辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初260号原告：张野，男，1982年1月12日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：赵强，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢枫，辽宁良友律师事务所律师。原告：朱晓艳，女，1982年11月30日出生，蒙古族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：赵强，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢枫，辽宁良友律师事务所律师。被告：沈阳鑫时代置业有限公司，住所地沈阳市和平中山路70号1201房间，统一社会信用代码：91210102MA0P4L6G8G。法定代表人：周成斌，系总经理。委托诉讼代理人：朱国会，男，1982年9月11日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。第三人：大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区北站路77-1号1门，统一社会信用代码：91210103683307924Q。法定代表人：许敬畏，系该行行长。委托诉讼代理人：张丹璧，女，1971年10月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。第三人：国网辽宁省电力有限公司沈阳市苏家屯区供电分公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路36号，统一社会信用代码：912101116753113921。负责人：杨**。委托诉讼代理人：于洋，辽宁恒生律师事务所律师。第三人:国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司,住所地和平区八经街94号，统一社会信用代码：91210102X04720187E。负责人：辛国良。委托诉讼代理人：于洋，辽宁恒生律师事务所律师。原告张野、朱晓艳诉被告沈阳鑫时代置业有限公司、第三人大连银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“大连银行沈阳分行”）、国网辽宁省电力有限公司沈阳市苏家屯区供电分公司（以下简称“苏家屯供电分公司”）、国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司（以下简称“沈阳供电公司”）商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人、第三委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告于2017年9月30日签订的合同编号为GF-2000-0107的商品房买卖合同及其补充协议；2、判令解除二原告与第三人大连银行股份有限公司沈阳分行签订的编号为SFY-177612的《个人房屋按揭贷款合同》；3、判令被告退还原告购房首付款人民币540,619元以及利息暂计51,501.47（利息计算标准为：自2017年10月1日起，以540,619元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止，暂计算至2019年9月23日，暂计51,501.47元）；4、判令被告返还原告已归还第三人大连银行股份有限公司沈阳分行的贷款本金及利息，自2018年1月20日至实际支付之日止，暂计至2019年9月20日发生贷款本金72,622.66元、利息48,249.27元，合计120,871.93元；5、判令被告返还第三人大连银行股份有限公司沈阳分行贷款本金457,377.34元（暂计至2019年10月20日，实际金额以实际支付之日计算）；6、判令被告支付违约金321,185.7元（以购房款1,070,619元本金的30%计算，该标准系原告自行估算）；7、判令由被告承担本案全部诉讼费用。案件事实与理由:原告与被告于2017年9月30日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于沈阳市和平区南京南街362-3号，建筑面积为42.72㎡的商业用房一处，房屋总价款为人民币1,070,619元，价款支付方式为签订商品房买卖合同时支付540,619元，剩余房款530,000元按照银行按揭方式付款,后原告与第三人大连银行股份有限公司沈阳分行签订《个人房屋按揭贷款合同》。原告已根据合同的约定如期支付首期款及办理了按揭手续。根据合同附件一《房地产平面层图》以及案涉楼盘的沙盘图，该商业用房的门前并无任何遮挡，但被告通知原告收房时，原告发现其购买的商业用房门前有两个巨大的变电箱，且被告在变电箱外部修建了一处带有小区名称“碧桂园御长白”的墙面，用于遮挡变电箱，变电箱以及被告修建的墙面完全遮挡原告所购买的商业用房。后经原告查询得知该变电箱的产权人系第三人国网辽宁省电力有限公司沈阳市苏家屯区供电分公司，原告与第三人国网辽宁省电力有限公司沈阳市苏家屯区供电分公司多次进行沟通，其均表示该变电箱的位置通过市政规划，虽其系变电箱的产权人，但与其并无关联。被告在向原告销售案涉房屋时，合同附件一《房地产平面层图》以及案涉楼盘的沙盘图，该商业用房的门前并无任何遮挡，但实际情况是该商业用房的正门口存在两个巨大的变电箱，致使原告购买的案涉房屋丧失了商业属性，无法实现用于商业用途的目的，构成合同的根本违约，案涉合同因被告的根本违约行为应当予以解除，同时被告应承担相应的违约责任。综上，为保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如原告所请。被告辩称：一、涉案房屋销售时，我司已向原告告知过该房屋临近开闭站（即变电箱）的事实，我公司不存在故意隐瞒行为，原告无权要求解除《商品房买卖合同》。2017年9月30日，原、被告双方就涉案房屋签订了《沈阳碧桂园御长白认购书》《房屋情况告知书》及《商品房买卖合同》等书面文件。认购书第7条第4款中明确载明：“本人在认购该商品房时，贵司已告知本人该商品房存在。临近区外10KV高压线、临近开闭站。等情况，该商品房的购房价格已充分考虑并体现了该等因素的影响，本人对此完全知悉并自愿购买，本人承诺：不就该商品房因存在。临近区外10KV高压线、临近开闭站。等情况向贵司主张任何权利。”认购书签订后，就上述存在的不利因素，我司又单独与原告另行签订了一份《房屋情况告知书》，再次向原告告知了涉案房屋临近开闭站（即变电箱）的事实。通过上述两份文件所记载的内容可知，我司已多次向原告告知过变电箱存在的事实，原告诉状所称“因变电箱存在致使其购买的涉案房屋丧失了商业属性，无法实现用于商业用途的目的，构成合同根本违约”与客观事实严重不符，原告无权以此要求解除《商品房买卖合同》。我司紧挨变电箱外侧修建一处带有“碧桂园御长白”字样的墙体，是出于变电箱安全性及外部观感上的考虑，该墙体和与之相连接的围栏刚好可将变电箱圈起，有效降低了过往行人或儿童触电的危险性，该处墙体基本与变电箱高度相同，并不影响原告对商铺的正常使用。二、在原告无权要求解除《商品房买卖合同》的情况下，亦无权提出2、3、4、5、6项诉讼请求。综上，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在我司多次向其告知过涉案房临近变电箱后，继续选择购买涉案房屋并签订《商品房买卖合同》，原告无权要求解除合同，请求贵院依法查明实情，驳回其诉讼请求。第三人大连银行沈阳分行辩称：1、不属于同一法律。就原告第2项、第5项诉讼请求予以驳回，原因是二原告与被告之间是商品房买卖合同的法律关系，而二原告与答辩人是金融借贷的法律关系。2、即使商品房买卖合同解除，贷款合同不满足解除条件，即我们已经支付了贷款，双方均未违约，贷款是以原告的名义支付给被告的，我方没有违约，也不具备任何解除条件。3、即便商品房买卖合同被解除，被告向原告返还的全部购房款，原告再将购房款向我方偿还。第三人苏家屯供电分公司辩称：原告争议的开闭站（即原告所述变电箱）产权系沈阳供电公司所有，我公司没有独立财产及银行账号，不能承担独立民事责任。本案与我公司无关。第三人沈阳供电公司辩称：一、涉案的开闭站（原告所述变电箱）设立位置系被告沈阳鑫时代房地产有限公司委托设计。被告沈阳鑫时代房地产有限公司在对小区建设完毕后，为该小区的电力配套建设，到我公司申请供电方案，我公司根据该地区的供电线路的实际情况，出具了高压客户供电方案，被告沈阳鑫时代房地产有限公司的根据小区整体规划来安置合适位置。根据我公司提供的高压客户供电方案，被告沈阳鑫时代房地产有限公司出资委托沈阳电力勘测设计院有限责任公司进行设计。从沈阳电力勘测设计院有限责任公司提供设计图纸中设计说明书、10kv电缆敷设图（1）及工程竣工报告就能充分体现被告沈阳鑫时代房地产有限公司的委托并支付费用，因为只有建设单位非常了解该小区的实际情况及哪些位置可以利用。这份说明更加证明涉案的电力设施的选址与我公司无关，系被告沈阳鑫时代房地产有限公司指定的位置。二、涉案的电力设施设立合法，符合法律规定。涉案的电力设施经沈阳市勘查测绘研究院给址定位，因此涉案电力设施位置属于合法建设。三、涉案的电力设施的设置没有违反法律强制性规定，并不影响原告生活。涉案的电力设施的设置完全符合国家规定，该电力设施无论是对周边建设物还是原告所购买的商品用房距离均符合国家标准。四、涉案的电力设施设立为整个小区的电力供应，具有社会公益性。五、原告与被告的纠纷与我公司无关。原被告之间的商品房买卖合同与我公司无关，因此本案具体诉求与我公司无关。本院经审理后，根据当事人提供的商品房买卖合同、沙盘图照片、收据、刷卡小票、个人房屋按揭贷款合同、个人还款计划、还款记录、房屋现状照片、案涉房屋现状周边视频、邮件截图、快递单号照片、关于诉争的变电站设计说明及工程竣工报告、沈阳碧桂园御长白认购书、沈阳电力勘测设计院有限责任公司设计说明书、沈阳电力勘测设计院有限责任公司的10kv电缆敷设图（1）、工程竣工报告、电力工程平面图及当事人当庭陈述等证据认定事实如下：2017年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于沈阳市和平区南京南街362-3号、建筑面积为42.72㎡的商业用房一处，房屋总价款为1070619元，价款支付方式为签订商品房买卖合同时支付540619元、剩佘房款530000元以银行按揭方式支付。后原告与第三人大连银行沈阳分行签订《个人房屋按揭贷款合同》，并办理了银行贷款，第三人大连银行沈阳分行按约定将原告贷款支付至被告账户。根据合同附件一《房地产平面层图》、案涉楼盘的沙盘图，涉案房屋的门前并无任何遮挡，被告向原告交付房屋时，原告发现其购买的商业用房门前有两个巨大的变电箱，且被告在变电箱外部修建了一处带有小区名称“碧桂园御长白”的墙面，变电箱以及被告修建的墙面遮挡原告所购买的商业用房。该变电箱的产权人为第三人苏家屯供电分公司。原告认为，被告在向原告销售涉案房屋时，被告对变电箱的事实未如实告知，现该变电箱对该商业用房的价值造成影响，原告与被告协商未果诉讼至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告按约定支付全部购房款，被告按约定提供完好的房屋，但被告提供的房屋附近有变电箱的存在，该变电箱在原告购房时被告无证据证实其已向原告如实告知，且该变电箱对原告日后使用该房屋有较大的影响，违背原告购买该房屋的初衷，故对原告要求解决上述合同及退还相关购房款、利息的请求本院予以支持。关于原告主张解除与第三人大连银行沈阳分行的借款合同及偿还相关本息，该合同系原告与第三人之间的借款合同，属于不同的法律关系，本院无法一并处理。关于原告主张被告承担购房款30%的违约金。因双方未对此进行约定，原告因退房产生的实际损失尚难以确定，故在本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张野、朱晓艳与被告沈阳鑫时代置业有限公司于2017年9月30日签订的合同编号为E1701148277的商品房买卖合同及其补充协议；二、被告沈阳鑫时代置业有限公司于本判决生效之日十日内返还原告张野、朱晓艳购房款1,070,619元及利息（以1,070,619元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2019年8月31日起至实际返还之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18224元，由被告沈阳鑫时代置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  刘陶然人民陪审员  费秀云二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  岳 岩本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。