北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初15988号原告：冯璐，女，1988年8月3日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：黄灿培，北京荣久律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐进财，男，1987年6月8日出生，汉族，北京荣久律师事务所实习律师。被告：韩立，男，1974年6月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，1990年4月22日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原告冯璐（以下称原告）与被告韩立（以下称被告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄灿培、徐进财，被告及第三人的委托诉讼代理人王明亮均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行双方于2019年10月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市朝阳区X号院X号楼X层0218房屋（以下称涉案房屋）过户至原告名下；2.被告支付原告违约金20万元；3.被告支付逾期交付房屋违约金，违约金以200万元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年11月23日起至实际交付房屋之日止。事实和理由：2019年10月28日，原、被告自愿签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，成交价200万元包括房款70万元、装修设备款130万元。协议签订后，原告按照约定将购房款支付到管理账户，被告以税费为由不配合原告办理过户，导致原告在外租房居住产生了损失。网签合同约定的价格是符合地区指导价符合法律规定的，现被告违约，故诉至法院。被告辩称：被告同意配合原告办理涉案房屋的过户手续，被告不存在违约行为。在整个合同履行的过程中，被告从未不配合办理过户，是原告及第三人为了能少交税制作阴阳合同，网签价和实际成交价不符，被告唯一的要求就是原告需要按照200万元真实交易价格交税或者由原告、第三人作出一个书面的说明，表示阴阳合同与被告无关，但是原告、第三人始终不出示，导致合同无法进行。第三人述称，原告诉讼请求与第三人无关，本案合同是否涉及避税，由法院依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月28日，被告作为甲方（出售方）和原告作为乙方（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，该房屋建筑面积共55.42平方米，经甲、乙双方协商一致，房屋主体价款为70万元，装饰装修和相关设施的折价款为130万元。乙方向甲方支付定金共20万元，第一笔定金10万元于本合同签订当日支付，第二笔定金10万元于买方资质审核通过后当日内支付。乙方采取全款方式支付除定金之外的房屋成交价款，分3期向甲方支付，首期于甲方解抵押还款当日，乙方向甲方支付50万元，资金交付方式为资金自行划转；第二期于缴税前2个工作日内，乙方向甲方支付125万元，资金交付方式为资金存管；第三期于缴税前两个工作日内（物业保证金），乙方向甲方支付5万元，资金交付方式为资金存管。双方最晚于本合同签订之日起90日内共同办理转移登记手续，因甲方原因致使乙方未能在本合同签订之日起120日内取得不动产权证书的，乙方选择继续履行合同的，甲方自乙方应取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向乙方支付已付房屋价款万分之五的违约金。除本合同另有约定外，任何一方未履行本合同约定义务经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方同意继续履行的，甲、乙双方须继续履行，但违约方按房屋成交总价款的10%向守约方承担违约责任。本次交易应缴纳的所有税费由乙方承担全部。同日，被告作为甲方（出卖方）和原告作为乙方（买受方）、第三人作为丙方（见证方）共同签订《补充协议》，约定最迟于2019年11月15日办理房屋权属转移登记手续。2019年10月29日，被告作为出卖人和原告作为买受方人签订编号为C1843xxx《北京市存量房屋买卖合同》网签合同，约定房屋成交价格70万元。2019年11月5日，被告作为甲方（出卖方）和原告作为乙方（买受方）、第三人作为丙方（见证方）再次签订《补充协议》，主要内容为因涉案房屋处于抵押中，甲方无力自还，乙方同意在房屋过户当日与甲方共同到朝阳区建委代甲方还款50万，作为甲方出售房屋解抵押还款使用。2019年11月21日，被告作为甲方（出卖方）和原告作为乙方（买受方）、第三人作为丙方（见证方）再次达成《补充协议》，约定乙方在网签前自行支付甲方购房款20万元，在网签后自行支付甲方购房款70万元，经甲乙双方协商一致，房屋主体价款为70万元，房屋家具、家电装饰装修和相关设施的折价款为130万元，以上成交价款合计为200万元。乙方向甲方支付定金共计20万元，第一笔定金10万元于本合同签订当日支付，通过资金自行划转方式划转，第二笔定金10万元于买方资质审核通过后当日支付，通过资金自行划转方式划转。乙方采取全款方式支付除定金之外的房屋成交价款，首期于过户当日法务见证后给甲方解抵押，乙方向甲方支付房价款70万元，交接方式为资金自行划转；第二期于甲方完成解除房屋抵押登记后，乙方向甲方支付房价款105万元，交接方式为资金存管；第三期于甲方完成解除房屋抵押登记后（物业保证金），乙方向甲方支付房价款5万元。甲乙双方同意对已签订合同中涉及的成交价格、付款方式及资金划转方式等内容进行变更，双方同意原合同及附属合同、补充协议中涉及甲乙双方相关的收付款违约责任均继续有效，因此次变更合同导致甲方迟延收到房屋购房款、迟延办理房屋转移登记手续等相关责任方互不追究违约责任。上述合同签订后，2019年10月28日原告向被告支付10万元，于2019年10月29日再次向被告支付10万元。2019年11月21日，原告向被告支付70万元购房款。同日，原告向双方在光大银行共同开立的资金监管账户内支付110万元，以上款项共计200万元。各方于该日共同至房管部门办理过户手续，后因被告不同意以70万元价格交税，遂成诉。庭审中，被告主张涉案房屋实际价格200万元，具体房款与装饰装修、相关设施折价款如何拆分系由第三人实际计算，其不同意原告按照70万元的网签价格缴税，主张70万元的网签价格涉嫌避税，并就此提交电话录音。被告表示该录音其系拨打12366电话录制，录音中工作人员答复交税应以实际成交价格为准。对此，原告及第三人均表示双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定房屋主体价格70万元，该价格系双方真实意思表示，合法有效。经询，原告表示因被告未向其交付涉案房屋，故其在外租住产生损失，并就其损失情况提交《租赁合同》及银行支付记录若干。目前涉案房屋由被告实际居住使用。另查，涉案房屋登记在被告名下，2019年9月3日涉案房屋设立抵押权，抵押权人系案外人郭某，2019年11月21日该抵押登记注销手续。2019年10月31日，北京市东城区人民法院作出（2019）京0101执X号裁定书查封涉案房屋，2019年11月20日解除查封。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实、恪守承诺。当事人应当依照合同履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的宗旨、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同履行各自的义务。关于网签价格，双方在房屋买卖合同中明确约定涉案房屋主体价款为70万元，家具家电装饰装修及配套设施设备折价为130万元，而网签合同价格也为70万元，可以认定被告对网签价格为70万元系知情且同意的。当然，我国对存量房屋交易进行税收管理，对个人转让房屋所得征收个人所得税，交易双方应当如实向相关部门提供房屋转让价格等交易信息，进行纳税申报，但房屋交易中因房屋装修、位置、层高、朝向等均影响房屋价格，故政府出具市场指导价以作为纳税申报的参考。本案双方买卖合同中明确约定了房屋成交价及装饰装修、附属设施设备价格，双方约定的网签价格为房屋成交价，该房屋成交价格的约定是否存在规避国家税收的问题、是否有合同各方恶意串通损害国家利益，应当由相关行政部门处理，在相关行政管理部门未予认定的情况下，不应构成任何一方履行合同义务之理由，故原告要求被告继续履行合同配合其办理过户行为，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，原告主张被告未按合同约定办理抵押注销手续且涉案房屋因查封影响过户，各方就上述问题已于2019年11月21日在《补充协议》中达成意见，并特别约定因本次变更合同导致迟延收到房屋购房款、迟延办理房屋转移登记手续等相关责任方互不追究违约责任，故原告据此主张违约金本院无法支持。另，原告主张被告未按照合同约定于合同签订90日内协助其办理过户，本案中被告以网签价格涉嫌避税为由未配合原告办理过户手续，致使双方陷入僵持，依约应当承担违约责任。但被告抗辩之税务问题亦属于事出有因，本院以原告实际损失情况为基础，结合合同履行情况、当事人过错及预期利益损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告冯璐和被告韩立于二〇一九年十月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行，被告韩立于本判决生效之日起七日内协助原告冯璐将位于北京市朝阳区X号院X号楼X层0218房屋过户至原告冯璐名下；二、被告韩立于本判决生效后七日内向原告冯璐赔偿违约金五万元；三、驳回原告冯璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，由原告冯璐负担3300元（已交纳），余款由被告韩立负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 尹 航二〇二〇年十二月二十三日书记员 张李营