黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8110民初581号原告：孔钦威，男，1990年5月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：王秋华，齐齐哈尔市铁锋区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：史韵萍（原告母亲），女，1963年10月19日出生，汉族，齐齐哈尔市第二机床厂退休职工，住黑龙江省齐齐哈尔市。被告：黑龙江省哈拉海农场，地址黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区。法定代表人：嵩万清，该农场场长。委托诉讼代理人：赵东辉，该农场法律顾问。被告：黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司，地址黑龙江省哈尔滨市香坊区实验农场。法定代表人：邱少华，该公司经理。委托诉讼代理人：赵国斌，该公司员工。原告孔钦威与被告黑龙江省哈拉海农场（以下简称哈拉哈农场）、黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司（以下简称嘉隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告孔钦威委托诉讼代理人王秋华、史韵萍、被告黑龙江省哈拉海农场委托诉讼代理人赵东辉、黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司委托代理人赵国斌到庭参加诉讼。因疫情原因，本案于2020年8月11日终止审理，于2020年11月30日恢复审理。现已审理终结。原告孔钦威向本院提出诉讼请求：一、要求解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》；二、要求二被告返还原告购房款679，360.00元及各项费用37，811.00元，共计717，171.00元；三、赔偿违约金6，793.60元，损失按照同期贷款利率计算，从2012年1月2日到实际返还财产时止；四、案件受理费由二被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：一、要求解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》；二、要求二被告返还原告购房款679，360.00元及各项费用37，811.00元，共计717，171.00元；三、赔偿违约金6，793.60元；四、损失按照717，171.00为基数，按照同期贷款利率（0.06%）计算，从2011年11月28日计算到2020年8月11日（开庭时间），损失金额为451，817.73元，并按照该标准计算到实际返还房款时止；五、案件受理费由二被告承担。事实与理由：2011年6月2日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了黑龙江省哈拉海农场盛世嘉园新型小区，面积为214.11平方米，价格为679，360.00元，原告实际支付了该房款并支付了相关费用37，811.00元，该合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理房屋登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按该合同中的约定处理。但该诉争房屋因二被告原因，导致原告一直未办理产权登记。被告黑龙江省哈拉海农场辩称：一、案涉《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当全面履行。根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，应当全面履行合同约定义务。该《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定全额交付了购房款，并早已办理了入住手续，嘉隆公司完成了房屋交付义务，物权已实际交付。根据鼓励交易的法律精神，原告单方面主张解除合同，无法律根据，亦无合同约定，人民法院不应支持其不诚信的无理诉讼。二、拖延办理房屋产权登记，系原告的责任。案涉房屋在具备办理房屋产权登记条件后，原告作为权利人一直未提出办证要求，而被告嘉隆公司只是配合和辅助。如果原告提出办证要求，随时可以办理《不动产登记证》，现在依然如此，而原告起诉要求解除合同退款赔偿，说明其自身试图违反合同约定，单方毁约，而非卖方违约。三、被告黑龙江省哈拉海农场并非案涉房屋的卖方，不应承担本案民事责任。被告黑龙江省哈拉海农场在案涉房屋开发建设及销售过程中，既无任何权利也无任何义务，虽然被告农场在《商品房买卖合同》上盖章，但因被告农场既非房屋开发主体，亦非建设施工主体，更不是销售主体，因此被告农场盖章行为仅是起到见证作用。包括原告交付购房款、接收房屋办理入户手续等，均与被告农场无关。案涉《商品房买卖合同》是在原告与被告黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司之间实际履行的。因此，被告黑龙江省哈拉海农场不应承担任何民事责任。被告黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司辩称：原告生日是1990年，被告对购房者的购买条件产生疑问，购房者已经与二被告签订了购买合同，被告嘉隆公司负责购房者的所需的相应材料及文件，房产证的办理需经黑龙江省哈拉海农场不动产权中心的具体操作，具体什么原因造成的房产证办理不下来，与被告嘉隆公司无关。原告为证明自己的主张向本院提供如下证据：商品房买卖合同原件一份。欲证明原告与二被告发生商品房买卖关系的事实，其中买卖标的物位于黑龙江省××农场盛世××小区××楼，建筑面积为214.11平方米，套内面积194.49平方米，公摊面积19.62平方米及原告一次性付清房款679，360.00元，该合同约定了原、被告双方的违约责任，特别约定了不能按期办理房屋产权登记的违约责任（详见合同15条）及签订合同的日期为2011年6月2日。购房发票原件1张（该发票是由被告黑龙江省哈拉海农场财务盖章、收取的）、进户费用收据原件7张（金额为37811.00元）。欲证明原告按时缴纳了进户相应费用，进户费用收费缴纳税费都是按照商品房买卖合同交付的。证人吴某书面证言一份。欲证明证人与原告母亲一起到售楼处去询问此房的经过。证人葛某出庭作证，欲证明证人与原告母亲一起到售楼处询问买房经过。被告黑龙江省哈拉海农场质证意见为：对原告证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，这份合同虽然盖有被告农场的公章，但是房屋销售地点在被告嘉隆公司售楼处，签约、付款均在该售楼处进行，由于被告农场并非项目的开发、建设和销售主体，因此并非合同的卖方，当时盖章仅是起见证作用；对原告证据2，真实性无异议，对证明目的有异议，虽然有被告农场的盖章，但是因项目是在被告农场界内，当时为了配合被告嘉隆公司推进项目建设和后续销售，虽然被告农场盖章，但是该款项均由被告嘉隆公司收取，故原告是与被告嘉隆公司发生实质交易行为，而不是原告与被告哈拉海农场。对原告证据3，真实性有异议，该证人没出庭质证，不符合作证程序，且证人证言证实的内容与其他书证不符，应以其他书证为准，即商品房买卖合同第一条明确约定土地为宅基地。证据4，该证人证实在原告正式签约买卖合同之前，不但自己亲自前往考察，还约了同学、好友，说明很重视这次交易行为，因此可以得出结论，原告已明确其后签订的商品房买卖合同条款，已尽到了合同审查义务，即土地性质为宅基地，原告应特别清楚，且该证人证实关于房产证的性质，因非本项目的房产证的样本与本案无关联，而且其证实内容与书证矛盾，应以合同等书证为准。被告黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司质证意见为：对原告证据1，商品房买卖合同是承认的，合同的第一条规定，出卖人以国有宅基地形式取得的哈拉海农场地块的使用权，当时是被告哈拉海农场具体开发，被告嘉隆公司建设的，被告嘉隆公司提供给原告所有的材料及相关文件，是合理合法的，原告在180日内没有取得房产证，不应该是被告嘉隆公司的问题。对原告证据2，原告的购房发票由被告哈拉海农场盖有财务专用章，说明被告哈拉海农场与被告嘉隆公司之间存在着关联性，当时为什么被告哈拉海农场盖财务专用章，原告应该了解详情。原告证据3，对其真实性有异议，怀疑该证人是否去过售楼处。原告证据4，对证人证言有异议，不认可。本院认证意见为：原告证据1，二被告对该证据的真实性均无异议，虽然被告哈拉海农场质证认为其在合同上盖章只是起到见证作用，但被告哈拉海农场在合同尾页出卖人处，加盖了公章及法人名章，故对被告的该抗辩理由不予采信。被告嘉隆公司称原告没有办理产权登记与其没有关系，不是被告嘉隆公司的问题，但是被告嘉隆公司没有提供证据予以证实，本院对其抗辩理由不予采信，对原告的证据1予以采信。原告证据2，被告哈拉海农场质证认为该购房发票虽然是原告交到了被告财务室，并有财务部门在该发票上盖章，但是该笔钱实际是由被告嘉隆公司收取，与被告哈拉海农场没有关系，但是该发票系正规发票，且收款人处明确写明黑龙江省哈拉海农场，并加盖了黑龙江省哈拉海农场财务专用章，故本院对其抗辩理由不予采信，对该张购房发票的证明目的予以采信。关于进户费用收据原件7张：其中契税20，381元、专项维修基金7，494元、装修保证金费用1,000元，费用合计28，875元，因二被告未给原告开具契税发票及办理房照，上述款项应予以返还，故上述证据本院予以认定。其中电费预交款300元、垃圾清运费200元、2011年取暖费5174元与登记费80元计5,254元、黑龙江省哈拉海农场收取的33吨水费99元、哈尔滨新合物业收取的2011年物业费3,083元，上述费用合计8，936元，因该费用系原告占有使用争议房屋期间发生的费用，应由其自行承担，上述证据本院不予认定。原告证据3，因证人吴某未出庭，本院对其真实性无法核实，故对该证据不予采信。证据4，虽然二被告对该证人的证明目的有异议，但是其证明问题结合原告证据1，可以证实当时被告嘉隆公司承诺原告在购买该房屋后180天之内，办理产权登记手续的事实，故本院对该证据予以采信。被告黑龙江省哈拉海农场为证明自己的主张向本院，提出如下证据：商品房买卖合同复印件一份。欲证明合同第一条明确约定了土地性质为国有宅基地。虽然被告农场在合同上面加盖了印章，但是销售、收款、房屋交付等实质内容均为被告嘉隆公司和原告之间进行履行的，因此被告农场不是该案件的主体。黑龙江省国土资源厅驻农垦总局资源局九三分局出具的证明原件一份，欲证明提供相关手续证明，就可以办理房屋产权登记证。黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局文件（2010年12月2日）、国有建设用地划拨决定书、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、建设规划用地规划许可证、建设项目竣工验收合格证、竣工工程备案证复议件各一份。欲证明该项目经合法报批建设交付后合格验收并备案，以上证据来源于被告嘉隆公司。原告质证意见为：对被告黑龙江省哈拉海农场提交的证据1，真实性无异议，对证明目的有异议，商品房买卖合同中关于土地性质为国有宅基地，原告查找了相关法律规定没有国有宅基地的说法，当时开发商只是为了愚昧百姓，原告的母亲也问过国有宅基地是什么意思，当时售楼处回答就是国有土地，而且原告交纳该房屋的房款时，被告农场出具了销售不动产统一发票并加盖了被告农场的财务专用章，缴纳进户税费时，原告也是按照商品房标准进行缴纳，并在该合同中，被告农场一再强调商品房的要约和商品房的价款；证据2，充分说明被告在交纳房屋后向原告公示，让原告办理房屋产权证；证据3，对该证据的真实性及证明目的均有异议，是国有土地划拨，但现有此块土地只有一户办理了产权证，但是办理的却是农村宅基地，并且前提是将该人的户口转到黑龙江省哈拉海农场后才可办理产权证，和本案提交的证明相互矛盾，建筑商还有开发商办理的产权证和我们此案没有直接关系。被告黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司质证意见为：对被告黑龙江省哈拉海农场的3份证据均无异议。本院认证意见为：被告黑龙江省哈拉海农场提交的证据1，该商品房合同尾页出卖人处加盖了其农场公章并附加了法人名章，并且在原告提供的不动产发票上面加盖了被告黑龙江省哈拉海农场财务专用章，可以证实其为合同一方主体，故本院对被告证据1的证明目的不予采信。证据2，因该证据具有客观性、合法性、与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。证据3，能够证实位于黑龙江省哈拉海农场盛世嘉园小区是经合法报批、建设、已合格验收完毕并已经备案，故本院对被告的该份证据证明目的予以采信。被告黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司未向本院提交证据。本院认定事实如下：原告户籍为黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区龙华街道天齐社区285组，非黑龙江省哈拉哈农场职工。2011年6月2日，原告孔钦威与被告黑龙江省哈拉海农场、黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司签订了商品房买卖合同，该合同编号为GF-2000-0171，约定原告购买位于黑龙江省××农场盛世××小区××楼××单元××1-2，该住房面积为214.11平方米，总价款为679，360.00元，房款原告已一次性交付完毕，2013年11月16日，被告哈拉海农场给原告出具了不动产的统一发票。原告办理了入户手续并缴纳各项费用37，811.00元，其中契税20，381元、专项维修基金7，494元、装修保证金费用1,000元、电费预交款300元、垃圾清运费200元、2011年取暖费5，174元、登记费80元、黑龙江省哈拉海军马场收取的33吨水费99元、哈尔滨新合物业收取的2011年物业费3,083元。另查明，2010年12月2日，黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局批复了关于哈拉海农场单永祥等28户职工宅基地用地，同意在哈拉海农场场直建个人住宅宅基地，土地使用权人为单永祥等28户职工，该土地上建设成为黑龙江省哈拉海农场的盛世嘉园小区。本院认为，本案争议焦点为：一是诉争房屋买卖合同是否有效；二是如果认定合同无效，双方缔约过失责任的大小；三、如果认定合同无效，返还项目及损失赔偿数额如何确定。关于诉争房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，被告黑龙江省哈拉海农场及黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司与原告孔钦威签订商品房买卖合同，将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人员，违反了法律法规的强制性规定，依法确认黑龙江省哈拉海农场及黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司与原告孔钦威签订的房屋买卖合同无效，二被告理应退还原告购房款，故本院对原告要求二被告返还购房款679，360.00元的诉讼请求予以支持，产生的费用28，875元二被告理应返还。同时因该合同无效，约定的内容亦无效，原告应将该诉争房屋返还给二被告。关于双方缔约过失责任大小的问题。双方所签合同无效，黑龙江省哈拉海农场作为国有企业，黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司作为建筑施工企业对土地性质及相关法律法规的掌握程度明显高于原告，存在重大过失。原告在签订、履行合同过程中没有尽到必要的审查义务，也应承担一定的过错责任。本院根据具体案情酌情确定黑龙江省哈拉海农场、黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司承担80%的过错责任，原告承担20%的过错责任。关于财产返还项目及数额如何确定问题。本案中，合同无效，因该合同取得的诉争房屋和购房款应当相互返还。房款利息应按过错责任比例予以分担。原告请求损失按照本金717，171.00元为基数计算，该费用中8，936.00元（电费预交款300元、垃圾清运费200元、2011年取暖费5174元、登记费80元、黑龙江省哈拉海军马场收取的33吨水费99元、哈尔滨新合物业收取的2011年物业费3,083元）为原告占有使用争议房屋期间发生的费用，该部分费用由原告孔钦威自行承担，故计算损失的基数应为708，235.00元。关于损失的计算标准：资金占用期间的损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。截止到2019年8月19日应为224，039.82元{211，202.64元（2013年11月16日交付的购房款679，360.00元，2013年11月16日至2014年11月21日，期间利率6.55%、2014年11月22日至2015年2月28日，期间利率为6.15%、2015年3月1日至2015年5月10日，期间利率为5.9%、2015年5月11日至2015年6月27日，期间利率为5.65%、2015年6月28日至2015年8月25日，期间利率为5.4%、2015年8月26日至2015年10月23日，期间利率为5.15%、2015年5月24日至2019年8月19日，期间利率为4.9%）+12，837.18（2011年11月28日交纳应返还费用28，875.00元，2011年11月28日至2012年6月7日，期间的利率为7.05%、2012年6月8日至2012年7月5日至，期间利率为6.8%、2012年7月6日至2014年11月21日，期间利率为6.55%、2014年11月22日至2015年2月28日，期间利率为6.15%、2015年3月1日至2015年5月10日，期间利率为5.9%、2015年5月11日至2015年6月27日，期间利率为5.65%、2015年6月28日至2015年8月25日，期间利率为5.4%、2015年8月26日至2015年10月23日，期间利率为5.15%、2015年10月24日至2019年8月19日，期间利率为4.9%）}。2019年8月20日以后的损失，以708，235.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故原告请求到2020年8月11日（开庭时间），损失应为28，167.39元。截止到2020年8月11日，损失为252，207.21元。原告承担50，441.44元，二被告承担201，765.77元，原告请求超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：原告孔钦威与被告黑龙江省哈拉海农场、黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司签订的合同编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同无效；原告孔钦威于本判决生效后十日内返还被告黑龙江省哈拉海农场、黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司位于黑龙江省哈拉海农场盛世嘉园新型小区1号楼2单元1层1-2的住宅一套（面积214.11平方米）；被告黑龙江省哈拉海农场、黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司于本判决生效后十日内返还原告孔钦威购房款679，360.00元、各项实际支出费用28，875.00元（其中契税20，381元、专项维修基金7，494元、装修保证金费用1,000元），合计人民币708，235.00元；被告黑龙江省哈拉海农场、黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孔钦威截止到2020年8月11日该购房款及各项入住费资金占用期间的利息损失共计201，765.77元；并以708，235.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年8月12日起开始计算至实际返还完毕（按照计算结果的80%进行给付原告孔钦威）；驳回原告孔钦威的其他诉讼请求。如果被告黑龙江省哈拉海农场、黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7691元，原告孔钦威负担1241元，由被告黑龙江省哈拉海农场、黑龙江省农垦嘉隆建筑工程有限公司负担6450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员 程 维 才二〇二〇年十二月二十一日书记员 端木秋林