广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35505号原告：广州珠江建设发展有限公司，住所地广州市越秀区环市东路476号之一10—17层。法定代表人：卢志瑜，董事长。委托诉讼代理人：潘思波，男，1979年6月10日出生，汉族，该司员工。委托诉讼代理人：周建彬，男，1985年7月11日出生，汉族，该司员工。被告：李梓雯，女，1994年2月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告广州珠江建设发展有限公司（以下简称珠江公司）诉被告李梓雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告珠江公司的委托诉讼代理人潘思波、周建彬，被告李梓雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠江公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付广州市白云区松南路19—1号303房的差额租金27710元，从2018年1月1日计至2020年10月30日为止，每月按照差额815元计算。事实与理由如下：2012年3月27日，原、被告经协商一致，签订了《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区松南路19-1号303房，出租给被告李梓雯使用，租赁期2012年7月1日至2017年12月31日。被告应按每月1449.43元的标准向原告支付上述物业的租金。合同签订后，原告依约将涉案物业交由被告使用。2018年1月1日，双方签订的租赁合同到期后，原告多次通知被告，要求重新签订合同，否则限期交还承租物业，但被告均拒不理睬，继续使用涉案物业至今。2020年11月4日，原被告双方续签租赁合同，约定租赁期自2020年11月1日至2022年12月31日，双方约定该期间的租金标准为2365元。由于双方对2018年1月1日至2020年10月30日期间的租金标准存在争议，故诉至法院，请求法院依法处理。被告李梓雯辩称：我不同意原告的诉讼请求，2018年双方合同到期后，原告的工作人员称直接交租即可，原告提出将租金上涨至2364元是2020年3月份才告知我的，所以原告要求我从2018年1月1日开始支付租金差额我不同意。2020年3月至10月期间，我一直就租金标准在跟原告协商，双方没有达成一致意见，因此我也不通知支付租金差额。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《广州市房地产租赁合同》、银行转账记录、《通知》及快递详单、妥投证明、国家建设征用土地通知书、订购永迁安置房屋合同予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：珠江公司原名称为广州市住宅建设发展有限公司，该公司于2020年2月12日办理名称变更登记为现名。2012年3月27日，珠江公司（出租人，甲方）与李梓雯（承租人，乙方）签订了《广州市房地产租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落在白云区松南路19-1号303房（以下简称涉案房屋）部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，面积85.896平方米。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2012年7月1日至2014年12月31日期间为1159.59元/月，2015年1月起按建筑面积107.3653平方米计租，2015年1月1日至2017年12月31日期间为1449.43元/月，租金按月结算，在每月第1日以现金方式缴付租金给甲方。租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费等等。上述合同签订后，珠江公司将涉案房屋交付给李梓雯使用。双方合同于2017年12月31日到期后，李梓雯继续使用涉案房屋。2018年1月至2019年10月，李梓雯继续按照每月1449.43元的标准向珠江公司支付租金，珠江公司并未提出异议。2019年11月，珠江公司要求李梓雯按照每月1550元的标准支付租金，故自2019年11月起，李梓雯按照每月1550元的标准向珠江公司支付租金至2020年10月31日。2019年6月24日，珠江公司向李梓雯发出《通知》，主要内容为双方于2012年3月27日签订的《广州市房地产租赁合同》已经到期，根据国资委2号文相关规定，到期物业须经第三方评估公司进行评估后方可重新公开招租。因该物业评估报告暂未出具，前期我司已多次口头要求你方尽快与我司签订承诺函，你方需承诺按日后重新公开招租确定的出租价格，补交合同到期日开始，至你方实际退场或经公开招租中标并重新与我司签约之日止，该期间的租金差价给我司。若你方仍拒不签订该承诺函，请你方限期在7月31日前腾空该套物业并交还我司。否则，我司将采取一切必要合法手段收回该物业。李梓雯并未按照上述通知的要求与珠江公司签署《承诺函》，也未腾退交还房屋。2020年3月26日，珠江公司向李梓雯发出通知，内容为涉案房屋根据市国资委印发的穗国资监管[2019]2号文件规定，须经第三方评估公司进行评估后按照评估价为依据制定相应的招租底价方可招租，现该物业的评估价即招租底价均已出具，均为2364元/月。若你方后续有意续租该物业，则目前须先按照该招租底价与我司签订临时租赁合同，租金单价将以我司公开招租底价收取，并承诺参与公开招租，若不能中标，你方需无条件腾空交还物业。若你方拒不签订该临时租赁合同，请你方限期在2020年4月30日前腾空该套物业并交还我司。李梓雯并未与珠江公司签署临时租赁合同，也未在2020年4月30日前腾退涉案房屋。2020年11月4日，珠江公司（出租方，甲方）与李梓雯（承租方，乙方）签署了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用，承租面积为107.42平方米，租赁期自2020年11月1日至2022年12月31日，其中第一年月租金为2365元，第二年月租金为2484元。另查明，珠江公司提交《订购永迁安置房屋合同》，拟证明涉案房屋系其向广州白云区开发公司松洲分公司购买的，但珠江公司未能提供涉案房屋的产权证。本院发函向广州市规划和自然资源局查询涉案房屋的产权登记及规划报建信息，该局于2020年12月3日向本院复函称：涉案房屋所在的建筑已查有《建设工程规划许可证》（穗城规（云）建字〔1992〕0141号），根据贵院提供的信息核查，暂查无相关产权记录。本院认为：涉案房屋已取得《建设工程规划许可证》，故珠江公司与李梓雯就涉案房屋于2012年3月27日签订的《广州市房地产租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同于2017年12月31日到期后，李梓雯继续使用涉案房屋，珠江公司继续收取租金，故双方构成不定期租赁合同。不定期租赁合同期间，任何一方均有权要求解除合同。虽然珠江公司于2019年6月24日向李梓雯发出《通知》，要求李梓雯与其签署承诺函，但李梓雯并未与珠江公司签署承诺函，且珠江公司于2019年11月通知李梓雯按照每月1550元的标准支付租金，应视为双方同意继续履行租赁合同，并协商一致调整了租金标准。2020年3月26日，珠江公司要求李梓雯以2364元的标准与其签署临时租赁合同，并明确若不签署临时租赁合同，则要求李梓雯于2020年4月30日前腾空交还涉案房屋，由于李梓雯在收到该通知后并未与珠江公司签署临时租赁合同，故应视为珠江公司于2020年4月30日解除了双方的不定期租赁合同。对于双方合同解除前，李梓雯已经按照双方协商议定的租金标准支付了租金，珠江公司要求李梓雯支付2018年1月1日至2020年4月30日的租金差额的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。2020年4月30日，双方合同解除后至2020年10月31日，李梓雯继续占用涉案房屋属于无权占用，该期间李梓雯应当向珠江公司支付房屋占有使用费，对于房屋占有使用费的标准，本院酌情参照广州市房地产租赁管理所公布的涉案房屋同地段同类型房屋的租金参考价计算，该所尚未公布2020年期间房屋租金参考价，本院酌情仍按照2019年广州市白云区松洲街松南路楼梯楼的租金标准每月每平方米19元的标准，按照双方2012年3月27日签订的《广州市房地产租赁合同》2015年1月起的计租面积107.3653平方米计算，月租金标准为2039.94元，扣除李梓雯实际已支付的租金，故李梓雯还需要向珠江公司支付租金差额（实质应为房屋占有使用费差额）2939.64元[（2039.94元-1550元）×6月]，珠江公司主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告李梓雯向原告广州珠江建设发展有限公司支付租金差额（实质应为房屋占有使用费差额）2939.64元；二、驳回原告广州珠江建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费246.40元，由原告广州珠江建设发展有限公司负担221.4元，被告李梓雯负担25元（上述受理费246.40元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。本判决为终审判决。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二〇年十二月十一日书记员  林嘉仪