安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0621民初4675号 原告：淮北市东泽物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县城西村武店北队，统一社会信用代码9134062156215567XN。 法定代表人：谢园园，该公司总经理。 委托诉讼代理人：盛勇，安徽胜方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐张骏，安徽胜方律师事务所律师。 被告：中国银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市古城路50号，统一社会信用代码913406008508261758。 负责人：周**，该行行长。 委托诉讼代理人：赵克锋，该行清收中心主任。 委托诉讼代理人:朱远胜，安徽众星合律师事务所律师。 被告：淮北市嘉铭房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县淮海北路东侧，统一社会信用代码9134062169896605XW。 法定代表人：张志明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐宝权，该公司职工。 原告淮北市东泽物业服务有限公司(简称东泽物业公司)与被告中国银行股份有限公司淮北分行（简称中国银行淮北分行）、淮北市嘉铭房地产开发有限公司（简称嘉铭房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东泽物业公司的法定代表人谢园园及委托诉讼代理人盛勇、徐张骏，被告中国银行淮北分行的委托诉讼代理人赵克锋、朱远胜，嘉铭房地产公司的委托诉讼代理人徐宝权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东泽物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令两被告继续按照每月1.3元／㎡的物业收费标准履行物业服务合同；2.请求法院判令两被告立即支付拖欠的物业服务费共计475473.38元（8127.75㎡×1.3元／㎡×45个月）（自2016年12月23日计算至2020年9月22日）;3.请求法院判令两被告赔偿原告逾期利息、38239.22元（2016年12月23日至2019年8月19日的逾期利息按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算,2019年8月20日起至2020年8月22日的逾期利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算,下余利息继续计算至清偿完毕止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月22日,淮北市中级人民法院作出（2015）淮执字第00178-5号执行裁定书,将登记在嘉铭房地产公司名下的位于安徽省濉溪县㎡）及17层的部分房产（南北到头,从东向西计447.67㎡）共计8127.75㎡商业营业用房交付中国银行淮北分行抵偿债务,东泽物业公司系上述房产的物业管理公司,中国银行淮北分行在取得上述房产后,未支付相应的物业费。经多次协商和催收,中国银行淮北分行以应当由嘉铭房地产公司支付为由拒绝支付物业费并拖欠至今。为此起诉,请求依法裁决。 中国银行淮北分行辩称，1.中行淮北分行不是缴纳物业费的适格主体(被告)。《物业管理条例》第四十一条规定:已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。从上述法律规定可以看出,物业服务企业向业主收取物业费的前提是该房屋已经交付业主,不交付不应向业主收取物业费。案涉裁定书只能证明涉案房产所有权归中行淮北分行,但时至今日,涉案小区建设单位嘉铭房地产公司未向中行淮北分行交付涉案房屋。其交付条件不具备、交付手续未办理。2.东泽物业公司不是收取本案物业费的适格主体(原告)。国务院《物业管理条例》第二十一条规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。东泽物业公司与嘉铭房地产公司系关联公司,东泽物业公司提交《铭城花园物业服务合同》的签订日期为2012年9月16日,该合同载明“本合同自签订之日起生效,有效期为两年”,即便该合同为真实有效,该合同有效期仅持续到2014年9月15日。东泽物业公司无任何证据证明其在前期物业服务合同到期后,被业主共同决定选聘为物业服务企业，亦无与中行淮北分行签订物业服务合同。其收取物业服务费无任何法律依据和合同依据，不是本案适格的收取物业费的主体,依法应当驳回其全部请求。 嘉铭房地产公司辩称，物业费应该缴纳，但涉案房产嘉铭房地产公司2012年卖给王广杰，因为王广杰还不上贷款，房子被法院执行给中行淮北分行。东泽物业公司不应该起诉嘉铭房地产公司。 本院经审理查明：2016年12月22日,淮北市中级人民法院作出（2015）淮执字第00178-5号执行裁定：一、将被执行人淮北市嘉铭房地产开发有限公司名下位于濉溪县㎡）及17层的部分房产（南北到头、从东向西计447.67㎡）作价30257707.7元,交付申请执行人中国银行股份有限公司淮北分行抵偿所欠借款及利息30179500.7元。位于濉溪县㎡）及17层的部分房产（南北到头、从东向西计447.67㎡）的财产权自本裁定送达承受人中国银行股份有限公司淮北分行时起转移。二、申请执行人中国银行股份有限公司淮北分行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续……该裁定书于2016年12月27日送达中国银行淮北分行。 东泽物业公司于2012年9月16日与嘉铭房地产公司签订了《铭城花园物业服务合同》，有效期为两年，到目前为止，东泽物业公司仍是包括上述房产在内的铭城花园小区的唯一物业管理公司。中国银行淮北分行在取得上述房产后,未支付相应的物业费。经东泽物业公司催收,中国银行淮北分行以应当由嘉铭房地产公司支付为由拒绝支付物业费，东泽物业公司为此起诉。东泽物业公司结合物价部门的文件及市场行情，以每月1.3元/㎡的物业收费标准收取商户物业费。涉案房产因未正式投入使用，东泽物业对涉案房产的物业服务，仅限于安保巡查、公共管道的查验、消防等公共设施的维护、小区共用部分的环境卫生等。 本院认为：本案争议焦点一：东泽物业公司与中国银行淮北分行之间是否形成事实上的物业服务合同关系。东泽物业公司与中国银行淮北分行虽然未签订正式的物业服务合同，但是东泽物业公司是涉案房产所在区域的唯一物业服务企业，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主均具有约束力。中国银行淮北分行虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者，但是在涉案房产权属转移至中国银行淮北分行时，中国银行淮北分行即为涉案房产的业主，也即为该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者。虽然前期物业服务合同已经到期，但是由于该小区一直没能成立业主委员会，东泽物业公司是涉案房产所在区域的唯一物业服务企业，双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系。 本案争议焦点二：中国银行淮北分行缴纳物业费用的数额如何确定。根据国务院《物业管理条例》及权利义务相一致的原则，中国银行淮北分行接受了东泽物业公司提供的服务，就应当履行按时缴纳物业服务费用的义务，因此，东泽物业公司要求中国银行淮北分行履行物业服务合同的诉讼请求，依法应予支持。涉案房产因未正式投入使用，东泽物业对涉案房产的物业服务，仅限于安保巡查、公共管道的查验、消防等公共设施的维护、小区共用部分的环境卫生等，与正常使用的物业服务不能等同，故物业费用应适当核减。东泽物业公司结合物价部门的文件及市场行情，以每月1.3元/㎡的物业收费标准收取商户物业费，不违反法律规定，本案酌定中国银行淮北分行以每月0.65元/㎡缴纳自涉案房产转移之月起至2020年9月止的物业费，即237736.69元(8127.75㎡×0.65元/㎡×45个月)(自2017年1月计算至2020年9月)。因东泽物业公司与嘉铭房地产公司签订的《铭城花园物业服务合同》中就逾期缴费如何承担责任未进行约定，对东泽物业公司主张支付逾期缴费利息的诉讼请求，本院不予支持。 本案争议焦点三：嘉铭房地产公司是否应当承担责任？因涉案房产权属经法院裁定已转移至中国银行淮北分行，故嘉铭房地产公司不再是涉案房产的业主，不应再承担涉案房产的物业费用。 综上，对于东泽物业公司的部分诉讼请求予以支持，对于中国银行淮北分行认为其不是缴纳物业费的适格主体(被告)、东泽物业公司不是收取本案物业费的适格主体(原告)的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、被告中国银行股份有限公司淮北分行于本判决生效后10日内支付原告淮北市东泽物业服务有限公司物业费237736.69元； 二、驳回原告淮北市东泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费8937元，减半收取4468.5元，由原告淮北市东泽物业服务有限公司负担2400.5元，被告中国银行股份有限公司淮北分行负担2068元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  谢友红 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  张英杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。