河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初46号原告（案外人）：常新风，女，1965年7月18日出生，汉族，住河南省修武县。委托诉讼代理人：芦艳萍，河南好谦律师事务所律师。被告（申请执行人）：焦作中旅银行股份有限公司，住所地：焦作市山阳区迎宾路1号。法定代表人：郑江，董事长。委托诉讼代理人：赵振华，河南苗硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫佳佳，河南苗硕律师事务所律师。第三人（被执行人）：焦作万合置业有限公司，住所地：修武县幸福路86号。法定代表人：陈岩，总经理。第三人（被执行人）：张彬，女，汉族，1983年10月25日出生，住焦作市解放区。第三人（被执行人）：赵闯，男，汉族，1984年6月28日出生，住焦作市解放区。第三人：北京翠钰珠阁珠宝有限公司，住所地：北京市朝阳区望京园401号楼29层3309。法定代表人：陈斓，总经理。委托诉讼代理人：崔玉珍，女，公司员工。原告常新风诉被告焦作中旅银行股份有限公司（以下简称中旅银行）、第三人焦作万合置业有限公司（以下简称万合公司）、张彬、赵闯、北京翠钰珠阁珠宝有限公司执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告常新风及其委托诉讼代理人芦艳萍，被告中旅银行的委托诉讼代理人闫佳佳，第三人北京翠钰珠阁珠宝有限公司的委托诉讼代理人崔玉珍等到庭参加诉讼。第三人张彬、赵闯、万合公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。常新风向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告为修武县幸福路86号东方花园小区1号楼1单元303号房产的所有人；2、请求撤销（2020）豫08执异125号以物抵债裁定书和（2016）豫08执125号腾房公告，并停止对该房屋的执行；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年5月3日，王保平与万合公司签订《代建代销协议》，合作开发东方花园项目，协议中明确王保平有权对外销售涉案房产，而且可以代收购房款。2012年万合公司获得涉案房产《商品房预售许可证》。2013年8月，原告与王保平的妻子原辉签订了《房屋买卖协议》，原告依约支付购房款20万元之后，王保平委托员工将房屋钥匙交付原告。2014年初，原告开始对该房屋装修、入住至今，并按规定交纳物业费、水电费。2014年7月22日，万合公司将案涉房屋抵押给被告，引发本案执行异议纠纷案件。本案中，万合公司认可原告的购房行为，并一直知晓原告对房屋的占有、使用和收益的权利。王保平和万合公司签订的《代建代销协议》是合作开发协议，协议中明确了王保平有对外销售房产的权利，原告将购房款交付王保平的妻子原辉，王保平认可原告的购房行为，万合公司也应该认可原告的购房行为。原告已经获得房屋的居住权，原告没有万合公司开具的统一收据，责任不在原告，主要原因是万合公司未及时给原告换取统一收据。万合公司与王保平之间是合作关系，其应当对王保平的房屋销售行为负责，其内部的约定不得对抗善意的相对人即原告。原告是商品房的消费者，在人民法院查封涉案房产之前已签订《商品房买卖合同》，与万合公司形成真实的购房交易关系，原告在修武县无其他住宅可以居住，且已交付超过50%的购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，原告对房屋的居住权优于被告对房屋的抵押权，法院应确认原告对房屋的所有权，撤销以物抵债裁定。案外人北京翠钰珠阁珠宝有限公司与被告签订《商品房买卖合同》中明确自己知道部分房屋被占有的事实，其并非善意的第三人，不能通过善意取得上述房产。综上，原告是涉案房屋的实际所有人，足以排除本案的执行。中旅银行辩称，原告并不享有法律规定的排除执行的权利。涉案房屋在2014年7月份，万合公司向中旅银行申请贷款时用该房产担保并依法办理了抵押登记，因万合公司未按时履行还款义务，我行诉至法院，该抵押权业经人民法院确认，确认我方对上述抵押房产的拍卖款享有优先受偿权，鉴于被执行人万合公司未履行生效判决确定的还款义务，我行依法申请强制执行，对涉案房产行使优先受偿权，并且涉案房产在执行过程中按照司法拍卖流程经过几次公告最终依法裁定将涉案房产用于抵债偿还所欠部分债务，中旅银行依法取得涉案房屋所有权，若原告认为我行对涉案房屋不享有抵押权，不应拍卖涉案房屋，应对生效判决依法提起审判监督程序而不应提起执行异议之诉，法院依法应当原告驳回起诉。根据《物权法》第九条以及第十六条、第十七条规定，原告称购买了涉案房屋，暂不考虑原告是否与万合公司存在真实的买卖房屋的合同关系，中旅银行根据生效判决书向法院申请执行时，涉案房屋仍在万合公司名下，万合公司未履行生效判决确定的还款义务，中旅银行有权在执行阶段处置涉案房产，原告若真与万合公司存在真实的买卖房屋关系，因未办理过户，原告依法不享有物权，现涉案房屋已经裁定归中旅银行所有，并且中旅银行已经又出售给第三方，中间两次过户亦实际缴纳了一笔金额不小的过户费。原告对万合公司可依法主张债权，要求万合公司承担违约责任等，而没有权力阻止本案的执行。同时生效判决确认中旅银行对涉案房屋享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。根据原告之前所述，原告知道并且也看过王保平与万合置业公司签订了代建代销合同，该代建代销合同上明确记载有房款应由万合公司收取，统一出具收据。而原告并未有证据表明其将购房款交付给万合公司，万合公司给其出具收据，而原告提交的证据系将房款交付给王保平妻子原辉，也没有提供转账凭证或者取现等证据佐证，被告有理由怀疑原告与王保平妻子之间存在恶意串通，签订虚假的买房协议，妨碍执行的正常进行。即使原告是基于真实的购买意愿与王保平妻子签订的买房合同，原告在购买涉案房屋时自身存在过错，未及时与王保平妻子确认要求将款项交给万合公司，要求万合公司给原告出具收据，以及要求签订正式的房屋买卖合同办理备案登记等，原告怠于行使自己的权利，应当自行承担不利后果。第三人北京翠钰珠阁珠宝有限公司辩称，我方是从被告处购买的房屋，并且已经办理了不动产权证书，证书号为豫（2019）修武县不动产权第0002480号，故请求法院对原告的诉讼请求予以驳回。在审理过程中，原告常新风提供了六组证据。第一组证据：1、《代建代销协议》，2、商品房预售许可证，证明王保平与万合公司合作开发东方花园小区，案外人王保平有对外销售涉案房产和收取房款的权利。第二组证据：1、王保平和原辉的结婚证。2、房屋买卖协议，3、银行转账凭证，4、房款收到条，5、证明一份，证明原告于2013年8月通过支付合理对价与王保平妻子原辉签订购房协议，购买东方花园的涉案房产，原告依约支付购房款，房屋交付原告占有。第三组证据：1、装修证明。2、购买卫浴证明。3、支付瓷砖款凭证。4、支付装修瓷砖工价付款凭证。5、支付装修工程款凭证。该组证据证明原告取得房屋后于2014年5月份开始装修房屋，原告购买房屋的时间早于中旅银行获得抵押权的时间，中旅银行没有注意到合理的交易义务，存在故意隐瞒的情形，抵押房产行为程序违法。第四组证据：修武县不动产登记中心证明，证明该住房为其唯一住房，结合第一组和第二组证据，可以排除强制执行，并且其权利优先于中旅银行的抵押权。第五组证据：1、《商品房买卖合同》，证明第三人北京翠钰珠阁珠宝有限公司购买房屋前知道房屋被原告占有，合同第六条明确约定“乙方知悉部分房屋被第三人占有并使用，乙方将在取得房屋后自行要求第三方返还房屋”，因此其不符合善意第三人，不能通过善意取得制度获得涉案房屋。第八组证据：八张收款收据，证明万合公司从修武县万合置业服务公司从2013年成立之时即认可并知晓原告购买、占有房屋的事实。修武县万合置业物业服务有限公司是万合公司出资筹建的物业公司，双方属于关联公司，该公司每年都在收取原告的物业费和水电费并进行管理。中旅银行提供了4份证据。1、他项权证书和（2015）焦民二金初字第00034号民事判决书，证明涉案房屋早在2014年时，万合公司已经取得房屋所有权证书，在2014年7月份，万合公司向中旅银行申请贷款时，用包括涉案房屋在内的48套房产提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，因万合公司未按约定偿还中旅银行借款本息，中旅银行诉至法院，该案经法院依法开庭审理做出判决并已生效，判决确定了中旅银行与万合置业签订的抵押合同合法有效，中旅银行有权就该抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。2、查封照片12张,焦作市中级人民法院（2016）豫08执125-1号执行裁定书及协助执行通知书，证明中旅银行根据生效判决向法院申请执行后，法院在2016年依法采取查封措施，在小区门口以及小区墙壁上张贴查封公告，张贴查封公告时，涉案房屋在2016年8月份查封时，涉案房屋尚未装修仍无人占有居住。3、拍卖公告三份、（2016）豫08执125号之四执行裁定书、商品房买卖合同一份，证明涉案房屋依法经过三次司法拍卖程序，最终抵债用于抵偿所欠中旅银行的债务，中旅银行根据裁定书依法办理了过户手续，中旅银行取得涉案房屋所有权，又将涉案房屋出售给第三人北京翠钰珠阁珠宝有限公司，现北京翠钰珠阁珠宝有限公司已经依法取得涉案房屋所有权。4、（2016）豫0882民初1478号、（2017）豫08民终1310号、（2018）豫民申4610号判决书三份，证明王保平与万合公司房地产开发经营合同纠纷一案中，经过一审、二审和再审，万合公司在上述几个案件庭审中均表明抵押的48套房产即包括涉案房屋均未对外出售，从而可以证明万合公司并未与原告之间存在房屋买卖合同关系，也并未收到原告交付的购房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查的有效证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年5月3日，乙方王保平和甲方万合置业公司签订《代建代销协议》，其中约定：……二、代销条款：1、甲方将位于修武县幸福路东方花园1号楼、2号楼委托乙方代销（代销不含1号楼地下室、一、二层商业门面房；1号楼地下室和1号楼一、二层商业门面房产权归甲方所有），代销面积约11404.48平方米，最终面积以房管局实测面积为准，该面积不含1号楼地下室及一、二层商业门面房及住宅面积。……3、东方花园小区1号楼三层以上（含三层）住宅、2号楼住宅由乙方代销，代销所得归乙方所有。乙方所代销房屋价款必须经甲方认可。……。三、合同价款及支付方式：……2、乙方代销的东方花园1号楼（三层以上含三层）、2号楼的代销款由甲方收取，统一出具收据，收取款项先存入甲方账户，……。《代建代销协议》合同签订后，王保平实际承担了修武县幸福路东方花园小区1、2号楼的建设（本案所涉房屋在1号楼）。东方花园小区1、2号楼分别于2012年4月13日、2011年9月30日取得商品房预售许可证，约在2012年年底竣工，王保平实际销售该1、2号楼。2014年7月22日，万合置业为进行债务重组，向中旅银行贷款1450万元，将1号楼尚未销售完毕的48套房屋抵押给银行。双方于2014年7月24日至25日办理了房屋他项权证。张彬、赵闯向中旅银行出具自然人保证书，为上述借款提供连带责任保证。由于万合置业没有及时还款，中旅银行于2015年4月7日向本院提起诉讼。本院审理后，于2015年11月21日做出（2015）焦民二金初字第00034号民事判决，判决：一、万合置业公司在本判决生效后十日内向中旅银行支付借款本金1450万元及利息、复利、罚息（自2014年8月21日起至本判决确定还款义务期限届满之日止，利息、复利及罚息计算标准按照双方借款合同约定执行）。二、张彬、赵闯对判决第一项承担连带清偿责任。三、中旅银行对其与万合置业公司2014年7月22日签订的《抵押合同》中提供的抵押物折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。判决生效后，万合置业公司、张彬、赵闯未履行判决内容，中旅银行向焦作市中级人民法院申请强制执行。焦作市中级人民法院于2016年8月8日做出（2016）豫08执125-1号执行裁定书，裁定如下：查封（扣押、冻结）被执行人万合置业公司位于修武县幸福路86号东方花园小区1幢1单元-2单元48套房产。焦作市中级人民法院于2016年10月31日-2016年11月1日，将案涉48套房屋在河南省焦作市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行第一次公开拍卖。2016年11月24日-2016年11月25日进行第二次公开拍卖，于2016年12月23日-2016年12月24日进行第三次公开拍卖。2017年2月16日，焦作市中级人民法院做出（2016）豫08执125号之四执行裁定书，裁定：一、将被执行人万合置业公司位于修武县幸福路86号东方花园小区1幢1单元-2单元共计48套房产，以第三次拍卖保留价707万元，交付申请执行人中旅银行抵偿所欠部分债务。2018年12月19日，中旅银行与北京翠钰珠阁珠宝有限公司签订商品房买卖合同，中旅银行将48套房产以780万元的价格卖给北京翠钰珠阁珠宝有限公司。2019年8月14日，修武县国土资源局为北京翠钰珠阁珠宝有限公司办理了不动产权证书，其中1号楼1单元303号房屋的产权证号为豫（2019）修武县不动产权第0002480号。另查明，2013年8月1日，王保平的妻子原辉和常新风签订购房协议，将修武县幸福路东方花园1号楼1单元303号房屋（包含在案涉48套房产之中）卖给常新风，总房款为28.6万元。2013年8月2日，常新风通过修武县农村商业银行给原辉转账20万元，余款8.6万元未付。2014年5月，常新风将房屋装修后入住。另外，常新风在修武县没有其他住房。本院认为，本案的争议焦点是：常新风就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然常新风在案涉房产被查封前与王保平的妻子原辉签订了购房协议，但该购房协议并非常新风与作为房地产开发公司的万合公司签订的，也不是正式的《商品房买卖合同》，且常新风没有按照王保平与万合公司签订的《代建代销协议》第三条的约定，将购房款存入万合公司的账户，也没有让万合公司统一出具收据。另外，在2016年10月31日至2016年12月24日期间，本院将案涉48套房屋（包括1号楼1单元303号）在河南省焦作市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行三次公开拍卖，并由本院在东方花园小区张贴拍卖公告，原告均未提出执行异议，明显怠于行使自己的权利，具有明显过错，应承担对自己不利的后果。因此，常新风对案涉房产的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的情形。综上所述，常新风对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回常新风的诉讼请求。案件受理费5590元，由常新风负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理樊倩二〇二〇年十二月八日书记员 靳 园河南省焦作市中级人民法院民事判决书（附页）（2020）豫08民初46号（2020）豫08民初46号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。