广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32044号原告（反诉被告）：梁惠珍，女，1957年7月12日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：熊涛、王秋寒，广东佰仕杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：林翼飞，男，1988年5月18日出生，汉族，身份证住址广西博白县。委托诉讼代理人：唐乐诗，广东经国律师事务所律师。第三人：广州新星投资发展有限公司，住所地广州市越秀区xxx路xxx号。法定代表人：何沛。委托诉讼代理人：张曦，广东金桥百信律师事务所律师。原告梁惠珍诉被告林翼飞、第三人广州新星投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊涛、王秋寒，被告的委托诉讼代理人唐乐诗，第三人的委托诉讼代理人张曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《承包经营协议书》及《补充协议》；2、被告向原告支付2020年2月起至实际交还涉案房屋之日止的承包金（其中2月份至6月份按每月63000元计算，2020年7月1日至2021年6月30日按每月66150元计算，之后详见承包协议第四条的约定）；3、被告向原告支付逾期交纳2020年2月至2020年7月承包金的违约金（以每月应缴而未缴的承包金为基数，从应缴承包金的次日起计至实际清偿之日止，按年利率24%的标准）；4、没收被告缴纳的保证金180000元；5、本案的全部诉讼费含保全费由被告承担。事实与理由：2018年6月26日，原被告达成合意，签订《承包经营协议书》，其中约定：被告承包原告位于广州市越秀区xxx路xxx号xxx广场x层xx铺的店铺经营“xx”餐饮店，被告需向原告一次性支付保证金18万元。承包金进行分段计算，每年递增，若乙方超过5天仍未按本款约定付款的，则甲方有权单方解除本协议、终止乙方承包经营权，没收保证金，收回该商铺，并且保留追究乙方的法律责任及追缴乙方欠款的权利。2020年1月31日，被告致函原告，声明因新冠××影响，要求暂缓交承包金，2020年2月1日，因疫情影响，原告出于人道主义，回函被告，对于2月的承包金减免1万元。在2020年2月10日和2020年2月12日，被告致函原告，请求原告能够缓交承包金。原告于2020年2月12日回复被告，缓交承包金的事宜原告不同意。在2020年3月4日及3月11日，原告分别再次致函被告，要求解除合同并追缴承包费用，但被告一直未予理睬。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：一、第三人于2020年3月5日向原告发函解除合同收回场地，原告也签收了该函，故原被告之间的《承包经营协议》已于2020年3月6日解除。二、《承包经营协议》合同解除后，被告没有义务向原告支付租金，由于第三人是出租方，对于解除合同后的物业的交付行为，被告也应当向第三人履行，若被告需要支付场地占用费，也应当向第三人履行，与原告无关。事实上，第三人也通知被告不要再向原告支付任何租金，这种情况下，原告不具备合法转租权，被告若继续向原告支付租金，根本无法保障自己能合法继续使用涉案物业。第三人明确告知被告已经与原告解除合同，并与被告达成租赁合意，这段时间被告配合第三人走呈批手续及流程，与第三人重新签订租赁合同，因此原告要求我方支付3月13日至7月的承包金的诉请，应予以驳回。三、被告迟延向原告支付2月至3月13日的租金不构成违约，因疫情原因致使无法履行合同义务的，属于不可抗力，故原告主张的违约金及没收保证金的诉请应予以驳回。四、请求法院参照第三人在疫情期间对租户的减免政策，根据公平原则，免除被告2月的承包金，向原告支付9818元的管理费，3月按第三人的租金优惠政策向原告支付租金。第三人述称：原告诉求与我方无关，从事实来说，我方在2019年8月承接海印集团与原告之间的租赁合同，取代海印公司成为出租方的主体，当时不知原告已将场地转租，所以与原告签订了补充协议，协议里约定我方作为出租方，原告作为承租方，补充协议里没有对原合同禁止转租的条款进行变更，在2020年2月底双方对于催促租金问题时，我方发现原告早已把商户转租给被告，我方在2020年3月5日向原告发函解除合同收回场地，随后向原告发出一个函件签收表，原告有权代理人在签收表上签字，证实原告收到了接收函，2020年5月我方与被告经过协商重新签订一份场地租赁合同，综上我方认为原告与第三人原来的场地租赁于其签收函件之日即2020年3月6日已解除，因为原告的转租行为，我方与被告新签订场地租赁合同是合法有效的，一直在履行。被告向本院提出反诉请求：1、确认原被告签订的《承包经营协议》及《补充协议》于2020年3月6日解除；2、判令原告返还租赁保证金180000元以及水电押金13953元。反诉的事实和理由：2018年，原告放租位于广州市越秀区xxx路xxx号xxx广场x层xx商铺，原告告知被告其有合法转租的权利，后双方签署了《承包经营协议书》，被告向原告交纳了18万元保证金及13953元水电押金。2019年3月5日，因原告未经第三人书面同意私自转租给被告，违反了合同约定，第三人向原告发出《关于解除合同的函》，即日解除与原告的租赁合同关系并要求于3月13日前收回商铺，3月11日，原告以被告拖欠两个月承包金为由向被告发出《关于收回场地函》，被告同意解除合同，但解除原因是由于原告违反了与第三人的租赁合同约定，无权转租，转租合同的目的无法实现。现被告已与第三人重新签订租赁合同，被告多次要求原告退还保证金及水电押金，但原告至今未退还。鉴于原告违反合同约定，导致租赁合同目的不能实现，根据合同法第94条的规定，原被告之间的租赁合同应依法解除。为维护被告的合法权益，故提出前述反诉请求。原告对被告的反诉请求辩称：一、被告主张确认双方签订的协议于2020年3月6日解除没有事实及法律依据。原告对涉案商铺具有转租权，且原告对涉案商铺进行转租时被告知情，当时的出租人广东海印集团股份有限公司（以下简称“海印集团”）是同意且认可原告转租行为。二、原告与第三人租赁合同合法有效，且尚处于履行期间内，第三人虽向原告寄送了《关于解除合同的函》，但随后继续向原告收取了租金并开具了发票，视为第三人肯定原告的转租行为，因此，原告与第三人的租赁合同未解除。三、因原告不存在违约的行为，且双方未就合同的解除达成一致，不符合双方约定的协商一致解除合同退还保证金的条件，且结合本诉，原告要求解除合同系基于被告的违约行为，按照双方约定，租赁保证金18万元不予退还给被告。水电押金不是我方收取的，故无需我方退还，我方也不同意退还。第三人对被告的反诉请求述称：对被告的反诉请求1、2均没有意见。我方只收取过原告的水电押金，没有收取过被告的。同意原被告之间的租赁合同于2020年3月6日解除。经审理查明：原告（承租方）与海印集团（出租方）签订《物业租赁合同》，其中约定：租赁物业位于xxx广场x层xx号，建筑面积为169.28平方米，租赁物业期限自2018年4月1日至2019年7月31日止；租赁期间，承租方如需将其承租的物业转租给第三方使用，必须事先征得出租方的书面同意，并按出租方的要求办理有关的承租方变更手续并自行缴清应由承租方缴纳的所有费用，出租方可向承租方收取相应的变更手续费用。后，双方又续签《物业租赁合同》，其中约定：租赁期限为2019年8月1日至2023年6月30日止，除租金标准不同外，其余条款均与上一份合同约定的内容一致。2018年6月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《承包经营协议书》，其中约定：甲方与乙方协商，就乙方承包经营甲方位于广州市越秀区xxx路xxx号xxx广场x层xx铺，建筑面积约为169.28平方米达成本承包经营协议书。一、甲方同意以现状将该商铺发包给乙方经营。二、承包形式为乙方向甲方按照本协议约定支付固定承包金包干形式，经营项目为心滋田。三、该商铺承包经营期限为自2018年7月1日至2023年6月30日止。四、1.本协议签订后一日内，乙方向甲方一次性支付保证金18万元；2.2019年7月1日至2020年6月30日，承包金为63000元，2020年7月1日至2021年6月30日，承包金为66150元。注：承包金缴交时间为每月的3号前交当月的承包金，每逾期一天须按拖欠款项总额的3%向甲方支付滞纳金；3.甲方在收到保证金、承包金后只开具收据凭证给乙方，不会提供发票凭证。七、2、乙方的其他权利和义务。（2）乙方应按时向甲方支付本协议约定的费用，如乙方未按照本协议约定承包金费用，则按本协议中第四条第2小点处理，乙方延期支付承包金，甲方向乙方发出催款通知（包括但不限于书面、口头、快递等方式）后，乙方在收到该催款通知超过5天仍未按本款约定付款的，则甲方有权单方解除本协议、终止乙方承包经营权，没收保证金，收回该商铺，并且保留追究乙方的法律责任及追缴乙方欠款的权利；（3）在承包期间，乙方对该商铺的经营活动拥有独立处理权，但不得在甲方不知情的前提下以任何理由及方式转让、转租、分租、变更经营项目或与第三方合作经营，否则视为乙方单方面违反协议条款，甲方有权单方解除本协议、终止乙方承包经营权，没收保证金，收回该商铺，乙方如需作转让该商铺的处理，必须先以书面通知甲方，并得到甲方书面同意方可进行，甲方为此有权保留向乙方额外收取费用的权利。八、其他规定。1.甲方必须要先合法取得该商铺的经营权，再以包干形式交由乙方经营；2.在承包期间，因甲方与第三方引起的一切商业纠纷，而导致乙方无法再进行经营，乙方有权解除（终止）本协议，甲方必须按已收取的保证金的200%向乙方承担赔偿金；7.在承包经营期间，乙方可选择以现金方式或转账方式支付每月固定承包金，若选择转账方式，则甲方向乙方提供指定的银行账户，乙方须按时汇款到该账户上。十一、本协议经甲乙双方签名，并在乙方缴纳以上全部款项后即时生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力；等。同日，原告向案外人何燕芳出具《委托书》，载明：xx铺租户，为配合做好对商铺的日常管理工作，特全权委托何燕芳负责办理xx商铺有关的一切租赁的签订和管理工作，特此委托。次日，原告出具《收据》，载明：兹收到林翼飞交来承租xxx广场xx铺三个月的承包费押金18万元。2018年6月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，其中约定：甲乙双方于2018年6月26日签订的《承包经营协议书》，现经双方友好协商，就关于xx铺的办理租赁备案登记手续及工商税务登记手续之事宜，达成以下补充条款：一、应乙方要求，甲方同意配合向场地出租方提出以下申请，以乙方名义办理租赁备案登记手续及工商税务登记手续，因而产生的所有费用，由乙方自行承担。二、该租赁备案合同只作为乙方办理工商税务登记手续之用，其合同显示的金额并非乙方向甲方或场地出租方所缴纳的实际固定承包金，乙方仍须按照甲乙双方所签订的原协议里的条款支付固定承包金。四、本协议为原协议的补充协议，经甲乙双方签名后即时生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力；等。2019年9月1日，原告（乙方、承租方）与海印集团（甲方、出租方）、第三人（丙方、新出租方）签订《租赁合同变更协议》，其中约定：甲乙双方就xxx广场x层xx号商铺签订《物业租赁合同》（以下简称为“原合同”），约定乙方承租标的商铺用于乙方经营，标的商铺的租期自2019年8月1日起至2023年6月30日止，现甲乙丙就原合同出租方自甲方变更为丙方一事，经友好协商一致，签署本协议，共同遵守。一、原告合同履行情况。1.保证金（定金）：原合同约定117108元，乙方实际向甲方交付117108元；2.乙方最近已经支付的一笔租金为29218元，对应租期为自2019年8月1日起至2019年8月31日止。二、原合同后续安排。1.三方同意，自2019年9月1日含当日（下称“变更日”）起，原合同中的出租方由甲方变更为丙方，甲方自变更日起退出原合同关系；2.乙方应继续按原合同约定向丙方履行合同义务，包括但不限于支付租金、综合管理费等。本协议签订后乙方最近应支付的一笔租金为29218元，对应租期为2019年9月1日起至2019年9月30日止，本协议签订后乙方最近应支付的一笔综合管理费为9818元，对应期间为自2019年9月1日起至2019年9月30日止。3.乙方依原合同已经实际支付的保证金（定金）由甲方移交给丙方，乙方无需重新缴纳押金，甲方亦无需向乙方退回保证金；7.原合同中约定由出租方享有的权利，变更日之前由甲方享有，变更日之后由丙方享有。2020年2月1日，原告向被告发出《催缴函》，主要内容为：截至2020年1月5日为止，我方仍未收到你方缴纳的任何费用，根据双方签订的协议第七条第2点的约定，你方须在2020年1月8日前缴纳当月所有应缴未缴费用，否则视为你方恶意拖欠我方承包金，构成单方面违约，我方将按协议约定终止你方的承包经营权，没收保证金，收回商铺等。2020年2月10日，被告向原告发出《声明》，主要内容为：因疫情影响，经营困难，希望疫情过去营业正常后能把租金补上。2020年2月12日，原告向被告发出《对二月十号声明的回复》，主要内容为：你的二月十号的声明，我已知悉，关于要缓交承包费的要求，我方不同意，面对疫情，我理解你的困难，也努力给予你方优惠，但我方此前已付出了投入。2020年2月20日，第三人向原告发出《关于xxx广场租金优惠的函》，主要内容为：因疫情影响，此前我司作出的10日（2020年1月24日至2月2日）临时租金减半措施取消，贵商户2020年2月整月租金（含管理费）调整为9818元。2020年3月5日，第三人向原告发出《关于解除合同的函》，主要内容为：现发现xx号商铺并非由你经营、存在未经我司书面同意的转租行为，为此，依据法律法规和前述合同、协议，函告如下：1.前述合同立即解除，由我司收回xx号商铺物业；2、请在收到本函后与我司进行对接，于2020年3月13日前完成合同解除的后续相关手续。何燕芳于次日签收该函。2020年3月11日，原告再次向被告发出《追缴承包费函》，主要内容为催缴被告在2020年3月13日前缴清所拖欠的2、3月的承包费，否则将按承包协议的约定终止被告的承包经营权，没收保证金、收回商铺等。同日，原告还向被告发出《关于收回场地的函》，主要内容为：你方恶意拖欠承包费，已构成单方违约，现按合同约定终止贵方的承包经营权、没收保证金，收回xx铺，请你方须于2020年3月13日前撤离xx铺，交回本人经营使用。2020年3月12日，被告向原告发出《声明》，载明：由于商场已向你发送了解约函件，我是生意人，该交的租金我肯定会交，但我希望你们先把与商场的关系搞好，我现在是行使法律赋予的不安抗辩权，如果我给了你租金，你却和商场解约了，我去找谁呢，希望你理解，而且疫情期间我也多次向你申请了缓交租金，商场也有给你缓交了，所以不要拿解约说事，要先把问题解决，希望大家能真诚合作。原被告之间往来的以上函件，均由原告的代理人何燕芳及被告通过微信发送。期间，双方通过微信进行了协商，被告向原告申请缓交租金并表示原告可先用押金去向第三人交纳租金。2020年4月27日，被告向原告寄送《致出租方梁惠珍的函》，主要内容为：关于xxx广场与你解除租赁合同一事以及你方以我方拖欠2、3月租金为由向我方发送的解除合同函件，现正式函告如下：一、关于你我双方解除合同的事宜。我方基于信任向你方承租商铺，你方当时明确表示有转租权，并承诺由此产生的纠纷，我方有权解除合同并追究违约责任；直至去年底，我才知悉你没有转租权，且也未取得xxx广场的书面同意，你在收到xxx广场的解约通知后，马上向我提出解除合同，因你方的违约行为，导致我方丧失了商铺的承租权，导致合同目的无法实现；根据承包经营协议第八条的约定，我方享有合同解除权。二、关于疫情期间因不可抗力导致无法缴纳租金事宜。鉴于我方多次向你方反映及申请免除租金，且xxx广场也给予你方2月租金全免、3月三折的优惠，现你以我方不按期交纳租金为由主张我方违约，没有依据，既然双方已解除合同，我方不存在严重违约行为，你应退还我方的保证金。该函于次日由“他人代收、签收”。2020年8月6日，被告向第三人共支付257182.20元，包含2020年5至8月的租金、管理费及履约保证金。2020年8月27日，被告（承租方）与第三人（出租方）签订《物业租赁合同》，其中约定：租赁物业位于广州市越秀区xxx路xxx号xxx广场x层，物业的编号为xx号，建筑面积为169.28平方米，使用面积为84.64平方米，物业用于经营餐饮（异国餐饮），经营品牌“秋枫媚”；租赁期限为自2020年5月1日至2023年6月30日止；租赁物业租金自租赁期首日起计算，每月5日前向出租方交纳完毕当月应付的全部租金，其中2020年5月1日至2020年7月31日期间每月租金为29218元，2020年8月1日至2021年7月31日期间每月租金为30679元；综合管理费为每平方米每月58元，每月合计9818元；承租方在签订本合同时同意支付117108元（相当于三个月租金与应收综合管理费总金额）给出租方作为履行本合同的定金，并在本合同签订后7个工作日内向出租方交纳合同定金，出租方应于收到该合同定金后5个工作日内向承租方开具收款凭证；等。因本案纠纷，原告于2020年7月14日向本院提起诉讼，并提起诉讼保全，为此，其缴纳了财产保全费2560.70元。诉讼中，原告称：自原被告签订两份协议后，被告一直准时交租，在此情况下，鉴于双方良好合作，原告曾给过被告租金优惠，正常履行至2020年1月，之后一直拖欠2020年2月起的租金至今；我方一直按时向第三人缴纳租金和管理费至2020年9月，第三人收取的租金包含管理费，其向原告发出的减免政策仅限于免租金，不免管理费，并且在2020年2月疫情期间第三人多次变更减免方案，第一次于2020年1月27日通知原告减免政策为10天租金减半，后于2020年2月20日才发出减免租金的政策，故我方2020年2月28日向被告提出只需缴纳9800元管理费，但被告仍然拒绝；我方没有收到被告交纳的水电押金，且水电费由被告以原告的名字向物管部门交纳的。被告称：我方是于2020年8月6日一次性向第三人缴纳2020年5-8月的租金，从9月开始按月缴纳，当时第三人与被告在3月份之后沟通对接重新签订合同手续的相关事宜，第三人是国有企业，相应手续较多，因此在这过程中需要完善手续才能盖章，才会出现2020年8月17日才盖章的租赁合同；我方确认没有向第三人缴纳2-4月份的租金，但我方认为可以向第三人履行占有场地的相关费用；关于水电押金，我方是向原告交纳的。第三人称：我方确认原告与海印集团签订《物业租赁合同》仅限于期限是2019年8月1日至2023年6月30日这一份及其变更协议；我方于2020年8月17日与被告签订书面的《物业租赁合同》，我方实际于2020年5月1日直接收取被告的租金及管理费，但合同最终盖章时间是2020年8月17日；我方给予原告的减免租金政策为2月租金全免、只需缴纳管理费，3、4月租金享3折优惠，5月租金享4折优惠，管理费均不作减免，6月之后的租金正常缴纳；原告自行将相应款项转入我方账户，财务不清楚就例行向原告出具发票，我方确认在2020年5月向原告发出过催款单，我方表示可以向原告退回其缴纳的相应款项，从2020年6月起没有向原告发出催款单。原被告及第三人一致确认：现涉案场地由被告作餐饮使用。原告主张第三人知晓其将商铺转租给被告，向本院提交了以下证据：1、于2020年4月4日复印自广州市越秀区市场监督管理局的《广州市房屋租赁合同》（其中载明：海印集团为出租人、甲方，林翼飞为承租人、乙方，该合同于2018年7月1日签订，内容为甲方同意将坐落在越秀区xxx路xxx号x层xx号房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2018年7月1日至2023年6月30日）及房屋租赁登记备案证明（该证明未盖公章，显示审核时间为2018年7月9日，出租人为海印集团，承租人为林翼飞）。被告质证称：对上述合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告从未签订过该份租赁合同，该合同上的签名是原告冒充被告签署的；对于备案登记证明的真实性确认，对其合法性、关联性不予认可，被告并未办理房屋备案手续。第三人质证称：是海印集团与被告私下办理的，我方当时不知情，如今才得知，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。原告主张被告在疫情期间正常营业有能力交租而不交租且原告已按时向第三人交租，向本院提交了以下证据：1、美团APP截图、照片；2、第三人向原告出具的2020年2至8月的《收费单》《现金交款单》《收据》及《发票》（其中载明：2020年2月租金为0元；3、4月租金均为8765.40元；5月租金11687.20元；2至8月的管理费均为9818元）；3、第三人向北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称“仲量公司广州分公司”）于2020年8月17日出具的《关于xxx广场x层xx商铺出租事宜》（其中载明：兹有租户林翼飞承租xxx广场x层xx商铺〈租赁面积67.5平方米〉，租赁期从2020年5月1日至2023年6月30日止，该租户已与我司办妥有关租赁手续，烦请贵处给予协助办理相关手续；每月由我司代付该租户的综合管理费3240元）；4、仲量公司xxx广场管理处于2020年8月21日向原告发出的《关于索取水电费缴交明细的回复》（其中载明：xxx广场6/Fxx铺据我处财务记录显示，你已缴交的2019年8月至2020年8月期间的水电费，现随函附上该时段“实交费用明细列表”）。被告对上述证据质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能反映被告经营的真实情况；对证据2不予认可，由此可见，第三人免除了原告2月的全部租金，且不能证明第三人同意原告转租。对证据3真实性、合法性、关联性均予以认可，从该函可以看出xx商铺的承租人为被告，也可证明被告与第三人的租赁关系是真实的；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关。第三人对上述证据的真实性均无异议，但认为不能证明其证明目的。被告主张自解除合同后，第三人已通知其不得再向原告交纳租金且其向原告交纳水电押金13953元，向本院提交了以下证据：1、被告与第三人工作人员（以下记录简称为“第三人”）的微信聊天记录（其中显示：2020年3月9日：第三人：“刚告诉通知已经发函给第三方，要求解约，等对方落实时间再回复我们，我们就可以落实最新的合同时间”；3月23日：第三人：“公司已经与第三方沟通过，对方表示不想撤出经营，现在是你们这几个月一定不可以再交租给对方……”）；2、仲量公司广州分公司于2019年7月5日向原告出具的《收款收据》（载明金额为13953元）；3、被告名下工商银行账户于2018年6月27日向原告及案外人潘超的转账记录；4、原告的代理人何燕芳与被告之间的微信聊天记录。原告对上述证据质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为第三人的普通职工无权对合同的解除作出约定；对证据2予以认可第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3、4不予认可。第三人对上述证据均不予认可。本院认为，原告在向海印集团承租涉案广州市越秀区xxx路xxx号xxx广场x层xx铺后，又将该商铺转租给被告，原被告先后于2018年6月26日、29日签订《承包经营协议书》及《补充协议》。现原告已举证证明海印集团在知晓原告转租后并未提出异议，且与被告另行签订备案合同并办理备案登记，被告及第三人虽均对该备案合同持有异议，但均无提交足以反驳原告主张的相反证据，故对被告及第三人的相关抗辩，本院均不予采纳。经审查，原被告之间关于租赁涉案xx铺的《承包经营协议书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此可知，租赁合同中支付租金是承租人的主要合同义务，而依约交付租赁物以及保证租赁物合于使用、收益状态则是出租人的主要合同义务，因此，上述两项义务是租赁合同关系中对等合同义务。本案中，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，被告承认从2020年2月起即没有再交纳租金，理由是因疫情原因双方就租金标准未协商一致且第三人已向原告发出《关于解除合同的函》。对此，本院分析如下：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，第三人于2018年7月1日与被告签订备案合同时即知道或应当知道原告转租，其未在法律规定的期限内提出异议，故其以原告转租为由于2020年3月5日向原告发出的上述解除函件，不发生解除合同的效力。其次，不可否认，因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对被告正常使用涉案商铺及资金周转、营业收入造成一定影响，是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化。但是，被告基于与原告的租赁关系而占有使用涉案商铺，且在与原告签订的上述协议未解除的情况下，迳行与第三人签订租赁合同并向其交纳2020年5月起的租金，而不履行与原告之间的合同，现原告诉请解除上述《承包经营协议书》及《补充协议》，被告同意解除，本院予以照准。被告反诉要求确认原被告之间签订的上述协议于第三人向原告送达解除通知之日即2020年3月6日解除，于法无据，本院不予支持。基于原被告协商一致解除合同，被告反诉要求原告退还租赁保证金及水电押金，合法合理，本院予以支持。同理，原告主张没收租赁保证金的请求，本院不予支持。关于承包金的标准问题，如前所述，因疫情因素影响，应当适当减免。综合涉案商铺的实际用途、受疫情影响的严重程度及第三人给予原告的减免政策，本院酌情认定2020年2月至5月的承包金按第三人给予原告的租金减免政策计付，2020年6月之后的承包金按原被告之间签订的协议约定的原标准计付。如前所述，被告此前确实有与原告就承包金的减免问题进行协商，且最终未达成一致意见，本院根据公平原则免除被告迟延付款的违约责任。鉴于被告与第三人已就涉案场地另行签订租赁合同，并正常履行，综合本案案情，本院认定被告应向原告支付租金至上述《承包经营协议书》及《补充协议》解除之日即本判决生效之日止。至于被告与第三人之间的已付租金问题，双方可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告梁惠珍与被告林翼飞之间关于租赁广州市越秀区xxx路xxx号xxx广场x层xx铺所签订的《承包经营协议书》及《补充协议》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告梁惠珍将租赁保证金180000元、水电押金13953元退还给被告林翼飞。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林翼飞向原告梁惠珍支付2020年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的承包金（其中2020年2月按9818元/月计，2020年3月1日至4月30日期间月按18583.40元/月计,2020年5月按21505.20元/月计，2020年6月按63000元/月计，2020年7月1日至2021年6月30日按66150元/月计，2021年7月1日至2022年6月30日期间按69458元/月计，2022年7月1日至2023年6月30日按72931元/月计）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林翼飞向原告梁惠珍支付财产保全费2560.7元。五、驳回原告梁惠珍的其他诉讼请求。六、驳回被告林翼飞的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取3711.03元，由原告梁惠珍负担2246.03元，被告林翼飞负担1465元；反诉受理费减半收取2090元，由原告梁惠珍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年十二月二十一日书记员 苏锐鸿刘辉谭佩君