北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初14912号原告：张蓝戈，女，1985年12月8日出生。委托诉讼代理人：甄海龙,北京市盈科律师事务所律师。被告：祁文，女，1987年7月25日出生。原告张蓝戈与被告祁文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张蓝戈及其委托诉讼代理人甄海龙，被告祁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张蓝戈向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付2020年3月10日至2010年9月9日房屋租金18万元（合同约定租金27万元，另以已付押金9万元抵消相应部分）；2、请求判决被告向原告支付违约金21.6万元。事实和理由：原、被告于2018年8月15日签订房屋租赁合同，被告向原告租赁位于北京市东城区五道营胡同××号（以下简称涉诉房产）的8间客房及公共区域（以下简称租赁客房），用于居住；被告应于2020年2月1日支付第四期租金27万元。但被告于2020年2月7日向原告邮寄解除客房租赁合同通知书，理由为因疫情影响，导致其经济陷入困境，无力支付剩余房租。原告多次明示被告无权解除合同，要求其按时支付租金。但被告至今未支付。疫情在2020年1月底发生，被告2月初经济就陷入困境，有悖逻辑和事实。在双方未就合同解除达成合意的情况下，被告的行为违约应当承担给原告造成的损失。原告为了向其房东支付，不得不使用信用卡取现并贷款。另为了弥补被告违约造成原告9月10日至11月29日期间的占用费、因贷款支付房租的贷款利息损失133182元、贷款服务费7650元、信用卡取现利息、律师费等损失，向被告主张违约金。如经法院确认租赁合同无效的部分，原告以房屋占有使用费主张上述相应租金金额及相当于违约金金额的损失。被告祁文辩称，不同意原告诉讼请求。被告租赁原告的租赁客房用于经营民宿。因疫情原因，被告在1月25日通过微信向原告提出解除合同，原告当时没有同意。2月10日，被告再次向原告提出了书面的解除通知。原告同意因新冠疫情减免我一个月房租，我没有同意坚持要求解除合同。原告于3月17日左右，通过微信表示同意解除。原告曾要求交接涉诉房屋，但因为疫情原因交通管控原因，被告无法搬走物品，于是表示放弃对屋内物品的所有权。4月份，被告接到法院的通知，提出过要拿走物品，原告说要等法院处理。原告是二房东，其向产权人承租了13个房间，向被告转租的包括一层四个房间及客厅、二层四个房间。被告已交纳的租金足以折抵原告向房东交纳涉及被告承租部分的全部租金，原告不存在损失。去年国庆前因配合政府工作，民宿有一个月没有营业。民宿平台今年一直关闭到9月，无法经营。对于合同的效力由法院认定。本院经审理认定事实如下：原、被告均认可涉诉房屋现为一低层小楼。原告向案外人承租租赁客房。2018年8月15日，原告与被告签订租赁合同。约定被告向原告承租涉诉房产中的8间客房，包括一层4间客房、二层4间客房。公共区域包含一层大厅的厨房、吧台区域；二层大厅及楼梯间部分。租期自2018年9月10日至2020年9月9日。租金分4期支付，其余各期租金提前一个月支付。其中第一期租金36万元，付款时间为2018年9月1日；第二、三、四期的租金为27万元，付款时间分别为2019年2月1日、2019年8月1日、2020年2月1日。押金为9万元，租赁期满或合同解除后，租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及违约、赔偿责任外，剩余部分无息返还被告。租赁客房及公共区域用途为居住。如被告欲改为经营之用，原告需为被告办理营业执照提供有效的房产证明，但不承担为被告办理执照的相关责任也不保证租赁房屋可以取得经营许可。如因营业执照办理或其他问题导致不能用于经营，被告可继续自住。被告逾期支付款项，每逾期一日，每天向原告支付所欠款项千分之五的滞纳金。超过30日原告有权收回房屋并将解除合同，被告支付违约金，违约金为合同总金额的20%，即21.6万元。因不可抗力引起本合同不能履行时，将不视为违约。原告应将被告已预交承租期外的租金退还被告。合同签订后，原告向被告交付了租赁客房，并由双方签订了交接单，内容包括每个房间内的家具、电器，大厅防盗门密码锁一套，防盗门钥匙一套。据此，原告主张租赁客房内包括其大量物品，如解除合同必须当面交接，查验物品设备。被告向原告支付了押金9万元以及2020年3月9日前的租金。合同履行期间，原、被告多次就民宿预订、经营等进行交流。经询，原、被告均认可被告承租部分相对独立，包括一层客厅及八个客房。整体的入户门安装有电子密码锁，原、被告均知晓该密码，客房另有独立门锁。双方均认可电子锁可以远程更换密码，但被告认为如电量不足且房屋网络信号不好，被告可能对电子锁失控。2020年1月25日，被告通过微信通知原告，称提前十天通知，要求协商退租事宜，原告予以拒绝，并称如现在退租，被告构成违约。此后，双方就因疫情原因是否再继续履行合同的前提下减免租金或解除合同、交接房屋进行微信沟通，但始终未达成一致。其中2月7日，原告表示长包给被告是居住使用，不涉及疫情，但对于被告从事经营，原告表示理解，原告同意免一个月房租，如被告提出更多不合理要求，只能通过法律途径解决。被告称原告现在就可以去。2月17日，原告称如被告解除合同应当面或委托他人交接。被告称无法交接，可在疫情结束后交接，可将被告的物品赠送给原告，可远程视频，如室内原告的物品有损坏，原告可在一天内通知被告。原告明确表示不同意解除合同。当日，被告拒收原告微信信息。此后的交流中，被告请求原告喂养被告的猫。3月5日，原告进入被告承租区域后，向被告询问其余客房钥匙的位置。在原告得到被告答复后，告知被告其进入客房发现灯、电器等物品处于打开状态，并称物品多处损坏。原告先是提出会整理赔偿清单要求被告赔偿并清理被告的个人物品，可以提出质疑进行核对，随即原告又表示不移动被告的个人物品，避免被告认为有遗失。被告对此并未答复。直至4月1日，被告向原告询问是否可以取走猫。9月12日，原告通知被告合同已到期，要求交接或明确处理被告个人物品的方式，并要求解决九个密码锁绑定被告手机的问题。2020年3月17日，原告向平安银行申请车抵贷贷款，贷款金额为30万元，共需支付利息为14798.16元。庭审中，原告提交民事起诉状复印件，以证明其于2020年2月25日书写起诉被告诉状，内容为要求继续履行合同。经查，原告于2020年9月13日撤回该案的起诉。另查，不动产登记簿记载北京市东城区五道营胡同××号为一处平房院落。经询，原告无法提供其建设二层楼房的规划审批手续，认为该房屋系为扩建。经本院主持，双方于2020年11月29日对租赁客房进行了交接。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，租赁客房包括部分自建建筑，故双方签订涉诉合同中涉及自建房部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。涉诉合同关于涉诉房屋中取得所有权的登记部分系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。虽然新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力，但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。本案中，原告虽明知且同意被告经营民宿，但双方当事人明确约定如租赁标的不能经营时，可用于自住故疫情因素并不必然直接导致合同无法继续履行，故被告并无单方解除权，其作出解除合同的意思表示不产生合同解除之效力。被告并未实际搬离涉诉房屋，被告虽然向原告提出可由原告自行收房的意见，但明显怠于与原告沟通交接事宜，特别是3月5日在原告和被告取得联系的情况下，按照被告提出的方案进入涉诉房屋，提出设备损坏物及物品清运问题时，被告未予回复，故本院无法认定此时合同应当解除。被告长期拖欠租金构成违约，应当支付房屋租金、使用费并承担违约金。此外，双方当事人均有义务避免损失之扩大。租赁客房长期未交接，对此被告应当承担主要责任。综合考虑上述情况，以及原告明知且同意被告经营民宿，而疫情对于被告使用房屋方式调整为自住需有合理期间；双方实际损失情况、合同部分无效等因素，本院对被告应当承担的费用及违约金金额予以调整。原告主张以被告已经交纳的押金折抵部分租金使用费，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、判决被告祁文于本判决生效后十日内支付原告张蓝戈2010年3月10日至2010年9月9日房屋租金及使用费24万元（其中9万元以被告祁文已向原告张蓝戈交纳的押金折抵）；二、判决被告祁文于本判决生效后十日内支付违约金7万元；三、驳回原告张蓝戈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，由原告张蓝戈负担1609元（已交纳），由被告祁文负担2011元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十二月二十八日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤