广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10942号原告：大冶有色金属广州有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：黄朝旭。委托诉讼代理人：左艳菊、张琳敏，广东金轮律师事务所律师，广东金轮律师事务所实习律师。被告：上海如家酒店管理有限公司，住所地：上海市徐汇区。法定代表人：孙坚。被告：广州如家酒店管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：李冠群。被告：广州如家酒店管理有限公司黄沙大道店，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：朱建军。三被告的委托诉讼代理人：黄萍，女，汉族，1981年8月24日出生，该公司职员。原告大冶有色金属广州有限公司（下称“大冶公司”）诉被告广州如家酒店管理有限公司（下称“广州如家”）、上海如家酒店管理有限公司（下称“上海如家”）、广州如家酒店管理有限公司黄沙大道店（下称“如家黄沙店”）房屋租赁合同纠纷一案，公开开庭进行了审理。原告大冶公司委托诉讼代理人左艳菊、张琳敏，被告广州如家、上海如家、如家黄沙店的委托诉讼代理人黄萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大冶公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告二、被告三支付拖欠的租金484916.15元；2.判令被告二、被告三支付拖欠的物业管理费191354.5元；3.判令被告二、被告三支付逾期违约金，每日按照应付未付租金及物业管理费的0.05%标准，从2020年3月12日计至实际清偿之日（暂计至2020年8月31日为58159.28元）；4.判令被告一对被告二和被告三的上述支付义务承担连带责任；5.判令三被告共同承担本案律师费、诉讼费。事实与理由：2013年9月23日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》（合同编号：GZ20130923-1），由被告一承租原告位于广州市某某区黄沙大道144号首层、4、15、16层房屋用于开设住宿型酒店。2014年4月15日，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》（合同编号GZ20140411-1），将租赁期限调整为2013年11月22日至2025年11月21日，租金约定也相应调整为2019年11月22日至2022年11月21日年租金为1939664.58元，年物业管理费为765417.99元，分别为每年的3月11日/6月11日/9月11日/12月11日前支付本季度租金。2014年7月2日，原告与被告一、被告三三方签订《房屋租赁合同补充协议》（合同编号GZ20140623-1），将租赁房屋实际承租方转让至被告三，由被告三承接原《房屋租赁合同》享受权利履行义务并承担责任，其余条款均按原《房屋租赁合同》、补充协议及相关文件约定执行。原告曾多次致函被告要求依约缴纳租金及物业管理费等，被告均置之不理。此后，因受新冠疫情影响，国家八部委出台发改投资规【2020】734号文件倡导国有房屋租赁主体履行社会责任，对经营出现困难的小微企业在一定范围内减免租金进行帮扶，原告亦通知被告要求其提供资料以供核实是否属于租金减免对象，但被告并未能提供有效资料证明其符合相应的减免条件。三被告共同辩称：1、由于我们2020年受到疫情影响，酒店的经营受到重创，无力支付租金，根据相关法律规定，政府扶持政策，被告有权向原告提出租金的减免，且我方已向原告提出申请，现恳请法院支持我方向原提出的减免租金及物业管理费的请求。2、酒店并非无故不支付租金，而是根据相关法律规定，政府政策向原告申请费用的减免，故我方不应承担逾期支付租金的违约金及承担案件的律师费、受理费等其他额外费用。3、关于原告要求被告承担的连带责任系基于合同1.3条约定，我方对此没有异议。经审理查明：广州市某某区黄沙大道144号大冶有色大厦为国有房屋。2013年9月23日，大冶公司（甲方，出租方）与上海如家（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：GZ20130923-1）约定：甲方作为产权方向乙方出租广州市某某区黄沙大道144号首层、4、15、16（1.1（1））；乙方租用房屋为第4、15、16层全层及首层18㎡（1.1（2））。甲方保证出租房屋可供乙方用于酒店住宿、办公、餐饮、小商品零售等合法用途（1.2）；乙方如在租赁房屋所在地设立新的子公司或分公司，则该注册后新的子公司或分公司将直接取代乙方成为本租赁合同的承租方。该注册后新的子公司或分公司应与甲方签订补充协议，将乙方于合同本协议项下的权利义务转让于注册后新的子公司或分公司，同时乙方应当承担连带责任（1.3）。租期自2013年10月15日起至2025年10月14日止，其中2013年10月15日至2014年2月14日为免租期（2.1）。租金具体标准及支付以附件三《租金、物业管理费等乙方应付款项支付约定及租金支付明细》为准（3.1）。乙方除向甲方支付约定场地的租金外，还应支付物业管理费及其他因乙方经营产生而需甲方代扣代缴的费用。乙方向支付物业管理费用，甲方需向乙方提供合同附件十约定的物业管理服务，否则乙方有权拒绝支付物业管理费用。（3.2）。如乙方在房屋所在地已经有或将要设立子公司或分公司，甲方同意，乙方有权将本合同项下承租方的权利义务确认由该子公司或分公司独立享有或承担，经营如家酒店集团旗下任意品牌酒店，包括但不限于如家品牌、莫泰品牌、和颐品牌等，甲方同意配合完成确认实际承租方的所有手续（9.2）。乙方无故未能按时支付租金、物业管理费、水电费等乙方应付费用的，每逾期一日甲方有权按照应付未付金额的0.05%向乙方收取违约金（12.1（2））；等等。附件三《租金、物业管理费等乙方应付款项支付约定及租金支付明细》约定：自起租日其租金为38元/㎡/月，即1726165.2元/年；物业管理费15元/㎡/月，即681381元/年；租金和物业管理费每3年递增6%。付款期间2019年10月15日至2022年10月14日年租金标准1939664.58元，年物业管理费标准765417.99元；起租日开始后十个工作日内乙方支付首季度租金，以后乙方应于每年的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日前向甲方支付本季度租金；等等。2014年4月15日，大冶公司（出租方，甲方）与上海如家（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（合同编号GZ20140411-1）就案涉房屋约定：双方确认交房日为2013年11月22日，起租日调整为2014年3月11日，租赁年期限调整为2013年11月22日至2025年11月21日；租金等款项支付期限也作相应调整，其中2019年11月22日至2022年11月21日，年租金1939664.58元，年物业管理费765417.99元；每年3月11日前支付当年3月11日至6月10日的租金及物业管理费。2014年7月2日，大冶公司（甲方）、上海如家（乙方）、如家黄沙大道店（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（合同编号GZ20140623-1）就案涉房屋约定：根据《房屋租赁合同》（合同编号GZ20130923-1）第9.2条约定，因乙方已在租赁房屋所在地设立丙方，故上述合同承租方确认为丙方如家黄沙店；甲方开具发票及收取租金都以丙方为准；丙方作为上述合同的承租方享受权利履行义务，并承担相关责任；除上述内容外，其余条款均按原《房屋租赁合同》、补充协议及相关文件约定执行。2020年3月11日，如家公司未如约支付2020年3月11日至6月10日租金及物业管理费。如家公司于2020年3月27日向大冶公司提交《租金减免沟通函》表示因新冠疫情蔓延，酒店经营受到重大损失，故向大冶公司申请免除2020年2、3月租金，减半收取酒店2020年4、5月全部房屋租赁费用，等等。大冶公司分别于2020年4月13日向如家公司发出《催款通知书》要求如家公司支付3月11日至6月10日租金及物管费676270.64元，及违约金172499.01元。目前，如家公司继续使用案涉房屋。经查，如家黄沙店注册地为广州市某某区黄沙大道144号首层、4层、15层、16层。又查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，明确房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业，推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。2020年6月24日，广州市人民政府办公厅印发《关于应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展的若干措施》明确对承租市及区属全资、控股和实际控制的国有企业和行政事业单位权属物业，用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户，对承租市、区两级公租房、直管公房、人才住房的单位和个人在免收2、3月租金的基础上减半收取4、5月份租金。2020年8月26日，大冶公司（甲方，委托方）与广东金轮律师事务所（乙方，代理方）签订《如家酒店民事委托代理合同》（合同编号GZ20200826-5）就案涉大厦涉如家公司纠纷进行委托。大冶公司于2020年10月23日向该所支付24000元律师费。庭审中，大冶公司陈述对于如家公司的减免申请已及时回复，因如家公司不符合八部委中小微企业的规定无法给予租金优惠。如家公司表示其因并非不愿意支付租金，而是因疫情期间经营困难，希望对第二季度租金进行减免。如家公司围绕其经营困难及企业特征，提供了资产负债表、利润表、工商总局小微企业名录网站截图（截图显示小微企业库中如家公司【统一社会信用代码91440101769539494P】，资金数额100万元，登记机关：广州市越秀区市场监督管理局）。大冶公司对负债表、利润表三性不予确认，认为仅为如家公司其中一家分店表格无代表性；对工商总局小微企业名录网站截图真实性予以确认，但合法性、关联性不予确认，认为工商总局的小微企业名录是根据被告自行填报数据由系统自行纳入，且该名目显示的主体为分支机构，并非法人企业不符合国家统计局关于印发《统计大中小微型企业划分办法（2017）》，同时工商总局下发意见明确表明小微企业库不作为依据，库中特定企业是否符合政策须以政策实施部门机构自行判定。本院认为：大冶公司与上海如家签订的《房屋租赁合同》及其补充合同，大冶公司与上海如家、如家黄沙店签订的《房屋租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。案涉《房屋租赁合同》约定，如上海如家在房屋所在地已经有或将要设立子公司或分公司，经大冶公司同意，上海如家有权将本合同项下承租方的权利义务确认由该子公司或分公司独立享有或承担，同时上海如家仍作为共同承租人继续承担承租人责任。大冶公司、上海如家、如家黄沙店签订《房屋租赁合同补充协议》亦约定，因上海如家已在租赁房屋所在地设立如家黄沙店，故上述合同承租方确认为如家黄沙店；大冶公司开具发票及收取租金都以如家黄沙店为准；如家黄沙店作为上述合同的承租方享受权利履行义务并承担相关责任。根据上述约定，案涉合同的承租方为如家黄沙店，同时上海如家作为共同承租人。对于大冶公司要求支付2020年3月11日至6月10日租金484,916.15元及违约金的诉讼请求，本院作如下分析：2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，广东省商务厅在2020年1月26日发布了《广东省商务厅关于暂停大型经济活动的紧急通知》，要求在一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒的××防控工作。2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别才由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。由此可见，突发公共卫生事件的防控应急程度必然出现外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化。尤其众被告承租涉案房屋是用于开设酒店，新型冠状病毒感染××疫情对酒店业影响不可避免。无论八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、广州市人民政府办公厅印发《关于应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展的若干措施》所倡导的疫情期间国有房产租金减免原则方向亦是支持企业经营及对住宿行业等优先帮扶。因此出租方、承租方理应对疫情期间的租金共担风险、共克时艰、合理分担。故本院依据公平原则，酌定参考上述文件处理讼争租金。在上述文件中，八部委文件减免上半年3个月租金；本市政府文件则将之进一步明确为2、3月减免，4月、5月减半，实质为免3个月租金。本案中，如家黄沙店的租金已交至2020年2月29日，参考上述文件规定原告对被告3月11日至6月10日的租金应免予收取，如家黄沙店于6月11日起应正常缴纳租金。故对大冶公司诉请3月11日至6月10日租金的请求，本院不予支持。至于租金违约金，双方对租金存在争议并对如何减免进行沟通协调，因此本院认为拖欠租金过错不可归责于众被告，对大冶公司租金违约金的请求不予支持。大冶公司要求上海如家、广州如家、如家黄沙店对租金及违约金承担共同连带责任的诉请，本院亦不予支持。对于大冶公司要求支付2020年3月11日至6月10日物业管理费191354.5元及违约金请求。虽本案为房屋租赁关系纠纷，但由于双方所约定的物业服务内容也在同一《房屋租赁合同》之内，为免讼累，本案一并对该问题进行一并处理。现无证据表明在2020年3月11日至6月10日期间，大冶公司未如约提供物业管理服务，故上海如家、如家黄沙店应如约支付上述三个月的物业管理费，本院对大冶公司请求上海如家、如家黄沙店支付管理费191354.5元的请求予以支持。至于物业管理费违约金问题，案涉合同附件三对物业管理费和租金系作为整体费用按期进行缴纳处理的，因此本院认为在双方在协调沟通租金支付方式期间拖欠物业管理费过错不可归责于众被告，对物业管理费违约金的请求不予支持。虽合同约定，案涉合同的承租方为如家黄沙店，同时上海如家作为共同承租人，但大冶公司主张广州如家承担租金及物业管理费的清偿责任，庭审中广州如家对上述债务的承担亦表示确认，故广州如家可视为债务参加人对上述债务承担连带清偿责任。本案律师费问题。庭审中，原告明确根据合同12.1条请求律师费用为40000元。《房屋租赁合同》并无关于产生诉讼律师费承担的约定，且由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，故本案中大冶公司委托律师所产生的费用不是必然的经济损失。因此对于大冶公司要求如家公司承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告上海如家酒店管理有限公司、广州如家酒店管理有限公司黄沙大道店共同向原告大冶有色金属广州有限公司支付物业管理费191354.5元。二、被告广州如家酒店管理有限公司对上述物业管理费承担连带清偿责任。三、驳回原告大冶有色金属广州有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5572元，由原告大冶有色金属广州有限公司负担3715元，被告广州如家酒店管理有限公司负担1857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年十二月十五日书记员  古秋燕卢健华