广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）桂0109民初3604号 原告：南宁市邕宁区第二运输公司，住所地南宁市邕宁区蒲津路227号，统一社会信用代码91450109198521847L。 法定代表人：李志就，该公司经理。 委托诉代理人：李志海，男，1973年4月6日出生，汉族，住南宁市邕宁区。 被告：广西海之桂建材有限公司，住所地南宁市青秀区仙葫经济开发区秀岛路40号，统一社会信用代码91450100MA5N8C4RX2。 法定代表人：黄所获 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年10月14日 开庭日期：2020年11月17日 原告诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《租用场地协议书》，被告在判决生效后15日内把承租原告的位于南宁市邕宁区 -2- 1号的场地腾空并交还给原告。二、请求判令被告支付原告12个月（即从2019年9月18日至2020年9月17日）场地租金14160元人民币，暂计至2020年9月17日，以后另计至交还场地之日止。三、请求判令被告支付拖欠（从2018年9月18日至2020年9月17日止）原告水费1309元、电费142.40元，两笔共1451.40元；暂计至2020年9月17日，以后另计至交还场地之日止。四、请求判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2018年9月18日被告广西海之桂建材有限公司租赁原告位于南宁市邕宁区场地作为仓库使用。协议书约定：租赁期限为5年（即自2018年9月18日至2023年9月17日止），场地租金第一年每月按1000元计收；第二年每月按1180元计收；第三年每月按1392元计收；第四年每月按1643元计收；第五年每月按1939元计收。被告第一年已履行租用场地协议交清了全年租金，第二年起至今，一直没有交过租用场地租金。原告多次电话、微信催促被告交清第二年租金及水电费，但被告故意找理由搪塞不交租金。因此，按《租用场地协议书》第三条之约定，本协议书已自动失效，原告有权收回场地，并追究被告违约责任。因为被告已违约在先，结合原告需要推行《危旧房改造项目》，根据《租用场地协议》第八条之约定，原告于2019年12月27日书面通知被告将租用场地腾空交回给原告，原告接着于2020年7月13日和2020年9月2日再次书面通知被告将租用场地腾空及所拖欠租金及水电费一并交给原告，但被告对原告的合理要求不予理睬，并违法强行占用原告场地，原告又多次电话、微信通知被告，但被告依然我行我素，给原告造成很大的经济损失。综上事实，原告根据《租用场地协议书》的有关条款，原告依法收回场地是合法合理的，被告无故违反强行占用原告场地的行为，损害了 -3- 原告的合法权益，故原告提起诉讼，请依法审理，并判若所请。此致南宁市邕宁区人民法院。 被告答辩意见：无。 查明事实：原告系南宁市邕宁区场地土地使用权人。2018年9月5日，原告作为甲方、被告作为乙方共同签订《租用场地协议书》（以下简称涉案协议），约定原告向被告出租上述场地，期限为2018年9月18日至2023年9月17日，押金5000元，第一年每月租金按1000元计收，全年租金12000元；第二年每月租金按1180元计收，全年租金14160元；第三年每月租金按1392元计算，全年租金16704元；第四年每月租金按1643元计收，全年租金为19716元；第五年每月租金按1939元计收，全年租金23268元。所使用的照明用电，按每月电表抄件度数，每度电按固定0.8月计费付给原告；用水费用由被告自行缴交。另，该《协议》第三条约定：“乙方必须提前15日交清下年度场地租金给甲方，如乙方超期不交清场地租金的，本协议书自动失效，甲方有权收回场地另行出租”，第八条约定：“如甲方场地，因国家需要征用和单位改制以及公司实行危旧房改造项目规划使用的，甲方提前30日书面通知乙方腾空场地交回给甲方，乙方无条件按甲方的通知执行，终止协议，停止租用，甲方对乙方无任何经济赔偿” 签订上述协议后，原告向被告交付约定场地。但被告未实际支付押金5000元，且只支付了2018年9月18日至2019年9月17日的租金12000元。 2019年12月27日、2020年7月13日、2020年9月2日，原告先后三次向被告发出腾空及交还场地通知。其中，第一次系依据协议的第八条要求被告腾空及交还场地；第二次和第三次均依据协议的第三条主张协议失效，并依据协议第 -4- 三条和第八条要求被告腾空及交还场地；但被告均未执行。 2020年10月14日，原告以被告拒不履行支付租金义务为由将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未作答辩，亦未提交证据。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西海之桂建材有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交证据及答辩状，视为其已放弃答辩和举证、质证的权利。 本案的调查重点为：一、涉案协议是否合法有效，应否解除；二、如本案租赁关系真实、合法、有效，则被告尚欠原告租金及水电费多少。 一、关于涉案协议是否合法有效，应否解除的问题 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告提供经原、被告双方签名、盖章的《租用场地协议书》作为租赁关系真实存在的凭证，被告未提出任何抗辩，且未发现该租赁关系存在违法或者无效情形。故本院认定该租赁关系真实、合法、有效。 关于应否解除合同的问题。涉案协议第三条约定：“乙方必须提前15日交清下年度场地租金给甲方，如乙方超期不交清场地租金的，本协议书自动失效，甲方有权收回场地另行出租。”本院认为，该协议中虽表述为在乙方逾期交纳租金的情况下，协议书“自动失效”，但按照法律规定，此条款性质应为合同解除条款。按照《合同法》)第九十三条之规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件 -5- 成就时,解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，按照涉案协议第三条的约定，被告至迟应在2019年9月3日支付2019年9月18日至2020年9月17日年度的租金14160元，但被告至今仍未履行该义务，却继续使用承租的场地，其行为已构成违约。按照合同条款约定，解除合同的条件成就，原告享有约定解除权，合同自原告通知解除的意思表示到达对方时解除。 关于合同解除的时间问题。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。”本案中，原、被告没有约定合同解除异议期间。原告于2020年7月13日，依据涉案协议第三条之约定，以被告逾期交纳场地租金为由，通知被告腾空涉案场地并交回，具有明确的以约定解除条件成就为由要求解除合同的意思表示。该通知张贴在涉案场地门口及通过微信告知被告方工作人员。原告向被告发出发出通知后，被告在法律规定的三个月异议期内既未向原告提出异议，也未向法院提起诉讼，则该通知生效，故《租用场地协议书》解除的时间为2020年7月13日。 关于合同解除后权利义务的处理问题。合同解除后，则不再履行，原、被告权利义务依法终止。签订涉案协议后，原告根据合同约定交付涉案场地给被告使用，合同解除后，原告诉请被告将其承租的位于南宁市邕宁区的场地腾空并交还，有事实与法律依据，本院依法予以支持。被告组织人员腾空 -6- 场地客观上需要一定时间，现原告要求被告腾空的时间为本判决生效后15日内属于合理的时间范围，本院亦予以支持。 二、关于被告尚欠原告多少租金及水电费用的问题 （一）关于租金问题 《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。” 如前所述，原告已依约向被告交付了租赁场地，被告应依约履行支付租金的义务。现被告仅支付了2018年9月18日至2019年9月17日的租金12000元，却持续占用租赁场地至今，应支付合同解除前的欠付租金即2019年9月18日至2020年7月13日的租金，并自合同解除次日即2020年7月14日起，参照租金标准，支付场地占用费至实际交还场地之日止。原告诉请中一律主张租金，没有区分租金和场地占用费，与合同已于2020年7月13日解除的法律事实不符。为此，本院在款项名称上予以准确表述，即被告尚欠原告2019年9月18日至2020年9月17日的租金、场地占用费共计14160元，以后场地占用费从2020年9月18日起另计至被告实际交还场地之日止（场地占用费计算方式：2020年9月18日至2021年9月17日为每月1392元；2021年9月18日至2022年9月17日为每月1643元；2022年9月18日至2023年9月17日为每月1939元；以后每年度场地占用费按上一年度标准上浮18%计算）。 （二）关于水电费的问题 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称 -7- 《民诉法司法解释》）第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 根据上述法律规定，原告应对其所主张的水电费用的事实依据承担举证责任。 《协议》约定被告自行负担租赁期间的水电费。现原告主张被告应支付2018年9月18日至2020年9月17日的水费1309元、电费142.4元，但原告只提供本公司出具的收款收据作为证据，属于自书证据，本院不予采信。故对于原告主张的电费、水费，因原告举证不能，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》三十二条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告南宁市邕宁区第二运输公司与被告广西海之桂建材有限公司签订的《租用场地协议书》于2020年7月13日解除。 二、被告广西海之桂建材有限公司在本判决生效之日起15日内将南宁市邕宁区场地腾空并交还给原告南宁市邕宁区第二运输公司。 三、被告广西海之桂建材有限公司在本判决生效之日起15日内支付原告南宁市邕宁区第二运输公司2019年9月18日至2020年9月17日期间租金、场地占用费共计14160元，以后场地占用费自2020年9月18日起另计至被告广西海之桂建材有限公司实际交还场地之日止（场地占用费计算方式为：2020年9月18日至2021年9月17日为每月1392元；2021年9月18日至2022年9月17日 -8- 为每月1643元；2022年9月18日至2023年9月17日为每月1939元；以后每年度场地占用费按上一年度标准上浮18%计算）。 四、驳回原告南宁市邕宁区第二运输公司其他诉讼请求。 案件受理费1165元（原告已预交），由被告广西海之桂建材有限公司负担。 上述款项，义务人应在本判决指定的期限内履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 员  韦明姣 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理  邱丽玲 -9- 书记员周逍遥