大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初1895号原告（反诉被告）：大连海明科技有限公司，住所地大连高新技术产业园区广贤路135号23层，统一社会信用代码：9121020076443647XQ。法定代表人：单宝圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔琦，辽宁见达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建东，辽宁裕景律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连泊寓公寓管理有限公司，住所地大连市沙河口区永平街82号，统一社会信用代码：91210211MA0UNDCH04。法定代表人：吴妮，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳海燕，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘乾，辽宁众雯成律师事务所律师。原告大连海明科技有限公司（反诉被告，以下简称海明公司）与被告大连泊寓公寓管理有限公司（反诉原告，以下简称泊寓公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日作出（2019）辽0293民初XXXX号民事判决（以下按本诉称谓行文）。被告泊寓公司不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2020年5月25日作出（2020）辽02民终XXXX号民事裁定，撤销（2019）辽0293民初XXXX号民事判决，发回本院重审。本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告海明公司的委托诉讼代理人崔琦、李建东，被告泊寓公司的委托诉讼代理人靳海燕、刘乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海明公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《泊寓房屋承租合同》；2.被告按《泊寓房屋承租合同》6.2条及附件六约定向原告支付保证金904368元；3.被告向原告支付904368元自2019年3月1日始至2019年8月19日止按银行同期贷款利率的利息，自2019年8月20日始至实际给付之日止按照银行业同期拆借利率的利息。事实和理由：原、被告签订《泊寓房屋承租合同》，原告将位于大连市XXXX整体租赁给被告，并同意被告转租，租赁期限自2018年6月1日起至2038年5月31日止，租期二十年，免租期18个月。合同已经生效并履行。2019年3月2日，被告以原告违约为由，向原告送达《关于智业广场C3#号楼合作的通知函》，被告同意解除《租赁合同》，要求原告按《框架协议》向原告支付1000000元违约金。2019年4月1日，被告再次向原告送达《回复函》，主张《泊寓房屋承租合同》已经解除。原告未曾向被告提议解除《泊寓房屋承租合同》，双方也均不存在法律规定或合同约定解除合同的事实和理由，原告不同意解除合同。根据《泊寓房屋承租合同》第6.2条及附件六约定，被告应当于2019年3月1日向原告支付保证金904368元。被告为了不履行向原告付款的义务而提出解除《泊寓房屋承租合同》，其行为不符合诚实信用原则和所倡导的契约精神。故原告诉至法院，望判如所请。被告泊寓公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回。理由：双方签订租赁合同后原告并未按合同约定将案涉楼宇交付被告，且存在其他多项违约行为，致使合同目的不能实现。被告依据租赁合同第9.7条解除权的约定，向原告发出解除通知，且原告已经签收，双方租赁关系自被告签收时已解除，因此不能继续履行租赁合同并要求被告支付保证金及租赁的相关费用。被告泊寓公司向本院提出反诉请求：请求确认双方签订的《泊寓房屋承租合同》解除。事实和理由：原、被告及其他案外人于2018年3月4日签订《房屋租赁框架协议》，约定由被告承租五栋楼宇。框架协议签订后，原、被告双方于2018年6月1日签订智业广场C3＃楼《泊寓房屋承租合同》，约定由被告承租智业广场C3＃楼，租期为2018年6月1日至2038年5月31日，为期二十年，同时合同还对双方合作前提、交接、租金及费用、违约责任等进行了明确约定。后原告违反了框架协议，将智业广场C1、三达街的研发楼及爱贤街的动漫楼三栋房屋出租给了被告的竞争对手冠寓公司，导致被告整体商业布局被破坏。框架协议是本案涉及的租赁合同的重要组成，是原告对被告做出的书面承诺。上述合同签订后，原告违反C3＃楼承租合同5.5条约定，并未按期在2018年6月1日将案涉楼宇交付给原告，也未能签署房屋移交清单。同时，原告在合同履行过程中，还存在以下违约行为：1、违反C3＃楼承租合同2.9条约定，至今未取得抵押权人同意转租的证明，如抵押权人行使抵押权，肯定是原告已不具有清偿债务的能力。当抵押权人行使抵押权时，必然导致被告只能向一个没有赔偿能力的原告请求赔偿。这一情况如果发生，被告全部投入都将无法收回；2、违反C3＃楼承租合同3.1条约定，逾期提交竣工备案证和产权证；3、违反C3＃楼承租合同6.8条约定，始终未将水费、电费、供暖费由商用变更为民用，被告承租房屋不是为了自用，而是通过出租赚取收益。非民水民电将导致运营成本增加，收益减少，已导致合同的根本目的受到影响。并且根据贵院已作出的（2020）辽0293民初XXX号生效判决书，也支持了被告的诉请，判令原告赔偿被告延期开业及水电费差价等损失合计约1100000元；4、违反C3＃楼承租合同3.2条约定，至今未能办理二次消防验收凭证及完成竣工备案。原告的违约行为致使被告合同目的已无法实现，符合法定解除条件，且已构成合同9.7条约定被告单方解除合同的情形，被告根据租赁合同约定及相关法律规定，于2019年3月4日依法向原告送达解除通知，双方签订的租赁合同已解除。综上所述，被告向法院提起反诉，望判如所请。原告海明公司辩称，不同意被告的反诉请求。案涉楼宇已实际交付给被告，被告也已经实际勘测、设计并出具了装修方案，且已经过消防部门的登记备案。被告现在要求解除合同实际上是因今年经济环境及其自身运作原因，与其所说的原告所谓的各种违约行为无关。其反诉请求既不符合双方的合同约定，也没有法律根据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告及案外人大连金真源集团房地产开发有限公司、大连明辉科技有限公司、大连新河房屋开发有限公司签订《房屋租赁框架协议》一份，约定原告将位于智业广场C1#、C2#、C3#号楼等租赁物作为租赁标的出租给被告，租期原则上为20年整，具体以双方签订的具体租赁业务合同为准。被告针对部分租赁标的分期分批承租，其中智业广场C2#、C3#号楼在本协议签署后启动合作事宜，经双方协商一致后，签署具体租赁业务合同。其余租赁标的被告根据市场情况在两年半内陆续开展合作，若有变动，被告将提前六个月通知原告。针对全部租赁标的，原告同意配合被告在正式租赁业务合同签署前进行装修设计。针对全部租赁标的，未经被告书面同意，原告不得将租赁标的之部分或全部出租给被告之外的个人或企业，如有违反应向被告承担1000000元的违约金。上述框架协议签订后，原、被告签订《泊寓房屋承租合同》，原告将位于大连市XXXX租赁给被告使用，地上建筑物面积约为27405.09平方米，地下一、二、三车库面积约为3828.32平方米，总建筑面积约为31233.41平方米。关于租金及费用，约定地上建筑物租金单价为1.1元/天/平方米，地下一层（设备间）不租赁，地下二层及地下三层暂时不作为租赁范围，在租赁期限内，乙方有优先承租权，租金不高于0.35元/天/平方米；自出租物业交付之日起，因使用出租物业所发生的水电燃气等费用均为独立计量或开设，由被告按照政府或公共服务机构确定的标准承担。……其中原告负责在交付日前将水电收费标准变更为按照民水、民电的收费标准的全部手续。租赁期限自2018年6月1日至2038年5月31日止，装修免租期自2018年6月1日至2019年11月30日，租期起始日或者免租期起始日为暂定日期，具体以出租物业实际交付时间为准，如租期起始日或免租期起始日顺延的，则租期终止日即免租期终止日相应顺延。关于租赁物交付，约定出租物业交付时，须双方共同验收，验收完成后双方签署房屋移交清单，清单签署后视为原告完成交付义务。本协议生效后，原告应随即开展将出租物业及附件列明的附属设施、设备的使用权交付被告的准备工作，并承诺在2018年6月1日前完成向被告的全部交付工作，并签署附件五：房屋移交清单。关于保证金，约定被告应于2019年3月1日进场前向原告支付一个月租金作为保证金，金额为904368元。关于出租房屋基本情况，约定：原告保证出租物业权属无争议，出租给被告的权利亦是完整和充分的，该出租物业上不存在任何其他优先权，不存在任何债务或纠纷，也没有被法院、仲裁机构或者其他有权机构采取查封、扣押等强制措施。原告确定并承诺签订本合同时，出租物业有抵押，但不存在司法查封等第三方权利限制，现状为清水房，因出租物业的抵押不得影响被告对出租物业的租赁关系，被告可以正常无干扰地使用出租物业，若导致被告不能全部或部分不能使用，原告将免收被告不能使用面积的租金并赔偿乙方的投资损失和其他经济损失。原告、被告和抵押方将就该条款签订附件协议（附件十一）。关于合作前提，约定：1.原告应向被告提供企业营业执照等文件，出租物业的竣工验收备案证于2018年6月30日前提供，产权证明于2018年9月30日前提供；2.该物业的一次消防和二次消防均由原告办理，二次消防审核需于2018年6月30日前完成，二次消防验收需于2018年8月30日前完成；二次消防的审核与验收时间需根据提供合格装修图纸及装修完成的时间确定，原告应在被告完成图纸及装修后的30天内完成相应审批手续。关于被告有权提前终止合同的情形，约定：1.出租物业出现所有权纠纷、抵押、司法查封导致被告无法正常使用，或原告违反其保证或责任或违反本合同的其他规定，在被告通知的补救期内又未及时补救，致使被告不能正常对外营业或使被告的合同权益受到实质的损害；2.被告办理经营许可必须原告提供有关资料，经书面催告后15日内原告仍未提供导致被告不能办理经营许可相关手续的；3.原告未能在法定期限内办妥法律规定及本合同约定所需的许可和手续；4.非因被告原因造成的逾期交房超过20日；5.出租房屋全部或部分无法使用的。被告依据上述情形提前终止合同时，应预先以14天书面通知原告。该合同附件五为房屋移交清单，注明应于房屋交接时填写，但原、被告双方至今未予签署确认。2018年6月7日，案涉楼宇地上1-12层装修建设工程取得建设工程消防设计备案凭证。2018年9月26日，案涉楼宇13-20层装修建设工程取得建设工程消防设计备案凭证。2018年6月13日，原告向被告出具《智业广场C2、C3号楼抵押情况说明》，内容为：C2、C3#楼以在建工程的状态抵押于大连银行，抵押期限自2017年11月14日至2018年10月19日。2018年9月7日，原告向被告提供案涉楼宇的竣工验收备案证。2018年11月14日，原告向被告提供案涉楼宇的产权证。2018年11月13日，原告向被告出具《关于智业广场C3#楼办理装修工程消防验收的函》，内容为：C3#楼装修设计已经审核通过，并取得了消防部门出具的关于C3#楼公寓装修的备案凭证，但我公司在办理验收时，消防部门因该楼宇未启动装修为由拒绝验收，经我公司协调，消防部门通知我公司，该楼宇须在2019年3月31日前完成装修，否则验收手续无法办理。因此我公司特此函告贵公司务必在2019年3月31日前完成装修，否则因此会导致消防部门无法验收。如因设计图纸或装修工程未完工的情况下，未办理消防手续，我公司不承担该部分责任。2018年12月18日，被告向原告出具《关于大连海明科技有限公司的回函》，内容为：双方于2018年6月1日签订的《泊寓房屋承租合同》中并未约定C3#楼装修的具体完工时间，消防验收应为贵公司的合同义务，贵公司无权要求我公司于2019年3月31日前完成装修。据我公司了解，贵公司未经我公司书面同意，擅自与龙湖冠寓洽谈合作并将智业广场C1#楼及新能源研发中心研发楼租赁给龙湖冠寓，严重违反双方签订的《房屋租赁框架协议》。贵公司的行为导致我公司的合同权益受到了实质性的损害和风险，现正式通知贵公司对自己违约的行为进行补救，如贵公司逾期仍未履行上述义务，我司有权采取包括但不限于不支付租金、赔偿损失、提起诉讼在内的一切必要法律措施，以追究贵公司的违约责任。2019年2月28日，被告向原告出具《关于智业广场C3#楼合作的通知函》，要求解除C3#楼租赁合同，具体理由为：1、贵我双方于2018年3月4日签订《房屋租赁框架协议》，协议签订后，贵司未经我司书面同意将C1#楼租赁给与我司有竞争关系的龙湖冠寓；2、贵司违约将房产租给龙湖冠寓后多次告知我司退租C3#楼，单方要求我司于2019年3月31日前完成C3#楼的装修工程，以C3#楼的消防验收手续作为要挟；3、贵司违反租赁合同第3.1条的约定，于2018年9月7日提供竣工验收备案证，于2018年11月14日提供产权证明，上述违约行为严重影响我司经营计划并造成我司重大损失；4、贵司违反租赁合同第2.9条的约定，至今未能与抵押方签订协议，贵司至今未能提供大连银行同意转租的证据证明；5、根据租赁合同第6.8条约定，贵司应当在交付日前将水电收费标准变更为民水、民电的收费标准，但直至本函签发之日，智业广场C2、C3#楼，仍是按商水、商电的收费标准执行。被告于2019年3月1日将该函送达原告，原告于2019年3月4日签收。2019年3月12日，原告向被告出具《关于智业广场C3#号楼合作的通知函的复函》，不同意解除C3#楼租赁合同。2019年3月18日，被告向原告出具《回复函》，内容为：一、我司从未同意贵司将C1#楼另行租赁给其他第三方，贵司擅自出租系根本性违约，导致合同目的无法实现，我司有权解除合同。二、贵司存在多处违约行为，我司已就贵司的违约行为多次告知贵司整改，但贵司均拒绝整改，贵司拒绝整改的行为导致双方无法继续合作，故我司向贵司送达《关于智业广场C3#号楼合作的通知函》之日起《泊寓房屋承租合同》已经解除。三、贵司未按合同约定将房屋交付我司。《泊寓房屋承租合同》第5.4条约定，贵司应于2018年6月1日将符合合同3.1条约定的房屋交付给我司，但该房屋没能在约定的期间达到交付条件，贵司也没有在约定的期限进行交付，我司依法享有解除合同的权利。本院认为，本案系租赁合同纠纷，结合双方当事人诉辩主张，本案主要争议焦点为：被告是否享有约定解除权，其于2019年3月1日发出的《关于智业广场C3#号楼合作的通知函》是否发生合同解除的法律效力。针对该争议焦点，案涉合同第9.7条约定：“甲方（原告）有下列情形之一，乙方（被告）有权提前终止合同：1.出租物业出现所有权纠纷、抵押、司法查封导致乙方无法正常使用，或甲方违反其保证或责任或违反本合同的其他规定，在被告通知的补救期内又未及时补救，致使被告不能正常对外营业或使被告的合同权益受到实质的损害；2.乙方办理经营许可必须原告提供有关资料，经书面催告后15日内甲方仍未提供导致被告不能办理经营许可相关手续的；3.甲方未能在法定期限内办妥法律规定及本合同约定所需的许可和手续；4.非因乙方原因造成的逾期交房超过20日；5.出租房屋全部或部分无法使用的。”前述解除条件成就时，被告享有约定解除权，否则其要求确认案涉合同已经解除的主张不能成立。首先，被告第一项解除合同的理由系原告违反《房屋租赁框架协议》，未经被告书面同意将C1#楼租赁给案外人。原、被告及相关案外人签订的《房屋租赁框架协议》约定：原告将位于智业广场C1#、C2#、C3#号楼等租赁物作为租赁标的出租给被告，未经被告书面同意，原告不得将租赁标的之部分或全部出租给被告之外的个人或企业，如有违反应向被告承担1000000元的违约金。可见，即使原告存在该项违约行为，合同中亦未赋予被告单方解除权，其权利救济方式为要求原告支付违约金。且被告并未举证证明原告存在该项违约行为，应承担举证不能的法律后果，其据此行使约定解除权缺乏事实基础及合同依据。其次，被告第二项解除合同的理由系原告存在诸多违约行为。针对被告的该项主张，本院具体认定如下：1、关于消防审核。根据本院查明事实，原告已于2018年6月7日取得案涉楼宇地上1-12层的建设工程消防设计备案凭证，于2018年9月26日取得案涉楼宇13-20层的建设工程消防设计备案凭证。原告取得前述消防审核的时间虽稍晚于合同约定的2018年6月30日，但该项审核手续需由被告配合提供装修图纸，在被告未举证证明其在合理期限内已提供装修图纸的情况下，不足以认定原告针对此项合同义务的履行构成违约。2、关于消防验收。根据案涉合同“二次消防的审核与验收时间需根据提供合格装修图纸及装修完成的时间确定，甲方（原告）应在乙方（被告）完成图纸及装修后的30天内完成相应审批手续”之约定，鉴于被告并未完成装修，故未能完成相应消防验收手续并非原告的责任。案涉合同关于此节已明确约定需由被告先行完成装修，且原告针对此事已通过发函方式向被告再次进行告知，被告理应根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助、配合的义务。在被告拒不履行配合义务的情况下，原告的行为不构成违约。3、关于竣工验收备案表、产权证的提供。根据被告庭审陈述，原告于2018年9月7日向被告提供案涉楼宇的竣工验收备案证，于2018年11月14日向被告提供案涉楼宇的产权证，均稍晚于合同约定的提供时间（2018年6月30日及2018年9月30日）。但由于被告于原告提供之时并未拒收或提出异议，应当视为对原告履行期限的认可。结合以上，原告前述合同义务的履行均已在合理期限内及时补救完毕，其行为不构成违约，既未导致被告无法对外经营，亦未损害被告实质性的合同权益，故被告在事后（2019年3月1日）据此要求行使约定解除权缺乏事实基础及合同依据。再次，被告第三项解除合同的理由系原告至今未能提供案涉楼宇抵押权人大连银行同意转租的证明，原告、被告及抵押方未能签署案涉合同附件十一中的协议。关于此节事实，案涉合同约定：“甲方保证出租物业权属无争议，出租给乙方的权利亦是完整和充分的，该出租物业上不存在任何其他优先权，不存在任何债务或纠纷，也没有被法院、仲裁机构或者其他有权机构采取查封、扣押等强制措施。甲方确定并承诺签订本合同时，出租物业有抵押，但不存在司法查封等第三方权利限制，现状为清水房，因出租物业的抵押不得影响乙方对出租物业的租赁关系，乙方可以正常无干扰地使用出租物业，若导致乙方不能全部或部分不能使用，甲方将免收乙方不能使用面积的租金并赔偿乙方的投资损失和其他经济损失。甲方、乙方和抵押方将就该条款签订附件协议（附件十一）。”由此可见，对于案涉楼宇的抵押情况，原告已向被告告知。且根据现有证据显示，案涉楼宇不存在第三方权利限制导致被告无法正常使用租赁物的客观情况，故被告据此要求解除案涉合同与合同约定不符，亦缺乏相应的事实依据。最后，被告要求解除合同的第四项理由系案涉楼宇的用水、用电未变更为民用标准。关于此节事实，案涉合同第6.8条约定：“自出租物业交付之日起，因使用出租物业所发生的水电燃气等费用均为独立计量或开设，由乙方按照政府或公共服务机构确定的标准承担。……其中甲方负责在交付日前将水电收费标准变更为按照民水、民电的收费标准的全部手续。”鉴于案涉合同并未约定若原告违反此项义务则被告有权单方解除合同，被告的权利救济方式应为要求原告赔偿其相应损失。且水电费用的标准不足以导致案涉租赁物全部或部分无法使用，故被告据此要求行使约定解除权并无充分的合同依据。综上可证，在案涉合同的履行中，原告已向被告提供需由其提供的全部相关手续（消防审核、竣工验收备案表及产权证），案涉楼宇并未出现所有权纠纷、抵押、司法查封导致被告无法正常使用的情形，也不存在出租房屋全部或部分无法使用的情形，更未导致被告不能正常对外营业或使被告的合同权益受到实质的损害。案涉合同约定的解除条件并未成就，被告并不享有约定解除权，其于2019年3月1日发出的《关于智业广场C3#号楼合作的通知函》不发生合同解除的法律效力。鉴于被告并未举证证明案涉楼宇至今未能完成交付系原告违约所致，故被告要求确认案涉合同已经解除的反诉请求于法无据，本院不予支持。基于此，原、被告应继续履行双方签订的《泊寓房屋承租合同》，原告要求被告支付保证金904368元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付保证金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）大连海明科技有限公司与被告（反诉原告）大连泊寓公寓管理有限公司继续履行双方之间签订的《泊寓房屋承租合同》（租赁物为大连市XXXX）；二、被告（反诉原告）大连泊寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）大连海明科技有限公司保证金904368元；三、驳回原告（反诉被告）大连海明科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）大连泊寓公寓管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12844元，由被告（反诉原告）大连泊寓公寓管理有限公司负担【此款原告（反诉被告）大连海明科技有限公司已预交，被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内给付】。反诉费减半收取计24892元，由被告（反诉原告）大连泊寓公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 博人民陪审员  刘福顺人民陪审员  池春花二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  谷 郁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。