江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初6206号原告（案外人）：王金林，女，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：曹士江，连云港市海州区浦南法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：马成彦，男，汉族，住东海县。第三人（被执行人）：东海县浩博房地产开发有限公司，住所地东海县平明镇平明村3-18号。法定代表人：戚文诗，该公司经理。委托诉讼代理人：王善方。原告王金林与被告马成彦、第三人东海县浩博房地产开发有限公司（以下简称浩博公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王金林的委托诉讼代理人曹士江，被告马成彦，第三人浩博公司的委托诉讼代理人王善方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金林向本院提出诉讼称:2015年6月，第三人在开发平明镇“尚城花园小区”时，因涉及对原告房屋拆迁补偿问题，后经双方协商于2018年5月20日签订房屋《拆迁补偿协议》一份。该协议约定由第三人将位于东海县××镇××花园×号楼×单元×××室住房一套给原告折算房屋拆迁补偿款。第三人于2019年11月将房屋交付给原告。2020年5月20日第三人因欠被告借款未还，被告对涉案住房申请财产保全，在执行过程中原告提出执行异议但未得到法院支持。为此，根据相关法律规定诉至贵院请依法判决。请求:1.确认东海县××镇××花园小区×号楼×单元×××室房屋产权为原告所有;2.并停止对该房屋产权执行。被告马成彦辩称：一、（2019）苏0722执3670号之三执行裁定书，是东海县人民法院在执行（2019）苏0722民初415号民间借贷案件过程中，依照法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为，是东海县人民法院执行行为的合法体现，符合法律规定，所裁定执行的内容不能停止。二、（2020）苏0722执异67号裁定书适用法律条文正确，裁定结果公正。三、房屋依登记公示主义为原则，既然登记为浩博公司即本案第三人房屋，答辩人就有理由相信是浩博公司的；被答辩人不能证明案涉房屋的所有权从浩博公司转移至被答辩人名下，就不能取得排他效力的物权。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。答辩人依法查封8-1-402房屋是登记在被执行人即本案第三人名下房屋，与被答辩人没有任何关系，因此被答辩人主张的诉讼请求不能成立。四、《拆迁补偿协议》是假的，是与陈文立等恶意串通伪造的。1、被答辩人出具的《拆迁赔偿协议》签订时间为2018年5月20日，而王善方提供给张希明及答辩人解封保全的10套未卖房屋作保证是2020年3月，其中就有本案房号8-1-402,如该房屋已经用于拆迁赔付，王善方是不可能说是未卖房屋的；2、2020年8月4日王善方与张希明电话通话中，王善方说未卖房屋9套被“老马等人…全保了…没法卖…”，证明答辩人保全的房屋是未卖房屋，不是拆迁补偿房屋；3、《拆迁赔偿协议》甲方是浩博公司不是陈文立，应该是法定代表人戚文诗签字生效，陈文立不是浩博公司的法定代表人，也没有在浩博公司工商登记名册内，不能对抗外部第三人，因此陈文立签字的房《屋拆迁赔偿协议》具有欺诈行为；4、《拆迁赔偿协议》过于简单，一套价值近三十万元的房屋就这样草率足以让人心生怀疑。房屋拆迁的价值不明确，补偿房屋的面积等信息都没有载明，补偿的房屋价值是否对等，都无法确认，协议书缺少核心的内容，有理由怀疑其真实性；5、《拆迁赔偿协议》因没有在房管部门网签登记，协议内容如签订时间、涉案房号等真实性无法确认，不具备合法有效的认定依据，（2020)苏0722执异67号阐明“申请人（被答辩人）与浩博公司（第三人）都不能提交协议原件”，只能证明协议是伪造的，一旦鉴定就会败露。五、被答辩人称已交付并占有该涉案房屋。浩博公司至案发时没有达到房屋交付的条件：2020年8月4日王善方与张希明通话中王善方说小区电没有验收，小区整体也没有全面验收，浩博公司系违规交付，被答辩人没有合法的入住手续，系非法占有。综上所述，被答辩人的主张缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议之诉，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。第三人浩博公司述称：2015年签订的拆迁协议是陈文立经手的，后经我确认，小区拆迁户补偿房屋共7户。2018年1月25日下午，小区是烂尾，因此县住建局召集平明镇政府还有房管局、东海县第三建设工程公司（承建方）都参与了，确定安置房是8户，记录人是房管局的孙祥。2018年5月份陈文立与原告签订8号楼1单元402室，我可以确认，2015年原告是继承孩子的大伯颜士停（无保户），房子建好后，2018年给原告了。2020年5月20日下午，王善方接到住建局贾主任电话，才知道是法院到住建局封了五套房子，联系是被告查封的，后来我联系执行法官，我欠被告80万元，已经给了48万元，怎么还要查封五套房子价值200多万元，这是没有法律依据的。经审理查明，2019年5月28日，本院对马成彦诉浩博公司民间借贷纠纷一案，作出（2019）苏0722民初415号民事判决：被告浩博公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马成彦归还借款本金83万元及利息。根据马成彦的申请，本院于2019年8月20日立案强制执行，案号为（2019）苏0722执3670号。在本案执行过程中，本院于2020年5月11日作出（2019）苏0722执3670号之三执行裁定书，裁定查封浩博公司名下位于东海县××镇××花园小区××××××路×××××路北侧的土地使用权（地号23-06-139），查封期间三年。案外人王金林对本案执行标的提出异议后，本院于2020年8月10日作出（2020）苏0722执异67号执行裁定，驳回王金林的异议请求。王金林不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，东海县平明镇因推进小区建设项目，需要占用平明镇平明村部分农户老宅基地等土地。2014年2月11日，平明镇平明村村民委员会向平明镇人民政府作出《平明老供销社北边三组老宅基地地形报告》一份，载明所占用土地中包含颜士才、颜井中、颜士亮、颜士停、颜士国等18户土地，并写明“合同已经签完”。浩博公司成立于2016年1月19日，王鹏和戚文诗系股东，分别持有50%股权，戚文诗系法定代表人。该公司系上述小区建设项目（即平明尚城花园小区项目）的开发商。2018年1月15日，由于股东王鹏和戚文诗之间产生矛盾，小区项目运行陷入僵局，浩博公司与东海县第三建筑安装公司（承建方）、东海县房管局、东海县住建局清欠办等有关人员在东海县房管局4楼会议室召开平明尚城花园小区项目建设推进会。依据会议纪要内容，尚有8套拆迁安置房未网签合同。会议纪要要求，该8套拆迁安置房能确定对应房源与安置户的予以确定，不能确定的列出意向房源。但最终该纪要因分歧较大未获相关人员签字确认。依据浩博公司陈述，上述拆迁安置房所涉拆迁安置户为颜士才、颜井中、颜士亮、颜士停、颜士国、颜爱树、沈连成。还查明，王金林系颜士川妻子，颜士停系颜士川哥哥。颜士川于1990年左右去世，后王金林抚养两个儿子一直未再婚。颜士停无子女，于2016年左右去世，案涉宅基地由颜士停居住使用。庭审中，王金林举证2018年5月20日浩博公司（甲方）与王金林（乙方）签订《拆迁赔偿协议》一份，该协议约定乙方同意甲方用尚城花园小区8#楼1单元402室房屋一套冲抵作为补偿。甲方小区在未验收合格交付使用前，乙方不得以任何借口和理由无理取闹，更不得占用房屋，否则，甲方有权拒绝赔偿，乙方自愿放弃赔偿。乙方同意随购房户一同交付房屋，办理产权证和相关费用由乙方负责。马成彦对该证据的真实性和形成时间提出异议，并申请司法鉴定。在本院采集鉴定比对样本期间，马成彦自愿撤回鉴定申请。本院认为：本案争议焦点为，王金林对案涉房屋是否享有足以阻却执行的实体权益。首先，关于王金林对案涉房屋是否享有所有权的问题。根据物权法的规定，不动产物权经登记发生效力，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外，故对于房屋产权的认定应以登记为准。案涉房屋所有权人并未变更登记至王金林名下，《拆迁赔偿协议》不具有物权变动效力，故对王金林要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。其次，江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）规定，关于案外人基于国有土地上房屋征收用于产权调换（以下简称征收安置房）提起执行异议之诉案件的处理，案外人作为被征收人，对被执行人名下尚未办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议之诉，请求排除执行，同时具有下列情形的，应予支持：（1）案外人作为被征收人与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议；（2）案外人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得案涉房屋；（3）征收补偿协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化；（4）案外人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。同时规定，案外人对基于征收集体土地的安置房屋提起的执行异议之诉的案件，可参照上述意见处理。案涉宅基地被征收且已经实际用于开发建设，颜士停作为宅基地使用权人，应当认定其作为被征收人并且已经签订合法有效的征收补偿协议。关于《拆迁赔偿协议》的效力如何认定的问题。马成彦主张该协议系后期伪造形式，但其提供的通话录音、房屋清单等证据不足以充分证明其抗辩主张，且马成彦自愿撤回对《拆迁赔偿协议》真伪性鉴定，故本院对该协议的真实性予以确认。马成彦还辩称陈文立不是浩博公司法定代表人，无权代表该公司签订协议，本院认为，陈文立作为浩博公司股东，其在协议上进行签名并加盖浩博公司印章，可以认定浩博公司授权其签订协议。对于马成彦以该协议未明确拆迁房屋价值、没有办理网签登记等为由主张协议无效的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。综上，本院对《拆迁赔偿协议》效力予以确认。颜士停在获得完全补偿前已经死亡，王金林作为其亲属于2018年5月20日与浩博公司签订《拆迁赔偿协议》，该拆迁赔偿协议明确王金林通过产权置换补偿形式取得尚城花园小区8#楼1单元402室房屋，该房屋已经特定化。虽然该房屋因开发商原因未能及时办理过户登记，但依据上述规定，并从权利性质、权利取得的来源与时间和价值角度予以考量，应认定王金林对案涉房屋享有物权期待权，且该权益可以排除普通金钱债权的执行。综上所述，王金林请求停止对案涉房产执行的理由成立，本院予以支持。对王金林要求确认对案涉房产所有权的请求，本院不予支持。由于本案纠纷系由浩博公司过错引起，故应由其承担案件受理费。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行本院（2019）苏0722执3670号之三执行裁定书查封的东海县平明镇尚城花园小区8-1-402室房屋；二、驳回原告王金林的其他诉讼请求。案件受理费1650元，由第三人东海县浩博房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1650元。审 判 长  蔺玉林审 判 员  葛 婧人民陪审员  霍大爱二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  谢敏芝