广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36664号原告：广州天粤快递有限公司，住所地广州市白云区江高镇泉溪北工业区一路8号综合楼201房。法定代表人：吴丁剑。委托诉讼代理人：陈泽伟，广东固法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立宏，广东固法律师事务所律师。被告：钟智聪，男，1981年11月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告广州天粤快递有限公司与被告钟智聪租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州天粤快递有限公司的委托诉讼代理人陈泽伟、陈立宏，被告钟智聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州天粤快递有限公司向本院提出诉讼请求：1.我司与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.被告向我司退还履约保证金10万元及利息（以10万元为基数，自2019年7月31日起计至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年9月14日为5422.92元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月1日，我司为筹备建设“天天快递物流园”项目，与被告签订《房屋租赁合同》，约定承租被告所有的广州市白云区永平街东平北路38号宿舍楼作为项目物流基地的员工宿舍。租赁期限为2018年11月1日至2020年2月28日。为此，我司向被告支付履约保证金10万元。2019年5月22日，广州市白云区人民政府永平街道办事处发出《关于拆除天天物流园内违法建设的通知》，认定“天天快递物流园”所在的租赁物属于违法建设，并要求在6月10日前完成清拆工作。我司在知悉租赁物属于违法建设后，立即采取救济措施着手撤场准备，并于2019年6月6日向被告发出《律师函》。此后，我司在2019年7月31日腾空搬离租赁物，完成撤场程序，项目租赁物最终亦被相关部门拆除。我司认为，我司租赁被告场地作为“天天快递物流园”项目的物流基地，并基于合同有效信赖，租赁本案租赁物作为员工宿舍，两个租赁合同之间存在因果关联关系。现由于被告原因导致双方另行签订的项目物流基地无效，我司被迫进行场地搬迁，相应员工亦跟随项目转移，本案中的《房屋租赁合同》已无法继续履行的必要和可能。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告钟智聪辩称，我同意解除双方的合同，并向原告退还保证金，但应扣除原告欠付的水电费和物品损坏的费用，且不同意支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月1日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区永平街东平北路38号（住宿舍楼）出租给乙方住宿使用，建筑（或使用）面积约3000平方米；合同签订期限自2018年11月1日起至2020年2月28日止；每月租金47000元；乙方向甲方交纳10万元作为保证金等。上述合同签订后，原告向被告支付履约保证金10万元，并将涉案场地用于天天快递物流园项目的员工宿舍使用。另查，同日，原告向被告承租位于广州市白云区永平街东平村文盛庄工业园小窿土地和仓库作为天天快递物流园经营使用。2019年5月22日，广州市白云区人民政府永平街道办事处向东平经济联合社发出《关于拆迁快递物流园内违法建设的通知》，限东平经济联合社于6月10日前完成对天天快递物流园区内违法建设的清拆工作。后天天物流园内的建筑物被拆除。物流园被拆除后，原告的员工撤出，并搬离了承租的宿舍场地。诉讼中，被告表示原告承租的涉案宿舍楼是一幢层高11楼，面积两千多平方米的宅基地，但限期未能提供宅基地证。被告提交收据（复印件）、微信聊天记录（被告与原告工作人员）拟证明其抗辩中的主张应扣除的2019年7月的水电费和物品损坏的费用。其中2019年8月21日至26日期间的微信聊天记录显示，双方就水电费呈批问题进行沟通。其中原告方人员回复宿舍水电费流程驳回，被告回应可以去查电表没问题。2019年9月5日和2019年10月17日，原告工作人员向被告发送信息要求将所需赔偿物业损失评估表理清楚列出，后被告未提供明细表。被告表示上述收据之所无原件，是因已经将收据交给了原告，其与原告之间的收费流程都是先给原告开具收据后，原告根据收据走审批流程后再支付费用的。原告对上述收据不予认可，对上述微信聊天记录真实性予以认可，并确认未找到支付2019年7月水电费的记录，但认为从微信聊天记录无法体现其员工代公司确认了欠付被告费用的事实。被告表示其提交的收据是其上一手出租人的管理人向其开具，该收据已将交给原告，故无法提供原件。上述两项费用均由其上一手承租人垫付或最终收取，但其目前尚未向上一手租户支付。本院认为，现有证据无法证明涉案宿舍楼宇有合法的产权和办理了合法的规划报建手续，双方就涉案场地签订的《房屋租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》于法无据，本院不予支持。合同无效后，双方因该合同取得的财产应予以返还，原告向被告支付的履约保证金10万元属于保证合同履行的费用，现合同无效，原告要求被告返还上述保证金有据，本院予以支持。原告作为承租人有对合同标的物尽谨慎审查的义务，原告在未谨慎审查涉案场地的情况下承租了涉案场地，其对涉案租赁合同的无效存在过错，现原告要求被告支付履约保证金的利息缺乏依据，本院不予支持。关于被告抗辩应扣除原告欠付的水电费和物品受损的费用再退还押金的意见。（1）被告提交的证明水电费收据虽为复印件，但从被告提交的与原告工作人员的聊天记录内容可以反映双方曾对宿舍水电费的呈批事宜进行过沟通，被告关于先向原告提供收据，原告再走审批流程，后再付款的意见符合常理，也与微信聊天的内容有一定的关联性。从微信聊天记录看，虽原告工作人员回复宿舍水电费审批被驳回，但被告对此亦作出回应，可以核对电表，但原告并未安排人员进行重新核对，后亦未再就水电费事宜再次与被告沟通，故本院采纳被告主张的原告欠付水电费的数额。在原告确认未支付2019年7月水电费的情况下，本院对被告主张的该水电费21013.7元予以采信。（2）对于物品受损的费用，从被告提交的微信聊天记录显示，原告工作人员曾要求被告提供损坏赔偿的明细帐，但被告对此一直未有回应。在原告对物品损坏情况不认可，被告仅提供收据，且尚未向上一手出租人实际支付该费用的情况下，被告主张抵扣该费用依据不足，本院不予采纳。综上，本院对被告抗辩在保证金10万元中抵扣原告欠付水电费21013.7元的意见符合法律规定，本院予以采纳。抵扣后，被告应向原告退还的保证金数额为78986.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告钟智聪向原告广州天粤快递有限公司退还履约保证金78986.3元；二、驳回原告广州天粤快递有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1304元，由原告广州天粤快递有限公司负担417元，由被告钟智聪负担887元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二〇年十二月三十日书记员  陈玉梅