北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初435号原告（反诉被告）：瓯外楼餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：洪栋福，总经理。委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京竹睿倚栏餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区槐房新村二期配套商业33号楼103室。法定代表人：王国生，总经理。委托诉讼代理人：梁溯，北京焱明律师事务所律师。原告（反诉被告）瓯外楼餐饮管理（北京）有限公司（以下简称“瓯外楼公司”）与被告北京竹睿倚栏餐饮管理有限公司（以下简称“竹睿倚栏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。瓯外楼公司的委托诉讼代理人佟金颖，竹睿倚栏公司的委托诉讼代理人梁溯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瓯外楼公司向本院提出诉讼请求：1.确认瓯外楼公司与竹睿倚栏公司签订的《餐饮经营场地承包租赁合同》及《三方协议》中涉及瓯外楼公司的条款已于2016年2月1日解除；2.竹睿倚栏公司向瓯外楼公司支付赔偿金并赔偿装修损失共计4610000元。3.诉讼费由竹睿倚栏公司承担。事实和理由：2014年5月10日，瓯外楼公司与竹睿倚栏公司签订《餐饮经营场地承包租赁合同》，约定竹睿倚栏公司将位于北京市丰台区×9号的餐饮经营房屋租与瓯外楼公司，建筑面积为3000平方米，租赁期限自2014年6月1日至2020年5月31日，年租金为150万元。2014年5月20日，瓯外楼公司、竹睿倚栏公司及北京益泽世纪物业管理有限责任公司签订《三方协议》，约定竹睿倚栏公司将竹睿倚栏东南侧600平方米的房屋租与瓯外楼公司，租赁期限自2014年6月1日至2020年5月30日，年租金为40万元。上述《餐饮经营场地承包租赁合同》及《三方协议》签订后，竹睿倚栏公司交付了案涉房屋，瓯外楼公司支付了相应租金。2015年2月，北京市丰台区食品药品监督管理局口头告知，竹睿倚栏公司租与瓯外楼公司的经营场地不具备经营餐饮的合法资格，要求瓯外楼公司限期整改。2016年1月29日，北京市丰台区食品药品监督管理局向瓯外楼公司发送《责令改正通知书》，要求其停止相关经营活动。2016年2月1日，瓯外楼公司张贴通知，通知与竹睿倚栏公司解除案涉合同，后相继于2016年9月30日张贴告知书、2016年10月10日寄送挂号信通知竹睿倚栏公司收回案涉房屋。因竹睿倚栏公司在承诺期限内未协助瓯外楼公司办理营业执照及食品经营许可证，致使合同目的不能实现，竹睿倚栏公司存在违约行为，故请求确认瓯外楼公司与竹睿倚栏公司签订的《餐饮经营场地承包租赁合同》及《三方协议》中涉及瓯外楼公司的条款于2016年2月1日解除。同时，按照合同约定，竹睿倚栏公司应当按照年租金的两倍支付赔偿金380万元，并赔偿瓯外楼公司装修损失81万元。竹睿倚栏公司辩称，不同意瓯外楼公司的诉讼请求。案涉房屋均未取得建设规划许可证，双方签订的《餐饮经营场地承包租赁合同》及《三方协议》应当确认无效，瓯外楼公司请求确认该合同及协议已经解除没有事实和法律依据。依据双方签订的合同约定，瓯外楼公司进场装修应报竹睿倚栏公司认可，其未经过竹睿倚栏公司认可，其装修损失应当自行承担。瓯外楼公司使用竹睿倚栏公司的营业执照及发票正常经营，竹睿倚栏公司并不存在违约行为，不应承担违约责任。竹睿倚栏公司向本院提出反诉请求：1.确认《餐饮经营场地承包租赁合同》《补充合同一》及《三方协议》中涉及竹睿倚栏公司与瓯外楼公司的条款无效；2.瓯外楼公司支付竹睿倚栏公司自2016年3月1日至2017年4月30日期间的房屋占用期间的费用2212328.77元；3.反诉费由瓯外楼公司承担。事实和理由：案涉房屋未取得建设规划许可证，瓯外楼公司与竹睿倚栏公司签订的《餐饮经营场地承包租赁合同》《补充合同一》及《三方协议》中涉及竹睿倚栏公司的条款均应确认无效。瓯外楼公司于2017年4月30日搬离案涉房屋，故应当参照《补充合同一》中约定年租金190万元的标准支付自2016年3月1日至2017年4月30日的房屋占用期间的费用。瓯外楼公司辩称，不同意竹睿倚栏公司的反诉请求。第一，双方签订的案涉合同及协议并未违反法律和行政法规的强制性规定，不应确认为无效。即使确认为无效合同，亦是因竹睿倚栏公司未在承诺期限内协助瓯外楼公司办理营业执照及食品经营许可证的过错所致，竹睿倚栏公司应当承担相应责任。第二，瓯外楼公司已于2016年2月1日搬离案涉房屋，竹睿倚栏公司并无证据证明瓯外楼公司自2016年2月1日以后仍占用该房屋，且瓯外楼公司已经多次通知竹睿倚栏公司收回案涉房屋，竹睿倚栏公司未予收回应自行承担损失，其要求瓯外楼公司支付房屋占用期间的费用缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月10日，竹睿倚栏公司（甲方）与瓯外楼公司（乙方）签订《餐饮经营场地承包租赁合同》，约定：“一、租赁物业状况1、地址：北京市丰台区×9号（匹夫涮肉城东侧）2、计租建筑面积：3000平方米（以实测面积为准，租赁面积平面图间附件一。院内红酒吧为甲方办公区，不属租赁范围。乙方要求单独设立出入门户）。二、租赁期限租赁期限为6年，自2014年6月1日起至2020年5月31日止。甲方若继续出租，在同等条件下乙方享有优先承租权，租金第三年起每年递增5%。三、租金、保证金及交付1、本合同所指币种均为人民币。2、场地租金年租金为壹佰伍拾万元整（￥1500000元），每年乙方另付甲方十万元消费卡一张。……4、租金的交付租金自乙方计租之日起每半年支付一次，第一个半年租金于2014年5月15日支付；以后乙方每次提前下一个月支付下半年租金，其中一月租金为设备及财产维护押金。消费卡每年支付一次，租金每逾期一日，乙方需按当季度租金总额的1‰缴纳滞纳金给甲方，逾期三十日甲方有权收回场地及承租权，乙方无条件退出。……五、甲方义务和责任……3、甲方向乙方交付场地后，有义务协助乙方解决进场装修和营业后涉及甲方需配合协作的工作。……六、乙方义务和责任……4、乙方在使用场地过程中，如需对场地内部装修进行维护、改造、更新、结构改变，需书面报备甲方，费用由乙方自理。5、租赁合同终止履行时，乙方应将其租赁场地及附属设施完整完好地向甲方交接，乙方不得拆除装饰物，甲方对未拆除的装饰物不予补偿，但乙方自行购置的家具、餐厨具、空调、冰柜等设施设备及店堂招牌由乙方收回并搬出租赁场地，属甲方物品若有损失、照价赔偿。……七、特别约定1、乙方应在进场装修前10天将装潢设计方案和装修施工方案报甲方认可。……八、违约责任……3、在租赁合同期内，若因甲方原因（如工商行政部门认定甲方场地不能经营餐饮行业）造成乙方不能正常经营而停业休业；由甲方尽快解决，损失双方协商解决。如甲方强制乙方退租，甲方必须支付年租金的2倍作为赔偿，并且全额赔偿支付乙方装修款（以装修原始凭证为准）。”2014年5月20日，北京益泽世纪物业管理有限责任公司（甲方）、竹睿倚栏公司（乙方）、瓯外楼公司（丙方）签订《三方协议》，约定：“鉴于，甲方与乙方于2013年，签订了位于丰台区槐房西路匹夫涮肉西侧占地共2700平方米的竹睿倚栏会所合作协议及补充协议，根据该协议，甲方拥有竹睿倚栏会所东南侧600平方米的房屋使用权。2014年5月20日，乙方与丙方签订了竹睿倚栏会所部分房屋租赁协议，现三方经友好协商，达成以下一致协议：1.甲方同意乙方将竹睿倚栏东南侧600平方米的房屋一并出租予丙方；2.乙方每年向甲方支付房屋租金叁拾伍万元；3.甲方不需向乙方支付原补充协议约定的每年拾伍万元租金；4.出租期限：自2014年6月1日至2020年5月30日。5.付款方式：半年付；6.递增：每三年递增5%；7.房屋租金支付时间：每年5月1日及每年11月1日；8.丙方向乙方每年支付40万现金及5万消费卡。”上述《餐饮经营场地承包租赁合同》及《三方协议》签订后，竹睿倚栏公司交付了租赁房屋，瓯外楼公司交付了相应租金。2015年2月4日，竹睿倚栏公司（甲方）与瓯外楼公司（乙方）签订《补充合同一》，约定：“由于丰台工商行政部门认定甲方出租给乙方的经营场地不具备经营餐饮的合法资格；且甲方在承诺的二个月内无法完成‘餐饮场地合法经营资格’的行政申请。经甲乙双方友好协商达成以下补充合同：一，2015年，甲方给予乙方一个月免租（注：免租月为2015年6月份）。二，从2015年7月1日开始，6月1日付下季租金，承租方所经营场地的年租金调整为1900000元整（大写：壹佰玖拾玖万元整）。本租金所租用场地包含《餐饮经营场地承包租赁合同》中约定的租用场地和2014年5月20日签署的《三方协议》中东南侧600平方米的房屋使用权。在甲方办理下来‘餐饮营业执照、经营许可证’的行政办证必须资料（仅针对营业执照）情况下，乙方每半年支付一次。若‘餐饮营业执照、经营许可证’的行政办证必须资料（仅针对营业执照）未能办理下来，则每2个月支付一次。三，关于2015年7月1日之前的租金63.3万元（大写：六十三万三千元整），乙方于2015年2月5日前支付50万元（大写：五十万元整）；待甲方将会议室、书画室于3月10日前腾出交付给乙方之后，剩余13.3万元整于腾出后7个工作日内付清；若甲方3月10日未完成腾出工作，则乙方按每天2000元收取占房费，直接从余款里扣除直到甲方腾让位置。四，本补充合同签署以后，原《餐饮经营场地承包租赁合同》和2014年5月20日签署的《三方协议》中所有涉及赠送消费卡的条款废除无效；五，在办照期间如遇检查，（如乙方违法经营，甲方不承担责任）甲方协助协调处理；由此所发生的罚款费用和其他损失全部由甲方承担。六，2月5日12：00前划款到甲方账户，如有过期未到款，补充合同自动作废。”庭审中，双方认可瓯外楼公司已经支付2016年2月29日以前的房屋租金，且案涉房屋现已拆除。瓯外楼公司提交北京市丰台区食品药品监督管理局向其发送的约谈通知、《致无证餐饮经营商户的告知书》及《责令整改通知书》，用于证明案涉房屋不具备经营餐饮的合法资格；提交《施工合同》《瓯外楼饭店装修》《瓯外楼装修工程合同书》《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》《装修工程报价表》《厨房排风合同》《海鲜池制作合同》等，用于证明瓯外楼公司的装修损失。竹睿倚栏公司提交陈洪福于2014年12月1日出具的《保证书》，载明：“匹夫东侧办理营业执照属于工商及卫生检查部门要求必须合法经营所用。如遇队里拆迁，瓯外楼不要求任何营业执照赔偿，敬请领导批示盖章。”用于证明瓯外楼公司知道且自愿承担房屋不具备经营餐饮的合法资格的风险；提交账簿用于证明瓯外楼公司使用竹睿倚栏公司的营业执照及发票正常经营；提交视频资料，用于证明瓯外楼公司于2016年2月1日以后，仍然占用案涉房屋进行经营。另查，瓯外楼公司与竹睿倚栏公司签订的《餐饮经营场地承包租赁合同》《三方协议》及《补充合同一》中约定的北京市丰台区槐房西路9号（匹夫涮肉城东侧）3000平方米的房屋和竹睿倚栏会所东南侧600平方米的房屋均未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。上述事实，有《餐饮经营场地承包租赁合同》《三方协议》《补充合同一》、约谈通知、《致无证餐饮经营商户的告知书》《责令整改通知书》《保证书》、账簿等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，合同效力直接影响当事人的诉讼请求以及责任承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，瓯外楼公司与竹睿倚栏公司签订的《餐饮经营场地承包租赁合同》《三方协议》及《补充合同一》中约定的北京市丰台区×9号（匹夫涮肉城东侧）3000平方米的房屋和竹睿倚栏会所东南侧600平方米的房屋均未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故上述三份合同及协议应当认定为无效。故竹睿倚栏公司请求确认该合同及协议无效，于法有据，本院予以支持，瓯外楼公司请求确认该合同及协议已经解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，该合同中关于违约责任的约定亦应认定无效，故瓯外楼公司依据双方合同的约定要求竹睿倚栏公司支付年租金的2倍赔偿金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议的焦点在于瓯外楼公司是否应当支付竹睿倚栏公司房屋占用期间的费用，以及竹睿倚栏公司是否应当赔偿瓯外楼公司装修损失。首先，瓯外楼公司是否应当支付竹睿倚栏公司房屋占用期间的费用。本案中，瓯外楼公司与竹睿倚栏公司均认可瓯外楼公司已经支付2016年2月28日之前的房屋租金。瓯外楼公司主张其于2016年2月1日即搬离案涉房屋并通知竹睿倚栏公司，竹睿倚栏公司则主张瓯外楼公司直至2017年4月30日才搬离该房屋。但双方均未向本院提交案涉房屋交付的相关证据。瓯外楼公司虽提供食品药品监督管理部门向其发送的约谈通知及《致无证餐饮经营商户的告知书》《责任改正通知书》，证明案涉房屋不具备经营餐饮的合法资格，但仅以此不足以证明其于2016年2月1日即向竹睿倚栏公司交付了案涉房屋。故瓯外楼公司的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。在无相反证据的情况下，本院认定，以竹睿倚栏公司认可瓯外楼公司搬离之日即2017年4月30日为双方交付案涉房屋之日。竹睿倚栏公司要求瓯外楼公司支付2016年3月1日至2017年4月30日的房屋占用期间的费用于法有据，本院予以支持，该费用的标准参照双方签订的《补充合同一》中关于房屋租金的约定予以确定。其次，竹睿倚栏公司是否应当赔偿瓯外楼公司装修损失。竹睿倚栏公司与瓯外楼公司签订的《餐饮经营场地承包租赁合同》多处就瓯外楼公司对案涉房屋装修事宜进行约定。庭审中，竹睿倚栏公司不认可瓯外楼公司对该房屋进行了装修。瓯外楼公司虽提交多份装修及施工合同，但本院注意到，其中部分合同无当事人签字或合同条款上缺乏完整约定，且经本院释明，瓯外楼公司于作出判决前亦未向本院提交相关装修费用的结算及证明，故瓯外楼公司仅以上述证据不足以证明其对案涉房屋进行了装修及其装修损失。故瓯外楼公司要求竹睿倚栏公司赔偿其装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、瓯外楼餐饮管理（北京）有限公司与北京竹睿倚栏餐饮管理有限公司签订的《餐饮经营场地承包租赁合同》《补充合同一》无效，瓯外楼餐饮管理（北京）有限公司、北京竹睿倚栏餐饮管理有限公司与北京益泽世纪物业管理有限责任公司签订的《三方协议》中涉及瓯外楼餐饮管理（北京）有限公司与北京竹睿倚栏餐饮管理有限公司的条款无效。二、瓯外楼餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京竹睿倚栏餐饮管理有限公司自2016年3月1日至2017年4月30日的房屋占用期间的费用2212328.77元。三、驳回瓯外楼餐饮管理（北京）有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36613元，反诉案件受理费12249元，由瓯外楼餐饮管理（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 薇人民陪审员  王法农人民陪审员  张宝成二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  贾 茜