北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初34931号原告（反诉被告）：北京红叶马术俱乐部，住所地北京市海淀区香山公主坟南侧。法定代表人：陈斌，经理。原告（反诉被告）：陈斌，男，1968年1月28日出生，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：陈勇，男，1971年5月8日出生，住北京市海淀区。三原告共同委托诉讼代理人：吕海涛，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京香云别苑养老服务有限公司，住所地北京市海淀区香山公主坟x号院。法定代表人：路建中，执行董事。委托诉讼代理人：陈美竹，北京嘉观律师事务所律师。被告：高彤，女，1969年10月21日出生，住北京市海淀区。被告：王鹏宇，男，1982年11月25日出生，住北京市海淀区。上述二被告共同委托诉讼代理人：李不言，北京市言大律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：贾紫轩，北京市言大律师事务所律师。被告：赵冬生，男，1971年12月6日出生，住北京市海淀区院。原告北京红叶马术俱乐部（以下简称红叶俱乐部）、陈斌、陈勇与被告北京香云别苑养老服务有限公司（以下简称香云养老公司）、高彤、王鹏宇、赵冬生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红叶俱乐部、陈斌、陈勇之委托诉讼代理人吕海涛，被告香云养老公司之委托诉讼代理人陈美竹，被告高彤、王鹏宇之委托诉讼代理人李不言、贾紫轩与被告赵冬生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。红叶俱乐部、陈斌、陈勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的租赁合同并判令对方腾退房屋交还我方；2、判令对方支付自2018年6月1日至解除租赁合同的判决生效之日止的租金（每月40万元标准计算），并支付以上述租金为基数，自2018年6月1日至实际支付完毕租金之日止的违约金（按照每日万分之五标准计算）；3、判令对方支付自解除租赁合同的判决生效之日起至将房屋腾退返还之日止的房屋使用费（每月40万元标准计算）；4、判令对方承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月27日，双方签订了租赁合同，约定对方租赁北京市海淀区香山公主坟x号院，院内房屋建筑面积约为7200平方米，租赁期限为20年，租赁自2017年6月1日至2037年6月1日止。但2018年6月起，被告方开始拖欠租金，至2018年12月31日，共拖欠租金280万元，严重违反合同约定，我方多次与对方协商，均未能解决，故诉至法院。现变更诉讼请求为：1、判令解除双方签订的租赁合同并判令对方腾退房屋交还我方；2、判令对方支付自2018年6月1日至2020年10月31日止的租金。事实方面补充为，对于疫情期间的租金同意减免，具体数额由法院考虑。香云养老公司辩称，双方签订的租赁合同系土地而非房屋，我公司签订合同目的是在土地上建造房屋，涉案土地为集体土地。对方明知我公司订立合同目的的情况下，将土地出租给我公司，致使我公司在该地上无法正常建设房屋经营。根据法律相关规定，双方签订的合同系无效合同，红叶俱乐部、陈斌、陈勇应当承担缔约过失责任，赔偿我公司因无法使用土地产生的损失并返还我公司已经缴纳的租金。其他被告并非本案适格被告，签订合同的当事人仅为我公司。现我公司提出反诉，1、判令双方签订的《租赁合同书》无效；2、判令三原告退还我方已支付的租金480万元；3、判令三原告赔偿我方经济损失500万元。高彤、王鹏宇辩称，我们同意香云养老公司的答辩意见，另我方认为双方签订的租赁合同系无效合同。1、土地管理法23条规定集体土地不能用于出租建设。2、对方系转租香山公司的荒废土地，合同中约定不能自行转租，对方在没有取得同意的情况下进行转租无效。3、双方约定租赁期限为30年，超过20年的合同无效。在租赁期限已满20年的情况下，对方转租的部分无效。4、部分土地据了解系宅基地，如果真的陈斌与谢某之间转让宅基地的行为无效，不能取得宅基地使用权，后其将宅基地出租的行为无效。5、租赁标的物没有规划许可，根据城镇房屋租赁合同解释第二条规定，涉案的合同是无效的。自场地到建设以及相关手续的办理均是由赵冬生负责，高彤、王鹏宇并未实际参与，相关经过及事实不清楚。涉案合同无效，我方没有过错。6、根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第二条，香云养老公司成立后，公司仅在原租赁合同上加盖公章，合同落款日期没有变化，符合第二条规定，应当由公司承担责任，发起人不应当承担责任。况且高彤、王鹏宇已经不是公司股东，公司的权利义务应当由新股东继受。赵冬生辩称，高彤、王鹏宇和我是合作关系，当时约定二人进行出资，但他们没有实际出资并且也没有支付工人工资。后来双方经过商议，由高彤、王鹏宇收购我的出资。高彤、王鹏宇此后实施的行为与我无关。对于香云养老公司的反诉，红叶俱乐部辩称，不同意对方的反诉请求，双方签订的合同合法有效，香云养老公司作为承租人应按期交纳费用，其违反合同约定，应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1998年7月31日，乙方陈斌与甲方香山工业公司签订了《协议书》约定甲方将猴山北苹果地往南，公主坟路往西至公园门口的荒地及原有旧房3间、原跑马场租给乙方开办游乐场用。租期自1996年7月1日至2026年6月30日止。2007年3月15日，陈斌与谢某签订《协议书》约定谢某将香山公主坟x号宅院包括院内建有的北房5间，以30万元的价格转让给陈斌。2010年4月，陈斌在北京市海淀区四季青香山公主坟南侧办理了红叶俱乐部经营场所使用证明。2017年2月27日，甲方（出租方）红叶俱乐部、陈斌、陈勇与乙方（承租方）：赵冬生、高彤、王鹏宇签订《租赁合同书》，双方约定：第一条租赁物基本情况1.甲方将位于北京市海淀区香山公主坟x号院租赁给乙方使用。租赁范围为北京市海淀区香山公主坟x号院，建筑面积7200平方米。2.标的物的现状：甲方对租赁物享有占有、使用、收益的权利，现状基本良好。3.自本合同签订之日15日内，甲方应将租赁物交付给乙方。租赁物设施、设备情况、装修、装饰情况及清单或图纸作为甲方按照本合同约定交付乙方使用的依据。4.甲方向乙方提供该租赁物现有的全部相关文件，具体包括：红叶俱乐部营业执照、香山工业公司租赁协议书、宅基地转让协议（谢某）。甲方保证上述文件真实性及合法性。第二条期限及用途1.合同项下租赁期限20年，自2017年6月1日起至2037年6月1日止。租赁期满前，如乙方要继续租赁，应在租赁期满前30日内向甲方提出书面申请，在同等条件下，乙方享有优先承租权。第三条租金及其他费用1.租金及投入：1）本合同租赁物每年租金为480万元，因租赁物区域有部分区域属于甲方租用第三方土地，本合同自2026年起至租赁期限届满之日止，由甲方负责与第三方续租该部分土地。若续租期间该部分区域甲方向第三方支付租金高于现租金，超出部分由乙方向甲方补足，具体金额以甲方与第三方租赁合同为准。2）乙方已于2016年10月向甲方支付定金300万元，当本协议签订后，甲乙双方均同意将该款项转为本项目租金。3）自本合同签订之日起至2017年5月31日为乙方免租期，在免租期内，甲方不得向乙方收取租金及其他相关费用。4）自本合同签订之日起10日内，乙方应向甲方支付剩余的首年租金180万元。5）租金支付方式：承租第一年租金支付方式为年付，自第二年起至合同期满之日止租金采用每半年支付一次，租金应在每个租赁期间开始前10日内付清，甲方收款后10日内应向乙方出具合法有效的发票，否则，乙方有权拒绝再次付款。自合同签订之日起，取暖费、水费、电费、燃气费、电话费等其他费用由乙方承担并按时缴纳，需要改造增容的，费用由乙方自行承担。如因乙方逾期缴费导致甲方垫付或者因此受到有关部门处罚的，乙方承担由此引起的全部责任。第四条甲方的权利义务：1.甲方保证出租的房屋、土地及附属设施使用权及经营管理权无争议；保证对场地拥有合法出租的权利。在租赁期内，除因乙方原因外，因租赁物使用权或经营管理权与任何第三方发生争议，均由甲方负责解决。2.乙方应在租赁物范围内进行合法经营，因经营需要须到相关部门办理各项手续的或者需要甲方出具相关证明、授权文件的，其中需要租赁物所在大队出具的，由甲方负责办理，其余的甲方协助乙方办理。3.本租赁物交接时，乙方同意以现状承租，甲乙双方在交接租赁物及附属设备、设施时，应签署交接清单。清单一式两份，甲乙双方各执一份。4.本合同生效后30日内，甲方股东应按照乙方要求，将其所持有的甲方全部股权无偿转让给乙方指定人员、配合乙方办理完成全部工商、税务变更登记手续，并向乙方交付甲方全部证照、公章等。5.鉴于甲方已将租赁物范围内部分面积向第三方出租，为保证乙方权益，甲方承诺在本合同租赁期限内，上述面积所涉及土地及地上物均维持原状，如第三方需要进行改扩建等，均需征得乙方同意。第五条乙方的权利义务1.租赁期间，享有依合同约定的承租物使用权，甲方不得干涉乙方的自主经营。2.在合同有效期内，按期向甲方支付租金。3.在合同有效期内，乙方根据经营需要可以对租赁物进行装修、改建或新建。4.租赁期间，甲方同意乙方根据经营需要有权将租赁物或经营项目对外转租、转让或引入新的合作方，但乙方应采取书面形式通知甲方，转让方享受乙方在租期内同等权益、承担同等责任。如需办理相关手续、需要相关部门审批等，乙方负责办理，甲方予以必要协助。由转租引发的一切民事、行政、刑事责任均由乙方承担，与甲方无关。但乙方公司内部股权变更事宜，无需通知甲方。5.租赁期间，租赁物的日常维护、保养均由乙方负责。第六条租赁物的交接与归还1.双方应共同书面确认租赁的相关情况、资料及检验结果，并按时完成交接工作。甲乙双方应在物品交接单上签字确认。2.租赁期满，甲乙双方不再续签租赁合同时，乙方应于租赁期满15日内将租赁物腾空返还甲方。第七条违约责任中约定，甲方因无土地使用权或因包括但不限于甲方被第三方提起诉讼等甲方原因导致乙方不能按合同约定使用租赁物，影响乙方正常运营的，应赔偿乙方全部实际损失，具体赔偿事宜双方另行协商。在租赁期内，乙方逾期交纳租金及其他依本合同约定应由乙方负担的各项费用，除应承担本合同约定的违约责任外，每逾期1日应按所欠付费用总额的万分之五向甲方支付违约金，直至付清所欠全部款项之日止。在租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，合同自乙方解除合同的书面通知到达甲方之日起即为合同解除，因此造成损失的由甲方承担。1.超出合同约定的时间达15日仍无法提供租赁物给乙方使用的。2.甲方提供的租赁物与第三方有权属争议，导致乙方无法继续使用租赁物的。3.违反本合同约定的其他义务，导致合同目的无法实现的。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，合同自甲方解除合同的书面通知到达乙方之日起即为合同解除，因此造成损失的由乙方承担：1.承租期间内如果因乙方原因导致合同无法履行或者已经不能实际履行的（包括但不限于乙方单方解除合同、乙方违规经营或者其他违法行为被相关部门查封、停止营业、违反本合同约定导致合同目的无法实现的，但不包括乙方已有转租、转让合作方而甲方不予配合办理转租、转让所需手续的情形）。2.乙方无故违反本合同约定义务的，经甲方书面催告仍不纠正的。如因乙方以上行为导致甲方解除租赁合同，乙方应赔偿甲方因此遭受的全部实际损失，具体赔偿事宜双方另行协商。一方违反本合同约定义务导致本合同无法履行的，除本合同其他条款另有约定外，应当向守约方进行赔偿，具体赔偿事宜由双方另行协商处理。第九条其他约定事项，1.租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。2.甲方出卖租赁物，应当在出卖之前的合理期限内通知乙方，乙方享有以同等条件优先购买的权利。3.为了方便合同履行，乙方指派赵冬生先生作为本合同履行乙方的授权代表人，乙方指派的授权代表人，代表乙方发出指令，确认合同履行中相关事宜，签收往来函件，变更、调整合同条款，解除、终止本合同及其它相关事宜。第十三条其他1.本协议中双方的法律主体资格，不因其名称、注册地址的变更而受到影响。2.甲乙双方均保证各自拥有洽谈、签订、执行本协议所需的主体资格。附加条款：租赁物归属北京海淀区香山x号院，院内停车位为租赁区域内租赁方共同使用。合同后附有租赁物四至图、租赁物原有设备、设施清单、租赁物权属相关文件。双方签订合同后，高彤、王鹏宇、赵冬生支付了一年的租金480万元。2017年4月19日，香云养老公司注册成立，其注册地为北京市海淀区香山公主坟x号，产权人北京市四季青农工商总公司为其出具了证明，并经北京市海淀区四季青镇人民政府出具情况说明，写明上述住所（经营场所）产权人为北京市四季青农工商总公司，房屋用途为经营，该住所（经营场所）建设审批手续齐全，不在拆迁范围内，不属于违法建设。公司成立后，双方在原合同的承租方加上了香云养老公司的名称，并在合同落款处加盖了该公司公章。香云养老公司、高彤、王鹏宇、赵冬生承租后，其将原房屋全部拆除进行重建。建设部分房屋后被相关部门通知停工，并将所建的部分全部拆除。现双方认可，承租的地点现已不允许再新建房屋。香云养老公司、高彤、王鹏宇、赵冬生找人在场地内看管。审理中，香云养老公司主张涉案的土地系农村集体土地，不得用于建设、经营，双方签订的合同无效，提交了北京市国土资源局海淀分局于2018年4月10出具《责令停止土地违法行为通知书》，写明四季青镇香山村委会：你单位未经土地行政主管部门审核报批，擅自在海淀区四季青镇集体土地上建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条的规定，现责令立即停止施工建设行为，听候处理。对此证据，红叶俱乐部、陈斌、陈勇认可其真实性，但对于与本案的关联性及证明目的不予认可。香云养老公司未能提交通知书上内容与其公司之间存在关系的证据。赵冬生主张其股份已由高彤、王鹏宇收购，其已退出经营，不应承担相应的费用，并提交了其分别与高彤、王鹏宇签订的出资转让协议书。对赵冬生提交的证据，红叶俱乐部、陈斌、陈勇认为其系内部协议，不具有对抗第三人的效力。香云养老公司提出反诉要求被反诉方赔偿损失，其提出鉴定申请，本院委托相关部门进行了鉴定，但香云养老公司未在规定的时间内交纳鉴定费。审理中，其放弃鉴定申请。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。本案中双方对租赁合同是否有效产生争议，对此认为，红叶俱乐部、陈斌、陈勇与高彤、王鹏宇、赵冬生签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，香云养老公司成立后，在租赁合同上加盖公章的行为，双方均予以认可，故香云养老公司为共同承租人。在合同中双方对于标的物的指向明确，并非香云养老公司所称的土地，而是包括房屋及附属设施在内的整体的出租，高彤、王鹏宇、赵冬生、香云养老公司在承租后，其应合理合法使用标的物，在进行加建、改建、扩建时应当履行相关手续，现其提交的北京市国土资源局海淀分局的通知书，不能证明与其签订的合同之间存在必然联系，故香云养老公司以红叶俱乐部、陈斌、陈勇出租的是土地为由认为合同无效的主张，本院不予采信。双方签订合同后，应按合同约定履行相关的权利义务，现高彤、王鹏宇、赵冬生、香云养老公司未约定支付租金，违反合同约定，红叶俱乐部、陈斌、陈勇要求解除合同并支付租金的主张本院予以支持。对于租金部分，双方在发生争议后应积极进行协商解决，避免扩大损失，故本院租金部分暂处理至原告方起诉之日，此后的租金根据双方的实际损失再行解决。合同解除后，高彤、王鹏宇、赵冬生、香云养老公司应当将租赁物交还红叶俱乐部、陈斌、陈勇。对于赵冬生主张其已退出经营，不应承担责任一节，本院认为，双方在合同已明确双方的法律主体资格，不因其名称、注册地址的变更而受到影响。赵冬生与他人签订转让协议，系其内部协商的结果，且红叶俱乐部、陈斌、陈勇并不认可，故不具有对抗第三人的效力，本院不予采信。对于香云养老公司的反诉请求，无事实及法律依据，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除北京红叶马术俱乐部、陈斌、陈勇与北京香云别苑养老服务有限公司、赵冬生、高彤、王鹏宇于2017年2月27日签订《租赁合同书》；二、北京香云别苑养老服务有限公司、赵冬生、高彤、王鹏宇于本判决生效后三十日内将租赁的位于北京市海淀区香山公主坟x号院交还给北京红叶马术俱乐部、陈斌、陈勇；三、北京香云别苑养老服务有限公司、赵冬生、高彤、王鹏宇于本判决生效后三十日内支付北京红叶马术俱乐部、陈斌、陈勇房屋租金1040万元；四、驳回北京红叶马术俱乐部、陈斌、陈勇的其他诉讼请求；五、驳回北京香云别苑养老服务有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84200元（北京红叶马术俱乐部、陈斌、陈勇已预交7300元），由北京香云别苑养老服务有限公司、高彤、王鹏宇、赵冬生负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费80400元，由北京香云别苑养老服务有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  周义忠人民陪审员  李绥奇二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  曲 婧