广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39984号原告：肖桂潮，男，1937年6月6日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务：所长。委托诉讼代理人：徐虹，女，该所员工，通讯地址。委托诉讼代理人：梁靖宇，男，该所员工，通讯地址。第三人：林美妍，女，1956年1月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告肖桂潮与被告广州市越秀区第一房屋管理所、第三人林美妍相邻关系纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹强华、黎家学，被告委托诉讼代理人梁靖宇、徐虹，第三人林美研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告和第三人在保证房屋结构完整的前提下拆除越秀区光孝路38号二楼产权范围内的楼梯通道及铁门并将该位置腾空；2、请求判令被告和第三人向原告支付越秀区光孝路38号二楼房屋楼顶渗水部分进行维修修复原状费用5000元；3、请求判令被告和第三人搬离越秀区光孝路38号二楼天台并腾空交回原告；4、本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由：原告为越秀区光孝路38号二楼所有权人，于2018年9月取得不动产权证。不动产权证记载越秀区光孝路38号建筑结构为两层，建基面积91.1333平方米。2019年4月至5月初，原告发现楼顶渗水，需要到天台检查，但二楼通往三楼的楼梯安装了铁门，原告无法到达天台，多次联系被告未果。原告向相关部门反映问题，越秀区房管局回复二楼天台存在涉嫌违建及楼梯处安装铁门。被告在光孝路38号二楼楼梯加装铁闸门、侵占使用二楼天台造成二楼房屋楼顶漏水严重侵害了原告权益。我方第一次庭审时变更第3项诉讼请求为：请求判令被告腾空越秀区光孝路38号2楼天台除被告出租给案外人以外的位置。一、我方提出的第3项诉讼请求是除了被告出租给案外人使用的房屋以外部分，已经剔除有上盖的违章建筑，该部分公共的天台位置有搭建铁棚和雨棚，我方起诉要求拆除该铁棚和雨棚。二、我方提出的第1项诉讼请求中的铁门以及梯间，我方涉及的相邻主体是被告方，被告将责任推到实际使用的租户，是没有事实依据的，被告要对有关铁门及公共区域承担拆除以及恢复通道的责任，法院不应等待被告方去征询其租户的意见再作相关的事实认定。三、产权证中“剔除二楼阁楼8.28平方米”，该8.28平方米我方认为并非我方主张的二楼上三楼的部分，该房屋在一楼上二楼的楼梯通道中存在阁楼，我方提交的房产证表明，该房屋的建基面积为91.1333平方米，而二楼的建筑面积也是91.1333平方米，可见在二楼中的房产面积是包括整个二楼，并非被告所称的“剔除二楼阁楼8.28平方米”，故该铁门以及楼梯通道是侵占了原告的产权位置，被告应当予以拆除并且恢复原状。为维护原告权益，提起本案诉讼。被告辩称：对于第1项诉讼请求，我方需要和实际使用人沟通；我方同意对原告第2项诉讼请求中确由我方原因造成的原告房屋楼顶渗水部位进行维修，相关费用由我方负担，我方不同意给原告支付维修费5000元；对第3项诉讼请求，1958年该案涉房屋的三楼就已经搭建并使用建筑，1998年我方将案涉房屋二楼发还给原告，在办理产权证时“剔除二楼阁楼8.28平方米”已经预留了三楼的楼梯走道，三楼天台处涉嫌违建，房管一所已经向三楼租户发出整改通知书，限期整改并向城管部门反映情况。我方同意对第二项诉讼请求中对涉案房屋2楼楼顶渗水部分进行维修，但无法确定维修费用，故原告要求赔偿5000元我方无法确认。第三人述称：我方不同意原告全部诉讼请求。我方是向被告承租房屋使用，原告要求我方腾空并拆除楼梯没有依据，我方与原告没有关系。我方从1983年承租涉案房屋至今，没有改变房屋结构，一直按照承租状况使用。涉案房屋2楼通往3楼的楼梯上的铁门是我方加装，但什么时候加装已经记不清。加装原因是由于有盗窃事宜，所以我方加装了门。我方同意配合被告进行维修，我方不希望原告进入我方承租的房屋。经审理查明，1998年11月20日，广州市国土局房管局发出《广州市处理私房改造遗留问题撤管通知书》（1998）撤改字6669号载明，根据穗府【1983】71号、房政发【1997】20号文，下列房屋经批准，决定自1998年12月1日起撤管，退回给业主管业。业主姓名：陆蔚云，房屋门牌：××原50）号二楼全层，撤管面积93.7955平方米，撤管原因：补留房。撤管面积如与实测不符，以实测为准。被告为证明案涉三楼房屋在1958年已存在并作为公房出租，向本院提交了《产号001952房屋租金计算表》，计算表载明地址××三楼，使用性质住宅，土地使用面积22平方米，起租日期58年10月1日，计实租金5.8元。住户盖章处为“吴嫦”58年10月14日。原告对该证据三性不予确认，认为该证据无法证实是1958年发生的，没有相应的建筑的相关依据，更没有交租历史记录，且该证据指的是××而非涉案的38号。据粤（2018）广州市不动产权第00241191号不动产权证记载，越秀区光孝路38号二楼权利人肖桂潮，面积91.13平方米，房屋总层数：2，房屋所有权取得方式：购买。附记：剔除二楼阁楼8.28平方米。2019年5月14日，被告向局安全科发出《关于光孝路38号二楼信访材料的回复》称，越秀区光孝路38号为混合结构三层，首层和三楼为我所管辖的直管房，二楼为私房。我所于5月6日上午安排工作人员到现场查看，二楼上三楼楼梯处安装有铁门情况属实。5月14日我们与信访人沟通，表示我们拟检查漏水情况并进行维修，但信访人强烈表示我所管辖的三楼为违章建筑，要到我所面谈，现场检查未发现房屋主体结构有开裂、变形等损坏现象。2019年7月29日，广州市越秀区房屋管理局向原告发出《关于肖桂潮反映事项的回复》（越房群复字【2019】174号）载明，您来信反映光孝路38号楼顶和楼梯通道涉嫌违建事项的信访材料收悉。现回复如下：一、光孝路38号为混合结构三层，二楼为私房，首层和三楼属我局代管的直管房，由广州市越秀区第一房屋管理所开展日常管理工作。二、办理情况。（一）经现场检查，光孝路38号三楼租赁面积及部位与档案记载相符。三楼楼梯处有安装铁门、三楼原天台处部分涉嫌违建。房管一所已发出整改通知书，要求光孝路38号三楼承租人限期整改并向光塔街城管中队反馈情况。（二）房管一所曾多次电话联系您希望上门勘查渗漏部位，但均未能与您取得联系，故暂未能确认具体渗漏情况及原因，经现场检查暂未发现房屋主体结构有开裂、变形等损坏现象。（三）据三楼住户反映，其房屋曾遭盗窃，故此在二楼上三楼位置安装了铁门，其表示愿意配钥匙给二楼住户上三楼。三、处理建议。（一）房管一所已向该屋承租人发出限期整改通知书，如该承租人拒不整改的，房管一所将按租赁合同约定依法处置。（二）关于二楼房屋渗漏的情况，建议您与方管一所联系，约好时间上门检查。2020年3月10日，被告向光塔街道办事处发出《关于光孝路38号三楼住户在楼梯建铁门及在屋面乱搭建问题办理情况的回复》载明，光孝路38号（旧门牌：××）房屋为2层半砖木结构，册记房屋所有权来历：1958年国家经租，我局于1980年进行了维修。现首层和三楼为我局第一房屋管理所管辖的直管房。我局于2020年3月6日到现场勘查，根据查册图和房屋现状，三楼楼梯口经过客厅再到天台，楼梯及三楼的客厅均为三楼专有产权部分，该部分不存在与二楼共有共用的问题。住户在三楼楼梯位于二楼的入口处安装铁门，不影响二楼的安全和使用。在1998年撤管时，撤管的是二楼全层，但不包含上三楼的楼梯。第一房屋管理所曾于2019年10月18日向住户发出整改通知，住户在天台搭建的遮雨棚被拆除。现该住户又再搭建，我所将继续跟进并配合做好住户的工作。2020年7月1日，被告再向局安全科发出《关于光孝路38号信访材料的回复》称，越秀区光孝路38号为混合结构三层，首层和三楼为我所管辖的直管房，二楼为私房。我所于6月16日会同光塔街城管中队到现场进行检查，二楼上三楼楼梯处安装有铁门情况属实，该部位是三楼入户楼梯，为防盗三楼住户加装铁门不属违章行为，三楼天台部位搭建有雨棚，我所工作人员与城管中队工作人员对住户进行了教育，三楼住户也同意想办法拆除。我所于6月17日向三楼住户发出限期整改通知书。2020年11月2日，法院组织原、被告前往案涉场地勘查。经勘查，光孝路38号二楼与三楼之间的楼梯是通往三楼的唯一通道，楼梯入口处有加装一个不锈钢铁门，从二楼上楼梯到三楼直接进入三楼房屋的客厅。第三人称铁门是我加装，但什么时候加装已经记不清。加装原因是由于有盗窃事宜，所以加装了铁门。2017年1月12日，被告与第三人签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，被告受广州市越秀区房屋管理局委托，同意将越秀区光孝路38号三楼部位（产别：经租）出租给第三人作住宅使用，使用面积24.2平方米。租期从2016年7月1日至2018年6月30日，月租金额80.1元。该合同于2017年3月13日在房管部门办理租赁备案手续。2020年7月24日，被告和第三人续签租赁合同，租期为2020年8月1日至2022年7月31日，月租金额为91.8元。该租赁合同于2020年12月14日在房管部门办理租赁备案手续。案涉三楼房屋由第三人一家居住使用。被告为证明案涉三楼一直存在并使用，且不属于违法建筑，向本院提交了广州市昀达测绘有限公司于2004年10月8日作出的《房屋面积测量成果报告书》（测字：320200140），其中审核意见表载明，该房屋为砖木结构；四周墙体均为自墙，该栋楼#36号全部私房，且有独立梯间，故不参加梯间分摊，梯间由#38垂直分摊，通道由#38二三层层间分摊等。复核意见加盖有广州市越秀区国土资源和房屋管理局公章、广州市房地产测绘所业务专用章和广州市昀达测绘有限公司业务专用章。原告对该证据发表质证意见称：真实性由法院认定，但该测量报告可看出即使历史原因3楼作为公房进行出租，但涉及的面积只有22平方，其余面积属于公共空间，且属于我方产权面积的上盖。被告无合法依据证明除22平方米外的面积属于历史使用。另，由于3楼天台属于公共地方，被告、第三人将2楼通向3楼楼梯进行使用，使我方无法使用公共的天台。根据该证据，可看出第三人通往3楼时经我方2楼产权位置及2楼楼梯占用了我方产权位置，该行为也侵害了我方权益，也给予我方不便利，故此我方诉请有法有据。被告所称的历史原因不属于违章建筑的说法，而证据5，列明涉案房屋第三层在1980年建成，所以涉案房屋不属于该房屋政策。证据8中的查丈原图与我方房产证附图不一致，我方认为应当以房产证为准。第六页我方也不认可，其他位置属于公共天台。通往3楼也是需要经过我方2楼范围。本院认为，被告提供的租金计算表显示，原××三楼在1958年已经存在并由房管部门代管。另根据广州市国土局房管局作出的撤管通知书记载，光孝路38号（原50号）二楼于1998年撤管发还给业主。原告表示其在2018年9月份购买案涉二楼房屋时有查看房屋，其购买时应当知晓该房屋二楼至三楼有楼梯，三楼房屋有人居住的事实。被告是案涉三楼房屋的管理人，第三人向被告承租三楼房屋居住使用，原告作为案涉二楼房屋的产权人无权要求被告及第三人搬离案涉房屋三楼（即原告诉请二楼天台）并腾空交还给原告。案涉房屋现状为二楼至三楼之间的楼梯直接进入三楼的卧室，如果拆除该楼梯通道势必导致三楼房屋无法进出。原告提供的证据不能证明该楼梯在二楼房屋的自有产权范围内，退一步说，即使二楼至三楼的梯间在原告自有产权范围内，原告作为二楼的不动产权利人亦应当对相邻权利人的通行提供必要的便利。故原告起诉要求被告及第三人拆除楼梯通道及铁门并腾空缺乏理据，本院不予支持。原告认为被告加装铁门及在三楼（二楼天台）涉嫌搭建违法建筑等问题，本院已告知其另寻法律途径申诉解决，不属于民事案件受理范围，本院不予调处。关于原告申请对案涉房屋漏水两个漏水位置的成因鉴定的问题，本院评析如下，即使经过鉴定确定为三楼房屋漏水对二楼造成了损害，被告作为三楼房屋的管理人依法应当承担相应的修复责任，第三人作为三楼的实际使用人应当承担配合修复的义务，现被告已同意修复，且第三人已同意配合修复，原告的鉴定申请将造成各方诉累及司法资源的浪费，故本院不予接纳。关于原告要求被告支付二楼房屋楼顶渗水修复费用5000元的问题。虽然原告没有提供证据证明是被告或第三人原因造成二楼房屋渗水，也没有提供证据证明具体的损失额，但被告同意对二楼房屋渗水部位进行维修，第三人亦愿意配合被告负责维修，本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条、第八十七条之规定，判决如下：一、本判决书发生法律效力之日起五日内，被告广州市越秀区第一房屋管理所修复广州市越秀区光孝路38号2楼房屋的渗水部位；第三人林美妍协助被告广州市越秀区第一房屋管理所进行修复；二、驳回原告肖桂潮的其他诉讼请求。本案受理费25元，由原告肖桂潮负担12.5元，由被告广州市越秀区第一房屋管理所负担12.5元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二〇年十二月三十一日书记员  张敏