北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37257号原告:刘秀清，女，1960年4月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：庄岩（原告刘秀清之子），1985年12月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：中铁十六局集团有限公司，住所地北京市朝阳区红松园北里2号。法定代表人：程红彬，董事长。委托诉讼代理人：王光阵，男，1977年1月21日出生，汉族，中铁十六局集团有限公司职员。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京房修一建筑工程有限公司物业管理分公司，住所地北京市朝阳区大黄庄南小区13号（住宅）楼一层。负责人：徐维杰，经理。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京中天华远供热科技有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇北庄户村临46-1号12室。法定代表人：贾凤英，董事长。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。原告刘秀清（以下简称姓名）与被告中铁十六局集团有限公司（以下简称中铁十六局）、被告北京房修一建筑工程有限公司物业管理分公司（以下简称房修一物业分公司）、被告北京中天华远供热科技有限公司（以下简称中天华远公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘秀清之委托诉讼代理人庄岩，中铁十六局之委托诉讼代理人王光阵、王臣（同时为房修一物业分公司及中天华远公司共同之委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘秀清向本院提出诉讼请求：判令：1、中铁十六局、房修一物业分公司和中天华远公司共同赔偿我租金损失46750元；2、中铁十六局停止在我享有所有权的房屋对应的土地上的任何建筑施工。事实及理由：我是北京市朝阳区红松园北里2号（中铁十六局机关南院内）2号楼2单元30x号房屋的所有权人，依法取得了朝私优字第0563x号房屋所有权证。自2019年10月以来，中铁十六局、房修一物业分公司、中天华远公司无视我享有的物权，采取破坏采暖管道、自来水管道、有线电视线路及网络线路、照明设施等行为妨害我对房屋的使用，上述被告更是在2020年6月17日对房屋进行了非法拆除。我本来准备将该房屋出租，并搬到亲戚家居住，为了防止中铁十六局在我家中无人时偷偷拆除房屋，我就于2019年10月搬回了房屋中，直到2020年6月17日房屋被拆除，因此产生房屋租金损失。我主张中铁十六局及房修一物业分公司、中天华远公司共同赔偿我2019年10月1日至2020年6月15日期间的租金损失共计46750元。中铁十六局在未与我就拆迁赔偿事宜达成一致的情况下，强行拆除房屋，并在房屋对应的土地上施工，违反了法律规定，故起诉要求其停止施工。中铁十六局辩称，我公司不同意刘秀清的诉讼请求。一、我公司没有在此施工，也没有侵权行为；二、相关政府部门已经批准了我公司对红松园北里2号院拆迁改造，房管部门也决定将小区作为危房进行拆除，基于此刘秀清的所有权基础已经发生转移，其诉讼请求没有权利基础；三、目前原告所在的红松园小区已经拆除完毕，刘秀清主张权利的房屋已经灭失，其物权基础已经不存在；四、刘秀清主张整个院子停止施工缺乏合法性、必要性依据，其并不对整个院子所在土地享有物权，我公司是土地使用权证上登记的该土地合法使用权人，且院内绝大多数业主已经签署协议，同意拆迁改造；五、刘秀清主张的租金损失，没有事实和法律依据。房修一物业分公司和中天华远公司共同答辩称，我们同意中铁十六局的答辩意见，另外补充如下意见：院内房屋已经拆除完毕，不涉及物业及供暖的任何问题，刘秀清现在的诉讼请求与我两个公司无关；刘秀清主张的租金损失缺乏依据，我们不同意其该部分诉讼请求。本院经审理查明事实如下：1、2001年3月8日，北京市朝阳区红松园北里2号内2号楼2单元30x号房屋所有权登记至庄李x名下，房屋所有权证为京房权证朝私字第XXXX号，建筑面积67.45平方米。2、刘秀清与庄李x原系夫妻，1985年2月1日登记结婚，二人因感情不和，庄李x于2010年诉至本院要求离婚，本院经审理作出（2010）朝民初字第1172x号民事判决书，判决准许二人离婚，并判决位于北京市朝阳区红松园北里2号内2号楼2单元30x号房屋归被告刘秀清所有，被告刘秀清于本判决生效后十日内给付原告庄李x补偿款二十五万元。该判决已生效。3、2010年10月22日，位于朝阳区红松园北里2号院1-11号、20-23号楼所在的土地使用权被登记至中铁十六局名下，地号为05392040006800000x，用途为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为35434.27平方米，使用证号为京朝央国用（2010划）第0037x号，记事部分载明“仅限按规划用途使用，未经批准，不得转让、出租或者从事其他以营利为目的的经营活动。该宗地已房改，土地使用权为全体业主共同使用。”北京市宗地登记表显示，权利人为中铁十六局，宗地总面积为35434.27平方米，宗地总建筑面积为44257.90平方米，建筑占地总面积9912.46平方米。4、2019年4月15日，国家机关事务管理局下发国管房地【2019】8x号文件，题目为“关于中铁十六局集团有限公司朝阳区红松园北里2号院南院危旧房改造项目有关事宜的函”，内容为：“中国铁道建筑集团有限公司：《中国铁道建筑集团有限公司关于东坝红松园职工住宅项目审批有效期延期的请示》（中铁建经计【2019】x号）收悉。现就有关事项函复如下：一、同意你公司所属中铁十六局集团有限公司按照《关于同意中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅立项的函》（国管房地【2015】1x号）的有关要求，继续实施朝阳区东坝红松园北里2号院南院危旧房改造项目。二、根据有关规定，该项目新建职工住宅参照经济适用住房产权管理，暂不得上市交易。用地按划拨方式办理相关手续，不得擅自改变项目性质和用途，不得以任何形式与其他单位合作开发使用。涉及配套及地下部分等土地使用权出让、转让等事宜，须另送我局审核。三、根据《关于印发中央国家机关在京单位利用自用土地新建职工住宅调剂暂行规定的通知》（国管房地【2009】13x号）及中铁十六局集团有限公司《关于中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅项目的承诺函》，该项目增量住宅的10%，约2698平方米，交由我局面向中央国家机关符合条件的职工配售。四、此函有效期2年，自印发之日起计算。”5、2019年3月28日，中铁十六局与案外人北京xx建设工程有限公司签订了《中铁十六局集团有限公司南院建筑物及构筑物拆除工程合同》，委托案外人对朝阳区红松园北里2号院南院60277.77平方米进行拆除、垃圾清运。自2019年11月开始，北京市朝阳区红松园北里2号内2号楼2单元30x号房屋陆续被切断网络和有线电视线路，自2019年11月开始，房屋未被供暖。2020年4月，中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部委托北京市朝阳区房屋安全监督站对朝阳区红松园北里2号院2号楼进行安全（含抗震）鉴定，该单位出具朝鉴（抗）第2020002x号鉴定报告，鉴定意见为该房屋安全性登记为B。6、2020年6月17日，北京市朝阳区红松园北里2号内2号楼2单元30x号房屋被拆除，此后，中铁十六局委托施工方对土地进行了平整，并开始施工准备，目前正在施工中。北京市朝阳区红松园北里2号院内原有住户369户，其中有355户已与中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部签订了房屋腾退协议书，剩余包括原告在内有14户因各种原因未同意腾退。案件审理中，就房屋被拆除的法律责任，刘秀清表示不在本案中解决，将另行与被告协商或诉讼。双方争议的事实和证据：1、北京市朝阳区红松园北里2号内2号楼2单元30x号房屋拆除人。中铁十六局虽否认自己是上述房屋的拆除人，刘秀清提交的《关于成立中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部的通知》、《关于启动南院住户搬迁的通知》、《拆除告知》以及中铁十六局自行提交的《中铁十六局集团有限公司南院建筑物及构筑物拆除工程合同》等证据足以证实，从项目立项申请，到前期准备以及委托他人拆除，后期建设均系中铁十六局所为，其提到的实际拆除人、施工方均系基于合同受其委托。房修一物业分公司及中天华远公司分别作为物业管理单位和供热单位，未实施对房屋的侵权行为。2、北京市朝阳区红松园北里2号内2号楼2单元30x号房屋所在土地的权利人2010年10月22日，位于朝阳区红松园北里2号院1-11号、20-23号楼所在的土地使用权被登记至中铁十六局名下，但本案房屋所有权及院内其他房屋所有权早于上述时间分别登记至不同业主名下，房屋所在土地应认定为归全体业主共同使用。本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，刘秀清依据离婚判决取得北京市朝阳区红松园北里2号内2号楼2单元30x号房屋的所有权，其合法权利应当得到法律保护。被告在未征得权利人同意，未签订腾退补偿协议的情形下，对房屋基础设施进行破坏，并随后进行了拆除，侵犯了原告的合法权利。本案争议的焦点在于，刘秀清的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据。关于房屋未能出租的损失。中铁十六局为了促使原告尽快腾退，采取了一些措施，导致原告享有权利的房屋不能正常居住，原告主张赔偿相应的租金损失有事实及法律依据。鉴于原告未在本案中就房屋被拆除之后的赔偿提出相应诉求，本院结合原告提交的关于周边房屋租金价格的相关证据，对2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用的损失酌情确定为30100元。关于北京市朝阳区红松园北里2号内2号楼2单元30x号房屋所在土地的权属情况。朝阳区红松园北里2号院1-11号、20-23号楼所在的土地使用权虽于2010年10月22日被登记至中铁十六局名下，但此时院内房屋已经完成房改售房，院内住户均已取得相应的房屋所有权登记，在此情况下，结合土地证记事部分内容，涉案房屋所在土地的使用权应确认为全体业主共同使用。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，涉及到房屋改建、重建以及附属设施、有关共有和共同管理的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。审理中查明，中铁十六局已经与绝大多数业主达成协议，已达到物权法规定的条件，故中铁十六局根据绝大多数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合法律规定，刘秀清诉请法院判决中铁十六局停止建设工程施工缺乏依据，本院不予支持。其房屋被拆除的相关责任，可与中铁十六局另行解决。现有证据表明，房屋拆除以及拆除前的准备均系中铁十六局为了完成改造项目所为，房修一物业分公司及中天华远公司作为物业及供暖单位，并未参与实施相关侵权行为，刘秀清主张房修一物业分公司及中天华远公司共同承担侵权责任缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，第七十六条之规定，判决如下：一、被告中铁十六局集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘秀清房屋租金损失三万零一百元；二、驳回原告刘秀清的其他诉讼请求。如被告中铁十六局集团有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费969元，由原告刘秀清负担446元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告中铁十六局集团有限公司负担523元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年十二月二十五日书记员  高艺林