四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初2660号 原告：张建，男，汉族，生于1972年12月23日，住四川省西充县。 原告：王小华，女，汉族，生于1975年8月1日，住四川省西充县，系原告张建之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：侯谦，四川杉侯律师事务所律师，一般代理。 二原告共同委托诉讼代理人：范炳凯，四川杉侯律师事务所律师，一般代理。 被告：四川浩博建设有限公司，住所地四川省西充县晋城镇虹溪路，统一社会信用代码91511325MA6292362B。 法定代表人：刘东，公司总经理。 原告张建、王小华与被告四川浩博建设有限公司（以下简称浩博公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建、王小华的委托诉讼代理人范炳凯，被告浩博公司的法定代表人刘东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张建、王小华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告四川浩博建设有限公司立即为原告办理位于四川省南充市西充县××街道××路××号××小区××幢××单元××层××号房屋的不动产权属登记；2、请求判令被告按日万分之一的标准以已付购房款359580元为基数向原告支付2015年1月1日至2018年2月2日期间的逾期交房违约金40524.67元（359580元×0.0001×1127天＝40524.67元）；3、请求判令被告从2015年12月25日起按日万分之一的标准以已付房款359580元为基数向原告支付延迟办理转移登记的违约金（算至2020年8月20日为61056.68元）至办理完结之日止（359580元×0.0001×1698天＝61056.68元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月14日与被告四川浩博建设有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告开发建设的位于西充县××路××小区××幢××单元××层××号房屋，建筑面积约101.29平方米，套内建筑面积85.99平方米，套内建筑面积单价4181.65元／平方米，价款为人民币359580.00元。合同第六条第三款约定“贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的55%，其余价款可以向西充县农村信用合作联社银行或住房公积金管理机构借款支付”附件五：付款方式及期限约定“按揭付款；买受人于2014年2月14日前付房款199580.00元，余款160000.00元整向西充县农村信用合作社按揭贷款”。在合同签订后，原告张建、王小华按约向被告支付首付房款199580元、向西充县农村信用合作社按揭贷款160000元支付被告，原告已按约支付被告全部房款；已付款合计359580元。合同第十一条约定被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，且在该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等，但被告实际于2018年2月2日才完成竣工验收，已构成迟延交房的违约行为；据合同第十三条第一款第2项“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金……”约定，被告应当向原告支付从2015年1月1日起至2018年2月2日期间的违约金40524.67元。合同第二十条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付违约金，故被告应当立即履行办理房屋权属转移登记的义务；由于未在合同中详细约定违约金计算标准和金额，据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告有权主张被告以全部已付房款359580元为基数，从2015年12月25日起，按照日万分之一的标准支付迟延办理转移登记的违约金至履行义务时为止。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告浩博公司辩称，案涉房屋不动产登记正在办理中;原告诉请的违约责任已过诉讼时效，应当驳回。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系,2014年2月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......原告购买被告出售的位于四川省西充县××路××幢××单元××层××号房屋，套内建筑面积85.99平方米，商品房单价按套内建筑面积每平方米4181.65元，房屋总价款359580元。被告于2014年12月31日前向原告交付该商品房。逾期交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部己付款万分之1的违约金，并于商品房实际交付之日起2日内向原告支付。初始登记：出卖人应当在Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；转移登记：商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意：如因买受人在规定的期限内未缴清购房款和办理产权的费用，而造成出卖人不能近期办理产权的，出卖人概不负责”。合同签订后，原告按约支付了购房款，并于2015年2月11日向被告交纳房屋契税及产权证工本费。案涉房屋原告于2015年2月12日入住。2018年2月2日，案涉楼栋完成竣工验收备案。原告至今尚未取得案涉房屋不动产权登记证书。2020年8月31日，原告向本院申请进入诉前调解。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告均应按照约定履行各自义务。被告未能按照合同约定交付房屋、办理案涉房屋的转移登记，构成违约，应当承担违约责任。被告辩称原告主张的违约金已过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告诉请的逾期办理转移登记违约金是基于被告逾期办证的违约行为而承担相应违约责任的请求权，应适用诉讼时效的相关规定。因逾期办证的违约行为一直在持续，该违约金的请求权为继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，从原告向我院起诉并申请进入诉前调解程序之日（2020年8月31日）起往前倒推三年计算至被告实际协助办理转移登记之日止，在此期间的违约金未超过诉讼时效的，予以支持。超过部分，原告未举证证明有中断、中止或延长事由，且被告予以抗辩，不予支持。同理，对于逾期交房违约金，从原告向我院起诉并申请进入诉前调解程序之日（2020年8月31日）起往前倒推三年计算至2018年2月2日案涉楼栋完成竣工验收备案之日止。 关于逾期办理转移登记违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证明逾期办理转移登记造成其实际损失的证据，结合原告诉讼请求及本案事实，本院酌定以原告支付购房款为基数按每日0.06‰的标准计算2017年8月31日起至转移登记办理之日止的违约金。 关于逾期交房违约金的计算标准，合同约定，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部己付款万分之1的违约金，并于商品房实际交付之日起2日内向原告支付。合同约定的违约金过高，应予调减。原告未提交证据证明因被告逾期交房造成其实际损失的数额，本院酌定违约金按同期同地段同类房屋租金计算，本院酌定按案涉房屋每月租金547元计算2017年8月31日起至2018年2月2日案涉楼栋完成竣工验收备案之日止的违约金。 综上所述，原告的部分诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告四川浩博建设有限公司于原告张建、王小华向其提交齐备相关资料后六十日内向权属登记机关申请对位于四川省西充县××路××幢××单元××层××号房屋办理不动产权登记； 二、被告四川浩博建设有限公司履行本判决第一项义务后二十日内向原告张建、王小华支付逾期交房违约金2805元； 三、被告四川浩博建设有限公司履行本判决第一项义务后二十日内，向原告张建、王小华支付逾期办理转移登记违约金（以359580元为基数按每日0.06‰标准，自2017年8月31日起计算至转移登记实际办理之日止）； 四、驳回原告张建、王小华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1266元（原告已预交），原告张建、王小华负担633元，被告四川浩博建设有限公司负担633元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后,负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张大明 二〇二〇年十二月十七日 书记员  胡林华