湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初4066号原告：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲。委托诉讼代理人：李咸武，湖南弘一律师事务所律师。被告：李乾义，男，1988年10月15日出生，汉族，住长沙市望城区。原告湘潭金世纪物业发展有限公司（以下简称“金世纪物业公司”）与被告李乾义物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后提交本院审判委员会讨论。原告金世纪物业公司的委托诉讼代理人李咸武及被告李乾义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业管理服务费4386元（截止2020年3月31日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判决被告向原告支付物业管理服务费4873元（截止2020年7月31日，其中2020年5月份物业费未计算在内）。事实与理由：原告系金地亚小区的物业服务公司，被告系金地亚家园小区的业主。原告与湖南报业房地产发展有限责任公司（以下简称报业公司）签订了《物业服务合同》，合同约定住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.48元/平方米，逾期交纳则应按照拖欠金额每日万分之五的标准交纳违约金。原告签订合同后，严格按照合同约定履行物业管理服务，被告亦享受服务。但被告自2018年1月1日起未按物业服务合同的约定交纳物业管理费，构成违约。原告多次催要未果，双方故此成诉。被告李乾义辩称：1、免交被告2014年1月1日至2017年12月31日的物业费。因2017年12月31日以前被告户内一直无独立供电计量装置，不具备稳定正常供电，原告违规违约，该期间的物业费由原告向报业公司追索；2、被告要求自2018年1月1日至2019年12月31日止的物业费按2折交纳。原告合同到期时间为2019年12月31日，之后原告全面停止对本小区的物业服务，不能收取2020年之后的物业费。被告在2018年1月1月前按照《物业服务合同》约定1.48元每平米按时缴纳了物业费，全面履行了义务。之后，原告虽发了《催缴通知书》，因原告严重不作为，不履行物业服务合同约定的义务，如:小区安防形同虚设，门禁和监控系统瘫痪;小区外来人员没有登记，电梯广告多；车库乱停乱放被偷，无人管理；大量消防设备不能使用，灭火器过期时效，原告消防意识淡薄;电梯频繁失控；原告涉黑围攻、殴打业主，小区业主与其矛盾升级；小区卫生环境恶劣，原告在保洁、绿化、安保、维修、消防等做得很差，还强制增加收费项目，存在重大管理缺陷，原告对业主的问题一直不改善不整改，严重影响了被告的生活，被告并非无故恶意拖欠物业管理费，故被告拒交物业费，是实行同时履行抗辩权；3、请求查阅公共道路、绿化、外墙、电梯、公共水电管网等维修保养记录和资料。经审理查明：李乾义购买了报业公司开发的位于长沙市望城区××街道××栋××号房屋，房屋面积为109.76平方米。2014年4月22日，李乾义领取案涉房屋钥匙，入伙居住。2017年9月1日，金世纪物业公司与报业公司续签物业服务合同，约定由金世纪物业公司为湖南报业文化城＊金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业服务费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业服务费的万分之五收取违约金；物业管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或报业公司提出合同终止止。金世纪物业公司将案涉小区物业事项中的安保、保洁分别外包给其他公司。金世纪物业公司在案涉小区服务期间，包括公共秩序维护的协助管理、公共设施的维修养护、垃圾清洁管理、安全保障管理等方面存在服务瑕疵。如小区门禁及监控系统长期不能正常使用，电梯设备未及时维修保养，公共照明久坏未修，消防设施破损缺失，环境卫生脏乱，建筑垃圾长期堆放无人清理，地下车库违建仓库堆放易燃易爆物品，消防通道设置岗亭，2018年12月地下车库收费问题处置不当，限制业主人身自由，引发舆情等。2019年12月28日，金世纪物业公司向案涉小区湖南报业文化城小区业主委员会发送工作联系函，载明：“因我司与相关合作单位合同到期时间为2019年12月31日，我司拟在2020年1月9日全面停止物业服务”。2020年1月21日，业主委员会向业主发出《关于春节期间物业服务有关工作报告》，载明“2020年1月20日下午，在金山桥街道、黄金社区的组织下，在黄金社区召开了由业委会与金世纪物业参加的物业管理联席会议，协商并明确春节期间保障物业服务有关工作安排。金世纪物业代表表示落实春节期间物业服务工作，承诺保障物业服务持续到2020年2月8日，后续物业移交工作以进一步协商为准。业主理应配合积极交纳2020年2月8日之前的物业费和水电费”。后,因突发新冠肺炎疫情，金世纪物业公司未及时退出小区，仍为案涉小区持续提供物业服务。长沙市望城区金山桥街道物业管理办公室、长沙市望城区金山桥街道黄金社区等出具说明称湖南报业文化城业主委员会于2019年12月22日通过业主大会与金世纪物业公司解除了前期物业服务合同，但因新冠疫情影响，在区委、区政府、报业公司、金山桥街道、黄金社区、湖南报业文化城小区业主委员会的组织下，由金世纪物业供公司延续物业服务至2020年4月20日。5月22日，湖南报业文化城小区临时工作领导小组、报业公司临时指派委托，由金世纪物业公司继续临时物业服务至7月31日。后，在金山桥街道办事处指导下，社区组织临时选聘组进行合同谈判，选定广东宏德物业公司对小区进行应急服务管理，于2020年8月1日正式接受小区物业管理服务。2020年4月1日，金世纪物业公司通过短信/彩信向被告发送了律师函，催告被告截止至2020年3月31日拖欠物业费等各项费用4386元。庭审中，金世纪物业公司陈述2020年3月31日之后的物业费未向小区业主催收。被告认可自2018年1月1日起未缴纳物业管理费。另查明，本院在受理本案的同时，曾受理了涉案小区多起物业服务合同纠纷案件，长沙市中级人民法院认为金世纪物业公司在案涉小区服务期间，存在服务瑕疵，均对金世纪物业公司主张的物业服务费核减10%进行了民事判决并已生效，后本院对涉案小区的物业服务合同纠纷案件均按长沙市中级人民法院的上述核减标准进行判决。上述事实，有《湖南报业文化城*金【米】地亚家园物业服务合同》、催收照片、《关于湖南报业文化城小区物业事实服务情况说明》，照片、工作联系函、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。原告与报业公司签订物业服务合同，对原、被告均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽金世纪物业公司在案涉小区业主委员会成立后并未与业主委员会重新订立合同，而金世纪物业公司原拟于2020年1月退出案涉小区，后也因客观原因在其主张的收费期间内持续为小区提供了物业服务，该小区业主也实际接受服务，故二者还形成事实上物业服务合同关系，交纳物业费用的义务仍应由被告负担。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务。被告抗辩称金世纪物业公司未能按照约定提供物业服务，并提交相应证据证明，本院依法予以采纳。本院根据认定的证据及案涉小区现场了解的情况，确认金世纪物业公司提供的物业服务确系存在服务瑕疵，面对业主提出的合理要求不能及时予以回应及妥善解决。服务意识较差，在与业主进行沟通与协商方面存在较大问题，出现争议后没能采取妥善处理措施，导致与业主之间矛盾爆发。关于被告抗辩称原告于2020年公开停止物业服务，不应该收取物业服务费用的意见，与本院查明的事实及长沙市望城区金山桥街道物业管理办公室、长沙市望城区金山桥街道黄金社区出具的说明中载明的内容不符，该抗辩意见并无事实依据，不予采纳；关于被告抗辩因使用临时用电，2017年12月31日之前的物业费应当由报业公司承担的抗辩意见，根据《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”的规定，临时用电只能用于建设施工用电，不能用于居民的日常生活用电。而开发商向业主出售的商品房的交付标准应包括永久用电，如果涉案房屋因使用临时基建用电，业主的日常正常生活无法得到保障，应由开发商承担相应违约责任。但该问题与本案并非同一法律关系，当事人可另行主张。根据权利义务对等原则，虽被告在入住案涉房屋后使用了一段时间的临时用电，但物业公司在此期间亦提供了全面的物业服务，被告不能以临时用电问题拒绝缴纳全部的物业服务费用。对该部分抗辩意见，本院不予采纳；关于请求查阅公共道路、绿化、外墙、电梯、公共水电管网等维修保养记录和资料的问题，被告作为房屋所有权人的业主，知情权依法应受到保护，但被告亦应在法律规定的范围内合法合理行使权利。被告对涉及其合法权益的事项，可在明确与知情权相关的诉求后，持具体事实与理由另行主张权利。关于被告称金世纪物业公司未能按照要求提供相应物业服务的抗辩意见，本院已查明金世纪物业公司提供的物业服务确系存在服务瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整。鉴于此前生效判决中均认为金世纪物业公司在案涉小区服务期间，存在服务瑕疵，均对金世纪物业公司主张的物业服务费核减了10%，又根据《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》的规定，为了统一裁判尺度，故本院亦按照10%的比例相应扣减被告应承担的物业费，即从2018年1月1日至2020年3月31日止，被告应向原告缴纳物业费3947元（109.76平方米×1.48元/平方米/月×27个月×0.9,四舍五入取整）。关于2020年4月1日至2020年7月31日的物业服务费用（扣除5月），因原告未向本院提交该时间段欠缴物业管理费书面催收的证据，现原告未经书面催交而直接提起诉讼，不符合法律规定，本院另行制作裁定书对该部分主张依法驳回起诉。故对原告要求被告支付物业管理费4873元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李乾义于本判决生效后十日内向原告湘潭金世纪物业发展有限公司支付自2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业管理费3947元；二、驳回原告湘潭金世纪物业发展有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告李乾义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李灵芳二〇二〇年十二月二十五日法官助理陈潇代理书记员  熊博闻附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。