秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初9223号 原告：周建超，男，1990年5月25日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：孔德路、李欣杭，河北建恒律师事务所律师。 被告：秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区文化北路6号，统一社会信用代码91130300740177303K。 法定代表人：马东升，职务董事长。 委托诉讼代理人：张建华，男，1966年7月19日出生，户籍地秦皇岛市经济技术开发区，系公司员工。 原告周建超与被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司（以下简称金盛达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周建超委托诉讼代理人孔德路，被告委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周建超向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告自2020年1月1日至2020年8月31日期间逾期交房违约金暂计22723元（按照房屋的总价款按银行间同期间的拆借利率上浮50%，即6.375计算）；2、判令被告给付供电、供暖、燃气等未达到交付使用条件赔偿金暂计10000元；3、本案诉讼费由被告承担，赔偿总额按照实际计算。事实和理由：原告与被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告金盛达公司开发的岸上澜湾二期项目43号楼1-2602号房屋，房价款535399元。合同约定第十一条第一款明确约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”。被告认可延期交房事实并于2019年12月12日、2020年5月20日，向原告出具《关于岸上澜湾延期交房告知函》、《交房承诺函》。2020年8月31日，被告在其开发的诉争商品房未达到交付条件的情况向原告强制交房，原告因生活确实需要无奈收房，但是合同约定逾期交付房屋违约金及供电、供暖、燃气等未达到交付使用条件赔偿金明显过低，远远小于给原告带来金钱和时间上的实际损失，故诉至法院，请求判如所请。 被告金盛达公司辩称，针对已经收房的原告的第一项诉请双方已经结清，原告无权重复主张该项诉讼请求的权利，第二项诉请是原告单方的主张，没有事实和法律依据，原告也没有在该案件的系列案庭审中提出证据予以证明。被告同意按照合同约定，对没有按约定达到供暖和燃气的相应赔偿，但合同当中明确约定了赔偿数额，愿意按约定赔偿。 补充：我方向法庭承诺，被告的水电已经在11月24日变为正式供水供电，11月26日已经正式点火，11月27日正式供暖，如原告对此有意见，我方将申请向相关部门调取证据。 原告周建超为证明自己诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份33页，证明原、被告之间存在房屋买卖关系及房屋坐落及总价款，还证明交房时，被告应出示建设工程竣工验收备案证明文件等文件，不能出示的应承担逾期交房责任。合同中对逾期交房违约金万分之0.1的约定系被告方预先拟定的、为重复使用的、当事人在订立合同时不必协商的，具有不变性、附合性，属于格式条款，其中免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效。合同中对于交付时水、电、暖、燃气、有线电视等不能连入管网及敷设入户时的违约赔偿金不但是格式条款并且有意使用极小的字体标注，更是有意规避责任侵害原告合法权益。 证据二、购房发票或收据复印件一份一页，证明原告缴纳购房款的事实。 证据三、购房预交水电费收据复印件一份一页，收房时另行预存临时用电电费100元，其中预存国家电网电费300元（被告未退还）、预存水费432元（被告已经退还），共同证明房屋交付时用电为临时用电，用水为临时用水。 证据四、房屋验收交接表复印件一份一页、入伙通知书复印件一份二页、《河北省商品住宅质量保证书》一份4页、《河北省商品住宅使用说明书》复印件一份9页，共同证明被告交付房屋时不满足证据一第九条的约定条件，未出示证明文件，应承担逾期交房的责任。 证据五、被告于2019年12月12日、2020年5月20日出具的《关于岸上澜湾延期交房告知函》复印件二份各一页、被告于2020年5月30日出具的《交房承诺函》复印件一份一页，共同证明被告承认延期交房事实；其中《交房承诺书》载明“自2020年9月1日起，每逾期一日按照已交付房款金额的万分之三支付违约金”证明被告认可9月1日后按照日万分之三支付逾期交房违约金。 证据六、岸上澜湾项目照片一组15张，其中第一张证明拍摄地点系岸上澜湾项目且目前消防管道未通，消防栓未备齐；第二张证明消防设施未达标及水表均为0，用水未接入城市管网；第三张证明采暖未接通城市集中供暖、电力电缆为外接临时铺设、第四张证明下房电表未接通用电。 证据七、业主情况说明原件。共同证明目前已经收房的业主生活中存在用水不符合饮用标准、用电为临时用电时常断电导致电梯运行不正常装修产生误工费、无供暖需使用电费电力采暖、无燃气接入、无有限电视敷设入户、无宽带入户的实际生活困难。被告约定的100元远远不足以赔偿原告的实际损失。主张按照城市采暖标准赔偿第一年电费损失，按照每天8月每月240元主张饮用水使用费，及消防不合格产生的向外出租房屋房租损失等暂计10000元。 被告金盛达公司质证意见为： 对原告证据一，被告对证据三性均无异议，但是不认可原告的证明目的，关于违约金，不违反合同法第52条规定，原告自己一直主张该合同为合法有效的，也包括违约金的条款是合法有效的，同时原告认为这种约定也包括合同当中关于没满足配套设施赔偿的约定，属于格式条款，限制甚至免除了被告的责任，属于无效条款，按法律规定，只有造成对方人身伤害的或者因故意或重大过失造成对方财产损失的属于无效的免责条款，但被告纵观双方签订的买卖合同均不存在上述情况，因此原告主张按照银行的同期利率及罚金变更违约金数额没有事实和法律依据。 对证据二、三、四，五三性均认可。关于承诺书，原、被告双方就违约延期交房，变更了万分之零点一的违约金条款，是指被告不能在8月31日交房的条件下，才承担万分之三的违约责任，但事实是被告已经交付房屋，原告也实际领取房屋并占有使用，对原告要求按照万分之三支付8月31日之后的违约金没有依据。 对2019年12月12日告知函，三性无异议，但这份证明能证明我方另一份证据的证明目的，关于延期交房的违约责任上面写清了，按照合同第12条第2项规定执行，原告提交这份证明首先认可证据内容，而这份证据也是双方签订的房屋买卖合同的组成部分，是对原告交房合同交付时间及违约责任的书面变更问题，据有与原合同同等的法律效力，该变更中明确了延期交房违约责任扔按第12条第2项主张。 对证据六，照片不具有真实性、合法性、关联性，不能证明是拍摄的被告的工地，没有相互的印证，没有其他证据佐证这些证据，这些单一的证据不能作为本案的证据予以采信。 对证据七，相当于证人证言，我国的相关的法律法规明确规定，当事人提供证人证言，本人要到庭，仅有证人证言，没有到庭进行质证的是不能作为证据的，没有发现这些证人进行出庭质证，不应采信。 被告金盛达公司为了证明自己的主张，向本院提交如下证据： 证据一、合同，证明被告已经按照第九条约定的条件交付房屋的质量工程合格证书，及商品房房屋测绘报告，符合合同约定的条件，不存在违约事实。原被告双方就2020年1月1日至8月31日明确约定了延期交房的违约金数额，该条款不存在无效和可撤销的情形，原告在诉请中未提出要求变更违约金数额的请求，因此按照司法解释2，当事人不主张变更违约金的法院不得变更，该约定证明原告第一项诉讼请求无事实和法律依据。被告承认在8月31日交房以后确实没能满足燃气要求，愿意按合同约定支付相应的赔偿。 证据二，有限电视工程验收报告，燃气验收报告、热力验收报告，已经满足，证明被告按照合同约定，对交付的房屋满足了有线、燃气、供热的约定。 证据三、消防设施检测报告，证明被告交付的房屋消防验收的条件，不存在财产和人身的任何威胁。 证据四，建设工程竣工合格验收报告、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书原件，证明被告交付房屋经过了各部门验收，效力等同于验收备案表，验收报告是就所有原告提起诉讼的三栋楼单独的验收，验收备案表是对整个小区的验收，已经按照合同约定的第九条满足了交房的条件，符合国家要求，履行了合同约定。 证据五，测绘报告，合同约定交房房屋必备条件，一个是备案表一个是测绘报告。证明被告在8月31日交房符合约定条件。不存在违约责任。 证据六、关于岸上澜湾延期交房告知函，5月20日的，证明延期交房的原因是由于新冠疫情不可抗力的影响所导致的，因此按法律规定新冠疫情发生期间，由于政府的要求，强制企业停工停产，被告不承担相应的期间违约责任，还证明被告已经按照政府的要求提前告知业主延期交房，所有业主在我们发布告知函后，就延期交房的时间推迟至2020年8月31日未提出异议，视为各位业主同意延期交房的时间。证明由于所有业主未在合理时间内提出相关异议，也就是说业主们同意就延期交房期间的违约责任不予追究。 证据七、交房承诺函，证明原、被告双方就2020年8月31日以后不能交房的违约责任做了书面变更，由原来的日万分之零点一变更为日万分之三，但对2020年1月1日至2020年8月31日违约金的约定没有进行变动，按照合同法第95条的规定，未变更的部分应当执行原来的约定，万分之零点一的约定依然有效。还能证明被告承诺的日万分之三违约金是指不能正常交房的违约责任，也就是说是我们不能按照合同第九条的规定，不能正常交房承担该项违约责任，但被告已经在2020年8月31日如期交房，因此该项万分之三的约定不适用被告没能按照合同约定在8月31日以后，没能满足市政配套设施的违约赔偿。被告在8月31日以后没能满足燃气配套设施应按照合同约定的赔偿金予以支付。被告虽然在8月31日以后未能满足相应的配套设施，但应据实考虑被告是在2020年6月19日才拿到的经各级政府审批的复工证，所以没能满足的部分同样有客观原因造成的，是因为疫情造成，请法庭对该情况考虑。 证据八、收条和确认函各1份，证明原告已经收取了被告从2020年1月1日至现在逾期交房的全部违约金1306元，原告不能就违约金的问题再向被告主张3.8万元。8月31日后原告无权主张任何违约责任。 补充：1、原告提交的2019年12月12日提交的延期交房告知函、及我方提供的2020年5月20日的延期交房告知函、2020年5月30日交房承诺函，上述证据证明了原被告之间在书面买卖合同签订后，又曾三次变更了合同当中的交房时间，同时也变更了违约责任条款，变更时间由2019年12月31日，变更了2020年8月31日，被告已经按双方达成一致的变更交房时间交付房屋，因此不能承担所有原告主张的2020年9月1日以后被告延期交房的违约责任。2、所有原告在被告于2019年12月31日后，重新确认了违约责任按照原万分之零点一计算，没有就该部分违约金重新达成新的协议，现原告要求按6.375%计算，本质上是一种增加违约金数额的诉讼请求。按我国法律规定，如原被告双方在合同中没有约定违约金数额，原告是可以按相关规定的第二十一条可以这样主张，但双方就违约金数额已经有了约定，而且该项约定不属于无效，也不属于可撤销的情况，是有效的约定，如原告想按6.375%主张，请求人民法院予以变更。原告没有提出变更请求，故原告的诉请不能成立。 原告周建超质证意见为：对证据一，三性无异议，证明目的有异议，不能证明履行情况，原告明确主张关于违约金的部分为格式条款，法律规定格式条款对于增加对方责任减轻己方责任的应视为无效，原告的诉请就是要求法院对于违约金调整。 对证据二，对有线电视的验收，仅是入网，从图纸看仅有分箱的位置，没有达到敷设入户的要求，没有向任何业主发放证书，及要求付款。对燃气，被告自认交付时没有达到通燃气的适用标准与验收证明的内容相违背，该项目验收证明也不是敷设入户证明。对热力工程验收证明，真实性不认可，标准是11月15日通暖，被告也在10月底庭审中承诺供暖，但至今小区业主与热力公司打电话沟通，热力公司称被告欠付费用200余万元，涉案小区均未通暖，恳请法庭去现场调查。 对证据三，检测报告，关联性不认可，该报告是河北明拓消防检测有限公司出具的，不是住建部门的消防验收，不能证明涉案项目已通过政府部门的消防验收，事实是现有消防管道无水，灭火器不到位，不能达到交付的要求，并且被告当庭陈述是2020年11月2日到3日申请验收，不等于验收合格，证明了原告9月3日收房时验收未合格。 对证据四、竣工验收报告，是勘察设计，施工单位出具的，不是政府部门对于涉案项目的统一验收，不符合证1房屋买卖合同第九条的约定，被告称等同于房产部门出具的各单位竣工验收备案表，违背法律。 对证据五三性无异议，但不属于合同第九条规定的必须提供的第一项和第二项。 对证据五、测绘报告，关联性不认可，该测绘报告为预测会成果报告，测绘时间载明2017年9月1日，勘测情况载明是“依据开发商提供的规划局备案图纸预测了该小区五栋房屋及地下车库”测绘成果载明根据房产测量规范来进行，和建设部建房（1995517号）之规定计算面积，可见该证据是房屋面积预测报告，适用于签订房屋买卖合同之前，计算房屋面积及总价，而不等于证1第9条约定的应在房屋交付前取得的根据建成现有房屋，又房产部门出具的实测报告，该测绘报告是咨询服务公司出具，不是住建部门测绘，根据法律规定实测面积与预测面积相差0.3%，原告有拒绝收房及要求解除合同的权利，被告的该项违法行为剥夺了原告的该项权利。 对证据六、结合原告提供的证据5,2019年12月12日告知函及证据一购房合同可以看出原被告双方约定的交房时间为2019年12月31日，至约定之日止，被告延期交房的原因是12月12日告知函载明的因天气原因冬季停工，每年都有冬季，不是延期交房的原因，也不是违约的理由。 对证据七、被告曾在岸上澜湾系列案中主张疫情发生的时间是在2020年2月27日，晚于合同约定的交房日期，对于其违约行为造成的后续损失被告应自行承担违约责任，疫情和本案合同履行无关。并且被告采用承诺函的方式书面承诺，2020年8月31日未能正常交房，之后按照日万分之三支付违约金仅是被告方单方的承诺，代理人作为本次质证的特别授权代理人，对于被告的该项承诺明确表示认同和同意，视为双方对于违约金变更的计算方式达成合意，未做明确表示的不视为认同。 对证据八，其中“对延期交房的事宜不再做任何追究”及整体的确认函全部是被告提供的格式条款，不是原告手写的，是被告事先打好的，对所有收房业主适用的，原告不能做任何更改。所退款项直接打入了银行账户，并且该确认函及收条，是在被告告知房屋符合交付条件的情况下原告签字的，事实是至今已经超过11月15日，现有的房屋没有采暖，没有有线电视、燃气，没有达到签订确认函时的被告承诺，属于重大误解。 经审理查明，原告周建超与被告金盛达地产签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的岸上澜湾二期项目43号楼1-2602号房屋，总房款为535399元。合同载明：“第九条该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备......如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）房屋交付后以上设施第1、2、3、4项中出现一项或多项未达到使用条件的出卖人向买受人支付100元的赔偿金，第5、6、7项未按时达到交付使用条件的出卖人负责尽快完善达到使用条件。……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房。自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，2.出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。” 另查，2019年12月12日，被告金盛达公司出具《关于岸上澜湾延期交房告知函》载明，“……您所购买岸上澜湾项目41号楼42号楼43号楼的交房日期为2019年12月31日，现交房日期临近，结合现场实际工程进度，我们不得已推迟交房时间，对于因此给您和家人带来的不便，我们表示深深的歉意！我们对具体情况告知如下：一、工程进度情况：1、房屋主体工程及外墙工程已完工，水、电暖、燃气等配套外网工程正在进行，因天气原因冬季已停工，预计2020年三月初进场正式施工，因此整体交房工期需推迟。2、交房时间：2020年5月30日交付使用。二、关于延迟交房违约责任：《商品房买卖合同》是甲乙双方真实意愿的反映，合同条款受法律保护，因此，我公司承诺将严格按照合同中第十二条逾期交付责任中第2条规定执行。……”2020年5月20日，被告金盛达公司出具的《关于岸上澜湾延期交房告知函》载明，“……经过我公司多部门积极努力现已全面复工，工程进度正有条不紊进行，由于该场不可抗力的疫情，致我公司交房时间推迟至2020年8月31日，特此告知。……”；2020年5月30日，被告金盛达公司出具的《交房承诺函》载明，“尊敬的业主：我公司开发建设的岸上澜湾项目原预测绘41-43号楼工程，原合同交房时间约定为2019年12月31日，现因客观原因推迟到2020年8月31日，并已发出书面《关于岸上澜湾延期交房告知函》，现我公司书面承诺：如2020年8月31日未能正常交房，则自2020年9月1日起，每逾期一日按照已交付房款金额的万分之三支付违约金，并在交房后10个工作日支付。”原告于2020年9月3日签订《确认函》一份，载明：“业主周建超购买岸上澜湾41栋1单元2602号房，经双方同意于2020年9月3日在营销中心办理了房屋入伙手续，进行交付。关于违约金按《商品房买卖合同》执行，违约金计壹仟叁佰零陆元整（¥1306元整），对延期交房等事宜再不作任何理由、形式的追究，如诉讼、滋事等。”同日，原告出具收条一份，载明：“今收到秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司延期交房违约金1306元，退预存水费432元。领款人：周建超（签名捺印）”。原告已办理收房手续。 被告未取得岸上澜湾项目竣工验收备案证明文件，被告称用电、暖气入网、用水等专项验收合格，未提交证据。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，被告金盛达公司未按《商品房买卖合同（预售）》约定于2019年12月31日前交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任。因原被告双方已就被告延期交房应支付的违约金数额达成协议，且原告已实际收到被告支付的违约金1306元，故对原告主张自2020年1月1日至2020年8月31日以房屋买卖合同总价款为基数，参照逾期罚息利率标准计算逾期交房违约金的诉请不予支持。 被告房屋在交付时未将燃气、暖气敷设入户，使用临时用电、临时用水，违反合同约定，应承担相应违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，赔偿金为100元，不足以弥补原告损失，综合考虑实际情况，本院酌定支持3000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告周建超赔偿金3000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取513元，由原告周建超负担466元，由被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司负担47元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  李长波 二〇二〇年十二月七日 书记员  杨晓娜