山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初7889号 原告：青岛兴源物业管理有限公司，住所地青岛市市南区燕儿岛路2号。 法定代表人：李华，总经理。 委托诉讼代理人：刘延玺，山东平军立稳律师事务所律师。 被告：徐光韶，男，1988年4月30日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：李吉堂，山东纬达律师事务所律师。 原告青岛兴源物业管理有限公司与被告徐光韶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告青岛兴源物业管理有限公司委托诉讼代理人刘延玺,被告徐光韶的委托诉讼代理人李吉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛兴源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决徐光韶向青岛兴源物业管理有限公司支付自2012年11月起至2020年4月30日期间拖欠的物业管理费、电梯费、空调使用费共计232429.80元并支付逾期利息115449.82元(自2012年11月9日起至2020年4月30日，以232429.80元为基数，按同期银行贷款利率计算)；2.判决徐光韶向青岛兴源物业管理有限公司支付更换电梯维修费6518.90元；3.诉讼费用由徐光韶承担。诉讼过程中，青岛兴源物业管理有限公司追加诉讼请求：判决徐光韶向青岛兴源物业管理有限公司支付自2020年5月1日起至2020年10月31日期间拖欠的物业管理费、电梯费、空调使用费共计14271.4元并支付逾期利息2747元(自2020年5月1日起至2020年10月31日，以14271.4元为基数，按LPR一年期利率3.85%计算)。事实与理由：徐光韶系涉案房屋青岛市东海西路52号兴源大厦8层801户登记的所有权人，该房屋建筑面积223.34平方米。因该小区未成立业主委员会，青岛兴源物业管理有限公司自2003年5月18日起为该小区提供物业管理服务至今。徐光韶应按约支付物业管理费、电梯费、空调使用费，但自2012年11月起至2020年4月30日止，徐光韶尚欠青岛兴源物业管理有限公司物业费等合计354398.52元。经青岛兴源物业管理有限公司多次催要，徐光韶拒不支付。 徐光韶辩称，第一，自徐光韶取得涉案房屋之日起，青岛兴源房地产开发有限公司就未按照法院执行裁定将房屋交付徐光韶。第二，青岛兴源物业管理有限公司自徐光韶取得产权登记之日起，未向徐光韶进行过任何催收告知事宜，已经超过诉讼时效，最多可主张三年。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2003年5月18日，青岛兴源房地产开发有限责任公司（委托方、甲方）与青岛兴源物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方将兴源大厦委托于乙方实行物业管理，物业座落位置青岛市市南区××路××号，委托管理期限自2003年5月18日起至业主委员会成立时止；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、水、电、二次供水、电梯运行、空调等费用；物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米8元向业主或物业使用人收取；水、电、二次供水、空调等费用按政府定价，乙方向业主或物业使用人收取；甲方出售房屋的管理服务费，自签订《商品房买卖合同》之日起，由乙方向购买方收取，甲方出租房屋的管理服务费，自签订《房屋租赁合同》之日起，由乙方向租赁方收取。合同另对其他事项进行了约定。青岛兴源物业管理有限公司与徐光韶均未提交证据证明兴源大厦已成立业主委员会。 二、徐光韶系青岛市市南区××路××号××户房屋的登记权利人，该房屋规划用途为办公。2012年11月6日，青岛铁路运输法院出具（2012）青铁执字第15-4号执行裁定书，载明:被执行人青岛兴源房地产开发有限责任公司所有的位于青岛市市南区××路××号××户（建筑面积223.34平方米）的房产的所有权及相应的其他权利归买受人徐光韶所有，所有权自交付时起转移给买受人徐光韶；财产权自本裁定送达买受人徐光韶时起转移。 三、因兴源大厦电梯故障，更换电梯造价1961100元。政府补贴30%、物业补贴30%，剩余960936元由业主按面积均摊每平方米29.1883元。故被告青岛市市南区××路××号××户房屋应承担电梯更换费用6518.90元（223.34平方米×29.1883元／平方米）。 四、2019年，徐光韶在本院起诉市南区福瑞登酒店，案号为（2019）鲁0202民初4974号。徐光韶的诉讼请求为：1.请求法院判令福瑞登酒店支付徐光韶租金损失410088元；2.请求判令福瑞登酒店退还徐光韶房屋；3.本案诉讼费由福瑞登酒店承担。该案查明：2016年8月26日，福瑞登酒店负责人曹天驰与案外人青岛兴源房地产开发有限责任公司、王智毅订立青兴房租字［2016］10号《房屋租赁合同》，约定福瑞登酒店负责人承租案外人岛兴源房地产开发有限责任公司所有的位于青岛市市南区××路××号××大厦××层××层房屋用于商业使用，并就租赁期限、租金及缴纳方式、违约责任等进行了约定。2012年11月8日，徐光韶取得涉案房屋的所有权。2016年6月27日，徐光韶将涉案房屋抵押给案外人青岛农村商业银行股份有限公司。经评估，涉案房地产在2016年9月8日至2019年8月15日的租赁价值为410088元。该案判令：一、福瑞登酒店于判决生效之日起十日内支付徐光韶房产租赁损失410088元；二、福瑞登酒店于判决生效之日起十日内将涉案房产返还给徐光韶。福瑞登酒店不服提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终10650号判决书维持本院一审判决。 本案其他情况：因青岛兴源房地产开发有限责任公司与青岛兴源物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》载有：“甲方出租房屋的管理服务费，自签订《房屋租赁合同》之日起，由乙方向租赁方收取”内容，本院指令原告核实出租期间福瑞登酒店是否缴纳物业管理等费用，原告未予回复，本院视为其放弃举证，承担不利后果，推定该期间费用已缴纳。 本院认为，本案案由为物业服务合同纠纷，但有别于一般的物业纠纷案件。徐光韶通过（2012）青铁执字第15-4号执行裁定书取得房屋所有权，并自认后续为该房产办理了房产证，并于2016年使用该房产进行了抵押贷款，但从徐光韶与福瑞登酒店案件内容来看，青岛兴源房地产开发有限责任公司未取得徐光韶的同意即将房屋出租于福瑞登酒店，后续产生纠纷。从事件前后分析，青岛兴源房地产开发有限责任公司应是未直接向徐光韶交付该房屋，却可以实际控制房屋，故可以在徐光韶不知情的情况下将房屋出租多年。青岛兴源房地产开发有限责任公司虽然未交付房屋，但徐光韶已经在2016年取得了房屋的财产权利，并依此设立了抵押担保。考虑到双方对房屋问题处置方式均有过错及本院认定的福瑞登酒店在使用房屋期间已缴纳物业服务费等，本院对原告主张2019年8月15日前的物业费等主张不予支持。此后即使青岛兴源房地产开发有限责任公司或福瑞登酒店未向徐光韶交付房产，徐光韶亦未提起诉讼处理，应视为其怠于履行权利，故2019年8月16日至2020年10月31日期间的物管费、电梯费、空调费应当向本案原告支付。经核算，该期间的物管费为12964.89元【4.3元/平（原告自愿按照非住宅4.3元/平调整）×223.34平×13.5月】，电梯费3015.09元（223.34平×1元/平×13.5月），空调费19698.59元【0.3元/平×223.34平×（45天+142天+107天）】。 关于青岛兴源物业管理有限公司主张的更换电梯维修费6518.90元。本院认为，徐光韶系涉案房屋的登记权利人，应当与全体业主一起承担更换电梯维修费。故对该项诉讼请求，本院予以支持。原告未提交充分证据证明进行了通知和催缴，本院对原告要求被告支付利息的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、徐光韶于本判决生效之日起十日内向青岛兴源物业管理有限公司支付2019年8月16日起至2020年10月31日期间的物业管理费12964.89元、电梯费3015.09元、空调费19698.59元； 二、徐光韶于本判决生效之日起十日内向青岛兴源物业管理有限公司支付电梯更换费用6518.90元； 三、驳回青岛兴源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 因适用简易程序，减半收取的案件受理费3435.5元，保全费2520元，由徐光韶负担677元，余款由青岛兴源物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 肖文 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 刘珊 书 记 员 石玮