北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初73494号原告（反诉被告）：北京大龙伟业投资顾问有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：陈兴明，总经理。委托诉讼代理人：毕建伟，北京市大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张扬，女，该公司职员。被告（反诉原告）：美复凯（北京）投资顾问有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：周晓如，执行董事。委托诉讼代理人：宋军亮，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春晖，北京市鑫诺律师事务所实习律师。被告：周晓如，男，住河北省晋州市。委托诉讼代理人：宋军亮，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春晖，北京市鑫诺律师事务所实习律师。被告：朱晓宁，男，住河北省石家庄市。原告（反诉被告）北京大龙伟业投资顾问有限公司（以下简称大龙公司）与被告（反诉原告）美复凯（北京）投资顾问有限公司（以下简称美复凯公司）、被告周晓如（以下简称姓名）、被告朱晓宁（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。大龙公司之委托诉讼代理人毕建伟、张扬，美复凯公司、周晓如之委托诉讼代理人宋军亮、刘春晖、朱晓宁均到庭参加诉讼，后朱晓宁经本院合法传唤无正当理由缺席2020年11月29日之庭审。本案依法缺席审理，现已审理终结。大龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令美复凯公司与大龙公司之间的两份《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年8月1日解除；2、判令美复凯公司向大龙公司支付拖欠房租420480．84元；3、判令美复凯公司向大龙公司支付房屋占有使用费393867．44元；4、判令美复凯公司支付大龙公司违约金2064642．65元；5、判令美复凯公司支付大龙公司垫付的物业费等422970．26元；6、判令周晓如、朱晓宁对上述第2项至第5项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2015年12月1日，我公司与美复凯公司签订《房屋租赁合同》，约定由美复凯公司承租我公司位于北京市朝阳区利泽中一路1号望京科技发展大厦地下一层会所及停车场。2017年6月4日，我公司与美复凯公司签订《补充协议》，将上述合同租赁期限延长一年。同日，我公司与美复凯公司签订《房屋租赁合同》，约定美复凯公司承租我公司位于北京市朝阳区利泽中一路1号望京科技发展大厦地下一层停车场。美复凯公司自2018年开始便无法按期交纳房租，支付各期租金均存在不同程度拖延，经我公司多次催告仍未付清。截止2019年8月1日，美复凯公司拖延租金超过2个月租金总和，故我公司通知美复凯公司于2019年8月1日解除合同，该通知已经送达美复凯公司，对方未提出异议。合同解除后，美复凯公司仍有大量物品遗留场地内，故我公司计算了房屋占有使用费，并追究违约金和物业费等。美复凯公司系一人有限责任公司，周晓如为现任股东及法定代表人，朱晓宁为原股东及法定代表人，其于2018年11月21日将所持股份转让给周晓如。两人不能证明公司财产独立于其个人财产，故应当承担连带责任。为维护合法权益，故诉至人民法院。美复凯公司辩称，租赁合同履行期间，大龙公司未经事先催告并告知将采取断水断电，也未给与合理期间支付租金，突然采取前述行为，立即封锁房门强制性收回租赁物，尔后变卖核心资产，切断了美复凯公司开展正常经营的一切基础条件。但即使依据大龙公司主张，我公司在三年半时间内也仅仅拖欠42万元左右的租金即两个月租金。上述行为对合同履行造成的影响与其主张的美复凯欠付租金的数额、比例及过错程度严重脱节，超过了必要限度，给我公司带来严重损失，本质上属于违约行为。大龙公司在通知解除合同同时便已经实际控制标的物，并且拆毁装修、装饰，变卖了美复凯公司置于标的物内的健身器材等。大龙公司主张的违约金缺乏事实依据，且明显过高，请求法院酌减。大龙公司关于垫付物业费的证据不足。本案合同签署于朱晓宁担任一人股东期间，但大龙公司主张的违约合同债权发生或者主要于股权转让之后。朱晓宁已经完成实缴出资义务。没有充分证据证明其构成公司法意义上的实际控制人，即使构成实际控制人要其为公司债务承担连带责任也没有任何法律依据。另外周晓如受让股权成为一人股东后，个人财产与公司财产并未混同，也没有产生混同的时间条件。现我公司向本院提出反诉请求：1、判令大龙公司赔偿我公司装修残值损失644843．05元；2、判令大龙公司赔偿健身器材损失378490元；3、判令大龙公司赔偿我公司转租租金损失291186元。大龙公司对美复凯公司的反诉请求辩称，我公司不同意美复凯公司全部反诉请求。涉案房屋租赁合同是因美复凯公司单方严重违约而解除，我公司无任何违约情形。在合同因美复凯公司单方违约而解除的情况下，美复凯公司的全部诉讼请求均无事实和法律依据，其无权主张装修残值损失、健身器材损失、转租租金损失。周晓如辩称，我不同意大龙公司的意见，我认同美复凯公司的意见及全部反诉请求。朱晓宁辩称，我不同意大龙公司的诉讼请求，同意美复凯公司的意见，我没有连带责任。本案经审理查明事实如下：2015年12月1日，大龙公司与美复凯公司签订《房屋租赁合同》，约定美复凯公司承租大龙公司位于北京市朝阳区利泽中一路1号望京科技发展大厦会所、停车场地下一层，其中建筑面积3243．73平方米，承租期为五年零三个月，即2015年12月5日至2021年3月4日，自起租日期起美复凯公司享有三个月的免租期，即2015年12月5日至2016年3月4日，大龙公司在此期间免收租金，但美复凯公司要向大龙公司全额缴纳各项公共设施等其他费用。本合同有效期内，租赁单元的租金标准为第一年、第二年1．3元每建筑平方米每日，第三年1．5元每建筑平方米每日，第四年1．6元每建筑平方米每日，第五年2元每建筑平方米每日。租金支付方式为预付式，每一个月为一个付款周期。美复凯公司需于签订本合同后，于2015年12月7日前向大龙公司支付2016年3月7日至2016年4月6日的房屋租金128262．49元。若美复凯公司未能按本合同的规定在每个付款日缴纳下个付款周期租金的，自每个付款日起5日内应补缴，超过5日的，每逾期一日应按当年月租金总的千分之五向大龙公司支付违约金，直至美复凯公司全数付清其所应付的租金之日为止，超过30日，大龙公司除可要求美复凯公司每逾期一日按当年月租金总额的千分之五支付违约金外，同时大龙公司有权单方解除本合同，并直接扣除美复凯公司所留押金，扣除的押金不冲抵美复凯公司所欠租金及物业费及其他费用，因美复凯公司超过30日导致大龙公司单方解除合同、扣除押金的，美复凯公司仍需足额向大龙公司缴纳所欠租金及其他费用、违约金及大龙公司损失。本合同一经签署，美复凯公司应向大龙公司交纳相当于2个月租金266524．98元，作为美复凯公司遵守和履行本合同所有义务和规定的押金。2017年6月4日，大龙公司与美复凯公司签订《补充协议》，约定《房屋租赁合同》租期由2015年12月5日至2021年3月4日调整为有效租期截止至2022年3月4日，新延长租期内租金按2元每建筑平方米每日执行。为支持美复凯公司经营，大龙公司减免美复凯公司2017年6月5日至2017年7月4日的租金128262．49元。2017年6月4日，大龙公司与美复凯公司签订《房屋租赁合同》，约定美复凯公司承租大龙公司位于北京市朝阳区利泽中一路1号望京科技发展大厦停车场地下一层，承租期为四年零九个月，即2017年6月5日至2022年3月4日。本合同有效期内，租赁单元的租金标准为350000元每年。租金支付方式预付式，每一个月为一个付款周期。美复凯公司需于签订本合同后，于2017年6月5日前向大龙公司支付2017年6月5日至2017年7月4日的房屋租金29166．67元。此后美复凯公司须于每个付款日前五日内向大龙公司支付下已付款周期的租金。若美复凯公司未能按本合同的规定在每个付款日缴纳下个付款周期租金的，自每个付款日起5日内应补缴，超过5日的，每逾期一日应按当年月租金总的千分之五向大龙公司支付违约金，直至美复凯公司全数付清其所应付的租金之日为止，超过30日，大龙公司除可要求美复凯公司每逾期一日按当年月租金总额的千分之五支付违约金外，同时大龙公司有权单方解除本合同，并直接扣除美复凯公司所留押金，扣除的押金不冲抵美复凯公司所欠租金及物业费及其他费用，因美复凯公司超过30日导致大龙公司单方解除合同、扣除押金的，美复凯公司仍需足额向大龙公司缴纳所欠租金及其他费用、违约金及大龙公司损失。本合同一经签署，美复凯公司应向大龙公司交纳相当于2个月租金58333．34元，作为美复凯公司遵守和履行本合同所有义务和规定的押金。经询，大龙公司与美复凯公司确认美复凯公司拖欠租金420480．84元。2019年7月31日，大龙公司作出《通知》，其内容为美复凯公司于7月6日应缴租金187028．2元，直至今日拖欠未付，另前期租金欠款30余万，以上两项欠款累计44万余元。美复凯公司承诺7月31日前支付缴清，但截至7月31日仍未支付，大龙公司决定于8月1日凌晨解除双方租赁合同，同时给予停水停电处理。因美复凯公司违约在先，由此产生的一切责任由美复凯公司承担。另查，美复凯公司系有限责任公司（自然人独资），法定代表人为周晓如，2009年12月18日股东为朱晓宁，实缴出资500000元，2018年11月21日，股东变更为周晓如。庭审中，双方的主要争议：1、健身器材问题。大龙公司提供2019年8月23日的《告知函》（其内容为依据《房屋租赁合同》第3．6条因乙方拖欠租金造成甲方单方解除本合同的，乙方遗留在承租单元的一切物品，包括装修、可移动物品和不可移动物品甲方均有权变卖，用于冲抵乙方给甲方造成的一切损失，现通知贵司于本函件送达至日起3日内向我司支付所欠租金、房屋占用费用、违约金等全部费用。逾期不支付或未全面支付的视为贵司同意我司处置，我司将依据《房屋租赁合同》第3．6条对贵司遗留物品进行变卖，并以所得价款冲抵处置开销及上述费用）、《德州骁健健身器材有限公司二手健身器械收购协议》（其内容为设备数量100台大件，回收总价55000元）、汇款单，以此证明大龙公司因美复凯公司欠付房租导致合同解除，大龙公司有权对美复凯公司遗留物品进行处置，并以所得价款冲抵损失。美复凯公司对上述证据均不予认可，其认为现有证据证明健身器材实际价值为540700元，根据器材折旧率器材可以使用十年，大龙公司以55000元出售给案外人，价格不合理，美复凯公司提供《健身器材购销合同》、《用户须知》、《N160621-1发货单》、购入健身器材转款记录、照片，以此证明其以540700元购入健身器材，现被大龙公司强制出售。大龙公司对上述证据均不予认可。2、物业费问题。大龙公司提供《关于代为支付美复凯（北京）投资顾问有限公司拖欠物业相关费用的函》、发票、物业公司催款函，以此证明其替美复凯公司支付了物业公司能耗费用422970．26元。美复凯公司对函、发票不予认可，大龙公司与物业公司是关联公司，若美复凯公司拖欠物业费，应由物业公司出面，对于催款函形式真实性予以认可，但是不认可其内容。3、转租损失问题。美复凯公司提供美复凯公司与北京启舞集文化发展中心有限公司签订的《房屋租赁合同》、美复凯公司与北京印佳美图文科技有限公司签订的《房屋租赁合同》、租金收取单据、通知函、回函，以此证明其转租损失。大龙公司对于两份《房屋租赁合同》、租金收取单据均予以认可，美复凯公司取得了近300万元的收益，对于其余证据均不予认可。本院认为，2015年12月1日大龙公司与美复凯公司签订的《房屋租赁合同》、2017年6月4日的《补充协议》和2017年6月4日大龙公司与美复凯公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。美复凯公司迟延缴纳租金，其违反了上述合同约定，其行为构成违约。针对本诉，关于解除合同一节，鉴于美复凯公司违约行为，大龙公司该项主张合法有据，本院对此予以支持；关于房租420480．84元一节，大龙公司与美复凯公司均予以确认，故本院对大龙公司该部分诉讼请求予以支持；关于房屋使用费一节，此需要考虑以下几点，第一、大龙公司主张2019年8月1日解除合同，且收回涉案房屋，第二、大龙公司《告知函》中对于遗留物品的处理意见，第三、大龙公司陈述实际处理健身器材的时间，鉴于上述情况，本院对大龙公司该部分诉讼请求不予支持；关于违约金一节，考虑保证金、大龙公司提交的证据等，本院酌定违约金为160000元；关于物业费等422970．26元一节，大龙公司提供证据证明其垫付了相关费用，美复凯公司对此不予认可，但未提供相关证据予以反驳，故本院对大龙公司该项诉讼请求予以支持；关于连带责任一节，大龙公司主张朱晓宁、周晓如应承担连带责任，考虑朱晓宁实缴出资、股权变更时间、周晓如就此未提供公司与个人财产独立的相关证据等因素，本院确定周晓如对上述美复凯公司之债务承担连带责任。针对反诉，关于装修残值损失一节，鉴于美复凯公司之行为构成违约，且双方自行交接物品等因素，本院对美复凯公司该部分诉讼请求不予支持；关于健身器材损失一节，美复凯公司构成违约，但考虑大龙公司解除合同的时间、收回涉案房屋的时间、后续处理的情况等，大龙公司在处理健身器材一事上存在过错，综合考虑美复凯公司提供的证据、大龙公司的证据，结合使用年限等，本院酌情确定健身器材损失为100000元；关于转租租金损失291186元一节，鉴于美复凯公司持续违约、涉案合同约定等，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京大龙伟业投资顾问有限公司与被告（反诉原告）美复凯（北京）投资顾问有限公司于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》、2017年6月4日签订的《补充协议》、《房屋租赁合同》于2019年8月1日解除；二、被告（反诉原告）美复凯（北京）投资顾问有限公司、被告周晓如于本判决生效后七日内连带支付原告（反诉被告）北京大龙伟业投资顾问有限公司房屋租金420480．84元；三、被告（反诉原告）美复凯（北京）投资顾问有限公司、被告周晓如于本判决生效后七日内连带支付原告（反诉被告）北京大龙伟业投资顾问有限公司违约金160000元；四、被告（反诉原告）美复凯（北京）投资顾问有限公司、被告周晓如于本判决生效后七日内连带支付原告（反诉被告）北京大龙伟业投资顾问有限公司物业费等422970．26元；五、原告（反诉被告）北京大龙伟业投资顾问有限公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）美复凯（北京）投资顾问有限公司健身器材损失100000元；六、驳回原告（反诉被告）北京大龙伟业投资顾问有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）美复凯（北京）投资顾问有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33665元，由原告（反诉被告）北京大龙伟业投资顾问有限公司负担19834元（已交纳），由被告（反诉原告）美复凯（北京）投资顾问有限公司、被告周晓如负担13831元（大龙公司已交纳，美复凯公司、周晓如于本判决生效后七日内转交给大龙公司）。案件反诉费8315元，由原告（反诉被告）北京大龙伟业投资顾问有限公司负担1150元（美复凯公司已交纳，大龙公司于本判决生效后七日内转交给美复凯公司），由被告（反诉原告）美复凯（北京）投资顾问有限公司负担7165元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  欧阳华审判员  魏慧彪审判员  刘奇琦二〇二〇年十二月二十一日书记员  彭林海