山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初3727号 原告（反诉被告）：韩瑞，女，1985年10月4日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：文茂华，山东铭星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵敏，女，1986年10月26日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王倩倩、张忠敏，山东三禾律师事务所律师。 原告（反诉被告）韩瑞与被告（反诉原告）赵敏借名买房纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。韩瑞及其委托诉讼代理人文茂华、赵敏及其委托诉讼代理人王倩倩、张忠敏到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 韩瑞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决赵敏返还房屋首付款、已支付的银行贷款、装修费、税费及房屋增值共计485000元及利息；2、诉讼费用由赵敏负担。事实和理由：2011年3月份，韩瑞借用张敏名义购买了位于临沂市罗庄区××期××号楼××单元××室房屋一套，房屋的首付款、贷款及各项费用均由韩瑞支付，2014年10月份双方签订了《协议书》，约定了双方的权利和义务。目前该房产已经可以办理过户手续，韩瑞多次督促赵敏给予办理房屋过户，赵敏一直不配合办理，该房产迟迟不能登记在韩瑞名下，赵敏想占为己有。赵敏的行为导致韩瑞权益受到损害，韩瑞为此诉至法院，要求判如所请。 赵敏辩称，韩瑞与赵敏之间并无买卖合同，本案案由不应为买卖合同。根据韩瑞所述，其不具备购买经济适用房的条件，双方之间就涉案经济适用房签订的《协议书》应为无效协议。根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋登记在赵敏名下，赵敏才是涉案房屋的所有权人。韩瑞占用赵敏所有的房屋已经给赵敏造成了损失，根据相关法律规定，韩瑞应当向赵敏支付房屋占用费用。赵敏愿意偿还因购买涉案房屋使用韩瑞的款项，但是该款项应当扣除韩瑞占用房屋的费用和收益。 赵敏向本院提出反诉请求：1、要求韩瑞支付房屋占用费108000元；2、判令韩瑞将涉案房屋恢复至房屋交付时的原状，立即搬离清空；3、反诉被告承担全部反诉费用。事实与理由：赵敏于2011年3月24日购买了位于临沂市罗庄区××期××号楼××单元××室的房屋，该房屋为经济适用住房。韩瑞因孩子就近入托，要求赵敏将该房屋给其居住使用，赵敏出于好心，将该房屋交付给韩瑞居住使用至今，使得赵敏有房难住。赵敏多次要求韩瑞将涉案房屋返还，韩瑞迟迟不予返还，反而向法院提起诉讼。赵敏为维护其自身合法权益，提起反诉请求。 韩瑞辩称，韩瑞只是借用了赵敏的名义购买了房屋，实际使用人应为韩瑞，不存在向赵敏支付房屋占用费，双方之间的借名买卖协议只是房屋登记在赵敏名下，房屋的使用权和用益物权等权益应属于韩瑞，赵敏的反诉请求无任何事实和法律依据，请求依法驳回赵敏的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、韩瑞提交如下证据： 证据1、韩瑞身份证，证明其诉讼主体资格。赵敏对该证据的真实性无异议。 证据2、《商品房预售合同》各一份，证明韩瑞借用赵敏名义购买涉案房产的事实。赵敏虽对于该组证据的真实性、关联性均提出异议，但认可该《协议书》系其本人签名。 证据3、收款收据四张，证明韩瑞因涉案房产支付房产首付款项62759元、壁挂炉款项3900元、有线电视初装费251元、太阳能热水器1200元、担保费840元、抵押费230元,合计款项69180元。赵敏对于该组证据的真实性无异议。 证据4、尾号为06752的银行账户交易明细、建设银行的凭条、微信及支付宝转账凭证一宗，尾号为18277的中国建设银行储蓄卡一张，证明截止2020年8月12日前，韩瑞已实际偿还涉案房产银行贷款本息合计111919.08元的事实。赵敏对于尾号为18277的中国建设银行储蓄卡真实性无异议，对于尾号为06752银行账户交易明细、建设银行的凭条、微信及支付宝转账凭证一宗的真实性及证明目的均予以否认。 证据5、经韩瑞申请，本院依法委托临沂元真土地房地产估价测绘有限公司作出的临元估字（2020）第105号《房地产估价报告》一份，证明涉案房产的市场价值（含土地收益部分）为人民币57.96万元。赵敏对该证据证明的问题提出异议。 证据6、涉案房产评估费发票一张，证明韩瑞支付评估费2900元的事实。赵敏对于该证据的真实性无异议。 本院认证如下： 1、赵敏对于韩瑞提交的上述证据1韩瑞的身份证、证据3收款收据四张、证据6涉案房产评估费发票的真实性未提出异议，故对于该三组证据的真实性，本院予以确认。 2、对于韩瑞提交的《商品房预售合同》，赵敏虽对于该组证据的真实性、关联性提出异议，但认可该《协议书》系其本人签名的事实，与《商品房预售合同》能够相互佐证，故对于该组证据的真实性，本院予以确认。 3、对于韩瑞提交的尾号为06752的银行账户交易明细、建设银行的凭条、微信及支付宝转账凭证，赵敏虽对其真实性提出异议，但其在庭审中认可了韩瑞主张的截止2020年8月12日前涉案房产银行贷款本息系由韩瑞实际偿还的事实，故对于该组证据，本院予以确认。 4、被告虽对该组证据证明的问题提出异议，但未能举证证明该评估机构不具备相应资质或存在程序违法性，故上述证据5即临元估字（2020）第105号《房地产估价报告》评估结论，本院予以确认。 二、赵敏提交如下证据： 证据1、赵敏身份证，证明其诉讼主体资格。 证据2、《商品房预售合同》一份，证明涉案房屋系由赵敏购买，且该房屋为经济适用房。 证据3、不动产登记中心查询信息一份，证明涉案房屋登记在赵敏名下的事实。 证据4、借款合同一份，证明涉案房屋贷款合同是由赵敏签订的事实。 证据5、银行交易明细一份，证明涉案房屋的贷款均系由赵敏名下银行账户进行还款的事实。 本院认证如下： 因韩瑞对于赵敏提交的上述五组证据的真实性均未提出异议，故上述五组证据的真实性，本院予以确认。对于赵敏提交的上述证据拟证明的问题，在本院认为部分进行阐述。 三、经赵敏申请，本院委托临沂鸿诚资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产的使用费进行评估，该公司作出临鸿房评报字（2020）第006号《房地产估价报告》，估价结果为：“我公司根据国家有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正、谨慎的原则，采用科学的估价方法，对估价对象进行了实地查勘、市场调查、评定估算等工作，本次评估仅采用市场比较法测算金额作为其评估价值。确定估价对象在满足全部假设和限制条件下，在价值时点的估价结果如下（币种：人民币）：2011年交付时状态下的评估价值58502元、2020年11月现有状态下的评估价值77263元”。对于该房地产估价报告，韩瑞和赵敏虽均提出异议，但均未能举证证明该评估机构不具备相应资质或存在程序违法性，故该份评估报告，本院予以确认。但对于赵敏申请评估拟证明的问题，在本院认为部分进行阐述。 本院根据上述证据，当事人陈述、庭审材料，认定如下事实： 2011年期间，韩瑞因其户籍问题与赵敏协议，借用赵敏名义申请购买经济适用房。同年3月21日，韩瑞以赵敏名义向山东万通房地产开发有限公司交纳涉案房产的首付款项62759元，山东万通房地产开发有限公司实收首付款项后，出具了载明交款单位为“赵敏”的收款收据交韩瑞持有。同年3月24日，由赵敏与山东万通房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》一份，合同载明：出卖人山东万通房地产开发有限公司，买受人赵敏，购买山东万通房地产开发有限公司建设的位于罗庄区××号楼××号（房屋代码为XXXXXXX、面积为34.99平方米）经济适用房（储）一间、第XX号楼X单元302号（房屋代码为XXXXXXX、面积为84.31平方米）经济适用房（宅）一室，该商品房单价为每平方米1699.57元，总金额为202759元，首付款62759元，剩余涉案购房款办理银行按揭贷款。因剩余购房款以涉案房产提供抵押担保，赵敏于同年4月12日与中国建设银行股份有限公司临沂分行签订借款合同，载明：售房人山东万通房地产开发有限公司；该房屋系借款人使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为经济适用房；房屋坐落临沂市罗庄区X园X号楼X-302；借款本金为人民币壹拾肆万元；借款期限为贰佰肆拾个月（即2011年4月18日至2031年4月12日）；借款人的还款方法为等额本息。韩瑞因上述借款合同以赵敏名义支付预收担保费840元、抵押费230元。 上述《商品房预售合同》、《借款合同》签订后，韩瑞实际接受涉案房产、并进行管理使用。2011年8月20日，韩瑞以赵敏名义向山东万通房地产开发有限公司交纳了代收涉案房屋的壁挂炉3900元、有线电视初装费251元、太阳能热水器款1200元。 2014年10月13日，韩瑞与赵敏就涉案房产签订了《协议书》，协议载明：甲方韩瑞，乙方赵敏；房屋情况为甲方于2011年3月21日通过银行贷款首付62759元，大写陆万贰仟柒佰伍拾玖元整，购买位于罗庄区××期××号楼××单元××室，分期20年，甲方每月还款1050元（由于甲方户籍限制问题，房产登记在乙方名下）；房子由甲方贷款出资购买并负担月供，乙方不具有处分该房产的权利，如乙方未经甲方同意私自处分该房产，则乙方处分该房产获得的收益归甲方所有，若该收益不足以补偿甲方的损失，不足部分甲方有权请求乙方赔偿；若因乙方原因造成该房产灭失，甲方有权要求乙方赔偿房子的损失，包括购买该房产的首付款及同期银行利息、以及甲方为购买该房子每月还的银行贷款总额及同期银行利息，同时对于该房产应有的增值部分甲方有权请求乙方赔偿；如若甲方身份能够办理房产登记时，乙方应无条件配合甲方办理该房产的过户登记，如若由于乙方不配合造成甲方的损失，甲方有权利请求乙方赔偿；若因该房产发生纠纷，双方可诉至罗庄区人民法院。该协议一式两份，甲乙双方各一份，自双方签字并按手印后生效。 2020年7月10日，韩瑞以涉案房产已具备办理过户登记手续，但赵敏不予配合为由，提起诉讼，要求依法判决赵敏返还房屋首付款、已支付的银行贷款、装修费、税费及房屋增值共计485000元及利息。审理过程中，赵敏提起反诉，要求韩瑞支付房屋占用费108000元，判令韩瑞将涉案房屋恢复至房屋交付时的原状，立即搬离清空。 审理过程中，1、经韩瑞申请，本院依法委托临沂元真土地房地产估价测绘有限公司对涉案房产市场价值进行评估，该公司出具了临元估字（2020）第105号《房地产估价报告》，评估结果为：“估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，最终确定估价对象于价值时点的市场价值（含土地收益部分）为人民币57.96万元”。 2、经赵敏申请，本院依法委托临沂鸿诚资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产的使用费进行评估，该公司出具了临鸿房评报字（2020）第006号《房地产估价报告》，估价结果为：“我公司根据国家有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正、谨慎的原则，采用科学的估价方法，对估价对象进行了实地查勘、市场调查、评定估算等工作，本次评估仅采用市场比较法测算金额作为其评估价值。确定估价对象在满足全部假设和限制条件下，在价值时点的估价结果如下（币种：人民币）：2011年交付时状态下的评估价值58502元、2020年11月现有状态下的评估价值77263元”。 庭审中，韩瑞、赵敏均认可截止2020年8月12日前的涉案房产贷款110974.08元均由韩瑞实际偿还，自2020年9月份起的涉案房产贷款尚未偿还的事实。 2、赵敏自认涉案房产涉及的首付款、壁挂炉款、有线电视初装费、太阳能热水器款、预收担保费、抵押登记费均系韩瑞实际支付。 本院认为，韩瑞提交的收款收据、银行账户交易明细、建设银行的凭条、微信及支付宝转账凭证、尾号为18277的中国建设银行储蓄卡，与赵敏当庭自认涉案房产涉及的首付款、壁挂炉款、有线电视初装费、太阳能热水器款、预收担保费、抵押费、截止2020年8月12日前的涉案房产贷款110974.08元均由韩瑞实际支付和偿还的事实，以及庭审材料能够相互佐证，足以证明涉案房产的购房款及配套设施款项，均由韩瑞实际支付的事实，本院予以确认。 根据韩瑞提交的《协议书》、赵敏提交的《商品房预售合同》、《借款合同》及庭审材料，足以证实韩瑞因其欠缺申请购买经济适用房条件，与赵敏协商借用赵敏身份信息申请购买经济适用房即涉案房产的事实，本院予以确认。 经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，韩瑞与赵敏之间签订的《协议书》应属无效。韩瑞因购买涉案房产支出的购房款首付款、房产贷款、壁挂炉款、有线电视初装费、太阳能热水器款、预收担保费、抵押费等相关款项合计180154.08元，赵敏应当予以返还；同时韩瑞应将涉案房产清空返还给赵敏。 对于合同无效，韩瑞、赵敏双方均有过错，考虑到韩瑞支付了大部分购房款，双方达成借名买房合同，在涉案房产具备上市交易条件后，赵敏又拒绝履行等，赵敏应对合同的无效承担主要责任，具体比例本院酌情确定为70%，故对于因房屋升值所产生的收益，赵敏应按照其过错程度给予韩瑞相应的补偿，结合临元估字（2020）第105号《房地产估价报告》的评估结果，赵敏应当补偿给韩瑞人民币263788.7元［即（579600元-202759元）×70%］。 韩瑞、赵敏之间签订的《协议书》虽然无效，但因涉案房屋的购房首付款、已偿还的涉案房贷款项均由韩瑞交纳，根据公平原则，涉案房屋的收益应由韩瑞实际享有，且赵敏对合同的无效负主要责任，故赵敏要求韩瑞支付房屋占用费108000元、将涉案房屋恢复至房屋交付时原状的反诉请求，本院不予支持。 综上，赵敏应返还韩瑞购房款、贷款、壁挂炉款、有线电视初装费、太阳能热水器款、预收担保费、抵押费等相关款项合计180154.08元，给付韩瑞房产增值补偿金263788.7元，合计443942.78元，证据确凿，理由正当，依法予以支持；对于韩瑞的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。赵敏要求韩瑞将涉案房产清空返还的反诉请求，理由正当，依法予以支持；对于赵敏的其他反诉请求，于法无据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、被告赵敏于本判决生效后十日内返还原告韩瑞购房款、贷款、壁挂炉款、有线电视初装费、太阳能热水器款、预收担保费、抵押费等相关款项合计180154.08元； 二、被告赵敏于本判决生效后十日内给付原告韩瑞房产增值补偿金263788.7元； 三、反诉被告韩瑞于本判决生效后三十日将位于罗庄区××号楼××号（房屋代码为XXXXXXX）经济适用房（储）一间、第XX号楼X单元302号（房屋代码为XXXXXXX）经济适用房（宅）一室返还给反诉原告赵敏； 四、驳回原告韩瑞的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告赵敏的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8575元，减半收取4288元，评估费2900元，合计7188元，由原告韩瑞负担72元，被告赵敏负担7188元；本诉案件财产保全费2270元，由被告赵敏负担；反诉案件受理费2460元，减半收取1230元，由反诉原告赵敏负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  刘晓莉 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王菁菁