广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1424民初1899号 原告：广西南宁金港物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市盘龙路维也纳森林住宅小区3号楼2单元1001号房，统一社会信用代码91450100672486779M。 法定代表人：覃献才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王岸，男，该公司大新分公司员工。 被告：吕武南，男，1968年8月21日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：吕权辉（系吕武南儿子），男，1987年6月30日出生，壮族，住广西壮族自治区大新县。 原告广西南宁金港物业服务有限公司（以下简称金港公司）与被告吕武南物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，首先适用小额诉讼程序，因被告提出异议，依法转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王岸，被告的委托诉讼代理人吕权辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金港公司向本院提出诉讼请求:判令吕武南偿还金港公司物业费用总共5945.90元。事实和理由：吕武南所居住的小区因没有成立业主委员会而一直由开发商大新金绿荫房地产开发有限责任公司（以下简称金绿荫公司）管理物业。2014年12月10日，金绿荫公司委托金港公司管理收取该小区物业费等费用。截止2020年5月，吕武南尚欠金港公司物业费等费用5945.90元。金港公司多次上门、电话及贴单催收，吕武南均不交纳，故金港公司依法提起诉讼，请法院支持。 吕武南辩称：1.金港公司未与业主签订合同，其强行进驻小区进行管理和服务，双方不存在权利义务关系，且未通告已经更换物业公司；2.金港公司与金绿荫公司签订的《前期物业服务委托合同》无效，99%的业主已经领取钥匙，开发商已经不再是最大的业主，已经丧失更换物业服务企业的权利；3.金港公司未与业主协商，也未得到物价局的审批，单方提高物业费价格，违反法律规定，且其的三级资质证书也无权提高收费标准；4.双方未有关于专项维修费的约定，金港公司提交的证据也无法证实专项维修费的使用情况。综上所述，请求法院驳回金港公司的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据《前期物业服务委托合同》和补充协议、委托书、大新县物价局文件、大新县物价局回复、授权委托书、关于收取住宅专项维修资金的告示、通告、照片、广西增值税普通发票、收据、关于征收城市生活垃圾处理费的通知、公开信、缴费通知、业主按照八毛钱缴费情况表、小区面积情况表、人和物业前期物业管理服务协议、营业执照、国家企业信用信息公示、资质证书、物业管理委托书、商品房买卖合同、大新住房和城乡建设局答复意见书及庭审笔录等综合分析认定。 本院经审理认定事实如下：金绿荫公司系大新县德天半岛花园小区的开发商，吕武南系该小区1214号房的业主，房屋建筑面积113.52平方米，属电梯房。吕武南购房后，于2012年12月25日与大新县人和物业有限责任公司（以下简称人和公司）签订前期物业管理服务协议，约定物业费用包含物业管理服务费（按建筑面积0.60元/㎡·月计算）、电梯费30元/月、水电费公摊等，后人和公司进驻该小区提供物业服务。2014年11月，人和公司不再对该小区提供物业服务，但未进行公告。2014年12月10日，金绿荫公司与金港公司签订《前期物业服务委托合同》及补充协议，约定金港公司为德天半岛花园小区提供物业管理服务。金港公司从2015年1月开始进驻该小区提供物业服务并收取物业服务费用。2015年12月15日，金港公司在小区张贴通告，单方决定从2016年1月1日起，物业管理服务费从0.60元/㎡·月提高至0.80元/㎡·月。吕武南从2017年1月起不缴纳物业费用，故金港公司向本院起诉。 另查明，德天半岛花园小区物业服务费从2015年1月起由原来的政府指导价改为市场调节价。该小区需要补缴住宅专项维修资金。金港公司发出告示，要求业主从2017年1月1日起，按建筑面积0.10元/㎡·月缴纳住宅专项维修资金。 再查明，德天半岛花园小区共有业主352户，建筑物总面积38,941.62平方米。本院经核实金港公司提交的2016年、2017年部分缴费票据存根，发现按0.80元/㎡·月标准缴纳物业费的业主有192户，交费业主人数占该小区业主总人数比例为54.55%，交费业主专有部分建筑面积19,873.24平方米，占该小区总建筑物面积比例为51.03%。截至庭审之日，该小区尚未成立业主委员会。 本院认为，德天半岛花园小区至今尚未成立业主委员会，人和公司退出该小区后，由开发商金绿荫公司与金港公司签订《前期物业服务委托合同》及补充协议，不违反国家有关法律法规的规定,属有效合同,应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定,上述合同对吕武南在内的全体德天半岛小区业主具有约束力。而且金港公司已经为小区业主提供了物业服务，其有权向小区业主收取物业费。吕武南作为小区业主，其是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其已经享受金港公司提供的物业服务，就应当承担缴纳物业费的义务，因此金港公司要求吕武南支付自2017年1月至2020年5月的物业费,本院予以支持。吕武南以其并非合同当事人为由提出不应缴纳物业费的抗辩理由不成立,本院不予支持。 关于应按何标准缴纳物业综合服务费的问题。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容,但调整物业收费标准,仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项,应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,该同意的意思表示可以约束全体业主。根据查明的事实，金港公司提价已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且该收费标准与大新县各小区的收费标准相当，故德天半岛花园小区业主应从2016年1月起按新标准即0.80元/㎡·月缴纳物业费，因此吕武南应支付从2017年1月至2020年5月的物业综合服务费合计3723.46元，现金港公司要求其支付3722.80元，不违反法律规定，本院予以支持。 关于专项维修资金、电费公摊、电梯运行维护费、生活垃圾费的收取问题。《物业管理条例》第七条第四项规定,“业主在物业管理活动中,应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。”专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系,而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。结合本案事实,金港公司对专项维修资金具有代管的权利,故其要求吕武南按0.10元/㎡·月缴纳从2017年1月至2020年5月的专项维修资金，本院予以支持，但金港公司计算有误，应为465.43元。关于电费公摊，虽然吕武南答辩该收费标准过高，但未提供任何证据予以证实，且其一直按该标准缴纳电费公摊，故金港公司要求吕武南按12元/户/月缴纳从2017年1月至2020年5月的电费公摊合计492元，本院予以支持。关于电梯运行维护费，虽然吕武南不认可该收费标准，但未提供任何证据予以证实，且其一直按该标准缴纳电梯运行维护费，故金港公司要求吕武南缴纳从2017年1月至2020年5月的电梯运行维护费合计1230元，本院予以支持。关于生活垃圾费，虽然金港公司有代收生活垃圾费的义务，但其尚未代支该部分费用，故其要求吕武南支付该项费用，本院不予支持。 综上所述，吕武南应向金港公司支付的费用有：物业综合服务费3722.80元、专项维修资金465.43元、电费公摊492元、电梯运行维护费1230元，合计5910.23元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 吕武南向广西南宁金港物业服务有限公司支付物业费用合计5910.23元。 上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由吕武南负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  晏燕霞 二〇二〇年十二月三十日 书记员  黄雅静 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。