河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初7057号 原告：桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会，住所地石家庄市工农路356号。 代表人：武掌君。 委托诉讼代理人：李同贵，男，1960年6月12日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：李慧臣，河北光显律师事务所律师。 被告：河北省国控物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区裕华西路31号。 法定代表人：刘辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：霍雪梅，女，1977年9月14日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：易文璐，女，1982年12月2日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 原告桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会与被告河北省国控物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会代表人武掌君及其委托诉讼代理人李同贵、李慧臣，被告河北省国控物业服务有限公司的委托诉讼代理人霍雪梅、易文璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告退出桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区物业服务并将物业服务有关资料移交给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是2019年1月1日按照“三供一业”政策进驻省烟草宿舍小区的。2020年4月15日，在友谊街道办事处、精英路社区居委会监督指导下，召开了业主大会，业主大会审议、表决通过了六个事项，并成立了业主委员会。其中第五项决议是“物业服务自行管理”，也就是决定本小区不再另行选聘或续聘物业服务企业。根据业主大会的决议，原告于2020年5月9日函告被告，请其于2020年5月31日前移交物业服务相关手续，被告复函称“业委会无权要求我公司办理物业服务移交事项”，经双方协商、社区协调均未达成一致意见。被告的拒不退出小区服务、拒绝移交物业资料的行为违反了《物权法》及《物业管理条例》的有关规定，原告为维护业主的合法权益，提起上述诉请。 被告河北省国控物业服务有限公司辩称，1、被告依据四方协议在省烟草宿舍小区提供物业服务，如果被告撤出也只能将管理的国有资产移交给省烟草公司，被告无权将管理的资产移交给原告。2018年6月20日，被告与中国烟草总公司河北省公司（以下简称省烟草公司）、石家庄桥西住房和城区建设局、河北省国有资产控股运营有限公司签署了四方协议。协议约定，省烟草公司将其管辖的石家庄市桥西区范围内的工农路356号、工农路566号职工家属区的国有资产物业设施整体移交给河北省国有资产控股运营有限公司，河北省国有资产控股运营有限公司委托河北省国控物业服务有限公司负责运营管理。被告依据四方协议，受河北省国有资产控股运营有限公司委托在省烟草小区提供物业服务，四方协议受法律保护，具有法律效力。2、原告主体不适格。被告服务的省烟草宿舍小区物业服务设施属于国有资产，此财产不属于业主的共有财产，业主委员会更无权拥有和管理。本案涉及房改房，不能适用普通商品房的相关规定。普通商品房小区业主购房时，购房款中含有公摊面积，普通商品房小区业主对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。省烟草宿舍小区属于房改房，房改房业主购房时并未分摊住房以外的院落、地下车库、配电室等小区公共部分，此产权原属省烟草公司，依据四方协议，省烟草公司已将物业设施整体无偿转让给河北省国有资产控股运营有限公司，被告管理上述资产合理合法。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。 原告桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会围绕诉讼请求，提交了：1、物业设施移交协议书；2、省烟草宿舍业主委员会成立文件；3、原、被告关于移交物业函件；4、国务院、省烟草公司系统发布的有关“三供一业”的文件。被告河北省国控物业服务有限公司围绕抗辩意见，提交了：1、情况说明；2、《国务院办公厅转发国务院、国资委财政部关于国企职工家属区三供一业分离移交工作指导意见的通知》。（国办发【2016】45号文件）；3、《河北省人民政府关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知》，（冀政字【2016】16号)；4、《河北省人民政府办公厅关于转发省国资委省财政厅河北省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施意见的通知》。（冀政办【2016】125号）；5、河北省财政厅省国资委关于印发河北省省属企业职工家属区“三供一业”分离移交财政补助资金管理办法的通知》（冀财资【2016】101号）；6、《关于进一步加强化工作举措，高质量完成驻市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交改造工作的通知》石剥离【2019】2号。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对本案相关事实和证据认定如下： 2018年6月7日，中国烟草总公司河北省公司（甲方、移交单位）与河北省国控物业服务有限公司（乙方、接收单位）、石家庄市桥西区住房和城区建设局（丙方、属地政府）、河北省国有资产控股运营有限公司（丁方、资产接收单位）签订《中国烟草总公司河北省公司职工家属区物业设施移交协议书》，约定按照《河北省人民政府办公厅关于转发省国资委、省财政厅河北省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施意见的通知》（冀政办字【2016】125号）和《河北省财政厅省国资委关于印发河北省省属国有企业职工家属区“三供一业”分离移交财政补助资金管理办法的通知》（冀财资【2016】101号）文件规定，依据“先企业移交、再由政府组织接收单位维修改造”的原则，在石家庄市桥西区住房和城区建设局与甲方签订职工家属区“三供一业”分离移交协议的基础上，经甲、乙、丙、丁四方协商，达成一致意见，将甲方管辖石家庄市桥西区范围内的工农路356号、工农路566号职工家属区的物业设施整体移交给丁方，丁方委托乙方负责运营管理。被告河北省国控物业服务有限公司于2019年1月1日入驻省烟草宿舍小区提供物业服务。 2020年1月8日，中国烟草总公司河北省公司（资产移交方）与河北省国有资产控股运营有限公司（资产接收方）签订《中国烟草总公司河北省公司职工家属区物业设施资产无偿划转协议》，约定按照2018年6月7日中国烟草总公司河北省公司与河北省国有资产控股运营有限公司签订的《中国烟草总公司河北省公司职工家属区物业设施移交协议书》约定，双方共同组织人员对移交资产进行现场勘查确认，确定移交总资产43项，截至2019年12月底，中国烟草总公司河北省公司移交资产净值为2174789.91元。中国烟草总公司河北省公司无偿将以下43项资产划转并交付给河北省国有资产控股运营有限公司，无偿划转基准日为2019年12月31日。资产移交清单后附表（含地下车库电动翻板门、挡车器、电梯间空调、值班室电视、高清车牌识别系统、电子监控系统、打印机、套丝机、桶装水灌装线设备、门卫室空调、水泵、配电箱、地下车库及配电室、联想计算机等）。对此，原告称，上述资产只是在账面上无偿划转给河北省国有资产控股运营有限公司，都是业主的公共服务设施，应属于全体业主。 2020年4月15日，经省烟草宿舍小区业主大会选举，成立了业主委员会，武掌君任省烟草宿舍小区业主委员会主任。2020年4月17日，经省烟草宿舍小区业主委员会申请，向石家庄市桥西区住房和城区建设局备案。省烟草宿舍小区总建筑面积35300平方米，总套数203套（含省烟草公司7套），业主大会应到票权数195，实到票151。业主大会通过以下表决事项：1、《省烟草宿舍小区业主大会议事规则》；2、《省烟草宿舍小区业主公约》；3、《省烟草宿舍小区首次业主大会会议选举办法及表决规则》；4、《省烟草宿舍小区物业服务及收费方案》；5、物业服务自行管理；6、《省烟草宿舍小区首届业主委员会委员候选人》。 2020年5月9日，原告桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会向被告河北省国控物业服务有限公司出具关于办理物业服务移交函，载明：“省烟草宿舍小区（工农路356号）于2020年4月15日，在友谊街道办事处、精英路社区居委会指导、监督下，业主大会依法依规按程序完成投票表决、选举事项，会议通过了本小区物业服务自行管理。依据《物业管理条例》，经小区业主委员会研究决定，请贵公司于2020年5月25日前做好省烟草宿舍小区物业公共设备设施、业主信息、电梯维修保养等有关物业移交事项，2020年5月31日移交完毕”。2020年5月13日，被告河北省国控物业服务有限公司回函，载明：“2020年4月15日，贵委员会召开业主大会投票通过的《省烟草宿舍小区物业服务方案》中，不包括省烟草宿舍小区物业服务方式即省烟草宿舍小区采用自行管理的方式进行物业服务。业主大会也未表决通过解聘河北省国控物业服务有限公司的事项。依据《物业管理条例》第十一条、第十五条、第十九条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会根据业主大会的决议履行职责。贵委员会在业主大会未表决通过解聘我公司的情况下，擅自函告我公司办理物业服务移交事项显然违背了全体业主的意愿，也违反了法律规定。现我公司郑重函告：贵委员会无权要求我公司办理物业服务移交事项，无权代表全体业主解聘我公司”。 本院认为，省烟草宿舍小区经法定程序成立了业主委员会并办理了备案，原告主张业主大会同时通过了物业管理自治的表决事项，提出了本案诉请。但原告未提供证据证实该小区进行物业管理所依托的相关物业设备设施系业主购买或系业主共有，无法证明具备物业自行管理的基础，故其请求被告退出小区物业服务并将物业服务有关资料移交给原告依据不足，对省烟草宿舍小区业委会提出的本案诉请，本院不予支持。基此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条,《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告桥西区友谊街道精英社区省烟草宿舍小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 倩 审 判 员  郭晓斐 人民陪审员  路秀申 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  杜瑞雪