广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1652号 原告：李泳谕，女，1985年4月26日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：莫志强，广西皓元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅志荣，广西皓元律师事务所实习律师。 被告：梧州华兴房地产开发有限公司，住所广西梧州市西环路上段17号。统一社会信用代码：914504006194179855。 法定代表人：蒙志复，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄奕林、黄奕登，广西西环律师事务所律师。 原告李泳谕诉被告梧州华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李泳谕及其委托诉讼代理人莫志强、傅志荣，被告华兴公司的委托诉讼代理人黄奕登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李泳谕向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告多付的购房款540972元；2.判令被告支付应退还的购房款利息（以540972元为基数，从2018年2月6日起至被告退还全部多付的购房款之日止，按月利率0.428%计算）；3.判令被告承担案件受理费。事实和理由：2017年11月11日，原告在被告处购买了商品楼一栋，建筑面积为378.26平方米，购买单价按职工内部福利价格每平方米3000元计算，总款为1134780元。原告向被告支付购房首付款338256元后，其余部份向北部湾银行申请按揭贷款。原告在向北部湾银行申请按揭贷款时，经评估，原告所购的商品房市值为5600元每平方米，故原告经与被告协商并征得其同意后与被告另行签订了一份专门用于办理按揭贷款的合同，而办理按揭贷款的北部湾银行也同意按每平方米5600元为购房价格来计算并办理按揭购房款，但由于原告与被告之间的真实购房款仍以每平方米3000元结算，因此在北部湾银行放贷的款项中超出原告应付购房款（减除首付款外）部份，被告承诺立即退还给原告，由原告根据按揭合同约定的时间、数量向银行还本付息。2018年2月6日，北部湾银行根据原告的按揭申请，以原告为借款人向被告账户发放了按揭款1480000元，该按揭款已全部汇入被告账户。现原告己支付购房首付款338256元，根据原告与被告签订的《房屋买卖协议》第4条约定，原告还应该承担超出实际购房款部份贷款的税金为104248元，故被告应退还给原告多付的购房款为579228元（1480000元+338256元-1134780元-104248元=579228元）。自从北部湾银行将1480000元汇入被告账户后，原告多次要求被告将超出原告购房款及原告应承担的税金部份579228元退还给原告，但被告总是以各种理由提出延迟退款。另，北部湾银行发放给原告的按揭款计算的利息为年利率5.14%,推算出月利率为0.428%，因此原告主张自2018年2月6日起至2020年10月6日止的利息为：579228×0.428%×33个月=81810元。原告基于以上事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119、120、121条之规定，诉至法院，望判如所请。 被告华兴公司辩称，原告提起本案诉讼没有事实和法律依据，应该依法驳回原告的诉请。原告诉称其公司多付了购房款不是事实，原告在2017年11月的时候打算购买其的商品房，当时原告因没有足够的钱支付涉案房屋的首付款，所以提出向其公司借款338256元用作购房首付款，首付款足额支付后，原告才能向银行办理商品房按揭贷款。在原告向其公司提出借款要求后，其公司在2017年11月10日按照原告的指示将338256元存入原告指定的农信社账户。同日，原告通过农信社银行转账支付了338256元到其公司账户作为原告支付给其公司的涉案房屋的首付款，原告支付首期款后就可以申请银行按揭贷款，原告也在同日亲笔书写了《借条》交给其公司，该笔338256元的借款原告至今 未归还给其公司。2017年11月11日，原告与其公司签订了一份《梧州市商品房买卖合同》，双方约定了涉案房屋购房总价为2118256元，购房首期款为638256元，原告需要贷款1480000元才得以购买涉案房屋。从双方签订了该份《梧州市商品房买卖合同》之后，原告与其公司都是按照该合同约定履行的，不存在其公司欠原告多付购房款的事实，故原告的诉求不存在，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告李泳谕围绕其诉讼请求依法向法庭提交的证据有： 1.《国家企业信用信息公示系统（广西）》复印件一份，证明被告的主体身份； 2.《房屋买卖协议》一份，证明原告购房的实际价格是3000元/平方米，总购房款为1134780元，原告按5600元/平方米向银行申请贷款，超出房款部分被告应退还给购房人； 3.《梧州市商品房买卖合同》复印件一份，证明原告与被告签订用于向银行申请贷款的房屋买卖合同，该合同约定的购房价格是每平方米5600元； 4.合同编号为HT163018011901905的《个人房屋借款/担保合同》一份，证明原告向北部湾银行借款1480000元； 5.《个人借款凭证》一份，证明原告向北部湾银行借款的1480000元已汇入被告账户； 6.《转账业务凭证》二份，证明原告已支付首付款338256元给被告； 7.桂（2020）梧州市不动产权第××号《不动产权证书》一份，证明涉案房屋已办理不动产权证，所有人为原告； 8.《个人贷款还款历史明细表》一份，证明原告为借款承担的利息，年利率为5.14%。 被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）无异议；对证据2的真实性无异议，但对该《房屋买卖协议》中约定的内容及原告的证明内容均有异议，认为该协议不是正式的商品房买卖合同，事实上是原告没有足够钱支付涉案房屋的首付款，需要向被告借钱才能凑够首付款，另该协议约定的购房单价及总房款与正规签订的《梧州市商品房买卖合同》的内容不相符；对证据3的三性无异议，认为该《梧州市商品房买卖合同》才是合法有效的商品房买卖合同，该合同中约定的购房单价及购房总价款跟当时梧州市房价是相符的；对证据4的三性无异议，认为确实是原告不能一次性支付完涉案房屋购房款，所以向北部湾银行贷款，银行所放贷款1480000元确实是汇到了被告的账户，且该证据也印证了《梧州市商品房买卖合同》的购房单价与之是相符合的；对证据5的三性无异议，认为该《个人借款凭证》也是印证了证据3的《梧州市商品房买卖合同》中约定的购房总房款和单价；对证据6的三性无异议，认为该转账凭证显示了时间为2017年11月10日的银行转账情况，原告当时不能足额支付涉案房屋的首付款，所以向被告借款338256元，被告就分两笔现金存到原告指定的农信社账号，原告才有支付购房首付款的银行流水，银行看到该银行流水之后，才能按照审批程序给原告办理按揭贷款手续；对证据7的三性无异议，认为是原告向被告购买涉案房屋后，按照规定办理不动产权证书，涉案该房产确实是原告依法取得的；对证据8的三性无异议，但是对证明的内容有异议，认为原告向银行申请贷款后，就应当向银行偿还按揭贷款，同时该证据恰好印证了原告购买被告涉案房屋的总价款为2118256元的事实，原告所谓起诉要返还多付购房款的事实是不成立的。 被告华兴公司为其辩解依法向法庭提交的证据有： 《借条》一份，证明在2017年11月10日被告将现金338256元存到原告指定的农信社银行个人账户上，原告再将该款转到被告公司作为涉案房屋购房款首付款。 原告对被告提供的该份证据的真实性无异议，但是认为该借条是被告与原告另外的法律关系，同时也证明了其向被告支付了涉案房屋首付款的事实。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，结合其与本案的关联性予以采纳取舍，并在认定事实中进行综合认证。 根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月10日，原告向被告借款338256元用于交付购买涉案房屋的首付款，为此原告向被告出具了一份《借条》，载明：现李泳谕向华兴公司借338256元用于交梧州市长洲区新闻路5号名豪花苑第8幢首付款，特立此据，银行贷款放款到华兴公司后扣除…等内容。同日，原告通过银行转款的方式向被告在农村信用社的账户45×××78分别汇入购房首付款300000元和38256元，共338256元。 2017年11月11日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《房屋买卖协议》，主要约定：1.乙方实际以3000元／㎡的单价售给甲方，总面积为378.26㎡,总房款为1134780元；2.经甲方同意以5600元／㎡的单价开出合同、发票，合同总价为2118256元的30%首付款638256元，向广西北部湾银行梧州分行（以下简称北部湾银行）申请贷款；批复贷款的70%，即1480000元放款到乙方公司对公账户；3.实际甲方于2017年11月10日交了首付300000元，转入乙方梧州市农村信用合作社对公账户：45×××78；4.超出部分税金2600元×378.26㎡＝104248元由甲方支付；5.经北部湾银行放款后1480000元加甲方己付的300000元首付减去总房款1134780元和税金104248元，剩余540972元，在银行放款后三个工作日内由乙方支付回给甲方；6.从全额交款到被告公司计起六个月内办得不动产证。但因政府有关部门不作为或怠慢的及发生不可抗力原因不属于乙方的责任。（1）乙方保证甲方办得不动产证，若不能办得，则全房款加税金退回给甲方，甲方则退回该幢房产给乙方。（2）以上金额以银行放款实际金额为准计算，实行多还少补计算方法；7.甲方缴交房款人民币300000元到乙方指定账户后，乙方二个工作日内出具购房合同给甲方；8.经协商达成一致，公平公正，本协议具有法律效力，一式两份，双方各执一份。原告在甲方处签名并捺手印，案外人蒙虹代被告公司的法定代表人蒙志复在乙方处签名并盖章。 同日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订了一份合同编号为ＭＨ-8的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.出卖人以出让方式取得位于梧州市，编号为1-10-3-130-1的地块的土地使用权。土地权出让合同号／土地使用权划拨文件号／划拨土地使用权文批准件号为梧国用（2015）第992号，该地块土地面积为16350.43㎡，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2005年4月2日至2053年5月7日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，（现定名/暂定名）名豪花苑。建设工程规划许可证号为2006梧城建0089号，施工许可证号为450404200609220201；2.买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的（房屋坐落）新闻路5号8号楼，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3m，建筑层数地上3.5层。该商品房合同约定/产权登记建筑面积共378.26㎡，其中，套内建筑面积365.7㎡，分摊的共有公用建筑面积12.56㎡（有关分摊共有公用建筑面积构成说明见附件二）；3.出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为5600元/㎡，总金额为2118256元；4.买受人采用按揭方式付款：买受人于2017年11月10日前交首期款计人民币638256元，余款人民币1480000元于2017年12月31日前办理银行按揭…等内容。 2018年1月25日，原告作为借款人（抵押人）与作为贷款人的北部湾银行及作为保证人的被告华兴公司签订了一份合同编号为HT163018011901905的《个人房屋借款/担保合同》，主要载明：1.借款人李泳谕向贷款人北部湾银行借款人民币1480000元，用于购置座落于新闻路5号8号楼房屋，该房屋建筑面积为378.26㎡，套内建筑面积为365.7㎡，成交价和评估价均为2118256元，购房合同名称及编号为商品房买卖合同，编号为MH-8，售房人为华兴公司，房屋性质为住宅；5.借款期限为360个月，即从2018年1月25日起至2048年1月25日止；6.贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%，即年利率为5.145%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；7.本合同项下的借款自实际提款日起依据实际借款天数按日计息，该实际提款日是指本合同项下发放的贷款转存到借款人在贷款人开立的贷款专用账户之日。借款到期，利随本清；8.本合同借款的支付方式为贷款人受托支付，放款账户为华兴公司在广西北部湾银行股份有限公司梧州分行开设的800115297900019账号；9.借款人按月等额本息还款法（按月计息）的还款方式偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日的方式确定还款日；10.借款人指定其在贷款人处开立的账户名称为李泳谕，账号为10×××19的个人结算账户作为还款账户；11.抵押物为抵押人李泳谕位于新闻路5号8号楼的房产；12.保证人华兴公司以阶段性连带责任保证的方式确定承担保证责任的范围…等内容。该合同签订后，北部湾银行于2018年2月6日将合同约定的1480000元按揭款贷款汇入被告帐户。 另查明，原告于2020年1月20日取得涉案房屋即座落于新闻路5号第8幢房屋的不动产权证，不动产权证号为桂（2020）梧州市不动产权第××号。 庭审中，原告在回答法庭发问的问题时称：（1）其与被告签订《梧州市商品房买卖合同》后，一共支付了购房首付款638256元给被告，而其中300000元是其自己支付的，另外的338256元是被告借给其的。且被告借给其的338256元事实上就是被告提交的证据《借条》中所载明的338256元；（2）被告出示的证据《借条》中载明的“银行贷款放款到梧州华兴房地产开发有限公司后扣除”这句话的意思是银行把贷款发放到被告银行账户，被告在扣减其向被告所借的338256元后，需要把剩余部分的款项给其；（3）其与被告签订了《房屋买卖协议》并在其交了300000元给被告后，因被告希望其向银行多贷一点款出来给被告使用，故其才跟被告签订了《梧州市商品房买卖合同》，且其认为涉案房屋的实际单价是按《房屋买卖协议》中约定的3000元/平方米。被告对原告的上述意见（1）认为是事实；对原告的上述意见（2）有异议，认为这是原告向其出具《借条》的时候原告自己加上去的一句话，且原告既要向其公司借钱，又要其公司扣除该笔钱，这明显不符合常理，故原、被告双方并没有约定需要扣除该338256元的事情；对原告的上述意见（3）有异议，认为实际上涉案房屋的购房单价及总价款是有《梧州市商品房买卖合同》明确约定的，而之后的按揭贷款合同也是按正规的《梧州市商品房买卖合同》约定来办理的。 原告认为其己支付购房首付款638256元，根据其与被告签订的《房屋买卖协议》第4条约定，其还应该承担超出实际购房款部份贷款的税金为104248元，故被告应将原告超付的购房款540972元（银行贷款1480000元+原告支付的购房首付款300000元-实际总房价1134780元-税金104248元=540972元）退还给其。故自从北部湾银行将1480000元汇入被告账户后，其曾多次要求被告将超出其购房款部分款项退还给其，但被告总是以各种理由提出延迟退款。为此原告诉至法院，望判如所请。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告向被告购买涉案房屋的房屋单价究竟是多少？是以原、被告双方签订的《房屋买卖协议》中约定的房屋单价3000元/㎡为准，还是以原、被告双方签订的《梧州市商品房买卖合同》中约定的房屋单价5600元/㎡为准；二、原告的诉请是否合理合法。 依法成立的合同受法律保护。本案中，原告李泳谕与被告华兴公司签订的《房屋买卖协议》、《梧州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。 关于争议焦点一。原告主张涉案房屋的实际单价是按《房屋买卖协议》中约定的3000元/平方米来计算，而其之所以会在同一天与被告签订了《房屋买卖协议》和《梧州市商品房买卖合同》，是因为其与被告签订了《房屋买卖协议》并在其交了300000元给被告后，被告希望其向银行多贷一点款出来给被告使用，故其才跟被告签订了《梧州市商品房买卖合同》，而《梧州市商品房买卖合同》是专门用于向北部湾银行办理按揭贷款的，为此原告提供了一份双方签订的《房屋买卖协议》、《梧州市商品房买卖合同》和《个人房屋借款/担保合同》等证据。被告对此不予认可，认为实际上涉案房屋的购房单价及总价款是有《梧州市商品房买卖合同》明确约定的，而之后的按揭贷款合同也是按正规的《梧州市商品房买卖合同》约定来办理的。本院认为，根据原、被告双方于2017年11月11日签订的涉案《房屋买卖协议》约定：被告实际以3000元/㎡的单价售给原告，总面积为378.26㎡,总房款为1134780元整；经原告同意以5600元/㎡的单价开出合同、发票，合同总价为2118256元的30%首付款638256元，向北部湾银行申请贷款；批复贷款的70%，即1480000元整放款到被告公司对公账户。而根据双方于同日签订的涉案《梧州市商品房买卖合同》约定：原告向被告购买新闻路5号8号楼，该商品房的用途为住宅，合同约定/产权登记建筑面积为378.26㎡，其中，套内建筑面积365.7㎡，分摊的共有公用建筑面积12.56㎡；被告与原告约定按建筑面积计算，该商品房单价为5600元/㎡，总金额为2118256元。此外，根据原告作为借款人（抵押人）与作为贷款人的北部湾银行及作为保证人的被告华兴公司于2018年1月25日签订的《个人房屋借款/担保合同》载明：借款人李泳谕向贷款人北部湾银行借款人民币1480000元，用于购置座落于新闻路5号8号楼房屋，该房屋建筑面积为378.26㎡，套内建筑面积为365.7㎡，成交价和评估价均为2118256元，购房合同名称及编号为商品房买卖合同，编号为MH-8，售房人为华兴公司，房屋性质为住宅。综合全案案情和上述证据，虽被告对原告的上述主张意见不予认可，但其未能提供相应的证据佐证其自己的主张，也未能提供充分、确凿的证据来推翻原告提供的上述证据，而原告所提供的上述证据也形成了证据链，《梧州市商品房买卖合同》和《个人房屋借款/担保合同》佐证了《房屋买卖协议》中双方所约定的被告实际以3000元/㎡的单价将涉案房屋出售给原告，而以5600元/㎡的单价开出合同，来向北部湾银行申请贷款的内容的真实性，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对原告的上述主张意见依法予以采信，同时确认原告向被告购买涉案房屋的房屋单价应以双方签订的《房屋买卖协议》中所约定的房屋单价3000元/㎡为准，而不是以原、被告双方签订的用于向北部湾银行办理按揭贷款的《梧州市商品房买卖合同》中所约定的房屋单价5600元/㎡为准，即涉案房屋的单价应为3000元/㎡，总房款为1134780元（房屋总面积378.26㎡×3000元/㎡=1134780元）。并对被告的上述主张意见依法不予采信。 关于争议焦点二。首先，对于原告要求被告退还其多付的购房款540972元的诉请问题。据上所述，因原告向被告购买的涉案房屋单价为3000元/㎡，总房款为1134780元，现原告根据双方在《房屋买卖协议》中的约定以《梧州市商品房买卖合同》中所约定的房屋单价5600元/㎡向北部湾银行申请涉案房屋的按揭贷款1480000元，而北部湾银行根据三方签订的《个人房屋借款/担保合同》将该笔贷款放款到了被告的账户。根据原、被告双方签订的涉案《房屋买卖协议》约定：实际原告于2017年11月10日交了首付300000元，转入被告梧州市农村信用合作社对公账户：45×××78；超出部分税金2600元×378.26㎡＝104248元由原告支付；经北部湾银行放款后1480000元加原告己付的300000元首付减去总房款1134780元和税金104248元，剩余540972元，在银行放款后三个工作日内由被告支付回给原告。被告应在北部湾银行放款后三个工作日内将剩余的540972元（银行贷款1480000元＋原告支付的购房首付款300000元-总房价1134780元-税金104248元＝540972元）支付给原告，故现原告要求被告将该笔其就涉案房屋向北部湾银行申请按揭贷款而多付给被告的540972元购房款退还给其的诉请，于法有据，本院依法予以支持；其次，对于原告要求被告支付应退还的购房款利息的诉请问题。因被告对原告该主张不予认可，且原、被告在涉案《房屋买卖协议》中就逾期返还购房款的利息并未进行有约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，故原告要求被告向其支付从2018年2月6日起截止至被告退还全部多付的购房款之日的利息的诉请，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告梧州华兴房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告李泳谕退还原告多付的购房款540972元； 二、驳回原告李泳谕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费9210元，减半收取计4605元，由被告梧州华兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员  朱 欣 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  蒙伶俐 书 记 员  黄秀云 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。