广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10989号原告：广州市光扬商贸有限公司，住所地广州市荔湾区兴隆北路44号三层。法定代表人：陈昌盛。委托诉讼代理人：刘乙龙，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明琪，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被告：广州市锦阳物业管理有限公司，住所地广州市白云区新市飞鹅岭橡胶试验厂内第2栋。法定代表人：熊亮，职务：总经理。委托诉讼代理人：马盛，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海翔，广东岭南律师事务所实习律师。第三人：广州市荔湾区清平工业公司，住所地广州市荔湾区珠玑路44号五楼。法定代表人：何志元。原告广州市光扬商贸有限公司（以下简称光扬公司）与被告广州市锦阳物业管理有限公司（以下简称锦阳公司）、第三人广州市荔湾区清平工业公司（以下简称清平公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光扬公司委托诉讼代理人张明琪，被告锦阳公司委托诉讼代理人马盛、吴海翔到庭参加诉讼。清平公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光扬公司向本院提出诉讼请求：1.判令锦阳公司将荔湾区十八甫南路西兴街24号首层以中间为界东边一半场地（建筑面积163.4㎡）腾空并完整地交还给原告；2.判令锦阳公司支付光扬公司自2020年8月6日确定占用之日起至实际返还物业之日期间的占用费（以原场地租金3万元/月为标准，暂计至2020年9月30日，为5.4万）；3.判令锦阳公司承担光扬公司因本案支出的诉讼费用及保全费。事实和理由：1.清平公司对案涉物业的占有、使用、收益等权利系基于与第四煤矿签订的相关协议取得，并且支付了对价，协议约定该权利至该房屋经政府有关部门依法正式批准征拆时止；2.即使在2009年8月13日，案涉物业产权人变更为广州市四矿实业有限公司（下称“四矿公司”）后，清平公司也对案涉物业50%的面积行使着占有、使用、收益等权利，2005年后，光扬公司根据岭南街道办相关改制文件对案涉物业50%的面积代为行使清平公司前述权利，并且该事实已被（2011）穗仲案字第173号《仲裁裁决书》和（2012）穗中法民五终字第3890号《民事判决书》判决确认；3.2014年案涉物业转让给锦阳公司后，光扬公司也一直独立对案涉物业50%的面积行使着占有、使用、收益等权利，具体表现为光扬公司就案涉物业50%的面积单独与承租人签订租赁合同、收取租金等，双方并未发生任何争议。但2020年7月锦阳公司在未与光扬公司进行任何协商的情况下，擅自占用案涉物业全部面积、对外出租、侵占全部租金收益等行为，违反协议相关约定、严重损害了清平公司及光扬公司对案涉物业的占有、使用、收益等权利。2020年8月6日，光扬公司为解决前述问题与锦阳公司代表进行了沟通，沟通中，光扬公司声明并要求锦阳公司尊重光扬公司对案涉物业50%面积的占有、使用、收益等权利，但锦阳公司均以其作为案涉物业的产权人，对案涉物业100%面积享有占有、使用、收益等权利为由，不再认可光扬公司对案涉物业的前述相关权益。现锦阳公司在案涉物业未被征拆的情况下，擅自占有案涉物业、整体对外出租、侵占全部租金收益等行为严重违反了协议三的相关约定，严重损害了清平公司和作为清平公司对案涉物业权利承继者的光扬公司的合法权益。被告锦阳公司辩称：1.锦阳公司已合法取得案涉物业的物权所有权，即使假设光扬公司对案涉物业享有权利，该权利仅是债权，具有相对性，仅能约束合同相对方，无权对抗锦阳公司物权所有权；2.锦阳公司通过拍卖方式取得案涉物业所有权，适用善意取得制度，上一手产权人四矿公司与清平公司之间的协议不能适用锦阳公司；3.清平公司享有最长20年的租赁期限已届满，且未经锦阳公司同意擅自转租给光扬公司的行为无效，锦阳公司于2020年5月已解除与清平公司的租赁关系，有权收回案涉物业。另外，所有判决和租赁合同锦阳公司均不是合同主体，所以光扬公司称依据此前的判决和租赁合同为依据对锦阳公司无约束力，事实上锦阳公司在2014年购买案涉房屋时，上一手产权人四矿公司仅告知锦阳公司案涉物业存在20年的租赁期限，并且从1999年计算的，直至2019年底。在2014年锦阳公司将50%的案涉场地租给深灿公司，另外50%的权属租赁由清平公司享有，四矿公司及光扬公司从未告知锦阳公司其是新的承租人，锦阳公司至今以为承租人是清平公司。第三人清平公司辩称：我司是行政性公司，1980年根据区政府会议精神各街道办事处成立工业公司，清平街道办事处成立广州市荔湾区清平工业公司，因历史原因，无法进行结业清算，至今一直在协助广州市荔湾区岭南社区服务中心处理历史遗留问题。2005年根据主管单位文件，我司将西兴街24号首层一半权益（以中间线为界东边部分）全部调拨交由第四煤矿及业主广州市第四煤矿股份有限公司。2015年诉争房屋所有权再次发生变化，新业主锦阳公司也是知情的，2015年光扬公司、锦阳公司分别出租给工商银行是基于上述情况。广州市光扬商贸有限公司管理期间发送的纠纷由其自行处理，债权债务也由其承担。本院经审理认定事实如下：1981年9月，原广州市第四煤矿（以下简称第四煤矿）与清平公司签订协议，由第四煤矿征拆清平公司属下企业清平电珠社的生产厂房，重建成现本市十八甫南路西兴街24号九层楼房，协议约定房屋建成后产权归第四煤矿，并由第四煤矿将首屋房屋（建筑面积为294.32平方米）长期租给清平公司调整安排作企业生产用房使用（作为补偿清平电珠社的生产厂房使用面积），由清平公司按月向第四煤矿交房租。1994年8月29日，第四煤矿向本院起诉，要求清平公司及荔湾区第三印刷厂将本市十八甫南路西兴街24号首层房屋交回第四煤矿自用，本院以（1994）荔法房初字第××号民事判决书，判决第四煤矿应继续将上述本市十八甫南路西兴街24号首层房屋租给清平公司调整安排所属企业作生产用房使用，由清平公司向第四煤矿缴交房租。1997年6月16日，第四煤矿与清平公司达成书面《协议》，其中约定原本市十八甫南路西兴街24号首层房屋租给清平公司作生产、经营场地使用，现清平公司同意将其中50%的面积交回给第四煤矿自用，余下50%的面积第四煤矿同意由清平公司无偿使用作生产、经营场地（包括由清平公司所属企业经有关部门批准的工业、商业生产工场或经营场地的使用）至该房屋经政府有关部门依法正式批准征拆时止，拆迁补偿有关产权及使用权等所有权益归第四煤矿。2002年10月8日，第四煤矿经工商行政管理部门批准，企业改制为广州市四矿实业有限公司（以下简称四矿公司）。2009年8月13日四矿公司向第四煤矿购买本市十八甫南路西兴街24号首层房屋，并到房管部门办理交易登记过户手续。2005年经广州市荔湾区人民政府岭南街道办事处调整，清平公司的资金和业务委托光扬公司经营管理。2014年4月18日，四矿公司与锦阳公司签订《存量房买卖合同》，约定四矿公司将案涉房屋作价182万元出售给锦阳公司。2014年5月6日，锦阳公司向四矿公司支付182万元。2014年5月13日，锦阳公司登记为案涉房屋产权人，并领取粤房地权证穗字第××号房地产权证。2015年4月28日，光扬公司（出租方、甲方）与广州深灿汽车租赁有限公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区十八甫南路西兴街24号首层的房地产（以东西向中线为界，东边部分，占首层面积一半）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积163.4平方米。租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日，其中2019年5月1日至2020年4月30日租金为30670元；等等。同日，双方签订《租赁补充协议》。2020年5月10日，锦阳公司在案涉场地处张贴《通知》，通知清平公司，称2020年5月1日起，原共同承租人广州深灿汽车租赁有限公司已交还场地，我司于2020年5月开始对该地址有其他经营计划，现通知你司：一、锦阳公司不再将该地址出租于清平公司。二、由于你司经营地址珠玑路44号五楼地址无法准确送达解除租赁通知函，特于你司经营地址张贴通知告知。三、解除租赁合同依据……。基于上述理由，你司已承租锦阳公司物业二十年以上，同时，你司租赁为不定期租赁，现锦阳公司决定与你司解除租赁合同并收回物业另作他用；等等。诉讼中，锦阳公司拟证明案涉场地由其向广东国商联拍卖有限公司拍卖购买，购买时并不知道光扬公司与四矿公司的协议，向本院提交了《拍卖成交确认书》及拍卖佣金的发票（金额91000元），光扬公司对《拍卖成交确认书》及发票不予确认，认为没有证据证明拍卖程序合法，案涉场地的成交价款合理。即使上述材料是真实的，但无法证明案涉场地不受任何限制。2020年12月22日，本院前往广东国商联拍卖公司了解拍卖情况，该司工作人员陈述：案涉房屋的拍卖事宜确实是我司做的，当时负责的经办人已经不在我司工作，第一次拍卖时流拍了，第二次拍卖才成交。诉讼中，光扬公司向本院提出财产保全申请，本院于2020年11月26日作出民事裁定书，裁定查封锦阳公司名下价值54000元的财产。本院认为，第四煤矿（甲方）与清平公司（乙方）于1997年6月16日的达成书面《协议》第一条约定：“一九九四年十一月三十日的协议约定十八甫南路西兴街24号首层房屋继续租给乙方作生产、经营场地使用，现乙方同意将其中50%的面积交回甲方自用（交回的方位见附件平面图一），余下50%的面积甲方同意由乙方无偿使用作生产、经营场地（包括由乙方所属企业经有关部门批准的工业、商业生产工场或经营场地的使用）至该房屋经政府有关部门依法正式批准征拆时止，拆迁补偿有关产权及使用权等所有权益归甲方。”而该《协议》第四条约定：“本协议……与一九九四年十一月三十日的协议及一九九四年十二月四日的补充协议有同等效力，本协议的条款与以上议及补充协议有异，以本协议为准。”由于上述《协议》约定一九九四年十一月三十日的协议及一九九四年十二月四日的补充协议有同等效力，而一九九四年十一月三十日的协议是约定十八甫南路西兴街24号首层房屋继续租给乙方作生产、经营场地使用，可见该《协议》实际是租赁合同，只是租赁期限变更为“至该房屋经政府有关部门依法正式批准征拆时止”。本案中，设立于案涉房屋的租赁关系最初主体是清平公司与第四煤矿，案涉房屋由四矿公司改制后购买取得产权，最后锦阳公司于2014年经拍卖后成为案涉房屋新的产权人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的额，不影响租赁合同的效力”之规定，锦阳公司作为案涉房屋的产权人，应尊重案涉房屋承租人清平公司的使用权原状。但清平公司对案涉房屋的承租权设立于1997年6月16日，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日实施，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，根据法不溯及既往原则，合法有效；对于合同法实施后部分，应适用合同法关于租赁期限禁止性规定，即案涉协议期限自1999年10月1日起内二十年的租赁关系合法有效，超过部分无效，故清平公司对于案涉房屋的承租权自1999年10月1日起至2019年9月30日止。自2019年10月1日起，清平公司继续使用案涉房屋，双方构成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。故锦阳公司于2020年5月10日，在案涉场地处张贴《通知》，通知清平公司解除双方关于案涉房屋的不定期租赁关系，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，锦阳公司作为产权人及出租人，收回案涉房屋，合理合法，予以支持。综上，光扬公司作为清平公司的资产管理人，要求锦阳公司返还案涉房屋并支付占用费的请求，于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国合同法》六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市光扬商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费575元、诉讼保全费560元，由原告广州市光扬商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年十二月三十一日书记员  龙滋霖曾芳