安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0207民初6131号 原告：盛叶柱，男，1968年4月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告：武冬梅，女，1965年11月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：鲁先华，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 被告：芜湖银泰房地产开发有限公司，住所地安徽省江北产业集中区管委会B楼302室，统一社会信用代码91340200058454734K。 法定代表人：赵泉陈，董事长。 委托诉讼代理人：谢晋驰，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆金萍，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 原告盛叶柱、原告武冬梅与被告芜湖银泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛叶柱、原告武冬梅及其共同委托诉讼代理人鲁先华、被告芜湖银泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人骆金萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛叶柱、原告武冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向两原告交付房屋，办理房屋产权过户登记；2.判令被告支付延期交房违约金852120.74元，暂计算至2020年8月24日（此后的违约金以1171139为基数，按照日万分之四支付至实际交付房屋之日止）。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月30日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的银鹭广场1#楼107室，建筑面积89.97平方米，每平方13017元，总价1171139元。合同约定原告支付首付款591139元，余款580000元办理银行按揭贷款，被告应当在2015年8月31日前向原告交付上述房屋，被告逾期交房的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按约支付了591139元的首付款，办理了580000元银行按揭贷款，被告向原告出具了全额购房发票并就该房屋办理了备案手续，但被告至今未向原告交付房屋。原告遂提起诉讼， 被告芜湖银泰房地产开发有限公司辩称，1.本案并非普通商品房合同履行中出现的逾期交房，结合实际交易背景及双方约定，被告不构成逾期交房，也无需承担违约责任。两原告系芜湖中林装饰、芜湖中林广告公司的控股股东及实际控制人，也是被告开发的案涉项目银鹭广场1号楼A楼装饰及围挡工程施工方。2015年1月30日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》约定以117.1139万元总价购买87.37平方的案涉商品房，首付款571139元在2015年1月30日前支付，余款58万元向银行申请贷款；同时，被告为原告购房贷款提供担保，而原告未按期向银行偿还导致被告代偿的，原告应赔偿被告的全部损失，并按日向被告支付代偿款万分之四的违约金；如原告在合同约定的房屋交付日或被告通知的房屋交付日前，存在上述违约行为，在被告代偿款项未得到偿还前，被告有权不向原告交房，直至原告还清所有欠款为止。合同签订后，被告按约为原告房屋58万元按揭贷款提供阶段性担保，贷款发放后，原告按期还贷一段时间后，自2018年7月起，原告不再还贷并持续断供；因原告断供，截止2020年8月31日被告已按银行要求为原告代偿贷款本息合计160925元，且该款项在2020年9月10日前均未得到偿还，根据合同约定，在原告向被告清偿前，被告有权不予交房且无需承担违约责任。2.2020年9月10日，原、被告及其他二方主体共同签订《协议书》，对相关款项进行抵付、结算，此时，被告的代偿款方得以清偿，原告才具备拿房条件。《协议书》对中林装饰及中林广告的工程款数额、两原告履约保证金、两原告逾期还贷及被告代偿数额、原告向银嘉公司借款及抵付等事项进行了确认、结算，四方主体盖章及签字。此时，被告的代偿款才得以清偿，根据合同约定，自2020年9月10日起，被告才具有向原告交房的义务。《协议书》第五条还约定自本协议签订后，各方权利义务均已结清完毕，均不能向对方提出任何新的主张要求和经济补偿，根据该约定，四方均不能追究他方违约责任。3.案涉商品房在2016年6月11日已具备交付条件，原告可在2020年9月10日后随时办理交房。被告之所以在2020年9月10日前未向原告交房，系原告迟迟未归还代偿款项，也未对代偿款抵付工程款进行结算。4.即使法庭认为被告存在短期逾期情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，在员工首付款45万元向被告集团子公司无息贷款、贷款大部分也由被告代偿，且案涉商铺所在区域租金水平较低的情况下，原告损失远小于合同约定，恳请法庭将逾期违约金调整为LPR的130%。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法庭依法驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》、记账凭证、明细分类账，合同约定了逾期交房的违约责任，同时约定若原告存在断供贷款、被告代偿的情形，在被告为原告垫付款项未获得偿还时，被告有权不向原告交房直至原告还清所有欠款止；被告自2018年7月31日至2020年8月为原告代偿案涉房屋银行按揭贷款，原告辩称系被告拖欠原告工程款，双方协商由被告替原告偿还贷款，但原告没有提供任何证据证明其主张，应承担举证不能的责任。且根据原、被告签订的四方协议第二条也确认了原告逾期还贷，本院对原告存在案涉房屋银行贷款断供的事实予以确认。2.购房款税务发票，被告辩称原告首付款中有45万元是向被告集团子公司（四方协议中的乙方）借款，另贷款中有部分款项系被告代偿，原告全额房款已支付给被告，关于首付款借款、代偿贷款与原告全额交付房款均没有关联，本院对该证据予以采信。3.流动资金借款合同、交易凭证，该组证据与本案没有关联，本院不予认证。4.协议书，该协议未对商品房延期交付违约金进行约定，其中关于“四方的权利和义务均已清算完毕，均不能向对方提出任何新的主张要求和经济补偿”不能对抗本案原告的主张，不足以达到被告的证明目的，但对于其中被告自2020年9月至2021年8月代原告偿还案涉房屋银行按揭贷款的事实，本院予以确认。5.竣工验收报告、初始登记证，竣工验收报告已经施工单位、监理单位、建设单位等盖章确认并经备案，初始登记证系由芜湖市不动产登记中心出具，本院对该组证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年1月30日两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发建设的银鹭广场1#楼107室出售给两原告，房屋建筑面积89.97平方米，套内建设面积87.37平方米，单价每平方米13017元，房屋总价为1171139元；并约定被告应当在2015年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，被告逾期交房，原告自催告通知发出之日90日后可解除合同，若合同继续履行，被告应当以原告已交付房款为基数自最后交付期限的第二天即2015年9月1日起至实际交付之日止按照日万分之四的标准向原告支付逾期交房违约金。原告按约支付房屋首付款591139元，并办理了580000元银行按揭贷款，被告为原告该580000元贷款提供阶段性担保。原告房屋按揭贷款自2018年7月起断供，由被告代为偿还贷款，截至2020年8月被告已代偿贷款本息160925.33元。2020年9月10日两原告（丁方）、被告（甲方）、案外人安徽银嘉投资有限责任公司（乙方）、案外人芜湖中林装饰设计工程有限公司、芜湖中林广告传媒有限公司（丙方）达成四方协议，其中约定自该协议签订后，被告继续代原告支付案涉房屋一年银行按揭贷款（2020年9月至2021年9月）77269.08元，并于2021年9月底前代原告将案涉房屋银行按揭贷款剩余本金一次性还清。案涉房屋已于2016年6月11日竣工验收，芜湖市不动产登记中心于2020年4月23日出具皖（2020）芜湖市不动产权第0840777号芜湖市不动产（商品房）初始登记证。案涉房屋至今未办理交付手续，也未实际交房。 本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当按照约定履行各自的义务。合同约定被告应当于2015年8月31日之前交付案涉房屋，被告至今未交付房屋的行为已经构成违约，目前案涉房屋已达到交付条件，被告应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。关于逾期交房违约金，原告主张以支付房款即1171139元为基数按照合同约定的日万分之四的标准计付违约金，该标准不违反法律规定，本院予以支持。另两原告与被告约定由被告为原告案涉房屋的银行按揭贷款提供阶段性担保，并约定原告若存在银行按揭贷款断供情形，被告有权在未获得代偿款前拒绝交房。因自2018年7月31日起原告未偿还房屋按揭贷款，由被告代为偿还，在此期间被告有权拒绝交房，双方于2020年9月10日签订的《协议书》中清算了被告代偿贷款，此时重新达成了交付房屋的条件，依据双方约定及公平原则，在2018年7月31日至2020年9月10日期间不应计算逾期交房违约金，逾期交房违约金自2020年9月11日起重新开始计算至实际交付之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告芜湖银泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告盛叶柱、原告武冬梅交付坐落于江北产业集中区银鹭广场1#楼107室的房屋【房屋初始登记证号：皖（2020）芜湖市不动产权第0840777号】，并协助原告盛叶柱、原告武冬梅办理不动产登记； 二、被告芜湖银泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告盛叶柱、原告武冬梅支付2015年9月1日至2018年7月30日的逾期交房违约金497968.3元，后续违约金被告芜湖银泰房地产开发有限公司应以1171139元为基数，自2020年9月11日起按照日万分之四的标准向原告盛叶柱、原告武冬梅支付逾期交房违约金直至被告芜湖银泰房地产开发有限公司实际交付原告盛叶柱、原告武冬梅坐落于江北产业集中区银鹭广场1#楼107室的房屋之日止； 三、驳回原告盛叶柱、原告武冬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12322元，由原告盛叶柱、原告武冬梅共同负担5115元，被告芜湖银泰房地产开发有限公司负担7207元。原告盛叶柱、原告武冬梅已预交的7207元，由本院予以退回。被告芜湖银泰房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳7207元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  汪 庆 人民陪审员  郭和新 人民陪审员  范先谋 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  陶 俊 书 记 员  葛 凡 附件：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。