广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初2109号原告（执行案外人）：巫广锋，男，汉族，1987年2月27日出生，现住梅州市梅江区×××。原告（执行案外人）：钟文婷，女，汉族，1988年6月13日出生，，现住梅州市梅江区×××。委托诉讼代理人：郑誉，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萍，广东客中梅律师事务所律师。被告（申请执行人）：梅州都德建筑工程有限公司，统一社会信用代码91441402MA52Q65M84，住所梅州市梅江区×××××××××××××。法定代表人：曾瑞琼，该公司董事长。第三人（被执行人）：广东皇家名典集团有限公司，统一社会信用代码9144140××××××××345，住所梅州市梅江区×××皇家名典29#商住楼57号店铺（复式）。法定代表人：梁红涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘加禄，广东皇家名典房地产开发有限公司的员工。第三人（被执行人）：梅州皇家名典房地产开发有限公司，统一社会信用代码914×××××××××××198A，住所梅州市×××（三角镇寮背岭市农科所内）。法定代表人：陈艳，该公司董事。原告巫广锋、钟文婷诉被告梅州都德建筑工程有限公司，第三人广东皇家名典集团有限公司、梅州皇家名典房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑誉律师、第三人广东皇家名典集团有限公司的委托诉讼代理人刘加禄到庭参加诉讼。被告梅州都德建筑工程有限公司、第三人梅州皇家名典房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即停止对两原告购买的位于梅州市梅江区×××皇家名典二期××商住楼××房[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]的强制执行，并解除查封；2.确认两原告与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年4月21日签订的NO:0××2《皇家名典•认购书》真实、合法、有效，并确认位于梅州市梅江区×××皇家名典二期××商住楼××房[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]归两原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：法院于2020年6月4日向两原告送达《公告》(2020粤1402执384号之二）：“依法查封涉案不动产，拟对涉案不动产评估拍卖处理，要求两原告与2020年6月14日前腾空房屋……”，两原告在法院查封涉案不动产之前便与第三人皇家名典集团公司已签订了《皇家名典•认购书》并己支付了全部房款，涉案不动产亦交付给两原告使用，原告实际享有被查封的皇家名典二期××商住楼××房的产权。为此，原告于2020年6月11日向法院提起执行异议，但法院作出(2020)粤1402执异31号《执行裁定书》驳回了两原告异议申请。原告认为法院裁定驳回原告的异议属于认定事实不清，适用法律错误，现向人民法院提起执行异议之诉。一、在法院查封之前，原告便与第三人皇家名典集团公司己签订了《皇家名典•认购书》并付清了购房款。《皇家名典•认购书》内容约定有：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告与第三人皇家名典集团公司签订了《皇家名典•认购书》的性质应认定为是商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，该合同合法有效。原告签订合同，支付购房款等，均在法院查封之前。二、在法院查封之前，原告己合法占有、使用涉案不动产。两原告购买的涉案不动产是现房，在签订认购书之前的2015年3月27日，第三人皇家名典集团公司时任法定代表人的温聪贤便通知两原告收楼入伙，即将涉案不动产正式交付两原告使用。因购买的涉案不动产属于毛坯房，原告在入伙之后，对房屋进行了设计及装修，购买家具家电等，2016年9月开始两原告便正式入住涉案房屋至今。三、非因两原告的原因未办理产权登记。两原告在签订《皇家名典•认购书》及付清购房款之后，多次催促第三人皇家名典集团公司办理产权登记，但是皇家集团名典公司以各种理由拖延办理产权变更登记。两原告作为消费者，购买不动产履行了付款义务，没有违约行为。对于两原告来说，为了能保护自身的合法权益，两原告对办理不动产权证是求之不得的事情，无证据表明两原告存在故意拖延办理涉案不动产变更登记手续的情形。相反，鉴于第三人则存在为数不少的其他也未办理房屋产权登记的案例及新闻，可认定涉案不动产未办理产权登记手续的根本责任在开发皇家名典公司。即便购房者存在迟延办理申请办证的行为，也没有法律依据表明该行为构成过错，从而影响消费者对所购不动产对抗普通债权申请强制执行的权利。在执行异议阶段，第三人皇家名典公司是认可两原告支付了购房款并己交付给两原告使用、占有的事实，且承认是皇家名典公司自身原因造成涉案不动产未能办理变更登记的。综上，两原告认为：两原告在涉案不动产被法院查封之前便已经签订了合法有效的书面买卖合同并且支付了全部购房款，亦在法院查封之前已经合法占有、使用涉案不动产至今，一直未能办理不动产过户手续非两原告自身原因造成的；被告和第三人之间是因借款合同纠纷而产生的诉讼，被告梅州都德建筑工程有限公司是一般债权人，金钱债务不能优先于原告的物权期待权，两原告的情形完全符合《执行异议规定》第二十八条之规定，能够排除梅州都德建筑工程有限公司对案涉房屋的强制执行。为此，两原告为了维护自己的合法权益，原告向人民法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。原告为证明所陈述的事实及支持其主张，举出了如下证据：证据一、原告的居民身份证复印件、结婚证复印件，证明两原告的诉讼主体资格；证据二、（2020）粤1402执384号之二公告原件，证明被告、第三人主体信息；证明两原告于规定的时间向法院提出执行异议申请；证据三、2016年4月21日的皇家名典认购书原件，证明两原告早于涉案房产被查封前，已签订合法的不动产买卖合同；证据四、收款收据（办证费）原件，证明皇家名典公司收取办证费后因其自身原因迟迟无法帮助两原告办理不动产变更登记；证据五、客户入伙确认书复印件；六、电费缴纳清单原件；七、用户水费明细原件；八、物业费收据原件，证据五至八证明皇家名典公司确认收取全部房款后向两原告交付涉案不动产，两原告在涉案不动产被查封前已经实际占有并使用至今；证据九、收款收据（房款）原件，证明两原告已经全额支付了涉案不动产的购房款；证据十、工商变更信息打印件，证明第三人广东皇家名典集团有限公司名称、法定代表人变更事实，入伙时法定代表人代表公司交付房屋；证据十一、（2020）粤1402执异31号《执行裁定书》原件，证明两原告提出执行异议申请，梅江区法院裁定驳回两原告的异议申请的事实。被告梅州都德建筑工程有限公司、第三人梅州皇家名典房地产开发有限公司未进行书面答辩，也未到庭参加诉讼。第三人广东皇家名典集团有限公司在庭审中称，对于原告的起诉意见，我司承认是事实，无异议。在诉讼过程中，本院依法调取（2020）粤1402执384号执行案件卷宗壹卷、（2020）粤1402执异31号执行普通执行卷宗正卷。本案在法庭审理中，原告、第三人就对方所举出的证据、法院调取的证据进行了质证，并发表了质证意见。第三人广东皇家名典集团有限公司对原告提交的证据表示无异议。原告、第三人广东皇家名典集团有限公司对（2020）粤1402执384号执行案件卷宗壹卷、（2020）粤1402执异31号执行普通执行卷宗正卷无异议。对原告所举的证据、法院调取的证据，三性无异议的证据，本院予以采信，并作为证明案件事实证据使用。本院根据上述有效证据以及庭审查明的事实，确认以下事实：两原告是夫妻关系。梅州市名磊农科发展有限公司的法定代表人于2015年5月28日由温聪贤变更为杨瑟，于2019年4月3日由杨瑟变更为梁红涛。梅州市名磊农科发展有限公司于2018年4月19日更名为第三人广东皇家名典集团有限公司。坐落于梅州市梅江区×××皇家名典二期××商住楼××房[不动产权证号：粤(××)梅州市不动产权第××号]的房产登记权利人为梅州市名磊农科发展有限公司。2015年3月份，两原告与第三人广东皇家名典集团有限公司达成了口头约定，由两原告向第三人广东皇家名典集团有限公司购买其开发销售的多套不动产。2015年3月27日，两原告接到时任梅州市名磊农科发展有限公司法定代表人温聪贤的客户入伙确认通知，并按其要求缴纳了涉案不动产的预收办证费用后，对涉案的不动产进行了装修，2015年12月，两原告正式入住涉案房屋至今。2016年4月21日，原告巫广锋与第三人广东皇家名典集团有限公司补充签订了《皇家名典•认购书》（NO:0××2），双方尚未签订正式商品房买卖合同。《皇家名典•认购书》中约定两原告认购第三人广东皇家名典集团有限公司所有的梅州市梅江区×××皇家名典二期××商住楼××房，面积139㎡，售价￥556000元。原告巫广锋于2016年5月2日付清了房款。第三人广东皇家名典集团有限公司称因其经济纠纷导致涉案不动产的土地被查封，无法与原告签订网签合同及办理过户手续。本院于(2020)粤1402执384号案执行过程中，依法作出(2020)粤1402执384号执行裁定书查封上述房产，并于2020年6月4日送达梅州市自然资源局协助执行。本院于2020年6月4日向两原告送达《公告》，两原告于2020年6月11日向本院提起执行异议。本院于2020年6月24日作出（2020）粤1402执异31号执行裁定书，以两原告未在法院查封涉案房产之前，与第三人广东皇家名典集团有限公司签订书面买卖合同为由驳回两原告的异议请求。两原告不服（2020）粤1402执异31号执行裁定书，遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，第三人广东皇家名典集团有限公司则作出上述答辩。被告梅州都德建筑工程有限公司、第三人梅州皇家名典房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本院认为：本案争议的焦点是原告对涉案不动产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定属于执行异议程序中的实质性审查条款，可以作为执行异议之诉审理的参照。案外人执行异议之诉是否成立，应根据案件的具体情况进行综合分析判断。第一，原告与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年4月21日签订的《皇家名典•认购书》，该认购书中约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，且原告于2016年5月2日付清了房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，原告与第三人皇家名典集团公司签订的《皇家名典•认购书》的性质应认定为是商品房买卖合同。原告签订合同，支付购房款等，均在法院查封之前。第二，原告提交的证据《客户入伙确认书》、电费缴纳清单、用户水费明细、物业费收据都可以证实原告在法院查封之前已居住在涉案房屋，应视为第三人皇家名典集团公司已将涉案房产交由原告占有使用。第三，该涉案房产未能过户的原因是第三人广东皇家名典集团有限公司因其经济纠纷导致涉案房屋的土地被查封，无法与原告签订网签合同及办理过户手续，并非原告自身原因所致。综上所述，两原告请求确认两原告与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年4月21日签订的NO:0××2《皇家名典•认购书》真实、合法、有效，并确认位于梅州市梅江区×××皇家名典二期××商住楼××房[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]归两原告所有，两原告与第三人广东皇家名典集团有限公司签订的《皇家名典•认购书》是双方自愿、平等协商签订的合同，未违反法律规定，本院依法予以确认。合同签订后，原告已付清了房款并占有使用该房屋，因此，本院依法予以支持。原告请求立即停止对两原告购买的位于梅州市梅江区×××皇家名典二期××商住楼××房[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]的强制执行，并解除查封，原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求不得执行涉案房产的理由成立，本院予以支持。被告梅州都德建筑工程有限公司、第三人梅州皇家名典房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩、质证等诉讼权利，依法作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条的规定，判决如下：一、停止对原告巫广锋、钟文婷购买的位于梅州市梅江区×××皇家名典二期××商住楼××房[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]的强制执行，并解除查封。二、原告巫广锋、钟文婷与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年4月21日签订的NO:0××2《皇家名典•认购书》真实、合法、有效，位于梅州市梅江区×××皇家名典二期××商住楼××房[不动产权证号：粤（××）梅州市不动产权第××号]归原告巫广锋、钟文婷所有。案件受理费9360元（原告巫广锋、钟文婷已预交此款），由被告梅州都德建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  肖俊峰人民陪审员  曾庆新人民陪审员  黄翠萍二〇二〇年十二月十六日书 记 员  房闻姬