西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院民事判决书（2020）藏0202民初604号原告：白某，女，1995年9月5日出生，藏族，无业，现住西藏自治区日喀则市。委托诉讼代理人：袁某，山东齐鲁（日喀则）律师事务所律师。被告：尼某，男，1987年4月4日出生，藏族，务工，住址西藏自治区白朗县。委托诉讼代理人：汤某，江苏天茂（日喀则）律师事务所律师。委托诉讼代理人：其某，江苏天茂（日喀则）律师事务所律师。原告白某与被告尼某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告白某及其委托诉讼代理人袁某，被告尼某及其委托诉讼代理人其某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原被告2019年7月4日签订的《房屋转让合同》无效；2.判令被告退还原告转让费110,000元；3.判令被告退还原告押金7500元；4.承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年7月5日原被告签订了转让合同，合同约定转让费为110,000元。被告无权转让房屋合同无效，收取原告转让费显失公平，合同目的不能实现，故诉诸法院。被告尼某辩称，原告白某的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求依法驳回。1.双方签订的《茶馆转让合同》时，被告已向原告明确告知被告与二房东签订的《房屋租赁合同》将于2020年11月1日到期，为此被告将其与二房东签订的《房屋租赁合同》交给原告供原告履行承租权利义务。该份转让合同所载明的转让标的不仅仅涉案房屋的承租权，更多还包含茶馆装修物、家具等经营设备所有权的转让。原告支付被告转让费110,000元不存在显失公平和欺骗行为；2.被告与原告签署《茶馆转让合同》的行为符合被告与徐海平签订的《房屋租赁合同》约定的内容，并得到了徐海平的事后默许。至于原告无法继续承租涉案房屋是因为原告未按其约定缴纳房屋租金；3.原告受让案涉茶馆后，可能因为自身原因经营不善，对已经成立契约产生反悔，从而要求被告退还转让费的行为无任何事实与法律依据，原告出资受让涉案房屋的行为属于经营投资，经营投资本身具有一定的投资风险，对此原告自己作为一名具备民事行为能力对其经营可能产生的盈亏后果承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原被告之间转账记录（截图），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：1.《合同》三份：2017年甲方拉巴与乙方徐海军签订的合同，徐海军与被告尼某签订的合同，原告白某与被告尼某签订茶馆买卖合同，用于证明被告无权转让房屋，合同无效，收取转让费显失公平，合同目的无法实现，原被告之间签订的是买卖合同，更显无效。被告质证认为，徐海军与拉巴合同是复印件，核实确认；徐海军与被告尼某签订的合同，真实性予以认可；原被告签订的合同是转让合同证明目的不予认可，该份合同并不是买卖合同，而且是原告书写的，并不能证明该份合同存在显失公平，合同显示的是该茶馆的装修及设备。综上对该组证据证明目的均不予认可。本院认为，甲方拉巴与乙方徐海军签订的合同为复印件，本院不予确认；另外两份合同的真实性本院予以确认，但是对其证明目的合同无效方面，本院认为，原告未能提供证据证明，双方订立合同时存在合同无效的五种情形，故对其证明目的不予采纳。2.原告与被告妻子之间通话录音，用于证明被告对于原告具有欺骗行为，双方的合同目的无法实现。被告质证认为，通话中被告妻子并不认可可以转让房屋，对其证明目的不予认可。本院认为，该段电话录音并不能证明被告承诺涉案房屋事后可以转让，故对其证明目的本院不予采纳。被告提供的证据：证人：徐某（承租方）证明，被告可以将涉案房屋进行转让，被告将房屋转让给原告是得到了徐某的事后认可，徐某收到租金的事实。原告未缴三、四个月的房屋租金导致房子无法续签的事实。原告质证认为，1.证人与被告存在利害关系。2.原告与证人发生过纠纷。3.证人将房子用实际行动收回去了，原告不欠租金等。4.由于证人行为，原告的经营活动受到影响。证明目的不予认可。本院认为，（1）原告在经营期间与证人发生过矛盾；（2）证人证言也不能证明涉案房可以转让的事实，故对其证人证言本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年原告白某与被告尼某之间签订了一份《茶馆出售合同》，双方约定：“尼某将餐馆转让给了白某，并将餐馆的东西全部留下来，7月份的电费、水费、房租由尼某交付，餐馆转让费为110,000元，还约定，2019年7月5日，白某支付40,000元，剩余70,000元于2019年8月20日支付，如逾期支付每月按10,000元支付利息，逾期两个月未按约履行归尼某”。原告按约向被告支付了转让费（其中包括被告在经营涉案餐馆时所购买的餐馆设备及装修）。2019年8月起的房屋租金是由原告交付给徐海某（承租方），并由徐某收取租金，2020年7月起原告未向徐某缴纳租金。2020年原告与徐某之间发生矛盾，原告报案。另查明，案外人徐某从房东处承租了位于日喀则上海××路二、三楼房屋。后于2017年11月1日案徐某又将其承租的二楼转租给被告尼某，双方约定了：“每月房屋租金为7500元，租期为3年自2017年11月1日至2020年11月1日，还约定了合同期满，尼某所增设和改换的固定设施不得拆除和损坏，一切设施如有损坏，尼某照价赔偿或修复。合同期内，在徐某同意并在场情况下，尼某可以将徐某房屋单方面和因其他理由为由转租给他人经营和使用，直到合同时间终止（只能在合同期内转让，超过合同期外无效，徐某有权收回）等”。本院认为，针对争议焦点：原被告之间签订的合同是否无效？原告要求被告退还转让费110,000元及押金7500元的诉讼请求是否具有事实及法律依据？是否应予以支持的问题？原被告之间签订的合同名为《茶馆买卖合同》，实为房屋转让合同，双方签订的该份合同系双方自愿协商达成，不违反相关法律法规规定，为合法有效。1.原被告在合同签订过程中，被告并未隐瞒其与承租方徐某之间的合同内容，相反还将被告与徐某之间的合同交给了原告，告知其租赁期限，双方以被告与徐某的租赁期限为限，未在原被告合同中约定租赁期限，被告将房屋转租给原告，转租期限并未超过被告剩余的租赁期限，同时原告以未经出租人同意为由请求认定《房屋转让合同》无效，本院认为，其诉权应由出租人主张；2.转让合同中关于餐馆所购买的设备及装修设施，无需经出租人的同意；3.原告未提供证据证明双方在签订合同时，存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形之一。现原告主张《房屋转让合同》无效要求返还转让金及押金，无法律依据，综上对原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条，第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，由原告白某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区日喀则市中级人民法院。审 判 长 边巴琼达审 判 员 次仁央宗人民陪审员 边  巴二〇二〇年十二月十九日书 记 员 德吉卓嘎附本案条款：一、《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百二十四条第二款 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。1