广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2072号上诉人(原审被告)：盛春喜，女，1977年12月2日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：谭力铭，广东荣耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈明区，男，1968年12月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：冯宏瀚，广东赢信律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞东晓，广东赢信律师事务所律师。上诉人盛春喜因与被上诉人陈明区房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2020）粤1704民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盛春喜上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或查明事实改判驳回陈明区的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由陈明区负担。事实及理由：一、一审认定事实错误，导致本案认定租赁合同无效错误。一审法院对涉案房屋是否纳入了规划区的前提事实并没有查清，本案也没有证据或材料反映了涉案房屋纳入了规划区，属基本事实不清，根据法律规定，应发回重审。一审法院认定涉案房屋属于规划区内，并据此适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款，及第二条规定认定租赁合同无效是错误的。二、即使租赁合同无效，依法也应处理合同无效后的损失赔偿问题，一审对此不查明不处理是错误的。盛春喜在租赁房屋上投入了8万元，其中装修5万元，货架货物3万元。装修做了拆间墙、开侧门并安装不锈钢门、批荡油墙漆、安装电线、建厨房、捣侧门前水泥地面、侧门安装伸缩遮雨篷等。因合同无效，返还房屋，盛春喜将上述装修一并移交陈明区，将产生经济损失。陈明区作为租赁人明知房屋没有报建还对外出租，应当承担主要责任，并赔偿盛春喜上述的装修损失。三、一审存在将违约责任和侵权责任一并处理的错误。按照陈明区一审起诉状的陈述，陈明区请求占用费是依据《物权法》请求侵权责任，但本案是租赁合同，是合同关系，本案存在违约责任的请求权与侵权责任的请求权竞合，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，只能选择其中之一的请求，而不能在本案中既处理违约责任又处理侵权责任。综上所述，请求二审法院支持盛春喜的上诉请求。陈明区辩称：一、一审法院在案件审理过程中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条以及第一条第二款的规定，认定涉案《房屋租赁合同》无效。一审判决基于合同无效，判决盛春喜返还房屋给陈明区，并支付房屋占用费直至实际返还房屋之日止正确，应予维持。二、根据国家统计局作出的城乡分类代码，涉案房屋所属的允泊村委会的城乡分类代码为121，代表是镇中心区，这充分说明了涉案房屋已经纳入了乡、村庄规划区内，盛春喜该上诉理由不成立，应予驳回。三、盛春喜诉请陈明区赔偿其损失没有依据，且陈明区对此没有过错，不应赔偿其损失。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，当初陈明区将房屋租赁给盛春喜时，房屋并不是毛坯房，而是陈明区已经建好的自建房，陈明区一家还在涉案房屋二楼居住，房屋该有的设施都已配备，而且房屋原本就已经开有侧门，并安装有两扇不锈钢门，盛春喜并不用再另外大量投入装修。另外，陈明区当时只是将房屋一楼的50平方米出租给盛春喜经营小卖部，并未允许其扩大房屋的使用用途。后来，盛春喜为了自己方便，经常在房屋门口用气炉煮东西，此行为不但存在安全隐患，还把陈明区家门口的瓷片烤焦，经陈明区多次劝阻盛春喜依然一意孤行。为了安全起见，陈明区才迫不得已口头同意盛春喜在房屋里面建厨房煮东西，故盛春喜诉请的投入建厨房的费用应由其自己承担。现因租赁合同无效，盛春喜应当返还房屋。对于未形成附合的装饰装修物，陈明区现不同意利用，可由盛春喜自行拆除带走。对于盛春喜说的已形成附合的装修物，例如批荡油漆墙、倒侧门门前水泥地面、安装电线等支出都是其为了自己方便而进行的正常投入，盛春喜该部分请求毫无依据，应予驳回。2.《房屋租赁合同》签订后，盛春喜在房屋内正常开展经营活动，其从未对涉案房屋提出过任何异议，也申请办理了个体户营业执照，可见涉案房屋虽未报建，但并没有对盛春喜承租使用该房屋产生任何影响。另外，涉案房屋是陈明区在自己的宅基地上建好的自住房屋，在十几年前，当时农村并不需要办理报建手续，由于陈明区法律意识淡薄，并不知道没有产权证的房屋租赁给别人会导致合同无效。在农村这样的房屋租赁行为比比皆是，陈明区不存在主观故意，故陈明区对此并没有过错。陈明区提起本次诉讼是因为盛春喜违约无故拖欠房租及水电费，责任在于盛春喜。四、盛春喜在一审的时候并没有提出请求或另外提起反诉要求法院对其投入的装修费作出处理，一审法院没有对该部分事项作出处理，并无不当。综上所述，请求二审法院依法驳回盛春喜的上诉。陈明区一审起诉请求：一、解除陈明区与盛春喜签订的《房屋租赁合同》；二、盛春喜支付拖欠的租金1000元（前述租金暂计至2020年5月10日止，自2020年5月11日起，租金按《房屋租赁合同》约定计至合同解除之日止）；三、陈明区没收盛春喜押金3300元；四、盛春喜在解除合同后10天内腾迁房屋，若盛春喜不腾迁，则判令盛春喜按合同约定的租金支付房屋占用费（从合同解除次日起计算至盛春喜实际腾迁之日止）；五、案件受理费由盛春喜负担。一审法院认定事实：据阳江市阳东区东平镇允泊村民委员会、阳江市阳东区东平镇允泊村民委员会葛塘村民小组出具的证明显示，位于阳江市阳东区东平镇允泊村委会葛塘新村****号的房屋（占地面积110㎡）是陈明区的宅基地自建房。陈明区建设上述房屋时未取得建设工程规划许可证，亦未办理相关产权证明。2018年4月10日，陈明区（作为出租房、甲方）与盛春喜（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同主要约定：甲方将坐落在阳江市阳东区东平镇允泊村委会葛塘新村****号房屋出租给乙方使用，面积约50平方米，乙方在租赁期间的水费、电费、卫生费等一切费用自负，其中水费：1.2元/方，电费1元/度；租期六年（从2018年4月10日起至2024年4月10日止），租金每月人民币1100元，在签订合同时乙方交押金3300元及一个月租金（即4400元）给甲方（期满时甲方不计息将押金退还给乙方），在每月10号前交下月租金，逾期10天甲方有权收回房屋，没收押金。第3至第4年（从2020年4月10日起至2022年4月10日止），每月租金1200元，第5-6年（从2022年4月10日起至2024年4月10日止），每月租金1300元。陈明区、盛春喜在庭审中确认，盛春喜承租的是上述房屋第一层的部分（占地面积50㎡）。签订合同后，陈明区即将涉案房屋交付给盛春喜使用，盛春喜亦按照合同约定支付了押金3300元，并每月按时支付相应租金、水电费给陈明区。2020年3月起，盛春喜认为陈明区在涉案房屋门口停放三轮车及杂物影响其经营，开始拖欠租金及水电费。其中，在2020年4月10日，盛春喜仅向陈明区支付了991元（包括电费285元、水费6元），尚欠租金500元；在2020年5月11日，盛春喜仅支付了856元（包括电费149.9元、水费7元），尚欠租金500元，即盛春喜尚欠陈明区2020年5月10日之前的租金1000元未付。陈明区分别于2020年4月24日、2020年5月19日向盛春喜出具书面的房屋追缴通知，并提供照片证明盛春喜已收到上述通知，但盛春喜并未支付尚欠款项。陈明区起诉后，盛春喜亦未再向陈明区缴纳租金及水电费。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。陈明区将涉案房屋出租给盛春喜，因陈明区建设涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定的规定。”及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，陈明区与盛春喜于2018年4月10日签订的《房屋租赁合同》应认定为无效，对陈明区解除合同的主张，一审法院不予支持。关于房屋返还的问题。因上述《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，陈明区请求盛春喜返还涉案房屋，依法有据，应予以支持。关于房屋占有使用费的问题。上述《房屋租赁合同》无效，但盛春喜实际占有使用了涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，盛春喜应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给陈明区。盛春喜在使用房屋期间尚欠2020年5月10日之前的租金1000元未付，此后的租金亦未支付给陈明区，故盛春喜应支付2020年5月10日之前尚欠的房屋占有使用费1000元给陈明区，并应自2020年5月11日起至其返还涉案房屋之日止按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给陈明区。关于押金的问题。因涉案《房屋租赁合同》无效，故陈明区主张没收盛春喜交付的押金3300元，依法无据，应不予支持。盛春喜已经支付给陈明区的押金3300元，可用于抵扣盛春喜应付的房屋占用费。该费用可先抵扣2020年5月10日之前尚欠的房屋占用费1000元及2020年5月11日至2020年6月10日的占用费1200元，余款1100元可从2020年6月11日至2020年7月10日的房屋占用费中抵扣。扣减上述押金后，计至2020年7月10日，盛春喜尚欠陈明区的房屋占用费为100元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认陈明区与盛春喜于2018年4月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、盛春喜于本判决生效之日起三十日内将位于阳江市阳东区东平镇允泊村委会葛塘新村52号的房屋返还给陈明区；三、盛春喜于本判决生效之日起十日内日支付拖欠的房屋占有使用费（计至2020年7月10日的房屋占有使用费为100元，从2020年7月11日起的房屋占有使用费按《房屋租赁合同》约定的租金标准计至盛春喜实际返还房屋之日止，其中2020年7月11日至2022年4月10日的租金标准为每月1200元，2022年4月10日之后的租金标准为每月1300元）给陈明区；四、驳回陈明区的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈明区负担。二审诉讼中，陈明区提供国家统计局网站公布的城乡分类代码截图，显示阳江市阳东区东平镇允泊村委会的城乡分类代码为121，拟证明代码121为镇中心区，涉案房屋已经纳入了乡、村庄规划区内。盛春喜认为对陈明区提供的证据未能提供原件核对，是网上打印的，对其真实性不予认可，对其证明的内容和关联性有异议，不能证明涉案房屋纳入了乡或村庄规划区内，是否纳入乡或村庄规划区内应以行政辖区内的有关规划职能部门相关证明文件为准。盛春喜二审提供十二张涉案房屋室内及室外的照片，拟证明：1.盛春喜在租赁房屋室内装修及货架布置情况；2.盛春喜在租赁房屋室外装修情况。陈明区对盛春喜提供的证据三性不予认可，盛春喜所说的装修不是事实，陈明区将房屋交给盛春喜时并非毛坯房，而且陈明区一家都在涉案房屋二楼居住，房屋该有的设施都有，且房屋本来就有侧门，并安装有两扇不锈钢门，盛春喜说安装不锈钢门不是事实，盛春喜所说的上述装修并不是必须的。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：按照陈明区二审提供的国家统计局网站城乡分类代码查询显示，阳江市阳东区东平镇允泊村委会的城乡分类代码为121，属于镇中心区。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方当事人争议的焦点一是陈明区与盛春喜签订的《房屋租赁合同》效力认定问题；二是盛春喜主张的装修损失应否支持。关于争议焦点一，陈明区出租给盛春喜的涉案房屋，是陈明区未取得建设工程规划许可证而建设的。按照陈明区二审提供的证据显示，涉案房屋所在的阳江市阳东区东平镇允泊村委会的城乡分类代码为121，属于镇中心区，故一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定的规定。”第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，认定陈明区与盛春喜签订的《房屋租赁合同》无效正确，本院予以维持。由于双方签订的合同无效，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决盛春喜返还涉案房屋及判决盛春喜参照合同约定支付返还房屋前的占用费亦无不妥，本院予以维持。盛春喜上诉主张合同有效理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，盛春喜主张其为租赁涉案房屋投入8万元，其中装修费用5万元，货架货物费用3万元，并在上诉理由中列举了其所装修的内容。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，盛春喜在返还房屋时可将未形成附合的装饰装修物自行拆除搬离，而货架货物盛春喜亦可自行搬走，对盛春喜主张的该部分损失本院不予支持。对于盛春喜上诉提出的已形成附合的装修损失。按照盛春喜二审的上诉主张及陈明区二审的答辩，双方对涉案房屋出租交付时的初始装修状态存在争议，盛春喜亦未能提供证据证明其当时装修房屋时所投入的具体情况，故盛春喜主张的该项损失亦理据不足，本院不予支持。综上所述，盛春喜上诉请求理据不足，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由盛春喜负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十二月二十五日法官助理 李凤霞书 记 员 冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。