上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初24226号原告(反诉被告)：上海嘉定区工业区娄塘经济合作社。法定代表人：李芳，理事长。委托诉讼代理人：王烨婷，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪瑞华，上海志道律师事务所律师。被告(反诉原告)：崇恩宇。原告(反诉被告)上海嘉定区工业区娄塘经济合作社(下称“娄塘经济合作社”)诉被告(反诉原告)崇恩宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员邓珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王烨婷和被告崇恩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告迁出位于上海市嘉定区嘉定工业区娄塘村一分组建筑面积为80平方米的三间仓库和面积为190平方米的场地，并将上述仓库和场地返还给原告；2、判令被告向原告支付占有使用费(自2020年1月1日起至实际返还之日止，按71.23元/日计算)。事实和理由：2016年12月21日，原、被告签订《农村集体房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于嘉定工业区娄塘村一分组、建筑面积为80平方米的三间仓库和面积为190平方米的场地(以下简称“涉案仓库和场地”)，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。2017年11月28日，原、被告续签租赁合同，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同到期后，被告未按时返还涉案仓库和场地，原告多次要求被告迁出未果。后经协商一致，原、被告于2019年5月8日达成一份《协议书》，约定：考虑被告在租赁场地有部分搭建等投入，原告同意被告继续使用涉案仓库和场地至2019年12月31日止，期间免收使用费，到期后被告应无条件迁出。但被告至今仍未迁出，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，同意迁出涉案仓库和场地，但要求原告对其进行赔偿。不同意支付占有使用费。被告系受原告胁迫而签订的《协议书》，其在涉案仓库和场地投入巨大，故当庭提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告电表电线安装费用48,000元、自来水安装费用6,000元、搬迁费用20,000元；2、判令原告返还保证金2,000元。原告针对反诉辩称，不同意赔偿被告提出的相关损失。一方面被告没有提交相应的证据，另一方面即便被告进行过投入，在实际使用中也会产生折旧。且双方在租赁合同到期后达成协议，对被告该投入，原告已经通过让被告免费使用一年的方式予以结算，故不存在另行赔付的问题。关于保证金，同意在被告结清相关费用后予以返还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月21日，娄塘经济合作社(出租方、甲方)与崇恩宇(承租方、乙方)签订《农村集体房屋租赁合同》，约定甲方将涉案仓库和场地出租给乙方使用，租赁期限从2017年1月1日起至2017年12月31日止；年租金为12,000元，乙方于2017年12月31日全部支付完毕等。2017年11月28日，双方就涉案仓库和场地续签租赁合同，约定租赁期限从2018年1月1日起至2018年12月31日止；年租金为13,000元，乙方于2018年12月31日全部支付完毕；租赁期满，乙方应如期归还该房屋，如乙方逾期不归还的，则每逾期一天应向甲方支付原日租金2倍的违约金等。崇恩宇付清了上述合同项下的款项，但到期并未搬离。2019年5月8日，娄塘经济合作社(甲方)与崇恩宇(乙方)签订《协议书》，载明双方的租赁期限已于2018年12月31日届满，考虑乙方在租赁期间在租赁场地有部分搭建等投入，经双方协商一致，达成如下协议：一、在没有特殊情形需要提前收回租赁房屋场地或提前拆除租赁房屋的情况下，甲方同意乙方继续使用租赁房屋及场地至2019年12月31日结束，期间甲方免收乙方的使用费，到期后乙方无条件迁出，可移动物品乙方须于2019年12月31日前搬离租赁房屋及场地，搭建的建筑物、构筑物等不可移动物品无偿归甲方，到期后乙方仍留有物品的，视为废弃物，由甲方单方处理。甲方无须对乙方进行任何补偿或赔偿等。因崇恩宇未按约搬离，娄塘经济合作社遂涉讼。另查明，1、娄塘经济合作社的原名称为“上海市嘉定工业区娄塘社区经济合作社”，2019年4月10日变更登记为“上海嘉定区工业区娄塘经济合作社”；2、崇恩宇于2014年开始承租涉案仓库和场地用于制作煤饼和蜂窝煤；3、崇恩宇于2014年2月27日支付涉案仓库和场地的合同保证金2,000元。审理中，娄塘经济合作社确认涉案仓库系未经建造许可的集体自有房屋，无相应的产权证。本院认为，娄塘经济合作社出租的涉案仓库未取得建设工程规划许可证，故其和崇恩宇签订的《农村集体房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，且双方合同约定的使用期限已届满，故娄塘经济合作社要求崇恩宇返还涉案仓库及场地的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。就双方签署的《协议书》，崇恩宇虽辩称系受胁迫所签，然未提交证据予以证明，本院不予采信。根据该《协议书》，就崇恩宇在涉案仓库和场地上的投入，双方已经协商一致，即娄塘经济合作社同意崇恩宇无偿使用涉案仓库和场地至2019年12月31日，到期后崇恩宇无条件搬离，娄塘经济合作社无须对崇恩宇进行任何补偿或赔偿。现崇恩宇反诉主张的各项损失，一方面未提交证据予以证明，亦与上述约定相悖，且其在合同到期后主张上述损失并无法律依据，故本院不予支持。崇恩宇要求返还保证金，于法有据，本院予以支持。至于占有使用费，崇恩宇未按约搬离仍应支付占用期间的使用费。现娄塘经济合作社主张自2020年1月1日起的使用费合法有据，本院予以支持。然其主张的标准过高，本院调整为参照原租金标准计算，即每日35.62元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)崇恩宇应于本判决生效之日起十日内迁出位于上海市嘉定工业区娄塘村一分组、建筑面积为80平方米的三间仓库和面积为190平方米的场地，将上述仓库和场地返还原告(反诉被告)上海嘉定区工业区娄塘经济合作社；二、被告(反诉原告)崇恩宇应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海嘉定区工业区娄塘经济合作社占有使用费(按每日人民币35.62元为标准，自2020年1月1日起计算至被告实际返还上述仓库及场地之日止)；三、原告(反诉被告)上海嘉定区工业区娄塘经济合作社应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)崇恩宇保证金人民币2,000元；四、被告(反诉原告)崇恩宇的其余反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费387元，减半收取193.50元(原告已预付)，由被告崇恩宇负担。反诉受理费850元(被告已预付)，由原告上海嘉定区工业区娄塘经济合作社负担22元，被告崇恩宇负担828元。(原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二〇年十二月十五日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。