贵州省贞丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2325民初2395号原告：姜文赛，男，1977年12月11日生，汉族，高中文化，个体户，住贵州省贞丰县。原告：周娟，女，1981年10月18日生，汉族，中专文化，个体户，住贵州省贞丰县。委托诉讼代理人：姜文赛，男，1977年12月11日生，汉族，高中文化，个体户，住贵州省贞丰县，系周娟丈夫，代理权限为一般代理。被告：贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州贞丰县珉谷镇新丰路康筑城市花园9#楼4。法定代表人：陈丽娅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘平，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告姜文赛、周娟诉被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司（以下简称“康筑贞丰分公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜文赛暨原告周娟的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告康筑贞丰分公司的法定代表人陈丽娅及其委托诉讼代理人刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金69165元，赔偿逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金8270元，合计77435元；2.判令被告向原告立即交付办理商品房转移登记的有关文书；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购入被告所开发的贞丰县星中心项目A栋5-1-3号门面，房屋面积34.96平方米，总价90万元，在一次性全额交付房屋价款后，双方签订购房合同，约定交房时间是2018年1月30日前，合同第十四条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应在交付的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。由于星中心项目一直未通过住建局综合验收备案，被告一直无法交房，原告于2018年10月9日连同其他业主向被告发出催告信，并由被告法定代表人签收。但被告并没有对延迟交房的原因和具体交房时间告知原告，也没有交房。之后原告分别向贞丰县住建局咨询，住建局回复星中心项目没有经过综合验收备案，不具备交房条件。之后原告又咨询州长信箱，州长信箱回复称被告在项目没有通过验收就擅自开业，已经涉嫌违法。2020年7月2日，原告再次向被告发出催告信，要求被告交房以及支付违约金，之后被告于2020年7月3日正式交房，逾期29个月，但是拒绝赔偿违约金。原告与被告签订的购房合同为格式合同，合同约定逾期交房的，由出卖人承担买受人在逾期交房期间按揭房款的同期银行按揭利息。但原告系全款购买，签订合同时被告没有对此条款进行充分说明和解释，故对原告的损失应根据法律规定及交易习惯，按门面通常的商业贷款原则，5成10年按揭，即贷款本金为45万元，参照中国人民银行五年期以上贷款基准利率4.9%上浮30%计算利息，计算结果如下：450000×4.9%（1+30%）÷12个月×29个月=69165元。另，在双方签订的合同中，出卖人承诺于2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在90天内交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款同期银行存款利息的违约金。到2020年9月15日，被告仍未能交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期258天，按照半年期存款日利率1.3%÷365天=0.00003562计算，利息为900000×0.00003562×258天=8270元。至原告起诉时，被告仍未交付办理商品房转移登记有关文书，逾期违约金应计算到被告交付办理商品房转移登记的有关文书为止。综上，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，故提起诉讼，请求法院满足原告的诉讼请求。被告康筑贞丰分公司辩称：本案房屋已于2018年3月30日完成该项目的竣工意见，经各单位评审为合格，达到了双方合同第十一条约定的条件；原告方一直未来收房，是因为七星大道未修通，政府规划绿化未完成，但上述内容不是双方合同约定的交房条件。原告所称的项目验收是行政的管理措施而不是双方合同的交房标准，且被告已于2017年12月15日通过登报的方式发布了交房公告，被告方未构成逾期交房的违约情形。根据双方买卖合同第十三条的约定，逾期交房期间若出现逾期交房情形，由被告方承担的违约金标准是按买受人在银行贷款遭受的，本案中原告申请的一次性付款并未向银行贷款，并未实际产生银行贷款利息，原告所主张的银行贷款利息，不符合法律依据。被告已取得该项目的所有权初始登记，根据双方买卖合同第二十二条转移登记，办理产权登记的义务是由原告方自己去办理相关手续，被告方仅有提供相关资料的配合，被告方该房屋符合房屋产权登记，是原告方未提出办理相关登记的请求，被告方不存在逾期办理房屋产权的违约证明。原告对其主张，向本院提交如下证据：1、贞丰县住建局的回复一份，拟证明星中心的项目未达到交房标准。被告对证据真实性、合法性无异议，但对证明目的不予认可，认为根据双方签订的买卖合同第十一条的约定，交房条件中不包含该项目的综合验收，住建部门出具的回复所述规定属于行政管理，本案应按照双方签订的合同处理。2、黔西南州州长信箱回复，拟证明2019年6月份，案涉房屋并没有通过在住建局备案完成，也未有备案证明。被告认为证据真实性由法院依法核实，但对证明目的不予认可，双方合同约定的交付条件中，并未包含证据中所列举的交付条件，应以双方合同约定为准。3、购房合同和收据一张，拟证明原告向被告购买了商铺，金额90万元，是一次性付款，合同对交房条件、时间、违约责任等事项进行约定，认为根据双方合同的第十一条约定，被告方已经符合双方约定的交付条件。4、《关于要求康筑公司对业主回复的函》，拟证明原告于2018年10月19号催告被告方交房。被告对该证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可，该份证据有显示原告方要求交付房屋标准，里面包含了七星大道未修通以及相关绿化要求作为拒绝收房的条件，但是上述内容不是双方合同约定的标准，该份证据反而证明了包含本案原告在内的其他业主在2018年10月9号时，就与被告方针对交房事宜进行了沟通和对接，在此之前，被告方所开发的项目已符合交房标准，原告方逾期收房，应当自行承担相应的法律后果。5、2020年7月2日交房催告书一份，拟证明原告在2020年7月2日催告交房，在催告前未收到被告的交房通知。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的不予认可，案涉的房屋已交房给原告方，原告方已接收房屋，应当自行承担相应的法律后果。6、房屋交付单一份，拟证明房屋房款已缴清，而被告方未交房。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，该证据显示案涉房屋已交付原告。7、照片一份，拟证明2020年7月2日原告将催告书粘贴在康筑公司门口。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的不予认可，案涉的房屋已交房给原告方，原告方已接收房屋，应当自行承担相应的法律后果。8、贵州银行商铺借款合同一份，拟证明原告起诉的违约金是参照贵州银行购房贷款利率。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，根据双方的买卖合同约定，出现逾期交房情形时，承担违约的是按照逾期期间按揭贷款利息损失，原告在本案中是一次性付款，并未向银行贷款并未支付逾期贷款利息，该份证据中关于贵州银行的利率标准与本案无关联。9、中国人民银行利率标准一份，拟证明原告损失。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的不予认可，该证据显示的是在2005年10月中国人民银行公布的利率标准，与原告主张的标准无关联，不能证明原告的损失。被告针对其辩解向本院提交证据如下：1、黔西南日报一份，拟证明被告在2017年12月15日通过发布登报公告的方式，已履行通知业主房屋交房义务。原告对该证据的真实性无异议，但合法性不予认可，因为交房需要住建局出具证明，整个星中心包含住宅和商业，这份报纸只针对住宅区，未针对商铺。2、贵州省建设工程竣工验收备案表一份，拟证明案涉项目在2018年3月30日已经取得案涉项目的竣工验收备案意见，符合双方签订的房屋交付合同中第一项的标准。原告对真实性无异议，但认为与本案无关系，房屋是综合工程，应包括消防等，所以房屋必须是综合验收备案才能符合交房条件。3、关于要求康筑公司交房的催告书，拟证明原告方逾期收房的原因，以及在2018年10月9日，双方就交付事宜进行沟通，而原告方拒绝收房原因是因为七星大道以及绿化规划。原告对真实性无异议，但认为催告被告交房，但被告并未回复。庭审后，被告向本院提交如下证据：1、不动产权证书，拟证明坐落于贞丰县珉谷街道金丰大道星中心A栋5单元1层3号商铺于2019年12月4日取得不动产权证书，所有权人为贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司。原告对真实性无异议，但认为被告未提交原件。2、黔西南州公安消防支队建设工程消防验收意见书（州公消验字[2018]第0088号），拟证明星中心城市综合体项目A栋2018年6月27日工程消防验收合格。原告对真实性无异议，但认为验收时间晚于合同约定的交房时间。3、贞丰县园林绿化和风景名胜区管理局会议纪要（贞园林会纪[2018]1号），拟证明贞丰县星中心商业综合体建筑工程2018年12月4日绿化通过验收。原告对真实性无异议，但认为验收时间晚于合同约定的交房时间。4、贵州省人防工程竣工验收备案表，拟证明贞丰县星中心城市综合体项目2019年5月7日人防工程验收合格。原告对真实性无异议，但认为验收时间晚于合同约定的交房时间。庭审后，本院依职权向贞丰县自然资源局不动产登记中心调取如下证据：1、被告办理不动产登记的申请表、产权说明，拟证明被告对案涉房屋申请产权登记的情况。原告对真实性无异议，但认为与办理转移登记无关，且被告也未交付给原告；被告无异议。2、个人办理转移登记需提交材料的清单，拟证明个人去办理转移登记时需提交的具体材料，但无法明确具体的材料由哪方提交。原告对真实性无异议；被告无异议。上述原告提交的证据，1号证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；2号证据的州长信箱回复不具有证据证明力，不能达到原告证明目的，本院不予采信；3号证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；4、5、7号证据被告对真实性无异议，能证实原告向被告催告交房的事实，本院予以采信；6号证据能证实被告将案涉房屋交付原告的事实，本院予以采信；8号证据与本案不具有关联性，本院不予采信；9号证据不能达到原告用于证明其损失的证明目的，本院不予采信。被告提交的证据，1号证据虽客观真实，但不能达到被告的证明目的，本院不予采信；2号证据与本案具有关联性，本院予以采信；3号证据不能证实被告已经履行交房义务的事实，本院不予采信。对被告庭审后向本院提交的证据，原告对真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。对本院依职权调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。根据采信的证据和庭审查明事实，认定本案法律事实如下：原告姜文赛、周娟（二人系夫妻关系）于2017年1月19日与被告康筑贞丰分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告位于贞丰县个；建筑面积为34.96平方米，套内建筑面积为29.76平方米；商铺单价为30241.94元／平方米，总价款为900000元；买受人一次性付款；出卖人应当在2018年1月30日前向买受人交付商铺；商铺交付时应符合下列条件：已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，满足本合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房的，由出卖人承担买受人在逾期交房期间按揭房款的同期银行按揭利息；该房屋达到合同第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；出卖人承诺于2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起超过90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款同期银行存款的违约金；合同还对其他事项进行了约定。2017年1月20日，原告一次性支付购房款总价款9000000元，被告于2020年7月3日向原告交付商铺。现原告方认为被告逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为构成违约，给原告造成损失，故诉至本院请求依法解决。另查明，2018年6月27日，黔西南州公安消防支队作出州公消验字[2018]第0088号建设工程消防验收意见书，意见书载明：贵州康筑房地产开发有限公司贞丰分公司申报的星中心城市综合体项目A-F栋建设工程综合评定消防验收合格。2018年8月30日，星中心项目取得竣工验收备案，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位意见均为合格。2019年12月4日，康筑贞丰分公司取得贞丰县珉谷街道金丰大道星中心A栋5单元1层3号商铺的所有权。根据采信证据及庭审查明事实，归纳本案争议焦点如下：1、被告是否构成逾期交房？2、合同未约定一次性付款情况下逾期交房违约责任方式时应如何处理逾期交房违约责任？3、被告康筑贞丰分公司是否构成逾期交付办理商品房转移登记有关文书？若逾期，违约金如何处理？本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告之间签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。对争议焦点一。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条（一）项约定：出卖人应当在2018年1月30日前向买受人交付商铺，第十一条（二）项约定，商铺交付时应符合下列条件：已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，满足本合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该房屋达到合同第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。根据上述合同约定，被告康筑贞丰分公司应在交付的7日前，书面通知买受人接房。本案中，被告提交的《贵州省竣工验收备案表》能证实案涉房屋已达到交房条件，但对于通知买受人接房的事实，被告仅提交一份2017年12月15日在贵州民族报的公告来证实其已经履行了交房通知义务。但根据双方合同约定，被告履行通知义务应采取书面的方式通知买受人，而不是以在报纸登报公告的方式，且交接房屋属于买受人与出卖人之间的重大事项，而登报公告的对象主体不特定，难以确定被告实施的该通知行为是否到达买受人，故被告提交的证据不能证实其在2018年1月30日前履行了通知交房的义务，而原告亦未在2018年1月30日前接收房屋。综上，本院依法认定被告从2018年1月31日起至原告实际接收房屋的2020年7月3日前一日即2020年7月2日期间构成逾期交房。对被告“是原告方一直未接收房屋”的辩解，被告在本案中未提交证据证实其履行了通知原告接房的义务，故对被告的该项辩解不予采信。对争议焦点二。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：逾期交房的，由出卖人承担买受人在逾期交房期间按揭房款的同期银行按揭利息。但本案中，被告辩称原告购买商铺时系一次性付款，双方签订的合同约定了按揭贷款的逾期交房违约责任，但未约定全款购买的逾期交房违约责任。对此，本院认为，双方约定逾期交房违约责任，系对出卖人逾期交房的一种惩罚机制，重点在于逾期，而不在于买受人付款系按揭还是一次性全款付清，按揭付款或一次性付全款只是买受人付款方式的不同，不能以此作为判断出卖人是否承担逾期交房违约责任的标准，故对被告的该辩解不予支持。原告起诉要求被告承担逾期交房违约责任，合法合理，应予支持。针对违约金计算标准，原告起诉时要求按照中国人民银行五年期以上贷款基准利率4.9%上浮30%计算。本院认为，被告从2018年1月31日至2020年7月2日期间构成逾期交房，该段期间为2年零154天，并未超过五年，原告要求按照五年期且上浮30%无事实依据，故本院对本案逾期交房违约金参照中国人民银行一至五年（含五年）贷款基准利率4.75%计算，对于起算基数，原告在起诉时仅要求按照450000元为基数起算，系其对自身诉权的处分，本院予以确认，故对本案逾期交房违约金计算为：450000×4.75%×2年+450000×4.75%÷365天×154天=51768.49元。对争议焦点三。在原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中约定，出卖人承诺于2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付买受人，出卖人不能在合同约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起超过90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款同期银行存款的违约金。本案中，康筑贞丰分公司于2019年12月4日取得贞丰县珉谷街道金丰大道星中心A栋5单元1层3号商铺的所有权，被告取得案涉商铺所有权后，应按照合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付买受人，但被告至今未履行合同约定的该项义务，被告的行为已构成违约，故本院对原告要求被告支付逾期交付办理转移登记有关文书损失的诉求予以支持。对于计算标准，双方在合同中仅约定逾期超过90日，按照已付房款同期银行存款支付违约金，但并未约定按照哪个银行何种标准计算，故本院参照中国人民银行2015年10月24日至今活期存款利率0.35%的标准计算，2019年12月31日至2020年9月15日期间的违约金为：900000×0.35%÷365天×260天=2243.84元。违约金暂计算至2020年9月15日，之后以900000元为基数，按年利率0.35%计算至被告实际交付办理转移登记相关文书为止。对被告“办理产权登记的义务在原告方，被告方仅是提供相关资料配合，是原告未提出办理产权登记请求，被告不存在违约行为”的辩解，根据双方合同约定，被告在取得办理转移登记相关文书后应主动交付给原告，至于原告是否去办理、何时去办理属于买受人自己的问题，而不是等买受人去找被告索要后被告才提供，且至原告起诉时，被告仍未按照合同约定向原告交付办理产权登记的材料，故对被告的该项辩解不予采信。对原告要求被告交付办理转移登记有关文书的诉求，经本院向贞丰县不动产登记机构查询，该单位向本院出具了办理转移登记所需材料，但无法明确所需材料由出卖人还是买受人提供。经本院向原告释明后，原告变更该项诉讼请求为要求被告承担逾期交付办理转移登记有关文书的违约金，直至付清为止，系其对自身权利的处分，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姜文赛、周娟逾期交房违约金51768.49元；二、被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姜文赛、周娟逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金2243.84元（违约金暂计算至2020年9月15日，之后的违约金以900000元为基数，按年利率0.35%计付至被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司向原告姜文赛、周娟交付有关文书之日止）；三、驳回原告姜文赛、周娟的其余诉讼请求。案件受理费868元（已减半收取），由原告姜文赛、周娟负担293元，由被告贵州康筑房地产开发有限责任公司贞丰分公司负担575元。上列判决确定的权利义务，义务人应在判决确定的履行期内履行，逾期不履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  何丽二〇二〇年十二月十日法官助理袁颖书记员刘黎秋霞