广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初9307号原告：广州怡信物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区百花路13号首层。法定代表人：朱文丰，总经理。委托诉讼代理人：王千飞，广东天禄盟德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林春燕，广东天禄盟德律师事务所律师。被告:杨建国，男，1951年9月15日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告广州怡信物业管理有限公司与被告杨建国物业服务合同纠纷一案，本院受理于2020年8月21日受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州怡信物业管理有限公司的委托诉讼代理人林春燕，被告杨建国的委托诉讼代理人张梓湘、胡之韵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州怡信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠金宇花园环翠北路3号A区二层商铺2015年11月9日至2020年7月31日期间物业管理费228915.47元；2.判令被告立即向原告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，滞纳金以月欠管理费为基数，自次月1日起，按每日千分之三计算，算至2020年7月31日，滞纳金合计为561524.33元;3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月30日，广州市荔湾区芳村金宇花园业主委员会(甲方，下称“业委会”)与原告(乙方)签订《金宇花园物业管理委托合同》，合同约定：甲方将金宇花园住宅小区物业继续委托乙方实施物业管理，委托管理期限为五年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任；商铺物业管理费按1.8元/月/平方米计算；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；本合同在履行中如发生争议，可向人民法院起诉。2020年4月28日，业委会与原告续签了《金宇花园物业管理委托合同》，委托管理期限为五年，自2020年5月1日起至2025年4月30日，其他约定不变。2015年11月9日，被告受让取得了金宇花园环翠北路3号A区二层商铺，商铺面积2241.7638平方米。被告自受让案涉商铺后，从未向原告交纳过物业管理费。原告认为，业委会代表金宇花园小区的全体业主与原告签订的《金宇花园物业管理委托合同》是双方真实意思表示，依法应认定为有效合同，对原告和金宇花园小区的全体业主均具有约束力，双方均应严格遵照执行。原告已按合同约定为金宇花园小区提供物业管理服务，被告使用案涉商铺，享受原告提供的物业服务，却从未向原告缴交物业管理费，已构成违约。被告拖欠原告案涉商铺物业管理费合计为228915.47元。案涉合同第二十条第3款约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金”，根据上述规定，被告应向原告支付拖欠2015年11月9日至2020年7月31日期间物业管理费的滞纳金，以月欠管理费为基数，自次月1日起，按每日千分之三计算，算至2020年7月31日，滞纳金合计为561524.33元。综上所述，被告是案涉商铺的业主，根据《物业管理条例》第七条第五款的规定，应当按时交纳物业服务费用。逾期交纳的，应依据合同约定向原告支付滞纳金。被告杨建国答辩称：一、涉案物业具有特殊性，相关物业服务内容多年来实际上均由被告自行完成，原告并未提供任何物业服务，依法无权收取物业费。涉案物业完全独立于金宇花园住宅小区，其物业服务在客观上具有特殊性，原告并不具备对其提供物业服务的事实基础。被告自行负责管理涉案物业，甚至负责管理周边物业，而原告对涉案物业并未提供任何物业服务。正因为原告不存在收取物业费的基础，双方未建立物业服务关系，其多年来也未向被告催缴物业费。二、原告与金宇花园业主委员会签订的物业服务合同违反物权法的强制性规定，属于无效合同，对被告不具有法律约束力。三、原告主张的费用期间已超过诉讼时效，且高达每日千分之三的违约金标准明显过高。本院经审理查明：2015年4月30日，广州市荔湾区芳村金宇花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《金宇花园物业管理委托合同》约定：甲方委托乙方实施物业管理，物业类型：多层住宅，名称：金宇花园，座落位置：广州市荔湾区芳村东沙经济开发区；委托期限自2015年5月1日至2020年4月30日；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用；本物业的管理服务费按照包干制计费方式，由双方根据相应的政府指导价协商确定，住宅：0.6元/月/平方米，商铺、写字楼1.8元/月/平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；等等。2020年4月28日，广州市荔湾区芳村金宇花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签《金宇花园物业管理委托合同》，约定委托期限自2020年5月1日起至2025年4月30日，亦约定了上述2015年4月30日签订的《金宇花园物业管理委托合同》上述合同内容。《广州市不动产登记查册表》显示物业地址广州市荔湾区环翠北路3号A区二层，产权人杨建国通过购买方式取得房屋所有权，建筑面积2241.7638元，规划用途为商业，登记时间2015年11月9日。被告为证明其主张，提供了如下证据：1.电房《设备管理问题协议》《管理权移交协议》、《技术服务合同》、电房巡检记录（部分）、《安全用电责任书》（部分）、代缴电费发票（部分），拟证明涉案物业的用电独立于金宇花园小区，原告对此未提供任何物业服务，也没有提供物业服务的事实可能性；多个临街商铺共用的电房位于答辩人物业首层，供电范围包括环翠北路1号首层A区和B区、3号二层A区和B区，多年来由被告实际管理、巡检、代收代缴电费，并委托第三方进行维保；2.《消防工程合同》，拟证明被告自行委托专业单位完成涉案物业的消防消防系统安装工程，并聘用专人进行消防巡查，原告对此未提供任何物业服务；3.《广州市餐饮垃圾收运处理服务协议》，拟证明涉案物业使用人自行处理垃圾并清洁所涉公共环境卫生，原告对此未提供任何物业服务；4.涉案物业现场照片，拟证明涉案物业的水、电和物业空间均独立于金宇花园住宅小区，原告并不具备对其提供物业服务的基础及可能性，涉案物业多次发生大面积漏水等问题，原告拒绝维修，被告实际管理公用电房，对周边临街商铺代收代缴电费；5.《房屋管理委托书》，拟证明被告委托广州市金宇君林创意设计有限公司代为管理涉案物业；6.涉案物业维修、消防、水表安装等费用支付凭证，施工负责人补贴、伙食等费用支付凭证、涉案物业维修工程合同，拟证明涉案物业的消防系统和供水系统独立于金宇花园住宅小区，一直由被告自行管理并承担相关工程费用，原告对此并未提供任何物业服务，实际上也不具备提供物业服务的基础；涉案物业多年以来屡次发生漏水、污水反灌、外围排水管和排雨管道口堵塞等问题，被告均自行清理和维修，并自行承担由此产生的维修费用及施工负责人的补贴、伙食等费用，原告对此并未提供任何物业服务；7.涉案物业驻场管理人员任职及工资证明，拟证明2012年起，被告聘请专人在涉案物业驻场，负责安保和日常维修等工作。被告对此质证称：第1组证据不能证明涉案物业独立于金宇花园小区，不能证明被告实际管理、代收代缴电费，并委托第三方进行维保；对第2、3组证据的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关；对第4组证据涉案物业现场照片的真实性、合法性、关联性无异议，照片不能证明涉案物业独立于金宇花园小区，反而证明涉案物业在金宇小区范围内这一事实，从照片可知金宇花园小区首、二层是临街商铺，三层以上是住宅，涉案物业是其中的商铺之一，该物业外墙也清晰标注着“金宇花园”四字；对证据5《房屋管理委托书》的真实性、合法性、关联性不予确认；对第6、7组证据的真实性、合法性、关联性不予确认，对证明内容不予认可，该证据不能证明涉案物业独立于金宇花园，被告另行聘请他人管理涉案物业与本案无关，被告以另行聘请物业公司就不需要向原告交纳物业管理费没有法律依据。庭审中，原告陈述《金宇花园物业管理委托合同》没有明确约定物业管理费的交纳时间，但其他业主是当月月底交纳当月的物业管理费。原告庭后提供住户缴费明细表，拟证明小区其他业主每两月缴一次物业管理费用。被告认为住户缴费明细表为原告自行制作，且没有原告盖章，亦未显示与金宇花园有关的地址等信息，缺乏该费用对应的转账记录、发票等凭证，因此对真实性、合法性、关联性均不予确认。庭后，原告提交情况说明，明确第二项诉讼请求为要求被告支付物业管理费滞纳金至被告缴清拖欠的全部物业管理费之日止。本院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与业主委员会签订的《金宇花园物业管理委托合同》对业主具有约束力。被告辩称涉案小区的商铺由被告委托的第三方公司进行管理。但依照《物业管理条例》第三十三条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，被告不能以其已自行委托其他物业管理公司对涉案商铺进行管理而拒交物业管理费。被告的其他抗辩理由亦不成立。被告作为涉案小区的业主之一，应按《金宇花园物业管理委托合同》的约定向原告支付物业服务费。被告对原告的主张提出诉讼时效的抗辩。本院分析如下：《金宇花园物业管理委托合同》没有约定物业管理费的交纳时间，原告庭审中陈述物业管理费的交纳时间为当月月底交纳当月物业管理费，庭后提供住户缴费明细表拟证明小区其他业主每两月缴一次物业管理费用，但住户缴费明细表没有加盖原告印章，且被告不予确认，不足以推翻原告庭审中的陈述。根据2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告没有提供证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，因原告于2020年8月21日向本院提起诉讼，原告主张的被告欠付2015年11月9日至2017年7月31日期间的物业管理费的诉讼时效期间在2020年8月20日前已届满，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故被告提出的诉讼时效抗辩理由成立。因此，原告对被告主张2015年11月9日至2017年7月31日期间欠费的诉请，本院予以驳回。如前所述，被告作为涉案小区业主理应受前述《金宇花园物业管理委托合同》约束。故此，原告要求以1.8元/平方米/月的标准向被告收取物业服务费合法有据，本院予以支持。涉案商铺的建筑面积为2241.7638平方米，被告应向原告交纳自2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费145266元（2241.7638平方米×1.8元/平方米×36个月）。关于滞纳金问题，《金宇花园物业管理委托合同》没有约定物业管理费的交纳时间，原告亦没有提供证据证明曾向被告进行过催讨。因此，本院对原告要求被告支付滞纳金的请求不予支持。综上所述，依照《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告杨建国向原告广州怡信物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费145266元；二、驳回原告广州怡信物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5852元，由原告广州怡信物业管理有限公司4776元，被告杨建国负担1076元（受理费原告已预交，本院不作退回，应由被告承担的部分由被告迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  汤燕弟二〇二〇年十二月八日书记员  郑 波麦嘉颖