广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终15257号 上诉人（原审原告）：朱玲，女，1996年5月18日出生，汉族，户籍住址广西贵港市港北区，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：朱俊衡，广西荷城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西华桂畜牧饲料有限公司，住所地南宁市长岗路181号广西浓缩饲料厂，统一社会信用代码914501001982857258。 法定代表人：陈继志，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许钟暾，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 上诉人朱玲与被上诉人广西华桂畜牧饲料有限公司（以下简称华桂畜牧公司）商品房预售合同纠纷一案，因上诉人朱玲不服南宁市兴宁区人民法院（2020）桂0102民初3157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月14日组织双方当事人到庭就案件争议事项进行询问、调查、辩论和调解。上诉人朱玲的委托诉讼代理人朱俊衡，被上诉人华桂畜牧公司的委托诉讼代理人凌通、许钟暾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朱玲上诉请求：撤销一审判决，改判华桂畜牧公司支付延期交房违约金给朱玲，从2018年12月31日起以每日万分之三计算违约金，直至交房之日止，扣减已支付的1665.5元（暂计至2020年5月6日违约金为58566.5元），并由华桂畜牧公司承担本案律师费3000元或者发回重审；本案一、二审诉讼费用由华桂畜牧公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，分配举证责任错误，适用法律错误。2017年11月28日，双方签订《富丰·长堽1号认购协议书》，由朱玲认购案涉22号精装修房屋，并于当日缴纳定金21000元。此后，朱玲于2017年12月6日分别缴纳房款166760元、精装修款33310元、公共维修金2565元，已付房款221070元，剩余部分为贷款，贷款408070元（含精装修款），贷款利率5.88%/年。朱玲购买的是精装修房，华桂畜牧公司违法不给朱玲精装修的《合同》也不将精装修房屋的交付标准写入合同中，是其自身责任，不能以此认定朱玲购买的是毛坯房，华桂畜牧公司按1000元/平米收取精装修房款，应当按照精装房的交付标准进行交付。时至今日案涉房屋还处于毛坯状态，且空调外机位是封闭的，根本没有达到交付标准，属于实质性违约。而一审法院却认定是购买毛坯房，按毛坯房交付属认定事实错误，应予以改判。二、一审法院分配举证责任错误，加重了守约方的责任，依法应予发回重审或予以改判。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》[法（2019）254号]第50条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判定违约金是否过高的标准，而应兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的一方应当对违约金是否过高承担举证责任，本案中华桂畜牧公司主张“违约金过高”，根据前述规定，该举证责任应由华桂畜牧公司承担。三、关于朱玲损失的问题，其举证已经清楚、且穷尽举证方法，一审法院认为“原告在本案中并无提供充分证据证实约定违约金上限数额过分低于逾期交房造成的实际损失”，是明显认定事实错误。同地段的精装修房屋均价出租为2200-2500元/月，延期交付导致购房者的损失是必然的，朱玲就此列举了“安居客”上同地段、同地点的房屋出租信息作为证据。另外，朱玲也提交了租赁协议，证明了因华桂畜牧公司延期交房，导致朱玲不得不在南宁市另租房的损失。再者，案涉房屋是贷款购买，根据合同约定，如果交房延期，购房者可以延期至实际交房之日付款，但朱玲已经交完全部房款，而华桂畜牧公司延期交房将近三年，此利息损失是众所周知的。就利息损失朱玲提供了《贷款合同》证明，房屋贷款年利息高达5.88%，朱玲已还贷一年多，因逾期交房造成的利息损失是众所周知的事实。本案证据数量多达近百页，又是跨地区诉讼，复杂程度是必须律师参与的，朱玲为此付出了律师费，且未超律师收费标准，亦有相应发票证明实际发生。华桂畜牧公司占用朱玲购房款40余万元，依法应按朱玲的贷款年利息5.88%计算，涉案房屋同面积同底段的房屋出租收益约为2200元/月，就这两项朱玲一年的损失就达50394.5元（408070元×5.88%/年=23994.5元/年，2200元/月×12月=26400元/年。两项合计50394.5元）。加上律师费，相当于房款40余万元的13%/年的损失，现朱玲仅要求按合同约定每日万分之三，仅为10.95%/年是合理合法的。而一审仅判决华桂畜牧公司支付毛坯房房款的1%明显是认定事实错误，划分举证责任错误。四、《商品房预售合同》约定所谓的“违约金上限”的条款属于格式条款，对朱玲不应产生效力。本案的《商品房买卖合同》毫无疑问是属于格式合同，其约定“违约金上限”的条款毫无疑问是格式条款。合同中约定所谓“违约金上限”用的是“百分之壹”字样，而其他条款中约定违约金数额用“万分之一”“万分之三”等字样，“壹”与约定违约金所写“一”、“二”“三”字样明显不同，是为误导购房者所列的格式条款。该条款并未用特殊字样注明或者提请对方注意，并没有采取合理的方式予以说明，且该合同第10条第3款约定与第1条第3款约定互相矛盾。合同第8条列明逾期时间是30天，买受人逾期付款的违约金为每日万分之二，且在出卖人解除合同条款中列明应付款额10%作为违约金，继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三，而且无违约金上限。由此可见，涉案合同逾期违约条款上对双方权利义务的约定极度失衡，违反公平原则，构成利用格式条款减轻华桂畜牧公司责任，加重朱玲一方责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条之规定，该格式条款对朱玲不产生效力。另外，违约金应当有惩罚性质，华桂畜牧公司违约一年有余，占用朱玲资金近3年。朱玲的实际损失远超每日万分之三，达到了将近年13%，朱玲请求根据《商品房买卖合同》规定按每日万分之三计算违约金至实际交房之日止是合法的。五、华桂畜牧公司已经实质违约，律师费是朱玲维权必须费用，是实际损失，且案涉合同中约定买受人违约的情形均出现由违约方承担律师费的条款，甚至是出卖人违约的情形都由买受方承担律师费的条款，而出卖人违约时均未出现出卖人承担律师费的条款，根据公平原则，依法应支持该项诉讼请求。朱玲庭后提交了律师费发票，证明已实际支出。六、一审判决的裁判标准、分配举证标准与最高人民法院公报案例及其他与本案一致的多起生效判决相违背，同案不同判，明显偏向华桂畜牧公司。综上所述，请求二审法院依法查明事实，支持朱玲的全部诉讼请求。 被上诉人华桂畜牧公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，双方当事人在合同中约定不能超过总房价1%是双方意思表示，应以总房价1%为限，一审法院据此扣除已支付的1665.5元后，认定违约金2082.1元符合合同约定，请求二审法院维持原判。 朱玲向一审法院起诉请求，判令华桂畜牧公司支付延期交房违约金给朱玲，从2018年12月31日起以日万分之三计算至交房之日止；判令华桂畜牧公司承担本案律师费3000元；本案诉讼费用，包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费、保险费、等全部诉讼费用由华桂畜牧公司承担。 一审法院认定事实，2017年12月21日，朱玲（买受人）与华桂畜牧公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定朱玲购买华桂畜牧公司开发的位于南宁市兴宁区。商品房总金额374760元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（原告）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、“创城”、“创卫”活动等因素影响正常施工及各项验收；如发生上述情形之一的，出卖人可据实相应延期交房；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致延期交付的；（3）该商品房达到交付日期，买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期交房；（4）因政府行为引起的停工、气象部门记录当日降雨量达到中雨以上时按1日计算；或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法引起的延误；因其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于因政府有关活动、节日、庆典、中考、高考等下发停工禁令；（5）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准）等待验收或丈量所需的时间。合同第十条约定逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2、3种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）出卖人逾期交房在30天内（含30天）的，买受人予以理解，出卖人不承担延期交房的任何责任。（2）逾期超过30日不超过180日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（3）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但必须向出卖人提出书面申请……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、本条中出卖人应向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定的总房价款的百分之一为上限。3、买受人应在出卖人逾期交房超过120日的当日起10日内以书面形式通知出卖人是否解除合同；如买受人未在上述期限内以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利，本合同继续履行。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。 合同附件三装饰、装修标准，二、室内部分：1内墙：毛坯，水泥砂浆抹面；2、顶棚：毛坯；3、地面水泥砂浆找平。 合同附件六《合同补充协议》第一条付款方式的补充约定第3点：买受人应当按以下时间如期将房款汇入出卖人指定的银行账户：（1）2017年12月30日前支付按揭首期款187760元。如有违约，出卖人将按《商品房买卖合同》第八条“买受人逾期付款的违约责任”的第1种方式追究买受人的违约责任。（2）购房余款187000元，由买受人以银行按揭或住房公积金贷款方式支付给出卖人。第5点约定：买受人选择按揭贷款（含商业贷款、公积金贷款）付款的，买受人应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由买受人向出卖人认可的按揭银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付，且买受人保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付出卖人的银行账户。（1）买受人必须充分了解办理银行按揭贷款应具备的条件，买受人在签订《商品房买卖合同》之日内，必须将出卖人已经明示的办理银行按揭贷款所需的全部资料提供给出卖人……如买受人逾期不提供的，买受人应承担违约责任……（2）买受人在接到出卖人或银行通知之日起7日内必须到银行完善按揭贷款相关手续。逾期不办理的，买受人应承担违约责任……（5）买受人选择申请住房公积金贷款的，买受人必须在签订《商品房买卖合同》后三日内提交所有公积金贷款所需的全部资料到南宁市（或区直）住房公积金管理中心，并在南宁市（或区直）住房公积金管理中心审批通过之日起三日内到出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理公积金所规定的全部资料，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按本合同第八条约定追究买受人的违约责任……第七条约定：本合同项上的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址或电话号码、传真号送达买受人，或以报纸公告形式告知……任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址送达，即应视为在下列日期被送达：（1）如果是信函，则为ＥＭＳ发出后10个工作日；第二条交接的补充约定第1点：买受人须在收到书面交房通知后15日内办理交房手续并接收房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字接收房屋或领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接……买受人逾期未办理交付手续的，视为买受人违约，由买受人承担全部延期收房责任。第九条约定：本补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，如有冲突的，以本补充协议为准。朱玲于2017年11月28日缴纳购房定金21000元，于2017年12月6日交纳房款166760元，剩余购房款187000元由朱玲申请银行按揭贷款，2018年3月14日，柳州银行股份有限公司南宁分行将剩余购房款187000元转入华桂畜牧公司账户。朱玲合计支付购房款374760元。另，2017年12月6日朱玲分别交纳精装修款33310元及公共维修金2565元。对此，朱玲不同意对逾期支付剩余购房款予以交房顺延。2019年10月25日，涉诉房屋建设工程质量竣工验收意见书反映，经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格。在南宁市住房和城乡建设局网站显示案涉房屋所在的10＃楼工程竣工验收，验收日期为2019年11月1日。2019年11月2日，华桂畜牧公司通过挂号信方式向朱玲送达《富丰·长堽1号入住通知书》，通知业主10号楼定于2019年11月2日开始办理入住手续。挂号信（邮件号ＸＢ140××××6445）已于2019年11月4日签收，签收备注为“他人代收”。但朱玲至今尚未接收房屋钥匙。 2020年4月26日，朱玲与广西荷城律师事务所签订委托代理合同，约定朱玲委托广西荷城律师事务所的律师就本案诉讼出庭代理。广西荷城律师事务所指派朱俊衡律师为朱玲一审诉讼代理人，约定律师服务费3000元。广西荷城律师事务所向朱玲出具律师费收据3000元。 双方于一审庭审中均确认华桂畜牧公司已向朱玲支付1665.5元款项，该款用于支付合同违约金。 南宁市气象局科技服务中心出具的地球大气探测资料卡显示：南宁市城区2016年3月1日至2018年7月11日中雨55天、大雨21天、暴雨15日；2018年7月11日至2018年7月24日中雨2天，大雨2天，暴雨1天；2018年7月25日至2019年4月19日中雨16天，大雨7天，暴雨1天；2019年4月20日至2019年8月4日中雨8天，大雨5天，暴雨3天；2019年8月5日至2019年10月17日中雨2天，大雨3天。华桂畜牧公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：2016年4月20日、2016年4月22日、2016年5月13日、2016年6月4日、2016年6月5日、2016年6月16日、2016年7月28日、2016年8月2日、2016年8月3日、2016年8月4日、2016年8月13日、2016年10月19日、2017年1月11日、2017年5月8日、2017年5月12日、2017年5月15日、2017年6月10日、2017年6月27日、2017年7月2日、2017年7月3日、2017年7月5日、2017年7月8日、2017年7月31日、2017年8月2日、2017年8月23日、2017年8月24日、2017年8月25日、2017年8月28日、2017年8月29日、2017年9月12日、2017年10月7日、2017年10月16日、2018年4月15日、2018年5月9日、2018年5月13日、2018年6月24日、2018年6月26日、2018年8月23日、2018年8月31日、2018年9月17日、2018年9月18日，施工单位以大雨以上天气停工，申请工期顺延，建设单位、监理单位予以确认，合计工期顺延天数41天。 华桂畜牧公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：（1）2016年6月21日施工单位以早上8点停电至下午18点，连续停电10小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（2）2016年9月2日施工单位以早上10点停电至晚上21点，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位同意，监理单位注明外网停电时段10点至18点，1#塔吊已停用，2#塔吊正常使用；（3）2016年9月18日施工单位以早上10点30分停电至下午18点30分申请工期顺延一天，华桂公司的现场负责人注明现场无停工，不予签证。1号楼可签认工期延误一天，2号楼工期延误不予签认；（4）2016年10月21日施工单位以早上8点25分停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（5）2016年12月24日施工单位以早上8点停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（6）2017年3月23日施工单位以早上9点20分停电至晚上20点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（7）2017年5月25日施工单位以早上9点20分停电至晚上20点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（8）2017年12月18日施工单位以早上8点停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（9）2018年3月27日施工单位以早上7点30分停电至下午18点30分，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（10）2018年7月31日施工单位以上午8点停电至晚上20点，连续停电12小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认。 华桂畜牧公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：（1）2016年11月25日施工单位以早上9点30分至下午19点25分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（2）2017年2月25日施工单位以早上9点至下午17点停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（3）2017年4月27日施工单位以早上10点至晚上9点20分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（4）2017年7月20日施工单位以下午1点至晚上9点10分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（5）2017年10月27日施工单位以下午1点至晚上9点10分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认。 2016年至2019年期间南宁市人民政府下发了南府字【2016】4号、【2017】21号、【2018】12号、【2019】13号通知，内容均为：高考期间的6月7日8点至6月8日17点，中考期间的6月24日8点至6月26日下午17点，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。2017年施工单位以建设项目位于考点附近，6月7日、6月8日高考期间及6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延5天，建设单位、监理单位予以确认；2018年、2019年，施工单位以建设项目位于考点附近（十七中考点正对面），6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延3天，建设单位、监理单位予以确认。 2016、2017、2018年南宁市城乡建设委员会下发了《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2016】57号）、《南宁市城乡建设委员会关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2017】86号），《南宁市城乡建设委员会关于做好2018年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2018】123号），通知内容分别为：2016年9月6日至9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2017年9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2018年9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。2018年南宁市城乡建设委员会下发了《南宁市城乡建设委员会关于做好自治区成立六十周年庆祝活动期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2018】166号），通知内容包括：12月4日零点至12月14日24点期间全市市区范围内建筑工地（除个别因特殊原因允许施工的项目外）停工整治。根据上述南建质安【2018】166号通知，施工单位申请工期顺延11天，监理单位予以确认，但建设单位即华桂畜牧公司在签证单上只同意顺延10天。 华桂畜牧公司提供的南宁市政府办公厅文件处理笺及公文办理意见反馈笺显示：南宁市政府同意在海绵城市试点建设验收期间对黄泥水排放严重内河段汇水范围工地暂停施工，停工时间为2019年3月15日至2019年3月20日。2019年3月17日，施工单位以“我公司于2019年3月15日收到兴宁区住建局发文南水环指请【2019】4号《南宁市水环境综合治理工作指挥部文件》，关于在海绵城市试点建设验收期间对黄泥水排放严重内河段汇水范围工地暂停施工的通知，华桂苑三期（富丰•长堽1号）项目位于政府要求的在建工地暂停施工范围，故2019年3月15日至2019年3月20日海绵城市验收期间要求工地暂停施工时间应给与工期顺延”为由，申请1号楼、3号楼、3A号楼工期顺延6天”，建设单位、监理单位予以确认。 华桂畜牧公司提供的柳州银行转账通存回单显示：2018年3月14日，柳州银行股份有限公司南宁分行将剩余购房款187000元转入华桂畜牧公司账户。华桂畜牧公司主张朱玲按揭支付剩余购房款逾期52天，交房时间应顺延52天。 华桂畜牧公司提供的路网图显示，路网图比例尺为1:500，红线标注的案涉华桂畜牧公司施工范围与南宁市十七中学相隔8厘米，实际相距即40米。 朱玲就与华桂畜牧公司之间就案涉房屋的装饰装修法律关系纠纷与本案同时起诉至一审法院，案号为（2020）桂0102民初3158号。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 合同约定华桂畜牧公司应于2018年12月31日交房，而华桂畜牧公司直至2019年11月2日才通知交房，现华桂畜牧公司抗辩其存在合同第九条约定的延期交房的事由，故可以据实延期交房。关于华桂畜牧公司的抗辩是否符合合同约定及法律规定，第一，合同第九条对因高考、中考导致停工可据实延期作出了明确规定，根据华桂畜牧公司提交的南宁市人民政府下发的“全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业”的通知，及路网图证明，房屋所在项目属于考点学校200米范围内的建筑工地符合据实延期，但华桂畜牧公司提供的关于高考、中考延期的签证单中，有10天的延期发生在本案合同签订之前，有3天的延期发生在合同约定交房之后，故不能作为顺延事由。但有3天的高考、中考签证证实确因控制噪声造成工期延误，且该停工发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延3天。至于南宁市，合同并未对此作出明确约定，且“两会”每年都会发生，华桂畜牧公司在签订合同时就可以预见，应对此有相应的安排，故华桂畜牧公司以此作为顺延交房的事由，一审法院不予支持。第二，合同第九条约定了“气象部门记录当日降雨达中雨以上时按1日计算延期”，华桂畜牧公司提交了因大雨以上降雨天气导致停工顺延的签证，华桂畜牧公司可因降雨天气导致停工据实顺延交房，但在华桂畜牧公司提供的有关降雨延期的签证中，合同签订前及约定交房时间后因降雨天气导致停工形成的签证，不能作为顺延事由。经核查，华桂畜牧公司提供的有关降雨延期的签证，因大雨以上天气停工天数合计41天，而处于合同签订后及约定交房时间前的天数实为9天，故交房可据实顺延9天。第三，合同第九条对因非正常停电、停水导致停工可据实延期作出了明确规定，在华桂畜牧公司提供的有关停电延期的签证中，有8天的停电签证发生在本案合同签订之前，故不能作为顺延事由，有2天的停电签证证实确因停电造成工期延误，且该停电发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延2天。第四，合同第九条对因非正常停电、停水导致停工可据实延期作出了明确规定，在华桂畜牧公司提供的有关停水延期的签证中，有5天的停水签证发生在本案合同签订之前，故不能作为顺延事由。第五，根据南宁市城乡建设委员会的相关文件，为庆祝自治区成立60周年，南宁市市区范围内建筑工地从2018年12月4日至12月14日停工整治。该活动不属于周期性固定举行的活动，华桂畜牧公司对该活动可能采取的措施也无法预见，可据实顺延。华桂畜牧公司提交了签证证实在上述期间同意停工10天，且上述停工发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延10天。第六，根据华桂畜牧公司提供的文件，因海绵城市验收需对相关河段范围的工地从2019年3月15日至3月20日期间暂停施工，华桂畜牧公司对该验收事项可能采取的措施也无法预见，亦提交了签证证实在上述期间停工6天，因该事由发生在约定交房期之后，若上述期间仍处于华桂畜牧公司可推迟交房期限内，则可以以此作为顺延交房的事由，反之不能以此作为顺延交房的事由。第七，根据合同第九条第2款第3项及《合同补充协议》第一条第3款、第5款约定，本案中，买受人选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款给出卖人，补充协议虽然约定：“买受人保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付出卖人的银行账户”，但银行何时发放贷款是买受人无法控制的，结合案涉合同及补充协议其它条款，应认定为双方旨在约束买受人应在规定期限内提交办理银行按揭贷款所需的全部资料并配合办理相关手续，逾期不办理的，买受人应承担违约责任。朱玲支付剩余购房款的时间虽然晚于合同约定，但其仍在合同约定交房期限内支付完全部购房款，且华桂畜牧公司并未举证证实朱玲怠于提交办理银行贷款所需的全部资料及怠于配合办理相关手续导致逾期付款，故华桂畜牧公司以此作为顺延交房的事由一审法院不予支持。 双方约定的交房之日为2018年12月31日，因高考、中考、降雨天气、停电、自治区成立六十周年停工整治可据实顺延3天、9天、2天、10天，合计24天，即华桂畜牧公司可以推迟至2019年1月24日交房。华桂畜牧公司因内河河段工地因海绵城市验收暂停施工6天发生在2019年1月24日之后，故不能以上述停工作为顺延交房的事由。因案涉房屋已于2019年11月1日竣工验收，华桂畜牧公司通知朱玲于2019年11月2日可办理入住手续，而朱玲2019年11月4日收到通知，但至今未在《房屋交接单》上签字接收房屋或领取房屋钥匙，朱玲未在合同约定的收到通知之日起15日内即2019年11月19日前办理入住手续，故华桂畜牧公司对朱玲收到办理入住手续的通知之日起十五日之后的时间不应计算逾期交房的期间，故华桂畜牧公司共逾期交房299天。按照合同关于逾期交房违约责任的约定，华桂畜牧公司应按日向朱玲支付已交付房价款万分之三的违约金，违约金最高额以约定的总房价款的百分之一为上限。本案中，按照逾期违约天数每日万分之三计算的违约金已经超过了双方约定的违约金赔偿限额3747.6元（374760×1%）。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商确认的条款，合同中约定违约金上限的条款并非格式条款，该条款也并未存在免除华桂畜牧公司的责任，排除朱玲主要权利的无效情形，故朱玲主张按房款总额的万分之三计算违约金至实际交房之日止，实为主张调整约定违约金，华桂畜牧公司逾期交房行为造成朱玲无法在约定时间使用房屋。根据现有违约情形，朱玲在本案中并未提供充分证据证实约定违约金上限数额过分低于逾期交房造成的实际损失，应当尊重当事人对违约金条款所作的约定，故一审法院对约定违约金数额不予调整。华桂畜牧公司应当按合同约定向朱玲支付违约金金额为3747.6元，朱玲主张超过上限部分，一审法院不予支持。本案中华桂畜牧公司已向朱玲支付违约金1665.5元，故华桂畜牧公司尚需支付剩余违约金2082.1元。 关于朱玲主张华桂畜牧公司已收取其精装修费用33310元，故华桂畜牧公司交房的标准应以精装修的标准交付的问题。因华桂畜牧公司不认可交付的标准为精装修，而根据双方签订的合同第九条对房屋交付的条件约定，第十四条对装饰、设备的交付标准约定为合同附件三“装饰、装修标准”，该附件三第二条关于室内部分的约定为“毛坯装修”，故本案交房的标准应认定为毛坯交付。至于朱玲交付的精装修费用，因朱玲已对双方之间的装修合同关系另案起诉，故关于双方之间的装修合同法律关系的纠纷另案处理，本案不做处理。 关于朱玲律师费承担的问题。因双方对于律师费事项并无合同约定也无法律规定，故朱玲诉请所支出的律师费由华桂畜牧公司承担，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条的规定，判决：一、被告广西华桂畜牧饲料有限公司向原告朱玲支付逾期交房违约金2082.1元；二、驳回原告朱玲的其他诉讼请求。案件受理费690元，由原告朱玲负担667元，被告广西华桂畜牧饲料有限公司负担23元。 二审期间，华桂畜牧公司没有新的证据提供。朱玲围绕其上诉主张补充提供了以下证据：证据1、证据2、租赁合同收据，证据3、单位证明，共同证明朱玲因华桂畜牧公司逾期交房造成经济损失的事实；证据4、（2014）浙甬民二终字第470号民事判决书，证明与本案一致的最高人民法院公报指导案例2016年第11期案件的内容及判决中对商品房违约金的裁判标准；证据5、梁武放等人与本案一致的判决书及案例表，证明一审法院处理与本案一样，约定有违约金上限1%的华桂畜牧公司违约行为相关的案件的举证责任情况与裁判标准以及证明本案一审法院对本案适用举证责任标准明显对朱玲不公的事实；证据6、快递单，证据7、律师费发票，共同证明朱玲为维权支付律师费的实际损失事实；证据8、还款凭证，证明朱玲因华桂畜牧公司逾期交房造成的利息损失。本院组织各方当事人对前述证据进行了质证。华桂畜牧公司质证称，对证据4、5、6、7、8的真实性没有异议，但认为以上证据或与本案合同约定不相同，或没有银行流水佐证，故否认其与本案的关联性；华桂畜牧公司对其他证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。 结合双方当事人的质证意见，本院对证据认定如下：证据4、5、6、7、8的真实性，华桂畜牧公司没有异议，本院予以确认；证据1、2、3因没有其他证据相互佐证，且华桂畜牧公司对其三性均不予认可，故本院不予确认。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，二审争议的焦点是：华桂畜牧公司可据实延期交房天数应如何确定；逾期交房违约金应如何计算;朱玲要求华桂畜牧公司支付律师费有无事实和法律依据。 本院认为，朱玲与华桂畜牧公司在平等、自愿的基础上签订《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且朱玲已就涉案商品房办理《商品房预售许可证》，一审认定合同合法有效正确，本院予以确认。 关于争议焦点一，朱玲上诉主张延期交付天数应从2018年12月31日起至涉案精装修房屋实际交付之日止，华桂畜牧公司不予认可交付的标准为精装修。双方当事人所签订的商品房买卖合同中，未涉及精装修内容，即使在华桂畜牧公司提供、朱玲否认的签署有“朱玲”字样的装饰装修合同，也没有对方当事人签字盖章，本案双方当事人之间仅存在一份“精装修款”的收据，但对于精装修的标准、内容均未涉及，双方之间的装饰装修合同尚未成立。据双方在合同第九条对房屋交付的条件约定为“商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”，第十四条对装饰、设备的交付标准约定为合同附件三“装饰、装修标准”，该附件三第二条关于室内部分的约定为“毛坯装修”，故一审法院认定本案交房的标准为毛坯装修房屋是正确的。据上述合同第九条约定，遇特殊原因，出卖人可据实延期。华桂畜牧公司在一审已经辩称因中考、高考、“两会”、降雨、停水、停电导致项目停工以及自治区成立六十周年庆祝活动、海绵城市验收期间应政府要求停工均可延期交房。本院分析、评判如下：一、关于延期交房天数计算的期间问题。双方签订涉案《南宁市商品房买卖合同》时，合同签订之前延误工期的情形已实际发生，华桂畜牧公司应当对签订合同之前已经发生的延期事由有所考虑，并据此安排房屋交付时间，况且，双方在合同中未约定在签订合同之前项目所发生的延期情形可以顺延，因此，双方签订合同之前项目发生的延期天数不应计算入顺延日期。本案华桂畜牧公司向朱玲实际交付房屋时，已超过合同约定的交房时间，此时华桂畜牧公司已构成违约，此后至涉案房屋实际交付之日止的延期交房天数不予延期。二、关于华桂畜牧公司一审主张的延期事由是否成立的问题。1.关于中、高考原因是否可延期交房。二审中，华桂畜牧公司提供的路网图可以证明涉案工地属于考点学校200米范围内的建筑工地，结合华桂畜牧公司提交的签证单，可以证明涉案工地在中、高考期间暂停施工。根据合同第九条关于中、高考停工可据实延期交房的约定，一审判决认定有3天的高考、中考签证证实确因控制噪声造成工期延误，且该停工发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延3天，本院予以支持。2.关于“两会”期间是否可延期交房。“两会”每年在南宁市召开已成为常态，双方在签订《南宁市商品房买卖合同》时可预见，且双方在合同中未明确约定该事由可延期交房。该项延期交房理由不能成立，本院不予支持。3.关于降雨天气、停水、停电是否可延期交房。合同第九条约定气象部门记录当日降雨量达到中雨以上、非正常停水停电以及停水停电超过8小时导致工期受影响的可延期交房，故应同时满足出现上述事由以及工期确实受到延误两个条件。经核查，华桂畜牧公司提供的有关降雨延期的签证，因大雨以上天气停工天数合计41天，而处于合同签订后及约定交房时间前的天数实为9天，故一审判决认定交房可据实顺延9天并无不当。关于停电是否可据实延期的问题。合同第九条对因非正常停电、停水导致停工可据实延期作出了明确规定，在被告提供的有关停电延期的签证中，有2天的停电签证证实确因停电造成工期延误，且该停电发生在签订合同之后、约定交房期之前，故一审判决认定交房可据实顺延2天，本院予以认同。4.关于自治区成立六十周年庆祝活动、海绵城市验收期间是否可延期交房。根据南宁市城乡建设委员会的相关文件，为庆祝自治区成立60周年，南宁市市区范围内建筑工地从2018年12月4日至12月14日停工整治。该活动不属于周期性固定举行的活动，华桂畜牧公司对该活动可能采取的措施也无法预见，华桂畜牧公司交房可据实顺延。华桂畜牧公司提交了签证证实在上述期间同意停工10天，且上述停工发生在签订合同之后、约定交房期之前，故一审判决认定交房可据实顺延10天并无不当，本院予以认同。一审判决综合在案证据，认定双方约定的交房之日为2018年12月31日，因高考、中考、降雨天气、停电、自治区成立六十周年停工整治可据实顺延3天、9天、2天、10天，合计24天，即华桂公司可以推迟至2019年1月24日交房是正确的，本院予以维持。因案涉房屋已于2019年11月1日竣工验收，华桂畜牧公司通知朱玲于2019年11月2日可办理入住手续，而朱玲2019年11月4日收到通知，但朱玲至今未在《房屋交接单》上签字接收房屋或领取房屋钥匙，朱玲未在合同约定的收到通知之日起15日内即2019年11月19日前办理入住手续，故华桂畜牧公司对朱玲收到办理入住手续的通知之日起十五日之后的时间不应计算逾期交房的期间，故华桂畜牧公司共逾期交房299天。 关于争议焦点二，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条第1点、第2点对华桂畜牧公司逾期交房的违约责任进行了约定，即华桂畜牧公司应按日向朱玲支付已付房价款万分之三的违约金，违约金最高额以的总房价款的百分之一为上限。朱玲上诉主张该条款关于违约金上限的约定是格式条款，对其不产生效力。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”据此，格式条款合同应同时具备三个特征:由一方当事人预先拟定,重复使用,在订立时未与对方协商。本案合同系商品房买卖合同,出卖人华桂畜牧公司既不是垄断行业,如电力、水务、电信等，也没有公权力作支撑,出卖人不具有“不与对方协商”的资格与优势。事实上,买受人在签订合同时对房屋的位置、面积、价格、交付时间、违约责任等是有充分考量的，况且，任何一个买受人在出卖人不同意修改相关条款时,有权选择不予签订合同。此外，该条款百分之壹的“壹”处有下划线，属于供当事人修改添加的内容，并非不能协商约定。因此,该合同条款并不符合格式条款的特征。朱玲上诉主张理由不能成立，本院不予采纳。华桂畜牧公司逾期交付涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任。根据合同第十条第1点、第2点约定，以已付总房价款为基数，按华桂畜牧公司逾期交房天数日万分之三计算的违约金已超过双方约定违约金上限，一审判令华桂畜牧公司按合同约定的违约金上限标准扣除其已向朱玲支付违约金1665.5元后需向朱玲支付剩余违约金2082.1元正确，本院予以维持。 关于争议焦点三，朱玲诉请所支出的律师费，双方当事人对此事先未作出约定，目前亦无明确的法律依据，故一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人朱玲的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1380元，由上诉人朱玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 刘助建 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 李佳萍 书 记 员 刘海燕