上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14389号原告：李菊飞，女，1970年1月28日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。委托诉讼代理人：秦涛，北京安博(上海)律师事务所律师。被告：鲍怡，女，1989年6月8日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：成红，上海以恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆啸杰，上海以恒律师事务所律师。原告李菊飞与被告鲍怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年9月3日、11月19日两次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人秦涛，被告及其委托诉讼代理人成红、陆啸杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李菊飞向本院提出诉讼请求如下：一、判令2019年11月30日原、被告双方签订房屋租赁合同解除；二、判令被告返还原告房屋租赁保证金人民币51,200元；三、判令被告返还原告已收取的房屋租金76,800元；四、判令被告承担违约金51,200元。事实与理由：2019年11月30日，原、被告就坐落于上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道1079弄22号1层1室房屋，签订为期5年的租赁合同。租赁合同期限为2019年12月1日至2024年11月30日；2019年12月1日2020年3月31日为四个月的装修免租期，实际租金以约定的装修免租期结束后次日计算。租金按三个月为一期支付，第一期租金应于2019年12月8日前支付，租赁保证金51,200元应于交房当日或之前支付。租赁期限内，水电、物业等费用由承租人承担。交房标准：甲方将该房屋钥匙交付给乙方并由甲、乙双方签署《房屋交接书》。乙方如需重新装修等，甲方应配合乙方办理装修、开业等需甲方配合的相关手续【包括租赁备案、营业执照办理、装修物业报批、消防改造及申报(若有)】；合同经由双方签章之日起生效，合同生效后任何一方未按照本合同约定履行的，经催告仍旧不履行的，守约方有权单方面解除本合同，并按月租金2倍向违约方追索违约责任。甲、乙双方应履行该房屋交接手续(水、电、钥匙)，交接时甲方应办理好水、电开通手续，如未正常开通可使用，甲方承担违约责任。合同生效后，甲乙双方应按本合同月租金100%各自支付居间方的佣金。合同签署后原告如约支付了租赁保证金，并在合同约定期限内向被告支付了三个月的首期租金。但被告认为租赁合同中的免租期自己不清楚，系中介公司越权为之，告知租赁合同暂停履行。并拒绝交付房屋、拒绝配合办理装修申报及营业执照办理。原告多次和被告协商，被告却以各种理由拖延。原告认为，双方之间签订的租赁合同第8条约定，一方不履行合同，经催告后仍不履行的，守约方享有解约权。被告在收取保证金及租金后，拒绝履行交房义务及配合办理营业执照等合同义务，其通过自身的行为明确不再表示继续履行租赁合同，故原告有权解除合同。2020年3月23日原告发函以及微信通知要求被告履行交房义务，被告一直未履行。当时被告对于微信内容是知晓的，直至原告于2020年4月7日向被告发出解约通知函，2020年4月7日当天被告也以微信告知原告发函了也收不到寄件，故解除时间以微信通知的时间为准，即2020年4月7日。原告认为协议是双方自愿签署，真实有效。被告收取租赁保证金及租金后，在长达半年的时间中，拒不履行交房义务，原告未实际使用系争房屋，已支付的保证金及租金应予以返还。被告以其实际行为和意思表示拒绝履行合同义务，属于违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告鲍怡辩称：不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，同意解除双方之间的租赁合同，也认可2020年3月23日原告发函以及微信通知要求被告履行交房义务。当时被告对于微信内容是知晓的，直至原告于2020年4月7日向被告发出解约通知函，当天被告也以微信告知原告发函，故解除时间以微信通知的时间为准，即2020年4月7日。针对诉请二，确认收到保证金51,200元，不同意返还，因为被告不存在违约行为。针对诉请三，确认收到租金76,800元，同意返还。针对诉请四，违约金不同意支付，因为被告不存在违约行为，不存在逾期交付房屋。被告将系争房屋的钥匙交付至中介处。经开庭审理查明：2019年11月30日，被告(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)通过中介方上海开跃房地产经纪有限公司居间签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道1079弄22号1层1室房屋出租给乙方。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押。该房屋的建筑面积146.23平方米(如分割的以实际图纸确认面积为准)。交房标准：甲方将该房屋钥匙交付给乙方并由甲、乙双方签署《房屋交接书》(详见附件)。租赁期限为5年，自2019年12月1日起至2024年11月30日止。自交房之日起4个月为免租金装修期，即从2019年12月1日起至2020年3月31日止。免租金装修期内乙方除租金免付外，水、电、物业费用由乙方支付。实际租金起算日以约定的免租金装修期结束后次日为准。租金约定：第1年2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金为25,600元；第2年2020年12月1日至2021年11月30日，每月租金为25,600元；第3年2021年12月1日至2022年11月30日，每月租金为26,880元；第4年2022年12月1日至2023年11月30日，每月租金为28,493元；第5年2023年12月1日至2024年11月30日，每月租金为30,487元。租金支付方式：租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年12月8日前付清，以后每期租金支付时间应为该期实际应付日的前7日支付。每期租金由乙方以银行转帐方式付至如下甲方指定银行账户。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第八条承担违约责任。乙方需支付给甲方租赁保证金共计51,200元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，付清所有乙方应付费用并注销该物业的工商登记信息(若有)当日将租赁保证金全额无息退还乙方。逾期支付的，每逾期一日则应按日向乙方支付保证金全额的万分之二作为补偿。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。甲方签订本合同，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方(若有)。待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付的定金即转为(部分)租赁保证金。若甲方违约不出租该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不承租该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。按照房屋实际交付约定，甲、乙双方应履行该房屋交接手续(水、电、钥匙等)，交接时甲方应办理好水、电开通手续开通水、电，并现场查验是否可正常使用(水、电充值费用有乙方承担)。如未正常开通可使用，甲方承担违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2019年11月30日向被告支付了保证金51,200元，于2019年12月7日向被告支付了首期租金76,800元。另查明，系争房屋已经办理了产权登记，权利人登记在被告名下。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、收款收据、支付凭证、不动产权证等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告为证明被告签约后，要求对合同内的条款进行更改，也未按照合同约定履行交房及配合办证的义务。2020年3月23日原告发函要求被告履行交房义务，被告一直未履行，故原告于2020年4月7日发函要求解除合同，为此，原告还提供了中介公司工作人员同被告之间的短信记录、原、被告之间的微信记录、要求履约函、解约函等证据。被告对上述证据真实性均无异议，但被告认为被告在签订合同当日履行房屋交付义务，2020年3月23日、2020年4月7日原告分别发出的函件，是在被告同意履行合同后，原告又多次要求修改合同的租赁条款，被告无法答应，导致合同不能正常履行。被告还认为，被告已向中介交付房屋钥匙，被告同意配合原告办理营业执照。原、被告双方对于免租期存在异议，被告虽不知情免租期的问题，但表示愿意就此问题进行沟通，约定2020年12月22日原、被告于中介处就免租期等问题进行沟通。被告就原合同进行签订事宜，愿意就未履行合约共计22天进行补偿，但是原告表示要更换合同并调整主要条款，被告未接受，故双方未协商一致。为此，被告还提供了原、被告之间的微信聊天记录、录音光盘、文字整理资料、聊天记录、复工通知、车票、中介公司王经理与被告之间的短信记录、钥匙收据等证据。原告除了中介公司王经理与被告之间的短信记录、钥匙收据证据的真实性不予确认之外，对被告提供的上述其他证据的真实性予以确认，但原告不认可证明目的，原告认为在2019年12月10日被告明确不同意配合办理水电开通事宜，被告违反了合同约定，且被告明确提出要求更改合同，双方就免租期是否包含在合同期内进行交涉，作为被告来说，将没有交房的期限也要计算到合同中，原告对此表示不同意。故双方未曾交付房屋。本案中，被告表示没有将钥匙交付给原告的凭证，原、被告双方之间也没有签订房屋交接书。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。按照合同约定“租赁期限为5年，自2019年12月1日起至2024年11月30日止。自交房之日起4个月为免租金装修期，即从2019年12月1日起至2020年3月31日止。免租金装修期内乙方除租金免付外，水、电、物业费用由乙方支付。实际租金起算日以约定的免租金装修期结束后次日为准”，原告已经按约支付了首期租金及保证金，被告按约应在2019年12月1日前将房屋交付给原告，但被告并未按约履行。2020年3月23日原告发函以及微信通知要求被告履行交房义务，被告仍未履行。原告于2020年4月7日向被告发出解约通知函，并主张以该日作为合同解除日期。被告确认收到原告的解约通知函，并认可2020年4月7日作为合同解除日期。因被告至今未向原告交付房屋，已构成违约，原告主张解除合同，有相应的合同依据，故本院对原告的该项诉请予以支持。合同解除后，被告收取的保证金及租金亦应予返还原告。因被告未按约交付房屋，应承担相应的违约责任，原告主张违约金51,200元，该笔费用有相应的合同依据，且与法无悖，本院对此亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李菊飞与被告鲍怡于2019年11月30日签订的房屋租赁合同于2020年4月7日予以解除；二、被告鲍怡应于本判决生效之日起十日内返还原告李菊飞房屋租赁保证金人民币51,200元；三、被告鲍怡应于本判决生效之日起十日内返还原告李菊飞房屋租金人民币76,800元；四、被告鲍怡应于本判决生效之日起十日内偿付原告李菊飞违约金人民币51,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,964元，减半收取计人民币1,982元，由被告鲍怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年十二月二十三日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。