安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初6416号 原告：安徽东淮物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区淮舜南路国庆花园小区2-3-10，统一社会信用代码91340400MA2NU0FX09。 法定代表人：舒龙平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘小武，男，汉族，1967年1月28日出生，江苏省通州市人，住江苏省通州市。 委托诉讼代理人：罗厚国，淮南市谢家集区杨公法律服务所法律工作者。 被告：沈某，男，1972年2月16日出生，汉族，大专文化，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区。 原告安徽东淮物业管理有限公司（以下简称东淮物业公司）诉被告沈某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告东淮物业公司的委托诉讼代理人刘小武、罗厚国到庭参加诉讼，被告沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东淮物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立给付2018年8月1日至2020年5月15日物业管理费共计人民币464.00元（72㎡*21.5个月*0.3元/月＝464.00元）；2.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:被告系原告所管理的前锋二村的业主被告于九十年代与房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》,购得8栋2单元5室,建筑面积:72㎡。前锋二村第壹届业委会与原告于2019年7月16日在前锋社区签订了《前锋二村小区物业服务合同》全面委托原告即东淮物业对其前锋二村住宅小区(占地面积98000m,建筑面,60000m)进行物业管理,委托管理期限自2019年8月1日起至2021年7月31日止。2018年8月1日至2020年5月15日期间、所欠物业管理费由原万树物业管理公司全部移交东淮物业收取。协议约定原告提供物业管理服务,被告按建筑面积0.3元/m的标准向原告缴纳物业管理费,如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额*逾期天数*3‰的标准向原告支付违约金,自2018年8月1日至2020年5月15日,被告共欠物业费人民币464.00元.被告拒不缴纳物业费的行为,已严重违反了双方签署的《前锋二村物业管理合同》,严重侵犯了原告及其他业主的合法权益,故原告诉至法院,望人民法院公正裁决,维护原告的合法权益。 被告沈某辩称：1、2018年10月1日至2019年7月31日期间前锋花园小区属于淮南市万树物业服务，与原告物业没有任何关系，2018年10月1日到2019年7月31日的物业费我已经缴纳过了。因此拒绝向原告缴纳万树物业服务期间的物业费；2、原告在2019年8月1日进驻前锋花园小区，原告在服务期间没有履行合同约定，很多条款没有兑现，服务内容只是简单的打扫卫生和垃圾清运。依照物业服务，按质收费的原则，只承担简单的打扫卫生费（含路灯费）。但是2020年5月6日开始原告就不提供物业服务，2020年5月11日原告经过前锋二村第一届业主委员会予以解聘。请求法院驳回原告的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，《前锋二村小区物业服务合同》，被告提供的身份证，因原、被告各方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告向本院提交的证据如下： 1、《债权转让委托书》、《公告》，证明淮南市万树物业管理有限公司债权进行了转移。被告质证意见为：对案件的真实性、合法性和关联性有异议，不清楚这事情。本院认为，被告虽对三性有异议，但双方债权转移事实存在，故对该组证据本院予以确认。 2、《淮南市田家庵区国庆街道办事处前锋社区居民委员会》说明，证明原告的工作得到了基层组织的认可。被告质证意见为：对真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，该组证据系一级组织出具，其真实性应当予以认定。 3、催缴单，支付令和律师函，证明对拖欠物业费我们进行正当合理的通知了业主。被告质证意见为：对真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，该组证据证明原告催缴物业费的事实存在，故该证据本院予以认定。 二、被告向本院提交的证据如下： 淮南市万树物业管理有限公司收款收据，原告诉请数额有误，部分物业费用，我们已向原物业公司缴纳。原告质证意见为：对发票真实性有异议。本院认为，被告提交的已缴纳的物业费用的单据，应当是真实有效的，虽然原告对被告的证据有异议，但本院对该收费单据的真实性予以认定。 2、2020年4月2日公告、2020年4月20日公告及2020年4月28日物业解聘通知书，证明原告已经前锋二村第一届业主委员会予以解聘的事实。原告质证意见为：对证据的真实性有异议。本院认为，被告提交的一组证据证明原告方已经前锋二村业委会于2020年4月28日予以解聘，双方物业服务和被服务关系此时已经解除，故该组证据本院予以确认。 《淮南市美艺物业管理有限公司前锋项目部收据》，证明被告已经缴纳了2019年8月1日至2020年7月31日物业费。原告质证意见为：对案件真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，被告提交的缴费单据，不菲物业费的收取应当由实际进行物业服务的公司收取，故被告提供的证据仅能证明其缴纳了美艺物业公司的物业费用，本院对该证据真实性予以认定，但未缴纳原告物业费，应当缴纳。 根据当事人陈述及经审理确认的证据。本院认定事实如下： 被告沈某系淮南市前锋二村小区8栋2单元5室业主，其房屋面积为72㎡。2019年7月31日前该小区由淮南市万树物业管理有限公司提供物业服务。前锋二村第壹届业委会与原告于2019年7月16日在前锋社区签订了《前锋二村小区物业服务合同》，合同约定了乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、根据法律、法规制定物业管理服务工作计划并组织实施……；2、房屋建筑共用部位的正常维修、养护和管理……；3、物业共用设备的日常维护、养护、运行和管理……；4、公用设施的维修……；5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务，包括物业共用部分、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集及清运。7、协助维护秩序……等。对服务的标准根据淮南市物价局和住建委有关政策规定……。服务合同自2019年8月1日服务至2021年7月31日，并对物业服务相关费用进行了约定，多层住宅：第一年延续以前服务价格不变每月每平方米0.30元；2、商业……等。 另查明，2019年7月29日被告沈某已经向淮南市万树物业管理有限公司缴纳了2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费用，2019年8月1日至2020年5月1日原告服务期间的物业费未有证据证明其已缴纳。 根据诉辩双方的意见以及举证、质证、认证意见，结合本案案情，原、被告争议焦点：1、关于被告是否应当缴纳物业费；2、关于被告应当缴纳物业费数额是多少。针对上述争议焦点，本院评论如下： 1、关于被告是否应当缴纳物业费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但前锋二村第壹届业委会与原告于2019年7月16日在前锋社区签订了《前锋二村小区物业服务合同》，根据此合同对前锋二村小区提供了物业管理，形成了服务和被服务的关系，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告沈某辩称并提交证据认为原告在物业服务中存在瑕疵不足以作为不交物业费的抗辩的理由。协议履行期间，东淮物业公司依约提供了物业服务，被告沈某作为业主，在接受东淮物业公司提供的物业服务后，理应缴纳物业费。 2、关于被告应当缴纳物业费数额是多少。东淮物业公司主张按照每月每平方米0.30元的标准计收物业费系经物价部门核定，符合法律规定。被告举证证明其已经向淮南市万树物业管理有限公司缴纳了2018年8月1日至2020年5月15日期间的物业服务费用。原告东淮物业公司现在要求被告沈仁珊缴纳2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业费，系重复要求被告缴纳物业费，对2019年7月31日前的物业费的请求依法不予支持。关于数额问题应当从2019年8月1日至2020年5月1日共计9个月计算，被告沈仁珊应当承担物业服务费用194.4元（72㎡*9个月*0.3元/月＝194.4元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 被告沈某于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽东淮物业管理有限公司自2019年8月1日至2020年5月15日期间物业服务费194.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告沈某负担。 本判决为终审判决。 审判员  杜晓峰 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  凌应响 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。