沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初1381号原告（反诉被告）：宋丹，女，1990年1月28日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。委托诉讼代理人：孙建新，系辽宁常兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：张世洲，男，1980年4月27日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告委托诉讼代理人：张敏、尹勇（实习），均系辽宁腾坤律师事务所律师。第三人：丛梅，女，1968年9月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘延庆，男，1985年10月2日出生，汉族，住沈阳市于洪区。原告（反诉被告）宋丹与被告（反诉原告）张世洲、第三人丛梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋丹委托诉讼代理人孙建新、被告（反诉原告）张世洲被告委托诉讼代理人张敏、尹勇、第三人丛梅委托诉讼代理人刘延庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋丹向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同；二、判令被告返还购房定金2万元，赔偿违约金202000元，居间服务费9000元、律师费5000元，共计236000元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月17日，原告经沈阳市于洪区阿凡提满圆房产中介咨询服务部（现已注销）居间介绍与被告张世洲经协商签订一份房屋买卖合同，约定由原告购买被告张世洲、闻涵卿共同共有的位于沈阳市于洪区房屋一套，建筑面积130.17平方米，房款总计101万元，合同约定合同签订后原告交纳定金2万元，房款原告以贷款方式交付，以银行审批通过贷款数额为准，剩余款项由原告首付付清，在合同结尾处双方特别约定如甲方或乙方中途违约，由违约方向对方按总房款20%支付违约金。合同签订后，原告即按合同约定向被告交付购房定金2万元，向第三人交纳居间服务费9000元。在合同履行过程中，因原告办理贷款的兴业银行在8月份没有额度，二手房贷款业务停办，原告又联系其他银行重新办理贷款手续，但被告在此期间出国，无法办理相关手续，结果被告在2019年10月才回到国内，但被告违背诚实信用，以种种借口不按约定配合原告办理相关手续，经原告和中介多次与被告协商无果，导致合同无法继续履行。被告张世洲辩称，1、针对宋丹请求贵院依法判令解除双方签订的合同的请求不予认同，宋丹与张世洲于2019年7月17日签订案涉房屋的房屋买卖合同，第三人原经营的阿凡提满圆服务部（房产中介）参与了上述合同签订后，宋丹以近期事物繁忙为由，委托刘宇代为办理，2019年11月6日张世洲向宋丹委托代理人刘宇及中介发送律师函，要求一次性支付剩余房款或明确告知是否继续履行房屋买卖合同，逾期未告知或未付款我方有权依据法律规定立即行使法定解除权或单方解除合同，因刘宇及中介方未向我方提供原告宋丹的联系方式，宋丹在接到通知后，房屋买卖合同已通过律师函于该函送达之日的次日即生效，不存在贵院判令解除的情形；针对违约金及律师费等，因张世洲并无违约行为，故均不予认可。张世洲并未不予配合履行手续，双方于第一次兴业银行面签时我方一直在积极履行合同义务，并没有违约行为。张世洲一家于回到沈阳后继续推进事项，张世洲前去办理停供时发现冰箱被更换，无人居住的房屋在2019年9月20日-10月10日出现用电共计48.9元，通过房产中介核实系刘宇未经张世洲允许私配钥匙并将冰箱更换，由此张世洲才明白之所以不迟迟办理手续，是因为买方与房屋中介算计，关于返还9000元的居间费，2019年3月21日中介已注销，在房屋买卖合同签订时该居间方已不具备主体资格，涉及居间条款并未成立，答辩人认为该房产中介并没有履行作为居间服务方的义务，答辩人一直以积极的姿态推近合同的履行，为了维护合法权益，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人述称：原告代理人刘宇约张世洲去银行面签失败（由于银行原因），张世洲后来出国了不在，大概在10月份的时候约其去面签，中间由于宋丹生孩子来不了，所以一直拖到双方产生纠纷诉至法院。反诉原告张世洲请求：一、判令宋丹支付违约金202000元、律师费5000元，共计207000元；二、判令第三人返还10000元；三、判令将房屋恢复原状；四、判令第三人返还房屋钥匙、房产证原件两本、契税原件1份、地税发票原件1份；五、请求判令诉讼费由宋丹承担。事实与理由：张世洲与被宋丹经第三人介绍于2019年7月17日签订案涉房屋买卖合同，合同签订后，宋丹以近期事务繁忙为由，委托代理人刘宇代为办理相关房屋买卖事宜，2019天8月13日双方于兴业银行第一次面签未果后，代理人刘宇即以宋丹生育、哺乳为由不予继续推进交易，其后又提出由宋丹的亲戚代替其成为买受人买卖该标的房屋。张世洲认为如果更换买受人必须重新签订合同，但遭到代理人刘宇的拒绝，还声称如果张世洲不配合，即视为违约，要求支付违约金，导致合同一直处于停滞状态。2019年10月12日张世洲在为标的房屋办理停止供暖时，发现房屋内冰箱已经被更换，随即与第三人原经营的房产中介的工作人员沟通，其代理人刘宇私配钥匙并将反诉人房屋内冰箱更换。反诉人得知无人居住的房屋出现48.9元的电费，后房产中介人员又带其他人员看房，房产价格低于市场价格，意图私扣，寻找其他买主，一直拖延，导致合同停滞。房产中介作为居间一方，代为保管屋钥匙、房产证原件两本、契税原件1份、地税原件1份，请求法院依法支持反诉人的诉讼请求。反诉被告宋丹进行答辩发言：张世洲请求没有事实及法律依据；反诉事实与理由与事实不符，混淆视听，张世洲要求宋丹支付违约金及律师费，宋丹认为在此起案件中没有违约行为，并按合同约定履行了相应的义务，缴纳了购房定金，张世洲在履行合同过程中违背诚实信用，身在国外，未能及时回国，办理手续，导致宋丹无法办理贷款，宋丹只能待其回国，在张世洲回国后又提出一些无理要求，并拒绝面签导致房屋买卖合同至今无法履行，合同目的无法实现，现张世洲无理反诉，制造障碍。张世洲称我方更换冰箱与事实不符，室内出现耗电现象因室内有冰箱等电器，综上，请法院查明事实，驳回反诉原告张世洲的请求。第三人述称：原告代理人刘宇约张世洲去银行面签失败（由于银行原因），张世洲后来出国了不在，大概在10月份的时候约其去面签，中间由于宋丹生孩子来不了，所以一直拖到双方产生纠纷诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月17日，原、被告通过沈阳市于洪区阿凡提满园房产中介咨询服务部签订《房屋买卖合同》一份，合同约定被告张世洲将位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积130.17平方米）房屋卖给原告宋丹，成交价格101万元。签订合同当日，原告宋丹交纳纳20000元定金，余款990000元贷款。合同中第11条手写约定：乙方宋丹自行办理银行贷款，数额以银行批准金额为准，首付金额可能发生变化，张世洲知道并同意；甲方即张世洲同意乙方即宋丹指定人员办理贷款及上证；如第二次审批未通过，乙方在7日内准备全款以现金方式购买该房屋。违约责任按20%计算。该协议尾部写明如果国家及银行政策原因导致该房屋无法交易，三方免责，乙方张世洲退还定金。甲方予以配合。2019年7月24日，宋丹委托刘宇办理涉案房屋买卖合同签订及贷款，办理房产过户登记手续及房屋贷款抵押登记等一切买房过户相关手续。2019年7月17日，原告宋丹向被告张世洲交纳购房定金20000元。原告向第三人阿凡提满园房产中介咨询服务部工作人员交纳9000元中介费。被告张世洲向阿凡提满园房产中介咨询服务部工作人员交纳10000元中介费。截止至2019年8月19日，宋丹未办理成功房屋贷款手续。张世洲提供其及妻子、子女电子行程单证明张世洲于2019年8月19出国，2019年10月19日回国。张世洲在出国前将该房屋钥匙、该房屋产权证二本、契税证及税务大发票一张交给了阿凡提满园房产中介咨询服务部工作人员。张世洲于2019年11月6日下午14时09分将律师函送至房产中介；又于同日下午14点31分以微信形式向被宋丹代理人刘宇发送律师函，内容为收到本函件后宋丹一次性支付剩余款房99万元，或明确告知是否继续履行房屋买卖合同，逾期未告知或未付款则解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案原告（反诉被告）宋丹与被告（反诉原告）张世洲及第三方阿凡提满园房产中介咨询服务部签订的房屋买卖合同具有如下特点：该房屋登记产权人为张世洲与其爱人闻涵卿，但合同签订主体仅为张世洲一人与宋丹代理人刘宇，约定签订合同当日，宋丹交纳20000元定金，余款990000元贷款。手写约定：乙方宋丹自行办理银行贷款，数额以银行批准金额为准，首付金额可能发生变化，张世洲知道并同意；甲方即张世洲同意乙方即宋丹指定人员办理贷款及上证。宋丹对张世洲同意乙方即宋丹指定人员办理贷款及上证该条款的理解为宋丹需要找她的亲戚，亲戚的贷款资质够了，可以让他亲戚过来办理贷款及将房屋过户其亲属名下。在履行合同过程中，宋丹代理人张宇给付了张世洲2万元定金。且宋丹明确表示由其亲属履行该合同即办贷款及房屋过户到其亲属名下。至今宋丹亲属姓名及自然情况尚未确定，综上可以认定本合同履行主体买房人尚未确定，民事法律行为成立的第一要素为行为人具有相应的民事行为能力，则本案合同履行人尚未确定，履行人资质、能力尚未确定，履行人是否具备民事行为能力不确定，故本案合同履行一方主体在履行合同的合理期限内未定，则合同无法履行，且涉案房屋产权人为张世洲夫妻二人，但签订合同主体仅为张世洲一人，且张世洲爱人现已经出国，张世洲亦未提供其妻子的授权，故本案中合同成立、但合理期限内未确定买受人，故无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算、清理的条款。现对于宋丹主张的解除合同，本院予以支持，对于合同的无法履行签订买卖合同主体双方均有过错，各自承担相应的责任。对于原告宋丹（反诉被告）主张的判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同的主张，本院予以支持，对于宋丹主张的判令张世洲返还购房定金2万元，赔偿违约金202000元，居间服务费9000元、律师费5000元，共计236000元的主张，购房定金2万元张世洲返还给宋丹，居间服务费应向中介主张，对于宋丹的其他诉求，本院不予支持。对于被告张世洲（反诉原告）主张的判令宋丹支付违约金202000元、律师费5000元，共计207000元主张不予支持；对于张世洲主张的判令第三人丛梅返还10000元主张，因签订买卖合同的中介阿凡提满园房产中介咨询服务部虽然在合同中该公章，但当时阿凡提满园房产中介咨询服务部已经注销，其不具备签订合同的主体资格，也不具备经营中介事务的资格，且其未尽到全面、审慎地履行其应尽的中介服务义务，故阿凡提满园房产中介咨询服务部（个体工商户）经营者丛梅应将中介费10000元退还给张世洲。对于张世洲主张判令第三人丛梅返还房屋钥匙、房产证原件两本、契税原件1份、房屋税务发票原件1份主张，因丛梅承认以上材料在其手里，本院予以支持，对于张世洲主张的房屋恢复原状的请求，张世洲提供证据不足以证明房屋发生变化，故不予支持。综上所述，依照根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）宋丹与被告（反诉原告）张世洲签订的位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积130.17平方米）房屋买卖合同；二、被告（反诉原告）张世洲于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）宋丹定金20000元；三、第三人丛梅于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）张世洲中介费10000元；四、第三人丛梅于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）张世洲位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积130.17平方米）的产权证、契税证及税务大发票及房屋钥匙；五、驳回原告（反诉被告）宋丹与被告（反诉原告）张世洲其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4840元，由被告（反诉原告）张世洲承担300元，原告（反诉被告）宋丹承担4540元，反诉案件受理费4840元，由第三人丛梅承担50元，原告（反诉被告）宋丹承担4790元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈海瑛人民陪审员  刘建红人民陪审员  袁会文二〇二〇年十二月十四日书 记 员  李晨熠