北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初551号原告（执行案外人）：史军红，男，1963年4月6日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告史军红与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史军红的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强、张晓黎，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史军红向本院提出诉讼请求：1．排除对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区×号楼×单元×号房屋的执行，并解除查封；2．诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：在（2018）京02民初70号中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等被告融资租赁合同纠纷案件中，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）查封了洋洲房地产公司名下位于山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）。史军红已经于2012年12月21日购买了涉案房屋，已支付全部购房款。之后，史军红交纳了装修押金、物业费、水电费等费用，办理交房手续，进行装修并入住。涉案房屋属史军红所有，二中院不应查封，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条等相关法律规定起诉，请求法院支持史军红的诉讼请求。被告中信富通公司辩称，不同意史军红的诉讼请求和理由。事实和理由：一、史军红对涉案房屋不享有足以排除执行的物权等民事权益。（一）史军红对涉案房屋尚未取得合法登记，对涉案房屋不享有所有权等实体权利，不足以排除强制执行。临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司（以下简称临汾五建公司）以房抵债的方式取得了涉案房屋，但涉案房屋的所有权人仍是洋洲房地产公司，尚未变更至临汾五建公司名下，亦未变更至史军红名下。（二）史军红对涉案房屋不享有物权期待权，不足以排除强制执行。史军红对涉案房屋不享有物权期待权。史军红在临汾五建公司与洋洲房地产公司的以物抵债基础上、通过向临汾五建公司支付部分房屋价款后，对临汾五建公司享有的是债权请求权，对洋洲房地产公司不享有债权请求权。即使史军红对洋洲房地产公司享有债权请求权，但基于债的平等性原则，史军红对洋洲房地产公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。二、史军红的异议主张不具备法规规定的排除执行的法定情形。即使认定史军红对涉案房屋享有物权期待权，但其未达到《规定》第二十八条或第二十九条所规定的排除执行的必要条件。（一）史军红排除强制执行的主张不同时具备《规定》第二十八条规定的情形。1．史军红未与作为被执行人的洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同。2．史军红未在查封前合法占有涉案房屋。3．史军红未支付全部价款。4．史军红未能举证证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。（二）史军红并非商品房消费者，其依据《规定》第二十九条主张排除强制执行属适用法律错误。该条文中的标的物必须是房地产经营者所开发的商品房。史军红不是与作为开发商的洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，而是与临汾五建公司形成事实上的房屋买卖关系，其不属于商品房消费者。即使法院认定史军红属商品房消费者。首先，史军红与洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前未签订合法有效的书面买卖合同。其次，史军红未提供或提供的证据不足以证明其购买涉案房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。最后，史军红尚未支付超过合同约定总价款的50%。第三人洋洲房地产公司述称，认可史军红的诉讼请求。一、洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给史军红，史军红支付了全部购房款，涉案房屋已经交付并由史军红合法占有居住。二、因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。三、（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权以及其他财产，处置后足以偿还全部债务。涉案房屋属于史军红的个人财产，应予排除强制执行当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等被告承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉，该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月17日，本院对涉案房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。史军红向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异278号执行裁定书，裁定驳回了史军红的异议请求。后史军红提起本案诉讼。二、关于史军红主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》）签订情况及主要内容史军红提交的落款时间为2012年12月21日、洋洲房地产公司作为出卖方、史军红作为认购方的《认购协议》载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭-福苑”项目充分了解后，选择购买该项目×号楼×单元×层×号房（史军红主张有笔误，实际为×号）。建筑面积约167平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4900元/m2；总价818300元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1．一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付总房款的90%，剩余10%的房款应于签署《商品房买卖合同书》前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4．本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议自动作废。洋洲房地产公司与史军红均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司不认可《认购协议》的真实性、关联性、合法性和证明目的，《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房买卖合同。即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。史军红主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是商品房买卖合同。（二）关于支付购房款情况史军红主张其系通过其妻子王小明（1988年5月13日二人结婚）支付了涉案购房款，临汾五建公司出具《情况说明》，认可收到王小明的818300元。中信富通公司对此不认可，并认为没有实际转账凭证，不能证明史军红已经实际付款。审理中，本院向临汾五建公司调查相关情况，临汾市建筑工程总公司和临汾五建公司向本院提交《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》，均加盖有该二公司公章。其中，《情况说明》大致内容为：我公司于2010年7月26日与洋洲房地产公司签订《建设工程施工合同》，承建洋洲房地产公司开发的洋洲花园（盛世华庭）住宅楼。工程于2011年完工后，因洋洲房地产公司未能支付全部工程款，遂商定由我公司代为销售房产，收取房款抵顶工程款，房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，房屋的交付、产权过户手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理。当时洋洲房地产公司欠付工程款约2000万元左右，洋洲房地产公司用80余套住宅房的销售房款抵顶了施工工程款，因许六斤与洋洲房地产公司负责人吕建斌关系较好，洋洲房地产公司仅口头约定由临汾五建公司代收房款，并未出据书面指令。在贵院审理的（2020）京02民初554号等关于中信富通公司、洋洲房地产公司案外人执行异议之诉批量案件中，其中共涉及到12套房的房款由我公司收取，以上房款抵顶我公司的工程款6581010元。具体收取方式包括由购房人一次或分批次向临汾五建公司转账或现金交纳，也包括向公司负责人许六斤转账或现金交纳。以上房款均由我公司向购房人出具了收据，并由我公司将收款事实通知洋洲房地产公司。后附12套房子的房号、交款人、交款数额明细。特此说明。”《12套房屋明细表》中与本案相关的部分载明房号为×-×，交款人为王小明，交款额为818300元，交款方式为转账现金。洋洲房地产公司为证明该公司是和史军红直接达成并签订的合同，临汾五建公司只是收取房款以抵偿工程款，向本院提交付款通知，该通知由临汾五建公司向洋洲房地产公司出具，落款时间为2012年12月10日，内容为：“请给王小明办理盛世华庭小区×-×号交房手续。”史军红、中信富通公司、洋洲房地产公司均认可《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》和付款通知的真实性，中信富通公司认为，《12套房屋明细表》中涉及史军红的交款方式明确是转账现金，其他人注明的交款方式是抵账，进一步证明临汾五建公司和洋洲房地产公司是以物抵债的关系，而不是代销关系。《情况说明》的内容也可以证明以物抵债，收款人是临汾五建公司。（三）关于涉案房屋占有使用情况史军红为证明其在法院预查封之前即实际占有使用涉案房屋并一直居住，向本院提交了如下证据：1．其支付暖气接口费、煤气集资费和有线电视初装费的落款为2012年12月10日的收据、落款为2012年12月10日的山西省农村信用社（行）回单和洋洲房地产公司的《委托收款通知》各1张；2．落款分别为2013年12月24日和2015年9月26日的装修收据2张和落款为2013年8月16日销售凭据1张；3．合计5张、自2013年至2017年的加盖有盛世华庭物业办章的物业费、暖气费和电费收据以及临汾市广播电视网络中心的专用收据；4．临汾燃气公司北城管理站的单户充值/购气流水1张，显示王小明的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日进行充值；5．房屋室外和室内照片2张。中信富通公司不认可前述证据的证明目的，亦认为不能证明是涉案房屋照片。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、史军红均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，史军红主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，并已于2012年12月10日交纳维修基金13264．8元、交纳转移登记费、测绘费等1620．3元，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72．94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和史军红均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，本案系史军红提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人史军红对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。史军红对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。史军红主张其符合《规定》第二十八条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院参照上述规定，进行具体分析。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，洋洲房地产公司与史军红签订了《认购协议》，虽然《认购协议》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，且洋洲房地产公司与史军红后续并未签署正式的《商品房买卖合同》，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了史军红与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。根据本案查明的事实，因洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商，由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲房地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务，双方并无转移涉案房屋所有权的意思表示。可见，此为洋洲房地产公司和临汾五建公司在双方债务清偿问题上所作出的安排，并非“以房抵债”。因此购房人向临汾五建公司支付购房款的行为应当认定为系向洋洲房地产公司支付，洋洲房地产公司对此亦予确认，故可以认定史军红支付了全部购房款。涉案《认购协议》应认定为《商品房买卖合同》，该协议签署于2012年12月21日，系在2018年6月涉案房屋被查封之前。本院对中信富通公司关于涉案《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张，不予采纳。史军红主张洋洲房地产公司于2012年12月即向史军红交付了涉案房屋。虽然史军红未提交其与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据史军红提交的自2012年12月10日起的暖气接口费、煤气集资费、物业费和水电费收据等证据及临汾燃气公司北城管理站就涉案房屋出具的单户充值/购气流水等证据，本院亦对涉案小区进行了现场勘验，可以认定史军红于2012年12月起实际占有使用涉案房屋。本案中，史军红主张，涉案《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及物权登记手续，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据本院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的物权登记。故，未能办理涉案房屋的过户登记非购房人史军红自身的原因所导致。综上所述，本案现有证据能够证明史军红享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由成立，本院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭×号楼×单元×号房屋的强制执行。案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  邢 军审 判 员  钱丽红审 判 员  种仁辉二〇二〇年十二月三十日法官助理  余周祺书 记 员  宋卫平