河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民初440号 原告：南通建工集团股份有限公司，住所地江苏省南通市段家坝路136号，统一社会信用代码：91320600138290709G。 法定代表人：张向阳，总经理。 委托诉讼代理人：杨红霞，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李健，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被告：何云林，男，1963年7月13日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张顺吉，河北驰舟律师事务所律师。 被告：河北迎尚房地产开发有限公司，住所地高新区天山大街266号004-303号。 法定代表人：苏晓昆，总经理。 委托诉讼代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师。 原告南通建工集团股份有限公司（以下简称南通建工集团）与被告何云林、河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称河北迎尚公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告南通建工集团委托诉讼代理人杨红霞、被告何云林委托诉讼代理人张顺吉、被告河北迎尚公司委托诉讼代理人王秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南通建工集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.对已经查封的弘达明尚小区6-2-1003房产继续执行；2.本案的案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告南通建工集团与被告河北迎尚公司建设工程合同纠纷一案，南通建工集团向石家庄市中级人民法院申请诉讼财产保全，查封了河北迎尚公司名下弘达明尚小区6-2-1003房产，后经石家庄市中级人民法院就本案作出（2017）冀01民初838号民事判决书，判令河北迎尚公司向南通建工支付剩余工程款及利息。判决生效后，河北迎尚公司未履行判决义务，南通建工集团依法向石家庄市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，被告何云林提出案外人执行异议，称案涉的弘达明尚小区6-2-1003房产为其所有。2020年8月14日，石家庄市中级人民法院作出（2020）冀01执异141号执行裁定书中止对河北迎尚公司名下的弘达明尚小区6-2-1003房产的执行。南通建工集团认为，何云林的案外人执行异议理由不能成立，且法院认定事实缺乏证据支撑，且证据未形成证据链条，导致认定事实错误。一、弘达明尚小区6-2-1003房产的所有权人为河北迎尚公司。法院在查封案涉房产前，已经向石家庄高新区房管部门进行查询，查询结果即案涉房产登记在被告河北迎尚公司名下，案涉房产为河北迎尚公司的房产。何云林提出案涉房产为其所有，但石家庄高新区不动产交易登记中心出具的《不动产登记资料查询结果说明书》显示，弘达明尚小区6-2-1003房产无网签无备案，房产登记在河北迎尚公司名下。根据我国《物权法》第九条、第十四条、第十六条之规定，我国房地产产权管理采用的是登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，而被告提出案涉房产归其所有，其一没有在房管部门备案登记，二没有权属证书，何来是房产的所有权人。二、法院认定事实缺乏证据支撑，且证据未形成证据链条，导致认定事实错误。1、何云林在案外人执行异议申请书中称，案涉房产购房款是以现金方式一次性交纳。但在法院听证时，当南通建工集团对何云林带63万多现金去交纳购房款，认为不符合常理而产生质疑时，被告何云林又称自己是银行转账支付的购房款，法院令其听证结束后提交银行转账流水，但何云林并未提供，因此其是无法证明交纳购房款全款事实的，法院认定其交纳了全款是错误的。2、被告何云林为证明自己合法占有房产，提交了2017年交纳垃圾费等费用的小票。但该证据原件并不清晰，无法辨认收款人、付款人名称，以及交纳款项的用途，因此也无法证明何云林交纳的是垃圾费等物业费用，也无法证明是否是何云林所交纳的事实。且，何云林仅提交了2017年的票据，而无后续费用发生。法院最终认定何云林实际入住了该房屋，实属错误。3、在被告何云林未提交任何能够证明非因其自身原因未办理过户登记的证据的情况下，法院仅凭被告口述，认定非因被告何云林原因未办理过户登记的事实，该认定没有任何证据，且认定事实错误。并且法院强行认定被告何云林未办理过户登记无过错的情形，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条作出最后裁决，纯属错误。综上。被告何云林的案外人执行异议理由不能成立，法院认定事实错误，中止对弘达明尚小区6-2-1003房产的执行，严重侵害了原告的合法权益，请求贵院以事实为依据，作出公正裁决！ 何云林辩称，第一、何云林与迎尚公司公司已经在2013年1月26日签订了弘达明尚订购协议书，其符合在人民法院查封之前签订的合法有效的书面买卖合同。第二、何云林已经按照合同约定一次性缴纳了全部购房款，其缴纳购房款是转入了河北迎尚公司会计闫素彦名下，且河北迎尚公司向何云林出具了购房款收票收据。第三、何云林于2017年已经对涉案房产进行了装修，并且实际入住涉案房屋的物业费、暖气费、门禁卡等均已缴纳。该费用无论是否是何云林本人所缴纳，均不影响被告何云林合法已经实际占有不动产的事实。第四、何云林所涉所涉案房产未过户并非由于其自身原因，而是由于自始至终未接到河北迎尚公司的通知办理过户手续，何云林对过户一事并不知情。 河北迎尚房地产开发有限公司辩称，闫素彦作为当时河北迎尚公司的财务人员，接受公司委托作为购房户房款接收方，买受人缴纳房款后由河北迎尚公司为其出具购房收据。2013年1月26日，河北迎尚公司与何云林签订弘达明尚订购协议书，房屋的购房款总价款是1447095元，该笔款项系通过何云林名下的中国建设银行的银行卡转账支付，该笔款项系何云林购买涉案房屋，以及代李建忠缴纳另一套房屋两笔款项之和。同时该笔款项还包含第三方李璇的购房款487835元，该证据在何云林向法院提起书面异议时，河北迎尚公司已经提交，故何云林购买涉案房屋支付了全部款项。 原告南通建工集团提交证据：证据1、《石家庄中级人民法院执行裁定书》（2020）冀01执异141号，证明事项：案外人提出执行异议申请，法院中止了弘达明尚小区6-2-1003房产执行。证据2、《石家庄市中级人民法院续行保全财产告知书》。证明事项：法院查封案涉房产事实。证据3、《石家庄市中级人民法院民事判决书》，证明事项：南通建工与河北迎尚之间基于建设工程合同纠纷，河北迎尚应向南通建工支付工程款及利息，南通建工提起执行异议之诉的诉讼请求与原判决、裁定无关，符合提起执行异议之诉的条件。证据4、《不动产登记资料查询结果说明书》，证明事项：案涉房屋未在房管部门登记备案，房屋登记的权属人为河北迎尚公司。证据5、案外人执行异议《听证笔录》证明事项：何云林在申请书中称自己是现金支付购房款，后又称是银行转账支付，所述支付购房款的事实前后不一，无法证明其已经交纳了全款。6、《证明》，证明事项：弘达明尚小区实际交付的时间为2014年5月30日。 被告何云林提交证据：证据一、弘达明尚订购协议，该协议签订时间是2013年1月26日，该协议是双方的真实意思表示，属于合法有效的合同，且合同签订时间是发生在人民法院查封之前。证据二、房款、车位以及地下室收据以及房款的转账流水，该证据可以证明被告何云林已经支付了全部购房款。证据三，契税维修基金、产权登记费、暖气费、律师见证费、装修费、门禁卡、生活垃圾处理费、物业费的收据，证明被告何云林在2017年1月份就已经合法占有该动该不动产并实际入住。 原告南通建工集团质证称，第一、是弘达明尚定购协议书，我们对该定购协议书的真实性表示怀疑。因为该证据是河北迎尚公司跟何云林签订的，并且该房屋签订的是定购协议书，该协议的第六条第二款注明了本协议书保证的是被告何云林拥有的定购全，而非双方真实的买卖意思表示。二是双方约定的交房时间是2013年的5月31日。该合同的签订日期是2013年的1月26日。当时按房屋的所盖所建造的程度是不可能在短短的几个月就交付入住的。所以说迎尚应该也知道自己什么时间可以交付入住，不会让自己来承担相应的违约责任的。所以他签订5月31号交房是不合常理的。并且根据南通建工集团与迎尚公司的最终交付的一个证明，是河北迎尚给南通建工集团出具的一个证明是2014年的5月30日完工并交付入住。因此我们认为对协议的真实性是存在疑点的。三是就交款情况来说，对中国农业银行已销户活期账户明细清单，其真实性无法判断，该证据上30万的缴纳，对方称是案涉房产的房款，但收款方闫素彦，我们无法判断其是否是河北迎尚公司的会计或者其他工作人员，也无法判断他们之间是否有其他的债权债务关系，如果是向河北迎尚公司交纳房款，应转入河北迎尚公司账户，而非个人账户，且该30万并不能证明就是交纳的该套房屋的购房款；对中国建设银行的流水，认为该流水并不完整，无法显示该账号的流水就是何云林本人的银行流水，不显示账户方是谁，同样该款项并没有打到河北迎尚公司账户，打到了闫素彦个人账户，且对何云林一次性交纳了三套房屋的购房款的事实表示质疑，还需要证明其中是否包括案涉房屋的购房款，同时在案外人异议阶段，何云林称自己是一次性交纳的现金60多万，并且河北迎尚公司对此也是认可的，但其提供的该银行流水未显示付款人名称，也未显示河北迎尚公司实际收到了该购房款，因此该事实与其提出的自己交纳现金的情况是相矛盾的。交纳房款的收据，真实性不认可，该收据是河北迎尚公司内部收据，而非正式的购房发票，无法证明何云林交纳房款的事实。对契税、维修基金、产权登记费的收款收据不认可，因该收据是河北迎尚公司的内部收款收据，不是税务部门出具的正式契税发票。律师见证费没提供正式发票，对该收据真实性不认可与本案无关。对被告所缴纳的水电、物业、垃圾处理费，仅是2017年1月到12月的费用，未提交后续入住的相关票据，无法证明自己合法占有该房屋的事实，合法占用并不等于实际居住，其应提交自己实际占有并控制该房屋的收房手续、验房证明等相关能证明自己实际控制该房屋的证据，地下室交费的收据与车位号交费的收据均为河北迎尚公司提供的内部收据，我方不认可。且该车位的交费与地下室的交费与案涉房屋的实际控制权问题无关。并且当时何云林称最初是2011年交纳的购房款，后来因为换手续就把时间设立为2013年的1月26日。这个是在我们的跟何云林的案子中的庭审笔录中第八页有记载的。第二，没有过户的原因。据我们了解，并到房管部门进行了一次查询，是通过中院出具的调查令，我们到高新区房管中心进行了查询。何云林所在的6号楼所有的房屋都办理了产权的备案，办的产权证，仅有四套是没有办理房屋登记备案的。经过我们询问，6号楼办理产权登记是没有障碍的。我们认为没有过户的原因，何云林应该继续提交其相应的证据予以证明其非其自身原因导致。 河北迎尚公司质证称，对证据一弘达明尚定购协议书的真实性没有异议。关于证据二农业银行的明细还有凭条，与本案无关，不发表意见。关于证据三建设银行的银行卡明细，当时交款时我方留有交款的底联转账凭条，对该证据的真实性予以认可，同时说明何云林提起书面异议时，关于购房款的方式是现金还是转账，我公司已经向法院提交过情况说明，因为当时公司销售业务记账错误，导致将转账方式写为现金，且因为交款时间比较久远，故当时的陈述有误。对提交的证据四产权登记费、水电卡、生活垃圾处理费、门禁卡等相关的票据的真实性我方予以认可。 经审理查明：原告南通建工集团起诉被告河北迎尚公司建设工程合同纠纷，本院于2018年11月21日作出（2017）冀01民初838号民事判决，判决：一、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款16328246.24元并支付利息（利息以16328246.24元为基数。按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2016年3月23日起至实际付清之日止）；二、河北迎尚房地产地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款3830518.3元并支付利息（利息以3830518.3元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2017年9月8日起至实际付清之日止）；三、驳回南通建工集团股份有限公司的其他诉讼请求。本院于2017年10月10日作出（2017）冀01民初838-1号民事裁定，冻结河北迎尚共计22001149元的银行存款或其同等价值的其他财产。2017年11月24日本院作出（2017）冀01执保158号协助执行通知书，查封河北迎尚开发建设的弘达明尚小区16套房产，其中包括6-2-1003号房产在内，查封期限自2017年12月1日至2020年11月30日。被告何云林对6-2-1003号房产主张所有权，向本院提出申请异议。本院于2020年8月14日作出（2020）冀01执异141号民事裁定书，裁定：中止对河北迎尚房地产开发有限公司名下的弘达明尚小区6号住宅楼2单元1003房产的执行。南通建工不服中止执行的裁定，向本院提出起诉。 另查明，2013年1月26日河北迎尚与何云林签订的《弘达明尚订购协议书》，约定何云林购买河北迎尚开发的弘达明尚6栋2单元1003室。房屋建筑面积约140.46平方米，单价4498元/平方米，总价631789元；付款方式为签订本协议书时一次性付清总房款。同日，河北迎尚公司出具案涉房屋款收款收据。现案涉房屋登记在河北迎尚公司名下。 以上事实由双方当事人提交的相关证据及庭审笔录予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为被告何云林对弘达明尚小区6号住宅楼2单元1003房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，何云林与被告河北迎尚公司签订的《弘达明尚订购协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不符合《中华人民共和国合法法》规定合同无效的情形，故上述协议书合法有效。签订时间亦早于本院查封案涉房屋的时间。第二，何云林提交的交纳相关费用的票据可以证实其在本院查封之前已入住案涉房屋。原告南通建工集团主张何云林未实际入住案涉房屋，但未提供相反的证据予以反驳，本院不予采信。第三，何云林提交的房款、车位以及地下室收据以及房款的转账流水，证明何云林已交纳了全部房款。第四，根据河北迎尚公司的庭审陈述，弘达明尚小区系分批办理房产证，未轮到为何云林办理房产证时，弘达明尚小区已被本院查封。故非何云林自身的原因未办理房产证。 综上所述，何云林对弘达明尚小区6号住宅楼2单元1003房产享有足以判排除强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告南通建工集团股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告南通建工集团股份有限公司的诉讼请求负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼中心材料收转窗口并递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市；收件人：石家庄市中级人民法院诉讼服务中心材料收转窗口；邮编：050061）。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张佳丽