云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1478号上诉人（原审被告）：云南广厦置业有限责任公司，住所地云南省大理州大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城A15-6号）。法定代表人：李庆松，执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：大理州新华石寨子旅游有限公司，住所地云南省大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城A15-6号）。法定代表人：冯荣满，总经理。上诉人共同委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人共同委托诉讼代理人：赵柒铭，云南崇圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：彭水玉，女，1970年10月11日生，汉族，云南省宜良县人，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：彭林，北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：唐钏，男，1971年6月5日生，汉族，重庆市人，住重庆市潼南县。被上诉人（原审原告）：唐浩然，男，1997年12月13日生，汉族，云南省宜良县人，现住云南省昆明市宜良县。被上诉人共同委托诉讼代理人：段明梅，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审被告：大理南国城经营管理有限公司，住所地大理市大理镇车邑村5号。法定代表人：卢强华，执行董事。原审被告：刘耀天，男，1980年9月23日生，汉族，现住云南省大理州大理市。上诉人云南广厦置业有限责任公司（以下简称广厦公司）、大理州新华石寨子旅游有限公司（以下简称石寨子公司）因与被上诉人彭水玉、唐钏、唐浩然，原审被告大理南国城经营管理有限公司（以下简称南国城公司）、刘耀天房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人广厦公司、石寨子公司委托诉讼代理人韩炳辉、赵柒铭，被上诉人彭水玉、唐钏、唐浩然委托诉讼代理人段明梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广厦公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担连带责任；一、二审诉讼费请依法裁判。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误导致判决结果错误。一、被上诉人彭水玉和南国城公司2007年10月12日签订的《房屋租赁合同》约定上诉人作为南国城的保证人，但未约定保证期间。根据《担保法》第二十六条之规定，被上诉人应自合同期限届满之日起即2010年11月1日起六个月内要求上诉人承担保证责任，被上诉人未提交证据证明其在上述期间向上诉人主张保证责任，上诉人的保证责任已免除。二、被上诉人和南国城公司的合同履行期限届满前，南国城公司的实际控制人楼俊杰因涉嫌犯罪导致南国城项目陷入停业、被吊销营业执照。2015年7月31日，原审被告石寨子公司将案涉房屋出租给原审被告刘耀天，期间商铺闲置近五年。被上诉人2019年10月才主张支付租金、逾期利息，该主张超过诉讼时效，且被上诉人怠于行使权利导致损失扩大。三、案涉房屋涉及一房二卖，上诉人并未实际交付给被上诉人。彭水玉、唐钏、唐浩然辩称，答辩人和南国城公司签订的合同履行期限届满后，南国城公司一直占有案涉房屋，未返还答辩人。答辩人多次主张租金，双方的租赁合同成为不定期租赁合同，上诉人的保证期间也随主合同一并延续。根据答辩人提交的银行流水，2017年-2018年还支付过租金，租赁关系仍然存续，上诉人关于答辩人请求超过诉讼时效的主张不成立。房屋虽然有空置期间，但仍然在南国城公司的控制之下。上诉人试图以一房二卖行为让案涉房屋产权存在争议。答辩人2007年购房，2017年才取得产权证，期间上诉人一直占用案涉房屋。石寨子公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判确认上诉人和原审被告刘耀天的租赁合同合法有效；一、二审案件受理费请依法裁判。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误导致判决结果错误。一、案涉房屋存在一房二卖的违法行为导致长期处于产权争议状态，不能办理不动产转移登记。2017年被上诉人提起诉讼后，大理市人民法院确认上诉人和广厦公司签订的《商品房购销合同》合法有效，判决广厦公司协助被上诉人办理不动产权登记，案涉房屋权属才得以确认。二、被上诉人和南国城公司的合同履行期限届满前，南国城公司的实际控制人楼俊杰因涉嫌犯罪导致南国城项目陷入停业、被吊销营业执照，期间商铺闲置近五年。2015年7月31日，上诉人从未来确认产权人的利益角度出发，为避免损失扩大，将案涉房屋出租给原审被告刘耀天，约定租期十年。上诉人虽无法定或者约定义务出租案涉房屋，但出发点是善意的。基于此，上诉人和广厦公司自愿承担被上诉人主张的2015年10月15日至2020年10月14日之间产生的租金73813.12元。如果确认上诉人和刘耀天的租赁合同无效，势必会引发另一场诉讼，严重损害上诉人权益。彭水玉、唐钏、唐浩然辩称，刘耀天和上诉人的租赁合同无效。2007年南国城公司通过租赁向答辩人取得案涉房屋后一直没有返还，期间虽有转租，但答辩人不同意。答辩人在起诉后才知道上诉人将案涉房屋租给刘耀天，这是侵权行为。石寨子公司未经答辩人同意将案涉房屋出租属于恶意行为，不构成出于善意管理他人事务的无因管理。南国城公司和刘耀天经依法传唤未到庭陈述意见。彭水玉、唐钏、唐浩然向一审法院起诉请求：1.判令被告南国城公司向原告支付自2007年11月1日至2017年10月31日止房屋租金732943元，并向原告支付自2017年11月1日至租金实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息；2.判令被告广厦公司、石寨子公司对上述第一项债务向原告承担连带保证责任；3.判令被告刘耀天、石寨子公司共同向原告支付自2017年11月1日至2019年10月15日的房屋占有使用费73813.12元，及自2019年10月16日至被告实际搬离之日止的房屋占有使用费（计算标准参照被告石寨子公司与被告刘耀天签订的《商铺租赁合同》租金标准），以上暂合计806756.12元；4.判令被告南国城公司、广厦公司、刘耀天、石寨子公司将原告名下位于大理市恢复原状后腾还原告；5.请求确认石寨子公司与刘耀天签订的合同无效；6.本案诉讼费由被告方承担。一审法院认定的事实：原告唐钏与彭水玉系夫妻关系，唐浩然系原告彭水玉、唐钏之子。2007年10月12日，被告广厦公司与原告彭水玉、唐浩然签订《商品房购销合同》，原告购买了位于大理市。被告广厦公司向原告交付了Ｂ20-18号房产。2019年原告通过诉讼方式，由被告广厦公司协助原告办理了大理南国城Ｂ20-18号房屋的不动产权登记。2007年10月12日，原告彭水玉（作为出租方，甲方）与被告南国城公司（作为承租方，乙方）、被告广厦公司（作为担保方，丙方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告将房屋出租给被告南国城公司，租期3年，自2007年11月1日至2010年10月31日止，双方在合同第三条中约定了租金即2007年11月1日至2010年10月31日期间，每年租金为58636元，在合同第十条第一款中约定：“租赁期满后，若甲方欲继续出租该房产，乙方需续租时，应于本合同期满六十天提出续租要求，同等条件下，乙方有优先承租权。届时双方应重新签订租赁合同”。乙方拖欠租金累计达到六个月时，甲方有权解除本合同。被告广厦公司设立10000000元资金专用账户，由银行全程监管，保证原告的租金收益，并在南国城公司无法履行合同义务时，在该款项限额内承担连带保证责任。在租赁期间，南国城公司有权转租房屋。该合同还对其他相关事项进行了约定。原告依约将租赁物交付给承租方南国城公司使用。2010年10月31日，租赁合同期满后，双方未按合同约定重新签订合同，被告南国城公司未将房屋返还原告，而是继续占有使用租赁物。后南国城公司未按约定向原告支付自租用房屋后所产生的房屋租金。2009年9月，被告广厦公司法定代表人楼俊杰等主要负责人因涉嫌犯罪被依法逮捕后，南国城公司的南国城项目不能正常经营。2016年12月19日，大理市市场监督管理局作出大市市管处字［2016］225号决定书，吊销南国城公司的营业执照。2011年3月，石寨子公司接手管理南国城公司南国城项目的经营事宜，但未举证证明因何原因接手管理该项目。2015年7月31日，在未取得原告同意的情况下，石寨子公司与被告刘耀天签订《商铺租赁合同》，将原告Ｂ20-18号房产1-3层出租给被告刘耀天作为天曦阁酒店经营使用，租期10年，即自2015年10月15日起至2025年10月14日止，现该房屋被刘耀天占有使用。该案中，石寨子公司与南国城公司的关系以及广厦公司与南国城公司的关系双方各执一词。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。本案中，2007年10月12日，原告彭水玉与被告南国城公司、广厦公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。关于2007年11月1日至2017年10月31日的房租承担的问题，合同签订后，原告彭水玉依约将房屋交付给承租方南国城公司使用，被告南国城公司应依约向原告支付租金，但南国城公司在合同约定的期限内，并未向原告支付租金。被告广厦公司辩称，已按合同约定交付了第一年的房租费58636元，但未提交证据证实，对广厦公司的辩称不予采信，被告南国城公司应向原告交付合同约定的三年的房租175908元（58636×3年）。2010年10月31日合同到期后，原告彭水玉向被告方主张支付租金的事实可以看出，其并未对承租人继续使用租赁物提出异议，据此，原告彭水玉与被告南国城公司约定的合同继续有效，被告南国城公司应按合同约定的租金标准以实际使用租赁物的期限向原告支付租金，故被告南国城公司应向原告彭水玉支付2010年11月1日至2017年10月31日止的房屋租金，依据双方合同约定的标准，上述时间段租金为410452元（58636元×7年），被告南国城公司2007年11月1日至2017年10月31日应支付原告的租金为586360元（175908元＋410452元）。被告南国城公司未按双方签订的租赁合同支付租金，构成违约，应承担拖欠租金的违约责任，故对原告彭水玉要求被告南国城公司支付自2017年11月1日至租金实际付清之日止该笔款项按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息的请求，予以支持。关于被告广厦公司、石寨子公司是否对上述债务承担连带责任的问题，被告广厦公司在合同约定的10000000元保证限额内承担连带责任；现被告南国城公司未按期支付租金，原告彭水玉可以要求被告广厦公司承担连带责任，被告广厦公司辩称在担保责任限额内至少支付了15000000元的款项，但未说明针对南国城公司应向原告彭水玉履行的租金款项中具体支付的数额，故对原告的该项请求，予以支持。庭审中，原告主张2017年11月石寨子公司接收了广厦公司的债权、债务，且两个公司的出现了交叉任职、公司业务上有重叠，财务上二者未独立核算等存有混同，据此，原告彭水玉要求石寨子公司对广厦公司的债务承担连带责任，但原告并未提交有效证据证实，石寨子公司亦提出不包含南国城项目所涉及的债务，对原告的这一主张，不予支持。关于2017年11月1日之后发生的租金的承担问题，原告彭水玉要求判令被告刘耀天、石寨子公司共同向原告彭水玉支付自2017年11月1日至2019年10月15日的房屋占有使用费73813.12元［36751.8元（36751.8×0.96年）＋38592.63元（38592.63元×1年）］，该费用的计算标准低于合同约定的标准。同时，原告彭水玉还要求被告刘耀天、石寨子公司共同向其支付自2019年10月16日至被告实际搬离之日止的房屋占有使用费。合同约定的双方当事人为原告彭水玉及南国城公司（广厦公司承担连带担保责任），依据合同的相对性，其房屋使用所产生的租金应由南国城公司承担，该案中，原告并未主张由南国城公司承担。庭审中，广厦公司、石寨子公司表示愿意支付原告彭水玉发生在2015年10月至15日至2020年10月14日所产生的租金150870.38元，系当事人对自己权利义务的处分，予以支持，据此，支持由被告广厦公司、石寨子公司在原告该项主张的租金款项73813.12元范围内给付。对于原告彭水玉要求被告刘耀天、石寨子公司支付自2019年10月16日至被告刘耀天实际搬离之日止的房屋占有使用费的主张，应由南国城公司承担，故对原告彭水玉的这一主张，不予支持。关于被告石寨子公司与刘耀天于2015年7月31日签订的《房屋租赁合同》的效力问题及房屋的返还问题，石寨子公司未得到承租方南国城公司的许可，也未举证证实二者的关系，而擅自将本属于南国城公司实际支配使用的房屋出租给他人，系无权处分行为，故对原告要求确认该合同无效的主张，予以支持，原告要求判令房屋实际使用人刘耀天在本判决生效之日起六十日内应将坐落于大理市归还原告的主张，予以支持。被告南国城公司经合法传唤，未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见，应视为放弃抗辩权，不影响在查明事实的基础上依法裁判，其应承担由此行为产生的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百三十五条规定、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、由被告大理南国城经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告彭水玉房屋租金586360元；并由被告大理南国城经营管理有限公司支付原告彭水玉该笔款项自2017年11月1日至租金实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息；被告云南广厦置业有限责任公司对上述二笔款项承担连带赔偿责任。二、由被告云南广厦置业有限责任公司、大理州新华石寨子旅游有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告彭水玉房屋租金73813.12元。三、被告大理州新华石寨子旅游有限公司与被告刘耀天2015年7月31日签订的房屋租赁合同无效。四、由被告刘耀天于本判决生效之日起六十日内将位于大理市腾退交付原告彭水玉、唐钏、唐浩然。五、驳回原告彭水玉、唐钏、唐浩然的其他诉讼请求。案件受理费11868元，由被告大理南国城经营管理有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实，除上诉人认为一审认定广厦公司向被上诉人交付案涉房屋错误，因该房屋存在产权争议，广厦公司并未实际交付案涉房屋；一审认定租赁合同到期后，南国城公司没有返还被上诉人案涉房屋，而是继续占有使用错误，当时南国城公司已经解散，房屋空置外，各方当事人对一审认定的其余事实无异议。上诉人的异议，被上诉人不予认可，上诉人未提交证据证明，异议主张不成立。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，广厦公司在南国城公司和被上诉人彭水玉于2007年10月12日签订的《房屋租赁合同》中作为保证人，合同未约定保证期间。就保证期间问题，《房屋租赁合同》第二条、第三条虽然约定租赁期限为三年，但同时约定期满自动延期的情形及延期期间的租金。广厦公司在合同上签字应视为对主合同履行期限自动延期的认可，故广厦公司关于其保证期间应计算为2010年11月1日起六个月的上诉请求无事实依据，不予支持。就被上诉人的主张是否超过诉讼时效的问题，南国城公司股东之一楼俊杰涉嫌刑事犯罪，但根据在案证据，南国城公司并没有注销，且广厦公司作为南国城公司股东之一还接手南国城公司事务与石寨子公司一并处理南国城项目租金问题，直至2019年7月23日仍对外发布处理方案，故广厦公司关于被上诉人主张超过诉讼时效的主张无事实依据，不予支持。就石寨子公司与刘耀天之间的租赁合同是否有效的问题，案涉房屋虽然在2015年7月31日前存在一房二卖产权不明的情形，但两位买受人分别为被上诉人彭水玉和案外人卢强华，均非石寨子公司，产权争议系在广厦公司和彭水玉、卢强华之间，不存在石寨子公司可以处分案涉房屋的事实和法律依据，其将案涉房屋出租给刘耀天的行为属于无权处分且被上诉人作为产权人不予追认该处分行为，故一审确认石寨子公司与刘耀天之间的合同无效并无不当。综上所述，广厦公司和石寨子公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11308元，由上诉人云南广厦置业有限责任公司承担9663元，上诉人大理州新华石寨子旅游有限公司承担1645元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  马明纳审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月二十八日书记员  卞雅娟