贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初5300号原告：贵阳白云工业发展投资有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区行政中心南楼618室。统一社会信用代码91520113697505913X。法定代表人：唐遑。委托诉讼代理人：张艳林，系贵州滔量律师事务所律师，执业证号：15201201510659095。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：杨震，系贵州滔量律师事务所实习律师，实习证号：2301191111807。代理权限：一般代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：91520100795282255.法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，住贵阳市花溪区，代理权限：特别代理。原告贵阳白云工业发展投资有限公司（以下简称白云工业公司）与被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告白云工业公司委托诉讼代理人张艳林、杨震，被告合纵公司委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵阳白云工业发展投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判决被告对原告购买的位于贵阳市白云区的51＃52＃栋65-1-46（集中商铺，面积2358.55㎡）、65栋65-1-17、65栋65-1-18、65栋65-1-19、65栋65-1-20、65栋65-1-21、65栋65-1-22、65栋65-1-23、65栋65-1-27、65栋65-1-28、65栋65-1-29、67栋67-1-1、67栋67-1-2、67栋67-1-3、67栋67-1-4、67栋67-1-5共计16套商铺办理商品房预售合同备案登记；二、请求贵院依法判决被告按商品房买卖合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；三、请求依法判决被告向原告支付由于延期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计为人民币2637220.2元（违约金的计算方式以购房款21913080元为基数，按照日0.01％，从2018年7月1日起暂计算至2020年8月19日，共计780天，违约金1709220.2元，以购房款40000000元为基数，按照日0.01％，从2019年12月31日起暂计算至2020年8月19日，共计232天，违约金928000元，从2020年8月20日起，以6191.3元／天计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告开发的位于贵阳市白云区共计25套商铺。在合同中，双方约定的房屋总价款为21913080元，购房款支付方式为一次性付款，在合同的第二十二条第三款约定，被告于2018年4月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文件及相应的违约责任。合同签订后，原告向被告缴纳了上述25套商铺的购房款，且被告对上述25套商铺进行了备案登记。但被告未按照合同约定向原告交付办理上述25套商铺的商品房转移登记的有关文件。2016年10月24日，原告再次向被告购买位于利海米兰春天三期的51＃52＃栋1层146号（集中商铺，面积2358.55ｍ）、65栋1层117号、118号、119号、120号、121号、122号、123号、127号、128号、129号及67栋1层101号102号、103号、104号、105号共计16套商铺，为此，双方签订了《商品房买卖合同》，在合同第二十二条第三款约定，被告应于2019年10月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文件及相应的违约责任。合同签订后，原告向被告支付购房款肆仟万元，但被告并未对该16套商铺进行备案登记。也未能按照合同约定向原告交付办理上述16套商铺的商品房转移登记的有关文件。综上所述，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，现原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律、法规及司法解释的规定向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告贵阳合纵置业有限公司辩称，双方签订的商品房买卖合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺2019年12月30日取得商品房初始登记并办理房屋登记交付买受人。案涉房屋至今未办理收楼手续，转移登记的起算时间还未开始。原告主张逾期办理转移登记没有合同依据，即便被告存在违约行为，根据合同第二十二条第五项其他有关约定，附件十二第十一条关于房屋登记违约金累计最高不超过总房款的百分之一，即便违约也只能按照该标准进行赔付。对于25套已备案的商铺，因双方没有签订商品房买卖合同，对于办证时间没有明确约定。原告主张25套已备案商铺的办理转移登记的违约金没有法律依据，不应该得到支持。本院经审理查明：2015年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》25份，原告向被告购买被告开发的位于贵阳市白云区共计25套商铺，单价每平方米17632.22元，总价款付款方式：一次性付款，买受人应当在2016年5月19日前支付全部房价款，出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房，出卖人承诺于2018年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上述25套商铺已办理了合同预告登记备案。2016年10月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，原告购买被告开发的位于贵阳市白云区，建筑面积2358.55平方米，该商品房单价每平方米40300元，总价款24293065元，付款方式：一次性付款，买受人应当在2016年10月27日前支付全部房价款,出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，出卖人承诺于2019年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（交房后720天办理）。同日，双方签订《商品房买卖合同》2份，原告分别购买被告开发的利海米兰春天三期65栋65-1-17、65-1-18、65-1-19、65-1-20、65-1-21、65-1-22、65-1-23、65-1-27、65-1-28、65-1-29共计10套商铺以及67栋67-1-1、67-1-2、67-1-3、67-1-4、67-1-5共计5套商铺，其中10套商铺单价每平方米12300元，总价款12591264元，约定于2016年10月27日前一次性支付，5套商铺单价每平方米15300元，总价款3753243元约定于2016年10月27日前一次性支付。原、被告就51#52#栋1层46号房及上述65栋10套商铺、67栋5套商铺签订的《商品房买卖合同》第二十二条均约定:一、预告登记，双方约定申请预告登记,本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记，出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记，出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请登记，并约定办理预告登记时出卖人应当提供的资料；三、转移登记（一）出卖人承诺于2019年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（交房后720天办理）；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；合同附件十二补充协议第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。上述房屋均未办理合同预告登记备案。补充协议第十二条对《商品房买卖合同》第二十二条进行了补充，1、对第一款的补充，买卖双方同意本合同备案登记前，买受人按贵阳市相关规定缴纳总房款的1%专项维修基金。办理合同登记备案时，买受人必须提交专项维修基金的缴纳凭证作为合同预售登记备案的必要条件，否则，出卖人不承担逾期办理合同预售登记备案、逾期办理房屋产权证（小产证）的责任。另，51#52#栋1层46号房及上述65栋10套商铺、67栋5套商铺至今未办理合同预告登记。案涉所有房屋被告至今未取得所有权初始登记。2015年6月5日，被告合纵公司出具《委托书》，载明应收白云工业公司购买商铺单价16800元每平方米，总金额为21913080元，委托贵阳市白云区住房和城乡规划建设局代收取该笔款项，贵阳市白云区住房和城乡规划建设局分别于2015年6月8日、2015年6月16日出具收据两张，载明收到合纵公司房款各10956540元。21913080元系原告向被告缴纳的25套商铺的购房款。2016年10月24日，被告出具《委托书》载明委托贵阳市白云区住房和城乡规划建设局代收原告的合同金额40637572元。2016年10月26日，贵阳市白云区住房和城乡规划建设局出具收据载明收到原告房款3000万元。2016年11月8日，被告出具《委托书》，载明委托贵阳市白云区住房和城乡规划建设局代收原告的合同金额40637572元，同日,贵阳市白云区住房和城乡规划建设局出具收据载明收到原告的房款1000万元。原告共计向被告支付购房款61913080元。原告提供维修基金缴纳凭据（进账单、转账支票存根）证实原告缴纳了25套商铺的维修基金219131元及51#52#栋1层46号房、65栋10套商铺、67栋5套商铺的维修基金406376元。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、备案登记表、付款收据、委托书、维修基金缴纳凭据（进账单、转账支票存根）等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约履行其作为出卖人的相应义务。一、关于原告诉请的合同预售登记备案，涉案51#52#栋1层46号房、65栋10套商铺、67栋5套商铺尚未进行预售登记备案，但《商品房买卖合同》第二十二条约定，双方约定申请预告登记，本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记，于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记，出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记，故按照合同约定在被告未申请登记的情况下，原告单方可以申请预告登记，原告诉请要求被告对合同预售登记备案不符合合同约定，本院不予支持；二、关于原告诉请被告立即向原告交付商品房转移登记的有关文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。三、关于逾期办证违约金，被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告已构成违约，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。关于被告该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。因涉案房屋约定的办证时间不一致，故违约金应当分别计算。1、25套商铺《商品房买卖合同》第二十二条第三款第约定出卖人承诺于2018年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，原告主张从2018年7月1日起算的违约金，本院支持以购房款21913080元为基数按照每日0.01％从2018年7月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂计算至2020年8月19日，计780天，违约金为1709220.24元，2020年8月20日起继续按每日2191.308元向原告支付违约金；2、65栋10套、5套商铺《商品房买卖合同》第二十二条第三款第约定出卖人承诺于2019年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，原告主张从2019年12月31日起计算的违约金，本院支持以购房款12591264元+3753243元=16344507元为基数按照每日0.01％从2019年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂计算至2020年8月19日，计232天，违约金为379192.56元，2020年8月20日起继续按每日1634.4507元向原告支付违约金；3、51#52#栋1层46号房《商品房买卖合同》第二十二条第三款第约定出卖人承诺于2019年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，原告主张从2019年12月31日起计算的违约金，本院支持以原告实际缴纳的购房款61913080元-21913080元-12591264元-3753243元=23655493元为基数按照每日0.01％从2019年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂计算至2020年8月19日，计232天，违约金为548807.44元，2020年8月20日起继续按每日2365.5493元向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告贵阳白云工业发展投资有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告贵阳白云工业发展投资有限公司支付逾期办理产权登记的违约金（1、25套商铺暂计算至2020年8月19日的违约金为1709220.24元，从2020年8月20日起继续按每日2191.308元向原告支付违约金；2、65栋10套、5套商铺暂计算至2020年8月19日的违约金为379192.56元，从2020年8月20日起继续按每日1634.4507元向原告支付违约金；3、51#52#栋1层46号房暂计算至2020年8月19日的违约金为548807.44元，从2020年8月20日起继续按每日2365.5493元向原告支付违约金）；三、驳回原告贵阳白云工业发展投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13949元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年十二月三十日法官助理王黎书记员陈明杨