济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初6146号 原告：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市槐荫区阳光新路19号阳光100国际新城一期1号楼101室。 法定代表人：陈健，总经理。 委托诉讼代理人：陈悦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘悠杨，上海市建纬（济南）律师事务所律师。 被告：宋修泽，男，**年*月*日出生，汉族，住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：姜惠娥（系宋修泽之妻），女，**年*月*日出生，汉族，住址同××。 济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业公司）与宋修泽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人刘悠杨,被告宋修泽及其委托诉讼代理人姜惠娥到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告诉称:1.判令宋修泽支付万怡物业公司物业服务费14680.6元；2.判令宋修泽支付万怡物业公司违约金3000元；3.判令宋修泽承担本案诉讼费。事实和理由：被告系济南阳光100国际新城小区*室业主，房屋建筑面积为143.9平方米。2007年起，被告委托原告提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。其中，合同第三条约定，物业服务费按建筑面积1.0元/平方米/月计算，支付时间为每一季度第一个月前5日，逾期交纳按日承担未缴纳付款项0.5%的违约金。然而，自2012年1月1日至2020年6月30日，被告拖欠物业费共计14680.6元，原告多次通过口头、电话、书面等形式通知被告，要求尽快支付上述费用，但被告均置之不理，已严重违约。综上，为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼。 被告宋修泽辩称，一、宋修泽是在不情愿、未协商的情况下被迫签署的《前期物业管理服务协议》，该协议中明显存在权利义务不对等的情形，且万怡物业公司提供了伪造宋修泽签名的《遵守管理规约承诺书》系伪造的证据，请求法院追究其责任，也请求撤销显示公平的权利义务不对等的格式化《前期物业管理服务协议》。二、2012年1月1日至2017年9月30日的费用已超过诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。我方只同意缴纳2017年10月1日至2020年6月30日的物业费，万怡物业公司至2019年年底才向我方提出缴费通知，因此我方认为对于2012年至2017年期间的物业费已超过诉讼时效。三、因万怡物业公司的物业服务不合格，房屋质量不合格出现卫生间、窗户、阳台漏水问题，安全监控义务没尽到，导致出现家中财物丢失地下室被盗的问题，万怡物业公司拔电闸、停暖气的问题，车库按时缴费，但并未提供相应服务的问题，万怡物业公司存在违约情形，所以未按时缴纳物业费并不是我方的过错，而是万怡物业公司的过错，且万怡物业公司并未按照《前期物业管理服务协议》及相关物业费收费标准规定提供的与其物业费标准相对应的服务水平，所以我们要求万怡物业公司为我们解决车位、卫生间渗水、窗户、阳台漏水等问题，并改进物业服务，才会缴纳近三年的物业费。因万怡物业公司违约在先，所以我方不应缴纳违约金，应由万怡物业公司承担相关诉讼费用。 双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，万怡物业公司提交了《前期物业管理服务协议》一份、《业主公约》一份、《阳光100国际新城1-4期前期物业服务合同》一份、工商信息、日常工作记录一宗、在小区张贴的公共收益收支情况照片一宗、所获得荣誉证书照片、业主赠送锦旗照片、缴费通知单照片一宗、宋修泽的缴费清单及收款收据、POS单缴费单据、缴费通知函照片、律师函及EMS收寄清单，宋修泽提交《前期物业管理服务协议》一份、《物业验收交接记录表》一份、室内渗漏照片一组、停车场障碍物照片一组、小区摆摊照片一组、小区垃圾照片一组、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》一份、济南市物价局收费通知一份、《济南市物业管理办法》一份，经过质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定本案事实如下： 宋修泽系济南阳光100国际新城小区*室业主，房屋建筑面积为143.9平方米。2007年12月7日万怡物业公司与宋修泽签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议约定住宅区按建筑面积每月每平方米1元计算物业费，业主应于每季度的第一个月前5日向万怡物业公司预交整个季度的管理费。首期管理费自房屋交付之日起预缴三个月的管理费。逾期缴纳物业费，从应付之日起按日向万怡物业公司支付未缴付款项0.5%的违约金，协议并对双方的其他权利义务进行了约定。庭审中，万怡物业公司主张物业费计算方式按建筑面积143.9平方米，每平方米每月1元计算，宋修泽自2012年1月1日至2020年6月30日的物业费共计14680.6元。对于物业费计算标准和拖欠金额宋修泽并无异议，万怡物业公司根据《前期物业管理服务协议》主张违约金3000元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，万怡物业公司与宋修泽签订的《前期物业管理服务协议》，由双方当事人签字盖章予以确认，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。本案争议焦点为一、是否需对《遵守管理规约承诺书》进行笔迹鉴定；二、万怡物业公司诉讼请求中2012年1月1日至2017年9月30日的物业费是否超过诉讼时效；三、宋修泽是否应向万怡物业公司支付物业服务费用；四、宋修泽是否应向万怡物业公司支付违约金。 关于笔迹鉴定问题。宋修泽以《遵守管理规约承诺书》中并非其本人签名为由申请对进行笔迹鉴定。本院认为，因宋修泽认可拖欠万怡物业公司2012年1月1日至2020年6月30日的物业服务费用14680.6元未按时交纳，因此《遵守管理规约承诺书》并不属于本案的关键性证据，对于宋修泽的笔迹鉴定申请本院不予支持。 关于诉讼时效问题。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人具有长期稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权力，而是基于维护双方良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效从最后一笔物业费履行期限届满之日起计算。因此，宋修泽提出2012年1月1日至2017年9月30日的物业费超过诉讼时效于法无据，本院不予支持。 关于物业费交纳问题。本案审理过程中，业主提出了物业服务中存在的问题，涉及个人方面也产生了很大矛盾。小区整体环境的维护，需要物业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力，小区形成好的物业管理不是一朝一夕能够完成，从无到有的管理必然产生很多问题，而很多问题的产生也是因为部分业主未能配合物业管理工作导致。物业服务不是单一对应每一位业主的服务，涉及多个方面，不能因某一人的意见，某一方面的服务存在瑕疵就否定整体的物业服务。若业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业管理企业将难以正常运营，对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。根据万怡物业公司提供的材料，万怡物业公司向业主提供了公共设备的维修养护、绿化养护、社区秩序维护、环境卫生管理、重点部位及消防检查等物业管理服务，因为管理与服务并存，必然产生矛盾，应当允许物业服务存在瑕疵，但在没有足够证据证明万怡物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵的情况下，宋修泽应向万怡物业公司支付所欠物业费。万怡物业公司要求宋修泽交纳自2012年1月1日至2020年6月30日拖欠物业费共计14680.6元。按照合同约定的物业费计算方式计算得出的宋修泽所拖欠的物业费为14677.8元，与万怡物业公司请求的金额差额2.8元，故本院认定宋修泽应向万怡物业公司支付自2012年1日1日至2020年6月30日拖欠的物业服务费14677.8元。 关于违约金问题，因万怡物业公司在提供物业服务时客观上存在瑕疵，为了提醒物业今后服务提高质量，使业主与物业之间和睦相处，营造良好的生活环境，故对万怡物业公司要求宋修泽支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下: 一、被告宋修泽于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付2012年1月1日至2020年6月30日的物业费14677.8元; 二、驳回济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费242元，减半收取计121元，由被告宋修泽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘志林 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  高 帅