贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14681号原告杨石，男，1990年1月27日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（一般代理）吴永龙、杨小江贵州万木春律师事务所律师。被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人何斌，系该分公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）周真恩、何大党，贵州宪张律师事务所律师。第三人贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路17号。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人杨昌鑫，系该公司总经理。原告杨石诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月18日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告杨石及其委托诉讼代理人吴永龙、杨小江、被告华融贵州分公司的委托诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告杨石向本院提出诉讼请求：1、请求停止对位于贵州省凯里市住宅的强制执行（查封、评估、拍卖等）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月13日，贵院因办理被告华融贵州分公司申请执行大地联创房产公司等借款纠纷案，作出了（2017）黔2601执1393号之一执行裁定，查封第三人大地联创房产公司在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡房产。2020年7月15日，贵院发出公告，告知原告位于贵州省凯里市房产被进行查封。原告在获悉公告信息后，于2020年7月28日向贵院提出案外人执行异议申请。贵院受理后，于2020年9月6日作出（2020）黔2601执异164号执行裁定，以原告未能提供相应房款支付凭证为由，驳回了原告的异议请求。对于贵院所作之执行裁定，原告认为属于错误裁定，原告所提异议请求理应成立，理由如下：2015年4月20日，原告与第三人大地联创房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买第三人大地联创房产公司开发的大地春城6栋2005号房产，房款为50万元。该房款原告实际已于合同签订之前2015年4月13日委托姐夫任必钦向第三人大地联创房产公司转帐支付完毕。第三人大地联创房产公司于2015年4月22日将涉案房屋交付原告，并于2016年3月23日出具增值税发票确认全额收到房款的事实。原告接收房屋后，交付了相关的物业费用，于2015年4月24日投入资金进行装修，并入住至今。根据我国民事诉讼法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，为了维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，望人民法院支持我的诉讼请求。被告华融贵州分公司未递交书面答辩状。庭审中其委托诉讼代理人口头辩称：华融公司对涉案房屋拥有抵押权，根据相关法律规定，华融公司的优先受偿权应该予以保护，只有在案外人符合商品房消费者权，原告需要符合执行异议的相关条件。原告提供的证据显示，支付购房款时间早于商品房合同签订时间，与一般的交易习惯不符。在本案中，原告对案涉房屋仅享有一般买受人的权利。不能对抗抵押权，不能排除法院的执行。第三人大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未提供任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋2005号房产在内）。原告得知自己所购的“大地春城”小区6栋2005号房产被查封后，于2020年7月28日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年9月6日，本院作出（2020）黔2601执异164号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人杨石的异议申请。”宣判后，杨石不服裁定结果并于2020年9月18日向本院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2015年4月20日，原告杨石因购买涉案房屋与大地联创房产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、杨石购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积177.37ｍ2，总价款500000.00元；2、买受人一次性付款。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订之前，杨石于2015年4月13日通过其姐夫任必钦向第三人大地联创房产公司转帐交购房款500000.00元。2015年4月22日，第三人大地联创公司将座落于“大地春城”6栋20层2005号商品房一套交付给原告管理使用，并于2016年3月23日向原告出具增值税发票。原告接收房屋后，交付了相关的物业费用，于2015年4月24日投入资金对该房进行装修后入住至今。由于第三人的原因至今未能办理该房登记过户手续。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告杨石对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杨石在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《增值税发票》、《转账凭证》、物业费收据、物业服务中心《证明》、《亲属证明》等证据，可以证明杨石与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2015年4月22日之前，且杨石已实际接收涉案房屋和实际装修入住的事实，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，杨石对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行杨石所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告杨石的其余诉讼请求。案件受理费60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  滕新红人民陪审员  曾 雁人民陪审员  范正强二〇二〇年十二月十二日法官助理石娟书记员杨昌堡