广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初2784号原告（执行案外人）：麦志强，男，汉族，1973年5月15日出生，住广东省云浮市新兴县东城镇圩镇125号，公民身份号码441××××××××××××219。委托诉讼代理人：项梦曦，广东君鼎律师事务所律师。被告（申请执行人）：绍兴肇越壹期企业管理咨询合伙企业（有限合伙），住所地浙江省绍兴市越城区×××××××××××××××，统一社会信用代码91330602MA2D8FL94J。执行事务合伙人：绍兴浙领资产管理有限公司（委派代表：鲁丰）。委托诉讼代理人：冯双好，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈镜君，广东山丰律师事务所律师。被告（被执行人）：肇庆市高要区恒富置业有限公司，住所地肇庆市高要区×××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××972。法定代表人：刘某1。被告（被执行人）：刘某1，女，1966年2月28日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县新城镇塘背南区153号，公民身份号码442××××××××××××048。被告（被执行人）：刘恩辉，男，1971年9月26日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县××××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××013。被告肇庆市高要区恒富置业有限公司、刘某1、刘恩辉的共同委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。原告麦志强与被告绍兴肇越壹期企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称绍兴肇越企业）、肇庆市高要区恒富置业有限公司（以下简称高要恒富公司）、刘某1、刘恩辉案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦志强的委托诉讼代理人项梦曦、被告绍兴肇越企业的委托诉讼代理人冯双好到庭参加诉讼，被告高要恒富公司、刘某1、刘恩辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦志强向本院提出诉讼请求：1.确认原告享有购买的高要区南岸府前大街94号恒富大厦1106号商品房的物权期待权；2.请求排除对高要区南岸府前大街94号恒富大厦1106号商品房的执行；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：（一）案涉房屋被绍兴肇越企业执行查封，侵害了原告的合法权益。2019年6月26日，高要区人民法院根据广东高要农村商业银行股份有限公司（以下简称高要农商行）诉高要恒富公司金融借款合同纠纷一案【（2019）粤1204民初1587号】而申请的财产保全，作出了（2019）粤1204执保89号之一执行裁定，查封了案涉房屋。原告认为绍兴肇越企业侵害了自己的合法权益，于是在2020年7月1日向高要区人民法院提出了书面异议，高要区人民法院审理后，于2020年7月31日作出了（2020）粤1204执异67号执行裁定，驳回了原告的异议，并告知原告通过民事诉讼进行实体审查，救济自己的合法权益。（二）案涉商品房虽然登记在高要恒富公司名下，但实际上是原告的房产。1、原告购房的事实。2017年6月15日，原告与高要恒富公司签订了《高要恒富大厦商品房认购书》，原告购买了位于高要区南岸府前大街94号恒富大厦1106号商品房，总房款为28万元。根据高要恒富公司的运营和财务安排，原告已于2017年6月15日支付第一期房款10万元，2017年6月20日支付第二期房款8万元，2017年6月29日支付第三期房款10万元，已付清了28万元购房款，高要恒富公司也在原告付款当天开具了相应的收款《收据》。自商品房买卖合同成立后，原告一直要求高要恒富公司就案涉商品房进行网签并办理过户登记，却未果。2018年11月1日，高要恒富公司通知收楼，2018年11月10日原告收楼。原告购房的目的用于居住，今已装修并入住。2、案涉房屋虽还登记在高要恒富公司名下，案涉房屋实际上是原告所有。原告与高要恒富公司签订了合法有效的房屋买卖合同，且在购房前原告已经审核过高要恒富公司具有合格的售楼资质；根据双方约定，原告付清了28万元的购房款。高要恒富公司根据约定，将案涉房屋交给了原告。原告购买案涉房产目的是用于居住，现已装修并入住（花费装修费用10万元，一家4口居住），原告实际上已是案涉房屋的所有者和使用者，原告才是高要区南岸府前大街94号恒富大厦1106房的实际权利人。自商品房买卖合同成立后，原告一直要求高要恒富公司就案涉商品房进行网签并办理过户登记，只因高要恒富公司一直拖着不去办理而无法实现过户，可见案涉房屋未办理过户登记手续非因原告的原因。（三）原告合法购买的案涉房产，应依法受到法律的保护。原告对合法购买的案涉房产享有物权期待权，可排除绍兴肇越企业对案涉房产的执行查封。因原告购买的案涉房产已被绍兴肇越企业执行查封，且原告向法院提出异议又被驳回，故提起本案诉讼。案涉房屋同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九的适用条件，该第二十八条和第二十九条规定是一般规定和特殊规定的关系，案涉房屋可同时适用这两条规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产，且原告已支付全部购房款，自商品房买卖合同成立后，原告一直要求高要恒富公司就案涉商品房进行网签并办理过户登记，只因高要恒富公司一直拖着不去办理而无法实现过户，后来原告想实现过户，通过起诉由法院判决确权给原告，可见案涉房屋未办理过户登记手续非因原告的原因。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告已支付全部购房款，是符合此条件规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。基于上述规定，望法院依法裁定原告对合法购买的案涉房产享有物权期待权，并有排除绍兴肇越企业对案涉房屋执行查封的抗辩力。综上所述，原告是在高要区人民法院执行查封前与高要恒富公司签订了有效的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并已实际占有了房屋，请法院裁定原告对案涉房屋享有物权期待权，并裁定排除绍兴肇越企业对案涉房屋的执行查封，切实维护原告的合法权益。绍兴肇越企业辩称，高要区人民法院作出的（2020）粤1204执异67号《执行裁定书》裁定驳回原告的异议请求，认定事实清楚，适用法律正确，原告提起执行异议之诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。具体答辩理由如下：一、原告对执行标的所享有的是普通债权，而抵押权是物权，根据物权优先于债权的基本法理，原告的债权不应当优先于被告的抵押权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，高要恒富公司将案涉房屋抵押给案外人高要农商行，双方在2015年12月4日办理《广东省在建工程抵押登记证明》，绍兴肇越企业依法享有对案涉房屋的抵押权，是物权。同时，肇庆市高要区人民法院作出的已生效的（2019）粤1204民初1587号民事判决，判决绍兴肇越企业对案涉房屋享有优先受偿权。而原告与高要恒富公司在2017年才签订《认购书》，两者之间的买卖行为发生在抵押权设立之后，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》的精神，抵押权设立在前，买卖案涉房屋在后，且该房屋至今未办理登记过户手续，房屋受让人不能取得房屋的所有权，仅享有债权请求权。根据物权优先于债权的基本法理，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。二、原告提出的执行异议不符合法律规定，不能排除绍兴肇越企业对案涉房产的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告的执行异议必须要同时满足第二十八条的四个必要条件或者第二十九条的三个必要条件，且其权利能够排除强制执行的，其提出的执行异议才能得到支持，但从本案的证据和事实来看，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议明显缺乏事实与法律依据，根本不能成立。理由如下:第一、执行标的目前仍然登记在高要恒富公司名下，所有权仍然属于高要恒富公司，仍存在抵押权，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议明显缺乏事实与法律依据，不应得到支持。本案中，肇庆市高要区人民法院作出（2019）粤1204民初1587号民事裁定书，依法查封了案涉房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，执行标的属于不动产，其物权转让必须依法进行登记，未经登记的，不发生权利转让的效力。在法院对执行标的进行查封之时，执行标的尚登记在被执行人高要恒富公司名下，未发生物权转让的效力，因此执行标的所有权仍然属于高要恒富公司，抵押权也从未登记涂销，一直存在抵押状态，法院对执行标的进行查封完全符合法律规定，并无任何不当。原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议不能成立。第二、原告与高要恒富公司并未签订合法有效的合同，其提供的《认购书》不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条第一项规定的“合法有效的书面买卖合同”的情形，不能适用上述规定排除执行。（1）原告提交的《认购书》不具备商品房买卖合同的主要内容，双方之间商品房买卖行为尚未成立。《认购书》仅表明原告有意愿认购案涉房产，认购书只约定了当事人名称、商品房基本情况、商品房认购价格及付款方式等三项内容，而对于商品房的销售方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、燃气等有关权益、责任，办理产权登记、解决争议的方法、违约责任等十项主要内容均没有约定，根本不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，故该《认购书》并不具有认定为商品房买卖合同的条件，不能认定为商品房买卖合同，双方之间的买卖行为尚未成立。（2）原告与恒富公司并未签订正式的商品房买卖合同。根据原告与恒富公司签订的《认购书》第三点第①项及第四点第1项内容，双方将签订认购书后何时签订《商品房买卖合同》的时间空格予以划掉，双方在认购书中没有明确约定双方签订正式商品房买卖合同的时间。而实际上双方至今也没有签订合法有效的《商品房买卖合同》，更没有在房产部门办理网签备案手续，故双方之间的买卖行为尚未正式成立。（3）原告实际并未支付所认购商品房的购房款。原告提交《账户明细清单》《收据》《转款支付函》作为证据，仅能证明原告向高要恒富公司股东刘恩辉支付了款项，而不能证明高要恒富公司有收到其购房款，因此不能证明原告已经完成了付款行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:……（十三）双方约定的其他事项”的规定，原告与恒富公司签订的认购书不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，原告事实上也没有实际支付购房款，故双方的认购书只能是预约合同，未形成真正的商品房买卖关系。第三、案涉的房屋是商业用房，不能用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的情形。从《国有土地使用权证》上显示案涉的房屋所属地类（用途）为商务金融用地，不能建设用于居住用途的住宅。从住建局城市房地产业务管理信息系统上显示房屋用途为商业营业用房，而并非用于居住用途的住宅。肇庆市自然资源局高要分局《关于查询恒富大厦相关事项的回复》中明确该地块使用性质为商业服务业设施用地，不具有居住用途。因此，原告购买的案涉房屋明显是属于商业经营性用房，依法不具备居住功能，属于商业性投资行为，且原告还同时拥有另一处房产，根本就不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，依法不能排除对案涉房屋的执行。第四，原告对案涉房屋未能办理过户登记存在过错，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。案涉房屋在2015年就已办理了抵押登记，至今一直显示为在建抵押、预查封状态，在住建局城市房地产业务管理信息系统明确释明为此类房屋是不能买卖。原告作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，未对案涉房屋的权利状态进行查询，从而因案涉房屋存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系原告自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。因此，基于现有证据，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，其执行异议明显缺乏事实与法律依据，根本不能成立。原告提起执行异议之诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。高要恒富公司没有提交答辩状，亦没有到庭参加诉讼。刘某1没有提交答辩状，亦没有到庭参加诉讼。刘恩辉没有提交答辩状，亦没有到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、高要农商行与高要恒富公司、刘某1、刘恩辉金融借款合同纠纷诉至本院，2019年9月25日，本院作出（2019）粤1204民初1587号民事判决书，判决高要恒富公司自判决发生法律效力之日起十日内还清借款本金7657000元及利息580787.88元（利息计至2019年4月21日）给高要农商行，高要农商行对高要恒富公司用于抵押的房屋包括案涉房屋拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿权，现已发生法律效力。二、高要农商行将对高要恒富公司、刘某1、刘恩辉享有的债权转让给了中国东方资产管理有限公司广东省分公司，中国东方资产管理有限公司广东省分公司又将其对高要恒富公司、刘某1、刘恩辉享有的债权转让给了绍兴肇越企业。由于高要恒富公司、刘某1、刘恩辉没有履行发生法律效力的（2019）粤1204民初1587号民事判决，该案已进入执行阶段，执行案号为（2020）粤1204执1071号。三、高要农商行与高要恒富公司、刘某1、刘恩辉金融借款合同纠纷一案诉讼期间，高要农商行提出诉讼保全申请，本院依法作出（2019）粤1204民初1587号民事裁定书，于2019年6月26日轮候查封了高要恒富公司、刘某1、刘恩辉的财产，其中包括案涉房屋。麦志强对保全措施提出执行异议，本院作出（2020）粤1204执异67号执行裁定书，驳回麦志强的异议请求，麦志强不服，提起本案诉讼。四、2015年6月5日，高要市住房和城乡规划建设局向高要恒富公司颁发广东省高要市商品房预售许可证，准予案涉房屋预售。五、麦志强称，2017年6月15日，麦志强与高要恒富公司签订《商品房认购书》一份，内容包括（摘录）：麦志强向高要恒富公司认购高要市×××××××已取得商房售字〔2015〕第012号预售的高要恒富大厦1106×房，房屋建筑面积为56.73平方米、套内面积为39.85平方米，按建筑面积计算销售价格为每平方米4935.66元，总金额为28万元整。经审查，该《商品房认购书》上加盖高要恒富公司的公章及由麦志强签名，诉讼过程中，高要恒富公司对《商品房认购书》的真实性、合法性、关联性无发表意见。六、麦志强称，2017年6月15日，高要恒富公司向麦志强出具编号14873118的收据一张，内容包括（摘录）：高要恒富公司收到麦志强交来恒富大厦1106房预购房款10万元；2017年6月22日，高要恒富公司向麦志强出具编号14873121的收据一张，内容包括（摘录）：高要恒富公司收到麦志强交来恒富大厦1106房预购房款8万元；2017年6月29日，高要恒富公司向麦志强出具编号14873124的收据一张，内容包括（摘录）：高要恒富公司收到麦志强交来恒富大厦1106房预购房款10万元；2017年6月29日，高要恒富公司出具《转款支付函》，内容包括（摘录）:麦志强购买高要区恒富大厦1106房的购房款为28万元，根据高要恒富公司的运营和财务安排，麦志强于2017年6月15日通过农村商业银行卡将第一期购房款10万元转到刘恩辉的工商银行卡上，2017年6月22日麦志强以现金支付方式将第二期购房款8万元支付给刘恩辉，2017年6月29日麦志强又以现金支付方式将第三期购房款10万元支付给刘恩辉，此三笔购房款实际为高要恒富公司收取；高要恒富公司2017年6月15日的《收款凭证》显示，高要恒富公司收到1106房房款10万元，高要恒富公司2017年6月22日的《收款凭证》显示，高要恒富公司收到1106房房款8万元，高要恒富公司2017年6月29日的《收款凭证》显示，高要恒富公司收到1106房房款10万元。高要恒富公司对麦志强上述证据的真实性、合法性、关联性无发表意见。经审查，麦志强于2017年6月15日通过农村商业银行卡将10万元转到刘恩辉的工商银行卡上；麦志强没有提供其于2015年6月22日支付购房款8万元及于2015年6月29日支付购房款10万元的现金具体来源证据。刘恩辉于2017年6月15日收到麦志强转账支付的购房款10万元，2017年6月22日收到麦志强购房款现金8万元及2017年6月29日收到麦志强购房款现金10万元，都于当天已将款转入高要恒富公司或代高要恒富公司支付银行贷款本息、差旅费、员工工资、办公室场所租金等？高要恒富公司的《收款凭证》显示，刘恩辉收款当日高要恒富公司已有麦志强购房款的入账记录，但刘恩辉未提交于收到购房款当天将款转入高要恒富公司或代高要恒富公司支付银行贷款本息、差旅费、员工工资、办公室场所租金等的相关证据。麦志强提交的上述证据真实性存疑。七、麦志强称，2018年11月1日，高要恒富公司向麦志强发出《交房通知书》；2018年11月10日，麦志强签收《收楼确认书》，确认案涉房屋已符合收楼条件，其已办理完毕收楼手续，签收案涉房屋钥匙，自即日起由其接收案涉房屋。高要恒富公司对麦志强上述证据的真实性、合法性、关联性无发表意见。经审查，案涉房产未办理商品房买卖合同备案登记手续，亦未完成物权登记过户手续。八、麦志强在起诉状称，其购买案涉房屋是用于居住，今已装修并入住。本院组织麦志强的委托诉讼代理人及绍兴肇越企业委托诉讼代理人一起到房屋现场核查，证实麦志强至今未装修入住案涉房屋。九、案涉房屋所在恒富大厦建设工程已办理了建设工程竣工验收备案手续；竣工验收备案表载明工程用途为“商住楼”。肇庆市自然资源局高要分局出具证明，证实根据该宗地的建设用地规划条件，该地块使用性质为商业服务业设施用地，不具有居住用途。十、经本院核查麦志强在肇庆市辖区范围内及其户口所在地云浮市新兴县范围内的不动产信息，证实麦志强在肇庆市辖区范围内不动产登记系统内无不动产登记记录信息，在云浮市新兴县不动产登记系统内有房屋登记记录信息。十一、本院立案大厅工作人员接收到有人提交的书面证据，显示是《记账凭证》《金融业务收入凭证》《广东增值税普通发票》、网上银行转账明细详情、说明等证据，说明麦志强将购房款转给刘恩辉后，刘恩辉已将购房款转入高要恒富公司的账户或按照高要恒富公司的指示用来支付银行贷款本息、差旅费、员工工资、办公室场所租金等。该证据上有“高要恒富公司”的盖章，但没有提交人的签名。高要恒富公司没有到庭参加诉讼，未提交证据原件核对，未能保证其所提交的证据真实、合法。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。高要恒富公司、刘某1、刘恩辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。本院对相关问题分析如下：一、关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条规定的问题《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而根据本案查明的事实，案涉房屋系房地产经营者高要恒富公司所开发的商品房，麦志强系主张向房地产开发企业高要恒富公司认购商品房，讼争的被执行的房屋即是登记于房地产开发企业高要恒富公司名下的商品房，因此，本案依据麦志强诉讼主张的权利基础，应适用第二十九条规定。二、关于麦志强对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及申请执行人的利益，在适用第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付房款的事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，也应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人的权益。本案审查的重点为麦志强提出执行异议的诉讼请求是否符合第二十九条规定的三种情形，是否可以据此排除强制执行。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同？1.麦志强提供的《商品房认购书》签订的日期为2017年6月15日，本院轮候查封案涉房屋日期为2019年6月26日，按麦志强提供的证据显示，签订《商品房认购书》日期在查封之前。2.高要恒富公司未提交答辩状及其没有代表出庭参加诉讼，未对《商品房认购书》的真实性、合法性、关联性发表意见，且之后双方并没有签订房屋买卖合同，也没有办理网签手续。《商品房认购书》的真实性存疑。(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋？经本院核查，麦志强在肇庆市辖区范围内不动产登记系统内无不动产登记记录信息。(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十？本案中，麦志强提供转款给高要恒富公司股东刘恩辉、高要恒富公司出具收据及高要恒富公司对付款事实表示认可等证据，尚不足以认定麦志强“已交付的房款超过合同约定总价款的百分之五十”，理由如下：1.麦志强于2017年6月15日通过农村商业银行卡将10万元转到刘恩辉的工商银行卡上，并非转账给高要恒富公司，且没有在转账单上说明转账用途是付购房款。至今麦志强没有向本院提交其将购房款直接支付给高要恒富公司的证据。2．麦志强没有提供其于2015年6月22日支付购房款8万元及于2015年6月29日支付购房款10万元的现金具体来源证据。3.麦志强转账10万元及支付现金18万元给刘恩辉后，高要恒富公司只出具房款收据，未出具正式发票，交易行为不规范；麦志强对其是否索要过正式发票、因何原因未取得正式发票、对至今未出具正式发票是否进行了维权等未作出合理解释。4.因涉及绍兴肇越企业的利益，案涉房屋《商品房认购书》双方当事人的自认或默认并不足以认定麦志强已经支付购房款的事实。5.高要恒富公司称刘恩辉已将麦志强支付的部分购房款转入高要恒富公司的账户，但高要恒富公司和刘恩辉均没有到庭应诉，未提交证据原件核对，该证据的真实性存疑。刘恩辉亦未提供收取购房款的到账通知及银行流水账单、将购房款转入高要恒富公司的转账凭证及银行流水账单，高要恒富公司也未提供收款账户到账通知及银行流水账单等证据来证明麦志强已经支付购房款的事实。6.高要恒富公司称刘恩辉按照高要恒富公司的指示将麦志强支付的部分购房款支付银行贷款本息、差旅费、员工工资、办公室场所租金等，但高要恒富公司和刘恩辉均没有到庭应诉，未提交证据原件核对，该证据的真实性存疑。刘恩辉亦未提供相关证据来证明确是将收取麦志强的购房款代高要恒富公司支付银行贷款本息、差旅费、员工工资、办公室场所租金等。7.高要恒富公司是被执行人，其利益与案外人麦志强、申请执行人绍兴肇越企业的利益均可能存在冲突，与案件处理结果有直接的利害关系，因此，高要恒富公司出具的《收据》《转款支付函》等证据证明力较低。综上，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，案存证据不足以证明麦志强“已交付的房款超过合同约定总价款的百分之五十”的待证事实的存在具有高度可能性。综上所述，案存证据不足以证明同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，麦志强对涉案房屋不享有物权期待权，据此也不享有足以排除强制执行的民事权益。麦志强的诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告麦志强的诉讼请求。案件受理费100元，由原告麦志强负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  陈建成人民陪审员  陈根华人民陪审员  杨永星二〇二〇年十二月二十六日法官 助理  邓瑞君书 记 员  黄雅君