四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初4519号 原告：简阳市锦江家园小区业主委员会，住所地简阳市红氮路锦江家园小区。 负责人：杨水平，主任。 委托诉讼代理人：白文浩，四川理创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张中文，四川理创律师事务所律师。 被告：成都经越物业有限公司，住所地成都市简阳市简城建设中路152号，统一社会信用代91510185MA62NRRJ62。 法定代表人：范禄强。 委托诉讼代理人：万强，湖北美佳律师事务所律师。 原告简阳市锦江家园小区业主委员会（以下简称锦江家园业委会）与被告成都经越物业有限公司（以下简称经越物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦江家园业委会负责人杨水平及委托诉讼代理人白文浩、张中文，被告经越物业公司委托诉讼代理人万强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦江家园业委会向本院提出诉讼请求：1．判令经越物业公司立即退出简阳市锦江家园小区4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼的物管工作，腾空物业用房并与锦江家园业委会交接材料；2．判令经越物业公司退还装修押金238,000元，以及已收取未服务的水升压费71,800元、物管费153,519元、装修管理费23,800元，卫生费6,042元，上述费用合计人民币493,161元；3．判令经越物业公司退还锦江家园小区两年的广告费收益；4．本案案件受理费、保全费、保全保险费由经越物业公司承担。庭审中，锦江家园业委会增加诉讼请求：请求人民法院确认2018年2月6日四川省简阳市红塔房地产开发有限公司与经越物业公司签订前期物业服务合同终止。事实和理由：2018年2月6日四川省简阳市红塔房地产开发公司与经越物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由经越物业公司对简阳市锦江家园小区4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼进行前期物业服务。截止2020年10月30日，以上小区7#、9#楼已接房119户，已收取装修押金238,000元，多收水升压费23,800元、物管费153,519元、装修管理费23,800元，卫生费6,042元，6#接房240户，多收水升压费48,000元。2020年8月17日简阳市人民政府简城街道办事处批准锦江家园业委会为简阳市锦江家园小区的合法业主委员会，因经越物业公司服务质量服务态度差，本小区大多数业主到居委会反映投诉，根据业主意见，2020年8月19日业主委员会召开全体会议，会议通过对多家物业公司比选，最终锦江家园业委会与简阳市佳旺物业管理有限公司（以下简称：佳旺物业公司）于2020年8月23日签订《锦江家园物业服务合同》，该合同于签订当日生效。《前期物业服务合同》第二十四条约定“本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业合同生效的，本合同终止”，故《前期物业服务合同》因《锦江家园物业服务合同》的生效于2020年8月23日终止，经越物业公司应当与锦江家园业委会做好材料交接工作，腾空物业用房，退还相关费用。双方协商无果后，简城司法所、简城街道办、市房产保障中心、开发商多方组织调解，经越物业公司均不退出简阳市锦江家园小区、锦江家园业委会为维护自身权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定诉至法院，望判如所请。 经越物业公司辩称，1．锦江家园业委会起诉没有主体资格，不能代表小区业主意思表示；2．《前期物业服务合同》约定的合同结束条件并未达成；3．选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定，且应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，锦江家园业委会未能提供召开业主大会且双过半的证据；4．经越物业公司与小区开发商签订《前期物业服务合同》对小区全体业主具有约束力；5．锦江家园业委会未获得小区全体业主的授权，就提起案涉物业服务合同撤销权诉讼，不符合法律规定。综上，请求人民法院驳回锦江家园业委会的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：经越物业公司于2016年12月21日成立。2018年2月6日，红塔房地产公司（甲方）与经越物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由经越物业公司对简阳市锦江家园小区4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼共7栋楼提供前期物业服务，服务面积约10万平方米。《前期物业服务合同》第二十四条约定，“本合同为期9年，自2018年2月6日起至2027年2月5日止。本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；本合同期限届满前3个月，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。” 在简城街道办事处、红塔社区指导下，成立了锦江家园业主委员会筹备组。因疫情期间不聚集的要求，经网格员上门征求小区业主意见和电话联系两种方式，征求了6#、7#、8#、9#已经入住的313户业主意见，确定了9名锦江家园业委会成员。从业主大会、业主委员会成立备案申请表中反映出，业主大会会议情况为：完成选举时间2020年8月17日，参加大会应到票权数313票，大会实到票权数181票。2020年8月17日，锦江家园业委会成立，同日向简阳市人民政府简城街道办事处申请备案。简阳市人民政府简城街道办事处向锦江家园业委会出具《业主委员会备案证明》（编号2020008），对业委会提交的备案资料同意给予备案，并通知相关事项：锦江家园业委会成立时间为2020年8月17日，任期三年。锦江家园业委会共9人，分别为：主任杨水平，副主任钟国华、缪祥元，委员汪明道、毛海全、付小英、曾容群、樊高奎、谢小初。 2020年8月19日，锦江家园业委会召开首届全体会议，议定：．．．．．．五、物业公司的选择，经过多方了解，从经越物业、上好佳物业、金城华庭、临江江峰阁、佳旺物业、蓝色港湾六家物业公司进行考察比较后，经房管部门推荐，集中业主的意见，经业主委员会决定，聘请简阳市佳旺物业管理有限公司为锦江家园物业服务。．．．．．．八、如何与前期物管的交接问题，具体是：先由业委会交给与业委会签订合同的物业公司，尽量避免交接过程产生的不必要的矛盾。 2020年8月23日，锦江家园业委会与佳旺物业公司签订《锦江家园物业服务合同》，对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任、其他事项进行了约定，合同期限为2020年8月23日至2023年8月22日止。锦江家园业委会分别在8月、9月、10月通知经越物业公司退出锦江家园小区，经越物业公司拒绝办理相关手续。简城司法所、简城街道办、市房产保障中心、开发商多方与经越物业公司进行调解无果。截止开庭审理之时，该小区物业管理工作仍由经越物业公司从事，佳旺物业公司未入驻该小区进行物业管理。 另查明，简阳市锦江家园属于分期开发项目，一共10栋楼合计1320户：1#、2#、3#楼各40户，共I20户，4#楼70户，5#楼240户，6#240户，7#70户、8#40户，9#楼276户，10#楼264户。纳入前期物业服务合同的为4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#共7栋，合计1,200户；未纳入前期物业服务合同的为1#、2#、3#楼，共I20户。开发商己通知交房或己办理交房并移交给经越物业公司进行前期物业服务的为6#240户（实际移交239户）、7#70户、9#楼276户，合计585户，8#系旧楼，共计40户，尚未收取物业管理费。在建未完工或未交房业主合计574户（4#楼70户，5#楼240户，10#楼264户）。 以上事实，有锦江家园业委会提交的业委会备案证明、负责人身份证、经越物业公司的工商信息、业主大会成立备案申请表，双方提交的《前期物业服务合同》等证据及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的事实的质证和认定情况为：对锦江家园业委会提交的业主委员会全体会议记录、选聘佳旺物业征求意见表、锦江家园物业合同，能够证明锦江家园业委会通过选择佳旺物业公司，并与之签订物业服务合同的事实，本院予以确认；通知、调解说明能够证明双方因退场发生纠纷，相关部门予以协调的事实，本院予以确认；收费明细能够证明经越物业公司收取部分业主的装修押金、物管费的事实，但经越物业公司为锦江家园小区提供物业服务在持续状态，况且即便经越物业公司收取了相关费用，也应当由已交纳费用的业主向经越物业公司主张权利，而非由锦江家园业委会向经越物业公司主张权利，锦江家园业委会未提供业主授权委托手续，对其代为起诉要求退还费用的目的，本院不予采信；对经越物业公司提交的简阳锦江家园业主交流群聊天记录四张，该证据系微信聊天群，无法确定微信群成员是否为真实业主，且该聊天记录仅片面节录，不具有完整性，本院不予采信；关于锦江家园现业委会成立合法性民意调查问卷71份，该问卷调查没有制作人，且不能证明系业主本人签字，不能证明是否为业主真实意思表示，本院不予采信。经越物业公司提交的在中国裁判文书网上下载的案例，不属于证据材料。 本院认为，一、关于锦江家园业委会是否有权提起本案诉讼的问题。依据《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函（［2005］民立他字第8号）》，最高人民法院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果，故承认业主委员会的当事人地位。在审判实践中，已经认可业主委员会的当事人地位，锦江家园业委会具有诉讼主体资格，至于是否需要业主大会的专项授权，并非锦江家园业委会提起诉讼的前置条件或必要条件，故锦江家园业委会有权提起诉讼。 二、关于前期物业服务合同是否终止的问题。《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，《前期物业服务合同》关于“本合同为期9年，自2018年2月6日起至2027年2月5日止。本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止．．．．．．”的约定，即《前期物业服务合同》终止的时间为“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，即锦江家园业委会与简阳市锦江家园小区业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。但锦江家园业委会提供的证据材料证明，作出选聘物业企业的机构是锦江家园业委会，不是业主大会。故《前期物业服务合同》约定的合同终止条件并未达成。锦江家园业委会请求确认《前期物业服务合同》终止的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 三、关于锦江家园业委会选聘、解聘物业服务企业程序是否合法的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：．．．．．．（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；．．．．．．决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”，《物业管理条例》第十一条、第十二条也对业主决定建筑区划内重大事项及表决权做了规定。同一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定，而且应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，法律对业主共同决定事项的权利行使有明确规定，其立法本意就是为了保证业主更好行使权利，防止业主委员会行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。本案中，锦江家园小区属于分期开发项目，纳入前期物业服务合同的为7栋楼，目前尚有3栋在建，实际已经移交给经越物业公司进行前期物业服务的仅为部分楼栋。锦江家园业委会提交的证据材料仅能证明书面征求意见的为6#、7#、8#、9#部分业主，未达到已经移交给经越物业公司进行前期物业服务的户数的一半，更未达到应当移交给经越物业公司进行前期物业服务的合同1,188户的一半。况且，锦江家园业委会未能提供选聘、解聘物业服务企业经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的证据。故锦江家园业委会选聘、解聘物业服务企业程序不符合法律规定。 综上，2018年2月6日红塔房地产公司与经越物业公司签订《前期物业服务合同》仍应继续履行，锦江家园业委会的诉讼请求不符合法律规定。此外，锦江家园业委会的其他诉讼请求，是建立在《前期物业服务合同》终止的基础上，对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定，判决如下： 驳回简阳市锦江家园小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费4,349元，由简阳市锦江家园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴**英 二〇二〇年十二月八日 书记员  李瀚森