吉林省汪清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2424民初1098号 原告：武贵祥，男，1960年5月25日出生，汉族，退休工人，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：王昊，吉林王昊律师事务所律师。 被告：刘福金，男，1952年9月8日出生，汉族，退休干部，住吉林省汪清县。 委托诉讼代理人：李亚洲，吉林铭英律师事务所律师。 第三人：中共汪清县委办公室，统一社会信用代码11222xxxxxxL，机构地址吉林省延边朝鲜族自治州汪清县。 负责人：李恩华，主任。 委托诉讼代理人：金银天，男，1986年11月4日出生，朝鲜族，办公室副主任，住吉林省汪清县。 原告武贵祥与被告刘福金、第三人中共汪清县委办公室（以下简称县委办）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武贵祥及其委托诉讼代理人王昊，被告刘福金委托诉讼代理人李亚洲，第三人县委办委托诉讼代理人金银天均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武贵祥向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方房屋买卖合同有效同时请求判令被告继续全面履行双方房屋买卖协议。2.判令被告刘福金承担本案的诉讼费。事实和理由：1999年8月9日被告以县农工部的名义购买了县烟草公司龙泉坪烟站四栋788平方米房屋，成立了汪清县农工部木耳生产基地。所购房屋尚未付款便更名至汪清县农工部名下(分别为：吉房执新公字第14-x-x,建筑面积598平方米厂房；吉房执新公字第14-x-x,建筑面积48平方米住宅；吉房执新公字第14-x-x,建筑面积44平方米住宅；吉房执新公字第14-x-x,建筑面积98平方米办公室)。数日后1999年8月30日，被告用登记在汪清县农工部名下的(吉房执新公字第14-x-x,建筑面积598平方米厂房和吉房执新公字第14-x-x,建筑面积98平方米办公室)作抵押，以被告刘福金的名义在中国农业银行汪清县支行抵押贷款10万元，期限至2001年8月20日止。1999年11月30日，被告又用登记在汪清县农工部名下(吉房执新公字第14-x-x,建筑面积48平方米住宅；吉房执新公字第14-x-x,建筑面积44平方米住宅；)作抵押，以被告刘福金的名义在中国农业银行汪清县支行抵押贷款5万元，期限至2001年9月20日止。2006年7月18日，因被告拖欠中国农业银行汪清县支行前述抵押贷款本金15万、利息54,371.50元。在原汪清县委农工部出具证明：“1999年在原新兴乡龙岩村创办的木耳基地，全部靠贷款，为此农工部愿意将其木耳基地及其债权、债务全部移交给刘福金，农行借贷也全部由刘福金负责偿还，农工部概不负责。”的情况下，经汪清县人民法院主持调解，被告刘福金与中国农业银行汪清县支行自愿达成：被告刘福金，所欠款项限被告刘福金于2006年9月1日还清的协议。汪清县人民法院同时签发(2006)汪民二初字第151号民事调解书。还款协议到期后被告未能偿还。此案进入执行程序后，抵押的房屋评估20万元，欲进行拍卖，遭到刘福金的反对一直未能推进。2018年5月原告弟弟因在百草沟有个农村项目，向原农工部长的被告进行咨询时，被告借机将位于龙岩屯的木耳养殖基地及六个总建筑面积1,109.2平方米房屋推介给原告，劝原告将其买下来，并说：这农工部木耳基地债权、债务全转移给我了，现在法院催的紧，农行讲了只要把银行贷款本金15万元还上，利息不要了。并说：加上我后盖的两个房屋(吉房执私字第14-x,建筑面积67.5平方米；吉房执私字第14-x,建筑面积253.7平方米)六个房子我也不多要50万卖给你，你先给我拿20万就成，剩余款六弟把厂子干起来，挣了钱再还。就这样双方谈妥后，原告先后于2018年6月12日，转被告购房款10万元；于2018年6月28日，转给被告妻子账户10万；于2020年9月25日和2020年10月5日，分两次付被告现金10万元。总计30万元。被告于2018年6月29日，将房屋移交给原告，原告投资20多万元，对年久失修的房屋进行了翻修改造，并投资70万元建成金属防护网制品生产线，成立了延边利鑫金属制品有限公司。2020年10月23日，原告夫妇到被告家结算剩余20万元房款时，因被告不能移交房证，而发生纠纷。原告武贵祥与被告刘福金是四十多年的老朋友，多年来原告一家对被告的工作和家庭生活多有支持和帮助。现被告因为这点事，置四十多年在是不应该。为此特诉请人民法院，判令确认双方间房屋买卖协议有效，同时判令被告继续全面履行双方间房屋买卖协议。 刘福金辩称，不同意继续履行房屋买卖协议，原告诉讼中叙述的事实理由与客观事实不符，请人民法院驳回诉讼请求。事实及理由：1.双方房屋买卖协议约定的标的物为答辩人名下的二套房屋（产权证为吉房执私字第14-x号，面积合计321.2平方米），并不包括第三人所有的四套房产（产权证为吉房执新公字第14-x-x至14-x-x号，面积为788平方米），这四套房屋是公房答辩人无权转让，另外四套房屋在2018年6月的市场价值超过100万答辩人也不可能50万元出售六套房屋。2.2018年6月答辩人与原告协商，将答辩人名下的两套房屋出售给原告，并且把木耳菌厂承包给原告经营，合计价款为50万元，原告于2018年6月12日向答辩人交付10万元，余款40万元原告承诺于一个月内交齐，答辩人当天将两套房屋及木耳菌厂交付给原告，原告于2018年6月28日付10万元后一直没有再付款，经答辩人多次索要，原告拒不支付，答辩人以口头方式通知原告解除合同，因双方之间没有书面合同，不能证明双方之间的法律关系，故无法到法院起诉解除合同。2020年9月25日和2020年10月5日原告主动找答辩人交付款项10万，余款20万元拒不交付，因此答辩人不同意继续履行房屋买卖协议，并将另案起诉解除房屋买卖协议。综上，请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 县委办述称，被告刘福金时任县委农工部部长，由于当时提倡带头致富的号召，被告就领头创办了双方争议的木耳基地，但是这个木耳基地的投资通过查账发现没有任何证据证明是农工部或者县委投资的，之所以落到农工部的名义是为了起一个带头作用，所以县委办认为是被告个人的债权债务。我们当时看到的房证是6个，其中两个是被告个人名下的，剩下的4个房屋落在了农工部的名下，但这6个房屋的土地证是办在一个土地证下。县委办公室出庭的原因是，2019年年末党政机关机构改革结束后，原县委农工部撤销，划归为县委办公室管理，人财物都归口县委办公室管理，因此县委办公室作为第三人出庭。至于双方争议的标的物以及原、被告举证的一切证据，没有经过县委办公室，县委办公室也从未参与过，所以与县委办公室无关，既不是农工部投资的也不是县委办投资的。债权债务都由被告个人承担。 武贵祥围绕诉讼请求依法提交如下证据： 1.武贵祥身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体身份。 2.收条复印件一份，证明2020年9月26日被告收到了原告支付的5万元购房尾款。 3.2020年10月5日收条复印件一份，证明双方履行房屋买卖合同时原告付房款5万元的事实。 4.2018年6月12日中国建设银行个人活期交易明细一份，证明2018年6月12日原告通过原告妹夫孙加宝账户向被告账户转款49000元，提现2000元，又提现49000元，支付给被告现金51000元、转账49000元，合计10万元。 5.2018年6月28日通过延边农村商业银行股份有限公司向被告妻子账户转账10万元的转账凭证。 6.现场对话录音光盘一份，证明2020年10月23日上午9时12分结算剩余房款的现场对话录音，证明双方间的房屋买卖是农工部木耳基地整个厂房，价值50万元，并且这些厂房没有作抵押。 7.2020年10月26日谈话录音光盘一份。证明被告以50万元价格将整个厂子卖给了原告的事实，且双方对于过户费发生了争执。 8.2020年10月28日原告发给被告的短信截图。证明原告付尾款并办理过户，被告不收钱且不配合。 9.汪清县人民法院作出的(2006)汪民二初字第151号民事调解书及2006年7月3日县委农工部的证明复印件各一份。证明双方之间的房屋买卖出卖人刘福金主体合格。 10.六个房屋的产权证及一个统一的土地使用证复印件各一份。证明交易时被告提供的双方交易的房屋产权以及土地使用权的登记情况。 刘福金围绕其抗辩意见向本院依法提交如下证据： 房地产评估报告书一份。证明四套公产房的价值为46.9万。 县委办围绕其陈述意见向本院依法提交如下证据： 2020年8月28日汪清县公证处作出的公证书复印件一份，证明被告在农工部时以农工部名义办理第三产业的债权债务为被告刘福金个人所有。 经庭审质证，对于武贵祥提交的1号、10号证据，刘福金、县委办均无异议，本院对该证据予以确认采信。对于武贵祥提交的2号、3号、4号、5号、9号证据，刘福金无异议，本院对该证据予以确认采信。对于武贵祥提交的6号、7号证据，刘福金诉讼代理人对证据真实性有异议，并称无法辨认录音中谈话人的主体身份，录音中也没有包括出售6套房屋的事实，录音中的女声不是本案被告，她所承认或者谈话的内容不能作为认定案件事实的依据。录音不完整。不能完整的体现所购买的房屋是几套。本院认为，被告代理人虽然对该证据真实性提出质疑，但未能提供证据进行证明，也不申请进行司法鉴定，且被告本人经传票传唤不到庭进行质证，综合该证据的来源及证据间相关联性，对该证据予以确认采信。对于武贵祥提交的8号证据，刘福金诉讼代理人对证据真实性有异议，并称该短信内容是原告单方发送的，并没有任何回复。本院采纳被告的质证意见，对该证据不予采纳。县委办对于武贵祥提交的2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号证据均称不清楚。 对于刘福金提交的证据真实性，武贵祥无异议，县委办称不清楚。本院对该证据予以确认采信。 对于县委办提交的证据，武贵祥对证据真实性没有异议，但称协议书的内容与2006年7月3日农工部出具的证明有矛盾之处。公证书上写的使用期限应是所有权为被告个人的，而不是使用权。刘福金对证据真实性没有异议，但对证明目的有异议，并称第三人总结的证明问题在公证书中没有体现，公证书中体现的也是第三人将四套公产房及土地使用权为同意被告使用，并不认可四套公产房的所有权是被告的。本院对该证据真实性予以采信。 根据庭审质证的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2018年6月份，被告刘福金与原告武贵祥口头协商，刘福金将位于汪清县东光镇龙岩村（原新兴乡龙泉坪村龙岩屯）的木耳菌厂以50万元的价款出售给武贵祥，因当时原、被告两人关系很好，双方没有签订书面的买卖合同。木耳菌厂内包含6栋房屋及3400平方米土地。6栋房屋分别为：1栋：吉房执新公字第14-x-x号，建筑面积598平方米厂房（单位名称县农工部木耳生产基地）；2栋：吉房执新公字第14-x-x号，建筑面积48平方米住宅（单位名称县农工部木耳生产基地）；3栋：吉房执新公字第14-x-x号，建筑面积44平方米住宅（单位名称县农工部木耳生产基地）；4栋：吉房执新公字第14-x-x号，建筑面积98平方米办公室（单位名称县农工部木耳生产基地）；5栋：吉房执私字第14-x号，建筑面积67.5平方米（产权人刘福金木耳菌厂）；6栋：吉房执私字第14-7号，建筑面积253.7平方米（产权人刘福金木耳菌厂）。其中1栋、2栋、3栋、4栋房屋是1999年8月9日办理的房屋产权证；5栋、6栋房屋是2003年11月13日办理的房屋产权证。2018年6月28日原告向被告支付价款10万元，并于当日被告将该厂交付给原告，原告便开始投资建厂生产经营。2018年12月原告向被告再次支付价款10万元。双方在履行合同中，2020年9月26日原告支付被告房屋价款尾款5万元，2020年10月5日原告支付被告房屋价款尾款5万元。之后原、被告双方在履行合同过程中因为厂房及土地过户费用负担问题发生争执，故原告诉讼至法院，要求确认原、被告双方房屋买卖合同有效，同时请求判令被告继续全面履行双方房屋买卖协议。 另查明，涉案的1栋、2栋、3栋、4栋房屋及木耳生产基地的由来，是1999年全县提倡党政机关带头创业的形势下，时任汪清县委农工部部长的被告刘福金以县委农工部的名义购买的厂房及木耳基地，但是该木耳基地、厂房及生产的投资经查账均不是县委农工部，也不是县委投资。2019年党政机关机构改革，汪清县委农工部撤并至汪清县委办公室，人财物都归口汪清县委办公室。汪清县委办公室明确表示，本案双方争执的标的汪清县东光镇龙岩村的木耳菌厂全部财产及债权债务由刘福金个人承担。 还查明，1999年8月30日刘福金在中国农业银行汪清支行（以下简称汪清农行）贷款10万元，同年11月30日刘福金在汪清农行贷款10万元。两次贷款本金共计15万元，刘福金用涉案的1栋、2栋、3栋、4栋房屋及相关土地作为抵押担保。因刘福金没有按借款合同约定及时全部偿还借款本息，2006年6月7日，汪清农行对刘福金向本院提起诉讼，庭审中，刘福金自认县委农工部将其木耳基地及其所有贷款全部移交给刘福金，由刘福金个人经营，贷款由刘福金偿还。并且刘福金还向法庭出具一份中共汪清县委农村工作部的《证明》材料，主要证明：农工部将其木耳基地及其债权债务全部移交给刘福金个人经营，包括资产全部转给刘福金，贷款也由刘福金负责偿还，农工部概不负责。本院于2006年7月18日作出（2006）汪民二初字第151号民事调解书，调解协议：限刘福金于2006年9月1日前向汪清农行偿还借款本金15万元及利息54371.50元。到期后刘福金并未履行，2010年本院在执行该案件时，依法对抵押的1栋、2栋、3栋、4栋房屋进行评估，评估结果：评估的1栋、2栋、3栋、4栋房屋估价时点的价值为469000.00元。 本院认为，原告武贵祥与被告刘福金口头约定的木耳菌厂买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该口头合同依法有效。现双方均已经履行了部分协议内容，原告已经支付了30万元价款，被告也已经将标的物交付给原告投产经营，双方应当继续履行各自未履行完的义务。因双方均无证据证明未履行的义务的履行期限，当事人依法可以要求对方随时履行义务。 被告抗辩称双方房屋买卖协议约定的标的物为被告名下的二套房屋（即：5栋和6栋），另四套房屋（1栋、2栋、3栋、4栋）是公房，被告无权转让，并称这四套房屋在2018年6月的市场价值超过100万，被告也不可能50万元出售六套房屋。对此，本院认为，从原告提供的原、被告多次谈话录音中，已经客观反映出被告向原告出售的是木耳菌厂，木耳菌厂包括了6栋房屋所有权和木耳菌厂所占土地的使用权，双方在谈话录音中对双方买卖的标的物从未发生争议，而只是对于标的物的过户费用发生争执。从本院（2006）汪民二初字第151号民事案件中，被告自认县委农工部将其木耳基地及其所有贷款全部移交给刘福金，由刘福金个人经营，贷款由刘福金偿还。并且刘福金还向法庭出具一份中共汪清县委农村工作部的《证明》材料，用以证明农工部将其木耳基地及其债权债务全部移交给刘福金个人经营，包括资产全部转给刘福金，贷款也由刘福金负责偿还，农工部概不负责。汪清县委办公室参加诉讼进一步证明原县委农工部木耳菌基地的投资不是农工部或者县委投资的，之所以用农工部的名义是为了起一个带头作用，原县委农工部木耳菌基地的债权债务归刘福金个人。由此可见，刘福金抗辩其对涉案的1、2、3、4栋房屋无权转让是不属实的，刘福金本案的此抗辩意见与本院审理的贷款案件的自认主张自相矛盾。综上证据足以证明刘福金对整个木耳菌厂的财产是有处分权的。因此被告上述抗辩意见没有任何证据证明，本院对被告的抗辩意见不予采纳。故原、被告口头约定的厂房买卖合同依法应认定包括涉案的1、2、3、4、5、6栋房屋的所有权和厂地使用权，而没有任何证据证明只是5、6两栋房屋。 综上所述，原告武贵祥的诉讼请求既有事实基础，又有法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 原告武贵祥与被告刘福金口头约定的厂房买卖合同合法有效，双方应当继续履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800.00元（原告预交4400.00元），减半收取计4400.00元，由被告刘福金负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  葛立新 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  闫 微