西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初16997号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司。 法定代表人：昌荣，董事长。 委托诉讼代理人：马海挺，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：别迁，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。 被告：梁明，女，1985年1月29日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈挺，男，1985年8月29日出生，汉族。系梁明丈夫。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司与被告梁明物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司委托诉讼代理人马海挺、被告梁明委托诉讼代理人陈挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业费16723.35元、水费931元、排污费180元、电梯费2150.145元、暖气费1108.519元，以上共计21093.01元（物业费自2017年10月1日起按照建筑面积每月每平方米3.5元的标准计算,暂计至2020年3月31日,实际应计算至被告结清物业费之日）；2、被告向原告支付逾期付款违约金4006.03元（违约金自2017年10月1日起计算,以被告在第一项诉讼请求中拖欠的费用总和为基数,按照每天万分之五的标准,暂计至2020年3月31日,实际应计算至全部费用清偿之日止）；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年2月20日，被告以绿地香树花城XXXXXX号房屋业主的身份与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定管理的物业名称为绿地香树花城，房屋类型为洋房，坐落位置在未央区北辰大道，物业费按建筑面积每月每平方米3.5元的标准，自开发商通知被告入伙之日起，被告应向原告支付物业费。若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金直至被告交纳全部费用之日止。2017年2月20日，被告签署了《香树花城业主入住手续会签单》，正式入住绿地香树花城XXXXX处物业。2017年2月20日至2017年9月30日期间，被告按照物业管理协议的约定按时支付了物业费。自2017年10月1日起，被告开始拖欠物业费及其他费用。在此期间，原告多次催促被告付款未果。截至2020年3月31日，被告拖欠物业费及其他费用共计21093.01元。综上所述，原告作为物业管理单位，已按照物业管理协议的约定，履行了合同义务，被告作为接受服务的一方，未按时向原告支付物业费及其他费用，已构成违约。现原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，提起诉讼。 被告梁明辩称，其水费和暖气费已经交过了，对原告主张的其余费用无异议。没有交费的原因是备案价每月每平米1.5元，原告每月每平米收取3.5元的服务不达标，要求物业费（含电梯费）降至备案价每月每平米1.5元。被告按每月每平米3.5元已交的2017年2月1日至2017年9月30日物业费4459.56元，按每月每平米1.5元折算后不足部分补交，补交前提是物业公司做到管家式服务、八重安保、小区绿化等合同承诺的所有服务。被告自2017年入住，发现楼上501房屋的入户花园、次卧等有多处漏水，多次反映物业，期间处理完成告知被告，但至今未彻底解决。由于多次漏水导致被告家实木墙体严重受损变形、屋顶乳胶漆脱落、墙体结构缝外漏、屋内私人物品浸泡致损坏，要求物业公司维修或赔偿，均未得到答复。原告未给被告水费明细清单，被告家暖气温度从入住起至今从未超过18℃，物业公司人员每次看完不了了之。单元门、负一地库门处于损坏状态，常年无法关闭，可视对讲安装后也无法使用，屡次向物业公司反映，以各种理由推脱至今无果。电梯间出入口地砖损坏3年无人更换或维修，电梯内、楼道经常自己打扫，楼梯间灯坏自己更换，电路泡水，安全隐患极大，车库积水，因车库路面湿滑，多次出现交通事故，积水问题至今无法解决。 经审理查明，被告系西安市未央区北辰大道绿地香树花城30-1-401号房屋业主。2017年2月20日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业名称为绿地香树花城，房屋类型洋房，物业管理费标准为住宅按建筑面积每月每平方米3.5元，每次交纳物业费用时间为当月10日前。第六条约定代收代交收费服务，受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代交收费服务（代收代交费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十条约定违约责任，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，因故意或重大过失逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至被告交纳全部费用之日止，该协议还对物业管理服务内容、服务质量等进行了约定。同时，被告还签订了《承诺书》、《消防安全责任书》、《物品放行协议书》、《香树花城业主入住手续会签单》。被告于2017年2月20日入住该小区，接受原告提供的物业服务。被告自2017年10月1日至2020年3月31日未向原告交纳物业费等相关费用。庭审中，被告对原告主张拖欠物业费16723.35元、排污费180元、电梯费2150.145元的数额没有异议。经原告核实被告已交清暖气费，放弃其主张暖气费的诉讼请求。原告提交的深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司西安香树花城收据显示被告已交纳了水费。原、被告均认可原告催收过物业费。 另查，案涉小区尚未成立业主大会，选举业主委员会。原告在履行《前期物业管理服务协议》过程中，存在物业服务质量瑕疵，引起众多业主不满，物业费久拖拒交。 上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、《消防安全责任书》、《物品放行协议书》、《香树花城业主入住手续会签单》、香树花城37户业主欠交费详表及当事人的陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现案涉小区尚未成立业主大会，选举业主委员会，该《前期物业管理服务协议》仍处继续履行中，双方均应按合同约定全面履行义务。原告实际提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定支付物业费，截止2020年3月31日物业费数额为16723.35元。考虑原告在履行合同过程中存在物业服务质量瑕疵，结合双方合同履行情况，本院酌定按被告应交物业服务费的70%即11706.35元（16723.35元×70%）支持原告的诉讼请求。原告主张的排污费、电梯费，被告对数额认可，本院予以支持。原告主张的水费，无事实依据，本院不予支持。原告自愿放弃暖气费的主张，系对其自身民事权利的处分，本院予以认可。原告物业服务存在质量瑕疵，对其违约金主张，本院不予支持。原告要求被告支付2020年3月31日之后至结清物业费之日的物业费用，因原告未书面催交，本院不予处理。被告辩称应按每月每平方米1.5元备案价折算并支付物业费的抗辩理由不能成立，被告应按合同约定的标准支付物业费。被告辩称因漏水造成损失，与本案不是同一法律关系，相关当事人有争议的，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告梁明于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司物业费11706.35元、排污费180元、电梯费2150.15元，共14036.5元； 二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费427元（原告已预交），由被告负担238元，于上述付款时间一并支付原告；原告负担189元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  呼延莉 二〇二〇年十二月四日 书记员  袁诠嵘