四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初1737号 原告：蒲容甫，男，1936年5月20日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：蒲育平，男，系蒲容甫之子。 委托诉讼代理人：罗玉琴，四川典章律师事务所律师。 被告：成都森悦投资有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道办事处旭东街20号附4、5号。 法定代表人：程志才，经理。 委托诉讼代理人：朱世琼，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于潇，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：唐小凡，男，汉族，1966年6月17日出生，住成都市锦江区。 被告：成都鑫博泰房地产开发有限公司，住成都市龙泉驿区西河镇阙家村十二组90号。 法定代表人：陈雍国。 委托诉讼代理人：李力，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 原告蒲容甫与被告成都森悦投资有限公司（以下简称森悦公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月7日立案。案件审理过程中，原告申请追加成都鑫博泰房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰公司）、唐小凡为被告参加诉讼，本院予以准许。本案因被告唐小凡被羁押于上海市青浦区看守所、新冠肺炎疫情原因延期审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蒲容甫及其委托诉讼代理人蒲育平、罗玉琴，被告森悦公司的委托诉讼代理人朱世琼、于潇，鑫博泰公司的委托诉讼代理人李力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蒲容甫向本院提出诉讼请求：1.依法判决森悦公司为其购买的房屋进行备案并交房；2.判决森悦公司承担逾期交房责任至交房时止，暂时主张5万元；3.判决鑫博泰公司返还房屋。案件审理过程中，变更诉讼请求为：1.依法判决唐小凡归还本金243125.99元；2.依法判决森悦公司在抵房款235430元内承担连带清偿责任；3.依法判决唐小凡、森悦公司以243125.99元为基数，从2014年7月10日起，按照年利率24%计算利息至归还完毕之日止；4.依法判决森悦公司承担协议书约定的违约金，以235430元为基数，按照每年15%计算至本金归还完毕之日止；5.依法确认原告对以房抵债的房2-19-9号享有优先受偿权；6.本案诉讼费、保全费由唐小凡、森悦公司承担。事实和理由：蒲容甫于2012年初次借款给唐小凡，借款本金15万、16万左右，具体金额记不清楚。因未支付利息，借款到期后，利息作为第二年借款本金。当时签订了借款协议，但因出具了新的借款协议，2012年-2013年的借款协议及收据已遗失。2014年7月10日，蒲容甫与唐小凡签订《借款协议》，约定借款本金为243125.99元，借款期限自2014年7月10日至2015年7月10日，年利率25%。后唐小凡分别通过转账方式分两次总计偿还了10万元。蒲容甫与森悦公司、唐小凡签订《协议书》，蒲容甫与森悦公司签订《四川省商品房买卖合同》，约定以房屋进行抵偿借款。现交房时间已至但森悦公司以资金链断裂为由拒绝交房、备案。原告多次找唐小凡未果。现请求法院依法维护原告合法利益。 被告森悦公司辩称，森悦公司未收到蒲容甫支付的购房款，蒲容甫未履行义务在先，其无权要求森悦公司履行交房、备案义务。现案涉房屋已出售给鑫博泰公司，并收取房款，请求法院依法驳回蒲容甫的诉讼请求。在蒲容甫变更诉讼请求后，森悦公司辩称，第一，蒲容甫主张的与唐小凡的借款事实不成立，其不能证明已向唐小凡履行出借义务；第二，《商品房买卖合同》及《协议书》并非森悦公司提供担保的意思表示，事实上系商品房买卖合同关系，其内容系对交付与退回房款的特别约定，蒲容甫主张森悦公司承担连带责任的主张不能成立，更无权主张优先受偿权。 被告唐小凡辩称，蒲容甫举示的借款协议、收据、协议书均是事实，对收据载明的本金无异议，对于借款到期后出具新的借款协议的事实无异议。对借款没有异议，应该偿还本金，但是希望将利息减少至年息12%。唐小凡系森悦公司实际控制人，因为借款用于森悦公司的项目，所以用房子来还钱，后因项目出现问题，未能偿还。签订《协议书》的目的在给对方多一个选择，保证能够还钱。商品房买卖合同亦是基于《协议书》签订，因备案后不要房子的话，手续很麻烦，故未办理备案手续。 被告鑫博泰公司辩称，鑫博泰公司与森悦公司签订了买卖合同，并支付了相应房款，其购买房屋合法合规，不存在退还房屋的义务。森悦公司未将房屋交付给原告，其主张的优先受偿权不能成立，请求驳回蒲容甫优先受偿权的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年7月10日，蒲容甫与唐小凡签订《借款协议》，约定蒲容甫向唐小凡出借243125.99元，借款期限12个月，自2014年7月10日起至2015年7月10日止。借款利率为年利率25%，借款到期时本息一并归还共计303907.49元。同日，唐小凡向蒲容甫出具收据，载明收到蒲容甫243125.99元。该协议系因蒲容甫前期向唐小凡出借款项，到期后唐小凡未归还本息而出具，载明的本金包含了前期未还利息。后唐小凡分别于2015年7月24日、8月13日通过银行转账向蒲容甫支付5万元，共计10万元。后唐小凡、蒲容甫、森悦公司于2015年签订《协议书》，约定：确认唐小凡欠蒲容甫借款本息203907.49元，该款自2015年9月23日起不再计付利息，该款按以下条款处置：1.森悦公司与蒲容甫签订商品房销售合同，将“森悦中心”2-18-9号房，价值214241的物业销售给蒲容甫，并对合同进行网签。购房款中的203907.49元由唐小凡代蒲容甫向森悦公司支付（冲抵唐小凡对蒲容甫的欠款），不足部分暂无须支付。2.在销售合同满2年后蒲容甫有权选择退房，退房时森悦公司须向蒲容甫支付203907.49元。3.在签订商品房销售合同2年内，蒲容甫有权对所签订的该部分房屋自行销售，森悦公司积极配合办理手续。销售的价格低于销售合同金额时，蒲容甫应补足金额，蒲容甫此时可从销售金额中收取203907.49元的还款，自行销售的金额高于销售合同约定金额时，除可收取203907.49元外，还可收取高于合同约定部分扣除森悦公司应缴税金后金额。4.如蒲容甫在2年内向森悦公司现金补足销售合同约定金额，森悦公司为其办理相关购房及产权手续。5.在2年的期间内，森悦公司积极推进上述物业销售，在达成初步销售意向后，及时向蒲容甫通报销售进展情况，蒲容甫也应积极配合森悦公司销售推进，森悦公司承诺确保在完成销售并收到款项后三日内向蒲容甫支付203907.49元（即欠款本息）。如森悦公司违反上述约定，蒲容甫除有权要求森悦公司归还203907.49元以外，还有权要求其支付15%/年的违约金，唐小凡对森悦公司的的付款和违约金承担连带清偿责任。2015年9月24日，蒲容甫与森悦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定森悦公司将森悦中心2幢19层9号以214241元的价格出卖给蒲容甫。 以上事实有借款协议、收据、协议书、商品房预售合同及当事人陈述等证据在卷作证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.应当如何认定《协议书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》的法律性质；2.应当如何认定蒲容甫与唐小凡之间的借款本息；3.应当如何认定森悦公司的责任。 关于第一个争议焦点，即应当如何认定《协议书》《四川省商品房买卖合同（预售）》的法律性质。根据《协议书》的内容，结合蒲容甫及唐小凡的陈述，各方意在签订商品房买卖合同来保障借款债权的实现，双方并无真实、确定买卖房屋的合意，故本案的基础法律关系应为蒲容甫与唐小凡之间的借款关系。关于第二个争议焦点，即应当如何认定蒲容甫与唐小凡之间的借款本息。虽然蒲容甫不能明确陈述其本金具体为15万还是16万，但根据唐小凡认可的双方借款到期后，连续出具新的借款协议的模式，以及其认可截止2014年7月10日，双方的“借款本金”（实为包含前期未付利息）为243125.99元的事实，结合双方的借款模式、蒲容甫的陈述及日常生活经验，本院认为借款本金应当认定为15万元，首次出借时间为2012年7月10日。对于唐小凡于2015年7月24日、8月13日偿还的10万元，根据双方约定，应当认定为2012年7月10日至2015年3月10日的利息（日息：15万*25%/365=102.7元/天，已付利息期间：10万/102.7/天=974天），故蒲容甫主张从2014年7月10起开始计算利息不能成立，应从2015年3月11日起算。双方约定的利息超过了24%，应于核减至24%。唐小凡主张双方曾达成减少利息至年利率12%的协议，但并未提供证据予以证明，本院不予支持。关于第三个争议焦点，即应当如何认定森悦公司的责任。本院认为，承前所述，蒲容甫与森悦公司之间并无真实、确定购买房屋的意思表示，结合《协议书》约定的内容，其真实意思表示系对借款合同债务履行的担保，森悦公司应当承担相应责任，本院依据诚实信用原则，确认森悦公司应当在双方约定的房屋价款214241元范围内承担连带清偿责任。但该担保并未进行相应的权利公示，不具有物权担保效力，蒲容甫主张优先受偿权不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告唐小凡于本判决生效之日起五日内偿还原告蒲容甫借款本金15万元，并以15万元为基数，自2015年3月11日起按照年利率24%的标准支付利息至付清之日止； 二、被告成都森悦投资有限公司对本判决第一项确定的给付义务在214241元范围内承担连带清偿责任； 三、驳回原告蒲容甫的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2632元，保全费1841元，共计4473元，由被告唐小凡和成都森悦投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭婉蝶 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  蒋礼琴