大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初6397号原告：王奖，男，1956年7月24日生，汉族，住大连市中山区。委托代理人：李雪峰，系辽宁华夏律师事务所律师。委托代理人：宗晓锋，系辽宁华夏律师事务所律师。被告：大连胜利商业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区胜利广场28号。法定代表人：赵树琴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张辉，北京市华泰律师事务所大连分所律师。委托代理人：刘陆璐，北京市华泰律师事务所大连分所律师。原告王奖与被告大连胜利商业管理有限公司服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王奖的委托诉讼代理人宗晓锋、被告大连胜利商业管理有限公司的委托诉讼代理人张辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告间物业服务合同价款为40元每月每平方米；2、判令被告返还原告自2016年1月1日至2020年6月30日期间部分物业费、专项维修基金59730.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系胜利地下CLA13号店铺业主，自购买取得店铺所有权经营至今。该店铺由被告提供物业服务，原、被告一直未签订物业服务合同。被告按季度向原告收取物业管理费和维修资金，原告并不清楚物业费和维修资金的计算方法和依据，也不认可被告收取的数额，但被告一向采取如原告不按期足额缴纳就断水断电的手段，强迫原告缴纳。自2016年1月至今，原告累计缴纳CLA13号店铺物业费和维修资金合计86039元。2020年5月，原告得知胜利地下其他业主与被告物业合同纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2020)辽02民终2134号民事判决书，认定物业费按套内面积40元/平方米/月，对被告主张的其每年公示物业费标准，并依照公示标准收取费用的事实不予认定。而且，参照同行业标准，40元/平方米/月是合理的物业费计费标准。原告认为：原、被告间未订立物业服务合同，对物业费的收费标准没有约定。为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求确认原、被告间物业服务合同物业费收取标准为40元/平方米/月，并请求判令被告返还原告多缴纳的2016年1月1日至2020年6月30日的物业费和维修资金59730.2元。大连胜利商业管理有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原被告之间具有物业服务合同关系，被告已经履行合同义务，原告亦对诉争期间的物业费和维修基金的缴费事宜并无异议，并已实际缴纳，原告要求被告返还其已按约缴纳的费用，无事实和法律依据；二、原、被告双方于2006年11月22日签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》中明确约定物业费及相关税费收费方式，被告收取费用具有合法有效的合同依据，不存在多收情况，且以缴款单的形式向原告履行通知缴费的义务，被告不存在不当得利。且除了原告之外，胜利广场的绝大多数业主已按照被告发送的缴款单的缴费标准实际缴纳物业费，无论从缴费面积还是缴费户数占比来看，都已经达到了物权法第76条约定的双过半原则，应视为全体业主对物业费及维修基金收费标准的认可。三、大连市中级人民法院做出的（2020）辽02民终2134号民事判决与本案所涉情形不同，2134号判决是案外人苑少峰长期拖欠物业费，而本案原告并未拖欠物业费，以实际行为履行了合同义务，事实上认可了物业管理公约的约定，因此，不能以2134号判决书类推本案存在多收费用的情况。另依据合同相对性，被告与案外人之间的合同约定及履行情况与原告无关。四、原告于立案日之前倒推三年所缴纳的物业费及专项维修资金已过3年诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉讼请求。综上，原告的诉说请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回起诉或查明事实后驳回原告诉讼请求。另，被告已针对2134号判决向辽宁省高院申请再审，辽宁省高院已受理，已于11月13日举行听证，被告申请法庭在再审判决下达前中止或延期本案审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王奖系胜利购物广场CLA13号店铺的所有权人，店铺套内建筑面积12.18平方米。2006年11月22日原告与大连胜利广场物业管理有限公司（2015年4月7日更名为大连胜利商业管理有限公司）签订了《大连胜利购物广场物业管理有限公司管理公约》，约定：物业管理费按甲方（被告）每年调整之收费标准收取，物业管理费包括但不限于人事费用、办公费用、公共水电费、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费用、各种设施设备的装修保养费、维修费、保险费、园艺及绿化费、营业税及其他税费等，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费的收支账项，并制定出下一年度的收费标准。后根据被告向原告下达的缴费通知单，原告缴纳了2016年4月1日至2020年6月30日的物业费74069元、专项维修资金6747元。后因胜利购物广场部分业户未按期缴纳物业费和专项维修资金，大连胜利商业管理有限公司向我院提起诉讼，主张业户缴纳物管费和专项维修资金，该批案件经我院审理，后又上诉到大连市中级人民法院，经大连市中级人民法院作出生效判决。本案原告提供了其中一份判决书，案号为（2020）辽02民终2134号，该判决书认为双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》未对物业费缴费标准作出明确约定，胜利公司亦无法证明其主张的收费标准已向全体业户进行公示并得到认可的事实，认定按40元每月每平方米缴纳物业费合理。同时该判决亦认定胜利公司收取专项维修资金于法无据。本院认为，本案双方当事人对于存在物业服务合同没有争议，对于原告已经缴纳了2016年4月1日至2020年6月30日的物管费和专项维修资金也没有异议，其争议焦点为：一、物业费的收取标准；二、原告的主张是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，原告要求确认原、被告间物业服务合同价款为40元/㎡/月，本院认为，物业费收取标准的确认不仅溯及既往，影响亦及于将来，而双方之间是否依据相关行政法规调整或协商变更费用标准目前不可知；且，物业费的计算标准应由业主及物业服务企业双方协定，属当事人意思自治范畴，人民法院以确认之诉直接判定条款内容不宜。此外，大连市中级人民法院生效判决中对于案涉经营区域物业费计算标准已进行反复阐述及确认，本院不再对生效判决认定的事实进行判定，故原告的该项诉请，本院不予支持。因大连市中级人民法院生效判决书已认定了案涉经营区域的物业费计算标准，并不支持被告向业主收取专项维修基金，故对于原告要求被告返还多交纳的物业费和专项维修基金的诉讼请求，本院予以支持。自2016年4月1日至2020年6月30日，原告共缴纳物业管理费和专项维修资金80816元，按照每月每平方米40元的收费标准，原告应缴纳物管费24847.2元（40×12.18×51），故被告应返还原告物管费和专项维修资金55968.8元。被告辩称对于（2020）辽02民终2134号案件已向辽宁省高级人民法院申请再审，但其尚未取得案件再审结果，故其相关抗辩本院不予支持。关于争议焦点二，诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。双方之间物业费用标准系2020年作出的生效判决书所确定，自原告知晓之日并未超过三年的诉讼时效期间，被告对于原告主张已超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告大连胜利商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王奖自2016年4月1日起至2020年6月30日期间多收取的物业费和专项维修资金人民币55968.8元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王奖的其他诉讼请求。案件受理费650元，由原告王奖负担40元，由被告大连胜利商业管理有限公司负担610元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张磊磊二〇二〇年十二月二日书记员  于颖超