云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终3425号上诉人（原审原告、反诉被告）：范仕珍，女，1967年3月14日出生，汉族，云南省巧家县人，居民，住云南省巧家县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗仅贵，男，1987年9月13日出生，汉族，云南省巧家县人，务农，住云南省巧家县。上诉人范仕珍与被上诉人罗仅贵原审第三人刘丹房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省巧家县人民法院（2020）云0622民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人范仕珍向本院提起上诉，上诉请求：一、请求撤销巧家县人民法院作出的（2020）云0622民初1301号判决并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求并驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审认定上诉人知晓、同意被上诉人非法转租及认定案涉80,000元系被上诉人抵作房租系认定错误，合同明确约定，被上诉人不得非法转租案涉房屋，应当依据合同认定被上诉人非法转租房屋违反合同约定，并依法承担违法转租的违约责任。范仕珍向刘丹借款3000元，实属无奈之举，刘丹在经营过程中，宾馆门窗损坏，水电费未交，这一行为不代表范仕珍同意或认可被上诉人的转租行为。上诉人已经通过现金的方式向被上诉人偿还完80,000元借款，收回了借条原件，故不存在被上诉人将80,000元抵作房租的事实。二、一审忽视上诉人拒绝调解的权利，加重上诉人的举证责任，系法律适用错误。原判认为上诉人拒绝调解行为违反《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条作出有违公正的判决。一审中上诉人提交的被上诉人与第三人签订的《宾馆租赁合同》和租金费用收据，被上诉人转租事实成立，且事后未得到上诉人的同意，为此，被上诉人系非法转租，而一审认为上诉人举证不能系举证责任分配错误，过分加重上诉人举证责任。三、本案一审、二审诉讼费用应由被上诉人承担。被上诉人罗仅贵在法定期限内未作二审答辩。范仕珍向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决罗仅贵支付范仕珍合同违约金50,000元；2.解除范仕珍、罗仅贵于2019年10月30日签订的租赁合同；3.本案诉讼费由罗仅贵承担。一审法院确认的法律事实：2019年10月30日，范仕珍与罗仅贵签订《宾馆租赁合同》，该合同载明：出租方范仕珍,女,云南省巧冢县人，身份证号5321231967××××××××，巧寒县白鹤滩镇红卫街延长线家利宾馆,电话：138××××3239,以下简称甲方。承租方罗仅贵,男，云南省巧家县居民身份证号5321231987××××××××,住巧家县,电话：136××××0059,以下筒称乙方。甲方将其自有的位家利宾馆租给乙方经营,宾馆总计四层,有吧台一问,客房十七间。客房内包括空凋及遥控器、视机及遥控器,衣物架,床及床上用品全套,桌椅,烧水壶各一件，吧台包括吧台柜个、电脑两台、沙发一套、鱼缸一个,冰箱一台。为明确双方权利义务,根据《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定,经双方协商一致,订立以下租赁合同,望双方严格遵守。一、本合同租期为三年,2019年10月30日至2022年10月30日。甲方应保证出租宾馆没有产权争议,若因出租宾馆产权争议所发生的一切阻挠和干涉乙方经营的行为，责任概由甲方承担。二、房屋租金每年102000元（大写:壹拾万零贰仟元整）,三年的租金合计306000元（大写：叁拾万零陆任元整分两次付清,本合同签订后先支付50000元（大写:伍万元整）,另外52000元10天之内交清。2019年2月31日前支付下欠租金102000元,并另外支付抵押金20000元（大写贰万元整）,2020年4月31日前支付下次102000元,2012年4月31日前支付下欠,甲方有权解除本合同,收回宾馆,且不退还乙方先付的两笔租金204000元。三、在本合同签订后，乙方交清第一笔租金时,甲方将宾馆移交给乙方。在租赁期间，乙方接手经营宾馆期间所发生的一切水、电等相关费用概由乙方承担，水、电等费用以供水、供电部门抄表计算为准。四、乙方在租赁期限内不得对该宾馆进行转相,如果擅自转租,甲方有权解除合同,收回该宾馆。五、乙方在使用宾馆期间,对损坏的一切物品，包括门窗、水管没施等,应负责修复或更换。修复或更换费用由乙方自行承担。六、乙方不得利用承租房屋进行非法活动,否则甲方无条件收回出租宾馆，由此产生的一切后果概由乙方承担。七、租期满后乙方如要续租,提前二个月双方另行协商,同等条件下可优先租给乙方,房租在原来的基础上上浮5%。若不继续租，须在租期届满前15日办理退房移交手续,否则,租期满后甲方有权直接收回房屋,或按逾期交回房屋期限，每天加收1000元租金。八、本合同履行期限内,如一方违约，违约方需支付对方违约金50000元（大写:伍万元整）。九、本合同经双方签字，并由乙方交纳第一笔租金后即生效。本合同一式三分,甲乙双方各持一份,交有关部门存档备案一份。甲方范仕珍签名捺印，乙方罗仅贵签名捺印。时间2019年10月30日。罗仅贵从2019年10月30日至2020年5月24日管理经营租赁宾馆。在此期间，罗仅贵与范仕珍协商，用范仕珍曾于2019年5月4日、6月10日二次借罗仅贵共计80000元折抵房租。然后，罗仅贵多次通过手机银行转账合计95000元以及微信转账合计29000元，二次转账共计124000元。转账加上折抵的80000元，罗仅贵总计给付范仕珍204000元，即罗仅贵给付的房租费是2019年10月30日至2021年10月30日，金额为204000元。2020年5月24日，罗仅贵与刘丹签订《宾馆租赁合同》，该合同载明：出租方罗仅贵,男,云南省巧家县人,身份证号532123987××××××××,住巧家县,电话：188××××1688,以下筒称甲方。承租方刘丹,女,云南省巧家县人,身份证号5321231991××××××××,住巧家县上社28号,电话：159××××9128,以下简称乙方。甲方将其自有的位于巧家县延长线家利宾馆租给乙方经营,宾馆总计四层,有吧台一间,客房十七间。客房内包括空调及遥控、电视机及遥控器,衣物架及床上用品全套,桌椅,烧水壶各一件；吧台包括吧台柜个、电脑会套、鱼红一个,冰箱一台。为明确双方权利义务,根据《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定,经双方协商一致,订立以下程赁合同,望双方严格遵守。一、本合同租期为一年5个月，2020年5月30日至2021年10月30日止。甲方应保证出租宾馆没有产权争议,若因出租宾馆产权争议所发生的一切阻挠和干涉乙方经营的行为，责任概由甲方承担。二、在租赁期间，若遇搬迁甲方退还乙方剩余租金。本合同签订之日乙方支付押金20000元（贰万元整）,合同期满后由甲方退还乙方。三、在本合同签订后，乙方一次性交清租金146888.00元（壹拾肆万陆仟陆佰捌拾捌元整）甲方将宾馆移交给乙方。在租赁期间，乙方接手经营宾信期间所发生的一切水、电等相关费用概由乙方承担，水、电等费用以供水、供电部门抄表计算为准。四、乙方在使用宾馆期间,对损坏的一切物品，包括门窗、水管设施等，应负责修复或更换。修复或更换费用由乙方自行承担。五、乙方不得利用承租房屋进行非法活动,否则甲方无条件收回出租宾馆，由此产生的一切后果概由乙方承担。六、租期满后乙方如要续租,提前二个月双方另行协商,等条件下可优先租给乙方，房租在原来的基础上上浮5%。若不继续租，须在租期届满前15日办理退房移交手续,否则,租期满后甲方有权直接收回房屋,或按逾期交回房屋期限，每天加收1000元租金。七、本合同履行期限内,如一方违约，违约方需支付对方违约金50000元（大写:伍万元整）。八、本合同经双方签字，并由乙方交纳租金后即生效。本合同一式二份，甲乙双方各持一份。甲方罗仅贵签名捺印，乙方刘丹签名捺印。时间2020年5月24日。此后，刘丹从2020年5月24日至2020年7月29日管理经营租赁宾馆。2020年7月30日后，宾馆由范仕珍管理经营至今。2020年6月8日，范仕珍向刘丹借款3000元并写下借条，载明：今收到刘丹3000元整，当作2023年的房租。借款人范仕珍签名捺印，出借人刘丹签名捺印。时间2020年6月8日。范仕珍收到刘丹交的押金13400元（已扣除水费、抽水机、卫生间的门、洗澡喷头的修复更换费用）。范仕珍总计收到刘丹押金和借款（折抵房租款）16400元。一审法院审理认为：依法成立的合同，受法律保护。本案在刚受理后，曾多次劝说各方当事人调解协商处理，但不知范仕珍及其律师那来的底气，一口回绝，拒绝调解，虽然这属于当事人的权利，但调解能缓解双方的矛盾，对各方均有利。律师的职业操守其中之一是协助法院查明事实，分清是非，过多言语不再陈述。回到本案，范仕珍与罗仅贵签订的《宾馆租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，成立并生效。根据本案基础法律事实，范仕珍主张罗仅贵违约，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，范仕珍属举证不能，故该主张不予支持。对于是否应当继续履行合同，范仕珍主张解除合同且已于2020年7月30日将租赁宾馆收回。罗仅贵主张继续履行合同也行，解除合同应返还反诉人已支付的一年零三个月的租金及押金共计141,750元。刘丹主张返还其给付的押金13,400元及其他物品。所以，综合各方当事人的主张，结合涉案房屋是宾馆租赁的性质，为减少当事人在经营过程中的矛盾，合同作解除处理，符合各方当事人的利益以及法律规定。为方便计算，罗仅贵租赁宾馆的起止时间确定为：从2019年10月30日起，至2020年7月30日止(本应确定在2020年5月24日止，但罗仅贵交付房租已至2021年10月30日止，所以，2020年5月24日至2020年7月30日止期间的由罗仅贵与刘丹另行处理)，故未租满时间总计为15个月。根据罗仅贵与范仕珍的宾馆租赁合同中约定，每年房租费为102,000元，平均到每月为8500元，所以，15月×8500元=127,500元，应由范仕珍退还罗仅贵。范仕珍收取刘丹的押金13,400元，应由范仕珍退还刘丹[洗漱用品、空调(应提供相关证据再主张)、借款3000元(该折抵房租款因在本案中未主张)等等，可另案处理]。罗仅贵主张返还的租金，应予支持，其主张的押金，因属刘丹所交，所以，应返还给刘丹。罗仅贵与第三人刘丹于2020年5月24日签订的《宾馆租赁合同》，因双方均未作出主张，故本案不作处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）范仕珍与被告（反诉原告）罗仅贵于2019年10月30日签订的《宾馆租赁合同》，予以解除；二、由原告（反诉被告）范仕珍于本判决生效后十日内，退还被告（反诉原告）罗仅贵房租费127,500元；三、由原告（反诉被告）范仕珍于本生效后十日内，退还第三人刘丹13,400元；四、驳回原告（反诉被告）范仕珍其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗仅贵其他诉讼请求。案件受理费1100元（范仕珍预交），减半收取550元，由原告（反诉被告）范仕珍承担；反诉案件受理费1633.5元（罗仅贵预交），减半收取816.75元，由被告（反诉原告）罗仅贵承担；案件受理费185元（刘丹预交），减半收取92.5元，由第三人刘丹承担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。范仕珍提交了如下证据，1.房屋损坏照片三张，证明原被告罗仅贵转租给刘丹后，门被损毁没有修复的事实，说明范仕珍向刘丹借款3000元是用来修复维护。2.交纳水费单据1张、交纳电费记录1份，证明刘丹在经营中产生的水费电费，由我本人（范仕珍）交付的事实，说明经营中产生的费用不是经营的人交付而是房东交付的事实，所借3000元不是认可宾馆转租，而是暂时的权宜之法。罗仅贵经本院依法通知对上述证据发表质证意见，其表示放弃质证。本院认为，对于证据1，不能证明上诉人向刘丹借款3000元是用于修复案涉宾馆受损部分，本院依法不予采信；对于证据2，通过一审庭审可知在2020年7月30日范仕珍就已经将案涉宾馆收回，而电费收据记载时间为2020年8月20日，水费收据记载时间为2020年9月30日，与本案争议焦点无关，本院依法不予采信。上诉人除对一审认定的被上诉人不存在非法转租、案涉80,000元是否已经偿还、举证责任分配及判决中关于拒绝调解部分有异议外，对其余事实未提出实质性异议，对于上诉人无异议的事实，本院依法予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1.一审认为被上诉人不存在非法转租是否恰当。2.一审对80,000元是否已经偿还的认定是否恰当。3.一审对举证责任分配及判决中关于拒绝调解部分论述是否恰当。关于争议焦点一：一审认为被上诉人不存在非法转租是否恰当的问题。本案经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，虽范仕珍与罗仅贵签订的《宾馆租赁合同》第四条约定“乙方在租赁期限内不得对该宾馆进行转租，如果乙方擅自转租，甲方有权解除合同，收回该宾馆。”甲方范仕珍，乙方罗仅贵，同时合同中并未约定变更合同内容必须采用书面形式。经审查，罗仅贵将案涉宾馆转租给刘丹，范仕珍虽否认其对此知情及同意，但通过范仕珍出具给刘丹的借条，载明接受刘丹转款3000元当做2023年房租的实际行为及审理情况，范仕珍一审庭审中认可该借条的三性表示认可，可知范仕珍对于罗仅贵将案涉宾馆转租给刘丹是知情且同意的，对于合同中约定不得擅自转租的条款，作出了变更，应为有效。故一审认定罗仅贵不承担转租的违约责任合法恰当，上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于争议焦点二：一审对案涉80,000元是否已经偿还的认定是否恰当的问题。本院经审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，根据罗仅贵提交的由范仕珍出具的两份借条可知，范仕珍作为借款人从出借人罗仅贵处借了人民币8万元，罗仅贵将8万元支付给了范仕珍，依法借款关系已经成立并生效。同时根据罗仅贵与范仕珍的聊天记录，范仕珍“你把条子八万的条子拿来还我，才是连押金25,000元，第三年的和第二年的租房和押金127000请你尽快拿来”可知，案涉8万元范仕珍与罗仅贵已经合意抵扣在案涉房屋的相关费用中。现范仕珍主张其已经将8万元通过现金的方式偿还给了罗仅贵，借款关系已经消灭。但未向法院提交证据证明其主张，依法应当承担举证不能的不利后果。一审据此认定对于案涉8万元，范仕珍没有偿还罗仅贵，并根据本案实际情况及各方提交的举证、质证情况计入到罗仅贵支付给范仕珍的租金等费用中，无明显不当。上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于争议焦点三：一审对举证责任分配及判决中关于拒绝调解部分论述是否恰当的问题。本院经审查认为，范仕珍主张罗仅贵违反合同约定，擅自转租构成违约，依法应当承担违约责任。但一审在审理中，虽范仕珍提交的证据表明罗仅贵违反双方间签订的《宾馆租赁合同》中关于不得转租的约定，但结合第三人刘丹提交的证据借条及各方当事人的陈述，可知范仕珍以自己接受刘丹转款及出具借条的行为，表明对于罗仅贵转租案涉宾馆给刘丹的行为表示同意。故而一审认定范仕珍对于其主张罗仅贵违反约定擅自转租的事实举证不足无明显不当。上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于一审判决中调解部分的论述问题，本院经审查，一审判决并未认为上诉人拒绝调解违反《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条。仅在论述部分认为，依照法律规定，调解是属于比较好的解决当事人之间纠纷的方式之一，当事人及其诉讼代理人本着解决纠纷的出发点，在自愿的前提下，应尽量配合法院。只是言语的表达有部分不当，本院依法予以纠正。上诉人上诉请求不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由范仕珍负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  王正云审判员  杨稳香审判员  肖荣蓉二〇二〇年十二月三十一日书记员  文 栋