云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初6868号原告：晏朴丽，女，1983年12月4日生，汉族，居民身份号码5303211983××××××××马龙区人，住马龙区。（未到庭）委托代理人：付光平，杨培娇，云南昌迪律师事务所律师。（特别授权代理）被告：屠娇，女，1986年9月20日生，汉族，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。（未到庭）委托代理人：王洪丽、李臻，云南精茂律师事务所律师。（特别授权代理）原告晏朴丽诉被告屠娇合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，于2020年5月25日作出判决后，原告不服上诉，曲靖市中级人民法院以事实不清，发回重审，本院于2020年10月22日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告晏朴丽的委托代理人付光平、杨培娇，被告屠娇的委托代理人王洪丽、李臻到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2019年9月1日签订《商铺转让协议书》，由原告承租被告租赁的寥廓南路临街面房屋9号的店铺开“曲靖开发区晏记砂锅米线小吃店”。原告依约于2019年9月1日向被告支付了转让费300000元及一年(自2019年9月1日起至2020年8月30日止)的铺面租金41348元，两项合计341348元，被告依约向原告交付了铺面。2019年9月16日，寥廓街道园林社区居委会发布“西关街以北棚户区改造‘三调’工作情况公示”；2019年9月21日麒麟区寥廓街道办事处发布“关于曲靖市麒麟区棚户区改造房屋征收补偿方案（征求意见稿）对外公布征求意见的通知”，据此，原告得知本案案涉9号店铺属于征收拆迁的范围。原告向胜峰社区第一居民小组询问求证，胜峰社区第一居民小组告知原告:1、胜峰社区第一居民小组与被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月30日合同期限届满，其所承租的9号店铺在征收拆迁范围内，已不可能与被告续签租赁合同，更不可能与原告签订租赁合同;2、胜峰社区第一居民小组与被告签订的《房屋租赁合同》明确约定，乙方（被告屠娇）租赁房屋期间不得将房屋擅自转租、转让、转借给第三方。至此原告方明白，被告根本无法履行《商铺转让协议书》约定的将“甲方（即被告）跟社区的租赁合同更改成乙方（即原告）名字”的主要合同义务。2020年3月16日，麒麟区人民政府发布了《曲靖市麒麟区人民政府关于征收曲靖市麒麟区棚户区改造项目国有土地上房屋的公告》，作出《曲靖市麒麟区人民政府关于征收曲靖市麒麟区棚户区改造项目国有土地上房屋的决定》，房屋征收自本决定公告之日实施。案涉9号店铺在本次房屋征收的范围内，曲靖开发区晏记砂锅米线小吃店于2020年3月16日被征收实施单位寥廓街道办事处征收停业。被告没有依约履行《商铺转让协议书》约定的主要合同义务，已构成根本违约，致使原告依《商铺转让协议书》租赁9号店铺开“曲靖开发区晏记砂锅米线小吃店”的合同目的根本无法实现。经原、被告多次协商，要求被告履行《商铺转让协议书》约定的义务，如被告无法履行该义务，则被告应当向原告返还300000元铺面转让费、装修费和2020年3月16日到2020年8月30日的铺面租金18836元，但至今未果。现合同已到期，为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、解除原、被告之间的商铺转让协议书，由被告向原告返还铺面转让费人民币300000元，由被告向原告返还2020年3月16日到2020年8月30日的铺面租金18836元；庭审中变更诉讼请求为：请求人民法院依法判令被告承担违约责任，即赔偿原告方因不能更改租赁合同承租人的名字为原告所致的一切损失（含三十万元转让费）和未使用承租房屋期间的租金18836元（计算方式为：从2020年3月16日至8月30日，用全年租金41348元除以12个月，每个月约为3446.2元，每天的114.8元，故为18836元），共计318836元；二、本案的诉讼费由被告承担。被告口头答辩，案涉商铺原登记业主是被告，经营小吃，由母亲协助打理，2019年5月被告另外盘了一个餐馆，案涉商铺由母亲一人打理，由于母亲身体一直不好，想转让该商铺，2019年8月31日原告听说后与我协商转租事宜，当时我母亲不同意转，后原告说已使用的两个月租金不要了，原告出一年的租金，母亲才同意，还主动交了5000元的定金。为确认是否允许转让，原告还到寥廓街道胜峰社区第一居民小组进行咨询了解，可以转让，才于第二天9月1日签订转让协议。书面约定将被告已支付租金的剩余的10个月转让给原告，原告支付租金41348元，转让费30万元，包含店内全部装修、设施等。合同签订后，原告向被告支付了上述款项，被告也将商铺及设施交给原告，因按照惯例，胜峰一组收取租金后，陆续上门签订书面租赁合同，为了方便签订合同，被告将上一年的合同及支付房租的凭证一并交给了原告。后得知商铺要拆迁，被告承诺如在租期内拆迁，剩余的租金被告退还原告，后原告到胜峰一组咨询，答复可以继续履行，书面合同暂时不签，2019年10月原、被告又协商商铺可能拆迁事宜，被告再次作出退还剩余租金的承诺，之后原告未找过被告，直到2020年5月被告收到法院的传票。原告所主张的30万元转让费及未使用的租期租金18836元的损失并非因为被告未完成书面更名导致的，被告对此不应承担赔偿责任。还有原告说2020年3月16日就停业，是原告自行停的，原告是2020年7月才将商铺内的东西搬走，原告根本不存在未使用商铺情形，更不存在损失问题，故请求依法驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉求,向本院提交如下证据：一、原、被告身份证复印件二份，证明原、被告的基本身份情况。二、转让协议、收据、营业执照复印件各一份，证明双方签订《商铺转让协议书》，双方之间约定转租事宜和权利义务，原告已依约定向被告支付转让费及一年的铺面租金的义务。三、照片打印件三张（棚户区改造），证明原告租赁的铺面将依法被拆迁。四、照片打印件二张（2020年3月16日棚户区征收房屋的决定、3月20日区政府征收房屋的公告），证明原告租赁的商铺于2020年3月16日被征收了，原告从2020年3月16日已经不能正常营业了。五、被告与胜峰一组签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告签订转租协议以后，胜峰一组告知此铺面不可转让，告知不可能与原告签订合同的事实，该合同是原告为了办执照在原合同上涂改承租人的名字及租期。经质证，被告对原告提交的第一、三组证据三性及证明目的无异议；对第二组证据的三性无异议，但不认可原告支付的是一年的租金，因为当时原告方来到商铺和被告的母亲协商时，是原告主动提出，主动放弃两个月的租金，已经明知租期只有10个月，到2020年6月30日止；对第四组证据三性无异议，证明目的不认可，根据原告提交的证据只是说麒麟区政府于2020年3月16日作出征收决定，但是到2020年7月初案涉商铺一直可以正常使用。对第五组证据认可，房屋租赁合同在原审开庭前原告没有提交，后来审判法官询问要求提交，在法庭责令之下原告才当庭提交，首先这份合同是在原告手中，并且合同被涂改过，将2018年7月1日到2019年6月30日，修改成2019年7月1日到2020年6月30日，是因为要办营业执照才涂改的，从原告提交的营业执照上可以看出原告于2019年9月6日已经办理营业执照，故原告的陈述不真实，事实是，双方在签订协议时被告就已经把这些材料全部交给原告，符合交易习惯。本院认为，原告提交的第一、三组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对第二组证据的三性认可，对租期问题，原告认为是支付一年的租金，租期从2019年9月1日至2020年8月30日止，被告认为租房时原告提出被告已使用的两个月租金由原告承担，对剩余的10个月，原告愿意出一年的租金，即租期从2019年9月1日至2020年6月30日止。从原告提交的转让协议中看，未对租期进行约定，但协议中约定原告同等享有原合同中的权利义务，履行原有店铺租赁合同中所规定条款，被告协助原告在新一年的合同签订中更名，结合原、被告提交的其他证据及陈述，在转让协议签订后，被告将被告与胜峰一组签订的合同交给原告，原告是知道原租期是2018年7月1日到2019年6月30日，原告也知是合同一年一签，租金一年一交，还知2019年7月1日到2020年6月30日的合同是未签订的，租金被告已交，如果按原告的所述其与被告的租期是2019年9月1日至2020年8月30日止，就存在下一年的租金，被告要替原告交两个月的租金，这不是多此一举，何不在转让时只支付给被告剩余的10个月租金，故被告的辩解符合客观实际，本院予以采信，对原告主张的租期不予采信。对第四组证据的三性认可，对其证明目的结合原、被告提交的证据及法院对胜峰社区第一居民小组的调查，对原告证明9号商铺于2020年3月16日被征收的证明目的不予采信。对第五组证据的三性认可，对该合同是被告与胜峰一组签订的合同，后原告为办营业执照进行涂改这一事实予以采信。被告针对其辩解，向本院提交如下证据：一、被告身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。二、现金进账单一份，证明被告在租赁房屋转让时，已向胜峰一组交纳了2019年7月1日至2020年6月30日的租金，转让的租赁期间是上述期间原告对此已明知。该证据在二审法官责令被告提交，被告提交不出来，是因为交款单据已在签订合同时，给了原告，原告不提交，我们才申请法院调取，才到胜峰一组调来这份证据，同时41348元也能印证我方主张的事实，材料已经出示给原告，原告是明知的，从2019年9月1日是已过两个月的租期，故这明确只是10个月的租金，且原告明知。三、7月3日现场拍摄视频资料一份。四、手机截屏打印件三份，第三、四组证据证明至2020年7月3日，租赁房屋周边商户都在正常营业，租赁商铺亦可以正常使用。经质证，原告对被告提交的第一组证据的三性及证明目的无异议；认为第二组证据不合法，三性不认可，主要是因为没有出具单位的签名，民诉法115条规定出具单位应当有单位的签名，被告为了迎合被告的证明目的而写进去的，签章单位应当是居委会一组的签章，证明目的不认可。对第三、四组证据的三性和证明目的不认可，来源不合法，为什么只拍摄一边呢？选择性的拍摄是为了迎合被告的证明目的，与客观不符。本院认为，被告提交的第一组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对第二组证据结合法院到胜峰一组进行的调查，胜峰一组对该证据认可是从胜峰一组调取的，认可被告已交完2019年7月1日到2020年6月30日一年的租金，故对该证据的三性及证明目的予以采信。对第三、四组证据，结合法院到胜峰一组进行的调查，对该证据的三性及证明目的予以采信。庭审后，法院依职权到胜峰一组进行调查，制作询问笔录一份，胜峰一组组长及文书证实，案涉9号商铺是屠娇租的，合同一年一签，租金一年一交，2019年7月1日至2020年6月30日的租金屠娇已交，2019年8月5日的曲靖市商业银行的现金进帐单是事实，该证据是从胜峰一组调取的，上面的备注是我们写的，年租金是41348元。他们转让商铺我们事先不清楚，后来是要换门头，原、被告来征求我们的意见，我们才知道。我们在那一片有40个商铺，租户是27户，也有个别私下转的，只要交了租金我们也就不过多的干涉。这几年都一直在说要进行拆迁改造，但一直未动，2019年又在说要动，所以2019年的书面合同一家都未签，2019年年底进行公告，作前期三调准备工作，2020年4月14日拆迁指挥部成立，才正式启动该项目，要求租户2020年6月底前搬让房屋，没有要求3月份搬让房屋，有几家是7月初才搬出的，只有一家洗车厂因租期未满，返还着一个多月的租金，其他都不存在返还租金及赔偿事宜。我们与园林社区是同一个项目。经质证，原告认为在转让前我们是没有到村上问过，公示上要求3月16日暂停营业，我们是按要求停业的，其他没有意见。被告认为，原告方在二审和本次庭审中都陈述签合同前到社区询问过，虽然笔录中说没有询问过，但是因为社区有很多工作人员，就他本人而言不一定知道来询问过的事情，根据询问的情况，社区告知可以转让，也未告知要进行拆迁，因此被告在签订转让协议时不知道要拆迁的情况，对其他没有意见。对法院依职权调取的询问笔录，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2018年6月30日，被告屠娇（乙方）与寥廓南路临街面房屋9号商铺的房屋所有权人廖廓街道办事处胜峰社区居民委员会第一居民小组（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定将坐落在寥廓南路临街面房屋9号及房屋后面(附属房)出租给被告屠娇（乙方）使用和管理。合同期限为一年，自2018年7月1日至2019年6月30日止，总租金为32036元，须在每年合同前20日签订下一年租房合同，并交清下一年房租，若到期不交纳、交清房租，甲方有权终止本合同，对乙方所装修和修缮的内容不作任何赔偿。乙方租赁房屋期间不得将房屋擅自转租、转让、转借给第三方，不得利用该房屋从事非法活动，损害公共利益。合同期限内，因政府行为需要拆迁的，合同自然终止。双方互不承担违约责任，甲方须返还乙方未使用月份房屋租金。乙方必须将房屋无偿交还甲方，甲方对乙方已修缮和装修内容不做补偿和赔偿。合同签订后，案涉9号商铺由被告屠娇管理使用，一年的合同期满后被告续租，并于2019年8月5日通过银行转帐的方式支付了2019年7月1日至2020年6月30日止的租金共计41348元，继续管理使用着9号商铺，未签订书面合同。2019年9月1日，原告晏朴丽（乙方）与被告屠娇（甲方）签订《商铺转让协议书》，约定，甲方将自己租赁的位于寥廓南路临街面房屋9号店铺转租给乙方，保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中使用所享有的权利义务。店铺转让给乙方后，乙方履行原有店铺租赁合同中所规定条款。转让后店铺现所有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，营业设备等动产归乙方，乙方在2019年9月1日前一次性向甲方支付转让费300000元，上述费用已包括第三条所述的所有装饰、设备及其它相关费用。甲方须把跟社区的租赁合同更改成乙方名字所有，如无法更改，乙方一切损失均由甲方负责（包括叁拾万元转让费和后续装修产生的所有费用）。当天原告支付给被告转让费300000元及租金41348元，租期为2019年9月1日到2020年6月30日。被告将9号商铺交由原告管理使用。2019年9月6日原告办理了营业执照。另查明，2019年9月16日，寥廓街道园林社区粘贴关于“西关街以北棚户区改造‘三调’工作情况公示，2019年9月19日，麒麟区住房和城乡建设局粘贴“曲靖市麒麟区棚户区改造房屋征收补偿方案（征求意见稿），2020年3月16日，曲靖市麒麟区人民政府颁布并粘贴“曲靖市麒麟区人民政府关于征收曲靖市麒麟区棚户区改造项目国有土地上房屋的决定”等，进行前期的调查准备工作，9号商铺属此次棚户区改造拆迁范围。2020年4月成立拆迁指挥部，正式启动拆迁。胜峰一组要求各租户于6月底7月初搬让出租屋。原告于7月13日搬出9号商铺。因租期已满，胜峰一组对9号商铺不作任何的补偿、赔偿及租金返还。因房屋要拆迁，胜峰一组都未与租户签订2019年7月1日到2020年6月30日书面合同，只要交清一年的租金，继续租用商铺至2020年6月30日止。在原、被告签订商铺转让协议,也就是转租后，原告因要改门面与被告一同到胜峰一组咨询，胜峰一组才知道转租一事，因房屋要拆迁，都不签订书面合同，被告履行了支付租金的义务，胜峰一组也认可商铺由现承租人使用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。本院认为，原、被告于2019年9月1日签订的《商铺转让协议书》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，该合同依法成立合法有效，对双方当事人都具有法律约束力。协议约定，被告将自己租来的位于寥廓南路临街面房屋9号转租给原告使用，保证原告同等享有被告在原房屋租赁合同中所享有的权利义务，并约定将9号店铺现所有的装修、装饰及其他所有设备全部转让给原告，原告于2019年9月1日前一次性向被告支付转让费300000元，被告须把跟胜峰一组的租赁合同更改成原告名字，否则一切损失均由被告负责（包括300000元的转让费及后续装修产生的所有费用），合同签订的当天，原告依合同支付了300000元转让费及租金41348元，被告依合同将9号商铺交给原告管理使用。从双方约定的内容上看，有商铺转租的法律关系，还有商铺装修、设置等转让的法律关系。本案争议的焦点一：租期起始时间是什么，原告要求返还租金18836元的租金是否有事实依据和法律依据？本案中，原、被告双方签订的协议中未约定租期起始时间，原告诉称，租期为一年，即2019年9月1日至2020年8月30日止。被告辩称，租期是10个月，即2019年9月1日至2020年6月30日止，在签订合同前原告知晓一年的租金是41348元且我已交，故原告才提出，虽然我们已使用了两个月，只剩10个月，但也同意支付一年的租金，故才支付了41348元，下一年的租金就直接支付给胜峰一组，协议签订后我将之前的合同及交租金的收据等材料都一并给了原告，才出现2019年9月6日原告更改原合同到工商部门办理了营业执照，进行营业的事实。本院认为，因双方在《商铺转让协议书》中未约定租期，但协议中约定原告同等享有原合同中的权利义务，履行原有店铺租赁合同中所规定条款，被告协助原告在新一年的合同签定中更名，再结合原告提交修改过的合同及9月6日办理营业执照等证据，能够形成锁链证实原告是知道原租期是2018年7月1日到2019年6月30日，原告也知晓合同一年一签，租金一年一交，也知2019年7月1日到2020年6月30日的合同是未签订的，才存在约定要求被告协助合同更名一事，原告好在之后几年继续租房，直接向居民小组交租金等事宜，如果按原告的所述其与被告的租期是2019年9月1日至2020年8月30日止，就存在下一年的租金，被告要替原告交两个月的租金，这不是多此一举，何不在转租时直接扣减，故被告的辩解符合客观实际，本院予以采信，对原告主张的租期不予采信。原告提出，2020年3月16日，胜峰一组就要求停业，不准经营，故应退还2020年3月16日至租期满的租金。根据法院依职权向胜峰一组组长及文书的调查了解，其陈述，胜峰一组从未要求过租户2020年3月16日停止营业交房，因为这个时期拆迁工作还处于前期调查中，4月14日拆迁指挥部才成立，拆迁工作才正式启动，同时出租房的租期除一家6月30日不到期，其余都是6月30日到期，都是等租期满后才通知交房，9号商铺也一样，期满后，原告7月上旬才交的房，故也不存在退还租金事宜，也未退还过租金。综上，本院认为原告主张要求被告返还租金18836元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。本案争议的焦点二：合同未更名，被告是否存在违约，原告要求返还转让费300000元的诉请是否有事实依据和法律依据？原、被告签订的《商铺转让协议书》第六项约定：被告必须把跟胜峰一组的租赁合同更改成原告的名字，否则承担损失（包括300000元的转让费及后续装修产生的所有费用）。原告提出被告未履行合同更名的义务，存在违约，承担损失即返还300000元转让费。被告辩称，在合同签订前，原告是了解可以转租才签订协议的，未更名是因为后期房屋要拆迁，合同都未签，但胜峰一组是认可原、被告之间的转租行为的，未更名与原告主张的300000元损失没有因果关系，诉请不成立，不予支持。本院认为，根据原、被告提交的证据、庭审中查明的事实及法庭依职权向胜峰一组调查了解，能够证实关于的改造，已提出多年，但一直未实际进行，2019年9月份又进行拆迁的前期三调等工作，10月份原、被告一同到胜峰一组询问改门头一事，小组才知道转租一事，虽然规定不准转让，但只要交租金，是认可的，胜峰一组对原、被告之间的转让行为是事后认可的，同时因房屋要拆迁，胜峰一组居民小组都未与租户签订书面的租房合同，故原告的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告晏朴丽的诉讼请求。案件受理费6082元（原告已交纳），由原告晏朴丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  何继惠人民陪审员  张乔德人民陪审员  王利萍二〇二〇年十二月十六日书 记 员  彭 涛