云南省元谋县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）云2328行初76号 原告马清贵，女，1965年5月19日出生，回族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。 委托代理人林亚荣，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。 被告姚安县住房和城乡建设局。 统一社会信用代码：1153232557981159XB。 地址：姚安县栋川镇环城南路65号。 法定代表人吴子萍，局长。 委托诉讼代理人杨丽琼，云南精益律师事务所律师，特别授权代理。 第三人姚安县金印达混凝土有限公司。 统一社会信用代码：91532325599346955X。 地址：姚安县草海工业园区。 法定代表人罗兴伦，经理。 原告马清贵诉被告姚安县住房和城乡建设局（以下简称“姚安住建局”）、第三人姚安县金印达混凝土有限公司（以下简称“金印达公司”）商品房购销合同备案行政登记纠纷一案，于2020年8月24日向本院提起行政诉讼。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭审理了本案。原告马清贵及其委托诉讼代理人林亚荣，被告姚安住建局局长吴子萍及委托诉讼代理人杨丽琼，第三人金印达公司法定代表人罗兴伦等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马清贵诉称：原告马清贵于2015年11月20日与案外人李梓硕、姚安庆林房地产开发有限公司（以下简称“庆林公司”）达成三方协议，由庆林公司自愿将其名下位于姚安县用于抵偿李梓硕借款，而李梓硕又自愿将该商铺直接抵偿给原告马清贵。并于当日签订以房抵债协议，三方到姚安县住建局办理了《商品房购买合同备案登记》，登记号为ＸＹＹＹ2015035。2017年12月21日在没有得到原告马清贵的同意，也没有通知原告当场的情况下，被告姚安县住建局违规操作，注销备案登记在原告马清贵名下商铺（位于姚安县《商品房购销合同》登记号为ＸＹＹＹ2015035）将其名下商铺变更给第三人金印达混凝土有限公司名下。原告为了维护自身合法权益，依法提起本案行政诉讼，请求判决：一、确认被告楚雄彝族自治州姚安县住房和城乡建设局于2017年12月21日作出的注销备案登记在原告马清贵名下房产的行政行为违法，并予以撤销该行政行为，并向原告公开赔礼道歉；二、责令被告楚雄彝族自治州姚安县住房和城乡建设局恢复原状，将备案登记在金印达混凝土有限公司名下的商铺（位于姚安县变更登记在原告马清贵名下。 针对诉讼请求，原告马清贵向本院提交了以下证据材料：1.原告身份证复印件，欲证明原告身份。2.以房抵债协议及商品房购销合同，欲证明原告合法取得该房产到被告办理了备案登记手续。3.照片两张，欲证明登记备案在原告的房产被被告注销，并登记备案在第三人名下。 被告姚安住建局辩称：一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地部门办理商品房预售合同登记备案手续。”被告姚安住建局作为案涉商品房所在地的县级人民政府房产管理部门，具有作出商品房预售合同登记备案行政行为的法定职责。二、该案行政行为不属于行政诉讼的受案范围，且原告主体不适格。商品房预售合同登记备案是房地产开发企业的一项单方法定义务，其与预售合同的效力无关。房地产管理部门对商品房预售合同办理登记备案，只是对商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查，其登记的内容是买卖合同，是一种事实状态的记载，与所有权登记或预告登记等房屋权属登记有着本质区别，现行法律规范并未赋予这一登记制度任何物权法上的意义。根据物权法定基本原则，商品房预售合同备案登记行为不具有登记对抗的效力，不发生物权变动的效果。因此，商品房预售合同登记备案行为未对任何人设定新的权利义务，也不对他人的权利义务产生实际影响。因此，该行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。三、被告不存在行政行为违法情形。1.姚安县于2015年10月启动商品房网签系统建设，自2016年1月开始正式使用网签系统，在此之前，全县乃至全州的房产管理部门均采用手工备案。网签系统推行后，网签合同由开发商自行录入并在网上提交备案即可自动生成合同编号及备案号，在网上提交备案后就可到房产管理部门办理备案登记手续。本案中，原告与庆林公司所签合同登记备案的时间刚好处在网签备案施行前（2015年11月20日），由于全县当年有10多个楼盘近4000户商品房网签合同，确实有可能存在纸质合同备案未及时录入系统的情况。而庆林地产公司恶意隐瞒案涉房产已备案情况，将该房产再次进行了网签备案。2.无论原告或第三人与庆林公司之间是以房抵债还是纯粹的买卖关系，其实质均为“一房二卖”。而预售备案登记和注销备案的目的在于对房地产市场的监管，而不是对“一房二卖”问题的处理。被告仅为合同备案机关，无权对合同效力进行确认，而原告提出的诉求实际是民事确权问题而非备案登记问题，其是否能够取得案涉房屋的所有权，不属于本案行政诉讼审理的范围，原告应当另循法定途径予以解决。3.无论备案变更还是注销均不会发生预售商品房的物权变动，更不会对被答辩人合法权益造成侵害，因此，被答辩人要求撤销行政行为、变更登记并公开赔礼道歉的诉讼请求没有事实及法律依据。综上，原告主体不适格，而商品房预售合同登记是被告针对房地产开发企业的一项行政管理行为，不产生物权变动的法律效果，不对购买人的权利产生实质影响。本案被答辩人与被诉行政行为不具有行政法上的利害关系，故而该案不属于人民法院行政诉讼的受案范围。因此，请求人民法院依法驳回原告的起诉。 针对答辩主张，被告姚安住建局向本院提交了以下证据材料：第一组：统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、姚政通[2020]22号文件以及《情况说明》，欲证明被告主体情况；第二组：《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》，欲证明被告作出具体行政行为的法律依据。 第三人金印达公司述称：一、案涉商铺是第三人金印达公司在与案外人昆明邦辰建筑工程有限公司买卖合同纠纷民事案件执行过程中，2017年12月22日通过与昆明邦辰建筑工程有限公司、庆林公司达成《执行和解协议》取得的，2017年12月26日庆林公司与金印达公司签订《商品房购销合同》，并进行合同备案登记。2018年5月20日，庆林公司向金印达公司交付了案涉商铺钥匙，金印达公司对该商铺进行实际管理使用。二、原告提交的《以房抵债协议》和《商品房购销合同》均没有明确的签署时间，原告债务的合法性及销售合同的真实性均有待于法院审查。涉诉商铺至今虽未办理不动产权登记是因姚安庆林房地产开发有限公司的原因所致，第三人以合法的债权取得涉诉商铺，姚安庆林房地产开发有限公司己向第三人出具收款收据，符合房地产交易的实质要件，并且第三人已对涉诉商铺进行管理使用至今，第三人属于涉诉商铺的产权人。请求本院驳回原告的全部诉讼请求。 针对述辩主张，第三人金印达公司向本院提交了以下证据材料，第一组：1.姚安县金印达商品混凝土有限公司营业执照、2.姚安县金印达商品混凝土有限公司法定代表人身份证明书，欲证明第三人诉讼主体资格。第二组：1.姚安县人民法院(2016)云2325民初387号民事判决书、2.姚安县人民法院(2017)云2325民初273号民事判决书、3.姚安县人民法院(2016)云2325执379号之一执行裁定书，欲证明姚安县金印达商品混凝土有限公司、辰建昆明邦筑工程有限公司、姚安庆林房地产开发有限公司三方以房抵债债务的合法性。第三组：1.姚安县金印达商品混凝土有限公司、辰建昆明邦筑工程有限公司、姚安庆林房地产开发有限公司三方签订的《执行和解协议书》、2.姚安县金印达商品混凝土有限公司向姚安县人民法院提交的《撤销执行申请书》、3.《商品房购销合同》、4.《商品房买卖合同登记备案表》、5.姚安庆林房地产开发有限公司开具的《收款收据》、6.姚安庆林房地产开发有限公司开具《熙瑞雅苑一期装修钥匙移交确认单》，欲证明姚安县金印达商品混凝土有限公司、辰建昆明邦筑工程有限公司、姚安庆林房地产开发有限公司三方以房抵债协议已实际履行，姚安县金印达商品混凝土有限公司已取得该房产的物权并进行了管理使用。 经质证，被告姚安住建局对原告马清贵提供的证据1三性无异议，不认可其证明目的；对证据2、3三性均不予认可。第三人金印达公司对原告马清贵提供的证据，对证据2中《以房抵债协议》真实性有异议，对其余证据的三性无异议。原告马清贵对被告姚安住建局提供的第二组证据关联性不认可，对其余证据的三性无异议。第三人金印达公司对被告姚安住建局提供的证据无异议。原告马清贵对第三人金印达公司提供的第三组证据合法性、关联性不予认可；对其余证据的三性无异议。被告姚安住建局对第三人金印达公司提供的第一组证据三性予以认可；对第二组证据的真实性、合法性予以认可，不认可其关联性，也无法证明其待证事实；对第三组证据的三性均不予认可。 本院对上述证据认证如下：原、被告及第三人提供的证据来源合法，与本案有关联性，本院全部予以采信，本院结合全案证据综合认定其证明内容。 经审理查明：姚安县庆林房地产开发有限公司（以下简称“庆林公司”）系姚安县庆林熙瑞佳园（以下简称“熙瑞佳园”，2014年5月9日更名为“熙瑞雅苑”）的开发商。2015年，原告马清贵通过与案外人李梓硕、庆林公司（法定代表人李林）签订《以房抵债协议》，庆林公司用熙瑞佳园一期2栋4号商铺（以下简称“4号商铺”）抵偿李梓硕欠马清贵的相应借款。后，庆林公司与马清贵签订4号商铺的《商品房购销合同》，2015年11月20日，姚安住建局办理了该合同的手工登记备案，登记号为XYyy2015038号。2016年6月16日，第三人金印达公司以买卖合同纠纷起诉案外人昆明邦辰建筑工程有限公司（以下简称“邦辰公司”，法定代表人李林）及冯彦鹏；2016年9月13日，姚安县人民法院以（2016）云2325民初387号民事判决书，判决邦辰公司支付金印达公司2814950.43元欠款及相应利息。2017年4月27日，第三人金印达公司再次以买卖合同纠纷起诉邦辰公司，2017年7月13日，姚安县人民法院以（2017）云2325民初273号民事判决书，判决邦辰公司支付金印达公司544430元及相应违约金。前述两案判决生效，金印达公司向姚安县人民法院申请强制执行。2017年12月22日，金印达公司与邦辰公司、庆林公司达成执行和解协议，庆林公司同意用熙瑞雅苑一期8栋-05商铺、8栋1单元501住房、8栋1单元502住房、8栋4单元201住房、8栋2单元401住房及10个地下车位抵偿邦辰公司欠金印达公司2987446.17元欠款。2017年12月25日，金印达公司向姚安县人民法院撤回该作出的（2016）云2325民初387号、（2017）云2325民初273号民事判决书的执行申请；当日，被告姚安住建局为办理了庆林公司与金印达公司对于4号商铺的买卖合同的网签登记备案，登记号为YA2017122500870。 本院认为，商品房预售合同登记备案是国家为了加强对城市房地产的管理，维护商品房交易双方合法权益而设立的一项制度。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”及《城市房地产开发经营管理条例》第二十条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”规定，房地产开发企业在商品房预售之后，均应按规定将商品房预售合同报房地产开发主管部门备案。本案中，庆林公司作为熙瑞雅苑的开发企业，先后与原告马清贵及第三人金印达公司签订《商品房购销合同》，将案涉的4号商铺重复出售给原告马清贵及第三人金印达公司，违规进行“一房二卖”，扰乱房地产市场秩序。姚安住建局作为姚安县房地产开发主管部门，在商品房预售合同登记备案审查中，对庆林公司“一房二卖”的情形未予审查发现，在庆林公司与原告马清贵签订的《商品房购销合同》未完成撤销备案登记的情况下，再次对庆林公司与金印达公司签订的《商品房购销合同》给予登记备案的行为明显不当，应予撤销。对原告要求被告姚安住建局公开赔礼道歉的主张，无法律依据，本院不予支持；对原告要求被告姚安住建局为其恢复案涉4号商铺登记备案的主张，在本案中不予审查。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（六）项规定，判决如下： 撤销被告姚安县住房和城乡建设局于2017年12月25日作出的YA2017122500870号合同备案登记。 案件受理费50.00元，由被告姚安县住房和城乡建设局承担（限于本判决生效后十日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  刘绍丽 人民陪审员  张丽仙 人民陪审员  刘振勇 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  罗仕元