广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2519号 上诉人（一审被告）：广西隆林鑫发房地产开发有限公司，住所地：广西隆林各族自治县新州镇迎宾路丁兰料商住小区。 法定代表人：邓宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨开安，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：姚秀海，男，1976年4月16日出生，汉族，农民，住广西隆林各族自治县新州镇迎宾路丁兰料商住小区。 被上诉人（一审原告）：彭干芬，女，1981年9月10日出生，汉族，农民，住广西隆林各族自治县新州镇迎宾路丁兰料商住小区。 上诉人广西隆林鑫发房地产开发有限公司（以下简称隆林鑫发公司）因与被上诉人姚秀海、彭干芬商品房销售合同纠纷一案，不服隆林各族自治县人民法院（2020）桂1031民初910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2020年11月25日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人隆林鑫发公司的法定代表人邓宇及其委托诉讼代理人杨开安到庭。被上诉人姚秀海、彭干芬经传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 隆林鑫发公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人减少逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：上诉人已及时履行了办证义务，主观上没有过错，客观上也没有给被上诉人造成任何实际经济损失，应减少违约金金额。 姚秀海、彭干芬辩称，上诉人未能在约定时间内办理房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任支付违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 姚秀海、彭干芬向一审法院提出诉讼请求：1、判决广西隆林鑫发房地产开发有限公司办理房屋不动产权证；2、判决广西隆林鑫发房地产开发有限公司赔偿逾期办证违约金11216.7元；3、判决广西隆林鑫发房地产开发有限公司支付占用办证费用期间的利息12914.7元；4、判决本案的诉讼费用由广西隆林鑫发房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月8日，广西隆林鑫发房地产开发有限公司为出卖人与姚秀海、彭干芬为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定姚秀海、彭干芬购买广西隆林鑫发房地产开发有限公司丁兰料商住小区项目中5栋2单元102号房的一套房屋，建筑面积125.94平方米，每平方米单价2453.55元，总价款309000元。姚秀海、彭干芬支付首付款后到银行办理按揭贷款，已经全部支付总价款309000元给被告。2017年6月12日，广西隆林鑫发房地产开发有限公司向隆林各族自治县房产交易中心进行商品房买卖合同备案。《商品房买卖合同备案表》载明了出卖人为广西隆林鑫发房地产开发有限公司，买受人为姚秀海、彭干芬。关于房屋交付时间，合同第十一条约定：出卖人应当在2017年7月28日前向买受人交付该商品房。关于不动产登记，合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730天内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第壹种方式处理：（1）……买受人不解除合同的，自买受人应当完成不动产权证登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。广西隆林鑫发房地产开发有限公司按照约定的期限在2017年7月28日前履行了向姚秀海、彭干芬交付房屋的义务。房屋交付后，广西隆林鑫发房地产开发有限公司以地下室消防通道被部分业主占用停车，影响消防通道的整改，导致拖延不能办理不动产权登记为由，一直没有办理房屋产权属证书给姚秀海、彭干芬。 一审另查明，姚秀海、彭干芬向广西隆林鑫发房地产开发有限公司支付办证费用9993元；广西隆林鑫发房地产开发有限公司在持续推进办证过程中为姚秀海、彭干芬缴纳了契税、评估费、维修基金、白蚁费、产权交易费、测绘费、一户一表等各项应当缴纳费用。 一审法院认为，姚秀海、彭干芬与广西隆林鑫发房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，属有效合同。关于原告诉请被告办理不动产权证。合同签订后，姚秀海、彭干芬依约支付了房款，广西隆林鑫发房地产开发有限公司依约交付了房屋。姚秀海、彭干芬未在约定的期限内取得房屋所有权证，广西隆林鑫发房地产开发有限公司亦同意积极推进办证事宜，对姚秀海、彭干芬要求广西隆林鑫发房地产开发有限公司及时办理房屋所有权证的诉讼请求，予以支持。 关于逾期办理不动产权登记是否违约问题。广西隆林鑫发房地产开发有限公司未在房屋交付之日起730日内为姚秀海、彭干芬办理房屋所有权证书，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第二十条：“不动产权登记：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权属证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。鉴于双方约定的逾期办证违约金是一种合同债权，应适用法律关于诉讼时效的规定。依据该合同第十一条第（一）款约定，交房时间为2017年7月28日前，约定办理不动产权登记证时间为交房之日起730日内，故广西隆林鑫发房地产开发有限公司办理不动产权登记的最后期限为2019年7月28日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，姚秀海、彭干芬诉请广西隆林鑫发房地产开发有限公司支付违约金未超过诉讼时效，广西隆林鑫发房地产开发有限公司未在2019年7月28日前为姚秀海、彭干芬办理不动产权登记，已构成违约。姚秀海、彭干芬诉请广西隆林鑫发房地产开发有限公司赔偿自2017年4月28日起至2020年4月25日止的违约金，一审法院支持从2019年7月29日至2020年4月25日止为广西隆林鑫发房地产开发有限公司实际违约天数。故广西隆林鑫发房地产开发有限公司应赔偿姚秀海、彭干芬的违约金：309000元×0.0001×271天=8374元。对广西隆林鑫发房地产开发有限公司抗辩不适用诉讼时效，不予采纳。 姚秀海、彭干芬请求广西隆林鑫发房地产开发有限公司支付占用办证费用期间的利息。庭审中，广西隆林鑫发房地产开发有限公司举证已在持续推进办证过程中为姚秀海、彭干芬缴纳了契税、评估费、维修基金、白蚁费、产权交易费、测绘费、一户一表等，姚秀海、彭干芬在庭审中也已认可广西隆林鑫发房地产开发有限公司所支出的费用。因此，姚秀海、彭干芬请求按中国人民银行年利率三倍支付利息，无事实根据和法律依据，不予支持。 综上所述，对姚秀海、彭干芬有事实及法律依据的部分，一审法院予以支持，无事实及法律依据的部分，一审法院不予支持。对广西隆林鑫发房地产开发有限公司有事实及法律依据的部分，一审法院予以采纳，无事实及法律依据的部分，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(一）款的规定，判决：一、广西隆林鑫发房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内为姚秀海、彭干芬办理好丁兰料商住小区5栋2单元102号房不动产权属证书并在取得不动产权证书后三日内交付给姚秀海、彭干芬持有；二、广西隆林鑫发房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十五日内赔偿姚秀海、彭干芬违约金8374元；三、驳回姚秀海、彭干芬的其他诉讼请求。案件受理费61元，由广西隆林鑫发房地产开发有限公司承担。 二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人承担的违约责任应否减轻。 上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定被上诉人购买上诉人丁兰料建材市场的房屋。合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，被上诉人依约支付了房款和办证费用，上诉人亦交付了房屋。双方在合同中约定交房时间为2017年7月28日前，上诉人应在交房之日起730日内办理房屋权属证书，并约定了违约责任。上诉人未在2019年7月28日前办理房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。根据双方合同约定逾期办理权属证书的违约责任：“自买受人应当完成不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，被上诉人诉请上诉人支付逾期办证违约金于法有据，应予支持。一审对此处理正确，本院予以确认。上诉人主张其一直在积极推进办证事宜，应当减轻违约责任。对此，本院认为，虽然上诉人为办证做了工作，但最终仍造成了逾期未办理房屋权属证书的结果，符合双方合同约定的违约情形，已构成违约，且上诉人未举证证实因不可抗力等客观原因导致无法如期办证，因而减轻违约责任的情形，故对上诉人该主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费122元，由上诉人广西隆林鑫发房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  凌 除 审 判 员  张力夫 审 判 员  玉 江 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  胡芯瑜 书 记 员  陈 杨