安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初15123号 原告：合肥市蜀山区工业资产运营有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区井岗路1100号蜀山区检察院北三楼310-312室。 法定代表人：谢公平，董事长。 委托诉讼代理人：张军临，安徽黄金律师事务所律师。 被告：合肥金龙实业公司，住所地安徽省合肥市长江路136号。 法定代表人：金先林，总经理。 原告合肥市蜀山区工业资产运营有限公司（下称蜀山资产运营公司）与被告合肥金龙实业公司（下称金龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蜀山资产运营公司委托诉讼代理人张军临，被告金龙公司法定代表人金先林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蜀山资产运营公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》，被告返还房屋；2.判令被告支付拖欠房屋租金161.55万元(暂计算至2020年8月7日直至返还房屋之日止)；3.判令被告支付违约金32.31万元、迟延付款违约金36.4万元(暂计算至2020年8月7日，直至付清租金之日)；4.判令被告承担律师代理费60000元；5.被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2019年9月18日，原、被告就原告所属的位于合肥市××路××号××号（原舒尔曼商场1-3层）建筑面积2605平方米和原舒尔曼商场负一层面积约300平方米及其房屋附属设施设备的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：上述房屋租赁期限为二年，自2019年5月8日至2021年5月7日，月租金为10.77万元，年租金为129.24万元。租金应当每三个月支付一次，先付租金后使用房屋，合同对解除条件、违约责任等方面作出明确约定。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用。被告至今未按合同约定支付合同履约保证金和房屋租金，截止至2020年8月7日，共欠房屋租赁费161.55万元，构成根本违约。为了维护原告合法权益，原告诉至法院。 金龙公司辩称：一、请求对欠付的租金予以减免。受今年新冠疫情影响，金龙公司的生产经营受到极大的影响和损失，安徽省政府、合肥市政府及蜀山区政府出台了相关政策，要求国有企业对2、3月份房租全免、4、5月份房租减半收取。二、蜀山资产运营公司要求支付违约金无事实和法律依据。1.由于案涉房屋存在漏水等原因，导致金龙公司财产受到极大损失，双方一直在协商，金龙公司要求在原租金基础上予以扣减，但蜀山资产运营公司迟迟未回应。2.案涉房屋一直未通过消防验收，严重影响了金龙公司的生产经营，蜀山资产运营公司应负主要责任。2016年，蜀山资产运营公司同意金龙公司先行进行投资改造，其费用从租金中扣除，后金龙公司投入76万元进行消防相关设施设备改造，并将相关报告交于蜀山资产运营公司，该笔费用应在租金中予以扣除。3.蜀山资产运营公司同时主张逾期付款违约金和违约金，属于重复主张，无法律依据。即使法庭认为金龙公司存在违约，该违约金计算明显过高，请求依法核减。另，律师费过高且无法律依据，不应支持。三、蜀山资产运营公司要求解除合同无事实和法律依据。双方一直就租金减免、金龙公司损失、消防投入等问题进行协商，并非恶意拖欠租金不符，因此案涉合同不应解除。 本院经审理认定事实如下：2019年9月18日，蜀山资产运营公司与金龙公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：蜀山资产运营公司将位于合肥市××路××号××号（原舒尔曼商场1-3层），面积总计2605平方米，以及原舒尔曼商场负一层，面积约300平方米的房屋出租给金龙公司使用；租期为2年，自2019年5月8日起至2021年5月7日止，装修期自2019年4月8日至2019年5月7日，该期间不计租金；本合同履约保证金为323100元，金龙公司应在接收房屋之前将履约保证金交给蜀山资产运营公司；租金为107700元／月，金龙公司应在合同签订之日起5个工作日之内缴纳首期租金，租金每三个月支付一次，先付后用，金龙公司应在接收房屋之前付清第一期三个月租金323100元，并在之后的相应月份提前十五日付清后三个月的租金；如金龙公司因经营需要对安全、消防、水电等基础设施、设备进行改造或升级的，须事先征得蜀山资产运营公司的同意，施工和各项费用由金龙公司负责和承担；蜀山资产运营公司对房屋主体结构的安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护，如房屋主体结构需要维修、维护的，金龙公司须书面告知蜀山资产运营公司；如金龙公司有下列行为之一的，蜀山资产运营公司有权单方解除合同收回房屋，责令其限期清场搬离，蜀山资产运营公司不承担违约责任，对金龙公司实施的装修改造部分不进行任何补偿：不支付或者不按照约定支付租金达60日的、欠缴各项费用达30万元的…… 合同签订后，金龙公司未按合同约定支付保证金和租金。 2020年6月16日，蜀山资产运营公司向金龙公司发函催要租金等。 另查明，案涉房屋为国有资产，自1998年起就由金龙公司承租，持续至今。 以上事实由双方当事人的当庭陈述及原告提交的《房屋租赁合同》、函、代理委托合同、律师费发票、银行转账回单、律师费支付证明、房屋产权证书等证据予以证实。被告提交的《防水工程合同》、网吧视频、皮草城视频，原告对其三性有异议，《消防设施工程承包合同书》、《消防设施工程款收据》，原告对其关联性有异议，本院不予采信。 本院认为，蜀山资产运营公司与金龙公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。 关于解除合同、返还房屋。金龙公司租赁使用案涉房屋，其未按合同约定支付租金，符合合同约定的蜀山资产运营公司单方解除合同的条件，故蜀山资产运营公司有权要求解除合同并返还房屋。金龙公司于2020年10月30日收到本案的起诉状等应诉材料，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年10月30日解除。 关于租金。金龙公司自2019年5月8日起未支付租金，应支付暂计算至2020年8月7日的租金1615500元（107700元/月×15个月）。因今年新冠疫情爆发，合肥市、蜀山区各级政府相继出台了一系列政策，要求国有企业对2、3月份房租全免、4、5月份房租减半收取。案涉房屋为国有资产，符合疫情期间租金减免的政策，故蜀山资产运营公司应减免租金323100元（107700元/月×3个月）。故金龙公司应支付暂计算至2020年8月7日的租金1292400元（1615500元-323100元），之后按107700元/月的标准顺延计算租金及占有使用费至房屋返还之日止。金龙公司主张蜀山资产运营公司口头同意以消防改造产生的费用760000元抵扣租金，但并未提交相关证据予以证明，蜀山资产运营公司亦不予认可，故本院不予采信。金龙公司主张房屋存在漏水情形，要求在原租金基础上予以扣减，但并未提交确凿的证据证明漏水的事实和原因等；且按合同约定，如需对房屋主体结构进行维修，金龙公司应提交书面申请，金龙公司也未向法庭提交因漏水而要求蜀山资产运营公司进行维修的书面证据，故本院对金龙公司的意见不予采信。 关于违约金。金龙公司自合同签订之日起就未依约支付租金，属于违约，应承担违约责任。虽然合同约定了违约金和逾期付款违约金的标准，但明显约定过高。结合案情实际及过错程度，兼顾公平原则，本院酌定调整为2个月租金即215400元（107700元/月×2个月）作为金龙公司应承担的违约责任，蜀山资产运营公司诉请中超出的部分，本院不予支持。 关于律师费。合同中对律师费明确约定：如因金龙公司拖欠租金或其他违约行为导致蜀山资产运营公司采取法律手段保护自身权益所产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费等，均由金龙公司承担。本案中，蜀山资产运营公司因维护自身权益实际支付律师费60000元，应由金龙公司承担。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告合肥市蜀山区工业资产运营有限公司与被告合肥金龙实业公司于2019年9月18日的签订《房屋租赁合同》已于2020年10月30日解除，被告合肥金龙实业公司于本判决生效之日起十五日内返还房屋； 二、被告合肥金龙实业公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市蜀山区工业资产运营有限公司暂计算至2020年8月7日的租金1292400元，之后按107700元/月的标准顺延计算租金及占有使用费至房屋返还之日止； 三、被告合肥金龙实业公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市蜀山区工业资产运营有限公司违约金215400元、律师费60000元； 四、驳回原告合肥市蜀山区工业资产运营有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为15290元，由原告合肥市蜀山区工业资产运营有限公司负担5000元，由被告合肥金龙实业公司负担10290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 郑明民 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 王为丽 书 记 员 李晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。