大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初5897号原告（反诉被告）：陈欣然，男，1988年6月16日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：崔涛，系辽宁瀛秀律师事务所律师。被告（反诉原告）：李利，男，1967年8月4日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：刘敏，系辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋楠，系辽宁东亚律师事务所律师。原告（反诉被告）陈欣然与被告（反诉原告）李利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈欣然及其委托诉讼代理人崔涛、李利的委托诉讼代理人刘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈欣然向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2020年6月起至户口迁出之日止，按月向原告支付房屋租金4000元；2、判令被告按照合同约定将户口迁出，并自2019年4月22日起至户口迁出之日止，按每日1350元的标准向原告支付未迁移户口违约金。事实和理由：原、被告于2019年3月4日签订大连市存量房屋买卖合同，合同约定原告以270万元的总价购买被告所有的位于大连市中山区的房屋。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款，并取得了该房屋的不动产所有权。原告系为结婚而购买案涉房屋，且所购买房屋与父母同住。现经调查发现，被告母亲在案涉合同签订之前于案涉房屋内死亡，被告在原告多次询问下，为售卖房屋刻意隐瞒真实情况，严重侵犯了原告的知情权和选择权等合法权益。原告与父母现已无法在案涉房屋内正常居住，原告购买案涉房屋的目的己无法实现。关于户口迁出一节，签订合同时原告明知在案涉房屋内有无法迁出的户口，直至开庭被告也没有将可以迁出的户口迁出。在没有办理迁移户口的情况下，被告对原告长期进行欺瞒和欺诈。因存在无法迁出的户口，房屋再次销售以及子女入学遭受重大的影响。上述事实足以证明被告在此节违约行为上主观恶意明显，且已经给原告造成了巨大的影响带来了实际上的损失。关于房租一节，系因被告在家中老人死亡二日后签订合同时故意隐瞒采取欺诈的方式造成原告及其父母对于该事宜产生心理阴影，无法继续在案涉房屋内居住所产生的实际损失，应由被告承担赔偿责任。被告李利辩称：不同意原告的诉讼请求。原告主张的租金与本案没有事实法律关系，原告该项诉讼请求不是被告出卖房屋造成的，双方不具有因果关系。原告主张的违约金支付期限不应为2020年4月22日，根据合同约定，违约金的计算期限应为2019年5月5日。当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少，法庭应该以原告的实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、被告的过错程度以及原告预期利益的综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以适当减少违约金金额。合同约定的违约金计算标准明显过高，显失公平，且原告没有证据证明实际发生了损失，房屋有他人户口不必然影响原告落户，且被告已经完成房产产权登记手续，并将房屋交付给原告，合同目的已经实现。请求法院结合上述理由适当酌情减免违约金。被告（反诉原告）李利向本院提出的诉讼请求：1.请求判令原告（反诉被告）支付家具折价款30000元；2.本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2019年3月4日原告与被告签订《大连市存量房屋买卖合同》，将原告名下位于大连市中山区房屋出卖给被告。原告于2019年4月初将房屋交付被告，并于2019年4月18日完成不动产过户。双方约定将房屋中的床、茶几、橱柜等家具折价30000元一并出卖给被告。被告入住并接收家具后，一直未将家具折价款支付原告。故原告为维护自身权益诉至贵院，请求判令诉请。原告（反诉被告）陈欣然辩称：不同意其反诉请求。双方没有对于家具等的价格进行约定。在发现被告母亲可能于案涉房屋内死亡后原告已经通知被告将全部家具拉走，被告已经将其母亲睡过的卧室床拉走，其余至今仍留存在案涉房屋内。原告坚持要求被告将所有家具全部拉走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：2019年3月4日，原、被告签订《大连市存量房屋买卖合同》，合同约定，被告所售房屋位于大连市中山区，售价270万元。被告应于房屋过户后3个工作日内办理房屋相关户口迁出手续。被告未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款，并于2019年4月18日取得了该房屋的不动产权证书。截至2020年12月11日，被告及案外人张金兰、李精东、李宗润的户口仍存在于案涉房屋内。本院认为，原告与被告签订的《大连市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，现被告及案外人的户口仍存在于案涉房屋内,被告未能按约定将户口迁出,显然没有全面履行义务，构成了合同违约,应当依约承担违约责任。但原告关于户口迁出的诉讼请求,因涉及户籍管理机关行政管理的职权范围,不属人民法院民事案件的受理范围,故本院对原告的该项起诉予以驳回。根据合同约定,被告应于房屋过户后3个工作日内办理房屋相关户口迁出手续。被告未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。关于逾期履行违约金的计算标准,虽然合同中约定每日按照总房价款万分之五支付,但被告明确表示违约金标准过高,申请法院调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”本案中,原告陈述户口逾期迁出将影响案涉房屋的再次销售及买卖价格,对于原告落户、子女上学等事项亦可能产生影响,但并未表示户口逾期迁出对于现有房屋的使用具有实质影响,其亦未能提供因户口逾期迁出给其造成实际损失的相关证据，故结合本案实际情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则,本院酌情将逾期履行违约金调整为每日按总房价款万分之零点五支付（2700000元×万分之零点五=135元）,这样既便于督促被告履行迁出案外人户口的义务,又较为合理地补偿了原告的损失。原告该节诉请的案件受理费仅缴纳至起诉时，故超出的部分本院不予处理，原告可另行起诉主张权利，本案给付逾期履行违约金的时间应自2020年4月22日起算,至本院立案之日（2020年8月17日）止。另,原告陈述被告在明知其购买婚房的情况下隐瞒房屋内有其母亲死亡的情况,并将系争房屋出售给原告。对此本院认为,原告在购买系争房屋前上门看房并签订房屋买卖合同,又先后支付了定金和房款,故可以推论原告应对系争房屋进行过全面的了解,故原告以交易后得知系争房屋内发生死亡事件为由，要求被告支付其租房另住的租金,无事实及法律依据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付家具折价款30000元一节，双方并未在《大连市存量房屋买卖合同》中明确约定家具、家电等附属设施的归属，案涉物品清单系双方签订房屋买卖合同后另行订立，与本案并非同一事实和法律关系，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，判决如下：一、被告李利于本判决生效之日起十日内向原告陈欣然支付逾期履行违约金。(自2020年4月22日起至2020年8月17日止,按每日135元的标准计付)；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的利息。二、驳回原告陈欣然的其他诉讼请求。本诉案件受理费36449元，收取3780元，由原告陈欣然负担3580元，由被告李利负担200元，反诉案件受理费275元，免予收取。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 婧人民陪审员  史玉珍人民陪审员  刘丽杰二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  袁秀娜