广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8920号原告：张杰涛，男，1970年3月5日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：何剑华，男，1970年10月24日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：梁建东，男，1970年10月3日出生，汉族，住广州市番禺区。三原告的共同委托诉讼代理人：宋剑，广东金本色律师事务所律师。被告：涂亮辉，男，1973年11月21日出生，汉族，住广东省从化县。委托诉讼代理人：李永祥，广东红棉律师事务所律师。张杰涛、何剑华、梁建东与涂亮辉物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张杰涛、何剑华、梁建东的委托诉讼代理人宋剑，涂亮辉及其委托诉讼代理人李永祥，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张杰涛、何剑华、梁建东向本院提出诉讼请求：1.被告腾空位于广州市番禺区大石镇XX二路X号房产（原权属证号：XX）并交还给原告管业；2.被告向原告支付从2020年6月1日起计至实际腾空交还上述房产之日止的房屋占有使用费（以建筑面积为521.48平方米，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准计），暂计至起诉之日为5006.2元（按每月每平方米36元即18773.28元/月，逐月计，不足一月，按日计）；3.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：广州市番禺区大石镇XX二路X号房产，原权属证号为XX，建筑面积为821.48平方米，原登记在案外人刘向红名下。该房产于2012年11月7日办理了抵押登记及相关的他项权证（他项证号：0210118144），抵押给广州农村商业银行股份有限公司东圃支行；（2014）穗仲案字第5515号《裁决书》发生法律效力，因刘向红未履行裁决书确定的义务，广州市番禺区人民法院于2020年3月16日委托拍卖该房产以清偿债务。2020年4月20日，在通过网络竞价方式而公开举行的拍卖会上，原告以6036529元联合竞得该房产。2020年5月11日，番禺区人民法院作出（2019）粵0113执恢286号之二执行裁定书，裁定该房产的所有权及相应的其他权利归原告所有，原告可持裁定书办理相关产权过户登记手续。2020年5月29日，原告收到（2019）粵0113执恢286号之二执行裁定书。在该房产的拍卖公告中注明：“该房产目前在用但租住情况不明按现状拍卖，法院不负责清场交付”。竞得该房产后，原告于2020年5月22日委托律师发出《通知》，并于2020年5月29日将（2019）粵0113执恢286号之二执行裁定书张贴在该房产处。被告在收到《通知》后，向原告发来《租赁合同》，单方主张其已经租用该房产6年，还有14年租期并已经用工程费冲抵了二十年房租（原告不认可）。在竞投该房产过程中，原告向广州农村商业银行股份有限公司东圃支行获悉：刘向红与刘光瑞于2012年6月8日签订该房产的《工业厂房租赁合同》，合同约定月租金为20537.5元（821.5平方米×每月每平方米25元），承租方、出租方均向广州农村商业银行股份有限公司东圃支行提交了声明、承诺，不影响抵押房产交吉，合同至2015年6月7日期满终止。原告认为，原告自2020年5月29日起，依法取得该房产所有权。基于实际占用人是在该房产设立抵押权之后（或者2015年6月之后）才实际使用（或租赁）该物业，在法院拍卖公告期间无人提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十条等法律的规定，被告发来的租赁合同对买受人没有约束力。原告作为该房产的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故要求被告腾空交还该房产，并支付房屋使用费，合法合理。经多次协商未果，原告无奈只好起诉至贵院，恳请依法判决，保护原告合法权益。涂亮辉辩称，涂亮辉对案涉物业拥有合法的承租权、使用权和收益权，且已预交了二十年的房屋租金，原告以超低的价格购买案涉物业，就必须承接案涉物业原有的租赁关系，无权提前收回房屋使用权和收益权，更无权向涂亮辉收取租金，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：1.案涉房屋是涂亮辉于2013年7月1日向该房屋的原业权人刘向红承租的，双方签订由《租赁合同》，租赁期限20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止，每年租金11万元，由于出租人刘向红所开办的广州烨达投资有限公司（原名广州烨达物流有限公司）拖欠涂亮辉工程款2255905元未付，故涂亮辉于同日与刘向红签订了一份《可耕园工程款冲抵大石小厂房租金协议》，约定涂亮辉用广州烨达投资有限公司拖欠其的工程款2255905元冲抵广州市番禺区大石镇XX二路X号房屋2013年7月1日至2033年6月30日共二十年的全部租金，即涂亮辉承租案涉房屋的租金已交至2033年6月30日，上述租赁合同和租金冲抵协议是双方真实意思表示，没有违反我国法律强制性的规定，合法有效，受到法律保护。由此可见，涂亮辉承租案涉物业在先，该物业被法院查封、拍卖在后，且法院在拍卖该物业前要求该物业的相关权利人申报权益时，涂亮辉也进行了申报，法院在第一次拍卖公告时也确认该物业是带有租赁合同的，在第二次拍卖公告时也确认该物业是不交吉的，即有租户在使用。该物业在办理银行贷款时，贷款银行是明确知道该物业是存在租赁合同的，且该租赁合同是有期限的，银行也知道物业的承租人是经常变化的，但贷款银行在贷款后长达五、六年时间里对该物业的租赁情况，没有提出过任何的异议，在银行申请法院强制执行拍卖该物业时，银行也没有对该物业现存的租赁关系提出异议，由此可见，银行对该物业的出租情况是知情和默许的，因为物业有收益才能保证物业的保值和增值，对银行是有利的，不能以没有取得银行的书面同意来否定涂亮辉承租的合法性，有效性。根据民法总则第一百四十条“行为人可以明示或者默示作出意思表示”，合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，物权法第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”等相关法律条文的规定，涂亮辉对案涉物业拥有无可争辩的使用权和收益权。原告收回300平方米并没有征得涂亮辉同意，只是跟租户串通签订的租赁合同。所以我方不承认原告收回300平方米，并已起诉租户，要求退还商铺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区大石街会江村XX二路X号，建筑面积为821.48平方米，原权利人为案外人刘向红。刘向红曾以该房屋作为抵押向广州农村商业银行股份有限公司东圃支行（以下简称农商银行东圃支行）申请贷款，并于2012年11月7日办理抵押登记。因刘向红未履行（2014）穗仲案字第5515号裁决书确定的义务，农商银行东圃支行向本院申请执行。执行过程中，本院于2020年3月16日就涉案房屋发出拍卖公告，载明内容包括：1.房屋有抵押……4.该房产目前在用但租住情况不明，本拍品按现状拍卖，法院不负责清偿交付；等等。其后，张杰涛、何剑华、梁建东在拍卖中以最高价6036529元联合竞得。2020年5月11日，本院作出（2019）粤0113执恢286号之二号执行裁定，裁定涉案房屋的所有权归张杰涛、何剑华、梁建东按份共有等。2020年6月19日，涉案房屋转移登记至张杰涛、何剑华、梁建东名下。2020年5月22日，本案原告的委托诉讼代理人曾向“广州市番禺区大石镇XX二路X号物业的实际使用人”发出一份《通知》，告知涉案房屋现权属人为张杰涛、何剑华、梁建东，并以继续使用物业及不再继续使用物业两种处理方式供各实际使用人选择。2020年6月9日，张杰涛、何剑华、梁建东提起本案诉讼。诉讼中，涂亮辉主张其与涉案房屋原产权人刘向红签订了租赁合同，租金以刘向红欠其的工程款抵扣，并据此约束原告。涂亮辉为其主张提交了如下证据：1.刘向红（甲方、出租方）与涂亮辉（乙方、承租方）签订的《租赁合同》，约定内容包括：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，租期为20年，从2013年7月1日至2033年6月30日，其中2013年7月1日至12月30日为免租期；租金按年计算，每年租金按11万元计，合计租金为214.5万元；合同签订当日，由乙方支付50万元现金作为合同履约的保证金；免租期后由乙方支付现金44.5万元作为合同首期租金款；余下120万元租金由乙方分三期以现金、转账方式支付给甲方，甲方收到相应款项后需开具收据作为凭证；等等。该合同未署日期，涂亮辉主张签订日期为2013年7月1日；2.广州烨达投资有限公司（甲方，投资人为刘向红）与涂亮辉（乙方）于2012年10月15日签订的《可耕园别墅改造工程合同》，约定由乙方承包甲方位于花都区的可耕园别墅改造工程，工程预算造价为467645元，工期自2012年10月16日至2012年12月29日；等等。3.《可耕园别墅改造工程结算表》（结算金额为3855905元）、银行流水及结婚证，拟证明曾广颂、刘向红向涂亮辉及其妻刘美珍支付款项的情况。4.刘向红（甲方、出租方、债务人）与涂亮辉（乙方、承租方、债权人）于2013年7月1日签订的《可耕园工程款冲抵大石小厂房租金协议》，约定：甲方确认乙方承包甲方可耕园别墅工程已于2013年6月6日全部完工，实际结算价为3855905元，已付160万元，余2255905元至今未付；甲方将涉案房屋租给乙方20年（2013年7月1日至2033年6月30日），免租期为半年，每年租金为11万元，二十年租金共计214.5万元；双方同意甲方拖欠乙方的2255905元工程款全部用于冲抵乙方应缴交的214.5万元房租，冲抵后乙方不得以任何理由再向甲方追讨工程款；等等。原告质证认为，长达二十年的《租赁合同》未办理租赁备案登记，甚至没有签署日期，无其他有效证据佐证其签订时间；在涂亮辉与刘向红签订《租赁合同》时，涉案房屋已存在抵押，涂亮辉在明知刘向红财务情况不良的情况下，以抵债方式一次性支付20年的租金，不符合常理，也有违交易习惯；施工合同的相对方并非刘向红，且刘向红早已是失信被执行人。另，原告为证实涂亮辉与刘向红之间的《租赁合同》是在抵押设立之后签订的，提交了刘向红与刘光瑞签订的《工业厂房租赁合同》及刘光瑞出具的《承租人声明》，该合同约定租期为2012年6月8日至2015年6月7日，声明内容为刘光瑞知悉抵押事宜并同意若因抵押处分房产而配合迁出。涂亮辉质证认为该证据与本案无关。本院认为，张杰涛、何剑华、梁建东通过竞拍法院拍卖房产而取得涉案房屋的所有权，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据本案所查明的事实可知，涉案房屋是因实现抵押权而被拍卖从而变更所有权人为张杰涛、何剑华、梁建东。虽涂亮辉主张其与刘向红签订的《租赁合同》对买受人具有约束力，但一方面，根据原告举证刘向红与刘光瑞之间的《工业厂房租赁合同》及刘光瑞出具的《承租人声明》可知，刘光瑞的承租期为2012年6月8日至2015年6月7日，涂亮辉主张的租赁期间与刘光瑞的租赁期间有所重合，而涂亮辉对此并未作出合理解释，且其举证刘向红方向其付款的流水均未载明为工程款用途，长达二十年的租赁合同未办理备案亦与有违常理，故涂亮辉所主张其与刘向红之间的租赁合同关系存疑。另一方面，该《租赁合同》并未落款具体时间，即便如涂亮辉所述的签订时间2013年7月1日，亦晚于涉案房屋设立抵押登记的时间（2012年11月7日），根据前述法律规定，该《租赁合同》亦已不足以约束房屋受让人张杰涛、何剑华、梁建东。因此，张杰涛、何剑华、梁建东诉请涂亮辉腾空涉讼房产，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：涂亮辉应于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于广州市番禺区大石街会江村XX二路X号的房屋，并将该房屋交还张杰涛、何剑华、梁建东管业。案件受理费100元，由涂亮辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  陈俊谦人民陪审员  杨颖冬二〇二〇年十二月八日书 记 员  杜嘉华