海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初7583号   原告（执行案外人）：郭宗伟，女，1976年5月8日出生，汉族，住三亚市河西区，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：罗江茂，海南大兴天泰律师事务所律师。   被告（申请执行人）：叶彬彬，男，1987年9月16日出生，汉族，住海口市，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：李取华，海南东方国信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：贾华磊，海南东方国信律师事务所律师。   被告（被执行人）：宋建春，男，1975年3月5日出生，汉族，住山东省平度市，公民身份号码XXX。   被告（被执行人）：高丽莉，女，1981年5月10日出生，汉族，身份证住址黑龙江省宾县，公民身份号码XXX。   原告郭宗伟与被告叶彬彬、宋建春、高丽莉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郭宗伟的委托诉讼代理人罗江茂、被告叶彬彬的委托诉讼代理人李取华、贾华磊到庭参加诉讼。被告宋建春经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告高丽莉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郭宗伟向本院提出诉讼请求：1.判令中止对被告宋建春名下位于三亚市河西区[房产证号：三土房（2013）字第XXXX号]的执行并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：叶彬彬与高丽莉、宋建春借款合同纠纷一案，海口市美兰区人民法院依据已经在本院发生法律效力的（2017）琼0108民初8052号民事判决书，于2018年9月10日作出（2018）琼0108执1496号执行裁定书，查封了宋建春名下位于三亚市河西区[房产证字号：三土房（2013）字第XXXX号]的产权，查封期限三年。在上述案件执行过程中，原告向法院提出执行异议，法院于2020年5月12日作出（2020）琼0108执异88号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为法院驳回原告提出的执行异议请求，缺乏事实与法律依据，理由如下：一、海口市美兰区人民法院作出的（2020）琼0108执异88号民事裁定书中事实认定错误。（2020）琼0108执异88号民事裁定书中“若原告郭宗伟代为清偿600000元债务，也仅能消灭涉案房屋上的该项抵押权，而本执行案系因高丽莉、宋建春未履行生效判决确定的金钱给付义务，叶彬彬向本院申请强制执行。因涉案房屋登记的权利人为宋建春，故本院仍有权依法对涉案房屋采取拍卖、变卖措施”的事实认定有误。2018年5月2日，海口市美兰区人民法院作出（2017）琼0108民初8052号民事判决书，明确了债务人系高丽莉、非宋建春，宋建春对高丽莉的债务不承担任何连带责任，叶彬彬仅对宋建春名下位于三亚市河西区拍卖、变卖的价款在60万元的限额内享有优先受偿权，至于叶彬彬享有的其他债权，则与宋建春无关。故法院对上述事实的认定存在错误，应予以纠正。二、原告是涉案房屋合法有效的买受人，已经支付了房屋全款，非因自身原因未能完成房屋过户手续，享有能够排除执行的权利。2012年3月3日，原告与宋建春、高丽莉签订《土地房屋买卖合同》，约定宋建春、高丽莉将涉案房屋按毛坯现状作价123万元转让给原告，后又签订《补充协议》，对付款时间进行了约定。上述合同签订时，案涉房屋尚未过户到宋建春、高丽莉名下，因此，宋建春、高丽莉于2012年3月6日办理委托公证，委托原告指定的常微领取上述907号房的土地房屋权证、办理过户手续等。2012年3月21日，宋建春、高丽莉将上述907号房交付给原告，原告随即装修入住至今，期间未有人对原告主张权利。原告于2012年4月16日之前向宋建春、高丽莉付清了全部购房款123万元。原告入住涉案房屋后，宋建春和高丽莉便从此消失，杳无音讯，原告也因此无法办理房屋过户手续。2018年5月14日，原告到三亚市不动产登记中心查询后才知，涉案房屋被登记在宋建春名下。宋建春在原告不知情的情况下，于2015年4月17日就将涉案房屋抵押给了叶彬彬。综上所述，原告与宋建春、高丽莉签订合法有效的书面房屋买卖合同的时间和入住时间均早于抵押权设立及法院查封时间，其也向宋建春、高丽莉支付了房屋全款，而原告未能完成涉案房屋过户手续的根本原因系宋建春、高丽莉的无故消失，非因原告自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。三、原告愿意代高丽莉清偿所欠叶彬彬享有涉案房屋优先受偿的60万元债务，请求法院中止对涉案房屋的执行并解除查封。叶彬彬在法院申请执行宋建春名下的房产时[房产证字号：三土房（2013）字第XXXX号]（案号2018琼0108执1496号），原告多次与叶彬彬协商，愿意代高丽莉清偿叶彬彬享有对涉案房屋优先受偿的60万元债务，但叶彬彬不同意。因此原告向法院提起执行异议，请求代高丽莉清偿叶彬彬享有优先受偿的60万元债务，而叶彬彬依旧不同意。迫于无奈，原告只能在三亚市城郊人民法院另案起诉[案号：（2018）琼0217民初4799号]，主张行使涤除权，涤除涉案房屋上的抵押负担。现原告依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，代高丽莉清偿叶彬彬享有对涉案房屋优先受偿的60万元债务，请求法院中止对涉案房屋的执行并解除查封。四、原告行使涤除权后，涉案房屋即能过户至原告名下。2018年5月31日，在原告与宋建春、高丽莉、叶彬彬房屋合同纠纷一案中[案号:（2018）琼0217民初4799号]，原告查封了涉案房屋。2018年9月10日，叶彬彬也查封了涉案房屋[案号：（2018）琼0108执1496号]。故在涉案房屋的查封顺序中，原告先于叶彬彬查封，且原告对涉案房屋的查封是首封。若法院支持原告行使涤除权，则涉案房屋即能过户至原告名下，不存在行使涤除权后涉案房屋无法过户的情况，且叶彬彬的债权也能提前实现。综上，法院作出（2020）琼0108执异88号民事裁定书在事实认定和法律适用上存在错误。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。   被告叶彬彬辩称，原告起诉没有任何事实依据和法律依据。不足以阻却人民法院的查封及执行措施，应当予以全部驳回。一、原告与被告宋建春和高丽莉之间是以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，其基础法律关系应当按民间借贷审理，原告所支付的一切价款均系民间借贷资金，而不是购房价款。二、原告从2012年左右即与被告宋建春、高丽莉签订房屋买卖合同，而本案涉案房地产取得权属登记的日期为2013年9月24日，况且原告还与被告宋建春和高丽莉约定委托案外人常微作为代理人办理权属过户登记手续。现原告在长达八年之久时间没有去办理过户登记，因此其主观上存在重大过错，应该承担不利的法律后果，应不予支持其对房屋的所谓占有。   被告宋建春、高丽莉未作答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：《土地房屋买卖合同》、《补充协议》、房款收据及凭证、物业费收款凭据、土地房屋登记卡、三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡、《房屋抵押借款协议》、《抵押（房产）财产估价协议书》、（2017）琼0108民初8052号民事判决书及裁判文书生效证明、（2018）琼0271民初4799号民事裁定书、（2018）琼0108执1496号执行裁定书及送达回证、（2020）琼0108执异88号执行裁定书，上述证据均有原件核对，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   叶彬彬与宋建春、高丽莉借款合同纠纷一案，本院于2018年2月5日作出（2017）琼0108民初8052号民事判决书，判决第二项为高丽莉向叶彬彬支付尚欠借款570866.66元及利息，判决第三项为叶彬彬就上述债权对宋建春名下位于三亚市河西区[土地房屋权证：三土房（2013）字第XXXX号]拍卖、变卖的价款在60万元的限额内具有优先受偿权。上述判决生效后，叶彬彬向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2018年9月10日作出了（2018）琼0108执1496号执行裁定书，裁定查封宋建春名下位于三亚市河西区[房产证字号：三土房（2013）字第XXXX号]的产权。原告郭宗伟对本院查封上述房产提出书面异议，本院作出（2020）琼0108执异88号执行裁定书，驳回郭宗伟的异议请求。郭宗伟不服上述执行裁定，遂提起本案诉讼。   另查明，高丽莉、宋建春作为卖方与郭宗伟作为买方，双方签订了《土地房屋买卖合同》，该合同主要约定，宋建春、高丽莉将位于三亚市河西区凤凰路南侧凯丰花园1号楼907号房（购房合同备案号：第20091100240323号）及所分摊的土地出售给郭宗伟，价款为123万元。付款方式为，郭宗伟在签订本合同时支付定金3万元，郭宗伟应在办理完公证手续后和宋建春、高丽莉一起到贷款银行支付剩余按揭款，郭宗伟应在办理完解除抵押后（领取解除抵押文件XX5个工作日）支付剩余全部房款。由于房产证没有下来，双方先到公证处办理委托公证手续，房产证下来后，双方应向土地房产部门办事窗口申请办理房屋土地买卖过户手续，并按有关规定申领土地房屋权证。2012年3月3日，高丽莉出具《收条》一张，记载：今收到郭宗伟购买凯丰花园1栋907号房定金3万元。2012年3月6日，宋建春、高丽莉与郭宗伟签订《补充协议》，约定由于银行还清贷款时间推迟到4月6日，双方协商修改付款方式为，郭宗伟于公证当日支付宋建春、高丽莉50万元，剩余70万元用于2012年4月6日支付银行贷款，多余款郭宗伟返还给宋建春、高丽莉，宋建春、高丽莉将公证委托书交给郭宗伟。2012年3月7日，郭宗伟通过银行转账方式向高丽莉支付50万元，同日，高丽莉向郭宗伟出具收据。2012年4月6日，郭宗伟通过银行转账方式向宋建春支付68万元，同日，高丽莉向郭宗伟出具收据，载明收到凯丰花园1-907房70万元房款（全款结清）。根据郭宗伟提交的三亚凯丰物业服务公司开具的收款凭据记载，自2012年6月11日起至2018年2月期间，有郭宗伟向该公司缴纳涉案房屋的物业服务费用的记录。   另查明，位于三亚市河西区登记的权利人为宋建春，土地房屋权证号为三土房（2013）字第XXXX号，抵押权人为叶彬彬，抵押起始日期为2015年4月9日，抵押权证号为三房押字第2015000837号。   本院认为，本案双方争议的是，郭宗伟是否对涉案房屋享有物权期待权，该权利能否排除执行的问题。一、关于郭宗伟是否对涉案房屋享有物权期待权的问题，应从如下几个方面来判断：一是案涉的《土地房屋买卖合同》和《补充协议》的效力问题。在叶彬彬与宋建春、高丽莉就涉案房屋办理抵押登记和本院对涉案房屋进行查封之前，郭宗伟与宋建春、高丽莉已就涉案房屋签订了《土地房屋买卖合同》和《补充协议》，该两份合同是合同双方在平等协商的基础上，达成的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。二是关于购房款的支付问题。案涉房屋买卖合同约定的购房款为123万元，根据郭宗伟提交的转账凭证及收据等证据显示，郭宗伟已按合同约定在2012年4月6日前向宋建春、高丽莉支付了全部购房款。三是关于涉案房屋是否已交付原告居住使用的问题。虽然郭宗伟与宋建春、高丽莉签订的购房合同未约定房产交付的时间，但是根据郭宗伟提交的物业服务费用收款收据可以证明，自2012年6月11日起郭宗伟已经对涉案房屋进行了实际的占有使用。四是未办理过户登记是否为郭宗伟自身原因所致的问题。根据郭宗伟与宋建春、高丽莉签订的房屋买卖合同的约定可知，在签订合同时，涉案房屋尚未办理房屋权属登记证书，故当时涉案房屋未办理产权变更登记至郭宗伟名下并非郭宗伟自身原因所致。综上，郭宗伟与宋建春、高丽莉之间签订了合法有效的房屋买卖合同，郭宗伟按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有涉案房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，郭宗伟不是涉案房屋的所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对涉案房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。   二、关于郭宗伟享有的实体权利是否能够排除强制执行的问题。虽然郭宗伟与宋建春、高丽莉签订了有效的房屋买卖合同，支付了全部对价款，并实际占有使用了涉案房屋，但是由于尚未办理产权变更登记，郭宗伟就该涉案房屋享有的是要求出卖人宋建春、高丽莉协助办理产权变更登记的债权请求权以及基于占有事实而享有的一定的物权期待权。而宋建春在取得房屋产权证后，又将该涉案房屋抵押给叶彬彬，并办理了抵押权登记。叶彬彬在取得涉案房产的抵押权时，系基于对房屋产权证记载的所有权人这一不动产登记的公示所产生的公信力的信赖，且叶彬彬对涉案房产享有的抵押权以及基于抵押权享有的优先受偿权业经生效判决所确认。综上，叶彬彬对涉案房产依法享有足以对抗郭宗伟的物权期待权的抵押权，故郭宗伟要求中止对涉案房产的执行并解除查封，本院依法不予支持。   综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：   驳回原告郭宗伟的诉讼请求。   案件受理费9800元，由原告郭宗伟负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 莫 娇   人民陪审员 李元桃   人民陪审员 文玉伊      二O二O年十二月十九日   书记员 何艳婷   附：相关法律及司法解释条文   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。