成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4481号 原告：成都德安宅物业管理有限公司，住所地成都市武侯区龙安街2号2幢1楼附25号。 法定代表人：伍郎维，总经理。 委托诉讼代理人：向炯然，女，公司员工。 委托诉讼代理人：李帅，四川均鼎律师事务所律师。 被告：成都盛众房地产开发有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道驿都中路6号1栋5层1号。 法定代表人：黄玉兵，总经理。 委托诉讼代理人：刘智豪，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘松，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告成都德安宅物业管理有限公司（以下简称“德安宅公司”）与被告成都盛众房地产开发有限公司（以下简称“盛众公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，被告提出反诉，经本院审查，其反诉租金请求与本案系不同的法律关系，本院裁定不予受理。原告委托诉讼代理人向炯然、李帅，被告委托诉讼代理人刘智豪、潘松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德安宅公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告前期开办费、物业服务费2647612.61元，并自起诉之日起按照同期贷款利率支付资金占用利息至款项付清时止；2.请求判决被告支付原告垫付的水电费、维修费等共计401650元，并自起诉之日起按照同期贷款利率支付资金占用利息至款项付清时止;3诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年5月17日，原告与被告签订了《龙泉，天立广场前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为被告开发建设的位于龙泉驿区××路××号的“龙泉、天立广场”项目提供前期物业管理服务，双方还约定了物业服务标准、服务收费标准和合同期限等内容。2013年7月23日，双方签署了《补充协议》，约定被告向原告提供前期物业开办费150000元等内容。合同签订后，原告按照约定入驻“龙泉，天立广场”项目提供前期物业管理服务直至2017年9月28日，小区成立业主委员会另行聘请物业服务公司而离场。原告入驻后，被告仅支付了30000元前期物业开办费，尚有120000元未支付。期间，由于被告原因，被告为二期业主减免物业服务费109080元，该费用应由被告向原告支付，被告至今未支付；交房后，由于被告开发天立广场项目是分期开发，在二期开发建设时，使用了一期的公用水电，应承担水电费359002.22元（其中包括原告代被告缴纳的每户100元的预存电费，共932户，93200元）。因一期公共水电费用由原告缴纳，被告应当向原告支付该费用；原告在服务中，前期相关设备设施应由被告进行质量保修，但保修期，被告指令原告为其垫付了包括但不限于办理消防合格证、电梯保养费、修复自动门、质量整改等各项费用共计54648元，被告也未支付；原告在服务期间，被告在交房前未能销售的房屋也由原告承担物业服务，被告应当向原告支付物业服务费，但被告至今未支付。以上各项费用经原告多次催收，被告均未支付。 盛众公司辩称，1.双方签订物业合同属实，但原告主张的该项诉请没有事实依据，且超过诉讼时效。2.原告接受被告的委托将车位对外出租，至今未向被告支付相应款项。 本院经审理认定事实如下： 一、合同签订情况 2013年5月17日，原告与被告签订了《龙泉，天立广场前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为被告开发建设的位于龙泉驿区××路××号的“龙泉、天立广场”项目提供前期物业管理服务，双方还约定了物业服务标准、物业收费标准等内容。合同第九条约定：高层住宅1.6元／平方米·元，商业2.8元／平方米·元。合同第十条约定：业主应于购买物业售房合同约定的接房之日起交纳物业公共服务费用。已纳入服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳；业主购买的房屋应于购买本物业售房合同约定的接房之日起全额交纳物业公共服务费用。合同第十一条约定：开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的地下停车位，车位物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳；业主购买的车位应于购买本物业售房合同约定的接房之日起全额交纳车位物业公共服务费用。合同第十二条约定：本合同期限为“龙泉、天立广场”项目首次交房至本项目业委会正式成立后选聘新物业服务企业止。本合同终止后，如相关业主仍有欠费的，乙方仍可向相关业主追偿。合同第十四条约定：需提前解除合同的，解除合同的……在办理交接期间，原告应维持本物业小区正常生活秩序，业主和物业使用人应向原告支付一切物业服务费用。合同第十五条约定：甲方（被告）不履行本合同约定的义务，乙方（原告）可要求甲方履行，由此造成的损失，甲方应承担相应的责任。合同第十七条约定：甲方（被告）、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业公共服务费、公摊水、电、能耗费……，每逾期一日按应交费总额3‰的标准向乙方支付违约金。 2013年7月23日，双方签署了《补充协议》，协议约定，为保证“龙泉、天立广场”物业服务工作顺利开展，由被告一次性提供给原告前期（含一、二期）物业开办费包干150000元，包括办公物资、服装配备……。协议第四条约定：未出售的车位由原告代理出租，其所有车位租金收入双方按照70％和30％的比例分成（被告70％、原告30％），所有费用支出由原告承担，未出售的车位租金每季度向被告交纳。协议第五条约定：已出售车库物业收费，前三年（2016年7月31日止）按6折收取（30元/车位），三年后根据市场行情进行调整。 二、合同履行情况及查明认定事实情况 1.合同签订后，原告按约提供前期物业服务，被告于2013年11月27日支付了补充协议中约定的前期（含一、二期）物业开办费30000元。2017年3月13日，原告向被告发出请款报告，要求支付余款120000元，被告相关人员陈凌锋签字。2017年9月28日，由于小区选聘了新的物业公司，原告退场。原告于2020年5月19日在网上提交本院立案，本院于2020年5月26日回复原告，于2020年6月10日立民诉前调。 2.双方确认案涉一期房屋物业交付时间从2013年7月26日开始计算，二期房屋交付时间从2014年7月16日开始计算。双方同意按此时间计算被告应支付未交付房屋（空置房）的起始时间。庭审中，被告对原告提交的《“龙泉、天立广场”交房后仍系被告房屋时间段统计表》中序号为8-37、53、55、57-60、62、63涉及的物业费产生纷争。原告对统计表中有争议的序号为8-37、53、55、57-60、62、63涉及的物业费予以撤回，暂不在本案中主张，但保留其另案主张的权利。被告认为，截止时间应当以实际交房时间为准，金额经核算应当为376854.83元。原告对此无异议，并认同按此金额计算。被告统计的实际交房时间（见被告代理词统计表）有两户为2017年3月31日交付，一户为1-4-2商业用户物业费，费用为58265元；一户为1-4-3商业用户物业费，费用为72864元。该两户共计产生物业费为131129元。 3.被告未出售车位应交付的物业费。根据被告提交的《房产面积测绘成果报告书》，显示天立广场地下室车位565套、子母车位48套、机械车位21套（现已拆除）。庭审中，原告主张一期车位156个，二期车位437个。截止2017年9月28日原告退场，原告主张一期50个月，二期38个月，每月50元。一期390000元，二期830300元，合计1220300元。被告对车位真实性无异议，计算时间也无异议。 4.在原告提供物业服务期间，由于被告房屋出现质量瑕疵，原告依据被告出具的《通知书》，免除了部分业主的物业费。经核实，原告提交的证据统计表中《通知书》编号27、158－163、168、169没有原件，但169复印件上有被告相关人员补签字。其他的通知单均有被告单位盖章或有相关人员签字的原件。据此，编号为27、158－163、168复印件本院不予采信，该笔费用所有总额为110031.84元，应当扣除编号为27、158－163、168房屋的相关费用5333.28元。经核算，扣除后，被告应支付费用为104698.56元（110031.84元-5333.28元）。 5.2013年7月18日，被告相关人员在原告出具的水、电费移交清单上签字确认，该移交清单载明：经冯志远、向炯然协商正式供水、电、天然气、均由成都德安宅管理有限公司统一支付。如因欠费导致损失，由成都德安宅有限公司负全责。为避免因水表底数不同导致业主争议，由成都盛重房地产开发有限公司统一为每户承担5立方米基础水量。另外7月16日前的电费按每季度1.20元，公共用水按生活用水1.9元，商业用水3.5元计算。水费为5905.20元、574元；电费32967.02元，合计39446.22元。成都盛众房地产开发有限公司向成都德安宅管理有限公司支付该款后，水、电、气的后续管理由成都得安宅管理有限公司付全责。截至2014年7月2日，根据被告抄表员记录显示，天立广场配电房一期有204995.1KWH系被告未出售的1-5层商业用电（房）产生的电费，费用为159896.2元（204995.1＊0.78元）；二期有320490.49KWH系被告交房前产生用电，费用为249982.6元（320490.49＊0.78元）。共计费用为409878.8元，发票金额显示为496768.21元。原告提交的预存电费明细表系复印件，本院不予采信。对其主张预存电费93200元，本院不予支持。庭审中，原告自愿按照起诉状上载明的金额359002.22元主张权利，其他的放弃。 6.垫付电梯合格证费用6800元，原告仅提供单方出具的情况说明，不能提供相关凭证，本院不予采信；原告垫付电梯保养年检费用26400元，有票据证明，本院予以支持；原告垫付的地下停车场广角镜费用4860元，有票据证明，本院予以确认。原告提供的入户大厅自动门的情况说明以及网上截图，均系单方制作，由此产生的费用2168元，本院不予支持；原告应被告要求，更换电梯配件支付2620元，有发票证明，本院予以支持。原告提交的二期整改费清单，该清单为原告单方制作，产生费用11800元，本院不予采信。以上费用合计33880元（26400元+4860元+2620元）。 另查明，2017年3月13日，原告向被告送达请款报告，在请款报告第1项“前期物业开办费120000元”、第4项“二期业主免交物业公共服务费109080元”、第5项“空置房物业公共服务费396315.97元”表格处，有被告相关人员陈凌锋签字。2017年4月19日，被告相关人员陈凌锋向原告出具便条一张，载明：现收到物业公司前期物业开办费、二期业主物业费、空置房公共服务费、二期业主预存电费四项相关说明。 上述事实，有原告提交的《龙泉，天立广场前期物业管理服务合同》、补充协议、请款报告、情况说明、总平面图、测绘报告书、通知书及统计表、收据、配电房抄表记录、养老保险缴费信息、电费发票、水电费移交清单、陈凌锋出具的便条、交付电梯保养年检费等发票，被告提交的测绘报告书、商品房买卖合同等以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。 本院认为，德安宅公司与盛众公司签订的《龙泉，天立广场前期物业管理服务合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行其义务。 针对双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于原告主张的诉请是否超过诉讼时效问题。 原告认为，2017年9月28日，由于小区选聘了新的物业公司，原告退场。故，诉讼时效的起算时间应从2017年9月28日起开始计算。另，根据物业合同“本合同终止后，如相关业主仍有欠费的，乙方仍可向相关业主追偿”的约定，原告在合同终止后，仍有权向被告主张权利。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百零八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……。第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，原告主张的物业开办费，补充协议没有约定支付时间，根据补充协议的约定，被告一次性提供给原告前期（含一、二期）物业开办费包干150000元，包括办公物资、服装配备……。2017年3月13日，原告向被告发出请款报告，要求支付物业开办费余款120000元，被告相关人员陈凌锋签字收取。由于该款项性质是前期物业开办费，不具有支付的连续性。据此，该时效应当从原告主张权利时起开始计算。原告于2017年3月13日主张权利，于2020年5月19日在网上提交本院立案，本院于2020年5月26日回复原告，于2020年6月10日立民诉前调。在2017年3月13日其后的三年诉讼时效期间，原告不能举证证明催收情况，该物业开办费已超过三年诉讼时效。即便按照2017年4月19日陈凌锋出具的便条作为起算时间，也超过了三年诉讼时效。 原告主张的二期业免交物业费、空置房物业的时效问题。2017年3月13日，原告向被告发出请款报告，要求支付二期业主免交物业公共服务费109080元，空置房物业费396315.97元，被告相关人员陈凌锋在该表格处签字。对于该部分原告已确认的款项不具有支付的连续性。故，原告主张的该部分已确认的款项已超过三年诉讼时效。另，经庭审查明，原告同意按被告核实的空置房物业费376854.83元确认案涉金额。被告就计算的该笔费用中，有两笔费用共计131129元交房时间为2017年3月31日。由此能够认定被告在2017年3月13日递交的报告中，没有包含该两笔费用131129元。合同未约定空置房物业费支付时间，原告一直在为天立广场提供物业服务，合同尚在履行之中。2017年9月28日，原告退场时即应当知晓其权利受到损害，故时效应当从退场时起算。经核实，该两笔费用131129元未超过三年诉讼时效。 未出售车位物业费时效问题，由于未出售车位产生的物业费是持续的，同时具有支付的连续性，故诉讼时效起始时间应当从原告退场之日起计算，即从2017年9月28日起计算。据此，截止原告起诉主张权利时未超过三年诉讼时效。 对原告主张的本案其他诉请的时效问题。由于被告未明确支付期限，原告一直在为天立广场提供物业服务，合同尚在履行之中。2017年9月28日，原告退场后即应当知晓其权利受到损害，故时效应当从退场时起算。故，未超过三年诉讼时效。 二、关于原告主张相关费用的问题。 被告辩称，根据补充协议“未出售的车位由原告代理出租，其所有车位租金收入双方按照70％和30％的比例分成（被告70％、原告30％），所有费用支出由原告承担，未出售的车位租金每季度向被告交纳。”的约定，双方对空置车位物业费在补充协议中进行了变更，即未出售车位的所有费用包括物业费也应当由原告自行承担，且物业费收取标准应按约定6折收取即30元/月计算。原告认为，6折收取即30元/月车位费系被告为促销车位而要求原告对小区业主采取的优惠措施，并非针对被告未出售的车位。补充协议约定的所有费用，不包括未出租的车位物业费，且主要权利的放弃应当明示。事实上，在原告服务期间，由于车位质量问题，未能将车位出租。本院认为，补充协议约定的“6折收取即30元/月车位费”系针对已出售车库的物业费标准，并非系未出售的空置车位物业费标准。根据前期物业合同第十一条“开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的地下停车位，车位物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳；业主购买的车位应于购买本物业售房合同约定的接房之日起全额交纳车位物业公共服务费用。”的约定，未出售的车位由被告“全额交纳”。双方在补充协议中约定的“6折收取即30元/月”明确载明针对的系已出售给业主的车位，依据该约定，能够认定未出售的车位费用全额款项为50元/月。从补充协议约定的文字解读分析，该条款并非对主合同未出售车位物业费进行了变更，其所有费用是指已出租的车位。庭审中，被告也未能举证证明出租车位的情况。 综上，原告主张前期物业开办费120000元，为原告垫付的免交业主物业费104698.56元，由于上述费用已超过诉讼时效，本院不予支持。对空置房屋物业费未超过诉讼时效的131129元，本院予以支持，对超过时效部分不予支持。对原告主张的未出售未出租的车位物业费1220300元，垫付的电梯保养年检费、更换电梯配件费等费用33880元，本院予以支持。对原告主张垫付的水电费问题，庭审中，原告自愿按照诉状上明确的金额359002.22元主张权利，但该款项包括了原告主张的预存电费金额93200元。由于原告提供的预存电费金额证据系复印件，故对该预存金额本院不予确认。对原告主张水电费359002.22元中的265802.22元，本院予以支持。 三、关于原告主张从起诉之日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计占用资金利息损失问题。 合同第十五条约定：甲方（被告）不履行本合同约定的义务，乙方（原告）可要求甲方履行，由此造成的损失，甲方应承担相应的责任。合同第十七条约定：甲方（被告）、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业公共服务费、公摊水、电、能耗费……，每逾期一日按应交费总额3‰的标准向乙方支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”的规定，本院确认统一从起诉立案之日即2020年7月16日起计至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。 综上所述，原告主张的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成都盛众房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付成都德安宅物业管理有限公司物业费1351429元及占用资金利息损失（利息损失计算方式为：以物业费1351429元为基数，从2020年7月16日起计至付清该款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）； 二、成都盛众房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付成都德安宅物业管理有限公司水、电、维修费等共计299682.22元及占用资金利息损失（利息损失计算方式为：以水、电、维修费299682.22元为基数，从2020年7月16日起计至付清该款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）； 三、驳回成都德安宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计15598.5元，由原告负担5598.5元元，被告负担10000元（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴皓常 二〇二〇年十二月××日 书记员  陈 娇