广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0331民初1031号 原告：广西荔浦农村商业银行股份有限公司，原名称广西荔浦农村合作银行，统一社会信用代码9145033120019855XK，住所地广西荔浦市荔城镇荔塔路2号。 法定代表人：唐向阳，董事长。 委托诉讼代理人：罗家喜，广西江浔律师事务所律师（特别授权）。 被告：农海斌，男，1967年2月16日出生，汉族，住广西荔浦市。 被告：徐英，女，1974年2月2日出生，汉族，住广西荔浦市。 被告：荔浦友联置业房地产有限公司，统一社会信用代码91450331697622730R，住所地广西荔浦市荔城镇城北街荔桂路189号。 法定代表人：梁长生，执行董事。 委托诉讼代理人：胡东亮，广西顺通律师事务所律师（特别授权）。 原告广西荔浦农村商业银行股份有限公司与被告农海斌、徐英、荔浦友联置业房地产有限公司（以下简称“荔浦友联房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告广西荔浦农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人罗家喜、被告荔浦友联房地产公司的委托诉讼代理人胡东亮均到庭参加诉讼，被告农海斌、徐英经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案依法扣除审理天数60天。本案现已审理终结。 原告广西荔浦农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的借款合同；2、判决被告偿还原告借款本金51277.04元；3、判决被告给付利息8202.57元（从2011年4月13日至2020年4月28日），从2020年4月29日起至还清借款之日止的利息按年利率6.80%计算利息；4、判决被告承担律师代理费2000元；5、判决原告对被告农海斌、徐英用于抵押担保的位于荔浦市的房地产【不动产权证号：桂（2017）荔浦县不动产权第××号】拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权，优先受偿范围包括本金、利息、律师代理费、诉讼费、财产保全费及实现债权的相关费用；6、被告承担本案诉讼费、财产保全费。诉讼过程中，原告将上述第1项诉讼请求中的被告明确为被告农海斌，将上述第2、3、4项诉讼请求中的被告明确为被告农海斌、徐英，将上述第6项诉讼请求中的被告明确为被告农海斌、徐英、荔浦友联房地产公司，并增加第7项诉讼请求即为“判决被告荔浦友联房地产公司对本案借款本金及利息承担连带保证责任”。 事实和理由：2011年4月13日，被告农海斌向原告借款135000元，双方为此签订了借款合同，借款用途为用于购买位于荔浦市的房地产，约定借款利率为年利率6.80%，借款期为10年，被告农海斌、徐英用位于荔浦市的房地产【不动产权证号：桂（2017）荔浦县不动产权第××号】作抵押担保，被告荔浦友联房地产公司承担连带担保责任。合同签订后，原告依约定向被告发放了135000元借款。被告在借款后支付了部分本金和利息，至今尚欠原告本金51277.04元、利息8202.57元。现原告已无还款能力，未能依约还本付息。原告认为，被告向原告借款，应当依约还本付息，被告未依约履行约定义务，侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告特诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告农海斌未作答辩。 被告徐英未作答辩。 被告荔浦友联房地产公司辩称：被告荔浦友联房地产公司不是适格被告，不承担保证责任。根据《个人购（建）房担保借款合同》第十一条第五点“借款人取得第一条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，保证人的保证责任解除”的约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人”的规定，被告荔浦友联房地产公司作为开发商，为购房人提供借款担保的性质属于阶段性担保，即仅担保到购房人办理了商品房抵押登记手续时止。原告与被告农海斌、徐英于2011年3月29日正式办理了抵押权登记并取得桂房他证字第××号他项权利证，且被告农海斌、徐英也已于2017年7月24日取得了不动产权登记证书，因此被告荔浦友联房地产公司的担保责任已于2017年7月24日解除，不再承担保证责任，不应当作为本案当事人。如各方确认或人民法院判决解除借款合同，被告荔浦友联房地产公司同意原告第五项诉讼请求，该请求完全符合法律规定及合同约定。由于被告农海斌、徐英已经用房产作为借款抵押物并办理了抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“债务人自己提供物的担保的，债权人应该先就该物的担保实现债权”的规定，原告有权并且应当以该房产变价所得优先受偿来实现债权，而不是在未就该房产变价所得优先受偿之前直接要求被告荔浦友联房地产公司承担保证责任。综上所述，被告荔浦友联房地产公司仅为被告农海斌、徐英提供阶段性担保，担保责任已于2017年7月24日解除，不再承担保证责任，不再是适格被告，请求人民法院依法驳回原告对被告荔浦友联房地产公司的起诉和诉讼请求。 原告广西荔浦农村商业银行股份有限公司为其陈述及主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、广西荔浦农村商业银行股份有限公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件；2、农海斌、徐英的身份证及户口本复印件、荔浦友联置业房地产有限公司的营业执照复印件；3、个人住房贷款申请审批表、《个人购（建）房担保借款合同》、广西荔浦农村商业银行股份有限公司法人授权书；4、房地产抵押物清单、抵押申请表、抵押登记表、不动产权证、商品房买卖合同、他项权证；5、现金缴款单；6、贷款还款明细、催收邮寄回执。 被告农海斌、徐英在举证期限内均未向本院提交任何证据。 被告荔浦友联房地产公司为其辩解在举证期限内未向本院提交任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告农海斌、徐英经本院依法通知应诉及送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。经过开庭质证，被告荔浦友联房地产公司为对原告提交的证据1、2、4、5、6均表示无异议。本院为核实原告提交的证据2中的被告农海斌、徐英的婚姻情况，依法于2020年12月16日向相关部门调取了被告农海斌、徐英的婚姻登记证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，本院对原告提交的上述证据中与本案事实具有关联性的内容以及本院依法核实的被告农海斌、徐英的婚姻登记情况予以认定并作为本案的定案依据。 经审理查明，2011年3月1日被告农海斌与被告荔浦友联房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号20100701106，该合同经荔浦县房地产管理局登记备案），合同约定被告农海斌向被告荔浦友联房地产公司购买位于荔浦市，购房款的付款方式约定为由被告农海斌于2011年3月1日支付房款58867元，剩余房款135000元由银行按揭一次性付款。2011年3月20日，被告农海斌向原告的分支机构荔柳分理处递交了相应的个人住房贷款申请审批表、所购房地产的抵押物清单，向原告申请个人住房按揭贷款。2011年3月29日，被告农海斌与原告的分支机构荔柳分理处共同为上述135000元的个人住房按揭贷款申请以及使用该借款购买的位于荔浦市地产管理所办理了相应的抵押权登记证明（抵押权登记证明号：房他字第××号，该抵押权登记证明原件由原告持有）。据此，被告农海斌、被告荔浦友联房地产公司共同与原告的分支机构荔柳分理处于2011年4月13日签订了《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号342800201101217），被告农海斌既为借款人亦为抵押人，被告荔浦友联房地产公司为保证人，原告为贷款人，合同约定：被告农海斌向原告借款135000元用于购房（借款人所购房屋同时为本合同借款抵押物，购房合同编号为20100701106）；借款期限为10年，自2011年4月13日起至2021年4月13日止；借款利率为浮动利率即在中国人民银行同期人民币贷款基准利率上上浮0%，执行年利率6.8%，并对其利率调整进行了约定；逾期借款的罚息依逾期借款金额和实际逾期天数计算，罚息利率按本合同约定的借款利率加收50%执行；借款人按等额本息还款法还款（按月还款，每期还款数额相同，其中包含本金和利息，还款日为每月的11日），并对每期还款额的计算方法进行了约定；本合同项下的抵押物为本合同第一条约定的房屋即位于荔浦市，抵押担保的范围为本合同项下到期的借款本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等；同时本合同第十条第四款还约定被告农海斌应与原告共同向有关登记机关办理抵押物登记手续，抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件和其他相关材料由原告保管；被告荔浦友联房地产公司为本合同项下债务提供连带责任保证担保，保证担保的范围为本合同项下到期的借款本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等，约定对被告农海斌到期应付未付的全部债务被告荔浦友联房地产公司应无条件的直接向原告支付款项以清偿被告农海斌所欠的债务，同时本合同第十一条第五款还约定了保证人为借款人购房贷款的开发商或售房人的，借款人取得本合同第一条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，保证人的保证责任解除；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；本合同第十二条第三款第二项还约定，被告农海斌连续三期（含三期）或累计六期未足额偿还借款本息的，原告有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，行使担保权；本合同并对划款方式、提前还款、其他违约责任等进行了明确约定。上述合同签订后，原告依约将135000元借款付至被告农海斌指定的银行账户，再以被告农海斌购房款的名义划款至被告荔浦友联房地产公司指定的银行账户。 另查明，被告农海斌、徐英于2013年8月26日经民政部门登记结婚。2017年7月24日，被告农海斌上述向原告按揭借款购买的位于荔浦市经荔浦县不动产登记局办理颁发了相应的不动产权登记证书（该证书原件现由原告持有），不动产权登记证书号为桂（2017）荔浦县不动产权第××号，权利人登记为农海斌、徐英，共有情况登记为共同共有，并标注了因商品房买卖存在抵押登记。被告农海斌借款后未按上述合同约定偿还借款本息，截至2020年4月28日止，被告农海斌逾期尚欠按揭贷款本息合计34048.66元未予偿还；另，本次借款截至2020年4月28日止，被告农海斌尚欠原告本金51277.04元、利息8202.57元。诉讼过程中，原告向本院确认被告农海斌、徐英自2020年4月28日起至2020年10月10日开庭时止的期间内未向原告偿还借款本金及利息。 本院认为，本案中，原告广西荔浦农村商业银行股份有限公司的分支机构荔柳分理处与被告农海斌、荔浦友联房地产公司共同于2011年4月13日签订的《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号342800201101217），是合同各方当事人的意思真实表示，该合同中未违反法律法规的强制性规定的内容均合法有效，原、被告均应受其约束并履行。本案中，原告依约将135000元借款发放给了被告农海斌用于支付被告农海斌尚欠被告荔浦友联房地产公司的购房款，但被告农海斌却未依约按期足额偿还借款本息，截至2020年4月28日止，被告农海斌已逾期尚欠按揭贷款本息合计34048.66元未予偿还，经查明，被告农海斌已连续三期并累计六期未依约足额偿还借款本息，至今尚欠借款本金51277.04元及相应利息（利息按上述《个人购（建）房担保借款合同》的约定计算，暂计至2020年4月28日止尚欠的利息为8202.57元，其他利息按合同约定自2020年4月29日起计算至还清借款之日止），事实清楚，证据确凿，本院予以认定。被告农海斌不按合同约定履行还款义务的行为已构成违约，根据上述《个人购（建）房担保借款合同》第十二条第三款第二项约定，原告有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，行使担保权。现原告要求解除其与被告农海斌签订的《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号342800201101217），并要求被告农海斌向原告偿还借款本金51277.04元及相应利息（利息按上述《个人购（建）房担保借款合同》的约定计算，暂计至2020年4月28日止尚欠的利息为8202.57元，其他利息按合同约定自2020年4月29日起计算至还清借款之日止），理由充分，于法有据，本院予以支持。被告农海斌、徐英于2013年8月26日经民政部门登记结婚，本案借款虽发生在被告徐英与被告农海斌登记结婚之前，且被告徐英亦非本案的借款人，但依据上述查明的事实，本案借款用于购买的房地产（亦为本案借款的抵押物）经相关政府职能部门登记的权利人为被告农海斌、徐英，该房地产的共有情况登记为被告农海斌、徐英共同共有，该房地产的不动产权登记证书上亦注明了该房地产因商品房买卖存在抵押登记，据此，应当认定被告徐英对该房地产因商品房买卖所负的借款债务以及相应的抵押担保进行了事后追认，本案借款债务应当认定为被告农海斌、徐英的夫妻共同债务，现原告要求被告徐英与被告农海斌共同偿还本案尚欠的借款本息，符合法律规定，本院予以支持。本案中，被告农海斌、徐英自愿以其所有的位于荔浦市房屋（抵押权登记证明号：房他字第××号；不动产权登记证书号：桂（2017）荔浦县不动产权第××号）为本案借款提供抵押担保，并办理了相关抵押权登记，因被告农海斌、徐英未按约定及时足额偿还上述借款合同项下债务，原告要求被告提前偿还尚欠的全部借款本金及利息并为此行使担保权，即要求确认其对上述抵押物拍卖、折价、变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 根据上述《个人购（建）房担保借款合同》第十一条第五款“保证人为借款人购房贷款的开发商或售房人的，借款人取得本合同第一条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，保证人的保证责任解除”的约定，本案借款抵押的房地产的抵押权登记证明以及不动产权登记证明文件均已在被告荔浦友联房地产公司的协助下于本案开庭前办理完毕且由原告持有该原件，被告荔浦友联房地产公司的保证责任已经解除，现原告要求被告荔浦友联房地产公司对被告农海斌、徐英的上述借款债务承担连带保证责任并与被告农海斌、徐英共同承担本案的相关诉讼费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告农海斌、徐英承担律师代理费2000元，对此，原告既未能提供相应的律师费支付凭证或税务发票证实该项费用已发生，也未提供相应的合同或其他凭证证实原告因本案诉讼将支出该项律师费金额的合理性及必然性，故本院对原告的该项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条、第三十九条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、解除原告广西荔浦农村商业银行股份有限公司的分支机构荔柳分理处与被告农海斌于2011年4月13日签订的《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号342800201101217）。 二、被告农海斌、徐英共同向原告广西荔浦农村商业银行股份有限公司偿还尚欠的借款本金51277.04元及相应利息（利息按上述《个人购（建）房担保借款合同》的约定计算，暂计至2020年4月28日止尚欠的利息为8202.57元，其他利息按合同约定自2020年4月29日起计算至还清借款之日止）。 三、原告广西荔浦农村商业银行股份有限公司对抵押物即被告农海斌、徐英名下的位于荔浦市房屋（抵押权登记证明号：房他字第××号；不动产权登记证书号：桂（2017）荔浦县不动产权第××号）拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权（受偿的款项仅限于被告农海斌、徐英在本案判决中所承担的债务）。 四、驳回原告广西荔浦农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费1337元，财产保全费620元，合计1957元，由被告农海斌、徐英共同负担。 上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕；逾期不履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1337元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  张 玲 人民陪审员  黄仕海 人民陪审员  罗气发 二〇二〇年十二月十六日 代书 记员  黄社春