河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初9938号原告（案外人）：王民玲，女，1979年9月6日生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：姚争光，河南丁当律师事务所律师。被告（申请执行人）：任兵，男，1979年12月9日生，汉族，住滑县。第三人（××）：王祖玉，男，1956年2月28日生，汉族，住滑县。第三人（××）：张清娥，女，1955年1月15日生，汉族，住址同上，系王祖玉之妻。原告王民玲与被告任兵、第三人王祖玉、张清娥、王志刚执行异议之诉一案，本院于2020年11月25日立案受理后，原告申请撤回对第三人王志刚的起诉，本院依法准许，本院依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告王民玲及其委托诉讼代理人姚争光、被告任兵到庭参加诉讼，第三人王祖玉、张清娥经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王民玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除对位于滑县道口镇西街村××段房产（房屋所有权证号：滑房权证道口镇字第××号；国有土地使用证号：滑国用（2007）第1052号）的查封，不得对该房产进行执行；2、依法确认原告王民玲与第三人王祖玉、张清娥签订的《房地产买卖合同》合法有效，确认涉案房产归原告所有，判令第三人王祖玉、张清娥协助原告王民玲办理涉案房产变更登记；3、本案涉诉费用由被告承担。事实与理由：2020年10月31日，原告王民玲通过滑县尚居房屋中介有限公司与第三人王祖玉、张清娥签订了《房屋买卖订金协议书》，约定王祖玉与张清娥以全款支付房款的方式将其共有的登记在王祖玉名下的位于滑县道口镇西街村××段房产【包括房屋所有权及土地使用权，房屋所有权证号：滑房权证道口镇字第××号；国有土地使用证号：滑国用（2007）第1052号】以152万元的价格转让给原告王民玲，并于当日由王民玲向王祖玉及张清娥交付20万元定金款，由双方签订了《二手房定金交付确认函》。双方又于2020年11月9日签订了《房地产买卖合同》，并于当日在滑县公证处办理了对《房地产买卖合同》的公证，由滑县公证处作出了（2020）豫滑证内民字第3469号公证书。办理公证后原告王民玲于当日分两次向王祖玉及张清娥交付了剩余的房款132万元，双方签订了《二手房买卖合同交付确认函》。将房款全部付清后，王祖玉及张清娥将房屋交付给了原告，由原告于当日缴纳了房屋拖欠的水费，并由双方共同将房屋内天然气供气合同变更为王民玲的名字，后王祖玉及张清娥在协助异议申请人王民玲办理不动产转移登记时发现该房产于2020年11月11日被滑县人民法院查封，无法办理转移登记手续，原告随即向滑县人民法院递交了执行异议申请书，贵院于2020年11月24日作出了（2020）豫0526执异87号执行裁定书。另，原告与第三人王祖玉、张清娥签订《房地产买卖合同》后，原告已经将购房款全部付清，并已经实际装修入住，该房产内的水电及燃气均已变更为原告名下，且未能办理房产所有权及土地使用权变更登记手续并非原告自身原因。综上，本案争议的房屋系原告通过中介公司合法购买并签订有效合同，原告对该房屋享有财产所有权。为此，根据《民事诉讼法》及民诉法的解释和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，特具状起诉，请法院查明事实并依法判如所请。被告任兵辩称，原告与第三人的交易是否真实有效，答辩人认为原告与第三人房屋买卖合同不成立，不应该停止执行。经审理查明，2020年10月31日，原告王民玲通过滑县尚居房屋中介有限公司与第三人王祖玉、张清娥签订了《房屋买卖订金协议书》，约定王祖玉与张清娥以全款支付房款的方式将其共有的登记在王祖玉名下的位于滑县道口镇西街村××段房产【包括房屋所有权及土地使用权，房屋所有权证号：滑房权证道口镇字第××号；国有土地使用证号：滑国用（2007）第1052号】以152万元的价格转让给原告王民玲，并于当日由王民玲向王祖玉及张清娥交付20万元定金款，由双方签订了《二手房定金交付确认函》。双方又于2020年11月9日签订了《房地产买卖合同》，并于当日在滑县公证处办理了对《房地产买卖合同》的公证，由滑县公证处作出了（2020）豫滑证内民字第3469号公证书。办理公证后原告王民玲于当日分两次向王祖玉及张清娥交付了剩余的房款132万元，双方签订了《二手房买卖合同交付确认函》。房款全部付清后，王祖玉及张清娥将房屋交付给了原告，并由双方共同将房屋内天然气供气合同水电、电视网络变更为王民玲的名字，原告对涉案房产进行装修并入住。后王祖玉及张清娥在协助王民玲办理不动产转移登记时发现该房产于2020年11月11日被滑县人民法院查封，无法办理转移登记手续，原告随即向滑县人民法院递交了执行异议申请书，贵院于2020年11月24日作出了（2020）豫0526执异87号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，原告不服提起诉讼。另查明，2017年12月15日，第三人王志刚、王祖玉、张清娥和张彦娜与任兵签订一份借款抵押协议，协议约定任兵向王志刚提供借款50万元，期限一年，王祖玉、张清娥自愿将自己拥有的位于滑县道口镇××路××号住房一套（房屋所有权证号：滑房权证道口镇字第××号，国有土地使用证号：滑国用（2013）第0191号）抵押给任兵作为借款担保，并于2017年12月18日，任兵作为权利人，王祖玉、张青娥作为义务人在滑县国土资源局办理抵押权，将上诉房产为涉案借款提供抵押，滑县国土资源局颁发了（2017）滑县不动产证明第0013467号不动产登记证明，张彦娜自愿为借款承担连带责任。逾期王志刚未偿还借款，任兵以王志刚、王祖玉、张清娥、张彦娜为共同被告，以民间借贷纠纷诉至本院，本院于2019年4月25日作出（2019）豫0526民初4211号民事判决书，该判决书法院分析认为，王祖玉、张清娥与任兵签订有借款抵押协议，并将位于河南省滑县道口镇××路××号房屋为涉案借款提供抵押，且为该抵押办理了不动产登记证明，对其抵押行为认定合法有效，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以就拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，任兵对抵押的房产拍卖、变卖所得价款有优先受偿权，但王祖玉、张清娥没有偿还涉案借款的义务，任兵要求王祖玉、张清娥偿还借款、法院不予支持。本院判决：一、王志刚于本判决生效之日起十日内偿还任兵借款50万元及利息与违约金；二、任兵就上述款项对河南省安阳市滑县道口镇××路××号房屋拍卖、变卖所得价款具有优先受偿权；三、张彦娜对第二项房屋拍卖、变卖所的款项不足清偿第一款的部分连带清偿责任。判决生效后，王志刚未履行判决确定的义务，任兵向本院申请强制执行，本院于2020年11月8日作出（2020）豫0526执恢17号执行裁定书，裁定：查封王祖玉、张青娥名下位于滑县道口镇西街村××段房产证号：10××22号。土地使用证号：滑国用（2007）第1052号。该裁定于2020年11月11日送达房产管理部门协助执行。上述事实，有原告向法庭提供的滑房权证道口镇第10××22号房产证、滑国用（2007）第1052号土地证、《公证书》一份、二手房定金交付确定函一份、二手房买卖合同交付确认函一份、收款条一份、转账记录两份、王民玲户口簿、居民用户供气合同、燃气费收据、水费、电费、广电网络收据各一份、（2020）豫0526执恢17号执行裁定书、协助执行通知书各一份、（2020）豫0526执异执行裁定书一份、（2019）豫0526民初4211号民事判决书一份及原、被告部分当庭陈述予以证实，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告王民玲与第三人王祖玉、张清娥签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人就该合同所涉本案房地产及价款已实际履行，该合同合法有效，本院予以确认。原告请求确认位于滑县道口镇西街村××段房产（房屋所有权证号：滑房权证道口镇字第××号，国有土地使用证号：滑国用（2007）第1052号）归原告所有，事实清楚，证据充分，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”该法第三十四条规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”该法第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上人民政府规定的部门；……。”该法第五十三条规定：“债务履行期届满抵押人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”在任兵与王志刚民间借贷纠纷过程中，王祖玉、张清娥所提供的是房产抵押担保，担保物位于滑县道口镇××路××号，房屋所有权证号：滑房权证道口镇字第××号，国有土地使用证号：滑国用（2013）第0191号，双方并办理了抵押登记。该抵押房产与本案所涉房产（位于滑县道口镇西街村××段房产，房屋所有权证号：滑房权证道口镇字第××号，国有土地使用证号：滑国用（2007）第1052号）明显不是同一处房产。根据上述担保法的规定，债权人只能在抵押物的价款范围内优先受偿，本院的执行裁定查封物权抵押人抵押物以外的房产于法无据。故原告王民玲请求解除位于滑县道口镇西街村××段房产（房屋所有权证号：滑房权证道口镇字第××号，国有土地使用证号：滑国用（2007）第1052号）的查封，不得对该房产进行执行，于法有据，本院予以支持。原告就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告其他请求证据不足，本院不予支持。被告抗辩理由缺乏事实根据和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十二条、第五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除对位于滑县道口镇西街村向阳路南段房产（房屋所有权证号：滑房权证道口镇字第××号，国有土地使用证号：滑国用（2007）第1052号）的查封，不得对该房产进行执行；二、确认原告王民玲为滑县道口镇西街村向阳路南段房产（房屋所有权证号：滑房权证道口镇字第××号，国有土地使用证号：滑国用（2007）第1052号）的所有人；三、驳回原告王民玲的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告任兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  刘国强审判员  杨海玲审判员  索忠伟二〇二〇年十二月二十日书记员  陈鹏沙