广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初12247号 原告：候海艳，女，1977年10月6日出生，汉族，住河南省新蔡县。 委托诉讼代理人：梁捷飞，广西通诚律师事务所律师。 被告：广西南宁庭源投资有限责任公司，住所地南宁市江南区沙井大道39号南宁国际商业贸易中心A11号楼1102号。统一社会信用代码914501003101041556。 法定代表人：高建，总经理。 委托诉讼代理人：杨为民，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡，住所地南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡。 负责人：文超，队长。 原告候海艳与被告广西南宁庭源投资有限责任公司、南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后,依法适用简易程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告候海艳的委托诉讼代理人梁捷飞，被告广西南宁庭源投资有限责任公司的委托诉讼代理人杨为民到庭参加诉讼；被告南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告候海艳向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决确认原告候海艳与二被告于2018年11月9日签订的《御江学府回迁安置合作建房合同》（编号：18110902）无效；2.判令二被告返还原告购房款人民币205642元；3.判令二被告向原告支付利息损失17268元（利息计算方式为：以205642元为基数，从2018年11月9日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年9月18日利息为17268元，以后另计）；诉讼标的合计222910元。4.本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任保险费由被告负担。事实和理由：2018年11月9日，原告与二被告签订了《御江学府回迁安置合作建房合同》（编号：18110902），合同第二条约定了合作建房模式，即：南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡负责提供自用集体住宅回建建设用地与庭源公司合作建房；2.被告广西南宁庭源投资有限责任公司负责合作建房的审批手续、建造事宜、寻找合作建房的出资单位或个人。合同第三条约定原告与二被告合作建房的房屋为本合同第一条规定的项目中：1栋31层3101号房。房屋建筑面积128.88㎡，单价为3989.01元/㎡，总价款514104元。同时合同还对房屋面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、逾期交房的违约责任等作出了约定。2018年11月9日，原告向被告支付了购房首付款205642元，被告向原告出具了收据。原告认为，涉案的合作建房合同由于约定了原告一方仅提供资金而分配房屋，不承担经营风险，其实质不属于合作建房的性质。从合同的体例用词、交付房屋及支付房款等方面来看，合同的实质为商品房预售合同，该合同的签订违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条及《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定。二被告未依法办理相关土地规划、建设、销售手续，未取得商品房预售许可证，即在集体土地上建房并对外销售，涉案的合作建房合同依法应认定为无效合同。二被告系合作建房关系，均是合同中原告的相对方，是合作建房和出售案涉房屋的共同受益者。二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告多次要求二被告返还购房款未果，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求 被告广西南宁庭源投资有限责任公司辩称：1.被告同意原告的观点确认合同无效，合同无效后被告依据合同无效的法律后果同意返还购房款；2.依据合同无效，原告主张利息诉求无依据，请求法庭予以驳回；3.请求与原告调解分期偿还本金。 被告南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。 根据到庭双方当事人的诉辩意见，本庭归纳本案争议焦点如下：被告方是否应当支付利息？被告南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡是否应当承担责任？ 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。被告南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。 经审理查明：2018年11月9日，原告候海艳（丙方）与被告南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡（甲方）、被告广西南宁庭源投资有限责任公司（乙方）签订一份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》（合同编号：18110902），约定：甲方以征地拆迁安置国家划拨方式取得位于南宁市青秀区。项目物业为御江学府。项目地址位于南宁市青秀区。甲方负责提供自用集体住宅回建建设用地供合作建房，不承担合作建房费用；乙方为联营合作代建方，负责合作建房的审批手续、建造事宜等；丙方愿意出资合作建房，按合同约定支付合作建房款，并按合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。合作建房的房屋为本合同项下物业“御江学府”1栋31层3101号房。房屋使用年限为自该房屋交付之日至2072年5月30日止。该房屋建筑面积为128.88平方米，其中套内建筑面积100平方米，公共部位与公用房屋形成分摊建筑面积28.88平方米。该房屋合作建房单价为3989.01元／平方米（毛坯房），合计房屋总价款为514104元。丙方在签署合同的同时交纳首期款，首期款占总合作建房款的40%，计205642元；丙方应在建筑商业裙楼封顶3层时交纳合作建房款的20%，即102821元；丙方应在房屋结构建至封顶时10日内，交纳总合作建房款的30%，计154231元；丙方应在房屋达到交付条件，接到乙方书面或电话通知时10日内，交纳剩余款项计51410元。乙方应在2021年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付丙方使用。合同还约定，依据相关政策，该项目所占之集体住宅回建建设用地的物业可以办理分户产权证，在丙方承担土地金、税费及其他办证费用的情况下，乙方应为丙方按照国家规定办理相关手续；具体费用等事宜以届时有关部门的规定为准。 2018年11月9日，原告向被告广西南宁庭源投资有限责任公司交付御江学府1栋31层3101号房首付款205642元。被告广西南宁庭源投资有限责任公司向原告出具一张《御江学府收款收据》。 另查明：截至本案法庭辩论终结时，涉案项目未取得商品房预售许可证明。 本院认为：被告南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 当事人的合法权益受法律保护。关于原告与两被告签订的《“御江学府”回迁安置合作建房合同》的性质。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同，由《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，明文解释。原告和两被告签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但根据该合同约定的内容、当事人的权利义务看，合同约定了房屋的基本情况、原告向被告付款的时间、方式、被告为原告办理房屋所有权登记等内容，符合房屋买卖合同的特征；且合同约定原告无需承担合作建房项目的经营风险，不符合合作建房各方当事人共同出资、共享利润、共担风险的主要特点，合同约定原告在合作建房中以出资形式最终分配得到1间房屋，符合上述司法解释规定的“只分配固定数量房屋”的条件。故原告和两被告签订的《“御江学府”回迁安置合作建房合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 关于原告与两被告签订的《“御江学府”回迁安置合作建房合同》的效力。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。本案中，至本案原告起诉前，“御江学府”的房地产项目并未取得商品房预售许可证，且原告并非回迁安置的对象，根据上述司法解释的规定，原告和两被告签订的《“御江学府”回迁安置合作建房合同》应当认定为无效合同。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。《“御江学府”回迁安置合作建房合同》无效的，被告广西南宁庭源投资有限责任公司因《“御江学府”回迁安置合作建房合同》所取得房屋的合作建房款205642元，应当返还给原告；自交款的次日起，被告广西南宁庭源投资有限责任公司应向原告赔偿利息损失。利息自原告付款之次日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率；2019年8月20日后，因中国人民银行对利率的调整，被告支付的利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至被告实际清偿之日止。 本案属房屋买卖合同纠纷，实际的房屋出卖人是被告广西南宁庭源投资有限责任公司，收取原告款项的是被告广西南宁庭源投资有限责任公司，应由被告广西南宁庭源投资有限责任公司向原告承担责任。被告南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡并非房屋出卖人，原告要求其承担责任，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告候海艳与被告广西南宁庭源投资有限责任公司、南宁市青秀区仙葫经济开发区五合社区花里坡于2018年11月9日签订的《“御江学府”回迁安置合作建房合同》（合同编号：18110902）无效； 二、被告广西南宁庭源投资有限责任公司返还原告候海艳房款205642元； 三、被告广西南宁庭源投资有限责任公司向原告候海艳赔偿房款的利息（以205642元为基数，自2018年11月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，计算至被告实际清偿之日止）； 四、驳回原告侯海艳的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5585元，诉讼保全费1635元，合计7220元，由被告广西南宁庭源投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  何 娜 ——