广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初12361号原告：东莞市济川城市开发投资有限公司，住所地：广东省东莞市××××××。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：李宁峰，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁志坚，广东佑德律师事务所律师。被告：叶善文，男，1963年10月14日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××，身份证号码：442××××××××××××030。委托诉讼代理人：梁嘉茵，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周军富，广东展豪律师事务所律师。原告东莞市济川城市开发投资有限公司与被告叶善文土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序于2020年7月17日、2020年12月18日、2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李宁峰、袁志坚到庭参加诉讼，被告叶善文及其委托诉讼代理人梁嘉茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的承包经营金91333.36元及违约金13700元（以11416.67元为本金，按照月利率2%，自2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日、2019年9月1日、2019年10月1日、2019年11月1日、2019年12月1日计算至实际清偿完毕之日止，均暂计算至2020年3月31日为13700元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年，原告与被告签订《土地承包经营合同》，被告向原告承租位于东莞市×滘镇大鱼沙村十字洲鱼塘，面积为137亩，每年承包经营金为137000元，签订合同后，被告需一次性支付自2015年3月1日至2015年12月31日的承包经营金114167元，自2016年开始，在每年1月1日前缴纳当年的承包经营金；逾期交纳承包经营金的，每逾期1日，原告向被告收取应付而未付承包经营金的1%作为违约金；承包经营期限从2015年1月1日至2019年3月31日止，自2015年3月1日开始计取承包经营金。签订合同后，由于出现了河堤决堤、塌方，原告同意被告于2015年5月1日开始计取承包经营金。2019年3月31日，《土地承包经营合同》到期后，原告曾多次要求被告交还鱼塘，但被告依然拒不返还，至到2019年11月底才清理交还，被告应支付到期后仍占用期间的承包经营金合计91333.36元。根据《土地承包经营合同》第5.15条，乙方应结清全部欠付款项后，依时将鱼塘交还给原告，若超过五天不交的，则每天交付违约金1000元。被告的行为已经严重违反了诚实信用的原则，侵害了原告的合法权益。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、被告不存在拖欠原告承包经营金的行为。1、根据《土地承包经营合同》第二条2.1的约定，案涉鱼塘的承包经营期限于2019年3月31日届满，被告与原告之间的土地租赁关系因合同到期而终止。2、被告在2018年9月遭遇台风山竹，加上年底天冷以及《土地承包经营合同》在2019年3月31日到期，被告于2019年3月底全面撤出案涉鱼塘，此后，被告再也没有使用案涉鱼塘，不存在原告主张被告在2019年4月至2019年11月7日占用案涉鱼塘的行为，即被告无须向原告支付2019年3月31日之后的承包经营金。3、被告于2020年1月结清所有承包经营金，被告不存在拖欠原告承包经营金的行为。二、被告与原告之间签订的《土地承包经营合同》无效，被告无需向原告支付违约金。1、案涉土地属于农村土地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二条以及《土地管理法》第九条之规定，案涉土地属于农民集体所有。2、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条之规定，村民委员会要将农村土地发包给原告承包，应事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民表示同意，并报乡（镇）人民政府批准。在本案中，原告并未提交任何证据来证明原告已经合法取得当地村民集体决议并报镇政府同意的资料，被告有理由相信原告未取得村集体决议同意案涉土地使用权，违反了“民主议定程序”这一法律强制性规定，属于无权向被告出租或转包案涉鱼塘，即被告与原告之间签订的《土地承包经营合同》无效，被告无须向原告支付违约金。三、如《土地承包经营合同》有效，原告主张的违约金没有事实及法律依据。1、如《土地承包经营合同》有效，因被告并未拖欠原告2019年4月至2019年11月7日共8个月的承包经营金，故，原告无须向被告支付违约金。2、原告主张的违约金过高且计算标准有误，理由如下：（1）《土地承包经营合同》是原告单方起草的，该违约金的计算标准从未与被告协商，更没有经得被告的同意，单方加重被告责任，该条款是格式条款。（2）《土地承包经营合同》第四条4.4关于逾期支付承包经营金要收取违约金的约定，原告实际损失是利息损失，不论原告按日1%或是按月2%向被告计算违约金，原告主张的违约金标准远远超过《合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，即《土地承包经营合同》中关于违约金的约定过高，应调整为原告实际的利息损失为宜，即按银行同期同档贷款利率计算。综上所述，诚望法院综合考虑案情，驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明，东莞市济川实业投资有限公司于2018年1月2日经核准变更名称为东莞市济川城市开发投资有限公司即本案原告。2014年12月，东莞市济川实业投资有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《土地承包经营合同》，约定由甲方将从东莞市×滘镇大鱼沙股份经济联合社取得的位于东莞市××××××××字洲鱼塘137亩（具体以双方确认的附件《红线图》为准）以现状承包给乙方用于发展都市农业、水产养殖业，乙方种植作物、养殖水产品需符合国家相关种植规定。合同第2.1款约定，承包期限从2015年1月1日至2019年3月31日止，该鱼塘于2014年12月31日之前交付。合同第4.1款约定，乙方在取得该鱼塘使用权时交付100000元作为承包经营保证金，合同期满后，在乙方付清一切经营费用，无任何违约行为的前提下，与双方签订《交地确认书》后10日内，甲方将承包经营保证金100000元无息返还给乙方。合同第4.2款约定，合同免租期从2015年1月1日至2015年2月28日。合同第4.3款约定，计取承包经营金期间为2015年3月1日至2019年3月31日。合同第4.4款约定，自签订合同后，乙方以银行转账的方式一次性支付2015年3月1日至2015年12月31日的承包经营金114167元给甲方，从2016年开始，承包经营金按一年为一个支付周期，则乙方需于每年1月1日前以银行转账方式支付当年的经营承包金137000元给甲方，如此类推。对于未能在规定时间内交纳上述承包经营金的，每逾期1日，甲方向乙方收取应付而未付承包经营金的1%作违约金，超过2个月的，甲方可单方解除合同，没收乙方保证金作为违约金。合同第4.6款约定，乙方交付保证金及支付承包款汇入甲方如下账户：户名：东莞市×滘镇资产经营管理有限公司，银行名称：中国银行道滘支行，账号：726357760197。合同落款“甲方（签字盖章）”处有东莞市济川实业投资有限公司的盖章，“乙方（附身份证复印件）”处有被告的签名及捺印，“见证方（土地所在村委会）”处有东莞市×滘镇大鱼沙股份经济联合社盖章。庭审中，原、被告均确认双方是租赁合同关系，被告将案涉土地实际用于水产养殖，被告于2015年1月8日向原告支付保证金100000元，合同期限内的租金被告已全部结清。原、被告对于合同到期后被告有无占有使用案涉土地存在争议。原告主张，合同到期后，原、被告没有续签书面合同，被告一直使用案涉土地至2019年11月。2019年5月初原告发现被告在合同期满后仍使用案涉土地，原告于2019年5月17日到案涉土地找被告要求被告清退，但被告不在案涉土地，原告于2019年11月再次到案涉土地，当时案外人熊建武在场并称被告将案涉鱼塘部分转租给熊建武，由于没有找到被告，原告就在鱼塘的工具房张贴《限期清退通知书》，后原告到被告承租的沉洲地块找到被告向被告送达《限期清退通知书》，被告于2019年12月初才撤场，由于被告是在原告要求清退的情况下退场的，所以双方没有按合同约定签订《交地确认书》。被告在合同到期后继续占用案涉土地，因此，被告应按合同约定的租金标准向原告支付2019年4月1日至2019年11月30日的占有使用费91333.36元及违约金。被告认为，被告于2018年年底曾向原告提出延长使用期限，当时原告不同意续租，被告于2019年3月31日前已全部撤场，当时没有按合同约定签订《交地确认书》。原告从2019年3月31日开始已没有使用案涉土地，被告没有将案涉鱼塘转租给熊建武，原告称其到鱼塘的工具房张贴《限期清退通知书》，但被告对此并不知情，原告到被告承租的沉洲地块找到被告时，被告已明确告知合同到期后已没有使用案涉土地，原告要求被告支付合同到期后的占用使用没有事实及法律依据。另，原告确认其与其他案外人之间的租赁合同到期或者提前终止合同，案外人向原告交还土地时都没有办理交接手续或签订《交地确认书》。根据被告的申请，本院到东莞市××××××××民委员会调取了《鱼塘承包合同书》，该《鱼塘承包合同书》显示：东莞市××××××××××××××××滘镇大鱼沙村十字洲（土名）的鱼塘137亩出租给东莞市济川实业投资有限公司使用，租赁期限从2014年4月1日起至2019年3月31日止。为查明案涉土地权属及土地性质，本院向东莞市自然资源局发函进行调查，并随函附件：《土地承包经营合同》及合同附件《红线图》，东莞市自然资源局于2020年8月25日向本院出具复函：根据《土地承包经营合同》，案涉地块位于道滘镇大鱼沙村“十字洲鱼塘”（土名），面积约136.77亩：一、案涉地块在土地利用总体规划中有8.51亩为城镇建设用地，113.43亩为基本农田，7.58亩为水域用地，7.25亩为一般农地区；二、案涉地块面积约为136.77亩，其中13.21亩属国有河流，另123.56亩属集体土地，所有权属东莞市×滘镇大鱼沙股份经济联合社农民集体。原、被告均确认《土地承包经营合同》所涉土地面积为136.77亩。以上事实，有原告提交的《土地承包经营合同》、关于延长免租期的申请、土地储备中心办理请示报告呈报表、通知、《限期清退通知书》、照片、核准变更登记通知书、微信聊天记录、情况说明、鱼塘租赁合同书，被告提交的转账详情、照片、情况说明，本院调取的《土地承包经营合同》，东莞市自然资源局出具的复函，以及本院庭审笔录、调查笔录等附卷为证。本院认为，原、被告均确认双方为租赁合同关系，故本案案由应为土地租赁合同纠纷，原告与被告之间签订的《土地承包经营合同》实际为土地租赁合同，合同约定被告将案涉土地出租给被告发展水产养殖业没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，该合同合法有效，应由双方遵照执行。原、被告确认合同期限内的租金已结清，合同到期后双方没有续签书面合同，本院予以确认。被告主张其于2019年3月31日前已撤场，合同期满后就没有使用案涉土地；原告则主张被告于2019年12月才撤场，并提交照片、《限期清退通知书》等证据予以证明，原告确认照片中的人员并非被告，且其张贴通知时被告并不在场，原告向被告本人送达通知的地址也非案涉土地，原告提交的上述证据并不能证明被告对于占用事实予以认可。虽然合同约定合同期满后双方签订《交地确认书》，但原告也确认其与其他承租人之间租赁物的交接也没有办理书面交接手续，原告主张被告于2019年12月撤场也同样没有书面交接手续，可见原告对于租赁物的交接习惯是没有书面手续，故被告主张其于2019年3月31日合同到期撤场没有办理书面交接手续符合原告的交易习惯，综上，由于原告没有提交充分证据证明被告于2019年4月1日至2019年11月31日占有使用案涉土地，故原告请求被告支付2019年4月1日至2019年11月30日的占用使用费91333.36元及违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市济川城市开发投资有限公司的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200.34元（原告东莞市济川城市开发投资有限公司已预交），由原告东莞市济川城市开发投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  王锦兰二〇二〇年十二月三十日书记员  卢少婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。