河北省张家口市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0702民初673号 原告（反诉被告）：闫磊，男，1988年7月16日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：吕思艳，河北思洋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王卫东，男，1980年7月18日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：魏建鑫，河北震河律师事务所律师。 原告(反诉被告)闫磊与被告（反诉原告）王卫东租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫磊及其委托诉讼代理人吕思艳、被告王卫东的委托诉讼代理人魏建鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫磊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告赔偿原告装饰装修损失64736元；3.判令被告返还原告履行保证金10000元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告利息；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方在磋商建国路6号楼第一层3铺位的房屋租赁过程中，被告针对案涉房屋一、二楼的消防门向原告承诺无需保留消防门所对应的通道面积，可对房屋全部面积进行装修使用，同时承诺原告无需配合任何单位及个人开关消防门，如因消防门造成原告损失，被告承担一切责任。双方于2019年10月21日签订了《租赁合同》，被告将案涉房屋租赁给原告使用，租期为半年。装修免租 —2— 期自2019年10月21日至2019年11月30日。合同签订日原告向被告支付10000元履约保证金，在合同签订后，获得被告同意的前提下，原告便着手定制装修材料，对房屋进行装修。装修期间原告遭遇自称是房屋所有人的案外人李杰阻扰，要求其必须将房屋内消防门所对应的通道面积保留，不得占用及使用。原告征询相关部门均得到消防门必须保持畅通无阻且需随时配合消防作业开关的答复，否则将面临行政处罚等责任。为及时止损，原告便停止装修，并及时通知被告，多次要求解决此事，但均无果。在疫情防控转好以后，原告再次找到被告商议解决此事，被告非但不予解决，还强令原告缴纳租赁费。综上，原告诉至法院，望判如所请。 被告王卫东辩称，关于房屋的性质问题，该房屋系归属于原机电公司的国有资产，该公司破产改制后由张家口日盛装饰工程有限公司购买，该房屋从购买到现在已经十余年，一直在使用中。对于房屋的属性，不影响房屋现在的使用价值，原告在了解房屋现状的情况下，订立合同应属有效。退一步说，即便该合同无效，其原因、过错也不在被告，被告无需承担任何责任。根据相关法律规定，即使租赁合同无效，在租赁期间承租人也应该缴纳租赁费，原告应按照约定的房屋租金向被告支付占用期间的使用费。另外，在合同履行过程中，被告已经履行了相关义务，没有阻止原告装修，既然双方签订了合法有效的合同就应当按约定履行。原告的第二项至第四项诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。协议中明确约定租赁期限届满或合同提前中止，乙方应该将其可移动物品搬离，甲方不负责一切装修费用。装修费用的金额与实际不符，其主张的装修损失应该自行承担。另外，根据双方签订的租赁合同，原告逾期缴纳租金，单方解除合同实为违约，被告不应该给付原告的违约 —3— 金及相应的利息，原告应承担相应的违约责任。 反诉原告王卫东向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付租金46667元（自2019年12月1日至2020年7月30日，此后至实际腾房日租金按照合同约定计算）；2.判令反诉被告向反诉原告支付暖气费7350元；3.判令反诉被告支付违约金88200元；4.判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年10月21日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁合同》，协议约定王卫东将案涉房屋出租给闫磊，租赁期限为6年，租金为每年70000元。合同签订后王卫东将出租物交付闫磊使用，然而闫磊未依约支付租金和暖气费，而且以房屋无法使用为由要求解除合同。闫磊陈述与事实不符，双方在签订合同时已经明确任何人不能占用消防通道，双方约定的房屋租金远远低于市场价，王卫东已经就房屋存在的消防占用部分作出租金让步。 反诉被告闫磊辩称，首先双方签订的合同是套用本地容辰公司出租商铺的格式合同，未经双方磋商，除了用笔填写的部分以外，其他均不是双方的真实意思表示。其次王卫东未按照约定向闫磊提供符合合同约定的房屋，闫磊有权根据先履行抗辩权拒绝支付王卫东租金，故王卫东要求闫磊支付租金、暖气费无事实依据和法律依据。 原告闫磊向法庭提交如下证据：1.房屋租赁合同，拟证明原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定闫磊租用王卫东建筑面积为180的房屋。2.微信转账截图，拟证明签约当日，闫磊转账支付了履约保证金。3.闫磊与王卫东的通话录音，拟证明王卫东自始至终告知原告无需隔留消防通道，闫磊才同意签约，如果该消防通道不能使用，与合同约定面积将严重不符。被告同意且怂恿原告装修，并承诺如因消防通道导致原告损失其愿意承担赔偿责任。4.原告咨询消防部门的通话录音，拟证明案 —4— 涉房屋依法应隔出消防通道，原告实际可使用的面积无法实现合同目的。5.《解除合同通知》短信截图、招租广告图片，拟证明双方租赁合同已经解除，被告已经对外招租。6.制作门头广告牌的收据、营业执照、微信转账截图、照片，拟证明原告因制作门头广告牌支出1800元。7.定制断桥铝隔断门的收据、营业执照、微信转账截图、照片，拟证明原告因定制断桥铝隔断门支付30000元定金。8.定制中央空调的收据、出库单、营业执照，拟证明原告因定制中央空调支付定金5000元。9.定制防水木地板的收据、营业执照，拟证明原告向商家定制防水木地板支付4438元。10.定制隔音板收据、营业执照、微信转账截图、照片，拟证明原告购买隔音板支出4498元。11.木工收取工费收据、微信转账截图，拟证明原告为安装隔音板支出木工工费3500元。12.微信转账截图，拟证明原告为装修案涉房屋所支出的人工及零配件费用合计15000元。13.支付电费500元的微信转账截图，拟证明原告装修期间支付了电费500元。被告的质证意见为：对证据1关于租赁物实际使用面积180平米不认可，合同针对房屋具体情况以及房屋争议的事项具体体现，被告有理由相信原告是认可房屋现状及预留消防通道的事实后签约的，被告即便允许原告占用消防通道，也不能违背法律的规定。对证据3的证明目的不认可，承租人装修是自己的事情，无法证明被告怂恿原告占用消防通道进行装修扩大使用面积。对证据4需要核实，且对证明目的不认可。对证据5的真实性无异议，我们认可解除合同的时间为本次开庭之时。对证据6至13中照片无异议，对预付5000元的定金认可，支付500元电费认可，但是室内装修成本太高，且没有证人当庭作证证明真实性。对其他证据无异议。 被告王卫东提供的证据有：1.被告与张家口日盛装修工程 —5— 有限公司（以下简称日盛公司）签订的房屋租赁合同，拟证明被告有转租权。2.原、被告签订的房屋租赁合同一份，拟证明双方对消防器材、设施有明确约定。3.被告向张家口日盛装修工程有限公司缴纳房租50000元、暖气费7350元收据各一张，原告没有向被告支付房租和暖气费。4.被告于2020年4月2日向原告发出催缴房租的通知。原告的质证意见为：对证据1真实性无异议，具体该房屋是否是该公司享有产权，由法庭核实认定。对证据3不认可，被告向该公司缴纳的房租、暖气费与原告无关。证据4不认可，被告张贴该通知的时间无法确定，被告没有对原告进行短信、电话通知。 本院认定证据如下：原、被告双方对真实性均无异议的证据，本院予以认定，对证明目的下文详述。对原告提交的其他证据真实性均予以认定，其中证据6至13可以确定原告因装修房屋的实际投入，每项证据中既有转款信息又有收款人信息，同时还以相关照片佐证，故本院对原告拟证明其装修的投入予以认定。对被告提交的证据3、4的真实性予以认定，对证明目的下文详述。 本院经审理认定事实如下：2019年10月21日原、被告双方就位于张家口市桥东区商（准确位置位于张家口市桥东区走向道路西侧3号底商）租赁事宜签订了房屋租赁合同。合同约定闫磊向王卫东承租案涉房屋，租期为6年，租赁费为每年70000元，装修免租期40天等内容，签约当日原告向被告支付履约保证金10000元。因案涉房屋后门系该院落内另外一栋建筑的消防通道出口，原告在装修时因是否保留消防通道的问题与案外人发生争议，装修工作暂停。原告在装修该房屋时已经完工的项目包括门头广告牌、隔音板及其他木工、瓦工等工作，另外涉及 —6— 中央空调、防水木地板、断桥铝门窗等已经支付了定金，系专项定制的产品，原告称无法退货。原告装修期间支出电费500元。被告主张租赁期限内，其另外支出暖气费7350元。 另查明该房屋所占用的土地使用权归日盛公司所有，该房屋系日盛公司出租给被告王卫东后，王卫东转租于本案原告。该房屋一楼、二楼均留有消防门，系该院落内另外一栋建筑的消防通道，经查案涉房屋未办理产权登记，且该房屋的建筑位置严重影响了另外房屋的消防安全，被告亦未提交证据证明该房屋已经具备合法的建筑规划手续，故本院认定该房屋系出租人未取得建筑工程规划许可或未按建筑工程规划许可的规定建设的房屋。 经本院现场勘查，案涉房屋尚未装修完毕，装修程度与闫磊所述基本一致。该房屋实际控制人日盛公司的法定代表人到现场陈述，由于王卫东未向其支付房屋租金，该房屋已于2020年4月1日被其收回。 原、被告对案涉租赁合同的效力存有异议，原告认为因该房屋未取得建筑工程规划许可，故租赁合同无效。被告认为原告系在了解房屋现状的情况下签订的本合同，故合同应属有效。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可或未经批准建设的临时建筑与承租人签订的租赁合同无效。本案中案涉租赁物系两层底商，该房屋两层均留有后门，而后门实际系相邻建筑的消防通道，该房屋在一定程度上为相邻建筑带来消防安全隐患，且具有举证义务的出租人在法庭指定的举证期限内未向法庭提交证据证明该房屋的建设已经取得建设工程许可或系被批准建设的临时建筑，故本院认定原、被告签订的房屋租赁合同无效。因该租赁合同无效的原因系被告作为出租人所出租的租赁物未取得建设工程许可或系未被批准的临时建筑，是被 —7— 告过错所致，原告方对该合同无效无过错，故原告有权要求被告赔偿因合同无效而造成的损失。因合同无效后赔偿义务人应承担缔约过失责任，在房屋租赁合同无效的损失赔偿中除应当遵循缔约过失责任的一般处理规则外还应当依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定进行处理。关于原告损失的具体数额，结合原告提交的证据，原告实际已完成的装修投入的门头广告定制安装费、隔音板定制及安装费、工人工资、电费合计25298元，系原告基于对租赁合同的信赖进行的正常装修投入，已经添附至案涉租赁物中，因装修尚未完成，原告也没有享受到该装修带来的任何利益，故对原告要求被告赔偿以上全部装修投入损失的主张，本院予以支持。对于原告主张的定制断桥铝门、中央空调、防水木地板等，因尚未安装至租赁物中，亦未与该租赁物形成附和，被告亦不同意折价利用，故上述定做物品不宜作为损失由被告赔偿。对于原告要求被告返还履约保证金10000元及利息的主张，因租赁合同无效，且原告无过错，故被告应予返还。关于履约保证金的利息，因原告的主张于法无据，本院不予支持。因合同无效，返还财产及赔偿损失时，就承租人而言不仅应考虑返还租赁物，而且应就其占有使用租赁物期间所获取的利益向出租人补偿，具体补偿方式为参照合同约定标准支付占用期间的租赁费。就本案而言，对于反诉原告要求反诉被告支付房屋租金及取暖费的主张，应综合考虑反诉被告在占有该租赁物期间是否获得了利益以确定反诉被告是否应承担租赁费。本案中原告虽曾占有该租赁物，但是一直未正式投入使用，在其占有该租赁物期间内并未获得利益，故对反诉原告要求反诉被告支付租赁费、取暖费的主张，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付违约金的主张，因该合同 —8— 无效且过错在反诉原告，故对其该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告王卫东于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告闫磊损失25298元。 二、被告王卫东于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告闫磊履约保证金10000元。 三、驳回原告闫磊的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告王卫东的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1668元，减半收取计834元，反诉案件受理费3146元，减半收取计1573元，由原告负担440元，由被告负担1967元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  苏东阳 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  王 倩 —9— 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租 —10— 人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。