山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初2962号原告（反诉被告）：张某1，住太原市清徐县。委托诉讼代理人：张某2，山西初心律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某，住太原市。委托诉讼代理人：冀某，北京中伦文德太原律师事务所律师。原告（反诉被告）张某1与被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉原告）张某1的委托诉讼代理人张某2，被告（反诉原告）王某及其委托诉讼代理人冀某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某1向本院提出诉讼请求：1.依法判决张某1与王某的《房屋租赁合同》已于2019年11月5日解除；2.依法判决被告腾退房屋；3.依法判决被告向原告支付自2018年9月15日起的租金、逾期腾退占有使用费、违约金、滞纳金暂计169.32万元（暂计算至2019年12月31日止，算至实际腾退之日止）及租赁费税款；4.依法判决本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：王某与张某1双方于2013年7月30日签订了关于老军营小区的《房屋租赁合同》，从2018年8月10日起王某再未支付租金，2019年10月10日张某1向王某发出《租金催缴通知函》，要求王某缴纳租金，王某未缴纳。2019年11月4日张某1向王某发出《解除租赁合同通知书》。王某欠张某1费用如下：租金：97.68万（2018年9月15日-2019年9月14日租金85万，2019年9月15日-2019年11月5日租金12.68万）；占有使用费：2019年11月6日-2021年9月14日租金每日2438.36元，2021年9月15日-2022年9月14日租金每日2547.95元，算至实际腾退之日；违约金：52.2万元（年度租金百分之三十）；滞纳金：2019年10月15日起算，2021年9月14日前滞纳金每日741.67元，2021年9月15日-2022年9月14日滞纳金每日775元，算至实际腾退之日。其行为已构成根本违约，给原告造成巨大经济损失。王某辩称，由于张某1原因导致王某无法办理幼儿园开办手续，张某1要求王某支付其租金、违约金、滞纳金等无事实和法律依据。2012年8月2日，张某1与太原市盆景艺术发展中心签订《合作建阳关花窖协议》约定：由张某1全部出资建设，阳光花窖的东起第一间280平方米作为花窖使用，剩余的房屋由张某1使用20年。2013年7月30日，张某1与王某签订案涉《房屋租赁合同》约定，由王某开办幼儿园、小学教育，张某1提供土地、土建、规划等资料。王某承租后，王某投入400余万元进行改造装修，由于张某1无法提供案涉房屋允许办理幼儿园土地、规划等资料，导致王某一直无法办理幼儿园开办手续，太原规划、教育等部门多次要求王某停办幼儿园搬迁，造成王某无法开办幼儿园，无法按照租赁合同约定用途使用房屋，但王某仍然支付原告租金395万元。针对幼儿园无法办理开办手续事宜，2018年7月25日，张某1与王某协商达成协商纪要，张某1同意暂不收取王某从2018年8月开始的房屋租金，租赁合同如何履行事宜由王某、张某1找有关部门协调后另行协商解决办法。因此，本案并非王某违约不支付租金，是张某1违反协商纪要，在未解决房屋租赁履行问题之前，单方面要求王某支付租金，张某1要求王某支付租金不符合双方约定，张某1主张没有依据。由于王某一直无法按照案涉《房屋租赁合同》约定使用房屋。张某1应补偿王某对案涉房屋的改造装修费用。对此，王某已经提起反诉。综上，张某1所诉无任何事实与法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。王某向本院提出反诉请求：1.判令张某1补偿王某幼儿园改造装修等费用共计人民币1522289元；2.判决由张某1承担本案案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：2012年8月2日，张某1与太原市盆景艺术发展中心签订《合作建阳关花窖协议》主要约定，张某1出资将太原市盆景艺术发展中心位于××区西南角花窖改建为阳光花窖，东起第一间280平方米作为花窖使用，剩余的房屋由张某1使用20年等条款。2013年7月30日，张某1和王某签订《房屋租赁合同》，主要约定，该房屋用途为（开办幼儿园、小学教育），该房屋作为（开办幼儿园）用途使用时全部手续及费用，由王某自行办理；张某1提供土地、土建、规划资料。租赁期限自2013年7月15日至2022年11月15日止，至2013年9月15日免租期。房屋租金第一年70万元，之后租金80万元至93万元不等。张某1保证对该房屋拥有使用权、出租权，出租后该房屋如有未清事项，由张某1负责处理，由此给王某造成的经济损失，由张某1负责赔偿。合同还约定提前终止合同条款：租赁期间任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。在终止合同书签订前，本合同仍有效。由于王某原因，提前终止合同，王某投资的固定设施，能够移除的设备可由王某移除，不可移除的固定的设施（装修部分除外）装修完毕后王某列出项目表，经张某1审核同意后商定总价及年折旧率后，扣除折旧部分，由后续承租方将剩余部分付给王某等条款。王某2013年7月开工对案涉房屋进行改造装修装饰。2013年12月竣工，王某对案涉房屋改造装修装饰造价共计4566866.83元。租赁合同签订后，2014年2月，王某持身份证件、租赁合同等资料向太原市迎泽区教育局申请开办民办幼儿园名称核准手续，经教育局派员实地考察，太原市迎泽区教育局于2014年2月27日向王某核发太原市迎泽区民办幼儿园名称核准通知书（2014）第1号，核准王某设立“王某幼教老军营幼儿园”。2014年3月，王某即向太原市政务大厅办理开办幼儿园消防、卫生防疫等手续，但由于张某1、太原市盆景艺术发展中心无法向王某提供符合开办幼儿园的土地、规划等资料，致使王某无法办理开办幼儿园的消防、社会力量办学许可证等手续，在2015年10月19日办理太原市迎泽区食品药品监督管理局餐饮服务许可证，造成王某无法正常进行幼儿园等教学。张某1获悉王某无法办理开办幼儿园手续后，张某1称他负责协调办理，至今未果。但张某1仍然一直收取王某房租，截止至2017年8月10日，张某1收取王某租金共计395万元，太原市盆景艺术发展中心在此期间一直同意从该中心接幼儿园水电及供暖设施，并向王某收取水、暖、电（增容后，王某单独向供电局交电费）等费用，还提供场地让王某的幼儿园作为活动场所使用。之后，政府有关部门多次通知王某停办幼儿园并搬迁。针对王某无法办理幼儿园开办情况，2018年7月25日张某1和王某就2013年7月30日签订《房屋租赁合同》有关事宜，协商达成如下共识：一、张某1同意暂不收取王某自2018年8月起开始的房屋租金。二、租赁合同如何履行事宜，由王某、张某1找有关部门协调后另行协商解决办法。鉴于张某1提出2019年11月5日解除案涉租赁合同，张某1应对王某的改造装修装饰案涉工程造价4566866.83元按照剩余租赁年限进行补偿，即按照租赁期2013年9月15日至2022年11月15日，张某1提出解除合同之日2019年11月5日计算，张某1应补偿王某剩余租赁期限3年的房屋改造装修款1522289元。张某1对王某的反诉请求辩称，一、装修改造必须征得张某1书面同意。房屋租赁合同第八条第一款明确约定“乙方装修需先征得甲方书面同意”。第十二条第二款明确约定“由于乙方原因，提前终止合同，乙方投资的固定设施，能够移除的设备可由乙方移除，不可移除的固定的设施（装修部分除外）装修完毕后乙方列出项目表，经甲方审核同意后商定总价及年折旧率后，扣除折旧部分，由后续承租方将剩余部分付给乙方”，王某未提供证据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。二、由于王某原因解除租赁合同，不应补偿。根据房屋租赁合同第十一条第四款约定，乙方逾期超过20天未付房租的，甲方可终止合同。租金催缴通知书明确告知交付租金，王某未交，租赁合同已经解除。根据合同法第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条，当事人ー方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。三、四个月免租期租金及张某1前期给予王某十万元投入费用均应扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某1、王某均提供《房屋租赁合同》，双方对该合同的真实性均无异议。王某对张某1提供的租金催缴通知函及相应邮寄投递详单、联系函、解除租赁合同通知书及相应邮件投递详单、联系函的真实性无异议。张某1对王某提供的《合作建阳光花窖协议》、工程造价咨询报告书、太原市迎泽区民办幼儿园名称核准通知书、餐饮服务许可证、水电暖票据、太原市迎泽区教育局等有关部门的通知书和告知函、《协商既要》的真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及主张的基本事实，本院认定如下：1.《太原市盆景艺术发展中心关于阳光花窖西南角两处场地幼儿园（王某）临时占用情况说明》，该情况说明为王某和案外人签署，与本案的关联性无法确认。2.王某提供照片6张，用以证明王某幼教拆除前后的对比。该证据与本案的关联性无法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：2013年7月30日，张某1作为出租方、甲方，与王某作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：第一条房屋的基本情况：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于（太原市老军营小区），甲方将该房屋租赁给乙方使用，房屋租赁面积（约1400）平方米。第二条房屋用途：该房屋用途为幼教、小学教育，除双方另有约定外，乙方不得私自改变房屋用途，承租方须是经营项目法人。该房屋作为幼教、小学教育用途使用时全部手续及费用，由乙方自行办理，甲方提供土地、土建、规划资料。第三条租赁期限自2013年7月15日起至2022年11月15日止。第四条租金：该房屋租金每年80万元人民币。2013年8月10日前乙方支付甲方租金70万元人民币，甲方让出10万元人民币给乙方，用于该房屋的上下水、暖、电力增容、消防、煤气管道接入等基础设施建设的费用（合同到期时或乙方原因提前终止合同以上所有设备无偿归于甲方）。2014年8月10日前乙方支付甲方租金80万元人民币；2015年8月10日前乙方支付甲方租金80万元人民币；2016年8月10日前乙方支付甲方租金80万元人民币；2017年8月10日前乙方支付甲方租金85万元人民币；2018年8月10日前乙方支付甲方租金85万元人民币；2019年8月10日前乙方支付甲方租金89万元人民币；2020年8月10日前乙方支付甲方租金89万元人民币；2021年8月10日前乙方支付甲方租金93万元人民币。本合同所产生的租赁税由乙方负担（不在此价格内）。第五条租金支付方式：乙方须在本合同约定之日内向甲方一次性支付当年租金，以后每年租金按约定时间支付。第六条交付房屋期限：甲方于本合同生效之日起10日内将该房屋交付给乙方，房屋及其附属设施的交付以《租赁物业移交清单》为准。甲方同意给予乙方4个月的免收租金装修期，免收租金期限为2013年7月15日至2013年9月15日和2022年9月15日至2022年11月15日。装修期间所发生的安全问题及事故，以及乙方经营期间所发生的安全问题及事故均与甲方无关，由乙方全部负担。第七条甲方对房屋出租权的承诺：甲方保证对该房屋拥有使用权、出租权、出租后该屋如有未清事项，由甲方负责处理，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第八条关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得损坏房屋设施，如改变房屋的内部结构和装修或设置，需先征得甲方书面同意后，投资由乙方自理。第十二条提前终止合同：1.租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。在终止合同书签订前，本合同仍有效。2.由于乙方原因，提前终止合同，乙方投资的固定设施，能够拆除的设备可由乙方移除，不可移除的固定设施（装修部分除外）装修完毕后乙方列出项目表，经甲方审核同意后商定总价及年折旧率后。扣除折旧部分，有后续承租方将剩余部分付给乙方。第十三条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金，但不得逾期20天。2018年7月25日，张某1和王某签署《协商纪要》，主要内容为：一、张某1同意暂不收取王某自2018年8月起开始的房屋租金。二、租赁合同如何履行事宜由王某、张某1找有关部门协调后另行协商解决办法。2019年10月，张某1向王某发出《租金催缴通知书》，要求王某在接到本通知3日之内缴纳租金174万元，并表明逾期将解除双方之间的《房屋租赁合同》及追究相应违约责任。此后，王某以《联系函》形式函复张某1，表明就租赁合同履行问题，请张某1尽快与有关部门协商解决办法，为王某解决开办幼儿园提供合法的房屋使用与出租手续，以实现签订租赁合同目的。在没有解决问题之前，请按照双方已经签署的《协商纪要》执行。2019年11月，张某1向王某发出《解除租赁合同通知书》表示王某未支付租金税费等已严重违约，依据合同法相关条款及《房屋租赁合同》第十一条之约定，解除《房屋租赁合同》。并要求王某在收函后15日内（最迟为2019年11月20日），将王某幼儿园等搬出老军营小区的房屋。此后，王某以《联系函》形式函复张某1，表明就租赁合同履行问题，请张某1尽快与有关部门协商解决办法，为王某解决开办幼儿园提供合法的房屋使用与出租手续，以实现签订租赁合同目的。在没有解决问题之前，请按照双方已经签署的《协商纪要》执行。本院认为，张某1和王某签订的《房屋租赁合同》和《协商纪要》系双方当事人真实意思表示，且尚无证据显示上述《房屋租赁合同》和《协商纪要》存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故应认定为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于张某1在本诉中的诉讼请求。张某1提供2019年10月的《租金催缴通知函》和2019年11月的《解除租赁合同通知书》，并据此主张确认其与王某的《房屋租赁合同》已于2019年11月5日解除。从《解除租赁合同通知书》内容来看，张某1以王某未依《租金催缴通知函》支付租金为由，主张王某构成严重违约，并解除《房屋租赁合同》。本院认为，2018年7月25日，张某1和王某就《房屋租赁合同》的履行事宜达成一致意见，并签署《协商纪要》，明确张某1同意暂不收取王某自2018年8月起开始的房屋租金；以及租赁合同如何履行事宜由王某、张某1找有关部门协调后另行协商解决办法。首先，张某1未提供证据证明签署《协商纪要》后，其又与王某就租金支付及租赁合同履行事宜进行了协商并作出了变更，且张某1未提供足以证明《协商纪要》应终止履行的证据，故张某1和王某仍应依据该《协商纪要》的约定履行自己的义务。依据《协商纪要》的约定，张某1同意暂不收取王某自2018年8月起开始的房屋租金，故张某1以王某未依《租金催缴通知函》支付租金为由，主张王某构成严重违约，并解除《房屋租赁合同》没有事实依据。其次，诉讼过程中，王某不认可张某1解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。最后，张某1未提供其他足以证明其对案涉《房屋租赁合同》享有约定或者法定解除权的证据。综上，张某1要求确认案涉《房屋租赁合同》已于2019年11月5日解除的诉讼请求不予支持。因张某1和王某签订的《房屋租赁合同》尚未终止履行，且双方在2018年7月25日的《协商纪要》明确张某1同意暂不收取王某自2018年8月起开始的房屋租金，又现尚无证据证明《协商纪要》存在应终止履行的情形，故张某1要求王某腾退房屋以及支付自2018年9月15日起的租金、违约金等费用的诉讼请求亦不予支持。关于王某的反诉诉讼请求。如前所述，张某1和王某签订的《房屋租赁合同》和《协商纪要》尚未终止履行，故不存在《房屋租赁合同》因解除或其他事由终止而产生的装修费补偿问题。且王某未提供证据证明存在张某1应向其补偿装修费的其他情形，综上，王某反诉请求张某1补偿幼儿园改造装修费的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张某1的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王某的反诉请求。本诉案件受理费20038元、保全申请费5000元，共计25038元由原告（反诉被告）张某1负担；反诉案件受理费9250元由被告（反诉原告）王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 王 剑人民陪审员 张建波人民陪审员 赵虹霞二〇二〇年十二月一日书记员 任瑞玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。