广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初433号 原告：罗某，男，1980年出生，壮族，住广西上思县。 被告：黎某星，男，1954年出生，壮族，住广西上思县。 被告：黄某琴，女，1954年出生，壮族，住广西上思县。 上述两被告共同委托诉讼代理人：韦堂佳，广西北仑律师事务所律师。 被告：黎某云，男，1985年出生，壮族，住上思县。 原告罗某与被告黎某星、黄某琴、黎某云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告罗某，被告黎某星、黄某琴及其委托诉讼代理人韦堂佳到庭参加诉讼，被告黎某云经本院合法传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗某向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告黎某星、黄某琴于2016年7月22日签订的《房屋转让合同》；2.被告共同偿还购房款人民币600000元和违约金180000元、公正费用2260元、测绘费1000元，以上共计783260元；3.本案所产生的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月23日，原告与被告签订了《房屋及宅基地转让协议书》，协议约定房屋价款、付款方式以及交付房屋方式等，原告当场支付现金人民币300000元，被告书写收据确认收款款项，但在办理过户等手续的过程中，被告基于知晓上思县进城大道要开工扩建的消息，就认为到时道路两旁地价房价一定会有非常大的升值空间，遂向原告要求增加转让价款，并时常以各种理由推脱不予配合完善相关转让手续，躲避拒绝履行转让交付义务。时至2016年，在原告多次催促沟通下，双方重新达成新的房产转让价款合意。原告于2016年5月19日再次支付了房屋价款人民币300000元，被告确认收到款项后当场出具收据给原告，至此原告总共支付了房屋转让价款600000元。2016年7月22日，原告就涉案房屋与被告黎某星、黄某琴签订《房屋转让合同》，并就该合同进行了公正，但在原告办理转让手续过程中发现被告所转让房屋被查封不能过户，严重违反了双方签订合同条款的约定，违背了诚信交易原则。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告黎某星、黄某琴辩称：2013年12月29日，被告黎某星向原告罗某提出借款15万元。原告向被告表明借款必须要提供抵押担保。被告为了借款就用房屋产权证和土地使用证作为抵押并将证件交给了原告，并约定待款项偿还完毕后，原告将证件退还给被告。当日，被告向原告出具《借条》，写明借款15万元，但原告仅仅交付给报告借款款项是13万元。借款约定有高额的利息，每月15000元，只是没有写在借条上。自2014年1月始，被告按月在中国农业银行自动存取款机上将数额不等的款项存入原告的银行账户。因借款的利率太高，被告无法足额支付借款利息，遂形成利滚利。2014年6月23日，原告找到被告要求偿还借款，被告未能偿还，原告随即拿出其事先准备好的《房屋及宅基地转让协议书》，要求被告在协议书上签字，并拿出六张《借条》包括李从强的四张共74000元、黎某星和陶建齐两张共20000元，再加上被告先前欠原告的尾款，书写一张载明“今收到罗某交来房屋转让款叁拾万元”的《收据》。2016年5月19日，原告再次找到被告要求偿还借款，被告无法偿还，原告要求被告再书写一张载明为“今收到罗某交来的房屋转让款共计人民币叁拾万”的《收据》。故涉案的《房屋及宅基地转让协议书》和两张叁拾万元的《收据》由此产生。2016年7月22日，原告要求被告去司法局进行公证，公证的内容是一份《房屋转让合同》，具体操作的事宜均是原告安排，被告仅在合同上签字，并非出于被告的真实意愿。总之，被告并未收到原告的60万元款项，双方仅发生13万元的借贷关系。原告以房屋买卖合同纠纷向法院起诉，不符合事实，双方之间存在的是民间借贷关系，房屋买卖合同是民间借贷的担保方式，本案的案由应为民间借贷纠纷，应以民间借贷的法律关系进行审理。根据被告的陈述和被告提供的证据，本案的借款关系涉及套路贷。 被告黎某云未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告对其陈述的事实向本院提供如下证据：1.《房屋及宅基地转让协议书》；2.《收据》，证据1、2证明原、被告双方转让房产和支付转让价款的事实；3.《界址点坐标表》；4.《勘测宗地图》；5.《广西增值税普通发票》；6.《收据》，证据3-6证明原告办理转让过户支付费用的事实；7.《房屋转让合同》；8.《公证书》，证据7、8证明原、被告双方所签订的房屋转让合同内容条款和原告再次支付转让款确认核实后进行公证的事实；9.《国有土地使用证》；10.《房屋所有权证》；11.《房屋共有权证》，证据9-11证明原告支付房屋转让款后，被告交付有关证件办理过户交付凭证的事实；12.（2002）扶执字第174号裁定书；13.（2006）上执字第132号裁定书，证据12、13证明被告所转让的房屋被查封，已构成严重违反合同条款的事实；14.2014年11月8日《收据》，证明被告收到原告款项10万元；15.2015年5月19日《收据》，证明被告收到原告款项12万元。 被告为其辩解向本院提供如下证据：1.2013年12月29日《借条》，证明2013年12月29日黎某星向罗某借款15万元，实际获得借款款项13万元。至2014年6月23日借款本利变成30万元，罗某将该《借条》退还黎某星并书写一张收到30万元转让款的《收条》；2.黎群星、陶建齐向罗某借高利贷的《借条》2张，证明罗某强迫黎某星代黎群星、陶建齐偿还高利贷并将《借条》交给被告黎某星；3.黎群星的证明，证明罗某强迫黎某星代黎群星、陶建齐偿还高利贷；4.李从强向罗某借高利贷的《借条》3张，《借款协议》1张，证明罗某强迫黎某星代李从强偿还高利贷将《借条》和《借款协议》交给黎某星；5.李从强的证明，证明罗某强迫黎某星代李从强偿还高利贷；6.中国农业银行银行卡交易明细清单，证明申请调查黎某星通过银行自动柜员机还罗某275900元的记录（2014年到2017年罗某的银行流水），拒不完全统计，被告黎某星实际偿还金额高于275900元；7.汇款小票，证明被告汇款给原告的事实；8.证人韦某的证言，证明原告向被告发放高利贷，被告并没有把案涉房屋转让给原告的事实。 被告黎某云在答辩期限内，无证据向法庭提交。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黎某云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 经过开庭质证，对于原告提供的证据，被告的质证意见如下：证据1不合法，是原告对被告进行强迫签订的协议书，不是被告的真实意愿；对证据2的《收据》，被告并未收到30万元，借款发生时间到2014年6月13日，由于高利贷性质，利滚利，按原告的意思本金和利息已经达到了30万元，原告遂逼迫被告签30万元的收据，实际上被告没有收到30万元转让款；证据3-5都是原告自己的操作，是原告请人对房屋进行测绘，自行缴纳测绘费。2013年12月29日发生借款的时候，房产证等资料已经作为抵押担保交到原告手上，原告拿到资料后没有经过被告同意自行测绘；对证据6，30万元《收据》不合法。原告将以前借的本金加上利息，利滚利，并强迫被告承担黎群星、陶建齐、李从强的那几笔欠款，款项达到60万元，实际被告没有收到借款60万元；对证据7，公证处的《公证书》是被告胁迫原告签字的，公证处的人员并没有发觉异样，所以《公证书》不合法；对证据8，交款发票书是原告公证缴纳的费用，不是被告自愿的；对证据9-11的真实性、合法性认可，但不能证明原告的主张和目的，这三张证书是2013年12月23日发生的借款的时候，被告向原告借款13万元的抵押，并不是同意卖房给原告；对证据12-13系真实的，但与本案无关，两份裁定书都没有关于被告房屋被查封的内容；对证据14-15的真实性不予认可，证据不是被告签订的，2015年5月19日原告还收到被告的钱。涉案房屋100万元，原告举证只有60万元，加上补充的这两张证据，合计不足100万元。 对被告提供的证据，原告发表的质证意见如下：对证据1-2，该证据是被告自己书写，原告并不知晓；对证据3，被告不知情；对证据4，原告确认存在李从强的两笔借款，一笔是35000元，另外一笔是20000元，该两笔款项是被告黎某星带李从强向原告借款，承诺李从强若未能偿还由被告黎某星代还，其他的《借条》都是被告书写，原告不认可；对证据5，原告不认可；对证据6，该份证据真实、合法，但原告只收到被告偿还的23-24万元，其他的不是被告偿还的，并非如被告辩称的偿还原告275900元；对证据7，部分认可，部分不认可；对证据8，认为证人与被告有利害关系，不能作为证据。 对原、被告双方提供的证据，本院认证如下：对原告提供的证据1-2与本案有关联，本院将综合全案证据予以认定；对原告提供的证据3-5，本院予以确认；对原告提供的证据6与本案有关联，本院将综合全案证据予以认定；对原告提供的证据7与本案的有关联且系公正机关出具，本院予以确认；对原告提供的证据9-11，被告对其真实性和合法性无异议，且系有关机关出具，本院予以确认；对原告提供的证据12-13，系扶绥县人民法院、上思县人民法院生效的法律文书，本院予以确认，但与本案无关，本院不予采信；对原告提供的证据14-15，被告不予认可，且无原件核对，本院不予采信。对被告提供的证据1，原告对该份证据有异议，但结合庭审和原告提供的证据6，本院予以确认双方之间的借贷关系；对被告提供的证据2-3，原告不予认可，且被告对其待证事实，无证据予以佐证，本院不予采信；对被告提供的证据4，原告对2013年6月8日的《借条》和2014年6月23日的《借款协议》的待证事实无异议，本院予以确认，对2013年11月7日的《借条》和2014年2月24日的《借条》，原告不认可，被告未能提供证据证明该证据的待证事实，且与本案无关，本院不予采信；对被告提供的证据5，原告不予认可，且无其他证据予以佐证，本院不予采信；对被告提供的证据6，该份证据系本院依申请调取罗某在中国农业银行上思县支行开户账户的存取款明细，原告无异议，本院予以确认；对被告提供的证据7，本院将结合调取的证据6予以认定；对证据8证人证言，因证人与被告存在利害关系，其证言本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月23日，被告黎某星、黄某琴、黎某云作为甲方与原告罗某、案外人王淑梅作为乙方签订一份《房屋及宅基地转让协议书》，约定：甲方愿意将位于上思县城郊龙江桥头、面积约为144平方米的房屋转让给乙方，转款总价款500000元。同日，被告黎某星、黄某琴向原告出具收据一张，载明：今收到罗某交来房屋转让款叁拾万元（300000）正。此据。2016年5月19日，被告黎某星、黄某琴再次向原告出具收据一张，载明：今收到罗某交来的房屋转让款共计人民币叁拾万元（300000）。此据。2016年7月22日，被告黎某星、罗某作为甲方就涉案房屋与原告罗某签订《房屋转让合同》，约定：将位于上思县龙江桥头、面积为266.52平方米的土地转让给原告，双方商定的成交价格为壹佰万元，合同签订之日时，乙方一次性支付所有房款，甲方应出具收据；甲方在合同签订之日将房屋及时交付乙方使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达三十个工作日以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，甲方务必将已收的房价款退还乙方，甲方应向乙方支付房价款30%的违约金；甲方保证对该房屋有处分权利，并保证合同签订之前未存在有已将本合同的房屋转让给第三方的行为。若甲方对本合同的房屋没有处分权而将其转让给乙方的，或在合同签订之前已将本合同的房屋转让给第三方的，或在合同签订交付房屋之后又反悔收回房屋的，即视为甲方违约，甲方务必将已收的房价款退还乙方，并乙方支付房价30%的违约金。同日，原、被告就涉案的《房屋转让合同》在广西壮族自治区上思县公证处进行公证，公证书文号为（2016）桂上证字第135号，该公证文书载明：甲乙双方签订《房屋转让合同》意思表示真实。双方在合同中约定，甲方以人民币壹佰万元正将该房屋以及此房占用的土地一并转让给乙方，乙方在本合同签订当日将购房款壹佰万元付给甲方，甲方亦将该房地产的有关证件交付乙方使用。依据上述事实，兹证明：黎某星、黄某琴与罗某于2016年7月22日在本公证处签订了《房屋转让合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，合同上双方当事人的签字、指印属实。 另查明，被告从2014年3月6日至2017年11月12日存入原告62×××18的银行账户247900元。 再查明，被告黎某星、黄某琴在2016年5月19日向原告出具的《收据》时，原告要求被告承担案外人李从强欠到原告的55000元，并将欠款55000元计入30万元的房屋转让款中。原、被告双方除了存在涉案的法律关系还存在民间借贷法律关系。 本院认为，关于本案应以房屋买卖合同法律关系审理还是以民间借贷法律关系审理的问题。2016年7月22日原告与被告签订《房屋转让合同》系原告与被告黎某星、黄某琴的真实意思表示，该合同的签订未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方就该合同在上思县公证处予以了公证，应当为合法有效的合同。合同自成立时生效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。本院确认双方存在房屋买卖合同关系。被告辩称双方存在的是民间借贷关系，不存在房屋买卖合同关系，房屋买卖合同只是民间借贷的担保方式，本案应当以民间借贷的法律关系进行审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。被告对其辩解未能提供证据予以证明，本院不予采信。故本案应当以房屋买卖合同法律关系予以审理。 关于《房屋转让合同》是否解除的问题。被告对原告要求解除双方签订的《房屋转让合同》的诉请无异议，表示同意解除涉案的《房屋转让合同》，属于双方当事人在法律规定的范围内行使自己的合法权利，本院予以支持。故解除原、被告双方于2016年7月22日签订的《房屋转让合同》。 关于被告是否应当退还购房款的问题。《房屋转让合同》既已解除，被告应当将收到原告的房屋转让款退还原告。本案中，被告黎某星、黄某琴分别于2014年6月23日和2016年5月19日向原告出具《收据》，该两份《收据》均载明被告黎某星、黄某琴收到原告的房屋转让款30万元，被告在《收据》上签字确认。被告辩称《收据》的产生不合法，是因被告欠到原告款项加上利滚利形成的第一张《收据》，第二张《收据》是被告欠到原告先前的借款和利息，加上原告强迫被告承担案外人黎群星、陶建齐、李从强欠到原告的借款而形成，被告并未收到原告的房屋转让款60万元，且涉案的《房屋买卖合同》是原告强迫被告签订的，并不是被告的真实意思表示。对其辩解，原告不认可，且被告并未能向法庭提交充分的证据予以证明，应当由其承担举证不能的不利法律后果，故对被告的该辩解，本院不予采信。被告既已向原告出具《收据》确认收到原告房屋转让款60万元，其应当予以退还，但在被告不愿承担他人债务的情况下，原告要求被告承担案外人李从强欠到其借款55000元，并将款项计入房屋转让款中，无事实与法律依据，被告仅需退还实际收到的房屋转让款545000元（300000元+245000元）。自2014年3月6日至2017年11月12日被告在自动柜员机将数额不等的款项合计247900元存入原告在中国农业银行的账户内。对该笔款项，原告主张款项是偿还被告欠到原告2014年11月8日和2015年5月19日的借款22万元和利息，但被告对借款22万元不予认可，其表示并未向原告出具借款22万元的借条，其在自动柜员机存入的款项为偿还原告的其他借款。对以上款项双方未达成一致意见，亦无其他证据证明该笔款项与涉案的房屋买卖有关。故对原告诉请要求被告退还房屋转让款600000元，本院予以支持545000元，超过部分本院不予支持。 关于原告诉请的违约金。原告以案涉房屋因被法院查封故不能办理过户为由主张被告违约，并诉请被告支付违约金。但本案中原告未提供证据证明其主张，故对原告诉请要求被告承担违约金，本院不予支持。 关于公证费和测绘费。原告因购买涉案房屋而与被告签订《房屋转让合同》，在上思县公证处进行公证所产生的费用，测绘费系原告购房后进行产权变更时的合理必需支出，上述费用均由相关部门进行收取而非原告收取，原告对上述费用没有返还义务，故对原告诉请要求被告承担公证费和测绘费的诉请，本院不予支持。 关于被告黎某云是否应当承担责任的问题。本案中，与原告签订《房屋转让合同》的系被告黎某星和黄某琴，且确认收到原告房屋转让款也系被告黎某星和黄某琴，被告黎某云并未收到原告任何的房屋转让款，其不应承担退还房屋转让款的责任，故对原告诉请要求被告黎某云承担共同退还房屋转让款的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告罗某与被告黎某星、黄某琴于2016年7月22日签订的《房屋转让合同》； 二、被告黎某星、黄某琴退还原告罗某房屋转让款545000元； 三、驳回原告罗某的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5817元，由原告罗某负担1770元，由被告黎某星、黄某琴负担4047元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费11634元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 宁海珊 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 常瑞奖 书 记 员 陈晓晓