四川省绵阳市安州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0724民初1950号 原告：绵阳川银房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区花荄镇银河大道（安州区建设局二楼），统一社会信用代码：91510724786698606Y。 法定代表人：张光荣，公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗兆保，四川西华律师事务所律师。（特别授权） 被告：腾清，男，1984年10月1日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 委托诉讼代理人：唐训勇。（特别授权） 第三人：尹敏，男，1979年9月24日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 原告绵阳川银房地产开发有限公司（以下简称绵阳川银公司）与被告腾清、第三人尹敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绵阳川银房公司的委托诉讼代理人罗兆保、被告腾清委托诉讼代理人唐训勇到庭参加诉讼，第三人尹敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。原告龙钿明申请撤回起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告绵阳川银房公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房款231592.00元，违约金100000.00元；2.案件受理费由被告承担。 事实与理由：2015年9月1日，原告绵阳川银公司与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告川银公司把“银都宝座”三期2幢2单元19层2-19-2号住宅销售给被告，建筑面积103.22㎡，套内面积85.36㎡。套内面积单价4353.23元/㎡。房款371592.00元。合同约定被告“一次性付款”，但被告向原告龙钿明支付了14万元房款。还欠231592.00元房款。经催收无果，根据合同约定，买受人如预期付款按欠款数额日万分之2支付违约金，原告要求支付下欠房款231592.00元。并要求被告从2015年9月2日起按日万分之2到本息付清为止支付违约金。因原告川银公司用该套房屋抵偿龙钿明修建该栋楼房的工程款，受托川银公司销售。房款实际属于原告龙钿明所有。请求判决被告把欠款及违约金支付给原告龙钿明。请求支持原告的诉请。当庭补充：1.本案原告龙钿明不是房屋销售人；2.龙钿明没有与川银公司签订过以房抵债协议，因此龙钿明主体不适格。被告如不同意调解我方将当庭撤回龙钿明。 被告腾清辩称，被告与原告川银公司形式上双方建立了房屋买卖合同关系，实质上被告未与川银公司建立房屋买卖合同关系，为便于法院查明案件真实性，现我方就该买卖合同关系的真实性作如下陈述：1.第三人尹敏向龙钿明购买的该涉案房屋，龙钿明找到被告将该房屋以房屋总价280000.00元的金额卖给被告，因当时该房屋市场销售不畅销，第三人与龙钿明又想及时脱手，因此以280000.00元的价格卖给了被告，被告向龙钿明支付了房屋价款140000.00元，给第三人支付了购房款140000.00元，因当时龙钿明欠第三人的机械租赁费几万元，第三人又欠王发全的债务，因此在2015年龙钿明、第三人尹敏、王发全及被告腾清4人经协商对该房屋的价款由龙钿明、第三人、王发全3人间债权债务进行转移。因此，第三人让被告将购房款140000.00元交与王发全，第三人给龙钿明出具了20多万元的欠条，第三人抵消了龙钿明的债权，抵消了王发全的债权。实际上就是第三人欠龙钿明的购房款，被告已支付清了全部购房款280000.00元，不存在再欠任何人的购房款，如本案原告龙钿明不具有诉讼主体资格，被告所购买的房屋所有权属于原告川银公司，被告也给原告支付了相应的房屋价款，也不存在欠原告的房屋价款。综上所述，请求人民法院依法驳回原告川银公司对被告的全部诉请。1.虽原被告所签购房合同载明合同约定被告一次性付款，根据原告起诉所载明的事实，原告川银公司在起诉书上自己承认该房屋是抵偿给龙钿明修建该栋房屋的工程款，龙钿明委托川银公司销售，房款实际属于龙钿明所有；2.被告与龙钿明对购房合同“一次性付清”的约定进行了变更，因此被告不存在违约。 本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，原告绵阳川银公司与被告滕清就买卖银都宝座三期2幢2单元19层2号房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同为房屋预售合同，合同约定房屋套内面积85.36平方米，单价4353.23元/平方米，总价款371592.00元。原告绵阳川银公司因开发“银都宝座”住宅楼盘欠付案外人龙钿明工程款，故双方约定将案涉房屋售出后，用售房款抵扣龙钿明的部分工程款。龙钿明已经收取140000.00元购房款，原告自述在房屋总价款中已予以扣除后，被告尚有231592.00元房款未支付，因催收无果，原告诉至法院。由此引起诉讼。 以上事实，有原告工商登记信息、法定代表人身份证明书、被告腾清户籍登记信息查询结果、企业信息查询单、《商品房买卖合同》及被告交款凭据、庭审笔录等证据在案证实。 本院认为，被告滕清与原告绵阳川银公司签订的房屋买卖合同真实有效，双方应按合同约定履行各自义务。本案中原被告系商品房买卖合同的相对方，现案涉房屋已备案至被告滕清名下，被告滕清应依约履行支付义务。因案外人龙钿明未取得出售案涉房屋的资格，原告绵阳川银公司将被告滕清支付给龙钿明的140000.00元房款予以追认，本院予以确认，故本院对原告绵阳川银公司主张被告滕清支付剩余房款231592.00元的诉请予以支持。被告滕清辩称案涉房屋总价280000.00元，向龙钿明支付140000.00元，因龙钿明与他人的债务问题，向第三人尹敏支付140000.00元，房款已经付清。对该辩称，被告滕清无证据予以证明，且第三人尹敏并非房屋买卖合同的相对方，故本院不予支付。对原告绵阳川银公司主张100000.00元违约金的诉请，经庭审查明原告绵阳川银公司系依据合同约定，对违约金的计算以231592.00元为基数，从2015年9月2日起按照日万分之2的利率计算，但计算至判决之日尚不足100000.00元，故本院确认由被告滕清依约承担逾期支付的违约金，以231592.00元为基数，从2015年9月2日起按照日万分之2的利率计算违约金至款付清日止，违约金以100000.00元为限，超出100000.00元的部分，不予支持。对被告滕清认为其向龙钿明交付房款的行为系对原告绵阳川银公司与被告滕清《商品房买卖合同》条款中关于“一次性支付房款”的变更，并未违约的辩称，因该《商品房买卖合同》签订的时间晚于被告滕清向龙钿明交付房款的时间，且该合同是针对银都宝座三期2幢2单元19层2号房屋的买卖，系对被告滕清与龙钿明关于所购买房屋的变更。故，被告滕清是否违约应以《商品房买卖合同》约定内容为准，本院对该辩称不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定的规定，判决如下： 一、限被告腾清在本判决生效后十五日内向原告绵阳川银房地产开发有限公司支付剩余房款231592.00元及逾期支付违约金（以231592.00元为基数，从2015年9月2日起按照日万分之2的利率计算违约金至款付清日止，以100000.00元为限，超出100000.00元的部分，不予支持）； 二、驳回原告绵阳川银房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3137.00元，由被告腾清负担。该费用已由原告绵阳川银房地产开发有限公司预交，被告腾清在支付上述款项时一并支付给原告绵阳川银房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 梁 睿 二〇二〇年十二月三日 书记员 文彩霞