吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2020）吉0203民初1599号原告：吉林市顺达铁路运输有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区新兴街39号。法定代表人：鞠波，该公司经理。委托诉讼代理人：王文军，吉林润云律师事务所律师。委托诉讼代理人：付亮亮，该公司业务员。被告：刘林，男，1963年2月24日生，汉族，住吉林省吉林市。原告吉林市顺达铁路运输有限公司（以下简称顺达公司）与被告刘林租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭审理，原告顺达公司的委托诉讼代理人王文军、付亮亮，被告刘林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。顺达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告关于租赁新吉林综合市××区房屋市场管理及经营服务合同；2.被告立即将占用原告的新吉林综合市××区房屋腾退交还原告；3.被告向原告支付2018年7月1日至2020年10月31日的市场管理服务费23,333.33元。4.延迟付款违约金（以10,000.00元为本金，自2018年7月1日起至款项付清之日止，按照日利率5‰计算；以10,000.00元为本金，自2019年7月1日至款项付清之日止，按照日利率5‰计算；以3333.33元为本金，自2020年7月1日至款项付清之日止，按照日利率5‰计算。5.供热费代缴房屋供热费1,245.00元（自2018年-2019年度供热，2019年-2020年半年度供热）；6.案件受理费由被告承担。事实与理由：2002年10月25日，经批准新吉林综合市场建设成立，现该市场由我公司经营管理。我公司与刘林签订《市场管理及经营服务合同书》一份，约定：我公司占有使用新吉林综合市房屋一处，市场管理服务费每年10,000.00元、代缴房屋供热费每年830.00元。刘林需按时缴纳市场管理服务费、保证金和水电取暖等费用，若逾期未缴。每逾期一日按应缴总额的5‰向我公司支付违约金，刘林缴纳了该合同期间的相应费用。2018年7月1日起至今，刘林一直占用该房屋并拒绝缴纳相应费用及违约金。刘林占用使用上述市场房屋期间，我公司多次要求刘林给付费用或腾退房屋，刘林以种种借口拖欠至今，现我公司为维护自身合法权益，特诉至贵法院，请求判如所请。刘林辩称，1.我与顺达公司未就2017年和2018年的租赁达成合同，我不应该给付费用；2.自2018年底我不再使用该房屋，我曾试图归还过，但无人接收，故不应当交纳费用。3.我已经交了2018年1月1日至2018年12月31日的租金。经审理查明：2016年9月6日，沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司永兴装载加固器材分公司（以下简称永兴公司）与刘林签订《市场管理及经营服务合同》，载明：“……履行期限：2016.07.01-2017.06.30……甲方（永兴公司）为其提供的经营场所为新吉林综合市××区（以下简称该物业），该物业为甲方所有，建筑面积为165.00平方米……实行先缴费后使用……市场服务管理费10,000.00元……乙方（刘林）需按时交纳市场管理服务费、保证金和水、电、取暖等费用，若逾期未缴，每逾期一日按应缴总额的5‰向甲方支付违约金。”另查明，《中国铁路沈阳局集团有限公司文件》（沈铁劳卫[2017]384号）载明：“……撤销沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司吉铁化工运输分公司、吉车分公司、永兴装载加固器材分公司，组建吉林市铁凇集团顺达商务服务有限公司（具体名称以工商注册为准）”2019年3月13日，吉林市铁凇顺达商务服务有限公司更名为吉林市顺达铁路运输有限公司。以上事实有顺达公司提交的民用建筑人防结建批准书、吉林市市场建设工作领导小组办公室文件、吉林市商务局文件、沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司文件、吉林省土地管理局吉林铁路土地管理分局说明、中国铁路沈阳局集团有限公司文件、工商档案、合同书、租赁费票据、信等证据及当事人陈述在案佐证。对刘林提交的银行交费记录将在本院认为部分详细阐述。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：所谓租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2016年9月6日，永兴公司与刘林签订《市场管理及经营服务合同》，永兴公司将吉林市龙潭区新吉林综合市××区租赁给刘林，双方意思表示真实，且不违反国家强制性规定，双方形成合法有效的租赁合同法律关系。关于主体部分，《中华人民共和国合同法》第九十条规定：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。”本案中，《中国铁路沈阳局集团有限公司文件》（沈铁劳卫[2017]384号）载明：“……撤销沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司吉铁化工运输分公司、吉车分公司、永兴装载加固器材分公司，组建吉林市铁凇集团顺达商务服务有限公司（具体名称以工商注册为准）”2019年3月13日，吉林市铁凇顺达商务服务有限公司更名为吉林市顺达铁路运输有限公司。故顺达公司享有对刘林的连带债权、承担连带责任。关于解除合同部分，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，双方当庭协商一致解除合同，顺达公司与刘林之间的租赁合同于庭审时即2020年11月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方解除合同，刘林应当将租赁物新吉林综合市××区房屋返还顺达公司，但顺达公司与刘林就该房屋的四至存在争议，且顺达公司未提供新吉林综合市××区房屋的四至的证据，故本院对顺达公司要求刘林返还新吉林综合市××区房屋的诉请不予支持，顺达公司可就返还新吉林综合市××区房屋的部分另行提起告诉。关于租金部分，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，2016年9月6日，双方签订租赁合同后，租赁期届满（2017年6月30日）后，刘林继续占有、使用新吉林综合市××区房屋，未再就租赁物签订租赁合同，出租人未提出异议，故原租赁合同即《市场管理及经营服务合同》继续有效，刘林应当按照《市场管理及经营服务合同》的约定“市场服务管理费10,000.00元”向顺达公司支付占用新吉林综合市××区房屋的费用，故顺达公司要求刘林向其公司支付2018年7月1日至2019年6月30日止的费用10,000.00元，2019年7月1日至2020年6月30日止的费用10,000.00元，2020年7月1日至2020年10月31日止的费用3,333.33元符合上述约定，应当予以支持。对刘林认为自2018年底，其不再使用该房屋，我曾试图归还过，但无人接收，故不应当交纳费用的辩解，因刘林未就归还该房屋提供相应证据，应当承担举证不能的不利后果，结合刘林在给顺达公司的信中自认“2019年租金没交”，故本院对该辩解不予支持。对刘林认为其交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的租金，并提交银行交费记录作为佐证，本院认为该转账记录的时间为2017年10月23日，不符合交纳2018年租金的交易习惯，且刘林未就该笔转账与2018年1月1日至2018年12月31日的租金存在关联提交证据，故本院对刘林提交的转账记录不予采纳，对上述辩解不予支持。关于延迟付款违约金部分，双方签订的《市场管理及经营服务合同》载明：“……实行先缴费后使用……”，故刘林应当于2018年6月30日前支付2018年7月1日至2019年6月30日止的费用，于2019年6月30日前支付2019年7月1日至2020年6月30日止的费用，于2020年6月30日前支付2020年7月1日至2020年10月31日止的费用。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，顺达公司未就实际损失进行举证，应当承担举证不能的不利后果，然而刘林逾期支付租金，必然给顺达公司造成占用资金期间利息的损失，故顺达公司实际损失的计算以利息损失为参照符合法律规定和实际情况。顺达公司与刘林约定“每逾期一日按应缴总额的5‰向甲方支付违约金。”该约定超过造成实际损失的百分之三十，应认定为过分高于造成的损失，故本院结合公平原则和诚实信用原则、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素予以调整，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%。”结合上文论述及经审理查明事实，本院支持顺达公司要求刘林支付利息﹛以10,000.00元为本金，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍【中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率×（1+50%）×（1+30%）】计付利息，自2019年8月20日始至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.95倍【全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率×（1+50%）×（1+30%）】计付利息；以10,000.00元为本金，自2019年7月1日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍【中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率×（1+50%）×（1+30%）】计付利息，自2019年8月20日始至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.95倍【全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率×（1+50%）×（1+30%）】计付利息；以3333.33元为本金，自2020年7月1日至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.95倍【全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率×（1+50%）×（1+30%）】计付利息﹜。对顺达公司诉请超出部分不予支持。关于供热费部分，顺达公司未就其替刘林代缴供热费提供证据，应当承担举证不能的不利后果，本院对其要求刘林向其交纳供热费的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条、第九十七条、第一百七十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除吉林市顺达铁路运输有限公司与刘林关于租赁新吉林综合市××区房屋市场管理及经营服务合同。二、被告刘林于本判决生效之日起立即给付原告吉林市顺达铁路运输有限公司市场管理服务费23,333.33元及逾期利息｛以10,000.00元为本金，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍【中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率×（1+50%）×（1+30%）】计付利息，自2019年8月20日始至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.95倍【全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率×（1+50%）×（1+30%）】计付利息；以10,000.00元为本金，自2019年7月1日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍【中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率×（1+50%）×（1+30%）】计付利息，自2019年8月20日始至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.95倍【全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率×（1+50%）×（1+30%）】计付利息；以3333.33元为本金，自2020年7月1日至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.95倍【全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率×（1+50%）×（1+30%）】计付利息｝。三、驳回原告吉林市顺达铁路运输有限公司的其他诉讼请求。如果刘林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153.00元，由被告刘林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 胡冀宇二〇二〇年十二月二十八日代理书记员 赵婉竹