广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初3249号原告：詹彩云，女，1973年7月24日出生，汉族，住广东省阳西县×××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××587。被告：林良威，男，1993年10月5日出生，汉族，住广东省阳西县×××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××171。委托诉讼代理人：高爱（系林良威的妻子），女，1983年6月19日出生，汉族，住广东省阳西县××××××××，公民身份号码：441××××××××××××041。原告詹彩云诉被告林良威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告詹彩云、被告林良威的委托诉讼代理人高爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹彩云向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年12月22日签订的《租赁合同》；2、被告立即腾空阳西县××××××××××合兴园林天下商住小区C栋01-02商铺并移交给原告；3、被告支付2019年3月至今的租金及滞纳金（暂计至起诉日租金为160000元，滞纳金以欠款金额以每日百分之三计）；4、被告支付2019年2月租金6000元、电费1066.9元、污水和垃圾处理费及水费等549.9元，合计7616.8元；5、被告无须返还合同履约保证金16000元给被告；6、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2017年12月22日，原告将阳西县××××××××××合兴园林天下商住小区C栋01-02商铺出租给被告，双方签订《租赁合同》。租赁期间，被告经常拖欠租金等费用，原告多次向被告催收。至2019年2月，被告欠付租金6000元，自2019年3月至今拒不支付租金。根据合同第十条“乙方于本月28号前缴交租金给甲方支付下个月租金以及当月水电费等相关费用。”第十九条“如果乙方延迟支付租金或其他费用或水电费，甲方等一切费用均由乙方承担。”被告未按合同约定向原告支付租金等费用，甲方视为乙方违约并有权随时终止合同。根据《租赁合同》第二十条“本合同约定的解除情形发生的”，合同终止。第十九条“若乙方延迟支付租金或其他费用或水电费超过一个月的，甲方有权单方解除合同，乙方须交清所欠缴的费用，并且履约保证金归甲方所有，不予退还”，根据上述约定不予退还履约保证金16000元给被告。为维护合法权益，特向法院起诉。林良威辩称，原告从去年开始就强行锁门至今，答辩人仅欠付租金一年，不同意支付全部租金。因经营的公司一直亏损，答辩人提出分期付款，原告不同意即强行锁门。答辩人投入装修款三十多万元，因经营亏损，合伙人退股后想搬走自己的东西也搬不了，故对原告锁门后的租金不同意支付。原告在答辩人未搬离的情况下即对外张贴招租公告，对原告解除合同交还铺位的请求无异议，答辩人要求搬走自己的东西。对于原告请求支付的租金及滞纳金，答辩人仅同意支付锁门前欠付的4、5万元租金，同意原告的第四项请求支付费用7616.8元的诉请，但不同意原告第五项请求，答辩人认为保证金应退还或抵扣租金。本院经审理认定如下事实：2017年12月22日，詹彩云（甲方）与林良威（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将阳江市阳西县××××××××××合兴园林天下商住小区C栋01-02号商铺租赁给乙方经营，租赁期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租赁期间每月租金8000元，乙方还承担租赁物业相关费用和水电费。合同第七条约定“自本合同签订之日起五天内，乙方应向甲方支付合同履约保证金16000元和首月租金8000元，甲方应给乙方开具相关收款证明。在本合同有效期满日，乙方完全履行合同约定的义务，没有出现违约的情况下，将该保证金不计利息返还乙方。”租金支付时间定在第十条“乙方于本月28号前缴交租金给甲方支付下一个月租金以及当月水电费等相关费用。”违约责任在第十八条中约定“任何一方不按本合同履行义务的，均构成违约。除本合同另有约定外，若乙方单方提前终止本合同的，须提前三个月书面通知甲方，并交清所欠缴的费用，履约保证金不退回，乙方对租赁物业的装修（含水电安装设备设施）等，也不得拆除，甲方无需向乙方补偿装修费等费用。除本合同另有约定外，若甲方提前终止本合同的，须提前三个月书面通知乙方，无息返还履约保证金并向乙方支付两个月租金的违约金。”第十九条为“如果乙方迟延支付租金或其他费用或水电费，甲方则按乙方实欠金额以每天百分之三（3%）计收滞纳金，直至所有费用结清为止。迟延缴费时间不得超过15天（经甲方书面同意的除外），否则，视为乙方违约，甲方有权采取停水停电或者封铺等措施，若因此造成乙方生产经营损失或者商誉损失等由乙方承担与甲方无关。若乙方迟延支付租金或其他费用或水电费超过一个月的，甲方有权单方解除本合同，乙方须交清所欠缴的费用，并且履约保证金归甲方所有，不予退还。合同的解除自甲方向乙方发出书面通知之日起生效。”另，双方还约定签订合同后免租一个月，即从2018年2月1日起计算租金。《租赁合同》签订后，林良威于2017年12月26日向詹彩云交付了保证金16000元及首月租金8000元，詹彩云即将合兴园林天下C栋01号、02号商铺交付林良威使用。租赁期间，林良威对租赁商铺装修后，经营投资公司。因经营不善，林良威自2019年2月份起拖欠租金，其后詹彩云在商铺大门上锁，并于2020年11月份于店面处张贴了招租公告。其后，詹彩云因向林良威催收租金无果，遂提起诉讼。庭审中，关于林良威使用店铺的时间，林良威主张其自2019年5月份起不再使用，于2019年10月份到商铺取东西时发现詹彩云对商铺进行了上锁，但其要返回商铺取东西时詹彩云会配合开门，最后锁上就不再开门，被告方多次联系原告要求搬走商铺物品，但原告不同意；詹彩云述称林良威自2019年12月份起不再使用商铺，其于2019年12月5日在商铺门加锁；被告对原告主张解除合同无异议，认可欠付2019年2月份租金6000元及电费、水费等费用合计1616.8元。本院认为，詹彩云与林良威签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，詹彩云依约将商铺交由林良威使用，林良威应按合同约定依时足额向原告支付租金和水电费等相关费用。原、被告于《租赁合同》中约定若承租方迟延支付租金或其他费用或水电费超过一个月的，出租方有权单方解除合同。林良威自2019年2月份起未能足额向原告交付租金和水电费，累计拖欠多月租金，已构成违约，原告有权按约定行使合同解除权。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告一直占用租赁商铺，逾期不履行支付租金的主要义务，致使原告未能获得租金收益，原告多次向其催收租金无果，其违约情形已符合合同约定和法律规定的解除条件，且林良威已停止使用商铺，于庭审中对解除合同表示无异议。现原告请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告占有、使用租赁商铺无合法依据，应当返还租赁商铺，故原告请求被告腾退房屋，本院亦予支持。关于租金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，林良威作为承租人理应按《租赁合同》的约定向原告支付租金。《租赁合同》约定租赁期限内每月租金8000元，原、被告确认被告于2019年2月欠付6000元租金，此后被告未再向原告给付租金。被告主张于2019年5月份起停止使用商铺，对原告请求2019年5月份后的租金提出异议。对此本院认为，在双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限届满前，承租方如需提前终止租赁，应按合同约定向出租方提出解除合同请求，并交还租赁商铺。但从双方庭审陈述事实看，詹彩云虽曾有对商铺进行上锁的行为，但在承租方要求进铺取东西时詹彩云仍会配合，可认定至2019年10月份承租人仍可自由使用案涉房屋。被告主张原告后期不肯配合开门让其搬走商铺内的自用物品，但未能举证证实原告最后封锁商铺的具体时间，此系被告方的举证不足；对此，原告于庭审中承认其于2019年12月5日对店铺上锁管控，故本院按原告方的自认事实予以认定。因此，林良威应按合同的约定支付在此期间的租金79333.3元[（6000元+8000元/月×（9+5/30个月）]。詹彩云以林良威未付清租金对商铺上锁，阻止被告使用、腾退租赁商铺，导致被告租赁房屋使用的根本目的无法实现，原告以其行为明确表示不再履行租赁合同，故其无权要求被告方支付此后的租金。自2019年12月5日后的租金损失，应由被告自行承担。本院对原告租金诉请超出部分不予支持。《租赁合同》载明租赁期间承租方须承担租赁物业相关费用和水电费，故被告另需支付所租赁商铺经营活动实际产生的水电费等费用给原告。詹彩云代缴租赁商铺水费、污水处理费、垃圾处理费及电费合计1616.8元，并提交相应的票据予以证实，且被告对该费用无异议，本院应予确认。现原告请求被告支付上述费用1616.8元，本院予以支持。此前，林良威于签订合同时预交了保证金16000元，该保证金是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。故承租人不经出租人同意不能主张用保证金扣除租金，同样出租人也不得借承租人存在违约行为而没收押金。当然，如果承租人存在违约行为，出租人可以押金抵扣违约损失。本案中，原、被告约定如合同期间，承租方逾期给付租金构成违约，出租方将不予退还履约保证金给乙方。虽然承租人确存在长期拖欠租金的违约行为，理应承担违约责任，因此给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但考虑到承租人租赁房屋时已投入大额资金进行装修的情况，如按合同自由原则要求承租人严格按合同约定履行显失公平。鉴于原告在本案中不主张保证金中抵扣违约损失，故其表示不予退还保证金的意见，本院不予支持。本院根据案件实际情况，酌定该16000元保证金在林良威尚欠款总额中予以扣减。即林良威尚应支付79333.3元＋1616.8－16000元＝64950.13元租金给原告。关于原告请求的滞纳金。《租赁合同》载明“如果乙方迟延支付租金或其他费用或水电费，甲方则按乙方实欠金额以每天百分之三（3%）计收滞纳金”，此属双方关于逾期付款违约金的约定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”的规定，违约金的金额是以造成当事人的实际损失为参考标准的。本案中，承租人的违约行为主要是迟延履行债务，其给原告造所成的损失是租金损失及逾期期间的可预期利息损失，日3%的违约金计算标准高达年利率1095%，该计算标准明显过高。鉴于本案的实际情况，可参照民间借贷利率的标准，按原告起诉时全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%（3.85%×4）从逾期之日起计付较为适宜。本案租金系按月支付，支付时间为当月的28日前,而被告应支付最后一期租金的截止时间为2019年12月5日。根据合同的实际履行情况，本院酌定由林良威按其尚欠租金数额64950.13元自2019年12月6日起计付至付清款日止的违约金，对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告詹彩云与被告林良威于2017年12月22日签订的《租赁合同》；二、限被告林良威在本判决发生法律效力之日起十日内腾迁出阳西县××××××××××合兴园林天下商住小区C栋01-02商铺；三、限被告林良威于本判决生效之日起十日内支付租金和相关费用（含电费、污水和垃圾处理费、水费等）共64950.13元以及逾期付款违约金（违约金按年利率15.4%计付，从2019年12月6日起计至付清款之日止）给原告詹彩云；四、驳回原告詹彩云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1910元，由原告詹彩云负担1205元，由被告林良威负担705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 程美然二〇二〇年十二月二十八日法官助理 施春丽书 记 员 许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。