广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初13491号原告（反诉被告）：梁权辉，男，1980年11月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××。公民身份号码：440××××××××××××817。原告（反诉被告）：陈清兰，女，1985年2月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××。公民身份号码：440××××××××××××02X。上列两原告共同委托诉讼代理人：张金花，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：刘芷伊，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄成，男，1982年1月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××。公民身份号码：430××××××××××××639。被告：李婷，女，1984年12月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××。公民身份号码：430××××××××××××523。上列两被告共同委托诉讼代理人：田家刚，广东嘉骏律师事务所律师。原告梁权辉、陈清兰与被告黄成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，根据两原告的申请，追加了李婷作为本案被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁权辉及两原告的共同委托诉讼代理人张金花、被告黄成及两被告的共同委托诉讼代理人田家刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁权辉、陈清兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄成立即向原告支付拖欠的房款15万元；2.判令被告黄成向原告支付违约滞纳金，滞纳金暂计至2020年9月2日为115770元（其中以110万元为基数，按照日利率千分之三自2020年4月15日起计算至2020年4月26日止为36300元；以93万元为基数，按照日利率千分之三自2020年5月16日起计算至2020年5月29日止为36270元；以15万元为基数，按照日利率千分之三自2020年5月29日起计算至实际支付日止，暂计至2020年9月2日为43200元）；3.判令被告黄成向原告赔偿损失10万元；4.判令被告黄成立即向原告支付经纪服务费15000元；5.被告李婷对被告黄成的上述债务承担连带责任；6.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告、被告、珠海市喜发发房地产投资咨询有限公司于2020年4月1日签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告将珠海市香洲区×××××××××××××××××（含车位）出售给被告，转让总价款为258万元。首先，合同第九条第3项约定：“买卖双方任何一方超过上述约定履约期限，违约方须向守约方赔偿违约期限的滞纳金，按照总房款的日3‰计算至调解执行日或诉讼判决执行日”；合同第十四条备注第4项手写约定：“买方一周内支付首付款肆拾万元（含定金），两周内再支付首付款壹佰壹拾万元”。合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告迟迟不支付第二笔首付款110万，原告和中介多次催促后，被告才于2020年4月26日向原告支付110万首付款，共迟延支付11天。其次，合同第十四条备注第3项手写约定：“如果买方选择一次付款时间不超过45天”，被告已明确向原告以及中介方表示自己资金到位，无需申请银行按揭贷款，要一次性付款，但付款期限届满后被告又一次违约，迟迟拖延、拒不支付尾款，导致合同无法继续履行。最后，在案涉合同协商和履行阶段原告多次表示其急需尽快拿到房款去偿还亲戚的债务以及支付采购款，但被告在清楚原告资金压力的情况下还是故意违约，导致原告发生直接经济损失。另，被告李婷与被告黄成是夫妻，被告黄成与原告签订了房屋买卖合同，但在办理过户当日，被告黄成临时要求将该房屋登记在其配偶李婷名下，现案涉房屋已完成过户登记至被告李婷名下，但二被告仍拖欠购房尾款15万元拒不支付，根据合同的约定应向原告支付违约滞纳金，并赔偿原告遭受的损失。被告黄成、李婷共同辩称：一、两原告追加李婷为被告缺乏事实与法律依据。案涉《房地产买卖及居间合同》（简称“合同”）系被告黄成与两原告签订并实际履行，则案涉房屋买卖合同主体为黄成与两原告，根据合同相对性原则，李婷不应作为本案被告参加诉讼。二、关于本案的交易标的物。本案交易标的物包括房产与车位两部分。1.合同第一条约定，交易标的系珠海市香洲区×××××××××××××××××；2.合同第十四条“备注”之1约定，本合同含本小区地下室B364-1、B364-2号子母车位。两部分交易标的的价款合计为258万元，其中车位价款为15万元，房款为243万元。三、关于本案的付款方式。合同履行过程中采用的付款方式系“一次性付款”，故合同中关于“按揭贷款”的条款对双方不适用。1.2020年4月1日，原告、被告与第三人签订合同，采用的系第三人提供的格式合同。2.关于付款方式及时间，合同列举了两种情形。第一种是“按揭贷款”，即“买方以自有资金支付部分房款+银行贷款”；第二种情形是“一次性付款”，即“买方以自有资金支付全部房款”，无须银行贷款，需要说明的是，此处的“一次性付款”是俗语的叫法，指的是资金来源系买方资金，并非指一次支付全部房款，从交易惯例来看，大多采用以自有资金分次支付的做法。3.合同中关于“按揭贷款”的约定包括：（1）第三条第3款“按揭贷款，买方于过户当天缴纳完双方税费后支付首付款”；（2）第十二条“其他约定”后的手写条款“买方一周内支付首付款肆拾万元（含定金），两周内再支付首付款壹佰壹拾万元”。4.合同中关于“一次性付款”的约定包括：（1）第三条第2款“买方一次性付款，需在过户当日缴纳完双方税费后付清”；（2）第十四条“备注”之3“如果买方选择一次性付款，时间不超过45天”。即，“一次性付款”的时间为合同签订后45天，但是付清房款的前提条件是“过户当日”。5.从合同履行情况看，实际采用的是“一次性付款”，即买方（被告）用自有资金支付的房款。其中，2020年4月1日支付10万元，2020年4月4日支付30万元（4月4日-6日每日转账10万元），2020年4月26日支付110万元，2020年5月29日支付93万元。四、两被告的房款支付未逾期，原告主张被告承担房款的逾期付款滞纳金没有依据。（一）关于原告主张的110万元房款对应的滞纳金。如上所述，付款方式系“一次性付款”，付款时间是合同签订后的45天即2020年5月16日，且须满足“过户当日”这一条件。2020年4月26日，在原告尚未履行办理房产过户义务时，黄成主动提前支付了110万元，不仅不属于逾期付款，而且体现了积极履行合同义务的姿态。反倒是原告在收到被告提前支付的部分房款后怠于履行提交过户材料的义务，致使过户一再延期，损害了被告的权益。（二）关于两原告主张的93万元房款对应的滞纳金。如上所述，付款方式系“一次性付款”，虽然付款时间约定是合同签订后的45天即2020年5月16日，但是还须满足“过户当日”这一条件。截至2020年5月16日，因原告怠于提交过户资料，房产仍未过户，故付清房款的条件未成就。经被告百般催促，才于2020年5月29日完成房产过户，过户当日，被告即支付了剩余房款93万元，付清了房款，不存在逾期。综上，不存在被告逾期支付房款的情况，原告主张110万元及93万元逾期付款的滞纳金没有依据。五、尚未支付的15万元系车位价款，尚不具备付款条件。2020年5月29日，原告向被告黄成出具购房尾款93万元的收条，同时确认，“由于申报数据出错，剩余车位价值款壹拾伍万元在车位过户当天税费缴交后付清”。由于第三人未充分履行合同约定的办理报税义务等原因，车位尚未过户，尚不具备付款条件，故原告主张被告支付15万元及其滞纳金没有依据。六、原告主张的滞纳金计算方法不符合法律规定。《合同法》第一百一十四条的规定，违约金标准为守约方的实际损失，如上所述，实际损失包括直接损失和履行利益损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。根据上述规定，即使认定被告黄成违约，也不能按照日利率千分之三计算违约滞纳金，而顶多以110万元或者93万元为基数按同期银行存款利率（年利率1.35%）的130%计算。七、原告主张赔偿其损失10万元缺乏依据。原告与他人之间的债务与本案缺乏关联性。被告与原告达成购买案涉房屋协议，双方均应依约履行。某一方构成违约的，应承担违约责任。并且，违约金标准为守约方的实际损失，实际损失包括直接损失和履行利益损失，但不包括与本案缺乏关联性的任何损失。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。被告黄成提出反诉诉讼请求：1.判令两原告协助办理案涉车位过户手续；2.判令两原告向被告黄成支付违约金301860元（以2580000元为基数，按照日利率千分之三自2020年4月20日起计算至2020年5月29日止）；3.判令两原告承担被告黄成向第三人支付的经纪服务费15000元；4.由两原告承担本案诉讼费用。事实与理由：案涉合同第四条第4点约定：“买卖双方须于银行同贷书批复及赎楼后十天内办理网签及交税过户手续”。两原告于2020年4月10日左右应已经完成赎楼，依约应在“赎楼后十天内办理网签及交税过户手续”，但于2020年4月24日在被告黄成催促原告办理交税过户时，原告仍然找理由推脱，不予积极配合过户，直至2020年5月29日在被告交付完房屋尾款后才办理过户手续。根据案涉合同第九条第3点约定，原告应按总房款千分之三支付违约金。由于原告违约，根据案涉合同第九条第2点约定，原告应承担被告已经支付的经纪服务费。原告梁权辉、陈清兰共同辩称：两原告积极按照合同约定履行了义务，不存在任何违约行为，无需向被告黄成承担任何违约责任；同时关于案涉车位过户问题，两原告已多次催促和配合黄成尽快办理，但被告黄成无故找各种理由拒绝办理。首先，2020年4月1日，两原告与被告黄成签订了《房地产买卖及居间合同》，合同签订后两原告严格按照合同约定履行了义务，2020年4月9日，两原告向银行提前偿还按揭款项并申请办理了赎楼，银行于4月26日办理完成并发放了案涉房屋产权证。2020年4月13日，两原告与被告黄成办理了案涉房屋网签手续。2020年4月26日，原告缴交了案涉车位税款。但被告黄成在确定选择一次性付款的方式后，拒不按照合同约定的方式和期限支付购房首付款110万以及剩余尾款，被告黄成的行为系单方面违约，其无权要求原告承担任何违约责任。其次，关于案涉车位过户问题，两原告已多次催促和配合被告黄成尽快办理，系被告黄成无故拒绝办理。其中，2020年5月29日在办理车位过户过程中，税务审批表因车位过户产权份额登记错误，双方经协商撤回了过户申请，约定重新申报一周内办完。2020年6月11日，原告配合被告黄成、李婷在税局办理车位过户，但被告黄成、李婷以税费过高为由拒绝办理，并拒绝支付剩余15万房款，之后两原告以及中介多次催促被告黄成、李婷支付剩余房款及办理过户，但其均已税费过高不合理为由拒绝办理，并借与中介矛盾继续拖延支付剩余房款，可见两原告已充分完成了车位过户协助义务。基于以上事实和理由，两原告认为被告黄成的诉讼请求于法无据，恳请法院驳回其全部诉讼请求。原告梁权辉、陈清兰为其本诉诉称及反诉辩称提供以下证据：1.《房地产买卖及居间合同》；2.案涉房屋（含车位）在喜发发平台挂网出售的截图；3.2020年4月1日录音资料；4.原告与房产中介的微信聊天记录截图；5.收据二份；6.转账记录（2020年4月4、5、6日）；7.录音资料（2020年4月4日）；8.录音资料（2020年4月24日）;9.录音资料（2020年4月25日）;10.转账记录（2020年4月26日）；11.银行转账记录（2020年5月1日）和微信聊天记录；12.银行转账记录（2020年4月3日）；13.银行流水（2020年2月21日-8月21日）；14.中介费收据；15.原告与黄成的微信聊天记录截图；16.房地产交易综合纳税申报表；17.房屋不动产权证；18.收条；19.不动产登记中心受理回执单；20.退件申请单；21.个人贷款提前还款申请审批表及个人贷款还款凭证；22.银行办理业务凭条；23.《珠海市存量房买卖合同》（网签合同）；24.城镇土地使用税、房产税税源明细表；25.办税大厅图片；26.×××××最新市场房价截图。被告黄成就其反诉诉称及两被告为其本诉辩称提供以下证据：1.房地产买卖及居间合同；2.定金收据；3.2020年4月4日的收据；4.2020年4月26日的收条；5.2020年5月29日的收条；6.收款收据；7.被告与中介机构于2020年4月2日的聊天记录；8.被告与中介机构于2020年4月16日的聊天记录；9.被告与中介机构于2020年4月24日的聊天记录；10.被告与原告于2020年4月25日的聊天记录；11.2020年5月14日被告与中介机构的聊天记录；12.案涉房屋网签数据表；13.原告、被告、中介机构三方通话记录；14.2020年6月被告与中介机构的聊天记录；15.中介经理与被告的通话记录；16.案涉房屋价格；17.2020年3月被告与中介机构聊天记录。经审理查明：2020年4月1日，原告梁权辉、陈清兰（卖方）与被告黄成（买方）以及经纪方签订《房地产买卖及居间合同》，约定交易标的为珠海市香洲区×××××××××××××××××；成交总价为258万元。合同第三条约定付款方式：1.买方在签署合同时，交定金10万元予卖方；2.买方一次性付款，需在过户当日缴纳完双方税费后付清；3.按揭贷款，买方于过户当天缴纳完双方税费后支付首付款，此款为房款总价减去银行承诺贷款金额并减去定金得出的首付金额。如果银行实际放款金额与同贷书批准金额不符，买卖双方同意放款后30天内多退少补。如买方个人原因导致银行不批贷款，需在本合同签订之日起120天内将剩余部分房款一次性全款支付给卖方。合同第四条第4点约定：买卖双方须于银行同贷书批复及赎楼后十天内办理网签及交税过户手续。合同第五条约定由买方支付增值税、个人所得税等税费。合同第六条约定交楼日期为2020年12月31日。合同第六、七条载明物业现状为按揭抵押、未出租状态。合同第八条约定：合同签订完毕，买卖双方各自应支付经纪服务费15000元。合同第九条约定违约责任：买卖双方任意一方违约，须承担上述第八条经纪服务费，若共同对经纪方违约则共同承担，若经纪方未完成居间服务，买卖双方可以要求退回相应服务费；买卖双方任何一方超过上述约定履约期限，违约方须向守约方赔偿违约期限的滞纳金，按照总房款的日3‰计算至调解执行日或诉讼判决执行日。合同第十四条备注载明：1.本合同包含本小区地下室B364-1，B364-2号子母车位，房产证编号×××××；2.家私电器情况；3.如果买方选择一次性付款，时间不超过45天；4.买方一周内支付首付款40万元（含定金），两周内再支付首付款110万元。上述合同第三条付款方式第3点“按揭贷款”处有打“√”，第十四条备注部分为手写。2020年4月1日，被告黄成向原告支付定金10万元。2020年4月4日、5日、6日，被告黄成分六次向原告支付定金合计30万元。2020年4月26日，被告黄成向原告支付房款110万元。2020年5月29日，原告梁权辉、陈清兰出具收条，注明：收到买方李婷（黄成夫人）交来购房尾款93万元（房产×××××房）。由于申报数据出错，剩余车位价值款15万元在车位过户当天税费缴交后付清。另查明，两被告系夫妻关系。在履行案涉合同过程中，两原告按照被告黄成的要求，于2020年5月29日将《房地产买卖及居间合同》约定的交易标的（除车位部分）的产权变更登记至被告李婷名下。原、被告已分别向经纪方支付了经纪服务费15000元。再查明，案涉车位坐落在珠海市香洲区×××××××××××B364-1、B364-2号子母车位，登记权属人为原告梁权辉及案外人谢某，共有份额分别为50%，房地权证号分别为×××××号。在庭审过程中，原、被告双方均同意继续履行案涉车位（梁权辉50%份额）的买卖。本院认为，原告梁权辉、陈清兰与被告黄成签订的《房地产买卖及居间合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守。本案争议的焦点在于涉案合同备注内容的适用条件及双方的行为是否构成违约。关于涉案合同备注内容的适用条件。从合同的内容来看，双方当事人确定的是按揭贷款，但不排除一次性付款。合同备注手写第3点约定一次性付款时间不超过45天，即买方一次性付款的时间为45天内，该项内容为特别约定，效力高于合同范本中“买方一次性付款，需在过户当日缴纳完双方税费后付清”的约定，双方在履行合同过程中实际变更了付款方式，由原来的按揭贷款改变为一次性付款，因此，双方应按照合同备注第3点的约定履行，即45天内付清全款，两被告辩称一次性付款还需满足“过户当日”这一条件，理由不能成立，不予采信。合同备注第4点约定“买方一周内支付首付款40万元（含定金），两周内再支付首付款110万元”，两被告主张该约定的前提是按揭贷款方式付款，因此不适用最终的一次性付款方式。本院认为，该项约定并未明确适用的前提是按揭贷款方式付款，且无论以何种方式付款，分期付款与备注第3点的约定并不矛盾、冲突，事实上，在被告黄成提出可一次性付款时，双方并未就此项约定作出变更，因此，该项约定仍适用于一次性付款方式，被告黄成应当依约于2020年4月8日前向两原告支付房款40万元，于2020年4月15日前再支付房款110万元。被告黄成未按约定期限支付房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告黄成主张，按照合同约定卖方应在赎楼后十天内办理网签及交税过户手续，两原告未按照该约定进行交税过户手续，构成违约。本院认为，合同第四条第4点约定“买卖双方须于银行同贷书批复及赎楼后十天内办理网签及交税过户手续”，按一般文字理解，网签及交税过户手续的前提是“银行同贷书批复”及“赎楼后十天内”两者同时具备，但双方在履行过程中已实际变更付款方式为一次性付款，不存在银行同贷书批复问题，即该条款已不适用，被告黄成据此主张两原告违约，没有事实依据。结合以上分析，现就两原告提出的本诉诉讼请求及被告黄成提出的反诉诉讼请求作如下评判：一、两原告主张被告黄成拖欠房款15万元。依据两原告于2020年5月29日出具的收条内容，可以确定案涉车位的价值为15万元，且包含在合同总价款258万元内，两原告主张余款15万元为房价款，与事实不符。鉴于双方均同意继续履行案涉车位（梁权辉名下的50%份额）的买卖，故被告黄成应当向两原告支付车位款15万元。同时，两原告也应当协助被告黄成办理案涉车位（梁权辉名下50%份额）转移登记至被告李婷名下的手续。原、被告就此部分主张分别提出的诉讼请求，本院均予以支持。二、两原告主张被告黄成未按照约定期限履行付款义务，构成违约，请求违约滞纳金，符合合同约定，应予支持。对于违约金的计算标准，尽管两原告已自愿调整为日千分之三，但也明显超过其实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为按照应付未付款的日千分之一，分别自逾期之日起计算：①按照合同约定，被告黄成应于2020年4月15日前支付110万元，但被告黄成实际支付时间为4月26日，故被告黄成应向两原告支付以110万元为基数，按照日千分之一，从2020年4月16日计算至4月26日的违约金，即12100元（110万元×1‰×11天）。②按照合同约定，被告黄成应于2020年5月15日前付清房款93万元（258万元-40万元-110万元-15万元），但被告黄成实际支付时间为5月29日，故被告黄成应向两原告支付以93万元为基数，按照日千分之一，从2020年5月16日计算至5月29日的违约金，即13020元（93万元×1‰×14天）。以上两项合计25120元。关于未付车位款15万元，两原告已在2020年5月29日的收条上注明该款于车位过户当天税费缴交后付清，系对原合同内容进行变更，合法有效，现车位尚未过户，两原告主张该款项逾期违约金，没有事实依据，本院不予支持。三、两原告主张因被告黄成拖欠支付房屋价款导致原告没有及时偿还他人款项产生利息周转费，要求被告黄成赔偿损失10万元，被告黄成认为与本案无关，不予认可，鉴于两原告未能提交充分证据证明该费用是被告延迟付款所造成的损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。四、两原告主张被告黄成逾期付款构成违约，应按合同约定承担两原告已支付的经纪服务费15000元。《房地产买卖及居间合同》第八条约定了居间服务内容，第九条违约责任第2点约定“买卖双方任意一方违约，须承担上述第八条经纪服务费，若共同对经纪方违约则共同承担”，从文义上理解，该违约责任条款是针对居间服务的违约情形，本案中，被告黄成因逾期付款构成违约，两原告主张适用上述条款要求被告黄成承担支付经纪服务费的违约责任，缺乏理据，本院不予支持。五、关于被告李婷的责任问题。两被告辩称案涉合同主体为被告黄成与两原告，被告李婷不应作为本案被告。本院认为，虽然案涉合同不是由被告李婷签订，但在履行过程中，应被告黄成的要求，案涉房屋登记至被告李婷名下，对此，被告李婷既知情，亦已作为实际买受人履行了合同，且两被告是夫妻，被告黄成在夫妻关系存续期间为家庭购买房屋所产生的债务也属于夫妻共同债务，因此，两原告请求被告李婷对被告黄成因购买案涉房屋所产生的债务承担连带责任，本院予以支持。六、如前所述，两原告并无违约行为，被告黄成反诉请求两原告支付违约金及承担经纪服务费，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄成于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）梁权辉、陈清兰支付车位款150000元，同时，原告（反诉被告）梁权辉、陈清兰协助被告（反诉原告）黄成办理坐落在珠海市香洲区×××××××××××B364-1、B364-2号子母车位（梁权辉名下50%份额、权属证号为珠字第×××××号）转移登记至被告李婷名下的手续；二、被告（反诉原告）黄成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）梁权辉、陈清兰支付违约金25120元；三、被告李婷就被告（反诉原告）黄成的上述第一、二项债务对原告（反诉被告）梁权辉、陈清兰承担连带清偿责任；四、驳回原告（反诉被告）梁权辉、陈清兰的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄成的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7012元、财产保全费2424元，合计9436元，由原告梁权辉、陈清兰负担4900元，被告黄成、李婷负担4536元；反诉受理费4152元，由原告梁权辉、陈清兰负担1329元，被告黄成负担2823元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  冯丽萍人民陪审员  夏健军人民陪审员  伍海枚二〇二〇年十二月十六日书 记 员  容景豪张晓辉