广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初14798号原告（反诉被告）：广州盛美投资有限公司，住所地广州市白云区白云湖街机场路2539号夹层B1002室。法定代表人：苏伟民。委托诉讼代理人：吴文胜，广东润正律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宁西，广东润正律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔学军，男，1968年3月24日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：曹金京，广东南英律师事务所律师。委托诉讼代理人：林以烜，广东南英律师事务所实习人员。原告（反诉被告，以下统称原告）广州盛美投资有限公司诉被告（反诉原告，以下统称被告）崔学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州盛美投资有限公司的委托诉讼代理人吴文胜、袁宁西，被告崔学军的委托诉讼代理人曹金京到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州盛美投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的租金98190元；2.被告支付拖欠原告的停车费1350元、水电费3664.78元（均自2020年1月1日起计算至2020年3月31日）；3.被告向原告支付因被告违约导致原告产生的律师费10000元；4.没收保证金61754元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2018年8月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告位于广州市白云区机场路2539号B7001、B7002、B7003、B7005室，租赁物业的总建筑面积为561.4平方米，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日止。上述合同签订后，原告按约定交付了相应物业，但被告却自2020年1月起开始欠缴租金、停车费及水电费等相关费用。原告多次催收，被告依然拒不缴纳，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任明确约定：违约方向守约方赔偿当年度6个月租金作为违约金，违约方需支付守约方因其违约行为支付的律师费、诉讼费及其他未获得赔偿支出的一切费用。被告崔学军答辩称：原告已于2020年1月20日将涉案房屋上锁并在门上张贴解除合同通知书，导致被告无法进入租赁场地，无法使用涉案房屋，租赁合同目的无法实现，原告上述行为证明原告已于2020年1月20日单方解除房屋租赁合同，原告将涉案房屋上锁，导致被告无法取走属于自己的财物，并导致双方无法办理交接，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月20日解除，双方之间的费用应截算至2020年1月20日。被告不存在拖欠原告任何费用，且律师费并非必要费用，故请驳回原告的全部诉讼请求。被告崔学军提出以下反诉请求：1.确认双方的房屋租赁合同已于2020年1月20日解除；2.原告向被告退还租房押金61754元；3.原告向被告支付因原告违约导致被告产生的律师费12000元；4.本案所有诉讼费由原告承担。事实和理由如下：一、原告于2020年1月20日将租赁场地上锁，导致双方合同已经无法继续履行，故双方《房屋租赁合同》已于2020年1月20日解除。二、原告提前终止《房屋租赁合同》构成违约，应当退还被告的租赁押金61754元。原告于2020年1月20日将租赁场地上锁，导致被告无法实际占有并使用租赁场地的事实，属于原告单方面提前解除合同，构成单方面违约，故原告应向被告退还支付的租房保证金61754元，赔偿被告因原告违约产生的律师费12000元并承担本案的所有诉讼费用。原告对被告的反诉请求提出以下答辩意见：1.对于被告要求确认租赁合同在2020年1月20日解除不予确认，我方向被告发出的解除通知书是在2020年4月3日，所以解除的时间应该以我方发出解除通知书的时间为准；2.不同意第二项反诉请求，首先本案是因为被告没有按期缴纳租金等造成了违约，根据双方签订的租赁合同第3.4条规定，如果被告违约的话，我方是可以没收保证金；3.对于被告起诉的律师费我们有意见，本案由于被告违约不同意支付，另外从被告提交的证据来看只有一个委托代理合同，也没有相关的律师费发票。所以我们请求法院对被告的反诉请求不予支持。经审理查明：涉案场地广州市白云区机场路2539号权属为广州军区联勤部军车监理检测站。2013年4月25日，广州军区联勤部基建营房部发放《施工许可证》，许可广州军区联勤部军车监理检测站建设涉案物业所在大厦。2013年8月28日，广州军区联勤部军车监理检测站（甲方，出租人）与原告（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区机场路2539号房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积8040平方米。租赁期限2013年8月28日至2031年8月27日。2018年8月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其所有的位于广州市白云区白云湖街机场路2539号B7001、B7002、B7003、B7005室租赁给乙方作办公经营用途使用，建筑面积约定为561.4平方米；租赁期自2018年8月1日起，至2020年7月31日止，租赁期限共2年；签订本合同即日，乙方应向甲方一次性支付本租赁合同保证金61754元，该保证金作为乙方全面履行合同约定各条款，如合同期限、依约缴付费用等等，在履行合同中甲、乙双方不作任何抵扣，在本合同期满后、乙方缴清所有费用、迁移已在本租赁场地所有注册的营业执照后，乙方又无违约情况下，甲方不计利息归还给乙方。甲乙双方声明：若乙方违约，则甲方无需退还该保证金并依据违约条款赔偿，若甲方违约，则无息退还及依据违约条款赔偿。甲、乙双方约定，在租赁期限内，计租建筑面积为561.4平方米，租赁场地的租金每年为一期，共2期，先缴费后使用，该单元首年每月租金为55元/平方米（含物业管理费，不含税），每满一年租金递增6%，2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为32730元；在租赁期期间，乙方每月的水、电费，以商业用水用电价格计算，即水费按每月每吨4.86元，电费按每月每千瓦1.5元收取。乙方水、电的实际使用量，需另加收乙方实际用电量损耗8%比例分摊补偿给甲方，并交纳相关费用；乙方缴清费用截止日期为每月8日，在截止日期内支付当月租金、物业管理费等相关费用转账至甲方指定的银行账户，乙方未按合同约定日期足额支付租金、物业管理费等相关费用的，每逾期一日，甲方每日按欠交总额千分之五支付违约金给甲方，若乙方逾期当月23日仍未足额支付所拖欠的租金、物业管理费、违约金的或经甲方书面通知5日内仍未足额缴付相关费用的，甲方视乙方违约。在此情况甲方有权单方无责解除本合同，并无需催告、没收保证金、收回租赁场地、其租赁场地内的所有资产无偿归甲方所有（注：违约责任按第七条违约责任相关条款处理）；乙方必须按时足额支付租赁场地的租金及有关费用。若乙方未依约缴费，甲方有权依约收取违约金，并限制单元所有办公电脑、桌椅及其他货物外发，若经多次通知乙方（含电话、信息及书面通知）未纠正，甲方有权采取停止能源供给、锁门等强制行为催收费用，其产生的后果由乙方承担，若甲乙双方达成延迟缴费协议的，则按双方协定事项执行；乙方中途退租、私下转租，视乙方根本违约；违约责任：1、双方应履行合同的义务、任何一方违约，应赔偿对方因此造成的相关损失，违约责任按租赁期间任何一方违反本合同的约定，违约方向守约方赔偿当年度6个月租金作为违约金（乙方违约赔偿甲方6个月租金作为违约金是指不包含乙方缴付的保证金，需额外支付6个月租金给甲方作为违约金，甲方违约则无息退还乙方缴付的保证金之外，额外支付6个月的租金给乙方作为违约金）；2、甲方双方全面实际地履行合同，如造成本合同约定由于一方不履行本合同规定的义务，经书面通知5日内仍未纠正的，视作根本违约。因违约造成的损失，由违约方向守约方承担赔偿责任，并支付守约方因违约行为支付的律师费、诉讼费、仲裁费、调查取证费、差旅费及其他为获得违约赔偿支出的一切费用。物业停车场收费及管理：本租赁期内，乙方的所有车辆需在本大厦配套停车场停放机动车，需遵守《停车场守则》及缴纳有关停车费用，收费标准暂为月保按每月450元/车、临保按每小时5元/车，若配套停车场收费有调整，则按新标准收费。停车场收费标准甲方有权依据政府指导价及按周边停车场收费情况适当调整收费标准。同日，被告支付了保证金61754元。2020年2月25日，原告向被告发律师函，催收截止至2020年2月8日的租金65460元、停车费900元、税费1840元、水电费（包含公摊水电费）3337.56元、合计为71537.56元。被告称未签收。2020年1月21日，双方在微信上沟通，原告：“关于您所说的要三个月缓冲期，如果要我们公司支持肯定是您要拿出诚意，比如说抵押物，这样我们才能，如果没有前提，这事会不会出现意外情况，导致失控反而不好，您觉得呢”，被告：“我也不想给你们带来损失，有两个月押金节后租出去你们没有损失，我也缓一年，以后再说发展，现在真的无能为力”；2020年2月5日，原告：“这个事如果您确定不租就要签订终止协议，如果没有终止协议会比较麻烦，系统每天都预警，我这边必须要处理”；2020年2月28日，被告：“你们一月20号把我门锁了，就是你门已经锁住还回你们了！没有人欠你租金。你们欠我压金，我有你封门的照片”；2020年3月26日-3月27日，原告发解除合同确认书、确认书，被告:“富琳合伙企业没有和你们签订合同，2020年1月20号你们锁我们的门就已经归还给你们了！”，原告：“我们的锁是有物业编号的，现在不是说交还问题，是确认要退还问题，退还了我这边就要招租，没有文件我这边不方便操作”。2020年4月3日，原告向被告发出《解除合同通知书》，因被告未按期足额缴纳租金，现依法行使约定的合同单方解除权，正式解除《房屋租赁合同》，请在收到通知书之日起3日内交还租赁物业，清缴拖欠的费用，清空物品。被告表示未收到通知书。原告提交了民事委托合同书及发票，拟证实为处理本案委托广东润正律师事务所支付10000元律师费；提交了盛美大厦收费通知单，拟证实自2020年1月开始至2020年3月未缴纳每月租金32730元、停车费450元、违约金以及2020年1月水电费1973.42元、2020年2月水电费1364.14元（抄表日期2020年1月19日）、2020年3月水电费327.22元（抄表日期2020年3月5日，其中水电为通道电表及洗手间用水）。被告对收费通知单、水电费不予认可，对律师费关联性不予认可。被告提交了押金收据拟证实支付租房押金61754元；提交民事委托代理合同及发票拟证实产生律师费12000元。原告对押金予以确认，对律师费不予认可。诉讼中，双方确认已缴纳至2019年12月的租金，但对租赁合同解除日期产生争议，原告认为于2020年4月3日向被告发出解除通知书，双方合同于当日解除。被告认为原告于2020年1月20日将涉案物业锁门，涉案租赁合同于2020年1月20日解除，1月20日已交还房屋，原告主张2020年1月20日之后的租金、水电费以及停车费不属实。以上事实，有产权情况、证明、房屋租赁合同、收费通知单、律师函及签收记录、邮件底单、解除合同通知书及签收记录、邮件底单、民事委托代理合同、发票、微信聊天记录、照片、施工许可证、军队房地产使用许可证、消防安全验收意见书以及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案物业建设单位为广州军区联勤部军车监理检测站，取得了军队工程建设项目《施工许可证》。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方应恪守履行。关于合同解除的日期。原告称于2020年4月3日发解除合同通知书当日解除，被告称原告于2020年1月20日将涉案物业加锁，租赁合同实际无法履行于当日解除，2020年1月21日同原告沟通解除合同事宜，同意原告单方面解除合同，原告在明知合同已解除的情况下，却以双方未签订终止协议及未办理退场手续为由要求支付租金、水电费、停车费，明显不合理。对此本院分析如下：1、被告称其加锁行为系原告所为，但被告提供照片及聊天记录中，不足以证实该加锁行为为原告所为，且原告对加锁行为不予确认；2、若被告认为该锁为原告所加，被告应及时采取救济措施，但被告并未提供相关证据证实第一时间联系原告或报警以查证该加锁行为人，直至2020年2月28日才与原告的微信称被告加锁，导致损失扩大，且至今仍无法确认加锁行为人；3、2020年1月21日同原告沟通解除合同事宜，“有两个月押金节后租出去你们没有损失，我也缓一年，以后再说发展，现在真的无能为力”，并未有解除合同的意思表示，2020年3月26日-3月27日双方沟通解除合同事宜并未达成一致意见。综上，本院对被告主张原告加锁行为以及2020年1月21日被告主动提出解除合同的的抗辩不予采信，原告于2020年4月3日发解除合同通知书，本院确认双方租赁合同于2020年4月3日解除，被告反诉要求确认合同在2020年1月20日解除不予支持。关于拖欠租金及利息。《房屋租赁合同》约定每月租金为32730元，原告主张2020年1月1日至2020年3月31日的租金三个月租金为98190元，本院予以支持，被告抗辩因疫情原因应减免租金，但是被告提交的政策文件并不能说明涉案场地存在减租的情形，且在本院要求下，原告核查后出具情况说明，截止2020年12月2日，广东军区联勤部军车监理检测站或融通地产（广东）有限责任公司未减免租金，原告对租户亦没有减免租金的方案，故被告抗辩因疫情需要减租没有事实依据，不予采纳。关于水电费。原告主张2020年1月水电费1973.42元、2020年2月水电费1364.14元、2020年3月水电费327.22元，其中2020年1月、2月水电费为2020年1月19日未被加锁前发生的水电费，2020年3月水电费327.22元全部为公摊水电费。被告抗辩称水电费数额在一直增加与事实不符；虽受疫情影响2020年1月20日至2020年3月15日被告未产生自用水电，但2020年3月水电费327.22元为公摊水电费用，用于场地维护，该期间租赁合同并未解除，原告主张被告交纳2020年3月公摊水电费，符合合同约定，并无不当，上述未缴纳水电费共计3664.78元。关于停车费，收费通知单水电费显示原告于2020年1月20日后并未开业经营，原告也未提交被告实际停车的证据，故对原告主张停车费诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于保证金。《房屋租赁合同》约定乙方逾期支付租金，甲方有权单方无责解除本合同，并无需催告、没收保证金、收回租赁场地、其租赁场地内的所有资产无偿归甲方所有。原告于2020年4月3日发解除合同通知书，以被告逾期支付租金、水电费解除合同。依照上述租赁合同约定，原告主张没收被告保证金61754元，本院予以支持。被告反诉要求退还保证金61754元，本院不予支持。关于律师费。虽合同约定因违约造成的损失，由违约方向守约方承担赔偿责任，并支付守约方因违约行为支付的律师费、诉讼费、仲裁费、调查取证费、差旅费及其他为获得违约赔偿支出的一切费用，但原告已主张没收保证金并得到支持，再主张律师费本院不予支持。另被告违约，主张律师费无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认广州盛美投资有限公司与崔学军签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除；二、自本判决生效之日起五日内，崔学军向广州盛美投资有限公司支付租金98190元；三、自本判决生效之日起五日内，崔学军向广州盛美投资有限公司支付水电费3664.78元；四、广州盛美投资有限公司没收保证金61754元；五、驳回广州盛美投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回崔学军的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2576元，由广州盛美投资有限公司负担176元，崔学军负担2400元并于本判决书生效之日起三日内向本院交纳。反诉费822元由崔学军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年十二月十五日书记员  郑萍军