福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0602民初9511号原告：福建漳州农村商业银行股份有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大街53号信合大厦A－B幢，统一社会信用代码91350600K18570963C。法定代表人：王惠山，董事长。委托诉讼代理人：崔传浩，福建远大联盟（漳州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游莺莹，福建远大联盟（漳州）律师事务所律师。被告：漳州市芗城区鸿缘屋房产经纪店，个体工商户，住所地漳州市芗城区新浦路29号竹围新村4幢403室，统一社会信用代码：92350602MA2Y456L7H。经营者：郭翠凤，女，1969年2月23日出生，汉族，住漳州市芗城区。被告：梁国荣，男，1969年11月7日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：林海健，福建簪华律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱羚，福建簪华律师事务所律师。原告福建漳州农村商业银行股份有限公司（以下简称漳州农商行）与被告漳州市芗城区鸿缘屋房产经纪店（以下简称鸿缘房产经纪店）、被告梁国荣占有物返还纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳州农商行的委托诉讼代理人崔传浩、游莺莹，被告鸿缘房产经纪店的经营者郭翠凤、被告梁国荣的委托诉讼人林海健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漳州农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退其所侵占的原告房屋，返还给原告（房屋坐落于芗城区××街××大厦东南角，门牌号码为53-1号）；2、请求判令被告支付占用房屋期间的占有使用费（占有使用费按照每月2500元计算，自2020年7月23日起计算至实际腾退房屋止日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系位于芗城区水仙大街53号信合大厦的建设者和所有权人，该大厦于2002年12月竣工验收。原告诉求腾退的房屋（以下简称“该房屋”）位于信合大厦东南角，门牌号码为53-1号，共上、下两层，总建筑面积约80平方米，该房屋与信合大厦同时竣工验收。房屋建成后，一直由原告占有。2017年12月，原告将该房屋出租给信合大厦业主，并与业主代表签订租赁合同，约定租期为5年，租期自2018年1月1日起至2022年12月31日止，房屋使用费为每年2000元。2020年4月，经业主代表申请，双方终止房屋租赁关系，结算房屋使用费后，业主代表将房屋移交给原告。至此，业主已无权占有、使用该房屋。被告梁国荣居住于信合大厦Ａ幢103室，其未经原告同意或授权，将上述房屋出租给被告鸿缘房产经纪店，侵犯了原告的合法权益，依法应将房屋返还给原告。另被告鸿缘房产经纪店系个体经营户，2020年7月23日晚，在未经原告允许的情况下，擅自进入该房屋，改变房屋用途，于门口悬挂商业牌匾（名称为：鸿缘房产金融），同时开展经营活动。原告认为，上述房屋系原告在具有使用权的土地范围内建造，占有并使用近20年，原告享有合法的占有权。被告未经许可擅自侵占上述房屋，已侵犯了原告的合法权益，鉴于此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院判如所请。被告鸿缘房产经纪店辩称，1、原告诉求缺乏法律依据和事实依据。我方认为，根据目前原告提供的证据，只能证明该房屋与信合大厦有关业主有过租赁关系，有关部门并未将该房屋确权给原告。物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产无权的证明。城市房屋权属登记管理办法第五条也规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。而本案原告对该房屋并未取得房屋权属证书，仅凭该土地使用权证上的红线图就认为该房屋在该红线内就归其所有，显然依据不足。2、原告诉求无事实依据。从该房屋现状来看，该房屋与信合主体是分开的，并不像原告所陈述的与信合大厦同时竣工验收。我方只知道该房屋在我方承租之前是信合小区业主代表梁国荣在管理使用，并不清楚原告所陈述的该房屋使用情况。况且我方进行房屋交接，进行装修使用的整个过程，原告并未提出异议。3、我方使用该房屋是有合同依据，不是未经原告允许擅自使用，该房屋系信合小区业主代表梁国荣在管理使用，一部分做门卫值班室，靠水仙大街店面闲置无用，而我方正为开分店四处找店面房屋。为此，我方与梁国荣签订房屋租赁合同，约定梁国荣将该房屋靠水仙大街店面出租给我方，我方也按约定支付了三个月的租金7500元，并对该店面进行必要的装修，在装修过程也无人提出异议。原告单位就在该房屋旁，应当知道我方对该房屋店面进行装修，却无人出面告知我方该房屋存在权属争议。现该房屋店面由我方依据租赁合同进行使用，至于原告与业主之间对该房屋的权属之争，与我方无关，也不应将我方牵扯其中。综上所述，原告与业主对该房屋店面的权属之争尚未明确，所以原告对我方的诉求没有实施和法律依据，请求依法裁决。被告梁国荣辩称，请求贵院驳回原告的诉讼请求。2020年7月27日，我方在信合小区业主管理委员会的授权下与本案被告鸿缘房产经纪店的经营者郭翠凤签订《房屋租赁合同协议书》，将本案案涉房屋出租给郭翠凤，郭翠凤在租赁案涉房屋后将案涉房屋作为被告鸿缘房产经纪店的经营场所。现本案原告福建漳州农村商业银行股份有限公司认为其为案涉房屋的权利人要求答辩人将案涉房屋返还，此明显缺乏事实与法律依据。1、原告诉求我方将房屋返还给原告，但原告并非案涉房屋的真正权利人，其并未提供完整的证据证明涉案房屋的真正权利归属，其无权要求我方返还房屋及支付占用费。整座信合大厦的产权并非都是原告的，原告真正拥有的合法产权只有一楼的一部分，这可从我方提供的相片和房屋所有权证书可得出此结论。因此，原告提供的漳州市规划竣工测量资料、国有土地使用证均与涉案房屋不存在关联性。原告提供的国有土地使用证书与我方提供的以8户为代表的69户业主的房屋所有权证书均写着使用权面积为“3570.4平方米”，然而这并不是说每户的土地使用权面积都是“3570.4平方米”，而是整个小区的土地面积为“3570.4平方米”，所以原告提供的国有土地使用证并不能说明涉案房屋就是原告的，否则，以此类推，那就可得出这些与8户一样的小区业主的土地使用权也是原告的，显然是荒缪的。同时原告所提供的仅仅只是土地使用证，并未提供房屋所有权证书，无法证明原告系涉案房屋的合法权利人。且原告提供的土地权属证书上也明确标注了公摊面积，原告并未提供证据证明涉案房屋不属于公摊面积部位，应承担举证不能的后果。从我方提供的相片可看出涉案房屋在建筑上与原告在经营的沿街店面是相互独立的，且原告也从未行使过其所谓的使用权，该涉案房屋系小区全体业主用小区的公摊土地所建设的值班室的部分改为店面，与原告的土地及店面都是相互独立的。因此原告并未提供充分的证据证明其为涉案房屋的合法权利人，其无权要求我方返还房屋。且原告此次为第二次起诉，至今均未能提供合法的房屋权属证书来证明其对涉案房产享有合法权利，应承担举证不能的后果。2、涉案房屋的性质属小区业主共有，我方有权在业主委员会授权的情况下将涉案房屋出租，原告无权要求返还房屋。根据原告提供的2017年12月31日的内部账现金收入凭证，摘要为“2018年小区管理房使用费”，即涉案房产的性质属小区管理房，应属小区全体业主共有，故原告不具备涉案房屋的合法权利，该店铺所占用的土地也是整个小区的公共用地，且涉案房屋没有任何建设规划合法审批手续，原告未提供证据证明该房屋归其所有。因此涉案房屋系属小区业主共同共有，并非原告。我方基于业主委员会的授权，将涉案房屋出租给被告漳州市芗城区鸿缘屋房产经纪店的经营者郭翠凤，合法合理，原告无权要求我方返还房屋。3、原告所提供的《协议书》无法证明其为涉案房产的真正权利人，其对涉案房屋是否享有合法权利应以相关政府部门出具的房屋权属证书为准。原告提供的《协议书》等材料，均不具备真实性与合法性，也没有业主委员会加盖公章，仅有四个人的签名，该四人的身份均无法确定，该四人也无权代表整个小区的业主，是否有小区业主全体同意授权均无证据予以证明。4、退一步讲，即使原告为涉案房屋的权利人，但我方现并非涉案房屋的占有使用人，也不存在我方向其返还房屋即支付占用费的情况，原告要求我方返还及支付费用明显缺乏事实与法律依据。即使存在支付占用费的问题，也应以原告提供的协议书的标准即每年2000元的标准支付占用费，而非每月2500元的标准，原告的诉求缺乏相应事实与法律依据。经审理查明，对本案主要事实认定如下：一、址于漳州市芗城区马灶路与东一号交叉口东北角信合大厦由漳州市城区农村信用合作社联合社（现更名为漳州农商行）建设。2002年12月，经漳州市城市测量队对信合大厦进行竣工测量，并出具《漳州市规划竣工测量资料》，该《漳州市规划竣工测量资料》上载明对信合大厦实地测设结果为：建筑物北侧多处两个一层，东侧多处一个一层（红色部分）。二、信合大厦系集资建房，漳州农商行取得信合大厦Ａ幢底层店面、水泵房、Ｃ幢底层配电室、食堂的所有权，并办理了国有土地使用证［编号：漳国用（2002）字第4××0号、漳国用（2002）字第4××1号、漳国用（2002）字第4××2号］；信合大厦住宅部分经全部房改后，由梁月英等69户业主所有，并各自办理房屋所有权证。梁月英提供的《房屋所有权证》中附记载明：“该房屋个人产权100%，1999年9月以成本价集资建房，其中超面积21.76平方米以市场价出资”。三、信合小区未正式登记成立业委会，2020年4月13日，信合小区以业委会的名义签署《信合小区业主委员会移交事项清单》，该事项清单记载：信合小区老一届业委会（成员四人）与信合大厦新一届业委会（成员六人含梁国荣）办理小区管理费结余款项191309.79元移交事项。四、为证实新一届业主代表经小区业主授权，梁国荣提供《授权与支持签名书》两张，在两张授权与支持签名书中，关于同意新一届业主代表成员及其授权管理小区，大多数业主签名确认。2020年6月1日，信合大厦新业主委员会与梁国荣签订《信合小区物业管理人员聘用协议》，聘用梁国荣管理小区物业，由梁国荣代收小区物业费、卫生费、水费、停车费，业主代表管理会提供一值班场所。2020年7月27日，梁国荣将信合大厦东侧附属楼一楼靠南房间出租给鸿缘房产经纪店，并于鸿缘房产经纪店的经营者郭翠凤签订《房屋租赁合同协议书》，双方约定租赁期限为2020年8月1日至2023年8月1日，每月租金为2500元。五、经现场实地走访，讼争房屋门牌号为漳州市芗城区水仙大街53-1号，位于芗城区××街××大厦东南角，该房屋旁系信合小区出入口道路（设有电控拉门），目前为生活区唯一出入口。信合小区内搭建一堵简易围栏，将住宅区与农商银行工作区隔开，两个区域相互独立，居民区的出入口位于水仙大街，为居民生活出入口；工作区的出入口位于丹霞路，为漳州农商行工作人员出入口。上述事实有原、被告的陈述及双方提供的如下证据予以证实：国有土地使用证［编号：漳国用（2002）字第4××0号、漳国用（2002）字第4××1号、漳国用（2002）字第4××2号］、信合小区业主委员会移交事项清单、《漳州市规划竣工测量资料》、《房屋租赁合同协议书》、《信合小区物业管理人员聘用协议》、《授权与支持签名书》。以上证据经庭审举证、质证，本院对证据的真实性及来源的合法性予以确认。本院认为，占有物返还请求权，是指占有物被他人非法侵占，占有人请求侵占者返还占有物的权利。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条对此进行了规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”故而，本案焦点在于审查漳州农商行是否为信合大厦讼争房屋的占有权利人，对讼争房屋是否享有请求返还的权利。本案中，信合大厦经房改后，漳州农商行取得信合大厦A幢底层店面、水泵房、C幢底层配电室、食堂的所有权，信合大厦住宅部分归梁月英等69户业主所有，讼争房屋系目前位于小区的唯一出入口且配套管理出入电控拉门，应为小区居民生活的必要配套设施。虽讼争房屋系漳州农商行所建，但随着房改该讼争房屋的占有、使用性质已发生改变，故信合大厦东侧附属楼的占有、使用应由小区所有业主共同协商决定。漳州农商行提供的证据不足以证明其是讼争房屋的占有权利人，其请求鸿缘房产经纪店、梁国荣返还讼争房屋并支付房屋占有使用费的证据不足，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告福建漳州农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告福建漳州农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 员 陈学榕二〇二〇年十二月三日法官助理 郑晓婷书 记 员 曾雅静附法律条文：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。