广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初7929号原告：广州农村商业银行股份有限公司羊城支行，住所地广东省广州市番禺区市桥街清河东路239号11层。负责人：范良。委托诉讼代理人：方思东，男，1971年12月26日出生，汉族，系原告员工。委托诉讼代理人：邱华娟，女，1991年12月13日出生，汉族，系原告员工。被告：蒋保军，男，1976年9月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州农村商业银行股份有限公司羊城支行诉被告蒋保军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州农村商业银行股份有限公司羊城支行的委托代理人方思东，被告蒋保军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州农村商业银行股份有限公司羊城支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租赁物业期间欠缴租金及违约金合计132805元，其中欠缴租金15459元、违约金117346元（租金截止2019年11月21日；违约金暂计算至2020年3月31日，实际金额以被告付清欠租之日为准）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月2日原告与被告签订了一份《房屋租赁合同之补充合同》，约定原告出租位于广州市增城区派潭镇榕林西路14号首层给被告作商铺使用，租赁合同期限为2017年8月22日至2020年8月21日。后被告使用该房屋直至2019年11月21日，被告提前退租及交还该房屋给原告。被告最后一次交租日期为2019年10月7日，在保证金2万元冲抵所欠2019年9月22日至2019年11月21日的租金15459元。被告在履行租约期间，屡次逾期交租。依据合同第4.2条款约定，租金按月结算，被告应于每月10日前交纳当月租金；依据合同第12.3条款约定，逾期交纳租金，每逾期1日应支付给原告1％的违约金。经计算，逾期交租产生的违约金合计97938.4元，违约金暂计算至2020年3月31日；被告未经原告同意擅自提前退租，依据合同第12.3条款约定，被告应支付原告提前退租违约金19407.6元。上述违约金共计117346元（违约金暂计算至2020年3月31日，实际金额以被告付清欠租及违约金之日为准）。被告租赁期间交纳租金的情况及违约金计算详见附件《蒋保军租金台账》。经原告多次催收，被告仍未缴纳拖欠的租金及违约金，为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告诉讼请求。另外，被告已经于2020年10月20日将欠付的租金15459元清偿；违约金分两笔计算，一笔是被告提前退租所产生的违约金，按合同总金额的6%计算，另一笔是逾期支付租金产生的滞纳金，每天按1%计算，违约金从每月11日起计算。被告蒋保军辩称：被告在2020年10月20日已经将租金全部结清，违约金计算标准过高，应按银行同期拆借利率计算。被告并非故意欠租，系由于家人生病资金周转困难才欠付租金的。后来被告与原告协商后，在2019年12月16日已经将涉案房屋的钥匙寄出给原告，双方达成协议决定退租。确认原告提交的出租合同台账中记载被告支付租金的时间和金额。本院经审理认定事实如下：2017年8月2日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同之补充合同》，约定：租赁房屋位于广州市增城区派潭镇榕林西路14号首层，建筑面积119平方米；租期自2017年8月22日起至2020年8月21日止；2017年8月22日起至2018年8月21日的月租金为8550元，2018年8月22日起至2019年8月21日的月租金为8978元，2019年8月22日起至2020年8月21日的月租金为9427元，乙方应于每月10日前向甲方缴付租金；在租赁期内，乙方逾期交纳租金及本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期1日则应按上述费用总额的1%支付甲方违约金；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金6%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任等。原告分别于2019年8月7日、2019年9月6日、2019年10月8日、2019年11月8日向被告送达《租金逾期催缴通知书》，通知被告缴纳欠付的6月22日至7月21日、6月22日至8月21日、7月22日至9月21日、7月22日至10月21日的租金及滞纳金、损失等。被告已经收到上述通知书。原告制作的《出租合同台账》记载：2017年9月至2019年11月期间实际交租日期、支付租金的金额、逾期交租金的天数、违约金等，其中2019年8月至10月的租金由保证金予以抵扣，2019年10月与2019年11月欠分别欠付租金6032元及9427元，提前退租违约金按合同总金额323460元的6%计算提前退租违约金等。原告提交了《账户交易明细查询清单》佐证上述租金支付的情况。被告对于上述《出租合同台账》中记载其支付租金的时间与金额予以确认。另查明，增国用1998字第01250700019号《国有土地使用证》记载位于派潭镇亚岭小区的144平方米的国有土地使用者是派潭信用社。增国用1998字第01250700020号《国有土地使用证》记载位于派潭镇××小区××79.8平方米的国有土地使用者是派潭信用社。粤增派建许字第0151号《广东省乡（镇）村建筑许可证》记载：准许派潭信用社建设，建设工程名称为办公楼，建筑面积为555.66平方米。粤增派建许字第031号《广东省乡（镇）村建筑许可证》记载：准许派潭信用社建设，建筑面积为306.48平方米。庭审期间，原告陈述：1、被告寄回钥匙的时间（2019年12月16日）比租金计算的时间（2019年11月21日）还要滞后，退回钥匙不等于退租，仅仅是被告仅交回钥匙，原告收回物业，原告没有与被告协商过解除租赁合同的事情；2、2017年至2018年期间的违约金原告都是口头催缴，后来是通过书面催缴。被告陈述：1、被告寄回钥匙给原告之前已经与原告的代表协商过可以转租，不再履行租赁合同；2、租赁合同已经解除，在被告向原告邮寄钥匙的时间2019年11月17日为解除的日期；2、2017年至2018年期间原告有口头催缴租金，但没有说有违约金，被告只是会延迟一两个月支付租金；违约金应按15459元为基数计算，而不应按之前拖欠过的总租金额来计算违约金。本院认为：原告与被告于2017年8月2日签订的《房屋租赁合同之补充合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。由于被告已在本案审理期间向原告支付了拖欠的租金15459元，故原告关于要求被告支付拖欠租金15459元的诉讼请求，已无需处理。被告在履行上述合同期间因其自身原因提前终止合同，根据合同关于“在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金6%向甲方支付违约金”的约定，被告应向原告支付违约金19407.6元（按合同约定总租金323460元×6%）。至于原告请求被告支付逾期付款违约金，由于该违约金系基于合同继续履行而约定的违约金，被告已经明确表示退租，原告亦已实际收回涉案房屋，即合同实际已经解除，故原告要求被告支付逾期付款违约金，缺乏理据，而且原告未举证证明上述被告应支付的违约金19407.6元不足以弥补原告的损失，因此，原告请求被告支付逾期付款违约金，缺乏理据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋保军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司羊城支行支付违约金19407.6元；二、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司羊城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1478元，由原告广州农村商业银行股份有限公司羊城支行负担1335元，由被告蒋保军负担143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十二月十八日书记员  谢明慧阮柳静