上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初13763号原告(反诉被告)：上海联冠置业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：董炳根，董事长。委托诉讼代理人：唐煊，北京万商天勤(杭州)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海邦臣会展服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：奚时杰，执行董事。委托诉讼代理人：张一，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘志强，上海众华律师事务所律师。原告(反诉被告、简称原告)上海联冠置业发展有限公司诉被告(反诉原告、简称被告)上海邦臣会展服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告向本院提出反诉，本案本诉与反诉合并审理，本院于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐煊、被告的委托诉讼代理人张一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1.判决解除原告与被告就A001室房屋签署的物业管理服务合同；2.被告支付至2020年6月30日的物业管理费66,723.60元；3.被告赔偿逾期付款的违约金(以16,680.90元为本金，自2020年3月1日起算；以33,361.80元为本金，自2020年4月1日起算；以16,680.90元为本金，自2020年6月1日起算，均计算至实际支付之日，按日5‰标准计算)；4.被告支付解约违约金33,361.80元。事实与理由：2018年，原、被告签订物业管理服务合同,约定由原告为被告承租的上海市长宁区江苏北路XXX号华联创意广场A001室房屋(简称涉讼房屋)提供物业管理服务。被告自2020年2月起拒向原告支付物业管理费，经原告多次催缴，被告仍拒不承担。2020年6月30日，双方办理涉讼房屋交接手续，应视为合同解约。原告非国有企业，并无减免物业管理费的义务，被告员工自2020年2月初开始进出涉讼房屋，说明被告已复工。被告对本诉辩称及反诉诉称，新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，因此导致不能履行合同的，依法应当免除这个时间段的合同义务和责任。原告系经改制为国有控股的企业集团，涉讼房屋属于国有房屋，被告作为小型会展企业，受新冠肺炎疫情影响严重，自2020年2月至同年4月期间处于关停状态，原告应当按相关政策减免被告3个月租金及物业管理费。被告提出减免申请，原告不予答复，后被告支付2020年4月及5月各一半的租金及物业管理费，然原告于2020年5月15日对涉讼房屋强行断电致被告无法正常经营，擅自提前解约，故双方合同应于该日解除，原告无权向被告主张断电后的物业管理费，原告主张的滞纳金标准过高。因原告违约，应向被告承担违约责任，故不同意原告全部诉讼请求，并提出反诉请求：1.确认原告与被告签署的物业管理服务合同于2020年5月15日解除；2.原告支付解约违约金33,361.80元；3.原告返还物业管理费保证金33,361.80元；4.原告返还2020年4月一半的物业管理费8,340.45元。事实及理由：原告应按相关规定对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业，免除上半年3个月房屋租金及物业管理费，被告从事的会展服务行业，至2020年5月11日才开始全面复工，之前有员工去单位系取办公设备在家办公。然原告对涉讼房屋采取断电措施致被告无法正常经营，原告应承担提前解约的违约金，并退还保证金及被告已支付的2020年4月一半的物业管理费。原告对反诉辩称，原告未同意物业管理费减免，物业服务并未因疫情而减少，对涉讼房屋采取断电措施符合合同约定的催费行为，亦未要求被告搬离及解约，被告支付租金后可以继续履行合同，搬迁是被告自行做出的决定，故因此产生的一切损失应由其自行承担。被告于2020年4月支付的一个月物业管理费，原告认为系付2020年2月的物业管理费，故原告主张自2020年3月至6月的欠款。原告不存在违约，故不同意全部反诉请求。原告确认收到物业管理费保证金33,361.80元，同意在收到全部欠款当日无息返还被告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于华联创意广场物业管理服务合同、催款通知单、告知书、律师函、微信记录、房屋场地交还确认单、退租房间接收表、委托协议书、银行客户回单、房屋租赁合同、城镇社会保险费缴纳通知书、原告及其股东公示报告等以及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋产权人为上海申冠置业发展有限公司(简称申冠公司)。申冠公司委托原告管理本市长宁区江苏北路园区装修工程的各项事宜，包括上述地址招商、租赁、物业管理等各项业务。原告企业类型为其他有限责任公司，股东为申冠公司及上海华顺投资管理有限公司。申冠公司企业类型为其他有限责任公司，股东为深圳市华联置业集团有限公司及上海华顺投资管理有限公司。被告企业类型为有限责任公司(自然人投资或控股)，注册资金5,000,000元，经营范围为会议及展览服务，公关活动策划，企业管理咨询(除经纪)，市场营销策划，文化艺术交流活动策划，影视策划，企业形象设计，电脑图文设计，代理、利用自有媒体发布各类广告，计算机领域内的技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务，自有设备租赁(除金融租赁)。2018年12月11日，原告(甲方、管理方)与被告(乙方、承租方)签订华联创意广场物业管理服务合同，由原告为被告承租的涉讼房屋(套型面积981.23平方米)提供物业管理服务，管理服务期自2018年12月23日至2020年12月22日，每月管理费16,680.90元，2个月为一期，在每个支付期开始的上个月的25日或之前支付下期的管理费，逾期支付的，乙方应每日按照逾期款项的5‰为比例支付滞纳金(自甲方发出催款通知累计超过三十天,如乙方仍未支付相应款项的，甲方有权按本合同14.3追究乙方违约责任)；乙方应于本合同签订之日支付管理费保证金33,361.80元。另合同14.3约定乙方未按合同支付管理费，甲方有权要求乙方每日支付逾期款额的5‰作为滞纳金；其他费用拖欠超过7天的，甲方有权向乙方要求每日支付逾期款额的5‰作为滞纳金，乙方未按合同支付上述费用从甲方发出通知累计超过叁拾天，则视为乙方违约。甲方有权采取以下一种或数种措施：(1)在管理费保证金中扣减上述所欠费用；(2)甲方有权对乙方断水、断电；(3)经甲方同意，乙方方可进入办公区域；(4)解除合同；(5)要求乙方支付相当于贰个月物业管理费的违约金。合同签订后，双方按约履行。2020年1月30日，上海市商务委员会发布通知，暂停2020年2月即将举办的各类展会活动。被告未支付自2020年2月1日起的租金。2020年2月19日，被告向原告提供了部分员工复工名单，名单中每日复工人员未超过10名。原告分别于同年3月30日、4月2日、4月10日、4月13日、5月7日向被告发催款通知单及律师函，告知欠费将收取每日5‰的滞纳金，并按通知要求付清欠款，逾期将依据合同条款(租赁合同16.4；物业合同14.3)停止一切服务。同年4月3日，被告向原告发送恳请减免租金函，表示受疫情影响，会展行业自春节至今处于关停状态、经营惨淡，望原告按照相关规定，免除被告2020年2月至3月租金及物业管理费，减半收取2020年4月至5月的租金及物业管理费，延长租金缴纳期限，变更为当期月底前缴纳。同年4月21日，被告支付54,027.60元，摘要为2020年4月至5月物业费F幢租金地下室租金50%。2020年5月14日，原告向被告发送告知书，表示因被告拖欠租金及物业管理费等，原告将根据租赁合同16.4(2)条，于2020年5月15日早9：30实施停电、停水等所有物管服务。同日，被告员工向原告发微信表示，5月25日会正常支付6月、7月租金及物业费，争议部分等待你们明确回复，希望原告不用过激举动。次日，原告对涉讼房屋采取断电措施，电动移门敞开，无法闭锁。同月18日，被告员工搬运部分办公设备等，双方发生争执并报警。2020年5月27日，被告另某向案外人租借房屋办公，免租期2020年6月10日至2020年8月9日，租赁期2020年8月10日至2022年8月9日。2020年6月3日，原告向本院提起(2020)沪0105民初11064号一案诉讼，在该案起诉状中曾提出要求判令解除原、被告就本案涉讼房屋签订的物业管理服务合同等诉请，同月10日，被告收到起诉状副本。同月30日，双方办理涉讼房屋交接手续。后原告撤回前案中涉及本案涉讼房屋部分的诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点在于：一、合同解除的原因及解除时间。双方同意解除合同，但对合同解除的原因和解除时间存有争议。根据物业管理服务合同约定，涉讼房屋2020年2月至3月的物业管理费应于同年1月25日或之前支付，2020年4月至5月的物业管理费应于同年3月25日或之前支付，被告要求免2020年2月至3月的物业管理费，2020年4至5月物业管理费减半，在原告均未同意的情况下，被告仅于同年4月21日支付了1个月的物业管理费，并备注系支付2020年4月至5月各一半的物业管理费。在原告于2020年5月15日采取停电措施时，被告确实存在欠付物业管理费的违约行为，结合被告于5月18日将部分办公物品搬离，于同月27日与案外人另某签订租赁合同的行为，应视为被告属违反合同约定提前退租。关于原告在数次催告无果后于2020年5月15日采取停电措施的行为，符合双方合同的约定，并无不当，若被告支付拖欠租金及物业管理费，双方可继续履行合同，原告停电行为并不必然导致合同解除。故被告主张合同于2020年5月15日解除的诉请，本院不予采信。原告在前案起诉时提出要求法院判决解除双方就本案涉讼房屋物业管理服务合同的诉请，被告于同年6月10日收到起诉状副本，原告作为守约方有权提出解约，解除合同的意思表示于该日到达被告，故合同解除之日应为2020年6月10日。二、合同解除的法律后果。(一)关于物业管理费。涉讼房屋被告用于办公，并非举行会展活动，新冠疫情并不影响被告使用涉讼房屋，且并无证据证明原告系国有企业，故对被告要求免2020年2月至3月的物业管理费、2020年4月至5月的物业管理费减半的主张，本院不予采信。原告作为物业公司所提供的物业服务并未因疫情而减少工作量，故被告要求减免物业管理费的主张本院不予支持。由于被告2020年4月已支付物业管理费16,680.90元，故被告尚应支付2020年2月1日至6月30日期间未付部分的物业管理费66,723.60元。故被告要求原告返还已经支付的物业管理费8,340.45元的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。(二)关于滞纳金及违约金。关于物业管理费滞纳金，合同约定2020年1月25日或之前支付2020年2月至3月的物业管理费，2020年3月25日或之前支付2020年4月至5月的物业管理费，2020年5月25日或之前支付2020年6月的物业管理费，现原告对此三期物业管理费分别主张自2020年3月1日、4月1日及6月1日起算的滞纳金，并无不当,本院予以支持。关于物业管理费滞纳金的基数；被告明确2020年4月支付的是4月及5月各半的物业管理费，故2020年2月至3月的物业管理费被告未支付，现原告主张以一个月物业管理费16,680.90元为基数，自2020年3月1日起算，并无不妥；2020年4月至5月的物业管理费，被告已支付4月及5月各半物业管理费，故以16,680.90元为基数，自2020年4月1日起算；2020年6月的物业管理费被告未付，以16,680.90元为基数，自2020年6月1日起算，以上均计算至实际支付之日止。原告按合同约定主张日千分之五的滞纳金过高，本院调整为日万分之四。关于违约金，如前所述，被告属违约提前退租，理应承担合同解除的违约责任。物业管理服务合同约定的解约违约金为相当于2个月物业管理费金额的违约金，故原告要求被告支付物业管理服务合同解约违约金33,361.80元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告作为违约方要求原告支付物业管理服务合同解约违约金33,361.80元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于物业管理费保证金，原告确认收到物业管理费保证金33,361.80元，同意在被告履行全部付款义务后当日返还被告，于法不悖，本院予以照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司与被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司签署的华联创意广场物业管理服务合同于2020年6月10日解除；二、被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司支付物业管理费66,723.60元；三、被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司支付物业管理费滞纳金(以16,680.90元为基数，自2020年3月1日起算；以16,680.90元为基数，自2020年4月1日起算；以16,680.90元为基数，自2020年6月1日起算；以上均计算至实际支付之日止，按日万分之四的标准计付)；四、被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司支付物业管理服务合同解约违约金33,361.80元；五、原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司应于被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司履行上述第二项至第四项义务后当日返还被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司保证金33,361.80元；六、驳回原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,058.86元，减半收取计1,029.43元，由原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司负担224.14元，被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司负担805.29元。反诉案件受理费838.30元，由原告(反诉被告)上海联冠置业发展有限公司负担372.58元，被告(反诉原告)上海邦臣会展服务有限公司负担465.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇二〇年十二月二十五日书记员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。