翁牛特旗人民法院民事判决书（2020）内0426民初3562号原告：赤峰泰元物业有限公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市翁牛特旗乌丹镇海拉苏大街C区CS-1-2号楼4号厅。法定代表人：宫坚雅，系经理。委托诉讼代理人：由季敏，女，1969年6月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区赤峰市。被告：吴成良，男，1952年2月20日出生，汉族，居民，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：刘强（吴成良女婿），男，1980年4月28日出生，汉族，居民，现住内蒙古自治区赤峰市。原告赤峰泰元物业有限公司（以下简称泰元物业公司）与被告吴成良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰元物业公司的委托诉讼代理人由季敏，被告吴成良及其委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费4535元，违约金2223元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年1月27日，原告与开发建设单位签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的金色港湾小区提供物业管理服务，合同期限为10年。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用，缴费时间为合同生效之起一个月内全额缴纳物业费，逾期缴费的从逾期之日起按银行利率的4倍支付违约金。被告系上述物业DZ-2号楼3单元4楼西户业主，物业面积101.48平方米，按合同约定应当向原告缴纳2015年1月27日至2016年1月26日的物业管理服务费：101.48㎡×14元+公用照明费50元=1471元、违约金988元；支付2016年1月27日至2017年1月26日物业服务费：101.48㎡×14元+公用照明费50元=1471元、违约金741元；支付2017年1月27日至2018年2月27日物业服务费：101.48㎡×14元+公用照明费50+[101.48㎡×14元+公共照明费50元]÷12月=1593元、违约金494元，合计拖欠物业费4535元，产生违约金2223。合同履行之时，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告只知道享受物业服务的权利，却拒不履行自己的缴费义务。原告多次催缴，但被告一直以各种理由拒绝缴纳。为了公司的良性发展和震慑恶意拖欠物业费的业主，现向人民法院提起诉讼，请求贵院依法做出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告吴成良辩称，第一，原告说2014年1月27日我与小区签订了前期物业合同，按合同原告向业主收取物业费。2014年1月27日我还没有买房呢，我在安居小区住呢，我没有签订任何合同，按照物业管理条例，有不买房就交物业费的义务吗？2014、2015、2016年楼房正在建设，但有一部分人入住了。2014年正在建，院子离门口一米多深，进不去屋，垫了很多大石头。电梯没通电，楼道照明没通电，但是每户交了500元使用工程的电费，在工地打更姓任的手接过来的。2015年全体住户去找政府，政府派人来看了一下，确实不能入住，房上房下漏水，楼房的1楼大厅一米承重柱子当中全是干灰，随时有倒塌的危险，经过政府立会商议，派相关部门共15人的工作队、施工队进驻，进行全面维修，把小区全院子的管道和化粪池都扒开重修，干了整1年，电梯井里都是臭水，根本不通，而且有电死人的危险，搞卫生的人也没有，我们得绕着圈子踩着桥板才能进楼房门口，我们业主都知道，大家都看着呢，后来施工队经多次商议，业主同意在楼下建筑一个大坝，用了10吨水泥，把前面的水挡住，这期间没有物业出现，没有物业的人过问。院内院外的管道都是新换的，工程施工了1年，我们不可能交物业费，这事政府知道。2016年，把楼房顶全都扒开重建消防通道，六个单元扒开六个大窟窿，又重新连上，电梯在地下室被水淹得不能用，换了8个缓冲器，物业你们管了吗，你们付钱了吗，这是我们业主自己交钱买的，1对3000元，8对24000元。物业没有管我们，为什么让我们交物业费呢？2017年，电梯基本修好，我们每户交了100、200元不等，但是没有电费不能运行，我们多次找过你，你答应从物业费里扣，我说你马上把院内的灯安上，把大门口的灯安上，把监控给安上，我丢了一台摩托，把我们垫的电梯费给我们还了，你把这些弄好了，我们帮你收2017年的物业费。结果呢，院子里安了两个灯只亮了一个晚上，第二天就剩下一个了，你还说还电费门都没有。一气之下，我们小区才成立了物业委员会，你不甘心，派人去破坏，去偷件，被我们当场抓住，把我们程凤华从6楼拖到5楼，打110把你的人抓去派出所，程主任在医院住了5天，你赔偿4000多元钱，这是不是事实。我们院的大家都可以做证。再说，2014年、2015年、2016年这三年的物业费是政府答应给付，你凭什么向我们要。2017年政府不付了，你也没有给我们业主服务呀，不搞卫生，院子里没有灯，不还电梯费等等，什么都没管我们，我们交什么物业费呢。算算账，你还欠我们钱呢。我们自己交的电梯费，我去拿东西，就收了我一年的物业费。你现在这种无理取闹的行为，已经严重影响了我的正常生活，我在上海治病，专程回来，你得负责车费等各种费用。以后如果你还给我打这种电话，我会向扫黑办举报你，你这是黑恶势力，是诈骗，让相关部门来还我公道。我没有跟他们签过物业合同，也没有选过他们，原告没有为我们提供服务，我也不认识他们，所以我不缴纳物业费，需要原告进行解答，你们没有权利签订十年的物业合同，我不承认，选业主委员会必须由全体业主和城建局的领导参加才有效，你们没有开会，我不承认你们，你们也没有为我们提供服务。2014年1月27日我还没有购买楼房，我没有购买楼房怎么交物业费，2015年、2016年楼房还是在建中，楼房大厅有一米的断带和灰尘，没有办法居住，楼房设施不健全，电梯不能用，没见物业给我们服务过。本院经审理认定如下事实：2014年1月27日，翁牛特旗泰元物业有限责任公司与赤峰宝石房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，双方约定由翁牛特旗泰元物业有限责任公司为赤峰宝石房地产开发有限公司开发的金色港湾小区提供前期物业服务，合同约定前期物业服务期限为10年，自2014年1月27日至2024年1月27日止。物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅14元/平方米/年。另约定第一年由赤峰宝石房地产开发有限公司按住宅建筑面积计算向房屋产权人或物业使用人代收全年全额物业服务费，并及时转交翁牛特旗泰元物业有限责任公司。从第二年起由原告自行收取物业费。原告自合同签订之日起为被告所居住小区提供物业服务，现在已经退出被告所在小区。被告所居住楼房为高层住宅，是电梯楼，面积为101.48平方米，拖欠2015年1月27日至2018年2月27日的物业费总金额为[（101.48㎡×14元）×3]+[（101.48㎡×14元）÷12月]＝4380.55元。2019年1月3日，翁牛特旗泰元物业有限责任公司名称变更为赤峰泰元物业有限公司。上述事实有原告提供的《前期物业服务合同》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，案外人赤峰宝石房地产开发有限公司作为被告所在小区的开发建设单位，与原告签订了《前期物业服务合同》，符合法律规定。原告依照《前期物业服务合同》为被告所在小区提供物业服务，原、被告之间已经形成事实上的物业服务合同关系。在原告已经提供了几年的物业服务之后，业主即被告应履行缴纳物业服务费的义务，其拖延给付的行为侵害了原告的合法权益，故原告要求被告给付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，虽然《前期物业服务合同》对逾期支付物业费约定了违约金，但由于原告在为被告提供物业服务的过程中存在瑕疵，被告并非主观故意拖欠物业费，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告给付公用照明费，因《前期物业服务合同》中没有约定，原告亦未提交相关证据予以证明，故本院不予支持。被告庭审中称其买房时向开发建设单位赤峰宝石房地产开发有限公司交纳了一年的物业费，但是未提供相关票据证明其所交纳的物业费有2015年1月27日之后的，故应承担于己不利的法律后果。被告答辩所称的2015年、2016年楼房还是在建中，楼房设施不健全，电梯不能使用，物业没提供服务、政府答应2015、2016年的物业费不用缴纳等，因被告未提供相关证据证明自己的主张，本院不予支持。因翁牛特旗泰元物业有限责任公司名称已变更为赤峰泰元物业有限公司，故原告提起诉讼符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴成良于本判决生效后十日内给付原告赤峰泰元物业有限公司物业费4380.55元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费20元，由被告吴成良承担。本判决为终审判决。审判员 郭 林二〇二〇年十二月八日书记员 倪可心附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十六条：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。