贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初17141号原告：夏某，男，汉族，1966年5月20日出生，贵州省凯里市人，住址：凯里市。原告：胡某某，女，苗族，1966年12月12日出生，贵州省凯里市人，住址：凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦，社会信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，系公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号,法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。原告夏某、胡某某诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年11月19日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告胡某某及原告夏某、胡某某的委托诉讼代理人王德麟，被告华融贵州分公司委托诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票送达未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏某、胡某某请求依法判决：1.依法中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2.解除对于凯里市房屋的查封，不得执行处置；3.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：凯里市“大地春城”小区系由贵州大地联创房地产开发有限公司开发。贵州大地联创房地产开发有限公司开发建成“大地春城”三期商品房后，开始对外销售。2015年12月29日，原告向贵州大地联创房地产开发有限公司购买“大地春城”三期7栋25层2503号房屋，双方依法签订《商品房买卖合同》。原告挂靠大地联创装饰工程有限公司，为大地联创房地产有限公司的工程项目进行施工，大地联创房地产开发有限公司还欠原告的工程款未付清，因此，经原告与大地联创房地产开发有限公司达成协议，原告的购房款与大地联创房地产开发有限公司所欠的工程款相互抵扣，原告已经支付清全部购房款。2015年12月30日，贵州大地联创房地产开发有限公司交付该房屋给原告占有、使用。后由于贵州大地联创房地产开发有限公司的原因一直未给原告办理产权变更过户手续。2020年7月，原告才得知该房屋被法院作出执行裁定查封，并将要执行。因此，因此原告依法提出异议，法院作出裁定驳回异议，现原告依法提起诉讼。综合所述，涉案房屋在法院作出执行裁定查封之前，依法签订了合法有限的合同，并根据合同约定了全部价款，房屋也交付给原告占有、使用，是因贵州大地联创房地产开发有限公司的原因没有办理产权过户手续。该房屋实际属于原告所有，贵院应当依法解除查封，并不得执行处置。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《民事诉讼法》的规定起诉到法院。恳请贵院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。原告夏某、胡某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：原告的《居民身份证》复印件各一份、2015年12月29日的《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》复印件一份、收据、协议书、工程款决算单、印碱卡片、建筑业工程项目情况登记表、工程项目情况说明书、建筑工程施工许可证、法人证明、会议纪要、大地春城预售工程款、建筑业统一发票、进账单、抵房协议、抵工程款明细、《交房证明、房屋照片》复印件一份、（2020）黔2601执异305号执行裁定书复印件一份。被告华融贵州分公司辩称：原告诉请不能成立，请求依法驳回。理由：一、华融公司对案涉房屋享有经登记的抵押权。涉案房屋属于华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该事实已由登记机关的楼盘查询表载明，且该在建工程抵押权已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院的认可；贵阳市中级人民法院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，应凯里市人民法院之商请，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，原告不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行（一）商品房消费者权的构成条件《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十九条赋予了符合条件的购房人“商品房消费者权”（也称为商品房消费者物权期待权），按照《九民会议纪要》126条“支付全部或者大部分购房款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权”的意见，商品房消费者权才能对抗抵押权、排除法院执行。商品房消费者（也称消费者购房人）要满足《执行异议和复议规定》第二十九条的规定条件，即：人民法院执行标的为金钱债权，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，购买行为满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三个条件。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。最高人民法院在（2018）最高法民申1972号案中认为“根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中……该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。……但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定”，为了统一适用标准，最高人民法院执行局在2019年下半年通过编著的《最高人民法院执行司法解释条文适用编注》一书对《执行异议复议规定》第二十九条进一步明确，明确“本条规范内容与本规定第28条相关。相关买受人依据第28条对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合第28条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院也应予以支持。但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合本条的规定”。（二）一般买受人物权期待权我国《物权法》规定的债权形式主义的物权变动模式为“债权合意加登记”的方式，在房屋买卖合同有效成立后，买房人仅取得物权期待权，即《执行异议复议规定》第二十八条规定的一般买受人物权期待权。一般买受人物权期待权仅是在将来可以过渡为物权，本质是正在接近物权的债权，而并非具有排他性或者排除执行的物权。为了保护债权的平等性，为了防止普通债权经过诉讼执行程序取得优先于其他债权受偿的资格，《执行异议复议规定》第二十八条才规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权仅能对抗一般债权的执行，并不能对抗优先债权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权。以上两项权利都来源于身份，关键区别在于：涉案房屋是不是用于居住的住房，是不是买房人的唯一住房，买卖价格是否合适？只有买卖价格合适的且是唯一住房的买房人，才属于商品房消费者，支付相应房款后才能取得商品房消费者权。三、原告仅是一般买受人，不能对抗华融公司的抵押权、不能排除法院的执行。本案中，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，本案应参照《执行异议复议规定》第二十七条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下称《九民会议纪要》）126条的规定适用法律。原告必须符合商品房消费者身份、拥有商品房消费者权，对抗华融公司的抵押权。原告只是试图证明其符合一般买受人条件、属于一般买受人，未证明其符合商品房消费者的身份、具备商品房消费者权，因此原告最多是一般买受人、也只拥有一般买受人物权期待权华融公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，应参照《执行异议复议规定》第二十七条规定予以保护，原告未证明其享有消费者物权期待权，在其仅享有“一般买受人物权期待权”的情形下，不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。综上所述，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，原告的一般买受人物权期待权不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。因此法院应当尊重并保护华融公司的抵押权，望贵院依法保护华融公司的合法权益，判令继续执行涉案房屋。四、涉案房屋是以物抵债，我们认为以物抵债不能排除法院的强制执行，而且涉案房屋未完成权属变更登记手续，其对大地联创公司经享有债权请求权，而非物权，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，故以房抵债协议并不产生物权期待权及物权本身，基于以房抵债协议产生的权益不能对抗被告华融公司的抵押权，不能排除法院的强制执行。综上所述，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，原告的一般买受人物权期待权不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。因此法院应当尊重并保护华融公司的抵押权，望贵院依法保护华融公司的合法权益，判令继续执行涉案房屋。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，当庭提供的证据有：《营业执照》复印件一份、《在建工程抵押登记证明》复印件一份、《楼盘状态查询表》、《查询表》、（凯房建州字第××号）《房屋他项权证》复印件一份。第三人大地联创房产公司未作出书面答辩及提供证据。经审理查明：2012年4月1日贵州大地联创房地产开发有限责任公司（发包方）与贵州大地联创装饰工程有限责任公司（承包方）签订了《协议书》，约定：贵州大地联创房地产开发有限责任公司将大地春城5-8栋裙楼外立面石材干挂装饰和玻璃门窗安装工程发包给贵州大地联创装饰工程有限公司施工。2015年12月29日贵州大地联创房地产开发有限责任公司与贵州大地联创装饰工程有限公司签订《抵房协议书》，约定：贵州大地联创装饰工程有限公司施工大地春城（5-8楼）裙楼外立面石材干挂装饰及玻璃门窗安装工程款抵扣两套房款从工程款中扣除，同时明确抵扣房屋其中一套为凯里市房屋，建筑面积149.13平方米，单价4194.56元，购房总价625535元，购房人夏某。2015年12月29日二原告与第三人贵州大地联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.夏某、胡某某购买大地联创房产公司开发位于凯里市大地春城7栋25层3号房产，建筑面积149.13ｍ2，总价款625535元；2.买受人以购房总价款转账方式一次性付清。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订当日，贵州大地联创房地产开发有限责任公司向原告出具用“大地春城”7栋4层2503号房屋购房款625535元收据。2015年12月30日，原告领取案涉房屋钥匙，签订《物业服务合同》。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告已对涉案房屋装修并入住至今。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括7栋4层2503号住房在内）。原告得知自己所购的“大地春城”小区7栋4层2503号住房被查封后，于2020年10月14日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年11月14日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异304号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人夏某、胡某某的异议申请。”事后，夏某、胡某某不服裁定结果并于2020年11月19日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。另再查明，2015年12月29日大地联创房产公司为出卖人、夏某、胡某某为买受人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，在建工程抵押时间为2013年12月30日，法院于2017年12月13日查封涉案房屋。原告夏某系贵州大地联创装饰工程有限责任公司法定代表人，系该项工程实际施工人。上述事实，有原告夏某、胡某某的起诉状、被告华融贵州分公司答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于夏某、胡某某对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，夏某、胡某某与大地公司签订的《商品房买卖合同》，应当认定为以物抵债，夏某、胡某某在庭审中已提交了涉案的《商品房买卖合同》、《购房款收据》及以物抵债的相关证据，足以证明夏某、胡某某与大地联创之间就涉案房屋存在商品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生涉案房屋查封之前，且由夏某、胡某某居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，夏某、胡某某对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同、以物抵债的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但涉案房屋系夏某、胡某某提供相关证据证实涉案房屋系以物抵债的是客观事实，则夏某、胡某某为房屋的合法物权人，华融公司未能提交推翻房屋交易、以物抵债真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。贵州大地联创房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行夏某、胡某某所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告夏某、胡某某的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  陶林方人民陪审员  周定云人民陪审员  罗绍敏二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  杨芬芬