湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初2384号原告（反诉被告）：龙炎飚，男，1968年10月24日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘春林，东安县平和法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：廖桂英，女，1941年12月10日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。被告（反诉原告）：唐开军，男，1968年8月8日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。廖桂英、唐开军共同委托诉讼代理人（特别授权）：宋国华，东安县天一法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）龙炎飚与被告（反诉原告）廖桂英、唐开军合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，被告（反诉原告）廖桂英、唐开军于2020年11月23日依法提起反诉。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）龙炎飚的委托诉讼代理人刘春林、被告（反诉原告）唐开军及被告（反诉原告）廖桂英、唐开军的委托诉讼代理人宋国华到庭参加诉讼，原告（反诉被告）龙炎飚、被告（反诉原告）廖桂英因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙炎飚向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告退还合同押金187,597.71元；2.依法判令二被告赔偿原告违约金200,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告将位于东安县××镇××巷××号××房××地交予原告改建，双方于2012年9月29日签订了“旧房改造代建协议”。协议约定：“甲方按乙方的实际面积（土地使用证房产证为准）给乙方进行补偿，住房面积甲方按2:1的比例，空地面积甲方按2.5：1的比例补偿给乙方，乙方三层住房及土地面积共466.49平方米，甲方补偿乙方后的总面积1010平方米。补偿后的总面积1010平方米，甲方按1：1的比例将住房车库兑换给乙方；甲方补偿给乙方的三套电梯房必须在乙方原有的宅地上，楼层是从住宅楼的第一层楼至第三层楼，配套设施应与甲方商品出售房一致（如甲方在原基地上建有两套房，乙方可任由选择）。甲方补偿给乙方的三套电梯房，乙方不补差价给甲方；甲方补给乙方三个地面车库，第一个在乙方原住宅地正对面补偿给乙方临街地面第一层车库一个，面积为2-22平方米以上。第二个车库在乙方对面电梯房下与多层相邻的另一个地点第一层地面20-22平方米以上第二间车库一个，两个车库乙方不补甲方任何差价。第三个在乙方原住房宅地甲方补偿给乙方临街地面第一层车库一个，面积为22平方米，乙方不补甲方任何差价。（如果第三个甲方所建车库大于22平方米，超出部分乙方拿同等面积兑换后，补1600元／平方米给甲方。）甲方所补偿给乙方的三个车库配套设施及高度应与甲方所出售的其他同面积电梯房车库一致；所剩面积：甲方补偿给乙方原住房边的多层房，补偿楼层从地面楼层开始为3、4、5、6、7层，如乙方剩余面积不应补偿的面积，则甲方只需补偿乙方3、4、5、6层房屋。配套设施与甲方商品房标准一致；甲方补偿给乙方房屋、车库后，如乙方还有剩余面积不够兑换一套多层房面积的，剩余面积甲方按1800元平方米补偿给乙方，或乙方补1800元平方米给甲方，多兑套房（房屋楼层从地面算起第四或第五层），如甲方无多层房，则用电梯房补偿，乙方不另补差价给甲方；甲方兑付给乙方的全部商品房的支出阳台如不是封闭式阳台，面积只能算一半面积；甲方为保证按时交付住房、车库给乙方，甲方向乙方交纳保证金贰拾万元，甲方办好房屋产权证、土地使用证、水电入户手续后交付乙方，乙方验房合格后，乙方退还甲方所交的贰拾万元保证金；办证费用承担：甲方补偿给乙方三套电梯住房的办证费用（水电入户费、房产证、土地使用证的各种税费和其他费用）由甲方负担；补偿给乙方其他商品房、车库的办证费用由乙方负担，办证费用必须是国家规定的收费标准；违约责任：甲方未按合同约定交付商品房、车库视为甲方违约，甲方所交的贰拾万元的保证金作为违约金，乙方不予退还，同时甲方因违约给乙方造成损失的，损失的赔偿额按实际损失计算，乙方违约，赔偿甲方违约金贰拾万元。”原告与二被告合同协议面积为1010平方米，实测面积为975.39平方米，面积少34.61平方米，按照合同的约定，原告应补62,298元给二被告。原告在2栋楼安置二被告的四套住房，由二被告自卖三套，委托永州市有名堂房地产营销策划有限公司销售一套。该四套商品房买卖合同以出卖人湖南万鸿房地产开发有限公司东安瓦厂巷旧城改造分公司与买受人签订合同。买受人分别为周来生（原房号2-102，不动产编号2-202）、李明华（原房号2-202，不动产编号2-302）、唐得妹、赵海林（原房号2-402，不动产编号2-502）、秦忠林（原房号2-401，不动产编号2-501）。按照合同约定，二被告应负担四套商品房的销售不动产税费79,895.71元。其中包括：增值税30,471.2元、城建税1523.56元、教育附加1523.56元、印花税304.71元、土地增值税3047.29元、所得税15,235.64元、水利建设基金365.66元。二被告应退187,597.71元合同保证金给原告（200,000元合同押金＋应交四套房的税费79,895.71元-面积差补62,298元-法院判决的赔偿款30,000元）。2019年11月13日，二被告以交付三个车库和三套电梯房的产权证为由向法院提出诉讼，东安县人民法院于2019年12月27日作出（2019）湘1122民初2306号民事判决书，判决：“一、被告龙炎飚在本判决生效之日起六十日内交付原告廖桂英、唐开军位于东安县××镇龙溪鑫城的车库三个即原告原住宅地正对面1号电梯房临街地面第一层车库一个原告原住宅地正对面1号电梯房下与多层相邻的第一层地面第间车库一个，原告原住宅地3号电梯房临街地面第一层与楼梯间相邻的第一间车库一个；二、被告龙炎飚在2020年10月30日将原告廖桂英、唐开军位于东安县××镇××号楼××房的不动产权证书交给原告廖桂英、唐开军；三、被告龙炎飚在2020年10月30日前将原告廖桂英、唐开军位于东安县××镇××号楼××房××号楼××房的一个车库及其他房屋（除原告已经出售的由购买人负担税费的房屋外）的不动产权证书交给原告廖桂英、唐开军，原告廖桂英、唐开军在接收三个车库的同时，将三个车库及其他房屋（除原告已经出售的由购买人负担税费的房屋及三套电梯房外）的有关税费交给被告龙炎飚；被告龙炎飚未按以上第二、三项指定的期限履行义务应当以所办不动产权证书标的物的合同价为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从本判决生效之日起计算违约金至不动产权证书交给原告廖桂英、唐开军之日止；若原告廖桂英、唐开军未按以上第三项指定的期限履行义务，被告龙炎飚不负有为原告廖桂英、唐开军接收的三个车库及其他房屋（除原告已经出售的由购买人负担税费的房屋及三套电梯房外）办理不动产权证书的义务，由此造成的一切经济损失由原告廖桂英、唐开军自负；四、被告龙炎飚因逾期交付三个车库酌情赔偿原告廖桂英、唐开军经济损失30,000元，该款待不动产权证书交付给原告廖桂英、唐开军时，双方一次结清。”判决书生效后，原告履行了判决书的第一条和第二条判决内容，按时交付三个车库，办理了三套电梯房的产权证。但多次通知二被告领取产权证，二被告既不领取三套电梯房的产权证，也不交纳三个车库的办证费用和四套商品房的税费及办证费用。为此，二被告故意拖延时间，不领取已办好的产权证和交纳车库税费和办证费用，也不交纳原告安置给二被告四套商品房的税费和办证费用，还占用原告交纳的合同保证金，存在违约行为，应承担违约责任。为维护原告的合法权益不受侵害，特具状诉诸法院，请求依法支持原告的诉请。被告（反诉原告）廖桂英、唐开军辩称，一、原告无视合同约定，至今没有为被告办理并交付第3栋三套电梯房不动产权证，已构成违约。二、3号楼违规增加二层，导致人为的延期交房，已构成违约。三、原告直至2020年2月延期五年交付给被告三个车库，但1栋8号和10号车库的不动产权证登记在龙博和唐超名下，且在农村商业银行抵押贷款，已构成重大违约。四、原告要求被告交付4套房的税费79,896.71元，没有事实依据。五、原告补偿被告住房总面积是1010平方米，补偿后的面积也是1010平方米，完全正确。六、原告交给被告200,000元的合同保证金，已转为违约金，因原告已构成多重违约，极大地损害了被告的合法权益，严重侵害了被告的财产权，故原告所交的200,000元保证金应无条件的作为原告多重违约的经济惩罚，故原告无任何理由要求被告退还。综上所述，依法成立的合同受法律保护，原告违反旧房改造代建协议，无任何抗辩理由不为被告办理并交付第3栋三套电梯房不动产权证，违规在3号楼加高二层楼房，人为造成延期交房，连续拖延五年拒交被告三个车库，并采取隐瞒和欺诈手段，在交付三个车库前五年已非法将被告1栋8号和10号车库不动产权证登记在龙博和唐超名下，导致被告的二个车库被龙博和唐超抵押在东安县农村商业银行贷款数百万的严重违约的客观事实，贷款至今未还清。原告的行为不仅多重违反合同约定，而且极大的侵害和占有了被告的二个车库的合法财产权利，使得被告处于极大的风险之中，如果龙博和唐超还不清债务，被告的8号和10号车库将面临拍卖抵债的重大风险，原告多重重大违约的事实和行为，容不得原告狡辩。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益，维护法律的严肃性。被告（反诉原告）廖桂英、唐开军向本院提出反诉请求：1.反诉被告非法将属反诉原告所有的龙溪鑫城1栋二个车库贷款抵押在东安县农村商业银行的行为已构成极为严重的侵权和违约，判令反诉被告立即与商业银行解除抵押贷款合同，立即交付反诉原告二个车库不动产证；2.判令反诉被告因违规增加楼层，导致延期交付给原告商品房、车库，已构成严重违约，应赔偿违约金200,000元；3.判令反诉被告支付反诉原告2013年9月至2015年9月，共24个月的租金39,600元；4.判令反诉被告为反诉原告办理和交付2-101号和2-102号不动产权证，因反诉被告违约，其办证费用8640元由反诉被告负担；5.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：1.反诉被告隐瞒事实真相，非法将反诉原告1栋108号、110号车库贷款抵押在农村商业银行，拒绝办理和交付反诉原告三个车库和2-101号、2-102号产权证，已构成严重违约，应承担违约责任。反诉被告开发东安县××镇瓦厂巷旧城改造项目建设，并与反诉原告位于东安县××镇××巷××号，现67号的原有住房及宅基地反复进行协商旧房改造，并达成协议，双方于2012年9月29日签订旧房改造代建协议。合同约定，反诉被告交付的住房，车库的时间从房屋拆迁之日（即2012年11月15日）两年内交付给反诉原告，同时约定了违约责任：即反诉被告未按合同约定交付商品房，车库视为违约，反诉被告所交的贰拾万元的保证金作为违约金，反诉原告不予退还，同时反诉被告因违约给反诉原告造成损失的，损失的赔偿额按实际损失计算，反诉原告违约，赔偿反诉被告违约赔偿贰拾万元，反诉被告至今没有为反诉原告办理2号楼2-102号（周来生）及反诉原告2-101房不动产权证，三个车库的产权证也没有办理。反诉被告至今迟迟不给反诉原告办理三个车库不动产权证的原因是反诉被告在反诉原告完全不知情的前提下，擅自非法将反诉原告1栋108号和110号车库以欺诈的行为将二个车库权证登记在唐帮青等人名下，并抵押在东安县农村商业银行贷款，现贷款无法偿还。东安县人民法院于2019年12月判决反诉被告交付了三个车库给反诉原告，但反诉被告在2015年将原告的二个车库产权抵押在农村商业银行贷款，已构成极其严重违约和欺诈，应承担违约责任，反诉被告由于非法将反诉原告二个车库抵押，如造成反诉原告损失，反诉被告应赔偿反诉原告由此而造成的全部损失。2.反诉被告对龙溪鑫城3号楼违规加高二层电梯房，导致不能按时交付反诉原告三套商品房，构成违约。反诉被告开发的龙溪鑫城3号楼申请修建16Ｆ，东安县城乡规划主管部门于2013年12月23日审批为地下一层，地上十六层。但反诉被告为了获得更多利益，违规加修二层电梯房，增加后的楼层为地下一层，地上十八层，人为的造成了反诉原告三套电梯房的延期交付，直至2015年8月28日才交付反诉原告第一套电梯房，已构成严重违约。3.反诉被告无故拖延交付反诉原告三个车库，住房及不动产权证，已构成违约。按《旧房改造代建协议》约定，反诉被告交付反诉原告住宅地正对面临街地面第一层车库一个，面积22平方以上；交付反诉原告住宅地对面电梯房下与多层相邻的另一个地点第一层地面第二间车库一个，面积22平方以上；交付反诉原告原住宅地临街地面第一层车库一个，面积22平方以上。反诉原告1号楼有2个车库，3号楼车库一个。1、2号楼已在2014年8月8日竣工，3号楼在2015年5月竣工，反诉被告交付给反诉原告三套电梯房的时间是2015年8月28日，违反了按2014年11月15日前交付住房和车库的约定。反诉原告多次要求反诉被告交付三个车库及不动产权证，未果。2019年11月，反诉原告向法院起诉反诉被告交付三个车库和不动产权证，以及住房不动产权证。2019年12月27日，东安县人民法院作出（2019）湘1122民初2306号民事判决，即反诉被告在判决生效后60日内交付反诉原告三个车库；反诉被告在2020年10月30日前交付反诉原告龙溪鑫城3号楼的三套电梯房产权证；但反诉被告至今只履行了判决书第一项，第二项和第三项至今没有履行，拒绝交付不动产权证。2020年11月11日，反诉原告已向法院书面申请对反诉被告予以强制执行。反诉被告违反了《旧房改造代建协议》第十三条：违约责任：甲方未按合同约定交付商品房、车库视为违约，甲方所交的贰拾万元的保证金作为违约金，乙方不予退还，同时甲方因违约给乙方造成损失的，损失的赔偿额按实际损失计算，乙方违约，赔偿甲方违约金贰拾万元。4.反诉被告应给付反诉原告房租费39,600元（2013年9月至2014年9月，1500元／月×12个月；2014年9月至2015年9月，逐年递增20%，每月1800元×12个月）。按《旧房改造代建协议》第六条：甲方应给付乙方租房费用每层每月伍佰元，共三层，每月共计租金壹仟伍佰元，甲方预付给一年的租金壹万捌仟元给乙方（一年时间如甲方未建好住房，租金照付）。甲方交付的住房、车库的时间从房屋拆迁之日（即2012年11月15日）两年内交付给乙方。如有天灾，非人为因素而影响工程，则顺延时间。超过二年如甲方还没有建好住房，甲方除补给乙方房租每年壹仟伍佰元外，另逐年递增20%房租给乙方。反诉被告交付给反诉原告三套电梯房的时间是2015年8月28日，按约定应补足二年的房租39,600元。综上所述，依法成立的合同受法律保护。反诉被告非法将反诉原告1栋108号，110号车库抵押银行，从中获得贷款，违反合同约定，拒绝交付反诉原告三个车库产权证、拒绝办理并交付2-101、2-102号不动产权证，拒绝给付房租费，其行为已构成多重违约，反诉被告理应按《旧房改造代建协议》约定承担贰拾万元的违约责任，全面履行合同义务，以维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）龙炎飚辩称：1.反诉原告第一项反诉请求不成立。一是反诉被告按照（2019）湘1122民初2306号判决书第一项的判决按时交付了三个车库给反诉原告，不存在侵权行为；二是反诉原告没有交纳办理车库产权证的办证费用，才没有办理产权证。根据协议约定和交易习惯，应该先交钱后办证。但是三个车库是反诉被告按照协议的约定补偿给反诉原告的，没有约定价款，（2019）湘1122民初2306号判决书也没有对三个车库办证款价作出判决，因此，存在税费按什么基数计算问题，反诉被告找反诉原告协商未果，导致无法办理三个车库产权证的真正原因。2.反诉原告请求第二项反诉请求不成立。一是增加楼层不存在违约，不是双方协议约定的范围；二是增加楼层有湖南建苑投资有限公司设计变更单，对原设计进行了变更。符合建筑设计规范，与反诉原告不存在任何法律关系；三是导致延期交房及车库是3#楼地下溶洞过多，变更设计方案，再加雨雪天气等原因造成，存在不可抗拒的因素。有东安县人民法院（2019）湘1122民初2306号判决书对上述的事实了认定。按照协议第六条的约定，反诉被告不存在违约行为。3.对于反诉原告第三项反诉请求，按合同约定，以实际发生的金额为准。4.反诉原告第四项反诉请求不成立。一是反诉被告在履行合同中没有违约，不存在承担违约责任；二是双方协议中明确约定2-101号和2-102号不动产权证费用由反诉原告承担。综上所述，反诉原告的反诉诉请及事实和理由不成立，请求法院依法驳回，本案的诉讼费由反诉原告承担。当事人围绕其各自的主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。双方当事人均提交了旧房改造代建协议、（2019）湘1122民初2306号民事判决书，内容一致，该两份证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对当事人提交无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告（反诉被告）龙炎飙提交的收条、三套电梯房不动产权证及短信截图，二被告（反诉原告）对证据的真实性无异议，对关联性有异议，经审查，收条由唐开军出具，符合证据的“三性”，不动产权证系由东安县自然资源局颁发，加盖了公章，短信截图能证实龙炎飙曾通知唐开军、廖桂英前去领取不动产权证的事实，本院对该三份证据予以采信；2.原告（反诉被告）龙炎飙提交的廖桂英、唐开军应交2栋4套商品房税费结算表，二被告（反诉原告）对7号证据有异议，经审查，该证据系原告（反诉被告）出具的结算表，没有结算双方的签字认可，湖南万鸿房地产开发有限公司和东安瓦厂巷旧城改造分公司亦没有盖章，不符合证据“三性”，本院不予采信；3.被告（反诉原告）提交的交房收据，原告（反诉被告）对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为是由于不可抗人为因素导致延期交付，经综合审查，本院认为该份证据只能证实其领3号楼的时间为2015年8月28日，但不能认定被告3号楼的交付存在延期，本院对证据的真实性予以采信；4.被告（反诉原告）提交的龙炎飙和唐开军之间的聊天记录，原告（反诉被告）对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，经审查，此证据为双方各自的观点陈述，仅能证明龙炎飙曾通知唐开军、廖桂英领取不动产权证，但不足以证明其他内容，本院对该证据的真实性予以采信；5.被告（反诉原告）提交的申请执行书，原告（反诉被告）对其真实性、合法性无异议，龙炎飙不清楚唐开军是否已经申请执行，经审查，申请执行是当事人的权利，但申请执行书并不能体现哪些内容已经执行完毕，本院对该证据不予采信；6.被告（反诉原告）提交的3号楼建设用地规划许可申请表、东安县发改委批复、龙溪鑫城3号楼效果图，3号楼层次照片，原告（反诉被告）对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为增加二层是经过有关部门批准的，经综合审查，3号楼加盖两层并不是导致电梯房交付时间往后顺延的原因，这几份证据与本案无关，本院不予采信；7.被告（反诉原告）提交的湖南东安农村商业银行股份有限公司证明、东安县房权证白牙市镇字第Ｒ××7号房屋所有权证复印件及东安县房权证白牙市镇字第Ｒ××8房屋所有权证复印件，原告（反诉被告）对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不是龙炎飙作抵押贷款的，本案只有一个门面在抵押贷款范围内，不知道8号、10号车库是否是补偿给唐开军的车库，经综合审查，这三份证据系由有关单位、权利人出具，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；8.被告（反诉原告）提交的购房户秦忠林、李明华、李旭文、龙满秀交税费凭证复印件，原告（反诉被告）对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告（反诉被告）认为购房户秦忠林、李明华、李旭文、龙满秀还有一部分税未交纳，应当由唐开军承担，经审查，该证据能够证明唐开军的四套房屋分别出售给了秦忠林、李明华、李旭文、龙满秀四人，本院对该证据的真实性予以采信；9.被告（反诉原告）提交的住宅安置认定证明书及旧房改造代建补偿面积计算表，原告（反诉被告）对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告（反诉被告）认为住宅安置认定证明书只有东安县龙溪鑫城项目部盖了公章，没有经办人签名，另对补偿面积计算表中第1-4点无异议，对第5点补偿总面积1010平方米无异议，但表示对唐开军杂物间抵补差面积一事没有确定好，经审查，住宅安置认定证明书能够证实由唐开军自选了2号楼六套房屋，本院予以采信，补偿面积计算表中并未经过双方核算，但是原告（反诉被告）无异议的部分，本院均予以采信；10.被告（反诉原告）提交的东安县信鑫物业有限公司证明复印件，原告（反诉被告）对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告（反诉被告）认为按协议约定第一年租金应从2012年11月15日开始计算至第1套房交付日止，并且该证据不能证明龙炎飙违约，经综合审查，该证据所写的2号楼修建完工时间与廖桂英委托销售2号楼四套房屋的时间相矛盾，本院对证据不予采信；11.被告（反诉原告）提交的委托协议复印件，原告（反诉被告）对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为委托协议中对相关税费承担的约定违反了旧房改造代建协议的约定，经审查，本院认为该协议是廖桂英与永州有名堂地产营销策划有限公司之间的协议，协议体现了合同双方真实意思表示，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告龙炎飙是湖南万鸿房地产开发有限公司东安瓦厂巷旧城改造项目的实际开发商，与被告廖桂英、唐开军系邻居。2012年9月29日，原告龙炎飙（甲方）与二被告廖桂英、唐开军（乙方）签订了《旧房改造代建协议》，该协议约定：乙方自愿将位于东安县××镇“瓦厂巷”原55号现67号旧住房及宅基地交予甲方改建，甲方按实际面积给乙方进行补偿，补偿后的总面积1010平方米，甲方按1:1的比例将住房车库兑换给乙方；改建后补偿乙方住房和3个车库，每个车库面积20-22平方米以上；甲方应给付乙方租房费用每层每月伍佰元，共三层，每月共计租金壹仟伍佰元，甲方预付一年的租金壹万捌仟元给乙方（一年时间如甲方未建好住房，租金照付），甲方从房屋拆迁之日（2012年11月15日）两年内交付乙方房屋和车库，如有天灾、非人为因素而影响工程，则顺延时间，超过两年如甲方还未建好住房，甲方除补给乙方房租外，另逐年递增20%房租给乙方；甲方补偿给乙方房屋、车库后，如乙方还有剩余面积不够兑付一套多层房面积的，剩余面积甲方按1800元平方米补偿给乙方，或乙方补1800元平方米给甲方，多兑一套房；甲方为保证按时交付住房、车库，向乙方交纳保证金贰拾万元，甲方办好房屋产权证、土地使用证及水电入户手续后交付乙方，乙方验房合格后，退还甲方所交的贰拾万元保证金；甲方补偿给乙方三套电梯住房的办证费用（水电入户费、房产证、土地使用证的各种税费和其他费用）由甲方负担，补偿给乙方的其他商品房、车库的办证费用由乙方负担，办证费用必须是国家规定的收费标准；甲方若未按合同约定交付商品房、车库视为甲方违约，甲方所交的贰拾万元保证金作为违约金，乙方不予退还，同时甲方因违约给乙方造成损失的，损失的赔偿额按实际损失计算；乙方违约，赔偿甲方违约金贰拾万元。此外，《旧房改造代建协议》还约定了其他条款。同日，唐开军收到了龙炎飙支付的200,000元合同押金，以及房屋租金18,000元（房屋租金自2012年11月15日起算）。合同签订后，龙炎飙对该建设工程进行了施工改造，该工程共分1号楼（电梯房）、2号楼（六层普通房）及3号楼（电梯房）。2014年3月9日，唐开军向龙炎飙的龙溪鑫城项目部出具了住宅安置认定证明书，选择了2号楼1层01号、1层02号、2层01号、2层02号、4层01号、4层02号六套房屋。2014年8月8日，龙炎飙开发的1、2号楼竣工，开始向各购房户及安置户交房。龙炎飙修建的3号楼是2012年12月动工，2013年4月施工过程中，由于地基溶洞过多，无法施工，只得停工，变更设计，同年9月新的设计图出来后，龙炎飙恢复施工，加之极端天气影响等原因，3号楼顺延至2015年5月10日竣工，此后龙炎飙开始将3号楼交给各购房户和安置户。2015年8月28日，廖桂英、唐开军接收了3号楼的三套电梯房。2015年2月15日，廖桂英与永州市有名堂房地产营销策划有限公司签订了委托协议，约定由该公司代为销售廖桂英所分的2号楼四套住房，该公司不承担办理权证及缴纳税费的任何责任，但应当向购房者讲明住房的税费、水电入户、维修基金等一切相关费用和开支由购房者自己负担，该合同有效期为三个月。之后，2号楼201号、202号、401号、402号房屋均已经出售给了他人。双方因交付车库和办理不动产权证产生争执，廖桂英、唐开军于2019年11月13日向本院提起诉讼，本院于2019年12月27日作出（2019）湘1122民初2306号民事判决：“一、被告龙炎飙在本判决生效之日起六十日内交付原告廖桂英、唐开军位于东安县××镇龙溪鑫城的车库三个，即原告原住宅地正对面1号电梯房临街地面第一层车库一个，原告原住宅地对面1号电梯房下与多层相邻的第一层地面第二间车库一个，原告原住宅地3号电梯房临街地面第一层与楼梯间相邻的第一间车库一个；二、被告龙炎飙在2020年10月30日前将原告廖桂英、唐开军位于东安县××镇××号楼××房的不动产权证书交给原告廖桂英、唐开军；三、被告龙炎飙在2020年10月30日前将原告廖桂英、唐开军位于东安县××镇××号楼××房××号楼××房的一个车库及其他房屋（除原告已经出售的由购买人负担税费的房屋外）的不动产权证书交给原告廖桂英、唐开军，原告廖桂英、唐开军在接收三个车库的同时，将三个车库及其他房屋（除原告已经出售的由购买人负担税费的房屋及三套电梯房外）的有关税费交给被告龙炎飙；被告龙炎飙未按以上第二、三项指定的期限履行义务，应当以所办不动产权证书标的物的合同价为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从本判决生效之日起计算违约金至不动产权证书交给原告廖桂英、唐开军之日止；若原告廖桂英、唐开军未按以上第三项指定的期限履行义务，被告龙炎飙不负有为原告廖桂英、唐开军接收的三个车库及其他房屋（除原告已经出售的由购买人负担税费的房屋及三套电梯房外）办理不动产权证书的义务，由此造成的一切经济损失由原告廖桂英、唐开军自负；四、被告龙炎飙因逾期交付三个车库酌情赔偿原告廖桂英、唐开军经济损失30,000元，该款待不动产权证书交付给原告廖桂英、唐开军时，双方一次结清；五、驳回原告廖桂英、唐开军的其他诉讼请求。”该判决书已于2020年1月16日生效。2020年2月，龙炎飙将1号楼8、11号车库及3号楼2号车库交付给了廖桂英、唐开军。2020年9月29日，龙炎飙为廖桂英、唐开军办理了3号楼303、403、503号房的房屋不动产权证，每套房屋建筑面积为125.04平方米。另查明，2015年8月25日，1号楼7、8号两个车库（总建筑面积为69.25平方米）登记在龙博名下，1号楼9、10号两个车库（总建筑面积为126.07平方米）登记在唐超名下；这几个车库均于2015年9月28日设立了抵押登记，抵押权人为湖南东安农村商业银行股份有限公司，至今尚未解除抵押登记。庭审中，双方当事人确认交付的九套住房及三个车库总面积为1070平方米；廖桂英、唐开军确认龙炎飙交付的11号车库实为登记在唐超名下的10号车库的一部分。本院认为，龙炎飙与廖桂英、唐开军签订的《旧房改造代建协议》成立并生效，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。本案中，双方争议的焦点为：未办理车库及住房的不动产权证是否存在违约，以及违约责任大小的问题。首先，关于未办理车库不动产权证是否存在违约。由于双方在交付车库时已经对车库位置进行了确认，龙炎飙提出对1号楼11号车库的位置有异议的意见，本院不予采纳。虽然龙炎飙现已将1号楼8号、11号两个车库交付给廖桂英、唐开军，但物权的变更以登记为要件，1号楼的两个车库自2015年开始至今一直已经登记在他人名下，并抵押给了银行，此种情况下，廖桂英、唐开军有正当理由怀疑对这两个车库享有的民事权利无法得到保障，龙炎飙应承担未依约交付车库的违约责任；其次，关于未办理2号楼101、102房屋不动产权证是否存在违约，根据已生效的（2019）湘1122民初2306号民事判决，廖桂英、唐开军未向龙炎飙履行支付2号楼101、102房屋有关税费的义务，龙炎飙则不负有为原告廖桂英、唐开军办理不动产权证书的义务，因此，龙炎飙对未办理2号楼101、102房屋不动产权证不存在违约；再次，关于违约责任大小。双方约定20万元合同押金转为违约金，20万元的合同押金是为确保双方约定的总面积1010平方米住房及车库的交付，庭审中双方均确认龙炎飙已经交付的面积达1070平方米，已经超过了应交付的房屋面积，虽然龙炎飙有违约行为，但是结合合同履行情况及龙炎飙的违约程度，根据公平原则，本院酌情支持由龙炎飙承担30%的违约责任，龙炎飙应向廖桂英、唐开军支付违约金6万元，剩余的14万元合同押金廖桂英、唐开军应予退还。龙炎飙要求廖桂英、唐开军支付违约金的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。龙炎飙提出抵扣经济损失3万元，因廖桂英、唐开军并未同意，本案不再重复处理。最后，关于龙炎飙要求廖桂英、唐开军支付除三套电梯房之外的其他商品房、车库办证费用的主张。因双方在合同中约定“办证费用必须是国家规定的收费标准”，现双方对收费标准存在分歧，约定不明，按照一般的交易习惯，开发商与购房者应各自承担自负部分的税费。因此，结合双方已交付房屋的现状，廖桂英、唐开军应承担3号楼2号车库以及2号楼101、102房屋的房屋税费，税费按照由购房者承担的税收项目收费标准支付，具体的数额以房屋管理部门收取为准。对于反诉原告的各项诉请，本院认定如下：第一，廖桂英、唐开军要求龙炎飙解除抵押贷款合同并立即交付两个车库不动产权证，龙炎飙抗辩称廖桂英、唐开军应当先交税费再办理两个车库不动产权证，但由于现两个车库已登记在他人名下，廖桂英、唐开军有权行使不安抗辩权，龙炎飙的抗辩理由不成立。由于贷款合同及车库不动产权证的办理均牵涉到他人利益，而本案当事人均暂无代替案外债务人承担债务而使抵押权消灭的意思表示，合同的履行因廖桂英、唐开军行使不安抗辩权而中止，因此，对反诉原告的此项反诉请求，本院不予支持；第二，反诉原告主张要求龙炎飙赔偿延期交付商品房及车库的违约金，但住房系因非人为因素而顺延交付，加之（2019）湘1122民初2306号民事判决书已经对车库的逾期交付进行了处理，廖桂英、唐开军亦无证据证明有其他损失，故廖桂英、唐开军要求龙炎飙赔偿违约金20万元的反诉主张，缺乏理据，本院不予支持；第三，关于租金，按照双方约定从2012年11月15日起算，若龙炎飙超过两年还未建好住房，则需逐年递增支付20%房租，2012年龙炎飙交付了一年的租金18,000元，龙炎飙尚未支付的租金为：2013年11月至2014年11月共一年的租金18,000元以及2014年11月至2015年8月共九个月的租金16,200元（18,000×1.2×9÷12），共计34,200元。因此，反诉原告请求龙炎飙支付租金的主张，本院予以部分支持；第四，关于2号楼101、102房屋不动产权办理的有关事宜，（2019）湘1122民初2306号民事判决中已经予以处理，廖桂英、唐开军应先向龙炎飙支付有关税费，本案不再重复审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告廖桂英、唐开军于本判决生效之日起10日内向本诉原告龙炎飙返还合同押金140,000元；二、本诉被告廖桂英、唐开军于本判决生效之日起10日内将3号楼2号车库以及2号楼101、102房屋的有关税费交付给本诉原告龙炎飙，税费按照应由购房者承担的税费项目为标准支付，具体的数额以房屋管理部门收取为准；三、反诉被告龙炎飙于本判决生效之日起10日内向反诉原告廖桂英、唐开军支付租金34,200元；四、驳回本诉原告龙炎飙的其他本诉请求；五、驳回反诉原告廖桂英、唐开军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7114元，由本诉原告龙炎飙负担4544元，本诉被告廖桂英、唐开军负担2570元；反诉案件受理费2511元，由反诉被告龙炎飙负担346元，反诉原告廖桂英、唐开军负担2165元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐述贵审 判 员  欧阳钦人民陪审员  陈永红二〇二〇年十二月二十八日法官助理荣佳亚书记员蒋楚纯附：1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。