广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初2054号原告（执行案外人）：张志国，男，汉族，公民身份号码441××××××××××××957，现住梅州市梅江区××××××××××××××××。委托诉讼代理人：郑媚，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇志，广东义致律师事务所律师。被告（申请执行人）：梅州都德建筑工程有限公司，统一社会信用代码91441402MA52Q65M84，住所梅州市梅江区×××××××××××××。法定代表人：曾某1。第三人（被执行人）：广东皇家名典集团有限公司，统一社会信用代码9144140××××××××345，住所梅州市梅江区×××皇家名典29#商住楼57号店铺（复式）。法定代表人：梁红涛，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：刘加禄，是梅州皇家名典房地产开发有限公司员工。第三人（被执行人）：梅州皇家名典房地产开发有限公司，统一社会信用代码914×××××××××××198A，住所梅州市×××。法定代表人：陈艳，该公司董事。委托诉讼代理人：何开良，该公司员工。委托诉讼代理人：刘加禄，该公司员工。原告（执行案外人）张志国与被告（申请执行人）梅州都德建筑工程有限公司（以下简称都德公司），第三人（被执行人）广东皇家名典集团有限公司（以下简称广东名典公司）、梅州皇家名典房地产开发有限公司（以下简称梅州名典公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）张志国的委托诉讼代理人郑媚律师，第三人（被执行人）广东名典公司的委托诉讼代理人刘加禄，第三人（被执行人）梅州名典公司的委托诉讼代理人何开良、刘加禄到庭参加诉讼。被告（申请执行人）都德公司经本院依法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。张志国向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告（执行案外人）张志国购买的位于梅州市梅江区×××皇家名典二期52#商住楼502房﹝不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第×××号﹞的强制执行，并解除查封；2.依法确认原告（执行案外人）张志国与第三人（被执行人）广东名典公司于2015年5月4日签订的NO：0000524《皇家名典•认购书》真实、合法、有效，并确认位于梅州市梅江区×××皇家名典二期52#商住楼502房﹝不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第×××号﹞归原告（执行案外人）张志国所有；3.判令第三人（被执行人）广东名典公司、梅州名典公司立即履行协助原告（执行案外人）张志国办理梅州市梅江区×××皇家名典二期52#商住楼502房﹝不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第×××号﹞的产权过户登记至原告（执行案外人）张志国名下的义务；4.判令本案诉讼费由被告（申请执行人）都德公司承担。事实和理由:因梅江区人民法院(2019)粤1402民初2910号民事调解书已发生法律效力，第三人未履行法律文书的义务，被告向梅江区人民法院申请强制执行，梅江区人民法院依法查封了第三人名下的房产一批。2020年6月4日梅江区人民法院发出(2020)粤1402执384号之三《公告》，拟对案涉502房进行强制执行。因案涉502房是之前原告与第三人广东名典公司签订了《认购书》，并支付了房款，交付给原告使用的房产，原告实际享有被查封502房的产权。为此，原告作为案外人向梅江区人民法院提出异议，要求解除解封，中止执行。2020年6月17日，梅江区人民法院作出(2020)粤1402执异26号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。(2020)粤1402执异26号《执行裁定书》已查明如下事实：案涉502房的房产登记权利人为第三人广东名典公司、梅州名典公司；原告已向第三人付清了购房款，并于2015年5月将案涉502房交付给原告管理使用。据此可以认定，原告购买房屋并合法占有房屋管理使用的时间远远早于被告与第三人确定债权及人民法院查封案涉502房的时间。原告与第三人广东名典公司于2015年5月4日签订了N0:0000524《皇家名典•认购书》，双方约定由第三人广东名典公司将案涉502房出售给原告，面积约136平方米，售价为544000元，原告依约向第三人广东名典公司支付了案涉502房的全款，第三人出具了《收款收据》给原告收执，并于2015年5月期间将案涉502房交付给原告使用。2015年期间，原告对案涉502房进行了装修，装修后即搬入居住至今。期间原告支付了相关的维修基金、物业费、水电费、停车费等费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，第三人在出售案涉502房时已取得了《商品房预售许可证》，双方签订的N0:0000524《皇家名典•认购书》载明了房屋的具体位置、房屋价款等条款，符合商品房买卖合同的格式文本，且第三人已按照约定收受了购房款，原告和第三人广东名典公司签订的N0：0000524《皇家名典•认购书》应认定为商品房买卖合同，又因该协议不违反国家有关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告购买案涉502房，且已支付了全部房款并合法占有后，曾多次向第三人催促办理产权登记，但是第三人以各种理由拖延办理产权过户登记。由此可知，原告作为买受人在本案中并无任何过错，属于无过错方。只是在原告支付全部房款、合法取得案涉502房后，第三人因自身原因迟迟不肯为原告办理产权过户登记。导致案涉502房涉诉、涉查封、涉执行等事由，对此造成的一切法律后果，应由第三人负全部责任，而不能让原告因第三人的过错“买单”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条第2款规定，原告作为买受人已向第三人广东名典公司支付了全部购房款，且已实际占有使用涉案房屋，非因原告自身原因未办理产权过户登记，故，人民法院不得查封该财产。综上所述，原告与第三人广东名典公司签订的NO:0000524《皇家名典•认购书》是真实、合法、有效的；原告已按协议支付了案涉502房的全部价款，且在被告与第三人确定债权及梅江区法院作出查封裁定之前，原告已合法占有、使用并管理涉案房屋；非因原告自身原因导致涉案502房未办理过户登记手续。因此，原告自身的权利足以排除人民法院对案涉502房的执行，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。都德公司未作答辩。广东名典公司辩称，对于原告的起诉意见，广东名典公司承认是事实，愿意协助原告办理相关手续。梅州名典公司辩称，案涉502房为广东名典公司和梅州名典公司共有，案涉502房由广东名典公司负责销售，相关购房款也由广东名典公司收取。其他答辩意见与广东名典公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.都德公司依据本院（2019）粤1402民初2910号民事调解书，于2020年3月21日申请执行﹝案号为（2020）粤1402执384号﹞，被执行人为广东名典公司、梅州名典公司，申请执行标的为借款本金2000000元，及以本金2000000元为基数计至付清全部本金时的利息、违约金，案件受理费12710.72元、保全费5000元、保费2327.68元合计2020038.40元。执行过程中，2020年6月3日，本院作出（2020）粤1402执384号执行裁定书，查封了登记在广东名典公司、梅州名典公司名下的坐落于梅州市梅江区×××皇家名典二期52＃商住楼502房﹝不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第×××号﹞（以下简称案涉502房）。2020年6月4日，本院发出（2020）粤1402执384号之三公告，责令被执行人在2020年6月14日前腾空上述房产；上述不动产内居住、使用的其他人员应于同日前自行迁出，逾期不履行的，将依法采取强制入室、清退、更换房屋锁具、腾空房屋等强制执行措施等。2020年6月5日，张志国提出执行异议，请求停止对案涉502房的执行行为。2020年6月17日，本院作出（2020）粤1402执异26号执行裁定书，裁定驳回案外人张志国的异议请求。张志国对上述裁定不服，提起本案诉讼。2.案涉502房，坐落于梅州市梅江区×××皇家名典二期52#商住楼502房﹝不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第×××号﹞，现房产登记权利人为广东名典公司、梅州名典公司（共同共有）。广东名典公司、梅州名典公司均为房地产开发企业。广东名典公司的前身为梅州市名磊农科发展有限公司，于2018年4月19日更名。梅州市梅江区×××皇家名典二期52#商住楼由梅州名典公司与广东名典公司共同开发，对外签订商品房买卖合同、收取购房款等均统一由广东名典公司办理。3.2015年5月4日，张志国作为乙方（买方）与梅州市名磊农科发展有限公司（现广东名典公司）作为甲方（卖方）签订一份NO：0000524《皇家名典•认购书》，该认购书约定内容概括如下：认购物业类型为住宅，物业编号为52-502，销售面积为约136㎡，售价为544000元，交房标准为毛坯房等。同日，张志国向梅州市名磊农科发展有限公司交清了购房款544000元。同月，张志国还向梅州市名磊农科发展有限公司缴交了楼梯二次粉刷费、维修基金、装修垃圾清运费、物业费、装修期间电梯使用电费等相关费用，梅州市名磊农科发展有限公司将案涉502房交付给张志国。张志国收房后即对案涉502房进行装修。案涉502房于2015年6月装修好后，张志国及其家人便入住居住使用至今。张志国与广东名典公司尚未签订正式商品房买卖合同。广东名典公司陈述，张志国在2017年、2018年期间都有催告要求广东名典公司办理案涉502房的产权过户手续，但因广东名典公司的经济纠纷导致公司经济困难，为此一直无法与张志国签订正式商品房买卖合同及办理过户手续。以上事实，张志国提供了《皇家名典•认购书》，购房款收款收据，物业费、维修基金、停车费、楼梯二次粉刷费、对讲机费、电梯电费、垃圾清理费、预收房屋办证费收款收据，缴交电费清单，预售许可证信息等证据予以证明。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，张志国是否对被本院查封的案涉502房享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担举证责任。张志国对其提出的诉讼请求所依据的事实提供了《皇家名典•认购书》，购房款收款收据，物业费、维修基金、停车费、楼梯二次粉刷费、对讲机费、电梯电费、垃圾清理费、预收房屋办证费收款收据，缴交电费清单，预售许可证信息等证据予以证明。张志国的证据能够相互印证，形成证据链，应予采信。张志国与广东名典公司于2015年5月4日签订的《皇家名典•认购书》，该认购书中约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，且张志国于2015年5月4日付清了全部购房款544000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，张志国与广东名典公司签订的《皇家名典•认购书》应认定为是商品房买卖合同。该商品房买卖合同是张志国与广东名典公司双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉502房在2015年5月张志国交清购房款544000元后，广东名典公司已交付给张志国，由张志国管理、使用至今。广东名典公司承认是因公司自身原因至今未能为张志国办理案涉502房的过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明的事实，在本院依都德公司申请对广东名典公司、梅州名典公司的强制执行程序开始之前，且在本院查封案涉502房之前，张志国已于2015年5月4日签订了合法有效的商品房买卖合同案涉《皇家名典•认购书》，并合法占有案涉502房。张志国已经向出卖人全额付清购房款，案涉502房非因张志国自身原因未办理过户登记。造成目前张志国对案涉502房所享有的居住使用权利与都德公司的金钱债权之间的冲突，应当由广东名典公司、梅州名典公司负全部责任。现基于张志国对案涉502房的居住生存利益与都德公司的金钱债权发生冲突之间的权衡，本院认定张志国对案涉502房享有的权利应当优先于都德公司的金钱债权，即张志国的权利能够排除本院对案涉502房的执行。关于张志国请求确认案涉502房归张志国所有，及要求广东名典公司、梅州名典公司履行协助办理房屋过户登记义务的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，张志国虽然与广东名典公司签订商品房买卖合同案涉《皇家名典•认购书》，并支付了案涉502房的全部购房款和实际占有该房屋，但未办理房屋所有权过户登记，故张志国依据买卖合同仅享有请求广东名典公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对案涉502房并不享有所有权，故张志国要求确认案涉502房归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：一、停止对坐落于梅州市梅江区×××皇家名典二期52#商住楼502房﹝不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第×××号﹞的强制执行，解除查封；二、确认原告（执行案外人）张志国与第三人（被执行人）广东皇家名典集团有限公司于2015年5月4日签订的NO：0000524《皇家名典•认购书》合法有效；三、第三人（被执行人）广东皇家名典集团有限公司、梅州皇家名典房地产开发有限公司应当在判决生效之日起三十日内，履行协助原告（执行案外人）张志国办理坐落于梅州市梅江区×××皇家名典二期52#商住楼502房的不动产权登记至原告（执行案外人）张志国名下的义务；四、驳回原告（执行案外人）张志国的其他诉讼请求。案件受理费9240元（此款已由张志国预交），由被告（申请执行人）梅州都德建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  陈晓军人民陪审员  李月霞人民陪审员  姜庆范二〇二〇年十二月三十日书 记 员  郑佳裕