重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民事判决书                   （2020）渝0243民初4221号     原告：重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街2号附4号。统一社会信用代码：91500243733944201J。法定代表人：唐继东，该行行长。委托诉讼代理人：廖俊，该行工作人员。被告：传天尧，男，1968年10月24日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：彭伟，男，1988年10月8日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：刘军，男，1979年9月23日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：李红蓉，女，1980年10月10日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行诉被告传天尧、彭伟，第三人刘军、李红蓉申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用普通程序审理，本院依职权追加第三人刘军、李红蓉参加诉讼。原告委托诉讼代理人廖俊，被告传天尧、彭伟到庭参加诉讼，第三人刘军、李红蓉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行请求人民法院依法判决：请求彭水县人民法院恢复执行被执行人刘军名下的1x-x、1x-x号房屋（产权证号：彭水县房地证2012字第2xxx号），本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行诉刘军、李红蓉金融借款合同纠纷一案，彭水县人民法院于2018年8月7日作出（2018）渝0243民初2449号民事调解书，该调解书确认，刘军、李红蓉支付原告贷款本金800 000元，并支付利息、复息及罚息230 262.26元......若刘军、李红蓉未按照本协议约定履行还款义务，则原告有权就登记在刘军名下的（房地产权证号：彭水县房地证2012字第2xxx号）的房屋享有优先受偿权。被告未按调解书履行偿还义务，原告于2019年8月10日向彭水县人民法院申请强制执行。2020年被告传天尧、彭伟向彭水县人民法院提出执行异议，彭水县人民法院于2020年7月7日下达了（2020）渝0243执异31号、32号裁定书，裁定排除对本院（2019）渝0243执1913号案查封的登记在刘军名下的（房地产权证号：彭水县房地证2012字第2xxx号）房屋项下的1x-x、1x-x的执行。（2018）渝0243民初2449号调解书确认原告对刘军名下（房地产权证号：彭水县房地证2012字第2xxx号）的房屋享有优先受偿权，同时，被告的购房合同、收条等材料的真实性无法确定，而且刘军在提供房屋抵押贷款时及贷款后均未告知原告房屋已出售给传天尧、彭伟，其行为严重损害原告利益，因此原告作为善意第三人，抵押权应当受到法律保护。同时。为维护金融秩序，避免债务人私自变卖抵押物损害金融机构利益，法律应当保护抵押权人的利益。被告传天尧辩称：我的房屋是在2012年6月就买了进行装修，装修后8月份就搬进去居住至今，我们买房在前，农商行抵押贷款在后，不应恢复执行。被告彭伟辩称：原告贷款时并没有对房屋进行实地查看，我们买房在前，他们贷款在后，所以损失应他们自己承担，不应恢复执行。第三人刘军、李红蓉未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案经审理认定事实如下：2012年6月25日，被告传天尧与第三人刘军签订《房屋出售合同》，双方约定：“一、甲方（刘军）自愿将xx镇xx村x组（小地名：农夫xx）靠公路正在修建的房屋1x楼第x号一套出售给乙方（传天尧），面积66.05平方米（含楼梯公用面积）出售给乙方......3、水电线路安装到户，安装费户外由甲方负责，户内由乙方负责。交房时水电没有安装到位，乙方只能用甲方的水电，水电上户费由乙方负责。三、房屋价格合计人民币90 000元，（大写：玖万元整）......注：本合同房款部分包括房价、房屋过户费用、甲方在五年后、六年内负责把该房屋产权过户给乙方，并不得收取任何费用。”甲方刘军、乙方传天尧在该合同上签字捺印确认。刘军于当日给传天尧出具收条两张，内容分别为收到传天尧水、电、上户费4000元整，收到传天尧房款90 000元整。2012年11月17日，被告彭伟与第三人刘军签订《房屋出售合同》，双方约定：“一、甲方（刘军）自愿将xx镇xx村x组（小地名：农夫xx）靠公路正在修建的房屋1x楼第x号一套出售给乙方（彭伟），面积103.45平方米（含楼梯公用面积）出售给乙方......3、水电线路安装到户，安装费户外由甲方负责，户内由乙方负责。交房时水电没有安装到位，乙方只能用甲方的水电，水电上户费由乙方负责。三、房屋价格合计人民币150 000元，大写：壹拾伍万元......注：本合同房款部分包括房价、房屋过户费用、甲方在五年后、六年内负责把该房屋产权过户给乙方，并不得收取任何费用。”甲方刘军、乙方彭伟在该合同上签字捺印确认。刘军于当日给彭伟出具收条一张，内容为收到彭伟房款、水、电、上户费104 000元整。2013年11月13日刘军给陈波兰（系彭伟母亲）出具收条一张，为收到陈波兰房款50 000元整。2014年9月24日，第三人刘军与原告重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行签订了《个人贷款合同》，合同约定了借款金额为800000元，用其所有的房屋进行了抵押并办理了抵押登记（彭水县房地证2012字第2xxx号）。涉案的1x-x、1x-x号套房在前述房产证（大证）范围之内，但是未办理独自的房产证（小证）。经本院当庭询问，原告重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行基于第三人刘军是拿大证贷款，故进行了现场查看，未逐户入户查看，对于两被告是否装修入住等情况不清楚。2018年5月25日，彭水苗族土家族自治县人民法院依法受理原告重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行诉第三人刘军、李红蓉金融借款合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2018年8月7号作出（2018）渝0243民初2449号民事调解书，约定若被告未按约定履行还款义务，则原告就登记在刘军名下的位于重庆市彭水苗族土家族自治县xx街道xx村x组[房地产权证：彭水县房地证2012字第2xxx号、他项权证号：316房地证（押）2014字第01xxx号]的房屋享有优先受偿权。第三人刘军、李红蓉未按时履行到期债务，原告向本院申请强制执行，本院依法作出（2019）渝0243执1913号执行裁定书，查封了登记在刘军名下的房产证为彭水县房地证2012字第2xxx号的房屋。后被告传天尧、彭伟分别请求法院排除对彭水县房地证2012字第2xxx号房地产权证中1x-x、1x-x号套房的执行。2020年7月7日，彭水苗族土家族自治县人民法院依法作出（2020）渝0243执异30号、（2020）渝0243执异31号执行裁定书，分别排除对本院（2019）渝0243执1913号案查封的，登记在被执行人刘军名下的彭水县房地证2012字第2xxx号房地产权证项下1x-x、1x-x号套房的执行。以上事实有《房屋出售合同》、《收条》、《户口簿》、《11-4号房屋室内图片》、（2018）渝0243民初2449号《重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民事调解书》复印件、（2020）渝0243执异30号、（2020）渝0243执异31号《重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院执行裁定书》复印件以及庭审笔录相佐证，足以认定。本院认为，本案系一起申请执行人执行异议之诉，争议的焦点在于第三人刘军名下的彭水县房地证2012字第2xxx号房地产权证项下1x-x、1x-x号套房是否应该纳入执行范围而恢复执行。在房屋抵押时，作为专业金融机构应当对房屋的的基本情况进行调查核实，本案中两被告购房在前，而抵押贷款在后，原告重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行未逐户入户查看了解情况，也未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽专业金额机构审慎、合理的注意义务，原告重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行虽然享有彭水县房地证2012字第2xxx号房地产权证的抵押优先受偿权，但是由于对涉案房屋未尽审慎、合理的注意义务，故如前分析，原告重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行已经丧失了涉案1x-x、1x-x号两套房屋的抵押优先受偿权。而且涉案1x-x、1x-x号两套房屋是两被告自住，并非炒房等，涉及到实际解决民生个人住院需求，从价值取向而言，也不宜纳入执行范围。故第三人刘军名下的彭水县房地证2012字第2xxx号房地产权证项下1x-x、1x-x号套房不应该纳入执行范围而恢复执行。另根据《最高人民法院》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中在彭水苗族土家族自治县人民法院查封该涉案房屋之前，被告传天尧、彭伟已在2012年分别与第三人刘军签订了合法有效的书面《房屋出售合同》，并且二被告已经合法装修搬迁入住，亦完成支付了全部购房款，两份书面的《房屋出售合同》中载明：“甲方在五年后、六年内负责把该房屋产权过户给乙方，并不得收取任何费用”，可见出售方刘军应按照合同约定义务在合同签订的五年后、六年内将房屋产权过户给买受人传天尧和彭伟，导致未办理房屋过户登记的原因是出售方即第三人刘军的违约行为，非因买受人自身原因未办理过户登记。因此本案符合《最高人民法院》第二十八条的规定，第三人刘军名下的彭水县房地证2012字第2xxx号房地产权证项下1x-x、1x-x号套房不应该纳入执行范围而恢复执行。综上，依据《最高人民法院》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：驳回原告重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行的诉讼请求。本案案件受理费4900元（原告重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行已预交4900元），由原告重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。  审   判  长    谢再守                          人民陪审员    豆文国                          人民陪审员    毛廷太                      二〇二〇年十二月二十一日                     书  记  员    高建容  1