广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初1836号原告：韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司，住所地：广东省乐昌市。负责人：李岩骏。委托诉讼代理人：白文荣，该公司员工。委托诉讼代理人：罗良霞，该公司员工。被告：陈政华，男，1978年10月10日出生，汉族，住广东省乐昌市。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司与被告陈政华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人白文荣，被告陈政华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳2019年12月1日至2020年10月31日的物业服务费770元、违约金116元、2018年12月26日至2020年10月15日的维修公摊费88.5元，合计974.5元；2、判令被告承担本案诉讼费用及诉讼中产生的所有费用。事实与理由：原告受乐昌市顺易房地产开发有限公司委托，为乐昌市公主中路顺易华庭小区提供物业服务管理工作，并签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》，于2018年1月1日向该小区提供物业管理服务，合同约定住宅每月按0.5元/平方米收取物业服务费，公共设施设备维修费用由业主分摊。但被告自2019年12月1日开始欠交物业服务费和维修公摊费，经原告多次电话催缴和上门催缴，张贴缴费通知书，均无果，遂向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈政华口头辩称：原告未按照《前期物业服务委托合同》第6、7、9条的规定履行义务，按照合同法第67条规定，被告没有先行给付物业费的义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市××××××××3A02房（以下简称3A02房）的业主，3A02房建筑面积为137.72平方米。顺易华庭住宅小区至今未成立业主委员会。2018年1月1日，以乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司为甲方，韶关市安居物业服务有限公司为乙方，双方签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》（以下简称：《前期物业服务委托合同》），合同约定：甲方委托乙方对乐昌市公主中路顺易华庭小区、顺易华庭商业步行街项目实施专业化、一体化物业管理服务。委托管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。乙方根据《物业管理条例》负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，房屋共有部位和公用设施维修费用，车位服务费、电车充电费，装修垃圾清运费，公摊水电费，其他的有偿服务根据政府部门的最新规定收取。合同约定物业服务费交费标准为：住宅电梯1元/㎡/月，步梯0.5元/㎡/月，非住宅1元/㎡/月；交费日期每月5日前。公共设施日常维修：房屋的共有部位、公用设施、设备、公告场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。违约责任为：逾期没有交物业费，乙方可向业主及物业使用人发出缴费通知单，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用5‰加收滞纳金。合同签订后，韶关市安居物业服务有限公司设立了韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司即原告（2018年1月24日登记成立），负责顺易华庭小区、顺易商业步行街项目物业管理服务。被告从2019年12月1日起未向原告缴纳物业服务费，至2020年10月31日累计欠缴物业服务费770元（计算标准：3A02房建筑面积为137.72平方米，收费标准为0.5元/平方米，每月物业服务费为137.72㎡×0.5元/㎡≈70元/月，累计欠交11个月，共计70元/月×11个月＝770元），原告主张其自接管该小区起对被告3A02房所在××××单元楼的公共设施设备进行维修和养护，于2018年12月26日更换大堂线路1000元、2019年5月15日更换大门锁280元、2020年3月30日清理化粪池480元、2020年8月5日更换门禁线路300元，并将维修情况及公摊费用制作通知、公告张贴于小区，其中由被告负担88.5元。被告对维修公摊费用无异议。庭审中，被告称其所在楼房的三楼业主在其楼层共用部分和天井处私自搭棚，导致棚上堆积很多垃圾及青苔，而被告多次反映，原告都没有清理过，原告违反了《前期物业服务委托合同》第6、7、9条。原告则回应称雨棚是业主私自搭建，其就搭棚问题和被告去了相关部门处理，三楼业主在天井搭棚不属于公共区域，原告没有清理义务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告的3A02房所在顺易华庭住宅小区未成立业主委员会，乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司作为建设单位与韶关市安居物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述《前期物业服务委托合同》对作为业主的被告仍具有约束力，因此，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费。对被告反映的原告未履行合同义务，清理三楼占用公共区域搭建雨棚和天井棚导致堆积坠落物及垃圾的问题。根据《广东省物业管理条例》第五十五条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：……（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（十）乱丢垃圾，高空抛物；……物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。”的规定，因各类坠物及垃圾堆积在××××3楼业主占用公共区域搭建建筑物上，对被告生活环境及安全造成严重影响，原告应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时报告有关行政主管部门。原告但未采取任何措施处置上述问题，在提供物业管理服务上存在的瑕疵。被告无奈去清除垃圾时原告也未施于援手，不理不问。故对原告主张被告支付2019年12月1日至2020年10月31日物业服务费770元的诉讼请求，本院酌情调整为按90%计收，即被告应交纳的2019年12月1日至2020年10月的物业服务费为770元×90%＝693元。因原告物业管理服务存在瑕疵，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于维修公摊费。被告对88.5元维修公摊费无异议也同意缴纳，故原告主张被告支付88.5元的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原、被告之间并不存在互负债务，被告主张其有《中华人民共和国合同法》第六十七条的先履行抗辩权拒绝缴纳物业服务费的理由不成立，本院对被告的抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十五条规定，判决如下：一、被告陈政华应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司支付2019年12月至2020年10月的物业服务费693元及维修公摊费88.5元；二、驳回原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司负担3元，被告陈政华负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 黄旭坚二〇二〇年十二月八日法官助理 陈柏岐书 记 员 邓 星