36.10元、水加压电费7.6元、滞纳金56.49元，合计684.14元；8.2020年1月管理费517.45元、2019年12月水费31.50元、排污费17.10元、水加压电费3.60元、滞纳金42.72元，合计612.37元。而电费发票由广州供电局有限公司出具，其中显示涉讼房屋2019年11月1日至11月30日电费492.65元、2019年12月1日至2020年1月2日电费为103.05元。陈永妙对上述管理费、电费发票的真实性无异议，确认其存在延迟交租的情况，但主张其曾向肖培建转账6500元用于支付涉讼房屋租金及管理费，而肖培建擅自将其中1800元扣除作为违约金，中介人员曾在2019年10月25日代其与肖培建就涉讼房屋事宜进行协商，肖培建同意其已付的押金可抵扣欠款及租金，且陈永妙的业主卡已在协商当日被注销，涉讼房屋花园也曾发生偷盗事件，故陈永妙不同意支付管理费；另外，涉讼房屋内的很多家具在其接收房屋时便无法使用，其入住后并未改变房屋装修，只是将主卧改成洗头房，且也并非对外营业，仅部分收取费用，其余系以物置换，涉讼房屋因外墙渗漏导致墙体及天花在下雨天均有渗水，与其使用洗衣机无关，陈永妙曾向肖培建承诺搬离时会将涉讼房屋恢复原状，而陈永妙实际在双方办理交接手续前已于2019年11月30日搬离涉讼房屋。对此，陈永妙向本院提交了部分短信聊天记录、微信聊天记录、照片、手写和解款项费用明细等证据，并申请证人张某（女，1987年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市××号××街××座××房）、李某（女，1978年6月13日出生，汉族，住湖南省株洲市××村××）、金某（男，1979年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区××号××房）出庭作证。张某陈述称其曾系广州中祈房地产中介服务有限公司的中介人员，2019年10月25日协商当日，肖培建主张陈永妙未支付物管费和租金，而陈永妙认为涉讼房屋漏水情况未改善，要求解除合同，张某等三人根据双方主张的费用，并由李某书写列出具体处理方案，计得陈永妙所缴交的押金9450元抵扣欠缴费用后剩余6000余元，肖培建即口头确认允许张某居住使用涉讼房屋至11月底，其余费用不予退还。李某陈述其系中原地产的工作人员，也是陈永妙的朋友，受陈永妙委托于2019年10月25日与肖培建协商沟通涉讼房屋事宜，其向肖培建转达陈永妙关于房屋漏水及解除合同的意见，并列明陈永妙支付的款项及所欠物管费、水电费的情况，经协商，肖培建同意不收取滞纳金，陈永妙已付的押金亦可抵扣所欠缴的费用及涉讼房屋至11月底的租金。而金某称其为张某的男朋友，2019年10月25日陪同张某与肖培建协商涉讼房屋相关事宜，当时肖培建要求陈永妙支付拖欠的租金及滞纳金，并搬离涉讼房屋及将房屋恢复原状，协商后，肖培建承诺不收取滞纳金，拖欠的管理费和电费从陈永妙已付的押金中扣减，剩余款项则用于抵扣之后的租金，直至扣完为止，但对于具体金额不清楚。肖培建对上述证人证言均不予确认，称涉讼房屋在陈永妙承租之前确实存在漏水情况，但其已进行修复，并加装了雨棚，之后未再出现渗漏水情况，在陈永妙向其反映房屋墙面水迹后，其也承诺会在雨季过后墙面干透时予以维修，且房屋的渗水程度远无陈永妙所陈述的严重，实际上陈永妙反映的渗水问题系因在三楼露台放置的洗衣机使用时喷水而导致，且其在与李某协商过程中仅表示如涉讼房屋可另行出租则不收取违约金，中介费用由陈永妙承担，其并未向陈永妙承诺可继续居住使用涉讼房屋至押金扣完为止，也不同意李某手写的协商款项明细表及计算方法，即双方并未最终就调解内容达成一致意见。本院认为，肖培建与陈永妙于2018年2月23日就涉讼房屋签订的《房地产租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应遵照履行。根据合同约定，租赁期限为2018年2月2日至2023年2月22日，陈永妙应在每月当日缴付租金给肖培建，如陈永妙逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日则视为违约，肖培建有权解除合同，收回房产，并没收保证金；另外，陈永妙使用房产时不得擅自改变房屋结构和用途，否则肖培建有权解除合同，收回房产。陈永妙在本案中确认其将涉讼房屋二楼主卧改为洗头房用以营业收取费用，其在各月缴交租金过程中也存在迟延交租的情况，并自2019年6月起未再缴交管理费、自2019年10月23日起未再缴交租金，该行为已违反合同约定。虽陈永妙答辩认为涉讼房屋存在渗漏水情况，双方也已在2019年10月25日沟通协商确定其已付的押金可用于抵扣欠款及租金，但陈永妙并未举证证明涉讼房屋出现的渗漏水状况已严重影响其居住使用并足以构成其拒付租金的事由，其主张肖培建同意以押金抵扣欠款及租金所提供的证人证言没有其他证据佐证，证人书写的和解款项明细亦未得到肖培建确认，因此，对于陈永妙的上述答辩意见，本院均不予采信，因陈永妙拖欠租金及管理费等费用未付，肖培建可依合同约定没收其已付的押金。基于肖培建未在本案提出相关没收保证金的诉求，且该保证金在肖培建处，故不作判决处理。关于肖培建主张的租金、管理费、水电费及滞纳金的问题。陈永妙至2019年12月7日才将涉讼房屋钥匙交还，故陈永妙应向肖培建支付拖欠的2019年10月23日至2019年12月7日的租金共7163.71元[4725元/月×（1个月+16天÷31天）。而至于2019年6月1日至2019年12月7日的管理费（包括水费、排污费、水加压电费、滞纳金）及电费，现肖培建已举证证明代陈永妙缴交了涉讼房屋2019年6月至12月的管理费及电费等费用，因肖培建所提交发票记载的2019年12月水费、排污费、水加压电费、电费均系以整月计，而陈永妙在2019年12月7日后便未再使用涉讼房屋，现双方均无法明确陈永妙在2019年12月1日至12月7日期间所应支付的水费、排污费、水加压电费及电费的具体金额，本院酌情按其使用天数所占当月的比例计算，即陈永妙应向肖培建支付的2019年6月1日至2019年12月7日管理费（包括水费、排污费、水加压电费、滞纳金）为4432.58元[668.77元＋694.05元＋685.12元＋699.22元＋699.72元＋680.73元＋517.45元÷31天×7天＋66.50元＋36.10元＋7.6元＋56.49元＋（31.50元＋17.10元＋3.60元＋42.72元）÷31天×7天]，以及电费515.92元（492.65元＋103.05元÷31天×7天），现肖培建在本案中仅要求陈永妙支付的管理费、水费及滞纳金为4389.2元，视为其对自身权利的处分，本院予以认可，以上陈永妙应付的租金、管理费、电费合计12068.83元。对于陈永妙以涉讼房屋主体结构损坏导致渗漏水为由要求肖培建退还2019年7月至10月租金的反诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于物品损失及房屋损失问题。陈永妙在涉讼《房地产租赁合同》签订时一并签署《家私电器清单》确认涉讼房屋内家具、家电的具体数量及型号，但其在入住后即将房屋二楼主卧改成洗头房用以营业，根据肖培建提交的照片显示，涉讼房屋墙面及部分设施设备也确出现毁损，现陈永妙并未举证证明其已依承诺将涉讼房屋恢复原状，其应向肖培建赔偿该部分物品损失及房屋损失。但因肖培建并未提交证据证明其主张毁损及灭失物品或设施的实际价值，且部分物品在陈永妙承租使用涉讼房屋前已购置使用，应存在折旧，故本院酌情认定陈永妙向肖培建赔偿的物品损失及房屋损失为3000元。对于肖培建主张超出该金额的部分，本院不予支持。关于肖培建主张的迟延支付租金的违约金问题。鉴于肖培建在庭审中已表示要没收押金，其在主张没收押金的同时还主张违约金，理据不成立，且肖培建亦未能提交相关证据证实其损失已超出押金金额，故对肖培建的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈永妙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖培建支付租金、管理费（包括水费、排污费、水加压电费、滞纳金）及电费共12068.83元；二、被告陈永妙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖培建赔偿物品损失及房屋损失3000元；三、驳回原告肖培建的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告陈永妙的全部反诉诉讼请求。如被告陈永妙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费564元（其中本诉受理费428元，反诉受理费136元），由原告肖培建负担253元，被告陈永妙负担311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月九日书记员  徐倩雯