北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初10847号原告（反诉被告）：朱哲，女，1984年10月19日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：谭剑文，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯可欣，北京威诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京东方琦亚商贸有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇科星西路39号楼1层01-001。法定代表人：潘建阳，经理。委托诉讼代理人：刘永飞，天津良存律师事务所律师。原告（反诉被告）朱哲与被告（反诉原告）北京东方琦亚商贸有限公司（以下简称东方琦亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱哲及其委托诉讼代理人谭剑文、侯可欣，被告东方琦亚公司委托诉讼代理人刘永飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱哲向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《租赁合同》于2020年5月26日解除；2.判令被告向原告返还房屋押金111933元；3.判令被告向原告返还营业执照押金3万元；4.判令被告向原告返还违法建筑面积部分的租金162486.32元；5.判令被告向原告返还已支付但尚未实际发生的租金124913.7元；6.判令被告向原告返还已收但未实际发生的物业费4385.75元；7.判令被告赔偿原告各项损失（转让费、装修费、门脸退租损失、员工宿舍费、员工遣散费）共计387900元；8.退还2020年2、3、4月的租金，共计199971.5元。案件审理过程中，朱哲增加一项诉讼请求，要求东方琦亚公司以全部诉请991590.24元为基数，自2020年5月26日起计算至该公司实际退还全部诉请费用之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向朱哲支付利息；撤回第三项关于退还营业执照押金的该诉讼请求。事实和理由：被告于2017年将北京市昌平区科星西路39号楼的房屋租赁给李宝山。2019年李宝山经被告同意，将房屋租赁权转让给原告，原告就此向李宝山支付了费用共计57万元，其中包括李宝山已支付给被告的房屋押金111933元和营业执照押金3万元，李宝山已支付给被告的2019年5月1日至2019年7月22日共计82天的租金171251.33元，和原告支付给李宝山的转让费5万元，装修费20万元，当年剩余租期物业费4025元，还有未使用的燃气费2790.67元。转让完成后，原告按照被告的要求重新签署了《租赁合同》，约定原告租赁位于北京市昌平区科星西路39号楼的房屋，租赁面积为230平方米，租赁期为2017年1月23日起至2027年10月31日止。合同中写明，2019年1月23日至2020年1月22日的租金为每年754610元，2020年1月23日至2021年1月22日的租金每年799886元，物业费为每年6900元。合同签订后，李宝山于2019年5月1日将房屋按现状交付给了原告，原告做了一些内部装饰及管道搭建、设备添置后即开始经营，其后原告一直严格按照合同约定向被告支付租金，具体支付情况为：原告于2019年7月12日支付了377305元（对应租期为2019年7月23日至2020年1月22日）；于2020年1月13日支付了406843元（对应的租期为2020年1月23日至2020年7月22日的半年度租金及当年度的物业费6900元）。2020年4月15日，龙泽园街道行知路6号城管队约谈原告，明确告知原告承租房屋中部分面积（45平方米）为违法建筑，要求限期拆除，该违法建筑面积位于承租房屋的门面位置，一旦被拆除，必将导致承租房屋面积大幅缩水，尤其是实际用于经营的面积将减少三分之一，会严重影响到原告的经营规模和经营效益。原告得知此事后，多次找被告协商解决，被告拒之不理。此外，受新冠疫情这一不可抗力因素印象，从一月下旬开始至四月底，原告一直无法正常使用房屋进行经营，被告曾承诺为原告免除无法正常经营期间的租金，但一直未予兑现。基于此种情况，2020年5月25日，原告委托律师向被告寄发律师函，正式解除租赁合同，并希望双方协商处理房屋交接事宜和违约责任承担事宜，但被告于2020年5月26日收悉后未予理睬。为维护自身权益，特诉至法院，请求维护原告的合法权益。东方琦亚公司辩称：一、有关案涉租赁房屋的前后承租关系。案涉房屋的产权人系北京市西城区房屋土地经营管理中心，由产权人租赁给北京景扬恒泰投资咨询有限公司，被告从景扬公司转租经营。涉及租赁房屋最初由被告转租给李宝山从事餐饮经营活动，在租期内原告朱哲在2019年4月份从李宝山处接手了经营的店面，从而对租赁关系也进行主体变更，形成了原被告签订的《房屋租赁合同》。二、有关双方租赁合同的履行情况。1.合同约定2020年1月23日至2021年1月22日的年租金是799886元，租金半年一交，在下次租金到期前一个月交纳。原告于2020年1月13日支付了2020年1月23日至2020年7月22日的租金406843元（含2020年度物业费6900元）。2.2020年5月中旬双方协商减免租金事宜，原告对被告提供并告知的减租方案不予同意。2020年5月26日被告收到原告委托签发的律师函，以租赁房屋部分面积存在违建合同目的不能实现、受疫情影响无法使用房屋，告知解除合同。3.2020年5月30日前原告自行撤店，搬空店内物品。4.自2020年6月至2020年9月初案涉房屋一直由原告控制，原告在门店玻璃门上张贴转租信息，并留有原告电话。5.2020年9月初被告在接到诉讼材料之后认为原告转租及私下协商已很难实现的情况下，未免损失扩大被告自行收房张贴招租通知。三、对于原告诉请的意见。1.对确认解除合同一节，被告对律师函所陈述的解除合同理由及行使解除权的法律效力不认可，函件提及的违建仅有24平米且为租赁房屋门头处用玻璃外接的空间，整个租赁房屋面积为230平米，原告对于该24平米系房屋的外接面积是明知的，对于门头处的外接面积无论是否拆除都不影响原告正常使用房屋。函件提及的疫情影响导致无法使用房屋正常经营的理由，被告不否认疫情及疫情防控政策对餐饮业造成的影响，但是原告未能营业是基于商业成本上的考虑（成本高于可能产生的收益），并非不能正常使用房屋，此为双方进行了减免租金的协商，因对被告提供的免租方案（免租三个月，但在每次交租金时免交一个月）不认可，而按照合同约定时间原告即应在2020年6月交纳2020年下半年租金。所以签发解除函的真实目的是借助疫情影响，为单方面减少自身损失（防止损失扩大）而事实的单方解除行为。另外，合同第11条及14条都有关于合同解除的约定，原告的解除行为并未按照约定内容执行，其中依据第14条的约定内容原告在2020年5月26日时并不具备依据疫情因素影响而行使解除权。2.退还押金一节，认为原告的解除行为不具有解除合同的效力，自行搬走餐厅经营物品进行停业，导致租赁房屋空置，签发解除通知的行为属于单方终止租赁合同的违约行为，依据合同第6条款的约定押金不予退还。3.营业执照押金一节：该款项已经退还，应退还款项为30000元，在2020年6月17日已通过转账方式支付给原告，因扣除了2333元水电费故付款金额为27667元。4.返还违建部分占用费一节：对于租赁房屋门头外接面积，自租赁关系形成该部分面积均由原告实际占有使用，虽然2020年5月底原告撤店不再营业但租赁房屋原告没有交付或通知被告收房或向被告邮寄房屋钥匙，而是自行张贴转租通知继续对房屋行使管理权和享有可能产生的转租收益，直到2020年9月10日被告在知悉诉讼为减少损失而收回房屋。所以返还门头外接部分面积租金的事实不存在。5.返还尚未发生的租金一节：因原告的解除行为及效力并未依法依约定行使，2020年5月底撤店之后房屋空置的状况并非被告行为造成，属于自行撤店减少损失、等待转租的结果所致，故对2020年7月22日之前已收取的租金，没有退还的合同义务。6.返还部分物业费一节：被告对2020年9月10日之后分摊的物业费用同意返还。7.有关各项损失一节：首先对该部分损失的真实性不认可，另外双方之间是房屋租赁合同关系，不是餐厅的合作经营关系，在合同履行过程被告没有对原告使用房屋开展经营活动设置任何障碍，没有停水停电妨碍经营的行为。在租赁关系中对原告经营餐饮的人工成本、装修等投入不承担合同义务，在本案合同关系与该损失在因果关系及原因力上均没有关联性。8.对于退还2020年2月-4月租金：该诉请没有任何依据，即便因疫情影响双方就租金问题进行协商，那也是在合同继续履行的情况一方请求给予适当的缓交、减交、免交租金，并不存在退还疫情发生前已支付租金的问题。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。东方琦亚公司向本院提出反诉请求：1.请求解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》；2.判令被反诉人支付2020年7月23日至2020年9月10日房屋租金104429.55元；3.反诉费用由被反诉人承担。案件审理过程中，东方琦亚公司明确第一项诉讼请求为，要求确认双方之间的合同于2020年10月14日解除。事实与理由：因朱哲从案外人李宝山处转接了使用案涉房屋经营的餐饮店面，故双方在2019年4月份在朱哲与李宝山原有合同内容的基础上进行了主体变更，形成案涉租赁合同。2020年1月13日朱哲支付了2020年1月23日至2020年7月22日的房屋租金，2020年下半年租金应于2020年6月份支付。因受疫情影响朱哲对东方琦亚公司提供的租金减免方案不予同意，其为减少损失于2020年5月份陆续搬离店内物品进行撤店，至2020年5月26日反诉人收到朱哲签发的解除函。自2020年5月底朱哲完成撤店和解除合同后至2020年9月10日前朱哲既未将案涉房屋交付东方琦亚公司亦未将通知收房或向东方琦亚公司邮寄房屋钥匙，反而在案涉房屋中张贴转租公告进行转租经营，对案涉房屋继续经营管理和控制。东方琦亚公司在收悉起诉材料后为减少损失，于2020年9月10日主动接收了案涉房屋。为此，东方琦亚公司认为朱哲是在不认可其提出的减免租金方案的情况下，为回避2020年6月的交租义务，在此前情况下实施的单方解除，解除理由及方式均未按照合同约定执行且搬离案涉房屋后未将房屋移交或通知东方琦亚公司接收房屋，给东方琦亚公司造成损失。基于此提出反诉，望查明事实。朱哲辩称：1.租赁合同已解除。因东方琦亚公司存在严重违约行为，朱哲于2020年5月25日委托律师向东方琦亚公司寄发律师函，正式解除租赁合同，东方琦亚公司于2020年5月26日签收，并由该公司法定代表人潘朝阳在微信中确认。2020年6月17日东方琦亚公司向朱哲退还营业执照押金的行为，也默认了双方租赁合同已解除。2.朱哲不再实际控制租赁房屋。朱哲2020年5月30日搬离租赁房屋，6月2日东方琦亚公司指示朱哲留下房屋钥匙，准备接管房屋，钥匙交由隔壁商铺保管。租赁房屋转租告示是东方琦亚公司张贴，留朱哲电话也是东方琦亚公司要求朱哲配合转租，原因为以朱哲名义转租，可以收取转租费。朱哲仅是配合东方琦亚公司转租房屋，房屋租金由东方琦亚公司确定，朱哲多次要求潘朝阳与公司确认是否可以调整租金，并配合东方琦亚公司与租房意向人约定看房时间，说明朱哲无权做主租房相关事宜。3.关于落实2020年2、3、4月房屋租金减免。朱哲在租赁房屋产权人（北京德源兴业投资管理有限公司，原北京市西城区房屋土地经营管理中心，以下简称“西城房管局”）处了解到，西城房管局已对东方琦亚公司做了2020年2、3、4月房屋租金减免，并敦促东方琦亚公司将此减免实际落实到签约商户，并出具相关文件。东方琦亚公司要求以继续承租为条件，在未来3个季度租金中每季度减免一个月租金的方式实现2020年2、3、4月房屋租金减免，属于东方琦亚公司以出租人的强势地位要求签订的霸王条款，没有贯彻国家帮扶小微企业度过疫情难关的精神实际落实租金减免政策。综上，因此租赁合同应于2020年5月26日解除，朱哲无需向东方琦亚公司支付2020年7月23日至2020年9月10日的租金。恳请法院依法驳回东方琦亚公司全部反诉请求。本院经审理查明以下事实：位于北京市昌平区科星西路39号楼1至2层03房屋的所有权人为北京市西城区房屋土地经营管理中心。2013年11月13日，北京市西城区房屋土地经营管理中心金融街管理所出具《转租科星西路房屋授权说明》，同意北京景扬恒太投资咨询有限公司（以下简称景扬恒太公司）将科星西路33号、39号楼房屋中的一部分转租或分租。2018年11月20日，景扬恒太公司为东方琦亚公司出具《转租科星西路房屋授权说明》，同意自2017年11月1日起至2027年10月31日，东方琦亚公司有权将33号、39号楼的一部分转租或分租。此后，东方琦亚公司将上述39号楼租赁给案外人李宝山。2019年4月22日至4月30日，朱哲向李宝山支付款项共计57万元（含房屋押金111933元、营业执照押金30000元、2019年5月1日至2019年7月22日共计82天的租金171251.33元、转让费50000元、装修费200000元、剩余租期的物业费4025元、未使用的燃气费2790.67元）。2019年4月24日，东方琦亚公司为朱哲出具收据，确认收到朱哲交付的房屋押金111933元和营业执照押金30000元。东方琦亚公司认可其与原盛达餐饮李宝山从2018年到2019年4月30日之间存在的租赁关系，于2019年4月30日变更转让到朱哲名下。朱哲（乙方）遂与东方琦亚公司（甲方）签订《租赁合同》。该合同约定，东方琦亚公司将科星西路39号楼面积230平米（一层）的房屋出租给朱哲使用，押金111933元，租金每半年一交，物业费一年一交，金额为6900元；租赁期限自2017年1月23日起至2027年10月31日止；租金标准为2019年1月23日至2020年1月22日，每年租金754610元；乙方租金应在下一次租金到期前一个月缴纳，甲方出具相应数额的收据。该合同第六条第2款约定，乙方提前终止租赁合同的，拖欠租金、电话费、水电费、物业费、燃气费等其他应有乙方缴纳的费用的，甲方有权扣留相应押金，押金数额不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追索赔偿金。第六条第4款约定，因乙方违约致合同被甲方解除，乙方除应向甲方支付所欠租金和其他应付费用外，甲方所收押金不予退还。合同第十一条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，拖欠租金、物业费、水电燃气费等其他应由乙方交纳的费用；乙方因自身原因无法履行本合同时，应提前一个月向甲方提出解除合同的书面申请，经甲方审查确认并同意后，本合同解除，乙方押金及剩余租金和物业费不予退还。合同第十二条第1款约定，甲方在本合同有效期内，不得在乙方按时足额支付租金、押金及其他费用的情况下将租赁标的物另行租赁给第三人；该条第2款约定，乙方应按本合同约定按时足额交纳租金押金及其他费用；该条第3款约定甲乙双方违反上述两条约定的，违约方应当即一次性向守约方支付两个月租金作为违约金，同时守约方有权解除本合同，其他事宜仍按本合同约定执行；该条第4款约定，乙方未按本合同约定按时支付租金、押金及其他费用，属乙方违约，乙方应及时支付租金、押金及其他费用，每延期一日按未支付部分的百分之十承担迟延违约金；如乙方迟延期间符合下列情形，尚须同时承担如下责任：如乙方不缴纳租金、押金及其他应付费用，甲方即有权停止为建筑物供电、供暖、供水并中断通讯（无须通知乙方），由此所造成的损失由乙方承担；如乙方不缴纳租金、押金及其他应付费用，甲方有权解除合同，对存放在房屋内的物品采取留置措施并清点拍卖，拍卖后仍不能抵偿租金、押金及其他费用，甲方有权向乙方继续追偿。留置、拍卖上述物品的费用由乙方负担；该条第6款约定，如因乙方违反合同约定致使甲方发生任何其他支出，包括但不限于律师费和差旅费等，乙方应就此向甲方进行全额赔偿，并保障甲方不受任何其他损害。合同还约定了其他内容。朱哲租用涉案房屋用于经营餐饮，店面招牌为西北穆斯林美食中华传统兰州牛肉面，朱哲将店面门头处两处档口另行出租他人经营。2019年7月12日，朱哲向东方琦亚公司支付2019年7月23日至2020年1月22日租金377305元；2020年1月13日，朱哲向东方琦亚公司支付2020年1月23日至2020年7月22日房屋租金399943元及2020年1月23日至2021年1月22日的物业费6900元。2020年上半年，因新冠疫情防控影响，朱哲就房屋租金减免事宜与东方琦亚公司多次商谈。东方琦亚公司曾向朱哲发出《合同补充协议（疫情期间租金减免确认）》，主要内容为“由于这次疫情给各商户带来的影响，经公司研究决定统一减免三个月房租，房租具体减免方案为在合同有效期内的商户在下一次交租时可以少交1个月房租，以此类推。本协议签订后，乙方应按合同约定向甲方支付减免后的租金，乙方不得再以任何理由向甲方要求减免租金”。朱哲对该协议提出的租金减免方案不同意，故未在该协议上签字。2020年4月15日，昌平区回龙观镇龙泽园城管执法队向朱哲发出违法建设约谈通知。朱哲得知所租赁房屋门头处存在违建，遂向东方琦亚公司提出异议。2020年5月26日，朱哲委托北京市惠诚律师事务所向东方琦亚公司发出关于解除合同的《律师函》。该律师函写明：“2020年4月15日，昌平区龙泽苑街道行知路6号城管队约谈本所委托人与贵司，表示本所委托人承租房屋中部分面积为违法建筑，将依法进行拆除，由此可知，贵司向本所委托人提供的房屋不符合合同的约定，直接导致本所委托人租赁房屋的目的不能实现。此外，受新冠疫情这一不可抗力因素影响，从一月下旬开始至四月底，原告无法正常使用房屋进行经营，贵司曾承诺为原告减免无法正常经营期间的租金，但一直未予兑现，贵司的以上行为，严重损害了本所委托人的合法权益。故通知贵司如下：1.本所委托人正式解除与贵司之间的《租赁合同》；2.请贵司于接到本函件之日起五个日历天内向本所委托人退还违法建筑面积部分的租金；3.请贵司于接到本函件之日起五个日历天内向本所委托人退还已支付但尚未实际发生的租金；4.请贵司于接到本函件之日起五个日历天内向本所委托人退还已支付的押金；5.请贵司于接到本函件之日起五个日历天内向本所委托人退还部分物业费；6.请贵司于接到本函件之日起五个日历天内向本所委托人支付因贵司违约行为而造成的各项损失（包括但不限于转让费、装修费、员工宿舍租赁费、预期收益损失等）。”东方琦亚公司于当日收到该通知函，但不认可朱哲具备解除合同的权利，也不认可该公司存在违约行为。2020年5月30日，朱哲搬离涉案房屋。2020年6月2日，东方琦亚公司工作人员潘朝阳在微信中要求朱哲交付房屋钥匙用于查看房屋内设施情况；次日，朱哲告知潘朝阳钥匙放在相邻商铺可自取。2020年6月17日，东方琦亚公司扣除应交水电费2333元后，将剩余营业执照押金27667元退还朱哲。在协商过程中，朱哲与潘朝阳多次通过微信对合同能否解除及解除后果进行协商，潘朝阳亦在微信中建议朱哲将店铺转让减少损失，但双方对前述事项及转让的诸多细节均未能达成一致。朱哲遂向本院提起诉讼。东方琦亚公司接受本院送达后，于2020年9月10日将房屋正式收回。2020年10月14日，东方琦亚公司当庭向本院提交反诉状，请求确认双方之间的租赁合同于2020年10月14日解除。该反诉状于当日送达朱哲。另查，2020年6月8日，景扬恒太公司与东方琦亚公司签订《房屋租金减免协议》。该协议载明：“为贯彻落实《北京市促防疫稳经济保障中小微企业健康发展若干措施》文件精神，减轻乙方经营负担，甲乙双方就疫情期间减免租金事宜协商一致，租金减免范围为承租房产用于办公和餐饮的企业，租金减免方式为甲方同意商户在继续履行合同的情况下可以在下一次交租时一次性减免三个月租金。”2020年11月17日，本院组织朱哲、东方琦亚公司进行现场勘验，门头部位尚未拆除，但双方指认的违建部位不相一致。朱哲主张涉案房屋门口房梁内侧往外都是违建（包含左、右两侧小房），宽约2.6米，长约11.8米；东方琦亚公司主张涉案房屋门口房梁外侧往外才是违建（包含左、右两侧小房），宽约2.2米，长约12米。庭审时，经核对东方琦亚公司提交的涉案房屋所有权证所附平面图，无法明确显示涉案房屋门口处房梁是否包含在平面图纸所涉面积内。2020年12月8日，昌平区龙泽园街道办事处再次下发告知书，主要内容为：“位于昌平区龙泽园街道龙跃苑东二区东门南侧商户外扩避风阁，经规划部门认定属于违法建设，故龙泽园街道办事处将于2020年12月17日开始统一拆除，请各商户于2020年12月17日前自行拆除或做好拆除前准备工作，……”。该门头处违建于2020年12月中旬拆除。庭审中，东方琦亚公司认可租赁给朱哲的房屋面积内包含有门头违建部分。朱哲称其签订合同时多次口头与东方琦亚公司确认是否存在违建，东方琦亚公司对此不认可，主张朱哲认可了房屋的现状交付。关于装修的问题，朱哲认可其接收房屋后对门头处没有进行大的装修或改建，但在对卫生间、后厨地漏、架子、排风管道、大厅雅座和软装进行了改造。以上事实，有朱哲提供的《租赁合同》、转账记录、房屋押金收据、营业执照押金收据、转让费收据、转账记录、约谈通知、《合同补充协议》、律师函、照片、微信记录，东方琦亚公司提供的两份《转租科星西路房屋授权说明》、房屋所有权证、《租赁合同》、收据、转账记录、照片、《房屋租金减免协议》及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，东方琦亚公司与朱哲签订的《租赁合同》中超出房屋所有权证面积的门头部分，因未按照建设工程规划许可证的规定建设，该部分合同属于无效合同；上述租赁合同中未超出房屋所有权证面积的部分，仍属有效合同，双方应按照该合同约定行使合同权利，履行合同义务。根据本案查明的事实，虽然涉案房屋门头处存在部分违建，但租赁合同中载明为现状交付，朱哲亦实际使用了该门头位置用于经营，现朱哲以此主张东方琦亚公司所交付房屋违反合同约定，依据不足；疫情防控期间的租金减免应由合同当事人协商确定，双方未能协商一致不能证明东方琦亚公司存在违约，朱哲以此要求解除合同，理由不充分，故朱哲不具备合同的单方解除权，其发出的解除合同通知书不能发生合同解除的效力。现朱哲自行搬离房屋，以实际行为表示不再履行合同，东方琦亚公司具备合同解除权，东方琦亚公司的反诉状于2020年10月14日送达朱哲，本院确认双方之间的合同自2020年10月14日解除。因朱哲违反合同约定，导致合同解除，故朱哲要求退还押金的诉讼请求，本院不予支持。虽然涉及门头违建部分的合同无效，但朱哲已经实际使用该部分面积用于经营且另行出租两个档口，故朱哲要求东方琦亚公司返还违建面积部分租金的诉讼请求，本院不予支持。朱哲搬离房屋后将钥匙放置于相邻商铺并已告知东方琦亚公司，东方琦亚公司未及时前往接收房屋而是建议朱哲将商铺转让，造成涉案房屋自2020年5月30日至2020年9月10日房屋处于空置状态。对于房屋空置双方均有过错，此期间的房屋租金应由双方共同分担，本院结合双方履约情况和违约情形，酌定双方各承担50%。因朱哲已支付租金至2020年7月23日，故2020年5月31日至2020年7月22日期间的租金116147.8元，东方琦亚公司应当返还朱哲此期间租金的50%，计58073.9元；2020年7月23日至2020年9月10日之间的租金109575元，朱哲应承担其中的50%，计54787.5元；折算后，东方琦亚公司仍应返还朱哲租金3286.4元。朱哲要求东方琦亚公司返还未使用的物业费，本院结合房屋实际使用情况，酌丁东方琦亚公司返还朱哲物业费3500元。因朱哲违反合同约定，自行搬离房屋，其要求东方琦亚公司赔偿各项损失（转让费、装修费、门脸退租损失、员工宿舍费、员工遣散费）共计387900元，均无法律依据，本院不予支持；朱哲要求东方琦亚公司退还2020年2、3、4月的租金199971.5元的诉讼请求，因东方琦亚公司已实际享受到了景扬恒太公司关于租金减免的政策，朱哲的该项诉讼请求，依据充分，本院予以支持；朱哲要求东方琦亚公司支付需退还款项的利息，欠缺法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认朱哲与北京东方琦亚商贸有限公司签订的《租赁合同》中超出原房屋所有权证面积的违建部分合同无效；二、确认朱哲与北京东方琦亚商贸有限公司签订的《租赁合同》中原房屋所有权证面积以内的合同有效部分于2020年10月14日解除；三、北京东方琦亚商贸有限公司自本判决生效之日起七日内返还朱哲已支付未使用的租金（折算后）3286.4元；四、北京东方琦亚商贸有限公司自本判决生效之日起七日内返还朱哲已支付未使用的物业费3500元；五、北京东方琦亚商贸有限公司自本判决生效之日起七日内返还朱哲2020年2、3、4月的租金199971.5元；六、朱哲自本判决生效之日起七日内支付北京东方琦亚商贸有限公司2020年7月23日至2020年9月10日的租金元58073.9元（已履行）；七、驳回朱哲其他诉讼请求；八、驳回北京东方琦亚商贸有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13700元，由朱哲负担8526元，已交纳；由北京东方琦亚商贸有限公司负担5174元，于本判决生效之日起七日内交纳（已交纳625元）。反诉案件受理费1190元，由北京东方琦亚商贸有限公司负担565元，已交纳；由朱哲负担625元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二〇年十二月三十一日书记员 姚东方