广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初20148号原告（反诉被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码91440113783782626N。负责人：代涛。委托诉讼代理人：杨育展，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：林晓菁，女，该公司工作人员。被告（反诉原告）：李全祥，男，1975年10月31日出生，汉族，住佛山市顺德区，被告：黄**华，女，1980年8月7日出生，汉族，住广州市海珠区，原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司（以下简称碧桂园广碧分公司）与被告（反诉原告）李全祥、被告黄**华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园广碧分公司的委托诉讼代理人杨育展、林晓菁、被告李全祥、黄**华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园广碧分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠我司物业服务费，截止到从2019年3月1日至2020年7月31日，欠物业服务费金额9057.60元，违约金10006.02元，总计金额为：19063.62元；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理，2017年3月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园****座G03号房产（下称该房产），成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2019年3月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费。该房产建筑面积206平方米、花园面积为118平方米，根据《广州碧桂园前期物业服务协议》，对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收、花园面积每月每平方米0.5计收。每逾期一天需增交5‰的滞纳金的约定，被告每月应向原告支付471元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付532.80元，截止到从2019年3月1日至2020年7月31日，欠费金额9057.60元、违约金10006.02元，总计金额19063.62元。鉴于上述事实被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费9057.60元，违约金10006.02元，根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事事实，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，保护原告的合法权益。被告李全祥辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，原告的物业服务质量差，物业服务不到位，小区很多业主都拒交物业管理费，我方要求原告恢复该物业的外围环境及公共设施，提高园区的服务品质。希望法院查明本案的事实，公正判决。被告黄**华共同辩称，我方同意李全祥的答辩意见。另补充：原告之前曾起诉过我方，我方已经履行了判决支付相应的物业费，现在原告再次起诉我方支付物业管理费，但是原告物业服务质量一直不改善，我方才拒缴物业管理费，且我方找原告处理，但是原告都不重视，原告服务不到位。被告（反诉原告）李全祥向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付我广州碧桂园******座G03物业的权益部分损失每月588元，从2019年3月1日至2020年2月28日，共计金额9996元；2.请求判令反诉被告修复对我物业的损坏，恢复该物业的外围环境及公共设施，提高园区的服务品质；3.请求判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：我家庭人口多，在2017年初购得广州碧桂园*****座G03物业，以求改善生活品质，花费四百多万元人民币。购得该物业开始一直到2018年5月前，我都是按时缴纳管理费的。但自从2018年5月因反诉被告的不作为，致使与其同系的开发商肆无忌惮的侵害广州碧桂园业主利益，尤其是我的该物业。建筑工地围避堵死我的该物业的院门，施工机械在我门外昼夜隆隆作响，该物业房体震颤明显。已到地面及墙体折裂，从东到西一条长长的裂隙，造成鱼池污水倒灌，楼体也有裂纹。由于该物业这种情况下已无法安心居住，我们只能8口人塞回三居室居住。当时该物业出租价是每月9000元人民币，但由于这种情况也出租不出去；我花巨款购得该物业且为此向银行贷款每个月还款一万多，都因反诉被告方的管理不善无法充分获得该有的权益。另外，广州碧桂园物业服务水平持续走低，垃圾乱堆，清理不及时；下雨积水长期没有治理到位，曾导致积水淹车千台；收支不透明，不对业主公开明细。鉴于上述事实，反诉被告的行为损害了反诉原告的合法权益，根据《物权法》有关规定并结合该物业的实际损失，反诉被告应赔偿反诉原告9996元。反诉原告保留进一步索赔的权利。根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持反诉原告全部诉讼请求，保护诉讼原告的合法权益。原告（反诉被告）碧桂园广碧分公司辩称，我方不同意被告李全祥的全部反诉请求，原告三期项目是按照发展商给我们物业提供的资料，是属于三期滚动发展项目，我们没有权利阻止开发商的施工行为，关于被告与开发商之间的矛盾，我们物业也做了大量沟通协调工作，也一直在积极协调房产公司，目前关于被告提出的房屋质量问题，我们已经多次向开发商反馈，现在已经做了房屋安全鉴定，据开发商反馈，将在2021年6月份三期项目收楼前，再对被告房屋鉴定一次；被告提供的证据中的水浸车的图片，地面存在垃圾桶等图片，跟被告的诉求是不一致的，也与本案无关，不能证明物业的服务瑕疵，且该图片也是多年前的图片。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司是具备一级资质的从事物业管理服务的股份有限公司，原告系该公司的分公司。广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园*****座G03（以下简称涉案房屋）的建筑面积为206平方米，花园面积为118平方米，业主为被告李全祥、黄**华。涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会及业主大会。广州市番禺碧桂园物业发展有限公司（甲方）与原告碧桂园广碧分公司（乙方）签订广州碧桂园前期物业服务合同，合同约定由原告对广州碧桂园一期提供前期物业管理服务事宜，包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务、公共绿化和园艺小品的养护和管理服务、公共环境卫生的管理服务、车辆停放秩序的管理服务、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理、装饰装修管理服务等。合同第三条约定“1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按以下标准计算交纳：步梯洋房：按房屋建筑面积2.30元/月·平方米计收；电梯洋房：按房屋建筑面积2.80元/月·平方米计收；独立别墅：按房屋建筑面积2.80元/月·平方米计收；花园：按花园面积0.50元/月·平方米计收。”合同第五条、第十七条约定“物业服务费、本合同约定的各项分摊费用应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。”、“甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。”合同第二十七条约定“本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”李全祥、黄**华（甲方）与碧桂园广碧分公司（乙方）签订广州碧桂园前期物业服务协议，合同约定乙方向甲方提供物业管理服务。合同第五条、第七条、第十六条、第三十二条约定“甲方缴纳物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.30元及花园面积每月每平方米0.50元计收，该物业的房屋建筑面积为206平方米，花园面积为118平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按532.8元/月向乙方交纳物业服务费。扣费时间为公历每月10日。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的《物业服务合同》生效时，本协议自动终止”。被告确认2019年3月至2020年7月未缴纳物业服务费，其辩称由于开发商在建设施工过程中围堵被告物业的院门，导致墙体折裂、损害，也造成鱼池污水倒灌；另外，对于公共设施维护、车辆管理等服务水平严重下降，且在山竹台风中导致多台车辆被浸泡，造成全小区严重的经济损失。本院认为，广州市番禺碧桂园物业发展有限公司与碧桂园广碧分公司签订的前期物业服务合同、碧桂园广碧分公司与李全祥、黄**华签订的前期物业服务协议，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。原告确实已为涉案小区提供了物业服务，被告应向原告支付物业服务费。双方确认被告拖欠2019年3月1日至2020年7月31日的物业服务费，原告主张物业服务费用的收费标准为：洋房建筑面积每平方米2.3元/月，花园面积每平方米0.5元/月，符合前期物业服务合同的约定，故本院对原告主张的收费标准予以确认。涉案房产的建筑面积为206平方米，花园面积为118平方米，涉案房产每月的物业服务费用为532.8元（206平方米×2.3元/平方米+118平方米×0.5元/平方米），2019年3月1日至2020年7月31日，计17个月，物业服务费共计9057.6元。被告应按上述金额向原告缴纳物业服务费。关于违约金问题，原告主张按每日5‰计算违约金，根据被告提供的证据能够证明原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，本院酌情免除原告逾期支付物业管理费的违约金，原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告李全祥反诉称开发商建设施工过程侵害了其权益，导致涉案房屋墙体开裂、堵塞其院门，造成其损失，要求原告承担相应责任。被告李全祥反诉主张的上述问题，因非原告所造成，被告的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李全祥、黄**华应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司支付自2019年3月1日至2020年7月31日物业管理费9057.6元；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司其余诉讼请求；三、驳回被告李全祥的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司负担12.5元，被告李全祥、黄**华负担12.5元；反诉费25元，由被告李全祥负担。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇二〇年十二月九日书记员  林敏倩