广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初33173号原告：彭成，男，汉族，1981年1月11日出生，户籍地址湖北省沙洋县。原告：何野，男，汉族，1974年5月4日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区）17Ａ。两原告共同委托诉讼代理人：潘婳，广东恩典律师事务所律师，执业证号14403201411064983。被告：深圳格伦菲尔口腔管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区龙华街道和平路126号，统一社会信用代码91440300078035772Y。法定代表人：张会图。委托诉讼代理人：侯绍林，广东顺褀律师事务所律师，执业证号14403201110252350。委托诉讼代理人：王峰，男，汉族，1983年5月24日出生，户籍地址山东省东明县，系该司员工。原告彭成、何野与被告深圳格伦菲尔口腔管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因案件存在牵连关系，本案与（2020）粤0303民初26833号案件合并审理，分别裁判。原告何野及两原告共同委托诉讼代理人潘婳，被告委托诉讼代理人候绍林、王峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭成、何野向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付2019年7月1日至2020年3月31日期间租金递增差额126000元及利息（280000元×5%×9个月＝126000元;利息以126000元为本金，自起诉之日起按人民银行同期贷款利率计算至全部付清之日止）；2、判令被告向两原告支付拖欠的租金、管理费、水电费共968746.23元及利息【①2020年4月、5月、6月的租金共882000元，280000元×（1＋5%）×3个月＝882000元，即294000元／月;②2020年4月、5月、6月的管理费73500元（24500元×3个月＝73500元）;③2020年3月份水电费6369.45元；2020年4月份水电费6876.78元；利息以968746.23元为本金，自起诉之日起按人民银行同期贷款利率计算至全部付清之日止】；3、判令准予两原告没收被告的租赁保证金840000元；4、判令被告再次向两原告交付三个月租金数额的租赁保证金926100元来保证被告的合同履行【［280000元×（1＋5%）］×（1＋5%）×3个月＝926100元，即308700元／月】;5、判令被告向原告继续履行合同，支付租金、管理费、水电费直至合同期限届满（即2024年6月25日）。事实与理由：两原告与被告于2018年6月25日签订了《房屋租赁合同》，由两原告将位于深圳市罗湖区（以实测为准）租给被告使用，双方约定：租赁期限自2018年6月26日起至2024年6月25日止；租金每月为28万元，自2019年6月26日开始逐年递增5%,每月5日前交租金；物业管理费包含中央空调使用费共24500元／月，由被告向两原告支付；租赁保证金为三个月租金数额，被告如拖欠租金管理费、水电费，原告有权没收租赁保证金。被告最后选择了101铺和102铺的部分位置，并自行报消防装修、投入使用。2019年7月8日，被告继续按照280000元／月的标准向两原告支付租金，两原告发现后要求被告补齐递增房租，被告要求暂缓交递增部分，两原告同意。2020年4月被告迟延交付4月的租金、管理费以及3月的水电费。从2020年5月至今，被告以其已与原告涉案商铺的出租方深圳瀚联鑫实业有限公司直接签订《房屋租赁合同》为由，拒绝向原告支付拖欠的和应付的租金、管理费、水电费。被告至今仍在原告出租的涉案商铺中正常经营。原告认为，被告拖欠租金、管理费、水电费的行为己经构成了违约，根据《房屋租赁合同》第5.4条，原告有权没收被告租赁保证金84万元。同时，按照《房屋租赁合同》第3.1和4.2条款的约定，被告应向两原告支付三个月租金作为租赁保证金，直至合同期满为止（自2020年6月25日起涉案商铺租金递增为308700元／月）。鉴于被告享受租赁合同的承租权利却拒绝履行租赁合同支付义务的行为，原告要求被告补交拖欠的租金、管理费、水电费，并一直交租直至租赁合同期限届满。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告深圳格伦菲尔口腔管理有限公司辩称，1、原被告双方经口头确认无需按合同约定递增5%收取租金，而是按照原合同履行应付租金，因此从2019年7月1日至2020年3月份被告根据双方口头约定未支付该部分的增收租金，因此不存在被告缓交租金这一说法。2、被告并非恶意拖欠原告2020年4、5月份租金，其主要原因是因为××导致被告的经营发生严重亏损。××的发生属于不可抗力，被告基于不可抗力的原因缓交租金合理合法，且司法实践过程中法院对此类案件均予以认同，不认为被告存在违约行为。因此，原告以此为由解除合同属于违法解除。关于2020年6月份的租金是基于一手房东与原告解除了合同，原告在2020年5月7日解除了与被告之间的合同，双方的合同关系因此已经终止，不存在需要继续支付2020年6月份的租金。3、鉴于是因为原告单方解除双方之间的合同，故原告主张所谓的没收被告租赁保证金无合法理由。4、原告要求继续履行合同显然已经不符合实际情况，原告已经丧失了实际履行合同的前提及依据，其主要理由是一手业主已经与原告解除合同并要求被告将房屋交付给一手业主，否则被告不能继续经营。被告迫于无奈，为避免承担巨大的损失，最终将房屋实际交付一手业主或一手业主指定的租客。而原告现在要求被告继续履行合同，支付租金及管理费水电费，已经不可能。不仅如此，被告已经向一手业主指定的租方支付了2020年6月至今的租金及水电费。综上所述，请求法院驳回原告部分诉讼请求。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、涉案位于深圳罗湖区（商铺），登记的权利人为案外人深圳瀚联鑫实业有限公司（以下简称瀚联鑫公司）。原告彭成、何野主张其于2018年5月9日与案外人瀚联鑫公司签订租赁合同，约定由原告承租上述101号铺、102号铺，租赁期限自2018年6月1日至2025年7月20日。二、2018年6月25日，原告彭成、何野作为出租人（甲方），被告格伦菲尔公司作为承租方（乙方），签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于深圳市罗湖区，建筑面积700平米（以实测为准）的房产及其设备在现有状况下租给乙方使用；租赁房地产用途为商业；租赁期限自2018年6月26日至2024年6月25日止，免租期自2018年6月26日起至2018年7月31日；租金为每月28万元，乙方应于每月5日前交付租金；租金自2019年6月26日开始逐年递增5%；乙方应向甲方支付租赁保证金84万元；租赁期间未满，乙方支付租赁保证金后退租的，甲方有权没收租赁保证金；租赁期间，乙方如拖欠租金达5天，或欠交管理费、水电费等金额达5000元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；物业管理费由乙方按照700平方米建筑面积，35元／平方米的标准交于甲方代收（物业管理费已经包含中央空调使用费用），收费标准参照物业标准；水电由乙方独立安装表，由乙方按物业收费标准交于甲方代收。双方另对其他权利义务进行约定。同日，被告向原告支付了租赁保证金84万元，并支付了装修补偿金28万元。原告向被告开具收据。三、被告按照每月28万元的标准向原告支付了2020年1月31日之前的租金。因疫情原因，原告对被告给予租金减免，被告按照每月16万元的标准向原告支付了2020年2月及3月的租金。四、自2020年4月1日起，被告再未向原告支付租金。2020年5月7日及5月8日，原告两次通过在涉案租赁物业处张贴通知的方式向被告发出通知，称因被告拖欠租金、水电费、管理费，双方之间的租赁合同于2020年5月7日解除，要求被告结清欠费并搬离物业。五、2020年5月6日，案外人瀚联鑫公司向两原告发出《解除合同》，载明：两原告承租瀚联鑫公司江南大厦首层101号铺、102号铺，租赁期限自2018年6月1日至2025年7月20日，截止至2020年4月30日，两原告尚欠瀚联鑫公司租金280000元、水电费13246.23元及管理费16800元，两原告构成违约。瀚联鑫公司通知两原告租赁合同自2020年5月6日解除要求两原告结清欠费并搬离物业。根据原告提交的费用表，2020年3、4月份被告使用的水电费为5358.65元、6823.58元。六、2020年5月13日，案外人瀚联鑫公司向被告发函，载明：瀚联鑫公司已于2020年5月6日和原租户即两原告解除租赁合同（101-102号铺），现101号铺该公司已承租给他人，要求被告三日内清理物品离场。现被告继续租用涉案101号铺，被告主张其自2020年6月起向瀚联鑫公司指定的承租人支付租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告就涉案江南大厦首层101号铺签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定，租金自2019年6月26日开始逐年递增5%。但被告在2019年6月26日后一直继续按照原租金标准支付租金，原告予以接收，且原告未能举证证明其对此提出异议或者要求被告增加租金，故被告主张双方口头约定无需按合同约定递增5%收取租金，本院予以采信。因此，原告要求两被告支付2019年7月1日至2020年3月31日期间租金递增差额126000元及利息，依据不足，本院不予支持。涉案租赁合同约定，租赁期间，被告如拖欠租金达5天，或欠交管理费、水电费等金额达5000元，原告有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同。因被告拖欠原告2020年4月的租金，原告于2020年5月7日及5月8日向被告发出通知双方之间的租赁合同于2020年5月7日解除，而商铺业主也发函给被告收回涉案商铺，原被告的房屋租赁合同实际已无法继续履行，故本院认定原、被告的租赁合同于2020年5月7日解除，原告行使合同解除权符合双方的约定。但综合考虑被告拖欠租金时间不长、被告经营受到疫情一定程度的影响等因素，以及基于被告要求原告退还租赁保证金840000元，本院依法调整原告可没收的的租赁保证金为280000元即1个月的租金，其余560000元原告应退还被告。原告关于没收租赁保证金过高主张部分，依据不足，本院不予支持。鉴于原、被告的租赁合同已于2020年5月7日解除，原告要求被告再次向两原告交付租赁保证金926100元，以及要求被告继续履行合同，支付租金、管理费、水电费直至合同期限届满（即2024年6月25日），缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告合同解除前，被告尚欠原告2020年4月1日至5月7日期间的租金345333元（即280000元＋280000元÷30天×7天=345333元）、管理费30217元（24500元＋24500元÷30天×7天=30217元），以及2020年3月份水电费5358.65元、4月份水电费6823.58元，原告要求被告予以支付，事实清楚，理由充分，本院予以支持。原告关于水电费过高主张部分，依据不足，本院不予支持。但综合考虑被告拖欠租金时间不长、被告经营受到疫情一定程度的影响等因素，对于原告要求被告支付上述费用的利息的主张，本院不予支持。因原被告的租赁合同已解除，涉案商铺的业主也通知被告其收回商铺，故原告要求被告支付2020年5月8日之后的租金、管理费、水电费及利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、准予原告彭成、何野没收被告深圳格伦菲尔口腔管理有限公司的租赁保证金280000元；二、被告深圳格伦菲尔口腔管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告彭成、何野支付其拖欠的2020年4月1日至2020年5月7日期间的租金345333元、管理费30217元，以及2020年3月份水电费5358.65元、4月份水电费6823.58元；三、驳回原告彭成、何野的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29686元，由原告负担22561元，由被告负担7125元。原告预缴的应由被告负担的案件受理费7125元，由本院退回原告。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳上述其应负担的案件受理费7125元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 何       兴审判员 葛淑汧审判员杨丽茵二〇二〇年十二月二十六日杨健书记员          杨双煜