天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初802号原告:阎贝。委托诉讼代理人：李靖，天津法政牛津律师事务所律师。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：张雪峰，该公司经理。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司天津世贸支行，住所地天津市南开区水上公园东路西侧水云华庭3号楼3门101。负责人:李晶，该行行长。委托诉讼代理人：董斌，该行职员。委托诉讼代理人：张梅，该行职员。原告阎贝与被告天津市天汇房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阎贝的委托诉讼代理人李靖，被告天津市天汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张涛，第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行的委托诉讼代理人董斌、张梅（第二次开庭未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎贝向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0200619），由被告配合原告办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；2、请求判令被告返还原告首付款816476元并赔偿原告首付款利息损失（以816476元为基数，自2019年10月1日至实际还款之日止，按年利率4.75%计算，暂计算至2020年12月31日的利息为45264.09元）；3、解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，判令被告赔偿原告截止到2020年11月份的已还贷本金90797.94元、利息229319.89元，本息损失合计320117.83元，剩余贷款本息及提前还款违约金由被告偿还给第三人；4、依法判令被告赔偿原告契税损失36710元、公共维修基金损失27165元、产权登记费损失80元；5、依法判令被告向原告支付违约金81494.28元（总房款的3%）；6、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2018年5月4日，原、被告,签署《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告的房产，总房款2716476元，其中首付816476元，其余1900000元向第三人按揭贷款。合同签订后，原告依约支付全部款项，贷款获批后亦由第三人直接支付给被告。根据合同约定，被告应于2019年9月30日前交房，但被告至今未予交房，故原告诉至贵院，望判如所请。天津市天汇房地产开发有限公司辩称：请求驳回原告全部诉请。1、被告要求原告继续履行商品房买卖合同，被告不存在逾期交房的违约行为，被告施工受到天气、政府政策及疫情等不可抗力的影响，导致施工延期，被告依照政府要求顺延了工期，截止原告起诉之日，被告并未逾期交房超过90日，原告不具有合同解除权，被告也从未收到原告寄送的书面解除通知，目前项目已取得准许交付使用证，被告也向原告发送了交房通知，双方继续履行合同才符合公平原则、利益最大化及损失最小原则；2、即使认定原、被告合同解除，被告应承担的违约责任上限是已付房款2%的违约金，包含了被告应支付的全部赔偿费用；3、原告与第三人之间的贷款合同与被告无关，也没有利害关系，不应在本案中予以处理，原告在贷款合同中的权利义务也与被告无关；4、原告所主张的各项利息与违约金存在重复计算，即便在认定被告违约解除的情况下，诉请也不应一并支持。中国农业银行股份有限公司天津世贸支行辩称，1、我方不同意解除借款合同。我方与原告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，双方应按照合同约定履行权利义务，现案涉房屋已办理了抵押预告登记，我方对该房屋享有的优先受偿的抵押权应受到保护；2、若法院判令《商品房买卖合同》及《借款合同》解除，原告及被告应对我方贷款本息、罚息、复利以及违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用承担连带责任，原告仍须履行借款合同项下的还款义务，结清全部贷款，这样我方才能配合办理案涉房屋撤抵押登记的相关手续。本院经审理认定事实如下：2018年5月4日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2017-0200619），合同约定原告购买被告开发的房屋，房屋建筑面积177.20平方米，总价款2716476元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。被告于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇免责事项，不能履行合同的，按变更合同处理。双方《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%；买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任；买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。2018年4月28日，被告为原告开具收据证实被告收到原告契税36710元、公共维修基金27165元、产权登记费80元。2018年5月9日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告首付款816476元。2018年7月10日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向第三人借款1900000元，借款期限为300个月，还款方式为等额本息还款，用于购买案涉房屋并以案涉房屋办理抵押预告登记，贷款人同意提前还款的，贷款人有权要求借款人按不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。后第三人直接一次性向被告支付1900000元。借款合同第十三条约定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。截止到2020年11月30日，原告已向第三人偿还贷款本金90797.94元、利息229319.89元，合计320117.83元。截止本案一审辩论终结前，原告未实际收取房屋。庭审中原告主张：1、我方损失已超过合同约定的违约金，违约金不足以弥补原告损失，被告应支付原告已偿还的贷款本息及首付款利息；2、借款合同第十三条系格式条款，加重了原告责任，借款合同解除系被告违约导致，应由被告承担剩余款项还款义务，免除原告还款义务。庭审中被告主张其因2017-2019年高考（共计6天）、静海区高温天气（共计61天）、政府停工令（共计207天）、重大公共卫生事件（共计134天）、重污染天气（共计66天）等因素导致延期交房，原告对此均不予认可。本院认为，一、关于被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，原告是否有权行使合同约定解除权的问题。原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告未按合同约定的交房日期（2019年9月30日前）交付房屋。本案中被告主张其因政府停工令、高温天气等因素导致停工474天，其逾期交房存在免责事由，而原告对此均不予认可。关于被告主张的停工天数是否成立的问题，本院分析如下：1、因高考属于每年定期举行的大型考试，不属于被告不可预见之情形，故该因素导致的停工，本院不予扣除；2、高温天气不属于被告施工中不可预见之情形，本院亦不予以扣除；3、《美丽天津一号工程指挥部[2017]9号文件》、《美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部津气分指函（2017）075号文件》所涉及停工天数198天，因上述文件发布于原、被告订立《天津市商品房买卖合同》前，被告应对此已知晓，故上述文件对被告不适用；天津市建设工程质量安全监督总队发出的津建质安总（2018）72号文件未载明被告需停止施工作业，故该文件亦对被告不适用；4、因新冠肺炎疫情因素发生于被告延期交房之后，被告迟延履行期间产生的免责事由本院不予扣除；5、天津市发布的重污染天气应急响应措施旨在保障生态环境质量、公众身体健康，相关限制施工措施的采取会对工程施工进度造成不同程度的影响，故因此而停工对工程施工进度的影响不可归责于被告，由此造成的延期交房，被告可免除相应的违约责任。本院根据双方合同签订时间、约定交房时间及本案实际情况认定，被告免责天数为33天，扣除免责天数后，被告逾期交房已超过90日。现原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当，故本院对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》，由被告配合原告办理涉诉房屋退网签及退预告登记等相关手续的诉请予以支持。二、关于原告与第三人签订的借款合同是否应予解除的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，原告从第三人处借款支付购房款的目的已无法实现，原告请求解除案涉《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。三、关于原告主张被告返还首付款、赔偿各项损失并支付违约金是否成立的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房首付款816476元；原告要求被告赔偿已交纳的契税损失36710元、公共维修基金损失27165元、产权登记费损失80元的诉请符合法律规定，本院予以支持；关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》之约定，因被告逾期交房已超过90日，故被告需按已付房款的2%支付违约金，即54329.52元，现原告主张违约金按照已付房款的3%计算于法无据，本院不予支持。关于首付款利息损失问题。按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中原告主张合同约定的违约金不能弥补原告损失时，应以原告实际损失为赔偿依据。本院认为，本案解除商品房买卖合同的责任在被告，被告占用原告资金确实会给原告造成较大损失，故被告应支付原告主张的自2019年10月1日至被告实际给付首付款之日止的首付款利息损失。关于计算方式问题，原告主张按照银行同期贷款利率4.75%计算，但自2019年8月20日起该利率标准已取消，故2019年8月20日后的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院对利息的计算方式依法予以调整。四、关于原告已支付给第三人的贷款本息，被告应否赔偿及借款合同解除后剩余贷款本息及提前还款违约金由谁承担还款责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中借款合同生效，第三人直接向被告一次性支付1900000元且借款合同约定贷款人同意提前还款的，贷款人有权要求借款人按不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。故借款合同解除后，被告应赔偿原告截止到2020年11月30日的已还贷本金90797.94元、利息229319.89元并由被告承担向第三人偿还《个人购房担保借款合同》项下自2020年12月1日起的剩余全部贷款本息及提前还款违约金的义务。五、关于原告是否应偿还剩余贷款本息的问题。原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》明确约定：“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”故原告在被告未将剩余贷款本息及提前还款违约金偿还第三人的情况下，原告仍应承担偿还义务，原告所述借款合同第十三条系格式条款加重其责任，借款合同解除后，应免除原告还款责任的主张本院不予采纳。综上，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告阎贝与被告天津市天汇房地产开发有限公司于2018年5月4日签订的《天津市商品房买卖合同》；并由被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内配合原告阎贝办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；二、解除原告阎贝与第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行于2018年7月10日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告阎贝首付款816476元并赔偿原告阎贝首付款利息损失（以816476元为基数，自2019年10月1日起至被告实际返还首付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告阎贝已还贷本金90797.94元、利息229319.89元，契税损失36710元、公共维修基金损失27165元及产权登记费损失80元，以上共计384072.83元；五、被告天津市天汇房地产开发有限公司、原告阎贝于本判决生效后十五日内连带偿还第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行《个人购房担保借款合同》项下自2020年12月1日起的剩余全部贷款本息及提前还款违约金；六、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告阎贝违约金54329.52元；七、驳回原告阎贝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15301元、保全费5000元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  辛长青二〇二〇年十二月三十一日书记员  李海瑞