四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初6537号 原告：胡志君，男，1973年12月1日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原告：李淑芳，女，1973年12月11日出生，汉族，住四川省洪雅县。 二原告共同委托诉讼代理人：唐艳，四川建投律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：向登位，四川建投律师事务所律师。 被告：成都恒禾置地发展有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道桃都大道中段573号。 法定代表人：陈鹏玲。 委托诉讼代理人：罗意，四川方舟达律师事务所律师。 原告胡志君、李淑芳与被告成都恒禾置地发展有限公司（以下简称恒禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告胡志君、李淑芳的委托诉讼代理人唐艳、向登位，被告恒禾公司的委托诉讼代理人罗意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡志君、李淑芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金（违约金自2018年10月1日起计算至2019年9月26日止）24968.81元；2.本案全部诉讼费由被告承担。诉讼中原告变更第1项诉讼请求为“判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金57928.21元（违约金自2018年1月1日起计算至2019年9月26日止）”，并明确违约金计算的基数为房屋总价款693578元，计算标准为年利率4.75%。事实和理由：2016年12月25日，原告与被告恒禾公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于成都市龙泉驿区××路××号××的房屋，建筑面积104.95平方米，房屋总价款693578元。合同约定，被告在2017年9月30日前交付该商品房，买卖双方自该商品房按约定时间交付使用之日起365日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。合同同时约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应当自应当取得该商品房权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款、房屋产权税费、房屋专项维修资金等费用，被告于2017年9月30日将房屋交付给原告。原告于2019年9月26日领取了不动产权证书。2016年10月20日成都市龙泉驿区实施不动产统一登记，被告作为制作合同一方，明知办理不动产权登记的规定，还在补充协议中对房屋所有权证和国土使用权证办理时间分别进行约定，该约定应当视为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当自商品房交付之日起90日内办理不动产登记证书。被告未在约定时间为原告办理不动产权证书，给原告的生产经营活动、生活造成了较大的影响和损失，故其应依法按照合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请支持原告的全部诉讼请求。 被告恒禾公司辩称，1.《商品房买卖合同》第二十八条所约定的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对的分户国有土地使用证的办理和取得期限；合同补充协议10.6条约定分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后三年内申请办理。2.一般商品房预售合同中，约定房屋所有权证的办理时间在先，国有土地使用权证的办理时间在后；因不动产权证书系对原房屋所有权证和国有土地使用权证的合并登记，开始实施不动产统一登记后，致使被告从事实上已无法为原告单独办理房屋所有权证，而双方约定的房屋国有土地证办理期限届满时间为2021年，办理不动产权证书的时间应以该期限为准。3.《商品房买卖合同》文本是由四川省住房和城乡建设厅及四川省工商行政管理局制定的格式模板，合同形式应当有效。4.司法解释第十八条明确约定了没有特殊约定才按照此条规定，但是双方约定了办证时间，虽然办证在客观上无法履行，但约定的办证时间合法有效。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年12月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称合同补充协议），约定被告将其开发的位于××街道××路“恒禾·皇冠国际社区”第33幢1单元10层1003号商品房出售给原告，双方对商品房的位置、房号、面积、总价、价款支付方式及双方的权利义务等进行了约定。合同第十八条约定：“商品房交付时间和手续：（一）出卖人在2017年9月30日前向买受人交付该商品房”。合同第二十七条约定：“房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费……”。合同第二十八条约定：“房屋所有权转移登记责任处理：（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不解除合同。自出卖人应当取得该商品房权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。2.因买受人怠于、延迟提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记延迟的法律责任和风险，由买受人承担。合同补充协议第1条载明，补充协议的各项条款是双方自愿协商的结果，第10.6条约定“……3.买受人所购商品房的分户国有土地使用权证在买受人取得房屋所有权证后的叁年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人按全部已付款的1%向买受人支付违约金，因买受人原因办理房屋所有权证延期的，办理分户国有土地使用证的时间顺延。本条所称分户国有土地使用证仅指按建筑物占地面积应分摊的土地使用权登记……”。 上述合同及合同附件签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2017年9月30日交房，交房后原告向被告缴纳了办理权属证书的相关费用及资料。案涉房屋的不动产权属于2019年8月26日登记至原告名下。 另查明，成都市龙泉驿区人民政府于2016年9月28日发布《关于实施不动产统一登记有关事项的通告》。该《通告》载明：2016年10月13日至2016年10月19日，全区停止受理各类土地、房屋、林权登记等业务。2016年10月20日起，受理不动产登记申请，由龙泉驿区不动产登记中心颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。 上述事实，有当事人陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议、增值税发票、收款收据、龙府办发〔2016〕23号文件等证据材料在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人自愿、自主签订，不违反法律、行政法规的强制性规定。原告以合同签订在“二证合一”政策之后为由主张合同及补充协议相应条款无效，本院认为，原、被告在合同及补充协议中关于办理房屋所有权证及分户国有土地使用权证的约定本质上系合同双方对办理案涉房屋之权属证明的约定，本案情形不属于合同无效的法定情形，因此合同及补充协议相应条款合法有效。根据合同及补充协议约定，在房屋交付后365日内，原、被告双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。案涉房屋于2017年9月30日交付，交付后原告向被告缴纳了办理权属证书的相关费用及资料，则被告应于2018年9月30日前为原告办理房屋所有权证，在2021年9月30日前办理国有土地使用权证。根据本案查明的事实，成都市龙泉驿区已于2016年10月20日起开始受理不动产登记申请，故在合同约定的办理房屋所有权证期限内，被告在客观上已无法为原告单独申请办理房屋所有权证书。基于不动产登记系对房屋所有权与国有土地使用权的统一登记，被告为原告办理不动产统一登记证书的时间应以约定在后的办理国有土地使用权证的期限即2021年9月30日为准。本案中，被告已在该期限之前为原告办理了不动产权证书，故被告并不存在违约行为，对原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告胡志君、李淑芳的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取624元，由原告胡志君、李淑芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谷金燕 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  何敬远