广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13169号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，职务局长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。被告：李小珍，女，1971年5月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郑文锦，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嘉航，广东金轮律师事务所实习人员。原告广州市荔湾区住房和建设局与被告李小珍房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年10月22日受理后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告广州市荔湾区住房和建设局的委托诉讼代理人龙桂玲、被告李小珍及其委托诉讼代理人郑文锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局向本院提出诉讼请求：1.要求被告按照每月51008元的标准，向原告支付2020年1月-4月的房屋占用费共204032元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：广州市荔湾区宝华路××号首层房屋是国家直管房，由原告管理。由被告向原告承租该屋作非住宅(商业)使用，承租面积25.09㎡，月租金11039.6元，租赁期至2016年8月31日届满。租赁期届满后，被告继续使用该房屋。2018年3月，被告同意将涉案房屋对外公开招租，并知悉不参与投标和未能中标的后果。2019年9月，涉案房屋经广州产权交易所对外公开招租，确定成交价，被告未能中标及获得该承租权。2019年11月11日，原告通过EMS邮政快递的方式向被告发出《解除租赁关系通知》，该通知要求被告结清费用及迁出涉案房屋。2020年5月，被告迁出涉案房屋交还原告，但拒绝按约定交纳2020年1-4月的房屋占用费。原告已于2019年11月11日向被告发出《解除租赁关系通知》，并告知被告一个月内腾空涉案房屋及拒不履行的后果，但被告仍然占用房屋直到2020年5月，造成了原告2020年1-4月的租金损失，理应承担赔偿责任。被告李小珍答辩称：一、原告在本案中不是适格的主体，根据原告提交的涉案房屋查册表及房屋租赁合同，案涉房屋的产权人及房屋租赁合同均不是原告。二、被告与原告在2019年12月至2020年4月期间就涉案房屋形成新的不定期租赁关系，租赁标准为原月租金11039.6元。原告向被告发出《解除租赁关系的通知》后，仍将涉案房屋继续出租给被告，并收取被告2019年12月1日至2019年12月31日的租金11039.6元，同时向被告开具租金发票。原告的上述行为应视为双方自2019年12月后重新形成不定期租赁关系，租金标准为原月租金11039.6元。退一步讲，即使法院不认可原告与被告就涉案房屋形成了新的不定期租赁关系，原告在2019年12月向被告收取涉案房屋租金11039.6元并向被告开具发票的事实行为，也是对其《解除租赁关系的通知》中所要求的房屋占有使用费标准的改变，即双方就涉案房屋占有使用费标准达成了新的合意。三、关于新冠疫情期间即2020年1月至4月期间涉案房屋的租金。根据不可抗力的原因以及各级人民政府公布的相关文件，原告应当对此进行减免。被告租赁涉案房屋用于个体经营，在2020年1-4月期间，受新冠疫情的影响、国家防控疫情的需要以及各级政府的要求，被告亦积极遵守政府要求、响应国家号召，与全国人民一起积极应对新冠疫情，在此期间由于上述不可抗力的原因，涉案房屋所用于经营的门店处于停业状态，分毫无收，租赁涉案房屋用于经营的目的根本无法实现。另外，2020年3月13日，广州市财政局发出《关于新冠疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》，明确要求对承租物业用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户等免收2、3月份的物业租金；广州市荔湾区人民政府陆续发布《广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条措施》等文件；广州市荔湾区财政局于2020年3月17日发出《关于新冠××疫情防控期间区属行政事业单位物业减免租金的通知》，上述文件均明确要求原告等主体就涉案房屋类型的物业，免收租户2、3月份的租金。四、原告主张按每月51008元的标准支付房屋占用费无法律与事实依据。如前所述，双方在2019年12月至2020年4月期间形成新的不定期租赁关系，双方不定期租赁关系合法有效，被告按照租赁关系支付的应为租金，而非房屋占用费。原告在本案中提交与案外人的《成交确认书》以此作为主张房屋占用费标准理据不足。首先，原告未提供与案外人所签订的备案房屋租赁合同，原告是否与案外人之间是否真正履行《成交确认书》内容未确定，亦即损失未确定。其次，根据广州市住房和城乡建设局公布的2019年广州市房屋租金参考价，涉案房屋所处的宝华路商业用房最高租金450元/建筑面积平方米/月，据此计算涉案房屋的租金为每月11290.5元，与双方约定的租金相近，而原告所主张的月租金51008元与上述真实价格差异特别巨大，于常理不符。再者，原告主张其所受损失高于合同约定的违约金，则应当证明其所受损失高于合同约定的违约金，但其对此未予证明。经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表，房产地址广州市荔湾区宝华路××号首层，建筑面积23.47平方米，产别为经租，产权人广州市房地产管理局，登记附注该房地委托荔湾区房管局管理。2014年12月1日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方同意将坐落在广州市荔湾区宝华路××号首层部位（产别：经租）的房地产出租给乙方，建筑面积25.09平方米；租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日，每月租金11039.6元；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。被告租赁涉案房屋作商业用途，注册个体工商户，字号为广州市荔湾区福满堂干果海味店。合同期满后，被告仍一直有支付租金至2019年12月。原告提供《非住宅公开招租告知函》复印件，载明：2017年12月16日，原告委托广州市荔湾区土地房屋管理所向被告发出《非住宅公开招租告知函》，表示：自2016年9月1日起，双方存在不定期租赁关系，现通知被告，案涉房屋将被委托广州市产权交易所通过公开市场方式出租房屋，若有意承租则按规定参与交易活动；若房屋招租成交，被告未被确认为承租方，原被告之间的不定期房屋租赁关系至原告书面通知之日正式解除，被告须于通知之日起三十日内结清涉案房屋使用期间产生的相关费用，腾空交还房屋；等等。被告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容不予认可，对告知函的内容不予认可。原告提供《非住宅公开招租同意书》复印件，载明：2018年3月7日，被告向原告出具《非住宅公开招租同意书》，表示：你局就位于宝华路××号首层房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1、若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2、若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。原告提交《成交确认书》，载明：2019年9月26日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人）与案外人黄辉强（承租人）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区宝华路××号首层出租项目（交易编号：GZ2019FG200851）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为人民币51008元/月/总面积，每月租金为人民币51008元。2019年11月8日，原告委托广州市荔湾区土地房屋管理所向被告发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区宝华路××号首层房屋的租赁关系，要求被告在2019年11月30日前腾空交还房屋；如未能在2019年11月30日前腾空交还房屋的，从2019年12月1日起，需按公开招租的竞拍成交价每月51008元向原告支付房屋有偿使用金等等。该通知于2019年11月11日被签收。庭审中，被告确认收到该《解除租赁关系的通知》。双方均确认被告于2020年5月8日将涉案房屋腾空交还给原告。被告为证明原告在新冠××疫情期间无任何租金损失应减免租金，提交了《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》《广州市荔湾区财政局关于新冠××疫情防控期间区属行政事业单位物业减免租金的通知》《广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条措施之援企稳岗等措施实施细则》。原告质证称上述证据针对的是有租赁合同关系，正常履行合同关系的减免，本案被告未及时腾空房屋交还给原告，已构成违约，为房屋占用费而不是租金，不适用相关租金减免的政策。庭审中，原告表示案外人黄辉强没有履行成交确认书，涉案房屋没有实际租给案外人黄辉强，因被告拒不腾空涉案房屋，案外人黄辉强才以疫情原因不承租。被告陈述原告没有通知其参与公开招租的投标，只是直接把公开招租的告知函给被告签名，被告没有参与涉案房屋公开招租的投标。本院认为：广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。原告广州市荔湾区住房和建设局与被告李小珍关于广州市荔湾区宝华路××号首层房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是被告一直有向原告支付租金，因此，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在2019年11月8日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求被告腾空交还房屋，该通知实际于2019年11月11日到达被告，被告亦确认收到，因此，本院确定双方的租赁合同关系于2019年11月11日解除。关于2020年1月至4月房屋占用费的问题，虽然合同约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。”但综合本案的证据及双方的陈述，可知被告知道原告以公开招租方式招租，虽然被告称其没有参与，但原告已尽了一般的通知义务。另外，原告在《解除租赁关系的通知》亦明确告知被告若未能按时腾空交还涉案房屋，则从2019年12月1日起按公开招租的竞拍成交价每月51008元支付房屋有偿使用金。现原告主张的房屋占用费即招租的成交价格51008元/月实质为原告未能收回房屋的损失，被告如能按时腾空交还涉案房屋，则并不会增加被告负担，因此，原告要求按51008元/月收取房屋占用费，本院予以支持。如上所述，原告解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因《解除租赁关系的通知》于2019年11月11日送达被告，结合本案的实际情况，现原告主张2020年1月起收取占用费合法有据，本院予以支持。关于被告主张新冠××疫情期间房屋占用费减免问题，虽然被告提交了相关政府文件，但本案为被告迟延腾退房屋造成的房屋占用费损失，与政府文件所涉的疫情减免情形并不一致，故其要求免除新冠××疫情期间的房屋占用费，理由不成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：在判决发生法律效力之日起三十天内，被告李小珍按51008元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年1月1日至2020年4月30日期间的房屋占用费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元，由被告李小珍负担（受理费已由原告预交，本院不作退回，由被告迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  汤燕弟二〇二〇年十二月三十日书记员  郑 波麦嘉颖