广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10492号原告（反诉被告）：广州市凰鑫贸易有限公司，住所地广州市白云区石井街凤鸣路128号201房。法定代表人：陈洁娜。委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵彩燕，广东新法擎律师事务所律师。被告（反诉原告）：李福瑜，男，1969年1月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：李嘉豪，男，1994年3月19日出生，汉族，身份证住址同上，被告：黄燕文，女，1973年10月27日出生，汉族，身份证住址同上，三被告的委托诉讼代理人：邹江，广东翰锐律师事务所律师。三被告的委托诉讼代理人：温雪清，广东翰锐律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市凰鑫贸易有限公司（以下简称凰鑫公司）与被告（反诉被告）李福瑜、被告李嘉豪、黄燕文租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。凰鑫公司的委托诉讼代理人赵彩燕，李福瑜、李嘉豪、黄燕文的共同委托诉讼代理人温雪清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市凰鑫贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令自2020年3月5日起解除原告与被告李福瑜签订的商铺租用协议；2、被告李福瑜返还原告已支付商铺按金60万元；3、被告李福瑜赔偿原告商铺的装修款305189元及鉴定费12000元；4、被告李福瑜赔偿原告商铺升级改造费628070元；5、被告李福瑜赔偿原告预期经营收入54万元（按每月预期经营收入3万元为基数，自2020年4月1日起计算至合同约定到期之日止即2021年9月30日，共18个月）；6、被告李嘉豪、黄燕文对上述全部诉讼请求承担连带责任；7、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：三被告是属于家庭共同经营位于广州市白云区的马岗广大服装城，原告与被告李福瑜在2013年9月2日签订《商铺租用协议》，约定被告李福瑜将广州市白云区马岗广大服装城两栋三层楼房一座单层平房商铺全部承包给原告经营服饰管理使用。租赁期内所有受益归原告所有。原告雇请管理人员经营管理，并行使收取商户租金等权利。租期为捌年，即从2013年10月1日起至2021年9月30日止。原告需支付按金60万元，商铺每月租金12万元，保安管理费每月为5000元。租用合同签订后，原告已依合同约定，向被告李福瑜支付了60万元按金；并每月按时向被告李福瑜的指定银行账户支付租金、向被告李嘉豪（系李福瑜的儿子）指定的银行账户支付水电费。原告承租上述商铺后，对商铺都进行了装修及大量资金投入，再将商铺招商转租给其他商户，收取租金。因疫情原因，原告无法复工复产，被告李福瑜在2020年3月5日起带着其他人将原告承租商铺的门锁擅自撬开，强行进入到原告承租的商铺内，并要求原告交回所租商铺和商铺的使用权，且已经将商铺控制起来了。原告在没有收到商户们的租金和仍然要支付员工工资的压力下，也在尽力凑集租金继续履行合同义务。原告在2020年3月17日向被告李福瑜固定收租的银行账户转账支付了租金162500元，但被告李福瑜在收到租金后就将租金转回给原告，并故意将其唯一收租金的银行账户注销了，导致原告无法再进行支付租金。因此不是原告不继续履行租赁合同义务，是被告李福瑜没有任何正当理由认为原告已无法履行合同而强行收回商铺的行为是属于违约行为。被告李福瑜上述的违约行为，导致原告及二次承租的商户不能进场，无法进行经营活动，因此自2020年3月5日起原告有权不需承担此期间起的租金义务，且还应返还原告已支付的按金60万元、赔偿原告的装修款（以价格鉴定机构评估报告为准）、原告在2016年10月份对商铺的升级改造费及合同实际到期前原告的预期经营收入等损失。综上，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告李福瑜、李嘉豪、黄燕文辩称，1、我方认为本案中双方所签订的商铺租用协议所涉及的55间商铺等租赁物系我方投资建设，但并无办理合法的报建手续，因此该商铺租用协议依法应认定为无效合同，原告方请求解除与法律规定不符。2、我方根据商铺租用协议出租给原告方的55间商铺等租赁物业原本就已经具备了正常的使用和经营的条件，根本不需要装修，原告事实上也并无进行任何装修，且根据这个协议第九条第一款的约定原告方在租用期间如果需要对商铺进行二次装修的，须向我方申请同意才可以进行装修施工，但是原告方从未向我方申请对案涉租赁物业进行装修，因此即便是存在原告方对案涉租赁物进行装修的事实，根据最高法院关于租赁合同司法解释第13条的规定承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建所产生的费用由承租人承担，原告方也无权要求我方赔偿所谓的装修款。3、对于原告方所主张的2016年10月份将所谓的各商铺商户的升级改造费用628070元交付给我方不属实，根本不是事实，因此原告方主张我方赔偿所谓的升级改造费缺乏事实依据。4、鉴于双方所签订的租用协议系无效合同，因此根本不存在可得利益损失的问题，原告主张赔偿所谓的可得利益损失缺乏法律依据。5、对于原告要求返还商铺押金60万元，但是由于原告方目前仍然继续占用案涉的物业、部分物业包括商铺和仓库，并未交还给我方，并且还拖欠我方从2020年2月1日起至今的租金以及电费16953.3元未付，因此即便是我方应当返还原告方的押金也应当先扣除原告方拖欠我方的租金和水电费用。涉案合同的主体是原告与被告李福瑜，被告李嘉豪、黄燕文并不是合同的相对方，虽然说使用了被告李嘉豪的银行帐户收取电费，也只是使用了被告李嘉豪的帐号。被告李福瑜向本院提起反诉请求：一、判令凰鑫公司将位于广州市白云区马岗广大服装城（马岗东大街自编8号）两栋三层楼房一座单层平房商铺合计55间商铺（包括二、三层仓库）交还李福瑜管业；二、凰鑫公司向李福瑜支付2020年2月1日起至实际交还上述商铺（包括二、三层仓库）之日止的房屋占有使用费（按每月125000元计）；三、凰鑫公司向李福瑜支付2020年3月份李福瑜垫付的电费16953.3元；四、本案反诉费由凰鑫公司承担。诉讼期间，李福瑜因已收回全部商户，故撤回第一项诉讼请求，占有使用费明确为402456.83元。事实与理由：2013年9月2日，李福瑜（甲方）与凰鑫公司（乙方）签订《商铺租用协议》，约定甲方将位于广州市白云区马岗广大服装城（马岗东大街自编8号）两栋三层楼房一座单层平房商铺合计55间商铺（包括二、三层仓库）全部承包（出租）给乙方用作经营服饰管理使用；租赁期限为8年，从2013年10月1日起至2021年9月30日止；每月租金为120000元，保安管理费每月5000元；第二年开始按每年原租金基础上递增5%；甲方提供水、电给乙方使用，甲方按1.5元收取乙方电费，水每吨收取4.3元，等等。协议签订后，李福瑜将协议所涉商铺等租赁物交付给凰鑫公司使用。在协议履行过程中，为支持凰鑫公司经营，减轻其负担，双方同意租金按每月125000元计算，协议中关于的每年租金递减5%的约定不再执行。但自2020年2月1日起，凰鑫公司即拖欠李福瑜租金（房屋占有使用费）未付。经多次催讨，凰鑫公司对此置之不理，反而无端起诉，请求支持全部反诉请求。原告广州市凰鑫贸易有限公司对反诉请求辩称，一、涉案商铺李福瑜已收回及控制，我司无法进场，应驳回该诉讼请求。我司提供监控视频中2020年3月11日的监控视频中可看出，李福瑜已经开始安排人员到涉案商铺，将涉案商铺的门锁擅自撬开，强行进入到我司承租的商铺内，并要求我司交回所租商铺和商铺使用权，且已经将涉案商铺控制起来，因此，应自李福瑜将商铺强行收回之日起解除双方的租赁合同关系，即2020年3月5日起解除租赁合同关系。本案诉讼过程中，发现李福瑜开始对部分商铺进行拆迁、重新装修，破坏原状。二、2020年2月及3月的占用费经减免后共162500元付款到李福瑜专门收占用费银行账户，是李福瑜拒收，不是我司故意不支付占用费。李福瑜于2020年3月11日向我司发出撤场通知书，告知2020年2、3月折后租金合计162500元，已同意2、3月占用费减免，是真实意思表示，现要求全额支付2020年2、3月占用费25000元，是不合理及与事实不符。其次，我司没有故意不支付占用费，我司在没有收到商户们的租金和仍然要求支付员工工资的压力下，也在尽力凑集资金继续履行合同义务。疫情期间，难免会出现延误了几天支付占用费的情形，但不足以认定是我司违约在先。同时，我司在2020年3月17日已向李福瑜固定收租的银行账户转账支付了租金162500元，但李福瑜在收到租金后就将租金转回给我司，并故意将其唯一收租金的银行账户注销了，导致我司无法再进行支付租金，因此不是我司不继续履行租赁合同义务，是李福瑜没有任何正当理由认为我司已无法履行合同而强行收回商铺的行为是属于违约行为。最后，李福瑜在2020年3月上旬已经将涉案商铺收回，导致我司及旗下的小商户自2020年3月起就无法进场继续经营，因此李福瑜要求支付2020年4月的占用费没有事实和法律依据，应驳回。三、李福瑜提供电费收据及发票显示电费金额16953.3元是2020年1月-3月的电费，不仅仅是2020年3月的，3月我司及小商户没有进场营业，何来产生电费。我司已向被告李嘉豪支付2020年1月电费19857元，印证上述电费收据及发票根本就不是涉案商铺2020年3月的电费，我司支付2020年1月电费已经超过收据及发票的金额。综上，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的商铺租用协议、收据、通知书、评估结论书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：2013年9月2日，李福瑜（甲方、出租方）与凰鑫公司（乙方、承租方）签订《商铺租用协议》，甲方同意将广州市白云区马岗广大服装城（马岗东大街自编8号）两栋三层楼房一座单层平房商铺分别：A栋1号至A栋5号、A栋10至A栋18号。B栋全部地面商铺有34间，和C栋平房商铺有21间共合计55间商铺，包括二、三楼做仓库使用全部承包给乙方经营服饰管理使用，租赁期内所有收益归乙方所有。乙方雇请管理人员经营管理，并行使收取商户租金等权利；租期为捌年，即从2013年10月1日起至2021年9月30日止；商铺每月租金：120000元，保安管理费每月费用5000元，第二年开始按每年原租金基础上递增5%，不含其它费用；甲方提供水、电给乙方使用，甲方按1.5元/度收取乙方的电费，水每吨收取4.3元；签定协议时，乙方须向甲方交付按金60万元，月租金12万元整，该商铺由2013年10月1日起计算租金；乙方必须在每月5日前主动向甲方交纳当月的租金、卫生及上月实用和公摊的水电等费用，若逾期不交或交不齐，甲方可以停止供应商铺之水、电，停止供水电期间，甲方对乙方的各项费用照常计收，同时按双方签署的《商铺租用协议》，每日加收应付款总额5%的滞纳金，因停水、电而产生的损失及影响全部由乙方自行承担；在租用期间如需对商铺进行二次装修，须与甲方申请同意方可进行装修施工部办理装修申请和审批手续。2013年9月3日，凰鑫公司向李福瑜给付合同按金60万元，凰鑫公司承租上述涉案物业，进行装修后将商铺转租给其他商户经营，其商铺、仓库合计95个，凰鑫公司通过转账向李福瑜账户支付每月租金，水电费则支付给李嘉豪（2020年1月21日汇款19857元）。凰鑫公司支付租金至2020年1月31日，3月17日向李福瑜账户转账162500元，该款后被退还。2020年3月11日，李福瑜向凰鑫公司发出撤场通知书，要求凰鑫公司缴清广大旺角品牌服装城2020年2、3月折后租金162500元。现已逾期，根据以上因素，凰鑫公司没有履行签订的《租赁合同》约定，构成单方违约，为减少业主和市场内商户的经济损失，业主于2020年3月11日起启动解除《租赁合同》程序，收回广大旺角品牌服装城的经营、管理权，并保留追讨违约行为造成业主和市场内商户的经济损失，要求于2020年3月15日前办理、清空私属物品，交接市场资料并结清水电等相关费用，撤出业主所属区域。凰鑫公司出具商铺3月11日的监控视频，证实门锁被撬开，强行进入商铺，控制凰鑫公司承租的商铺，李福瑜表示没有强行要求凰鑫公司撤场，并出具凰鑫公司林淑宜通过微信向租户发出的紧急通知，表示与出租方合同未到期之前，有权收取市场租金等相关费用，相应费用应缴交给凰鑫公司财务（林淑宜）账户，凰鑫公司对此不予确认。李福瑜表示3月份只收取租户5户租金，此后没有再收取。诉讼期间，李福瑜表示截止2020年3月31日已交还商铺或仓库为51个，2020年6月12日法院组织现场评估后，于6月19日收回剩余44个商铺，房屋占用费调整为2020年2月1日至2020年3月31日的房屋占有使用费，按每月125000元计算为250000元。2020年4月1日计算至6月19日，按每月占有使用费125000元/月×44/95=57895元/月，计算为57895×2+57895×19/30=152456.83元，合计402456.83元。凰鑫公司出具2016年8月关于凰鑫公司对旺角管理处的工作安排，鉴于2016年9月30日广大旺角品牌服装城商户《租用协议》期满续签事宜，决定续签时间为五年，期限为2016年10月1日至2021年9月30日，签订代表委托李福瑜签约，续签期间，收取3000-15000元不等续签费用，若商户退出要求退还押金，不再续签，待管理处申报由公司或公司负责人下拨款项分批退还。凰鑫公司主张李福瑜收取租户628070元升级改造费用，李福瑜不予确认。凰鑫公司表示因时间太久，无法提供单据。凰鑫公司主张经营损失，出具2019年6、7、8、9、10、11月经营收入收款凭证，计算每月经营收入可盈利3万元，李福瑜、李嘉豪、黄燕文不予确认。涉案场地所在的建筑无办理规划报建手续，我院释明将导致商铺租赁协议无效后，凰鑫公司变更第一项诉请为无效，其他诉请不变。凰鑫公司申请对涉案场地的装修进行价格评估，我院摇珠确定广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，广州市安衡价格事务所有限公司于2020年10月14日作出穗安价鉴【2020】ZC042号价格评估结论书，经现场勘查，经双方当事人确认，该场地目前已不再由凰鑫公司管理，对涉案场地装修价值评估为305189元，凰鑫公司支付评估费12000元。李福瑜、李嘉豪、黄燕文提出不存在需要进行装修评估必要，因为即使凰鑫公司投入部分装修，也为未经其同意，故装修费用应由凰鑫公司承担，评估项目在租赁开始就已经存在，并非凰鑫公司承租后自行装修，对雨棚制作安装价格398923元提出异议，凰鑫公司提供装修汇总表记载金属结构雨棚制作安装价格为126700元，对双方确认场地目前不再由凰鑫公司管理不符合事实，鉴定期间凰鑫公司并未交还全部商铺。凰鑫公司对装修汇总表记载金属结构雨棚制作安装价格解释只是其中一部分。李福瑜、李嘉豪、黄燕文提出全部装修均由己方投入装修，但未能提供证据予以证实。李福瑜要求凰鑫公司支付2020年3月垫付电费16953.3元，出具广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司出具的广大旺角服装城李福瑜2020年1-3月电费16953.3元收据一张及2020年4月30日购买方为李福瑜供电电费发票一张，备注为“原马岗停车场地块2020年1月至2020年3月”。本院认为，由于涉案物业无办理规划报建手续，凰鑫公司与李福瑜签订的商铺租用协议书无效。凰鑫公司要求确认凰鑫公司与李福瑜签订的商铺租用协议无效，本院予以支持。李福瑜作为出租人未提供合法建筑物，凰鑫公司作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。合同无效，因无效合同取得的财产应予以返还，凰鑫公司要求李福瑜返还商铺按金60万元，本院予以支持。凰鑫公司要求赔偿商铺装修款305189元，根据原告申请我院委托评估公司对涉案场地装修价值评估为305189元，李福瑜、李嘉豪、黄艳文提出不属于凰鑫公司装修且对价格有异议，均未提供证据证实，另提出不存需要进行装修评估必要，因为即使凰鑫公司投入部分装修，根据合同约定也为未经其同意，故装修费用应由凰鑫公司承担，因合同无效，且凰鑫公司进场后对涉案场地进行装修，李福瑜作为出租人应当知道，故该抗辩意见本院不予采纳，根据过错责任，本院酌定李福瑜赔偿凰鑫公司装修损失按评估价格50%计算为152594.5元，凰鑫公司诉请超出部分，本院不予支持。凰鑫公司要求赔偿商铺升级改造费628070元，李福瑜否认收取该款，凰鑫公司未能提供证据证实，该请求本院不予支持。凰鑫公司要求赔偿自2020年4月1日至合同到期之日止，每月3万元计算18个月的预期经营收入损失54万元，因租赁合同无效，该请求缺乏依据，本院不予支持。凰鑫公司要求李嘉豪、黄燕文承担连带责任，李嘉豪、黄燕文不是租用协议签订的一方当事人，凰鑫公司该请求，本院不予支持。李福瑜反诉要求凰鑫公司支付房屋占用费，租赁合同无效，凰鑫公司实际使用涉案物业，李福瑜要求凰鑫公司支付使用期间的房屋占用费合理，李福瑜主张2020年2月1日至3月31日按每月125000元计算为250000元，凰鑫公司提出李福瑜已于3月11日收回涉案物业，撤场通知书搬离时间为3月15日，李福瑜还收取部分租户3月租金；李福瑜确认部分商铺3月31日已视为交还，余下部分商铺李福瑜主张6月19日自行收回余下商铺，4月起涉案场地已实际由李福瑜管理，余下商铺不影响整个场地的管理，故本院对交还商铺时间认定为2020年3月31日，根据李福瑜出具的撤场通知书，凰鑫公司应支付2、3月场地使用费162500元，李福瑜反诉超出部分，本院不予支持。李福瑜反诉要求支付2020年3月垫付的电费16953.3元，提供发票予以证实，凰鑫公司提出异议，但未能提供证据予以反驳，李福瑜该反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认广州市凰鑫贸易有限公司与李福瑜于2013年9月2日签订的《商铺租用协议》无效；二、本判决生效之日起五日内，李福瑜返还广州市凰鑫贸易有限公司按金60万元；三、本判决生效之日起五日内，李福瑜赔偿广州市凰鑫贸易有限公司装修损失费152594.5元；四、本判决生效之日起五日内，广州市凰鑫贸易有限公司向李福瑜支付2020年2、3月的房屋占有使用费162500元；五、本判决生效之日起五日内，广州市凰鑫贸易有限公司向李福瑜支付2020年3月电费16953.3元；六、驳回广州市凰鑫贸易有限公司的其他诉讼请求；七、驳回李福瑜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11741元，由广州市凰鑫贸易有限公司负担7504元，李福瑜负担4237元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。保全费5000元，由广州市凰鑫贸易有限公司负担3195元，李福瑜负担1805元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。反诉受理费3796元，由李福瑜负担2172元，广州市凰鑫贸易有限公司负担1624元，并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。鉴定费12000元，由广州市凰鑫贸易有限公司负担6000元，李福瑜负担6000元并于本判决生效之日起五日内给付广州市凰鑫贸易有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年十二月八日书记员  郑萍军