云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初1936号原告：中国农业银行股份有限公司临沧分行。住所地：临沧市临翔区世纪路330号。负责人：邱玮，系该分行行长。委托诉讼代理人：张昌瑜，云南天外天（临沧）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：罗红江，女，1969年9月15日出生，拉祜族，临沧市临翔区人，居民，住临沧市临翔区。被告：陈**云，男，1963年4月28日出生，汉族，临沧市临翔区人，住临沧市临翔区。被告：临沧联创房地产开发有限公司。住所地：云南省临沧市临沧工业园区（临翔区锦绣江山一期A2-111、211号）。法定代表人：罗新文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：石顺前，云南顺前律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司临沧分行（以下简称临沧农行）诉被告罗红江、陈**云、临沧联创房地产开发有限公司（以下简称临沧联创公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沧农行的委托诉讼代理人张昌瑜，被告罗红江、陈**云，被告临沧联创公司的委托诉讼代理人石顺前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临沧农行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告罗红江、陈**云立即偿还原告借款本金188541.47元及利息、罚息、复利2672.23元（自2020年6月19日起至2020年9月1日止按合同约定利率计算），共计人民币191213.7元；并判令被告支付自2020年9月2日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利等款项，按合同约定计算随借款本金一并付清；2.请求判令被告临沧联创房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；3.请求判令被告罗红江、陈**云提供的房产预抵押生效，原告对借款抵押物即坐落于临沧市临翔区文华社区团结路108号富丽家园小区2幢1单元201室房产拍卖、变卖、折价后所得价款享有优先受偿权；4.本案受理费、律师代理费、保全费等为实现债权产生的费用由被告承担。事实及理由：被告罗红江与被告陈**云系夫妻关系。2015年6月19日，原告与被告罗红江签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：ＡＢＣ（2014）5006-1）,合同约定被告罗红江向原告借款250000元，借款用途为购买住房，即购买临沧市临翔区文华社区团结路108号富丽家园小区2幢1单元201室房产，借款期限为240个月。合同还约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款，有权提前行使担保权。同时，被告罗红江和陈**云以所购买房产作为借款担保，并于2015年6月18日办理了抵押预告登记，权利证号为临沧市房预临抵字第××号。被告临沧联创公司作为保证人在《个人购房担保借款合同》签章，对被告罗红江向原告的借款本金、利息、罚息、复利、违约金等各项费用承担连带保证责任。合同签订后，原告即刻履行了其作为出借人的放款义务。现被告未按期偿还借款，已经逾期三期。经原告多次催收，被告仍未履行还款义务。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告罗红江对原告起诉的事实及诉讼请求没有意见，但认为其与原告贷款购买的房屋现已经出售给他人，现在没有还款能力，到有还款能力时在偿还。被告陈**云对原告起诉的事实及诉讼请求没有意见，但认为现在其已经与被告罗红江离婚，贷款的钱是罗红江个人使用，其没有使用过贷款的钱，该笔借款应由罗红江偿还。被告临沧联创公司对本案中原告起诉的事实没有异议，但认为：一、原告应当先行对被告罗红江，陈**云提供的抵押房产实现债权，贷款时被告罗红江，陈**云以其购买的房屋进行抵押，应先处置抵押物，处置抵押物不够偿还的情况下才能由其公司承担保证责任。根据物权法第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中的担保既有物的担保又有人的担保，而合同中又没有约定债权人实现债权对物的担保及人的担保的顺序，故本案原告应当就被告罗红江，陈**云提供物的担保实现债权，不足部分再由被告临沧联创公司承担保证责任。二、被告临沧联创公司只对被告罗红江，陈**云的逾期借款及利息承担连带清偿责任。本案个人购房担保借款合同中，没有对借款加速到期的条款，故担保人只能对已经逾期的借款本息承担保证责任，对合同约定尚未到期的借款不承担保证责任。三、被告临沧联创公司与被告罗红江，陈**云签订的商品房购销合同明确约定，二被告所购买的住房自取得房屋权属登记之日起五年内不得转让，本案因二被告违约转让所购买的住房而发生，故被告临沧联创公司不承担本案产生的诉讼费、保全费等费用，该费用应当由被告罗红江，陈**云承担。根据原告的陈述、被告的答辩，本案各方当事人对以下问题存在争议：1.本案原告是否有提前收回尚欠借款本息的权利；2.在本案中被告陈**云是否应当与被告罗红江共同承担偿还借款本息的责任；3.本案原告是否对预告登记抵押物拍卖、变卖、折价后所得价款享有优先受偿权；4.本案被告临沧联创公司是否应对尚欠借款本息承担连带清偿责任。针对以上争议，原告向本院提交了以下证据：1.原告的营业执照复印件、负责人身份证明书、负责人身份证复印件各1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.被告罗红江、陈**云的身份证复印件各1份，罗红江与陈**云的结婚证复印件1份，被告临沧联创公司的营业执照复印件1份，用以证明被告罗红江与陈**云的身份信息及两人系夫妻关系，该笔债务系夫妻共同债务；同时证明三被告的诉讼主体资格。3.《商品房购销合同》（合同编号：富字第20150823号）、《富丽家园住宅小区商品房购销合同补充协议》复印件各1份，用以证明2015年3月1日，被告罗红江、陈**云与临沧联创公司签订商品房购销合同，购买临翔区富丽家第2幢第1单元第2层201号房，被告罗红江的付款方式为向银行按揭贷款250000元。4.《个人购房担保借款合同》（合同编号：ＡＢＣ（2014）5006-1）、借款凭证复印件各1份，用以证明：（1）2015年6月19日，被告罗红江向原告申请银行按揭贷款，原告与被告罗红江签订借款合同，合同成立并生效；合同约定被告罗红江向原告借款250000元，借款期限为240个月，借款用途为购买住房，合同对借款期限、利率、违约责任、担保条款、保证条款以及实现债权产生的包括律师费的各项费用由被告承担等内容进行了约定。（2）合同约定，被告罗红江、陈**云以所购买的房产作为借款担保。（3）被告临沧联创公司在保证人处签章，为被告罗红江、陈**云的借款提供连带责任保证，约定保证期间为两年。（4）合同签订后，原告依约向被告履行了放款义务。5.房地产抵押清单、预告登记抵押权利证书复印件各1份，用以证明被告罗红江、陈**云以其购买房产为原告提供抵押，并办理了抵押预告登记，权利证号为临沧市房预临抵字第××号。6.债务逾期催收通知书、担保人履约通知书、贷款基本信息明细单复印件各1份，用以证明：（1）原告对被告罗红江及保证人临沧联创公司进行了催收，经原告多次催收，被告仍未按时还款，构成违约。（2）截至2020年9月1日，被告欠付借款本金188541.47元及利息、罚息、复利2672.23元。7.律师收费发票1份，用以证明原告为主张债权支出了律师费服务费8830元。经质证，被告罗红江、陈**云对原告提交的7组证据均没有异议；被告临沧联创公司对原告提交的第1、2、3组证据没有异议，对第4组证据的三性没有异议，但认为该笔借款期限为240个月，现在尚未到期；对第5组证据的三性没有异议，但对证明内容有异议，认为被告罗红江、陈**云以其购买房屋提供了抵押，应先处理抵押物；对第6组证据有异议，认为原告没有对被告临沧联创公司进行过催收，不予认可，对证明被告欠付借款本金188541.47元，认为并不是到期本金，到期本金并没有这么多；对第7组证据的真实性、合法性没有异议，但认为与被告临沧联创公司没有关联性，并且收费过高。被告罗红江、陈**云、临沧联创公司对其答辩理由均没有向本院提交证据。通过庭审及举证质证，本院认为原告提交的7组证据，在质证过程中被告罗红江、陈**云没有异议，虽然被告临沧联创公司对部分证据的证明内容、关联性有异议，但结合庭审进行分析，该7组证据均为书面证据，且来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。根据庭审及举证质证，本院确认以下法律事实：被告罗红江、陈**云系夫妻关系。2015年3月1日，被告罗红江、陈**云共同与被告临沧联创公司购买富丽家园小区2幢1单元201室住房，并签订了商品房购销合同及补充协议，其中合同第十二条第（四）项约定，乙方（二被告）所购买住房自取得房屋权属登记之日起五年内不得转让。2015年6月19日，被告罗红江因购买住房资金不足，与原告协商借款250000元，并签订了个人购房担保借款合同，在该合同中，被告罗红江作为借款人签字，被告临沧联创公司作为保证人盖章，被告罗红江、陈**云作为抵押人签字。其中合同第九条借款担保第9.1.1约定，保证方式为连带责任保证；第9.1.2约定，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同第十一条借款人、担保人的违约责任第11.4约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。合同第三十三条抵押（预告）登记第（1）约定，自本合同签订之日起5日内办妥抵押预告登记；第（2）约定，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。个人购房担保借款合同签订后，原告于当日向被告罗红江发放的借款250000元，并按照指定将款项转入被告临沧联创公司账户。2015年6月18日，临沧市住房和城乡建设局为预告抵押办理了临沧市房预临抵字第××号登记。原告向被告罗红江发放贷款后，被告按照合同约定偿还借款本息至2020年6月18日止，截止2020年9月1日被告尚欠原告借款本金188541.47元，利息、罚息、复利2672.23元，本息合计191213.7元。经原告多次催要，被告一直没有偿还借款本息，故原告向本院提出上述诉讼请求。本案审理过程中，原告向本院申请要求对被告罗红江、陈**云共同购买的临沧市临翔区团结路108号富丽家园小区2幢1单元201室房屋进行查封。本院作出（2020）云0902民初1936号民事裁定书，对被告罗红江、陈**云共同购买的临沧市临翔区团结路108号富丽家园小区2幢1单元201室房屋进行查封，为此原告交纳保全费2320元。因被告未按照合同约定偿还借款本息，导致原告委托律师进行诉讼，为此原告支付律师服务费8830元。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返回借款并支付利息的合同。借款人应当按照约定的期限返还借款并支付利息。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不能履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。本案原临沧农行与被告罗红江、陈**云、临沧联创公司在平等自愿的基础上签订的个人购房借款担保合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力。根据合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下借款立即到期，故现原告起诉要求被告罗红江偿还尚欠借款本息的诉请有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。被告陈**云虽然不是本案所涉借款的共同借款人，但该笔借款是被告罗红江、陈**云夫妻关系存续期间为共同购买房屋而借的款项，属于夫妻共同债务，应当由夫妻共同偿还，故原告要求被告罗红江、陈**云共同偿还该笔借款本息的诉请有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告临沧联创公司对该笔借款本息承担连带汽车站人的诉请，根据合同约定本案的保证方式为连带责任保证；保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。故原告的该项诉请有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。原告要求认定预告抵押登记生效，对被告罗红江、陈**云用于预告登记抵押物拍卖、变卖、折价后所得价款享有优先受偿权诉请。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。以物权法第一百八十条第一款第一项至第三项或者第五项规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。预告登记是为保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。预告登记所保障的权利并非实现物权，而是将来发生物权变动的请求权，本质上仍是债权，故抵押权预告登记不能等同于抵押权登记，办理了抵押权预告登记，仅表明抵押权预告登记权利人享有了请求办理抵押权本登记的权利，但抵押权并未因此设立。所以原告的该项主张不能成立，本院不予支持。原告要求被告承担案件受理费、律师代理费、保全费以及其他实现债权产生的费用的诉请。根据合同约定，原告的该项诉请有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。被告陈**云认为该笔借款本息应由被告罗红江个人偿还的辩称意见与查明的事实不符，亦不符合法律规定，本院不予支持。被告临沧联创公司认为该笔借款首先原告应以物权担保实现债权，不足部分才由保证人承担；同时认为该笔借款只是部分逾期，对于尚未到期的借款原告无权主张，被告临沧联创公司只应对到期的借款本息承担清偿责任的辩称意见与查明的事实不符，亦不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告罗红江、陈**云于本判决生效之日起三十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司临沧分行截止2020年9月1日的借款本金188541.47元，利息、罚息、复利2672.23元，本息合计191213.7元，同时支付自2020年9月2日起按照借款合同约定利率计算至还款之日止的利息、罚息及复利，利息、罚息及复利随借款本金一并还清。二、被告临沧联创房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。三、被告罗红江、陈**云、临沧联创房地产开发有限公司在上述确定的时间内给付原告中国农业银行股份有限公司临沧分行律师代理费8830元、保全费2320元，合计11150元；并获得房屋所有权证书后的30天内配合原告中国工商银行股份有限公司临沧分行办理正式抵押登记手续。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司临沧分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4124元，适用简易程序审理减半收取2062元，由被告罗红江、陈**云、临沧联创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员  石兆云二〇二〇年十二月二十日书记员  张 琴