广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1302民初17304号原告：惠州中健科技有限公司，住所：惠州市×××××××××××#、2#厂房。法定代表人：杨锦明。委托诉讼代理人：王治平，系广东兆丰律师事务所律师。被告：惠州市领德科技有限公司，住所：惠州市×××××××××××#厂房。破产管理人：广东卓凡律师事务所。委托诉讼代理人：林建源、韦秋耿，分别系广东卓凡律师事务所律师、实习律师。原告惠州中健科技有限公司诉被告惠州市领德科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州中健科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告腾退、交付租赁房屋即位于惠州市仲恺高新区××××××××××××的房屋（包括一楼厂区500平方米、三楼厂区1600平方米、三楼办公区897平方米及三楼宿舍831平方米）；二、判令被告立即向原告支付拖欠的2019年6月份厂租水电费63168.46元、7月份厂租水电费63740.50元；三、判令被告立即向原告支付2019年8月份房屋占有使用费57006元、9月份的房屋占有使用费57006元【暂计至2019年9月份，其他房屋占有使用费按每月57006元计至租赁房屋实际腾退、交付之日止】；四、本案诉讼费用和保全费由被告承担。【上述款项共计：人民币240920.96元】。事实与理由：2018年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，其中约定：原告将其位于惠州市仲恺高新区××××××××××××的房屋出租给被告用于厂房、办公，租赁房屋总层数4层，被告租赁房屋建筑面积共计3828平方米，分别为一楼厂区500平方米、三楼厂区1600平方米、三楼办公区897平方米及三楼宿舍831平方米，还包括实际外型尺寸加分摊部分；一楼厂区500平方米按每月16元/平方米计算租金8000元，三楼厂区1600平方米、三楼办公区897平方米及三楼宿舍831平方米按每月13元/平方米计算租金43264元，月租金总额51264元；同时，房屋管理费、电梯费、保安费每月按租赁房屋建筑面积×1.5元/平方米收取每月5742元，合计月租金和管理费总额为57006元；租期自2018年8月1日起至2019年7月30日止；租赁期间，被告负责按时支付租赁房屋租金和水电费，水电费按供电供水单位单据为准，供水供电产生的相关损耗按实际用量分摊；园区设备设施产生的修理、年检、保养等费用按实际发生金额分摊；本合同终止后，被告应于10日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由被告承担的各项费用并办理有关移交手续。合同签订后，原告依约交付租赁房屋给被告使用，但是被告拖欠原告2019年6月份、7月份的厂租水电费未付。重要的是，合同于2019年7月30日到期后，原告通知被告立即腾退交付租赁房屋，但是被告截至目前未能向原告腾退、交付租赁房屋。综上所述，被告拖欠原告厂租水电费，已构成违约，理应立即向原告给付；而双方合同到期后，被告又未能向原告及时腾退、交付租赁房屋，理应向原告支付房屋占有使用费。因此，原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院，望判如所请。被告惠州市领德科技有限公司辩称：答辩人的腾房义务建立在公司财产仍占用承租房屋的事实前提，但被答辩人未予证明且拒绝管理人现场核实，因此管理人请求法院依法现场调查核实答辩人及其设备对承租房屋的占用情况。根据答、辩双方签订的《房屋租赁合同》第五条和第二十一条之规定，合同终止后（2019年7月30日止），答辩人负有搬离义务。但双方并未在《房屋租赁合同》中约定答辩人逾期搬离的，被答辩人拥有自行腾房的权利。据惠州市中级人民法院提供的答辩人破产案卷材料显示，答辩人的及其设备等公司资产已被惠州市惠城区人民法院分别于2019年4月16日、10月23日依法予以查封在涉案房屋。为核实该部分财产的查封情况以及对被答辩人房屋的占用情况，管理人于2020年2月28日上午到达涉案房屋大门并电话联系被答辩人的法定代表人杨锦明（电话136XXXX0388），请求对答辩人机器设备的现状情况进行现场确认，但杨锦明在管理人向其门卫人员出示破产受理裁定书、管理人指定书以及律师执业证后，仍拒绝管理人进入厂区，且据管理人与被答辩人门卫的沟通，其反映答辩人的机器设备已被清出承租房屋。因此，管理人无法确认答辩人机器设备等公司资产是否仍占用涉案房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被答辩人负有证明答辩人机器设备仍占用承租房屋的义务。但考虑到答辩人已进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条和第六十一条之规定，被查封在涉案房屋内的机器设备属于答辩人的破产财产，对破产财产的管理、变价和分配，管理人依法需报债权人会议表决（答辩人的第一次债权人会议将于2020年4月14日召开）和法院的确认。为维护答辩人的合法权益，便于法院查明事实真相，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十七条和第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条之规定，管理人特申请法院对承租房屋的现场使用情况以及答辩人机器设备等公司资产的存放现状进行调查。一旦核实答辩人的机器设备等公司财产仍占用承租房屋，管理人将尽快与破产受理法院沟通，寻求妥善的处置方案，依法履行搬离的义务，以便避免损失的进一步扩大。二、关于房屋占有使用费问题。答辩人需要支付房屋占有使用费的前提是机器设备等公司资产仍占用承租房屋，结合上述意见，被答辩人尚未举证证明承租房屋仍由答辩人的机器设备等公司资产占用着，因此答辩人无需承担房屋占有使用费。其次，据答辩人原工作人员反映，宿舍和部分厂房已被答辩人擅自腾空。即便经现场核实后，答辩人仍有机器设备等公司资产占用部分承租房屋，针对未予占用部分的承租房屋，被答辩人主张答辩人支付该部分未使用厂房、办公区、宿舍的占有使用费不具有事实和法律依据，依法应予驳回。再者，若答辩人的机器设备已被被答辩人擅自清空出承租房屋而存放在室外的话，那其提出的占有使用费计算标准应当予以相应核减。三、关于拖欠的租金和水、电费问题。因管理人仍未能接管答辩人的财产和账册资料，无法核实是否仍拖欠被答辩人租金、水电费以及相应的费用数额。但被答辩人已向管理人申报债权，待管理人接管后将根据《房屋租赁合同》的约定，据实予以审查并报债权人会议表决和法院确认。四、租赁保证金和购电保证金依法属于答辩人的破产财产，被答辩人应向管理人交付且不得没收。依据《房屋租赁合同》第九条之约定，被答辩人已收取答辩人租赁保证金63180元和购电保难金50000元，共计人民币113180元，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条和第十七条之规定，租赁保证金和购电保证金依法属于答辩人的财产，被答辩人依法应向管理人交付，现管理人正式通知被答辩人向管理人交付涉案的租赁保证金63180元和购电保证金50000元，共计人民币113180元，管理人账户名为惠州市领德科技有限公司管理人，账号为150××××××××350。租赁保证金和购电保证金属于答辩人的破产财产，未经债权人会议表决和破产受理法院的确认，依法不得擅自处分，否则构成《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定的个别清偿行为，依法应予撤销。根据特别法优先的原则，请求人民法院适用《中华人民共和国企业破产法》及其司法解释之规定进行审理、判决。同时，参照最高人民法院于2018年3月4日印发的《全国法院破产审判工作会议纪要》“五、破产清算”第二十八条之规定“对于法律没有明确规定清偿顺序的债权，人民法院可以按照人身损害赔偿债权优先于财产性债权、私法性债权优先于公法债权、补偿性债权优先于惩罚性债权的原则合理确定清偿顺序。因债务人侵权行为造成的人身损害赔偿，可以参照企业破产法第一百一十三条第一款第（一）项规定的顺序清偿，但其中涉及的惩罚性赔偿除外。破产财产依照企业破产法第一百一十三条规定的顺序清偿后仍有剩余的，可依次用于清偿破产受理前产生的民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。”这一规定明确了惩罚性违约金在破产中属于劣后债权，被答辩人要求答辩人承担的违约责任应以实际损失为原则，被答辩人并未证明其遭受的具体实际损失金额，同时被答辩人单方没收租赁保证金和购电保证金的行为实质上系对答辩人的惩罚行为，属于惩罚性违约金，为破产劣后债权，人民法院依法应予驳回，避免扰乱破产债权清偿秩序，损害全体债权人合法权益。因此，被答辩人应向管理人交付租赁保证金63180元和购电保证金50000元，共计113180元。五、诉讼费用应由被答辩人承担。查明的案件事实经审理查明，2018年8月1日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于惠州市仲恺高新区××××××××××××的房屋出租给被告，租赁房屋面积共计3828平方米，建筑物总层数4层，厂区2100平方米，办公区897平方米；租赁房屋租金按房屋面积计算一楼厂区每平方米每月16元、一楼租金8000元，厂区三楼、办公区、宿舍区每平米每月13元，租金合计43264元、月租金总额51264元，房屋管理费、电梯费、保安费每月按面积每平方1.5元收，合计5742元，合计月租金和管理费为57006元；乙方应于2018年8月1日前交付首期租金，金额为57006元；乙方应于2018年8月1日前交付首期租金，金额57006元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；乙方租赁期限自2018年8月1日起至2019年7月30日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金即63180元和购电保证金50000元，共计113180元（押金已收）；乙方拖欠租金达30天（一个月）以上，乙方拖欠各项费用达60000元以上厂租水电费，甲方有权将厂房收回或者出租给第三方，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。另查，原告称被告未缴纳6月份、7月份的房租和水电费，为对此证明向本院提交了缴费通知单，其中2019年6月份厂租、5月份电费等为63168.46元，2019年7月份厂租、6月份电费等为63740.5元，对于6月份的缴费通知单被告无异议，对于7月份的缴费通知单被告对其真实性无异议，称没有其方签收，对其关联性不予认可。又查，被告称，本案起诉后于2019年10月底经过财产保全申请人同意法庭的工作人员将一、三楼的机器设备移到厂区内室外的停车场放置，将三楼办公区的办公设备部分电脑、打印机集中放在一个房间内放置，但办公区的办公桌椅没有更变，三楼宿舍合同到期后，被告没有和原告办理相关移交和交付宿舍钥匙。再查，惠州市中级人民法院于2020年1月16日作出（2019）粤13破申83号民事裁定，裁定受理刘运宏等对惠州市领德科技有限公司的破产清算申请，并作出决定指定广东卓凡律师事务所作为惠州市领德科技有限公司的管理人。裁判的理由与结果本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。原告提交的缴费通知单显示，被告2019年6月份欠原告租金、水电费等费用63168.46元，2019年7月份欠原告租金、水电费等费用63740.5元，被告辩称2019年7月份的相关费用其不予确认，本院认为，原告提交的2019年7月份的缴费通知单虽没有原告方签收确认，租赁关系作为持续性合同，每月的租金管理费是恒定的，每月的水电费在一定程度具有平稳性，原告提交的2019年7月份的缴费通知单虽没有被告方的确认，但通知单上的金额近乎与六月份金额持平，因此，对原告请求的2019年7月份缴费单上所载的租金及水电费等，本院予以采信。被告并未提交证据证明其有支付2019年6月、7月的租金及水电费，故原告请求被告支付上述费用，依法有据，本院予以支持。因案涉的租赁合同租赁期间已经届满，原告要求被告腾退交付案涉租赁物，本院予以支持。对于原告主张的占用费，被告并未举证证明案涉厂房其有腾空移交给原告，原告称2019年10月底经过财产保全申请人同意将一、三楼的机器设备移到厂区内室外的停车场放置，将三楼办公区的办公设备部分电脑、打印机集中在一个房间内放置。因此，该占用费本院按照每月51264元的标准，计算至2019年10月，合计为153792元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告惠州市领德科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州中健科技有限公司腾退位于惠州市仲恺高新区××××××××××××的房屋；二、被告惠州市领德科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州中健科技有限公司支付2019年6月、7月份租金及水电费合计126908.96元；三、被告惠州市领德科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州中健科技有限公司支付占用费153792元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为5014元（原告已预交），由被告惠州市领德科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄利华审 判 员  张淦如人民陪审员  唐结冰二〇二〇年十月十三日法官 助理  曾玉锋书 记 员  江美美