甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书 （2020）甘09民终1073号 上诉人（原审被告）：张晓红，女，甘肃省酒泉市人。 被上诉人（原审原告）：酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司，统一社会信用代码91620900551279271X。法定代表人：周嘉怡，该公司董事。委托诉讼代理人：冯超，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨亚男，甘肃梓钊律师事务所律师。上诉人张晓红因与被上诉人酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司（以下简称西部天地公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓红上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项后发回重审或依法改判;2.一、二审诉讼费用由西部天地公司承担。事实和理由:一、一审法院对本案的部分事实认定不清,导致所判决的租金及物业费金额计算错误。张晓红与西部天地公司于 2018年 5月 15日签订租赁合同时，双方约定装修期为 60天，从 2018年 7月16 日起开始计算租金,在张晓红经营期间，因西部天地公司原因，商场内顾客稀少，加之张晓红租赁商铺所在楼层空置区域较多,故上来消费的顾客少之又少，张晓红在勉强维持几个月后,提出解除双方的租赁合同,并最终经西部天地公司同意后在 2018年 11月初停止经营，经西部天地公司工作人员核算,张晓红实际欠付租金 64704元,扣除张晓红交纳的保证金 20000元,张晓红只欠付西部天地公司租金及物业费合计 44704元，而不是一审判决的 168000元,因此一审判决与客观事实不符，应予纠正。二、就张晓红欠付的 4万多元租金、物业费部分,双方曾口头达成协议,以张晓红在租赁场所放置的儿童娱乐设施抵顶所欠租金,因此张晓红以儿童娱乐设施抵偿租金的方式已经清偿了欠付的租金及物业费。从张晓红在 2018年 11月停止经营后，截止现在已经一年多的时间,张晓红自己花费二三十万元所购置的儿童娱乐设施目前仍然放置在西部天地公司的场所而没有进行任何处置，就可以印证张晓红以其财产抵顶给西部天地公司的事实。所以西部天地公司再向张晓红主张租金和物业费没有事实及法律依据。三、张晓红只是在租赁合同上签字,具体的经营以及和西部天地公司协商洽谈的事项等都由其丈夫负责，张晓红对其中的细节并不完全了解,而张晓红的丈夫当时因在山西老家有事开庭时无法到庭，与本案有关的证据也无法向法庭提交,一审法院因审限的原因无法延期，故作出了与客观事实相悖的判决结果。综上,请求二审法院查明本案事实,结合全案证据作出公正判决，维护张晓红的合法权益。西部天地公司辩称，1.一审法院依据一审时西部天地公司的调解意见判令张晓红向西部天地公司支付租金、物业费168000元，西部天地公司未提起上诉，认可一审判决效力，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。2.西部天地公司与张晓红没有达成一致意见解除合同，也没有达成用张晓红的儿童设施抵顶租金的协议。3.张晓红实际占用租赁场地至今是事实，该行为给西部天地公司造成了损失。4.不管是租赁合同签字，还是缴纳租金，都是张晓红本人亲自完成，张晓红称自己不是实际的经营者，只是为了逃避责任。西部天地公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张晓红支付租金、物业费合计326168元，并承担迟延支付租金、物业费的违约金至实际付清之日（暂计算至2019年12月26日为26891.36元），共计353059.36元；2.本案诉讼费由张晓红承担。一审法院认定事实：2018年5月15日，西部天地公司（出租方、甲方）与张晓红（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意购物中心三楼3014-1铺位出租给乙方使用，乙方同意承租租赁场所；租赁期三年，自2018年5月15日至2021年5月14日；2018年5月15日交付房屋，装修期60天，2018年7月16起开始计算租金；租金计算方式为17.5元/平方米，9338元/月，28014元/季度（2019年5月15日至6月14日经营减免一个月）；除第一季度租金外，其他租金均按季度交纳，应当在每月10日前(若遇法定节假日则提前至法定节假日前一天)一次性足额支付下个季度的租金；每月5日前交纳水、电、物业费用，2018年5月16日至2021年5月15日计租面积17.5元/平方米，9338元/月，28014元/季度（2019年5月15日至2019年6月14日经营减免一个月，含空调、供暖、保洁、治安等物业服务）；如果未按约定支付租金、物业服务费……每延迟一日，应支付应付金额万分之三逾期违约金；未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式整体转租租赁场所。租赁合同签订后，西部天地公司向张晓红交付了租赁铺位。2018年8月22日，张晓红支付租金、物业费10000元。一审法院认为，西部天地公司与张晓红签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。西部天地公司依约向张晓红交付租赁场所，张晓红理应按时足额支付租金及物业费，西部天地公司要求张晓红支付租金、物业费合计168000元，数额小于应付总额，依法予以支持。张晓红未按约定支付租金、物业费，已构成违约，西部天地公司放弃违约金系对实体权利的自由处分。张晓红辩称，实际经营者是王远宁，不仅未提交证据证实，而且租赁合同约定，未经西部天地公司书面同意乙方不得转租，故对张晓红的辩称意见不予采信。综上所述，西部天地公司的部分诉讼请求合法合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、张晓红支付酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司租金、物业费合计168000元，于判决生效后十日内履行；二、驳回酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3298元，由酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司承担1729元，由张晓红承担1569元。二审审理期间，西部天地公司未提交新证据，张晓红围绕其上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。张晓红提供以下证据：证据一：1.嘉峪关市城区人民法院（2018）甘0271执708号执行裁定书一份；2.酒泉多彩儿童娱乐有限公司营业执照。拟证实张晓红不是租赁场地的实际经营者，实际经营者是酒泉多彩儿童娱乐有限公司王远宁。经质证，西部天地公司对两份证据的真实性无异议，但提出上述两份证据与本案无关联性。经审查，证据1系案外人之间的纠纷，证据2酒泉多彩儿童娱乐有限公司营业执照载明住所地在东方广场三楼，上述两份证据无法直接证实租赁的案涉场地的实际经营者是案外人王远宁，上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。证据二：情况说明两份，拟证实2019年11月双方协商合同解除情况以及欠租金44704元。经质证，西部天地公司对2019年11月2日情况说明的真实性予以认可，该“情况说明”是西部天地公司的内部文件，是内部报请领导根据张晓红实际经营状况对其租金的核对和调整，但双方并没有解除该合同，对租金费用也没有进行核算。西部天地公司起诉时计算租金也只计算到了2019年底，一审调解时也是对半收取租金。对第二份情况说明的真实性不认可，西部天地公司称未见过该文件。经审查，西部天地公司对2019年11月2日情况说明的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，对其证明目的将综合全案予以认定。另一份情况说明，西部天地公司不认可，因系复印件，本院不予采信。经二审查明，2019年11月2日，西部天地公司营运部向该公司领导呈报情况说明，载明：“三楼儿童娱乐按照2018年度物业监管情况的移交，从2018年11月15日已经停止经营。我部门在做2019年度主力店预算时也没有对儿童娱乐进行预算，全部按照空铺进行招商预算。但财务对儿童娱乐的租金一直是按照正常经营核算的，商户月度租金物业费18676元，2018年7月16日至2019年10月15日已经累计欠租251464元，请公司及财务按照实际情况进行欠租核对，营运部本年度接管以来商户确实没有正常经营，没有产生租金及物业费，不应该计入欠租，请领导及财务根据物业上报实际情况予以调整。”二审查明的其余事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议焦点为：1.西部天地公司主张的租赁费、物业费应如何认定。2.张晓红主张已以儿童娱乐设施抵顶租金的主张能否成立。关于西部天地公司主张的租赁费、物业费应如何认定的问题。张晓红主张双方合同已于2018年11月解除，经西部天地公司工作人员核算，其实际欠付租金64704元，扣除缴纳的保证金20000元，现只欠租金及物业费44704元。西部天地公司认为，双方没有达成一致意见解除合同，张晓红实际占用租赁场地至今，应承担一审判处的租赁费。经查，西部天地公司2019年11月2日情况说明载明：“从2018年11月15日已经停止经营，在做2019年度主力店预算时也没有对儿童娱乐进行预算，全部按照空铺进行招商预算。……营运部本年度接管以来商户确实没有正常经营，没有产生租金及物业费，不应该计入欠租。”上述内容反映，西部天地公司知道张晓红2018年11月15日停止经营的事实以及西部天地公司在2019年度按空铺进行招商预算的事实，双方以自己的行为表明案涉租赁合同于2018年底已不再继续履行，合同于2018年12月底已实际解除，故合同应予解除。西部天地公司主张的租赁费和物业费应按租赁合同约定从2018年7月16日计算至2018年12月31日止，租赁费9338元/月、物业费9338元/月，租赁费和物业费应为102718元（9338元/月×2×5.5个月），扣除张晓红已支付的10000元，张晓红应支付租赁费和物业费92718元。审理中，双方均同意张晓红缴纳的定金20000元抵顶租金，故张晓红应再向西部天地公司支付租赁费和物业费72718元。关于张晓红主张已以儿童娱乐设施抵清欠缴租金的问题，西部天地公司陈述：“张晓红提起过，但公司不同意，所以没有达成协议”，张晓红亦未提供证据证实其主张，故该上诉请求不能成立。关于张晓红上诉状中提出租赁场地的实际经营者是其丈夫的主张，与其二审陈述不一致，且张晓红二审提供的证据无法直接证实其主张，故应由张晓红承担支付租赁费和物业费的义务。综上所述，张晓红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初1964号民事判决第二项；二、变更甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初1964号民事判决第一项为：“张晓红支付酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司租金、物业费合计72718元，于本判决生效后十日内履行；”三、驳回酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3298元，由张晓红负担679元，由酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司负担2619元。二审案件受理费3660元，由张晓红负担1584元，由酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司负担2076元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 倩审 判 员 崔莉娟审 判 员 赵建兵二〇二〇年十二月十日书 记 员 许晓芳1