贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初18077号原告：中国共产党毕节市委员会党校，住所地贵州省毕节市七星关区拥军路，统一社会信用代码12522400G73090218H。法定代表人：谭太富，该校校长。委托诉讼代理人：聂青青，贵州本芳律师事务所律师。被告：穆昌甫，男，汉族，1964年2月3日出生，住贵州省毕节市七星关区，联系。原告中国共产党毕节市委员会党校（以下至判决主文前简称“毕节市委党校”）与被告穆昌甫房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月19日公开开庭进行了审理。原告毕节市委党校委托诉讼代理人聂青青，被告穆昌甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毕节市委党校向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告穆昌甫之间的租赁合同。二、被告穆昌甫向原告支付所欠租金共计40,000.00元，并向原告支付违约金50,000.00元。三、本案诉讼费由被告穆昌甫承担。事实及理由：2009年6月3日，原告与被告签订了《协议书》，约定：原告同意将坐落于郭家湾家属区的瓦房一栋出租给被告用于经营餐饮、会所和茶室。租赁期限5年，自2009年6月1日至2015年5月31日止。租赁期限届满，该租赁物尚不拆除，则租赁期限顺延，每次顺延期限五年。并约定了租赁期间的租金为：第一年免收租金；第二年租金五千元，第三年起每年以上一年为基数递增伍佰元，交费时间为每年的五月三十一日前；若有违约，违约一方除双倍赔偿对方因此造成的损失之外，还需支付对方违约金伍万元整。被告与原告签订前述《协议书》之后，未经原告同意将前述房屋非法转租给他人，并私自对该房屋进行扩建。且被告从2015年之后就拖欠原告租金至今，欠付租金共计40,000.00元。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同"；第九十四条第四款“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同"；第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”之规定，被告无故拖欠租金拒不支付，且未经原告同意，擅自将租赁房屋进行转租和扩建，其行为已构成严重违约，原告有权据此解除与被告之间的合同。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，原告与被告于《协议书》中约定的合同期限届满之后，便一直未签订过书面合同，但被告实际占用该房屋已超过六个月，二者之间为不定期租赁。基于被告的违约行为，原告可随时解除合同。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，权要求赔偿损失”之规定，以及前述《协议书》第十一条所约定的内容，被告应当支付原告的租金共计40,000.00元，并支付违约金50,000.00元。综上，为维护原告合法权益，特依法起诉，请求人民法院支持原告诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了证据法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、事业单位法人证书、协议书、收款单、贵州省行政事业单位资金往来结算收据、毕节市规划局责令停止违法行为通知书、中国毕节地委党校毕节地区行政学院督办事件告知书、限期拆除违章建筑通知书、关于申请对党校郭家湾家属区违法建筑进行拆除的函、（2017）黔0521行初381号行政判决书、关于穆昌甫租赁家属区旧瓦房的情况说明、（2020）黔0502民初1969号民事判决书，予以证实。被告穆昌甫辩称，一、答辩人不存在拖欠被答辩人的租金。根据合同约定，2010年6月至2020年5月，答辩人共计应交被答辩人租金72,500.00元，而答辩人实际缴纳79,767.40元。其中现金缴纳35500元，被答辩人扣发答辩人工资44,267.40元。尚余7,267.40元。二、租赁期限未满。“协议书”第三、四条规定“租赁期限五年，自2009年6月1日起至2015年5月31日止。租赁期限届满，该租赁物尚不拆除，租赁期限顺延，每次顺延期限五年。”一是“协议书”没有规定顺延需要重新签订合同；二是答辩人已经缴纳了第一次顺延应该缴纳的租金，应视为顺延条款已经履行。在租赁期限上，签订合同当时的本意就是到该租赁物拆除之时。三、答辩人不存在转租租赁物，不存在擅自变动租赁物的主体和承重结构，不存在未按约定的方法或租赁物的性质使用租答辩人认为答辩人未经其同意转租租赁物，或是认为答辩人擅自变动租赁物的主体和承重结构，或是认为答辩人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，均应提供相应的证据，否则，就应承担举证不能的后果。四、既然答辩人不存在违约，自然就不存在支付违约金。五、答辩人作为被答辩人的员工，一心想着毕节的发展，想着老百姓的脱贫与致富，支持村组修路，支持老百姓发展，今天无房无车，吃着残羹剩饭，无怨言，志不渝。对该租赁物，答辩人投资上百万元装修和维修，至今尚欠债务数百万，不说答辩人每年还要支付万数租金，就是不交租金，被答辩人也要考虑答辩人的居住问题。被告穆昌甫为了支持自己的答辩提供了证据收据、工资流水，予以证实。本院经审理查明：2009年6月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《协议书》，约定“一、甲方同意将坐落于郭家湾家属区的瓦房一栋出租给乙方。二、用于经营餐饮、会所和茶室。三、租赁期限5年，自2009年6月1日至2015年5月31日止。四、租赁期限届满，该租赁物尚不拆除，则租赁期限顺延，每次顺延期限五年。五、租赁期间的租金为：第一年免收租金；第二年租金五千元，第三年起每年以上一年为基数递增伍佰元，交费时间为每年的五月三十一日前。……七、该宿舍区周围属甲方所有或管理的土地由乙方管理和使用，甲方鼓励乙方对该幅土地进行绿化和美化。八、租赁期间，该家属区的院坝由乙方负责管理，乙方必须保证该家属区的环境卫生，包括各单元的楼道和灰渣。……十二、本协议一式三份，甲方党校、家管会和乙方各执一份。”被告与原告签订前述《协议书》之后，未经原告同意将前述房屋非法转租给他人，并私自对该房屋进行扩建。且被告从2015年之后就拖欠原告租金至今，欠付租金共计40,000.00元。为此，原告诉来本院处理。本院认为,原告毕节市委党校与被告穆昌甫签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定履行了出租义务，将租赁物交由被告管理使用，被告未按合同约定全面履行承租义务。根据双方签订的《协议书》第七款、第八款，被告对宿舍区周围属于甲方所有或管理的土地享有管理使的权利，且有绿化、美化和保证环境卫生的义务。在被告管理使用期间，在标的物上进行了扩建、改建，被告添建房屋行为不但违反了双方的合同约定构成违约，也违反了法律、行政法规的强制性规定，属于违法行为，故对原告要求解除与被告签订的《协议书》的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告支付所欠租金及支付违约金，被告穆昌甫认为2013年到2014年期间被原告毕节市委党校扣发的工资应视为租金予以抵扣，但在2010年到2015年被告穆昌甫已经全额支付了房屋租金，被告穆昌甫也未能举证证明扣发工资即是用于抵扣缴纳房屋租金，所以扣发工资不应认定为本案房屋租金予以抵扣，属于另一法律关系，被告穆昌甫可以另行主张。2010年起至2016年1月房屋租金应缴37,500.00元，被告共缴纳房屋租金35,500.00元，从2016年2月起至2020年12月2日房屋租金共计40,000.00被告至今未支付，故对原告要求被告支付所欠租金40,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。被告穆昌甫从2016年起便未再支付租金，原告至2020年才向本院起诉主张自己的权利，因租金问题系原告怠于行使追偿权且双方存在扣发工资等情况，故对原告要求被告支付违约金50,000.00元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国共产党毕节市委员会党校与被告穆昌甫在2009年6月3日签订的租赁协议书。二、由被告穆昌甫支付所欠原告中国共产党毕节市委员会党校租金人民40,000.00元。限本判决发生法律效力之日起十日内履行。三、驳回原告中国共产党毕节市委员会党校其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,025.00元（已按简易程序减半收取），由被告穆昌甫承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王有志二〇二〇年十二月十九日书记员  杨帆风