河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初2820号 原告：张志勇，男，1973年6月1日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王利民，河北群星律师事务所律师。 被告：武亦文，男，1991年1月9日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：李晨光，河北魏利律师事务所律师。 第三人：邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区赵都新城S4地块**商业楼水厂路**。 法定代表人：栗志勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏金锋，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 第三人：康宏毅，男，1981年6月9日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原告张志勇与被告武亦文、第三人邯郸市龙瑞房地产开发有限公司（以下简称龙瑞房地产公司）、康宏毅排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告张志勇及其委托诉讼代理人王利民、被告武亦文及其委托诉讼代理人李晨光、第三人龙瑞房地产公司委托诉讼代理人魏金锋、第三人康宏毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张志勇向本院提出诉讼请求：1．依法判令武亦文排除妨害，腾清并搬离张志勇所有的邯山区房屋，停止侵害张志勇对上述房屋的所有权和使用权；2．依法判令武亦文赔偿张志勇损失50602元（自2018年8月8日起至上述房屋腾清日止期间按80.6元／天计算，暂计算至2020年4月8日）；3．本案的一切诉讼费用由武亦文承担。事实和理由：2018年8月8日张志勇与龙瑞房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于邯山区房屋，在付清房款并缴清税款后，张志勇取得该房产证书，证号：冀（2019）邯郸市不动产权第0026858号。武亦文以与第三方有纠纷且与上述房屋有牵连为由将一些物品放置涉案房屋并强行居住。张志勇与利和园物业工作人员多次要求武亦文腾清并搬离上述房屋，但武亦文提出各种理由推脱，直至今日武亦文仍拒不腾清并搬离上述房屋。张志勇是邯山区房屋合法产权人，武亦文的行为妨害了张志勇对上述房屋的所有权和使用权，严重侵害了张志勇的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，张志勇向法院提起诉讼，望依法支持诉请。 武亦文辩称，房屋是康宏毅卖给武亦文的，且康宏毅向武亦文交付了房屋，武亦文装修入住，因此不存在侵权。 龙瑞房地产公司辩称，诉争房屋系龙瑞房地产公司开发。因龙瑞房地产公司与邯郸市博众建筑装饰有限公司（以下简称博众建筑公司）公司签订施工合同，以该房折抵工程款。后按照博众建筑公司的要求将该房屋与张志勇签订商品房买卖合同，龙瑞房地产公司行使了应有的权利和义务。 康宏毅辩称，张志勇所诉是事实，争议房屋是经折抵工程款后由康宏毅卖给张志勇的。2015年12月份康宏毅从龙瑞房地产公司走完工程款折抵手续，但工程款折抵后还欠部分房款，所欠房款是康宏毅与张志勇协商好卖房事宜后由张志勇补交的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张志勇提交证据如下：1．房屋权属证书，证明张志勇是涉案房屋合法权利人，是物权所有人；2．房屋买卖合同，证明张志勇是涉案房屋合法权利人，是物权所有人；3．房屋购房发票、完税证明、维修基金收据，证明张志勇是涉案房屋合法权利人，已经履行完毕所有税费手续；4．武亦文身份信息、侵权证明、侵权照片4张，证明武亦文侵权事实；5．房屋中介证明、物业费证明，证明张志勇经济损失；6．《关于商品房折抵工程款的协议》、《房屋买卖合同》，证明张志勇是涉案房屋合法购房人。折抵事实发生在2015年12月29日之后，武亦文答辩所提到的协议是2013年签的，所称的付款均发生在2015年3月份之前，与折抵事实显然是矛盾的，因为当时房屋还没有折抵，价格还没有确认，不可能存在房屋买卖和付款问题。在折抵事实发生之后，张志勇与博众建筑公司协商购买了争议房屋；7．购房款收条、网上银行电子回单，证明张志勇已付清房款191263元及补交面积差房款10229元，证明张志勇已经支付了所有房款。同时证明康宏毅收到张志勇支付的房款207500元和300000元；8．折房明细表，证明武亦文所提供的合同及付款是利和园2号楼1单元2701号房屋与本案争议房屋无关；9．入住会签单复印件，证明入住房屋需要多部门会签后才能领取收房钥匙，需要必要流程和必要手续才能合法入住。 武亦文质证意见如下：对证据1-3真实性无异议，对证明事实有异议，证明张志勇是以物抵债并非是房屋买卖；对证据4真实性无异议，对证明事实有异议，证明武亦文已经装修并实际居住并非堆放物品；对证据5真实性、合法性、关联性均不认可；对证据6真实性不予认可，武亦文没有参与。房屋买卖合同签订时间是2017年4月8日，价款是500000元，折抵后房款是731452元，数额不对。折抵工程款合同没有签订时间；对证据7关于补交房款没有异议，关于207500元收条时间是2017年4月8日，300000元收条的时间是2017年3月23日与购房合同时间不符，因此不是一个事情。只有收条没有转账很难证明张志勇已经交付购房款500000元给康宏毅；对证据8复印件无法质证，对事实不予认可；对证据9，该证据是复印件，没有任何公章，对真实性和来源不予认可。无论什么文书都不能否认武亦文自2015年起在争议房屋居住至今的事实，如果武亦文非法入住，为何龙瑞房地产公司和康宏毅均会认可。 龙瑞房地产公司质证意见如下：对证据1-3真实性无异议；对证据4-5与我公司无关；对证据6抵房协议的真实性无异议。房屋买卖合同无异议；对证据7收条与我公司无关，电子回单无异议；对证据8与我公司无关；对证据9程序是认可的，但张志勇没有走完流程。 康宏毅质证意见如下：对张志勇提交的所有证据均属实，折房协议是我代表博众建筑公司与龙瑞房地产公司签订的合同，一式三份，均有存档。协议上没有签订时间但是协议中注明了2015年12月29日才走完涉案房屋的房款及手续的事实。关于康宏毅和张志勇签订的房屋买卖合同约定房屋价款是500000元一事，因为其中有一部分房款是欠开发商的，所以没有把欠开发商的房款写进去。我只收张志勇500000元，所欠房款张志勇直接交给开发商。收条上的金额有一部分给我的是现金，有一部分是转账，分两次给我的；对证据9认可。 武亦文提交证据如下：1．协议书，证明2013年3月20日博众建筑公司将诉争房屋出售给武亦文；2．银行流水、高华的身份证复印件、出具的证明，证明武亦文通过高华银行卡向康宏毅支付购房定金290000元；3．银行转账凭证，证明2015年8月25日武亦文向康宏毅付款500000元，已付清全部购房款；4．银行转账凭证，证明2017年9月25日康宏毅以办手续为名向武亦文索要房款10000元；5．物业费收据2张、物业代收电费收据1张，证明2015年11月19日武亦文缴纳物业费接收诉争房屋；6．借款合同书、转账凭条，证明李智慧欠武亦文的钱，李智慧替武亦文支付购房款290000元；7．房屋买卖合同、发票2张，证明500000元转账记录与2701号房屋无关，2701号房屋的交付时间是2014年6月份，所有完税证明在2014年7月18日和500000元转款之前；8．转款凭条，证明我父亲武维涛向康宏毅交付2701号房屋房款290000元。 张志勇质证意见如下：对证据1关联性有异议，该协议并没有标注房屋的房号，仅仅标注了7号地房屋，不能确定是涉案房屋。同时据张志勇了解，第三人康宏毅代表博众建筑公司向武亦文出售过2701号房屋，该协议签订时间是2013年3月20日，而争议房屋2801号被确认给博众建筑公司的时间是2015年12月29日之后，因为折房协议中有明确记录，该协议与本案没有关联；对证据2证明的真实性有异议，因为该证据属于证人证言，高华应当出庭作证接受法庭询问，才能确定真实性，同时证明表述是高华为李智慧代付，李智慧也应当出庭作证，故该证明不能被认定。流水数额是390000元与武亦文所提交的协议数额是不一致，流水与协议没有关联性；对证据3时间是2015年8月15日，争议房屋还没有确认给康宏毅，武亦文主张已经付清房款不符合逻辑。银行转账与本案没有关联性，不能确定该款项的具体性质；对证据4与本案没有关联，10000元的性质应由康宏毅质证；对证据5合法性有异议，武亦文所提供的票据来源不合法，张志勇所提交的证据显示业主入住需要完整流程，包括清缴所有费用和手续才能合法入住，武亦文是非法入住，武亦文所提交的该组证据不能证明其合法性；对证据6是复印件，真实性不予认可。转款性质需要李智慧和康宏毅确定，而不是武亦文确定；对证据7该合同只能证明备案和开具发票的事实，证明不了交款情况；对证据8关联性有异议，该笔款项指向的是2701号房屋协议，也是本案武亦文所提交证据1中的协议。 龙瑞房地产公司质证意见如下：以上证据1-5均与我公司无关；对证据6与我公司无关。对证据7真实性无异议。对证据8与我公司无关。 康宏毅质证意见如下：对证据1真实性无异议，但对该协议是否履行不予认同。武亦文只是签订协议但没有履行，协议约定武亦文先付290000元，但是协议签订后武亦文没有履行。协议上所涉及的房产是7号地2701号房屋。博众建筑公司与龙瑞房地产公司共计折房7套，折房清单上显示房屋价值为579142元。该协议是2701号房屋不是2801号房屋，2801号房屋价值为577049元。2801号房屋办理折房手续的时候我现金不够，所以一直没有办，直到2015年房屋涨价，龙瑞房地产公司确定上调房屋价格为730000元。所以张志勇按730000元支付房款。2801号房屋的折房手续在2015年12月29日以后才走完，因此在2015年12月29日之后康宏毅才享有2801号房屋的处置权利；对证据2证明的真实性存在异议，转款是真实的，高华是李智慧的会计，李智慧和我之间存在经济往来，至今李智慧还欠康宏毅钱，该转款是李智慧通过高华还康宏毅的钱；对证据3真实性无异议，该转款是2701号房屋的房款；对证据4认可，康宏毅已经把房屋卖给张志勇了，张志勇收房时武亦文已经入住。该款是协商时武亦文转给康宏毅的，与房款没有关系；对证据5物业费票据开具时间在我取得2801号房屋所有权之前，武亦文如何取得的这些票据我不知道；对证据6与本案无关，康宏毅不认可，李智慧也欠我钱；对证据7真实性无异议，办证时间是2014年7月18日，房屋买卖时间是2013年3月20日。李智慧是康宏毅表哥，李智慧和武亦文都是开车的，当时他们公司有四个人要买康宏毅手中的顶账房，冯刚买的是1401号房屋，武亦文要两套2701号房屋、2801号房屋。协议中只有2701号房屋，因为当时2801号房屋手续还没有走完，所以只签了一份协议，就是2701号房屋的。2701号房屋的房款武维涛也不是一次性付给康宏毅的，房款一年半之后才付清。因为房屋涨价所以武维涛才支付了500000元。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在此后的审理部分予以综合分析、认定。 根据当事人陈述及经审查所确认的证据，本院认定事实如下：因博众建筑公司承包了龙瑞房地产公司商品房项目的装饰装修工作，故龙瑞房地产公司（甲方）、博众建筑公司（乙方）与邯郸市智华房地产开发有限公司（丙方）签订了《关于商品房折抵工程款协议》，约定甲丙双方基于施工合同对乙方共负有到期债务169721元，经共同协商，甲方、丙方以甲方开发的赵都新城项目1套商品房折抵甲方、丙方对乙方的债务。折抵商品房明细为房号7号地2号楼1单元2801号，销售面积130.85平方米，单价每平方米5590元，房款731452元。本次到期工程款共计169721元。2015年12月29日甲乙双方签订的合同编号为15121614的《关于商品房折抵工程款的协议》中7号地2号楼1单元2801号房号与本折房协议中折房号属同一房屋，折房金额为370468元，本次协议折房金额为169721元，超出债务的191263元，乙方应当以本协议签订后15日内到甲方指定地点，以现金方式补足，否则甲方有权不予办理折房业务。乙方同意甲方、丙方以上述商品房折抵债务。甲方配合办理房产过户相关手续。本协议签订后即视为甲方、丙方已履行完毕对乙方所负上述债务。办理上述商品房相关手续的费用及相关税费等均由乙方承担。龙瑞房地产公司在甲方处加盖合同专用章、博众建筑公司在乙方处加盖公章并有委托人康宏斌签字、邯郸市智华房地产开发有限公司在丙方处加盖合同专用章。 后康宏毅代办博众建筑公司与张志勇协商出售赵都新城利和园2号楼1单元2801号房屋事宜，经协商张志勇同意购买该房屋，支付价款方式为张志勇支付给博众建筑公司500000元，同时张志勇需将博众建筑公司所欠龙瑞房地产公司的房款191263元直接支付给龙瑞房地产公司。2017年3月23日张志勇将300000元购房款支付给康宏毅，康宏毅向张志勇出具收条一份，表明收到利和园小区2-1-2801号房屋首付款300000元。2017年3月24日，张志勇将191263元支付给龙瑞房地产公司。2017年4月8日博众建筑公司（甲方、卖方）与张志勇（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：甲方自愿将邯郸市水厂路利和园小区2号楼1单元2801室（建筑面积130.85平方米）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方。双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为伍拾万元整。乙方在签订本合同时，支付全款伍拾万元整。甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。支付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面、地面和墙壁及不适移动的物件房屋价值内）。本协议自双方签字之日生效。甲方有博众建筑公司加盖公章及法定代表人签章、康宏毅签字捺印，乙方有张志勇签字。同日张志勇向康宏毅支付207500元购房款，康宏毅出具收条，表明收到207500元。2018年8月8日张志勇与龙瑞房地产公司签订《商品房买卖合同》（预售），2018年9月12日张志勇缴纳该房屋的专项维修资金15702元。2019年6月11日，张志勇向龙瑞房地产公司支付10229元用以补足该房屋面积差款。后龙瑞房地产公司向张志勇出具741681元的发票。2019年6月20日张志勇缴纳该房屋契税21190.89元，印花税2.5元后取得该房屋不动产权登记证书，证书号：冀（2019）邯郸市不动产权第0026858号，载明，权利人张志勇，单独所有，坐落邯山区，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权。后因争议房屋由武亦文自2015年11月起实际居住至今，张志勇就武亦文腾退该房屋事宜与武亦文协商未果，诉至本院，诉请如前。 另查明，康宏毅、武亦文于2017年9月13日出具证明，载明“2017年9月23日前就7号地2号楼2801房屋问题解决清楚，给张志勇答案。” 还查明，博众建筑公司通过抵顶工程款方式从龙瑞房地产公司取得7套房屋，包括本案涉及的赵都新城利和园2号楼1单元2801号、2701号、1401号房屋等。武亦文父亲武维涛向康宏毅购买赵都新城利和园2号楼1单元2701号房产，武维涛与龙瑞房地产公司于2014年7月18日签订《商品房买卖合同》，约定武维涛购买赵都新城利和园2号楼1单元2701号房产，建筑面积130.85平方米，价款579142元。同日，龙瑞房地产公司向武维涛出具相应数值的发票。 在诉讼过程中，武亦文向本院提出追加龙瑞房地产公司、康宏毅为本案第三人，本院审查后认为武亦文的申请符合法律规定，本院依法追加龙瑞房地产公司、康宏毅为本案第三人。 本院认为，本案系排除妨害纠纷。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。妨害或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，张志勇提交的邯郸市不动产登记中心颁发的诉争房屋的《不动产权登记证》，载明房屋所有人为张志勇，单独所有。依据《中华人民共和国物权法》，的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；除法律另有规定外，未经登记，不发生效力。不动产登记证是权利人享有房屋所有权的证明，诉争房屋的产权登记在张志勇名下，属于已经获得诉争房屋产权的所有人。张志勇基于物权的排他性请求武亦文腾退诉争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张志勇主张武亦文赔偿损失，但其仅提供损失明细并未提供证据证明实际发生损失，故本院对损失部分不予支持。关于武亦文辩称其向康宏毅购买了赵都新城利和园2号楼1单元2801号房屋并通过康宏毅取得争议房屋的钥匙在该房屋居住，但其提供的协议书并未明确其购买的是本案争议房屋，其提出的转账290000元系购房款，康宏毅当庭予以否认，且该协议书中约定的房屋价格与折房明细中的2701号房屋价格一致，故武亦文所提供的证据均不能证明其已购买争议房屋并合法入住的事实。武亦文还辩称张志勇与龙瑞房地产公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系恶意串通，但龙瑞房地产公司与博众建筑公司签订的《关于商品房折抵工程款协议》系当事人对债务履行方式的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。此后龙瑞房地产公司与张志勇签订的《商品房买卖合同》（预售）系龙瑞房地产公司履行《关于商品房折抵工程款协议》，不损害国家、集体或者第三人的利益，故对该辩解意见本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第九条、第三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、武亦文于本判决生效之日后三十日内搬出、腾空位于邯郸市邯山区房屋； 二、驳回张志勇的其他诉讼请求。 案件受理费1065元，由张志勇负担985元，由武亦文负担80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  李素辉 人民陪审员  徐桂云 人民陪审员  李淑芹 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  张 驰 书 记 员  潘晓赛 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。