广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1935号上诉人(原审被告)：李建成，男，1980年4月21日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。上诉人(原审被告)：徐何珍，女，1980年9月11日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人(原审被告)：阳江市阳东区庆泰工贸有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区东城镇工业园裕园五路路中。法定代表人：徐何珍，该公司总经理。三上诉人的共同委托诉讼代理人：黄美然，广东尊一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周世伟，男，1974年5月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：林艾菲，广东粤宏律师事务所律师。上诉人李建成、徐何珍、阳江市阳东区庆泰工贸有限公司（以下简称庆泰公司）因与被上诉人周世伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2020）粤1704民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李建成、徐何珍、庆泰公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回周世伟一审的诉讼请求（争议金额为：89000元）；二、本案一、二审诉讼费用由周世伟承担。事实与理由：一、涉案厂房的权利人是李建成、徐何珍，周世伟无权占有涉案厂房及对应土地，无权要求李建成、徐何珍支付占用厂房的使用费。涉案厂房是李建成、徐何珍于2018年6月转让给周世伟夫妇，至今仍未取得建设工程规划许可证，也没有经过主管部门批准建设，不具备转让的条件，根据法律规定，李建成、徐何珍与周世伟夫妇签订的《土地转让合同协议》是无效的。而该协议无效的法律后果是相互返还财产，即周世伟需要将厂房及相应的土地返还给李建成、徐何珍，李建成、徐何珍需要将转让款返还给周世伟。本案是周世伟购买厂房后返租给李建成使用，在《土地转让合同协议》自始无效的情形下，李建成、徐何珍实际上一直都是涉案厂房的权利人，周世伟无权占有厂房及对应土地，因此李建成、徐何珍无需向周世伟支付占用厂房的使用费。二、周世伟在2019年6月30日仅支付李建成、徐何珍厂房及土地转让款105万元，却要求李建成从2018年7月开始支付租金没有依据。李建成、徐何珍于2018年6月30日与周世伟夫妇签订《土地转让合同协议》，约好转让款为170万元，一次性付清。但周世伟夫妇2018年6月30日仅支付105万元，并没有按照约定给清转让款，违约在先，造成李建成、徐何珍的损失，却要求李建成、徐何珍从2019年7月开始支付租金，没有依据。三、即便需要支付占用厂房的使用费，根据合同相对性原则，也是由李建成承担，与徐何珍无关。四、庆泰公司于2019年10月17日注册成立，一审法院认定该公司对从2019年6月起的租金承担连带给付责任明显不合理。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持其上诉请求。周世伟答辩称：一、转让厂房合同是李建成、徐何珍与周世伟自愿达成。周世伟已全部支付购房款，且在占有厂房的情况下返租给李建成，所以周世伟实际上拥有现厂房的所有权以及使用权。李建成租赁周世伟的厂房，理应向周世伟支付厂房占用费。二、虽然周世伟在与李建成签订的《土地转让合同协议》里约定一次性付款，但李建成对周世伟分期付款没有拒绝，而是完全接纳。同时，周世伟也因延期支付购房款支付利息给李建成，李建成以此理由不予支付厂房占用费不成立。另外，一审法院已经详细论述了庆泰公司与徐何珍、李建成之间的关系，查明的事实也非常清楚，所以应予维持一审判决，驳回李建成、徐何珍、庆泰公司的上诉请求。周世伟向一审法院起诉请求：一、确认周世伟与李建成签订的厂房租赁合同无效，并将厂房移交给周世伟；二、判令李建成、徐何珍向周世伟支付拖欠的土地占用费（从2019年6月起按每月8250元计至交付厂房之日止，暂计至2020年4月30日尚欠89000元）；三、判令庆泰公司对李建成、徐何珍拖欠的上述租金承担连带责任；四、本案诉讼费用由李建成、徐何珍、庆泰公司承担。一审法院查明事实：2018年6月30日，周世伟与李建成经协商签订了《厂房租赁合同》，合同主要约定：周世伟将坐落于阳江市阳东区东城镇阳东工业园裕园五路155号内的1158平方米厂房出租给李建成，每月租金8250元，合同期限从2018年7月1日起至2023年6月30日止，每月租金在当月15日前交付。合同还约定了递增租金、税费等其他条款。合同签订后，李建成、徐何珍在涉案厂房经营五金制品生意。2019年10月17日，徐何珍将该厂注册成立为庆泰公司，法定代表人为徐何珍。2019年12月15日，李建成向周世伟出具尚欠厂房租金清算单，李建成签名确认尚欠2019年6月至12月厂房租金共56000元。此后，李建成等没有再支付租金给周世伟。目前，涉案厂房仍由庆泰公司实际使用。另查明，涉案厂房的土地原由李建成、徐何珍于2017年5月6日向他人转让而来，后李建成、徐何珍在未取得建设工程规划许可证的情况下建设了涉案厂房。此后，由于资金紧缺，2018年6月30日李建成、徐何珍将涉案厂房及土地转让给了周世伟、施圣颜夫妻。周世伟受让后当天即将涉案厂房返租给了李建成。此外，据徐何珍陈述，徐何珍与李建成于2017年6月份在民政部门协议离婚，在2019年3月双方复婚。一审法院认为，本案双方争议的主要焦点是涉案厂房租赁合同是否有效及欠付租金的数额和责任承担问题。涉案厂房由李建成、徐何珍夫妇在2017年5月购地建成厂房后经营五金厂，2018年6月以土地转让形式转让给周世伟夫妇，周世伟受让后将厂房返租给李建成继续经营，双方因租金给付产生纠纷，本案的性质是房屋租赁合同纠纷。根据本案查明的事实，涉案厂房从建设至今仍未取得建设工程规划许可证，也没有经过主管部门批准建设。依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该厂房租赁合同应当认定为无效合同，周世伟作为出租方请求返还厂房，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条中“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，应予以支持。李建成辩称涉案土地转让合同及厂房租赁合同无效导致周世伟无权占有租赁物，厂房不属于周世伟的，其无权要求返还。李建成该辩称没有法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案厂房租赁合同虽然无效，但周世伟请求参照合同约定的每月8250元租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，应予以支持。涉案房屋租金是2019年6月开始欠付，此时涉案厂房仍由徐何珍开办的庆泰公司实际经营使用，且李建成与徐何珍此时为夫妻关系，两人均实际参与了房屋租赁全过程，应认定为夫妻合意。因此，周世伟请求李建成、徐何珍给付占用房屋期间的房屋占用费，庆泰公司对给付房屋占用费承担连带责任，均合理合法，一审法院应予以支持。李建成与徐何珍辩称房屋租赁合同无效，周世伟无权收取房屋占用费，其辩称依法有悖，不予采纳；庆泰公司辩称房屋租赁是李建成个人行为，且庆泰公司有两个股东，因此该纠纷与庆泰公司无关。该辩称没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，涉案合同因违反法律强制性规定而无效，应依无效合同的法律规定处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，作出判决：一、确认周世伟与李建成于2018年6月30日签订的厂房租赁合同无效；二、限李建成、徐何珍、庆泰公司在判决发生法律效力之日起一个月内返还坐落于阳江市阳东区东城镇阳东工业园裕园五路155号内1158平方米的厂房给周世伟；三、限李建成、徐何珍按每月8250元的标准，从2019年6月起计至交付厂房之日止向周世伟支付房屋占用费（暂计至2020年4月30日共89000元）；四、庆泰公司对上述第三项债务承担连带给付责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2024元，减半收取1012元，由李建成、徐何珍、庆泰公司负担。二审期间，各方没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。另查明，徐何珍主张其一直与他人合伙在涉案厂房经营，此前是以合伙人朱良平名义的登记个体工商户经营，后来为了经营需要，又登记成立了庆泰公司。再查明，庆泰公司为徐何珍的自然人独资有限责任公司。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、承租方应否支付涉案厂房的占用费给周世伟；二、支付涉案厂房占用费的主体应如何确定。关于争议焦点一，李建成与徐何珍在2018年6月30日将涉案厂房转让给周世伟和施圣颜，该转让行为是双方的真实意思表示，且周世伟和施圣颜已支付对价给李建成与徐何珍并与李建成就涉案厂房签订租赁合同，周世伟可据此行使涉案厂房出租方的权利。双方转让涉案厂房协议的效力问题不属本案房屋租赁合同纠纷案件审查的范畴，李建成与徐何珍主张双方签订的转让厂房协议无效，其仍为涉案厂房权利人的理据不足，本院不予支持。因涉案厂房建设至今未取得建设工程规划许可证，周世伟与李建成签订的《厂房租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应认定为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”承租方现已实际使用涉案厂房，根据上述规定，周世伟作为出租方请求承租方支付占用涉案厂房期间的使用费合法有理，应予支持。同理，周世伟作为涉案厂房的出租方，在双方的租赁合同被确认为无效的情况下，可根据《中华人民共和国合同法》第五十八条中“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，请求承租方返还涉案厂房。关于争议焦点二，涉案《厂房租赁合同》虽然是周世伟与李建成个人签订，但签订该合同（2018年6月30日）后涉案厂房一直由徐何珍（或和他人）生产经营（在李建成与徐何珍2019年3月复婚后仍继续经营），且李建成在与徐何珍离婚（2017年6月协议离婚）至复婚（2019年3月）期间，李建成与徐何珍又存在共同处分涉案厂房的行为（即2018年6月30日签订转让涉案厂房合同），因此，综合考虑李建成与徐何珍的关系及徐何珍在涉案厂房生产经营的状况，一审认定涉案厂房属李建成与徐何珍共同合意租赁的理据充分，应予支持。至于庆泰公司的责任问题，鉴于庆泰公司是徐何珍的个人独资有限公司，且在涉案厂房经营，一审判令庆泰公司对涉案厂房占用费承担支付责任并无不妥，本院予以支持。同理，返还涉案厂房的义务也应由李建成、徐何珍、庆泰公司承担。综上所述，李建成、徐何珍、庆泰公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2025元，由李建成、徐何珍、阳江市阳东区庆泰工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十二月十日法官助理 李凤霞书 记 员 刘 婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。