山西省长治市潞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0403民初4337号 原告：张晋伟，男，1977年9月25日出生，汉族，长治市武乡县人，无业，现住长治市。 委托诉讼代理人：郑鹏旭，山西恒烨律师事务所律师。 被告：长治市海德房地产开发有限公司，住所地：长治市郊区老顶山镇金口村。 法定代表人：韩惠平，职务：总经理。 委托代理人：郭红海，山西金壶律师事务所律师。 第三人：长治市金地物业管理有限公司，住所地：长治市郊区老顶山镇金口村。 法定代表人：张保兰，职务：总经理。 委托代理人：陈强，男，1987年8月26日出生，汉族，山西省壶关县人，长治市金地物业管理有限公司副经理，现住山西省壶关县。 原告张晋伟与被告长治市海德房地产开发有限公司、第三人长治市金地物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑鹏旭、被告长治市海德房地产开发有限公司的特别授权代理人郭红海、第三人长治市金地物业管理有限公司的特别授权代理人陈强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出下列诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋产权登记代办费38832.66元，并自2011年10月21日起按照银行同期贷款利率支付利息至全部退还完以上款项为止；2、判令被告退还原告改造费9460.49元并按照银行同期贷款利率支付至全部退还完以上款项为止；3、本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告立即向不动产中心提供原告办理房产证需要的手续材料。事实与理由：2010年4月，原告向被告在长治市××镇开发的海德艺墅楼盘购买了房屋一套。合同约定了交房时间和产权证登记违等事项。2011年10月21日被告向原告交付房屋时，收取了原告配套费（含产权代办费、登记费、维修金、契税等共计16项费用）等费用共计38832.66元，用于为原告房屋产权代办、燃气初装、契税交付等。但被告收取该款项后，并没有为原告办理任何承诺事项。相反在2017年，被告以管道需要改造为名，对小区部分供热管道做了改造，却在不公开招标、不鉴定、不结算的情况下，使用不合格的管道进行了所谓的改造，并擅自强行向原告另行收取改造费9460.49元。原告购房已长达九年之久，各种费用业已向被告支付，被告非但没有办理相关手续，还经常对原告及小区业主实施恐吓，使得原告和小区业主生活在恐惧中。原告认为，被告根本没有办理人办房屋产权的资格和能力，假此名义实为占用资金，依法应当退还并支付利息，第三人没有任何权利，却强迫原告缴纳改造费，应当依法退还并支付利息。综上，请人民法院支持原告的各项诉请。 被告答辩称，1、原告的诉请超过法定的诉讼时效；2、被告在交房时收取的各项代办费用，只是为了便于整个小区在办理房屋产权证及其他相关手续时方便快捷，并没有非法占有的意图；3、原告诉状所述并非事实，且诉讼请求与事实理由前后矛盾。被告实际收取包括房屋产权代办费、公共维修基金、契税等11项费用，其中公共维修基金需要被告统一缴纳，多退少补。剩余房产契税需原告夫妻双方到场根据房产面积进行缴纳，此项在办理产权分户登记时给与退还，仅此项尚未实际产生。目前，小区大产权已经全部办理完毕，分户办理不动产登记证工作已经全面开始，很快全体业主就可领证；4、由于受环境污染大环境的影响，2015年政府强制拆除供暖锅炉，无奈被告为了整个住户的冬季取暖问题与供热公司多方沟通协调；5、被告从未指使第三人以断电卡点的手段强行收费，实施恐吓。反倒是原告经常歪曲事实，抵毁被告声誉；6、原告至今仍拖欠第三人的物业费和暖气改造费，依法应予缴纳，应在判决时一并予以折抵扣减。因为诉讼时效的问题；7、原告主张退还的上述费用均为被告代收，双方未约定利息，因此被告不应当承担利息损失。综上，请人民法院公正判决。 第三人述称，我公司未收取原告诉请的各项费用，不承担退还责任；也从未使用断电等强行手段，更没有恐吓，反倒是原告经常上访干扰第三人的正常工作秩序；原告至今拖欠的费用应依法缴纳，要求在本案中一并处理；暖气改造费用是各住户应该承担的费用，不应该退还。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的商品房买卖合同、业主入住收费一览表、收据、被告提供的结算业务书、照片、不动产登记证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：1、原告提供的《关于颐嘉花园供热情况函》，被告不予认可。本院认为，原告提供的该函不能证明二网改造费用应由被告承担，故对该证据，本院不予采信。2、被告提供的公示通知、情况说明，原告不予认可。本院认为，该证据与本案无关，故对该证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于长治市××区的海德艺墅小区住宅楼系被告开发建设。2010年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定“原告购买位于××区房屋。房屋总价款为471672元。房屋交付期限为2010年10月31日。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺条款约定“交房时代收各项配套开通及初装相关费用，按国家相关标准收取，由买受人承担”。原告所购房屋于2011年10月交付使用，原告在入住后按被告发放的《业主入住收费一览表》向被告缴纳房屋产权代办费等费用共计38832.66元。其中，被告收取暖气接入初装费、燃气接入初装费后已实际安装完毕。原告所在小区的大证已经办理完毕，但住户各自的产权证尚在办理过程中。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，真实有效，本院予以确认。依照合同约定，原告将办理房屋产权所需要的房屋产权登记费、房屋契税等相关费用交纳于被告，被告代收该费用后，已交纳与房屋登记部门，并取得了开发楼盘的所有权证，现原告要求被告退还上述费用及利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还暖气初装费和燃气初装费的问题，原告根据合同第十四条约定，已经交纳该费用后，被告依约将暖气、燃气进行了安装，并交付原告使用后，合同相应的义务已经履行完毕，现原告要求退还该两项费用，于法无据，本院不予支持。原告主张要求返还专项维修资金问题，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十一条“业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或建设（房地产）主管部门负责管理”，以及第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”之规定，原告将上述费用交纳，且被告将涉案房屋交付原告后，现原告要求主张退还，与法相悖，本院不予支持。原告主张的暖气二网改造费，但未向法庭提供证据证明该费用应由被告承担，根据“谁主张，谁举证”原则，本院不予支持。原告要求被告立即向不动产中心提供办理房屋产权登记手续材料，被告有协助原告办理房产证的义务，但何时办理，提供何种手续应由相关部门依照相关法律规定办理，本院不作强制要求。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。第三人长治市金地物业管理有限公司作为二网改造费的代收人，其行为应由被代理人即被告承担，故原告要求第三人承担连带给付责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张晋伟的诉讼请求。 案件受理费504元，已减半收取，由原告张晋伟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审判员  王琼琼 二〇二〇年十二月十六日 书记员  刘 星