海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终2207号   上诉人(原审原告)：卓益兵，男，1970年11月12日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县。   委托诉讼代理人：余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：昌江景富置业有限公司，住所地海南省昌江黎族自治县石碌镇红棉西路10号同利红棉广场。   法定代表人：杨恩志，该公司经理。   委托诉讼代理人：时强文，海南儋耳律师事务所律师。   上诉人卓益兵因与被上诉人昌江景富置业有限公司（以下简称景富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院(2020)琼9026民初1416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   卓益兵上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判支持卓益兵2017年6月15日至验收合格之日违约金；3.一、二审诉讼费用由景富公司承担。事实和理由:1.景富公司存在着逾期交房的行为应当支付购房者逾期交房违约金。景富公司未经验收合格就擅自交房违反了相关法律法规的规定，不应当视为对房屋的合法交付，且2019年7月1日案涉房屋也仅仅是通过了三方验收，并不符合交房条件，本案的逾期交房违约金应当计算至景富公司取得竣工验收备案表之日；2.卓益兵已于2020年6月15日向一审法院提起诉讼，一审法院直到2020年7月29日才正式受理。往前推算三年的话，那么违约金的起算点应该是2017年的6月15日。   景富公司辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。景富公司已经向卓益兵交付了案涉房屋，具体的竣工验收时间并不影响卓益兵对案涉房屋的占有和使用卓益兵接受房屋后，产生了占有和使用的收益，景富公司无需再承担逾期交房违约金。案涉房屋已于2019年7月1日通过了相关竣工验收。   卓益兵向一审法院起诉请求：1.依法判决景富公司按总房款374911元每日万分之二的标准向卓益兵支付自2015年11月1日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金（暂计算至2020年6月1日，逾期交房违约金125595元）；2.本案的诉讼费用全部由景富公司承担。   一审法院认定事实：2015年1月30日，卓益兵、景富公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：卓益兵购买景富公司位于昌江县昌江大道西侧的景富小区2#1单元9层01094号房，建筑面积为122.52平方米，单价为3060元/㎡，总房款374911元；付款方式和期限：卓益兵应在签订合同时付首付款112911元，余款262000元应在合同签订后七日内按要求提交办理银行按揭贷款的资料和手续，办理按揭贷款支付；房屋交付期限：景富公司应在2015年10月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付卓益兵；同时，对双方的违约责任也作了相关约定，即对逾期交房超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限即2015年10月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等内容。合同签订后，卓益兵依照合同约定履行合同义务，并向景富公司支付了全部房款。2017年6月30日，卓益兵接收景富公司交付的涉案房屋并予装修入住。2019年7月1日，涉案房屋工程通过了相关部门的合格验收。2020年7月29日，卓益兵以景富公司至今未交付符合约定的房屋构成违约为由向一审法院提起诉讼，要求景富公司支付逾期交房违约金。   一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，主要的争议焦点是卓益兵主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题及景富公司是否应向卓益兵支付逾期交房违约金的问题。   关于卓益兵主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，卓益兵、景富公司签订的合同约定涉案房屋交付的时间为2015年10月31日，即卓益兵自2015年11月1日起就知道或者应当知道景富公司存在逾期交房的行为，约定的逾期交房违约金应自该日起算至景富公司实际交付涉案房屋之日止，故卓益兵对景富公司所享有的逾期交房违约金债权属于继续性债权，可分别适用诉讼时效。诉讼中，卓益兵没有提出相关证据证明诉讼时效期间存在中止、中断的情形，因此，其主张的逾期交房违约金的诉讼时效，应于其向一审法院提起诉讼之日即2020年7月29日倒推三年起计算，即卓益兵主张自2015年11月1日至2017年7月28日期间的违约金已超过诉讼时效，对该部分主张，一审法院不予支持；但卓益兵主张的自2017年7月29日之后的违约金没有超过诉讼时效。   关于景富公司是否应向卓益兵支付逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，卓益兵、景富公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行合同义务。景富公司未能在合同约定期限内向卓益兵交付涉案房屋，其行为构成违约，故卓益兵要求景富公司承担违约责任的主张，应予支持。本案中，卓益兵主张景富公司给付2017年7月29日之后的违约金虽然没有超过诉讼时效，但因双方已于2017年6月30日实际完成了涉案房屋的交付行为，且该房屋亦已于2019年7月1日通过相关部门的合格验收，因此，卓益兵以涉案房屋不符合合同约定的交房条件主张2017年6月30日后的逾期交房违约金，无事实根据和法律依据，对其主张，一审法院不予支持。   综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回卓益兵的诉讼请求。案件受理费1406元，由卓益兵负担。   二审审理期间，卓益兵提交：证据一《商品房买卖合同》，拟证明景富小区2号楼验收合格的标准是指完成建设工程规划验收和各种专项验收的备案手续，案涉房屋并未达到该交付标准。证据二顺丰快递单、签收单截图、短信截图，拟证明卓益兵已于2020年6月15日向一审法院提起诉讼。景富公司对证据一的关联性有异议，该合同系景富公司与案外人签订的合同，与本案无关。景富公司对证据二的三性没有异议。经质证，本院对证据一的关联性不予认可，景富公司与案外人的合同约定与本案无关。本院对证据二的三性予以认可，卓益兵向一审法院起诉的时间应当是向一审法院邮寄起诉材料之日，即2020年6月15日。   本院二审审理查明，卓益兵向一审法院提起诉讼的日期为2020年6月15日，一审立案日期为2020年7月29日。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是，景富公司是否应当承担2017年6月15日起至房屋验收合格之日的逾期交房违约金。根据查明的事实，双方合同约定的交房时间为2015年10月31日，景富公司于2017年6月30日向卓益兵实际交付了案涉房屋，卓益兵对案涉房屋也进行了接收。景富公司逾期交房的起止时间为2015年10月31日至2017年6月30日，景富公司只需要在该时间段内承担逾期交房的违约责任，由于2015年10月31日至2017年6月14日的违约金已经超过诉讼时效，故卓益兵主张景富公司承担2017年6月15日起至2017年6月30日的逾期交房违约金，本院予以支持。卓益兵上诉主张景富公司2017年6月30日向卓益兵交付的房屋未经验收合格，双方的实际交房之日应当是房屋验收合格之日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。景富公司于2017年6月30日向卓益兵交付的房屋并不完全符合双方的约定，但卓益兵仍然接收了案涉房屋，该行为应当视为卓益兵放弃了约定的交付条件，故认定卓益兵实际接收房屋之日，即2017年6月60日为景富公司向卓益兵交付案涉房屋之日，故卓益兵主张以房屋验收合格之日作为景富公司实际交房之日，没有事实和法律依据，本院不予支持。   另，一审法院认定卓益兵提起诉讼的时间有误，从2020年6月15日倒推三年，即2017年6月15日，景富公司应当承担2017年6月15日起至实际交房之日2017年6月30日的逾期交房违约金。逾期交房违约金的计算应定为从2017年6月15日至2017年6月30日（15天）按卓益兵已支付全部房款按日万分之二计算，即景富公司应支付违约金374911元×0.0002×15天=1125元。   综上所述，卓益兵的上诉请求部分成立，予以支持；一审法院事实认定有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省昌江黎族自治县人民法院(2020)琼9026民初1416号民事判决；   二、昌江景富置业有限公司与本判决生效之日起十日内向卓益兵支付因逾期交房的违约金1125元；   三、驳回卓益兵其他诉讼请求。   一审案件受理费1406元，由卓益兵负担1300元，昌江景富置业有限公司负担106元；二审案件受理费1830元，由卓益兵负担1700元，昌江景富置业有限公司负担130元。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 万晓霞   审判员 王天琳      二○二○年十二月二十五日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。