广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1400号 上诉人（一审被告）：彭欢，男，汉族，1986年6月8日出生，住贺州市。 被上诉人（一审原告）：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司，住所地：广西贺州市鞍山西路83号 法定代表人：岑美坤，公司总经理。 委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所律师。 上诉人彭欢因与被上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称“圣展物业”）物业服务合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 彭欢上诉请求：一、撤销一审判决，驳回原告一审诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审没有查清事实，适用法律不当，实体判决错误。被上诉人违反双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定和法律法规的规定，提高收费标准，扩大收费范围、甚至重复收费，业主有权拒绝,请二审法院支持。一、上诉人拖欠物业服务费，是被上诉人的原因。上诉人愿意按双方《前期物业管理服务协议》约定每平米每月0.7元交付，被上诉人不愿收，坚持按1元收取，多收0.3元物业服务费，每月多收42.7元，在2015年6月至10月，共6个月，共多收了256.2元，被上诉人不愿退，也不愿改为按0.7元收取，因此上诉人依法拒交。现在被上诉人仍按1元诉请，按55个月计，多诉请2348.8元。加上诉请不应再收的电梯维护费等2925.9元，两项多诉请共5274.7元。违背了双方约定和法律规定，请二审法院予以纠正。二、电梯维护等费用。法律明文规定不应收，物业坚持超范围收取。诉请欠电梯费2925.9元无理。电梯三项费用，依法属于专项维修资金从专项维修资金支付。上诉人按《前期物业管理服务协议》第十条的明确约定，在开发商交房时己一次付清专项维修资金。全小区专项维修资金已达1300多万元，加上利息200多万元，共约1600万元，被上诉人没有专存专用，也不按规定公布。现被上诉人巧立名目，一部电梯，分立三项费用，重复收取，违反约定和法律规定，上诉人坚决拒交。被上诉人违规收电梯费应退还上诉人。三、生活垃圾费，一是环卫站收取的，从其规定交纳；二是物业收取的，是扩大收费范围，上诉人坚决拒绝。双方《前期物业管理服务协议》并没有约定另行收取“生活垃圾费”，属于超范围收取，不应支持。四、被上诉人超标准按一级收费，却只提供三、四级服务，违背了“物业服务收费应遵循服务标准与收费标准质价相符的原则”。一审中上诉人列举了被上诉人只提供三、四级服务诸多事实和证据。因此，被上诉人按协议约定二级收费每平米0.7元己过高，应降至三级每平米0.4元为宜。综上，诉请二审法院支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求。 圣展物业辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，由于被上诉人所提出的一审诉讼请求是要求支付物业费和违约金，物业费方面是有事实存在，所以其要求驳回一审诉求是没有事实依据的，被上诉人诉请的一审诉求是基于双方所签订的物业服务协议以及政府部门相关的收费标准所主张的诉求，不存在乱收费，多收费的行为，对于上诉人所提出的被上诉人收费标准过高，并没有提出相应的证据予以主张，且被上诉人在履行物业服务中已经完全符合收费标准，上诉人所提出的主张并不必然的会导致被上诉人按照相关的政府文件收费的标准，因此，被上诉人一审诉求是有事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 圣展物业向一审法院起诉请求：判令被告支付原告物业管理费、电梯维护费等各项费用14113.8元及物业、电梯、生活垃圾费的违约金25740.99元；代收水、电费的违约金5281.66元。 一审法院认定事实和判决理由详见贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初2216号民事判决。 该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条，判决：一、被告彭欢向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2015年11月至2020年5月尚欠的物业费用共计14113.8元。二、驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费928元，减半收取464元（原告已预交），由被告彭欢负担。 上诉人在二审期间未提交新证据。 被上诉人圣展物业为反驳上诉人的主张，在二审期间提交证据：证据一房号4栋3单元503室2015.5.1-2015.10.31收款收据二份，证明上诉人已实际按每月每平方1元履行了前期物业服务管理的支付义务，视为认可变更合同的支付条款；证据二汇豪国际城缴费通知单，证明物业公司每个月都向上诉人进行了催缴物业管理费、电梯维护费等相关管理费的义务，并且该通知单上均注明物业管理费的单价为1元每平方米；证据三汇豪国际城住户成员情况登记表、八步字第（2015）00060783号房屋不动产权证，证明上诉人于2015.6到物业公司进行更名，也已知晓其应按物业管理费1元每平方米的标准缴纳物业费，并也实际履行缴纳了2015.5-2015.10的物业管理费。 本院组织当事人进行质证，上诉人对被上诉人二审提交证据的质证意见：对该证据一的真实性有异议，有可能是家属去交的，但具体金额上诉人不清楚。对证据二真实性没有异议，物业公司催缴的，有看到是按1元每平方米，但是上诉人认为应当按合同约定的数额缴纳物业费，因此拒绝缴纳。对证据三，上诉人不知晓，是前业主去交清物业、水电费。物业公司是2014年11月公示涨价的，但上诉人认为应当按上诉人与物业公司2015年6月22日签订的合同约定0.7元每平方米收取物业管理费。 本院对本案事实和证据的分析认定如下：对被上诉人二审提交的证据的真实性予以确认，上诉人按照每月每平方1元基准向被上诉人缴纳物业费2015.5-2015.10月共计6个月的物业费与上诉人的上诉意见一致，上诉人也确认被上诉人每月按照单价1元每平方标准向其催收物业费的事实。综合全案的证据及诉辩双方的意见，一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，2014年10月贺州市房产管理局、贺州市物价局同意贺州桂东汇豪国际城小区的一级物业服务等级，收费基准价为：按建筑面积计算每月每平方1.00元。贺州市桂东汇豪国际城住宅小区至今未成立业主委员会，2014年11月7日，被上诉人贺州圣展物业公司向全体业主/住户发出《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，通知载明：自2014年12月1日起，案涉小区物业管理费、电梯维护费等费用将根据贺州市物业服务等级一级的收费标准收取，并将上述通知张贴于公示栏。综合该小区以上情况，在小区未成立有业主委员会的情况下，被上诉人采取《通知》方式公示，小区绝大部分业主按通知内容进行缴纳物业费，可推定为被上诉人与业主对该物业收费标准达成一致意见。在这之后，上诉人通过受让的方式成为贺州市桂东汇豪国际城住宅小区业主，被上诉人于2015年6月22日与上诉人签订了《贺州桂东汇豪国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条第2项约定“物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取”，同时第四条第7项约定了“物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取”，该条款赋予被上诉人按政府指导价确定收费标准的权利。从时间来分析，被上诉人公示提高物业收费基准价时间在前，仍按照原来收费标准与上诉人签订《前期物业管理服务协议》时间在后，与常理不符。上诉人在与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》后，按通知内容以调整后每平方米1元收费基准缴纳2015年5月至10月共计6个月的物业费，且上诉人也确认被上诉人每月按照单价1元每平方标准向其催收物业费的事实，上诉人对贺州市桂东汇豪国际城小区按照单价1元每平方标准每月向业主收取物业费这一情况是明知的。本院根据上诉人与被上诉人实际履行合同情况，按照诚实信用原则，综合认定被上诉人与上诉人签订《前期物业管理服务协议》时，因为疏忽大意，就核心条款单价出现笔误，应以实际履行情况为准，与小区其他业主缴费基准保持一致性。且根据双方签订《前期物业管理服务协议》条款中上诉人也赋予了被上诉人按政府指导价确定收费标准的权利。故一审法院判决上诉人每月按照单价1元每平方基准支付欠缴的物业管理费以及欠缴的电梯维护费、电费、水费等款项具有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人主张按照双方签订《前期物业管理服务协议》约定的每月每平方0.7元标准缴纳物业费的理由不能成立，本院不予支持。上诉人上诉请求中的其他事项，与本案被上诉人追索物业费的案件审理没有关联性，不属于同一法律关系，本院不予审查。 综上所述，上诉人彭欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费153元（上诉人彭欢已预交），由上诉人彭欢负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  黄义奎 审 判 员  陈小坤 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  钟秋燕