北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初14316号原告：北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心，营业场所北京市西城区广安门内核桃园1号。负责人：韩孝强，经理。委托诉讼代理人：韦强，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜文澍，该公司一般管理人员。被告：北京世纪洁龙物业管理有限公司，住所地北京市西城区北滨河路2号105室。法定代表人：王静，董事长。委托诉讼代理人：李月峰，北京甘华律师事务所律师。第三人：北京吾人行商贸有限公司，住所地北京市东城区东华门大街71号。法定代表人：延强，总经理。原告北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心（以下简称公交公司鸿运承中心）与被告北京世纪洁龙物业管理有限公司（以下简称洁龙公司）、第三人北京吾人行商贸有限公司（吾人行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员冯晓光独任公开开庭进行了审理。原告公交公司鸿运承中心委托诉讼代理人韦强，被告洁龙公司委托诉讼代理人李月峰、第三人吾人行公司法定代表人延强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告公交公司鸿运承中心向本院提出诉讼请求：判令被告洁龙公司支付2015年10月1日至2020年9月30日期间的房屋使用费用1432887元，并支付2020年10月1日起至房屋腾退之日期间的房屋使用费（按照年租金324915元的标准计算）。事实和理由：2012年9月28日，原告与被告签署房屋租赁合同。双方约定被告承租原告位于北京市东城区东华门大街71号的房屋。合同第三条租期约定：双方一致同意租赁为三年，自起租日起计算。双方一致同意起租日为2012年10月1日，合同到期日为2015年9月30日。租赁期限届满，本合同自动终止。被告如需要继续租用的，有优先承租权，但应当在租赁期限届满前三个月提出书面申请，经原告同意后，重新签订租赁合同。合同第四条租金及其他费用约定：合同期内第一年租金为159000元，第二年租金为168540元，第三年租金为178652元。付款方式为半年预付租金。合同第十条租赁房屋的改造约定：除被告自置的可移动经营物品和装修外，其他一切改建、增建和改造自安装之日起即为原告所有，但双方另行协商者除外。在双方合同到期前，原告通知被告，根据上级单位要求，需要对涉案房屋的租金标准进行资产评估，并按照评估的租金标准对外出租。原告委托北京中发国际资产评估有限公司对租赁房屋的租金标准进行评估，年租金评估值为289000元。被告对该评估租金标准不认可，双方经多次协商，未能达成新的续租协议。原告多次要求被告腾退房屋，但是被告以各种理由拖延，拒不腾退。被告行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，故起诉至法院，希望依法判决支持原告诉讼请求。被告洁龙公司辩称，第一，原告主体需要核实，公交公司鸿运承中心不是房屋的产权人，不符合收取房屋使用费的主体资格，没有权利主张房屋占用费。第二，被告提出时效抗辩，2015年10月1日至今已经四年，超过了法律保护时效。第三，涉案房屋面积减少，由149平变为了一半，相应费用应当减少。第四，原告主张法律关系存在问题。被告从2000年左右一直承租在这个房屋内，虽然双方没有签订合同，但是一直在履行。2015年10月1日以后，被告继续使用这个房屋，原告并未提出异议，已形成事实上的租赁合同关系。2015年，我们交房租时，原告说年租金要按照评估值289000元来计算，我们则要求按照之前的合同约定的环比递增6%的方式来计算，但原告不同意，导致双方没有续签合同。被告认为原告仍应按照双方合同约定的增长方式收取租金。我方同意按照环比递增6%这个方案履行。鉴于双方还有其他经济纠纷，被告不同意腾退返还房屋。关于测绘鉴定费用，由于是原告方原因导致房屋面积减少，为了确定房屋实际面积而产生的必要费用，故应当由原告承担。关于租金评估费用，也是原告为了明确其所主张的房屋租金标准而申请启动的鉴定，被告也不认可按照该评估标准计算房屋使用费用，故评估费用也应当由原告承担。综上所述，不同意原告的诉讼请求。第三人辩称，我公司的注册地和实际经营地均在东城区东华门大街71号。2014年的时候，我公司使用涉案房屋，后来就不再用了。现在该房屋在经营便利店，该便利店使用我公司的营业执照进行经营，但并不向我公司缴纳租金。只是因为朋友关系，我们友情帮忙供其使用。关于本案不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月28日，公交公司鸿运承中心（甲方，下同）与洁龙公司（乙方，下同）签订《房屋租赁合同》。双方合同约定：甲方将位于东城区东华门大街71号2层楼，建筑面积149.4平方米的房屋租赁给乙方使用。用途：办公。租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。续租：租赁期限届满，本合同自动终止。乙方如需要继续租用的，有优先承租权，但应当在租赁期限届满前三个月提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租期内，乙方所承租租赁房屋租金为第一年租金159000元，第二年租金为168540元，第三年租金为178652元。每年环比递增6%。付款方式为乙方应按半年预付租金。本合同期满或按规定解除时，乙方应须立即将清洁、完整无损的租赁房屋交还甲方。甲方有权要求乙方清拆全部增设装置，若迁出后7日内仍遗留有箱柜等物品则视为乙方不履行上述责任，甲方有权自行雇人清理，有关费用在保证金内扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿。本合同不论何种原因终止，乙方若逾期交还租赁房屋，乙方应自逾期之日起，按照原租金标准的150%向甲方支付房屋占用费。上述合同签订后，双方依约定履行了合同。庭审中，各方均表示对合同期内合同履行情况均无异议。合同到期后，双方因续约租金产生争议，未续签房屋租赁合同。截至法庭辩论终结前，被告一直未向原告返还涉案房屋。经本院2020年9月8日现场勘验，涉案房屋现作为便利店经营使用，悬挂本案第三人北京吾人行商贸有限公司营业执照。关于涉案房屋的占有使用费用计算面积和收取标准问题系双方争议焦点。关于房屋权属及面积问题。经查，京东国用（2001划）字第00707号国有土地使用证显示，东城区东华门大街71号土地使用者为北京市公共交通总公司，用途为商业，使用权类型为划拨，使用权面积为87.9平方米。该地址填发日期为2001年5月24日的房屋产权证显示，房屋登记所有权人为北京市公共交通总公司，建筑面积149.4平方米，其中有证房屋87.9平方米，临建房屋61.5平方米（备注：房上房）。后北京市公共交通总公司更名为北京公共交通控股（集团）有限公司。庭审中，各方均认可上述房屋中的二层临建房屋已于2017年6月1日被拆除完毕，均同意此后的使用费应当按照实际面积计算。但双方对拆除后剩余房屋面积存有争议。根据被告洁龙公司申请，经本院委托，沐城测绘（北京）有限公司出具房屋面积测绘技术报告书。该报告书显示：东城区东华门大街71号建筑总面积（不含人防）为86.95平方米，其中地上主体面积为86.95平方米。该测绘共产生测绘费用5000元，已由洁龙公司垫付。经质证，各方对测绘报告均无异议。关于使用费收取标准问题。原告提交了自行委托中发国际资产评估有限公司对涉案房屋租金出具的房产项目咨询报告，显示报告提交日期为2016年6月30日，评估基准日为2015年12月31日的合理年租金为28.9万元。被告认可该证据的真实性，但认为该评估报告系原告单方委托，不对被告产生效力，故不认可该证据的证明目的。根据原告公交公司鸿运承中心申请，经本院委托，北京鼎春德房地产土地评估有限公司出具六份房地产估价报告。报告显示，2015年10月1日至2016年9月30日期间，可出租面积149.4平方米，日租金5.55元每平方米，租金合计298501元。2016年10月1日至2017年5月31日期间，可出租面积149.4平方米，日租金5.74元每平方米，租金合计205813元。2017年6月1日至2017年9月30日期间，可出租面积86.95平方米，日租金8.94元每平方米，租金合计93280元。2017年10月1日至2018年9月30日期间，可出租面积86.95平方米，日租金9.21元每平方米，租金合计288291元。2018年10月1日至2019年9月30日期间，可出租面积86.95平方米，日租金9.69元每平方米，租金合计303316元。2019年10月1日至2020年9月30日期间，可出租面积86.95平方米，日租金10.38元每平方米，租金合计324915元。上述评估共产生评估费用152070元，已由原告垫付。经质证，原告认可该鉴定结论，被告以该鉴定结论与原告自行委托的鉴定结论差距较大、不具客观性为由，故不认可该鉴定结论。被告认为房屋租赁合同到期后的占有使用费应当参照原合同确定的标准确定。关于被告提出的时效抗辩问题，原告提交了显示记录时间分别为2017年6月6日和2017年9月15日的东华门大街71号租赁合同续签会议签到簿，上有洁龙公司总经理王静、总经理助理张波以及李庆丰签名。被告认可洁龙公司的张波进行了签字，认可李庆丰曾系被告单位员工，但不认可王静曾在该签到簿上签名。原告提交2017年6月6日、2017年9月15日、2018年1月11日和2019年1月8日关于涉案房屋续约问题的谈判会议记录，用以证明双方续约沟通过程，被告不认可上述证据真实性。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方当事人签订的《房屋租赁合同》内容未违反法律规定，合同应属有效，对双方当事人均具有约束力。租赁期限届满后，双方《房屋租赁合同》已因届满自动终止。关于主体问题，原告作为房屋产权人的物业管理分公司对外出租涉案房屋并收取租金，合同期满后主张逾期返还房屋使用费，并无不当；合同缔约及履行过程中，被告一直向原告履行，并未对原告具有承担民事责任的主体资格提出异议，应视为对原告主体资格的认可，被告现否认原告主体资格依据不足，本院不予采信。鉴于双方并未就续约问题达成一致，被告应当依照合同约定向原告交还房屋，逾期未交还，应当支付逾期交房期间的房屋使用费。关于占用期间房屋面积，由于被告占用房屋期间存在二层临建房屋被拆除的事实，本院对拆除后的实际占用面积依照测绘结果进行计算。关于房屋使用费标准，考虑到近年来北京核心区商业房屋租金上涨的大趋势，以及租金标准上涨系双方产生根本分歧、导致无法完成续约的主要因素，因此，参照原合同约定租金标准计算逾期交房使用费显然不尽合理，与被告违约交还房屋给原告所造成的损失也不相当，故本院对被告提出的应参照原合同约定的租金上涨标准计算占用费的抗辩意见不予采纳。现原告依据法院委托鉴定机构出具的房地产估价报告主张房屋使用费理由正当，数额合理，本院予以支持。在双方租赁合同到期后，由于被告继续占用房屋至今不予腾退是一个持续状态，且原告提交的现有证据亦可反映其并无明显怠于主张相关权利，故本院对被告提出的时效抗辩意见不予采纳。经本院释明，考虑疫情因素和北京市及东城区有关疫情防控期间租金减免有关政策要求，原告主动放弃主张2020年2月至4月期间的房屋使用费，该行为值得提倡，相应期间费用已从总额中扣除，各方对此未持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告北京世纪洁龙物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心支付2015年10月1日至2020年9月30日期间的房屋使用费用1432887元，并按照年租金324915元的标准计算支付2020年10月1日起至房屋腾退之日期间的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17696元，由被告北京世纪洁龙物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。测绘费5000元和评估费152070元，由北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心负担5000元（已交纳），由北京世纪洁龙物业管理有限公司负担152070元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯晓光二〇二〇年十二月二十九日法官助理 朱迺迪书 记 员 马笑盈