黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0102民初5485号原告：哈尔滨宇泓物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区河鼓街2号1栋4单元4层1号。法定代表人：赵新民，总经理。委托诉讼代理人：商志宝，黑龙江信诚律师事务所律师。被告：葛兆惠，女，1971年3月8日本出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。原告哈尔滨宇泓物业管理有限公司（以下简称：宇泓物业公司）与被告葛兆惠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宇泓物业公司的委托诉讼代理人商志宝，被告葛兆惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇泓物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求葛兆惠支付物业服务费3420.97元、电梯费1241.46元，共计4662.43元；2、葛兆惠支付2017年3月17日至2019年9月23日违约金为506.64元，2019年9月24日至缴清时止的逾期付款违约金按照年利率6%计算。事实和理由：宇泓物业公司与葛兆惠签订《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》，合同约定由宇泓物业公司向葛兆惠提供物业管理服务，物业服务费1.50元/平方米/月，电梯费为二层起收21元/月，每增加一层加收1元/月，物业服务费和电梯费均按年交纳，同时约定葛兆惠逾期交纳相关费用，宇泓物业公司将按照每日加收3‰的违约金。合同签订后，宇泓物业公司按照合同约定履行相应的物业管理服务义务，直至2019年9月23日宇泓物业公司与哈尔滨吉茂物业管理有限公司（以下简称：吉茂物业公司）完成交接，终止为该小区服务，但葛兆惠物业服务费和电梯费未按照约定交纳。葛兆惠辩称，第一，葛兆惠质疑葛兆惠与宇泓物业公司签订的物业合同合法性。1、宇泓物业公司在明知没有同黑龙江振北房地产综合开发有限责任公司交界消防、电力、绿化、门禁等项目，却在宇泓物业公司签订的物业合同当中写到服务内容包含对配电系统、楼内消防设备、绿化等项目的维护与管理，欺骗业主，从而获取不义之财。2、泰和盛世小区业主办理入户时被迫同宇泓物业公司签订合同才能拿到入户门钥匙，当时宇泓物业公司只是拿出需要签字的那页合同让业主签字，具体的合同内容根本没给业主看，并且宇泓物业公司同业主签订的物业服务合同不符合签订原则，合同签订是在双方自愿知情原则下双方各持一份。泰和盛世小区业业主跟宇泓物业公司签订的合同只是宇泓物业公司手里有，业主没有。3、宇泓物业公司的服务没有达到合同上的约定，业主主张“同时履行抗辩权”合情合法。法院理应尊重法律尊重业主的合法权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，合同无效。因此，应判定宇泓物业和公司同葛兆惠签订的物业合同同属于有欺诈、胁迫行为的合同，合同无效。第二，宇泓物业公司请求葛兆惠按每月1.5元/m的标准支付物业服务费，没有依据。本案宇泓物业公司未在哈尔滨市物价局取得关于物业收费的审批手续，也未在哈尔滨发改委取得关于物业收费标准的审批手续。第三，葛兆惠对宇泓物业公司收费截至2019年9月23日有异议。天薇社区在城乡路办事处的指导监督下召开泰和盛世业主大会，已于2019年3月26日将宇泓物业公司解聘，程序合法有效。3月26号以后不在本诉讼案件之内，请求法院驳回宇泓物业公司收费到9月23日的诉求。第四，即便宇泓物业公司与建设单位存在前期物业委托关系，但其提供的物业服务严重不符合约定及政府指导标准，应根据其实际提供的物业服务水平减少收费。根据宇泓物业公司提交的与葛兆惠签订的物业合同内容可知，宇泓物业公司的服务内容包括房屋共用部位的维护与管理、小区秩序及消防安全的管理等。具体应包含楼宇内部管理、垃圾清运、绿化养护、消防设备管理、小区内24小时监控、巡视等工作，但其提供的服务严重不符合合同约定，入户三年，单元门门禁系统至今未启用、至今没有消防设施，未安排安保人员进行安全巡视，对楼道内长期堆放的杂物置之不理，垃圾清运不及时，对小区仅有的一块绿地也完全没有进行养护，唯一的一块绿地已从入户时的绿草茵茵变成了现在的一片荒芜，由于宇泓物业公司未尽到管理及服务职责，已严重影响了广大业主的居住环境及居住安全。《审理物业服务纠纷解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”而《合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定，承担违约责任的方式包括减少价款或者报酬等。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定“物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则。”因此，物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，基于上述情况，应根据宇泓物业公司提供的物业服务水平参照哈尔滨物业服务收费指导价确定合理的价格，在宇泓物业公司主张的1.5元物业费基础上适当减少。第五，葛兆惠未支付物业费系因宇泓物业公司履行物业服务合同存在严重违约，其无权主张违约金，且违约金计算标准违反法律规定，不应支持。首先，在该房屋交付使用后，葛兆惠及小区其他业主就发现小区管理松散且安保设施、消防设施配备不齐全，存在极大安全隐患，小区业主及业主代表曾多次向宇泓物业公司指出小区物业管理存在的问题并提出意见，但未见其丝毫改善。也曾多次到道里区物业办、哈尔滨市政府等部门提出信访请求，社区、物业办虽多次协调均未果。出于无奈，包括葛兆惠在内的小区业主只能以拒交物业费的方式行使先履行抗辩权，考虑到宇泓物业公司的经营困难，也提出可以先交物业费，但其应保证服务水平有所改变及提升，但宇泓物业公司拒绝协商，并以欠物业费为由对小区成立业主委员会进行干扰，以致小区业主委员会从申请至成立整整经历了三年，物业费一事也拖延至今。因此，造成葛兆惠及其他业主未按时缴纳物业费的原因是宇泓物业公司违约在先，并非葛兆惠违约，宇泓物业公司无权主张违约金。第六，由于宇泓物业公司未达到1.5元服务标准，宇泓物业公司业应将业主入户时多收取的物业费退还给业主。第七，请法院要求宇泓物业公司公开在泰和盛世小区管理期间的各项费用明细和具体服务项目及对应收费标准。综上所述，葛兆惠同意支付物业费，但应以宇泓物业公司实际提供的物业水平确定合理的物业费标准，且葛兆惠未支付物业费是因宇泓物业公司违约导致，其关于违约金的请求不应支持。本院经审理认定事实如下：葛兆惠系坐落于哈尔滨市道里区城乡路395号泰和盛世小区C栋1单元2203室的业主，该房屋建筑面积75.32㎡。2016年4月1日，宇泓物业公司与葛兆惠签订《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》，主要约定：宇泓物业公司为葛兆惠提供物业管理服务；物业服务费收取标准为住宅1.50元/平方米（建筑面积）/月，管理服务费的交纳，均按年度收取；电梯费为自二层起收21元/月，每增加一层加收1元/月，按年度收取；葛兆惠应于每个年度7月份的15日一次性向物业管理企业缴付下年度物业管理服务费；若葛兆惠逾期未缴纳相关费用，宇泓物业公司将按照每天加收3‰的违约金。葛兆惠每年应交纳物业服务费1355.80元、电梯费492元，2017年3月17日至2019年9月23日葛兆惠未交纳物业服务费3420.97元、电梯费1241.46元，共计4662.43元。另查明，宇泓物业公司于2019年9月24日与吉茂物业公司进行交接，停止为该小区服务，2019年9月26日撤出该小区。本院认为，虽然葛兆惠否认其与宇泓物业公司签订物业服务合同，但是葛兆惠一直接受、享有宇泓物业公司提供的物业服务，且其未提供证据证明《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》不是其所签订，故宇泓物业公司与葛兆惠之间物业管理合同关系成立。宇泓物业公司提供物业服务后，葛兆惠应当支付相应的物业服务费。故宇泓物业公司要求葛兆惠支付物业服务费、电梯费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费计收期间问题。当事人对自己提出的主张，有提出证据加以证明的责任，没有证据或者证据不足以证明当事人主张事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。葛兆惠称2019年3月26日已与宇泓物业公司解除物业服务协议，其举示的《道里区泰和盛世小区业主大会结果公示》系该小区拟进行既有物业招投标程序的公示，公示期至2019年3月26日，葛兆惠仅以该证据证明宇泓物业公司服务至2019年3月26日，证据不足，对该答辩主张，本院不予支持。因宇泓物业公司与吉贸物业公司于2019年9月24日进行交接，故其服务期限应计算至2019年9月23日止。关于葛兆惠主张减少物业费标准问题，因物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，葛兆惠所举示的宇泓物业公司服务不到位的照片，不能全面、客观地反映宇泓物业公司提供物业服务的全部内容，仅凭现有证据不能形成完整的证据链条，不能证明宇泓物业公司存在长期的、持续性的物业服务缺陷，尚不足以认定宇泓物业公司所提供的物业服务存在重大瑕疵，现有证据不能充分证明宇泓物业公司存在的瑕疵已经达到减交或不交物业服务费的程度，故对于葛兆惠的该抗辩主张，本院不予支持。关于宇泓物业公司要求葛兆惠支付违约金的诉讼请求，因宇泓物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告葛兆惠于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨宇泓物业管理有限公司自2017年3月17日至2019年9月23日止的物业服务费3420.97元、电梯费1241.46元，共计4662.43元；二、驳回原告哈尔滨宇泓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告葛兆惠负担（此款原告哈尔滨宇泓物业管理有限公司已预交，由被告葛兆惠径付原告哈尔滨宇泓物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李玉强二〇二〇年十二月十九日书记员  杜 雪