北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21311号原告：邓芝英，女，1942年12月23日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王冲(邓芝英之子)，男，1972年8月17日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：钱勇，北京市致宏律师事务所律师。原告：王冲，男，1972年8月17日出生，汉族，住北京市通州区。原告：王策，男，1975年2月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：钱勇，北京市致宏律师事务所律师。被告：张焕武，男，1932年10月18日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张军捷（张焕武之子），男，1965年8月18日出生，汉族，住北京市西城区。原告邓芝英、王冲、王策与被告张焕武农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓芝英的委托诉讼代理人王冲、钱勇，原告王冲，原告王策及其委托诉讼代理人钱勇，被告张焕武的委托诉讼代理人张军捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告所签订的《旧房宅院出租合同书》超过20年的部分无效；2、请求法院判令被告将位于北京市通州区宋庄镇寨辛庄村***号院内的房屋10间及附属物予以腾退；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系北京市通州区宋庄镇寨辛庄村民，原告系母子关系。1998年11月10日原告（甲方）与被告（乙方）签订《旧房宅院出租合同书》，约定甲方将位于北京市通州区宋庄镇（原徐辛庄镇）寨辛庄村***号院闲置的住房10间租给乙方，其中前院五间，后院五间及现有两侧围墙、院内树木水电等设施一并随房租给乙方。其租期为50年，租金总额4万元整。根据双方签订合同第五条规定，双方办理了公证佐证。后原告依约将房屋院落及附属物交付被告。1999年10月1日，《合同法》颁布实施，截至2019年9月30日双方签订的合同自《合同法》实施已经届满20年。原告多次协商解除双方签订的合同无果，故诉至法院，望判如所请。被告张焕武辩称，不同意对方第一项诉请，签订合同时经过公证，当时没有超过二十年无效的法律规定，我方认为应当以公证书、当时的法律规定为准；不同意对方第二项诉请,现房子转租给了朋友，他正在使用，腾退事宜需要与他沟通，与我方无关；第三项请求不同意，我方没有过错，不予承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年11月10日，王连啟、邓芝英与张焕武签订了“旧房宅院出租合同书”，合同记载，“邓芝英（本案原告，甲方）与张焕武（本案被告，乙方）协商一致，签订本合同。一、甲方为了吸引乙方的新技术项目发展乡镇经济，愿将自己闲置的住房十间租给乙方，其中前院五间，后院五间及现有两侧围墙院内树木、水电等设施一并随房租给乙方。宅基地四周边界北端东起徐达，西至徐起，宽（空白）米。南端东起西常青，西至徐起，宽（空白）米。北起后院后房沿外1.2尺，南至西常青后房沿外1.2尺，南北长共（空白）米。靠院落东侧有一3米宽、（空白）米长通街走道一条。走道东侧临张希志，西侧临西青的围墙直到通街走道。二、经甲乙双方商定以上房产，即包括院内现有树木、水电、通讯线路等动产及不动产，全部租给乙方所有，其租期为50年租金总额肆万元整。乙方一次付给甲方。三、协议经甲乙双方签字后，乙方即对所租甲方该房屋及院落内的动产不动产享有使用权、处置权，除国家占地外，任何人不得干涉。乙方有权在院内进行拆建、改建、扩建。四、房屋宅院租赁合同，经甲乙双方签字后即具有法律效力。五、甲乙双方签字公证后，乙方一次性付给甲方租房款现金肆万元整。……”合同落款签名处甲方为“王策”、“王连啟”，乙方为“张焕武”。合同书签订后，张焕武支付了全部约定款。1998年11月10日，北京市通州区公证处出具（98）通证民字第***号公证书，其中载明，“兹证明王连啟（男，一九四六年十二月二十五日出生，住北京市通县徐辛庄镇寨辛庄村）、邓芝英的代理人王策（男，一九二月十三日出生，住址同上）与张焕武（男，一九三二年十月十八日出生，住北京市宣武区禄长街头条十九号一号楼二单元二五三号）于一九九八年十一月十日来到我处，在我的面前，在前面的《房屋租赁协议》上签字。查，上述当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同书上当事人的签字属实。”另查，原告邓芝英、王冲、王策均为北京市通州区宋庄镇寨辛庄村村民，户口登记在寨辛庄村***号。王连啟为本案原告邓芝英之夫，为王冲、王策之父。除王冲、王策之外，王连啟、邓芝英夫妇无其他儿女。王连啟已去世。张焕武非宋庄镇寨辛庄村村民。庭审中，原告称王连啟、邓芝英与被告签订的“旧房宅院出租合同书”名义上是租赁，实际上则是买卖，即使是租赁关系，50年的租期也与现行《合同法》最长租期不得超过20年相违背，超过20年的部分应属无效。被告称合同签订是当时双方真实的意思表示，且经过公证处公证，并且合同签订时间为1998年，应当适用当时的法律。庭审中，被告出示一份“旧房宅院转租协议书”，以证明现房屋已经转租给案外人柳玉海，现为案外人柳玉海在实际占有使用涉案房屋，搬迁腾退之事与其无关。本院认为，农村房屋买卖合同纠纷是指农民将农村自有居住性房屋转让他人，他人支付价款的合同产生的纠纷。农村房屋买卖合同涉及农村宅基地的问题，对合同效力需严格按法律规定进行确认。本案中，双方虽然提交了“旧房宅院出租合同书”和公证书，但依据合同第二条“租期为50年”，以及合同第三条“乙方享有使用权、处置权”、“乙方有权在院内进行拆建、改建、扩建”等内容，足以认定原告已经赋予了被告可以将租赁物本身进行拆除、建设的权利，结合当时的时代背景，虽然双方名义上为租赁关系，实际上形成的是甲方为卖方、乙方为买方的买卖合同法律关系。原告亦主张涉案合同名为租赁实为买卖，对此本院予以认可。综上，可以确认王连啟、邓芝英与张焕武于1998年11月10日实际上建立的系关于农村房屋买卖合同的法律关系。本案中，双方纠纷涉及农村房屋及宅基地转让使用，有别于其他类型房屋买卖合同纠纷，本院将本案案由变更为农村房屋买卖合同纠纷。违反国家法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。我国于1988年12月29日实施的《中华人民共和国土地管理法》规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的处分，根据我国土地管理法、物权法的规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，所以农村宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，被告不是涉案宅基地所在寨辛庄村集体经济组织成员，不享有对涉案宅基地的使用权资格。虽然双方在建立农村房屋买卖合同的法律关系时达成了一致的意思表示并实际履行了各自义务，但这并不代表被告成为了寨辛庄村集体经济组织成员，不能当然获得涉案宅基地的使用权资格。故原告与被告于1998年11月10日建立的农村房屋买卖合同的法律关系应属无效，双方对所建立的法律关系无效均有过错。原告邓芝英、王冲、王策作为王连啟的法定继承人，对于其要求确认王连啟、邓芝英与被告张焕武签订的“旧房宅院出租合同书”超过20年部分无效的诉讼请求，因该合同为借租赁之名行买卖之实，有悖于国家法律与政策的相关规定，故本院对于该项请求不予支持。但原告与被告于1998年11月10日建立的农村房屋买卖合同的法律关系应属无效，本院予以确认。对于原告提出的要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：第一，按照我国法律规定，合同无效后的法律效果需要一并处理，但在农村房屋买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。北京市通州区正在进行城市副中心建设，涉及大规模的占地拆迁，土地及农村房屋价值涨幅较大，目前由于无法评估涉案房屋的价值，无法确认合理的区位补偿价，同时不宜仅参考临近区域价格对涉案房屋进行估值，而被告已经对涉案房屋及院落进行过加改建，原告无法对被告进行合理赔偿，故对于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。第二、涉案房屋买卖行为发生在1998年，钱物两清。1998年发生的行为虽在法律上无效，但系双方真实意思表示。该行为发生至今已二十二年，涉案房屋始终由被告实际占有处置。宅基地使用权作为一种用益物权，具有福利和社会保障功能，防止农民因出卖房屋失去土地及房屋致贫。本案中原告在约定达成后的二十二年的时间里从未正式主张房屋相关权利，现因其他原因违背曾经自愿订立的契约，不认可1998年的名为租赁、实为出售房屋的行为，虽目前法律上确认所建立的房屋买卖合同关系无效，但原告的行为不符合诚实守信、公平合理原则。综上，原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。特别需要指出的是，涉案房屋买卖合同的法律关系虽然无效，但由于无效后的法律后果尚未处理，且涉案房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，涉案房屋并未实际腾退，应由被告继续占有使用。原告在所建立的合同法律关系无效法律后果处理之前，无权仅依据合同无效或所建立的农村房屋买卖合同法律关系无效向被告或相关机关主张涉案房屋的有关权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认王连啟、邓芝英与张焕武于一九九八年十一月十日建立的农村房屋买卖合同法律关系无效；二、驳回邓芝英、王冲、王策的其他诉讼请求。案件受理费70元，由原告邓芝英、王冲、王策负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨冀承二〇二〇年十二月二十八日法官助理 黄 帅书 记 员 杨小萌