河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初2411号 原告：王芝华，女，1976年11月1日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：蒋彩侠，河北冀廊律师事务所律师。 被告：商利，男，1972年10月23日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 被告：陈莉，女，1980年1月25日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 二被告委托诉讼代理人：李良田、付月文，河北律靖律师事务所律师。 原告王芝华与被告商利、陈莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王芝华及其委托诉讼代理人蒋彩侠，被告商利、陈莉的委托诉讼代理人李良田、付月文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王芝华向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除2016年4月26日签署的《房屋买卖协议》；2、请求人民法院依法判令被告退还购房款59万元并承担违约金30万元；3、被告承担本案诉讼费用及保全费。事实与理由：2016年4月26日，被告商利、陈莉将廊坊市永祥苑8-2-1701房屋转售给原告王芝华，被告商利、陈莉与原告王芝华的合同签订后，原告及时履行了全部付款义务，被告商利、陈莉将标的房产交付给了原告王芝华。现涉案房屋不动产证已经下发，被告应按合同约定及时配合原告办理过户手续，现被告违约拒绝办理过户手续。原告认为已无法实现合同目的，被告应退还购房款59万元，同时被告违约明显，应按照约定承担违约金30万元。 被告商利、陈莉辩称：原告与被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，被告已向原告交付了涉案房屋，原告已实际占有并使用了房屋，协议签订时被告如实向原告披露了房屋的权属状况，原告对此并无异议，自愿购买该房屋，后原告与房屋所有权人崔建峰达成了新的房屋回购约定，崔建峰向原告出具了70万元的欠条一张，双方就房屋的变更登记达成了新的约定。该房屋不能过户的原因不能归咎于被告，根据商品房买卖合同司法解释第18条规定，双方在买卖合同中并未明确约定产权变更登记的具体事项，被告不应承担违约责任，同时根据物权与债权相分离的原则，虽然房屋未办理过户登记，但并不影响买卖合同的效力，双方签订房屋买卖协议时间为2016年4月26日至原告起诉已超过四年多的时间，原告行使合同解除权的除斥期间已经过，原告主张解除《房屋买卖协议》的权利已经消灭，应当依法驳回原告的各项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1、2016年4月26日，被告商利、陈莉作为甲方（出卖人）与作为乙方（买受人）的原告王芝华签订了《房屋买卖协议》，该协议约定甲方自愿将坐落于廊坊市永祥苑8-2-1701的房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，建筑面积90.58平方米，房屋总价款为59万元，甲、乙双方定于签订合同后正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，甲方无条件配合乙方办理房产证及过户手续，乙方承担办理房产证的相关费用，违约方向守约方支付违约金30万元。 2、上述协议签订后原告王芝华支付购房款10万元现金，并于2016年4月27日通过银行转账方式向被告陈莉支付购房款49万元，原告王芝华共支付购房款59万元。后二被告将房屋交付给原告使用至今，涉案房屋产权证书已颁发。 3、原告王芝华于2019年11月25日就履行与商利、陈莉签订的涉案《房屋买卖协议》曾在本院起诉二被告，后撤回起诉。 4、被告陈莉就从案外人崔建峰处购买涉案房屋双方于2014年12月19日签有《房屋买卖合同》，该合同载明房屋所有权人崔建峰，成交价70万元。 上述事实有当事人陈述、《房屋买卖协议》、借记卡历史明细清单、证人证言等证据及庭审材料在案佐证。 本院认为，原告王芝华与被告商利、陈莉签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持。因涉案房屋所有权未登记在被告商利、陈莉名下，无法办理房屋所有权转移登记，现原告王芝华诉请要求解除《房屋买卖协议》，于法有据，本院予以支持。二被告认为原告请求解除合同的权利已过时效的抗辩意见，本院不予采信。原告提交的借记卡历史明细清单及证人宋某、马某的证言可证实被告商利、陈莉收到了原告支付的购房款59万元，二被告应将该59万元购房款退还原告王芝华。涉案《房屋买卖协议》签订时，二被告并不是涉案房屋的权利人，协议签订时二被告向原告提交了陈莉与崔建峰签订的《房屋买卖合同》，该合同显示房屋所有权人为崔建峰，现涉案房屋无法办理过户手续，故对于原告与二被告签订的《房屋买卖协议》无法履行，原告与二被告均有过错，且过错相当。证人宋某证言可证实曾找过商利办理过户事宜，商利不接电话或称不在廊坊，证人马某的证言可证实二被告签协议时答应肯定能办过户，故二被告主张其未违约的抗辩意见，本院不予采信。原告与二被告签订的《房屋买卖协议》约定了二被告无条件配合原告办理房产证及过户手续，违约方向守约方支付违约金30万元。二被告认为违约金明显过高，不同意支付违约金，本案中，原告未提交其造成损失的相关证据，结合本案双方过错程度相当，本院认为二被告向原告支付的违约金数额为15万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、依法解除原告王芝华与被告商利、陈莉于2016年4月26日签订的《房屋买卖协议》； 二、被告商利、陈莉于本判决生效之日起十日内向原告王芝华返还购房款59万元； 三、被告商利、陈莉于本判决生效之日起十日内向原告王芝华支付违约金15万元； 四、原告王芝华于本判决生效之日起十日内将廊坊市永祥苑8-2-1701的房屋返还给被告商利、陈莉； 五、驳回原告王芝华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6350元，保全费4020元，以上费用合计10370元，由原告王芝华负担1748元，被告商利、陈莉负担8622元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  杜杨 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  刘欢 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。规定的期间，从法律文书规定履行的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。