贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初2608号 原告：陈国兰，女，1970年7月16日出生，汉族，住贵州省福泉市。 原告：石志刚，男，1970年12月16日出生，汉族，住贵州省遵义县。 以上二原告之共同委托诉讼代理人：杨亮，贵州硕泰律师事务所律师，特别代理。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王帅，男，1987年6月25日出生，汉族，住陕西省礼泉县，公司员工，一般代理。 第三人：四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行，营业场所：贵州省贵阳市花溪区国际汽配用品采购中心A区7栋1-3层，统一社会信用代码：915201000784885794。 负责人：代芬，支行行长。 委托诉讼代理人：韩欢，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：张杰雪，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所实习律师，一般代理。 原告陈国兰、石志刚与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，根据原告的申请追加四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行（以下简称天府银行贵阳花溪支行）为第三人参加本案诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈国兰、石志刚及其委托诉讼代理人杨亮，被告宏益房开的委托诉讼代理人王帅，第三人天府银行贵阳花溪支行的委托诉讼代理人谷粒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国兰、石志刚向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原被告于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院判令被告立即返还原告支付的购房款8153658.00元、维修基金81537.00元，共计8235195.00元；3、请求人民法院判令被告支付原告自2018年9月6日起至被告付清所有款项之日止的资金占用费，原告主张的资金占用费计算方式为：以8235195.00元为基数，自2018年9月6日起至被告付清所有款项之日止，以月息2%计算，暂计算至诉讼之日为：8235195.00元×0.02×16.4（月）＝2701143.96元。4、请求人民法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月30日，原被告签订的《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买被告开发的位于贵阳市，棚户区改造项目第22栋1层16号商铺。合同约定原告购买的商铺建筑面积58.45平方米，套内建筑面积44.7平方米，总价款8153658.00元，合同还约定原告的交款时间和被告的交房时间、双方的权利和义务、违约责任等相关内容。随后，被告为原告办理了《商品房买卖合同》备案登记手续，《商品房买卖合同》签订之日，即2017年9月30日，原告按约定向被告支付了首付房款4077658.00元。在被告安排下，原告于2018年6月1日在四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行贷款4076000.00元，年利率8.085%。该银行于2018年6月1日将款项打入原告账户上，但被告仅仅在2018年9月3日才从原告账户划走该笔款项，2018年9月5日才向原告出具收款收据!《商品房买卖合同》第十一条第1款“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”，附件十二补充协议5.1“该栋楼施工为基础，交房时间为2018年12月31日”。然而，被告并未按《商品房买卖合同》约定履行自己的义务，且至今案涉商铺仍然未达交房条件。原告多次要求被告交房未果后，便于2019年9月5日向被告下属的销售公司递交退房告知书，但该公司拒收，原告又将退房告知书递交被告公司法务部，该法务部仍然拒收。2019年9月5日，原告通过邮寄方式退房告知书给被告的相关人，（具体收件人为：销售经理李敏，电话：181××××1516；销售总监李明星，电话：131××××6235；总监任盈盈，电话：186××××4495）。然而，至今未见原告作出任何回复。《商品房买卖合同》第十一条（一）款和第十三条“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理（2）逾期超过180个工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。”。在被告逾期交付原告所购商铺超过180个工作日后，原告依约向被告提交书面退房通知。由于《商品房买卖合同》明确被告支付原告违约金的约定严重不公平，且与法律明确的违约方承担违约金的比例相去甚远。为此，原告主张按法律许可的民间借贷利息标准，即月息2%，计算被告向原告支付相关款项的资金占用费。为维护自身合法权益，遂诉至人民法院，诉请如前。案件审理中，原告增加诉讼请求如下：1、解除原告与第三人签订的《个人客户购房抵押担保借款合同》；2、判令被告向第三人支付由原告因案涉商铺造成的贷款的剩余本金及利息；3、判令本案的保函费、保全费由被告承担。同时将“请求人民法院判令被告立即返还原告支付的购房款8153658.00元、维修基金81537.00元，共计8235195.00元”变更为“判令被告立即返还原告支付的购房款5062691.43元、维修基金81537元，合计5144228.43元”。 被告宏益房开答辩称：1、被告虽然存在延期交付的行为，但并不意味着合同目的无法实现，被告逾期交付的违约行为不构成根本违约，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院依据鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的解除商品房买卖合同诉讼请求。2、根据合同附件十二补充协议7.3之约定:“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时买受人选择解除合同的，必须在60日内(从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算)书面通知出卖人，出卖人在60日内(从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算)未收到解除合同的书面通知的视为买受人选择继续履行合同并放弃解除合同的权利。”在逾期交房天数达到合同约定的解除条件后60日内，原告一直未提出解除合同的申请，也从未书面通知被告。应视为原告已选择继续履行合同。3、原告己逾期交房为由提出解除合同，若贵院判决解除合同，则被告按照合同约定的逾期交房违约金标准承担违约责任，又因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故对原告所主张的资金占用费不应在违约金之外另行判决由被告承担，原告关于资金占用费的计算时间、计算标准也无事实和法律依据，请予以驳回。4、维修基金为代办事项，已按照原告的委托转交至住建局，若判令解除合同后，原告可前往住建局退还维修基金费用，因此请验回维修基金费用的诉请。5、对于原告因自身原因而导致的逾期罚息等，应当由原告自身承担，如因此而导致银行要求被告承担担保责任的，则被告有权依据合同要求原告承担违约责任，并承担相关费用，偿还被告垫付的金额。6、对于已还本金及利息、未还本金等费用应当以银行对账单为准。7、根据合同附件十二20.2:“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。”之约定，如判决解除合同则原告应配合被告办理注销备案等手续，且需待相关手续办理完毕后方才退款。8、保全费、保函费并非诉讼必然产生的费用，不应当由被告承担，请予以驳回。 第三人天府银行贵阳花溪支行答辩称：1、本案《商品房买卖合同》及《个人客户购房抵押担保借款合同》均不应解除，陈国兰与宏益房开应按照该等合同以及《按揭贷款业务合作协议》的约定连带向天府银行还款付息。首先，被告与第三人签订两份《按揭贷款业务合作协议》，均证明在案涉房屋办理完毕抵押登记前，被告对花果园项目的房屋贷款承担连带责任保证担保；其次，原告作为购房人的主要合同目的已经实现据庭审查明的事实，案涉房屋首付款、按揭贷款均已实际支付、发放，同案涉房屋已办理商品房预售登记，原告对房屋的所有权公示目的已经达到。最后，在合同主要目的已经实现的情况下，判决解除购房合同及贷款合同，不符合合同解除的立法目的，也不利于市场经济的稳定。天府银行已按照《个人客户购房抵押担保借款合同》的约定履行了发放贷款的义务，且没有任何违约行为。在原告已实际拿到房屋、被告已实际收到按揭贷款的情况下，理应继续由陈国兰与宏益房开公司继续对天府银行的贷款承担连带偿还责任方为公平。2、若因解除《商品房买卖合同》而解除《个人客户购房抵押担保借款合同》，向天府银行还本付息的责任亦应由陈国兰、石志刚与宏益房开连带承担。若合议庭审查后认为案涉《商品房买卖合同》应当解除，从而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条认为《个人客户购房抵押担保借款合同》亦应解除，那么，关于合同解除后的返还责任，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对借款人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。”之规定，借款人陈国兰、保证人石志刚、宏益公司均应向天府银行承担还本付息的责任。综上所述，无论《个人客户购房抵押担保借款合同》是否解除，借款人陈国兰、保证人宏益房开公司均应连带向天府银行承担还款责任。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月30日，被告宏益房开作为出卖人，与作为买受人的原告陈国兰签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于贵阳市南明区棚户区改造项目、建筑面积58.45㎡的房屋，总价款为8153658元，买受人以贷款方式付款，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款4077658元，余款4076000元以银行按揭支付；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第十三条“逾期交房责任”第1款第（2）项约定：逾期超过180个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充和变更。但补充协议中包含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第七条“关于逾期交房责任”第7.3款：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60天内未收到解除合同通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定”。《商品房买卖合同》签订当日，原告即向被告支付首期款4077658元、维修基金81537元。同时交纳预告登记费1100元（两套房屋费用，每套550元），后办理了商品房预售合同备案登记。2018年7月5日，被告将维修资金81536元缴至贵阳市相关部门。 2018年6月1日，原告陈国兰（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人客户购房抵押担保借款合同》，合同编号：川府银贵分花溪房个借字2018年第0522001号，约定，借款人向贷款人借款，金额为人民币4076000元，贷款期限120个月。采用每月等额本息偿还法，每月的1日为还款日，每月还款额为49636.39元。借款人以本合同项下所购房屋做抵押，由保证人贵阳宏益房地产开发有限公司提供阶段性担保，阶段性保证人在保证期间内为借款人本合同项下的债务承担连带保证责任。同日，第三人向原告发放贷款4076000元，并支付给被告。 合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款共计4077658元，取得贷款支付被告，并按约归还贷款本息。但到2018年12月31日，被告未按合同约定向原告交付房屋。 另查明，二原告系夫妻关系，原告陈国兰与被告签订《商品房买卖合同》系在夫妻关系存续期间。2020年7月21日，原告向天安财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任保险，于同日向江苏华昌工程担保有限公司支付诉讼担保服务费21873元。 审理中，被告明确表示案涉房屋尚未完工，不具备交付条件。 除以上认定事实，原告还提交以下证据：《退房通知书》、顺丰速运运单，拟证实因被告未按期交房，其于2019年9月1日向被告邮寄退房告知书，要求退房的事实。被告对此三性不予认可。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《预售合同备案登记表》、购房款、维修基金及预告登记费《收据》、《个人客户购房抵押担保借款合同》、还款明细等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。 本案的争议焦点是：1、商品房买卖合同、借款合同是否应当解除；2、合同如果解除，法律后果如何承担。 关于商品房买卖合同应否解除。本案原、被告双方合同约定的房屋交付时间为2018年12月31日，超过该时间被告未能向原告交付房屋，时间已超一年余，且在一审辩论终结前，被告亦明确表示案涉房屋尚未完工，不具备交付条件，被告已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同。原告提交退房通知书、顺丰速运运单拟证实其已按照合同约定履行了通知义务，被告对此不予认可，且原告至今未能提交被告签收函件证据，故本院将原告提起诉讼的时间2020年1月8日视为通知。原告请求解除双方的商品房买卖合同符合双方约定，对原告的该诉请，本院依法予以支持。 关于商品房买卖合同合同解除后的法律后果。合同解除后，被告应当退还收取的全部购房款或购房款首付款。对原告资金占用损失的诉请，根据双方合同约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，双方已对于逾期交付房屋解除合同的违约责任进行了明确约定，该约定对双方具有约束力，故被告应当按照合同约定的全部已付房款的2%向原告支付因逾期交房解除合同的违约金。对于原告要求被告按照月息2%支付资金占用费的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告解除《个人客户购房抵押担保借款合同》的诉请，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的借款担保合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给第三人。原告在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告自行承担。第三人答辩意见，于法无据，本院不予采信。 关于原告要求退还维修资金的诉请，维修资金系被告代为收取，且已缴纳至贵阳市相关部门，在原被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，但被告多收取的部分应当予以退还，故对原告的该诉请本院部分支持。 关于原告要求被告承担保函费用的诉请，保函费并非诉讼必然产生之费用，本院不予支持。 案涉房屋已经办理了预售合同备案登记、预告抵押登记，合同解除后，前述登记应当一并注销，原告与被告应当相互配合办理注销手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陈国兰与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年9月30日就位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告陈国兰与第三人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行签订的《个人客户购房抵押担保借款合同》； 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还给原告陈国兰、石志刚购房首付款4077658元； 四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付给原告陈国兰、石志刚违约金163073.16元； 五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还给原告陈国兰、石志刚多收取的维修资金1元； 六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告陈国兰、石志刚支付原告已经归还给第三人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行的贷款本金和利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准，原告在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告自行承担，不计入本项判决的已还贷款本息内）； 七、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行偿还原告陈国兰、石志刚《个人客户购房抵押担保借款合同》项下剩余的贷款本金、利息、罚息（按该贷款合同的约定进行计算）； 八、原告陈国兰、石志刚与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内相互配合办理贵阳市南明区棚户区改造项目房屋的预售合同备案登记、预告抵押登记的注销手续； 九、驳回原告陈国兰、石志刚的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费87418元、减半收取计43709元，保全费5000元，由原告陈国兰、石志刚负担13878元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担34831元（此款原告已预交，被告在支付前述款项时一并转付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 翟 涛 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 陈桂梅