黑龙江省大庆市红岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0605民初194号原告：李焱，女，1987年3月12日出生，汉族，无业，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：黄小雨，系黑龙江百湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛志勇，系黑龙江百湖律师事务所律师。被告：大庆隆源房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区东湖金融大厦西侧商服1门。法定代表人：宋海英，职务总经理。委托诉讼代理人：孙胜林，系黑龙江中胜律师事务所律师。原告李焱与被告大庆隆源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人辛志勇、黄小雨,被告委托诉讼代理人孙胜林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李焱向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告签订的银湖馨苑认购书；2.判令被告返还原告已付购房款172000元及利息，利息暂计58014.16元（利息从2013年9月25日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至生效法律文书确定的给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告承担赔偿原告172000元的赔偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年9月25日签订《银湖馨苑认购书》，约定原告以按揭贷款方式购买由被告开发建设的位于大庆市红岗区银湖馨苑银浪温馨家园C02-2-901室楼房一套，建筑面积131.34平方米，单价4170元每平方米。原告先后向被告支付购房款172000元。被告于2017年6月19日向原告交付房屋并办理了入住手续，但迟迟未与原告签订正式的商品房买卖合同也未办理房屋权属证书。后得知被告目前证件不齐全，不具备销售资格，更无法与原告签订商品房买卖合同办理相关房产手续。故原告诉至法院请求判令解除双方签订的认购书、被告返还购房款并支付利息同时承担赔偿责任。被告辩称，本案认购书不应解除，原告的请求事项缺乏事实和法律依据。根据贵院已作出的生效文书认定，该认购书构成房屋买卖合同关系，并从维护交易安全、稳定，促进交易的角度，要求继续履行合同，说明该认购书已具备了商品房买卖合同的内容，原被告双方早已形成的是商品房买卖合同关系，而且本案更重要的客观事实是原告已占有使用案涉房屋多年，其购买商品房的目的早已实现，反而是被告一直没有取得剩余的购房款。在上述前提条件和实际情况下，双方合同履行过程中出现的相关事项，均应按照协议约定或者法律法规的相关条款，审查是否存在违反约定的客观情况，而不应按照解除合同的理由和依据来主张，法院更不应按照解除合同来予以认定，否则严重有违公平正义和诚实信用原则。现案涉房产已具备办理不动产证的条件，原告应积极配合被告签订合同并支付剩余购房款。目前被告已多次通知原告准备签订合同和支付剩余房款，但原告拒不配合。此外，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求被告返还购房款和赔偿责任，更是不具有法律依据。首先，被告不存在司法解释第九条中规定的“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的行为。被告的行为在某种程度上也仅属于无商品房预售许可证明售房行为，但无该证售房并不等同于故意隐瞒；其次，原告在与被告签订认购书时，没有直接签订商品房买卖合同，原告就知道或应当知道购买的房产没有预售证的事实。退一步说，即使当时不知道，但在原告接收房屋办理入住手续时也一定知道该情况。现原告提出要求解除认购书，不仅已超过法律规定解除权一年的除斥期间，而且自民事法律行为发生之日起也过了《民法总则》要求的五年最长期限，撤销权早已消灭，依法也不应予以支持。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回，以维护被告的合法权益，维护社会的公平正义。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的银湖馨苑认购书和收据各一份，本院对该组证据的真实性予以确认；2.原告提交的大庆市住房和城乡建设局房地产市场监管科的情况说明一份，本院对该证据真实性予以确认；3.原告提交的其代理律师黄小雨的电话录音光盘1张，本院经审查认为该证据不能证明案涉房屋无法办理贷款的事实，故本院不予采信；4.被告提交的会议纪要、不动产权证书、税收缴款书一组，本院对证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年9月25日签订银湖馨苑认购书一份，约定原告认购由被告开发建设的位于大庆市红岗区银湖馨苑温馨家园C02-2-901室楼房一套。原告于认购书签订当日向被告交付购房款172000元，被告于2017年6月19日向原告交付房屋。双方未就案涉房屋签订商品房买卖合同，目前该房屋不动产权证书未予办理。关于案涉房屋五证问题，被告当庭陈述部分楼房五证齐全，五证不全的房屋以会签单代替预售许可证。现原告起诉要求与被告解除认购书，并要求被告返还原告已付购房款172000元及利息58014.16元（利息从2013年9月25日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至生效法律文书确定的给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并判令被告承担172000元的赔偿责任承担本案诉讼费用。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的银湖馨苑认购书应否被解除。原、被告双方签订的是认购书，该认购书对合同主体、标的以及价款作出了明确约定，其后原告已按约定交纳了相应的房款，被告也已实际交付房屋，依据该履行情况，能认定双方已履行了房屋买卖合同中房款的交纳、合同标的物房屋的交付等主要合同内容，故此，双方的房屋买卖合同关系依法成立并有效，双方应遵循诚实守信原则，按照约定或者法律规定履行合同义务。现原告认为被告在其购买房屋后迟迟未予办理产权手续，其后得知被告五证不全，故起诉要求解除合同。因双方对合同的解除并无约定，因此只能依据法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示，或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本院认为，原告主张解除合同的理由并非上述法定解除合同的事由，且就本院调查情况而言，目前被告已经陆续开始办理房屋权属证书，合同目的并非当然不能实现。从维护交易安全、稳定，鼓励交易的角度出发，结合实际履行的现实情况，原、被告双方应该继续履行该合同，因此对原告要求解除合同并返还原告已支付购房款172000元及利息的请求，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿其172000元的赔偿责任，原告要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条的规定，承担已支付购房款一倍的赔偿责任。该司法解释第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本院认为，该条文规定的是合同无效或者被撤销、解除情形下的损失赔偿问题，而本案如前所述，合同应继续履行，因此不适用该条规定。原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条之规定，判决如下：驳回原告李焱的诉讼请求。案件受理费减半收取为3665.11元，由原告李焱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  袁嘉阳二〇二〇年十二月二十五日法官助理张纪元书记员吴璇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第9出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。