四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初4356号 原告：简阳市宏安房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城街道新民街205号，统一社会信用代码91512081060304815B。 法定代表人：王安友，执行董事。 委托诉讼代理人：马琼华，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘浩凡，四川友帆律师事务所律师。 被告：王淑玲，女，1954年2月19日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：钟良，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘广慧，四川瑞能律师事务所律师。 第三人：陶波，男，1973年12月1日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。 原告简阳市宏安房地产开发有限公司（以下简称：宏安公司）与被告王淑玲商品房销售合同纠纷一案，本案于2020年11月5日立案后，依法适用普通程序审理。诉讼过程中，被告王淑玲于2020年11月27日向本院申请追加陶波为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宏安公司的委托诉讼代理人马琼华、刘浩凡，被告王淑玲的委托诉讼代理人钟良、刘广慧，第三人陶波及其委托诉讼代理人李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏安公司向本院提出诉讼请求：1．确认宏安公司与王淑玲于2017年12月21日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》）已于2020年5月17日解除，并判令王淑玲配合宏安公司撤销简阳市××号楼××单元××层××号房屋（以下简称：案涉房屋）的网签和网签备案登记；2．判令王淑玲向宏安公司支付违约金（以203190元为基数，从2017年12月21日起按每日万分之一计算至王淑玲配合解除网签和网签备案登记之日止）。事实和理由：宏安公司与王淑玲于2017年12月21日签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋的总价款203190元，王淑玲在2017年12月21日前一次性付清全部价款；自逾期之日起，买受人以未支付金额为基数，按照每日万分之一向出卖人支付违约金等内容。合同签订后，宏安公司及时为王淑玲办理了网签备案，但王淑玲一直拒绝支付对应房款。陶波与宏安公司对房源分配进行了多次试算，并形成了多份试算方案，陶波依据的《房源分配表》仅是其中一次试算所形成的方案，该方案并未实际履行。陶波将属于宏安公司的案涉房屋抵偿给王淑玲，并签订《还款协议》，该《房源分配表》上无各方签章确认，无其他证据证明案涉房屋已分配给陶波，案涉房屋也未在（2018）川0180民初3295号陶波与宏安公司合伙纠纷案中分配给陶波；宏安公司作为案涉房屋的所有权人，未在《还款协议》签章或同意，其法定代表人王安友仅作为证明人身份签字，其在《还款协议》中划去“宏安公司法定代表人”的内容，目的就是避免歧义；后宏安公司允许王淑玲延期付款，但并不表示宏安公司认可《还款协议》，故该《还款协议》不对宏安公司产生约束力。即便陶波与王淑玲之间的以房抵债协议成立，王淑玲未提交宏安公司出具的房款收据或其他财务手续，亦不符合常理，故王淑玲并未以任何形式支付房款。2020年5月15日，宏安公司向王淑玲邮寄送达了《律师函》，正式告知双方签订的《商品房买卖合同》解除。王淑玲于2020年5月17日签收了该《律师函》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条之规定，因王淑玲截至2020年8月17日未就合同的解除提出任何异议，宏安公司的解除权的除斥期间应从此时起算至2021年8月17日。故宏安公司于2020年8月28日向王淑玲公证送达了《关于协助办理解除网签备案事宜的通知》，再次告知王淑玲因合同已经解除，其应当及时配合宏安公司办理解除案涉房屋网签备案事宜。因王淑玲至今拒不配合，宏安公司遂诉至法院，望判如所请。 王淑玲辩称，1．2013年2月28日，宏安公司、王安友与陶波签订《联合投资开发协议》，约定以宏安公司名义合作开发建设怡心佳苑房地产项目及相关事项，王安友和陶波按6：4的比例出资确定股份。2016年2月，怡心佳苑项目竣工验收，陶波与王安友于2017年2月对项目房屋进行结算和分配，由宏安公司制作《房源分配表》，确定双方分配的房屋房号。2．2013年3月10日至2015年1月25日期间，陶波向王淑玲多次借款共120万元，并约定利息；2017年12月15日，因陶波无力归还借款本息，陶波、王淑玲、王安友经协商一致签订《还款协议》，约定将陶波分得的案涉房屋等四套房屋抵偿王淑玲的部分借款本息，即以房抵债，该《还款协议》经三方签字确认。3．2017年12月21日，宏安公司与王淑玲签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，实际是宏安公司为履行《还款协议》约定的房屋交付义务，以便在房地产管理部门办理备案登记等手续时使用，其目的是为了完成抵债房屋的物权转移，最终实现王淑玲与陶波部分债权债务的消灭，王淑玲不负有以现金支付价款的义务。2017年12月22日，双方办理了案涉房屋的网签备案登记手续，宏安公司工作人员马琼华在2017年12月底将案涉房屋的钥匙交付王淑玲，王淑玲实际控制案涉房屋至今，印证了三方以房屋抵债的合意和处分行为合法有效，宏安公司不具备法定或约定解除权，无论王淑玲是否收到解除通知书或进行回应，其解除均不能发生法律效力。4．即便宏安公司享有解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，宏安公司依据合同约定的“买受人超过60日未支付房款，出卖人有权解除合同”，宏安公司应在超过60日后最长至2019年2月左右行使解除权，其未在该期限内催告王淑玲支付房款，其解除权已经消灭，应当驳回其诉讼请求。 陶波述称，1．认可王淑玲答辩中陈述的案件事实，三方签字的《还款协议》载明了案涉房屋的取得原因、支付房款方式和时间，王安友作为宏安公司的法定代表人，其知晓案涉房屋分配情况。2.（2018）川0180民初3295号案件中，陶波以宏安公司制作的2017年2月10日《房源分配表》作为计算依据主张合伙利润，调解时双方仅就有争议的房屋和款项进行处理，案涉房屋已办理网签，双方无争议，所以未在调解项中列明。《还款协议》中未办理网签的两套商铺也作价在该案中进行了处理。3．陶波未向宏安公司承诺由其处理案涉房屋的房款，宏安公司在2019年夏天提出案涉房屋房款问题，其原因在于双方因合伙事务产生了纠纷，即使案涉房屋房款存在争议，也属于陶波与宏安公司、王安友之间的合伙纠纷。综上，请求驳回宏安公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：宏安公司于2012年12月27日注册成立，类型为有限责任公司（自然人独资），股东为王安友，法定代表人为王安友，经营范围包括房地产开发、经营等。2013年2月28日，宏安公司（甲方）与陶波（乙方）签订《联合投资开发协议》，约定甲方提供开发资格和建房资金，乙方提供建房资金，合作开发甲方于2013年1月16日拍卖取得的位于简阳市××镇××地块，用于修建房屋，按甲方60%、乙方40%的比例进行利益分成和承担风险；在开发项目销售面积达到90%时，双方应对合作项目进行决算，利润和亏损均按照双方出资比例享有和分担等内容，王安友在甲方处签字，但未加盖宏安公司印章。后双方合作开发怡心佳苑项目，该项目于2016年2月竣工验收。2017年2月10日，宏安公司工作人员马琼华制作《怡心佳苑房屋分配表》，其后附的陶波《房源表》包括了案涉房屋。宏安公司将上述表格发送至王安友、陶波，该表格无宏安公司盖章及王安友、陶波的签字。 2017年12月15日，王淑玲（甲方）与陶波（乙方）签订《还款协议》，主要载明“2013年3月至2015年1月，乙方向甲方累积借款120万元，双方商定债务在乙方参股项目（注：简阳市平武镇怡心佳苑房地产项目）涉及乙方资产中抵扣部分借款和利息。一、具体抵扣资产如下：1、平武镇怡心佳苑××号楼××单元××楼××号；2、平武镇怡心佳苑××号楼××单元××楼××号（即：案涉房屋）；3、平武镇怡心佳苑一号楼商铺一楼四号；4、平武镇怡心佳苑一号楼商铺一楼六号。二、协议生效后，以上房产归甲方所有。三、双方以原借款凭证结算；四、本协议一式叁份，甲乙双方和宏安房地产开发公司各壹份。”。2018年1月10日，王安友将《还款协议》下方“宏安房地产开发公司法定代表人”划去后，书写“证明人：王安友2018.1.10”。 2017年12月21日，王淑玲（买受人）与宏安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：王淑玲购买宏安公司开发的××号楼××单元××层××号房屋，预测建筑面积104.2平方米，单价为每平方米1950元，总价款203190元；采取一次性付款，买受人在2017年12月21日前支付该商品房全部价款；第十条“逾期付款的处理”约定“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款”；第十八条“交付时间和手续”约定“（一）出卖人在2016年1月21日前向买受人交付该商品房”等内容。各方当事人均认可合同约定的交房时间因系格式合同，存在笔误。2017年12月22日，双方办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案（合同签约备案号：538640），载明案涉房屋的清水成交价为203190元。 2020年5月15日，宏安公司委托四川法典律师事务所向王淑玲邮寄《律师函》，告知双方签订的《商品房买卖合同》于2018年9月1日解除，望收函后五个工作日联系协商。王淑玲于2020年5月17日收到该《律师函》。 2020年8月28日，宏安公司出具《关于协助办理解除网签备案事宜的通知》，通知主要内容为“因王淑玲未在三个月内对解除通知提出异议并向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，期限届满视为认可合同已经解除。通知王淑玲在收到本通知送达之日起三日内与公司联系，协助办理解除房屋网签备案事宜”等内容。同日，宏安公司委托其工作人员马琼华向简阳市公证处申请对宏安公司向王淑玲邮寄该通知的行为及过程进行公证，简阳市公证处于2020年8月31日出具《公证书》。王淑玲于2020年8月29日收到《关于协助办理解除网签备案事宜的通知》，并于2020年9月3日向王安友邮寄《回复函》，主要载明“一、解除商品房买卖合同的《律师函》不具备《中华人民共和国合同法》规定的条件，解除事由于法无据，不发生解除合同的法律效力；二、公司以起诉和发通知的行为表明合同不具备解除条件，公司没有合同解除权，合同没有解除。双方所签订的《商品房买卖合同》已大部分履行，希望尽快办理不动产权证书”等内容，该邮件于2020年9月7日签收。 另查明，王淑玲在本案中提交了陶波出具的借条三张：2013年3月10日借条载明“借到王淑玲现金105万元，月息1分8，借期一年”，2013年9月4日借条载明“借到王淑玲现金5万元，月息1分8，借期一年”，2015年1月25日借条载明“借到王淑玲现金10万元，利息2分”，陶波认可其向王淑玲共计借款120万元、未偿付借款本息。2018年1月8日，陶波在宏安公司制作的《陶波收房款支出明细》上签字确认，该明细中未涉及王淑玲房款问题。 再查明，陶波于2018年7月13日向本院起诉宏安公司、王安友、唐仕琼合伙协议纠纷一案，要求宏安公司、王安友按2017年2月10日结算支付479万余元及结算后陶波分得房屋销售溢价所得30万元。本院于2018年12月12日出具（2018）川0180民初3295号民事调解书，该调解书中未涉及案涉房屋的分配问题。双方认可该调解书已履行完毕。 还查明，宏安公司于2020年8月12日向本院起诉王淑玲及第三人陶波商品房买卖合同纠纷两案，要求案涉《商品房买卖合同》于2018年9月1日解除，王淑玲配合撤销备案。宏安公司于2020年8月21日以需要收集证据、希望协商解决为由向本案申请撤诉，本院依法予以准许。 以上事实，有宏安公司向本院提交的公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证、王淑玲的身份证、《商品房买卖合同》《律师函》《公证书》《回复函》《陶波售房款支出明细》，王淑玲向本院提交的《联合投资开发协议》《怡心佳苑房屋分配表》、借条、《还款协议》《回复函》及邮寄回单，本院依职权调取的（2018）川0180民初3295号起诉状、庭审笔录、民事调解书，（2020）川0180民初3052号、（2020）川0180民初3053号起诉状、撤诉申请书、民事裁定书等证据及当事人的庭审陈述在案予以佐证。以上证据，经合议庭评议，来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，宏安公司主张行使解除权的合同依据为《商品房买卖合同》第十条第（一）款第1项（2）目中约定的“买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人有权解除合同的，书面通知买受人”。经庭审查明，《商品房买卖合同》约定王淑玲应于2017年12月21日一次性支付全部购房款，按照《商品房买卖合同》第十条第（一）款第1项（2）目约定，宏安公司自2018年2月20日起取得解除合同的权利。依照《中华人民共和国合同法》九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，宏安公司未提交证据证明其对王淑玲逾期付款进行了催告，应当适用一年的除斥期间的规定，即截至2019年2月20日前应行使合同约定的解除权。现宏安公司向本院提起诉讼，已经超过约定解除合同的除斥期间，约定解除合同的权利消灭。 关于宏安公司主张的法定解除权问题。宏安公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条中第（二）（三）（四）项规定，认为以王淑玲经《律师函》催告后三个月仍未履行支付房款义务，导致签订合同目的不能实现。宏安公司主张法定解除权的前提是王淑玲存在逾期付款的违约行为。首先，宏安公司与陶波共同投资怡心佳苑项目，《怡心佳苑房屋分配表》中载明案涉房屋权益归属于陶波，无论该分配表是否实际履行，陶波享有该项目开发中的一定权益。陶波与王淑玲签订《还款协议》，陶波将案涉房屋抵偿给王淑玲。王安友以见证人的身份在该《还款协议》上签字。宏安公司为一人有限责任公司，王安友系该公司的股东和法定代表人，王安友在《还款协议》中签名的行为，视为宏安公司知晓陶波的抵偿行为，且未提出任何异议。其次，宏安公司在陶波与王淑玲签订《还款协议》后随即与王淑玲签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续。从合同约定的付款时间至宏安公司发出《律师函》，时间长达两年多，宏安公司并未向王淑玲主张过案涉房屋的房款。最后，陶波与宏安公司因合伙财产分配问题于2018年7月诉讼来院，该案通过调解结案，调解事项中虽不包括案涉房屋，但宏安公司在明知案涉房屋已于2018年1月被陶波用于抵偿债务的情况下，如果对案涉房屋的权属分配存有争议，其应在调解中提出或处理，故陶波关于案涉房屋处理情况无争议的陈述，更符合合伙结算的惯例。综上，陶波将案涉房产抵偿给王淑玲，宏安公司予以认可，并与王淑玲签订了《商品房买卖合同》。现宏安公司以王淑玲未支付购房款为由要求确认合同解除，并要求王淑玲赔偿违约金、协助办理撤销网签登记，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告简阳市宏安房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计8,675元，由原告简阳市宏安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  税旭东 审判员  马 丹 审判员  赵春梅 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  陈叔余