北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初553号原告（执行案外人）：郜香芸，女，1975年11月16日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区解放东路50号一队院平房东6排1号。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告郜香芸与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郜香芸的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强、张晓黎，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郜香芸向本院提出诉讼请求：1．请求排除对山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭小区1号楼2单元701号房屋的执行，并解除查封；2．诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：在（2018）京02民初70号中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等被告融资租赁合同纠纷案件中，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）查封了洋洲房地产公司名下位于山西省临汾市解放东路盛世华庭小区1号楼2单元701号房屋（以下简称涉案房屋）。郜香芸已经于2015年10月1日购买了涉案房屋，并已支付全部购房款，涉案房屋归郜香芸所有，二中院不应查封，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，请求支持郜香芸的诉讼请求。中信富通公司辩称，不同意郜香芸的诉讼请求和理由。郜香芸对涉案房屋不享有足以排除执行的物权或物权期待权，也不具备法律规定的排除执行的法定情形，对郜香芸的诉讼请求应予驳回。一、郜香芸对涉案房屋尚未取得合法登记，对涉案房屋不享有所有权等实体权利，不足以排除执行。虽然郜香芸与洋洲房地产公司签订了《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》），郜香芸从侯松山处购买了涉案房屋，但涉案房屋的所有权人仍是洋洲房地产公司，尚未变更至侯松山名下，亦未变更至郜香芸名下。侯松山和郜香芸均对涉案房屋不享有所有权。侯松山对涉案房屋不享有物权期待权。郜香芸未与洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，而是与侯松山之间存在二手房买卖合同关系。郜香芸对洋洲房地产公司不享有债权，而是基于二手房买卖行为对侯松山享有债权请求权，因此其对涉案房屋不享有物权期待权。即使郜香芸对洋洲房地产公司享有债权请求权，基于债的平等性原则，其债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益，不足以排除强制执行。二、郜香芸的异议主张不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条或第二十九条的排除执行的法定情形，包括：（一）郜香芸未与作为被执行人的洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同。（二）郜香芸未在查封前合法占有涉案房屋，没有证据证明郜香芸与侯松山进行过涉案房屋的交付。同时，郜香芸提交的证据不能形成完整有效的证据链条来证明其已占有涉案房屋。即使认定已占有，也系“不合法”占有。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋经过竣工验收合格后才能交付使用。涉案房屋未经验收，即使能够认定郜香芸实际占有也不能被认定为“合法”占有。（三）郜香芸未支付全部价款，仅向侯松山、郑小玲支付55万元。（四）郜香芸从侯松山处购买涉案房屋的时间发生在查封之后，郜香芸未能举证证明非因案外人自身原因未办理过户登记，其未尽到合理注意义务。郜香芸是从侯松山处购买的二手房，此种交易方式存在极大交易风险，目前没有证据证明郜香芸在涉案房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施去主张权利。因此，郜香芸未在合理期限内要求办理涉案房屋的过户登记，自身存在明显过错。此外，郜香芸未与洋洲房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，郜香芸并非商品房消费者，不能依据《规定》第二十九条主张排除强制执行。《规定》第二十九条规定保护的是商品房消费者的物权期待权，标的物必须是房地产经营者所开发的商品房。郜香芸不是与作为开发商的洋洲地产公司签订商品房买卖合同，而是与候松山签订的二手房买卖合同，其不属于商品房消费者，其不能主张适用《规定》第二十九条。即使法院认定郜香芸属商品房消费者，但：1．郜香芸未与作为被执行人的洋洲地产公司在涉案房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同；2．郜香芸未提供或提供的证据不足以证明其购买涉案房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。郜香芸名下有用于居住的房屋；3．郜香芸尚未支付超过合同约定总价款的50%。郜香芸提供的所谓付款证据不能证明其已支付价款或价款已超过总价款的50%。郜香芸提交的全部证据不能形成一个完整的证据链条，不足以证明其主张的事实。第三人洋洲房地产公司述称，认可郜香芸的诉讼请求。一、洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给郜香芸，郜香芸支付了全部购房款，涉案房屋已经交付给郜香芸并由其合法占有居住。二、因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。三、（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权以及其他财产，处置后足以偿还全部债务。涉案房屋属于郜香芸的个人财产，应予排除强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等被告承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，本院对涉案房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。郜香芸向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异259号执行裁定书，裁定驳回了郜香芸的异议请求。后郜香芸提起本案诉讼。二、关于郜香芸主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议》情况郜香芸提交了落款时间为2015年10月1日，洋洲房地产公司作为出卖方，与郜香芸作为认购方签订的《认购协议》，其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭˙福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼2单元701号房。建筑面积约125．7平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4998元/m2；总价628249元整。上述价格以建筑面积计算。认购方于2015年10月1日付款628249元整。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1．一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3．本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议自动作废。郜香芸称该《认购协议》系换签，原认购人为侯松山。洋洲房地产公司与郜香芸均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司对《认购协议》的形式真实性认可，但是对其证明目的不认可，认为《认购协议》的签署时间是倒签的，洋洲房地产公司与郜香芸不存在真实的认购关系，郜香芸不是真实的认购人。郜香芸认可，侯松山系2015年10月1日与洋洲房地产公司签订《认购协议》，侯松山收了钥匙后一直空置，郜香芸从侯松山处以55万元购买涉案房屋，其与洋洲房地产公司签订的《认购协议》系换签。其当时不知道涉案房屋被查封，2019年3月开始入住涉案房屋，2020年才知道涉案房屋被查封，现在其联系不上侯松山和郑小玲。洋洲房地产公司同意郜香芸的意见。（二）关于支付购房款情况郜香芸主张其已就涉案房屋支付了全部价款，提交了洋洲房地产公司于2018年11月26日向其出具编号为2847842的收据、其于当日向侯松山转账45万元、向郑小玲转账10万元的转账凭证及侯松山出具的收条。收据显示，入账时间为2018年11月26日，交款单位为郜香芸，金额为628249元，收款事由为“尧都区盛世华庭小区1号楼2单元701室房款（4998元/㎡，125．7㎡）”，并加盖有洋洲房地产公司财务专用章。郜香芸称该收据系换开，原交款人为侯松山。转账凭证显示，郜香芸于2018年11月26日向侯松山转账支付45万元，向郑小玲转账10万元。收条显示，2018年11月26日，侯松山向郜香芸出具收条，确认收到郜香芸盛世华庭˙福苑2单元701号125．7㎡房款55万元，房款已交清。中信富通公司的质证意见为：对收据的形式真实性认可，但不是正式发票，与出具方有利害关系，且没有转账凭证佐证，不能证明实际支付情况。且日期在涉案房屋被查封之后。转账凭证显示郜香芸在涉案房屋被查封后支付55万元，与《认购协议》中房款总价金额不一致，且收款人是侯松山和郑小玲，证明郜香芸与该二人存在二手房买卖关系，与洋洲房地产公司不存在认购关系。洋洲房地产公司认可郜香芸的主张和证据。郜香芸未能向本院提交侯松山向洋洲房地产公司支付购房款的具体付款凭证。（三）关于涉案房屋占有使用情况郜香芸主张其已占有涉案房屋，并居住使用，向本院提交了2019年3月1日交纳有线电视初装费、暖气接口费、煤气集资费、装修垃圾清运费、水电费、暖气费、物业费、电费的收据若干张，以及此后发生的关于装修的订货合同、付款收据、保修单收据及暖气费收据、电费收据若干张，及室内照片。中信富通公司对上述收据的真实性和证明目的均不认可，认为，单据均非正式发票，且显示的时间均在涉案房屋被查封之后，表明查封前没有实际居住。室内照片不能证明是涉案房屋，即使真实也不能证明实际居住情况。洋洲房地产公司认可郜香芸的主张和证据。（四）关于涉案房屋是否是郜香芸的唯一住房郜香芸主张其已将夫妻原有房屋出卖，涉案房屋是其在临汾市的唯一住房，提交如下证据材料：临汾市房地产管理局2016年12月23日向建设银行出具的证明，载明：“经查询，高云生，配偶郜香芸，现名下在临汾市区有1套住房产权登记。”；公证书，显示出卖人高云生、郜香芸夫妻二人于2020年8月3日与买受人邓品波、张娜签订《房屋买卖合同》，将其二人共有的位于临汾市迎春街铁宿5号楼2单元3层212号房屋以228000元的价格转让，房款和房屋已于2020年3月30日结清和交付；不动产登记材料查询结果证明，载明截止2020年11月12日，郜香芸名下在临汾市有临汾市迎春街铁宿5号楼2单元3层212号房屋。中信富通公司认为，公证书只能证明曾经签订过买卖合同，不动产登记材料查询结果显示郜香芸名下还有公证书所涉这套房产，达不到名下无房的证明目的。洋洲房地产公司认可郜香芸的主张和证据。（五）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、郜香芸均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，郜香芸主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并对涉案小区进行了现场勘验。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72．94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和郜香芸均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封的房屋范围内。郜香芸提交了其2019年3月1日交纳的20660元专项维修基金、转移登记费、契税、测绘费等费用收据，证明涉案房屋未过户非因其自身原因。中信富通公司提出，该收据显示所载款项均为涉案房屋被查封后缴纳，不是正式发票。洋洲房地产公司认可郜香芸的主张和证据。本院认为，本案系郜香芸提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人郜香芸对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。郜香芸对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。郜香芸主张其符合《规定》第二十八条和第二十九条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本院参照上述规定，进行具体分析。根据本案查明的事实，虽然洋洲房地产公司与郜香芸签订了《认购协议》，签约时间显示签署于2015年10月1日，在2018年6月涉案房屋被查封之前，但郜香芸和洋洲房地产公司均认可，侯松山系2015年10月1日与洋洲房地产公司签订《认购协议》，郜香芸系从侯松山处购买涉案房屋，郜香芸与洋洲房地产公司签订的《认购协议》系换签。郜香芸系于2018年11月26日向侯松山、郑小玲转账支付55万元，洋洲房地产公司于2018年11月26日向郜香芸出具收据，认可郜香芸支付了全部购房款，但收据金额与《认购协议》所载房款金额不一致，郜香芸和洋洲房地产公司均认可该收据系换开，该收据显示交款时间发生于2018年6月21日涉案房屋被查封之后。现涉案房屋登记在洋洲房地产公司名下，郜香芸并未提交证据证明侯松山或郑小玲作为买受人直接与洋洲房地产公司签订涉案房屋买卖合同并交纳了全部房款，虽然洋洲房地产公司认可侯松山已向其支付全部购房款，其向郜香芸出具了收据且认可郜香芸关于已经支付全部购房款的主张，但该情形并不能免除郜香芸承担证明其已经支付购房款的举证责任。郜香芸提交的物业费等收据显示其于2019年3月1日之后才入住涉案房屋，而本院查封涉案房屋的时间为2018年6月21日。再者，郜香芸名下在临汾市还有其他房产，其提交的公证书不能证明其已将该套房产出售。郜香芸的上述情况均不符合《规定》第二十八条和第二十九条所列的情形，本院不能认定郜香芸享有足以排除对涉案房屋执行的权益。综上所述，郜香芸提交的证据不能证明其享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由不成立，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回郜香芸的诉讼请求。案件受理费70元，由郜香芸负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钱丽红审 判 员 种仁辉审 判 员 邢 军二〇二〇年十二月三十日法官助理 牛晓煜书 记 员 宋卫平书 记 员 何 柳