湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1021民初3717号原告：侯全俊，男，1971年8月8日生，汉族，住湖南省桂阳县。原告：李熙鹏，男，1989年9月5日生，汉族，住湖南省桂阳县。两原告共同委托诉讼代理人：何昌亮，湖南星河（桂阳）律师事务所律师，代理权限系一般代理。被告：李熙贵，男，1961年8月12日生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：刘潭武，湖南东升法律服务所法律工作者，代理权限系特别授权。被告：雷晓银，男，1962年10月16日生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：刘明建，桂阳县东升法律服务所法律工作者，代理权限系特别授权。被告：唐忠诚，男，1964年6月20日生，汉族，住湖南省桂阳县。原告侯全俊、李熙鹏诉被告唐忠诚、雷晓银、李熙贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯全俊、李熙鹏的委托诉讼代理人何昌亮、被告李熙贵的委托诉讼代理人刘潭武、被告雷晓银的委托诉讼代理人刘明建到庭参加诉讼，被告唐忠诚经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯全俊、李熙鹏向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告双方于2016年4月17日签订的《门面买卖合同》;2.请求判令三被告连带返还二原告门面款88万元;3.请求判令三被告连带赔偿二原告损失84万元;4.诉讼费用由三被告承担。事实与理由:2016年4月17日，二原告（乙方）与三被告（甲方）签订《门面买卖合同》，约定三被告将其坐落于桂阳县环城西路（土地证号为桂国用[XXXX]第XXXX号）的一楼自南向北的四个连体门面卖给二原告，门面建筑面积暂定280平方米，单价5000元/平方米，总价款约140万元。《门面买卖合同》第三条约定：甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，因此造成乙方损失，甲方负责赔偿。合同签订后，二原告依约交付门面款88万元。2019年9月29日，桂阳县人民法院（2019）湘1021民初983号民事判决书认定：本案《门面买卖合同》项下标的物四个连体门面的产权人是蒋卫华，三被告将蒋卫华的四个门面卖给二原告构成无权处分。该民事判决书判令本案二原告在判决生效后30日内将四个门面返还给蒋卫华。2020年4月8日，郴州市中级人民法院（2020）湘10民终347号民事判决书对桂阳县人民法院的前述判决予以维持。由于二原告的合同目的不能实现，根据合同法及相关司法解释的规定，并结合《门面买卖合同》的约定，在与三被告协商无果的情况下，二原告特依法起诉，请求法院依法支持原告所请。被告李熙贵辩称，一、本被告不是本案的适格被告。原告向法院起诉的理由是基于《门面买卖合同》所形成的权利义务关系，而买卖合同是典型的双务合同，必须具有出卖人和买受人双方当事人。李熙贵并未以出卖人的身份签名，因此，该《门面买卖合同》对李熙贵没有约束力。原告将合同相对方以外的人列为被告是错误的。二、本被告并未收到原告88万元门面款，因此不存在退还的义务。三、原告在签订该门面前，事先已经知晓该门面是蒋卫华所有，并知晓是通过何代仁、何民龙以物抵债的方式抵偿给本被告，因蒋卫华主张何代仁和何民龙无权处分，导致抵债无效，因此，该《门面买卖合同》的目的不能实现，不是本被告的原因，因此，原告主张的赔偿84万元损失，没有事实依据和法律依据。四、原告已经使用该门面三年多，且自己要求解除合同，本被告并未对被答辩人造成损失，因此，其赔偿84万元的损失不予支持。被告唐忠诚辩称，一、本被告并未收到原告88万元门面款，唐忠诚、雷晓银、李熙贵的门面是独立的，各自对其他人的门面不具有权利与义务关系，原告诉请本被告连带返还88万元没有事实和法律依据，应依法予以驳回。二、原告诉求连带赔偿损失84万元没有事实和法律依据，应依法驳回。1.案涉门面产生纠纷不是本被告有意隐瞒产权造成的，在本案中，本被告同样是受害人，案外人何代仁欠本被告近120万元，因何代仁无钱偿还债务，便将案涉两间门面抵给本被告，如有损失，也是案外人何代仁造成的，本被告不对该损失承担责任；2.原告购买案涉门面除支付给何代仁的介绍费4万元外并没有产生其他损失，如要追究该介绍费，本案应追加何代仁为被告。三、原告购买案涉门面后，违反《门面买卖合同》第七条第四项关于“乙方装修时不得敲墙开洞、破坏主体结构、公共设施及损害相邻利益”的约定，自行拆除四间门面的承重墙，导致门面受损，严重影响了房屋结构和房屋安全，原告应承担维修、恢复原状的违约责任。四、原告购买案涉门面后，一直将该门面做仓库使用，为此节省了一大笔门面租金，现其要求解除合同，其节省的门面租金便没有取得的合法依据了，该笔应当支付而未支付的租金已属于不当得利，原告应依法返还。被告雷晓银辩称，1.本被告不是适格主体，根据合同相对性，本被告没有在合同上签字，不是合同相对人；2.原告请求三被告连带返还门面款88万元没有事实依据与法律依据，首先，本被告没有收到原告支付的任何门面款，其次，2号门面才是本被告的门面，其他人对此门面不具有权利与义务，四个门面都具有独立性，原告要求连带返还门面款不符合法律规定；3.原告要求赔偿损失84万元，没有依据，首先门面是案外人何代仁因向本被告借款768800元，无法偿还时用门面的401630元价格抵给本被告，本被告在此案件中也是受害方，对该合同目的的不能实现没有过错，对现在局面更没有办法预见与操控，其次，该门面于2016年就已经交付给原告使用，原告擅自敲墙开洞，破坏主体结构，拆除门面的承重墙等等，对于原告使用门面这4年来所应支付的租金以及擅自改动门面主体结构所可能带来的安全隐患，本被告暂时保留诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人有争议的事实与证据，本院确认如下：一、原告起诉的被告主体是否正确的问题。《门面买卖合同》第一页出卖人一方为甲方：唐忠诚、李熙贵、雷晓银，代表人：唐忠诚，买受人一方为乙方：李熙鹏、侯全俊。合同第一第二页底下甲方三人均签字，第三页即最后一页甲方签章处只有唐忠诚签名。对此被告方认为第三页没有其他两被告签名，其他两被告并未出售房产给原告。本院认为，合同中甲方处已明确甲方的代表人为唐忠诚，且前两页唐忠诚、李熙贵、雷晓银均签字认可。同时本院于2019年9月29日作出的（2019）湘1021民初983号判决书已认定系被告唐忠诚、李熙贵、雷晓银与原告李熙鹏、侯全俊所签订的合同，故本案原告起诉的被告主体正确。二、唐忠诚、李熙贵、雷晓银是否收到了购铺款88万元的问题。对此，原告举出如下证据：2016年4月29日由被告方三人出具的注明收到李熙鹏购买门面款84万元的收条，雷晓银与李熙鹏的微信记录、取款记录、原告的银行账户交易明细，2016年8月20日唐忠诚出具的收到李熙鹏购买门面款3万元的收条，另外原告认为剩余1万元应付房款因双方约定由原告自行安装门面卷闸门故予以抵扣。被告方质证认为，以上证据不能说明三被告实际收到了原告支付的房款88万元。本院认为，2016年4月29日的收条系三方签字认可，且有原告的银行账户交易明细、取款记录及微信记录佐证，本院予以确认。2016年8月20日的收条，虽然只有唐忠诚一人签字，但唐忠诚作为《门面买卖合同》的卖方代表，其代收3万元房款的行为对李熙贵、雷晓银发生效力。至于唐忠诚是否将钱分给了其他二人，不属于原告负责范围。原告主张的1万元应付房款抵扣原告自行安装卷闸门，没有相应证据证实，被告亦不认可，本院不予认定。故本院认为，唐忠诚、李熙贵、雷晓银实际收到了购铺款87万元。根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月17日,原告李熙鹏、侯全俊作为乙方与甲方即被告唐忠诚、李熙贵、雷晓银签订《门面买卖合同》，合同约定有以下内容:一、乙方对甲方门面做了充分了解，自愿购买甲方位于桂阳县环城西路商住楼项目【桂国用〔XXXX〕第XXXX号】的一楼自南向北四个连体门面，建筑面积暂定280平方米，按四个门面总建筑面积，每平方米5000元，总价140万元，具体以房产证登记面积结算。二、乙方向甲方首付房款84万元，整栋房屋封顶后乙方向甲方支付总房款的30%即42万元，余款待房产证交付时付清。三、甲方保证房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，并赔偿给乙方造成的损失。四、违约责任：如乙方中途悔约，乙方不得向甲方索要定金或房款，甲方中途悔约则在悔约之日起三十日内将房款双倍退还乙方。合同签订后，李熙鹏、侯全俊陆续向三被告支付了购房款共计87万元。另查，合同签订后，案涉门面经唐忠诚、李熙贵、雷晓银交付由原告占有。2019年4月28日，案外人蒋卫华向本院起诉，案号（2019）湘1021民初983号，诉请李熙鹏、侯全俊、何民龙、何代仁返还案涉门面，第三人唐忠诚、李熙贵、雷晓银参加诉讼。本院于2019年9月29日作出限李熙鹏、侯全俊在该判决生效后三十日内返还案涉门面的判决。该案上诉后，经郴州市中级人民法院审理，于2020年4月8日以（2020）湘10民终347号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。根据上述生效裁判文书查明的事实，案涉门面未办理不动产登记，所在住宅楼也未办理产权登记，但所依附的土地已在不动产登记部门办理产权登记。该宗土地使用权人、建设工程规划许可证的建设单位为蒋卫华，并判定案涉门面产权人为案外人蒋卫华。蒋卫华陈述包括案涉门面在内的工程项目系包工包料给何代仁承建，何代仁又转包给他人。因分别欠三被告借款故何代仁在项目竣工前未经蒋卫华许可将案涉门面采取以房抵债的方式抵给三被告。原告在与三被告签订《门面买卖合同》时，知道案涉门面依附的土地系蒋卫华享有土地使用权，也知晓何代仁以案涉门面向唐忠诚、李熙贵、雷晓银抵债的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告订立《门面买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规等强制性规定，三被告无权处分不影响合同效力，为合法有效的合同。现法院生效判决已确认原告应将案涉门面返还给蒋卫华，客观上原、被告之间的《门面买卖合同》已无法履行，三被告构成违约，故原告要求解除合同与赔偿损失，本院予以支持。本案争议焦点为：一、三被告是否应当连带偿还原告购房款并赔偿损失。二、原告损失的计算。焦点一，三被告均主张案涉门面分为四个各自独立的门面，即使要承担责任也因按何代仁给每个被告以房抵债的份额比例来承担。本院认为，案涉门面尚未办出产权证，且系连体门面，三被告签订合同时并未选择以自身所占有的门面单独与原告签订或者在合同内容中明确以三人各自所占份额对原告享有权利或承担相应义务，而是三人共同与原告签订，并且三人还选出了签订合同的代表人，购房款也统一由一人收取再分配给其他人。因此，对原告来说，三被告是以共同体即事实上的个人合伙形式与原告签订合同，被告三人在案涉门面买卖合同中的角色是一致对外的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十条，在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人。故三被告应当连带承担返还原告购房款87万元的赔偿责任，至于三被告之间内部的分摊比例，由三被告自行协商处理。焦点二，原告损失的计算。原告诉请的损失系参照合同约定的双倍赔偿金额与案涉门面购买时的价格与现时价格的差价来定。本院认为，虽然案涉合同约定，卖方悔约时，买方可获得双倍赔偿，但从查明事实看，合同的履行不能并非三被告悔约造成，而是第三方主张权利导致，故本案不适用双倍损失赔偿约定。原告主张要按照签订合同至今的房屋差价损失来赔偿。根据我国《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院认为，原告并未举证证明差价损失大小且签订合同时房屋的差价损失也非当时双方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对原告该主张本院不予支持。现案涉合同因被告违约已解除，故被告应赔偿原告购房款占用的损失，该损失本院酌定参照2016年银行贷款基准利率（中长期贷款利率），以年利率4.75%计算，自2016年4月29日起以84万元为基数计至2016年8月19日（被告第二笔房款收款之日前）共计12100元，自2016年8月20日起以87万元为基数，按年利率4.75%计算至三被告清偿之日止。被告主张应扣除原告占有房屋的租金得利，但没有提出相关计算依据，且于本案并非同一法律关系，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十条、第九十条之规定，判决如下：一、解除原告侯全俊、李熙鹏与被告唐忠诚、雷晓银、李熙贵于2016年4月17日签订的《门面买卖合同》；二、限被告唐忠诚、雷晓银、李熙贵于本判决生效后三十日内连带返还原告侯全俊、李熙鹏门面款87万元；三、被告唐忠诚、雷晓银、李熙贵连带赔偿原告侯全俊、李熙鹏的损失，该损失以年利率4.75%计算，自2016年4月29日起以84万元为基数计至2016年8月19日为12100元，自2016年8月20日起以87万元为基数计算至债务清偿之日止；四、驳回原告侯全俊、李熙鹏其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10140元（已减半），由原告侯全俊、李熙鹏承担3714元，被告唐忠诚、雷晓银、李熙贵承担6426元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  廖中元二〇二〇年十二月三十一日法官助理许琳婕书记员张华翌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第六十条在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人。个人合伙有依法核准登记的字号的，应在法律文书中注明登记的字号。全体合伙人可以推选代表人；被推选的代表人，应由全体合伙人出具推选书。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。