北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27198号原告：郑易，男，1988年9月23日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：贾龙宇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子城，北京市京师律师事务所律师。被告：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区经济开发区东区科海大道116号。法定代表人：魏虹，董事长。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元霄，北京市京都律师事务所律师。被告：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司，住所地北京市朝阳区东四环北路7号一层。法定代表人：魏虹，董事长。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元霄，北京市京都律师事务所律师。原告郑易（以下简称姓名）与被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称太合嘉园公司）、被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司（以下简称太合嘉园朝阳分公司，与太合嘉园公司合称二被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。郑易的委托诉讼代理人贾龙宇、赵子城，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司的委托诉讼代理人牛星丽、朱元霄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑易向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付逾期交房的违约金11494284元，以已付购房款35509064元为基数，按照日万分之三的标准，自2018年1月1日起计算至2020年12月14日止；2.判令二被告返还预交房屋契税款532636元、公共维修资金69292元。事实和理由：2016年3月29日，郑易与太合嘉园公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：郑易购买太合嘉园公司开发建设的商品房，位于朝阳区东四环北路7号太合嘉园宗地四3#住宅楼11层2单元-1101号。建筑面积290.92平方米，每平方米单价为120890.15元，总价款35169363元，交房时间为2017年12月31日。合同签订当日，郑易一次性支付了购房款。后经实际测量，郑易补交面积误差款339701元后，房屋总价款为35509064元。此外，二被告以交付房屋及办理房产证为由，向郑易收取专项维修资金69292元、契税532636元。但太合嘉园公司至今未取得销售房屋的《建筑工程竣工验收备案表》，未达到双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条约定的交房条件，其行为已构成违约。故郑易诉至法院。二被告辩称，不同意郑易的全部诉讼请求，理由如下：1.根据相关规定，郑易无权在接收房屋并实际入住后，又以房屋不符合合同约定的交付条件为由主张逾期交房违约金；2.二被告至今未能取得《规划验收批准文件》的原因是，代征绿地无法向园林局移交所致，是涉案房屋不符合合同约定交付条件的直接原因。二被告无法完成代征绿地的征收工作的根本原因在于第三方，即代征绿地所述的原土地方北京东风农场有限公司（以下简称东风农场）及其参股子公司北京东方奥景体育文化发展有限责任公司（以下简称东方奥景公司）违法占地、违法建设行为所导致。尽管二被告多次催促东风农场移交代征绿地，但均无济于事。二被告自2017年至今，也持续向各级政府（及领导）、园林绿化局及规划委员会等政府相关职能部门、人大代表等提交了共计几十分文件，以通过最大努力解决该违章建筑拆除的问题，但至今仍未能解决。综上，二被告未能取得规划验收手续系因不可抗力所致，应可免责。3.签订合同时，无法预料到合同约定的交房日前政府将政策调整为“完成代征绿地腾退任务是取得规划验收批准文件的前提条件”，因此，二被告也可根据《补充协议》的约定全部或部分免责。4.即使法院认定二被告应支付违约金，郑易因已实际收房并入住，并不存在任何损失，二被告根据《合同法》的规定，请求对违约金主张予以驳回或酌减。5.郑易已同意在接收房屋时将契税、专项维修资金交给二被告，因此无权再主张返还该笔费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月29日，太合嘉园公司取得《建设用地规划许可证》，显示用地单位为太合嘉园公司，用地项目名称为居住用地，用地位置为朝阳区东四环北路7号，用地面积为129683平方米。《建设用地规划许可证》附件显示，代征城市道路用地34232平方米、代征城市绿化用地350655平方米，补充注意事项中注明“你单位应按有关规定及时腾退代征道路用地和代征绿地并负责实施绿化”。2014年12月30日，太合嘉园公司取得《建设工程规划许可证》，显示：建设单位为太合嘉园公司，建设项目名称为1#住宅楼等9项（太合嘉园项目），建设位置为朝阳区东四环北路7号，建设规模为39018平方米，其中住房项目包括1#、2#、3#住宅楼。2016年3月29日，郑易（买受人）与太合嘉园公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1859904）（以下简称涉案合同），约定：由郑易购买位于北京市朝阳区东四环北路7号太合嘉园宗地四3#住宅楼11层2单元-1101号房屋（房号为暂定编号，以下简称涉案房屋），预测建筑面积为343.76平方米，其中套内建筑面积为290.92平方米，房屋单价为每平方米120890.15元，总价款为35169363元。买受人一次性付款。关于交付条件约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案房屋，涉案房屋交付时应当符合下列条件：1.已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的涉案房屋面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按合同约定的期限和条件将涉案房屋交付买受人的，按以下方式处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，并于涉案房屋实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于涉案房屋实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。关于不可抗力，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办公司或物业服务企业代交专项维修基金、契税、供暖费、物业费、法律法规、政策或政府部门要求的其他费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同落款处出卖人一方盖有太合嘉园朝阳分公司的公章。上述合同的附件十为《补充协议》，第5条“关于交付时间和逾期交房”约定：本合同第十条内提及的“不可抗力”指自然灾害，如台风、洪水、冰雹、火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩、泥石流等，以及社会异常事件，如骚乱、战争、动乱、爆炸、罢工、禁运、示威游行等事件；除本合同第十条规定的不可抗力外，该商品房如发生下列的情形时，甲方（太合嘉园公司）可据实延期交房并不承担违约责任，受法律法规、政策或专业部门或机构有关规定变化的影响，且甲方出示相关部门或机构证明文件的。郑易（买受人、乙方）与太合嘉园公司（出卖人、甲方）还签订了《补充协议》，约定内容包括：甲方应在2017年12月31日前向乙方交付乙方购买的商品房，现因3号楼竣工备案表未能如期取得。经双方一致同意在2017年12月31日至2019年6月30日期间内，甲方必须取得3号楼竣工备案表，乙方承诺在此期间不再主张预售合同中约定的任何逾期交房责任。甲方于2017年12月31日前须配合乙方办理所购商品房的入住前准备工作。如甲方未能在约定时间内取得竣工备案表，则乙方可自2018年1月1日起追索违约责任。涉案合同签订后，郑易向太合嘉园公司支付购房款35169363元，另因面积差补款339701元，交纳契税532636元、专项维修基金69292元。郑易于2018年3月7日接收涉案房屋。二被告认可涉案房屋住宅楼无法办理竣工备案手续，主张系因政府行为导致其不能向园林局交付本项目代征绿地，园林局不予出具代征绿地接收文件所致，该情形属于不可抗力，二被告应予免责；此外，签订合同时，二被告无法预料到合同约定的交房日前政府将政策调整为“完成代征绿地腾退任务是取得规划验收批准文件的前提条件”，因此，二被告也可根据《补充协议》中“受法律法规、政策或专业部门或机构有关规定变化的影响，且甲方出示相关部门或机构证明文件的”的约定而全部或部分免责。二被告未就上述主张举证。查，太合嘉园公司因“太合嘉园宗地四”商品房预售在本院另有诉讼。二被告在该案中称，太合嘉园公司是该地块上房屋的开发建设单位，因太合嘉园公司的注册地位于北京市通州区，涉诉房屋所在项目位于北京市朝阳区，故为方便缴税等，太合嘉园公司设立朝阳分公司，太合嘉园朝阳分公司系代表太合嘉园公司与买受人签订本案合同，合同主体应为太合嘉园公司和买受人。二被告在该案中就因政府原因导致无法办理竣工验收手续提交了多组证据。本院经审理于2020年5月26日对该案作出（2019）京0105民初15232号民事判决，认为“关于二被告主张的因政府行为导致太合嘉园公司不能向园林局交付代征绿地的抗辩意见，一方面，二被告的举证不足以证明其未能将代征绿地移交给园林局系政府行为导致。另一方面，太合嘉园公司作为专业的房地产开发公司，在取得《建设用地规划许可证》时应对其负责腾退的代征绿地的情况有充分了解，并负有保证及时腾退代征绿地的义务。而根据二被告提交的证据显示，代征绿地上的违章建筑早在2011年之前即已建成，在此情况下太合嘉园公司仍于2016年9月与买受人签订合同，并约定2017年12月31日前交房，可见其对腾退代征绿地一事已做出充分预估和判断。综上，二被告的该项抗辩缺乏依据，本院不予采信”，并判令太合嘉园公司承担逾期交房的违约金。该判决已生效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，郑易与太合嘉园公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，交房期限为2017年12月31日，现双方约定的交房期限早已届满，太合嘉园公司未按期交房，已构成违约。太合嘉园公司虽主张郑易已接收涉案房屋，双方签订《补充协议》，郑易又以逾期交房为由主张违约金，不应得到支持；但《补充协议》同时约定，如太合嘉园公司未能在2017年12月31日至2019年6月30日期间内取得竣工备案表，则郑易可自2018年1月1日期追索违约责任；故太合嘉园公司的上述抗辩意见，本院不予采信。生效判决已认定太合嘉园公司以政府政策、不可抗力为由免责的主张不能成立。故，郑易要求太合嘉园公司就逾期交房支付违约金，于法有据，本院结合太合嘉园公司主张违约金过高请求酌减的意见，考虑案件情况，酌情调整按日万分之一的标准计算，判处太合嘉园公司支付，具体金额核算为3827877元。关于契税及专项维修基金，太合嘉园公司代收有合同依据，郑易未举证证明目前已具备退还该两项费用的客观条件及情形，故对该项请求，本院不予支持。另，涉案合同的落款处虽由太合嘉园朝阳分公司盖章，但合同首部已载明出卖人为太合嘉园公司，且太合嘉园公司系涉诉房屋所在楼宇的开发建筑单位，二被告亦就太合嘉园朝阳分公司的盖章行为作出了合理解释，故本案合同主体应为郑易和太合嘉园公司。退一步讲，即使合同签订主体为太合嘉园朝阳分公司，其民事责任也应由总公司承担，故郑易要求太合嘉园朝阳分公司承担责任的请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告郑易自二〇一八年一月一日起至二〇二〇年十二月十四日止的逾期交房违约金3827877元；二、驳回原告郑易的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（原告郑易预交，被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内直接支付给原告郑易）。案件受理费94377元，由被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年十二月二十九日书记员  张楠