北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初566号原告（执行案外人）：田琳，女，1965年10月1日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告田琳与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田琳的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田琳向本院提出诉讼请求：1.排除对山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭小区XXX号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：2012年7月15日，田琳与洋洲房地产公司就山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭小区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）签订了认购协议，并支付了全部房款。2016年，田琳向洋洲房地产公司交纳了装修押金、物业费、水电费等费用，办理了交房手续，对该房屋进行了装修并入住。2018年6月，北京市第二中级人民法院在审理中信富通公司诉洋洲房地产公司等融资租赁纠纷一案中，保全预查封了上述房屋，并于2020年6月续封。田琳提出案外人执行异议，被裁定驳回异议申请。田琳认为，在北京市第二中级人民法院查封之前，田琳就涉案房屋已签订合法有效的买卖合同，支付了全款，并占有居住，未能办理产权证是洋洲房地产公司原因导致。田琳对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条之规定提起诉讼，请求判决不得执行涉案房屋。被告中信富通公司辩称，不同意田琳的诉讼请求和理由。事实和理由：田琳的诉讼请求和理由不符合《规定》第二十八条规定的法定情形，且其提供的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、田琳与洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前未签订合法有效的书面买卖合同。依据《盛世华庭˙福苑认购协议》（以下简称《认购协议》）条款内容和相关法规规定，《认购协议》系商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。即使《认购协议》被认定为商品房买卖合同，因其未依法办理登记备案手续，不具有合法性。同时，现有证据不足以证明《认购协议》系于查封之前签订。二、田琳不能证明在签订《认购协议》后，其与洋洲房地产公司进行了涉案房屋的交付，田琳提交的证据不足以证明其已合法占有涉案房屋。三、田琳未支付购买涉案房屋的全部价款，因其自身原因未办理过户登记。田琳提交的证据不能证明其已支付涉案房屋的全部价款。田琳未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同并备案，也未要求办理涉案房屋的登记手续，其明显存在过错。此外，田琳提供的证据均是复印件或无效的证据，无法形成完整的证据链条。综上，涉案房屋未办理房屋过户登记手续，所有权并未转移至田琳名下，田琳对涉案房屋不享有不享有排除执行的民事权利。第三人洋洲房地产公司述称，认可田琳的诉讼请求。事实和理由：一、洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给田琳，田琳支付了全部购房款，涉案房屋已经交付给田琳并由田琳合法占有居住。二、因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。三、（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权以及其他财产，处置后足以偿还全部债务。涉案房屋属于田琳的个人财产，应予排除强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路52号洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，本院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。田琳向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异256号执行裁定书，裁定驳回了田琳的异议请求。后田琳提起本案诉讼。二、关于田琳主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议》情况田琳提交了落款时间为2012年7月15日，洋洲房地产公司作为出卖方，与田琳作为认购方签订的《认购协议》复印件，该合同落款认购方（签字或盖章）处为空白。其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭˙福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目XXX号房。建筑面积约110.06平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4819元/m2；总价530379元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废。洋洲房地产公司与田琳均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司对田琳提交的《认购协议》认为，该《认购协议》形式为复印件，对真实性不予认可。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同，并未备案，不具有合法性。田琳表示确实提供不了原件。洋洲房地产公司亦不能提供《认购协议》原件。（二）关于支付购房款情况田琳为证明其支付购房款情况，提交了洋洲房地产公司出具的时间为2012年7月15日、金额为530379元的涉案房屋房款收据复印件，提交了日期为2010年8月21日的封号单和交纳封号金1000元的收款凭证原件，田琳还提交了其于2012年11月5日、6日向洋洲房地产公司大股东吕建斌转账汇款共150000元的银行业务回单原件。田琳并表示确实无法提供房款收据原件。中信富通公司对此认为，房款收据不是原件，对真实性不予认可，上述证据不能证明田琳支付了全部房款。（三）关于涉案房屋占有使用情况田琳主张洋洲房地产公司于2013年10月向其交付了涉案房屋，并提交了田琳于2013年10月9日向洋洲房地产公司交纳接口费4500元的收据原件、于2020年2月3日向盛世华庭物业办缴纳电费300元的收据复印件、于2019年11月11日向盛世华庭物业办缴纳水费300元的收据复印件以及购气流水复印件以及房屋室内照片若干张予以证明。田琳表示上述复印件没有原件可提供。（四）关于未办理过户登记的原因田琳提交了向洋洲房地产公司交纳涉案房屋专项维修基金、房屋登记费、契税等金额为15135元的收据，用以证明涉案房屋未过户登记至田琳名下，非因田琳自身原因。经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、田琳均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，田琳主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和田琳均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，本案系田琳提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人田琳对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。田琳对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。田琳主张其符合《规定》第二十八条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，田琳提交的其与洋洲房地产公司所签《认购协议》形式为复印件，该合同首部认购方处填写了田琳的姓名，合同落款处认购方并无签名，本院无法仅依该合同认定田琳与洋洲房地产公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。从支付房款一节分析，田琳提交的由洋洲房地产公司出具购房款收据形式仍为复印件，且出具日期与《认购协议》所记载日期均为2012年7月15日，而田琳又提交了其于2012年11月5日、6日向吕建斌转账支付房款150000元的银行回单，表明洋洲房地产公司出具的前述房款收据与真实付款情况不符，存在虚开情况。庭审中，田琳表示现阶段无法继续提供证据证明其剩余房款的具体支付情况。因此，本院亦无法认定田琳已实际支付了全部购房款。综上所述，本案现有证据并不能证明田琳享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由，不能成立，本院对其诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告田琳的诉讼请求。案件受理费70元，由田琳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 罗珊审 判 员 李丽审 判 员 郭菁二〇二〇年十二月三十日法官助理 姜源书 记 员 朱迪书 记 员 李雪