广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初18752号原告：高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：吴健梅，系该司总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：詹课，女，1981年7月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：杨淙智，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：胡富，男，1981年2月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司（以下简称“高成公司”）诉被告詹课、胡富物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，本案现已审理终结。案件事实一、房产的位置：广州市天河区长兴路13号A区一楼A-131铺位（以下简称“涉案商铺”）。二、约定的物业管理期限：2018年10月8日至2023年10月7日。三、约定的物业管理费：10622元/月。从2018年10月8日至2018年12月7日合共61天，此期间管理费按照25元/㎡/月，6638.75元/月，合计13277.5元。如詹课在管理期内非法定或约定理由单方面终止本合同或高成公司因詹课违约导致合同提前终止，詹课不享有培育期等优惠政策，即培育期转为计费期，詹课须在合同终止后三日内日向高成公司补交培育期等优惠期间的差额管理费（按10622元/月的管理费标准）四、物业管理费支付期限：每月5日前缴交当月物业管理费。从迟交之日起，每逾期一天应付拖欠金额的千分之五的违约金。五、律师费：3000元。高成公司提交《委托代理合同》、律师费发票、广州农村商业银行客户电子回单证明上述律师费支出。六、原告高成公司的诉讼请求：1、两被告支付原告自2019年9月1日至2019年11月15日物业管理费26555元（其中9月、10月每月管理费为10622元，11月1日至15日管理费为5311元）及迟延缴纳管理费的违约金（以当月欠缴管理费为本金，自欠费当月6日起计至计至付清之日止，按银行贷款上浮50%的标准计算，以本金为限）；2、两被告向原告支付2018年10月8日至2018年12月7日优惠期管理费差额7966.5元（优惠前管理费为21244元，优惠后管理费为13277.5元）；3、两被告向原告支付2019年8月电费4847元、2019年9月电费4768元、2019年10月水费5元；4、两被告支付原告为实现债权所支付的律师费3000元；5、本案全部诉讼费由两被告承担。七、保证责任的约定：《物业管理服务合同》第七条载明“合同担保，保证人胡富（手写）同意，对高成公司、詹课双方签订的《物业管理服务合同》中詹课应支付给高成公司的物业管理服务费、保证金及水电费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任。担保期限为：上述款项到期之日起二年”。保证人处有“胡富”签名字样并捺指模。八、两被告辩称：1、詹课自2019年9月2日起已正式向广州市高德长兴置业有限公司（以下简称“高德公司”）发函要求解除合同，但高德公司及高成公司直至2019年10月20日发函要求其撤场，并于2019年11月15日收回涉案商铺，根据合同法的相关规定，一方违约时，对方应采取适当措施防止损失的扩大，如高成公司还可以通过其违约来获利，更加不合理，故其承担2019年9月1日至2019年9月15日的管理费及违约金已足够；2、合同没有约定什么时间段为培育期，故其无需支付2018年10月8日至2018年12月7日的培育期物业管理费；3、詹课自2019年9月2日起未再使用涉案商铺，无需支付水电费；4、本案不是必须聘请律师处理的案件，其无需支付律师费；5、詹课向高成公司支付的各项保证金应予以抵扣欠款。九、其他：1、关于水电费，高成公司未举证予以证明。2、2019年9月1日，詹课向高德公司发出《关于考拉小厨亲子西餐厅停业的申请》。2019年9月20日、2019年10月11日，詹课分别向高成公司寄送《考拉小厨亲子停业、解除合同及撤场通知》、《考拉小厨亲子餐厅撤场通知》。詹课并提交其与优托邦魏小姐、刘经理的微信聊天记录。3、高成公司提交其于2019年10月20日向詹课发出的《解除合同通知书》，载明由于詹课的行为构成根本性违约，现依合同约定于2019年11月15日解除双方签订的《物业管理服务合同》，并于该日18:00时收回涉案商铺，并表示涉案合同解除的时间为2019年11月15日，但由于詹课的物品还在涉案商铺内，故实际收回涉案商铺的时间为2019年12月中旬。4、高成公司表示培育期为2018年10月8日至2018年12月7日，詹课享受该段期间的优惠管理费为6638.75元/月，但由于詹课违约导致合同提前终止，其应支付培育期管理费差额。5、案外人高德公司就涉案商铺以房屋租赁合同纠纷向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼，案号为（2020）粤0191民初2951号，该案中高德公司表示詹课（即本案被告之一）拖欠2019年9月1日至2019年11月15日的租金，胡富（即本案被告之一）作为保证人，应承担连带责任。广东自由贸易区南沙片区人民法院认为詹课在合同履行期间提出解除合同，已构成违约，应由其承担合同解除的违约责任。虽然詹课提前解除合同构成违约，但是作为守约方的高德公司依法亦应采取措施防止损失的进一步扩大。詹课于2019年9月1日发函要求中止双方的租赁合同，又于2019年9月19日发函要求解除合同并撤场。根据詹课与高德公司工作人员的微信聊天记录及高德公司庭审中的陈述可知，詹课于2019年9月2日要求腾空涉案商铺，但遭到拒绝。之后詹课又于2019年10月11日发函要求撤场，高德公司未予理会。高德公司直至2019年10月20日发函并于2019年11月15日才收回涉案商铺，已超出了采取措施防止损失进一步扩大的合理期间。综合案情，该院酌情认定高德公司理应于2019年10月15日前收回涉案商铺，故该院对高德公司主张的2019年10月15日之后的租金不予支持，并判令詹课支付2019年9月1日至2019年10月15日的租金及违约金，胡富就上述债务承担连带清偿责任等。詹课不服该案判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2020年9月30日作出（2020）粤01民终18590号判决书，判决驳回上诉，维持原判。6、詹课与高德公司签订的《房屋租赁合同·补充协议》约定2018年10月8日至2019年2月7日为物业培育期。判决结果本院认为，根据查明事实，高成公司与詹课之间成立物业服务合同关系。高成公司对涉案商铺提供了物业管理服务，詹课作为涉案商铺的承租人，应承担按时支付物业管理费的义务。已生效的判决文书已认定詹课应向高德公司支付涉案商铺的租金至2019年10月15日，即詹课使用涉案商铺的截止时间为2019年10月15日，故高成公司诉请要求詹课支付2019年9月1日至2019年10月15日的物业管理费15761.68元（10622＋10622×15÷31），本院予以支持，对于高成公司诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。詹课迟延支付物业管理费，违反合同约定，高成公司诉请要求支付违约金，本院予以支持，该违约金以每月欠付物业管理费（其中2019年9月为10622元、2019年10月1日至2019年10月15日期间为5139.68元）为本金，分别自当月6日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，各期违约金以本金为限。对于高成公司诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。高成公司主张培育期为2018年10月8日至2018年12月7日，詹课享受该段期间的物业管理费优惠，对此本院认为，《物业管理服务合同》系依据詹课与高德公司签订的《房屋租赁合同·补充协议》而签订，《房屋租赁合同·补充协议》中有明确约定物业培育期限及培育期优惠租金的条款，高成公司主张的培育期亦并未超出《房屋租赁合同·补充协议》约定的物业培育期限，故本院对高成的上述主张予以采纳。合同约定因詹课原因导致协议提前终止的，詹课不再享有培育期优惠政策，故高成公司诉请要求詹课支付2018年10月8日至2018年12月7日期间的物业管理费差额7966.5元，本院予以支持。关于律师费3000元，高成公司已提交《委托代理合同》、律师费发票、广州农村商业银行客户电子回单证明该笔费用的支出。高成公司诉请要求詹课支付律师费3000元，符合合同约定，本院予以支持。高成公司主张詹课欠付2019年8月电费4847元、2019年9月电费4768元、2019年10月水费5元，对此并未举证予以证明，本院对此不予支持，予以驳回。高成公司主张胡富对上述詹课债务承担连带责任有合同依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告詹课向原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付2019年9月1日至2019年10月15日期间的物业管理费15761.68元元及违约金【以每月欠付物业管理费（其中2019年9月为10622元、2019年10月1日至2019年10月15日期间为5139.68元）为本金，分别自当月6日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，各期违约金以本金为限】；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告詹课向原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付律师费3000元；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告詹课向原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付2018年10月8日至2018年12月7日期间的优惠物业管理费差额7966.5元；四、被告胡富对本判决第一、二、三项确定的债务承担连带责任；五、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1010元，由原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司负担360元，由被告詹课、胡富负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  何晓芬人民陪审员  卓燕君二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  谢丽军陈玉娟