广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3761号原告：中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，住所地：广东省肇庆市×××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××530。负责人：梅元比，系该行行长。原告：中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行，住所地：广东省肇庆市大旺区×××××建行大楼首层。统一社会信用代码：914×××××××××××283M。负责人：罗智源，系该支行行长。上述两原告共同委托代理人：梁星志，广东安达信律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人：朱秀媚，广东安达信律师事务所律师。被告：缪茂榕，男，1991年11月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区×××××××××××。公民身份号码：330××××××××251712。被告：肇庆市×××××地产有限公司，住所地：四会市××××新江上元塘。统一社会信用代码：914×××××××××××112Y。法定代表人：麦羡泉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云飞，广东安驰律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称“建行肇庆分行”）、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行（以下简称“建行大旺支行”）与被告缪茂榕、肇庆市×××××地产有限公司（以下简称“奥利华园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行肇庆分行、建行大旺支行的共同委托诉讼代理人朱秀媚、被告奥利华园公司的委托诉讼代理人谢宇霞均到庭参加了诉讼，被告缪茂榕经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行肇庆分行、建行大旺支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告建行大旺支行与被告缪茂榕签订的合同编号为440708401-201×××××××798998号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告缪茂榕立即归还原告借款本金332608.48元（含拖欠本金1435.14元），拖欠利息2875.14元，本金罚息12.11元，利息复利20.16元，结清金额为335515.89元（暂计至2020年5月11日,之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）；3.判令被告缪茂榕承担原告为实现本案债权而支付的律师费17620元；4.判令原告对被告缪茂榕提供的借款抵押物【四会市××××上元大道东发现美院北区×××××××】的拍卖、变卖所得价款在抵押范围内享有优先受偿权；5.判令被告奥利华园公司对被告缪茂榕上述第2-3项的债务承担连带清偿责任；6.判令上述两被告承担本案的全部诉讼费用（包括诉讼费、财产保全费、公告费等）。（上述第2-3项金额合计为353135.89元）事实与理由：2017年1月22日，原告建行大旺支行与被告缪茂榕签署合同编号为440708401-201×××××××798998号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告缪茂榕向原告建行大旺支行借款人民币350000元，用于购买位于四会市××××上元大道东发现美院北区×××××××的房屋，借款期限自2017年2月4日起至2047年2月4日，共30年。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，即年利率为4.655%。同时，被告缪茂榕同意以上述房屋作为抵押物，担保该笔借款合同的履行。2016年6月15日，原告建行肇庆分行与被告奥利华园公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告奥利华园公司其经批准命名为发现美院整个项目商品楼宇的购房人向原告的贷款提供连带责任保证担保。2017年2月4日，原告建行大旺支行向被告缪茂榕发放了约定的贷款。2017年11月27日，该抵押物办理了不动产预告登记证明，预告登记号：粤（2017）四会市不动产证明第0015222号。原告建行肇庆分行是原告建行大旺支行的上级单位，涉案的《个人住房（商业用房）借款合同》及相关抵押担保手续为原告建行肇庆分行授权原告建行大旺支行办理。因层级管理权限，原告建行大旺支行在本案相关诉讼权利由原告建行肇庆分行行使。由于被告缪茂榕未依约按期履行还本付息，被告奥利华园公司亦未承担担保责任，原告催收无果。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同、追回全部贷款本息，并要求对抵押房地产行使抵押权。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，产生的律师费为17620元，根据《个人住房（商业用房）借款合同》等文件的约定，该笔费用应由上述两被告承担。为了维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定诉诸法院，请法院依法判决。被告奥利华园公司答辩称：1.我司认为借款合同不予解除，因为被告缪茂榕在原告起诉后仍然有履行还款义务，根据补充证据清单，被告缪茂榕最新的还款是2020年9月30日还了7000元，截止到2020年12月28日被告缪茂榕所拖欠的逾期本金是1593.87元。结合本年度的疫情不可抗力的影响，被告所拖欠的逾期本金不高，还有继续履行合同的意向，被告缪茂榕并没有严重违约的行为；2.被告缪茂榕借款的利息和金额，被告奥利华园公司无法确认，以法院予以确认。3.本案的债权提供了案涉的房屋进行抵押，根据物权法176条规定，应该就抵押物优先实现债权。被告缪茂榕没有提交答辩意见。原告建行肇庆分行、建行大旺支行提交以下证据：1.原告建行肇庆分行、建行大旺支行的营业执照、金融许可证，证明原告建行肇庆分行、建行肇庆分行的诉讼主体资格；2.被告缪茂榕的身份证、户口本、无婚姻声明及被告奥利华园公司的《企业信用信息公示报告》，证明两被告的诉讼主体资格；3.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告缪茂榕向原告建行大旺支行借款以及为借款提供抵押担保的事实；4.《楼宇按揭合作协议书》，证明被告奥利华园公司为该涉案借款合同提供阶段性连带责任保证担保；5.个人贷款支付凭证，证明原告已依约放款的事实；6.预告登记号：粤（2017）四会市不动产证明第0015222号，证明被告缪茂榕以其房屋作抵押担保并已办理抵押预告登记的事实；7.催款通知书及邮寄单，证明原告曾向被告缪茂榕催收贷款的事实；8.拖欠本息明细表及对账单，证明被告缪茂榕尚欠原告借款的事实；9.委托代理协议及发票，证明原告为实现债权而产生的律师费；10.关于借款人拖欠借款本息数额的说明，证明被告拖欠本息数额的情况；11.截止至2020年12月28日被告拖欠借款本息明细表及对账单，证明截止至开庭前被告拖欠本息数额的情况；12.律师费发票及转账凭证，证明原告为实现债权支付律师费的事实被告缪茂榕没有向本院提交证据。被告奥利华园公司没有向本院提交证据。经审理查明：2016年6月15日，原告建行肇庆分行（乙方）与被告奥利华园公司（甲方）签订了《楼宇抵押贷款合作协议》（编号：440××××××××1604），约定双方合作楼宇为四会市发现美院，座落于肇庆市四会市××××上元大道东；乙方同意为购买甲方上述楼宇的购房人提供相关的贷款业务，甲方对乙方向甲方提供的阶段性放款服务对应的借款，在抵押房屋未办妥抵押登记（备案）期间，提供连带责任保证；甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差率费等）等。2017年1月22日,原告建行肇庆分行下属的建行大旺支行与被告缪茂榕签署合同编号为440708401-201×××××××798998号《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：被告缪茂榕因购买位于四会市××××上元大道东发现美院北区3栋1204房屋需要，向原告建行肇庆分行借款350000元，借款期限为360个月（即2017年2月4日起至2047年2月4日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，即年利率为4.655%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中的借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为1805.78元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）均由借款人承担；抵押财产清单：四会市××××上元大道东发现美院北区×××××××屋，抵押期限为2017年2月4日起至2049年2月4日止；抵押担保范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费……）等内容。该合同借款人处有被告缪茂榕的签名和指纹，贷款人处盖有原告建行大旺支行的个人贷款合同专用章，抵押人处有被告缪茂榕的签名及指纹。2017年2月4日，原告建行大旺支行依约向被告缪茂榕指定的肇庆市×××××地产有限公司的银行账户汇入贷款350000元。此后，案涉的位于四会市××××上元大道东发现美院北区×××××××屋于2017年11月27日办理了预购商品房抵押权预告登记[证号为粤（2016）四会市不动产证明第0015222号]，权利人为原告建行大旺支行，尚未办理抵押他项权证。2020年6月1日，两原告与广东安达信律师事务所签订了《委托代理协议》，约定两原告委托广东安达信律师事务所的律师作为其与被告缪茂榕、奥利华园公司金融借款合同纠纷一案的代理人，律师代理费为17620元，原告于2020年9月17日向广东安达信律师事务所支付了律师费17620元。另查明，被告缪茂榕自2020年3月起未按合同约定向原告足额归还借款本息，计至2020年5月11日，被告缪茂榕尚欠借款本金332608.48元（含拖欠本金1435.14元）、逾期利息2875.14元、本金罚息12.11元、利息复利20.16元，结清金额为335515.89元，原告遂向本院提出了上述诉求。2020年5月至9月期间，被告缪茂榕分12次共计归还了借款10901.61元，故截止2020年12月28日，被告缪茂榕尚欠借款本金329076.76元（含拖欠本金1593.87元）、逾期利息5325.66元、本金罚息18.47元、利息复利85.99元，结清金额为334506.88元。再查明，根据原告向本院提出的财产保全申请，本院于2020年7月31日作出（2020）粤1284执保224号民事裁定书，裁定查封了被告缪茂榕名下位于四会市××××黄岗居委会上元大道1号发现美院北区×××××××的不动产权，保全金额以353135.89元为限。又查明，本院根据已生效（2020）粤1284民初169号民事判决书查明，原告建行肇庆分行是原告建行大旺支行的上级银行，两者均为法人单位。建设银行系统的业务权限由上一级行授权确定，贷款审批权限集中在二级分行，县区级支行以及分理处无贷款审批权。另，根据《中国建设银行广东省分行印章管理实施细则(修订)》，五个区级支行（包括大旺支行）的行政公章已停止使用，五个支行在确需对外出具文件或联系工作时，在审批后由肇庆分行行章印章代替。本院认为，原告建行大旺支行与被告缪茂榕签订《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应按照合同的约定行使权利及履行义务。原告建行大旺支行是原告建行肇庆分行的下属单位，不具有贷款审批权限，其根据原告建行肇庆市分行的授权与贷款人签订借款合同并发放贷款，合同的权利义务由授权人即原告建行肇庆分行享有和承担。根据查明的事实，被告缪茂榕没有按照合同的约定按时足额归还借款本息，但于2020年5月至2020年9月期间，被告缪茂榕分12次共计归还了借款10901.61元，故截止2020年12月28日，被告缪茂榕尚欠借款本金329076.76元（含拖欠本金1593.87元）、逾期利息5325.66元、本金罚息18.47元、利息复利85.99元，结清金额为334506.88元，即被告缪茂榕以其行为表明其愿意继续履行合同，且基于今年受新冠肺炎疫情影响重大的考虑，本院认定被告缪茂榕的行为尚不构成根本性违约，故原告要求解除合同并要求被告缪茂榕一次性清偿全部借款本金及利息的诉求事实不清、理据不足，本院不予支持，被告缪茂榕应向原告清偿拖欠的借款本金1593.87元、逾期利息5325.66元、本金罚息18.47元、利息复利85.99元，合共7023.99元（暂计至2020年12月28日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计至借款本息还清之日止）。关于原告主张被告缪茂榕支付律师费17620元的诉讼请求。按照被告缪茂榕与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告为实现债权而实际发生的律师费由借款人即被告缪茂榕承担。据此，原告为提起本案诉讼所支出的合理的律师费用，原告可要求被告缪茂榕承担，但被告缪茂榕的行为尚不构成根本性违约，现仅需向原告清偿拖欠的借款本金1593.87元、逾期利息5325.66元、本金罚息18.47元、利息复利85.99元，合共7023.99元（暂计至2020年12月28日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计至借款本息还清之日止），其标的额并非原告起诉时的335515.89元，故本院酌定被告缪茂榕应支付律师费2000元给原告。关于原告主张对被告缪茂榕所有的位于四会市××××上元大道东发现美院北区×××××××屋享有优先受偿权的问题。虽然被告缪茂榕以涉案房屋作为抵押担保，但该房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记手续，该登记只是使登记申请人取得请求将来发生物权变动的排他权利，而不是正式的房屋抵押登记。根据我国物权法规定，不动产抵押自抵押登记设立时抵押权始生效，由于原告没有提交证据证明上述房屋已经办理了正式的抵押登记手续，因此，原告要求对上述抵押物享有优先受偿权的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告奥利华园公司对被告缪茂榕的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求。原告与被告奥利华园公司签订的《楼宇按揭合作协议书》约定被告奥利华园公司为发现美院商品楼宇整个项目的购房人向原告的贷款在阶段性期间向建行肇庆分行提供连带责任保证担保，保证金额为各贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和实现债权的费用。由于案涉位于四会市××××上元大道东发现美院北区×××××××屋仅办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记手续，抵押权未设立，即被告奥利华园公司未完成《楼宇按揭合作协议书》的约定办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，原告不能实现对被告缪茂榕购买房产享有的清还借款的优先受偿权，故原告主张被告奥利华园公司对被告缪茂榕的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求，理据充分，本院予以支持。被告奥利华园公司承担保证责任后，有权向被告缪茂榕追偿。被告缪茂榕经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：一、被告缪茂榕应于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行清偿拖欠的借款本金1593.87元、逾期利息5325.66元、本金罚息18.47元、利息复利85.99元，合共7023.99元（暂计至2020年12月28日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计至借款本息还清之日止）；二、被告缪茂榕应于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行支付律师费2000元；三、被告肇庆市×××××地产有限公司对上述第一、第二判项的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6598元，财产保全费2286元，合共8884元，由原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行负担8434元，由被告缪茂榕、肇庆市×××××地产有限公司负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  周志坚人民陪审员  刘鸿杰人民陪审员  何凤好二〇二〇年十二月三十日书 记 员  黄少怡