广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40765号原告：广东麦丝特餐饮管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街汉兴三街6号3栋508，统一社会信用代码91440101MA5CQ1MYXL。法定代表人：夏巍，系总经理。委托诉讼代理人：王立峰、王华山，均系华商林李黎（前海·广州）联营律师事务所律师。被告：广州市时尚商业城有限公司，住所地广州市天河区华庭路4号201之06之2D18房，统一社会信用代码91440101693561256H。法定代表人：郭常河。委托诉讼代理人：廖海林，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广东麦丝特餐饮管理有限公司诉被告广州市时尚商业城有限公司（以下简称时尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东麦丝特餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人王华山，被告时尚公司委托诉讼代理人廖海林到庭。本案现已审理终结。原告广东麦丝特餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《时尚天河商业广场租赁经营合同》；二、被告向原告退还已付租金33120元；三、被告向原告退还已付租赁保证金38640元；四、被告向原告赔偿装修损失59933元；五、被告向原告赔偿其他损失13824元；六、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年5月30日签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》，约定原告租赁的商铺为被告物业的第负一层、中C街（厅）、中C街XX号商铺，租赁经营期限从2019年7月6日至2021年7月5日止，从2019年7月6日起至2020年7月5日止，月租金不高于16560元/月，2020年7月6日起至2021年7月5日止，月租金不高于19320元/月，原告在本合同签订时，需向被告支付38640元作为本合同的履约保证金，该履约保证金由被告保管直至租赁期满，原告依约交还该商铺，并缴清全部租金并向被告提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给原告。合同还约定“被告在此对原告承诺，根据本合同向原告出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律的相关规定和要求，上述合法性承诺以原告能正常开业经营为标志。”合同签订当日，原告根据合同约定交纳了租金33120元，保证金38640元。原告因为经营需要，对商铺进行了装饰装修，并缴纳了装修清运费共花费59933元以及其他费用13824元。在接收商铺之后，原告向工商部门申请办理营业执照，因材料不全工商部门不予办理。工商部门要求出具的部分材料需由被告出具，因此原告多次函告被告要求其提供必要的协助，但被告均未予以配合，导致原告至今仍无法办理营业执照，无法如期正常开业，被告构成根本违约，给原告造成重大损失。原告认为，原告与被告签订的合同是合法有效的，合同均为双方的真实意思表示。但被告的行为已构成严重违约，损害了原告的合法利益，被告应当按照合同约定向原告返还租金、押金等，并赔偿原告因此造成的损失，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告时尚公司辩称：被告认为原告的陈述与客观事实是严重不符，原告的真正意图并不在于办理证件，而是假借办证件的方式试图退场，将违约责任归给被告，达到不付租金，不承担违约责任的目的，法院应驳回其全部诉讼请求。一、关于原告单方解除租赁合同是否合法以及解除后责任归属的问题，（1）本案是租赁合同纠纷，是出租人出租房屋，承租人支付租金的合同，双方的租赁合同是真实意思表示，是自愿协商的结果，没有违反相应法律规定，因而是合法有效的，对于合同效力，原告的起诉状是认可，因而双方应切实履行。（2）被告已根据租赁合同的约定将涉案商铺交付给原告经营，原告也一直占用、使用商铺，并且试业经营，被告履行了合同的主要、根本性的义务，根本不存在原告所谓的根本性违约行为。现原告要求单方解除合同，应由原告承担法律后果。被告为依法注册的实力比较好的公司。被告投入装修资金几十亿，商场早已通过消防验收，并具备开业条件，并在几年前就已经开业。关于消防和规划问题，在2012年1月9日商业已经消防验收合格，并取得消防验收安检合格证。至于原告自身的商铺装修消防验收问题很显然是原告自己的责任，由原告自己申请消防验收，与被告无关。被告也无法左右原告到底使用何种，是否存在易燃、易爆物品，法律及合同均有明显的规定。商场经过严格的检查后，在2011年10月20日就已经获得建设工程规划验收合格证。上述消防和规划的问题，天河区法院在审理被告其他租赁合同纠纷的系列案中以及相关部门给天河法院的复函足以佐证。根据常识，取得工商证照的前提是要经营场地、注册资金、经营人员及经营项目，这要具备了这些条件才能申办。因此原告取得场地是前提条件之一，不管证照是否办理的成功，原告因客观上一直占有使用，在退还商铺前应依法支付租金或场地使用费。（4）原告在承租前已充分了解被告商场的情况，在承租后相当长的时间从来没有提出过异议，进行了装饰装修。在2019年国庆期间全部开业经营，经营一段时间后，原告认为国庆黄金周本应比较人气火爆的，但结果商铺所属街区人气比较冷清，与原告经营预期有比较大的差距，仍继续经营将造成损失。所以原告在经营2周后向工商部门假意申请证照，而在签订合同后几个月，包括在试业也没有申请，并且要求被告提供大量的本不需要被告提供的材料，原告提交的补正材料告知书可以证明，应当由原告提供也要求被告提供，并单方给被告设定短暂的提供时间，通过原告提供的EMS邮寄凭证可知，该律师函在2019年10月13日交邮，10月16日退回，原告明知被告的办公地址，合同上也指定了通讯地址，即为办公地址。原告邮寄的EMS却邮寄到其他地方去，导致被告未能签收，当时未能知晓具体情况，也就未能给被告提供应当由被告提供材料的时间。再者原告律师函催告的主体把案外人启华管理咨询中心、广州市尚融物业管理有限公司拉入来，原告究竟是要求三个主体共同提供，分别三个主体分别提供，还是有其他要求的提供的方式，律师函中要求被告提供的材料竟然达到八项，而原告所谓的工商部门告知书却仅仅三项，该三项中房屋登记租赁备案证明，消防安全合格证本应是由原告提供的，竟然要求被告提供。退一万步讲，既然根据原告自身随意给被告限定的时间10月16日，被告在本案中仅仅超出了几天时间提供，原告就向人民法院提出诉讼，要求解除合同，提出诉讼的时间为10月21日，原告补正材料告知书中，告知书的落款时间为10月15日，要求在5个工作日内提供，通过计算最终提交的时间应当是在10月22日，然而原告在10月21日就已经提出诉讼，即时间未届满，工商部门要求的时间没有超期，原告就已经提出诉讼。二、本案的另外一个事实，在原告发律师函前各原告根本没有提出要求协助提供材料的问题，均是因经营不善，提出要求退商铺，退费用，这一点双方已经通过广州市天河南司法所调解过，均有记录在案，原告有律师介入后，就假意向工商部门申请办证。我方认为未及时提供材料，并不代表没有材料，不代表拒绝协助提供。事实上被告提供的商铺是可以开业的，现场几千个商铺也已经在经营。被告在2019年12月9日向原告提供了由被告应当协助提供的材料。综上被告认为租赁关系中出租方提供租赁物是根本的、主要的义务，协助提供材料、办证是合同的附属义务，现原告并没有任何证据证实未能办理营业执照是被告的原因导致，被告也未拒绝提供应当由被告提供的材料。即使最终法院认定在时间上被告有过错未能及时提供协助，也不应视为根本性违约，现已经提供。原告亦不得随意解除合同，因此该事项是可以纠正的，法院应当尽可能促成合同的履行，当事人违反附随义务，一般另一方是不能解除合同的，如果合同目的无法实现或另一方没有异议，则可以解除合同。在本案中通过时间点也可以看出仅仅延迟了几天时间。工商管理部门的处理决定是否正确，是否为最终的生效决定，本次不受理，是否代表后续也不受理，原告是否已经就工商部门的决定穷尽了方法，因此在最终结果不明确前将责任归于被告。被告认为商铺的位置处于客流比较好的位置，而原告转嫁风险，希望获得补偿。显然原告的目的不在办理营业执照，而是假借办证照解除合同。在以往的案件中经天河法院检查均证明被告的商铺合法，因而原告的诉称是不成立，法院应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年5月30日，时尚公司（出租方/甲方）与广东麦丝特餐饮管理有限公司（承租方/乙方）签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》约定：乙方租赁的商铺为甲方物业的第负一层、中C街（厅），商铺号中C街XX号，租赁经营期限为24月，即从2019年7月6日起至2021年7月5日止，乙方经营范围：轻餐；经甲乙双方协商，该商铺面积55.2平方米，从2019年7月6日起至2020年7月5日，租金单价不高于300元/月/平米，月租金不高于16560元/月，从2020年7月6日起至2021年7月5日止，租金单价不高于350元/月/平米，月租金不高于19320元/月，乙方在本合同签订时，需向甲方支付38640元，本商场租金2月收取一次，乙方在签订本合同时，须向甲方缴纳合同期内前2个月的租金，即33120元，每满2个月，乙方须提前7个工作日向甲方预付下2个月的租金；乙方同意甲方自主选聘广州市鑫盛物业管理中心（有限合伙）作为租赁商铺的物业管理方，乙方与物业管理方之间的权利义务关系受双方所签订的《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的约定，乙方与物业管理方之间产生的一切纠纷，由双方自行解决，概与甲方无关；甲方对乙方承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律的相关规定和要求，上述合法性承诺以乙方能正常开业经营为标志；合同期内不可归责于甲方的原因导致本合同无效、提前解除，甲方对乙方关于该商铺已形成附和的装饰装修物因装饰装修所产生的一切费用不承担任何责任，乙方亦不得要求甲方承担任何装饰装修损失。合同期内若由于甲方原因导致合同无效、提前解除，甲乙双方应当共同（若乙方单方委托第三方进行鉴定则无效）或甲方有权单独委托第三方对该商铺内已形成附和的装饰装修物进行鉴定评估以此确定剩余租赁期内装修残值，在扣除折旧费用后，甲方承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用，若未进行鉴定评估，则乙方不得要求甲方承担任何赔偿责任；合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还，非乙方违约原因甲方要求解除合同的，应返还履约保证金，并承担一个月租金金额的违约金，不承担乙方经营利润及其他损失。原告向被告缴纳2019年7月6日至2019年9月5日期间租金33120元及押金38640元。原告称因被告原因无法办理营业执照，致使合同目的无法实现，并提交以下证据予以证明：1.补正材料告知书。广州市天河区工商行政管理局于2019年10月15日作出补正材料告知书，载明：请5个工作日内补充提交有关材料：《房屋租赁登记备案证明》（未加注“注记备案”字眼）、规划验收合格证明、《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》。2.律师函。律师函载明：广东广信君达（白云）律师事务所接受原告委托要求时尚公司在2019年10月29日18:00前向原告提供以下材料：规划验收合格证明、《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》等。被告对上述证据不予认可。原告主张因案涉合同目的无法实现而产生损失，并提交以下证据予以证明：1.装饰工程施工合同（以下简称施工合同）。施工合同载明：甲方：广东麦丝特餐饮管理有限公司，乙方：好来屋建工集团（广东）高新科技有限公司，工程地点：广州市天河区时尚天河商业广场负一层商铺，铺位地址：中C街XX。合同价款8万元。空白处有手写文字“实际工程款76400元”、“银行账号：苏菊华621XXXXX0038”，日期为2019年7月16日。2.银行电子回单。银行电子回单显示：2019年7月18日、2019年8月16日，夏巍分别向苏菊华尾数为0038的银行账户转账支付32000元、27933元。3.工程预算表。4.水电费收据、保险费收据、租金特殊缴费收据。5.律师函。律师函载明：广东广信君达（白云）律师事务所接受原告委托，致函贵司：自2019年9月承租贵司铺面以来，全体委托人为经营所需多次到广州市市场行政管理部门申请办理营业执照，因缺少应由贵司提供的材料而未予办理成功。现因贵司不予提供相关材料致使租赁合同的目的无法实现，贵司的行为实际构成不履行，已构成根本性违约。在贵司拒不为全体委托人办理工商营业执照提供必要且相关的材料前，全体委托人依法享有拒付租金的权利。时间为2019年11月27日。被告对上述证据均不予认可。被告辩称时尚天河商业广场的部分租户已成功申办营业执照，案涉商铺符合办理营业执照的条件，并提交以下证据予以证明：1.建设工程规划验收合格证（复印件）。2.建设工程消防验收意见书（复印件）。3.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（复印件）。4.建设工程消防验收意见书。5.营业执照（复印件，上载住所为“广州市天河区天河路299号B1050房（自主申报）”）。6.企业工商登记信息（打印件）。7.附表。原告对附表、营业执照、企业工商登记信息不予认可，称被告未提供办理营业执照所需资料的行为已构成根本违约，至于其他公司或商户是否可以办理营业执照与本案无关。为查明本案事实，本院向相关部门调查取证，具体情况如下：一、向广州市天河区市场监督管理局查询案涉商铺是否可以办理营业执照？若不能办理，理由为何？该局于2020年6月8日函复本院称：案涉商铺于2019年10月15日向我局申请办理营业执照，当事人申请营业执照时，并未提供相关的场地证明。我局出具《补正材料告知书》告知其在五个工作日补正相关的材料，我局不予受理其要求办理营业执照的申请，故在2019年10月期间，该案当事人并未办理营业执照。二、向广州市规划和自然资源局查询以下问题：位于广州市天河区天河路299号（即时尚天河商业广场）第负一层、负二层房产的规划用途？上述房产是否取得建设工程规划许可证，是否经相关部门批准建设？案涉商铺是否在已通过竣工验收的范围内，其使用性质如何？该局于2020年8月7日作出穗规划资源协查〔2020〕1450号《协助司法查询复函》，上载：1、“时尚天河商业广场”为原广州市规划局前以穗规建证〔2009〕1914号、穗规建证〔2009〕2521号、穗规建证〔2011〕1268号《建设工程规划许可证》，批准广州市体育局在天河区天河路北侧地段建设的天河体育中心地下停车库综合改造工程，以穗规验证〔2011〕1093号《建设工程规划验收合格证》通过规划验收，该工程地下一、二层规划功能主要为商业、通道、汽车库、设备用房。2、据了解，区城管局已对该工程擅自改变使用功能、加建的违法建设行为进行立案查处，并委托广州市城市规划勘测设计研究院对地下一、二层进行违法建设测量，现提供相关图纸供你院参考。该局所附地下一层面积对比图中以空白及蓝色虚线标注时尚天河商业广场通道及商业用途区域，原、被告确认案涉商铺位于该图中手写黑线位置（具体位置及范围详见附卷对比图）。案涉商铺位于规划用途为通道的范围内。三、向广州市天河区市场监督管理局查询在当事人可以提交建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的情况下，案涉商铺（即附图中手写黑线位置所在商铺）是否可以办理营业执照？若不能办理，理由为何？该局于2020年9月3日作出穗天市监函〔2020〕835号《关于广州市天河区人民法院协助调查的复函》，上载：根据广州市规划局《关于提供时尚天河商业广场规划意见的函》（穗规〔2012〕2794号）及广州市市场监管局《关于时尚天河商业广场业户办理营业执照相关事宜的批复》的要求，该商场商户如需办理个体工商户营业执照，应当提交以下7项申请材料……如来函中所称当事人仅能提供建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的情况下申办个体工商户营业执照，但不能提供涉及批复中所指的第3、4、5、6项材料，则属于材料不齐全的情形，我局将依法作出不予受理的决定。该复函并附有广州市规划局于2012年12月6日作出的《关于提供时尚天河商业广场规划意见的函》（穗规〔2012〕2794号），上载：广州市工商行政管理局：贵局送我局的……现就来函涉及的规划问题提供意见如下：一、我局于2012年4月以穗规〔2012〕763号文向贵局提供时尚天河商业广场的的处理意见和规划验收资料后……即封堵的违法建设部分不得使用和办理工商等各项登记。二、关于建设单位未经我局批准，擅自改变公共大堂、人行通道、设施等建筑部分的使用功能问题，已涉嫌违法建设，根据《广州市城市管理综合执法细则》的规定，应由城管综合执法部门进行调查并衔接违法建设处理，故我局已另文将贵局反映的情况向城管部门报告，要求进行查处，在城管部门完成违法建设处理前，不应为违法建设办理工商登记。原告对上述复函及附件的真实性、合法性、关联性予以认可，称上述复函可以看出案涉商铺系改变了使用用途的铺位。被告对上述复函及附件的关联性不予认可，称案涉商铺均不属于规划附图所属的封闭区，案涉商铺的部分面积与规划图纸指引的用途有调整，但不会影响合同的效力，根据此前广州市规划局作出的复函，建筑物内部平面间隔布局的调整只要不涉及建筑立面变化、不增加建筑面积、不改变建筑物的使用性质，无需再报规划部门审批，规划图纸中的商铺是指引性的商铺，故案涉租赁合同应合法有效。原、被告确认原告已支付2019年7月6日至2019年9月5日期间的租金。案涉商铺于2019年7月20日开始装修，原告于2019年9月8日进场，但未试营业，被告将案涉商铺的灯及门强制打开，但并未实际对外经营。被告认为进场时间与装修时间应一致，原告主张的进场时间为开业时间，原告自2019年国庆起在案涉商铺开业经营，因案涉商铺所在街区为新开街区，人流少，与原告预期人流有较大差距，故单方撤场。原、被告确认原告于2019年10月10日停业，于2019年10月15日撤场。被告称其在收到原告律师函后向原告提供了规划竣工验收合格证、一级消防合格证等材料，原告所述的《房屋租赁登记备案证明》、《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》应由原告自行提供。原、被告确认案涉商铺交付时为毛坯状态。原告称其需按被告的要求及图纸进行装修。被告称收到原告的起诉状及证据副本后已对案涉商铺进行重新招租，具体承租时间未核实。经本院释明，原告未就案涉商铺装修损失申请评估。原、被告双方确认案涉租赁合同未办理租赁合同备案。另查明，原告于2019年11月4日提起本案诉讼。再查明，2019年2月19日，案外人李婷向本院提起诉讼，请求判令解除其与时尚公司签订的时尚天河商业广场租赁经营合同、时尚公司向其返还租金、履约保证金并赔偿装修损失等。在该案于2019年5月13日庭审时，时尚公司确认现整个天河体育中心地下负一层时尚天河商业广场无法办理营业执照。本院于2020年2月19日作出（2019）粤0106民初4173号民事判决，判决：一、被告广州市时尚商业城有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告李婷退还保证金89296元；二、被告广州市时尚商业城有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告李婷赔偿装修损失2750元；三、驳回原告李婷的其他诉讼请求。时尚公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年9月28日作出（2020）粤01民终15880号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：原告和时尚公司于2019年5月30日签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。根据双方当事人所确认的事实，原告已搬离案涉商铺，时尚公司已收回案涉商铺，双方就案涉商铺的《租赁经营合同》已实际解除。因此，原告要求解除《租赁经营合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持。关于合同解除的责任归属问题。首先，根据合同中“甲方在此对乙方承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律的相关规定和要求，上述合法性承诺以乙方能正常开业经营为标志”的约定，保障案涉商铺的合法性及可正常开业经营是被告的义务。根据一般理解，不动产租赁物符合规划用途是合法性的重要内涵，可办理工商营业执照是正常开业经营的前提。其次，被告于2019年5月13日在本院审理的另案中自认案涉商铺所在的广州市天河区体育中心地下负一层时尚天河商业广场均无法办理营业执照，且据《关于提供时尚天河商业广场规划意见的函》与穗规划资源协查[2020]1450号《协助司法查询复函》及附图，结合双方当事人对案涉商铺的位置的确认可知，案涉商铺属于规划的通道，被告将此加以改建作为商铺使用，应属违法，进而导致案涉商铺无法办理营业执照。再次，被告提交营业执照、工商登记信息均不能证明案涉商铺的合法性以及可办理工商登记，不足以反驳上述证据及事实。综上，案涉商铺无法办理工商登记的责任在于被告，导致合同解除的主要责任在于被告。同时，原告作为正常理智人及商业经营者，在签订案涉合同前未充分调查、了解案涉商铺的情况，亦未向被告询问案涉商铺是否可以办理营业执照，未尽到谨慎注意义务，亦存在一定过错，应当承担次要责任。关于租金。原告于2019年7月20日开始进场装修，2019年10月10日停业，于2019年10月15日撤场，且已向被告支付2019年7月6日至2019年9月5日期间的租金。原告虽主张其并未实际经营，但其实际占用案涉商铺，且被告在合同约定的租期外实际已给予原告免租期用于装修，故基于公平原则，原告应向被告支付占用案涉商铺期间的租金，原告于2019年10月15日撤场，故被告无需向原告返还租金。关于租赁保证金。鉴于因无法办理营业执照是导致案涉合同提前解除的最根本原因，而该责任在于被告，故原告请求被告返还保证金38640元有理，本院予以支持。关于装修损失。首先，被告确认原告对案涉商铺装修的事实，原告提交的装修合同、收据、转账记录等足以证明其装修费用为59933元（32000+27933），本院予以认定，根据合同总租期，装修残值应为52441.37元（59933÷24×21）。其次，案涉合同虽约定鉴定评估是被告赔偿的前提，但案涉商铺已由被告出租给他人使用，原装修已经不存在，故其残值无法评估。最后，合同约定由于被告原因导致合同提前解除的，被告应承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用，该约定合法有效，且原告并未提出调整的抗辩，再考虑到原告对合同的解除具有一定责任，故本院认定被告应当赔偿原告装修损失5244.14元（52441.37×10%）。关于其他损失。首先，可移动物品的使用价值不因租赁合同解除而产生贬损，故不应计入租赁合同的损失。其次，经营损失并非与租赁合同直接相关的损失，且原告所举证据缺乏实际支付款项的凭证，不足以证明其实际产生了经营损失，故本院对此不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州市时尚商业城有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东麦丝特餐饮管理有限公司退还保证金38640元；二、被告广州市时尚商业城有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东麦丝特餐饮管理有限公司赔偿装修损失5244.14元；三、驳回原告广东麦丝特餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8657元，由原告广东麦丝特餐饮管理有限公司负担3630元，被告广州市时尚商业城有限公司负担5027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  丘东友人民陪审员  李小伍二〇二〇年十二月十日法官助理滕悦书记员谢丽军王嘉蔚