云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初4605号原告：李莹子，女，1976年2月9日生，汉族，住广东省深圳市福田区。（未出庭）原告：王凡，男，1977年3月7日生，汉族，住广东省深圳市福田区。（未出庭）以上二原告委托诉讼代理人：张亚，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。以上二原告委托诉讼代理人：李思帆，云南勤业律师事务所实习律师。被告：腾冲市南门外文化旅游发展有限公司，住所地云南省腾冲市清水乡，统一社会信用代码：91530522571885615X。法定代表人：马军，任该公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：陈婷婷，广东星辰律师事务所律师，特别授权代理。原告李莹子、王凡诉被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司（以下简称南门外公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告李莹子、王凡的委托诉讼代理人张亚、李思帆，被告南门外公司的委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莹子、王凡向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告李莹子返还腾冲市南门外文化旅游项目1号楼A1-06号和A1-08号房屋购房款4241034元；2.判令被告向原告李莹子、王凡支付因购买腾冲市南门外文化旅游项目1号楼A1-06号和A1-08号房屋支付的贷款利息231050.28元（截至2015年6月20日），并自2015年6月21日起按原告李莹子、王凡于2013年7月23日签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》约定的标准向原告李莹子、王凡支付贷款利息、复利及罚息至本案购房款付清之日止；3.判令被告向原告李莹子支付腾冲市南门外文化旅游项目1号楼A1-06号和A1-08号房屋的房屋逾期交房违约金507851.70元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告李莹子与被告南门外公司于2013年6月30日签订《商品房购销合同》（合同编号为NMW-A2013003），合同约定原告以3184986元的总价款购买被告开发的腾冲市南门外文化旅游项目1号楼A1-06号房，合同备案为NMW201307007号；2013年6月30日签订《商品房购销合同》（合同编号为NMW-A2013005），合同约定原告以1056048元的总价款购买被告开发的腾冲市南门外文化旅游项目1号楼A1-08号房，合同备案为NMW201307008号。针对以上二套房屋，原告李莹子向被告共支付首付款2241034元。原告李莹子和王凡通过向富滇银行股份有限公司保山腾冲支行申请贷款的方式，向被告支付了2000000元购房款，据此，原告李莹子向被告支付了购房款合计4241034元。根据《购房合同》第七条约定：“甲方应于2015年3月18日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。但在《购房合同》签订后，被告不仅未能按合同约定于2015年3月18日向原告交付房屋，并且还以项目停工，客观上无法在2015年3月18日前向原告交付房屋为由，于2019年1月4日向腾冲法院起诉要求解除《购房合同》，腾冲法院于2019年3月22日作出（2019）云0581民初93号民事判决书，判令解除原告李莹子与被告签订的《购房合同》，但未对原告李莹子支付给被告的购房款和因购房向银行支付的贷款利息、复利和罚息，以及违约责任和损失均未作处理，让原告另行提起诉讼予以解决。根据《购房合同》第九条约定：“甲方如果未按合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期有20天后，乙方有权决定是否解除合同，乙方决定解除合同的，甲方应向乙方支付本合同第四条中约定的总房价5%的违约金；乙方决定继续履行合同的，由甲方按合同约定的交房日至实际交房日第日支付给乙方100元的违约金。”原告李莹子和王凡因履行《购房合同》约定的购房款支付义务，于2013年7月23日与富滇银行腾冲支行签订了《个人购房（抵押）担保借款合同》向银行申请贷款2000000元，用于支付购房款。截止2015年6月20日，《借款合同》项下已支付利息231050.28元，并且两原告还得根据《借款合同》约定的标准向银行继续支付贷款本金未归还之前的利息、复利和罚息。该损失皆因被告未能按时交付所购房屋以及起诉解除《购房合同》后未主动将收取的银行贷款支付的购房款还清造成的，依法应当由被告承担该部分损失。综上所述，被告逾期交房及起诉解除《购房合同》的行为，构成严重违约，依法应当返还原告支付的购房款，并按《购房合同》约定向原告支付逾期交房和解除合同的违约金，并且因被告解除合同导致原告无法取得贷款所购房屋，原告因贷款所支付的利息、复息及罚息构成原告重大损失，依法应当由违约的被告进行赔偿。据此，恳请人民法院审理查明案件事实后，支持原告的全部诉讼请求。被告南门外公司辩称，一、原告要求被告返还购房款4241034元，没有事实和法律依据。涉案房产为自按房产，原告没有实际支付首付款和按揭利息，关于首付款原告于2013年6月26日和6月27日通过第三人刘某的账户向原告的账户共支付了2241034元，该款项与两份合同约定的首付款金额相符，2013年6月27日，原告再将该笔款项汇入被告账户，银行按揭利息实际也是由被告承担。关于银行按揭贷款，被告在项目转让过程中，取得资金后，将直接归还银行剩余按揭贷款。因此，被告无需向原告返还涉案两套房屋的购房款和银行按揭贷款利息。二、原告未按照合同的约定，支付首付款和归还银行按揭利息已经先行违约，被告无需向其支付违约金。涉案两套房产的《商品房购销合同补充协议》第七条约定：“乙方采用银行按揭贷款方式付款的在甲方的保证期内，如因乙方连续三个还款期或累计六个还款期，未偿还银行贷款本息，导致甲方承担担保责任的，甲方有权向乙方追偿，有权解除合同收回房屋，银行贷款利息及罚息全部由乙方承担，贷款合同产生的税费及其他与此次交易有关费用由乙方承担，并且乙方按照总房价的5%向甲方支付违约金。”原告在2015年断供导致银行于2015年7月开始至2016年12月期间，直接扣除被告的银行保证金363106.46元，归还原告的银行贷款本金和利息，并且由法院作出生效判决，要求被告承担连带担保责任。因此结合本案的事实和相关法律规定，原告对合同解除存在严重的过错，依据合同的约定，被告无需向其支付违约金。综合双方当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告的诉讼请求是否应当得到支持？针对以上争议，原告李莹子、王凡向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》二份，欲证明原告所购买的商品房为商铺A1-06和A1-08号房，其中A1-06商品房总价款为3184986元，A1-08商品房总价款为1056048元，两套合计4241034元；合同第七条约定被告应于2015年3月18日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；第九条约定了被告逾期交房的违约责任为自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期120天后，原告有权决定是否解除合同，原告决定解除合同的，被告应向原告支付本合同第四条中约定的总房款5%的违约金，原告决定继续履行合同的，由被告按合同约定的交房日至实际交房日每日支付给原告100元的违约金。原告对被告的诉请均有合同依据，符合法律规定，依法应当全部支持。2.《银行交易明细》《个人贷款借款借据》各一份，欲证明原告于2013年6月27日向被告账号为99×××75的账户支付购房款2241035元购房款；2013年7月23日向被告账号为99×××23的账户通过银行贷款方式支付购房款200000元；于2013年7月24日向被告账号为99×××75的账户通过银行贷款方式支付购房款1800000元，合计支付购房款4241035元。综上，原告已经完全履行了商品房总房款的支付义务。3.（2017）云0581民初443号民事判决书一份，欲证明富滇银行股份有限公司保山腾冲支行起诉解除与李莹子、王凡于2013年7月23日签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》一案中，腾冲市人民法院于2017年8月15日作出（2017）云0581民初443号民事判决书，确认了截至2015年6月20日，李莹子、王凡已经归还贷款利息231050.28元。4.（2019）云0581民初93号民事判决书一份，欲证明（1）被告因无法继续履行合同，于2018年11月向腾冲市人民法院诉请解除《商品房购销合同》（合同编号：NMW-A2013003、NMW-A2013005），腾冲市人民法院于2019年3月22日作出（2019）云0581民初93号民事判决书，判决解除购房合同，但对被告收取的购房款本金、原告支付购房款贷款产生的利息以及被告单方解除购房合同应承担的违约责任以及原告的损失均未予以处理，让另案提起诉讼主张；（2）因被告违约行为，导致《商品房购销合同》解除，被告依法应当按合同约定向原告返还购房款本金，赔偿原告因支付购房款贷款产生的利息损失以及被告单方解除购房合同应向原告支付总房价5%的违约金。5.《收款收据》一份，欲证明案件受理费由被告承担。6.国家企业信用信息公示系统信息，欲证明腾冲县南门外文化旅游发展有限公司名称于2015年12月10日变更为腾冲市南门外文化旅游发展有限公司。7.李莹子账号为99×××22银行卡2013年7月23日至2015年的6月21日银行交易明细一份，欲证明案涉房屋的贷款本息是由李莹子进行还款。经质证，被告对原告提交证据1真实性认可，对关联性不认可，认为原告提交的商品房购销合同是不完整的，还有两份补充协议，对合同签订时间和房号，总金额给予确认，但是对购房合同第七条和第九条的约定，原告认为应当由被告承担违约责任，因为涉案房产是自按房产，事实上在被告起诉解除合同之前，原告已经断供，原告已经违法了补充协议的第七条相关规定，导致被告承担了担保责任，原告存在过错，被告没有承担违约责任的事实和法律依据；对证据2真实性、合法性认可、对关联性不认可，认为涉案房产是自按房产，原告实际并没有支付首付款，实际是被告支付的；对证据3真实性认可，对证明观点不认可，该证据第五页可以证明原告未按照借款合同的约定履行支付借款本息的义务，导致富滇银行直接代扣被告的保证金账户36万多，根据补充协议的相关约定在合同解除过程中原告违约在先，所以被告无需向其支付违约金；对证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为被告提出解除合同，有两个理由，合同目的无法实现，另外一个是原告存在违约责任，根据补充协议的相第七条的相关约定，合同解除的条件已经成就，所以被告才提出解除购销合同；对证据5的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为案件受理费应当由原告承担；对证据6的认可；对证据7的真实性认可，对证明观点不认可，认为需要庭后向南门外公司的员工核实，因为南门外公司告诉代理人涉案房产的本金和利息也是南门外公司在支付，支付的路径与首付款的支付路径一致，并且在李莹子每一笔还款前都有一笔南门外股东的股东王双汇入的款项，根据了解王双的账户资金与南门外的资金是高度混同的。被告南门外对其答辩理由，向本院提交以下证据：1.《个人账户交易明细查询》《情况说明》各一份，欲证明原告并未实际支付两套房屋的首付款，该款是被告于2013年6月26日、6月27日通过第三人刘某的账户向原告账户支付了556048元和1684986元，合计2241034元；2013年6月27日，原告再将该笔款项汇入被告账户。2.《深圳国旭隆泰投资有限公司股东会决议》一份，欲证明在股东会决议中，原告王凡确认涉案两套房产为自按房产，应无对价退回给被告。3.《商品房购销合同》二份，欲证明在合同的补充协议第2条第三款中约定，乙方采用银行按揭贷款方式付款，在甲方保证期限内，如因乙方连续三个还或累计六个还款期未偿还，银行贷款本息，导致甲方承担担保责任的，甲方有权向乙方追偿；有权解除合同收回房屋，银行贷款、利息及乙方承担贷款合同产生的税费及此交易有关费用全部由乙方承担；从合同和生效的法律文书可以确认原告违约在先。4.（2020）云0581民初4731号民事判决书一份，欲证明原、被告与张转业是类似纠纷，法院已经作出判决，被告无需向原告张转业支付首付款，同时在该份判决中也确认因原告与被告签订购房合同时未按约定支付首付款，双方均存在违约，原告提出的要求被告支付其违约金的诉讼请求不予支持。5.证人刘某出庭作证称，南门外的郭彦涛是我的同学，也是我的老板，郭彦涛曾向我借过身份证到中国银行开过户，从该账户打过资金给其他人，具体打给谁我不清楚，郭彦涛在南门外投资很多资金，后来南门外的资金断裂我到银行查我的账户才知道这些资金的往来。经质证，原告对被告提交证据1中交易流水真实性、合法性认可，关联性不认可，认为从交易明细2013年6月27日载明了原告向被告账户实际支付了2241034元的购房款，李莹子款项的来源与本案的购房款没有关系，也没有证据显示是南门外替李莹子支付的购房款，对证据1中的情况说明不认可，认为刘某不是南门外的股东，不能证实其证明目的；对证据2不认可，认为在本案中被告引用的无条件退还商铺的前提是王凡的股权按照约定转让后才无条件退还，但是该协议并没有实际履行，所有不能证明房款和贷款利息是由被告支付，从原告所提交的法院的生效判决以及银行流水交易流水中均可以看出购房款和银行贷款本息是由原告来偿还的；对证据3的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为从原告提交的93号判决中法院的本院认为，南门外解除合同的原因是南门外不能按时交房是南门外违约，被告所述的解除合同情形在法院的判决中没有提到，第2条2项的贷款原文是在签订协议7日内，也就是原告没有办理按揭贷款的时候，银行审核与申请贷款有差额的时候，那么要求原告进行一个补足，如果没有补足原告违约，被告有权收回房子，然后我方承担违约责任，但是在本案当中，原告申请的贷款200万元足额发放到了被告的账户，原告没有违约；对证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为该判决是否生效不明确，且该判决书原告的诉讼请求的事实与本案是不一样的，所以不能用事实情形不一样的判决来对本案进行指导，在本案中原告是没有违约；对证据5不认可，认为郭彦涛是南门外股东的股东，并且证人作证的依据是郭彦涛说在南门外投资了许多钱。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告提交的证据1、5没有其他证据佐证，本院不予采信；证据2、4与本案无关，本院不予采信；证据3与原告提交的致，本院予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，被告南门外公司与原告李莹子签订《商品房购销合同》二份，合同编号分别为ＮＭＹ-Ａ2013003及ＮＭＹ-Ａ2013005，合同约定：由原告李莹子购买被告开发的位于腾冲市，房屋总价款分别为3184986元及1056048元；原告于2013年6月30日前支付不低于总房款的50%，剩余房款通过办理银行按揭贷款进行支付；被告于2015年3月18日前交房，如被告逾期交房则原告有权决定是否解除合同，原告决定解除同时，被告应向原告支付本合同约定总房款5%的违约金。合同签订当日，原告通过银行转账向被告支付房款2241034元。2013年7月23日，原告李莹子、王凡与被告南门外及富滇银行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，合同约定原告李莹子、王凡向富滇银行借款2000000元，用于购买南门外一号商铺Ａ1-06号房及Ａ1-08号房，被告南门外公司为借款承担连带保证责任，同时原告李莹子用购买的房产作为借款抵押。借款合同签订后，富滇银行将借款2000000元打入原告李莹子的账户，后原告李莹子于2013年7月23日、7月24日分二笔转入被告南门外公司的账户。原告李莹子、王凡自借款之日起至2015年6月20日止，共归还富滇银行本息472870.15元（其中本金241819.87元，利息231050.28元），后原告李莹子、王凡未按借款合同向富滇银行归还借款，富滇银行于2015年6月21日开始扣划南门外公司的保证金归还借款，至2016年7月20日止，富滇银行共扣划南门外公司的保证金363106.46元（其中本金223902.01元，利息139204.45元），截止2016年7月21日原告李莹子、王凡尚欠富滇银行贷款本金1534278.12元。2017年2月22日，富滇银行以王凡、李莹子、南门外公司为被告向本院提起诉讼，本院于2017年8月15日作出（2017）云0581民初443号民事判决书，判决：“一、由被告李莹子、王凡于本判决生效之日起十日内偿还原告富滇银行股份有限公司保山腾冲支行贷款本金1534278.12元、利息46629.34元及自2017年2月22日起至贷款还清偿之日止以未偿本金为基数按《个人购房（抵押）担保借款合同》约定的利率计算的利息；二、被告李莹子、王凡抵押给原告富滇银行股份有限公司保山腾冲支行位于腾冲市变卖所得的价款在抵押权范围内原告优先受偿；三、由腾冲市南门外文化旅游发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告富滇银行股份有限公司保山腾冲支行的其他诉讼请求。”。2019年1月4日，被告南门外公司以李莹子、王凡为被告，以富滇银行为第三人向本院提起诉讼，要求解除原、被告签订的《商品房购销合同》及原告、被告、富滇银行签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》，经本院审理于2019年3月20日作出（2019）云0581民初93号判决书，判决：“一、解除原告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司与被告李莹子于2013年6月30日签订的合同编号为ＮＭＹ-Ａ2013-003及ＮＭＹ-Ａ2013-005的《商品房购销合同》；二、驳回原告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司的其他诉讼请求。”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《商品房购销合同》及《个人购房（抵押）担保借款合同》被解除后，被告应该将收受的购房款和购房贷款本息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告李莹子与被告南门外公司于2013年签订的编号为NMY-A2013-003、NMY-A2013-005二份《商品房购销合同》经本院（2019）云0581民初93号判决解除，因原告已支付购房款2241034元、截止2015年6月20日偿还富滇银行的借款本息472870.15元，该款应当由被告返还原告，对于原告尚未归还富滇银行剩余借款本金1534278.12元及自2016年7月21日起的利息，被告应当返还原告或者代原告偿还富滇银行，故对原告要求被告返还购房款4241034元的诉讼请求，应当扣减南门外公司用保证金替原告归还的借款本金223902.01元。原告要求支付逾期交房违约金507851.70元的诉讼请求，因被告未在约定期限内交付房屋，并于2019年1月4日向法院起诉解除了双方签订的《商品房购销合同》，被告已构成违约，应承担赔偿损失的违约责任，根据合同约定应承担房屋总价款5%的违约金（即4241034×5%＝212051.75元），故对其诉讼请求本院部分予以支持。对被告提出原告支付的首付款2241034元及向银行支付的借款本息均系被告南门外公司的账款，不应当返还原告的抗辩意见，因无证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告李莹子首期购房款2241034元，并支付违约金212051.75元。二、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告李莹子、王凡向银行支付的房屋按揭贷款本息472870.15元。三、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告李莹子、王凡购房贷款本金1534278.12元及自2016年7月21日起至本金1534278.12元清偿完毕之日止以未清偿本金为基数，按原告与富滇银行股份有限公司保山腾冲支行签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》约定的利率计算的利息，或者代原告偿还富滇银行股份有限公司保山腾冲支行。四、驳回原告李莹子、王凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46640元，减半收取计23320元，由原告李莹子、王凡负担4200元，被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司负担19120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  马艳萍二〇二〇年十二月二十三日书记员  董继楠