北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初649号原告（执行案外人）：天津绿谷源贸易有限公司，住所地天津市河北区光复道街瑞海大厦1-1-1312。法定代表人：杨宇平，董事长。委托诉讼代理人：王力佳，上海市观安律师事务所律师。被告（申请执行人）：华夏银行股份有限公司北京十里堡支行，住所地北京市朝阳区十里堡乙2号院5号楼1层501内F102。负责人：姜颖，行长。委托诉讼代理人：冯锦卫，北京英福斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱娜，北京英福斯律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京盛通绿色家园房地产开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇草寺北。法定代表人：王盛安，执行董事。第三人（被执行人）：北京绿色家园文化艺术中心，住所地北京市通州区宋庄镇草寺村北。法定代表人：王盛安，执行董事。第三人（被执行人）：王盛安，男，汉族，1953年8月5日出生。第三人（被执行人）：王慧敏，女，1953年10月4日出生。第三人（被执行人）：张硕，女，1983年6月14日出生。第三人（被执行人兼盛通房地产公司、绿色家园文化公司、王盛安、王慧敏、张硕的委托诉讼代理人）：王冰（系王盛安及王慧敏之子、张硕之夫），男，1981年12月21日出生，汉族，北京盛通绿色家园房地产开发有限公司及北京绿色家园文化艺术中心经理，住北京市通州区宋庄镇草寺500号。原告天津绿谷源贸易有限公司（以下简称绿谷源公司）与被告华夏银行股份有限公司北京十里堡支行（以下简称华夏银行十里堡支行，原名称为华夏银行股份有限公司北京亮马河支行，于2019年7月26日变更为现名称）、第三人北京盛通绿色家园房地产开发有限公司（以下简称盛通房地产公司）、第三人北京绿色家园文化艺术中心（以下简称绿色家园文化中心）、第三人王盛安、第三人王慧敏、第三人张硕、第三人王冰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿谷源公司的委托诉讼代理人王力佳，被告华夏银行十里堡支行的委托诉讼代理人冯锦卫、朱娜，第三人兼第三人盛通房地产公司、第三人绿色家园文化公司、第三人王盛安、第三人王慧敏、第三人张硕的共同委托诉讼代理人王冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿谷源公司向本院提出诉讼请求：1.停止对位于北京市通州区××500号院二区25号楼1至2层01号房屋的强制执行；2.判令华夏银行十里堡支行赔偿因错误执行给绿谷源公司造成的损失约1300万元（返还案涉房产司法拍卖价款并赔偿司法拍卖价款与房屋评估价值之间的价差，实际损失待诉讼中司法鉴定为准）；3.本案全部诉讼费用由华夏银行十里堡支行负担。事实与理由：2020年7月22日，北京市第二中级人民法院在执行华夏银行十里堡支行与盛通房地产公司、王慧敏、张硕、王冰、绿色家园文化中心及王盛安公证债权文书一案过程中，将绿谷源公司购买的北京市通州区××500号院二区25号楼1至2层01号房屋（天鸿颐景别墅25号，以下简称案涉房屋）作为被执行人的财产予以查封、拍卖。绿谷源公司就此提出书面执行异议，法院于2020年11月3日作出(2020)京02执异553号裁定书，驳回绿谷源公司的执行异议请求，绿谷源公司依法提起执行异议之诉。2016年11月8日，绿谷源公司与盛通房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了案涉房屋，房款总计为950万元，在房屋买卖合同的附件中，华夏银行十里堡支行（抵押权人）明确同意销售房屋，绿谷源公司基于对该证明资料的合理信赖，签订并履行了案涉合同。在人民法院查封之前，绿谷源公司已经签订真实、合法、有效的商品房买卖合同。截至2017年7月，绿谷源公司已经按照合同约定向盛通房地产公司支付了全部购房款950万元。华夏银行十里堡支行（抵押权人）因自身过错未有效监管购房款，造成自身债权未获足额清偿，转而诉请法院就案涉房产主张行使抵押权。案涉房屋虽未办理过户手续，但并非基于绿谷源公司原因。绿谷源公司支付全部房款后，曾多次催促第三人盛通房地产公司办理网签和过户手续，但由于盛通房地产公司的原因，至今未能办理案涉房屋产权证并予以过户。绿谷源公司认为，案外人执行异议之诉的请求权基础包括但不限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条、二十九条规定，但该规定并未排除其他请求权基础的适用。一、绿谷源公司在贵院查封涉案房屋之前与第三人盛通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。买受人依据《商品房买卖合同》享有债权权利和所有权期待权利。二、绿谷源公司对执行标的享有的民事权益足以排除强制执行。1.华夏银行十里堡支行出具证明材料，涉案房屋系经抵押权人同意后而销售。对于购房人来说，其有充分理由相信抵押权人已经同意转让抵押物，相信其所购买的房屋不存在权利瑕疵或负担，甚至相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。2.物权法第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”物权法第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，华夏银行十里堡支行已同意销售作为抵押物的涉案房屋，所以华夏银行十里堡支行在涉案房屋的交换价值实现之日即丧失了对涉案房屋的物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。华夏银行十里堡支行应当对涉案房屋的转让价金行使权利，而无权再就涉案房屋本身行使抵押权，在绿谷源公司己经支付合理对价，并且是善意的情况下，绿谷源公司对涉案房屋享有的权利足以排除华夏银行十里堡支行基于抵押权而申请强制执行。3.本案中华夏银行十里堡支行对第三人盛通房地产公司的债权未获清偿的过错在于华夏银行十里堡支行自身的资金监管不力，将该种不力后果转嫁到绿谷源公司身上，有违公平和诚实信用原则。4.绿谷源公司上述观点为最高人民法院等多家司法机关的生效判决予以确认。三、依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十四条“对案外人提出的异议一时难以确定是否成立，案外人已提供确实有效的担保的，可以解除查封、扣押措施。申请执行人提供确实有效的担保的，可以继续执行。因提供担保而解除查封扣押或继续执行有错误，给对方造成损失的，应裁定以担保的财产予以赔偿”的规定，绿谷源公司有权要求华夏银行十里堡支行赔偿损失，实际损失价值以司法鉴定评估价值为准。华夏银行十里堡支行辩称，不同意对方的诉讼请求。一、绿谷源公司提交的《北京市商品房现房买卖合同》并非于2016年11月8日签订的，现有证据不足以证明绿谷源公司在案涉房屋被查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。二、华夏银行十里堡支行对案涉房屋享有抵押权，绿谷源公司不是消费者，其起诉主张的物权期待权本质上仍属于债权性质。三、绿谷源公司要求华夏银行十里堡支行赔偿其经济损失的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围。盛通房地产公司述称，绿谷源公司所述与我公司签有《北京市商品房现房买卖合同》并已支付了全部购房款的情况属实，对双方的主张不发表意见。绿色家园文化中心、王盛安、王慧敏、张硕、王冰述称，与盛通房地产公司的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华夏银行十里堡支行与盛通房地产公司、王盛安、王慧敏、王冰、张硕、绿色家园文化中心公证债权文书一案，北京市中信公证处于2020年5月20日出具（2020）京中信执字00443号执行证书，确定：“一、被执行人：北京盛通绿色家园房地产开发有限公司、王盛安、王慧敏、王冰、张硕、北京绿色家园文化艺术中心。二、执行标的：1.借款本金：135,300,000元；2.自2019年12月21日至2020年4月28日的利息：3,507,604.17元，罚息及复利：421,939.16元；3.罚息：自2020年4月29日起至实际清偿之日，以尚欠的借款本金为基数，按照年利率24％的标准计算；4.公证费：165,100元。三、责任范围：1.盛通房地产公司应就上述执行标的向华夏银行十里堡支行承担给付义务。2.华夏银行十里堡支行对上述执行标的确定的债权，在公证债权文书约定的担保范围内，有权就抵押人盛通房地产公司提供且已办理了抵押登记的抵押物，以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权【抵押物包括：位于北京市通州区××500号院二区2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼、17号楼、18号楼、19号楼、20号楼、21号楼、22号楼、23号楼、24号楼、25号楼、26号楼、27号楼、28号楼、31号楼、32号楼、33号楼等27套住宅，不动产登记证书编号为京（2016）通州区不动产权第0038926号；和位于北京市通州区××500号院60号楼、61号楼、62号楼、64号楼、66号楼、67号楼、68号楼、69号楼等8套住宅，不动产登记证书编号为京（2016）通州区不动产权第0035817号】。3.华夏银行十里堡支行对上述执行标的确定的债权，在公证债权文书约定的担保范围内，有权就质押人绿色家园文化中心提供且已办理了质押登记的质押物，即其所持盛通房地产公司5500万元股权，以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。4.王盛安、王慧敏、王冰、张硕作为保证担保人，对上述执行标的确定的债权，在公证债权文书约定的担保范围内承担连带保证责任。”2020年5月27日华夏银行十里堡支行向本院申请执行，本院以（2020）京02执552号立案受理。执行过程中，本院于2020年6月9日作出（2020）京02执552号协助执行通知书，轮候查封了案涉房产。2020年10月20日，绿谷源公司对执行案涉房屋向本院提出书面执行异议。本院于2020年11月3日作出（2020）京02执异553号执行裁定，驳回绿谷源公司的异议请求。在该案审理期间，华夏银行申请继续执行并提供担保。因华夏银行十里堡支行对案涉房产享有抵押权，本院向首封法院（北京市第二中级人民法院，执行案号（2019）京02执748号，查封登记时间为2020年1月15日）商请移送案涉房产的处置权，2002年9月22日首封法院将案涉房产的处置权移送本院。2020年10月29日至10月30日，本院在网络平台上对上述房产进行拍卖，买受人以9412760元最高价成交，买受人已将成交价款交付到本院，案涉房产现已过户登记到买受人名下。绿谷源公司向本院提交的《北京市商品房现房买卖合同》显示，绿谷源公司与盛通房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定绿谷源公司购买北京市通州区××500号院二区25号楼1至2层01号房屋（天鸿颐景别墅25号楼），房款总计为950万元，于2017年7月10日前分6期付清，首付100万元，于2016年10月1日前支付，于2017年10月10日前交付房屋。合同附件三为抵押权人华夏银行十里堡支行向北京市通州区住建委出具的《同意销售证明》。合同落款日期为2016年11月8日。华夏银行十里堡支行提供了《公章刻制证明》，证明上述合同上盛通房地产公司的印章完成刻制时间为2018年3月5日，晚于合同签订的时间，该合同未作网签，不具有真实性。绿谷源公司后称该合同确属补签合同，合同签订时间倒签在2016年11月8日，实际签订在印章刻制完之后案涉房产被查封之前，具体时间记不清楚了。盛通公司同意绿谷源公司的说法，不能说明合同签订的具体时间。经各方当事人确认，杨旭东系绿谷源公司的股东。2016年9月8日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司转账100万元，盛通房地产公司开具收据，注明“天鸿颐景别墅25号楼诚意金”。同年11月8日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司交款280万元；同年12月24日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司交款200万元；2017年1月24日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司交款50万元；同年5月8日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司交款116万元；2017年7月3日，杨旭东通过POS机刷卡向盛通房地产公司交款204万元。盛通房地产公司在收到上述款项后，均开具了对应款项的收款收据。关于案涉房产交付，绿谷源公司、盛通房地产公司均称2017年9月双方交接了案涉房产的钥匙，未办理交房手续。经查，案涉房产被查封时为空置状态，未进行装修。诉讼过程中，绿谷源公司未向法院提供案涉房产的水、电、气及物业等费用支付的票据。2016年10月7日，华夏银行十里堡支行向北京市通州区住建委出具《同意销售证明》，同意盛通房地产公司将抵押其的通州区草寺500号二区1号楼等35幢楼房房产在抵押状态下进行销售。上述事实，有北京市中信公证处执行证书、执行裁定书、《北京市商品房现房买卖合同》、收据等及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于绿谷源公司对涉案房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、关于绿谷源公司是否在案涉房屋查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。案涉房屋的首封时间为2020年1月15日，绿谷源公司提供的《北京市商品房现房买卖合同》上签订时间为2016年11月8日，该时间在案涉房产被法院查封之前，现绿谷源公司否认上述日期为实际签订时间，主张实际签订时间为印章刻制完之后法院查封案涉房屋之前，华夏银行十里堡支行对此提出异议，绿谷源公司现未就其主张的签约时间提供证据予以证明，因此无法确定《北京市商品房现房买卖合同》签订的具体时间。故绿谷源公司不符合执行异议和复议规定二十八条规定的“在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同”要件。二、关于案涉房产是否合法占有的问题。绿谷源公司未提交案涉房产水、电、气及物业等费用缴费凭证，也未提交案涉房产入住手续，房屋在本院查封之前未进行装修为空置状态，虽盛通房地产公司称向绿谷源公司移交钥匙，但仅凭盛通房地产公司及绿谷源公司的陈述，不足以证明绿谷源公司在法院查封之前已经合法占有案涉房产，绿谷源公司认为其已合法占有案涉房产，依据不足。故绿谷源公司不符合执行异议和复议规定二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”要件。三、关于法律适用问题。执行异议和复议规定第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，绿谷源公司不属于消费者，不符合该条但书条款的适用条件。相应的，绿谷源公司也不符合执行异议和复议规定第二十九条所列可以排除强制执行的适用条件。四、关于绿谷源公司要求华夏银行十里堡支行赔偿损失一节，超出了案外人执行异议之诉的审查范围，本案不作处理。综上所述，绿谷源公司主张排除对案涉房产强制执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回天津绿谷源贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费99800元，由天津绿谷源贸易有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈雨菡二〇二〇年十二月三十日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕