上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17326号原告：朱一江，男，1993年8月17日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：汪子琳，上海利歌律师事务所律师。被告：上海展福实业有限公司，住所。地上海市。法定代表人：黄荣清。原告朱一江与被告上海展福实业有限公司(下称展福公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序。因被告下落不明，本院依法向其公告送达诉状副本后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案继续适用简易程序进行审理，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人汪子琳到庭参加了庭审。被告展福公司经本院公告传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告朱一江向本院提出诉讼请求：1、确认《上海市租赁合同》于2020年5月27日解除；2、判令被告向原告退还押金人民币18,000元；3、判令被告向原告退还多支付的房租人民币9,000元(2020年5月20日至2020年6月19日房租)；4、判令被告向原告支付赔偿款人民币77,600元。事实和理由：2020年3月13日，原告与被告委托的代理人倪某某签订了《上海市租赁合同》，合同约定将位于嘉定区沪太路XXX弄XXX支弄XXX号的房屋(下称系争房屋)出租给原告，租期为2020年3月20日至2022年3月19日，租金为每月人民币9,000元。同日，原告按约向被告代理人支付了押金人民币18,000元，及两个月的房租。4月27日，原告又向被告代理人预先支付了5月20日至6月19日的房租人民币9,000元。同年5月9日，原告收到长宁区人民法院公告，公告称该出租房屋因被告未向银行履行债务，已进入强制执行司法拍卖程序，并告知原告限期15日内搬离该房屋。经多次与长宁区人民法院执行法官沟通，原告得知该房屋已在2016年因被告与银行的金融借款合同纠纷执行一案中被查封，且房屋已进入司法拍卖程序，原告必须限期搬离该房屋，故原告在5月23日搬出该房屋。在此期间原告也曾多次与被告协商，被告承诺将向原告支付赔偿金人民币77,600元，但至今被告仍未向原告支付上述款项，也未向原告退还押金及多支付的一个月房租。综上所述，本案系因被告的过错导致原告无法继续租用该房屋，租赁合同无法继续履行、被迫解除，故被告应承担违约责任，按约定向原告支付赔偿金、退还押金及多支付的一个月房租。被告展福公司未答辩。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、上海市租赁合同、房屋租赁授权委托书，证明原告与被告委托的代理人倪某某签订了房屋租赁合同，并对相关租金、租期等事宜做了约定；2、微信聊天记录、支付宝转账记录，证明原告已按合同约定向被告代理人支付了房屋押金18,000元及两个月的房租，并于4月27日预先向被告代理人支付了5月20日至6月19日的房租9,000元；3、上海市长宁区人民法院公告(2016)沪0105执1981号，证明2020年5月9日原告被上海市长宁区人民法院告知该房屋已经进入司法拍卖程序，限期15日内搬离该房屋，期满后法院将对该房屋强制清场；4、承诺书，证明经原告多次与被告协商，被告承诺将向原告支付赔偿金77,600元；5、上海市长宁区人民法院执行裁定书(2016)沪0105执1981号，证明2020年5月25日上海市长宁区人民法院向原告出示执行裁定书，裁定该房屋予以拍卖；6、微信聊天记录、视频光盘，证明2020年5月27日，上海市长宁区人民法院对该房屋进行清场，并要求原告签署不得进入该房屋等事宜的相关承诺，并更换了该房屋的门锁；执行当日原告通过微信，向被告告知该房屋已被执行，原告已被强制腾房，合同已实际终止。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：2020年3月13日，展福公司代理人倪某某(出租方、甲方)与朱一江(承租方、乙方)签订《上海市租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积共361平方米，乙方租赁该房屋作为居住办公使用；租赁期限2年，自2020年3月20日至2022年3月19日止；月租金9,000元整，租金以转账方式支付，首期租金付二个月，另付18,000元押金，以后按每二个月结算一次，提前十天支付下次房租；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向违约方支付违约金18,000元整，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。上述合同签订后，朱一江以转账方式向倪某某支付2020年3月20日至2020年5月20日的租金18,000元及押金18,000元。2020年4月27日，朱一江以转账方式向倪某某支付租金9,000元。2020年3月18日，朱一江获悉系争房屋正在被法院委托评估拍卖，向倪某某询问。倪某某于2020年3月20日回复称房子不卖，只是评估走一个形式，正在协调。2020年5月9日，长宁区人民法院出具(2016)沪0115执1981号公告，载明“本院现将依法拍卖被执行人上海展福实业有限公司位于上海市嘉定区沪太路XXX弄XXX支弄XXX号全幢房屋。上述房屋的实际居住、使用人或屋内用品所有人或权利人必须在十五日内搬离上述房屋，相关人员如认为对房屋享有权利或合法占有的，应当在公告之日起十五日内向该院执行裁判庭提出书面异议。本院将该房屋强制清场，任何人不得再进入该房屋内，并且法院还将追究相关人员妨害、抗拒执行的法律责任，屋内物品视为被执行人的财产在拍卖中一并处理。”朱一江于当日再次联系倪某某，倪某某表示正在和银行沟通，并称朱一江可以拟定补充协议，其签字盖好公章后在寄回。2020年5月10日，朱一江将赔偿款项清单发送费倪某某。2020年5月12日，倪某某将承诺书电子版发送给朱一江。2020年5月13日，展福公司向朱一江出具加盖公章的《承诺书》一份，写明“我方现在积极的与银行以及法院在沟通，我方保证在合同履行期限内不会被强行终止合同；若出现强行终止合同，对贵方所造成的损失由我方全部承担。自承诺之日起15天内，若贵方被强制腾房并终止合同，按照损失七万七千六百元进行赔偿。若超过15日，赔偿金额双方另行协商。”同日，展福公司向朱一江提供《房屋租赁授权委托书》一份，载明倪某某受其委托代为处理系争房屋的租赁事宜，委托期限自2019年8月1日至2022年7月31日。2020年5月25日，长宁区人民法院出具(2016)沪0105执1981号执行裁定书，裁定对系争房屋予以拍卖。2020年5月27日，长宁区人民法院对系争房屋进行强制清场。朱一江拍摄了现场视频并发送给倪某某。朱一江于当日搬离系争房屋。因展福公司未按约进行赔偿，也未退还租金押金，朱一江涉讼。本院认为，倪某某系受展福公司委托与朱一江签订系争房屋的租赁合同，相应的权利义务应由展福公司承担。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。租赁合同因系争房屋被法院强制清场于2020年5月27日终止履行，故朱一江要求确认合同于2020年5月27日解除合法有据，本院予以支持。合同解除后，展福公司理应向朱一江退还押金18,000元及尚未使用期间的租金。朱一江支付租金至2020年6月19日，实际使用房屋至2020年5月27日，故展福公司理应退还2020年5月28日至2020年6月19日的租金6,677.42元，原告主张的期间及金额有误，本院予以调整。展福公司在朱一江对于系争房屋能否继续使用提出异议后，于2020年5月13日向朱一江出具承诺书，承诺若在15天内被强制腾房终止合同，按照损失77,600元进行赔偿，现法院于2020年5月27日强制清场且朱一江于当日搬离系争房屋合同终止履行，故朱一江要求展福公司按照承诺书约定予以赔偿合法有据，本院予以支持。被告展福公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告朱一江与被告上海展福实业有限公司的租赁合同关系于2020年5月27日解除；二、被告上海展福实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告朱一江押金18,000元；三、被告上海展福实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告朱一江自2020年5月28日至2020年6月19日的租金6,677.42元；四、被告上海展福实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告朱一江赔偿款77,600元；五、驳回原告朱一江其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,392元，减半收取1,196元，由原告负担26.67元，由被告负担1,169.33元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年十二月二十五日书记员  王芙蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。