北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初65326号原告：陈志刚，男，1958年3月12日出生，汉族，北京全路通信信号研究设计院退休员工，住北京市西城区。被告：北京红石建外房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街4号。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：郭经纬，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯成伟，北京大成律师事务所实习律师。原告陈志刚（以下简称原告）与被告北京红石建外房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和被告委托诉讼代理人郭经纬、侯成伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理北京市朝阳区商品房的权属证书；2.被告支付原告初始登记违约金116005元；3.被告赔偿原告2006年4月1日至2019年6月30日的实际损失16434768.8元；4.被告支付原告延迟办理产权转移、过户登记违约金990000元。事实和理由：原告与被告2003年7月10日签订《商品房买卖合同》、2004年8月10日签订《商品房买卖合同补充协议》。约定：原告购买被告开发的北京市朝阳区房屋，用途为商业，按建筑面积计算价格，单价17784元，建筑面积326.15平方米，总价5800252元。被告在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，被告承诺原告入住之日六个月内取得该商品房权属证书。合同签订后，原告依约支付了房款。2005年9月原告从被告处将商品房接收，履行了合同的相关义务。被告未在合同约定期限2006年3月31日前为原告办理商品房权属初始登记，原告多次催问，2006年10月，被告称因合同面积与实测面积不符，需按实测面积更换购房款发票才可办理权属登记。2006年10月16日，被告将商品房面积更改为325.77平方米，总价5793494元，原告在被告处更换了购房款发票。更换购房款发票后，原告数次催促被告办理权属登记，被告改称原告所购商品房有银行贷款，权属登记证己交给贷款银行抵押还清银行贷款才能解押取回。原告2014年10月还清银行贷款，在同年11月原告向“中信银行北京西单支行”（被告指定的贷款银行）索回被告抵押在银行属于原告的购房材料中，只有合同原件，没有权属登记证。质询银行得知，被告从未将原告的权属登记证抵押给贷款银行，此时原告已经无法联系到被告。2016年原告在本院遇到被告聘用的律师，得到被告相关人员的联系方式，随即原告联系被告商讨办理产权转移、过户登记事宜，被告拖延至今。由于被告违约不履行合同义务，导致原告购买的商品房无法取得产权属登记证长达159个月有余（4863日），造成原告所购商品房不能正常使用，更无法从事商业经营，给原告带来巨大精神压力和巨额经济损失。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”为了保护自身的合法权益，原告特提起本诉。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。一、关于原告第一项诉讼请求（办理房屋权属证书）：被告已经全面履行了本案《商品房买卖合同》及其补充协议中关于房屋过户登记的义务，原告已经申请自行办理产权，但至今未缴纳税费、商品住宅维修基金，原告该项诉讼请求缺乏事实、合同依据。1.被告已经全面履行了关于房屋过户登记的义务，并无违约行为。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人（即被告）应当“将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案”；《商品房买卖合同之补充协议》第七条“合同备案及产权登记手续的办理”第2项（请参见被告证据，第3页）约定：“该房屋具备办理产权过户手续时，买受人（即原告）需在出卖人书面通知的规定期限内，由其本人或委托代理人将办理该房屋产权过户和申领房地产权属证书手续所需买受人提交的资料和交纳的税费、商品房住宅维修基金交至产权登记机关（或委托出卖人代收），以办理该房屋的产权登记手续。”第七条第4项约定：“由于买受人或不可归责于出卖人的原因，导致买受人未能在本条所述期限内取得该商品房的权属证书的，出卖人对此不承担任何责任。”基于前述约定，被告负有的义务是完成房屋初始登记，并将办证需由被告提供的材料提交房屋登记机关：（1）关于初始登记：被告已于2004年7月2日完成初始登记、取得本案房屋所在的建外SOHO8号楼的房屋所有权证；（2）关于被告需要提供的材料：根据北京市住房和城乡建设委员会自2005年起先后制定的《房屋权属登记工作规范（试行）》《房屋登记工作规范（试行）》及现行有效的北京市住房和城乡建设委员会《北京市房屋登记工作规范》、北京市规划和国土资源管理委员会《北京市不动产登记工作规范（试行）》，原告需要办理的过户登记属于“新建商品房买卖（首次）转移登记”，只要开发项目取得房屋所有权证，即具备了过户登记条件。被告作为开发企业需要办理“开发项目房产备案”，需要提交的材料包括：身份证明材料（即被告的营业执照）、房屋所有权证（即整栋楼的产权证）原件，以上两项每年提供并核验一次，一年内无变更的，为买房人办理转移登记时，可不再重复提交。备案完成后，买房人可以自行申请办理过户登记。本案诉讼期间，经被告向北京市朝阳区不动产登记中心核实，该中心提供了《新建房屋买卖告知单》，也印证了上述规定。因此，被告已经全面履行了办理初始登记、备案的义务，本案房屋客观上早已具备办理过户登记的条件，8号楼其他业主办理产权登记的情况也能够佐证该事实，被告提交了8号楼另一位业主2005年4月14日取得的权属证书作为证据（被告证据10，第161页）。2.原告从未委托被告代为办理房屋过户登记，相反已经申请自行办理产权，但至今未履行缴纳税费、商品住宅维修基金的义务。原告称其已委托被告代办过户登记，经核查并不属实。2006年10月16日，原告签署《建外SOHO业主入住手续书》时，“委托办理产权处”一栏即为空白，此后亦未向被告出具委托代办过户登记的必要手续。依据《商品房买卖合同之补充协议》的约定，即便“委托出卖人代收”，原告也应向被告提供需由买受人提交的资料、缴纳税费、商品住宅维修基金，以交至不动产登记机关。被告查阅了8号楼委托代办过户登记业主的材料，业主至少要出具授权委托书、缴纳住宅公共维修基金及税费、取得契税完税凭证，这也是不动产登记机关要求的办理过户登记的必要材料。相反，2017年6月29日，原告向被告出具《自行办理产权申请书》，申请自行办理产权。2018年11月26日，被告向原告发出《产权催办通知》，也已经催告原告尽快提交办理过户登记手续需要的文件、缴纳相关税费、配合完成产权过户手续，但原告仍未履行，严重违反了《商品房买卖合同之补充协议》的约定。此外，就常理而言，在原告还清房屋贷款之前，因原告未取得产权证书、办理完毕抵押登记，被告作为开发企业一直向贷款银行提供阶段性连带责任保证，这也是《商品房买卖合同之补充协议》第七条第3项约定原告逾期办理产权登记违约金、乃至于赋予被告约定解除权的原因。如果原告确实委托被告代办过户登记，被告没有任何理由和动力拖延办理。3.原告主张权属证书房屋面积为325.77㎡，与实测面积相悖，原告对于实测面积为325.57㎡也是知情的。《建外SOHO8号楼测绘成果报告书》《自行办理产权申请书》均载明，本案房屋实测建筑面积为325.57㎡。原告与北京华正养老服务股份有限公司签订的《租赁合同》中也明确约定出租面积为325.57㎡，也证实了原告对于实测面积是知情的。因此，原告主张办理面积为325.77㎡的权属证书缺乏事实依据。二、关于原告第二项诉讼请求（初始登记违约金）：原告对初始登记的理解有误，被告已经依法、依约完成初始登记，不应承担违约责任。即便原告主张该项违约金，也已超过诉讼时效期间，且该项违约金数额明显过高。1.被告已于2004年完成初始登记，并取得房屋所有权证，也未违反《商品房买卖合同》第十五条的约定，不存在违约行为。初始登记是指开发企业将产权登记在自己名下，被告已经完成了初始登记。原告主张该项违约金的依据是《商品房买卖合同》第十五条，如前所述，被告已经完成了该条约定的义务，并无违约行为，不应承担违约责任。2.即便原告主张该项违约金，也已经超过诉讼时效期间，不应得到支持，且违约金数额明显过高，如果法院支持该项违约金请求，恳请法院予以酌减。该项违约金的诉讼时效期间应当从合同约定的义务履行期限届满之次日起算，依据《商品房买卖合同》第十五条，即便原告主张该项违约金，诉讼时效期间亦已届满。此外，违约金金额为“已付房价款的2%”，原告长期经营、使用本案房屋，且在本案中已经主张高额“实际损失”，如果法院支持该项请求，恳请予以酌减。三、关于原告第三项诉讼请求（实际损失）：被告不存在违约行为，本案房屋办理工商注册亦无障碍，原告多次协助企业在本案房屋地址办理营业执照，其所称本案房屋不能正常使用、无法办理工商注册、无法从事商业经营并不属实，所主张的其他损失亦无依据。1.被告不存在违约行为，不应承担违约责任。如前所述，被告已经如约履行关于产权登记的义务，不应承担违约责任，因原告自行办理产权产生的相应费用也应当由原告自行承担。2.原告自2006年开始以本案房屋地址为多家企业办理营业执照，并持续至今，并不存在障碍，同时，按照北京市市场监督管理局的最新规定，本案房屋地址今后用于工商注册地址也无障碍，原告主张的租金损失缺乏事实依据。原告自2006年开始以“建外SOHO8号楼”地址出具《企业住所（经营场所）证明》，为北京佳家味美餐饮有限公司办理工商注册；自2010年开始以“北京市朝阳区室”地址出具《企业住所（经营场所）证明》，为联合汇业投资管理（北京）有限公司办理工商注册，该公司存续至今，住所地始终未变。上述地址实际均与本案房屋地址一致，证明本案房屋用于商业经营、工商注册并无障碍。即便存在障碍，也是因为北京某餐饮有限公司被吊销营业执照，至今尚未办理清算、注销手续，且本案房屋地址也已经被原告以不同名义注册多家企业。此外，依据2020年4月28日生效的北京市市场监督管理局《关于印发进一步推进市场主体登记便利化优化营商环境实施办法的通知》，市场主体登记采用“自主承诺申报制度”，由申请人自主承诺申报办理住所登记、登记机关进行形式审查，且允许多个市场主体可以使用同一地址作为登记住所。可见，本案房屋用于工商注册未来亦不存在障碍。因此，原告主张的租金损失、租金利息损失缺乏事实依据、计算方式不合理，与本案房屋未取得权属证书也没有因果关系。3.原告主张的其他有关损失缺乏依据、有悖常理，也明显超过诉讼时效期间，不应得到支持。原告主张的物业管理费及其利息损失，与本案不属于同一法律关系；其他多项利息计算方式都是定投、复利，“初始登记违约金”也叠加计算利息，于法无据，且均已超出诉讼时效期间，不应得到支持。四、关于原告第四项诉讼请求（延迟办理产权转移、过户登记违约金）：该项违约金请求缺乏合同依据、计算方式亦不明确，如果是按日计付的继续性违约金，也超过诉讼时效期间，且原告主张的金额亦明显过高，恳请法院予以调整。1.原告主张的该项违约金缺乏合同依据，即便存在违约金约定，原告的计算方式也不明确，如果是按日计付，也需核减超过诉讼时效期间部分。本案《商品房买卖合同》《商品房买卖合同之补充协议》均未约定原告有权主张“延迟办理产权转移、过户登记违约金”，违约金责任必须基于当事人的明确约定，原告无权向被告主张。同时，原告也未明确该项违约金的计算方式，如果是按日计付，也超过诉讼时效期间，保护范围应限于原告起诉之日前两年。2.即便存在违约金约定，该项违约金也与原告第二项诉讼请求构成重复，数额明显过高，即便法院支持该请求，也恳请法院予以酌减。本案商品房买卖合同针对产权登记有关的违约金只有一项约定，原告属于重复主张，且金额明显过高，超出了原告的实际损失，如果法院最终支持原告的违约金请求，恳请法院综合予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年7月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号022742的《商品房买卖合同》，内容为：出卖人委托代理人：阎某，地址：北京市，买受人地址：北京市朝阳区地方税务局第二稽查所。原告购买被告开发的商品房，房屋坐落于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）。该商品房的用途为商业，商品房合同约定建筑面积为326.15平方米，商品房按建筑面积计算价格，单价17784元，总价5800252元，买受人以按揭贷款方式支付购房款，2003年7月10日之前缴纳购房款580025元，2003年8月30日之前缴纳购房款580025元，2004年6月25日前缴纳购房款1160202元，余款由买受人申请银行按揭贷款。第八条交付期限约定出卖人应当在2005年9月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2004年8月11日，原告与被告签订《之补充协议》，第七条约定：该房屋具备办理产权过户手续时，买受人需要在出卖人书面通知的规定期限内，由其本人或委托代理人将办理该房屋产权过户和申领房地产权属证书手续所需买受人提交的资料和交纳的税费、商品住宅维修基金交至产权登记机关（或委托出卖人代收），以办理该房屋的产权登记手续。买受人逾期办理上述手续的，如出卖人已为买受人的贷款提供了担保，买受人需按照逾期提供资料或/和交纳税费、商品住宅维修基金的天数，每日向出卖人支付贷款金额万分之三的违约金。如买受人逾期办理上述手续超过60日，出卖人有权解除合同。如因出卖人的原因导致买受人在该商品房入住之日后6个月内未取得该商品房权属证书的，则买受人有权在上述期限届满日起15日内书面通知出卖人解除《买卖合同》、附件及本补充协议。如在买受人按本条规定有权解除《买卖合同》、附件及本补充协议起十五日内，出卖人未收到买受人发出的解除合同的书面通知的，则视为买受人放弃根据本条规定享有的解除合同的权利，但出卖人应继续承担买受人办理该商品房权属证书过程中出卖人所应承担的义务。由于买受人或不可归责于出卖人的原因，导致买受人未能在本条所述期限内取得该商品房的权属证书的，出卖人对此不承担任何责任。2004年10月28日，原告（借款人，甲方）、被告（保证人，丙方）与中信实业银行北京西单支行（贷款人，乙方）签订《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定：借款金额348万元，甲方同意将涉案房屋抵押给乙方作为担保，在甲方取得该房屋所有权证并办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证，丙方有义务积极办理房屋所有权证。原告（借款人，甲方）、被告（售房人，丙方）与中信实业银行北京西单支行（贷款人，乙方）签订了《中信实业银行私人购房贷款、收押合同》，约定：甲方同意委托丙方或丙方指定的代理人代办所购房产的《房屋所有权证》。《房屋所有权证》办理完毕后，若抵押登记手续尚未办妥，丙方或丙方指定的代理人不得将《房屋所有权证》交给甲方，须将《房屋所有权证》直接交给乙方或乙方指定的代理人办理抵押登记手续。2004年7月2日，被告获得了涉案房屋所在办公楼的大房屋所有权证书。2006年10月16日，原告签名确认接收涉案房屋。2017年6月29日，原告在《据实结算单》上签名，该据实结算单显示：涉案房屋实测面积325.77平方米，退款6758元。2017年6月29日，原告在《自行办理产权申请书》上签名，申请书内容为：本人购买了被告开发的涉案房屋，申请自行办理产权，今从被告领取了涉案房屋的产权文件：业主办理产权流程、据实结算单、北京市不动产登记申请审批表、公维缴款单。被告提供的《房屋土地测绘成果报告书》显示涉案房屋最终建筑面积变更为325.57平方米。被告出具的购房款发票金额为5793494元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，订立合同的双方当事人应当依照合同约定，享有权利，履行义务。2017年6月29日，原告与被告结算时，涉案房屋实测面积仍然有误，属于因出卖人的原因导致买受人在该商品房入住之日后6个月内未取得该商品房权属证书的违约情形，因此，应该按照合同约定承担违约责任，即出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。基于公平等考虑，本院以被告给原告出具的购房款发票金额为准，不再考虑可能将来发生的房款变更问题。现有证据不足以证明原告遭受的损失超过了违约金的约定，且一方违约后另一方有义务采取措施减少损失，且合同履行应该遵守诚实信用原则，相互配合，因测绘面积的变更即主张高额赔偿亦有违公平，故原告另行要求损失和另行支付99万元违约金不予支持。被告要求酌减违约金，本院认为被告在合同履行过程中有违诚信原则，导致原告无法在合理期间内获得房屋所有权证书，故要求酌减，本院不予支持，其诉讼时效抗辩不能成立。关于原告要求被告为其办理涉案房屋的权属证书，因为其已经要求自行办理，被告又不同意再行接受委托，故原告自行办理过户手续，但是出卖人应当完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且采取合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，判决如下：一、被告北京红石建外房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，以书面方式告知原告陈志刚可以自行申请房屋过户登记，原告陈志刚需要予以配合；二、被告北京红石建外房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告陈志刚违约金十一万五千八百六十九元八角八分；三、驳回原告陈志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127044元，由原告陈志刚负担126205元（已交纳），由被告北京红石建外房地产开发有限公司负担839元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  石海朝审判员  高 祺审判员  童雪霏二〇二〇年十二月二十八日书记员  赵梦娇