安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0207民初5991号 原告：芜湖中鸠商业运营管理有限公司,住所地安徽省芜湖市鸠江区官陡街道蓝天社区638号办公用房,统一社会信用代码91340207MA2N176G5C。 法定代表人：陈慧兰,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱孝旭，安徽宇浩律师事务所律师。 被告：芜湖市中豪酒店管理有限公司,住所地安徽省芜湖市鸠江区官陡街道鸠兹创业街与鸠江北路交叉口西南角6号房屋东侧1-5层,统一社会信用代码91340207MA2T9RUY9Q。 法定代表人：刘宗芳,总经理。 委托诉讼代理人：王红纪，广东广和(芜湖)律师事务所律师 委托诉讼代理人：艾飞，广东广和(芜湖)律师事务所实习律师。 原告芜湖中鸠商业运营管理有限公司与被告芜湖市中豪酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱孝旭，被告委托诉讼代理人王红纪、艾飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠付的房屋租金762664.88元;2.判令被告支付原告欠付的物业费54375.6元；3.判令被告向原告支付房屋租金违约金55389.7元(暂计算至2020年8月31日)；4.判令被告向原告支付物业费违约金5999.45元(暂计算至2020年8月31日)；5.判令确认被告缴纳的履约保证金2万元归原告所有，不予返还；6.判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由:2019年1月5日,原告与被告签订《芜湖汽车服务中心房屋合同》,约定由被告承租原告享有使用权的安徽省芜湖市芜湖汽车服务中心6#楼部分房屋,租赁范围建筑面积为4531.3平方米,租赁期限自合同签订之日起至2027年12月31日,租金从2019年5月1日起算并按半年支付。该合同同时对租金计算方式、违约责任进行了约定。合同签订后,原告依约将房屋交付被告使用。2019年12月21日,被告应当支付2020年上半年房屋租金共计546150元,但被告拖延,未予支付。2020年6月20日,被告应当支付2020年下半年房租共计546150元,但被告拖欠仍然未予支付。 2020年7月15日,原告通过邮寄、短信等方式函告被告,要求被告支付房租费用,并对被告疫情期间的房租费用按照房屋业主方的减免金额予以相应减免,但被告拒绝履行合同义务。2020年8月15日,原告再次通过邮寄、短信等方式函告被告,要求被告支付房租费用,但被告仅于2020年8月17日支付了拖欠的2020年1月部分房租79325元及2020年8月房租91025元,并告知原告自行减免6个月房租,拒绝依照合同约定,支付减免后的2020年2至7月房租386864.88元以及2020年9至12月房租364100元。 原告认为,在被告拖欠近一年房屋租金的情况下,原告仍然同意减免疫情期间部分房租并不断催告被告尽快依约履行合同义务,已经尽了最大善意希望合同履行下去。但被告一直拒绝履行合同义务,拖欠房租,显已违约,严重损害了原告的合法权益。 被告辩称：1.被告不存在违约行为。被告延付租金是依法行使合同法赋予的抗辩权，不是违约行为。租赁合同第十条第四点约定，6号楼的项目配套用地供被告免费使用，停车场对被告酒店的经营至关重要，然原告拒不履行该合同义务，将该配套用地未经被告同意，擅自改变用途，增加厂房，显然是根本违约在先，被告享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权，有权延付此后的租金，被告并未违约。2.即使被告违约应计算违约金，但合同约定被告按照租金每日1‰标准支付违约金明显过高，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息损失。3.请求按照国家有关政策免除疫情期间六个月的房租。《芜湖市人民政府关于应对疫情支持企业发展的政策意见》中规定对小微企业免收六个月租金。本案中，被告作为小微企业经营案涉承租房屋，园区内房屋客观上确实受疫情的影响，应按有关政策减免租金。具体来说，应免除被告2020年2-7月计六个月的房屋租金。4.针对原告的诉讼请求。关于租金部分，2020年1月应付租金91025元，因被告垫付了因原告消防水箱造成了罚款8100元和房屋窗户掉落造成的维修费3600元，该款应予扣减，被告实际缴纳了79325元，2020年2-7月应属于免租范围，2020年8月应付租金91025元被告已支付，故被告已支付170350元租金，为2020年1月及8月的租金；2020年9-12月期间的租金被告确实未付，应在8月份交纳，被告表示愿意支付，但因原告未提供银行账号导致被告无法支付。同时因双方未对减免租金达成合意，且原告违约在先，故被告未交纳9月到12月租金。关于物业费部分，合同虽有约定，但原告没有收取物业费的资质，原告也未提供物业服务，故原告主张物业服务费没有事实和法律依据，据此主张的物业费违约金显然也无依据。关于履约保证金部分，被告向原告交纳了履约保证金20000元，因原、被告之间一直在履行合同，且被告无违约行为，无合同约定的扣除情形，因此原告主张该保证金20000元归原告所有没有任何依据。 经审理查明，2019年1月5日,原告与被告签订《芜湖汽车服务中心房屋合同》,主要约定，被告承租原告享有使用权的芜湖汽车服务中心6号楼部分房屋用作格林豪泰宾馆经营,租赁范围建筑面积为4531.3平方米；租赁期限自合同签订之日起至2027年12月31日,租金从2019年5月1日起算，租金每半年支付，下个半年租期前十日支付相应租金，其中2020年1月1日至2020年6月30日及2020年7月1日至2020年12月31日期间租金均分别为546150元；被告同意接受原告或原告指定的物业管理单位提供物业服务，服从原告的物业管理工作安排，并支付物业管理费，租赁期间物业管理费由被告负担，物业费1元/平方米/月，按季度收取，从2019年4月1日起算；被告须按时缴纳租金及其他费用，如逾期拖欠租金及其他费用，原告有权向被告加收违约金，违约金每日按所欠金额的1‰计算；被告在本合同签订后5日内支付原告20000元履约保证金，被告不得主张履约保证金冲抵租金，被告无违约情形的，履约保证金在租期终止10日内不计息退还被告，被告应承担违约责任或赔偿责任的，原告有权直接从履约保证金中扣除被告应赔偿的损失或支出的费用。该合同还对其他事项作了约定。 上述合同签订后,原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付履约保证金20000元。此后，被告支付了2020年1月1日前的租金。2020年8月17日，被告向原告交纳了2020年1月部分租金79325元和同年8月租金91025元，合计170350元。 另查明，涉案房屋国有企业房屋，2018年9月安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司（以下简称驿达公司）将位于芜湖汽车服务中心（芜宣高速北侧，纬次路南端）6号房屋整体出租给原告，建筑面积约10226.24平方米，原告将其中部分房屋转租给被告；2020年6月16日，驿达公司向原告致函，载明按照省国资委《关于贯彻落实应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业平稳健康发展若干措施的通知》精神，免收2020年2-4月份房租。 上述事实，有当事人提交的营业执照复印件、《芜湖汽车服务中心房屋合同》、催告函、短信聊天记录、微信聊天记录、《安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司函件》、《芜湖众鸠商业运营管理有限公司疫情免租方案备案表》及双方当事人的部分当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告于2019年1月5日签订的《芜湖汽车服务中心房屋合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效的房屋租赁合同，对当事人具有法律约束力。 依据原告各自提出的诉辩主张，本案实体处理涉及房屋租金及其违约金，物业费及其违约金，新冠肺炎疫情期间应否减免租金、物业费及其期限和具体数额，被告交纳的履约保证金应否归原告所有等相关内容，结合原告提出的各项诉讼请求，分别作如下分析论证： 一、关于原告诉请的房屋租金部分 原告诉请主张的房屋租金所涉的时间段为2020年1月1日日至2020年6月30日及2020年7月1日至2020年12月31日期间租金，按照合同约定的租金标准分别为546150元，合计1092300元，并主张扣除原告自愿扣减2020年2-4月期间驿达公司同意免除3个月租金按比例分摊到被告的159285.12元，以及扣除被告已支付的该期间租金170350元（其中交纳2020年1月部分租金79325元、2020年8月租金91025元）后，被告尚应支付原告该期间762664.88元。对此，被告抗辩理由之一，其作为小微企业因承租涉案房屋进行经营，因受疫情的影响，按照芜湖市及鸠江区有关政策规定，其中2020年2-7月份应属于租用国有企业房屋租金应予减免六个月的范围。对此，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第1款规定：“承租国有企业房屋以及政府、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”虽然芜湖市人民政府和芜湖市鸠江区人民政府在2020年2月先后出台了《关于应对疫情支持企业发展的政策意见》，规定了“受疫情影响导致生产经营遇到困难的中小企业，承租国有资产类经营用房的，免收6个月租金”的政策，但此后，根据疫情的发展阶段以及疫情影响的程度变化，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局于2020年5月9日出台的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，明确载明进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力，房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金；转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。此后，安徽省也制定了与上述政策精神内容相互一致的有关规定，即在疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，免除2020年上半年3个月房屋租金。本案中，被告租赁涉案房屋系国有企业房屋，用于宾馆经营，疫情期间经营遇到困难，涉案房屋虽为原告转租，但根据免租惠及最终承租人的政策精神，被告应为租金减免对象，且原告自身作为承租人也从出租方享受了免除2020年2-4月疫情期间三个月租金的优惠政策。根据权利义务对等、享受统一国家优惠扶持政策的原则，本院确定被告作为最终承租人亦应自原告处享受免除2020年2-4月疫情期间三个月租金。对被告主张应免除2020年2-7月份六个月租金的抗辩意见，本院不予采纳。同时，对被告辩称原告违反合同约定将配套用地擅自改变用途、增加厂房，未向被告免费提供配套用地用于停车场，被告享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权，被告有权延付租金，不构成违约的抗辩意见，因合同中该项约定内容并非法律规定的租赁合同出租方的主要义务，且亦未约定出租方未履行该项义务可作为承租方拒绝租金支付义务的条件，未约定先后履行顺序或者同时履行，故被告该抗辩意见，与事实和法律不符，不予采纳。 根据原、被告之间合同中对租金标准的约定，经计算，原告应对被告免除2020年2-4月期间三个月租金金额为273075元（546150元÷6个月×3个月），再扣减被告已经支付的2020年1月部分租金79325元和2020年8月租金91025元，被告尚应支付原告截至2020年12月31日的租金金额为648875元（1092300元-273075元-79325元-91025元）。原告主张应以其自出租方驿达公司享受免除三个月租金中按比例分摊到被告的租金金额作为减免被告相应该期间租金，不符合合同相对性的原则和国家政策规定的是免除2020年上半年3个月房屋租金，以及免租惠及最终承租人的政策精神，本院不予采纳。被告抗辩理由之二，即被告垫付了因原告消防水箱造成了罚款8100元和房屋窗户掉落造成的维修费3600元，该款应在2020年1月租金中予以扣减的意见，因被告未提供相关证据证明该事实的客观存在，原告亦表示不予认可，且双方间合同中亦未约定该种情形可折抵租金，不符合法律规定的抵消情形，故而，本院不予采纳。双方对此可另行协商或通过另行诉讼等方式解决。 二、关于原告诉请的物业费部分 原、被告间签订的《芜湖汽车服务中心房屋合同》明确约定被告同意接受原告或原告指定的物业管理单位提供物业服务，服从原告的物业管理工作安排，并支付物业管理费，租赁期间物业管理费由被告负担，物业费1元/平方米，按季度收取。按照合同约定，被告接受原告或指定的物业管理，在庭审中被告也明确曾向原告交纳过物业费，故被告应当向原告交纳未付的物业费。被告辩称原告不具备收取物业费资质且未接受原告物业服务，不符合合同约定和案件事实，本院不予采纳。结合涉案房屋建筑面积为4531.3平方米，原告诉请被告支付自2019年8月至2020年10月期间扣除疫情减免2020年2-4月的物业费，即2019年8月至2020年1月、2020年5月至2020年10月合计12个月的物业费54375.60元（4531.3平方米×1元/平方米/月×12月），具有事实和合同依据，本院予以支持。 三、关于原告诉请的延迟支付租金、物业费的违约金部分 原、被告间签订的《芜湖汽车服务中心房屋合同》明确约定被告须按时缴纳租金及其他费用，如逾期拖欠租金及其他费用，原告有权向被告加收违约金，违约金每日按所欠金额的1‰计算。该约定内容实质系针对被告逾期支付租金、物业费等其他费用的违约行为产生的损失赔偿额的计算方法，属于迟延履行的违约金责任条款，属于法律规定的可约定情形，但双方该约定标准过高，且被告对此提出减少的抗辩主张，可予调整。考虑到被告逾期支付租金、物业费给原告造成的实际损失主要为资金占用所带来的利息损失，本院兼顾合同的履行情况、时间段为2019年8月至2020年12月期间、当事人的过错程度以及预期利益等因素，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为限，本院酌定按照年利率5%的标准计算违约金。 1.延迟支付租金的违约金部分。按照合同关于租金半年一付、租期前十日支付的约定，被告应于2019年12月21日前交纳2020年上半年租金，于2020年6月20日前交纳2020年下半年租金。但被告对此两期租金，仅于2020年8月17日向原告交纳了2020年1月部分租金79325元和同年8月租金91025元，合计170350元，未按合同约定及时足额支付，显已构成违约，依法应承担违约责任。被告辩称因原告未提供银行账号导致被告无法支付的意见，因被告此前曾向原告支付2020年1月1日前租金，故其该抗辩意见，本院不予采纳。按照年利率5%标准，经计算，截至2020年8月31日，被告应支付延迟支付租金的违约金为14561.50元。其中，对上半年租金，扣减因疫情免交的2020年2-4月期间三个月租金273075元外，以应付租金273075元（546150元-273075元）为基数，支付自2019年12月22日起至2020年8月17日止240天的违约金8977.81元（273075×0.05÷365×240），以应付租金193750元（273075元-79325元）为基数，支付自2020年8月18日起至2020年8月31日止14天的违约金371.58元（193750×0.05÷365×14）；对下半年租金，以应付租金546150元为基数，支付自2020年6月21日起至2020年8月17日止58天的违约金4339.27元（546150×0.05÷365×58），以应付租金455125元（546150元-91025元）为基数，支付自2020年8月18日起至2020年8月31日止14天的违约金872.84元（455125×0.05÷365×14）。 2.延迟支付物业费的违约金部分。按照合同约定，物业费按季度交纳，虽未约定具体交款时间，但根据现实生活习惯，结合合同中关于租金交纳采取先付后用的约定，可认定物业费交纳时间亦为先付后用。因被告未及时交纳自2019年8月起的物业费，依法应承担违约责任。按照年利率5%标准，经计算，截至2020年8月31日，被告应支付延迟支付物业费的违约金为490.89元。其中，以应付2019年8月1日至2019年10月31日期间季度物业费13593.9元为基数，支付自2019年8月1日起至2020年8月31日止13个月的违约金245.45元（13593.3÷3×13×0.05÷12）；以应付2019年11月1日至2020年1月31日期间季度物业费13593.9元为基数，支付自2019年11月1日起至2020年8月31日止10个月的违约金188.80元（13593.3÷3×10×0.05÷12）；因原告自愿减免被告2020年2月1日至2020年4月30日期间季度物业费不应计算该部分违约金；以应付2020年5月1日至2020年7月31日期间季度物业费13593.9元为基数，支付自2020年7月1日起至2020年8月31日止2个月的违约金37.76元（13593.3÷3×2×0.05÷12）；以应付2020年8月1日至2020年10月31日期间季度物业费13593.9元为基数，支付自2020年8月1日起至2020年8月31日止1个月的违约金18.88元（13593.3÷3×1×0.05÷12）。 四、关于原告诉请的被告交纳的履约保证金20000元应否归原告所有，不予退还部分 根据合同约定，被告交纳的20000元履约保证金，被告不得主张履约保证金冲抵租金，被告无违约情形的，履约保证金在租期终止10日内不计息退还被告，被告应承担违约责任或赔偿责任的，原告有权直接从履约保证金中扣除被告应赔偿的损失或支出的费用。据此，可以得出结论，在被告违约时，原告仅有权用被告交纳的履约保证金折抵被告应承担的违约责任、赔偿责任或者应支出的费用，无权归属原告所有、不予退还。故而，原告该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告芜湖市中豪酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告芜湖中鸠商业运营管理有限公司支付租金648875元、延迟支付租金的违约金14561.50元； 二、被告芜湖市中豪酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告芜湖中鸠商业运营管理有限公司支付物业费54375.60元、延迟支付物业费的违约金490.89元； 三、驳回原告芜湖中鸠商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费12784元，由原告芜湖中鸠商业运营管理有限公司负担2564元，被告芜湖市中豪酒店管理有限公司负担10220元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 员 张朝阳 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 齐世民 书 记 员 胡 欣 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。