广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2653号 原告：邹才琨，男，汉族，1961年12月21日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈崇娟，广西天惠律师事务所律师。 被告：广西壮族自治区地产开发服务中心北海地产开发部，注册号：4505001890472，住所地北海市海宁路供电安装公司西侧。 负责人：徐有宣。 被告：北海永财土方工程有限公司，统一社会信用代码：91450500708784437A，住所地北海市重庆路28号。 法定代表人：苏永财，总经理。 委托诉讼代理人：韩宇龙，广西先导联合律师事务所律师。 被告：北海市顺利汽车出租公司，注册号：4505001931906，住所地北海市北海大道与广东路交汇处东侧。 法定代表人：庞念东。 原告邹才琨与被告广西壮族自治区地产开发服务中心北海地产开发部（以下简称广西区地产开发中心北海开发部）、北海永财土方工程有限公司（以下简称永财土方公司）、北海市顺利汽车出租公司（以下简称顺利汽车出租公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹才琨的委托诉讼代理人陈崇娟、被告永财土方公司的委托诉讼代理人韩宇龙到庭参加诉讼，被告广西区地产开发中心北海开发部、顺利汽车出租公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邹才琨向本院提出诉讼请求：1、判令原告邹才琨与三被告签订的位于北海市地使用权转让合同合法有效；2、判令三被告协助原告办理北海大道与湖南路交叉西南角东海小区×××号建设用地的土地使用权证、房产证，办证费用由三被告承担。原告当庭变更第2项诉讼请求为：判令三被告协助原告办理北海大道与湖南路交叉西南角东海小区×××号不动产的不动产权证，办证费用由三被告承担。原告于庭后撤回了要求三被告承担办证费用的诉讼请求。 事实和理由：2002年4月11日，原告邹才琨与三被告签订《宅基地使用权转让合同》，由原告购买位于北海市地。合同约定被告方负责报建、办理建筑准建证、办理土地使用证、建设用地规划许可等手续，费用均由被告方负责。原告方的房屋契证待原告方建好房屋并经有关部门验收合格后，被告方协助原告方到有关部门办理。原告按约定支付了购地款，并经被告在总平面图上确认×××号土地使用权为原告名下。被告交付土地给原告使用后，原告经被告许可施工建房，竣工后经有关部门验收合格。原被告签订转让上述土地的合同是双方的真实意思表示，原告建好房屋居住至今，被告至今没有为原告办理土地产权证和房产证。因此，被告应继续履行合同义务，为原告办理上述建设用地的土地使用权证和房产证，并负责办证费。原告己履行合同义务，三被告却不协助原告办理土地产权等相关手续，三被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告永财土方公司辩称，三被告与原告自愿签订宅基地使用权转让合同，是双方真实自愿的行为，合同内容没有违反国家法律规定的强制性规定，原告主张合同是合法有效的，被告对原告的第1项诉讼请求没有异议。但，请求法院驳回原告的第2项诉讼请求。理由如下：1、对于原告要求被告协助办理建设用地土地权使用证、房产证的请求。首先，被告是愿意协助原告办理不动产权证明的；因原告存在违建、超建等违章行为，不能取得房屋竣工验收合格证明等材料交给被告用于办证使用，目前尚未具备不动产登记所规定的办证条件，所以无法协助原告进行办证。原告按房屋现状申请办证，首先不符合国家法律规定的；另外原告先行存在的违建、超建等合同违约行为，直接导致被告的协助办证行为实际上无法履行，据此被告目前有权拒绝履行；待原告及其他小区业主按建设主管部门的要求对违章行为进行整改，建筑工程经相关部门验收合格，并取得建设主管部门的房屋竣工验收合格材料交付被告后，被告才能协助原告到相关部门办理相应的不动产登记证。2、合同第三条约定，原告的屋契证待原告建好房屋并经有关部门验收合格后，由原告办理，办理的费用均由原告支付。现原告请求被告承担房屋所有权的办证费用没有合同和法律依据。3、根据原告提供的资金往来专用凭证显示，原告没有按合同约定付款方式支付约定比例的转让款。根据合同法的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告已付的土地转让款尚未符合约定的支付比例。综上，请求法院驳回原告的第2项诉讼请求。 被告广西区地产开发中心北海开发部、顺利汽车出租公司未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西区地产开发中心北海开发部、顺利汽车出租公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2002年4月11日，原告邹才琨（乙方）与被告广西区地产开发中心北海开发部、永财土方公司、顺利汽车出租公司（甲方）签订一份《宅基地使用权转让合同》，主要约定：1、甲方将位于北海市角（即东海小区内）的宅基地×××号转让给乙方并在平面图附图上面加盖甲方公章确认；2、宅基地转让总价130000元；3、甲方负责报建、办理建筑准建证，办理土地使用证、建设用地规划许可证等手续，费用均由甲方负责；乙方的房屋契证待乙方建好房屋并经有关部门验收合格后，由乙方办理，甲方协助乙方到有关部门进行，办理的费用均由乙方支付；4、甲方负责小区内的三通一平（污水管道、水、电）的主要干线安装、路基层、道路水泥路面铺设，费用均由甲方支付，属乙方水、电开户，水、电表安装等一切费用均由乙方负责；5、付款方式：双方同意分三期付款，第一期自双方签订本合同之日起，乙方在当天内预付款100000元给甲方，待甲方收到乙方的第一期预付款之日起甲方在3个月内完成小区内的三通一平工作及办理好报建手续，通知乙方进行开工、施工，当乙方接到甲方的开工、施工通知时，乙方在10天内付款23000元给甲方，乙方付给甲方款项按总价款要达到95%，乙方才能动工、施工，余款待甲方办好建设用地规划许可证、土地使用证给乙方时，乙方再付清余款给甲方；6、甲方负责提供经北海市规划局批准的建筑设计图一套给乙方施工，乙方须按规划局批准的建筑施工图纸进行施工，如乙方建屋超期或不按图纸施工造成违章改建、超建的一切责任和有关费用由乙方自负与甲方无关；7、乙方要按本合同规定的时间内付款给甲方，最迟不得超过规定时间5天，如超过规定时间内付款给甲方视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按乙方付给甲方的款项的95%退回给乙方。该《宅基地使用权转让合同》还对其他内容进行了约定。被告广西区地产开发中心北海开发部、永财土方公司分别在该《宅基地使用权转让合同》甲方落款处盖章，原告邹才琨在乙方落款处签名。 原告向本院提交了一张北海市单位（个人）资金往来专用凭证，载明今收到邹才琨交来×××号宅基地款80000元，收款单位处签名为“陈文永”，收款人处签名、盖章均为“苏永财”，被告广西区地产开发中心北海开发部在该凭证上盖章。 原告、被告永财土方公司一致确认原告已付款80000元，尚欠43500元才能达到合同约定总价款的95%。 原告主张已在涉案宅基地上建好房屋入住，但被告至今仍未协助办理不动产权证。被告永财土方公司庭审时对原告主张《宅基地使用权转让合同》是合法有效的诉请无异议，但抗辩涉案不动产存在违建，须待原告按相关部门整改并经验收合格取得相关材料，并且原告全面履行合同义务后才能协助办理不动产权证。 案件审理过程中，本院就未付款问题征询当事人的意见，原告称因三被告之间内部引发矛盾意见不一致，导致原告一直无法付清款项，现也联系不上广西区地产开发中心北海开发部、顺利汽车出租公司，原告表示现可立即向被告永财土方公司支付43500元以达到合同约定总价款的95%；被告永财土方公司则主张曾要求原告付清合同约定总价款的95%，但原告不予支付，现被告永财土方公司单方无法决定收款事宜，须与另两被告广西区地产开发中心北海开发部、顺利汽车出租公司协商后再行主张原告所欠的款项。 另查明，广西区地产开发中心北海开发部、永财土方公司、顺利汽车出租公司于2000年11月14日取得位于北海市南面土地的建设用地批准书，该批准书号为：北海市［2000］地字第10×××1号，批准用地面积为9209.42平方米。北海市自然资源局于2020年10月27日出具的不动产登记信息查询证明显示，该幅不动产现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 本院认为，虽然涉案《宅基地使用权转让合同》未加盖顺利汽车出租公司的公章，但顺利汽车出租公司作为涉案小区土地项目的共同用地单位和建设单位，对于被告广西区地产开发中心北海开发部、永财土方公司与原告签订《宅基地使用权转让合同》，并将涉案土地交付原告建设使用至今均未提出异议，应视为其对涉案《宅基地使用权转让合同》予以认可。涉案《宅基地使用权转让合同》是当事人在平等自愿的基础上签订的，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。 涉案《宅基地使用权转让合同》约定原告付给被告款项按总价款要达到95%才能动工、施工，余款待被告办好建设用地规划许可证、土地使用证给原告时再付清。现原告、被告永财土方公司均予确认原告已付款为80000元，原告虽未严格按照合同约定向被告足额付清95%的合同价款，但其在本案审理过程中积极履行付款义务，系因被告未予同意而无法付清合同约定款项，故原告已付款项虽未符合合同约定，但不影响合同的履行，被告应当协助原告办理涉案土地的过户手续。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故被告应协助原告将涉案不动产的不动产权证办理至原告名下，但因尚无充分证据证实涉案不动产是否经过验收合格等，故被告应在涉案不动产符合办证条件时履行协助办证义务。被告履行完其协助义务后，原告应当付清涉案余款。关于原告于庭后撤回要求三被告承担办证费用的诉讼请求，系其自行处分其权利，本院予以准许。 综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告邹才琨与被告广西壮族自治区地产开发服务中心北海地产开发部、北海永财土方工程有限公司、北海市顺利汽车出租公司于2002年4月11日签订的《宅基地使用权转让合同》合法有效； 二、位于北海市×××号不动产具备办证条件时，被告广西壮族自治区地产开发服务中心北海地产开发部、北海永财土方工程有限公司、北海市顺利汽车出租公司协助原告邹才琨将该不动产的不动产权证办理至原告邹才琨名下。 案件受理费2900元，公告费260元，合计3160元，由三被告负担（上述费用已由原告预交，由被告在本案判决发生法律效力之日起十日内付还给原告）。 义务人逾期履行上述义务应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2900元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭小凤 人民陪审员  潘荫宽 人民陪审员  蓝影红 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  黄艳芝 书 记 员  劳淑桢