湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初8960号原告李斌，男，1987年11月27日出生，汉族，住湖南省安乡县。以上两原告共同委托代理人唐芬，湖南湘天律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人白豪，湖南湘天律师事务所律师。被告长沙荣成房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙县湘龙街道潇湘社区安置房B6栋68号101。法定代表人卓振刚。委托代理人钟志勇，湖南金州律师事务所律师。委托代理人张绥，湖南金州律师事务所律师。原告李斌与被告长沙荣成房地产开发有限公司（以下简称荣成房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告李斌请求判令：1、被告荣成房地产公司赔偿原告维修费损失（具体金额以鉴定结果为准）；2、被告荣成房地产公司赔偿原告未安装飘窗的违约金23250元；3、被告荣成房地产公司承担本次诉讼费用。2020年10月24日，原告变更诉讼请求，将上述第1项诉讼请求变更为被告荣成房地产公司将涉案房屋开裂的墙体维修完好。被告荣成房地产公司答辩要点：1、原告所购房屋质量符合要求，不存在任何质量问题，原告无权要求被告承担维修义务；2、原告要求被告赔偿因未安装飘窗的违约金，无事实与法律依据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2016年1月27日，荣成房地产公司（出卖人）与李斌（乙方）签订《长沙县商品房买卖合同》，该合同约定，出卖人将位于荣盛城15栋607号房屋出售给买受人。出卖人应在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。地基基础和主体结构保修期限：合理使用寿命年限；屋面防水保修期限：5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道保修期限：5年；墙面、顶棚抹灰层保修期限：2年。2、2017年12月29日，涉案房屋竣工验收。李斌发现房屋墙面出现裂痕，其次卧无飘窗，与签订合同时提供的户型图不一致，且与其相同楼栋对称户型的次卧有飘窗。因与荣成房地产公司交涉未果，李斌遂诉至本院，提出前述诉请。二、双方当事人有争议的事实被告荣成房地产公司是否应对涉案房屋承担维修义务。原告李斌认为，涉案房屋墙体开裂，根据物业公司查勘，属于结构性质量问题，被告荣成房地产公司应承担维修义务。被告荣成房地产公司认为，房屋合格不存在质量问题。原告已于2017年12月30日收房，房屋保修期从该日开始计算，故保修期满为2019年12月30日，现原告所述墙体开裂问题已超过了两年保修期限，被告无需继续承担保修义务。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。原告李斌并未提交证据证实涉案房屋产生裂痕的原因，且原告已经装修入住，在没有鉴定的情况下无法查明原因及分清责任。原告当庭变更了诉讼请求，亦没有提出鉴定的申请，系其对自身权益的处分，但仅凭墙面出现裂痕的情况及物业公司的反馈意见不能证实涉案房屋存在主体结构安全问题，原告应承担举证不能的法律后果。2、被告荣成房地产公司是否应赔偿原告李斌未安装飘窗的违约金。原告李斌认为，根据其提交的涉案房屋的宣传户型图显示涉案房屋应存在飘窗，作为合同附件的房屋分层平面图可以显示其房屋户型与相同面积对称户型房屋涉案房屋一致，但涉案房屋次卧内实际没有飘窗，但对称户型房屋存在飘窗的现状均能证明原被告双方约定购买的房屋两个次卧均应存在飘窗，被告荣成房地产公司交付房屋次卧没有飘窗，系违约，应向其支付违约金；被告荣成房地产公司认为，被告从未承诺向原告销售房屋两个次卧存在飘窗，原被告签订的商品房买卖合同也均未约定原告所购房屋次卧存在飘窗。原告还在该平面图进行签字确认，认可房屋的实际情况。原被告双方权利义务均以双方签订的商品房买卖合同为准，合同未进行明确约定的，均不属于被告承诺内容。原告提交的户型图并非被告销售时对外宣传的户型图，被告无法知悉其提交的户型图来源，且户型图上明确载明仅供参考，不做合同要约，一切以政府批准的法律法规文件及双方签订买卖合同为准。本院认为，首先，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，该要约邀请要变更性质为要约，必须开发商对房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，且对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。从本案原告提交的户型宣传资料来看，虽然注明了次卧与书房均赠送飘窗，但是同时，该宣传资料明确提示“本资料仅供参考，不做合同要约，一切以政府批准的法律法规文件及双方签订买卖合同为准”，可见该宣传资料显示的内容不能最终反映房屋的结构布局，被告也未表明受该意思表示约束，其仍然属于要约邀请的性质。在《长沙县商品房买卖合同》附件七第十三条也明确说明商品房的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，并加黑加粗作了提示。因此，原告提交的销售广告和宣传资料不能认定为要约。其次，根据原告提供的房屋规划图纸显示，涉案房屋在进行规划时次卧就未设计飘窗，原告也未提交证据证实涉案房屋调整过设计规划，且与涉案房屋同侧的房屋户型、面积及次卧没有飘窗的情况完全一致，在原被告双方没有约定的情况下，不能仅凭相同楼栋对称户型存在飘窗就推定原告购买的房屋次卧也应存在飘窗。再次，作为理性的购房者，应对宣传广告中包含的不确定性及不确定性所带来的风险有合理预期，对广告中包含的不利因素应在购房前确认清楚并写入合同，不能仅关注对自身有利的内容，对自身不利的内容就视而不见，由此产生的风险应自行承担。综上，原告提交的证据不能证实被告存在违约行为，故被告荣成房地产公司无需赔偿原告李斌违约金。判决的理由与结果本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告李斌要求被告荣成房地产公司承担维修义务及支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李斌的全部诉讼请求。本案受理费631元，减半收取315.5元，由原告李斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  钟文君二〇二〇年十二月二十一日书记员  李 毅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。