云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0421民初1230号原告：褚刚静，女，1973年8月20日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原告：郭永怀，男，1971年10月20日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。二原告共同委托诉讼代理人：汪树，北京大成（昆明）律师事务所律师。被告：玉溪通程检测有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道朱家庄社区廖家营村。法定代表人：王晓冬，总经理。委托诉讼代理人：徐琴艳（系公司项目经理），女，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：张明明，云南精恒律师事务所律师。原告褚刚静、郭永怀与被告玉溪通程检测有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告褚刚静、郭永怀及委托诉讼代理人汪树、被告玉溪通程检测有限公司委托诉讼代理人徐琴艳、张明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚刚静、郭永怀向本院提出诉讼请求：1.判令被告向其二人支付交付房屋不符合合同约定的违约金1120.51元;2.判令被告返还其二人因层高小于合同约定的层高多支付的房价损失564063.73元；3.判令被告向其二人支付逾期交房的违约金，自2020年08月01日支付到2020年09月30日按合同约定每日以房价的万分之一计算违约金6723.05元；自2020年10月1日起每日以房价的万分之二计算到实际交房日，以上金额合计：571907.29元；4.判令被告承担本案的测绘费、评估费、鉴定费、诉讼费、保全费、律师费等其二人实现债权的全部费用。事实及理由：2019年7月14日，其二人与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的坐落于玉溪市江川区房屋。该房屋的计价方式为按套计价，房屋总价为1120508元，套内面积193.92平方米。合同第三条第四款约定该商品房的层高为4.5米，房屋空间为193.92×4.5＝872.64立方米。但实际交付的商品房层高，一层平均层高为3.6米，二层层高3米，与合同约定的4.5米平均相差1.2米，实际房屋空间为193.92×3.3＝639.936立方米，导致交付的商品房的空间比合同约定的空间减少232.704立方米，相差比例为26.67%，房屋空间的缩水客观上不能修复，被告所交付的商品房不符合约定。类比适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，被告应返还其二人因交付的房屋空间缩水的价款共计564063.73元，并支付交付房屋不符合合同约定的违约金1120.50元。根据合同第十一条第一款的约定，被告应在2020年7月31日前，将本案诉争的商品房满足国家规定的交付条件后，书面通知其二人接房，但被告至今没有书面通知原告接房，已经构成逾期交房，应按照合同约定支付逾期交房的违约金。因被告的违约导致其二人支出的测绘费、鉴定评估费、律师费、诉讼费等也应由被告承担。综上，为维护其二人合法权益，故向法院提起诉讼。玉溪通程检测有限公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：其公司向原告交付的房屋层高符合国家标准，并不会给原告造成任何损害；其公司开发的紫明苑项目是严格按照土地出让合同约定的开发条件和规划审批条件进行的施工图设计，施工图也取得了审查合格书，项目建设也是完全按照施工图严格施工，并无设计变更情况存在，该项目已建成并验收合格，竣工建筑物标高与层高均与施工图完全一致；合同中书写的层高系笔误所致。负责填写合同的销售人员并非专业的设计和施工人员，在填写内容时，对施工图产生误解，一是误以为紫明苑项目全部5幢楼的设计图都是一样的，二是误将施工图中的标高当做层高填写，其公司也是到交房的时候原告提出才发现该笔误的存在。其公司与被告签订商品房买卖合同的时间是2019年7月14日，而紫明苑项目已经于2018年5月31日通过规划审批、于2018年6月25日通过施工图审查，于2018年9月12日取得建设工程施工许可证，于2019年5月17日取得商品房预售许可证明，从时间的先后顺序来看，其公司也不具备虚构商品房层高、欺诈原告的必要和主观故意。基于此，其公司不存在违约行为，不应该承担违约责任。原告所主张的层高损失也无法定和约定的依据，不应予以支持。对于原告主张的逾期交房损失，诉争商品房已经达到合同约定的交房条件且竣工验收合格，其公司已经通知原告接房，原告也到达现场查验房屋，但原告拒绝签收接房文件，其公司并不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。对于原告提出的律师费，双方并未在合同中有过约定，是原告单方恶意诉讼导致，不应由其公司承担，测绘费也是原告在诉讼前就单方产生的，与其公司无关，也不应该由其公司承担。综上，其公司不存在违约行为，不应该承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对二原告提交的商品房买卖合同，被告质证后认为该份合同并不是完整的合同，对真实性和证明目的不予认可。本院认为，二原告所提交的《商品房买卖合同（预售）》，虽只提交了合同主文部分的内容，未提交后面的附件，但该部分内容后有双方当事人的印章和签名，且与被告提交的完整合同能对应，对该份证据的真实性，本院予以确认。2.对二原告提交的（紫明苑）5栋2单元101室商品房楼层高度测量情况说明，被告质证后对证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，本院认为，该份证据系有测绘资质的第三方机构所做出的，测绘结果与被告主张的房屋层高一致，对该份证据的真实性，本院予以确认。3.对二原告提交的《法律服务合同》、云南增值税普通发票，被告质证后对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，两份证据能相互印证，对证据的真实性，本院予以确认。4.对二原告提交的楼层高度测量测绘合同及发票，被告质证后对证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，两份证据能相互印证，对证据的真实性，本院予以确认。5.对被告提交的紫明苑项目施工图，二原告质证后认为该份证据上未加盖任何印章，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，被告所提交的项目施工图为原件，其上标注有房屋栋号、出图单位名称及项目出图章编号等内容，并有相关责任人员的会签，与诉争房屋存在关联性，对证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。6.对被告提交的房屋建筑和市政基础设施工程勘察文件施工图审查合格书，二原告质证后对关联性不予认可。本院认为，该份合格书上明确记载了工程名称以及地址，诉争房屋系紫明苑项目内的工程，对证据的关联性，本院予以确认。7.对被告提交的江川紫明苑建设项目规划意见，二原告质证后对该组证据的关联性与证明目的不予认可，本院认为，该组证据涉及的项目即为案涉项目紫明苑，对证据的关联性本院予以确认；经确认，该份规划意见即为工程规划验收的合格证明，对该组证据的证明目的，本院予以确认。8.对被告提交的住宅设计规范，二原告质证后对证据的关联性及证明目的不予认可，本院认为，被告提交的该份证据为住宅设计行业的国家标准规范，而本案原被告系因双方签订的商品房买卖合同引起的纠纷，对该份证据的关联性，本院不予确认。9.对于被告提交的21份《和解协议书》，二原告质证后对证据的关联性和合法性不予认可，本院认为，被告提交的和解协议有和解双方的签章，同样涉及本案所涉项目中商品房的层高问题，对证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。10.对被告提交的紫明苑项目5幢房屋面积预测绘报告，二原告质证后对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该报告的测绘单位为玉溪市江川区房地产交易中心，具有相应的测绘资质证书，测绘内容为案涉项目，对证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：玉溪通程检测有限公司系成立于2011年4月25日的有限责任公司。2018年，玉溪通程检测有限公司以出让方式取得了位于玉溪市江川区大街街道朱家庄社区廖家营村地块的建设用地使用权，建设紫明苑商品房。并于2018年5月31日取得《建设工程规划许可证》（建字第江川区201800001号），于2018年6月25日取得《房屋建筑和市政基础设施工程勘察文件施工图审查合格书》（编号：11806200013），于2018年9月12日取得《建筑工程施工许可证》（玉江建许字5304212018091201010110），于2019年5月17日取得《商品房预售许可证明》（预许云字[2019]第（578）号）。褚刚静与郭永怀系夫妻，与玉溪通程检测有限公司协商购买该项目5幢2单元1层2-101号房屋，并于2019年7月14日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：201907140001。该合同后附有：《附件一房屋平面图》《附件二关于该商品房共用部位的具体说明》《附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》《附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》《附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定》《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》《附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》《附件八关于质量担保的证明》《附件九关于前期物业管理的约定》《附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》《附件十一补充协议》以及商品房买卖合同备案登记表。《商品房买卖合同（预售）》第三条约定：“商品房基本情况1.该商品房的规划用途为住宅……3.该商品房为第一条规定项目中的5幢2单元1层2-101号……4.该商品房的房产测绘机构为玉溪市江川区房地产交易中心，其预测建筑面积共239.3平方米，其中套内建筑面积193.92平方米，分摊共有建筑面积45.38平方米。该商品房共有部件见附件二。该商品房层高为4.5米，有3个阳台，其中0个阳台为封闭式，3个阳台为非封闭式……”第六条约定：“计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第3种方式计算该商品房价款：……3.按照套计算，该商品房总价款为人民币1120508元（大写壹佰壹拾贰万零伍佰零捌元整）。”第七条约定：“付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2019年7月14日前支付首期房价款人民币450508元（大写肆拾伍万零伍佰零捌元整），占全部房价款的40.21%。余款人民币670000元（大写陆拾柒万元整）向建设银行、工商银行、中国银行、玉溪市江川区农村信用合作联社（贷款机构）申请贷款支付。”第九条约定：“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.取得工程规划验收合格证；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当自2020-07-31前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：⑴视为已在所通知的交房日期交付；⑵由买受人承担交房后所应产生的全部费用和该房屋的毁损灭失风险。”第十二条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累积）。⑴逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项中的比率）。2.逾期超过60日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。”第十三条约定：“面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理……3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：合同约定的参考建筑面积与产权登记面积中的建筑面积有误差的，合同继续履行，总价款不作调整。”第二十五条约定：“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”第二十九条约定：“合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。”该合同落款“出卖人”处有玉溪通程检测有限公司法定代表人王晓东的签章及该公司印章，“买受人”处有褚刚静、郭永怀签名。合同签订后，褚刚静、郭永怀于2019年7月14日支付首付款450508元，余款670000元采用贷款的方式支付，合计支付购房款1120508元，并于2019年7月14日办理了商品房买卖合同备案登记手续。2019年3月11日，案涉项目取得房屋面积预测绘报告。2020年6月16日，本案诉争房屋竣工。2020年7月21日，案涉项目通过工程规划验收，由玉溪市江川区自然资源局出具《江川紫明苑建设项目规划意见》。2020年7月23日，玉溪通程检测有限公司以短信、电话的形式通知褚刚静、郭永怀接房。2020年7月25日，案涉项目通过工程竣工验收，并于2020年9月17日取得竣工验收备案证书。褚刚静、郭永怀查验房屋后，于2020年9月27日委托云南诚远房地产土地评估有限公司对诉争房屋的楼层高度进行测量，开支测量费600元。云南诚远房地产土地评估有限公司测量后出具楼层高度测量情况说明，经测量，房屋层高为一层层高3.6m，二层层高3m。案涉项目中共有22套复式楼房，该22套商品房的买卖合同在层高处有书写4.5m，有书写3m的，除本案诉争房屋外，其余21套房屋的买受人已经就房屋层高问题与玉溪通程检测有限公司达成和解协议，由玉溪通程检测有限公司进行了相应补偿。褚刚静、郭永怀为本案诉讼开支律师代理费12000元。本院认为，《商品房销售管理办法》第三条第三款规定：“本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”褚刚静、郭永怀与玉溪通程检测有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行。关于本案诉争的焦点有：1.合同第三条约定的“层高4.5米”是否为笔误，玉溪通程检测有限公司是否存在违约，是否应承担违约及赔偿损失的责任；2.玉溪通程检测有限公司是否存在逾期交房的违约行为以及违约金的计算；3.褚刚静、郭永怀主张的测绘费、律师费应由谁承担。关于对合同第三条的理解以及玉溪通程检测有限公司是否存在违约的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，玉溪通程检测有限公司提出合同中约定的层高4.5米系笔误，工作人员误把施工图纸中标注的标高当做层高进行了书写。通过对紫明苑项目施工图进行查验，5幢楼房的施工图中，标注的一楼层高确为3.6米，二楼层高为3米，根据规划验收意见和工程竣工验收证据显示，玉溪通程检测有限公司在对紫明苑项目的施工过程中未进行过设计变更。对于玉溪通程检测有限公司提出的层高4.5米系笔误的主张，本院予以支持。关于褚刚静、郭永怀提出在购买房屋时，就是因为玉溪通程检测有限公司对4.5米的层高进行过宣传和介绍，才选择购买的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”因二人未提交证据证明，对其二人主张，本院不予支持。综上，对褚刚静、郭永怀提出的因诉争房屋层高不够要求玉溪通程检测有限公司承担违约责任并支付空间减少损失的主张，无事实依据，本院不予支持。关于玉溪通程检测有限公司是否存在逾期交房的违约行为以及违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中，褚刚静、郭永怀与玉溪通程检测有限公司签订合同后，已按照约定向玉溪通程检测有限公司支付了房屋价款，玉溪通程检测有限公司亦应按照合同约定于2020年7月31日前向褚刚静、郭永怀交付房屋。双方在《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件中有“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，玉溪通程检测有限公司虽然在双方约定的交房时间前已经通过电话、短信形式通知褚刚静、郭永怀接房，但本案诉争房屋所属的江川紫明苑项目工程直至2020年9月17日才取得《云南省房屋建筑和市政基础实施工程竣工验收备案证书》，才符合双方约定的交房条件。玉溪通程检测有限公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算。褚刚静、郭永怀与玉溪通程检测有限公司在《商品房买卖合同（预售）》第十二条已经对逾期交房责任进行了约定，该约定系双方当事人真实意思表示，应按照双方约定进行计算。对于违约金计算的截止时间。褚刚静、郭永怀提出至今未收到玉溪通程检测有限公司要求其二人接房的书面通知的主张，结合全案证据显示，褚刚静、郭永怀在接到接房的电话通知后已到达现场并对诉争房屋进行了查验，因层高问题还委托第三方对到诉争房屋进行了实地测量，玉溪通程检测有限公司已经履行了接房的通知义务，对于褚刚静、郭永怀的该项主张，本院不予支持。本案诉争房屋于2020年9月17日后未能交付系褚刚静、郭永怀未按照合同约定履行接房义务所造成，故玉溪通程检测有限公司向褚刚静、郭永怀支付违约金的截止时间应确定为本案诉争房屋满足合同约定的交付条件之日，即2020年9月17日。对于褚刚静、郭永怀认为违约金应计算至本案诉争房屋实际交付之日的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于褚刚静、郭永怀主张的测绘费、律师费的承担问题。本案中，双方在《商品房买卖合同（预售）》中并未对此做出约定，褚刚静、郭永怀要求由玉溪通程检测有限公司承担的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、玉溪通程检测有限公司于本判决生效后15日内支付褚刚静、郭永怀2020年8月1日至2020年9月17日的逾期交房违约金5678.44元；二、驳回褚刚静、郭永怀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4760元，由褚刚静、郭永怀负担4700元，玉溪通程检测有限公司负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 罗 江二〇二〇年十二月二十八日书记员 李明丽