广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初25617号原告：卢志远，男，1977年6月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。被告：罗丽芬，女，1979年9月16日出生，汉族，住广西贵港市港南区************，公民身份号码************。原告卢志远与被告罗丽芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理。本案适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。开庭时，原告的诉讼代理人马晓瑜，被告罗丽芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告向原告支付租金40000元（从2020年1月起暂计算至2020年8月，此后顺延计算至被告实际交还商铺之日止）及违约金（违约金以每月5000元为基数，每月逾期租金自当月6日起按年利率24%计算，暂计至2020年8月11日的违约金为3175元，此后顺延计算至租金支付完毕之日）；2.被告向原告支付水费12元，电费953元；3.被告立即交还佛山市顺德区**************；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与郑文权、卢志信、梁惠转共有位于佛山市顺德区****的房产。郑文权、卢志信、梁惠转同意由原告将上述房产出租给被告，并以原告的名义与被告签订租赁合同。2019年3月13日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告承租位于佛山市顺德区***************，期限为2019年4月1日至2022年3月31日，租金为每月5000元。合同还约定被告应于每月的5号前支付当月租金、水电费，如逾期支付租金原告有权按被告拖欠的数额的2%按日累计收取违约金，如被告逾期超过15天，原告有权终止合同。从2020年1月起，被告一直拖延租金和水电费，经原告多次催收未果。2020年7月31日，原告通过邮寄方式向被告发出律师函，要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金和水电费，被告拒收。2020年8月4日，原告通过短信方式向被告送达了该律师函。但截至起诉之日，被告分文未付。被告辩称，1.被告暂无能力支付租金，合同第四条约定被告逾期支付15日，原告有权可以终止合同，被告已经有两个月未支付租金，但原告未行使该权利；2.由于今年疫情，根据合同的免责条款，被告认为疫情属于不可抗力的自然灾害，故租金应该减免；3.2020年5月原、被告协商，被告只需再支付10000元即可结清被告拖欠的租金，且被告可提供微信聊天记录佐证，原告也同样收取了被告转账的1000元；4.2020年1月起被告就未支付租金，按照约定合同应该终止，且签订合同时被告已支付了押金10000元，扣除被告支付的押金后，被告不需再支付2020年3月至5月期间的租金。原、被告围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。原、被告对真实性无异议的证据，本院对真实性予以采信，原告提交的EMS快递单有原件核对，本院对真实性也予以确认。结合采信的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2019年3月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告向原告承租佛山市顺德区***************，期限为2019年3月13日至2025年3月31日，租金为5000元/月，每3年递增10%；被告应从2019年4月1日起于每月的5号向原告支付当月租金及水电费，付至原告指定的卢志信名下的账户内；被告逾期支付或不足额支付租金的，原告有权按被告拖欠数额的2%按日累计收取违约金，如被告逾期支付超过15天的，原告有权终止合同；合同签订之日，被告向原告支付押金10000元，租赁期满后如被告在租赁期内无任何违约行为并未拖欠租金及其他费用的，押金无息退还被告，如被告在租赁期内存在违约行为，除需依照法律法规与本合同违约承担违约责任外，押金不予退还；合同生效后，被告在确保建筑结构和商铺主体安全的前提下，有权根据自身经营布局需要对商铺进行室内装修、施工、安装设备，有关设计图纸和施工方案应提前10天提交原告备案；租赁期满，被告所进行的室内固定装修不能损坏或拆走，归原告所有，属于被告所有的不固定设备设施可拆迁搬出；租赁期内，因产生不可抗力的自然灾害导致双方受到损失的，原、被告不承担责任。协议签订后，被告支付了押金10000元即开始使用案涉商铺，并进行了装饰装修及安装了玻璃门及门锁。但自2020年1月起，被告就没有依照双方约定的期限支付租金及水电费。2020年6月1日，被告向原告代表发送微信消息，表示因交不起租金自6月起不再租赁房屋，同时转账了1000元，并说“我5月份就你说不租了哦”。原告代表仅收取了1000元，未回应被告。2020年7月31日，原告委托广东顺迪律师事务所出具律师函，告知被告截至2020年7月已尚欠原告租金35000元，水电费965元，违约金81900元，要求被告需在收到律师函之日起5日内支付租金及水电费。原告于该日委托律师发出律师函，但被告拒收。次日，原告通过手机短信的方式向被告发送了该律师函，庭审中被告确认律师函已收到，但表示没有阅读其内容。再查明，原告及郑文权、卢志信、梁惠转是佛山市顺德区****房产的共有产权人，房屋用途为商业。郑文权、卢志信、梁惠转同意原告将该房产分别出租给被告、刘松林，并同意原告以其个人名义分别与上述两人签订商铺租赁合同。庭审中，被告对水电费的金额无异议，确认其在2020年8月已清空商铺，并于该月解锁案涉商铺的门锁。另，本院于2020年9月29日向被告送达了应诉材料。另，庭审后原告向本院提交情况说明，确认：案涉商铺出租给被告时未配备门，由被告自行安装玻璃门及门锁；2020年8月23日查看时，门锁仍处于上锁状态，庭审后再次查看商铺时，发现门锁仍在，但未处于上锁状态；同意不计收2020年9月起的租金。以上事实，还有庭审笔录在案佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告罗丽芬之间的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。截至原告起诉之日即2020年9月15日，被告一直未足额支付2020年1月起的租金及水电费，已构成违约。原告起诉要求被告交还房屋可视为原告通过诉讼的途径向被告提出解除合同，故案涉《商铺租赁合同》自本院向被告送达应诉材料之日即2020年9月29日解除。庭审中，被告对交还商铺无异议，原告在庭审后再次到现场查明发现门锁已经解锁（锁头套在一起，并未锁上），因此原告收回房屋的要求已经实现。截至一审辩论终结，被告即未与原告办理交接手续，也未告知原告商铺已具备交还条件，故本院认定商铺的交还时间为庭审后原告到现场确认门锁已解除的时间，为2020年10月30日。但审理过程中，原告自愿放弃2020年9月起的租金或占用费，是其对权利的自由处分，没有损害被告的合法权利，本院予以确认。经计算，被告尚欠原告的租金为39000元（5000元/月×8个月-1000元）。被告未按约定支付租金，原告要求被告支付违约金理据充分，本院予以支持。原告主动将违约金标准调低为年利率24%，未损害被告的利益，本院予以确认。但考虑到今年年初爆发的新型冠状病毒疫情以及国家为应对疫情采取的防控措施等对生产经营的影响，本院酌定违约金从2020年4月5日（自2020年4月起全社会的生产经营开始逐步恢复）开始计算。经核算，截至2020年8月31日的违约金为2833元，此后违约金顺延计算。庭审中，被告对原告诉请的水费12元，电费953元无异议，原告要求被告支付水电费理据充分，本院予以支持。对于被告的抗辩意见。首先，合同约定被告逾期超过15天原告有权解除合同，本案中被告逾期支付租金属于违约方，无证据显示原告存在违约行为，至于原告是否主张解除合同以及何时主张解除合同，属于原告权利；其次，被告单方通知解除不符合《商铺租赁合同》约定的合同解除条件，其逾期支付租金及于2020年6月1日告知原告不继续租赁商铺均不发生合同解除的效力。被告未提交充分证据证明原告同意自2020年6月起解除合同、收取10000元结清双方债权债务（原告代表收取的1000元未备注具体性质，不能认为双方达成合意），被告关于双方达成支付10000元即结清债权债务的辩解证据不足；最后，合同约定被告在租赁期内存在违约行为，则押金不予退还，被告要求押金抵扣租金理据不足。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告罗丽芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢志远支付租金39000元及违约金（违约金的计算方式：截至2020年8月31日的违约金为2833元，此后违约金以实际尚欠的租金为基数，按年利率24%计算至租金清偿之日止）；二、被告罗丽芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢志远支付水费12元，电费953元；三、驳回原告卢志远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为451.75元（原告卢志远已预交），由原告卢志远负担51.75元，被告罗丽芬负担400元。被告罗丽芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢志远支付，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈伟锋二〇二〇年十二月十一日书记员  刘桂娴