湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初987号 原告：桂阳县金盛房地产开发有限责任公司，地址：湖南省。 法定代表人：邓志勇，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何昌亮，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。 被告：郴州市宇纳房地产策划有限公司，地址：郴州市。 法定代表人：欧阳瑞轩，系公司董事长。 委托诉讼代理人：黎春珠，湖南锦昇律师事务所律师。 被告：彭新河，男，汉族，居民，住湖南省。 原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司与被告郴州市宇纳房地产策划有限公司、彭新河、湖南长信建设集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人何昌亮、被告郴州市宇纳房地产策划有限公司的委托诉讼代理人黎春珠到庭参加了诉讼。被告彭新河经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求；1、请求判令解除原告与被告郴州市宇纳房地产策划有限公司于2019年5月10日签订的《商品房买卖合同》以及于2019年11月27日签订的《万福商城商品房买卖补充合同》；2、请求判令被告郴州市宇纳房地产策划有限公司立即向原告返还安仁县万福商城负一楼车位用房5600㎡，一、二楼商业用房9100㎡。并立即拆除被告郴州市宇纳房地产策划有限公司对安仁县五一中路万福商城负一楼车位用房及一、二楼商业用房的全部装饰装修，恢复原状；3、请求判令被告郴州市宇纳房地产策划有限公司向原告支付其收取的安仁县万福商城房屋出卖款、租金、定金共计80万元，被告彭新河承担连带责任；4、请求判令被告郴州市宇纳房地产策划有限公司向原告支付违约金100万元，被告彭新河承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月10日，原告与被告郴州市宇纳房地产策划有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告郴州市宇纳房地产策划有限公司以总价3980万元购买原告开发位于安仁县万福商城负一楼车位用房，面积约5600平方米（已出售面积除外），一、二楼商业用房，面积约9100平方米（已出售的面积不计）。付款方式为：签订本合同即支付10万元定金，其余房款在2020年1月10日前付清。2019年11月27日原告与被告郴州市宇纳房地产策划有限公司签订《万福商城商品房买卖补充合同》，约定若被告郴州市宇纳房地产策划有限公司在2020年元月20日前未为原告实现销售资金回笼最低300万元，2020年元月20日当日无条件自行终止合同，原告的所有财产仍归原告经营管理。合同终止后，被告郴州市宇纳房地产策划有限公司在万福商城所有投资项目中所产生的债务由被告郴州市宇纳房地产策划有限公司承担，被告彭新河作为担保人承担连带责任。合同到期后，被告郴州市宇纳房地产策划有限公司未按照合同的约定履行相应的义务，给原告造成极大的损失。为维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼，请求判如所请。 被告郴州市宇纳房地产策划有限公司辩称，原告虽与被告郴州市宇纳房地产策划有限公司签订了《商品房买卖合同》及《万福商城商品房买卖补充合同》是实，但涉案房屋未经建设主管部门验收合格，不注备交付条件，系原告违约在先。敬请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 被告彭新河提供书面答辩意见辩称，彭新河在《商品房买卖合同》是委托代理人的身份，在《万福商城商品房买卖补充合同》是担保人地位，且原告违约在先。敬请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司为支持其诉讼请求，向法庭提供下列证据： 证据1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，拟证明原告的身份情况和诉讼主体适格； 证据2、被告郴州市宇纳房地产策划有限公司工商登记信息，拟证明被告郴州市宇纳房地产策划有限公司的身份信息和诉讼主体适格； 证据3、预许字（2011）第0019号商品房预售许可证，拟证明涉案房屋可以预售； 证据4、商品房买卖合同，拟证明2019年5月10日，原告（甲方）与被告郴州市宇纳房地产策划有限公司（乙方）签订《商品房预售合同》，合同第二条约定被告买受的商品房为：位于安仁县五一中路万福商城负一楼车位用房，面积约5600㎡（已出售的面积除外）；一、二楼商业用房，面积约9100㎡（已出售的面积不计），所购面积均包括公摊面积。第三条预定计价方式为：实行统包价格，总价39800万元整。第四条约定付款方式、违约金及甲方行使合同单方解除权的条件为：签订本合同即支付10万元定金，其余房款在2020年1月10日前付清。超过最后付款期限，按欠款总额超过的时间计息，月息2%，每月付息。如超过6个月还未付清购房款，则视为违约，应另支付违约金100万元。如金额达1000万元未付清，甲方有权收回未售资产。第五条约定房屋交付为：本合同签订后当天即将房屋按现状交付给乙方； 证据5、房屋分层平面图，拟证明原告出售给被告房屋的平面图； 证据6、万福商城商品房买卖补充合同，拟证明2019年11月27日原告与被告郴州市宇纳房地产策划有限公司（乙方）签订《万福商城商品房买卖补充合同》合同第一条约定：乙方收到甲方总借款210万元（注：2019年7月15日借款60万元，2019年9月16日借款30万元，2019年11月18日借款120万元，合计210万元，见民事调解书）后，一是保证借款用于万福商城项目，不能挪作他用；二是保证2020年1月20日完成销售额300万元以上，且无条件（所有手续，银行按揭等甲方不必满足乙方）为甲方实现销售资金回笼最低300万元。乙方如届时未兑现以上保证，2020年元月20日当日无条件自行终止原合同，甲方所有财产仍归甲方经营管理。乙方所投入的所有资金全部以违约金的形式赔偿甲方。第二条约定双方买卖合同终止，乙方在万福商城所有投资项目中所产生的债务由乙方承担，跟甲方无关。乙方收到客户的订（或押金）金和购房款，必须全部移交甲方。被告彭新河以乙方担保人的名义在补充合同上签字担保； 证据7、合同履行保证书，拟证明2019年11月28日被告彭新河与被告郴州市宇纳房地产策划有限公司共同向原告出具保证书，内容为：鉴于被告彭新河代表被告郴州市宇纳房地产策划有限公司在销售万福商城过程中资金周转困难，特向原告公司股东曹金国再次借款（总共借款210万元），被告彭新河收到借款后，保证履行《万福商城商品房买卖补充合同》所约定的义务； 证据8、湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初1705号民事调解书、借条，拟证明原告按照《万福商城商品房买卖补充合同》的约定将210万元借给了被告郴州市宇纳房地产策划有限公司的代表人和担保人彭新河，用于万福商城项目； 9、承诺书、万福商城装修工程款应付明细、涉案房屋现状照片一组，拟证明2020年元月23日两被告向原告出具承诺书，承诺装修万福商城所欠工程款由被告负责，与原告无关，并再次保证按2019年11月28日两被告向原告所作合同履行保证书生效执行。被告郴州市宇纳房地产策划有限公司对所购商品房进行了一定的装修改造，主要是负一楼砌墙，一楼商铺设地板砖、分割成若干个摊位、安装了卷闸门、玻璃；二楼铺设地板砖；一楼上二楼安装了电梯，以及消防工程等。 被告郴州市宇纳房地产策划有限公司为支持其诉讼主张，向法庭提供下列证据： 证据10、借款银行转账记录，拟证明被告为履行合同向唐晓峰借款200万元用于涉案房屋的改造装饰； 证据11、原告企业信用信息资料，拟证明原告属失信人员，银行拒绝办理按揭贷款。 对原、被告提供的上述证据当庭进行举证、质证，本院认为原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司提供的证据8、被告郴州市宇纳房地产策划有限公司提供的证据10、11与本案不具有关联性，不予采信；原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7、9符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院根据原、被告双方提供的证据，结合庭审查明的情况，确认案件事实如下：原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司在安仁开发建设的万福商城项目，于2011年8月4日取得商品房预售许可证，预售面积为32665.45平方米（住宅面积15396.71平方米、商铺面积11575.05平方米、办公面积400平方米、其他面积5293.69平方米）。2019年5月10日，原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司（甲方）与被告彭新河代表被告郴州市宇纳房地产策划有限公司（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定，甲方将位于安仁县五一中路万福商城负一楼车位用房，面积约5600㎡（已出售的面积除外）；一、二楼商业用房，面积约9100㎡（已出售的面积不计），所购面积均包括公摊面积；以总价款39800万出售给乙方。合同同时对付款方式，违约责任，双方的权利、义务等内容进行了约定。其中第四条约定：签订本合同即支付10万元定金，其余房款在2020年1月10日前付清。超过最后付款期限，按欠款总额超过的时间计息，月息百分之二，每月付息。如超过6个月还未付清购房款，则视为违约，应另支付违约金100万元，如金额达1000万元未付清，甲方有权收回未售资产。合同签订后，被告郴州市宇纳房地产策划有限公司对购买的房屋按合同约定进行整改装饰准备出售。2019年11月27日，原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司（甲方）与被告郴州市宇纳房地产策划有限公司（乙方）签订《万福商城商品房买卖补充合同》，合同第一条约定：因乙方对万福商城装修及营销资金困难，乙方向甲方再借款五十万元，乙方收到甲方总借款210万元（以前已借款170万元）后，保证借款用于万福商城项目，不能挪作他用；保证2020年1月20日完成销售额300万元以上，且无条件（所有手续，银行按揭等甲方不必满足乙方）为甲方实现销售资金回笼最低300万元。乙方如届时未兑现以上保证，2020年元月20日当日无条件自行终止原合同，甲方所有财产仍归甲方经营管理。乙方所投入的所有资金全部以违约金的形式赔偿甲方。第二条约定双方买卖合同终止，乙方在万福商城所有投资项目中所产生的债务由乙方承担，跟甲方无关。乙方收到客户的订（或押金）金和购房款，必须全部移交甲方。为保证《商品房预售合同》及《万福商城商品房买卖补充合同》的履行，2019年11月28日，被告郴州市宇纳房地产策划有限公司以保证人的名义，被告彭新河以保证担保人的名义向原告出具《合同履约保证书》，保证履行万福商城商品房买卖补充合同所确定的义务。合同到期后，被告郴州市宇纳房地产策划有限公司未按合同约定支付原告的购房款，原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司遂于2020年7月8日向本院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 本院认为,本案系商品房买卖合同纠纷。原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司与被告郴州市宇纳房地产策划有限公司签订的《商品房买卖合同》、《万福商城商品房买卖补充合同》，被告郴州市宇纳房地产策划有限公司向原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司出具的《合同履约保证书》，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司已将涉案房屋交付给被告郴州市宇纳房地产策划有限公司，但被告郴州市宇纳房地产策划有限公司至今未按合同约定支付原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司的房款，已构成违约，且被告郴州市宇纳房地产策划有限公司迟延履行债务的违约行为致使不能实现合同目的。现原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司要求被告郴州市宇纳房地产策划有限公司支付违约金100万元的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司要求被告郴州市宇纳房地产策划有限公司支付房屋出卖款、租金、定金共计80万元，未提供证据，本院不予支持。被告彭新河在本案中是代理郴州市宇纳房地产策划有限公司，其行为产生的权利、义务，由被告郴州市宇纳房地产策划有限公司承担。原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司要求被告彭新河承担连带清偿责任的诉讼请求，与法相悖，本院不予支持。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、解除原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司与被告郴州市宇纳房地产策划有限公司签订的《商品房买卖合同》、《万福商城商品房买卖补充合同》； 二、被告郴州市宇纳房地产策划有限公司在本判决生效后十日内将安仁县万福商城负一楼车位用房5600㎡，一、二楼商业用房9100㎡返还给原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司，责令被告郴州市宇纳房地产策划有限公司将安仁县万福商城负一楼车位用房及一、二楼商业用房的全部装饰装修拆除并恢复原状； 三、被告郴州市宇纳房地产策划有限公司在本判决生效后十日内支付原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司违约金1000000元； 四、驳回原告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21000元，由被告郴州市宇纳房地产策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  周凌云 人民陪审员  谢安林 人民陪审员  卢娟林 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  李 芳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。