上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初14336号原告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：王希，董事兼总经理。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海同润投资(集团)有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：范荣，董事长。委托诉讼代理人：毛莹，上海小城律师事务所律师。被告：上海丽桥实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴丽兵，执行董事。委托诉讼代理人：许闻侯，上海盈仑律师事务所律师。原告上海锐翔上房物业管理有限公司(以下简称：锐翔公司)与被告上海同润投资(集团)有限公司(以下简称：同润公司)、被告薛浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告同润公司提出追加房屋承租人上海丽桥实业有限公司(以下简称：丽桥公司)为本案被告的申请，原告锐翔公司提出撤销对被告薛浩起诉的申请，经本院审查，准许原告锐翔公司撤销对被告薛浩的起诉；同意被告同润公司追加当事人的申请并依法追加上海丽桥实业有限公司(以下简称：丽桥公司)为本案共同被告参加诉讼。本案于2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告锐翔公司的委托诉讼代理人王依来、被告同润公司的委托诉讼代理人毛莹、被告丽桥公司的委托诉讼代理人许闻侯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锐翔公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告同润公司、被告薛浩向原告支付拖欠的自2017年7月1日至2020年8月31日止物业费共计474,358.70元；二、判令被告同润公司、被告薛浩从逾期之日起按日支付应缴费用千分之一的滞纳金至实际履行日止。诉讼中，原告同润公司变更诉讼请求为：一、判令被告上海丽桥实业有限公司向原告支付拖欠的物业费474,358.70元；二、判令被告上海丽桥实业有限公司从逾期之日起按日支付应缴费用千分之一的滞纳金至实际履行日止；三、判令被告上海同润投资(集团)有限公司对上述两项债务承担连带责任。庭审后，原告放弃第二项诉讼请求即判令被告上海丽桥实业有限公司从逾期之日起按日支付应缴费用千分之一的滞纳金至实际履行日止。事实与理由：原告系同润家园小区的物业管理人，被告同润公司是该小区的业主之一。原告与上海市松江区同润家园小区业主大会签订的《同润家园物业管理“临时托管”协议》约定，自2017年7月1日至2017年8月31日期间由原告临时负责同润家园的物业管理服务。双方在代管期结束后又签订了《同润家园物业服务合同》，约定原告继续管理同润家园，服务期间从2017年9月1日至2020年8月31日止。但自2017年7月以来，被告一直拖欠物业管理费用，截至2020年8月31日已累计欠费474,358.70元，后经原告多次催讨,被告至今仍未支付。现原告为维护自己的合法权益依法提起诉讼，望判如所请。被告同润公司辩称：本案涉案物业由其出租给被告丽桥公司，丽桥公司是实际使用人，两被告签订的房屋租赁合同中约定“物业费由乙方(即由丽桥公司)直接与物业管理公司协商沟通并支付”。被告同润公司与原告锐翔公司从未签订任何物业管理协议，对于物业服务及价格均不知情，被告同润公司也从未交纳过物业费，故其不同意原告的诉讼请求。被告丽桥公司辩称：被告丽桥公司实际使用的房屋即涉案物业是独立的部分，不属于原告物业管理范围；原告与被告丽桥公司从未签订物业服务合同，被告丽桥公司与被告同润公司签订的房屋租赁合同中约定了物业服务根据具体合同和实际情况来履行和支付，而实际情况是涉案物业由被告丽桥公司自行管理，原告没有任何事实和证据证明其向被告丽桥公司提供过物业服务。据此，原告诉请要求被告丽桥公司支付物业费及滞纳金没有事实依据和法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，原告与同润家园小区业委会签订《物业管理临时托管协议》，约定由原告对位于松江区新桥镇场南路XXX号东至场东路、南至站前路、西至春九路、北至场南路四至范围内的同润家园小区住宅、商铺行使物业服务临时托管义务，托管时间为2017年7月1日至8月31日，并约定物业管理服务内容和收费标准参照小区原前期物业服务合同约定为准，住宅物业费为1.83元/平方米/月。该协议约定的托管期届满前，原告与同润家园小区业委会于2017年8月底重新签订《同润家园物业服务合同》一份，约定由原告继续履行该小区的物业服务义务，合同期自2017年9月1日至2020年8月31日。物业费收费标准约定为别墅、商业用房均为3.38元/平方米/月，业主应在每季度首月前10日之前支付，若业主延期交纳物业服务费用，按照每日千分之一计违约金。2018年1月31日，同润家园小区业主委员会发出《关于从二月一日起调整物业费的通知》，该通知明确自2018年2月1日起小区物业收费标准调低0.5元,按2.88元/平方米/月标准交纳。前述《同润家园物业服务合同》签订之后，原告一直按约履行物业服务义务。被告同润公司系同润家园小区即场南路XXX弄XXX号商业房的业主，产权登记日为2003年6月30日，上海市房地产权证编号为(沪房地松字2003第014188号)，该商业房建筑面积：4,318.63平方米，类型：商场，用途：商业。原告在履行物业服务合同期间，先后于2019年8月18日、2020年6月10日二次向被告同润公司发函催讨物业费均未果。现原告因向被告同润公司主张2017年7月1日至2020年8月31日期间的物业费474,358.70元未果,遂成讼。另查明：被告同润公司自2012年4月1日起将涉案房屋即坐落于上海市松江区场南路XXX弄XXX号全幢房屋出租给被告丽桥公司。为明确各自的权利义务，双方于2012年3月30日签订了《房屋租赁合同》，该合同5-2条约定租赁期间物业管理费由丽桥公司直接与物业管理公司协商沟通并支付。原告曾向被告同润公司发函催讨物业费，被告同润公司收到原告催讨物业费的书面材料后均转发给了被告丽桥公司。以上事实，由物业管理临时托管协议、同润家园物业服务合同、通知、不动产登记簿信息、工作联系函、律师函、特别约定协议书、房屋租赁合同、上海市房屋租赁合同及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为同润家园小区业主大会选聘的物业服务单位，已履行了物业服务合同义务，被告同润公司作为场南路XXX弄XXX号全幢房屋的业主应当按约向原告支付物业服务费。根据法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，两被告在租赁合同5-2条中约定物业费由丽桥公司直接与物业管理公司协商沟通并支付。现原告诉请要求物业使用人被告丽桥公司支付拖欠的2017年7月1日至2020年8月31日期间的物业费474,358.70元，业主被告同润公司承担连带责任，符合法律规定及两被告的合同约定，本院予以支持。被告同润公司、丽桥公司拒付物业费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告上海丽桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐翔上房物业管理有限公司自2017年7月1日至2020年8月31日期间的物业费474,358.70元；二、被告上海同润投资(集团)有限公司对上述债务承担连带责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,415.38元，减半收取4,207.69元，由被告上海丽桥实业有限公司、上海同润投资(集团)有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李政强二〇二〇年十二月十五日法官助理 郝白婷书 记 员 郝白婷附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。