广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初8649号 原告：江必旗，男，1988年4月24日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：冯勇，广西中龙律师事务所律师。 被告：广西宏聪置业投资有限公司，住所地南宁市友谊路48-6号27栋六层608号商铺。统一社会信用代码91450100MA5N22L31Q。 法定代表人：梁寿洪，执行董事。 被告：梁寿洪，男，1991年9月28日出生，壮族，住广西平果县。 被告：莫彩年，女，1990年2月24日出生，壮族，住南宁市江南区。 原告江必旗与被告广西宏聪置业投资有限公司、梁寿洪、莫彩年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后,依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告江必旗及其委托诉讼代理人冯勇，被告莫彩年到庭参加诉讼；被告广西宏聪置业投资有限公司、被告梁寿洪经本院传票传唤，无正当理 —2—          由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告江必旗向本院提出诉讼请求：一、被告广西宏聪置业投资有限公司向原告返还商铺一期和二期付款共93533元，并支付资金占用利息损失（利息计算方式：以93533元为基数，自起诉之日起按照年利率6%计算，计算至被告实际返还款项之日止）；二、被告梁寿洪、被告莫彩年对以上债务承担连带清偿责任；三、各被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告经朋友介绍了解，被告广西宏聪置业投资有限公司在南宁的“凤凰·宏苑”楼盘商铺交房后可以自用或12年返租回本、50年收益权、承诺可以办证等。原告受其吸引，于2019年10月25日到楼盘了解商铺的购买事宜，但被告广西宏聪置业投资有限公司出示给原告的却是《凤凰·宏苑合作建房合同》，在被告广西宏聪置业投资有限公司解释称合作建房是融资角度的说法、与购房没有区别的情况下，原告与被告广西宏聪置业投资有限公司签订《凤凰·宏苑合作建房合同》，约定购买位于南宁市。原告于同日支付首付款62355元，2019年12月29日支付31178元。后经原告查询了解，涉案项目用地为农村集体土地，其建设开发的项目所用地块未转为国有建设用地，该项目楼盘也未取得建设工程规划许可证，没有取得商品房租赁或预售许可证明。被告广西宏聪置业投资有限公司利用集体土地进行开发建设、以合作建房为名变相预售商品房的行为违反了法律的规定，退一步来说租赁期限为50年的行为也违反法律规定，因此，原告与被告广西宏聪置业投资有限公司订立的《凤凰·宏苑合作建房合同》应属无效合同。被告广西宏聪置业投资有限公司所收取的款项应退还给原告。另原告支付给被告广西宏聪置业投资有限公司的款项是通过被告梁寿洪和被告梁寿洪的妻子莫彩年的账户转账，原告认为被告广西宏聪置业投资有限公司的财产与被告梁寿洪的个人（家庭）财产混同，结合原告查询的被告广西宏聪置业投资有限公司的企业登记信息，被告梁寿洪对被告广西宏聪置业投资有限公司的出资没有到位。综上，原告认为被告梁寿洪已经滥用对被告广西宏聪置业投资有限公司的控制权， —3—          损害被告广西宏聪置业投资有限公司的债权人的利益。因此，被告梁寿洪、被告莫彩年应对以上债务承担连带清偿责任。综上，为维护原告的合法权利，特提起如上诉请，请求法院予以支持。 被告莫彩年辩称：我与广西宏聪置业投资有限公司属雇佣关系，只是负责公司财务收入与支出方面的管理，收到的所有款项按公司规定第一时间支付了劳动工程款以及工人工资，江必旗与广西宏聪置业投资有限公司达成的协议与本人毫不知情，我作为公司的财务没有义务及责任为公司的债权承担任何连带责任。原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告广西宏聪置业投资有限公司书面答辩称：原告与广西宏聪置业投资有限公司签订的合作建房合同系双方真实意思，合法有效。原告起诉缺乏事实的法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 被告梁寿洪未提交书面答辩意见和证据。 根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原被告双方签订的《凤凰·宏苑合作建房合同》是什么性质的合同？该合同的效力应如何认定？2.原告要求被告返还已付款以及支付资金占用利息有何事实法律依据？3.被告梁寿洪与被告莫彩年是否应当承担责任？ 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。被告广西宏聪置业投资有限公司、被告梁寿洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。 经审理查明：2019年10月25日，原告作为乙方，被告广西宏聪置业投资有限公司作为甲方，双方签订一份《凤凰邻里生鲜市场合作建设合同》，合同约定甲方以征地拆迁安置的方式取得政府批复的回建住宅地块用于合作建房，项目物业 —4—          34436050定名为凤凰·宏苑，项目位置位于名为凤凰·宏苑，项目位置位于南宁市江南区沙井大道西侧、定津路北侧，土地使用年限为50年，自交房之日起享有使用权，即2020年12月30日起至2070年12月31日止。项目规划用途为综合性建筑楼房。原告参与合作建房所获得摊铺位于凤凰邻里生鲜市场铺位于地上1层1-007号摊位，建筑面积为7.7平方米。合建摊铺总价为155888元整，原告选择分期付款，在签署本合同时向甲方支付合同总价40%交纳首期款，计62355元；二期合建摊铺款于2019年12月30日支付给甲方，计31178元；三期合建摊位于2020年6月30日支付给甲方，计31178元；剩余合建摊位款于2020年12月30日支付给甲方，计31177元。被告于2020年12月30日前完成合建摊摊铺建设任务，并将合建摊位交付给原告使用。摊铺使用期届满后，原告须无条件将商铺经营使用权退回被告。    南宁市江南区名为凤凰·宏苑，项目位置位于南宁市江南区沙井大道西侧、定津路北侧，土地使用年限为50年，自交房之日起享有使用权，即2020年12月30日起至2070年12月31日止。项目规划用途为综合性建筑楼房。原告参与合作建房所获得摊铺位于凤凰邻里生鲜市场铺位于地上1层1-007号摊位，建筑面积为7.7平方米。合建摊铺总价为155888元整，原告选择分期付款，在签署本合同时向甲方支付合同总价40%交纳首期款，计62355元；二期合建摊铺款于2019年12月30日支付给甲方，计31178元；三期合建摊位于2020年6月30日支付给甲方，计31178元；剩余合建摊位款于2020年12月30日支付给甲方，计31177元。被告于2020年12月30日前完成合建摊摊铺建设任务，并将合建摊位交付给原告使用。摊铺使用期届满后，原告须无条件将商铺经营使用权退回被告。    定津路北侧，土地使用年限为50年，自交房之日起享有使用权，即2020年12月30日起至2070年12月31日止。项目规划用途为综合性建筑楼房。原告参与合作建房所获得摊铺位于凤凰邻里生鲜市场铺位于地上1层1-007号摊位，建筑面积为7.7平方米。合建摊铺总价为155888元整，原告选择分期付款，在签署本合同时向甲方支付合同总价40%交纳首期款，计62355元；二期合建摊铺款于2019年12月30日支付给甲方，计31178元；三期合建摊位于2020年6月30日支付给甲方，计31178元；剩余合建摊位款于2020年12月30日支付给甲方，计31177元。被告于2020年12月30日前完成合建摊摊铺建设任务，并将合建摊位交付给原告使用。摊铺使用期届满后，原告须无条件将商铺经营使用权退回被告。名为凤凰·宏苑，项目位置位于南宁市江南区沙井大道西侧、定津路北侧，土地使用年限为50年，自交房之日起享有使用权，即2020年12月30日起至2070年12月31日止。项目规划用途为综合性建筑楼房。原告参与合作建房所获得摊铺位于凤凰邻里生鲜市场铺位于地上1层1-007号摊位，建筑面积为7.7平方米。合建摊铺总价为155888元整，原告选择分期付款，在签署本合同时向甲方支付合同总价40%交纳首期款，计62355元；二期合建摊铺款于2019年12月30日支付给甲方，计31178元；三期合建摊位于2020年6月30日支付给甲方，计31178元；剩余合建摊位款于2020年12月30日支付给甲方，计31177元。被告于2020年12月30日前完成合建摊摊铺建设任务，并将合建摊位交付给原告使用。摊铺使用期届满后，原告须无条件将商铺经营使用权退回被告。 原告在签订合同当天向被告支付首期款62355元，于2019年12月29日支付二期款31178元，共支付93533元。其中二期款31178元由被告莫彩年个人支付宝账户收取，被告广西宏聪置业投资有限公司向原告开具两张《收据》。 被告莫彩年在庭审中确认凤凰·宏苑已办理建设的各项手续，在庭审后向本院提交了土地使用权证、建设用地批准书、建设用地规划许可证。 2014年11月28日，被告梁寿洪与被告莫彩年在平果县民政局登记结婚。被告广西宏聪置业投资有限公司营业执照登记的类型是有限责任公司（自然人独资），被告梁寿洪是该公司的唯一股东。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其法律特征是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物。原、被告签订的《凤凰·宏苑合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容。按照双方合同的约定，原告支付价款后，享有涉案商铺一定年限 —5—          的使用权，双方约定商铺使用期届满，原告将商铺使用权退还被告。原、被告双方的合同符合租赁合同法律特征，故双方的合同系房屋租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，因被告所建设的商铺未能提供证据证明已取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《凤凰·宏苑合作建房合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。 被告广西宏聪置业投资有限公司系具有独立地位的法人，被告梁寿洪作为公司的唯一股东和法定代表人，在被告广西宏聪置业投资有限公司与原告签订的合同时，被告广西宏聪置业投资有限公司允许被告莫彩年用其个人账户收取应由被告广西宏聪置业投资有限公司的资金，被告梁寿洪滥用公司法人的独立地位，违反了公司法的规定，故被告梁寿洪应对被告广西宏聪置业投资有限公司的债务承担连带责任。原告要求被告梁寿洪承担连带清偿责任，依据充分，本院予以支持。被告莫彩年与被告梁寿洪系夫妻关系，被告莫彩年在被告梁寿洪投资设立的被告广西宏聪置业投资有限公司任职，被告广西宏聪置业投资有限公司经营所产生的债权债务应属被告莫彩年与被告梁寿洪的夫妻共同债权债务，故被告莫彩年应对被告广西宏聪置业投资有限公司的债务承担连带责任。 被告收取原告的款项后，长期占用原告资金，应向原告支付资金占用利息，利息标准为：以所交的款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至付清款项之日止。原告主张自起诉之日起计付，不违反法律规定，本院予以支出。 —6—          综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告江必旗与被告广西宏聪置业投资有限公司签订的《凤凰·宏苑合作建房合同》无效； 二、被告广西宏聪置业投资有限公司返还原告江必旗款项93533元及利息（利息以93533元为基数，自2020年8月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告清偿之日止）； 三、被告梁寿洪、被告莫彩年对被告广西宏聪置业投资有限公司承担的上述第二项义务承担连带清偿责任。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2138元，由被告广西宏聪置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 —7—                审 判 长  周福升 人民陪审员  冯桂红 人民陪审员  李 萍 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  何 娜