湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初7241号原告湖南雅旭商贸有限公司，住所地长沙市望城区丁字湾街道兴城社区0814547栋。法定代表人彭首年，该公司总经理。被告湖南安瑞达商业管理有限公司，住所地长沙市开福区东风路街道芙蓉中路一段161号新时代商务广场404房。法定代理人李汉瑛。委托代理人禹莎，湖南锐眼律师事务所律师。原告湖南雅旭商贸有限公司（以下简称雅旭公司）诉被告湖南安瑞达商业管理有限公司（以下简称安瑞达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅旭公司的法定代表人彭守年，被告安瑞达公司的委托代理人禹莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅旭公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告于2020年9月12日腾退租赁房屋；3、判令被告向原告支付拖欠的租金51760*20=1035200元（2019年1月12日起暂计至2020年9月12日，实际要求计算至被告腾退房屋之日）；4、判令被告支付原告违约金124224元（根据合同甲乙双方公平公正原则遵照合同违约责任，按本合同年租金20%的违约金）；5、诉讼费用、律师费用由被告承担。事实与理由：甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，于2018年3月7日就乙方租赁甲方拥有合法出租权的坐落于：开福区芙蓉中路一段161号新时代商务广场402室（以下简称“房产”）事宜达成一致意见，并签订了《房屋租赁合同》。本合同约定的租赁期限为伍年，自2018年3月7日起至2023年4月12日止。每月租金为51760.00元（从第二年开始每年按5%递增）。租金按壹（季度）支付，押一付三，即每季度由乙方向甲方指定账号支付租金人民币155280元。自签订合同以来。被告于2018年3月13日支押金51760元，2018年4月17日支付一季度租金155280元，2018年7月12日支付二季度租金155280元，2019年1月13日支付部分租金51760元，2019年2月19日支付部分租金82816元。原告多次电话催促被告支付应付租金无果，且被告单方面提出解除合同，也并未与原告达成共识。至如今被告设施设备仍未即时搬走，2020年4月份，被告又单方面用特定机械锁锁住房屋大门，严重影响原告再招租。综上所述，原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告理应依约及时向原告支付租金。但是，被告却无理拒不支付租金至今，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。被告安瑞达有限公司辩称，2019年2月，被告因公司战略规划决定变更经营场所，并通知原告提前解除《房屋租赁合同》。2019年2月28日被告搬离该出租房屋。但物业声称受原告所托以被告拖欠租金为由阻拦被告搬离，致使当时还余下空调及部分家具无法搬离。2019年3月7日，被告正式向原告出具《解除租赁合同通知书》，但原告拒绝接收，故被告将其贴在该出租屋门前已达到通知目的。2019年3月至2020年8月期间，被告多次电话通知原告提前解除合同且在电话中商议支付2019年1月1日至2019年2月28日之间的租金，双方无法就租金数额及违约金数额承担达成一致，且在此期间，该出租屋另被上锁，被告多次到达该出租屋想要搬走所有物品均不得入门并遭到物业阻拦。2020年9月2日，被告收到物业的通知说可以搬离，被告于2020年9月4日立即组织人员搬离出该出租屋，该《房屋租赁合同》实际已无法履行，因此该《房屋租赁合同》实际已于2019年2月28日提前解除。而《房屋租赁合同》中双方并未就任何一方提前解除合同的违约金支付进行约定，原告诉请违约金的诉求没有依据。综上，请求驳回原告所有的诉讼请求，并承担诉讼费。经审理查明，2018年3月1日，原告雅旭公司（出租方、甲方）与被告安瑞达公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于开福区××路××段××号××广场××号房屋出租给乙方使用；租赁期间为5年，自2018年3月7日起至2023年4月12日止；免租期（含装修期）为1个月，自2018年3月7日起至2018年4月12日止；每月租金（不含税）为51760元（从第三年开始每年按5%递增），租金按季度支付，押一付三，即每季度由乙方向甲方指定账户支付房产租金155280元；乙方经营实际发生的水、电、空调、物业等费用，按其独立安装的水表、电表度数和政府规定标准计算，由乙方承担交纳，其他因本租赁合同发生的税费，依法由各自承担的，甲乙双方各自承担；若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候仍出现空置情况，在第三方愿意完全接受本合同约束时，经甲方书面同意后，乙方可以将房产分租或转租予第三方；乙方也可以与甲方协商一致后将房产归还予甲方。合同第二十二条约定：在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。合同第二十五条约定：甲方违反其保证责任或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方合同权益受到实质损害的，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失，并承担本合同年租金20%的违约金。合同第二十八条约定：除甲乙双方另有约定外，任何违反本合同约定或单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因违反或提前终止本合同而遭受的一切损失和为主张权利所发生的合理费用。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了押金51760元，被告接收房屋将房屋装修后进行经营。此后，被告向原告支付了2019年1月12日前的租金此后未向原告交纳租金。庭审中，被告称于2019年2月28日就搬走了房屋内的部分物品，并于2019年3月7日，被告正式向原告出具了《解除租赁合同通知书》，因原告拒收故将通知书张贴在门前房屋门前，原告认可被告在2019年3月提出过退租，但双方就租金支付和违约责任承担未达成协议，不认可收到及看到过《解除租赁合同通知书》。被告搬离部分物品后，即将部分房屋分租给壹佰利公司，并称从2019年3月起由壹佰利公司直接向原告支付租金。原告不认可与壹佰利公司签订过租赁合同和向壹佰利公司收取过租金，并称于2019年底去查看房屋时是壹佰利公司在办公，被告仅搬走了部分物品，房屋遗留了大量积灰很厚的物品。2020年4月1日，被告在租赁房屋门上加锁一把，壹佰利公司亦于2020年4月初搬离了租赁房屋。2020年9月4日，被告接到物业通知后，将租赁房屋中遗留的物品全部搬走，原告在被告搬离后，即将该房屋另租他人。上述事实，有《房屋租赁合同》、《解除租赁合同通知书》、物业公司证明、照片、当事人陈述以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、合同的解除问题。原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告虽主张于2019年2月28日即停止使用涉案房屋并搬走了部分物品，并随后向原告提出过提前解除合同要求，但原告不认可双方已就合同解除协商一致，故本案无证据证明本案合同已经双方协商解除。且被告虽单方出具了解除合同书面通知，原告也不认可收到过该通知，而被告只是将通知张贴在出租房屋门前，未举证证明该通知已送达原告或对原告尽到了相应的送达义务，故被告主张本案合同已由其单方通知解除亦无证据支持。同时，经本院查明，被告于2019年2月28日停止使用涉案房屋并搬走了部分物品后，将涉案部分房屋分租给壹佰利公司使用，而原告不认可就该部分房屋已与壹佰利公司直接建立了租赁关系，被告又未举证证明壹佰利公司直接向原告支付了租金，在此情况下，应认定壹佰利公司使用部分租赁房屋系基于与被告的转租关系。鉴于被告停止使用涉案房屋后又将部分房屋转租给壹佰利公司使用，故被告主张涉案租赁合同已于2019年2月28日解除，明显不符事实，本院不予采信。但根据物业公司提供的于2020年4月1日拍摄的照片，涉案房屋的门已由双方分别用锁锁住，双方均以自己的行为不再履行合同，且壹佰利公司也随即搬离涉案房屋，涉案房屋事实上处于空置状态后，应认定涉案合同已于此时事实上已解除，故原告请求解除合同，符合本案事实，本院予以支持。因被告已在诉讼中全部搬离涉案房屋，原告亦在被告搬离后即将房屋另租他人，原告诉请的腾退房屋请求已实现，故对原告的该项诉讼请求，本院不予处理。二、租金及占用费的支付问题。被告虽于2019年2月28日停止使用涉案房屋，但又将部分房屋转租给壹佰利公司使用，壹佰利公司使用房屋期间仍应认定为原、被告租赁期间，而被告自2019年1月12日即开始欠租，至2020年4月1日期间，被告应当按合同约定标准向原告支付租金，但该期间经历了新型冠状肺炎病毒疫情防控影响，应减免部分租金，具体本院酌情减免1.5个月租金。减免后为被告应支付的租金为678056元（51,760元/月×15个月－51,760元/月÷30天×12天－51,760元/月×1.5月）。涉案合同事实上解除后，双方理应就合同解除后的租金支付、违约责任承担及物品搬离房屋交接等事项积极协商或及时依法维权，以避免房屋占用损失的扩大，但此后双方分别将房屋上锁，没有理性对待合同解除后相关事项的处理，对房屋占用损失的扩大双方均存在过错，故本院认定，原告主张2020年4月1日至9月4日的房屋占用损失，由被告承担一半。具体核算为：其中2020年4月1日至12日为第二个租赁年度，按51,760元/月÷30天×12天计算为20,704元；2020年4月13日至9月4日为第三个租赁年度，按（51,760元/月×5个月－51,760元/月÷30天×9天）＋（51,760元/月×5个月－51,760元/月÷30天×9天）×5%计算为255436元，共计276140元，由被告承担一半为138070元。由于双方在合同中并未将押金不退作为因被告违约导致合同提前解除的违约责任，按租赁合同的交易习惯，出租人在合同解除后退还承租人押金或抵扣所欠费用，故被告交纳的押金应在前述应支付的费用中予以抵扣。三、原告主张的违约金问题。本案中，被告提前提出解除合同且未按合同约定及时向原告支付租金，违反了合同的约定，应认定被告为导致合同解除的违约一方，依法应承担相应的违约责任。但从合同约定的违约责任来看，合同第二十五约定的违约责任的适用情形为：因出租人违反譔条款违约导致承租人提出提前解除合同，承租人向出租人主张的违约责任，原告依据该条款主张被告按年租金20%承担违约金，与本案事实不符，本院不予支持。同时，合同第二十八条虽约定在被告违约导致合同提前解除的情形下，原告可以据此主张相应的损失赔偿，但从违约提前解除合同而言，对出租人所导致的损失为房屋空租损失，本案中，本院认定合同解除后至被告全部搬离涉案房屋前，本院已支持了原告的相应房屋占用费，且原告在被告全部搬离涉案房屋后即将房屋另租他人收取租金，故涉案房屋在合同解除后没有空租损失，原告在此情况下另主张损失赔偿也与相关法律规定不符。因原告未针对垫交的物业费提出诉讼请求，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告湖南雅旭商贸有限公司与被告湖南安瑞达商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除；二、被告湖南安瑞达商业管理有限公司在本判决生效十日内向原告湖南雅旭商贸有限公司支付租金人民币678056元；三、被告湖南安瑞达商业管理有限公司在本判决生效十日内向原告湖南雅旭商贸有限公司支付房屋占用费人民币86310元（押金51760元已抵扣）。四、驳回原告湖南雅旭商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费15235元，由原告湖南雅旭商贸有限公司承担4235元，被告湖南安瑞达商业管理有限公司11000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈辉伟人民陪审员  刘君辉人民陪审员  刘彩云二〇二〇年十二月十七日代理书记员  刘倩妮