山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民初1704号 原告：青岛兴源庆瑞房地产开发有限公司，住所地青岛市胶州市阜安办事处赵家园村海尔大道106号，统一社会信用代码：91370281077353306T。 法定代表人：王兴源，总经理。 委托诉讼代理人：谭锡寅，山东慧勤律师事务所律师。 原告：青岛兴源福升房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市阜安办事处赵家园村海尔大道106号。 法定代表人：王兴源，总经理。 委托诉讼代理人：孙青文，女，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：谭锡寅，山东慧勤律师事务所律师。 被告：胶州市自然资源局，住所地胶州市行政服务中心东楼。 法定代表人：宋振华，局长。 委托诉讼代理人：王春花，女，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。 原告青岛兴源庆瑞房地产开发有限公司（以下简称兴源庆瑞公司）、青岛兴源福升房地产开发有限公司(以下简称兴源福升公司)因与被告胶州市自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴源庆瑞公司的委托诉讼代理人谭锡寅，兴源福升公司的委托诉讼代理人谭锡寅、孙青文，被告胶州市自然资源局的委托诉讼代理人王春花、刘洪海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴源庆瑞公司、兴源福升公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告为两原告补办土地交接手续，并自《国有建设用地使用权出让合同》约定的应交付土地之日（即2014年10月27日）起，至2018年9月20日办理了《不动产权证书》之日止。按照《国有建设用地使用权出让合同》确定的土地出让总价款的每日千分之一向原告支付违约金共计73393233.41元。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2014年10月27日签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同约定被告将位于胶州市西侧、龙州路北侧，宗地编号为2014-××5，面积为26400平方米的国有土地使用权，以人民币51540192元的价格出让给两原告。该合同第6约定：合同项下土地于2014年10月27日前交付给原告。合同第37条约定：被告未按时交付土地的按照土地使用权出让价格每日千分之一支付违约金。被告至今未给两原告补办土地交接手续，并直到2018年9月21日才给两原告办理了《不动产权证书》，根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，被告应向两原告支付违约金。 被告答辩称：一、原告的违约金请求缺乏事实根据和法律依据。《土地管理法》第五十五条第一款规定:“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”原胶州市国土资源局与原告于2014年10月27日签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号:胶州-01-2014-0167），合同第八条约定:“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写伍仟壹佰伍拾肆万零壹佰玖拾贰元（小写51540192元）”，第十条约定:“受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款:（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。”合同签订于2014年10月27日，原告应当于合同签订之日起30日内即2014年11月26日之前付清土地出让价款，原告在付清土地出让价款前，无权取得出让土地的使用权。案涉《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定“受让人按照本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金，……”，根据该约定出让人支付违约金需要同时具备2个条件，第1个是受让人已经按照合同约定按时、足额支付了出让价款，第2个是出让人没有按时交付出让土地，只有该2个条件同时具备，才可能需要支付违约金。被告于2014年10月27日合同签订当日就已经交付原告土地。2017年5月16日原告就对涉案土地进行开发建设。原告于2017年12月12日才付清土地出让价款。原告付清土地出让价款之时已经实际占用涉案土地，原告主张违约金不符合合同约定的条件，该请求不应支持。二、如若法院支持原告违约金请求，因《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金标准过高，且原告主张的违约金数额远远高于其实际损失，被告请求法院依法减少违约金。三、原告已经对案涉宗地进行了开发建设，其再起诉要求被告办理土地交接手续缺乏依据。被告于2014年10月27日合同签订当日就已经交付原告土地。2017年5月16日，兴源公司在包括案涉宗地在内的地块上举行了隆重的开工仪式。现今兴源•巴黎城九区小区1-3号楼于2019年4月23日核发商品房预售许可、兴源•巴黎城九区小区4-9号楼于2020年6月3日核发商品房预售许可、兴源•巴黎城十区小区10、11号楼于2019年9月27日核发商品房预售许可、兴源巴黎城十一区小区12、15号楼于2020年7月28日核发商品房预售许可，兴源公司早已销售了大量的商品房，因此原告再起诉要求被告办理土地交接手续缺乏依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，举证质证情况如下： 原告举证: 证据一，《国有建设用地使用权出让合同》一份，书证，证明事项：2014年10月27日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定被告将宗地编号为2014-××5，面积为26400平方米的土地，以人民币51540192.00元的价格出让给两原告。合同第6条约定：被告于2014年10月27日前将涉案土地交付给原告。合同第30条约定：原告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，每日按延迟支付款项的1‰向被告缴纳违约金。合同第37条约定：由于被告未按时提供出让土地而致使原告本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，被告应当按照原告已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向原告支付违约金。 证据二，原告与胶州市人民政府签订的《协议书》一份及（2016）鲁02民初1348号民事判决书一份，书证，证明事项：2012年12月31日原告与胶州市人民政府签订土地兑换协议一份，协议约定胶州市人民政府将241.9亩土地兑换给原告（含本涉案土地），并且，根据该协议第四条约定：胶州市政府负责为原告办理兑换地块的土地使用权证，承担相关费用，并退还原告先期缴纳的土地竞拍保证金。后经（2016）鲁02民初1348号民事判决书认定该《协议书》有效并应继续履行。 证据三，证据三：公证书一份，书证，证明事项：2017年3月13日，胶州市公证处对涉案土地现场情况进行了公证，涉案土地仍未达到三通一平的交付条件。 证据四，中华人民共和国不动产权证书【产权证号：鲁（2018）胶州市不动产权第0023252号】一份、土地出让金缴纳收据一张，中华人民共和国不动产权证书【产权证号：鲁（2018）胶州市不动产权第0023252号】一份、土地出让金缴纳收据一张，书证，证明事项：被告于2017年12月12日才按照《协议书》的约定缴纳了涉案土地的出让金，并于2018年9月21日才给两原告办理出《不动产权证书》，根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，被告已构成违约，应向原告支付违约金。 证据五，山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初671号民事判决书，山东省高级人民法院（2019）鲁02民终2823号民事判决书；山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初672号民事判决书，山东省高级人民法院（2019）鲁02民终2519号民事判决书。证明事项：证据一到证据五的事实已经被青岛市中级人民法院和山东省高级人民法院一、二审判决书予以认定，可以直接作为本案判案依据。 被告质证称：对该证据一的真实性认可，对证明事项不完全认可。原告所引用的合同第37条并没有完整的引用，因为合同第37条作为条款安排还有其他内容不能进行分割使用和理解。本案关于违约责任的认定应当以合同第37条的全部内容结合合同的其他条款意见案件具体情况使用。该合同约定的违约金数额标准过高，请求法院依法予以调整。对该证据二的真实性认可，对证明事项不认可。被告并非该协议书以及民事判决书的当事人之一，根据合同相对性原则，协议书对被告不能直接产生法律上的约束力。另外判决书也并没有赋予被告任何义务，原告依据协议书和判决书要求被告承担责任、履行义务于法无据。对证据三的真实性认可，对证明事项不认可。公证书所体现的地块的位置是否就是本案地块无法确定，如果确属同一地块，恰好证明原告于2017年3月份就对案涉地块实际占用。对于公证书所体现的垃圾，是因原告生产建设活动所产生还是其他原因，公证书本身没有说明。因此上述证据不能证明原告的待证事项。对证据四的真实性认可，对证明事项不认可。该证据恰好证明原告于2017年12月21日才交付土地出让价款给被告，不符合双方《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地价款支付时间约定，构成违约。不动产权证书与本案缺乏关联性，《国有建设用地使用权出让合同》不曾约定被告需要给原告办理不动产权证书，不动产权证书的办理是由原告依法向不动产登记机构申请后由不动产登记机构发证的行政行为，并非《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分。对证据五的真实性认可，但是对证明事项不予认可。因为证据五判决书的案例与本案案情并不相同，而且被告已经向最高人民法院申请再审，最高人民法院已经受理，目前正在审理当中。 被告举证： 证据一，《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：胶州-01-2014-0167）1份，证明：原胶州市国土资源局同原告于2014年10月27日签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，并于当日交付土地。另合同第八条约定：“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写伍仟壹佰伍拾肆万零壹佰玖拾贰元（小写51540192元）”，第十条约定：“受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款”。根据上述合同约定及《土地管理法》第五十五条第一款“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”的规定，原告在付清土地出让价款前不得使用土地。由于原告于2017年12月12日才支付了土地出让金，因此根据合同第37条的规定，原告主张自合同约定的交付土地之日至2017年12月12日期间的违约金请求不应支持，因为依据合同第37条规定只有受让人按期足额支付了土地出让金的前提下而出让人没有按期交付土地才可能产生出让人的违约金责任，否则违约金条款不应当适用，不具备适用条件。 证据二，原告2017年5月16日在案涉宗地上举行开工仪式视频光盘1份、博客报道打印件1篇，证明：原告早已经实际开发使用案涉宗地，原告于2017年5月16日在包括案涉宗地在内的地块上举行了隆重的开工仪式。 证据三，土地出让价款支付凭证材料，证明：原告于2017年12月12日才付清土地出让价款，在此日期之前原告根本无权使用土地。 原告质证称：对证据一的真实性无异议，但对证明事项有异议。涉案土地是兑换而来的，并不是真正通过拍卖。因为原告与胶州市人民政府根据签订的协议书进行的兑换，相关的费用都应由胶州市人民政府支付。本案的原告并没有支付拍卖款项的义务，因此原告不存在违约行为，被告在原告签订出让合同之后并没有按约定交付土地。对证据二光盘的真实性无异议，但是需要说明的是，原告之所以在土地证没有办理下来之前举行仪式系迫于无奈，因为该土地招拍挂之前垃圾堆积如山，并没有达到三通一平的出让条件，而招拍挂之后继续有人员不断在涉案土地上倾倒建筑和生活垃圾，为避免损失的继续扩大，原告对涉案地块加盖围挡。所谓的开工仪式只不过是为了一个好彩头。因为涉案的建设用地在没有办理出土地使用权证书之前无法办理后续的建设用地许可证、规划许可证、开工许可证等，根本不具备开发使用的条件。对证据三真实性无异议，该费用不是胶州市人民政府代原告缴纳，而是原告本身不需要缴纳任何土地出让金。至于胶州市人民政府与其职能部门即被告如何交代如果工作的，原告没有义务知道。被告既没有按时交付土地，也没有按时给原告办理土地使用权证书，被告系完全违约。 根据原告、被告举证质证情况，本院确认与本案有关的事实如下： 一、关于土地兑换协议的签订情况。2012年12月31日，青岛兴源房地产开发有限公司（以下简称“兴源房地产公司”）作为乙方，胶州市人民政府作为甲方，双方签订《协议书》一份，协议约定：胶州市人民政府将241.9亩土地（简称“兑换地块”，含本涉案土地）兑换兴源房地产公司的103亩土地（简称“原地块”）。建筑面积差额部分，胶州市政府给予兴源房地产公司适当经济补偿。胶州市人民政府应尽快拆除兑换地块内的地上附着物，将市政府配套设施接到用地红线。胶州市人民政府负责为兴源房地产公司办理兑换地块的土地使用权，承担相关费用，并退还兴源房地产公司先期缴纳的土地竞拍保证金共计600万元。并且，根据该协议第四条约定：胶州市政府负责为原告办理兑换地块的土地使用权证，承担相关费用，并退还原告先期缴纳的土地竞拍保证金共计600万元。兴源房地产公司取得兑换地块的土地使用权证后，应将原地块的土地使用证交由胶州市人民政府注销。届时，双方于2010年4月29日签订的《关于土地兑换的协议书》履行完毕，由此产生的债权债务关系一并消灭。 二、关于土地使用权出让合同签订情况。2014年10月27日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定被告将宗地编号为2014-××5，面积为26400平方米的国有土地使用权，以51540192元的价格出让给两原告。合同第六条约定：出让人（本案被告）同意在2014年10月27日前将涉案土地交付受让人（本案原告），出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件……（二）现状土地条件以胶国土告字【2014】12号公告内容为准。 合同第十条约定：受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。 合同第十一条约定：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。 合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。 合同第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。 三、2016年9月7日，兴源房地产公司作为原告以胶州市人民政府为被告向本院起诉，要求判令继续履行双方于2012年12月31日签订的《协议书》，胶州市人民政府则辩称该《协议书》无效且客观上无法履行。本院经审理认为，该案争议焦点为：胶州市人民政府与兴源房地产公司于2012年12月31日签订的《协议书》能否有效和能否继续履行。根据查明事实，兴源房地产公司对于《协议书》中的原地块享有相应的权益，胶州市人民政府与其协商以新地块置换原地块既是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，故属有效协议。兴源房地产公司股东王兴源后经（2016）鲁02民初1348号民事判决书认定该《协议书》有效并应继续履行。兴源房地产公司股东王兴源、李华、王智毅根据胶州市的有关规定，投资设立兴源庆瑞公司、兴源福升公司（即本案原告）等十二家公司，并通过挂牌出让的方式与胶州市自然资源局就《协议书》约定的兑换地块分别签订8份《国有建设用地使用权出让合同》。二者的合同主体虽然不同，但是根据本院查明的事实可以认定，兴源福升公司、兴源庆瑞公司等十二家公司与胶州市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》实际是针对《协议书》约定内容的履行行为。上述8个地块的土地手续齐备，出让程序合法，具备履行条件，因此对于兴源房地产公司要求继续履行《协议书》的诉讼请求，予以支持。目前，《协议书》中的原地块已经由案外人开发建设，不具备返还的条件，因此胶州市人民政府应当按照《协议书》的约定，积极协调有关部门，核清账目，依法办理兑换地块的土地出让手续；兴源房地产公司亦应当在厘清原地块土地出让金的基础上，协调兴源庆瑞公司、兴源福升公司等十二家公司按照双方合同及相关规定尽快落实项目开发。据此，本院于2017年3月7日作出（2016）鲁02民初1348号民事判决书，判令胶州市人民政府继续履行与兴源房地产公司于2012年12月31日签订的《协议书》。 四、关于涉案土地交付及占有情况。原、被告双方并未办理涉案土地的书面交接手续，被告主张原告于2017年5月16日已在涉案土地上举行开工仪式，并提交照片和视频为凭。原告对开工仪式照片的真实性予以认可，但主张其于2017年5月份将土地围挡起来系为避免被继续倾倒垃圾、清理垃圾，而清理垃圾、达到三通一平的条件是被告的义务，因此其清理垃圾系待被告履行义务的行为，并非对土地的占有。涉案土地现由原告实际控制。 五、关于涉案土地的对价支付情况。2017年12月12日，胶州市土地储备整理中心为原告开具收据，项目名称载明系“土地出让价款收入”，数额为51540192元。被告据此主张其直到2017年12月12日才收到原告的土地出让金，原告违约在先。原告对此不予认可，主张按照其与胶州市人民政府签订的协议书，其与政府约定对涉案土地并不实际付款，而系土地兑换，应由胶州市人民政府履行形式上的付款义务。 六、关于涉案土地使用权证书的情况，2018年9月21日，被告为原告办理了涉案土地的国有建设用地使用权证书，将土地使用权登记至原告名下。土地使用期为2014年10月27日起至2084年10月26日止。 本院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷。胶州市人民政府作为甲方与兴源房地产公司签订的土地兑换协议书的效力，已为本院生效判决所确认。本案原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，系双方的真实意思表示，内容及形式均不违反法律法规的效力性强制规定，其效力本院亦予以确认。合同各方当事人均应按照诚实信用原则全面履行自己的合同义务。 本院生效判决认定，兴源庆瑞公司、兴源福升公司等十二家公司与本案被告签订《国有建设用地使用权出让合同》实际是针对土地兑换《协议书》约定内容的履行行为，据此，本案中原告取得涉案土地使用权的对价系以其他土地使用权兑换，并不实际付款，被告以为原告开具土地出让金收据的时间主张原告存在迟延付款的违约行为，与事实及约定均不符，本院对其该项主张不予采信。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，被告应于2014年10月27日前将涉案土地交付给原告，但被告未提交充分有效证据证明已按此约定向原告履行完毕该交付义务，应承担举证不能的法律后果，本院认定其已构成违约。但被告辩解原告实际已于2017年5月16日占有涉案土地，并提交照片等证据予以证实，原告对照片的真实性予以认可，本院对被告的该项辩解予以采信。原告虽主张彼时其并非占有涉案土地，而系代被告履行保护涉案土地不被倾倒垃圾及清理垃圾的义务，但未提交充分有效证据证明该代履行行为获得被告准许，且自认其一直控制涉案土地至今，本院认定原告实际已于2017年5月16日完成了对涉案土地的占有。原告要求被告为其办理涉案土地交接手续的诉求，根据已查明事实，原告已占有使用涉案土地，且已办理不动产权证书，故该项诉求不成立，本院不予支持。 综上，被告迟延向原告交付涉案土地的期间为2014年10月28日至2017年5月16日，共计931天。双方在《国有建设用地使用权出让合同》中约定被告未按时交付土地的按照土地使用权出让价格每日千分之一支付违约金，故被告应向原告支付违约金47983918.75元（51540192元×0.001元/天×931天）。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。 被告虽主张违约金过高要求本院予以调整，但未提交调整的具体依据及计算方式，本院对其该项主张不予支持。至于被告所持的本院于2017年3月7日作出（2016）鲁02民初1348号民事判决书判决双方继续履行《协议书》的辩解，本院认为，该判决书系对该《协议书》有效且具有可履行性的确认，而非判决《协议书》于2017年3月7日才开始履行，故本院对被告的该项辩解不予采信。 综上所述，原告青岛兴源庆瑞房地产开发有限公司、青岛兴源福升房地产开发有限公司的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告胶州市自然资源局于本判决生效之日起十日内向原告青岛兴源庆瑞房地产开发有限公司、青岛兴源福升房地产开发有限公司支付违约金47983918.75元。 二、驳回原告青岛兴源庆瑞房地产开发有限公司、青岛兴源福升房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费408766元，由原告青岛兴源庆瑞房地产开发有限公司、青岛兴源福升房地产开发有限公司负担141518元，由被告胶州市自然资源局负担267248元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  徐镜圆 审 判 员  孙秀强 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  阚玉龙 书 记 员  黄鹤颖