山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁02民初1530号原告：袁立，男，1970年8月22日出生，汉族，住青岛市。被告：青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙），住所地青岛市即墨区振华街128号。执行事务合伙人：青岛卓信智融投资有限公司。委托诉讼代理人：解洪广，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王坤，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。第三人：青岛智善置业有限公司，住所地青岛市李沧区重庆中路749号。法定代表人：荆春忠，总经理。委托诉讼代理人：宋璘，男，该公司员工。第三人：青岛鑫基房地产集团有限公司，住所地青岛市市北区同和路592号。法定代表人：王海青，执行董事。第三人：济南大众兴和置业有限公司，住所地山东省济南市历城区荷花路1288号。法定代表人：王海青，董事长。第三人：山东大众报业（集团）置业有限公司，住所地山东省济南市经十路106号（泉城公园南门内）。法定代表人：冯学君，董事长。第三人：王海青，男，1968年4月11日出生，汉族，住青岛市市南区。第三人：冯学君，男，1969年4月1日出生，汉族，住青岛市市南区。原告袁立与被告青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称青岛鲁融信金）、第三人青岛智善置业有限公司（以下简称青岛智善公司）、青岛鑫基房地产集团有限公司（以下简称青岛鑫基公司）、济南大众兴和置业有限公司（以下简称济南大众公司）、山东大众报业（集团）置业有限公司（以下简称山东大众报业公司）、王海青、冯学君案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁立，被告青岛鲁融信金的委托诉讼代理人王坤，第三人青岛智善公司的委托诉讼代理人宋璘到庭参加了诉讼，第三人青岛鑫基公司、济南大众公司、山东大众报业公司、王海青、冯学君经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。袁立向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行青岛市李沧区2号楼2单元302户房屋；2、解除对该房产的查封；3、案件受理费用由青岛鲁融信金承担。事实与理由：2018年2月25日，袁立与青岛智善公司签订《商品房预售合同》，购买案涉房产，购房款为2331560.08元，合同签订后，袁立已支付购房款1165780.04元，支付比例为50%。2018年10月19日，案涉房产被查封。2019年12月6日，青岛市中级人民法院发布公告，告知即将对案涉房产评估、拍卖，执行案号为(2019)鲁02执1334号。袁立提出执行异议申请，请求停止对案涉房产的执行。青岛市中级人民法院作出(2020)鲁02执异264号执行裁定，驳回了袁立的异议请求。袁立认为，1、袁立系商品房消费者，在案涉房产被查封前，已与青岛智善公司签订了合法有效的书面合同，案涉房产系袁立用于居住且袁立名下无其他房屋，袁立已支付价款超过合同约定总价款的50%，应当停止对案涉房产的执行。虽然袁立购买了两套房产，但其中一套房产系袁立的母亲和弟弟为享受特定优惠，以袁立的名义购买。袁立的母亲和弟弟名下均无用于居住的房屋，所购买的房屋仍然属于满足基本居住的需要，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。2、袁立享有足以排除强制执行的民事权益，袁立享有买受人期待权。袁立签订合同后支付了50%的总价款，因法院查封导致无法交付房屋、无法办理产权登记，袁立并无过错3、袁立符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。首先，袁立名下无其他用于居住的房屋。虽然袁立购买了两套房产，但两处房产均未办理正式的产权登记，并不产生物权变动的效力。其次，虽然袁立购买了两套房产，但其中一套房产系袁立的母亲和弟弟为以袁立的名义购买，并向袁立支付了用于购买房产的资金。袁立的母亲周玉华和弟弟袁韦华名下均无用于居住的房屋，所购买的房屋属于满足基本居住的需要。4、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，这实质上赋予消费者优先权，袁立属于受保护的买受人。青岛鲁融信金辩称，1、如果袁立将剩余尾款支付给青岛鲁融信金，我公司尊重袁立的购房权益和居住权。2、请求法院考虑涉案房产的多轮查封状况。第三人青岛智善公司陈述称，建议继续履行购房合同，同意袁立的请求和理由。第三人青岛鑫基公司、济南大众公司、山东大众报业公司、王海青、冯学君未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山东省金融资产管理股份有限公司与青岛智善公司、青岛鑫基公司、济南大众公司、山东大众报业公司、王海青、冯学君合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2019年3月27日作出（2019）鲁民初17号民事判决，判决：一、青岛智善公司于本判决生效之日起十日内偿还山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-001号）项下借款本金1.185亿元，利息6916225.68元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以1.185亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）；二、青岛智善公司于本判决生效之日起十日内偿还山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-002号）项下借款本金0.785亿元、利息4383169.49元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以0.785亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）；三、青岛智善公司于本判决生效之日起十日内支付山东省金融资产管理股份有限公司实现债权及担保权利的费用10万元；四、对上述第一项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善公司名下、位于青岛市李沧区土地（土地使用权证号：青房地权市字第××号、青房地权市字第××号、青房地权市字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、对上述第一项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对济南大众公司名下、位于济南市历城区华山镇荷花路7号土地（编号:历城国用【2007】第0500098号）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；六、对上述第二项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善公司名下、位于青岛市李沧区土地（土地使用权证号：青房地权市字第××号、青房地权市字第××号、青房地权市字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；七、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善公司名下、位于青岛市李沧区土地（土地使用权证号：青房地权市字第××号、青房地权市字第××号、青房地权市字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；八、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛鑫基公司持有的青岛智善置业有限公司之100%股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；九、青岛鑫基公司、山东大众报业公司、王海青对上述第一、第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任，青岛鑫基公司、山东大众报业公司、王海青承担清偿责任后，有权向青岛智善公司追偿；十、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，冯学君在其持有青岛鑫基公司之10%股权价值范围内承担补充清偿责任；十一、驳回山东省金融资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，山东省金融资产管理股份有限公司向山东省高级人民法院申请执行，执行案号为（2019）鲁执71号。2019年6月24日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执71号执行裁定，裁定（2019）鲁民初17号民事判决由青岛市中级人民法院执行。本院于2019年9月10日立案执行，案号为（2019）鲁02执1334号。2019年12月5日，本院作出（2019）鲁02执1334号执行裁定书，裁定：一、查封青岛智善公司名下位于青岛市李沧区土地使用权（证号：市201348049号、市201348050号、市201348055号）；二、查封青岛智善公司名下位于青岛市李沧区包含案涉房产在内的107套房地产权。查封期限3年。因山东省金融资产管理股份有限公司将案涉债权转让给青岛鲁融信金，2020年4月22日，本院作出（2020）鲁02执异68号执行裁定，裁定变更青岛鲁融信金为（2019）鲁02执1334号案件的申请执行人。本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为本院（2019）鲁02执1539号案件，因本案申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，按照法律规定，首封案件将案涉房产移送本案执行。袁立对本院就案涉房屋的执行提出异议，2020年7月28日，本院执行部门以（2020）鲁02执异264号执行裁定书驳回了袁立的执行异议申请，袁立对此不服向本院提起诉讼，产生本案。另查明，青岛智善公司与袁立于2018年2月25日签订《青岛市商品房预售合同》，约定将案涉房产出售给袁立，案涉房产面积为113.48平方米，房屋全装修总价为人民币2331560.08元，合同签订后，袁立通过银行转账的方式向被执行人交纳购房款1165780.04元。另外，青岛智善公司与袁立于2018年4月30日签订《青岛市商品房预售合同》，约定袁立购买青岛市李沧区4号楼2单元202户房屋，房屋面积为113.56平方米，房屋全装修总价为2427004.32元。合同签订后，袁立通过银行转账的方式向智善公司支付购房款1213502.16元。该房屋亦为本院（2019）鲁02执1334号执行裁定查封的青岛智善公司名下的位于青岛市李沧区。袁立针对该套房屋提出异议后，本院作出（2020）鲁02执异263号执行裁书，裁定：中止对被执行人青岛智善公司名下位于青岛市李沧区4号楼2单元202户房产的执行。袁立于2016年4月1日离婚，原有青岛市四方区台柳路280号7号3002户房屋归女方所有，现袁立名下无其他登记房屋。袁立的父亲于2005年5月2日去世，袁立的母亲周玉华名下无其他登记房屋。袁立称其与母亲周玉华、弟弟袁韦华共同生活。袁韦华名下无其他登记房屋。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》—第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可以看出，消费者享有的权益优先于工程款债权和抵押权，买受人的权利保障居于首位。本案中，袁立与青岛智善公司于2018年2月25日签订《青岛市商品房预售合同》购买涉案房屋，房屋面积为113.48平方米。袁立于2018年4月30日又购买了同小区的另一套113.56平方米的房屋。本院认为，虽然袁立在该小区购买了两套房屋，但袁立名下并没有其他用于居住的房屋，结合袁立离婚且有一子女、父亲去世母亲名下无房屋等事实，可以认定袁立购买涉案房屋系为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴。因此，依据上述规定，袁立就涉案房屋享有的消费者物权期待权足以排除申请执行人的强制执行。本院对袁立主张排除对涉案房屋强制执行的请求，予以支持。对涉案房屋的查封属于执行过程的执行措施，袁立请求解除对涉案房屋的查封，不属于案外人执行异议案件的审理范围，本案对此不予审理。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、不得执行青岛市李沧区2号楼2单元302户房产；二、驳回原告袁立的其他诉讼请求。案件受理费25452元，由被告青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 侯 娜审判员 王化宿审判员 盛新国二〇二〇年十二月二十二日书记员 胡浩东书记员 李珊珊