湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1021民初3516号原告：刘胜兰，女，1985年10月15日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：刘谭武，桂阳县东升法律服务所法律工作者，代理权限系一般代理。被告：黄鹏，男，1979年10月7日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告：李仙桃，女，1962年11月4日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：雷海峰，湖南志浩律师事务所律师，代理权限系一般代理。原告刘胜兰与被告黄鹏、李仙桃确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘胜兰及其委托诉讼代理人刘谭武，被告黄鹏，被告李仙桃及其委托诉讼代理人雷海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘胜兰向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认被告于2020年9月1日签订的房屋买卖协议无效。2、判令被告李仙桃立即将位于桂阳县XX街道X号X幢XXX室（现不动产权证为：湘（2020）桂阳县不动产权第0××8号；原不动产权证××号房屋）住房返还给原告。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告刘胜兰与被告黄鹏于2009年10月30日登记结婚，婚姻存续期间共同购买了两套住房（其中一套住房位于桂阳县XX街道X号X幢XXX室；另一套住房位于郴州市北湖区××路××期××栋××室）。后因感情不和，原告刘胜兰与被告黄鹏于2017年9月26日达成离婚协议书，并到桂阳县民政局婚姻登记处办理了协议离婚手续，离婚协议约定婚续期间的共同财产有住房两套，位于郴州市北湖区××路××期××栋××房××，房权证：北湖字第7××6号归黄鹏所有；位于桂阳县××镇××号××幢××室××房××，房屋登记证号：××归刘胜兰所有。2020年10月20日原告要求被告黄鹏将离婚时分归原告所有的房屋转移登记到原告名下，才得知被告黄鹏隐瞒原告，偷偷的将已经不属于自己的房屋以五万元卖给了自己的姨姨李仙桃。两被告恶意串通并以低于市场房价签订的买卖房屋合同，直接损害了原告财产权益。为此，特依据我国有关法律的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法确认原、被告于2020年9月1日签订的房屋买卖协议无效；并判令两被告立即将位于桂阳县XX街道X号X幢XXX室（现不动产权证为：湘（2020）桂阳县不动产权第0××8号；原不动产权证××号房屋）返还给原告。为此，原告向本院提供证据如下：证1、原告身份证复印件，拟证明原告是适格主体；证2、离婚协议书，拟证明原告与被告黄鹏于2009年10月30日登记结婚，原告与被告黄鹏2017年9月26日协议离婚，协议离婚时将位于桂阳县××镇××号××幢××室××房××归原告所有，离婚的时候，该套房屋登记在黄鹏名下，已经归原告所有；将位于郴州市北湖区××路××期××栋××房××，房权证：北湖字第7××6号归黄鹏所有；证3、房屋买卖协议、不动产权证（房权证：北湖字第7××6号；原不动产权证××号房屋、现房权证湘（2020）桂阳县不动产权第0××8号）、婚姻状况具结书，拟证明：离婚协议书上分割夫妻共同财产时已经明确约定，位于郴州市北湖区××路××期××栋××房××归黄鹏所有，位于桂阳县××镇××号××幢××室××房××归原告所有，而黄鹏将已经分割给原告刘胜兰所有的房屋以五万元卖给了李仙桃，在房屋过户的时候给房管局提供了离婚协议和婚姻状况具结书，即李仙桃也知道该房屋已经被分配给了刘胜兰，两被告恶意串通，损害原告的利益，两被告的买卖行为不受法律保护，应属无效。被告黄鹏辩称：诉争房子并不是原告刘胜兰与我在婚姻存续期间共同购买的，该房子当时是我小姨李仙桃在1999年出钱购买，2001年我拿到的房产证。李仙桃买房子写我名字的原因是由于家庭情况，所以没有写他们的名字，而我是本地职工，当时买房还有优惠，当时约定等我表弟李仙桃之子李华成年之后将房子过户给表弟。被告黄鹏未向本院提交证据。被告李仙桃辩称：1、本案涉案房产桂阳县XX镇X号X幢XXX号住房是答辩人李仙桃购买，属于答辩人李仙桃所有。2000年，因桂阳县二、三八队企业改制，将企业在桂阳县XX街道XXX所建分配给职工的住房对外出售，答辩人及李华经过职工黄国唐介绍买了职工周兴良的住房，原房位置为桂阳县238队X栋XXX房，后改为桂阳县XX街道X号X幢XXX号房，交易价格为共计叁万元，桂阳县238队财务室出具收款凭证。由于答辩人与前夫关系紧张，为了保全财产，将答辩人及儿子李华自购的房子落户于被告黄鹏名下，待答辩人儿子成年后再变更到李华名下。2015年得知桂阳县238队棚户区改造，所有房屋档案已封存，变更房产事宜受到阻碍。2017年原告刘胜兰与被告黄鹏离婚，将属于答辩人与李华所有的房子当做其夫妻共同财产进行分割，答辩人得知后，立即要求被告黄鹏将房子过户到答辩人名下并办理了房产变更事宜。2、落在黄鹏名下的房产，不属于夫妻共同财产，应属黄鹏婚前个人财产。所谓夫妻共有财产是婚姻存续期间购买动产、不动产等财产。该房产不是夫妻存续期间购买，应属于婚前个人财产。黄鹏赠与给原告，但未办理房子过户登记，房产仍属于被告黄鹏所有，在未办理变更登记之前，黄鹏可以撤销赠与另行处置。3、原告与黄鹏所分割的财产不是本案所争议的房产，应当驳回原告的起诉。根据2017年9月26日，原告与黄鹏达成的协议第二条关于财产及债务问题：将位于桂阳县××镇××号××幢××号××房××，登记证号：××归刘胜兰所有。本案所涉原不动产证为房权证桂阳字第0××9号，原国土证：桂国用（2001）字第0××8号，与刘胜兰所分割的房屋证号××完全不一致，不属于黄鹏与答辩人所涉案的财产，应当驳回对答辩人的诉讼请求。综上所述：答辩人及李华是桂阳县XX街道X号X幢XXX号房的购买人或所有权人，黄鹏只是答辩人房子的代持有人。黄鹏将属于答辩人的房产归还给答辩人合情、合理、合法。故，原告起诉要求答辩人返还房子，没有事实和法律依据，应当予以驳回全部诉讼请求。为此，被告李仙桃提供证据如下：证4、不动产权属登记证宗地图、2008年7月8日湖南有色地质勘查局238队居民委员会的证明、湖南有色地质勘查局238队财务收款凭证，国家电网落户证及有线电视落户证，拟证明：1、桂阳县XX街道X号X幢XXX室（2020）桂阳县不动产权第0××8号房产属于李仙桃和李华所有，2、李仙桃和李华于2001年5月18日以叁万元的价格向湖南有色地质勘查局238队购买了桂阳县XX街道X号X幢XXX室，该财产属于李华和李仙桃所有，3、李仙桃对房屋行使占有权和使用权，该房屋属于李仙桃及李华所有；证5、装修费用清单，拟证明：2020年9月，李仙桃对桂阳县XX街道X号X幢XXX室进行装修，花费装修费6000余元的事实；证6、证人证言，拟证明：周兴良原属于诉争之房的原居户，诉争之房屋于2000年以单位名义出售给了李华和李仙桃，而不是黄鹏，真正的购房人系李仙桃和李华；证7、租赁合同书，拟证明：李仙桃将桂阳县XX街道X号X幢XXX室出租给了徐慧林，并收取租金5400元，行使了房屋的收益权；证8、买卖协议书及契税书，拟证明：黄鹏系李华及李仙桃的财产代持人，而不是所有权人。证9、李仙桃还申请了证人李某和邓某出庭作证，拟证明：李仙桃居住在讼争的房屋很久了，自己购买的房屋是通过238队对外出售的渠道买的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对质证意见记录在卷，本院认证认为：对刘胜兰提交的证1、2、3的真实性、合法性、关联性予以采信，该系列证据能够证实刘胜兰与黄鹏在婚姻存续期间有：位于郴州市北湖区××路××期××栋××房，房权证：北湖字第7××6号住房一套；黄鹏婚前有位于桂阳县××镇××号××幢××室，即：原不动产权证××号和房屋登记簿证号：××，现不动产权证湘（2020）桂阳县不动产权第0××8号住房一套。在2017年9月26日协议离婚时，黄鹏自愿将属于自己婚前所有的位于桂阳县XX街道X号X幢XXX室，原不动产权证××号的一套住房作为夫妻共同财产，与婚姻存续期间的共同所有的位于郴州市北湖区××路××期××栋××室××房进行了混同后互易分割的事实。对李仙桃提交的证据4、5、6、7、9不能证明李华和李仙桃与黄鹏之间有委托代为购买房屋的委托事实，该系列证据与李仙桃主张的系李仙桃与李华所购买缺乏关联性，本院不予采信。证8、买卖协议书及契税书与证2、证3相互佐证，对于黄鹏对案涉房产依法享有房屋产权具有补充证明作用，符合真实性、合法性及关联性原则，依法应予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘胜兰与黄鹏于2009年10月30日在桂阳县民政局登记结婚。婚姻存续期间共同在郴州市北湖区民生路瑞祥园2期购买了Ｃ栋201号住房一套，建筑面积147.38平方米，房权证：北湖字第7××6号，房权证记载，持证人黄鹏，共同共有人刘胜兰。2001年黄鹏向湖南有色地质勘查局238队购买了一套住房，并签订了《共有住房买卖协议书》，该房屋位于桂阳县城关镇伍家桥，Ａ幢501，建筑面积69.03平方米，购房款26212元，定于2001年4月1日前付清。2017年9月26日刘胜兰与黄鹏因感情不和，在桂阳县民政局婚姻登记处自愿协议离婚。离婚协议约定婚续期间的共同财产有住房两套，位于郴州市北湖区××路××期××栋××房××，房权证：北湖字第7××6号归黄鹏所有；位于桂阳县××镇××号××幢××室××房××，房屋登记证号：××归刘胜兰所有。丰田车一台，车牌号湘Ｌ3××××归黄鹏所有。2017年10月13日刘胜兰与黄鹏拿着房产证去桂阳县不动产登记中心办理房屋过户登记，不动产登记中心以该房屋所在的区域欲进行棚户区改造，以冻结为由，不能办理产权过户登记，因此，未能及时办理到刘胜兰名下。本院还查明，案涉房屋位于桂阳县××镇××号××幢××室，房屋登记簿编号：××，所有权证号：××号，系同一套房屋。该房屋现由李仙桃在居住。2020年9月1日，黄鹏与李仙桃签订了《房屋买卖协议》，该协议第二条房屋坐落：城关镇伍家桥，面积69.03平方米，房号501，不动产权证××号。第四条：甲乙双方交易价格为5万元，虽然合同约定了5万元房价，但是李仙桃并未向黄鹏支付购房款。该案涉房屋已经在2020年9月2日转移登记到李仙桃名下，不动产权证：0××8号。现该涉案房屋由李仙桃出租给他人居住。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案的争议焦点为：一是被告签订《房屋买卖协议》，是否存在恶意串通，损害原告利用之情形；二是案涉房屋是否黄鹏婚前个人财产；三是黄鹏与刘胜兰在离婚之时，协议约定将案涉房产分割给刘胜兰，其性质是赠与还是婚续财产混同之后的互易取得；四是案涉房屋是否为李仙桃、李华出资，委托黄鹏代为购买。争议焦点一、2020年9月1日被告黄鹏与李仙桃在签订《房屋买卖协议》之时，是否存在恶意串通，损害原告利益之情形。恶意串通订立的合同是指当事人为牟取不正当利益，互相勾结、串通而订立损害他人利益的合同。恶意串通首先是恶意串通行为的当事人在主观具有获取非法利益的目的，其次是各方当事人在对于其行为会损害国家、集体或第三人利益是明知的，对于损害国家、集体或第三人利益的后果是积极追求或者任意放任的；再次是当事人之间有互相串通的行为；最后是损害了国家、集体或第三人利益。如果双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。被告黄鹏与李仙桃在2020年9月1日签订《房屋买卖协议》，黄鹏明知已经在2017年9月26日与刘胜兰协议离婚时，已经将案涉房屋分割给了刘胜兰，刘胜兰将共同共有的位于郴州市北湖区××路××期××栋××号住房分割给了自己，还擅自恶意将案涉房屋以五万元出售给李仙桃，其恶意出售行为所追求的即为非法利益。而被告李仙桃未支付房屋相应的对价，以无偿的方式购买案涉房屋，获取了非法利益，已构成恶意购买。故，两被告恶意串通之结果损害了原告刘胜兰的合法财产权益。争议焦点二、案涉房屋是否为黄鹏婚前个人财产。婚前财产是指在结婚前夫妻一方就已经取得的财产。2001年黄鹏向湖南有色地质勘查局二三八队购买了案涉房屋，虽然房屋是在2010年12月19日登记，该登记的时间后于结婚的时间，该房屋的所有权取得是以出卖人将房屋交付给黄鹏发生转移，房权证的登记只是公示的效果，并非是所有权取得的临界点。因此，案涉房屋系被告黄鹏的婚前财产。原告刘胜兰诉称是婚续期间取得的夫妻共同财产的主张不能成立。争议焦点三、黄鹏与刘胜兰在离婚之时，协议约定将案涉房产分割给刘胜兰，其性质是赠与还是婚续财产混同之后的互易取得。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。被告黄鹏在协议离婚之时，将案涉房屋分给原告刘胜兰所有，刘胜兰将与黄鹏共同共有的位于郴州市北湖区××路××期××栋××号房屋分给黄鹏所有，刘胜兰是通过互易的方式取得对案涉房屋的所有权，而非黄鹏无偿赠与给刘胜兰。故被告李仙桃主张的赠与行为本院不予支持。争议焦点四、案涉房屋是否为李仙桃、李华出资，委托黄鹏代为购买。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”其一、案涉房屋的不动产权属证书的权利人是黄鹏，且黄鹏在2001年向湖南有色地质勘查局二三八队购买案涉房屋的价格是26212.95元，而李华交纳的购房款收据是3万元，两人所购买的房屋总价款不吻合，被告李仙桃主张黄鹏是受其委托代李华所购买的主张不成立。其二、李仙桃以李华的3万元购房款收据，主张黄鹏购买的房屋是替李华代持，该主张不符合委托代理事项的规定，也不符合不动产交易习惯，李仙桃没有证据证明不动产登记簿错误的将李华的房产登记到了黄鹏名下。因此，李仙桃主张案涉房屋系自己和李华出资，委托黄鹏代为购买的理由也不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于使用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄鹏与李仙桃于2020年9月1日签订的房屋买卖协议无效。二、限被告李仙桃在本判决生效后三十日内将坐落于桂阳县XX街道X号X幢XXX室（现不动产权证为：湘（2020）桂阳县不动产权第0××8号；原不动产权证××号）房屋返还给原告刘胜兰。案件受理费160元，减半收取80元，由被告黄鹏、李仙桃承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审判员 欧阳思俊二〇二〇年十二月二十八日法官助理李沁书记员李烁宇附本案的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。