福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0681民初4611号原告：漳州阳光城房地产开发有限公司，住所地福建省漳州台商投资区角美镇文圃大道1号政府办公楼二楼会议室，统一社会信用代码91350681MA32U2273U。法定代表人：张坚，董事长。委托诉讼代理人：陈旺富，北京德恒（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓冰，北京德恒（厦门）律师事务所律师。被告：江伟峰，男，1989年5月13日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。第三人：中国工商银行股份有限公司漳州角美支行，住所地福建省漳州台商投资区角美镇文圃大道天翔世家2幢101号-105号，统一社会信用代码913506818566360492。负责人：陈艺明，行长。委托诉讼代理人：朱智杰，男，该银行职员。第三人：叶妙妙，女，1990年12月11日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。原告漳州阳光城房地产开发有限公司（以下简称阳光城房地产公司）与被告江伟峰、第三人中国工商银行股份有限公司漳州角美支行（以下简称工商银行角美支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，阳光城房地产公司申请追加叶妙妙为第三人参加本案诉讼，本院审查后予以准许。原告阳光城房地产公司的委托诉讼代理人陈旺富、被告江伟峰、第三人工商银行角美支行的委托诉讼代理人朱智杰到庭参加诉讼，第三人叶妙妙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光城房地产公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除阳光城房地产公司与江伟峰于2016年10月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并判令江伟峰支付阳光城房地产公司违约金278999.6元；2．判令江伟峰配合阳光城房地产公司办理《商品房买卖合同（预售）》的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销，并与工商银行角美支行共同配合阳光城房地产公司办理预购商品房抵押权预告登记注销等相关手续；3．判令江伟峰向阳光城房地产公司支付其代偿的款项88261.39元（暂计至2020年11月25日，具体以银行记录为准）；4．判令江伟峰向阳光城房地产公司支付本案律师费20000元；5．判令案件受理费由江伟峰承担。事实和理由：2016年10月18日，阳光城房地产公司与江伟峰签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：江伟峰向阳光城房地产公司购买位于漳州台商投资区××路××路××北阳光城凡尔赛宫××区××幢××号房产，总价为1394998元，首期房款支付279998元，剩余房款1115000元由江伟峰向银行办理按揭贷款。商品房买卖合同已办理备案登记。2018年1月3日，阳光城房地产公司、江伟峰及工商银行角美支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定江伟峰向工商银行角美支行借款1115000元，用于支付案涉商品房项下的购房款，阳光城房地产公司为该合同项下的借款提供连带责任保证担保。后江伟峰未按期向工商银行角美支行偿还贷款，工商银行角美支行从阳光城房地产公司账户划款88261.39元（截止至2020年11月25日）用于代偿江伟峰未偿还的贷款。阳光城房地产公司向江伟峰发送了《及时偿还代偿款催告函》，函告江伟峰偿还其代偿款项并承担相应的违约责任，同时告知江伟峰逾期未履行支付代偿款项义务，阳光城房地产公司有权解除合同，但江伟峰未予理睬。根据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，如果江伟峰未按期足额向工商银行角美支行偿还银行贷款本息，导致阳光城房地产公司承担担保责任的，江伟峰必须自阳光城房地产公司承担担保责任之日起7日内归还代偿款项，超过30日未归还的阳光城房地产公司有权解除合同，同时收取总房价款30%的违约金。现江伟峰未依约偿还代偿款项，阳光城房地产公司有权解除合同，同时要求江伟峰承担相应责任。为此阳光城房地产公司诉至法院，请求判如所请。江伟峰辩称，其同意解除《商品房买卖合同（预售）》，但解除该合同还需要第三人叶妙妙同意。之前其与阳光城房地产公司协商过，若其不要讼争房产及前期已支付的购房款，阳光城房地产公司不再向其索要任何款项。工商银行角美支行述称，1．阳光城房地产公司诉求的违约情形与其无关。工商银行角美支行发放的按揭贷款均依照相关法律法规执行，严格履行《个人购房借款/担保合同》中应尽的义务，贷款及担保合法有效。由于借款人江伟峰未按《个人购房借款/担保合同》的要求归还贷款，工商银行角美支行从提供阶段性连带责任担保的阳光城房地产公司扣款本息88261.39元（截止至2020年11月25日）。2．如果法院依法判决解除阳光城房地产公司与江伟峰签订的《商品房买卖合同（预售）》，则应同时判决解除阳光城房地产公司、江伟峰及工商银行角美支行签订的《个人购房借款/担保合同》，并由阳光城房地产公司偿还江伟峰所欠的全部贷款本息1069944.71元（其中本金1066895.17元，利息3049.54元，暂计算至2020年11月26日，之后利息应按合同约定计算至款项还清之日止）。叶妙妙未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年10月18日，阳光城房地产公司（出卖人）与江伟峰（买受人）签订了编号为350683010001032016000388的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：江伟峰向阳光城房地产公司购买位于漳州台商投资区阳光城凡尔赛宫××区××幢××号房产（以下简称案涉房产），总价款为1394998元；江伟峰应于合同签订之日支付首批首付款139998元，于2016年10月30日前支付剩余首付款140000元，剩余购房款1115000元由江伟峰向银行或公积金中心申请贷款支付给阳光城房地产公司，银行按揭贷款约定详见附件。…附件十一《补充协议》第三条中约定：“出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之六的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追索。”第十条中约定：“如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等概由买受人承担”。此外，双方对其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，江伟峰支付阳光城房地产公司首期房款共计279998元。案涉房产于2017年8月31日办理了合同网上备案登记。2018年1月3日，江伟峰作为借款人、叶妙妙作为共同借款人、阳光城房地产公司作为保证人与工商银行角美支行签订了编号为01409000032017一手贷0004829的《个人购房借款/担保合同》，该合同约定工商银行角美支行为借款人江伟峰提供1115000元的贷款，贷款用途为购买案涉房产，贷款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款。江伟峰以案涉房产向工商银行角美支行提供抵押担保，抵押物共有人叶妙妙同意以该抵押物为该笔贷款提供抵押，保证人阳光城房地产公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。2018年2月5日，工商银行角美支行将江伟峰的1115000元购房贷款直接支付给阳光城房地产公司。2018年2月7日，案涉房产设立预售商品房抵押权预告登记。2020年3月3日，阳光城房地产公司通过EMS向江伟峰邮寄送达了《及时偿还代偿款催告函》，通知江伟峰于接到该函之日起5日内向其归还代偿的贷款本息22529.2元，并按照购房合同约定支付相应违约金。2020年9月28日，工商银行角美支行向阳光城房地产公司发送个人逾期贷款催收通知书。截止至2020年11月25日，阳光城房地产公司代江伟峰共偿还贷款本息88261.39元。截止至2020年11月26日，江伟峰尚欠工商银行角美支行贷款本金1066895.17元及利息3049.54元（暂计算至2020年11月26日）。另查明，阳光城房地产公司委托北京德恒（厦门）律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师代理费20000元。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》、商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）、工商银行个人借款凭证及借款余额信息、不动产登记证明、中国工商银行电子回单、及时偿还代偿款催告函及EMS邮寄单、个人逾期贷款催收通知书、诉讼案件委托代理合同、厦门增值税专用发票以及当事人在庭审中的陈述为据，本院予以确认。本院认为，阳光城房地产公司与江伟峰签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。江伟峰未按合同约定偿还按揭贷款本息导致阳光城房地产公司承担担保责任，且在阳光城房地产公司代偿后，江伟峰也未在合同约定的时间内偿还阳光城房地产公司代偿的全部款项，已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同约定的解除条件已成就，阳光城房地产公司诉求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求江伟峰按商品房总价款的20%支付违约金278999.6元及承担本案律师费20000元，符合双方合同约定，本院予以支持。阳光城房地产公司至今已向工商银行角美支行代为偿还贷款本息88261.39元，江伟峰应按合同约定偿还阳光城房地产公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”江伟峰为购买商品房而与阳光城房地产公司、工商银行角美支行签订的《个人购房借款/担保合同》，现案涉商品房买卖合同解除，《个人购房借款/担保合同》目的无法实现，因此江伟峰、叶妙妙、阳光城房地产公司与工商银行角美支行签订的《个人购房借款/担保合同》也应随之解除。工商银行角美支行主张若解除案涉商品房买卖合同，应同时解除《个人购房借款/担保合同》，阳光城房地产公司应当足额向其偿还按揭贷款，符合法律规定，本院予以支持。案涉合同解除后，本案三方当事人应按《个人购房借款/担保合同》的相关约定清理剩余按揭贷款，在扣除江伟峰应返还的按揭贷款后，阳光城房地产公司应将剩余购房款返还江伟峰。江伟峰应配合阳光城房地产公司办理《商品房买卖合同（预售）》的合同备案登记注销等相关手续，并与工商银行角美支行共同配合阳光城房地产公司办理预购商品房抵押权预告登记注销手续。叶妙妙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除漳州阳光城房地产开发有限公司与江伟峰于2016年10月18日签订的编号为350683010001032016000388的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除江伟峰、叶妙妙、漳州阳光城房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司漳州角美支行于2018年1月3日签订的编号为01409000032017一手贷0004829的《个人购房借款/担保合同》；三、江伟峰应于本判决生效之日起十日内配合漳州阳光城房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》的合同备案登记注销等相关手续，并与中国工商银行股份有限公司漳州角美支行共同配合漳州阳光城房地产开发有限公司办理预售商品房抵押权预告登记注销等相关手续；四、江伟峰应于本判决生效之日起十日内支付漳州阳光城房地产开发有限公司违约金278999.6元；五、江伟峰应于本判决生效之日起十日内支付漳州阳光城房地产开发有限公司代偿款项88261.39元；六、江伟峰应于本判决生效之日起十日内支付漳州阳光城房地产开发有限公司律师服务费20000元；七、漳州阳光城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还江伟峰购房款1394998元（该款项应先行偿还中国工商银行股份有限公司漳州角美支行剩余按揭贷款）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17355元，减半收取计8677.5元，由江伟峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 郑曦旸二〇二〇年十二月十六日法官助理 纪逸玲书 记 员 黄惠程执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。