湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2511号原告：王友良，女，1966年5月22日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：王力人，湘潭县天易法律服务所法律工作者。被告：湘潭美江房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区。法定代表人：梁艳红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘谋坤，湖南勤人坡律师事务所实习律师。原告王友良与被告湘潭美江房地产开发有限公司（以下简称美江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王友良的委托诉讼代理人王力人及被告美江公司的委托诉讼代理人罗桃荣均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转换为普通程序公开开庭进行了审理原告王友良的委托诉讼代理人王力人及被告美江公司的委托诉讼代理人罗桃荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王友良向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告所签订的《商品房买卖合同》；2、撤销《商品房买卖合同》第十一条第一款（2）买受人要求继续履行合同的……出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金的格式化约定，变更为：……出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.3‰的违约金；3、由被告按日向买受人支付已交付房价款0.3‰的违约金145173元（暂计：2015年7月1日起至2020年4月30日止，按83.77元／日的标准计算1733天）并计算至实际交付之日止的违约金；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年4月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，由被告将其开发的位于湘潭市九华示范区××路××路××北，湘潭市九华经济区大众东路19号美江国际社区1-1号楼1单元0901002号建筑面积为84.09Ｍ2的房屋一套销售给原告。房屋单价为3320.80元／Ｍ2，房屋总价款为279246元，约定原告于同年10月8日前将279246元全部房款存入指定监管账户，原告依约向被告付清了购房款。合同第十条约定，被告于2015年6月30日前将房屋交付给原告。交房期限到期后，原告多次要求被告交房未果。原告依照合同第十一条第一款（2）规定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。原告依合同约定，要求被告履行合约，被告拒不按双方合同履行支付违约金，其行为已违反了双方所签订的合同约定。被告未达到合同第十条第1种：该商品房经竣工验收合格的交付条件。为此原告为维护自身合法权益，曾多次向相关政府职能部分反映，引起了高度重视。另签订该《商品房买卖合同》时，被告使用的格式化合同条款存在瑕疵，第十一条未作特别标注、阐述，该条非原告真实意思表述，应依法撤销；合同存在故意隐瞒、误导原告的事实：合同第十一条第一款第（1）、（2）项，将逾期不超过90天与逾期超过90天后的违约金等同而混为一谈，应依法撤销后变更合同第十一条第一款第（2）项为：出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.3‰的违约金；被告应承担相应的法律责任。综上，原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，是双方的部分真实意思表示，应继续履行。原告依约履行了义务，而被告没有按双方约定履行义务，依照双方签订合同第十一条变更后的规定，被告应负全部法律责任。为维护原告的自身合法权益，特诉至法院。被告美江公司辩称：1、美江公司已于2015年8月1日将商品房交付给原告使用，原告亦对商品房进行验收，美江公司已完全履行了双方签订的《商品房买卖合同》约定的义务。双方合同约定美江公司应当于2015年6月30日前交付房屋。2015年8月1日原告签收了收房须知、钥匙签收表、住宅移交验收交接表等收楼资料，并对该商品房进行验收。同时，原告自2015年8月3日开始，便自行对该商品房进行装修，物业公司也于2016年2月26日进行装修验收。如前所述，美江公司已按合同约定按时将涉诉商品房交付给原告，履行了合同义务，故原告无权主张要求继续履行合同，亦无权主张违约金；2、关于合同中关于商品房交付使用这条，虽然合同中约定了交付条件，但如果买受人接受验收房屋，则应当视为其同意变更合同约定的交付条件，合同交付条件中商品房未经验收合格才交付使用已经进行了变更。同时关于商品房未经验收合格不得交付使用的禁止性规定应当属于管理性规定，并非效力性规定。根据合法法司法解释的相关规定，因该规定属于管理性规定，故商品房是否经过竣工验收不应影响交付的效力，美江公司交付房屋的行为应为有效交付；3、美江公司与原告订立合同时已对违约金具体数额约定进行了明确标注，并非原告所称的格式合同条款，该条款系双方真实意思表示。同时该合同早也履行完毕，故原告无权主张对该合同条款进行变更，且关于变更合同内容已过了一年除斥期。双方围绕诉讼请求依法提供了证据，对于双方均无异议的证据本院予以认定并在卷佐证，对于双方有异议的证据本院认定如下：因原告未提交百度媒体采访影视，故本院不进行认证。对于原告提交的胡波与美江公司签订的《商品房买卖合同》，本院对其真实性予以认定，但不能以此达到合同中相关条款应当依法撤销的程度。对于美江公司提交的收楼资料签收表、业主临时规约、前期物业管理服务协议、收房须知、业主（住户）家庭成员登记表、业主交房补偿确认表、领款单、住宅室内装饰装修管理协议、美江国际社区住宅装饰装修的补充规定、小区消防、治安安全责任书、装修申请表、室内装修临时工作证申请表、敲墙面积确认单、装修巡查记录表、装修验收表、退还装修保证金记录表，因均有原告的签字，故本院对其证据三性均予以认定。本院根据认定的证据及双方当事人在庭审过程中的陈述认定本案事实如下：2013年11月14日原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定被告美江公司将其开发的位于湘潭市九华经开区××路××号××社区××号楼××单元××号××6元的价格出售给原告。付款方式为一次性付款。出卖人应当在2015年6月30日前经商品房竣工验收合格交付给买受人使用。如出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同纠纷履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定支付了购房款。原告于2015年8月1日在被告处领取了房屋钥匙，同日原告领取了被告延期交房违约金1675元。2015年8月3日原告开始将房屋装修。本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》第双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效，双方均应全部履行。商品房买卖合同由开发商重复使用而预先拟定，其中关于违约金部分应属格式合同条款，但根据合法法中之所以规范格式条款，系为了防止其违反公平原则以及不能反映合同相对方的真实意思。结合本案实际情况，原告已于2015年8月1日在被告处领取了房屋钥匙，尽管被告将未经竣工验收备案的房屋交付给原告的行为违反了法律规定，但该行为违反的是管理性强制规范，而未效力性强制规范，故被告美江公司的房屋交付行为有效。被告亦按合同的约定领取了至2015年8月1日的违约金，原告亦未提交证据证明其因延期交付所以造成的损失超过合同约定的违约金。被告美江公司按双方签订的《商品房买卖合同》履行了相应义务，关于合同中违约金的约定未违反公平原则，系原、被告双方真实意思表示。原告方的各项诉讼请求均不应得到支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：驳回原告王友良的诉讼请求。本案案件受理费3203元，由原告王友良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  李育君人民陪审员  赵冰穗人民陪审员  姚清连二〇二〇年十二月二十九日代理书记员  杨 韬附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。