安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初4656号 原告：汪克道，男，1969年2月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：何建生,安徽伟伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张月生,安徽伟伦律师事务所律师。 被告：安徽省阳光半岛文化发展有限公司，住所地安徽省淮南市寿县新桥国际产业园，统一社会信用代码913404225689694717。 法定代表人：管以江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：佘秀银，该公司员工。 委托诉讼代理人：范陈文，该公司员工。 原告汪克道与被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称阳光半岛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告汪克道的委托诉讼代理人何建生、被告阳光半岛公司的委托诉讼代理人佘秀银、范陈文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪克道向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行阳光半岛37号地块3幢3007、3009、3103、3104、3106、3107、3109室《商品房买卖合同》，将该商品房立即交付给原告，并办理房地产权过户登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：阳光半岛公司及其关联公司芜湖首创房地产开发有限公司(以下简称首创公司)因经营需要通过胡昌荣向原告融资借款450万元，为归还尚欠借款，2013年5月24日，首创公司、胡昌荣与原告签订《协议书》，确认截止2013年4月30日，胡昌荣尚欠原告借款本息2573910元，由原告购买阳光半岛公司开发的“新桥阳光半岛”项目商品房或首创公司开发的“芜湖阳光半岛”项目商品房的方式偿还。协议签订后，阳光半岛公司与原告签订了阳光半岛37号地块3幢3007、3009、3103、3104、3106、3107、3109室共计七套《商品房买卖合同》，并就每套商品房购房款的付款向原告出具了《收据》，载明全款直抵汪克道(胡昌荣)款，付款方式为一次性付款。同时，首创公司向阳光半岛公司出具《收据》，收到阳光半岛公司上述款项，收款事由为“胡昌荣付汪克道欠款抵房款”，收款方式为“内转”。后贵院受理阳光半岛公司破产清算，阳光半岛公司管理人通知原告，由原告选择继续履行上述商品房买卖合同或就购房款申报债权，原告遂向管理人申报继续履行商品房买卖合同。但事隔多年，原告却于2020年9月29日收到管理人发出的《通知书》，以原告非真正意义上的消费购房，真实目的是以阳光半岛公司的房产抵付第三方所欠原告债务，原告未实际支付购房款，同时原告对阳光半岛公司不享有债权，且在签订合同时房屋尚未建成，阳光半岛公司未实际交付，合同未实际履行为由，解除上述商品房买卖合同。 原告认为，管理人解除合同的理由显然不能成立，违反了相关法律规定，案涉商品房买卖合同合法有效，应当继续履行，理由如下： 在企业重整案件中，将非消费性购房作为解除合同的理由没有法律依据，购房人的权益应按人民法院批准的重整计划执行 根据最高人民法院相关判例，只是在企业破产清算案件中，基于对债权人的公平保护原则，认为非消费性购房人，在所购房屋尚未交付并办理产权登记时，购房人尚未取得物权，其所购房屋应属于破产财产，该项裁决宗旨仅适用于破产清算案件，而阳光半岛公司系破产重整，而非宣告破产，管理人将上述观点扩大适用于破产重整案件没有任何法律依据。原告认为，根据企业破产法及相关司法解释的规定，在企业重整案件中，相关权利人的权利实现应按人民法院批准的重整方案来执行。经贵院裁定批准的阳光半岛公司重整计划草案前言部分第四条规定：购房户得到妥善安置；第七条规定：(一)37、38号地块，2号岛已付清购房款，但尚未取得房屋的购房户，可以选择继续履行合同，取得房屋，免除破产受理后的违约金：第十二条规定：《商品房买卖合同》按照本重整计划第七条处理。在重整计划草案中自始至终没有规定得到安置的购房户仅限为消费性购房户，而不包括以房抵债的购房户。如按管理人的解释，得到安置的购房户不包括以房抵债购房户，那么对以房抵债购房户究竟如何处理?难道法院批准重整计划草案时对此重大事项的遗漏可以充耳不闻吗?因此，管理人以非消购房作为解除合同的理由显然既没有法律依据，也不符合重整计划草案的规定，根据重整计划草案的规定，被告应当向原告履行交付商品房的义务。 二、被告以购房款抵付第三人对原告所负债务，该付款方式合法有效，原告实际支付了购房款。 1、原、被告双方是在自愿的基础上签订的案涉《商品房买卖合同》，被告向原告开具了盖有阳光半岛公司财务专用章的收款《收据》载明收款事由是购房款，全款直抵汪克道(胡昌荣)款，并且是一次性付款，首创公司也向阳光半岛公司出具了收款《收据》，载明收款事由为“胡昌荣付汪克道欠款抵房款”，收款方式为“内转”(意由阳光半岛公司与首创公司进行内部结算，因当时该二公司是关联公司，均由实际控制人翟厚圣控制)，并由阳光半岛公司时任总经理的魏清签字同意。因此，在签订合同时，阳光半岛公司是明知以购房款代首创公司抵付第三人胡昌荣所欠原告债务的。此外，首创公司在财务上也将该购房款作为与阳光半岛公司的往来款记账，阳光半岛公司的会计人员在其它案件中也认可阳光半岛公司的财务上也将该购房款作为与首创公司的往来款记账，就此，原告向法院申请要求阳光半岛公司提供其与首创公司的往来账予以查清事实。无论是根据民事法律规定、财会法律法规亦或最高人民法院相关判例，以房抵债的付款方式均是合法有效的付款方式，阳光半岛公司主张以债抵付购房的方式不能视为已支付购房款，不能空口无凭，应当提供法律依据。 2、与本案事实相同的付款方式已由生效裁判确认为已支付了购房款。在钱福林(2019)04民终1639号阳光半岛案件中，本院认为部分：通过查询销售台账，已经确认案涉房屋37地块9栋2201室登记购房人为钱福林，钱福林已付全款给肖一国，并在阳光半岛办理全款已付销售登记，故对案涉房屋及钱福林已付购房全款的事实予以确认。在阳光半岛与方斌等人(2020)皖05民终287号案件中，本院认为部分：阳光半岛与方斌签订三套房屋买卖合同，并于当日向方斌出具三份收到案涉三套房屋购房款的《收款收据》，收款事由注明款项来源是冲抵胡昌荣的相关债权，阳光半岛辩称方斌未支付购房款，但其未能提供相应的反驳证据，故认定方斌已足额支付了案涉房屋的购房款。本案中，原告支付购房款的事实与上述案例中的付款情形致，根据证据规则的规定，应当认定原告已支付了购房款。 三、被告对与原告相同情况的《商品房买卖合同》已按重整计划草案履行了商品房交付义务，因此原告的商品房买卖合同亦应依法履行在阳光半岛公司重整案件中，购房户徐丹丹购买的阳光半岛38地块7栋1003室、7栋1203室两套房屋，汪涛、张海霞购买的阳光半岛38地块5幢2402室等十余户购房户，阳光半岛公司销售台账载明的付款方式：抵叶金龙融资款，阳光半岛公司已向这些购房户交付了商品房，这些购房户与阳光半岛签订《商品房买卖合同》以及支付购房款的方式与原告完全一致，均是以第三人的融资款抵付购房款的，阳光半岛管理人确认其商品房买卖合同合法有效，阳光半岛也早已办理了交房手续，证明此前无论是管理人还是阳光半岛公司对与原告相同付款方式的《商品房买卖合同》认定是符合重整草案第七条规定的应当交付商品房的购房户。根据民商事审判坚持平等保护的原则，原告也应当确认案涉商品房买卖合同合法有效，将商品房交付给原告。 四、管理人在寿县法院批准阳光半岛公司重整计划三年后解除《商品房买卖合同》，违反了企业破产法的相关规定，其解除行为是无效的。 1、2017年8月28日，寿县法院裁定批准阳光半岛的破产重整计划草案，重整计划中第九项、重整计划的执行：本重整计划由阳光半岛公司负责执行，管理人负责监督重整计划的执行。第(二)项，执行期限的延长：如非因阳光半岛公司原因，导致本重整计划不能在上述期限内执行完毕，阳光半岛公司应于执行期限届满30日内，向寿县人民法院提交延长重整计划执行期限的申请，并根据寿县人民法院批准的执行期限继续执行，但重整计划执行期限最长不超过三年。现重整期已超过三年，管理人无权解除《商品房买卖合同》。 2、阳光半岛公司进入重整计划执行阶段，依据企业破产法89条规定，重整计划由债务人负责执行，人民法院裁定批准重整计划后，已接管财产和营业事务的管理人应该向债务人移交财产和营业事务，第90条规定，自人民法院裁定批准重整计划之日起，在重整计划规定的监督期内，由管理人监督重整计划的执行，可见，管理人在重整计划执行阶段只有监督职责，无权处置财产，故管理人现通知解除与原告的《商品房买卖合同》，严重违法。 综上所述，原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，管理人解除合同的理由不能成立，故原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 阳光半岛公司辩称，1、原告并非真正的消费购房，没有以现金、转账或者其他方式支付购房款。原告在本案中主张以案外人的债务抵付购房款，没有事实和法律依据。一方面，本案的基础债权债务关系不明确，其是否合法有效存在，是否与阳光半岛公司有关，均无证据证实。另一方面，各方之前没有任何抵债协议，被告也从未确认以案涉商品房为案外人抵债。何况案涉房屋在被告破产时根本不存在，所谓的抵债也无从谈起。 2、目前被告仍处于破产重整计划执行期间，管理人作为债权审核的主体，通知原告有关审核情况及购房合同的处理情况，符合企业破产法的规定。依据破产法的相关规定，管理人有权解除合同。 3、原告的诉讼请求是要求继续履行合同而非确认破产债权，阳光半岛公司目前处于破产重整计划执行阶段，原告的诉讼请求属于个别清偿的情况，给付之诉的诉讼请求不应被支持。 本院经审理认定事实如下：2013年5月24日，芜湖首创房地产开发有限公司、胡昌荣、汪克道三方签订了协议书，协议书确认，截止至2013年4月30日，胡昌荣共欠汪克道借款本息2573910元；自本协议签订之日起汪克道在一个星期内用其自有债权即上述款项，购买阳光半岛公司开发的“新桥阳光半岛”项目商品房或芜湖首创房地产开发有限公司开发的“芜湖阳光半岛”项目商品房。2013年6月21日，芜湖首创房地产开发有限公司向阳光半岛公司出具《收据》，收据载明金额为2573910元，收款事由为“胡昌荣付汪克道欠款抵房款”，收款方式为“内转”。2013年7月23日，汪克道与阳光半岛公司签订了七份《商品房买卖合同》，合同约定汪克道购买阳光半岛公司开发的新桥·阳光半岛37号地块3幢3007、3009、3103、3104、3106、3107、3109室共计七套房屋，合同约定出卖方应于2015年12月31日前交付房屋。2013年7月23日，阳光半岛公司向汪克道出具七份《收据》，收款事由为上述房屋购房款，收据载明全款直抵汪克道(胡昌荣)款，付款方式为一次性付款。 2014年7月3日，本院裁定阳光半岛公司进行破产清算并指定安徽大别山律师事务所担任管理人。2017年8月28日，本院裁定批准阳光半岛的破产重整计划草案，目前阳光半岛公司仍处于破产重整计划执行期间。管理人于2020年9月25日向汪克道发出七份《通知书》，以汪克道非真正意义上的消费购房，真实目的是以阳光半岛公司的房产抵付第三方所欠原告债务，原告未实际支付购房款，同时原告对尚未建成，阳光半岛公司未实际交付，合同未实际履行为由，解除上述商品房买卖合同，若你方存有异议，可在收到本通知书之日起三十日内向管理人提出书面说明或向寿县人民法院提起诉讼。 本院认为，本案争议的焦点在于汪克道的诉讼请求能否得到支持。《中华人民共和国企业破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，双方订立的商品房买卖合同成立于人民法院受理破产申请之前，从原告起诉主张的事实来看，其是以对案外人胡昌荣的债权抵付其应付被告的购房款，但芜湖首创房地产开发有限公司、胡昌荣、汪克道以及阳光半岛之间债权债务的权利义务关系不明，因此，汪克道提供的证据不足以证明其已经支付了涉案七套房屋的购房款。而在该合同成立时，涉案的房屋并未建成交付，因此，涉案的商品房买卖合同属于人民法院受理破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除或者继续履行。关于原告提出的管理人在阳光半岛公司已经进入重整计划执行阶段作出解除合同通知行为违反法律规定的主张，本院认为，根据破产法的规定，调查债务人的财产状况属于破产管理人的法定职责，阳光半岛破产案目前仍处于重整计划的执行阶段，破产程序尚未终结，鉴于破产法并未对管理人履职期限做出限定，原告的该项主张本院不予支持。因阳光半岛破产管理人已经通知原告解除双方之间的商品房买卖合同，汪克道与阳光半岛之间签订的七份合同已经解除。汪克道主张**光半岛公司履行合同、交付涉案商品房的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，拟判决如下： 驳回汪克道的诉讼请求。 案件受理费27440元（汪克道已预交），减半收取计13720元，由汪克道负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  顾正明 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  徐仁昌 附：相关法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。