广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初3326号 原告：卢林方，男，1968年5月23日出生，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所地：防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块，统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明，该公司总经理。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 原告卢林方与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢林方的委托诉讼代理人梁宇宸到庭参加诉讼，被告军通公司及被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢林方向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD项目（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》系无效合同；2、判令两被告 -2- 连带返还原告购房款299478元及利息损失110171.45元（1.以299478元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年8月23日计算至2019年8月19日，利息为97693.89元；2.以299478元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%，从2019年8月20日暂计至2020年9月18日暂计为12477.56元；以上共计利息为110171.45元，实际计算至清偿之日止）;3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2013年7月24日，原告与被告军通公司签订《防城港CBD项目（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，购买被告富乐华公司开发的位于CBD1号地块8栋6层12号房。双方约定商品房为每平米6252.40元，建筑面积为159.66平方米，房屋总价为998258元。原告于2013年7月24日向被告军通公司支付了50000元定金，被告军通公司向原告开具了编号为0135194的收据，签订合作建房合同后转为房款。后原告按合作建房合同约定于2013年8月3日再向被告军通公司支付了249478元房款，至此原告共计支付294978元房款。由于本案涉及的楼房至今未取得预售许可证，并超过了约定交房日期，因此原告向两被告要求退还房款，但两被告以各种理由推拖。原告认为,原告与被告军通公司签订的《防城港CBD项目（1号地块)北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》名义上为合作建房，但实际上为商品房买卖合同。但由于该楼房并未取得预售许可证，因此该合同应当系无效合同，无效合同自始无效，且两被告系委托代理销售关系，两被告应当连带返还购房款249478元以及赔偿利息损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。 被告既不出庭应诉，也未提供书面答辩及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对与本案有关的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年8月2日，原告作为乙方与被告军通公司作为甲方签订《 -3- 防城港ＣＢＤ项目（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号：1-8-612），约定原告购买被告军通公司与开发商被告富乐华公司合作建房广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港ＣＢＤ（1号地块）北部湾财经中心8栋6层12号房，建筑面积为159.66平方米，单价为每平方米6252.4元，总金额为998258元；交房日期为2016年12月31日前。该合同书第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，……，开发商并将于2015年3月31日前完成合作建房预售许可证办理。该合同书第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款为5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计249477元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计199652元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭贷款方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁市五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。该合同书还对其他事项作了约定。2013年8月23日、7月24日，被告军通公司向原告出具两张《收据》（编号分别为：3215858、0135194），确认收到原告交来防城港ＣＢＤ北部湾1号地块8号楼612号房合作建房款定金5万元、合作建房款30%余款249478元。 另查明，被告富乐华公司在本案起诉前未取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。被告富乐华公司委托被告军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。 本院认为，关于原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 -4- 问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订的《合作建房合同书》，且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，《合作建房合同书》应属无效合同，且自始无效，原告请求确认其与被告军通公司签订的《合作建房合同书》无效的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告军通公司返还购房款并支付利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，案涉合同书为无效合同，被告军通公司应将收取原告的299478元购房款退还给原告并赔偿原告的利息损失，利息以299478元为基数，从2013年8月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于被告富乐华公司是否对被告军通公司上述债务承担连带责任的问题。因被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，被告富乐华公司应对被告军通公司的上述债务承担连带返还责任。 -5- 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告卢林方与被告广西军通投资有限公司于2013年8月2日签订的《防城港CBD项目（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号：1-8-612）无效； 二、被告广西军通投资有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告卢林方购房款299478元并支付利息（利息以299478元为基数，从2013年8月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西军通投资有限公司上述第二项债务承担连带责任； 案件受理费7444.74元，减半收取计3722元，由被告广西军通投资有限公司及被告广西富乐华房地产开发有限公司共同负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7444.74元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防 -6- 城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员  凌 枝 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  李柏良 书 记 员  冼升权