安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初14480号 原告（反诉被告）：安徽嘉煌餐饮投资管理有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路368号维也纳森林花园C8-103。 法定代表人：闫琪，总经理。 委托诉讼代理人：刘德礼，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈军，安徽皖大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽商之都股份有限公司合肥中心广场分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路8号、宿州路4号。 负责人：李治韬，经理。 委托诉讼代理人：方廷昌，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘文娟，安徽华人律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽嘉煌餐饮投资管理有限公司（以下简称嘉煌公司）与被告（反诉原告）安徽商之都股份有限公司合肥中心广场分公司（以下简称商之都中心广场分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉煌公司的委托诉讼代理人刘德礼、陈军，商之都中心广场分公司的委托诉讼代理人潘文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉煌公司向本院提出诉讼请求：1.确认商之都中心广场分公司解除双方签订的《安徽商之都租赁合同》的行为无效；2.诉讼费用由商之都中心广场分公司负担。事实和理由：2016年12月29日，嘉煌公司和商之都中心广场分公司签订了《安徽商之都租赁合同》，约定由嘉煌公司租赁商之都中心广场分公司位于合肥市××路××号商铺，承租面积1653平方米，租期8年，自2017年1月1日至2024年12月31日，合同签订后，双方均积极履行合同约定的各自义务。2020年1月以后，由于新冠病毒疫情的影响，导致整个商场整体关闭，直至今日，商场仍受防控措施影响，客流量锐减，包括嘉煌公司在内的所有商户经营及资金周转困难。为此，嘉煌公司曾多次找商之都中心广场分公司协商，要求商之都中心广场分公司对嘉煌公司在租金及其他方面给予必要的照顾，但商之都中心广场分公司对此置之不理，甚至于今年7月份通过断水断电的方式逼迫嘉煌公司缴纳全额房租，为此，嘉煌公司多次通过报警的方式求助，且商之都中心广场分公司于2020年7月29日，通过律师函的方式要求解除双方签订的租赁合同。对此，嘉煌公司不予认可，嘉煌公司认为，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干意见（二）第5条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。现商之都中心广场分公司以嘉煌公司未缴纳租金为由，单方面下达解除双方签订的租赁合同通知的行为违反了上述法律规定，应属无效。 商之都中心广场分公司辩称，双方租赁合同于2020年8月10日解除，商之都中心广场分公司在嘉煌公司欠付6月至7月份租金，经过催要无果的情况下，下发律师函。按照合同法第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，因此双方的合同已于2020年的8月10日解除。 商之都中心广场分公司向本院提出反诉请求：1.依法确认双方签订的《安徽商之都租赁合同》已经于2020年8月10日解除；2.判决嘉煌公司立即支付商之都中心广场分公司租金383922.58元及利息（以383922.58元为基数自2020年9月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至款清止之日）；3.判决嘉煌公司立即支付违约金200000元；4.判决嘉煌公司支付逾期付款滞纳金49078.1元；5.本案诉讼费用由嘉煌公司承担。事实和理由：2017年1月1日，商之都中心广场分公司与嘉煌公司签订《安徽商之都租赁合同》，合同对租赁物、租金、支付方式、违约责任等作出了明确约定。合同签订后，商之都中心广场分公司如约履行了合同义务，向嘉煌交付了租赁物，后嘉煌公司确违反合同约定，未按期履行交租义务，截至2020年7月22日，嘉煌公司已经欠付商之都中心广场分公司6、7月份租金，后经商之都中心广场分公司多次催告未果，其行为已经构成严重违约。 嘉煌公司针对反诉辩称，因受新冠疫情影响，导致嘉煌公司经营困难，该行为属于双方合同约定中的不可抗力，商之都中心广场分公司单方面解除合同无法律依据。鉴于商之都中心广场分公司违法解除合同，同时按照最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干意见的相关规定，嘉煌公司对于商之都中心广场分公司主张的各项费用均不予认可。在双方履行租赁合同期间，商之都中心广场分公司无故通过非法手段，导致嘉煌公司无法正常经营，对此嘉煌公司将保留向商之都中心广场分公司主张各项赔偿的权利 本院经审理认定的事实如下：2016年12月29日，商之都中心广场分公司作为出租方（甲方），嘉煌公司作为承租方（乙方），签订《安徽商之都租赁合同》一份，约定甲方将坐落于合肥市××路××号商铺出租给乙方使用，该商铺的承租面积约为1653平方米，建筑面积约为2361平方米，租用期限自该商铺交付日起8年，即2017年1月1日至2024年12月31日，起租日为商之都中心广场店对外营业之日；商铺用于经营餐饮，名称为“陕食汇”；租金每三个月支付一次，先付后用，下一期租金须在上一期租金支付到期日前10日内支付；第一年至第四年的月租金为165300元，第五年至第八年的月租金为181830元；乙方缴纳履约保证金20万元；乙方无正当理由逾期交付租金等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金，逾期达30日以上的，甲方有权采取停止供应水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；乙方拖欠租金、管理费及其他费用之一或全部的达到30日的，甲方有权单方面终止合同、收回商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失，乙方还应负责赔偿。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，商之都中心广场分公司于2017年3月17日将商铺交付嘉煌公司使用。2020年1月24日起，受新冠肺炎疫情影响，嘉煌公司停止经营，至2020年3月中旬恢复营业。商之都中心广场分公司给予嘉煌公司2月份和3月份租金免收的政策，并考虑到嘉煌公司经营困难等情况同意嘉煌公司按月支付租金。嘉煌公司按月支付了4月份和5月份的租金后，未再支付租金。商之都中心广场分公司于2020年7月2日发函嘉煌公司，催缴6月份租金，并要求嘉煌公司按约支付7-9月份租金。嘉煌公司回函，称受疫情影响，亏损严重，申请再次给予租金减免。2020年7月22日，商之都中心广场分公司再次致函嘉煌公司，称嘉煌公司已欠缴2020年6、7月份租金330600元，并提及嘉煌公司在经营管理过程中出现的问题，要求嘉煌公司依法规范经营行为，认真履行租赁合同。 因嘉煌公司拖欠租金，商之都中心广场分公司于2020年7月22日将嘉煌公司经营的后半部分区域断电，2020年7月29日全部断电。2020年7月30日，商之都中心广场分公司向嘉煌公司送达《律师函》，通知嘉煌公司解除双方之间的《安徽商之都租赁合同》，催要尚欠的租金330600元及违约金，给予嘉煌公司合理腾房宽限期，宽限期截止2020年8月10日。嘉煌公司收到该通知后，诉至本院，要求确认解除行为无效，商之都中心广场分公司提起反诉，要求确认租赁合同已解除。 另查明：案涉房屋系商之都中心广场分公司自安徽富世房地产开发有限公司处承租后，转租给嘉煌公司。 以上事实，有嘉煌公司提交的营业执照、企业信息查询单、《安徽商之都租赁合同》、接处警记录单、调解协议单、律师函，商之都中心广场分公司提交的企业信息查询单、《安徽商之都租赁合同》、往来函件、律师函及邮寄单，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，嘉煌公司与商之都中心广场分公司之间的《安徽商之都租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。嘉煌公司主张其逾期支付租金系受疫情影响，本院认为，自2020年1月底开始受新冠肺炎疫情的影响，嘉煌公司的经营确实受到一定的冲击，但2020年3月起已经逐步恢复经营，商之都中心广场分公司并非房屋所有权人，案涉房屋并非国有资产，商之都中心广场分公司在此情况下仍给予了嘉煌公司两个月免租的政策，且亦允许嘉煌公司按月支付租金，而非提前支付三个月租金，这些扶持政策均是嘉煌公司恢复有序经营的有效支撑，但嘉煌公司在此情况下，仍未能支付6月份至7月份的租金，且拖欠6月份租金已超过30日，根据合同关于嘉煌公司逾期交付租金达30日以上的，商之都中心广场分公司有权采取停止供应水、电等措施，且有权单方面终止合同、收回商铺的约定，商之都中心广场分公司可以据此主张解除双方的租赁合同，双方之间的《安徽商之都租赁合同》于解除通知送达嘉煌公司之日即2020年7月30日解除。对于嘉煌公司要求确认解除行为无效的诉讼请求，本院不予支持。 嘉煌公司应当依约支付合同解除前的租金即2020年6月份和7月份租金，但考虑到商之都中心广场分公司于2020年7月22日采取了部分断电措施，于2020年7月29日采取了全部断电措施，虽然该断电措施系因嘉煌公司逾期支付租金的违约行为导致，但该行为确实给嘉煌公司实际经营使用案涉房屋造成一定的影响，该期间的租金本院根据双方过错大小予以酌减，确定嘉煌公司应支付2020年6月1日至7月30日期间的租金共计30万元。对于商之都中心广场分公司主张的超出上述标准的租金，本院不予支持。嘉煌公司存在违约行为，应当承担违约责任，合同约定租赁保证金20万元作为违约金赔偿给商之都中心广场分公司，现商之都中心广场分公司主张违约金20万元并表示该违约金以租赁保证金20万元冲抵，符合合同约定，本院予以支持。上述违约金足以弥补嘉煌公司违约行为给商之都中心广场分公司造成的损失，对于商之都中心广场分公司主张的利息、逾期付款滞纳金，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认安徽嘉煌餐饮投资管理有限公司与安徽商之都股份有限公司合肥中心广场分公司之间的《安徽商之都租赁合同》已于2020年7月30日解除； 二、安徽嘉煌餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽商之都股份有限公司合肥中心广场分公司租金300000元； 三、安徽嘉煌餐饮投资管理有限公司支付安徽商之都股份有限公司合肥中心广场分公司违约金200000元（以租赁保证金200000元冲抵）； 四、驳回安徽嘉煌餐饮投资管理有限公司的诉讼请求； 五、驳回安徽商之都股份有限公司合肥中心广场分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理减半收取为40元，由安徽嘉煌餐饮投资管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取为5105元，由安徽商之都股份有限公司合肥中心广场分公司负担1075元，安徽嘉煌餐饮投资管理有限公司负担4030元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。