广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)桂0109民申11号 再审申请人（一审被告）：梁永东，男，1974年2月26日出生，汉族，身份证住址：南宁市。 委托诉讼代理人：梁秋强，广西航洋律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：广西南宁瀚新物业服务有限公司，住所地：南宁市西乡塘区大学东路128号裕丰荔园A栋二楼物业办公室，统一社会信用代码91450103779145501E。 法定代表人：刘宏才,该公司总经理。 委托诉讼代理人：何玉兰，广西伏波律师事务所律师。 再审申请人梁永东因与被申请人广西南宁瀚新物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）桂0109民初1551号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 申请人梁永东申请再审称：本案不符合《民事诉讼法》第一百五十七条规定的 -2- 事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件，不应适用小额诉讼程序审理本案。请求人民法院依法组成合议庭重新审理本案，并驳回被申请人诉讼请求。 一、原审法院适用小额诉讼程序审理本案违反法律规定。本案涉及合同性质、合同效力、法律责任、诉讼时效等多方面认定，案情较为复杂，且原、被告双方分歧较大，故不宜适用小额诉讼程序审理。另，本案遗漏秀灵北居委会作为被告。原审不予受理反诉，变相剥夺申请人的诉权，导致申请人合法权益不能得到合法维护。 二、申请人与被申请人关于合同性质、法律关系、法律事实以及法律适用存在巨大分歧与争议。 三、原审法院违背以事实为依据，以法律为准绳的办案原则，适用法律错误。 1.被申请人陈述依约履行合同至2017年12月，该陈述与申请人提供另外物业公司己进驻小区管理并于2015年6月对小区业主收取物业费证据不相符合。关于诉讼时效，起算时间点应为2015年6月起到2017年5月止，适用民法通则2年诉讼时效。民法总则于2017年10月1日生效，故不应适用民法总则3年的诉讼时效。 2.本案不具有适用《合同法》第六十条及第一百零七条的条件。如果认为物业合同有效，而被申请人只依约履行物业合同至2017年12月，之后在未依法解除涉案合同的前提下撤出小区，被申请人应承担违约责任。 3.本案不具有适用《物业案解释》第一条、第六条规定的条件，该解释第一条规定适用的条件是由“……业主大会与业主委员会依法选聘的物业服务企业”，而 -3- 被申请人不是依法由小区业主大会与业主委员会选聘的物业服务企业，是被申请人与秀灵北居委会串通私自选聘并签订的物业合同。 4.被申请人于2020年5月20日才起诉至法院，已超过2年的诉讼时效，丧失了胜诉权，应当驳回被申请人诉讼请求。 5.被申请人应该对2017年12月撤出小区的事由作出合法理由及证据，原审法院举证责任推给申请人承担并判决申请人败诉，没有事实依据，不符合上述法律的现定，明显不公正。 四、本案在法律适用方面，涉及到物权法、合同法、物业管理条例等相关法律规定及相关司法解释规定的情形，只有正确处理好这些法律之间关系，才能正确断定本案的法律关系，本案才能得到合法公正判决。 被申请人瀚新公司提交意见称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回申请人的再审申请。 一、原审法院适用小额诉讼程序审理本案适用法律正确。本案事实清楚、权利义务关系明确，案件标的额均在五千元以下，符合适用小额诉讼程序的条件。既可以提高办案效率，节约司法成本，又可以有效保障当事人的诉讼参与权。 二、关于合同效力问题。秀灵公寓小区因客观原因至今尚未召开业主大会成立业主委员会，故秀灵北居委会代行业主委员会的职责与被申请人签订《南宁市西乡塘区秀灵公寓小区物业服务合同》，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，申请人主张该合同无效无法律依据。 三、申请人主张被申请人于2015年5月撤出小区未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。南宁市中级人民法院（2020）桂01民终11450 -4- 号民事判决书审理查明的事实可以证明被申请人从2013年10月起为秀灵公寓小区提供物业服务，直到2017年11月30日撤出秀灵公寓小区。 四、申请人要求返还停车费无事实和法律依据，与本案并非同一法律关系。 五、关于诉讼时效的问题。被申请人从2013年10月25日起为秀灵公寓提供物业服务，直到2017年11月30日才撤出秀灵公寓，本案诉讼时效应从被申请人撤离之日起算。《民法总则》已于2017年10月1日起施行，故本案应适用三年诉讼时效。 本院经审查认为,原审双方的物业服务合同关系清楚，且被申请人已提交相应证据，关于涉案合同性质、合同效力、诉讼时效等问题法律规定明确，能明确区分责任承担与权利享有，属基层法院审理的一审简单民事案件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十二条、第二百七十四条之规定，原审案件系金钱给付的物业服务合同纠纷案件，且标的额低于立案时已经公布的最近年度广西城镇非私营单位就业人员年平均工资的30%，应适用小额诉讼程序审理。因此，申请人提出的原审法院适用小额诉讼程序审理违反法律规定的再审理由不能成立。 对于申请人提出的原审适用法律错误问题。首先，关于合同效力的问题。因涉案秀灵公寓小区未成立业主委员会，故该小区所在地的南宁市西乡塘区秀灵北社区居委会（以下简称秀灵北社区居委会）根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，代行业主委员会的职责，与瀚新公司签订《南宁市西乡塘区秀灵公寓小区物业服务合同》。该合同并无违反法律、行政法规的效力性强制规定，申 -5- 请人主张该合同无效并无法律依据。 其次，关于诉讼时效的问题。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务企业已经撤离小区的，以撤离之日起算诉讼时效。原审判决及南宁市中级人民法院的已生效类案终审判决均已查明被申请人瀚新公司从2013年10月25日起为秀灵公寓小区提供物业服务，直至2017年11月30日撤出该小区，原审案件诉讼时效应从瀚新公司撤离之日起算。《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，原审判决适用三年诉讼时效期间的规定，法律适用正确。申请人提出的原审案件应适用《民法通则》两年诉讼时效的规定及原审判决关于诉讼时效问题适用法律错误的主张不能成立。 再次，关于责任承担的问题。物业服务合同属双务合同，物业服务企业负有按照合同约定提供物业服务的义务，业主负有交纳相应物业服务费及相关费用的义务。根据案件事实，瀚新公司已实际提供物业服务至2017年11月，业主应支付相应的物业服务费及相关费用。如业主未按时足额支付物业服务费及相关费用，属违约行为，应承担相应的违约责任。原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决申请人支付拖欠的物业服务费、共有水电费等费用及违约金，法律适用正确。申请人以瀚新公司没有切实履行物业服务职责为由拒付物业服务费及违约金，但未能提供充分证据证明物业服务合同没有履行或者履行不符合 -6- 合同约定服务标准，应承担举证不能的责任。申请人以瀚新公司未实际提供物业服务至业主大会依法选聘物业服务企业并实际接管之日止为由而拒绝支付瀚新公司撤离之前的物业服务费及相关费用，两者不具有对等性，该抗辩理由亦不能成立。 综上所述，原审适用小额诉讼程序审理符合法律规定，事实认定及法律适用正确，申请人提出的再审理由不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回梁永东的再审申请。 审 判 长  韦明姣 审 判 员  韦 希 人民陪审员  丘 宏 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  邱丽玲 书 记 员  周逍遥