广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20491号原告：广州市瑞丰物业管理有限公司，住所地广州市海珠区滨江东路80号203室。法定代表人：刘福田，总经理。委托诉讼代理人：陈诗璐，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告：谢德阳，男，1970年11月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被告：劳绮玲，女，1974年9月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，两被告共同委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。原告广州市瑞丰物业管理有限公司诉被告谢德阳、劳绮玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告广州市瑞丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈诗璐、被告谢德阳、劳绮玲的共同委托诉讼代理人彭宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市瑞丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付从2018年12月起至2020年10月止的物业服务费3585.49元（每月155.9元）、从2018年11月起至2020年9月止的庭院路灯照明分摊电费87.15元、从2018年12月起至2020年10月止的城市生活垃圾处理费115元（每月5元）、2016年3月的电梯地板翻新分摊费14.5元、2017年9月的电梯维修集资费145.2元及逾期支付上述款项的违约金（以当月拖欠的款项为基数，从应缴当月的次月1日起至实际付清之日止，按每日1‰的标准计算）；3、判令诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告与广州瑞丰岭南房地产有限公司签订《商品房屋买卖合同》，由两被告购买瑞丰岭南房地产公司开发的位于广州市海珠区蓝康街23号彩轩2004房。2004年1月31日，两被告依法办理了该房屋的收楼手续并入住使用至今。广州瑞丰岭南房地产有限公司与原告签订了《蓝色康园前期物业服务合同》约定，全面委托原告对其开发的“蓝色康园”住宅小区进行物业管理，委托管理期限自2008年9月26日起至2021年9月26日止。协议约定原告采用包干制方式收取物业服务费和提取酬金，标准为2.05元/月/㎡，两被告房屋的总建筑面积为76.0319平方米，每月应缴物业服务费155.9元，两被告应在每月8日前缴交物业服务费，逾期按每日千分之一追缴逾期付款违约金。物业服务费不包含公共水电分摊费。两被告自2018年12月起开始拒付物业服务费等相关费用，原告多次对其追讨，但两被告均不予理会。两被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了双方约定，已严重侵害原告的合法权益。被告谢德阳、劳绮玲辩称：物业管理费用单价应当按照前期服务合同约定的1.7元计算，原告调价至2.05元需经双过半业主同意并向物价局备案。小区服务质量不行。根据前期物业服务合同第31条规定，合同已到期，目前原告在小区内没有权利收取费用。原告无权收取公摊电费和垃圾处理费。分摊的电费没有发票和明细，不能证明原告已经缴费，且根据省物价局(1997)24号文的规定，第6、8条公摊的电费没有单独列表列账的不得单独向业主收费。垃圾处理费是环卫部门收取的。原告主张违约金过高，请求法院予以调整。电梯维修费等费用均发生在2016年。2016年12月7日前的各项费用已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。经审理查明：2003年3月21日，广州瑞丰岭南房地产有限公司（出卖人）与两被告（买受人）就蓝色康园彩轩二十层04号房签订《商品房买卖合同》。据广州市不动产登记查册表记载，广州市海珠区滨江东路蓝康街23号2004房的产权人为两被告，建筑面积为76.0319平方米。2008年9月25日，蓝色康园小区开发建设单位广州瑞丰岭南房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《蓝色康园前期物业服务合同》，主要约定：乙方为蓝色康园提供前期物业管理服务，内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。另外乙方提供工程维修有偿服务及清洁卫生有偿服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅（带电梯）1.7元/月·平方米，商业用房3.5元/月·平方米；业主应于甲方通知收楼之日起交纳物业服务费用；本合同期限自2008年9月26日起至2013年9月26日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2013年9月16日双方签订新的《蓝色康园前期物业服务合同》权利义务基本与前合同一致，其中，关于物业管理费约定为：高层住宅（带电梯）2.05元/月·平方米（自2013年1月1日起执行），商业用房5元/月·平方米（自2013年9月1日起执行），关于合同期限约定为：本合同期限自2013年9月27日起至2021年9月26日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2004年1月31日，原告和两被告签订《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》，主要内容为物业管理权及物业管理公司、物业管理服务协议以及蓝色康园业主公约。其中约定业主缴纳费用时间为：逢双月10号前管理处派收费通知单给业主，当月15号前通过银行账号第一次划扣，对未交纳的业户将在当月25日前进行第二次银行扣费，对第二次未扣到费的用户从下月1号起按规定收取滞纳金；蓝色康园住宅物业管理费为1.8元/平方米，按业主单元建筑面积计收（最终以物价局批复价为准）；具体收费项目：1、物业管理费；2、电梯电费分摊按粤价【1997】173号文的分摊办法，摊分到每户收取；3、梯灯电费分摊按粤价【1997】173号文的分摊办法，摊分到每户收取；4、消防系统、生活水泵、闭路监控可视对讲、智能化系统、公共通道照明、路灯照明用电按实际发生数按每户平均分摊；5、消防、楼道清洁、清洗水池用水及管道损耗根据实际发生数按用户用水量摊分收取；6、业主（住户）室内用水按水表读数暂由管理处计收；7、其他如装修、会所、有偿服务等收费另行收取;业主未按时交纳物业服务费、水电分摊费及其他费用、专项维修资金处，每日1‰的滞纳金。另查，2017年6月13日，广州市蓝色康园业主委员会在赤岗街道办事处完成备案（海赤物业备[2017]第4号）。2017年11月27日，业委会公告张贴了《关于召开第二次业主大会的通知》，决定于2017年12月17日召开第二次业主大会，表决《业主大会议事规则（修改版）》和《蓝色康园小区物业公司选聘等公共管理方案》两项内容。因遭受破坏，业委会再次于2018年12月2日、12月16日整理张贴。2017年12月17日至2018年3月18日期间，蓝色康园业委会以书面征求意见的方式召开了第二次业主大会，表决了《业主大会议事规则（修改版）》和《公共管理方案》两项内容。2018年3月25日，表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行了公示，公示期自2018年3月25日起至2018年4月25日止。期间，有2名业主对表决结果提出异议。后，业委会于2018年5月11日再次对复核后的表决汇总统计结果和表决明细进行了公示，公示期为2018年5月11日起至2018年6月11日止。公示结果表明，小区有投票权的业主总人数为1069人，小区建筑物总面积为108336平方米。其中，同意《公共管理方案》的业主共677人，占业主总人数的比例为95%（计入未参与业主）；同意《公共管理方案》业主的专有部分面积之和为61989.73平方米，占小区建筑物总面积的比例为85.8%（计入未参与业主）。公示期间，有一名业主提出异议，业委会已给予书面回复。2018年6月12日，业委会公布《关于第二次业主大会会议决定的公告》，对第二次业主大会会议的决定进行了公示。2018年7月9日，业委会发出《笔误及更正说明》。2018年9月21日，蓝色康园小区委托的招标代理机构广东元正招标采购有限公司在广州公共资源交易中心就蓝色康园小区物业服务企业选聘事宜开标，共5家物业服务公司提交标书，包括原告及雅居乐服务公司。最终，评标结果确定雅居乐服务公司为第一候选人。2018年9月26日，业委会于广州公共资源交易中心网公布《中标候选人的公示》。当日，原告提出异议。2018年9月29日，蓝色康园业委会（招标人）做出《异议答复函》，公示期内并未收到小区业主提出的异议。2018年9月29日，业委会再次发出《中标候选人的公示》，确定雅居乐服务公司为第一候选人，公示期间为2018年9月30日至2018年10月8日。2018年10月19日，蓝色康园业委会向雅居乐服务公司发出《中标通知书》。2018年10月30日，蓝色康园业委会与雅居乐服务公司签订《广州市蓝色康园物业服务项目合同文件》，委托期限从2018年11月30日起至2019年12月1日止（后续按合同约定续期）。2018年10月31日，蓝色康园业委会向原告发出《终止物业服务关系及办理移交手续告知书》（穗蓝康业委【2018】011号)，《告知书》载明：“1、贵司与蓝色康园小区的所有物业服务关系已经终止；2、请贵司在2018年11月20日起根据《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定按照先移交资料（包括但不限于《广州市物业管理暂行办法》第七十条第二款及第七十七条规定建档保存的资料等）再移交设备、物业管理用房、财务等，与我会办理相关退出管理手续，并且要求贵司在2018年12月1日下午2点正式退出蓝色康园小区管理。”2018年11月20日，广州市海珠区住房和建设水务局会同赤岗街、赤岗派出所和赤岗司法所等部门组织原告和蓝色康园业委会协调蓝色康园小区物业管理资料移交协调会，会议纪要显示，原告拒绝交接小区物业管理资料。2018年11月28日，广州市海珠区住房和建设水务局牵头约谈原告，督促其做好12月1日小区物业管理权交接工作，会议纪要显示，原告拒绝2018年12月1日交接小区物业管理资料。2018年11月29日，广州市海珠区住房和建设水务局向原告作出《海珠区住房和建设水务局关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函(2018)1713号)。2018年12月4日，广州市海珠区住房和建设水务局做出《行政处罚立案审批表》，启动对原告的立案调查。2018年12月6日，广州市海珠区住房和建设水务局会同赤岗街下渡社区居委会赴蓝色康园小区进行现场勘验笔录。2018年12月7日，广州市海珠区住房和建设水务局向业委会主任进行了询问，并当场制作笔录。2018年12月14日，广州市海珠区住房和建设水务局向原告做出《海珠区住房和建设水务局行政执法调查通知书》，并于当日对原告的法人代表进行调查询问。2018年12月17日，业委会向广州市海珠区住房和建设水务局发出《要求责令瑞丰物业公司退出及向法院申请强制执行申请》。2018年12月25日，广州市海珠区住房和建设税务局向原告送达了《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号），要求原告于2019年1月5日前退出蓝色康园小区物业管理区域，并按相关规定向业委会移交资料和财物。原告不服广州市海珠区住房和建设水务局作出的《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函(2018)1713号)以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号），向广州市住房和城乡建设局申请行政复议。该局经审查认为：蓝色康园业主委员会通过委托授权方式行使业主共同决定权利选聘物业服务企业违反了《物权法》的规定，蓝色康园业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的有效决议，广州市海珠区住房和建设水务局依据《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定，以“业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出”为由作出《海珠区住房和建设水务局关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函（2018）1713号)以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号）属主要事实不清、证据不足。故撤销广州市海珠区住房和建设水务局作出的《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函(2018)1713号)要求以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号）。诉讼中，双方确认从2018年12月至今两被告未缴纳物业管理费，两被告确认原告仍在管理涉案小区。关于分摊的电费，原告陈述按小区总业主户数平均分摊，即当月分摊总表读数电费/1102户；两被告尚欠2018年11月至2020年8月期间的分摊电费87.15元，并提供了上述期间分摊电费及违约金计算明细表、广州市供电局出具的部分《发票》为证，原告陈述分摊的电费是其向供电局缴纳后，按户分摊。两被告认为原告无权收取，确认曾支付分摊电费给原告。关于城市垃圾处理费，原告主张两被告从2018年12月至今未缴纳垃圾处理费，每月的标准是5元，原告为证明其主张，提供了《关于清运垃圾的工作合同》、广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所出具的《发票》，其中《关于清运垃圾的工作合同》主要约定原告每月5日前向乙方缴交上月的清运费，每户每月5元处理费由管理处代收；《发票》为部分月份的发票，显示开票单位是广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所，内容是垃圾处理费、垃圾收集运输费。两被告认为原告无权收取，确认曾按每月5元的标准支付垃圾处理费给原告。关于物业管理费、电费及垃圾费的缴纳模式，原告陈述两个月为一期，以2020年9月为例，2020年9月5日左右上门派单，向业主收取7-8月的分摊电费、9-10月物业管理费、9-10月垃圾处理费；在当期首月25日前缴纳物业管理费，违约金从当期第二个月的1日起计。两被告对此不予确认，认为原告提前一个月预收两个月的物业管理费。原告主张涉案物业的物业管理费每月每平方米为2.05元，提供《广州市物业服务收费标价牌》、原告向广州市海珠区发展和改革局（物价局）出具的《关于调整蓝色康园小区物业服务费的说明》、《关于调整蓝色康园物业服务管理费意见征询的公告》、两被告填写的《关于调整物业服务管理费意见征询》、《关于2013年调整蓝色康园物业服务费的公告》为证，《广州市物业服务收费标价牌》显示：物业服务企业名称：广州市瑞丰物业管理有限公司，计费起始时间2013年，基准收费标准（元）2.05元，收费依据1、《收费许可证》粤费WY-12号，2、按照合同约定。《关于2013年调整蓝色康园物业服务费的公告》载明：本次共计发出意见征询表1102份，最终统计结果如下（截止至11月9日）：1、同意调整物业服务费户数：747户：专有面积61286平方米；其中：(1)同意调整至2.2元/平方米/月，户数：531户；(2)同意调整至2.1元/平方米/月，户数：5户；(3)同意调整至2.0元/平方米/月，户数：128户；(4)同意调整至1.9元/平方米/月，户数：67户（5）同意调整至1.8元/平方米，户数：16户；（6）不同意调整物业服务费业户数：81户；2、弃权：266户；3、无效投票：8户；本次蓝色康园统计结果：同意本小区调整物业服务费用的户数占总户数的2/3，占专有部分建筑总面积的2/3;两项均符合相关法律法规规定的双过半数标准（本小区过半数标准为：551户和44500平方米）；根据国家相关法规并结合业主意见调查结果，我司遵循“保本微利”的原则综合考虑，拟将小区物业服务费调整为：2.05元/平方米/月，并于2013年1月1日起执行。两被告对上述证据有异议。关于电梯维修集资费，原告主张由涉案大楼各户按面积分摊，即18345元÷彩轩总建筑面积10564.9278平方米×各户建筑面积。关于电梯地板翻新费，原告主张按涉案大楼户数分摊，即4840元÷2（两台电梯）÷彩轩137户。原告为此提供了开票日期为2017年8月23日的电梯维护费18345元发票、开票日期为2016年1月25日的电梯换地砖费4840元发票。本院认为，原告与蓝色康园小区开发建设单位广州瑞丰岭南房地产有限公司签订《蓝色康园前期物业服务合同》，广州瑞丰岭南房地产有限公司委托原告实行物业管理，该合同是蓝色康园小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均有约束力。上述合同约定，“本合同期限自2013年9月27日起至2021年9月26日止，但在本合同期限内，业主委员代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”虽然蓝色康园业委会与其他公司签订了物业服务协议且通知原告退出经营，但行政主管部门认为蓝色康园业主委员会通过委托授权方式行使业主共同决定权利选聘物业服务企业违反了《物权法》的规定，蓝色康园业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的有效决议。根据现有证据不能认定原告无权管理该小区，原告至今还继续在蓝色康园小区进行物业管理，而两被告的房屋属于上述合同约定的管理范围，原告提供了合同约定的管理服务，两被告也实际接受了原告的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向原告支付对价。关于物业管理费的标准问题，原告主张涉案房屋所在区域物业管理费从2013年1月1日起由1.7元/平方米·月提价至2.05元/平方米·月的事实，提交《蓝色康园前期物业服务合同》、《广州市物业服务收费标价牌》、《关于调整物业服务管理费意见征询》、《关于2013年调整蓝色康园物业服务费的公告》等证据为证，两被告对此有异议，但未提交证据证明原告提价违规的事实，而且两被告在欠费前均2.05元/平方米·月标准向原告缴纳了物业管理费，故原告要求两被告按2.05元/平方米·月×建筑面积76.0319平方米的标准即每月155.9元支付从2018年12月起至2020年10月止的物业管理费的请求合理有据，本院予以支持。两被告主张原告的服务质量不行，但未提供充分证据证明，该主张本院不予采纳。关于分摊的电费，原告陈述两被告尚欠2018年11月之后的分摊电费，分摊的电费是其向供电局缴纳后，按户分摊，并提供了分摊电费及违约金计算表、广州市供电局出具的《发票》为证，两被告确认此前正常缴纳，但其认为该费用不合理，不合法。本院认为根据日常生活经验法则，分摊电费是每户小区居民应付的义务，是维护小区日常正常生活的必要开销，原告的主张合理并有一定的依据，两被告没有提供相反证据予以反驳，故对原告要求两被告应支付从2018年11月起至2020年8月止的庭院路灯照明分摊电费87.15元的诉请，本院予以支持。关于城市垃圾处理费，原告主张两被告从2018年12月至今未缴纳垃圾处理费，每月的标准是5元，提供了《关于清运垃圾的工作合同》、广州市人民政府发出《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》、广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所出具的《发票》，两被告认为原告无权收取，确认曾经支付过垃圾处理费给原告。原告与广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所签订合同代收垃圾处理费并每月直接向该所缴纳并提供部分发票为证，两被告亦表示曾向原告缴纳过垃圾处理费，本院认为原告的主张有事实依据并合理，故本院对原告要求两被告支付从2018年12月起至2020年10月止的城市生活垃圾处理费115元（每月5元）的诉请予以支持。关于违约金问题，原告就是否继续在涉案小区服务问题与业主委员会产生争议，现在暂无进一步的处理结果，故两被告逾期交纳物业管理费给原告属于事出有因，并非完全归责于两被告，原告要求两被告依合同约定支付逾期支付物业管理费、分摊电费和垃圾费违约金的请求，理由不充分，本院不予支持。关于电梯地板翻新分摊费14.5元、电梯维修集资费145.2元及其违约金问题。两被告辩称原告的上述诉请超过诉讼时效。原告未提供有效证据就电梯地板翻新分摊费14.5元对两被告进行有效催缴，故原告要求两被告支付上述电梯地板翻新分摊费的诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。原告于2020年6月23日提起本案诉讼，故原告要求两被告支付电梯维修集资费145.2元未超过诉讼时效，且原告说明了电梯维修集资费计算方式及提供了电梯维护费发票，合理，本院对原告的该诉请予以支持。原告要求两被告支付上述费用的违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谢德阳、劳绮玲在本判决生效之日起10日内向原告广州市瑞丰物业管理有限公司支付从2018年12月起至2020年10月止的物业管理费（按每月155.9元计算）、从2018年11月起至2020年8月止的庭院路灯照明分摊电费87.15元，从2018年12月起至2020年10月止的城市生活垃圾处理费115元；二、被告谢德阳、劳绮玲在本判决生效之日起10日内向原告广州市瑞丰物业管理有限公司支付电梯维修集资费145.2元；三、驳回原告广州市瑞丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市瑞丰物业管理有限公司负担3元，由被告谢德阳、劳绮玲负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十二月二十二日书记员  于悦姗何国卫