安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初11862号 原告：何佳，女，1991年12月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘春梅，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文静，安徽美林律师事务所律师。 被告：赵振，男，1993年4月30日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告：谢飞，男，1985年12月9日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：任明进，北京亿达（合肥）律师事务所律师。 原告何佳与被告赵振、谢飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。何佳的委托诉讼代理人刘春梅，谢飞及其诉讼委托代理人任明进到庭参加诉讼。赵振经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何佳向本院提出诉讼请求：1.判令原告与两被告于2018年5月5日签署的《房屋租赁协议》解除或终止，并返还房屋；2.判令两被告立即支付拖欠房屋租金244135元，算至2020年8月31日，之后租金顺延算至合同解除之日；3.判令两被告支付违约金人民币100000元；4.判令两被告支付律师费20000元；5.判令两被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼保函费等。原告当庭变更第2项诉讼请求为：判令两被告支付拖欠租金454205元［2020年1月17日至2020年12月10日期间413100元（514000元÷12月×3月＋550000元÷12月×8月＋装修期租金9385元-已付100000元）＋2020年12月10日至2021年2月15日期间按照一半的面积计算的租金为49653元］。事实和理由：2018年5月5日，原告与赵振签署《房屋租赁协议》，约定原告将位于合肥市××路××广场××座××层××号××层部份房屋，建筑面积约129平方米，出租给赵振用于经营餐饮，租赁三年，自2018年4月17日至2021年4月16日止。租金为一年一付，提前30日先付后租。第一年租金为480000元，第二年租金为514000元，第三年租金为550000元。2018年4月17日至2018年4月23日为不计租金装潢期，但如违反房屋租赁协议任意一条，装潢期的租金按首次总租金日平均支付。赵振支付履约保证金40000元，如协议期内违约，保证金不予退还。租赁标的物不得转租，违约方还需要另行承担100000元违约金及承担实现债权的诉讼费、律师费、保全费等。合同签订后，原告将租赁标的物移交给赵振，赵振同谢飞一起经营，共同承担向原告支付租金。租金支付至2019年12月，其后未支付租金。在原告多次找到两被告催要租金后，2020年6月4日，谢飞向原告出具欠条，承诺拖欠1-6月份的半年租金于7月20日前付清，但未履行。2020年7月30日，双方因租金纠纷事宜前往派出所调解，此时原告得知赵振、谢飞将房屋转租给他人，收取高额的转让费及租金，却仍然拖欠原告租金。 谢飞辩称：一、本人承租案涉房屋后，将一半转租给陈浩经营重庆小面，另一半转租给陶国平用于经营米线，转租事宜何佳是知情的，并未提出过异议，而且步行街转租模式基本都是这样的，何佳也曾经因为贷款需要办理房屋抵押手续，曾带人到现场拍照，同时通知我方告知租客配合拍照，况且何佳持有转租合同，可以进一步证明何佳与转租客户之间有沟通联络；二、我方欠付租金是疫情导致的经营困难，新冠肺炎疫情对餐饮业影响很大，步行街餐饮直至今年5月份才正式可以营业，直接导致2020年9月份时转租户陈浩无力经营并关门走人，也未支付房租，此时我方想要继续接手经营，但在9月10日左右发现被何佳锁门了，即便在这种情况下，我方还是支付了100000元房租，但2020年10月5日又被何佳锁门，我方被迫报警，导致我想搬离也没办法搬，房屋现在还是何佳锁着，无法经营；三、我方是因为不可抗力导致的欠付租金，并非主观不给，即使欠付租金存在一定违约行为，违约金的标准也约定过高，且我方交付了40000元履约保证金，履约保证金和违约金不能同时适用；四、律师费无转账记录证实，我方不予认可。 本院经审理查明事实如下：2018年5月5日，何佳作为出租方（甲方），赵振作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁协议》,约定何佳将位于合肥市××路××广场××座××层××号××层部份房屋出租给赵振，用于餐饮，建筑面积约129平方米；租赁期限三年，自2018年4月17日至2021年4月16日，并约定了具体的租金支付期限，第一阶段自2018年4月17日至2019年4月16日租金480000元，第二阶段自2019年4月17日至2020年4月16日租金514000元，第三阶段自2020年4月17日至2021年4月16日租金550000元；先付后用，每一阶段提前30日预付；并约定了自2018年4月17日至2018年4月23日共计7天的免租装潢期，但有违约情形时则按首次租金标准补齐该7天租金；履约保证金40000万元，期满无息退还，但有违约情形的则不予退还；双方还约定了相关违约条款，如赵振出现拖欠租金达15日的、擅自转租等情况的，何佳有权解除合同并主张赔偿违约损失，另外，如有一方违约则须承担100000元违约金并承担实现债权的诉讼费、律师费、保全费等；合同还对因不可抗力及政府行为导致合同不能履行的，互不担责作出约定。 合同签订后，双方即依约履行。何佳交付了案涉房屋，赵振在支付了第一阶段租金后，于2018年7月29日和2018年9月11日将案涉房屋一分为二，分别租于陶国平和陈浩两人。租赁各方均按期付租，并无纠纷。但赵振租金支付至2020年1月16日，其后未再支付租金，何佳遂持续追要租金，2020年6月4日，由谢飞向何佳出具了一张《欠条》，载明了租赁合同系谢飞与赵振共同履行，对于欠付何佳2020年1月至6月租金270000元，于2020年6月30日前付180000元，余款90000元在2020年7月20日前付清。 因谢飞未按约履行，双方又发生纠纷，2020年7月30日，双方在逍遥津派出所警民联调室达成了一份《人民调解协议书》，谢飞也出具了一份《付款承诺》，承诺分四期支付完欠付的以及合同内的租金，并保证如违反则何佳可立即收回房屋。但谢飞在支付了2020年8月1日应付的第一期的100000元后，未再兑现其余还款。 何佳在赵振、谢飞既不支付房租又不交还房屋的状况下，于2020年9月提起诉讼，并在2020年9月至2020年11月期间，数次前往案涉房屋处锁门，赵振、谢飞则采取撬门、加锁等方式应对并且相互报警，何佳于2020年11月23日最后一次锁门后，双方不再为此发生纠纷。 另查明，次承租人陶国平所租用的一半房屋一直按期付租，在何佳与赵振、谢飞发生纠纷，相互锁门时未受影响，并且何佳于庭审时明确不主张陶国平所用房屋的返还，并表示同意次承租人陶国平使用至2021年2月15日，谢飞则表示同意支付该部分租金至2021年2月15日。何佳每次锁门仅仅针对另一次承租户陈浩所租用的房屋（即赵振、谢飞所称2020年9月10日被陈浩退租的房屋）。 还查明，何佳委托安徽美林律师事务所律师提起诉讼，支付律师费20000元，并在审理过程中申请对赵振、谢飞财产进行保全，由天安财产保险股份有限公司提供担保，何佳支付担保费1400元。 以上事实有何佳提交的身份证复印件、《房屋产权证》、《房屋租赁协议》、《欠条》、《人民调解协议书》、《付款承诺》、《聘请律师合同》、发票及转账凭证，赵振、谢飞提交的《出警记录》和当事人庭审陈述等在卷证实，本院据予以确认。赵振经本院合法传唤未到庭，视为放弃一审期间的举证、质证和答辩的权利。 本院认为，何佳与赵振签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。谢飞自愿加入双方的合同并履行合同义务，构成合同的相对方，何佳诉请主体适格。 赵振、谢飞长期拖欠租金，已达合同约定的解除条件，对于何佳要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋由赵振、谢飞分为两部分对外转租，其中转租给陈浩的部分已经由何佳于2020年11月23日通过锁闭房门的方式取回，另外转租给陶国平的房屋，何佳同意其继续使用，故对于何佳要求赵振、谢飞返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于欠付租金，因赵振、谢飞自2020年1月17日开始即未再支付租金，故何佳关于支付租金的诉请应予支持。首先，对于2020年1月17日至2020年9月10日期间的租金，赵振、谢飞应当正常支付，考虑到疫情防控措施给赵振、谢飞使用案涉房屋确实造成一定的影响，本院酌减该期间一个月的租金，扣除赵振、谢飞已支付的10万元，还应支付何佳租金205664元[42833元/月×（3-1）个月+45833元/月×5个月-45833元/月÷30天×6天-100000元]。其次，对于2020年9月11日至2020年11月23日期间的租金，鉴于何佳和谢飞互相数次锁门的行为均导致对方不能正常使用案涉房屋一半的面积，均有过错，本院酌定赵振、谢飞支付该期间该部分一半的租金即27882元[（45833元×2+45833元÷30天×13天）÷2÷2]。再次，对于2020年9月17日至2021年2月15日期间另一半正在使用的房屋的租金，谢飞同意支付，该部分租金为113819元（45833元/月÷2×5个月-764元）。最后，何佳主张的租金中包含了免租期租金，合同约定赵振违约，则免租期租金需按当期日租金标准补足，该约定实为违约责任的约定，合同约定租期为36个月，但赵振、谢飞已实际履行近32个月，应当按照违约程度按比例补足装修期租金1023元（480000元/年÷365天×7天×4个月÷36个月）。综上，赵振、谢飞应支付何佳租金共计348388元。 关于诉请违约金，合同约定履约保证金不退、支付违约金10万元，均是对一方违约应承担的违约责任的约定，谢飞辩称违约金约定过高，本院认为，谢飞、赵振逾期支付租金，致合同解除，给何佳造成了资金占用期间的利息损失以及房屋空置期间的租金损失，应当承担相应的违约责任，但谢飞、赵振的违约行为与疫情影响有关，本院根据过错大小、实际损失等，酌定谢飞、赵振支付违约金8万元，扣除赵振、谢飞已支付的履约保证金4万元，赵振、谢飞还应支付何佳违约金4万元。 关于律师费、担保费，何佳主张律师费2万元、保全担保费1400元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告何佳与被告赵振、被告谢飞之间的《房屋租赁协议》； 二、被告赵振、被告谢飞于本判决生效之日起十日内支付原告何佳租金348388元； 三、被告赵振、被告谢飞于本判决生效之日起十日内支付原告何佳违约金40000元； 四、被告赵振、被告谢飞于本判决生效之日起十日内支付原告何佳律师费20000元、保全担保费1400元； 五、驳回原告何佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4421元，由原告何佳负担1266元，被告赵振、被告谢飞共同负担3155元。保全费2570元，由被告赵振、被告谢飞共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。