北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初57994号原告：中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，营业场所北京市东城区北三环东路。负责人：陈正斌，总经理。委托诉讼代理人：丁德东，北京永勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁慧，北京永勤律师事务所实习律师。被告：北京京达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园西路。法定代表人：陈红。委托诉讼代理人：王敏，男，1966年4月8日出生，汉族，北京京达房地产开发有限公司法律事务部主任。原告中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下称信达北京分公司）与被告北京京达房地产开发有限公司（以下称京达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。信达北京分公司的委托诉讼代理人丁德东、丁慧，京达公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达北京分公司向本院提出诉讼请求：1、要求京达公司将位于北京市朝阳区朝阳公园西路某号京达国际公寓J9楼某号房屋（以下称涉诉房屋）交付给信达北京分公司，并配合信达北京分公司办理该房屋的权属转移登记手续；2、要求京达公司每日按已付房价款（2244407元）万分之三的标准，向信达北京分公司支付自2013年3月14日起至实际交付涉诉房屋之日止的逾期交房违约金。事实和理由：2001年12月7日，中国某银行总行营业部（以下称中国某银行）与京达公司签订《以房抵债协议书》，约定京达公司以其开发的含涉诉房屋在内的北京市朝阳区朝阳公园西路某号京达国际公寓某楼的四套房屋抵偿所欠中国某银行的债务，债务金额为9591874.57元，并就《以房抵债协议书》所涉四套房屋签订《商品房买卖合同》。根据《以房抵债协议书》的约定，京达公司保证在用于抵押的京达国际公寓第某栋房产具备办理房产所有权证的条件后三十日内将无条件为中国某银行办理四套房屋的房产所有权证。但《以房抵债协议书》和《商品房买卖合同》签订至今，京达公司仍未为中国某银行办理商品房预售合同的预售登记及房屋权属证书。2008年2月5日，京达公司与中国某银行签订《回购合同书》，约定中国某银行在《以房抵债协议书》及四份《商品房买卖合同》项下的权利由京达公司回购。后因京达公司未履行《回购合同书》约定的回购义务，中国某银行于2013年2月5日向京达公司发送《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》已由北京市海诚公证处进行公证，《回购合同书》自2013年3月14日解除。京达公司应继续向中国某银行履行《以房抵债协议书》和《商品房买卖合同》约定的义务。2016年11月17日，信达北京分公司与中国某银行签订《委托资产批量转让协议》及《委托资产分户转让协议》，约定中国某银行将其享有的与京达公司签订的《以房抵债协议书》和《商品房买卖合同》项下的权利转让给信达北京分公司，并于2017年1月22日发布《中国某银行股份有限公司与中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司债权转让暨债务催收联合公告》，因此信达北京分公司现为京达公司的适格债权人，有权要求京达公司按《以房抵债协议书》的约定交付涉诉房屋并办理房屋权属证书。现京达公司的行为构成违约，故诉至法院。京达公司辩称，不同意信达北京分公司的全部诉讼请求。1、涉诉房屋没有办理初始登记，且已经被多家法院查封，不具备办理权属转移登记手续的条件。2、中国某银行没有积极行使自己的债权，京达公司与中国某银行签订《以房抵债协议书》和《商品房买卖合同》后，将涉诉房屋交付给了中国某银行，后因中国某银行对涉诉房屋疏于管理和控制，导致其对涉诉房屋的占有状态发生改变，丧失了对涉诉房屋的主动控制权。3、中国某银行与京达公司之间的债权债务纠纷是京达公司的原股东北京朝阳公园开发经营有限责任公司遗留下的问题，京达公司正准备起诉该公司，要求其承担相应责任。综上，京达公司在客观上无法配合信达北京分公司办理涉诉房屋的权属转移登记手续，不同意承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年12月7日，中国某银行作为甲方与京达公司作为乙方签订《以房抵债协议书》，约定：根据已发生法律效力之（1999）深中经字第某号《民事判决书》的判决内容，乙方未能够按期履行上述《民事判决书》确定之判决义务，故甲方已经依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向广东省深圳市中级人民法院对乙方及抵押人深圳市中侨物业发展有限公司提出强制执行申请。鉴于乙方经营困难资金紧张，无力以现金方式向甲方偿还所欠债务，经甲乙双方协商一致后签订如下以房抵债协议书，以共同遵守。第一条乙方确认：截止至2001年12月20日止，乙方所欠甲方的全部债务总计金额为美元1527386及人民币62051元。【上述全部债务具体包括……】按照1美元兑换8.28元人民币的汇率进行计算，上述全部债务折合人民币总计金额为12708807.08元。第二条乙方同意：以乙方开发并所有的位于北京市朝阳区朝阳公园西路某号京达国际公寓第某栋（商品房销售许可证编号为京房外证字第某号）的四套房产折价抵偿本协议书第一条所述乙方所欠甲方之部分债务。具体用于抵债的房产情况如下：单位建筑面积（平方米）销售价格（元/平方米）抵债价格（元/平方米）抵债金额（元人民币）9-3A182.7113651.0012286.002,244,407.489-4A182.7113859.0012473.002,278,567.649-5A182.7114025.0012623.002,305,969.649-6A182.7114194.0012774.002,333,554.32合计730.84————9,162,499.08第七条乙方保证：在本协议书签订后五个工作日内，乙方将就上述用于抵债之四套房产与甲方签订《商品房买卖合同》，并保证于该四份《商品房买卖合同》签订后十个工作日内，持该四份《商品房买卖合同》前往北京市房地产交易中心办理房产销售登记手续。后京达公司作为出卖人与中国某银行作为买受人签订《商品房买卖合同》（编号为NO.012243），约定出卖人以出让方式取得位于朝阳区农展南路北、麦子店路西侧、编号为京朝中外国用（94）字第某号地块的土地使用权，该地块土地面积为32688.19㎡，规划用途为公寓；项目名称为京达花园，商品房性质为预售商品房，预售许可证号为京房市外证字第某号；买受人购买涉诉房屋，合同约定建筑面积为182.71平方米，单价为每平方米12286元，总金额为2244407元，买受人一次性付款；出卖人应当于2002年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除合同约定的特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将涉诉房屋交付买受人使用，逾期不超过90日，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在涉诉房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。2008年2月5日，中国某银行作为甲方与京达公司作为乙方签订《回购合同书》，约定鉴于甲方和乙方于2001年12月7日签订《以房抵债协议书》，确认截至2001年12月20日止，乙方欠甲方债务折合人民币9591872.57元，甲方同意乙方以涉诉房屋以及位于北京市朝阳区朝阳公园西路11号京达国际公寓第9栋的9-某1、9-某2、9-某3四套房产抵偿部分债务。甲方和乙方根据《以房抵债协议书》之约定，分别签署了编号为012241、012243、007557和007559的《商品房买卖合同》。《以房抵债协议书》及《商品房买卖合同》生效后，乙方未在约定期限内办理房产销售登记手续，亦未能在约定期限内将房屋转让产权登记手续办理完毕。现甲方与乙方一致同意，甲方将其在《以房抵债协议书》及《商品房买卖合同》项下之权利由乙方回购，本次回购正式完成之日起《以房抵债协议书》及《商品房买卖合同》自行解除。该《回购合同书》就回购的具体事宜进行了约定。后因京达公司未履行《回购合同书》，中国某银行在北京晨报发出《解除合同通知书公告》。后京达公司向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求确认中国某银行发出的《解除合同通知书公告》无效。北京市海淀区法院作出（2013）海民初字第某号民事判决，判决驳回了京达公司的诉讼请求。京达公司不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，2014年4月4日，该院作出（2014）一中民终字第某号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年11月17日，中国某银行作为甲方（转让方）与信达北京分公司作为乙方（受让方）签订《委托资产分户转让协议》，约定甲方将其享有的与京达公司签订的《以房抵债协议书》及《商品房买卖合同》项下的权利转让给乙方；主债权之从属权利一同转让给乙方；本协议生效后，乙方成为新的债权人，取代甲方的债权人地位；甲方承诺与乙方采取共同发布《债权转让通知暨债务催收公告》的方式履行债权转让告知义务。庭审中，信达北京分公司提交《中国某银行股份有限公司与中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司债权转让暨债务催收联合公告》、《中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司债权催收公告》，用以证明中国某银行已将《以房抵债协议书》及《商品房买卖合同》项下的权利转让给信达北京分公司，信达北京分公司是适格的债权人。京达公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示中国某银行与信达北京分公司签订的转让协议转让的是合同权利，合同权利的转让不同于普通意义上的不良资产转让，在合同权利转让时，中国某银行负有通知债务人的义务，但其没有通知，故其与信达北京分公司签订的转让协议对京达公司不发生法律效力，且催收公告适用于不良资产转让的通知义务，不适用合同权利转让。经询，双方均表示京达公司于2002年2月向中国某银行交付了涉诉房屋。信达北京分公司表示中国某银行控制涉诉房屋至2012年3月16日，现涉诉房屋由京达公司占有使用。京达公司表示其未占有使用涉诉房屋。另查一，中国某银行曾于2014年将京达公司诉至本院，要求京达公司向中国某银行交付涉诉房屋并办理产权手续、支付延迟履行过户义务的违约金22444.07元。本院经审理认为，中国某银行与京达公司签订的《以房抵债协议书》以及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，京达公司理应按照约定全面履行自身合同义务。因涉诉房屋现被法院查封，尚不具备交付以及办理产权证的条件、中国某银行能否最终取得涉诉房屋尚不确定，故本院于2015年6月15日作出（2014）朝民初字第某号民事判决，判决驳回中国某银行的全部诉讼请求。另查二，北京市朝阳区朝阳公园西路某号京达花园公寓尚未办理初始登记；京达公司所有的位于北京市朝阳区农展南路北、麦子店路西侧地块【土地证号为京朝中外国用（94）字第某号】的土地使用权以及京达公司所有的京达花园尚未办理预售登记的全部房产（包括京房市外证字第某号）被多家法院查封，最晚查封期限至2022年7月18日。本院认为，中国某银行与京达公司签订的《以房抵债协议书》和《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。后中国某银行与信达北京分公司签订《委托资产分户转让协议》，中国某银行将其在《以房抵债协议书》和《商品房买卖合同》项下的权利转让给信达北京分公司，并履行了通知义务，信达北京分公司依法享有《以房抵债协议书》和《商品房买卖合同》项下的权利，其有权据此主张权利。但因涉诉房屋所在楼宇尚未办理初始登记，且目前处于被法院查封状态，暂不具备交付及办理产权证的条件，故本院对信达北京分公司要求交付房屋并办理产权登记手续的诉讼请求不予支持。关于信达北京分公司主张的逾期交房违约金，因涉诉房屋所在楼宇尚未办理初始登记，且处于被法院查封状态，《以房抵债协议书》和《商品房买卖合同》在客观上是否能继续履行以及信达北京分公司最终是否能取得涉诉房屋的所有权尚不确定，故本院对其该项诉讼请求暂不予支持。信达北京分公司可待条件成就时再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司的全部诉讼请求。案件受理费24755元，由原告中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年十二月二十八日书记员 王贺情