广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14308号上诉人（原审原告）：刘和平，男，汉族，1958年10月21日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：彭刚，广东青狮云岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟婷，广东卓建律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚秀英，女，1951年7月3日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：袁志成，广东正大元律师事务所律师。原审第三人：袁土妹，女，汉族，1930年1月27日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘伟，广东正大元律师事务所律师。上诉人刘和平与上诉人姚秀英、原审第三人袁土妹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初16726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘和平上诉请求判令：一、撤销一审判决第二项，改判姚秀英及其家人停止侵害刘和平合法占有使用的罗湖区新湖村29号1楼房产；二、改判姚秀英赔偿侵占行为给刘和平造成的损失，即从2018年4月起每月租金人民币6000元计至本案执行完毕之日止；三、一审、二审全部诉讼费用由姚秀英承担。事实与理由：刘和平基于合同关系产生的合法占有权，行使排除妨害和损害赔偿请求权，符合事实及法律规定。一审判决既已认定姚秀英对涉案房屋具有上述妨碍行为，但其依据《物权法》第三十五条、三十七条规定认为刘和平的诉讼请求应当以维权为基础，方可行使排除妨碍请求权和损害赔偿请求权，因而驳回刘和平的该两项诉讼请求，属于法律适用错误。刘和平是依据《物权法》第二百四十一条规定，依法享有基于合同关系产生的对涉案房屋的占有、使用、收益等权利。根据《物权法》第二百四十五条的规定，该请求权来源于对物的合法占有权而不是对物的所有权。一审判决确认双方签订的《房屋转让合同协议书》合法有效，认定事实清楚、适用法律正确，但却认为刘和平无权对抗姚秀英对涉案房屋的妨碍行为，任由其继续对涉案房屋水电账户登记在其名下、从承租人处收取原由刘和平一直收取的租金，使姚秀英继续控制涉案房屋，系相互矛盾。刘和平在一审阶段提交的证据是刘和平与承租人签订的租赁合同，长期以来承租人每月按时向刘和平支付租金人民币6000元，自2018年4月起姚秀英却与承租人另行签订《租赁合同》，从承租人处收取租金，给刘和平造成直接损失，刘和平有权请求损害赔偿，依法应得到支持。上诉人姚秀英答辩称：刘和平主张的房屋转让事实根本不存在，详见我方上诉状。同时其主张房屋转让的事实已经过诉讼时效，其所谓的转让合同于1993年3月15日签订，但袁土妹于1995年—1996年陆续办理房产证登记手续并取得房产证。刘和平在知晓其取得房产证的情况下未提出任何异议，并超过最长诉讼时效，其主张合同有效及相关权利均已经过诉讼时效，不受法律保护。原审第三人袁土妹答辩称：一、本案中关键证据《房屋转让合同协议书》中出现的袁土妹字样的印章，不是袁土妹本人的印章。也没有证据能证实该印章是袁土妹的印章。刘和平声称袁土妹在场，却未要求袁土妹按手印也不符合逻辑和常理，因为毕竟按手印才是一贯交易习惯。刘和平在其提交的证据16刘和平代刘子眉签订的《房屋转让合同协议书》中，可以清晰的看到有要求姚秀英在其签名处按指印，这充分说明了刘和平在一审两次开庭中，多次声称的“交易习惯是盖章”，只是其一厢情愿的交易习惯，而且这种交易习惯在同样是刘和平签署的另一份合同中就被推翻了，但一审法院却认可了这种所谓的当时的交易习惯。从交易安全性上来说，正常人的逻辑都是指纹高于印章，这也符合中国人的交易习惯。其次，一审判决以所谓的姚秀英在一审庭审中确认袁土妹的私章由其代管，袁土妹对协议书上加盖私章知情，从而认定刘和平的陈述与姚秀英的陈述相互印证，而袁土妹声称对签订合同不知情不在场与查明事实不符。另外，一审判决以刘和平代缴涉案房产的土地租赁税费，没有证据证明袁土妹提出过异议，以及税务机关在完税证中将袁土妹、姚秀英或者将姚秀英单独列为纳税人来佐证袁土妹对所谓的姚秀英卖房知情或者袁土妹有理由相信姚秀英是房产处分权人。各级税务机关、水电费征收部门的出具的完税证、水电费发票只能起到证明纳税人、缴费人是谁，而从来都不是证明房屋所有权人的凭证。尤其是一审判决中列举的完税证是所谓的《房屋转让合同协议书》签订后多年后发生的票据，以交易多年后产生的票据中显示的姚秀英是纳税人，从而推定交易的当时刘和平有理由相信姚秀英有权处分房产，显然是错误的。袁土妹以业主的身份，缴纳了违法建筑罚款、房产初始登记的费用以及一直在交纳土地使用费，对于袁土妹的业主身份，刘和平多年也未提出任何异议，反而刘和平在长达20多年的对外转租的过程中，多次请求业主袁土妹配合其办理房屋租赁凭证事宜，这也能推定刘和平是一直认可袁土妹是业主的身份，从而推定本案中的《房屋转让合同协议书》根本不成立。所以，既没有证据证明《房屋转让合同协议书》中出现的印章是袁土妹的印章，也没有证据证明袁土妹在场或者知情（按照刘和平所述袁土妹在场，而没有要求袁土妹按指纹，显然不符合逻辑），更加没有证据证明当时的交易习惯就是盖章，所以，本案中的《房屋转让合同协议书》与袁土妹无关，姚秀英没有权利自己单独处分袁土妹名下的房产，也没有权利与任何第三人串通处分袁土妹名下的房产。二、本案的关键事实并未查清。在两次的庭审笔录中，可以看到姚秀英的代理人多次声称姚秀英不识字，袁土妹从未委托姚秀英去买卖袁土妹的房产，姚秀英只是委托刘和平去出租房屋，合同上的印章不是袁土妹的印章，这完全可以将法庭审理的重点引导到姚秀英本人是否知晓合同内容，即合同是否为姚秀英的真实意思表示上来，而一审法庭却草草了事，在一审的第二次庭审笔录中可以看出，姚秀英承认合同是其签名（但其当时根本不知道合同内容），姚秀英不承认印章是袁土妹的章，后又说私章是家婆的，她在家里看到的，在此，姚秀英的回答已经产生了矛盾，且与其代理人在两次开庭中陈述也不一致，法庭有理由进一步核实相关内容以查清事实，而不是直接武断地偏向性地将姚秀英矛盾的回答中有利于刘和平的部分加以认定为事实写进判决书。而本案的事实是，姚秀英不识字，不会说普通话，其在法庭上的矛盾的回答有其自身的语境。另外，通过对刘和平提交的相关付款凭证收据的比较，收据的时间早于所谓的《房屋买卖合同协议书》的签订时间，部分收据姚秀英的签名显然是刘和平伪造的，通过比对明显不是姚秀英的签名。如果这些签名是刘和平伪造的，那么收据上袁土妹的印章也应该是刘和平伪造的，从而《房屋买卖合同协议书》的印章也应该是刘和平伪造和使用的。三、本案也不构成表见代理。理由如下：1、在户主袁土妹不识字，且姚秀英也不识字的情况下，尽管袁土妹的儿子袁锦泉户口已迁出，但其是家庭中唯一识字的成年男性，是姚秀英的丈夫，按照交易习惯，买卖房屋这种重大事件，刘和平应该联系袁锦泉出面，而不是找不识字的姚秀英签字，即刘和平更有理由相信对房屋有处分权的应该是袁锦泉。二、如果是真的买卖房屋，在没有房产证无法过户的情况下，按照交易习惯，出卖房屋的一方应该将建房的相关资料原件交给对方，而本案的事实是，刘和平并没有建房资料的原件，可见，在姚秀英都没有拿出建房资料原件的情形下，刘和平没有理由相信姚秀英有权利卖房。四、要求确认合同无效，没有诉讼时效的限制，但为执行合同而确认合同有效，应当受到法律规定的诉讼时效的限制。本案中，1996年袁土妹就已经办理了房屋的初始登记，刘和平为转出租多次找袁土妹配合办理出租凭证相关事宜，如果本案的《房屋买卖合同协议书》为真实的，刘和平有理由自1996年就知道其权利受到了侵害，当时就应当提起诉讼维护自身的合法权益，而刘和平在长达20多年的时间内都没有提出，这不仅超过了一般诉讼时效，也超出了20年的最长诉讼时效。五、即使《房屋买卖合同协议书》为双方当事人的真实意思表示，该合同也未生效，也不应当被判决为有效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有审批权的人民政审批”的规定，转让划拨土地上的房产时应报有审批权的人民政府审批。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”类似本案的案件，合同认定未生效，可参考广东省高级人民法院（2015）粤高法审监民提字第27号判决。综上所述，本案事实不清，原审判决认定事实和适用法律均存在重大错误，望二审予以改判。上诉人姚秀英上诉请求判令：一、撤销一审判决第一项；二、改判一审判决第二项为驳回刘和平的全部诉讼请求；三、刘和平承担案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。姚秀英与刘和平系房屋租赁关系，刘和平提供的《房屋转让合同协议书》（以下简称涉案协议）及相关证据与租赁事实不符，涉案协议从形式上看未生效的，从内容上看是无效的，一审判决第一项确认涉案协议为有效合同是错误的。一、从程序上看，涉案房屋共有权利人未作为被告参与诉讼，刘和平主张与姚秀英之间存在房屋买卖合同关系存在主体错误，应驳回其全部诉讼请求。(一）姚秀英不是涉案房屋的唯一所有权人，涉案房屋共有人为袁土妹、姚秀英、袁国强、袁丽如、袁锦泉，一审超出被告主体范围审理案件错误。结合实际情况，修建涉案房屋共花费约80万元，全部来源于姚秀英及丈夫袁锦泉将香港的一处房产和春风路的一处房产出售所得以及向亲戚借款10余万元，《私人建房审批表》上亦明确共建人为姚秀英、第三人袁土妹以及姚秀英儿女袁国强、袁丽如，故该房屋为姚秀英家庭共有财产。刘和平在协议签订时知晓涉案房产系姚秀英家庭共有财产。理由有四：一是其所提供的协议首部记载甲方共有四人分别为“袁土妹、姚秀英、袁国强、袁丽如”;二是协议第六条记载“乙方在使用期间，如甲方或造成家庭纠纷，同此合同并无干涉，应按当时办事人才能生效”，亦证明刘和平充分知晓涉案房产存在家庭纠纷的风险；三是刘和平提供的《私人建房审批表》显示涉案房屋为姚秀英家庭成员共同修建，应为家庭共有财产；四是其一审中陈述其在合同签订时知晓“涉案房屋是按户批建给袁土妹、姚秀英、等一家5口，而非袁土妹一人。该房屋虽登记在袁土妹个人名下，但是实际系家庭共有财产”。本案仅有姚秀英一名被告，在姚秀英所占共有份额不明的情况下，一审对其他共有人的合法利益作出实体处理，超出被告主体范围进行了审理，侵害了其他共有人的合法利益。(二）根据物权登记情况，姚秀英与刘和平不存在房屋买卖合同关系，刘和平诉求应全部驳回。如按照房产登记情况，涉案房屋权利人为袁土妹，刘和平所诉案由为房屋合同买卖纠纷，其自称系购买方，则根据合同相对性原理，出让方应系袁土妹，刘和平与姚秀英之间不存在房屋买卖合同关系，其诉求权利义务关系错误，其诉讼请求应全部驳回。二、一审认定与房屋买卖的相关事实错误，姚秀英与刘和平之间仅存在租赁关系，不存在房屋买卖关系。(一）姚秀英未与刘和平约定房屋买卖事宜。姚秀英与第三人袁土妹一样不认识字，且从未与姚秀英约定过买卖事宜。(二）袁土妹不知晓协议及转让事宜。袁土妹不在协议签订现场，对协议书及转让事宜完全不知情。姚秀英虽保管袁土妹的私章，但未用于本协议，且经袁土妹确认协议上的用章与其所持有的私章并不一致。且即使根据交易习惯，房屋买卖也应当由家中成年男子（即袁锦泉）签署，同村乡邻见证，或村委见证批准，特别是在一方不识字的情况下，更应当有较为科学合理的签订程序，买卖合同签订后亦应将房屋建筑、审批、产权等文件资料原件一并交与购买方，但在本案中无一相符。(三）姚秀英与刘和平建立的系房屋租赁关系。即：姚秀英将涉案房屋交由刘和平“包长租”20年，由刘和平对涉案房产进行管理、使用（包括由刘和平自行缴纳相关费用等），姚秀英提供必要配合。袁土妹于1995年缴纳超建筑面积罚款30450元，并于1996年3月取得房产证，并在出租期间多次向刘和平出具授权委托书、房产证复印件以供办理转租、证照等事宜，故刘和平其产权登记情况充分知晓，但二十多年间未提出任何异议。2015年租期届满之际，姚秀英要求刘和平返还涉案房屋，刘和平拒不返还，其后因姚秀英配偶袁锦泉病重数年需照料而暂未主张权利。2018年次承租人方尤烈与刘和平签订租赁合同过程中要求查验房产证时，刘和平首次拿出涉案《房屋转让合同协议书》欲证明其为所有权人，姚秀英才得以知晓刘和平的意图，及时提出异议，并在了解刘和平利用早期水电等管理部门管理漏洞，将水电账户等登记名改至其名下的事实后，及时恢复更名至姚秀英名下。(四）刘和平所述转让过程存在重大漏洞及矛盾，不应采信：1.协议共两页，第一页无任何签名，无法确认其与后页的完整性。2.协议尾部缺少与首部甲方姓名对应的签名。刘和平在协议中甲方处己列名共建人四人姓名，也提供了《私人建房审批表》证明该四人为房屋共建人，在一审中还陈述协议签订时其知晓房产属姚秀英家庭成员五人共有，且其称共有人均在现场，但其提供的协议书上却缺少共有人签名，自相矛盾。3.刘和平在协议尾部加注“公证单位”字样，却未有任何单位和个人见证协议签署。被上诉明知姚秀英不认识字，且房屋转让属于重大事宜，一般情况下因房屋涉及集体用地应由村委见证、批准，从最低标准的交易习惯考虑亦应当有见证人签名，但本协议签订中缺少该关键环节。4.协议中所称“现甲方因经济问题向乙方提出承接要求”不属实。袁土妹经过多番努力向政府申请到建房许可，姚秀英配偶袁锦泉出售香港房产、姚秀英出售春风路房产、向亲属借款10余万元共筹得建房款项80余万元，房屋事关家庭共同利益，姚秀英不存在因经济问题而转让房屋的理由。5.协议所载付款“乙方分三期付款，合同签订后第一期付人民币拾万元，第二期付五万元，第三期待租屋合同期满交楼付清”，与其提供的收条收据在时间、数额上完全不吻合。刘和平提供的收条、收据欲证明的事实为其分别于1992年2月12日支付预付款2万元、1992年3月28日支付购房款两次共3.5万元，不仅时间、数额完全无法与协议对应，而收据时间更是发生在合同签订前的一年之久，极不合理。至于“第三期”、“租屋合同其满”等内容更是没有依据。6.协议第七条记载“以上合同一式两份，经双方签字后生效”。但姚秀英并未有该合同文本，且也未按正常习惯增加相应份数，向村委等上级部门报备存档。7.协议尾部使用的“袁土妹”印章，经袁土妹确认不属于其印。私章不具独特性，无法等同袁土妹的签名或捺印。假设刘和平所述袁土妹在协议现场且亦使用私章的情况属实，那么用章将会用到印泥，为什么不加盖指模确认？8.刘和平提供的其他收条、收据签名、盖章均无法证实真实性。其提供的另外两份收据欲证明其在1992年5月3日向姚秀英支付3楼购买全款3万元，于1992年6月7日向姚秀英出借7万元等内容，“全款3万元”“出借7万元”的内容均系无稽之谈。三、从形式上看，涉案协议尚未生效，不属有效合同。(一）房屋权利人未按涉案协议内容签字，该协议未生效。协议首部约定“转让方：深圳市罗湖区罗湖村村民袁土妹、姚秀英、袁国强、袁丽如〈简称甲方〉”，即甲方共有四人，为不可分割的整体，缺一不可。而第七条约定“以上合同一式两份，经双方签字后生效”至少系刘和平真实意思表示，该生效条件符合法律规定，内容明确无误，但甲方四人并未全部签字，且加盖的袁土妹印章也不属于签字形式，故根据协议第七条约定，涉案协议并未生效。(二）涉案房屋为划拨土地，涉案协议生效应以政府审批为前提。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，涉案房屋土地性质为行政划拨，转让该划拨土地上的房产时应报有批准权的人民政府审批。而根据《合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款关于“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”的规定，因对划拨土地上的房产的买卖未报有批准权的人民政府审批，涉案协议未生效。四、合同即使成立，也因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一）按照出让合同约定己经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……转让房地产时房屋己经建成的，还应当持有房屋所有权证书”，第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，从条文看，涉案房屋完全符合上述不得转让的强制性规定，如认定涉案协议有效，合同也无法继续履行，且将侵害国家利益和社会公共利益。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，故未经批准的划拨土地使用权转让无效，结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条明确“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”(即房随地走原则），转让该划拨土地上的房产同样属于无效。上诉人姚秀英补充以下上诉事实与理由：关于合同已过诉讼时效的意见，同袁土妹的意见一致。上诉人刘和平答辩称：一、姚秀英在一审中当庭确认了协议是她本人签字的事实，只是辩称案涉房屋是袁土妹所有，其没有处分权，现在在上诉状中改口称是家庭共有财产。二、姚秀英在一审庭审中确认袁土妹的私章是由其他保管并加盖在转让协议书上，现又改口不承认印章真实性。三、姚秀英辩称其不识字，与其自行提交的二审证据8《常住人口登记信息》中“初小”文化程度的记载不符，也与其自行提交的多份房屋租赁合同，证明由她出租房屋的行为和主张不符，在其丈夫袁锦泉当时在香港，没有任何证据证明其参加过家庭事务的情况下，一个不识字的人可以独立完成如此多的交易行为，姚秀英如果没有文化，但只要心智正常，不会不明白这些交易中的签字法律后果，并且姚秀英于1995年移居香港，目前在香港经营一家家私店，经常往返深港之间，一个不识字的人如何能适应并独立从事这些活动，请法庭予以核实。四、姚秀英和刘和平之间共有三笔房屋买卖交易，分别是案涉26号楼（现29号楼）第5、2、1层，在一审庭审中姚秀英没有否认其买卖第1层，也没有否认该笔交易帐目和收款事实，现以第5层的交易帐目混入第1层的交易之中，意图混淆视听，事实上1993年前后案涉26号楼（现29号楼）的全部楼层已经转让他人，袁土妹只是挂名产权人，各楼层业主从1993年起各自开水电表，各自居住，各自出租，各自维修。姚秀英于1995年移居香港后再无对案涉26号楼各层房产主张过权利，一直相安无事到2018年初。五、姚秀英以专业人士都达不到的合同签订要求，去苛责1992、1993年交易行为的瑕疵，实在是强人所难。六、本案中刘和平主张诉求是确认合同效力及行使占有保护请求权，不是主张变动案涉房屋所有权，对于案涉房屋现仍登记在袁土妹名下是事实，刘和平没有异议，也认同一审判决对合同效力的认定和查明事实认定。七、根据合同主张效力不存在时效，即使是对方作出诉讼时效的抗辩，在一审没有提出，根据法律规定，二审应不予支持。原审第三人袁土妹答辩称：同意姚秀英的上诉意见。但对姚秀英所谓保管袁土妹的印章不认可，如果姚秀英与他人私自签订了相关的协议，袁土妹不认可。袁土妹缴纳土地罚款办理房产登记和这么多年一直缴纳土地使用费，以业主的身份治理房产。刘和平向一审法院起诉请求判令：1.责令姚秀英及其家人停止侵害刘和平所占有使用的新湖村29号1楼房产;2.判令姚秀英赔偿侵占行为造成的损失，即从2018年4月起每月租金6,000元计算至本案执行完毕之日止;3.确认1993年3月15日刘和平与姚秀英、袁土妹签订的房屋买卖协议书有效。袁土妹向一审法院请求判令：1.请求确认刘和平与姚秀英于1993年3月15日签订的《房屋转让合同协议书》无效；2.请求依法判令刘和平立即将涉案房屋位于深圳市罗湖区归还袁土妹；3.请求判令刘和平支付涉案房屋已经收取的房屋租金共计人民币1525000.0元整；4.请求依法判令刘和平、姚秀英共同承担本案受理费。一审法院查明事实：涉案房产新湖村住宅楼26号（原编号为罗湖区新湖村23号楼）于1991年1月12日完成报建审批，并于1996年3月13日，完成房产初始登记获取房地产证，房地产证号：深房地字第××号，名称及栋号、房号：新湖村住宅楼26号一至五层；权利人：袁土妹，权利人性质：个人，份额：全部；所有权性质：国有，使用权来源：行政划拨，用途为住宅用地，使用权年限：50年，自1984年1月1日至2033年12月31日止。1993年3月15日，刘和平与姚秀英袁土妹、姚秀英签订《房屋转让合同协议书》（以下简称：协议书），协议书约定：转让方深圳市罗湖区村民袁土妹、姚秀英、袁国强、袁丽如简称甲方〉与承接方刘和平〈简称乙方〉。甲方有一栋四层楼房，位于深圳市罗湖区，编号二十三号，现甲方因经济问题向乙方提出承接要求，经双方协商同意签订如下合同：一、甲方同意转让位于新湖村××其中××楼房××给乙方，总面积约八十平方，总价为二十五万元人民币；二、乙方分三期付款，合同签订后第一期付人民币拾万元，第二期付五万元，第三期待租屋合同期满交楼付清；三、该房屋交付给乙方使用断筋永远、产权归乙方所有；四、如该房屋有某单位、国家、村委规划拆除，所赔偿的一切资金、产权全部归属乙方所有；五、本合同正在执行中，甲方不得后悔。如甲方中途违反合同，除双倍追回房款给乙方外，另加追收总房款的百分之三十给乙方。协议书甲方有姚秀英签字，并加盖袁土妹私人印章。协议签订后，刘和平依约支付了全部购房款。协议签订后，涉案房产交由刘和平实际占有和使用，以刘和平名义开立了水电账户，缴纳水电费用，刘和平还代姚秀英、袁土妹缴纳涉案房产部分的营业税、个人所得税、城建税、房产税等。刘和平将房屋转租他人，获取租金收益。2018年5月，姚秀英将涉案房产水电账户改至其名下，并与现有租户订立租赁合同，姚秀英及袁土妹重新控制了涉案房屋。刘和平与姚秀英及袁土妹产生纠纷，协商未果诉至一审法院。另查，姚秀英与袁土妹系共同生活家庭成员，袁土妹系无书写能力老人，袁土妹私章由其儿媳姚秀英保管，姚秀英确认协议书中袁土妹的私章是其加盖。2014年4月22日，深圳市新湖实业股份有限公司出具证明，证明内容：村民袁土妹因年纪老迈，将名下位于深圳市罗湖区住宅用地（宗地号Ｈ123-5-15）及已建成的五层板住宅房转让给儿子袁锦泉、媳妇姚秀英。就本案争议焦点，一审法院评判如下：一、《房屋转让合同协议书》是否为各方真实意思表示。关于姚秀英及袁土妹辩解称，协议书不是袁土妹真实意思表示。经查，袁土妹与姚秀英系共同生活的家庭成员，姚秀英庭审中确认袁土妹的私章由其代管，袁土妹对协议书上加盖私章知情。刘和平也陈述称，在签订协议书时袁土妹一直在场，并对签订协议书知情。刘和平的陈述与姚秀英陈述相互印证。另外，在协议书签订后，自1993年至2018年5月长达二十多年的时间内，刘和平对涉案房产进行占有、管理和使用，刘和平还代为缴纳涉案房产的土地租赁税费，没有证据表明袁土妹曾提出异议。另查，深圳地税局罗湖征收分局开具的涉案房屋的完税证中将袁土妹、姚秀英列为共同纳税人或将姚秀英单独列为纳税人。综上，一审法院认为，袁土妹作为无书写能力的老人，由共同生活的家庭成员姚秀英根据其意愿加盖个人印章，符合特定情况下的交易习惯，刘和平也有合理的理由相信姚秀英有权处分房产，且根据现有证据，应当认定袁土妹对此知情，应当认定协议书是袁土妹真实意思表不，对袁土妹有法律约束力。袁土妹称对姚秀英与刘和平签订合同一事不知情，与查明事实不符。二、《房屋转让合同协议书》是否违反法律、行政法规的强制性规定应认定为无效。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时时生效；未办理物权登记，不影响合同的效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，对债权合同的效力不产生影响。涉案房屋是于1991年1月12日在国有土地上获批建设的合法建筑，并于1996年3月13日完成房产初始登记获取房地产证，土地使用权来源为行政划拨，用途为住宅用地，权利人袁土妹，使用权年限：50年，自1984年1月1日至2033年12月31日止。本案协议书签订于1993年。经查，1990年5月施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。”1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条以及《城市房地产管理法》第四十条并未直接规定违反后行为无效，因而上述规定属于管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，协议书违反上述规定，并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。此外，协议书是各方真实意思表示，且刘和平已按照协议约定支付了购房价款，且已实际占有、管理和使用涉案房屋长达20多年，现姚秀英及袁土妹违反合同收回房屋，还诉请判令刘和平返还涉案房屋已经收取的房屋租金，违背诚实信用原则和公平原则。综上，一审法院认为，根据查明的事实以及法律的规定，依法应当认定《房屋转让合同协议书》为有效合同。三、刘和平可否请求判令姚秀英停止侵害房产，并赔偿损失。《物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，刘和平上述诉讼请求是基于物权而行使排除妨害请求权和损害赔偿请求权，上述请求权的行使以刘和平获取不动产物权为基础，而本案中，刘和平与姚秀英及袁土妹之间订立的《房屋转让合同协议书》虽为有效合同，但刘和平并未依法完成不动产登记，并未取得涉案房屋所有权，因此，刘和平的上述诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。综上，一审法院认为，本案房屋买卖合同纠纷。刘和平与袁土妹于1993年3月15日签订的《房屋转让合同协议书》是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应自成立之日起生效。刘和平请求确认《房屋转让合同协议书》为有效合同，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。但刘和平请求判令姚秀英停止侵害房产，并赔偿损失，无法律依据，一审法院不予支持。袁土妹请求确认《房屋转让合同协议书》无效，并判令姚秀英支付房屋租金损失的相关诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认刘和平与姚秀英、袁土妹于1993年3月15日签订的《房屋转让合同协议书》为有效合同；二、驳回刘和平的其他诉讼请求；三、驳回袁土妹的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币50元（刘和平已预缴），由姚秀英负担;袁土妹起诉受理费人民币18,525元（袁土妹已预缴），由袁土妹负担。二审查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，一案判决后，刘和平及姚秀英提出上诉，袁土妹并未提起上诉，本院针对上诉的争议认定如下：《房屋转让合同协议书》（以下简称协议书）于1993年3月15日签订，转让方载明为村民袁土妹、姚秀英、袁国强、袁丽如，其中，姚秀英系袁土妹的儿媳，袁国强、袁丽如系姚秀英的儿女，转让方办事人栏有姚秀英的签字并加盖了袁土妹的私章，一审庭审中，姚秀英确认签字的真实性，确认袁土妹的私章由其代管且袁土妹对其在协议书上加盖私章知情。本院认为，姚秀英系袁土妹的儿媳，袁土妹本人无书写能力，且在协议书签订时袁土妹已经六十三岁，袁国强、袁丽如系姚秀英的儿女，根据《私人报建审批表》载明的袁国强、袁丽如的年龄，在协议书签订时两人尚未成年，同时，姚秀英的丈夫袁锦泉早已迁居香港，《私人报建审批表》亦未将袁锦泉登记为户主袁土妹的家庭成员，故姚秀英主张应由成年家属袁锦泉来签订协议及刘和平欺骗姚秀英签订协议，没有事实依据，基于前述分析，姚秀英作为与袁土妹、袁国强、袁丽如共同生活的家庭成员，其保管了袁土妹私章，由姚秀英代表转让方在办事人栏签署自己的名字及加盖袁土妹的私章，符合当时家庭成员的实际情况。但关于协议转让方主体的认定，本院认为，根据1991年1月12日的《私人报建审批表》，袁土妹系户主，涉案房屋1996年亦登记至袁土妹名下，《私人报建审批表》显示涉案房屋系因政府拆迁收房导致申请建房，被拆迁占用的土地最初应是来源于村民宅基地，而宅基地使用权一般登记在户主名下，故综合上述因素，应认定该协议的转让方主体为袁土妹，姚秀英主张涉案房屋为家庭共有财产，缺乏证据证明，本院不予支持。刘和平已经从1993年至2018年长达二十几年对涉案房屋进行占有、使用、收益的事实，进一步印证协议书系袁土妹与刘和平的真实意思表示，该协议已经依法成立。关于协议的效力，涉案房屋的土地性质为通过国有划拨方式取得的土地使用权，房屋转让时未经有审批权的人民政府审批，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，并未禁止国有划拨土地使用权的转让，只是规定应当到有审批权的人民政府办理审批手续，而本案转让的是房屋，并未改变土地使用权的性质，并未损害国家和社会公共利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方未办理相关审批手续，只是无法办理房屋的过户登记，而双方并未在协议中约定办理房屋过户登记，故不能认定协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效法定情形，协议应为有效。《私人报建审批表》显示涉案房屋总造价为12万，协议书约定转让价款为25万，姚秀英主张建造涉案房屋花费80万元，但未提交证据证明，本院不予采信。姚秀英二审主张刘和平未付清转让款，并申请对收据的签字进行鉴定，但其一审并未提出该抗辩，亦与合同实际履行二十几年的事实不符，故本院不准许鉴定申请，姚秀英该主张不成立。二审期间，姚秀英提交了十二份证据，刘和平对此提交了两份反驳证据，本院组织各方进行了质证，经审查，姚秀英提交的证据均系在一审之前形成，不属于二审期间的新证据，比较一审、二审期间刘和平提交的证据、证人出庭作证的证言与姚秀英提交的证据，刘和平提交的证据及证人的证言更具证明力，姚秀英二审提交的证据不足以推翻一审认定的事实，姚秀英根据二审提交的证据主张双方之间系租赁关系，证据不充分，一审亦未提出此抗辩，本院不予支持。协议书签订后，袁土妹已经交付涉案房屋，刘和平已经合法占有涉案房屋二十几年，协议书的权利义务已经履行完毕，刘和平根据《中华人民共和国物权法》的相关规定主张袁土妹、姚秀英于2018年侵害其合法占有的房屋并请求停止侵权及损害赔偿，不属于本案房屋买卖合同纠纷的审理范围，刘和平应另循法律途径解决。综上，刘和平、姚秀英的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人刘和平、姚秀英各自负担50元。本判决为终审判决。审判长 梁 乐 乐审判员 李   原审判员 许 海 锚二〇二〇年十二月三十日书记员 吴佳（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。