宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初11718号原告：兰某,住宁夏回族自治区银川市。被告：马某,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：曹某，宁夏观德律师事务所律师（特别授权）原告兰某与被告马某宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰某、被告马某及其委托诉讼代理人曹某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间签订的土地流转协议无效;2、请求判令被告返还原告土地转让款20万元;3、请求判令被告支付原告房屋加固费及修复费2万元;4、判令被告支付违约金2万元;5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原被告系同一个乡镇不同村村民。2016年被告将房屋及宅基地一处转让给原告,双方于2016年7月4日签订土地流转协议一份。约定:被告将自己位于银川市××村的宅基地房屋一处,宽长25米,南至长32.6米,北至周晓东,东靠马卫东,西靠马长明,路南北宽四米,东至村庄路转让给原告,转让费20万元。合同签订前原告于2016年7月2日付被告定金10000元;于2016年7月4日通过银行转款19万元,合同支付被告转让费20万元。被告将转让给原告的房屋及宅基地交付给原告,原告接收房屋后,因当时被告交付的房屋没水,没电,屋顶没有封顶,屋内没有刮砂浆,无门无窗无法正常使用。原告找人加固及维修该房屋投资叁万元,现在房屋虽然能居住,但大门口路面不足四米导致原告大车无法通行,不能正常使用。且被告转让给原告的房屋没有任何手续,无法办理宅基地证及土地使用证。事后原告多次找被告协商处理此事,均因被告毫无协商的诚意,至协商无果。综上，农村的土地属于集体所有不能私自转让,被告转让土地的行为违法国家强制性规定系无效行为,其行为自始无效。依据《合同法》第58条及《民事诉讼法》第119条之规定,提起诉讼,请求贵院依法裁判,支持原告的诉请。被告马某辩称，一、认可第一项诉讼请求,对原告主张的第二项诉讼请求答辩人不同意返还原告全部转让款。因原告受让被告涉案宅基地目的是为了获得拆迁补偿款,被告将涉案宅基地转让给原告后,自2016年至今原告在被告的院落里搭建牛棚养牛收益颇丰,因原告得知涉案房屋政府不予拆迁,便向被告主张退还转让款20万元,因原告在被告的院落中搭建牛棚养牛,致使被告房屋无法继续居住,院落也无法恢复原状,给被告造成了巨大的损失。二、对原告主张的第三项诉讼请求不予认可。因原告主动找到被告要求被告将涉案宅基地转让给原告,被告告知原告涉案房屋没有安门窗,原告称我受让的目的是为了获得拆迁款,因你的院落大我可以先用来搭建牛棚养牛待政府拆迁,遂原、被告达成协议。原告在诉状中称涉案房屋没有水、电与事实不符,在被告转让给原告前水电均可正常使用。且涉案房屋宅基地并非年久失修的土房而是砖房无需维修,原告为了获得收益而搭建牛棚养牛,且其也使用案涉院落养牛获得收益,所以被告的该项主张无事实及法律依据,反而原告应当向被告支付占用期间的租金6万元。三、对原告主张的第四项诉讼请求不予认可。因原、被告签订的协议系无效协议,该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任,法律另有规定的,依照其规定。因原告另外的宅基地已被政府拆迁,原告与政府置换了营业房需要交纳差额,原告便预将案涉宅基地进行转让,但因无人受让也未得到拆迁补偿款,便向被告主张退还转让款,本案中原告违约在先,且过错方在原告,原告应当向被告赔偿被告因此所受到的损失。综上,原告明显存在过错,请求法庭依法裁判。本案查明的要素事实如下：一、是否签订书面合同：是；二、签订合同的时间：2016年7月4日；三、合同约定的转让款的数额：200000元；四、转让款是否支付完毕：是；五、付款方式：1万元定金，19万元转账；六、转让标的物：6间房屋及宅基地，宅基地长32.6米，宽25米；七、转让标的物所在地：良田镇金星村二队,四址：北至周某某,东至马某某,西至马某某1,南至马某某2；八、被告转让土地时是否取得宅基地使用权：是，在被告名下，有证书；九、房屋现状：存在；十、原被告是否属于同村集体经济组织成员：否；十一、原告在兴源村有无住所：有，被拆除后等待安置期间购得案涉房屋；十二、被告房屋是否拆除：否；十三、是否有倒卖土地行为：否；十四、合同是否无效：无效；以上事项中为双方无争议事项。双方对退款问题、过错问题、被告有无损失存在争议。针对争议内容退款问题、过错问题、被告有无损失，原被告均未提交证据。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地属于农民集体所有，故农村房屋的转让应在同村集体经济组织成员之间进行。本案中，被告马某在未经审批部门批准的情形下，擅自将空闲院落及房屋转让给金星村集体经济组织成员以外的原告获利，其行为违反法律的强制性规定，当属无效，故原被告双方签订的《土地流转协议》无效。原告诉请确认原被告双方签订的《土地流转协议》无效，本院予以支持。因合同无效取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，另有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，原告作为成年人明知自己非银川市金凤区良田镇xx村集体经济组织成员，却主动前往被告处要求转让案涉院落及房屋，且又通过搭建牛棚养殖获利数年，后在案涉院落及房屋不利于自己获利时，以其非案涉集体经济组织成员为由诉请确认合同无效，其行为存在过错，且搭建牛棚致使案涉院落无法恢复原状，给被告造成经济损失，故原告应对被告作出补偿，本院酌情对原告认定承担20%的过错责任，故被告马某向原告兰某退还转让款160000元。对于原告主张的被告向其支付房屋加固费及修复费的诉讼请求，因原告未提交相关证据证明，故原告应承担举证不利的法律后果，本院不予支持。对于原告主张的被告向其支付违约金的诉讼请求，因任何人不得从其违法行为中获利，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告兰某与被告马某于2016年7月4日签订的《土地流转协议》无效；二、被告马某于本判决生效后十日内退还原告兰某转让款160000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由原告兰某负担817元，被告马某负担1633元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 马君平二〇二〇年十二月三十日书记员 宋石梅附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。