江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏02民初30号 原告（案外人）：蒋某1，男，2010年12月25日出生，汉族，住江苏省宜兴市。 法定代理人：蒋某2（蒋某1之父），男，1985年5月29日出生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：钱晓源，江苏荆溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨烨，江苏荆溪律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道前海路0169号。 法定代表人：魏庆国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。 委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。 第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路88号。 法定代表人：陈息凤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘尧，江苏谋盛律师事务所律师。 原告蒋某1与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月31日进行了证据交换，同年6月22日公开开庭审理了本案。原告蒋某1的委托诉讼代理人陈琦、陆春捷，被告中建二局委托诉讼代理人赵丹丹、王瑞，第三人天福公司的委托诉讼代理人潘尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，江苏高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。 2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的宜兴市竹海锦城第1.4.5幢235室房屋（以下简称涉案房屋）。案外人蒋某1提出执行异议后，本院于2019年12月20日作出（2019）苏02执异136号执行裁定：驳回案外人蒋某1的异议请求。蒋某1即向本院提起案外人执行异议之诉。 原告蒋某1向本院提出诉讼请求：一、解除对该房产的查封，停止对该房产的执行；二、确认涉案房屋的所有权归其所有，并要求第三人提供合格的办证资料为原告办理产权登记。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2012年4月24日签订了涉案房屋的买卖协议。原告已向第三人全额支付了本案所涉房屋的全部款项，第三人已向原告交付房屋。因第三人向其提供的发票漏盖发票专用章，导致原告因资料不全无法办理产权证。过错的原因是第三人，不是原告。故请求人民法院支持其诉讼请求。 蒋某1提交证据如下：一、（2019）苏02执异136号执行裁定书，证明案外人蒋某1的主体资格已在案外人提出执行异议之后被法院驳回的情况。二、原告与天福公司签订的《商品房买卖合同》，该合同已经经过相关部门的备案，且不违反法律规定，也不损害其他人的合法利益，应属于合法有效的合同。三、相关的收款收据、增值税发票以及付款依据，证明蒋某1已经按照双方签订的合同向天福公司付清了涉案房屋的所有款项。其中，票号为14287922江苏增值税普通发票一份，价税合计705142.42元；2012年8月20日收款收据一份，金额708591元；付款依据共12页，其中收款收据中的708591元与发票中的705142.42元实际上是同一笔钱，当时开发商扣除了一部分。实际是由四个人一共购买8套房屋，谈建亚购买了1.4.5号236室，蒋某1购买的是涉案房屋，张煜翔购买的是1.4.5号137、139、365、366室，张湘君购买的是1.4.5号311、312室，以上八套房屋的总房款5751383元，具体的付款方式是在2012年付了承兑400万，2013年5月20日承兑100万，2013年6月10日现金37820元，谈建亚现金293563元，2013年6月17日通过史海燕支付给西部信托42万元，这42万元是137号、139号房屋解除抵押的一部分，以上总房款是5751383元与票据金额一致，证明蒋某1已经将相应的房款支付给天福公司。四、2018年12月10日天福公司的证明一份，证明涉案房屋是蒋某1出资购买，房屋已经交付给蒋某1。五、《商品房初始登记资料》，其中包括涉案房屋的平面图以及房屋面积的证明、《宜兴市商品房初始登记证》。六、租赁协议以及银行明细，证明原告已合法占有房屋并且收取租金。七、天福公司出具的情况说明，之前提供的增值税发票有一联少盖了一个章，导致本案原告不能够办理房产证的主要原因。八、房产登记信息查询证明蒋某1无其他房产。九、蒋某2与蒋某1的户口证明，证明蒋某1系蒋某2的儿子，现在涉案房屋的租金由蒋某2收取。十、商品房初始登记证。十一、租赁协议，本案第三人将相应房屋交付给原告之后，原告委托酒店进行出租，能够证明原告已经合法占有。 被告中建二局辩称：一、蒋某1不是涉案房屋的权利人。通过法庭调查，宜兴市房屋产权归属证明，房屋应属于天福公司名下，法院查封时仍然登记在天福公司名下。二、蒋某1不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所规定的消费者，不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗或优先于其公司的建设工程优先受偿权。三、其公司对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，应适用《执行异议规定》第二十七、二十九条，不适用《执行异议规定》二十八条。假如根据《执行异议规定》二十八条，也不能排除执行。涉案房屋是属于商业性质的房屋，原告不具有消费者物权期待权。四、依照《执行异议规定》第二十九条规定，蒋某1不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件。蒋某1自2016年取得发票后至2018年该房被法院查封，时间长达两年之久，严重怠于行使自己的权利，其本身存在过错。故要求驳回原告的诉讼请求。 中建二局对蒋某1提供的证据质证认为：一、对法院裁定书无异议；二、商品房买卖合同的真实性无法确认、未付清房款、是商业用途；三、天福公司是本案的当事人，对付款的真实性有异议，发票金额与合同约定金额不一；四、《商品房初始登记证明》的产权属于天福公司；五、无法确认租赁协议的真实性；六、涉案房产不是居住房产。 第三人天福公司对原告提供的证据无异议，并同意原告的意见。 另查明：2012年4月24日，蒋某1与天福公司签订了商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市××花园××幢××室房屋，该商品房的规划用途为商业，房屋总价约定为708591元，建筑面积为47.26平方米。蒋某1通过与他人共同购房、共同付款方式支付相应房款，天福公司于2012年8月20日向蒋某1开出收款收据一份，金额708591元。蒋某1与宜兴市竹海天元酒店管理有限公司签订了房屋租赁协议，将上述涉案房屋出租给该公司经营管理。 再查明，涉案房屋由天福公司于2013年12月26日办理了宜兴市商品房初始登记证，号码为：宜房初登字第1××5号，建筑面积为47.03平方米。 以上事实，由当事人陈述、本院执行裁定书、商品房买卖合同、天福公司开具的发票、商品房初始登记证、房屋租赁协议等证据在卷佐证。 本院认为，本案系蒋某1作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于蒋某1对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。 根据本案执行依据，即江苏高院（2014）苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案被告即申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中蒋某1作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据蒋某1提供的相关证据，可以认定其与天福公司在法院对涉案房屋执行查封前，已签订买卖合同，并支付了购房款，其亦已通过出租涉案房屋收取租金方式实现了对涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，蒋某1尚未取得该房的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有，与法不符，本院不予支持。且因涉案房屋系商业用房，蒋某1购买该房后实际用于出租，未用于居住生活，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。蒋某1要求第三人提供合格的办证资料为原告办理产权登记的诉讼请求，不是本案审理范围，本案不予理涉。 综上，对于蒋某1请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告蒋某1的诉讼请求。 案件受理费10886元，由原告蒋某1负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。 审判长  孙晓敏 审判员  俞 彤 审判员  王俊梅 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王雪婷