北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14725号原告：王婷婷，女，1990年7月17日出生，汉族，北京海霞王岩餐饮服务有限公司职员，住北京市大兴区。被告：广丰盛业（北京）商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：刘记舟，经理。委托诉讼代理人：刘雪魁，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏贝贝，河北霍振林律师事务所律师。第三人：王海兵，男，1973年1月9日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告王婷婷与被告广丰盛业（北京）商贸有限责任公司（以下简称广丰盛业公司）、第三人王海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王婷婷、被告广丰盛业公司的委托诉讼代理人刘雪魁和魏贝贝、第三人王海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令广丰盛业公司退还王婷婷自2020年2月1日至2020年4月15日期间的房屋租金16665元；2.判令广丰盛业公司退还王婷婷2020年2月1日至2020年4月15日期间物业管理费3500元及2020年5月28日至2020年9月20日期间物业管理费2933元，共计6433元；3.判令广丰盛业公司退还王婷婷未使用期间2020年5月27日至2020年9月20日的电费696元；4.判令广丰盛业公司返还王婷婷保证金9999元；5.请求确认王婷婷与广丰盛业公司就涉案档口形成的租赁合同于2020年5月27日解除。事实和理由：2019年12月20日，在广丰盛业公司的同意下，在中间人范博的介绍下，王婷婷与广丰盛业公司原商户王海兵就广丰生活购物广场1楼美食10号档口租赁事宜，经过协商，进行了转兑和交接，并签署了《外租商户费用确认单》。王婷婷签字的《外租商户费用确认单》记载如下：该档口租金为每年80000元，折合成月租金为6666元，管理费每月为1000元。王婷婷于2020年2月1日进入该场地经营韩餐项目，租赁期限2年。同日，王婷婷向广丰盛业公司交付了租金20000元（按3个月计算）、保证金13332元（按2个月计算）、管理费9000元（按9个月计算）及水电杂费等费用3440元。以上共计交纳45772元。2020年1月23日，我国突然公布新冠疫情，举国上下共克时艰。于是，广丰盛业公司按国家防疫防控有关规定将租赁的标的物即广丰购物中心商场（除二楼生活购物超市）全部关闭。2020年3月31日，王婷婷接到广丰盛业公司开业通知后立即返回北京，同时自行隔离14天。这期间，王婷婷又接到广丰盛业公司催交租金通知，广丰盛业公司要求王婷婷交付租金的期限为2020年4月20日至2020年6月20日，理由是前期预交的租金已经扣完。迫于前期投入的压力，无奈之下，王婷婷又续交了40天的租金并于4月29日开业经营，但由于疫情影响实在太大，商场客流量极小，更无人用餐，万般无奈之下，王婷婷于5月25日关门停业。王婷婷作为小本经营者，疫情期间已长达三个月无分文收入，生活已经到了崩溃的边缘，故于2020年5月27日向广丰盛业公司提交了《撤店申请书》，要求解除合同并退还疫情期间未使用店面的租金及各项费用，但却遭到了广丰盛业公司的无理拒绝。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。……不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，特诉至贵院，请求判如所请。广丰盛业公司辩称，不同意王婷婷的诉讼请求。第一，王婷婷的诉讼主体不适格，广丰盛业公司并未与王婷婷签订租赁合同，广丰盛业公司是与王海兵之间存在租赁关系，王海兵将该档口是否转租给王婷婷，与广丰盛业公司无关，广丰盛业公司并未与王婷婷签订租赁合同；第二，十号档口的承租人占有该档口合同并未到期，理应交纳租金和其他费用；第三，国家也没有政策和文件要求私人企业对房租进行免租；第四，基于王婷婷自己所称，和其提交的证据可以证明王婷婷仅仅是王海兵雇佣的负责人，代理王海兵办理一些事务也是合情合理的；第五，解除合同没有法定的和其他合情合理的事由。因此不同意王婷婷的全部诉讼请求，王婷婷也不是适格的诉讼主体。王海兵述称，王海兵从2019年12月20日已经把档口通过中间人范博转让给了王婷婷，王婷婷通过范博将保证金13332元支付给了王海兵。范博是代表广丰盛业公司跟王海兵联系转让档口的事，当时王海兵问了范博，范博说王海兵的合同王海兵就不用管了，王婷婷已经跟广丰盛业公司新签了合同。王海兵从2020年1月15日不再实际经营了。因为年底了不值当干了，王海兵本来是应该经营到2020年12月底，但范博说别让档口空着，所以其又继续经营了半个月。本案合同与王海兵无关。当时已经到了交费的时候，不交费广丰盛业公司不让经营，王海兵带着王婷婷去的广丰盛业公司的财务室交的20000元的房租。本院经审理认定的事实如下：王婷婷称其与广丰盛业公司存在租赁关系。2019年12月，王婷婷通过中介范博租用广丰盛业公司位于北京市大兴区黄村镇13甲号楼10号档口，租赁期间自2020年2月1日至2022年1月30日。管理费12000元/年，电费1.60元/度，水费10元/吨，年租金80000元，保证金13332元。王婷婷主张其与广丰盛业公司存在租赁合同关系，并提交《广丰盛业公司外租区租赁协议》《外租商户费用确认单》、其与店长毛生、中介范博的通话录音予以证明。《广丰盛业公司外租区租赁协议》《外租商户费用确认单》上没有广丰盛业公司签字。王婷婷称系当时广丰盛业公司说公章锁了，无法盖章。广丰盛业公司否认其公司与王婷婷存在租赁关系，称其公司与王海兵签订了租赁合同，该份合同尚未解除，其公司与王海兵存在租赁关系，与王婷婷无关。广丰盛业公司认可毛生为其公司经理，称不认识范博，范博不是其公司员工。2019年9月20日，王海兵与广丰盛业公司签订《外租区租赁协议》，租赁北京市大兴区黄村镇13甲号楼10号商铺经营河间驴肉火烧，约定租赁期间自2019年9月20日至2021年9月19日，租期为2年。租金按季度支付，交纳租金金额为20000元。合同第4.3条约定乙方应向甲方交纳管理费12000元/年；合同第5条约定乙方须缴纳13333元作为订金，双方签订《租赁合同》后该订金转入保证金之中。当日，王海兵签订《外租商户费用确认单》，载明：管理费12000元/年，电费1.60元/度，水费10元/吨；年租金80000元，保证金13333元；缴纳方式为一次性缴纳租金20000元。2019年9月20日，广丰盛业公司向王海兵出具收据，其上载明：10号档口交来房租三个月，一年管理费12000元，质保金13300元，共计45300元。王海兵称2019年12月20日，已经通过中介范博将10号档口转让给了王婷婷，其自2020年1月15日不再实际经营。2019年12月19日，王婷婷将20000元定金转账给中介武亮。2020年12月20日，王婷婷将2332元转账给中介武亮。后武亮将22332元转账给王海兵。王海兵在与王婷婷的通话录音中亦认可收到该笔费用。王婷婷称该两笔费用为保证金13332元及2019年12月20日至2020年9月20日期间的管理费9000元。2019年12月20日起，王婷婷及合伙人王瑜将租金交付给广丰盛业公司财务人员李桂香，广丰盛业公司财务出具收据。广丰盛业公司称其公司不认识武亮，认为王婷婷系王海兵店铺的工作人员，代王海兵交付租金。王婷婷支付租金至2020年5月20日，2020年4月11日，王婷婷微信充电费1600元，充水费400元。王婷婷于2020年5月25日停业，于2020年5月27日向广丰盛业公司经理毛生提出撤店申请，于2020年7月5日正式将店内物品搬离。本院认为：本案的争议焦点为王婷婷与广丰盛业公司是否存在租赁合同关系。根据王婷婷提交的证据材料，广丰盛业公司的经理毛生知晓王婷婷在10号档口经营的事实，且王婷婷与毛生沟通装修事宜，王婷婷多次将租金交付给广丰盛业公司财务李桂香，王婷婷与广丰盛业公司经理毛生商讨交付租金问题，王婷婷向毛生提出撤店申请，王婷婷与广丰盛业公司财务李桂香沟通签订撤场协议等，广丰盛业公司的工作人员均未否认王婷婷为10号档口的承租方。综合以上情况，广丰盛业公司称其与王婷婷之间不存在租赁合同关系的抗辩意见，有悖常理，本院不予采信。虽王婷婷与广丰盛业公司未签订书面租赁合同，但根据王婷婷向广丰盛业公司交付租金，广丰盛业公司为王婷婷提供10号档口经营，双方形成事实上的房屋租赁合同关系。本案中，王婷婷承租房屋用于经营餐饮，基于北京市政府采取的疫情防控措施，不允许人员聚集聚餐的规定，可以认定疫情对于餐饮业造成影响较大。综上，疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，致使合同目的无法实现，故王婷婷可以提出解除合同。王婷婷于2020年5月27日提出撤店申请，故本院确认王婷婷与和广丰盛业公司之间的租赁合同关系于2020年5月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于退还2020年2月1日至2020年4月15日期间的租金及物业管理费问题。考虑到疫情对王婷婷店面营业的影响，给王婷婷和广丰盛业公司均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌情对2020年2月1日至2020年4月15日期间的租金和物业管理费予以减半。经核算，广丰盛业公司应退还王婷婷租金8332.50元及物业管理费1250元。关于2020年5月28日至2020年9月20日期间物业管理费问题。因2020年5月27日合同已经解除，王婷婷所经营的档口停止经营，故王婷婷要求广丰盛业公司退还该期间的物业管理费2933元的诉讼请求，本院予以支持。关于电费问题。王婷婷未提交证据证明其搬离时剩余的水电费金额，故对其要求广丰盛业公司退还电费696元的诉讼请求，本院不予支持。关于保证金问题。因疫情不可抗力的影响导致合同解除，并非王婷婷违约，故广丰盛业公司应退还保证金。故对王婷婷要求广丰盛业公司退还保证金9999元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认王婷婷与广丰盛业（北京）商贸有限责任公司之间的租赁合同关系于2020年5月27日解除；二、广丰盛业（北京）商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还王婷婷2020年2月1日至2020年4月15日期间的租金8332.50元及物业管理费1250元，共计9582.50元；三、广丰盛业（北京）商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还王婷婷2020年5月28日至2020年9月20日期间的物业管理费2933元；四、广丰盛业（北京）商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还王婷婷保证金9999元；五、驳回王婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元，由王婷婷负担110元（已交纳），由广丰盛业（北京）商贸有限责任公司负担212元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月三十一日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维