四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初7352号 原告：四川爱家居商业管理有限公司，住所地：成都市高新区双柏路68号。 法定代表人：陈敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方志国，男，系四川爱家居商业管理有限公司工作人员。 被告：李永茂，男，1966年8月19日出生，汉族，住四川省威远县。 被告：刘仕华，女，1973年9月9日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：王菊花，女，1977年9月7日出生，汉族，住四川省仁寿县。 本院受理上列当事人物业服务合同纠纷一案，依法由审判员陈岚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川爱家居商业管理有限公司（以下简称：爱家居公司）的委托诉讼代理人方志国、被告李永茂、刘仕华、王菊花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 爱家居公司诉称：1、判令李永茂、刘仕华、王菊花向爱家居公司支付欠缴的运营管理费188493.92元及欠缴的物业服务费14158.5元；2、判令李永茂、刘仕华、王菊花向爱家居公司支付欠付费用的违约金（计算方式：以202652.42元为基数从2018年11月1日起按每日千分之三计算至付清之日止）。 李永茂、刘仕华、王菊花辩称：当初由于市政公司修路，整个商城给了5个月的优惠期，合同中没有约定，是晨明公司单方出具的优惠期；拖欠房租和物业费的原因是因为晨明公司频繁更换高层领导所致；案涉项目将工业用地作为商业用地；合同主体进行了变更。 审理查明的事实：2015年8月24日，案外人成都晨辉汽车有限公司（以下简称：晨辉公司）作为甲方，李永茂、刘仕华、王菊花作为乙方，签订两份《物业租赁合同》，两份合同除承租物业不一致外，其他条款约定一致。合同主要条款约定李永茂、刘仕华、王菊花承租晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）2号楼物业，承租期为36个月，从2015年5月1日起至2018年4月30日止。租期起算日约定为2015年5月1日，但最终以甲方发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准。合同约定每6个月一次性支付物业租金。合同备注里载明，本合同有效期内，甲方同意给予乙方免交第一个合约年总计8个月、第二个合约年总计4个月、第三个合约年总计0个月的物业租金及运营管理费的承租优惠；本合同有效期内，乙方享受的承租优惠，须按照甲方指定的支付方式及支付周期执行。 同日，爱家居公司作为甲方，李永茂、刘仕华、王菊花作为乙方，签订了两份《物业综合管理服务协议》，两份合同除承租物业、运营管理费收费标准、质量保证金约定不一致外，其他主要条款约定一致。合同主要约定：1、乙方承租物业坐落于成都市高新西区晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）2号楼物业，4Ｂ21物业承租总面积为185.87平方米，4Ｂ25号物业承租总面积为286.08平方米；2、协议的有效期限从2015年5月1日起至2018年4月30日止，但最终以晨辉公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准，若晨辉公司因故推迟交付该物业，本协议的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延；3、为维护双方整体声誉，保障消费者合法权益，签订本协议时，乙方须一次性向甲方缴纳质量保证金作为乙方在承租物业内从事商品、产品销售或提供服务的质量监督，以此确保甲方对消费者公开承诺的“先行代赔”等制度的执行和实现。协议期满后，如乙方续租该物业，则乙方在本协议期内的质量保证金自动转作下个协议期内的质量保证金，若乙方不再续租该物业，且乙方在承租物业内所售商品、产品或服务的“质量三包”期已全部届满，经甲方核实并确认乙方所售商品、产品或者服务不存在质量问题和纠纷后，甲方应当在30天内将该质量保证金余额（不计利息）退还给乙方；与4Ｂ21号物业对应的《物业租赁合同》约定质量保证金为5000元，与4Ｂ25号物业对应的《物业租赁合同》约定质量保证金为10000元；4、乙方须向甲方缴纳运营管理费，甲方按照乙方承租物业面积进行计费，与4Ｂ21号物业对应的《物业租赁合同》约定运营管理费为每平方米25元，按承租物业面积185.87平方米进行计费，乙方每月应缴纳4646.75元；与4Ｂ25号物业对应的《物业租赁合同》约定运营管理费为每平方米21元，按承租物业面积286.08平方米进行计费，乙方每月应缴纳6007.68元；双方已经约定该费用的缴纳方式按照乙方和晨辉公司所签订的物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行；5、双方约定，乙方按照5元／月／平米标准向甲方支付物业服务费，按乙方承租物业面积进行计算，4Ｂ21号物业每月应支付929.35元，4Ｂ25号物业每月应缴纳1430.4元；双方约定该费用的缴纳方式按照乙方和晨辉公司所签订物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行；6、乙方逾期缴纳物业综合运营管理费或物业服务费三天以上即为违约，每逾期一天按逾期缴纳金额的千分之三累计计算并支付滞纳金；7、协议自双方签字或盖章并足额交纳质量保证金之日起生效；8、《物业综合管理服务协议》第一条立约前置条件第二款载明：双方签订本协议时，爱家居公司（甲方）已委托诚臣物业有限公司（以下简称：诚臣物业公司）为晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）提供各项物业基础管理服务，且已经获得诚臣物业公司的授权，甲方有权对入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的所有租户使用人代收物业服务费及水电费用等，入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的全体租户及其雇员均须服从甲方及诚臣物业公司的各项运营管理工作或管控举措，同时须按本协议约定缴纳相关管理及服务费用。《物业综合管理服务协议》第六条综合运营管理对于爱家居公司综合运营管理内容作出了明确约定。 2015年10月25日，爱家居公司与李永茂、刘仕华、王菊花签订《物业租赁合同补充协议》，约定晨明•爱家居总部港项目（西区商瑞项目）2号楼第4层第4B21、4B25号物业自2015年11月1日开始计租，合同期限依次顺延。 合同签订后，李永茂、刘仕华、王菊花缴纳了承租的晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）2号楼4B21、4B25号物业截止至2018年4月30日的物业服务费，以及截止至2016年10月31日的运营管理费。李永茂、刘仕华、王菊花未缴纳2018年5月1日至2018年10月31日的物业服务费以及2016年11月1日至2018年10月31日的运营管理费。 判决理由：本院认为，案涉《物业租赁合同》《物业综合管理服务协议》《物业租赁合同补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。李永茂、刘仕华、王菊花虽抗辩合同主体进行了变更，但因未提交证据予以证明，故本院对该抗辩不予采纳。根据《物业综合管理服务协议》《物业租赁合同补充协议》的相关约定，《物业综合管理服务协议》的合同有效期应从2015年11月1日起至2018年10月31日止。李永茂、刘仕华、王菊花虽抗辩其于2018年10月21日撤场，但因未提交证据予以证明，故本院对该抗辩不予采纳。李永茂、刘仕华、王菊花应按照合同约定缴纳合同有效期内的运营管理费及物业服务费。李永茂、刘仕华、王菊花欠缴2016年11月1日至2018年10月31日的运营管理费，爱家居公司认可该期间有四个月的优惠期，李永茂、刘仕华、王菊花虽抗辩整个商城给了5个月的优惠期，但未提交证据予以证明，故本院对该抗辩不予采纳。综上，李永茂、刘仕华、王菊花应支付18个月的运营管理费191779.74元，爱家居公司自愿主张运营管理费188493.92元，本院予以支持。李永茂、刘仕华、王菊花未缴纳2018年5月1日至2018年10月31日的物业服务费14158.5元，对于爱家居公司的该项诉请，本院予以支持。 关于爱家居公司要求李永茂、刘仕华、王菊花支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，《物业综合服务管理协议》约定“逾期缴纳物业综合运营管理费或物业服务费三天以上即为违约，每逾期一天按逾期缴纳金额的千分之三累计计算并支付滞纳金”，而违约金具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，其主要功能在于赔偿非违约方的损失。综合爱家居公司受到的损失，李永茂、刘仕华、王菊花的过错程度等情形，本院酌情确定李永茂、刘仕华、王菊花欠付的违约金为以欠付的运营管理费和物业服务费202652.42元为基数，从2018年11月1日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。 判决结果：一、被告李永茂、刘仕华、王菊花于本判决生效后十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付运营管理费188493.92元及物业服务费14158.5元； 二、被告李永茂、刘仕华、王菊花于本判决生效后十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付违约金（计算标准为：以202652.42元为基数，从2018年11月1日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告四川爱家居商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4941元，公告费260元，由被告李永茂、刘仕华、王菊花承担。 权利告知：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 岚 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 区慧祯