广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初3538号 原告：蒙爱明，女，1986年12月21日出生，汉族，住广西贵港市港南区。 委托诉讼代理人：黄军崇，广西君望律师事务所律师。 被告：广西贵港市蓝天钢管有限责任公司，住所地贵港市环路（白沟井附近）。统一社会信用代码91450800200463712G。 法定代表人：毛盛，董事长。 诉讼代表人：广西永兴会计师事务所有限公司，该公司破产管理人。 法定代表人：李忠，执行董事。 委托诉讼代理人：谢曜聪，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙正辉，广西桂力律师事务所律师。 原告蒙爱明与被告广西贵港市蓝天钢管有限责任公司（以下简称蓝天钢管公司）普通破产债权确认纠纷一案，贵港市中级人民法院于2020年6月2日受理后，经报请广西壮族自治区高级人民法院批准，指令本院审理。本院于2020年8月27日立案后依法适用普通程序进行审理并于2020年10月14日公开开庭审理。原告蒙爱明及其委托诉讼代理人黄军崇，被告蓝天钢管公司的委托诉讼代理人谢曜聪、龙正辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙爱明向本院提出诉讼请求：1.确认原告对被告的债权金额180707.32元享有第一顺位优先受偿权；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月18日，原告因住房需要与被告签订《商品房预售合同》，向被告购买坐落于贵港市，并支付了30%的购房款175444元，同时，原告还向被告支付了预告登记费，办理了相关预告登记。后因被告经营不善，涉案楼盘无法完成建设施工，故被告也无法按约定交付商品房给原告，持续至今。此外，因广西建工集团第二建筑工程有限责任公司申请执行被告财产，涉及执行原告购买的房屋。2019年12月18日，原告向贵港市中级人民法院提出执行异议，请求中止对原告购买的房屋的执行，经法院依法审查后，裁定中止对原告所购买的房屋的执行。2020年1月2日，贵港市中级人民法院根据债权人南宁市金通小额贷款有限公司的申请，裁定受理被告破产清算一案，并指定广西永兴会计师事务所为被告的破产管理人。原告随即按规定向管理人申报债权。2020年5月20日，破产管理人对原告的债权进行书面确认，确认原告的债权金额为180707.32元，为普通债权。另外，管理人确认广西建工集团第二建筑工程有限责任公司申报的债权（工程款）有4272.5402万元属于建设工程价款，享有优先受偿权。原告认为原告向被告购买商品房是为了居住使用，且支付了大部分的购房款，且原告无法办理银行按揭支付尾款的原因在于被告，原告无任何过错。广西建工集团第二建筑工程有限责任公司所拥有的工程价款优先权不得对抗原告的债权，原告的债权同样拥有优先权，且清偿顺序应优于广西建工集团第二建筑工程有限责任公司。因此，被告的破产管理人认定原告的债权为普通债权是错误的，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告蓝天钢管公司辩称，蒙爱明在贵港市港北区，地址为贵港市港北区（盛世嘉园）5幢1单元1502号，产权证号为桂（2017）贵港市不动产证明第0030013号，面积为113.86㎡；2蒙爱明购买“中江大厦”2幢1单元403号商品房，支付了全部的购房款的30%即175444元。综上所述，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。蒙爱明所支付的房款并没达到支付大部分款项，此外蒙爱明在贵港市内已有一套商品房，不属于消费性的购房者，且未支付购房款过半数，出于保护其他债权人的利益考量，不应当享有优先受偿权。原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 除当事人陈述外，双方围绕诉讼请求依法提交了《商品房预售合同》、《收据》、《通知》两份、《广西贵港市蓝天钢管有限责任公司债权表》、贵港市中级人民法院（2019）桂08执异27号执行裁定书、（2019）桂08破申8号民事裁定书、（2020）桂08破2号决定书、不动产登记资料查询结果证明、贵港市住房和城乡建设局向本院出具的复函等证据，本院对当事人提供的上述证据予以确认并在卷确认。本院经审理认定事实如下：2014年8月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买中江大厦2幢1单元403号房屋，用途为住宅，总价款为565444元；买受人首期支付总价款的30%，余款办理银行贷款；如因买受人的原因造成不能贷款的，或贷款不足时，买受人对尚欠的房款须在接到出卖人通知后30天内付清；出卖人应于2015年10月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过30日的，买受人有权选择解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金等内容。2015年7月31日，原告向被告支付购房款175444元，余款因被告一直未通知原告办理银行贷款或通知原告付清而未向被告支付。此后，被告未按约定向原告交付房屋。 贵港市中级人民法院在执行广西建工集团第二建筑工程有限公司与本案被告建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年4月20日裁定查封蓝天钢管公司开发的中江大厦1、2号楼房产，于2019年6月5日裁定拍卖本案被告中江大厦1、2号房地产。本案原告于2019年6月27日向该院提出书面异议，请求停止对涉案商品房的执行，该院于2019年12月18日裁定中止对上述房产的执行。 经南宁市金通小额贷款有限公司书面申请，贵港市中级人民法院于2020年1月2日裁定受理该申请人对被申请人蓝天钢管公司的破产清算申请。该院于2020年1月13日指定广西永兴会计师事务所有限公司为蓝天钢管公司的管理人。此后，原告向破产管理人申报债权，经管理人审核，原告的债权金额为180707.32元（购房款175444元+违约金5263.32元），为普通债权。2020年5月25日，管理人向各债权人发出通知，内容为：2020年5月20日，蓝天钢管公司破产清算案件已在贵港市中级人民法院召开第一次债权人会议，管理人基于截至2020年5月8日各债权人提交的债权申报材料，审核债权并编制债权表，如债权人对债权表载明的债权数额、受偿顺序等内容有异议的，可依法于2020年6月3日前向贵港市中级人民法院提起诉讼。此后，原告对管理人确定的受偿顺序有异议，于2020年6月2日向贵港市中级人民法院提交起诉状。 经庭审查明，被告开发的中江大厦1、2号楼至今尚未竣工。 另查明，贵港市住房和城乡建设局向本院出具的复函载明：蒙爱明名下另有坐落于贵港市港北区（盛世嘉园）5幢1单元1502号房屋一套，预告登记证号为桂（2017）贵港市不动产证明第0030013号。该房屋合同签订时间为2017年11月23日。 本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该《批复》的规定是基于生存权高于其他权利，为保护真实消费者的居住权而设置，目的在于保障消费者生活居住的基本需求，既包括承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权，根据该《批复》第二条规定，购买商品房的消费者享有优先于工程价款优先受偿权，优先受偿部分仅限于购房款，不包括违约金。 在适用上述《批复》时应当严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则，因此，在确认购买商品房的消费者标准中应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，该条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与被告签订的《商品房预售合同》发生于贵港市中级人民法院查封包括涉案房屋在内的房地产之前，合同约定的用途为住宅，原告在与被告签订合同时在贵港市城区名下无不动产登记信息，其已支付购房款占总价款的31.03%（175444元/565444元），余款双方约定通过银行贷款方式支付，但被告一直未通知原告办理亦未通知原告付清，过错不在原告，基于对购房者生存权益的维护，应认定为原告属于购买商品房的消费者。 《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，作为买受人的原告未支付全部购房款，被告亦未履行交付房屋、办理过户等义务，应认定涉案合同属双方均未履行完毕的合同，贵港市中级人民法院于2020年1月2日受理申请人南宁市金通小额贷款有限公司对被申请人蓝天钢管公司的破产清算申请，蓝天钢管公司的管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知原告，原告亦未能举证证明其曾向管理人发出催告，根据该法律规定，应视为涉案《商品房预售合同》解除。合同解除后，被告应向原告返还购房款及支付违约金。综上，原告请求对被告享有优先受偿权的债权数额，本院确认仅包括应返还的购房款175444元，超过部分不予支持。原告主张其债权为第一顺位，没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第六十五条、第一百零九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 一、确认原告蒙爱明对被告广西贵港市蓝天钢管有限责任公司的债权175444元享有坐落于贵港市港北区房屋的消费者优先受偿权； 二、驳回原告蒙爱明的其他诉讼请求。 案件受理费3914元，由原告蒙爱明负担114元，被告广西贵港市蓝天钢管有限责任公司负担3800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3914元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄恒涛 人民陪审员  韦燕霞 人民陪审员  蒙运青 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  甘 媛 书 记 员  韦小小