北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89173号原告（反诉被告）：北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人：雷大乾，总经理。委托诉讼代理人：吕红梅，北京卓纬律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨敬顺，男，1963年2月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：秦兴锁，北京甲子律师事务所律师。原告（反诉被告）北京恒富物业服务有限公司（以下简称恒富公司）与被告（反诉原告）杨敬顺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒富公司的委托诉讼代理人吕红梅，被告杨敬顺及其委托诉讼代理人秦兴锁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒富公司向本院提出诉讼请求：1、判令杨敬顺支付2015年7月5日至2019年1月4日期间的物业费19324.62元；2、判令杨敬顺支付逾期交纳物业费产生的滞纳金37161.4元。事实和理由：杨敬顺购买了位于北京市朝阳区富力又一城小区（以下简称涉案小区）C16号楼某某号房屋（以下简称涉案房屋），并于2011年6月23日与恒富公司办理了上述房屋的交接手续并入住。杨敬顺在领受房屋并入住后与恒富公司签订了物业服务协议。恒富公司按照约定为涉案小区提供了物业服务，但是杨敬顺自2015年以来，一直拖欠物业费，经多次催要未果，故恒富公司诉至本院。杨敬顺辩称：我是涉案房屋的业主，认可恒富公司是涉案小区的物业服务企业，恒富主张的期间我方确实没有缴纳物业费，我方同意缴纳物业费。但是我方没有恶意违约，不同意支付滞纳金。恒富公司对公共区域养护不到位导致涉案房屋内漏水，给我方带来了经济损失，恒富公司一直不解决漏水导致的损失问题，我才不交纳物业费。同时，杨敬顺提出反诉：判令恒富公司赔偿杨敬顺损失72713元。事实和理由：杨敬顺系涉案房屋的业主，恒富公司系涉案小区的物业服务企业，因杨敬顺的房屋系顶层，且是复式楼，楼顶存有排水天沟，该天沟系业主共有部分，属于恒富公司养护和管理的范围。2015年7月30日，恒富公司工作人员告知杨敬顺的楼下住户，房屋有水淹的情况，杨敬顺得知情况后连夜乘飞机回家，发现屋内一楼客厅、餐厅、厨房顶部多处漏水，地面积水导致屋内多处被淹，橱柜被淹，厨房顶部装修垮塌，屋内诸多物品被泡。后经排查发现系天沟的下水口堵塞导致天沟槽内积水倒灌进入杨敬顺房屋内的露台。后恒富公司将天沟内的碎石、枯叶等垃圾进行简单清理，未采取其他有效措施，导致涉案房屋后来于2016年8月和2017年8月又两次被淹。恒富公司作为物业服务企业，未履行或未完全履行法律规定和合同约定的养护、管理和维护义务，导致涉案房屋被淹，给杨敬顺造成了重大经济损失，杨敬顺多次与恒富公司沟通未果，故提出反诉。恒富公司针对杨敬顺的反诉请求辩称：不同意杨敬顺的反诉请求。杨敬顺主张漏水的露台设计用途是露天露台，杨敬顺私自封闭了露台，将露台变成了杨敬顺室内面积的一部分。杨敬顺没有把露台做防水处理，且擅自改变了用途才导致2015年7月30日下雨时发生了漏水。返水是杨敬顺自己的原因造成的，应该自行承担责任，与我方无关。2016年8月和2017年8月两次漏水，我方不知情。恒富公司每年都会对天沟进行两次清理，强降雨期间还会进行定期巡视和及时积水处理。因为杨敬顺封闭了露台，遮挡了巡视视线，无法看到积水情况。恒富公司尽到了养护维修等义务，不应该承担责任。露台不能作为储物间使用，杨敬顺不应将贵重物品放置在露台。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月2日，开发建设单位北京某某房地产开发有限公司（甲方，以下简称某某公司）与恒富公司（乙方）签订《黄厂南里3号院前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方提供前期物业服务，服务期限为2009年9月2日至本物业区域业主大会与新选聘的物业企业签订的物业服务合同生效之日自动终止。物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.2元。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按季度交纳，具体时间为每季度最后一个月25日前预付下季度的物业服务费。甲方、业主逾期未交纳物业服务费的，应当从逾期之日起，按应交费用总额每日承担千分之三的滞纳金。庭审中，双方均认可杨敬顺为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为209.14平方米，是涉案楼宇的顶层。经询，杨敬顺认可物业费的收费标准，亦认可欠付的物业费金额并且同意支付，但是希望与反诉问题一并解决。庭审中，杨敬顺表示因涉案房屋系所在楼栋的顶层，在涉案房屋露台外侧有一道天沟，系将楼顶的雨水导入排水管所用。在2015年7月30日，因当天下了大雨，天沟开始积水，雨水通过其家中露台部位与天沟相连接的排水管倒灌至其家中，导致其房屋和屋内诸多物品被泡。杨敬顺表示天沟属于小区的公共区域，应当属于恒富公司的维修和养护范围，而天沟处有碎石、枯叶等垃圾，恒富公司未及时清理，导致雨水无法顺着天沟流入排水管，积水过高而倒灌入杨敬顺的家中，并以此主张恒富公司应当对其家中被泡的损失进行赔偿。经询，恒富公司认可天沟系小区的公共区域，属于恒富公司的维护范围，但表示此次雨水倒灌系因杨敬顺自己的原因导致，因涉案房屋的露台在交付时是开放的露台，所以在露台上有排水管和外面的天沟相连，但是杨敬顺在购买涉案房屋后，未经允许将露台进行了封闭，导致恒富公司无法看到露台内部情况，无法判断露台内部是否有积水，导致了雨水倒灌。虽然不允许封闭，但是杨敬顺在封闭露台的时候，也应当将露台与天沟相连的排水管封堵，防止雨水进入。而杨敬顺在封闭露台后将贵重物品放置于该处才导致物品被淹，系杨敬顺自己的原因导致的屋内被淹，故不同意承担赔偿责任。庭审中，恒富公司表示每年雨季和冬季都会定期对天沟进行两次清理，看是否有堵塞、杂物等，并表示其已经尽到了相应的物业服务义务。庭审中，杨敬顺表示上述漏水导致其发生了财产损失，包括物品损失、装修损失、机票损失，并提交照片打印件、发票、收据、送货单、登机牌等证据予以证明。本案审理过程中，经杨敬顺申请，本院依法委托北京某某评估有限责任公司对涉案房屋内受损物品的修复费用以及装修维修费用进行鉴定。2020年11月27日，北京某某评估有限责任公司出具某某评报字[2020]第某某号《涉案房屋财产损失评估报告》，鉴定结论为财产损失价值的评估值共计为19726.35元，根据鉴定报告中的财产损失价值评估明细表显示：餐厅装修损失评估值共计782.40元，楼梯间损失（房屋中部）188.80元，北侧衣帽间顶部粉刷评估值659.75元，厨房北侧顶部粉刷及橱柜3040元，二层北屋墙壁粉刷和茶几损坏、桌椅损坏评估值共计1450.4元；相册相框损失共计13605元。针对上述鉴定报告，杨敬顺表示遗漏了插座、插头的损失以及心隅摄影一套的损失共计3213元，并表示不再另行提出鉴定申请，但要求恒富公司赔偿。经本院向鉴定机构核实，鉴定机构表示不存在遗漏的情况，插座、插头的部分杨敬顺未提及，相册和相框等都在现场与杨敬顺进行了确认，不存在遗漏。庭审中，恒富公司表示对相册相框的评估价格有异议，认为该项价格过高。杨敬顺对橱柜、茶几以及相册相框损失的损失率有异议，认为与比其提交的证据价格偏低。另，杨敬顺表示因本次鉴定支付鉴定费7000元。庭审中，杨敬顺表示因处理此次漏水事故，从外地乘坐飞机回到北京，发生了机票费1700元，该部分损失在鉴定过程中无法处理，但表示该部分费用亦应当由恒富公司负担。另，杨敬顺表示涉案房屋在2015年7月30日以及2016年8月、2017年8月均发生了漏水，但是后两次漏水不严重，故本次仅对2015年7月30日的漏水损失进行主张。恒富公司表示对于后两次漏水不知情，并表示后两次不存在损失。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。某某公司与恒富公司签订的《黄厂南里3号院前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力，杨敬顺应当受上述合同的约束。恒富公司为涉案房屋提供了物业服务，杨敬顺负有支付物业费的义务，经询，杨敬顺亦同意支付本案的物业费，本院对此不持异议。故对于恒富公司要求杨敬顺支付2015年7月5日至2019年1月4日期间的物业费19324.62元的诉讼请求，本院予以支持。关于恒富公司主张的滞纳金，杨敬顺系因房屋漏水问题与恒富公司进行沟通，并非恶意欠缴，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于杨敬顺要求恒富公司赔偿损失的反诉请求，按照物业服务合同的约定，恒富公司作为小区的物业服务企业，对于该小区房屋的共用部位、公共设施具有维护和管理的义务。现涉案房屋内发生漏水，系因天沟积水导致倒灌入杨敬顺家中，天沟属于小区的公共部位，恒富公司具有维护、修缮、管理责任，现涉案房屋内出现返水情形，说明恒富未尽到管理和维护义务，故其应当对涉案房屋的损失承担相应的赔偿责任。同时，杨敬顺作为涉案房屋业主，擅自封闭露台，其对涉案房屋出现上述问题也存在一定过错，亦应承担相应的责任。关于恒富公司应当赔偿的物品修复和装修修复损失金额，虽然杨敬顺主张鉴定机构中在鉴定过程中遗漏了部分，经本院向鉴定机构核实，并不存在遗漏。另，虽然双方对鉴定报告的部分评估价格有异议，但是并未相反证据证明评估报告中的评估价格不合理，故本院根据评估报告结论、结合双方的过错程度以及全案情况对于损失金额酌情予以判处。对于杨敬顺主张的飞机票损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨敬顺于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京恒富物业服务有限公司2015年7月5日至2019年1月4日期间的物业费19324.62元；二、原告（反诉被告）北京恒富物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）杨敬顺损失14800元；三、驳回原告（反诉被告）北京恒富物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨敬顺的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1212元，由原告（反诉被告）北京恒富物业服务有限公司负担797元（已交纳），由被告（反诉原告）杨敬顺负担415元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费808元，由被告（反诉原告）杨敬顺负担641元（已交纳），由原告（反诉被告）北京恒富物业服务有限公司负担167元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费7000元，由被告（反诉原告）杨敬顺负担1750元（已交纳），由原告（反诉被告）北京恒富物业服务有限公司负担5250元（于本判决生效后七日内支付给杨敬顺）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  柯 岩审判员  刘 鹏二〇二〇年十二月三十日书记员  华 阳书记员  刘 岩