广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初34935号原告：广州家华物业管理有限公司，住所地广州市。法定代表人：邓晓英，总经理。委托诉讼代理人：邓树东，系公司员工。委托诉讼代理人：魏世军，系公司员工。被告：孙碧娟，女，1988年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：黄岳城，系被告配偶。原告广州家华物业管理有限公司与被告孙碧娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人邓晓英及委托代理人邓树东、魏世军，被告孙碧娟的委托诉讼代理人黄岳城均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广州市白云区同和云新街***号****房自2018年5月15日起至2020年7月31日期间的物业管理费1094.3元（51.62㎡×0.8元×26.5月）及垃圾费132.5元；2.被告向原告支付滞纳金，以每月物业管理费及垃圾费为本金，按每日3‰计算自2018年5月15日起计至清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告具有物业管理资质，于2017年参与投标并且中标，并于2018年5月13日与广州市白云区云东小区业主委员会（以下简称业委会）签订《云东小区物业管理合同》，该合同第六条明确约定住宅管理费每月0.8元/平方米，商铺每月1.85元至2.15元/平方米，自有产权车位管理费每位120元/月、垃圾费5元/月，上述费用延交，应支付每日千分之三滞纳金。原告于2018年5月15日开始对涉案商铺、停车场、住宅进行物业管理至今，被告从未缴纳过费用，故提起本案诉讼。被告辩称：《云东小区物业管理合同》是无效的，因物业招标委员会招标时，没有向所有物业投标单位提供合同服务要求就进行招标，也没有进行公示以及业主大会投票，而是由物业招标委员会直接确定原告中标，所签署的上述合同也没有经过业主大会投票通过。合同中涉及业主切身利益的部分条款，存在损害业主利益的情况。原告没有按照合同约定条款执行，没有配备足够人员，没有专职水电工、绿化工，保安、保洁人员不足，消防设施设备没有维护和巡检，没有对违规搭建行为进行有效管理，没有安装小区智能停车系统，对公共卫生突发事件没有采取有效措施。原告严重不作为致使服务水平低于合同约定，应大幅减免物业管理费，不予支持滞纳金，并应要求原告补足人员、加强管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据云东小区物业管理合同、证明、商铺资料、缴费通知单、收据、消防系统维护保养合同、微信通信记录、照片，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为广州市白云区同和路云新街***号****房屋的产权人，面积51.62平方米，涉案房屋所在广州市白云区云东小区。2018年5月13日，云东小区第五届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《云东小区物业管理合同》，约定：甲方经业主大会投票通过将位于广州市白云区云新街云东小区委托于乙方实行物业管理；物业类型为住宅、商铺及停车场；物业服务范围为2栋9层住宅楼、1栋7层住宅楼、1楼悬空停车场1座、中心花园以及住宅楼裙楼商业铺面；用地面积18767平方米，建筑面积52403平方米，总计690户；物业管理需配备18人，物业管理费的收费标准为住宅管理费0.8元/平方米，商铺管理费1.85元-2.15元/平方米（以上两项均按建筑面积收费）；代收住宅每户垃圾中转费5元/月；业主自有产权车位管理费每位120元/月，公共区域临时停车费的50%属于小区全体业主所有，用于小区公共维护使用，该款每月的中旬汇入业委会指定的账户，连续两个月乙方未按时支付该款将丧失续约权，公共区域临时停车费上涨收费标准由业委会根据相关流程后重新制定，乙方按照新标准执行，下调临时停车费需经乙方同意，小区智能停车系统由乙方在执行合同3个月内负责引入并安装好，产权归小区所有；上述费用有恶意延误不交者，乙方有权收取每日千分之三的滞纳金；本合同期限为4年，即2018年5月15日起至2022年5月14日止；等等。自原告进驻云东小区后，被告至今未支付过任何费用。审理中，原告称每2个月的物业管理费在第3个月才收取。另，被告出示微信通信记录及照片，主张原告存在管理及人员不到位情况。原告对上述证据不予确认，主张原告的管理人员人数是否到位与被告是否需要缴纳物业管理费并无关联，且原告在管理中一直花费很多时间精力，但由于涉案小区老旧，存在众多问题，但只要发现问题原告就会处理。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现原告出示的《云东小区物业管理合同》尚未被依法认定为无效或被撤销，仍具有法律效力。因此，被告关于物业管理合同无效的抗辩意见于法不合，本院不予采纳。根据《解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告抗辩原告提供的物业服务存在质量问题，不应收取物业管理费，本院认为，物业服务本身存在滞后性，且物业服务的受众较多，存在无法取得全部人员满意的情形，亦考虑涉案小区年份较久，存在自然损耗情形，无法全部归责于物业服务提供方；现原告收取的物业服务费标准不高，故在原告提供了基本物业服务时，被告理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。经计算，被告房屋每月物业费应为41.29元（51.62×0.8）。原告主张被告支付2018年5月15日至2020年7月31日的物业管理费1094.18元（41.29元×26.5月），本院予以支持。关于垃圾费132.5元，该费用亦应由被告承担并向原告缴纳。关于滞纳金的标准，每日3‰的标准明显过高，本院予以调整，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为准；原告确认每2个月的物业管理费在第3个月才收取，故本院酌定第一笔滞纳金应以23.14元（41.29÷2+5÷2）为基数，其余每笔滞纳金均以46.29元（41.29+5）为基数，自2018年7月开始的单数月16日起计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告孙碧娟于本判决生效之日起五日内向原告广州家华物业管理有限公司支付2018年5月15日至2020年7月31日期间的物业管理费1094.18元及垃圾费132.5元；二、被告孙碧娟于本判决生效之日起五日内向原告广州家华物业管理有限公司支付2018年5月15日至2020年7月31日期间物业管理费及垃圾费的滞纳金（滞纳金标准为2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，第一笔滞纳金以23.14元为基数，其余每笔滞纳金均以46.29元为基数，自2018年7月开始的单数月16日起计算至付清之日止，且均已本金为限）；三、驳回原告广州家华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙碧娟负担。被告负担的受理费应于本判决生效之日起五日内向原告直接支付。本判决为终审判决。审判员  林艾婧二〇二〇年十二月九日书记员  苏秋雅