广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2129号原告：珠海市康诚物业管理有限公司，住所广东省珠海市××××××××××××办公-10。法定代表人：吴大银，总经理。委托诉讼代理人：钟晓琳，员工。被告：罗志坚，男，1980年4月1日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××132，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××。原告珠海市康诚物业管理有限公司（以下简称原告）与被告罗志坚（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因被告下落不明，依法转为适用普通程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟晓琳到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2015年6月1日至2019年10月31日的物业管理费及公共维修分摊费共9991.03元（其中管理费9976.45元，维修分摊费14.58元）；2.判令被告截止2020年4月30日应支付物业管理费及电费、分摊费的违约金共9991.03元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2011年7月18日与珠海景石房地产开发有限公司（以下简称景石公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为诚丰新园业主提供物业服务，按建筑面积1.6元/㎡标准计算物业管理费，逾期付款应按欠款金额每日1‰的标准计算违约金。因2008年颁布的《珠海市物业管理条例》第五十二条第三款规定了“合同的期限一般不少于三年，不超过五年”，故双方约定合同期限为5年，即2011年7月18日至2016年7月18日。《珠海市物业管理条例》第六十三条第二款规定“物业管理服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业管理服务合同继续履行”，在合同期限届满后，诚丰新园业主未成立业主大会或业主委员会，景石公司亦无续签《前期服务合同》的权限，因此，原物业管理服务合同继续履行。原告一直依约为诚丰新园的业主提供物业服务。被告于2013年8月24日与景石公司签订《珠海市商品房买卖合同》，购买了诚丰新园xxxxx，建筑面积为117.62平方米。后景石公司于2015年5月26日发布收楼公告，被告无故未按时收楼。根据被告与景石公司签订的《附件》的附件三《补充协议》约定，因买受人原因导致出卖人推迟交付的，自合同约定的交付之日起该商品房产生的物业服务管理费等各项费用由买受人承担。因此，景石公司不再支付2015年5月之后的物业管理相关费用，该费用由被告承担。诚丰新园xxxxx房于2019年10月30日被司法拍卖，由陈志多购得。根据物业管理服务协议，被告应按建筑面积1.6元/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，逾期付款应以欠费金额按每日1‰的标准向原告支付违约金。被告所欠管理费应按照每日1‰支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年4月30日应支付违约金为10006.91元。被告所欠公摊等费用根据珠海市供水/供电相关规定，按照每日1‰支付逾期付款的违约金直至缴清全部分摊费用，截止2020年4月30日应支付违约金为11.08元。因为根据《前期物业管理服务协议》的约定，违约金达至10018元，远远超出本金9991.03元，所以，原告要求被告支付与本金同样数额的违约金9991.03元。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，自2015年6月1日至2020年4月30日，被告共欠物业及公共维修分摊费用9991.03元，违约金9991.03元，合计19982.06元。原告曾多次对其书面及电话催缴，均无果。根据《珠海经济特区物业管理条例》第六十九条“物业交付业主后次月起的物业服务费用由业主承担”的规定，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故提起诉讼。被告缺席，未向本院提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1.被告身份证复印件；2.商品房买卖合同及附件；3.报纸；4.京东司法拍卖网页；5.网络竞价成交确认书；6.珠海市前期物业服务合同；7.EMS邮单；8.欠费明细表；9.维修分摊公告及发票；10.费用公示照片。被告在法定期限内没有提交证据。本院依法调取不动产权登记表。原告提交的证据及本院调取的证据，经当庭出示，本院审查后认为，原告提交的证据1-7、9以及本院调取的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。原告提交的证据8、10系原告自行制作，本院对该证据不予确认，原告的欠费金额以本院核算为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月18日，原告与景石公司签订《前期物业服务合同》，约定：原告为位于珠海市斗门区××××××××的诚丰新园商业、住宅物业提供前期物业管理服务；本物业工程竣工验收交付使用后，业主或非业主使用人按住宅建筑面积每月1.6元/平方米的标准交纳物业服务费，共用水费、电费每月各户使用量另行分摊；每次收取物业服务费的时间为每月5日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一支付滞纳金；委托管理期限暂定为5年，自2011年7月18日零时起至2016年7月18日二十四时止。2013年8月24日，被告与景石公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定：被告购买景石公司开发位于珠海市斗门区×××××××××××××××××房，建筑面积为117.83平方米，房屋交付时间为2014年12月31日，因被告原因导致出卖人推迟交付的，自合同约定的交付之日起该商品房产生的物业服务管理费等各项费用由被告承担。2015年5月26日，景石公司登报发出二次入伙通知，通知其开发的诚丰新园5、6、7、8、9号楼已通过竣工验收，已按要求通知入伙，但至今尚有部分业主未办理入伙手续，现再次通知符合入伙条件的业主于2015年5月31日前办理入伙手续，未按合同约定办理入伙手续的，将自合同约定交付日期起视为已入伙，并开始计取物业管理费。2019年××月29日，珠海市香洲区人民法院在京东网网络司法拍卖平台公开拍卖预登记在被告名下的位于珠海市斗门区××××××××××××××××××，并于2019年10月30日拍卖成交，于2020年1月6日办理了不动产权转移登记。珠海市不动产登记中心的不动产登记表显示位于珠海市斗门区××××××××××××××××××的建筑面积为117.62平方米,房屋用途为成套住宅。本院认为：原告与景石公司签订的前期物业服务合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告作为景石公司开发的案涉小区业主，该前期物业服务合同对被告具有约束力，原被告应当自觉履行约定。依据《珠海经济特区物业管理条例》第七十一条第三款“业主大会没有作出续聘或者选聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”规定，案涉前期物业服务合同约定的委托管理期限暂定5年，至2016年7月18日期满，在合同期满后，案涉小区的业主大会没有作出续聘或者选聘决定，原告一直在案涉小区提供服务至今，案涉前期物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。依约定，被告应于每月5日前按住宅建筑面积1.6元/平方米即188.19元（1.6元/平方米×117.62平方米）向原告支付物业服务费。业主应自房屋交付之日起支付物业费，经审查，景石公司于2015年5月登报公告二次入伙，按案涉商品房买卖合同约定，被告应当自2015年6月1日起交纳案涉房屋的物业服务费。案涉房屋于2019年10月30日被司法拍卖成交并于2020年1月6日办理了不动产权转移登记，故，原告诉请被告支付从2015年6月1日至2019年10月31日的物业服务费，被告没有证据证明其已交纳，对此，应予交纳。经核算，被告应向原告支付2015年6月1日至2019年10月31日的物业服务费为9974.07元（188.19元/月×53个月）。关于公摊招牌维修费问题，原告对此提交了招牌维修费发票、分摊费用的计算方法以及对该分摊费用的公摊通知，足予证明了该分摊维修费的发生情况，故原告诉讼请求被告支付公摊维修费14.58元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金的问题。对于物业服务费的滞纳金，依约定，被告应于每月5日前交纳当月物业服务费，逾期交纳每天按应交物业服务费的千分之一支付滞纳金。原告在被告发生拖欠物业服务费的行为后，应当采取适当措施防止损失扩大，但原告未及时提起诉讼，防止被告须支付的滞纳金扩大。故原告诉讼被告支付物业服务费的滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持，但每月滞纳金数额应以当月应缴纳物业服务费本金为限。经核算，截止至2020年4月30日，被告应向原告支付拖欠物业服务费的滞纳金为7959.11元。对于公摊维修费的滞纳金，案涉前期物业服务合同中并没有约定公摊费用的滞纳金，故原告诉讼请求被告支付公摊维修费的滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗志坚应于本判决生效之日起七日内向原告珠海市康诚物业管理有限公司支付2015年6月1日至2019年10月31日期间的物业服务费共计9974.07元；二、被告罗志坚应于本判决生效之日起七日内向原告珠海市康诚物业管理有限公司支付公摊维修费14.58元；三、被告罗志坚应于本判决生效之日起七日内向原告珠海市康诚物业管理有限公司支付滞纳金7959.11元；四、驳回原告珠海市康诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告珠海市康诚物业管理有限公司负担31元，由被告罗志坚负担269元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋人民陪审员  何云清人民陪审员  陈慧冰二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。