广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)粤01执复840号复议申请人（异议人、利害关系人）：范有军，男，1992年1月24日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：胡志仙，北京市金洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，北京市金洋律师事务所律师。申请执行人：广州市冠昊物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区石榴岗路3号1219室。法定代表人：黄穗生。委托诉讼代理人:李小平，广东信耀律师事务所律师。被执行人：广州市凯荣都国际大酒店有限公司，住所地：广州市海珠区石榴岗路3号1-10层、16-24层。法定代表人：龙赳华。复议申请人范有军不服广东省广州市海珠区人民法院（以下简称海珠法院）（2020）粤0105执异284号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在海珠法院执行申请执行人广州市冠昊物业管理有限公司（以下简称冠昊公司）与被执行人广州市凯荣都国际大酒店有限公司（以下简称凯荣都酒店）租赁合同纠纷一案【（2020）粤0105执17765号】过程中，异议人范有军于2020年7月31日对海珠法院执行行为提出书面异议。异议人范有军的异议请求为：中止（2020）粤0105执17765号执行通知书的执行。事实与理由：2018年4月，异议人与凯荣都酒店签订了《房屋租赁合同》，约定将上述区域出租给异议人用于西餐厅使用，租期自2018年4月20日至2026年5月20日，共计8年。合同签订后，异议人已依约支付租金及履行该合同项下的其他义务，故异议人依法享有对该区域的承租权。执行所依据的生效判决判令，凯荣都酒店将广州市海珠区石榴岗路3号1-10层、16-24层及地下停车场交回给冠昊公司，而（2020）粤0105执17765号执行通知书错误将异议人合法承租的上述场所作为执行标的予以强制腾退，损害了异议人的合法权益，应中止执行。申请执行人冠昊公司辩称：异议人的异议请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。1、异议人与凯荣都酒店现任管理者及股东詹世明的妻子范有梅是亲属关系，且在国家企业公示公信系统上能查到他们曾经存在合作关系。另外，在广州市海珠区石榴岗路三号大院综合楼中，众多商家也说异议人与凯荣都酒店没签订过任何合同，由此可看出异议人与凯荣都酒店有直接的利害关系，目的是为了抗拒执行。2、经生效判决确认，我司与凯荣都酒店的租赁关系已于2018年4月10日解除，凯荣都酒店已丧失该物业的租赁权，无权转租。故凯荣都酒店在我司不知情且不同意的情形下，与异议人于2018年4月20日签订的租赁合同无效。3、异议人不是适格主体。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，适格主体应是涉案不动产的承租人，而异议人仅为次承租人，主体不适格。综上，异议人与凯荣都酒店签订的租赁合同无效，异议人不是提出排除执行的适格主体，且异议人作为实际使用人负有腾空房屋的义务，请求法院依法驳回。被执行人凯荣都酒店辩称：被执行人于2018年4月将位于广州市海珠区石榴岗路3号凯荣都国际大酒店一楼部分场所出租给异议人使用，双方签订了《房屋租赁合同》，现异议人提出的执行异议符合实际情况。冠昊公司于2012年就广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合租赁经营等事宜与被执行人签订了《三方协议书》，由被执行人承继冠昊公司与广州市江河宾馆之间的《租赁经营合同》及补充协议项下的权利和义务，前述合同租赁期限截止至2029年5月31日。被执行人于2018年4月将位于上述涉案场所出租给异议人使用并签订了合同，其向被执行人依约使用场地并支付租金。因此，被执行人与异议人之间约定租赁期限为2018年4月20日至2026年5月20日止的租赁合同正在履行中，异议人对涉案租赁场地享有合法的承租权，法院不应强制异议人腾退租赁场地。经审查查明：2019年12月12日，关于冠昊公司诉凯荣都酒店、第三人中国人民解放军广东省军区广州第十三离职干部休养所（原名：中国人民解放军广州军区联勤部赤岗离职干部休养所，以下简称干休所）租赁合同纠纷一案，海珠法院作出（2019）粤0105民初6120号民事判决书判决：一、确认冠昊公司与凯荣都酒店之间签订的《租赁经营合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充协议》于2018年4月10日解除；二、在判决生效之日起一个月内，凯荣都酒店将广州市海珠区石榴岗路3号（原广州军区联勤部干休所三号大院综合楼）第1层至第10层、第15层至第23层及地下停车场交回给冠昊公司；三、在判决生效之日起10日内，凯荣都酒店向冠昊公司支付2012年12月8日起至2014年1月21日止、2014年5月22日起至2016年8月7日止、2016年9月8日起至2019年1月7日止的租金、房屋占用费共计51864928.52元；等。凯荣都酒店不服上诉，本院于2020年5月28日以（2020）粤01民终5643号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。该判决已于同月30日发生法律效力。2020年7月1日，冠昊公司向海珠法院申请强制执行，要求凯荣都酒店履行上述生效判决书判决的第一项、第二项义务，海珠法院以（2020）粤0105执17765号立案执行，并于次日依法向被执行人发出执行通知书，责令其立即履行涉案义务。范有军遂提出本案之异议，并提交了凯荣都酒店（甲方）与范有军（乙方）于2018年4月10日签订的《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将位于广州市海珠区江海大道3号凯荣都国际大酒店一楼部分共391平方米（含公摊面积）出租给乙方作为西餐厅使用；租赁期限为8年，自2018年4月20日至2026年5月20日；装修免租期与办证期为本合同生效之日（即上述租赁期限）起30天。租金：第一年至第三年每月以120元/平方米计算，从第四年开始每年每平方米递增5%，直至合同期满；租金按月结算，乙方须于每月15日前缴付，且甲方收到乙方当月租金应及时提供收据或发票。押金15万元，于合同签订后向甲方交纳；等。（2019）粤0105民初6120号案在审理过程中查明了以下事实：1、2018年7月31日，冠昊公司（甲方）与广州市江河宾馆（乙方）签订《租赁经营合同》，约定甲方将该房产（广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼）的第1层至第10层、第15层至第23层及地下停车场出租给乙方开办酒店整体配套服务使用；租赁期限为二十年（从交租之日起算），自2009年6月1日至2029年5月31日止；等。双方分别于2009年3月8日、2010年12月18日对上述合同中的房屋交付期限、免租期及租赁面积等事项作出了变更并签订了相关的补充合同及补充协议。2011年3月20日，冠昊公司（甲方）、广州市江河宾馆（乙方）与凯荣都酒店（丙方）签订《三方协议》，约定由甲、乙、丙三方协商一致，将原乙方单位变更为凯荣都酒店，由凯荣都酒店全面履行广州市江河宾馆所签订的租赁合同及补充协议等文件约定的各项义务。2、2018年3月21日，冠昊公司向凯荣都酒店及广州市江河宾馆发出《解除租赁合同通知书》，表明因凯荣都酒店从2012年12月1日以来拖欠租金3800多万元，严重侵害了冠昊公司的合法权益，冠昊公司根据合同约定行使合同解除权，要求凯荣都酒店一个月内腾退物业并交还给冠昊公司。海珠法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出执行异议。范有军主张其对部分涉案物业享有租赁权，认为海珠法院向凯荣都酒店发出（2020）粤0105执17765号执行通知书侵害了其合法承租权，属于利害关系人对执行行为提出的异议，故本案依民事诉讼法第二百二十五条进行审查。因凯荣都酒店并未主动履行生效判决所确定的限期交还场地的义务，海珠法院立案执行，并向其发出执行通知书及报告财产令的执行行为符合法律规定，海珠法院对此予以确认。本案执行内容为交回涉案场地，异议人主张对部分场地享有租赁权，故其主张的租赁权能否对抗本案申请执行人，是本案审查之重点。异议人提交与凯荣都酒店于2018年4月10日签订的租赁合同，约定租赁期限自2018年4月20日起至2026年5月20日止，但（2019）粤0105民初6120号案已经明确判令冠昊公司与凯荣都酒店就涉案场地签订的租赁合同及相关补充合同、补充协议均于2018年4月10日解除，凯荣都酒店签订上述转租协议时对涉案物业已不再享有承租权。另外，冠昊公司在2018年3月21日已向凯荣都酒店发出《解除租赁合同通知书》，异议人与凯荣都酒店签订转租合同时也应尽到一定的审慎义务，审查其作为出租人是否具备相应的资质和授权，异议人提交的证据无法证明上述转租合同取得物业产权人及承租人冠昊公司的同意，也未将转租合同予以登记备案，对此存在一定的过错。异议人亦未提供银行流水、转账凭证及凯荣都酒店出具的对应的发票或收据等证据证明其依约支付租金。因此，结合现有的证据材料，异议人认为其已对部分涉案场地享有合法的承租权益并占有使用至今，缺乏事实依据，对于异议人据此主张中止执行的异议请求，海珠法院不予支持。至于异议人与当事人之间的其他法律关系，可另循法律途径主张权利，本案对此不予处理。综上，范有军的异议理由不成立，对其提出的异议请求，海珠法院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人范有军提出的执行异议。复议申请人范有军不服海珠法院作出的（2020）粤0105执异284号执行裁定，向本院申请复议，请求：1.撤销海珠法院作出的（2020）粤0105执异284号执行裁定书；2.裁定中止（2020）粤0105执17765号执行通知书的执行。事实与理由：一、复议申请人对广州市海珠区江海大道3号凯荣都酒店一楼部分享有合法的租赁权。2018年4月，复议申请人与凯荣都酒店签订了《房屋租赁合同》，凯荣都酒店将其位于广州市海珠区江海大道3号的酒店一楼部分共391平米（含公摊面积，下称讼争房屋）出租给复议申请人作为西餐厅使用；《房屋租赁合同》第二条约定租赁期限为8年，租期自2018年4月20日起至2026年5月20日止。《房屋租赁合同》签订后，复议申请人按照双方的约定向凯荣都酒店全面履行了包括支付租金在内的各项义务，并按照合同约定使用讼争房屋。因此，复议申请人对讼争房屋享有合法的使用权。二、复议申请人与凯荣都酒店签订《房屋租赁合同》时，尽到了审慎义务，涉案《房屋租赁合同》合法有效。第一、2018年4月复议申请人与凯荣都酒店签订《房屋租赁合同》时，凯荣都酒店没有将冠昊公司欲解除与其所签租赁经营合同的事实告知复议申请人，复议申请人对此完全不知情。第二、合同签订前凯荣都酒店向复议申请人展示了其与冠昊公司签署的相关合同及其他材料，以证明其有权对外出租。第三、合同签订前，凯荣都酒店明确告知复议申请人，冠昊公司同意其对外转租部分场地，讼争房屋在此前已转租给他人作为音乐餐厅使用多年，冠昊公司从未提出过任何异议；此外，凯荣都酒店的其他楼层也有部分房屋转租给他人使用，冠昊公司至今都未提出过反对意见。因此，复议申请人完全有理由相信冠昊公司同意凯荣都酒店将讼争房屋转租给自己。第四，签订租赁合同时，凯荣都酒店仍然在正常营业。因此，复议申请人有理由相信凯荣都酒店讼争房屋享有出租权，复议申请人在合同签订中尽到了审慎义务，没有任何过错。三、（2019）粤0105民初6120号判决书作出时间为2019年12月12日，本案《房屋租赁合同》的签订时间为2018年4月，一审法院以作出时间在后且尚未生效的判决否定签订时间在前《房屋租赁合同》的效力，缺乏事实根据。本案《房屋租赁合同》的签订时间为2018年4月，（2019）粤0105民初6120号判决书作出时间为2019年12月12日，凯荣都酒店收到该判决后立即向法院提起上诉，二审判决于2020年5月28日作出。本案的一审法院以作出时间在后且未生效的一审判决内容否定签订时间在前的《房屋租赁合同》的效力，严重违背客观事实，依法应予纠正。此外，即便不考虑（2019）粤0105民初6120号判决尚未生效一节，冠昊公司做出解除与凯荣都酒店所签合同的行为也不能否定复议申请人对讼争房屋享有使用权的事实。2018年4月，冠昊公司单方面要求解除合同，这到底是单方面违约、擅自解除合同，还是依法解除合同，在复议申请人与凯荣都酒店签订《房屋租赁合同》时无法判断；凯荣都酒店至今都认为冠昊公司属于单方面撕毁合同，目前正向广东省高级人民法院申请再审。因此仅凭冠昊公司当时一纸无法确认法律效力的解除合同的通知，来否认复议申请人与凯荣都酒店的合法合同，缺乏事实根据。本院经审查，本院确认执行异议裁定查明的事实。本院认为，复议申请人范有军主张其向凯荣都酒店承租涉案房产中的部分，认为其享有合法的租赁权，执行法院强制腾退违反法律规定，损害其利益，请求中止执行。本案争议的焦点在于复议申请人对涉案房产是否享有承租权，是否能够对抗本案执行。首先，本案执行依据为海珠法院作出的（2019）粤0105民初6120号的民事判决，判令确认冠昊公司与凯荣都酒店之间签订的《租赁经营合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充协议》于2018年4月10日解除，并且凯荣都酒店将涉案房产交回给冠昊公司等等。复议申请人对执行依据确定的腾退涉案房产提出异议，不属于执行异议审查的范围。其次，关于复议申请人认为凯荣都酒店未将冠昊公司欲解除合同的事实告知复议申请人的问题，这属于复议申请人与凯荣都酒店之间的法律关系，复议申请人应循其他途径处理。再次，关于复议申请人认为冠昊公司于2018年4月解除合同为单方违约以及本案正在再审的问题，属于对执行依据的异议，不属于本案审查的范围。此外，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，再审亦不停止执行。综上所述，复议申请人范有军所提复议请求不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回范有军复议申请，维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105执异284号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  谢欣欣审判员  胡伟东审判员  黄 征二〇二〇年十二月二十一日书记员  宋兰兰梁献玲