贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3789号原告：马宁，男，1966年5月15日出生，回族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：吴如新，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者，执业证号：32401011100302，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：钟卉兰，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者，执业证号：32401052100301，代理权限：特别授权代理。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码：91520100072215698XC。法定代表人：文学强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李国锋，代理权限：一般授权代理。原告马宁与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马宁及委托诉讼代理人吴如新、钟卉兰，被告贵阳荣达公司的委托诉讼代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马宁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金50,809元；2、判令被告支付原告逾期转移登记违约金37,529元（暂计至2020年6月1日），自2020年6月2日起，被告以总房款373,050元为基数，按日万分之一继续计付逾期转移登记违约金至被告交付转移登记文书之日止；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵阳市乌当区房屋。合同第11条约定交房日期为2015年8月30日，第13条约定逾期超过180日，自约定交付期满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付已付款万分之三违约金。原告交纳房款373050元，被告2016年11月29日才交房，逾期454天未付违约金。第22条约定2017年8月30日被告将办理商品房转移登记文书交付原告，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付文书止，按日向原告支付房款万分之一违约金，至今被告未交付有关文书和违约金，现诉请法院依法判决。被告贵阳荣达公司辩称，1、请法庭依据原告的举证结合本案的客观实际和过错程度，根据公平原则依法判决；2、造成被告逾期为原告办证的原因不在于被告，是由于案外人恶意诉讼，将被告出售给原告的商品房进行诉讼保全查封所致；3、案外人多次恶意重复起诉我方，其起诉结果均被四级人民法院驳回了其诉讼请求，案外人恶意诉讼且滥用保全诉讼权利的行为，答辩人已经向贵州省高级人民法院提起了侵权赔偿，该案贵州省高级人民法院正在审理中；4、被告销售给原告的商品房因案外人的原因未在约定期间内办理产权证不是被告的主观过错造成的，而且逾期办证未给原告造成直接经济损失，故请贵院依据客观情况和过错原则适当支付；5、逾期交房和逾期办证违约金合同约定过高，被告请求贵院按同期银行贷款利率进行调整。本院经审理认定事实如下：2014年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，建筑面积99.48平方米，房屋总价款为373050元。合同第十一条约定被告应在2015年8月30日前交付房屋；第十三条约定逾期超过90日的，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；第二十二条约定出卖人应于2017年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人逾期超过180个工作日仍不能交付相关文书的，从约定交付日至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款373,050元。合同约定的交房期限届满后，被告未按时向原告交付案涉房屋，案涉房屋所在楼栋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位联合验收取得竣工验收备案后，被告通过在报刊刊登交房公告的方式通知原告于2016年5月30日收房。原告于2016年11月26日到被告处办理了接房手续。被告未取得该商品房所有权初始登记，至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告遂诉至本院如前所诉。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告则有按照合同约定的交房日期向原告交付案涉房屋的义务。现由于被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，且逾期已超过90日，而原告未行使合同解除权并在被告登报通知收房后实际接收了案涉房屋，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应按约向原告支付逾期交房违约金。因此，原告要求被告向其支付逾期违约金的诉请，本院予以支持。双方在合同中约定了每日按已交付房价款万分之三计算违约金的标准，被告认为该标准过高要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”、第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本院对被告要求适当减少违约金的辩解意见予以采纳，本案违约金的计算标准按贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为14元/㎡/月上浮30%计算。对于案涉房屋交付时间问题，案涉房屋在被告公告通知原告收房时已经勘察、设计、施工、监理、建设等单位联合验收合格，符合交付条件，因此，应以被告公告要求原告收房的2016年5月30日为房屋交付时间。从超过约定交房期限的第二日2015年8月31日至2016年5月30日共273天，逾期交房违约金应计算为99.48平方米×14元/㎡/月×1.3倍×273天÷30天=16,476元（四舍五入）。被告至今未能取得案涉房屋所在楼栋的所有权初始登记，仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，应当按约定支付违约金，双方约定了每日按购房款总额万分之一计算违约金，从超过约定办证期限的第二日2017年8月31日暂时计算至2020年9月30日共1006天，违约金计算为373,050元（购房款总额）×0.0001（每日违约金标准）×1006天（违约天数）=37,529元（四舍五入）。对于被告的答辩意见。本院认为，逾期办证是否是案外人错误保全造成，不属于被告可以免除或者减轻其在本案中承担违约责任的理由，原告根据合同相对性原则诉请其承担违约责任于法有据，故本院对其辩解意见不予采纳。被告要求对逾期交房违约金标准进行调整的意见本院予以采纳。对于要求调整逾期办证违约金标准的意见，因该标准在相关法律对逾期办证违约金标准规定的幅度内，不属于约定过高的情形，对刻意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马宁逾期交房违约金16,476元；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马宁逾期办证违约金37,529元（计算至2020年6月1日），其后的违约金以已付购房总款373,050元为基数按每日万分之一计算支付至被告贵阳荣达房地产开发有限公司向原告马宁交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回原告马宁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已经减半收取的案件受理费1,004元，由原告马宁负担390元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担614元（此款原告已预交，被告负担的部分在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 江 洪二〇二〇年十二月十三日书记员 陈兴涛