广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初5063号原告：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，住所地广东省惠东县稔山镇大埔屯。委托诉讼代理人：谢金荣、郑建林，均系该司员工。被告：方曲，女，1969年5月17日出生，港澳居民来往内地通行证Q10041739，原户籍地广西柳州市柳北区北雀路2区×××××601室，原公民身份号码450××××××××××××420。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司与被告方曲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭对本案进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的委托诉讼代理人谢金荣到庭。被告方曲经本院依法传唤缺席诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交物业服务费5696.2元（欠缴时间为2017年4月至2020年5月），并向原告支付逾期付款违约金10061.59元（2017年4月至2020年5月），合计15757元。期间违约金以每月物业服务费149.9元为基数，按每日3‰的标准支付，每月的违约金均从当月的6日起计至被告实际清偿之日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2016年7月29日入住位于广东省惠州市惠东县大埔屯富茂滨海城E4栋1210房。并与原告签订《前期物业服务协议》（以下简称：《物业服务协议》）。《物业服务协议》签订以后，原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务，《物业服务协议》第6条、第7条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第20条明确约定了业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告无正当理由，无故拒绝交纳（2017年4月至2020年05）的物业管理费5696.2元及违约金10061.59元（违约金计算方式详见证据3），合计15757.79元。双方签订的物管协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行，但被告拖欠物业服务费及违约金，经原告多次催缴至今仍未支付，严重违法合同约定，造成原告巨大经济损失及严重影响了小区正常物业管理服务的开展。为维护原告的合法权益，特提出上述诉讼申请，恳请法院支持原告全部诉讼请求，以依法维护原告合法权益。被告方曲未到庭进行答辩。庭审辩论终结后，本院于2020年10月26日收到被告方曲邮寄提交的书面民事答辩状，辩称：一、据查企业登记，富力地产集团惠东公司（注册名：惠州富茂房地产开发有限公司）为富力地产集团全资子公司，广州天力物业发展有限公司系广州富力地产有限公司投资450万（占90%股份）、广州鼎力创业投资有限公司投资50万（占10%股份）所成立。而广州鼎力创业投资有限公司也属富力地产集团子公司。因此广州天力物业发展有限公司公司即本诉讼物业的开发商富力地产集团旗下的子公司。注册资金全部来源于富力地产公司、亏损收益大部分归于富力地产集团的开发商和物业管理公司实属一家，名为多家公司。实为产、供、销、管一体，均为富力地产集团公司。二、五年来，绝大部分业主多次参加各种集会维权，广州天力物业发展有限公司站在开发商一边，进行阻扰，甚至发生物业保安打伤业主事件。而在业主集会，激烈反对小区内修建国道事件中，一外籍老人被施工方打伤住院，也没有看到物业保安现身现场，维护业主权益。两相对比，证明广州天力物业发展有限公司虽然企业登记为独立法人，但与开发商实属一家。三、答辩人于2015年8月19日购买富力地产所开发楼盘富茂海滨城E4-1210房，按照购房合同应在购房后360天内为答辩人办理房产证，办理时间不仅逾期并且在中途还换了办理公司，当时承诺业主先自行垫付办理费用，在领取房产证时退还买房时预收的办理房产证手续费1000元，但过后却只字不提。经咨询惠东县自然资源局，答复是开发商未缴清地款，原规划地块也不属具有70年产权的商品房用地。这种情况下，答辩人觉得物业有违法建筑之嫌，随时可能被拆除。答辩人及小区众多业主，单独或集体多次上访，也曾起诉至法院。作为同属富力地产集团的广州天力物业发展有限公司明知以上情况，继续与母公司签订《前期物业服务合同》，进而欺骗答辩人签订的《前期物业服务协议》，严重违反《合同法》第六条诚实信用原则。四、富茂海滨城至今没有解决能够安全饮用的自来水，目前使用的是农田灌溉用水，已入住业主均购买瓶装水生活，该物业不具备交房条件。在签订合同时，也未予以说明。由于物业管理公司与开发商同为一家，物业管理公司业没有对开发商所销售的物业进行验收，致使业主饮用伤害身心健康的水源，违反《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验之规定。五、房屋质量差、墙面裂开、渗水严重，违反《建筑法》第六十条建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷的规定。鉴于上述第三、第四、第五点原因，导致答辩人不敢装修进住，房屋长期空置，造成了极大的经济损失。富力地产集团一家子公司销售不能进住房屋，另一家子公司收取高昂的物业管理费，巧取豪夺，严重违反了《物业管理条例》和《中华人民共和国消费者权益保护法》第一条的规定。六、2015年8月签订商品房购房合同时，同一本合同上捆绑签订了格式化的《前期物业服务协议》。答辩人是基于开发商介绍小区内有沙滩、学校、医院、有大型主题水上乐园等多方面融合的角度，营造出的国际多元滨海度假生活的高档小区的情况下，签订的购房合同和物业服务协议。事后证明开发商所承诺的上述条件，或未兑现，或指蚁为马，属虚假夸大宣传。不仅如此，开发商还恶意隐瞒政府在小区内修建国道、污水处理厂的规划。为此，小区购房者，多次集会，与开发商理论。小区物业管理保安偏袒开发商，打伤多名业主。《前期物业服务协议》是在隐瞒事实、隐性强制下签订的，严重违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定。答辩人认为，在虚假宣传的情况下，捆绑式格式合同所约定的包括物业费高层2.3元/平米和别墅5.3元/平米，无论什么原因空置须全额缴纳物业管理费等多项内容是无效的，须与答辩人根据实际情况，依法重新商定。七、鉴于上述产权、用水、房屋质量等一系列情况，业主邻居们有书面向管理处提交过减免物业管理费的申请，从未得到回复，违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第十七条、第十九条规定。以上足以证明该物业公司并未如原告诉状所说提供了优质服务，还为了母公司利益不作为，不负责任。根据以上陈述，答辩人认为原告所说无故不缴纳物业费并加收高额滞纳金，理由是不成立的，恳请法院维护消费者权益，1、驳回原告的一切诉讼请求；2、裁定物业管理费从小区饮用水达标之日起开始计算，并返回已缴纳管理费1199.2元；3、小区物业管理费重新与业主协商，依照法律规定，参照周边其他物业收费标准确定；4、本诉讼费由原告承担。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1、方曲身份证复印件；2、前期物业服务协议，证明原告与被告之间存在物业服务合同关系，合同对物业管理费的计算方式、交付方式都做出了明确的约定；3、《收楼通知书》、《住宅小区业主/住户登记表》，证明被告于2016年7月29日办理收楼手续入住涉案房屋，并向我方提供了其有效联系电话及通讯地址；4、拖欠物业管理费及违约计算明细表，证明被告拖欠原告物业管理费及违约金的期间、数额、计算方式。被告方曲未提交证据材料。关于本案事实，本院认定如下：原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司系于2011年7月13日注册成立的有限责任公司分公司，其总公司广州天力物业发展有限公司隶属于广州富力地产股份有限公司，经营范围为非居住房地产租赁、房地产经纪、物业管理等。被告方曲所有的涉案富茂海滨城A区E4栋1210房（建筑面积为65.19平方米）位于惠东县稔山镇，系惠州富茂房地产开发有限公司开发建设的地产项目，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供前期物业管理服务事宜。2016年7月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通，餐饮企业所产生的垃圾由企业自行清运，如需乙方代为清运，具体费用双方另行协商；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他法律法规规定的服务项目和内容。”；第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业服务费用按以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。乙方有权依据市场情况对标准进行调整。公寓、洋房：2.3元/月·平方米……；第七条约定“物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。无论物业单元是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴交全额的管理费及其他应付之费用。……甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。……物业服务费用、公共区域水、电分摊费用按约交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，逾期不交纳的按每日千分之三收取滞纳金。……。《住宅小区业主/住户登记表》中明确登记的收楼日期为2016年7月29日。据原告提交的《E4-1210房号欠费清单》显示，被告自2017年4月起开始欠缴物业管理费，截至2020年5月，共欠缴物业管理费5696.2元（149.9元/月×38个月）；2017年4月6日至2020年6月1日由此产生滞纳金10061.59元。庭审中，原告称涉案房屋在2016年7月29日已完成交楼手续，被告也缴清了2017年4月之前的物业管理费。本院认为，结合本案现有证据，被告在《住宅小区业主/住户登记表》中已明确涉案房屋的交楼日期为2016年7月29日，且在同一天，被告与原告也签订了《前期物业服务协议》，可认定原、被告之间确认完成涉案房屋的交付。双方签订的《前期物业服务协议》协议内容并未违反相关法律法规，系双方真实意思表示，合法有效，双方应诚实履行合同义务。原告已按约提供了相应的物业管理服务，按照协议约定，被告应按月交付相关费用并分摊负担其它公用设施设备产生的水电费用。被告未能提供证据予以反驳，应承担举证不能责任。据此，原告诉请被告支付2017年4月至2020年5月期间欠缴的物业管理费5696.28元，于理有据，本院予以支持。针对被告提出的答辩事由。首先，从诉讼程序角度分析。答辩意见应在答辩期间内提出。被告在本院指定的举证及答辩期间内未提出答辩意见，也未到庭应诉，本院系在庭审辩论终结之后才收到被告的书面答辩意见，此时庭审诉讼流程已结束，依法不予采纳；其次，从被告答辩事由角度分析。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十条的规定,物业服务企业具有下列行为的,应承担违约责任:对共用部位。共用设施设备维护管理不善的,对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的及其他不履行合同义务的行为。被告答辩所称的事项主要涉及到其与涉案房产开发商之间的权利义务关系，无法证明原告构成违约，被告可另行向开发商主张权利。被告据此拒缴物业服务费，依据不足。关于逾期支付违约金的问题。原、被告在涉案物业合同中针对业主未按时缴纳物业服务费时，应收取滞纳金进行了约定。考虑到涉案物业合同系平等民事主体之间订立的合同，应受民事法律关系的调整，涉案合同约定的滞纳金实际上系《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。故，原告诉请被告支付迟延履行期间的违约金，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即明确了违约金本质上系具有补偿性质，而涉案合同约定的违约金按照逾期支付的次日起按照应付款每日千分之三的标准计算，明显畸高。虽然被告未到庭抗辩申请法院予以调整，若机械的遵循合同约定而不加以调整，由违约方承担严重超过违约损失的后果远远超出了当事人缔约时的预见，将会导致实质不公平的结果，使合同各方当事人权利义务严重失衡。因此，参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的指导意见，兼顾公平诚信原则，将违约金的计算标准调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。另外，从涉案合同对违约金起算时间的约定时间来看，业主须在每月5日前交付物业管理费，逾期未交付的则从次日起收取滞纳金。结合物业服务费系物业服务企业对其提供的服务产生的对价，应该具备“先服务、后付款”的性质特点，故将涉案违约金的起算时间调整为自业主迟延缴纳当月物业管理费的次月6日起开始计付。原告仅主张了2020年6月1日前的违约金，属于对其自身诉讼权利的处分，本院予以照准。综上所诉，被告应以每月应付的物业费149.9元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，自应付物业服务费的次月6日起计算至2020年6月1日，且每月所产生的违约金以当月服务服务费本金为限。被告方曲经本院依法传唤缺席诉讼，无正当理由缺席诉讼，不影响本案审理，依法可作缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方曲于本判决生效之日起7日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付2017年4月至2020年5月期间的物业服务费5696.28元及逾期付款违约金（以每月应支付的物业服务费149.6元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，从应付物业服务费的次月6日起计算至2020年6月1日，且每月的逾期付款违约金以当月的物业服务费本金为限）。二、驳回原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，由被告方曲负担87元，原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司负担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  马水木人民陪审员  杨天赐人民陪审员  胡瑞红二〇二〇年十二月一日法官 助理  詹 颖书 记 员  张启立