连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0707民初5336号 原告：江苏省柘汪临港建设开发有限公司，住所地连云港市赣榆区柘汪镇兴港大厦1210室。 法定代表人：秦泗建，总经理。 委托诉讼代理人：韦余明，连云港市赣榆区柘汪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李传斌，江苏公善民律师事务所律师。 被告：连云港市新创升建材有限公司，住所地连云港市赣榆区柘汪镇霍家官庄村。 法定代表人：姜勇，执行董事。 委托诉讼代理人：张涛，江苏亿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻胜云，江苏亿诚律师事务所律师。 原告江苏省柘汪临港建设开发有限公司（以下简称临港公司）与被告连云港市新创升建材有限公司（以下简称新创升公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了两次审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了第三次审理。原告临港公司的委托诉讼代理人韦余明、被告新创升公司的法定代表人姜勇、委托诉讼代理人张涛、喻胜云到庭参加了诉讼，原告临港公司的委托诉讼代理人李传斌到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。 原告临港公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告新创升公司停止使用、排除妨碍，返还非法占有使用原告临港公司的租赁土地；2、请求判令被告新创升公司向原告临港公司支付2019年度租金127.43万元及2020年度非法占用使用期间的土地使用费用115.4万元（诉讼中，原告将2020年度的土地使用费用的期间定至2020年7月31日），共计242.83万元。事实及理由：2018年1月1日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将位于××镇××××村面积约为35亩的土地租赁给被告经营使用，承包用途为再生资源加工临时用地，租赁期间不得变更土地使用用途，租赁期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租赁费用为2018年度150万元，2019年度200万元。租赁期满后，因原告对该处土地要另行使用，就提前告知被告，要求被告将土地上的资产清理完毕后返还给原告。合同到期后，被告没有返还，且一直在无偿使用至今。为此原告多次口头通知被告将土地返还给原告，但是被告一直没有返还，原告于2020年8月17日书面通知被告，但被告拒绝返还至今，原告遂诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告新创升公司答辩称：1、原告起诉依据的合同系2018年7月27日签订，但原告在2019年12月份才取得了涉案土地的使用权。2020年以后，原告才取得土地不动产。租赁合同签订时，原告无权处分土地，其主体不适格；2、被告对涉案租赁地系合法使用，不存在原告所称的非法占有。被告于2015年11月1日就涉案地块与案外人江苏亿兆重型设备制造有限公司签订了土地租赁合同，租赁期限为10年；3、原告向被告发出告知函，要求被告腾出涉案土地，但因合同无效，该告知函并无基础，被告无必要按照原告告知函中的内容执行；4、原告依仗柘汪镇政府部分领导指示，采取故意毁损被告电缆、非法堵路等措施，给被告设置障碍，企图达到侵吞被告财产的非法目的。综上，原告所诉法律与事实依据不足，请求依法驳回原告的诉讼请求或者驳回原告起诉。 本院经审理认定无争议的事实如下：原不动产权证号为赣国用（2014）第1596号工业用地位于连云港市赣榆区柘汪镇霍家官庄村北，使用权面积为53336平方米，原使用权人为案外人江苏亿兆重型设备制造有限公司（以下简称亿兆公司）。因亿兆公司债务长期未能清偿，2015年6月26日，本院对该工业用地使用权进行查封，2016年12月5日进行司法拍卖，2016年12月26日，原告临港公司以1328万元最高价竞得标的物。本院于2017年4月6日做出（2015）赣执字第2935号之六执行裁定书，依据该执行裁定书，原不动产权证号为赣国用（2014）第1596号工业用地使用权人转移为本案原告临港公司，2017年5月20日，该执行裁定书送达至本案原告。 原告临港公司取得该宗土地使用权后，于2018年与被告新创升公司签订租赁合同一份，原、被告各自持有一份合同，但原告所持合同中未载明签订日期，被告所持合同中载明了签订日期为2018年7月27日，除此，原、被告各自持有的合同中的其他事项均一致。合同载明：租赁范围位于××镇××××村原亿兆公司部分地块，面积约35亩，沿现有110KV变电所东墙，预留消防通道后南北走向割齐，划线以东部分；租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日；租金金额及交纳方式为，其中2018年1月1日至2018年12月31日的租金为150万，2019年1月1日至2019年12月31日的租金为200万，每年租金可以当年缴纳的税收中的地方留成部分抵顶，不足部分被告以现金形式补足；合同履行中，沿现有110KV变电所东墙以东预留消防通道，南北走向割齐，套建围墙由被告出资建设，租赁期满后归原告所有；合同期满后，双方另行协商并签订租赁合同；合同到期后，合同终止，如果双方不再另行签订合同，由原告收回土地，被告于合同届满后十日内将资产清理完毕并保证该土地平整交付；合同终止后，被告无条件腾出土地，地面资产中由被告投资购置的不动产部分归原告所有，可移动资产由被告清理完毕。 被告新创升公司在租赁涉案土地后，沿现有110KV变电所东修建围墙，建造变压器及其他厂房设施，并在围墙以东部分进行经营、使用。涉案土地使用权租赁合同签订后，被告向原告付清了2018年度的租赁费150万元，2019年1月1日之后的租赁费未能给付完毕，其中2019年度，被告缴纳的税收中的地方留成部分为72.57万元。2020年8月17日，原告向被告发出告知函，要求被告将涉案土地上的动产部分清理完毕，并将租赁物返还与原告，但被告一直占有、使用至今，原告遂诉至本院。 诉讼中，被告向本院提交申请书，要求追加案外人亿兆公司为第三人参与诉讼，经审查，亿兆公司并非本案的必要诉讼参加人，本院已另行制作民事裁定书，驳回被告的申请。 本院经审理认定双方有争议的事实及证据如下： 一、关于合同履行的相关情况。被告陈述称，1、就涉案地块，案外人仲旭东（被告工作人员）以被告的名义与案外人亿兆公司于2015年11月1日签订了土地租赁合同，租赁期限为10年，2016年11月15日，被告公司在赣榆区工商局、市场监督管理局登记、注册，仲旭东任法定代表人。仲旭东并于被告设立后，在该份合同中加盖被告之印章，且经过案外人亿兆公司的认可；2、2017年1月5日，连云港市赣榆区柘汪镇人民政府在被告不同意的情况下，强行与被告就涉案土地的租赁事宜签订了一份新的租赁合同，租赁期限自2016年12月31日至2017年12月30日，因连云港市赣榆区柘汪镇人民政府对涉案土地并无合法使用权，所以该份合同签订后，连云港市赣榆区柘汪镇人民政府将合同原件收回；3、本案中原、被告所签订的合同，也是因为原告与连云港市赣榆区柘汪镇人民政府有密切联系，原告（或者以政府名义）以停止被告生产等作为要挟，逼迫被告签订了涉案的租赁合同。被告就其抗辩意见，提交了其与案外人亿兆公司签订的土地租赁合同一份，该合同中的相应位置分别加盖了被告与案外人亿兆公司的印章，合同载明的签订日期为2015年11月1日。被告另提交了合同书复印件一份，被告主张该复印件所显示的即为被告与连云港市赣榆区柘汪镇人民政府所签订的合同中约定的事项，但经本院询问，被告未能提交与该复印件相对应的原件。 原告对于被告的上述抗辩意见及相应证据不予认可，原告陈述称，1、被告所提交的与案外人亿兆公司的租赁合同，早于被告设立而形成，即在合同签订时，合同的一方相对人并未设立，该合同应当认定为无效；2、被告提交的复印件无证明效力，被告并未与连云港市赣榆区柘汪镇人民政府签订过任何合同。 二、关于涉案土地使用权的相关情况。原告提交了办理不动产权证书的相关材料，证据载明，就原不动产权证号为赣国用（2014）第1596号工业用地，原告于2020年4月14日办理了不动产权证书，证号为苏（2020）赣榆区不动产权第0××6号。在该不动产权证书附记中载明，依据（2015）赣执字第2935号之六协助执行通知书，将该宗地登记至申请人（即原告临港公司）名下。被告质证称，不动产登记申请书中显示的日期为2019年12月3日，晚于原、被告租赁合同签订的日期，且原告在办理不动产权证过程中，可能存在程序违法。被告于本案诉讼过程中向连云港市经济开发区法院提起诉讼，要求撤销苏（2020）赣榆区不动产权第0××6号不动产权证书。 三、关于2020年1月至7月份被告缴纳的税收中的地方留成部分金额，原告主张为34.6万元，并提交加盖连云港市赣榆区柘汪镇财政所印章的明细一份，被告对明细形式上的真实性予以确认，但陈述称，因未与税务部门进行核实，对于被告该段期间缴纳税收的地方留成部分具体数字被告尚不知情，经释明，被告也未于合理期限内提交对该争议事实的相关证据。 综合法庭查明的双方无争议的事实及对有争议的事实及证据的列举，本院归纳双方的争议焦点为：原、被告签订的土地租赁合同效力如何认定？ 对于争议焦点，本院分析认为： 一、原、被告租赁合同成立时，原告对租赁物是否享有合法的使用权利。结合本案案情，本院分析如下：不动产权的设立、变更、转让和消灭等，原则上以登记为生效要件，但因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效时发生法律效力。1、本院做出的（2015）赣执字第2935号之六执行裁定书，已于2017年5月20日送达至本案原告临港公司之日起生效。依据该生效裁定书，包含本案争议土地在内的53336平方米国有土地使用权，已经于裁定书送达至临港公司时即变更为由临港公司所有；2、被告提起要求撤销不动产权证书的诉讼，并不影响原告已经取得涉案土地使用权属的客观事实；3、原、被告就涉案土地签订租赁合同的行为，并非法律规定的必须办理相关登记手续的情形。综上，原、被告租赁关系成立时，原告已经依法取得了涉案土地的使用权，享有对涉案土地进行合法的占有、使用、收益的权利。 二、原、被告签订的租赁合同效力如何认定。结合本案案情，本院分析如下：1、就被告新创升公司与案外人亿兆公司的租赁合同而言，虽在合同载明的签订日期（即2015年11月1日）时，被告尚未设立，但被告工作人员仲旭东签订该合同目的系为了被告的正常经营，被告设立后以在合同中加盖印章的方式对合同予以确认，被告及案外人亿兆公司均实际履行了该合同；2、2017年5月20日，原告通过司法拍卖的方式取得了涉案土地的合法使用权，嗣后，在与被告的租赁合同关系中，原告已经取代案外人亿兆公司成为新的出租人；3、而就本案原、被告签订的租赁合同，虽双方各自持有的合同中对于合同签订时间载明不一致，但双方均认可，原告履行了交付土地的义务，被告按照合同约定实际租赁了涉案土地用于经营、生产，并付清了2018年度的租赁费150万元，原、被告均已实际履行了该合同，被告以与原告签订并履行新的合同的行为确认了对租赁合同的期限等相关事项的变更，被告虽辩称该合同签订过程中，原告存在胁迫行为，但未提交证据证实，被告作为合法民事权利主体，应对其民事行为（与原告签订新合同）承担相应的法律责任；4、被告陈述，被告与连云港市赣榆区柘汪镇人民政府于2017年1月5日就涉案土地签订了租赁合同，但被告未提交确切证据予以证实，且原告对此不予认可，被告应承担举证不能之法律责任；5、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力。但本案的实际情况存在两点特殊性，第一点，法院对涉案土地使用权的查封在被告与案外人亿兆公司签订租赁合同之前，第二点，根据当事人意思自治原则，原、被告作为出租人与承租人，已经就租赁合同的期限等相关事项进行了变更，故本案的情形并不适用于该法律条款的规定。综上本院依法认定，原告与被告签订的租赁合同系双方对自身合法权利的处置，原、被告均应当按照合同约定，行使各自的权利，履行各自的义务。 综合上述二点分析，本院对于争议焦点归纳总结如下，被告新创升公司原与案外人亿兆公司就涉案土地签订了租赁合同，合同履行过程中，因租赁土地使用权人变更为本案原告临港公司，临港公司作为新的出租人，就涉案租赁合同中的土地租赁事宜与被告重新签订了租赁合同，该合同系原、被告真实意思表示，当事人也无确切证据证实该合同存在法定的无效、可撤销等情形，本院依法认定，原、被告签订的租赁合同合法、有效。 综合对争议焦点的分析、认定，本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原、被告租赁合同约定租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日，合同期满后，被告应腾出土地，地面资产中由被告投资购置的不动产部分归原告所有，可移动资产由被告清理完毕。现租赁期限已经届满，双方也未签订新的租赁合同，被告应将租赁土地上的动产部分自行移除，并将租赁土地及被告在租赁土地上添附的不动产部分返还与原告。关于原告主张的租赁费及合理使用费，被告依据合同约定向原告付清了2018年度的租赁费150万元，对于2019年度的200万元租金的给付情况，双方均认可2019年度被告缴纳的税收中的地方留成部分为72.57万元，依据双方合同约定，该部分款项可以抵扣租赁费，故2019年度被告未向原告给付的租赁费为127.43万元。租赁合同解除后，被告仍占用该土地，理应向原告支付占用期间的合理费用，原告主张参照租赁合同约定计算占用期间的费用，并无不妥，本院依法予以支持。参照2019年度的租金计算标准，被告于2020年1至7月份占用涉案土地的合理费用应为116.66万元，原告自愿将被告在该段期间缴纳税款的地方留成部分与租赁费进行抵扣，不违反法律规定及双方合同约定，本院依法予以准许。诉讼中，原告提交了加盖连云港市赣榆区柘汪镇财政所印章的明细一份，该明细中载明了2020年1至7月份的税款的地方留成为34.6万元。被告虽称其对该段期间的税款地方留成具体数字不知情，但经释明，被告未于合理期限内提交对该争议事实的相关证据，故本院依法对原告的该份证据予以采信，故被告应向原告给付2020年1至7月份占用涉案土地的合理费用82.06万元。 诉讼中，对于原、被告签订的合同中载明的“合同期满后，双方另行协商并签订租赁合同”的约定，被告新创升公司理解为，该合同期限届满后，双方必须另行协商并且签订租赁合同，原告认为该条款应当理解为，合同到期后，双方应另行协商并决定是否签订新的租赁合同。对此本院认为，合同履行过程中，双方当事人均需遵循意思自治原则。该条款虽有一定歧义，但综合合同中其他条款（诸如：如果双方不再另行签订合同，由原告收回土地，被告将资产清理完毕并保证该土地平整交付；合同终止后，被告无条件腾出土地，被告投资购置的不动产部分归原告所有，可移动资产由被告清理完毕），双方对于合同履行期限届满后的返还租赁物等相关事项进行了约定，该条款实质表达了合同到期后，如被告继续租赁，应当签订书面合同的意思表示，故本院对被告的该项辩解意见依法不予采信。 诉讼中，被告新创升公司辩解称，原告采取故意毁损被告电缆、非法堵路等措施，给被告设置障碍，给被告造成了相应的损失，被告并申请证人王某出庭作证，王某陈述其“看到被告的电缆被挖断了”，但电缆被谁挖断，证人并不知情，为何挖电缆，证人也不清楚，证人王某的证言不足以证实被告的辩解意见，而被告提交的其他证据也无法达到其证明目的，故本院对被告的该项辩解意见依法不予采信。 被告新创升公司另辩解称，涉案土地的实质使用权人可能为连云港市赣榆区柘汪镇人民政府，但其未提交确切证据予以证实，本院对被告的该项辩解意见依法不予采信。 综上，对原告临港公司要求被告新创升公司停止使用、排除妨碍，返还租赁土地并支付2019年度租金127.43万元及2020年度土地使用费用115.4万元的诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十四条、第三十五条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告连云港市新创升建材有限公司将不动产权证号为苏（2020）赣榆区不动产权第0××6号工业用地中沿110KV变电所东围墙东部的土地中的动产部分自行清理完毕，并于本判决生效之日起二十日内将该土地及地上不动产部分返还与原告江苏省柘汪临港建设开发有限公司； 二、被告连云港市新创升建材有限公司于本判决生效之日起二十日向原告江苏省柘汪临港建设开发有限公司给付2019年度的未付租赁费127.43万元； 三、被告连云港市新创升建材有限公司于本判决生效之日起二十日向原告江苏省柘汪临港建设开发有限公司给付2020年1月份至7月份占用土地合理使用费82.06万元。 案件受理费26226元，由原告江苏省柘汪临港建设开发有限公司承担2667元，由被告连云港市新创升建材有限公司承担23559元，应由被告连云港市新创升建材有限公司承担的费用原告江苏省柘汪临港建设开发有限公司已预交，由被告连云港市新创升建材有限公司于本判决生效之日起二十日内直接向原告江苏省柘汪临港建设开发有限公司给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费26226元。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长 冯 晔 审 判 员 方 圆 人民陪审员 顾 磊 二〇二〇年十二月七日 法官 助理 王迪萱 书 记 员 张宸铭 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。 第三十四条：物权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条：妨碍物权或者有可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。 第一百一十七条：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益的权利。 （二）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中做出应依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中做出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 第八条：依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。 （三）、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条；当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十五条第一款：当事人对于合同条款的理解有争议的，应当按照合同所用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及城市行用原则，确定该条款的真实意思。 第二百一十二条：租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定……应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 （四）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。