广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29814号原告（反诉被告）：广州立洁生物科技有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇五龙岗康杜路930号101。法定代表人：谢碧瑜，总经理。委托代理人：王丽娟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托代理人：莫锐卿，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州市棕星棕制品有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇五龙岗村康杜岭自编2号。法定代表人：袁旭升，总经理。委托代理人：何文龙，海南宝岛律师事务所律师。委托代理人：李**，男，1982年8月26日出生，汉族，身份证住址黑龙江省牡丹江市西安区，系该公司员工。广州立洁生物科技有限公司（以下简称立洁公司）与广州市棕星棕制品有限公司（以下简称棕星公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，棕星公司在法定期限内提起反诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员王家勇独任审理。立洁公司的委托代理人王丽娟、莫锐卿以及棕星公司的委托代理人何文龙、李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。立洁公司称：2020年3月26日，立洁公司与棕星公司签订了厂房租赁合同，由立洁公司向棕星公司承租广州市白云区钟落潭镇×××路930号部分厂房。2020年4月6日，立洁公司向棕星公司申请增加承租面积3480平方米，双方签订了补充协议。合同签订后，立洁公司按约定向棕星公司支付了厂房押金540000元。棕星公司收到押金后没有按约定及时清空场地，也未于2020年4月25日将空置场地交给立洁公司使用。立洁公司对承租场地进行了装修，并支付了装修工程款251000元。后据了解，涉案场地未取得不动产权证和建设工程规划许可证，双方签订的合同和补充协议应属无效。立洁公司于2020年7月25日将场地腾空交还给棕星公司，并要求棕星公司退还押金余额并赔偿装修工程款，但棕星公司拒不退还租赁押金也不赔偿损失。为维护自身权益，请求法院判令：一、确认原被告双方分别于2020年3月26日及2020年4月6日所签订的两份《厂房租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告立即退还原告扣除2020年6月10日至2020年7月24日租金后的租赁押金余额272904元人民币，并按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付自2020年7月28日起暂计至起诉之日期间的利息1008元人民币，实际计至被告付清款项之日止；三、被告立即赔偿原告为履行租赁合同已支付的装修工程款251000元人民币，并按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告支付自2020年7月28日起暂计至起诉之日期间的利息927元人民币，实际计至被告付清款项之日止；四、被告承担本案的诉讼费用。对于棕星公司的反诉，立洁公司不同意其反诉请求。第一，立洁公司在本诉案件中已经将应付棕星公司的场地使用费在押金中进行了扣减，立洁公司实际应付的场地使用费为267096元，所以棕星公司反诉金额为534193.55元是错误的，没有事实依据。棕星公司所主张的起付时间是错误的，双方合同约定棕星公司应于2020年4月25日将场地交付，而实际棕星公司交付的时间为2020年5月26日，根据合同第3条第3点约定，立洁公司享有15天免租期，也就是双方的起付期应从2020年6月10日起付，而立洁公司在2020年7月25日将场地交还给棕星公司，所以根据合同约定的参照租金标准每月180000元计算2020年6月10日至7月24日期间的场地费为267096元。而立洁公司交纳的押金为540000元，扣减267096元的使用费，棕星公司应付立洁公司的押金余额为272904元。第二，涉案场地至今未取得不动产权证，也没有取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，且没有取得消防验收合格证，也严重违反《中华人民共和国消防法》第13条的规定，涉案厂房未取得消防验收合格证属于违反国家法律强制性规定，棕星公司应退回立洁公司押金，且立洁公司已经在押金中已经扣减了实际使用场地的费用，所以棕星公司提起反诉没有事实及法律依据，请求法庭驳回棕星公司的全部反诉请求。棕星公司称：2020年3月26日，双方签订厂房租赁合同，约定由立洁公司承租位于广州市白云区钟落潭镇×××路930号部分厂房。2020年4月13日，立洁公司向棕星公司交付了租赁押金540000元。此后，立洁公司未按约定支付任何租金，经多次催促至今仍未支付租金。2020年7月，棕星公司得知立洁公司因自身原因无法通过环评欲擅自撤场。棕星公司加紧催促其交纳租金，但立洁公司多次称先用押金抵租金而未实际支付租金。立洁公司实际占用租赁物，应按合同约定支付租金或参照合同约定的租金标准支付占用费。因此，请求法院判令：一、立洁公司向棕星公司支付2020年4月25日至2020年7月24日期间的租金（占用费）534193.55元；二、立洁公司承担全部诉讼费用。对于立洁公司的诉讼请求，棕星公司意见如下：一、双方签订的厂房租赁合同成立且有效。涉案租赁物系棕星公司通过三资中心依法竞拍取得，并获得白云区钟落潭镇农村集体资产管理部门的审批同意，取得手续合法。棕星公司依法将批准为建设用地的集体土地上建设的厂房进行转租，所签订的合同也应当认定为有效。根据法院现在司法公开的信息可以看出，涉案租赁物是符合现行白云区功能片区的土地利用总体规划，而且在转租之前一直能正常申办经营资质以及环评手续，也就意味着该租赁物同样是符合环保要求以及白云区产业导向目录及相关的产业规划。因此，棕星公司将依法批准为建设用地的土地上建设的厂房进行出租，所签订的合同也自然是有效的合同。涉案租赁合同内容合法，并不违反法律的效力性强制性规定，也不损害国家、社会和第三人的合法权益，依法应当认定为有效。立洁公司认定涉案合同无效所引用的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但该司法解释调整的是租赁城镇房屋所产生的纠纷，并不适用于乡村规划范围内利用集体经营性建设用地所建造的厂房等租赁物。《中华人民共和国物权法》以及《九民会议纪要》等也对认定合同效力的规定做了一个更改，故本案不应当适用该司法解释。二、针对立洁公司所提出的退还押金的诉请。如上所述，涉案合同有效，而立洁公司的诉讼请求是基于涉案合同无效所提出的，故立洁公司所提出的退还押金的诉请也不应当获得支持。而且，立洁公司无法继续运营项目的原因是其承租场地筹备项目前并未充分了解白云区产业政策，未尽到谨慎注意义务，未考虑商业风险等导致，棕星公司对此不存在过错。立洁公司已经实际占用租赁物，后来又因为租赁物申办的环评项目不符合白云区的产业准入政策规划而提前退出。在立洁公司存在欠付租金以及提前退租等过错的情况下，法院不宜支持立洁公司退还押金的请求。三、立洁公司主张工程款没有事实和法律依据。一方面立洁公司也是基于合同无效而主张装修工程款。另一方面，立洁公司所主张的装修工程款并没有提供有效的证据予以证明，也没有申请司法鉴定，存在证据不足。而且，立洁公司所主张赔偿损失的范围过大，也与当事人之间的过错责任程度不符合，其提出的赔偿装修工程款的损失不应获得支持。综上所述，恳请法院驳回立洁公司的诉讼请求。经审理查明：2020年3月26日，立洁公司（乙方，下同）与棕星公司（甲方，下同）签订了厂房租赁合同。合同约定，甲方将从广州市白云区钟落潭镇×××经济联合社承租的位于广州市白云区钟落潭镇×××路930号部分厂房（甲方厂内楼房第二层和楼房正对面独立锌瓦棚车间）转租给乙方，面积4800平方米；租用年限10年，从2020年4月15日起至2030年4月14日；合同签订7日内，乙方须一次性向甲方交纳324000元作为押金，押金不计息，不抵作租金；租赁期满，如乙方无违约行为，押金退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视为违约处理，甲方有权单方解除合同，押金归甲方所有；租金以自然月为支付周期，即先付租金后使用租赁标的物，2020年4月15日至2023年4月14日，每月租金108000元，不含税费；租金按月收取，每月25日前支付下个月租金；乙方享有15天的免租期，用于乙方进厂建设、装修，首月租金计算周期从2020年5月10日至2020年5月31日，按照实际天数计算，在签订合同后7天内付清；甲方于2020年4月25日交付空置场地给乙方使用，逾期未交的按每天3‰计算违约金。2020年4月6日，立洁公司向棕星公司加租3480平方米的面积。双方于同日就新增租赁面积签订厂房租赁合同和补充协议。厂房租赁合同约定，甲方将从广州市白云区钟落潭镇×××经济联合社承租的位于广州市白云区钟落潭镇×××路930号部分厂房（甲方厂内楼房第二层和楼房正对面独立锌瓦棚车间）转租给乙方，面积3480平方米；合同签订7日内，乙方须一次性向甲方交纳216000元作为押金；2020年4月15日至2023年4月14日，每月租金72000元；其余内容与2020年3月26日的厂房租赁合同约定的内容一致。补充协议还约定，新增租赁面积与2020年3月26日的厂房租赁合同约定的租金一并交纳。上述合同签订后，棕星公司将涉案厂房交付给立洁公司使用，立洁公司对厂房进行了装修。2020年7月14日，棕星公司向立洁公司发出租金催缴告知函，要求立洁公司于2020年7月17日前缴清拖欠的租金。因立洁公司未按要求缴清租金，棕星公司于2020年7月19日再次向立洁公司发出通知函，解除与立洁公司的厂房租赁合同。2020年7月25日，立洁公司撤场并将涉案厂房交还给棕星公司。现涉案厂房由棕星公司出租给第三方使用。另查，双方确认涉案厂房租金180000元/月。立洁公司向棕星公司交付了押金540000元。涉案场地未查到有《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，涉案厂房未查到《建设工程规划许可证》。诉讼中，双方对涉案厂房的交付时间和装修损失存在争议。立洁公司主张涉案厂房的交付时间为2020年5月26日，其对涉案厂房进行了隔墙、天花吊顶、地面打磨、水管铺设和部分排水工程施工。棕星公司则认为已于2020年4月25日交付涉案厂房，立洁公司仅仅刷了地面。为此，立洁公司提交了微信聊天记录、车间装修工程施工协议书、装修报价表、银行交易明细清单、收据予以证实。微信聊天记录反映，2020年5月20日，立洁公司询问5月2日验收时候的问题什么时候能搞好，棕星公司回复称车间地面和墙体明天全部搞好，装修材料明天可以入场，立洁公司则表示今天装修队去了现场但发现有些东西没有搞好；2020年5月27日，立洁公司表示今天排管挖好了，马上要铺地面了，并要求棕星公司清理一下棚里垃圾，棕星公司回复称车间之前剩下的废品已清走了，现在这些是立洁公司后期装修产生的垃圾，后棕星公司于2020年5月28日表示已清理；2020年7月12日，棕星公司向立洁公司表示整个厂房是在5月2日双方做的交接，立洁公司则称5月2日验收时仍有项目在进行中，特别是1500平方米的锌瓦棚、砖墙、砖台未拆除，处理池未回填等，直至5月26日基本满足验收。车间装修工程施工协议书显示，广州市×××公司（以下简称润泽公司）负责立洁公司车间改造工程的施工并提供相应器材，施工期间从2020年5月20日至2020年6月30日，工程包干总造价共628000元，立洁公司于合同签订3日内预付工程总额的40%即251000元作为备料款，协议签订的时间为2020年5月19日，蒋×作为润泽公司的代表在施工协议书上签名。装修报价表显示，工程范围包括电气部分、通风系统、玻镁板和彩钢板部分及其它部分。银行交易明细清单显示，立洁公司于2020年5月22日向蒋×汇款251000元。2020年5月22日的收据显示，润泽公司已收到立洁公司支付的251000元。棕星公司对微信聊天记录、银行交易明细清单的真实性予以确认，但对车间装修工程施工协议书、收据的三性不予确认。以上事实，有厂房租赁合同、补充协议、收据、车间装修工程施工协议书、银行电子回单、银行交易明细清单、通知函、快递单、妥投证明、微信聊天记录、转账截图、收款账号、验收情况汇总、情况说明、企业信用信息、视频光盘、厂房转让申请书、广州市环境建设项目环境保护管理信息公示截屏、成交确认书、进账单、厂房租赁合同、转承包（租）合同协议场地使用证明、营业执照、大气排污许可证、证明、政府信息公开截图、协助司法查询复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案厂房未取得建设工程规划许可证，双方就涉案厂房签订的厂房租赁合同和补充协议违反了法律的效力性强制性规定，租赁合同和补充协议均属无效。棕星公司以涉案厂房是通过三资中心依法竞拍取得且能正常申办经营资质以及环评手续为由主张合同有效，但涉案厂房的取得来源及是否能办理营业执照和环评手续并不影响涉案租赁合同的效力，故本院对棕星公司的主张不予采纳。棕星公司还主张本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该主张与该司法解释第一条第二款的规定明显不符，本院亦不予采纳。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，棕星公司应向立洁公司返还合同押金540000元。对于涉案厂房的交付时间及占有使用费，棕星公司主张于2020年4月25日交付涉案厂房，但其对此并无充分证据证实。而且，从微信聊天记录来看，立洁公司于2020年5月2日对涉案厂房进行了验收并要求棕星公司进行整改，棕星公司于2020年5月20日表示车间地面和墙体明天全部搞好且装修材料明天可以入场，后立洁公司于2020年5月27日表示排管挖好了，马上要铺地面，可见在2020年5月20日之后涉案厂房才符合交付条件且立洁公司才开始进行装修，这也与立洁公司主张涉案厂房于2020年5月26日交付的陈述相吻合。因此，本院认定棕星公司于2020年5月26日交付涉案厂房。对于免租期问题，免租期实质上是合同一方当事人基于合同能正常履行至约定的期限届满而给予对方的租金优惠。从一般的商业逻辑而言，出租人免除一定期限内的租金并非是一种无偿赠与，其对价已涵盖在租赁合同的全部租金当中。在涉案租赁合同无效导致免租期约定无效的情况下，从公平合理的角度出发，应当按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例来计算免租期及确定租金即占有使用费的起算日。鉴于立洁公司使用涉案厂房时间过短，按上述方法所计算的免租期（2个月×15天÷120个月）远不足1天，故占有使用费本院从2020年5月26日起开始计算。因此，立洁公司应支付棕星公司上述期间的占有使用费360000元（180000元/月÷30天×60天）。扣减上述占有使用费360000元，棕星公司实际应向立洁公司返还合同押金180000元（540000元－360000元）。因双方对合同无效均具有过错，本院对立洁公司主张的押金利息不予支持。同时，鉴于棕星公司主张的租金即占有使用费已在其应返还的押金中予以抵扣，故本院对棕星公司的反诉请求不予支持。对于装修费损失，立洁公司主张对涉案厂房的隔墙、地面、天花吊顶、水管铺设和部分排水工程进行施工并为此支出装修费251000元，结合厂房租赁合同、车间装修工程施工协议书、装修报价表、银行交易明细清单以及微信聊天记录，其主张具有高度盖然性，本院对此予以采信。棕星公司明知立洁公司对涉案厂房进行装修但未表示反对，视为经棕星公司同意。考虑装修的时间、出租方对装修装饰物的需要程度以及双方的过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院酌定棕星公司承担一半的装修费即125500元。对于装修工程款的利息，立洁公司主张利息缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认广州立洁生物科技有限公司与广州市棕星棕制品有限公司于2020年3月26日签订的厂房租赁合同以及2020年4月6日签订的厂房租赁合同、补充协议无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州市棕星棕制品有限公司返还广州立洁生物科技有限公司押金180000元。三、自本判决生效之日起三日内，广州市棕星棕制品有限公司赔偿广州立洁生物科技有限公司装修费损失125500元。四、驳回广州立洁生物科技有限公司的其他诉讼请求。五、驳回广州市棕星棕制品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9058.39元，由广州立洁生物科技有限公司负担3795.68元，广州市棕星棕制品有限公司负担5262.71元；反诉费4570.97元，由广州立洁生物科技有限公司负担3080.44元，广州市棕星棕制品有限公司负担1490.53元；保全费3149元，由广州市棕星棕制品有限公司负担（广州立洁生物科技有限公司、广州市棕星棕制品有限公司各自负担的受理费、反诉费、保全费于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王家勇二〇二〇年十二月二十九日书记员  麦逸纯