呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4078号上诉人(原审原告)：徐利俊，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李景军，男，1968年7月15日，无固定职业，住呼和浩特市,系徐利俊配偶。被上诉人(原审被告)：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司员工。上诉人徐利俊因与被上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初2988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人徐利俊及其委托诉讼代理人李景军，被上诉人富邦公司的委托诉讼代理人郭慧强，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐利俊上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持徐利俊的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院审理案件不注重事实,判决结果不以事实为依据。徐利俊购买了富邦公司坐落在××路精品摊位。购买的摊位富邦公司没有给徐利俊办理任何移交手续,直接按购房合同第六条第二款的约定回租给富邦公司,年租金为所购产权金额的百分之十,租期十年。2013年12月31日,第一次回租合同到期后,富邦公司没有及时与徐利俊签订续租合同,拖延到2016年10月12日才与徐利俊补签了租期为五年的回租合同,租赁日期为2014年1月1日至2018年12月31日,即《呼市富邦商厦回租合同》。这个回租合同在2018年12月31日到期后,富邦公司依然同以前一样没有及时与徐利俊补签回租合同,继续侵占营业。直到2019年8月份徐利俊催要富邦公司所欠摊位租金时,富邦公司才告知他们已经以通知的形式解除了合同,期间富邦公司一直没有与徐利俊直接联系商谈续租事宜,但商场依旧营业。据了解,商场一直由案外人呼和浩特金锐家具博览有限责任公司（以下简称金锐公司）经营,富邦转租出去做了二房东。徐利俊将富邦公司起诉至回民区人民法院,要求富邦公司支付2019年全年租金,经过一审、二审审理,均判定富邦公司违约,支持徐利俊的诉讼请求。判决书载明“富邦公司做出的书面通知及登报通知均未送达至业主,徐利俊亦表示对此不知情。富邦公司的通知内容为租赁合同到期后不能按原条件续租,未明确向出租人表达解除合同的意思,也未明确返还摊位、柜台的时间,不符合通知解除的要件,故富邦公司继续履行回租合同所约定的义务”。在两审法院判决生效后,富邦公司至今没有给徐利俊办理摊位交接手续,而商场一直在营业。鉴于此徐利俊再次起诉索要2020年度全年租金。富邦公司辩称“回租合同租期届满后,富邦公司明确告知徐利俊无力按照原条件续租,提出按照购房款百分之七支付租金的新回租方案,徐利俊并不同意”,这一说法是富邦公司的谎言。富邦公司从未与徐利俊协商过新回租方案。一审庭审中,法官当庭询问是否给徐利俊办理过摊位的交接手续,富邦公司的代理律师回答说没有办理任何移交手续。二、一审法院用两个与本案毫无关系的证据作为判定此案的法律依据,应用法律不严谨。一审法院认为，双方于2016年10月12日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期。后双方虽按不定期租赁合同履行了一段时间,但由于现富邦公司与金锐公司解除了租赁合同,且2020年初金锐公司已与大部分业主签订了租赁合同,金锐公司接手并实际经营管理商场,富邦公司已不是实际履行租赁合同的一方,故富邦公司应向实际经营管理商场的金锐公司主张占有使用费。徐利俊认为,富邦公司辩称的“合同期届满后经营权归乙方所有,根据合同约定涉案摊位的经营权已归徐利俊所有”这与一审法院的判决有矛盾性。富邦公司合同到期后没有办理摊位交接手续,按实际情况应该认为徐利俊的摊位依然在富邦公司手里。法庭认为双方按“不定期租赁合同”履行了一段时间,说法很不严谨，没有给出具体的不定期履约时间,只能说明富邦公司对于租赁合同的法律约束具有随意性。法庭确认的富邦公司与案外人金锐公司解除了合同与本案毫无关系。富邦公司与案外人金锐公司签约没有征得徐利俊的同意,从而富邦公司与案外人金锐公司解除合同也与徐利俊毫无关联，如果按一审法庭认为的推理看,富邦公司已与案外人金锐公司解除了租赁合同,而且与徐利俊也不应该履行《呼市富邦商厦回租合同》,那么金锐公司又是从谁手里接手并实际经营管理商场没有给出说明。事实是案外人金锐公司十多年来至今从未离开过商场经营。既使是在与富邦公司通过法律诉讼解除了租赁合同,富邦公司一直没有清场,没有把商铺交还业主。法庭又认为案外人金锐公司与大部分业主签了租赁合同,就必须要求徐利俊在没有与上一家解除合同移交摊位的情况下也必须违法与金锐公司签订租赁合同,这是典型的少数服从多数原则,不是法律原则。故一审法庭认为的要求徐利俊与案外人金锐公司主张占有费用缺乏法律依据，不认可。判决书中提到的××区社区居委会协助金锐公司要求业主与金锐公司签订回租合同一事,与本案没有直接的关系,中山西路社区居委会没有权利要求徐利俊必须与案外人金锐公司签订财产租赁协议。判决书中所说的“经中山西路居委会金锐双方协商决定,由金锐公司与各业主按照购房款的百分之七签订2020年度租赁合同”这一强制性裁定主体不合法,根据徐利俊亲自到中山西路居委会调查了解,富邦公司所列举的证据“经中山西路居委会审核,富邦业主同意与金锐公司签合同人数已达到总人数88.5%”这一数据涉嫌造假,居委会给徐利俊的答复只是通过电话报了一下人数,并没有实际的签约资料。而且居委会所发通知上面的盖章是两枚不同的公章,真实性有待商榷。一审法院所采纳的这两条理由都没有经过法庭实际调查，只是富邦公司提供给法庭的一面之词。一审法院在判决书中提到的××道办事处和居委会要求业主与金锐公司签合同,是为了市场整体经营的稳定性,这是典型的以行政干预法律纠纷的例证,和双方的法律主张没有任何关系。三．与本案类似的案件有两种不同的判决结果。本案有多起与徐利俊类似的诉讼,相同时间段有业主胜诉，有业主败诉。业主在中国裁判网上看到的判决书和拿到手里的判决书判决结果相反。本案一审开庭前主审法官说目前有两种不同的判决结果，这是涉众案件，要求徐利俊撤诉，这带有明显的导向性。富邦公司辩称，对徐利俊的上诉请求、事实理由不予认可。双方签订的回租协议已于2018年12月31日止，租期届满后富邦公司明确告知徐利俊无力按原条件续租。2020年1月11日，在中山西路办事处的组织下，涉案摊位所在商城内88.5%的业主已与金锐公司签订租赁合同，租金为购房款的7%，且涉案摊位已由金锐公司接收、管理，富邦公司不是实际履行租赁合同的一方。富邦公司与金锐公司于2018年、2019年通过诉讼解除租赁合同关系，现在的摊位实际承租人为金锐公司。徐利俊应向实际经营管理商场的金锐公司主张占有使用费。徐利俊向一审法院起诉请求：1．判令富邦公司继续履行2016年10月12日签订的《呼市富邦商厦回租合同》按合同约定支付2020年1月1日到2020年12月31日的租金21400元。2．由富邦公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2003年2月10日、2003年3月25日，徐利俊（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，徐利俊购买了富邦公司坐落在××路精品摊位139D、141D、126D、127D和1层精品摊位55D、57D号，总价共计214000元。合同第六条第2款约定：“乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10％，回租合同期限最长10年。”合同签订后，富邦公司回租了徐利俊购买的摊位。2016年10月12日，徐利俊（乙方）与富邦公司（甲方）签订《呼市富邦商厦回租合同》，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦2层精品摊位139D、141D、126D、127D和1层精品摊位55D、57D号，房款总额为214000元，年租金为总房款的10％，即每年甲方支付乙方回租金21400元。三、租金支付方式：每年分两次付清。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”后因富邦公司未履行支付租金的义务，徐利俊于2019年8月12日起诉富邦公司，要求富邦公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金38400元及逾期利息，富邦公司提起反诉，要求确认双方签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2019年1月1日解除。原审法院于2019年11月1日作出（2019）内0103民初3403号民事判决书，判决富邦公司支付徐利俊2018、2019年租金38400元及利息1330.4元，并驳回富邦公司的反诉请求。后富邦公司不服上诉于呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终686号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2、2016年6月23日，富邦公司与案外人金锐公司签订租赁合同，富邦公司将富邦商厦的柜台出租给金锐公司。富邦公司于2018年11月9日起诉金锐公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。原审法院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书，判决：解除富邦公司与金锐公司签订的租赁合同、补充协议。金锐公司支付富邦公司租金、结构保修款、违约金、赔偿租金损失、结构保修款损失。后金锐公司不服上诉于呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。3、2020年1月11日，呼和浩特市回民区中山西路街道办事处中山西路社区居委会发出通告载明：“富邦中山路商厦所有返租业主：根据2020年1月4日下发通知的相关内容：富邦商厦返租业主同意与金锐签订2020年合同人数登记数量为：423人，富邦公司提供业主名册总人数为：517人，其中有39人电话变更无法联系，故表决人数为478人，同意表决人数占比为88．5％。经中山西路居委会、金锐公司双方协商决定，由金锐公司与各业主按照购房款的7％签订2020年度租赁合同。2020年1月16日居委会监督金锐公司统计签订合同人数达到表决人数80％即383人侯，合同生效，金锐公司10个工作日按合同约定支付各业主第一季度租金。望广大业主互相转告，尽快到金锐公司四楼登记签订合同。”同日，金锐公司发出通知载明：“富邦大厦所有业主：经中山西路居委会审核，富邦业主同意与金锐签合同人数已达到总人数88．5％，请广大业主于2020年1月13日至2020年1月15日下午18点到金锐签订2020年度合同。”后大部分业主与金锐公司签订了租赁合同。现金锐公司占有使用柜台、摊位，并实际经营管理商场。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方于2016年10月12日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期。后双方虽按不定期租赁合同履行了一段时间，但由于现富邦公司已与金锐公司解除了租赁合同，且2020年初，金锐公司已与大部分业主签订了租赁合同，金锐公司接手并实际经营管理商场。富邦公司已不是实际履行租赁合同的一方，故徐利俊应向实际经营管理商场的金锐公司主张占有使用费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回徐利俊的诉讼请求。案件受理费已减半收取170元，由徐利俊负担。本院二审期间，徐利俊新提交如下证据：第一组为富邦商厦小业主租赁合同照片（2020年10月21日签订），拟证明业主的摊位到现在没有移交；第二组为回民区法院执行局提供的富邦大厦出租情况表，拟证明金锐公司和富邦公司说通过诉讼解除了租赁关系，但实际他们之间可能还有其他合同，租期已经到了2025年9月18日；第三组为业主群中发的富邦商厦租赁合同，合同租期自2021年1月1日到2025年9月15日，进一步证明富邦公司和金锐公司虽然表面解除了租赁关系，但他们还在执行另外的合同；第四组为金锐公司的在业主群中发的声明，金锐公司自2006年入驻富邦商厦至今未离开商场。富邦公司表面上与徐利俊解除合同，但没有做清场处理，没有把柜台返还给徐利俊。富邦公司质证意见为：对于第一组证据系复印件真实性不认可，证明问题也不认可；对于第二组证据真实性不认可，从这份证据可看出，实际经营者是金锐公司；对于证第三组证据真实性不认可，对证明问题不认可，这是业主与金锐公司之间的协商，与富邦公司无关；对于第四组证据因是复印件，对真实性不认可。徐利俊所提交的证据真实性无法核实，不予确认。本院认为，本案的争议焦点为徐利俊一审的诉讼请求是否能够成立。富邦公司与徐利俊于2016年10月12日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期。双方未再续签回租合同。徐利俊起诉富邦公司要求其支付2018年度和2019年度的租金及利息，得到法院支持。富邦公司与金锐公司经法院判决解除了租赁合同。在2020年初，中山西路社区居委会所发通告显示，富邦商厦返租业主同意与金锐公司签订2020年合同表决人数占比为88.5%。二审组织徐利俊、富邦公司、金锐公司三方调解过程中，金锐公司称已与444户业主签订了租赁合同，并支付了租金。徐利俊对中山西路社区居委会发出的通告中加盖的印章真实性不认可，但未提交确实充分的反证佐证。同时徐利俊对通告中所载的88.5%的数据不认可，对金锐公司的说法亦不认可。尽管徐利俊对中山西路社区居委会所发通告中提到的数据及实际与金锐公司签订合同业主的数据不认可，但中山西路社区居委会组织业主与金锐公司签订2020年租赁合同及部分业主已与金锐公司签订租赁合同确属事实。徐利俊所购买的摊位并非拥有独立空间、能够独立使用的房屋，其所购摊位需要和其他业主所购摊位一起整体由承租人使用。所以，徐利俊在与富邦公司签订房屋买卖合同的同时，也约定由富邦公司整体回租。富邦公司再将各业主的摊位整体转租给金锐公司。包括徐利俊在内的众多业主的摊位由金锐公司整体构筑使用。现富邦公司与金锐公司的租赁合同虽已解除，但金锐公司仍继续占有使用整个租赁物。金锐公司作为实际占有使用人也愿意和广大业主签订租赁合同。徐利俊要求富邦公司将金锐公司清场并将其摊位移交，然后再由其与实际承租人签订租赁合同的主张客观上不能实现，也不符合经济原则，同时也有损其他业主持续取得租金的权益。由此出发，一审法院认定徐利俊应向实际经营管理商场的金锐公司主张占有使用费并无不妥。综上所述，徐利俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由徐利俊负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十二月三十日法官助理 贾沛然书记员 韩若萱