安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初4433号 原告：张长路，男，1980年8月6日出生，汉族，房产中介，户籍地安徽省宿州市萧县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 被告：赵金贵，男，1973年1月11日出生，汉族，无固定职业，住安徽省濉溪县，经常居住地安徽省濉溪县恒大名都3栋506室。 原告张长路与被告赵金贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告张长路的委托诉讼代理人袁梦玉、被告赵金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张长路向本院提出诉讼请求：1、依法确认张长路与赵金贵签订的租房合同无效；2、依法判令赵金贵返还租金4.5万元及资金占用费（自起诉之日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）、赔偿装修费用2.1万元；3、本案诉讼费由赵金贵承担。事实与理由：2019年4月27日，张长路与赵金贵签订《租房合同》，赵金贵将位于淮北市使用，租金4.5万元，租期12个月。次日，张长路转账支付租金45000元。合同签订后，张长路即进场装修。2019年6月，张长路装修完毕准备开展经营活动时，接到淮北市体育中心的通知，得知淮北市体育中心与赵金贵之间签订的租房合同已于2019年5月31日到期，淮北市体育中心即将对涉案房屋进行公开拍租，并要求张长路腾空房屋，否则将予以停水停电。张长路此时才知晓赵金贵对于涉案房屋并无转租权，经了解涉案房屋亦未取得建设工程规划许可证。张长路被迫搬出房屋，将房屋交付给淮北市体育中心。张长路此后多次向赵金贵要求返还房屋租金及装修费，赵金贵均予以推脱甚至置之不理。赵金贵明知自己没有转租权，隐瞒租期将至的事实，将涉案房屋租赁给张长路使用，其转租行为事后亦没有得到淮北市体育中心的追认，双方之间的租赁合同无效，致使原告损失装修费用。张长路为维护自身合法权利，特向法院提起诉讼，请求依法支持。 赵金贵辩称，赵金贵与淮北市体育中心签订的合同，与张长路签订的合同均无效，张长路无法使用涉案房屋系体育场停电原因造成，赵金贵并不欠付淮北市体育中心租金。赵金贵与张长路租房合同于2020年5月14日到期，张长路至今仍在使用涉案房屋，没有缴纳房租，张长路应支付合同到期后继续使用的租金。 本院经审理认定事实如下：2019年4月27日，赵金贵（甲方）与张长路（乙方）签订《租房合同》，约定：赵金贵将位于淮北市使用，租期12个月，自2019年5月15日始至2020年5月14日止；租金一年4.5万元。当日，张长路与赵忠卫签订装修合同，用以爱屋及屋房产中介经营使用，双方约定由赵忠卫包工包料承包淮北市体育场管理房东边第一间房屋室内棚面、墙面、地面、电气等装饰工程，工程造价2万元，工程量竣工后以审计为准，工期自2019年4月27日至2019年5月30日，工程竣工验收合格后，张长路即应支付赵忠卫全部工程款。2019年4月28日，张长路向赵金贵银行转账支付租金4.5万元。2019年5月底，涉案房屋装修完毕，赵忠卫出具体育场南门店装修费用明细表，合计装修费用21457元。2019年6月8日，张长路通过其妻子赵玉玲向赵忠卫银行转账支付装修费2万元、现金支付1000元，赵忠卫出具收到装修款2.1万元的收条。2019年6月11日，张长路向赵忠卫转账支付剩余装修费及新增项目装修费1625元。2019年6月20日，淮北市体育中心下发通知，通知其与赵金贵租房合同到期，已经多次通知尽快将租赁商铺腾空交还淮北市体育中心未果，将于6月21日进行停电处理。爱屋及屋房屋中介接淮北市体育中心通知后，从所租房屋搬出并交还淮北市体育中心。 另查明，2018年5月28日，淮北市体育中心与赵金贵签订《房屋租赁协议》，淮北市体育中心向赵金贵出租体育中心体育场南门停车适用房，该处房屋无规划许可，为临时建筑，租期为2018年6月1日起至2019年5月31日止。合同签订后，淮北市体育中心按约交付了案涉房屋，赵金贵亦按约支付了全部租金。此后，赵金贵将案涉房屋分别转租淮北市相山区仟家惠十八店、淮北市相山区皇中皇汽车美容中心和爱屋及屋房产中介。2019年，按上级主管部门对国有资产租赁须通过拍卖方式公开竞拍的要求，淮北市体育中心告知赵金贵如继续租赁需参加竞拍，并享有同等价格优先租赁权。同年6月5日，安徽龙胜拍卖有限责任公司对案涉房屋进行了公开拍卖，赵倩倩以3年总成交价34.6万元竞拍取得案涉房屋租赁权。赵金贵参加竞拍但未能竞拍成功。租赁期限届满后，赵金贵、宋壮壮、朱金龙未搬离案涉房屋。2019年6月20日，淮北市体育中心通知赵金贵搬离。次日，淮北市体育中心对案涉房屋停止供电，后在协商过程中断续供电15天左右，之后停止供电至今。 以上事实，有张长路提交的租房合同、转款凭证、装修合同、体育场南门店装修费用明细表、收条、徽商银行账户交易明细、涉案房屋照片、通知、（2020）皖0603民初1429号民事判决书、微信记录，赵金贵提交的（2020）皖0603民初1429号民事判决书、（2020）皖06民终1099号民事判决书、房屋租赁合同、房屋租赁协议、押金收据，以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故张长路与赵金贵签订的《租房合同》依法应为无效，张长路依法请求确认合同无效，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张长路因租赁涉案房屋向赵金贵支付租金4.5万元，约定租期一年，因赵金贵与淮北体育中心未能续租，张长路实际使用了约1个月零6天（自2019年5月15日至2019年6月21日）即从房屋内搬出。虽然双方签订的租赁合同无效，但张长路应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费4500元，对于张长路未实际使用的租期内租金40500元，赵金贵应予返还。赵金贵至今未返还该租金，已给张长路造成了实际经济损失，应自张长路请求的起诉之日即2020年7月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付资金占用期间利息至款项付清之日止。 张长路以经营目的对涉案房屋进行了装修，支出相关装修费用，赵金贵明知出租房屋无建设规划许可证及其租期到2019年5月31日届满仍对外转租涉案房屋，张长路承租时未能核实房屋权利状态，未尽到相应的注意义务就承租涉案房屋并进行装修，双方对合同无效导致的装修损失均应承担相应的过错责任，本院酌定赵金贵承担过错责任比例为70％，张长路承担过错责任比例为30％，故赵金贵应赔偿张长路装修费用损失1.47万元（2.1万元×70％）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条之规定，判决如下： 一、原告张长路与被告赵金贵于2019年4月27日签订的《租房合同》为无效合同； 二、被告赵金贵于本判决生效之日起十五日内返还张长路租金40500元，赔偿装修费损失14700元，合计55200元，并以40500元为基数自2020年7月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止； 三、驳回原告张长路的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1450元，由原告张长路负担230元，被告赵金贵负担1220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  徐 芳 人民陪审员  夏 敏 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理张翌 书记员张莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。