北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初578号原告（执行案外人）：王红香，女，1971年11月21日出生，汉族，住址山西省安泽县府城镇府城村1482。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋州房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。第三人：李锐，男，1975年1月9日出生，汉族，住址山西省临汾市尧都区。原告王红香与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋州房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案后，依法追加李锐为本案第三人，适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王红香的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。第三人李锐经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红香向本院提出诉讼请求：1．判令排除对山西省临汾市尧都区解放东路洋洲花园盛世华庭1号楼1单元1403号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封；2．本案诉讼费由中信富通公司承担。事实与理由：2014年11月26日，洋洲房地产公司将涉案房屋出售给了李锐，并将房屋交付给李锐。2018年，王红香通过中介公司与李锐达成涉案房屋的买卖协议，支付了房屋全款，并对房屋进行装修，之后入住。2018年6月，北京市第二中级人民法院（以下简称北京市二中院）在审理中信富通公司诉洋洲房地产公司融资租赁合同纠纷一案中，保全预查封了涉案房屋，并于2020年6月续封。王红香对此提出案外人执行异议，北京市二中院于2020年7月15日裁定驳回王红香的异议申请。王红香认为，人民法院查封之前，洋洲房地产公司已将房屋出售给李锐，并进行了交付。房屋已不属于洋洲房地产公司所有，故不应被查封。且王红香也已就上述房屋与李锐签订有合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并实际占有居住涉案房屋至今。王红香对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起诉讼，请求判决不得执行该执行标的。中信富通公司辩称，王红香对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权或物权期待权，也不具备相关法规规定的排除执行的法定情形，人民法院应驳回王红香的全部诉讼请求。具体理由如下：一、王红香对涉案房屋不享有足以排除执行的物权等民事权利。（一）王红香对涉案房屋尚未取得合法登记，对涉案房屋不享有所有权等实体权利，不足以排除强制执行。本案中，王红香系从李锐处购买的二手涉案房屋。房屋属不动产，虽然王红香与李锐签订了《房屋买卖合同》，但涉案房屋的所有权人仍是洋洲房地产公司，从未变更至他人名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，未经变更登记的房屋所有权并未发生变动。王红香和李锐均对涉案房屋不享有所有权。（二）王红香对涉案房屋不享有物权期待权，不足以排除强制执行。王红香与洋洲房地产公司未签订商品房买卖合同。虽然王红香向法院提交了一份与洋洲房地产公司签订的盛世华庭??福苑认购协议书（以下简称认购协议书），认购涉案房屋，但王红香与洋洲房地产公司之间没有实际买卖行为，结合王红香和李锐签订的二手房《房地产买卖合同》及相关交费单据，王红香系于2018年12月从李锐手中购买该房，购房价款为415000元。而认购协议书显示的签订日期为2014年11月26日，价款为485593元，与实际买卖该涉案房屋的时间和价款均不一致。而该认购协议书显示的签订日期，亦非王红香自述的李锐与洋洲房地产公司签订认购协议书的时间。且该认购协议书显示所签日期为涉案房屋2018年6月21日被查封前，王红香实际购买房屋日期为查封后。故对该认购协议书真实性法院不应予以采信。即使法院认可该认购协议书真实性，其也不属于“书面买卖合同”，仅系预约合同。且该认购协议书第四条也约定双方需要签订《商品房买卖合同书》，由此可见双方均认可和知晓该认购协议书不是《商品房买卖合同》。同时该涉案房屋的预售许可证2012年5月31日就已到期。故王红香未在查封前和洋洲房地产公司签订合法有效的房屋买卖合同，不享有对涉案房屋的物权期待权。二、王红香排除强制执行的主张不同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的情形。1．如前所述，王红香未与作为被执行人的洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同。王红香系于2018年12月，即涉案房屋被查封后，购买的该房屋。2．王红香未在查封前合法占有涉案房屋。首先，王红香系于查封后购买该涉案房屋，故不可能在查封前合法占有该涉案房屋。李锐当时将涉案房屋标注为毛坯房出售，其一直没有实际占有该涉案房屋。其次，王红香提交的证据不能形成完整有效的证据链条，不足以证明其已占有涉案房屋。最后，即使认定已占有，但王红香的占有系不合法占有。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋经过竣工验收合格后才能交付使用。涉案房屋未经验收，即使王红香实际占有了涉案房屋，但其对房屋的占有不能被认定为合法占有。3．王红香未支付全部价款。王红香提交法院的付款银行回单无付款人信息，无法证明该笔付款为何人支付何款项。王红香提供的证据无法证明其已支付全部价款。4．王红香未能举证证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。该涉案房屋于2018年6月21日即被查封，王红香从李锐处购买房屋时应尽到合理注意和审查义务，在未核查涉案房屋他项权属状态的情况下即签订房屋买卖合同，在签订合同后亦未提供证据证明其积极催促办理房屋过户手续。因此王红香对房屋未能办理过户主观上存在过错。洋洲房地产公司述称，1．洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给王红香，王红香支付了全部房款，涉案房屋已交付王红香合法占有居住。2．之前因山西省临汾市房地产管理局向山西省临汾市不动产管理中心移交业务，相关业务停办，以致涉案房屋未进行竣工验收，亦未能办理登记。3．（2018）京02民初70号案件的诸多被执行人向中信富通公司提供了抵押的房地产和质押的股权，且有其他财产可供执行，处置被执行人的财产足以偿还全部债务。涉案房屋属于王红香的财产，应予以排除执行。李锐发表书面陈述意见称，李锐就涉案房屋与洋洲房地产公司签订了房屋买卖合同，并实际缴纳了购房款。由于工作情况，李锐在购买涉案房屋后一直未进行装修，并在2018年委托山西安信诚联房地产经纪有限公司（以下简称安信诚联公司）代理出售涉案房屋事宜。2018年12月18日，李锐与王红香就涉案房屋签订房屋买卖合同。随后，洋洲房地产公司将原来与李锐签订的房屋买卖合同收回，变更为洋洲房地产公司与王红香签订的房屋买卖合同。李锐对于王红香提交的房屋买卖合同及转账凭证的真实性均无异议，同意王红香的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司（以下简称洋洲石油公司）、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、洋洲石油公司等承担相应的法律责任。洋洲石油公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月17日，本院对涉案房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。案外人王红香就涉案房屋向本院提出执行异议，本院于2020年7月21日作出（2020）京02执异270号执行裁定书，裁定驳回了王红香的异议请求。后王红香提起本案执行异议之诉。二、关于王红香主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订认购协议书情况王红香提供的证据显示：王红香作为认购方、洋洲房地产公司作为出卖方，双方签订认购协议书。该协议书约定，王红香选择购买“盛世华庭·福苑”项目1号楼1单元1403层号房，建筑面积约88．79平方米，房屋总价款485593元，付款方式为一次性付款。该协议书的落款时间为2014年11月26日。2018年12月18日，李锐（甲方）与王红香（乙方）、安信诚联公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方同意将座落在临汾市盛世华庭福苑1号楼1单元1403的房屋住宅楼及该房屋占用范围的土地使用权出售给乙方，房屋建筑面积88．79平方米，一起转让的设施（房屋附属设施）及装饰情况为毛坯；该房产总价为415000元；乙方付款方式为全款支付；签订本合同后，甲方向丙方支付相当于房屋成交总价款的1%的中介服务费4000元，乙方向丙方支付相当于房屋成交总价款的1%的中介服务费6000元，于购房合同成立之日交付。中信富通公司不认可王红香与洋洲房地产公司签订的认购协议书的真实性，主张该协议书为王红香与洋洲房地产公司于涉案房屋被查封后倒签形成。洋洲房地产公司就该认购协议书的签订情况提交书面情况说明解释称，经查询资料，李锐于2014年11月26日与洋洲房地产公司签订认购协议书，购买了盛世华庭·福苑1号楼1单元1403号房屋，以房抵账方式付款。2018年12月18日，李锐将房屋转让给王红香，并出具转让证明，该房屋已交付。（二）关于支付购房款情况王红香提供的证据显示，2018年12月18日，王红香通过其山西省农村信用社账户向李锐的账户转存415000元。同日，李锐向王红香出具收条，载明“今收到王红香交来购盛世华庭1号楼1单元房地产购房房款人民币415000元”。安信诚联公司向王红香出具收据，载明“收到王红香交来购盛世华庭1号楼1单元服务费6000元”。同日，洋洲房地产公司向王红香出具一份收据，上面载明：交款单位为王红香，收款事由为盛世华庭小区1号楼1单元1403室房款，金额为485593元。（三）关于涉案房屋占有使用情况王红香提交了涉案房屋的室内照片以及盛世华庭物业办于2019年3月21日开具的5张收据，内容分别为确认收到王红香为涉案房屋交纳的物业费、公用电费、装修保证金、暖气接口费、煤气集资费、有线电视初装、专项维修基金、转移登记费、共有产权证费、交易费、测绘费、咨询服务费、档案保管费及契税。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、王红香均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，王红香主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72．94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和王红香均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，本案系王红香提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，王红香作为案外人，主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。王红香对其诉讼主张负有举证证明责任。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院参照上述规定，对王红香提出的执行异议理由进行具体分析。王红香在诉讼中提交了其与洋洲房地产公司就涉案房屋签订的一份落款时间为2014年11月26日的认购协议书。该协议书内容包含了出卖方及认购方的基本信息、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，据此可以认定王红香与洋洲房地产公司签订了商品房买卖合同。本院注意到，根据王红香与第三人洋洲房地产公司以及李锐的陈述，三方当事人均认可涉案房屋实为王红香于2018年12月18日通过中介公司从李锐处购买取得，故王红香与洋洲房地产公司签订的认购协议书系倒签形成。王红香起诉主张，在本院查封涉案房屋之前，洋洲房地产公司已将该房屋出售给了第三人李锐并进行了交付，该房屋已不属于洋洲房地产公司所有，故不应被查封。对此，本院认为，洋洲房地产公司与李锐均未提供双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同，亦未提供证据证明李锐向洋洲房地产公司实际交付了购房款以及洋洲房地产公司向李锐实际交付涉案房屋的具体时间，因此，现有证据不足以证明李锐对涉案房屋享有物权期待权。根据李锐在涉案房屋被本院查封之后将涉案房屋出售给王红香的相关事实，亦不能认定王红香对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，对于王红香要求停止对涉案房屋的执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告王红香的诉讼请求。案件受理费70元，由王红香负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  曹 欣审 判 员  王 楠审 判 员  李 楠二〇二〇年十二月三十日法官助理  苏琪越书 记 员  崔亚楠书 记 员  侯雨欣-12--1-