山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0403民初3989号 原告：枣庄市艺洁益物业管理有限公司，住所地：枣庄市薛城区泰山南路珠江**府2#楼2单元202室，统一社会信用代码91370403071303340U。 法定代表人：褚衍海，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘玉启，山东祥鼎律师事务所律师。 被告：高阳，男，1970年12月23日出生，汉族，现住。 委托诉讼代理人（特别授权）：梁莉，女，汉族，1971年2月13日出生，住址同上，系被告高阳之妻。 委托诉讼代理人（一般代理）：程北苏，山东诺诚律师事务所律师。 原告枣庄市艺洁益物业管理有限公司（以下简称艺洁益物业）与被告高阳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艺洁益物业的委托诉讼代理人刘玉启，被告高阳的委托诉讼代理人梁莉、程北苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艺洁益物业向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付物业管理费9,595元及违约金(违约金按每拖延一日支付欠款金额的千分之三标准计算至被告付清物业管理费止)；2、诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第一项诉请物业费计算至2020年6月30日共10,509元及违约金。事实和理由：原告按照物业管理服务合同的约定为东山华府小区的业主提供物业服务。被告系该小区业主，被告自2013年1月1日起无故拖欠物业管理费，被告拖欠管理费共计10,509元。原告多次催要，被告拒绝支付。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告高阳辩称：1、原告加收电梯费没有法律依据；2、原告与雅洁丽特公司签订的协议无效，原告不能收取2017年1月19日之前的物业费且超过诉讼时效；3、原告对于包括被告在内的广大业主反映小区物业服务质量差的问题原告从未进行整改，以不交物业费就不给交水费电费暖气费等相要挟，从被告提交的2020年12月4日拍摄的现场照片可以看出物业管理的现状极差，物业公司提供物业服务的核心是为了给业主提供良好的物业环境，对于不思改进物业服务一门心思收取物业费的物业公司，法律应当给予负面的评价以维护社会正气和法律的尊严；4、被告愿意在合理合法，有合理收费依据的范围内缴纳物业费，被告之前积极缴纳物业费的行为也说明了被告上述的观点。应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：2008年11月27日，被告高阳与枣庄市盛苑房地产开发有限公司（以下简称盛苑开发公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买盛苑裕景山庄（东山华府）第6幢西单元6层西号房，建筑面积171.3平方米；前期物业服务费每平方米每月0.6元（实际收取0.5元），按年收取；附件四约定物业服务内容与前期物业服务合同一致。2012年9月30日，盛苑开发公司聘用枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司（以下简称雅洁丽特物业）为东山华府小区提供前期物业管理服务，双方签订《东山华府前期物业管理服务合同》，约定高层住宅物业服务费0.5元/月/平方米，电梯费自二层起每高一层递增0.06元/月/平方米；盛苑开发公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款金额每日千分之三的标准向物业管理公司支付违约金等内容。2015年9月30日，盛苑开发公司继续聘用雅洁丽特物业为东山华府小区提供前期物业管理服务。2017年1月19日，盛苑开发公司聘用原告艺洁益物业为东山华府小区提供前期物业管理服务，双方签订了《东山华府前期物业管理服务合同》，约定带电梯物业服务费用1.15元/月/平方米，其余内容与以上两合同内容一致。同月20日，雅洁丽特物业与原告艺洁益物业签订《应收物业费及小区物业转让合同》，约定雅洁丽特物业自2017年1月18日退出东山华府小区物业管理，2014年5月7日原告对入驻该小区交纳了2013年的物业费；雅洁丽特物业将应收物业费债权转让给原告。被告居住东山华府小区，自2014年起至今期间未按约交纳物业服务费用。原告主张2013年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费10,509元及违约金。 本院认为，被告高阳与盛苑开发公司签订《商品房买卖合同》所涉物业管理服务内容及相关的《东山华府前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，被告享受了物业服务，即应按合同约定按时交纳物业服务费用，否则承担相应违约责任。由于雅洁丽特物业与原告艺洁益物业签订《应收物业费及小区物业转让合同》原告未提供该债权的转让通知了被告的证据，故该债权转让合同对被告没有法律约束力。原告主张2013年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费10,509元及违约金，由于原告对被告一直以来所欠的物业费没有直接向被告催要的证据，故本院依据相关法律规定，对原告的诉讼请求的时间依法予以调整，原告向被告催收物业费是于2020年10月由原告的顾问律师向被告打电话催收和于2020年10月11日在被告的住宅门上张贴催收单的方式进行催收，上述行为符合法律规定的催收形式，具有法律效力。故根据我国民法总则诉讼时效为3年的规定，被告的偿还物业费的起算点应为2017年10月12日，原告主张的在此日期之前的费用已超过诉讼时效，本院依法不予支持。被告所欠物业费应为2017年10月12日至2020年6月30日期间，为32个月另19天。被告共欠原告物业费4,975.17元（171.3*0.89*32+171.3*0.89/30*19）。由于合同约定的违约金千分之三过高，本院对原告请求的违约金的计算方式依法应予以调整，应按不超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。被告的辩解有关电梯收费没有法律依据、物业服务特别是小区环境存在瑕疵、应驳回原告的诉讼请求等，本院认为，原告的收费没有超出合同约定和政府部门规定的标准，原告的收费是合理的，原告的服务存有个别瑕疵是局部的、短暂的，是物业管理企业与业主的美好生活期待之间存在着差距，目前证据方面不能证明原告在履行物业服务合同的根本违约，这有待今后双方当事人之间互相沟通和协商，共同改进和提高原告的物业服务质量。故对被告的辩解及驳回原告的诉讼请求本院不予采纳。 综上，原告艺洁益物业的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下： 一、被告高阳于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市艺洁益物业管理有限公司2017年10月12日至2020年6月30日期间物业服务费共计4,975.17元； 二、被告高阳于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市艺洁益物业管理有限公司违约金（违约金的计算以2017年10月12日至2020年6月30日期间的每年的6月30日和12月31日为交费节点，并按原告的实际物业费收费标准每月每平方米0.89元计算被告在该节点时应交纳的单独物业费数额。然后，分别以上述单独物业费数额为基数，自各该交费节点日的次日起至被告付清第一项判决确定的物业费之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）； 三、驳回原告枣庄市艺洁益物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告高阳负担。于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  张志胜 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  王 梦