安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初5303号 原告：中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区九华中路179号，统一社会信用代码91340200769033557A。 负责人：曹波，行长。 委托诉讼代理人：赵阳，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：臧静，安徽瀛国伦律师事务所律师。 被告：胡革华，女，1969年12月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。 被告：芜湖达观房产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区三潭音悦商-2#楼01室，统一社会信用代码91340207695736224U。 法定代表人：全亚芬，董事长。 委托诉讼代理人：刘健，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志钧，安徽纬纶律师事务所律师。 被告：南由礼，男，1942年4月30日出生，满族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：尹家德，安徽耕天律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行（以下简称农行芜湖金桥支行）诉被告胡革华、芜湖达观房产开发有限公司（以下简称达观公司）、南由礼金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理，依法适用普通程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告农行芜湖金桥支行的委托诉讼代理人臧静,被告胡革华、被告达观公司的委托诉讼代理人刘健、刘志钧，被告南由礼的委托诉讼代理人尹家德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行芜湖金桥支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡革华、南由礼立即向原告偿还借款本金289097.13元、利息34302.81元、罚息3020.73元、复利2848.18元及自2020年3月21日起至实际清偿之日的利息（以本金为基数，按年利率7.05%计算）、罚息(以本金为基数，按年利率10.575%计算）和复利（以利息、罚息合计数额为基数，按年利率10.575%计算）；2、判令被告胡革华、南由礼承担原告实现债权的律师费8232元；3、判令原告对被告胡革华、南由礼提供的抵押房产（三潭音悦1-10#楼1-1102）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、判令被告芜湖达观房产开发有限公司对被告胡革华的上述第1、第2项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年8月25日，原告与被告胡革华签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，被告胡革华向原告借款35万元用于购买房产，借款期限240个月，年利率为7.05%，还款方式为等额本息。对逾期还款的从逾期之日起利率上浮50%，即按10.575%计收罚息，对应付未付利息，按照逾期借款利率计收复利；因借款人违约的，贷款人有权提前收回已发放借款；因借款人违约导致诉讼的，借款人应当承担（贷款人）律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 被告胡革华以其房产（芜湖市××＃楼××室）为借款提供抵押担保，并办理了预告登记。被告达观公司对被告胡革华的借款合同债务承担阶段性连带保证责任，保证期限为放款之日起至办妥抵押登记手续。 借款合同生效后，原告依约向被告发放了贷款35万元，但被告却没有履行借款合同约定的还款义务，被告方已逾期多次，其行为已经违反了合同约定，原告可以提前收回全部借款。 此外，在借款合同履行过程当中，被告胡革华与被告南由礼以及被告达观公司之间的商品房买卖合同纠纷已经经过了芜湖市鸠江区法院判决，鸠江区法院判决确定了案涉的抵押房产归被告南由礼所有，因此被告南由礼在本案中也应承担相应的民事责任。 原告为维护自己的合法权益，依据合同约定及法律规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告胡革华辩称：对原告诉称的尚欠借款本金、利息、罚息和复利的数字没有异议，但不同意承担原告实现债权律师费，也不同意原告行使抵押权。案涉的抵押房产（芜湖市××＃楼××室）应当归胡革华所有，所以被告南由礼侵害了胡革华的合法权益，给胡革华造成了经济损失和精神损失。 被告达观公司辩称：1、农行芜湖金桥支行并非本案的适格原告，其主张的利息罚息复利计算标准有误，其主张的律师费因为未实际发生而应当驳回。2、如果要达观公司承担保证责任，应当免除相应部分的保证责任，且承担部分保证责任以后可以向被告胡革华、南由礼追偿。 事实与理由，2011年8月24日，被告胡革华与达观公司签订商品房买卖合同，购买了位于芜湖市鸠江区三潭音悦的案涉抵押房产及配套车位。2011年8月25日，案外人中国农业银行芜湖市步行街支行与被告胡革华签订了个人购房贷款担保借款合同，合同约定胡革华借款35万元用于购买该房产，借款期限20年，2011年9月22日，被告胡革华为达观公司办理了房产抵押的预告登记。2013年8月，达观公司向被告胡革华发出了交房通知，但被告胡革华既未收房也未办理房屋产权登记手续。以上事实在鸠江区法院（2016）皖0207民初3531号民事判决书中已经确认。另，该判决书明确确认案涉房产归被告南由礼所有，胡革华和达观公司应协助南由礼办理案涉房屋的抵押权释放手续及产权转移登记手续。该判决生效以后，答辩人再次要求南由礼胡革华前来办理案涉房屋的收房手续以及产权登记手续，但遭到拒绝，致使案涉房屋至今未收房，也没有办理产权登记手续，达观公司已经尽到了通知及配合义务。达观公司认为，第一，本案是农行芜湖金桥支行基于个人购房担保借款合同提起的金融借款合同纠纷之诉，但该合同是农行芜湖步行街支行与被告胡革华签订的，虽然被告称步行街支行已改名为滨江支行，农行芜湖金桥支行与滨江支行是管理与被管理的关系，但农行芜湖金桥支行与滨江支行并非同一主体，根据合同相对性，应当由滨江支行提起诉讼，农行芜湖金桥支行并非本案的适格原告。第二，个人购房担保借款合同第28条约定，本合同的借款利率是浮动利率。是在基准利率的基础上上下浮动0%，1.4.2条约定浮动利率下，借款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，要于次年的1月1日进行调整，因此本案借款的执行利率是在借款发放日也就是2011年9月20日中国人民银行人民币贷款基准利率7.05%的基础上上下浮动0%，如遇贷款基准利率调整，应当于次年1月1日调整，但是原告至今仍以年利率7.05%进计算利息，未作任何的调整属计算错误，其超出中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的利息部分不应该得到支持。此外，因为自2019年8月20日中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，原告诉请的利息中，2019年8月20日之后的以及2020年3月21日之后的利息应当依法调整为按同期报价利率标准计算。关于罚息、复利是在执行利率的基础上上浮50%计算。因此对于原告主张的计算至2019年8月20日的罚息复利中超出了中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%后的利息部分也不应当得到支持。对于原告诉请的2019年8月20日及2020年3月21日之后的罚息复利也应当依法调整为按照同期报价利率上浮50%后的标准进行计算。第三，原告主张被告承担律师费用，但该笔律师费用原告并没有提交律师费发票或者是转账记录来证明原告确已发生并支付该笔费用，且根据原告提交的委托代理协议第六条内容（待案件收回款到账后30工作日内根据收回诉讼标的的同比例进行支付，诉讼调解或者和解撤诉的代理费由代理人与被告协商收取），达观公司认为原告支付律师费的条件并未成就，其主张的律师费其实并不实际发生，数额也难以明确，它有赖于执行结果。因此达观公司不应当承担律师费。第四，案涉个人购房担保借款合同约定本合同的还款方式为等额本息还款法。如果是分期偿还的，保证期间为每期还款日起两年。本案贷款系分期偿还，保证期间为每期还款日起两年，即便达观公司应当承担保证责任，但自原告起诉之日向前推两年之前的逾期本金利息罚息复利的保证期间已经经过了，达观公司对该部分的保证责任应当免除。而且，在承担剩余部分的保证责任以后，达观公司有权向最终责任人胡革华、南由礼追偿。案涉个人购房担保借款合同的合同当事人因系胡革华，胡革华本应当承担最终的还款责任。但是，（2016）皖0207民初3531号民事判决已经明确了案涉房产的实际所有权人系被告南由礼，所以被告南由礼应当与胡革华共同承担上述借款合同的最终责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉。 被告南由礼辩称：1、按照鸠江区法院的判决，案涉房产（芜湖市××＃楼××室）及配套车位的所有权及使用权归南由礼所有，南由礼（因此）愿意承担上述房产的所有贷款、滞纳金、过户费等……。2、同意达观公司对于原告诉请中的本金利息以及关于律师费的答辩意见。 经审理查明： 2011年8月，被告胡革华与中国农业银行股份有限公司芜湖步行街支行（以下简称农行芜湖步行街支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额350000元,用于购买芜湖市××＃楼××室房产，借款期限240个月，自2011年9月20日起至2031年9月19日止，贷款利率为浮动利率，以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础确定（执行年利率为5.15%）。如遇调整，在基准利率调整后的次年1月1日起按调整后相应档次的基准利率和本合同约定的利率浮动幅度确定新的借款执行利率；还款方式为按月等额本息；借款担保方式为阶段性保证＋抵押，保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；关于保证期限，……分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年……。关于违约责任，合同约定：如借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权计收罚息，罚息利率为在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%；对应付未付利息（包括借款期限内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息），按中国人民银行规定计收复利（含对逾期罚息计收复利）；如借款人未按期足额偿还借款超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；因借款人违约的，贷款人有权提前收回已发放的借款。因借款人违约致使贷款人通过诉讼方式实现债权的律师费、差旅费等费用由借款人承担。被告胡革华并以上述所购房产作为借款抵押担保，且于2011年9月22日办理了“预购商品房抵押权预告”登记，但至今未能办理案涉房产的抵押权正式登记手续。 2011年11月24日，农行芜湖步行街支行依约向被告胡革华发放了贷款350000元，但被告胡革华未按约定还本付息。截至2020年3月20日，按照原告计算机系统的计算，被告欠贷款本金289097.13元、利息等40171.72元【具体包括利息34302.81元、罚息3020.73元、复利2848.18元（含罚息复利310.03元）】。其中，截至2018年7月2日，逾期本金13052.24元、利息12722.74元、罚息1852.22元、复利1813.18元（含罚息复利233.18元），合计29440.38元。2018年7月2日至2020年3月20日期间的罚息复利为76.85元（310.03-233.18）。 另查明，2015年1月，中国农业银行安徽省分行下文批准农行芜湖步行街支行迁址并更名为“中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行”。2017年1月，中国农业银行芜湖分行下文决定调整农行芜湖金桥支行为城区管辖型支行，下辖芜湖滨江支行等支行。 本案审理中，原告虽主张其实现债权律师费，但未能提交律师费用票据。 再查明，2016年11月，南由礼以胡革华为被告，达观公司为第三人向芜湖市鸠江区人民法院提起诉讼，要求胡革华和达观公司配合南由礼办理案涉房产（芜湖市××＃楼××室房产）及Ｎ006车位的抵押权释放及产权转移手续。芜湖市鸠江区法院于2017年2月16日作出了责令胡革华和达观公司协助南由礼办理案涉房产及车位的抵押权释放手续以及案涉房产产权转移登记手续的判决。 以上事实，有《个人购房担保借款合同》、原告计算机系统数据、芜湖市鸠江区法院（2016）皖0207民初3531号民事判决书（以下简称鸠江区法院判决）、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：（一）农行芜湖步行街支行与被告胡革华签订的个人购房担保借款合同系双方真实意思的表示，属有效合同，对合同双方均具有法律约束力。农行芜湖步行街支行依约向被告胡革华发放贷款，即取得依约向被告胡革华收回贷款本息的权利，被告胡革华未按约定归还借款本息，应承担向农行芜湖步行街支行偿还借款本息及逾期还款的违约责任。农行芜湖步行街支行更名为农行芜湖滨江支行，后又因农行芜湖分行决定农行芜湖金桥支行（原告）下辖管理滨江支行后，现由原告行使原农行芜湖步行街支行的债权权利，系农行内部管理使然，并不存在债权主体资格问题，故原告的诉讼主体资格毋庸置疑。（二）被告南由礼的民事责任。被告南由礼虽非借款合同当事人，但南由礼因鸠江区法院判决而与本案产生关联。虽然鸠江区法院判决胡革华、达观公司协助南由礼办理案涉房产抵押权释放手续对于原告没有法律拘束力（因预告抵押权人未能参加该案审判程序，所谓释放抵押权也未经预告抵押权人同意），但该判决的前提是确定了案涉房产归南由礼所有，南由礼因此同意承担本案贷款的还款责任体现了权利与义务相一致的民法精神，在法律上属于债务加入，当然应予准许。（三）关于本案保证期间问题。按照本案借款合同的约定，在案涉房产办理正式抵押登记之前，被告达观公司仍应当对原告继续承担保证担保责任，但是，本案借款合同就保证期间的约定是“每期还款日起二年”，因此，达观公司关于本案部分债务已经超过保证期间的意见符合借款合同约定，应予采纳。经计算，本案诉讼以前二年的逾期本息数额为29440.38元（逾期本金13052.24+利息12722.74+罚息1852.22+复利1813.18），故达观公司在本案中须承担保证责任的借款合同债务范围为2018年7月2日之后的本金利息罚息和复利计299828.47元（329268.85-29440.38）、以及2020年3月20日之后的利息罚息和复利。（四）关于实现抵押权问题。因案涉房产的抵押权登记仍停留于预告登记，尚未办理正式抵押权登记，故法律意义上的抵押权尚未产生，因此对原告关于对案涉房产行使抵押权的诉讼请求不予支持。（五）关于本案复利的计算问题。原告诉讼请求的复利，既含利息的复利，还包括罚息的复利，因对罚息收取复利没有法律依据，故对该部分诉讼请求依法不予支持。按照前述计算，本案借款合同债务的复利请求中，截至2020年3月20日的罚息复利310.03元，而截至2018年7月2日的罚息复利76.85元，以上的罚息复利应当分别从借款人和保证人的债务范围中分别免除。由此，债务人胡革华、南由礼的前期债务范围中的复利应为2538.15元（2848.18-310.03），而达观公司须担保的前期债务范围应当为299751.62元（299828.47-76.85）。（六）关于原告实现债权律师费。虽双方合同对该项费用的负担有所约定，但原告未能提交实际产生律师费用的票据，故对原告该项诉讼请求不予支持。（七）关于原告诉讼请求的利率和罚息复利的利率问题。本案借款合同约定的利率为浮动利率而非固定利率，本案借款发生后至今，央行基准利率已经发生多次变化，现今，央行同期贷款基准利率已不复存在，目前已改为适用同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，原告按照本案借款伊始的合同执行利率计算2020年3月20日之后的利息并据此计算罚息和复利显然不符合合同约定，对此不予采纳。按照有关规定，自2019年8月20日起，原适用贷款基准利率的存量贷款应当参照适用全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率，本案借款合同的执行利率也应照此原则计算确定。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下： 一、被告胡革华于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行借款本金289097.13元、利息34302.81元、罚息3020.73元、复利2538.15元以及自2020年3月21日起至实际清偿之日的利息（以尚欠本金为基数,按合同约定和央行规定确定的执行利率计算）、罚息（以尚欠本金为基数,按合同约定和央行规定确定的罚息利率计算）和复利（以未付利息为基数,按合同约定和央行规定确定的罚息利率计算）； 二、被告南由礼对被告胡革华的上述债务承担连带清偿责任； 三、被告芜湖达观房产开发有限公司对上述第一条中被告胡革华所负借款债务中除去2018年7月2日以前逾期部分本息后的剩余部分（本金利息罚息复利合计）299751.62元、以及自2020年3月21日起至实际清偿之日的利息（以尚欠本金为基数,按合同约定和央行规定确定的执行利率计算）、罚息（以尚欠本金为基数,按合同约定和央行规定确定的罚息利率计算）和复利（以未付利息为基数,按合同约定和央行规定确定的罚息利率计算）承担连带清偿责任； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6563元，由原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行负担63元，被告胡革华、南由礼、芜湖达观房产开发有限公司负担6500元（因原告已预交，三被告在履行债务时一并将该诉讼费支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  陈永鑫 人民陪审员  许云峰 人民陪审员  杨晓云 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  韦思颖 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。