广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初37672号原告：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚。委托诉讼代理人：徐虹、梁靖宇，该单位员工，通讯地址。被告：广州市越秀区业好甜品店，经营场所：广州市越秀区中山X路72号后座。经营者：李显扬。被告：李显扬，男，1964年6月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄晓斌，广东雷德律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓安然，男，1940年5月13日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州市越秀区第一房屋管理所诉被告李显扬、广州市越秀区业好甜品店（以下简称甜品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐虹、梁靖宇，被告李显扬（被告甜品店的经营者）及其委托诉讼代理人黄晓斌、邓安然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退回广州市越秀区中山X路72号地下后座（实际为中座）房屋给原告；2、判令被告补缴1999年1月1日-2001年5月31日房屋租金差额57051.7元；2001年6月1日-2003年5月31日房屋租金差额49300.8元；2003年6月1日-2006年5月31日房屋租金81759.6元；2006年6月1日-2008年6月30日房屋租金62742.5元；2008年7月1日-2010年6月30日房屋租金66530.4元；2010年7月1日-2012年6月30日房屋租金71217.6元；2012年7月1日-2014年11月30日房屋租金137593.4元；2014年12月1日-2017年3月31日房屋租金185085.6元；2017年4月1日-2019年7月31日房屋租金162526元；以上合计租金差额为711281.6元。事实和理由：广州市越秀区中山X路72号地下后座房屋为原告管辖，承租人为刘好，作住宅使用，1998年12月，刘好向房管站申请改为铺面使用，经房管局审批同意后改为商业使用并按铺面租金收租。1998年刘好的孙子李显扬（即本案被告）向房管站申请改名，经同意后，被告李显扬领取了营业执照经营甜品店，从1999年1月至今一直向原告缴交住宅租金。原告多次发出追缴商业与住宅的差额租金的通知及收屋通知，但被告至今不予理会，仍未缴交租金差额和退还房屋。故提起本案诉讼。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告要求被告退还涉讼房屋没有事实和法律依据。涉讼房屋为被告的祖产，属于侨房。因为特殊的历史原因，前座和中座才被强行划走。被告现已向广东省侨联反映相关情况，希望按照相关政策将涉讼房屋发还给被告。2、被告利用中座房屋用于经营食肆，原告是知情并同意的，并不存在故意隐瞒或擅自改变使用性质，原告一直都是按照原来的标准向被告收取租金，从未要求被告按新的标准缴纳租金。另外，涉讼房屋的门牌号码虽然是中山X路72号，但只有前座铺面朝向中山X路，中座铺面面朝惠吉街，属于内街商铺，但原告按照一级马路商铺的标准向被告收取租金并不合理。涉讼房屋自1998年12月由住宅改为商铺后，作为出租人的房管站及原告均按原来的租金标准收取租金，应视为原告主动放弃自己的利益。3、原告的诉讼请求大部分已经超过诉讼时效。经审理查明，1998年8月28日，原广州市越秀区房屋管理局朝阳房管站（甲方）与刘好（乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定甲方同意将中山X路72号地下部位的房屋出租给乙方作住宅使用，使用面积24.79平方米，月租金为77.1元，租期自1998年7月1日至2000年6月30日止，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前缴付本期租金给甲方；因所执行的租金标准或者房屋结构装修条件变动时，租金随之调整，乙方按新调整的月租金付给甲方等。2015年1月9日，原告以现场张贴的形式向被告李显扬发出《关于收回房屋的通知》，内容为：因被告李显扬擅自将房屋改为商业性质使用，违反了相关规定，决定自通知送达之日终止双方租赁关系，收回房屋等。2019年8月16日，原告向被告李显扬发出《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，内容为：截至2019年7月31日，被告累计拖欠租金差额711281.6元；现自本通知送达之日起，决定终止与被告租赁关系并回收房屋；请被告于2019年8月20日前将涉讼房屋腾空交回原告并缴交租金差额等。被告李显扬按每月77.1元的标准交纳1999年1月至1999年6月的租金；按每月87元的标准交纳1999年7月至2000年9月的租金；按每月98.2元的标准交纳2000年10月至2001年7月的租金；按每月114.6元的标准交纳2001年8月至2019年8月的租金。原、被告确认涉讼房屋实际为广州市越秀区中山X路72号首层中座房屋。在本案审理过程中，两被告向本院申请对涉讼房屋于1999年1月至2019年10月期间的租金标准进行评估。本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行价值评估。该公司于2020年10月22日作出《关于广州市越秀区中山X路72号地下后座各年月租金单价评估结论书》，结论为：1999年-2019年期间，租金单价每月每平方米分别为：100.4元、103.72元、104.35元、107.13元、109.99元、110.99元、113.33元、113.33元、113.33元、129.50元、102.40元、107.40元、117.50元、125.67元、132.83元、157.33元、161.67元、142.67元、142.83元、135.17元、129.67元。原、被告双方对上述评估结论均无异议。本院认为，原、被告之间的租赁关系已经届满，在被告申请发还房屋未得到批准前，原告要求收回涉讼房屋的诉讼请求合法，本院予以支持。关于被告是否应补缴租金差额问题，被告承租涉讼房屋用于经营，根据公平合理、等价有偿的原则，被告应按房屋商业用途的租金标准向原告补缴差额。关于租金差额的计算问题，《2019年广州市房屋租金参考价》规定：“租金参考价是以租金单价的形式发布，相应计算单套物业总租金时，面积依据应采用产权资料所记载的建筑面积为准”。本案中，由于历史原因，涉讼房屋未有明确的产权资料，故本院根据上述《广州市房地产（住宅）租赁契约》约定的使用面积24.79平方米，按0.9的比例换算为建筑面积27.5444平方米，以及《关于广州市越秀区中山X路72号地下后座各年月租金单价评估结论书》作为计算租金的依据。关于诉讼时效问题，原告未提供证据证明其在2019年8月16日前曾向被告主张租金差额，故原告部分诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百十五条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第一百八十八条的规定，判决如下：一、被告李显扬、广州市越秀区业好甜品店在本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市越秀区中山X路72号地下后座（实际为中座）房屋腾空交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。二、被告李显扬、广州市越秀区业好甜品店在本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市越秀区第一房屋管理所补缴租金差额（其中，2016年8月16日至2016年12月31日期间，每月按142.67元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2017年1月1日至2017年12月31日期间，每月按142.83元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2018年1月1日至2018年12月31日期间，每月按135.17元/平方米×27.5444平方米-114.6元计；2019年1月1日至2019年7月31日期间，每月按129.67元/平方米×27.5444平方米-114.6元计）。三、驳回原告广州市越秀区第一房屋管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10913元，由原告广州市越秀区第一房屋管理所负担7933.8元，被告李显扬、广州市越秀区业好甜品店共同负担2979.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年十二月一日书 记 员  陈佳璇