云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1846号上诉人（原审原告）：徐广蓉，女，汉族，1975年11月23日生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张晓东、杜灵杰，广东徒法律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨祖迁（杨祖谦），男，白族，1962年2月3日生，住云南省大理市。被上诉人（原审被告）：张元月，女，白族，1962年10月3日生，住云南省大理市。系杨祖迁之妻。二被上诉人委托诉讼代理人：汤仕学，云南江风律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：大理市银桥镇人民政府。住所地大理市银桥镇鹤阳村委会头铺村。法定代表人：高柳泉，银桥镇镇长。委托诉讼代理人：赵铁，代理权限为特别授权代理。上诉人徐广蓉因与被上诉人杨祖迁、张元月、大理市银桥镇人民政府因承包地征收补偿费用分配纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐广蓉上诉请求：撤销大理市人民法院(2019)云2901民初4585号民事判决第二项(即驳回原告的其他诉讼请求);被上诉人向上诉人返还线外未拆除部分房屋的改建价值102357.2元(86.67平方米×1650元／平方米×修正系数0.64＝91523.52元);被上诉人向上诉人返还线外未拆除部分房屋的装修及附属设施的价值175019.00元(45028元+35759元+73166元+21066元＝175019元);合计277376.2元;本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，虽然案涉房屋搬迁拆除的剩余三间房屋为二被上诉人原有房屋，但是，上诉人在二被上诉人原有房屋基础上进行了改建、装饰装修等，因此，二被上诉人对该部分改建、装饰装修的价值应当返还上诉人。而一审对此客观情行，未作区分，使得二被上诉人因拆迁行为获得不当利益，有违公平原则。上诉人在承租二被上诉人涉案房屋后，与案外人李杏锁签订《自建房施工合同》，上诉人支付李杏锁工程款785878.40元；涉案房屋完成新建、加盖和改造后，上诉人又与案外人产小红签订《云南大理洱海祝福客栈装修合同》及《装饰预算》，上诉人支付产小红工程款1970000.00元；且经大理州苍洱公证处公证；上诉人一审时提交的政府委托房地产评估公司对红线外未拆除的房屋、室内装修及附属设施进行评估，对于未拆除的房屋、室内装修仍具有价值，且该部分价值应由二被上诉人返还上诉人。二、一审法院在判决第8页中间段认为“第三人并非租赁合同的签约主体，根据合同的相对性原则，其与原告之间并未产生合同权利义务关系，不应承担付款义务”。该认为系适用法律不当，从而导致一审结果不正确，二审法院依法应予纠正。被上诉人即原审第三人，虽不是涉案房屋租赁合同签约主体，但本案中剩余的尚未分配的搬迁安置补偿款目前仍在被上诉人即原审第三人账户内保存，故与本案的处理有利益牵连。杨祖迁、张元月辩称：一审分配不合理，附属设施也是自己的，附属设施及经营补助也应进行补偿。大理市银桥镇政府辩称：政府是为双方服务的，只要双方达成资金分割协议，就会支付款项。政府与双方是法律上的服务关系，无权利义务关系。徐广蓉向一审法院起诉请求：1.判令被告及第三人向原告支付房屋建筑物、房屋装修物及附属设施的搬迁补偿费597,874元；2.判令被告向原告支付线外未拆部分房屋建筑物、房屋装修及附属设施的搬迁补偿费430,912元；3.判令被告及第三人向原告支付经营性房屋一次性补助693,405元；4.判令被告及第三人向原告支付过渡期安置补助98,464,32元；5.判令被告及第三人向原告支付搬家费3,700元；6.判令被告及第三人向原告支付自愿腾退奖励30,000元；7.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告户是居住于大理市银桥镇磻溪村委会十社66号的农户。1993年12月4日，被告户领取NO0003795号宅基地使用证（面积为267平方米）。被告户在该宅地上建盖一院住宅，院落西边为坐西朝东砖混结构一层六间一幢房屋，南边是大门，北边是四间石棉瓦顶简易房，东边是挡水墙，挡水墙上是砖砌的围墙。2012年7月17日，原告徐广蓉(乙方)与被告杨祖迁、张元月(甲方)签订《土地及房屋租赁合同书》，约定：甲方将其所有的位于大理市银桥镇磻溪村委会十社的土地租给乙方经营使用，面积650.25平方米，砖混结构房屋一层占地155.2平方米，甲方同意乙方对该土地及房屋进行拆除新建，费用乙方负担，租赁期15年，自2013年1月1日至2028年1月1日，每年租金6万元，总计90万元，在租赁期间遇政府拆迁，土地赔偿部分归甲方，第一期即前10年按甲方占40%、乙方占60%分配，第二期按甲方占60%、乙方占40%分配，合同还明确了双方的其他权利义务。合自签订后，原告按约支付了租金60万元，二被告交付了租赁物即房屋及土地。原告将院子北边的简易房拆除，对院落和房屋整体进行装修和改造，在西边主房的北边加盖两间房屋，在东边建盖一幢三层共17间的房屋。办理了营业执照，开设经营“大理市祝福洱海客栈”。因案涉房屋涉及搬迁安置，2018年11月28日，被告户(甲方)与大理市银桥镇人民政府(乙方)、大理市银桥镇磻溪村委会第十村民小组(丙方)共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按《安置协议书》指导意见，对甲方本户使用的土地、房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方退出0.675亩，并自愿按宅基补偿方式进行补偿。本次拆除房屋建筑面积683.78平方米，经评估总价为4329790.00元。就搬迁补助，乙方确认给甲方各种费用合计82053.60元。2018年12年26日，案涉房屋被部分拆除，剩余西边一层三间房屋，被告在该房屋上加盖一层，管理使用至今。2019年7月30日，原告领取了搬迁补偿款200万元，被告领取了100万元。一审法院认为，原告与被告签订的《土地及房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张的房屋、装修及附属设施的搬迁补偿费，根据合同约定“按甲方占40%、乙方占60%分配”，即4329790.00元的60%为2597874.00元，原告已领取200万元，还享有597874.00元。关于原告主张线外线外未拆除部分房屋建筑物、房屋装修及附属设施的搬迁补偿费，案涉房屋搬迁拆除的剩余三间房屋为被告原有房屋，原告对此部分主张权利不当，不予支持。关于原告主张经营性房屋一次性补助、过渡期安置补助、搬家费、自愿腾退奖励费，本院认为，依据《安置协议书》指导意见即大市政发（2018）76号文件精神，其中原告享有搬家费和经营搬家迁补助，其他各项归被告享有，但原告对该两项分别主张3700.00元和693405.00元，依据《安置协议书》确认的补偿标准，认定该两项分别为2000.00元和615402.00元。第三人并非租赁合同的签约主体，根据合同相对性原则，其与原告之间并未产生合同权利义务关系，不应承担付款义务，原告的该项主张不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决：一、就被告杨祖迁户位于大理市银桥镇磻溪村委会十社66号院落内房地产被搬迁安置一事，由原告徐广蓉享有房屋、室内装修及附属设施补偿费597874.00元、搬家费2000.00元、经营搬迁补助615402.00元，三项会计1215276.00元。二、驳回原告徐广蓉的其他诉讼请求。案件受理费21489.00元，由原告徐广蓉负担9489.00元，被告杨祖迁、张元月负担12000.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：自建房施工合同和收条、云南大理洱海祝福客栈装修合同及收据、装饰预算、公证书、咨询意见函，欲证明上诉人在原有房屋的基础上对涉案房屋包括未拆除部分进行了改建、装饰装修等，且对于未拆除部分的房屋内的装饰、装修物的价值属于上诉人所有。经质证，杨祖迁、张元月认为，上诉人提供的证据与本案无关，不认可。大理银桥镇政府，认为本案与自己无关，不发表质证意见。本院认为，上诉人提供的证据，客观真实，本院予以确认。双方当事人对一审认定的事实，均无异议，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《土地及房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行中，大理市人民政府整治关停环洱海流域规定范围的所有餐饮、客栈服务业,本案租赁房屋在整治范围。双方签订房屋租赁合同履行的客观情况因政府整治行为发生了变化，属不可归责双方当事人的事由，对此双方均不存在过错和违约情形。2018年12月26日，案涉房屋被部分拆除后，剩余西边一层三间，因三间房屋不在拆迁范围内，未获得政府房屋拆迁及装修的补偿。现双方的租赁合同解除，对未被拆除的房屋如何处理，双方合同未约定，因上诉人对剩余的三间房屋进行了改建、装修，剩余西边的一层三间房屋及装修由被上诉人实际使用，应由被上诉人对上诉人进行补偿。根据价值评估，杨祖迁（祝福客栈）线外房屋装修价值为175019元、不含装修的房屋建筑物价值为255893元。建筑物价值中，承租方徐广蓉添附价值占比40%，即102357元，装修及对建筑物的添附共计277376元。根据本案实际及房屋现在的使用状况，本院确认由被上诉人补偿上诉人装修及添附价值的50%，即138688元。大理市银桥镇政府不是租赁合同的相对人，不应承担本案相应的民事责任，上诉人要求银桥镇政府承支付费用的请求，不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，审理程序合法，但判处不当，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4585号民事判决书第一项，撤销第二项；二、由被上诉人杨祖迁、张元月在本判决生效之日起十日内支付给上诉人徐广蓉线外未拆迁房屋的改建及装修补偿费138688元；三、驳回徐广蓉的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费5460元，由上诉人徐广蓉负担2730元，被上诉人杨祖迁、张元月负担2730元。本判决为终审判决。审判长  杨瑞东审判员  杨月秀审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月二十八日法官助理陈荣书记员彭俊