上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84391号原告：马静，女，1973年12月3日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。原告：单继宽，男，1972年4月4日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：丁勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王琪，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海铧发创盛置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张江路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：张正林，董事长。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。原告马静、单继宽诉被告上海铧发创盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告的诉讼请求：1.判令被告按总房款人民币11,395,227元(以下币种均为人民币)2%的标准，支付两原告因交房不符合“一梯一户”、“智能梯控”等约定而承担违约责任的违约金；2.判令被告按总房款11,395,227元1%的标准，支付两原告因交房不符合“淋浴房”约定的违约金;3.诉讼费由被告负担。两原告所述事实与理由：被告系本案系争房屋的建设方。因被告在售楼的宣传中强调“一梯一户”、“电梯独立入户”、“尊贵私家门庭”，明确电梯可由手机APP智能控制，拥有“一键呼梯，不用等待”的效果，小区私密性、便利性极高，2017年8月间，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》约定：两原告购买被告开发的坐落于上海市浦东新区勤政路88弄华发四季苑XXX号XXX层XXX室房屋。合同就房屋价格、付款方式、合同解除、房屋交付、违约责任等进行了约定。2018年4月间被告交房时，两原告发现所交房屋与其作为合同要约的宣传资料介绍的内容及合同约定有明显差异：同层两家住户仅有一部电梯，变成了“一梯两户”；“智能梯控”功能未能实现，并无独立入户私密性可言；主卧仅有一浴缸，没有设置淋浴房；上述两点直接影响业主生活起居的便利性、舒适性及房屋价值，被告明显存在违约行为。为此，两原告起诉来院。又因双方签订的《上海市商品房预售合同》约定违约金标准不一致，两原告违约所约定承担的违约金标准明显高于被告违约所约定承担的违约金标准，显属不公，现要求被告酌情按总房款2%的标准支付交房不符合“一梯一户”、“智能梯控”等约定的违约金，按总房款1%的标准赔偿两原告交房缺少“淋浴房”的违约金。被告抗辩称：国家未就“一梯一户”设立明确的概念。所交付的房屋为六层楼房，按国家标准并非必须安装电梯，故交付房屋有一楼梯一电梯，而电梯门设置为单面开启(交房初期，电梯门尚未设置单向开门)，使用时仅开启使用的业主一方的电梯门，在两原告作为证据提供的宣传资料平面图上，就可以看出电梯双向均设置了电梯门，这点与两原告坚持的“一梯一户”即同层两户业主应各自拥有一部电梯，一层两户二部电梯的理解，明显不一致，两原告买房时就应该了解，再加之购房合同明确约定：作为合同附件的规划总平面图、楼层平面图，应以交房前规划管理部门最终审核标准为准，故交付的房屋已经规划管理部门核准，说明被告并未违约；即使按两原告认为，未满足“一梯一户”的条件，也应属于合同约定的如房屋装修、设备标准达不到合同附件约定的标准，按设备、装修差价的一倍进行赔偿，即可以以一部电梯30万元的价值，分摊给全幢房屋的十二户业主。就两原告所称复式顶楼卫生间缺少淋浴房一节则认为，由于受到房型所限，复式顶楼仅设置了浴缸，这一点在房型图上就已标明，但由于疏忽，未删除合同上关于淋浴房的文字约定，为此被告自愿补偿原告4,000元。经审理查明：2016年4月20日，被告在其负责开发的坐落于上海市浦东新区勤政路88弄华发四季苑项目获取预售许可后，开始对外发放宣传册、预售签约。在被告发放的楼书等宣传资料中，附有各种房型平面图，房型平面图中可见各楼层一部电梯系双向开门；顶楼复式套房的底层及上层卫生间均标明为浴缸，无淋浴房；文字说明提及“一梯一户”、“入户玄关，独立电梯厅”、“智能家居系统，通过手机APP，对室内灯光、空调、新风、电梯进行智能控制，最大程度让居住变得舒适而简单”、顶层主卧套房设计，配景观卫浴、步入式衣帽间等宣传内容。2017年8月间，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：两原告购买被告开发的坐落于上海市浦东新区勤政路88弄华发四季苑XXX号XXX层601(复式)室房屋(暂测建筑面积152.92平方米)；房屋总价为11,402,684元；两原告若未按合同约定的时间付款，应当按逾期未付款额的日万分之一支付违约金，逾期超过六十天后，被告有权单方面解除合同，两原告应当赔偿被告房价款的10%；被告定于2018年4月30日前将该房屋交付给两原告；被告承诺在2018年10月31日前办理房地产初始登记手续；被告如未在约定期限内将该房屋交付两原告，应当按已支付的房价款日万分之一的标准向两原告支付违约金；主卫生间五金：冷热水龙头及花洒(品牌：汉斯格雅或其它同等品质的品牌)，并配置淋浴房、毛巾环、厕纸架、浴巾架及地漏；如被告交付的该房屋的装修、设备标准达不到本合同约定的标准，两原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价一倍给予补偿。合同还就其它内容进行了具体的约定。2018年4月27日，两原告与被告办理了交房手续,购房最终结算金额为11,395,227元。现两原告以被告所交房屋系“一梯两户”，与合同(包括楼书等宣传资料)约定“一梯一户”、“入户玄关，独立电梯厅”、“智能梯控”等约定内容不符；顶楼卫生间缺少淋浴房；合同约定违约金标准不公平等为由，要求被告酌情按总房款2%的标准支付交房不符合“一梯一户”、“智能梯控”等约定的违约金，按总房款1%的标准赔偿原告交房缺少“淋浴房”的违约金。另查，顶楼卫生间浴缸仅安装有龙头，无花洒。以上事实，有《上海市商品房预售许可证》、《上海市商品房预售合同》、楼书等宣传册及购房发票、电梯等实景照片、赔偿问题会议纪要、庭审陈述等证据佐证。本院认为：从本案中原、被告对“一梯一户”概念的争议来看，双方对“一梯一户”理解存在较大的差异。依据房屋销售流程，购房者系通过被告之前发放的楼书、房型平面图、参观样板房等各种方式全面了解房屋的情况，并由双方在签订合同时，对各细节进行具体约定。纵观原、被告双方所签订的《上海市商品房预售合同》，其未就“一梯一户”作出明确的约定，又因被告所提供给两原告(在买房前期)的房型图、楼书等对出售房屋的房型、设施设备、周边配套等作出了较为详细的介绍曾涉及“一梯一户”，故对“一梯一户”的界定可参考该部分资料。与概括介绍整个小区楼盘综合状况的楼书比较，各户的房型图对各类房屋的介绍相对更有针对性，根据房型图，其所附文字说明确实提及“一梯一户”、“入户玄关，独立电梯厅”等内容，但同时本院也注意到，就在这同一张宣传资料上方的房屋平面图中显示，电梯系东西双向开门；复式顶层卫生间设置的是浴缸，无淋浴房。故虽被告在对外宣传时称预售房屋为“一梯一户”，但从户型平面图上却显示预售房屋系配备双向开门电梯，该房型特征较两原告所理解的一般意义上的“一梯一户”有所区别。本院认为，虽从被告提供的房型图上能够查看到预售房屋系通过安装双向开门电梯的方式从而实现被告认为的“一梯一户”、“独立电梯厅”等效果，但较该图示，房型图上概括的文字表示更易引起购房者对被告所隐含的“一梯一户”的误解，作为一个专业建设方的被告，因其在售房宣传时含糊表示致使两原告产生误解，进而引发本案诉讼，有着不可推卸的责任；两原告据此要求被告承担一定的责任，并无不当，本院应予支持。就被告“一梯一户”宣传应如何承担相应责任一节，本院认为：该问题应在合同约定基础上结合两原告的实际损失确定，其关键在于“一梯一户”问题是否为两原告购房的决定性因素，对房屋价值有所影响。作为购房者，权衡是否购房需考虑包含房屋质量、所在地段、通行便利、房型楼层、房价等诸多因素。而本院注意到，虽两原告认为被告提供的房型图存在宣传内容与实际房屋状况不相符的情况，但两原告收房后，并未及时向被告提出异议。虽两原告就此表示曾在收房后通过微信群等方式向被告主张过权利，但本院认为，两原告向本院提供的部分“U叔地产”、微信群等自媒体、社交平台上仅对两原告就涉案房屋宣传的“一梯一户”发表的相关议论、质疑，并不能等同于其向合同相对方的被告主张权利，故从现有证据来看，直至接收房屋并办理交房验收手续时止，两原告均未就本案争议的“一梯一户”问题向被告提出异议；虽两原告称实际是先办理交接手续然后接收房屋，但被告就此予以否认，而两原告也未提出相应证据对其所述予以证明，综上，本院对“先办手续后收房”的事实不予确认。同时，涉案房屋类型客观上仍应区别于别墅类房屋，现具备的智能梯控等设施，基本保证了一幢多户住宅业主各自出入户的私密性，与销售时“入户玄关，独立电梯厅”宣传基本相符。另外，纵观涉案房屋及同为被告开发、销售的“华发四季苑二期”同类型房屋，虽在之后“华发四季苑二期”的房屋销售宣传中，去除了关于“一梯一户”的宣传内容，但一、二期房屋售价波动不大。由此可以证明,之前“华发四季苑一期”所谓的“一梯一户”宣传，对房屋销售价值并未产生重大影响。但考虑到被告售房时关于“一梯一户”的宣传给两原告带来的误解，可能导致两原告等业主在收房后因需调整、改善房屋设施等造成额外的支出，本院经专业法官会议讨论研究，决定按公平原则，同时结合先前同类案件处理的结果及原、被告在该问题中的责任，酌情判令作为销售房屋最终获利者的被告参照涉案房屋售价的0.5%标准给予两原告适当补偿。就两原告主张的淋浴房缺失的问题，虽被告表示淋浴房缺失系“受房型所限，复式顶楼仅设置了浴缸”，但被告交付原告房屋中仍缺少原本合同明确约定的汉斯格雅或其它同等品质品牌的花洒，且两原告收房后为此曾多次向被告提出主张。经本院做被告工作后，被告表示愿就此补偿两原告4,000元，而该补偿标准(参照市场上一般汉斯格雅花洒及配件等的售价)显然已高于合同约定的赔偿缺失设备价值一倍的标准，本院对此补偿行为予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告上海铧发创盛置业有限公司就“一梯一户”问题应于本判决生效之日起十日内给予原告马静、单继宽补偿56,976.14元；二、准予被告上海铧发创盛置业有限公司因浴室缺失相关设施自愿补偿原告马静、单继宽4,000元；此款，被告应于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告马静、单继宽其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,431元，减半收取计3,215.50元，已由原告马静、单继宽预缴，由原告负担2,405.50元，由被告上海铧发创盛置业有限公司负担810元；被告应于本判决生效之日起十日内，将应付款缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王雪燕二〇二〇年十二月二十八日书记员  顾韵佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。