广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20584号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，总经理。委托诉讼代理人：周凌、郑碧仪，均为原告员工。被告：广州博格特健身有限公司，住所地广州市海珠区叠景路223号至253号（单号）及广州大道南904号、906号自编主楼五层L5-501号单元。法定代表人：易元芝。委托诉讼代理人：赵炜，系公司职员。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告广州博格特健身有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周凌、被告的法定代表人易元芝及委托诉讼代理人赵炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付2020年1月1日至2020年3月19日期间的物业管理费14692.1元（按每月管理费5591.6元计算）及迟延支付物业管理费的违约金（以欠付物业管理费为本金，从2020年1月1日起至付清所欠管理费之日止，逾期十日以内，每日按应付未付金额1‰支付违约金，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）；2、被告支付2019年5月28日至2020年3月26日期间的电费71784.1元；3、被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城六层自编60065号商铺（以下简称“涉案商铺”），并就物业服务事宜与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意由原告为其承租的涉案商铺提供有偿物业服务。《物业管理协议》就物业管理费事宜作出以下约定：物业管理费从2015年11月25日起计收，被告每月应交纳的管理费为5591.6元，且应于每季度结束前10日内一次性交清下季度物业管理费。若被告逾期支付，逾期十日以内，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰支付违约金。《物业管理协议》签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告接受了原告的服务。但随后，被告长期拖欠物业管理费用，经原告多次催促，被告仍以种种借口拒不支付。被告辩称：本案涉及到的欠款实际是广州毅倍健身有限公司所为，与被告没有关系，被告在本案中也是受害者。被告于2015年10月22日与广东合生泰景房地产有限公司签订了《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，与原告签订了物业管理协议，商铺位于广州市海珠区惠纺街2号601房，签约面积2513.05平方米，租赁合同约定只允许“博格特”商号经营，不得擅自改变。被告于2017年6月将商铺的健身房所有权转让给了广州毅倍健身有限公司（以下简称毅倍公司），转让合同约定0元转让费，由毅倍公司承担所有债权债务，包括交给物业的所有保证金归毅倍公司所有，毅倍公司需履行商铺原合同的所有条款，不能再使用博格特商号及相关文件，毅倍公司之后经营过程中出现的任何问题与被告无关。毅倍公司于2017年8月11日注册成立，法人为雷玉珍，实际出资人和经营者为陈克峰，参与实际经营的还有杨晴竹。毅倍公司因经营压力需要缩小经营面积，物业方不同意变更签约主体，毅倍公司利用交情骗取了被告的公章，于2018年10月31日以被告名义再次与物业方签订了《合同变更协议书》，将经营面积缩小至1231.61平方米，退租面积的保证金被物业作为违约金扣除，剩余保证金约218000元，并继续经营直到倒闭跑路。被告于2018年11月16日内部签署股权转让合同，变更股东和法人，变更后的法人为黄利，转让合同内未告知有关本案的事项，存在隐瞒现象，合同约定签约前的所有债务等由前任法人承担。2018年11月30日，被告再次签署内部股权转让合同，变更后至今的法人为易元芝。转让合同内未告知有关本案的事项，存在未知或隐瞒现象，合同约定签约前的所有债务等由前任法人黄利承担。虽然租赁合同上盖的是被告的公章，但原告对承租人变更为倍毅公司是知情的，珠江国际纺织城客户服务中心在2017年7月31日向毅倍公司发出违规上画通知，就已经证明原告早已知道商铺的实际经营者是毅倍公司实施，但其并未提出过异议，而且毅倍公司在经营期间，使用的都是以毅倍公司名义对外宣传。因毅倍公司经营不善，在2019年11月22日将广州毅倍健身有限公司注销。之后，一直以低价售卖会员卡和私教卡来圈钱，直至2020年1月12日停止营业。疫情期间，受政府严格管控，毅倍一直没有开业，且从2019年12月15日开始未交租金及管理费，而且还欠下从2019年5月28日至今的水电费。物业公司多次找毅倍的陈总解决问题，但陈总一直避而不见，在不得以的情况下物业找到了合同签约主体被告出来解决问题。此时，被告现任法人才知道有这样的合同存在，成为受害者，在物业的要求下，出面终止了合同。本案纠纷所涉场地的承租人为毅倍公司，且原告一直知情，涉案债务为毅倍公司经营期间发生，应由毅倍公司承担。原告主张的物业管理费与被告无关。经审理查明：广州市海珠区惠纺街2号601房的权属人为广东合生泰景房地产有限公司，建筑面积13741.8平方米。2020年6月5日，广东合生泰景房地产有限公司向本院出具《委托物业管理证明》，内容为：我司为广州市海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2015年10月22日，被告（承租人、乙方）与广东合生泰景房地产有限公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区惠纺街2号601房自编60061、60062、60063、60065号商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁面积2513.05平方米，租赁期限从2015年11月15日起至2023年11月14日止；等。被告（承租人、乙方）与广东合生泰景房地产有限公司（出租人、甲方）还签订《租赁合同补充协议》，约定乙方因承租商铺进行经营管理活动而发生的所有费用均由乙方独立承担，自行结算；租赁期限内，乙方应自行承担并向甲方或相关单位交纳其使用商铺而发生的各项费用，包括但不限于水电费、燃气费、排污费、空调费、通讯费等费用以及其他应由乙方承担的费用；乙方应按甲方或相关单位的要求支付前述费用；等。2015年11月30日，被告签署一份《物业使用承诺书》，主要内容：本人/本司市与广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城D区六楼60061、60062、60063、60065商铺租户，于2015年11月30日接收该商铺，收到商铺钥匙共28条，经验收本人/本司证明商铺内设备设施完好并同意接收。本人/本司承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件的内容，并承诺按时缴纳一切有关费用；等。2015年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定，被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城六层自编60065号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为5591.6元；物业管理费从2015年11月25日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费16774.8元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方依据本协议向甲方按时缴纳物业管理费用及其他有关费用，并按相关单位要求按时缴纳水费、电费等有关费用。乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；第九条联系资料：1、乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性；如有变更，应立即书面通知甲方，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通讯地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准。鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两条后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知。该协议记载乙方的通讯地址为广州海珠区合生广场北区五楼。2018年10月31日，原告（丙方）、被告（乙方）与广东合生泰景房地产有限公司（甲方）签订《合同变更协议书》，约定，就乙方承租甲方位于广州市海珠区惠纺街2号601房自编60061、60062、60063、60065号共4间商铺事宜，甲乙双方已签订《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》；乙丙双方已就前述4间商铺分别签订《珠江国际纺织城物业管理协议》。现乙方因自身原因要求提前解除60061号商铺的租赁关系，经甲乙丙三方协商一致，就解除该商铺的租赁关系以及变更原合同部分内容、解除该商铺的《珠江国际纺织城物业管理协议》达成以下协议：第一条，甲乙双方同意，该商铺的租赁关系于2018年10月31日全部终止，不再履行，且乙方应不迟于前述终止日将该商铺以完好适租状态交还甲方；第二条，乙丙双方同意，该商铺的物管协议以及物业服务关系于2018年10月31日全部终止，不再履行；第五条，原合同中除了该商铺以外，其它60062、60063、60065号商铺的租赁关系及其双方权利义务均维持不变，甲乙双方继续履行；第六条，除了该商铺以外，其它60062、60063、60065号商铺的《珠江国际纺织城物业管理协议》，乙丙双方继续履行；等。原告分别于2020年1月10日、2020年2月24日，按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址和注册地址邮寄催缴物业管理费的通知给被告。该邮件均被退回。原告为证明其诉讼主张，提供了如下证据：1、电费缴费通知书，显示2019年5月28日至2020年2月29日期间，涉案商铺电费为76374元、用电服务费为24697.9元，其中电费单价0.75元，用电服务费单价0.24元，应收度数共计101805；其中，2019年5月28日至2019年7月25日期间应收读数共计35145；2019年7月26日至2020年3月26日期间应收读数共计66660；2、日期为2020年4月8日、名称为被告、金额为29294.4元的供电电费发票，备注显示珠江国际纺织城六楼D区-4-60065、2019-5-28至2019-7-25（部分）；3、原告代缴涉案商铺所在场地电费的发票，其中显示2019年5月电费发票两张，单价分别为0.6395030354元、0.6395758761元；2019年6月电费发票两张，单价分别为0.6400748673元、0.6400748761元；2019年7月电费发票两张，单价分别为0.6400748673元、0.6400748761元；2019年8月电费单价0.5911913717元；2019年9月电费发票四张，单价分别为0.5911913717元、0.5911913628元；2019年10月、11月电费单价均为0.5911913717元；2019年12月电费发票两张，电费单价分别为0.5911913717元、0.5911913894元；2020年1月电费发票两张，电费单价分别为0.5911913805元、0.5911913982元；2020年2月电费单价为0.5616318142元；2020年3月电费发票两张，电费单价分别为0.5616318053元、0.5616317965元；另外，上述发票均显示按13%税率收取税费；4、被告缴纳物业管理费的发票，其中显示被告已缴纳2019年10月1日至2019年12月31日的物业管理费55422.6元；5、《关于电费情况的说明》，原告主张根据广州市海珠区发展和改革局2018年11月发出的《关于一般工商业电价降价政策告知书》中的要求，将电费拆分为电费和用电服务费两部分，电费单价为0.7502元/度，用电服务费单价为0.2426元/度；原告在每月20号左右抄取电表读数，每月27号左右将电表读数录入金蝶系统计算费用，其主张的电费计费方式应收读数=实用读数+实用读数×损耗率，实用读数=（本期读数-上期读数）×倍率；原告表示用电表的本期读数减去上期读数之差乘以倍率得出实用读数后再计算总电费，是因为电力系统为了传输电能，往往采用交流电压、大电流回路把电力送往用户，导致无法用电表进行直接测量，所以需在电表前安装互感器；6、物业管理委托合同，证明出租方委托原告向被告收取水电费用；经质证，被告对证据1真实性、合法性、关联性无异议，对证据2、3、4、5真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为发票的纳税人识别码不是被告公司的识别码，发票金额没有核对的痕迹，被告公司没有确认过，发票签收人陈芳、杨晴竹、唐晓琴不是被告公司的员工；对证据6真实性、合法性、关联性认可。被告为证明其抗辩意见提供以下证据：1、申请书（毅倍公司申请免租期）；2、股权转让协议；3、股权转让合同；4、珠江国际纺织城客户服务中心关于毅倍健身违规上画通知；5毅倍公司注销后依然公布的促销海报；6、毅倍公司场地照片；经质证，原告表示：证据1没有见过，关联性不予认可；证据2、3未看到原件，关联性不认可，转让只是被告内部经济纠纷，与本案无关；证据4、5真实性认可，但是与本案无关，被告承租涉案商铺后以何名义对外经营，是属于被告的经营自主权，是被告自身的经营事项，原告无法干涉，被告也从来没有与原告或者出租方申请变更过租赁合同，向原告以及出租方支付费用的一直是被告。另查，2018年11月9日，海珠区发展和改革局发出《关于一般工商业电价降价政策告知书》，主要内容为：为切实减轻企业负担，落实降低一般工商业电价的要求，我市已于2018年4月1日、5月1日、7月1日起连续三次降低一般工商业目录销售电价，合计降低一般工商业目录销售电价每千瓦时8.19分。根据《广州市发展改革委关于进一步清理规范电网和转供电环节收费工作的通知》（穗发改【2018】868号）的要求，现对转供电环节不合理加价的行为进行清理和规范。请各转供电主体依据上述通知要求立刻开展自查自纠，严格按照政府定价标准销售电价，如有不规范收取电费行为的，请参照以下方式进行整改：1、关于电价方面没有合同约定的，应立即停止超标准收费，约定并严格按照政府定价标准销售电价；2、对已经签订相关电价合同的转供电主体，需签订电费补充协议，明确电费单价，具体的协议方式可以有两种，一是明确电费单价是政府定价，相关共用设施用电及损耗等通过租金、物业费、服务费等方式协商解决；……二是按照政府定价的标准向电网企业缴纳电费，由所有用户按各分表电量公平分摊。诉讼过程中，原被告一致确认被告与出租方的租赁关系于2020年3月19日解除，出租方于2020年4月8日收回商铺。本案中，原告主张的电费分为两部分，一部分是电费，一部分是用电服务费。被告已支付2019年5月28日至2019年7月25日的电费，但用电服务费没有支付。关于电费的收费标准，原告表示双方没有约定，只说执行政府的规定。原告认为其与被告签订物业服务协议，被告应依照合同约定承担责任，其不要求毅倍公司承责。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。原告已依照物业管理协议提供了物业管理服务，被告应依约向原告支付物业管理费用及物业实际使用期间产生的水电费用。被告抗辩涉案物业已转让给毅倍公司，实际由毅倍公司使用，但被告是物业管理协议的当事人，不因物业交付他人使用而免除其依照合同约定应当履行的支付物业费、电费的义务和责任，被告与他人之间有关权利义务及责任划分的内部约定不能对抗原告。按照合同约定，被告每月应交纳的物业管理费总额为5591.6元；被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；现被告欠付物业管理费，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故原告要求被告按照合同约定支付拖欠2020年1月1日至2020年3月19日期间的物业管理费及违约金合法合理，本院予以支持。经核算，按照合同约定，被告需支付2020年1月1日至2020年3月19日期间的物业管理费为14610.3元（5591.6元/月×2个月+5591.6元/月÷31天×19天），原告诉请超出部分，本院予以驳回。因按合同约定方式计算，违约金总额已经超过被告所欠的物业管理费本金，故违约金以本金为限，被告应向原告支付违约金14610.3元。关于电费，原告提交了电费缴费通知书证明涉案场地用电情况，被告对该缴费通知书真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对原告主张的电费计费应收读数予以认定。原告提供了电费发票证明其已实际垫付费用，故原告要求被告支付欠缴电费合法有理，根据海珠区发展和改革局《关于一般工商业电价降价政策告知书》的规定，关于电价方面没有合同约定的，应立即停止超标准收费，约定并严格按照政府定价标准销售电价，鉴于诉讼中原告自认其与被告未约定电费收费标准，原告要求被告支付用电服务费依据不足，本院不予支持，本案中被告应按照原告实际向供电部门缴纳电费的单价向原告支付2019年7月26日至2020年3月26日期间的电费。由于原告是按照自然月份缴纳电费，其提供的电费发票中亦存在计费单价变动的情形，而原告提交的缴费通知书的电费计费期间横跨两个自然月份，现原被告均无证据证明每个自然月被告实际用电的电费读数情况，从公平合理角度出发，本院酌定涉案场地电费按照双方均认可的缴费通知单载明的应收读数乘以2019年7月至2020年3月期间原告向供电局缴纳电费的电费单价平均数计算再加上税费为宜。经核算，被告应支付的电费为44584.6元，原告主张超出部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州博格特健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付尚欠的2020年1月1日至2020年3月19日期间的物业管理费14610.3元及支付拖欠上述物业管理费的违约金14610.3元；二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2019年7月26日至2020年3月26日期间的电费44584.6元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2320元，由原告负担625元，被告负担1695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年十二月二十九日书记员  颜姣吴晓菁