贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4783号原告：罗小三，男，1964年9月5日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。原告：张豫花，女，1968年7月9日出生，苗族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。。二原告的共同委托诉讼代理人：郜海军，贵州驰铭律师事务所律师。二原告的共同委托诉讼代理人：崔姝蓉，贵州驰铭律师事务所律师。被告：贵州虹祥房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路2号。法定代表人：陈**鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭永，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志辉，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。原告罗小三、张豫花诉被告贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称“虹祥公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告罗小三、张豫花委托诉讼代理人崔姝蓉、被告虹祥公司委托诉讼代理人郭永均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗小三、张豫花向本院提出诉讼请求：1、判令被告虹祥公司按照合同约定立即协助原告罗小三、张豫花办理位于铜仁市碧江区房屋的《不动产权证书》；2、判令被告虹祥公司立即支付原告罗小三、张豫花逾期办证违约金，违约金以购房本金443514元为基数，按照每日万分之一，从2014年3月31日起计算至2014年9月27日；按照每日万分之零点五，从2014年9月28日起计算至房屋产权证书办理完毕之日止，截止2020年8月10日的违约金55527.9528；3、本案全部诉讼费由被告虹祥公司承担。事实及理由：2012年2月17日，原告罗小三、张豫花与被告虹祥公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2012000721）约定：买受人（原告罗小三、张豫花）购买出卖人（被告虹祥公司）开发的位于铜仁市的房屋，建筑面积126.25㎡，套内建筑面积104.74㎡，房屋单价每平方米4234.43元，总价款443514元。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款143514元，余款300000元以银行按揭支付。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方按下列第二项处理；二、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付房价款万分之零点5的违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告罗小三、张豫花于2012年2月17日向被告虹祥公司交付了首期购房款143514元，并于2013年4月26日通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款300000元。根据合同约定，被告虹祥公司应于2014年3月31日前，取得涉案商品房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告罗小三、张豫花。时至今日，被告虹祥公司未履行办理产权的约定义务，故被告虹祥公司的行为侵害了原告罗小三、张豫花的合法权益，特诉至法院，提出上述诉讼请求。被告虹祥公司辩称：涉案1、2号楼属于整体验收项目，因涉案2号楼部分业主在交付房屋后在装修过程中擅自搭建违法建筑，致使涉案1、2号楼规划无法通过，铜仁市人民政府下发强制执行决定书均未果，违法建筑至今尚未拆除。铜仁市人民政府和被告虹祥公司签订的招商引资合同，以及国有土地使用权出让合同均约定案涉土地交付时并未达到该标准，案涉土地直至2018年还有未拆迁房屋，由于未拆迁房屋紧靠2号楼，占用2号楼消防平台、通道、导致案涉1、2号楼消防直至2019年才通过验收。综上事实，被告虹祥公司未办理房产证系因铜仁市人民政府未履行强制拆迁职责及未按约定交付符合条件的土地，致使被告虹祥公司未能办理房屋产权证，责任不在被告虹祥公司。案涉房屋未办理房产证并不会给原告罗小三、张豫花的居住使用造成侵害、也不能致使原告罗小三、张豫花的相应权利受到损害。本案中，原告罗小三、张豫花没有证据证明被告虹祥公司没有办理房产证受到损伤，因此原告罗小三、张豫花主张不应得到支持。违约金过高应当调整。案涉房屋被告虹祥公司已向原告罗小三、张豫花支付逾期交付违约金，逾期交付导致逾期办证，原告罗小三、张豫花诉请被告虹祥公司逾期办证，构成被告虹祥公司对同一违约行为的重复评价。本院经审理认定事实如下：被告虹祥公司经营房地产开发、销售等业务，2012年2月17日，原告罗小三、张豫花与被告虹祥公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2012000721）约定：原告罗小三、张豫花购买被告虹祥公司开发的位于铜仁市碧江区（锦江壹品）第1栋1单元17层3号房屋，该商品房建筑面积为126.25平方米，套内建筑面积为104.74平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米4234.43元，总价款443514元。原告罗小三、张豫花依约向被告虹祥公司交付房款143514元，余款300000元原告罗小三、张豫花于2013年4月26以银行按揭方式支付给被告虹祥公司。被告虹祥公司应当在2013年12月31日前向原告罗小三、张豫花交付该商品房。对转移登记的约定：（一）出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书、交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；（三）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：买受人同意委托出卖人货出卖人委托的第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。原、被告虹祥公司双方还就其他权利义务进行了约定。2016年9月20日原告罗小三向被告虹祥公司出具的领条，其内容系收到虹祥公司逾期交房违约金。另查明，至今原告罗小三、张豫花所购涉案房屋尚未办理产权登记，经原告罗小三、张豫花多次催问未果，诉至本院提出前列诉讼请求，被告虹祥公司提出前列抗辩意见。以上认定的事实，有原告罗小三、张豫花诉称及其提供的身份证复印件、国家企业信用信息公示系统信息、《商品房买卖合同》、收款收据及中国建设银行个人贷款支付凭证等证据材料，被告虹祥公司辩称及本案庭审笔录等在卷佐证，足以认定。对被告虹祥公司提交的领条、装修违规整改通知书、铜仁市城乡规划局责令停止违法建设行为通知书、铜仁市城乡规划监察执法告知书、关于锦江壹品项目违章搭建情况说明、铜仁市人民政府强制拆除违法建筑决定书、碧江区“两位违”整治领导小组办公室文件、铜仁市碧江区人民法院民事裁定书、招商引资项目投资合同、房屋拆迁协议、段家未拆迁房屋影响消防延迟验收的红线图，本院认为上述证据经庭审质证，对其真实性予以认可，但达不到其证明目的。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应该按照合同约定履行各自义务。关于被告虹祥公司是否存在违约行为的问题，原告罗小三、张豫花已经履行支付购房款的义务，双方约定被告虹祥公司于2014年03月31日前取得该商品房所有权的初始登记，但至今被告虹祥公司尚未取得该商品房的初始登记，未能交付涉案商品房转移登记有关文件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告虹祥公司至今未履行义务，且违约行为持续至今。本案中，因不动产的权属登记系权利人向法定登记机关申请登记的行为，被告虹祥公司作为原告罗小三、张豫花购买商品房的开发企业，不具备为原告罗小三、张豫花办理权属登记的相应职权，但应为原告罗小三、张豫花办理权属登记备齐相应法定手续，存在协助原告罗小三、张豫花办理案涉商品房权属转移登记手续的合同义务。故，对原告罗小三、张豫花要求被告虹祥公司协助其办理位于铜仁市碧江区房屋的《不动产权证书》的请求于法有据，本院予以支持；关于原告罗小三、张豫花主张被告虹祥公司支付其逾期办证违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合原告罗小三、张豫花未提交相应证据证实其因虹祥公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，根据公平原则与诚实信用原则，本院酌情认定被告虹祥公司支付原告罗小三、张豫花违约金5000元，超出部分，本院不予支持。关于被告虹祥公司称无法办理产权证系政府原因所致，属于情势更的问题，应归责于政府原因所致，其不应承担违约责任。庭审中，因被告虹祥公司提交的证据不足以证明其观点成立，应承担举证不能的法律后果。故，本院对被告虹祥公司这一观点本院不予支持。关于被告虹祥公司称原告要求逾期办证违约金存在重复评价是否成立的问题。经查，2016年9月20日原告罗小三、张豫花向被告虹祥公司出具的领条，其内容系收到虹祥公司逾期交房违约金。本院认为该领条是原、被告虹祥公司双方就涉案商品房逾期交房达成的合意，与涉案逾期办证违约金不具有关联性，故，对被告虹祥公司抗辩原告罗小三、张豫花主张办证违约金存在重复评价的观点，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州虹祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告罗小三、张豫花办理位于铜仁市碧江区房屋的《不动产权证书》；二、被告贵州虹祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗小三、张豫花逾期办证违约金5000元。三、驳回原告罗小三、张豫花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币594元，由被告贵州虹祥房地产开发有限公司负担25元，原告罗小三、张豫花负担569元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  张莎二〇二〇年十二月二十日法官助理雷琴书记员柳丹