云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初7204号原告：王有林，男，汉族，1963年6月24日生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：沈媛斌，云南滇东北（曲靖）律师事务所律师。（特别授权）被告：赵正东，男，汉族，1974年4月22日生，住曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。被告：郭石美，女，汉族，1963年4月30日生，住曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。被告：郭双喜，男，汉族，1972年10月23日生，住曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。被告：张保生（曾用名张宝生），男，汉族，1977年9月5日生，住曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。原告王有林与被告赵正东、郭石美、郭双喜、张保生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，四被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令原告与被告签订的位于麒麟区房屋（新门牌号为××号）的《房屋买卖合同书》无效；二、判令被告返还原告涉案房屋（价值106万元），并交回涉案房屋的钥匙，原告返还被告首付款40万元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与四被告于2007年11月17日签订一份房屋买卖合同书，合同约定：1.原告将自己位于麒麟区房屋卖给四被告，房屋总价款106万元，四被告于当日首付原告款项40万元，余下的66万元款项在原告把土地使用权证、房产证办到四被告名下时一笔付清。2.原告有义务在2008年3月30日前把房屋的土地使用权证和房产证直接办理登记在被告名下。否则即构成违约，被告的一切装修费、损失费由原告承担。3.被告支付首付款后，原告有义务把房屋的钥匙交给被告，被告有权对房屋进行装修入住。合同签订后，原告于当日收到被告首付款40万元，并于当日把房屋钥匙交给被告。被告随即使用原告的房屋一直到现在，期间，原告由于经济困难急需用钱，希望被告付清尾款，原告想办法把房屋过户到被告名下，被告表示没有这么多钱一次性付清，需要三年分期支付。之后，被告没有支付过原告款项。原告的房屋建盖在，属于集体土地上建盖的房屋，根据我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”我国《合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。我国《土地管理法》规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据以上法律规定，原告对自己涉案房屋的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订《房屋买卖合同书》虽属自愿，根据前述法律规定，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，也没有取得原告妻子的同意，原告无法履行双方合同规定的内容，把涉案房屋的产权证办理到被告名下。综上，为了维护双方的合法权益，原告请求人民法院依法认定原告与四被告签订的《房屋买卖合同书》无效，请求判决被告返还原告的房屋，原告返还被告的首付款。另外，由于涉案房屋由被告居住这么多年，底层的商铺一直由被告收取租金。原告不要求被告返还收取的租金，原告也不支付被告资金占用利息，双方互不承担过错责任。综上所述，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告赵正东口头辩称：原告没有跟我们协商把钱付清，他办房产证的事。按照约定原告应该先把房产证办下来，我们再付清尾款。被告郭石美口头辩称：当时我们要的是有房产证的房子，但是原告一直没有办给我们，原告按照合同约定每日1000元违约金支付给我们，我们就把房子还给他。被告郭双喜口头辩称：我们的合同是有效的，原告要求我们返还房屋，原告返还我们40万元没有依据，我们要求按照合同履行。被告张保生口头辩称：双方之间有合同，当初我们买房子就是要买有房产证的房子，原告欺骗我们这个房子可以办理房产证，还说不给办房产证的话支付我们每日1000元。我们双方签订了合同，就应该按照合同办事。之所以没支付尾款是因为原告一直没有把房产证办下来给我们。原告针对其诉讼请求，提交证据如下：1.王有林身份证复印件一份，用于证明原告的主体资格。2.《房屋买卖合同书》复印件一份，用于证明2007年11月17日原告单方与四被告签订了位于麒麟区房屋的《房屋买卖合同》。3.麒麟区南宁街道潇湘社区居委会证明复印件一份，用于证明涉案房屋位于麒麟区，也就是原来的66号的房屋，新的门牌号是122号。4.照片4张，用于证明涉案房屋位于麒麟区，底层有两个商铺。（原告于庭后提交了证据2.3原件。）经质证，四被告对原告所提交证据1.3.4没有意见。证据2复印件少一个郭双喜的手指按印，经过核对合同内容与我们合同原件一致，原告交原件以后由法庭进行核实。四被告针对其答辩，提交郭双喜持有的《房屋买卖合同书》复印件一份，用于证明原、被告双方签订了《房屋买卖合同书》，应该按照合同履行。经质证，原告对四被告所提交证据真实性认可，内容与我方提交的《房屋买卖合同书》一致。本院认证，原、被告所提交证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2007年11月17日，原告（甲方）与四被告（乙方）签订《房屋买卖合同书》，合同主要内容为“甲方将其所有的位于麒麟区半框架结构住房一幢卖给乙方，该房共六层，800平方米左右。房屋总价106万元，乙方于2007年11月17日前首付40万元，下欠66万元待甲方把此房的土地使用权证、房产证办到乙方名下时一笔付清。甲方现还没有办到土地使用权证和房产证，甲方收到乙方首付款40万元后，有义务在2008年3月30日前把房屋的土地使用权证和房产证直接办理登记在乙方名下，若甲方不能在规定日期办理，每延迟一天，甲方向乙方每天承担1000元的违约金，直接从第二笔房款扣除；若延迟半个月后，乙方有权解除合同，甲方有义务退还乙方40万元首付款，且乙方的一切装修费、损失费等由甲方承担。甲方收到乙方首付款后，当天将房屋钥匙交付乙方，乙方有权装修入住。房屋在2007年11月17日之前形成的债权债务与乙方无关，但乙方必须交纳该村修理费16000元。乙方收到甲方办好的房产证、土地使用权证后，三天内付清下欠款项，否则合同解除，甲方收取乙方的40万元不予退还，装修由乙方自行承担。办证过程中形成的一切费用，全部由甲方承担。乙方付清首付款后，便可入住房屋，无论什么时候办证到乙方手中，乙方都有权入住，使用该房屋。”合同签订后，四被告支付原告首付款40万元，原告将上述房屋（毛坯房）交四被告，四被告投入装修并居住使用至今。另查明，原、被告均不是麒麟区南宁街道潇湘社区三组居民，四被告互有亲戚关系。涉案房屋现门牌号为122号。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。若违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。原、被告签订的《房屋买卖合同书》所涉及的房产系在农村集体土地上所建房屋，而原、被告均不是麒麟区南宁街道潇湘社区三组居民，故该房屋买卖合同违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”的规定，因此该房屋买卖合同无效。对原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但本案中，原告所提交证据不足以证明原告系涉案房屋的合法权利人，且原、被告之间的房屋买卖合同已签订并履行多年，四被告于2007年即接手该房屋并投入装修居住使用至今，合同无效后，若在相关损失未能确认的情况下，立即相互返还房屋和房款，将造成买卖双方利益严重失衡，不利于保护购房人的合法权益。因此，对原告要求被告返还房屋，原告退还被告购房款40万元的请求，本院不予支持，本案诉讼费应由原告承担。因合同无效后引起的财产返还和损失赔偿问题，双方另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条的规定，判决如下：一、原告王有林与被告赵正东、郭石美、郭双喜、张保生于2007年11月17日签订的《房屋买卖合同书》无效。二、驳回原告王有林的其他诉讼请求。案件受理费14340元（原告已预交），由原告王有林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨 雁人民陪审员  孙华林人民陪审员  赵永强二〇二〇年十二月十四日书 记 员  杨金玉