上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21685号原告：上海派果通讯设备有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：顾贞华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陆栋良，安徽陆汝明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，安徽陆汝明律师事务所律师。被告：上海友宾实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邹彬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏晞虹。第三人：上海市青浦区工人文化宫，住所地上海市青浦区青松路XXX号。法定代表人：马美君，主任。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。原告上海派果通讯设备有限公司(以下简称“派果通讯”)诉被告上海友宾实业发展有限公司(以下简称“友宾实业”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，根据派果通讯申请，本院依法追加上海市青浦区工人文化宫(以下简称“工人文化宫”)作为第三人参加诉讼。本案于2020年11月12日、同年12月17日两次公开开庭进行了审理，派果通讯的法定代表人顾贞华和委托诉讼代理人陆栋良、刘佳，友宾实业的委托诉讼代理人苏晞虹，工人文化宫的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告派果通讯向本院提出诉讼请求：判令友宾实业、工人文化宫赔偿派果通讯因拆除违章搭建导致的损失人民币444,000元(含转让费损失210,000元、装修损失150,000元、员工工资损失29,000元、营业额30,000元、2019年4月房租25,000元)。事实与理由：派果通讯成立前，顾贞华代表派果通讯，以顾贞华的名义于2017年5月22日与案外人上海宇韬实业有限公司(以下简称“宇韬公司”)签订《店面转让合同》，双方约定由宇韬公司将其经营的位于上海市青浦区青松路XXX号一层的店面房屋(以下简称“系争商铺”)，总面积约260平方米转让给顾贞华。其中转让费为400,000元，宁韬公司店铺内手机、电脑、柜台、门头招牌、室内装修折价960,000元，合计1,360,000元。上述合同已履行完毕。签订后派果通讯在上述地址中注册成立，派果通讯与友宾实业于2017年8月8日重新签订《房屋租赁协议书》，双方约定：由原告承租位于上海市青浦区青松路XXX号一层商铺，套内建筑面积按照280平方米，租金44,167元/月，租期为2017年8月20日至2021年7月31日，采用先付后用模式，按季度支付租金。后政府多次告知派果通讯系争商铺中存在违章搭建部分，根据相关法律规定要被拆除，但友宾实业却告知派果通讯无需理会，不存在违章搭建且不会被拆除，保证正常营业。但政府相关部门于2019年4月8日拆除违法搭建共计380平方米，涉及派果通讯承租部分为156.50平方米，且目前仍留有30平方米右违法搭建随时可能被拆除，由此造成派果通讯与违章搭建156.50平方米相关的转让费损失210,000元，装修装潢、设施设备费用损失150,000元，2019年4月8日至2019年5月7日员工工资损失29,000元，营业额损失30,000元，租金损失25,000元。目前派果通讯与友宾实业已就剩余房屋的继续租赁事宜达成了协议，故派果通讯在本案中仅主张与拆违相关的损失。系争商铺的产权人是工人文化宫，工人文化宫应承担相应的赔偿责任。被告友宾实业辩称，不同意派果通讯全部诉请。违法搭建不是友宾实业搭建的，也不是友宾实业拆除的，应该由工人文化宫承担相应赔偿责任。对派果通讯主张顾贞华系代表派果通讯签订合同的意见无异议。第三人工人文化宫述称，工人文化宫出租给友宾实业的房屋中含有无证部分380平方米，包含了友宾实业出租给派果通讯的无证面积156.50平方米。如果法院认为工人文化宫对派果通讯的损失存在过错，为了避免讼累，工人文化宫同意在本案中一并处理，由法院判决工人文化宫承担相应的赔偿责任。经开庭审理查明：位于青浦区青松路XXX号房屋产权登记在工人文化宫名下。2012年12月22日，工人文化宫(作为甲方)与友宾公司(作为乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于青浦区青松路XXX号工人文化宫老活动大楼一楼约800平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为10年，自2013年4月16日起至2023年4月15日止。后双方按约履行。2017年8月8日，友宾实业(作为甲方)与顾贞华(作为乙方)签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将上海市青浦区青松路XXX号一层商铺套内建筑面积280平方米的商铺出租给乙方使用，用于经营通讯设备及配件，期限自2017年8月20日起至2021年7月31日止，其中2018年12月1日起至2019年11月30日每月租金计44,167元。后双方按约履行。工人文化宫出租给友宾实业的800平方米中有380平方米为无证面积，于2019年4月8日被政府相关部门拆除，被拆除的无证部分中包含友宾实业出租给顾贞华的156.50平方米。2019年8月19日，友宾实业(作为甲方)与顾贞华(作为乙方)签订《补充协议书》，约定：原《房屋租赁协议书》项下房屋的租赁面积变更为123.50平方米，故自2019年4月1日起租金调整为每年300,000元，未尽事项仍按照《房屋租赁协议书》执行，就拆违部分造成乙方的损失，不在本协议中处理，由乙方通过诉讼方式处理。补充协议书另约定了其他事项。后顾贞华支付的押金实际变更为75,000元。另查明，本院于2019年11月4日立案受理工人文化宫诉友宾实业房屋租赁合同纠纷一案，立为(2019)沪0118民初21590号案件，于2020年3月3日作出如下判决：一、工人文化宫与友宾实业于2012年12月22日签订的《租赁合同》于2019年7月22日解除；二、友宾实业应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区青松路XXX号工人文化宫老年活动大楼一楼处房屋并返还工人文化宫；三、友宾实业应于判决生效之日起十日内支付工人文化宫租金和使用费；四、工人文化宫应于判决生效之日起十日内支付友宾实业违约金1,200,000元。该判决现已生效。以上查明的事实，由以下证据证明：各方当事人的陈述，派果通讯提供的房屋租赁协议书、民事判决书、补充协议书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，派果通讯称，因合同无效产生的各项损失计算如下：1.转让费210,000元，拆违部分156.50平方米/受让面积260平方米×受让价400,000元，考虑拆违时已使用一年半，打了8.5折，取整为210,000元。2.装修支出247,198.90元，违法建筑面积与承租面积比例约为60%，故打6折取整为150,000元，拆除的是卫生间、更衣室和办公室。3.2019年4月员工工资支出29,000元、营业损失30,000元、房租25,000元。对此派果通讯提供如下证据：(1)2017年5月22日顾贞华与案外人上海宇韬实业有限公司、濮喜春签订的店面转让合同和付款凭证，(2)拆违明细表，(3)员工工资结算表格和员工工资微信转账凭证，(4)2019年1-3月及2019年5-8月营业收入明细表，(5)现场照片一组，以证明上述损失。派果通讯并称拆违明细表是派果通讯找其自行委托的装修队针对被拆除部位的装修提供的清单。友宾实业对证据中的照片真实性无异议，对其余证据均不予认可，并称友宾实业未曾将系争商铺出租给上海宇韬实业有限公司或濮喜春，而是于2013年7月20日起出租给案外人董某某，后于2017年8月20日协议终止。工人文化宫同意友宾实业的质证意见，认为除了照片，其余证据都是派果通讯自行制作的，真实性和证明目的都不予确认。拆违不影响派果通讯的经营。根据查明的事实，本院认为，友宾实业与派果通讯均确认本案租赁合同关系发生在二者之间，本院予以照准。友宾实业与派果通讯之间的租赁合同中涉及违法建筑部分，违反法律禁止性规定，应为无效，合法建筑部分合法有效。友宾实业与派果通讯对合同部分无效均有过错，其中友宾实业过错较大。虽然工人文化宫同意在本案中一并处理其应承担的赔偿责任，但工人文化宫与友宾实业就二者之间租赁合同关系的解除、赔偿责任等事宜已由生效判决处理，工人文化宫应付友宾实业的违约金中，包括了工人文化宫因本案所涉违法建筑被拆除而对友宾实业损失承担的赔偿责任。故工人文化宫无需再对派果通讯承担赔偿责任。派果通讯因合同无效造成的损失应由友宾实业和派果通讯各自按照过错承担。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现相关违法建筑已拆除，已形成附合的装饰装修已无法利用，应由双方根据过错分担现值损失。派果通讯针对装修损失提供了现场照片、装修明细表，其中装修明细未经友宾实业确认，缺乏与本案的关联性，本院难以采信，现场已被破坏无法通过鉴定程序确定装修现值损失，根据现场照片，派果通讯主张的150,000元较为合理，本院予以确认，其中友宾实业应承担100,000元，派果通讯自行承担50,000元。关于2019年4月租金25,000元，双方已就租赁合同的继续履行和租金标准达成一致意见并签订补充协议书，派果通讯现要求返还，无事实和法律依据，本院不予支持。派果通讯主张的其他损失亦无事实和法律依据，本院不予支持，对其证据不予置评。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海友宾实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海派果通讯设备有限公司装修损失100,000元；二、驳回原告上海派果通讯设备有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,960元，减半收取计3,980元，由原告上海派果通讯设备有限公司负担1,980元，被告上海友宾实业发展有限公司负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年十二月三十日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。