广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1486号原告：肇庆海成房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区×××××××××金沙咀国际广场西边入口大门B座2号物业管理用房，统一社会信用代码914×××××××××××965N。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：郑勇，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹文秀，广东勤思进律师事务所律师。被告：吴林全，男，汉族，1980年9月3日出生，住广东省肇庆市高要区××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××817。委托诉讼代理人：廖爱勤（是被告吴林全的妻子），女，汉族，1985年7月14日出生，住广东省肇庆市高要区××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××368。原告肇庆海成房地产开发有限公司（以下简称海成房地产公司）与被告吴林全租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海成房地产公司的委托诉讼代理人詹文秀、被告吴林全的委托诉讼代理人廖爱勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海成房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告于2017年12月18日签订的《商铺租赁合同》；2.请求法院判令被告立即向原告支付租金68131元，违约金8263元（租金及违约金暂计至2020年5月21日，以后的租金以9733元/月计算至腾退出商铺之日止，违约金按实际拖欠租金每日千分之一的标准计至被告付清租金之日止）；3.请求法院判令被告在本判决发生法律效力之日起清空位于肇庆市高要区×××××××××金沙咀国际广场三期T1-T3座91、92号商品内的物品，并将商铺腾退回给原告；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保费等诉讼费用。事实和理由：2017年12月18日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于肇庆市高要区×××××××××金沙咀国际广场三期T1-T3座91、92号商铺，约定该商铺租赁期限从2016年6月22日起至2022年6月21日，从2016年6月22日至2019年6月21日每月租金为6008元，从2019年6月22日至2022年6月21日每月租金为9733元，被告应于每月15日前向原告支付租金，逾期支付的，应按照拖欠租金金额的千分之一计算违约金，并明确约定案涉商铺的用途为开设“茶餐厅”。合同签订后，被告在上述商铺进行经营活动，但擅自将商铺改为经营音乐餐吧，产生较大噪音，引起周围业主不满。且在原告多次要求其将商铺改为合同约定的“茶餐厅”，直至现在仍未改回，并且在2019年10月至11月开始拒绝向原告缴纳租金。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定及根据合同第七条约定，被告擅自改变商铺用途及拒绝缴纳租金的行为，已经严重违反法律规定及双方的约定，原告依法有权解除合同并要求被告支付剩余租金及违约金。为此，原告根据《民事诉讼法》的相关规定起诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉请。被告吴林全辩称，本人收到该售楼部的人员的资料，我当时在广州，当时在2019年11月,她们就把我的商铺上锁了，我也有去找过物业的，供电局的人员也上门与物业沟通过，无论继续租赁商铺与否也不能停别人的水电。我交的按金没有退回给我，物业管理费我交了一年也未有使用。商铺里面的家具电器也不能拿走，是原告他们把门锁上。还要我们腾退，但也不给我开锁。我也没有办法继续经营，也开不了商铺的门，售楼部的周小姐也回避我。2019年10月22日前我是按时把租金都交了，但是原告在2019年10月25日提交解除租赁的资料，要求与我终止合同。然后我和周小姐调解，然后周小姐告诉我老板不租给我了，还说要停我的电。我接上一手商铺是交了16万元的转让费给上一手租户的，之后自己投资进商铺也是超过40万元的。我也上过物业3次，但物业要求我腾退。物业也帮我开门了，但是没有电我也拆不走电器。当时原告要求我们腾退的原因是因为业主称我的店很吵，但是我也有跟老板商量过，如果我的店吵的话，我也去重新搞过隔音，后来投资了2万元搞隔音的，但后来还是被原告要求解除合同。解除合同我是没有意见的，且之前原告已经解除合同了，但是他们不给我开门我也腾退不了。原告已经解除了租赁合同，营业期间我也没有欠过租金，原告终止合同后我才没有交付租金，所以我不存在拖欠原告的租金及违约金。因为商铺被原告锁门了，我也去过物业超过3次要求拿回自己商铺里面的家具，我也报警超过10次要求拿回商铺内的家具，但是原告也是没有给我开锁，如果原告开锁，我是可以将商铺腾退给原告的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月18日，海成房地产公司（甲方、出租方）与吴林全（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，合同约定包括（摘录）：一、合同标的1、乙方同意承租位于广东省肇庆市高要区×××××××××金沙咀国际广场三期T1-T3座91、92号商铺的物业（以下简称该物业）。二、声明、保证和承诺5、乙方在不改变该物业资产主体结构和功能设施的使用功能的前提下，乙方承租该物业仅作为茶餐厅使用，未征得甲方同意情况下不得整体或部分转租，不得改做他用。三、租期、租金、交付期限1、租赁期限从2016年6月22日起至2022年6月21日。（自2017年11月8日已转租）3、租赁期限为6年，从2016年6月22日至2019年6月21日每月租金为6008元，从2019年6月22日至2022年6月21日每月租金为9733元。5、乙方须在每月15日前向甲方以现金支付租金，乙方逾期支付租金的，自逾期之日起，乙方须按拖欠租金金额的千分之一按日支付违约金。四、保证金1、签订本合同时，乙方应向甲方支付该物业租赁合同保证金，保证金额为人民币20000元。乙方应于本合同签订时支付给甲方，甲方收取保证金后向乙方开具收款收据。五、甲方权利义务1、甲方享有按照本合同约定收取租金的权利。六、乙方权利义务1、乙方应按照本合同约定向甲方支付租金等一切费用。七、合同的解除及变更（一）发生下列情形之一的，甲方可单方解除本合同并不赔偿乙方任何损失。2、乙方连续或累计拖欠租金达二个月的或乙方欠缴应支付费用累计达到20000元整的。（二）甲方无故解除合同（政府拆迁除外），甲方应赔偿乙方经济损失并退回保证金。（三）上述解除合同通知均自解除合同通知到达对方之日起生效。如另一方对解除合同有异议的，应自收到解除合同通知之日起三十日内向肇庆市高要区人民法院提起诉讼。八、合同终止后的处理1、发生如下情况的，本合同终止：（1）本合同约定的任何一种方式的合同解除；2、乙方应自本合同终止之日起7日内腾退该物业给甲方。乙方腾退该物业时应将自有动产、未形成该物业添附的其他物品搬走，逾期未搬走的则视为乙方放弃其所有权，甲方可自行处理，因处理相关物品产生的费用由乙方承担。3、本合同终止后，乙方腾退该物业应当符合正常使用状态，应经甲方签收认可。2019年8月1日，经工商行政管理部门核准，在广东省肇庆市高要区×××××××××金沙咀国际广场三期T1-T3座首层92号商铺登记成立了“高要区南岸星辰音乐餐吧”，经营者为吴林全，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营范围为餐饮服务。2019年10月18日，吴林全交纳了案涉商铺2018年11月22日至2019年10月21日的租金81000元、违约金15400元，合共96400元。2019年10月19日，吴林全交纳了案涉商铺2019年7月至2019年10月31日4个月的物业费共1622元。海成房地产公司向吴林全寄送了《解除合同通知书》，内容包括（摘录）：你与我方于2017年12月18日签订《商铺租赁合同》，承租金沙咀国际广场T1-T3座91、92号商铺。合同约定，你承租该物业仅作为茶餐厅使用，并约定承租者要在每月的15号前交清下期的租金后才能使用。如不交清租金，连续或累计拖欠租金达二个月的或欠缴应支付费用累计达到二万元整，我方可单方解除合同并不赔偿你任何损失。租赁合同签订后，你不但擅自更改该商铺用途，并恶意拖欠我方租金，行为恶劣。基于以上事实，你在合同履行过程中诚信缺失，在承包期内未能按照合同的约定支付租金的行为，已经构成违约。现我方正式发函通知你，从即日起解除你与我司于2017年12月18日签订《商铺租赁合同》，并要求你在收到本通知之日起10日内腾退场地，将场地归还给我方。肇庆海成房地产开发有限公司。2019年10月25日。2019年10月30日，吴林全收到了海成房地产公司的《解除合同通知书》。2019年11月27日，吴林全交纳了案涉商铺2019年11月至2020年12月30日14个月的物业费共5677.60元。海成房地产公司向吴林全发出《腾退通知书》，内容包括（摘录）：你与我方于2017年12月18日签订《商铺租赁合同》，承租金沙咀国际广场T1-T3座91号和92号商铺。在经营过程中你出现擅自更改该商铺用途，并恶意拖欠我方租金的恶劣行为。根据租赁合同约定，我方可单方解除合同并不赔偿你方任何损失。我方已于2019年10月25日向你发出《解除合同通知书》，要求你方从2019年10月25日起10日内腾空场地，将场地归还我方。但至今你方并没有按《商铺租赁合同》和《解除合同通知书》的内容执行。现我方向你方发出《腾退商铺通知书》。要求你方即日起8天（即2019年11月20日前）内腾空租赁的商铺，并将商铺归还我方，同时搬走你方一切物品，如逾期未能将商铺内属于你方的物品搬离，则视为你方自动放弃该物品，我方有权自行处置。在腾退商铺时，你方不得故意破坏场地内外原有物品和楼宇结构，否则我方会追究你方一切经济和法律责任。如你方在本通知届满期限内未能将商铺腾退交还我方，我方将即时采取断水断电措施。同时，此《解除合同通知书》以及《腾退商铺通知书》我方已发一份到肇庆高盛物业投资有限公司物管处要求管理处协助我方处理本次事件。肇庆海成房地产开发有限公司。2019年11月12日。海成房地产公司的法定代表人潘某1向吴林全发出《催腾退通知书》，内容包括（摘录）：你与我方于2017年12月18日签订《商铺租赁合同》，你与我方于2017年12月18日签订《商铺租赁合同》，承租金沙咀国际广场T1-T3座91号和92号商铺。在经营过程中你出现擅自更改该商铺用途，并恶意拖欠我方租金的恶劣行为。根据租赁合同约定，我方可单方解除合同并不赔偿你方任何损失。我方已于2019年10月25日向你发出《解除合同通知书》，要求你方从2019年10月25日起10日内腾空场地，将场地归还我方。但至今你方并没有按《商铺租赁合同》和《解除合同通知书》的内容执行。现我方向你方发出《腾退商铺通知书》。要求你方于2019年12月9日前内腾空租赁的商铺，并将商铺归还我方，同时搬走你方一切物品，如逾期未能将商铺内属于你方的物品搬离，则视为你方自动放弃该物品，我方有权自行处置。在腾退商铺时，你方不得故意破坏场地内外原有物品和楼宇结构，否则我方会追究你方一切经济和法律责任。如你方在本通知届满期限内未能将商铺腾退交还我方，我方将即时采取断水断电措施。同时，此《解除合同通知书》以及《腾退商铺通知书》我方已发一份到肇庆高盛物业投资有限公司物管处要求管理处协助我方处理本次事件。通知人潘某1。2019年12月8日肇庆高盛投资有限公司金沙咀国际广场管理处向91号92号商铺租户发出《关于91号92号商铺催腾退通知书》，内容包括（摘录）：我司于2019年12月8日收到91号92号商铺业主通知，要求我司协助其处理贵租户限时腾退91号92号商铺事宜。具体内容请看“催腾退通知书”。请贵租户按业主的要求时间内腾空租赁的商铺，并将商铺归还业主。同时搬走你方一切物品，如逾期未能将商铺内属于你方的物品搬离，则视为你方自动放弃该物品，我方有权自行处置。待业主方检查确认你方已按要求完成腾空租赁的商铺，并已将商铺归还业主之后，请你方带上物业管理费单据原件到物业财务部申请退回剩余部分预交的管理费。具体时间以业主确认时间为准。不满一个月的按一个月管理费计收。腾退期间请你方关好水电，不得故意破坏场地内外原有物品和楼宇结构，否则我方会追究你方一切经济和法律责任。请你方积极配合。肇庆高盛投资有限公司金沙咀国际广场管理处。2019年12月8日。吴林全向海成房地产公司及其法定代表人潘某1发出《不同意解除合同通知书》，内容包括（摘录）：2019年10月30日收到贵公司用挂号信寄来的解除合同通知书。到2019年10月25日前我没有拖欠贵公司租金，没有改变商铺用途，不同意贵公司提出解除租赁合同。请贵公司继续诚实完全履行租赁合同。2019年12月12日。2020年1月3日，廖爱勤入股肇庆市高要区六一八娱乐有限公司。案涉商铺2019年6月至2020年6月用电金额为：2019年6月的电费为218.28元＋1057.71元＝1275.99元；2019年7月的电费为239.16元＋1670.78元＝1909.94元；2019年8月的电费为229.85元＋1641.68元＝1871.53元；2019年9月的电费为（227.38元＋213.78元）＋（1665.16元＋1610.17元）＝3716.49元；2019年10月的电费为195.86元＋1089.30元＝1285.16元；2019年11月的电费为125.43元＋475.76元＝601.19元；2019年12月的电费为48.81元＋115.54元＝164.35元；2020年1月的电费为0元＋0元＝0元；2020年2月的电费为0元＋0元＝0元；2020年3月的电费为0元＋0元＝0元；2020年4月的电费为0元＋4.69元＝4.69元；2020年5月的电费为0元＋6.46元＝6.46元；2020年6月的电费为0元＋5.87元＝5.87元。海成房地产公司确认，2019年10月至11月期间，肇庆高盛投资有限公司金沙咀国际广场管理处受案涉商铺业主的委托，催吴林全腾退案涉商铺，曾锁了案涉商铺的门。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本院对有关问题分析如下：关于《商铺租赁合同》的问题1.案涉《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。2.《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”海成房地产公司通知解除《商铺租赁合同》的《解除合同通知书》于2019年10月30日送达吴林全，因此，《商铺租赁合同》已于2019年10月30日解除。吴林全于2019年12月12日向海成房地产公司及其法定代表人潘某1发出《不同意解除合同通知书》，不影响《解除合同通知书》的法律效力。二、关于解除合同后的权利及义务的问题1．《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商铺租赁合同》已于2019年10月30日解除，依据《商铺租赁合同》第八条：“乙方应自本合同终止之日起7日内腾退该物业给甲方”的约定，吴林全应于合同解除后的2019年11月6日前将案涉商铺返还海成房地产公司使用；若继续使用的，则应当由其支付占有使用案涉商铺期间的占有使用费。《商铺租赁合同》解除后，吴林全并没有按合同约定于2019年11月6日前将案涉商铺返还海成房地产公司使用，因此，吴林全应支付占有使用费至将案涉商铺返还海成房地产公司使用之日止。因吴林全并没有按合同约定于2019年11月6日前将案涉商铺返还海成房地产公司使用，海成房地产公司向吴林全发出的《腾退通知书》，内容包括“要求你方即日起8天（即2019年11月20日前）内腾空租赁的商铺，并将商铺归还我方，同时搬走你方一切物品，如逾期未能将商铺内属于你方的物品搬离，则视为你方自动放弃该物品，我方有权自行处置。”可见海成房地产公司是依据《商铺租赁合同》第八条：“乙方腾退该物业时应将自有动产、未形成该物业添附的其他物品搬走，逾期未搬走的则视为乙方放弃其所有权，甲方可自行处理，因处理相关物品产生的费用由乙方承担。”约定的方式收回案涉商铺的。海成房地产公司合同约定收回案涉商铺，符合法律规定，应予准许。2019年11月20日，吴林全未搬走物品的所有权视为放弃，海成房地产公司对未搬走物品可自行处理，可推断出吴林全放弃了案涉商铺的占有、使用、收益的权利，即2019年11月20日视为海成房地产公司已收回案涉商铺，海成房地产公司开始对案涉商铺有占有、使用、收益的权利。因吴林全放弃了未搬走物品的所有权，且未拆走相关物品，海成房地产公司是以现状收回案涉商铺，因此无须海成房地产公司签收认可。2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。海成房地产公司对主张吴林全在2019年11月20日后仍继续使用该商铺的案件事实承担举证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”虽然海成房地产公司提供证据证明案涉商铺在2019年11月、12月还产生了电费，但结合该二个月电费明显比上二个月减少及肇庆高盛投资有限公司金沙咀国际广场管理处曾于2019年10月至11月期间锁了案涉商铺的门，案涉商铺已被肇庆高盛投资有限公司金沙咀国际广场管理处管控的案件事实，海成房地产公司主张的吴林全在2019年11月20日后仍继续使用该案涉商铺不具有高度可能性，因此，本院不予认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，因此，海成房地产公司对未能证明吴林全在2019年11月20日后仍继续使用案涉商铺承担不利的后果。3．吴林全应支付2019年10月21日至2019年10月30日的租金及2019年10月30日至2019年11月20日期间的占有使用费给海成房地产公司。占有使用费参照租金计算。即吴林全应支付给海成房地产公司2019年10月21日至2019年11月20日期间的租金及占有使用费共为9733元/月÷30天/月×30天＝9733元。4．参照《商铺租赁合同》“乙方须在每月15日前向甲方以现金支付租金，乙方逾期支付租金的，自逾期之日起，乙方须按拖欠租金金额的千分之一按日支付违约金”的约定，逾期付款违约金自2019年11月15日起计算至清偿之日止。海成房地产公司除了利息损失外，未提供证据证明因吴林全逾期付款造成了其他实际损失，因此，本院酌定按现时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款基础利率3.85%的4倍计算逾期付款违约金，即吴林全应支付给海成房地产公司的逾期付款违约金为以欠款9733元为基数，自2019年11月15日起按现时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款基础利率3.85%的4倍计算至清偿之日止。5．依据《商铺租赁合同》“乙方腾退该物业时应将自有动产、未形成该物业添附的其他物品搬走，逾期未搬走的则视为乙方放弃其所有权，甲方可自行处理，因处理相关物品产生的费用由乙方承担”的约定，对于吴林全未清空的物品，视为吴林全放弃所有权，海成房地产公司可自行处理，且处理相关物品产生的费用由吴林全承担。综上所述，海成房地产公司的诉讼请求，符合法律规定的，本院予以支持；不符合法律规定的，本院不予支持。吴林全要求海成房地产公司返还担保金20000元，但未提出反诉，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一款、第一百零八条第一款规定，判决如下：一、原告肇庆海成房地产开发有限公司与被告吴林全于2017年12月18日签订《商铺租赁合同》已于2019年10月30日解除；二、被告吴林全应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及占有使用费共9733元给原告肇庆海成房地产开发有限公司；三、被告吴林全应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金给原告肇庆海成房地产开发有限公司（逾期付款违约金以欠款9733元为基数，自2019年11月15日起按现时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款基础利率3.85%的4倍计算至清偿之日止）；四、驳回原告肇庆海成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6095.79元，由原告肇庆海成房地产开发有限公司负担6011.24元，被告吴林全负担84.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  陈建成人民陪审员  陈根华人民陪审员  杨永星二〇二〇年十二月十一日法官 助理  邓瑞君书 记 员  黄雅君