广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初10374号原告：李满英，女，1973年10月14日出生，汉族，住湖南省武冈市××××××××，公民身份号码为432××××××××××××049。委托诉讼代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭芬，广东启众律师事务所实习律师。被告：张旭瑜，女，1987年3月1日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区东园镇凤浦村浦内343号，公民身份号码为350××××××××××××045。被告：周嘉庆，男，1992年4月17日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××812。委托诉讼代理人：郭德华，广东穗益律师事务所律师。原告李满英诉被告张旭瑜、周嘉庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序审理，后转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李满英的委托诉讼代理人刘小闹，被告周嘉庆的委托诉讼代理人郭德华到庭，被告张旭瑜经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李满英向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年11月租金70,000元、2019年12月至2020年4月租金500,000元；2.被告向原告支付押金15,000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告李满英将第1项诉请中的租金变更为房屋占用费。事实与理由：2017年9月20日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》。该合同约定原告将位于东莞市沙田镇横流区×××××及宿舍物业出租给被告使用，每月租金为100,000元，租赁期限从2017年9月20日至2022年9月30日止。合同约定被告须于每月5日前将当月租金转入原告银行账户。前述合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。被告自2019年11月起未按时向原告支付租金。经原告多次催收，被告均以各种理由拒绝支付。被告周嘉庆辩称，对第一、二项诉讼请求的金额无异议，但是被告周嘉庆做生意失败了没有能力一次性付款，希望分期、分批付款。被告张旭瑜没有提出答辩意见，也没有向本院提供任何证据或者提出任何质证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月20日，原告李满英与被告张旭瑜签订了一份《厂房租赁合同书》，约定原告李满英将位于东莞市沙田镇横流区×××××及宿舍物业出租给被告张旭瑜使用，每月租金100,000元，租赁期限从2017年9月20日起至2022年9月30日止；被告需在签订合同时缴纳押金300,000元及第一个月租金100,000元；被告须于每月5日前将当月租金转入原告银行账户。被告张旭瑜与被告周嘉庆是合伙关系，共同承租原告李满英的涉案租赁物。合同签订后，两被告依约向被告原告李满英支付了押金300,000元。两被告自2019年11月起拖欠原告租金，其中2019年11月租金70,000元、2019年12月至2020年4月租金500,000元。又查，被告周嘉庆于2020年5月6日向原告李满英出具了一份《欠条》，确认欠李满英585,000元，最迟于2020年5月7日结清。原告李满英与被告周嘉庆确认上述585,000元的构成为：2019年11月租金70,000元、2019年12月至2020年4月租金500,000元以及周嘉庆收取的次承租人的押金差额15,000元。其中周嘉庆收取的次承租人的押金为315,000元。另查，原告李满英是通过深圳龙圣投资发展有限公司从案外人东莞市沙田镇和安股份经济联合社处承租涉案租赁物，并确认涉案租赁物并未办理房地产权证、建设工程规划许可证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，被告张旭瑜经本院合法传唤无正当理由未到庭提出抗辩及质证意见，视为其放弃对原告李满英提交的证据及陈述提出质证及抗辩的权利，被告周嘉庆对原告李满英提交的证据均无异议，本院对原告李满英提交的证据的真实性予以采信。本案主要的争议焦点为：一、涉案《厂房租赁合同书》是否有效；二、原告李满英诉请的各项费用是否合法。关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证即交付使用违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，涉案《厂房租赁合同书》应为无效合同。关于焦点二，如焦点一所述，涉案《厂房租赁合同书》为无效合同，故原、被告双方基于合同取得的财产相互返还，被告张旭瑜、周嘉庆向原告李满英支付的押金300,000元应予返还。但从被告周嘉庆于2020年5月6日向原告李满英出具的《欠条》显示，被告周嘉庆确认尚欠李满英585,000元，该款项已包括2019年11月租金70,000元、2019年12月至2020年4月租金500,000元以及周嘉庆收取的次承租人的押金差额15,000元，可见双方对两被告支付押金300,000元已协商予以抵扣周嘉庆收取的次承租人的部分押金，本院对此予以确认，故两被告依法应向原告李满英支付押金差额15,000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告李满英应参照每月租金为100,000元的标准支付2019年11月至2020年4月期间的使用费，两被告依法应向原告李满英支付2019年11月房屋占有使用费70,000元、2019年12月至2020年4月房屋占有使用费500,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，判决如下：一、限被告张旭瑜、周嘉庆于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李满英支付2019年11月房屋占有使用费70,000元、2019年12月至2020年4月房屋占有使用费500,000元；二、限被告张旭瑜、周嘉庆于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李满英支付押金差额15,000元。案件受理费9,650元，由被告张旭瑜、周嘉庆共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林健华人民陪审员  黄瑞银人民陪审员  晏纯耀二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  温幸铃强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。