湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初4831号原告：何国兴，男，1968年8月6日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。原告：胡园园，女，1968年8月21日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。二原告共同委托诉讼代理人：屈玉旺，湖南湘永律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：唐仲钾，男，1990年12月8日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。被告：永州市国居置业有限公司，住所地永州市冷水滩区梅湾社区（新世纪佳园）12栋111，统一社会信用代码：XXXXX。法定代表人：唐仲钾，系执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：王彦迪，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：唐晨，男，1989年3月12日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：巩朝纲，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告何国兴、胡园园与被告唐仲钾、永州市国居置业有限公司、唐晨合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何国兴、胡园园及其委托诉讼代理人屈玉旺、被告唐仲钾、永州市国居置业有限公司的委托诉讼代理人王彦迪、被告唐晨的委托诉讼代理人巩朝纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何国兴、胡园园向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令三被告共同向二原告支付包销房屋款欠款58万元；2、依法判令三被告共同向二原告支付逾期付款违约金1660800元；3、本案诉讼费、保全费、律师费由三被告共同承担。事实和理由：2019年5月7日，二原告与被告永州市国居置业有限公司签订了房屋包销合同，原告指定被告为冷区凤凰园银象路、河西虹桥路项目住宅（住宅共71套，建筑面积约3117.15平方米）的包销商，双方约定的住宅包销统一基准价位人民币3500元／平方米，包销总价为人民币1091万元。乙方包销的住宅为现房现状，乙方已经充分了解并确认房屋现状住宅达到国家规定商品房交付条件，没有任何质量问题，且水电已开总户，乙方需开分户，费用由乙方负责。项目的房屋所有权证号为永房权证冷字第7××5、7××3、7××5、7××2、7××4号；国有土地使用证号为永（冷）国用（2010）第0××6号、永（冷）国用（2010）第0625号以房屋主管机关发放的产权为准。此次包销的住宅不包含甲方已售出的13套（房号为胡园园名下301、302、304、402、502、504、505、506、601、603、604、605），并约定了包销期限2019年5月13日至2020年5月13日止。包销期满，被告（乙方）尚未全部将房屋销售完毕或未将剩余包销款支付给原告（甲方），乙方需在10日内一次性购买剩余房屋并支付剩余包销款给原告（甲方），并约定了支付时间、支付款项数额和逾期违约金。合同签订后，被告唐仲钾和被告唐晨为合同乙方的实际履行人，并行使了乙方的权利和义务，销售房屋的款项经合同甲乙双方商量进唐晨、唐仲钾的个人账户，唐仲钾、唐晨为合同乙方实际履行人，在该合同的履行中，乙方多次违反合同约定期限逾期支付款项，至今还有58万元包销房屋欠款未支付，经原告多次催收，三被告以各种借口不履行合同义务，故原告诉至法院，请求依法判决。被告唐仲钾、永州市国居置业有限公司辩称，一、本案中被告不曾违约，一开始合同无法履行，并且不能实行合同目的的原因在于原告方，故被告不承担违约金；二、直到现在，原告仍不具有履行合同的条件，故被告方实施的是法律赋予的不安抗辩权。被告唐晨辩称，同意被告唐仲钾、永州市国居置业有限公司的答辩意见。被告唐晨不是本案适格的被告，原告起诉被告唐晨缺乏事实和法律依据。一、本案系因原告与国居置业签订的《包销合同》履行而引发的纠纷，唐晨不是《包销合同》的签订主体，根据合同相对性原则，唐晨不承担合同的履行义务，原告起诉唐晨承担责任缺乏依据。二、唐晨只是国居置业的员工，与原告之间的沟通及转账系履行公司指派任务的行为，不能因为被告唐晨参与了沟通就由被告唐晨来承担应当由公司承担的责任。三、原告对被告唐晨个人财产采取保全措施没有任何道理和依据，也给被告唐晨的日常生活造成了严重影响，原告应当对错误的保全行为承担赔偿责任。综述，请求法院依法驳回原告对被告的起诉，并及时解除对被告唐晨的财产保全措施。经审理查明:2019年5月7日，原告何国兴、胡园园（甲方）与被告唐仲钾（乙方，被告永州市国居置业有限公司的法定代表人）签订房地产委托包销合同约定：1、甲方指定乙方为冷区凤凰园银象路、河西虹桥路项目住宅共71套，建筑面积约3117.15平方米的包销商，住宅包销统一基准价为3500元／平方米，包销总价为1091万元，乙方包销的住宅为现房现状，乙方已经充分了解并确认房屋现状住宅达到国家规定商品房交付条件，没有任何质量问题，项目的房屋所有权证号为永房权证冷字第7××5、7××3、7××5、7××2、7××4号；2、还款释证，甲方在包销协议前已将本包销合同房屋抵押给银行贷款，在每次分批付包销款前，甲乙双方需要共同去银行给本合同包销房屋办理赎证解押，甲方需配合乙方合证、公证；3、甲方为本次包销项目的承建商，售后如出现主体质量问题，应由甲方负担所有相关责任，与乙方无关；4、包销期限自2019年5月13日至2020年5月13日止，如包销期满，乙方尚未全部将房屋销售完毕或未将剩余包销款给甲方，乙方须在10日内一次性购买剩余房屋并支付剩余包销款给甲方；5、如乙方在约定时间内因自身原因或其他原因没有完成销售，或者乙方完成销售逾期支付剩余包销款，甲方可在逾期后每日按剩余房屋约定的包销价格或剩余未支付的包销款的1%向乙方收取付款违约金，逾期超过30个工作日，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金，违约金按照应付未付款的20%计算。被告永州市国居置业有限公司在该合同乙方处加盖公章。合同签订后，被告永州市国居置业有限公司通过被告唐晨的账户截至2020年5月13日向原告何国兴、胡园园付款858万元，下欠233万元包销款未支付。后，被告永州市国居置业有限公司于2020年5月20日向二原告付款45万元，于2020年6月25日付款55万元，于2020年8月24日付款63万元，于2020年8月26日付款12万元。共下欠合同包销款58万元未支付给二原告。二原告以被告违约为由，诉至法院，酿成本纠纷。另查明，被告唐晨在与原告微信聊天上陈述其系被告唐仲钾合伙人且原告与被告永州市国居置业有限公司的大部分包销款项通过被告唐晨账户支付。案外人何佳璇于2014年6月4日在永州农村商业银行股份有限公司零陵支行贷款1000万元，原告何国兴、胡园园用位于永州市冷水滩区凤凰园银象路和永州市××路的房屋为该笔贷款提供抵押担保。房屋产权证号为：永房权证冷水滩字第0××6、0××1、1××7、7××6、7××5、7××4、7××3、7××2、7××7、7××5号。本院认为，本案系合同纠纷。原告何国兴、胡园园与被告永州市国居置业有限公司签订的房地产委托包销合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法法规效力性强制性规定，应认定合法有效。该合同对合同当事人具有法律约束力，双方均受合同约束。现二原告要求被告永州市国居置业有限公司支付剩余包销款，本院予以支持。二原告要求被告唐仲钾、唐晨承担本案责任，因被告唐仲钾系被告永州市国居置业有限公司的法定代表人且在该合同加盖被告公司公章，可知被告唐仲钾系以被告公司名义与二原告签订合同，法律后果应由被告公司承担，但被告永州市国居置业有限公司作为一人有限责任公司，作为其股东的被告唐仲钾并未提供证据证实公司财产独立于股东自己的财产，故被告唐仲钾有滥用被告公司法人独立地位，被告唐仲钾应对被告公司的债务承担连带偿还责任。被告唐晨在微信上陈述其系被告唐仲钾合伙人，且大部分包销款的支付是通过被告唐晨账户支付，应当认定为被告唐晨与被告唐仲钾系合伙关系，被告唐晨应对外承担连带责任，故被告唐晨是本案适格被告。被告永州市国居置业有限公司抗辩涉案房屋出现主体质量问题，才延误履约，但仅提供照片和维修收据，不能证实维修涉案房屋系主体质量问题，根据双方签订的合同，原告方仅对房屋主体质量问题承担责任，故被告抗辩理由，本院不予采纳。被告抗辩原告何国兴、胡园园主张要求被告永州市国居置业有限公司承担逾期付款违约金1660800元，违约金约定过高，有违诚实信用，公平原则，被告亦提出违约金过高的抗辩，故对原告该项诉讼请求，本院依法予以部分支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第一款“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”，本案原告何国兴、胡园园未提供证据证实因被告永州市国居置业有限公司延期支付包销款所造成的损失，二原告向本院提交一份案外人何佳璇于2014年6月4日向永州农村商业银行股份有限公司零陵支行贷款迟延还款被该行罚息账单，拟证明被告未按约支付包销款，所造成原告的损失，本院认为，二原告与被告永州市国居置业有限公司签订的合同虽有明确约定“原告方在包销协议前已将本包销合同房屋抵押给银行贷款，在每次分批付包销款前，原、被告双方需要共同去银行给本合同包销房屋办理赎证解押”，但包销房屋有一部分并不涉及二原告为何佳璇借款抵押担保的房屋，故该份证据不能证实原告所受的具体损失。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度，公平原则和诚实信用原则，结合原告提供的延期付款明细表，被告应承担自2020年5月13日起至2020年10月25日止的违约责任，另被告于2020年5月20日付款45万元，于2020年6月25日付款55万元，于2020年8月24日付款63万元，于2020年8月26日付款12万元，故二原告的损失参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定计算为：233万元×15.4%÷365×7＝6881.5元；188万元×15.4%÷365×36＝28555.4元；133万元×15.4%÷365×59＝33107.9元；70万元×15.4%÷365×2＝590.7元；58万元×15.4%÷365×60＝14682.7元，以上合计83818.2元。原告主张要求被告承担律师费5万元的诉讼请求，属合理开支且双方签订合同亦有约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用一、限被告永州市国居置业有限公司、唐仲钾、唐晨在本判决生效后10日内支付原告何国兴、胡园园58万元包销款；二、限被告永州市国居置业有限公司、唐仲钾、唐晨在本判决生效后10日内支付原告何国兴、胡园园违约金83818.2元；三、限被告永州市国居置业有限公司、唐仲钾、唐晨在本判决生效后10日内支付原告何国兴、胡园园律师费5万元；四、驳回原告何国兴、胡园园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24726元，减半收取12363元，财产保全费5000元，合计17363元，由原告何国兴、胡园园各负担2500元，被告永州市国居置业有限公司、唐仲钾、唐晨各负担4121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋素珍二〇二〇年十二月二十三日代理书记员  张 清