广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2211号上诉人（原审被告）：阳春市联兴房地产有限公司，住所地：广东省阳春市春城街道育才东路1号美雅苑商住楼3号商铺。法定代表人：游家强，该公司总经理。委托诉讼代理人：岑文红，该公司工作人员。委托诉讼代理人：何建锐，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：黄文，男，1992年11月19日出生，汉族，现住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：陈晓梅，女，1993年6月16日出生，汉族，现住广东省阳春市。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。上诉人阳春市联兴房地产有限公司（以下简称阳春联兴公司）因与被上诉人黄文、陈晓梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2020）粤1781民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阳春联兴公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回黄文、陈晓梅的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由黄文、陈晓梅负担。事实与理由：一、黄文、陈晓梅在2018年1月12日就已经接收了房屋并装修入住，故黄文、陈晓梅根本就没有实际的损失。一审判决阳春联兴公司向黄文、陈晓梅支付逾期交房违约金不当，应予驳回。二、一审法院认定阳春联兴公司存在逾期办证的违约行为错误。黄文、陈晓梅在以涉案房屋委托阳春联兴公司办理住房按揭贷款手续时，双方就约定阳春联兴公司为涉案房屋办理不动产登记证明及不动产抵押。涉案房屋于2017年3月14日办理了银行按揭抵押贷款手续，阳春市国土局于2017年8月21日为涉案房屋颁发了粤（2017）阳春市不动产登记证明第****号的《不动产登记证明》。至此，阳春联兴公司已经完成了为涉案房屋办理产权登记的手续。至于黄文、陈晓梅何时办理《不动产权证书》是其自身决定。三、由于涉案房屋已经办理不动产登记证明及住房按揭贷款，何时办理《不动产权证书》对黄文、陈晓梅没有实质损失，一审按照年利率的6%计算逾期办证违约金过分高于黄文、陈晓梅的损失，且黄文、陈晓梅也没有提供证据证明其损失，故应驳回黄文、陈晓梅的该项诉讼请求。综上，请撤销一审判决，驳回黄文、陈晓梅的一审全部诉讼请求。黄文、陈晓梅辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，阳春联兴公司上诉没有理据，应予驳回。一、合同约定的交付时间为2017年9月30日前，而本案的交付时间超过了该时间，阳春联兴公司已构成逾期交房的违约行为，且一审已经将该违约金标准调整为日万分之二点五，阳春联兴公司上诉主张不应支付该逾期交房违约金没有理据，应予驳回。二、合同约定应在交房后的180天内办出不动产权证，阳春联兴公司已逾期履行该义务，且合同约定的违约金为按日支付总房价款的日万分之五，一审已经将该违约责任调整为年利率6%计算，阳春联兴公司主张仍要减少没有理据。黄文、陈晓梅向一审法院起诉请求：一、阳春联兴公司支付逾期交房的违约金11669.39元给黄文、陈晓梅；二、阳春联兴公司支付逾期办证的违约金123491.55元给黄文、陈晓梅；三、本案诉讼费用由阳春联兴公司负担。一审法院认定事实：黄文与陈晓梅是夫妻关系。阳春联兴公司是于1997年10月17日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售、物业管理等。案涉商品房所在的旗峰花园1A幢商住楼由阳春联兴公司开发建设。2017年3月13日，黄文、陈晓梅作为买受人与阳春联兴公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017031291），主要约定阳春联兴公司将案涉商品房以总价款453180元预售给黄文、陈晓梅；黄文、陈晓梅应当在2017年3月13日前支付案涉商品房的首期房价款114180元，余款339000元向广东阳春农村商业银行股份有限公司申请贷款支付；阳春联兴公司应当在2017年9月30日前交付案涉商品房给黄文、陈晓梅；案涉商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；除不可抗力外，阳春联兴公司未按照合同约定期限交付案涉商品房，黄文、陈晓梅要求继续履行合同的，合同继续履行，阳春联兴公司按日计算向黄文、陈晓梅支付全部房价款日万分之三的违约金；双方同意共同向房屋登记机构办理案涉商品房的房屋所有权转移登记，因阳春联兴公司的原因，黄文、陈晓梅未能在案涉商品房交付之日起180日内取得案涉商品房的房屋所有权证书，且黄文、陈晓梅不解除合同的，自黄文、陈晓梅应当完成房屋不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋不动产权证登记之日止，阳春联兴公司按日计算向黄文、陈晓梅支付全部房价款的万分之五的违约金等内容条款。庭审中，黄文、陈晓梅与阳春联兴公司均确认，黄文、陈晓梅在2017年8月23日前已付清案涉商品房的房价款453180元给阳春联兴公司；阳春联兴公司在2018年12月22日退还了案涉商品房的面积差异款6116元给黄文、陈晓梅；案涉商品房的实际价款为447064元。2017年3月14日，黄文、陈晓梅作为乙方与阳春联兴公司作为甲方签订《关于不动产权登记证明的约定》，主要约定黄文、陈晓梅委托阳春联兴公司办理案涉商品房的不动产权的相关手续，并协助阳春联兴公司办理案涉商品房的不动产权证及银行按揭手续，阳春联兴公司应积极办理案涉商品房的不动产权证。2017年4月26日，阳春联兴公司向阳春市国土资源局不动产登记中心申请办理案涉商品房的预告登记。2017年8月21日，阳春市国土资源局不动产登记中心核发《不动产登记证明》[粤（2017）阳春市不动产证明第0007716号]，将案涉商品房的权利人预告登记至广东阳春农村商业银行股份有限公司春城支行名下，义务人为黄文、陈晓梅。2017年9月25日，阳春联兴公司在阳春市旗峰花园营销中心的公示栏张贴《延期交房告知书》，向包括黄文、陈晓梅在内的185户商品房买受人告知因受建设楼房验收程序前后发生变化和天气等原因影响，需要延期办理交房手续，具体延期交房时间另行通知；如有买受人认为延迟交房造成影响，需要解除《商品房买卖合同（预售）》的，应在告示公告之日起15日内与阳春联兴公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》手续，如买受人不办理解除《商品房买卖合同（预售）》手续，阳春联兴公司不承担延期交房的违约责任等事宜。2017年12月2日，案涉商品房取得《房屋面积测绘报告（实测）》。2018年1月12日，阳春联兴公司将案涉商品房交付给黄文、陈晓梅。2018年10月18日，案涉商品房所在的旗峰花园1A幢商住楼经竣工验收，并取得《建筑工程竣工验收报告》。2019年4月15日，案涉商品房所在的旗峰花园1A幢商住楼竣工验收备案文件经阳春市住房和城乡建设局登记予以备案。2019年8月13日，阳春联兴公司向阳春市自然资源局不动产登记中心提交《不动产登记申请书》，申请办理案涉商品房的初始登记。2019年9月10日，阳春联兴公司取得案涉商品房的《不动产权证书》[粤（2019）阳春市不动产权第*****号]。2020年1月2日，阳春联兴公司将经黄文、陈晓梅签名的《不动产登记申请书》提交给阳春市自然资源局不动产登记中心，申请办理案涉商品房的权属转移登记。2020年1月3日，案涉商品房的权属转移登记至黄文、陈晓梅名下，黄文、陈晓梅取得案涉商品房的《不动产权证书》[粤（2020）阳春市不动产权第*****号]。2020年7月15日，黄文、陈晓梅向一审法院提起本案民事诉讼。一审法院认为，本案是阳春联兴公司将案涉商品房预售给黄文、陈晓梅后，逾期交付案涉商品房和逾期办理案涉商品房权属转移登记手续而产生的纠纷，本案应为商品房预售合同纠纷。黄文、陈晓梅与阳春联兴公司于2017年3月13日自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定阳春联兴公司将案涉商品房以总价款453180元销售给黄文、陈晓梅；黄文、陈晓梅应当于2017年3月13日前支付首期房价款114180元，余款339000元向广东阳春农村商业银行股份有限公司申请贷款支付；阳春联兴公司应当在2017年9月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的案涉商品房交付给黄文、陈晓梅;因阳春联兴公司的原因，黄文、陈晓梅未能在案涉商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，且黄文、陈晓梅不解除合同的，自黄文、陈晓梅应当完成房屋不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋不动产权登记之日止，阳春联兴公司按日计算向黄文、陈晓梅支付全部房价款的万分之五的违约金等。该《商品房买卖合同（预售）》是黄文、陈晓梅与阳春联兴公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和第一百三十条的规定，一审法院依法认定黄文、陈晓梅与阳春联兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》成立有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。黄文、陈晓梅请求判令阳春联兴公司支付逾期交房的违约金11669.39元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”和第一百三十八条规定“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”本案中，黄文、陈晓梅与阳春联兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，已按照合同约定支付了全部房价款453180元给阳春联兴公司，后阳春联兴公司退还案涉商品房的面积差异款6116元给黄文、陈晓梅，黄文、陈晓梅实际支付了房价款447064元给阳春联兴公司。阳春联兴公司亦应当按照合同约定在2017年9月30日前向黄文、陈晓梅交付案涉商品房。但阳春联兴公司逾期至2018年1月12日才将案涉商品房交付给黄文、陈晓梅，其行为已构成违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，结合黄文、陈晓梅的诉讼请求，阳春联兴公司逾期交付案涉商品房104天（从2017年10月1日起计至2018年1月12日止），应支付违约金11623.66元（447064元×0.00025/天×104天）给黄文、陈晓梅。黄文、陈晓梅主张**春联兴公司逾期交房的违约金应以房价款453180元为基数计算，并请求判令阳春联兴公司支付逾期交房的违约金11669.39元，超出一审法院认定部分，理据不足，一审法院依法不予支持。阳春联兴公司抗辩认为逾期交房的违约金应以案涉商品房的实际价款447064元为基数计算，理据充分，一审法院依法予以采纳。但其主张逾期交付案涉商品房不具有过错，且已向黄文、陈晓梅履行了迟延交房告知义务，不构成违约和不应承担逾期交房违约责任，并请求调整减少违约金，理据不足，一审法院依法不予采纳。黄文、陈晓梅请求判令阳春联兴公司支付逾期办证的违约金123491.55元。一审法院认为，首先，按照黄文、陈晓梅与阳春联兴公司在《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，阳春联兴公司在2018年1月12日向黄文、陈晓梅交付案涉商品房后，应于案涉商品房交付之日起180日内即2018年7月10日前将案涉商品房的权属转移登记至黄文、陈晓梅名下。但案涉商品房在2019年9月10日才办理初始登记，阳春联兴公司在2020年1月2日才向阳春市自然资源局不动产登记中心提交经黄文、陈晓梅签名的《不动产登记申请书》，申请办理案涉商品房的权属转移登记，导致案涉商品房的权属在2020年1月3日才转移登记至黄文、陈晓梅名下，其行为已构成违约，应当承担违约责任。其次，阳春联兴公司没有提交证据证明黄文、陈晓梅存在故意拖延办理案涉商品房权属转移登记手续的情形，应承担举证不能的不利后果。第三，在黄文、陈晓梅没有提交证据证明阳春联兴公司逾期办证造成其损失的情况下，如按照《商品房买卖合同（预售）》约定的日万分之五的标准计算逾期办证的违约金，则每月的违约金高达6705.96元（447064元×0.0005/天×30天），明显过高。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案案情和阳春联兴公司的过错程度，一审法院酌定将阳春联兴公司逾期办证的违约金调整为以实际房价款447064元为基数，按照年利率6%的标准计算。阳春联兴公司逾期办证共542天（从2018年7月11日起计至2020年1月3日止），应支付违约金39831.56元（447064元×6%/年÷365天×542天）给黄文、陈晓梅。黄文、陈晓梅主张**春联兴公司逾期办证的违约金应以453180元为基数按照日万分之五的标准从2018年7月12日起计算至2020年1月3日止，并请求判令阳春联兴公司支付逾期办证违约金123491.55元，超出一审法院认定部分，理据不足，一审法院依法不予支持。阳春联兴公司主张逾期办证的违约金应以实际房价款447064元为基数计算，且认为按照《商品房买卖合同（预售）》约定的日万分之五的标准计算逾期办证违约金过高，请求予以调整减少，理据充分，一审法院依法予以支持。但其抗辩认为已为黄文、陈晓梅办理了案涉商品房的《不动产登记证明》和银行按揭贷款手续，没有造成黄文、陈晓梅的损失和不构成违约，且逾期办证期间应从2019年6月1日起计算至2019年9月16日止，理据不足，一审法院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、阳春联兴公司在判决发生法律效力之日起5日内支付逾期交付商品房的违约金11623.66元给黄文、陈晓梅；二、阳春联兴公司在判决发生法律效力之日起5日内支付逾期办理商品房权属转移登记的违约金39831.56元给黄文、陈晓梅；三、驳回黄文、陈晓梅的其他诉讼请求。一审案件受理费1502元，由阳春联兴公司负担572元，黄文、陈晓梅共同负担930元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。阳春联兴公司与黄文、陈晓梅就涉案商品房签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是:一、阳春联兴公司是否存在逾期交房的违约行为，应否支付逾期交房违约金给黄文、陈晓梅；二、阳春联兴公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给黄文、陈晓梅。关于争议焦点一，阳春联兴公司上诉主张黄文、陈晓梅已经于2018年1月12日接收房屋并装修入住，其没有逾期交房及黄文、陈晓梅没有因此受到损失。根据双方合同约定，阳春联兴公司应于2017年9月30日前交付房屋给黄文、陈晓梅，如逾期交房则按日向黄文、陈晓梅支付总房价款的日万分之三作为违约金。由于涉案房屋的交付时间已经超过了合同约定的最迟交付期限，一审认定阳春联兴公司逾期交房构成违约正确，本院予以维持。一审根据双方合同约定结合黄文、陈晓梅的诉请判决阳春联兴公司向黄文、陈晓梅支付11623.66元违约金正确，本院予以维持。综上，阳春联兴公司主张其不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，根据双方合同约定，阳春联兴公司应在交房后的180日内将涉案房屋办理至黄文、陈晓梅名下，否则按日向黄文、陈晓梅支付总房价款万分之五的违约金。而涉案房屋直至2020年1月3日才转移登记至黄文、陈晓梅名下，故一审法院认定阳春联兴公司逾期办证构成违约正确。一审法院根据公平原则和诚实信用原则，将该逾期办证违约金调整至按年利率6%计算合理，没有损害阳春联兴公司的利益，且黄文、陈晓梅没有对此提起上诉，本院予以维持。阳春联兴公司主张其逾期办证及没有给黄文、陈晓梅造成实际损失不需支付该违约金与双方合同约定不符，本院不予采纳。同时，阳春联兴公司主张其已为涉案房屋办理《不动产登记证明》，已经履行了合同约定办证义务，其该主张与双方合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，阳春联兴公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1086元，由阳春市联兴房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十二月二十八日法官助理 李凤霞书 记 员 冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；