西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初6996号原告：陕西安德优物业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区电子正街南段双桥国际服务中心综合楼406。法定代表人：张瑞玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙训方，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮帆帆，陕西唐烽律师事务所实习律师。被告：陈利民，男，汉族，1954年12月12日出生，住西安市雁塔区双桥头9号。委托诉讼代理人：陈波，男，汉族，1982年7月30日出生，住西安市雁塔区双桥头9号付1号。系被告之子。原告陕西安德优物业有限公司诉被告陈利民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西安德优物业有限公司委托诉讼代理人孙训方、被告陈利民委托诉讼代理人陈波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陕西安德优物业有限公司诉称，2013年3月27日原告陕西安德优物业有限公司与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由原告向西安市雁塔区电子正街南段双桥头国际社区一期提供物业服务。被告陈利民系双桥国际社区9号楼2单元16层01号房屋的业主，房屋面积为90㎡。根据原被告2014年3月20日签订的物业管理服务协议的相关规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了协议约定的物业管理服务，但被告自2015年1月1日起至今拖欠原告物业管理费，电梯费，公摊电费，垃圾处理费，暖气费共计人民币6601.5元，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但被告至今未缴纳上述费用，根据物业管理服务协议第四条第二款甲方未按约定时限交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的3%取滞纳金的规定，被告应向原告交纳滞纳金11647.3元。为维护原告合法权益，请求判令：1.依法判令被告向原告支付2015年1月-2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费2425.5元。暖气费4176元，滞纳金4603.6元，合计11205.1元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。被告陈利民辩称，依照民法总则规定，保护民事权利的期限为三年，原告未在法定期间内主张过自己的权利，故超过诉讼时效部分、即按照起诉日起算，2017年10月9日前的物业费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费、暖气费等应依法不予支持；本案所涉物业管理服务协议应认定为无效协议，因为在签订该协议时，原告对本小区业主，包括本人都进行了威胁、恐吓，称不签该协议就不给房屋钥匙，业主无奈，只能在原告胁迫下签订了违背真实意思的物业管理服务协议；根据双方签订的物业管理服务协议第二条、第三条约定，原告应当对小区内房屋共用部位、共用设施、小区环境、绿化、小区安全、交通秩序、车辆管理等方面履行全面义务并达到相应的服务标准，然而现实情况是原告公司自2015-2017年，甚至至今为止，严重违约，未尽到合同约定的义务。原告公司违约在先，没有为小区尽到应有的服务责任，内部管理混乱，导致小区长期脏乱差，业主失窃频繁，交通拥堵问题，现在又频繁起诉我小区业主，目的在于索要超出服务之外更大的不正当利益，这与社会价值观和公众认知相背离，不应予以支持，故请求贵院驳回原告的诉请，维护小区业主的合法权益。经审理查明，2013年3月27日，原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由原告向西安市雁塔区电子正街南段双桥国际社区一期（以下简称案涉小区）提供物业服务。高层住宅基础物业服务每月1.2元∕㎡,物业费按季缴纳，业主或物业占用人应当在每个结算周期到来10日前履行缴纳义务。被告陈利民系案涉小区9号楼2单元1601室业主。原告提供了原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定“由乙方向甲方提供物业管理服务，被告按照房屋面积（建筑面积90㎡）支付物业管理费用，第一次以入住通知书注明的交房时间为准，以后按季度收费，以每月的5日之前，每次交费不得超过3个月，甲方未按约定时限交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的3%收取滞纳金；物业服务费用标准为住宅每月1.2元∕㎡，生活垃圾处理费住宅用户为每户每月6元，根据市场调节及参照相关规定标准收取电梯运行费用……。” 同时，提供了被告向原告签署《承诺书》，载明：本人为双桥国际社区9号楼2单元16层01号房屋的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、已详细阅读陕西安德优物业有限公司指定的《物业管理规约》及其附件；二、同意遵守并倡导其他物业使用人遵守的本物业管理规约及其附件；三、本人同意承担违反本物业管理规约及其附件的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本物业规约及其附件的行为承担连带责任；四、本人同意陕西安德优物业有限公司基于本规约及其附件、《物业管理服务合同》制定该物业小区管理的各规章制度，本人承诺自觉遵守执行。被告对上述证据不予认可但并未提供相反证据。被告认可其2015年3月左右收房，同年3月24日开始装修。原告提供的装修施工确认单上注明日期为2015年3月24日，与被告认可装修时间一致但被告对装修施工确认单不予认可，该装修施工确认单上注明装修时间为2015年3月25日至2015年6月24日。物业管理服务协议生效后,原告按协议履行了物业管理服务义务,被告自2015年至2017年4月期间未再缴纳案涉房屋相关物业管理费用,故原告诉至本院，要求被告支付物业管理费等费用及滞纳金。原告对案涉房屋收取物业费为108元∕月（1.2元∕㎡×90㎡）、电梯费为0.35元∕㎡、公摊电费为0.18元∕㎡、垃圾费为6元∕月，原告对案涉房屋每月收取费用共计161.7元。截止2017年4月被告陈利民共拖欠原告2016年2月至2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费2425.5元以及2015、2016年度的暖气费4176元以及滞纳金。上述事实，有《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》、业主入伙交接确认单、装修施工审批表及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。本案原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》,上述协议中约定由原告向西安市雁塔区电子正街南段双桥国际社区一期提供物业服务。在合同中就物业管理服务内容、双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、物业管理服务期限、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、违约责任等有明确的约定。原告作为物业服务单位已经按照协议约定为包括被告在内的业主提供了物业服务，履行了其合同义务，被告作为业主接受了相应的服务，亦应如约交纳物业管理等费用。虽然被告称其不认可原告提供的物业管理服务协议，但其并未提供其他证据，同时原告作为涉案小区的物业服务单位，被告作为该小区的业主，原告实际提供了物业服务，被告作为业主也享受了物业服务，双方成立了事实上的物业服务合同关系。故原告主张被告支付案涉房屋2016年2月至2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费2425.5元以及2015、2016年度的暖气费4176元，本院依法予以支持。被告辩称原告的物业服务不到位，但物业服务具有时间持续性、整体性及无法计量性，且根据被告提交的照片和陈述来看，原告的物业服务存在一些瑕疵，但并非未履行或不完全履行其物业服务的合同义务，故被告以此为不交纳物业服务费的理由不能成立。至于原告要求被告承担滞纳金一节，虽然物业管理服务协议中明确约定逾期交纳物业费的滞纳金为每日3%，但该约定的标准明显过高, 且原告的物业服务存在一些瑕疵，被告未按照约定支付物业服务费系不满原告的服务质量并非恶意拖欠，故原告主张滞纳金之诉请，本院不予支持。关于被告诉讼时效的抗辩意见，因被告拖欠物业服务费的行为一直处于持续状态，而原告公司所提供的物业服务亦处于持续状态，虽然中间有退出状态但也已经恢复服务，故关于诉讼时效的抗辩，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈利民于本判决生效之日起十日内支付原告陕西安德优物业有限公司2016年2月至2017年4月期间(西安市雁塔区双桥国际社区9号楼2单元1601房屋) 物业管理费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费合计2425.5元以及2015、2016年度的暖气费4176元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息二、回原告陕西安德优物业有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费80元，由被告陈利民承担10元，原告承担70元。因原告已预交，被告将该款于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    余      洁     人民陪审员    刘      菁人民陪审员    王      娟    二0二0年十二月二十四日                 书  记  员    田  梦  茹 1