江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初6066号原告：徐州市雄展教育培训中心,住所地徐州市建国东路111号广达大厦2楼。法定代表人：王颖，该单位校长。委托诉讼代理人：张莉，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆召旸，江苏它石律师事务所律师。被告：洪亮，男，汉族，1975年4月18日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：蔡国青，江苏禾嘉律师事务所律师。原告徐州市雄展教育培训中心与被告洪亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告徐州市雄展教育培训中心的委托诉讼代理人张莉、陆召旸，被告洪亮的委托诉讼代理人蔡国青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市雄展教育培训中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除2020年1月3日签订的房屋租赁合同，判令被告返还租金210万元，赔偿损失80000元。庭审中原告增加诉讼请求，要求被告洪亮支付违约金60万元；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年1月3日签订《租赁合同》，双方约定被告将位于徐州市泉山区房屋整体租赁给原告，双方在合同中对于权利义务进行约定。合同签订后原告按照约定支付了房屋租金并经被告同意后对房屋进行了装修。原告在装修过程中，接到案外人通知租赁房屋所有权不完全属于被告所有，暂不出租。由于承租房屋存在权属争议，导致原告装修停止、无法使用租赁房屋，迫于无奈，原告只能解除双方租赁合同，但被告收到解除通知后却拒绝返还收取的租金及赔偿损失。为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持诉请。被告洪亮辩称，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。1、被告于2016年12月26日从天成润华集团有限公司购买了涉案房产，房产面积约为4800平方米，双方签订了《商品房买卖协议》，被告并在不动产登记局办理了涉案房产的过户手续。涉案房产权属清晰，不存在任何争议，被告对于出租房屋具有所有权。2、原被告在签订《房屋租赁合同》时，被告已明确告知原告，涉案房产有两间房产登记在第三人名下，原告对此无异议并明确表示认可。被告特意将购买涉案房产时，最原始的房产信息作为附表列为合同一部分，附表中有涉案房产详细的楼号信息及权属登记信息，合同第一条亦明确记载详细房号见附表。原告在提起诉讼时，故意将合同中的附表部分未向法院提供，以规避对己方不利的事实，原告此举系不诚信的诉讼和举证行为。3、双方签订合同后，被告便将一至三层的宾馆交给原告，原告对承租的三层宾馆全部砸坏并拆除。被告原有宾馆经营仅二年左右，宾馆装修规格在同类住宿服务业中属于高档规格。原告在对被告的宾馆砸坏之后，在尚未进行任何装修之时，又得知附近的宏图三胞广场有大量写字楼出租，租金比被告处承租的写字楼低廉许多，在此情况下，原告萌生悔意并在宏图三胞广场承租了写字楼，继而决定不再履行和被告签订的房屋租赁合同，并将砸毁的宾馆丢弃一边置之不理，给被告造成巨大的装修损失和经营损失，令被告无法接受。被告多次要求原告对破坏的一至三层（共92间客房）恢复原状并赔偿损失，但双方一直未就赔偿数额达成共识。对此，被告准备提起反诉，要求原告赔偿被告宾馆的装修损失及营业损失。综上，被告认为，本案房屋租赁合同完全具备履行条件，合同签订后不存在任何足以排除或实质性影响原告使用租赁房屋的情形，原告签约前对涉案出租房屋进行充分了解和考察，在此情况下双方才签订的房屋租赁合同。原告对被告92间房屋完全破坏拆除后，在未有任何证据充分证明，合同存在根本履行不能的法定情形下，而滥用合同解除权，不仅是对商事活动公平、诚信规则的破坏，更是对合同相对方权利的肆意侵害。原告此种草率签约、违约、并任性破坏被告财产之举，并非正常、理性的商事主体所为，更有悖民事活动公平诚信之原则，不应当得到法律支持。本院经审理认定事实如下：2020年1月3日，原告徐州市雄展教育培训中心（乙方、承租方）与被告洪亮（甲方、出租方）签订房屋租赁合同一份，约定：1.甲方将其位于徐州市泉山区（详细房号见附表）的房屋出租给乙方，该房屋产权证面积为3930平方米（见产权证书以及附图），包括一楼、二楼、三楼，房屋手续齐全（包含房屋不动产权证书），甲方保证具有租赁权，并向乙方提供该房屋相关证件的复印件。2.乙方承租房屋的用途为教育培训。3.租赁期限为5年，从2020年1月4日起至2025年1月3日止。因所租赁房屋空间的原装修需要拆除并需要做二次装修等因素，甲方承诺给予乙方相应的免租期，免租期届满，租金开始计算，即本合同租金自2020年7月1日起计算，合同期满前一年，甲乙双方协商续签房屋租赁合同，乙方有优先承租权。4.该房屋年租金为140万元整，乙方支付租金的方式为一年一付，乙方首次支付一年半（自2020年7月1日至2021年12月31日）的房屋租金210万元，2022年以及以后房租每年一付，且提前一个月打款。5.乙方在租赁期内使用的水费、电费、物业费用，应由乙方按实际洽谈结果向房屋物业管理部门结算。6.（1）甲方同意乙方对房屋进行系统装修及改造，包括在一、二楼以及二、三楼之间增加楼梯等。（2）房屋非乙方过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用，经乙方催告后，因甲方不及时处理，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；若房屋自然损坏造成的损失，则按照法律规定的责任方去承担。（3）甲方应保证所出租房屋权属真实、清楚，无使用权纠纷和其他纠纷，如果甲方与第三方因为该房屋而产生的纠纷导致乙方无法正常装修的，甲方需要赔偿乙方损失，乙方的损失以乙方已经支付的房租金为标准。如果乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他相关证明材料的，甲方应予以协助。（4）甲方在乙方的营业期内因为抵押、担保、买卖等行为导致房产被查封或被处分而导致无法正常经营的，甲方需要按照乙方提供的营业额为标准赔偿乙方损失。7.乙方权利和义务……。8.甲乙双方如未按本合同约定的条款履行义务，导致中途中止合同，则视为违约，双方同意，任何一方违约，违约方需向另一方一次性支付一百万元违约金。9.合同终止及解除条件。租赁期内，甲乙双方任何一方单方面中止本合同，均构成违约。租赁期内，有下列情形之下而导致合同终止的，双方互不承担责任：该房屋占有范围土地使用权依法提起收回；该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；该房屋因不可抗拒因素而遭毁损、灭失或被鉴定为危房的。合同还约定了一些其他条款。作为合同附件有《明细表》，该明细表中记载的楼号及房屋号为：合计建筑面积3930平方米。在该明细表中有洪亮所签：以上房屋全部租给徐州市雄展教育培训中心。合同签订后，原告徐州市雄展教育培训中在2020年1月6日、7日、8日分三次向被告洪亮支付了房屋租金210万元。原告徐州市雄展教育培训中心为证明其主张，还向本院提交以下证据：1.提交盖有江苏讯宏建筑装饰工程有限公司财务专用章的收据1张，证实原告拆除原装修花费的费用8万元。被告对该证据的三性均有异议，认为原告应该提供和该公司签订的相关拆除协议来证实其实际支付的费用，原告在对涉案房产进行拆除后，并未对房屋进行任何装修，不存在原告庭审中陈述对房屋进行装修的事实。2.徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司告知函、微信聊天截图（曹某某和洪亮的聊天记录）各1张。证明2020年4月1日，在原告对案涉房屋进行装修时，收到徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司的致函，告知案涉的部分房屋存在纠纷，要求原告停止施工，收到该函后，原告及时与被告沟通，之后也多次找被告协商，被告许诺由其协商解决，但是直到原告立案时被告仍然没有协商成功。被告对徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司出具的告知函三性均有异议，是复印件，无法核实其真实性，被告也不清楚原告是否确实收到了该份告知函。其次即使该告知函是真实的，徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司无权给原告出具相关内容的告知内容，因为该公司并非涉案房产的实际所有权人，也非用益物权人，其无权对涉案房产提出任何的物权异议，原告应举证证实徐州和瑞华公司对该告知函中所提异议的两处房产具有合法所有权的前提下，该告知函才具有原告的举证意义，另告知函中所载明的这一房产实际所有权人是被告，在房产登记信息上能明确查询到被告是房屋所有权人，而另一房产双方在签订的房屋租赁合同中并没有标注该房产属于租赁房产之一，因此该证据并不能证实原告的主张，也不能成为原告借此解除合同的理由。对原告提交的微信聊天记录因是打印件不是原件，且并没有实质的聊天内容，不能证实原告的主张，也不能作为依法解除合同的依据。3.曹某某（原告单位工作人员）与被告的谈话录音。证明被告承认案涉房屋中有900多平方的房产产权人是案外人天成公司，天成公司既没有出租给被告，也没有委托被告对外进行出租，同时录音中可以证明原告在进行装修时，知道涉案房屋有权属争议，找被告协商，被告多次承诺会予以解决，证明被告存在违约，原告解除是基于被告的违约行为所导致。被告对该录音证据的真实性没有异议，从该录音证据能证实之所以有案外人对900平方涉案房屋产权提出异议，是因为原告在承租被告南都国际房产前，已和天成公司达成协议，承租天成公司在南都国际的房产，后原告又毁约，又和被告签订承租协议，而被告对此毫不知情。录音中，原告始终强调涉案900多平方米房产未办到被告名下，被告也向原告释明了房证未能办到自己名下的原因，是因为该900多平方的房产被天成公司抵押于他人，而抵押权人目前在监狱服刑，无法出具委托书办理过户手续。4.解除租赁合同通知、EMS邮寄单及查单，证明原告在发现被告租赁给原告的房屋有权属争议，与被告多次协商，被告未能解决导致合同目的无法实现的情况下，向被告邮寄的解除通知，证明原告解除具有合同和法律规定的依据。被告认为三性均有异议，该解除合同的通知被告并未签收，原告提供的EMS快递查询也是一份复印件，且复印件上记载是代为签收，因此该证据并不能作为原告依法有效行使合同解除权的依据，同时通知中的内容并非客观事实，原告在通知中表述2020年4月我方在装修期间被第三方要求停止施工，这一表述和客观事实严重不符，原告在2020年5月一直还在对涉案房产进行拆除，其提供的证据中拆除的票据也足以证实，其在2020年4月涉案房产一直处于在原告的拆除过程中，并不具备装修条件，且直至目前为止涉案房产的客观情况仍是处于拆除状态的，原告未进行任何装修，同时在该通知中，原告表述被告认可租赁房屋存在权属纠纷，这一点不属实。被告洪亮为证明其主张，向本院提交以下证据：1.2016年12月26日，被告和天成润华集团有限公司签订的商品房买卖协议1份，证明被告从天成集团公司处购买涉案房产，涉案房产实际的使用面积是4800平方米，产权登记面积是3930平方米，被告出租给原告的1-3层宾馆便是该商品房买卖协议中载明的所有购买房屋的数量。原告认为真实性无法确认，由法院依法认定，对其证明的观点有异议，该商品房买卖协议，内容上是分期付款的买卖，并没有任何付款已经完成的证据，按照该协议的内容应该是将款项付清办理所有权证件为合同的履行内容，在被告没有提供全部的付款依据，也没有提供相应的房产登记证件情况下，该证据不能证明被告所主张的对于涉案房屋其已经具备全部的所有权，也不能证明被告对涉案房屋已经获得了产权登记的行为。2.徐州市不动产登记局给被告出具的涉案房产的权属信息16张，该证据证实被告对涉案房产具有完全的所有权，其中有关于原告所提供的证据中和徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司提出的异议房产一处房屋的产权信息，该房产是登记在被告名下，且该房产也不是原被告租赁合同中租赁标的物，该证据证实原告所陈述被告对涉案房产不存在权属所有权是不成立的。原告对不动产登记审批表形式上真实性无异议，但这并不是被告对租赁给原告3930平房屋的所有不动产登记的资料，该审批表并非是房屋所有权证件，应该由被告提供房屋所有权证件，而不是形式上的审批表来佐证，按照双方租赁合同的附表以及被告举证的内容，双方签订合同约定的3930平是全部有证件的，证件的所有权人均是被告，根据被告提供的不动产登记审批表，其中有15间房是和双方附表中一致的，但是附表中的号楼一层门厅，被告对这些房屋在附表中明确载明房间号，包含在双方约定有产权证的3930平中的，并没有提供任何产权证明，这也与案外人给我们发的告知函中写明的2、3层产权有纠纷一致，在原告工作人员和被告的录音中，被告也是向原告说明承认了2、3层有900多平至今被告未获得产权证件，同时也证明签订合同时被告向原告说明的3930平是有完全的证件的，是被告在签订合同时就隐瞒了事实，导致后面的违约，原告在合同解除中没有任何过错。3.原、被告签订的房屋租赁合同原件，该合同原件附有一份明细表。该明细表中对承租的涉案房产的总建筑面积3930平有详细记载，而在原告提供的录音以及在微信聊天中要求协调的关于900平方房证的问题并不属于原被告所签订的房屋产权面积之内，该900平实际上是在产权面积之外的，原告在和被告签订合同之时是明确告知原告的，且该900平是公共部分，无法办到被告产权名下，这部分使用被告当时在签订合同时是未收取原告任何租金的，相当于让原告无偿使用这部分。原告对租赁合同真实性无异议，但是对附表和原告提供的附表并不完全一致，原告提供的附表是有洪亮本人签字，因此对该附表真实性有异议，合同中双方约定的是产权证面积3930平，在原告按照合同约定交付210万租金，被告应该提供其具有产权证3930平的房屋，现在是被告未能按合同约定履行其义务，导致房屋无法使用，双方的租赁合同无法履行，是被告的违约行为导致的双方解除合同，且在合同中明确约定被告方同意原告对房屋进行系统的装修及改造，原告对于房屋进行装修的第一步：拆、改，是双方合同约定的内容，现合同无法履行是基于被告的违约行为所导致，按照合同约定，应由被告承担赔偿责任，原告不应该承担被告任何损失。4.被告在投资徐州时装修该宾馆所产生的装修费用，是被告和徐州格里森建筑装饰工程有限公司所签订的结算单1份。该证据证实被告交付给原告的一至三层宾馆仅装修费用就耗资4202283.65元，原告将涉案宾馆全部予以破坏性拆除，并提出解除合同，实际上已给被告造成了不可逆转的损失，如原告坚持要求解除合同，被告也将提起反诉。原告对结算单的真实性关联性均有异议，既没有相应的合同也没有发票，只是做了一个工程结算表，不能证明实际施工的行为，也不能证明其实际投入的费用，按照双方合同约定，原告对租赁的房屋进行拆除改造是被告方同意的，原告没有赔偿被告任何损失的义务。5.照片2组，分别是涉案房产被原告拆除前宾馆内部装修的照片18张，以及被原告拆除后宾馆目前现存状况的照片14张，该证据证实原告在和被告签订合同后，已对涉案1-3层宾馆进行了破坏性拆除，目前涉案房产被告已无法再继续进行酒店经营，原告解除合同，拒不履行合同义务的行为将给被告造成巨大的经济损失。原告对照片真实性有异议，房屋进行装修拆改前，被告是对房屋内设施设备进行清场后交付原告，原告才进行的装修拆改，因此照片即使是真实的也不足以证明被告所谓的损失。根据原被告双方的举证质证和庭审中陈述的意见，本院确认以下事实：2020年1月3日，原被告签订房屋租赁合同一份，被告将其位于徐州市泉山区（详细房号见附表）的房屋出租给原告做教育培训使用。原告已支付房屋租金210万元。被告将房屋交付原告进行装修使用过程中，2020年4月原告称收到徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司的告知函后。原被告双方就租赁房屋权属等问题进行磋商，未果。后原告认为被告违约，向被告发出解除合同通知，并提起本案纠纷诉讼。另，原告提交的徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司的告知函内容为：徐州市雄展教育培训中心，我司据了解贵司已与签订此项目租赁合同并缴纳费用，打算对此项目进行装修。但位于一层为我司自有资产，2层、3层部分房屋由于购房款未付清现产生纠纷，我公司将提起诉讼，此项目暂不租赁。我司友情提醒，如贵司仍执意租赁此项目，所产生的任何经济损失及法律责任与我司无关，我司将不承担任何责任。被告提交的其与天成润华集团有限公司的《商品房买卖协议》中约定被告所购买的房屋明细表，与本案中原被告双方所签订租赁合同中所附房屋明细对应的房屋一致。在庭审后，（1）2020年12月4日，本院至我市彭城路天成润华集团有限公司了解和核实该被告提交的《商品房买卖协议》的真实性及房屋交付情况，该公司工作人员及公司法务口头答复本院该合同系该公司与洪亮所签订，当时都是现房交付给了洪亮，并且在合同中也注明是现房交付。目前，洪亮尚欠部分房款还没有付清给该公司。（2）同日，本院至涉案房屋处进行了现场勘查，所出租房屋原系被告用于宾馆对外进行营业，现基本被拆除完毕。被告提交的从徐州市不动产档案部门调取的不动产登记审批表显示的权利人为洪亮与孙某某。庭审中，原告陈述双方在签订租赁合同时，原告没有提前审核被告出租房屋产权信息的原因是之前被告一直在经营宾馆，双方之前又是邻居，也知道被告是该宾馆的老板，被告说愿意整体出租，所以就和被告签订了租赁合同。原告陈述在双方发生争议后，在2020年10月的时候，原告在宏图三胞广场租赁了房屋用于教育培训场所。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。租赁合同是承租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效。本案中，原被告签订租赁合同后，被告将合同中约定的房屋交付给了承租人即本案原告。虽然原告在拆除或准备装修过程中收到了徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司的告知函，但其所明确提及的房屋并非系被告出租给原告的房屋，且也没有证据证实被告或案外人因诉讼、拍卖或抵押等行为造成涉案房屋不能被原告使用的情形。原告在签订合同前没有审核被告对涉案房屋的产权信息，但原告也陈述基于被告一直在使用涉案房屋从事宾馆经营活动，所以双方签订了房屋租赁合同。庭审中，被告提交了与天成润华集团有限公司的《商品房买卖协议》用以证实其对涉案房屋系有权处分，且一直从事宾馆经营直至出租给原告时止。虽然涉案房屋中有几间房屋产权尚未登记在被告名下，但是从双方合同的订立、履行，直至到本案辩论终结时止，从查明的情况来看，没有证据能够证实存在原告基于租赁权而无法使用涉案房屋的情况。原告据此要求与被告解除房屋租赁合同，返还租金，赔偿损失并支付违约金的请求，不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告徐州市雄展教育培训中心的诉讼请求。案件受理费29040元，减半收取14520元，由原告徐州市雄展教育培训中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  沈九安二〇二〇年十二月三十日书记员  毛阿楠