广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4850号原告:陈春美，女，1979年1月3日出生，汉族，住广东省台山市，委托代理人：唐爱明、李嘉亮，均为广东粤秀律师事务所律师。被告:刘李金，男，1963年3月12日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托代理人：李惠锋，广东建助律师事务所律师。被告：钟庭伟，男，汉族，1976年1月13日出生，住广东省广州市花都区，原告陈春美与被告刘李金合同纠纷一案，本院受理后，根据原告陈春美的申请，追加了钟庭伟为被告参加诉讼。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序由审判员莫柱生独任公开开庭进行了审理。原告陈春美及其委托代理人唐爱明、李嘉亮，被告刘李金及其委托代理人李惠锋，被告钟庭伟均到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈春美向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《土地转让合同》；二、判决被告刘李金向原告陈春美返还土地转让款320000元；三、判决被告刘李金向原告陈春美支付资金占用利息（以320000元为基础，从2012年1月2日起至2019年8月19日止，按银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际支付之日止，按中国银行同业拆借中心公布利率计算，暂计至2020年9月21日利息为133974.4元）；四、判决被告刘李金承担本案诉讼费。后原告陈春美变更诉讼请求为：一、解除原告陈春美与被告刘李金签订的《土地转让合同》；二、判决被告刘李金、被告钟庭伟共同向原告陈春美返还土地转让款320000元；三、判决被告刘李金、被告钟庭伟共同向原告陈春美支付资金占用利息（以320000元为基础，从2012年1月2日起至2019年8月19日止，按银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际支付之日止，按中国银行同业拆借中心公布利率计算，暂计至2020年9月21日利息为133974.4元）；四、判决两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年底经过中介人被告钟庭伟的介绍，被告刘李金向我出售其所拥有的从化市鳌头镇××第一经济合作社的工业用地2亩。2011年12月26日，我丈夫苏志坚向中介人钟庭伟支付买地的定金30000元，收据上注有“购买工业用地”。2012年1月12日，我与被告刘李金签订《土地转让合同》。合同约定被告刘李金将位于鳌头镇××第一经济合作社的土地（名称“贡梅岭”，面积2亩）转让给我，转让费320000元。签订合同当日，我丈夫苏志坚向钟庭伟转账支付290000元，我总共支付320000元。签订合同当日，钟庭伟向我出具收据，收据上注明“陈春美购买从化市鳌头镇小坑村一队贡梅岭工业用地2亩，转让金共320000元”，被告刘李金在该收据上签名确认其收到款项。2020年8月份，我拟在土地上建厂房用于出租，被告知该用地并非工业用地。被告转让的土地不符合双方约定的工业用地性质，致使合同目的无法实现，构成根本违约。我要求解除合同。合同解除后，两被告应返还我支付的土地转让款并向我支付资金占用的利息以及赔偿损失。被告刘李金辩称：一、根据原告陈春美的陈述，本案属于将农村集体土地用于非农行业建设，因此本案不属于人民法院管辖的范围，应驳回原告陈春美的起诉。二、若本案属于人民法院管辖的范围，则涉案《土地转让合同》也因违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，违反法律的强制性规定而无效。三、即使合同无效，我也仅需要返还12万元，并非32万元，且不应计算利息。1、我在签订合同前与原告陈春美、被告钟庭伟均不认识，也未见过面，合同签订的原因是因同村社的刘某促成。在合同签订前，刘某与我沟通了有人有意受让涉案土土地使用权，我同意以6万元每亩的价格转让，所得转让款由我与刘某平分。直至签订合同当天，我才第一次与原告陈春美等人接触。涉案《土地转让合同》收款方事实为我与刘某，二人共同平分，所以相关的转让款才会通过刘某女儿的银行卡账户先行收取。2、被告钟庭伟支付20万元的来源：从原告陈春美受让12万元转让款：我将承包土地（面积共4亩）中的2亩转让给了原告陈春美，四至为东至十五社地、南至刘镜旱地边、西至张崇清旱地边、北至刘暖平旱地边。陈春美通过被告钟庭伟支付转让款为12万元。从张崇清受让6万元转让款及2万元定金：剩余承包的2亩土地中的1亩与张崇清签订了协议，四至为东至十五社地、南至刘镜旱地边、西至刘李金旱地边、北至刘暖平旱地边。张崇清通过被告钟庭伟支付转让款为6万元。剩余1亩也与张崇清达成合意，张崇清通过被告钟庭伟支付了2万元定金。3、我转让土地使用权的价格为6万元／亩，因此收取原告陈春美的转让款仅为12万元。而合同约定16万元／亩及收据书写工业用地、32万元是被告钟庭伟事先写好让我配合签好，我曾提出质疑金额与实际交易金额不符且过高，但被告钟庭伟告知我是买方为了日后发生征收时多拿补偿需要约定高价格，不签收据买方不会付款。因此签订合同时原告陈春美在知道土地为集体用地的情况才没有提出异议。综上，我从与陈春美签订的协议仅收取了12万元，因此原告陈春美起诉要求我返还32万元完全没有事实依据。原告陈春美与我双方对合同无效均存在过错，故原告陈春美诉请计算利息并无依据，而且原告陈春美的诉请是解除合同，即使需要计算利息也应从其要求解除合同时即起诉时开始计算。四、我从未与被告钟庭伟达成任何居间合意，也未委托其进行收款。1、我在2020年1月2日才从同社村民刘志明处受让了涉案土地土地承包经营权，因此我不可能在2011年12月26日通过被告钟庭伟与原告陈春美洽谈土地使用权转让事宜，更不可能通过被告钟庭伟收取定金。原告陈春美在2011年11月就开始与被告钟庭伟洽谈土地使用权转让事宜，并通过被告钟庭伟联系了我。签订合同当天原告陈春美与我均在场，而原告陈春美的收据签署、付款都是通过被告钟庭伟与我交接，因此可以看出被告钟庭伟是受原告陈春美委托才向我付款。而被告钟庭伟按合同约定的实际价格仅向我支付了12万元，另外原告陈春美付款给被告钟庭伟的金额完全不知道，也不知道被告钟庭伟收取了陈春美、张崇清一共多少钱。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，若法院判决合同无效，我也仅需要返还12万元。至于原告陈春美付款32万元给被告钟庭伟属于二人因委托关系而发生，被告钟庭伟因此收取的20万元也应由其返还，与本案并非同一法律关系。被告钟庭伟辩称：我不是收取中介费，我没有一分钱收益，当时我不认识被告刘李金也不认识陈春美，我只是认识张崇清和合同见证人刘某，现刘某是有到场的。原告陈春美转账给我，我就立即转给刘李金和张崇清，可以去查我银行流水。经审理查明：原告陈春美与案外人苏志坚为夫妻关系。2011年12月26日原告陈春美夫妇向被告钟庭伟支付定金30000元并书写《收据》（由原告陈春美持有，大致内容：今收到苏志坚现购买从化市鳌头镇小坑村一队“贡梅岭”工业用地2亩，以售价壹拾陆万元每亩成交……订金叁万元正……接收订金人：钟庭伟……经手人：钟庭伟）。2012年1月12日原告陈春美（乙方）与被告刘李金（甲方）签定《土地转让合同》，合同大致内容如下：甲方将从化市鳌头镇小坑村一队“贡梅岭”的一幅土地使用权（面积2亩）转让给乙方长期使用，转让金额为320000元并在签订合同时一次性付清。2012年1月12日案外人苏志坚向被告钟庭伟分别转账200000元、90000元。原告陈春美出示2012年1月12日《收据》，大致内容：今收到陈春美购买从化市鳌头镇小坑村一队“贡梅岭”工业用地2亩转让金共叁拾贰万元，备注处有被告刘李金签名，经手人处有被告钟庭伟签名。2012年1月12日被告钟庭伟向案外人刘某之女刘婉晴转账200000元，刘婉晴转交了该200000元给被告刘李金。另，被告刘李金出示：1.2012年1月12日与“张崇清”签定的《土地转让合同》，合同大致内容如下：被告刘李金将从化市鳌头镇小坑村一队“贡梅岭”的土地使用权（面积1亩）转让给“张崇清”长期使用，转让金额为160000元并在签订合同时一次性付清；2.《收条》今收到张崇清购买从化市鳌头镇××第一经济合作社“贡梅岭”一幅土地，现收订金贰万元整，有效期至2012年6月30日，收款人处有“刘李金”签名，被告钟庭伟在下方签名；被告钟庭伟质证认为不清楚该《土地转让合同》，《收条》是其作为见证人而签名的。庭审中，被告刘李金、原告陈春美均确认涉案土地没有被原告陈春美使用过。证人刘某作证称：钟庭伟、张崇清和我一起吃早餐时问我有无人转让土地，有人投资，我就问了刘李金，刘李金就说有，刘李金说每亩地60000元，接着张崇清、钟庭伟、陈春美来从化签合同，合同打印是160000元，我就问张崇清说60000元为何是160000元，当时张崇清就说这些不要紧，有人来投资，几年后就征收拿了钱就谁也不知道了；当时陈春美签了合同就去丈量土地；刘李金转两亩地给陈春美每亩60000元，又转一亩给张崇清又是60000元，三亩地180000元，还有2万元是张崇清说好是第二年6月30日前买下剩下的一亩，现在先给定金，因此转200000元，但当时刘李金和我都没有银行卡所以就用我女儿的银行卡。本院认为：没有证据证明涉案土地是工业用地，则仍是集体土地，这应是合同双方当事人所明知的，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第九条“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体归还并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，即使被告刘李金有涉案集体土地的使用权，也不允许通过买卖的方式转让土地使用权给本集体经济组织以外的原告陈春美使用。因此涉案《土地转让合同》因违反法律的强制性规定而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告陈春美因此合同支付的对价320000元应被返还；但如前述，双方均明知涉案土地是集体土地仍买卖导致合同无效，原告陈春美“占有”过土地的“使用权”，被告也占过该320000元，双方均有过错，双方也均有所得、失，因此本院对原告陈春美主张的利息不予支持。至于320000元由谁返还的问题。被告刘李金只收到200000元，因此可推定被告刘李金转让涉案土地使用权的对价一定不是160000元/亩。2011年12月26日的订金30000元是被告钟庭伟收取，《收据》也是被告钟庭伟所写，且原告陈春美剩余的290000元也转给被告钟庭伟，后又转200000元给刘婉晴转交给被告刘李金，可见被告钟庭伟虽未在涉案《土地转让合同》上签名，但其实际上是合同的一方当事人，也参与、操控了合同的履行，并从中获利至少120000元。从被告钟庭伟也确认的20000元订金可见，确实是存在被告刘李金另外转让土地使用权给其他人，结合被告刘李金、证人刘某的陈述以及被告刘李金出示的《土地转让合同》、《收条》，本院确认被告刘李金所述为真，即涉案2亩土地使用权的对价共120000元，因此被告刘李金只应返还120000元给原告陈春美。若在本案中被告刘李金返还200000元给原告陈春美，被告刘李金出示的《土地转让合同》、《收条》的权利人可向被告刘李金主张权利，这对被告刘李金来说显失公平。也即被告钟庭伟从中获利了200000元，应返还给原告陈春美。即使是被告钟庭伟代张崇清支付80000元给被告刘李金或者被告钟庭伟抗辩认为其收到原告陈春美的钱后立即转给了张崇清，也是其与张崇清之间的关系而与本案无关。原告陈春美与被告刘李金签定涉案合同之前已支付30000元给被告钟庭伟，也转账剩余的290000元给被告钟庭伟而不是书面合同的当事人被告刘李金，可见原告陈春美是明知或放任被告钟庭伟、被告刘李金之间存在差价而依然付320000元给被告钟庭伟而不是被告刘李金，即原告陈春美明知或放任该320000元是分别由被告钟庭伟、被告刘李金取得，因此本院对原告陈春美请求被告钟庭伟、被告刘李金共同返还320000元的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，判决如下：一、被告刘李金于本判决发生法律效力之日起10日内返还120000元给原告陈春美；二、被告钟庭伟于本判决发生法律效力之日起10日内返还200000元给原告陈春美；三、驳回原告陈春美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8110元（原告陈春美已预交），由原告陈春美负担2010元，由被告刘李金负担2288元，由被告钟庭伟负担3812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  莫柱生二〇二〇年十二月二十九日书记员  谢晓颖