甘肃省定西市中级人民法院   民事判决书   （2020）甘11民终1480号   上诉人（原审被告）：马某，男，汉族，甘肃省定西市人，住定西市。   被上诉人（原审原告）：定西新城物业服务有限责任公司。   法定代表人：李某1，该公司经理。   委托诉讼代理人：李某2(系该公司职工)，男，汉族，1988年1月30日出生，住定西市。   上诉人马某因与被上诉人定西新城物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2020）甘1102民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   马某上诉请求：撤销安定区人民法院（2020）甘1102民初2907号民事判决，改判驳回定西新城物业服务有限责任公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由定西新城物业服务有限责任公司负担。事实与理由：一审认定的主要事实不清。一审时，马某明确提出物业承诺书中“马某”的签字不是其本人书写，该证据系伪造，该签名在另一案件中经鉴定不是马某与妻子梁淑英所签。定西新城物业服务有限责任公司在本案中存在严重过错，厨房内窗户存在安全隐患，但一直未予处理。   定西新城物业服务有限责任公司辩称：一审只判决马某承担70%的物业费，未支持的3000多元足以支付马某修理厨房商框的费用，故没有上诉，但应支持全部的物业费用。   定西新城物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令马某立即支付2013年10月1日至2020年5月31日止所欠的14883.1元物业费；2、判令马某承担2013年10月1日至2020年5月31日止的公摊水费458.2元、公摊电费400元；3、判令马某承担截止2020年5月31日的违约金893元，2020年6月1日以后的违约金按所欠物业费的6%年利率计算。上述合计16634.3元。4、本案诉讼费和其他费用均由马某承担。   一审法院认定事实:马某系定西市安定区怡馨园小区9号楼1单元0501室业主，房屋面积147.23㎡。2013年1月14日，马某与定西城投物业管理有限公司签订承诺书并领取钥匙入住，该小区2016年6月之前的物业服务由定西城投物业管理有限公司承担，后定西市城投物业管理有限公司将所欠物业费及供热费的欠款转移给定西新城物业服务有限责任公司。依据定西市发展和改革委员会、定西市住房和城乡建设局定发改收费[2013]9号文件中批复及物业收费标准浮动幅度，定西新城物业服务有限责任公司对怡馨园小区业主的物业费收费：高层为每月每平方米1.27元，低层为每月每平方米0.41元。马某自2013年10月1日至2020年5月31日拖欠物业费14883.1元。根据物业各项费用的收取约定，公摊电费为每月每户5元，水损耗为每月每户2吨，2016年之前的水费标准为每吨2.3元，2016年经调整为每吨3.4元。经核算，马某拖欠公摊电费400元，拖欠公摊水费458.2元。定西新城物业服务有限责任公司在物业服务合同运行期间存在着疏于管理，2018年前小区楼道里的消防设施不到位，小区门口、院内地面破损，楼道内的墙面脱落、屋顶漏水、小区部分外墙墙砖破损，东西区围栏破损断裂，配电箱无箱盖等基础设施安全性存在隐患，小区正门违章停车影响小区业主正常生活等瑕疵。   一审法院认为，物业服务合同属双务合同，双方当事人互负权利义务。营造和谐良好的物业环境是全体业主和物业公司共同的责任，业主及物业公司的合法权益均应当受到法律保护。对于同一小区内多户业主欠缴物业费的情况，一方面物业公司应积极听取业主的意见，加强与业主的沟通交流，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业费的初衷虽然是为了以此促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护，小区个别业主长期拒绝缴纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维护正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，而且会形成恶性循环局面，对已经缴纳物业费的业主来讲是不公平的，最终损害的是其他业主的合法权益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处。业主对物业公司的服务不满意，不应采取消极的长时间拒交物业费的方式来对抗，而应通过正当途经与物业公司沟通协商解决实际存在的具体问题。本案中，定西新城物业服务有限责任公司通过转让方式从定西城投物业管理有限公司接管怡馨园小区的物业服务工作，与马某之间虽未签订书面物业服务合同，但马某签订承诺书及领取钥匙入住的行为视为事实上接受了物业公司的物业服务。物业公司提供了物业服务，仅仅在服务的某些环节、个别区域存在一定的瑕疵，就不宜认定单个业主可以此为由拒交物业费。关于马某主张的定西新城物业服务有限责任公司在物业服务期间存在疏于管理、服务不到位、地砖、墙面破损、屋顶漏水、消防设施不到位、基础设施的安全性存在隐患、小区正门违章停车影响小区业主正常生活等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理或者维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，马某应当选择合法正当方式正确行使自己的权利，而不应当以拒交物业费的不正当方法行使权力，且定西新城物业服务有限责任公司在管理期间已对部分问题进行了整改。马某从2013年开始拖欠物业费的行为构成违约，定西新城物业服务有限责任公司在实际服务过程中存在一定的瑕疵和需要改进完善之处，故适当减少相应物业费。定西新城物业服务有限责任公司自愿放弃违约金的诉讼请求系其真实意思表示，依法予以准许；马某提到的居民小区内设立的电信塔涉及公共利益，也与本案的物业管理服务无法律上的因果关系，不属本案审理范围，一审法院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、马某于本判决生效后十日内给付定西新城物业服务有限责任公司物业费11162.3元（75%）、公摊电费400元、公摊水费458.2元，共计12120.5元；二、驳回定西新城物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，因适用简易程序审理减半收取108元，由定西新城物业服务有限责任公司负担27元，马某负担81元。   二审中，马某提交甘肃政法学院司法鉴定中心（2014）甘政司【文】鉴字第（098-1）号鉴定书，拟证明《承诺书》中马某的签字不是其本人书写的事实。经质证，定西新城物业服务有限责任公司对证据无异议，但认为马某领取钥匙入住时间是2013年，且接受物业服务，应缴纳物业费。本院认为，该证据来源合法，且当事人无异议，故对证明的事实予以确认。   二审查明，马某没有给定西城投物业管理有限公司签订承诺书。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，定西新城物业服务有限责任公司通过转让方式从定西城投物业管理有限公司接管怡馨园小区的物业服务后，虽然与马某未签订书面的物业服务合同，马某亦未签订承诺书，但马某领取钥匙后自2013年开始入住，并接受物业公司的物业服务，故双方形成事实上的物业服务合同关系。物业公司虽在某些环节、个别区域中存在一定的不足，但不应作为马某拒付物业费用的理由。关于欠付的物业费用，有政府下发的收费标准计算，且当事人双方未提出异议，故对欠费的总额予以确认。因定西新城物业服务有限责任公司提供的物业服务存在一定瑕疵，一审酌定按欠费总额的75%判决，处理并无不当。   综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费103元，由上诉人马某负担。   本判决为终审判决。   审判长 马喜林   审判员 王利宏   审判员 张建文      二〇二〇年十二月二十二日   法官助理 夏丽萍   书记员 左星敏