宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初8319号原告：田生清，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：陈蕾，户籍地宁夏回族自治区银川市金凤区。第三人：宁夏梧桐里房地产经纪有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区。法定代表人：叶正平，职务不详。原告田生清与被告陈蕾、第三人宁夏梧桐里房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告田生清到庭参加诉讼。被告陈蕾、第三人宁夏梧桐里房地产经纪有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告向原告支付违约金105600元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月23日，原告与被告签订《银川市存量房屋买卖合同》一份，合同约定原告将其名下位于银川市金凤区房屋以528000元的价格出售给被告。同日原、被告签订《补充协议》，协议约定被告应于2020年5月10日之前向原告支付16万元首付款，并约定被告违约应向原告支付房屋总价款的20%的违约金。后原告按照合同约定腾空房屋，但被告未按照约定向原告支付首付款，根据《补充协议》的约定，被告逾期付款构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告支付违约金。原告及第三人多次催促被告履行义务，被告均拒不履行，为维护原告合法权益，诉至贵院，请求判如所请。被告未作答辩。第三人未作陈述。经审理查明：2020年4月23日，原、被告签订《银川市存量房屋买卖合同》一份，约定被告以申办抵押贷款方式从原告处购买位于金凤区房屋，建筑面积137.28平方米，房屋价款528000元，被告在签订合同的同时支付定金5000元，定金暂由第三人代为保管，被告未按补充协议约定的时间付款且逾期付款超过15日，原告有权解除合同，被告应自合同解除通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%支付违约金，并由原告退还被告全部已付款。同日，原、被告及第三人签订《补充协议（一）》一份，约定涉案房屋总价款为528000元，被告于2020年4月23日向原告支付定金5000元，原告同时出具同等金额的定金收到证明，并由第三人代为保管，第三人出具相关凭证收据；被告于2020年5月10日前将首付款16万元以银行托管的方式支付原告，原告同时出具同等金额的首付款收到证明，如被告贷款办理不通过，合同自动解除，双方无违约责任；原告于收到房屋尾款当日将房屋交付给被告使用；被告如逾期付款超过15日，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；被告出现根本违约情形之一的，被告应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金；如本协议与《银川市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准；同时亦约定了其他权利义务。上述协议签订后，被告支付定金5000元，第三人出具保管条证明代为保管定金事实。本院认为，原、被告及第三人分别签订的《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议（一）》均系各方真实意思表示，且不违反、违背法律、行政法律强制性规定及公序良俗，合法有效，各方均应按合同约定全面履行己方义务。上述协议签订后，被告未依约支付房屋首付款16万元，且逾期超过15日，各方约定的合同解除条件已成就，原告有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告以房屋总价款的20%支付违约金，该违约金约定过高，本院以违约给对方造成实际损失为基础考虑，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按照房屋总价款的5%计付违约金，经计算为26400元（528000元×5%）。被告及第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利，其应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告田生清与被告陈蕾于2020年4月23日签订的《银川市存量房屋买卖合同》；二、解除原告田生清与被告陈蕾及第三人宁夏梧桐里房地产经纪有限公司于2020年4月23日签订的《补充协议（一）》；三、被告陈蕾于本判决生效后五日内向原告田生清支付违约金26400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2412元，由被告陈蕾负担。公告费600元，由被告陈蕾负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 周宁二〇二〇年十二月二十二日书记员 马敏本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方法无法送达，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。