北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8797号原告（反诉被告）：时代信仰文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：张允军，经理。委托诉讼代理人：张祖恩，北京市信凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏焱鑫科技股份有限公司，住所地江苏省江阴市新桥镇东环路31号。法定代表人：周国华，董事长。委托诉讼代理人：吴光磊，男，1982年5月8日出生，汉族，该公司员工。原告时代信仰文化传媒（北京）有限公司（以下简称时代信仰公司）与被告江苏焱鑫科技股份有限公司（以下简称江苏焱鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。时代信仰公司的委托诉讼代理人张祖恩，江苏焱鑫公司的委托诉讼代理人吴光磊参加了诉讼。本案现已审理终结。时代信仰公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方于2018年9月签订的商铺租赁协议于2019年10月30日解除；二、判令被告返还原告支付的租金395251元、押金32938元；三、判令被告赔偿因违约给原告造成的装修损失及物业收取的装修管理费损失150000元；四、判令被告支付原告违约金98814元及律师费30000元；至四项总计：707003元；五、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月份通过委托出租人王雪介绍，签订位于昌平区未来科学城英才北三街16号院绿地中央广场13号楼13-107商铺的租赁协议；原告按约定交付了租金、押金及交纳了装修物业管理费，接收商铺开始装修；发现商铺内油烟管道向屋内漏烟，滴油；对人身及财产安全将产生极大的威胁随即联系物业，也第一时间告知被告工作人员陈峰到达现场，物业也进行了数次维修，均无济于事，随着商铺的增加，油烟也越来越严重，根本无法正常使用，原告在多次，长达近一年的时间与被告及物业交涉此事，维修无果的情况下，发函告知被告解除合同，返还费用，赔偿损失；被告与物业总是借口拖延，互相推脱，不予解决，原告无奈，特提起诉讼，恳请依法判处。江苏焱鑫公司辩称：被答辩人要求解除合同，返还租金、押金、装修管理费、违约金及律师费并无事实和法律依据：双方签订的《北京市房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且没有违法法律强制性规定，是合法有效的，对双方具有约束力合同第六条甲方责任约定，“甲方如不遵守本合同第五条第一款的约定时间交付房屋，则乙方次期租金的缴纳期限顺延，如超过拾五天仍无法将该商铺交付使用，乙方有权解除本租赁协议”。而答辩人按照合同如期将商铺交给了承租人，不符合合同“约定解除”条款的事项。三、关于被答辩人诉状上提及的油烟问题，被答辩人向答辩人反应该情况后，答辩人与物业一直在积极处理寻求解决的办法，具体措施如在楼底加装了一台风机，并加了一个通风管道，便于油烟的吸取，为了确保滴漏现象的彻底解决，还在烟道接缝处加了接油装置物业定期清理。除此之外，物业也承诺每年会给风道定期清洗。答辩人认为该滴油是不能归责于承租人的原因，且仅是承租期间的的小瑕疵，现已得以解决。该瑕疵更没有达到“危机承租人安全或者健康”的程度，不满足《合同法》第二百三十三条承租人可以随时解除合同的情形四、由于承租人自身某些原因，承租人承租房子后，长达半年之久后才开始装修房屋，承租商铺内内连个桌子都没有，试问没有使用过的商铺怎么能证明不满足适租条件呢？局部的少量几滴滴油现象并不足以使承租人收益受到障碍达到严重程度，况且答辩人也积极予以的修缮，不能满足《合同法》第94条第四项规定的情形。五、双方签订的合同第五条约定，“甲方保证该商铺交付使用时水、电及排水排污线路管道畅通。可运营餐饮业。”想必被答辩人在承租前一定经过了考量、调研，其承租房旁边的餐饮店是一年前开的，商铺间的玻璃门隔断也是之前就有的，承租人应该有一定的预见性，况且开餐饮和开书店对烟的敏感度显然是不一样的。被答辩人的特殊需求不能作为要求解除合同的理由。六、答辩人的商铺检测指标均满足国家的各项标准，且该楼道其他商铺的一直正常经营使用也足以证明该商铺是没有危机承租人安全健康的，是不影响承租人正常经营使用的。综上，答辩人认为交付了该商铺，承租人理应支付租金。答辩人不存在合同约定违约的情形，承租人也不满足合同的法定解除权，应当驳回被答辩人的全部诉讼请求。此致江苏焱鑫公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令双方签订的租赁协议于2020年8月14日解除；2.判令被反诉人支付2019年12月15日至2020年8月14日租金27664元；3.判令被反诉人支付滞纳金14822元及违约金98814元。4.判决被反诉人承担全部反诉费用。事实和理由：2018年9月，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁协议》，约定反诉人将拥有的坐落于北京市昌平区英才北三街16号院绿地中央广场13号楼13-107商铺出租给被反诉人。租赁期限为三年（2018年12月15日至2021年12月14日），三年的租金分别为395251元、415014元、436094元。付款方式是压一付十二。即在2019年12月09日前，被反诉人应支付415014元用于2019年12月15日至2020年12月14日十二月租金。合同还约定被反诉人如拖欠租金，则每天应按应缴月租金的3‰交纳滞纳金如拖欠租金达一个月，被反诉人除应支付滞纳金外，还需要按照首年三个月租金标准向反诉人支付违约金。该合同签订后，反诉人依约履行义务，向被反诉人交付了出租物，被反诉人也缴纳了第一年的租金，但第二年的租金本应2019年12月9日前就应缴纳，被反诉人以各种理由推诿，未向反诉人支付租赁物租金，一直持续至今。反诉人认为，被反诉人作为《商铺租赁协议》的当事人，应当遵守诚实信用原则，按照《合同法》相关规定，依约履行自己设定的合同义务，按时支付租赁物租金。综上，被反诉人拒绝支付租金已构成严重违约。反诉人现依据《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵院提起反诉，请求贵院依法保护反诉人的合法权益，支持反诉人的各项反诉请求。时代信仰公司对反诉辩称：不同意反诉请求，缺乏法律依据。合同已经解除原告已经搬出了，并且于2019年12月6日办理了交接手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：江苏焱鑫公司（甲方，出租方）与时代信仰公司（乙方，承租方）于2018年签订《商铺租赁协议》一份，载明：甲方将坐落于北京市昌平区英才北三街16号院绿地中央广场13号楼13-107商铺出租于乙方用作商业用途，该商铺建筑面积180.48平米，套内面积149.51平米，房屋状态为毛坯。租赁期限为2018年12月15日至2021年12月14日，免租期自2018年9月15日至2018年12月14日。租金：2018年12月15日至2019年12月14日年租金395251元。签协议的当日，乙方向甲方支付押金32938元和租金395251元。第五条，2、甲方保证该商铺交付使用时水、电及排水排污线路管道畅通，具备上下水、排烟及燃气条件，可运营餐饮业。第六条、违约责任，2,如租赁期满或协议解除后，甲方未按协议第三条第3款约定退还乙方所付押金的，自合同约定的最后退款日期起至实际退款之日止，甲方需每天按月租金的3‰之标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他权利义务。2018年8月17日，时代信仰公司向江苏焱鑫公司支付押金32938元和租金395251元。后江苏焱鑫公司将房屋交付时代信仰公司使用。时代信仰公司于2019年7月16日向该楼宇物业公司支付装修管理服务费，后其对该房屋进行了装饰装修，施工期间为2019年7月19日至2019年9月19日。时代信仰公司主张其发现该商铺内油烟管道漏烟滴油，导致无法正常营业。时代信公司提交微信记录显示，张允军于2019年9月10日向长城物业工程部经理主张维修，后多次联系物业和江苏焱鑫公司后，该问题仍然没有解决。时代信仰公司于2019年10月30日向江苏焱鑫公司发出《商铺解约及索赔告知书》，载明：贵公司于2018年09月15日将商铺租给我公司使用，自交付之日起，由于该商铺内部排烟不畅，烟道漏烟、滴油问题严重，导致我公司一直无法营业。由于无贵公司直接联系方式，我方多次联系该商铺出租代理入王雪向贵公司及长城物业反映问题，期间多次协调物业进行维修，我公司也多次督促并配合物业进行维修，但均无法改善漏烟、滴油问题。后经我公司与贵公司以及长城物业等多方当面沟通和调查走访，得知数次维修无果根本原因如下：1.该商铺所在13号楼未安装风机设备，导致油烟无法正常排放。（该设备为楼宇必备设施。）19.11.6贵公司陈锋也当面证实了这一点。2.该商铺北侧玻璃幕墙为非密闭结构，与西侧餐饮业商铺联通，油烟泄漏严重。3.该商铺顶部排烟管道过墙处孔洞空隙大，油烟泄漏严重。4.该商铺西侧均为餐饮业，所有排烟汇集至此商铺烟道，油烟泄漏及气味极其浓烈，所受影响最为严重。以上问题属该商铺自身缺陷，非普通维修可根治，经多方协调均无人解决，致使我公司一直无法营业，鉴于情况的严重性，我公司于2019年9月5日要求王雪邀约贵公司陈锋于当日中午12时至商铺实烟道问题，并当面陈述该问题对我方造成的损失之重及解决该问题的迫切性。止2019年10月30日，我方多次随机抽查该商铺烟道，每次均邀贵公司人员同行实，期间室内油烟及烟道漏油问题不见好转反而有愈演愈烈之势。基于该商铺自身建筑缺陷的不可逆性、楼宇关键设备的不健全及长期维修无果的现实，导致我公司至今一直无法营业，蒙受了巨大损失，现郑重告公司我方要求解除原租赁合同，另附索赔要求如下：1.退还已缴纳的租金395251元。2.退还已缴纳的押金32938元。3.赔偿装修费144488元。4.赔偿物业收取的装修管理费等5512元。5.赔偿一直无法营业的损失费：正在计算中；6.赔偿违约金98814元。7.赔偿其它未知的费用：正在统计中。江苏焱鑫公司认可收到该告知书，且于2019年10月30日知晓时代信仰公司不再承租，但不同意合同解除。后双方于2019年12月6日办理了交接手续。另查，江苏焱鑫公司主张涉案房屋存在漏油情况，但只是局部几滴，不影响正常使用房屋，涉案房屋楼宇于2019年11月初安装了大型风机，后该房屋漏油问题得到解决。北京天衡诚信环境评价中心于2019年12月30日出具《检测报告》，载明：北京市昌平区未来科学城英才北三街16号院13号楼受检设备静电式油烟净化设备，投入使用时间：2019年11月，检测结果为油烟、颗粒物和非甲烷总烃排放浓度低于大气污染物最高允许排放浓度。经时代信仰公司申请，本院委托杜鸣联合资产评估（北京）有限公司对该装饰装修的残值损失进行鉴定，该机构出具《资产评估报告》，认定北京市昌平区英才北三街16号院绿地中央广场13号楼13-107商铺内的部分装饰装修残值损失市场价值为76420元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。时代信仰公司与江苏焱鑫公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。因涉案房屋出现漏油和漏烟问题，多次维修后在时代信仰公司主张解除合同之前，该问题一直未予解决，导致时代信仰公司无法正常使用该房屋进行经营，且影响承租人的健康和安全，现时代信仰公司主张解除《商铺租赁协议》证据充分，本院依法确认解除时间为江苏焱鑫公司知晓时代信仰公司主张解除合同之日，即2019年10月30日。时代信仰公司主张退还押金的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。时代信仰公司主张退还租金的诉讼请求，本院依据现有证据仅对2019年9月10日至2019年12月14日的租金103956元予以支持。时代信仰公司主张装修损失的诉讼请求，证据充分，本院依据评估报告对其合理部分予以支持。时代信仰公司主张违约金的诉讼请求，本院依据《商铺租赁协议》第六条甲方违约责任第2款约定，对其主张合理部分35079元予以支持。时代信仰公司主张物业管理费、律师费的诉讼请求，没有相关法律依据，本院不予支持。时代信仰公司主张过高部分本院不予支持。江苏焱鑫公司的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第二百二十一条、第二百三十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、江苏焱鑫科技股份有限公司与时代信仰文化传媒（北京）有限公司于2018年签订的《商铺租赁协议》于2019年10月30日解除。二、江苏焱鑫科技股份有限公司于本判决生效后7日内给付时代信仰文化传媒（北京）有限公司押金32938元、租金103956元、装修损失76420元、违约金35079元，合计248393元。三、驳回时代信仰文化传媒（北京）有限公司的其他诉讼请求。四、驳回江苏焱鑫科技股份有限公司的全部反诉请求。案件受理费10870元，由时代信仰文化传媒（北京）有限公司负担7051元，已交纳；由江苏焱鑫科技股份有限公司负担3819元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3126元，由江苏焱鑫科技股份有限公司负担，已交纳。评估费10000元，由江苏焱鑫科技股份有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李戍环人民陪审员  施万玲人民陪审员  黄丽霞二〇二〇年十二月三十日书 记 员  徐 萌