北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初5462号原告（反诉被告）：黄冈中学北京朝阳学校，住所地北京市朝阳区金蝉欢乐园1号院甲1号。法定代表人：徐超，校长。委托诉讼代理人：康跃红，北京市鼎知律师事务所律师。委托诉讼代理人：金宇，北京市鼎知律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京东方盛泽商贸集团有限公司，住所地北京市朝阳区焦化路1号。法定代表人：张德水，总经理。被告（反诉原告）：北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司，住所地北京市朝阳区东四环四惠桥南侧。法定代表人：张德水，总经理。以上被告共同委托诉讼代理人：顾银龙，男，该公司职员。以上被告共同委托诉讼代理人：唐沂军，北京市合通律师事务所律师。原告（反诉被告）黄冈中学北京朝阳学校（以下简称黄冈中学朝阳学校）与被告（反诉原告）北京东方盛泽商贸集团有限公司（以下简称盛泽集团）、北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司（以下简称四惠桥市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。黄冈中学朝阳学校之委托诉讼代理人康跃红、盛泽集团、四惠桥市场之共同委托诉讼代理人顾银龙、唐沂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄冈中学朝阳学校向本院提出诉讼请求：1.判令四惠桥市场向黄冈中学朝阳学校腾退位于北京市朝阳区王四营乡官庄村东部原81中学所属的全部房屋和场地（以下简称涉案场地）；2.判令盛泽集团、四惠桥市场按照每年20万元的标准连带向黄冈中学朝阳学校支付自2017年1月1日起至实际腾退涉案场地之日止的房屋使用费。事实和理由：2002年1月9日，北京市垡头中学（2015年9月并入黄冈中学朝阳学校）与北京市朝阳区南磨房某某公司（以下简称南磨房某某公司）签订《校舍租赁协议》（以下简称租赁协议），约定将涉案场地（包括二层主教学楼一栋、校园院内全部平房和校园院落）租赁给盛泽集团使用，租期15年，自2002年1月1日起至2016年12月31日止，前两年租金为18万元/年，自2004年1月1日起租金为20万元/年。2013年3月7日，盛泽集团向黄冈中学朝阳学校送达两份《证明》，其中一份告知黄冈中学朝阳学校，南磨房某某公司为盛泽集团的前身，另一份告知黄冈中学朝阳学校，四惠桥市场系盛泽集团的全资子公司，其租用的校舍已交由四惠桥市场管理经营，租金由四惠桥市场支付。2016年12月31日租赁协议到期后，黄冈中学朝阳学校多次向盛泽集团和四惠桥市场做出过协议到期不再续签的意思表示；2017年5月11日，黄冈中学朝阳学校约谈了盛泽集团的负责人，向其明确做出了终止合同，最晚于2017年6月30日前腾退涉案场地并交还的要求，但时至今日，盛泽集团、四惠桥市场仍以各种理由拒绝腾退，侵犯了黄冈中学朝阳学校的合法权益。盛泽集团辩称，实际交纳租金和使用涉案场地的主体是四惠桥市场，我公司的意见是想续签租赁协议，但黄冈中学朝阳学校不同意，现在就是赔偿的问题，是四惠桥市场出资在涉案场地进行改扩建和装修，但因为四惠桥市场是我公司下属单位，所以我方要求黄冈中学朝阳学校对我公司进行赔偿，我们不是要求黄冈中学朝阳学校赔偿双份，黄冈中学朝阳学校具体对我公司或四惠桥市场进行赔偿对我们来说都是一样的。四惠桥市场辩称，租金是由我公司直接向黄冈中学朝阳学校交纳，但是盛泽集团与黄冈中学朝阳学校成立了租赁合同关系。涉案场地自2007年至今由我公司使用，租金支付至2016年12月31日。租赁协议到期后我方曾主动联系黄冈中学朝阳学校要求交纳租金，但黄冈中学朝阳学校不收。同意支付租金，但无法腾退涉案场地，因为我公司将涉案场地又转租给近百家商户，目前由这些商户实际使用涉案场地。我公司曾投资2000万元在涉案场地新建和改建房屋，如果黄冈中学朝阳学校要求腾房，应当给予经济补偿。盛泽集团、四惠桥市场向本院提出反诉请求：1.判令黄冈中学朝阳学校赔偿盛泽集团、四惠桥市场对涉案场地新建和改建的建筑物损失11412256元；2.判令黄冈中学朝阳学校承担评估费25万元。黄冈中学朝阳学校针对盛泽集团、四惠桥市场的反诉辩称，不同意上述反诉请求。首先对于盛泽集团、四惠桥市场提出反诉的时间有异议，反诉应当在举证期限届满之前提出。其次，租赁协议于2016年12月31日到期，双方没有在租赁协议中对改扩建进行明确约定，四惠桥市场进行改扩建也未请示黄冈中学朝阳学校，黄冈中学朝阳学校从未同意其进行改扩建。四惠桥市场的改扩建没有办理合法的建设规划审批手续，属于违法行为，相关建筑物都是违法建筑，其应当自行承担相应的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2002年1月9日，北京市垡头中学（甲方、出租方）与南磨房某某公司（乙方、承租方）签订租赁协议，约定：甲方将涉案场地出租给乙方，包括二层主教学楼一栋、校园院内全部平房和校园院落；租赁期限15年，自2002年1月1日起至2016年12月31日止；2002年、2003年租金为18万元/年，自2004年1月1日起租金为20万元/年，每年交纳一次，于当年的1月10日前交纳；校舍内的水、电由乙方使用、维护和付费，暖气管线由乙方自行安装；校舍由乙方按自己的使用功能装修、改造和建设，费用由乙方负担；租赁期或续租期满，乙方不再租赁时，乙方在校舍内的临时建筑由乙方拆除或折价给甲方，永久建筑无偿归甲方所有；因甲方原因或甲方相关单位的原因造成本协议无法履行时（含恢复校舍教学功能），本协议终止，甲方除应退还乙方已交纳但未实际租赁时间的租金外，还应赔偿乙方在校舍内装修、改造、建设投入的全部资金。租赁协议还对其他事项进行了约定。经查，北京市垡头中学于2015年并入华侨城黄冈中学，华侨城黄冈中学于2017年更名为黄冈中学朝阳学校。另查，涉案场地土地使用权及房屋所有权均登记在北京市朝阳区教育委员会名下。北京市朝阳区教育委员会于2018年9月6日出具证明，称该委员会将涉案场地及房屋以无偿方式提供给黄冈中学朝阳学校使用。庭审中，黄冈中学朝阳学校提交盛泽集团于2013年3月7日出具的证明两份，其中一份称，南磨房某某公司为盛泽集团前身，由于南磨房某某公司为南磨房乡的集体企业，没有法人执照，限制了企业的发展需求，为适应市场经济的发展要求，于2002年11月在南磨房某某公司的基础上成立了盛泽集团。另一份证明称，四惠桥市场为盛泽集团全资子公司，南磨房某某公司承租的涉案场地交由四惠桥市场管理经营，租金由四惠桥市场支付。盛泽集团、四惠桥市场对上述证明表示认可。黄冈中学朝阳学校另提交其于2017年5月11日作出的《关于收回原八十一中出租校舍的通知》，其中要求盛泽集团于2017年6月30日以前腾退所有租用房屋并完成交还手续。盛泽集团称其未曾收到上述通知。盛泽集团在庭审答辩中称租赁协议到期后其希望续签协议，但黄冈中学朝阳学校未予同意。四惠桥市场亦表示，租赁协议到期后，其曾欲继续向黄冈中学朝阳学校交纳租金，但黄冈中学朝阳学校拒绝收取。四惠桥市场提交照片若干，拟证明其在涉案场地进行改建、加建的情况。经四惠桥市场申请，我院委托北京泛华国金工程咨询有限公司对四惠桥市场在涉案场地新建和改建建筑物的造价进行了评估鉴定，鉴定金额为11412256元。四惠桥市场为此支付鉴定费25万元。经询，四惠桥市场表示其加建和改建的建筑物未办理相应的建设审批手续。在上述鉴定过程中，双方均认可新建及改建工程的施工时间为2007年7月，其中新建部分：1.南院新建西宿舍楼、北宿舍楼、东宿舍楼、东侧办公室及附属用房、南侧办公室及附属用房、室外工程；2.北院新建平房、商铺、钢结构综合市场、超市、室外工程；3.给排水工程、采暖工程、电气工程的安装和锅炉间及室外工程的建设；改建部分：1.对原有房屋进行装修；2.对原有房屋的安装工程（具体包括镀锌钢管、挂式铸铁散热器、截止阀、自动排气阀、落地式铸铁散热器、水龙头、地漏、蹲便器、排水管、开关、插座、接线盒、户表箱、PVC管、钢制接线箱、JDG管、SYV-75-5视频电视线、室外罩灯、荧光灯、应急照明灯、配电箱、超五类非屏蔽网线等）。上述新建部分第1、2项造价8104558.35元，占总造价71.02%，新建部分第3项造价1970453.69元，占比17.27%，改建部分第1项造价954322.31元，占比8.36%，第2项造价382922.13元，占比3.36%。另询，黄冈中学朝阳学校表示，涉案场地收回后有可能被征收进行公园建设，或者回归教育功能。又询，四惠桥市场表示，本案审理过程中，其已与实际使用涉案场地上房屋的全部次承租人解除租赁合同并将涉案场地全部收回。本院认为，租赁协议系北京市垡头中学与南磨房某某公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行各自的义务。北京市垡头中学经吸收式合并及更名，现权利义务承受主体为黄冈中学朝阳学校。南磨房某某公司已不存在，根据盛泽集团于2013年3月7日向黄冈中学朝阳学校发出的证明，盛泽集团在南磨房某某公司的基础上成立，应承受南磨房某某公司对涉案租赁协议所享有的权利和义务。盛泽集团虽另向黄冈中学朝阳学校发出证明，称涉案场地交由四惠桥市场经营管理，租金由四惠桥市场负担，黄冈中学朝阳学校对此未提出异议，且后续确由四惠桥市场向黄冈中学朝阳学校交纳租金，故应视为四惠桥市场加入了涉案租赁协议，与盛泽集团共同作为租赁协议的承租主体。租赁协议约定的租赁期限已于2016年12月31日届满，盛泽集团虽称未曾收到黄冈中学朝阳学校发出的《关于收回原八十一中出租校舍的通知》，但根据盛泽集团及四惠桥市场的答辩意见可知，租赁协议到期后盛泽集团曾作出续签合同的意思表示，但黄冈中学朝阳学校未予同意，四惠桥市场欲继续交纳租金，黄冈中学朝阳学校亦表示拒绝收取，故双方的租赁合同关系在租赁协议到期的2016年12月31日终止。现黄冈中学朝阳学校要求四惠桥市场腾退涉案场地，符合租赁协议的约定，本院予以支持。在实际腾退之前，盛泽集团及四惠桥市场应负担涉案场地的占有使用费。黄冈中学朝阳学校按照租赁协议约定的租金标准主张占有使用费，合理有据，本院亦予以支持。关于盛泽集团与四惠桥市场提出的反诉请求，租赁协议约定，“校舍由乙方按自己的使用功能装修、改造和建设，费用由乙方负担”，即黄冈中学朝阳学校同意承租人在涉案场地按照自身使用的需要进行改扩建。该条虽约定改扩建的费用由承租人负担，但该种负担应指建设当时对改扩建费用的出资，而非租赁协议到期终止或解除，需进行最终结算时对于扩建造价费用的承担。租赁协议另约定，租赁期或续租期满，承租人不再租赁时，承租人在校舍内的临时建筑由承租人拆除或折价给出租人，永久建筑无偿归出租人所有。本院认为，这一条款的含义为：租赁期满时，涉案场地具备继续租赁的条件，但承租人主观上不愿意继续承租，那么涉案场地上承租人建设的临时建筑由承租人拆除或折价给出租人，永久建筑无偿归出租人所有。但本案的事实为，租赁期满后，盛泽集团与四惠桥市场希望继续承租涉案场地，但黄冈中学朝阳学校表示不再继续出租。这一事实不符合上述条款描述的情形，故不应适用该条款的约定对四惠桥市场在涉案场地上改扩建的建筑物进行处理。本院对租赁协议进行审核后认为，租赁协议并未对本案情形下承租人改扩建建筑物的处理进行约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，因相关建筑物并未办理合法建设手续，故扩建造价费用应由黄冈中学朝阳学校和四惠桥市场按照过错分担。因四惠桥市场系相关建筑物的建造人，其负有办理建设手续之义务，但其并未办理，故其应对相关建筑未办理建设手续承担主要过错；而黄冈中学朝阳学校作为经涉案国有土地使用权人授权使用土地的主体，未尽到督促建造人办理不动产登记手续的义务，亦存在过错。根据双方的过错情况，另考虑到涉案场地收回后四惠桥市场所建建筑物对黄冈中学朝阳学校的利用价值等因素，依据涉案评估报告中新建、改建部分的具体情况，本院酌情判令黄冈中学朝阳学校支付四惠桥市场新建和改建的建筑物补偿款340万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区王四营乡官庄村东部原八十一中学所属的房屋及场地腾空交付黄冈中学北京朝阳学校；二、北京东方盛泽商贸集团有限公司、北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司于本判决生效之日起七日内按照每年200000元的标准连带给付黄冈中学北京朝阳学校二○一七年一月一日至实际腾退房屋及场地之日止的占有使用费；三、黄冈中学北京朝阳学校于本判决生效之日起七日内给付北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司扩建建筑物补偿款3400000元；四、驳回北京东方盛泽商贸集团有限公司、北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11300元，由北京东方盛泽商贸集团有限公司、北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费45137元，由北京东方盛泽商贸集团有限公司、北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司负担28137元（已交纳）、黄冈中学北京朝阳学校负担17000元（于本判决生效之日起七日内交纳）；鉴定费250000元，由北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司负担175000元（已交纳）、黄冈中学北京朝阳学校负担75000元（北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司已预交，黄冈中学北京朝阳学校于本判决生效之日起七日内给付北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  赵 靓二〇二〇年十二月十四日法官助理  于 洋书 记 员  胡琪汶