广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异37号 异议人（案外人）：李xx，男，汉族，1993年11月7日出生，住湖南省衡南县。 委托诉讼代理人：梁1，系异议人李xx朋友。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区北四东路37号1-25号。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地，广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 李xx对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街xxxx不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月9日组织听证，异议人李xx的委托诉讼代理人参加了听证。本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街xxxx（以下简称案涉房产）。异议人李xx对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人李xx请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世五街xxxx的查封。其主要理由为：异议人李xx于2013年9月21日向东湛公司团购认购案涉房产，于2013年12月26日与东湛公司签订了商品房认购书（编号2000184），房屋认购总价为930419元。异议人李xx按照约定分8次通过银行POS机方式转账，完成支付所有房款的行为。东湛公司也在2013年至2018年间，开具7张收款收据给异议人，8次转账及收款收据的总金额为案涉房产总价930419元。异议人已办理收楼手续和实际入住，已缴纳维修基金及物业费。异议人是依法购买案涉房产，应受法律保护，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，应依法解除案涉房产的查封。 异议人李xx为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.李xx与东湛公司于2013年12月26日签订的编号2000184为《颐和盛世认购书》，载明甲方东湛公司，代理方（盖章落款）广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和代理公司），乙方李xx；乙方认购单元为案涉房产；建筑面积约136.84平方米，总价930419元，双方确定互不追究面积补差款，互不进行多退少补。 2.李xx与东湛公司于2013年12月26日签订的编号为024的《颐和盛世协议书》，载明甲方东湛公司，代理方颐和代理公司，乙方李xx；乙方向甲方购买案涉房产，案涉房产为在建商品房；商品房建筑面积为136.84平方米，按套出售，双方不因房屋的面积差异进行多退少补；商品房总价为930419元；付款方式为分期付款：在2013年12月26日前支付280419元，2014年12月25日前支付60000元，2015年12月25日支付60000元，2016年12月25日前支付70000元，在签订网签合同时一次支付余下房款460000元。 以上1-2拟证明异议人已经在查封之前与东湛公司签订书面买卖合同。 3.中国银联POS刷卡凭证八张，显示：2013年9月21日支付20000元、2013年12月26日支付260419元、2014年12月28日支付60000元、2016年1月11日支付60000元、2017年1月6日支付70000元、2017年12月18日分别支付100000元及300000元、2018年8月14日支付60000元，以上共支付930419元，收款人为颐和代理公司。 4.东湛公司及颐和代理公司出具的收款收据七张，显示：2013年12月26日收款收据编号0003985、0003986，分别收到李xx购房定金20000元、购房款260419元；2014年12月28日收款收据编号0002861，收到李xx购房款60000元；2016年1月11日收款收据编号0498450，收到李xx购房款60000元；2017年1月6日收款收据编号0625410，收到李xx购房款70000元，以上收款单位为东湛公司及颐和代理公司。2017年12月18日收款收据编号0020260，收到李xx购房款400000元；2018年8月14日收款收据编号0005132，收到李xx购房款支付60000元，收款单位为东湛公司。收款收据对应证据2《颐和盛世协议书》约定的付款时间、金额以及证据3的中国银联POS刷卡凭证转账时间、金额。 以上3-4号证据拟证明异议人已依约定全额付清了购房款。 5.中国建设银行股份有限公司花都新华支行2014年12月11日出具的《住房维修资金缴款通知书》，显示案涉房产缴存金额14368.20元；东湛公司于2020年9月7出具的编号0060544收款收据，显示收到李xx购房维修基金14415元；中国银联POS机刷卡凭证，显示2020年9月7日支付14415元，收款人为东湛公司。 6.广州颐和酒店物业管理有限公司于2020年9月7日出具的编号5037535收款收据、编号18599105《广东增值税电子普通发票》，显示代收案涉房产能源周转金200元、收取2020年8月15日-2021年3月的管理服务费1778.92元。 以上5-6号证据拟证明异议人已实际占有和使用案涉房产。 6.（2019）粤民初34号民事裁定书、（2019）粤执保147号财产保全清单。 7.广州市规划和自然资源局出具的《产权情况表》《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，分别载明本院于2019年6月28日查封案涉房产，异议人李xx在广州市行政区域范围内无房地产情况记录。 以上6-7号证据拟证明案涉房产被本院查封，异议人名下在广州市行政区域范围内无房产情况记录。 8.广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年9月27日出具的穗规划资源花群﹝2020﹞43号《告知函》，建议异议人向本院提出执行异议；广州市花都区住房和城乡建设局于2020年10月12日及10月27日出具的花住建信访【2020】475号《关于颐和盛世房屋解封事项的复函》及花住建信访【2020】473号《关于颐和盛世被查封问题的处理意见》，查实异议人与东湛公司签订了《颐和盛世认购书》，购买了案涉房产，但未网签。拟证明异议人李xx购买了案涉房产，相关职能部门建议其通过法定程序寻求救济。 财产保全申请人与财产保全被申请人均未向本院提交书面意见及证据。 本院经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院查明，本院查封之前，异议人李xx与东湛公司于2013年12月26日签订了《颐和盛世认购书》及《颐和盛世协议书》，约定由李xx购买广州市花都区颐和盛世五街xxxx，异议人李xx根据双方约定，按时分期全部支付了价款930419元，缴纳了案涉房产维修资金以及物业管理等费用，已合法占有和使用案涉房产。异议人李xx在广州市规划和自然资源局查询个人名下不动产登记结果显示其名下无房地产情况记录。广州市花都区住房和城乡建设局在信访复函及处理意见中亦核查案涉房产实际购买人为异议人李xx。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的事实，在本院查封案涉房产前，异议人李xx已与东湛公司就案涉房产签订了合法有效的认购书及协议书，已依约全额支付了价款，本院查封后缴纳了案涉房产维修资金以及物业管理等费用，已实际占有和使用案涉房产，异议人李xx除案涉房产外，在广州市行政区域范围内并无其他房产，相关事实均有证据佐证。本案异议人所提之情形符合前述法律规定，可以排除对该案涉房产的查封措施。 综上所述，异议人李xx的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街xxxx的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  林宏坚 审判员  付庆海 审判员  李焱辉 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理林雪玲 书记员吴懿芸