贵州省榕江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2632民初52号 原告：贵州省榕江县鸿基置业有限公司。 统一社会信用代码：915226325872895358。 法定代表人：钟盛侨,系该公司总经理。 地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县。 委托诉讼代理人：姚茂奎，男，系。 被告：雷洪波，女，汉族，1983年1月15日生，四川省广安市人，户籍地：四川省广安市广安区，现住榕江县。 原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司诉被告雷洪波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司的委托诉讼代理人姚茂奎到庭。被告雷洪波到庭。本案现已审理终结。 原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告和被告于2015年10月23日签订的《经营场地租赁合同》；二、请求依法判令被告支付拖欠原告租金286325元、物业费194823元、装修卫生费3504元，其中违约金145395元，以上共计630048元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月23日原告和被告签订了《经营场地租赁合同》，合同约定，原告把位于贵州省榕江县地块江滨国际大酒店商业楼的商一首层Ｂ128,Ｂ129,Ｂ130,Ｂ131,Ｂ132商铺租给被告使用。商铺面积为233.59平方米，被告租赁该商铺用于做窗帘生意，租赁期限为2015年11月1日起至2018年10月31日止，共3年。租赁费用为租金年递增率5%,租金前两年不变，于第三年开始逐年递增，租金为26元每平方米每月。第一个租赁年度从2015年11月1日至2017年10月31日止，每月租金6073元，第二个租赁年度从2017年11月1日至2018年10月31日止，每月租金6377元。物业费按每月18元每平方米的标准计收，物业管理费递增率为5%。于第三年开始逐年递增，第一个租赁年度，每月物管费为4205元，第二个租赁年度，每月物管费4415元，并且合同也约定了违约金、装修卫生费等相关内容。原告认为，原、被告签订的《经营场地租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容对双方均有约束力。原告已履行了合同中应承担的义务，按照合同的约定把商铺交付给被告使用。但被告却不按照合同的约定履行合同，多次违反合同有关规定，被告从2016年4月1日起就不按租赁合同约定向原告支付租金和物业费用，并且在被告装修商铺之时没有支付原告装修清洁费共计3504元。时至原告起诉之时，被告都没有向原告支付租金和物业费。据此，被告的行为已经构成了根本性的违约，应承担合同约定的违约责任，故为了保障原告合法权益不受侵害，根据《合同法》、《民事诉讼法》等法律法规，特向贵院提起诉讼，盼支持原告诉请如前。 雷洪波辩称：1、我拒绝支付给原告租金，并要求原告补偿我装修店铺的费用。2、我与原告并没有签订正式合同，只签订了预约协议。3、原告在2015年邀请阿幼朵进行明星招商，诱骗我们进入汇龙商业广场，当时招商部承诺捧红汇龙广场，然而原告并没有把汇龙广场捧红，导致我们的门面偏僻。4、招商部多次催促我们进场装修，承诺尽快开业，装修的时候发现消防不过关，导致装修时间长达五个多月。5、我们营业不到两个月，就出现水电不通、下水道不通、道路不通的情况，我们多次找原告处理，原告都不予处理，找到林锡枝处理，但是当时林锡枝说他们已经分家了，原告当时说是许总负责，但是许总是收了我们的钱就跑路了。 原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据： 1、营业执照复印件、法人身份证明复印件，证明原告身份信息及主体资格。 2、汇龙商业广场经营场地租赁合同复印件，证明2015年10月23日原告与被告签订经营场地租赁合同，合同约定原告出租位于榕江县给被告的事实。 3、租赁费用统计表、转账凭证、收据，证明2015年10月23日原被告双方签订租赁合同之后，被告所欠原告租金的事实。 4、计算方式复印件，证明从2016年4月1日开始至原告起诉之日止，被告都没有向原告支付租金，尚欠原告租金286325元、物业费194823元、装修卫生费3504元，其中违约金145395元，以上共计630048元。 5、榕江县汇龙物业有限公司营业执照复印件、打卡统计表，证明原告与被告签订合同之后，原告方请汇龙物业公司进行管理，被告应该支付原告物业费的事实。 6、榕江县滨江国际大酒店工程竣工资料，证明2016年5月30日，榕江县江滨大酒店已经竣工并验收合格的事实。 被告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据： 1、身份证复印件，证明被告身份信息及主体资格。 2、商铺租赁预约协议书，证明被告与原告签约的租赁面积是186.32平方，协议上并没有约定违约金、和物业管理。 3、下水道堵塞照片（12张），证明因为原告的建筑不合格，造成下水道堵塞导致原告的经济损失的事实。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的1号证据，被告不予认可，本院不予支持；对2号证据的真实性存有异议，只认可合同最后一页内容，对合同前面内容不予认可，要求原告提交原件进行质证，原告未能提交证据原件，对此份证据本院不予认可；对原告提交的3号证据的真实性无异议，本院予以采信；对原告提交的4号证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告认为此项证据计算面积与自己承租的商铺面积不符且未约定物业管理及违约金事项，没有证明效力，庭审中原告也承认并未与其提出的物业公司签订物业管理合同，本院对此份证据不予认可；被告对原告提交的5号证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，因原告没有证据证实其与榕江县汇龙物业有限公司存在委托管理的关系，对此份证据不予认可；对原告提交的6号证据，被告不予认可，经庭审审查此份证据属于建设单位内部资料，并未有相关建设单位签字盖章，因此对此份证据本院不予采信。对被告提交的2号证据，原告对证据三性无异议，对证明目的存在异议，原告认为结合原告方之前提供的收据，从收据中可以看出被告方缴纳的租金和物业费是按照原被告双方在2015年10月23日签订的合同来约定的，不是按照被告出示的这组证据来约定的，原被告双方正式签订合同是在2015年10月23日，现在被告提供的协议书只能说明在原被告正式签订合同之前，签订了口头协议。本院认为该证据来源合法真实，与本案有关联，予以采信。对被告提交的3号证据，原告提出异议，本院认为此份证据与本案无关联，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告和被告签订《商铺租赁预约协议书》，协议约定，原告把位于贵州省榕江县租给被告使用。商铺面积为186.32平方米，被告租赁该商铺用于做窗帘生意，租赁期限为2015年9月1日起至2018年8月31日止，共3年。租赁费用为租金年递增率：5%,租金前两年不变，于第三年开始逐年递增，租金为44元每平方米每月，月租金8198元，物管费3元每平方米每月，每月物管费为559元。被告于2015年10月23日分别缴纳Ｂ128、Ｂ129、Ｂ130、Ｂ131、Ｂ132商铺装修保证金5000元、商铺履约保证金32936元、商铺租金物管费卫生费32934元。此后原告未再缴纳租金和其他费用，原告以被告从2016年4月1日起至今未向原告缴纳租金、物业费、装修费为由要求与被告解除房屋租赁合同关系并要求被告承担违约责任支付违约金。 另查明，原告主张与被告于2015年10月23日签订《经营场地租赁合同》，但此份证据原告未能提供原件。原告与榕江县汇龙物业有限公司未签订任何物业管理合同。2017年至2018年期间，因原告股东内部闹矛盾，此期间原告方基本没有工作人员在榕江管理公司，被告方也无法联系到原告方。 本院认为，原、被告签订《商铺租赁预约协议书》后被告支付了部分租金、商铺装修保证金、商铺商铺履约保证金以及其他费用并装修商铺进行营业，因此原、被告已经形成事实上的房屋租赁关系。被告在2015年10月23日缴纳租金、装修保证金以及商铺履约保证金等费用共计七万余元后未再缴纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第94条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，2019年原告向被告催交租金，被告经催告仍未缴纳租金，被告构成违约，原告主张解除双方的租赁关系，本院予以支持。对于原告要求被告支付拖欠原告租金286325元、物业费194823元、装修卫生费3504元，违约金145395元，共计630048元的诉求，因原告在指定期限未能提供据以主张权利的《经营场地租赁合同》原件，本院无法对上述费用进行具体核算，不能对其主张的事实加以佐证，应由其承担举证不能的法律后果。因此对于原告要求被告支付拖欠原告租金286325元、物业费194823元、装修卫生费3504元，违约金145395元，共计630048元的诉求，本院不作处理。待原告收集到充分证据后可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除原告贵州省榕江县鸿基置业有限公司与被告雷洪波的房屋租赁合同； 案件受理费10100元，减半收取5050元，由贵州省榕江县鸿基置业有限公司负担2525元，由雷洪波负担2525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  杨秀武 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 卢思芳 书记员 欧容妤