湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0407民初726号原告（反诉被告）：范某，男。委托诉讼代理人：肖冬梅，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂婷，湖南恒诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡某，男。被告（反诉原告）：陈某，女。二被告共同委托诉讼代理人：吴佳倩，湖南德巍律师事务所律师。被告：刘某，女。委托诉讼代理人：刘智玉，湖南秦湘律师事务所律师。原告（反诉被告）范某与被告（反诉原告）胡某、陈某、被告刘某租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范某及其委托诉讼代理人肖冬梅，被告（反诉原告）胡某、陈某的委托诉讼代理人吴佳倩，被告刘某的委托诉讼代理人刘智玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范某向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告衡阳市阅来悦好美食城、陈某于2019年8月5日签订的《阅来悦好美食城租赁协议》无效；2、依法判令三被告连带返还原告履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用82000元；3、依法判令三被告连带赔偿原告经济损失109000元；4、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：被告胡某系“阅来悦好”商标权利人，被告刘某系位于衡阳市石鼓区××路××号房屋的所有权人。2019年，三被告于前述房屋设立衡阳阅来悦好美食城，并以该美食城名义进行招商，招商政策为“0租金，无风险”。原告在被告的广告宣传及人流量、经营额保证的口头承诺下，于同年8月5日与衡阳市阅来悦好美食城、陈某签订了《阅来悦好美食城租赁协议》及《保密协议》，由原告租赁衡阳市阅来悦好美食城Ａ1号商铺经营臭豆腐、大香肠、热狗、烤面筋，租赁期为两年。被告以履约保证金等名目收取了原告82000元。合同签订后原告将场地进行装修并购置设备后投入经营。但被告根本无法按照承诺保证美食城的人流量及经营额。2020年6月6日，被告刘某以被告陈某拖欠租金及水电费长达5个多月为由解除与陈某的租赁合同并限令原告于2020年6月12日前退场。原告才得知，衡阳市阅来悦好美食城根本没有办理任何工商登记。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告胡某、陈某辩称，原告与被告陈某签订的《阅来悦好美食城租赁协议》系双方协商一致自愿签订，合法有效；履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用的收取及退还，合同有明确约定，且被告也依约将收取的费用实际投入了使用，故被告无需向原告退还上述费用；原告主张的经济损失没有依据，即便有也属于侵权责任，与胡某、陈某无关，故我方无需向原告承担该项费用。综上，请求驳回原告对我方的全部诉讼请求。被告刘某辩称，我方不是合同相对人，亦不属于本案适格主体；原告与陈某签订的《阅来悦好美食城租赁协议》合法有效，对其双方具有法律约束力；我方依照与陈某签订的《门面租赁合同》中权利义务的约定，对租赁场地进行清场，为合法行为，且并未对原告的财物造成任何损失，原告诉请我方退还收取的费用及赔偿损失，没有事实和法律依据，请求驳回原告对我方的全部诉讼请求。反诉原告胡某、陈某向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的《阅来悦好美食城租赁协议》；2、判令反诉被告支付反诉原告租金、公摊水电费、物管费等各项费用47730元；3、本案本诉及反诉费均由反诉被告承担。事实和理由：2019年8月5日反诉原告与反诉被告签订《阅来悦好美食城租赁协议》，约定：反诉原告将美食城内A1号商铺租给反诉被告，用于经营，租赁期限为2年，即2019年9月1日至2021年8月31日，租金按提点方式，缴纳经营额的10%，保底为6000元。但自开业以来，反诉被告从未缴纳物业管理费、公摊水电费、防虫害费用，也未缴足租金，经协商，如反诉被告及时缴纳，则可直接抵扣营业额提点，无须缴足2019年10月至12月、2020年2月至3月的保底租金，反诉原告于2020年5月23日发出催款结算，限反诉被告于2020年5月30日17时前缴纳截至2020年4月30日的欠款11813.6元，反诉被告仍未缴纳上述费用并经营至6月初，反诉被告的行为构成严重违约，故反诉原告诉至贵院，请求依法解除与反诉被告的租赁合同并要求反诉被告支付欠缴的租金及各项费用共计47730元，望判如所请。反诉被告范某辩称，合同事实上已经无法继续履行，我方同意解除合同；涉案租赁合同系无效合同，即便合同有效，反诉被告也不存在任何拖欠租金、水电费及物管费的事实，反诉原告提前解除合同系违法、违约行为。故请求依法驳回反诉原告的该项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告的证据四《停止供水供电通知函》、《解除合同退场通知函》，发函人刘某对该份证据的真实性予以认可，能够证明刘某发函并为原告所知悉的事实，对该份证据，本院予以采信；证据五聊天记录，聊天内容仅提到要求商户与刘某沟通押金退还事宜，并不能反映陈某与刘某的实际关系，不能达到陈某与刘某非租赁关系而系合伙关系的证明目的，对该份证据本院不予采信；证据八和证据九招商广告、招商宣传册，经审查该份证据客观、合法，与本案有关联，能够证明阅来悦好美食城对外宣传推广招商的事实，本院予以采信；证据十二聊天记录提到的开业时间，与双方合同上所述时间存在矛盾，无法证明租金的正式起算时间，对该份证据，本院不予采纳。证据十六、十七、十八投入清单、装修费缴纳收据、购买设备、原材料及其他费用收据，经审查，投入清单中招牌灯箱、户外写真、电烧烤炉（950元）、电烧烤炉（580元）、电油炸炉、电磁炉（680元）、电磁炉（269元）、微波炉、豆浆机（688元）、豆浆机（498元）、油烟机、不锈钢支架、不锈钢工作台、冷柜、冰箱、香肠模型、臭豆腐模型、揉面机、货拉拉运输费、大理石台面、部分原材料及配件（36346.53元）、部分装修材料费用（3867元）的费用，有相应的支付凭证，符合实际经营所需，为履行合同的直接开支，客观、合法，与本案有关联，本院予以采信，装修费没有具体合法的支付凭证予以证实，本院不予采纳，电动车、租房费用、住宿电费，无法证明是为经营店铺所进行的开支，对该部分费用的证据，本院不予采信。证据二十一、二十二催告函和通话记录，该函件和通话记录均无法证明原告已将该函件送达给被告刘某，也无法证明刘某拒不返还扣押物品的事实，对该份证据，本院不予采纳。被告陈某、胡某提交的证据四代扣汇总表，经审查，该份证据客观、合法、与本案具有关联性，本院予以采纳；证据五商户欠款明细表，该表为被告陈某、胡某单方制作，其部分缴费项目、金额，原告均不予认可，不具有合法性，对该份证据，本院不予采纳。证据六、七结算单和通知，经审查，该份证据真实、合法，与双方庭审中的陈述相互印证，能够证明陈某已于2020年5月底向范某催收租金等费用的事实，本院予以采纳，但具体的项目、金额应以双方合同中均认可或协商一致的金额予以认定。被告刘某的证据四、证据五通知、聊天记录和行使留置权的申请报告、封存清单、视频资料，该两份证据客观、合法、与本案有关联，能够证明刘某在清场前已经提前告知美食城商户，并给予了合理的搬离时间，在搬离日期届满后依法进行清场的事实，对该两份证据，本院予以采纳。根据庭审认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年3月30日，陈某为经营美食城项目租赁了刘某位于衡阳市石鼓区××路××号××大厦××楼门面，双方签订了《门面租赁合同》，合同约定租赁面积为800平方米，租赁期自2019年7月1日至2024年6月30日止，租金采取抽成模式，保底租金为每月50000元，陈某逾期支付租金超过一个月，刘某有权单方解除合同。同年4月28日，陈某拟与湖南美食流智能科技有限公司合作建立“刘锅子美食城”，双方签订了《合作协议书》，但因湖南美食流智能科技有限公司法定代表人发生意外未能建立。之后陈某又与胡某建立合作关系，拟在租赁场地成立一个字号为“阅来悦好”的美食城。2019年7月，胡某、陈某以“阅来悦好美食城”的名义，向社会公开发放了招商宣传册，以“0租金，无风险”的招商政策进行大量宣传、招商。范某在招商广告的吸引下，决定租赁阅来悦好美食城的商铺用于经营。2019年8月5日，范某（乙方）与陈某（甲方）签订了《阅来悦好美食城租赁协议》，协议约定：陈某将其拥有出租权的位于衡阳市××路××号商铺××平方米给范某使用，范某承诺，商铺品牌名为“范神筋”，只限于经营臭豆腐、大香肠、热狗、烤面筋，租赁期限为2年，从2019年9月1日起至2021年8月31日，实际计算租金从2019年9月1日开始（美食城正式开业日起），租金采用保底加营业额提成形式计算支付，按线上线下实际营业额的10%计算收取，租金提成每日从统一收银的款项中扣除，剩余款项则进入乙方指定的账户，每月保底提成总额为6000元，如每月营业额未达到保底提成总额，甲方按照保底提成总额收取。履约保证金10000元，装修服务费60000元，用于美食城建设及维护，此费用不退还，电力增容费10000元，监控系统2000元，物业管理费、公摊水电费、防虫害费用于每月缴纳，该协议总计交纳金额为82000元。如因乙方未履行协议所产生的违约金、滞纳金或其他费用，甲方均可在保证金中抵扣，保证金不足抵扣的甲方有权继续追索。乙方逾期支付租赁租金或其他费用连续达七天以上，甲方有权选择提前解除本协议，收回场所及商铺内乙方遗留物资，甲方根据上述情况提前解除协议时，应提前七天书面通知乙方，乙方应在三日内迁离并交回商铺，保证金不退，逾期乙方不办理交铺手续，则视乙方放弃商铺内物品所有权及其他一切权利，商铺内物品可由甲方作清除处理。合同签订后，范某依约向陈某缴纳了租金等费用82000元后对所租赁的铺位进行了装修，并购置了设备、原材料，花费了一定的费用。随后，范某在该铺面开始正常经营臭豆腐、大香肠等食品。2020年1月底，因全国新冠疫情爆发，为了应对突发的疫情，阅来悦好美食城进行了关闭停业，直到2020年4月3日才恢复正常营业。为响应国家号召，胡某、陈某向包括范某在内的所有商户表示愿意免除2020年2月、3月因疫情未能营业的两个月租金。但自2019年10月以来，除了自动代扣的营业额提点之外，范某一直未向陈某缴纳过租金，而代扣的提点额远未达到保底租金的标准。陈某、胡某考虑到疫情给商户带来的经营影响，一直未向范某催缴其欠付的租金等费用，直到2020年5月陈某才向各商户进行催收，并于同月22日向范某送达催收单，要求其于2020年5月30日前缴纳所欠费用，但范某仍旧未缴纳欠付的费用，因收不到商户们的租金陈某、胡某也未能向刘某支付相应的租金，刘某根据与陈某《门面租赁合同》的约定，分别于2020年6月6日、6月9日，向陈某发出《停止供水供电通知函》《解除合同退场通知函》，并在美食城里粘贴告知商户，限其于6月12日腾空退出租赁场地，各商户得知情况后多次与陈某联系，但一直未得到陈某、胡某的明确答复及具体的处理方式。因陈某、胡某未在刘某限定的时间内缴纳房屋租金，范某等商户们亦未在限定的期限内退场。刘某向石鼓区人民司法所驻人民路派出所调解室申请调解处理纠纷，该调解室的工作人员组织双方进行了调解，大部分商户主动撤出了涉诉的商铺，但范某等七名商户未能与刘某达成一致意见。为防止损失扩大，刘某决定单方面终止与陈某的房屋租赁合同，强制清退出租的房屋。刘某向石鼓区人民司法所驻人民路派出所调解室提交了《关于行使留置权现场见证申请报告》，申请石鼓区人民司法所驻人民路派出所调解室于2020年6月18日对刘某清场出租场地的行为予以现场见证。后考虑实际情况刘某将退场时间延至2020年6月27日。退场限定时间届满后，刘某邀请了石鼓区人民司法所驻人民路派出所调解室的工作人员到清退现场见证清场过程，刘某组织的清场人员对范某等人尚未搬离的物品进行了打包封存，整个过程全程录像，清场完毕后，刘某通知了范某等人，可以到指定的地点领取自己的物品。范某认为三被告的行为侵害了其合法权益，故诉至本院，望判如所请。另查明，2019年10月至2020年6月，范某通过代扣方式共缴纳租金13293.8元，除此之外，未再交过任何租金。为经营该店铺，范某花费店铺装修材料费3867元、原材料及配件费36346.53元、灯箱及设备费12043元、运输费920元。本院认为，本案的争议焦点是：1、《阅来悦好美食城租赁协议》是否有效；2、三被告是否应当退还原告履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用；3、三被告是否应当赔偿原告经济损失；4、被告刘某是否是本案适格被告；5、被反诉人是否应当向反诉人支付租金、公摊水电费、物管费等各项费用47730元。关于《阅来悦好美食城租赁协议》是否有效的问题。依法成立的合同，自成立时生效。《阅来悦好美食城租赁协议》系范某与陈某真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。“阅来悦好美食城”未进行登记，不影响陈某以“阅来悦好美食城”的字号与范某签订租赁合同的效力。陈某、胡某对阅来悦好美食城“0租金，无风险”的宣传，仅为宣传广告中的部分信息，不能认定《阅来悦好美食城租赁协议》存在欺诈行为。该协议虽然为陈某方为了重复使用而预先拟定，但合同条款在订立合与范某进行过协商，且每个承租人签订该协议的权利义务内容也有所不同。该协议不属于格式条款合同，不具有合同无效的法定情形及免责条款的无效情形。故范某主张《阅来悦好美食城租赁协议》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于《阅来悦好美食城租赁协议》事实上已经无法履行，庭审中，范某及陈某、胡某也同意解除该合同，本院对双方的意思表示予以尊重。关于三被告是否应当退还原告履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用的问题。依法成立的合同，对当事人有法律约束力。从范某提供的美食城商户管理群中的聊天记录来看，阅来悦好美食城是于2020年1月1日正式开业，而合同约定的实际计租时间为“从2019年9月1日开始（美食城正式开业日起）”，约定的内容上存在明显矛盾，该条款属于约定不明的情形。按照交易习惯，租赁合同在出租人将租赁物交付给承租人后，承租人就有向出租人支付租金的义务，本案中，陈某在协议签订后即将铺位交付给范某，且范某也在10月份装修完毕并开始实际经营，其应于2019年10月起向陈某支付租金。但自2019年10月以来，范某每月代扣的金额均未达到合同中约定的保底租金数额，在陈某、胡某向其进行催缴保底租金与代扣金额的差额后，范某仍未支付欠缴的租金等费用，其行为已构成根本违约，因范某在内的商户们拒交租金导致陈某未能向刘某缴纳租金，刘某为及时减少自己的损失对美食城场地进行了清场，故范某应为合同无法履行的结果承担主要责任。本案涉租赁合同不同于一般的租赁合同，其成立以美食城整体布局为依托，承租人即商户基于对美食城经营环境的吸引和信赖，而签订租赁合同并受整体的管理和约束，每个商户均受到美食城经营的影响。作为美食城的组建者和管理者，承担的不仅仅只有交付租赁场地的义务，还有区别于一般租赁合同的管理、规划义务。陈某、胡某前期对美食城所做的大量宣传，虽然不是合同签订的决定因素，但在一定程度上，的确给范某与陈某订立合同产生了较大的影响。合同成立后，胡某、陈某并未向之前宣传的那样，全力招商，采取积极手段保证美食城的人流量，同时美食城还不时出现停电、垃圾未及时处理甚至因疏忽未锁门的情况。胡某、陈某告知商户因其欠缴房租将停水停电后，商户们多次要求与其当面沟通商量美食城的经营问题，胡某、陈某一直以刘某要收房为由，拒绝与商户们进行沟通，也一直未给予明确答复，并将所有事宜直接交由非《阅来悦好美食城租赁协议》合同相对人的刘某。被告胡某、陈某也应为合同的解除承担一定责任。范某要求胡某、陈某退还所交的履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统费，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。根据双方各自过错程度综合考虑后，本院酌情认定胡某、陈某向范某退还30%的履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统费共计（10000元+60000元+10000元+2000元）×30%=24600元。刘某不是《阅来悦好美食城租赁协议》的合同相对人，并未收取范某的上述费用，故无需向范某进行退还。范某要求刘某退还所缴费用的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于三被告是否应当赔偿原告经济损失的问题。虽然范某欠缴租金构成违约，是合同被解除的主要原因，但胡某、陈某也应为其自身的过错承担一定的责任。范某为经营店铺开支的灯箱及设备费12043元、原材料及配件费36346.53元、运输费920元。因该部分物品均不存在损坏或不能取回的情况，可继续使用，大部分的原材料在经营消耗中也获取了相应的利润，故范某要求胡某、陈某赔偿该部分的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。装修材料费3867元属于不能继续利用的直接损失，对该部分损失赔偿的诉讼请求，本院予以支持。根据装修耗损情况，结合双方过错比例，本院酌情认定陈某、胡某向范某退还耗损后（按八个月耗损计算）30%的装修费及设计费3867元÷24×16×30%=773.4元。刘某未与范某签订租赁合同，不是合同的当事人，范某以租赁合同纠纷为由要求刘某赔偿损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告刘某是否是本案适格被告的问题。刘某与范某之间不存在租赁合同关系，范某认为刘某的清场行为对其造成经济损失，属于另一侵权法律关系，与本案无关，其可另行主张权利。范某认为刘某与胡某、陈某之间属于合伙关系，但未能提供有效的证据予以证实，对该项辩论意见本院不予支持。综上，刘某不是本案适格被告，故其辩称自己不是本案适格被告，请求驳回范某对其诉讼请求的抗辩意见，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。关于被反诉人范某是否应当向反诉人胡某、陈某支付租金、公摊水电费、物管费等各项费用47730元的问题。范某每月代扣的金额均未达到保底租金的标准，应按照合同约定的6000元/月的标准向陈某缴纳租金。陈某与美食城另一商户周艳华签订的合同中对物业管理费和公摊水电费都有明确的约定，而与范某的合同中却未约定物业管理费、公摊水电费、防虫害费用的标准，可以认为范某无需向陈某、胡某缴纳上述费用。故陈某、胡某向范某主张500元/月的物业管理费、1000元/月的公摊水电费及50元/月的防虫害费用，没有合同依据，本院不予支持。因新冠疫情的影响，胡某、陈某已同意免除范某2020年2月、3月的租金，该免除租金的意思表示真实、合法并已通过微信通知到达范某，胡某、陈某应受该项承诺的约束。范某还应向陈某缴纳租金6000元×6个月-13293.8元（已代扣）=22706.2元。该笔费用与胡某、陈某还应支付给范某的各项费用及经济损失抵扣后，陈某还应向范某支付24600元+773.4元-22706.2元=2667.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第九十三条、第九十四条第一款第四项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除反诉原告（被告）陈某与反诉被告（原告）范某于2019年8月5日签订的《阅来悦好美食城租赁协议》；二、被告（反诉原告）陈某、胡某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）范某支付经济损失费2667.2元；三、驳回原告（反诉被告）范某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）陈某、胡某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4120元，反诉费496.63元，共计4616.63元，由原告（被反诉人）范某负担4000元，被告（反诉人）陈某、胡某负担616.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。审 判 长  罗建业人民陪审员  王建设人民陪审员  周立成二〇二〇年十二月十七日法官助理刘婉书记员贺白平附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。