贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初13321号 原告：陈桂鸣，女，1978年11月24日生，布依族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王帅，男，1987年6月25日出生，汉族，住陕西省礼泉县，公司员工，一般代理。 被告：贵州花果园购物中心有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾[花果园社区]，统一社会信用代码：915201020570771721。。 法定代表人：陈晓辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐丹，女，1986年3月19日生，汉族，住本市南明区，公司员工，特别代理。 原告陈桂鸣与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、贵州花果园购物中心有限公司（以下简称花果园购物中心）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂鸣及其委托诉讼代理人张纯婷、彭俊瑋、被告宏益房开的委托诉讼代理人王帅、被告花果园购物中心的委托诉讼代理人均徐丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈桂鸣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告宏益房开于2019年8月23日签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令解除原告与被告花果园购物中心于2019年8月23日签订的《花果园Ｇ区购物中心商铺委托经营管理协议》；3、请求法院判令被告宏益房开返还原告已支付的购房款326479元；4、请求法院判令被告宏益房开赔偿原告损失2938.31元（以原告已付房款326479元为基数，按照每日万分之0.5的标准，从2020年2月24日暂计算至起诉日2020年8月20日，实际计算至《商品房买卖合同》解除之日止）；5、请求法院判令被告花果园购物中心支付原告租金2998.16元（年租金以原告支付房款326479元的11.02%为基数，从2020年8月1日暂计算至起诉日，实际计算至《花果园Ｇ区购物中心商铺委托经营管理协议》解除之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年8月23日原告和被告宏益房开签订的《商品房买卖合同》，约定原告购买宏益房开开发建设的位于贵阳市（下简称“该商铺”）；同日，原告和宏益房开签订《补充协议》，明确该商铺在出售时已设定抵押，宏益房开承诺在协议签订后半年内解除抵押登记，逾期办理的，宏益房开支付原告已交付房款每日万分之0.5的违约金，上述合同签订后，原告如约向宏益房开支付了首期购房款326479元，宏益房开也如约向原告交付了该商铺。同时，原告应宏益房开要求，与被告花果园购物中心签订了《花果园Ｇ区购物中心商铺委托经营管理协议》，约定原告委托花果园购物中心对该商铺进行、经营和管理，花果园购物中心每半年向原告支付固定数额的租金，但从2020年8月后，花果园购物中心也未按照约定向原告支付足额的租金。综上，现宏益房开延迟履行解除该商铺解除抵押登记的义务，造成原告的无法实现购买商铺的最终目的，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，诚望判如所请。 被告宏益房开答辩称：一、原告以合同目的不能实现为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并还其购房款、支付违约金等的诉请不应当得到支持，理由如下：1、在《商品房买卖合同》签署前，原告已明知涉案房星存在抵押，且双方对此达成了约定:逾期解除抵押的，双方同意由被告支付违约金的方式予以处理，原告并不因此当然取得《商品房买合同》的解除权；2、原告购买的涉案房屋属于集中商业大型购物商场综合体的组成部分，需要由专业的商业运营公司管理运营才会发挥该房屋的商业价值，原告购买案涉房屋也是基于收取经营收益的目的，原被告之间的《商品房买卖合同》签订后，原告已将案涉房屋交由责州花果园购物中心有限公司(以下称“花果园购物中心”)委托管理，并已取得收益；3、双方对解除抵押的时间虽有约定，但从双方对抵押解除问题的约定来着，原告对一定期限不能解除抵押并取得完整所有权是有预判的，不能依此认定原告合同目的不能实现。综上，原告以合同目的不能实现为由要求解除合同没有事实依据与法律依据，不应得到支持。二、如原告仍要求解除商品房买卖合同的，根据双方所签署《花果园G区购物中心商铺补充协议》中第二条约定，原告可以行使任意解除权，但根据该约定，原告向被告支违约全即购房总价款的1.5%。如法院据此判决解除合同的，应一并判决原告支付被告退房违约金，同时驳回原告有关违约金的诉请；对于原告违约金的诉请，一方面，原告已通过委托经营管理的方式自涉案房屋取得可观收益，并无实际损失;另一方面，原告行使任意解除权，无权要求被告承担违约或者损失赔偿责任。补充协议中对于逾期解除抵押的每日已付房款万分之0.5的违约金是以合同继续履行为前提，且是从逾期解除抵押之日起开始起算，而原告已要求解除商品房买卖合同，无权主张此项违约金。请驳回原告诉请。 被告花果园购物中心答辩称：原告与我司就案涉房屋签订委托经营管理协议，根据协议约定原告委托我司经营管理涉案房屋，管理期限为10年，我司在2020年2月25日分别于2月25日、2019年2月25日、2019年8月25日、2019年9月23日向原告支付经营收益共计51088.73元，原告在本案中要求解除与被告宏益房开签订的《商品房买卖合同》，将导致《委托经营管理协议》无法履行，我司有权依据管理协议中第9条约定要求原告承担违约责任并返还已收取的经营收益。 本院经审理认定事实如下： 2019年8月23日，被告宏益房开作为出卖人，与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：260347），合同约定：买受人购买出卖人开发的本市房屋，总价款为651479元，买受人以买受人以银行按揭贷款付款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款326479元整，余款325000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在付清全款次日前向买受人交付该商品房；但未对办理转移登记作出约定，合同还对其他事项进行了约定。 同日，原告（乙方、买受人）同被告（甲方、出卖人）签订《花果园G区购物中心商铺补充协议》（以下简称补充协议），约定，自协议签订之日起十年内，乙方对《商品房买卖合同》及本补充协议享有任意解除权，乙方行使解除权的，应当向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金，甲方应返还乙方已支付购房款本金（不计利息），补充协议还对其他事项进行了约定。 《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告即向被告支付首付款326479元，被告出具一张《收据》给原告。 同日，原告与花果园购物中心签订《花果园G区购物中心商铺委托经营管理协议》，约定原告委托花果园购物中心向宏益房开接收案涉房屋后交由花果园购物中心经营管理，并对其他事项进行了约定。 审理中，原告主张其同时享有合同法第九十四条规定的法定解除权以及补充协议约定的任意解除权，并据此要求解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议；同时原告提出若法院认为法定解除权未成立无法行使，法院要依据补充协议中约定的任意解除权解除商品房买卖合同及补充协议，其认为约定的行使任意解除权的违约金标准过高，请求依法调低。 案件审理过程中，花果园购物中心表示，若法院判决解除案涉《商品房买卖合同》，其将会依照与被告宏益房开的合作合同，将案涉房屋交还给宏益房开或由其继续进行管理，同时我司有权要求依据管理协议第九条要求原告承担违约责问并返还已收回的经营收益。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《花果园G区购物中心商铺补充协议》、《花果园G区购物中心商铺委托经营管理协议》、购房款《收据》等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。 关于案涉《商品房买卖合同》及补充协议应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中，原被告双方在补充协议中约定了原告对合同及补充协议享有任意解除权，因此，对原告要求解除合同的诉讼请求，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定进行评判。原被告双方在补充协议中“自协议签订之日起十年内，乙方对《商品房买卖合同》及本补充协议享有任意解除权，乙方行使解除权的，应当向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金，甲方应返还乙方已支付购房款本金（不计利息）。”之约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效；合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”原告虽未提交其书面通知被告解除合同的依据，但原告向法院提起诉讼可视为通知，故原告据此要求解除《商品房买卖合同》，于法有据，本院依法予以支持，补充协议系原被告对《商品房买卖合同》作出的补充约定，《商品房买卖合同》解除后，补充协议亦应一并解除。合同解除后，被告收取的购房款应返还给原告，但退还金额应当扣除房屋总价款1.5%的退房违约金，且不计利息。原告以约定的违约金过高为由请求调低的主张，本院不予采信。 关于原告要求宏益房开赔偿损失的主张。原告诉请宏益房开赔偿损失是依据补充协议第1条第2款约定的被告逾期解除抵押应当承担违约责任，但此条款系基于《商品房买卖合同》及补充协议继续履行的情形下被告应承担的违约责任，现原告诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议，应当适用合同约定的解除条款，双方在补充协议中已经约定被告退还购房款本金且不计利息，故对原告要求被告支付违约金之诉请，本院不予支持，被告答辩意见有理，本院予以采纳。 关于原告诉请解除《花果园G区购物中心商铺委托经营管理协议》并要求花果园购物中心支付租金的主张，本案审理的是商品房销售合同纠纷，原告同花果园购物中心之间的法律关系属另一法律关系，不在本案审理范围内，本院不予审查，原告可另案进行主张。 同时考虑引起本案诉争系被告宏益房开过错所致，故案件受理费应由宏益房开承担，本院在此予以说明。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告陈桂鸣与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年8月23日签订的合同编号为******的《商品房买卖合同》； 二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还给原告陈桂鸣购房款316707元； 三、驳回原告陈桂鸣的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6286元、减半收取计3143元，保全费2182元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 翟 涛 二〇二〇年十二月二十七日 书记员 陈桂梅