四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初12203号 原告：四川精城建设有限责任公司。住所地：成都市外西文家乡盐井村5组。 法定代表人：张启超，总经理。 委托诉讼代理人：张宇，四川永祥律师事务所律师。 被告：乐山市商业银行股份有限公司成都分行。住所地：成都高新区交子大道88号1栋1层、17层、18层。 负责人：何文全，行长。 委托诉讼代理人：刘佳，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓波，四川迪扬律师事务所律师。 第三人：四川三洲实业有限公司。住所地：成都市锦江区武成大街1号2楼。 法定代表人：黄家川，职务不详。 委托诉讼代理人：何琴，四川联一律师事务所律师。 原告四川精城建设有限责任公司（以下简称精城公司）与被告乐山市商业银行股份有限公司成都分行（以下简称乐山商行成都分行）、第三人四川三洲实业有限公司（以下简称三洲公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告精城公司的委托诉讼代理人张宇、被告乐山商行成都分行的委托诉讼代理人刘佳、第三人三洲公司的委托诉讼代理人何琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告精城公司向本院提出诉讼请求，1、判令立即停止对位于成都市锦江区××街××号××层××号××号××号××号××号××号××号地下车位的强制执行，并解除对上述车位的查封；2、请求确认上述案涉车位归精城公司所有；3、判令三洲公司协助精城公司办理上述案涉车位的产权过户登记；4、判令本案诉诉讼费由乐山商行成都分行承担。事实与理由：锦江区人民法院以（2020）川0104执异291号执行裁定，驳回精城公司的执行异议，缺乏事实与法律依据。2006年1月19日，精城公司与三洲公司签订住宅及地下车位销售合同，总价款300万元，其中案涉7个车位价款为720000元。2006年1月20日，精城公司向三洲公司转账支付240万元，按三洲公司要求向三洲公司出纳刘春转账支付60万元。根据双方约定，精城公司购买住宅及地下车位后委托三洲公司代为出售，除案涉车位之外的其他住宅及车位均由三洲公司代为出售完毕。2010年，三洲公司办理案涉车位产权后，精城公司催促三洲公司办理产权车位，但三洲公司随后将案涉车位抵押。2017年8月2日，精城公司与三洲公司签订协议。三洲公司支付精城公司2006年至2017年6月期间车位停车费2万元，除去应支付的物管费2339.38元，剩余17660.62元。自2017年7月1日起，至案涉车位解除抵押前，根据合同约定比例收取车位收入。综上，精城公司与三洲公司之间签订的销售合同合法有效。精城公司已支付案涉车位的全部价款，实际收取车位收益。精城公司对案涉车位享有所有权。 被告乐山商行成都分行辩称，1、乐山商行成都分行对案涉车位依法享有对抗案外人的担保物权，对精城公司提出的排除执行异议，依法不应支持；2、精城公司并非消费者购房人，精城公司对案涉房屋所享有的合同权利不应优先于乐山商行成都分行的抵押权。 第三人三洲公司述称，精城公司的陈述属实，同意精城公司的诉请。 经审理查明，2006年1月19日，三洲公司（甲方）与精诚公司（乙方）签订《三洲佳润·娇子苑汽车地下停车位销售合同》，约定：乙方向甲方购买三洲佳润·娇子苑地下车位-1层3号、44号、45号、46号、51号、52号、53号车位；乙方一次性付款，除已付定金外，乙方应于2006年支付车位余款720000元；车位交付使用时间为2006年6月30日前；乙方付清车位款后，委托甲方代为销售，若在6个月内未销售出去，由甲方回购该车位。2006年1月20日，精城公司向三洲公司转款240万元，向刘春转款60万元。同日，三洲公司出具收据，载明“今收到四川精城建设有限责任公司购买三洲佳润娇子苑住宅及车位款300万元，备注其中2400000元系转账，600000元系现金”。 2010年1月21日，三洲公司取得案涉位于锦江区××街××号××层××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××车位的所有权，取得方式为公产分割。2017年12月28日，三洲公司以案涉车位为乐山商行成都分行提供抵押担保，被担保债权数额1600万元。 2020年3月23日，本院就乐山商行成都分行与三洲公司申请实现担保物权一案，作出（2020）川0104民特259号民事裁定，裁定准许拍卖、变卖三洲公司所有的位于锦江区武成大街1号包括上述案涉7个车位在内的共计60个车位；乐山商行成都分行对上述房产变价所得款项在主债权1600万元及相应利息、实现债权的费用范围内优先受偿。 2020年5月19日，乐山商行成都分行向本院申请强制执行，本院以（2020）川0104执2909号立案受理。执行过程中，本院于2020年6月10日作出（2020）川0104执2909号执行裁定，查封三洲公司所有的位于锦江区武成大街1号包括上述案涉7个车位在内共计60个车位，并于2020年6月30日送达成都市不动产登记中心协助执行。 精城公司认为其对案涉7个车位享有所有权，向本院提出执行异议。2020年9月10日，本院作出（2020）川0104执异291号执行裁定，驳回精城公司的异议请求。 以上事实有各方主体身份信息证据、案涉房屋产权信息、《三洲佳润·娇子苑汽车地下停车位销售合同》、（2020）川0104民特259号民事裁定、（2020）川0104执2909号执行裁定、（2020）川0104执异291号执行裁定等证据材料以及当事人庭审陈述在案为证。 本案争议焦点是精城公司对案涉执行标的是否享有足以阻却执行的实体权利。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，精城公司虽与三洲公司在本院查封之前已签订书面买卖合同，但精诚公司未能提交有效证据证明其已合法占有案涉车位，且已按合同约定支付全部价款720000元。其次，物权优先于债权是一般原则。乐山商行成都分行作为申请执行人，对案涉车位享有担保物权。即使精诚公司所主张的情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，但精诚公司并非商品房消费者，其购买案涉房屋具有投资属性，并不具有居住利益优先保护的价值，其对案涉房屋所享有债权不能突破抵押权优先的一般原则。故精诚公司不得据此请求排除担保物权人对案涉房屋申请的执行。综上，精诚公司对案涉车位不享有足以阻却执行的民事权益。对其要求对案涉车位停止执行，确认案涉车位归其所有，并由三洲公司协助精城公司办理案涉车位产权过户登记的诉讼请求，不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告四川精城建设有限责任公司的诉讼请求。 本案案件受理费9800元，由原告四川精城建设有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王多军 人民陪审员  胡 明 人民陪审员  苗春贵 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  张玥玭 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。