广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2209号上诉人(原审原告)：许小龙，男，1992年4月19日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：肖威玲，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳春市耀星房地产开发有限公司，住所地：广东省阳春市春城街道阳春大道西侧与春州大道南侧交叉处。法定代表人：邓道明，该公司经理。委托诉讼代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖宇，广东春洲律师事务所律师。上诉人许小龙与上诉人阳春市耀星房地产开发有限公司（以下简称耀星公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服阳春市人民法院（2020）粤1781民初2704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许小龙上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判耀星公司向许小龙支付逾期办理不动产权证违约金25441.12元（自2019年4月28日起，每日按总房价591654元的万分之一计算，暂计算至2020年6月30日，直至许小龙实际取得涉案商品房不动产权证书之日止）；二、本案一、二审诉讼费由耀星公司负担。事实与理由：许小龙取得不动产权证书期限的起算日应为合同约定交房期限届满之日，一审法院理解和认定为实际交房之日没有事实和法律依据，耀星公司应依约向许小龙支付逾期办证违约金。一、《商品房买卖合同（预售）》对涉案商品房的办证期限和逾期办证责任进行了明确约定。如果耀星公司依照合同正常履约，涉案商品房办证的最迟起算日应为2018年10月31日，180天办证期限的最迟届满日之次日应为2019年4月28日。二、一审法院将办证起算日认定为实际交楼之日，适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，该解释第十八条第一款第二项的规定仅适用于合同双方对办证期限没有约定的情形。因此，在耀星公司逾期交房的情况下，涉案商品房的办证起算日应为2018年10月31日。三、《商品房买卖合同（预售）》是耀星公司提供的格式合同，即使双方对“交付之日”的理解存在两种不同的解释，根据合同法第四十一条的规定，本案也应当作出不利于耀星公司的解释，故办证期限起算日应解释为涉案商品房约定交付期限届满之日。四、不动产权证是证明房屋所有权归属的唯一具有公示效力的书面凭证，如果买受人不能如期取得房产证，不仅造成房屋权属关系不明、秩序紊乱，而且无法行使转让、抵押、租赁、投资等权利，因此带来的损失绝不仅仅是合同约定的些许违约金。如果将“交付之日”理解为“实际交付之日”，只要涉案商品房一直不予交付，耀星公司便不会存在逾期办证的违约行为，许小龙取得产权证的期限则会一直无法确定。可见，一审法院将办证起算日认定为“实际交房之日”明显不合理，对买受人极其不公平。针对许小龙的上诉，耀星公司辩称：本案应驳回许小龙要求耀星公司支付逾期办证违约金的上诉请求。一、从文义理解而言，双方在《商品房买卖合同（预售）》明确约定了办证期限的起算点，不存在歧义，该条款约定的“商品房交付之日”应为“商品房实际交付之日”。二、从一手房市场交易习惯及实践来看，一般是先交房后办证，而且交付与办理过户手续之间需要一段时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项亦明确约定商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，办证期限从房屋交付使用之日起算，而非从合同约定交付之日起算。三、格式条款指的是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。虽然涉案《商品房买卖合同（预售）》版本是耀星公司提供的，但从现有证据及双方合同约定来看，双方当事人是在平等自愿的基础上经协商一致签订合同的，且如前所述，争议合同条款在文义上亦不存在歧义。耀星公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回许小龙一审的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由许小龙负担。事实与理由：一、耀星公司未能在2018年10月30日前交付商品房给许小龙的主要原因是发生了情势变更的客观事实。涉案商品房所在的楼盘项目实际竣工时间是2018年10月，但由于房地产实行楼盘整体验收政策（消防、供水、供电、人防、三网合一、天然气），而涉案消防工程拖延至2019年3月25日才完工；加之中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国应急管理部在2019年3月27日明确通知2019年4月1日至2019年6月30日将消防验收工作职能移交给住建部门审核，阳春市住房和城乡建设局至2019年7月1日才开始接收涉案商品楼的整体验收资料，2019年11月22日移送阳江市住房和城乡建设局。阳江市住房和城乡建设局在2020年5月28日组织施工、消防等部门进行整体验收。因此，涉案商品房未能依约交付给许小龙，先有消防工程施工滞后的原因，后有情势变更的客观事实。二、因情势变更事实导致迟延交付涉案商品房的期间不应计付违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条第一款及《商品房销售管理办法》第三条的有关规定，取得工程竣工验收备案证明文件的商品房才符合交付条件。涉案商品房在符合整体验收的全部条件后，发生了行政机关职权移交的情势变更事实，导致涉案商品房迟延交付，不应计付违约金，故耀星公司无需支付逾期交房违约金给许小龙。针对耀星公司的上诉，许小龙辩称：一、一审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，耀星公司的上诉请求没有法律和事实依据；二、耀星公司主张的情势变更不能成立。适用情势变更原则存在一个非常重要的时间前提，即情势变更事由必须发生在合同约定的履行期内，而本案耀星公司主张的所谓情势变更事由发生在合同约定的履行期外。如果耀星公司依约履行义务，便不存在情势变更问题。而且耀星公司一审提供的证据反映耀星公司是在2019年11月22日才递交建设工程消防竣工验收申请给相关部门。因此耀星公司逾期交房完全是其自身原因所致，请求驳回耀星公司的上诉请求。许小龙向一审法院起诉请求：一、耀星公司支付逾期交房的违约金（该违约金以全部房价款591654元为基数，按照日万分之一的标准，从2018年10月31日起计算至耀星公司实际交付商品房之日止；暂计至2020年6月30日止的违约金为36031.73元）给许小龙；二、耀星公司支付逾期办证的违约金（该违约金以全部房价款591654元为基数，按照日万分之一的标准，从2019年4月28日起计算至许小龙实际取得涉案商品房的不动产权证书之日止；暂计至2020年6月30日止的违约金为25441.12元）给许小龙；三、本案诉讼费由耀星公司负担。一审法院认定事实：耀星公司是于2011年10月12日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售。涉案商品房所在的尚品名居三区15幢商住楼（以下简称涉案商住楼）由阳春耀星公司开发建设。2018年1月16日，许小龙作为买受人与耀星公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定耀星公司以总价款591654元将涉案商品房销售给许小龙；许小龙应当在2018年1月16日前支付首期房价款151654元，余款440000元向银行申请贷款支付；耀星公司应当在2018年10月30日前交付涉案商品房给许小龙；涉案商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；除不可抗力外，耀星公司逾期交付涉案商品房，许小龙要求继续履行合同的，合同继续履行，耀星公司按日向许小龙计算支付全部房价款万分之一的违约金；许小龙与耀星公司同意共同向房屋登记机构申请办理涉案商品房的房屋所有权转移登记；因耀星公司的原因，许小龙“未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书”，且不解除合同的，自上述期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，耀星公司按日向许小龙计算支付全部房价款万分之一的违约金等内容条款。一审庭审中，许小龙与耀星公司均确认，签订《商品房买卖合同（预售）》时涉案商品房尚未建成。签订《商品房买卖合同（预售）》前后，许小龙通过银行转账方式支付了首期房价款151654元，在2018年6月22日通过办理银行按揭贷款方式支付了涉案商品房的剩余房价款440000元给耀星公司。另，许小龙还在2018年1月7日通过现金方式支付了办证费17000元给耀星公司。2018年10月12日，涉案商品房取得《房屋面积测绘报告（实测）》。2019年3月27日，国家住建部、应急管理部联合发出《通知》，要求消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责；2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，各地应于6月30日前全部完成移交承接工作；自2019年4月1日起，已明确建设工程消防设计审查验收职责承接机构的地方，由承接机构受理并负责建设工程消防设计审查验收工作，当地消防救援机构可以派员协助，未明确承接机构的，由当地人民政府指定的机构受理并负责建设工程消防设计审查验收工作等。2019年6月25日，广东省住房和城乡建设厅与广东省消防救援总队联合发出《关于切实做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，要求各地级以上市住房城乡建设主管部门、消防救援支队应于2019年6月30日前全部完成建设工程消防设计审查验收职责的移交承接工作等。2019年11月22日，阳江住建局受理阳春耀星公司提出的对尚品名居三区地下室和5、6、7、15幢等（含涉案商住楼）高层住宅建设工程消防竣工验收的申请。2020年5月28日，涉案商住楼工程经竣工验收，并于2020年6月17日经阳春住建局予以竣工验收备案。2020年7月13日，涉案商品房登记至耀星公司名下。2020年7月8日，许小龙向一审法院提起本案民事诉讼。阳春耀星公司在2020年7月26日将涉案商品房交付给许小龙。一审法院认为：本案是耀星公司将涉案商品房预售给许小龙后，逾期交付涉案商品房和至今未将涉案商品房的权属转移登记至许小龙名下产生的纠纷，本案应为商品房预售合同纠纷。许小龙与耀星公司于2018年1月16日自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和第一百三十条的规定，本院依法认定许小龙与耀星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》成立有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于逾期交房违约金。（一）关于耀星公司是否存在逾期交房事实的问题。本案中，许小龙已按照合同约定支付了全部房价款给耀星公司。耀星公司亦应当按照合同约定在2018年10月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的涉案商品房交付给许小龙。但耀星公司逾期至2020年7月26日才将涉案商品房交付给许小龙，存在逾期交房事实。（二）关于耀星公司逾期交房是否因情势变更而免责的问题。耀星公司抗辩认为其逾期交付涉案商品房是因国家住建部、应急管理部《通知》要求消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责，导致涉案商住楼的消防工程验收和整体验收工作迟延，属于情势变更，其不具有过错，不应计算支付逾期交房的违约金。一审法院为，情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的适用条件须有情势变更的事实；须发生在合同成立之后，履行终止之前；须是当事人所不能预知；因情势变更而使原合同的履行显失公平等。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，发生情势变更，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可请求人民法院变更或者解除合同。本案中，首先，根据国家住建部、应急管理部《通知》的内容，在2019年4月1日至6月30日建设工程消防设计审查验收职责移交承接期间，已明确建设工程消防设计审查验收职责承接机构的地方，由承接机构受理并负责建设工程消防设计审查验收工作，未明确承接机构的，由当地人民政府指定的机构受理并负责建设工程消防设计审查验收工作。也就是说，在移交承接期间，建设工程消防设计审查验收工作仍由有关职能部门负责跟进。耀星公司并没有提供充分的证据证明涉案商住楼的整体验收因政府部门上述建设工程消防设计审查验收职责的转移而延迟。其次，双方约定涉案商品房的交付期间为2018年10月30日前，而国家住建部、应急管理部发出《通知》和有关部门建设工程消防设计审查验收职责的移交均发生在耀星公司延迟履行交房义务之后。故耀星公司未能在2018年10月30日前将符合合同约定交付条件的涉案商品房交付给许小龙，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。另外，许小龙已支付了全部房价款给耀星公司，耀星公司已实现合同目的，且不存在明显不公平的情形。双方亦没有请求变更或解除《商品房买卖合同（预售）》。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使如耀星公司主张，因建设工程消防设计审查验收职责部门的变更，阳春住建局于2019年7月1日才开始接收涉案商住楼工程整体验收资料，于2019年11月22日才将消防竣工验收资料移交阳江住建局，以及阳江住建局至2020年5月28日才组织施工、消防等部门对涉案商住楼工程进行整体验收，致使涉案商品房延迟完成建设工程竣工验收备案，进而影响涉案商品房的交付，耀星公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向许小龙承担相应的违约责任。综上，一审法院认为，耀星公司以情势变更为由抗辩认为其不应支付逾期交房违约金，理据不足，应不予采纳。耀星公司逾期交付涉案商品房，应承担违约责任。（三）关于逾期交房违约金的计算问题。如前所述，耀星公司逾期交付涉案商品房给许小龙，已构成违约，按照合同约定，耀星公司应以全部房价款为基数，按照日万分之一的标准计算支付逾期交房违约金给许小龙。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条和第一百三十八条的规定，许小龙请求耀星公司按合同约定计算支付违约金，理据充分，应予以支持。耀星公司主张调整减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，综合本案许小龙的实际损失、合同的履行情况及当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为，许小龙请求逾期交房违约金按日万分之一标准计算并不过高。耀星公司主张调整减少违约金，理据不足，应不予采纳。综上，耀星公司逾期交付涉案商品房的违约金应以全部房价款591654元为基数，按照日万分之一的标准计算支付从2018年10月31日起至涉案商品房实际交付之日即2020年7月26日止共635天的逾期交房违约金给许小龙，金额为37570.03元（591654元×0.0001／天×635天）。二、关于逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。许小龙与耀星公司在《商品房买卖合同（预售）》中约定，因耀星公司的原因，许小龙“未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书”的，耀星公司应支付逾期办证违约金。根据字面上的理解和结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，一审法院认为“该商品房交付之日”应理解为涉案商品房实际交付之日。耀星公司在2020年7月26日向许小龙交付涉案商品房，按照合同约定，耀星公司应在自该日起180天内即2021年1月27日前办理涉案商品房的权属转移登记至许小龙名下。许小龙现主张耀星公司逾期办理涉案商品房的权属转移登记手续已构成违约，并请求判令耀星公司支付逾期办证的违约金，理据不足，应不予支持。至于耀星公司未能在2021年1月27日前将涉案商品房的权属转移登记至许小龙名下的，许小龙可另行主张逾期办证违约金。耀星公司抗辩认为其现未将涉案商品房的权属转移登记至许小龙名下不构成违约和不应承担逾期办证的违约责任，理据充分，应予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、阳春市耀星房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交付商品房的违约金37570.03元给许小龙；二、驳回许小龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1336元，减半收取计668元，由阳春市耀星房地产开发有限公司负担408元，许小龙负担260元。二审中，许小龙提供一份微信聊天记录，拟证明一审判决认定2020年7月26日交房有误，许小龙是2020年9月24日领取了不动产权证，在2020年11月26日收楼。耀星公司质证称需庭后核实具体的收楼时间。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：许小龙二审陈述其是2020年9月24日领取了不动产权证，在2020年11月26日收楼。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是，一、耀星公司是否存在逾期交房的违约行为，本案是否存在影响耀星公司交房的情势变更事由；二、许小龙请求耀星公司从2019年4月28日起按总房价的日万分之一计付逾期办证违约金应否予以支持。关于争议焦点一，许小龙与耀星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，耀星公司应当在2018年10月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告等具备合同约定交付条件的商品房交付给许小龙。涉案商品房直至2020年6月17日才取得建设工程竣工验收备案证明文件。耀星公司主张因房地产验收实行楼盘整体验收政策，而消防工程在2019年3月25日完工，以及2019年4月1日至2019年6月30日期间相关部门进行消防设计审查验收职责的移交承接工作，故耀星公司迟延取得建设工程竣工验收备案证明文件存在情势变更事由，不应承担逾期交房的违约责任。对此，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”故涉案商品房所在建设工程未经消防验收合格，不得交付使用。同时，2000年1月30日起施行的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款明确规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”显然，许小龙与耀星公司在2018年1月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》所约定的商品房交付时应当取得“建设工程竣工验收备案证明文件”包含对“建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”进行备案。本案中，耀星公司自认涉案商品房所在的楼盘的消防工程在2019年3月25日完工，建设、勘察、设计、施工、监理五方单位在2020年5月28日完成竣工验收，即在涉案商品房约定的交付期限届满前，涉案商品房尚未达到交付条件。即使存在相关政府职能部门进行交接建设工程消防设计审查验收职责的情形，但该事实发生在涉案商品房约定的交付期限届满、耀星公司逾期交房之后，故本案不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，耀星公司以本案存在情势变更事由为由请求不予支付逾期交房违约金给许小龙，缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决认定耀星公司在2020年7月26日将涉案商品房交付给许小龙，虽然许小龙二审陈述收房时间为2020年11月26日，但其并未提供证据证明，且许小龙并没有对此提起上诉，故本院维持一审判决对收楼时间的认定。一审判决耀星公司应从2018年10月31日起，按照全部房价款的日万分之一计付逾期交房违约金至2020年7月26日止，并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二，《商品房买卖合同（预售）》约定，如果因耀星公司的原因导致许小龙未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，耀星公司应承担逾期办证的违约责任。许小龙主张该条款约定的“商品房交付之日”应理解为合同约定交付期限届满之日。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，涉案商品房要办理登记至许小龙名下，需要先办理首次登记再办理转移登记，而办理首次登记需要提交房屋已经竣工的材料等，因此，商品房经竣工验收备案具备交付条件往往是房地产开发商为商品房买受人办理权属转移登记的必要条件，即逾期办证实际是逾期交房的延续行为，本质上是一个违约行为。如果从约定交付期限届满后开始计算逾期办证违约金，可能会导致房地产开发商同时构成两个违约行为，加重房地产开发商的负担，不符合公平原则。本案中，许小龙已一并起诉耀星公司承担逾期交房的违约责任，因此，一审认定双方《商品房买卖合同（预售）》约定的办证期限的起计之日“商品房交付之日”理解为“实际交房之日”，既符合《商品房买卖合同（预售）》的目的解释，亦符合商品房的交易习惯，许小龙主张应理解为合同约定交付期限届满之日，理据不足，本院不予采纳。无论是按照一审判决认定的耀星公司于2020年7月26日交付涉案商品房给许小龙起算，还是按照许小龙二审陈述的2020年11月26日收房起算，至许小龙提起本案诉讼时，均尚未超出双方《商品房买卖合同（预售）》约定的办证期限，故一审判决不予支持许小龙请求耀星公司计付逾期办证违约金的主张，处理恰当，本院予以维持。综上所述，许小龙与耀星公司的上诉请求均不能成立,本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由许小龙负担436元，阳春市耀星房地产开发有限公司负担739元。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十二月三十日法官助理 李凤霞书 记 员 刘 婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。