河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初79号 原告（反诉被告）：永清孔雀城房地产开发有限公司，住所地河北省永清县贾八里庄村北、朱庄村东南。 法定代表人：赵鸿靖，执行董事。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 被告（反诉原告）：段江伟，男，1987年9月7日出生，汉族，住河南省鹿邑县。 被告（反诉原告）：蒋海镇，男，1988年9月5日出生，汉族，住河南省鹿邑县。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：钟海涛，河北李占廷律师事务所律师。 原告永清孔雀城房地产开发有限公司（以下简称孔雀城地产公司）与被告段江伟、蒋海镇商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，被告段江伟、蒋海镇提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孔雀城地产公司委托诉讼代理人王天涯、被告（反诉原告）段江伟及二被告（反诉原告）委托诉讼代理人钟海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔雀城地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付到期应付房款343,000元；2.判令被告赔偿原告违约金暂计18,933.6元（以49,000元为基数，7笔欠款均按日万分之二自应还款次日起计算至实际金额支付完毕止；现均暂计算至2020年1月1日）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告孔雀城地产公司变更诉讼请求为：1.判令被告向原告给付到期应付房款196,000元；2.判令被告赔偿原告违约金暂计5703.6元（第一笔以49,000元为基数，按日万分之二自2019年10月1日计算至实际支付之日止，第二笔以49,000元为基数，按日万分之二自2020年1月1日计算至实际支付之日止，第三笔为98,000元，按日万分之二自2020年4月1日至实际支付之日止，上述三笔逾期款项违约金计算至开庭之日暂计为5703.6元）。事实和理由：2018年5月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将永清孔雀城逸园一期第0005幢02单元XXXX号房屋出卖给被告，被告向原告支付总房款为976,010元，支付方式为分期付款。但合同签订后，被告仅于2018年5月21日向原告给付了房款351,010元。截止至开庭之日，被告已欠付到期应付房款共计196,000元。按照合同约定及相关法律规定，原告有权要求被告向原告给付到期应付房款并向原告支付违约金。综上所述，被告的行为已经严重违约，故为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告段江伟、蒋海镇辩称，根据廊坊市人民政府2017年6月2日实施的住房限购政策，被告非本地居民，在当地没有三年的社保及纳税，不具备购房资格。双方于2018年5月21日签订的《商品房买卖协议》客观上无法继续履行。根据合同法第52条第4、5项规定应认定合同无效。因此被告不应该支付购房款及违约金，诉讼费也应由原告承担。 反诉原告段江伟、蒋海镇向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告返还购房款351,010元以及利息；3.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告在销售廊坊市永清孔雀城房屋过程中称征信、社保等资质都不需要，反诉原告在没有社保情况下与其于2018年5月21日签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告将永清孔雀城逸园一期第0005幢2单元XXXX号房屋出售给反诉原告，购房款351,010元已全部交于反诉被告。反诉被告欺骗和误导反诉原告购买了涉案房屋，现反诉原告因无购房资质，无法办理网签、产权登记，故反诉原告要求解除与反诉被告签订的《商品房买卖合同》，请法院支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告孔雀城地产公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则全面履行。反诉原告在永清县不具有购房资格，其在与反诉被告签订合同时对此是明知的，双方在相关协议中就此情况进行了说明，并且约定了在诉争房屋交付时反诉原告不具备购房资格的处理方式，现反诉原告已交付部分购房款。双方签订的合同不具备法定或约定的解除情形，且反诉被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。反诉原告主张的解除合同、退还购房款及利息的诉讼请求没有事实根据和法律依据，法院应依法驳回其全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 2018年5月21日，孔雀城地产公司（出卖人）与段江伟、蒋海镇（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发建设的永清孔雀城逸园一期第0005幢02单元XXXX号房屋，该商品房建筑面积共86.41平方米，单价为每平方米11,295.1元，总金额976,010元，付款方式为分期付款（双方按照补充协议的相关约定执行）。出卖人应当在2021年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方于同日签订《补充协议》一份，第一条为出卖人对买受人的提示，第7条内容为：如为两人或多人购房的，不论按份共有还是共同共有，全体买受人共同就全部购房人义务承担连带责任；任一买受人与出卖人接洽办理所购商品房项下的支付房款、缴纳税费、收房、办理退款、办证等各项手续，对其他共有人均有约束力。第8条内容为：买受人知悉国家及商品房所在地的房地产限购及贷款等政策，承诺其向出卖人提供的户籍、住房、贷款等信息均是完整准确的，并承诺承担因自身原因导致买卖合同及本协议无法履行给出卖人造成的一切损失。关于分期付款的约定为：1.买受人于2018年5月21日前向出卖人支付商品房总价款的10.86%，计106,010元；2.买受人于2018年6月30日前向出卖人支付商品房总价款的5%，计49,000元；3.买受人于2018年9月30日前向出卖人支付商品房总价款的5%，计49,000元；4.买受人于2018年12月31日前向出卖人支付商品房总价款的5%，计49,000元；5.买受人于2019年3月31日前向出卖人支付商品房总价款的5%，计49,000元；6.买受人于2019年6月30日前向出卖人支付商品房总价款的5%，计49,000元；7.买受人于2019年9月30日前向出卖人支付商品房总价款的5%，计49,000元；8.买受人于2019年12月31日前向出卖人支付商品房总价款的5%，计49,000元；9.买受人于2020年3月31日前向出卖人支付商品房总价款的10%，计98,000元；10.买受人于2020年6月30日前向出卖人支付商品房总价款的10%，计98,000元；11.买受人于2020年9月30日前向出卖人支付商品房总价款的10%，计98,000元；12.买受人于2020年12月31日前向出卖人支付商品房总价款的10%，计98,000元；13.买受人于2021年3月31日前向出卖人支付商品房总价款的14.14%，计135,000元。关于买受人逾期付款违约责任的约定：买受人如逾期支付购房款的，除本协议另有约定外，自应付款次日起至实际付清之日止，买受人应按逾期付款额的万分之二/日的标准向出卖人支付违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除买卖合同及本协议；出卖人解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，出卖人有权在买受人已付购房款中扣除相应费用、违约金及损失后将剩余购房款退还给买受人；出卖人选择继续履行合同的，买受人应按逾期付款额的万分之二/日的标准向出卖人支付违约金直至付清全部款项。 以上合同及补充协议签订前后，段江伟、蒋海镇向孔雀城地产公司交款情况为：2018年5月17日支付定金10,000元，2018年5月21日支付96,010元，2018年6月27日支付49,000元，2018年9月28日支付49,000元，2018年12月28日支付49,000元，2019年3月28日支付49,000元，2019年6月30日支付49,000元，上述款共计351,010元。 孔雀城地产公司就涉本案商品房楼栋已于2017年7月4日取得《商品房预售许可证》。 另孔雀城地产公司在庭审时还提交了由段江伟、蒋海镇于2018年5月21日签名捺印的《申请书》一份，其内容为：本人购买孔雀城地产公司位于森林新都锦园的商品房，因本人在当地缴纳社保的年限不足（包括暂未缴纳社保）而未达到当地政府规定的购房资格要求，暂时无法通过政府网签系统签署《商品房买卖合同》及其附件。现本人向贵司申请先行签署暂不递交政府审核的《商品房买卖合同》及附件（下称线下版买卖合同），并承诺如下：1.因本人在当地缴纳社保的年限不足或暂未缴纳社保而未达到当地政府规定的购房资格要求，为尽快确定双方的交易关系，本人要求先行签署线下版买卖合同，由此产生的不能办理《商品房买卖合同》预告登记、按揭贷款及权属登记等一切责任和后果由本人自行承担。2.本人承诺在2018年6月21日前向出卖人提交社保交纳凭证（至少一个月），并对前述资料合法性及真实性负责。3.本人承诺在2018年6月21日前达到当地政府规定的购房资格要求并与贵司通过政府网签系统签署《商品房买卖合同》；否则，贵司有权解除与本人签署的线下版买卖合同。……。4.本人承诺按照签署的线下版买卖合同的约定履行合同义务，如本人逾期支付房价款或税费的，应依约承担相应的违约责任。……。段江伟、蒋海镇提出该份申请书中所载“森林新都锦园”与涉本案合同房屋名称不一致，不认可其证据效力。孔雀城地产公司解释称系名称误写，该申请书就是针对的涉本案房屋。 庭审中，段江伟称蒋海镇只是参与了涉案房屋认购书的签字，蒋海镇本人并未在《商品房买卖合同》及《补充协议》上签字，所交购房款均是其个人支付。段江伟就上述主张，未提供相关证据予以证实，蒋海镇亦未提出鉴定申请。 另查明，廊坊市人民政府办公室于2017年6月2日发布廊政办﹝2017﹞61号文件，实行住房限购政策的区域包含永清县，明确非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。 以上事实，有原告孔雀城地产公司提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》、收据、《商品房预售许可证》等证据，被告段江伟、蒋海镇提供的廊政办﹝2017﹞61号文件、收据等证据，以及当事人双方庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告孔雀城地产公司与被告段江伟、蒋海镇签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、申请书等文件中，双方对被告不符合限购政策、不具有在当地购房资格是明知的，并就此作出了特别约定。二被告作为非当地户籍居民，自愿通过在当地缴纳社会保险等方式取得购房资格，并不违反法律、行政法规以及限购政策的规定，故本案情形属于附条件的民事法律行为，在合同约定的条件未成就之前，双方应依照约定继续履行。原告提出的判令被告向其给付到期应付房款196,000元以及支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。 反诉原告段江伟、蒋海镇提出的判令解除双方签订的《商品房买卖合同》并判令反诉被告返还其购房款以及利息的反诉请求，因其所主张的受欺骗和误导情形下才与反诉被告签订合同等情节，与本案所查明事实不符，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告段江伟、蒋海镇于本判决生效之日起十日内给付原告永清孔雀城房地产开发有限公司购房款196,000元及逾期付款违约金（其中自2019年10月1日至2019年12月31日期间以49,000元为基数，自2020年1月1日至2020年3月31日期间以98,000元为基数，自2020年4月1日起以196,000元为基数，按照日万分之二的标准，计算至实际给付之日止）； 二、驳回反诉原告段江伟、蒋海镇的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4326元，减半收取计2163元，由被告段江伟、蒋海镇负担；反诉案件受理费3283元，由反诉原告段江伟、蒋海镇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  袁宏军 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  冯文文