成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初12222号 原告：成都星声力量科技有限公司，住所地：成都市武侯区武侯新城管委会武科西四路128号6栋1-9层。 法定代表人：吴建梅，执行董事。 委托诉讼代理人：胥家信，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁松林，四川衡平律师事务所律师。 被告：成都黑焰文化传播有限公司，住所地：成都市武侯区西部智谷C区29号楼8层楼。 法定代表人：唐艺，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：汤小燕，四川财邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周依涵，四川荣恩律师事务所律师。 原告成都星声力量科技有限公司（以下简称星声公司）与被告成都黑焰文化传播有限公司（以下简称黑焰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。星声公司的委托诉讼代理人胥家信、黑焰公司的法定代表人唐艺及委托诉讼代理人汤小燕、周依涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 星声公司向本院提交诉讼请求：1.解除星声公司与黑焰公司于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.黑焰公司支付租金、物管费、垃圾费、水电费、空调费等共计150393.37元；3.黑焰公司支付违约金89467.43元；4.黑焰公司承担本案诉讼费。事实与理由：2017年11月13日星声公司与黑焰公司签订《房屋租赁合同》，后原件遗失。2018年1月1日，双方重新补签《房屋租赁合同》，合同约定：星声公司将位于西部智谷C区29号楼8层部分商务用房出租给黑焰公司使用，建筑面积（含公摊）707.1平方米，租赁期限为10年，自2018年1月1日至2027年12月31日，房屋租金为35.13元／平方米，免租期为半年，房租每年递增5%。黑焰公司按照星声公司与物业公司签署的物业服务协议为准，缴纳应缴纳的物业服务费及相关的水电等费用。黑焰公司不按时缴纳房屋租金的，星声公司可以终止合同并收回房屋，并有权要求黑焰公司承担违约责任，违约金为两年房租总金额的30%。合同签订后，星声公司如约向黑焰公司交付了房屋，但是黑焰公司未按照约定支付房租、物管等费用。2019年底，星声公司与业主解除了租赁合同关系，黑焰公司于2020年1月1日起直接和业主签订了房屋租赁合同。经核算，2018年1月1日至2019年12月31日期间，黑焰公司产生物管费及垃圾费85812元、水电费106288.88元、空调费11501.45元、房租费298085.08元，共计501687.41元。经催收，黑焰公司陆续支付351294.04元。综上，黑焰公司拖欠费用的行为构成违约，应当按照合同按照两年租金的30%支付违约金。 黑焰公司辩称，黑焰公司对星声公司要求解除合同无异议，黑焰公司已与业主方另行签订合同。黑焰公司不认可星声公司诉请中的支付金额，根据函件显示，合同履行过程中双方存在私对私，星声公司的账单是不完全统计的，水电费明细未提供相关部门凭证，星声公司的单方制作凭证不认可。黑焰公司将物业费交给了星声公司，但其未交给物业公司，造成停水停电给黑焰公司造成了损失，双方在合同中约定的租赁合同期限十年，星声公司提前解除了租赁合同，黑焰公司与业主签订合同，租金更高，给黑焰公司造成损失，是星声公司违约在先，其应承担违约责任。2018年公司整年未开空调，星声公司对存在的问题不修整，黑焰公司装修后继续办公，因害怕押金退不回，在2019年就有意压租金。 经审理查明， 一、星声公司与案外人成都武侯高新技术产业发展股份有限公司、成都新创创业孵化器服务有限公司签订了《创业服务合同》，约定星声公司入驻成都市武侯区武科西四路128号第6栋1-9层，以满足其创业服务需求，由星声公司引进投资创业，本案案涉租赁房屋西部智谷C区29号楼8层部分的商务用房包括在其中。 庭审中，星声公司陈述称，根据《创业服务合同》约定，星声公司对投资创业公司并未溢价收取租金，星声公司通过投资创业公司完成规定税收后可以得到政府补贴的收入，如果未完成税收目标，星声公司将不能得到补贴收入，业主也将收回房屋，由于星声公司招商引资的企业最终未完成税收目标，因此案涉房屋已被业主收回。 基于上述星声公司陈述的原因，成都武侯高新技术产业发展股份有限公司、成都新创创业孵化器服务有限公司收回房屋后，于2020年4月7日与黑焰公司另行签订了《创业服务合同》，黑焰公司据此继续承租案涉房屋作为其创业办公场所。 二、根据2018年1月1日星声公司与黑焰公司之间签订的《房屋租赁合同》，约定星声公司将案涉西部智谷C区29号楼8层部分商务用房出租给黑焰公司，建筑面积（含公摊）共计707.1㎡，租赁期限为10年，自2018年1月1日至2027年12月31日；合同签订之日起1年内为装修期；装修期期间，前半年直接免房租，后半年以一个季度为周期先缴纳应缴租金，第二年的第一季度内，星声公司再全额返还黑焰公司装修期期间缴纳的后半年租金；房屋租金为35.13元／㎡，黑焰公司按照“押三付三”的方式，在装修入场前缴纳项目保证金74521.27元，装修进场时间不能晚于合同签订日期后一个月；在装修免租期半年时间即2018年7月31日前，以季度为周期，黑焰公司向星声公司缴纳当季度租金，共计74521.27元，之后每季度缴纳房租的时间是每季度结束前得7个工作日内；装修期结束后的两年时间内，黑焰公司的税收达到1000元／㎡／年，合计707100元，根据星声公司落实的政府优惠政策给黑焰公司免房租补贴，补贴以先缴后返的形式执行；房屋租金每两年递增5%；黑焰公司按照星声公司与所属物管公司签署的物业服务协议为准，缴纳应缴纳的物业服务费及相关的水电等费用；公共区域产生的水电费用等物业管理费，由入住企业按其办公室面积在其所办公环境的比例共同承担；星声公司在合同生效之日将房屋交付给黑焰公司；黑焰公司存在不按时缴纳房屋租金、不按照物管公司的物业服务标准协议缴纳物业管理费用及相关水电等费用、擅自拆改房屋结构等情形的，星声公司可以终止合同并收回房屋，并有权要求黑焰公司承担违约责任，违约金为两年房租总金额的30%，如造成星声公司损失，由黑焰公司负责赔偿。 三、根据2017年4月1日星声公司与四川华玮物业管理有限公司签订的《西部智谷C区物业服务协议》约定：星声力量司承租的29栋1、2、3、4、9层，面积13004.95平方米，星声公司接房时间为2017年4月1日，物业服务费从接房日开始计算，按照房屋租赁面积计费，收费标准5元／㎡／月收取；星声公司应缴服务费合计195074.25元，在办理接房手续时预交3个月物业服务费，以后每季度缴纳一次，每季度末月30日前缴纳下季度费用；水电气费为代收代缴费，每月缴纳一次，每月30日前缴纳星声公司已经使用的水电气费用；城市生活垃圾处理费为代收代缴费，每季度缴纳一次，以每年核定的企业在册人数为基数，从星声公司入驻之月按照2元／人／月收取。 四、上述《房屋租赁合同》签订之后，黑焰公司租用案涉房屋期间向星声公司支付了房租等费用，支付情况如下： 2017年12月29日支付49999元和49977.87元； 2018年4月23日支付10606.5元； 2018年8月21日支付14969.08元； 2018年12月28日支付13266.01元； 2019年3月18日支付2730.54元； 2019年6月5日支付74521.27元； 2019年6月19日支付85223.77元； 2019年10月14日支付50000元； 以上共计351294.04元。 2019年8月20日，星声公司向黑焰公司发出催缴通知书，该通知书显示：黑焰公司拖欠2019年1月4日至2019年4月3日的物业管理费7875.96元、2018年12月29日起至2019年7月10日的水电费34380.25元、2019年6月至8月的空调费4331.11元，共计47257.32元。该次催缴通知书中垃圾费按8人计算和收取。星声公司庭审中确认该通知书中的金额已经扣除了押金。2019年9月2日，星声公司就上述金额再次向黑焰公司发出催缴通知书。 2020年2月26日，星声公司向黑焰公司发出交缴通知书，该通知书中载明：2018年1月1日黑焰公司与星声公司签订的租赁合同已经于签订日生效，黑焰公司已于2019年12月31日终止双方合同，要求黑焰公司3日内支付所欠的房租等费用，具体明细：2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费84852元、垃圾费960元（以20人计算），已付60606.5元，剩余25205.5元未付；水费6241.87元、电表1室外57459.35元、电表2室内42587.6625元；2018年7月4日至2019年12月3日的空调费5001元；截止2019年12月31日的未付房租107374.41元。以上合计243869.79元，黑焰公司已缴押金99976.87元，交完上述费用后星声公司应退还押金。 星声公司与黑焰公司庭审中确认：未付租金146299.86元，扣除押金99976.87元后还欠租金46322.99元；空调费按照催款通知书中2019年6月至8月的金额计算即5001元；水费按照50%计算即3120.94元；电费内表31257度，黑焰公司承担全部电费即42587.6625元、外表42172度，黑焰公司承担一半电费即28729.675元；违约金，星声公司自愿以一年房租租金30%计算，即89425.52元。 上述事实，有房屋租赁合同、缴交通知书、催缴通知书、创业服务合同、《创业服务合同》《西部智谷C区物业服务协议》，以及当事人的庭审陈述笔录等证据在案佐证。 本院认为，星声公司与黑焰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。星声公司按照约定将案涉房屋交付给黑焰公司，黑焰公司应当按照约定按期足额支付房租、物业服务费、水电费、空调费、垃圾费等费用。本案中，双方在庭审中对黑焰公司拖欠费用金额确认如下：未付租金146299.86元，扣除押金99976.87元后还欠租金46322.99元；空调费按照催款通知书中2019年6月至8月的金额计算即5001元；水费按照50%计算即3120.94元；电费内表31257度，黑焰公司承担全部电费即42587.6625元，外表42172度，黑焰公司承担一半电费即28729.675元；垃圾费，星声公司在2019年8月20日的催缴通知书中按8人计算和收取，黑焰公司对此无异议，星声公司在2020年2月26日的催缴通知书中以20人计算，但未提供证据证明黑焰公司企业在册人数发生了变化，因此本院支持按照8人计算，即24月×2元/人/月×8人=384元。上述费用合计126146.28元，故星声公司要求支付租金、物管费、垃圾费、水电费、空调费等150393.37元，本院部分支持126146.28元，超出部分的请求不予支持。 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，黑焰公司拖欠租金、物管费等费用，其行为构成违约。但是，星声公司因其招商引资企业未完成税收目标，已与业主方解除了《创业服务合同》，从而丧失案涉房屋的承租权和转租权，无法根据《房屋租赁合同》在承租期限内向黑焰公司继续提供案涉房屋，其行为亦存在违约。故，根据公平原则，星声公司基于黑焰公司违约诉请其支付违约金89467.43元，本院不予支持。星声公司在2020年2月26日交缴通知书中明确双方已于2019年12月31日终止了合同，黑焰公司对此未提出异议，因视为双方自愿解除《房屋租赁合同》。故，星声公司要求解除2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告成都星声力量科技有限公司与被告成都黑焰文化传播有限公司于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告成都黑焰文化传播有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告成都星声力量科技有限公司租金、物管费、垃圾费、水电费、空调费等合计126146.28元； 三、驳回原告成都星声力量科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6299元，简易程序减半收取为3149.5元，由原告成都星声力量科技有限公司负担1259.5元，被告成都黑焰文化传播有限公司负担1890元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李成春 二〇二〇年十二月四日 书记员  胡秋月