广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29324号原告（反诉被告）：广州市南松企业管理集团有限公司（原广州市南松投资管理有限公司），住所地广州市海珠区工业大道南656号之一1楼112房。法定代表人：黄广波，总经理。委托诉讼代理人：黄敏茹、彭家欣，分别为广东百高律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：全恒星，男，1985年12月24日出生，汉族，住湖南省衡南县，委托诉讼代理人：谢锋、刘德森，均为广东聚英华律师事务所律师。原告广州市南松企业管理集团有限公司诉被告全恒星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄敏茹、彭家欣，被告全恒星及其委托诉讼代理人谢锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2020年3月1日起至2020年5月31日及2020年7月1日至2020年8月10日的租金42132.9元；2、被告向原告支付2020年8月11日至8月25日的场地占用费为5835.7元（计算公式：12060.6/月÷31天×15天）；3、被告向原告支付自每月租金欠付之日起至被告实际付清租金之日的违约金（当月租金的滞纳金从当月6日起算），暂计至起诉之日42132.9元（计算方式：违约总金额×拖欠天数×2%，以拖欠的租金为上限）；4、被告向原告支付自2020年2月1日起至2020年5月31日及2020年7月1日至2020年8月25日的仓库租金为1161.3元；5、被告向原告支付自2020年3月8日起至2020年4月25日及2020年5月25日起至2020年8月25日的水电费（含公摊水电费）为2683元；6、被告支付的合同保证金20680元、水电周转金2000元归原告所有：以上合计116625.8元；7、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年8月15日，原告与被告签订了《租赁协议书》，约定由被告承租原告位于广州市海珠区工业大道南656号之一5楼503室物业，租赁期限从2017年10月1日至2020年9月30日；其中2019年10月1日至2020年9月30日每月的租金为12060.6元，对于租赁期内产生的水电费，被告应按照电费1.8元/度，水费6.8元/立方米的标准向原告支付。被告应于每月5日前缴清当月租金及上月的水电费给原告。同时，被告在租赁合同签订时向原告交付2个月的租金20680元作为租赁保证金，支付2000元作为水电周转金。被告应按合同规定的时间缴付租金、水电费用等费用，逾期付款的，每逾期一天，应向原告支付拖欠租金总额的2%的滞纳金；逾期支付租金及其违约金30天以上，或逾期支付水电费等其他费用15天以上的，原告有权解除合同，没收被告缴纳的所有保证金。协议解除后，被告逾期不交还物业的，原告有权按占用期内租金总额的100%向乙方收取违约金。同时，被告承租了与涉案商铺同楼层的仓库，双方口头约定仓库月租金为200元。合同签订后，原告按约将商铺及仓库交付被告使用。2020年年初，因受新冠疫情影响，原告为减轻被告经营成本压力，同意减半收取2020年2月、3月份的租金（水电费、管理费仍如实结算）。但从2020年2月5日起至今，被告一直无支付商铺及仓库2月至5月、7月及8月的租金、物业服务费及水电费，却一直在涉案商铺内经营、使用仓库，原告多次催收无果。为此，原告于2020年8月10向被告发出《解除通知书》，解除了与被告的商铺租赁关系，并要求被告交还商铺。被告接到通知后于2020年8月12日向原告支付了1万元，但并未腾空交回商铺，原告为防止损失进进一步扩大，于2020年8月25日收回商铺及仓库。被告辩称：一、原告在其2020年8月10日发出解除通知前，《租赁协议书》已因原告2020年7月14日单方给租赁物上锁而不再履行。《租赁协议书》已由原告实施的给租赁物上锁这一客观行为而解除，因而没有再次通知解除的事实基础。即便原告2020年7月14日单方给租赁物上锁的行为不构成《租赁协议书》的解除，其给租赁物上锁的违约违法行为也客观上造成了承租人无法继续使用租赁物进行正常经营、造成了《租赁协议书》客观上的不再履行。自原告上锁该日，被告即获寻行使不安抗辩权的权利。此前提下，原告无权以通知方式单方解除合同。即使原告有权以单方通知的方式解除合同，原告发出的《解除通知书》中存在诸多与事实不相符合的表述而不构成合法解除。2020年2月、3月的租金因疫情原因，原告在该期间是发过通知暂先不收取租金的，到了2020年5月中旬才单方面发通知说租金减半收取。2020年4月份的租金、水电费也因疫情影响经营而在争议中或者说是协商中。而2020年5月的租金和水电费，被告已在2020年7月14日交纳。此后原告上锁故被告无须支付2020年7月14日后的租金。原告2020年8月7日的通知也仍然是在陈述其收回该物业重新出租的权利，限被告于2020年8月12日前将办公室内的剩余物品搬出也是无法实际办到的，因为原告给租赁物上锁了。二、双方《租赁协议书》中关于滞纳金的约定是无效的，滞纳金也远远高于正常履行合同到期时其收益或不履行合同会给其造成的可能损失。三、因双方之间的主合同因上锁而无法履行，故被告无须支付2020年7月14日后从合同的仓库租金。四、原告主张的水电费标准不符合法律规定，违反了电力法、城市供水条例等。原告有义务举证提供2017年10月至2020年7月14日期间水电使用数据，按照定价标准核算水电费。五、原告无权行使合同解除权或其合同解除权不合法，故原告无权没收保证金。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告退还租赁保证金20680元、水电周转2000元；2、原告向被告返还四台分体空调；3、原告向被告返还2017年10月1日至2020年8月10日额外支付的电费12600元；4、原告向被告返还2017年10月1日至2020年8月10日额外支付的水费1288元；5、原告向被告赔偿无法经营的员工工资损失40000元、物品损失59377元。事实和理由：原告并无合法理由占有被告在租赁物内的物品，物品共计77577元，其中四台分体空调18200元。原告向被告收取的超过定价标准的水电费应予返还。租赁合同中约定的水电费标准超过广州市公布的电力价格和水费价格。原告在2020年7月14日采取的上锁行为，导致被告从该日便无法经营，自7月14日至8月10日的员工工资损失原告应予赔偿。原告辩称：被告逾期支付租金、管理费、水电费的行为明显构成违约，无权要求退回保证金。被告一直拖欠租金，直至2020年7月14日才交纳了6月租金，但一直没缴清2月至5月，7月至8月的费用，直至2020年8月12日才给了1万元。原告根据合同约定有权被没收租赁保证金，但同意水电周转金用于抵扣被告尚未支付的水电费。被告并无证据证实其所列物品放置于涉案场地，也无法证实物品的现时价值。事实上，被告在经营期间已将室内除空调外的其他物品全部搬离，且原告曾书面通知被告限期处理物品，对于被告未限期内搬离物品产生的损失由其自行承担。原告在收回场地时，只有4台分体空调，现由新租户使用，且被告应另案提起财产损害赔偿纠纷。原告并非作为供电、供水企业为被告供电、供水，双方的关系不受电力法、价格法的调整，且电力法、价格法是管理性规范，不导致合同中关于水电费的约定无效。且原告与瑞宝街石溪第二经济合作社签订的《租赁合同》中，该社也是按照水费6元/吨、电1.4元/度收取。原告作为转租方在上述标准基础上制定收费标准并无不妥，且合同履行多年被告并未提出异议。原告确认在2020年7月14日当天确实以加锁的行为进行催租，但被告于7月14日支付了部分租金后，原告随即开锁。被告要求原告赔工资损失没有依据。经审理查明：广州市海珠区石溪第二经济合作社（以下简称“石溪二社”）2020年10月28日出具《情况说明》，载明：其同意原告转租广州市海珠区工业大道南656号之一的物业，对原告减免了2020年2、3月各50%的租金。据集体土地房产证记载，海珠区工业大道南656号之一的权属人为石溪二社，建筑面积6395平方米，混合5-1/4层。2017年1月20日，原告（乙方）与石溪二社（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将工业大道南656号之一、工业大道南853号之二自编1-20铺、工业大道南472号，承租物总面积11607.1平方米出租给乙方，租赁期限自2017年2月15日至2030年2月14日止；水费6元/吨，电费1.4元/度，甲方有权随相关部门的价格调升而调整收费价格；等。同日，石溪二社向原告交付了上述合同约定的场地。2017年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方将海珠区工业大道南656号之一5楼503室出租给乙方，建筑面积约188平方米，租赁期限从2017年10月1日至2020年9月30日止；2019年10月1日至2020年9月30日每月租金为12060.6元；乙方向甲方支付租赁保证金20680元，租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，甲方无息将该租赁保证金退回乙方，若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还该租赁保证金；乙方按其所使用的水电数额（以甲方抄表数额为准）向甲方支付水电费，电费1.8元/度，水费6.8元/立方米，公共水电分摊按建筑面积计费（公摊水费，公摊电费均为建筑面积乘以0.5元），水电价格随市场价格波动而变化；乙方向甲方支付水电周转金2000元；乙方须于每月五日前（含五日），主动到甲方或甲方指定的财务部门，或到甲方委托的物业管理公司支付当月租金及上月的水电费；乙方逾期支付租金或者水电费的，需按所欠租金或者水电费总额以每日2%的标准向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金及其违约金或者物业管理费及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议书，即时停止水电供应，收回物业重新出租，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用，甲方有权不予返还乙方所支付的租赁保证金；等。被告依约向原告交付了租赁保证金和水电周转金，原告向被告交付了涉案房屋。2020年5月18日，南松荟物业管理处发出《通知》载明，2020年2、3月均减免半个月租金，请各位租户在5月25日前缴齐。原告为证明其主张，提交了如下证据：1、2020年2月至2020年8月的《收款通知》，载明应收取租金、仓库费、水电费等；2、南松石溪物业A栋抄表记录表（电表）；3、2020年8月10日原告向被告发出的《解除通知书》，载明：被告一直拖欠2020年2月至8月租金，被告未缴清费用于2020年8月7日单方退租，但并无交还办公室，故通知被告自通知发出之日正式解除《租赁协议书》，要求被告缴清欠费并于2020年8月12日前将剩余物品搬出并交回钥匙，否则原告将自行收回场地并处理室内物品。被告经质证认为：对证据1真实性无异议，有收到原告发送的收款通知，但认为水电费收费不合法；证据2真实性无异议，关联性有异议，不确认7月25日的抄表读数的合法性，因为在抄表时间之前，原告已经将租赁物锁住了，被告距离这个抄表时间段有将近十来天无法使用租赁物；证据3确认真实性，原告将解除合同通知书2020年8月10日通过微信发给我方，不确认合法性，原告违法违约的情况下不享有单方解除权。被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、订单截图、物件照片，证明房屋内物品价值77577元，购买时间均为2017年；2、与南松荟马总的微信聊天记录证明2020年8月12日马总还与被告协商付款多少可以开门让被告营业；3、2020年8月28日、9月9日现场拍摄的照片与视频，证明原告搬走了房屋内的物品，应当向被告赔偿。原告的质证意见：证据1真实性、合法性、关联性不予认可，无法核实图片的拍摄时间和地点，也无法证明物品存放于场地内，无法证明物品的现时价值；证据2真实性予以确认，但关联性不认可，原告只确认7月14日加锁但当日被告给了部分租金后已开锁；证据3真实性、合法性、关联性不予认可，无法核实拍摄地点为涉案场地以及照片内的物品属于被告，即使拍摄地点为场地内，场地物品的权属人也是公司，被告不是主张财务损害赔偿的主体，且原告已书面通知被告限期处理物品，被告未限期处理物品损失应由其自行承担，原告有权按照合同约定处理场地内的物品。诉讼中，双方确认：涉案场地叫南松荟，没有大门封闭，是开放的马路；被告经营室内装修和设计；确认仓库每月租金200元，仓库在涉案房屋旁边；2020年3月至5月、2020年7月1日至2020年8月10日期间的租金被告没有缴纳，被告没有缴纳2020年3月8日至2020年4月25日、2020年5月25日至2020年8月25日的水电费（含公摊水电费）；被告于2020年7月14日向原告支付了2020年6月租金及2020年4月25日至5月25日水电费，于2020年8月12日向原告支付了1万元；被告于2020年3月4日复工；同意水电周转金抵扣被告应付的费用。原告表示：被告于2020年8月12日支付的1万元用于抵扣了2020年2月份租金及3月份部分租金，3月份还欠2062.6元；场地于2020年8月25日自行收回，撬锁进入；房屋已于2020年9月28日重新出租；原告另提供了《水电费统计》，载明被告欠付水电费为2683元，其中2020年7月25日至8月25日电费为293.4元，公摊水电费为151.6元。本院认为：原告与被告签订《租赁协议书》没有违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，为合法有效的合同，双方均应切实履行。上述合同约定：“2019年10月1日至2020年9月30日每月租金为12060.6元；乙方向甲方支付租赁保证金20680元，乙方按其所使用的水电数额（以甲方抄表数额为准）向甲方支付水电费，电费1.8元/度，水费6.8元/度，公共水电分摊按建筑面积计费（公摊水费，公摊电费均为建筑面积乘以0.5元）；乙方须于每月五日前（含五日），主动到甲方或甲方指定的财务部门，或到甲方委托的物业管理公司支付当月租金及上月的水电费；乙方逾期支付租金或者水电费的，需按所欠租金或者水电费总额以每日2%的标准向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金及其违约金或者物业管理费及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下当解除本协议书，即时停止水电供应，收回物业重新出租，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用，甲方有权不予返还乙方所支付的租赁保证金。”现原告确认2020年2、3月份租金按照合同约定标准减半收取，虽然被告声称一直与原告协商2020年4月租金问题，但原告于2020年5月18日向被告发出通知明确2、3月份租金减半收取，并要求被告2020年5月25日前缴纳。被告迟迟未缴纳2、3月份租金，已构成违约。合同约定，被告迟延交租达30天原告即可解除合同收回场地。原告自认于2020年7月14日因向被告催租而对租赁房屋进行上锁，被告于当日也仅仅补交了一个月租金等。无论原告后续是否开锁，原告均应在合理期限内自行收回房屋。被告未能在2020年5月25日前补交2、3月租金，至2020年7月25日已达两个月，原告理应在此两个月期间内及时行使合同解除权收回房屋。故本院认定2020年7月25日之后的损失系原告自行扩大产生，原告应自行承担。鉴于此，本院判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年5月31日及2020年7月1日至7月25日期间的租金，经计算总额为35910元。原告要求被告支付2020年7月26日至2020年8月25日的租金及占用费本院不予支持。同理，被告应向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日及2020年7月1日至7月25日期间的仓库租金，经计算总额为961元。关于水电费。合同已明确约定水电费的计算标准，被告此前也一直按标准缴纳费用也从未提出过异议，故被告认为原告多收取了水电费的意见理据不足，本院不予采纳。被告要求原告退回多收取的水电费依据不足，本院不予支持。如前所述，被告应向原告支付2020年3月8日至2020年4月25日、2020年5月25日至2020年7月25日的水电费（含分摊水电费）。根据原告的《催款通知》以及原告制作的《水电费统计》，用总欠付水电费金额2683元-2020年7月25日至8月25日电费293.4元及公摊水电费为151.6元等于2238元，故被告应向原告支付水电费2238元。关于水电周转金2000元，双方均同意在被告应付费用中予以抵扣，故被告欠付的水电费2238元中用水电周转金2000元予以抵扣，被告向原告支付水电费238元即可。关于房屋内物品的问题。原告自认其收回房屋时房屋内还有四台分体空调。被告则提供了2020年8月28日、9月9日拍摄的视频和照片以证实是原告搬离了房屋内物品，房屋内有桌椅、架子、电脑等物品，原告对此予以否认。双方之间的《租赁协议书》约定被告违约的情形下原告可以自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣被告所欠缴之费用。可见，协议书中并无约定原告可以将物品没收或者当废弃物处理。原告无法举证其收回房屋时房屋内的物品的状态，被告提供的证据亦无法证实房屋内物品的具体明细，对于此双方均负有责任。至于四台分体空调，原告自认已交由新承租人使用。根据合同约定可视为原告已将四台空调变卖给新承租人，被告再要求原告返还四台空调不具备履行意义，但原告应向被告赔偿四台空调的损失。被告提供的物品购买记录是于2017年，至今已有一定折旧，本院酌情认定房屋内物品原告向被告赔偿房屋内物品损失10000元。原告认为被告赔偿物品损失的请求本案中不能一并处理的意见依据不足，本院不予采纳。被告反诉要求原告赔偿工人工资损失依据不足，本院不予支持。关于租赁保证金。合同明确约定，被告迟延交租达30天原告可以没收租赁保证金，故原告要求没收被告的租赁保证金20680元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。被告要求原告退回租赁保证金不符合合同约定，本院不予支持。原告已经可以没收被告交纳的租赁保证金的情况下，原告再要求被告支付迟延交租的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告全恒星在本判决生效之日起十日内向原告广州市南松企业管理集团有限公司支付拖欠的2020年3月1日至2020年5月31日、2020年7月1日至2020年7月25日的租金35910元；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2020年2月1日起至2020年5月31日、2020年7月1日至2020年7月25日的仓库租金961元；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2020年3月8日至2020年4月25日、2020年5月25日至2020年7月25日的水电费（含分摊水电费）238元（水电周转金2000元抵扣后）；四、被告交纳给原告的租赁保证金20680元，原告无需退回给被告；五、原告向被告赔偿房屋内物品损失10000元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2633元，由原告负担1329元，被告负担1304元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费1691元，由原告负担110元，由被告负担1581元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年十二月二十九日书记员  李敬钊吴越鸣