甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1430号上诉人（原审原告）：孙龙，男，汉族，生于1970年10月1日。上诉人（原审原告）：韩良美，女，汉族，生于1971年2月5日。二上诉人的共同委托诉讼代理人：闫小梅，酒泉阳关律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：酒泉市华裕房地产开发有限责任公司。法定代表人：苏月英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李斌，甘肃竭诚律师事务所律师。上诉人孙龙、韩良美因与被上诉人酒泉市华裕房地产开发有限责任公司（以下简称华裕房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，公开开庭进行了审理，上诉人孙龙、韩良美及其委托诉讼代理人闫小梅，被上诉人华裕房地产公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙龙、韩良美上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付违约金60610元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人主张逾期交房违约金于法有据。双方签订的《商品房买卖合同》约定2015年12月30日前被上诉人将验收合格的商品房交付上诉人使用。在上诉人2014年12月9日交清全部购房款后，被上诉人未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，应承担违约责任，一审不支持上诉人的诉请错误。2.一审判决仅认定逾期交房的责任不能归责于被上诉人，但并未阐述具体理由，也未查明逾期交房原因。被上诉人在开庭时抗辩本案适用违约金免责条款，但具体原因是什么并未查明，是否于法有据也未查明。3.被上诉人提交的证据不足以证明其免责。一审判决依据被上诉人提交的财物移交表、会议纪要、委托建设协议，认定被上诉人存在不能全面履行合同义务的现实事由，同时认定逾期交房不可归责于被上诉人。但通过一审查明的事实可以确定，2012年8月20日酒泉市房管局与被上诉人签订委托建设协议，2014年10月16日酒泉市房管局专题研究神舟明珠小区项目审计事宜，2014年12月6日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》。综合上述事实，被上诉人自2012年开始参与该项目前期工作，2014年与上诉人签订合同时，对于该项目的性质、开发状况均知悉，2015年12月30日交房系被上诉人自愿承诺，合法、有效。被上诉人并未提交因上诉人原因导致合同不能履行的证据，被上诉人违约若因上诉人造成，免除其违约责任于法有据，但本案中显然不存在上述情况。4.本案未出现可延期交房的特殊原因。合同中约定“政府政策调整或特殊原因，出卖人可以延期”应该是指国家或政府对一定范围内房地产的开发做出的调控、管理政策。本案中，被上诉人以该项目系政府委托代建，抗辩将近两年的逾期交房免责，于法无据。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。华裕房地产公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。合同第八条约定，遇到政府政策调整或特殊原因，出卖人可以延期，本案符合上述约定，既是政府政策调整，也是特殊原因。请求二审驳回上诉，维持原判。孙龙、韩良美向一审法院起诉请求：1.被告华裕房地产公司协助原告办理房屋产权登记手续；2.被告支付违约金60610元；3.被告承担涉诉费用。一审法院认定事实：2012年8月20日，酒泉市房地产管理局作为甲方，被告华裕房地产公司作为乙方，双方签订委托建设协议，约定乙方代建管理酒泉市肃州区神舟明珠小区建设项目。2014年10月16日，酒泉市住房保障和房地产管理局召开局长办公会议，专题研究华裕房地产公司开发的神舟明珠小区委托审计等相关事宜。审计目的：审查招标的编制到评标结果的合理性、合法性、合规性；审查工程建设至目前的工程量清单造价；测算工程后续绿化、硬化费用，计算不产生利润房价；审查工程行为规范性。会议决定：神舟明珠小区工程造价控制审计（审核），市房管局为监管单位，由华裕房地产公司和甘肃恒通咨询公司签订审计合同，支付审计费用，费用计入项目成本。2014年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：孙龙、韩良美购买出卖人酒泉市华裕房地产开发有限责任公司位于酒泉市肃州区玉门西路9号神舟明珠小区22号楼1单元1101号商品房一套，建筑面积114.7平方米，总价410918.70元；签订合同时首付300000元，2015年3月20日前，付剩余房款的50%，余款交房时一次性付清；出卖人应当在2015年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用：如遇下列特殊原因……予以延期……逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的……最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告向被告支付购房款300000元；2014年12月9日，原告付清全部购房款410918.70元。2016年5月18日，被告向原告出具销售不动产统一发票。2017年9月6日，被告向原告交付房屋，并出具室内固定设施移交清单、收费清单。2015年2月2日，酒泉市住房保障和房地产管理局与被告签订财务移交表，神舟明珠小区项目的财务、印章等移交被告华裕房地产公司。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。关于办理房屋产权登记手续的问题。本案中，由于案涉房屋所属的神舟明珠小区办证条件未成就，从而无法办理房屋所有权登记手续。但被告作为出卖人，应当遵循诚实信用原则，待神舟明珠小区办证条件成就时，继续履行协助原告办理房屋产权登记的义务，以实现双方合同目的。关于逾期交房违约金。原告依约向被告付清房款，被告应按照合同约定的时间向原告交付房屋，因为不能完全归责于被告自己的原因逾期交付，对原告要求承担违约金的请求不予支持。综上所述，对原告的部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、被告酒泉市华裕房地产开发有限责任公司协助原告孙龙、韩良美办理酒泉市肃州区玉门西路9号神舟明珠小区22号楼1单元1101号住宅产权登记手续，待条件成就后被告即履行协助义务，否则原告可直接申请强制执行；二、驳回原告孙龙、韩良美的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计657元，由被告酒泉市华裕房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人华裕房地产公司提交下列证据：1.酒泉市泰源房地产开发有限责任公司文件1份、酒泉市发改委文件2份、建设工程勘察合同、设计合同各1份，拟证明本案所涉房屋存在政府政策调整，最初建设方泰源房地产公司是由政府主导的国有企业，后因国家政策变化变更为被上诉人。2.酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初1481号民事判决书一份，拟证明该案与本案类似，根据同案同判的要求，已经产生同类案件的生效判决，应当对本案起到一定的参考作用。经质证，上诉人孙龙、韩良美认为证据1在一审时就存在，被上诉人二审时才提交，不应作为定案依据。上诉人购买案涉房屋是2014年，对于房屋开发的前因上诉人不清楚，但被上诉人知悉上述情况，不应转嫁已知悉的风险。2012年8月5日建设单位就由酒泉市泰源房地产开发有限责任公司变成了华裕房地产公司，该前因不能成为被上诉人不按时交房的原因。对证据2的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为该案原告二审撤诉了，未经过二审审理。经审查，对被上诉人提交证据的真实性本院予以确认，对其证明目的将结合案件事实及证据综合分析予以认定。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人逾期交房的行为是否构成违约，上诉人主张的违约金应否支持。本案双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。根据房屋买卖合同第八条的约定，遇政府政策调整或特殊原因，出卖人可以延期交房。本案中，上诉人购买的酒泉市肃州区神舟明珠小区住宅楼，系酒泉市房地产管理局委托被上诉人以代建方式进行开发建设，委托建设协议约定由酒泉市房地产管理局负责以被上诉人的名义办理代建项目建设过程中所需要的各项前期开工审批、规划设计、房屋销售、权属登记等手续。建设项目规划设计方案、建材选用、工程建设、质量、进度管控及房屋售后服务都由酒泉市房地产管理局负责实施，被上诉人参与并提供必要的协助，不得以任何理由干涉项目建设和影响具体施工步骤、进度。2014年10月15日，酒泉市住房保障和房地产管理局局长办公会议纪要记载，会议专题研究了神舟明珠小区委托进行全面审计等相关事宜，通过审计计算出不产生利润情况下的房价。上诉人所购买的神舟明珠小区房屋具有明显的政策性、计划性和福利性，开发建设过程中的工程进度，受诸多因素影响，并非完全取决于被上诉人的单方意思。被上诉人接受移交后，在建设过程中，客观上确实存在资金短缺、项目亏损等实际情况，因此，虽然存在被上诉人逾期交房的事实，但综合考虑本案中上诉人以优惠价格购买案涉房屋、被上诉人在案涉房屋开发中的获利情况、被上诉人逾期交房并非完全归责于自身的原因等情况，依据公平原则予以衡量，一审对上诉人主张的违约金不予支持，并无不当，二审予以维持。综上所述，孙龙、韩良美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1315元，由上诉人孙龙、韩良美负担。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 毛伟俭二〇二〇年十二月十日书记员 高 阳