北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初37132号原告：岳野，男，1952年9月20日出生，汉族，住北京市丰台区。身份证号：×××委托诉讼代理人：申彦宝，北京市创然律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯建刚，北京市创然律师事务所律师。被告：岳荣，男，1926年2月21日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××法定代理人：岳黎丽（岳荣之女），北京市海淀区法定代理人：岳为（岳荣之子），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王志农，北京市中盾（上海）律师事务所律师。被告：岳培培，女，1981年4月18日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：王志农，北京市中盾（上海）律师事务所律师。原告岳野与被告岳荣、岳培培确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳野及其委托诉讼代理人申彦宝、冯建刚与被告岳荣之法定代理人岳黎丽，被告岳荣、岳培培之委托诉讼代理人王志农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳野向本院提出诉讼请求：1、确认岳荣、岳培培于2014年1月27日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、判令岳培培立即将位于北京市海淀区××南里×号楼×室房屋所有权恢复登记到岳荣名下，由岳培培承担与房屋过户相关的全部税费；3、本案诉讼费全部由岳培培承担。事实与理由：岳荣与高某系夫妻关系，是我的父母，二人育有三子一女，长子岳为，次子岳野，三子岳某，女儿岳黎丽，岳培培系岳为的女儿。位于海淀区××南里×号楼×室房屋（以下简称涉案房屋）是我父母的夫妻共同共有财产。2013年7月2日，我的母亲高某去世。2013年10月2日，岳为将岳荣送至海淀区××老年公寓居住。2019年10月岳荣不愿再住××老年公寓，想回自己房子住，让岳野、岳黎丽去看房、收拾屋子，发现岳荣的房子己被出租，租客说房主变了。2020年1月14日，岳野、岳黎丽去海淀区不动产登记中心查询，发现该房屋所有权人已变更为岳培培。我为此向岳荣询问相关情况，岳荣说，2014年1月岳为称涉案房屋需要维修，需要其批准，让其在一些文件上签了名。岳荣现在才知道当初被岳为欺骗了，岳荣从未想过卖房，也从未想将涉案房屋过户到岳培培名下，也从未收到205万元卖房款，把涉案房屋过户给岳培培不是岳荣的真实意思表示。岳培培和岳为的行为不仅侵犯了岳荣的财产所有权，还恶意转移、侵占我母亲高某的遗产，严重损害了我和其他继承人的合法权益。为维护我的合法权益不受违法侵害，故诉至法院。岳培培辩称，不同意岳野的诉讼请求。1、从《存量房屋买卖合同》的内容上看，该合同仅约定了出售房屋的价格，但对于房屋交付的时间、违约责任、付款方式及期限等合同内容均未进行约定，与常理相悖。且从合同履行上看，岳荣在没有收到岳培培给付的任何房款的情况下，就将房屋过户到岳培培名下，也与通常的房屋买卖交易习惯不符。2、岳荣2014年与岳培培签订《存量房屋买卖合同》后，从没有要求，也从来没有想过要求岳培培给付购房款。岳荣的真实意思表示就是将涉案房屋赠与岳培培。3、岳荣与岳培培系爷孙关系，岳培培从小与岳荣一起生活，感情深厚，并一直在生活上对岳荣进行照顾，深得岳荣信任。岳荣通过与岳培培之间签订《存量房屋买卖房合同》的外在表现形式，达到将涉案房屋赠与岳培培的真实目的行为，在现今社会中是广泛存在的。4、现在涉案房屋所有权人己登记在岳培培名下，岳培培己实际享有该房屋的所有权，赠与行为已经完成，岳荣对此不持异议。现没有撤销赠与的法定情节。综上，岳荣虽与岳培培就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，但岳荣实质上是将房屋中属于其份额赠与给了岳培培，且双方已经办理了房屋产权过户登记，赠与合同已经履行完毕，原告主张存在房屋买卖合同关系，并请求确认房屋买卖合同无效，缺乏事实依据和法律依据，法院应不予支持。岳为作为岳荣的监护人辩称，我的意见与岳培培的意见一致。岳黎丽作为岳荣的监护人辩称，我母亲7月2日去世，刚去世岳为他们把我父亲送到敬老院后，才给我们打电话告诉我们，岳培培只是从小与我们父母住在一起，没有对我父亲进行照顾，我父亲住在敬老院就是我照顾最多，送到养老院后我和岳野还有岳某经常探视，给他买了很多东西。岳培培始终就是管我父亲要钱，而且岳为把房屋出租后岳培培一直在收租金，而且至今没有工作。我不同意岳培培他们的说法，我保持与我父亲一天一二个电话，甚至一天好多电话，我父亲哭着喊着要回家，我父亲写了材料说岳培培如何欺骗他带着他去房管所办理手续。敬老院疫情期间我无法探视，因此我就给我父亲快递东西。我父亲始终就不同意把房屋给岳培培，我母亲活着的时候就提出了这个问题，我和岳野、岳某三个人都不知道赠与的事情。我同意岳野的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。岳荣与高某系夫妻关系，共生育三子一女，即岳为、岳野、岳某、岳黎丽。岳培培系岳为之女。2013年7月2日，高某去世。位于海淀区××南里×号楼×层×号房屋原系岳荣与高某婚后购买，登记在岳荣名下。2014年1月27日，岳荣与岳培培签订《存量房屋买卖合同》，约定岳荣将上述房屋出售给岳培培，成交价格为205万元。当日，该房屋过户至岳培培名下。岳荣在房屋登记询问笔录中称该房屋非共同房产。岳培培未给付岳荣合同中约定的购房款。高某去世后，岳荣、岳为于2014年7月起诉岳野、岳某、岳黎丽，要求分割遗产。法庭审理过程中经双方同意就存款进行了分割，并达成了调解协议。在2014年10月28日的开庭笔录中，法庭询问“有无其他需要处理的遗产”，原告回答：:“还有一套房产，因为没有房产证，故不在本案当中处理。”三被告回答“同意”。岳为表示当时不想让岳野他们知道房屋已经过户，故才做如此陈述。2020年5月，岳为申请宣告岳荣为无民事行为能力人，并指定其为岳荣的监护人。本院于2020年8月28日出具判决书，认定岳荣为限制民事行为能力人，并指定岳为和岳黎丽为岳荣的监护人。另查，岳荣自2013年10月2日开始居住在北京市海淀区××老年公寓，后岳为、岳培培将该房屋出租。岳野表示2019年10月，岳荣不想在老年公寓继续居住，故让岳野、岳黎丽去收拾房子，其二人从租户处才得知房主变更了，岳荣对此也不知情，故岳培培及岳为的行为侵犯了岳荣的合法权益，同时还恶意转移、侵犯了高某的遗产，故起诉要求确认本案所涉房屋买卖合同无效。岳为和岳黎丽作为岳荣的监护人，陈述了不同意见。岳黎丽表示2014年1月，岳为称需要维修房屋故让岳荣在一些文件上签字，岳荣并未想过卖房，也没有想过户至岳培培名下；岳为在高某去世不久就将岳荣送到老年公寓，岳荣一直哭喊着要回家，在老年公寓期间，其照顾较多；岳培培从小与岳荣一起生活，但并没有照顾老人。岳为则表示存量房屋买卖合同名为买卖合同，实为赠与合同。因为该合同仅约定了出售房屋的价格，但对于房屋交付的时间、违约责任、付款方式及期限等合同内容均未进行约定，岳荣从没有要求，也从来没有想过要求岳培培给付购房款；岳荣在没有收到岳培培给付的任何房款的情况下，就将房屋过户到岳培培名下，也与通常的房屋买卖交易习惯不符；岳荣与岳培培系爷孙关系，岳培培从小与兵荣一起生活，感情深厚，并一直在生活上对岳荣进行照顾，深得岳荣信任；现在涉案房屋所有权人己登记在岳培培名下，岳培培己实际享有该房屋的所有权，赠与行为已经完成，没有撤销赠与的法定情节；且岳培培在过户时不知晓该房屋是岳荣与高某的共同财产，故该合同应为有效合同。岳培培的意见与岳为一致。为此，岳培培、岳为向本院提供了岳荣于2014年1月14日书写的材料，主要意思为岳为对其进行照顾，而岳野、岳某、岳黎丽总闹事，影响其休息。同时，岳黎丽向本院提交岳荣于2020年7月书写的材料，表示房屋出售给岳培培是受到了欺骗。双方对上述对方提交的材料均不予认可。本案审理中，岳某到庭表示2020年才得知房屋过户的事宜，同意岳野的意见。本院认为，诉争房屋系岳荣与高某婚后购买，应属岳荣与高某的夫妻共同财产。夫妻双方对共同财产有平等的处置权。高某去世后，其继承人并未对涉案房屋进行继承分割，故高某在该房屋中的份额，应由其继承人共同共有。岳荣以房屋买卖的形式将涉案房屋过户至岳培培名下的行为未经高某其他继承人的同意，系无权处分行为，而且合同约定的价格低于市场价格，并非以合理的价格转让。岳培培作为的亲属，理应知晓涉案房屋中有高某的其他继承人的合法权益，在未征得其他继承人意见的情况下办理房屋过户手续，不构成善意取得。岳培培表示该合同名为买卖合同，实际是岳荣将其在涉案房屋中的份额赠与给岳培培，但根据继承案件中岳荣的陈述，可以看出岳荣在涉案房屋已经过户给岳培培的情况下，仍然表示现暂不予分割房屋，故本院无法看出岳荣有赠与的意思表示。故对岳培培上述抗辩，本院不予支持。综上，岳荣与岳培培签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，故岳野要求岳培培将涉案房屋的所有权恢复登记至岳荣名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于过户费用由岳培培承担之请求，于法无据，本院不予支持，应由岳荣、岳培培共同负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、确认岳荣与岳培培于2014年1月27日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、岳培培于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区××南里×号楼×层×号房屋恢复登记至岳荣名下，过户产生的相关税费由岳荣、岳培培各负担一半。三、驳回岳野的其他诉讼请求。案件受理费11600元（岳野已预交），由岳荣、岳培培各负担5800元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王利丹二〇二〇年十二月二十五日书记员  汤思淼