济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初14665号原告：北京万科物业服务有限公司济南分公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码：913701020548563064。负责人：韩伟波，总经理。委托诉讼代理人：陈福建、孙燕然，均系山东瀛岱律师事务所律师。被告:张晓丽，女，汉族，1972年2月15日出生，山东大学教师，住济南市委托诉讼代理人：刘立新（张晓丽之夫），住济南市原告北京万科物业服务有限公司济南分公司（以下简称万科物业公司）与被告张晓丽物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人陈福建、被告张晓丽的委托诉讼代理人刘立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张晓丽支付万科物业公司物业服务费共计4075.2元；2.判令张晓丽支付万科物业公司自2019年1月1日至实际履行之日止的违约金(以所欠费用4075.2元为基数，按照日万分之五计算，暂计算至2020年5月31日为1054.68元)；3.本案诉讼费用由张晓丽承担。事实与理由：张晓丽系金域华府小区的业主，万科物业公司与山东华艺置业有限公司于2015年7月24日签订《前期物业服务合同》，合同约定万科物业公司为张晓丽提供物业服务，张晓丽支付万科物业公司物业服务费等相关费用。合同签订后，万科物业公司按照合同约定履行了义务，但张晓丽自2019年1月1日至2020年6月30日拖欠万科物业公司物业服务费、电梯运行费、自动消防设施维护运行费共计4075.2元，产生违约金1054.68元。万科物业公司多次要求张晓丽支付相关费用，甚至向张晓丽邮寄律师函进行催收，但张晓丽未予支付。万科物业公司为维护合法权益，提起诉讼，望判如所请。张晓丽辩称，一、张晓丽与万科物业公司无直接合同关系，张晓丽与山东华艺置业有限公司签订商品房买卖合同时，在附件五的《补充协议》中对前期物业进行了简单描述，未向张晓丽履行物业费用及服务标准告知义务。附件五《补充协议》第三十三条，笼统的单方面规定了商业用房物业费6.5元/平方米/月，首次每户预收6个月，没有向张晓丽说明收费标准、服务内容服务等级，且在2017年12月份交房时，万科物业公司违反合同约定，以不交物业费就不给钥匙相胁迫，预收了张晓丽从2017年12月22日到2018年12月31日的物业费2789.8元。二、2018年5月29日，山东省人民政府颁布第317号令，《山东省物业服务收费管理办法》于2018年7月1日起实施，该办法第十六条规定，因建设单位分期开发、分批交付等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共房屋费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。该楼盘商铺南侧道路因设计不合理，存在内部道路窄无法停车、有台阶、向西通凤山路的小路未硬化等问题，2019年对该内部道路进行了长时间的施工改造，造成张晓丽商铺长时间无法正常使用。2019年下半年凤山路修路，使该小区南侧商铺通往凤山路的西出口被完全堵死，直到今天该出口也没有恢复原状，造成张晓丽商铺一直闲置未用。三、张晓丽的商铺一直处于空置状态，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅空置六个月以上前期物业服务费应当减收，且收取的费用最高不懂额超过百分之六十，其他物业交付后空置六个月以上的，其他物业公共服务费标准由物业服务企业与业主或物业使用人另行约定。张晓丽商铺空置至今，多次与万科物业公司沟通空置后物业费减免问题，万科物业公司一直不予协商的态度。作为商铺业主的张晓丽，交纳的物业费价格是普通住宅的近三倍，空置时却不能享受普通住宅的减免政策，万科物业公司作为服务企业，以单方面不予协商就能侵害张晓丽的权益，与《山东省物业服务收费管理办法》第十七条的立法本意是冲突的，该办法应该是为了更好的保护相对弱势的业主而制定。从公平公正角度，商铺物业费收取价格高，所享受的物业服务又少于普通住宅，空置时应当减免更多才合理，而不能规定了可以协商，就因为本平等的两个合同主体单方面不协商就可以去侵害另一方的权益，这不是该办法的立法本意。四、附件五《补充协议》第三十七条第1小条说明了物业费的组成，包含公共能耗费、电梯运行费、水泵运行费、水电费等费用，张晓丽的商铺一直空置，处于独立对外的一层，电梯运行费、水泵运行费、水电费都不涉及，应当将该费用减免。五、附件五《补充协议》第三十五条，明确电梯、自动消防设施维护运行需达到《济南普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设备设施维护运行服务标准，因张晓丽的商铺是一楼商铺，牵扯不到电梯，现就自动消防设施提如下要求：《济南普通住宅物业服务等级标准》附则中《特种设施设备维护运行服务标准》第二条对自动消防设施的要求是：（一）设有消防控制室的住宅小区应实行24小时值班制度，值班不少于2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；（二）每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次失效模拟实验，每2年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件；（三）物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录。针对以上自动消防设施标准要求，合同中明确万科物业公司按5级最高收费，达到以上标准，张晓丽要求：1.万科物业公司提供6个在金域华府持证上岗的消防控制室值班名单、证件复印件，并保证其真实性；2.万科物业公司提供2019年度和2020年至今按第（二）条每半年度金域华府小区所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次时效模拟实验的记录。2018年到今天已满2年，提供2年对探测器进行清洗的记录，并保证其真实性；3.万科物业公司提供其与具备资质的检测、维修保养机构签订的消防维保、检测合同，提供2018年3月以来每月一次的消防维保记录和每年一次的全面检测和维保记录，并保证其真实性。六、附件五《补充协议》中，对物业费延期交纳并无违约金的约定，万科物业公司按日万分之五向张晓丽收取违约金，且万科物业公司存在服务不到位、对商铺空置问题不协商、建设方道路不完善、物业费用收取过高的情况下，在张晓丽提出异议后，不主动积极协商解决问题，一味仗着自己大公司的强势地位，通过向张晓丽发律师函、甚至起诉的手段，片面寻求司法解决，造成物业费用缴纳达不成一致，责任不在张晓丽，向张晓丽主张违约金的要求既无合同约定，又不符合情理要求。综合以上几点，万科物业公司存在单方面定高商铺物业价格、服务不到位、对商铺空置问题不协商、建设道路不完善即接手的问题。万科物业公司未将自己和张晓丽置于平等的民事当事人位置。《山东省物业服务收费管理办法》规定要协商空置商铺减免收费问题、商铺物业收费高与其服务不对等问题，不沟通、不协商，曲解立法本意，依仗自己大公司的强势地位，片面寻求司法解决。张晓丽不是不缴纳物业费，是要求交纳的物业费要与其享受到的服务相符。张晓丽请求根据商铺长时间空置、无收益还要还房贷的实际，根据物业实际提供给张晓丽的物业服务，根据国家和省里有关规定，合理确定交纳比例，张晓丽承诺执行自己该承担的物业费份额。经审理认定事实如下：万科物业公司系金域华府小区的物业服务公司，张晓丽是金域华府小区19号楼2单元101商铺的业主，房屋面积为34.83平方米。万科物业公司与涉案房屋开发商山东华艺置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定商业用房物业费标准为每月每平方米6.5元。业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，物业费按半年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月1日至10日、7月1日至10日履行缴纳义务。业主未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日应交额的万分之五向万科物业公司缴纳违约金。张晓丽接收房屋后未使用，涉案房屋处于空置状态。合同签订后，万科物业公司按约提供服务。张晓丽拖欠2019年1月1日至2020年6月30日物业费。2019年12月27日，万科物业公司向张晓丽邮寄催收函，张晓丽本人签收该催收函。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。山东华艺置业有限公司与万科物业公司签订的物业服务合同依法成立并生效，对全体业主具有约束力。本案中万科物业公司履行了一定的合同义务，张晓丽作为业主享受了一定的服务，应该交纳相应的物业服务费。参照《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，涉案房屋自2019年1月1日至2020年6月30日共计18个月物业费按照60%收取，即34.83平方米×6.5元╱平方米╱月×18个月×60%=2445元。张晓丽辩称万科物业公司应当减免其电梯运行费等费用，本院认为，山东华艺置业有限公司与万科物业公司签订的前期物业服务合同已对物业费作出明确约定，且物业费是针对全体业主产生效力，张晓丽要求减免，无事实与法律依据，本院不予采信。关于万科物业公司主张的违约金，本院认为，考虑到万科物业公司在提供物业服务过程中存有一定瑕疵，亦有违约行为，应承担相应责任。张晓丽并非无故不交物业费，万科物业公司要求张晓丽支付滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张晓丽于判决书生效之日起十日内支付原告北京万科物业服务有限公司济南分公司自2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业费2445元；二、驳回原告北京万科物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张晓丽负担。本判决为终审判决。审判员  闫秋芹二〇二〇年十二月八日书记员  段雅绮