江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初10565号原告：夏季军，男，1975年10月7日出生，汉族，住江阴市。原告：戚宇音，女，1976年9月6日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：何其凯，江苏维一律师事务所律师。委托诉讼代理人：皮中卫，江苏维一律师事务所实习律师。被告：江阴景裕房地产开发有限公司，社会统一信用代码91320281066238687C,住所地江阴市澄江街道花北路397号。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莹莹、王晓艺，该公司法务。原告夏季军、戚宇音与被告江阴景裕房地产开发有限公司（以下简称景裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告夏季军及其与戚宇音的共同委托诉讼代理人何其凯、皮中卫，被告景裕公司的委托诉讼代理人王莹莹、王晓艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏季军、戚宇音向本院提出诉讼请求：一、判令景裕公司向夏季军、戚宇音交付雅澜名苑一区266号302室商品房并协助办理房屋所有权变更登记手续；二、判令景裕公司向夏季军、戚宇音交付B区027号、069号车位；三、判令景裕公司支付因装修装饰不合格而无法使用房屋产生的损失8700元（自2019年10月1日至2020年3月22日共174天按50元/天计）；四、判令景裕公司支付逾期交房违约金（以1461159元为基数，自2020年3月23日至实际交房之日按万分之三每日计）；五、判令景裕公司支付逾期交付车位违约金（以二车位总价230000元为基数，自2019年10月1日至实际交付之日按万分之五每日计）。诉讼过程中，夏季军、戚宇音撤回第一、二项诉讼请求。事实和理由：2018年6月27日，夏季军、戚宇音与景裕公司签订《商品房买卖合同》1份，约定夏季军、戚宇音购买景裕公司开发的雅澜名苑一区266号302室房屋，房屋总价款1461159元，景裕公司应当在2019年9月30日前，将经综合验收合格的商品房交付夏季军、戚宇音使用，如景裕公司原因未能在约定期限内交付，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行。同时双方签订的《补充协议书》约定因装修质量问题逾期交房的，景裕公司负责整改，整改期间按50元/天支付逾期交房违约金。合同签订后，夏季军、戚宇音已向景裕公司支付全部购房款。2019年9月4日，夏季军、戚宇音收到交楼通知后验房时发现房屋装修质量等问题不符合交房条件。经双方协商景裕公司实施整改，直至2020年3月22日，景裕公司再次通知收房，尽管仍未能整改到位，夏季军、戚宇音同意收房，景裕公司却无任何正当理由拒绝交房。此外，2018年11月26日戚宇音与景裕公司签订《车位有偿使用协议书》，分别以115000元/车位取得该小区027号、069号车位使用权，车位交付日期为2019年9月30日，如逾期交付，需按日支付已交车位费万分之五的违约金。但景裕公司至今未交付车位。为维护自己的权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告景裕公司辩称，一、景裕公司开发的包括案涉商品房在内的雅澜名苑一区已在2019年通过整体竣工验收，于2019年4月26日取得建设工程竣工验收备案表并于2019年5月31日取得交付使用通知书，案涉商品房已在合同约定的交付日前具备交付条件。景裕公司在具备交付条件后及时向夏季军、戚宇音寄送了交付通知书，通知夏季军、戚宇音于2019年9月30日前办理交接手续，但夏季军、戚宇音并未按约履行交接手续，应视为景裕公司于2019年9月30日交付。夏季军、戚宇音诉请支付违约金缺乏事实和法律依据。二、案涉商品房即便存在瑕疵或质量问题，在保修期内景裕公司依约仅承担维修义务，夏季军、戚宇音无权以此为由拒绝收房，其主张按50元/天支付逾期交付违约金缺乏事实与法律依据。三、案涉车位协议明确本人自行在2019年9月30日前至雅澜名苑物业服务中心办理车位使用手续，但戚宇音未按协议约定办理相关使用手续，因此其主张逾期交付车位违约金缺乏事实与法律依据。综上，请求驳回夏季军、戚宇音的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月27日，夏季军、戚宇音与景裕公司签订《商品房买卖合同》一份，约定夏季军、戚宇音向景裕公司购买雅澜名苑一区266号302室房屋，房屋总价款1461159元；景裕公司应当在2019年9月30日前，将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付夏季军、戚宇音使用，景裕公司逾期交房超过90日后，夏季军、戚宇音要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，景裕公司按日向夏季军、戚宇音支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，景裕公司应当书面通知夏季军、戚宇音办理交付手续；由于夏季军、戚宇音原因，未能按期交付的，视为景裕公司已按期交付该商品房；景裕公司交付的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定标准，达不到约定标准的，景裕公司负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日50元补偿夏季军、戚宇音无法使用房屋的损失，景裕公司无需承担逾期交楼责任。双方于同日签订的《补充协议书》约定，该商品房的交付条件为景裕公司已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，该商品房的交付标准为景裕公司按照本补充协议书附录二《装饰、设备标准》约定的交付标准进行交付；该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，景裕公司应负责修复，修复后方可交付，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；该商品房存在与本补充协议书约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，夏季军、戚宇音有权要求更换，景裕公司应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日50元补偿夏季军、戚宇音无法使用房屋的损失，景裕公司无需因此承担逾期交楼责任；如夏季军、戚宇音未付清该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），景裕公司有权在夏季军、戚宇音付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给夏季军、戚宇音；夏季军、戚宇音应另支付的税费详见本补充协议附录一《税费及其他应付款项明细》（该明细载明预收一年物业费，于《商品房买卖合同》约定的交楼日期需缴纳）。合同签订后，夏季军、戚宇音已支付全部购房款。2018年11月26日，戚宇音与景裕公司签订《车位有偿使用协议书》二份，约定戚宇音购买雅澜名苑一区B区027号、069号车位，每个车位使用费115000元，戚宇音须于2018年12月26日前支付该费用，戚宇音应在2019年9月30日前到物业服务中心办理车位的使用手续，如因戚宇音原因逾期未办理车位使用手续的，视为在该日景裕公司已按约交付了车位，车位的使用期从该日起算，如因景裕公司原因未能在上述约定期限将验收合格的车位交付，每逾期一天，景裕公司应按使用费总额的万分之五支付违约金，使用期顺延，双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，戚宇音支付了车位使用费230000元。涉案房屋所在雅澜名苑一区于2019年4月26日取得建设工程竣工验收备案表并于2019年5月31日取得通过交付使用竣工验收的通知。2019年9月4日，景裕公司向夏季军、戚宇音邮寄《期楼收楼通知书》，告知案涉商品房可按《商品房买卖合同》在2019年9月30日前交付，请预约收楼手续办理时间，物业服务费以《商品房买卖合同》约定的收楼日期之日或实际办妥收楼手续之日（以时间在前者为准）起计收。夏季军、戚宇音于2019年9月9日前往案涉商品房进行验收，因验收发现装修存在诸多问题未办理收楼手续。景裕公司对装修存在的瓷砖空鼓、划痕、开关面板不牢固、客餐厅过道墙角不垂直等问题进行了整改。2019年9月30日，夏季军向景裕公司邮寄《装饰装修质量整改通知书》，对验收中发现的装修质量问题向景裕公司书面罗列说明，并要求立即整改并按期交付商品房。景裕公司于2019年10月5日收函。审理中，景裕公司陈述在2020年1月初整改完毕通知夏季军、戚宇音验收，因夏季军、戚宇音提出其他装修问题未办理收房手续。2020年3月22日，景裕公司通知夏季军再次进行验收，验收后夏季军在《期楼收楼通知书》上签署意见“本人在此确认此前反馈的装修质量问题均已于2020年3月22日整改结束（除内卫马桶仍有漏水），实际收楼日期为2020年3月22日”。之后，因双方对预收一年物业费的起算时间（是否从2019年10月1日起计算）存在争议，夏季军、戚宇音不同意缴纳2019年10月1日起至2020年3月22日期间物业费，景裕公司未向夏季军、戚宇音交付案涉商品房及车位。2020年5月18日，夏季军向景裕公司邮寄《违约交房通知书》，要求立即交付案涉商品房。景裕公司于2020年5月21日收函后仍未交房。夏季军与景裕公司物业工作人员钱君燕就交房事宜进行交涉，6月17日夏季军提出先把维修基金、契税、办证费用等支付，景裕公司先交房，钱君燕仍要求夏季军交齐所有费用才同意交房，如有异议可以走法律途径。7月6日，夏季军与景裕公司刘桂萍交涉交房交车位事宜，刘桂萍仍坚持收楼要结清费用。夏季军、戚宇音向本院起诉后，本院于2020年10月22日向景裕公司送达应诉材料。收到应诉材料后景裕公司工作人员于2020年10月23日向夏季军、戚宇音发送短信，要求夏季军、戚宇音尽快到销售中心办理收房手续。经本院释明，双方于2020年11月23日办理了涉案房屋以及二个车位的交付手续，夏季军、戚宇音也缴纳了除物业服务费以外的相关费用。审理中，夏季军、戚宇音陈述因涉案房屋不能交接，所以在2019年9月30日前也未办理车位交接手续，准备和涉案房屋一起交接。以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议书》、《车位有偿使用协议书》、付款凭证、建设工程竣工验收备案表、《期楼收楼通知书》、《装饰装修质量整改通知书》、《违约交房通知书》、微信聊天记录及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《补充协议书》、《车位有偿使用协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按约履行。关于夏季军、戚宇音主张的因装修装饰不合格而无法使用房屋产生的损失。《商品房买卖合同》、《补充协议书》均约定因商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，景裕公司负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日50元补偿夏季军、戚宇音无法使用房屋的损失，根据本案查明事实，案涉商品房确实存在装修不符合约定标准的问题，景裕公司也对此进行了整改，直到2020年3月22日，夏季军才签字确认此前反馈的装修质量问题均已于2020年3月22日整改结束（除内卫马桶仍有漏水），故夏季军、戚宇音要求景裕公司承担自2019年10月1日至2020年3月22日共174天按50元/天计算的损失8700元有事实与法律依据，本院依法予以支持。关于夏季军、戚宇音主张的逾期交房违约金。《补充协议书》约定夏季军、戚宇音未付清该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），景裕公司有权在夏季军、戚宇音付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房。而补充协议附录一《税费及其他应付款项明细》中载明预收一年物业费，于《商品房买卖合同》）约定的交楼日期需缴纳，因此，虽然系双方对物业服务费起算日期存有争议导致景裕公司未向夏季军、戚宇音交付案涉商品房，但不管系何种原因，夏季军、戚宇音未交付物业服务费是事实，景裕公司据此未交付案涉商品房符合双方约定，不能据此认定景裕公司违约逾期交房，故本院对夏季军、戚宇音要求景裕公司承担以1461159元为基数自2020年3月23日至实际交房之日按万分之三每日计算违约金的诉讼请求不予支持。关于戚宇音主张的逾期交付车位违约金。根据《车位有偿使用协议书》，戚宇音应在2019年9月30日前到物业服务中心办理车位的使用手续，如因戚宇音原因逾期未办理车位使用手续的，视为在该日景裕公司已按约交付了车位，夏季军、戚宇音也陈述准备和涉案房屋一起交接车位，故在2019年9月30日前也未办理车位交接手续，因此，在2019年9月30日前未接收车位原因在于戚宇音，其主张从2019年10月1日起计算违约金本院不予支持。在2020年3月22日，夏季军、戚宇音准备办理收房手续，应认定该日要求一并办理车位交接手续，景裕公司因物业服务费缴纳问题未向夏家军、戚宇音交付案涉商品房，也未交付案涉车位，但《车位有偿使用协议书》与《商品房买卖合同》是独立的，《车位有偿使用协议书》中并没有约定交付车位须以戚宇音交清案涉商品房一切费用为前提，因此，景裕公司在2020年3月22日未向戚宇音交付案涉车位应认定违约，应从该日起每日按车位使用费总额230000元的万分之五向戚宇音支付违约金至2020年11月23日，为28405元。本院对戚宇音的该项诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、江阴景裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付夏季军、戚宇音因装修不合格导致房屋不能使用产生的损失8700元；二、江阴景裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付戚宇音因逾期交付车位产生的违约金28405元；三、驳回夏季军、戚宇音的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10464元（夏季军、戚宇音已预交），由夏季军、戚宇音负担8904元，由景裕公司负担1560元。（夏季军、戚宇音同意其预交案件受理费中的剩余部分1560元由景裕公司直接向其给付，本院不再退还，由景裕公司在本判决生效之日起十日内向夏季军、戚宇音支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  沈金锋二〇二〇年十二月二十二日书记员  蒋敏绮附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。