四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初1731号 原告：宁贵香，女，1944年10月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告：阳本元，男，1943年4月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：蒲育平，男，系宁贵香、阳本元女婿。 委托诉讼代理人：罗玉琴，四川典章律师事务所律师。 被告：成都森悦投资有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道办事处旭东街20号附4、5号。 法定代表人：程志才，总经理。 委托诉讼代理人：朱世琼，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于潇，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：唐小凡，男，1966年6月17日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：成都鑫博泰房地产开发有限公司，住成都市龙泉驿区西河镇阙家村十二组90号。 法定代表人：陈雍国。 委托诉讼代理人：李力，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 原告宁贵香、阳本元与被告成都森悦投资有限公司（以下简称森悦公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月7日立案。案件审理过程中，原告宁贵香申请追加唐小凡、成都鑫博泰房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰公司）为被告参加诉讼，阳本元申请作为原告参加诉讼，本院予以准许。本案因被告唐小凡被羁押于上海市青浦区看守所、新冠肺炎疫情原因延期审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宁贵香及其与阳本元的共同委托诉讼代理人蒲育平、罗玉琴，被告森悦公司的委托诉讼代理人朱世琼、于潇，鑫博泰公司的委托诉讼代理人李力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宁贵香向本院提出诉讼请求：1.依法判决森悦公司为宁贵香购买的房屋进行备案并交房；2.判决森悦公司承担逾期交房责任至交房时止，暂时主张5万元；3.判决鑫博泰公司返还房屋。案件审理过程中，宁贵香、阳本元变更诉讼请求为：1.依法判决唐小凡归还本金125000元；2.依法判决森悦公司在抵房款235430元内承担连带清偿责任；3.依法判决唐小凡、森悦公司支付利息，以125000元为基数，从2014年7月7日起按照年利率24%计算至归还完毕之日止；4.依法判决森悦公司承担协议书约定的违约金，以235430元为基数，按照每年15%计算至本金归还完毕之日止；5.依法确认原告对以房抵债的房2-19-11号享有优先受偿权；6.本案诉讼费、保全费由唐小凡、森悦公司承担。事实和理由：阳本元于2014年7月7日与唐小凡签订借款协议，约定阳本元向唐小凡出借125000元，借款期限2014年7月7日至2015年7月7日。同日通过现金交付唐小凡并出具收据。后宁贵香与森悦公司于2015年9月24日签订《四川省商品房买卖合同》，约定交房时间已至但森悦公司以资金链断裂为由拒绝交房、备案。宁贵香多次找唐小凡未果。现请求法院依法维护原告合法利益。 被告森悦公司辩称，森悦公司未收到宁贵香支付的购房款，宁贵香未履行义务在先，其无权要求森悦公司履行交房、备案义务。现案涉房屋已出售给鑫博泰公司，并收取房款，请求法院依法驳回宁贵香、阳本元的诉讼请求。在宁贵香、阳本元变更诉讼请求后，森悦公司辩称，第一，宁贵香、阳本元主张的与唐小凡的借款事实不成立，其不能证明已向唐小凡履行出借义务；第二，《商品房买卖合同》及《协议书》并非森悦公司提供担保的意思表示，事实上系商品房买卖合同关系，其内容系对宁贵香交付与退回房款的特别约定，宁贵香、阳本元主张森悦公司承担连带责任的主张不能成立，更无权主张优先受偿权。 被告唐小凡辩称，宁贵香、阳本元举示的借款协议、收据、协议书均是事实，对借款本金125000元没有异议，应该偿还本金，但是希望将利息减少至年息12%。唐小凡系森悦公司实际控制人，因为借款用于森悦公司的项目，所以用房子来还钱，后因项目出现问题，未能偿还。签订《协议书》的目的在给对方多一个选择，保证能够还钱。商品房买卖合同亦是基于《协议书》签订，因备案后不要房子的话，手续很麻烦，故未办理备案手续。 被告鑫博泰公司辩称，鑫博泰公司与森悦公司签订了买卖合同，并支付了相应房款，其购买房屋合法合规，不存在退还宁贵香房屋的义务，宁贵香主张的优先受偿权亦不能成立。 本院经审理认定事实如下：2014年7月7日，阳本元与唐小凡签订《借款协议》，约定阳本元向唐小凡出借125000元，借款期限12个月，自2014年7月7日起至2015年7月7日止。借款利率为年利率25%，借款到期时本息一并归还共计156250元。同日，唐小凡向阳本元出具收据，载明收到阳本元125000元。约定借款期限届满后，唐小凡未偿还本息。2015年，唐小凡、宁贵香、森悦公司签订《协议书》，约定：确认唐小凡欠宁贵香借款本息156250元，该款自2015年9月23日起不再计付利息，该款按以下条款处置：1.宁贵香与森悦公司签订商品房销售合同，将“森悦中心”2-19-11号房，价值214241的物业销售给宁贵香，并对合同进行网签。购房款中的156250元由唐小凡代宁贵香向森悦公司支付（冲抵唐小凡对宁贵香的欠款），不足部分暂无须支付。2.宁贵香在销售合同满2年后有权选择退房，退房时森悦公司须向宁贵香支付156250元。3.在签订商品房销售合同2年内，宁贵香有权对所签订的该部分房屋自行销售，森悦公司积极配合办理手续。宁贵香销售的价格低于销售合同金额时，宁贵香应补足金额，此时宁贵香可从销售金额中收取156250元的还款；宁贵香自行销售的金额高于销售合同约定金额时，宁贵香除可收取156250元外，还可收取高于合同约定部分扣除森悦公司应缴税金后金额。4.如宁贵香在2年内向森悦公司现金补足销售合同约定金额，森悦公司为其办理相关购房及产权手续。5.在2年的期间内，森悦公司也应积极推进上述物业销售，在达成初步销售意向后，及时向宁贵香通报销售进展情况，宁贵香积极配合森悦公司销售推进，森悦公司承诺确保在完成销售并收到款项后三日内向宁贵香支付156250元（即欠款本息）。如森悦公司违反上述约定，宁贵香除有权要求森悦公司归还156250元以外，还有权要求其支付15%/年的违约金，唐小凡对森悦公司的的付款和违约金承担连带清偿责任。2015年9月24日，宁贵香与森悦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定森悦公司将森悦中心2幢19层11号以214241元的价格出卖给宁贵香。 另查明，宁贵香与阳本元系夫妻关系。 以上事实有借款协议、收据、协议书、商品房预售合同及当事人陈述等证据在卷作证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.应当如何认定《协议书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》的法律性质；2.应当如何认定阳本元、宁贵香与唐小凡之间的借款本息；3.应当如何认定森悦公司的责任。 关于第一个争议焦点，即应当如何认定《协议书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》的法律性质。根据《协议书》的内容，结合阳本元、宁贵香及唐小凡的陈述，各方意在签订商品房买卖合同来保障借款债权的实现，双方并无真实、确定买卖房屋的合意，故本案的基础法律关系应为阳本元、宁贵香与唐小凡之间的借款关系。关于第二个争议焦点，即应当如何认定阳本元、宁贵香与唐小凡之间的借款本息。虽然阳本元、宁贵香提供的《借款协议》《收据》系复印件，但唐小凡对该证据无异议，且能够与《协议书》中载明的“确认本息”内容相印证，故借款本金应认定为125000元。双方在《协议书》中确认的利息超过了24%，应于核减至24%。唐小凡主张双方曾达成减少利息至年利率12%的协议，但并未提供证据予以证明，本院不予支持。关于第三个争议焦点，即应当如何认定森悦公司的责任。本院认为，承前所述，宁贵香与森悦公司之间并无真实、确定购买房屋的意思表示，结合《协议书》约定的内容，其真实意思表示系对借款合同债务履行的担保，森悦公司应当承担相应责任，本院依据诚实信用原则，确认森悦公司应当在双方约定的房屋价款214241元范围内承担连带清偿责任。但该担保并未进行相应的权利公示，不具有物权担保效力，宁贵香、阳本元主张优先受偿权不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告唐小凡于本判决生效之日起五日内偿还原告阳本元、宁贵香借款本金125000元，并以125000元为基数，自2014年7月7日起按照年利率24%的标准支付利息至付清之日止； 二、被告成都森悦投资有限公司对本判决第一项确定的给付义务在214241元范围内承担连带清偿责任； 三、驳回原告阳本元、宁贵香的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2632元，保全费1841元，共计4473元，由被告唐小凡和成都森悦投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭婉蝶 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  蒋礼琴