新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初7931号 原告：新疆金长江印刷有限责任公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区经二路东巷45号。法定代表人：侯苗玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洁萍，新疆源峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建强，新疆源峰律师事务所律师。被告：新疆鑫润天成企业管理有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区经二路东巷45号。法定代表人：王毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅月霞，新疆新天律师事务所律师。原告新疆金长江印刷有限责任公司（以下简称金长江公司）与被告新疆鑫润天成企业管理有限公司（以下简称鑫润天成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金长江公司的委托诉讼代理人王洁萍、被告鑫润天成公司的委托诉讼代理人梅月霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金长江公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方于2019年1月24日签订的两份《房屋租赁合同》；2、判令被告支付欠付的房屋租赁费325,000元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年1月24日，原、被告签订两份《房屋租赁合同》，约定将乌鲁木齐市沙依巴克区经二路东巷45号的1大间及410㎡的9间房屋租赁给被告，租赁期限为2019年2月1日至2025年3月30日。租金的支付期限为：首年半年一付，第二年至合同终止为一年一付，同时合同约定，承租人应提前一个月交纳房租，逾期15天不交房租，出租人有权终止合同，并向出租人交纳20%的滞纳金。被告违反合同，拒不支付下一阶段租金，被告的行为已经违反合同约定，构成违约，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告鑫润天成公司辩称，被告不存在违约行为，原告要求解除合同没有合同依据，双方合同约定了支付租金的起始时间，但是并没有约定支付租金的时间点，结合2020年全国疫情、新疆疫情的实际情况，及相关政府文件均明确规定对承租国有资产的小微企业免除2020年上半年租金，免除下半年3个月租金，合计免除9个月租金。被告在第二个承租期间就已经遇到不可抗力疫情影响，因而原告应当将符合政策规定要求的免除期限按规定折抵。被告不存在违约行为就不存在违约金的支付，原告的违约金的计算方式也没有合同依据。案涉房屋被告均已转租给他人，被告依据所属社区要求对疫情期间的房租进行减免，因此原告要求被告全额支付房租没有依据。本院经审理认定事实如下：2019年1月24日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于乌鲁木齐市××区共一间的房屋出租给被告使用，租期自2019年2月1日至2025年3月30日，租金为150,000元，首年租金为半年一付，第二年至合同终止为一年一付。2019年2月1日至2019年9月30日，金额为伍万元，2019年9月30日至2020年3月30日，金额为伍万元，2020年3月31日至2021年3月30日，金额为拾伍万元。承租人应提前一个月交纳房租，逾期15天不交房租，出租人有权终止合同，并向出租人交纳20%滞纳金。该合同对应房屋仅取得《临时简易产权书》，该产权书载明：产权人为乌市长江工贸总公司印刷厂，建筑面积为132.34平方米，建筑年代为1992年，用途为库房，核发日期为1997年6月19日，另注明：1、此房屋系短期使用的临时简易建筑，为了业主申办营业执照特发此证书。2、此房屋使用权只准自用，不得买卖、转让、交换、赠与、抵押、典当……3、城市建设需要时，自行拆除，不安置，不补偿。4、此证书有效期1999年6月16日至2000年6月16日。到期房屋仍在继续使用的，要及时更换此证书。但该《临时简易产权书》使用期限届满后，未再换领新证。同日，原告（出租人）与被告（承租人）又签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于乌鲁木齐市××区的9间房屋出租给被告使用，租期自2019年2月1日至2025年3月30日，租金为200,000元，首年租金为半年一付，第二年至合同终止为一年一付。2019年2月1日至2019年9月30日，金额为10万元，2019年9月30日至2020年3月30日，金额为10万元，2020年3月31日至2021年3月30日，金额为20万元。承租人应提前一个月交纳房租，逾期15天不交房租，出租人有权终止合同，并向出租人交纳20%滞纳金。后双方签订《补充协议》，约定：房屋北面第二间房屋由出租人暂用，使用期限为两年，自2019年2月1日至2021年2月1日，使用期结束后，此房屋由出租人交由承租人使用，若不能按时交付，每延期一年，将本合同房租减少一万元整，直至正常交付。该合同对应房屋于2002年9月18日取得《公房产权证书》，载明：单位名称为乌鲁木齐金长江印刷有限责任公司，房产坐落为乌市沙区长江路住宅小区，栋号为十七，结构为框架，建筑面积为420平方米，所有形式为有限责任，产权来源为征购补偿，登记号为乌房权证乌市沙区字第XXXX号，权利确定日期为1996年3月23日。上述两份合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告共向原告付款150,000元。庭审中，原、被告均认可，2019年9月30日前两份合同项下产生的费用均已结清。另查明，2020年1月28日至2020年3月13日期间（计45天）为新疆疫情期间，此期间无法正常经营的原因是不可抗力事件而导致。本院认为，本案涉及原、被告于同日订立的两份《房屋租赁合同》的效力问题、被告分别欠付两份合同项下款项数额及原告主张违约金分别能否成立的问题，针对上述两份合同，本院分别分析如下：一、原、被告针对《临时简易产权书》对应房屋订立的《房屋租赁合同》。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效。”本案中，《临时简易产权书》对应房屋的主管部门批准的使用期为1999年6月16日至2000年6月16日，使用期届满后，未再换领新证，未经主管部门批准延长使用期限，原、被告双方针对《临时简易产权证书》对应房屋签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2019年2月1日至2021年2月1日，该租赁期限已超过临时建筑的使用期限，依据上述法律规定，该份《房屋租赁合同》因违反法律、法规的强制性规定自始无效，而原告请求判令解除该份租赁合同及要求被告承担违约责任的诉请，均属于合同履行问题，故本院对原告的上述两项诉请均不予支持。租赁合同无效的，原告可参照租金标准向被告主张占有使用费，但经本院释明后原告拒绝变更诉讼请求，坚持要求按照租金主张该合同项下费用，原告的租金请求于法无据，本院不予支持，原告可参照占有使用费，另案主张该部分费用。二、原、被告针对《公房产权证书》对应房屋订立的《房屋租赁合同》。本院认为，原、被告针对《公房产权证书》签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在该份《房屋租赁合同》中约定：“租期自2019年2月1日至2025年3月30日，租金为200,000元，首年租金为半年一付，第二年至合同终止为一年一付。2019年2月1日至2019年9月30日，金额为10万元，2019年9月30日至2020年3月30日，金额为10万元，2020年3月31日至2021年3月30日，金额为20万元。承租人应提前一个月交纳房租，逾期15天不交房租，出租人有权终止合同。”据此合同约定，首年下半年租金即2019年9月1日至2020年1月31日租金应于2019年8月1日前付清，第二年租金即2020年2月1日至2021年1月31日租金应于2020年1月1日前付清，逾期15日未交纳的，原告有权解除合同，现被告逾期交纳房租已远超15日，构成违约，原告请求判令解除双方订立的《房屋租赁合同》有事实及合同依据，本院予以支持。合同解除时间按被告收到本院送达的诉状副本等应诉材料的日期，确定为2020年11月16日。合同解除后，被告应于本判决生效之日三十日内返还原告出租的房屋及场地，未退还房屋及场地的应支付房屋占有使用费，如存在相互返还的物品，应在本判决生效之日起十五日内予以返还，如对返还的物品难以确定的，双方当事人可以另案起诉。关于原告主张该合同项下2019年9月30日至2020年3月30日租金10万元，2020年3月31日至2021年3月31日租赁期内，半年的租金10万元，共计20万元能否成立的问题，本院认为，按照原告的上述计算方式，原告实际计算租金的期间为2019年9月30日至2020年9月30日。在该时间段内，依据双方合同约定，共需支付租金200,000元【100,000元（计算标准：2019年9月30日至2020年3月30日，金额为10万元）＋200,000元÷12个月×6个月（计算时间段：2020年3月31日至2020年9月30日，计算标准：2020年3月31日至2021年3月30日，金额为20万元。）】。关于租金是否应当减免的问题，本院认为，按照合同约定，首年下半年租金即2019年9月1日至2020年1月31日租金应于2019年8月1日前付清，第二年租金即2020年2月1日至2021年1月31日租金应于2020年1月1日前付清，而2020年1月28日至2020年3月13日期间（计45天）为新疆疫情期间，即被告逾期交纳租金的违约行为在疫情前已经发生，现被告以不可抗力为由要求免除责任，减免租金的辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳，故本院对原告请求判令被告支付该合同项下租金200,000元的诉讼予以支持。关于原告主张该合同项下违约金，本院认为，被告逾期交纳租金已构成违约，应当承担违约责任。按照双方合同约定：“逾期15天不交房租，出租人有权终止合同，并向出租人交纳20%滞纳金。”按照双方合同约定，被告本应于2020年1月1日前付清第二租赁年度全年租金200,000，但原告仅主张了第二租赁年度内半年租金，原告的违约金计算基数已经进行了减免，实质上已免除被告的部分违约责任，故本院对原告请求判令被告支付该合同项下违约金40,000元（200,000元×20%）的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、原告乌鲁木齐金长江印刷有限责任公司与被告新疆鑫润天成企业管理有限公司于2019年1月24日就《公房产权证书》订立的《房租赁合同》于2020年11月16日解除；二、被告新疆鑫润天成企业管理有限公司支付原告乌鲁木齐金长江印刷有限责任公司就《公房产权证书》订立的《房租赁合同》项下2019年9月30日至2020年9月30日租金200,000元；三、被告新疆鑫润天成企业管理有限公司支付原告乌鲁木齐金长江印刷有限责任公司就《公房产权证书》订立的《房租赁合同》项下违约金40,000元；四、驳回原告乌鲁木齐金长江印刷有限责任公司的其他诉讼请求。以上被告应付原告款项240,000元，应在本判决生效之日起十五日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的390,000元，给付标的240,000元，占争议标的的61.54%，本案案件受理费7,150元，本院减半收取3,575元（原告已预交），由原告金长江公司负担38.46%即1,374.95元，由被告鑫润天成公司负担61.54%即2,200.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   张 阳二 〇 二 〇 年 十 二 月 三 十 一 日书  记  员   王小燕