江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0324民初6548号原告:王金桂，男，1997年8月7日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：周浩，睢宁县云河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王美玲，女，1995年8月15日生，汉族，住睢宁县，系原告姐姐。被告：代成浩，男，1995年8月7日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：尤跃，睢宁县财源法律服务所法律工作者。原告王金桂与被告代成浩确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告王金桂的委托诉讼代理人周浩、王美玲，被告代成浩的委托诉讼代理人尤跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金桂向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告购房款133000元及利息和装修费30000元;2.诉讼费由被告负担。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.确认原被告双方签订的房屋买卖合同无效；2.被告返还原告购房款133000元并支付利息（自2018年1月24日起，以133000元为本金按照同期银行间拆借利率计算至实际给付之日止）；3.被告支付原告装修费损失30000元；4.诉讼费由被告负担。原告主张的事实和理由：2018年1月24日，原被告双方经共同协商，在平等自愿的基础上达成了房屋买卖协议。被告自愿将将坐落于睢宁县李集镇锦程之星3号楼1单元401室（建筑面积127平方）的小产权房及3号楼最东面向北第一间车库作价283000元转让给原告。原告先支付了133000元购房款后，被告同原告协商“车库现有一位老人在里面住着，过段时间搬出去”，原告也同意了，但要求快一点搬出去，不可以让老人死在车库里。后老人在车库里死亡并在车库送葬。后双方协商，被告表示可以让款3000元并对余款150000元延缓几日。后原告多次联系被告支付剩余购房款，被告见房子涨价便不接原告电话。原告认为原被告并非本村本组集体经济组织成员，双方签订的房屋买卖合同无效。原告因此提起诉讼，请求判如所请。被告代成浩辩称：1.本案属于小产权房买卖引起的纠纷，小产权房属于行政机关处理范畴，不属于人民法院受案范围，人民法院应不予受理，已受理的应驳回起诉；2.本案房屋买卖合同无效，不存在支付利息及承担损失问题。原告围绕诉讼请求依法提交了《锦城之星售房合同》、收据、销货清单、《房屋买卖协议》等证据，本院依法组织被告进行证据质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。被告未提交证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年1月24日，原告王金桂与被告代成浩签订了《房屋买卖协议》及《车库买卖合同书》各一份。双方在《房屋买卖协议》中约定被告将坐落于睢宁县锦程之星3号楼1单元401室房屋以223000元的价格出售给原告；在《车库买卖合同》中约定被告将位于锦城之星小区3号楼最东边面向北第一间车库以60000元的价格出售给原告。原告于2018年1月26日、2月15日通过微信转账方式支付被告购房款100000元，另给付被告购房款现金33000元。2018年1月26日，被告将李集镇锦城之星3号楼1单元401室房屋交付原告。原告现已在该房屋中安装了水电，放置了装修材料。庭审中，被告表示其已将涉案房屋门锁进行了更换。被告至今未将涉案的车库交付给原告。另查明，坐落于睢宁县锦程之星房产属新农村建设住房，占用土地为农村集体所有土地。涉案的房屋现无法办理产权登记、变更手续。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，符合下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，涉案房产占用土地为农村集体所有土地，被告代成浩至今未取得涉案房产占用土地的合法使用权。被告代成浩将位于睢宁县成员的原告王金桂，其行为明显违反了《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让的强制性规定，应属无效合同，故原告请求确认协议无效的诉讼请求本院依法予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院对原告要求被告返还购房款133000元的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张的利息及装修损失问题，因双方在房屋买卖合同中未进行相应约定，且鉴于原在签订协议时主观上亦存在过错，该部分损失由原告自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、确认原告王金桂与被告代成浩于2018年1月24日签订的《房屋买卖协议》、《车库买卖合同书》无效；二、被告代成浩于本判决生效后十五日内返还原告王金桂购房款133000元；三、驳回原告王金桂的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1780元，原告王金桂负担890元，被告代成浩负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  张 刚二〇二〇年十二月十五日法官助理  王 缆书 记 员  胡梦晓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；······（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。