内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事裁定书   （2020）内0981民初1698号   原告：丰镇市金牛建材商贸有限责任公司。注册号xxx。   法定代表人：张某。   委托诉讼代理人：刘某。   委托诉讼代理人：杜某。   被告：胡某，内蒙古丰镇市人，现住内蒙古丰镇市，公民身份号码×××   原告丰镇市金牛建材商贸有限责任公司与被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告丰镇市金牛建材商贸有限责任公司及其委托诉讼代理人刘某、被告胡某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告的诉讼请求1、偿还拖欠租金95102元、物业费5940元，合计101042元；2、承担本案的诉讼费。事实与理由，原被告于2013年10月1日签订《丰镇市金牛商贸建材城进场经营许可合同》。合同对经营地点、面积、租金单价、经营保证金数额、物业费标准、合同履行期限三年及违约金按应当收取费用每天千分之三等都进行了约定，被告从合同开始2013年10月1日到2016年10月30日共计37个月止。在三年租赁合同履行期间，被告欠物业费2250元，欠租金6780元。合同到期后，原告被告经过协商，合同延续宽限到2017年4月15日。此后，原被告虽然没有继续签订租赁合同，但是被告继续占有并且实际使用商铺。被告从2017年4月15日到起诉前的2020年9月15日期间，共拖欠租金46982元，拖欠物业费3690元。另外，被告从2017年6月20日租赁原告159平方米库房，租金是每年每平方米80元，截止到2020年9月20日，欠租金41340元。所以以上小计共欠租金95102元、物业费5940元，合计101042元。原告曾经派人多次催要拖欠款项，但是被告以种种理由推拖，致使原告经济蒙受巨大损失。原告认为，原被告签订为期三年的《丰镇市金牛商贸建材城进场经营许可合同》，形成的租赁经营合同，是原被告双方真实意思的表示，为有效合同。合同履行到期后，双方虽然没有继续签订书面合同，但是被告继续占有商铺并且进行经营形成了事实上不定期的租赁经营合同，所以均应当受到法律保护。原告不仅提供商铺，而且提供物业服务，被告已经占有、使用、收益商铺并且享受物业服务，现在拖欠租赁费和物业费显系不当。综上所述，原告依法提起民事诉讼，请求法院判如所请。   被告胡某辩称，不同意原告对答辩人的全部诉讼请求，理由为：一、原告不具备本案诉讼主体资格，原告诉讼请求所依据的《丰镇市金牛商贸建材城进场经营许可合同》，此为虚构公司并私刻公章，存在合同签章与本案原告名称不一致情形，依旧合同法相关规定，此并不符合诚实信用原则；1.签章名称为金牛商贸建材城，经被告企业信用查询得知，其自始都是虚构单位；且在原告公司成立后，于2014-2015年间同被告签订《库房租赁协议》，仍然采取虚构公司公章，而收据一直为另一家公司即丰镇市天赢置地有限责任公司出具并实际收取，此不诚信且明知存在风险之态，足以证明其内部管理混乱，故认定合同实际履行相对方时，请人民法院依法认定原告实际履行租赁合同给付义务时缴纳取暖费、租金的合同相对方是丰镇市天赢置地有限责任公司，原告与被告间并不存在租赁合同关系；2.本案原告丰镇市金牛建材商贸有限责任公司与合同中签署名称并不具备同一性。首先，合同签订时间在2013年，唯一可看出关联的是合同中负责人“张某某”的签名，其系原告于2014年成立时的监事；但具原告查询得知：张某某同时担任另一家“丰镇市普罗旺斯物业管理有限公司”的监事，其成立时间、经营范围与原告一致。故在无法证明履行主体且其管理混乱的情形下，结合原告缴纳租房产生相关使用费的收费主体，可以看出合同实际履行相对方在被告与丰镇市天赢置地有限责任公司之间，原告无权依据案涉合同向被告主张诉讼权利；二、退一步讲，即便原告是本案适格主体，但原告早已违背招商时承诺的市   场定位即“一站式综合建材商贸商场”，且在签订合同之时，故意隐瞒了房屋内无水、无电、无暖未达到验收合格标准，加上其经营管理原因，引起直播、食材、运输等商家进驻，建材商贸城变成接纳各行各业的“大杂烩”市场，其单方改变合同标的的行为，属于根本性违约，且存在私自切暖、断水、没有公厕、下水管道不通，一年中冬季无法正常经营，其根本性违约造成了被告的经营困难，致使无法在此继续经营，被告有权要求原告返还所交的保证金和赔偿所有损失，对此，原告将保留诉权，另案起诉。三、原告主张的租金应因本答辩意见第二项的结果承担过错责任即采取相应减免，原告的招商宣传行为应视为要约，关于“一站式综合建材商贸商场”市场定位具体明确，应纳入案涉合同内容的一部分，更是本案商铺租赁合同的基础，而且市场定位是特定商户选择是否进场经营和租金价格的决定性因素，因其背离市场定位，且招揽豆腐加工厂、制鞋厂、搞直播场地等商户，早已不是市场风险自担范围与其他情势变更情形，而是由原告根本违约导致，故租金应由人民法院酌情减免；1.原告认为被告在合同期限即2013年10月1日至2016年10月30日拖欠房租与物业费，但此期间租金、物业费已过诉讼时效，作为自然债权，原告无权主张。且原告未提供证据证明其在此期间采用合法有效方式向被告催要；另，关于物业费的主张，原告自始未提供物业服务，结合建材城现状，其应提供物业服务水平达标的证据；关于合同三年期的租金，合同约定了每年减免房租，故在原告经营管理混乱，造成背离市场定位，故此期间房租仍应在本案中适用减免；2.另，原告主张2017年4月15日至2020年9月15日期间商铺租金，亦违背《民法通则》第136条关于适用一年的诉讼时效的规定。另在不考虑其是否具备收费资格且有无相关授权的情况下，被告在此期间因房屋建筑本身质量原因导致管道漏水、房屋漏雨，造成被告屋内装修项目多处泡水，损失严重，被告询问各处均置之不理，造成被告此期间无法正常经营，且在2020年更存在疫情防控影响，致使被告无法占有使用经营，因原告拒不妥善处理的态度，确系不可归责于被告原因，考虑过错程度与公平原则，此期间房租应相应减免；另，关于库房租金，被告早已退腾此库房，并未占有使用，且原告完全可以转租他人，库房未租出期间租金原告不应亦无权向被告主张；四、原告主张2017年之后的物业费，在不考虑其是否具备收费资格且有无相关授权的情况下，原告并未向建材城中的商铺提供相应或达标的物业服务，截至目前，建材城中堆积搅拌站产生的大量废材、各商铺门前杂乱无人清理、屋顶墙砖掉落、墙皮脱落犹如危房、擅自掐断供暖管道导致各商铺冬天无法正常经营等，以上均可证明原告并未实际履行如修缮复原等物业服务，依据权利义务相一致原则，原告在未提供物业服务情况下，要求给付物业费的责任不应由被告承担。综上，被答辩人对答辩人的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。   经审理查明，2013年10月1日被告胡某作为乙方与甲方丰镇市金牛商贸建材城签订《丰镇市金牛商贸建材城进场经营许可合同》，该合同对商铺租赁及物业管理进行了相应的约定，合同的甲方为丰镇市金牛商贸建材城，乙方为被告胡某。被告胡某提供了2015年12月11日、2016年1月8日、2017年10月2日商铺暖气费收据，以上收据收款方盖章均为丰镇市天赢置地有限责任公司财务专用章。   另查明，被告与丰镇市金牛商贸建材城分别于2014年6月20日、2015年8月18日签订了《库房租赁协议》，该协议甲方为金牛商贸建材城，乙方为胡某。协议对库房位置、租赁方式、库房面积及租赁期限进行了约定。租期到后双方未再签订租赁协议。庭审中被告提供了库房租赁协议两份及2014年4月22日库房租赁订单收据、2015年8月18日、2017年3月5日的库房租金收据，以上收据收款方盖章均为镇市天赢置地有限责任公司财务专用章。   以上事实，有原告陈述、被告答辩，原告提供的《丰镇市金牛商贸建材城进场经营许可合同》、被告提供的《丰镇市金牛商贸建材城进场经营许可合同》、《库房租赁协议》暖气费收据、库房订金收据、库房租金收据、证人李某某、孙某某、郭某某的证人证言等证据材料予以证实，并经庭审质证后予以采信。   本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，《丰镇市金牛商贸建材城进场经营许可合同》明确约定涉案房屋的出租人为丰镇市金牛商贸建材城，而收取物业、暖气、车库租金方均为丰镇市天赢置地有限责任公司，原告丰镇市金牛建材商贸有限责任公司未提供证据证明其与丰镇市商贸建材城、丰镇市天赢置地有限责任公司是否具有利害关系，故本院认为本案原告的主体不适格，其起诉不符合前述规定，应当裁定予以驳回。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：   驳回原告丰镇市金牛建材商贸有限责任公司的起诉。   案件受理费2320元，退还原告丰镇市金牛建材商贸有限责任公司。   如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。   审 判 长      孟 繁 茹   人民陪审员      薄 志 君   人民陪审员      杨 丽 珍      二〇二〇年十二月二十一日   法 官 助 理      闫 志 刚   书 记 员      王 成 龙      附：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百一十九条起诉必须符合下列条件：   （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；   （二）有明确的被告；   （三）有具体的诉讼请求和事实、理由；   （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。   第一百五十四条裁定适用于下列范围：   （一）不予受理；   （二）对管辖权有异议的；   （三）驳回起诉；   （四）保全和先予执行；   （五）准许或者不准许撤诉；   （六）中止或者终结诉讼；   （七）补正判决书中的笔误；   （八）中止或者终结执行；   （九）撤销或者不予执行仲裁裁决；   （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；   （十一）其他需要裁定解决的事项。   对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。   裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。   《最高人民法院关于适用的解释》   第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。