广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终1467号 上诉人（原审被告）：扶绥县碧园房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇双拥路。统一社会信用代码：91451421569060307K（1-1）。 法定代表人：陈卫宇，董事长。 委托诉讼代理人：滕海珍，女，1985年4月18日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：梁贵，广西进安律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：马小航，男，1989年8月29日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：马婷梅，广西恒聚律师事务所执业律师。 上诉人扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称碧园公司）与被上诉人马小 2 航因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2020）桂1421民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧园公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判碧园公司按合同约定向马小航支付违约金；2.本案一、二审诉讼费由马小航负担。事实和理由：一、碧园公司不存在逾期办理房屋产权证书情形，一审判决该公司支付违约金没有事实依据。根据双方签订的《扶绥县商品房买卖合同》第十五条的约定，碧园公司应当在商品房取得《商品房现售备案证明》后360日内，向房屋登记机构为马小航申请房屋所有权登记，并将以马小航为产权人的房屋所有权证书交付马小航。根据该合同约定，碧园公司为马小航办理房屋产权证的始计时间点是碧园公司取得《商品房现售备案证明》。碧园公司在始计时间点还不成就的情况下，提前为马小航办理了房屋产权证书，不存在逾期办理的情形。二、一审判决碧园公司按已付购房款额6%向马小航支付违约金没有事实和法律依据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第28条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，马小航以约定违约金过低为由请求增加，应向法院提供其所受实际损失数额的证据，在马小航未能提供相应证据证实其实际损失的情况下，一审判决碧园公司按付款额6%向马小航支付违约金没有事实和法律依据。三、一审判决碧园公司按已付购房款额6%向马小航支付违约金，违反相关法律规定。涉案合同是双方的真实意思表示，双方应依合同约定履行相应义务。涉案合同对违约责任的计算方式和标准有明确约定，碧园公司只能按合同约定承担违约责任。一审判决碧园公司按已付购房款额6%向马小航支付违约金，比涉案合同约定的0.1%提高了60倍，严重违反最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 29条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条第二款的规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，支持碧园公司的上诉请求。 马小航辩称，一、碧园公司逾期办理不动产权证，应承担违约责任。1.根据涉案合同第十五条及扶绥县房管所的《复函》可知，碧园公司出售的房屋属于预售商品房，不须再办理商品房现售登记备案，碧园公司实际上也没有办理该证明。碧园公司预先拟定的办证期限条款属于排除买受人主张逾期办证违约金权利的格式条款，属无效条款。根据公平原则，应重新设定一个合理的办证期限。同小区其他业主的房屋买卖合同约定的办证期限是按“房屋交付之日起720天交付房屋不动产权证书”，马小航认可该办证期限，现碧园公司已超过该期限，属于逾期办理不动产权证书。2.碧园公司自认有逾期办证行为，并主动支付逾期办证违约金。马小航一审提供的《现金支出证明单》证实碧园公司主动支付逾期办证违约金的事实。二、马小航主张按房屋总价6%支付逾期办证违约金有事实和法律依据。1.根据涉案合同第十五条约定，因碧园公司原因导致逾期办理房产证的，碧园公司按已付房价款0.1%支付违约金，金额只有551元。而碧园公司逾期办证近两年，由此造成的损失虽然无法准确计算，但客观存在。在损失数额难以确定的情况下，马小航按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按6%计算违约金合理合法。2.同小区的部分业主通过诉讼按照房屋总价款6%主张逾期办证违约金，法院生效判决认定碧园公司应按照房屋总价款6%向买受人支付逾期办证违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 马小航向一审法院起诉请求：碧园公司支付逾期办理不动产权证书违约金33053。 4 一审法院认定事实：2014年6月25日，马小航作为买受人与作为出卖人的碧园公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人位于扶绥县，买受人购买的商品房为预售商品房，总金额553560元，出卖人应当在2015年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；属于商品房预售的，本合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房取得《商品房现售备案证明》后360日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（2）、（3）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；（3）因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。马小航在该合同上签字按手印，碧园公司在该合同上加盖陈卫宇私章、碧园公司公章。合同签订后，马小航依约全额支付了购房屋款550883元。2015年10月15日，碧园公司与马小航办理未来城房屋交接，将未来城商住22号楼Ｂ单元22Ｂ602号房交付给马小航。2018年9月17日，碧园公司向马小航发出办理《不动产权证书》通知，告知马小航到财务客服部缴纳费用，以便办理手续。2018年10月12日，马小航交纳办理不动产权证登记费。2019年4月15日，扶绥县不动产权登记局核发权利人为马小航的不动产权证。马小航已领取该不动产权证书。 2020年8月20日，扶绥县房产管理所出具的《关于对了解商品房现售备 5 案相关问题的复函》载明：马小航购买的商品房，房屋坐落于扶绥县，未在我所办理过商品现售合同登记备案，也未出具过现售备案证明；开发企业与购房人签订的是商品房预售合同，应办理商品房预售合同登记备案，不须再办理商品房现售登记备案。 另查明，案外人葛敏杏、杜柏林与碧园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：买受人购买出卖人位于扶绥县，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2．买受人不解除合同，出卖人按买受人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 一审法院认为，马小航与碧园公司签订的《扶绥县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应依约定履行合同义务。本案中，碧园公司对马小航主张的双方存在商品房销售合同关系、交易过程、购房款、交房时间等事实无异议，本院予以确认。关于碧园公司是否存在逾期办证的问题。马小航在合同上签字，虽然可表明其已熟知合同条款约定的内容，但碧园公司作为销售商提供商品房买卖合同，对合同的内容更为知悉，应当知道其销售的商品房为预售商品房，应当办理商品房预售合同登记备案，而不须办理商品房现售登记备案，碧园公司提供的合同却约定在商品房取得《商品房现售备案证明》后的360日内将马小航为产权人的房屋所有权证书交付马小航，这显然与办证程序不符，而导致碧园公司取得《商品房现售备案证明》是个无法确定的期限，基于上述原因，参照未来城商住22号楼B单元22B502号房《商品房买卖合同（预售）》的约定，碧园公司应在商品房交付之日起720日内将马小航为产权人的房屋所有权证书交付马小航，2015年10月15日，碧园公司与马小航办理未来城房屋交接， 6 碧园公司应在2017年10月5日前将不动产权证交付给马小航，但至2018年9月17日碧园公司才向马小航发出办理《不动产权证书》，2019年4月15日扶绥县不动产权登记局才核发权利人为马小航的不动产权证，碧园公司已逾期办证，该行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 关于本案逾期办证违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”本案中，马小航虽未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额，但碧园公司的违约行为事实存在，如按照合同约定的购房款总价的0.1%计算违约金，违约金显然过低，不足以弥补马小航的损失。根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，马小航主张调整增加违约金，请求碧园公司按照已付购房款550883元的6%支付违约金33053元，于法有据，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决：扶绥县碧园房地产开发有限公司于本判决生效之次日起十日内支付马小航逾期办证违约金33053元；案件受理费626元，减半收取计313元，由扶绥县碧园房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。马小航向本院提交以下证据：1.（2020）桂14民终294号民事判决书及 7 （2020）桂民申1818号民事裁定书各一份，证实同小区业主购房合同约定的办证期限是房屋交付后720日内办理，马小航主张按照房屋总价款6%主张逾期办证违约金合理合法；2.黄阳、刘桂艳与碧园公司签订的《商品房买卖合同》及葛敏杏、杜柏林的现金支出证明单各一份，证实涉案合同与黄阳、刘桂艳的购房合同约定的办证期限条款一致以及碧园公司自认有逾期办证的事实。本院组织双方当事人进行了举证质证。碧园公司对第一份证据的三性均无异议，但认为每个案件都有不同的情节，我国不是判例法国家。对第二份证据的合法性、真实性均无异议，对关联性有异议。本院认为，碧园公司对上述两份证据的真实性、合法性均无异议，且该证据与本案存在关联性，可作为本案证据使用，其证明效力有无及大小，本院将结合本案综合认定。 本院认为，关于碧园公司是否存在逾期办证的行为。碧园公司与马小航签订《扶绥县商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。结合扶绥县房产管理所于2020年8月20日出具的《关于对了解商品房现售备案相关问题的复函》，开发企业与购房人签订的是商品房预售合同，应当办理商品房预售合同登记备案，不须再办理商品房现售合同登记备案；马小航购买的商品房未在该所办理过商品房现售合同登记备案，该所也未出具过现售备案证明。本案中，马小航购买的商品房为预售商品房，2019年4月15日办理了不动产权证。综合上述事实分析，涉案房屋不须办理商品房现售合同登记备案，直至办理得不动产权证书，碧园公司也没有对涉案房屋进行现售合同登记备案，故该合同条款约定与办证程序及客观事实明显不符。若按照碧园公司的抗辩理由，在涉案商品房取得《商品房现售备案证明》后的360日内为马小航办理房屋所有权证书，则有可能导致碧园公司在无须办理《商品房现售备案证明》的情况下，迟迟未为马小航办理房屋所有权证书也不构成违约而免除其自身责任的情形出现。另外，结合碧园公司向同小 8 区22号楼A单元22A301号房黄阳、刘桂艳支付逾期办证违约金的事实，并参照未来城商住22号楼B单元22B502号房《商品房买卖合同（预售）》对商品房交付时间的约定，一审判决认定碧园公司存在逾期办证的违约行为正确，本院予以维持。碧园公司的上述抗辩不成立，本院不予支持。 关于逾期办证违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，马小航虽然不能提供证据证实逾期办证造成的实际损失，但碧园公司逾期办证期间一年多，由此造成的经济损失，按照《扶绥县商品房买卖合同》约定计算违约金明显过低，对马小航不公平。综合合同履行情况、权利义务对等原则，以及碧园公司逾期时间等因素，一审判决依照法律规定支持马小航诉请按照已付购房款总额的6%支付违约金符合客观实际，并无不妥，予以认定。 综上所述，碧园公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费626元，由扶绥县碧园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 9 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 郑贤文 书 记 员 黄翔俊 10 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 11