福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0681民初449号原告（反诉被告）：罗小平，男，1968年6月21日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：林乐楷，福建九信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱毅，福建九信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江**基，男，1959年10月20日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告（反诉原告）：孙双秀，女，1957年10月5日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告（反诉原告）：高然，女，1975年5月5日出生，汉族，住湖北神鄂州市鄂城区。以上三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：曾伟国。以上三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：方伟杰。原告（反诉被告）罗小平与被告（反诉原告）江**基、孙双秀、高然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼过程中，江**基、孙双秀、高然提起反诉，本院审查后决定对本诉及反诉公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）罗小平及其委托诉讼代理人林乐楷，被告（反诉原告）江**基、孙双秀的共同委托诉讼代理人曾伟国，被告（反诉原告）高然及其委托诉讼代理人曾伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗小平向本院提出诉讼请求：1.依法判令江**基、孙双秀、高然共同返还罗小平购房款3025800元，并支付罗小平违约金680000元，共计3705800元；2.本案诉讼费用及评估申请费12952元由江**基、孙双秀、高然承担。事实和理由：江**基和孙双秀系夫妻关系。2013年4月，江**基、孙双秀以江**基的名义向艾建亮购买漳州台商投资区××村××幢××室房屋。江**基于2013年5月31日办理讼争房产的产权登记，于2015年9月29日取得讼争房产的《土地使用权证书》及漳州台商投资区××村××幢××号车库的《土地使用权证书》。2013年6月13日，江**基、孙双秀与高然就讼争房屋转让事宜在福建省龙海市公证处签署委托书和办理公证书。委托书载明：“等偿还银行按揭贷款、解除抵押登记具备合法条件后，受托人有权代为出售上述房屋，代办房屋出售的相关手续，包括与房屋买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款；有权代为与上述房屋买受人签署与房屋产区、土地使用权变更（过户）、交易相关的法律文件”。2017年7月13日，高然向罗小平提出为让其小孩到厦门市海沧区读书，想在海沧区购房，购房款来源于江**基、孙双秀授权高然出售的讼争房屋。罗小平同意购买讼争房屋，并支付20000元给高然。罗小平同时向高然介绍柯宁枫授权案外人孟令才出售位于厦门市海沧区××五里××号××室的房屋。2017年7月17日，高然与案外人孟令才、罗小平（居间方）三方就高然购买柯宁枫名下位于厦门市海沧区××五里××号××室房屋签订《房产买卖协议书》，房屋转让价款为2930000元。2017年7月21日，高然作为江**基代理人并以江**基名义与罗小平签订《房产买卖居间协议书》，江**基将讼争房屋和漳州台商投资区××村××幢××号车库以3230000元的价格转让给罗小平。该协议对购买房屋和车库的位置、面积、产权证号、房屋和车库价款、购房定金、付款方式、收款账户、交付房屋、违约责任、过户税费等做了明确约定。2017年11月9日，罗小平、高然与案外人孟令才签订《补充协议》。从2017年7月13日起至2019年10月1日止，罗小平向高然的收款账户转账支付购房款共计1983800元。至2018年11月1日止，罗小平为高然向孟令才支付购房款共计1042000元。罗小平为购买讼争房屋总共支付款项3025800元。2019年8月初起，罗小平多次要求与高然核对讼争房屋已付购房款及出具车库出售授权委托书，高然以各种理由拒不核对，也不出示出售车库的授权委托书，反而多次要求罗小平按1020000元支付购房款及相应利息。2019年11月1日，高然以个人名义委托福建民丰律师事务所向罗小平发《律师函》，告知罗小平解除《房产买卖居间协议书》，已支付的购房款作为违约赔偿。综上所述，高然无权代为出售江**基名下的讼争房屋和车库，且拒不返还已付的购房款3025800元，严重损害了罗小平的合法权益。江**基、孙双秀、高然共同辩称，1.江**基、孙双秀系夫妻关系，两人婚后共同购置位于漳州台商投资区××村××幢××室的房屋一套及位于漳州台商投资区××村××幢××号的车库一间，并就讼争房屋及车库委托儿媳高然代为进行管理、处分，行使所有权权益。2017年7月21日，高然作为江**基、孙双秀的委托代理人与罗小平签订《房产买卖居间协议书》，对罗小平向江**基、孙双秀购买讼争房屋及车库的总价款及支付购房款的期限进行了约定。2017年11月9日，高然、罗小平与孟令才签订《补充协议》，对如何支付讼争房屋购房款进行进一步约定。2019年7月9日，罗小平与高然又签订《补充合同》，约定：罗小平应支付给答辩人的第一笔购房款本金320000元，月利息6400元；第二笔购房款本金700000元，月利息6500元。因罗小平仍未能按约定支付购房款，高然于2019年11月1日委托福建民丰律师事务所刘天林律师向罗小平签发《律师函》，通知双方签订的《房产买卖居间协议书》自2019年10月31日起依法解除，罗小平已支付的购房款作为违约赔偿。罗小平收到《律师函》后未就合同的解除通知向答辩人提出任何异议。江**基、孙双秀对高然出售讼争房屋及车库的相关行为均予以追认，愿意承担相应的法律后果。罗小平与答辩人签订合同时，主体合法，双方签订合同的意思表示真实，内容也没有违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行义务。因罗小平多次逾期支付购房款，已构成根本性违约，答辩人按照双方约定解除房屋买卖合同符合法律规定。2.根据罗小平提供的由高然出具的三张收条、案外人出具的情况说明及罗小平与高然于2019年7月9日签订的《补充合同》等证据足以认定以下事实：截至2019年7月9日，罗小平支付给答辩人的购房款共计2210000元，而非罗小平主张的3025800元。罗小平前后三次违反合同约定，逾期未支付购房款，答辩人迫于无奈才解除与罗小平签订的房屋买卖合同。答辩人不存在任何违约行为，罗小平要求答辩人支付680000元的违约金，没有任何事实和法律依据，不应采纳。根据罗小平与答辩人于2019年7月9日签订的《补充合同》的约定，罗小平构成违约，其所支付的一切费用作为赔偿款支付给答辩人。罗小平无权要求答辩人返还已付的购房款，该项诉讼请求应予驳回。3.本案讼争房屋属于江**基、孙双秀的夫妻共同财产。讼争房屋的出卖人是江**基、孙双秀，买受人是罗小平，高然系江**基、孙双秀的委托代理人。根据法律规定，因讼争《房产买卖居间协议书》所产生的权利义务应由江**基、孙双秀享有和承担，高然不是合同当事人，无须承担合同义务。罗小平要求高然返还购房款及支付违约金，缺乏依据，应予驳回。综上所述，罗小平的主张缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。江**基、孙双秀、高然向本院提出反诉请求：1.依法判决罗小平已支付给江**基、孙双秀、高然用于购买位于漳州台商投资区××村××幢××室房屋及位于漳州台商投资区××村××幢××号车库的购房款2210000元归江**基、孙双秀、高然所有；2.判令罗小平支付江**基、孙双秀、高然律师代理费90000元；3.本案诉讼费用由罗小平承担。事实和理由：江**基、孙双秀系夫妻关系，两人婚后共同购置位于漳州台商投资区××村××幢××室的房屋一套及位于漳州台商投资区××村××幢××号的车库一间，并就讼争房屋及车库委托儿媳高然代为进行管理、处分，行使所有权权益。2017年7月21日，高然作为江**基、孙双秀的委托代理人与罗小平签订《房产买卖居间协议书》，对罗小平向江**基、孙双秀购买讼争房屋及车库的总价款及支付购房款的期限进行了约定。2017年11月9日，高然、罗小平与孟令才签订《补充协议》，对如何支付讼争房屋购房款进行进一步约定。2019年7月9日，罗小平与高然又签订《补充合同》，约定：罗小平应支付给高然的第一笔购房款本金320000元，月利息6400元；第二笔购房款本金700000元，月利息6500元；如违约，罗小平愿意将此套房款支付的一切费用作为赔偿（包括由罗小平转交给孟令才的所有款项），并终止该房屋的一切交易，此房与罗小平无关；如罗小平未按合同执行，上诉法院的费用由罗小平全部承担。因罗小平仍未能按上述约定支付购房款，高然于2019年11月1日委托福建民丰律师事务所刘天林律师向罗小平签发《律师函》，通知双方签订的《房产买卖居间协议书》自2019年10月31日起依法解除，罗小平已支付的购房款作为违约赔偿。罗小平收到《律师函》后未就合同的解除通知向高然提出任何异议。综上所述，罗小平未能在2019年10月30日之前付清全部购房款，至今仍有近三分之一的购房款未付清，再次逾期付款，已构成违约，按合同约定其所支付的一切费用作为赔偿款支付给江**基、孙双秀、高然，并应按《房产买卖居间协议书》约定承担江**基、孙双秀、高然实现债权的诉讼费用、律师费用等合理费用。罗小平辩称，1.在收到反诉材料前，高然从未向反诉答辩人出示龙海市公证处（2013）闽龙证内民字第1957号《公证书》及相应的《委托书》。2.龙海市公证处（2013）闽龙证内民字第1956号、1957号两份《公证书》及相应的《委托书》均载明：“等偿还银行按揭贷款、解除抵押登记具备合法条件后，受托人有权代为出售上述房屋，代办房屋出售的相关手续，包括与房屋买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款；有权代为与上述房屋买受人签署与房屋产权、土地使用权变更（过户）、交易相关的法律文件”。在高然通过律师函单方解除合同时，尚未偿还案涉房屋及车位的银行按揭贷款，亦未办理解除抵押登记，高然无权代为出售上述房屋和车位。3.2017年11月9日，高然与反诉答辩人、案外人孟令才签订的《补充协议》，其中与案涉房屋及车位相关的协议内容，因高然无权签订，属于未生效的协议。4.2019年7月9日签订的《补充合同》只有一份，系高然单方草拟，乘着反诉答辩人醉酒时要求反诉答辩人签字，反诉答辩人在没有看清内容的情况下签字。该《补充合同》的内容极不公平，且违反法律规定。事后，反诉答辩人要求高然提供并取消该《补充合同》，但高然拒不配合，严重损害了反诉答辩人的合法权益。《补充合同》因高然无权签订，属于未生效的合同。5.2019年11月1日，高然委托福建民丰律师事务所向反诉答辩人签发的《律师函》，因高然无权委托，属于无效的法律行为。6.从2017年7月13日至2019年10月1日，反诉答辩人向高然收款账户转账支付购房款共计1983800元；截至2018年11月1日，反诉答辩人为高然向孟令才支付海沧房屋购房款1042000元；反诉答辩人共计支付购房款3025800元。7.反诉原告江**基、孙双秀于2020年4月24日出具《声明书》，可证实高然就案涉房屋和车位的买卖在此时间之前一致未取得江**基、孙双秀的授权。该《声明书》的出具时间是2020年4月24日，是在高然委托福建民丰律师事务所向反诉答辩人签发《律师函》单方解除房屋买卖合同和终止合同履行之后，亦在反诉答辩人向法院提起本案诉讼之后才追然高然的行为。该追认行为说明高然与反诉答辩人就案涉房屋和车位的买卖合同生效时间为2020年4月24日。在此之前，反诉答辩人不存在违约行为，无须向江**基、孙双秀支付利息和违约金。江**基、孙双秀于2020年4月24日追认案涉房屋和车位买卖合同生效的同时追认高然单方解除双方的买卖合同，构成违约的是江**基、孙双秀。江**基、孙双秀应承担相应的违约责任，即返还反诉答辩人已支付的购房款3025800元并支付违约定金680000元。8.江**基、孙双秀、高然诉求的律师代理费90000元，没有合同依据。综上所述，江**基、孙双秀、高然的反诉请求没有事实和法律依据，不能成立，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求及答辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：江**基与孙双秀系夫妻关系。江**基、孙双秀于2013年4月向艾建亮购买漳州台商投资区××村××幢××室××号车库，并于2013年5月31日取得漳房权证台字第2××4号、2××5号《房屋所有权证》，房屋所有权登记在江**基名下。2013年6月13日，江**基、孙双秀因拟将案涉房屋及车位转让而签署委托书，委托高然代为办理出售房屋及车位事宜，并办理了公证。2017年7月1日，高然以江**基的委托代理人的身份与罗小平签订《房产买卖居间协议书》，约定：甲方（江**基）同意将座落于漳州台商投资区××村××幢××室××号车库的房产出售给乙方（罗小平），成交价为323万元。乙方于2017年10月12日前向甲方支付68万元（含定金）；乙方于2017年10月31日前向甲方支付185万元；乙方于2017年11月20日前向甲方支付70万元用于银行解押。甲方应于11月26日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。甲方应于2018年7月31日前将房产交付给乙方使用。甲方承诺应于2018年12月31日前，将落户在本房屋的原有户口全部迁出；如甲方未及时迁出户口，每逾期一日，按房款总额的0.05%赔偿给乙方。定金已支付且已实际办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于违约金原则；悔约方除应向守约方承担总房款1%违约金外，还应赔偿守约方包括但限于如解押损失、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失、已缴纳税费等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用。若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金；逾期达7日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。乙方可以指定产权人过户；定于11月20日前办理过户，乙方需支付甲方余额70万元还银行按揭。2017年7月17日，高然与柯宁枫的委托代理人孟令才签订《房产买卖协议书》，约定：甲方（柯宁枫）同意将座落于厦门市海沧区××五里××号××室出售给乙方（高然），房产成交价为293万元。2017年11月9日，高然、罗小平与案外人孟令才签订《补充协议》，约定：一、罗小平购买由高然全权受托江**基位于漳州市××幢××室××幢××号车库，并于2017年10月30日签订买卖协议。1.总价为3230000元，现已支付购房款880000元，协商余款分三次支付。（1）本协议签订当日支付1000000元；（2）于2017年11月23日前支付700000元，该款项直接转入产权人还款账号，用于银行解押；（3）余款650000元通过银行贷款，由贷款银行直接转入卖方账号（如买方实际贷款金额大于应付金额，则卖方收到贷款后当日还款买方。若银行不放款，不论何种原因，自2018年2月1日起芗鹭·温泉的余款650000元最迟于2018年4月1日付清。由罗小平承担，逾期每月2%补偿给高然）；（4）交易所有费用（税费和工本费）及相关费用由买方承担。二、高然购买由孟令才全权受托柯宁枫位于厦门市海沧区××五里××号××室并于2017年7月17日签订买卖协议。1.总价为2930000元，现已支付购房款272000元。（1）协议签订当日支付600000元；（2）通过担保公司转按揭贷款1040000元（担保费用由罗小平、高然、孟令才三人平均分担），柯宁枫拿到房产证的第二天应过户给高然或高然指定的第三方；买方贷款1700000元转给柯宁枫（多还少补）；（3）余款358000元于上述第一项罗小平购买高然漳州别墅贷款放款当日负责，最迟于2018年2月1日付清（由罗小平担保，每月2%补偿给孟令才，最迟于2018年4月1日358000元必须支付）；（4）交易所有费用（税费和工本费）及相关费用由买方承担。2019年7月9日，高然与罗小平签订一份《补充合同》，约定：1.罗小平应付高然本金320000元，月利息6400元；如利息未当月付清，按复利2%计息；即次月按326400元的利息计算，顺推。2.罗小平应付高然本金700000元，月利息6500元，如利息当月1号未付清……4.违约责任，如违约，罗小平愿意将此套房款支付的一切费用作为赔偿（包括由罗小平转交给孟令才的所有款项）赔偿给高然。并终止该房屋的一切交易。此房产与罗小平无关。5.2019年7月1日，第一笔320000元本金，利息6400元+2400元利息未付；第二笔700000元本金，利息6500元未付。6.如罗小平未按合同执行，上诉法院的费用由罗小平全部承担。2019年11月1日，高然委托福建民丰律师事务所向罗小平发《律师函》，载明：“一、根据上述《补充合同》的约定，阁下与委托人签订《房产买卖居间协议书》自2019年10月31日起依法解除，上述房产与阁下再无关系；二、阁下已支付的购房款作为违约赔偿。”罗小平于2020年1月8日向本院提起本案诉讼，并申请财产保全。2020年1月13日，本院作出（2020）闽0681民初449号民事裁定：一、查封被申请人江**基名下的坐落于漳州台商投资区××村××幢××室××漳州台商投资区××村××幢××号车库，不予其办理产权变更登记手续，期限为三年。二、查封被申请人高然名下的坐落于厦门市海沧区××五里××号××室房屋，不予其办理产权变更登记手续，期限为三年。2020年4月17日，江**基、孙双秀、高然与福建维堂律师事务所签订《委托代理合同》，约定：江**基、孙双秀、高然因与罗小平房屋买卖合同纠纷一案，委托福建维堂律师事务所代理；福建维堂律师事务所接受江**基、孙双秀、高然委托，指派律师曾伟国、方伟杰作为本案一审诉讼代理人；江**基、孙双秀、高然应向福建维堂律师事务所交纳律师代理费90000元。诉讼过程中，双方当事人一致同意确认案涉《房产买卖居间协议书》已于2019年11月1日解除。高然于2020年5月18日向本院申请委托评估鉴定机构对案涉房屋及车库的现有价值进行评估鉴定。本院依法委托漳州龙信资产评估有限公司对案涉房屋及车库的现有价值进行评估。2020年7月7日，高然以无须进行评估鉴定为由申请撤回评估鉴定申请。2020年7月17日，罗小平向本院申请委托评估机构对案涉房屋及车库在《房产买卖居间协议书》解除时的市场价值进行评估。漳州大源土地房地产资产评估有限公司接受本院委托，于2020年9月25日作出大源资报字（2020）第015号《资产评估报告》，评估结论为：在满足本资产评估报告全部评估假设和前提条件下，于评估基准日2019年11月1日的评估价值为人民币贰佰肆拾壹万肆仟玖佰元整。罗小平因此支付了评估申请费12952元。双方当事人的争议焦点是：1.罗小平总共支付的购房款数额。2.哪一方存在违约行为及应支付的违约金数额。关于第一个争议焦点：罗小平认为，双方签订的《补充协议》、《补充合同》上确认的购房款数额与实际不符，应按实际转账记录认定罗小平已支付的购房款数额。2017年11月10日之后转账支付的零散款项273860元，是罗小平当时尚欠的购房款的利息，既然案涉《房产买卖居间协议书》已解除，该部分款项也应认定为购房款。根据罗小平提交的银行转账记录及双方没有争议的罗小平代高然支付给孟令才的1042000元，罗小平总共支付了案涉房屋及车库的购房款2974460元。江**基、孙双秀、高然认为，根据高然出具给罗小平的收条可证实罗小平于2017年7月21日、2017年10月12日、2017年11月9日分别支付购房款250000元、430000元、1000000元（其中500000元直接支付给孟令才，高然实际收到500000元）。另外罗小平于2017年11月9日前代高然支付给孟令才92000元，于2017年11月9日、2018年11月1日分别代高然支付给孟令才500000元、450000元。扣除罗小平应承担的过桥费12000元，罗小平总共支付的购房款为2210000元（250000元+430000元+500000元+92000元+500000元+450000元-12000元），与双方在2019年7月9日签订的《补充合同》确认的数额相符。本院认为，在2017年11月9日前，高然与罗小平之间的转账除了案涉购房款外，双方还存在其他经济往来。罗小平主张转账除了注明是购买玉器的款项外，其余款项均是其支付的购房款，依据不足，不予采纳。罗小平、高然与案外人孟令才于2017年11月9日签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，罗小平主张《补充协议》所确认的款项与实际支付的购房款数额不符，依据不足，本院依法采信《补充协议》上载明的已支付的购房款的数额。即罗小平在2017年11月9日之前总共支付购房款880000元，于2017年11月9日当日支付购房款1000000元（其中500000元代高然支付给孟令才，高然实际收到500000元），尚欠购房款1350000元。高然与罗小平于2019年7月9日签订的《补充合同》上载明罗小平至当日总共支付购房款2210000元，而高然也认可罗小平于2018年11月1日代其支付450000元给孟令才，可见《补充合同》载明的购房款数额与事实不符（于2017年11月9日已支付购房款1880000元，加上2018年11月1日罗小平代高然支付给孟令才的450000元，至少总共已支付购房款2330000元，而非《补充合同》载明的2210000元），不予采信。关于罗小平从2017年11月10日至2019年10月1日期间陆续支付给高然273860元的认定问题。高然主张这部分款项是支付罗小平欠其的其他借款利息，未提供证据支持其主张，应承担举证不能的法律后果，不予采信。经查，2018年4月17日高然与罗小平的聊天对话内容：“高然：＇罗老师你给的是利益，6500元的按揭贷款你还没有转来。＇罗小平：＇3月28日转1万3，4月9日转1万3，还要我怎么转？＇高然：＇请问你这是给65万的利息吧？还有70万的呢？你自己能说清是哪个就好，一个65万的，一个70万的＇”。高然在2018年5月6日聊天记录：“高然：＇做事情本来一清二楚的，65万13000元的利息，5月份我还没收到＇”。2018年6月19日两人的聊天对话：“罗小平：＇2月份开始19500元。＇高然：＇2月份以前你还差6个月按揭，心知肚明，何必赖这个钱呢？2月份开始每个月是13000元+6500元。2月份以前是每月给6500元。＇”2018年6月21日高然的短信：“小孟又在催我了，我差他42万，你全部转过去吧还他，免得麻烦，见过面你写清楚。剩下24万，加前面的利息，还要补我的利息，算下来也有30万了，每月6000利息，还有70万，每个月6500利息”。结合上述聊天内容及罗小平在此期间转账支付给高然的款项数额均不大，且较有规律性，多次转账的数额系13000元、6500元、6400元，本院认定罗小平从2017年11月10日至2019年10月1日期间转账支付给高然的273860元系用于支付其拖欠的案涉购房款利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方均认可案涉《房产买卖居间协议书》已于2019年11月1日解除，双方当事人均可要求对方恢复原状。罗小平因履行案涉《房产买卖居间协议书》所支付的款项可要求对方返还，数额总共为2653860元（包含至2017年11月9日支付的1880000元、2018年11月1日代高然支付给孟令才的450000元、2017年11月10日至2019年10月1日支付的273860元、2017年7月22日支付的装修款50000元）。关于第二个争议焦点：罗小平认为，2019年8月初起，罗小平多次要求与高然核对讼争房屋已付购房款及出具车库出售授权委托书，高然以各种理由拒不核对，也不出示出售车库的授权委托书，反而多次要求罗小平按1020000元支付购房款及相应利息。2019年11月1日，高然以个人名义委托福建民丰律师事务所向罗小平发《律师函》，告知罗小平解除《房产买卖居间协议书》，已支付的购房款作为违约赔偿。此外，高然未按《房产买卖居间协议书》的约定将房屋交付给罗小平，也未将户口迁出，已构成违约，应承担相应的违约责任，应支付罗小平违约金680000元。江**基、孙双秀、高然主张按《补充合同》约定要求罗小平将已支付的所有购房款当作违约金，缺乏依据，不应支持。漳州大源土地房地产资产评估有限公司作出的《资产评估报告》，可作为认定实际损失的参考依据。江**基、孙双秀、高然认为，罗小平多次违约，未按约定的期限支付购房款，明显构成违约。根据双方签订的《补充合同》的约定，罗小平已支付的购房款2210000元应归江**基、孙双秀、高然所有，罗小平还应支付江**基、孙双秀、高然律师代理费90000元。罗小平要求江**基、孙双秀、高然返还购房款3025800元及支付违约金680000元，缺乏事实和法律依据，不应支持。江**基、孙双秀系案涉房产的出售方，罗小平系案涉房产的购买方，高然只是江**基、孙双秀的委托代理人。案涉《房产买卖居间协议书》产生的权利义务应由江**基、孙双秀享有及承担，高然不是合同当事人，无须承担合同义务。本院认为，罗小平主张双方于2019年7月9日签订的《补充合同》系其在醉酒状态下所签，未提供相应证据，不予采信。案涉《房产买卖居间协议书》、《补充协议》、《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。上述三份合同对罗小平支付购房款的期限均进行了明确约定，罗小平多次未按约定支付购房款，明显构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房产买卖居间协议书》约定，罗小平应先付清所有购房款，江**基、孙双秀才将房屋交付给罗小平及将落在案涉房屋的户口迁出，之后签订的《补充协议》、《补充合同》也未对交付房屋及迁出户口进行补充约定，故江**基、孙双秀依法享有先履行抗辩权。在罗小平未付清所有购房款的情况下，江**基、孙双秀未将房屋交付给罗小平并将落在案涉房屋的户口迁出，不构成违约。罗小平要求江**基、孙双秀、高然支付违约金680000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”高然与罗小平于2019年7月9日签订的《补充合同》约定，如违约罗小平愿意将此套房款支付的一切费用赔偿给高然。根据上述分析，罗小平因履行案涉《房产买卖居间协议书》总共支付给高然2653860元，《补充合同》关于违约金的约定明显高于罗小平违约给江**基、孙双秀造成的损失，对违约金应予调整。江**基、孙双秀、高然至今未提供充分的证据证明罗小平违约给其造成的直接经济损失数额，应承担举证不能的法律后果。因罗小平未按期支付购房款，双方解除案涉《房产买卖居间协议书》，合同解除时的房产价值与《房产买卖居间协议书》约定的总房款存在差价，该部分差价815100元（3230000元-2414900）可认定为罗小平违约给江**基、孙双秀造成的实际损失。以该实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，本院对双方约定的违约金数额予以调低，酌情确定罗小平应支付江**基、孙双秀违约金1059630元。无权代理行为或超越代理权限行为，经过被代理人追认后，将产生以下效力：就被代理人与第三人的关系而言，一旦经过被代理人的追认，无权代理行为将溯及该行为成立之时产生约束力，相互之间可以请求对方履行合同；就代理人与第三人的关系而言，由于被代理人的追认，使得代理人被免除了对第三人所负的无权代理责任。本案中，江**基、孙双秀系被代理人，高然系代理人。江**基、孙双秀于2020年4月24日对高然签订的案涉《房产买卖居间协议书》、《补充协议》、《补充合同》及委托律师签发的《律师函》等与案涉房屋及车库有关的行为均予以追认，案涉《房产买卖居间协议书》、《补充协议》、《补充合同》的权利义务的承担主体应为江**基、孙双秀与罗小平，高然不是上述合同的当事人，无须承担责任。罗小平主张高然无权代为出售案涉房屋及车库，要求高然承担返还购房款并支付违约金的责任，于法无据，不予支持。综上所述，江**基、孙双秀委托高然与罗小平签订的《房产买卖居间协议书》、《补充协议》、《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，江**基、孙双秀与罗小平均应按约定履行合同义务。罗小平未按约定的期限支付购房款，构成违约，应支付江**基、孙双秀违约金1059630元。双方一致认可案涉《房产买卖居间协议书》已于2019年11月1日解除，江**基、孙双秀应返还罗小平因履行案涉房屋买卖合同所支付的款项2653860元。案涉《房产买卖居间协议书》第十一条约定：“定金已支付且已实际办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于违约金原则。悔约方除应向守约方承担总房款1%违约金外，还应赔偿守约方包括但不限于如解押损失、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失、已缴纳税费等实际损失和收益损失、以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。”案涉《补充合同》第六条约定：“如罗小平未按合同执行，上诉法院的费用由罗小平全部承担。”《房产买卖居间协议书》约定违约方应承担律师费适用的前提是已实际办理房屋解押、交易过户等后续手续，《补充合同》并未明确约定上诉法院的费用是否包含律师费。因案涉房屋及车库尚未办理解押、交易过户等手续，且罗小平已承担支付违约金的违约责任，江**基、孙双秀要求罗小平支付律师代理费90000元，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、江**基、孙双秀于本判决生效之日起十日内返还罗小平2653860元；二、罗小平于本判决生效之日起十日内支付江**基、孙双秀违约金1059630元；三、驳回罗小平对高然的诉讼请求及本案其他诉讼请；四、驳回江**基、孙双秀、高然的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费36446元，由罗小平负担10346元，江**基、孙双秀负担26100元；反诉案件受理费12600元，由江**基、孙双秀负担6795元，罗小平负担5805元；评估鉴定费12952元，由罗小平负担6476元，江**基、孙双秀负担6476元（该费用已由罗小平预交，江**基、孙双秀应于本判决生效之日起十日内将其应承担评估鉴定费6476元支付给罗小平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  陈坤城人民陪审员  丁雅玲人民陪审员  郭志雄二〇二〇年十二月二十一日法官 助理  谢 添书 记 员  郭建伟执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。