广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初20376号原告：杨刚超，男，1975年12月11日出生，汉族，住湖北省麻城市。被告：王晓立，男，1973年5月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：鲍传奇，系广州市荔湾区华林法律服务所法律服务工作者。原告杨刚超诉被告王晓立房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨刚超、被告王晓立及其委托诉讼代理人鲍传奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨刚超向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方签署的房屋租赁合同（N0：17060579）于2020年4月15日解除；2.被告立即退还租房全部押金8600元；3.被告向原告支付延期退还押金的利息（以8600元为本金，从2020年4月15日解除合同之日起计至实际返还之日止，按全国银间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.被告支付相当于房屋押金的违约金8600元；5.被告承担因阻拦物品放行，给原告物品处理交易失败带来的经济损失，按交易额30%赔付，即7839.8元×30%=2351.94元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告在裕丰地产的主持下于2017年7月15日签署租赁广州市天河区黄埔大道中259号南座605房的物业，租期两年。合同于2019年7月14日到期，原告继续按月支付租金，被告无异议接受租金。原告于2020年2月7日通过微信向被告提出因新冠状病毒的原因请求减租，被告于2020年2月15日回复不能减租。原告于2020年3月12日微信联系被告，明确提出退还房屋给被告，当日被告微信回应同意。原告于2020年3月16日缴清2020年3月15日至2020年4月14日的房屋租金，当日被告确认收到租金。按照合同规定，原告提前一个月明确提出退还房屋给被告，租期于2020年4月14日到期，合同关系自动解除。原告于2020年3月28日需要搬离部分物品离开该物业，物业需要被告同意放行才能搬离物品。从2020年3月28日开始原告通过微信、电话、找物业管理中心、裕丰地产中介机构等方式多次联络被告，被告不做任何的回应。原告许多物品需要在网络上做二手处理，因被告不同意放行（没有被告允许，管理处不允许物品搬离），给原告造成一定的经济损失。原告2020年4月8日向社区民警求助，并于当日在社区民警的协助下，向物业所在地派出所报警，并且把报警回执拍照发给被告。被告于2020年4月11日通过微信回应，提出超越租赁合同的要求：原告出具经营的合法资质证明，且房屋合同结束后，仍推迟三个月退还房屋押金的，需要原告缴纳4月份的管理费，租金缴纳至4月23日等无理要求。双方就此事未能达成一致意见。被告要求管理处不准放行原告物品，除非缴清管理费。原告于2020年4月22日向管理处缴纳100元保证金，房东授权管理处才允许物品搬离。原告于2020年4月23日按照被告的要求清理房屋并拍视频发给被告，原告请求管理处协助抄水电表读数，发微信给被告。原告于2020年4月28日以特快专递邮寄一份声明、附件微信截图、该物业的所有钥匙，根据邮政特快专递的回执，被告于2020年4月29日签收。被告王晓立答辩称：被告认为合同解除时间是2020年4月23日即原告搬出之日，不同意原告第2-5项诉讼请求。原告违反双方签订的租赁合同第5条第3项改变了房屋用途，租赁合同约定的使用用途是居住，并非用于经营的，该条约定如果改变房屋用途，没收押金且不做任何赔偿，通过原、被告的微信往来以及出具的放行条物品清单，被告在原告搬出时才发现原告改变了涉案物业的用途，所以被告是当时才发现，原告将住宅改变为经营场所。被告多次与原告协商，原告后来才承认这一点，所以被告不同意退还押金及利息，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年7月10日，被告（出租方）、原告（承租方）在及案外人广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：出租方同意将座落于广州市天河区黄埔大道中259号南座605房（以下简称“涉案房屋”）出租给承租方，建筑面积83.41平方米；租期自2017年7月15日起至2019年7月14日止；押金8600元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月4300元；其他费用物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等费用由承租方按实际发生支付；押金和首月租金，承租方须于本合同签订当天内向出租方支付，除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月15日前向出租方支付当月租金，承租方应于每月15日前结清上月物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等其他费用；（第五条第3款）除征得出租方同意外，承租方不得对房屋进行扩、加、改建，不得转租、分租或与他人互换房屋使用，不得改变房屋用途，不得对该物业进行装修，否则出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿；除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；三方约定的其他事项，承租方在租赁期间，使用该房屋，应遵守国家相关法律法规，由于承租方原因产生的法律责任由承租方承担，与出租方无关等。《合同》签订后，原告支付涉案房屋租赁押金8600元，支付租金至2020年4月14日，支付管理费至2020年3月31日、支付电费至2020年2月15日，支付水费至2020年3月31日。2020年4月28日，原告向被告发出《声明》（内容为双方租赁合同于2019年7月14日两年期满，之后，原告按月继续交租，双方于2020年3月12日微信协商同意4月14日解除租赁关系，房屋按照被告的要求恢复原样，水电表已经抄数记录保存，请被告收到声明后，三日内把房屋押金全额退还原告等）并寄出涉案房屋的钥匙一套，被告于2020年4月29日收到上述《声明》及钥匙。2020年6月30日，原告提起本案诉讼。双方为证明就涉案房屋租赁事宜的沟通情况，均提交双方间微信聊天记录，经双方确认的微信聊天记录显示如下内容：1.2020年2月7日，原告因疫情原因向被告提出租金减免的申请，被告于2020年2月15日回复“杨先生，这次疫情出现未至一月，你提出减租，我是这样考虑的：天润大厦的房子已租将近四年，房租一直未涨，而房价和物价都在涨；2.这次疫情目前带来的困难，大家都要面对，但是我们不能把自己的困难让别人承担，我们的房贷、日常生活支出，并未因为疫情而有所减免，也不能要求银行、商店给予减免，所以请杨先生按原合同交租金，疫情过后我们再续签合同”，原告回复“收到了！”；2.2020年3月12日，原告向被告发出“王先生，你好！关于天润大厦房屋问题，需要再沟通一下哈。现在虽然开始复工，但离经济恢复到可以维持平衡还是很远（公司收支平衡）。我们很难继续维持下去了。故决定把房子退回给你哈”，被告回复“好的”，原告发出“我们这个月底（3月31日）退回给你，好吗？3月份交半月租金给你”，被告回复“我要回去先看看合同”，原告回复“好，那我就4月15日退房给你了，这个月照旧交租”；3.2020年3月14日，被告发出“你是做什么的你一直说不清楚，也一直不能提供有效合法的证明。你要寻求什么帮助？房子你一直在使用，也一直有人在住，为什么不能正常付租金”，原告回复“我提出提前半月退房，你不同意，可以直接表达出来就可以，你绕很大的圈，问我的经营情况，那是不必要的啦”，被告回复“因为你在给我绕圈啊！”、“经营情况是你自己主动说的”；4.2020年3月16日，被告发出“杨先生，请交四月租金！”原告回复“好的，我提醒财务”、“已交缴费，请查收！”被告回复“已收到，谢谢！”；5.2020年3月28日至4月8日期间，原告多次通过微信与被告沟通搬离涉案房屋事宜，但被告均未回复；6.2020年4月11日被告发出“杨先生，你在租赁天润大厦南座605期间举办‘托管’、‘读书会’和其他人员聚集活动，但你一直不能清晰说明所举办活动的性质，并一直不予提供任何举办组织上述活动的主体信息及有效资质文件，由于你在承租场所组织的活动牵涉第三方，存在与第三方发生纠纷并危害我方权益的风险，因此请你提供以下信息及文件……”原告回复“我们没有注册，所以无法提供机构法人相关文件”、“……但你以不理不睬的方式给我带来很大的困扰，我本来要处理和搬离许多的物品，管理处因为你不回应，不给我们放行。至于你担心我们与别人发生经济纠纷而带给你麻烦，第一，我没有用你的地址注册，所以没有人能找你扯皮……第二，我们是社区服务，没有任何的经济合同之类签署，不存在拖欠经济纠纷问题”；7.2020年4月14日发出“杨先生，你承租我的物业，以何名义从事何种活动，我有知情权，你有告知的责任和义务，毋庸置疑，无需合同列明，这是法律赋予我的权利，你以个人名义与我签订租赁合同，却以其他名义开展第三方参与的活动，刻意隐瞒，已构成违约……”；8.2020年4月19日，被告发出“首先，我没有限制你的搬离自由。因应管理处的要求，你搬离物品都需要我在现场并签字确认，对你的物品，变成我要承担责任了，因此请你提前提供物品清单并承诺为你个人物品。其次，你要搬几天，变成我要在那里守几天，倒是限制了我的自由。一次搬离，这是通常且可行的做法。你要处理你的个人物品，是你的个人事务，可在搬离后处置，不在合同约定的责任义务范围内。再次，请你准备好物品清单，提前约好并告知搬离的时间，我还要提前请假（今天我还在上班）”，被告回复“我搬离物品与管理处无关。他们只是需要你放行就可以啦”、“只要你同意我22号21:00前多次搬离物品，你都授权管理处放行就可以啦，其他问题我找管理处沟通就可以啦”，被告回复“一、管理处要求的物品放行条，我无法签字，物品名称我也无法填写；二、租金按日计算，至交接当天为止”、“你还是一次搬离，尽快交楼”、“你把个人物品清单给我，我可以作为放行条附件”；9.2020年4月22日，被告发出“杨先生，你利用租赁场所开展经营活动，这点无疑。你一直回避并拒绝提供你开展经营活动的内容、主体名称及资质，我对你开展经营活动的合法性及其带来的危险存在担忧并进行合理的怀疑，这有问题？为什么你不是提供证明正面地去消除我的风险和疑虑，而是称为‘妄想’？为什么你不是正面表示‘我是合法合规经营’，而是自己预设立场让别人提供你不合法的证据去报警？今天是4月的第22天，房子你在使用，物业管理费居然还在拖欠，让你清缴费用，这有问题么？”，原告回复“1.我早就在三月中旬就提出退租，之所以现在还没搬离，是因为你怀疑我的经营出现经济/刑事问题……”，被告发出“请你明天上午搬离清空你在屋内的所有物品，然后告知我”，原告回复“要不要明天我拍照给你看，你看是否需要，再决定是否清空”、“房间是一个组合柜，花钱买的，砸掉可惜”，被告回复“请全部搬走”、“搬离清空后通知我”；10.2020年4月23日，被告发出“请问杨先生，你的经营活动里，你是收款人么？”，原告回复“是的”，被告询问“除了你之外，才有其他收款人么？”，原告回复“没有”，原告还发出“上月电表读数3346”、“今天管理处刘经理拍照”、“王先生，今晚过来缴钥匙和办理退房手续”、“大概几点到？”、“提前说一声”；11.2020年4月26日，原告发出“合同解除及房屋交接协议.docx”（内容包括甲方在2018年5月某日，在我们举办社区活动时，来实地考察，并且拍照，当时乙方已经告知甲方，乙方遵守甲方要求没有使用该房屋注册，乙方主要是社区公益活动，以阅读、托管、电影会、亲子关系分享等活动为主，是一个非营利性的公益组织，没有注册等），微信聊天记录显示双方未就该协议达成一致意见；12.2020年4月28日，被告发出“签合同时你未告知租赁用途为经营，你自行改变租赁用途且无证经营，这已经构成违约。本可以按照合同的相关违约条款提前终止合同收回房屋并没收押金。签订补充协议，对你之前违约行为可能给我造成的风险和损失制定保护性条款，正常办理退房手续，保留你拿回押金的机会，已是对你最大的让步和宽容。你不接受，那就按原合同约定执行”。原告为证明涉案房屋内物品的网络交易状况，提交网上二手物品处理截屏。经质证，被告无法确认上述证据的真实性，也不清楚所涉物品的交易情况，被告于2019年底曾前往涉案房屋查看，里面很吵却没有人开门，两个小时之后原告联系被告进入涉案房屋查看，当时发现里面的人、设备很多，但被告没有看到上述截图中的物品在涉案房屋内。被告为证明其答辩意见向本院提交以下证据：1.2019年9月1日所拍摄的涉案房屋内的照片（显示房屋客厅内设置有投影机、投影幕布、音响等设备）；2.落款时间为2020年4月27日的广东电网广州供电局电费清缴提示单（显示用电地址为黄埔大道中员村工业园天润大厦257号605房，该地址于2020年4月27日09时前有1期合共53.26元电费本金未缴交等）；3.空调维修照片；4.物业管理费票据和显示由案外人广州市天祥物业发展有限公司天润大厦管理处于2020年8月12日出具的证明（载明黄埔大道中259号南座605房2017年8月至2020年3月物业管理费按公司经营收费，每平方3元）。经质证，原告对证据1、2、4真实性、合法性、关联性均无异议，对于证据3则表示被告此前并未告知其相关情况或出示照片。本案审理过程中，双方还就相关问题发表如下意见：1.关于《合同》解除的时间问题，原告表示其已于2020年3月12日向被告提出解除双方的租赁关系，被告表示同意且要求原告于2020年4月15日前交还房屋，原告于2020年3月16日缴纳2020年3月13日至4月14日的房屋租金，故《合同》于2020年4月15日解除；被告则认为原告于2020年4月23日腾空及搬离涉案房屋，故合同于当日解除；原告回应称其于2020年4月22日搬离物品，管理处经被告同意后才放行，但原告当天没有与被告办理交接手续；2.原告表示其要求被告支付违约金的依据在于根据合同约定，原告移交房屋给被告后，被告应立即退还押金，但被告签收了钥匙并确认原告搬走后，超过合同约定的15日还未退还押金的构成违约，应承担相应的违约责任；3.原告第五项诉请的计算方式及所涉物品的交易情况，原告表示根据其提交的网上二手物品处理截屏以及被告提交的场地内照片可以看出场地内存在一台钢琴（6000元）、一个四层书柜（150元）、一套音箱（350元）、儿童长方条绿色桌子两张（138元）、书架（85元）、一把吉他（50元）、吸尘器（50元）、麦克风（30元/个，三个共90元）、白色长条桌子两个（150元）、凳子（共30张，70元/张），原告已出售上述物品中的部分，其余部分已在搬家时搬走，还有一部分在搬家时处理掉，原告按30%的标准主张物品交易损失系自行估算；4.原告承租涉案房屋的用途为做公益性质服务社区，包括小区读书会、电影分享会、亲子教育讲座、心理疏导等；5.被告于原告承租涉案房屋期间是否前往屋内查看情况，表示表示其于2019年9月1日第一次前往涉案房屋查看并拍摄照片，当时被告询问原告为何将涉案房屋用于商业用途，但原告并未直接回答被告疑问，被告多次要求原告提供证照，原告承认没有注册所以无法提供相关证照文件；6.被告认为合同约定涉案房屋的使用性质是住宅，并非经营性质，原告违反《合同》第五条第3款的约定，故其无需退还租赁押金8600元。本院认为：涉案《合同》中包括原、被告之间就涉案房屋成立的租赁合同法律关系及双方当事人分别与中介方成立的居间合同法律关系，本案中仅对上述租赁合同法律关系进行审处。该法律关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。《合同》约定的租赁期间届满，原告继续使用租赁物及向被告支付租金，被告没有提出异议的，双方就涉案房屋成立不定期租赁合同法律关系。关于原告要求确认《合同》于2020年4月15日解除的诉讼请求。原告虽于2020年3月12日向被告提出解除合同的意思表示，但未有证据显示双方达成于2020年4月15日解除涉案房屋租赁合同关系的合意，且其后原告实际于2020年4月23日腾空及搬离涉案房屋，故双方间租赁合同关系实际于当日解除，故对原告该项诉请调整为确认原、被告间就涉案房屋成立的不定期租赁合同法律关系于2020年4月23日解除。原告虽主张其于2020年4月22日即搬离涉案场地，但其并未提供充分证据予以证明，其该主张亦与双方间微信聊天记录内容不符，本院对其该项主张不予采信。关于原告已支付的租赁押金8600元，被告抗辩称原告存在违反合同约定改变房屋用途的行为，故其有权没收上述押金。根据查明事实可知，被告最迟于2019年9月即已知晓原告使用涉案房屋的情况，但其并未提交证据证明其在知晓上述情况后曾向原告提出异议或就此要求解除与原告之间就涉案房屋成立的租赁合同法律关系，而根据双方提交的微信聊天记录可知，被告实际于原告提出解除租赁合同关系的要求后才就上述事宜向原告提出异议，故被告上述抗辩有违诚信原则，本院对此不予采纳。对于原告要求被告返还租赁押金8600元的诉讼请求予以支持，但结合双方实际履约情况及原告已付款项的情况，对于其要求被告支付迟延返还押金的利息的诉请不予支持。另，原告主张被告存在支付返还押金的违约行为故需支付相应违约金，其该主张缺乏合同依据，本院同样不予支持。至于原告主张被告承担因阻拦物品放行给物品交易失败带来的经济损失的问题。双方间就此并未进行约定，且原告的物品能否交易成功更多依靠于市场因素，后原告也实际出售部分物品及搬走和处理剩余物品，故其该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告杨刚超及被告王晓立就广州市天河区黄埔大道中259号南座605房所成立的不定期租赁合同关系于2020年4月23日解除；被告王晓立于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨刚超返还租赁押金8600元；驳回原告杨刚超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费345元，由原告杨刚超负担45元，由被告王晓立负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  杨春梅人民陪审员  李俊霞二〇二〇年十二月××日书 记 员  谢丽军