山东省枣庄市峄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0404民初1887号原告：张志军，男，汉族，1960年5月28日出生，汉族，初中文化，居民，户籍地枣庄市峄城区，现住枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：崔忠信，山东为众律师事务所律师。被告：赵正龙，男，1977年2月20日出生，汉族，大学文化，枣庄市峄城区坛山街道办事处工作人员，户籍地枣庄市峄城区，现住枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：谢志鸿，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。第三人：李森，男，1974年7月1日出生，汉族，大学文化，企业员工，户籍地枣庄市峄城区，现住枣庄市新城区。原告张志军与被告赵正龙、第三人李森案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张志军及委托诉讼代理人崔忠信、被告赵正龙及委托诉讼代理人谢志鸿、第三人李森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张志军诉称，2017年2月9日，原告与第三人签订《房屋买卖协议》，约定第三人李森将位于鹭鸣山庄悠然居10号楼一单元302室房屋按照市场价格出售给原告，房产价格50万元整，原告及家人先后通过银行转账和给付现金的方式一共支付房款48万元。因房屋无法办理房产证，原告扣留2万元，后支付给了第三人。第三人在协议签订后将房屋交付给了原告，原告一家于2017年8月份搬入鹭鸣山庄悠然居10号楼一单元302室房屋居住。原告当时购买房屋时候并不知道被告与第三人的纠纷，属于正常的交易，且从协议签订后至今的水电暖等费用全由原告负责缴纳，鹭鸣山庄悠然居10号楼一单元302室房屋的水电费账户从2018年已经变更为原告的名下。原告与第三人签订的房屋买卖协议合法有效，原告按照合同已经履行完毕自己的义务，且己经实际占有并居住房屋，而被告申请查封本案争议房屋的时间为2018年3月27日，原告购买并实际占有的行为在查封之前。鹭鸣山庄悠然居10号楼一单元302室已经归原告所有，只是因政策原因该涉案房屋无法办理房屋变更登记手续。被告申请强制执行该套房屋严重损害了原告的合法权益，原告对执行已经提出异议，法院驳回异议请求，原告无奈只得提起诉讼。诉讼请求：一、判决确认原告与第三人2017年2月9日签订的《房屋买卖协议》，并确认鹭鸣山庄悠然居10号楼一单元302室归原告所有；二、判决立即停止对原告购买第三人的位于枣庄市峄城区房屋的强制执行；三、本案的案件受理费由被告承担。被告赵正龙辩称：1、原告陈述的事实与理由与客观事实不符，2017年2月9日原告与第三人签订的房屋买卖协议，不是双方买卖房屋真实意思的表示，而是借用房屋买卖协议之名实为民间借贷，被告有证据证明第三人曾以同样的方式与被告签订过关于该涉案房屋的买卖协议，而实际是第三人借用被告的款项，仅凭2017年2月9日签订的房屋买卖协议，不能证明是房屋真实的交易，该涉案房屋仍控制在第三人手中，不能确认涉案房屋归原告所有，且在原告与第三人签订的购房附加协议中约定“在交房日起，如出现第三人家人找原告无理取闹，原告有权退还此房，第三人必须退还原告所交所有房款”，通过该约定，我方有理由相信，是原告与第三人串通，对抗法院的强制执行；2、即使2017年2月9日原告与第三人签订的协议有效，从协议的内容可看出，原告明知房产存在争议而购买，原告在法院查封涉案房屋前，即2018年3月27日前，并未实际居住、控制该房屋，原告所述与客观事实不符，被告有证据证明在2018年3月27日查封时，一直由第三人居住并控制该房屋，且原告的证据不足以证明其已支付了全部房款，即在查封之前已经占有、使用该房产的事实，且该房产也未办理产权转移手续；3、被告与第三人于2018年8月9日在法院签订的执行和解协议中，第三人承诺，如第三人违反执行协议约定的事项，同意该房屋通过法院强制执行，这也说明了原告与第三人签订的不是房屋买卖合同，而是借款合同，因此，原告以银行方式支付的29万元，应为借贷款项，综上，涉案房产属于第三人所有，被告根据生效的法律文书，对第三人的房屋强制执行，具有事实及法律依据，不能确认该房屋归原告所有，也不能停止对第三人房屋的强制执行，且第三人后期亲口给被告说，第三人是借原告的钱，还不上了，将房子抵给了他，在第一次执行过程中，买卖协议从未出现过，据被告听说，是在和解协议之后签订的买卖合同协议。第三人李森辩称：涉案房产是2017年2月卖的，我由于投资项目资金紧张，我将房子卖掉，卖了50万，期间我确实借了被告款项，钱没还上，被告起诉申请执行涉案房产及工资，原告支付了我40万元（银行转账29万元、现金11万元）后，经过中间人张某将钥匙交给了原告，原告装修后就入住了涉案房屋，约定剩余房款于办理房产证时付清，到2017年8月份给了我8万元，2018年我母亲生病时，原告又给了我2万元，剩余款项已经还清，原告所述情况是属实的，被告律师说的不是事实，我已经明确告诉被告房子我已经卖掉了，在查封后，我与被告签订了和解协议，协议中约定如我方还不上钱，再去执行房子，综上，我确实欠被告的钱，涉案房产确实也已经卖给原告了。原告围绕其主张向法庭提交证据如下：第一份证据，提供1、房屋买卖协议、补充协议各一份，证明：原告于2017年2月9日立协议购买了第三人涉案房屋；2、商品房屋买卖合同一份，证明：第三人购买了枣庄宏远房地产开发有限公司出售的涉案房屋；3、枣庄宏远房地产开发有限公司证明一份，证明：涉案房屋由于政策等原因至今未能办理产权证的事实；第二份证据，提供1、第三人为原告出具收条一张，证明：第三人依合同约定于2017年2月9日收到原告购房款40万元；2、银行对账单2份，证明：原告从邮储银行账户打入第三人账户（2017年2月9日）16万元购房款及从建行账户打入13万元购房款，总计二笔为29万元；3、第三人为原告所打收条一份，证明：第三人于2017年8月24日收到原告现金8万元（原告儿子张高睿从工商银行提现5万元，张志军支付3万元现金）；4、收条一份，证明：2018年2月27日第三人收到原告2万元现金；5、证明2份，证明：原告向证明人周志民2017年2月7日借款5万元，向证明人吴文恩2017年2月9日借款5万元；第三份证据，提供票据一宗，证明：原告至2017年2月开始对涉案房屋交纳了生活各项费用，证明原告已实际入住该房屋的事实；第四份证据，四名证人张某、吴某邻居张伟、康平出庭证言。证实原告购买第三人房屋、借款给付款项及入住情况。第五份证据，提供张志军、吴文磊2017年2月10日农商行税郭支行、中兴支行转账明细二张及吴文恩记账明细一份，证明张志军借款转付李森的情况；第六份证据，提供2017年7月29日兰陵程氏家居广场销货凭证一份，证明张志军入住鹭鸣山庄悠然居10号楼一单元302室购买家具情况；被告围绕其主张向法庭提交证据如下：第一份证据，提供坛山街道鹭鸣山庄管委会出具的证明一份，证明：第三人李森自2011年3月购房后至2018年5月一直由其居住；第二份证据，提供坛山派出所鹭鸣山庄警务区登记的悠然居居民档案，证明：2018年4月记载悠然居10号楼东一单元3楼西户居住者为李森；第三份证据，提供房屋买卖合同及租赁合同一份，证明：自2015年7月6日甲方即第三人李森，及其配偶张艳将涉案房屋出售给被告赵正龙，该房屋买卖实际是借款，用涉案房屋当抵押物，也证明涉案房产2015年7月6日就由被告赵正龙占有使用，后在2016年7月6日，被告与第三人又签订了租赁合同一份，将涉案房产由出租人赵正龙出租给李森，可证明在第三人欠被告钱的情况下，将该房产抵押给被告，又返回来进行居住，在2017年2月9日第三人又与原告签订了买卖协议，我方有理由相信该协议不具有真实性；第四份证据，提供枣庄宏嘉物业管理有限公司财务证明及收据一份，证明：2017年11月5日，李森缴纳了物业管理费726元，缴纳至2018年5月；第五份证据，提供峄城区城市供排水管理中心出具的证明一份，证明：涉案房产从上房至2018年3月20日，403吨水费均由李森缴纳，经查询档案无相关办理过户手续；第六份证据，提供执行和解协议、2018年7月29日由李森书写的还款计划与保证各一份，证明：2018年8月9日，被告与第三人在峄城区法院签订的执行和解协议，并约定了还款期限及数额，同时约定，如被执行人违反约定，法院将拍卖涉案房产，以证明涉案房产仍在第三人李森名下，但至今第三人未履行其协议，还款计划第二项中，李森在如期还款的3年期间，被告不能对其查封的涉案房产申请个人或法院执行，不能干扰鱼塘的正常运行，否则视为违约，李森如未按约定还款，被告可根据协议申请法院执行查封的房产；第七份证据，提供（2020）鲁0404执异21号裁定书一份，证明：在执行过程中，案外人张志军提出了异议，法院经过审查，驳回了其异议请求；第三人未向法庭提交证据。另：本院对被告所举的证据四经核实，枣庄宏嘉物业管理有限公司财务人员否认出具该证明。本院经审理认定事实如下，2011年3月4日，第三人李森与枣庄宏远房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了枣庄宏远房地产开发有限公司开发的鹭鸣山庄悠然居10号楼一单元302室房屋及附属设施，房屋面积134.69平方米，单价25.86万元，由于政策原因，该房屋一直未办理产权证书。2017年2月9日，原告张志军（乙方）与第三人李森（甲方）签订《房屋买卖协议》，双方约定“一、甲方将鹭鸣山庄悠然居10号楼一单元302室房屋及储藏室、车库出售给乙方。二、房产总价款为人民币50万元整。三、乙方在2017年2月9日签订合同时，支付定金40万元，未付房款10万元须于2018年3月1日前付清。四、甲方保证该房产合法、权属清楚，无转让，无抵押。……九、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。甲方：李森，乙方：张志军，证明人：张某。”协议签订当日即2017年2月9日，原告张志军及家人先后通过银行转账和给付现金的方式支付房款40万元，第三人李森打下收条一张；2017年8月24日原告张志军以现金方式给付李森房款8万元，第三人李森打下收条一张；2018年2月27日，原告张志军以现金方式给付李森房款2万元，第三人李森打下收条一张；原告共计支付给了第三人房款50万元，在约定付款期限内原告将购房款已经全部付清。第三人李森在原告支付了40万元购房款后通过介绍人张某将房屋钥匙交付原告张志军，原告一家于2017年下半年搬入鹭鸣山庄悠然居10号楼一单元302室房屋居住。从协议签订后至2018年5月该房屋的物业、水电暖等费用以第三人李森名字缴纳，2018年5月份，鹭鸣山庄悠然居10号楼一单元302室房屋的物业、水电等费用变更至原告张志军名下。2018年3月27日，经被告赵正龙申请，本院作出（2018）鲁0404执保87号裁定书查封了鹭鸣山庄悠然居10号楼一单元302室房屋，原告张志军对执行提出异议，本院于2020年9月11日作出（2020）鲁0404执异21号裁定书，驳回原告张志军的异议请求。本院认为：根据最高人民法院关于执行工作规范及办理执行异议若干问题的规定，对案外人提出的排除执行异议人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。结合本案，原告与第三人签订的房屋买卖协议时间是2017年2月9日，双方约定的总房款原告已在约定的付款期限前全部付清，根据证人当庭作证证实，涉案房屋第三人已于第一次付款后实际交付，且原告已于2017年下半年实际入住，该房屋已被原告占用使用应认定其为实际权利人，但是由于政策原因未能办理房屋产权登记过户，符合排除执行的四个条件。综上，依法应认定原告与第三人之间签订的房屋买卖合同有效。而本案被告申请查封涉案房屋的时间是2018年3月27日，原告购买并实际占有的行为在查封之前。原告围绕其主张当庭提供了相关证据进行了证实，本院对原告所举证据一、二、三、四、五依法予以确认，其主张依法应予以支持。对于被告提供的证据一、二、四、五即鹭鸣山庄管理委员会、枣庄宏嘉物业管理有限公司财务证明及警务区居民档案，没有法定代表人、负责人、经办人签字，不符合证据规则规定的形式要件，对证据三枣庄宏嘉物业管理有限公司财务证明，亦没有财务负责人、经办人的签字，且经本院核实物业公司财务人员否认出具该证明，对证据三已经本院生效法律文书确认为借款关系，本案不再赘述，对于证据六执行和解协议系被告和第三人达成的协议，没有执行人员签字确认，本院不予确认。因此，被告所举的证据不能有效证明其主张，故本院对被告的辩解不予支持。综上，经本院审判委员会讨论研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、确认原告张志军与第三人李森签订的房屋买卖合同有效；二、不得对原告张志军购买的位于枣庄市峄城区房屋强制执行。案件受理费4400元，由被告赵正龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  万裕庆人民陪审员  赵井马人民陪审员  孙晋武二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  郭欣媛