山东省烟台经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0691民初2992号 原告：郭敬广，男，1953年9月3日出生，汉族，住烟台开发区。 委托诉讼代理人：隋雨佳，山东鲁石律师事务所律师。 被告：于晔，男，1976年5月27日出生，汉族，住烟台市莱山区。 被告：王丽，女，1980年11月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。 以上两被告委托诉讼代理人：周冰冰，山东鲁通律师事务所律师。 原告郭敬广与被告于晔、被告王丽房屋买卖纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人隋雨佳及两被告委托诉讼代理人周冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭敬广向本院提出诉讼请求：1.两被告归还借款本金210000元，借款利息51569.86元(2018年10月9日至2020年4月26日，扣除已还利息25000元)，合计261569.86元，并承担以210000元为基数自2020年4月27日起至本金还清之日止，按照年利率24%计算的利息；2.两被告支付原告律师费用20000元；3.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两被告系夫妻关系。2018年10月9日，两被告与原告签订《抵押借款合同》，约定借款月利率2%，借款800000元，先期借款200000元，余款在两被告装修完位于福山区××××最后的一幢别墅且原告验收合格后于2018年12月30日前支付300000元，2019年3月30日前支付300000元。被告未装修完上述别墅。合同签订后，原告向被告出借210000元，被告偿还利息部分利息，此后，原告多次与被告协商无果，请求判如所请。 被告于晔、被告王丽辩称，1.双方签订的《抵押借款合同》明为借款，实为买卖房屋，系以合法形式掩盖非法目的，应为无效。涉案合同签订之前，于晔在福山区××××建造数座房屋，建造的过程中，原告想要购买正在建造的其中最后一座房屋，因建设该房屋缺少审批手续，属于违建，无法进行正常交易，办不出房产证，原告为了达到占有使用该房屋的目的，与被告签订了涉案《抵押借款合同》，以支付借款的方式，购买该房屋的使用权，双方无借款合意，实际是对房屋买卖达成的一致意思表示，系以借款的形式掩盖买卖房屋的非法目的，该合同应当认定为无效。2.即使涉案合同的签订是双方存在借款关系真实的意思表示，因涉案房屋为违法建筑，那么基于违法建筑而设立的居住权和担保物权均为无效，以违法建筑的居住权作为利息的支付方式的约定即为无效约定，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，借贷双方没有约定利息，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。故原告无权要求被告支付借期内利息。另外，因为合同中并未明确约定归还借款的具体时间，故我方并不存在逾期支付借款的事实，故逾期利息原告方也无权向被告主张。3.即使涉案合同为有效，涉案房屋因属于违法建筑已经于2019年3月9日被相关部门拆除，合同中仅约定了房屋被拆除后应清偿借款，但是并未约定被告应于何时向原告清偿借款，也未约定清偿方式为一次性还是分期，原告请求支付逾期利息没有法律依据。《抵押借款合同》中第4条规定，由于该建筑不合法，需要拆除，被告应当在郭敬广提出离开之日起十日内付清借款给郭敬广。依据上述约定，涉案房屋因建筑不合法而拆除无需支付利息，仅需归还借款，而应何时支付借款、如何支付，合同中尚未约定，故原告主张逾期利息损失或违约责任，无法律依据。4.即使涉案合同为有效，我方并无违约行为，不应向原告支付违约金及利息。合同中的第3条约定的是被告将涉案房屋质押或抵押给原告，但是因涉案房屋未经审批，为违法建筑，该抵押或质押合同因违反法律法规强制性规定而无效，即该条约定为无效约定，而《抵押借款合同》中除该条约定外，我方便不存在任何违约行为，故被告要求我方承担违约责任或利息损失，没有法律依据。5.即使涉案合同为有效，那么自涉案房屋被拆除后，被告共偿还原告共计42000元，应当在原告主张的借款本金中予以扣除。合同中对借期内对利息约定违反法律规定而无效，那么视为没有约定借期内利息，而我方在还款时并不存在任何违约行为，故被告的上述所还款项均为归还本金而非利息。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2018年10月9日，原告郭敬广（乙方，出借人、抵押权人）与两被告（甲方，借款人、抵押人）签订抵押借款合同，内容如下：甲方因生产、生活需要，向乙方申请借款。双方经协商一致同意，由乙方提供双方商定的借款额给甲方。就有关事项订立如下协议：1.甲方向乙方借款金额为800000元人民币。乙方于合同签订之日先支付给甲方定金1万元整，三天后再支付5万元给甲方，甲方开始装修时(甲方装修队进入现场，并且材料进入现场后)乙方再支付甲方140000元整，余款在甲方装修完位于福山区××××最后的一幢别墅后且乙方验收合格后于2018年12月30日前支付甲方300000元，2019年3月30日前付给甲方300000元。2.借款期限为长期。乙方不收取利息，但是甲方用位于福山区××××最后的一幢别墅的居住权抵顶利息。3.甲方以本人所有的位于福山区××××最后的一幢别墅做抵押或质押，向乙方提供担保，并由乙方无偿居住使用。但是甲方应当将上述的别墅装修完毕(费用由甲方承担)，装修必须符合国家装修标准，提供装修衣帽间、安装卧室和客厅空调各一个，卫生间安装马桶、脸盆、热水器各一个，厨房安装油烟机、燃气灶。甲方并保证路通、电通、水通和别墅小院四周围墙护栏完整。装修完后乙方可以无偿居住。4.如果该地段的房屋开发条件不到位，生活医疗条件不便，或由于该建筑不合法，需要拆除或乙方自愿提出离开，甲方应当在乙方提出离开之日起十日内付清借款给乙方。5.乙方在居住期间，如果乙方和甲方共同想出售该房屋，所得房款先扣除甲方应支付的借款后，剩余的款项甲乙双方平均分配。6.甲方不按时还款或出现任何违约，都要承担借款总额30%的违约金，并承担房屋增值部分的50%给乙方，并自借款之日起按照月息2分承担利息，如果乙方不按时支付借款，乙方也要承担借款总额30%的违约金给甲方。如果乙方不按时支付借款，乙方也要承担借款总额30%的违约金给甲方。7.签订本合同后，甲方未经乙方同意不得将抵押物出租、转让、再抵押或以其他方式处分。如乙方发现甲方有违反本条款的情节，将处置抵押物，立即索要借款。8.违约责任：（1)乙方如因本身责任不按合同规定支付借款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责赔偿损失。（2)甲方如未按合同规定归还借款，甲方应承担借款总额百分之三十的违约金并按月息二分自逾期之日起承担逾期利息。乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。直至甲方还清乙方全部借款本息为止。（3)甲方如未按合同规定归还借款，乙方为了索款而支付的律师费、差旅费等一切费用都由甲方承担。9.由本合同产生的任何纠纷，由烟台经济技术开发区人民法院管辖。 该合同签订后，原告于2018年10月9日支付10000元，2018年10月11日支付50000元，2018年10月23日支付150000元，合计210000元。 合同约定的“福山区××××最后一幢别墅”（以下简称案涉房屋）占用范围的土地属于农业用地，被告建造该房屋未取得审批手续。2019年3月9日，案涉房屋被政府部门以系违章建筑为由拆除。两被告向原告还款情况如下：2019年7月15日10000元，2019年7月18日10000元，2020年1月23日5000元，2020年6月13日5000元，2020年6月16日10000元，2020年7月12日2000元，以上合计42000元。原告主张系支付的利息，被告称系返还的本金。 另查明，原告为本案诉讼与山东鲁石律师事务所签订的委托代理合同，原告据此为本案诉讼委托山东鲁石律师事务所律师隋雨佳为诉讼代理人，双方商定代理费为20000元。此款原告已向山东鲁石律师事务所支付，山东鲁石律师事务所已出具发票。 本院认为，涉案《抵押借款合同》虽然名为抵押借款合同，实为房屋买卖合同。首先，合同约定的“福山区××××最后的一幢别墅”为特定物，双方约定原告的部分付款进度系根据该房屋的建设情况，即房屋装修时支付140000元，装修完毕且验收合格后付30000元；其次，双方就还款期限未作出约定，合同约定的“借款”期限为长期，合同第4条的规定，被告应向原告偿还“借款”的前提条件是“该地段的房屋开发条件不到位，生活医疗条件不便，或由于该建筑不合法，需要拆除或乙方自愿提出离开”,这表明，被告是否需返还“借款”取决于涉案房屋的状况和原告是否占有涉案房屋；再次，双方对房屋的装修标准和配套设施作了规定，即“装修必须符合国家装修标准，提供装修衣帽间、安装卧室和客厅空调各一个，卫生间安装马桶、脸盆、热水器各一个，厨房安装油烟机、燃气灶。甲方并保证路通、电通、水通和别墅小院四周围墙护栏完整。”综合以上情况可以认定，原告“出借”款项系以被告交付符合合同约定的房屋为对价，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，案涉《抵押借款合同》符合买卖合同的法律特征，该合同应为房屋买卖合同。原告主张该合同为借贷合同，本院不予采信。 《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，案涉房屋所占用的土地系农村集体所有土地且为农业用地,被告建房未取得审批手续,故该合同违反法律的强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此,被告已收取的原告支付的款项应予返还，扣除两被告已返还的42000元，余168000元应当返还给原告。被告在案涉房屋被拆除后向原告支付的42000元，双方并未明确为利息，此款应为被告返还的购房款本金，原告主张系被告支付的利息，未举证证明，本院不予采信。鉴于案涉房屋因系违章建筑已被政府部门拆除,故不涉及原告返还房屋的问题。该合同无效的原因为被告向原告出售涉案房屋违反了我国土地管理法的效力性强制性规定,被告将无合法审批手续的房屋出卖给原告,显然有过错。原告作为房屋的买受人,应当对购买的标的物是否符合法律规定予以了解、知晓,其应知、明知案涉标的物系违法而购买,同样存在过错。据此，本院酌情调整被告应承担的利息损失为以被告所应返还款项为基数自原告向被告交付款项之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项返还之日止，原告主张律师费20000元，系原告为本案诉讼支付的合理费用，本院予以支持。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告于晔、被告王丽自本判决生效之日起十日内向原告郭敬广返还168000元，并承担利息（计算计法为：以10000元为基数自2018年10月9日起、以50000元为基数自2018年10月11日起、以150000元为基数自2018年10月23日起至2019年7月15日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以200000元基数自2019年7月16日起至2019年7月18日止、以190000元为基数自2019年7月19日起至2020年1月23日止、以185000元为基数自2020年1月24日起至2020年6月13日、以180000元为基数自2020年6月14日起至2020年6月16日止、以170000元为基数自2020年6月17日起至2020年7月12日止、以168000元为基数自2020年7月13日起至款项偿清之日止，其中2019年8月19日以前按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项偿清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告于晔、被告王丽自本判决生效之日起十日内赔偿原告郭敬广律师费20000元； 三、驳回原告郭敬广的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2612元、保全费2170元，由原告郭敬广负担956元，被告于晔、被告王丽负担3826元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  郭淑芝 二〇二〇年十二月二十七日 书记员  苏 林