四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初6149号 原告（反诉被告）：四川联达房地产经纪有限公司，住所地遂宁市慈航路499号龙腾御景1栋2单元6层604号，统一社会信用代码91510900MA6262XX8D。 法定代表人：龙勇强。 委托诉讼代理人：樊怡明，四川捷哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓锋，四川捷哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：遂宁市麒鑫投资有限公司，住所地遂宁市船山区永兴镇东兴干道60号，统一社会信用代码91510900052156007Q。 法定代表人：谌勇辉。 被告（反诉原告）：易远友，男，1959年11月5日出生，汉族，住四川省遂宁市。 二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：张翼，四川斗城律师事务所律师。 原告四川联达房地产经纪有限公司（以下简称联达公司）与被告遂宁市麒鑫投资有限公司（麒鑫公司）、易远友商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，被告麒鑫公司、易远友提出反诉。本院受理后，依法适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行审理。原告联达公司的法定代表人龙勇强及委托诉讼代理人樊怡明、邓锋，被告易远友及二被告共同特别授权委托诉讼代理人张翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联达公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付欠款860000元；2.判令二被告以860000元为基数，自2020年1月1日起按照月利率2%向原告支付利息至付清之日止；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年1月2日，原告与被告麒鑫公司签订《独家营销策划代理合同书》，约定由原告对位于遂宁市××路××号推广名为“金钻美庭”的工程项目进行策划销售。代理期限自合同签订之日起至2019年12月31日，预计开盘时间为2018年8月。合同签订后，原告成立工作组进行营销策划并推广，但由于二被告的原因导致工程项目至今未能开发销售。2020年4月30日，原告与被告易远友就营销人员工资费用与二被告达成《南津路项目部〈金钻美庭〉营销人员工资费用结算协议》，同时二被告向原告出具880000元欠条，并约定二被告分别于2020年5月20日之前支付100000元、2020年6月20日前支付200000元、2020年12月31日前支付余款580000元。前两笔欠款到期后，经原告多次催收，被告易远友仅支付了20000元，至今二被告尚有860000元欠款未向原告支付。 二被告共同辩称，1.双方合同已签订但未实际履行，因该合同不具备实际履行条件，合同约定的各项内容未具体实施，原告主张的欠款所列各实际支付项根本未发生，与基本事实相违背，不应得到支持；2.原告所取得的销售人员工资费用结算协议是以欺诈方式取得，其不能约束本案被告；3.委托销售合同是本案的基础法律关系，也是本案的核心证据，其签署的主体是被告麒鑫公司和原告，相关费用结算协议则是被告易远友与龙勇强，无合同主体印章确认，二自然人无相关授权和委托，其结算的内容和形式不能约束被告麒鑫公司和原告；4.根据双方合同约定，原告取得合同对价的方式只能是以下三种：一是销售提成，二是溢价分成，三是广告开支，除此之外不能以其他任何方式获得相对合同利益，且合同条款第七条明确约定乙方自行负责销售过程中营销人员工资、福利待遇等相关费用，故原告以所谓结算协议中所构成的相关费用组成来主张被告支付相应款项与合同的主要核心条款实质性违背，该主张不成立。 二被告向本院提出反诉请求：1.驳回原告联达公司的全部诉讼请求；2.判令原告联达公司给付被告借款本金20000元；3.本案诉讼费及反诉费由原告承担。事实与理由：2014年9月，被告购买了位于遂宁市船山区××路××号××宗约6亩的土地，准备进行房地产开发。该土地在转让过程中，因政府资金不到位、土地转让方与其他人之间的债务纠纷尚未了结以及土地上的拆迁尚未完成等因素，导致土地转让方不能按时交付土地，土地移交和开发进程完全停滞。由于原、被告存在长期合作关系，原告一再要求被告与其先签订房屋销售代理合同，防止该销售业务被其他代理商抢走。2018年1月2日，被告以遂宁市麒鑫投资有限公司南津路项目部的名义与原告签订了《金钻美庭房地产代理合同》，但该合同签订后至今，南津北路金钻美庭项目没有解决该宗土地赔偿、拆迁、规划审批和土地移交等问题，修建项目根本没有动过一砖一瓦，原告也因项目搁置没有进行任何销售代理活动，原告也确认案涉项目至今未动工，无进行过销售的事实。2020年4月，原告多次找到被告商量，双方签订的代理销售合同因无法履行，恳求被告配合帮助其增加八、九十万元的销售业绩。在双方都明知原告未进行过任何销售代理活动的情况下，为了配合原告达成销售业绩，双方于2020年4月20日编造了《南津路项目部金钻美庭营销人员工资费用结算协议》，把根本没有发生的销售人员工资、设计人员工资、工作服、团建费用、利息费用等加起来凑够880000元，事实上案涉项目至今仍未完成土地移交，也尚未修建房屋，该结算协议系虚构的，该880000元费用也未实际发生。被告易远友仅是被告麒鑫公司的员工，在代理合同上签名是作为麒鑫公司的南津路项目部代理人，但在《南津路项目部金钻美庭营销人员工资费用结算协议》上签名并未取得麒鑫公司的授权，被告易远友并不具备合同主体资格。2020年5月25日，被告通过微信转账向原告支付了20000元，该款项是的性质系借款，不能结算协议进行混淆。 原告联达公司针对二被告的反诉请求辩称，1.双方签订代理合同后，二被告便向原告提供了位于遂宁市××路××号商铺作为案涉项目的营销中心，原告入驻后便按照二被告要求根据《金钻美庭开盘前营销思路》开展工作，与意向购房客户签订认筹协议384户，收取认筹金386000元，但因二被告在预计开盘时间后一直未能办理相关手续，导致原告后续工作不能顺利开展，且由二被告收取的认筹款也陆续退还，因二被告的违约导致原告开展工作产生了垫付的人员工资、广告设计费、其他相关费用及利息损失；2.案涉项目部由被告易远友全权负责，包括前期商谈合作、签订代理合同及后续开展工作均是由易远友与原告进行接洽，被告易远友作为麒鑫公司的代理人，在代理合同中签字并加盖麒鑫公司项目部印章，原告因此有理由相信易远友在结算协议上同样的签字和印章也是被告麒鑫公司进行了授权的行为；3.被告支付原告20000元系支付原告代理费，被告若认为该款项系借款，应当举证证明。 本院经审理查明，认定事实如下： 2018年1月2日，原告联达公司（乙方）与遂宁市麒鑫投资有限公司南津路项目部（甲方）签订《独家营销策划代理合同书》，被告易远友在该代理合同上作为遂宁市麒鑫投资有限公司南津路项目部的法定代表人签字并加盖项目部印章，该合同主要约定：1.代理物业为位于遂宁市××路××号“金钻美庭”，甲方委托乙方为该物业之独家全程策划代理及销售代理；2.代理期限自合同签订次日起至2019年12月31日，本项目预计开盘时间为2018年8月，代理销售的范围建筑面积约19300平方米，以甲方提供本项目的图纸所界定区域的销售建筑面积为准；3.代理方式为：甲方将本项目委托给乙方独家全程策划、销售代理，对项目进行策划、销售，以使甲方达到回收成本、实现利润、提高无形资产、创出品牌的目的，在乙方营销方案指导下，甲方出资对项目进行包装、装修、宣传和推广，由乙方单独执行营销工作，甲方必须对乙方销售工作做全方位的配合；4.委托条件：……甲方提供装修完毕的售楼部、办公用品等作为乙方进行办公工作的场所；5.乙方服务内容：本合同签订后，乙方即可正式全面接管策划、销售工作，按甲方基本要求提供策划思路，有序进行所有策划、销售、推广工作，寻找客户群体，并向客户推荐本项目，实现销售，并协助甲方签订认购书、预售及买卖合同、按揭文书等；5.乙方职责：……乙方自行负责销售过程中销售人员的工资、福利待遇等相关费用；6.甲方责任：……甲方应当保证工程质量、工程进度及交房时间，若发生由于甲方原因导致项目开盘时间延后，应当及时书面通知乙方，并支付乙方因延期所产生的人员工资等经济损失共计30000元／月；7.乙方收费方式：本项目的销售策划代理费为：销售提成费、溢价分成费、广告设计费，销售提成费按实际成交总额的1.3%收取，溢价分成费按甲方占百分之八十，乙方占百分之二十进行分配，广告设计费按每年35000元收取……8.代理销售期满或提前完成销售本项目，合同自行终止……。合同签订后，原告联达公司开展了营销思路制定、商标图案设计、协助购房意向者签订认购协议等工作，因案涉项目平面广告设计支付了设计费35000元。审理中，原、被告均认可案涉金钻美庭项目至今尚未开发销售。 2020年4月30日，原告联达公司（乙方）与遂宁市麒鑫投资有限公司南津路项目部（甲方）签订《南津路项目部〈金钻美庭〉营销人员工资费用结算协议》，主要载明结算费用包括人员工资690000元、工作服9000元、团建费用41000元、设计人员工资35000元/年、利息164000元共计930000元，甲方于2018年2月支付50000元给乙方，故本次结算费用为880000元。同日，遂宁市麒鑫投资有限公司南津路项目部向原告出具《欠条》，载明因遂宁市麒鑫投资有限公司南津路项目部、易远友未能完成南津路项目开发，造成相关损失，共计欠付原告联达公司880000元，定于2020年5月20日前支付100000元，2020年6月20日前支付200000元，2020年12月31日前支付余款580000元，如未按上述承诺支付欠款，从2020年1月1日起按欠款金额的年息24%（月息2%）支付利息。被告易远友在上述结算协议和欠条上作为负责人签字并加盖项目部印章。 庭审中，二被告均认可案涉项目系由被告易远友挂靠被告麒鑫公司进行投资开发。原、被告均认可被告易远友向原告支付了20000元。 本院认为，原、被告签订的《独家营销策划代理合同书》，就原告为被告提供策划销售、被告向原告支付代理费等具体事项进行了约定，该合同系双务有偿合同，即需原告按照合同约定履行合同义务，被告按照合同约定支付相应的代理费。本案中，原告在签订合同后履行了部分合同义务，虽其未能全面履行合同义务系因标的项目金钻美庭并未实际开发销售所致，但根据权利义务相一致的原则，原告仅有权对其已经履行的合同部分按照双方约定主张权利。同时，代理合同约定了代理期限内原告的人员工资、福利待遇等相关费用由其自行负责，若因被告的原因导致项目开盘时间延后，由被告支付原告因延期所产生的人员工资等经济损失共计30000元/月，该约定系对案涉项目延期开盘导致原告经济损失的救济方式进行了确定，系双方的结算条款。原告虽出示了《南津路项目部〈金钻美庭〉营销人员工资费用结算协议》和《欠条》，用以证明被告应当向原告支付的总金额，但该结算费用主要为人员工资、工作服、团建费用等，按照合同约定，该部分费用应当由原告自行负担，结算协议与欠条作为代理合同履行后双方对合同履行情况的核对总结，并非对原代理合同约定的内容进行变更，结算协议和欠条因与代理合同约定的的结算条款相违背，故本院对结算协议和欠条不予采信，同时对原告按照结算协议和欠条要求被告按照月息2%支付利息的请求，本院不予支持。按照代理合同约定，本院对本案中原告具体损失确定为自约定的延期开盘时间次月起，按照每月30000元的标准计算至合同到期之日止，经计算，该部分经济损失共计480000元。另，原告为案涉项目平面广告设计垫付了35000元，按照合同约定该费用应当由被告承担。被告易远友反诉称其于2020年5月22日向原告转账支付了20000元，系借款，但未提供证据证明，故对其要求原告返还借款20000元的反诉请求，本院不予支持。原告认可被告支付的该20000元系支付本案的代理费用，本院予以确认，应予品迭。品迭后，被告还应当向原告支付各项损失费用共计495000元。二被告均认可案涉项目系由易远友挂靠麒鑫公司投资开发，按照法律规定，结合司法实践，应当由二被告对原告的上述损失费用承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告遂宁市麒鑫投资有限公司、易远友于本判决生效后十日内共同向原告四川联达房地产经纪有限公司支付损失费用495000元； 二、驳回原告四川联达房地产经纪有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告遂宁市麒鑫投资有限公司、易远友的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13700元，反诉受理费300元，减半收取合计70000元，由原告四川联达房地产经纪有限公司负担3400元，由被告遂宁市麒鑫投资有限公司、易远友负担3600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 吴长鑫 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 夏春梅 书 记 员 杨 萍