广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4340号原告：四会市×××凤鸣房地产开发有限公司。住所：广东省四会市××××××××××××××碧桂园豪园综合楼113号。统一社会信用代码：91441284MA4WNLTF3N。法定代表人：庞晓贇，总经理。委托诉讼代理人：严文敏，女，系原告的员工。委托诉讼代理人：魏超洲，女，系原告的员工。被告：黄飞龙，男，1993年2月1日出生，汉族，户籍地址：广东省佛冈县×××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××317。原告四会市×××凤鸣房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园”）诉被告黄飞龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理，原告碧桂园的委托诉讼代理人魏超洲、被告黄飞龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园诉称：原告与被告签订了合同编号为2019087018号的《商品房买卖合同》（预售）及其附件、附录。该合同约定被告向原告购买位于四会市××××××××××××××××××××××××××××的商品房（以下简称“该商品房”）。根据《商品房买卖合同》（预售）第六条、第七条及附件十一补充协议第三条的约定，该商品房总价款为人民币679492元，约定付款方式为分期付款：首期房价款105492元被告应于签订《商品房买卖合同》时支付给原告；二期房款104000元被告应于2019年9月7日前支付给原告，三期房款470000元被告应于2020年1月31日前付给原告。合同签订后，被告仅向原告支付人民币合计209492元。截止至2020年8月25日，被告逾期缴纳楼款已产生滞纳金29904.6元。欠款期间，原告多次向其追缴欠款，被告均拖延缴纳欠款。原告多次电话催还楼款，2019年9月29日原告正式寄发书面《已到期应缴款通知书》给被告，被告仍未按照约定缴纳欠款。截止至原告起诉之日，被告仍拖欠剩余楼款470000元。根据《商品房买卖合同》补充协议第一条的约定，买受人逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20％向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。被告至今未缴纳楼款470000元，根据银行按揭及公积金付款方式补充协议第4条，逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同，被告应按照约定向原告支付该商品房总价15%的违约金。被告的上述行为已经违反了合同的约定，构成了严重违约，原告有权要求被告承担违约责任。因此，原告诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告签订的合同编号为2019087018号的《商品房买卖合同》（预售）及附件、附录，被告依法协助原告解除商品房买卖合同网签备案手续及注销预告登记手续；2、被告向原告支付违约金101923.8元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告黄飞龙辩称：被告黄飞龙与原告碧桂园《商品房买卖预售证合同》纠纷案，事实经过如下：被告黄飞龙于2019年8月4日由中介第三方带去该项目四会碧桂园明珠花园看房先交临定5000元，订购6栋704房，总价款679492元，3.1成首付自己付，剩余的6.9成尾款460000元银行按揭贷款。被告于2019年8月6日补交1.5万元剩余定金，于2019年8月22日交了第一期房款85492元，并于2019年8月31日签订了《明珠花园认购书》和《商品房买卖合同》(预售)，相关协议合同和收款收据转账记录可以证明。被告在认购前告知过中介第三方和现场销售江敏其有网贷和信用消费欠款，中介第三方人员和现场销售江敏说没问题，只要没有逾期就可以贷款，谁知第一次贷款审核因网贷欠款被拒，中介第三方和现场销售江敏要求被告还清指定网贷款项即可。被告分别于2019年9月2日和10日还清了指定网贷款项(有相关网贷结清证明)，并于2019年9月30日向该项目公司交纳了第二期款项104000元，在2019年10月26日该楼盘现场销售员江敏告知被告银行按揭再次以信用贷过多，被评定高风险被拒(相关跟现场销售员江敏聊天记录为证)，被告先后更名和换多家银行都无法按揭成功，以致购房失败。后被告跟现场销售、楼盘项目、碧桂园集团总部沟通退房退款无果，拖延至今，造成所谓的滞纳违约。被告必须澄清的事实：一、被告第一次购房亳无经验，中介第三方配合现场销售江敏误导、诱导、虚假承诺成交，负有不可推卸的责任！(相关聊天全程记录可提供凭证依据)二、中介第三方以低首付诱导，《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限给被告选择的是第4种第4小条其他方式并附于合同补充协议附件十一第三条约定是银行按揭付款有明确具体说明，并非被告宣称的分期付款，由于并非本人刻意所为，剩余46万元尾款银行按揭贷款贷不了，无法购买，原告公司多次催收并且强人所难，要求被告筹集给清，否则违约滞纳威胁，被告购房已交的房款和网贷款都是东拼西凑，原告意欲强打强卖。(相关催款催告函可以说明)三、在被告未被银行按揭审批通过，原告公司项目就已经给我网签备案，造成被告退房困难，甚至所谓的违约责任，成交手法背离了道义和正常程序！多次跟原告协商无果，最终选择被迫应诉。(相关碧桂园总部上访记录可以为证)综上所述，希望法官本着事实真相，公平、公正裁决判定，驳回原告碧桂园不合理的所谓违约滞纳责任的诉讼请求，协助被告尽早解除备案退房，退还被告的辛苦血汗钱，被告愿意配合提供所有的材料和相关证据。诉讼中，原告举证如下：1、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、银行按揭及公积金付款方式补充协议；2、逾期付款违约金明细；3、已到期应缴款通知书；4、客户购房温馨提示。经质证，被告对证据1有异议，签订合同与销售的口头承诺不符，有一部分的微信聊天记录可以证明；对证据2、3没有异议；证据4与事实不符，被告在购买时没有见到购房提示资料，也没有被告知资料涉及的内容。经本院审核,原告的证据具有真实性和合法性，与本案相关联，本院予以认定。诉讼中，被告举证如下：1、认购书和转账记录；2、微信聊天记录；3、贷款证明；4、商品房买卖合同（预售）。经质证，原告对证据1三性无异议；对证据2三性不予认可，理由如下：1、无原始载体，时间不详、年份混乱；2、聊天主体各方身份不详，无法核实；3、聊天记录亦无法达到被告的证明目的，聊天记录没有任何内容显示销售人员有进行乱输出，合同签约的日期为8月31日，合同签约前原告在销售中心现场已进行优居公示，充分提示了按揭贷款的风险以及禁止任何员工或工作人员对客户作出超合同约定的承诺，如果与合同约定不一致，客户务必购买前向公司提出并了解，被告声称购房时未看到该公示属被告的疏忽，原告在开盘就已经进行了规范的公示，此外按揭补充协议也明确约定了按揭的风险以及按揭发放多少均以银行的政策为准，公司不作承诺，再者根据被告提交的聊天记录，8月12日微信名为“碧桂园敏敏”的人员也对是否能按揭需要以银行确认为准，至于8月31日签约后被告提交的聊天记录只能显示公司基于维护稳定交易秩序，积极协助被告办理按揭，对于被告所称的第三方人员的记录与原告无关；证据3为被告和第三方交易信息，与本案无关；对证据4的关联性不认可，不能达到被告的目的。经本院审核,被告的证据2中的微信聊天记录，聊天的当事人的真实身份无法确认，缺乏真实性，因此该证据本院不予以认定；被告提交的其他证据具有真实性和合法性，与本案相关联，本院予以认定。综上证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：2019年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：被告购买原告开发的位于四会市××××××××××××××××××××××××××××的住宅一套，总价为679492元；签订本合同前，被告已向原告支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；被告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的15.52%给原告，即105492元；被告必须在2019年9月7日前，付该商品房总房价款的15.31%给原告，即104000元，并向贷款银行办理按揭申请手续；被告必须在2020年1月31日前，付该商品房总价款的69.17%（银行按揭款项）给原告，即470000元；除不可抗力外，被告未按照约定时间付款的，逾期在90日之内支付购房款，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的20%支付违约金，同时原告退还被告已付全部购房款，原告不解除合同的，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；合同附件十一《补充协议》第十四条第1点约定“双方一致同意：因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金”；双方还约定了其他事宜。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，其约定：关于被告逾期付款的违约责任，不按照合同第八条执行，以本条约定为准：逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按照合同约定总价款的20%向原告支付违约金；双方还补充约定了其他事宜。同日，原、被告签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，其约定：该商品房的总价款为679492元，其中69.17%（即470000元），被告以商业银行按揭贷款的支付方式给原告；无论被告选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因被告原因导致上述贷款机构不予审批同意被告的贷款申请或最终批准的贷款金额与被告申请的贷款金额存在差异的（下简称差额款项），则被告必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给原告，若被告逾期支付该差额款项的，被告按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给原告，逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同，被告应向原告支付该商品房的总房价款15%的违约金；双方还约定了其他事宜。上述合同签订后，被告于2019年8月22日向原告支付第一期购房款余额85492元（已扣除定金20000元的部分），于2019年9月30日支付了第二期购房款104000元。后，原告依约为被告办理了上述合同备案登记手续，但被告因个人存在网贷和信用贷过多的原因未能成功办理银行按揭以致不能按约定在2020年1月31日前向原告付清第三期购房款470000元。后经原告催收，但被告一直没有履行付款义务。为此，原告遂向本院提起诉讼，提起上述诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。本案中，原告在签订合同后为合同办理了备案登记手续，已完成了初步的合同义务，因被告未能通过银行的征信系统，被告无法从银行贷款支付购房款470000元，致使合同无法继续履行，且案涉合同中约定被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同；另一方面被告对原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》及附件、附录没有异议，故本院支持解除《商品房买卖合同（预售）》及附件、附录，同时《商品房买卖合同补充协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》作为商品房买卖合同（预售）》的从合同也应解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉商品房买卖合同解除后，被告应配合原告办理解除商品房买卖合同网签备案手续及注销预告登记手续，原告应退回被告已支付的购房款209492元（85492+20000+104000=209492）。关于违约金，原告诉求被告支付违约金101923.8元，即按照《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中约定违约金的计算方式总购房款（679492元）的15%计算，原告的该诉求符合合同的约定，本院予以支持。扣除被告应支付的101923.8元违约金后，原告应退回给被告的购房款为107568.2元（209492元-101923.8元）。至于被告辩称原告的员工在销售时存在误导、诱导及虚假承诺的行为，但并未提供有效的证据予以证实，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告四会市×××凤鸣房地产开发有限公司与被告黄飞龙于2019年8月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件与附录、《商品房买卖合同补充协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》。二、被告黄飞龙应向原告四会市×××凤鸣房地产开发有限公司支付违约金101923.8元，该违约金直接在被告黄飞龙已付的购房款209492元中扣除。三、被告黄飞龙在本判决生效之日起十天内协助原告四会市×××凤鸣房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》的网签备案手续及注销预告登记手续。四、原告四会市×××凤鸣房地产开发有限公司在本判决生效之日起十天内向被告黄飞龙返还购房款107568.2元。如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4399元（原告已预交），由原告四会市×××凤鸣房地产开发有限公司承担3502元，由被告黄飞龙承担897元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  马昌盛二〇二〇年十二月二十九日书记员  范嘉斌