重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初4959号原告：戴兰芳，女，1973年10月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：阳琦，重庆衡智律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：李群，重庆衡智律师事务所律师。被告：张某3，女，1976年5月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：张某1，女，2002年12月23日出生，汉族，住重庆市长寿区。法定代理人：张某3（被告张某1之母），1976年5月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：张某2，男，2004年8月26日出生，汉族，住重庆市长寿区。法定代理人：张某3（被告张某2之母），1976年5月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：徐术芳，女，1946年11月23日出生，汉族，住重庆市长寿区。第三人：江锡蓉，女，1974年2月24日出生，汉族，住重庆市长寿区。第三人：戴长明，男，1975年5月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告戴兰芳与被告张某3、张某1、张某2、徐术芳及第三人江锡蓉、戴长明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴兰芳的委托诉讼代理人阳琦到庭参加了诉讼，被告张某3、张某1、张某2经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告徐术芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人江锡蓉、戴长明经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴兰芳向本院提出诉讼请求：判令被告张某3、张某1、张某2、徐术芳为原告戴兰芳办理位于重庆市长寿区XX镇原XX街XX号X楼X号房屋的不动产权证书。事实和理由：2006年10月，张建锋通过拍卖的方式购买了位于重庆市长寿区葛兰镇的房产。随后，张建锋将原房屋拆除，以联合建房的名义进行工程建设。2007年9月3日，第三人江锡蓉、戴长明与张建锋签订了《购房协议》，约定购买张建锋建设的住宅X楼X号，建筑面积138.5平方米，单价700元/平方米，总计96950元。2016年8月，案涉房屋已符合办理房屋产权权属证书的条件。2019年2月14日，原告与第三人江锡蓉、戴长明签订《房屋转让协议》，约定原告以250000元购买案涉房屋。二人签订合同后，将此事告知张建锋，张建锋表示同意。现原告已向第三人支付了全部购房款。第三人已向张建锋交付购房款90000元，后将剩余尾款（含办证后支付的2000元）交付给原告。原告此前曾要求履行第三人欠张建锋的除办证后支付的2000元外剩余的尾款，但张建锋拒绝接收。2020年3月6日，张建锋去世。张建锋生前未为原告办理案涉房屋产权权属证书。被告张某3系张建锋之妻，被告张某1、张某2系张建锋之子女，被告徐术芳系张建锋之母，均属于张建锋的权利义务继承人，应当为原告办理房屋产权证书。被告张某3、张某1、张某2、徐术芳未作答辩。第三人江锡蓉、戴长明辩称，其与原告签订《房屋转让协议》后，将欠张建锋的全部尾款6950元交付给原告，并转卖房屋之事告知张建锋，张建锋表示同意。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对于原告提交的《购房协议》、收据、《房屋转让协议》、收条、重庆市房地产登记申请书、206房地证2007字第0XXXX号产权证书、重庆市长寿区不动产档案馆档案查询结果、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附页、防空地下室易地建设审核通知书、重庆市建筑工程施工图消防设计备案告知书、关于葛兰镇张建峰等户合伙建房工程放线交验回单、重庆市规划管理系统运作表格、建筑工程施工许可申请表、建筑工程施工许可证、建设工程安全管理报建书、建设工程质量监督登记表、建设工程施工合同、竣工规划验收建筑面积测量报告、鉴定报告、长寿区不动产权登记联合会审表、本院（2016）渝0115民初8818号民事判决书、生效证明书、长寿区葛兰镇葛兰桥社区居民委员会出具的证明、常住人口登记信息，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月30日，张建锋以竞拍的方式购得位于原重庆市长寿区葛兰镇房产。2007年5月，张建锋办理了前述房屋产权的房地产权过户登记，取得重庆市房地产权证，载明：房屋坐落于长寿区葛兰镇，土地用途为办公、住宅用地，土地使用权面积为964.4㎡，房屋建筑面积为522.25㎡。事后，张建锋拆除原房屋建筑。2008年4月20日，张建锋向长寿区葛兰镇人民政府提交对响水街48号原葛兰法庭的地块联合进行旧房改建（不属于商品房）的申请。同月25日，长寿区葛兰镇人民政府同意前述申请。届时，张建锋以“XXX街张建锋等户”合伙建房的名义已办理了合伙建房选址意见书、建设用地规划许可证，规划建筑面积为2850.5㎡，以及办理了建设工程规划许可证。事后，张建锋组织施工单位、监理单位进行建房工程，并以“长寿区葛兰镇张建锋等户”的名义于2008年6月11日取得建设工程施工许可证，工程名称为“长寿区葛兰镇张建锋等户联合建房工程”。2009年8月，该工程竣工并进行了工程竣工验收消防备案。该工程已建成砖混房屋1幢6层，其中门面6个，住宅25套。2010年9月13日，重庆市房屋勘测院长寿区房产测量所对葛兰响水街张建锋等户联合建房进行测绘，该工程实测建筑面积为3276.49㎡。2010年10月，重庆市长寿勘测规划院亦对前述工程进行竣工规划验收建筑面积测量，该工程实测总建筑面积为3341.3㎡。2013年，葛兰响水街张建锋等户联合建房因故被纳入长寿区违法占地违法建设“两违”整治范围。张建锋因“两违”整治应缴款项的收取、缴纳等问题与购房人、长寿区葛兰镇人民政府发生争议，张建锋未完成葛兰响水街张建锋等户联合建房的竣工验收备案等后续审批手续，并未为购房人办理不动产权属证书。2016年10月20日，案外人秦建明作为张建锋联合建房购房户，依据重庆市人民政府办公厅《关于解决主城区群众房屋办证及“四久工程”遗留问题的纪要》（专题会议纪要2014-56）、《重庆市人民政府办公厅关于解决主城区群众房屋办证遗留问题的通知》（渝府办【2014】21号）、《重庆市人民政府办公厅关于进一步解决群众房屋办证遗留问题的通知》（渝府办发【2015】161号），就重庆市长寿区葛兰镇张建锋等户合伙建房工程的住宅、门面向重庆市长寿区人民政府申请办理不动产权证。经相关职能部门审核，该项目符合办理房地产权登记的相关条件。2007年9月3日，第三人江锡容、戴长明与张建锋签订《购房协议》，约定江锡容、戴长明以96950元的价格向张建锋购买位于长寿区XX镇XX街XX号住宅X楼X号的房屋，付款方式为分期付款。双方在签订购房协议时付定金30000元，开后支付20000元，主体完工后支付44950元，2010年春节前支付26500元，购房尾款2000元待张建锋办理好房管手续交给江锡蓉、戴长明时，江锡蓉、戴长明一次性支付。之后，江锡蓉、戴长明支付购房款共计90000元，尚有除尾款2000元外的剩余房款4950元未支付。2019年2月14日，原告戴兰芳与第三人江锡蓉、戴长明签订《房屋转让协议》，约定原告戴兰芳以250000元的价格购买第三人江锡蓉、戴长明向张建锋购买的案涉房屋。同日，原告戴兰芳将购房款250000元支付给第三人江锡蓉、戴长明。之后，第三人江锡蓉、戴长明将欠张建锋的剩余房款6950元（含尾款2000元）交付给戴兰芳，双方还找到张建锋，将房屋转卖之事告知张建锋，张建锋表示同意。原告自购买案涉房屋后，一直在案涉房屋居住至今。原告曾要求将除尾款2000元外的剩余房款支付给张建锋，但张建锋拒绝接收。另查明，张建锋于2020年3月6日去世。被告张某3系张建锋之妻，被告张某1、张某2系张建锋之子女，被告徐术芳系张建锋之母。张建锋生前未为原告戴兰芳办理房屋产权证书。诉讼过程中，原告戴兰芳表示愿意履行将剩余房款交付给四被告。本院认为，第三人江锡蓉、戴长明与张建锋签订《购房协议》，购买案涉房屋，张建锋一直未为第三人江锡蓉、戴长明办理房屋产权证书。之后，江锡蓉、戴长明与原告戴兰芳签订《房屋转让协议》，将案涉房屋转让给原告，且将欠张建锋的剩余购房款6950元交付给原告，由原告向张建锋履行支付义务；同时，双方的转让行为取得了张建锋的同意，故该协议实质上转让的标的是合同的权利和义务。综上，该协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案案涉房屋系张建锋以联合建房的名义修建，并经相关职能部门审核确认符合办理房屋产权权属证书的条件。庭审中，原告戴兰芳提交相应证据证明其曾主动要求履行支付除尾款2000元外剩余房款的交付义务，但张建锋明确表示拒绝，且在诉讼过程中，原告亦表示愿意支付，故原告并未违约。现原告戴兰芳已依约履行了房款的支付义务，并在案涉房屋内实际居住至今，张建锋应依约为原告戴兰芳办理案涉房屋的产权证书。现张建锋已死亡，张建锋生前未为原告办理案涉房屋的产权证书，其行为已构成违约。张建锋的遗产继承人即本案被告张某3、张某1、张某2、徐术芳在未分割遗产前依法继承了本案讼争房屋，同时也应清偿继承遗产上所附的债务，即按照《购房协议》的约定为原告戴兰芳办理案涉房屋的不动产权证书。综上，对于原告戴兰芳要求被告张某3、张某1、张某2、徐术芳为其办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张某3、张某1、张某2、徐术芳于本判决生效后七日内为原告戴兰芳办理位于重庆市长寿区XX镇原XX街XX号住宅X楼X号房屋的不动产权证书。案件受理费80元，由被告张某3、张某1、张某2、徐术芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  程福容人民陪审员  李桂芳二〇二〇年十二月三十日法官 助理  杨婉莹书 记 员  赵雅栏