广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初23205号原告：刘国华，女，汉族，1983年10月20日出生，身份证住址济南市历下区。委托诉讼代理人：段超凡，广东华商律师事务所律师，执业证号14403201810031752委托诉讼代理人：李梦雨，广东华商律师事务所实习律师。被告：李吉成，男，朝鲜族，1979年11月23日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：吴文香，广东君孺律师事务所律师，执业证号14403201811021975。被告：李凤龙，男，朝鲜族，1946年5月21日出生，身份证住址黑龙江省尚志县。第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：张海明，执行董事。委托诉讼代理人：刘瑞庭，男，满族，1991年11月21日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，公司员工。原告刘国华与被告李吉成、李凤龙及第三人深圳链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告刘国华委托诉讼代理人段超凡、李梦雨，被告李吉成委托诉讼代理人吴文香，第三人深圳链家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人刘瑞庭到庭参加了诉讼,被告李凤龙经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘国华向本院提出诉讼请求：一、判令被告李吉成、被告李凤龙共同向原告返还定金人民币10万元；二、判令被告李吉成、被告李凤龙共同向原告支付违约金人民币42.15万元；三、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年12月22日，原告通过深圳链家房地产经纪有限公司的居间服务购买被告李吉成位于深圳市罗湖区房产，不动产权证号为粤（2018）深圳市不动产权第××号，交易价格为421.5万元，当日原告与原被告李吉松代理人被告李吉成（李吉松和李吉成为亲兄弟关系）签署编号为100004846754的《房屋买卖业务签署文件合订本》（包含《房屋买卖合同》等文件，以下简称《合同》）。同日，原告与李吉松代理人被告李吉成签订《补充协议》，约定成交价格以编号为100004846754的《房屋买卖合同》为依据等。涉案房产因有抵押，各方约定李吉松应先办理委托公证赎楼、原告再支付第二笔20万定金。各方约定定金总额30万元，签署合同后1日内支付10万元，剩余定金20万元于委托公证办理完毕后支付。2019年12月22日、23日,原告依约支付定金10万元。2019年12月31日，各方依约至第三人交易中心办理委托公证手续，但因李吉松的原因，公证处无法办理公证委托手续。自李吉松在公证处未完成公证委托手续后，原告担心其履行能力存在重大不确定性，对合同履行构成根本障碍，因原告买房系为孩子读书之用，房价一直上涨，为减少损失原告多次与被告李吉成沟通合同履行可能性，但被告李吉成坚持主张可以办成公证委托，并以各种理由拖延时间。直至2020年5月23日，被告李吉成向第三人发送《房屋买卖合同终止通知书》，以李吉松行为能力存在瑕疵等为由，通知第三人及原告终止履行房屋买卖合同，被告己构成根本违约，给原告造成重大损失。原告为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等有关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告李吉成答辩称：1、原告违约在前，原告未按照合同约定、在定金支付期限届满日即2020年1月5日前支付第二笔定金，未在首期购房款支付期限届满日即2020年4月28日前支付购房款；2、原告与被告并未就办理委托公证后再支付第二笔20万元定金事宜达成一致意见。实际上被告的意思非常明确、只是不催（意思是指暂时不在定金支付期限届满日就原告迟延支付定金事宜、要求合同解除）。被告李凤龙未到庭应诉答辩。第三人深圳链家房地产经纪有限公司答辩称：一、有关《房屋买卖合同》的效力。在房屋买卖交易的实践及惯例中，房屋成交价（网签价格）一般包括买方应支付的税费，税费也相应由买方承担。在本案的《房屋买卖合同》中，两被告与原告约定并确认了房屋成交价格及网签价格均为421.5万元，增值税、契税、个税及赎楼费等税费由被告承担，特别约定中详细阐述了房屋成交价格的组成部分为两被告实收房屋价格为405万元，税费预计16.5万。《房屋买卖合同》的条款系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的相关规定，符合贷款及缴税过户的相关规定，《房屋买卖合同》成立并成效，对合同签署方具有法律约束力。二、有关划转定金及托管交房保证金。根据房屋买卖合同》中的约定：1、定金10万元交由我方托管；2、我方在划转托管定金时将直接预留1万元作为交房保证金并托管。经我方核实确认，原告于2019年12月22日、12月24日分三笔向我方支付了定金共计10万元并由托管该笔款项。我方于2019年12月24日向李吉松划转9万元，剩余1万元作为交房保证金目前仍由我方进行托管。我方将依据法院的判决配合法院将该笔托管款项退还至于相关权利人。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、本案原被告李吉松于2020年9月1日在广东省惠州市死亡。李吉松的法定继承人为其父亲李凤龙、其母亲李贞玉、其妻子洪顺花、其儿子李其柱。李贞玉、洪顺花和李其柱均表示放弃对李吉松遗产的继承权，并办理了放弃遗产继承权声明书的《公证书》。李吉松的遗产由其父亲李凤龙即本案的被告李凤龙继承。李吉松和李吉成是兄弟关系。二、涉案的位于深圳市罗湖区房产属于李吉松所有，李吉松在2018年7月9日办理了该房产的抵押登记，将上述房产抵押给案外人中国银行银行股份有限公司深圳深南支行作为其借款的担保，现仍在抵押状态。李吉松出具书面的《房屋买卖授权书》，授权被告李吉成办理上述房屋的买卖及产权变更手续。2019年12月22日，原告（乙方）与被告李吉成作为李吉松（甲方）的代理人及第三人深圳链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定，乙方购买甲方所有的上述鹏大厦2813号房产，成交价为4215000元；购房定金30万元，乙方应于签订本合同1日内支付第一笔定金10万元，并于签订本合同后15日内支付第二笔定金20万元；定金10万元交由丙方托管，原告将定金支付给托管方或打入托管帐号后，视为甲方收讫定金，甲方应向乙方出具定金收据，甲方拒绝向乙方出具收据的不影响定金已交付的认定；乙方向银行商业贷款支付楼款，乙方须于2020年4月28日前支付首期购房款965000元到乙方贷款银行做资金监管，甲方应在接到乙方或第三方通知后积极配合办理相关手续，并签署资金监管协议等相关法律文件；该房屋处于抵押状态，由甲方委托担保公司赎楼；双方任何一方如任何一方逾期履行义务超过10个工作日，守约方有权单方解除合同并要求另一方支付房屋成交价格20%的违约金承担违约责任或没收定金或双倍返还定金；各方还对其他事项进行了约定。同日，原告、被告李吉成（甲方）作为李吉松代理人（乙方）及第三人（丙方）签署《资金托管协议》，各方同意将定金10万元交第三人托管，并约定丙方收到甲方手写委托书2个工作日后，支付定金9万元，1万元做物业交房保证金。上述合同签订后，原告在12月22日、23日向第三人转账支付定金10万元，李吉成签收了上述定金，出具了收款收据，并将该定金交第三人托管。后第三人将其中的的定金9万元支付给李吉成，现第三人处还有1万元作为交房保证金予以托管。庭审中，各方均认可2019年12月31日李吉松到第三人处做赎楼公证，但因李吉松当时的精神状态和语言表达能力不符合做公证的条件，因此没有办理赎楼公证手续。在履行上述合同过程中，各方经过微信沟通，同意原告的20万元定金在被告办理完相应公证手续后支付。但被告并没有按照合同的约定办理出售房屋的相关公证手续。双方也没有继续履行上述合同。原告没有提供其因无法购买该房产而遭受实际损失的证据材料。本院认为：原告与李吉成及第三人签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，合法有效，签约各方应按照合同的约定履行各自义务。李吉成是作为李吉松的代理人签署上述合同并履行合同义务的，李吉成行为的法律后果应当由被代理人李吉松承担，李吉松于2020年9月1日在广东省惠州市死亡，李吉松的遗产由其父亲李凤龙继承，因此李凤龙应当承担李吉松在上述合同中的法律责任。合同生效后，原告支付了定金10万元，但被告没有按照合同约定的时间办理出售房屋的相关公证手续并赎出房产证原件，也没有继续履行合同的其他义务，被告的行为使原告无法实现合同目的，因此被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告有权要求被告支付违约金，但原告要求的违约金为房产实际成交价的10%，违约金约定的数额过高；且原告没有提交被告违约造成其实际损失的证据材料，对此也应承担的相应法律后果；从公平原则出发，本院依法对违约金的数额予以适当减少，被告应向原告支付违约金10万元并应当返还其收取的定金9万元。原告支付的定金1万元现托管在第三人处，合同无法继续履行，第三人应当将该定金返还给原告。原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李凤龙应于本判决生效之日起十日内向原告刘国华返还定金人民币9万元；二、被告李凤龙应于本判决生效之日起十日内向原告刘国华支付违约金人民币10万元；三、第三人深圳链家房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘国华返还定金人民币1万元；四、驳回原告刘国华要求被告李吉成承担民事责任的诉讼请求；五、驳回原告刘国华的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9016元，保全费人民币3127元，原告负担人民币7486元，被告李凤龙负担人民币4657元；原告已预交的人民币4657元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费和保全费人民币4657元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇二〇年十二月三十一日孙莹书记员     柏榕楠