广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂06执异62号 案外人：黄迪，女，1988年8月9日出生，满族，户籍所在地吉林省长春市朝阳区。 委托代理人：陈秀云，女，1962年11月8日出生，满族，户籍所在地吉林省长春市朝阳区，系黄迪的母亲。 申请执行人：中建海峡建设发展有限公司，住所地福建省福州市马尾区儒江西路60号中建海峡商务广场A座(自贸试验区内)。 法定代表人：林向武，董事长。 委托代理人：林华生，公司员工。 委托代理人：黄艳，公司员工。 被执行人：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西。 法定代表人：李忠飞，董事长。 委托代理人：唐忠涛，公司员工。 本院在执行申请执行人中建海峡建设发展有限公司（简称中建海峡公司）与被执行人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（简称腾飞龙公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人黄迪于2020年11月30日对执行位于港口区（简称腾飞广场5-703号房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄迪称，黄迪因向往防城港市的居住环境和发展潜力，并计划长期定居防城港，于2018年8月5日向腾飞龙公司支付定金50000元购买了由其开发的腾飞广场5-703号房并签订了商品房订购协议，该商品房69.86平方米，总价607782元。于2018年8月5日支付房款307782元（含定金）；2018年11月17日支付房款180000元；2018年12月26日支付房款120000元；至此，黄迪共支付房款607782元，上述房屋总价款全部付清。之后，黄迪对该房屋进行装修并入住。黄迪在购买房屋时，售楼部公示栏证件齐全，现场看房时房屋没有封条，也没有任何迹象表明该房被查封，直至近期才知道自己买的房屋被查封。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”黄迪与腾飞龙公司签订的书面买卖合同系在法院查封该房之前即已签订，黄迪亦无其他居住房屋，且已支付的价款超过了合同约定总价款的50%，由此可见，黄迪依法对该房屋享有足以排除强制执行的权益。故请求中止对黄迪购买的腾飞广场5-703号房执行,并解除对该房屋的查封执行措施。 申请执行人中建海峡公司称，一、（2020）桂06执3号之一执行裁定具有法律与事实依据，依法应予以执行。因腾飞龙公司拖欠中建海峡公司工程款，中建海峡公司依法提起诉讼，并申请财产保全，在案件审理过程中防城港市中级人民法院查封腾飞龙公司164套房产。该案经二审判决生效后，中建海峡公司申请强制执行，防城港市中级人民法院作出（2020）桂06执3号之一执行裁定，拍卖诉讼保全的164套房产。二、黄迪要求中止执行（2020）桂06执3号之一执行裁定并解除对腾飞广场5-703号房查封措施无事实和法律依据。黄迪主张购房时间为2018年8月5日属于单方主张，不排除购房者与腾飞龙公司串通，后补的订购协议书及收据对抗对该房的执行。黄迪并未与腾飞龙公司签订过商品房买卖合同，《“腾飞广场”商品房订购协议书》中买受人处并没有黄迪本人的签字，代签人并未得到任何授权，并且买受人也未按该协议书的约定如期与腾飞龙公司签订《商品房买卖合同》，买卖双方均认可应以签订《商品房买卖合同》为准，订购协议只是双方的订购意向。黄迪购房后未催促腾飞龙公司办理网签备案和预告登记，不符合常理。涉案房产未办理网签备案和预告登记，不足以对抗执行。综上，（2020）桂06执3号之一执行裁定应予执行，黄迪提出的执行异议请求没有事实和法律依据，请求驳回其异议请求。 被执行人腾飞龙公司称，对黄迪的异议请求和理由，以及证据无异议。 本院查明，黄迪的母亲陈秀云代黄迪于2018年8月5日与腾飞龙公司签订《“腾飞广场”商品房订购协议书》，约定：腾飞龙公司为出卖人，黄迪为买受人，买受人自愿订购腾飞广场5-703号房，买受人采取分期付款方式。商品房建筑面积69.86平方米，每平方米8700元，共计607782元。买受人在签订订购协议书同时向出卖人支付购房定金50000元，协议还约定其他事项。黄迪分别于2018年8月5日、11月17日、12月26日向腾飞龙公司支付房款307782元、180000元、120000元。至此，黄迪支付完全部房款，腾飞龙公司财务部出具收款证明。2018年12月26日，腾飞龙公司向黄迪交房。 另查明，因被执行人腾飞龙公司未履行已经发生法律效力的广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂民终560号民事判决确定的义务，申请执行人中建海峡公司于2019年12月23日向本院申请强制执行。本院于2020年1月14日作出（2020）桂06执3号执行通知书，责令腾飞龙公司向中建海峡公司履行义务。2020年7月22日，本院作出(2020)桂06执3号之一执行裁定，裁定拍卖腾飞龙公司名下腾飞广场项目的部分房产，其中包含腾飞广场5-703号房。 本院在执行许文飞诉腾飞龙公司、李忠飞借款合同纠纷一案中，于2017年11月10日作出（2015）防市执字第18-11号执行裁定，查封腾飞龙公司名下腾飞广场项目的58宗房产。查封期限为三年，其中包含腾飞广场5-703号房，防城港市房屋交易管理中心于2017年11月14日协助查封。2018年12月12日，本院在审理中建海峡公司诉腾飞龙公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出(2018)桂06民初115号之一民事裁定，查封腾飞龙公司名下腾飞广场项目的部分房产，查封期限为3年，其中包含腾飞广场5-703号房，防城港市房屋交易管理中心协助轮侯查封。2018年12月14日，本院在执行许文飞与腾飞龙公司、李忠飞借款合同纠纷一案中，作出(2015)防市执字第18-14号执行裁定，解除腾飞龙公司名下腾飞广场项目部分房产的查封，其中包含腾飞广场5-703号房。目前，涉案的腾飞广场5-703号房被本院的(2018)桂06民初115号之一民事裁定首先查封。本院查封腾飞龙公司的上述房产，防城港市房屋交易管理中心等单位均协助执行。 再查明，2020年12月22日，防城港市不动产登记局出具了不动产登记资料查询结果证明：截止至2020年12月22日10时20分，黄迪在该局无相关房屋登记信息。 本院认为，本案争议的焦点是案外人黄迪请求中止对涉案房产执行的异议理由是否成立。本案中，黄迪向腾飞龙公司购买的商品房，涉案房产被本院另案（2015）防市执字第18-11号执行裁定首次查封及本院的(2018)桂06民初115号之一民事裁定查封时，仍登记在房地产开发企业名下，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第二十九条适用的前提是房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查黄迪关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。就涉案的腾飞广场5-703号房而言，虽然黄迪与腾飞龙公司签订购房协议时被另案查封，但在签订协议后又解封，因此只审查本案查封行为和签约行为之间的时间关系。本院作出(2018)桂06民初115号之一民事裁定查封涉案房产的时间是2018年12月12日，黄迪的母亲陈秀云代黄迪与腾飞龙公司签订《“腾飞广场”商品房订购协议书》的时间是2018年8月5日，故在本案裁定查封涉案房屋之前已经签订协议，且该协议明确了当事人的名称、商品房具体的位置、房号、价款、交付方式，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定的合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。从本院调查取证的2020年12月22日防城港市不动产登记局出具的不动产登记资料查询结果证明来看，黄迪在防城港市城区范围内没有登记的住房；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的50％。在商品房订购协议书中约定涉案房产的价格为607782元，黄迪已经向腾飞龙公司支付完全部购房款。黄迪亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）、（三）项的规定。因此，黄迪对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其请求中止执行的异议成立。 综上，黄迪享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其执行异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于防城港市港口区X房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  李洪波 审判员  郭传亿 审判员  田 海 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  冯镜光