北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初18470号原告：北京极地加科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路4号正东集团院内A9-1座（原公司办公楼及原安装公司办公楼）。法定代表人：冯芳，董事长。委托诉讼代理人：荆慧园，北京天达共和律师事务所律师。被告：优合空间商务（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：穆冠楠，经理。委托诉讼代理人：王振安，河南规范律师事务所律师。被告：北京大象智酷科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街甲38号1号楼B座5层207号。法定代表人：姜玉泽，董事。委托诉讼代理人：李正召，河南诸格律师事务所律师。第三人：耿耀华，男，1977年9月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京极地加科技有限公司（以下简称极地加公司）诉被告优合空间商务（北京）有限公司（以下简称优合公司）、被告北京大象智酷科技有限公司（以下简称大象公司）、第三人耿耀华（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。极地加公司委托诉讼代理人荆慧园、优合公司委托诉讼代理人王振安、大象公司委托诉讼代理人李正召到庭参加了诉讼。耿耀华于2020年10月15日开庭时，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。极地加公司向本院提出诉讼请求：1．确认极地加公司与优合公司签订的《服务协议》于2019年9月6日解除；2．判令优合公司向极地加公司支付2019年8月16日至2019年9月6日拖欠的基本服务费140433．33元；3．判令优合公司向极地加公司支付自2019年8月16日至2019年9月6日因逾期支付基本服务费产生的违约金1544．77元；4．判令优合公司参照《服务协议》约定的基本服务费标准（每月191500元）向极地加公司支付自2019年9月7日至2020年6月15日的房屋使用费1806483．33元；5．判令在诉讼请求5金额中，大象公司对于自2019年9月7日至6月2日内01号房间产生的使用费（参照《优合空间服务合约》约定的租金标准每月68589．58元计算）及自2019年10月1日至2020年6月2日内02号房间的使用费（参照《优合空间补充服务合约》约定的租金标准每月15740．63元计算）与优合公司共同向极地加公司承担连带支付责任；6．判令优合公司向极地加公司赔偿极地加公司为优合公司垫付的2019年8月租赁房屋电费1668元。事实与理由:2019年4月16日，极地加公司（甲方）与优合公司（乙方）签订《服务协议》。约定极地加公司向优合公司提供位于北京市朝阳区建国路88号院8号楼的场地，共1100平米，乙方承诺在此区域用途为办公。协议期限自2019年5月1日至2029年11月22日。乙方应向甲方支付基本服务费，其中2019年5月1日至2024年4月30日期间，基本服务费为每月191500元人民币。基本服务费含产权方租金、物业费、不含税金。基本服务费的付款周期为贰个月。乙方应于下一个付款周期前15天支付此笔费用。首期基本服务费为人民币383000元整，乙方应于本协议签署之日起三日内将基本服务费支付给甲方。甲方应在收到第一期基本服务费之日起三日内将房屋交付给乙方。除基本服务费外，乙方还需支付服务协议期间产生的取暖费、水费、电费、网络开通及使用费、车位费、营销推广费用等。乙方应按协议约定的时间支付各项费用，逾期支付的，每逾期一日，应按每日逾期付款部分万分之五的比例向甲方支付逾期违约金。上述《服务协议》签订后，优合公司于2019年4月24日向极地加公司支付了首期基本服务费383000元，极地加公司向优合公司交付了房屋。2019年5月1日，优合公司正式入驻。入驻租赁房屋后，提出要求一个半月的免租期，后经双方协商同意，2019年7月1日至8月15日为免租期。此后，优合空间未依约支付2019年8月16日至8月31日及9、10月份基本服务费，为此，2019年8月23日，极地加公司向优合公司快递《法务函》，收件地址为租赁房屋地址，收件人为优合空间股东杨阳，快递查询显示优合公司于2019年8月24日收到快递函件，要求优合公司于2019年8月23日前支付拖欠的2019年8月16日至2019年10月31日期间基本服务费478750元，但优合公司仍未予支付。2019年9月4日，极地加公司再次向优合公司快递《法务函》（收件地址为租赁房屋地址，收件人为优合公司股东杨阳，快递查询显示优合公司于2019年9月6日收到快递函件），告知优合公司拒不支付基本服务费的行为已构成根本违约，极地加公司行使合同解除权，要求优合公司于2019年9月6日前搬离2001室的场地并支付基本服务费及逾期付款违约金。但优合公司未支付欠款亦未腾退租赁房屋。据极地加公司了解得知，优合公司己于2019年8月将租赁房屋北侧擅自转租于大象公司。得知后，极地加公司多次向大象公司告知极地加公司己于2019年9月6日与优合公司解除了《服务协议》且优合公司并无转租权，要求大象公司腾退租赁房屋北侧，但大象公司未予腾退。2019年9月23日，极地加公司再次向优合公司发送函件，要求优合空间腾退租赁房屋并支付拖欠的费用等，同日，极地加公司向大象公司发送函件，再次要求大象公司腾退租赁房屋，但均未果。此后，极地加公司向优合公司索要了其与大象智酷签订的《优合空间服务合约》及《优合空间补充服务合约》复印件，据该等《合约》条款显示：优合公司将租赁房屋北侧自行划分成01号、02房间，并于2019年8月27日将01号房间转租于大象公司，租赁期限自2019年8月27日至2021年8月26日，租金为每月68589．58元；于2019年10月1日将02号房间转租于大象公司，租赁期限自2019年10月1日至2021年10月12日，租金为:2019年10月1日至2020年9月30日期间每月15740．63元、2020年10月1日至2021年10月12日期间每月17139．79元。极地加公司认为，二被告的行为己严重侵害的了极地加公司的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明事实，支持极地加公司的诉请。优合公司辩称，一、优合公司是从事房地产经营业务，极地加公司明知优合公司租赁房屋是出租办公用房运营使用，并非自用，因此不存在擅自转租的行为。二、极地加公司未按照合同约定交付房屋，存在违约情况，2019年4月24日优合公司缴纳房租，按照合同约定应27日交付房屋，极地加公司陈述2019年5月1日优合公司入驻，已经晚于合同约定。三、关于免租期及起租日，极地加公司自认2019年7月1日至8月15日为免租期，按照租赁合同特点及行业习惯，免租期的开始即为入驻日，优合公司的入驻日应为7月。另外截至2019年6月28日原租户优米网公司仍未搬出，房屋未达到交房条件，故租金计算起点为免租期后2019年8月16日。四、极地加公司擅自解除合同，存在违约，2019年9月16日，原告通知解除协议关系，并于2019年9月17日全权接管，2019年9月20日，极地加公司阻止优合公司进入，双方发生争议并报警。此后优合公司丧失了对涉案房屋的控制权及使用权，极地加公司在租赁合同解除后更换了进入密码，优合公司无法进入租赁房屋。基于以上事实，优合公司实际使用应交付租金期间是2019年8月16日至2019年9月20日。五、自2020年元月起，业主刘伟强收回租赁房屋，极地加公司已无租赁权。六、大象公司已经将租赁押金及2020年5月份的租金交付给优合公司。综上租赁房屋租赁期间应系2019年8月16日至2019年9月20日，大象公司占用部分的租金计算，到2020年元月由优合公司承担。大象公司辩称，大象公司有权承租涉案房屋，大象公司承租的时候优合公司出具了刘伟强的授权，授权优合公司对外出租，大象公司向优合公司按期缴纳租金，因此有权承租，故不同意腾退，也无需向极地加公司支付占有使用费。耿耀华庭前谈话时到庭述称，本案和我没有关系，我三受产权人刘伟强的委托，将北京市朝阳区建国路88号院房屋8号楼17层2001号房屋租赁给极地加公司，极地加公司和优合之间的协议是他们之间的，我只租赁给极地加公司，极地加公司支付我房租，优合公司不支付我房租。现极地加公司拖欠我2019年11月至2020年6月房租一直没有给我，我已经发出租约解除的通知。因为大象公司已经入驻了，我和大象公司续约了。我交接给极地加公司房屋的时候有一些隔断，极地加公司是看过场地的，有办公桌的情况极地加公司了解，房屋本身就是办公室，如果需要极地加公司就用，不用我们就收回。优合公司进场的时候优合公司要求不用我们摆放的桌椅和财务室的隔断，优合公司和极地加公司说让我腾出，我就腾出了，并非房屋内还有办公人员情况，而是只有办公座椅等办公设备。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区建国路88号院房屋8号楼房屋（以下简称涉案房屋）所有权人为刘伟强，房屋性质商品房，规划用途办公用房，建筑面积1181．53㎡，套内建筑面积845．62㎡。经询，耿耀华表示刘伟强委托其处理涉案房屋相关事宜。庭审中，极地加公司表示其与刘伟强签订了房屋租赁合同，刘伟强向其出租涉案房屋。2019年4月16日，极地加公司（甲方）与优合公司（乙方）签订《服务协议》，优合公司是从事评估及运营管理的专业项目运营公司，双方确定甲方向乙方提供涉案房屋，共1100㎡，乙方承诺再次区域用途为办公；服务期自2019年5月1日至2029年11月22日止；乙方同意向甲方支付基本服务费，2019年5月1日至2024年4月30日期间，每月基本服务费为人民币191500元，本协议期间内基本服务费含产权方租金、物业费、不含税金；基本服务费的付款周期为贰个月。乙方应于下一个付款周期前15天支付此笔费用；首期基本服务费为人民币383000元，乙方应于本协议签署之日起三日内将基本服务费支付给甲方；甲方应在收到第一期基本服务费之日起三日内将房屋交付给乙方，交付房屋时，双方应签署交接文件，并及时协调外部公司的所属全部物品搬走，遗留在该项目内的所有物品均视为抛弃物，乙方有权对其进行处理；若乙方出现违反本协议约定情形时，经甲方送达书面通知后，乙方仍未有实质行动改正违约，甲方有权选择直接暂停服务或单方解除本协议；若出现暂停服务的情形，不免除乙方支付相关费用并赔偿甲方所有损失的义务，直至乙方彻底消除违反约定行为时，经甲方认可后可恢复服务；乙方必须依据本协议的约定，在甲方规定的时间内支付各项费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按每日逾期付款部分万分之五比例向甲方支付逾期违约金，若出现暂停服务的情形，不免除乙方支付相关费用并赔偿甲方所有损失的义务；除基本服务费外，乙方需要支付服务协议期间产生的取暖费、水费、电费、网络开通及使用费、车位费、营销推广费用等；本协议在双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章之日起生效；如有书面送达事项，依本协议载明的地址寄出之日起视为送达；双方之间发生争议的，在无法通过协商和调解方式解决的情况下，任何一方均可向甲方所在地具有管辖权的人民法院起诉；服务期内，乙方不得将该经营区域进行转让、抵押等，如有违反，甲方有权单方解除本协议，由此造成的一切损失由乙方承担；服务期内，乙方若未正常持续支付服务费达两个月的，视同自动放弃接受甲方服务的资格，甲方有权解除本协议，由此造成的一切损失由乙方承担；本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。经查，涉案房屋位于17层，进入方式为搭乘电梯至16层，16层出入口系指纹锁，解锁进入16层平层，旁立有至17层楼梯。庭审中，极地加公司及优合公司表示《服务协议》签订后，优合公司于2019年4月24日向极地加公司支付了首期基本服务费383000元，之后未交纳其他费用。极地加公司表示在2019年4月24日当日交付涉案房屋，双方未签署书面交接文件。上述《服务协议》履行过程中，优合公司表示因17层有耿耀华名下优米公司一处财务室被占用，提出1．5个月的免租期。极地加公司表示因财务室6月中旬搬离，故同意给予优合公司2019年5月1日至6月中旬1．5个月免租期。优合公司则表示财务室至2019年6月28日仍未搬离，故起租日应为2019年7月1日，免租期间应为2019年7月1日至8月15日。2019年9月4日，极地加公司向优合公司发送《法务函》，显示贵司拖欠本应于2019年8月15日前支付的基本服务费478750元，我司已多次催告贵司尽快履行支付基本服务费的义务，但贵司以各种理由搪塞，拒不履行。根据《合同法》第227条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”贵司拒不支付服务费的行为已构成根本违约，我司行使合同解除权，贵司应于2019年9月6日前搬离位于北京市朝阳区建国路88号院8号楼17层2001室的场地，并支付本服务费478750元以及逾期支付违约金5506元（暂计至2019年8月31日）等内容。上述《法务函》优合公司于2020年9月6日签收。庭审中，优合公司表示《服务协议》解除时间应系2020年9月20日，自此就未能进入涉案房屋，就此提交优合公司员工隋玉茹2020年9月20日报警电话记录及现场照片。极地加公司认可2020年9月20日发生报警事件，表示系2020年9月6日《服务协议》解除后，优合公司一直未腾退，9月19日业主配合消除了优合公司的指纹锁，后极地加公司与优合公司协商处理，10月耿耀华将大象公司员工的指纹重新录入。2019年8月27日，二被告签订《优合空间服务合约》，优合公司将涉案房屋内01号房间（以下简称内01号房屋）租赁给大象公司，租赁期限自2019年8月27日至2021年8月26日，租金为每月68589．58元，附件一为平面图；2019年9月12日，二被告签订《优合空间补充服务合约》，优合公司将涉案房屋内02号房间（以下简称内02号房屋）租赁给大象公司，租赁期限自2019年10月1日至2021年10月12日，面积115平方米，租金为:2019年10月1日至2020年9月30日期间每月15740．63元、2020年10月1日至2021年10月12日期间每月17139．79元。庭审中，大象公司表示上述自两份合约签订起租日开始其一直使用内01号房屋、内02号房屋，并表示01号房屋面积410平米。2020年6月3日，耿耀华代刘伟强（出租人、甲方）与大象公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，显示房屋坐落北京市朝阳区建国路88号8号楼17层2001，总建筑面积1181．53平方米，内01、02号房间；租赁期自2019年8月27日至2021年10月12日。关于内01号房屋、内02号房屋租金交纳情况，优合公司认可大象公司向其足额至2020年5月底，耿耀华认可大象公司自2020年6月3日起向其支付租金。庭审中，优合公司为证明其具有转租权，提交刘伟强向优合公司出具涉案房屋委托出租委托书，委托期限自2019年5月1日至2022年4月30日，委托日期标称2019年4月24日。耿耀华认可上述证据真实性，表示极地加公司不能办理工商注册地址备案，优合公司能够进行工商注册地址备案，因此极地加公司对接人刘上文君、优合公司人员及刘伟强一起办理工商手续，出具了上述委托书。极地加公司表示刘上文君系其公司人员，但已经离职。诉讼过程中，耿耀华向极地加公司发出《房屋租赁合同解除通知》，载明现业主刘伟强正式通知极地加公司，自2020年5月23日起刘伟强解除与贵公司之间的租赁协议，并希望贵公司可以尽快支付2019年11月至2020年5月23日所欠房屋租金。极地加公司于2020年6月15日签收。极地加公司认可与刘伟强于2020年6月15日解除合同，在诉讼中撤回了关于判令优合公司向极地加公司返还租赁房屋2001室、大象公司腾退租赁房屋内01、02房间的诉讼请求。针对电费，极地加公司为证明优合公司应交纳的电费，提交北京增值税普通发票，名称供电电费，价税合计1668元。优合公司对此费用认可。本院认为，极地加公司与优合公司签署的《服务协议》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。现本案争议的焦点之一，双方约定的免租期为何期间。庭审中，双方均认可因租赁房屋被他人占用，极地加公司给予优合公司1．5个月的免租期，但双方未能就免租期及起算时间达成一致意见。本院认为，关于上述免租期系双方在合同约定之外另行协商一致，本院不持异议，无论起算时间如何，时长为1．5个月是确定的。现双方就从何时起算免租期产生了争议，优合公司认为应从案外人优米公司全部腾退占用空间的6月底之后开始计算免租期，即7月1日至8月15日，免租期后再开始正常计算服务费。极地加公司则认为租赁期已经自5月1日开始计算，期间增加了1．5个月的免租期。本院认为，按照合同约定起租日为2019年5月1日，正是因为其中小部分区域被其他公司占用，才产生了1．5个月的免租期的协议解决方式。且占用区域仅占租赁面积的很小一部分，因小部分区域而要求免除全部租赁面积的服务费显然不符合公平原则。故本院认定，免租期的约定产生的法律后果为优合公司交纳2个月的服务费，可以使用3．5个月租赁标的。本案争议焦点之二，极地加公司是否有权单方解除合同。依据本案查明的事实，优合公司在合同签署后支付了2个月的租金，加上免租期的约定，租金支付至2019年8月15日。按照双方合同约定，优合公司应在下个付款周期前15天支付下个周期的服务费。而优合公司未能按期缴纳服务费，已经构成了违约，故极地加公司有权行使单方解除权。其在2019年9月6日将《法务函》送达优合公司，要求解除合同，故双方之《服务协议》已经于该日期解除。优合公司应支付2019年8月16日至9月6日期间的服务费。关于逾期付款违约金的请求，极地加公司在优合公司未按期支付服务费时选择了解除协议，而非暂停协议，故本院对于该请求不予支持。本案争议焦点之三，《服务协议》解除后，优合公司是否应向极地加公司支付房屋使用费。通过庭审查明的情况可知，优合公司在涉案房屋使用后，在2019年8月、9日先后将房屋分成两部分出租给大象公司，大象公司在庭审中认可持续使用房屋至今，只是自2020年6月3日大象公司直接与产权人签署了租赁合同。由此可知，大象公司在2020年6月3日之前使用该房屋的权利来源均是优合公司，故本院认为系优合公司实际占有该房屋一直持续到2020年6月2日。故优合公司应支付2019年9月7日至2020年6月2日期间的房屋使用费，使用费标准按照极地加公司与优合公司之间的《服务协议》约定的服务费标准计算。关于极地加公司要求大象公司承担连带的付款义务的请求，因合同相对性的原则，大象公司并非《服务协议》的相对方，故本院对其要求连带支付使用费的请求不予支持。针对极地加公司主张的垫付的电费，有证据佐证，本院予以支持。耿耀华经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京极地加科技有限公司与被告优合空间商务（北京）有限公司于二〇一九年四月十六日签署的《服务协议》于二〇一九年九月六日解除；二、被告优合空间商务（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京极地加科技有限公司二〇一九年八月十六日至二〇一九年九月六日期间的服务费十三万八千五百零九元五角九分；三、被告优合空间商务（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京极地加科技有限公司二〇一九年九月七日至二〇二〇年六月二日期间的房屋使用费一百七十万零一千九百八十九元零四分；四、被告优合空间商务（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京极地加科技有限公司电费一千六百六十八元；五、驳回原告北京极地加科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22351元，由原告北京极地加科技有限公司负担972元（已交纳），由被告优合空间商务（北京）有限公司负担21379元（于本判决生效后十日内给付原告北京极地加科技有限公司）。保全费4526元，由被告优合空间商务（北京）有限公司负担（于本判决生效后十日内给付原告北京极地加科技有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨阳二〇二〇年十二月二十八日书记员  邓青