宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3344号 上诉人（原审原告)：银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区太阳都市花园会所。 负责人：马忠良，该委员会主任。 委托诉讼代理人：宣伟，宁夏国禾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区德胜西路三号。 法定代表人:马金明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩红兵，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：党增秀，男，1981年4月20日出生，汉族，宁东宝兰加油站有限公司经理，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：赵恩慧，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙天岳，北京市盈科（银川）律师事务所实习律师。 上诉人银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会（以下简称太阳都市花园业委会）因与被上诉人宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元房地产公司）、党增秀物权确认纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初13100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 太阳都市花园业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为亘元房地产公司在《物业管理条例》实施之前已完成对太阳都市花园小区的规划设计，而该规划设计中涉案房屋并未标注为物业管理用房，该认定与银川市规划局批准的《太阳都市花园规划总平面图》批准审定的内容不符，该事实认定错误。1.银川市发展和改革委员会所作的情况说明可证实涉案房产的建设性质为超市和物业管理用房。2.银川市规划局关于《太阳都市花园规划总平面图及规划建筑项目一览表》明确标注规划建筑项目中A9号属于超市物业管理用房。3.2019年3月5日银川市自然资源局的答复意见为“A9号使用功能为超市及物业管理用房并要求建设单位按照规划配建物业管理用房，建设单位应当按照批准规划总平面图和审定的施工图进行施工”。另，亘元房地产公司在一审中并未提交规划变更申请及审批手续。二、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第十六条认定涉案房屋的归属，属于适用法律错误。涉案房屋开发建设时，已有《银川市住宅小区物业管理办法》规定开发商应为小区业主配套建设物业管理用房。三、根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第三十条、第三十八条的规定，已明确了物业管理用房的归属，即物业管理用房具有专属性和法定性。另根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》《住宅设计规范》的相关规定，物业管理用房作为在“功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房”为可分摊的公用建筑面积，已由全体房屋买受人分担其成本与费用，开发建设单位理应“无偿移交”或“无偿配置”。亘元房地产公司在销售时已将A9号楼建设成本费用摊入销售的商品房面积和价款中，开发成本是全体业主负担的，太阳都市花园的全体业主当然有权主张房屋权利。四、涉案房产的登记不具有对抗全体业主主张共有房屋产权的效力。亘元房地产公司的违法转让行为损害了全体业主的利益，不因规划的变更及产权登记的行为掩盖其交易的违法性。党增秀的行为不具备善意取得的条件。 亘元房地产公司辩称，一、涉案A9号商业楼规划性质为商品房（商业），不属于物业用房。上诉人提交的相关部门的答复函或情况说明不属于行政许可和审批文件，且与亘元房地产公司、党增秀提交的《建设工程规划许可证》、房屋验收资料、《商品房初始登记证》等证据相违背。二、涉案小区会所一直作为物业管理用房，且用房面积远远超过了法律规定的面积，已满足了小区全体业主的需求。涉案小区于2002年规划建设时，《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均尚未颁布施行。根据法不溯及既往的原则，本案不应适用上述法律规定。在《物业管理条例》实施之前，没有法律、行政法规或地方性法规明确要求开发商必须为其开发的小区提供物业管理用房。《银川市住宅小区物业管理办法》（已失效，不属于法律、行政法规）第三十六条规定的主体是市房产管理部门，而不是开发商；提供的是管理用房和经营用房，而不是物业用房。上诉人偷换概念，其上诉理由于法无据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 党增秀辩称，一、兴庆区太阳都市花园A9号商业楼《建设工程规划许可证》副本中记载工程用途为“商业”，《商品房初始登记证》中记载设计用途为“营业”，《商品房决算书》中记载用途为“商业”，上述书证能够证实涉案房屋用途为商业，并非上诉人所述的物业管理用房。上诉人一审提供的证据不足以证明涉案房屋系物业管理用房。二、《银川市住宅小区物业管理办法》明确规定物业管理用房由市房产管理部门提供给业主委员会，而非由开发建设单位提供。上诉人现以亘元房地产公司完成建设后的法律规定主张涉案房屋为全体业主所有显然不能成立。《银川市住宅小区物业管理办法》从法律效力上仅为银川市人民政府颁发的规范性文件，效力远低于《中华人民共和国物权法》，且于2006年7月12日被废止。上诉人主张涉案房屋归全体业主所有没有法律依据。三、上诉人主张依据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》确认建设单位提供物业管理用房的法定义务，但上述法律不具有溯及力，不适用生效前已完成开发建设的小区。四、党增秀购买涉案房屋的行为合法有效，房屋权属登记合法有效。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 太阳都市花园业委会向一审法院起诉请求：1.确认银川市兴庆区太阳都市花园小区物业用房（太阳都市花园总平面图中A9物业管理用房）归银川市兴庆区太阳都市花园居住区全体业主所有；2.二被告向原告交付物业管理用房；3.二被告向原告支付房屋占用使用期间的房屋使用费1500000元（暂定使用费金额，以最终评估鉴定价为准）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告亘元房地产公司系银川市兴庆区太阳都市花园小区开发建设单位。2002年9月26日，银川市兴庆区太阳都市花园6、7号商住楼、9号商业楼（即本案A9#商业楼）经银川市规划和国土资源局审批，颁发了建设工程规划许可证，规划许可证号：银规土建管字（2002）第号。2002年9月29日，原银川市建筑管理站颁发了太阳都市花园A9#商业楼的建筑工程施工许可证。2003年12月17日，太阳都市花园A9#商业楼竣工验收合格，2003年12月18日，被告亘元房地产公司报送涉案A9#商业楼竣工备案文件，经审核，银川市建设局予以竣工备案。竣工备案表载明，工程名称为：太阳都市花园A9#商业楼，规划许可证号：字（2002）第262号，施工许可证号：，工程用途：商业。2004年10月15日，银川市房屋产权交易管理处向被告亘元房地产公司发放了涉案房屋的《商品房初始登记证》，载明房屋坐落：兴庆区太阳都市花园A9#商业楼一至三层，建筑面积1755.45平方米，设计用途营业。2006年4月23日，被告亘元房地产公司与宁夏建筑物资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定宁夏建筑物资有限公司以每平方米5000元，总金额8777250元价格从被告亘元房地产公司购买涉案A9#商业楼。2006年10月8日，双方又签订《合同补充协议》将房屋单价变更为每平方米4930元。宁夏建筑物资有限公司交清购房款后，被告亘元公司将涉案房屋交付宁夏建筑物资有限公司占有使用。2007年12月17日，宁夏建筑物资有限公司以1000万元价格将涉案房屋出售党彦全。2012年12月27日，党彦全与被告党增秀签订《房地产买卖契约》，约定被告党增秀以1100万元价格购买涉案房屋。后被告党增秀交清购房款，2013年1月7日，涉案房屋产权登记至被告党增秀名下，房屋产权证号：房权证兴庆区字第XXXX号，房屋所有权人为党增秀，房屋性质为商品房，规划用途为营业。原告表示2002年4月太阳都市花园总平面规划图中显示A9#楼为超市和物业用房，据此原告分别向银川市自然资源局、银川市住房和城乡建设局、银川市供热物业管理办公室进行询问，上述单位进行了答复及函告。现原告认为涉案房屋为物业用房，要求二被告交付上述房屋并支付使用费未果，故诉至法院，请求判如所请。另查明，银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会于2007年成立并登记备案。2018年4月1日，该业主委员会换届及现任主任及委员的推选亦登记备案。《太阳都市花园小区业主大会议事规则》第八条规定，业主大会依法履行以下职责：……可以决定本物业管理区域内涉及业主公共利益的重大事项。第十条规定，本物业管理区域内的业主大会会议可以采取集中讨论、书面征求意见、公告公示三种形式……在紧急、特殊情况下，可以公开告示征求意见，有不同意见的业主可当面、书面回电话表明态度，业主委员会如实作出记录备案，凡不表态的视为同意所讨论的事项。2019年6月25日，太阳都市花园小区就依法收回太阳都市花园小区物业用房及地面场地道路车位召开业主代表大会，业主大会授权该小区业主委员会就上述事宜代表全体业主进行诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点：一是原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会是否是合法的诉讼主体，其起诉是否超过诉讼时效二是太阳都市花园A9#商业楼是否为物业用房？关于银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会是否是合法的诉讼主体的问题。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(五)业主大会赋予的其他职责。”的规定，涉及共有和共同管理权力的重大事项，应由业主共同决定。原告作为太阳都市花园小区业主大会的执行机构,经合法程序取得业主大会授权,代表小区业主就小区物业用房维权事项提起诉讼,其作为原告的主体适格。二被告就原告是否经业主大会授权及业主大会召开是否依照法律规定程序进行提出质疑，但未提交任何证据对其说法予以证实，故法院对二被告的该辩称不予采纳。对于被告亘元房地产公司辩称原告起诉超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。原告诉请确认涉案房屋为物业用房并要求被告返还，不适用诉讼时效的规定，故对被告的上述辩称本院不予采信。关于太阳都市花园A9#商业楼是否为物业用房的问题，本案中，原告主张太阳都市花园A9#商业楼在2002年4月报批的太阳都市花园总平面规划图中显示为超市和物业用房的，故该房屋作为物业用房应返还给全体业主使用。太阳都市花园A9#商业楼是位于太阳都市××园建筑面积为1755.45平方米总高三层的房屋。根据证据显示，该房屋的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房初始登记证》显示，涉案房屋由被告亘元房地产公司开发建设，工程竣工后登记备案在亘元房地产公司名下，后几经交易现产权登记至被告党增秀名下，与原告诉称涉案房屋属全体业主共有的主张相矛盾。原告认为涉争房屋根据2020年4月的小区平面规划图显示属于物业管理用房应属全体业主共有，但根据本案查明事实，《物业管理条例》实施之前，亘元房地产公司已经完成对太阳都市花园小区的规划设计，而规划设计中涉案房屋并未注明为物业管理用房。现涉案房屋产权登记显示房屋性质为商品房，规划用途为营业。根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”的规定，在原告未能提供充分证据证明登记簿确有错误的情况下，涉案房屋的权属应根据登记显示归被告党增秀所有。原告要求确认涉房屋属为物业用房，归全体业主所有，并要求二被告返还涉案房屋并支付占有使用费的主张，没有事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第十一条、第十五条之规定，判决：驳回原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会负担。 本院二审期间，当事人未提交证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为涉案A9号楼的权属，被上诉人亘元房地产公司是否应当为上诉人配套建设物业用房，不属于本案审查范围，不能以亘元房地产公司是否具有建设物业用房的义务推定A9号楼的权属。城乡规划和建设主管部门按照法定的条件和程序核发《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》后，取得该许可的被许可人即取得了从事该项行为的合法权利，被许可人应当按照规划许可和建设许可的要求进行建设。本案中，A9号楼所涉《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》记载的项目及工程名称均为9号商业楼。亘元房地产公司依照规划许可施工，建设完成后取得《商品房初始登记证》，该证所载设计用途为商业。被上诉人党增秀依法取得涉案房屋产权，办理产权登记所显示的房屋性质仍为商业。上诉人以涉案小区设计总平面图及答复意见等，要求确认涉案房屋为物业用房并归全体业主所有，证据不足。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上诉人银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  任朝霞 审判员  宁 丽 二〇二〇年十二月一日 书记员  吴 佳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ...... 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。