北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71312号原告（反诉被告）：北京益彰商贸有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院3号楼12层06-1501。法定代表人：张艳琴，执行董事。委托诉讼代理人：吴可嘉，北京伦圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨增辉，男，1987年5月14日出生，汉族，北京伦圣律师事务所实习律师，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京常春堂餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥13号科研楼十五层1877号。法定代表人：郑文婷，执行董事。委托诉讼代理人：刘书男，男，1983年5月13日出生，汉族，北京常春堂餐饮管理有限公司经理，住北京市海淀区。被告：吴昊，男，1985年7月30日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：刘振宁，北京礼矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家瑞，男，1997年11月2日出生，汉族，北京礼矩律师事务所实习律师，住北京市大兴区。原告（反诉被告）北京益彰商贸有限公司（以下简称益彰公司）与被告（反诉原告）北京常春堂餐饮管理有限公司（以下简称常春堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法追加吴昊（以下简称姓名）作为本案的共同被告参加诉讼，适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。益彰公司的委托诉讼代理人吴可嘉、常春堂公司的委托诉讼代理人刘书男、吴昊的委托诉讼代理人刘振宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。益彰公司向本院提出诉讼请求：1.判令常春堂公司向益彰公司支付房屋免租期租金26768元；2.判令常春堂公司向益彰公司支付逾期付款违约金（以26768元为基数，按日0.4‰的标准，自2019年5月8日起至实际付清之日止）；3.判令由常春堂公司承担本案诉讼费。事实和理由：益彰公司于2018年6月15日将位于北京市1611号房屋出租给常春堂公司，并于同日签订编号为YZSM-163号的《房屋租赁合同》。合同第三条约定：租赁期限为2年50天，自2018年6月15日起至2020年8月3日止，其中装修免租期50天，自2018年6月15日起至2018年8月3日止。同时约定如因承租方原因导致本合同提前终止或者解除的，承租方应按最后付款周期的租金标准向甲方补交免租期内的租金。2019年3月25日，常春堂公司向益彰公司提出了书面的退租申请，双方于2019年5月7日签署了合同编号为YZSM-181的《解除房屋租赁合同协议书》，该协议书中明确常春堂公司应支付益彰公司免租期租金26768元。《房屋租赁合同》第十六条第5款约定：“承租方逾期交付租赁费用（含租金、履约保证金、物业管理费、水费、电费等本合同约定之费用）之任何一项的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.4‰支付违约金。”合同解除后，常春堂公司并未及时向益彰公司支付房屋免租期租金。益彰公司认为常春堂公司的行为严重侵害了益彰公司的合法权益，故诉至法院。常春堂公司辩称，一、本案应将北京抉择xx科技有限公司（以下简称抉择公司）列为第三人。因涉案2018年6月15日的《房屋租赁合同》是益彰公司与抉择公司签订的，合同条款交租金交押金都是抉择公司交纳的。本案的审理结果和抉择公司有法律上的利害关系。二、益彰公司要求常春堂公司交纳免租期租金不能得到法院的支持。因为，事实上，益彰公司和常春堂公司没有签订《房屋租赁合同》，是益彰公司和抉择公司签订的。每月租金为16284元，付款方式为押三付三，房屋押金为48852元，租期为2年50天，自2018年6月15日起至2020年8月3日止，免租期为50天，自2018年6月15日起至2018年8月3日止。2018年6月28日抉择公司与常春堂公司签订《合租商铺协议书》，将其承租的三处房屋其中一间房屋转租给常春堂公司即-1611号，并约定免租期为20天，自2018年6月29日至2018年7月18日止。转租租金为每月20520元，付款方式为押三付三，押金共计61560元。合同中明确约定常春堂公司将租金和押金支付给抉择公司。合同第三条第（二）款约定，租赁期满或合同解除后，抉择公司有权收回房屋；合同第六条约定，如因抉择公司原因导致商铺被业主收回或不能使用，其应赔偿常春堂公司因此遭受的损失。由此证明，常春堂公司是通过转租合同的性质取得的租赁房屋使用权，常春堂公司只与抉择公司转租合同有权利义务关系。常春堂公司签订房屋租赁转让合同入住装修之后，益彰公司对转租行为知情，没有提出异议。并于4个月后2018年11月2日通知常春堂公司在其与抉择公司的《房屋租赁合同》中盖章，表示对于转租行为的确认，但对原合同约定的承租人的权利义务并没有变更为由常春堂公司共同承担，包括给益彰公司支付租金、押金、履约保证金等等。常春堂公司从未向益彰公司支付过租金和押金，益彰公司也从未向常春堂公司发出过租金缴纳的通知。2019年3月26日常春堂公司向抉择公司提出了退租申请，经过双方的友好协商，抉择公司予以认可，并确认常春堂公司并无拖欠任何费用。由于商场物业由益彰公司管理，故搬离商场必须要通知益彰公司，并开具出门条。常春堂公司将此事告知益彰公司，双方虽无实际的租赁关系，但是迫于益彰公司的办公流程的要求，需要签署解除房屋租赁协议，因此益彰公司对常春堂公司搬离和退租的事宜进行了确认。益彰公司与抉择公司签订合同的时间是2018年6月15日，装修免租期是2018年6月15日起至2018年8月3日止，免租期为50天。抉择公司与常春堂公司签订租赁合同的时间是2018年6月28日，签订的免租期是2018年6月29日至2018年7月18日，免租期为20天。常春堂公司如果需要交纳免租期的租金也只能向抉择公司交纳，且免租期只有20天。益彰公司向常春堂公司主张免租期租金没有合同依据。益彰公司要求常春堂公司支付违约金，同样不存在合同依据，不应得到法院的支持。同时常春堂公司向本院提出反诉请求：1.依判令益彰公司退还常春堂公司房屋押金48852元；2.判令益彰公司向常春堂公司支付押金利息，以48852元为基数，自2019年4月18日起至2020年5月18日止，按银行同期贷款利率4.35%计算至给付日止；3.确认常春堂公司实际使用的免租期为20天；4.由益彰公司承担反诉费。事实和理由：常春堂公司与抉择公司签订《合租商铺协议书》后，常春堂公司向抉择公司交纳押金61560元。2019年3月26日常春堂公司向抉择公司提出了退租申请，抉择公司予以认可，并确认了常春堂公司并无拖欠认可费用。后常春堂公司要求退还押金时，得知抉择公司将押金交予益彰公司。益彰公司承认其收取常春堂公司押金48852元，并于2020年5月18日向常春堂公司邮寄印有其公章的企业往来询证函，上面明确记载着截止到2020年3月25日，欠常春堂公司押金48852元。根据法律规定，没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还给常春堂公司，并按照银行同期贷款利率赔偿常春堂公司的利息损失。益彰公司针对反诉辩称，常春堂公司的反诉没有合同依据，常春堂公司不认可和我公司之间的租赁关系，却要求我公司退还其押金没有事实依据。常春堂公司出具的企业往来询证函是会计事务所依据流程发出的，本案诉争的问题没有解决，不能认定我公司有返还的义务，应当依法驳回常春堂公司的反诉请求。吴昊辩称，吴昊不是合同的相对方，不是本案适格被告。不认可和常春堂公司之间的转租行为。合同签订后，吴昊并没有在承租房屋内注册公司，同时吴昊也不是常春堂公司的股东。后经过三方确认，合同的全部权利义务已经转移给常春堂公司，常春堂公司在合同乙方的位置加盖了公章，表示其认可承租人的地位。在履行合同中一直是益彰公司和常春堂公司之间的履行。合同解除也是常春堂公司提出的，吴昊对解除协议中约定的租金支付、免租期租金等并不知情。不能因此要求吴昊承担益彰公司和常春堂公司之间的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.中华人民共和国房屋所有权证，证明北京市1611商品房为益彰公司单独所有，登记时间为2012年8月30日。2.2018年6月15日益彰公司作为出租方（甲方）与吴昊作为承租方（丙方）签订的《房屋租赁合同》。合同主要内容：乙方公司尚未注册，丙方作为乙方的股东承诺，本合同签订之日起60日内，丙方作为出资方在承租房屋内成功注册乙方公司并取得营业执照。甲方同意将其位于北京市-1611出租给承租方使用，该房屋建筑面积58.51平方米。本合同租赁期限为2年50天，即2018年6月15日起至2020年8月3日止。装修免租期为50天，即2018年6月15日起至2018年8月3日止为免租期，免租期包含在租赁期内，因承租方原因致本合同提前终止或解除的，承租方应按最后付款周期的租金标准向甲方补交免租期内的租金。承租方应向甲方交纳相当于3个月租金的履约保证金，即人民币48852元，甲方应同时提供房租押金的收据给承租方。合同期满，除承租方应当承担违约责任扣除的之外，甲方应于合同期满后30日内无息将保证金退还给承租方。本合同租金采取押3付3的预付费方式（押金即履约保证金），每3个月为一个付款周期。即本合同签订之日，乙方应向甲方支付首个付款周期的租金，即人民币48852元。其后，乙方应在每付款周期届满15日前预付下一周期的租金，甲方应及时提供正规合法的房租发票给乙方。违约责任：除本合同另有约定外，任何一方在租赁期内违约解除合同或因违约导致本合同无法继续履行或提前解除，违约方须向守约方支付相当于履约保证金数额的违约金，因违约给守约方造成损失的，违约方还应赔偿由此给守约方造成的损失。甲方违反合同约定迟延交付房屋，除免除延迟交房期间的租金外，每逾期一日按月租金的0.4‰向承租方支付违约金。承租方逾期交付租赁费用（含租金、履约保证金、物业管理、水费、电费等本合同约定之费用）之任何一项的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.4‰支付违约金。租赁期内，承租方中途退租的，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，并应补交免租期内的租金。若履约保证金不足以弥补甲方损失的，承租方还应承担赔偿责任。租赁期内解除本合同应当以书面方式提出。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行部分，甲方和承租方依本合同约定进行结算，并依本合同承担相应的违约责任。该合同出租人为益彰公司，承租人乙方常春堂公司加盖公章，对于盖章时间益彰公司称具体时间不清楚，常春堂公司称其与抉择公司签订合同后，于2018年11月2日，盖公章是为了益彰公司对抉择公司转租行为的确认。承租人丙方为吴昊签字。2.《合租商铺协议书》，主要内容：甲方为北京抉择xx科技有限公司（下称抉择公司），乙方为常春堂公司，甲乙双方就共同承租位于北京市-1611，建筑面积58.51平方米商铺一事达成如下协议：商铺以甲方名义承租后，基于《商铺租赁合同》以甲乙双方共同约定租金为准。商铺租赁期限自2018年6月29日至2020年7月18日，共计2年20天，其中2018年6月29日至2018年7月18日为免租期。甲方应于2018年6月30日前将房屋按约定条件交给乙方。租金标准：租金为20520元/月，季度租金总计人民币61560元。支付方式押三付三。押金：人民币61560元，应于2018年6月30日之前支付。租赁期满或合同解除的第二天，房屋租赁押金在乙方不拖欠租金及其他相关费用的情况下，甲方应如数退还给乙方（不计利息）。若租赁期未满，乙方提前退租押金不予退还，如因乙方提前退租给甲方造成损失的乙方应承担赔偿责任。签订时间为2018年6月28日。3.《解除房屋租赁合同协议书》，甲方为益彰公司，乙方（承租方）为常春堂公司，鉴于：甲乙双方于2018年6月15日签订《房屋租赁合同》。乙方于2019年3月25日书面提出退租申请，根据实际情况，在平等协商。自愿互谅的基础上，本于诚信，甲、乙双方达成如下协议：甲、乙双方同意自2019年5月3日起解除于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。因承租方在租赁期内中途退租，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，乙方予以认可、同意。甲方需向乙方开具增值税专用发票。依据《房屋租赁合同》第十六条第6款，承租方应该补交50天免租期租金：26768元。经双方协商甲方同意乙方诉求，乙方维持房屋现状交给甲方。承租方承诺自解约协议签订之日起1个月内，将在该承租房屋内注册的所有公司迁出。因履行本协议发生争议的，甲、乙双方应友好协商解决，解决不成的，任何一方均可向甲方所在地人民法院起诉。有益彰公司和常春堂公司盖章。4.原告提交的记账凭证，以证明常春堂公司履行了双方签订的《房屋租赁合同》。但是双方均认可常春堂公司将租金交给抉择公司，由抉择公司直接向益彰公司交纳房屋租金。5.企业往来询证函，常春堂公司称系益彰公司邮寄给常春堂公司的，上列本公司与贵公司的往来账项如下，截止2020年3月25日欠贵公司48852元，备注为其他应付款-押金。6.北京抉择xx科技有限公司的营业执照，法定代表人为吴昊。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告和吴昊作为承租人的丙方签订了《房屋租赁合同》，双方约定租期为2年零50天，免租期为50天。后常春堂公司在该合同的承租人乙方处加盖公章，常春堂公司称其加盖公章的目的是益彰公司对吴昊转租行为的确认。但是常春堂公司是在承租人乙方处盖章，益彰公司有理由相信常春堂公司和吴昊作为共同的承租人。益彰公司称常春堂公司在盖章后实际履行了合同的权利和义务，经过法庭调查，常春堂公司与抉择公司签订的《合租商铺协议书》与益彰公司和吴昊之间签订的《房屋租赁合同》，不存在合同权利和义务的继受情形，故应当认定抉择公司和常春堂公司的《合租商铺协议书》是独立于《房屋租赁合同》的。益彰公司、常春堂公司签署的《解除房屋租赁合同协议书》，常春堂公司称只是为了出门流程签署的，但是该协议明确了双方的权利义务，对双方均具有约束力。常春堂公司持有异议应当向抉择公司提出而不是盲目盖章确认。故其应当按照双方的约定交纳免租期的租金，至于常春堂公司的实际免租期可以依其和抉择公司的约定另行主张。吴昊作为合同的一方当事人应当与常春堂公司共同承担合同的权利和义务。关于益彰公司主张免租期的违约金，首先上述费用未约定给付期限，益彰公司可随时主张权利。关于违约金的计算方法是双方在《房屋租赁合同》中对拖欠相关费用的约定，益彰公司比照此约定主张违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于常春堂公司反诉益彰公司应当返还的押金，其认为属于不当得利，本案处理的是双方的合同纠纷，故常春堂公司的反诉请求，本院不予合并审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京常春堂餐饮管理有限公司、被告吴昊于本判决生效后七日内给付原告北京益彰商贸有限公司免租期租金二万六千七百六十八元；二、驳回原告（反诉被告）北京益彰商贸有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告北京常春堂餐饮管理有限公司的反诉。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费469元，由被告北京常春堂餐饮管理有限公司负担（本诉案件受理费原告北京益彰商贸有限公司已垫付，被告北京常春堂餐饮管理有限公司于判决生效后七日内给付原告北京益彰商贸有限公司）。反诉案件受理费511元，退还给被告北京常春堂餐饮管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈霞二〇二〇年十二月二十四日书记员  夏竹