广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28860号原告：北京易车互动广告有限公司广州分公司，住所地广州市天河区华穗路406号之一5至32层（部位：9楼自编903房）负责人：崔丽丽。委托诉讼代理人：蔡舟，广东骤韵律师事务所律师。被告：广州市旭凯投资有限公司，住所地广州市海珠区新港中路397号自编76、77号。法定代表人：丁南南，经理。委托诉讼代理人：徐斯琪，被告员工。原告北京易车互动广告有限公司广州分公司诉被告广州市旭凯投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡舟、被告的委托诉讼代理人徐斯琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京易车互动广告有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》已于2020年6月12日解除；2、判令被告向原告返还2020年2月、3月租金94004.4元（每月47002.2元）；3、判令被告向原告返还租赁保证金129166.4元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月，原告与被告广州市旭凯投资有限公司签订《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》，约定租赁期：2019年6月17日至2021年5月4日。2019年11月1日，被告发函通知原告租赁的T.I.T创意目办公场所属于广州科学馆规划红线范围内的国有土地，要求原告根据政府部门相关要求提前做好搬迁准备工作，并于2019年11月15日前完成场地移交工作。根据双方签订的租赁合同第八条,合同期满和终止的处理8-2款“合同在以下情况下提前终止：(2)因不可抗力或国家政策致使本合同无法继续履行的”、8-9款“如因政府征用、征收、拆迁或改变该场地规划等政策性原因，甲方将在事先收到通知的前提下提前通知乙方，本合同自动终止”，原告与被告签订的租赁合同可以提前解除。2020年突发新冠疫情，广州T.I.T创意园根据广州市国资委要求安排减免2020年2月、3月租金，减免企业其中包括广州市旭凯投资有限公司。被告发通知仅对原告2、3月租金进行部分减免共计9013.53元，而原告每月租金为47002.2元，按“穿透式”原则落应全免共计94004.4元。原告已回函申请减免全部租金并表示不同意被告通知减免的金额。2020年5月28日，因被告在疫情期间未能按政府及园区要求将减免租事项落实且违约私自用原告保证金抵扣房租等原因，原告曾向被告发出《解除告知函》要求终止租赁合同。2020年6月12日，原告已搬离租赁房。但被告不但不退回保证金而且私自将保证金用作抵扣房租，根据租赁合同第九条不可抗力9-1款“…甲方退还乙方保证金”，故原告诉请退回租赁保证金合计183749.6元。被告广州市旭凯投资有限公司辩称：根据租赁合同，原告尚欠被告2020年4月1日至6月12日的租金、管理费、电费、水费及欠费产生的滞纳金共147649.11元，故不存在需要返还原告2020年2、3月租金的情况。在原告交清欠款的前提下，被告愿意返还租赁保证金129166.4元，同意双方租赁合同在2020年6月12日解除。经审理查明：2019年6月16日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《T.I.T翡冷翠小镇租赁合同》（合同编号：2019旭租赁字第B6号），约定：甲方同意将属下的位于广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇B6单元租赁给乙方使用，租赁面积303.24平方米（位置注明详见物业位置平面示意图标记所示，示意图只作位置识别之用，并不显示该物业的面积大小）；甲乙双方同意承租的物业建筑面积按303.24平方米计算；由于该租赁物业所属的T.I.T创意园翡冷翠小镇属于广州市政府规划的“退二进三”工程改造项目，有其特殊的产权和使用权状况，目前政策的情况下，园区内包括本租赁物业在内的房屋的使用性质为临时经营场所，且期限为每两年续期一次；乙方自愿承租该物业，双方约定该物业只能做办公使用；租赁期从2019年6月17日起至2021年5月4日止；甲方应在2019年6月17日将租赁物业按现状交付给乙方使用；乙方应按照以下的方式交纳租金、管理费给甲方：具体支付金额如下：2019年6月17日至2019年7月1日免租期；2019年7月2日至2020年6月16日每月租金47002.2元……；管理费为每月7581元，租金、管理费按月结算，乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票或转账的方式支付当月租金、管理费；自本合同签订之日起5日内，乙方需向甲方缴交如下费用：两个月的租金保证金94004.4元、两个月的管理费保证金15162元、水电保证金20000元、首月租金47002.2元、首月管理费7581元；本合同终止时，如乙方已缴清全部租金、管理费及其他应缴费用且无其它违约行为，甲方应在乙方搬出物业并缴清所有费用之日起30天内将上述前三项保证金无息退给乙方；附件一：甲乙双方的营业执照及法人身份证复印件，乙方为个人的提供身份证复印件；附件二：物业权属及租赁证明文件；附件三：《租户手册》；等。上述附件中附有：1、粤房地证字第××号《房地产权证》，记载海珠区新港中路397号（自编76号）的权属人为广州第一棉纺织厂（以下简称“纺织厂”），建筑面积259.53平方米；粤房地证字第××号《房地产权证》，记载海珠区新港中路397号（自编77号）的权属人为广州第一棉纺织厂，建筑面积915.66平方米，等。2、2017年11月纺织厂与广州新仕诚企业发展有限公司（以下简称“新仕诚公司”）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定纺织厂将海珠区新港中路397号的房地产建筑面积34382.2平方米出租给新仕诚公司使用；3、2018年9月1日新仕诚公司与被告签订的《广州市房屋租赁合同》，约定新仕诚公司将海珠区新港中路397号自编76、77号出租给被告使用。原告依约向被告缴纳租金保证金94004.4元、管理费保证金15162元、水电保证金20000元。被告依约将涉案房屋交付给原告用于办公用途。2020年4月16日，新仕诚公司向园区各企业出具《广州T.I.T创意园应对新冠疫情租金减免情况公示》，内容：根据广州市国资委《关于坚决打赢新冠××疫情防控阻击战对承租市属国企物业减免租金的通知》穗国资规[2020]1号文件要求，园区已对T.I.T创意园签约租户安排落实租金减免工作，现对减免租金情况公示如下：减免主体：广州T.I.T创意园内与新仕诚签订租约、符合文件要求的线下经营实体中小微企业（含个体工商户）；减免租金期：全额减免2020年2月和3月的租金（不含管理费），对于已经收取当期租金的，顺延至下个租金缴纳周期进行；减免企业数：共50户符合减免条件（含翡冷翠小镇运营单位“广州市旭凯投资有限公司”）；按照国资委文件要求，对存在物业转租情形的，需按照“穿透式”原则落实到符合租金减免条件的最终承租物业的实际经营者；等。2020年5月7日，翡冷翠小镇物业管理处向各企业发出《针对翡冷翠区域实体经营中小微企业受新冠疫情影响提交租金减免申请的通知》，要求租户提出书面申请，具体减免租金额度以园区减免我司总额度为准，根据普惠性原则，按照2月、3月租金的一定比例进行适当的减免，最终解释权在旭凯公司；等。2020年5月11日，被告向原告发出《T.I.T创意园翡冷翠小镇中小微企业受新冠疫情提交租金减免申请的通知》，内容：拟对原告2020年2月及3月租金进行部分减免，减免金额共计9013.53元，于5月15日前提出减租书面申请，并提交相关证明材料，过期不提交视同放弃；具体减免租金额度以园区减免我司总额度为准，根据普惠性原则，按照2月、3月租金的一定比例进行适当的减免，最终解释权在被告；等。2020年5月28日，原告向被告作出《关于“T.I.T创意园翡冷翠小镇中小微企业提交租金减免申请的通知”的回函》，认为被告的减免方案不符合文件要求，要求变更方案。原告还提交申请函及租金减免申请资料，要求被告免收2020年2月、3月的房租。2020年5月28日，原告向被告作出《解除告知函》，内容：《推进广州科学馆项目TIT创意园场地移交事宜的会议纪要》（海征办会纪[2019]33号）现场专题会议的指示精神及贵公司向我司出具的《关于配合广州科学馆项目拆迁工作的联系函》所示内容；疫情期间贵司未能按照政府及大园区物业要求，将减免租金落实到最终承租物业的实际经营者；贵司在疫情期间违约私自使用我司保证金抵扣房租等行为;我司决定在2020年6月20日，终止原合同并解除与贵公司的房屋租赁关系；贵司应在合同终止后15日内退还我司租赁保证金及剩余租金，并按政府及大园区要求免除我司2、3月份全部房租；等。另查，广州市旭凯投资有限公司（本案被告）因涉案房屋租赁合同纠纷向本院起诉要求确认涉案《T.I.T翡冷翠小镇租赁合同》于2020年6月30日解除，以及要求北京易车互动广告有限公司广州分公司（即本案原告）与北京易车互动广告有限公司支付2020年4月1日至2020年6月12日期间的租金、管理费、电费等，本院以（2020）粤0105民初27249号案立案审理，目前该案正在审理中。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、日期为2020年4月5日的《T.I.T创意园翡冷翠小镇租金减免确认书》。拟证明被告出具确认书对2020年2、3月租金进行部分减免共计7577.13元，原告未予确认。2、日期为2020年5月15日的《T.I.T创意园翡冷翠小镇租金减免确认书》。拟证明被告发布通知，最终决定对2020年2、3月租金进行部分减免共计9013.53元，原告未予确认。3、被告于2019年11月1日向租户作出《关于配合广州科学馆项目拆迁工作的联系函》，部分内容如下：“我司在2019年10月31日收到广州新仕诚企业发展有限公司发来《关于移交广州科学馆项目国有土地上房屋的函》（详见附件1），该函要求我司根据政府部门要求提前做好搬迁准备工作，并于11月15日前完成场地移交工作。”4、《关于移交科学馆项目国有土地上房屋的函》。证据3-4拟证明被告收到新仕城公司的通知，要求原告提前做好搬迁工作，于2019年11月15日完成场地移交工作。被告质证表示：对证据1-4的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。诉讼中，原、被告确认如下事实：原告依约向被告支付占用费至2020年3月31日。原告表示其使用涉案房屋至2020年6月12日。被告表示：涉案房屋没有房产证，也未经过合法报建，是其自行兴建的；被告获得的补贴应用于所有在实际使用的租户，被告作为中间承租人，不会截留所有费用，也不承担其中风险；被告获得租金减免份额494552元，按照所有租户的租金份额计算每个租户应减免的租金份额，原告的租金占被告所收租金的3.45%，原告获得的租金减免金额为9013.53元；原告没有在被告给予的期限内提供相应资料办理租金减免手续，被告将原告减免的份额于2020年8月再次分配给除原告外的所有租户，原告现在无权获得2020年2、3月的租金减免；其他租户对被告的减免原则没有异议，已经完成了租金减免手续，没有相关诉讼。经本院释明，原告表示变更第1项诉讼请求为确认原、被告签订的《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》无效，其他诉讼请求不变。本院认为：关于合同效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。诉讼中，被告表示涉案房屋未办理合法报建手续。经本院向原告释明，原告表示变更其第1项诉讼请求为确认原、被告签订的《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》无效，上述变更是原告对其诉讼权利的自主处分，本院予以准许。原告要求确认上述合同无效的诉请，本院予以支持。关于租赁保证金问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告要求被告退还保证金129166.4元合法有理，本院予以支持。关于2020年2月、3月租金的减免问题。考虑到新型冠状病毒疫情影响对于原告经营造成了一定的影响，而新仕诚公司也已经减免被告2020年2月、3月的租金，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，本院对原告要求被告返还2020年2月、3月租金的诉请予以支持。被告关于其作为中间承租人不承担风险的意见无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告北京易车互动广告有限公司广州分公司与被告广州市旭凯投资有限公司签订的《T.I.T翡冷翠小镇租赁合同》无效；二、被告广州市旭凯投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告北京易车互动广告有限公司广州分公司退还2020年2月、3月租金94004.4元。三、被告广州市旭凯投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告北京易车互动广告有限公司广州分公司退还保证金129166.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14149元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十二月二十四日书记员  于悦姗何国卫