云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终11087号上诉人（一审原告）：邱志，男，汉族，1978年7月12日生，身份证住址昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王启文、杨**，云南上上律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：云南超越国佳投资有限公司，住所地昆明市盘龙区拓东路138号拓东大厦9楼。法定代表人：梁馨瑷。被上诉人（一审被告）：梁馨瑷，女，汉族，1982年3月26日生，身份证住址昆明市五华区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁云开，云南欣晨光律师事务所律师。上诉人邱志与被上诉人云南超越国佳投资有限公司（以下简称超越公司）、梁馨瑷租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初12404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。邱志上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持邱志的一审全部诉讼请求。主要上诉事实和理由：邱志与超越公司签订《房屋租赁合同》后，超越公司未按合同约定各邱志支付剩余租金和保证金，构成违约；又根据合同约定，邱志在超越公司违约的情况下有权解除合同，邱志于2019年10月10日已向超越公司邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》，符合合同约定，一审法院应当予以支持，而一审法院偷换概念、逻辑推理混乱，认定超越公司不构成违约在误，请求二审法院依法支持邱志的上诉请求。超越公司、梁馨瑷共同答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。邱志向一审法院起诉请求：1、确认双方之间的租赁合同已经解除；2、超越公司立即返还房屋并对其私自增设的附属设施予以恢复原状，同时承担自合同解除之日起至实际腾还之日止的房屋占用费（按年租金的日万分之六自合同解除三日后计算至实际腾还房屋之日止）；3、超越公司向邱志支付尚欠租金16887元；4、超越公司向邱志支付逾期违约金直至偿付完毕之日止（暂从2019年3月4日按年租金日万分之六计算至2019年10月15日的违约金52,553.45元）；5、梁馨瑷对超越公司的债务承担连带责任或补充赔偿责任；6、超越公司承担本案案件受理费、保全费、执行费及律师费40,000元等实现债权的费用。一审法院认定案件事实：邱志委托蔡碧光与超越公司于2018年3月28日签订《房屋租赁合同书》，由邱志将位于昆明出口加工区国际珠宝城（顺通大道）31号戊类工业厂房1层至10层租给超越公司使用，租期自2018年4月1日至2033年3月31日止，装修期半年为租金免费期，自2018年4月1日至2018年9月30日止。该合同在履行期间，邱志（甲方）与超越公司（乙方）因变更合同权利义务，于2019年2月28日另行签订《房屋租赁合同》，约定的出租物为昆明出口加工区国际珠宝城（顺通大道31号）戊类工业厂房第九层房屋，合计面积为1196.18平方米，房屋租赁期自2019年3月1日起至2033年2月28日止，租金按年一次性支付，下一期全部租金须在已付租金到期前30日内支付。双方在2019年2月28日签订的解除合同协议中，甲方（邱志）应退还乙方（超越公司）370,675元，由于乙方继续向甲方租赁第9层房屋（本合同），房屋年租金（2019年3月1日-2020年2月28日）租金为387,562.32元，冲抵甲方应退还乙方370,675元后，乙方应向甲方支付租金16,887元，乙方还应向甲方支付1个月租金32,297元作为保证金，综上乙方应支付给甲方人民币49,184元，合同签订之后3日内乙方支付到甲方指定帐户。该合同签订后，超越公司一直使用该昆明出口加工区国际珠宝城（顺通大道31号）戊类工业厂房第九层房屋至今，但在邱志起诉之日，超越公司未向邱志支付约定的租金16,887元及保证金32,297元。2019年9月17日，邱志向超越公司发函，要求解除双方于2019年2月28日签订的《房屋租赁合同》。超越公司已于2019年11月25日向邱志指定帐户汇入租金16,887元及保证金32,297元。一审法院认为，本案邱志与超越公司于2019年2月28日签订的《房屋租赁合同》对租金支付的方式约定为先交租后用房，双方因上一份租赁合同结算后转付为本合同约定的第一年租金370,675元，因第一年的租期自2019年3月1日起至2020年2月28日止，因此直至起诉及一审法庭辩论终结前，超越公司并未欠付租金，而是未按合同约定的期限预付租金，不构成违约。超越公司在履行合同的过程中并无严重违约行为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。现合同在正常履行过程中，邱志出租房屋、收取租金的合同目的已经实现，其行使解除权无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回邱志的全部诉讼请求。案件受理费1536元，由邱志承担。二审中，邱志提交投递详情单一份，欲证明邱志邮寄的解除租赁合同通知书，超越公司的法定代表人梁馨瑷于2019年10月11日已签收，双方的租赁合同已经解除。经质证，超越公司、梁馨瑷对邱志提交证据的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可。超越公司、梁馨瑷提交缓交、免除部分租金的函，欲证明2020年2月28日其向邱志提交了疫情期间缓交第二年租金的申请。经质证，邱志对超越公司、梁馨瑷提交证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，超越公司、梁馨瑷对邱志提交的证据的真实性认可，本院予以确认；邱志对超越公司、梁馨瑷提交的证据不予认可，且并无邱志签收的证据，故本院对超越公司、梁馨瑷提交的证据不予确认。经审理，双方当事人对一审法院认定的案件事实无异议，本院依法予以确认。根据证据和双方当事人陈述，本院补充确认如下事实：《房屋租赁合同》约定，超越公司应当于合同签订后3日内向邱志支付剩余租金和保证金49184元；双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：邱志通知超越公司补足保证金，经催告后15日内仍未补足的；如逾期支付房屋租金及相关费用的，每逾期一日，超越公司应按照全所租金及相关费用的0.6‰向邱志支付违约金；如未经邱志同意逾期返还房屋的，每逾期一日，超越公司应按照全所租金的0.6‰向邱志支付房屋占用使用费。2019年9月17日，邱志向超越公司邮寄《催告函》，对剩余租金和保证金进行催收。邮件载明的收件人为梁馨瑷，邮寄单号为1118387665724；梁馨瑷于2019年9月18日予以签收。2019年10月10日邱志向超越公司邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，收件人为梁馨瑷，邮寄单号为1120818865624；梁馨瑷于2019年10月11日对该邮件予以签收。超越公司提交的营业执照载明，超越公司为自然人独资有限责任公司。归纳当事人诉辩主张，本案的争议焦点是：房屋租赁合同是否已经解除，责任如何承担？本院认为：首先，双方于2019年2月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。《房屋租赁合同》约定，超越公司应当于合同签订后3日内向邱志支付剩余租金和保证金49184元，经催告后15日内仍未补足保证金，邱志有权解除合同。现超越公司未在合同签订后3日内向邱志支付保证金，邱志于2019年9月18日向超越公司进行催收，超越公司仍未履行支付义务。邱志向超越公司发出解除合同通知符合合同约定，且超越公司已收到该解除通知后，仍未按约履行付款义务，亦未在异议期内提出异议，故双方签订的《房屋租赁合同》于超越公司收到邱志的解除通知之日，即2019年10月11日解除。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并在权要求赔偿损失。”双方租赁合同解除后，超越公司应当将房屋恢复原状并向邱志予以返还。因超越公司至今占有使用租赁房屋，且超越公司已结清2020年2月28日的租金，故本院对邱志要求超越公司支付尚欠租金16887元的主张不予支持，对邱志要求超越公司以年租金387562.32元为基数按日0.6‰计算的房屋占用费予以支持，期间为自2020年3月1日起到返还房屋之日止。因超越公司未按合同约定于2019年3月3日前向邱志支付剩余租金16887元、保证金32297元，构成违约，应当按约向邱志支付违约金，鉴于违约金旨在弥补损失，邱志亦未提交证据证明超越公司的违约行为除给其造成经营资金占用损失外的其他损失，且超越公司同意就未按约支付的租金和其他费用按合同约定的违约金标准进行承担，故本院以49184元为基数自2019年3月4日起至2019年11月24日止按日0.6‰计算违约金，经计算为7820.26元。最后，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”第三十一条规定：“个人独资企业财产不足清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”超越公司系由梁馨瑷个人投资设立的个人独资企业，邱志的上述债务应由超越公司进行偿还，当超越公司的财产不足以清偿上述债务时，梁馨瑷应当以其个人的其他财产予以清偿。邱志主张梁馨瑷对超越公司的债务承担连带清偿责任无事实和法律依据，本院依法不予支持。另，邱志关于保全费、律师费、执行费等费用，未提交证据予以证明，本院依法不予支持。综上，邱志的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初12404号民事判决；二、被上诉人云南超越国佳投资有限公司与上诉人邱志于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除；三、被上诉人云南超越国佳投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人邱志违约金7849.77元；四、被上诉人云南超越国佳投资有限公司于本判决生效之日起十日内将房屋恢复原状返还上诉人邱志，并支付上诉人邱志自2020年3月1日起至返还房屋之日止，以年租金387562.32元为基数按日0.6‰计算的房屋占用费；五、若被上诉人云南超越国佳投资有限公司的财产不足以清偿前述债务的，被上诉人梁馨瑷应当以其个人的其他财产予以清偿；六、驳回上诉人邱志的其他诉讼请求。一审案件受理费1536元，二审案件受理费1536元，合计3072元，由上诉人邱志承担921.6元，由被上诉人云南超越国佳投资有限公司、梁馨瑷承担2150.4元。本判决为终审判决。审判长 杨 雪审判员 姚 丹审判员 邓林春二〇二〇年十二月三十一日法官助理王本福书记员王雨薇