贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10322号上诉人（原审被告）：佘红，女，1974年11月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市。被上诉人（原审原告）：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区洛解村长江路。负责人：何艳苹，该公司经理。委托诉讼代理人：彭婧，贵州云纳律师事务所律师。上诉人佘红因与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称：万科物业贵阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佘红上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原判决认定事实错误。根据上诉人与贵阳万科劲嘉置业有限公司签署的《商品房买卖合同》的约定，贵阳万科劲嘉置业有限公司已就前期物业服务与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司签订了《前期物业服务合同》，然而，在上诉人签订《商品房买卖合同》时贵阳万科劲嘉置业有限公司在没有向原告提供该《前期物业服务合同》的前提下被迫强制性接受《前期物业服务合同》。根据合同法的规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容应当在订立合同时尽到合理提示及说明义务。上诉人与贵阳万科劲嘉置业有限公司签订《商品房买卖合同》格式合同中提出的《前期物业服务合同》关系到上诉人的主要权利和义务，应当在签订合同时应当就完整的《前期物业服务合同》提供给上诉人。自上诉人入住至今，未收到《前期物业服务合同》，也就是说《商品房买卖合同》格式合同中的《前期物业服务合同》条款的权利、义务、违约行为的救济等条款上诉人一无所知，何来合同成立和生效呢?一审法院直接从《商品房买卖合同》中提到的前期物业服务部分条款直接认定《前期物业服务合同》对业主有效，属于事实认定错误。根据被上诉人提供的《前期物业服务合同》，该合同为前物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。也就是给合同贵阳万科劲嘉置业有限公司与物业服务企业之间就开发期间物业管理的约定，合同条款体现的贵阳万科劲嘉置业有限公司与武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司双方的意图，另外，贵阳万科劲嘉置业有限公司与武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司具有利益关联关系。而原判决认定该前期物业服务合同是集体约定、共同承担，具有公共性的合同错误。原判决偷换关联将《前期物业服务合同》等同于业委会或者全体业主签署的《物业服务合同》，属于事实认定错误，以集体的名义侵害每一个业主的合法权益。二、原判决适用法律错误《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签署的前期物业服务合同...对业主具有约束力”，根据合同的相对性原则，使用上述条款的前提是建设单位与业主签署《商品房买卖合同》，并且建设单位完全履行《商品房买卖合同》，向业主告知并提供《前期物业服务合同》的情况下对业主具有约束力。原审法院没有依据合同的相对性原则而直接使用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条规定属于法律使用错误。另外，《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。依照上述规定，双务合同的当事人享有履行抗辩权，履行抗辩权是法律赋予合同当事人的权利，在合同有效期间，如果出现法律规定的抗辩事由，合同当事人依法行使抗辩权。依据物业服务合同，物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同的实质上的当事人，有义务向物业服务支付物业费，因此，物业服务合同属于双务合同，当事人双方都享有法律赋予的履行抗辩权。按照《合同法》的规定精神，在物业服务企业没有履行物业服务合同或者履行不符合合同约定的情况下，业主当然有权进行抗辩，可依法根据合同的履行情况而拒绝向物业服务企业支付物业费。结合本案，被上诉人未完整履行服务义务致上诉人以拒交物业服务费抗辩的，上诉人行为属合理抗辩，被上诉人构成违约，此时法院根据物业企业服务质量状况，适当减少业主应交的服务费。因此，原判决依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第3条认定法律未规定此业主请求权作为抗辩交付物业管理费的抗辩权；因双方合同义务并非同一性质，不适用《中华人民共和国合同法》第66条、第67条的规定行使抗辩权的法律适用错误。总之，上诉人认为，原审判决认定事实错误、适用法律错误，导致判决结果错误的情况。万科物业贵阳分公司答辩称，由于物业服务的特殊性，会存在部分瑕疵，但是在涉案小区部分业主未缴纳物业费的情况下，我方也依然提供了物业服务，保障小区的正常运转和日常维护，应当视为我方已经提供物业服务，履行了物业服务的义务，故上诉人应该缴物业费。根据特别法优于一般法的规定，依据最高人民法院关于审理物业纠纷若干问题的司法解释第一条，本案中上诉人的诉请不应支持。万科物业贵阳分公司向一审法院起诉请求：1.被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计3920.08元；2.被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：被告佘红是贵阳万科城小区A区A1栋1单元28层6号的业主，该房屋的建筑面积为66.6平方米。2015年7月1日，原告作为乙方，贵阳万科劲嘉置业有限公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，由原告为“万科城A区”小区提供物业服务。合同约定：服务期限自2015年7月1日起至本合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但是：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2.18元/月·平方米、商业6元/月·平方米；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。该合同还对双方的权利义务、物业服务内容与服务标准、物业的经营与管理、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告即依约为“万科城A区”提供物业服务，被告未向原告缴纳2018年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，共计29个月。一审法院认为，原告与建设单位贵阳万科劲嘉置业有限公司签订《前期物业服务合同》，由此原告成为“万科城A区”的物业服务企业，并为该小区提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其具有约束力。原告为小区提供物业管理服务，被告作为业主应当按照约定支付物业管理服务费。故对原告主张被告支付物业管理费的诉请,一审法院予以支持。根据《前期物业服务协议》及《商品房买卖合同》中前期物业服务合同部分的约定，物业费的收费标准为每月每平方米2.18元。被告自2018年5月1日起未再支付物业费，依照合同约定，截至目前应缴纳物业管理服务费为66.6平方米×2.18元/平方米/月×29个月≈4210.45元，原告主张3920.08元，一审法院从其自愿。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为不交付物业管理费请求权的抗辩。因此，被告认为原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：被告佘红于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司给付2018年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费3920.08元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告佘红负担25元。本院二审期间，上诉人向本院提交涉案小区的情况照片，拟证明物业公司不作为，导致小区卫生、安全都存在问题，本小区发生了四次火灾，火灾发生的时候消防栓打开没有水。涉案小区的违章建筑目前为止只拆除一家，其余90多家都没有拆除，还有就是电梯损害严重，被上诉人提交的电梯维修资料系其自身造假。本院组织当事人进行了质证。被上诉人质证称，卫生问题已经处理，违章建筑被上诉人无权拆除，只能通过诉讼进行拆除。停车场的问题已经在与房开协商要求重新再搭建一个停车场。消防栓无水我方不予认可，我公司每个季度都会进行消防检查。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，被上诉人与涉案小区建设单位签订的《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力。上诉人签订的《商品房买卖合同》中已对上诉人告知和提示在公示内容中查看《前期物业服务合同》，并且，《商品房买卖合同》第九章内容再次告知和提示了上诉人，涉案小区的物业服务企业系本案被上诉人，且对收取物业服务费的标准和交付方式等涉及上诉人合同义务的部分明确约定，故上诉人与涉案小区建设单位签订《商品房买卖合同》时，对涉案小区物业服务系明知，现上诉人称对涉案《前期物业服务合同》不知情无事实依据。一审法院认定涉案合同系集体约定、共同承受，具有公共性的合同并无不当。并且，一审法院认定上诉人不能以法律规定的请求权作为拒不交纳物业管理费的抗辩权符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定。本案虽系双务合同，但被上诉人履行合同义务系针对全体业主，双方合同当事人的合同义务不属于《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条规定的“互负债务”情形，一审法院认定上诉人不能在本案中行使法定抗辩权并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佘红负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十二月十六日书记员 罗 艳