黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0225民989号原告：曾祥鹏，男，汉族，1974年7月23日出生，无固定职业，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：张大军，黑龙江音河律师事务所律师。被告：唐强，男，汉族，1980年4月2日出生，无固定职业，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：尤鸿雁，内蒙古绰尔律师事务所律师。原告曾祥鹏诉被告唐强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告曾祥鹏及其委托诉讼代理人张大军、被告唐强及其委托诉讼代理人尤鸿雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉求：1、请求判令解除终止合同，原告收回现有房屋及50000平方米厂区土地及电线线路，判令被告将拆除的厂区房屋恢复原状或按市场价赔偿72万元；2、判令被告赔偿原告因被告违约造成的经济损失20万元；3、诉讼费及保全费等相应费用由被告承担。事实与理由：2019年6月13日，原、被告签订了《房屋买卖协议》，甲方将位于甘南县种羊场的房屋（有建设用地规划许可证及房屋所有权证）出卖给乙方，包括电线线路。双方约定本次交易分3次付款，乙方于2019年6月13日交付定金15万元，2019年12月30日交付中期购房款30万元，2020年3月30日前交付尾款25万元。被告如期交付定金15万元后，经原告催要于2020年1月29日支付中期款7万元，剩余中期款23万元及尾款25万元均未支付，且被告在未告知原告、未经原告同意下将有照720平方米厂房及无照300平方米厂房拆除。被告辩称：双方订立的系不动产买卖合同，原告应有不动产处分权，在合同订立后，被告要求同原告办理相关更名过户手续，但原告不能提供该产权为原告的相关证明，原告无法为被告办理过户手续情况下，导致被告不能在该地块建设厂房，房屋买卖合同不能实际履行，而被告因合同不能实际履行未按合同约定期限给付原告合同价款的行为，系被告在行使不安抗辩权，在被告知道该房不是原告所有时，被告找到原告，原告称可以给被告办理相关手续，故被告于2020年1月23日，又向原告支付了7万元中期价款，在支付价款后，原告始终以各种理由告知被告，暂时不能办理过户手续，让被告继续等待.此后疫情发生，以上种种原因导致合同不能实际履行。原告在诉讼中主张的各项赔偿，被告均不认可，因该损失系因原告自身原因导致而不能归责于被告，原告在庭审中增加的诉讼请求无事实依据，其计算方式被告不予认可，被告将保留要求被告赔偿损失的诉讼权利。双方围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了举证及质证。原告提交了证据一、建设项目竣工规划验收合格证、畜禽饲养地和设施农业用地及养殖水面用地申请审批表（2005年4月15日甘国土资三项用地[2005]第2号）、建设用地规划许可证（编号200508）、房屋所有权证（甘南县房权证甘南镇字第××号）。被告质证认为该证件中房屋所有权人为甘南县龙行牧业有限责任公司。建设用地规划许可证记载“此地性质为三项用地，不能改做他用，否则此证无效”，原告提交的规划许可证已经失效。原告提交证据二、2019年6月13日原被告签订的房屋买卖协议一份，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，被告针对双务合同中其一方存在违约可能的情况下行使不安抗辩权，不能认定被告存在违约行为。原告提交证据三、厂房转让说明，被告认为与本案无关联性。被告提交证据一、巨宝镇政府于2019年5月25日作出的，针对被告要在案涉房屋地块上建秸秆颗粒厂问题，召开党委会议会纪要一份，原告质证认为该证据是复印件不能作为有效证据使用，并且内容与本案没有关联性。被告提交证据二、2019年6月13日收款条一份，2020年1月23日汇款记录打印单，原告对真实性无异议，认为被告没有按期给付房款则定金15万不予退还。依当事人申请本院调取案涉房屋产权登记档案：甘南县房屋所有权证档案，甘南县房屋所有权初始登记申请书（2005年4月14日），2005年3月30日甘南县招商引资局出具招商引资项目证明。原告对真实性无异议，认为原告是在龙行牧业有限公司法人孟凡成处受让而取得上述房屋和场地，原告有处分权，原告也能保证案涉场地房屋不存在权利瑕疵。被告质证认为案涉房屋同原告没有直接关联，房屋所有权登记及建设用地审批表等相关手续，都属于甘南县龙行牧业有限责任公司。被告对原告提交证据真实性均无异议本院予以采信，对证明目的则结合其他证据及本案查明事实予以确认；原告对被告提交的证据一真实性、关联性提出异议，该会议纪要系鑫鼎新能源科技有限公司落户巨宝问题，被告未提交关联性证据予以佐证，故对该会议纪要关联性不予采信；被告对原告提出的书面说明关联性提出异议，原告未提出关联性证据故不予采信；原告对被告提交收款条真实性无异议本院予以采信。根据当事人的陈述及证据采纳意见，本院查明事实如下：依申请人甘南县龙行牧业有限责任公司法定代表人孟凡成于2005年4月15日提出的申请，甘南县国土资源局于2005年4月29日作出甘国土资三项用地[2005]第2号畜禽饲养地和设施农业用地及养殖水面用地申请审批：现状地类（三级）荒地，使用后地类（三级）养殖，使用面积5公顷，其中建筑面积792㎡，使用理由为养奶牛、黄牛用地。甘南县城乡规划管理处于2005年4月20日作出第200508号中华人民共和国建设用地规划许可证，用地单位：甘南县龙行牧业有限责任公司，用地项目名称：奶牛、黄牛养殖，用地位置：甘南县种羊场，用地面积50000㎡，遵守事项第四项：本证有效期六个月，第五项：此地性质为三项用地，不得改作他用，否则此证无效。甘南县城乡规划管理处于2005年4月29日，依甘国土资三项用地[2005]2号批件，作出第200508号中华人民共和国建设工程规划许可证，建设单位：甘南县龙行牧业有限责任公司，建设项目项目名称：办公室、饲养室，建设位置：甘南县种羊场西北2公里处（巨宝镇镜内），建设规模792㎡（砖瓦）。甘南县城乡规划管理处于2005年4月29日作出200508号建设项目竣工规划验收合格证，对甘南县龙行牧业有限公司建设的以上审批手续中所述办公室、饲养室验收合格。甘南县人民政府房产管理处于2005年4月29日作出甘南县房权证甘南镇字第××号房屋产权证，房屋为坐落于巨宝镇，720㎡饲养室及72㎡砖瓦结构的办公室，房屋所有权人：甘南县龙行牧业有限责任公司。2019年6月13日，曾祥鹏（甲方，卖方）与唐强（乙方，买方）签订房屋买卖协议，双方约定甲方将上述房屋出卖给乙方，包括电线线路，交易价格70万元分三次付款，双方约定乙方于2019年6月13日交付定金15万元（当日已交付完毕），于2019年12月30日交付中期购房款30万元（已交付7万元），于2020年3月30日交付尾款25万元。甲方保证房屋无任何与国家或个人纠纷，乙方付清房款后甲方协助乙方办理过户，过户费用由乙方负责，乙方保证如期交款并承担交易后一切税费，如未按期交付中期购房款则甲方有权收回房屋，此协议作废，定金不退。协议约定双方签字即产生法律效力，乙方交付全部购房款后甲方将建设用地规划许可证及房屋所有权证交付乙方，如因甲方与别人纠纷造成乙方不能正常生产，甲方无条件返还购房款，及建设产生所有费用二倍。双方一致认可唐强已交付给曾祥鹏购房定金15万元及中期购房款7万元。曾祥鹏交付房屋后，唐强已将院内720㎡有照厂房和无照厂房均拆扒完毕。本院认为：依法订立的合同自成立时开始生效，双方当事人应根据合同的性质、目的和交易习惯，诚实、全面的按照合同约定履行自己的义务。原告提交的房屋买卖合同约定内容清楚，权利义务明确，系双方当事人协商一致的真实意思表示，且双方已实际履行部分权利义务并为对方接受，房屋买卖合同成立并生效。被告作为买受方，在交付部分中期价款后拒绝再交付剩余房款，系其明确表明不再继续履行合同约定主要债务的行为，且经原告催告后在合理期限内仍未履行，符合法定解除合同条件，且被告同意解除合同，原告要求解除双方签订房屋买卖合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，原告要求收回现有房屋及50000㎡厂区土地及电线线路的诉求，均系对已交付合同标的物返还原物请求权本院予以支持；原告要求被告将拆除的720㎡厂房恢复原状或按市场价每平方米1000元的价格予以赔偿的诉求，被告对该赔偿标准不予认可，原告亦未提交证据证实其因解除合同造成的实际损失。原厂房已拆扒，系被告在当时基于生效合同行使的处分权，对原告损失，应以双方当事人在合同解除中的过错进行赔偿。原告要求被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失20万元，但未提交证据予以证实其实际损失，原告应承担举证不能的法律后果，故对该请求不予支持。原告提交的证据证实案涉房屋所有权人为甘南县龙行牧业有限责任公司（法人孟凡成），其提交的书面说明出具人系孟庆河，该说明与本案关联性不足，不足以证实原告已获得房屋处分权。原告未取得不动产产权虽不影响买卖合同的成立及生效，但原告作为出卖方，应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务，该义务系双方应诚实履行合同的法定合同义务，且系影响合同目的能否实现的主要合同义务。原告未能在出售房屋前取得房屋及土地的所有权，房屋所占用土地的地类性质为国有三项用地，原告虽持有房屋产权证但未办理土地使用证，导致不能为买受方办理房屋产权过户的合同义务，并导致买受方基于依赖，相信被告在合同中明确的其能够过户的约定，而交付了房款，原告应承担合同目的不能实现，而最终双方解除合同的违约责任。被告签订买卖合同后，在未取得房屋所有权及土地使用权的情况下，就将厂房扒除，且其使用目的并未在合同中予以明确约定，导致规划部门针对专项用地的地类性质不予准许被告进行盖厂建设，被告未对订立合同有关重要事实予以明确告知，在合同签订过程中未尽到诚实信用义务，对最终导致双方解除合同亦存在过错。本院结合全案证据及事实，认定原、被告双方导致解除合同均存在过错，综合判定双方责任比例为50%：50%，原告主张恢复原状的花费应依双方过错比例各承担一半，但结合案情，恢复原状于客观已不能，原告主张损害赔偿请求但无证据证实其实际损失，于本案中应承担举证不能责任，原告可凭证据另行主张因房屋拆扒造成的实际损失。合同中约定双方义务履行顺序为被告未交付中期购房款则原告有权收回房屋定金不退，而被告在交付部分中期房款后原告仍未取得可以办理过户的有效单证、资料，本案中具体为土地使用权证。被告中止继续履行合同，系作为先履行义务方对自身合法权益的及时保护，被告对其享有不安抗辩权的辩解于法有据，本院予以支持。原告已在规划许可有效期限内取得建设工程规划许可（2005年4月29日）并已验收合格，故对被告关于建设用地规划许可证已超期的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年12月8日签订的房屋买卖合同；二、原告曾祥鹏返还被告唐强购房款22万元，该款于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000.00元，由原、被告各负担5500.00元。法信超链：国家法律4篇地方法规2篇案例98篇裁判15344篇期刊169篇×如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 张 鑫人民陪审员 申 海人民陪审员 马春霞二〇二〇年十二月十三日书 记 员 张 莹