云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初3575号原告：西双版纳滨江度假庄园物业有限公司。统一社会信用代码：91532801568816205B。住所地：云南省西双版纳州景洪市大沙坝。法定代表人：鲁建平，职务总经理。委托诉讼代理人：叶晏宾（系，男，1989年10月18日出生，汉族，身份证住址云南省曲靖市罗平县，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨能祥（系，男，1981年8月18日出生，汉族，身份证住址云南省曲靖市师宗县，特别授权代理。被告：王铭远，男，1968年12月24日出生，汉族，身份证住址广西北海市海城区。原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告王铭远物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告滨江物业公司的委托诉讼代理人杨能祥到庭参加诉讼，被告王铭远经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄览江苑20号楼1单元1302号房屋物业管理费4770元以及违约金14166.9元（暂计算至起诉之日，被告应承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计18936.9元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月28日，被告与西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》，其中第2.1、2.2条对物业的管理人进行约定，明确业主特此委托开发商代表业主与有关管理机构签订相关的协议而不必再行通知业主或取得业主同意。2011年7月15日，西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司根据法律规定代表业主与原告签订《物业管理委托合同》，将物业项目委托给原告管理服务。其中第24条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米1.2元；多层及小高层商品房为每月每平方米1元，按年度预先收取。”、第25条约定“业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主为物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用。”、第36条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同签订初期，被告按约履行交纳义务，但自2015年1月1日起被告一直拖延交纳物业费，截止至2020年度，被告拖欠物业管理费4770元，并产生违约金累计18936.9元。原告多次催收未果，现为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告王铭远未答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交证据，被告经依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃举证和质证的权利。原告向本院提交的证据：被告身份证复印件、景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知、《滨江果园避寒度假山庄管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》、商品房买卖合同登记备案表、缴费通知单，印鉴齐全、来源合法，本院予以采信并在卷佐证；业主欠费计算依据明细表，系原告单方制作，本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定的法律事实如下：被告系滨江果园避寒度假山庄览江苑20号楼1单元1302号房的业主，房屋建筑面积为66.25平方米。2011年12月28日，西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司与被告签订《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》（以下简称：管理规约）第2.1条约定“为使滨江果园避寒度假山庄得到统一和高质量的管理，业主特此不可撤销地同意和接收1.12条款所定义的管理人为滨江果园避寒度假山庄公共面积和设施（不含私家花园面积）的唯一管理机构，全权负责有关的管理工作，独立决定形式。”、第2.2条约定“业主不可撤销地同意，开发商在作为管理人时有权根据实际情况自行决定其管理期限并有权自行管理及指定其他管理机构提供公共面积和设施的管理和维修服务。为此，业主特此授权开发商代表业主与有关管理机构签订相关的协议而不必再行通知业主或取得业主同意。”规约还约定了其他内容。西双版纳滨江果园避寒山庄有限公司与原告就提供前期物业管理服务事宜签订《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》（以下简称“物业管理委托合同”），其中第24条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.50元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.20元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取……”；第25条约定：“……业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用……”；第36条规定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”，合同还约定了其他内容。现房屋为空置且未装修，被告自2015年1月1日起开始拖欠物业管理费，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告与被告受《物业管理委托合同》、《管理规约》的约束，各自享有权利并负有义务，现原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，即使房屋空置但被告仍应按照合同的约定按时支付物业管理费，故本院对原告主张被告支付拖欠的物业费4770元（自2015年1月1日起至2020年12月31日止）的主张予以支持。对于违约金，本院认为，被告未按时支付物业管理费的行为已经构成违约，理应承担一定的违约责任，虽合同对违约金的计算方式有约定，但双方约定的违约金过高，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院将被告拖欠物业费金额视为损失金额，并根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物业管理费4770元×10%，即477元判令被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王铭远于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司支付位于滨江果园避寒度假山庄览江苑20号楼1单元1302号房屋2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费4770元、违约金477元，共计5247元；二、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，由原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司负担224元，由被告王铭远负担50元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陶润仙人民陪审员  李俊珺人民陪审员  丁 梅二〇二〇年十二月二十四日法官助理周婉婷书记员熊枣