江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0829民初2345号原告：安福县民盛物业服务有限公司，住所地安福县平都镇安城北路9号。统一社会信用代码：91360829685988874E。法定代表人：刘斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小媛，女，该公司经理。被告：赵建平，男，1990年7月28日出生，汉族，江西省安福县人，自由职业，住安福县。被告：吉安市甘雨亭超市有限公司，住所地吉安市青原区青原大道161号，统一社会信用代码：91360800MA35F9W4XE。法定代表人：罗静婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴永辉，江西钧略律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建军，男，该公司市场部经理。被告：赵仁芳，男，1974年09月1日出生，汉族，江西省安福县人，自由职业，住安福县，家住安福县横龙镇洲里村一组。原告安福县民盛物业服务有限公司（以下简称民盛物业公司）与被告赵建平、吉安市甘雨亭超市有限公司（以下简称甘雨亭有限公司）赵仁芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告赵建平于2020年12月7日申请追加赵仁芳为本案被告，本院收到该申请后，同意被告赵建平追加被告赵仁芳的申请。并于2020年12月22日再次公开开庭进行了审理。原告民盛物业公司的委托诉讼代理人刘小媛、被告赵建平、被告甘雨亭有限公司的法定代表人罗静婷及其委托诉讼代理人戴永辉、杨建军、被告赵仁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务管理费35921元；2、判令被告向原告支付自逾期支付物业服务管理费之日起至实际支付之日止的违约金（按日万分之五收取，计算至2020年7月30日为5067元）合计40988元；3、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实及理由：被告赵建平系安福县富瑞浅水湾一期19栋甘雨亭右侧一楼和二层商铺租户，甘雨亭有限公司是该商铺的业主，原告民盛物业公司系该小区的物业服务公司，原告与被告业委会双方于2016年12月30日签订了《安福县富瑞浅水湾小区物业管理服务合同》，2018年1月1日至合同结束，商铺按建筑面积每月每平方米0.70元收取，当年物业费一次性收取，在当年6月前缴清，若超过7月31日还未交清的视为逾期交纳，按逾期之日起每日千分之三收取违约金。后经相关政府部门协商，原告与该房所在小区业主及业主委员会达成“2018年1月1日后商铺按建筑面积每月每平方米0.6平米，”每月应交物业费998元，拖欠时间内的物业费总额35928元。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。赵建平辩称，答辩人在2018年1月撤出来了，只是没有将撤出的合同给甘雨亭有限公司，之前是与赵仁芳合伙经营的，2018年没有合伙了，由赵仁芳个人经营。原告起诉2018年1月1日至今的物业费，答辩人不清楚。之前也没有人与答辩人说过这个问题，答辩人不清楚物业费之事，现在三年过去了，找答辩人要求支付物业费，与答辩人没有关系。甘雨亭有限公司答辩称，1、被告身份的答辩，被告甘雨亭有限公司是与被告赵建平签署的租赁合同，另外被告赵建平承认了在2018年撤出，具体时间没有说，原告起诉2018年1月1日起的物业费，被告赵建平应该承担责任，现在没有看到合伙合同，也没有看到撤出的证据。按照合同的相对性原则，承租方是被告赵建平，因此，被告赵建平是本案的责任主体。2、关于物业费，根据被告赵建平与被告甘雨亭有限公司签订的店铺租赁合同，合同约定由被告赵建平承租被告甘雨亭有限公司的商铺进行经营，所以被告赵建平是本案物业费征收场所实际使用人，根据合同约定，物业费应该实际使用的承租人承担。根据物业费管理条例的规定，实际承租人应该支付物业费。赵仁芳答辩称：答辩人去年多次打电话给原告，原告一直没来处理垃圾。导致答辩人半个月没有经营，答辩人经营门面门口一堆的生活垃圾，原告没有尽到职责，答辩人多次打电话给12××5、城管，最后答辩人通过环卫部门处理才好一点，环卫部门派一个人在这个地方蹲点了一个星期，因为垃圾的事情，答辩人多次找相关部门，后来答辩人只能把垃圾放到超市门口，所以，答辩人认为不应该缴纳物业费。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月30日，原告民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾小区业主委员会签订了《安福县富瑞浅水湾小区物业服务合同》，合同约定：物业服务合同期限为2017年1月1日至2021年12月31日，物业管理事项为，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备维修、养护、运行管理，市政公用设施和附属物、构筑物维修养护管理，公用绿地、花木建筑小品养护与管理，附属配套建筑和设备的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，交通与车辆的停放管理公共秩序的管理等，该合同的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任和义务，物业服务费按建筑面积由原告向业主或者物业使用人收取，对商铺，按建筑面积每月每平方米0.6元缴纳物业费。合同约定了其他事项。合同签订后，原告在该小区内按照合同约定进行管理工作，94%的业主对原告的管理工作表示满意。2016年12月30日，被告甘雨亭有限公司将购买江西富瑞房地产开发有限公司在安福县富瑞浅水湾一期19栋甘雨亭右侧一楼和二楼商铺租赁给被告赵建平使用，面积为16563平方米，租赁期限为八年。2018年1月1日，被告赵建平与被告赵仁芳签订《拆伙协议书》，赵建平退出经营，该商铺由被告赵仁芳个人经营。在2020年9月30日，被告赵仁芳退出该商铺，将该商铺交还给被告甘雨亭有限公司。被告甘雨亭有限公司作为该物业的业主、被告赵仁芳作为使用人，自2018年1月1日至2020年12月31日未按约定缴纳物业服务费，根据《安福县富瑞浅水湾小区物业服务合同》的约定，商铺由原告按建筑面积每月每平方米0.6元，向业主或物业使用人收取，被告赵仁芳租赁使用的商铺面积为16563平方米，被告赵仁芳未交纳2018年1月1日至2020年9月30日的物业费为32934元，被告甘雨亭有限公司未交纳2020年10月1日至2020年12月31日的物业费为2994元，原告多次向被告催讨物业费未果。期间，有关单位将垃圾倒在被告赵仁芳经营的店门口，原告按照合同约定每天进行了清理，但是，有关单位不定时的倒垃圾，也给被告赵仁芳的经营带来了生意上的不便利。原告在被告赵仁芳反映后，找了扔垃圾的单位协调，也向相关管理部门进行了反映，均没有得到及时的解决。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的营业执照、法定代表人身份证书、房屋租赁合同、安福富瑞浅水湾小区物业服务合同、物业服务费调价图片、（2019）赣0829民初2397号判决书、（2020）赣0829民终503号判决书、快递包裹回单催费通知、领款单、维修派工单、图片、值班记录表、车辆出入登记、安福县住房和城乡建设局对浅水湾小区满意度调查情况、业主满意度回访表、安福县城建公众号发表文章，被告赵建平提供的拆伙协议书，被告甘雨亭有限公司提供的租赁合同书予以证明，上述证据均经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告与安福县富瑞浅水湾小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，除对物业服务公司有约束力外，对业主及物业使用人也具有法律意义上的约束力，业主及物业使用人享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。原告作为物业服务公司，为被告所在的安福县富瑞浅水湾小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主或物业使用者应依约履行交纳物业服务费的义务，原告要求被告支付物业服务费35928元及违约金（按日万分之五收取，计算至2020年7月30日为5067元）合计40988元，有事实及法律依据，本院予以支持。其中被告赵仁芳应交纳的物业费为32934元（2018年1月1日至2020年9月30日），被告甘雨亭有限公司应缴纳的物业费为2994元（2020年10月1日至2020年12月31日），根据法律规定，被告甘雨亭有限公司作为业主对被告赵仁芳所应交纳的物业费应当承担连带责任。被告赵仁芳辩称，原告没有尽到及时处理垃圾的职责，应当减免其物业费。但是，原告每天都会按合同约定打扫卫生，同时，原告还根据被告赵仁芳的反映，找了扔垃圾的单位，并向主管部门反映了垃圾的情况，履行了合同约定的义务。虽然有关扔垃圾的单位没有立即停止扔垃圾的情况，主管部门也没有及时来处理，那不是原告职责范围的责任，因此，被告赵仁芳要求减免物业费的理由不成立，也没有证据证明原告没有履行合同约定的义务。被告赵建平在2018年1月1日已退出该物业的经营，不承担该时间段的物业费支付责任。综上所述，依照《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：一、被告赵仁芳于本判决生效之日起五日内向原告安福县民盛物业服务有限公司支付2018年1月1日至2020年9月30日的物业服务费32934元及违约金5067元，合计38001元；二被告吉安市甘雨亭超市有限公司对上述付款义务承担连带清偿责任，被告吉安市甘雨亭超市有限公司承担清偿责任后有权向被告赵仁芳追偿；三、被告吉安市甘雨亭超市有限公司于本判决生效之日起五日内向原告安福县民盛物业服务有限公司支付2020年10月1日至2020年12月31日物业服务费2994元；四、驳回原告安福县民盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，减半收取412元，由被告赵仁芳、吉安市甘雨亭超市有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行，账号：14×××14。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘龙泉二〇二〇年十二月二十三日书记员  周金群附法律相关条文：1、《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。