广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初11164号 原告：林庆幸，男，1980年1月28日出生，汉族，住北海市海城区。 被告：广西乐之家市场管理有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路58-2号南湖街道办事处埌东九组三产综合楼A栋七楼720号，统一社会信用代码91450100MA5KERJY3T。 法定代表人：陈春兰，执行董事。 委托诉讼代理人：许琳。 原告林庆幸与被告广西乐之家市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后,依法适用简易程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告林庆幸，被告广西乐之家市场管理有限公司的委托诉讼代理人许琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林庆幸向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2019年6月4日签订的《内外铺合作建房合同书》无效；2.判决被告广西乐之家市场管理有限公司返还购房款122830元以及利息5974.29元给原告林庆幸（利息从2019年6月4日起按本金73698元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2020年8月24日支付利息计3980.1元，以后另计；从2019年6月4日起按本金49132元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2020年8月24日支付利息1994.19元，以后另计）。事实和理由：2019年6月原告林庆幸经广告得知被告广西乐之家市场管理有限公司（下称广西乐之家公司）销售位于南宁市江南区西面，定津路北侧的同乐悦世华府商铺，后经于售楼人员推介，于2019年6月4日签订了《内外铺合作建房合同书》。约定合作开发同乐悦世华府第一层综合片区125号铺，单价为17750元／平方米，总价款122830元，使用权限为自交铺之日起至2042年1月30日止。并约定2019年12月31日前交房，如逾期超180天，则原告有权要求解除合同。原告林庆幸分别于2019年6月4日缴纳商铺首付款73698元，于2019年6月4日缴纳商铺尾款49132元（共计122830元）给被告广西乐之家公司。但被告广西乐之家公司至今没有交铺，原告林庆幸于2020年7月20日向被告广西乐之家公司提交退房申请，但被告至今没有退款。原告认为，双方于2019年6月4日签订的《内外铺合作建房合同书》，因涉案土地是集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》合作建房应取得国有土地使用权，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该合作开发建房协议因违反土地管理强制规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第五款的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告广西乐之家公司应当返还已经收取的购房款122830元；被告广西乐之家公司知道或应当知道，开发该项目应首先取得国有土地使用权，现导致合同无效，存在重大过错，因此应当赔偿原告受到的经济损失，支付从交款之日起至还款之日止的利息损失。为了维护原告林庆幸的合法权益，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》有关规定，特提起诉讼，请求法院判决确认双方于2019年6月4日签订的《内外铺合作建房合同书》无效，并退还房款122830元及利息5974.29元给原告林庆幸。 被告广西乐之家市场管理有限公司辩称：一、《内外铺合作建房合同书》为双方在公平公正的条件下，平等协商后签署，答辩人并无任何欺诈、胁迫或者使用非法手段等要求被答辩人签署合同，不存在合同无效条件，也不存在合同可撤销的理由，被答辩人主张合同无效理由不成立；二、根据《内外铺合作建房合同书》所约定的交付条件和交付日期等的约定，答辩人如期建设该房屋，至被答辩人起诉时，并未达到逾期180天交房而可以由被答辩人单方解除合同的日期；三、合作建设的内外铺实际上在2020年7月份已经具备交付条件，答辩人已在当时通知被答辩人可在月底前来收铺，但被答辩人拒不收铺。综上，双方签署的内外铺合作建房合同符合合同成立的一切形式、实质要件，具备约束双方的效力；答辩人在2020年7月份已达到交付摊铺使用的条件，仅是具有一定的延期，并没有达到被答辩人可以单方面解除合同的条件，答辩人不同意合同解除，否则，应追究被答辩人单方解除合同的违约责任。请法庭根据法律法规和事实、法理，予以公正裁判。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：原被告双方签订的《内外铺合作建房合同书》是什么性质合同？该合同的效力应当如何认定?2.原告要求被告返还购房款122830元以及支付利息有何依据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2019年6月4日签订《同乐悦世华府内外铺合作建房合同书》，约定：南宁市江南区沙井街道办事处同乐村15、33队以征地拆迁安置经国家拨用方式取得位于南宁市江南区西面，定津路北侧处地块用于和广西乐之家市场管理有限公司合作联营开发。该地块土地面积为9亩，规划用途为：集体商服用地，土地证编号：南宁集用（2014）第704356号；南宁集用（2014）第704359号，经政府部门批准，在上述地块上建设南宁市江南区沙井街道办事处同乐村15、33队综合楼项目，又名同乐悦世华府。用地位置：南宁市江南区西面，定津路北侧。原告参与合作建房的房屋位于项目同乐悦世华府第一层综合片区125号铺。该内外铺总建筑面积6.92㎡，实际使用建筑面积3.68㎡，公共部位与公用内外铺形成分摊建筑面积3.24㎡。双方约定乙方取得该内外铺使用权期限为：自该内外铺交付之日起至2042年1月30日止。该内外铺合作建房单价为17750元／平方米（毛坯房），合计该内外铺合作建房总价款为122830元。乙方按分期付款方式支付房款：乙方在签署合同时交纳首期款，首期款共占内外铺总合作建房款的60%，计73698元；乙方应于2019年8月20日前交纳总合作建房款的40%，计49132元。合同第九条还约定：甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的内外铺交付乙方使用。如有包括但不限于下列特殊原因，除各方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可根据实际情况延期;2.影响工程进度但是甲方无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制，政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性传染疾病等），造成工期延误，按实际情况工期与交房时间延后。除本合同第九条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该内外铺交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（一）逾期不超过180天，合同继续履行；（二）逾期超过180天，乙方有权解除合同。若乙方要求解除合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款；若乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。当合同继续履行时，由甲方承担违约金赔偿给乙方，赔偿方式：按乙方已付的合作建房款按中国人民银行同期活期利率的1.5倍赔偿60天的违约金。 签订合同当日，原告向被告交付同乐悦世华府1-125号铺首付款73698元；于2019年9月16日向被告交付同乐悦世华府1-125号铺尾款49132元。被告向原告出具两张《收据》。 在庭审中，原告陈述涉案摊铺使用年限为20年，合同期满后如果原告想继续使用涉案摊铺需要按每平方米100元交费；被告陈述其与南宁市江南区沙井街道办事处同乐村15、33队签订的合同取得涉案项目土地使用年限为30年，如继续租用土地被告需要支付租金给同乐村15、33队。如果原被告签订的合同期满后原告方需要继续使用摊铺的，需要继续付租金给被告。 另查明：涉案项目同乐悦世华府第一层综合片区125号铺未实际交付原告。 再查明：建设单位为南宁市江南区沙井街道同乐村15队、33队，项目名称为综合楼1＃楼，建设位置南宁市江南区西侧、定津路北侧，建设规模为15437.5平方米的工程于2019年4月19日取得建字第450105201900051号《建设工程规划许可证》；建设单位为南宁市江南区沙井街道同乐村15队、33队，项目名称为综合楼2＃楼，建设位置南宁市江南区西侧、定津路北侧，建设规模为13359.46平方米的工程于2019年4月19日取得建字第450105201900052号《建设工程规划许可证》。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其法律特征是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物。原、被告签订的《同乐悦世华府内外铺合作建房合同书》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容。按照双方合同的约定，原告支付价款后，享有涉案商铺的使用权，双方约定商铺使用期届满，原告如想继续使用摊铺需要付费。双方的合同符合租赁合同特征，应成立租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，因被告所建设的涉案项目摊铺已取得建设工程规划许可证，《同乐悦世华府内外铺合作建房合同书》系原被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。庭审中本院依法向原告释明双方签订的合同为有效合同的情况下，原告是否变更其诉讼请求。原告表示不同意变更诉讼请求。经审查，本案并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，原告的全部诉讼请求是基于原、被告双方签订的《同乐悦世华府内外铺合作建房合同书》无效为前提，故原告提出的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 驳回原告林庆幸的全部诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1438元，由原告林庆幸负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇二〇年十二月十七日 书记员  何 娜 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 ——