四平市铁西区人民法院民事判决书（2020）吉0302民初2173号原告（反诉被告）：石玉宝，男，1977年6月8日生，汉族，昊兴农贸市场商户，现住四平市铁西区。被告（反诉原告）：四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司，住所地四平市铁西区英雄街文苑社区乾程国际小区３／７６６幢。法定代表人：朱海燕，总经理。委托诉讼代理人：苏洪宝，该公司员工。委托诉讼代理人：邓富治，该公司市场经理。原告（反诉被告）石玉宝与被告（反诉原告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司（以下简称昊兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日作出（2020）吉0302民初902号民事判决。石玉宝不服该判决，向吉林省四平市中级人民法院提起上诉。吉林省四平市中级人民法院于2020年10月23日作出（2020）吉03民终1086号民事裁定，发回重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告石玉宝、被告昊兴公司的委托诉讼代理人苏洪宝、邓富治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石玉宝向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告将面积不足的部分以现金的形式给予返还7500元。2.请求法院判令被告赔偿原告缺失面积损失费12000元。3.请求法院判令被告停业损失费5000元,总计24500元.4、本案诉讼费由被告方承担。事实与理由:本人于2019年8月29日经昊兴公司招商部以招商的形式租下了0区13号摊位,合同签订租赁面积为:27平方米,以每平方米2元的价格交付一年租金19710元,市场于2019年12月28日延迟开业,经实地测量租赁面积与实际面积严重不符相差10平方米左右,面积不足给我们带来严重的经济损失,由于农贸市场配套设施不完善和工程施工经常不间断性的关门,导致我们不能正常营业，甚至停业,故要求被告赔偿损失。四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司辩称，一、申请面积补偿,我们有经第三方测绘公司测绘的两份报告,原告请求的面积补偿,如按测绘面积公摊计算,原告的面积应在33平方米左右,现我方与其签署的租赁合同为27平方米,不存在面积不足的情况。另外我方从未停业,也从未导致商户不能正常营业,我方自2020年2月18日春节后开始复工,至今从未停业，有复工企业疫情防控记录。昊兴公司向本院提出反诉请求:1、判令被反诉人支付违约金6600元;2、判令解除被反诉人与反诉人签订的“铁西昊兴民生大市场租赁合同”,剩余租金及保证金不予返还;3、判令被反诉人承担反诉诉讼费。事实与理由:反诉人与被反诉人于2019年8月23日签订“铁西昊兴民生大市场租赁合同”,租赁合同中第六条约定:合同期内未经甲方同意，乙方不得擅自停业,否则每日缴纳违约金100元,除商场统一停业休息外,连续停业七天含七天以上者视为自动放弃承租权,甲方有权收回柜台场地,剩余租金和保证金不予返还,被反诉人从2020年3月24日至4月5日连续11天未营业,从2020年5月8日至5月29日连续21天未营业,从2020年6月5日至7月9日连续34天未营业,共计连续66天,按双方签订合同约定,每日缴纳违约金100元,被反诉人应支付违约金6600元。反诉人多次联系被反诉人要求正常营业,被反诉人仍然擅自停业,不顾及商场整体运营,给反诉人造成农贸市场业态缺失,影响商场正常经营。石玉宝针对昊兴公司的反诉辩称,一、原告说的多次联系我们,并不存在,我没有接到电话,有记录可查;二、反诉原告申请我们没有出摊,缴纳违约金,我方不予认可,因为租赁合同中也约定了双方的责任,对于我个体经营者,应该遵守。在我停业期间属于疫情期间,国家提倡不出门,出门戴口罩等,身为个体经营者,每天接触的人和客流特别多,所以被感染的几率也非常大。疫情期间,身为普通百姓，我们考虑自身全家、整个农贸市场和四平市人民的安全,不经营有错吗我们不但为四平以及市民做出了贡献,宁可自己经济损失也要响应国家号召,我们有错吗在疫情面前,被告的请求是无理的要求。经审理查明：2019年8月29日,昊兴公司与石玉宝签订了《铁西昊兴民生大市场租赁合同》,合同约定:一、甲方将位于铁西昊兴民生大市场熟食区13号(摊位、商铺),铺位面积约为27平方米（延米)出租给乙方,经营场地仅限经营熟食。二、场地使用租金标准全年应交租金19710元。保证金2700元。(如乙方违反甲方市场管理公约规定,甲方有权对乙方进行处罚扣除保证金)。合同签订之日乙方需一次性缴纳租金,租金实行上打租方式。四、合同期限:自2020年1月1日起到2020年12月31日止,租赁年限共计壹年，第二年租金在第一年租金的基础上,年租金上浮为5%，以后逐年上浮5%依次类推。六、合同期内,未经甲方同意,乙方不得擅自停业，否则每日缴纳违约金100元......。双方还对各自的权利义务及其他款项进行了详尽的约定。2020年1月19日双方又签订《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》约定:一、乙方租赁铺位:铁西昊兴民生市场熟食0区13号（摊位、商铺);二、原合同期限:自2020年1月1日起到2020年12月31日止;三、因试营业延期，现合同期限更改为:自2020年1月1日起到2021年2月14日止。2019年12月28日商场正式开业,后经实地测量本案诉争租赁摊位的净面积为17平方米左右,后期因商场施工及我国发生的疫情导致石玉宝不能正常营业。石玉宝租赁的摊位没有下水，在庭审中，石玉宝提出因没有下水不能办理卫生许可导致其停业。以上事实的认定，有昊兴公司与石玉宝签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》，有原告提供的实际勘测的测量照片、施工照片，收据；有被告提供的两份房产测绘报告、铁西区复工企业疫情防控测温记录、照片和当事人的陈述在卷佐证。本院认为，昊兴公司与石玉宝签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规等强制性规定,合同合法有效。从双方签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》第一条“甲方将位于铁西昊兴民生大市场熟食区13号(摊位、商铺),铺位面积约为27平方米（延米)出租给乙方,经营场地仅限经营熟食”来看，该合同内容中铺位面积约为27平方米既未体现是净面积，也未体现包含公摊面积，对此应认定双方约定不明确，原告据此请求被告以现金形式返还7500元及赔偿原告缺失面积损失费12000元没有事实根据，对于原告要求被告给付停业损失费5000元，因其在租赁时进行过现场勘查，对没有下水功能是知情的，当时原告未向被告要求下水，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。2020年由于我国因发生疫情致使商场的商户不能按时正常营业不是商户自身原因造成，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金6600元，本院不予支持。在中院二审庭审及本次庭审中，双方均同意解除租赁合同，故双方签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》应予解除。被告的租赁期限自2020年1月1日起至2021年2月14日止，反诉被告已经交付租金19710元，保证金2700元，反诉被告租赁的摊位一直使用至今年4、5月份，之前未要求解除合同，二审中双方表示同意解除合同，结合二审时间，本院确认双方签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》于2020年10月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同及补充协议解除后，根据双方的约定，租赁期还有4.5个月到期，故反诉原告应返还反诉被告4.5个月的租金6570元（19710元÷13.5×4.5）；反诉被告未能正常营业系因疫情原因，且反诉被告亦无其他违反反诉原告市场管理规定的行为，故租赁合同及补充协议解除后，反诉原告应返还反诉被告保证金2700元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）石玉宝的诉讼请求。二、反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司与反诉被告（本诉原告）石玉宝签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》于2020年10月1日解除；反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司于《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》解除之日返还反诉被告（本诉原告）石玉宝租金6570元、保证金2700元。三、驳回反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，由原告（反诉被告）石玉宝负担，反诉费25元由反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审判员 李劲松审判员 张智涵人民陪审员 刘胜利二〇二〇年十二月二十四日书记员 娄思伊