江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初5390号原告：程福建，男，1959年10月4日出生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：刘建军、北京市隆安（南通）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：徐浩然，北京市隆安（南通）律师事务所律师，特别授权。被告：张志光，男，1960年4月20日生，汉族，住通州市。被告：江苏如皋农村商业银行股份有限公司常青支行，住所地如皋市搬经镇叶庄居委会8组。负责人：许军，行长。委托诉讼代理人：周彤，系常青支行副行长，特别授权。原告程福建与被告张志光、江苏如皋农村商业银行股份有限公司常青支行(以下简称农商行常青支行)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，先适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程福建向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付房屋修缮费245200元及逾期支付利息（以245200元为本金，自2012年11月15日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算，暂计74663.4元），合计319863.4元。2.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年1月1日，南通市西洋红木家具厂将位于如皋市的案涉厂房抵债给被告农商行常青支行，被告农商行常青支行于同日将案涉厂房出租给原告程福建。2008年3月5日，被告农商行常青支行与原告签订补充协议，约定承租期间不再另行签订租赁协议，承租期间的维修费用由原告负担，如遇重大自然灾害等非人为原因造成严重损失时，维修费用由双方协商解决。2010年7月4日，案涉厂房遭受龙卷风和暴雨的袭击，厂房受到大面积破坏，原告抢险维修案涉房屋共花费修缮费共计295200元，2010年10月6日被告农商行常青支行对原告的修缮费用予以确认，免除2010年房租5万元，后续费用被告农商行常青支行承诺在处置案涉厂房时予以解决。2012年7月31日，被告张志光通过南通华隆拍卖有限公司拍得案涉厂房，抵债资产拍卖会资料载明：“原承租人在承租期内对房屋进行修缮改造的费用不在本次拍卖标的的范围之内，如拍卖成交，买受人自行与原承租人协商解决，与委托人和拍卖人无关。”2012年8月14日，被告农商行常青支行向原告发出解除合同的通知，通知原告租赁协议予以解除，要求原告在三个月内向被告张志光移交承租财产。2012年10月18日，原告向被告农商行常青支行回函，要求其在原告向其移交承租财产时，一并解决案涉厂房修缮费用的问题，但是两被告在案涉厂房拍卖成交后都没有再与原告进行过任何联系与协商。直至2019年6月26日，被告张志光至案涉厂房处与原告的员工发生纠纷，原告方知是被告张志光拍得案涉厂房。被告张志光向法院起诉要求原告搬离案涉厂房排除妨碍，但是拒绝向原告支付房屋修缮费用，被告农商行常青支行认为房屋在拍卖时已经将向原告支付修缮费的义务同时转让给被告张志光了，也拒绝向原告支付房屋修缮费用。综上所述原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民诉讼法》第119条之规定，特提起诉讼，请依法判决。被告张志光辩称，1.案涉房产是我2012年通过拍卖购得，购买之前所修房子的事与我无关；2.2012年之前房子的事情原告应当与被告农商行常青支行交涉；3.程福建2010年修房，事后向被告农商行常青支行提出书面申请，且银行已批复，给程福建免了一年的房租，应该视为原告已接受该处理意见，不应该再提出要求；4.本案已过诉讼时效。被告农商行常青支行辩称，1.本行与程福建签订的租赁协议上明确约定维修费用由程福建承担；2.2010年该厂房受自然灾害袭击后，本行已向程福建出具相应的处理方案，程福建表示同意接受；3.本案已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2007年1月1日，如皋市农村信用合作联社常青信用社（以下简称常青信用社）作为出租方（甲方）与程福建作为承租方（乙方）签订《租赁协议》，载明：“经甲、乙双方协商一致，甲方将原南通市西洋红木家具厂抵债资产部分承租给乙方生产经营使用，甲、乙双方达成如下协议条款，以便共同遵守执行。一、甲方将厂房、设备部分租赁给乙方生产经营，甲方清点租交给乙方的厂房、设备，详见租赁物清单。二、租赁期限：自2007年1月1日至2007年12月31日止。三、租赁金额：人民币六万元整。四、租金付款方式及时间：乙方必须将租金以现金方式交给甲方。交款时间：2007年5月20日交二万元；2007年10月20日交四万元。如乙方逾期不支付的，甲方可以解除合同，且乙方必须承担违约责任，赔偿八万元。五、乙方生产经营活动期间的债权、债务与甲方无关，承租期间如土地使用费、联防费等其它一切费用由乙方承担。六、经营期间必须保证房屋设备等租赁财产的完好，维修费用由乙方承担。七、乙方承租期满后，如不需继续承租，须在七日内将厂房、设备如数清点移交给甲方。八、乙方应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损失赔偿责任。九、本协议未尽事宜，经双方共同协商解决，本协议经签章后生效。……”后双方又于2008年3月5日签订《补充协议》，载明：“经甲乙双方协商一致，双方于2007年1月1日签订的《租赁协议》继续执行，订立如下补充条款：一、在乙方承租期间不再另行签订租赁协议，如有变化经双方协商签订补充协议后执行。二、乙方交款时间：每年6月底交贰万元，12月底交叁万元。三、承租期间的维修费用由乙方负担，如遇重大自然灾害等非人为原因造成严重损失时，维修费用由双方协商解决。四、一方提出终止合同，必须提前一个月告知对方，对方必须无条件执行。五、原协议其他条款内容继续执行。”2010年10月6日，程福建以“红木厂房因受自然灾害影响，导致其就维修厂房损失295200元”向常青信用社书面报告，要求解决。后常青信用社在该报告上批复“情况属实，按照实际情况照顾免去2010年租金5万元，其余24万多元自行解决。”2012年7月31日,农商行常青支行委托南通华隆拍卖有限公司对位于如皋市常青镇的原制衣厂房产约1600㎡，原红木家具厂房产约2600㎡及机械设备、家具等面向社会进行公开拍卖，原告张志光以675000元的价格成为该标的买家。拍卖会资料中第十二条有关事项的特别提示：“（6）本次拍卖标的③的房产，目前处于租赁使用状态，拍卖成交以后的三个月内，由委托人负责与原承租人办妥原房产租赁合同的解除事宜，以后的事宜由买受人自行负责协调处理。原承租人在承租期内对房屋进行修缮改造的费用不在本次拍卖标的范围之内，如拍卖成交，买受人自行与原承担人协商解决，与委托人和拍卖人无关。标的清单所列的设备、家具的品种数量等，因时间较长，年久失修，部分已灭失，仅供参考，委托人不进行现场交接，竞买人须在参加拍卖前认同该项提示和投资风险。本次拍卖原承租人享有同等价格条件下的优先购买权（该优先购买权在拍卖会上至优先权人声明放弃而终止）。该房产所占用的土地为集体土地，原承租人与地方政府和当地村组已有土地租赁协议，今后的土地使用权的取得事宜，由买受人自行负责协调解决，不得向委托人和拍卖人提出其他异议”。2012年8月14日，农商行常青支行向被告程福建发出《解除合同通知》，载明：“程福建：你与本行于2007年1月1日签订财产租赁协议，因本行已于2012年7月31日通过南通华隆拍卖有限公司对出租财产进行了拍卖，并拍卖成功，根据你与本行签订的《租赁协议》第十条规定，现通知你租赁协议予以解除，并在三个月内向本行移交承租财产”。2012年10月20日，程福建向被告农商行常青支行发出《通知》，载明：“贵行2012年8月14日《解除合同通知》收悉。因本人承租贵行财产遭受2010年7月龙卷风和暴雨袭击，造成部分财产损坏，为继续使用承租财产，经请示贵行，贵行同意由本人出资进行维修；因此，如贵行解除合同，对本人维修贵行财产支出事宜，应一并协商解决。同时，该承租财产所在土地系本人向如皋市常青镇叶庄居委会所租，本人承租该土地使用权五十年，且本人在所承租土地上另建有其他建筑物一直使用。因此，贵行要求解除合同移交本人承租贵行资产时，望贵行先行派员与本人协商贵行租赁财产占用本人承租土地等事宜。上列请求，望贵行在一周内给予本人答复。”2019年9月3日，张志光诉至本院，要求程福建、如皋市古艺红木家具厂搬离其在拍卖会所竞拍的标的物，后本院于2020年2月2日作出（2019）苏0682民初8103号民事判决，判决如下：一、程福建、如皋市古艺红木家具厂于本判决发生法律效力后三十日内将位于如皋市居的原南通市西洋红木家具厂的房产（包括厂房、带锯房、烘干窑、办公房、生产厂房、传达室）、原如皋市茂源织布厂的厂房交还原告张志光，并搬离其自有财产。二、程福建、如皋市古艺红木家具厂于本判决发生法律效力后三十日内给付原告张志光房屋占用费（自2012年11月15日起按6万元/年计算至被告实际交还以上房产为止）。三、驳回张志光的其他诉讼请求。程福建、如皋市古艺红木家具厂不服向南通市中级人民法院提起上诉，中院于2020年6月30日作出（2020）苏06民终1802号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。庭审中，原告基于合同相对性要求被告农商行承担责任，要求被告张志光承担连带给付责任。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案有无超过诉讼时效；2.原告主张的维修费用应否支持？如应支持，支持多少？3.承担责任主体的确定。关于争点1，本案未超过诉讼时效。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权，一般适用于请求权。本案中，对于租赁期间的维修费用，原告程福建和被告农商行常青支行约定“承租期间的维修费用由乙方负担，如遇重大自然灾害等非人为原因造成严重损失时，维修费用由双方协商解决”，故就案涉维修费用，双方并未约定费用具体如何负担，故原告在本案中向被告主张权利未超过诉讼时效。关于争点2，关于本案中承租人支出的维修费用，分为一般维修费用和重大自然灾害造成的严重损失时产生的维修费用，一般维修费用由承租人负担，重大维修费用由双方协商。虽然被告农商行常青支行在程福建的维修报告上签署了“情况属实，按照实际情况照顾免去2010年租金5万元，其余24万多元自行解决”的意见，但程福建表示其并不接受该处理方案，而在拍卖资料上，农商行常青支行明示“原承租人在承租期内对房屋进行修缮改造的费用不在本次拍卖标的范围之内，如拍卖成交，买受人自行与原承担人协商解决，与委托人和拍卖人无关”，此处的修缮费用应当为原告主张的重大维修费用，故农商行常青支行就原告主张的维修费用仍负有协商解决义务，从合同权利义务平衡角度考虑，本院酌定由被告农商行常青支行承担该费用的一半，即其应当给付原告程福建维修费用97600元（295200元÷2-50000元）。对于原告主张的利息损失于法无据，本院不予支持。关于争点3，被告农商行常青支行承担责任的理由前已论述，被告张志光在本案中不应承担给付责任。庭审中，张志光表示拍卖资料中所称的修缮改造费用，当时银行的人说的是程福建有一些建筑和设备可能需要其与程福建另行协商，根据现有证据也确实难以认定张志光知晓尚有案涉维修费用需要由其与原告协商处理，故其不应当承担给付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏如皋农村商业银行股份有限公司常青支行于本判决生效后十日内给付原告程福建97600元。二、驳回原告程福建其他诉讼请求。案件受理费6100元，由原告程福建负担4100元，由被告江苏如皋农村商业银行股份有限公司常青支行负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，向该院预交上诉费6100元（户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：详见上诉费缴纳通知单；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈思航人民陪审员  陈海峰人民陪审员  朱守弟二〇二〇年十二月三十日法官 助理  许 燕书 记 员  平正磊