山东省烟台市蓬莱区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0684民初3953号 原告：姜伟，男，1969年9月19日出生，汉族，住烟台市。 委托诉讼代理人：刘兆明，山东仲霖律师事务所律师。 被告：烟台金华置业有限公司，住所地烟台市。 法定代表人：周新杰，任经理。 委托诉讼代理人：贺建平，山东蓬祥律师事务所律师。 原告姜伟与被告烟台金华置业有限公司（以下简称金华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜伟及其委托诉讼代理人刘兆明、被告金华公司的委托诉讼代理人贺建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜伟向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的订购书以及商品房买卖合同；2.返还原告购房款470558元；3.因原、被告约定的违约金过低，无法弥补对原告造成的实际损失，请求判决调整违约金为227616元，包括约定违约金14116元(总房款470558元乘以百分之三)，赔偿利息损失67500元(按照银行贷款利率年息百分之五点八八计算，从2018年6月14日计算至2020年12月14日)；赔偿预期可得利益损失45000元(房租损失)；赔偿因房价上涨带来的实际损失96000元；律师费5000元；以上合计698174元。事实和理由：原、被告于2018年6月2日签署爱马人郦城认购书，约定原告以470558元购买被告开发的爱马人郦城项目精装看海公寓一套，面积48平方米，位于蓬莱市爱马人郦城项目******。随后原、被告签署了商品房买卖合同以及补充协议、交楼标准等协议，约定被告于2018年10月20日前交付原告购买的精装公寓，逾期交付超过90日，原告有权解除合同，被告承担违约金。合同签订以后，原告办理了银行抵押贷款，将全部房款交付给了被告。被告没有按照合同约定的交房期限交付房屋，经原告多次催促，至今长达两年时间没有交付，按照合同约定，原告有权解除合同。原告在起诉之前已经通过邮寄方式送达了解除合同通知书。原告认为，被告违约，按照合同约定原告有权单方解除合同。双方约定的违约金远远低于实际给原告造成的损失，原告请求法院予以调整，在被告承担违约金前提下，不足以弥补原告实际损失时，按照实际损失继续承担违约赔偿责任，请求法院判准诉请。 金华公司辩称，诉争房屋已经具备交房条件，合同能够继续履行，请求法院判决合同继续履行，被告同意按照继续履行合同的约定承担违约责任。如果法院判决解除商品房买卖合同，按照合同约定返还房款并承担合同约定的违约金，鉴于诉争房屋符合交付条件，能够继续履行合同，不同意解除合同。原告诉请解除双方的商品房买卖合同，已超过法律规定的1年除斥期间，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题司法解释》第15条明确规定，合同解除应当自解除权发生之日起1年以内行使，该1年是除斥期间，不存在时效的中断和中止，双方合同约定的交房时间是2018年10月30日，原告应当在2019年10月30日之前提出解除合同，而原告没有在上述期间内提出，因此原告的合同解除权已经丧失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年6月2日原、被告签订《爱马人﹒骊城认购书》，约定原告认购爱马人骊城项目一栋10层13房，实测面积48.22平方米，单价9759元/平方米，总房价470558元，团购优惠5万元，按揭付款99折。后双方签订《商品房买卖合同》并办理了商品房预售合同备案，约定原告购买蓬莱市登州路16号爱马人·骊城1、2号楼1013号房，商品房的用途为酒店办公，商品房单价每平方米￥8634.43元，总金额416352元，首付款216352元，余款200000元于2018年7月15日前用按揭贷款支付，第七条约定被告应当在2018年10月30日前，将商品房交付买方使用。第八条卖方逾期交房的违约责任约定，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，1.按逾期时间，分别处理(不作累加)。……(2)逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.5%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.4(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。《商品房买卖合同》附件一《补充协议》第四条对房屋交付相关事项进行了约定。《商品房买卖合同》附件二约定了交楼标准，包括地面复合地板、顶棚石膏板吊顶、乳胶漆、卫生间墙地面瓷砖、吊顶等。2018年6月14日，被告向原告出具收房款216352元的收款收据，2018年6月25日原告（借款人、抵押人）与山东蓬莱农村商业银行股份有限公司（贷款人）、被告（保证人）签订《个人住房借款合同》，约定原告借款200000元。被告认可原告交房款416352元。原告称其共交款436352元，并提交2018年5月27日《山东居善会员购房优惠告知书》，该告知书记载：山东居善作为世联行旗下全资子公司，依托其品牌及资源为您从开发商处争取购房优惠，今收到会员费20000元，即可享受山东居善独家购房优惠及服务，优惠楼盘：蓬莱爱马人骊城，优惠期限2018年5月27日至2018年11月6日，优惠内容：交贰万抵伍万，告知书视为缴费凭证，成功购房后，享受的购房优惠从房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，已收取的会员服务费不再退还，如未能成功购房，可自本次优惠期结束后次日起办理退款事宜。原告称居善公司是被告委托的第三方销售单位，关于涉案房屋的相关活动，都是在被告售楼处进行，居善公司的行为也是被告的售楼行为，认购书里也明确约定了交2万抵5万，至于被告和居善公司是怎么结算、提成的，与其没有关系。被告认为该20000元与其无关。 涉案1号楼于2018年6月30日竣工验收，于2018年7月18日由蓬莱市建筑业管理处备案，于2018年1月2日取得建设工程竣工规划核实合格证，于2018年8月13日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证书。 被告称2020年7月底完成了对涉案房屋的装修，原告称2020年7月3日之前没有装修。2020年8月被告向原告发送接房通知，原告退回。 原告称其于2019年6月4日、2019年6月7日，向被告提出退房请求，并提交证据：1.2019年6月4日陈秀琴在被告售楼处现场拍摄的视频，当时原告也在场要求退房，该视频中能够呈现当时原告和别人共同签署了一份书面的退房诉求材料，给了被告。2.原告2019年6月7日在被告售楼处用手机拍摄的照片，当时原告与别人共同签署了一份退房诉求，被告方翟姓副总和一售楼女工作人员在场，退房诉求与被告墙上贴的的竣工综合验收备案证书等资料放在一起拍摄，并将这份诉求交给了被告。原告所提交的上述视频、照片中的退房诉求中含有要求开发商退房退款的内容，也均签有“1013姜伟”。被告质证：1.视频内容显示不出是原告向被告提出过主张，不能作为合同解除的证据使用，且根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第二项的约定，被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告提出解除合同的，该解除合同的催告通知到达被告处后没有履行，原告的合同解除期间应该为三个月，最长不超过1年，原告已经向被告催告过，其向法院主张解除权的期限应该为三个月，如果没有催告过，向法院主张解除权的除斥期间应该是1年，本案应该适用三个月的解除权的期限，而原告没有在三个月内提出过该主张，因此解除权同样丧失。2.对照片真实性有异议，该照片的内容不能对抗原告在第一次庭审当中已经自认在2020年7月5日之前从来没有向被告主张过解除合同的事实，因此根据证据规则的有关规定，对原告已自认的事实，作为被告无需再提交任何证据加以证实，因此该组照片不具有证明力。原告称在证据交换时，对法官的询问有误解，所以做了不实陈述，当时忘记了2019年6月份提出过退房的事情，上述证据能够证实原告在法定1年的除斥期间内行使了向被告主张解除合同的权利。在证据交换时原告称2018年10月30日后其一直要求被告交付房屋、继续履行合同，于2020年8月4日向被告邮寄送达解除合同通知书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关规定，合法有效，双方均应依照约定履行。原告按照约定交付了房款，被告应按照约定的时间、交房条件向原告交付房屋，而其未在约定的2018年10月30日前向原告交付房屋，而是在2020年8月通知原告接房，违反了合同约定。 关于双方《商品房买卖合同》是否或应否解除的问题，合同中约定逾期交房超过90日后，买方有权解除合同，原告提交的证据能够证明其于2019年6月向被告提出退房，虽然该情形与其之前的陈述不一致，但提出退房系客观事实，本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”被告未针对合同解除问题提起诉讼或仲裁，应认定双方的商品房买卖合同于2019年6月4日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应将原告交付的房款216352元及原告偿还的银行本息返还给原告。关于原告交给山东居善的20000元，被告虽否认由其收取，但根据认购书、商品房买卖合同关于房款数额及优惠价格的约定，认购书约定的房屋价格在优惠后与商品房买卖合同确定的价格一致，该20000元系原告购买涉案房屋为取得优惠价格而支出，影响商品房买卖合同的成立，在商品房买卖合同解除的情形下，该20000元亦应由被告返还原告，被告与第三方关于该款项的争议其可另行处理。关于违约金的数额，双方合同中约定按买方累计已付款的0.5%向买方支付违约金，明显过低，原告要求予以调整，应予照准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告对主张的损失未提交相关证据，对其损失本院支持被告自2018年6月14日起支付原告占用资金期间的利息损失。原告主张的律师费损失无合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、原告姜伟与被告烟台金华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：蓬预字第180614130011号）于2019年6月4日解除。 二、被告烟台金华置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告姜伟购房款236352元及原告姜伟已偿还的银行贷款本息（具体数额以山东蓬莱农村商业银行股份有限公司出具的对账单数额为准）。 三、被告烟台金华置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告姜伟利息损失（以236352元为基数，自2018年6月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、原告姜伟于本判决生效后10日内协助被告烟台金华置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5391元，由原告姜伟负担2349元，由被告烟台金华置业有限公司负担3042元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  王丽娜 二〇二〇年十二月十六日 书记员  李淑美