河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5426号 上诉人（原审被告、反诉原告）：三河市星河商贸有限公司，住所地三河市燕郊高新区迎宾路东侧、规划路南侧。 法定代表人：孙建伟，系公司总经理。 委托代理人：王景禹，女，汉族，1970年2月11日出生，住北京市海淀区。 委托代理人：李扬，河北张国庆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：三河悦宝园教育咨询有限公司，住所地三河市燕郊高新区迎宾路东侧、规划路南侧富地广场C座CF2-02号。 法定代表人：康明，系公司执行董事兼经理。 委托代理人：黎霞，北京龙佑律师事务所律师。 上诉人三河市星河商贸有限公司（以下简称星河公司）因与被上诉人三河悦宝园教育咨询有限公司（以下简称悦宝园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初4358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 星河公司上诉请求：1、依法撤销原判第四项，判令被上诉人将涉案房屋恢复至毛坯房状态后将房屋腾退给上诉人或支付上诉人拆除费用（以拆除单位报价为准）。2、依法判令被上诉人支付上诉人自2020年6月10日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（截至2020年9月7日暂计为219996元）。事实和理由：一、一审遗漏了上诉人部分诉讼请求。二、被上诉人未腾退房屋系被上诉人原因所致。为维护上诉人合法权益，特上诉，望支持上诉人的上诉请求。上诉人庭审中补充诉状：我方认为一审法院以不可抗力为由解除合同，属于法律适用错误，应按双方在诉讼过程中，合意解除。 悦宝园公司答辩称，1.一审判决未遗漏上诉人诉请请求，按照上诉状的第一条要求判令解除合同并将涉诉房屋恢复原状归还上诉人。2.根据租赁合同第9.14条约定，合同解除后乙方应按房屋交付时候的标准归还甲方，同时从合同第3.3条可以看出本合同未约定装修期，而实际答辩人是承接了上一个承租人全部装修，上诉人将房屋交付答辩时已经是装修完毕状态，并非是毛坯状态，所以一审法院的判决并未不妥。2.答辩人并未腾退房屋确系上人未积极配合所致，该项扩大损失应由上诉人自己承担。对理由如下第一、在2020年2月27日我方已向上诉人送达解除合同通知书，上诉人于2020年2月29日复函，表示不同意解除合同，且在此后的交涉中，上诉人也与其上诉状中理由我方撤场，其中第一个是上诉人行使留置权。第二是我方撤场应拆至毛坯状态或支付相关费用之后才可撤场，上诉人正是以上诉理由拒绝我方的撤场申请，而该损失正是上诉人自身所造成，因为根据合同法第119条，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施以防损失扩大，没有采取损失的情况下，不能要求赔偿损失，而对2020年2月27后对店铺占用费属于扩大的损失范围，应由上诉人自己承担。3.对上诉人提出的不可抗力为由解除合同的答辩，我方认为本案应适用合同法第94条以及租赁合同第7.3.6条的约定因不可抗力造成合同不能实现的，应解除合同，答辩人自1月28日期，因疫情原因无法使用房屋用于早教培训，在相关禁令未解除的2月27日通知上诉人解除合同，正是受到疫情的影响无法实现合同的目的所致，如果继续履行合同，答辩人每月至少支付7万多的租金，继续支付员工工资，同时支付线上支付费用，以维持会员，而持续数月在疫情控制培训行业复工时，答辩人已经无法维持早教培训，由此造成的结果是答辩人资不抵债，而所有会员无课可上，会费也不能全部退还，届时所有的会员就会诉至法院，会给社会造成严重的后果，因此我方及时的解除合同的行为，正是履行了自身防止损失扩大义务。 悦宝园公司向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告双方签订的《富地广场租赁合同》已于2020年2月27日解除；2、判令被告向原告返还履约保证金245357元；3、判令被告承担诉讼费。 星河公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告于2019年5月31日签订的《富地广场租赁合同》，并将涉案房屋恢复原状返还给反诉原告；2、判令反诉被告支付反诉原告自2020年3月22日起至2020年6月21日的租金、管理费共计224884.80元，并以224884.80元为基数，自2020年2月16日起至实际支付之日止按照年利率24%支付逾期滞纳金（截至2020年6月9日逾期滞纳金暂计17339.79元），按照2019年10月22日至2020年10月21日的年度租金标准支付自2020年6月22日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费（截至2020年7月15日暂计56221.20元）；3、判令反诉被告已经缴纳的履约保证金245337元不予退还，并按照2019年10月22日至2020年10月21日的年度租金标准的80%支付违约金；4、判令反诉被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：2019年5月31日，原告悦宝园教育作为乙方（承租方）与作为甲方的被告星河商贸（出租方）共同签订《富地广场租赁合同》，约定乙方承租甲方位于三河市燕郊高新区迎宾路东侧、规划路南侧富地广场的C座CF2-02号店铺，租赁面积为873平方米，租赁期限为2年173天，自2019年6月1日至2021年10月21日止。关于租赁费用，合同约定2019年6月1日至2019年10月21日的日租金和管理费为2226.15元，2019年10月22日至2020年10月21日的日租金和管理费为2444.40元，2020年10月22日至2021年10月21日的日租金和管理费为2688.84元，租金和管理费的支付方式为季度支付一次，乙方未能按约定时间足额支付的，每延迟1日按应缴费金额的1%向甲方交付滞纳金，延迟15日仍未足额支付的，视为乙方根本违约。乙方于该合同签订之日起三日内向甲方一次性支付履约保证金245357元。关于合同解除，双方合同第七条约定，因为不可抗力（包括但不限于天灾、罢工、战争、中华人民共和国的国家非常事态等因素）的原因，造成继续经营困难的情况下，可以终止合同。合同签订后，原告依约向被告支付履约保证金245357元以及2019年6月1日至2020年3月21日期间的租金和管理费。原告于2020年2月27日向被告发出《公司函》，内容为：由于其公司受到新冠疫情的极大影响，无法继续履行双方签订的《富地广场租赁合同》，该合同于2020年2月27日解除（终止）。被告于2020年2月29日向原告发出《复函》，内容为：不同意原告解除合同的主张，如果原告仍坚持解除合同，应当承担相应的违法解除合同的违约责任并将租赁物恢复成毛坯房。至本案起诉之日，原告仍未恢复营业，亦未搬离涉案房屋。 另查明，河北省教育厅于2020年1月28日发布公告，校外培训机构组织的培训班、辅导班、研学旅行、户外拓展、社会实践、冬令营、竞赛等各类线下培训活动全部暂停，恢复时间根据疫情防控情况另行通知。于2020年6月9日发布公告，合法教育培训机构可提出线下开班申请，检验合格，履行程序后有序恢复线下培训。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，原、被告之间签订的《富地广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方按照合同约定履行各自义务。鉴于原告经营的幼儿教育培训机构系进行线下培训，受新冠疫情和疫情防控措施的影响，相关培训无法开展，自2020年1月下旬起被迫暂停营业，在疫情防控期间没有营业收入，经营难以继续，其请求以不可抗力为由解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原告于2020年2月27日向被告发出《公司函》，被告于2020年2月27日向原告回复《复函》，本院依法认定原、被告之间签订的《富地广场租赁合同》于2020年2月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同因不可抗力而解除，双方当事人不存在过错，参考《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第五条意见，原告在本案中不承担违约责任，其主张被告返还已交纳的履约保证金，本院依法予以支持；被告主张扣除履约保证金及违约金于法无据，本院不予支持。由于原、被告之间签订的合同于2020年2月27日已经解除，被告主张的租金、管理费及滞纳金于法无据，本院不予支持。原告自双方解除合同之日起至开庭之日仍未搬离涉案房屋，其于2020年6月9日对涉案房屋进行了撤场，由于被告不同意解除合同，撤场工作无法完成，涉案房屋仍处于原告占有的状态，此期间，原告也未采取其他措施积极解决，被告与原告在涉案房屋腾退中均有不妥，根据公平原则，本院依法减免原告部分房屋占有使用费，因此，本院酌定原告支付被告2020年2月27日至2020年6月9日期间的房屋占有使用费254217.60元（按每日2444.40元标准×104日），并腾退涉案房屋。被告返还原告2020年2月27日至2020年3月21日期间的租金及管理费58665.60元（按每日2444.40元标准×24日），上述事实有原、被告双方的陈述及《富地广场租赁合同》、《公司函》、《复函》、照片等为凭。综上所述，原、被告之间签订的《富地广场租赁合同》于2020年2月27日解除；被告返还原告履约保证金245357元，租金及管理费58665.60元,共计304022.60元；原告支付被告房屋占有使用费254217.60元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告三河悦宝园教育咨询有限公司与被告三河市星河商贸有限公司于2019年5月31日签订的《富地广场租赁合同》自2020年2月27日解除；二、被告三河市星河商贸有限公司于本判决生效后三日内退还原告三河悦宝园教育咨询有限公司履约保证金245357元，租金及管理费58665.60元，共计304022.60元；三、反诉被告三河悦宝园教育咨询有限公司于本判决生效后三日内给付反诉原告三河市星河商贸有限公司房屋占有使用费254217.60元，并于本判决生效后十日内腾退租赁房屋；四、驳回反诉原告三河市星河商贸有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项合并，被告三河市星河商贸有限公司实际给付原告三河悦宝园教育咨询有限公司49805元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4980元，减半收取计2490元，由被告三河市星河商贸有限公司负担2490（本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费11042元，减半收取计5521元，由反诉原告三河市星河商贸有限公司负担3415元（已预交），由反诉被告三河悦宝园教育咨询有限公司负担2106元（本判决生效后三日内交纳）。 本院二审期间，当事人提交了新的证据，法庭组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与原审认定一致。本院认为，一、被上诉人承接了上一承租人的全部装修，即当时房屋已是装修状态，并非毛坯状态，故上诉人请求将房屋恢复至毛坯状态无事实依据。二、因上诉人不同意被上诉人解除合同，致使被上诉人撤场工作无法完成，一审法院据此减免被上诉人部分房屋占有使用费并无不当。综上所述，三河市星河商贸有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,300.0元，由上诉人三河市星河商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 杜振辉 书 记 员 何 欢