广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初40176号原告：李思慧，女，1962年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：姚涛,广东四时律师事务所律师。被告：刘清华，男，1973年10月19日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：陈新杰、陈柏存，广东启源律师事务所律师。原告李思慧诉被告刘清华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员独任审理。原告的委托诉讼代理人姚涛，被告刘清华及其委托诉讼代理人陈柏存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除《房屋租赁合同》，房屋内装修装饰、配置物品归原告所有；2.请求法院判决被告支付租金39200元和物业费、水电费、电梯分摊费、公共用电用水分摊费用680.62元；3.请求法院判决被告按当月租金的0.1%支付逾期违约金4496.8元。事实与理由：原、被告于2016年7月8日签订《房屋租赁合同》，约定由原告出租位于广州市越秀区XX路XX号XX号XX楼XX房给被告做酒店公寓使用，合同期限自2016年7月8日至2022年7月7日，租金在每月15日前支付当月租金，逾期交租的，每逾期一日按当月租金的0.1%支付逾期违约金。被告自2020年2月15日起即以各种理由拖欠租金，截至起诉之日已拖欠租金达7个月共39200元、逾期违约金4496.8元。被告已严重违约、且以实际行动拒不履行合同义务，原告有权解除《房屋租赁合同》，并根据合同约定享有房屋内装修装饰、配置物品所有权，并就被告拖欠租金、物业费、水电费等向法院提起诉讼。被告辩称：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月4日依法解除并于2020年7月7日完成交接。2020年1月，新冠疫情爆发，广东省于1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。由于被告承租案涉房屋用于经营酒店公寓用途，自防控疫情政策实施开始，被告所经营的公寓处于停业状态，每月损失百万。涉案房屋已不能达成合同签订时约定的用于酒店公寓的目的，被告在此情形下仍希望通过协商减免疫情期间部分租金的方式相互谅解扶持以共度难关。为此，被告于2020年1月28日向包括原告在内的一众业主发函请求减免部分租金，大多数的业主对此表示理解并与被告达成了共识。但原告收到函件后未作任何回应，被告于2月15日再向其发函请求免租。次日，原告表示拒绝免租后，被告考虑到无力支付租金的情况，即向原告提出可以解除合同以免双方损失不断增加。2020年6月4日，被告向原告发出《解除通知函（一次）》告知自该函到达原告处双方签订的合同即告解除。然而该函件发出后，原告拒不到场办理交接。被告于7月7日再向原告发出《解除房屋租赁合同通知函（二次）》并将涉案房屋的钥匙通过EMS邮寄给原告以完成房屋交接。但原告又称所邮寄的地址非其收件地址，被告唯有在2020年7月29日将钥匙放在涉案房屋内，并通过对涉案房屋拍照录像、大门加贴封条的方式完成交接并保全固定，此后原告自行到涉案房屋解封入内并将房屋重新对外出租。但经被告查询，原告在2020年7月7日本人签收了前述邮件。二、被告无需向原告支付租金，被告亦不存在拖欠物业费、水电费的情况。因受新冠疫情的影响，被告在原告明确表示拒绝减免租金的情况下，及时告知无力支付租金。但原告在明知疫情已导致双方合同约定的房屋无法作酒店公寓之用、合同履行情况已发生根本性变化的情况下，既不同意对合同进行合理变更，又刻意营造涉案房屋未完成解约交接的虚假事实。因而，根据合同法的规定，被告对于原告主张的租金无义务支付。三、被告不存在任何违约行为，亦不需要向原告承担任何违约责任。疫情是双方在订立合同时不可预见的情况，尤其是对于旅游业及酒店公寓业造成的冲击更为严重。这些情况都不是被告可以预见及克服的客观情况。因此，新冠疫情属典型的不可抗力，依据合同免责条件的约定及法律规定，原、被告双方互不承担责任。如前所述，被告因不可抗力的原因不能继续履行合同已在第一时间通知原告并寻求协商解决，但原告坚持按原合同履行且拖延合同解除，由此造成的租金损失应由原告承担。四、原告关于分摊费用的诉请，由于该费用在房屋使用期间产生，被告无需负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在本市越秀区XX号XX层XX房的预告登记权利人为石文。2013年4月8日，石文授权原告有权就该房屋代为出租管理、收取押金、处理纠纷等。2016年7月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将前址XX房出租予被告作酒店公寓出租使用；租赁期限自2016年7月8日至2022年7月7日，其中2019年7月8日至2020年7月7日期间的月租金额为5600元/月，被告应在每月15日前通过银行转账向原告支付当月租金；租赁期间产生的水电费、电视、空调、热水费用由被告承担；原告同意将案涉房屋交由被告统一装修和整饰配置，配置款由被告前期垫付后在月租金中抵扣合计15900元，租赁期满或合同终止，配置物品归原告拥有；被告逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金额的0.1%向原告支付违约金等。该合同附有《正佳东方国际房间配置清单》，列明有配置物品，折后价值15900元。因被告在2020年2月15日未及时支付租金，原告通过短信与被告进行协商。被告于2月16日称因受新型冠状病毒疫情冲击，租赁业务受损无力支付租金并要求原告免除二月份的租金，否则按合同关于不可抗力的约定提前解除合同。对此，原告明确表示疫情并非不可抗力，并没有对合同履行构成根本性影响，故不同意被告的免租及提前解除合同的意见。6月4日，被告再通过短信向原告发出《解除通知函（一次）》，称受疫情影响无法继续履行前述租赁合同，并要求原告在收到函件两日内与原告办理房屋交接手续等。2020年7月1日，原告委托广东四时律师事务所向被告发出《律师函》，称被告自2020年2月15日起未再依约支付租金，屡经催讨未付，被告在严重违约的情况下无权提出单方解除合同，并敦促被告依约履行合同义务等。同月29日，被告通过微信告知原告已将《解除房屋租赁合同通知函（二次）》及涉案房屋的钥匙放在屋内并在门口张贴封条。原告称合同尚在履行中，未正式解约前的责任按合同约定承担。8月22日，原告再通知被告自当日起与被告解除租赁合同，并要求被告在8月24日与其办理交接手续等。根据广州市洲际物业管理有限公司2020年8月28日出具的《收费通知单》显示，案涉房屋欠付2020年8月1日至8月31日的管理费479.28元、滞纳金22.05元；欠付2020年7月29日-8月15日电费7.05元、空调费27.4元、电梯分摊费27.75元、公共用电分摊86.57元、公共用水公摊30.52元；欠付2020年9月1日-9月30日的管理费342.34元。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房发票、委托书、房屋租赁合同、微信与短信聊天记录、律师函、收费通知单等证据及本案庭审笔录在案佐证。此外，被告于2020年7月7日通过中国邮政EMS向原告发出《解除房屋租赁合同通知函（二次）》，称其已在6月4日发出解除合同通知，并要求原告办理交接手续，因原告未办理交接，故再次通知原告合同自2020年6月4日起解除，并将案涉房屋的钥匙一并邮寄给原告等。该通知函邮寄至“广州市越秀区XX路XX号天和大厦XX楼”，根据被告提供的邮件投递签收记录显示该邮件于当日由原告本人签收。被告称该邮寄的地址及手机号码均是原告在物业管理处留下的通讯地址，由于被告曾多次试图与原告沟通希望协商解决纠纷，但原告拒绝见面，被告迫于无奈邮寄给原告。而且从收件情况来看，原告本人签收了材料。原告在微信聊天中之所以称其未收到，被告认为是原告在收到函件后私下将函件放回公寓大堂，被告不得不在2020年7月29日将钥匙和函件放在涉案房屋内。原告称其从未收到过被告邮寄的解除通知和钥匙，故对于前述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。根据双方在签订的租赁合同及过程中沟通联系的手机号码，无法证明被告所邮寄的地址属于原告指定的签收地址。因此，被告前述发生的解除通知不发生解除合同的效力。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容于法无悖，为合法有效合同。双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。现因受疫情影响而致合同提前解除引致的本案纠纷，本案争议焦点为合同解除的时间及责任以及租金应否减免的问题，本院对此评判如下：一、合同解除的时间。被告曾于2020年6月4日通过短信向原告明确表达了解除合同的意思，但因被告自2020年2月起即未依约支付租金，原告即于7月1日以《律师函》的形式明确表示不同意被告单方解除合同并要求被告继续依约履行。此后，被告再于2020年7月7日向原告邮寄《解除房屋租赁合同通知函（二次）》，虽然被告提供的证据显示该邮件由原告本人签收，但该邮件中记载的地址既非双方合同中约定的原告方的联系地址，亦非原告的户籍或身份证地址。被告无其他证据显示该地址为原告的有效通讯地址，亦未提供证据证明其寄出的邮件确为钥匙及函件，而且被告称其邮寄给原告的钥匙及函件最后又回到被告手上，显然不合常理，故被告无以证实案涉房屋的钥匙已于7月6日由原告收取。对此，被告称原告私下将函件及钥匙放回公寓大堂，缺乏事实依据，本院不予采信。此后，被告再以7月29日通过微信的方式向原告发出《解除房屋租赁合同通知函（二次）》，并告知原告已将案涉房屋的钥匙放在房屋内，并在门口张贴封条。虽然原告表示前述合同尚在履行，但考虑到被告解除合同的意思已清晰到达原告，且因案涉房屋的钥匙已放在房屋内，原告得以随时收回房屋。因此，本院认定双方的租赁合同已于当日解除，原告亦应自该日收回案涉房屋。根据前述合同的约定，案涉房屋内的装饰及配置物品由被告垫资购买并在租金中扣除，合同提前终止后，相应的装修装饰、配置物品应属原告所有。考虑到案涉房屋已由原告收回，被告对于房屋内的配置物品及装修装饰归属原告并无异议，故本院对此无作出判决处理的必要。二、合同解除的责任。涉案房屋实际由被告作为公寓酒店经营使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，被告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原、被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，被告于2020年2月发出通知要求原告等业主免租，并称如业主不同意，则将房屋交给业主自用，实质上仍是要求免租。被告的上述要求有违公平合理、风险共担的原则，原告拒绝后，被告即单方提出解除合同属被告违约。三、租金减免的问题。对于租金标准及迟延履行的违约金，如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年2月1日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即2800元/月计付，但自2020年4月1日起至2020年7月29日期间的租金随着复工复产的全面展开，被告仍应按原合同约定的租金标准按时支付租金予原告，前述租金经计算合计为5600元+16800元+5487元=27887元。同时根据公平原则，被告逾期支付租金非因其主观原因恶意拖欠，故应予以免除其迟延支付租金的违约责任。至于原告诉请要求被告支付的物业管理费、水电费及电梯分摊费、公共用水用电公摊费用均发生在合同解除之后，该期间的费用应由原告自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告刘清华应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告李思慧支付2020年2月1日起至2020年7月29日的租金合计27887元。二、驳回原告李思慧的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取454元，由原告李思慧负担164元，被告刘清华负担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二〇年十二月十八日书记员  冯诗欣