安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1881民初4019号 原告：宁国市国有资产投资运营有限公司，住所地宁国市人民路财政局大楼四楼，统一社会信用代码91341881752962763R。 法定代表人：丁涛，公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈锦策，安徽西津律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：程正，公司员工。 被告：宁国市红日沁隆商务酒店有限公司，住所地宁国市宁国大道青龙路1号，统一社会信用代码9134188156896585X5。 法定代表人：何庆建，公司执行董事。 原告宁国市国有资产投资运营有限公司（以下简称宁国国投公司）诉被告宁国市红日沁隆商务酒店有限公司（以下简称红日沁隆酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁国国投公司委托诉讼代理人陈锦策、程正，被告红日沁隆酒店法定代表人何庆建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁国国投公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告宁国市红日沁隆商务酒店有限公司立即腾空租赁原告位于宁国市XXXXXXXXXXXXXXXX前楼房搬离所租赁房屋并交付原告;2、判令被告向原告支付2020年租金124101.64元及租赁房屋占用的租金损失（租金损失自2020年4月21日起计算至本案判决时止）;3、判令被告向原告支付违约金409200×20%＝81840元；4、判令被告承担本案律师费6000元;5、判令被告承担本案诉讼费及费用。 事实与理由：被告红日沁隆酒店因经营需要,于2013年1月起租赁原宁国市委党校临“宁国大道”街前楼三、四各半层、五、六全层及前楼附楼一、二层共计76间客房,用于商务酒店经营,租期10年。后因该处国有资产根据相关文件,收归宁国市财政统一管理。按照宁国市人民政府《关于将全市行政事业单位房屋及土地使用权纳入财政统一管理的紧急通知》(宁政【2008】19号文件）规定,原告受市人民政府委托,代为经营管理本市行政事业单位国有房产。为此,原被告就该酒店租赁的房产事宜进行协商,并达成协议。2014年12月25日,双方签订《宁国市行政事业单位国有资产(房屋)委托租赁协议书》(以下简称租赁协议)。租赁协议第二条规定了租赁期限、租金及支付方式。其中总租期自2013年1月1日至2022年12月31日止。年租金40万元,自2018年起租金根据地段及市场情况由协商确定(2018年起后五年年租金按年度上调9200元)。《租赁协议》规定房屋租金,乙方应按协议时间按年度足额缴纳。合同同时约定了保证金、水电费等费用缴纳及退还,装饰与装修和合同解除条件、违约责任等。2019年12月12日,原告因被告拖欠租金一事,致函被告红日沁隆酒店,要求被告按照合同约定支付拖欠的租金。被告签收盖章后,并未按期足额支付租金,直至2020年5月26日,才将2019年度拖欠的租金10万元交付原告。原告鉴于被告单方违约行为,于2020年4月14日向被告发出租赁合同解除函,决定自合同解除函送达之日解除双方的《租赁协议》,收回房产,要求被告自合同解除之日起10日内结清全部费用并搬离所承租的房屋。同年4月20日,被告向原告发出两份公函,其中《迟延缴纳租金说明书》说明该公司迟延缴纳租金的原因,《关于租赁合同解除函回执书》(以下简称回执书)认可收到解除合同的公函文书,但并没有对所声称的异议依法行使确认效力的权利。此后,原告根据被告《回执书》第四条要求,一直与被告协商合同解除的善后事宜,但直至起诉前,均无结果。原告认为:1、原、被告双方签订的《租赁协议》合法有效,该租赁协议对原被告双方均具有法律约束力,双方均应严格按照合同约定履行义务,原告依法向被告提供了合同约定的租赁房屋用于酒店经营,被告也应按照合同约定按时足额缴纳租金。被告在原告催缴2019年度租金后,一直拖欠到2020年5月26日才足额缴清上一年度的租金,其行为显已违约,依法应承担违约责任。根据双方签订的《租赁协议》第九条“违约责任”的规定,被告红日沁隆酒店应当按照合同约定年租金的20%给付违约金并赔偿原告的经济损失,包括协议履行可获得的收益、水电城管税负、非法占用租赁房屋及委托律师服务费用等。2、按照《租赁协议》第二条、第八条规定,被告未按照协议时间的年度足额支付租金,且拖欠的部分租金超过3个月未支付的,原告有权解除合同,收回出租房屋。原告已经依照合同法和《租赁协议》的规定,向被告发出解除合同通知,该通知再到达被告方时生效,租赁合同解除。被告未依法提出异议,也未在法律规定的时限内向人民法院或者仲裁机构提起解除合同效力的确认之诉,故原被告之间的租赁合同关系已经解除,被告理应按照合同约定及时腾空房屋,交还所租赁的房屋,并向原告支付其非法占用房屋期间的房屋租金损失。综上所述,原告作为案涉国有房产的经营管理权人,受宁国市人民政府委托,依法享有行使国有资产(房屋)的经营管理权,为维护原告自身的合法权益,保证国有资产不流失,特具诉状,请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。 红日沁隆酒店辩称，一、协议书的第八条第一款第三项显失公平，遇到××克服困难交清2019年租金。2020年是因为被答辩人收回房屋，不要我们交租金，所以我们并未违约。现双方协议期间租金应停止计算。二、2014年收购酒店花费185万元，同年整改50万元，之后每年更新改造30万元，2019年更新六楼近40万元，合计390余万元。三、营业六年，交房租300万元，付工资、水电等费用700余万元。六年营业额约1000万元，亏本经营。四、2020年4月，原告提出收回酒店房屋，对方答应补偿约70万元，我们评估损失达1838329.2元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告红日沁隆酒店因经营需要,于2013年1月起租赁原宁国市委党校临“宁国大道”街前楼三、四各半层、五、六全层及前楼附楼一、二层共计76间客房,用于商务酒店经营,租期10年。原告受市人民政府委托,代为经营管理本市行政事业单位国有房产。2014年12月25日,双方签订《宁国市行政事业单位国有资产(房屋)委托租赁协议书》(以下简称租赁协议)。租赁协议第二条规定了租赁期限、租金及支付方式。其中总租期自2013年1月1日至2022年12月31日止。年租金40万元,自2018年起租金根据地段及市场情况由协商确定(2018年起后五年年租金按年度上调9200元)。《租赁协议》规定房屋租金,乙方应按协议时间按年度足额缴纳。合同同时约定了保证金、水电费等费用缴纳及退还,装饰与装修和合同解除条件、违约责任等。 2019年12月12日,原告因被告拖欠租金一事,致函被告红日沁隆酒店,要求被告按照合同约定支付拖欠的租金。被告签收盖章后,并未按期足额支付租金,直至2020年5月26日,才将2019年度拖欠的租金10万元交付原告。原告鉴于被告单方违约行为,于2020年4月14日向被告发出租赁合同解除函。同年4月20日,被告向原告发出两份公函,其中《迟延缴纳租金说明书》说明该公司迟延缴纳租金的原因,《关于租赁合同解除函回执书》(以下简称回执书)认可收到解除合同的公函文书。此后,原告根据被告《回执书》第四条要求,一直与被告协商合同解除的善后事宜,但直至起诉前,均无结果。 本院认为，关于合同解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告之间签订的《租赁协议》第八条规定，超过约定期限3个月未支付租金的,原告有权解除合同,收回出租房屋。被告辩称因新冠疫情影响生意导致延迟交付，与实际查明事实不符，2019年疫情并未直接影响其生意。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告已经依照合同法和《租赁协议》的规定,向被告发出解除合同通知,该通知到达被告方时生效,租赁合同解除。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。被告未在法律规定的时限内提出异议并向人民法院起诉,故原被告之间的租赁合同关系已经解除。合同解除之后，被告应向原告返还租赁房屋，且符合初始承租状态（恢复原状），故对原告的第一项诉请予以支持。 关于租金及占用费，庭审中被告抗辩称已将房屋交付，但未提供充足证据，应自行承担举证不能的后果，故对此项诉请予以支持。被告应向原告支付2020.1.1.-2020.4.20.租金124101.64元及后期占用费（占用费损失比照租金自2020年4月21日起计算至本案判决时止）。 关于违约金，被告红日沁隆酒店应当按照合同约定年租金的20%给付违约金81840元，考虑到被告红日沁隆酒店给予了一定程度的配合及施工带来的影响，酌情减少至30000元。 关于律师费，符合合同约定，但原告未提供票据证实已经实际支出，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宁国市红日沁隆商务酒店有限公司于本判决生效后十日内腾空所租赁的位于宁国市XXXXXXXXXXXXXXXX前楼房并交付给原告宁国市国有资产投资运营有限公司； 二、被告宁国市红日沁隆商务酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告宁国市国有资产投资运营有限公司支付2020年所欠租金124101.64元及占用费损失（占用费损失比照租金自2020年4月21日起计算至本案判决时止）； 三、被告宁国市红日沁隆商务酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告宁国市国有资产投资运营有限公司支付违约金30000元； 四、驳回原告宁国市国有资产投资运营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4479元，由原告宁国市国有资产投资运营有限公司负担479元，被告宁国市红日沁隆商务酒店有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  程文广 人民陪审员  陈 芳 人民陪审员  王建国 二〇二〇年十二月二十六日 书 记 员  李云霞 附1：本案证据目录 一、原告宁国国投公司提交证据和证明目的如下： 1、原告营业执照复印件1份，拟证明原告的工商注册登记信息； 2、宁政【2008】19号文件1份、宁国市人民政府授权文件1份，拟证明原告作为国与资产（房屋）经营管理人的合法资格； 3、宁国市行政事业单位国有资产（房屋）委托租赁协议书1份，拟证明原被告双方建立租赁合同关系及履行租赁合同的依据等事实； 4、关于催缴房屋租赁的函和银行回单1份，拟证明原告于2019年12月12日因被告未能在本年度足额缴纳租金所发出的催缴通知情况，以及被告直至2020年5月26日才最后交完2019年度的房屋租金事实，与合同约定当年度足额缴纳租金的约定超过5个多月； 5、租赁合同解除函1份（2020年4月14日原告通知被告，至通知发出之日被告仍拖欠2019年度租金109200元，故通知租赁合同解除），拟证明原告按照《租赁协议书》规定，针对被告超过三个月未足额给付租金的行为，按照合同法有关解除合同的规定和协议书约定的解除合同情形，行使通知合同解除权的事实； 6、被告关于租赁合同解除函及附件说明各1份（被告于2020年4月20日回函原告并附延迟缴纳租金说明书1份），拟证明被告已经于4月20日接到原告的解除合同通知，并且至今未就通知合同解除的效力向人民法院或者仲裁机构提起确认之诉或仲裁请求，合同解除已经发生法律效力，被告应当自4月20日起向原告交回承租的房屋。故其之后占用原告的上述出租房屋已经违法，还需要赔偿原告租赁物占用的租金损失； 7、被告工商登记企业查询信息1份，拟证明被告身份状况。 二、被告红日沁隆酒店提交证据和证明目的如下： 1、租赁房产交接协议复印件1份； 2、租赁合同复印件1份； 3、交租发票1张； 4、身份证复印件1份； 5、营业执照复印件1份； 6、关于租赁合同解除函回执书及说明书1份； 7、租赁合同解除函1份； 8、关于催交房租的函3份； 9、关于请求降低租金的报告1份。 附2：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。