陕西省西安市长安区人民法院民事判决书（2020）陕0116民初7427号原告：西安元盛物业管理有限公司。住所地：西安市长安区。法定代表人：赵磊落，系该公司董事长。委托代理人：任宇，陕西格润律师事务所律师。委托代理人：徐哲，陕西格润律师事务所律师。被告：潘琴，女，1984年12月7日出生，汉族，重庆市铜梁区人。被告：惠钊，男，1983年9月3日出生，汉族，西安市长安区人，系潘琴之夫。原告西安元盛物业管理有限公司与被告惠钊、被告潘琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人任宇、徐哲，被告潘琴到庭参加了诉讼，被告惠钊经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：其向被告所购买房屋的小区提供物业管理服务，被告未按期缴纳物业管理费，现要求被告缴纳时至2020年4月30日的物业服务费、垃圾处理费、电梯费、暖气空置费共计5452.63元，承担时至2020年4月30日的迟延缴纳上述费用的违约金3111元，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：其并未入住所购买的房屋，原告所提供的物业服务不到位；该案应等待其与开发商的房屋买卖合同纠纷案件终审后方可审理；其此前向原告缴纳过物业管理费，因房屋出现质量问题才停止缴纳，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2017年3月1日，两被告与西安某房地产开发有限责任公司（以下简称开发商）签订商品房买卖合同，双方就两被告购买开发商建设的位于西安市XX区XX路XX号XX社区XX幢XX单元XX层XX号房屋达成一致。该合同约定房屋建筑面积为115.98平方米，出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，则视为买受人已对该商品房验收合格并接管，出卖人不再另行通知，买受人应从视同交付日之次日起向物业管理公司交纳物业管理费，该商品房的物业管理期及保修期限开始计算，商品房损毁等风险转移买受人；物业管理公司有权追讨买受人欠缴的物业管理费、水费和相关公摊费用以及滞纳金，并视为商品房已经交付；出卖人依法选聘的物业服务公司为原告，物业服务时间从2015年1月15日到2025年1月14日，物业服务费为1.2元/月·平方米（建筑面积）。同时，双方对其他内容亦进行了约定。两被告通过首付款及公积金贷款形式向开发商交纳了房价款。2018年3月6日，开发商通过邮寄方式向被告送达了房屋交付通知书。该通知书上说明XX幢楼的房屋集中交付时间为2018年3月31日，交付办理地点为物业服务中心，物业服务费自2018年4月1日起开始计收，物业服务费预收6个月，每月每平方米收取1.2元，生活垃圾费每月每户收取6元。同时，通知书上还对其他事项也进行了告知。被告收到通知书后与开发商对房屋进行了查验，被告认为屋顶有漏水被抹过的痕迹，达不到交房条件，要求开发商给予闭水测试。被告要求未得到开发商同意，被告没有接收房屋。2018年5月12日，被告在房屋验收交接表上签字。该交接表上显示被告在签字时写有“先收房，再处理”、“进门上方有凹痕”、“门锁内把手拉不上，无回弹”、“西窗挂钩太松”、“南阳台地漏处漏水、楼主要求闭水测试”等文字。当日，被告接收了房屋钥匙。2018年4月1日，原、被告签订了前期物业服务合同。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项进行了约定，其中对电梯运营费约定经核算运行成本后予以公示，供热取暖费约定以政府规定价格加小区运行机制收取，并依据相关部门或单位代收标准的变化进行相应的调整；垃圾处理费约定以政府规定价格收取；业主按季度缴纳物业服务费，并于物业费到期前10日缴纳；未能按时足额交纳相关费用的，每日按应付款的3‰的标准支付违约金。该合同的附件中记载住宅物业服务费1.2元/㎡*月，生活垃圾处理费为每月每户6元，水费每立方米3.5元，电梯费（洋房）7层为0.49元/㎡*建筑面积*月。同时，双方对其他内容亦进行了约定。当日，被告向原告缴纳了2018年4月1日至2018年9月30日的物业费835.14元、垃圾费36元，电梯费341.04元、水费100元、预收公摊电费100元，共计1412.18元。此外，原告就前期物业服务合同于2016年向西安市房屋管理局备案。原告还就相关费用的收取标准进行了公示，其中采暖费居民每月每平方米5.8元。另外，未入住而空置的房屋采暖费按30%收取。2018年6月，被告与开发商因其房屋内屋顶渗水产生矛盾，双方对于房屋渗水的起因说法不一，开发商对被告房屋楼顶进行了维修，于2018年12月维修结束。被告随后向本院起诉要求开发商保证屋面防水质保期5年，质保期限内再次漏水应承担相应损失，承担逾期交付房屋违约金及其未入住房屋而在外租赁房屋的租赁费，承担维修房屋期间的水电费，赔偿误工损失及交通费，赔偿房屋损伤及安全隐患造成的经济补偿款，承担逾期交付房屋期间的物业费（时至2020年4月30日下欠5452.63元）。开发商认为被告私自在屋顶进行闭水测试，擅自向楼顶注水，封堵了屋面全部的落水口，因屋顶蓄水量超过了防水层的高度，导致水灌入屋顶的保温层、结构层，引发漏水，其在事发后本着负责的态度，先行维修并垫付了维修费用，要求被告赔偿屋面防水翻修损失75562.72元。该案经本院审理认为被告与开发商在商品房买卖合同中约定开发商应于2018年3月31日前向原告交付涉案房屋，开发商虽于2018年3月初向被告送达了房屋交付通知书，但因涉案房屋存在一些质量问题被告并未接收，被告行为符合合同约定，并无不当。依据房屋验收交接表上的显示内容，双方于2018年5月12日就房屋进行了交付，房屋的实际交付时间认定为2018年5月12日。同时，本院认为依据双方的商品房买卖合同约定，自涉案房屋交付后被告即应向原告交纳物业管理费，被告自2018年5月12日接收了房屋，此前的物业费管理由被告支出显属不当，被告仍下欠物业费管理费未缴纳，其可与原告另行协商，统一结算，被告要求开发商承担物业管理费之请求，于法无据，本院不予支持。此外，本院还对被告与开发商其他诉求进行了判处。该案判决后，被告及开发商均提出上诉，该案仍未终审。由于被告与开发商就房屋质量问题存在分争，被告自2018年9月30日后再未向原告缴纳各项物业管理费及采暖费。2020年4月28日，原告向被告发送了催费通知书。该通知书说明被告自2018年10月1日至2020年4月30日所欠的物业服务费、电梯费、垃圾处理费及违约金总额共计5452.63元，原告多次催告未果，要求被告于2020年4月30日前予以缴纳，其中欠物业服务费2644.42元，欠电梯费1079.77元，欠垃圾处理费114元，欠采暖费（空置）1614.44元，共计5452.63元。被告接到上述通知后与原告相关人员进行过联系，表示其房屋存在质量问题未予解决，其不能居住房屋，只要房屋没有问题，其肯定缴纳相关费用。此后，被告未向原告缴纳相关物业管理费和采暖费。原告于2020年6月底向本院递交了起诉状，要求被告支付2018年10月1日至2020年4月30日的物业服务费、垃圾处理费、电梯费、暖气空置费共计5452.63元，支付逾期缴费的违约金3111元，本案诉讼费用由被告承担。原告认为被告于2018年4月1日接收了房屋，自2018年9月30日后，被告再未缴纳各项物业管理费和采暖费，其应缴纳时至2020年4月30日各项物业管理费和采暖费；依据前期物业服务管理合同的约定，被告应按下欠费用日3‰标准承担违约金。被告在答辩中认为其并未入住所购买的房屋，原告所提供的物业服务不到位；该案应待其与开发商的房屋买卖合同纠纷案件终审后方可审理；其此前向原告缴纳过物业管理费，因房屋出现质量问题才停止缴纳，不同意原告的诉讼请求。庭审中，促其协商，因双方分歧较大，本案未能调解。以上事实有前期物业服务费合同、催费通知书、物业费用公示照片、民事判决书、收款收据、庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告所签订的前期物业服务合同出自双方的自愿，该协议中除违约责任条款外的内容不违反相关法律强制性的规定，现双方均无异议，应为有效，对原、被告均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依据原、被告前期物业服务合同约定，在被告收取房屋后即应向原告缴纳相应的物业服务管理费，除采暖费外，其他费用均以季度形式缴纳，并于物业费到期前10日缴纳。被告于2018年4月1日向原告缴纳了6个月的管理费，此后再未缴纳已构成违约，现原告要求其缴纳时至2020年3月31日各项物业管理费之请求，于法有据，依法应予以支持。对于各项物业管理费的数额，由于被告实际于2018年5月12日接收了房屋，各项物业管理费应自2018年5月12日起算。被告所缴纳的2018年4月1日至2018年5月11日的各项物业管理费应在2018年10月1日至2018年12月31日应缴纳的各项物业和管理费中予以扣减。经核算，2018年4月1日至2018年5月11日的各项物业管理费为276.76元。被告对2018年11月1日至2018年12月31日应缴纳的各项物业管理费为329.27元。经核算，时至2020年3月31日，被告应缴纳的各项物业管理费为3359.42元。被告对2018年至2019年度，2019年至2020年度的采暖费应缴纳的数额为1614.44元。被告时至2020年3月31日，应向原告缴纳的各项物业管理费、采暖费共计4973.86元。原告在诉请中要求被告缴纳的物业管理费的截止时间为2020年4月30日，依据前期物业服务合同约定及原告对违约金的计算方式，2020年4月1日至2020年6月30日的各项物业管理费应于2020年6月20日前缴纳，原告起诉之时，该季度的各项物业管理费缴纳时间已到，原告要求被告缴纳2020年4月的各项物业管理费之请求并无不当，应予支持。经核算，被告每月应缴纳的物业管理费、垃圾处理费、电梯费共计202.01元，被告应向原告予以缴纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据原、被告所签订前期物业服务合同约定，被告应于每季度物业费到期前10日缴纳各项物业管理费，该文字表述对各项物业管理费的交纳时间为预先缴纳还是季度末缴纳约定不明，依据原告对被告各项物业管理费迟延缴纳违约金的计算方式，可以推定为季度末缴纳，故被告缴纳各项物业管理费的时间应为每季度末的10日前。由于被告自2018年9月30日后未向原告缴纳过各项物业管理费，已构成违约。原告要求被告承担2018年10月1日至2020年3月31日各项物业管理费迟延缴纳至2020年4月30日违约金之请求，于法有据，依法应予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。同时，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，依据前期物业服务合同约定，逾期缴纳物业费的违约金标准按应付款每日3‰计算，被告在答辩中虽未明确表态，但其总体意见是不愿意承担，且该标准约定明显过高，应予以调整，按应付款每日1‰计算违约金较为合理。由于物业费按季度缴纳，被告应向原告承担的违约金也应分段计算。经核算，被告时至2020年4月30日应承担的违约金为841.19元。原告要求被告承担迟延缴纳采暖费违约金之请求，因该费用为原告代收代缴性质，双方在前期物业服务合同中对违约责任并未约定，原告既未提供相关违约金计算标准之规定，也未提供其已代被告承担了相应违约金之证据，对其此节请求，本院不予支持。被告认为涉案房屋存在质量问题，其未实际居住而不应缴纳各项物业费管理及采暖费之理由，因各项物业管理费的缴纳以接收房屋为前提，房屋质量问题为其与开发商间的房屋买卖合同关系，与物业服务合同关系无关联，对其理由本院不予采纳。被告认为其与开发商间的房屋买卖合同诉讼案件并未终结，此案不应处理之理由，于法无据，且在该案中要求开发商承担时至2020年4月30日的各项物业管理费，该费用数额与原告请求数额相同，说明其对应向原告缴纳各项物业管理费及采暖费不持异议，只是认为房屋因存在质量问题而使该费用成为其损失，对其理由本院不予采纳。被告认为原告未提供完好服务之理由，因其所称问题均属其与开发商间的矛盾，并非原告服务不到位之依据，对其理由本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告惠钊、被告潘琴于本判决生效后10日内向原告西安元盛物业管理有限公司支付时至2020年4月30日的物业服务费、垃圾处理费、电梯费、暖气空置费共计5175.87元。二、被告惠钊、被告潘琴于本判决生效后10日内向原告西安元盛物业管理有限公司承担2018年10月1日至2020年3月31日物业服务费、垃圾处理费、电梯费迟延缴纳至2020年4月30日的违约金841.19元。三、驳回原告西安元盛物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告已预交，由被告承担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    徐峰章审  判  员    燕  璇审  判  员    任秀丽二〇二〇年 十二 月 二十七 日书  记  员    耿  华         1