广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24850号上诉人（原审原告）：花仕超，男，汉族，1994年1月10日出生，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人（原审原告）：王茜，女，汉族，1992年11月24日出生，住所地：广东省深圳市福田区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄秋苑，广东耀文律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：丁卯章，广东桦仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市生良房地产开发有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道莲花路127号2楼201,统一社会信用代码：914403005747831714。法定代表人：赵义良。委托诉讼代理人：李瑞，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王龙强，广东普罗米修（龙岗）律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B,统一社会信用代码：914403007412471827。法定代表人：张海明。上诉人花仕超、王茜因与被上诉人深圳市生良房地产开发有限公司（以下简称生良房地产公司）、深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初21611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。花仕超、王茜上诉请求：1.维持一审判决对合同解除、定金差额、资金占用期间利息的判决；2.改判生良房地产公司向花仕超、王茜赔偿1507290.72元；3.本案一、二审案件受理费、保全费等根据实际发生由生良房地产公司承担；4.生良房地产公司、链家房地产公司就前述第2、3项承担连带给付责任。上诉理由:一、一审判决对花仕超、王茜与生良房地产公司签订的《认购书》及其补充协议的性质认定错误,应予纠正。本案合同双方签订的《认购书》及其补充协议实质上是双方达成并已实际履行的房屋买卖合同。本案中,花仕超、王茜与生良房地产公司于2019年11月6日签订《认购书》及其补充协议,其中明确约定了买卖双方名称/姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式、房屋总价款、付款方式、付款时间等。生良房地产公司分别于2019年11月6日、2019年11月14日、2019年12月28日共计收受花仕超、王茜支付的购房款项1507290.72元。从合同内容及履行的情况来看,该《认购书》及其补充协议应认定为依法成立的商品房买卖合同。在签署《认购书》及其补充协议前,生良房地产公司向花仕超、王茜展示了包括《深圳市房地产买卖合同》及其补充协议在内的诸多文件，并要求花仕超、王茜在《认购书》补充协议中承诺:其在签署本补充协议之前确认已认真阅读、理解并接受卖方展示的《购房须知》、《购买风险提示》、《深圳市房地产买卖合同》及其补充约定、《业主临时公约》、《前期物业管理协议》等示范文本且无异议。据此,合同当事人达成的协议虽名义上为《认购书》,实质上已经具备了商品房买卖合同的所有要素与主要内容,已达成商品房买卖合同的本约。二、生良房地产公司应主动告知案涉房屋存在抵押的事实而不予告知，应视为故意隐瞒，应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、一审判决对链家公司的责任认定有误,应予纠正。链家公司是房地产经纪人,进行的是有偿的房屋居间行为。虽然链家公司与花仕超、王茜就双方存在居间关系没有举证,但综合本案案情及各方举证情况可得知双方存在居间关系的事实，其应与生良房地产公司共同承担连带赔偿责任。四、一审法院判决案件受理费由花仕超、王茜承担显失公正，因为这是生良房地产公司应当承担的法律责任,其存在明显过错。生良房地产公司辩称：一、涉案《认购书》及《补充协议》（以下并称“认购协议”）属于预约合同，并非正式的商品房买卖合同，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。二、生良房地产公司未有“故意隐瞒涉案房屋存在抵押”，花仕超、王茜应尽而未尽审慎注意义务。三、生良房地产公司在无法按照认购协议约定签署正式房屋买卖合同的情况下，已经按照约定向花仕超、王茜退还双倍定金，并按照花仕超、王茜请求的利息赔偿标准向其支付了足额赔偿，承担了协议约定和法律规定所应承担的全部责任。综上，花仕超、王茜的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。链家公司未在法定期限内提交答辩状。花仕超、王茜向一审法院起诉请求：1.解除生良房地产公司与花仕超、王茜签订的深圳市房地产认购书和深圳市房地产认购书补充协议；2.生良房地产公司向花仕超、王茜双倍返还定金差额20万元；3.生良房地产公司向花仕超、王茜支付利息（以20万元为基数，从2019年11月7日起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至2020年4月28日止，金额3878.61元）；4.生良房地产公司向花仕超、王茜支付利息（以1258622元为基数，从2019年11月15日起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年4月28日止，金额23233.81元）；5.生良房地产公司向花仕超、王茜支付利息（以48668.72元为基数，从2019年12月29起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年4月27日止，金额656.82元）；6.生良房地产公司向花仕超、王茜赔偿1507290.72元；7.案件受理费、保全费等根据实际发生由生良房地产公司承担；8.生良房地产公司与链家公司就前述2-7项承担连带给付责任。一审法院认定的事实：一、合同签订情况。2019年11月6日，花仕超、王茜与生良房地产公司双方签订了《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》，约定花仕超、王茜认购生良房地产公司位于深圳市龙岗区房产（不动产权证号：粤（2017）深圳市不动产权第××号），套内面积69.53平方米，建筑面积88.40平方米，折前总价款为5111111元（币种：人民币，下同），折后价款为4858622元，花仕超、王茜以按揭方式付款，首付30%，即1458622元，于2019年11月13日前支付；签订认购书时花仕超、王茜应向生良房地产公司支付定金20万元，签订正式的房地产买卖合同后，花仕超、王茜已付定金自动转为购房款的一部分；自签订认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，认购书的效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖合同双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因花仕超、王茜原因导致买卖合同无法在约定时间签订，花仕超、王茜已付定金不予退还；如因生良房地产公司原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，生良房地产公司应双倍返还花仕超、王茜已付定金；在买卖双方签订正式买卖合同前，如遇不可抗力因素，导致认购书及补充协议无法继续履行，任何一方均有权解除认购书及补充协议，此时，生良房地产公司除将花仕超、王茜已付定金及房款本金无息退还花仕超、王茜外，互不承担其他任何责任等。二、合同履行情况。1.双方均确认，花仕超、王茜向生良房地产公司支付的款项如下：2019年11月6日支付定金20万元；2019年11月14日支付首付款1258622元；2019年12月28日支付契税48568.22元，登记税80元，印花税2.5元，合计48668.72元。2.双方均确认因涉案房产存在抵押问题，导致无法签订正式的房屋买卖合同。花仕超、王茜主张其在签订认购书时并不清楚涉案房产设有抵押，生良房地产公司也从未告知涉案房产的抵押情况，链家公司也一直隐瞒该情况，花仕超、王茜在2019年11月与生良房地产公司签订认购书后，生良房地产公司一直以正在办理流程为由，隐瞒涉案房屋存在抵押情况，此流程时长，已超过正常所需时间，并且期间推托与花仕超、王茜见面，多次委派生良房地产公司现场销售人员谢明海及中介作为代表敷衍花仕超、王茜，拖延花仕超、王茜的时间，从而引起花仕超、王茜怀疑，花仕超、王茜只能蹲守在生良房地产公司的涉案楼盘的办事处，期盼生良房地产公司派人解决花仕超、王茜的问题，直至2020年4月20日生良房地产公司才委派员工刘羽与花仕超、王茜对接，向花仕超、王茜出示涉案房产抵押情况，生良房地产公司要求花仕超、王茜签署解除协议，否则不予退还已支付的款项，花仕超、王茜不接受签署该协议，但提供了退款的收款账户，要求生良房地产公司先退还已支付款项。后花仕超、王茜向住建局及房管局等部门对生良房地产公司进行举报投诉。生良房地产公司确认涉案房屋存在抵押事实，但主张其已如实告知销售代理商中原地产公司，花仕超、王茜所称的链家公司与生良房地产公司并不存在代理关系，且在花仕超、王茜向生良房地产公司询问涉案房产情况时，生良房地产公司于2020年4月向花仕超、王茜如实展示涉案房产的抵押权与登记情况，并向花仕超、王茜询问是由生良房地产公司办理解除抵押后双方继续履行认购合同还是解除认购合同，当时花仕超、王茜同意解除认购，并向生良房地产公司提供了退款的收款账户。3.双方均确认，生良房地产公司于2020年4月27日向花仕超、王茜退还已支付的全部款项1507290.72元，于2020年7月27日向花仕超、王茜支付双倍退还定金差额20万元及花仕超、王茜主张的利息损失27769.24元。一审法院认为：花仕超、王茜与生良房地产公司签订的《深圳市房地产认购书》《深圳市房地产认购书补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案现有证据及庭审情况，综合分析如下：关于合同解除。花仕超、王茜与生良房地产公司签订《深圳市房地产认购书》《深圳市房地产认购书补充协议》后，生良房地产公司因涉案房产存在抵押导致未能在约定的期限内与花仕超、王茜签署正式的房屋买卖合同，构成违约。生良房地产公司于2020年4月向花仕超、王茜告知涉案房产存在抵押的事实，向其询问是继续履行还是解除合同时，花仕超、王茜虽未同意签署解除协议，但在庭审中确认其当时向生良房地产公司提供了接收退款的账号，并要求生良房地产公司先将其已支付的全部款项退回，生良房地产公司在收到花仕超、王茜提供的退款账号后，于2020年4月27日将花仕超、王茜已支付的1507290.72元退回，双方均以实际行动作出了解除合同的意思表示，故双方签订的《深圳市房地产认购书》《深圳市房地产认购书补充协议》于退款当日实际解除，一审法院对此予以确认。关于定金差额。双方均确认花仕超、王茜向生良房地产公司支付了定金20万元，《深圳市房地产认购书》约定如因生良房地产公司原因导致不能如期签署正式的房屋买卖合同，生良房地产公司应向花仕超、王茜双倍返还定金，如前所述，生良房地产公司应当按照约定向花仕超、王茜双倍返还定金。因双方在庭审中均确认生良房地产公司于2020年4月27日向花仕超、王茜退回了包含定金在内的其已支付的全部款项，并于2020年7月27日向花仕超、王茜支付了定金差额20万元，故生良房地产公司无需再重复支付，对花仕超、王茜的该项诉求，依法不予支持。关于资金占用期间的利息。因生良房地产公司违约导致合同解除，其虽已向花仕超、王茜退回全部已支付款项，但造成了花仕超、王茜上述资金被占用期间的利息损失，故其应当向花仕超、王茜进行相应赔偿。花仕超、王茜主张的资金占用期间的利息共计27769.24元，花仕超、王茜确认已在2020年7月27日足额收到生良房地产公司向其支付的上述所主张的利息，故生良房地产公司无需再重复支付，对花仕超、王茜的该项诉求，依法不予支持。关于花仕超、王茜主张的赔偿。花仕超、王茜主张生良房地产公司恶意隐瞒涉案房屋存在抵押的事实导致合同目的不能实现，满足了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应当向花仕超、王茜支付已付房款一倍的赔偿。其一，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书，构成预约合同。本案中，花仕超、王茜与生良房地产公司签订的《深圳市房地产认购书》《深圳市房地产认购书补充协议》均约定了在一定期限内签署正式的房屋买卖合同，故花仕超、王茜与生良房地产公司签订的上述合同属于预约合同，并非正式的商品房买卖合同。花仕超、王茜主张适用的条款其前提条件为“出卖人订立商品房买卖合同时”，而本案并未订立商品房买卖合同，仅订立预约合同，故不适用上述条款。其二，生良房地产公司不履行预约合同约定的订立合同义务，导致合同解除，花仕超、王茜可以请求其承担预约合同的违约责任。如前所述，生良房地产公司已向花仕超、王茜退还了其已支付的全部款项、支付了定金差额，符合双方在预约合同中关于违约责任的约定，另花仕超、王茜在前述中已向生良房地产公司主张资金占用期间的利息损失，且生良房地产公司亦已支付，花仕超、王茜未提交证据证明其还存在除上述主张外的其他损失，故对其要求生良房地产公司向其赔偿一倍购房款的诉求，依法不予支持。关于链家公司的责任。链家公司并非本案所涉合同的相对方，花仕超、王茜与链家公司之间的纠纷与本案亦非同一法律关系，花仕超、王茜对链家公司的主张可另循法律途径解决，在本案中不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条之规定，判决：一、确认花仕超、王茜与生良房地产公司于2019年11月6日签订的《深圳市房地产认购书》《深圳市房地产认购书补充协议》于2020年4月27日实际解除；二、驳回花仕超、王茜的其他诉讼请求。案件受理费10208元（花仕超、王茜已预交），由花仕超、王茜负担。二审经审理查明：一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：花仕超、王茜与生良房地产公司所签《认购书》明确约定在签订认购书之日起7日内，双方应签订正式的买卖合同，一审法院认定涉案认购书及补充协议为预约合同，认定正确。花仕超、王茜上诉主张涉案认购书及补充协议为房屋买卖合同没有事实和法律依据，本院不予采纳。花仕超、王茜上诉主张生良房地产公司存在恶意隐瞒所售房屋存在抵押的情况，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定向花仕超、王茜支付已付房款一倍的赔偿。但根据前述分析，涉案认购书及补充协议性质为预约合同，本案各方当事人并未订立商品房买卖合同，故不适用上述条款，对花仕超、王茜的该上诉主张，本院不予支持。至于链家公司的责任认定，本院同意一审法院的分析及处理，花仕超、王茜可另循法律途径主张权利。综上，花仕超、王茜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费18366元(已由花仕超、王茜预交)，由花仕超、王茜负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十二月十八日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。