山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民初177号原告（申请执行人）：高瑞兵，男，1968年12月19日出生，汉族，住山东省威海市文登区。委托诉讼代理人：杨清林，男，1976年10月13日出生，汉族，住北京市丰台区，系高瑞兵所在威海市文城建设集团第十三建筑有限公司推荐。被告（案外人）：刘丽达，女，1958年6月7日出生，汉族，现住日本。委托诉讼代理人：俞静杰，山东光威律师事务所律师。被告（案外人）：吕田，女，1985年7月19日出生，汉族，住日本。委托诉讼代理人：俞静杰，山东光威律师事务所律师。被告（被执行人）：郭立勇，男，1960年5月14日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。原告高瑞兵与被告刘丽达、吕田、郭立勇申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高瑞兵及其委托诉讼代理人杨清林，被告刘丽达、吕田之共同委托诉讼代理人俞静杰，被告郭立勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高瑞兵向本院提出诉讼请求：准许执行威海市文化西路190-1号A座1920号房产。事实和理由：案涉房屋为郭立勇所有，由郭立勇以房抵债给崔俊成，崔俊成以843000元的价格出卖给刘丽达、吕田。案涉房屋的两次转让行为并非新房买卖，而是二手房买卖：第一次由郭立勇转让给崔俊成，第二次由崔俊成转让给刘丽达、吕田。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。郭立勇迄今为止仍未取得案涉房屋的权属证书，其将案涉房屋转让给崔俊成的行为违反法律的禁止性规定，该转让行为无效。同理，崔俊成转让给刘丽达、吕田的行为亦无效。虽然凯旋门公司与刘丽达、吕田签订了商品房预售合同，但该买卖行为并非真实的买卖行为，存在恶意串通，以合法行使掩盖非法目的，偷逃国家税款的违法行为，严重损害国家利益，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十五条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，为无效合同。综上，刘丽达、吕田不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，不享有排除法院强制执行的合法权益。刘丽达、吕田辩称，2018年12月12日刘丽达、吕田从崔俊成处购买案涉房屋，并于2018年12月13日向崔俊成支付821952元，刘丽达、吕田与2018年6月27日与凯旋门公司签订商品房买卖合同，于2018年12月12日向威海银合物业服务有限公司支付了物业服务费、电梯使用费等，法院对案涉房屋的查封时间是2019年11月29日，刘丽达、吕田于查封之前签订了书面买卖合同，且已支付全部价款并占有使用至今。案涉房屋未能办理过户登记并非刘丽达、吕田原因。因此，刘丽达、吕田对案涉房屋有权排除强制执行，高瑞兵的诉讼请求不能成立。郭立勇辩称，其认可将案涉房屋抵顶给徐丙军。高瑞兵围绕诉讼请求依法提交了（2019）鲁10民初80号民事判决、（2020）鲁10执异44号执行裁定、郭立勇出具的《转房证明》等证据；刘丽达、吕田围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、银行交易明细、物业服务费及电梯使用费收据等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月15日，郭立勇与张长清（系凯旋门公司法定代表人）签订“银丰公寓式酒店项目房屋分配协议书”一份，对银丰公寓式酒店项目的相关房产进行分配，郭立勇据此分得案涉房屋。因郭立勇尚欠凯旋门公司和张长清的后期开发费用和相关税费，凯旋门公司并未为其办理产权证书。2014年11月20日，郭立勇向凯旋门公司出具《转房证明》，将案涉房屋转给崔俊成，令凯旋门公司以凯旋门公司的名义与崔俊成签订订购合同。现案涉房屋登记在凯旋门公司名下，2018年12月12日，凯旋门公司与刘丽达、吕田签订商品房买卖合同并于房地产登记机关办理了网签备案。刘丽达、吕田于2018年12月13日向崔俊成转账支付购房款821952元。此后，刘丽达、吕田交纳了相应物业服务费及电梯使用费等费用。另查明，2014年12月6日，高瑞兵与郭立勇签订协议书一份，约定郭立勇将其所有的凯旋门公司开发的威海市文化西路190-1号楼301、305、307室商铺共计551.84平方米、190-1A号楼501-503室、513-514室、1401-1420室公寓共计1400平方米转让给高瑞兵，转让价款1410万元；郭立勇确认尚欠工程款及借款本金和利息共1410万元。2014年12月16日，高瑞兵与郭立勇签订该协议书一份，约定郭立勇将其所有的凯旋门公司开发的威海市文化西路190-1号楼A501-503室、513-514室、1401-1420室、1901-1920室公寓总计约2484平方米房屋及其在该房屋的所有权利转让给高瑞兵，转让价款1410万元。2014年12月21日，高瑞兵与郭立勇签订补充协议书一份，约定因威海市文化西路190-1A号1910、1911、1912、1919、1920室已出售，双反同意将该房屋置换成文化西路190-1A号510、511、512、519、520室转让给高瑞兵，该协议系2014年12月16日协议的补充。2019年7月1日，本院作出（2019）鲁10民初80号民事判决：一、郭立勇偿还高瑞兵借款本金990万元、工程款2502356.6元及利息1697643.4元，共计1410万元，于判决生效后十日内付清；二、郭立勇支付高瑞兵借款利息（以990万元为本金，自2014年12月7日起至2019年3月29日止，按月利率2%计算）及工程款利息（以2502356.6元为本金，自2014年12月16日起至2019年3月29日止，按年利率6%计算）；郭立勇负担案件受理费、保全费共148239元。该判决生效后，郭立勇未履行上述还款义务，高瑞兵申请执行。执行过程中，本院于2019年11月29日作出（2019）鲁10执459号之二执行裁定，查封了案涉房屋。刘丽达、吕田提出执行异议。本院于2020年8月7日作出（2020）鲁10执异44号执行裁定，中止对案涉房屋的执行，并解除查封。高瑞兵不服该裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。本院认为，双方当事人的争议焦点为：刘丽达、吕田对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，刘丽达、吕田与凯旋门公司在2018年12月12日签订商品房买卖合同并办理了网签备案。虽然刘丽达、吕田与凯旋门公司之间不存在直接的房屋买卖合同关系，但凯旋门公司此前将案涉房屋分配给郭立勇处分，郭立勇又将案涉房屋的处分权抵顶转让给崔俊成，刘丽达、吕田向崔俊成付款后经案涉房屋登记权利人凯旋门公司认可并签订商品房买卖合同的行为足可证实刘丽达、吕田与崔俊成之间形成了房屋买卖合同关系，凯旋门公司亦同意代崔俊成向刘丽达、吕田履行商品房买卖合同项下的义务。该商品房买卖合同是刘丽达、吕田、崔俊成、凯旋门公司之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。偷逃税款问题非民事法律调整的范围，高瑞兵可向税务主管部门反映，但其主张案涉房屋交易过程中因存在偷逃税款情形致使房屋买卖合同无效，理由不当，本院不予采纳。刘丽达、吕田在案涉房屋于2019年11月29日被查封之前，已向崔俊成交付了全部购房款并实际受领、合法占有案涉房屋，未能办理产权证书的原因系郭立勇欠凯旋门公司和张长清的后期开发费用和相关税费，并非刘丽达、吕田原因。故，刘丽达、吕田对案涉房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。高瑞兵于2014年12月21日已知案涉房屋被郭立勇出售给他人，现诉请准许执行案涉房屋，于法无据，本院不予支持。综上所述，高瑞兵的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回高瑞兵的诉讼请求。案件受理费9451元，由高瑞兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。（此页无正文）审 判 长  杨秀萍审 判 员  侯善斌人民陪审员  于荣舵二〇二〇年十二月二十八日法官助理宋杨书记员张济节