广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终10121号上诉人（原审原告）：邹晓菲，女，汉族，1994年8月17日出生，住所地：四川省汉源县料林乡大林村2组16号。委托诉讼代理人：张建兵，广东承鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晖，广东承鹏律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳市中置钜业投资合伙企业（有限合伙），住所地：深圳市龙岗区龙岗街道龙岗镇南联村仙岭居A座605，统一社会信用代码：91440300MA5DCFX39Y。法定代表人：曾富豪。委托诉讼代理人：唐孜，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛之钰，广东华商律师事务所实习律师。上诉人邹晓菲与上诉人深圳市中置钜业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称中置钜业）因双方之间房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初17657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邹晓菲上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判中置钜业向邹晓菲交付位于深圳市龙岗区房产，不动产权证书编号为粤（2018）深圳市不动产权第××号；3.改判中置钜业向邹晓菲支付迟延交付房产的违约金306346元（以3191110元为基数，从2018年11月1日开始按日万分之四的标准计算至房产交付之日止，暂计算至2019年7月31日）。上诉理由：一审法院认定中置钜业已经履行房产交付义务，与事实不符。涉案房产未安装煤气管道，导致房产无法正常使用，房屋买卖合同目的无法实现，邹晓菲据此无法办理房产入伙。涉案房产所属楼栋缺乏管理及安全保障措施。中置钜业正式通知邹晓菲办理入伙手续的时间为2019年4月，而不是2019年1月。综上，中置钜业应当向邹晓菲履行交付房产义务并支付违约金。针对邹晓菲的上诉，中置钜业未在法定期限内提交答辩状。中置钜业上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案全部诉讼费用由邹晓菲承担。上诉理由：一审法院认定事实错误。中置钜业与邹晓菲签署《深圳市二手房买卖合同》仅仅是为了办理不动产变更登记而签署的流程性文件，除了房屋买卖的事实以外，其余的条款并非当事人之间的真实意思表示，对双方不具有约束力，双方的权利义务约定应以《房地产买卖合同》为准。针对中置钜业的上诉，邹晓菲未在法定期限内提交答辩状。邹晓菲向一审法院提出诉讼请求：1、中置钜业向邹晓菲交付位于深圳市龙岗区房产，不动产权证书编号为粤（2018）深圳市不动产权第××号；2、中置钜业向邹晓菲支付迟延交付房产的违约金525894.93元（以3191110元为基数，2018年6月15日开始按日万分之四的标准计算至房产交付之日止，暂计算至2019年7月31日）；3、本案案件受理费、保全费、担保费等由中置钜业承担。一审法院认定的事实：2017年9月15日，邹晓菲作为买方，中置钜业作为卖方签订了《房地产买卖合同》（以下简称《9.15合同》），约定买卖双方交易的房产位于深圳市龙岗区物业，该物业面积71.178平方米，《不动产权证书》编号为粤（2017）深圳市不动产权第0010616号，交房价款为3191110元；且双方约定在签订合同当日由邹晓菲向中置钜业支付20万元定金，买方须在2017年9月29日前（含当日）支付首期款（不含定金）1401110元，并于2017年9月29日前（含当日）向贷款银行交齐符合申请按揭贷款的合格资料；关于房产交付，双方约定卖方应当于收到全部房款的情况下，应于2018年4月30日将该物业交付给买方，届时买卖双方应共同对该物业及附属设施设备具体情况进行验收并办理该物业交接手续，买卖双方应在交楼确认书上签名确认上述情况，买方逾期办理收楼手续的第十日起，视为买房已经接收该物业。2018年9月26日，邹晓菲作为买方，中置钜业作为卖方签订了《深圳市二手房买卖合同》（以下简称《9.26合同》），双方约定买方应当于收到全部房款的十日内将该房地产交付买方，并履行下列手续：1、双方共同对该房产及附属设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续。邹晓菲提交《收款收据》显示中置钜业于2017年9月15日收到邹晓菲支付的20万元定金，该证据有中置钜业加盖公章确认；邹晓菲提交的《房产证》显示“权利人：邹晓菲”“坐落：龙岗镇南联村仙岭居A座807”；《二手楼交易资金委托监管协议》《交易资金委托监管业务收款收据》显示2018年6月4日，邹晓菲、中置钜业与中国银行股份有限公司深圳坪地支行（以下简称“中国银行坪地支行”）约定邹晓菲、中置钜业双方的二手楼交易资金1389199元由中国银行坪地支行进行监管，且中国银行坪地支行于2018年6月5日收到邹晓菲1389199元；邹晓菲提交的《电子缴款凭证》《不动产交易登记中心票据》《收据》显示邹晓菲已为涉案房屋缴纳契税、印花税、工本费、空调布管费等费用。中置钜业对上述证据真实性予以认可。邹晓菲当庭提交《银行资料》以证明其已办理涉案房产的贷款手续，且其最后一次是与中国银行于2018年6月4日办理的，款项已付至银行；邹晓菲当庭提交《合同》以证明中置钜业未经其许可即与深圳市森林供应链管理有限公司签订租赁合同及与中信银行签订最高额抵押合同；邹晓菲当庭提交《微信记录》《照片》以证明涉案房产质量情况不符合交付条件，且邹晓菲与中置钜业工作人员董婷进行过沟通。中置钜业对《银行资料》《微信记录》《照片》真实性予以认可，对《合同》真实性不予认可。中置钜业当庭提交《北京银行电子回单》《微信聊天记录》以证明其主张，其中《北京银行电子回单》显示中置钜业于2018年10月31日收到由中国银行转账的“邹晓菲贷款放款”142万元；中置钜业提交《微信聊天记录》以证明其通知邹晓菲交付房屋的事项及时间。邹晓菲对上述证据的真实性予以认可。邹晓菲庭后提交《光盘》《装修交付标准》《最高额抵押合同》《深圳市房屋租赁合同书》《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，中置钜业对上述证据均不予认可，且上述证据均无原件核对，一审法院不予采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务，违约须承担相应的责任。双方先后签订二份房屋买卖合同，邹晓菲主张《9.15合同》有约定的以该合同为准，该合同未约定的以《9.26合同》为准；中置钜业主张以《9.15合同》为准，因《9.26合同》系双方为了办理过户而走的流程，但中置钜业未提交其他证据予以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对中置钜业的主张不予采信。一审法院认为，邹晓菲、中置钜业双方先后签订的两份买卖合同均有双方当事人签名确认及加盖公章确认，均为双方当事人真实意思表示，故《9.15合同》有约定的以该合同为准，该合同未约定的以《9.26合同》为准，两份合同约定不一致部分，视为双方当事人协商一致对相关条款进行变更。关于中置钜业交房的时间，《9.15合同》约定“卖方应于收到全部房款的情况下于2018年4月30日之前将该物业交付买方”，《9.26合同》约定“卖方应于收到全部房款的十日内将该房地产交付买方”，一审法院认为邹晓菲、中置钜业签订的两份合同对交房时间约定不一致，应视为第二次签订的合同即《9.26合同》系邹晓菲、中置钜业双方协商达成一致对交房时间的条款进行变更，故中置钜业应于收到全部房款的十日内将涉案房产交付邹晓菲。又邹晓菲、中置钜业双方均确认中置钜业于2018年10月31日收到全部房款，故中置钜业的交房时间应为2018年11月10日前。关于房屋交付。邹晓菲主张涉案房产存在诸多质量问题：建筑面积不符合相关规定、未通煤气、层高不符合规定、门有裂缝、管道、下水道漏水等，故邹晓菲、中置钜业双方实际并未完成交付；中置钜业主张中置钜业已将房屋交付邹晓菲，邹晓菲亦已将家具搬进房屋，具体的交接手续系因邹晓菲单方面的原因拒绝签收而导致的无交接手续，有《微信聊天记录》予以证实。邹晓菲、中置钜业在庭审中均确认涉案房产已过户到邹晓菲名下。一审法院认为，通过邹晓菲、中置钜业提交的聊天记录可知，涉案房产已过户到邹晓菲名下，邹晓菲亦已将家具搬入涉案房屋内。且根据双方签订的两份房屋买卖合同可知，邹晓菲、中置钜业双方未对邹晓菲所主张的质量问题有相关约定，故邹晓菲所主张中置钜业提交的房屋有质量问题故未予交付，一审法院不予支持。又，根据中置钜业提交的《微信聊天记录》可知，中置钜业于2019年1月23日已通知邹晓菲接收涉案房产，现邹晓菲无正当理由拒绝接收，一审法院视为办理交付手续的期限届满之日涉案房产已经交付。关于违约金。据上述，中置钜业的交房时间应为2018年11月10日前，中置钜业于2019年1月23日向邹晓菲交付房产，故中置钜业逾期74天交房，根据双方签订的《9.26合同》第十二条约定，卖方未按合同约定的期限将房产交付买方，自约定交付期限届满之次日起至实际交付日止，以房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，即中置钜业应支付邹晓菲逾期交房违约金94456.86元（3191110元×0.4‰/日×74天）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、中置钜业于判决生效之日起三日内向邹晓菲支付违约金94456.86元；二、驳回邹晓菲的其他诉讼请求。如中置钜业未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18268元（邹晓菲已预交），由邹晓菲负担17806元，由中置钜业负担462元。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审补充查明，本院在审理与本案关联的（2020）粤03民终15814-15825号案件过程中，就涉案房屋是否能通天然气问题发函深圳市燃气集团股份有限公司，该公司龙岗分公司于2020年11月13日出具《市燃气集团龙岗公司关于回复龙岗区申请燃气情况的函》（深燃龙岗函［2020］104号）称：1、深圳市龙岗区龙岗镇南联村仙岭居Ａ座物业业主个人在2018年10月1日不能单独申请接通燃气，主要由于仙岭区Ａ座无燃气共用管道及设施，不具备接通燃气的物理条件；2、深圳市龙岗区龙岗镇南联村仙岭居Ａ座物业业主个人当前仍不能单独申请接通燃气，仙岭居Ａ座的燃气施工工程仍处于施工状态，我司至今仍未收到建设单位提交的供气资料，该燃气工程属于老区改造自建项目，建设单位为深圳市森林供应链管理有限公司。本院认为，邹晓菲与中置钜业签订的《房地产买卖合同》《深圳市二手房买卖合同》等均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院认定正确，本院予以维持。《深圳市二手房买卖合同》约定“卖方应于收到全部房款的十日内将该房地产交付买方”，则中置钜业应在2018年11月10日前向邹晓菲交付房屋，而中置钜业直至2019年1月23日才通知邹晓菲，确实存在逾期交房事实。邹晓菲收到通知后以房屋质量存在瑕疵为由拒绝接收，但其未提交书面异议也未提交有效证据证明涉案房屋交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，其拒绝接收无正当理由，一审法院视为办理交付手续的期限届满之日涉案房产已经交付，处理正确，本院予以维持。邹晓菲拒绝接收并要求中置钜业承担此后的逾期交房违约责任，理据不足，本院不予支持。关于违约金标准，虽然合同约定按房地产转让总价款基数的日万分之四支付违约金，但违约金以损失为前提，邹晓菲并未提交证据证明具体损失，而相关案件均以4500元/月的标准计算逾期交房违约金，部分业主已按4500元/月的标准收取赔偿金，可见4500元/月的损失标准较为客观，一审法院按照转让总价日万分之四的标准，明显过高，本院予以纠正，即中置钜业按4500元/月自2018年11月10日起至2019年1月23日止向邹晓菲支付逾期交楼违约金共计10887元（4500元/月×2个月+13天÷31天×4500）。至于房屋存在的瑕疵。本案邹晓菲虽未提交证据证明其与中置钜业签订《装修交付标准》，但其提交的微信记录以及关联案件查明的事实可以形成证据链，即中置钜业有承诺接通燃气，但经查涉案房屋目前不具备接通燃气的物理条件，中置钜业不能履行合同约定，构成违约，应赔偿就此对邹晓菲造成的损失，因邹晓菲未诉请损失赔偿，就此邹晓菲可另循途径解决。综上所述，邹晓菲的上诉请求不成立，中置钜业的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初17657号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初17657号民事判决第一项为：深圳中置钜业投资合伙企业（有限合伙）于本判决生效之日起十日内向邹晓菲支付逾期交付房产违约金10887元；三、驳回邹晓菲的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18268元（邹晓菲均已预交），由邹晓菲负担8268元，由深圳市中置钜业投资合伙企业（有限合伙）负担1万元，一审法院向邹晓菲退回1万元，深圳市中置钜业投资合伙企业（有限合伙）应在本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费1万元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行；二审案件受理费36941元（已由邹晓菲预交34780元、由深圳市中置钜业投资合伙企业（有限合伙）预交2161元），由邹晓菲负担3万元，由深圳市中置钜业投资合伙企业（有限合伙）负担6941元，本院向邹晓菲退还6941元，深圳市中置钜业投资合伙企业（有限合伙）应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费4780元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十二月二十二日书记员 方玉娇附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。