北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80297号原告：李剑捷，女，1962年2月23日出生，汉族，北京市税务局副处级调研员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：段爱东，北京市中通策成律师事务所律师。被告：王斯彤，男，1985年2月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：冯玥，女，1984年2月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：关镭，北京市炜衡律师事务所律师。原告李剑捷与被告王斯彤、被告冯玥合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李剑捷及其委托诉讼代理人段爱东，被告王斯彤，被告冯玥的委托诉讼代理人关镭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李剑捷向本院提出诉讼请求：1、确认李剑捷为北京市密云区XXXB-02地块住宅小区A-1#住宅楼-1层1单元-XXX实际出资人；2、确认李剑捷为北京市密云区XXXB-02地块住宅小区A-1#住宅楼-1层1单元-XXX实际购房人。事实和理由：李剑捷是王斯彤母亲，王斯彤与冯玥在2017年7月13日登记结婚。2018年3月李剑捷打算购买北京市密云区XXXB-02地块住宅小区A-1#住宅楼-1层1单元-XXX（以下简称诉争房），受购房资格限制，李剑捷只能先售出自己名下房屋再行购买，当时诉争房购买时间紧迫，在来不及出售现有住房的情况下与王斯彤达成协议，先用王斯彤名义购买，待李剑捷出售现有房屋获得资质后再从王斯彤名下过户诉争房，为此2018年5月17日王斯彤与出售方北京XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）签署《北京市商品房预售合同》，同日李剑捷与王斯彤也签署了借名买房《协议书》，约定李剑捷将自己名下房产出售后将包括贷款在内的全部购房款支付给王斯彤，王斯彤在产权证办理完毕后将诉争房过户至李剑捷名下。诉争房款共计5859321元，王斯彤在签署《北京市商品房预售合同》前已经支付首期房款4689321元，后又与冯玥以夫妻名义贷款1170000元支付了剩余款项。李剑捷从2016年开始为帮助王斯彤个人购房就多次向其转账，当时李剑捷卖掉名下一处住房获得房款5430000元，和王斯彤说好转给他5000000元，其中3000000元赠与他个人买房，应该再退给李剑捷2000000元，后来因为实施购房新政，王斯彤无法贷款购房，就一直占用2000000元没退还。支付诉争房首付款时李剑捷还没卖房，一部分首付款是王斯彤垫付的，其中还有2000000元是此前没有还给李剑捷的钱，2018年6月李剑捷卖房回款后就分笔还给王斯彤了，共给王斯彤转账4038000元，加上之前的2000000元已经远超诉争房全款，本应由王斯彤自行偿还贷款，后来因为王斯彤和冯玥开始有矛盾，为保证用于养老购买的房屋有保障，李剑捷无奈又从2019年6月开始帮王斯彤还诉争房贷款。综上诉争房实际出资人和购买人是李剑捷，请求法院对此予以确认。王斯彤辩称，李剑捷所述属实。在2016、2017年王斯彤因购房对李剑捷欠有2000000元款项。2018年3月李剑捷欲出售自己名下住房获得购房资格后购买诉争房，当时诉争房销售需要尽快付款和签署合同，无法等待出售现有房，李剑捷就借用王斯彤的名义进行了购买，王斯彤与XX公司签署了购房合同，也和李剑捷签署了借名买房协议。诉争房总价5859321元，其中384180元是王斯彤向案外三人的借款、300000元是向冯玥的借款，当时用于支付首期款，现在均已经偿还；李剑捷出售自己住房后向王斯彤支付了房款；另外因之前对李剑捷有债务，作为还款王斯彤还出资了2000000元，所以王斯彤认可已经从李剑捷处收到了全部购房款。王斯彤从2018年10月开始还贷，冯玥从未参与过，李剑捷从2019年6月开始按月给王斯彤账户转款用来偿还贷款，所以诉争房出资人和实际购买人是李剑捷，王斯彤同意李剑捷的诉讼请求。冯玥辩称，诉争房是王斯彤与冯玥婚后共同购买的房屋，为二人共同出资，冯玥给王斯彤转账300000元用于支付购房首付款，支付首付款的其他款项来源冯玥不清楚，但与王斯彤共同承担了房屋贷款1170000元的还贷。300000元并非王斯彤所述的借款，王斯彤转给冯玥的200000元是生活费，不是还款。李剑捷转给王斯彤的钱是赠与不是购房款，所以不同意李剑捷的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：李剑捷系王斯彤母亲；王斯彤与冯玥系夫妻，于2017年7月13日登记结婚。2018年3月19日凌X娜作为销售员在诉争房所在房地产项目接待李剑捷与王斯彤看房，当即李剑捷有意购买，但因名下有房不具备购买资格考虑借用王斯彤名义购房，之后二人表示回去再商量。2018年3月20日李剑捷、王斯彤告知凌X娜王斯彤同意以其名义购房，待李剑捷购房资格腾出后再过户至李剑捷名下，随后王斯彤以购房人身份从名下银行账户向诉争房出售人XX公司支付了购房首期款50000元；签署购房合同前王斯彤的银行账户又陆续向XX公司支付了以下款项，2018年4月18日付定金130000元及20000元、2018年5月4日付首期房款2149321元及保证金20000元、2018年5月17日付首期购房款2340000元，期间XX公司出于购房优惠政策向王斯彤退回款项20000元，至此王斯彤共计支付房款4689321元。上述购房款收据原件现由李剑捷持有。2018年5月17日王斯彤就诉争房与XX公司签署Y2090156号《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定诉争房总价为5859321元，王斯彤以首付4689321元、贷款1170000元的方式付款。《北京市商品房预售合同》原件现由李剑捷持有。2018年9月11日王斯彤、冯玥共同与中国工商银行股份有限公司北京地安门支行签署《个人购房借款/担保合同》，贷款1170000元用于购买诉争房，以按月等额本金方式还款，每月10日为还款日。上述事实除双方当事人陈述外，还有诉争房销售员凌X娜证言佐证。因凌X娜出庭作证同时还提供了其在北京市住房和城乡建设委员会备案的诉争房地产项目销售员登记，故其证言本庭采纳。诉争房目前尚未办理产权证亦未交付。2018年5月19日李剑捷作为甲方、王斯彤作为乙方签署了《协议书》，约定甲方借用乙方购房名额买房达成如下协议：1、甲方名下有一套海淀区厂洼的房屋。甲方拟购买密云“XX花园小区”房产，但不符合目前北京市购房政策，不能购买此处房产。双方同意甲方借用乙方名义购房，甲方出售海淀区厂洼的房产，双方同意待“XX花园小区”房产证办理完毕后，乙方无条件的过户至甲方名下。2、2018年5月17日甲方借用乙方名义购买密云房产，总价5859321元，其中准备贷款1170000元。3、双方同意密云购房所发生的购房款、税费以及再行过户至甲方名下所产生的费用由甲方承担。4、甲方海淀区厂洼房产目前挂牌出售价格为8000000元左右，甲方取得房款后将密云所有购房款支付给乙方，故密云房产中贷款1170000元部分由乙方自行还款，但不得影响将房产过户至甲方名下。5、密云房产交付使用后发生的各种费用由甲方承担。6、密云房产取得房产证后三个月内，乙方同意无条件将密云房产过户到甲方名下。7、甲方借用乙方名义购买密云房产，产生争议应当友好协商解决，协商不成提交北京市朝阳区法院裁决。8、本协议一式四份，双方各执两份，双方签字后生效。为证实诉争房屋系借名购买及已经向王斯彤全额支付了诉争房房款，李剑捷提供以下证据：一、李剑捷向王斯彤账户转账的记录：1、2016年11月16日转账124000元、2017年4月8日转账860147．67元、2017年4月11日转账2700000元、2017年5月9日转账1270000元，以上合计4954147．67元；李剑捷称上述款项大数为5000000元，当时为帮助王斯彤购房，但说好只赠与王斯彤3000000元，其中2000000元应该还给李剑捷，后因王斯彤无法贷款买房，一直占用2000000元未偿还；王斯彤对李剑捷的证据及陈述予以认可；冯玥表示不清楚款项流转情况，但钱款应系李剑捷的赠与。2、2018年4月23日转账190000元、2018年7月4日转账78000元及560000元、2018年7月26日转账100000元、2018年12月27日转账3110000元，以上合计4038000元；李剑捷说明上述款项系其以出售海淀区厂洼房屋的售房款向王斯彤转账的诉争房购房款；此外还要再加上王斯彤之前的欠款2000000元，所以共计向王斯彤支付了6038000元，王斯彤对此予以认可；冯玥表示不清楚上述款项，但应为李剑捷的赠与。3、2019年6月至2020年12月期间李剑捷按月向王斯彤转账9500元的转账记录；李剑捷说明其转账至王斯彤账户，由王斯彤偿还诉争房贷款；冯玥认为此为李剑捷与王斯彤恶意串通虚构借名买房的行为。二、1、2018年6月3日李剑捷与案外人王X就北京市海淀区厂洼街XX号院2号楼1门202（以下简称厂洼街房）签订的《北京市存量房屋买卖合同》，证明在2018年3月购买诉争房时李剑捷名下有住房，不满足购房资格，所以与王斯彤约定借用王斯彤名义购买诉争房，待名下房屋出售后再办理诉争房过户；王斯彤对此予以认可；冯玥认为此份证据与本案无关。2、存量房交易平台打印的核验结果一份，载明李剑捷名下现无住房，用以证实李剑捷已按照借名买房协议将原有住房出售，获得了购房资质；对此王斯彤予以认可；冯玥认为与本案无关。本院对以上证据的形式真实性予以采信，以上证据可以证实李剑捷自2016年开始多次向王斯彤转账，截至诉争房项目看房前转账金额合计4954147．67元，自诉争房项目看房后转账金额合计4038000元，并自2019年6月始存在按月转账9500元的行为；另李剑捷名下原有厂洼街房一处，于2018年6月出售。王斯彤对于诉争房首付款及贷款支付进行了以下举证和说明：一、首付款4689321元的支付来源：1、2018年4月23日至27日期间向李剑捷同事女儿、李剑捷同事、王斯彤同学共计借款384180元，对此王斯彤说明已经全部偿还；2、2018年4月25日向冯玥借款300000元，2018年12月27日向冯玥转账200000元偿还，同时说明另100000元冯玥同意以家用和购买汽车款的方式还款；3、剩余款项为王斯彤支付，李剑捷出售厂洼街房后进行了偿还。二、贷款还款情况：自2018年10月开始贷款均由王斯彤支付，2019年6月开始李剑捷按月将贷款转至王斯彤账户由王斯彤代为还款，冯玥从未参与诉争房贷款还款。李剑捷认可王斯彤上述证据及陈述属实；冯玥表明不清楚王斯彤首付款来源，但己方向王斯彤转账的300000元并非借款，而是购房出资，王斯彤转回的200000元也非还款，而是支付家用。冯玥提交了如下证据证实诉争房为其与王斯彤夫妻购房：1、2018年4月25日向王斯彤转账300000元用以证明夫妻共同出资购房；李剑捷及王斯彤均认可证据真实，但表明此为向冯玥的借款，而非冯玥出资。2、冯玥与王斯彤共同签署的《个人购房借款/担保合同》，共同就诉争房向银行贷款1170000元；李剑捷及王斯彤认可证据真实，但表明此系借用王斯彤名义买房发生的。3、王斯彤单方签字的《离婚协议书》，协议书中载明诉争房为夫妻共有。李剑捷认为此份证据不真实；王斯彤说明此份证据在与冯玥发生矛盾时签字的，并非王斯彤真实意思，而且其中也写明了诉争房归王斯彤所有，即为李剑捷所有的意思。根据王斯彤及冯玥举证，本院查明冯玥向王斯彤转账300000元用于购买诉争房。上述查明，有双方当事人举证及陈述在案佐证。本院认为，李剑捷与王斯彤自愿签署《协议书》约定借名买房事宜，该协议约定内容不违背有关法律法规禁止性规定。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。为证实《协议书》所涉内容真实，李剑捷提交了凌X娜证言、出售厂洼街房合同、向王斯彤的转账记录等证据，上述证据能够与《协议书》载明内容相印证，故本院对李剑捷借用王斯彤名义购房一事予以采信。李剑捷还提交了在产生购房意向后向王斯彤的转账记录用以证实已全额支付了购房款，冯玥认为转账涉及款项是赠与，因转款所涉数额较大且无李剑捷赠与的明显意思表示及合理赠与依据，本院对冯玥的主张不予采纳；根据法庭核算李剑捷所转款项（包括后期还贷转款）总计与全部购房款不完全对应，考虑李剑捷与王斯彤系母子，二人间的款项往来不精准亦属常情，故即便存在差额，本院亦有理由认定李剑捷所转款项是为购买诉争房的实际出资。综上，李剑捷确系诉争房实际购买人及出资人。冯玥向王斯彤主张的300000元转账款，其性质并非共同出资购房款，冯玥可依法另行提起主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定，判决如下：一、确认原告李剑捷为北京市密云区溪翁庄镇云溪花园B-02地块住宅小区A-1#住宅楼-1层1单元-XXX号实际购买人；二、确认原告李剑捷为北京市密云区溪翁庄镇云溪花园B-02地块住宅小区A-1#住宅楼-1层1单元-XXX号实际出资人。案件受理费52815元，由被告冯玥负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  汪雪明二〇二〇年十二月二十八日书记员  姜海燕