宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2020）宁0303民初827号   原告：安某，住宁夏回族自治区吴忠市。(未到庭)   委托诉讼代理人：鱼某，北京大成（银川）律师事务所律师。（特别授权）   被告：马某，住宁夏回族自治区吴忠市。   原告安某与被告马某建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。依原告申请对涉案房屋造价进行了鉴定。后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告安某及委托诉讼代理人鱼杰均、被告马某到庭参加诉讼，第二次庭审原告委托诉讼代理人鱼杰均、被告马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告安某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋代建费、土地费共计74748元；2.判令被告支付原告欠款利息9911元（利息以71200元为基数，按2017年同期央行贷款利率4.75%自2017年7月起暂计算至2020年4月），此后利息计算至被告清偿欠款为止，以上共计84659元；3.本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告房屋代建费、土地费共计125099.04元；2.判令被告支付原告欠款利息16588.65元（利息以125099.04元为基数，按2017年同期央行贷款利率4.75%自2017年7月起暂计算至2020年4月），此后利息计算至被告清偿欠款为止，以上共计84659元；3.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2016年，吴忠市红寺堡区大河乡人民政府部署实施大河乡小城镇建设改造项目，项目内容为对大河乡大河村市场街道、恩红公路沿街23户商铺进行改建。经大河乡政府与23户商铺业主共同协商决定，改造方案为将23户商铺原有的砖瓦房进行拆迁，在原址上新建框架结构房屋后返还给商户。商户自主选择户型，缴纳代建费及土地费。为顺利完成该项目，由全体商户申请，经乡政府同意成立了大河乡小城镇建设项目业主委员会，代表商户协调拆迁及建房等事宜。2016年6月，业主委员会代表与原告签订了《吴忠市红寺堡区大河乡小城镇房屋建造项目协议书》，协议约定由原告包工包料负责改造项目的施工工程，工期为120天，施工合格后毛墙毛地向各业主交付使用。各商户以每平米1400元的造价，按各自建造房屋的面积向原告支付代建费，并按照每间房9232元的标准向原告支付土地费。各商户在支付全部工程款后，可对房屋进行装修并使用。被告委托原告修建两间房屋，面积共计204平米，双方约定由被告按原告和业主委员会签订的协议标准每平米1400元造价，及每间房屋9323元向原告支付土地费及代建费，其中房屋总造价285600元，土地费18464元。2017年6月，原告向被告交付房屋，被告使用至今。但被告仅向原告支付23万元，剩余款项至今未付。   被告马某辩称,当时我们约定23户建造的房子的价格是一样的，每间房屋及土地费共计15万元。但是房屋在建造的过程中，我们第一排的6间房屋的钢筋标号小于其他房屋的钢筋标号，当时被告阻挡了施工，原告和乡镇府的答复是不让我声张，待房屋建成后给被告优惠，被告儿子考上大学后，乡政府给了被告儿子5000元助学金。后因被告的房屋建造过程中质量出现问题，被告找原告及乡政府，原告找被告协商解决，原告承认其工程存在瑕疵，承诺给被告补偿，房款少3万元，并将房前硬化场地的工作承包给被告，被告同意了。但原告现在起诉时并未将这3万元扣除，承诺给被告的硬化场地的活也没有兑现。工程交付给被告后，被告发现被告的房屋一到下雨天就会出现雨水从院子里往屋子里倒灌的情况，被告找原告及乡政府解决，乡政府的答复是找原告，找原告解决，原告说是严格按照施工图纸进行的施工，让我找设计图纸的人，一直不给被告解决问题，所以被告就未向原告支付剩余款项。向原告支付的23万元中，其中有13万元是用房屋抵顶的，现金支付了10万元。只要原告将房屋雨水倒灌的情况解决了，被告就给原告支付房款。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告提交的美丽小城镇改造项目一期平面设计图（一层、二层）、土地使用权出让收入专用票据、非税收入统一发票、税收缴款书、大河乡美丽小城镇建设改造项目一期工程土地权属确认书、工程造价鉴定报告书，本院予以确认并在卷作证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的大河乡人民政府关于成立小城镇假设改造项目业主委员会的通知，被告质证认为其不清楚业主委员会是如何成立的，也不清楚业主委员会成员是如何产生的，且王成并非23户商户成员，故对王成作为委员会会长的事实不予认可。本院认为，因原告未提供其他证据作证该业主委员会代表系经过全体业主选举产生，而被告对业主委员会的成员不予认可，不能证明王成能够代表被告行使权利，及其行为后果由被告承担的事实，故对该文件的证明目的不予认定；小城镇房屋建造项目协议书，因原告提供的证据不足以证明王成作为业主代表的的合法性，且被告对王成作为业主委员会代表与原告签订的房屋建造项目协议书不认可，故该协议书不对被告产生约束力，对其证明目的不予认定；情况说明，结合原告提交的土地使用权出让收入专用票据、非税收入统一发票、大河乡美丽小城镇建设改造项目一期工程土地权属确认书及被告当庭认可土地出让金由原告代缴的事实，能够证明商户根据新建楼房面积应当承担各自土地使用费的事实，予以认定；不动产登记证书，能够证明被告房屋所在地块土地面积为2558平米，其中被告房屋所在地的东西占地19.48米的事实，予以认定。被告提交的视频，不能证明视频中所显得的问题为被告房屋的问题，不予认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年，吴忠市红寺堡区大河乡人民政府部署实施大河乡小城镇建设改造项目，项目内容为对大河乡大河村市场街道、恩红公路沿街23户商铺进行改建。方案为：将恩红公路沿街23户商铺原有的砖瓦房进行拆除，在原址上新建框架结构房屋后返还给商户，商户自主选择户型，缴纳代建费及土地费。2016年6月13日，大河乡人民政府下发大河政发﹝2016﹞131号大河乡人民政府关于成立小城镇建设改造项目业主委员会的通知，乡政府同意成立大河乡小城镇建设改造项目业主委员会，主要职责是协商商户拆迁及建房等事宜，王成任会长。同年6月15日，王成以大河乡小城镇建设改造项目业主委员会代表人的名义与原告安某签订《吴忠市红寺堡区大河乡小城镇房屋建造项目协议书》，协议约定原告承建吴忠市红寺堡区大河乡小城镇房屋建造项目，承包方式为包工包料，房屋建造费为每平米1400元，土地费为每间9232元，按实际使用间数缴纳。费用支付方式为：工程正负零完毕，支付合同总价款30%，主体完工支付30%，验收入住时，结清剩余40%。合同签订后，原告按要求进行施工。在建造过程中，为了节省费用及招拍方便，将土地招拍至王成名下，各商户根据自己新建楼房面积承担各自土地使用费用。被告马某的房屋位于整栋楼的最北边的三间房屋（房号为001-003）。房屋在建过程中，被告发现自己的房屋的柱子存在瑕疵，阻挡施工，经原告与被告协商，被告同意在房款中扣减30000元作为对被告的补偿。施工期间，被告向原告支付了100000元现金，用其中一间面积为100平米的房屋（003号）抵顶了130000元建房款。后被告发现其房屋存在雨水倒灌进屋内的情况，遂与原告进行协商，但原告以其建造房屋没有任何问题为由拒绝为被告处理问题，被告因此未向原告支付剩余的建房款。原告起诉后，因被告对王成以大河乡小城镇建设改造项目业主委员会代表人的名义与原告安某签订《吴忠市红寺堡区大河乡小城镇房屋建造项目协议书》不认可，原告申请对被告房屋的造价进行鉴定，经宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司鉴定，被告的房屋造价为336635.04元。   另查明，涉案楼房门前的室外地坪及人行道的面包砖铺设工程的实际施工人亦为原告安某。   本院认为，原告为被告建造房屋，虽然双方未签订书面建设工程施工合同，但原告已经将房屋交付被告使用，被告应当向原告支付建房款。关于建房款数额，经宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司鉴定，被告的房屋造价为336635.04元，被告已经支付230000元，扣除因房屋柱子瑕疵，原告为被告减免的30000元，还应支付76635.04元。关于土地费用，根据原告提交的土地使用权出让收入专用票据及税收缴款书显示，涉案房屋所属的土地的土地费用包括土地出让金及税款，涉案房屋所属地块的土地面积为2558平米，土地出让金为273000元、土地税为8190元，故每平米的土地费用为109.93元[（273000元+8190元）÷2558平米]。被告的房屋所占土地东西19.48米、房屋南北宽度为8米，故涉案房屋的土地面积为155.84平米（19.48米×8米），综上，被告的房屋的土地费用应为17131.49元（155.84平米×109.93元/平米），被告应当向原告支付的土地费用按照17131.49元计算，对超出部分不予支持。   关于被告辩称，原告交付给被告的房屋存在屋外水倒灌进房屋的问题，因原告不予解决，故被告未向原告支付剩余款项，原告应当为被告解决该问题。经法庭现场核实，涉案房屋确实存在室内地坪低于室外面包砖铺设的道路的情况。原告陈述其严格按照施工图纸进行施工的，该情况的产生与原告没有关系。本院认为，涉案房屋系原告施工完成，室外地坪及道路面包砖铺设的工程也是由原告施工完成，被告房屋出现屋外水倒灌进屋内的情况就是原告施工引起的，故原告应当为被告解决该问题。   关于原告诉请要求被告支付欠款利息的诉讼请求，因原告向被告交付的房屋存在瑕疵，原告一直未予解决，被告才未支付剩余欠款，原告迟延支付欠款的问题上也存在过错，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百六十二条、第二百六十九条规定，判决如下：   一、原告安某于本判决生效后二十日内解决被告马某的位于红寺堡区大河乡大河村市××道旁、恩红公路东侧楼房1-2号房的屋外水倒灌进房屋的问题；   二、原告安某解决上述问题后，被告马某立即向原告安某支付房屋代建款76635.04元、土地费用17131.49元，共计93766.53元；   三、驳回原告安某其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3133元，原告安某负担989元，被告马某负担2144元；鉴定费12000元，由被告马某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审判长 刘媛春   人民陪审员 马 兰   人民陪审员 海建军      二〇二〇年十二月二十八日   书记员 张 彬   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第二百六十二条承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。   第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。   建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。