广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初21761号原告：高炳城，男，1980年7月8日出生，汉族，住广东省惠来县，被告：林宝珍，女，1963年5月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：邵挺杰、张呈熙，均为广东天杰律师事务所律师。原告高炳城诉被告林宝珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告高炳城，被告林宝珍及其诉讼委托代理人邵挺杰、张呈熙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告免除2020年2至4月的租金、被告返还租赁保证金15000元、返还进场费20000元，赔偿原告2020年3月15日至3月29日因无法营业造成的经济损失18775元；2、判决被告承担诉讼费。事实与理由：2019年4月2日，原、被告签订《租赁合同》，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日。双方此前在2015年也签订过租赁合同，当时双方约定春节期间的租金都是在春节过后、商铺开始营业后才支付的，所以原告不存在拖延支付租金的情况。2020年1月起出现新冠疫情，租赁房屋所在的瑞宝村实行全村围闭，只留部分出入口进出，且需要出入证才能进出。被告拒绝为原告办理出入证，导致原告无法使用涉案房屋，被告又在2020年3月15日单方面通知原告不再续签租赁合同。因为被告未给原告办理出入证，导致商铺错失最佳开店时间，是导致商铺关门的直接原因。原告曾多次要求被告减免租金，被告都拒绝。被告在2020年4月28日私自更换门锁，直至2020年5月5日才告知原告。双方经协商无果，故起诉至法院。被告答辩并提出反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。原告一直正常使用涉案场地，不存在因为疫情无法使用场地的情况，因此原告应正常支付2020年2月至4月的租金。原告以没有能力支付租金为由拒付租金，在此情况下，被告有权拒绝为原告办理瑞宝村出入证。进场费是双方签订2015年租赁合同时支付的，与本案合同无关，2015年的合同已经履行完毕，本案的合同并没有收取进场费。原告有无正常营业与被告无关，被告没有人为影响原告经营。原告拒付租金多月，被告有权没收保证金。如果原告愿意支付租金，被告愿意退回保证金，如果原告坚决不支付租金，则被告要求没收保证金。故提出反诉请求：1、判决原告支付2020年2月至4月的租金22500元；2、判决原告支付2020年5月1日至5月11日的房屋占用费2500元及逾期交房违约金（违约金从2020年5月1日计算至2020年5月11日，参照租金标准以每日5%计算）；3、诉讼费由原告承担。原告对被告的反诉答辩称：不同意被告的全部反诉请求，意见与原告的起诉意见一致。经审理查明：根据穗海新字第006017号农村（墟镇）宅基地使用证记载，位于海珠区××××号宅基地房屋使用权人为何汉光，框架结构，3.5层，建筑面积373.2平方米。被告与何汉光于2004年8月25日在广州市公证处办理了《离婚协议书》公证手续[公证书编号：（2004）穗证内字第10456号]，该《离婚协议书》载“男方何汉光，女方林宝珍……就离婚事宜经协商达成协议如下：……五、座落在广州市海珠区新滘镇瑞宝村聚龙新村一巷1号房屋[农村（墟镇）宅基地使用证：穗海新字第006017号]是以何汉光的名义登记使用权，现约定离婚后上述房屋归女方个人使用，由男方无条件协助女方转名手续，因转名所产生的费用由女方承担……”。2019年4月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区聚龙新村1巷1号第一层一半面积（以下简称：涉案房屋）出租给乙方使用，合同期限为一年，合同时间从2019年5月1日至2020年4月30日止，租金起算日为2019年5月1日，每月租金7500元，乙方在签订合同当日，向甲方一次性支付租赁保证金15000元和一个月的租金7500元；其中，保证金15000元在合同期满无息归还乙方（保证金不能作为租金或其他任何费用抵扣）；合同期满，乙方将所有租金和水电费等一切所有应交纳的费用结清后，楼房等一切设施完好交回甲方后，经甲方确认二日内，甲方一次性无息退回保证金；租赁期间，租金按月结算，乙方应在每月1号向甲方支付当月租金；乙方如拖欠甲方租金视为违约，拖欠时间超过5天，甲方有权采取相应的措施阻止乙方经营或使用，拖欠达一个月（含一个月）则视为乙方自动承认放弃租权，甲方有权终止合同并有权转租给他人，乙方所交保证金不予退回，乙方应无条件将承租房屋连同附属物完整无缺地交回甲方；如因不可抗力因素导致本合同无法继续履行的，双方的损失由各自负责；任何一方要提前解除合同时，需征得双方同意，否则视为违约；合同期满如无重新签订续约，则乙方在到期之日必须无条件搬走，完好归还所租赁房屋楼房给甲方，如故意拖延则每月按月租金加收5%交违约金；等。原、被告均确认以下事实：1、双方的租赁关系起始于2015年4月17日，双方签订有多份租赁合同，本案合同为最后一份租赁合同；2、本案合同签订后原告支付了保证金15000元给被告；3、合同履行期间，原告存在未按时支付租金的情况；4、原告承租涉案房屋用于经营餐饮店；5、原告从2020年2月起未支付租金。原告未提交证据证明进场费的支付情况及相关的书面协议。原告称因涉案房屋所在的瑞宝村在疫情防控期间需要办理出入证方能进出，而被告不配合其办理出入证，其于2020年4月1日使用穗康码进入瑞宝村后才恢复营业，且只经营了2020年4月4日至4月6日三天，此后未再营业。被告确认其未配合原告办理出入证，但认为未配合原告办证的原因是原告先拖延交租，且没有证据证明疫情防控期间需要出入证才能进出瑞宝村；对原告的营业情况表示不清楚。原告提交他人出入证，出入证抬头为“瑞宝村疫情防控点出入证”，并盖有“瑞宝出入证”字样印章。被告对此不予确认。被告于2020年2月5日向原告发出微信催收2020年2月租金，原告通过微信回复“现在门都不能开，没这么快给你”。原告提交2017、2018年的收据两张，拟证明双方在履行租赁合同过程中口头约定春节期间的租金在春节商铺恢复营业后才支付；被告不确认原告的证明内容。被告于2020年4月28日发出《通知》，载明“鉴于你租聚龙新村1巷1号的合同于2020年4月30日合同到期了，……请你在2020年5月1日之前将店内一切物品清空，以便另行出租。店铺内2020年5月1日后仍存放的物品将视为你放弃不要的垃圾杂物，一律以垃圾清理……”。原告确认收到该通知，但未按期腾空交还房屋。被告于2020年5月5日自行更换了涉案房屋的门锁，并向原告发出《通知》，载明“……依合同规定，现声明如下：一、甲方没收租赁保证金；二、乙方须立即交清欠甲方的租金；……四、乙方须在2020年5月8日前搬出属于乙方之物品并确保租赁前商铺的完好齐全；五、2020年5月8日后甲方将自行接收”。原告收到该《通知》后于2020年5月11日腾空交还涉案房屋给被告。原告确认双方没有约定入场费退回的条件。何汉光于2020年8月14日到本院接受询问，其表示涉案房屋在其与被告离婚后一直由被告使用，其对于被告出租房屋并收取租金一事是知情并同意的，其不会以自己名义起诉原告要求其支付租金或房屋占用费。另查，原告于2020年5月28日起诉时第一项诉请为：判决被告免除2020年2月至4月租金、返还租赁保证金15000元、进场费20000元、装修费40000元、赔偿2020年3月15日至3月29日无法营业的经济损失18775元。原告于2020年8月12日庭审当天变更诉讼请求第一项为：1、判决被告免除2020年2月至4月租金、返还租赁保证金15000元、进场费20000元、赔偿2020年3月15日至3月29日无法营业的经济损失53775元元。庭审后，原告未按诉讼费缴费办法补交变更诉讼请求后的受理费，故本院对原告新增的经济损失部分（53775-18775）不予处理。本院认为：被告将涉案房屋出租给原告作餐饮店用途使用，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。原告主张因新型冠状病毒疫情及防控措施影响，涉案房屋所在的瑞宝村实行封闭式管理，因被告未予以配合办理出入证导致其2020年4月4日前未能使用涉案房屋，被告对未配合办理出入证予以确认，可见原告确实存在因新冠疫情及防控措施影响，无法使用涉案房屋的情况。另外，考虑到原告在履约过程中存在未按时支付租金的情况，根据合同约定，原告拖欠租金超过5天，被告有权采取相应的措施阻止原告经营或使用。从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，综合考虑疫情发生时双方剩余的租赁期限、涉案房屋的实际用途、疫情及防控措施对原告经营的影响程度等，本院酌定原告支付2020年2月份至2020年4月份的租金共计15000元给原告为宜。合同到期解除后，原告应及时交回房屋给被告，被告最后一次通知原告应于2020年5月8日交回房屋，但被告拖延至2020年5月11日才交还房屋，故原告应向被告支付2020年5月1日至2020年5月10日期间的房屋占用费；被告主张的房屋占用费计算方法缺乏事实依据，本院不予支持，酌定上述期间的房屋占用费为2500元（7500元/月÷30天×10天）。鉴于本案实际情况，被告反诉主张其他租金、占用费及逾期交房违约金的请求，本院均不予支持。关于保证金及进场费。鉴于原告在履约过程中存在逾期支付租金的情形，且原告至今仍拖欠2020年2月至4月的租金，故被告反诉要求没收保证金有理，但考虑到原告因新冠疫情及防控措施影响无法使用涉案房屋的情况，本院酌定被告退回一半保证金即7500元。至于进场费，并无证据证明双方对进场费约定了退回条件，故本院对原告主张退回进场费不予支持。关于2020年3月15日至3月29日无法营业的损失18775元。原告的经营行为与被告无关，且商铺能否盈利受多种因素影响，原告主张经营损失依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告高炳城在本判决生效之日起10日内支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金、2020年5月1日至2020年5月10日的占用费共计17500元给被告林宝珍。二、被告在本判决生效之日起10日内退回保证金7500元给被告。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1559元（含本诉受理费1144元、反诉受理费415元），由原告负担诉讼费1130元（含本诉受理费878元、反诉受理费252元），被告负担诉讼费429元（含本诉受理费266元、反诉受理费163元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年十二月九日书记员 彭智媚梁嘉淇