广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2214号原告：傅志军，男，1971年2月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：徐尤坚，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：邝极财，男，1989年3月29日出生，汉族，住广州市南沙区。被告：余志军，男，1986年12月12日出生，汉族，住广东省陆丰市。被告共同委托诉讼代理人：蒋诗林、郭静雯，广东可与言律师事务所律师。原告傅志军诉被告邝极财、余志军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人徐尤坚，被告共同委托诉讼代理人蒋诗林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年7月24日，原告与邝极财签署《合作协议书》，共同加盟经营“哈喽贝比”幼儿早教项目，主要约定：原告负责经营场所的装修与经营，邝极财作为该物业的承租人，负责提供符合经营要求场地涉案房屋广州市南沙区碧桂园同海湾自编号1-5号楼及1号车库第自编5号楼八单元幢-1层-102号房，建筑面积574.1333平方米，并承诺该物业能开展本项目，若因邝极财的原因导致无法办理营业执照的，需承担法律责任。涉案房屋为邝极财向康裕公司承租，邝极财是二房东。本协议签署后，原告依约支付押金117000元及前三个月分红117000元，并着手开始加盟早教机构、建立教学框架及装修等经营事务。装修基本完成后，邝极财有以下行为导致无法开展业务：1、邝极财承诺该物业的二次消防验收至今无法通过，未取得消防验收合格证书；2、原告申请办理营业执照时，南沙区工商部门要求承租物业的用途性质应为“商业用途”，不能是现在的“其他”性质，需要业主方作出性质变更。由于上述原因，经营场所至今无法办理营业执照，原告也多次催告被告解决，均无果。被告的行为侵犯原告的合法权益，故提出诉讼，请求判决：1、解除《合作协议书》；2、两被告连带返还押金117000元；3、两被告连带返还原告已支付的分红117000元；4、两被告连带赔偿损失计1167977.91元（具体损失见本诉状列表）；5、两被告连带赔偿利润损失250000元。两被告辩称：一、同意解除《合作协议书》。二、原告第2和第3项诉讼请求应当扣除被告己向房东支付的租金和押金的一半。三、原告第4项诉讼请求中的“哈喽贝比”加盟定金及未支付部分、培训费、住宿费、教师工资等应当不予支持，装修损失应以实际装修工程造价评估结论为准，且原告应当承担一半。四、原告第5项诉讼请求没有事实依据，不应支持。事实和理由：一、导致不能办理营业执照、不能正常经营的原因是涉案房屋规划用途性质为“其他”，受广州市地方政策限制不能办理营业执照，因而也不能办理二次消防，过错不在被告，相应责任不应由被告一方承担，应当由房东承担。被告作为合伙人也希望项目成功，这样对三方有利无害，因此自始至终完全按原告要求配合办理装修、消防、办证等一切工作，积极沟通协调与房东、物业关系，并没有违反约定不履行义务。只要房东取得房产证、变更规划用途，仍然可以办理营业执照，合作协议仍然可以继续履行，而且继续履行合同对三方最有利，造成的经济损失最少。因此，解除《合作协议书》应当认真考虑，不应草率决定。二、被告已经向房东支付押金和部分租金，在没有确定房东责任，肯定会退还被告之前，该部分损失应当由原、被告共同承担，原告要求退还的押金和分红应当扣除被告向房东支付的押金和租金的一半。三、原告同李建洪都是从事学前儿童教学，不仅仅只有涉案一个早教项目，支付的“哈喽贝比”加盟定金、培训费、住宿费、教师工资等其本身可以长期受益，不能计算为本案损失。本案项目没有正式取得营业执照，不能正常合法营业，原告支付大量工资不合情理，原告与李建洪经营有其他学前儿童教学项目，所支付的教师工资，很可能是其他项目老师的工资，不能在本案中计算。涉案房屋确实进行了装修，但装修花费多少成本，不能仅凭原告提交证据认定，应当由专业评估机构根据现场实际完工的工程量作出工程造价评估结论，这样无论对原、被告之间的责任分担，还是房东可能承担的责任，都比较客观公平。四、原告主张的利润损失没有事实根据。涉案房屋装修并没有完全完工，直到2019年未才完工一部分装修工程，即使完工，能够正常营业，由于受当前疫情影响也无法开展业务和正常经营，且早教业务不同于小学、初中、高中教育，不能进行网上视频教学，因此，原告主张25万元利润损失，没有事实依据，否则，原告应先行支付被告分红。五、本案应当按照合伙纠纷亏损分担的一般原则，由双方合理分担，并共同向房东追偿。虽然导致不能办理营业执照、不能正常经营原因是涉案房屋规划用途性质为“其他”，受广州市地方政策限制，不能办理营业执照，因而也不能办理二次消防，过错不在原、被告双方，但是在没有取得营业执照之前，原告即投入大量资金进行装修，被告没有及时劝阻，双方对损失的扩大均具有一定过错，应当事实求是对损失进行结算，本着公平合理、风险共担的原则共同承担亏损，并共同向房东追偿。总之，原告主张的事实和理由不完全属实，主张的大部分损失没有事实依据，且主要过错不在被告。经审理查明：2017年5月25日，康裕公司向开发商购买涉案房屋，双方签订《商品房买卖合同》中约定房屋用途为“其他”。邝极财与康裕公司签订涉案房屋《房屋租赁合同》，约定租期自2019年3月1日至2034年6月30日，免租期至2019年6月30日，月租金30000元。2019年7月23日，余志军出具《连带责任保证书》，同意对原告与邝极财签订涉案房屋的《场地合作协议书》，作为邝极财的担保人，若因邝极财包括但不限于自身原因而导致合同无法正常履行而导致原告遭受损失，向原告承担连带赔偿责任，担保期限自《连带责任保证书》签字生效之日起至《场地合作协议书》终止失效。同日，邝极财作为委托人向受托人余志军出具《委托书》，委托余志军全权办理涉案房屋出租、代表邝极财签订合作经营协议等事项，自委托之日起，受托人在与第三方因经营事宜所产生的一切风险均由受托人独自承担。2019年7月24日，原告与邝极财、邝极财担保人余志军签订《合作协议书》，约定邝极财提供其所承租的涉案房屋，作为与原告合作经营教育培训机构场地使用，期限自2019年8月1日至2029年11月1日；邝极财不参与原告的经营活动，但原告变更经营范围时应征得邝极财同意；邝极财从2019年11月1日起享受合作固定分红每月39000元分红，第二年起按6%递增；邝极财承诺该物业1级消防过关，并配合原告办理二次消防和消防检查；原告于签订协议当天支付合作场地押金117000元和提前支付3个月（2019年11月1日至2020年1月31日）分红117000元，扣除2019年7月14日提前支付10000元，实际支付224000元，合同结束邝极财无条件退还原告押金；邝极财保证经营场地能正常使用，若因场地原因导致无法正常经营的，或因邝极财原因不能成功办理营业执照的，邝极财需赔偿如下损失：原告装修投入；本项目尚未经营年限利润（利润核算比照上一年度的利润）；原告已缴纳的定金；原告投入的其他费用。2020年2月15日，广州市南沙区国韵幼儿园（下称国韵幼儿园）出具证明，证实其受原告委托转账支付：1、“哈喽贝比”加盟定金10000元；2、北京老师下店指导住宿费现金887元；3、场地定金现金10000元。对于加盟定金10000元原告提交国韵幼儿园业务回单显示支付日期2019年7月2日，住宿费原告提交金额887元国韵幼儿园购买发票，加盟定金原告提交余志军2019年7月14日开具收据，收据载明交款人钟源。被告确认认加盟定金，基于国韵幼儿园本身从事幼儿教育培训，另外两笔款项支出与其业务有关，与本案无关。2020年2月15日，国韵幼儿园法定代表人李建洪出具证明，证实其受原告委托代为支付：1、中介费19500元；2、场地租金三押三租（余志军）224000元；3、场地设计费订金（邹星）20000元。原告提交李建洪银行电子回单显示上述3笔款项支付日期分别为2019年7月24日、7月24日、8月9日。被告确认第2笔款项，其他2笔付款以不知情为由不予确认。钟源为“哈喽贝比早教项目”经营管理人员，受原告委托代为签署该项目所涉及的经营及装修合同。原告主张上述6笔费用共计284367元属于早教项目前期费用，后期投入包括原告支付下列16项费用：1、厨房排风安装费用9000元：2019年12月1日钟源与环保工程公司签订《厨房排风安装》合同，合同总价9000元。原告已经支付其中4500元，未付款4500元；2、白蚁防治费用10800元：2019年11月11日钟源与卫生服务公司签订《白蚁防治合同》，合同总价10800元。原告已经支付10800元；3、监控系统费用13000元：2019年12月7日钟源与监控服务部签订《监控系统合同书》，合同总价13000元。原告已经支付其中5000元，未付款8000元；4、空调安装费用131000元：2019年9月17日钟源与合成电器经营部签订《购销合同》，合同总价128000元。原告实际支付131000元；5、室内工程设计费用38100元：2019年8月8日原告与装饰公司签订《室内工程设计合作协议书》，合同总价38100元。李建洪已经支付上述场地设计费订金（邹星）20000元，尾款18100元由原告支付；6、实木门费用11533元：2019年11月3日钟源与蒋某签订《实木复合生态烤漆订购合同》，合同总价11533元。原告已经支付8000元，未付款3533元；7、消防设计报建等费用38110元：2019年8月15日钟源与消防器材公司签订《委托协议书》，合同总价38110元。原告已经支付19055元，未付款19055元；8、消防改造费用15000元：2019年11月4日钟源与建设公司签订《施工合同》，合同总价15000元。原告已经支付15000元；9、新排风安装费用26300元：2019年10月9日早教中心（未盖章签名）与合成电器经营部签订《购销合同》，合同总价26300元。原告已经支付15780元，未付款10520元；10、装修费用，其中施工合同338000元，增量合同225178元：2019年9月10日钟源与装饰商行签订《工程施工合同》，合同总价338000元。其中施工合同原告已经支付270400元，未付款67600元。增量合同225178元未付款；11、前期打拆费用11600，原告已经支付施工方，提交付款收据；12、消防放水费用1500元，原告已经支付，提交物业公司开票通知；13、水电费用101.13元，原告已经支付，提交物业公司开票通知；14、北京出差费用2228元，原告已经支付，提交钟源车票等票据；15、广告费912元，原告已经支付，提交付款收据；16、教职工工资140500元：原告提交南沙哈喽贝比早教中心（天玺湾店）9月至2020年1月发放现金工资领取表，各月工资分别为19500元、245000元、385000元、385000元、19500元。余志军为总经理，月工资8000元。钟源为主管，月工资6000元。上述1-10项费用，经被告申请，本院委托评估机构进行评估，评估金额530254元（其中包含《白蚁防治合同》白蚁防治费10800元），余志军支付评估费15970元。因无法取得幼儿早教中心2019年11月前报税财务报表，评估机构无法对“经营早教中项目可获得利润”进行评估。对于其他费用支出，被告认为在早教中心尚未取得执照无法正常营业情况下支付大量人员工资，且用现金方式支付不合常理，应有银行取款凭证，另外，李建洪、钟源经营幼儿教育项目，原告所主张经营支出费用即使属实，也应该是其他教学点的费用支出，不应均列入本案损失。原告表示，其银行账户交易明细显示2019年11月26日提取的现金100000元就是用于支付人员工资。2020年1月17日，原告向被告发出《催告函》，表示目前原告已完成物业装修，但在办理相关执照时，由于物业产权证的原因至今无法办理执照，要求被告3天内作出正式回复以协商解决方案，否则不排除解除《合作协议》并要求被告承担赔偿责任。原告计划在涉案房屋开办广州鸿蒙文化有限公司用于经营幼儿早教项目。原、被告确认，因涉案房屋用途“其他”致使无法领取执照。被告提交余志军与钟源、房东工作人员微信聊天记录显示，各方对于涉案房屋装修、办理执照事宜进行协商、沟通。本院认为：原告与邝极财签订的《合作协议书》中，约定邝极财不参与合作经营项目经营活动无需承担风险，邝极财享受合作固定分红每月39000元分红等内容，应当认定《合作协议书》名为邝极财提供涉案房屋用于合作经营，实为房屋租赁，本案为房屋租赁合同纠纷。《合作协议书》明确约定邝极财提供房屋用于经营教育培训机构场地使用，属于商业用途，原、被告确认，因涉案房屋用途“其他”至今无法变更致使无法领取执照，无法实现合同目的，《合作协议书》可以解除。协议解除后，原告应当将涉案房屋按现状交还邝极财处理。《合作协议书》解除原因主要责任在于邝极财一方，邝极财应按约定赔偿原告装修投入、为本项目实际投入其他费用等损失。本项目尚未经营年限利润（利润核算比照上一年度利润），因教育培训机构尚未领取执照经营，无从比照上一年度利润核算利润损，且原告签订《合作协议书》前未能核实领取执照的场地所应具备条件，故此，原告应当承担部分损失。综合考虑双方过错及案件实际情况，确定邝极财返还、承担原告投入损失933887.13元（包括：前期投入264887元：1、加盟定金10000元；2、北京老师下店指导住宿费现金887元；3、场地定金10000元；4、场地租金三押三租224000元；5、场地设计费订金20000元。后期投入669000.13元：1、第1至10项场地装修费用按评估金额530254元,另加第5项设计费尾款18100元，第7项消防设计报建等费用原告已经支付部分19055元，第8项消防改造费用15000元，共计582409元；2、前期打拆费用11600元；3、消防放水费用1500元；4、水电费用101.13元；5、北京出差费用2228元；6、广告费912元；7、教职工工资按50%计算70250元）。被告支出费用自行承担。余志军对邝极财上述债务依法承担连带赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：原告傅志军与邝极财、余志军2019年7月24日签订《合作协议书》自本判决发生法律效力之日起解除。原告傅志军于《合作协议书》解除后15日内将广州市南沙区碧桂园同海湾自编号1-5号楼及1号车库第自编5号楼八单元幢-1层-102号房（门牌地址：南沙区天翰街7号-102房）场地按现状交还被告邝极财处理。被告邝极财于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告傅志军押金117000元；被告余志军承担连带责任。三、被告邝极财于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告傅志军租金117000元；被告余志军承担连带责任。四、被告邝极财于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告傅志军损失699887.13元；被告余志军承担连带责任。五、驳回原告傅志军其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9717元由原告傅志军负担4136元，被告邝极财、余志军共同负担5581元；评估费15970元由原告傅志军负担4791元，被告邝极财、余志军共同负担11179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈奕衡二〇二〇年十二月二十九日书记员  黄桂欢