广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初1644号原告：姚发蓉，女，汉族，1981年10月3日出生，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：黄侃，广东腾翔律师事务所律师。被告：范锡妹，女，汉族，1969年3月22日出生，住广东省汕头市龙湖区。原告姚发蓉与被告范锡妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚发蓉的委托诉讼代理人黄侃到庭参加诉讼;被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即退还原告铺面租金、违约金及押金共计43600元。2.请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告自2017年4月起租用被告名下位于汕头市龙湖区××××××××××××××××××××面。2019年1月1日，原、被告签订《汕头市房地产租赁合同》约定：租期为36个月，自2019年11月26日起至2022年11月25日止；每月租金为4600元；租金付款方式；委托沈汉通代收租金；以及其他约定。合同签订后，原告依约按期交付被告租金及相关履约保证金、押金。2020年5月10日，原、被告因故协商解除上述租赁合同，原告与被告的代理人沈汉通签订《商铺租赁终止协议书》约定：被告应退还原告铺面租金、违约金及押金，共计43600元；原告保证在2020年5月10日前交清所欠应缴费用，并自愿退出该租赁商铺；上述退还费用在被告另找到别的租客或该物业出售时一次性退还原告；以及其他约定。协议签订后，原告即将铺面交还被告，缴清所有费用，注销在该铺面设立的个体工商户营业执照，清结所有税务事项。近期，原告获悉被告已将上述铺面出售给他人，新业主已拆除铺面原有设施并进行装修。原告即要求被告依约退还43600元，但被告拒不履行退款义务。诉讼期间，原告补充事实及理由如下：1.关于铺面租金，因受疫情影响，原告经营的商铺无法继续经营，不得不解除租赁合同，退还涉案铺面，依据公平原则，铺面租金按实际租期结算。原告租用房屋从2019年11月25日起计至2020年5月10日，期间为5.5个月（2019年11月25日至2020年4月24日为5个月，2020年4月24日至2020年5月10日为15天，计为0.5个月），每月租金4600元，共实际发生租金5.5×4600=25300元，原告实际已付首期租金55000元，故实际应退还租金为55000-25300=29700元。2.关于违约金，原告因受疫情影响解除租赁合同，依据公平原则，租房违约金各负担一半。原告实际支付被告租房违约金20000元，被告应退还一半为10000元。3.关于押金，原告已付清涉案铺面5月份之前水电费、物业费等相关费用，根据2019年1月1日《汕头市房地产租赁合同》第七条约定，押金按实结算。原告实际支付被告押金4000元，被告应全部退还。4.以上三项应退铺面租金、违约金及押金为43700元，根据双方协商退租时真实的意思表示，以及公平和原告有权处分自己民事权利的原则，原告以“43600元”提出诉讼请求。被告没有进行答辩，也没有提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据证据规则依法予以审查。根据原告陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2017年4月12日，原告与被告签订《汕头市房地产租赁合同》，约定：被告将位于汕头市龙湖区××××××××××××××××××××面出租给原告，租赁期限自2017年4月25日起至2019年11月25日止；被告委托沈汉通收取租金。2019年1月1日，原告与被告签订《汕头市房地产租赁合同》，约定：被告将位于汕头市龙湖区××××××××××××××××××××面出租给原告，租赁期限自2019年11月25日起至2022年11月25日止；月租金4600元，原告应于2019年10月25日支付首期12个月租金55200元及履约金20000元；租赁期间，该房产的水费、电费、管理费、卫生费等由原告负责缴交，原告应付给被告4000元作为各项费用及设施设备的押金；租赁期间，原告在已付首期租金期间提前退租的，租金、履约金不予退回，押金按实结算；被告委托沈汉通收取租金。合同签订后，被告将租赁房产交付原告使用。原告向被告支付履约金20000元和押金4000元，合共24000元。2019年11月8日，原告向被告支付首期租金（即自2019年11月25日至2020年11月25日止）55000元。2020年5月10日，原告与被告签订《商铺租赁终止协议书》，约定：被告应退还原告铺面租金、违约金及押金共计43600元；原告保证在2020年5月10日前交清所欠应缴费用（水电费、物业费、房产税、并注销工商营业执照），并自愿退出该租赁商铺；如逾期缴纳，被告按原《汕头市房地产租赁合同》违约条款执行，原告无条件接受。就上述退还费用，在被告另找到别的租客（或该物业出售）时一次性退还原告，如果被告在从终止起一年的时间（即2020年5月10日至2021年5月9日止）还没法把该铺面出租出去，被告应无条件先退还原告原双方协商好该退的费用。另查，原告于2020年5月7日支付租赁房产的电费，于2020年5月11日支付租赁房产的物业管理费和水费。原告在上述租赁房产经营的汕头市龙湖区姚发蓉美发店于2020年5月20日经汕头市龙湖区××监督管理局核准注销登记。2020年5月20日，国家税务总局汕头市龙湖区税务局第一税务分局出具《清税证明》，证明汕头市龙湖区姚发蓉美发店所有税务事项均已结清。又查，被告与沈某系夫妻关系。上述位于汕头市龙湖区××××××××××××××××××××面原权属人为被告，该房产的权属人现为案外人詹某。诉讼期间，原告提出：其于2020年5月10日退出租赁房产。本院认为：原告与被告签订的《汕头市房地产租赁合同》及《商铺租赁终止协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。上述《商铺租赁终止协议书》签订后，因原告未能按约定在2020年5月10日注销工商营业执照，故双方应按《汕头市房地产租赁合同》违约条款执行。关于被告应退还原告租金问题。诉讼双方于2020年5月10日协商解除租赁合同，原告应向被告支付自2019年11月25日起至2020年5月10日止的租金，按每月租金4600元计算，原告应支付的租金为25300元，原告实际已支付首期租金55000元，故被告应退还原告租金为55000-25300＝29700元。关于违约金问题。因本案租赁合同的解除，属于原告提前解除合同，对被告造成一定的经济损失，原告则因年初受新冠肺炎疫情影响而解除租赁合同，故本院酌定由被告退还原告一半的违约金即10000元。关于押金问题。因截至2020年5月11日，原告已付清租赁房屋的水费、电费和物业管理费，依据双方租赁合同的约定，被告收取被告水电押金4000元应予退还。综上所述，被告应退还原告租金、违约金和押金的数额为29700元+10000元+4000元＝43700元。原告要求被告退还租金、违约金及押金共计43600元的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告范锡妹应于本判决发生法律效力之日起十日内,付还原告姚发蓉43600元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，公告费1000元由被告负担；被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，将案件受理费890元向本院缴纳，将公告费1000元直接付还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吴  映  君人民陪审员 丁  旭  辉人民陪审员 罗  欣  如二〇二〇年十二月二十八日法官 助理 王    琛书 记 员 辛丽冰（代）