广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1103号原告（反诉被告）：广州市景东物业管理有限公司，住所地广州市越秀区万福路293号2132房，联系地址广州市越秀区东风东路752号619房。法定代表人：丁首波，职务执行董事。委托诉讼代理人：李昌全，广东法海律师事务所律师。被告（反诉原告）：林亮平，男，1986年12月17日出生，汉族，户籍住址广东省平远县，联系地址广州市越秀区。委托诉讼代理人：张巧红，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永勋，北京市昆泰律师事务所律师。第三人：广州市万福酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区万福路293号2132房。法定代表人：林亮平，职务执行董事。委托诉讼代理人：张巧红，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。原告广州市景东物业管理有限公司（以下简称景东公司）与被告林亮平、第三人广州市万福酒店管理有限公司（以下简称万福酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人丁首波及委托诉讼代理人李昌全，被告委托诉讼代理人张巧红（兼第三人委托诉讼代理人）、黄永勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景东公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金（第一部分是5000平方米，每平方米65元，从2019年4月1日至2020年4月30日；第二部分是2000平方米，其中二楼1380平方米每平方米70元，夹层500平方米每平方米58元，一楼120平方米每平方米80元，从2019年8月1日至2020年4月30日）；2.被告向原告支付迟延支付上述租金的违约金（租金的违约金从每月的6日开始起算，每月按欠付租金额的1%，计至实际付清之日止）；3.被告承担本案全部诉讼产生的费用。诉讼过程中，原告明确第二部分租赁面积2000平方米中，一楼120平方米均按照每平方米70元计算租金。事实和理由：2018年3月26日，原被告签订了广州市越秀区万福路293号文福大厦首层部分及3、4、5楼约5000平方米商场的租赁合同。同年7月22日，双方增加一楼、二楼、夹层商场约2000平方米。根据租赁合同约定，2019年6月1日起，被告应开始支付5000平方米的租金；2019年5月1日起，被告应开始支付2000平方米的租金，拖欠总金额暂计3342200元。本商场属于小产权商铺，涉及六百多位小业主，被告的违约行为将造成小业主维权纠纷，将引发越秀区的社会维稳事件。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告林亮平辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.程序上原告起诉的对象有误，被告本人并非房屋租赁合同的相对方，已经由被告变更为万福酒店公司，被告只是万福酒店的法定代表人，产生的法律后果应当由万福酒店承担。2.实体上不同意原告的第一项诉讼请求，不存在拖欠的事实，原告诉请要求支付租金的起算时间是错误的，原告将免租期的时间弄错了，被告认为免租期的起算点是2019年9月25日，免租期的周期是14个月，故还不应当起算租金。原告起诉要求计算租金的面积有误，并非实际交付的租赁面积。3.不同意原告的第二项诉讼请求，不存在主张违约金的事实依据。被告林亮平向本院提出反诉请求：1.解除《进场费保密协议书》；2.原告向被告返还以进场费名义收取的80万元；3.原告向被告承担违约责任，支付违约造成的装修方面的施工损失128600元；4.变更原告与被告签订的《房屋租赁合同》《补充协议》中的文福大厦含1楼、2-3-4-5层及夹层等总计租赁面积7000平方米为实际交付的5728.04平方米；5.原告向被告返还多收的租金60410.54元、押金181231.62元、管理费66446.31元；6.原告承担反诉案件受理费。事实和理由：2018年3月26日，原被告签订《房屋租赁合同》。合同签订后，原告声称业主要求，需收取进场费80万元。被告为了租赁合同能顺利履行，于同年3月27日签署《进场费保密协议书》。之后，被告按照原告法定代表人丁首波的批示，于2018年3月31日至4月27日陆续将80万元分笔转至丁首波账户内。然而，在被告后续与业主代表沟通、对接的过程中发现，业主或业主代表从未委托原告收取过该笔费用，原告所收取的80万元进场费是其单方虚构的事实，欺骗了被告。其行为不仅损害了被告的合法利益，还使众多业主蒙在鼓里，严重侵犯业主的合法权益。被告知悉后，要求原告退还该笔费用，均未果。此外，为实现涉案房屋租赁合同之目的，被告于2018年11月20日与深圳市港深装饰工程有限公司签署了施工合同，约定应于2018年12月15日对租赁场地进行施工，于2019年5月30日完工。但因原告未依合同约定向被告提供租赁备案合同、产权证、图纸等，导致被告无法办理施工许可证，继而无法正常使用租赁场地。因原告的违约行为，截至2019年3月12日造成被告应向施工方赔偿的费用为128600元。另外，损失还应包含延误期间（527天）所缴纳的管理费、人员工资损失、已投入1556万元资金占用成本、酒店延期开业等营业损失，对上述损失，被告保留追索的权利。除此之外，合同履行过程中，原告未按合同约定向被告交付7000平方米的租赁面积，实际仅交付了5728.04平方米，即租赁备案的面积数，也是《建筑工程施工许可证》载明的装修面积。在原告转租给被告的租赁面积中涵盖众多商铺，原告并未与商铺所有业主签订租赁合同，即原告至今无法交付其余部分的面积，故无权要求被告向其支付未交付商铺的租金，应按被告实际使用的商铺面积收取租金和相关费用。因此，被告提出上述反诉请求。原告景东公司对被告林亮平的反诉答辩称，不同意第一项反诉请求，也不同意返还进场费80万元。被告所指的损失128600元从签约主体上是万福酒店，与本案无关，其也没有提供128600元损失的具体证据。不同意被告要求将7000平方米租赁面积变更为5728.04平方米，因为是涉案商场是格子铺商场，有这种商城的特性，被告在签订合同时对商场的性质完全知情。本案的租赁是由原告对商场的全体业主，被告作为实际承租人对应的主体是原告。被告对商场的实际使用面积也不止5728.04平方米，被告对商场整体已经进行了装修，获得了商场整体装修面积的整体使用及收益权，而这种权利的来源正是原告的租赁合同。根据格子铺商场的特性，原告认为为了保持合同交易市场的稳定性及相对性，应当还是按照7000平方米来计算租赁面积。不同意第五、六项的反诉请求。第三人万福酒店述称，一、涉案场地承租人是万福酒店，并非林亮平。2019年1月29日，万福酒店与原告签订《补充协议》约定延长免租期等，《建筑工程施工许可证》载明建设单位是万福酒店，且租赁备案的承租人亦为万福酒店，证明万福酒店是实际承租人。二、原告的违约行为致使合同目的至今无法实现，万福酒店无需支付租金。协议签署已长达两年半，酒店装修施工已完成，原告仍无法提供有效的租赁备案，致使万福酒店无法开业，合同目的无法实现，万福酒店损失严重。另一方面，原告未能处理好与业主的关系，一直有业主到酒店闹事，无法保障租赁合同中万福酒店的权益。且目前已有四百多个业主起诉原告解除租赁合同，原告是否有权收取租金还未知，故原告起诉要求被告林亮平支付租金无事实和法律依据。经审理查明，2018年3月26日，原告景东公司（出租方、甲方）与被告林亮平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。其中载明：经甲乙双方共同友好协商，就甲方坐落广州市越秀区万福路293号文福大厦1-3-4-5层的房屋部分出租予乙方做酒店用途的各项事宜达成如下协议：一、租赁面积：本大厦自1楼部分（大堂面积不少于200平方米）3-4-5层共3层做酒店客房用途，建筑面积约5000平方米（顶楼则免费给乙方做空调、热水泵位置）。二、租赁期限。租赁期自2018年4月15日起至2033年4月14日止，共15年。三、租金。租金按月租65元每平方米计算（含物业管理费不含税，如乙方需要开发票，税费要乙方承担）；乙方在每月5号前将当月租金和上月水电费一次缴予甲方，不得无故拖欠，逾期按缴付金额的1%缴付滞纳金，逾期三十天甲方有权无条件收回物业，乙方所付押金不予退还；每三年租金递增10%（即从2021年4月15日至2024年4月14日，每平方米每月租金为71.5元，从2024年4月15日至2027年4月14日，每平方米租金为78.65元，依此类推）。四、出租方与承租方的变更：1.租赁期间，若甲方将房屋的使用权转移给第三方，不必征得乙方同意，但应通知乙方，房产使用权转移后，该第三方自动成为本合同的甲方，享有原甲方的一切权利，承担原甲方的一切义务。2.租赁期间，若乙方将酒店配合乙方转租经营权予第三方，必须同意转租房屋使用权。取得经营权的第三方即自动生成为本合同的乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。五、甲方责任：3.甲方提供乙方办理许可供开业的各种证件和材料（商业房产证明、一级消防许可证、租赁备案合同等）协调乙方处理周边各部门之间的关系……6.甲方保证甲方对所出租物业拥有合法使用权，并提供合法证明，协助乙方办理酒店业所有证件，乙方承租期间该物业出现上访、拍卖、诉讼等情况，甲方负责处理；如影响乙方装修时间、开业经营时间的情况，经甲乙双方认可后，乙方可延长免租期限。九、其它约定：1.甲方应按照合同约定的标准将房屋及时交付给乙方使用。2.签订合同后，乙方缴付三押一租共4个月的租金额到甲方指定账户；乙方从进场装修起7月装修期甲方免收租金，合同期满后退回三个月保证金给乙方；拆铺装修期间乙方支付物管费5元每平方。3.乙方缴付20万元水电保证金给甲方，乙方酒店开业后甲方退回保证金。7.为保证双方租赁权益，乙方将物业租赁押金给业主代表方：工商银行文德路支行，账号36×××26，户名宋丽彩、梁美新。8.甲乙双方签订合同，业主代表方收到乙方交付的三押一租，此合同生效，款项不予退回等。2018年3月27日，原告景东公司的法定代表人丁首波（甲方）与被告林亮平（乙方）签订《进场费保密协议书》，约定甲方同意将自己位于广州市越秀区万福路293号文福大厦1-3-4-5层场所租赁给乙方使用，建筑面积为5000平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后场所现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方；乙方在2018年3月27日向甲方支付进场进80万元；乙方租赁前该场所所有的一切债权、债务均由甲方负责；租赁后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方；本合同一式两份，双方同时应履行相应的保密义务，不得透露双方所有协议的相关细则，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。2018年5月28日，广州市万福酒店管理有限公司成立，登记住所地为广州市越秀区万福路293号2132房。被告拟将涉案承租场地作为万福酒店经营使用。该公司设立时登记的股东为陈巍友、李道辉、李毅强，法定代表人为李道辉；2018年7月25日变更登记股东为陈玉峰、林亮平，法定代表人为林亮平；2019年11月7日变更登记股东为林亮平、来兆强。2018年7月4日，原告景东公司（甲方）与被告林亮平（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方在2018年3月26日签订的租赁合同的基础上，增加二楼、一楼、夹层的租赁、经营、管理权转给乙方，乙方有权直接代表甲方和其租赁单位收款；同时乙方直接对应甲方对接的二楼、一楼、夹层业主，履行支付应付的业主每月租金及三押一租给甲方所开的应付业主款账户，并由甲方账户转给业主，乙方对接业主二楼租金为70元/平方（二楼的面积是1380平方）、夹层为58元/平方（夹层的面积为500平方）、一楼前级为90元/平方、后级为70元/平方，街铺需交涉后而定，在补充协议签订前，如甲方与一楼业主已签订合同的，甲方所缴纳的费用由乙方支付给甲方（大堂增加面积）。酒店大堂增加铺位公摊管理面积为258平方米（5元/平米）。装修免租期为10个月（免租日为2018年6月起）免租期的水、电、管理费、税费由乙方负责，管理费为5元/平米，由8月份开始支付。甲方负责以现在管理处对接管理费用；其他的约定按2018年3月26日所签订的合同执行。此补充协议双方签订并收到业主的三按一租后生效，此款项不予退回。并具有法律效力，需要补充的必需经双方协商并达成共识方可生效。2018年7月22日，原告景东公司（甲方）与被告林亮平（乙方）又签订《物业租赁补充协议合同》。其中载明：甲乙双方在2018年3月26日签订的租赁合同的基础上，乙方增加二楼、一楼、夹层的租赁。二楼月租金含管理费70元/平方（二楼的面积1380平方）、夹层月租金为含管理费58元/平方（夹层的面积为500平方）、一楼前级月租金为含管理费90元/平方、后级月租金为含管理费70元/平方，街铺甲方交涉无争议达到可交付乙方后而定。装修免租期为10个月（免租起止日2018年6月1日-2019年3月30日，如由于甲方原因导致场地无法正常交付使用的，从甲方场地交付乙方使用之日起计顺延），免租期的水、电、管理费、税费由乙方负责，管理费为5元/平方（乙方需支付面积为7000平方）。甲方负责文福大厦整栋物业管理方的对接工作，包括但不限于管理费的缴纳等。甲方将租赁、经营、管理权转给乙方，乙方有权直接代表甲方对其租赁单位收款。同时乙方直接对应甲方对接的二楼、一楼、夹层业主，履行应付业主方的每月租金及三押一租给甲方所开的应付业主款账户，并由甲方账户转给业主方，乙方对接业主方其他的约定按2018年3月26日所签订的合同执行。此补充协议双方签订并业主方（即文福大厦业主委员会）收到三按一租后生效，此款项不予退回。如还需补充必须经双方协商并达成共识方可生效。甲方授权委托乙方就位于广州市越秀区万福路293号首层至5层的商业物业（以下简称该物业，总面积7600平方米）进行经营管理，现同意委托乙方提供物业管理服务，期限自2018年4月15日起至2033年4月14日止；免租期内乙方按每月5元/平方米的物业管理服务费向甲方进行缴纳，于每月5号前支付，免租期结束后该项物业管理费则无需再进行缴纳；以上所有涉及乙方需缴纳的各种费用均汇入万福大厦业主委员会共管账户等。2018年11月30日，万福酒店取得广州市越秀区珠光街道办事处出具的《广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》，载明工程名称为更换玻璃幕墙；工程地址为万福路293号；建筑规模为建筑面积286平方米，地上5层，总投资30万元；建设单位为万福酒店。2019年1月24日，广州市公安消防支队越秀区大队向万福酒店发出穗应急越消审字（2019）第0034号《建设工程消防设计审核意见书》，主要内容为：我大队对你单位报送的万福酒店装修工程消防设计进行了审核。经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计等。2019年1月29日，原告景东公司（甲方）与被告林亮平（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意在原合同的基础上顺延四个月的装修免租期予以乙方；乙方万福酒店要按时交付租金和免租期间的管理费等各项相关费用，逾期交付的按3月26日有业主见证的原有合同约定的条款执行；今后甲方与乙方（万福酒店法人）所签订的任何协议必须由业主方代表宋丽彩、梁美新见证后方可生效等。该合同尾部乙方签章处除有林亮平签名外，还加盖了万福酒店印章。2019年3月4日，广州市城市管理综合执法部门向原告景东公司发出责令限期改正通知书，称其该日在万福路291-295号1-5楼进行装修建筑施工（第五层）未办施工许可，违反了建筑工程施工许可证管理办法第三条的规定，责令其立即停止违法行为，立即全部停止施工等。2019年4至7月期间，被告林亮平及第三人万福酒店一方通过微信等方式催告原告景东公司提交业主同意装修证明、产权证原件、土建设计单位签章的平面图等资料以便万福酒店办理施工许可。2019年8月8日，万福酒店作为建设单位取得《建筑工程施工许可证》。其中载明，工程名称为亚太精品交易中心室内改造，建设地址为万福路293号，本次装修部位为首层、夹层、三层、五层局部和二层、四层全层，装修范围为5728.04平方米。2019年8月22日，第三人万福酒店及被告林亮平向原告景东公司发函，提出目前还有几十户未与景东公司签约，及原5728.04平方米的租赁备案即将到期，景东公司必须在一个月内完成新的租赁备案等。2019年12月23日，原告景东公司委托广东法海律师事务所律师向被告林亮平发出《律师函》，称林亮平拖欠租金总额达3208800元、滞纳金32088元，要求其在2019年12月26日将上述款项汇入景东公司银行账户，并告知自2019年12月23日起，取消对宋丽彩、梁美新的所有授权，同时要求林亮平提供租赁物业二次消防审核意见书以便确定景东公司与小业主之间租期起算时间等。2019年12月25日，第三人万福酒店向原告景东公司发出《律师函复函》，称：我司于2018年3月24日进场，因贵司未及时办理房屋租赁备案，且贵司与业主沟通问题，导致贵司无法及时向我司交付业主产权证原件，无法办理装修施工许可证，导致我司装修工程被迫停工527天，根据2018年7月22日签订的《补充协议》的约定，由于甲方原因导致场地无法正常交付使用的，从甲方场地交付乙方使用之日起计顺延，我司认为，双方约定的免租期应于2019年9月25日正式进场施工之日起计至2020年7月23日，目前仍在免租期内等。2020年1月13日，原告景东公司向第三人万福酒店发出《复函》，称根据合同相对性原则，我司租赁合同的相对方（乙方）是林亮平，万福酒店并非适格主体，有任何情况请以林亮平先生名义通知我方。2020年1月14日，第三人万福酒店及被告林亮平向原告景东公司再次发出《催告函》，称景东公司合同义务中的重要内容之一是提供租赁备案，没有租赁备案万福酒店无法进行消防及工程竣工验收，更无法取得经营许可证及开业，要求景东公司于2020年1月16日前将租赁备案所需的所有文件、材料提供给万福酒店并协助办理租赁备案等。据本院自广州市越秀区珠光街来穗人员和出租屋服务管理中心调取的涉案场地租赁备案明细显示，原告景东公司作为出租人、第三人万福酒店作为承租人办理了越秀区珠光街万福路293号各商铺租赁面积共5989.24平方米、租赁期限为2018年10月22日至2019年10月21日的租赁备案登记。此后，双方至今未继续办理租赁备案登记。2020年11月3日，广州市越秀区建设和水务局向万福酒店作出穗越消验字[2020]第110301号《特殊建设工程消防验收意见书》，载明：你单位于2020年10月26日申请广州市万福酒店管理有限公司装饰装修建设工程[地址：万福路293号首层至五层（含夹层）局部]的消防验收。项目装修部位为首层、夹层、三层、五层局部和二层、四层全层（见首至五层平面布置图），装修面积为5728.04平方米，装修后作酒店使用。该工程设计有室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统等消防设施。根据建设单位提交申请材料，意见如下：一、该工程消防验收合格……另查明，原告景东公司在2018年3月28日、7月7日向被告林亮平出具收据，分别写明收到第一期业主三至五楼三押一租1300000元、第二期业主一夹二楼三押一租502400元。2018年3月至4月，被告林亮平分数次向原告景东公司支付了进场费80万元及水电押金20万元。此外，原告景东公司确认2018年5月15日至2018年12月31日期间的管理费已经收到，2019年1月1日以后的管理费双方存在争议，景东公司已另案起诉，案号为（2020）粤0104民初7676号，该案正在审理中。此外，该租赁场地张嘉玲等小业主亦另案起诉景东公司，要求解除租赁合同及景东公司向其支付2020年5月24日以后的租金、占用费、违约金等。该系列案审理过程中，张嘉玲等小业主称，根据业主与景东公司签订的租赁合同第3.1条，租赁日期是从所有业主与景东公司签订租赁合同并办理租赁备案率达95%或拿到消防审核之日开始计算，景东公司实际上是2019年1月24日拿到消防备案的[指广州市公安消防支队越秀大队向万福酒店发出穗应急越消审字（2019）第0034号《建设工程消防设计审核意见书》的时间]，所以租赁日期是从2019年1月24日开始，往后15个月为免租期，即到2020年4月23日，又因景东公司向业主支付了三押一租，故业主诉讼请求为2020年5月24日以后的租金等费用。景东公司认可按合同约定应自2020年4月24日开始计租，但因疫情影响及业主未继续办理租赁备案等原因，该司有权拒绝支付租金。2020年12月4日，本院组织双方当事人到现场查看，现场可见万福酒店已装修完毕。关于林亮平所称的景东公司未与业主签约也未与万福酒店办理租赁备案的未交付商铺（以下简称“未签约商铺”），林亮平及万福酒店称，由于其进场时商铺间隔已经拆除，无法准确判断“未签约商铺”的具体位置，只能结合平面图以及酒店使用的需要，在大致位置进行预留。现场可见万福酒店的预留方式有的为玻璃门间隔出来，有的为墙体间隔，有的只是走廊中留空一块未封闭；除首层约为175、176、167号商铺位置（无法准确判断）未纳入酒店范围使用外，其他预留空间均在酒店范围内；有些墙体间隔出来的预留房间正由万福酒店作杂物间使用，只有夹层的一间商铺保留原状；对比现场与涉案商铺原平面图，预留空间存在与林亮平主张的“未签约商铺”不对应或无法准确对应的情况。此外，景东公司表示，其会将“未签约商铺”的租金保管好，如该部分商铺业主与景东公司联系，景东公司可以按照与其他业主签订的租赁合同约定的租金标准支付给相应权利人。本案审理过程中，原被告共同确认，双方于2018年3月26日、2018年7月4日、2018年7月22日分别签订的《房屋租赁合同》《补充协议》及《物业租赁补充协议合同》均已生效。景东公司及其法定代表人丁首波共同陈述，涉案《进场费保密协议书》系丁首波代景东公司签署，进场费80万元也是丁首波代景东公司收取。林亮平认为进场费80万元就是景东公司收取的。为证明景东公司不配合继续办理租赁备案登记导致万福酒店无法在装修完成后取得酒店开业所必需的卫生许可证和特种行业许可证，被告向本院提交了其从广东政务服务网下载的公共场所卫生许可办理指南及旅馆业特种行业许可证核发指南作为证据。其中载明公共场所卫生许可证适用于宾馆、酒店等住宿场所，申请材料包括生产经营场地合法使用证明；旅馆业特种行业许可证所需申请材料亦包括经营场地房屋产权合法证明，“属租赁房屋经营的，应当提供房屋租赁合同及房屋出租人产权登记合法手续（租赁合同需要经政府租赁管理部门登记备案）”等。本院认为，综合各方意见，本案争议焦点主要为以下几个方面：一、被告林亮平主体是否适格。二、被告林亮平是否有权解除《进场费保密协议书》及应否退还进场费。三、租赁合同是否按租赁备案面积变更及租金、管理费、押金是否应按租赁备案面积占约定租赁面积的比例计算及退还。四、被告林亮平是否应向原告景东公司支付诉请时间段的租金。五、原告景东公司应否向被告林亮平赔偿施工损失128600元。对此，本院分析如下：一、关于被告林亮平主体是否适格的问题。林亮平是与景东公司签订《房屋租赁合同》的当事人，双方之后签订的《补充协议》及《物业租赁补充协议合同》均仍列明乙方为被告林亮平，仅有2019年1月29日《补充协议》尾部乙方位置除被告林亮平签名外还有万福酒店盖章，但该《补充协议》首部仍写明乙方为林亮平。至于景东公司与万福酒店所做租赁备案，并非双方之间真实履行的租赁合同，且仅为一年，无法据此认定15年租赁期限内承租人主体均已变更。故景东公司起诉林亮平并无不妥。二、关于被告林亮平是否有权解除《进场费保密协议书》及应否退还进场费的问题。根据各方陈述，《进场费保密协议书》为景东公司法定代表人代景东公司签署，林亮平亦认为进场费是景东公司收取，故可以认定景东公司与林亮平之间成立上述协议。该协议是双方基于涉案场地租赁而自愿签订，内容并无关于景东公司受业主委托而收取进场费的约定，现原被告之间的租赁合同仍在继续履行，林亮平反诉要求解除该协议及退还进场费于法无据，本院不予支持。三、关于租赁合同是否按租赁备案面积变更及租金、管理费、押金是否应按租赁备案面积占约定租赁面积的比例计算及退还的问题。一方面，景东公司与林亮平所签租赁合同及补充协议约定的租赁面积7000平方米本为约数，并非按每一间房屋面积精确计算得出。另一方面，争议的“未签约商铺”绝大多数均位于万福酒店经营范围内，难以独立使用，且万福酒店也没有严格按照房产证附图将“未签约商铺”逐一预留，部分预留的位置作为杂物间占用或者位于酒店内走廊等公共区域，即林亮平没有充足证据证明其实际仅占用租赁备案面积5989.24平方米，故对其该项反诉请求本院不予支持。四、关于被告林亮平是否应向原告景东公司支付诉请时间段即2019年4月1日至2020年4月30日期间的租金的问题。首先，双方2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》约定租赁面积5000平方米，乙方进场装修起7个月装修期甲方免收租金；之后在2018年7月4日及同年7月22日签订的《补充协议》及《物业租赁补充协议合同》约定增加租赁面积2000平方米，装修免租期10个月，即2018年6月1日至2019年3月30日。上述各份协议约定的免租期均为装修免租期，而林亮平是整体承租7000平方米作为万福酒店经营使用，必然在整体装修完成后才能开业经营，故在后签订的合同中关于装修免租期的约定应视为对先签订合同相应内容的变更，即租赁场地整体均应按2018年6月1日至2019年3月30日计算装修免租期。2019年1月29日，双方又签订补充协议约定延长4个月免租期，即原本装修免租期应至2019年7月31日。其次，原被告签订的《房屋租赁合同》约定，“甲方提供乙方办理许可供开业的各种证件和材料（商业房产证明、一级消防许可证、租赁备案合同等）……甲方保证甲方对所出租物业拥有合法使用权，并提供合法证明，协助乙方办理酒店业所有证件……如影响乙方装修时间、开业经营时间的情况，经甲乙双方认可后，乙方可延长免租期限”。办理租赁合同备案及配合提供酒店业开业许可所需资料是景东公司的合同义务。由于景东公司未取得租赁范围内全部房屋的转租权及未及时提供业主同意装修证明等材料，万福酒店在2019年3月4日被行政主管部门责令停止装修施工，至同年8月8日才取得《建筑工程施工许可证》，根据合同约定，装修免租期应适当顺延。2019年10月21日以后，景东公司又未继续办理租赁备案登记，导致万福酒店在装修完成后无法办理开业所需的行政许可，故林亮平享有先履行抗辩权，有权暂不支付租金。同时，根据关联案件的诉讼情况，景东公司在2020年4月23日前亦未向小业主支付租金，而景东公司又存在未向林亮平全面履行合同义务的情形，在此情况下景东公司要求林亮平支付租金缺乏合理性及正当性。五、关于景东公司应否向林亮平赔偿施工损失128600元的问题。由于林亮平未能提交该项损失已实际发生的证据，且林亮平在未取得《建筑工程施工许可证》的情况下进行装修施工亦存在过错，故对该项请求本院亦不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告广州市景东物业管理有限公司的本诉诉讼请求。二、驳回被告林亮平的反诉诉讼请求。案件本诉受理费33805元，由原告广州市景东物业管理有限公司负担；反诉受理费7965元，由被告林亮平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群审 判 员  李 博人民陪审员  陈桂容二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  梁 涛唐嘉怡