广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11377号原告：中国工商银行股份有限公司广州环城支行，经营场所广州市白云区。负责人：丁丽华。委托诉讼代理人：戴海婷，广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯燕娣，广信君达律师事务所律师助理。被告：何超，男，1989年12月27日出生，汉族，户籍地址广东省湛江市赤坎区。原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行与被告何超借款合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，公开开庭进行了审理。根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》以及《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本案依法适用普通程序，独任制审理。原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行的委托诉讼代理人戴海婷到庭参加诉讼，被告何超经本院公告送达相关诉讼材料及开庭传票，期满未到庭，依法缺席审判。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行诉称：原告与被告于2015年7月20日签订《个人购房借款／担保合同》，约定：原告向被告发放贷款238万元，期限30年，借款利率采用浮动利率，以中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上下浮10%确定，当期执行年利率4.86%，用于购房。被告采取按月等额本息还款法，于每月15日前还款，逾期偿还贷款，则原告有权按约定计收罚息。如连续三个月或累计六次未能按时足额还本付息的，原告有权解除合同并提前收回尚欠贷款本息及计收罚息，而被告同意承担原告因催收有关款项而发生费，并被告愿以广州市番禺区南村镇XXXX向原告提供抵押担保。签约后，原告依约向被告发放了贷款，并对上述房屋办理了抵押登记。但是被告至今已逾期供款多次，遂成本诉，原告为此向需广信君达律师事务所支付律师费。原告认为，被告的行为已构成违约，原告有权解除贷款合同，被向原告偿还所诉金额，且原告对处分所抵押的房屋的价款享有优受偿权。综上所述，恳请法院判令：1、解除《个人购房借款／担保合同》（1522015161445）；2、被告立即向原告偿还贷款本金余额2075836.38元，及从应付日至全部贷款本息偿还日之利息及罚息（暂计至2020年3月21日为78938.20元）；3、被告立即偿还原告为实现债权支出的律师费30822元；4、被告承担抵押担保责任，原告对处分广州市番禺区南村镇XXXX的价款享有优先受偿权；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告何超辩称：无答辩。经审理查明：2015年7月20日，原告（贷款人）与被告（借款人、抵押人）签订编号1522015161445号的《个人购房借款/担保合同》,约定由原告向被告发放个人住房贷款；金额为2380000元；贷款用途为购买坐落于广州市番禺区新光城市花园XXXX房，建筑面积186.3956平方米；担保方式为抵押；贷款期限为30年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款按月等额本息还款法（按月计息）作为偿还贷款本息的方式；如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放次月开始还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率约定利率基础上加收50%确定。合同第十四条违约及违约责任约定，发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；借款人的其他任何债务在到期（包括被宣布提前到期）后未予清偿，或者借款人不履行其应当承担的担保责任或其他义务，已经或可能影响借款人在合同项下义务的履行的。借款人发生上述一项或多项违约情形的，借款人可采取下列一项或多项措施：……;（4)宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。第十七条费用约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保证自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。第十八条约定：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为广州市番禺区新光城市花园XXXX房，建筑面积为186.3956平方米的房产。第十九条抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付款项。第二十一条抵押物的处分：发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按上述约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；贷款人在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除。第四十六条约定：借款人授权贷款人将贷款发放至户名为：广州市万合房地产有限公司，账号：36×××78，开户行：中国工商银行股份有限公司广州环城支行账户内。上述合同签订后，原告于2015年7月20日将贷款2380000元转入收款人为广州市XX房地产有限公司，账号为36×××78的账户内，并出具了借款凭证，被告在借款凭证上签字确认。借款凭证载明：基准利率为年利率6.8%，借款当期执行利率为年利率7.29%，借款逾期利率为年利率4.86%，限定贷款发放日为2015年7月20日。借款后，被告从2016年6月15日开始出现逾期，从2019年6月15日停止向原告归还贷款本金。截止2020年3月21日，被告尚欠原告借款本金2075836.38元、利息、罚息78938.20元。此后，被告将其名下位于广州市番禺区南村镇XXXX房办理了不动产登记[（2018）广州市不动产证明第XXXX号]，抵押权人为原告，债权数额为2380000元。原告为涉案诉讼，向广东广信君达律师事务所支付了委托代理律师费30822元。另，被告下落不明，本院于2020年8月17日向被告公告送达起诉书副本及开庭传票等相关诉讼材料。以上事实，有《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、他项权证、自营历史明细列表、律师费发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》属合同缔约方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，合同各缔约方均应恪守履行。原告在《个人购房借款/担保合同》签订后，已经依约向被告发放了贷款2380000元，履行了合同义务，其合法权益应予保护。现原告主张被告尚欠贷款本金2075836.38元未予归还有原告提供历史还款记录予以佐证。被告未到庭就借款金额、还款情况进行抗辩，故本院对原告的陈述及提交的证据均予以采纳。现原告要求被告清偿上述借款本金于法有据，本院予以支持。对于原告主张的利息问题，《人民币利率管理规定》第二十一条规定：“中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”。第二十五条规定：“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。如同一笔贷款既逾期又挤占挪用，应择其重，不能并处。”《个人购房借款/担保合同》约定计收罚息符合上述规定，本院予以确认。被告自2019年6月16日开始逾期清偿贷款本息，属于连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息等情形，故《个人购房借款/担保合同》约定的合同解除条件已经成就，然《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本院采用公告方式于2020年8月17日向被告送达民事起诉状，故依照上述规定，原告的解除合同通知实际上于2020年8月17日送达被告，被告未就此提出异议，故涉案合同实际已经于2020年8月17日解除，本院予以确认。对于合同解除前的利息，罚息（包括复利）可按照合同约定计算。对于合同解除后的利息标准，则应当以2075836.38元为本金，自2020年8月17日起，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利。对于律师费的问题，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条约定：“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”。现因被告违反合同约定，导致合同解除的条件成就，原告遵循诉讼途径解除双方的《个人购房借款/担保合同》，并为此支付律师费30822元。本院按照《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》附件《广东省律师服务政府指导价》核算，以诉讼标的2185596.58元计算，原告主张的律师费未超过上述政府指导价的最高限额，其要求被告清偿上述律师费用具有合同及法律依据，本院亦予以支持。对于优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。本案中，被告就涉案债务向原告提供其名下位于广州市番禺区南村镇XXXX房办理了不动产登记[（2018）广州市不动产证明第XXXX号]，被告未能清偿涉案债务，故原告有权就处分该抵押物所得的价款优先受偿。被告经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行与被告何超于2015年7月20日签订的编号为：1522015161445号的《个人购房借款/担保合同》于2020年8月17日解除；二、于本判决生效之日起五日内，被告何超向原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行清偿借款本金2075836.38元、利息、罚息78938.20元[从2020年3月21日（含21日）的利息、罚息（包括复利），按照《个人购房借款/担保合同》约定计付；2020年3月22日起以尚欠借款2075836.38元为本金，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利]；三、于本判决生效之日起五日内，被告何超支付原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行律师费30822元；四、原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行就上述判决第二项、第三项所涉债权对处分被告何超名下位于广州市番禺区南村镇XXXX房的抵押物[（2018）广州市不动产证明第XXXX号]后所得价款享有优先受偿权；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24284.76元，由被告负担，被告负担的受理费24284.76元于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈桂霞二〇二〇年十二月十四日书记员  刘艳珍