成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0118民初2194号 原告：许国川，男，1970年6月13日出生，汉族。 原告：江路萍，女，1989年7月2日出生，汉族。 以上两原告共同的委托诉讼代理人：彭平静，四川宪恒律师事务所律师。 被告：新津菁阳投资有限公司。 法定代表人：刘策，总经理。 委托诉讼代理人：刘俊波，男，公司员工。 原告许国川、江路萍与被告新津菁阳投资有限公司（以下简称菁阳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江路萍及许国川、江路萍的委托诉讼代理人彭平静与被告菁阳公司的委托诉讼代理人刘俊波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许国川、江路萍向本院提出诉讼请求：1.判决确认许国川、江路萍与菁阳公司签订的《兰台臻园商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》）已解除；2.判决菁阳公司向许国川、江路萍返还购房定金20000元；3.判决诉讼费用由菁阳公司承担。事实与理由：许国川、江路萍于2020年6月13日与菁阳公司签订了《认购协议书》，向菁阳公司支付了20000元认购款，欲购买菁阳公司开发的位于××镇××路××号××幢××单元××号商品房住宅，约定双方于2020年6月18日签订《商品房买卖合同》。2020年6月17日，许国川、江路萍前往约定地点签约，因在签订《认购协议书》时，菁阳公司并未按《认购协议书》约定向许国川、江路萍出示《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，所以许国川、江路萍要求菁阳公司提供《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的模板，了解到该合同的具体内容后，许国川、江路萍针对合同中逾期交房的违约责任、房屋出现质量问题的违约责任以及逾期办理产权的违约责任提出了异议，希望通过协商的方式予以修改，但菁阳公司销售人员一再拒绝，表示不可能对己方制定好的合同进行修改，并且在《认购协议书》约定的签订买卖合同期限最后一日即2020年6月18日，菁阳公司直接向许国川、江路萍发送了解除《认购协议书》的告知函。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的金额，因为不可归责于当事人双方的理由，由此导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。许国川、江路萍有权在签订《商品房买卖合同》的期限内，对合同中存在的问题提出异议并要求协商解决，而菁阳公司明确表示拒绝，导致双方未能如期签订《商品房买卖合同》，菁阳公司应当将收取的定金返还给许国川、江路萍。综上所述，许国川、江路萍为维护自身合法权益，特诉诸贵院。 菁阳公司辩称，1.菁阳公司认可许国川、江路萍与菁阳公司签订的《认购协议书》已经解除，但解除原因是由于许国川、江路萍未按照《认购协议书》的约定，按期与菁阳公司签订正式的商品房买卖合同、附件及补充协议。依照《认购协议书》第四条第四款之约定，双方《认购协议书》已经自动解除。另外，菁阳公司还于2020年7月28日向许国川、江路萍发送了《关于解除（认购协议）的告知函》，再次明确了《认购协议书》已经解除的事买。2.许国川、江路萍无权要求菁阳公司返还其已支付的购房定金20000元。首先，许国川、江路萍与菁阳公司签订的《认购协议书》系双方就案涉商品房达成买卖的初步意向，协议成立并生效。许国川、江路萍未按照《认购协议书》的约定在2020年6月18日之前与菁阳公司签订正式的购房协议等正式合同，系许国川、江路萍单方违约，根据双方约定，菁阳公司有权没收许国川、江路萍已付定金。其次，《认购协议书》第四条第三款明确约定，在签订《认购协议书》前，许国川、江路萍已经在销售现场全部阅读并充分了解菁阳公司公示的商品房买卖合同、附件、补充协议等全部文件的全部内容，并无异议。另外，在《认购协议书》中，菁阳公司还以加黑字体突出强调菁阳公司已充分告知许国川、江路萍关于所涉及商品房的房屋交付、房屋质量、违约责任问题，许国川、江路萍对此表示理解和认同，若许国川、江路萍以合同文件中的条款未与菁阳公司达成一致为由，拒绝签署的，菁阳公司可按《认购协议书》第四条第四款的约定行使相关权利。故菁阳公司没收许国川、江路萍已付定金，符合《中华人民共和国合同法》关于定金罚则的约定以及《认购协议书》的约定，并不存在许国川、江路萍所述的《最高人民法院关于适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定的事实。许国川、江路萍的第二、三项诉请无任何法律与事实的依据。最后，许国川、江路萍作为完全民事行为能力人，在签署《认购协议书》之前，已经清楚明确该协议的有关约定及其法律后果，若对菁阳公司的上述协议有异议的，许国川、江路萍可以拒绝签署或者当场提出修改，而非事后再提出异议。最终许国川、江路萍仍然于2020年6月13日与菁阳公司签署了认购协议书，完全是处于许国川、江路萍本人的真实意思表示，许国川、江路萍的第二、三项诉请完全没有任何法律和事实的依据，应当依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2020年6月13日，菁阳公司作为甲方（出售方）与许国川、江路萍作为乙方（认购方）签订《认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方开发的位于××镇××路××号××幢××单元××号商品房（以下简称该商品房），第四条“双方的特别约定”，1、签订本协议时，乙方自愿向甲方交纳定金人民币20000元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为该商品房的房款。2、乙方于签订本协议之日起五日内即2020年6月18日前持本协议及定金收据前往甲方指定地点（地址：××镇××路××楼××）与甲方签订《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件（下简称“合同文件”）。在上述期限内，如果签约时间变化，则以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续。3、双方确认，乙方在签署本协议前已清楚了解并接受该商品房的位置、户型、结构、朝向、采光、通风、噪声等居住环境和项目公共及市政配套设施及项目分期开发等现状情况，本协议主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款，在签订本协议之前，乙方已经在销售现场全部阅读并充分了解了甲方公示的商品房买卖合同、附件、补充协议等全部文件的全部内容，确认合同文件的全部内容与甲方在房地产交易网签系统导入的合同模板一致，并无异议……。本协议所涉及的该商品房情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、付款方式、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）已经甲方充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。若乙方以合同文件中的条款未与甲方达成一致为由，拒绝签署的，甲方可按本条第4款约定行使相关权利。4、乙方若未按照本协议所约定的时间与甲方完成合同文件的签署（包括乙方以不能与甲方就商品房买卖合同、附件、补充协议等全部文件合同条款达成一致意见为由导致合同不能签署的情况），或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署合同文件的，乙方承担违约责任，本协议自动解除，甲方有权将该商品房另售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。若因乙方迟延与甲方签署合同文件的，或乙方迟延付清相应购房款导致本协议自动解除，但经甲方同意双方可继续履行本协议的，乙方应按逾期应付款的千分之一／日支付违约金，违约金付清后本协议方可继续履行。第五条“其他约定”，……9、在签署本协议前，乙方已认真阅读了本协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本协议。协议尾部有甲方菁阳公司的签章，乙方许国川、江路萍签字并捺手印。 合同签订后，江路萍于2020年6月13日通过尾号为8086的中国银行账户向菁阳公司转款20000元，并备注项目名称为菁阳项目一期。次日，菁阳公司向许国川、江路萍出具了一份电子收据，载明：收到许国川、江路萍通过转账方式购买菁阳项目一期-6号楼-3-102定金20000元。 2020年6月17日至2020年7月23日，许国川与菁阳公司销售人员李某就签订《商品房买卖合同》一事进行磋商，6月17日，许国川回复：“小李：按照你提的第三个方案，我们最晚可以到好久在再签买卖合同，再来买你们的房子？”李某回复：“下批次预计是7月份开盘。等到开盘之前我通知你，从交定金开始5天签合同付首付款”。许国川回复：“你先把你们的买卖合同发过来我们看一下吧，之前都没有看过”。李某回复：“我手机上没有，销售部现场有公示”。许国川回复：“我们早离开售楼部了”。6月18日李某将《商品房买卖合同》拍照版本回复至许国川。许国川回复：“小李：买卖合同我大概也看了，我们现在就两个意见，第一个就是昨天更你讲的推迟签订买卖合同时间，你给我们一个书面的东西，第二个就是合同有几条，你们做一下修改，因为有几条太不合理了，对我们很不公平。……这些条款太不公平了，我们不能接受”。李某回复：“《商品房买卖合同》是在房管局备了案的，统一版本，是无法更改的……”。许国川回复：“钱肯定是签合同再付啊，我们要先确保能先保到学区房的名额，本来这个也是你们之前没有跟我们解释清楚限购政策导致的，是你们提供的方案，我们也同意……”。李某回复：“你说的是定金那两万块等下批次购买吧，我们只能给你做全款分期延期备案，合同该签的还是会正常签的，只是晚备案。限购政策我讲的很清楚，当时是你们没有给阐述清楚你们的个人情况”。许国川回复：“……合同不管备不备案，如果有这些霸王条款，不公平的条款，我们作为买方有权提出来修改吧。”由于双方对于延期签订买卖合同未能达成一致意见。李某6月18日回复：“关于解除许国川、江路萍《认购协…告知函.doc”。许国川6月23日回复：“终止通知书.pdf”。 2020年6月28日，菁阳公司通过韵达快递向许国川邮寄了书面的加盖有菁阳公司公章的《关于解除（认购协议）的告知函》，载明：尊敬的许国川、江路萍先生/女士，您与我司于2020年6月13日签署了编号为【0000634】的《认购协议书》，约定您认购我司开发的“兰台臻园”项目6栋3单元102号商品房，并约定您应于2020年6月18日前与我司签署《商品房买卖合同》及其补充协议等合同文件……我司已多次催促您前来完成买卖合同的签署事宜。但截至本函发出之日，您仍未按约前来与我司签署买卖合同……我司特向您函告如下：您与我司签署的《认购协议书》解除，我司将另行销售您认购的该商品房，并不予退还您交付的定金。 庭审中，菁阳公司对许国川、江路萍提交的该公司销售人员李某通过微信于2020年6月18日向许国川发送的“关于解除许国川、江路萍《认购协…告知函.doc”的文字内容有异议，认为该文字内容没有菁阳公司盖章，应该以菁阳公司于2020年6月28日发出的《关于解除（认购协议）的告知函》为准，而许国川、江路萍认为2020年6月18日“关于解除许国川、江路萍《认购协…告知函.doc”的文字内容与2020年6月28日《关于解除（认购协议）的告知函》的文字内容一致，后者系对前者的补充。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认并采信的《认购协议书》、POS电子签购单、《电子收据》、微信聊天记录、2020年6月28日《关于解除（认购协议）的告知函》以及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，本案争议的焦点为：1.未能签订《商品房买卖合同》是否属许国川、江路萍违约。2.《认购协议书》是否已经解除。本院分述如下： 一、关于未能签订《商品房买卖合同》是否属许国川、江路萍违约的问题。本院认为，许国川、江路萍与菁阳公司签订的《认购协议书》是为将来签订正式的《商品房买卖合同》所订立的协议，性质上属于预约合同，是一方同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时一方可以请求对方履行签订本约的义务，预约合同的目的在于固定一方的交易机会。鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，在预约合同的基础上当事人在签订本约时可以就交易细节继续谈判磋商，因此，预约合同当事人不能以预约合同排除一方在签订本约时继续磋商的权利，否则预约合同失去了其存在的意义。而从该《认购协议书》制定经过看，该《认购协议书》是菁阳公司预先拟定的可重复使用的部分条款为格式条款的协议，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该规定表明，格式条款生效必须符合两个条件，首先是遵循公平原则，即当事人之间的权利义务的确定要符合公平观念，权利义务要有适当的平衡；其次是采取合理的方式提请对方注意，两个条件缺一不可，否则应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，认定格式条款无效。而《认购协议书》第四条第三款“……。本协议所涉及的该商品房情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、付款方式、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）已经甲方充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。若乙方以合同文件中的条款未与甲方达成一致为由，拒绝签署的，甲方可按本条第4款约定行使相关权利”的内容，明显是菁阳公司利用其掌握特定资源、利用优势地位在格式合同中列入的排除房屋买受人在签订本约时进行磋商、谈判的权利，该内容明显不公平，违背了《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第七条规定的缔约自愿、公平合理、尊重社会公德的精神。同时，菁阳公司所举证据也不能证明菁阳公司就该条款内容对许国川、江路萍进行了明确说明。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应当认定该格式条款内容无效，许国川、江路萍有权就签订《商品房买卖合同》与菁阳公司进行磋商、谈判。因双方当事人在签订《商品房买卖合同》过程中，菁阳公司就格式条款拒绝谈判，双方就《商品房买卖合同》的合同内容未能磋商一致，导致《商品房买卖合同》最终未能签订，此结果不可归责于双方。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，菁阳公司应将定金返还许国川、江路萍。 二、关于《认购协议书》是否已经解除的问题。本院认为，菁阳公司与许国川、江路萍签订的《认购协议书》因双方就《商品房买卖合同》的内容未能磋商一致导致《商品房买卖合同》未能签订，《认购协议书》作为预约合同确定双方在约定时期签订本约的内容已经履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，《认购协议书》的权利义务已经终止。故许国川、江路萍主张对权利义务已经终止的《认购协议书》予以解除无诉的利益，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、新津菁阳投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还许国川、江路萍定金20000元； 二、驳回许国川、江路萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取150元，由新津菁阳投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 宋怀兵 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 刘 琴 书 记 员 罗韵婵