西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初23032号原告：中健健身集团有限公司，住所地山东省济南市历下区。法定代表人：付维新，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨霄蒙，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘志刚，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。被告：西安润银房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区XX环XX路联盟。法定代表人：颜明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈瑜，陕西三英律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓，陕西三英律师事务所律师。原告中健健身集团有限公司（以下简称中健公司）与被告西安润银房地产开发有限公司（以下简称润银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。中健公司委托诉讼代理人杨霄蒙，润银公司委托诉讼代理人陈瑜、刘晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中健公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租赁保证金30万元，并赔偿利息损失（截止到2019年8月20日利息为65364.6元，之后以30万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。2.被告向原告支付违约金188.1万元，并赔偿利息损失（截止到2019年8月20日利息为5828.5元，之后以188.1万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。3.被告赔偿原告经济损失共计30万元。诉讼过程中，原告明确损失组成为:装修设计费16万元，人员、宣传等损失14万元。4.被告承担原告为实现债权所支付的律师费2万元。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月19日，原告、被告就西安市雁塔区丈八东路与子午大道十字西南角中铁立丰城市XX广场XX、XX层房产（以下简称案涉房屋）签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。2019年6月，双方就租赁合同签订了补充协议一份。合同约定被告将案涉房屋出租给原告使用，租赁期限共计10年，合同总价款共计2052万元，原告向被告支付租赁保证金30万元，同时合同对双方权利义务、违约责任等事项进行了明确的约定。合同履行过程中，原告依某某向被告履行了合同义务，但被告却迟迟不向原告交付房屋，并于2019年7月26日擅自解除合同，明示不再履行租赁合同。原告多次要求被告继续履行合同义务，依某某交付房屋，被告却一意孤行，拒不履行，被告的行为已构成严重违约，导致租赁合同无法继续履行，给原告造成了极大的损失。故原告诉至法院，望判如所请。润银公司辩称，1.双方签订的租赁合同及《房屋租赁合同》之补充协议（以下简称补充协议）于2019年7月26日终止履行。2015年3月9日，被告与原告签订了租赁合同，后于2019年6月双方又签订了《补充协议》。被告虽积极履行合同义务，但直至目前仍无法满足租赁合同约定的房屋交付标准。目前，被告仍无法按照补充协议第一条第5款的约定为原告提供屋顶平台不小于XX室XX组及水箱；也无法按照交付标准第3条中的“消防”标准提供一次消防合格证。事实上，因未达到交付标准，原告亦不同意进场装修。在上述情形下，被告为避免原告的损失进一步扩大，于2019年7月26日向原告发出了《关于终止履行中铁立丰国际及补充协议的通知》（以下简称终止通知)。2019年8月6日，原告向被告回函表示：“在贵某某自愿承担上述法律责任的基础上，为避免贵某某产生更大损失，我司愿与贵某某就解除涉案合同事宜进一步沟通协商。”虽该回函主张的索赔事项与索赔数额无合同依据及法律依据，但就案涉合同的终止履行双方实质上已达成一致。故，双方签订的租赁合同及补充协议已于2019年7月26日终止履行。2.原告诉请的违约金及赔偿金缺乏合同依据与法律依据。被告早在2019年7月26日向原告发出的终止通知中已明确表示将及时返还原告租赁保证金30万元，并明确请求原告提供收款账户，但原告始终未提供收款账户。现被告仍然同意返还原告租赁保证金30万元并承担相应的利息损失，但利息损失的计算期间应于2019年7月26日截止。根据《合同法》第一百一十九条的规定，原告无权主张因其未提供收款账户造成的扩大损失。换言之，自2019年7月27日起被告不应承担租赁保证金的利息损失。被告于2019年7月26日向原告发送了终止通知，此时，租赁合同的租赁期限尚未开始计算，并且原告尚未进场装修（约定的进场日是2019年7月31日）。根据《合同法》第九十七条的规定，租赁合同订立后尚未起租，被告在起租前终止履行租赁合同及补充协议，仅需据实赔偿原告因订立合同、准备履行合同而受到的损失。并且，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条的规定，该等损失原告应当提供相应的证据予以证明。对此，同样应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若于规定》第一条之规定提供证据予以证明，如原告确有证据证明其遭受的损失，被告同意据实赔偿。综上所述，案涉租赁合同及补充协议于2019年7月26日终止履行，就终止履行后相关事宜应当按照双方合同约定及《合同法》第九十七条的规定予以据实处理。同时，被告再次重申，希望原告当庭提供收款账户，以便被告及时向其返还租赁保证金。除此之外，原告的其他诉讼请求缺乏合同依据与法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、银行交易资料、补充协议、收款收据、通知、回复函、回函、收据、建筑装饰工程设计合作协议、图纸、发票、电子邮件及微信对话截图打印件等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年3月19日，山东银座健身发展有限公司（承租方、甲方，以下简称银座公司）、被告（出租方、甲方）签订租赁合同，约定原告将案涉房屋出租给银座公司，用于银座健身俱乐部及配套使用；租期十年（未明确约定租期的起止日期）；交付案涉房屋的日期暂定于2016年9月1日。租赁合同第五条第1款第1项约定，“租金（包括物业费）合计：1-5年：55元/平方米/月（其中：租金25元/㎡，物业费30元/㎡）……”“租赁年度”栏下第一年至第五年的“年度租金（万元，含税）”为“188.1”。针对保证金事宜，租赁合同约定保证金30万元，待装修期满后保留10万元作为履约保证金，其余20万元转为第一个租赁年度租金，保证金在合同解除或者终止后且被告付清相关款项并交还案涉房屋后七个工作日内（遇节假日顺延）由原告无息退还给银座公司。租赁合同第十一条第4款第2项约定，“……合同期内，甲方擅自解除本合同、或由于甲方原因导致本合同解除的，甲方应当支付当年度租金作为违约金，由此造成乙方损失的，并另外赔偿乙方所有的损失”。第7款约定，违约方需赔偿相对方因诉讼方式主张权利而产生的诉讼费、保全费、律师费、担保费、执行费等。租赁合同亦对案涉房屋交付标准事宜进行了约定。租赁合同签订后，银座公司于2015年3月11日向原告支付保证金30万元。2019年6月，原、被告双方就租赁事宜签订补充协议，租赁场地变更为7层，租赁红线面积变更为2372.23平方米；“租金标准及物业标准变更为1至5年60元/㎡/月（租金45元/㎡/月，物业费15元/㎡/月）”；交付案涉房屋的日期变更为2019年7月31日，最终交付日期以被告书面通知为准；合同签约主体由银座公司变更为被告。租赁合同及补充协议签订后，被告未依某某向原告交付符合合同约定标准的案涉房屋。原告因此未装修案涉房屋。2019年5月，被告要求原告提供案涉房屋装修设计等图纸供审核。被告随后向原告提供了装修设计图纸。2019年7月26日，被告向原告发出称终止通知，以被告不能交付合同约定标准的案涉房屋、防止损失扩大等为由，通知原告终止租赁合同及补充协议，同意退还30万元保证金及按照银行同期贷款利率上浮30%的标准支付利息，并要求提供收款账户。对此，原告回函提出异议并要求被告赔偿相应损失。庭审中，双方确认租赁合同及补充协议的解除之日为2019年7月26日，被告对原告主张的律师费2万元无异议。另查明，2016年11月29日，银座公司与案外人签订《建筑装饰工程设计合作协议》，约定案外人为银座公司“中建银座健身俱乐部”各网点提供室内建筑装饰装修设计，每个网点的设计费暂定为16万元。2017年3月31日，银座公司向案外人转账支付30万元。庭审中，原告主张30万元中包括案涉房屋设计费16万元。截至法庭辩论终结时，原告因本案诉讼已支付律师费2万元。本院认为，根据诉辩意见，本案争议焦点为：原告关于违约金的主张能否成立以及违约金是否过高、是否足以弥补原告的损失。本案中，被告存在未依某某提供符合交付标准的案涉房屋，存在违约行为，导致原告合同目的无法实现。对此，被告应承担违约责任。租赁合同第十一条第4款第二项对因被告原因导致合同解除的情形约定了明确的违约金责任，且被告的违约行为发生在合同成立生效后，属在合同期内发生的违约行为。故被告应向原告支付违约金。根据租赁合同及补充协议确定的租金标准来看，合同解除时当年度的租金为1708005.6元（2372.23平方米×60元/平方米/月×12个月）。另，原告未提供充分证据证明在该违约金之外还有损失的事实。故本院认定该违约金足以弥补原告利息、设计费等损失。虽然被告提出违约金过高的抗辩意见，但其亦未提交证据证明其主张，故本院该抗辩意见，不予采纳。另外，原告要求被告退还保证金30万元，有事实依据，被告对此亦不持异议，故本院对原告关于退还保证金的主张，予以支持。双方对律师费负担事宜有特别约定，且被告对此亦无异议，故本院对原告关于律师费的主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、西安润银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中健健身集团有限公司退还保证金300000元；二、西安润银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中健健身集团有限公司支付违约金1708005.60元；三、西安润银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿中健健身集团有限公司律师费20000元。四、驳回中健健身集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26578元（原告已预交），由原告负担3538元，被告负担23040元。因原告已预交费用，故被告应于履行本判决金钱给付义务时将其负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  栗德亮二〇二〇年十二月二日书记员  贾 凡打印及校对：贾凡2020年月日送达1