广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初16466号原告：邓素敖，女，汉族，1975年4月17日出生，住广东省恩平市，委托诉讼代理人：戴维，广东红棉律师事务所律师。被告：朱文锋，男，汉族，1990年7月28日出生，住广州市花都区，原告邓素敖诉被告朱文锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序于2020年12月1日公开开庭审理。原告邓素敖及其委托诉讼代理人戴维，被告朱文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓素敖向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年10月20日签订的商铺租赁合同；2、请求判令被告退还押金人民币13000元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月20日，原被告双方签订商铺租赁合同，约定由原告租用被告店铺，每月租金6500元，押金13000元。原告于2018年10月19日向被告妻子支付13000元押金，并收到其出具的收据。2019年12月开始，由于租赁商铺漏水原因，致使原告店铺内的电脑、监控等电子设备以及生产经营严重受到影响。原告多次与被告妻子协商处理店铺漏水问题，但该问题一直未能解决。原告遂只能选择退租，但被告拒不退还押金。原告认为，由于被告店铺问题，严重影响原告的正常生产经营活动，致使租赁合同的目的无法实现，被告应退还原告交付的押金。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请！被告朱文锋答辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、根据原、被告双方签订的《租赁合同》约定租赁物的维修义务由原告邓素敖承担，原告不自行处理租赁物漏水问题反而以此主张解除合同并无法律依据。原、被告双方于2018年9月9日签订了一份《租赁合同》，该合同是合法有效的。根据《租赁合同》第四条具体为“乙方必须对甲方的财产妥善爱护使用，并负责维修，若有损坏，应照价赔偿”。因此，在租赁期间的涉及的维修事项按约定应该由原告处理，于被告无关。二、租赁物内的漏水问题系由被告造成，与原告无关。原、被告签订合同后，被告按约定将完好的租赁物交由原告使用。而原告租赁后曾对租赁物进行改造（具体为在漏水处附近拆墙及安装监控设备等），之后才向被告反映漏水问题，因此被告认为即使涉案房屋有漏水问题也是因为原告在租赁期间使用不当造成的。三、原告多次不按约定履行合同，反而主动向被告提起诉讼，浪费诉讼资源。原、被告签订《租赁合同》后，原告极少按约定准时交租，多数情况下都是拖欠接近半个月才交租，被告为此作出了第一次忍让。后来原告向被告反映了漏水问题，这问题本应由原告解决，但被告为维护双方关系，被告自行出资找人维修后续亦无向原告主张相关维修费用，被告此时作出了第二次忍让。再后来发生疫情，被告体谅到原告经营困难，提出了减租方案，原告不但不接受反而以租赁物漏水不能使用为由向被告提起诉讼。被告认为原告不但无依据且有浪费诉讼资源的意向！综上，请法院依法公正判决，驳回原告不合理的诉讼请求，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区云山大道77号111铺，建筑面积73.83平方米，权属人为朱丽霞。2018年10月20日，朱文锋（甲方）与邓素敖（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将涉案商铺租赁给乙方使用，租赁期限为3年，自2018年9月9日至2021年9月9日止，乙方第一、二年每月向甲方缴纳租金6500元，第三年起每年向甲方缴纳租金6800元，乙方应在每月9日前缴清。合同第三条约定，乙方应按时足额支付租金，逾期未付清租金的，甲方有权单方终止合同，并收回店面，没收押金。四、乙方必须对甲方的财产妥善爱护使用，并负责维修，若有损坏，应照价赔偿。六、租赁期间，乙方如需装修在不影响整体结构和外观的前提下，必须征得甲方同意后方可进行，所需各种费用由乙方自付，租赁期满装修部分不得拆除。九、本合同订立之日，乙方应交押金13000元给甲方，合同期满，如果乙方没有违约，甲方应将押金归还乙方。邓素敖与朱文锋均确认，双方于2015年就已签订租赁合同，邓素敖向朱文锋支付了押金13000元。邓素敖于2015年就开始使用涉案商铺。双方约定租赁期限为3年，期满后，双方再次签订了上述《商铺租赁合同》。邓素敖2015年支付的押金13000元转为本次合同的押金。在合同履行过程中，邓素敖系与朱文锋的妻子杜洁仪进行沟通，并由杜洁仪收取租金。关于涉案商铺的具体情况。邓素敖与朱文锋确认，邓素敖承租的系商铺及与商铺相邻的车库，商铺与车库之间本有一堵共墙，已被打通。邓素敖陈述，其承租涉案商铺系用于存放汽车贴膜，所以对房屋的要求并不高，其只是拉了监控电线、水电，并没有进行其他装修，涉案商铺此前就被朱文锋出租给他人用作经营洗车行，其承租时，商铺和车库已经打通成一体。朱文锋陈述，是邓素敖在取得其同意的情况下将商铺和车库打通，其将商铺出租给洗车行时，其还在使用车库，不会将车库出租给他人使用，且其租赁给邓素敖使用的只是商铺，车库是免费给邓素敖使用的。关于商铺的漏水情况及原因。邓素敖陈述，其最初承租涉案商铺时，在商铺和车库拼接的地方已有轻微的漏水情况。在第一份合同期满，其再次续租期间，有一次下大雨，导致涉案商铺严重漏水，其在涉案商铺放置的电脑被烧坏，其存放在商铺的汽车贴膜也不能被水浸泡，故其才向杜洁仪提出要求解除合同。漏水是因为涉案商铺存在问题。朱文锋陈述，涉案商铺是因为邓素敖在承租期间曾进行改造，存在不当使用才导致漏水，按照合同约定，应由邓素敖负责维修。邓素敖主张，其多次通过微信向杜洁仪提出，涉案商铺存在严重的漏水情况。朱文锋此后曾维修过几次，但都没有解决问题。邓素敖为此提交了2020年其与杜洁仪的微信聊天记录拟证实其上述主张，并表示此前的聊天记录因更换手机而无法提供。朱文锋对于该聊天记录无异议，但认为商铺漏水系邓素敖导致，其之所以会去进行维修，是为了让邓素敖能够继续承租下去，使得双方达到共赢。邓素敖于2020年1月18日通过微信告知杜洁仪，其要搬走。杜洁仪回复“你决定吧，发生呢滴事我你都预计不到，如果你想继续租的话，每个月租金减500甘样，其它的我都保证不到要搞多久，宜家都系得走法律程序这条路先解决到上面问题。”邓素敖回复“我还是搬吧，因为办公室用不了就呢搞也要搞很长时间加上过完年回来就是雨季了到时候就麻烦了。”，杜洁仪回复“看你意愿吧，……你什么时候搬完跟我说一声就好。”此后，邓素敖于3天内搬离涉案商铺，并于2020年1月30日通过微信询问杜洁仪，如何将钥匙交还以及退押金的问题。杜洁仪回复要求邓素敖将钥匙放在保安处，至于押金按合同是没得退的。2020年3月2日，邓素敖通过微信要求杜洁仪开门，拆除广告牌。朱文锋陈述，邓素敖并未及时将钥匙交还给其，其于2020年10月1日才强行打开涉案商铺的门锁，并于同日将涉案商铺另行出租给他人使用。邓素敖向朱文锋支付租金至2020年1月，此后，邓素敖未再向朱文锋支付租金。邓素敖主张，涉案合同系双方协商一致解除，双方均不存在违约行为，故要求朱文锋返还其支付的押金。朱文锋认为邓素敖在租期未满的情况下，擅自搬离涉案商铺，违反合同约定，要求没收押金。本院认为，涉案《商铺租赁合同》系邓素敖与朱文锋的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。邓素敖已于2020年1月18日向杜洁仪提出要求搬离涉案商铺，杜洁仪未反对，且邓素敖早已搬离涉案商铺。故双方关于解除涉案《商铺租赁合同》已达成一致意见，但并未对押金返还事项达成一致意见。本院确认，涉案《商铺租赁合同》已于2020年1月18日解除。本案的争议焦点为朱文锋是否要向邓素敖退还押金。邓素敖及朱文锋关于漏水原因的陈述，双方均未提交证据予以证明。而朱文锋在本案中陈述，其于2020年10月1日才收回涉案商铺，并于同日出租给他人使用。该陈述显然与常理不符。且邓素敖提交的其与杜洁仪的微信聊天记录中，杜洁仪已明确要求邓素敖将商铺钥匙放在保安处，邓素敖于2020年3月2日拆除商铺招牌时还要求杜洁仪开门。由此可见，朱文锋在2020年3月之前就已收回涉案商铺。朱文锋在本案中的上述陈述并不属实，令其关于漏水原因的陈述可信度存疑。邓素敖早在2015年就已开始使用涉案商铺，虽其主张涉案商铺在其承租之初就已存在漏水，但其并未提交证据对其主张予以证实。邓素敖在使用涉案商铺4年多之后，才提出该商铺存在严重的漏水，亦不能排除系其使用不当导致该商铺产生漏水情况。在双方都无法证明涉案商铺漏水系对方导致，且双方已协商一致解除涉案合同的情况下，本院酌定，由朱文锋向邓素敖退还一半押金即6500元。邓素敖要求朱文锋返还押金6500元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告邓素敖与被告朱文锋于2018年10月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月18日解除；二、被告朱文锋自本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓素敖返还6500元；三、驳回原告邓素敖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1596元，由原告邓素敖负担798元，由被告朱文锋负担798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年十二月二十八日书记员  利文智方琢华