广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初7050号 原告：石建利，女，1976年11月8日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：周宏基，柳州市宏维法律服务所法律工作者。 被告：广西万大市场管理有限公司。住所：广西柳州市柳南区航生路2号。统一社会信用代码：91450200MA5KAGW063。 法定代表人：熊金来，该公司经理。 委托诉讼代理人：高山，广西超仁律师事务所律师。 第三人：柳州市龙泉实业有限公司。住所：广西柳州市航生路2号。统一社会信用代码：914502007151323572。 法定代表人：熊仕良。 第三人：柳州市华旗房地产开发有限责任公司。住所：广西柳州市公园路63号。统一社会信用代码：91450200619357652R。 法定代表人：刘元积，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律 师。 委托诉讼代理人：徐佳宁，广西广正大律师事务所律师。 原告石建利与被告广西万大市场管理有限公司（以下简称万大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，依法追加柳州市龙泉实业有限公司（以下简称龙泉公司）、柳州市华旗房地产开发有限责任公司（以下简称华旗公司）作为本案第三人参加诉讼，分别于2020年11月18日、2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告石建利的委托诉讼代理人周宏基、被告万大公司的委托诉讼代理人高山、华旗公司的委托诉讼代理人欧聪到庭参加诉讼，第三人龙泉公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告石建利向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告退还原告保证金150000元；2.判令被告赔偿原告违约金（违约金以150000元为本金，按年利率6%计，自2019年7月7日起算至清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告自2015年12月18日经工商部门注册成立，被告接管位于柳州市后，于2018年5月26日被告与原告签订一份编号345的租赁合同，合同约定被告将万大市场内的北内13＃摊位出租给原告经营面食加工，租期为一年，即从2018年5月7日至2019年5月6日，原告交纳保证金150000元，月租金1050元，被告每月还收取原告管理费等100元。签订合同后，原告严格履行合同义务，但被告在合同期满后没有依约退保证金给原告构成违约，故原告诉至法院望判如所请。 被告万大公司辩称，原告诉请要求被告退还保证金和支付违约金缺乏事实与法律依据。按照双方签订的租赁合同，应扣除原告拖欠租金、管理费、水电费，并办理退租返还铺面后才能进行结算。 第三人龙泉公司在法定期间未作陈述。 第三人华旗公司陈述称，2017年12月华旗公司通过司法拍卖平台合法取得租赁标的物所有权，并于2019年9月11日办理万大市场整体强制移交手续。本案中租赁合同是原被告之间签订，双方应按照合同约定履约。租期届满时，因第三人华旗公司已经取得租赁标的物所有权，被告已经无权与原告继续签订租赁合同。 当事人依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，原告提交的《租赁合同》《收据》《龙泉公司证据》、第三人华旗公司提交的《（2017）桂0221执1009号之一执行裁定书》《不动产权证书》《（2017）桂0221执1009号公告》《照片》《不动产登记证明》，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；对于原告提交的《承诺书》，因系复印件，无法核实真实性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2018年5月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方的市场北内13#铺面作为面食加工用途经营使用，租赁期限为一年，从2018年5月7日至2019年5月6日；约定乙方交纳履约保证金150000元，月租金1050元，履约保证金在合同签订的当日交清，月租金在当月5日前交清，月杂、卫生、管理费100元/月，于当月5日前交清；约定租赁期届满，乙方愿意继续租赁，须另行签订租赁合同，租赁期满终止合同的，甲方应在60个工作日内退还履约保证金给乙方，如逾期退还，甲方应以逾期支付的履约保证金为基数，按中国人民银行同期利率从逾期之日计算至甲方还清之日，乙方应按先交费后使用的原则下，于每月1日至5日前交纳相关应交费用，乙方逾期7天不交租金和其他应交款项的，应按应缴总款的百分之二每日向甲方支付违约金，逾期超过30天未缴纳费用的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还且如不能弥补给甲方造成的损失还应承担赔偿责任。后原告于2016年1月27日向被告支付租赁履约保证金150000元。 2017年12月10日，柳州市柳江区人民法院作出《（2017）桂0221执1009之一执行裁定书》，认定该院依据已经发生法律效力的该院于2017年6月30日作出的（2017）桂0221民初1259号民事调解书，于2017年10月26日进行网拍公告，依法在淘宝网拍卖被执行人龙泉公司所有的位于柳邕路旧机场的土地使用权[国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号]及地上附属物。2017年11月28日华旗公司以46655000元的最高价竞得，并裁定：一、被执行人龙泉公司原所有的位于柳邕路旧机场的土地使用权[国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号]及地上附属物的所有权及相应的其他权利归买受人华旗公司所有。柳邕路旧机场的土地使用权[国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号]及地上附属物的财产权自本裁定送达买受人华旗公司时转移。二、华旗公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 2019年5月8日，柳州市国土资源局向第三人华旗公司颁发桂（2019）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》，载明华旗公司对坐落于柳州市航月路24号不动产享有国有建设用地使用权，使用期限自1998年12月25日至2038年12月25日止。 2020年3月16日，第三人华旗公司向本院起诉被告，要求被告立即停止在该市场收取租金并搬离市场。 另认定，柳州市航生路2号万大综合市场为一砖混框架搭建的两层建筑物，建筑物的顶为钢架棚，案涉租赁物系其中一间铺面。被告在审理过程中未提供柳州市航生路2号建筑物已经取得建设工程规划许可证的相关证据。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案案涉铺面系万大综合市场内两层建筑物中的一间铺面，被告未提供柳州市航生路2号建筑物已经取得建设工程规划许可证的相关证据，故原、被告签订的租赁合同应当无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应当向原告返还取得的租赁履约保证金150000元。对于原告诉请的违约金，实为损失赔偿，鉴于合同系双方协议一致的行为，故本院确定双方过错均等，各承担50%的损失，结合本案的基本情况，本院酌定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，从起诉之日即从2020年10月20日起算至履约保证金清偿完毕止。故被告应当以应退还的履约保证金即150000元为基数，向原告支付从2020年10月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率的标准计算至清偿完毕时止的50%利息损失。 关于原告是否应当向被告支付欠交的租金、月杂、卫生、管理费等费用问题。由于被告对此并未提出反诉，且被告与第三人华旗公司对万大综合市场的管理控制权存在诉讼纠纷，尚待确定被告是否是案涉商铺占有使用费的合法收取方，故本案中对此不予处理。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下： 一、被告广西万大市场管理有限公司向原告石建利返还履约保证金150000元并赔偿损失（损失为以150000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率计， 从2020年10月20日起算至实际清偿之日止的50%利息）； 二、驳回原告石建利的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费已按减半收取计1766元（原告已预交），由被告广西万大市场管理有限公司负担1638.83元，原告石建利负担127.17元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  乔栎静 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  石莹莹 附本判决书所援引的相关法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007