广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初2825号原告：王志亮，男，汉族，1965年3月14日出生，住广东省茂名市电白区××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××017。被告：黎金寿，男，汉族，1976年6月12日出生，住广东省茂名市茂南区×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××038。被告：文钦山，男，汉族，1981年7月17日出生，住海南省屯昌县×××××××××××××××，公民身份号码：460××××××××××××014。第三人：蔡文祥，男，汉族，1992年1月11日出生，住广东省茂名市电白区×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××991。原告王志亮与被告黎金寿、文钦山、第三人蔡文祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王志亮、被告黎金寿均到庭参加诉讼。被告文钦山、第三人蔡文祥均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王志亮向本院提出诉讼请求：一、判令被告黎金寿、文钦山向原告支付拖欠的租金142000元及逾期付款违约金（按年利率6%计，其中以100000元为基数从2019年6月1日起计算，以42000元为基数从2019年7月6日起计算，计至付清款之日止）；二、本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年11月1日，原告与第三人蔡文祥签订《商铺租赁合同书》，将原告所有的位于茂名市电白区×××××××××的房屋店铺出租给蔡文祥使用，约定租期为6年（从2014年11月1日至2020年10月31日止），租金从2014年11月1日至2017年10月31日每月按20000元计收，从2017年11月1日至2020年10月31日每月按21000元计收。蔡文祥必须在每月的5日前交付当月租金给原告。蔡文祥在租赁涉案房屋期间，经原告同意，将涉案房屋转租给被告黎金寿、文钦山使用，三方于2018年8月26日签订了《门面转让合同》一份，约定原告同意第三人蔡文祥将位于茂名市电白区×××××××××的门面转让给被告黎金寿、文钦山使用，黎金寿、文钦山同等享有蔡文祥在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。租期按照原租赁协议顺延2年。涉案房屋转让给黎金寿、文钦山后，黎金寿、文钦山同意代替蔡文祥向原告履行原有商铺租赁合同中所规定的条款。但两被告在租赁涉案房屋期间，于2019年5月31日向原告出具《声明书》称：“本人租赁王志亮商铺经营美的旗舰店，因经营不善，无力支付商铺租金，现向出租方提出终止租赁商铺，将商铺交还出租方王志亮”。原告当时体谅两被告经营情况，要求两被告付清拖欠的租金后同意解除双方的租赁关系，但两被告没有支付拖欠的租金，而是向原告出具了《欠条》一份，确认至2019年5月31日止共欠到原告商铺租金100000元（截止2019提5月31日，两被告拖欠5个月的租金，按租赁合同约定应为每月21000元，但两被告要求按每月20000元计，原告同意）。之后，两被告于2019年8月份才搬离承租房屋，按照租赁合同约定每月租金21000元计算，两被告仍需支付两个月占用房屋的租金42000元给原告。综上，两被告违反合同约定，提前终止合同的履行，且不向原告付清拖欠的租金，显属违约行为，应承担违约责任。经原告多次催收租金无果，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告黎金寿辩称，1、被告黎金寿写10万元欠条时双方没有对数，现在黎金寿找到转账记录查清楚发现黎金寿、文钦山只欠原告铺租8万元；2、租铺时交了6万元押金在原告处，2019年5月31日写下欠据退出铺面，不再承租，应停止租金的计算及交钥匙给原告带人看铺出租，原告称如果被告不继续承租空着铺面难以转租，让黎金寿继续经营，原告就贴出转租广告，证明店面还在继续经营，可以用押金抵销两被告之前欠的租金。2019年7月底8月初被告才彻底搬走，当黎金寿搬电器的时候，因为黎金寿尚欠原告租金，原告就不允许黎金寿拉走全部电器，要留部分电器在店里面。2019年8月19日，原告称找人帮黎金寿、文钦山把电器卖掉，就把部分电器拉走兑减租金。被告文钦山不到庭参加诉讼，其向本院邮寄提交书面答辩状称，文钦山与黎金寿（公司法人）合租王志亮位于茂名市电白区×××××××××用于经营家电销售。由于经营不善停业，黎金寿写的10万元房租欠条，本人不接受。一、文钦山不参与经营，黎金寿是店铺实际经营者，应当按时缴交房租，不得拖欠。黎金寿在经营期间，店内货物价值32万元，后又投入3万元资金，录入厂家系统里的营业额达100多万元，盈利20万元和销售收回的货款，完全有资金缴交房租。二、公司停业后有一批电器在黎金寿手里，价值10万元，这是公司的资产，请法院扣押拍卖用以抵扣房租。如黎金寿已把电器销售完，请法院向黎金寿追讨。三、王志亮在黎金寿经营后期扣押了一批价值5万元的电器，可以折旧抵扣房租。第三人蔡文祥不到庭参加诉讼，也不作陈述。本院经审理认定事实如下：2014年11月1日，王志亮（出租方、甲方）与蔡文祥（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同书》，合同条款内容为：“一、房屋方位及面积：甲方出租的房屋建筑物店铺坐落于电白区××号（原城市信用社大楼××），未有房产证的房屋，总面积为叁佰壹拾伍平方米(以下简称本协议项下的房屋)。注：该店铺门牌71号由双方暂定，将来以相关部门编定为准。二、乙方租赁甲方上述商铺，暂定租期六年，即由2014年11月1日至2020年10月31日止。租金从2014年11月1日至2017年10月31日每月按20000元整(即人民币贰万元整)。计收从2017年11月1日至2020年10月31日，每月按租金21000元整(即人民币贰万壹仟元整)。三、甲乙双方签定合同即日起乙方需支付甲方60000元作押金(即人民币陆万元整)。四、乙方必须在当月的5日前交付当月租金给甲方。五、在合同期内，甲乙双方不得无理终止合同，如甲方终止合同，甲方必须无条件退还押金给乙方，另一次性补偿乙方装修费(按当时市场讦估价)作为乙方的损失。如乙方终止合同，则必须在30天内通知甲方，其押金不退。六、未征得甲方的书面同意，乙方不得将租赁的场地租借给任何第三人使用，不得以任何形式转让租赁场地。七、乙方在征得甲方同意才能改变商铺的结构，乙方可在商铺上层建设广告牌。在不影响乙方经营的情况下，甲方可在商铺上层构建建筑物。八、租赁期未满前，政府有关部门因拆迁、征用、城市规划改造等原因的而引起甲乙双方经济损失的，双方互不负赔偿责任，甲方退回押金。九、乙方在租赁期内应遵纪守法，自觉缴纳国家规定的税金包括甲方应缴纳部分、卫生、治安、水电费等。乙方必须每月准时支付工人工资和甲方商铺租金；否则甲方有权提前终止合同，不退押金。十、乙方在租赁期内必须依法经营，做好安全生产和防火防盗工作，否则造成甲方商铺的损失的，由乙方赔偿全部经济损失给甲方。十一、在租赁期内，乙方负责购买员工的工伤、医疗、保险等和车间内设备、货物保险：迁出时，属乙方的物品(包括水、电设施等)，乙方一律不得拆走，甲方亦不予赔偿。商铺的正常维修由乙方负责，如屋面漏水、下水道排水不畅。十二、在租赁期满后，乙方有优先续租权，但租金另议。十三、在租赁期内，因不可抗的自然灾害，包括地震、台风造成商铺房屋的倒塌，由甲方负责重建，重建费用由甲方负责。因自然灾害造成双方损失各自承担。十四、甲乙双方必须严格遵守以上合同，末尽事宜，甲乙双方自行协商，若双方能协商解决不成可诉至甲方的人民法院解决；本合约一式两份，甲乙双方各执一份，均具同等法律效力，双方签字后即时生效。”。上述《商铺租赁合同书》签订后，蔡文祥在租赁期内，经王志亮同意，将涉案房屋转租给黎金寿、文钦山使用，三方（蔡文祥为转让方、甲方；黎金寿、文钦山为受让方、乙方；王志亮为房东、丙方）于2018年8月26日签订《门面转让合同》，合同条款内容为：“一、丙方同意甲方将自己位于茂名市电白区×××××××××的门面转让给乙方使用：建筑面积为315平方米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。租期按照原租赁协议顺延2年。二、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款，合同到期后乙方享有优先承租权，租金不得高于同地段同类门面租金，第一年乙方不得转让该门面，一年后乙方有权将门面转让给第三方。三、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。四、店铺转让费为320000元（大写：叁拾贰万整），乙方于本合同签订之日向甲方支付定金20000元（大写：贰万整），余款300000元（大写：叁拾万整）将于45天内结清，若乙方不按时付清余款，逾期按日息0.1%即日息300元收取。甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，并乙方上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其地相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、馈务由乙方负责。六、违约责任：（1）甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付门面，逾期一天按600元的标准向乙方支付违约金，超过天乙方有权解除合同；（2）乙方应该按时接收门面，逾期一天按600元的标准向甲方支付违金，超过×天甲方有权解除合同并不退回定金。（3）丙方保证该房屋为其合法所有并有权进行出租等，否则应该赔偿乙方转让费用同等的损失。七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁门面，丙方按照转让费用标准补偿乙方。八、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。”。黎金寿、文钦山在承租使用涉案房屋过程中，因经营不善，拖欠租金无法支付，向王志亮提出终止合同。2019年5月31日，黎金寿向王志亮出具《欠条》一份，内容载明：“到2019年5月31日止，共欠到王志亮商铺门面租金100000元整（壹拾万元整）”。落款欠款人（承租人）栏由黎金寿签名加盖指印，黎金寿并代文钦山签名，黎金寿在庭审中称其代文钦山签名后，已告知文钦山，文钦山并未提出异议。王志亮在庭审中称该欠条是经双方结算后确认尚欠的租金数额，结算时包含了房租、水电费等。黎金寿向法庭提供了银行转账记录，主张其向“钟玉芳”转账的款项是向王志亮交租金，王志亮无异议。银行转账凭证显示黎金寿于2019年6月20日向“钟玉芳”转账10000元，其他转账均发生于2019年5月31日前。黎金寿向法庭提供了2019年8月19日《销售单》5张，载明货款数额分别为3600元、2500元、3120元、2800元、6870元，其中货款数额为3600元、2500元、3120元、2800元的4张销售单上有王志亮签名，货款数额为6870元的销售单上没有王志亮的签名。王志亮对有其签名的4份销售单予以确认，并同意从被告所欠租金中兑减该4份货款单的货款数额共12020元。对没有其签名的货款数额为6870元的销售单，王志亮表示不认可。黎金寿另提供的一份编号为0001373的《销售单》，该单据上有王志亮的签名，但日期“2019年5月14日”有涂改，月份“5”涂改为“6”。王志亮对该张销售单不予认可，称该销售单日期是2019年5月14日的，该货款已在黎金寿出具《欠条》前已兑减。黎金寿又向法庭提供了《茂名市电白盈汇电器有限公司被扣压电器货物清单列表》，主张王志亮扣压其货物价值43147元，该清单上没有王志亮签名认可，王志亮对此不予确认。本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，并提供担保。本院于2020年7月24日作出（2020)粤0904民初2825号民事裁定，查封、冻结、扣押被申请人黎金寿、文钦山名下价值142000元的财产；并查封申请人王志亮提供担保的其名下存款50000元（开户行：中国农业银行茂名市迎宾支行，账号：622×××××××××××××475)。本院认为，涉案《商铺租赁合同书》及《门面转让合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性、效力性规定，合法有效，合同当事人应严格履行。根据以上合同约定及本案查明的事实，王志亮原与蔡文祥之间存在房屋租赁合同关系，后经王志亮同意，蔡文祥将涉案房屋转租给黎金寿、文钦山，约定由黎金寿、文钦山按原合同向王志亮履行合同义务。故从此时起王志亮与蔡文祥之间的房屋租赁合同关系解除，王志亮与黎金寿、文钦山之间成立房屋租赁合同关系。原、被告双方确认两被告已于2019年8月20日搬离涉案房屋，故应认定原、被告的房屋租赁关系于2019年8月20日提前解除。现双方因租赁关系存续期间的租金问题产生争议，本院对双方当事人争议的问题分析认定如下：一、关于押金问题。王志亮与蔡文祥签订的《商铺租赁合同书》约定蔡文祥应于签订合同之日向王志亮支付押金60000元，王志亮也认可收取了该押金。《商铺租赁合同书》约定，在合同期内，甲、乙双方不得无理终止合同，如乙方终止合同，必须在30天内通知甲方，押金不退。蔡文祥与黎金寿、文钦山、王志亮签订的《门面转让合同》约定黎金寿、文钦山享有蔡文祥在原有房屋租赁合同中的权利义务，转让后由黎金寿、文钦山代替蔡文祥向王志亮履行原有房屋租赁合同所规定的条款。黎金寿、文钦山在合同期内单方通知王志亮要求终止合同，故按照原合同约定押金不退。黎金寿主张以押金60000元兑减租金，违反合同约定，且王志亮不同意，本院不予支持。二、关于黎金寿、文钦山拖欠王志亮的租金数额问题。黎金寿与文钦山一致确认因共同经营家电销售需要共同向王志亮承租涉案房屋的事实，而文钦山答辩时称其没有参与商铺经营，是黎金寿一人在经营管理。故黎金寿作为合租人之一且作为实际商铺经营使用人，向王志亮出具《欠条》确认至2019年5月31日止尚欠王志亮租金100000元，是其真实意思表示，该《欠条》可作为认定黎金寿、文钦山2019年5月31日前拖欠王志亮租金数额的证据。原、被告双方于庭审中一致确认黎金寿、文钦山于2019年8月20日搬离涉案房屋，根据合同约定，2019年6月、7月的租金应为每月21000元，故王志亮请求黎金寿、文钦山支付两个月租金42000元作为两被告搬离前占用涉案房屋的租金合理，应予支持。但根据黎金寿提供的证据，黎金寿立下涉案《欠条》后于2019年6月20日向王志亮支付10000元，王志亮于2019年8月19日向被告提货的货款共12020元，均应予兑减，兑减后黎金寿、文钦山尚应向王志亮支付租金119980元（100000元+42000元-10000元-12020元）。其他黎金寿及文钦山提出要求兑减租金的数额，因证据不充分，本院不予支持。文钦山对黎金寿出具的《欠条》不予认可，认为黎金寿在经营期间完全有资金交付租金，其不应拖欠租金。本院认为，两被告拖欠原告租金的事实清楚，证据充分，两被告之间如存在经营上的纠纷，应另行处理，不属本案审理范围。三、关于王志亮主张的逾期付款违约金问题。双方在合同中没有约定逾期交付租金的违约金的计算方法，王志亮请求两被告按年利率6%计算逾期付款违约金，本院酌定为合理，予以支持。合同约定当月租金在当月的5日前交付，王志亮请求两被告以100000元为基数从2019年6月1日起计算违约金，本院予以支持。王志亮请求从2019年7月6日起计算违约金的基数42000元，应兑减22020元后，实际应以19980元为基数计算，均计至付清款之日止。被告文钦山、第三人蔡文祥经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黎金寿、文钦山于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王志亮支付租金119980元及逾期付款违约金（按年利率6%计算，其中以100000元为基数从2019年6月1日起计算，以19980元为基数从2019年7月6日起计算，均计至付清款之日止）；二、驳回原告王志亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3310.4元（原告已预交），由被告黎金寿、文钦山负担2797元，原告王志亮负担513.4元；财产保全费1230元（原告已预交），由被告黎金寿、文钦山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。本判决生效后，权利人可在生效判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  林华宗人民陪审员  何小丹人民陪审员  李子曦二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  符颖珊