贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初3968号 原告：贵州金坤达科技有限公司，统一社会信用代码：915201900610137534，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城K组团沿街商铺1层33号。 法定代表人：李晓波。 委托诉讼代理人：张胜难、胡永红，贵州骏驰律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：刘丹，男，1980年8月5日生，汉族，住重庆市渝北区。 被告：黄洁兰，女，1983年8月15日生，汉族，住贵州省兴仁市。 共同委托诉讼代理人：楼育诚、吕江，国浩律师（贵阳）事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：兴仁市腾辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915223226975344071，住所地：贵州省兴仁市城北街道办事处环城北路98号。 法定代表人：桑廷波。 委托诉讼代理人：黄琼，女，1991年9月26日生，汉族，住贵州省兴仁市。代理权限：一般代理。 原告贵州金坤达科技有限公司（以下简称“金坤达公司”）与被告刘丹、黄洁兰、被告兴仁市腾辉房地产开发有限公司（以下简称“腾辉公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金坤达公司的委托诉讼代理人张胜难、胡永红，被告刘丹、黄洁兰的委托诉讼代理人楼育诚、吕江，被告腾辉公司的委托诉讼代理人黄琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金坤达公司向本院提出诉讼请求：1.撤销贵州省兴仁市人民法院作出的（2020)黔2322执异14号执行裁定书，依法对水晶国际3栋31-4号房屋予以强制执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉被告腾辉公司的合同纠纷案件，经过兴仁市人民法院作出（2019)黔2322民初559号民事调解书，该调解书生效后，被告未按该调解书约定的义务履行。后原告向兴仁市人民法院申请强制执行，在执行过程中，被告腾辉公司的工作人员李秀丽及原法定代表人余顺斌、现法定代表人桑廷波均在兴仁市人民法院的执行工作笔录中多次提出变卖“水晶国际3栋31-4号”房屋以支付原告。后原告与腾辉公司在兴仁市人民法院主持下于2019年10月30日达成《执行和解协议》，腾辉公司承诺如不按该和解协议履行，同意拍卖水晶国际3栋31-4号”房屋。然而，在之后，腾辉公司也未按照该和解协议履行，兴仁市人民法院即按照之前的约定，对该房屋准备进入拍卖程序。此时，被告刘丹、黄洁兰即向兴仁市人民法院提出执行异议，后兴仁市人民法院审查后（其间，未通知原告方对三被告之间所出示的证据予以质证和参与该程序），即作出(2020)黔2322执异14号执行裁定书及（2020)黔2322执异14号之一执行裁定书（补正）于2020年7月17日送达原告。原告对该裁定不服，唯有诉诸法律予求解决。原告认为，该裁定书存在以下问题，依法应被撤销：一、腾辉公司从未披露过该房屋已经出售的相关事实，该房屋是否存在真实的买卖行为，该裁定未能查明；腾辉公司的前法定代表人余顺斌于2019年7月25日在兴仁市人民法院执行局所作的《执行工作笔录》中明确：“我准备拿我们公司房屋来拍卖来偿还这笔钱”、“水晶国际房屋3栋31-4，房屋279.63平方，房屋属于2层复式”。此后，腾辉公司工作人员李秀丽于2019年7月29日在兴仁市人民法院执行局所作的《执行工作笔录》中明确：“本房开公司名下现在只有水晶国际3栋31-4,房屋279.63平方米，该套房屋暂时没有办到相关证书。”、“本公司会尽快将房屋卖出去，一旦房屋处置后，优先将卖房款支付给申请人”。而被告腾辉公司变更后的法定代表人桑廷波也于2019年10月30日在兴仁市人民法院执行局与申请人达成的《执行和解协议》中明确同意原告对“水晶国际房屋3栋31-4房屋”的拍卖议价，“如果我方未按协议履行，议价90万我方同意。”被告腾辉公司的相应表述均能证明“水晶国际房屋3栋31-4房屋”并未出售的相关事实。因此，原告有理由相信该房屋未出售，而兴仁市人民法院在审查执行异议时采取书面审查的方式，故原告无法对三被告出示的证据及证人的证言进行有效的质证，兴仁市人民法院也没有对腾辉公司的反言行为作出认定，同时因为腾辉公司的反言行为存在，对该买卖行为是否真实存在，兴仁市人民法院应当依法查明，而不是根据三被告之间的陈述予以认定。因此，原告认为该裁定未能充分查明是否存在真实的买卖行为，依法应被撤销。二、该裁定适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，兴仁市人民法院未查明除第一条规定之外其余两条的情形而以第一条作为裁定依据属于适用法律错误，因只有在以上三种情形同时具备的情况下，人民法院方能支持异议人提出的异议申请。故原告认为该裁定适用法律错误，依法应被撤销。综上所述，原告特提起诉讼，望法院予以支持。 被告刘丹、黄洁兰辩称，被告刘丹、黄洁兰与腾辉公司在案涉房屋被执行前已签订合法有效的商品房买卖合同，并按合同约定支付了相应的购房款，未能办理房产证系腾辉公司原因所致，因此，兴仁市人民法院作出的（2020）黔2322执异14号及之一执行裁定书事实认定和法律适用正确，请求驳回原告诉讼请求。 被告腾辉公司辩称，对商品房买卖合同无异议，刘丹、黄洁兰大概支付了40%的首付款，后面因为贷不了款，就补了20%的首付款，对其他没意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份；2.被告腾辉公司企业信用报告一份；3.（2019）黔2322民初559号民事调解书复印件、（2020）黔2322执异14号执行裁定书复印件、（2020）黔2322执异14号之一执行裁定书复印件各一份；4.2019年7月25日《执行工作笔录》复印件、2019年7月29日《执行工作笔录》复印件、2019年10月30日《执行和解协议》复印件各一份。被告刘丹、黄洁兰提交的证据有：1.被告刘丹、黄洁兰身份证复印件一份；2.《商品房买卖合同》复印件一份；3.收据复印件一份；4.转款凭证复印件2份，房屋信息查询情况表1份。本院依职权调取的证据有：刘丹、黄洁兰《离婚登记审查处理表》及《离婚协议》复印件各一份、贵州省不动产登记查询结果打印件3份。本院对证据的分析认定意见如下：对原告提交的证据，三被告对真实性均无异议，本院对真实性予以采信，对证明目的将综合全案事实及证据予以认定；对被告刘丹、黄洁兰提交的证据1，系主体身份信息，本院予以采信；证据2、3，被告腾辉公司无异议，原告对真实性有异议，对该两组证据，本院将综合全案事实及证据予以认定，证据4，三被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信，对证明目的将综合全案事实及证据予以认定。对本院调取的证据，各方当事人无异议，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2019年3月21日，原告金坤达公司与被告腾辉公司、中康建设管理股份有限公司合同纠纷一案经本院组织调解并作出（2019)黔2322民初559号民事调解书，调解书载明：一、由腾辉公司给付金坤达公司工程款599006元、利息36000元及律师费35000元，合计670006元。该款分期支付，于2019年6月30日前支付100000元，2019年9月30日前支付100000元，剩余款项470006元于2019年12月30日前一次性付清；二、若腾辉公司有一期未履行，则金坤达公司可申请强制执行全部剩余款项，并从2018年1月1日起以剩余工程款为基数按年利率6%计算利息（即不按36000元计算利息），直至付清全部款项时止；三、金坤达公司自愿放弃其余诉讼请求。后腾辉公司未按上述调解协议履行，金坤达公司向本院申请强制执行{案号为（2019）黔2322执1495号}。2019年7月25日，本院对腾辉公司的原法定代表人余顺斌进行询问，余顺斌表示准备用腾辉公司水晶国际3栋31-4号房屋（两层复式楼，面积为279.63平方米）拍卖来支付金坤达公司申请执行的款项。2019年7月29日，本院对腾辉公司的委托代理人李秀丽进行询问，李秀丽表示腾辉公司名下现在只有水晶国际3栋31-4号两层复式楼一套，面积为279.63平方米，该房屋暂时没有办到相关证书。2019年10月11日，本院对水晶国际3栋31-4号复式楼进行了查封。2019年10月30日，经组织金坤达公司与腾辉公司进行执行和解，双方达成和解协议：一、由腾辉公司在2019年11月30日支付金坤达公司200000元，在2019年12月31日支付金坤达公司200000元，在2021年1月31日支付金坤达公司270006元及案件受理费5155元，申请执行费8780元；二、金坤达公司自愿放弃利息及迟延履行期间的债务利息；三、若腾辉公司不按时履行支付义务，金坤达公司可申请恢复执行原生效法律文书明确的义务。在和解过程中，金坤达公司表示如果腾辉公司逾期，要求进入评估拍卖程序，建议对3栋31-4号房屋进行议价，建议议价90万，腾辉公司变更后的法定代表人桑廷波表示同意。后刘丹、黄洁兰向本院提出执行异议申请，要求解除本院（2018）黔2322执9号、（2019）黔2322执1495号执行裁定书对登记在腾辉公司名下的水晶国际3栋31-4号复式楼（面积为280.1平方米）的查封。本院于2020年5月27日作出（2020）黔2322执异14号执行裁定书，裁定解除水晶国际3栋31-4号复式楼的查封（面积为280.1平方米）。后金坤达公司不服该裁定，诉至本院。 另查明，2014年9月22日，刘丹、黄洁兰与腾辉公司签订《商品房买卖合同》，约定刘丹、黄洁兰向腾辉公司购买水晶国际3栋31-4号房，建筑面积为279.63平方米，套内面积为229.79平方米，单价为2908.39元每平方米，按套内建筑面积计算，总价款为668316元。并约定刘丹、黄洁兰于2014年9月22日支付总房款的60%即401136元，余款为总房款的40%即267000元，付款方式和期限见附件四。附件四为合同补充协议，但未对分期付款尾款的支付进行约定。2014年8月22日，刘丹向腾辉公司转账支付100000元；2014年9月22日，刘丹向腾辉公司转账368606元。腾辉公司于2014年9月22日向刘丹出具四张收据，载明契税20050元，购房款351316元，办证费240元，购房款50000元。2017年1月10日，刘丹、黄洁兰登记离婚，双方在离婚协议上约定“位于兴仁县振兴家园三单元的商品房、位于兴仁县水晶国际3号楼的商品房、位于贵阳市南明区，房地产所有权归女方所有……”。 案涉房屋至今未办理产权证，未进行装修入住。 本院认为，本案的争议焦点为：刘丹、黄洁兰对案涉房屋享有何种权利，该权利能否足以排除强制执行。刘丹、黄洁兰与腾辉公司签订《商品房买卖合同》，购买腾辉公司名下水晶国际3栋31-4号房屋，现被执行的房产尚未办理产权登记，案涉房屋系腾辉公司开发建设，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。对刘丹、黄洁兰关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形，本院分别分析如下：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院对水晶国际3栋31-4号复式楼进行查封的时间为2019年10月11日，刘丹、黄洁兰与腾辉公司于2014年9月22日签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》的时间在查封之前。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。经本院到兴仁市住房和城乡建设局查询，刘丹在兴仁市内登记有其他住房（其中有位于兴仁市，黄洁兰在兴仁市内未登记有住房。但结合刘丹、黄洁兰的离婚协议，可知离婚时，已经约定由黄洁兰享有兴仁市振兴家园三单元的商品房、兴仁市流水沟黄金路的自建房，刘丹、黄洁兰亦未向本院提交证据证明黄洁兰已不再享有上述房屋。同时，刘丹、黄洁兰与腾辉公司签订《商品房买卖合同》至今已经六年，该房屋一直未装修入住，也可从侧面反映出黄洁兰在兴仁市，案涉房屋的购置并非居住必需。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《商品房买卖合同》的约定，刘丹、黄洁兰需在2014年9月22日支付总房款的60%即401136元，结合刘丹、黄洁兰提交的转账记录及收据，可以认定刘丹、黄洁兰已经按约定支付了60%的购房款。综上，刘丹、黄洁兰在案涉房屋查封之前已经签订了《商品房买卖合同》，支付的房款已经超过50%，但刘丹、黄洁兰在兴仁市，不完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不能排除强制执行。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”被告刘丹、黄洁兰对水晶国际3栋31-4号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行水晶国际3栋31-4号房屋。金坤达公司要求撤销本院（2020)黔2322执异14号执行裁定书，不属于案外人执行异议之诉的受案范围，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 一、准予执行被告兴仁市腾辉房地产开发有限公司名下的水晶国际3栋31-4号复式楼一套； 二、驳回原告贵州金坤达科技有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费100元，由被告刘丹、黄洁兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  郭 柯 审 判 员  何厚高 人民陪审员  方 维 二〇二〇年十二月一日 法官 助理  陈青艳 书 记 员  夏友云