福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0322民初272号原告：福建锦福房地产开发有限公司，住福建省莆田市仙游县鲤城街道北宝峰社区顶园小区,统一社会信用代码91350322062286315G。法定代表人：温金怀，执行董事。委托诉讼代理人：温光忠，福建九雍律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：黄佩莹，福建九雍律师事务所实习律师。被告：许某1，女，2003年4月23日出生，汉族，居民，住福建省莆田市秀屿区，系死者许某3的长女。被告：许某2，女，2009年9月10日出生，汉族，居民，住福建省莆田市秀屿区，系死者许某3的次女。被告：陈春治（亦系许某1，女，1957年4月15日出生，汉族，居民，住福建省莆田市秀屿区，系死者许某3的母亲。第三人：中国工商银行股份有限公司仙游支行，住所地福建省莆田市仙游县鲤城街道八二五大街639号，统一社会信用代码91350322X11325871C。负责人：郑金栋，行长。委托诉讼代理人：谢明雄，男，1964年10月23日出生，汉族，居民，住福建省莆田市仙游县。原告福建锦福房地产开发有限公司（以下简称“锦福公司”）与被告陈春治、许某2、许某1、第三人中国工商银行股份有限公司仙游支行（以下简称“工行仙游支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告锦福公司之委托诉讼代理人温光忠和第三人工行仙游支行之委托诉讼代理人谢明雄到庭参加诉讼，被告陈春治、许某2、许某1经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。之后，锦福公司又向本院提交一重要证据《合同补充协议书》，为查明该证据的真实性，本院通知锦福公司予以证实，为此锦福公司请求对《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》落款处上的“许某3”的指纹与《合同补充协议书》落款处上的“许某3”的指纹是否系许某3的指纹进行司法鉴定，本院予以准许。2020年12月9日，本院公开审理本案，原告锦福公司之委托诉讼代理人温光忠，被告陈春治、许某2、许某1及第三人工行仙游支行之委托诉讼代理人谢明雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦福公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除锦福公司与许某3签订的合同编号为201401031的《商品房买卖合同》；2.判令陈春治、许某2、许某1立即协助锦福公司办理注销其与许某3签订的《商品房买卖合同》及其附件项下房屋备案登记、预购商品房的预告登记等手续；3.判令解除锦福公司与许某3及工行仙游支行于2016年1月27日签订的《个人购房借款／担保合同》；4.判令陈春治、许某2、许某1和工行仙游支行立即协助锦福公司办理解除抵押贷款手续及上述商品房抵押权预告登记的注销手续；5.判令陈春治、许某2、许某1支付给锦福公司解除合同违约金78132.6元；6.判令陈春治、许某2、许某1支付给锦福公司代偿款50125.64元；7.判令陈春治、许某2、许某1支付给锦福公司律师代理5000元；8.判令陈春治、许某2、许某1承担本案的诉讼费用。事实与理由：锦福公司系“锦福滨江国际＊顶园小区”楼盘的开发商。陈春治、许某2、许某1系许某3的法定继承人。2014年4月1日锦福公司作为出卖人与许某3签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：“许某3向锦福公司购买坐落在顶园小区第6幢19层1904室房屋；该房屋建筑面积117平方米，其中套内面积91.57平方米，分摊面积有25.43平方米；该房屋的单价为6678元／平方米，总价款为781326元；买受人应于本合同签订时向出卖人支付30%或以上购房款，计241326元（包括已经支付的50000元），余款540000元向出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。具体内容详见双方签订的《商品房买卖合同》。此外，双方签订的《商品房买卖合同》的附件也约定了在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证期间，如银行因买受人逾期还款而从出卖人账户中划扣款项，买受人除应偿还出卖人为买受人代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用，还应向出卖人支付代偿总额10%的违约金，并承担出卖人为追偿该代偿款而支付的费用（含诉讼费、律师费等）；自出卖人承担担保责任之日起30日内，买受人仍未偿还出卖人代偿款的，出卖人有权解除合同，要求买受人按房价款的20%承担违约金，同时出卖人有权没收买受人的所有已付款项，并将该商品房另行出售。合同签订后，锦福公司协助许某3办理了《商品房买卖合同》项下的商品房的银行按揭贷款手续，并与工行仙游支行签订了《个人一人住房贷款合同》。合同签订后，许某3按照贷款合同约定向工行仙游支行每月偿还贷款。因许某3于2018年6月病故，其开始未按时归还按揭贷款，2019年3月开始工行仙游支行每月向锦福公司扣划保证金，截至2019年12月25日向工行仙游支行向锦福公司扣划保证金累计50125.64元。综上所述，根据《商品房买卖合同》附件的约定，锦福公司有权解除合同，要求陈春治、许某2、许某1支付给锦福公司为许某3代偿的银行本息及未追偿该代偿款而支付的诉讼费、律师费，并承担相应的违约责任，违约金按照房价款10%计算。陈春治、许某2、许某1答辩称，其不同意锦福公司的诉讼请求，无法承担锦福公司要求其承担的违约金及代偿款等费用。如果解除合同，要求锦福公司退还其之前缴纳的首付款等其他费用。工行仙游支行述称，锦福公司请求解除锦福公司与许某3签订的合同与工行仙游支行无关；对锦福公司的第二点诉讼请求，工行仙游支行同意解除预抵押登记手续；对锦福公司第三点诉讼请求，工行仙游支行同意解除三方签订的《个人购房借款／担保合同》，但应在商品房买卖合同解除的基础上且锦福公司或者陈春治、许某2、许某1任意一方偿还工行仙游支行剩余的贷款及相应的利息等；对锦福公司第四点诉讼请求，必须要还清银行贷款的前提下才可以办理抵押注销手续；锦福公司的第五点诉讼请求与工行仙游支行无关；锦福公司的第六点诉讼请求，锦福公司被扣的代偿款不止5万多；对锦福公司的第七、八点诉讼请求，与工行仙游支行无关；不管锦福公司或者陈春治、许某2、许某1如何协商解决，都应还清工行仙游支行的贷款本息。根据锦福公司、陈春治、许某2、许某1、工行仙游支行陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：锦福公司以出让方式取得坐落于仙游县××街道××号××号的地块的土地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房项目。2014年4月1日，锦福公司与许某3（已故）签订合同编号为201401031的《商品房买卖合同》，约定（1）许某3向锦福公司购买坐落于仙游县××街道××区（顶园小区）6＃楼1904室商品房，购房总价款为781326元；（2）许某3应于本合同签订之日向锦福公司支付首付款241326元，余款540000元由许某3向锦福公司认可的贷款银行申请按揭贷款支付，并于合同签订之日起180日内办妥贷款手续并将贷款支付至锦福公司的账户。同日，双方还签订该《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议书》，其第9条约定：许某3应该按照借款合同的约定按时归还贷款本息，因许某3未按时归还本息造成有关部门向锦福公司扣收贷款本息及费用的，许某3除立即归还给锦福公司被扣收的款项外，还应按锦福公司实际被扣金额的20%向出卖人支付违约金。许某3累计三个月未归还按揭贷款，或在三个月内未还返给锦福公司被扣金额及违约金的，双方锦福公司有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按总房价款的20%向锦福公司支付违约金；合同解除后，许某3已付的款项在扣除锦福公司损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余额归还给许某3（不计利息）。合同签订当日，许某3向锦福公司支付购房首付款241326元。2016年1月27日，锦福公司作为保证人与许某3及工行仙游支行签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：［闽］字［莆田］行［仙游］支行［2016］年［一手房贷301］号）,约定：（1）许某3向工行仙游支行贷款540000元，贷款委托支付至锦福公司账号，贷款期限240个月，还款方式为等额本息还款方式，逾期还款的工行仙游支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；（2）许某3以所购买的案涉房屋设定抵押担保；（3）锦福公司为许某3的上述贷款本息、罚息、复利、违约金、补偿金、工行仙游支行实现债权的费用和许某3所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证；（4）许某3若死亡或被宣告死亡、失踪或被宣告失踪，或成为限制民事行为能力人或丧失民事行为能力，而无继承人、受遗赠人、监护人或财产代管人，或其继承人、受遗赠人、监护人或财产代管人拒绝代许某3履行本合同项下义务，工行仙游支行可以选择解除《个人购房借款／担保合同》等措施。合同签订后，工行仙游支行按约将贷款发放至锦福公司的账户中。截至2018年11月2日，许某3共偿还按揭贷款本息113119.1元（其中本金为45332.94元，利息为67786.16元），此后，许某3因没有按期偿还按揭贷款，，工行仙游支行于2019年3月29日开始向锦福公司扣收许某3未按时归还的按揭贷款及利息（包括2018年11月2日之后应还的本息）。截至2019年12月25日，工行仙游支行即从锦福公司的银行账户上直接扣收许某3未按时归还的按揭贷款及利息共计50125.64元。为此锦福公司以上述事实和理由，于2020年1月9日诉至本院并提出上述诉讼请求。许春治、许某1、许某2和工行仙游支行则分别作出上述答辩和述称。工行仙游支行经本院释明有关事项后表示在本案中不主张相应权利。诉讼中，本院依据锦福公司的申请委托了福建正泰司法鉴定中心对《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》落款处上的“许某3”的指纹与《合同补充协议书》落款处上的“许某3”的指纹是否系同一个进行司法鉴定，福建正泰司法鉴定中心出具鉴定意见：《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》落款“许某3”签名处的指印与《合同补充协议书》落款“许某3”签名处的指印是同一个人所留。另查明，许某3于2018年6月29日病故。陈春治系许某3母亲，许某1、许某2系许某3的非婚生子女，许某3的父亲已于2016年病故。许某3的法定继承人为许春治、许某1、许某2。锦福公司为本案诉讼而支出律师代理费5000元。上述事实，有锦福公司、陈春治、许某1、许某2及工行仙游支行的的陈述及锦福公司提供的《商品房买卖合同》、《补充协议书》、《个人购房借款／担保合同》、中国工商银行业务凭证和工行仙游支行提供的扣划历史明细表及陈春治、许某1、许某2的户口登记簿等证据在卷佐证。本院认为，锦福公司与许某3签订的编号为201401031的《商品房买卖合同》及其附件和双方此后与工行仙游支行签订《个人购房借款／担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。因许某3病故，其法定继承人陈春治、许某2、许某1在庭审中明确表示继承许某3的遗产，故陈春治、许某2、许某1应在其继承许某3遗产的实际价值范围内承担相应的责任。1.关于合同解除权问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议书》第9条的约定，如果许某3累计三个月未归还按揭贷款，或在三个月内（自锦福公司被第一次扣款起计算）未返还给锦福公司被扣金额及违约金的，锦福公司即有权单方解除《商品房买卖合同》。本案中，许某3于2018年11月2日起未按约偿还工行仙游支行按揭贷款本息，2019年3月25日，锦福公司被工行仙游支行扣收许某3未按时归还的按揭贷款及利息，许某3则明显构成违约，根据上述规定，锦福公司请求解除其与许某3所签订的编号为201401031的《商品房买卖合同》及附件，符合双方的合同约定和法律规定，本院可予支持；2.关于陈春治、许某2、许某1、工行仙游支行就协助办理的有关事项问题。根据本案合同履行情况和合同性质，解除合同后，锦福公司可以要求恢复原状，故锦福公司请求许某3的法定继承人陈春治、许某2、许某1和工行仙游支行协助办理《商品房买卖合同》及其附件的备案登记、预购商品房预告登记等注销手续，于法有据，本院予以采纳；3.关于违约金问题。因许某3未按时还款构成违约导致案涉合同被解除，则其应当承担支付违约金的责任。锦福公司依据其与许某3签订的《商品房买卖合同》附件六第9条约定，锦福公司有权要求陈春治、许某2、许某1在其继承许某3遗产的实际范围内支付78132.6元（即房屋总价款10%的金额）作为解除合同的违约金，符合合同约定和法律规定，本院本应予以支持，但考虑违约的原因系许某3病故，结合违约“以补偿性为主、以惩罚为辅”的性质和锦福公司未有因此产生实际损失（诚然锦福公司因许某3未按时还款导致锦福公司在工行仙游支行的保证金被扣划，但因本案解除案涉房屋买卖合同，许某3应返还房屋，剩余的购房按揭款也应由锦福公司偿还，故锦福公司未造成实际损失）以及陈春治、许某2、许某1尚需扶养等实际情况，本院酌情确定陈春治、许某2、许某1在其继承许某3遗产的实际范围内不予再支付违约金78132.6元，即锦福公司的违约金请求，本院不予采纳；4.关于案涉商品房买卖合同解除后，有关购房款、按揭贷款、《个人购房借款／担保合同》及代偿款项的处理问题。合同解除后，双方所取得的财产应各自返还。即案涉房屋回归锦福公司，锦福公司应将其所收取的许某3支付的购房首付款241326元和许某3已按《个人购房借款／担保合同》约定偿还给工行仙游支行的贷款本金45332.94元退还（已支付的利息系由许某3应当支付，不能退还）给陈春治、许某2、许某1，因陈春治、许某2、许某1在本案中未提出明确主张，故上述款项陈春治、许某2、许某1可另行主张。而锦福公司已收回案涉房产，则其有义务继续偿还本应由许某3偿还的银行按揭贷款，故锦福公司要求陈春治、许某2、许某1在其继承遗产的实际价值范围内返还给工行仙游支行代偿款50125.64元没有依据，本院不予支持。针对《个人购房借款／担保合同》，因案涉商品房买卖合同被解除，担保标的物即案涉房屋的现实权属状态将确定的发生变化，偿还按揭贷款已发生重大障碍，双方签订的商品房担保贷款合同目的已经无法实现，为妥善解决商品房按揭贷款纠纷，提高诉讼效率，减少当事人的诉累，锦福公司提出解除其与许某3、工行仙游支行签订的《个人购房借款／担保合同》，因工行仙游支行在庭审中也表示同意解除三方签订的《个人购房借款／担保合同》，故本院予以支持。担保贷款合同解除后，锦福公司应在本判决确定的解除合同之日返还给工行仙游支行贷款540000元及其产生的利息、罚息（贷款之日至2018年11月2日产生利息应由许某3承担），但应扣除许某3已偿付的按揭贷款本息113119.1元（其中本金为45332.94元，利息为67786.16元）及工行仙游支行对锦福公司的已扣划款。上述款项因工行仙游支行未向本院主张，则其可另行向锦福公司主张；5.锦福公司要求陈春治、许某2、许某1承担本案的律师代理费5000元，因许某3与锦福公司在合同中有特别约定，故本院可予支持。综上，锦福公司合理的诉讼请求，本院予以支持。不合理请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、自2020年1月9日（起诉之日）解除福建锦福房地产开发有限公司与许某3于2014年4月1日签订的合同编号为201401031的《商品房买卖合同》及其附件；二、陈春治、许某2、许某1应在本判决生效之日起十日内协助福建锦福房地产开发有限公司办理注销双方签订的合同编号为201604604的《商品房买卖合同（预售）》及其附件项下房屋的备案登记、预购商品房预告登记等手续；三、解除福建锦福房地产开发有限公司与许某3及中国工商银行股份有限公司仙游支行于2016年1月27日签订的《个人一手住房贷款合同》(合同编号：[闽]字[莆田]行[仙游]支行[2016]年[一手房贷301]号)；四、陈春治、许某2、许某1、中国工商银行股份有限公司仙游支行在福建锦福房地产开发有限公司偿清尚欠贷款本息后于本判决生效之日起十日内协助福建锦福房地产开发有限公司办理解除抵押贷款手续及上述商品房的预告商品房抵押权预告登记的注销手续；五、陈春治、许某2、许某1应在其继承许某3遗产的实际价值限额内支付给福建锦福房地产开发有限公司律师代理费用5000元；六、驳回福建锦福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12946元，由陈春治、许某2、许某1在继承许某3遗产范围内负担11613元，福建锦福房地产开发有限公司负担1333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  陈新发人民陪审员  林建杰人民陪审员  林 国二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  林晓霞书 记 员  张慧真一、附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。二、执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、温馨提醒：负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院帐户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：×××11。