广西壮族自治区金秀瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1324民初478号 原告：柳州九鼎营销策划有限公司，住所地：柳州市西江路46号2栋2-1号，统一社会信用代码：91450203799706273U。 法定代表人：谭俊新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李澍霖，女，该公司出纳，代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：韦仲烈，广西锦德律师事务所律师，执业证号：14502201010234446，代理权限：特别授权。 被告：广西金秀庆达房地产开发有限公司，住所地：金秀县桐木镇北街四片11号，统一社会信用代码：91451324330693188H。 法定代表人：陈超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴胜杰，广西思齐律师事务所律师，执业证号：14502198810686537，代理权限：特别授权。 原告柳州九鼎营销策划有限公司（下简称：九鼎公司）诉被告广西金秀庆达房地产开发有限公司（下简称：庆达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理。依法组成合议庭，并组织进行了庭前证据交换及质证，于同年10月23日［与（2020）桂1324民初477号案件合并审理］公开开庭进行了审理。原告九鼎公司委托诉讼代理人李澍霖、韦仲烈，被告庆达公司的委托诉讼代理人吴胜杰，证人覃某、廖某、盘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九鼎公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付销售佣金及溢价款4819949.58元，支付滞纳金596779.14元（滞纳金暂计至2020年7月22日，之后滞纳金以4819949.58元为基数，按1‰/天计至被告支付完销售佣金及溢价款之日止）；二、判令被告赔偿原告律师代理费损失171335.00元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年4月1日，原、被告签订《房地产销售代理合同》，约定由原告独家代理销售被告开发的庆达.华庭A地块项目，委托期限从2019年4月1日至2019年12月31日。合同约定：住宅所有可销售部分乙方均按照实际销售底价为3120.00元/㎡起，超出部分按佣金给乙方结算（不含税费），销售单价超出3400.00元/㎡的，则按溢价6：4比例分成（不含税费）。甲乙双方采取一房一结算制。天地楼所有可售部分乙方均按照实际销售底价为3400.00元/㎡起，超出部分按佣金给予乙方结算（不含税费），销售单价超出3680.00元/㎡的，则按溢价6：4比例分成（不含税费）。甲乙双方采取一房一结算制。双方约定销售代理佣金按月结算，月结算的起止周期为：每月1日至当月最后一天。每月由甲方于10日前向乙方一次性支付上月应得的销售代理佣金和溢价款。结算方式按应结佣金的90%计结，余下的佣金5%则在办理交房手续后次日结清，甲方以人民币形式支付到乙方指定的账户。乙方在合同代理内应完成所有销售量的70%以上，若未完成，则扣除乙方代理佣金的溢价费用5%款项。在合同期内提前完成销售量，于完成销售量的次月以结算代理佣金和溢价的5%的款项。如甲方未按约定支付乙方佣金及溢价款，则应向乙方支付滞纳金，滞纳金=应付佣金金额及溢价款×天数×1%，延期连续超过2个月时，乙方有权单方面停止工作或终止本合同。合同到期后，原告继续代理被告销售庆达华庭A、B地块项目。2020年5月28日，被告向原告发出解除通知，解除代理关系。截止2020年5月，经统计，被告尚欠原告庆达华庭A地块项目10%佣金尾款153365.13元；尚欠原告庆达华庭A地块项目100%佣金996514.64元；尚欠原告庆达华庭B地块项目90%佣金3670069.51元。被告共计拖欠原告佣金4819949.58元。其中，35666.46元应于2018年12月31日前付清，117698.50元应于2019年5月31日前付清，450123.02元应于2019年7月10日前付清，546391.92元应于2019年8月10日前付清，587722.15元应于2020年5月10日前付清，3082347.36元应于2020年6月10日前付清。原告认为，自己已经按照合同的约定履行了自己的义务，但被告一直拖欠佣金未付，按合同约定，被告还应当按合同约定向原告支付滞纳金。原告愿意按照逾期每日1‰计算滞纳金，即：2019年1月1日至2019年5月31日，计逾期151天，以35666.46元为基数，计滞纳金为5385.64元；2019年6月1日至2019年7月10日，计逾期40天，以153365.13元为基数，计滞纳金为6134.61元；2019年7月11日至2019年8月10日，计逾期31天，以603488.15元为基数，计滞纳金为18708.15元；2019年8月11日至2020年5月10日，计逾期274天，以1149880.07元为基数，计滞纳金为315067.14元；2020年5月11日至2020年6月10日，计逾期31天，以1737602.22元为基数，计滞纳金为53865.67元；2020年6月11日至2020年7月22日，计逾期41天，以4819949.58元为基数，计滞纳金为197617.93元。截止2020年7月22日，滞纳金共计596779.14元，之后的滞纳金仍按每日1‰，以4819949.58元为基数，计至被告支付完全部佣金及溢价款之日止。另外，因被告违约导致本案诉讼，原告为维权支付律师代理费171335.00元，该损失应当由被告赔偿给原告。原告多次向被告催讨无果，遂向法院起诉。 庭审中，原告变更诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付销售佣金及溢价款人民币4141771.39元，支付滞纳金637160.77元（以296548.47元为基数，按1‰/天从2019年8月10日暂计至2020年10月20日共437天，为129591.47元；以3845222.92元为基数，按1‰/天从2020年6月10日暂计至2020年10月20日共132天，为507569.30元；之后滞纳金以41414771.39元为基数，按1‰/天计至被告支付完销售佣金及溢价款之日止）；二、判令被告赔偿原告律师代理费损失171335.00元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告庆达公司辩称：双方签订代理销售合同约定销售A地块。对原告的诉请，认为其诉请计算的佣金和溢价款涉及到的本案销售项目三期B地块5号楼、7号楼，7号楼不是原告销售的，而是被告自己销售的，5号楼在2020年3月之前原告只销售了一部分，其余是被告销售的。因此，原告将涉及的三期B地块5、7号楼都计算了佣金和溢价款，被告不认可。双方对佣金和溢价款的计算存在异议，原告要求被告支付滞纳金不符合合同约定；根据被告财务表明，合同中约定的佣金被告已支付至全部金额的90%，余下部分因原告未按照合同约定完成全部工作，故不应全部支付。原告的诉请没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 经审理查明,2019年4月1日，以被告作为甲方，以原告作为乙方签订了一份《房地产销售代理合同》（下简称代销合同）。双方约定甲方委托乙方代为销售“庆达.华庭A地块”，占地面积16873.70㎡，集住宅、商铺为一体的房地产开发项目，销售目标底价，乙方按商品房（含住宅、商住楼、车位）实际销售面积向甲方收取销售代理费。以乙方与客户填写好《商品房买卖合同》或相关销售协议交甲方审核盖章完成后作为最终结算标志。委托期限从2019年4月1日至2019年12月31日。合同终止必须满足以下全部条件：甲方以乙方与购房客户所签订的《商品房买卖合同》或相关销售协议中销售面积为计算基准，结清乙方所得佣金；以乙方与购房客户所签订的《商品房买卖合同》或相关销售协议中销售单价为基准，结清乙方所得溢价。合同期满后，双方可根据实际情况，经协商后确定是否续约，甲方有优先续约的权利，条件和乙方代理服务费收费标准参照本合同相应的条款执行，甲乙双方以签署补充协议的方式对此予以明确。销售代理佣金、溢价结算依据及支付方式。结算依据以签订的《商品房买卖合同》或相关销售协议中销售面积为计算销售代理佣金、溢价的 唯一依据。住宅所有可销售部分乙方均按照实际销售底价为3120.00元/㎡起，超出部分按佣金给予乙方结算（不含税费），销售单价超出3400.00元/㎡的，则按溢价甲6乙4比例分成（不含税费）。天地楼所有可销售部分乙方均按照实际销售底价为3400.00元/㎡起，超出部分按佣金给予乙方结算（不含税费），销售单价超出3680.00元/㎡的，则按溢价甲6乙4比例分成（不含税费）。甲乙双方采取一房一结算制。乙方每月所实现的销售业绩经甲、乙双方代表核对后，由双方在《每月销售佣金溢价结算单》上签字。在甲方取得《商品房预售许可证》并与客户签订纸质销售合同后，客户支付方式为一次性付款和分期付款的，当所有房款付清后；属于银行按揭购房的客户，经银行按揭后放款到甲方公司账户后，视为乙方对该销售合同中指定房产的代理完成。代理佣金按月结算，每月的1日至当月最后一天，每月由甲方于10日前向乙方一次性支付上月应得的佣金和溢价的90%支付到乙方指定的账户，余下5%在办理交房手续后次日结算。乙方在合同代理期限内应完成所有销售量的70%以上，若未完成则扣除代理佣金和溢价费用的5%。如提前完成销售量的，于完成销售量的次月予以结算该5%款项。双方还约定违约责任，即如甲方未按约定支付乙方佣金及溢价款，则应向乙方支付滞纳金=应付佣金额及溢价款×天数×1%，延期连续超过2个月时，乙方有权单方面停止工作或终止本合同。2020年3月，原、被告双方因合作问题产生矛盾，原告于同年5月28日退出合作关系，并撤出在庆达华庭的办公场所。 另查明，原、被告双方签订销售庆达华庭A地块楼房，原告实际销售有庆达华庭三期B地块楼房的房屋。庭审中被告认可原告销售庆达华庭三期B地块楼房部分的房号和面积，但不认可原告销售庆达华庭三期B地块5号楼房屋、7号楼房屋，认为之前结算给原告的佣金和溢价有误，2020年3月份与原告产生矛盾，遂拒付讼争的佣金和溢价给原告。另外，原告销售房屋的所有工作没有全部完成，其佣金和溢价中应当扣除10%给下个接手完成的工作团队。因此，只结算90%佣金和溢价给原告。 再查明，庭审中，1.原告主张三期B地块2020年3月销售5#楼原先结算时少计50.00元/㎡的金额（未计算溢价），未结算90%佣金总额618488.16元。被告认为双方没有签订代理销售B地块的协议，三期B地块2020年3月销售5#楼原先已按230.00元/㎡计算佣金给了原告，且已结清楚，不应再支付50.00元/㎡佣金给原告；2.原告主张三期B地块2020年4、5月销售5#楼未结算90%佣金总额1455367.52元。被告认为是另外的团队代理销售的，应支付给另外的团队；3.原告主张三期B地块7#楼2020年5月未结算95%佣金总额1710587.78元（少要5%是因为没有完成交房任务）。被告认为三期B地块7#楼是自己销售的。 2020年12月2日，本院再次组织原、被告的财务负责人到庭面对面对争议标的进行核对，双方财务负责人经过认真查对，确认被告尚欠原告：1.一期未结算10%佣金金额为133809.39元（不含2019年6、7月份佣金）；2.2019年6、7月份一期未结算100%佣金金额为774876.27元（11幢，14#楼）；3.应付首付借款佣金总额为18777.41元；4.双方认可之前计算多656479.45元给了原告。 上述事实，有当事人提供的证据，证人证言，庭前、庭后质证意见，双方当事人财务负责人再次进行核对的数据，当事人当庭陈述，庭审笔录等在卷宗佐证。 本案争议焦点为：一、原告2020年3月销售三期B地块5#楼按90%计算佣金，原先结算时少计50.00元/㎡的佣金总额618488.16元的问题；二、原告2020年4、5月销售三期B地块5#楼未结算90%佣金总额1455367.52元的问题；三、原告主张三期B地块7#楼2020年5月未结算95%佣金总额1710587.78元的问题；四、逾期支付佣金和溢价的滞纳金问题；五、被告应否支付原告律师代理费损失171335.00元的问题。 本院认为，原、被告双方自愿签订《房地产销售代理合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，应为合法有效。双方在合同约定：住宅所有可销售部分乙方均按照实际销售底价为3120.00元/㎡起，超出部分按佣金给予乙方结算（不含税费），销售单价超出3400.00元/㎡的，则按溢价甲6乙4比例分成（不含税费）。天地楼所有可销售部分乙方均按照实际销售底价为3400.00元/㎡起，超出部分按佣金给予乙方结算（不含税费），销售单价超出3680.00元/㎡的，则按溢价甲6乙4比例分成（不含税费）。双方应当遵守合同约定的基数计算销售佣金和溢价。2020年12月2日，本院再次组织原、被告的财务负责人到庭面对面对争议标的进行核对，双方财务负责人经过认真查对，确认被告尚欠原告：1.一期未结算10%佣金金额为133809.39元（不含2019年6、7月份佣金）；2.2019年6、7月份一期未结算100%佣金金额为774876.27元（11幢，14#楼）；3.应付首付借款佣金总额为18777.41元；4.双方认可之前计算多656479.45元给了原告；5.双方明确被告应支付原告2019年6、7月结算佣金的返还税款，以实际开税票为准。对双方认可的这部分事实，本院予以确认。 关于原告主张2020年3月销售三期B地块5#楼按90%计算佣金，原先结算时少计50.00元/㎡的佣金总额618488.16元的问题。本院认为，原、被告签订的《房地产销售代理合同》没有约定原告代理销售三期B地块房屋，但原告代理销售B地块房屋被告没有提出异议，亦给予结算佣金及溢价。合同代理期限至2019年12月31日止，期限届满后双方没有签订补充协议明确是否续约。合同期限届满后，原告继续代理销售房屋而被告没有制止，且已按230.00元/㎡结算2020年3月销售三期B地块5#楼的90%计算佣金给原告。应视为双方参照执行《房地产销售代理合同》约定的相应条款。故，原告主张2020年3月销售三期B地块5#楼按90%计算佣金，原先结算时少计50.00元/㎡的佣金总额618488.16元。本院予以支持。 关于原告2020年4、5月销售三期B地块5#楼未结算90%佣金总额1455367.52元的问题。被告提出该部分销售佣金及溢价是另外的团队销售，不是原告销售的，不应结算给原告，但未提供证据加以证明。本院不予采信。原告提供了其与客户签订的商品房销售合同、银行按揭放款协议等证据证实，应属于原告代理销售，原告主张2020年4、5月销售三期B地块5#楼未结算90%佣金总额1455367.52元，证据充分，本院予以支持。 关于原告主张三期B地块7#楼2020年5月未结算95%佣金总额1710587.78元的问题。本院认为，讼争的三期B地块7#楼不在原、被告双方签订的《房地产销售代理合同》范围内，均是被告与客户签订的《庆达.华庭认购书》，客户已预交了购房款。有的签约时间在原告与被告签订《房地产销售代理合同》之前。故，原告的主张证据不充分，本院不予支持。 关于逾期支付佣金和溢价的滞纳金问题，结合双方签订的合同第四条（4）和第九条（3）约定：“乙方每月所实现的销售业绩经甲、乙双方代表核对后，由双方在《每月销售佣金溢价结算单》上签字，本《每月销售佣金溢价结算单》一式两份，甲乙方各执一份，以作为甲方计算乙方销售代理佣金及销售溢价款的重要依据”和“如甲方未按约定支付乙方佣金及溢价款，则应向乙方支付滞纳金，滞纳金=应付佣金金额及溢价款×天数×1%，延期连续超过2个月时，乙方有权单方面停止工作或终止本合同”。本院认为，原、被告双方对销售佣金和溢价的结算存在较大争议，被告不认可原告单方结算案涉的销售佣金及溢价款，即不在《每月销售佣金溢价结算单》上签字确认，之后，双方又未能及时进行协商沟通，导致应付的销售佣金及溢价款未得到确认。现原告主张按每日1‰计付销售佣金及溢价款的滞纳金，不符合双方在合同中约定应支付滞纳金的情形，理由不充分，本院不予支持。 关于被告应否支付原告律师代理费损失171335.00元的问题，本院认为，原、被告订立合同时并没有约定违约方应承担律师代理费用的规定，原告要求被告承担其诉讼支出的律师代理费171335.00元，本院不予支持。 本院认定：一、被告尚欠原告的代理销售佣金和溢价款共计2344839.30元（133809.39元+774876.27元+18777.41元-656479.45元+618488.16元+1455367.52元）。其中，1.一期未结算10%佣金金额为133809.39元（不含2019年6、7月份佣金）；2.2019年6、7月份一期未结算100%佣金金额为774876.27元（11幢，14#楼）；3.应付首付借款佣金总额为18777.41元；4.双方认可之前计算多656479.45元给了原告；5.2020年3月销售三期B地块5#楼按90%计算佣金，原先结算时少计50.00元/㎡的佣金总额618488.16元；6.2020年4、5月销售三期B地块5#楼未结算90%佣金总额1455367.52元； 二、被告应支付原告2019年6、7月结算佣金的返还税款，以实际开税票为准。 综上事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广西金秀庆达房地产开发有限公司应于本案判决生效后十日内支付尚欠原告柳州九鼎营销策划有限公司的房屋销售佣金及溢价款共计2344839.30元； 二、被告广西金秀庆达房地产开发有限公司应于本案判决生效后十日内支付尚欠原告柳州九鼎营销策划有限公司的房屋销售佣金及溢价款的返还税款（以实际开税票为准）； 三、驳回原告柳州九鼎营销策划有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50916.45元，财产保全费5000.00元，共计55916.45元，由原告柳州九鼎营销策划有限公司负担25458.45元，被告广西金秀庆达房地产开发有限公司负担30458.00元。 义务人如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状五份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  苏成德 人民陪审员  吴华贤 人民陪审员  苏莲姣 二〇二〇年十二月五日 书 记 员  张 静 附本案判决适用法律法规如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。