西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2020)陕0104民初3177号原告（案外人）：杨翠霞，女，1977年6月3日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：高峰，陕西尊尚律师事务所律师。被告（申请执行人）：张孝普，男，1959年4月3日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：宋红科，男，1976年4月5日出生，汉族，住陕西省凤翔县。第三人（被执行人）：陕西班博材料新技术有限公司,住所地西安市高新区。法定代表人:戴其康，该公司总经理。第三人（被执行人）：陕西班博投资有限公司,住所地西安市雁塔区。法定代表人:韩富荣，该公司总经理。第三人（被执行人）:陕西世纪锦业地产有限公司,住所地西安市。法定代表人:戴智敏，该公司总经理。第三人（被执行人）:锦业地产集团有限公司,住所地西安市高新区。法定代表人:景西生，该公司总经理。第三人（被执行人）:戴慧敏，男，1975年3月8日出生，住西安碑林区。第三人（被执行人）:苏胜，男，1975年7月18日出生，住西安市碑林区。六名第三人共同委托诉讼代理人：任小龙，男，1982年7月2日出生，汉族，住西安市长安区。原告杨翠霞与被告张孝普、第三人陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博材料公司）、陕西班博投资有限公司（以下简称班博投资公司）、陕西世纪锦业地产有限公司（以下简称锦业公司）、锦业地产集团有限公司（以下简称锦业地产公司）、戴慧敏、苏胜案外人执行异议之诉，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨翠霞的委托诉讼代理人高峰，被告张孝普的委托诉讼代理人宋红科，第三人班博材料公司、班博投资公司、锦业公司、锦业地产公司、戴慧敏、苏胜的共同委托诉讼代理人任小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨翠霞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人陕西班博材料新技术有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效（房屋价格3283686元）；2.依法确认位于“锦业文化创意园SOHO空间”项目小区8幢4单元11层41101室（不动产权号：201XXXXXXXX）房归原告所有；3.依法判令不得执行位于“锦业文化创意园SOHO空间”项目小区8幢4单元11层41101室（不动产权号：201XXXXXXXX）的房产，并解除对该房产的查封；4.本案诉讼费由被告和第三人共同承担。诉讼过程中原告杨翠霞撤回第一项诉讼请求并明确其余诉讼请求为：1.依法确认位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室（不动产权证号：201XXXXXXXX）房归原告所有；2.依法判令不得执行位于依法确认位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室（不动产权证号：201XXXXXXXX）的房产；3.本案诉讼费由被告和第三人共同承担。事实和理由：被告张孝普与第三人班博材料公司、班博投资公司、锦业公司、锦业地产公司、戴慧敏、苏胜借款合同纠纷案件中，被告张孝普向莲湖法院申请强制执行，2019年9月4日莲湖法院作出（2019）陕0104执2850号之一执行裁定书，查封了位于“锦业文化创意园SOHO空间”项目小区8幢4单元11层41101室房产；原告于2020年1月3日提出执行异议，莲湖法院于2020年3月17日作出（2020）陕0104执异8号执行裁定书，驳回原告执行异议请求。2018年5月2日，原业主李某某代原告杨翠霞与第三人班博材料公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋坐落于“锦业文化创意园SOHO空间”项目小区8幢4单元11层41101室、建筑面积248.2平米、房屋总价3283686元。2018年5月3日，原告在第三人班博材料公司提供的POS机刷卡支付了3000000元；2018年5月11日通过李某某刷卡支付3700000元，其中包含杨翠霞283686元购房款尾款、侯勺雨购房款3278923元、两个车位预付款137391元，并办理了收房手续。至此原告已经全部履行完购房付款义务，实际管理案涉房屋，并缴纳该房屋产生的物业管理费等相关费用。购买案涉房屋后原告一直催第三人班博材料公司办理房屋的网签手续，但第三人班博材料公司一直拖延办理，违反双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款约定交房日期起365日内办理不动产过户手续。未能及时办理网签手续过错方和责任方均在第三人班博材料公司。综上,原告在案涉房屋查封前已经与第三人班博材料公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并已实际占有管理该案涉房屋。未能及时办理过户手续过错方在第三人班博材料公司。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该案涉房屋应当属于原告所有，不应予以执行。故，原告不服异议裁定，遂诉至法院，望判如所请。被告张孝普辩称，不动产以登记为准，涉案房屋登记在班博材料公司名下，法院查封正确，但法院确定涉案房屋属于谁，其本人无异议。第三人班博材料公司、班博投资公司、锦业公司、锦业地产公司、戴慧敏、苏胜均陈述，其对原告的诉讼请求没有异议，涉案房屋虽然登记在班博材料公司名下，但系因开发商的问题未变更登记，其实房屋属于杨翠霞所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：2018年5月2日，班博材料公司与杨翠霞签订《商品房买卖合同》,杨翠霞购买了该公司开发建设的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室（不动产权证号：201XXXXXXXX），房屋总价3283686元，一次性付款，买受人应当在2018年5月11日前支付该商品房全部价款；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。同日，班博材料公司出具的《补充说明》记载：今收（女，证件号码XXXXXXXXXXXXXX0562）锦业76文化创意园SOHO空间项目8号楼8-41101,8-41102购房款共计人民币3000000元整，剩余款项于2018年5月11日前交付，（面积单价13230元，总价按照实测报告核算），业主预留2个车位，车位单价220000元整，车位款于2018年5月11日前交付。如有逾期，我公司有权与该业主解除购房协议，退还购房款。2018年5月3日，李某某以银行转账方式向班博材料公司转款3000000元；2018年5月11日，李某某又通过银行转账方式向陕西大一实业有限公司转款3700000元。2018年5月11日，班博材料公司向杨翠霞出具的《收据》记载：交款单位系杨翠霞、收款方式为刷卡，3283686元，收款事由系8-41101号房房款。2018年7月6日开发部陈博出具的《情况说明》记载：兹有锦业76号业主李某某、杨翠霞于2018年5月2日、2018年5月11日分三次支付8-41101、8-41102购房款及车位预付款共计6700000元（其中：8-41101房款金额3283686元；8-41102房款金额3283686元；2个车位预付款137391元）。现由于该业主自身个人经济原因无法支付车位剩余款项，现申请办理预留车位预付款退款，金额共计137391元，原预留车位不再预留。妥否，请领导批示。当日李悦确认实收款6700000元，任小元确认情况属实，畅华确认同意，另一领导批示请先付50000元。李某某预留自己卡号为XXXXXXXXXXXXXXX6202的中国建设银行银行卡作为本人退款账号，并确认退款金额为137391元。2018年7月6日的《付款申请单》记载：付款单位名称系李某某8-41102，申请部门系开发部，开户行系中国建设银行XXXXXXXXXXXXXXX6202，申请人系陈博，付款内容系预缴车位款退款，付款金额137391元，备注：车位合同、收据原件均已收回，经多次沟通该业主最终还是坚持退车位，相关领导均签字确认。戴智敏分别于2018年11月8日、2019年1月9日、2019年2月2日通过招商银行向李某某转款50000元、50000元、37391元，分别备注：退76车位款、退款、退车位款。2019年8月20日，西安市莲湖区公证处出具(2019)西莲证经字第6674号执行证书，该执行证书记载的执行标的为：班博材料公司、班博投资公司、锦业公司、锦业地产公司、戴慧敏、苏胜向张孝普清偿借款本金28000000元,2019年3月20日之前利息及逾期利息（按照尚欠本金28000000×2%/月计算），2019年3月21日起至借款清偿之日的逾期利息（按照尚欠本金28000000×2%/月计算），债权人实现债权而支付的相关费用。杨翠霞于2019年10月30日向西安彩胜家物业管理有限公司交纳锦业76号 8-4-601房物业费3912.12元。另查，李某某于2020年3月28日出具的《说明》记载：本人李某某，女，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX0562。2018年5月2日，杨翠霞购买位于西安市高新区XX号XX园XX小区XX幢XX室的房屋，支付购房款时用本人的卡刷卡支付，该房屋实际购买人为杨翠霞。2019年8月9日，上述房屋实际购买人及付款人系杨翠霞。特此说明。再查，西安市房屋情况查询结果证明记载：原告杨翠霞名下在西安市内无登记备案住房，其丈夫龚某某名下有一套位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室房屋、建筑面积145.48平方米；庭审中，原告自认案涉房屋系其与龚某某婚后购买，且该房屋用途系用于居住。第三人班博材料公司向本院提交《西安市高新区管委会专项问题会议纪要664号》《西安市高新区行政审批服务局关于协助办理“锦业76号”项目不动产登记的函》、《西安高新区处理房屋办证遗留问题工作会议纪要[2020]1号》，用于证明包含案涉房屋在内的房屋未能过户系其公司过错造成。本院于2019年8月22日受理（2019）陕0104执2850号申请执行人张孝普与被执行人戴慧敏、苏胜、锦业地产集团有限公司、陕西世纪锦业地产有限公司、陕西班博投资有限公司、班博材料公司借款合同纠纷一案，执行依据为西安市莲湖区公证处出具的（2019）西莲证经字第6674号执行证书，申请执行标的28000000元。执行中，本院于2019年9月4日作出（2019）陕0104执2850号之一执行裁定，查封了被执行人班博材料公司名下位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋（不动产权证号：201XXXXXXXX）在内的共计14套房产。杨翠霞作为案外人于2020年1月3日向本院提出执行异议。本院于2020年3月17日作出（2020）陕0104执异8号执行裁定，驳回了案外人杨翠霞的执行异议请求；原告杨翠霞不服，遂向本院提起本案诉讼。本院认为，本案原告杨翠霞系执行案件中的案外人，其系以商品房消费者的身份对执行案件中的标的提出执行异议。根据原、被告及第三人提交证据和当事人庭审中陈述，本案争议焦点有二：一是，杨翠霞对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二是，杨翠霞能否确认为案涉房屋的所有权人。关于焦点一，首先，位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋（不动产权证号：201XXXXXXXX）初始登记在班博材料公司名下；2018年5月2日，杨翠霞与班博材料公司签订《房屋买卖合同》时均自愿，该合同系双方当事人合法、真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。杨翠霞于2018年5月2日与班博材料公司签订的《房屋买卖合同》，案涉房屋于2019年9月4日被本院作出的（2019）陕0104执2850号之一执行裁定依法查封。故，杨翠霞系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 其次，虽案涉房屋规划用途为办公，但原告陈述其在西安购买该房屋系为了居住，且类似楼盘通常低楼层的业主用于商业办公，高楼层业主实际购房均未居住，符合交易习惯和常理，本院予以采信；另虽其丈夫龚某某婚前购买位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室房屋一套，但该购买的房屋在面积上仍余属于满足基本居住需要。其另陈述接收案涉房屋后至本院依法查封之前，实际于2019年10月30日向西安彩胜家物业管理有限公司交纳案涉房物业费3912.12元，并向本庭提交物业费发票1份、李某某于2020年3月28日出具的《情况说明》予以证明，以上证据相互印证，形成完整证据链，本院予以采信。故，本院对原告所购案涉房屋用于居住予以确认。再者，庭审中，原告提交《商品房买卖合同》、银行流水、收据、说明、补充说明，李某某情况说明、身份证复印件、物业费缴费发票，以上证据相互印证，形成完整证据链，足以证明2018年5月2日杨翠霞与班博材料公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；因原告于2018年5月2日指示李某某支付案涉房屋购房款3000000元，另于2018年5月11日指示李某某支付的3700000元包含本案原告购房尾款283686元、两个车位预付款137391元和另案侯勺雨购房款3278923元，故，本案原告属于在2018年5月11日已经全部履行完购房付款义务并占有管理案涉房屋；2018年5月2日原告与班博材料公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，房屋买卖合同签订时间及案涉房屋购房款的付款时间均在法院查封前。杨翠霞已支付案涉房屋全部价款，明显属于支付价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形。另，原告杨翠霞依约向第三人班博材料公司支付完结案涉房屋全款后，第三人班博材料公司未按约积极协助杨翠霞办理合同网签手续,房屋产权证亦未取得。结合本案的实际情况和第三人班博材料公司提交的《西安市高新区管委会专项问题会议纪要664号》《西安市高新区行政审批服务局关于协助办理“锦业76号”项目不动产登记的函》、《西安高新区处理房屋办证遗留问题工作会议纪要[2020]1号》，足以认定案涉房屋未能过户系班博材料公司过错造成。杨翠霞作为商品房消费者向作为房地产开发企业的班博材料公司购买商品房，班博材料公司因房屋办证遗留问题原因未及时为杨翠霞办理房地产过户手续，导致初始登记仍在班博材料公司名下的案涉房屋因班博材料公司欠债而被强制执行，不属于原告自身过错。综上，杨翠霞以自己对案涉房屋享有的权利，足以排除本院对尚登记在房地产开发企业即第三人班博材料公司名下但已出卖给消费者即原告杨翠霞的案涉商品房的强制执行。关于焦点二，虽班博材料公司与杨翠霞于2018年5月2日签订《商品房买卖合同》时均自愿，且该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；但因班博材料公司的房屋办证遗留问题原因导致上述案涉《商品房买卖合同》不能进行网签备案和未能进行预告登记；现，班博材料公司已将案涉房产交付杨翠霞使用，且杨翠霞的真实目的即是为了取得案涉房产的所有权，在杨翠霞支付完结全部购房款的情况下，杨翠霞即取得对涉案房屋的物权期待权；案涉房屋开发商即班博材料公司，负有向买受人杨翠霞办理案涉房屋产权登记义务，综合本案具体情况，杨翠霞对案涉房屋截止目前仅享有变更登记为所有权人的请求权。杨翠霞基于《商品房买卖合同》对案涉房产归属的约定，享有向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人的请求权，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，而可能处于不确定状态；经查，案涉房屋截止法庭辩论结束时，班博材料公司因房屋办证遗留问题原因仍不能为杨翠霞办理房地产过户手续。因此，现阶段杨翠霞对案涉房产享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利仍存障碍，仍不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院依法对杨翠霞请求确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋（不动产权证号：201XXXXXXXX）；二、驳回原告杨翠霞其余诉讼请求。案件受理费33069元，由原告杨翠霞负担32969元，被告张孝普负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长      王  霞        审    判    员      冯林林        人 民 陪 审 员      张扣利 二Ｏ二Ｏ年十二月二十八日 书    记    员      毛  妮1