北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初17767号原告：韩涛，男，1969年7月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁永富，北京和丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曦，北京和丰律师事务所律师。被告：北京中教电信有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里四区23号楼深房大厦12F。法定代表人：张为军。委托诉讼代理人：杜伟，北京英云律师事务所律师。原告韩涛（以下称原告）与被告北京中教电信有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁永富、孙曦，被告的委托诉讼代理人杜伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年7月6日签署的《北京市房屋租赁合同》。2、判令被告按照每月28000元的标准支付2019年7月20日至2020年8月8日的租金和房屋使用费354065元。3、判令被告支付违约金28000元。4、判令被告支付公证费5000元、水费1277.86元、电费3231.67元（本判决书中的货币均为人民币）。事实与理由：2017年7月19日原告与被告签署《北京市房屋租赁合同》，约定原告将自己名下位于北京市706号房屋租赁给被告办公使用，建筑面积243.49平方米，期限至2018年7月19日。合同到期后，双方于2018年7月6日又签署《北京市房屋租赁合同》，约定的租赁期限自2018年7月20日至2020年7月19日，每月租金为28000元，支付方式为押一付十二，其中约定2019年7月20日前支付第二年度租金336000元；不按约定支付租金达7日的，原告有权单方解除合同、收回房屋，被告并应按照月租金的100%支付违约金。被告拖欠租金已构成违约，故原告有权解除房屋租赁合同并收回房屋，同时被告应向原告支付实际占用房屋期间的租金及违约金。原告于2020年8月8日收回房屋，被告应向原告支付2019年7月20日至2020年8月8日期间（共1年零20天）的房屋租金和使用费，共354065元。被告交了2.8万元押金，原告同意用被告交的押金折抵诉讼请求金额。被告辩称：不同意原告诉讼请求。一、原被告之间房屋租赁合同约定涉案房屋的用途是商住两用，被告租赁涉案的房屋主要用于日常办公。二、第一期房租到期后，因被告资金周转困难，被告与原告就房租缓交问题进行协商。但在此期间原告多次采用断水、断电、锁门、堵门闹事等极端方法导致被告无法正常办公，严重影响了被告的正常经营。被告多次向辖区派出所报警，辖区派出所有相关的报警的记录。被告工作人员也多次打12345市长热线反映原告采用极端方法扰乱被告正常工作的事情，12345热线处有相应的录音证据。三、2019年10月9日原告工作人员短信通知被告工作人员马上换锁，之后我们就发现锁被换了，我们认为原告应该是2019年10月10日换锁，原来是密码锁，原告换了一个新的密码锁，我们打不开。原告更换涉案房屋的门锁，原告已经实际控制房屋。2019年10月10日之后到现在被告没有再进去过涉案房屋。被告已经无法在涉案的房屋出办公，也无法正常使用涉案房屋。2019年10月9日房屋被原告控制，这之后的房租被告不应当支付。四、春节后，因疫情原因，导致被告公司没有正常上班，涉案的房屋已经被原告实际控制，疫情属于不可抗力，依据相关的法律规定，应当免除疫情期间的房租，且不应当承担相应的违约责任。合同约定的违约金过高，请求法院酌减。五、公证费是原告起诉之后单方面的扩大损失，应由原告承担。水电费按照实际使用和空置房屋的时间进行分担，没有使用房屋期间的水电费，被告不同意承担。被告租金交到了2019年7月19日，之后的租金没交。被告交了押金2.8万元，要求用押金折抵欠付费用。请合议庭综合考虑上述案情，作出公正的判决，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系北京市706号房屋（以下称706号房屋）的所有权人。2017年7月19日，原告（甲方、出租房）与被告（乙方、承租方）、北京百合世纪房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《北京市房屋租赁合同（居间成交版）》，约定被告承租原告的706号房屋，建筑面积243.49平方米，租赁用途为商住；租赁期限自2017年7月20日至2018年7月19日，共计一年；租金标准2.7万元每月，租金总计32.4万元，支付方式押一付三，各期租金支付日期：2017.7.20、2017.10.20、2018.1.20、2018.4.20；押金2.7万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费等由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按约定支付租金达7日的，2、欠缴各项费用达1000元的……乙方有上述约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状及赔偿相应损失。2018年7月6日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定被告承租原告的706号房屋，建筑面积243.49平方米，房屋租赁期自2018年7月20日至2020年7月19日，共计两年；甲方应于2018年7月20日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金每月2.8万元，租金总计67.2万元，押一付十二，各期租金支付日期：2018.7.20前支付33.6万元，2019.7.20前支付33.6万元；押金2.7万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费等由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按约定支付租金达7日的，2、欠缴各项费用达1000元的……乙方有上述约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状及赔偿相应损失。合同签订后，原告于2017年7月19日将房屋交付给被告使用，被告支付了2.8万元押金，被告2019年7月19日之前的房租已付清，2019年7月19日之后的房租未付。2020年3月17日，原告给被告法定代表人张为军的手机号发送短信：“由于本人将706号房屋租给你方使用，虽然你方自2019年7月开始以各种理由未付房租，但却依然实际占用着房屋。现通知你方如下事宜：由于近期房屋内无人，但是水表却异常显示用水200吨，物业已经通知我去查看。为避免出现跑漏水情况给你我双方及其他住户造成损失，故请你方在3月18日以前到名人公寓租给你方使用的706室房屋，打开房门，本人和物业将一起到现场查看。如你方逾期不予配合，本人将请正规开锁公司打开房门，与物业人员一起进屋查看，由此造成的一切后果及损失将由你方承担。房主：韩涛，2020年3月17日。”2020年3月19日，原告申请北京市长安公证处对进入706号房屋的过程进行了视频公证，当天原告更换了密码锁。2020年8月8日，原告与被告办理了房屋交接，签订了《契约》一份和《清单附件》一份。《契约》内容为：韩涛（甲方）与被告法定代表人张为军（乙方）双方于2018年7月6日签订《北京市房屋租赁合同》，甲方将706号房屋出租给乙方。租赁期限自2018年7月20日至2020年7月19日。乙方于2020年8月8日将所属于乙方的物品清离公寓，具体清离清单详见清单附件。截止于2020年8月8日，水费、电费及其他物业费用，以物业出具的数据为准，乙方按照标准缴纳费用。下有甲方委托人王某、乙方委托人张某的签名和手印。原告提交中油阳光物业管理有限公司北京朝阳分公司出具的收费通知单、发票，和微信转账记录、招商银行电子回单，证明原告替被告垫付了水费1277.86元和电费3231.67元。原告提交北京市长安公证处出具的发票，证明其花费了公证费用5000元。上述事实，有相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告之间2018年7月6日签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，被告不按约定支付租金达7日，或被告欠缴各项费用达1000元，原告有权解除合同。现被告认可2019年7月19日之后的租金未付，原告要求解除双方2018年7月6日签署的《房屋租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。关于解除合同的时间，合同一方主张按照约定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2020年2月24日收到本院邮寄的起诉状、证据，故解除合同的通知于2020年2月24日到达被告，合同已于同日解除。关于房屋交还时间，被告主张2019年10月9日原告通过换锁实际收回房屋，原告不认可，被告未提交相关证据证明，应承担举证不能的不利后果，对被告的该项主张，本院不予采信。原告于2020年8月8日与被告办理了房屋交接，并签署了《契约》和《清单附件》，收回房屋。被告应支付2019年7月20日至2020年8月8日的房屋租金和房屋使用费，共一年零20天。考虑到中间间隔疫情，且原告已于2020年3月19日换锁，本院依据公平原则对于此段时间的租金和房屋使用费予以适当酌减，确定为共计25万元。扣除被告已支付的押金2.8万元，被告还应支付租金和房屋使用费22.2万元。原告要求被告支付违约金的诉讼请求有合同依据，被告认为合同约定违约金过高并请求法院减少的抗辩意见有法律依据，本院综合案情，依据公平原则，对违约金数额依法酌定为2万元。原告要求被告支付公证费5000元，没有合同依据，本院不予支持。原告要求被告支付原告垫付的水费1277.86元和电费3231.67元，有事实和合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告韩涛与被告北京中教电信有限公司2018年7月6日签署的《北京市房屋租赁合同》已于2020年2月24日解除。二、被告北京中教电信有限公司于本判决生效之日起15日内向原告韩涛支付房租和房屋使用费22.2万元、违约金2万元、水费1277.86元、电费3231.67元。三、驳回原告韩涛的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7174元，由原告负担615元，由被告负担6559元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内支付给原告）。公告费260元，均由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋培海审判员  文怡昊审判员  禹 雷二〇二〇年十二月八日书记员  祝婧婧