山西省临汾市尧都区人民法院   民事判决书   （2020）晋1002民初5246号   原告:张骏，男，1960年1月25日出生，汉族，现住临汾市。身份证号：×××   委托诉讼代理人:王强，男，1973年10月23日出生，汉族，住临汾市。   被告:竭哲福，男，1979年1月20日出生，汉族，住临汾市。身份证号:×××   被告:姚京京，女，1984年2月16日出生，汉族，住临汾市。身份证号:×××   共同委托诉讼代理人：王栋梁，山西诚敏律师事务所律师。   原告张骏诉被告竭哲福、姚京京租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张骏的委托诉讼代理人王强、被告竭哲福及被告竭哲福与被告姚京京的委托诉讼代理人王栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求:1、判令二被告支付给原告房屋租金和违约金348000元及利息;2、判令二被告赔偿原告房屋及附属设施损失费118000元及利息。3、返还不当得利20833元。4、要求二被告再支付200000元租金。5、判令二被告承担诉前财产保全费、案件受理费等全部费用。   事实和理由：原告于2019年3月31日将位于××区西口往南200米108国道东侧的4S店房屋一座出租给了被告竭哲福并签订了《房屋租赁合同》，合同约定:租期10年。第一年的租金为48万元。合同签订后，先预付定金4万元，然后竭哲福开始装修，装修期60天不计房租，装修完毕，竭哲福付给张骏房租总额50％，2019年9月30日之前付清剩余房租，定金可冲抵房租费。如竭哲福未能在承诺的时间内完成房屋装修、交付房租，张骏有权收回房屋，定金冲抵装修期间的房租，不予退还。任何一方违约须向另一方支付标准为年租金的10％的违约金。   合同签订后，竭哲福向张骏支付了4万元的定金，之后再没有支付任何租金。到2020年1月14日，原告张骏和被告竭哲福又签订一份协议。约定:(第1条)本协议签订之日起，竭哲福将租赁物交由张骏掌控。(第3条)到2020年2月15日，竭哲福应付清所欠30万元租金及2020年2月15日～2020年3月31日的租金6万元，原《房屋租赁合同》可以继续有效履行。(第4条)如到2020年2月15日竭哲福未能按照本协议第三条履行支付义务，则原《房屋租赁合同》终止。张骏有权向竭哲福追讨2019年5月31日至2020年1月14日应付而实际未付的租金30万元以及按照原《房屋租赁合同》的约定索要违约金4.8万元。之前的4万元租金不退，按照原《房屋租赁合同》冲抵装修期房租。   直到今日被告竭哲福再没有支付任何租金。另外，被告竭哲福在装修和占有房屋期间，将原告张骏4S店售后房屋二楼的门窗拆除并在墙壁开口预装门窗而未安装，将价值3万元的配件货架及价值3万元的地热泵房设备拉走等其他设备都破坏，并将部分房屋租赁给他人使用，造成原告损失费陆万捌仟元。   为了维护法律尊严和原告的合法权益，特向贵院提出诉讼请求，望法院判如所请。   原告提供以下证据：   1、房屋租赁合同，证明原被告房屋租赁的事实；   2、协议一份，原被告房屋租赁和解除的事实，被告签名确认的承担责任的真实意思表示；   3、房屋及附属设施的损失清单统计一份，被告造成的房屋及附属设施损失约11.8万元。   4、网络下载4S店展厅汽车展台参考价格2个，同页打印，被告装修时破坏，拆除了的展厅内汽车展台价值约4万元；   5、现场照片十张复印件，被告给原告房屋及附属设施造成损失的事实。   6、展台照片、转租截图，证明被告将维修车间转租，5万元租金和1万元定金。   被告竭哲福辩称：1、认可租房事实。租房合同是竭哲福签订的，作为临汾众汇至上公司的发起人，与原告签订的合同，公司注册登记地就是案涉地址，公司已经实际成立。   2、租金数额30万元认可。未付的原因是房屋涉嫌纠纷，有人查封该房子，协商时纠纷完毕再付租金。纠纷完之后，达成第二份协议，发生疫情受影响，被告的项目也受影响，导致租金没有给付原告。   3、原告的损失不能成立。原告诉称不是事实，窗户就是坏的，原告不需要使用后面的维修车间，只需要使用前面的楼，不存在毁坏一说。展台是原告自己安排人拆了的。   4、我们转租给别人是事实，据我们知道，租房的人是让原告撵走了。   被告竭哲福提供以下证据：   1、临汾众汇至上汽车服务有限公司企业信息登记，成立时间是2019年4月1日，双方签订合同是2019年3月31日。公司注册登记地址就是注册的房屋地址，证明租赁房屋的实际承租方是公司。竭哲福作为公司法人，在公司成立之前签订的租赁合同，应归属于临汾众汇至上汽车服务有限公司。   2、国网汽车4S店清单，证明被告的物品在原告处扣留。   被告姚京京辩称：该债务属于公司债务，竭哲福是临汾众汇至上公司发起人，债务不属于竭哲福夫妻二人的共同债务，原告要求姚京京承担责任，于法无据，应该予以驳回。   经审理查明：被告竭哲福与被告姚京京系夫妻关系。原告张骏与被告竭哲福于2019年3月31日签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于临汾市××区西口往南200米108国道东侧的4S店一座出租给了被告竭哲福，该合同约定:租赁期限从2019年3月31日至2029年3月31日止。租金前三年按年递增计算，第一年的租金为48万元，第二年为50万元，第三年为55万元，第四年双方按市场情况议定。付款方式为承租方先预付定金4万元，然后开始装修，装修时间为60天不计房租。装修完成后，付房租总额50％。2019年9月30日之前付清剩余房租。定金可冲抵房租费。下一年房租承租方须在租赁期满一年后提前一个月付清。如果承租方未能在承诺否认时间内完成房屋装修，交付房租，出租方有权收回房屋，定金冲抵装修期间的房租，不予退还。任何一方违约须向另一方支付年租金10%的违约金。   另查明，被告竭哲福在签订合同第二天即2019年4月1日，在临汾市尧都区市场监督管理局注册登记一个公司，名称为临汾众汇至上汽车服务有限公司，公司住所地登记地点为所租赁原告4S店位置，经营范围：销售汽车、汽车配件、汽车装饰用品等等。   又查明，合同签订后，被告竭哲福向原告张骏支付了4万元的定金，之后再没有支付任何租金。因此出租方（甲方）张骏、承租方（乙方）竭哲福又于2020年1月14日签订一份协议。该协议约定:“一、本协议签订之日起，乙方将租赁物4S店交由原告掌控。掌控期为2020年1月14日-2020年2月14日，此掌控期间不计算租金。三、到2020年2月15日，乙方应付清所欠30万元租金（之前所付定金4万元可以抵顶，所以应再付26万元），以及2020年2月15日-2020年3月31日的租金6万元。原《房屋租赁合同》可以继续有效并双方继续按约履行。四、如到2020年2月15日，乙方未能按照本协议第三条履行给付租金32万元的义务，则双方之间的原《房屋租赁合同》终止。甲方有权将租赁物另行出租给他人，并有权向乙方追讨2019年5月31日-2020年1月14日应付而实际未付的租金30万元以及按照原《房屋租赁合同》的约定索要违约金。之前乙方所付的4万元不退，按照原《房屋租赁合同》冲抵2019年3月31日-2019年5月31日装修期间的房租。”   补充协议签订后，被告竭哲福没有按照约定支付任何租金。原告收回并接管了4S店。庭审中，被告对原告主张房屋租赁费30万没有异议，对违约金4.8万，认为受疫情影响应当酌情减少。原告还主张被告竭哲福在装修和占有房屋期间，造成原告房屋及附属设施损失11.8万元，提供清单一份及照片数张，被告均不予认可，认为清单系原告单方制作，照片拍摄时间是2020年4月25日、5月17日，原告在一月份已经收回店面，不能说明系被告竭哲福损坏。原告又主张被告将维修保养车间私自转租他人，应返还不当得利20833元并再支付20万元租金损失，被告认可转租一事，但是原告后来将承租人已赶走，不存在损失。被告竭哲福还提出被告的物品在原告处被扣留并附国网汽车4S店清单一份，原告说给了被告一个月的时间让其腾房，被告的私人物品已经拿走。   上述事实，有原被告当庭陈述及提供的相关证据佐证。   本院认为，原告张骏与被告竭哲福签订的《房屋租赁合同》及后来补充签订的《协议》，双方均无异议，且是真实意思的表示，本院认定合法有效。因被告竭哲福未经原告同意将部分租赁物转租他人谋利，又未能履行《协议》内容及时给付原告租金，导致该《房屋租赁合同》终止并构成违约，应按照《协议》约定，承担30万元租金及4.8万元违约金。被告竭哲福认为疫情影响了其经营，要求减少违约金，不属于法定情形，故不予认定。原告主张房屋及附属设施损失11.8万元,仅仅提供单方书写的物品清单和照片，证据缺乏真实性、关联性，不能认定，故其主张本院不予支持。原告还主张被告竭哲福转租他人收取租金应返还不当得利20833元并要求再支付20万元租金损失，根据《协议》约定，原告在2020年一月份已经掌控了租赁物，没有证据证明被告继续占有使用，因而要求支付20万租金没有依据，被告转租违约应承担违约金，认为是不当得利返还理由牵强，综上，原告的此项主张因证据不足，于法无据，本院不予支持。被告提出还有物品在原告处，原告不认可，被告亦未提出返还，故本院不做处理。被告竭哲福及姚京京虽是夫妻关系，但是本案合同的相对方是原告张骏及被告竭哲福，因而被告姚京京不承担偿还责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：   一、被告竭哲福在判决生效后十五日内支付原告张骏30万元租金及4.8万元违约金，总计34.8万元。   二、驳回原告张骏对被告姚京京的诉讼请求。   三、驳回原告的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10668元，由原告张骏负担4148元、被告竭哲福负担6520元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级法院。   审 判 长 赵 英   人民陪审员 王春秀   人民陪审员 杨莉莉      二〇二〇年十二月二日   书 记 员 段淑芸