西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初18488号 原告：姚某某。委托诉讼代理人：徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雅雅，陕西赛达律师事务所律师。被告：张某某。被告：西安未央某某诊所有限公司。法定代表人：马强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龚帆，男，该公司员工，住该公司。原告姚某某与被告张某某、西安未央某某诊所有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚某某的委托诉讼代理人徐娟娟、杨雅雅，被告张某某，被告西安某某诊所有限公司（以下简称某某诊所）的法定代表人马强及委托诉讼代理人龚帆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姚某某诉称，2017年7月9日，其与被告张某某签订《房屋租赁合同》，被告租赁其位于西安市未央区XX街区学府中央的2-1-2、2-1-3、2-1-4、2-1-13号商铺和2-20204、2-20205号住宅建筑面积333.38平方米，租用期限为五年，并约定租金交纳方式。合同第七条2款约定，被告如拖欠租金，则每天按应缴租金的3%缴纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，其有权单方终止合同和收回房屋，保证金不予退还。其依照约定将房屋交付给张某某。张某某称其租赁的目的就是拟与马强合作投资开诊所，最初诊所为凤玲诊所，后更名为某某诊所，所缴纳款项大部分是某某诊所法定代表人马强支付，也是涉案房屋实际使用人。因被告在履行合同中一直违约，致使其收取租金的目的无法实现。1、依法解除原告与被告张某某签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告腾空所租赁的原告房屋；3、被告支付拖欠的租金70000元（租金2020年2月1日暂计算至2020年8月31日），租金实际支付至被告腾房之日；4、判令被告支付违约金9940元（暂计算至2020年8月31日），违约金计算至被告实际付款之日；5、依法判令其不予退还被告缴纳的保证金5000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告张某某辩称，其仅是和原告签订了合同，实际履行均是原告和马强。原告诉状所述基本属实。被告某某诊所辩称，不同意原告诉讼请求，合同未达到解除的条件。其作为房屋实际使用人未违约，请求变更合同主体为某某诊所。2020年2月1日至2020年8月31日实际应支付房租为6万元，原告免租一个月，其认可应交6万元，其余诉讼请求不予认可。经审理查明，2017年7月9日，原（甲方）、被告张某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于西安市未央区XX村学府中央2-1-2,2-1-3、2-1-4、2-2-13号商铺和2-20204、2-20205号住宅出租给乙方，合同期限为五年，自2017年8月1至2022年8月1日止，租金第一年6万，第二年至第五年每年120000元，第一年租金8月1日前15日内交齐，自第二年以后，每年分两次交付，保证金5000元。合同第七条规定，乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3％缴纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方面终止合同和收回房屋，并有权拒绝返还保证金。签订合同时被告张某某告知原告其准备和合伙人马强开诊所，名称凤玲诊所。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告张某某，张某某和马强经营凤玲诊所一个月左右后退出，并告知原告和马强，要求马强和原告签合同，之后马强一直向原告支付租金至2020年2月1日，并支付保证金5000元。2020年6月马强将诊所更名为某某诊所。庭审中，某某诊所称起和原告在2020年6月协商免除一个月房租，免除2020年2月之后应缴租金10000元。因疫情原因，其在2020年6月底才恢复营业，并和原告达成共识，由其向原告提供付款方案，8月份已经按付款方案履行，9月份未履行系因收到法院传票，其行使不安抗辩权。其向法庭提供微信聊天记录及付款承诺书予以证明，付款承诺书载明“姚某某女士，根据2020年8月12日西安某某诊所有限公司法定代表人马强与您就租金一事达成共识，形成如下协议，以期遵守：2020年8月付10000元，2020年9月付20000元，2020年10月付20000元，2020年11月付20000元，2020年12月付20000元，2021年1月付20000元，如不能按时付款，需支付当期剩余租金的1‰作为违约金”。后某某诊所向原告支付10000元。原告称其曾同意免除一个月房租，因某某诊所违约，现不同意免除。关于某某公司所称达成协议一事，其不予认可，通过双方微信聊天记录可以看出系被告某某公司单方行为，其并未认可，且某某公司也未按承诺履行。经法庭询问被告某某公司是否能一次性将拖欠的租金给付原告，某某诊所称经济紧张，无法一次性支付，在原告明确继续履行原协定的付款承诺书后，其可以按照付款协议上的承诺履行，但不能提供履约的保证。另某某公司称被告张某某系其委托人，实际付款及经营者均系其，与张某某无权利义务关系。原告不予认可，称虽然某某公司为实际使用人，但张某某为合同相对方，应承担责任。另查明，涉案房屋2-1-3、2-1-13号商铺及2-2-204、2-20205号住宅的房主为原告母亲马某某，2-1-2,2-1-4的房主为原告，马爱琴授权原告对其上述住宅、商铺对外出租并代替其收取租金以及以原告名义进行诉讼。庭审中，本院依法主持调解，因双方争议较大，致调解未果。上述事实，有租赁合同、微信聊天记录、当事人陈述等证据在卷为证。本院认为，原告虽与被告张某某签订房屋租赁合同，但实际使用人及履行人系某某公司（原凤玲诊所），原告知晓该情况未提出异议，某某公司亦愿意受合同条款约束，故原告与被告某某公司实际构成房屋租赁关系。因被告某某公司拖欠房租构成违约，经法庭释明，某某公司表明无法一次性清偿拖欠房租也不能提供可以继续缴纳租金的履约保证，故合同目的无法实现，原告与某某公司的房屋租赁关系应予解除。关于原告主张解除其与被告张某某签订的《房屋租赁合同》，因该合同相对方变更为某某诊所，原告与张某某之间的合同关系已实际解除，本院予以确认；因合同解除，被告某某公司作为实际占用人，应在合理期限内清腾涉案房屋并交付原告。关于原告主张被告某某公司支付拖欠租金70000元（租金自2020年2月1日暂算至2020年8月31日），要求实际给付至腾房之日止的诉讼请求，被告某某公司辩称应减免一个月租金，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》，且原告曾口头答应减免被告一个月房租，故对某某公司减免一个月租金意见予以采纳。因被告某某公司实际占用涉案房屋，故某某公司应支付原告2020年2月1日至2020年8月31日拖欠的租金6万元（已减免一个月）并按照每月10000元租金标准给付原告房屋占用费至实际腾房之日。关于原告主张违约金，结合合同履行情况，违约程度，保证金约定等因素酌情按照一个月房租标准予以计算，即10000元；因被告某某公司违约，根据合同约定其缴纳的5000元保证金不予退还。关于原告主张被告张某某承担责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认2017年7月9日原告姚某某与被告张某某签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告西安未央某某诊所有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告姚某某腾交位于西安市未央区XX村学府中央的2-1-2、2-1-3、2-1-4、2-1-13号商铺和2-20204、2-20205号住宅； 三、被告西安未央某某诊所有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姚某某欠付房屋租金60000元（至2020年8月31日），并支付房屋占用费（按照每月10000元）至涉案房屋实际清腾之日；四、被告西安未央某某诊所有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姚某某违约金10000元；五、原告姚某某不予退还被告西安未央某某诊所有限公司缴纳的保证金5000元；六、驳回原告姚某某其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1923元（原告已预交），现由被告西安未央某某诊所有限公司负担1538元，其余部分原告自行负担。被告负担部分应予上述款项给付时一并给付原告姚某某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                                                                                                        审  判  员       方  圆   二〇二〇年十二月二十一日 法 官助 理       陈  召                            书  记  员       张美琪   1