云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初1558号原告：郭驌，女，1990年10月22日生，白族，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。被告：普洱市新锦江置业投资开发有限公司。统一社会信用代码：915308005688368395。住所地：云南省普洱市思茅区柏枝寺旅游环线西侧御景新城1幢。法定代表人：李昌台，系该公司执行董事兼总经理。原告郭驌与被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司（以下简称新锦江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郭驌到庭参加诉讼，被告新锦江公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判，本案现已审理终结。原告郭驌向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告新锦江公司支付原告逾期办证违约金45997.00元（按银行贷款逾期利率计算：419006.00元×（6.175%÷360天）×640天＝45997.00元）；二、请求判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。庭审中，原告明确本案仅产生诉讼费。事实及理由：2015年1月20日，原告郭驌与被告新锦江公司签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买其开发的位于普洱市思茅区；土地使用权证号为普国用（2011）第04680号，套内建筑面积为100.48平方米，单价为每平方米4170.04元，购房总价款为419006.00元。被告应自交房之日起180天内为原告办理产权登记手续，所发生的税费按有关规定各自承担。原告于2015年1月20日向被告交付了首付款139006.00元，于2015年2月9日向被告交付了余款280000.00元，原告已付清全部购房款。被告于2016年12月28日通知原告办理交房手续，按约定，被告应于2017年6月26日前为原告办理产权登记，但因被告原因，截止2019年3月28日，原告向被告购买的房屋才具备办理不动产权证书的相关条件。经被告代为办证，原告的不动产权证书于2019年5月13日办理完毕。被告逾期办证的天数为640天（自2017年6月26日起至2019年3月28日止），被告应向原告支付违约金。原告为维护其合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。被告新锦江公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》《新锦江·御景新城住宅入伙通知书》原件各一份、《云南省地方税务局通用机打发票》打印件二份、《不动产权证书》复印件一份，证据来源合法、真实，与本案有关联，本院予以采信。经审理，本院查明以下法律事实：2015年1月27日，原告郭驌（乙方）与被告新锦江公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买甲方开发的位于普洱市思茅区；土地使用权证号为普国用（2011）第04680号，套内建筑面积为100.48平方米，单价为每平方米4170.04元，购房总价款为419006.00元。关于产权登记，合同中约定：甲方代乙方办理产权登记手续，乙方应积极配合，甲方应自交房之日起180天内为乙方办理产权登记手续，所发生的税费按有关规定各自承担，如因甲方原因未能如期办理，乙方有权提出退房，甲方须退还乙方所交房款，并处合同金额10%的违约金；如因乙方原因未能如期办理，甲方有权收回房屋，另行处理，并处乙方合同金额10%的违约金。2015年1月20日，原、被告另行签订《商品房购销合同补充协议》，对《商品房购销合同》的相关内容进行补充，其中，关于产权登记的办理，双方补充约定为：甲方代乙方向房屋产权登记部门办理产权证登记手续，乙方需在甲方通知约定的时间内办理完以下事项：一、支付完毕全部房价款、配套设施费及按有关规定应由乙方缴纳的各项税、费；二、双方办理完毕房屋交接手续；三、乙方向甲方交付办理产权证的委托书和产权登记申请书等；四、乙方向甲方交付办理产权证所需的相关资料等；在乙方办理完以上事项后，甲方于60天内向产权登记机关申请办理产权登记手续。如乙方没在甲方通知约定的时间内办理完上述事项，甲方将不代乙方向房屋产权登记部门办理产权证登记手续，由乙方自行办理，甲方不承担由此引发的所有责任。原告于2015年1月28日向被告交付首付款139006.00元，于2015年3月3日向被告交付了余款280000.00元，原告已付清全部购房款。被告于2016年12月20日通知原告于2016年12月28日办理交房手续。另查明，本院审理的（2019）云0802民初355号案件的民事判决书已经生效，判决书中确定事实：本案所涉房屋及房屋所属土地【土地使用权证号为普国用（2011）第04680号】截至2018年11月14日未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，且房屋所属土地于2018年2月6日因其他案件被本院查封，于2018年4月19日被本院轮候查封，该土地分别于2017年10月27日、2017年10月31日被抵押给了普洱市思茅民生融资担保有限公司。上述被查封的土地于2019年3月27日解封。被告于2019年5月14日代原告办理不动产权证书完毕。本院认为，原告郭驌与被告新锦江公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”被告作为商品房买卖合同的出卖人，在交付房屋实物之外还应履行转移房屋所有权的主合同义务。原告已向被告支付了全部购房款，被告应当按照合同约定及时协助原告办理不动产权登记手续。关于原告主张的违约金问题。原、被告在《商品房购销合同》中约定由被告自交房之日起180天内协助原告办理产权登记手续，双方在《合同补充协议》中亦约定被告通知办证后，由原告交付办理产权证所需的相关资料，由被告于60天内向产权登记机关申请办理产权登记手续。由此可知，双方约定的被告的义务是在交房之日起180天内通知原告办证，原告提交办证所需资料后，由被告在收到资料之日起60日内向产权登记部门申请办证。根据查明的法律事实，被告交房之日为2016年12月28日，即被告应于2017年6月26日前通知原告提交办证所需手续，但客观事实是交房后该房屋及所属土地仍未办理首次登记，且房屋被法院查封、轮候查封，直至2019年3月27日查封才解除，在交房至解封前，本案所涉房屋实际上并不具备办理转移登记的条件，故本院将被告通知原告办证的时间确定为2019年3月28日。综上，被告通知原告办理产权证的时间已逾期640天，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告在合同中未约定合同继续履行时的逾期办证违约金，又因为自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），以取代中国人民银行贷款基准利率这一标准，故被告应参照全国银行间同业拆借中心于2020年6月20日（原告起诉前最近一次公布LPR的时间）公布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮50%即5.775%计算逾期办证的违约金，被告应向原告支付的逾期办证违约金为419006.00元×（5.775%÷360天）×640天=43017.95元，原告主张的超出部分金额，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案被告新锦江公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼的行为，是对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郭驌逾期办证违约金43017.95元；二、驳回原告郭驌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950.00元，减半收取475.00元，由被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  李明娟二〇二〇年十二月二十一日书记员  赵梓彤