四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民初234号 原告：友合集团四川友合房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路三段50号。 法定代表人：刘安春，总经理。 委托诉讼代理人：蒲真亮，四川由真律师事务所律师。 被告：南充市高坪区人民政府，住所地四川省南充市高坪区阳春路。 法定代表人：兰吉春，区长。 委托诉讼代理人：蒲爱华，四川锐思邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小娟，四川锐思邦律师事务所律师。 原告友合集团四川友合房地产开发有限公司（以下简称友合房地产公司）与被告南充市高坪区人民政府（以下简称高坪区政府）财产损害赔偿纠纷一案，四川省南充市高坪区人民法院于2019年1月22日立案。该院审理期间，经向友合房地产公司释明，友合房地产公司将诉讼请求由判令高坪区政府对占用友合房地产公司6913.39m2的国有建设用地恢复原状变更为判令高坪区政府向友合房地产公司赔偿占用国有建设用地损失4276万元，该院遂作出（2019）川1303民初307号民事裁定，将该案移送本院处理。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭于2020年12月11日开庭进行了公开审理，原告友合房地产公司的诉讼代理人蒲真亮、被告高坪区政府的诉讼代理人蒲爱华到庭参加诉讼。审理期间，根据友合房地产公司的申请，本院委托四川吉祥房地产土地资产评估有限公司对诉争国有建设用地的市场价格进行了评估。本案现已审理终结。 友合房地产公司向本院提出诉讼请求:1.判令高坪区政府向友合房地产公司支付占用6913.39m2国有建设用地补（赔）偿款4276万元;2.判令高坪区政府承担本案诉讼费。事实和理由:友合房地产公司根据2002年5月18日、2003年5月20日、2004年12月7日与高坪区政府及高坪区松林小区开发建设指挥部签订的《高坪区安汉广场商业城土地出让协议书》《高坪区安汉广场商业城土地出让补充协议书》，2003年元月14日取得商业综合用地使用权40000m2（见南充市国用字第000000637号），2004年5月31日取得商业用地使用权8155.45m2（见南充市国用000600号），共计48155.45m2（净用地）。友合房地产公司开发该48155.45m2国有建设用地过程中，高坪区政府因扩建安汉广场占用友合房地产公司开发的友合东方逸景项目净用地2503.05m2，因清溪河改造占用友合房地产公司项目规划红线内净用地2293.11m2，造成友合房地产公司2117.23m2净用地与项目用地分离，且该2117.23m2土地已被高坪区政府建成城市绿地。高坪区政府因市政建设共占用友合房地产公司净用地6913.39m2。按照原南充市国土资源局2019年6月13日拍卖的几宗国有建设用地使用权的成交价格，高坪区政府对占用的前述国有建设用地应按400万元/亩向友合房地产公司进行补(赔)偿，共计应补(赔)偿4276万元。为积极配合高坪区政府工作，友合房地产公司同意按原南充市高坪区国土资源局高土资50号报告意见处理，即在友合房地产公司紧临清溪河的未开发的2117.23m2土地旁边补偿友合房地产公司4796.16m2国有建设用地。因种种原因，置换补偿未果。本案起诉前，友合房地产公司再次请求高坪区政府依法置换其占用东方逸景项目的国有建设用地6913.39m2，但仍无结果，遂提起本案诉讼。 高坪区政府辩称，一、高坪区政府不是本案适格被告。友合房地产公司依据高土资函[2010]50号函，主张高坪区政府修建安汉广场占用其国有建设用地2503.05平方米，清溪河改造占用2293.11m2，建绿化带占用2117.23m2，共计占用6913.39m2。分析该函内容，无法推断出前述国有建设用地的占用者为高坪区政府。友合房地产公司主张权利的对象错误，高坪区政府不是本案适格被告。二、友合房地产公司主张其国有建设用地被占用6913.39m2与事实不符。友合房地产公司所依据的高土资函[2010]50号函仅认为，因修建安汉广场占用2503.05平方米，清溪河改造占用2293.11m2，两项合计:4796.16m2，剩余的2117.23m2并未被占用。三、友合房地产公司的诉讼请求已超过诉讼时效。2003年、2004年，案涉土地已交付给友合房地产公司，并及时为友合房地产公司办理了《土地使用证》。友合房地产公司接收土地后便开发建设。至今已15年，早已超过法律规定的诉讼时效。四、友合房地产公司尚欠高坪区政府土地出让金，其应当按照现在的土地价格交纳，并承担违约责任。友合房地产公司在（2016）川13民初15号一案中认可，其至今尚欠土地出让金98.2万元。高坪区政府在2003年、2004年已为友合房地产公司超量办理了《土地使用证》，办证面积比友合房地产公司交纳的土地出让金对应的土地面积多出6.22亩（98.2万/15.7895万/亩=6.22亩）。友合房地产公司实际交纳的土地出让金所对应土地面积应予重新办证。依据《补充协议书》第6条规定，友合房地产公司还应当按照1500万土地出让金的10%承担违约责任。五、友合房地产公司请求按照2019年的土地价格进行赔偿缺乏依据。友合房地产公司未交纳的土地出让金98.2万元，在2004年相当于6.22亩国有建设用地的价值。若友合房地产公司主张按照2019年400万元/亩的土地价格赔偿损失，相应地，友合房地产公司补缴的土地出让金不再是98.2万元，而应按照400万元/亩缴纳6.22亩国有建设用地的出让金。此外，友合房地产公司超容积率修建东方逸景小区，并因此获利，其并未遭受损失。综上，友合房地产公司主张权利的对象错误，主张被占用的土地面积也与实际不符，其诉讼请求应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2002年5月18日，高坪区松林小区开发建设指挥部（甲方）（以下简称松林指挥部）与友合房地产公司（乙方）签订《高坪区安汉广场商业城土地出让协议书》，约定甲方同意将高坪区政府委托管理的安汉广场商业城预留土地约113亩（以用地图为准）整体出让给乙方，土地出让金总额为人民币960万元。2003年1月7日，出让人原南充市国土资源局（松林指挥部）与受让人友合房地产公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让宗地位于高坪区高坪镇安汉广场东侧，面积为40000平方米，土地出让金为520万元。2003年1月7日，南充市人民政府批复同意将指挥部统征的位于高坪区安汉广场东侧的部分国有建设用地净地面积40000平方米出让给友合房地产公司。2003年1月14日，友合房地产公司取得该40000平方米国有建设用地的《国有土地使用证》（南充市国用（2003）第000000637号）。2003年5月20日，高坪区政府（甲方）与友合房地产公司（乙方）签订《高坪区安汉广场商业城土地出让协议书》，约定甲方同意将高坪区安汉广场商业城预留土地约95亩（以用地图为准，含道路用地，不含20亩广场净用地）土地整体出让给乙方，土地出让金总额为人民币1500万元整。甲方负责在三个月内办好土地使用证交给乙方（含已办的60亩国有土地使用证）。此协议双方签字盖章生效后，乙方2002年5月18日与松林指挥部所签协议全部失效。2003年12月21日，原南充市国土资源局批复同意向友合房地产公司出让位于高坪区高坪镇东方××道的部分国有土地使用权，土地面积8155.45平方米。2003年12月30日，出让人原南充市国土资源局与受让人友合房地产公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让宗地位于高坪区高坪镇东方××道，土地面积为23153.45平方米（含道路占地14998平方米，扣减道路面积后为8155.45平方米），土地出让金为548.37万元。2004年5月31日，友合房地产公司取得了该8155.45平方米土地的《国有土地使用证》（南充市国用（2004）第000600号）。 友合房地产公司陆续缴纳了前述两份《国有土地使用权出让合同》所涉土地出让金，截至本案法庭辩论终结前，友合房地产公司仍有98.2万元土地出让金未缴纳。 因规划调整，高坪区市政建设占用了友合房地产公司前述部分国有建设用地。2010年1月15日，原南充市国土资源局向高坪区政府发出【南土资函（2010）14号】函。该函载明，2004年3月29日，城市规划部门对友合房地产公司的用地范围进行了调整，经南充市土地测绘大队勘测，调整后的净用地面积为45652.4平方米，比原批准土地面积减少2503.05平方米，友合房地产公司及有关单位对该地块的用地界线和面积进行了确认，现友合房地产公司东方逸景项目建成后实际土地面积为41242.06平方米，另有4410.34平方米土地未开发利用，其中2293.11平方米已被清溪河改造占用。2010年7月3日，原南充市国土资源局向高坪区政府出具的《关于确认友合房地产公司东方逸景项目国有土地使用权面积的建议意见》载明，因安汉广场扩建占用友合东方逸景项目土地2503.05平方米，清溪河改造占用了项目规划红线内净用地2293.11平方米，两项共占项目净用地4796.16平方米，另有临河对岸2117.23平方米国有建设用地，友合房地产公司至今未开发。2010年8月19日，高坪区政府向南充市国土资源局发出【高府函（2010）91号】函，同意以东方逸景项目建成后的实际土地面积41242.06平方米办理项目国有土地使用权总登记，并为购房业主办理国土使用证。 根据友合房地产公司申请，本院委托四川吉祥房地产土地资产评估有限公司对案涉国有建设用地的市场价格（估价日期2019年11月26日）进行了评估。该公司评估意见为：修建安汉广场、清溪河改造及建设绿地占用南充市国有（2004）字第000600号《国土使用证》指向的商业用地2503.05平方米，单价4350元/平方米，总地价1088.83万元；占用南充市国有（2004）字第0006004号《国土使用证》指向的商住用地4410.34平方米，单价4200元/平方米，总地价1852.34万元。两宗地所占用部分的总地价2941.17万元，平均地价4254.31元/平方米。四川吉祥房地产土地资产评估有限公司本次评估收取费用11万元（友合公司已预付2万元）。 庭审中，友合房地产公司根据双方庭前的协商情况，当庭提交《说明与承诺》，称高坪区政府占用友合房地产公司国有建设用地10.37亩，根据评估报告，高坪区政府应向友合房地产公司赔偿2900多万元。现高坪区政府主张把友合房地产公司下欠的土地出让金98.2万元按出让时的地价折算成占用国有建设用地面积，再按评估单价抵减评估金额。友合房地产公司实际受让国有建设用地72.23亩，土地出让金1500万元，折合土地单价20.76万元/亩，据此友合房地产公司未缴纳的土地出让金98.2万元折算国有建设用地4.728亩。依此解决，友合房地产公司无异议。高坪区政府支付案涉补（赔）偿款后，双方在东方逸景项目的权利义务全部终结，友合房地产公司不再主张权利。高坪区政府认可，土地出让合同约定的单价为15.7895万元/亩，友合房地产公司取得的《土地使用证》载明的建设用地面积为48155.45平方米（72.23亩）。因当时是毛地出让，合同约定与客观情况存在出入，本案的客观情况是友合房地产公司以1500万元受让了72.23亩国有建设用地使用权，案涉宗地成交单价由人民法院认定。本着一揽子解决遗留问题的态度，因友合房地产公司已书面承诺不再因任何事项就案涉地块主张权利，高坪区政府尊重人民法院就案涉地块成交单价的认定。友合房地产公司和高坪区政府均同意以评估的商业用地与商住用地的均价计算扣减赔偿金额。 认定上述事实，有《高坪区安汉广场商业城土地出让协议书》、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《高坪区安汉广场商业城土地出让补充协议书》、【南土资函（2010）14号】、【高府函（2010）91号】、鉴定申请、（2016）川13民初15号民事判决书、评估《报告书》、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为友合房地产公司受让案涉两宗国有建设用地的成交单价。虽然案涉土地出让合同约定友合房地产公司以1500万元受让95亩国有建设用地，单价15.7895万元/亩，但是友合房地产公司实际接收并取得《国有土地使用证》的国有建设用地面积为48155.45平方米（72.23亩），友合房地产公司受让案涉国有建设用地的实际单价为20.7669万元/亩，故友合房地产公司受让案涉国有建设用地的单价认定为20.7669万元/亩。依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”之规定，友合房地产公司对受让的48155.45平方米国有建设用地享有占用、使用、收益的权利。原南充市国土资源局与高坪区政府的往来函件确认，高坪区市政建设占用友合房地产公司该国有建设用地中的商业用地2503.05平方米、商住用地4410.34平方米，对友合房地产公司该部分国有建设用地使用权造成了损害。依照《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，友合房地产公司请求高坪区政府赔偿2503.05平方米商业用地、4410.34平方米商住用地损失的主张成立，应予支持。经评估，该两部分地块2019年11月26日（估价日期）的市场价格分别为1852.34万元、1088.83万元，共计2941.17万元，即友合房地产公司受损金额为2941.17万元。因友合房地产公司下欠案涉国有建设用地出让金98.2万元，双方同意将该98.2万元按出让单价折算成土地面积，并按评估单价计算出市场价格，再从评估金额中予以扣减。如前所述，案涉国有建设用地实际成交价格为20.7669万元/亩，因友合房地产公司向本院提交的《说明与承诺》将案涉国有建设用地的实际成交单价明确为20.76万元/亩，低于实际单价，系其对自己权利的处分，且该处分行为有利于高坪区政府，故按此单价确定友合房地产公司下欠的98.2万元土地出让金对应的受让土地面积。照此计算，友合房地产公司下欠的土地出让金98.2万元对应的国有建设用地面积为4.728亩。由于市政建设占用的地块存在商业用地和商住用地两种性质，友合房地产公司和高坪区政府均同意按两种性质土地的评估均价确定该4.728亩国有建设用地的市场价格，因此该4.728亩国有建设用地的市场价格为13409652元（4254.31元/平方米×666.67平方米×4.728亩）。由此，高坪区政府应向友合房地产公司赔偿的金额为16002048元（2941.17万元-13409652元）。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，友合房地产公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下： 一、被告南充市高坪区人民政府在本判决生效后15日内向原告友合集团四川友合房地产开发有限公司赔偿16002048元; 二、驳回原告友合集团四川友合房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费255600.00元（友合集团四川友合房地产开发有限公司未预交）、评估费110000.00元（友合集团四川友合房地产开发有限公司已预付20000.00元），由原告友合集团四川友合房地产开发有限公司负担127800.00元，被告南充市高坪区人民政府负担237800.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  王维登 审判员  蒙琼梅 审判员  刘荣耀 二〇二〇年十二月十七日 书记员  张 琦