广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11730号原告：杨超敏，女，1984年10月12日出生，汉族，住广东省揭东县，委托诉讼代理人：李俊佳，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓金嫦，广东骏道律师事务所律师。被告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：舒禹豪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郑邦伟，男，该公司员工。原告杨超敏与被告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告杨超敏的委托诉讼代理人李俊佳、被告万达公司的委托诉讼代理人郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨超敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认《商品房买卖合同》补充协议第七条第2项中关于房屋交付条件的约定无效；2.请求判令确认宣传广告中关于有2000万的游客及O2O跨境电商的落户，左侧世界级大型室外主题公园，右侧大型文旅商综合体、酒店群、秀场，2018年文旅城整体开业的承诺合法、有效，构成商品房买卖合同的内容；3.请求判令万达公司支付逾期交房违约金213035元（以总房款按日0.05%标准计算，自2017年6月20日计至商务楼红线内燃气工程验收合格之日止，暂计至2019年6月20日为730天）;4.判令本案全部诉讼费用由万达公司承担。事实与理由：2015年12月5日，杨超敏与万达公司签订《商品房买卖合同》（预售），双方约定，杨超敏购买万达公司开发的广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城(2栋)4011房，建筑面积56.86平米，公寓总价为583660元，万达公司应于2016年12月20日之前将符合约定的房屋交付给杨超敏。根据该合同第十二条约定，万达公司交付的商品房应满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同签订后，杨超敏依约向万达公司付清了公寓价款。2017年1月1日，万达公司向杨超敏交付了涉案房屋。杨超敏收到房屋后，却发现房屋存在诸多问题，所收的房屋根本无法出租或只能以极其低的价格出租。首先，杨超敏收楼后去办理开通燃气时才发现房屋未接通燃气，万达公司没有按照合同约定取得公共服务单位所出具的供气证明文件，也即杨超敏收楼后才发现房屋不符合基本的使用条件。其次，万达公司在出售该房屋时，明确而具体承诺涉案项目所在的商业街（原名“金砖600”）每年逾有2000万的游客及O2O跨境电商的落户，左侧世界级大型室外主题公园，右侧大型文旅商综合体、酒店群、秀场，承诺2018年文旅城整体开业,杨超敏因以上承诺才购买案涉房屋。但杨超敏收楼后至今，万达公司的承诺没有兑现。因涉案商业项目尚未完全开业，不具备一定的人流量，导致杨超敏购买的房屋未能出租。杨超敏认为，万达公司的严重违约行为已使得杨超敏无法按照计划将房屋出租出去，因此遭受重大的经济损失。鉴于涉案房屋存在上述问题，杨超敏多次与万达公司协商，但万达公司以各种理由推诿。为维护杨超敏的合法权益，特向法院提出告诉，恳请法院依法支持杨超敏的诉讼请求。万达公司辩称，一、《商品房预售合同补充协议》第七条第2款的约定合法有效，我方交付的涉案房屋符合交付条件。杨超敏与我方签订的《商品房预售合同补充协议》第七条2款约定“将合同十二条房屋的交付条件变更为，甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件……”，该约定是双方真实的意思表示，未违反任何法律的效力性强制规定，该约定合法有效。2016年11月15日，涉案房屋所在楼栋完成竣工验收，取得广州市花都区住房和建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已达成合同约定交付条件。二、商务楼办公物业未约定通燃气，通气并非办公物业的交付条件，不存在逾期交付。“公寓”物业的《商品房预售合同》第四条约定“该商品房的用途为办公”、第二十八条约定“该商品房仅作办公用途”使用，《商品房预售合同》的附件六“装饰、设备标准”未约定预留燃气接口，故从合同约定及日常经验来看，我方未承诺办公物业可以通燃气，办公物业亦无法通燃气，故杨超敏不能因办公物业未通燃气而追究我方逾期交付责任或相关损失。三、涉案商品房的燃气工程已经竣工验收合格，但是因为花都市政道路施工等原因致使市政管网直到2019年3月份才接入到涉案房屋所在地块红线旁，后续燃气公司根据新规定要求整改。商务楼燃气工程于2016年9月13日竣工，各方包括供气单位广州新奥燃气有限公司（以下简称：新奥公司）在竣工报告中确认燃气工程验收合格。因为涉案商务楼燃气从地块红线外新建的曙光北路至永富路接入，跟随市政道路同步敷设，因该片区进行大规模的市政道路及市政工程建设，道路进行了多次迁改，道路长期未建成通车，红线外燃气工程亦需同步配合迁改施工。迟至2019年3月，红线外市政燃气管道才接驳进入涉案楼栋，此前是无法通气的。根据《商品房预售合同》补充协议第7条第5款约定：“发生以下情形之一，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付……”，故我方可就2019年3月前无法通燃气免责。在新奥公司已于2016年对燃气工程验收合格的情况下，《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》的新规定提高了燃气工程的要求，故新奥公司根据前述文件的新规定要求整改，整改过程中又遇到业主对燃气管道挂在外墙的局部方案不满意进行阻工等因素，直至2020年6月整改完毕，新奥公司出具新的燃气竣工验收报告。四、通燃气非涉案商品房的基本使用条件，即使商铺未通气亦不应承担逾期交付的违约责任。双方在合同中约定通气并非“交付条件”，事实上通气亦非商铺交付使用的必备基础条件，涉案商务楼商街已有较多商铺对外出租并正常经营使用，不存在商铺不通气无法使用的情况。在商务楼商铺已经可以报装燃气的情况下，现并无业主报装燃气。本项目A1、A2、A3、B1、B3区地块共590个商铺，其中规划设计可通燃气的商铺共180个，规划设计无燃气的商铺共410个，截止2020年3月29日，前述规划设计可通燃气的180个商铺中已接收商铺的共163个，仅有2个商铺业主或租户报装燃气，亦可验证通燃气并非商铺使用的必备条件。综上，杨超敏不能因商铺未通气而追究我方逾期交付责任。五、杨超敏已收楼，无权再追究逾期交付责任。杨超敏早于2017年已收楼，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，杨超敏无权再向我方主张逾期交付违约金”，如果燃气是涉案商品房的交付条件，则杨超敏在交付时完全可以知悉商铺是否能通燃气，但杨超敏仍办理收楼手续，故不能因燃气事宜再追究逾期交付责任。六、杨超敏主张的“2000万游客”、项目相关配套、2018年开业等广告宣传不属于要约或承诺，不构成合同内容，我方无承担违约责任的基础，向我方主张的损失计算亦无依据。（一）事实上，我方的广告输出内容基本与实际情况相符我方宣传“2000万游客”作为一种前景性的介绍，未宣传明确何时达到2000万游客的状态。文旅城项目自2019年6月15日开业以来，截至2020年1月31日，融创茂人流量约900万人次，商务楼人流量约20万人次，乐园人流量约200万，酒店群人流量约10万，住宅区已入住约1700户。上述情况表明，文旅城项目的落实情况与我方的前期宣传基本一致。在杨超敏已购买涉案商品房后，O2O跨境电商城确实有过宣传，当时花都区相关政府部门亦大力支持推进落地，但后续因各种客观原因未能落地。是否有O2O跨境电商城并不影响杨超敏的购买决定。文旅城的室外主题乐园、融创茂、酒店已开业，相关配套已兑现。杨超敏未承诺过文旅城项目2018年开业，文旅城是否能整体开业受到多重因素影响，比如外围的市政道路直至2019年才修好贯通。（二）根据广告宣传单张及根据《商品房预售合同补充协议》的约定，广告宣传内容为要约邀请，并非要约或承诺。我方的广告宣传单张均有“仅为要约邀请”、不构成承诺等内容的提示语。在双方签订的《商品房预售合同补充协议》第十五条第1款中明确约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。”综上，因为广告宣传内容不构成合同内容，所以我方不存在违约。（三）杨超敏对主张的损失赔偿金额应承担举证责任，杨超敏现主张的赔偿数额缺乏事实与法律依据。相关配套的兑现与涉案房屋的出租收益并不完全直接相关，涉案房屋所在片区属于新的商业片区，商业氛围的培育需要时间。综上答辩意见，涉案房屋均已交付且符合合同约定的交付标准，不存在涉案房屋无法使用的情况，广告宣传内容不构成承诺，我方不因广告宣传内容不符而被认定违约，故请法院依法驳回杨超敏的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月5日，万达公司（甲方、卖方）与杨超敏（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：第三条，乙方购买的商品住宅为预售商品房。第四条，乙方所购商品房地址位于广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城（2栋）4011房，用途为办公，建筑面积为56.86平方米。第七条，1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额583660元。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2016年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.双方按照补充协议的相关约定执行。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.双方按照补充协议的相关约定执行。附件七为本合同补充协议，补充协议第七条关于房屋交付的补充约定，1.该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2.双方一致同意将本合同第十二条该房屋的交付条件变更为：甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付处理，甲方就此不承担延期交房责任。4.自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋所产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。5.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：⑴因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。⑵因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。⑶因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。⑷政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。⑸乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清。⑹任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。6.该房屋在交付时水、电达到使用条件（含临时水、电），因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的，甲方无需承担违约责任，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。7.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：⑴乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。⑵如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第九条关于房屋装修装饰、设备标准的补充约定1.该房屋装饰、设备标准以本合同约定（详见附件六）为准，本合同未提及的装饰及设备不属于甲方责任范围。第十六条关于广告效力及示范单位1、甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。7、甲方发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘等所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，不代表甲方对该房屋所在项目进行任何承诺，仅为甲方对该房屋及该房屋所在项目所做的暂时设想，具体应以政府主管部门批准文件、本合同约定及交付时实际情况为准。乙方承诺不以甲方发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘等资料所示内容为依据，向甲方主张任何权利或提出任何索赔。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。诉讼中，杨超敏与万达公司一致确认如下事实：杨超敏已经付清了全部房价款，万达公司向杨超敏开具了相应的发票，2017年1月1日，杨超敏办理了收楼手续。庭审中，杨超敏认为其于2017年1月1日收楼是被迫收楼，万达公司对此不予确认，本院询问杨超敏有无证据证明其陈述，杨超敏陈述没有。涉案商品房于2016年8月18日具备永久用水条件，于2016年10月25日符合通邮条件，于2016年11月15日取得竣工验收备案表，于2016年9月29日具备商业永久用电条件。万达公司提交了广州万达城一期项目商务楼燃气安装工程竣工报告，报告显示2020年6月15日该工程具备竣工验收条件，该工程的开工日期为2019年6月19日。杨超敏认为涉案商品房在2020年6月份之前都没有满足交付条件，主要是没有满足通燃气的条件，万达公司认为，涉案商品房2016年9月份通过了竣工验收，但至2020年6月15日才最终符合永久通气的条件。杨超敏提交了宣传资料拟证明万达公司对外宣传房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，宣传资料应当作为合同条款，万达公司未达到承诺条件构成违约。杨超敏提交的宣传资料上出现“2000万游客的房东、世界级大型室内水公园、世界顶级未来科技秀场粤秀、世界级电影科技乐园、世界顶级第四代室内滑雪场、万达集团第四代核心产品-万达茂、世界级滨湖酒吧街、花瓣展示中心、世界星级酒店群”字眼，并附有广州花都主城区CBD文化旅游城规划图，该宣传单上注明“本宣传资料及样板间示意图，仅供参考，不作为销售承诺，一切以政府最终批文为准，开发商保留最终解释权”。万达公司对上述宣传资料不予确认，万达公司认为无法确认该资料的真实性，即使证据真实，也不能证明杨超敏所述的证明内容。杨超敏认为涉案《商品房买卖合同》补充协议第七条第2款属于格式条款，由万达公司提供，为了重复使用而预先设立的文本，且在订立合同时并未与对方协商的条款，加重了购房者的责任，万达公司在签署补充协议时，也没有尽到合理的提示义务。本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条第2款中关于房屋交付条件的约定效力如何；二、杨超敏认为的宣传广告中的内容是否构成商品房买卖合同中的内容；三、万达公司是否应当支付逾期交楼违约金。关于争议焦点一，考察《商品房买卖合同》补充协议第七条第2款约定的房屋交付条件，将房屋交付条件变更为取得建筑工程竣工验收备案文件作为唯一的条件，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。变更后的交付条件并未低于法律规定的交付条件，故该条约定并不存在违反强制性规定的情形，该条约定仅是对交付条件的变更，并未变更万达公司逾期交房应当承担的违约责任，故杨超敏认为该条约定属于格式条款，加重了购房者的责任，该条约定应当无效的意见，本院不予采纳。杨超敏与万达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，成立有效，双方均应恪守约定。关于争议焦点二，万达公司虽对杨超敏提交的宣传资料不予确认，但该宣传资料显然并非任何人都可以随意制作的资料，故对杨超敏提交的宣传资料，本院予以采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，开发商就其销售房屋所作的宣传广告应视为要约的要件为：一是开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体确定；三是对合同的订立和房价的确定有重大影响。本案中，无证据显示宣传资料上的世界级酒店群、主题公园等是否在开发规划范围内，且该宣传资料中表述的文义并不符合上述法律规定中的“具体确定”的标准，亦无证据显示宣传资料中记载的内容影响了房价的确定。结合双方签订的《商品房买卖合同》中补充协议第十六条的约定，也注明了宣传资料、广告不作为合同内容的注意条款，故杨超敏主张宣传广告中的内容构成商品房买卖合同的内容，本院不予支持。关于争议焦点三，杨超敏主张万达公司支付2017年6月20日开始计算的逾期交楼违约金，但杨超敏于2017年1月1日收楼，虽杨超敏认为是被迫收楼，万达公司对此不予确认，杨超敏亦无证据证明其陈述，故本院对杨超敏认为其被迫收楼不予采信。杨超敏同意接收房屋后又以房屋不符合交付条件为由主张2017年6月20日之后的逾期交楼违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨超敏的全部诉讼请求。案件受理费2248元，由原告杨超敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十二月十八日法官助理李诗琪书记员孙诗韵方琢华