广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5513号原告：广州奥园物业服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区市良路9号番禺奥林匹克花园文化长廊14座展示厅。负责人：任登飞，职务总经理。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仁双，广东蕴德律师事务所实习人员。被告：李百忠，男，1971年4月2日出生，汉族，住广州市东山区。广州奥园物业服务有限公司番禺分公司（以下简称奥园物业番禺分公司）与李百忠物业服务合同纠纷一案，本院依法立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序进行了审理。奥园物业番禺分公司的委托诉讼代理人邝敬康、张仁双到庭参加了诉讼，李百忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥园物业番禺分公司提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理服务费115558.08元（自2015年2月1日起至2020年3月31日止，共计62个月）；2.被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费的滞纳金（该滞纳金以被告每月欠交的物业管理费1863.84元为本金，分别从拖欠物业管理费的次月的1日起计算，至被告清偿欠交的物业管理费之日止，每日按千分之二的标准计付，暂计至2020年3月31日的滞纳金数额为223999.89元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：广州市番禺区××街××号101房系被告名下物业，已办理收楼手续。案涉房屋建筑面积为232.98平方米，物业用途为商业。广州奥园物业服务有限公司经招投标受聘成为奥园养生广场前期物业管理中标单位，并与广州奥园康城投资有限公司签订《前期物业服务合同》，被告案涉房屋包含在内。原告依广州奥园物业服务有限公司授权对奥园养生广场提供物业服务，收取物业服务费、违约金、代收水电费、公告分摊费用等经营收益。根据《前期物业服务合同》约定，商业按建筑面积每月每平方米8元收取物业服务费，被告每月应缴物业管理服务费为1863.84元，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务。自2015年2月1日起，被告出现拖欠原告物业管理服务费的情况并持续至今，原告多次催促未果。被告作为案涉房屋的业主，《前期物业服务合同》对被告具有约束力，原、被告成立合法有效的物业服务关系。依照《前期物业服务合同》约定，被告怠于缴纳物业服务费的行为已构成违约。为保障原告合法权益，请求法院判如所请。李百忠无答辩，亦未在举证期内提交证据。奥园物业番禺分公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据奥园物业番禺分公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州奥园康城投资有限公司（甲方、卖方）与李百忠（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定乙方所购商品房为番禺区××街××号（XX二街X号商业X栋）101房，该房用途为商业，建筑面积242.9657平方米，套内面积210.1838平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州粤华物业有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限至业主委员会重新选聘物业公司之日止，物业服务费为每月每平方米建筑面积8元，由乙方自收楼之日起按季按时交纳。该合同附件补充协议约定，物业管理费按建筑面积8元/平方米/月（不含空调、推广费及公共水电分摊费），收楼时一次性缴付三个月物业管理费（含首月管理费及二个月管理服务保证金），由物业公司收取。另，广州奥园康城投资有限公司（甲方）与广州奥园物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》（无落款时间），约定双方就甲方负责开发建设的奥园养生广场物业实现前期物业管理问题达成一致意见，物业类型为商业物业，坐落位置位于广州市番禺区桥南街德信路343号，占地面积48189平方米，建筑面积180105平方米，其中公寓76600平方米，商场50320平方米，停车场53185平方米；甲方按照法律、法规和有关规定，采用招投标方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理；本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：（一）日常服务，包括房屋建筑共用部位的维修养护和管理；共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理；按国家《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务；生活管理设施的维修养护和管理；绿化与建筑小品的维修养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；安全防范工作；（二）定期服务；（三）管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用档案和竣工验收资料；本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制方式收取物业服务费和提取酬金，高层住宅与商业物业按月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按（各户使用量）业主或非业主使用人按其所拥有物业的建筑面积另行分摊；商业按建筑面积每月每平方米8元收取（未包含共用、水、电费）；业主从办理收楼手续的当日一次性按季度（三个月）交纳首期物业管理服务费，以后物业服务费的计费周期均为一个月，每次收缴物业服务费的时间为每周期第一个月5日前；甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；服务期限自2013年2月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；等等。2013年12月29日，李百忠签署《奥园养生广场临时管理规约》，并办理上述房屋的收楼手续。2015年11月18日，广州市番禺区国土资源和规划局出具《前期物业管理中标备案回执》，载明广州奥园康城投资有限公司提交的奥园养生广场前期物业管理中标备案的资料收悉，根据有关规定，符合备案条件，予以备案（中标单位：广州奥园物业服务有限公司）。同日，广州奥园物业服务有限公司出具《委托管理书》，授权奥园物业番禺分公司履行奥园养生广场的物业管理职责，具体权限包括对该项目提供物业服务，收取物业服务费、违约金、代收水电费、公共分摊费等经营收益，委托期限自2015年11月18日起至该项目业主委员会成立并进驻新物业服务企业为止，等等。2016年5月30日，涉案位于番禺区××街××号房屋办理产权登记，产权人为李百忠，建筑面积为232.9778平方米，套内面积为200.9472平方米；房屋性质为商品房，规划用途为商业。2018年8月27日，奥园物业番禺分公司委托广东华誉律师所出具律师函，告知李百忠涉案房屋从2015年2月拖欠物业管理费及公共水电费，截至2018年7月累计拖欠物业管理费81636.66元、公共水电分摊费1315.73元及滞纳金24043.73元，合计106996.12元，并要求李百忠收到律师函后三天内缴清上述费用。同期系列案中，奥园物业番禺分公司以周燕芬为被告提起（2020）粤0113民初5520号诉讼。该案中，周燕芬抗辩《前期物业服务协议》的合同相对方应当是其与广州粤华物业有限公司，周燕芬当初签订《前期物业服务协议》时，物业管理企业提供了一份空白的协议模板要求业主们在甲方处签名，将业主签名的全部合同都收走了，开发商以及奥园物业番禺分公司自始至终并未告知其他业主更换了前期物业公司。该案认为，奥园物业番禺分公司未能举证证实周燕芬是在知悉其司为奥园养生广场的物业服务企业签署《前期物业服务协议》，亦未能举证证实周燕芬同意其司在《前期物业服务协议》中作为乙方签章，应承担举证不能的不利后果。奥园物业番禺分公司提交《前期物业服务协议》主张与周燕芬签订该协议存在物业服务合同关系，理据不成立，该案不予采纳。故对于奥园物业番禺分公司主张的滞纳金，因奥园物业番禺分公司与周燕芬之间未直接就滞纳金作出书面约定，对其该诉请，该案不予支持。本案诉讼中，奥园物业番禺分公司主张其从2012年初起开始管理涉案小区至今，《前期物业服务合同》约定物业管理费每月每平方米8元，涉案房屋面积为232.98平方米，每月管理费为1863.84元，奥园物业番禺分公司通过电话、短信及发送律师函的方式向李百忠催收管理费，李百忠一直未缴纳，按合同约定，李百忠应以按日百分之二的标准支付欠缴物业管理费的违约金，但其公司自行调整为每日千分之二；因公司经办人员已离职，故无法提供完整的《商品房买卖合同》和其与业主所签订的《前期物业服务协议》。本院认为，奥园物业番禺分公司作为涉讼房屋所在的奥园养生广场的物业服务企业对该广场进行物业管理，奥园物业番禺分公司与涉讼房屋所在奥园养生广场业主形成事实上的物业服务合同关系。李百忠作为涉讼房屋的业主，已实际享受了奥园物业番禺分公司提供的服务，理应向奥园物业番禺分公司支付物业管理服务费。同期系列案件查明，奥园物业番禺分公司已于2012年初起开始管理涉案小区至今，现奥园物业番禺分公司主张李百忠于2015年2月1日至2020年3月31日期间欠缴涉案房屋的物业管理服务费，李百忠经本院传唤未到庭答辩且未提供证据证明已支付上述物业管理服务费，故就奥园物业番禺分公司主张李百忠向其支付自2015年2月1日至2020年3月31日的物业管理服务费115558.08元（1863.84元/月×62个月）的诉请，合理有据，本院予以支持。至于奥园物业番禺分公司主张的滞纳金，奥园物业番禺分公司未与建设单位签订前期物业服务合同，而同期系列案件查明，奥园物业番禺分公司并非涉讼房屋原物业服务公司，奥园物业番禺分公司未能举证证实相关业主知悉其司是作为奥园养生广场的物业服务企业而签署《前期物业服务协议》，在本案中亦未能举证证实李百忠与其司签订了《前期物业服务协议》或双方直接就滞纳金作出书面约定，应承担举证不能的不利后果。故奥园物业番禺分公司主张的滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。李百忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、抗辩、举证及质证等相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、李百忠应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付番禺区桥南街XX二街X号房屋自2015年2月1日至2020年3月31日的物业管理服务费115558.08元；二、驳回广州奥园物业服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38元，由李百忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年十二月一日书记员  杜嘉华