江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初4600号 原告：王建，男，1957年2月10日出生，汉族，住南通市通州区。 原告：赵树芹，女，1957年9月18日出生，汉族，住南通市通州区。 两原告共同委托诉讼代理人：姜成能，南通市通州区竞翔法律服务所法律工作者。 被告：南通市通州区鑫硕铸锻有限公司，统一社会信用代码91320612593943716G，住所地南通市通州区骑岸镇五总居36组。 法定代表人：孙爱芳，总经理。 第三人：南通明艺玻璃科技有限公司，统一社会信用代码91320612551246859J，住所地南通市通州区十总镇五总居32组。 法定代表人：张玉芳，董事长。 委托诉讼代理人：丁如荣，男，该公司员工。 原告王建、赵树芹与被告南通市通州区鑫硕铸锻有限公司（以下简称鑫硕公司）、第三人南通明艺玻璃科技有限公司（以下简称明艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理，后因案情复杂转为普通程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告王建及两原告的委托诉讼代理人姜成能、被告鑫硕公司的法定代表人孙爱芳到庭参加诉讼。第三人明艺公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建、赵树芹向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告终止租赁合同，2.被告返还位于南通市通州区佳铸锻有限公司内的厂房及设备，3.被告支付自2019年1月1日起至2020年6月30日止的租金61250元，4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2009年11月16日，原通州市五佳铸锻有限公司（以下简称五佳公司）因工资无法发放，故将公司资产租赁给赵树芹。王建于2015年1月1日与被告签订房屋租赁合同，将五佳公司的部分房屋租赁给鑫硕公司。合同履行过程中，鑫硕公司未能给付约定租金。赵树芹曾于2018年提起诉讼，后因鑫硕公司给付租金而撤诉。现租赁合同履行期已于2019年12月31日届满，鑫硕公司拖欠原告2018年1月至2020年6月的租金合计61250元未支付。原告讨要无果，并发现被告已将租赁厂房交由第三人使用。两原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院要求处理。 被告鑫硕公司辩称，案涉厂房是其公司法定代表人孙爱芳等人在2008年3月2日与王明均（五佳公司负责人）签订租赁合同后使用的，租期至2014年年底。2010年，王明均又与王建签订了协议，但孙爱芳与王明均签订的租赁合同一直履行到2014年年底。2015年1月1日，其公司与王建就原来租赁使用的房屋及设备等签订了案涉租赁协议，租赁期间为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。现合同到期，由于租赁房屋目前被第三人占用，导致了本案的诉讼。现其同意将租赁设备返还给原告，租赁房屋应当由第三人返还原告。其同意给付自2018年1月1日至2019年12月31日的房屋租金共计15000元，2020年1月1日起至今的房屋租金应当由房屋的实际使用人即本案第三人向原告支付。 第三人明艺公司辩称，案涉租赁房屋中坐北朝南车间因被告停产长期闲置，第三人因生产需要仓库而向被告临时借用。原告与第三人的实际经营者丁如荣是多年好友，多年来原告在第三人的生产经营中给予很多帮助，第三人亦向原告租赁了周围的其他厂房，上述厂房所涉土地的费用均是由第三人支付，希望原告能够将房屋继续出借或者出租给第三人使用。如果原告执意要收回房屋，第三人愿意在原告与其结清多年来的土地使用费和公摊费用后腾退房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 1.2008年3月2日，五佳公司与通州鑫产铸锻有限公司（以下简称鑫产公司）作为出租方，孙爱芳、王继张、王旭峰、张新燕等人作为承租人，双方签订租赁合同一份。双方约定五佳公司将铝压铸车间厂房、设备以及鑫产公司名称租赁给孙爱芳等人使用，租赁期限至2013年3月4日。 2009年11月16日，五佳公司与原告赵树芹签订房屋租赁协议，双方约定五佳公司将厂区内的厂房及设备（包括出租给孙爱芳等人的房屋、设备）出租给原告赵树芹，租期自2010年1月1日起至2030年12月31日止，租金总价为256万元。 孙爱芳等人在五佳公司与赵树芹签订租赁合同以后仍继续使用租赁房屋进行生产经营活动，并于2012年4月13日在厂区内成立了鑫硕公司。 2015年1月1日，原告赵树芹丈夫王建与被告鑫硕公司签订《租赁协议》一份，该协议约定：“甲方：王建，乙方：南通市通州区鑫硕铸锻有限公司。一、甲方自愿将财产设备租赁给乙方生产使用；二、租赁期限为5年即从2015年1月1日至2019年12月31日止；三、租赁费及付款方式：租赁费每年为25000元，于每年度12月底付；四、租赁费包括要交纳的土地使用费、机械设备和房租费等。七、乙方租赁期间添置的财产权属乙方所有。”甲方王建以及乙方的法定代表人孙爱芳在上述协议上签字。根据该协议所附附件，双方约定的租赁标的中建筑物包括480平方米的主厂房、224平方米的锻工车间、224平方米的油漆车间以及160平方米的辅材仓库。租赁设备包括亮芯机1台、开合机1台、125型压铸机1台、315型液压机1台、厢式电炉1台、300型摩擦压力机1台、60型冲床1台、振动抛光机1台、344型带锯床1台、切割机1台、空气压缩机1台、砂轮机1台、台钻1台、台钳9台（其中报废1台）、井式电炉1台（保管）、压铸机1台（报废）。合同履行过程当中，鑫硕公司因经营不善从2016年开始未能及时向王建支付约定租金。经王建与孙爱芳协商，王建同意鑫硕公司按18000元/年的标准支付2016年及2017年两年度的租金，此后鑫硕公司将上述租金支付完毕。 自2018年开始，鑫硕公司逐渐停止营业，直至租赁协议约定的履行期届满。但鑫硕公司一直未能向原告支付约定的租金，也未能将租赁的房屋和机器设备返还原告。自2019年12月底开始，第三人明艺公司因生产需要向鑫硕公司借用该公司向王建租赁的480平方米主厂房。 现王建向鑫硕公司主张房屋租金并要求其返还租赁厂房和机器设备未果，遂诉来本院要求处理。 另查明，案涉租赁房屋均未办理法定的建设施工行政许可，亦未办理不动产权利登记。庭审中原、被告一致认可租赁机器设备中一台报废压铸机已由第三人在租赁期间出售，被告应赔偿原告压铸机损失2000元。另一台报废液压机，已由原告在租赁期间自行处理。 审理过程中，被告主张其在与原告签订合同前已将除油漆车间外的所有租赁房屋全部翻修，故仅同意按7500元/年的标准向原告支付租金，但未提供证据佐证。 本院认为，原告王建与被告鑫硕公司签订的《租赁协议》因租赁标的建筑物未办理建设施工行政许可以及不动产登记，租赁标的物不合法，故该《租赁协议》无效。虽然该租赁协议无效，但被告仍然应当参照协议的约定向原告支付房屋及设备的占有使用费。协议履行期届满后，被告未能向原告交还租赁房屋及设备，应向原告继续支付占有使用费。现原告要求被告按照25000元/年的标准支付案涉房屋及设备自2018年1月1日至2020年6月30日的占有使用费61250元，未超过《租赁协议》约定标准，本院照准。由于压铸机在被告租赁使用期间灭失，被告应当赔偿原告压铸机损失2000元。由于双方签订的《租赁协议》无效且已履行完毕，故被告应当将向原告租赁的房屋及其余机器设备返还给原告（不含原告自行处理的报废液压机）。由于租赁房屋中主厂房等被第三人占有使用，因此第三人有义务协助配合被告向原告交还租赁房屋。被告主张租赁房屋的添附问题，但在本案中未能提供相应证据予以佐证，本院难以支持，被告可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十三条之规定，判决如下： 一、原告王建与被告南通市通州区鑫硕铸锻有限公司于2015年1月1日签订的《租赁协议》无效。 二、被告南通市通州区鑫硕铸锻有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王建、赵树芹案涉房屋及设备自2018年1月1日至2020年6月30日的占有使用费共计61250元。 三、被告南通市通州区鑫硕铸锻有限公司赔偿原告王建、赵树芹租赁期间灭失的报废压铸机损失2000元。 四、被告南通市通州区鑫硕铸锻有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告王建、赵树芹案涉租赁房屋（主厂房一间、锻工车间一间、油漆车间一间、辅材仓库一间）及机器设备（亮芯机1台、开合机1台、125型压铸机1台、315型液压机1台、厢式电炉1台、300型摩擦压力机1台、60型冲床1台、振动抛光机1台、344型带锯床1台、切割机1台、空气压缩机1台、砂轮机1台、台钻1台、台钳8台、井式电炉1台）。第三人南通明艺玻璃科技有限公司对被告上述返还义务应予配合、协助。 五、驳回原告王建、赵树芹的其他诉讼请求。 案件受理费1332元，原、被告各半负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1332元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审 判 长 洪 峰 人民陪审员 任 霞 人民陪审员 徐季云 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理 顾文俊 书 记 员 黄 琴