北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初11103号原告（反诉被告）：娄杰，男，1966年2月24日出生，无业，住北京市延庆区。被告（反诉原告）：北京市延庆农场有限公司，住所地北京市延庆区城西延农路1号，统一社会信用代码911102291030307043。法定代表人：李乃晋，执行董事。委托诉讼代理人：孔建军，北京市延庆农场有限公司经理助理。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。原告（反诉被告）娄杰与被告（反诉原告）北京市延庆农场有限公司（以下简称延庆农场）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。娄杰、延庆农场的委托诉讼代理人孔建军、赵建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娄杰向本院提出变更后诉讼请求：1.请求法院判令延庆农场按照《鱼池租赁补充协议》对娄杰租赁土地上[四至：东边边界与延庆农场所有的耕地相邻（其中段有墙体，大约六米上下；东侧均有铁丝网），南边边界系至娄杰建造的第一道大坝，西边边界系与延庆农场所有的耕地相邻（其中南段有墙体，正西侧有铁丝网），北边边界系至娄杰建造的垂钓大棚的北墙体）]的新建房屋（不包括原有租赁2间房屋）及附属设施（水、电、渗水井、水井等）按合同约定的70%进行补偿，补偿金额共计1491000元；2.延庆农场承担评估费用21000元。事实与理由：华庆乳品厂系延庆农场全资开办单位，1994年1月7日，华庆乳品厂与李土来签订协议，约定华庆乳品厂将鱼坑（8亩）、房间2间交给李土来经营保管至2007年止。2000年4月26日经华庆乳品厂同意，李土来将承租的鱼池和房屋转租给娄杰，并约定2007年合同期满后，娄杰在同等条件下享有优先承租权。2000年12月8日，华庆乳品厂与娄杰签订了《渔池租赁补充协议》，约定：渔池原固定资产属于华庆乳品厂所有，娄杰如进行扩建，所有扩建的地上固定资产华庆乳品厂享有30%的所有权，协议到2015年12月31日止。2008年10月14日，华庆乳品厂依法注销。《渔池租赁补充协议》签订后，娄杰对其承租的鱼池进行扩建，扩建范围为：北边扩建了一个室内垂钓大棚（包括餐厅、客房和室内的垂钓园），南边在原有2间房周边扩成了15间房的院落，新建了室外的餐厅、厨房、厕所、库房。合同到期后，无人就合同续期或者合同终止后财产结算及返还事宜进行沟通，直至2017年延庆农场相关人员才找到娄杰要求返还承租物，双方未达成协议，后延庆农场起诉至延庆法院要求解除租赁协议、返还承租的渔池和土地，法院判决娄杰返还延庆农场8亩土地（包括渔池）及两间房屋，对于娄杰扩建、新建的垂钓大棚及其他设施，法院建议双方另行解决。娄杰与延庆农场协商未果，故诉至法院，请求法院支持娄杰的诉讼请求。延庆农场辩称，不同意娄杰的诉讼请求，请求法院依法驳回娄杰的诉讼请求。理由如下：娄杰租赁的主要是八亩渔池和两间看护用的房子，娄杰扩建的房屋及附属设施没有规划许可，也没有延庆农场书面同意。延庆农场认为娄杰在承租范围内所建地上物属于违法建设，不具备评估条件，不同意进行评估鉴定，法院释明风险后，对娄杰所建地上物及栽种的树木进行评估，但延庆农场认为如果是合法建筑可以按协议给予娄杰地上物70%的补偿，但没有规划许可属于非法建设的情况下如果给予娄杰补偿，该地上物被相关部门按照违建进行拆除会造成国有资产流失，因此延庆农场不同意给予娄杰补偿。延庆农场向本院提出反诉请求：请求判令娄杰将建设在租赁农村土地范围内的垂钓大棚及附属设施拆除，移除栽种树木（具体地上物以评估明细表为准）。娄杰针对延庆农场的反诉请求辩称，不同意延庆农场的反诉请求，新建房屋及设施是经过延庆农场同意的，不同意拆除。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：华庆乳品厂系延庆农场的全资开办单位。1994年1月7日，华庆乳品厂作为甲方与乙方李土来签订了《协议》，载明：延庆华庆乳品厂渔坑（8亩）、房屋2间，交给李土来经营保管，李土来每年交给乳品厂管理费200元，期限为12年，2007年为止。李土来在此期限内需保管好渔坑财产、房屋完整，不得拆除、丢失，否则由李土来负责。2000年4月26日，经华庆厂同意，李土来将承租的鱼池及房屋转租给了娄杰，同时约定2007年合同期满后，娄杰在同等条件下享有优先承租权。2000年12月8日，华庆乳品厂作为甲方与乙方娄杰签订了《渔池租赁补充协议》，载明：根据1994年1月7日乳品厂与李土来签订的渔池租赁协议（后转租给娄杰），娄杰向华庆乳品厂提出扩建意向，并要求适当延长租赁期限，经甲乙双方协商，签订如下补充条款：一、租赁费在2007年以前按原合同不变，2007年以后租赁费双方另行协商，但最高不超过原租赁费的五倍。二、渔池原固定资产属乳品厂所有，乙方如进行扩建，所有扩建的地上固定资产（如房屋、亭榭、棚舍、围栏、围墙、池塘和其他建筑等），其资产乳品厂享有30%的所有权。三、此协议从双方签字之日起生效，到2015年12月31日止。如单方违约，给对方造成经济损失，违约方按对方所占比例给予赔偿。四、其他未尽事宜，双方协商解决。2008年10月14日，华庆乳品厂依法注销，延庆农场作为华庆乳品厂的唯一投资人，依法承接了华庆乳品厂尚存的合同权利义务。《渔池租赁补充协议》签订后，娄杰对其承租的鱼池进行了扩建，扩建范围为：北边扩建了一个室内垂钓大棚（包括餐厅、客房和室内的垂钓园），南边在原有2间房周边扩成了15间房的院落（包括原有的2间房屋），新建了室外的餐厅、厨房、厕所、库房，水面中间新建了一个水坝。租赁合同于2015年12月31日到期后，无人和娄杰就合同续期或者合同终止后的财产结算及返还事宜进行沟通。直到2017年，延庆农场相关人员才找到娄杰，要求娄杰交还原租赁的鱼坑及房屋，但双方在向谁交还、交还具体范围及新建地上物折价等方面无法协商达成一致，2017年6月14日，延庆农场诉至北京市延庆区人民法院，要求娄杰按照延庆农场土地使用权证的范围（包括娄杰2002年所有改建、扩建部分）返还土地、鱼池及地上物。北京市延庆区人民法院于2017年12月31日作出（2017）京0119民初5419号民事裁定书，裁定驳回延庆农场的起诉。延庆农场不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初5419号驳回起诉之民事裁定，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2018年6月4日作出（2018）京01民终4407号民事裁定书，裁定如下：一、撤销北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初5419号民事裁定；二、本案指令北京市延庆区人民法院审理。北京市延庆区人民法院于2018年6月26日立案受理后依法另行组成合议庭进行审理，于2018年12月25日作出（2018）京0119民初6799号民事判决书，判决：一、娄杰于本判决生效后30日内向延庆农场返还8亩土地（包括鱼池）及两间房屋，四至范畴以及具体方位如下：东边边界与延庆农场所有的耕地相邻（其中段有墙体，大约六米上下；东侧均有铁丝网）；南边边界系至娄杰建造的第一道大坝；西边边界系与延庆农场所有的耕地相邻（其中南段有墙体，正西侧有铁丝网）；北边边界系至娄杰建造的垂钓大棚的北墙体。二、驳回延庆农场的其他诉讼请求。延庆农场不服（2018）京0119民初6799号民事判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）京01民终2741号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，娄杰于2019年10月12日向本院提出评估鉴定申请，申请对北京市第一中级人民法院作出的（2019）京01民终2741号判决书中确认的四至范围内的地上物及附属物（除延庆农场两间房屋外）进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定，本院委托北京中必达资产评估有限责任公司进行评估。北京中必达资产评估有限公司于2020年11月3日出具资产评估报告[2020]第030号，评估结论为：截至评估基准日2019年12月9日，我公司对位于北京市延庆区延庆农场耕地上娄杰所建地上物进行了评估，评估值为2134800元（详见评估明细表）。娄杰为此支付评估费21000元。上述事实，有《协议》《渔池租赁补充协议》、（2018）京0119民初6799号民事判决书、（2019）京01民终2741号民事判决书、北京中必达资产评估有限公司资产评估报告[2020]第030号、评估费发票及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现娄杰主张延庆农场应按照《鱼池租赁补充协议》的约定赔偿其新建的地上物及附属设施，于法有据，根据评估结果，娄杰主张的赔偿金额未超过合理范围，本院予以支持。延庆农场以娄杰新建地上物及附属物未取得合法建设手续不应获得赔偿的抗辩意见本院不予采纳。关于延庆农场的反诉请求，本院认为，延庆农场与娄杰就扩建进行了约定，可见娄杰的新建、扩建是经延庆农场明确同意，现延庆农场要求娄杰拆除涉案土地上的新建地上物及附属设施、移除栽种树木，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、北京市延庆农场有限公司于本判决生效后十五日内给付娄杰租赁土地上的新建地上物及附属设施的补偿款共计1491000元；二、北京市延庆农场有限公司于本判决生效后十五日内给付娄杰评估费21000元；三、驳回北京市延庆农场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9110元，由北京市延庆农场有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由北京市延庆农场有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 施青云二〇二〇年十二月二十五日法官助理 王映雪书 记 员 夏昕光