广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2312号上诉人（原审被告）：阳江市中天实业有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：吴宗保，该公司经理。委托诉讼代理人：李宇桐，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林文静，女，1990年7月4日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：林永交,广东快达律师事务所律师。委托诉讼代理人：关春汝,广东快达律师事务所律师。上诉人阳江市中天实业有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人林文静商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初4279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中天公司上诉请求:一、撤销一审判决第一项，改判驳回林文静一审的全部诉讼请求。二、本案一、二审受理费均由林文静承担。事实与理由:一、本案是由于政府规划验收部门错误的行政行为致使工程项目无法如期竣工验收，从而导致商品房逾期交付。该逾期交付的原因在新冠肺炎疫情发生前就已经存在，本次疫情的发生只是致使消除该逾期交楼原因的时间进一步拖延。一审判决忽略本案商品房逾期交付的初因，错误认定“涉案房产逾期交付后，中天公司在办理涉案商品房所在工程项目的竣工验收期间遇上新冠肺炎疫情爆发，从而导致工程项目的竣工验收等受到影响”。事实上，本案是由于政府规划验收部门错误认定本案工程项目的车位配置数量而导致该楼盘无法如期取得工程竣工验收手续。该逾期原因明显是中天公司与林文静双方签订的《补充协议》（以下简称《补充协议》）第四条第6款第(5)项约定的免责事由，即“其他非出卖人所控制的国家或政府行为”。中天公司在一审时提供了9份证据充分证实了本案的商品房所在的工程项目在2019年11月前就已经全部竣工完毕，并进入到验收工作程序。2019年11月18日阳江市自然资源局也收到了中天公司的申请竣工验收资料。按照该行政行为的办理时间不能超过10天算，如果不是该局对本案工程项目车位配置数量上的错误认定，涉案楼盘完全可以在2019年11月前底取得规划验收合格证，并在2019年12月底前取得《验收备案表》和《房地产实测绘报告书》，因此中天公司也完全可以按合同约定在2019年12月31日前依约交楼给业主使用。但由于政府工作的失误，导致本案工程项目无法正常验收，而后期在纠正该错误行为的过程中又遇上新冠肺炎疫情，最终致使进一步延误交楼时间。对于政府工作的失误，中天公司不存在任何过错，也无法控制，完全属于双方约定的免责事由。因此，中天公司对本案逾期交楼无需承担任何责任。二、双方签署的《补充协议》是《商品房买卖合同（预售）》的重要组成部分，是基于房管部门提供的格式化合同条款未能对本案具体的买卖行为进行详细约定，按照《商品房买卖合同（预售）》第28条规定的内容进行的补充约定，对双方具有法律约束力。而该《补充协议》第四条第6款明确约定了中天公司免责的范围，林文静对该约定是明确知道的。本案逾期交楼是由于政府原因导致，是中天公司无法预见、无法控制的。在业主于2019年12月31日过来收楼的时候，中天公司已经明确将上述情况告知了所有业主。绝大部分业主都选择了理解，并在楼盘验收合格后办理了收楼手续。起诉的业主中也有部分在一审开庭后了解到逾期交楼是不能归责于中天公司的原因造成的，就马上选择了撤诉，并己收楼。综上所述，请支持中天公司的上诉请求。林文静答辩称：一、林文静认为应按照房价款日万分之二来计算逾期交房违约金至实际交付之日止。1.中天公司称逾期交付是政府行为导致，但本案并无政府行为介入导致中天公司逾期交房。即使如中天公司主张，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，中天公司仍应按照合同约定向林文静承担违约责任。2.一审判决认为疫情防控期间（2020年1月23日至同年5月8日）的逾期交房违约金调整为按房价款日万分之一来计算无事实和法律依据。中天公司并没有为涉案商品房的交付积极履行义务，其提交的《竣工验收备案表》反映直到2020年5月13日中天公司才向住建部门申请竣工验收备案，不存在涉案商品房所在工程项目的竣工验收受到新冠肺炎疫情的影响。即使如中天公司所主张受疫情影响导致逾期交房，但疫情发生在合同约定的中天公司应交付商品房的时间(2019年12月31日)之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，中天公司不能免除其逾期交房责任。因此，一审判决林文静应与中天公司双方合理分担疫情防控期间的损失进而调整逾期交房违约金是不正确的，逾期交房违约金仍应按房价款日万分之二计算。3.中天公司主张因为政府行为导致逾期交房，应适用《补充协议》第4条第6款，首先，如前所述，中天公司以政府行为作为免责的理由不能成立。其次，中天公司与林文静签订的《商品房买卖合同（预售）》是住建部和国家工商总局共同制定的范本，《商品房买卖合同（预售）》第28条第2款约定补充协议含有不合理减轻或免除出卖人责任内容的，仍以合同为准，就是为了防止中天公司利用自己的强势地位，制定诸多不合理条款强加给处于弱势地位的买受人。《补充协议》本就是中天公司单方制定，在该楼盘中重复使用于每个买受人，当中绝大部分条款林文静及其他买受人根本没有阅读过就被匆忙要求签名。《商品房买卖合同（预售）》中对逾期交房违约金问题已有约定，中天公司又在《补充协议》中约定免除中天公司责任的条款，显然是中天公司想通过没有经过住建部门备案的《补充协议》来规避住建部门的监管，中天公司以此作为免责理由理应驳回。4.中天公司上诉称己将政府行为导致逾期交房事宜告知过林文静，完全是自说自话。中天公司提供的证据11《校核报告》反映在2020年2月28日中天公司因车位问题延误交房，因此其根本不可能在2019年12月31日前预知到车位问题从而“明确告知林文静等所有业主”。如果是这样，中天公司作为专业的开发商，明知车位配套工程影响交房，就应积极尽早解决交房存在的问题，而非对此放任不管，在2020年5月13日才申请竣工验收备案，导致逾期取得《建设工程竣工验收备案表》和《房屋测绘报告》。5.林文静至今无法收楼的责任在于中天公司一方，逾期交房违约金应计算至实际交付之日止。(1)在2020年8、9月时，己起诉中天公司的其他业主（王明凤等7人）前往中天公司的物业处收楼时，中天公司要求业主必须在收楼文件上倒签5月1日的日期，否则就要等到法院判决后再收楼。(2)林文静是通过按揭贷款方式支付剩余房款，借款后每天都要支付银行的利息，却无法按照合同的约定使用所购的商品房。房屋有使用年限，中天公司拒绝交房多一天，林文静及其他业主使用房屋就少一天，逾期交房违约金与支付银行的利息相比，林文静支付银行的利息更多。因此，一审判决认为“林文静承担在商品房符合交付条件后未办理收楼手续的责任”不当，逾期交房违约金应计算至实际交付之日止。二、对于自己的违约，中天公司从来没有想过主动向林文静或其他买受人承担违约责任，而是一味地找各种借口减少损失，行为可恶。虽然林文静不认可一审判决中“2020年1月23日至同年5月8日按照房价款万分之一来计算逾期交付违约金，和逾期交付违约金只计算至2020年6月25日止”，但林文静为息事宁人，以尽早收楼，没有提出上诉。综上所述，中天公司的上诉理由不能成立，请驳回其上诉，维持原判。林文静向一审法院起诉请求：一、判决中天公司支付逾期交付商品房的违约金10831.71元给林文静（以购房款395318元为基数，按日万分之二计至中天公司交付商品房时止）；二、本案诉讼费用由中天公司承担。一审法院查明事实：2018年2月9日，林文静（买受人）与中天公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：X）。该合同主要约定：出卖人中天公司，通讯地址：阳江市江城区西平路68号国源广场主楼第十层，联系电话X；买受人林文静，通讯地址：广东省阳西县溪头镇溪头渔业村委会新港大道东一巷3号，联系电话X。买受人向出卖人购买位于阳江市江城区三环路名扬国际广场商住区X房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字X号，预测建筑面积共58.67平方米，套内建筑面积42.81平方米，分摊共有建筑面积15.86平方米，总房价款为395318元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2018年2月9日前支付首期房价款205318元，余款19万元向银行申请贷款支付。合同第九条约定交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备。供水、排水、供电：交付管线敷设到户或预留接口，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准；电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他配套设施：小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房：2019年12月31日达到批准的规划设计条件。第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十五条约定送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。《商品房买卖合同》还约定了其他条款，林文静和中天公司均在合同上签名盖章予以确认。同日，林文静、中天公司双方还签订了《补充协议》。该补充协议第四条约定：1、双方一致同意，出卖人按照本合同上载明的通信地址发出商品房查验通知（以寄出邮戳为准）之日起第3日，则视为查验通知已经送达买受人。买受人应当于出卖人发出的查验通知中所载明的期限内到指定的地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则查验通知书中所载明的查验期限届满之日起第二日视为该商品房已按本合同约定的标准完成房屋查验，因此导致房屋交付时间延误的不属于逾期交付商品房使用的情形，出卖人不承担违约责任。2、出卖人通知买受人查验房屋和收楼的，在该商品房具备了合同约定的查验、交付条件下，买受人无正当理由（包括但不限于以该商品房的公共设施及附属配套项目未完善为由）不得拒绝查验、收楼或拖延查验、收楼时间，否则视为出卖人已经按时交付符合约定的商品房，该商品房的风险责任自本合同和补充协议约定的交房日期的次日起由出卖人转移给买受人……6、由于不可抗力或下列特殊原因，除双方同意变更或解除合同外，出卖人可据实予以延期交房，并无需承担违约责任：……（5）其他非出卖人所控制的国家或政府行为。《补充协议》还约定了其他条款，林文静和中天公司均在补充协议上签名盖章予以确认。林文静于2018年1月20日支付了首期购房款205318元，涉案房屋的维修基金和办证费用共6708元，中天公司分别出具了《收款收据》给林文静收执。林文静又于2018年9月13日通过银行贷款支付了190000元给中天公司。林文静已按合同约定付清了全部购房款395318元给中天公司。涉案商品房所在工程项目名扬国际广场商住区（三期）9幢商住楼的供水、排水基础设备已于2019年10月20日全部竣工并验收合格，供电设施已于2019年11月7日全部竣工并验收合格。基于涉案工程已经全部竣工，2019年11月18日，中天公司向阳江市自然资源局申请《建设工程规划条件核术》。2020年2月28日，阳江市城市规划设计院出具关于阳江名扬国际广场商住楼9幢的《校核报告》，该表载明：深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司设计的上一版已批修规总平面图中商住楼9幢的经济指标表的数据：地上车位10个，地下车位221个。根据上一版已批修规总平面图中商住楼9幢的经济指标按2012年版本及现行版本《阳江市城市规划管理技术规定》的配建停车位标准要求进行车位核算，得出所需配置总车位数169个。中天公司于2020年3月18日取得《建设工程规划条件核实合格证》，载明车位197个。2020年4月29日，涉案工程的建设单位中天公司、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位以及监督单位阳江市建设工程质量安全监督站共同召开名扬国际广场商住区（三期）9幢商住楼的工程竣工验收会议，并形成《工程竣工验收会议纪要》，一致确定工程竣工验收合格。2020年4月30日，中天公司以邮递方式向林文静送达《名扬国际广场商住区X房收楼通知书》，其中载明：阳江市江城区三环路名扬国际广场商住区已通过综合验收，符合收楼条件。一、请阁下接到《收楼通知书》后，于2020年5月1日至2020年5月5日到我司办理收楼手续。期限届满仍未办理收楼手续的，视为该单元已交付使用，物业管理费用从通知阁下收楼之日起开始计收。该邮件于2020年5月2日因拒收退回。2020年6月1日，中天公司取得名扬国际广场商住区（三期）9幢商住楼的《工程竣工验收备案表》，载明：“竣工验收日期：2020年4月29日”。2020年6月22日，中天公司取得涉案商品房所在项目的《房地产实测绘报告书》。2020年6月22日，中天公司再次向林文静邮递送达《再次催促X房业主收楼的告知函》，载明：X房业主：此前，我司多次催促你收楼，你均口头表示清楚。但是，截止本函发出之日你仍未前来办理相关收楼手续。现我司再次郑重函告你，请你按照名扬国际广场商住区收楼通知书的指引尽快办理收楼有关的手续，否则，因此造成的不利后果及扩大损失将由你自行承担。该邮件于2020年6月25日由张桂花签收。庭审中，林文静的委托诉讼代理人称没有听林文静提过中天公司曾发出收楼通知，也不清楚张桂花与林文静是何关系，但林文静确认该邮寄的地址和收件人电话号码均是林文静在《商品房买卖合同（预售）》中填写的通讯地址和联系电话。另根据广东省卫生健康委员会发布的新冠肺炎疫情政府文件，2020年1月23日，根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组（指挥部）决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月8日，广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年5月9日零时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。林文静与中天公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点：一是中天公司是否存在逾期交房及应否承担逾期交房的违约责任，二是中天公司应如何承担逾期交房的违约责任。关于焦点一。林文静已按合同约定付清全部购房款，中天公司应按合同约定在2019年12月31日前向林文静交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。而本案中天公司直至2020年6月才取得涉案商品房所在项目的《工程竣工验收备案表》、《房地产实测绘报告书》，明显构成了逾期交房。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条中规定，因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。具体本案而言，涉案房屋逾期交付后，中天公司在办理涉案商品房所在工程项目的竣工验收期间遇上新冠肺炎疫情爆发，从而导致工程项目的竣工验收等受到影响。按上述法律规定，中天公司的逾期交房的违约责任是不能免除的。故中天公司应从逾期交房之日即2020年1月1日起依法承担违约责任。中天公司主张不构成逾期交房及不应承担逾期交房的违约责任缺乏理据，应不予采纳。关于焦点二。据中天公司的抗辩意见及其所提供的证据来看，虽然涉案商品房所在工程项目的竣工验收受到新冠肺炎疫情的影响，但中天公司仍为涉案商品房的交付积极履行其义务，并在涉案商品房符合交付条件后，中天公司于2020年6月25日将《再次催促X房业主收楼的告知函》送达林文静，林文静称没有收到通知缺乏理据，应不予采纳。而林文静至本案庭审辩论终结时仍未办理收楼手续，此后的责任应由林文静承担。为此中天公司的逾期交房违约金计算期间应从2020年1月1日起计至2020年6月25日止共177天。本案双方在合同中约定“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金”，但考虑到从2020年1月23日开始启动一级响应至2020年5月9日零时起调整为三级响应期间疫情的影响，疫情防控期间当事人应合理分担损失，故一审法院酌情将该期间的违约金调整为按日万分之1计算，其余的逾期交房期间的违约金按涉案合同约定计算，即从2020年1月1日至1月22日和从5月9日至6月25日期间（共70天）的违约金按日万分之2计算，从2020年1月23日至5月8日期间（共107天）的违约金按日万分之1计算，因此本案中天公司应支付逾期交房违约金9764.35元【（395318×0.0002×70）+（395318×0.0001×107）】给林文静。综上所述，林文静请求中天公司支付逾期交房违约金，应予以支持，具体数额以一审法院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条的规定，作出判决：一、限中天公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金9764.35元给林文静；二、驳回林文静的其他诉讼请求。一审案件受理费35元，由林文静负担5元，中天公司负担30元二审期间，双方没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，阳江市城市规划设计院于2020年2月28日出具的关于阳江名扬国际广场商住楼9幢的《校核报告》，是阳江市城市规划设计院根据相关技术规范的要求对中天公司申报的项目进行指标核算和规整校核，是中天公司向阳江市自然资源局申报规划验收时提交的其中一份资料。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。林文静与中天公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按上述合同履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：涉案房屋延期交付是否存在免责事由，中天公司应否对逾期交房承担违约责任。按照双方合同的约定，中天公司应在2019年12月31日前向林文静交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。而中天公司直至2020年6月才取得涉案商品房所在项目的《工程竣工验收备案表》《房地产实测绘报告书》，因此，中天公司的行为已构成逾期交房。中天公司主张因政府规划验收部门对涉案工程项目车位配置数量的错误认定，导致工程项目无法如期竣工验收，从而导致逾期交房，该政府行为属于双方《补充协议》约定的免责事由，中天公司不应承担逾期交房的违约责任。从本案证据显示，虽然中天公司已在合同约定的最迟交房期限（2019年12月31日）前于2019年11月18日向阳江市自然资源局申请《建设工程规划条件核术》，但从其再次向阳江市自然资源局提交2020年2月28日阳江市城市规划设计院出具的关于阳江名扬国际广场商住楼9幢的《校核报告》可知，按中天公司在2019年11月18日递交的资料未能依法完成规划验收。而《校核报告》中载明：深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司设计的上一版已批修规总平面图中商住楼9幢的经济指标表的数据：地上车位10个，地下车位221个。经按相关标准核算，得出所需配置总车位数169个。从该报告的内容可知，名扬国际广场商住楼9幢的建设并非完全按照已批修规的总平面图建设，存在规整校核的必要。因此，阳江市自然资源局要求中天公司提供《校核报告》以确定配置车位符合规划要求属正常工作流程。而需另外校核车位是因中天公司变更建设施工所致，中天公司主张因政府规划验收部门对涉案工程项目车位配置数量的错误认定，导致工程项目无法如期竣工验收，没有事实依据，本院不予支持。中天公司还主张因新冠肺炎疫情导致房屋竣工验收延迟，应免除其逾期交房责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”中天公司在2019年12月31日已构成逾期交房违约，而该违约行为发生在新冠疫情发生之后，根据上述规定，亦不能免除中天公司逾期交房的责任。综上所述，中天公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江市中天实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  莫怡华审 判 员  陈欢欢二〇二〇年十二月三十一日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。