北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初50122号原告（反诉被告）：王义峰，男，1957年4月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：付岩，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏金勤，男，1982年12月24日出生，汉族，北京市海洋视库商贸有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：秦欢，北京市君致律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄辽希，北京市君致律师事务所律师。原告（反诉被告）王义峰（以下简称姓名）与被告（反诉原告）夏金勤（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王义峰委托诉讼代理人付岩、夏金勤及其委托诉讼代理人秦欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王义峰向本院提出诉讼请求：1.确认双方在2020年1月16日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月18日解除；2.夏金勤支付提前退租的违约金16000元；3.夏金勤支付租金补偿金10666.66元；4.夏金勤支付2020年2月15日至2020年5月18日期间水费和电费1610元；5.夏金勤赔偿经济损失2929元（包括洗衣机维修费349元、空调和马桶维修费580元、沙发维修费2000元）；6.夏金勤赔偿2020年5月19日至5月26日期间租金损失4266.64元。事实与理由：王义峰系北京市朝阳区六里屯9号楼5层504号房屋（以下简称504号房屋）的所有权人。2020年1月16日，王义峰作为出租人、夏金勤作为承租人经北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间，签订《北京市房屋租赁合同》，约定夏金勤向王义峰承租504号房屋，租赁期限自2020年2月15日至2021年2月14日止，月租金16000元，租金支付方式押一付三。夏金勤已支付押金16000元，并支付租金至2020年5月14日，5月15日起的租金未支付。夏金勤于2020年5月8日通知麦田公司提前退租，于5月16日出具保证书，承诺5月18日前搬离504号房屋。麦田公司工作人员吴永强于5月18日代表王义峰向夏金勤取回了房屋钥匙，但未就水电进行交接、确认，屋内物品有损坏。夏金勤已于5月18日腾退了房屋，故双方租赁合同于该日解除，夏金勤提前解除合同应依约支付违约金、租金补偿并负担水电费、赔偿经济损失。夏金勤辩称：1.夏金勤认可双方租赁合同于2020年5月18日解除。2.夏金勤已支付押金16000元，并支付租金至2020年5月14日。租赁合同约定王义峰承担取暖费，夏金勤于2020年1月16日、2月26日通过微信向麦田公司职员陈某某表示，要求王义峰承担取暖费，但没有得到肯定答复，而后王义峰之子于5月16日未经夏金勤允许闯入504号房屋内问被告是否续租，夏金勤问是否补偿供暖费，对方未给予肯定答复，只表示可以起诉解决。根据合同法第67条规定，王义峰未按照合同约定承担取暖费，夏金勤有先履行抗辩权，可拒绝支付下期房租。3.夏金勤未提前退租，是王义峰无正当理由单方解除。陈某某在2020年5月6日联系夏金勤表示5月8日要交下一季房租，现在解除合同不退押金，询问夏金勤是否解除，夏金勤表示等等看，没有表示不租了，此后王义峰之子带人于5月16日至504号房屋处以夏金勤未缴纳房租为由要求腾退房屋，夏金勤表示合同约定逾期10日不缴纳房租王义峰有权解除合同，现未到约定的10日，且夏金勤没有支付取暖费，夏金勤不同意腾退，王义峰方人员就强行进入房屋并多次表示“家里孩子那么多要不要好了”，夏金勤害怕被报复，才表示“如果这样就不租了”，于是就签署了由对方口述、麦田公司工作人员董某某起草的承诺函。解除合同是王义峰无正当理由单方解除，夏金勤考虑自身安全才同意解除，因此夏金勤不同意支付提前退租的违约金和租金补偿。4.王义峰仅提供了电表、水表数据，无法证明是夏金勤承租房屋期间内发生的。夏金勤不认可王义峰主张的数额，因此不同意给付水电费。5.王义峰无法证明家具损坏是夏金勤造成的，实际也不是夏金勤损坏的，因此不同意赔偿家具损失费。6.夏金勤已经按照要求在5月17日搬离了房屋，因此不同意支付租金损失。夏金勤向本院提出反诉请求：1.王义峰支付2020年2月4日至2020年5月17日期间取暖费4998.67元；2.王义峰支付单方解除合同的违约金30933.33元（提前收回房屋的违约金16000元＋租金补偿金14933.33元）；3.王义峰返还押金16000元。事实与理由：王义峰无正当理由单方解除合同，应支付提前解除合同的违约金，并返还押金。此外，合同约定王义峰负担取暖费，因王义峰未负担导致夏金勤无法享受供暖待遇，应当支付补偿。王义峰就反诉辩称：不同意夏金勤的反诉请求。504号房屋是自供暖，双方协商的是夏金勤负担供暖费，用多少交多少，但租赁合同第5条约定是王义峰承担，实际上王义峰、夏金勤及麦田公司都知晓供暖费应由夏金勤负担，因此供暖费应当夏金勤承担。王义峰没有强行要求夏金勤搬离房屋，不构成违约，是夏金勤违约在先，其应支付违约金。本院经审理认定事实如下：涉案504号房屋所有权于2010年6月9日登记在王义峰名下。2020年1月16日，王义峰作为出租人、夏金勤作为承租人经麦田公司居间，签订《北京市房屋租赁合同》，约定：夏金勤向王义峰承租504号房屋，用于居住；租赁期限自2020年2月15日至2021年2月14日；租金为16000元/月，支付方式为押一付三，首期租金及押金应于2020年1月16日支付，此后租金于2020年5月8日、8月8日、11月8日支付；押金16000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由夏金勤承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给夏金勤；租赁期内，王义峰负担供暖费、物业管理费，夏金勤负担其他费用；夏金勤存在未按照约定支付租金达10日的行为，王义峰有权单方解除合同收回房屋；除第九条约定情形外，租赁期内王义峰提前收回房屋，应提前30日通知，扣除夏金勤应承担的各项费用后，将剩余租金及押金返还夏金勤，并按月租金的100％支付违约金；夏金勤提前退租的，应提前30日通知，并按月租金的100％支付违约金，王义峰有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还夏金勤，不足部分夏金勤应补足；如王义峰未提前30日通知，则不足30日的部分需按日租金100％标准支付夏金勤租期补偿金；如夏金勤未提前30日通知的，则不足30日部分，需按日租金100％标准支付租金。上述合同签订后，夏金勤向王义峰支付押金16000元，并支付租金至2020年5月14日。2020年5月16日，夏金勤在内容为：“本人夏金勤承诺于2020年5月18日前搬离位于北京市朝阳区六里屯9号楼5层504房间，如未搬离，屋内所有物品视为放弃，并承诺每逾期一日，按照日租金5000（伍仟元）人民币支付房屋所有人王义峰”的承诺书上签字确认。夏金勤于2020年5月18日腾退涉案房屋，并将钥匙交付麦田公司工作人员。诉讼中，夏金勤另主张王义峰之子王浩于2020年5月16日带麦田公司工作人员强行进入504号房屋，以其未交纳房屋租金为由要求其腾退房屋，并询问“孩子还要不要好了”，考虑到自身安全，其在上述承诺书中签字确认。夏金勤就其上述主张提交了《110接处警记录》、询问笔录等证据予以佐证，其中《110接处警记录》显示，夏金勤配偶何巍于2020年5月16日10时11分报警称：“在六里屯丽水家园9号楼504，房东带人堵我们门，因为之前有合同纠纷，现在房东非要让我们搬走”，“报警人”栏列有何巍、王浩二人，“反馈情况”栏载明：“经了解报警人与房主之间退租问题发生纠纷，现场无其他情况，现双方自行协商解决，民警现场已告知”。王义峰认可上述证据材料的真实性，称其子王浩曾于5月16日至504号房屋处，但系因夏金勤未在5月8日交纳下一期租金，故其委托王浩至房屋处协商，王浩提出“不交纳租金就走”，夏金勤同意并签署了上述承诺书。王义峰另主张夏金勤承租房屋期间未交纳水电费合计1610元，并就此提交了照片4张、网页截屏、微信聊天记录。以上证据均无原始载体。其中，照片拍摄内容为电表和水表，电表显示透支446.5元和454.17元，未显示电表所属房屋、照片拍摄时间，水表显示77立方米，另一照片王义峰亦主张为水表，显示数字为48，与显示为77立方米的水表外形不同。网页截屏显示缴费编号为050817123的用户2020年1月欠费10元、3月欠费85元、5月欠费170元、7月欠费60元，朝阳区六里屯北里甲9楼504缴费编号为050817123。手机截屏显示，某用户（未显示姓名）于2020年8月30日交纳电费455元、水费1155元，合计1610元。微信聊天记录显示，王某某（王义峰主张为其母亲）于2020年8月30日要求某人（未显示姓名，王义峰主张为麦田公司工作人员）代为交纳水电费，同日对方回复：“一共1610，已经都不欠费了”。夏金勤对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，但认可其未交纳承租期间的水电费。王义峰另主张夏金勤承租房屋期间造成洗衣机、空调、马桶、沙发损坏，其维修上述家具家电支出2929元，并就此提交了照片3张，拍摄内容分别为沙发和厨柜。夏金勤对上述证据的真实性不予认可并主张并非其损坏。王义峰未就其所述的维修费用举证证明。王义峰另主张夏金勤虽于2020年5月18日腾退了房屋，但未交接电卡，故其于2020年5月19日至5月26日补办电卡，影响房屋出租，夏金勤应赔偿其该期间的租金损失4266.64元。王义峰就其上述主张提交了《房屋租赁合同》、房屋交接清单、微信聊天记录。夏金勤对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。夏金勤主张双方约定王义峰应负担取暖费，但王义峰拒绝负担，导致其无法享受取暖待遇，应按照每天24小时、每小时耗气1.4立方米、每立方米2.61元的标准计算支付2020年2月4日至3月31日期间的取暖费。夏金勤就其上述主张提交了网页截屏（北京市天然气销售价格通知）、视频资料予以佐证。王义峰对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王义峰与夏金勤所签《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，当事人应依约履行。诉讼中，双方均称上述租赁合同于2020年5月18日解除，本院对此予以确认。关于租赁合同解除的原因。根据《北京市房屋租赁合同》约定，夏金勤应于2020年5月8日支付第二期租金，如未按照约定支付租金达10日，王义峰有权单方解除合同收回房屋，即5月19日起王义峰享有解除权。诉讼中，王义峰自认曾委托其子王浩于2020年5月16日至504号房屋处要求夏金勤支付第二期租金，并提出“不交纳租金就走”。据此，可认定王义峰在5月16日向夏金勤提出了解除合同。而其时王义峰并不享有解除权，故王义峰在5月16日提出解除合同构成违约。根据合同约定，租赁期内王义峰提前收回房屋，应提前30日通知，并按月租金的100％支付违约金，如未提前30日通知，则不足30日的部分需按日租金100％标准支付夏金勤租期补偿金。据此，夏金勤要求王义峰支付提前收回房屋的违约金16000元和租金补偿金14933.33元的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。王义峰要求夏金勤支付提前退租的违约金和租金补偿金的请求，本院不予支持。关于王义峰主张的洗衣机、空调、马桶、沙发维修费用，因王义峰未就其所主张的财产损失情况举证证明，故本院对其请求不予支持。关于王义峰主张的租金损失，夏金勤虽在腾退房屋后未向王义峰返还电卡，但电卡仅为购电使用，并不影响房屋正常出租、使用，且王义峰亦未就其实际损失举证证明，故王义峰据此要求夏金勤赔偿其租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于王义峰主张的水电费。王义峰虽就其所述夏金勤未交纳电费455元的主张提供了手机截屏和电表的照片，但上述证据均无原始载体，且2张电表照片所显示的电费数额不同一，亦未显示有拍摄时间和电表所属房屋信息，手机截屏也未显示有交费人、所交电费对应的房屋以及用电期间，故本院对王义峰提交的上述证据的真实性及其上述主张均不予采信。王义峰要求夏金勤负担电费455元的请求，本院不予支持。关于水费，王义峰提交了照片和网页截屏，其中网页截屏显示涉案504号房屋缴费编号为050817123，该用户在2020年2月至5月期间存在3月欠费85元、5月欠费170元。夏金勤虽对上述证据的真实性不认可，但自认未交纳承租期间的水费，诉讼中亦未提供相反证据予以佐证，故本院对王义峰提供的网页截屏的真实性以及王义峰所述夏金勤拖欠2020年3月、5月水费的主张予以采信；网页截屏所显示的剩余欠费期间并非夏金勤占有使用房屋期间，王义峰要求夏金勤负担该部分水费的请求缺乏依据，本院不予支持。此外，根据双方约定，租赁期满或合同解除后，夏金勤所交纳的押金16000元，先行折抵应由夏金勤承担的租金、费用及违约赔偿责任，剩余部分无息返还，据此，本院将夏金勤应负担的水费在此进行折抵，并确定由王义峰向夏金勤退还押金15745元。根据双方所签租赁合同约定，王义峰应负担租赁期内的供暖费、物业管理费。王义峰虽主张合同存在书写错误，但夏金勤对此不予认可，王义峰亦未就此举证证明，故本院对其主张不予采信。根据上述约定，王义峰应负担租赁期内的供暖费，即实际发生的供暖费，故夏金勤以其未享受到供暖待遇而要求王义峰按照每天24小时、每小时耗气1.4立方米、每立方米2.61元的标准计算支付取暖费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王义峰与被告（反诉原告）夏金勤在二○二○年一月十六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○二○年五月十八日解除；二、原告（反诉被告）王义峰于本判决生效之日起七日内给付被告（原告）夏金勤提前收回房屋的违约金一万六千元、租金补偿金一万四千九百三十三元三角三分；三、原告（反诉被告）王义峰于本判决生效之日起七日内退还被告（原告）夏金勤押金一万五千七百四十五元；四、驳回原告（反诉被告）王义峰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）夏金勤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1945元，由原告（反诉被告）王义峰负担1920元（已交纳），由被告（反诉原告）夏金勤负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费549元，由原告（反诉被告）王义峰负担65元（已交纳），由被告（反诉原告）夏金勤负担484元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  郭天天二〇二〇年十二月九日书记员  史 可