江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初13246号原告：南京金百丰物业管理有限公司，住所地在南京市浦口区桥林街道乌江园区87号。法定代表人：戴荣刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁爱萍，江苏宁创律师事务所律师。被告：南京中鹏建设有限公司，住所地在南京市秦淮区太平南路147-1号。法定代表人：姜继革，该公司董事长。委托诉讼代理人：李中非，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告南京金百丰物业管理有限公司（以下简称金百丰公司）与被告南京中鹏建设有限公司（以下简称中鹏公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告金百丰公司的委托诉讼代理人袁爱萍、被告中鹏公司的委托诉讼代理人李中非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金百丰公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2017年3月1日至2018年12月31日期间的物业服务费用163680元（1860平米＊4元／平米／月＊22个月）、公摊水电费4092元（1860平米＊0.1元／平米＊22个月）。事实与理由：被告中鹏公司开发了玄武区红山路192号红山路韵致居住宅小区，被告拥有该小区8栋的自主产权商业门面房5306平米，其中一楼商业房面积1860平米用于出租给他人经营生活广场。2015年11月1日，红山路韵致居小区业主委员会（以下简称韵致居业委会）与原告签订物业管理服务合同，聘用原告为该小区及全体业主提供物业服务，约定经营性用房物业费4元／平米／月。原告已按约提供了公共服务，但被告拒交物业服务费。为此，原告曾起诉被告，法院亦已作出（2016）苏0102民初7089号民事判决，判令被告支付2015年11月1日至2016年10月31日期间的物业费和公摊水电，被告已履行判决书所确定义务。现诉至法院，要求被告支付自2017年3月1日至2018年12月31日期间的物业费和公摊水电费。审理中，原告撤回对公摊水电费4092元的诉讼请求，并认可曾经收到物业服务费2万元，同意在其主张的物业服务费用部分予以扣减。被告中鹏公司辩称：1、案涉小区仅有被告一家商业用房，原、被告间未签订物业服务合同。但原告确提供实际的物业服务，对原告计算的物业期间无争议。2、因双方未签订物业合同，应按照被告和前物业之间约定的2.5元/月/平米标准计算，且生效判决亦对该标准予以认可。3、原告提供的物业服务存在管理上的失职，承租人装修过程中破坏了案涉房屋的结构，被告未能及时向我方汇报，造成我方120多万元的修复损失。当事人围绕诉讼请求依法提供了产权证、合同、判决书、收据、告知函等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：被告中鹏公司系红山路192号8幢101室的所有权人，产权证记载的建筑面积为2577.89平米。根据被告中鹏公司陈述，其将上述房产整体出租给案外人刘青国，由刘青国分割后转租他人。2016年10月24日，韵致居业委会（甲方）与原告金百丰公司（乙方）签订韵致居物业管理服务合同，由甲方聘请乙方对韵致居小区提供物业管理服务。合同明确韵致居坐落于红山路192号，物业类型包括住宅、商业，建筑面积35399.03平米，其中商业5306平米。乙方提供的服务包括公共部位的维修养护管理，共用设施设备的运行维修养护管理，共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾清运、污水管道疏通及装饰装修管理服务等。物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中经营性用房为4元／月／平米。业主应于房屋接受之日起交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定物业由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用原则上按半年交纳，业主或物业使用人应在乙方通知的时间30日内履行交纳义务。本合同期限自2016年11月1日起至2019年10月31日止等。该合同附件物业管理服务质量标准的装饰装修管理服务载明，包括装修前须到物业处申请登记、每天上门巡查是否违章、装修垃圾及时清运。2018年6月14日，原告向韵致居小区生活广场用户发出告知函，要求于2018年6月19日前缴纳拖欠的2017年3月至2018年6月（共16个月）的物业费119040元、公摊水电费5952元。2019年1月22日，被告支付2017年3至5月间物业管理费2万元。根据物业管理费收据载明，该物业费为2017年3月7440元、2017年4月7440元及2017年5月5120元。原告主张，5月份的5120元系不足额缴纳。2019年1月26日，原告再次向被告（刘青国、生活广场）出具催交物业通知书，要求按照4元/月/平米的物业服务费标准和0.1元/月/平米的公摊水电费标准，为一楼商业房面积1860平米支付2017年3月1日至2018年12月31日期间的物业服务费163680元及公摊水电费4092元。被告质证认为，不清楚该物业通知书如何送达，对该证据不认可。另查明：1、原告金百丰公司曾于2016年12月7日就被告中鹏公司名下韵致居门面房的物业管理费及公摊水电费纠纷在我院提起诉讼。该案中，原告金百丰公司要求被告中鹏公司支付2015年11月1日至2016年10月31日期间，按照4元/平米/月的标准计算的物业管理费和公摊水电费。审理中我院查明，韵致居小区原物业为南京天安物业服务有限公司，原收费标准为2.5元/平米/月；韵致居业委会经过法定程序，选择原告为小区的物业服务企业并签订2015年11月1日至2016年10月31日的物管合同，明确经营性用房收费标准为4元/平米/月；被告中鹏公司系韵致居小区的业主，拥有商业门面房2812平米；原告曾于2016年10月30日向该部分经营用房的实际使用人发出上述期间的缴费通知，要求按照2.5元/平米/月的标准于2016年11月10日前缴纳；原告在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵等事实。基于上述事实，我院于2017年3月29日作出（2016）苏0102民初7089号民事判决，认为被告中鹏公司系韵致居小区的业主，应按照原告金百丰公司与韵致居业委会签订的物业管理服务合同履行各自的权利义务。但因原告金百丰公司向租赁户发出缴费告知书，要求按2.5元/平米/月的标准缴纳物业费，且原告在提供物业服务过程中也有一定的瑕疵，故物业费应按照2.5元/平米/月缴纳为宜。该案中，扣除掉已经支付的442平米对应的物业管理费和公摊水电费后，法院判令被告中鹏公司支付2015年11月1日至2016年10月31日期间的物业费65720元、公摊水电费2844元。原告认为该判决对应的服务期间与本案的物业管理合同无关。2、我院还曾于2018年1月8日立案受理原告刘青国诉被告戈素军、被告朱玉婷、第三人南京乾银超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）苏0102民初199号。该案系中鹏公司将其名下的红山路192号8幢101室出租给刘青国，刘青国将部分转租给戈素军经营，后刘青国与戈素军就房屋租赁的租金、水电费、物业管理费以及房屋迁让等发生争议，故诉至我院。就该案所涉的物业管理费及水电费，刘青国主张根据金百丰公司于2018年6月14日出具的告知函，戈素军及关联人员应支付截止至2018年6月14日的物业管理费119040元、水电费5952元。本院判决支持了该部分物业管理费及水电费共计124992元。被告认为该判决与本案原、被告无涉，且尚未执行到位；如果原告与承租户间签订有物业服务协议并据此收费，被告并不反对，但即便此两者间存在协议约定，也与被告无关。3、2017年4月，被告中鹏公司名下的韵致居房产曾进行恢复加固，被告委托南京固强建筑技术有限公司及江苏建华建设有限公司进行加固排险施工，并向该两司支付了工程款。原告对该情况予以认可，但认为被告名下的房产受损系承租户违规装修所致，其已履行义务对承租户的行为进行了制止；且装修时，承租户对项目进行了围挡，原告无法进入。本院认为，韵致居业委会与原告金百丰公司签订的韵致居物业管理服务合同系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。原告金百丰依据物业管理服务合同向小区业主提供物业服务，被告中鹏公司作为韵致居小区业主之一亦应按照该合同约定收费标准及时缴纳物业服务费。关于本案所涉期间的物业收费标准，本院认为，合同已明确了经营性用房按照4元/平米/月的标准计算。而且，被告于2019年1月缴纳2万元物业管理费时，收款收据载明2017年3、4月的物业费均为7440元，对应案涉物业面积1860平米，亦印证了上述4元/平方米的收费标准，对于原告解释5月的物业费系不足额缴纳的意见，因缴费过程中可能存在凑整而部分缴纳的情况，故对原告的该解释本院予以确认。其次，在刘青国与戈素军等人的诉讼中，刘青国亦是按照4元的标准向次承租人主张物业费并已得到法院支持。因此，本院对原告主张的4元/平米/月的物业费计算标准予以支持。对于被告辩称，原物业及相关判决均认定2.5元/平方米标准的意见，本院认为，韵致居业委会已通过聘用新的物业公司、签订新的服务合同变更了原物业的收费标准，被告要求按照原物业标准计算物业费的理由无事实和法律依据；而（2016）苏0102民初7089号民事判决之所以认定2.5元/平方米的标准，系基于原告曾发出过催缴函，在该函件中原告自认了2.5元/平方米的标准，且原告在该期间的服务中存在瑕疵，故法院对此标准予以了认定。本案中，根据双方提供的证据，并不能证明原告在本案所涉期间曾作出过降低收费标准的意思表示，故该判决所对应情形并不适用本案。对于被告辩称原告的服务存在重大失职、造成原告巨额损失的意见，因案涉房屋由被告出租给刘青国，之后刘青国又进行了转租。被告辩称的损失系次承租人在房屋租赁使用过程中发生损失，而房屋的承租人和次承租人均非本案当事人，故无法进行责任认定，被告可另行主张。故对被告的上述辩解意见，本院均不予采信。对于原告主张的服务面积1860平米及期限2017年3月1日至2018年12月31日，因被告不持异议，本院予以确认。综上，按4元/平方米标准计算并扣除已经交纳的2万元物业费后，被告应支付2017年3月1日至2018年12月31日期间物业服务费用143680元（1860平米*4元/平米/月*22个月-20000元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告南京中鹏建设有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告南京金百丰物业管理有限公司物业服务费用143680元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费3174元，由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王剑锋人民陪审员  韩中强人民陪审员  陶 萍二〇二〇年十二月十七日法官 助理  朱 丹书 记 员  栾昕然