北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初19872号原告：刘建新,男，1958年5月22日出生，汉族，住北京市海淀区。公民身份号码：×××。原告：刘建斌,男，1963年8月18日出生，汉族，住北京市海淀区。公民身份号码：×××。二原告共同委托诉讼代理人：朱剑，北京振邦（天津）律师事务所律师。被告：刘福泉，男，1931年2月22日出生，汉族，住北京市海淀区。公民身份号码：×××。法定代理人：刘建萍（刘福泉之女），住北京市海淀区。被告：刘建章，男，1960年10月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王小艳，北京勇者律师事务所律师。原告刘建新、刘建斌与被告刘福泉、刘建章确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建新、刘建斌及其共同委托诉讼代理人朱剑，被告刘福泉的法定代理人刘建萍，被告刘建章的委托诉讼代理人王小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建新、刘建斌共同向本院提出诉讼请求，要求判令：1、依法确认2007年7月2日刘福泉与刘建章签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、被告承担本案诉讼费用、保全费及保险公司的保单费用8400元。事实与理由：刘福泉系我们的父亲，他和卢秀兰共育有四个子女，分别是长子刘建新、次子刘建章、三子刘建斌和女儿刘建萍。卢秀兰于1990年6月7日因病去世。刘福泉现为无民事行为能力人，住在女儿刘建萍家里，由刘建萍负责照顾其饮食起居，刘建萍经北京市海淀区人民法院(2019)京0108民特1430号民事判决书指定为刘福泉的监护人。北京市海淀区花园北路38号1号楼xxx号房屋（以下简称涉案房屋）原系刘福泉单位分配的公房，当初该房由刘福泉夫妻及四个子女一起居住。后来刘建新、刘建章、刘建萍均因结婚成家先后搬出去住了，只有刘建斌无论婚前单身一个人还是婚后一家三口人都一直居住在此。1990年6月7日卢秀兰病故，母亲去世后，她的遗产并未继承分割。1998年，刘福泉单位实行房改政策，刘福泉购买公房时用了母亲卢秀兰的工龄补贴和未继承分割的夫妻共同财产，其中刘福泉交单位的购房款也是用了他们夫妻的共同积蓄，因此，按照继承法和婚姻法以及有关司法解释的规定，该房屋是刘福泉、卢秀兰夫妻共同财产，卢秀兰占有诉争房产百分之五十的份额。2007年7月2日，刘建章与刘福泉签订了《北京市存量房房屋买卖合同》并且很快就办理了过户手续，而刘建章支付的房价仅1万元，但是同一时期同一地段相同格局的房价每平方米就卖到8000元，当年市场价四五十万元的房屋仅卖1万元，简直是不可思议的事情，这充分证明刘建章明显存诉争房产的恶意。另外，刘建章与刘福泉签订《北京市存量房房屋买卖合同》并且很快就办理了过户手续这件事原告等人一直不知情，直到后来刘建章诉刘建斌及家人腾房时才知道。如上所述，诉争房产中有母亲卢秀兰的财产份额，而这部分财产父亲也是无权处分的。由于母亲生前并没有留下任何遗嘱，故卢秀兰的遗产应当按照法定继承处理，原被告等人都享有相应的继承仪，因此，涉案房产中母亲卢秀兰的财产份额应当是原被告等人共有。综上，卢秀兰去世后，遗产并未分割，在1998年刘福泉买房时，用了卢秀兰32年工龄，且购买时使用了夫妻双方共同财产，因此刘福泉无权处分涉案房屋，其与刘建章恶意串通签订合同，该合同应属无效。刘福泉的法定代理人辩称，同意刘建新、刘建斌的诉讼请求。我认为合同是无效的，这里面有卢秀兰的份额，合同价1万元不合理。刘建章辩称，不同意刘建新、刘建斌的诉讼请求。我为涉案房屋合法所有权人，我与刘福泉在2007年7月2日签订的合同合法有效。1990年卢秀兰去世后，刘福泉退休前为西单商场总会计师，退休后也从事审计工作并有退休金收入，8年后购买房屋使用的款项，刘建新、刘建斌没有证据证明使用了夫妻共同积蓄。1998年刘福泉购买房屋时使用了卢秀兰的工龄，但按《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得福利性政策的，该福利性政策对应财产价值的个人部分应作为死亡配偶的遗产予以继承，此财产权益是财产属性，本质上与房屋权属没有关系。双方签订合同系真实意思表示，合法有效，未损害国家、集体和第三人利益，并不因此无效。刘福泉在签订合同时为完全民事行为能力人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：卢秀兰与刘福泉系夫妻，二人生育刘建新、刘建斌、刘建萍、刘建章四名子女。卢秀兰于1990年10月17日因死亡注销户口。1998年1月22日，刘福泉与北京西单商场集团签订《公有住宅楼房（成本价）协议书》，约定刘福泉购买涉案房屋，总建筑面积57.34平方米，每建筑平方米1450元，经计算，实际售房价21822元。从《单位出售公有住房房价计算表》（房改表三）可以看出，刘福泉购买该房屋使用了刘福泉40年工龄、卢秀兰32年工龄优惠。同日，刘福泉支付18949元购房款。刘建新、刘建斌提出，刘建章交纳的购房款系用其与卢秀兰的夫妻共同存款交的，理由是卢秀兰去世前有收入，且其去世后没有进行遗产分割，但是卢秀兰去世时，留有哪些遗产并不清楚，也没有证据。刘建章提出，购房时卢秀兰已经去世8年，刘福泉自己有工作，交纳的购房款是用其个人财产支付。2007年7月2日，刘福泉（出卖人）与刘建章（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定刘福泉将涉案房屋出售给刘建章，房价款1万元。同年7月9日，刘建章缴纳房屋税款6346.7元。同年7月11日，刘建章取得该房屋所有权证。2008年7月，刘建章将刘建斌、乔红景、刘宇诉至本院，要求三人腾退涉案房屋，并交还给刘建章，并支付4个月的房屋使用费。后本院做出生效判决，确认刘建章要求被告腾房理由正当，应予支持，但考虑到刘建斌一家没有其他住房，暂不具备腾房条件，故判令刘建斌、乔红景自2008年1月开始每月支付刘建章房屋使用费800元，直至腾房之日止。2019年，刘建章再次将刘建斌、乔红景、刘宇诉至本院，要求三人腾退涉案房屋，并支付房屋使用费，本院于同年10月做出生效判决，判令刘建斌、乔红景、刘宇于判决生效后6个月内将涉案房屋腾空并交还给刘建章。2020年，本院出具（2019）京0108民特1430号民事判决书，确认刘福泉为无民事行为能力人，并指定刘建萍作为其监护人。本院认为，刘建新、刘建斌主张刘福泉在购买涉案房屋时，使用了卢秀兰的工龄优惠，且使用其与卢秀兰的夫妻共同财产支付了房价款，故涉案房屋属于卢秀兰与刘福泉的夫妻共同财产，就此，首先，按照相关规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承，故虽然刘福泉在购买涉案房屋时因使用了卢秀兰的工龄而获得政策性福利，但卢秀兰的继承人仅能就该福利所对应的财产价值的个人部分作为卢秀兰的遗产主张分割，此财产价值是财产属性，本质上与房屋权属没有关系，不应改变涉案房屋的权属性质，该房屋依然为刘福泉的个人财产；其次，刘建新、刘建斌提出刘福泉购房时支付的房款系用其与卢秀兰的夫妻共同财产支付，但刘福泉支付购房款时，卢秀兰已经去世8年，现刘建新、刘建斌并未提交相关证据，证明刘福泉系用其与卢秀兰的夫妻共同财产支付的房价款，故本院对刘建新、刘建斌的主张依法不予支持。现刘福泉自愿将其个人所有的房屋出售给刘建章，刘建新、刘建斌认为其无权处分、且恶意串通等，主张刘建章与刘福泉签订的房屋买卖合同无效，没有事实与法律依据，本院依法不予支持。综上所述，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：驳回刘建新、刘建斌的诉讼请求。保全费5000元，由刘建新、刘建斌负担，已交纳。案件受理费25元，由刘建新、刘建斌负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 卢 秋二〇二〇年十二月十八日书记员 李心田