湖南省醴陵市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0281民初592号 原告：柳萍生，男，1970年5月29日生，汉族，湖南省醴陵市人，户籍地：湖南省醴陵市，现住湖南省醴陵市。 原告：姚桂云，女，1972年10月27日生，汉族，湖南省醴陵市人，户籍地：湖南省醴陵市，现住湖南省醴陵市。 两原告委托诉讼代理人：黄石，醴陵市渌江法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权，即出庭，承认、变更、放弃诉讼请求，参加调解，进行和解等。 被告：醴陵金荣房地产开发有限公司，住所地：醴陵市瓷城大道41号中央商业广场C3区C3栋219室。 法定代表人：李文金，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨建，男，1980年9月10日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：印甜，女，1992年2月14日出生，汉族，湖北省潜江市人，户籍地：湖北省潜江市，系被告公司法务，代理权限：一般代理。 原告姚桂云、柳萍生与被告醴陵金荣房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月3日公开进行了审理。原告姚桂云及两原告的委托诉讼代理人黄石，被告醴陵金荣房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨建、印甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚桂云、柳萍生向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告因承建的房屋存在质量缺陷无法居住按现值房价退回购房款和装修款1,130,000元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告为夫妻关系。2013年5月，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买了被告开发的醴陵市阳三新城楼盘D2栋5单元1715号商品房，房屋面积131.33平方米。原告按照合同全部缴纳了房款及相关费用。被告于2014年4月30日延期交付房屋后，原告装修期间就发现房屋屋顶漏水，2015年2月搬入居住后，发现该房屋墙体全部开裂和漏水的现象，被告进行修缮后漏水现象仍然存在。2017年，被告对漏水进行了修缮，开裂现象未进行修缮，并且越来越严重，原告多次向物业和开发商反映，均不了了之。现由于被告在承建的房屋存在极大的质量缺陷，导致原告无法安稳的居住，根据《中华人民共和国民法总则》及相关法律的规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉请。 被告醴陵金荣房地产开发有限公司辩称，1、原告要求按现价值退回购房款没有法律依据；2、原告主张案涉房屋漏水的原因是由于被告房屋严重质量问题导致，但其并未提供明确的证据证明，同时其主张装修损失等，也没有明确的计算依据，根据法律规定，原告应当承担举证不能的责任。该房屋可以修复，不同意解除合同，同意向原告赔偿修复费用以解决双方之间的纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合本案其他证据和案件事实综合认定。 本院经审理确定事实如下：2013年8月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，两原告购买被告开发的醴陵市阳三星城楼盘D2幢17单元15号房，建筑面积131.56平方米，总价格378,893元。两原告采用银行按揭的方式付款。2014年5月12日，原告与被告办理房屋交接手续。2014年下半年原告对房屋进行装修，装修完工后原告就发现房屋漏水，找到物业维修之后入住。在居住过程中，因房屋的墙体多处出现裂缝，且裂缝越来越严重，几乎每间房都出现开裂现象，同时因涉案房屋属于顶层房屋，渗水严重，导致墙体发霉。原告多次向物业和开发商反映，也多次对漏水现象进行修缮，但问题均未得到解决。2019年1月18日，原告向本院起诉，并于2019年4月3日申请对案涉房屋进行质量鉴定及危房等级鉴定，本院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行鉴定。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出醴陵市阳三星城D2栋2单元1715号房屋质量及危房等级司法委托检测、鉴定报告，鉴定意见为：1、该房屋带有渗漏污损痕迹墙面具有为外墙内侧面或内外墙交接延伸面，其相应外墙与屋面层界面处有明显裂缝及泛碱等渗漏特征现象，故该房屋现状室内渗漏污损产生的主要原因为外墙渗水所致，该户室所在外墙防水现状不满足《建筑工程质量管理条例》防水功能要求，其防水功能没有有效发挥；2、室内局部墙体裂缝中的混凝土墙体／边缘柱构件、梁等混凝土构件与填充砌体墙界面连接裂缝产生原因是由于混凝土构件与周边砌体墙及砂浆材料热胀变形不一致所致；而房屋室内填充砌筑墙体本身由于温差变化及材料干（沉）缩产生的非结构裂缝（具有季节周期性特征）在正常使用过程中会不可避免的在墙面尤其是门窗洞口等应力较为集中部位附近产生，也是导致该室内墙体现状裂缝产生的主要原因；上述裂缝为非结构性受力间接裂缝，表现为建筑工程中的施工质量缺陷特征。此外，局部室内构件粉刷层及装修面裂缝是由于使用过程中材料不可避免产生温差、干缩裂缝所致，属于自然破损现象，亦为该户室内现状裂缝产生原因之一；3、该建筑的结构安全性可评定为Bsu级；其室内外围护结构出现影响使用功能及耐久性裂缝破损和多处渗漏现象，其使用功能性可评定为Cs级；4、以上裂缝、破损的出现对该房屋观瞻功能性、结构耐久性以及居住使用功能性造成影响。鉴定意见作出后，本院发出函件，要求湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出修复方案。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出复函，答复根据鉴定结果，结合现场实际情况，提出如下建议处理方案：1、由于室内产生的现状破损（污损）、渗漏点／面。影响其居住使用、观瞻功能。建议参考按《房屋渗漏修缮技术规程》（JGJ／T53-2011）《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）及《建筑外墙防水防护技术规程》（JGJT235-2011）中方法由相关专业防水治理单位对该户室相应位置屋顶平台屋面与外墙交接区域进行防水整改、修缮以及对相应墙体裂缝按《房屋裂缝检测与处理技术规程》（CECS293:2011）进行修复处理。可先对破损区域及其周边部位刮瓷后对裂缝注胶封闭，并在外墙渗漏裂缝周边进行相应防水、保温等敷设中间层设置（应注意与女儿墙压顶的翻边搭接），其上再予以钢丝网水泥抗裂合砂浆涂抹后，恢复外墙面；2、按《房屋裂缝检测与处理技术规程》（CECS293:2011）中方法建议，可对房屋裂缝、破损缺陷可先采用结构灌注胶行灌注和封闭并采用炭纤维补强，如附图2、附图3所示，并恢复外墙防水功能；对部分墙体渗漏部位可采用水泥基渗透性防水剂防渗，再刮瓷恢复饰面处理。3、对于房屋墙体的贯通斜裂缝、水平裂缝及竖向裂缝可采用附图4所示的墙体（面）抗裂复合砂浆面层钢筋（丝）法予以加固零星裂缝可采取如附图1方式修缮；4、其余各零星墙体裂缝、门窗洞口附近裂缝、面层及板裂缝可参照《房屋裂缝检测与处理技术规程》（CECS293:2011）中建议进行修复。而对于房屋屋面和室内外墙体出现裂缝及局部渗漏处应完善防水施工工序。为此，原告花费鉴定费用15,000元。2019年12月16日，原告以与被告私下协商为由撤回起诉，因问题未得到解决，原告于2020年3月10日再次诉来本院，要求处理。 本案在审理过程中，被告醴陵金荣房地产开发有限公司于2020年4月15日对案涉房屋维修修复施工方案提出申请鉴定，本院委托浙江东都建筑设计研究院有限公司进行鉴定，该公司于2020年6月15日出具鉴定意见：1、修复工作应由具有相应资质的专业施工单位实施，并满足《房屋渗漏修缮技术规程》（JGJ／T53-2011）、《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）、《建筑外墙防水防护技术规程》（JGJT235-2011）及《房屋裂缝检测与处理技术规程》（CECS293:2011）等国家及地方有关建筑设计、施工现行规范、规程的要求。2、案涉房屋存在的污损部位，经专业维修后，应能满足正常的使用功能，对住户的日常生活不再产生显著影响。为此，被告花费鉴定费用50,000元。尔后，2020年7月29日，被告醴陵金荣房地产开发有限公司提出对维修方案的造价进行评估，本院委托湖南龙人天岳工程造价咨询有限公司出具报告书，2020年10月26日，湖南龙人天岳工程造价咨询有限公司作出鉴定结论：该房屋漏水已经由开发商派人进行多次维修，一直未解决问题，引发业主反感，不同意再修，坚持退房。究其原因，皆因历次处理均着眼于表层的局部处理，未进行结构性的全面处理。基于结构性的全面处理方案，鉴定金额为壹拾壹万叁仟陆佰肆拾壹元（￥：113,641.00），被告花费鉴定费用20,000元。 另查明，原告所购买的房屋尚在《住宅质量保证书》约定的期限内。 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，争议的焦点是：1、原、被告签订的商品房买卖合同应否予以解除？2、原告要求被告按房屋现值返还购房款并赔偿装修损失合计1,130,000元是否有事实和法律依据？ 关于第一个争议焦点：本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方对合同的条款及内容达成一致意见后作出的真实意思表示，未违反法律规定，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，双方于2013年8月16日签订的《商品房买卖合同》是有效合同，原告要求解除合同的理由不成立，本院不予支持； 关于第二争议焦点：根据《房屋买卖合同》第十六条规定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”原告搬住涉案房屋后，房屋在保修期限内先后多处出现了房屋裂缝，造成墙面渗水，霉变，影响房屋的观瞻性及居住使用。房屋裂缝经本院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行鉴定，其结论主要为外墙防水现状不满足《建筑工程质量管理条例》防水功能要求及室内墙体现状裂缝产生为建筑工程中的施工质量缺陷。该房屋的结构安全性可评定为Bsu级；其室内外围护结构出现影响使用功能及耐久性裂缝破损和多处渗漏现象，其使用功能性可评定为Cs级。为此，根据鉴定意见应当排除原告在房屋装修过程中对房屋损害行为。原告要求解除《商品房买卖合同》的理由不成立，故亦无理由要求退回购房款及装修款，但原告因被告房屋质量问题受损属实，被告应当按照双方签订的《房屋买卖合同》附件《住宅质量保证书》履行维修义务。本案在审理过程中，被告申请对案涉房屋的维修方案及造价进行了鉴定，浙江东都建筑设计研究院有限公司出具的鉴定意见明确表示，案涉房屋存在的污损部位，经专业维修后，应能满足正常的使用功能，对住户的日常生活不再产生显著影响，湖南龙人天岳工程造价咨询有限公司作出维修方案造价的鉴定金额为113,641元，被告同意按鉴定结论认定的修复费用金额赔偿原告的损失，本院予以认定。另因房屋修缮必然会对案涉房屋的居住使用功能造成影响，租房过渡费是原告在修缮房屋期间必然会产生的合理损失，综合本案案情，本院就酌情认定5,000元。原告日后如有证据证实其他的实际损失，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告醴陵金荣房地产开发有限公司在本判决书生效后十天内支付原告姚桂云、柳萍生位于醴陵市××幢××号房屋裂缝、渗水修复费用113641元，租房过渡费损失5000元，合计118641元； 二、驳回原告姚桂云、柳萍生的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,970元，鉴定费用85,000元，合计99,970元，由被告醴陵金荣房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向株洲市中级人民法院缴纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库非税收入汇缴结算户，帐号：×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  杨 坚 审 判 员  王宝元 人民陪审员  文 武 二〇二〇年十二月二十七日 法官助理魏玥 书记员张维 附图： 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。