广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25196号原告（反诉被告）：广州优健百步健身有限公司，住所地广州市白云区*****A7-A13，统一社会信用代码914401115876321455。法定代表人：刘满英。原告（反诉被告）：陈辉剑，男，1990年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市，上述两原告的共同委托诉讼代理人：吴艺，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：余欣恩，北京市君泽君（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司，住所，住所地广州市白云区***社会信用代码914401015679168539。法定代表人：黄秋平。委托诉讼代理人：张琦彬，广东正大方略律师事务所律师。第三人：肖顺才，男，1985年9月22日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉安县，广州优健百步健身有限公司（以下简称优健公司）、陈辉剑与广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司（以下简称鸿盛公司）、第三人肖顺才租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。优健公司、陈辉剑的共同委托诉讼代理人吴艺、余欣恩，鸿盛公司的委托诉讼代理人张琦彬，第三人肖顺才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。优健公司、陈辉剑向本院提出诉讼请求：1、鸿盛公司向优健公司退还押金170000元；2、鸿盛公司退还扣押在租赁场地的归属于优健公司的设备、器材；3、鸿盛公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：陈辉剑与鸿盛公司于2016年7月签订了《商业城物业租赁合同》，承租位于广州市*1231号*城五层A7-A13的总建筑面积为1296平方米的物业（下称“该物业”）用于经营健身房，约定：该合同的租赁期限为三年，从2016年7月10日起至2019年7月9日止等内容。陈辉剑与鸿盛公司签订前述合同后，由优健公司实际使用该场地并支付租金等费用。2019年7月租赁合同期限届满前，鸿盛公司告知我方不再将租赁物出租。因处理会员转籍、拆卸相关设施设备需要一定时间，故优健公司与鸿盛公司协商一致自7月10号起不定期租赁该物业，直至相关事宜办理完毕。在此情形下，我方提出以租赁押金抵扣7月10日之后的租赁费用，鸿盛公司表示同意后要求陈辉剑将租赁合同原件及押金单原件交给鸿盛公司办理相关手续，但陈辉剑提交合同及押金原件后，鸿盛公司却突然于2019年8月17日开始停水断电，拒绝我方工作人员进入该物业，扣押该物业内属于我方的器械和设备，并拒绝向我方退还押金。后我方就退还部分押金、归还相关器材设备问题与鸿盛公司工作人员沟通，但鸿盛公司一直推诿。为维护我方合法权益，特诉至法院，请求支持优健公司的诉讼请求。鸿盛公司辩称：优健公司长期租赁我方位于广州市白云区*1231号五楼A7-A13场地进行经营，在2016年6月份前，由肖顺才代表优健公司与我司交涉场地租赁事宜。2016年7月10日至2019年7月9日的《租赁合同》由陈辉剑代表优健公司签订。在《租赁合同》于2019年7月9日到期后，2019年7月16日，陈辉剑代表优健公司向我方出续租三年。2019年7月19日，肖顺才代表优健公司与我方签订《商业城物业租赁合同》，租期至2022年7月9日止。合同签订后，优健公司并未按期缴纳租金。2019年8月17日，从事租赁物业管理的广州宏亮物业公司向其发出《停电通知》，要求其缴清费用。2019年8月19日，宏亮物业公司又向其发出《违约通知》，两份通知都在租赁场地张贴，告知其违约并要求其于2019年8月20日前缴清相关费用。2019年10月8日，我方向优健公司、陈辉剑、肖顺才发出《关于解除租赁合同的函》，通知其合同即行解除，立即交还场地，支付欠缴的租金，并承担违约责任。该函件通过快递寄送给陈辉剑、肖顺才。陈辉剑、肖顺才实际是代表优健公司与我方签订租赁合同，使用租赁场地的主体应为优健公司。针对2019年7月19日签订的《商业城物业租赁合同》，优健公司已构成根本违约，而不是其起诉所称自7月10日起不定期租赁该物业。在优健公司违约的情形下，无权要求退还押金，而其一直未与我方办理场地交接手续，一直占有租赁场地，应按合同约定租金标准支付场地占用费，按照每月64800元计算，至2020年8月10日达895898元。为保证自身权利，现特提起反诉，请求判令：1、优健公司、陈辉剑交还租赁的广州市白云区*1231号五楼A7-A13场地；2、优健公司、陈辉剑支付自2019年7月10日起至交还场地前的场地占用费，按照每月64800元计算；3、优健公司、陈辉剑承担本案全部诉讼费用。针对鸿盛公司的反诉诉请，优健公司、陈辉剑共同辩称：案涉场地实际上已由鸿盛公司在2019年8月17日接管。在8月17日之后，我方人员是没有办法再进入案涉场地的，当时案涉场地的门锁、门禁是由鸿盛公司掌握的，其要求我方退还租赁场地没有事实和法律依据，请求驳回其全部反诉请求。第三人肖顺才述称：我对优健公司、陈辉剑的诉讼请求没有意见。我曾担任过优健公司名义上的法定代表人，但实际控制人、管理人仍是陈辉剑，我根据陈辉剑的安排开展工作。2019年5月份开始，我根据陈辉剑的指示与鸿盛公司总监钟总沟通场地到期后事宜，但鸿盛公司一直未正面回复是否可以续租。至6月份，由于租赁期即将届满，鸿盛公司仍未明确回复，故我根据陈辉剑的指示提出到期后不再续租，并且请求鸿盛公司给一定的时间处理会员等事宜项，但鸿盛公司方面始终未予正面回应。2019年7月19日，我前往鸿盛公司办公室沟通场地情况，鸿盛公司人员钟玉燕和另外一个负责人突然要求先签订一份新的租赁合同才可以继续洽谈其他事宜，如不签订，将立即锁门清场，并要求我立即签名。我表明我是过来了解情况，具体合同条件要等陈辉剑同意，并且加盖公司公章之后才作数。我在签订合同时，鸿盛公司尚未加盖公章。且我签名后，鸿盛公司工作人员将全部合同收回，未当即盖章，也没有提供一份给我。之后鸿盛公司和优健公司也未就该合同的签订、履行进行进一步的沟通。故后续优健公司继续以退出场地、退还押金与鸿盛公司进行沟通，在2019年9月10日、9月20日，根据钟玉燕的指示，经陈辉剑同意后，我在微信中以陈辉剑的名义提出了交还场地、退还押金的申请。直至2020年5月，仍在与鸿盛公司沟通退场退押金事宜，但双方从未再提及重新签订租赁合同事宜。经审理查明，2016年10月左右，陈辉剑（乙方）与鸿盛公司（甲方）签订《商业城物业租赁合同》，约定甲方将位于广州市*1231号*城五层A7-A13的物业出租给乙方，租赁期限从2016年7月10日起至2019年7月9日止，其中自2016年7月10日至2016年8月9日期间为免租期，自2016年8月10日至2018年7月9日期间每月租金64800元，自2018年7月10日至2019年7月9日期间每月租金68688元。首月租金必须于签订合同当天一次性交清，以后每月5日之前交清当月租金；租赁期满，经双方同意后可另议续租，租金另定。乙方在签订本合同时须缴付三个月的租金（共计194400元）给甲方作为承租保证金，用以保证本租赁合同的有效履行；租赁期满不再续租，乙方退出场地后，如租赁物没有人为损坏及已缴清租金、管理费等一切费用后，则乙方在一个月内凭押金单原件到甲方处无息退回上述保证金，合同解除，乙方的各项经营投入甲方不作任何补偿或赔偿。乙方如在承租期内要求或单方面停止租赁的，租赁保证金不予退还。优健公司及陈辉剑表示该合同虽以陈辉剑个人的名义签订，但实际上是优健公司履行该合同，故优健公司亦是该租赁合同的相对方，其均同意涉案的押金返还给优健公司。鸿盛公司确认该合同的实际承租人是优健公司，确认优健公司为该租赁合同的相对方。上述合同签订后，鸿盛公司将涉案物业交由陈辉剑承租，实际由优健公司使用。2016年10月27日，鸿盛公司向陈辉剑出具《收款收据》，确认收到陈辉剑交纳的租赁保证金170000元、管理费保证金10000元、电费周转金19440元，共计194400元。租赁期间，涉案物业租金系通过肖顺才的银行账户支付给鸿盛的公司。陈辉剑及优健公司已按约定向鸿盛公司支付了2019年7月9日前的全部租金。上述合同到期后，陈辉剑及优健公司未向鸿盛公司实际交还涉案物业，亦未支付2019年7月10日之后的租金。2019年5月至7月期间，肖顺才代表优健公司多次通过微信就涉案物业的续租事宜与鸿盛公司的经理钟玉燕进行沟通，但未能达成一致意见。2019年7月13日，肖顺才向钟玉燕表示希望等让其营业到8月底。2019年7月16日，肖顺才向钟玉燕提出两个方案：一是按鸿盛公司要求55元一平方米，免一个月租金；二是按现在的租金租到8月份底撤场。2019年7月19日，优健公司、肖顺才（乙方）与鸿盛公司（甲方）签订《商业城物业租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市白云区*1231号*城五层A7-A13的物业出租给乙方，租赁期自2019年7月10日至2022年7月9日，其中自2019年7月10日至2021年7月9日期间月租金64800元，自2021年7月10日至2022年7月9日期间月租金86866元；首月租金必须于签订合同当天一次性交清，以后每月5日之前交清该月租金，乙方应在签订本合同当天向甲方交付贰个月的租金（共计129600元）作为租赁保证金。该租赁保证金不是乙方预付租金、水电费、管理费等其他费用，仅是乙方用以保证本合同的有效履行。乙方在租赁期间，如乙方违反本合同的约定，包括但不限于未按本合同约定的时间交纳租金、管理费、水电费、卫生费、补足保证金及其他乙方应付而未付的费用的，或因乙方故意或过失的行为，对该物业或该物业所属于甲方的设施、设备造成损害，从而给甲方造成经济损失的，则甲方有权以保证金抵扣应付款项，或作为甲方因此而遭受损失的赔偿。合同期内，如乙方无正当理由擅自解除合同的，乙方须及时返还该物业，并向甲方支付违约金人民币129600元，甲方有权不予退还保证。本合同一式贰份，甲乙双方各一份，自签字签章之日起生效。优健公司表示肖顺才是其员工，是代表优健公司与鸿盛公司洽谈续租事宜，但是签订该合同本身没有得到优健公司的授权，优健公司不认可肖顺才与鸿盛公司签订的该份合同。鸿盛公司亦认为该合同并非肖顺才以其个人名义签订，而是代表优健公司鸿盛公司签订的，且一直以来都是肖顺才代表优健公司与鸿盛公司协调处理涉案租赁事宜，其行为属于表见代理，该合同的权利义务应由优健公司承担。肖顺才亦表示其仅是代表优健公司而非以个人名义与鸿盛公司签订的该合同。2019年8月左右，鸿盛公司的财务人员刘*与肖顺才的微信聊天记录显示：“刘：你的旧合同我们还没有收到，所以之前的的合同退押金的单还没有到我们这里。肖：我已经全部拿上去了。刘：那可能是我们这边的程序没有走完吧，所以我答复不到你。”。鸿盛公司称当时因为要签订新合同，所以要求把原来的旧合同和押金单交回来。2019年8月19日，因双方就涉案场地租赁事宜发生纠纷，鸿盛公司将涉案场地房门上锁，场地内留存有优健公司经营所涉的部分设备、器材。2019年9月19日，肖顺才通过微信向钟玉燕发送了一份以陈辉剑的名义所写的《申请书》表示因优健公司与鸿盛公司的租赁合同到期未能按时交场地，优健公司愿意承担超期场地租金及水电费122451元，希望鸿盛公司退还陈辉剑剩余押金76949元及设备一套。9月20日，肖顺才重新向钟玉燕发送申请，希望鸿盛公司能退还水电管理费押金29940元及场地设备，其他不再要求。钟玉燕此未明显回复是否同意。2019年10月11日，鸿盛公司向陈辉剑邮寄送达《关于解除租赁合同的函》，以优健公司、陈辉剑、肖顺才超过两个月未交纳租金，所交押金已不够抵扣为由解除双方之间的租赁合同。诉讼中，优健公司与鸿盛公司于2020年10月10日对涉案物业场地内的设备、器材进行了清点交接。2020年10月12日，优健公司与鸿盛公司签订《场地移交确认书》，确认优健公司已于2020年10月12日将涉案物业场地内属于优健公司的物品全部搬离完毕，并已完全将场地移交给鸿盛公司，双方对于上述场地清空并交接的事宜已无任何异议。优健公司、陈辉剑向本院申请撤回第二项诉讼请求。另查，涉案物业的登记权属人为广州市白云区棠景街棠溪村第四经济合作社，有取得《建设工程规划许可证》。以上事实，有《商业城物业租赁合同》、《收款收据》、微信聊天记录、《场地移交确认书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，陈辉剑与鸿盛公司签订的涉案《商业物业租赁合同》未违反法律禁止性规定，应为合法有效。陈辉剑、鸿盛公司及优健公司一致确认优健公司为涉案物业的实际承租人，并认可其为该合同的相对方，本院对此予以认可。优健公司、陈辉剑自愿撤回要求退还相关设备、器材的诉请，本院对此予以准许。涉案场地现已实际移交给鸿盛公司，鸿盛公司要求交还场地的诉请本院不予支持。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于2019年7月19日签订的《商业城物业租赁合同》是否成立及生效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条的规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”。本案中，肖顺才、鸿盛公司均确认肖顺才是代表优健公司与鸿盛公司签订的该合同，优健公司亦确认肖顺才是其员工，是代表优健公司与鸿盛公司洽谈续租事宜，则肖顺才签订该合同的行为属于其代优健公司所为的职务代理行为，依法对优健公司发生效力。优健公司称肖顺才签订该合同未得到优健公司的授权，但肖顺才是优健公司的员工，长期通过其个人账户代优健公司支付涉案租金，且一直代表优健公司与鸿盛公司洽谈续租事宜，在此情况下，鸿盛公司有理由相信肖顺才有签订该合同的授权，优健公司亦未提供证据证实鸿盛公司明知肖顺才未取得该授权，故优健公司对肖顺才签订该合同的职权限制不能对抗作为善意相对人的鸿盛公司，故优健公司与鸿盛公司签订的该《商业城物业租赁合同》成立，合法有效。该合同约定自签字签章之日起生效，并未明确载明须优健公司加盖公章后生效，应理解为签字或签章均为生效的条件。肖顺才已于2019年7月19日代表优建公司在该合同上签字，则该合同自该日起即已生效。二、关于欠付的租金或占有使用费。陈辉剑与鸿盛公司签订的《商业城物业租赁合同》已于2019年7月9日终止，鸿盛公司自2019年7月10日起将涉案物业出租给优健公司，陈辉剑并非新的《商业城物业租赁合同》的相对方，其要求陈辉剑支付2019年7月10日之后的租金或占有使用费的诉请本院不予支持部。优健公司自2019年7月10日2019年8月19日期间承租涉案物业却未依约支付租金，其行为已构成违约，现鸿盛公司要求优健公司支付该期间的租金的诉请本院予以支持，该期间应付的租金数额应为86400元（64800元+64800元/月÷30天/月×10天）。鸿盛公司于2019年8月19日将涉案场地的房门上锁，优健公司无法实际使用该场地，且其拒绝优健公司取回场地内的设备、器材，亦导致该场地无法实际清空交还，由此所致的租金或场地占有使用费损失应由鸿盛公司自行承担，故鸿盛公司要求优健公司支付2019年8月19日之后的租金或占有使用费的诉请本院不予支持。三、关于保证金返还事宜。优健公司在2019年7月9日前即涉案物业的承租人，结合其与鸿盛公司的就续租等事宜的协商过程可知，2019年7月19日的签订的《商业城物业租赁合同》实际是对涉案物业的续租行为，则原合同的租赁保证金可转为该合同的租赁保证金，因新的租赁合同约定的租赁保证金为129600元，则原租赁保证金170000元扣除该129600元的差额部分为40400元，鸿盛公司应返还给优健公司。优健公司未依约支付租金，且结合肖顺才与鸿盛公司人员钟玉燕的微信聊天记录可知，优健公司在2019年9月左右即无继续履行该租赁合同的意愿，其行为已构成违约，按照合同约定，鸿盛公司有权不予退还保证金，故优健公司要求鸿盛公司满换新的租赁合同租赁保证金129600元的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司向广州优健百步健身有限公司返还保证金40400元；二、自本判决生效之日起三日内，广州优健百步健身有限公司向广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司支付租金86400元；三、驳回广州优健百步健身有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1850元，由广州优健百步健身有限公司负担1410元，广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司负担440元；反诉受理费7197元，由广州优健百步健身有限公司负担583元，广州*城市场经营管理有限公司负担6614元。广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司负担的上述本诉受理费及广州优健百步健身有限公司负担的上述反诉受理费均应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二〇年十二月二十五日法官助理蔡晓珊书记员冼颖斯