广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3880号原告（反诉被告）：杜商文，男，1977年1月17日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：林宽，北京市安博（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘仕忠，男，1975年4月14日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：许炼，广东法制盛邦律师事务所律师。原告（反诉被告）杜商文与被告（反诉原告）刘仕忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜商文的委托诉讼代理人林宽，被告（反诉原告）刘仕忠及其委托诉讼代理人许炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜商文向本院提出诉讼请求：1.确认杜商文与刘仕忠签订的《尚客酒家租赁合同》已于2020年3月19日解除；2.刘仕忠向杜商文支付从2019年11月1日起至2020年3月31日止拖欠的租金和占用费共655588.76元；3.刘仕忠向杜商文支付从2020年4月1日起至2020年4月30日止的卫生费250元；4.刘仕忠向杜商文支付从2020年4月1日起至2020年4月30日止的租赁税1085.76元；5.刘仕忠向杜商文支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的占有使用费95483.87元（双方同意从2020年4月1日后按80000元/月计算，按80000元/月×1月+80000元/月÷31日×6日计算）；6.刘仕忠向杜商文支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的水费2976元（按496吨×6元/吨计算）；7.刘仕忠向杜商文支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的电费25587.5元（按20470度×1.25元/度计算）。上述款项扣除被告已经支付的55000元，合计为725971.89元。8.刘仕忠向杜商文支付逾期支付上述款项的利息（以725971.89元为本金，从起诉之日即2020年5月28日计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；9.本案诉讼费用由刘仕忠承担。事实和理由：杜商文和刘仕忠于2018年3月15日签订《尚客酒家租赁合同》，约定由刘仕忠承包尚客酒家经营权并租赁该酒家位于广州市南沙区榄核镇镇南路188号一楼2000平方米的经营场地；租金标准为：2018年4月1日至2019年3月31日每月90000元，2019年4月1日至2020年3月31日每月100000元，2020年4月1日至2021年3月31日每月105000元……；刘仕忠需在每月10日前缴纳租金和承包费，拖欠超过一个月，杜商文有权解除合同。合同签订后，杜商文向刘仕忠交付了尚客酒家经营权和租赁场地，刘仕忠向杜商文支付租金和经营税费。2019年11月起，杜商文由于经营管理不善，开始拖欠杜商文租金和经营有关的水电等税费。虽然杜商文也多次给予刘仕忠宽限期，但刘仕忠迟迟不履行付费义务。杜商文于2019年3月19日通知刘仕忠解除合同并要求刘仕忠付清拖欠租金、水电等费用634372.76元。合同解除后，刘仕忠主动找到杜商文协商，要求使用上述物业。杜商文同意给刘仕忠一定的优惠，同意刘仕忠继续使用前述物业经营，但刘仕忠未能兑现承诺并在5月初搬离，故刘仕忠应承担违约责任。刘仕忠辩称，关于确认已解除合同的诉讼请求,杜商文曾于2020年3月19日发函向刘仕忠催缴租金，并非解除合同，合同实际应于2020年5月6日实际解除。关于拖欠费用的诉讼请求，虽然刘仕忠曾签名确认从2019年11月1日起至2020年3月31日止的费用，但该费用包括了水电费，而水电费的计算标准过高，应按供水供电部门计价标准计收。2020年4、5月也未按供水供电部门的定价收取，刘仕忠对此有异议。对其他费用的数额予以确认。对于卫生费、租赁税的计算标准没有异议。对支付占有使用费没有异议。对于水费问题，确认对方主张的实际用水量，但水费应按每吨3.1元计算。对于电费问题，确认对方主张的实际用电量，但水费应按每度0.68元计算。对于利息问题，由法院判决处理。刘仕忠向本院提出反诉请求：1.确认杜商文和刘仕忠签订的《尚客酒家租赁合同》于2020年5月6日解除；2.杜商文向刘仕忠返还保证金500000元；3.杜商文免除刘仕忠2020年2月1日到2020年3月31日的租金200000元；4.杜商文向刘仕忠返还多收取的2018年4月1日至2020年3月20日期间的水电费541748.76元；5.杜商文向刘仕忠支付律师费40000元；6.本案诉讼费由杜商文承担。事实与理由：签订合同后，刘仕忠依约向杜商文支付了保证金500000元，并按时交纳租金。因受新冠疫情影响，且尚客酒家所在的合辉大酒店从2020年1月29日起被作为南沙区境内入境人员集中健康管理场所，经营从疫情发生以来处于停业及基本停业状态，刘仕忠亏损严重，无法按时交租。2020年4月1日刘仕忠提交《申请书》，申请减免租金及分期缴纳所欠租金，双方对此进行协商。杜商文向刘仕忠收取的水电费单价远超于水电供应部门的收费价格，截止2020年3月，杜商文共向刘仕忠多收取水电费约541748.76元。2020年5月6日，杜商文在没有解除合同及与刘仕忠沟通协商的情况下，擅自强行将酒家锁门，使刘仕忠无法继续经营，杜商文的违约行为造成刘仕忠无法继续履行合同。另外，刘仕忠为本案支出律师费40000元。杜商文辩称，杜商文已于2020年3月19日向刘仕忠发出催款通知，要求刘仕忠于2020年3月20日前缴清租金，否则杜商文解除合同，保证金不予退还。因此，双方合同已于2020年3月19日解除，刘仕忠无权要求退还保证金。由于杜商文并未多收取水电费，故不同意退还刘仕忠主张的水电费用。同时，刘仕忠要求杜商文负担律师费，缺乏依据，不同意该项诉讼请求。关于免除租金的问题，刘仕忠租赁涉案物业，不适用疫情期间减免租金的政策规定，故不同意减免。本院经审理认定事实如下：杜商文是广州市南沙区榄核尚客居酒家（以下简称尚客酒家）的个体工商户经营者，经营范围为餐饮业。2018年3月15日，杜商文（为甲方）和刘仕忠（为乙方）签订《尚客酒家租赁合同》，约定甲方将位于广州市南沙区榄核镇镇南路188号一楼的尚客酒家（经营面积为2000平方米）发包给乙方经营，保证乙方独立自主管理经营。为乙方提供现有的经营场所及设施、设备、餐具等。在承包期内，乙方自负盈亏，对内、对外形成的债权债务由乙方自行负责。乙方应依法纳税，因乙方偷税漏税造成的一切后果，由乙方承担责任。合同约定：该酒家已有水、电、消防、环保、空调、酒家设备和工商执照。租赁期限从2018年4月1日起至2024年3月31日止。其中2018年4月1日至2019年3月31日租赁费用为90000元；2019年4月1日至2020年3月31日租赁费用为100000元；2020年4月1日至2021年3月31日租赁费用为105000元；2021年4月1日至2022年3月31日租赁费用为110000元；2022年4月1日至2023年3月31日租赁费用为115000元；2023年4月1日至2024年3月31日租赁费用为120000元。乙方需在每月10日前缴交当月承包费，乙方拖欠承包费超过一个月的甲方有权解除合同，押金不予退还。乙方承包经营期间的员工工资及提成、营业宣传、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位交纳。乙方在本合同签署两个工作日内向甲方支付500000元的保证金，作为履行合同的担保，甲方收到后开具保证金收据给乙方，合同同时生效，逾期合同自动作废。2018年3月19日，刘仕忠向杜商文支付保证金500000元。2018年4月1日，杜商文将涉案榄核镇镇南路188号一楼的尚客酒家交给刘仕忠使用，双方按合同履行。刘仕忠在涉案场地以尚客酒家的营业执照进行经营。2020年初新冠疫情爆发。2020年1月29日，榄核镇镇南路188号的合辉大酒店被列为广州市入境隔离南沙区定点接待酒店。2020年2月1日起，刘仕忠因受新冠疫情的影响停止经营。2020年3月1日，刘仕忠重新开始经营。2020年3月19日，由于刘仕忠拖欠2019年11月1日以后的费用，杜商文向刘仕忠出具《催款通知书》，告知对方“现你方至今尚欠付2019年11月至2020年3月租金、水电等相关费用共计634372.76元。请于2020年3月20日前缴清以上欠款，如未按时缴清将按照合同第四条执行：店铺停水停电；解除合同并收回店铺；押金不予退还；追回欠款并保留追究你方违约责任的权利。”2020年4月1日，刘仕忠向杜商文出具《申请书》，表示：“刘仕忠欠尚客租金和水电费，宿舍租金，2019年11月1日至2020年3月30日总数为655588.76元,已副件为准。如果甲方房东减免2月至3月租金，甲方按甲方房东减免租金给刘仕忠，如果甲方房东没有减免租金，甲方按租金实收。刘仕忠要在4月1日交35588.76元给甲方。4月5号之前交2万元给甲方，还欠600000元从5月份开始每月交5万至10万元给甲方，在刘仕忠向甲方申请4月份租金8万元。在5月份以每月交租金9万给甲方，期限到2021年3月30日为一年，后以原合同收租金。”2020年4月1日至2020年4月5日，刘仕忠支付了55000元。2020年5月6日，杜商文给尚客酒家的门上了锁，收回了上述场地。在本案诉讼过程中，杜商文提供：1.2020年5月8日杜商文制作的各项费用的计算表，其中，2020年3月前应付的租金及其他费用为655588.76元，已经支付55000元，仍拖欠600588.76元。2020年4月宿舍租金为4160元、水电费19991元（含餐厅电费17375元、餐厅水费2184元、2020年3月宿舍水电费432元）、卫生费250元、租赁税1085.76元；2020年5月宿舍租金（2020年5月1日至2020年5月8日期间）为1109.33元、2020年5月水电费（2020年5月1日至2020年5月6日期间）为9738.5元（含餐厅电费8212.5元、餐厅水费792元、2020年4月宿舍水电费734元）、卫生费250元、租赁税1085.76元。刘仕忠对卫生费、租赁税的收费标准不持异议。刘仕忠对水电费的收费金额有异议，对上述其他收费标准没有异议。2.2020年4、5月的水电费清单，其中显示4月用水量为364吨，单价为6元/吨，水费2184元，4月餐厅用电量为13900度、中央空调用电量为0，单价为1.25元/度，电费为17375元，合共19559元。5月用水量为132吨，单价为6元/吨，水费792元，5月餐厅用电量5370度、中央空调电量1200度，单价为1.25元/度，电费为8212.5元，合共9004.5元。刘仕忠对上述水电用量没有争议，对收费价格有争议。另外，杜商文还提供了广州市番禺区榄核镇江五金厂与蔡国辉、陈汉超签订的《合同权利义务转让协议》和他与蔡国辉、陈汉超签订的《租赁合同》，拟证明杜商文承租涉案物业。在该《租赁合同》中，租赁双方确认“该建筑物建造时未进行报建手续，及该建筑物没有办理房产证”，杜商文未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证或相关报建材料。刘仕忠提供如下证据：1.水电费发票，证明2020年4、5月水费单价为2.93元，电费单价为0.68元。2.律师费发票，证明支付律师费40000元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在本案件中，杜商文和刘仕忠签订的《尚客酒家租赁合同》合同内容中虽然表述杜商文将尚客酒家发包给刘仕忠，但其内容是以资产使用权和企业经营管理权为标的，而非应完成经营任务为目标的，合同的标的实际是资产，所以双方签订的合同仍为租赁合同。杜商文承租没有报建的房屋后与刘仕忠订立租赁合同，将该房屋出租给刘仕忠。双方签订的《尚客酒家租赁合同》，违反法律和行政法规的强制性规定，是无效合同。关于合同解除问题，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，《尚客酒家租赁合同》自始就没有法律约束力，双方要求确认上述合同已经解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于支付2020年3月31日前费用的问题，刘仕忠出具的《申请书》和杜商文制作各项费用的计算表均确认2020年3月31日前合计应收的款项为655588.76元。鉴于刘仕忠后来已经支付其中的55000元，故仍有600588.76元未付。对上述款项，刘仕忠应予以支付。在合同无效的情况下，刘仕忠长期使用涉案的房屋，没有支付占有使用费，现以疫情影响为由要求减免，理由不能成立。另外，刘仕忠已按杜商文提出的水电费标准交纳水电费，视为双方对此交纳水电费的数额达成一致意见，现又以多收费用为由要求返还，缺乏事实依据。鉴于刘仕忠已经对应付的款项予以核算确认，故本院对其要求免除2020年2、3月租金，返还从2018年4月1日起至2020年3月20日止多收取的水电费的诉讼请求均不予支持。对于支付从2020年4月1日起至2020年4月30日止的卫生费、租赁税，从2020年4月1日起至2020年5月6日止的占有使用费的问题，双方对计算标准没有争议，刘仕忠应按该标准，支付卫生费250元、租赁税1085.76元、占有使用费95483.87元（按80000元/月×1月+80000元/月÷31日×6日计算）。对于支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的水费问题，双方确认用水量为496吨，刘仕忠同意按每吨3.1元计算水费，并不低于实际产生水费的计费标准，本院予以照准。刘仕忠应向杜商文支付上述水费1537.6元（按496吨×3.1元/吨计算）。杜商文要求按每吨6元的标准计收，缺乏依据，本院不予支持。对于支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的电费问题，双方确认用电量为20470度，刘仕忠主张每度按实际产生电费的计费标准0.68元计付，本院对其意见予以采纳。刘仕忠应向杜商文支付上述电费电费13919.6元（按20470度×0.68元/度计算）。杜商文要求按每度1.25元的标准计收，缺乏依据，本院不予支持。关于利息问题，上述款项共计712865.59元。杜商文主张未付款项的相应的利息，故刘仕忠应从2020年5月28日起至实际支付该款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。关于保证金的问题，双方合同无效，杜商文依据合同收取的保证金应予以退还。杜商文应向刘仕忠返还保证金500000元。关于律师费的问题，双方签订的合同无效，且此后双方并未对律师费的承担问题作出约定，故刘仕忠要求对方支付律师费缺乏事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘仕忠应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）杜商文支付600588.76元；二、被告（反诉原告）刘仕忠应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）杜商文支付2020年4月1日起至2020年4月30日止的卫生费250元、租赁税1085.76元；三、被告（反诉原告）刘仕忠应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）杜商文支付从2020年4月1日起至2020年5月6日止的占有使用费95483.87元、水费1537.6元、电费13919.6元；四、原告（反诉被告）杜商文应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向被告（反诉原告）刘仕忠返还保证金500000元；五、驳回原告（反诉被告）杜商文的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘仕忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27470元（本诉受理费11134元、反诉受理费16336元），由原告（反诉被告）杜商文负担4439元（本诉受理费39元、反诉受理费4400元），被告（反诉原告）刘仕忠负担23031元（本诉受理费11095元、反诉受理费11936元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  杜美月人民陪审员  何慧玲二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  成涵真