广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13467号原告(反诉被告)：陈思源，男，1972年3月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：顾文，广东华之杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州灿森信息科技有限公司，住所地广州市荔湾区荔湾路133-1，133-2号首层楼101铺。法定代表人：陈少楷，职务：执行董事。委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海滔，广东中大圣律师事务所实习人员。原告陈思源诉被告广州灿森信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈思源及委托代理人顾文，被告广州灿森信息科技有限公司的委托代理人周斌、张海滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈思源诉称：2019年11月11日，原告与被告签订了编号为CH201905018A的《广州市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)及编号为CH201905018的《商铺租赁合同补充协议》（下称《补充协议》)，约定被告将坐落在荔湾区荔湾路131-1号首层101铺自编号铺3号房的房地产出租给原告作商业(临商)用途使用，建筑面积60平方米，租赁期限自2019年11月12日起至2023年8月6日，租金缴纳期限为每月5日之前，履约保证金31000元。合同签订后，原告将承租物业用作经营广州市聚源意餐饮管理有限公司。虽然被告所交付商铺经常出现停电、排污堵塞等不符合经营条件的现象，但原告仍积极履行合同约定的义务，支付了合同约定的履约保证金31000元以及每个月租金、水电费。另外，原告还支付了合同未约定但被告要求支付的租铺服务费30000元。由于2019年12月爆发的疫情，政府采取各项措施防控疫情，包括启动一级响应、封锁运输、限制出行、取消各类活动、限制营业等，导致原告的经营情况出现严重困难，入不敷出。上述情形已经构成不可抗力，且导致合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定。此外，原告于广州市人民政府办公厅颁布《关于应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展的若干措施》后，主动与被告进行联系。由于原告承租的物业为市属国有企业单位广州市市政集团有限公司权属物业，根据上述文件的规定应当减半收取4、5月份租金，因此希望被告能够对承租物业的4、5月份租金减半收取。但此请求遭到被告的拒绝。被告于2020年7月24日在《租赁合同》及《补充协议》仍未解除且无权停电的情况下对原告承租的物业停电。被告的停电行为，导致原告无法继续经营，已构成违约。由于被告的违约行为致使原告与被告所签订的《租赁合同》及《补充协议》已无法继续履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。鉴于上述情形的出现，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项和第(四)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，于2020年8月20日向被告邮寄《关于解除及的函》，通知被告解除合同、向被告退还承租物业的钥匙并要求被告返还履约保证金及租铺服务费。上述函件于2020年8月21日送达至被告处。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款第一句“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年8月21日解除。合同解除后，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《补充协议》第七条第3款“甲方有下列行为之一的，视为违约，乙方可单方面终止合同，甲方须按本合同第五条第2款约定向乙方承担违约责任，并应返还乙方履约保证金、已支付但未实际发生的租金及物业管理费等费用：(4)甲方在租赁期内提前收回商铺的(本合同第五条约定的除外)”之规定，要求被告返还履约保证金和租铺服务费并支付利息、装修损失、违约金。请求判令：1、判决被告向原告返还履约保证金31000元及租铺服务费30000元，总计61000元。2、判决被告向原告支付履约保证金31000元及租铺服务费30000元，总计61000元的利息117.42元(以61000元为本金，参考全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年8月21日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年9月8日，暂计117.42元)。3、判决被告向原告支付装修损失81949.46元。4、判决被告向原告支付违约金26000元。5、判决由被告承担本案的诉讼费用。被告广州灿森信息科技有限公司答辩称：被告不同意原告的所有诉讼请求，本案中只存在原告的违约行为，被告不存在违约行为，被告有权依据合同第7条第1款没收原告缴纳的保证金，并要求原告承担违约责任。首先原被告双方自签订合同以来原告多次拖欠租金，从双方银行流水可见在市政集团未下发优惠政策时，被告拖欠4月管理费、7、8月租金及管理费，经过被告多次催收，原告于2020年7月25日将被告拉入黑名单，拒绝支付租金，其行为构成违约。其次，双方签订合同开始，原告告知被告他的承租经营必须用到高伏特的电压，为此原告向被告支付租赁服务费用于租赁铺位新增电表电路电缆铺设，以及隔墙间隔，排气扇安装等基础建设服务，被告在收取原告费用后已依照原告的要求履行上述基建服务，同时，原告在租赁被告的店铺以来使用双电表，在增设电表的时候电工师傅告知原告不能在220V电表上私接大功率电器，以免销毁。另，2020年7月21日原告因私接大功率电器到220v大功率电器上导致电表销毁，被告当时帮原告聘请增设380v电表的师傅进行维修，维修过程停电十分钟左右，维修完成后2020年7月24日电路由于原告的违规行为导致不稳定而意外跳闸，期间仅停电十数分钟，随后就继续用电，原告仅因此短暂停电为由拒付租金是没有事实和法律依据，更何况停电是由于原告的自身违规行为导致，原告将自己的过错归咎于被告从而逃避合同义务的行为是没有事实与法律依据的，因此，基于原告恶意逾期付租的违约行为，被告有权依照双方真实有效的合同没收保证金，原告诉请被告退还保证金、商铺服务费、装修损失、违约金是没有事实和法律依据的，恳请法院查明事实，驳回原告所有诉讼请求。反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金26000元；二、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的管理费900元、水电费3911.6元；三、判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付应付款项的违约金20737.11元（以15678.4元为基数，按每日0.5%，自2020年7月6日起计至2020年12月4日止，为11837.19元；以14833元为基数，按每日0.5%，自2020年8月6日起计至2020年12月4日止，为8899.92元）；四、判令反诉原告没收反诉被告支付的押金31000元无需退还；五、本案本诉及反诉诉讼费用均由被告承担。原告陈思源答辩称：被告的反诉没有事实依据，应当予以驳回。原告没有拖欠7月份的租金，7月份的租金是因为原告得知广州市人民政府办公厅于2020年6月24日出台广州市人民政府办公厅关于印发应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展若干措施的通知后，即与被告进行协商租金减免的相关事宜，因为根据该通知的规定，承租市属国企的物业，应当免除2、3月份的租金，减半收取4、5月份的租金，即总共应当免除3个月的租金，因此，原告希望被告能够按照该规定给予原告优惠，但此请求遭到被告的拒绝。关于8月份的租金、水电费，因为被告已在2020年7月24日在《租赁合同》及《补充协议》仍未解除且无权停电，因根据合同约定，被告必须提前7天书面通知原告，被告才有权采取限制原告租赁权利的措施，在此情况下，被告对原告承租的物业进行停电，使原告无法继续经营，实际上，原告在此后也没有继续经营涉案商铺，因此原告无需支付8月份的租金、管理费，第二项反诉请求应予以驳回，原告没有拖欠被告的水电费及管理费，4月份的管理费已在3月份交纳，而水电费已在4月7日缴纳，后面7月份的管理费和水电费并不存在拖欠，而8月份的管理费及水电费原告已没有实际经营。反诉请求三应该予以驳回，由于原告不存在违约行为，因此原告无需承担违约责任。反诉请求四应予以驳回，如前所述由于原告不存在违约行为，因此被告无权没收原告的押金，综上，由于被告的反诉请求没有合同、法律与事实依据，故请求法院对被告的全部的反诉请求予以驳回。经审理查明：2019年11月11日被告广州灿森信息科技有限公司（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区荔湾路131-1号首层101铺自编3号房（建筑面积60平方米）出租给乙方作商业（临商）用途使用。租赁期：自2019年11月12日至2023年8月6日止；其中2019年11月21日至2020年11月20日每月租金为13000元。乙方须每月5日前缴付月租金给甲方。乙方必须向甲方缴纳保证金26000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方、抵偿租金。同日，原、被告还签订编号：CH201905018《商铺租赁合同补充协议》,约定:甲方将广州市荔湾区荔湾路131-1号首层自编101铺自编号铺3，（建筑面积60平方米，实用面积为39.5平方米）出租给乙方作商业（临商）用途使用，租期、租金与《广州市房屋租赁合同》约定相同。甲、乙双方约定，乙方按照承租的建筑面积每月5元/每平方米的标准向甲方或甲方指定物业管理公司支付物业管理费，一层承租的建筑面积共60平方米，管理费300元/月。乙方承租期间电费为1.6元/度，水费为6元/吨，水、电计公摊费用按乙方承租面积或户数均摊计算。乙方向甲方缴付合同证金26000元、水电保证金5000元，合共31000元。若乙方未按时交付租金、管理费、水电费或其他相关费用超过10天且经甲方或物业公司书面通知后7天内仍未支付的，甲方有权自行或要求物业管理公司采取一切必要措施限制乙方的租用权利，由此产生的费用及后果将由乙方自行承担，甲方可从乙方所交纳的保证金中直接扣除乙方所欠款项。如产权方（广州市市政集团有限公司）因生产经营需要，收回该物业的，甲方提前3个月书面通知乙方终止合同，赔偿乙方的装修损失（按年租赁期限折旧计算）并赔偿相当于2个月租金违约金。若乙方未履行合同约定任何付款义务，则甲方有权直接从乙方缴纳的履约保证金中抵扣相应金额应付款。乙方未按时履行合同约定付款义务，如乙方逾期付款的，每逾期一天，按应付款项的0.5%向甲方支付违约金；逾期超过10天且经甲方书面通知后7天内仍未支付的，除按前述约定向甲方支付违约金外，甲方有权收回租赁场地另行出租并单方终止合同且不予退还乙方交纳的履约保证金，由此造成的损失由乙方全部承担。合同签订后，原告向被告缴纳26000元保证金、水电押金5000元、服务费30000元，被告将商铺交原告使用。2020年2月因发生新型冠状病毒××疫情，被告根据产权方广州市市政集团有限公司的租金减免政策给予原告2、3月免租，原告向被告支付2020年3月、6月租金。后因双方对4、5月租金是否减半收取无法达成一致意见，原告没有支付4、7、8月管理费、6-8月水电费、7、8月租金给被告。2020年7月24日下午商铺发生停电，原告于当天下午15时6分报警处理。原告认为停电原因是被告造成，没有继续使用商铺及向被告支付租金、管理费、水电费。2020年8月20日原告的委托代理人向被告发出《关于解除及的函》，认为被告所交付商铺经常出现停电、排污堵塞等不符合经营条件的现象，但原告仍积极履行合同约定的义务…。现由于2019年12月爆发的新型冠状病毒××疫情及政府疫情防控等，导致原告的经营情况出现严重困难，入不敷出。上述情形已经构成不可抗力，且导致合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定。此外，原告于广州市人民政府办公厅颁布《关于应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展的若干措施》后，主动与被告进行联系。由于原告承租的物业为市属国有企业单位广州市市政集团有限公司权属物业，根据上述文件的规定应当减半收取4、5月份租金，因此希望被告能够对承租物业的4、5月份租金减半收取，但被告拒绝。被告于2020年7月24日对原告承租的物业停电。被告的停电行为，导致原告无法继续经营。由于被告的停电行为致使原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》已无法继续履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定…。现原告正式通知被告：1、解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、退还承租物业的钥匙；3、敦促被告自收到函件之日起三日内，向原告返还履约保证金31000元及租铺服务费30000元。2020年8月21日原告将商铺退还给被告。2020年9月1日被告的委托代理人向原告及其经营的广州市聚源意餐饮管理有限公司发出《律师函》，认为根据《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》约定原告应于每月5日前及时将租金和上个月产生的管理费、水电费支付给被告，若未按时支付，被告有权从原告缴纳的保证金中抵扣相应金额应付款，及按应付款的0.5%向被告支付违约金，逾期超过10天，被告有权解除合同并没收原告缴纳的履约保证金…。原告自2020年7月起无故拖欠租金、水电费及管理费共计30511.6元未付。但原告却在2020年8月18日向被告发函要求解除双方签订的租赁合同及补充协议，理由其一是新型冠状病毒××疫情之下，政府采取各项防控疫情措施，导致公司经营困难，原告认为这构成不可抗力，导致租赁合同无法实现；其二原告认为2020年7月24日的停电事件导致无法继续履行租赁合同。综合上述两点，原告发函通知被告解除合同。被告认为原告发函要求解除合同的行为反映原告拒不履行合同的违约行为。现原告拒不清偿拖欠的2020年7月、8月租金、水电费及管理费，已构成违约。原告应按照合同约定向被告支付违约金，同时被告有权没收原告的履约保证金。在庭审中，被告对原告提供的经营账本、单据、装修设备费用统计表、证人证言（潘某）三性不认可，认为证人潘某是原告的合伙人之一。原告对被告提供的微信名片、聊天记录、支付证明单、供电局停电通知、商铺基建服务费收据、袁师傅的微信名片、袁师傅的微信聊天记录三性不认可。证人确认是原告的合伙人之一，7月24日下午停电时间约1小时，商铺电表不在商铺内。证人与原告离开商铺后，至8月20日期间就再没有回到商铺。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》及编号：CH201905018《商铺租赁合同补充协议》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。对于租赁合同解除的违约认定及责任问题。原告虽然以被告在2020年7月24日对涉案商铺停电为由，提出解除合同。在2020年7月24日虽然涉案商铺发生停电的事实，根据原告的证人在庭上陈述涉案商铺停电不足1小时，及原告陈述停电的第二天起至2020年8月20日期间没有回到涉案商铺的事实。原告的证据不足以证明涉案商铺停电为被告造成。根据原、被告双方的微信记录显示，由于疫情的发生，原告与被告就涉案商铺2020年4-5月合同租金是否调整无法达成一致意见，原告没有向被告支付租金等费用，才产生本案的纠纷。对于租金的减免，原告在与被告无法达成一致的情况下，原告应先行向被告支付租金，如果业主方作出相关租金减免，可与被告协商后续的租金支付数额调整，而不是以不交租金等行为要求被告调整租金。因此，被告以原告没有交纳租金为由构成违约的理由成立，本院予以采信。鉴于原告于2020年8月20日发出解除通知，被告于2020年8月21日收到了解除通知及收回涉案商铺，本院确认原、被告双方关于涉案商铺的解除时间为2020年8月21日。由于原告存在迟付租金给被告的行为构成违约，被告反诉要求没收原告履约保证金26000元，支付租金26000元、管理费900元、水电费3911.60元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告返还履约保证金、租铺服务费、利息、装修损失、违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退还的水电费押金5000元，因原告未缴纳涉案商铺的水电费3911.60元，被告应在扣除上述款项后，将余款1088.40元退还给原告。对于被告反诉要求原告支付租金、管理费、水电费的违约金问题。在《商铺租赁合同补充协议》约定乙方未按时履行合同约定付款义务，如乙方逾期付款的，每逾期一天，按应付款项的0.5%向甲方支付违约金。该违约金标准约定明显过高，本院酌情将违约金调整为自逾期支付之日起至付清本金之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律之日起十五日内，被告广州灿森信息科技有限公司退还水电费押金1088.40元给原告陈思源。二、自本判决发生法律之日起十五日内，原告陈思源支付2020年7月、8月租金共26000元及2020年4月、7月、8月管理费900元给被告广州灿森信息科技有限公司。三、自本判决发生法律之日起十五日内，原告陈思源支付2020年7月、8月租金共26000元及2020年4月、7月、8月管理费900元的违约金（违约金分段计算，其中以2020年7月、8月每月租金13000元为本金；2020年4月、7月、8月每月管理费300元为本金，自逾期支付租金、管理费当月6日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清本金之日止）给被告广州灿森信息科技有限公司。四、原告陈思源缴纳的履约保证金26000元归被告广州灿森信息科技有限公司所有。五、驳回原告陈思源其他诉讼请求。六、驳回被告广州灿森信息科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1841元、反诉费913元，由被告广州灿森信息科技有限公司负担100元，原告陈思源负担2754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十二月二十八日书记员  谢绮雯黄嘉琪