北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8535号原告（反诉被告）：北京开兴义物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区天坛路55号401室。法定代表人：郑延辉，董事长。委托诉讼代理人：孟令超，北京鹏凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：马林香，女，1959年4月4日出生，汉族，北京红桥市场有限责任公司退休员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周悦，女，1984年10月26日出生，汉族，住北京市朝阳区西石门村17号。原告北京开兴义物业管理有限责任公司（以下称北京开兴义公司）与被告马林香（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北京开兴义公司之委托诉讼代理人李倩倩，马林香及其委托诉讼代理人周悦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京开兴义公司向本院提出诉讼请求：1.要求马林香腾退北京市朝阳区松榆西里5单元002室；2.要求马林香支付自2010年1月1日至2018年12月31日期间的租金86400元；3.要求马林香支付2019年1月1日至2020年12月16日期间的租金90673.88元。事实和理由：2005年1月21日，北京市开兴和物业管理有限责任公司（以下简称北京开兴和公司）与马林香签订《房屋租赁协议》，约定：北京开兴和公司将松榆西里56号楼5门002室租赁给马林香作为临时居住用房，租赁期限为壹年，自2005年1月25日至2006年1月24日，每月租金400元整，但从2010年1月开始马林香未交纳租金，已构成实质违约。马林香答辩并反诉称：我方按季度预付租金，租金支付至2010年1月。自2010年1月至今北京开兴义公司从未与我方联系，也未要求我方交纳租金。我方承租的房屋性质为公有住房。原告从未与我方签订过《房屋租赁合同》，双方不具有合同法律关系。北京开兴义公司诉称事实及相关证据无法确认其为承租房屋的产权人，北京开兴义公司作为本案原告主体资格不适格，北京开兴义公司缺乏请求权基础。本案诉讼时效已经届满，北京开兴义公司丧失请求权基础，自2010年1月至今北京开兴义公司从未与我方联系，也未要求我方交纳租金。依据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，本案诉讼时效已经届满。北京开兴义公司请求权基础违反法律法规规定，我方认为依据2000年3月13日北京市房改办公室发布的《北京市房改办关于北京公房租金计算方法等问题的通知》中规定“关于租金的计算方法从2000年4月1日起，北京城镇出租公有住房的标准租金，提高到每月每平米使用面积3.05元”，我方承租房屋的使用面积为40.99平方米，月租金应为125元，北京开兴义公司要求按照每月400元收取租金的诉讼请求于法无据，且应当退还多收取的2005年1月至2010年1月期间的租金16500元，现马林香反诉请求，要求北京开兴义公司返还2005年1月至2010年1月期间的租金16500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月21日，北京市开兴和物业管理有限责任公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将松榆西里56号楼5门002室租赁给乙方作为临时居住用房，租赁期限为壹年，自2005年1月25日至2006年1月24日，每月租金400元整，房屋及原有的配套设施的产权归甲方所有，乙方按协议的有关条款交纳租金后，在租赁期限享有使用权。本协议生效后，乙方按季度分四次预付全年租金，如拖欠租金，每逾期一天甲方按缴纳租金数额的5%向乙方收取滞纳金。协议执行期间，如因特殊原因租赁房屋需腾让时，甲方有权终止协议，并于30日前通知乙方。从通知后30日起，清退乙方预交租金，乙方腾让租赁房屋。合同到期甲方收回房屋，乙方欲继续承租，在甲方允许的同等条件下，乙方可优先承租。乙方拖欠租金两个月，甲方有权终止协议收回房屋。2011年4月20日，北京市东城区人民政府国有资产监督管理委员会作出东政国资发〔2011〕26号“关于北京开兴义公司吸收合并北京开兴和公司”的批复，同意北京开兴义公司吸收合并北京开兴和公司。关于租金交纳情况，庭审中，北京开兴义公司提交2009年8月27日及2009年9月9日记账联，每张记账联均记载马林香交纳房费2400元。对此，北京开兴义公司主张其每隔两三年涨一次租金，后来涨到每月800元，马林香亦按照每月800元租金标准支付四个月的租金即支付至2010年12月31日。马林香不认可租金调整情况，并主张其按照每月400元标准支付六个月租金即支付至2010年3月9日。关于租金标准，马林香主张涉案房屋为公房性质，应当按照每平米3.05元标准支付租金。对此，提交1.2008年6月23日北京市崇文区城市建设开发公司（以下简称崇文区开发公司）出具的售房通知，主要内容为：我公司将依据《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》和《崇文区开发公司2007年出售公有住宅楼房实施办法的请示》的批复，将于2008年6月对现承租普通单元式住宅楼房，具有本市城镇常住正式户口，属于我公司产权方的松榆西里华威西里地下室承租人，进行房改售房，申请购买现承租房的住户，请领取购房相关表格及有关宣传资料…2.出售自管公有住宅楼房职工工龄调查表；3.购买自管公有住宅楼房申请书；4.现住房共居人口认定表；5.出售公有住宅楼房详细情况表。以上证据均未加盖崇文区开发公司公章。经询，马林香称上述证据均写明涉案房屋为公房性质，亦称其按照上述要求参加了房改，但是至今未购买成功，且不知道未购买成功的原因。对此，北京开兴义公司称，上述通知及表格任何人均可自行领取，并不能证明涉案房屋为公房性质，如果涉案房屋为公房，双方应当签订《公有住宅租赁合同》，而非本案的租赁合同。另，原告提交北京华信房地产评估有限公司出具的估价结果报告，证明涉案房屋在价值时点2018年10月31日的估价结果为：低月租金价格3853元，高月租金价格4215元；涉案房屋在价值时点2019年11月8日的估价结果为：低月租金价格3300元，高月租金价格4034元。据此，原告主张2019年1月1日至2020年12月16日期间的租金标准为3853元。庭审中，双方均认可双方未签订新的租赁合同，马林香一直在涉案房屋居住。北京开兴义公司称，其每年均向马林香催缴租金，对此提交其在小区墙上张贴催缴公告的照片，并称涉案房屋产权单位北京正阳恒瑞置业公司将收走涉案房屋，现要求马林香腾退涉案房屋。马林香称其从未见过上述催缴公告，亦不同意腾退涉案房屋，马林香提交北京开兴和公司于2008年5月6日出具的通知复印件，主要内容为：松榆西里56#-5-002室住户您好，因产权崇文区开发公司亟需使用我公司所管的房屋，我公司正在清退所有出租房屋工作。现派工作人员入户与您取得联系。如您欠交租金，请您将房租补齐后，务必于五月底腾退您所租住的房屋；逾期不腾退者，责任自负。落款处另有白金明于5月7日写明“同意此房转租到公司提出地下室房屋安置办法为止”，马林香称，白金明系崇文区开发公司总经理，当时白金明称马林香可以租住到马林香购买涉案房屋，故白金明出具上述说明。北京开兴和公司不认可该证据的真实性，其公司亦未出台相应的地下室房屋安置办法。另，马林香提交其银行明细，证明其每月退休金为2785元，无力负担高额租金，并称其无其他住房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。北京开兴和公司与马林香签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。马林香在庭审中提出了诉讼时效的抗辩理由，北京开兴义公司诉称每年均向马林香催缴租金，但未提交充分证据予以证明，故北京开兴义公司要求马林香交纳2017年10月29日之前的租金的诉讼请求，因超过诉讼时效，不能得到法律的支持，本院予以驳回。关于2017年10月30日之后的租金，马林香作为涉案房屋承租人，实际居住使用涉案房屋，应当支付租金。关于租金标准，北京开兴义公司虽主张其将每月租金调整为800元，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信。故双方应当按照《房屋租赁协议》约定的租金标准计算2017年10月30日至2018年12月31日期间的租金，经本院核算，该期间的租金共计5600元。北京开兴义公司要求马林香按照月租金3853元标准支付2019年1月1日至2020年12月16日期间租金，该标准系原告单方评估，《房屋租赁协议》终止后双方形成事实上的租赁关系，故本院认为月租金应参照《房屋租赁协议》约定确定400元为宜，故原告要求被告支付2019年1月1日至2020年12月16日期间租金9400元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。马林香主张其应当按照北京市城镇公有住房标准交纳租金，但其未与北京开兴义公司签订《公有住宅租赁合同》，且未提交充分证据证明涉案房屋性质为公有住房，另，马林香提交崇文区开发公司出具的售房通知中显示，其承租的系“普通单元式住宅楼房”，故本院对马林香的抗辩意见不予采信，并对其反诉请求予以驳回。关于马林香是否应当腾退涉案房屋，涉案房屋系当年为解决马林香的住房问题所提供，现马林香年纪较大、收入较低、尚无其他住房，住房困难情况仍然存在，故本院认为涉案房屋现以不腾退为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马林香于本判决生效之日起七日内给付原告北京开兴义物业管理有限责任公司（反诉被告）租金一万五千元；二、驳回原告（反诉被告）北京开兴义物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）马林香的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3841元，由原告北京开兴义物业管理有限责任公司负担3516元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告马林香负担325元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费106元，由被告（反诉原告）马林香负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 矫 辰二〇二〇年十二月二十八日书记员 张子茹