广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初17511号原告：黄芳，女，1977年10月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：朱昌盛，系广东永哲律师事务所律师。被告：高卓，男，1978年7月27日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告黄芳诉被告高卓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄芳及其委托诉讼代理人朱昌盛、被告高卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄芳向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年1月1日至4月30日期间的租金52000元；2.被告将原告的天河区平月路××房的房屋恢复原样后再行交付给原告，并承担交付前的房屋占有使用费（从2020年5月1日起计至实际交付之日止，其中2020年5月1日至2020年5月31日期间的占用费为28600元，2020年6月1日之后的占用费标准为31460元/月）；3.被告支付26000元违约金；4.被告支付物业管理费及垃圾处理费共计3416元、电费445.5元、水费474.03元、燃气费585.56元；5.被告赔偿原告家具电器损坏损失21898元；6.确认原、被告双方租赁合同于2020年4月24日解除；7.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月23日，广州裕丰咨询有限公司介绍被告承租原告位于天河区平月路××房的物业，三方签订《房屋租赁合同》，合同对租期、租金标准等均进行了约定。合同签订后，原告按约定将物业交付给被告居住，原告的家私家电一并移交给被告使用，原、被告及中介三方对原告移交的家私家电进行了清理并造册登记，三方均在《家私家电清单》上签字为证。2019年12月31日，原告发现涉案房屋结构被改建得面目全非，屋内家私家电毁损丢失严重，原告选择了报警，在警察的见证下原告对现场的情况进行了拍照和录像。此后被告自2020年1月起没有支付租金、物业管理费及水电煤气费。被告高卓答辩称：被告于2019年12月31日通知原告解除合同交还房屋，并于当日腾空房屋，所以其后的费用不应由被告承担。且被告已经缴清2019年12月31日前的涉案房屋的租金，对于管理费、水电费、燃气费，因为是滞后出单，所以可能存在没有结清的情况，但原告已收取涉案房屋的租赁押金26000元，足以抵扣上述费用。对于原告主张的家私家电毁损严重，被告确认餐桌、电视机不见了，没有其他家私家电毁损的情况。被告承租涉案房屋是用于公司员工宿舍使用，所以接手涉案房屋后，对房屋进行了改建，房屋原本为五室两厅，把客厅一分为两，客厅隔为卧室、客厅；开放式的餐厅隔了一个卧室出来；缩小了主卧面积，把主卧的门朝主卧内部缩进；把原作为舞蹈室的房屋一分为两，隔成了两间卧室。经审理查明：原告持有天河区平月路××房（以下简称“涉案房屋”）的房地产权证原件，载明房地产权属人为原告。2016年5月23日，原告（出租方）、被告（承租方）及案外人广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）约定：出租方同意将涉案房屋出租给承租方，若该物业附带家私家电出租，则由租赁双方另行签订《家私家电清单》；租期自2016年6月1日起至2021年5月31日止；押金26000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月13000元，从第三年起每2年递增10%；物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等费用由承租方按实际发生支付；（承租方义务）合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外；按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达七日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿；除征得出租方同意外，承租方不得对房屋进行扩、加、改建，不得转租、分租或与他人互换房屋使用，不得改变房屋用途，不得对该物业进行装修，否则出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作赔偿；合同期满，承租方应即时迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方可自行处置，且承租方还需按租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失，守约方有权继续追偿；除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；合同提前解除，承租方应立即迁出涉案房屋，否则视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按前述月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费，如合同提前解除系出租方违约导致，承租方亦应即时迁出涉案房屋，但承租方有权依法追究出租方应承担之全部法律责任等。2016年5月28日，原告（甲方，出租方）、被告（乙方，承租方）及广州裕丰咨询顾问有限公司（见证方，中介方）签订《家私家电清单》，载明甲乙双方就涉案房屋已达成交易，现甲乙双方在中介方见证下签订本清单，家私家电清单如下：冰箱（品牌：容声）一台，空调（品牌：格力）七台，微波炉（品牌：Galanz）一台，抽油烟机（品牌：Dandy加燃气灶）一台，消毒柜（品牌：德意）一台，洗衣机（品牌：小天鹅）一台，电视（品牌：Haier）两台，饮水机一台，鞋柜一套，电视柜（大厅一个，主卧一个）二张，茶几（一大一小）二张，热水器（品牌：能率）一台，餐桌（加6个椅子）一套，沙发（三人+贵妃位）一套，床（加床垫）三张，衣柜（加床头柜、梳妆台）四个；如甲、乙双方系租赁该物业，则甲方将该物业交付给乙方后，乙方应合理使用前述家私家电，如出现丢失或损坏（自然损耗除外），由乙方照价赔偿；备注：①遮阳伞+遮阳伞桌一套，②露台（圆桌1个，3个转椅，4个藤椅），③浴缸1个，④电吹风2台，⑤圆凳4个，⑥铅笔挂衣架2个，⑦榨汁机2台，⑧电插开水壶1个，功夫茶具1套，⑨海尔电脑1台，晾衣架带遥控器1台，台式风扇一个等。上述《合同》签订后，被告向原告支付租赁押金26000元，并支付涉案房屋的租金至2019年12月31日，水电费、燃气费、物业管理费均支付至2019年9月30日。双方均确认涉案房屋租赁期间的租金标准如下：2016年6月1日至2018年5月31日期间月租金13000元，2018年6月1日至2020年5月31日期间月租金为14300元，2020年6月1日至2021年5月31日期间月租金为15730元。2019年12月31日，被告搬离涉案房屋，并于同日由案外人以短信的方式告知原告搬离情况及大门密码（短信内容为：你好请问是南国301房东吗我们公司经营不善租不了你的房子了你的大门密码是……按完按#号键开锁租客也已经都搬走）。原告于同日前往涉案房屋进行查看并报警处理，此后多次向被告发送短信要求其恢复房屋原状、结清物业管理费等杂费，同时告知被告在其将涉案房屋恢复并且交回原告及解除合同之前，原告将按照原合同约定继续收取租金。双方多次沟通未果，原告于2020年6月1日提起本案诉讼。2020年4月24日，原告向被告发出微信，内容如下：高卓先生，你逾期交纳租金、物业管理费、水电煤气费等款项已超过十五天，在租赁期间你还存在不经本人同意私自对本人的房屋进行扩、加、改建的行为，存在私自转租、分租本人房屋的行为，以上行为均严重违反了我们之间《房屋租赁合同》的约定，导致了本人房屋的严重受损、财产的重大遗失。本人原先本着与人为善的原则希望你尽快纠正违约行为，但你把本人的善意当作软弱，对本人的正当要求一直不理不睬。有鉴于此，本人今日（2020年4月24日）郑重通知你如下：自即日起，本人依据《房屋租赁合同》的约定和《合同法》的相关规定，单方解除本人与你之间签订的《房屋租赁合同》。本人将依法追收本合同解除之前你所欠的租金、物业管理费、水电费，要求你将承租的本人房屋恢复原样前的占有使用费，依据合同约定你还须支付相当于押金的违约金，还应承担本人家具电器的丢失、损坏的赔偿责任。原告认为2019年12月31日其并不清楚短信发送人的身份，且短信中也仅表明租客搬走，其后原告多次与被告联系，被告均未表示解除合同，被告一直未恢复房屋原状及通知原告接收房屋，故涉案《合同》应于2020年4月24日解除，且在原告发出上述通知后，被告未按约定交还涉案房屋的，应按双倍租金标准支付占用费。本案审理过程中，原告为证明家电损失情况及其代垫物业管理费等的情况，向本院提交如下证据：1.购物发票两张（原件，分别显示2010年9月18日购买海尔彩电金额5890元，2010年9月18日购买海尔彩电金额7898元）；2.生活缴费账单截图（显示2019年10月金额为219.64元，2019年12月金额为251.46元，2020年2月金额为2.93元，原告称该账单为水费缴费记录）、账单详情截图（显示待缴金额为445.5元，违约金额为17.06元，缴费户名为*芳，缴费单位为广州市电费）、账单详情截图（显示待缴金额为585.56元，缴费户名为*芳，缴费单位为广州燃气集团有限公司，用户地址为广州市天河区珠江新城平月路南国二街南国花园*****301）、账单截图（显示交易日期为2020年4月28日，广州燃气集团有限公司东区支出585.56元，生活缴费支出2.93元、251.46元、219.64元、445.5元）、广州瑞华物业管理有限公司交款通知书[复印件，显示户主为原告南国花园B1（B1-0301），打单日期为2020年5月1日，收费项目2019年10月至2020年4月代收垃圾处理费1金额35元，2019年10月至2020年4月物业服务费1金额3381元]，原告表示其已代垫涉案房屋2019年10月1日至2019年12月31日期间的水电费及燃气费，物业管理费及垃圾处理费并未缴纳。经质证，被告表示无法确认证据1所涉商品是否为涉案房屋内家电；对证据2真实性没有异议，确认原告已支付相关费用。另，本院组织原被告双方至涉案房屋进行现场勘查，情况如下：1.原、被告双方确认勘查当日的涉案房屋现状与2019年12月31日被告搬离涉案房屋时的状况一致；2.勘查现场可见涉案房屋格局为：小客厅一间、卧室八间、卫生间两间、阳台两个；3.原被告双方确认，被告对涉案房屋的改动如下：（1）房屋进门即为南北向客厅，被告在客厅中部偏北及偏东位置间隔了两面墙，形成了东西向的小客厅及南北向的走廊，两堵间隔墙形成的客厅南部区域有一间卧室；（2）客厅东面原为餐厅，被告在与厨房门垂直的区域建有一堵墙与客厅原东面墙体连成一线，该加建的墙体东面区域（即原餐厅区域）为一间卧室；（3）将原主卧室大门向内（南方向）推进至与原卧室内衣柜门平齐；（4）原舞蹈室区域（呈“L”形），将该舞蹈室西侧及南侧分别间隔为一间卧室，所间隔成的两间卧室房门呈垂直状态。诉讼过程中，本院就涉案房屋的内部布局及结构向广州市规划和自然资源局天河区分局发函询问，该局于向本院作出复函并附有附件“建设工程规划许可证存根（穗规建字[1999]第0209号）及其附图、附件”。原、被告均对前述函件、复函及相关附件的真实性、合法性、关联性予以确认，原告确认涉案房屋的原始格局即为上述复函附件中华南理工大学建筑设计研究院制作的南国花园B区住宅三层平面图中B1座部分其中右下角01号房的格局，被告亦确认其接收涉案房屋时的原状即为上述平面图中的格局。原告另明确其第二项诉请要求被告将涉案房屋恢复原状即为将涉案房屋按照前述双方确认的涉案房屋的原始格局进行恢复。案件审理过程中，双方就相关问题发表如下意见：1.原告主张被告赔偿家具、电器损失21898元的具体构成及计算方式为高档餐桌作价为8000元，海尔电视LE46T320作价为7898元，一套真皮沙发及六张真皮餐椅作价为6000元，上述价格共计21898元，高档餐桌购买时花费了1万多元，但没有保留相应的凭证，餐桌于2011年购买，海尔电视LE46T320的价格已提供发票予以证明，真皮沙发、真皮餐椅于2011年购买，相关的购买凭证没有保留，家私家电清单上也显示有沙发和餐椅；2.关于涉案房屋门锁情况，双方均确认涉案房屋大门的门锁为电子密码锁，被告表示其已于2019年12月31日将密码交付给了原告；3.2019年12月31日原告查看涉案房屋的具体情况，原告表示其当日前往涉案房屋并用收到的电子密码开锁进入房屋，房屋内无人居住，堆放了很多杂物，房屋格局与交付给被告使用时变动很大，所以报警处理并多次致电要求被告到场处理，原告当日离开涉案房屋后一直没有再返回，也没有更改过大门门锁密码，现房屋处于空置状态，没有另行出租；被告表示其于2019年12月31日搬离涉案房屋后没有再返回，且根据《合同》的约定房屋内的装修均归出租方所有，所以被告在搬离前并未对房屋内的改建进行复原，而且被告已支付了租赁押金26000元，即使原告认为改建需要复原，该笔租赁押金足以支付所谓的复原费用；原告就此回应表示被告对涉案房屋的装修并未经过原告同意；被告抗辩称其于2016年5月23日接收涉案房屋，2016年6月1日已装修完毕，期间原告前往涉案房屋协助被告到物管处办理小区门禁卡，当时原告已经进入涉案房屋，故原告知悉被告对房屋进行装修且未提出异议应视为原告默许被告进行装修，被告就其该项抗辩未提交证据予以证明。本院认为：涉案《合同》中包括原、被告之间就涉案房屋成立的租赁合同法律关系及双方分别与中介方成立的居间合同法律关系，本案中仅对上述租赁合同法律关系进行审处。上述租赁合同法律关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于原告请求确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2020年4月24日解除的问题。根据前述查明，被告虽于2019年12月31日搬离涉案房屋，并于当日将搬离情况及大门电子锁密码发送给原告，但原告于当日进入涉案房屋查看后已明确对于房屋的状况提出异议以及要求被告恢复房屋原状、办理交接手续等，故在租赁期限未届满且双方未就解除合同达成合意的情况下，被告单方搬离涉案房屋的行为并不产生解除双方间租赁合同关系的法律效果，后原告于2020年4月24日向被告作出解除房屋租赁合同关系的意思表示，而根据《合同》的约定，原告于当时已享有约定的合同解除权，故双方间租赁合同关系已于上述意思表示到达被告之日（即2020年4月24日）解除，对于原告该项诉讼请求本院予以支持。结合上述关于解除时间的认定，被告应向原告支付涉案房屋2020年1月1日至2020年4月24日期间的租金54340元[42900元（14300元/月×3个月）＋11440元（14300元÷30日×24日）]，现原告要求被告支付上述期间租金52000元属于其对自身权利的合法处分，本院予以照准。关于原告要求被告将涉案房屋恢复原状后交付原告，并支付房屋交付前的占有使用费问题。首先，双方均对于被告改动涉案房屋格局的情况予以确认，而《合同》中明确约定承租人未经出租方同意不得对房屋进行扩、加、改建，被告并未就其关于改动涉案房屋结构系经过原告默许的抗辩提交证据予以证明，故被告应承担举证不能的不利后果，本院据此认定被告存在未经原告同意擅自对涉案房屋进行改建的行为，现原告要求被告按照经双方确认与房屋原始格局一致的华南理工大学建筑设计研究院制作的南国花园B区住宅三层平面图中B1座部分其中右下角01号房的格局样式恢复涉案房屋原状并无不妥，且被告应在完成上述复原工程后及时将涉案房屋交付原告，故本院对原告该项诉请予以支持。其次，对于原告要求被告支付房屋交付前的占有使用费问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在被告擅自对涉案房屋进行改建且搬离涉案房屋后，原告应履行及时止损义务，避免损失进一步扩大，综合考虑本案双方的沟通等情况，本院酌情按照合同解除前的租金标准支持两个月房屋占用费的空置损失28600元（14300元/月×2个月），对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金26000元的诉讼请求。原告已收取被告支付的租赁押金26000元未予退还，现其再行主张被告承担违约金26000元，其该项主张并不符合《合同》中关于违约责任承担的相关约定，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张被告支付合同物业管理费等杂费的诉请。其中物业管理费及垃圾处理费3416元，原告并未予以垫付，故其要求被告向其支付理据不足，本院不予支持。至于涉案房屋的电费445.5元、水费474.03元、燃气费585.56元，原告已提交证据证明其代垫情况，被告亦予以确认，结合涉案租赁合同法律关系的解除情况，原告诉请被告承担上述款项并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿家具电器损失21898元的问题。原告表示该损失包含餐桌（2011年购买）、海尔电视（2010年购买）以及真皮沙发和餐椅（2011年购买），被告则确认涉案房屋内餐桌、电视已不见，结合双方陈述及举证，综合考虑上述家私家电的使用年限和折旧情况，本院酌情判令被告向原告赔偿家具电器损失3000元，对于原告超出上述部分的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告黄芳与被告高卓就天河区平月路南国二街2号301房成立的房屋租赁合同法律关系于2020年4月24日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告高卓按照华南理工大学建筑设计研究院制作的南国花园B区住宅三层平面图中B1座部分右下角01号房部分对上述房屋予以复原并交付原告黄芳；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告高卓向原告黄芳支付上述房屋2020年1月1日至2020年4月24日期间的租金52000元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告高卓向原告黄芳支付上述房屋的空置损失28600元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告高卓向原告黄芳支付上述房屋的电费445.5元、水费474.03元、燃气费585.56元；六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告高卓向原告黄芳赔偿家具电器损失3000元；七、驳回原告黄芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6805元，由原告黄芳负担5015元，由被告高卓负担1790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  关东英人民陪审员  马 颖二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  谢丽军