江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初6488号原告：江西红林商业管理有限公司，住所地：江西省宜春市府北路10号，统一社会信用代码：913609003521156889。法定代表人：储玉林，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭春雷，江西华晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕佳聪，江西华晟律师事务所实习律师。被告：刘盼，女，汉族，1990年5月4日出生，住江西省宜春市袁州区。506。原告江西红林商业管理有限公司（以下简称原告）与被告刘盼（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郭春雷、毕佳聪、被告刘盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《红林世界城商铺租赁合同》及《红林世界城商铺租赁合同补充协议》，被告将所租赁的商铺交还给原告，并将租赁的商铺恢复原告交付时的状态（即毛坯清洁状态）；2、判令被告向原告支付拖欠的租金18630元（暂计算至2020年8月31日），违约金21213元，支付自2020年9月1日至合同解除搬离租赁的店铺并将店铺恢复原交付时的状态之日止按每月4090元计算的租金；3、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费8322.6元（暂计算至2020年8月31日），支付自2020年9月1日至合同解除搬离租赁的店铺并将店铺恢复原交付时的状态之日止按每月438.3元计算的物业管理费；4、判令本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原、被告之间签订了《红林世界城商铺租赁合同》及《红林世界城商铺租赁合同补充协议》，合同期间：2018.12.7-2021.10.30，双方约定，由原告将位于红林世界城1楼的154号商铺出租给被告。双方对租金及物业管理费等相关事项均有明确的约定，其中约定租金每月4090元，租金免租期自2018年12月7日至2019年12月29日，物业管理费每平方米每月15元，月管理费为438.3元。每月25日之前支付下月的租金和物业管理费。店铺营业后，被告持续拖欠原告租金、欠缴各项费用。根据《红林世界城商铺租赁合同》第16.3款“乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿”的规定，原告在被告持续拖欠店铺租金、欠缴各项费用的情况下，有权收回出租给被告的商铺，要求被告支付拖欠的租金、物业管理费，缴纳提前终止合同的违约金等共计48165.6（暂计算至2020年8月31日），以及自2020年9月1日至合同解除搬离租赁的商铺并将店铺恢复原交付时的状态之日止所产生的各项费用。综上，本案中被告在租赁期间拖欠租金及物业管理费的行为，已严重侵害原告的合法利益，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请贵院依法判决，判决支持原告的全部诉讼请求。被告答辩要点：1、被答辩人采取欺诈手段诱骗答辩人租赁案涉店铺，合同签订后，被答辩人方面又未按照合同约定、前期承诺及市场管理履行相应管理、宣传义务，且交付的红林世界城完全不处于正常状态，致使租赁店铺基本处于废止闲置状态且造成答辩人大量损失，被答辩人要求答辩人支付拖欠租金的诉请应当依法予以驳回；2、从答辩人与被答辩人签订的案涉租赁合同及答辩人将提供的相关证据可知，答辩人承租的案涉红林世界城商铺系类似于商场模式即天街进行出租的。案涉租赁合同签订前，被答辩人方面为了将店铺出租，作出了大量招商宣传。当时，被答辩人方面表示红林世界城内部进行了优良的规划，总体规划成了三大板块，有IP主体花园，邻里中心和奥莱，同时，还有苏宁电器，三福等人气品牌入驻，答辩人方面也将提供优质的物业服务和上乘的运营宣传，红林世界城的营商环境届时将极好。然而，答辩人承租入驻后，才发现被答辩人方面所述的三大板块及苏宁电器、三福等人气品牌根本不存在，物业服务也基本没有，常年电梯不开，商家入驻后，被答辩人更是只管收取高昂的租金和物业费，对红林世界城根本没有任何的运营和管理。并且，红林世界城试营业后，楼顶的天顶都未盖，处于一种露天状态，导致外面下大雨里面也下大雨，完全不符合交付使用的状态。被答辩人的种种不作为以及交付的违约，已经构成对答辩人的欺诈，同时也导致红林世界城常年处于门可罗雀、顾客寥寥无几的状态，答辩人租赁案涉店铺的目的根本无法实现，反倒因此造成极大的损失。答辩人租赁的店铺系用来开设奶茶店，当时被答辩人表示红林世界城仅有三四家奶茶店，但开业后才发现总共有二三十家奶茶店，导致开业后根本无法生存，仅经营一个月便关闭使店铺处于闲置状态。因此，答辩人认为，在答辩人交付店铺不合理且因未履行租赁合同付随义务导致店铺无法达到合同目的且答辩人产生巨大损失的情况下，被答辩人要求答辩人支付租金的诉请应当依法予以驳回；3、被答辩人未依照合同约定委托正规的物业管理公司为案涉店铺提供正规的物业服务，已经构成违约且损害了答辩人的合法权益，被答辩人要求答辩人支付物业管理费的诉请应当依法予以驳回；4、根据双方签订的租赁合同规定，被答辩人应当委托正规的物业管理公司对租赁商铺所在的红林世界城提供物业管理服务，答辩人租赁店铺后，发现被答辩人既未委托正规的物业管理公司对商铺进行管理，也未自行组织物业团队为商铺提供物业服务，商铺经常出现偷窥失窃等不良事件后被答辩人都拒绝加强安保，商户墙面漏水都无人维修，商铺基本处于无物业的状态，因此，被答辩人要求答辩人支付物业管理费的诉请应当依法驳回；5、答辩人此前屡次向有关部门申请退铺都未得批准，由于环境的恶劣影响，商场人流量寥寥无几，经营情况无起色，又挣不出房租费。累计亏损太多，确实难以维持商铺每月所需开销，无能为力。综上，答辩人与被答辩人之间签订的租赁合同，被答辩人的诉讼请求应当全部予以驳回。查明的事实根据原告的诉讼主张和举证情况，本院确定如下法律事实：2018年12月6日，被告因经营需要，与原告签订了《红林世界城商铺租赁合同》及《红林世界城商铺租赁合同补充协议》，主要约定了：原告将座落于宜春市府北路8号红林世界城第1层154号商铺（建筑面积为29.22平方米）出租给被告使用，租赁期限自2018年12月7日至2021年10月30日，具体交付时间以原告通知为准，每月基本租金2090元，管理费按商铺建筑面积计算每月每平方15元，每月25日之前支付次月租金和管理费；被告有387日的免租装修期，自该商铺交付之日起计算，免租装修期内，被告无需交付基本租金，但仍需承担管理费、推广费等其他费用；被告应在签署本合同之日起10个工作日内向原告交纳租赁保证金10000元。租赁期间，如果被告有违反或不履行本合同的行为，并给原告造成损失或者损害，在原告发出要求被告纠正该行为并赔偿原告损失的书面通知后7日内，被告拒不纠正该等行为并赔偿原告损失的，原告有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款，以补偿原告因被告该等行为而造成的损失或损害，但原告应在抵扣行为发生后3日内书面告知被告；双方有特殊原因，经协商一致，同意提前终止合同的，可提前终止本合同；被告违反本合同约定，且经原告提出后的30日内，被告未予纠正的，原告有权提出解除合同；被告逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金；原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）等，均由二被告承担。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告，被告向原告缴交了商铺的保证金10000元，被告即开始装修、经营，后因客流量和新冠××疫情影响，被告亏损严重，无力继续经营，遂于2020年1月向原告申请退租，但双方对免租期和费用等问题协商未果。之后，被告搬走了店内相关物品。此后，原、被告协商店铺退租等事宜未果，原告诉至本院。另查明，被告已向原告付清2020年1月的租金、2019年1月的物业管理费及因“老带新”冲抵的796元物业管理费。因受新冠疫情影响，原告于2020年4月7日出具了书面决定，对正常缴租、缴费的租户给予2月份租金及管理费全免，3-6月份租金减半的政策。以上事实，有红林世界城商铺租赁合同、照片、微信聊天记录及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，依法成立并有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。一、关于合同解除的问题。被告于2020年1月向原告提出退租，但双方未能就解除合同达成一致，此时合同尚未解除。而因被告迟延履行支付租金的义务，依据相关法律规定，原告享有单方解除权，现原告起诉解除合同，故本院确认本案租赁合同于原告起诉之日即2020年9月4日解除。合同解除后，被告应将租赁的商铺交还给原告，原告诉请被告将租赁的商铺交还，并诉请被告按照合同约定将租赁的商铺恢复原状交付时的状态（毛坯清洁状态），因合同约定交还商铺的方式可以“由乙方自费将该商铺内所有动产搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时的状况一致，商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无需给予乙方赔偿。”庭审查实，因被告已搬离该店铺内的相关物品，原告已实际控制了该店面，故视为被告已将租赁的商铺交还给原告。二、关于被告欠付租金的问题。因本院确认原、被告的租赁合同于2020年9月4日解除，故被告支付租金、管理费等费用的日期截止在合同解除之日即2020年9月4日。根据合同约定每月租金2090元，因被告已经支付租金到2020年1月，故被告应按合同约定交纳自2020年2月至2020年9月4日的租金14909元。三、关于被告欠付租金是否应支付违约金的问题。原告诉请要求被告支付违约金21213元。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故本院对原告违约金的诉请不予支持。四、关于物业管理费的问题。根据合同约定，物业管理费被告按15元/平方米交纳，每月为438.3元，被告已经交纳2019年1月的物业管理费元及796元，故被告按合同约定还需支付自2019年2月至2020年9月4日的物业管理费8386减去796元为7590元。综上，被告还应向原告支付租金及物业管理费合计22499元。但综合本案情况，考虑到被告经营期间遭遇疫情亏损严重、原告给予其他正常租户疫情期间减免政策、被告实际经营时间等情况，根据公平原则，本院酌定减免被告2月份的租金和物业管理费，3月至6月期间的租金减半，经计算被告应支付给原告的租金及物业管理费为（22499元-2月租金2090元-2月物业管理费438.3元-3月至6月租金4180元=）15790元。由于被告已交纳给原告租赁保证金10000元，因合同有约定租赁保证金可作为补救方法，抵扣赔偿款，故被告已向原告交纳的租赁保证金应在其应付租金及管理费中抵扣。经核减，被告尚需支付给原告（15790元-10000=）5790元。五、关于律师费的问题，考虑到红林世界城经营情况、被告多次找原告退租，并非故意拖延租金及物业管理费未付的情况，根据公平原则，本院对律师费不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告江西红林商业管理有限公司与被告刘盼签订的《红林世界城商铺租赁合同》及《红林世界城商铺租赁合同补充协议》于2020年9月4日解除；二、被告刘盼于本判决生效之日起十日内支付原告江西红林商业管理有限公司租金、管理费等共计5790元；三、驳回原告江西红林商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1004元，减半收取计502元，由原告江西红林商业管理有限公司负担440元，被告刘盼负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员 谭 靓二〇二〇年十二月三十一日书记员 易成伟