河北省武邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1122民初1495号 原告：于兰国，男，1947年12月17日出生，汉族，现住武邑县。 委托诉讼代理人：于兰会，男，1960年9月6日出生，汉族，现住武邑县，系原告于兰国弟弟。 被告：封俊领，女，1989年1月12日出生，汉族，现住武邑县。 委托诉讼代理人：刘站红，衡水市桃城区公正苑法律服务所法律工作者。 原告于兰国与被告封俊领房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于兰国的委托诉讼代理人于兰会、被告封俊领的委托诉讼代理人刘站红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于兰国向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠房屋租赁费68800元。事实与理由：2013年3月20日原告与被告协议富达市场南街路西门市租给被告经营粮油商店“万通粮油”（夫妻店以被告丈夫名字命名）。2013年3月20日至2017年3月20日房费已交清。2016年3月20日至2017年3月20日房费每年12000元。2017年6月上旬我口头对封俊领讲今年房费涨了，月租金1600元，封哼了一声说涨钱不要紧，俺给涨，可一直没交。到了2018年10月我书面催被告的丈夫付元通交房费，并且告知从已交房费使用期满后每月租金1600元，直至目前没交。2017年3月20日至2020年10月20日已拖欠43个月房费68800元。 被告封俊领辩称：我方认为原、被告订立本案所涉及的门市买卖合同以后，原、被告之间的关系应该是买卖合同关系来规范，租赁关系因情势变更而解除，原告要求租赁费用没有事实和法律依据，应当驳回。原告声称的增加租赁费是其单方意思表示，未与我方达成共识，达不到合同变更的法律效力，原告要求月租金1600元不能成立。 原告为支持自己的主张陈述并举证如下： 关于被告所说的涨房租没有跟被告商量，我和被告没有商量成，被告也没有做出回应，当时我把书面的告知贴到门店的门上了，被告后来撕掉了。如果被告认为房租高应该跟我提出来说明理由，但被告没有做任何回应，我认为被告没有任何回应就等于默认。 证据一、于兰国和被告封俊领签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁关系，被告从2013年开始租赁的房屋。 证据二、2017年之前被告给付房屋租金的记录，证明被告房屋租金交到了2017年3月20日，之后的没有再交，租金是一年交一次。 证据三、原告向被告书面告知涨房租的告知书，证明我方向被告告知过涨房租，按每月1600元交纳2017年3月20日之后的房租。 证据四、涉案门店张贴告知书的视频一份，证明我方向被告告知过涨房租。 被告对原告提交证据的质证意见： 对证据一租赁合同的真实性没有意见，对与本案的关联性有异议，该协议只是证明我方存在租赁原告房屋的事实，并没有约定租金的数额，也没有约定租赁期限，所以我方认为自双方订立房屋买卖合同后，该房屋租赁协议已经解除，原告要求我方支付租赁费没有事实及法律依据。对证据二没有意见，因为我方交纳租金的方式是按年交的，在2016年12月份双方达成房屋租赁协议以后，我方再不用交纳租赁费，双方自出售协议达成后对租赁费用再没有达成新的协议，租赁费用应自房屋出售后不再支付。对证据三的真实性我方不认可，按照原告的诉称拖欠租赁费的时间是在2017年3月，实际原、被告在2016年12月份达成房屋买卖协议，原告收取了被告支付的购房定金，后来原告反悔，2018年要求支付租赁费是原告对房屋买卖合同的反悔表现，如果租赁费我方支付到2017年3月份，原告应当在2017年3月份主张增加或者支付租赁费，原告提交的是2018年的通知，显然不符合常理，我方也没有收到或者看到原告所提供的这份告知，更没有单方撕毁，对证据的合法性不认可，原、被告2013年订立了租赁合同，如果双方对合同内容增加或变更应当以同等方式或者高于书面形式的方式进行协商达成一致意见，合同方能变更，原告的单方行为未得到我方的书面认可，不足以起到改变合同内容的法律效力。对证据四的合法性不认可，该视频中显示变更租赁费的行为系原告的单方行为，该告知书只能显示原告以张贴的方式通知被告，没有被告的认可，双方没有形成合意，起不到变更合同内容的法律效力。 被告陈述并举证如下： 被告2013年租赁原告位于富达市场南街门市，双方于2016年12月份订立了房屋出售协议，按照约定被告支付给原告定金66000元，租赁关系解除，因为我方交纳的租金是以年交的，所以租金的支付显示为2017年的3月份，双方按照出售协议约定我方于2017年5月1日之前一次性支付清购房款，同时原告必须给付房产证和土地使用证，该房我方在2013年已实际占用，不存在实际交付房屋的问题，2017年3月6日原告以涉案房屋的房产证和土地证丢失为由，明确表明房产证和土地证已经作废不能提供给我方，导致我方不能在2017年5月1日之前支付剩余的房款，至今原告也没有告知我方该房产证和土地证是否已经补办，原告在买卖合同关系中存在违约，2016年12月份我方占用原告房屋的行为已经由租赁的法律关系变更为房屋买卖合同关系，并且该法律关系已经实际履行，原告已收取了我方的合同定金，原告要求按租赁关系主张租赁费没有事实依据和法律依据，应当驳回。 证据一、2016年12月份原告与被告的丈夫付元通订立的房屋出售协议一份，证明本案所涉及的门店原告与被告丈夫已经达成房屋买卖协议，先交了定金66000元，并约定了付款时间为2017年5月1日之前一次性付清房款，同时约定我方付房款时原告将房产证和土地证一并交给被告的丈夫。 证据二、原告的委托代理人于兰会收取被告丈夫交纳的定金收条一份，证明原告的委托代理人于兰会于2016年12月13日收取被告支付的定金66000元。 证据三、原告于兰国向于兰会出具的授权委托书一份，证明于兰会全权处理涉案房屋买卖事宜。 证据四、封俊领和付元通结婚证复印件一份，证明二人系夫妻关系。 证据五、武邑县不动产登记局出具的遗失声明一份，证据系原告提供给我方，证明2017年3月6日原告向武邑县不动产登记局申请关于本案所涉及门店的土地证、房产证因不慎丢失声明作废，根据双方订立的出售协议，在2017年5月1日之前，我方支付购房尾款而原告交付我方土地证和房产证，双方互负义务并同时履行，因原告明确表示土地证和房产证已经作废，存在到期日不能履行给付义务的可能，并且实际到2017年5月1日我方也没有收到原告已经补办涉案房屋的土地证和房产证的通知，根据同时履行抗辩权我方也没有再支付剩余的房款。 原告对被告提交证据的质证意见： 对证据一的真实性认可，我认为这个与本案不是一个法律关系，出售协议约定的是一次性付清房款，但是被告要求押10万元尾款，待过户手续办完后再付这10万元，并不是因为房产证和土地证遗失支付不了导致合同不能履行，并且房产证和土地证在2017年5月1日之前就已经补办了也已告知被告了，而且在2017年4月30日我拿着补办的不动产证跟被告以及被告丈夫、被告公公商议合同履行的事宜，被告要求押10万元我不同意导致双方没有支付，关于出售房屋的合同一直是和被告的公公谈的，2017年5月1日被告的公公明确告知我现在资金紧张，缓缓再说。对证据二没有异议，我收到了被告丈夫交的定金66000元。对证据三至证据五均没有异议。 本院对原告提交证据的认证意见：对原告提交的证据一、证据二，被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对原告提交的证据三、证据四为原告单方出具的告知，未与被告达成一致意见，不能达到原告的证明目的。 本院对被告提交证据的认证意见：对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据五被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据均是原告与被告丈夫关于涉案门店买卖的相关证据，被告丈夫仅支付了定金，涉案门店未办理过户手续，上述证据不能达到被告的证明目的。对被告提交的证据四原告无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年3月20日原告于兰国与被告封俊领签订《房屋租赁协议》，约定“甲方：房主于兰国乙方：用房封俊领双方在平等自愿的基础上协议如下：一、甲方在市场南街门店租给乙方使用。押金壹千元，退房时如数退还乙方。提前一个月交下次房费。二、乙方在用房期间有义务爱护房屋及内外设施，退房时保持或回复原貌。三、租房期间水电费乙方自负。此协议一式两份，具有同等法律效力，此协议自双方签字之日起生效。甲方：于兰国签字日期：2013.3.20日乙方：封俊领签字日期：2013.3.20号”。原、被告双方分别在协议上签字。双方口头约定租金每年一交。被告已向原告支付自2013年3月20日至2017年3月20日的房屋租金，2013年3月20日至2016年3月20日每年支付的年租金为11000元，2016年3月20日至2017年3月20日支付的年租金为12000元。 2016年12月原告于兰国的委托代理人于兰会与被告封俊领的丈夫付元通签订《房屋出售协议》，约定“甲方：出售方于兰会乙方：购买方付元通双方在平等志愿的基础上，协议如下：一、甲方在富达市场南街门店售于乙方。售价陆拾陆万陆仟。二、乙方付清房款时，甲方搬离，将房产证、土地使用证、房门钥匙交于乙方，从此该房所有权归乙方所有……五、协议成立后，乙方交陆万陆仟元做为定金，全款付清之前，甲方如果终止出售，那么在退还乙方定金的基础上另付陆万陆仟元做为违约金给乙方，如果乙方终止购买决定，之前所交定金自动转化为违约金，不预退还。六、付款方式：2017年五一之前一次性付清”。于兰会、付元通分别在协议上签字捺印。2016年12月13日于兰会出具收条一张，载明“收条今收到定金陆万陆仟元正于兰会2016年12月13日下午。”于兰会在名字上捺印。2017年3月6日武邑县不动产登记局出具《遗失声明》一份，证明涉案门店的土地证及房产证不慎丢失，特此登报声明作废。至今被告封俊领的丈夫未给付原告剩余购房款，涉案门店未办理过户手续。 2017年3月20日后至今被告一直未给付原告房屋租金。2018年10月22日原告将涨租金的告知书张贴在涉案门店门外，写明每月租金1600元，原、被告之间关于涨租金一直未达成一致意见。因被告一直未给付原告租金，酿成诉讼。 另查明，被告封俊领与付元通系夫妻关系。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故对于原告要求被告支付租金的诉讼请求本院依法予以支持。 关于租金数额的问题，原告于2018年10月22日将涨租金的告知书张贴在涉案门店门外，但被告一直未明示同意涨租金，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，关于涨租金问题双方未协商一致，未达成变更租金的合意，涨租金只是原告的单方意思表示，因此本院对原告要求被告按照每月1600元支付房租的诉讼请求不予支持。被告应按照2016年3月20日至2017年3月20日期间被告向原告支付年租金12000元（月租金为12000÷12=1000（元/月））的租金数额为标准向原告支付自2017年3月21日起至2020年10月20日止43个月的租金，即43000元。 关于被告辩称涉案门店其于2016年12月已经向原告购买，双方之间的租赁合同自签订买卖合同后已经解除，被告无需继续向原告支付租金的问题，因原告与被告丈夫就涉案房屋签订买卖合同后，被告丈夫仅向原告支付定金，未交付剩余房款，至今涉案房屋未办理过户手续，涉案房屋所有权仍为原告所有，被告一直占有、使用涉案房屋至今，应向原告交纳房屋租金，被告的抗辩本院不予采纳。关于原告与被告丈夫之间签订的房屋买卖合同，如何履行的问题与本案不具有关联性，不属于本案的审理范围，可另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，判决如下： 一、被告封俊领于本判决生效之日起三日内向原告于兰国偿付自2017年3月21日起至2020年10月20日止43个月的房屋租金43000元。 二、驳回原告于兰国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取760元，由原告于兰国负担285元，由被告封俊领负担475元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员 王 宣 二〇二〇年十二月十日 书记员 王星月