安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初5069号 原告：安徽智荐良行企业管理有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路297号金域华府写字楼1-704,统一社会信用代码91340104MA2TOFR93N。 法定代表人:陈刚,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈文龙，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。 被告:萧县衡德置业有限公司,住所地萧县龙城镇淮海路东段南侧,统一社会信用代码9134132255184373B。 法定代表人:方美玲,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。 被告:萧县亿洲商业运营有限公司,住所地萧县龙城镇淮海东路延伸段北侧,统一社会信用代码91341322MA2NOGNR2Q。 法定代表人：林在图，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。 原告安徽智荐良行企业管理有限公司（以下简称“智荐良行”）与被告萧县亿洲商业运营有限公司（以下简称“亿洲城”）、萧县衡德置业有限公司（以下简称“衡德公司”）合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理，依法作出（2019）皖1322民初5845号民事判决书；原告智荐良行提出上诉，经宿州市中级人民法院（2020）皖13民终1272号民事裁定书裁定发回重审。本院于2020年7月24号重新立案，依法适用普通程序，于2020年9月29日、10月13日两次公开开庭进行了审理，原告智荐良行的委托诉讼代理人沈文龙、童助旭，被告亿洲城、被告衡德公司的共同委托诉讼代理人朱安英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智荐良行向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付欠付的招商代理佣金1011576.28元、商业运营管理服务费25万元、违约金270万元，合计3961576.28元(从起诉日起按同类同期银行贷款利率计算利息,期后顺延至款息结清日止);2、判令两被告承担本案诉讼费用。 事实与理由:2018年11月21日,亿洲城受衡德公司的委托与原告签订《商业招商运营管理合同》；2019年4月28日,衡德公司、亿洲公司与智荐公司签订《安徽省萧县龙山明珠?亿洲城委托经营管理合同》。双方在合同中分别对项目位置、费用及结算标准、支付时间、违约责任做了明确约定。 智荐公司在2019年3月一7月间共为亿洲城招商65户,合同期内总收益为58944608.74元,应得招商佣金为1511366.28元,衡德公司、亿洲公司实际仅支付招商佣金为499790元,欠付招商佣金为1011576.28元。 衡德公司、亿洲公司委托智荐公司为亿洲城项目提供招商、经营、物业管理服务,委托期为10年,委托管理起止时间为2019年6月1日至2028年5月31日,商业运营管理服务费为每月150000元,支付时间为每月5日,委托管理从2019年6月1日起算至2019年9月9日(4个月),共计60万元。衡德公司、亿洲公司实际支付商业运营管理服务费35万元,欠付商业运营管理服务费25万元。2019年8月24日,衡德公司、亿洲公司单方面发出《合同解除协议》,提出自2019年7月31日起解除《商业招商运营管理合同》、《安徽省萧县龙山明珠亿?洲城委托经营管理合同》。2019年8月30日,智荐公司针对衡德公司、亿洲公司单方面发出的《合同解除协议》,及时回复,并针对衡德公司、亿洲公司欠付商业运营管理服务费10万元的违约行为进行了催收,但衡德公司、亿洲公司一直未按合同约定及函件要求付款。故形成诉讼。 衡德公司、亿洲公司辩称：原告的诉求应予以驳回，理由如下：1、因原告违约导致合同无法继续履行，原被告已经协商解除合同；2、64份合同对应的租金及佣金是否缴纳原告未完成举证；64份合同中有19份是转签合同，19份合同的佣金是和上一个团队进行结算，不可重复提取；9户退户在商场未开业前已经退租，原告不存在提取佣金的条件；3、双方解除合同是由于原告未按约定将管理团队人员安排就位，无法达到被告运营需要，经双方协商口头达成解除合同，后原告离场,被告并无违约行为；综上，应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： （一）关于智荐公司提供的证据：1、《商业招商运营管理合同》一份、2019年3月-7月亿洲城项目合同审批表65份、佣金结算明细、转款明细账分别一份、安徽农金电子回单6份，欲证明原告2019年3月-7月招商65户，合同期间总收益为58644608.74元，被告应付招商佣金为1511366.28元，实际仅支付499790元，尚欠招商佣金1011576.28元；2、《安徽省萧县龙山明珠·亿洲城委托经营管理合同》一份、转款明细账一份、安徽农金电子回单3份，欲证明两被告委托原告为亿洲城项目提供招商、经营、物业管理服务，委托期为10年，委托管理起止时间为2019年6月1日至2028年5月31日，商业运营管理服务费为每月1.5万元，被告应支付2019年6月1日至2019年9月9日60万元，两被告实际支付35万元，欠付商业运营管理服务费25万元。3、《合同解除协议》（被告出具）、《关于萧县亿洲城商业项目的结算月度管理费用函》、《关于萧县亿洲城商业项目解除协议的相关法律事务函》、《关于萧县亿洲城商业项目支付运营管理费用函》、《关于萧县亿洲城商业项目支付运营管理费用函回复函》（2019.9.5被告出具）各一份，欲证明两被告单方面发出《合同解除协议》，但该文本未经与原告协商，原告也未同意文本内容，该文本不具有法律效力，两被告已构成单方解除合同且已根本违约。被告对原告所举证据真实性无异议，但对证明目的均有异议。 （二）关于亿洲城、衡德公司提供的证据：1、商业运营招商管理合同，证明物业开业时间是待定的。被告已经向原告书面发出解除合同（合同5-3）。合同附件D中的第三条规定，应在佣金中扣除代发的工资；2、被告向原告发的三份函（9月1日、9月5日、9月6日），证明对于原告的违约，被告以书面形式告知了原告；3、转账凭证11张（除原告举证的9张凭证外，另还有2019年8月15日和2019年7月15日两张），证明被告付给原告的费用总计是1008309.44元（计算多出了2019年7月15日的8万元，2019年8月15日的76600元）；4、原团队与超凡日化等19户签订的合同及原告公司与超凡日化等19户转签的合同、9个退户的合同，证明19户转签合同上个团队已经结算过佣金；9个退户的合同加上组装女货重复，在亿州城开业前，9家已经退户，亿州城并未收取租金及履行合同，所以这些佣金原告不能提取。5、被告邮寄原告的函，证明原告单位已收取；6、邓宇鹏和徐俊出具的书面证明，邓宇鹏系当时项目的总经理，证明双方的合同在履行过程中原告违约，双方于2019年7月31日协议解除，且原告已在合同终止后离场。原告对被告证据均有异议，认为均不能达到其证明目的，证据1的合同约定计算佣金是按招商计算的，并不是按运营时间计算；证据3的转款凭证中2019年8月15日的转账是转给了邓宇鹏，此回单原告无法核实。2019年7月15日转款是12万多元，收款名称为系统内待销账（核心），该笔转款与原告无关，原告不予质证。其余转款没有异议，其中499490元为招商佣金，35万元为运营管理服务费。证据6证人证言不能作为证据使用，且证人离职后在被告单位从事商场管理工作。 综合庭审情况，原被告双方均向法庭出示《商业招商运营管理合同》及《安徽省萧县龙山明珠?亿洲城委托经营管理合同》及来往函件，虽然双方的证明目的不同，但证据相同，故对于该两份合同及来往法律函的真实性予以认定。 经审理本院认定事实如下：2018年11月21日,衡德公司委托亿洲城与智荐良行签订《商业招商运营管理合同》，2019年4月28日，智荐良行与衡德公司及亿洲城三家签订《安徽省萧县龙山明珠?亿洲城委托经营管理合同》，双方约定智荐良行负责亿洲城的招商、运营及物业管理等，同时对招商佣金及物业管理费用的结算标准、支付时间、违约责任做了约定。《安徽省萧县龙山明珠?亿洲城委托经营管理合同》中约定，两被告委托原告为亿洲城项目提供招商、经营、物业管理服务,委托期为10年,委托物业管理起止时间为2019年6月1日至2028年5月31日,商业运营管理服务费为每月15万元等。合同签订后,原告按约定为两被告提供服务。至2019年7月底，原告为被告合计招商68户，其中19户系被告之前招商团队所签约，转签原告名下，两被告实际支付商业运营管理服务费及招商佣金合计849790元。因原告单位职员2019年7月底即陆续撤离，原被告合同无法继续履行，双方协商解除合同，2019年8月亿洲城、衡德公司向智荐良行发出《合同解除协议》,内容载明:三方经协商自2019年7月31日起解除《商业招商运营管理合同》、《安徽省萧县龙山明珠?亿洲城委托经营管理合同》。2019年8月30日,智荐公司针对两被告发出的《合同解除协议》回复《关于萧县亿洲城商业项目解除协议的相关法律事务函》，声明不同意解除合同，同时向被告主张270万元违约金；同日向两被告发出《关于萧县亿洲城商业项目的结算月度管理费用函》，认为欠付管理费10万元。2019年9月4日,智荐公司发出《关于萧县亿洲城商业项目支付运营管理费用函》,催收亿洲城、衡德公司支付商业运营管理服务费25万元。2019年9月5日,亿洲公司、衡德公司针对智荐公司的2019年9月4日《关于萧县亿洲城商业项目支付运营管理费用函》,回复《关于萧县亿洲城商业项目支付运营管理费用函回复函》再次声明自2019年7月31日起解除《商业招商运营管理合同》、《安徽省萧县龙山明珠?亿洲城委托经营管理合同》。 另查明，智荐良行向法庭提供签约合同69份，其中单位名称为“组货女装”和“39服饰”的均为两份，组货女装系重复提供，分别在合同审批中载明“转签合同”字样的合同为：（以品牌名称计）珂卡芙（佣金10644元）、猫人内衣（佣金10573.5元）、杰尼威尼（佣金32280元）、衣诗曼（佣金8977.5元）、超凡日化（佣金14160元）、鼎烧烤肉（佣金24000元）、齐祺渔锅（佣金21760元）、喜虾客（佣金14400元）、巴比酷肉蟹煲（佣金10605.4元）、朴与素童装（佣金5512.5元）、39服饰两份（佣金分别为31920、12690元）、韩尚优品（佣金26900元）、亿轩童装（佣金18800元）、皇室童缘（佣金10200元）、泰芒了答案（佣金7583.33元）、珍奶会所（佣金8100元）、沪上阿姨（佣金6760元）、琪拉得冰淇淋（佣金4333.33元），合计19份，佣金合计280199.56元。其中4家和亿洲城主张的19家已经结算佣金的品牌不同的分别是：珂卡芙、猫人内衣、巴比酷肉蟹煲、韩尚优品。其中签约人相同但是品牌名称不同的有：原告合同中的珍奶会所，被告表述单位名称为R$B巡茶，双方用户名及面积均相同，故该两家品牌可认定为同一家。 再查明，双方合同签订后，被告向原告付款9次如下：2018.12.5转6万元、2019.1.8转68758元、2019.1.31转68758元、2019.3.12转100758元、2019.4.4转100758元、2019.5.14转100758元、2019.6.19转10万元、2019.7.4转15万元、2019.8.15转10万元，合计849790元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，原被告双方分别签订的《商业招商运营管理合同》及《安徽省萧县龙山明珠?亿洲城委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当合法有效。 关于原告应得佣金数额计算问题。原告向法庭提交68套（份）签约合同，以此主张应得佣金1511366.28元，但其中19份合同在审批表中载明“转签”字样，被告质证提出转签合同系来源于上一任招商团队，其佣金已经与前任团队结算完毕，不应重复计算，虽然被告主张的品牌名称与原告的品牌名称存在个别差异，原告对于“转签合同”的意义未明确答复并给予法庭合理解释，故对于原告合同中的转签合同佣金予以扣减，以原告计算的19家转签合同佣金数额280199.56元为限；对于被告主张扣减19户转签合同佣金387290元及9户退铺合同佣金253532.6元，未向法庭提交合理证据支持其资金支付情况及损失，不予支持。 关于双方合同的解除时间问题。原告自认合同无法履行的时间在2019年10月，并以此计算应得报酬；被告主张在2019年7月31日双方约定解除。现查明，被告于2019年8月6日自拟解除合同协议，要求自2019年7月31日解除合同，该协议8月24日到达原告单位，虽然该协议内容载明双方协商解除合同，但其字面理解即可确认意思表示系解除合同，原告未在协议上签字，但原告收悉后于8月30日回复，并同时向被告主张违约金及经济赔偿，该回复表明已经知晓对方解除合同的表示；故对于双方合同解除的时间确定为2019年8月24日。据此，原告应得运营管理费为3个月×15万元=45万元。 关于被告是否应该承担违约责任问题。被告主张原告方人员2019年7月31日即撤离工作岗位，并提交原告方管理人员徐俊及邓宇鹏的证言，原告虽然主张2019年10月撤离的工作人员，未提供证据支持，且2019年8月起，原告并无工作业绩，该行为表明自2019年8月起双方未履行合同义务，且原告未提交具体损失证据，故对于原告主张被告承担违约责任及赔偿金的请求不予支持。 关于被告支付原告资金计算方式问题。被告向法庭出示11份转账凭证，主张转款1008309.44元，原告对2019年7月15日126586.41元及2019年8月15日转至邓宇鹏账户76600元两张凭证提出异议。经审查，2019年7月15日转账凭证显示“系统内待销账”，故该笔转账尚未完成，不应计算为原告已经得到；2019年8月15日转账给邓宇鹏的工资转账凭证，虽然邓宇鹏是原告职工，被告向该职工个人账户转款的行为未得到原告授权，事后对该行为原告亦明确表示不追认，故被告应自行承担行为后果；因此原告质证意见成立，对于该两笔转账凭证不予认定。综上，二被告尚欠原告佣金及管理费应为：45万元+1511366.28元-849790元-280199.56元=831376.72元；该款二被告应当支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第（二）款、第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告萧县亿洲商业运营有限公司、萧县衡德置业有限公司本判决生效后十日内偿还原告管理费及佣金合计831376.72元； 二、驳回原告安徽智荐良行企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费38493元，由原告安徽智荐良行企业管理有限公司承担26193元，由被告萧县亿洲商业运营有限公司、萧县衡德置业有限公司负担12300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  杨晓军 人民陪审员  李祥海 人民陪审员  毛永宏 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  梁晓慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。