广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初4118号 原告：平南县农村信用合作联社大安信用社，住所地广西平南县大安镇永发路，统一社会信用代码91450821200492935L。 负责人：宾伟宏，主任。 委托诉讼代理人：李明娟，平南县农村信用合作联社大安信用社员工。 委托诉讼代理人：凌艺展，平南县农村信用合作联社大安信用社员工。 被告：农梅清，女，1986年4月19日出生，汉族，居民，住广西平南县。 原告平南县农村信用合作联社大安信用社（以下简称大安信用社）与被告农梅清金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告大安信用社的委托诉讼代理人李明娟到庭参加诉讼，被告农梅清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大安信用社向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年3月28日签订的《个人购（建）房担保借款合同》；2.依法判令被告清偿原告贷款本金208054.84元及利息3627.33元（该本息暂计至2020年11月3日止），以后利息按照全国银行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率加10个基点再上浮40%计算至还清欠款之日止，由农梅清承担清偿责任；（当庭变更）3.依法判令被告农梅清应用其抵押的商品房[不动产权证书号为：桂（2020）平南县不动产证明第0007549号]（当庭变更），对上述债务按照双方签订《个人购（建）房担保借款 2 合同》约定的抵押担保范围内承担担保责任，确认原告对农梅清提供的抵押商品房拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年3月9日农梅清向大安信用社申请贷款26.3万元，2016年3月28日双方签订了《个人购（建）房担保借款合同》，约定大安信用社向被告农梅清发放贷款26.3万元，借款用途为购房，执行年利率4.9%，借款到期日为2031年3月28日，原告依约向被告发放了贷款26.3万元。抵押物为被告有处分权的商品房，不动产权证书号为：桂（2020）平南县不动产权第0007549号，上述抵押物依法办理了抵押登记手续，商品房他项权利人为：平南县农村信用合作联社大安信用社。截止2020年11月3日止被告欠本金208054.84元及相应利息3627.33元，借款利息逾期后原告经多次向被告追偿未果，被告的行为已经严重违反双方合同约定，构成违约。双方签订合同规定被告按月结息，第十条第5款规定本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，借款人连续三期（含三期）或累计六期未足额偿还借款本息，贷款人有权书面通知借款人解除合同，提前收回贷款并按约定处分财产。为维护原告的合法权益，特提起本次诉讼。 被告农梅清未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年3月9日，被告农梅清向原告大安信用社提交《平南县农村信用社个人购房贷款申请表》，申请借款26.3万元用于购置住房，期限15年。2016年3月28日，大安信用社与农梅清签订了《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：937702160238426），主要约定：1.大安信用社向农梅清发放贷款263000元,借款用途为购房；2.借款期限为15年，自2016年3月28日起至2031年3月28日止；3.借款利率执行浮动利率，贷款利率在中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率上浮0%，执行年利率4.9%。合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本笔借款自基准利率调整后的次年一月一日起，借款按调整后相应期限档次的基准利率和上述计算方法确定新的执行利率 3 ；4.借款按等额本息方式还款，按月还款，每期还款数额相同，其中包含本金和利息。还款日为每月20日；5.本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，行使担保权。……（2）借款人连续三期（含三期）或累计六期未足额偿还借款本息；……6.违约责任，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮40%计收罚息；7.对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；8.本合同项下借款的担保方式为阶段性保证＋抵押，抵押物为农梅清购买的坐落于平南县。2016年3月9日，农梅清向大安信用社出具抵（质）押承诺书，承诺以上述商品房作为该笔贷款的担保物，并在承诺人处签名确认。2016年3月30日，双方就上述商品房办理了预购商品房抵押权预告登记。2016年4月1日，大安信用社依约向农梅清发放了贷款263000元。2020年6月22日，大安信用社取得农梅清名下坐落于平南县的抵押权［抵押权证号：桂（2020）平南县不动产证明第0010230号］。发放贷款后，被告农梅清自2020年6月至11月均已逾期未足额清偿或未清偿当期本息，截至2020年11月2日，被告农梅清连续逾期超过三期，尚欠大安信用社借款本金208054.84元、利息3627.33元。本院于2020年11月13日向被告农梅清送达了本案的起诉状副本。原告于2020年12月22日撤回解除合同的诉讼请求。 另查明，2019年中国人民银行发出中国人民银行公告[2019]第30号——关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的公告，公告中第二点明确：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换 4 一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。平南县农村信用合作联社也于2018年8月19日发出公告，要求存量浮动利率贷款客户应于2020年8月31日前与平南县信用合作联社就定价基准转换条款进行协商，否则将默认同意转为固定利率。被告农梅清、农梅清至今均未与原告就定价基准转换条款进行协商，本案合同的贷款于2020年8月31日转为固定利率，执行年利率4.9%。 本院认为，一、原告请求解除合同的问题。但原告于2020年12月22日撤回解除合同的诉讼请求，本院对该项诉讼请求不予处理。二、被告应偿还多少借款本金及利息问题。大安信用社与被告农梅清签订的《个人购（建）房担保借款合同》是经双方平等协商所订，为双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。合法有效的合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大安信用社已依约履行了发放贷款的义务，农梅清却没有依约还本付息，已经构成违约，依法应当承担违约责任。农梅清已连续逾期超过三期，已经满足《个人购（建）房担保借款合同》约定宣布本合同提前到期的情形，本院也依法向被告送达了起诉状副本，被告对此已知悉，因此，本合同自送达被告起诉状副本之日（2020年11月13日）起，提前到期，被告应自2020年11月13日起承担逾期还款违约责任。截至2020年11月2日，农梅清尚欠大安信用社借款本金208054.84元、利息3627.33元，故被告农梅清应清偿原告借款本金208054.84元及截止到2020年11月2日的利息3627.33元；自2020年11月4日起至2020年11月13日的利息以208054.84元为基数，按年利率4.9%计算；自2020年11月14日起的逾期罚息利率应以208054.84元为基数，在年利率4.9%基础上上浮40%确定。三、关于原告是否对农梅清抵押的商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题。根据原告与农梅清签订的《个人购（建）房担保借款合同》及与农梅清签订的《抵（质）押承诺书 5 》，被告农梅清以登记在其名下的位于平南县，对农梅清与大安信用社签订的借款合同中的债务作抵押担保，并办理了不动产抵押登记手续，该抵押合法有效，农梅清不按约定履行还款义务，原告有权依照《中华人民共和国担保法》的相关规定，对被告农梅清用于抵押担保的商品房在拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告农梅清偿还原告平南县农村信用合作联社大安信用社贷款本金208054.84元及利息、罚息【计算方法：截至2020年11月2日的利息为3627.33元；以208054.84元为基数，自2020年11月3日起至2020年11月13日的利息按照年利率4.9%计算，自2020年11月14日起的罚息按照年利率4.9%基础上上浮40%计算至还清之日止。对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利】； 二、原告平南县农村信用合作联社大安信用社对依法拍卖或变卖登记在被告农梅清名下位于平南县［不动产权证书号：桂（2020）平南县不动产权第0007549号，抵押权证号：桂（2020）平南县不动产权第0010230号］所得价款享有优先受偿权。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 6 案件受理费4474元，减半收取计2237元（原告已预交），由被告农梅清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费4474元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林小峻 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 黄倩倩 书 记 员 容 菊