贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初9584号 原告：刘晓俊，男，1971年5月22日出生，汉族，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：杨恩国，特别代理。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市，公司员工，一般代理。 委托诉讼代理人：李颖萍，女，1985年11月6日出生，汉族，住贵阳市乌当区，公司员工，一般代理。 第三人：中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行，营业场所：贵州省贵阳市云岩区公园北路116、118号公园*2008一层5号，统一社会信用代码：915201007952720174。 负责人：程点，支行行长。 委托诉讼代理人：严阵，贵州心典律师事务所律师，特别代理。 原告刘晓俊与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行（以下简称中国银行贵阳市紫林支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓俊及其委托诉讼代理人杨恩国，被告宏益房开的委托诉讼代理人王莉、李颖萍，第三人中国银行贵阳市紫林支行的委托诉讼代理人严阵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓俊向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告购房首期款622208元、维修基金12442.08元、预告登记费550元、电表开户费122元、违约金132737.7元（以首期款622208元为基数，按银行年利率4%计算，暂计算从2015年2月24日至2020年6月24日，共64个月），并判令被告按上述计算标准向原告支付违约金至全部购房款返还完毕时止；判令被告向原告支付已归还的银行贷款本金及利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准。）；3、请求解除原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》，并由被告向第三人支付全部剩余贷款本金、利息、罚息等（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年2月24日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将位于贵阳市南明区出卖给原告，房屋建筑面积21.16平方米，房屋总价为1244208元，原告2015年2月24日将房屋首付款622208元缴纳后，于2015年8月31日与第三人签订了《个人商业用房贷款合同》并办理了按揭贷款金额为632000元，原告于2019年9月1日开始向第三人还款。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记第（一）约定:“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”;第（二）条（2）:“约定日期起180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文件的，双方同意按下列（1）项处理:（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照同期银行利息支付利由于被告直至今日都未给原告办理商品房转让登记手续，根据上述合同条款约定，原告于2020年3月10日向被告发出退房通知，但被告在合同约定时间之内未向原告履行退房及退款义务。综上所述，由于被告至今未履行上述合同约定的退房、退款等义务，被告的行为严重侵害原告的合法权益，给原告造成了重大的经济损失。为维护自身合法权益，遂诉至人民法院，诉请如前。 被告宏益房开答辩称：一、根据原、被告双方所签署的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超出约定曰期180日以后原告有权退房。即自2018年6月30日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权，而截至2019年6月29日原告未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年7月9日向贵院提起解除之诉时，其依据合同约定所享有的解除权行使期限已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应该得到支持；二、被告于2015年取得案涉房屋的《商品房现房备案证明》，案涉房屋已可办理房屋权属转移登记。另原告已办理接房并将案涉房屋对外出租，并持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求；三、如果贵院仍判决解除原、被告双方所签署的《商品房买卖合同》，则应按照双方合同约定计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获得的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告；四、本案所涉房屋维修基金系交付至住建部门，如判决解除合同被告不承担返还责任，原告可凭相关票据到住建部门办理退还事宜。因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的预告登记费、电表开户费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担；五、根据合同附件十二20.2条“无论双方因何种原因解除本合同，双方应配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项”之约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记、预告登记、预抵押登记注销手续且膏待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。 第三人中国银行贵阳市紫林支行答辩称：是否解除请法院依法判决，如判决解除，应当由被告向第三人支付剩余贷款本息，在判决生效前原告应按照合同约定继续支付贷款。 本院经审理认定事实如下： 2015年2月24日，被告宏益房开作为出卖人，与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：190058），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于贵阳市南明区房屋，建筑面积21.16㎡，总价款为1244208元，买受人以贷款方式付款，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款622208元，余款622000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充和变更。但补充协议中包含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第十二条“关于房屋登记的约定”第12.1款：第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。 《商品房买卖合同》签订当日，原告即向被告支付首付款622208元，被告即日出具一张《收据》给原告。同时交纳预告登记费1100元（共计贰套），后办理了商品房预售合同备案登记。 同年8月31日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人商业用房贷款合同》，约定，借款人向贷款人借款，金额为人民币贰佰肆拾万元整（其中，案涉房屋贷款金额为622000元），贷款期限120个月。借款人以本合同项下所购房屋做抵押，由保证人贵阳宏益房地产开发有限公司提供阶段性担保。合同签订后，第三人按照约定放款，并办理了预告抵押登记手续。 2015年9月10日，原告（乙方）同被告（甲方）签订《交房协议》，约定：乙方向甲方支付逾期付款违约金1000元；乙方签订本交房协议后，即与甲方办理房屋交接手续；本协议签订后，甲方以后不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任，双方因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任即告全部终结。双方还同时签订《房屋交付验收表》，约定自2015年8月31日起案涉房屋物业交付给原告。原告于协议签订当日缴纳电表开户费122元、有线电视开户费265元、维修基金12442.08元（已缴至相关部门）给贵州宏立城物业服务有限公司。 2020年4月13日，原告通过邮政向被告邮寄《法律告知函》，要求被告按合同约定时间办理退房手续，并退还买受人全部购房款及赔偿相应损失。邮寄单显示，收件人为贵阳宏益房地产开发有限公司，电话为8559×××9、139××××0700，地址为贵州省贵阳市南明区花果园Ｂ南区13栋。经查询，该邮件由他人代收。 审理中，原告表示涉案房屋目前为空置状态，如法院判决解除商品房买卖合同，原告能随时将房屋腾空交还给被告并配合被告办理涉案房屋备案登记、预告登记的注销。在一审辩论终结前，被告表示案涉房屋尚未取得初始登记，不具备办理产权转移登记条件。 被告还提交证据：案涉房屋所在楼栋的《商品房现房备案证明》、短信通知，拟证明案涉房屋已经取得现房备案证明，可以办理权属转移登记，被告已通知原告办理权属转移登记，原告认为备案证明是贵阳市房地产交易管理局出具的，对时间年限有异议，这并不代表被告违约而逾期办证的事实。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《预售合同备案登记表》、《个人商业用房贷款合同》、购房款、银行按揭款及预告登记费《收据》、《交房协议》、《房屋交付验收表》、电表开户费、有线电视开户费及维修基金《收据》、维修基金发票、法律告知函及邮寄单等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。 合同签订后，原告按约交纳了购房款，但是被告未按照合同约定为原告所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告在约定期限内不能交付转移登记，约定日期起180日以后，被告仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行存款利率支付利息。据此，被告应当在2018年6月30日以前取得初始登记并向原告交付办理转移登记的文书。但被告至今未取得相关转移登记的文书，原告有权选择退房，故对原告要求解除合同的诉请本院依法予以支持。被告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，认为原告的解除权已过一年的行使期限，但该规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形，故对被告除斥期间的抗辩本院不予采纳。合同解除后，被告宏益房开应当将收取的全部购房款以及原告支付的贷款本息退还给原告，因为双方合同约定被告应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息，原告向被告发出法律告知函的时间视为通知，利息从该时间开始计算，利率标准按照同期银行存款利率标准计算，原告要求按照年利率4%计算未举证证明其实际损失的存在，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求退还房屋维修基金、电视电表入户等费用的主张，电视电表开户费等依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。关于房屋维修基金，当时向原告收取该费用的单位系代收该费用，该费用已经交纳给贵阳市房地产管理局，在原被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还。关于被告要求原告配合办理注销以及返还房屋的主张，虽然为反诉内容但原告表示同意配合为减少当事人讼累，本院在本案中一并予以处理。 关于原告解除《个人商业用房贷款合同》的诉请，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的借款担保合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，结合本案仅解除贷款合同项下就案涉房屋部分，同时被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给第三人。原告在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘晓俊与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年2月24日就位于贵阳市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》。 二、解除原告刘晓俊与第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行签订的《个人商业用房贷款合同》项下就贵阳市南明区房屋的部分。 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还给原告刘晓俊购房首付款622208元及违约金（以622208元为基数，按照同期银行存款利率标准，自2020年4月13日起计算至款清之日止）。 四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告刘晓俊支付原告已经归还给第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行的贷款本金和利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准，原告在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告自行承担，不计入本项判决的已还贷款本息内）。 五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行偿还原告刘晓俊《个人商业用房贷款合同》项下就贵阳市南明区房屋剩余的贷款本金、利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。 六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿给原告刘晓俊电表开户费122元、预告登记费550元。 七、原告刘晓俊与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内相互配合办理贵阳市南明区房屋的预售合同备案登记、预告登记的注销手续。 八、原告刘晓俊于本判决生效后五日内将位于贵阳市南明区房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。 九、驳回原告刘晓俊的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11480元，减半收取计5740元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在支付前述款项时一并转付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。 审判员 翟 涛 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 陈桂梅