广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初3560号 原告：农灿星，男，1957年7月24日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 被告：扶绥县东门国发投资有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇永宁商贸小区55号1楼。统一社会信用代码：91451421574567882B。 法定代表人：林平，总经理。 委托诉讼代理人：林羽今。 委托诉讼代理人：刘林。 原告农灿星与被告扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称国发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。农灿星的委托诉讼代理人钟志鸿，国发公司的委托诉讼代理人林羽今、刘林到庭参加诉讼。2020年12月11日，农灿星向本院申请诉讼保全，同日，本院作出裁定，冻结或查封国发公司10741元的银行存款或相应价值的财产一年。本案现已审理终结。 农灿星请求判令：1.国发公司向农灿星支付逾期办证违约金10741元；2.诉讼保全申请费由国发公司负担。事实和理由：2016年5月20日，农灿星与国发公司签订《商品房买卖合同》，农灿星购买国发公司所开发的位于扶绥县，购房总金额358042.53元。合同签订后，农灿星交清了首付，其余部分以银行揭方式支付。按照合同约定，国发公司应在2016年12月31日前将商品房交付农灿星，从2016年12月31日后延720日为办证期限，国发公司应当在2018年12月21日前为农灿星办理房屋产权证，但是，国发公司一直拖到至今都没有为农灿星办得房屋产权证，办证逾期两年时间，给农灿星的财产利益受到损失，损失数额难以确定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定及按照“类案检索、同案同判”规定，参照类案扶绥县人民法院（2020）桂1421民初1156号民事判决书、崇左市中级人民法院（2020）桂14民终975号民事判决书对延迟办证违约金支持3%利率计算，农灿星主张国发公司向农灿星支付以总房款358042.53元为基数，按照3%计算逾期办证违约金10741元，理应得到法院支持。农灿星围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同（预售）》、《关于扶绥县东门国发投资有限公司办理不动产登记有关问题的复函》予以佐证。 国发公司辩称：涉案不动产于2019年1月8日完成土地测绘，2019年3月15日完成房屋测绘，根据合同约定，因等待相关部门丈量面积所需的时间可以顺延不动产证书的交付时间，因此该时间应予顺延。由于政府要求国发公司将东门食品站地块并入涉案项目，导致涉案房屋的土地规划发生变更，需重新办理土地证，因而导致办理涉案房屋首次登记被迫停滞，直到2018年11月8日国发公司才取得土地合并后的不动产权证，因此为配合政府行为而导致延误办理首次登记时间应当以顺延。农灿星应以实际交房日期2016年11月2日计算办证期限。农灿星至今未付清房款，并未如农灿星所称全部履行了付款义务，农灿星无权要求开发商办理不动产权证书。农灿星要求国发公司按房款3%承担违约金，不符合合同约定，合同中明确约定，逾期办不动产证，按房款1%承担违约责任，农灿星的主张没有依据。农灿星主张“损失数额难以确定”，也未提供任何证明材料，不应采信。综上所述，国发公司不存在逾期办证行为，农灿星的起诉无事实和法律依据，望法院予以驳回。国发公司围绕其答辩意见向法庭提交以下证据：1.城乡规划批前公示、东门供销新城·中央商业广场二期项目评审会会议纪要、东门镇人民政府关于要求对食品公司东门食品购销站进行开发建设的请示（附：食品公司东门食品购销站开发建设方案）、扶绥县[2017]扶国土资建字第007号与[扶国用（2014）第（010）20号]宗地合并地块规划用地红线图、建设用地规划许可证审批表；2.土地所有权证（2014年5月16日）、不动产权证书（2018年11月8日）。 经组织当事人质证，本院认证，查明案件事实如下：2016年5月20日，农灿星作为买受人与作为出卖人的国发公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，农灿星购买国发公司所开发的位于扶绥县，总金额358042.53元，出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。合同还约定了其他权利义务。农灿星在该合同上签字按手印，国发公司及法定代表人林平在该合同上盖章。农灿星共支付购买房款358042.53元。2016年11月2日，国发公司将7号楼403号房屋交付给农灿星。至本案辩论终结前，国发公司仍未为农灿星办取房屋不动产权证。本案在审理过程中，农灿星向本院申请诉讼保全，并缴纳申请费127元。 2020年9月16日，扶绥县不动产登记局向本院作出的《关于扶绥县东门国发投资有限公司办理不动产登记有关问题的复函》中明确：供销新城·中央商业广场7号楼完成首次登记是2019年10月，开发商在办理不动产首次登记后，还应与业主共同申请办理不动产转移登记，将房产过户至业主名下；因办理不动产登记为单方申请，开发商申请确权登记个人财产属其享有的权利，购房者未交清购房面积差额，不影响办理不动产首次登记，而办理不动产转移登记应由当事人双方共同申请，若购房者未交清购房面积差额，开发商可根据购房合同关于面积差异处理的方法要求购房者履行相应的义务，进而对办理不动产转移登记存在一定影响。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。农灿星与国发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律或者行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”国发公司与农灿星双方对涉案房屋交付的时间已经有明确的约定，国发公司按合同约定的时间2016年12月31日交房，则应从约定交房之日起720日内即2018年12月20日前取得该商品房的房屋所有权证书，国发公司因自身的原因未能按约交付房屋，且经本院向不动产登记部门核实，国发公司于2019年10月才完成涉案房屋的初次登记，未完成初次登记前涉案房屋无法办理房屋不动产转移登记，进而导致未能在约定期限内办理得房屋所有权证，国发公司逾期办证的事实存在，依法应承担逾期办证违约责任。若按照国发公司抗辩理由以实际交付之日，则有可能导致国发公司迟迟未向农灿星交房，但只要在实际交房之日起720日内申请房屋所有权登记即不构成违约而减轻其自身责任的情形出现，故对国发公司主张以实际交房日期计算办证期限的主张不予支持。 关于测绘部门迟延测绘时间是否应顺延的问题。根据合同约定，国发公司应在2018年12月20日前取得该商品房的房屋所有权证书，2016年4月6日，国发公司委托专业机构对涉案房屋进行实测测绘，2017年10月22日取得实测测绘成果计算书，此时，尚未到双方约定的资料报备时间，且涉案房屋于2019年10月才完成首次登记，因此，测绘部门虽迟延测绘时间，但并未影响首次登记时间，因此国发公司主张“等待相关部门丈量面积所需的时间可以顺延不动产证书的交付时间，因此该时间应予顺延”理由不成立，本院不予支持。 关于国发公司主张因政府行为导致其延误办理涉案房屋的首次登记时间，属正当扣减情形的问题。经查，双方签订的合同未约定政府行为属扣减情形，从国发公司提交的证据可证实，东门食品购销站的开发建设文件始于2014年，是国发公司根据其公司情况而参与东门食品购销站的工程建设，而不是政府要求其并入建设，且涉案购房合同于2015年签订，该合同确定了交房时间以及其为涉案房屋办理权属登记需向产权登记机关报备材料的时间，因此国发公司上述主张，理由不当，本院不予支持。 关于国发公司主张农灿星未付清房款无权要求办理不动产权证的问题，经查，农灿星未付清的是面积差额数，因扶绥县不动产登记局作出的《关于扶绥县东门国发投资有限公司办理不动产登记有关问题的复函》已明确“购房者未交清购房面积差额，不影响办理不动产首次登记”，且国发公司于2019年10月才完成涉案房屋的初次登记，因此国发公司的上述主张，本院不予采信。 关于逾期办证违约金的计算问题。农灿星主张按照合同约定的赔偿利率仅万分之0.1明显过低，请求调整至3%计算，农灿星虽未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额，但国发公司的违约行为事实存在，结合国发公司逾期办证的时长及案件的具体情况，根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，充分衡量国发公司的违约事实，综合考虑合同条款、合同履行情况、当地经济等因素酌情调整为按照已付购房款的3%支付违约金。农灿星已付清购房款358042.53元，因此国发公司应支付给农灿星逾期办证违约金10741元（358042.53元×3%）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、扶绥县东门国发投资有限公司应于本判决生效之次日起三十日内向农灿星支付违约金10741元； 二、扶绥县东门国发投资有限公司应于本判决生效之次日起三十日内向农灿星支付诉讼保全申请费127元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费68元，减半收取计34元，由扶绥县东门国发投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 林少芳 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 韦立婷 书 记 员 梁娟娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算《中华人民共和国民事诉讼法》 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。