江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初1656号原告（反诉被告）：曹俊杰，男，1980年5月29日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告（反诉被告）：詹培勤，女，1981年9月27日出生，汉族，住江苏省苏州市。以上两原告共同委托诉讼代理人：李东华，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈海博，男，1993年3月17日出生，汉族，住所地江苏省苏州市工业园区旺墩路168号，现住江苏省苏州市。被告：陈淑新，女，1984年11月11日出生，汉族，住所地浙江省杭州市余杭区。以上两被告共同委托诉讼代理人：王攀、贺雅洁，上海市协力（苏州）律师事务所律师。原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤与被告（反诉原告）陈海博、被告陈淑新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，由审判员王建根独任审判。本院于2020年5月14日、2020年8月27日二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）詹培勤及原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤的共同委托诉讼代理人李东华，被告（反诉原告）陈海博及被告（反诉原告）陈海博、被告陈淑新的共同委托诉讼代理人王攀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤诉称，就坐落于苏州市相城区房屋(以下简称“房屋”)买卖事宜，原告和被告陈海博、被告陈淑新于2019年1月20日签订了《苏州市存量房买卖合同》、补偿协议，于2019年3月22日签订了补充协议(以下统称“1月合同”)。后因对1月合同部分条款存在争议，原告和被告陈海博、被告陈淑新于2019年8月8日在苏州乐江投资管理有限公司(以下简称“房屋中介”)签订了《存量房买卖合同》(以下简称“8月合同”)，明确了争议部分条款内容，同时确定委托房屋中介配合办理网签过户手续。8月合同约定：房屋价款3250000元，被告陈海博付款截止日期为2019年9月15日；逾期付款超过5天的，被告陈海博应按房屋价款万分之拾/天标准向原告支付违约金等内容。2019年12月17日，3250000元房款始到指定托管账户。2020年1月6日，原告、被告陈海博到相城区不动产登记中心办理产权转移登记手续；拟签字确认网签合同时，原告发现网签合同中逾期付款违约金(万分之一/日)等条款与8月合同约定(万分之十/日)不一致(经查，系房屋中介错误沿用了其他合同相应约定，未完全遵照8月合同约定填写网签合同条款所致)，原告即要求被告陈海博就此做个说明——明确应以8月合同约定权利义务内容执行，被告陈海博却坚持应按网签合同载明的履行。经原告、房屋中介多次沟通，原告发函书面催告，被告陈海博迄今仍拒绝推进履行，导致房屋产权至今仍未转移登记。原告认为：逾期付款、逾期办证责任完全在被告陈海博，被告陈海博应依约继续履行，并承担违约和损失赔偿责任；被告陈淑新作为被告陈海博保证人，应对被告陈海博给付义务承担连带责任。为维护原告合法权益，原告只能诉至贵院，恳请贵院依法判令：1、被告陈海博立即配合完成坐落于苏州市相城区房屋的权属转移登记手续；2、被告陈海博向原告支付逾期付款违约金人民币302250元（计算明细详见诉状附表）、逾期办证违约金234000元（暂计算至2020年3月17日止金额，实际应以3250000元为基数，按千分之一/日标准从2020年1月6日起计算至实际办理完毕房屋产权转移登记手续之日止）；3、被告陈海博向原告赔偿律师费损失120000元整；4、判令被告陈淑新连带承担被告陈海博给付款项法律责任；5、被告陈海博承担诉讼费用。审理中，双方履行了过户及交付房屋的手续，现撤回第一项诉讼请求，第二项诉讼请求中的逾期办证违约金明确为464750元（自2020年1月6日至2020年5月26日，以3250000元为基数，按千分之一/日标准计算）。其他的请求没有变化。被告（反诉原告）陈海博、被告陈淑新辩称并反诉称，本案中违约方理应为原告，因此造成至今无法办理案涉房屋过户手续的相关责任均由其自行承担。一、原告的违约情形如下：1、原告作为房屋出卖方，缺乏必要的诚信度。2、原告自始至终就是拖延办理案涉房屋的网签过户手续的始作俑者。二、本案中原告无任何的实际损失，如有需要原告举证证明其实际损失的金额。三、本案中被告已造成的损失如下：1、被反诉人支付反诉人代垫2019年全年物业管理费3860元；2、定金100万元资金占用利息为37726元（自2019年3月15日至2019年8月27日的利息按照全国同业拆借市场公布的一年期贷款年利率4.25%的2倍计算），即4.25÷100÷365×162天×2倍×1000000元=37726元；3、逾期办证违约金39000元，暂算至2020年4月17日（以325万为基数，按照日万分之一计算，按照自2019年12月18日计算至实际配合完毕过户手续止）；4、五年限售的预期可得利益损失暂计：900000元。综上，请求驳回原告要求被告赔偿的诉讼请求，并要求原告向被告承担相应的违约责任。补充答辩意见如下：如果一审法院采纳按照2019年8月签署的四方协议计算违约金，我方认为违约金支付过高，每日千分之一计算，月利率为3%，年利率为36%，按照最高院2020年8月20日公布的审理民间借贷纠纷的规定最高按照15.4%年利率计算，本案已经严重高于现行法律规定的标准，既然计算违约金也需要原告计算的实际损失。关于反诉部分，反诉原告调整为陈海博一人，反诉的请求为：一、依法判令被反诉人无条件协助反诉人将坐落于苏州市相城区的产权证过户登记手续至反诉人名下；二、依法判令被反诉人支付反诉人1、代垫2019年全年物业管理费3860元；2、定金100万元资金占用利息为37726元(自2019年3月15日至2019年8月27日的利息按照全国同业拆借市场公布的一年期年利率4.25%的2倍计算)；3、逾期办证违约金39000元，暂算至2020年4月17日(以325万为基数，按照日万分之一计算，按照自2019年12月18日计算至实际配合完毕过户手续止)；4、五年限售的预期可得利益损失暂算500000元；三、依法判令被反诉人赔偿反诉人律师费损失5万元；四、依法判令被反诉人承担本案的诉讼费。现将反诉请求一予以撤销。第二，将反诉请求中代垫2019年全年物业管理费3860元变更为代垫2019年全年及2020年5月27日前的物业管理费5760元。第三项逾期办证违约金变更为以原请求为基础，如法院将案涉合同依据2019年8月8日合同为准，反诉请求中关于逾期办证的请求同合同条款予以裁判。原反诉请求的三、四不变。原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤对反诉辩称，民事反诉状中被反诉人名字写错了，对反诉请求不认可，第一项垫付了2019年物业管理费不是事实，事实是我方先付清了2019年全年物业管理费，在8月与被告协商时由被告承担并且当时进行了交割。对2020年的物业费由法院裁定，逾期原因在被告，该部分的物业管理费应当由被告承担。涉案房屋的逾期办证、逾期交付原因均在于被告不正视四方签的合约导致，所以该责任应当由被告方承担。关于五年限售的预期可得利益损失是无稽之谈，中介方在办理网签手续之前询问过被告方是想用老政策还是新政策，是由被告方自行选择了采用新政策才导致了5年限售的问题，如果是损失也应当由被告自行承担。因为原先买受人是本诉被告陈海博和本诉被告陈淑新，涉案房屋的首付款是由陈淑新支付至原告账户，涉案房屋未能按照老政策办理网签和过户原因在被告。原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤为证明自己的主张向本院提交的证据有：第一组证据：0、房屋所有权证及国有土地使用权证书，1、2019年1月苏州市存量房买卖合同（前期陈海博没有参与，后期参与了），2、补偿协议，3、补充协议，以证明涉案房屋的所有权人为詹培勤和曹俊杰，原告有权出售涉案房屋；房屋成交价为3250000元；装修及附属设施补偿款200000元；买受人完成3250000元入账“房产交易资金托管账户”时间为2019年8月31日；最初陈海博、陈淑新为共同买受人，后确认为：陈海博为买受人，陈淑新为买受人担保方。违约方应承担诉讼费、律师代理费及其他相关经济损失。4、苏州工业园鑫莱达置业经纪有限公司从业机构档案查询记录，以证明苏州工业园区鑫莱达置业经纪有限公司不具备备案证明，无法办理网签、过户手续。第二组证据：5、2019年8月存量房买卖合同，以证明：确认房屋成交价3250000元；额外装修补偿款200000元；总价合计3450000元；合同定金金额690000元；调整付清全部款项截止日期为2019年9月15日；逾期5天内，逾期付款违约金为房屋价款的万分之五/天；继续履行，逾期超过5天，逾期付款违约金为房屋价款的万分之十/天。调整逾期办证责任者的违约责任为：逾期5天内，逾期办证违约金为房屋价款的万分之五/天；继续履行，逾期超过5天，逾期办证违约金为房屋价款的万分之十/天。调整办理网签、过户手续的中介机构为苏州乐江投资管理有限公司；中介费9500元，由买受人承担。6、詹培勤律师李东华与陈海博的微信聊天记录，7、网签信息采集表，以证明8月合同签订的日期为2019年8月8日；该合同内容系双方确认的应提交网签的合同内容。第三组证据：8、苏州市相城区存量房交易资金托管协议，以证明詹培勤、曹俊杰与陈海博于2019年8月27日签订《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》约定了资金托管等事宜。9、原告律师与中介杜园园微信聊天记录，以证明3250000元房款全款到资金托管账户日期为2019年12月17日。10、网签合同节选，以证明网签合同中的付款期限、逾期付款违约金、办证期限、逾期办证违约金条款均与8月合同约定不一致。11、预约撤销申请书，以证明双方首次到相城区不动产登记中心办理过户手续日期为2020年1月6日。陈海博签署预约撤销申请书，不积极解决分歧。第四组证据：12、詹培勤与陈海博短信沟通记录，以证明提出解决方案，双方书面确认以四方合同即8月合同约定履行，即按照现行网签合同版本继续走过户流程。陈海博拒绝，强调网签合同内容是他方真实意思表示，也应该是卖方真实意思。13、催告函及其寄送预约单、送达情况查询记录，以证明原告方于2020年2月13日书面催告陈海博继续推进办理过户手续，分三个地址寄送；催告函分别于2020年2月14日、2020年2月21日、2020年2月24日送达。第五组证据：14、聘请律师合同书，15、律师费发票，16、已支付律师费电子回单，以证明原告为本次纠纷支付一审律师费120000元。原告已于2020年4月3日向委托律所支付一审律师费人民币120000元。今天当庭补充证据：第六组证据：17、原告律师与陈海博于2020年1月9日、2020年2月3日微信聊天记录，以证明陈海博2020年1月9日拒绝与原告律师沟通处理分歧；陈海博于2020年2月3日前删除了原告律师好友，原告律师2020年2月3日微信被陈海博拒收。18、原告律师手机上记载的陈海博、陈淑新名片及电话通话记录、原告律师于2020年2月3日与陈海博的短信聊天记录，以证明陈海博对原告律师于2020年2月3日、2020年2月6日的沟通未回复。陈海博拒接原告律师于2020年1月9日、2020年2月11日、2020年3月11日的电话，也未回电。19、2020年1月10日在相城区不动产登记交易中心沟通录像，以证明居间方杜园园向陈海博解释了网签合同版本只是过户时履行的手续，各方应以四方合同认定各方权利义务实际履行。陈海博及其同伴不认同四方居间方解释，坚持应以网签合同覆盖四方合同条款；拒绝尊重事实配合过户。20、原告詹培勤2020年3月30日与陈海博短信聊天记录，以证明陈海博于2020年3月30日联系原告办理过户。原告及时回复意见，并再次向陈海博送达原告解决方案即催告函，陈海博之后未再回应。21、致陈海博催告函退件，以证明陈海博拒收原告发给他的催告函。被告（反诉原告）陈海博、被告陈淑新质证称：对第一组证据中的0、1、2、3，真实性、关联性合法性均无异议，但对于其证明内容有异议。本案真实情况是原被告双方已于2019年1月16日签署协议确认以325万总价出售案涉房屋，按照现有装修给被告；且自始至终办理过户的中介均是原告指定。之后原告不仅以涨价200000元为由且要求被告先行支付1000000元的定金为要求与被告签署该组协议，在被告及中介的多次催促下，还不断的拖延配合被告办理过户的网签及资金托管手续，导致被告办理手续的全部时间处于苏州市房地产严控的时期，造成今天的现状。双方明确约定被告在2019年7月15日前支付1000000元首付款，该款由买受人直接支付到资金托管中心账户并办理网签托管；2019年8月31日前银行贷款。而实际上双方办理网签及托管手续的时间为2019年8月27日，远超过上述约定时间。从该合同明确看出，网签支付首付款以及办理贷款的时间差不多在一个半月左右，符合当时的二手房交易流程和贷款合理时间。对第一组证据中的4，真实性没有异议；但对于其证明内容有异议。需要提请法庭注意：该中介公司的法定代表人为陈华勇，系原告认识且明确指定的中介。而陈华勇就是在2019年1月16日签署协议中作为中介负责的。本案中直接违约的情形在于原告始终以各种理由拖延与被告办理过户手续，无论是从原、被告的微信沟通记录以及中介陈华勇与原告微信沟通记录均能证实系原告故意多次拖延造成，而非单纯的表象看似中介公司没有资质。对第二组证据中的1、5、6、7，真实性、关联性、合法性均无异议；但对于其证明内容有异议。根据《网签采集表》明确记载：挂牌时间为2019年8月8日。合同提交时间为2020年8月15日；房屋尚有抵押贷款。不难看出：原告举证该组房屋买卖协议的时间为2019年8月8日，但是此时原告是否尚未还清案涉房屋的贷款，因此我方希望法庭要求原告补充其还清案涉抵押贷款的详细资料，以便再次确认原告多次不配合被告办理网签手续的真实原因；且从合同提交时间2019年8月15日到2019年8月27日签订《存量房交易信息确认书》及《资金托管协议》提交的网签合同就是三方确认后的合同细节，并非原告声称双方达成的最后一份合同。提醒法庭注意一个细节：该采集表中明确物业管理费交至2019年12月31日，该时间与原告要求被告支付物业费的时间节点要求完全一致，也与最后原告不予签字的2020年1月6日合同记载相吻合。对第三组证据中的8，真实性、关联性、合法性均无异议；但对于其证明内容及备注记载有异议。根据该协议第一条记载：“甲方（卖方）与乙方（买方）在2019年8月27日签订《存量房交易信息确认书》”，但是原告至今未将该证据予以提交，再次足以证明其缺乏基本的诚信。原、被告在原告指定的中介人员的指导下，在2019年8月27日先后签字并确认《存量房交易信息确认书》和原告本次起诉提供的《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》的全部内容。根据《存量房交易信息确认书》中特别提示最后明确记载：“房屋交易双方当事人对在出售房源挂牌核验、网上草拟合同、购房资格审核时上传的材料和信息的真实性、合法性、有效性负责。”该条直接说明原告对网签合同是非常清楚并确认的；而并非原告声称的未看到过网签合同内容亦或是中介自身行为所导致等托词。对第三组证据中的9，真实性、关联性、合法性均无异议；对第三组证据中的10，真实性、关联性、合法性均无异议；但对于其证明内容及备注记载内容有异议。首先，网签合同系双方在签署《存量房交易信息确认书》确认过，并无原告声称未看过；其次，按照《存量房交易信息确认书》以及《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》的签订时间2019年8月27日来计算，根据原告声称合同要求被告在2019年9月15日前支付完毕全部款项，是完全不符合常理的；甚至比第一份合同约定的一个半月时间少了足足一个月。最后，该中介也是原告单方指定的，其作为原告的中介理应对原告的合法权益予以保护，之所以三方确认签署相关房管局文件，足以说明三方是确认的。对第三组证据中的11，真实性、关联性、合法性均无异议；但对于其证明内容及备注记载内容有异议。只有预约才可以到房管局办理过户手续，因为原告提出的无理理由，导致双方无法办理过户，房管局对不予按时办理的会有诚信处罚；应先取消预约后再行重新申请预约，并非据此证明被告不积极解决分歧。第四组证据中的证明目的不予认可，原告系违约方，至今以追求高额违约金为由拒绝配合过户手续。对第四组证据中的12，真实性不予认可。首先，原告提供的与被告的记录是不完整且断章取义的，理应由原告提供完整无修改的证据；其次，根据原告的律师与被告的回复也是提出先解决过户的问题，与原告的证明内容相矛盾。对第四组证据中的13，真实性没有异议，但是对其内容有异议，且被告至今未收到上述文件。从发出时间来看均是2月份全国疫情严重期间，且被告系湖北籍，故该组证据也不能据此作为原告积极主张协调的证据。对第五组证据中，律师代理合同及发票的真实性没有异议。需要补充律师费支付凭证；同时该律师费计算标准过高，被告认为本案的违约责任并非被告，理应由原告自行承担该笔支出。关于上次庭审时对原告补充的证据庭后提交书面质证意见，现今天当庭质证意见如下：对第五组证据中16，己支付律师费电子回单的真实性没有异议，结合第一次开庭质证意见，该律师费计算标准过高，需明确计算依据，同时被告认为本案的违约责任在于原告，故该笔费用理应由其自行承担。对第六组证据中的17，原告律师与陈海博2020年1月9日、2020年2月3日的微信聊天记录的真实性没有异议，关联性、合法性及证明目的均有异议。本案中原告的代理律师由于在与被告前期磋商中，不当沟通导致双方发生冲突且被告明确不予与原告代理人进行任何形式的商谈，故对于该组证据无法证明任何目的。对第六组证据中的18，原告律师手机上记载的两被告的名片及通话记录、原告律师与2020年2月3日与陈海博的短信聊天记录真实性没有异议，关联性、合法性及证明目的均有异议。本案中原告的代理律师由于在与被告前期磋商中，不当沟通导致双方发生过冲突且被告明确不予与原告代理人进行任何形式的商谈，故对于该组证据无法证明任何目的。对第六组证据中的19，2020年1月10日在相城区不动产交易中心沟通录像真实性没有异议，但是对于证明目的有异议。本案中不存在任何被告不配合办理过户的事实基础！涉案房屋不过户就意味着被告贷款银行提前收贷的风险，意味着被告损失的无限扩大，恰恰可以通过该证据结合被告补充的录像可以清楚地显示：原告始终以违约金计算标准依据的合同为由肆意扩大自己的损失，直接导致双方损失的扩大才是本案发生争议的真实源头。对第六组证据中的20，原告詹培勤2020年3月30日与陈海博短信聊天记录真实性没有异议，但是证明目的有异议。本案中被告一直积极联系原告办理过户，且原告律师最初开始跟被告沟通时明确是不以支付违约金为过户前提，实际上事实是原告始终以该理由为借口不予配合办理过户。提醒法庭注意：原告在本案中有意识只提供与其有利的记录，结合被告提供的证据4中可以非常清楚的看出原告在配合办理过户时采取不接电话、不回复的态度，足以证明其主观的故意。对第六组证据中的21，致陈海博催告函退件真实性没有异议，关联性和合法性均有异议。根据该文件无法确认原告邮寄的什么文件。被告（反诉原告）陈海博、被告陈淑新为证明自己的主张向本院提交的证据有：第一组证据：买卖定金协议一份，以证明2019年1月16日被告及其姐姐陈淑新与原告指定的第三方中介苏州工业园区乐利置业经纪有限公司即经办人陈华勇等三方，就被告购买原告名下位于苏州市相城区的房屋达成一致，根据第二条“明确房价为325万元人民币”、第三条“支付购房定金5万元”；同时房地产买卖交易条件中明确约定：“一、签约时间定于2019年1月25日前签订买卖合同；二、房屋交付标准为现有装潢等事宜”。同日，反诉原告按约定支付定金给反诉被告。第二组证据：《苏州市存量房买卖合同》、《补偿协议》，以证明2019年1月20日，反诉被告以房屋上涨为由，要求反诉原告追加总价200000元补偿方可继续进行交易，名为房屋装修补偿费，反诉原告无奈签署本组证据两份文件。根据买卖合同第四条：双方明确约定被告在2019年7月15日前支付1000000元首付款，该款由买受人直接支付到资金托管中心账户并办理网签托管；2019年8月31日前银行贷款。同时根据补偿协议约定：房屋总价变更为3450000元；反诉被告同时要求反诉原告在2019年3月15日前支付1000000元的定金。同日记载反诉被告已收到反诉原告500000元。第三组证据：《补充协议》，以证明2019年3月17日，在反诉被告的要求下，又以要确定反诉原告的买受人资格为由，双方再次签订《补充协议》。同日记载反诉被告已收到反诉原告支付了1000000元。第四组证据：微信记录一份，以证明反诉原告在5月份取得购房资格后，第一时间催促反诉被告詹培勤办理网签手续，但是其始终以没空为由拒绝配合办理手续；期间其指定的中介陈华勇也一直催促反诉被告提交资料，均无果。反诉被告单方不配合行为导致反诉原告无法按约在2019年7月15日前完成房屋网签及资金托管手续，贷款事宜一拖再拖。第五组证据：《存量房买卖合同》，以证明在反诉原告的多次催促下，反诉被告才与反诉原告在2019年8月8日签署了新的买卖合同，同时反诉被告将中介公司及指定人员更换为苏州乐江投资管理有限公司及杜园园。第六组证据：《存量房交易信息确认书》和《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》，以证明在反诉被告指定中介要求下，双方于2019年8月27日签署该组两份证据，并确认在网签过程中提交的出售房源挂牌核验、网上草拟合同、购房资格审核时上传的材料和信息的真实性、合法性、有效性负责。该组证据直接证明反诉被告对网上草拟合同的条款是完全确认的，其后续对其签字行为矢口否认的举措，再次让人怀疑其动机。第七组证据：短信记录及《苏州市存量房买卖合同》，以证明反诉被告委托律师与被告交涉过户事宜，并声称未将支付违约金作为过户条件。双方故于2020年1月6日和2020年1月8日两次相约在相城区房管局办理最后过户手续，但是反诉被告却仍然以两份合同的违约金约定不符，拒绝签署《苏州市存量房买卖合同》，导致至今案涉房屋无法最终过户。第八组证据：物业费支付证明及转账凭证，以证明反诉原告在尚未取得案涉房屋前，已代反诉被告履行支付物业费的义务，将案涉房屋的物业费支付至2019年12月31日。第九组证据：被告补缴到四成首付的凭证，以证明为加快办理贷款，反诉原告不得已换了贷款银行，在2019年11月19日还增加了一成首付，从首付三成提高到首付四成，多支付325000元的首付来办理案涉房屋贷款。第十组证据：《个人二手房按揭贷款及担保合同》，以证明反诉原告本因首付三成即可购买案涉房屋，由于时间紧，加之房地产政策收紧，导致反诉原告不得不将首付比例提高到四成后，才取得贷款顺利在2019年12月16日发放；但是由于反诉被告多次不配合办理手续，导致反诉原告至今无法办理案涉房屋的抵押权给贷款银行，如导致反诉原告贷款被银行提前收贷，其相关责任理应由反诉被告承担。第十一组证据：《律师代理合同》、发票、支付凭证，因反诉被告的违约行为导致反诉原告为主张权利而支出的合理律师费5万元。第十二组证据《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，以证明2019年7月24日，苏州市人民政府发布史上最严厉的限售政策：根据该文件三、扩大住房限制转让实施范围：自本意见实施之日起，二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。根据该规定，案涉房屋由于反诉被告的不配合行为导致案涉房屋落入限售范围内，至今无法取得并出售，导致反诉原告损失严重。补充证据如下：根据原告提交的第19证据中因该录音未能完整体现原被告双方真实过户情况，故被告在庭后第一时间将整个2020年1月6日原告不配合被告办理过户的录像全过程提交法庭，被告认为，2020年1月6日原告上午在第一次过户中不配合被告办理签字手续，第二次是2020年1月6日下午同时再次拒绝不予进行签字，在双方约定2020年1月10日第三次进行过户当天原告曹俊杰未出面导致了最终过户无法履行，其责任在原告。因此，由此引起的逾期办证相关法律责任理应由原告方承担。原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤质证称：对第一组证据，真实性没有异议，但是提请法庭注意，该协议的第五条明确该份定金协议已因双方另外签订买卖合同已经失效。对第二组证据，真实性没有异议，不认同证明内容，该两份协议都是经过双方协商一致签订的结果，不存在无奈、威胁，是双方真实意思表示。对第三组证据，真实性没有异议，不认同证明内容，不存在要以确定买受人资格为由强加被告签订补充协议，客观上是确认陈海博和陈淑新谁是买受人所以签订了该协议。对第四组证据，对于詹培勤所讲的内容真实性没有异议，对陈华勇和被告方所沟通的内容我方无法证实，请法庭依法核实。另外，请法庭看一下其中一些表述，原来合同约定由鑫莱达公司来进行网签，但是后来鑫莱达公司要求我方授权别的公司进行网签手续。因此发生了争议，但是该等争议已通过双方的充分沟通协商已于2019年8月8日解决，所以我方不认同被告的证明内容。对第五组证据，真实性没有异议，但是要纠正一下，被告所述的系在反诉原告的多次催促下，客观上是我方积极在推动合同的解决，被告方在我方沟通期间向相城法院提起了诉讼，由于未交诉讼费按撤诉处理。苏州乐江投资管理有限公司系双方协商后共同选定的网签机构，而非我方单方指定。对第六组证据，真实性没有异议，但是不认可被告方的证明内容，该两份协议是我方履行8月合同而签署的过程性文件。其中的存量房交易信息确认书仅供于存量房双方进行资金托管和银行贷款审批，我方仅对于该确认书中的一、二、三、四、六中的信息进行确认，但要说明的是我方当时并未见到网上草签合同，不了解网上草签合同与8月合同的不一致性。对第七组证据，真实性没有异议，但该份合同未经我方确认系居间方根据我方提供的基本信息和居间方的习惯形成的版本。特别提醒法庭，在该份合同中的第十六条约定的解决争议的方式是提交苏州仲裁委仲裁，被告方就本诉向贵院提起了反诉表明他们并不认同该网签合同的真实性和有效性。对短信记录真实性没有异议，提请法庭注意一下，我在这里强调原告方未以被告支付逾期付款违约金为过户条件，在未谈妥的情况下房东也愿意配合过户，客观上也是配合的，在协商过程中，我还要求他加我微信，把苏州中院的判决书发给他看，希望双方在过户前将这个问题沟通了。我这时候才知道被告将我拉黑了，不愿意与我沟通。对第八组证据，没有异议，但是要说明的是双方最初的合同是1月份签订的，此后一直在为实际的交付做准备，所以在8月7日与对方沟通，希望对方承担1年的物业费，对方答应了所以就有了这笔款项的支付，是双方的合意，不应认为是被告的损失。对第九组证据、第十组证据，真实性请法庭判断，无论真实与否与本案没有关联，被告方是付款方，如何付款或者如何筹款是被告方单方的义务。对第十一组证据，没有异议，但是应当由被告方自己承担的费用与我方无关。对第十二组证据，真实性没有异议，但不认可证明内容，按老政策还是新政策是被告基于自身情况自行审定的，与我方无关。对被告补充提交的证据是真实发生的，但是证明内容恰恰相反，三次过户没有成功是被告方没有正视双方的签约的客观事实，被告方一直强调网签合同是他的真实意思表示，要求我方必需接受网签合同，这违背了订立合同自愿原则，而客观事实是原被告双方关于买卖房屋的权利义务内容均约定在2019年8月8日签订的四方协议中，在这三次办理过户的过程中，原告方一直跟被告强调我们要尊重客观事实，应当以2019年8月8日签署的四方协议来确认各方的权利义务关系，但是被告方对此一直予以拒绝，这才是导致了三次去都没有办成过户的根本原因。因此，逾期办证的责任全部在被告方，被告应当承担全部违约责任。经审理查明，2019年1月20日，原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤与被告（反诉原告）陈海博、被告陈淑新签订苏州市存量房买卖合同一份，合同约定：房屋坐落：苏州市相城区，所有权证编号：苏房权证相城区字第××号。产权登记建筑面积221.78平方米，买受人于2019年7月15日前，向出卖人支付首付款计人民币壹佰万元整，该款由买受人直接支付于交易中心指定之托管账户。买受人应于双方办理本房屋资金托管手续之日起2日内与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，向贷款银行申请人民币贰佰贰拾伍万元的贷款用于支付房屋价款，待贷款银行审核通过后，买受人应委托该贷款银行于2019年8月31日前将上述贷款部分支付至资金管指定账号。合同对其他事项亦作了相应的约定。同日，原告詹培勤（反诉被告）与被告（反诉原告）陈海博、被告陈淑新签订补偿协议一份，协议约定：1、买卖双方确认，买受人就现有房屋装修及附属设施另行补偿出卖人人民币贰拾万元整(RMB¥200000.00)，该款项作为定金给出卖人。2、买受人在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，并双方在此同意出卖方将该房地产按现状交付买受方即可。买卖双方确认：出卖人同意于存量房买卖合同签订当日将房屋所有权证、土地使用权证暂存苏州鑫莱达置业。3、买卖双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计人民币叁佰贰拾伍万元整(RMB¥3250000.00)。……7、双方协商同意买受人先于2019年3月15日支付出卖人定金壹佰万元整（¥1000000.00），出卖人同意于托管前一天退回捌拾万元整给买受人用于支付首付款。2019年3月22日，原告（反诉被告）詹培勤与被告（反诉原告）陈海博、被告陈淑新签订补充协议一份，约定：本补充协议基于：出卖人和买受人于2019年1月20日签署《苏州市存量房买卖合同》(简称原合同)，即买卖房产为爱汀花园19幢106室的原合同的补充协议。本协议及原合同均有效，本协议定义及描述内容为原合同相关内容的定义、解释或补充，相关原合同和本协议执行时，以本补充协议为准。本协议一式三份，各方各执一份，签字即生效。本协议确认买受人为陈海博。买受人承诺：依国家和地方法规有合法购买本房产资格和付款能力。因买受人原因导致买卖房产时不能按时付款或过户，定义为买受人违约。陈淑新为买受人合同执行义务的担保方，担保人愿意对本协议及原合同项下买受人义务连带保证责任。买受人担保方对出卖方付款视同买受人付款。截至本协议签署时，买受人已支付款项为本协议执行之定金。出卖人收款账户信息如下，收款金额及时间以本账户银行结算单为准。账户：詹培勤开户行和账号：中国银行62166861010000735134。原合同第三条房屋价款明确为叁佰贰拾伍万元整。原合同第四条双方在本协议确认：房款支付为买受人贷款支付或自筹资金支付；买受人完成325万入账“房产交易资金托管账户”时间为2019年8月31日前，逾期付款责任依原合同第五条的第1条执行。双方在合同和协议执行如有违约，协商不成可提交诉讼，违约方承担诉讼费、律师代理费及其他相关经济损失。因对2019年1月20日签订的合同部分内容存有争议，2019年8月8日，曹俊杰、詹培勤与陈海博、买受方保证人陈淑新、居间代理机构：苏州乐江投资管理有限公司签订存量房买卖合同一份，房屋基本情况同2019年1月20日签订的苏州市存量房买卖合同。合同约定：房屋价款为人民币3250000元。房屋价款支付方式为以买受方应向出卖方支付首付款人民币800000元（买受方已支付），其余款项即2450000元整由买受方贷款支付或自筹资金支付（支付至双方约定的资金管账户或出卖方账户视为支付），付清以上全部款项的截止日期为2019年9月15日。买受方逾期付款违约责任为：(1)逾期不超过伍天，自本合同第四条约定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至买受方逾期相应房屋价款实际缴入规定交易资金托管账户之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款万分之伍的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过伍天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起叁天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，自本合同第四条约定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至买受方逾期相应房屋价款实际缴入规定交易资金托管账户之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款万分之拾的违约金，合同继续履行。关于房屋权属转移登记的约定：属于买受方责任的，处理如下：(不作累加)(1)逾期不超过5天，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款万分之5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过5天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起3天内，买受方将房屋及其附属物品退还给出卖方，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款万分之10的违约金，合同继续履行。属于出卖方责任的，处理如下：(不作累加)(1)逾期不超过伍天，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之伍的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过伍天后，买受方有权退房。自买受方退房通知书到达之日起3天内，出卖方将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受方，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受方支付违约金。出卖方要求不退房的，经买受方同意，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之10的违约金，合同继续履行。附件二约定：1、买受方除本合同约定的房价款325万元外，应另行向出卖方支付装修补偿款人民币贰拾万元整，买受方已经向出卖方支付该款项。2、本次房屋交易总价款合计人民币345万元整，含上述条款的20万元整；剩余的325万元整(含出卖方根据本协议将转入买受方的80万元整)由买受方于2019年9月15日前支付至资金托管账户或出卖方账户。合同对其他事项亦作了相应的约定。原告曹俊杰、原告詹培勤及被告陈海博、保证人陈淑新签署日期书写为2019年1月20日。居间代理机构：苏州乐江投资管理有限公司盖章。2019年8月27日，曹俊杰、詹培勤与陈海博在苏州市相城区房产交易管理所签署了苏州市相城区存量房交易资金托管协议。2019年12月17日午，苏州乐江投资管理有限公司杜园园微信联系原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤代理人李东华：李老师你好！全款到账了。你明天约一下房东明天过户。2020年1月6日，原告曹俊杰、原告詹培勤与被告陈海博依约至苏州市相城区不动产登记中心办理房屋产权转移登记手续，双方因网签合同版本及相应条款与2019年8月8日签订的合同不一致而产生争议。被告陈海博以因双方没有协商好，不能如约来窗口办理，陈海博申请撤销纳税过户手续预约。期间，双方多次沟通解决方案，原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤认为应以2019年8月8日的合同约定实际执行，被告陈海博则认为网签合同系双方真实意思表示，双方意见不一而协商未成。2020年2月13日，原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤向被告陈海博发出催告函，提出应以签署的四方合同为准并提出了两个解决方案。2020年3月，原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤与上海市锦天城（苏州）律师事务所签订聘请律师合同书，约定一审代理费人民币120000元。同年3月26日，上海市锦天城律师事务所开具了上海增值税普通发票，同年4月3日，詹培勤将款项120000元打入上海市锦天城律师事务所账号。查明，2020年4月28日，陈海博、陈淑新与上海市协力（苏州）律师事务所签订法律服务委托合同一份，约定律师代理费人民币50000元。陈海博交付了该费用，同年5月6日，上海市协力（苏州）律师事务所开具了江苏增值税普通发票。另查明，被告陈海博已支付2019年全年物业管理费3860元及2020年5月27日前的物业管理费合计人民币5760元。2020年5月26日，曹俊杰、詹培勤与陈海博签订过户协议书，双方一致同意先行办理案涉房屋的过户手续并达成协议。协议确认：签署本协议不视为已调整或减让各方在“诉讼”已提出的权利主张；就诉讼中的权利主张、相关事实以及法律责任承担等争议问题，均交由法院裁断，并以法院生效文书确认的为准。……2020年6月2日，原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤与被告（反诉原告）陈海博办理了房屋交接手续。上述事实，由原、被告提供的房屋所有权证及国有土地使用权证书、苏州市存量房买卖合同、补偿协议、补充协议、存量房买卖合同、微信聊天记录、苏州市相城区存量房交易资金托管协议、催告函、聘请律师合同书、买卖定金协议、物业费支付证明及转账凭证、个人二手房按揭贷款及担保合同、《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤与被告（反诉原告）陈海博、被告陈淑新于2019年8月8日签订的存量房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。网签合同版本未经原、被告双方签字确认，且合同内容亦于2019年8月8日签订的存量房买卖合同不一致，不能作为案涉房屋的履行依据。根据2019年8月8日的合同约定，被告陈海博付清全部款项的截止日期为2019年9月15日，被告陈海博未能在约定日期内付清款项或打入资金托管账户，被告陈海博的行为构成违约，应承担相应的违约责任。但考虑到2019年7月24日，苏州市人民政府发布的《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》及合同签订后，被告陈海博亦积极筹集资金并联系贷款银行等履行合同的行为。被告陈海博虽构成违约，但并非主观故意，违约程度较轻。故本院结合合同签订至今的时间较短、房价亦未出现较大波动以及综合当事人的履约情况，且原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤并没有举证证明其具体损失情况，本院酌情调整为被告陈海博应向原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤支付逾期付款违约金72251.51元（2019年9月16日至2019年12月16日止，即92天，以2450000元为基数，按年息11.7%计算）。对于原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤要求被告（反诉原告）陈海博承担逾期办证（2020年1月6日至2020年5月26日）违约金的诉讼请求，2019年12月16日，被告陈海博的购房款打入托管账户后，双方一直就逾期付款违约金进行沟通。2020年1月6日，原、被告双方去办理房屋过户手续，因网签合同与2019年8月8日的合同不一致，双方产生争议，未能及时办理过户手续，此争议主要系第三方误操作所造成，均非原、被告本意。对此，并不能归责于原、被告任何一方的违约行为，且原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤并未举证其实际损失的具体金额。故原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤要求被告（反诉原告）陈海博承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤要求被告（反诉原告）陈海博承担律师费120000元的诉讼请求，由于被告陈海博逾期交付相应款项构成违约，故被告（反诉原告）陈海博理应赔偿原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤已实际发生损失的律师费用。但原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤的代理律师自房屋买卖合同起草、条款修改、直至合同签约及产生纠纷的协调沟通等活动，均参与了整个过程，并非诉讼后才参与法律服务，其收取的代理费用120000元应视为整个法律服务的代理费用，不应由被告陈海博全额承担。故本院酌情认定为人民币80000元。被告陈淑新为买受方保证人，应当承担保证责任，故被告陈淑新应对被告陈海博承担的款项承担连带保证责任。对于被告（反诉原告）陈海博的反诉请求，本院认为，被告（反诉原告）陈海博交纳了物业管理费用5760元，对此，双方并无异议。原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤称，此为双方合意，但并没有提供相应的证据予以证明。故被告（反诉原告）陈海博的请求，本院予以支持。对于被告（反诉原告）陈海博要求原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤承担定金100万元资金占用利息、逾期办证违约金、五年限售的预期可得利益损失、被反诉人赔偿反诉人律师费损失50000元的反诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈海博应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤逾期付款违约金人民币72251.51元。二、被告（反诉原告）陈海博应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤律师费代理费人民币80000元。被告陈淑新对上述一、二款项承担连带保证责任。（上述一、二项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022025574）三、驳回原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤的其他诉讼请求。四、原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）陈海博人民币5760元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022025575）五、驳回被告（反诉原告）陈海博的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币5181.50元，由原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤负担1581.50元，由被告（反诉原告）陈海博负担3600元（原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤预交的费用，由本院退还。被告（反诉原告）陈海博负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331053453）。反诉案件受理费人民币5053元，由被告（反诉原告）陈海博负担5000元，由原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤负担53元（原告（反诉被告）曹俊杰、原告（反诉被告）詹培勤负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331053455）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王建根二〇二〇年十二月二十八日书记员  颜 涛