广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32016号原告：李忠智，男，1973年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓若云、王云松（也是第三人的委托诉讼代理人），广东达熙律师事务所律师。被告：张遇秀，女，1949年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁方锋、杨伟伟，广东泽正律师事务所律师。第三人：广州市南北纵横酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区北京路××号2516房。法定代表人：李忠智，职务总经理。原告李忠智与被告张遇秀，第三人广州市南北纵横酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告及原告与第三人的共同委托诉讼代理人王云松，被告的委托诉讼代理人杨伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》自2020年3月1日起解除；2.判决原告免予缴付自2020年2月1日起至被告收回房屋止的租金（计至起诉之日免予缴付的租金为2020年2月、3月的租金12600元，实际租金免予缴付至被告收回房屋止）；3.判决被告退回原告2020年2月、3月份支付的管理费、公摊水电费共计1098.32元及保证金5500元、维修费8901.78元。事实和理由：原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，租用位于越秀××××房号的房产，由第三人用于经营公寓酒店。2019年末爆发新型冠状肺炎并蔓延全国，全国各个省市启动重大突发公共卫生事件一级响应，广东省于2020年1月23日晚启动一级响应。公寓酒店无任何订单，仅有的订单也都响应政府减少消费者损失的号召免费取消，损失严重。为了响应国家的号召保障人员健康及避免疫情扩散，公寓于2020年2月1日停业，至今何时开业均不得而知。2020年3月5日在公寓酒店附近区域新确诊一例，疫情依然没有得到缓解，广州市卫生健康委员会每日均以信息通知疫情防控关键阶段，要求不可放松警惕，继续做好个人防护。第三人在没有收入的情况下，还按照政府的通知不减员，要支付员工的工资、社保以及房屋的管理费等沉重的经营成本，损失惨重，在疫情影响下苦苦支撑，能不能渡过疫情难关尚不可知。同时，国外疫情持续爆发，政府严防境外输入病例，短期内经济无法恢复，公寓也无法开业。疫情发生后，广州众多酒店向业主发出倡议，减免两个月的租金，共渡难关。因疫情发生，国有企业、国有资产均给予租金减免政策支持企业共渡难关。也呼吁私有业主同样给予租金减免。2020年1月30日，第三人向被告发出停业通知，通知公寓2020年2月1日起全部停业。之后原告与第三人分多次向被告及业主发出通知、函件、等，通过微信，短信，电话就减免租金、公寓经营、房屋使用等提出协商方案，绝大多数业主能够同意免除租金或自行入住使用，但被告拒绝减免租金或自行使用，也没有提出解决的方案，无法达成一致。因疫情发生，政府启动重大突发公共卫生事件一级响应为不可抗力，第三人无法继续经营公寓，无法继续履行合同，于2020年2月29日向被告发出《关于提前解除合同的后续环节指引》，通知被告自2020年3月1日起提前解除合同并收回房屋，被告退回合同保证金。由于疫情属不可抗力，疫情期间的租金应当免予缴付，如果按照合同缴付租金将导致第三人无法经营而破产、裁员等不可预见的后果，这也是政府不愿看到的情况。综上所述，为维护社会和谐稳定，维护第三人众多员工生活不受疫情影响，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、我方不同意解除合同，依据双方租赁合同第3条的约定租赁期限是2016年8月20日起至2021年8月19日止，双方约定的租赁期限尚未届满，原告无权单方解除租赁合同。二、原告要求减免2020年2月1日起自被告收回房屋的租金没有事实与法律依据，原告占有使用涉案房屋就有义务按照合同约定支付租金，原告以疫情为由自行调整经营时间的行为与被告无关，应自行承担法律后果，且新冠疫情带来的影响是全国人民甚至全世界，并非只是给原告带来影响，被告没有义务为原告承担商业风险，也没有义务为原告的违约行为买单。三、2020年2月、3月租户的管理费、公摊水电费是原告实际使用产生的，本身就有义务支付，现在要求退还该费用无任何依据，被告已经另案起诉原告支付拖欠的租金、水电费以及违约责任，综上，原告的所有诉讼请求均无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。第三人述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：2016年8月3日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。其中约定：甲方同意将坐落在越秀区北京路北京街××号××号的房地产出租给乙方作住宿使用，面积62平方米；租赁期限从2016年8月20日起至2019年8月19日，每月租金为6000元，2019年8月20日至2020年8月19日，每月租金为6300元，2020年8月20日至2021年8月19日，每月租金为6615元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳5500元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；乙方负责甲方物业的水电费、物业管理费（管理费由起租月起开始计算支付）对于该物业内由于装修质量所引起的各种工程问题，乙方只负责跟进督促，乙方不负任何修缮等责任；合约期内，若甲方提前终止此合同，甲方必须退还乙方全部保证金及一次性赔偿乙方违约金5万元整；若乙方提前退租，甲方有权没收全部保证金及乙方须一次性赔偿甲方违约金5万元；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。原告已向被告支付保证金5500元，被告也已将涉案房屋交付原告使用。原告将其承租的包括涉案房屋在内的约101间房屋用于第三人经营使用，并向被告支付了截止至2019年11月30日的租金。原告表示由于酒店漏水，酒店全部进行全部装修，每个业主都同意支付维修费，被告的维修费就用来抵扣了2019年12月及2020年1月的租金，还剩下8901.78元，所以我方才提出要求被告退还。被告不确认原告维修了房屋。2020年1月26日，第三人等同行业经营者向被告等业主发出《致广大公寓业主》的函，主要内容为：受疫情影响，所有公寓酒店的订单取消率高达100%，入住率严重下滑，所有公寓酒店目前损失非常惨重，对整个旅游业影响预计会持续半年之久。由于疫情严重这些不可抗力的因素，造成我们商家经营和运作异常困难，同时还需要支付管理费及公摊、水电费、员工工资、五险一金、税费等各项费用，所以希望各位业主理解目前的处境及困难，同意暂免2020年2月1日起2月、3月租金（合计60天），如中途政府宣布疫情结束，我们会及时恢复支付租金；若疫情未得以控制，我们将会持续与业主保持良好的沟通。我们接受业主提前终止合同退还押金等。2020年1月30日，第三人等经营者发出《致金润铂宫广大业主停业通知》，称为响应国家号召保障全体员工及家人的健康，避免疫情的扩散，现金润铂宫所有公寓商议一致决定，自2020年2月1日起全部停业。2020年2月1日，第三人向被告等业主后发出《致金润铂宫广大业主们的通知》，主要内容为：根据近期与广大业主的沟通，经多方商议和讨论，现倡议和决定如下：第一，2020年2月1日起本公寓全面暂停营业和停租，对于同意免租的业主，免租期间业主的房屋每月需缴纳的公摊、管理费和租赁税费均由我司承担。第二，对于部分尚未同意此次免租的业主，欢迎业主在2020年2月1日起自行使用；但凡业主入住期间的管理费和公摊、税费和水电等等由业主自行承担，我司将免费提供长住房的专业客房服务。第三，我司充分理解业主还贷等因素，若以上倡议均不接受的业主，可参考相关法律法规，进一步与我司在协商基础上提前终止租赁合同，办理收房和退还押金等后续程序等。同年2月7日、2月27日，第三人又发出《再次致金润铂宫部分业主们的一份函》《致广大业主们的感谢函对未来公寓市场的意见和预判》，重申以上三点意见及给予同意免租的业主入住优惠等。2020年2月29日，第三人发出《关于提前解除合同的后续环节指引》，内称：我司已收到业主明确答复，不同意我司提出的各项建议和倡议……经双方友好协商，但无法达成共识，现根据合同法中不可抗力因素和相关法律法规，于2020年3月1日起提前解除租赁合同和终止尚未履行的合同内容。现我司向业主作出办理收房和解除合同后的说明和指引。解除合同即日起：一、甲方同意立即无条件归还乙方支付的房屋押金。二、物业公司已向我司催缴三月份的管理费和公摊，截止的缴纳日为2020年3月5日，如超过期限日将产生滞纳金。甲方自2020年3月1日起需自行向物业公司缴纳管理费和公摊等费用，乙方将向出租屋管理中心提交和办理相关停缴租赁税的手续，甲方不需前往办理。三、自2020年3月1日起提前解除租赁合同的房屋，乙方将搬出房屋内隶属于乙方的设施设备。四、甲乙双方均不属于违约，不承担任何违约责任。五、甲方因疫情期间的限流和管制，无法立刻返店办理收房等后续步骤，可向梁经理文字书面说明情况，等疫情得以控制后，随时欢迎业主返店办理收房。以上各份函件，均由第三人的工作人员通过微信发送给了被告。期间，双方通过微信进行了协商，被告表示不同意函件内容等。本院认为：原告与被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该协议履行期间，涉案房屋实际由原告作为酒店公寓经营使用。因新型冠状病毒肺炎疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，原告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，原告于2020年2月1日发出通知要求被告等业主免租，并称如业主不同意，则将房屋交给业主自用，实质上仍是要求免租。原告的上述要求有违公平合理、风险共担的原则，被告拒绝后，原告即单方提出解除合同属原告违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，原告提出解除合同事出有因，且其以自己的行为表明不再继续履行涉案合同，故原告要求解除上述《广州市房屋租赁合同》本院予以支持，解除日为本判决发生法律效力之日，原告要求确认解除日为2020年3月1日本院不予支持。根据公平合理原则，合同解除后原告及第三人应将涉案房屋交回给被告。关于原告要求免予缴付2020年2月1日起至交回房屋的租金问题，如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年2月1日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即3150元/月计付，计得原告应付租金为3150元×2=6300元。至于2020年4月至交回房屋期间的租金，因原、被告至今未对涉案房屋进行交接，而现有证据未能反映涉案房屋尚未交接的责任可归责于原、被告任何一方，故本院结合本案具体情况，依照公平合理原则，酌情认定原告应按原租金标准的50%即3150元/月的标准向被告计付涉案房屋在上述期间产生的租金。原告要求免予缴付本院不予支持。关于原告要求被告退回2020年2月、3月的管理费、公摊水电费的问题，因合同已明确约定该费用由原告承担，原告一直在使用涉案房屋，且原告已经支付，实际履行完毕，故原告所诉要求被告退回理由不成立，本院不予支持。关于原告要求被告退回保证金的问题，因双方至今未就以原告所述支出的维修费抵扣2019年12月至2020年1月的租金问题达成合意，原告在疫情发生前已经拖欠2019年12月至2020年1月的租金，构成违约，故原告要求被告退回保证金本院不予支持。关于原告要求被告退回维修费的问题，因原告对此未能举证证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告李忠智与被告张遇秀签订的《广州市房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、原告李忠智及第三人广州市南北纵横酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区北京路××号××腾空交回给被告张遇秀；三、驳回原告李忠智的诉讼请求。本案受理费减半收取为251元，由原告李忠智负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈佳璇