北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初474号原告（案外人）：山西古县农村商业银行股份有限公司，住所地山西省临汾市古县岳阳镇相如路138号。法定代表人：任建文，董事长。委托诉讼代理人：陈帅，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王建军，山西卓齐律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告山西古县农村商业银行股份有限公司（以下简称古县农商行）与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古县农商行的委托诉讼代理人王建军、陈帅，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古县农商行向本院提出诉讼请求：1.判令排除对山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭1号楼4单元303号房屋（以下简称涉案房屋）的执行；2.确认古县农商行对涉案房屋享有物权期待权益；3.案件受理费由中信富通公司承担。事实和理由：2013年古县农商行在追偿贷款时，洋洲房地产公司自愿加入到偿还其所控制的8户企业和个人的债务中，承担归还古县农商行贷款的义务。据此，截止2013年4月21日，洋洲房地产公司共拖欠古县农商行贷款本息25574926.81元（其中，本金1918万元、利息6394926.81元）。为偿还上述欠款，经双方协商，古县农商行与洋洲房地产公司达成了《还款协议书》，约定洋洲房地产公司将其包括涉案房屋在内的26套房屋出售给古县农商行，以其售房款抵顶拖欠古县农商行的贷款24560423元。2013年4月27日，古县农商行与洋洲房地产公司签订《盛世华庭-福苑房屋认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定古县农商行购买洋洲房地产公司的涉案房屋，房款总额1190516元。洋洲房地产公司于2013年5月10日向古县农商行出具了交纳1190516元房款的收据，并于当日将上述26套房屋交付给古县农商行。古县农商行为防止所购房屋财产丢失损坏，于2013年8月3日与洋洲房地产公司签订《保管协议》，约定由洋洲房地产公司代管房屋。之后，古县农商行多次催促洋洲房地产公司办理产权过户登记手续，洋洲房地产公司均以种种理由推诿，至今未予办理。此后，北京市第二中级人民法院（以下简称北京市二中院）作出（2018）京02民初70号民事裁定书，保全预查封了包括涉案房屋在内的位于临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭64套房屋，此后又继续预查封。因北京市二中院未张贴封条和查封公告，也未将查封裁定送达古县农商行，故古县农商行对此不知情，并处置了购买的26套房屋中的15套。现古县农商行从受让人处得知被查封事宜，为此提出执行异议申请。北京市二中院以古县农商行未支付购买上述房屋全部价款，其他证据亦不足以证明古县农商行在法院保全查封上述房屋之前已合法占有该房屋为由，作出（2020）京02执异308号执行裁定，驳回了古县农商行的异议申请。古县农商行与洋洲房地产公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，房屋买卖事宜远远早于查封日期，并且洋洲房地产公司以售房款抵顶了其所欠古县农商行的贷款并达成了《还款协议书》和移交了所售房屋，应视为买卖双方房、款已经两清。涉案房屋在被查封之前已实际交付给古县农商行，古县农商行自2013年一直占有该房屋，并委托洋洲房地产公司代为保管。虽未办证，但是系洋洲房地产公司的原因所致，古县农商行对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不应查封涉案房屋。北京市二中院执行裁定及驳回异议的裁定均不正确。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，北京市二中院的查封行为侵犯了古县农商行对涉案房屋的物权期待权益，古县农商行享有足以排除强制执行的民事权益，故请求依法判令不得执行涉案房屋，并确认古县农商行对涉案房屋享有物权期待权益。中信富通公司辩称，古县农商行提出的诉讼请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的排除执行的法定情形，其提供的证据不足以证明其享有房屋的物权期待权，请求法院驳回古县农商行的诉讼请求。一、古县农商行不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除执行的情形。1.古县农商行与洋洲房地产公司未签订合法有效的书面合同。首先，本案所涉及的基础贷款债权即使是真实的，但吕建斌未取得洋洲房地产公司其他股东同意，以洋洲房地产公司房产偿还个人债务，属于无权处分；同时洋洲房地产公司以自身房产代偿吕建斌的个人债务，属于无效行为。因此《还款协议书》无效。其次，即使《还款协议书》有效，古县农商行与洋洲房地产公司系以物抵债，签订《还款协议书》的目的是债务清偿而非房屋买卖，即《还款协议书》不是以变更房屋所有权为目的的买卖合同，且因《还款协议书》属于以物抵债，《认购协议书》并无存在的法律意义，同时根据认购协议书的名称及内容可知，该协议属于房屋预约合同，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，涉案认购协议书不具备法定的13项合同要件，故认购协议书并非房屋买卖合同。再次，即使《认购协议书》在形式上被认定为房屋买卖合同，但因为古县农商行和洋洲房地产公司未办理商品房预售合同备案手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条、晋建房字（2007）33号文件的规定，《认购协议书》需向商品房管理部门进行备案，而本案并未备案，故《认购协议书》不具备程序上的合法性。2.古县农商行并无证据证明洋洲房地产公司已向其交付涉案房屋，亦无证据证明其已合法占有涉案房屋，即使古县农商行已占有涉案房屋，也是基于《还款协议书》项下的债权请求权占有房屋，不能理解为《执行异议和复议规定》第二十八条第二项所规定的占有。3.古县农商行实际上并未支付涉案房屋的全部价款，因为本案系以房抵债，并无实际交付房款的行为。4.古县农商行未提交证据证明其非因自身原因未办理不动产转移登记手续。二、古县农商行对涉案房屋不享有物权，也不享有物权期待权。涉案房屋未办理所有权转移登记手续，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，古县农商行不享有所有权。同时因古县农商行未办理房屋登记手续，故以物抵债协议并未实际履行。以物抵债协议并非房屋买卖合同，法律仅赋予真实购买人物权期待权，而以房抵债的古县农商行并非真实购买人。即使认定古县农商行享有涉案房屋的物权期待权，但该权利的性质并非物权请求权，而是债权请求权，该权利不能排除法院的强制执行。洋洲房地产公司述称，1.洋洲房地产公司开发的涉案房屋已以抵还贷款的方式出售给古县农商行，涉案房屋已经交付给古县农商行合法占有。2.因山西省临汾市房地产管理局向山西省临汾市不动产管理中心移交业务，相关业务停办，且涉案房屋未竣工验收，故洋洲房地产公司未能就涉案房屋办理初始登记和所有权变更登记。3.（2018）京02民初70号案件的诸多被执行人向中信富通公司提供了抵押的房地产和质押的股权，且有其他财产可供执行，处置被执行人的财产足以偿还全部债务。涉案房屋属于古县农商行的财产，应予排除强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司（以下简称洋洲石油公司）、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司（以下简称尧尔欣公司）、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、洋洲石油公司等承担相应的法律责任。洋洲石油公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月17日，本院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。古县农商行向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异308号执行裁定书，裁定驳回了古县农商行的异议请求。后古县农商行提起本案执行异议之诉。二、关于古县农商行主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于古县农商行的名称变更情况古县农商行的前身为古县农村信用合作社联合社，后变更名称为古县农村信用合作联社。2020年4月29日，经中国银行保险监督管理委员会临汾监管分局核准，古县农村信用合作联社改制为古县农商行。（二）关于古县农商行与洋洲房地产公司之间抵偿债务的事实古县农商行向本院提供的证据显示：2009年3月20日，赵映峰与古县农村信用合作社联合社营业部（后更名为古县农村信用合作联社营业部，以下简称古县联社营业部）签订《农户保证担保借款合同》，约定赵映峰向古县联社营业部借款290万元，借款期限从2009年3月20日起至2010年3月19日止。2009年3月24日，秦江涛与古县联社营业部签订《农户保证担保借款合同》，约定秦江涛向古县联社营业部借款290万元，借款期限从2009年3月24日起至2010年3月23日止。2009年3月25日，阴元生与古县联社营业部签订《农户保证担保借款合同》，约定阴元生向古县联社营业部借款280万元，借款期限从2009年3月25日起至2010年3月24日止。2011年6月16日，临汾市尧都区翔宇石油沥青有限公司（以下简称翔宇公司）与古县联社营业部签订《流动资金贷款合同》，约定古县联社营业部向翔宇公司提供贷款215万元，贷款期限从2011年5月13日起至2012年5月12日止；同日，洋洲石油公司作为保证人与古县联社营业部签订《保证合同》，为上述贷款合同提供连带责任保证担保。2011年6月29日，翔宇公司与古县联社营业部签订《流动资金贷款合同》，约定古县联社营业部向翔宇公司提供贷款285万元，贷款期限从2011年6月29日起至2012年6月28日止；同日，临汾市鸿博源化工有限公司（以下简称鸿博源公司）作为保证人与古县联社营业部签订《保证合同》，为上述贷款合同提供连带责任保证担保。2011年9月30日，尧尔欣公司与古县联社营业部签订《流动资金贷款合同》，约定古县联社营业部向尧尔欣公司提供贷款265万元，贷款期限从2011年9月30日起至2012年9月29日止；同日，鸿博源公司作为保证人与古县联社营业部签订《保证合同》，为上述贷款合同提供连带责任保证担保。2011年12月13日，安国旺与古县联社营业部签订《山西省农村信用社借款合同》，约定古县联社营业部向安国旺提供贷款150万元，贷款期限从2011年12月13日起至2012年12月12日止；同日，鸿博源公司作为保证人与古县联社营业部签订《保证合同》，为上述贷款合同提供连带责任保证担保。2011年12月14日，李宁与古县联社营业部签订《山西省农村信用社借款合同》，约定古县联社营业部向李宁提供贷款158万元，贷款期限从2011年12月14日起至2012年12月10日止；同日，鸿博源公司作为保证人与古县联社营业部签订《保证合同》，为上述贷款合同提供连带责任保证担保。古县联社营业部按照上述借款合同和贷款合同的约定向借款人赵映峰、秦江涛、阴元生、翔宇公司、尧尔欣公司、安国旺、李宁发放了相应的贷款。各借款人分别与古县联社营业部签署了借款借据。2013年4月20日，洋洲房地产公司向古县农村信用合作联社盖章出具《声明书》，声明如下内容：“一、我单位愿将处于临汾市解放东路51号洋洲花园盛世华庭住宅楼共计26套，交由吕建斌先生，用于偿还授权于吕建斌先生签署与古县农村信用合作联社《还款协议书》的单位与个人之借款；二、本声明后附吕建斌先生签署的《还款协议书》。三、本声明后附用于偿还借款的房屋信息明细。四、对于上述各项声明我单位承诺无任何瑕疵。权利完全完整无其他利害主体。”同日，赵映峰、秦江涛、阴元生、安国旺、李宁及尧尔欣公司、翔宇公司分别签署《授权委托书》，授权吕建斌代表其与古县农村信用合作联社签署《还款协议书》。2013年4月23日，古县农村信用合作联社召开关于研究收取洋洲房地产公司抵债资产的专题会议并作出会议纪要，会议内容为：自2009年3月至2011年12月期间，洋洲房地产公司法定代表人吕建斌所控制企业—翔宇公司在我社贷款2笔，贷款金额500万元，尧尔欣公司贷款1笔，金额265万元；安国旺、李宁、赵映峰、阴元生、秦江涛5人，贷款金额1153万元，合计贷款金额1918万元，现贷款已逾期，共计本金利息2557.49万元。……在催收过程中了解到吕建斌有投资的房地产，且还没有全部售出。为了清收不良贷款，降低信贷资产损失，经与吕建斌多次协商，收取其位于临汾市解放东路51号洋洲花园盛世华庭住宅楼26套，共计3319.3平方米，按7400元价格，共计24560423元。除去贷款罚息，每平方米均价为6760元，用于抵顶上述不良贷款本息，不足部分依据合同继续追偿。经过参会人员研究讨论通过，全部同意收取吕建斌抵债资产。同日，吕建斌作为甲方、古县农村信用合作联社作为乙方，双方签订《还款协议书》，协议载明：“实际用款人吕建斌，用其控制的企业及个人在我联社借款1918万元，经我联社清收人员多次上门清收，现达成以下《还款协议书》：截止2013年4月21日，甲方用其控制的企业及个人在我社共借款8笔，金额1918万元，利息6394926.81元，本息合计25574926.81元。一、以抵贷资产方式还款：通过协商，甲方同意将其所控制的房屋26套用于抵还贷款8笔，共计金额24560423元，归还以上本息。二、以现金方式还款：双方达成协议，甲方同意将剩余贷款的本金及利息1014503.81元（以归还时本息为准）以现金方式于2013年11月30日前还清。三、如不能按照以上计划还款，甲方自愿承担借款合同中约定的违约责任。”（三）关于涉案房屋的买卖合同签订情况2013年4月22日，临汾平阳资产评估有限公司就涉案房屋出具《资产评估报告书》，上面载明：委托方为古县农村信用合作联社，产权持有者为洋洲房地产公司，评估结论为委估资产于评估基准日2013年4月19日所体现的评估价值为1190516元。2013年4月27日，洋洲房地产公司作为出卖方、古县农村信用合作联社作为认购方，双方就上述《还款协议书》项下的9套抵债房屋分别签订《认购协议书》。其中，就涉案房屋签订的《认购协议书》约定，认购方选择购买“盛世华庭-福苑”项目第1号楼4单元3层3号房，建筑面积约165.81平方米，房屋单价7180元/㎡，总价1190516元，付款方式：认购方已于2013年4月27日付清房款1190516元。该协议书第四条第4款约定，本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效；买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将本认购书交还给出卖方，协议书自动作废。（四）关于涉案房屋的购房款交付情况2013年5月10日，洋洲房地产公司向古县农村信用合作联社出具收据，确认收到盛世华庭1号楼4单元303室交来的款项1190516元。庭审中，洋洲房地产公司认可古县农商行并未向其实际交付购房款，而是以《认购协议书》约定的购房款抵顶了其对古县农商行的相应债务。（五）关于涉案房屋占有使用情况古县农商行提供了涉案房屋照片以及古县农村信用合作联社作为甲方、洋洲房地产公司作为乙方，双方于2013年8月3日签订的一份《保管协议》。该《保管协议》约定：甲方从乙方抵顶的抵债资产，即包括涉案房屋在内的所有房屋由乙方代为保管；保管的房屋1号楼为商品住宅裸房、2号楼为精装写字楼；保管期间，房门钥匙由乙方持有，未经甲方书面同意不能对保管之物进行任何改动和加装及减少其组成部分或改变其结构、现状；保管期限为所保管的房屋全部售完、或甲方收回为止，或甲方书面通知终止。（六）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、古县农商行均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，古县农商行主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且查询到在2011年6月、9月涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和古县农商行均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，本案系古县农商行提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，古县农商行作为案外人，根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，主张其对本院在审理（2018）京02民初70号案件过程中查封的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。古县农商行对其诉讼主张负有举证证明责任。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院参照上述规定，对古县农商行提出的执行异议理由进行具体分析。古县农商行提供证据证明，其与洋洲房地产公司于2013年4月27日就涉案房屋签订了《认购协议书》。该协议书的内容包含了出卖方及认购方的基本信息、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，故可以认定古县农商行与洋洲房地产公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同。古县农商行与洋洲房地产公司在诉讼中均认可，古县农商行并未向洋洲房地产公司实际交付购房款，而是以上述《认购协议书》项下约定的购房款抵偿洋洲房地产公司对古县农商行所负的债务。同时，本院注意到，古县农商行与洋洲房地产公司就涉案房屋签订《认购协议书》之后，双方另行签订《保管协议》，约定将涉案房屋交由洋洲房地产公司代为保管，保管期间房门钥匙由洋洲房地产公司持有，但古县农商行并未提供证据证明洋洲房地产公司向其交付涉案房屋的具体时间，亦未提供证据证明其就涉案房屋办理了入住手续，并且交纳了因实际占有使用涉案房屋而发生的物业费、供暖费等各项费用。此外，古县农商行作为专业金融机构，其在清收不良贷款的过程中收取洋洲房地产公司的抵债资产，应当就涉案房屋是否具备办理过户登记的条件尽到更加审慎的注意义务。综合上述事实，本院认为，古县农商行在本案中提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，对于古县农商行要求判令不得执行涉案房屋，并确认其对涉案房屋享有物权期待权益的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告山西古县农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费15515元，由山西古县农村商业银行股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  曹 欣审 判 员  王 楠审 判 员  李卫东审 判 员  王 朔审 判 员  李 楠二〇二〇年十二月三十日法官助理  苏琪越书 记 员  崔亚楠书 记 员  侯雨欣