北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6148号原告（反诉被告）：梁楠，女，1979年3月26日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：翟珊珊，北京振持律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨松，北京振特律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵海艳，女，1970年7月25日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：高炜，北京佳行律师事务所律师。原告（反诉被告）梁楠与被告（反诉原告）赵海艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁楠及其委托诉讼代理人翟珊珊、杨松，被告（反诉原告）赵海艳及其委托诉讼代理人高炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁楠向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2016年9月8日签订的《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.判令赵海艳返还原告押金18500元、租金27555元、水电费押金2000元；3.判令赵海艳赔偿梁楠经济损失20000元；4.本案诉讼费用由梁楠承担。事实和理由：2016年9月8日，原被告双方签订《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，合同约定：“梁楠租赁赵海艳位于昌平区天通苑北一区XX号地下室XXX房屋，租赁期限自2016年9月8日至2019年9月7日，租金季付，每月8500元，押金18500元”，合同签订后，梁楠依约支付赵海艳租金及18500元押金。2017年11月双方达成一致，租金年付，每年租金8万元，2017年11月20日，原告一次性支付被告2017年12月7日至2018年12月7日房屋租金8万元，2018年8月3日，北京市开展清理群租、地下室安全隐患工作，天北街道办事处将梁楠承租的房屋查封，梁楠多次与赵海艳沟通押金、租金退还事宜，均未达成一致，现双方租赁合同无法履行，请求依法维护原告的合法权益。赵海艳辩称，不同意梁楠的诉讼请求。原被告签订的租赁合同有效且无违法之处，不存在合同第九条解除的事由，梁楠违规违法经营黑旅馆才导致查封。且梁楠至今未向赵海艳交付租赁房屋钥匙，未进行交接，未按照合同约定返还承租物。因此梁楠无权提出解除租赁合同。梁楠所谓的损失是违法经营所致与赵海艳无关。梁楠即便要提出单方解除也没有向赵海艳履行提前通知义务，因此不同意解除合同。赵海艳向本院提出反诉请求：1.判令梁楠支付房屋租金76500元；2.判令梁楠赔偿装修费33193.9元；3.判令梁楠赔偿家具损失15500元；4.判令梁楠赔偿水泵损失8250元；5.判令梁楠赔偿经济损失40000元；6.本案的诉讼费由梁楠承担。事实和理由：2016年9月8日，双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》意思表示真实，符合法律规定，无违法和不当之处，本案不存在解除合同的事由，梁楠未向赵海艳交付钥匙，没有返还承租物，也没有提前通知解除合同。梁楠应当支付合同期内欠付租金76500元。由于梁楠在承租期内主观过错导致房屋多次浸水墙体脱落和线路受损，地下一层装修费总价71000元，我们只是主张房屋地面、墙面、电路的损失，扣除梁楠押金8500元及人工费2100元后折算为33193.9元，房屋家具浸水受损严重，家具按原值主张15500元。房屋出租给梁楠的水泵为进口水泵，一共三个水泵损坏，故请求赔偿水泵8250元；双方签订的合同中明确约定不得利用该房屋从事违反国家法律法规的活动和乙方在合同期内必须遵守法律、法规，在国家法律法规允许的范围内从事经营活动。但由于梁楠承租房屋后，违规违法经营黑旅馆擅自将屋内双人床更换为多张上下铺，违反了北京市政府有关不得群租的规定，被天通苑派出所和天北街道办事处多次检查并查封，导致案涉房屋被列入重点排查对象无法再行出租，损失惨重，故按半年40000元主张经济损失。梁楠对赵海艳的反诉辩称，赵海艳反诉所述与事实不符，应当驳回其全部反诉请求。关于事实部分，双方签订的补充协议明确约定为日租、短租，其后该房屋一直从事的也是日租、短租业务。该地下室因赵海艳提供的租赁物本身不合法，2018年8月3日被天北街道办事处查封，故赵海艳应承担全部违约及赔偿责任。梁楠依约支付了2018年12月7日之前的全部费用，不存在拒付、欠付租金的情况，地下室因赵海艳提供的租赁物本身不合法，最终被天北街道清退查封致合同无法履行，故赵海艳无权索要2018年12月8日至2019年9月8日的租金，反而应当退还2018年8月3日以后未发生的租金27555元，押金18500元，水电费押金2000元。其次，赵海艳所述墙体浸水脱落、家具和线路浸水受损完全发生在出租房屋被天北街道办事处查封断电期间，房屋此时已经脱离梁楠的管控，双方的租赁合同早已因赵海艳的违法出租行为无法继续履行而终止。故梁楠无须承担装修、家具等损失。再次，关于水泵，该地下室本身就没有按照住人的标准配备水电、下水设备，赵海艳为了出租获利，自行安装了水泵等，因损坏，梁楠进行了更换。综上所述，赵海艳的反诉请求无事实和法律依据，请依法驳回其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本案组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月8日，赵海艳（甲方）与梁楠（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同主要内容包括：赵海艳出租、梁楠承租的租赁物位于昌平区天通苑北一区XX号XXX地下室，房屋用途为生活居住，租赁期限自2016年9月8日至2019年9月7日，共计三年。租金标准为每月8500元，租金支付方式为季付，租赁保证金为8500元。第九条关于合同的解除，双方约定，甲乙双方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达5日的；2.未按合同约定条款行使甲方义务的。合同还约定了其他内容。同日，赵海艳（甲方）与梁楠（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定该房屋租赁用途，房屋使用经营范围：日租，短租。乙方在合同期内必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活动。甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对房屋及家具家电等配套设施无损坏保护完好，不影响房屋的二次租赁，甲方将租金押金退还给乙方。水电费及网费卫生费交纳以原始合同为准。水电底数以及缴纳价格方式以原始合同为准。租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外设施损毁，包括内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同。合同签订后，梁楠依约交纳相关费用，后期双方口头约定变更租金为一年一交，年租金为80000元，2017年11月，梁楠向赵海艳转账支付2017年12月8日至2018年12月7日租金80000元。赵海艳认可梁楠交纳押金18500元，水电费押金2000元。2018年8月3日，因北京市昌平区天通苑北街道办事处对地下室群租进行全面治理，将案涉地下室进行查封。当日，地下室入口被焊条焊死查封。2018年8月8日，赵海艳通知梁楠从地下室拿取东西，梁楠发现地下室漏水并通知赵海艳。后双方就合同履行产生争议，梁楠主张自2018年8月3日起，涉案地下室无法使用，赵海艳主张梁楠于2018年10月恢复运营，并被街道二次查封，梁楠一直有断断续续经营。双方均认可，2019年3月2日，梁楠将涉案地下室腾退，并通知赵海艳，赵海艳知悉并于2019年3月3日进行了现场验收。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。赵海艳与梁楠签订的《北京市房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，当事人均应按约履行。因双方约定地下室用于日租、短租，即涉案地下室用于群租，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。本案争议的焦点如下：一、梁楠有无合同解除权。双方在补充协议中明确约定用于日租、月租，因北京市昌平区天通苑北街道办事处对地下室群租进行全面治理，将涉案地下室进行查封，本案租赁合同已经难以继续履行，原被告约定的合同目的已经无法实现，梁楠主张解除合同，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，梁楠直接起诉至本院要求解除合同，本院于2019年3月11日向赵海艳送达了起诉书，故本院确认双方合同于2019年3月11日解除。二、关于合同解除后双方的损失如何承担的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因地下房屋疏解整治从2018年8月3日已经开始，梁楠于2019年3月2日告知赵海艳腾退，赵海艳于2019年3月3日现场验收收房，作为业主应采取适当措施防止损失继续扩大，其主张梁楠腾退以后的租金无事实和法律依据。根据现有证据及当事人陈述，涉案房屋于2018年8月3日被查封，双方虽对梁楠是否继续经营存在争议，考虑到北京疏解整治及街道对地下室的治理情况，势必对梁楠使用地下室造成影响，且地下室无法使用双方均有过错，梁楠腾退前的房屋租金，本院按50%比例进行酌减。结合案涉房屋年租金为80000元，故本院酌定梁楠应支付2018年8月3日至2019年3月2日的房屋租金为23333元。梁楠主张已经支付2018年8月3日至2018年12月7日的房屋租金27555元，本院予以认可，故赵海艳应当退还梁楠房屋租金4222元。地下室租赁期间，因2018年8月8日发现漏水，赵海艳现主张赔偿装修费33193.9元，家具损失15500元，以及赔偿水泵损失8250元，赵海艳经本院释明后不申请鉴定，其损失主张无事实依据，本院不予支持；合同解除后，梁楠要求赵海艳退还租赁押金，本院应予支持。涉案房屋用于群租违反相关行政管理规定，双方均有过错，梁楠主张赵海艳赔偿经济损失20000元以及赵海艳主张梁楠赔偿经济损失40000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于水费押金1000元，梁楠认可已经退还，不再主张，本院不持异议。关于电费押金1000元，赵海艳未充分举证证明不予退还的理由，应当退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认梁楠与赵海艳于2016年9月8日签订的《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2019年3月11日解除；二、赵海艳于本判决生效之日起七日内向梁楠退还房屋租金4222元、电费押金1000元、房屋押金18500元，共计23722元；三、驳回梁楠的其他诉讼请求；四、驳回赵海艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1502元，由梁楠负担1108元，已交纳，由赵海艳负担394元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费1885元，由赵海艳负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董闻昕人民陪审员  刘志凌人民陪审员  施万玲二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  李圣楠