上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初39122号原告：张某，男，1972年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李琳，上海旭灿律师事务所律师。被告：陆某，女，1966年12月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梦雅，上海瀛泰律师事务所律师。第三人：任某，男，1977年8月19日生，汉族，住上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室。原告张某与被告陆某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日作出(2018)沪0115民初76835号民事判决后，被告陆某不服判决，提起上诉。2020年4月21日，上海市第一中级人民法院裁定：撤销上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初76835号民事判决；发回上海市浦东新区人民法院重审。本院于2020年6月4日受理后，适用普通程序，依法另行组成合议庭。审理中，因当事人申请，本院依法追加了任某为本案第三人参加诉讼。本案于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李琳、被告陆某的委托诉讼代理人胡燕、徐梦雅，第三人任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2012年11月29日签订的《上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房买卖协议》；2.请求判令被告返还购房款170万元及赔偿房屋差价349万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月29日，原、被告签订一份《上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房买卖协议》，协议约定：上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)总价款170万元，2012年11月29日前，乙方支付第一次房款52万元(含定金2万元)，乙方剩余房款为118万元，由银行贷款方式支付甲方。甲方应于2013年3月15日将房屋转移乙方。由于该房屋为动迁安置房，甲方须在2013年4月10日前无条件配合乙方办理过户手续。甲方未按协议约定期限交付房屋、办理房产证过户的，每逾期一日，应向乙方(支付)该房屋总价款的0.1%的逾期责任违约金，协议继续履行。签订协议当日，原告即通过家人向被告支付52万元，但是，到了应该交房及办理房产证、产权过户的时候，原告一再催促被告，被告一再拖延。直至2017年7月3日，被告向原告出具《情况说明》表示，系争房屋办理过户手续至今未办理完毕，同意换套房屋办理产权证。若其于2017年10月底未办完成房屋过户手续，则愿意按2012年11月29日签订的协议进行赔偿。然时至今日，被告依然未履行交房及办理产证的义务，故原告特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告陆某辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋尚在动迁基地，不影响双方签订的动迁房买卖协议效力，协议真实有效。2、本案所涉及的原、被告之间的动迁房买卖协议实际在2017年8月21日已经解除。因为系争房屋是动迁房，等待时间较长，原告等不及房屋的交付，遂将购买系争房屋的权利义务转卖给第三人任某。第三人任某是原告的前同事、下属，基于信任，三方并未签订书面协议。三方口头达成约定：原告退出系争房屋的买卖合同，将合同中购房的权利义务转移至第三人任某，由第三人任某作为购房者与被告进行过户交易，得到被告的同意。对于被告而言，无论购房者是谁，其出售的房屋价款始终为170万元。任某作为购房者所支付的房款总计为300万元，扣除应支付被告的房款170万元，差价130万元是任某向原告支付的转让购买房屋权利义务的对价。虽然三方未签署书面协议，但是各方的实际履行行为已经能够证明三方对于权利义务转让达成了一致。在三方口头达成协议后，原告应该取得退还的购房款52万元以及将购买系争房屋的权利义务转让给第三人任某的获利130万元，合计182万元。事实上，第三人任某已经支付原告70万元，被告支付原告107万元以及诚意金5万元计112万元(其中52万元是归还原告的购房款，其余60万元是代任某支付原告的转让合同权利义务获利的钱款)，合计182万元。2017年8月21日是第三人任某向原告支付第一笔购房钱款时间，因此原、被告之间的动迁房买卖协议合同在2017年8月21日解除。同时，原告实际支付购房款52万元，该款已返还原告，故原告要求被告返还170万元无事实、法律依据。此外，双方的买卖协议关系已经实际解除，原告已经收到52万元和获利的130万元，这是三方协商一致结果，不存在被告违约情形，原告要求被告赔偿差价349万元无事实和法律依据。第三人任某述称，第三人和原告张某曾经是同事，张某是第三人的上级。原告向被告购买房屋，但一直迟迟拿不到房，原告就等不及了。2017年7月底、8月初，微信朋友圈里有人说张某房子一直没拿到要出售。第三人主动联系原告，约在曹路镇苏拿咖啡馆，第三人、第三人老婆、原告、被告四人在场。原告将购买系争房屋的权利义务都转让给第三人，由第三人向被告买房。第三人出资300万元购房，其中130万元是支付原告的将其手头的购买房屋的权利义务转让给第三人的钱款，其余170万元是支付被告陆某的房款。2017年8月18日，第三人将自己住的房屋向永达公司进行抵押贷款，贷款用途写明“用于购房”，抵押贷款就是为了购买系争房屋，从未与原告形成借贷合意。第三人支付给原告70万元就是130万元中的钱款，不是借款给原告。第三人另委托被告陆某向原告支付了其余的60万元。当事人对以下事实无争议，本院直接予以认定：2010年11月16日，系争房屋的权利人(大产证)登记在案外人上海杨浦置地有限公司名下。系争房屋尚未被用于动迁安置。2012年11月29日，原告张某(买受人，乙方)与被告陆某(出卖人，甲方)签订一份《上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房买卖协议》。在该协议中，第一条约定，由乙方购买甲方的系争房屋。第二条约定，甲方即房屋的代理人，明确表示同意房屋占有权及所有权转让给乙方。第三条约定，上述房屋转让价款170万元。购房款分三次交齐：2012年11月29日前，乙方支付第一次房款52万元(含定金2万元)；乙方剩余房款为118万元由银行贷款方式支付给甲方。第五条约定，违约责任：1.当甲方在收到乙方房款后，因房屋价格上涨或其他任何原因，甲方欲撤销交易需要退还乙方已交的房价款并补上与当时房价的差额与装修原价补偿款，另付违约金为已付房价款的一倍。2.当甲方在收到乙方房款后，因房屋价格下跌或其他任何原因，乙方欲撤销交易，甲方没收乙方已交房款，并收回房屋。第八条约定，甲方应于2013年3月15日将房屋转移给乙方，乙方检查后，甲方将房屋钥匙支付给乙方为房屋转移占有的标志。第九条约定，由于该房屋为动迁安置房，甲方须在2013年4月10日前无条件配合乙方办理过户手续。第十条约定逾期违约责任：1.乙方未按协议约定期限付款的，每逾期一日，应向甲方该房屋总价款的0.1%的逾期责任违约金，协议继续履行。2.甲方未按协议约定期限交付房屋、办理房产证过户的，每逾期一日，应向乙方该房屋总价款的0.1%的逾期责任违约金，协议继续履行。第十一条约定，2013年3月15日前签订上海市房地产交易正式合同，办理网上登记，并向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方必须保证，在乙方或者委托他人办理转让过户手续时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关的材料的，乙方按本协议第十条追究甲方的逾期违约责任。甲方不按本协议执行，应承担相关违约责任，乙方有权向人民法院诉讼，由法院强制过户给乙方。2012年11月29日，原告张某通过银行转账向被告陆某支付房价款50万元以及支付现金2万元。2017年7月3日，被告陆某以甲方代理人的名义向原告张某出具一份《情况说明》，主要内容为：兹有张某购买的系争房屋至今手续还没办理完毕，有可能换到海松路398弄6楼房号，以订房时确认，答应在2017年10月底交房。现有出售方代理人陆某付张某诚意金5万元。到2017年10月未交房诚意金没收，按2012年11月29日签订的买卖协议做出赔偿，如按时交房诚意金退还给代理人陆某。2017年8月21日，第三人任某通过银行转账向原告张某支付5万元。2017年8月22日，第三人任某通过银行转账向原告张某支付26万元。2017年10月20日，第三人任某通过银行转账向原告张某支付10万元。2017年10月30日，第三人任某委托何某某通过银行转账向原告张某支付10万元。2018年4月27日，第三人任某通过银行转账向原告张某支付5万元。2018年4月28日，第三人任某通过银行转账向原告张某支付5万元。另外，第三人任某向原告张某支付过9万元。综上，原告张某共收到第三人任某向其支付70万元。2017年11月3日，被告陆某向原告张某转账20万元。2017年11月30日，被告陆某向原告张某转账10万元。2017年12月17日，被告陆某向原告张某转账10万元。2018年1月22日，被告陆某向原告张某转账10万元。2018年2月11日，被告陆某向原告张某转账30万元。2018年2月12日，被告陆某向原告张某转账10万元。2018年3月5日，被告陆某向原告张某转账10万元。2018年3月29日，被告陆某向原告张某转账7万元。以上，被告陆某共向原告张某支付107万元。2019年1月4日，第三人任某与原告张某电话沟通。其中，原告张某向第三人任某说道：“我讲句难听的话，我跟你之间也就是70万，当初她说她给你，到现在她也不给你，最多我跟你任某是债务纠纷呀！”第三人任某回答：“对对对对。”原告张某接着向第三人任某说道：“我70万给你任某呀，对哇啦？我加利息，你多少你算呀，对哇啦？”第三人任某回复：“嗯嗯，对对对。”原告张某接着说：“我现在是两码事情，一个解决房子的事情，一个是跟你任某的事情，是哇？”第三人任某应声说：“嗯嗯。”审理中，第三人任某称：张某原来是我十几年的领导，2019年时虽然我离开原单位6年了，但是对一些工程项目进行结算还需要张某签字。我当时碍于该工作情面，只能在电话中含糊其辞。如果是借贷，为何张某要加“最多”两字，“最多”两字反映出不是借贷关系。况且我不是什么大老板，不可能出借70万元不让张某出具借条的。对此，原告张瑶表示：其与任某之间没有工程项目进行结算、签字。2019年3月8日，原告张某提出对系争房屋于2018年8月27日的市场价格进行司法评估。后经上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估。上海百盛房地产估价有限责任公司于2019年3月29日作出估价报告，系争房屋于2018年8月27日的评估总价519万元(系争房屋可上市交易的价格)。原告张某缴纳相应评估费为13,928元。评估报告出来后，经过质证，结合原告张某当初主张系争房屋的市场价格为440万元、被告当庭打开安居客App查询的相应价格与评估价相差较大、评估人员也未能给予合理解释，被告陆某提出重新评估的申请，本院于是启动了第二次评估。后上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司进行司法估价。上海富申房地产估价有限公司于2019年6月3日作出司法估价报告，估价结果：不考虑受限条件下房地产市场价值为453.5万元，考虑受限条件下房地产市场价值为409万元。被告陆某缴纳了相应评估费12,500元。上述事实，有下列证据证明：原告提供的《上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房买卖协议》、转账凭证、情况说明、上海市不动产登记簿信息、录音、证人证言、房地产估价报告，被告提供的银行交易明细、转账凭证、房地产司法估价报告等证据予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点之一，关于第三人任某向原告张某支付70万元的性质为何。原告主张，2018年7月，原告张某、被告陆某、第三人任某三个人在苏拿咖啡馆见面，被告陆某向其出具一份情况说明。之后，因其有经济压力，于是第三人任某向其表达购买意向。因三个月后被告陆某是否交房不得而知，具体价格也没有谈。其因还贷压力向第三人任某借钱，第三人任某以如果三个月后被告陆某交房、系争房屋就转让给其为由说服其老婆同意借款70万元给原告张某，因房屋未交付，故第三人任某向原告张某支付70万元的性质是借款。被告陆某及第三人任某均陈述：第三人任某向原告张某支付70万元性质是原告转让购买系争房屋权利义务的对价，原告退出购买房屋，由第三人向被告购买房屋。原告出示了其与第三人任某于2019年1月4日的通话记录。被告及第三人对该证据的证明力均不认可。本院认为，第一，从70万元的转账时间来看，最后三笔分别为2017年10月30日、2018年4月27日、2018年4月28日，均同时和晚于情况说明上约定的10月底的交房时间，如果真如原告张某所述，被告陆某未能在10月底前交房，条件未成就，则第三人任某失去了购房机会，不会在同时和之后再向其进行转账付款，而事实却相反。原告称因为第三人对妻子谎称已经支付原告70万元，但实际上其中10万元挪作他用，仅仅支付原告60万元，故再于2018年4月27日、2018年4月28日合计支付10万元。对此，原告没有提供相关证据证明，第三人亦予以否认，故对原告的该解释本院难以采信；第二，原告张某和第三人任某的电话沟通是在2019年1月、相关纠纷已经发生后。对于原告张某陈述“最多我跟你任某是债务纠纷”、“我加利息，你多少你算呀”，第三人任某予以认可的情形。本院认为，因房屋买卖合同或借贷合同引起的纠纷均属于因合同关系产生的债权债务类纠纷。故原告陈述“债务纠纷”，并不能证明双方系借款而引起的债务纠纷。且第三人任某支付原告的70万元来源于其抵押贷款，如果第三人再转借给原告，又不约定利息和还款期限，显然有悖常理，故第三人任某的“我房子拿不到，70万元我打给原告，最终的结果就是经济纠纷了”的解释有一定的合理性。综上，原告张某关于70万元是附条件的购房款，因条件未成就，即为借款的主张，缺乏证据证明，本院不予采信，本院认定70万元不是借款性质。争议焦点之二、关于原告张某是否将买卖房屋协议中的权利义务转让第三人任某的事实。审理中，原告确认原告在向被告陆某购房时明知该房屋系动迁安置房。在支付购房款52万元之后长达四年多时间一直未能交房，虽然被告于2017年7月3日内出具了《情况说明》，但最终是否能交房仍是未知数，且当时原告存在还贷的经济压力，原告向被告支付的房款仅仅为52万元，如果其继续履行与被告陆某的买卖合同，则还需支付118万元房款。在此情况下，被告及第三人陈述的原告退出购房，将购买房屋的权利义务转让给第三人任某，并从中赚取一定利润的陈述具有一定合理性，可以及时解决原告的经济压力，又可以规避房屋不能交付的风险，符合原告的利益，且原告亦确认当时第三人任某有购房的意愿。原告主张其向被告购房，第三人任某向原告购房，各方达成二个房屋买卖合同关系。但如此一来，原告需继续支付被告118万元房款，并等待被告交付房屋。如果房屋一直不能交付，则原告亦构成对第三人任某的违约，不利于解决原告当时的经济困境。如果房屋能交付，相关的房屋买卖合同能继续履行，则由被告陆某办理房屋过户至第三人任某名下的手续，不符合二个买卖合同关系的特征。故与被告和第三人的陈述相比较而言，原告的上述陈述更缺乏合理性以及相关证据的印证，本院难以采信。虽然第三人任某在审理中有些细节的陈述前后不一致，但关于其与原告未建立借款关系，原告转让购房的权利义务给其，由其购房的陈述前后基本一致，且与被告的相关陈述亦一致。综上，本院认定原告张某将房屋买卖协议中的买方权利义务转让给第三人任某，由任某向被告购买系争房屋，任某支付原告的70万元是购买房屋的权利义务转让的钱款。争议焦点之三、关于2018年2月12日许，原、被告是否进行逾期交房违约金的结算；被告陆某向原告张某支付107万元是否违约金。原告主张，2018年2月12日(或2月13日)，原告张某与被告陆某按照《上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房买卖协议》第十条第二款进行结算，按照逾期交房、逾期办理产证的，每逾期一日，按照总房价款的0.1%支付逾期责任违约金，协议约定于2013年3月15日前交房，故从2013年3月16日至2018年2月12日逾期1,756天，每天违约金1,700元，违约金总金额300多万元，双方商定逾期违约金金额为300万元，其中118万元折抵原告张某未支付的房价款，75万元为被告陆某代原告张某支付第三人任某借款70万元及利息5万元，剩余107万元由被告陆某直接向原告张某支付。被告抗辩，原、被告未就逾期违约金进行过结算。第三人任某陈述，并未与原、被告约定由被告陆某代原告支付75万元借款本息。且本院前述已经分析认定原告与第三人任某之间未建立借贷关系。另，原告仅仅支付被告52万元购房款，被告愿意不解除合同情况下，支付原告逾期履约违约金300万元后，仍需继续履行合同交付房屋，显然不合常理。且被告陆某自2017年11月3起至2018年3月29日就陆续向原告共计支付107万元。原告称2018年2月进行违约金结算，那么在违约金结算前，被告没有理由支付违约金。对此，原告张某称：在2018年2月就逾期违约金结算前，被告陆某向其支付的款项是借款，但在结算后，变成了逾期违约金，但原告对此没有提供相应证据。被告陆某对此予以否认。故本院对于原告主张原、被告进行了违约金的结算，被告支付原告的107万元是违约金的陈述，因无证据证明，不予采信。审理中，被告抗辩：原、被告签订的协议约定房屋售价170万元，原告实际支付购房款仅为52万元。随后三方口头达成协议约定后，原告将买卖合同中购房的权利义务转让给任某，扣除原房价款170万元，获利130万元，故原告应收到之前实际支付的房款52万元和获利130万元，共计182万元。而事实上，第三人任某支付了原告70万元，被告陆某向原告张某陆续支付107万元(其中52万元是被告返还给原告的房款，剩余的55万元是被告代任某向原告支付的转让购买房屋权利义务的对价，因任某无力一次性支付原告130万元，且房屋尚未具备交付条件，故被告同意代付)，被告出具情况说明时曾支付给原告的“诚意金”5万元，该5万元亦作为被告代任某向原告支付的转让购买房屋权利义务的对价，故原告已经共计收到182万元。第三人任某亦确认，其应支付原告130万元，由其自行支付原告70万元，其余60万元委托被告支付。虽然被告及第三人对上述的陈述没有提供书面证据，但本院认为，如前所述，对于原、被告争议的多项事实，原告的陈述缺乏证据证明和合理解释支撑。根据被告所述的原、被告以及第三人三方达成的合意内容和时间，结合第三人任某、被告陆某分别支付原告钱款的时间节点、数额，原告转让合同权利义务所获得利益130万元以及应收到返还房款52万元与原告实际收到的钱款合计182万元相吻合等因素综合考量，根据高度盖然性原则，被告的上述抗辩更具有合理性，本院予以采信，认定被告支付原告的107万元中52万元系被告归还原告的购房款，其余55万元是被告代第三人任某支付原告的转让合同权利义务的对价。争议焦点之四、关于《上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房买卖协议》是否于2018年8月解除；原告是否有权依据该协议主张合同权利。鉴于在被告未能按约交付房屋的违约情况下，原、被告以及第三人已经达成原告将《上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房买卖协议》中购买系争房屋的权利义务转让给第三人任某的合意，由任某作为原合同的买方向被告购买房屋，支付被告房价款170万元，支付原告转让购房权利义务的对价130万元。故其实质是原告将其与被告签订的房屋买卖合同的权利义务转移给第三人任某，由任某概括的继受这些合同权利义务，并经合同相对方即被告的同意，由任某承受原告在合同上的地位，享受权利并承担义务。至此，原告不再是《上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房买卖协议》中的合同相对方，原告与被告在该合同中的权利义务终止，并非双方解除合同。故现原告主张解除与被告签订的《上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房买卖协议》诉讼请求，本院不予支持。鉴于三方未签订书面协议，具体合意时间是2017年8月的哪一日不明确，故从第三人任某为履行三方合意向原告支付第一笔款项之日即2018年8月21日起，原告不再享有合同的权利义务。鉴于原告已经不是原合同的相对方，不再享有任何的合同权利义务情况下，现其要求被告因未按合同履行的违约行为而赔偿其房价差价损失349万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于原告仅支付被告房款52万元，被告陆续支付原告107万元的钱款中包含了归还原告52万元的房款，故原告张某主张被告陆某归还其购房款170万元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张某的所有诉讼请求。案件受理费47,309元、评估费26,428元，共计73,737元，由原告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  薛桂蓉人民陪审员  秦旭光人民陪审员  孔祥富二〇二〇年十二月十七日书 记 员  曹 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。