广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初8375号原告：广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司，住所地广州市越秀区豪贤路万福里6号，安乐道22号首层自编A室。法定代表人：唐朝晖，职务：经理。委托诉讼代理人：杨洁瑜，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟文，广东翔信律师事务所律师。被告：广州市协作办公室（原名广州市经济技术协作办公室），住所地广州市荔湾路147号观湖雅轩裙楼3、4楼。法定代表人：高耀宗，职务：主任。委托诉讼代理人：伍志坚，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖家喜，广东国智律师事务所实习人员。被告：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏，职务：经理。委托诉讼代理人：黄伟，男，1969年3月31日出生，汉族，系该司职员。委托诉讼代理人：曾巍嘉，男，1968年12月30日出生，汉族，系该司职员。原告广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司诉被告广州市协作办公室（以下简称：协作办公室）、广州市广协房地产开发有限公司（以下简称：广协公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨洁瑜，被告协作办公室的委托代理人伍志坚，被告广协公司的委托代理人曾巍嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司诉称：1996年1月18日，被告协作办公室与原告签订《房屋拆迁安置协议》(下称“安置协议”)，约定被告协作办公室拆除百灵路77号地下房屋，并应于1996年12月31日前，在龙津东欧家园路XX号第七层南向，产权属于自有的房屋，建筑面积60m2，安置给原告回迁居住。1998年2月27日，原告与两被告签订《补充协议》，明确原安置协议中原告永迁到龙津东路欧家园XX号第七层，建筑面积60平方米(产权及使用权属原告所有)，双方约定变更前述回迁地址为欧家园XX号首层西北铺面，建筑面积为36.06m2，原告应付铺面金额453320元，协议签订后，今后的产权及使用权归属原告所有，被告应负责为原告办理一切该铺面的权证手续，如由于两被告原因导致原告无法获得该铺面产权证，两被告需赔偿原告由此造成的一切损失。原告已付清房款，但两被告却一直未为原告办理房屋产权登记手续。原告起诉要求：一、判令两被告协助原告办理将广州市荔湾区龙津东路欧家园路X号地下房屋所有权登记到原告名下的手续；：二、判令被告向原告支付逾期办证的违约金，暂计至2020年7月31日为610379.86元。(以453320元为本金，按照年利率6%自1998年2月27日起计至办妥房产证之日)。三、判令本案诉讼费用由被告承担。被告协作办公室答辩称：1、根据原广州市国土局关于建设用地使用权变更的复函：穗国土建用函1999（61）号涉案地块已经改由广州市金惠房地产建设有限公司使用，并由该公司到市拆迁办办理征地拆迁手续，以及办理土地有偿使用手续，因此涉案房屋拆迁安置的义务也应由变更后的用地单位广州市金惠房地产建设有限公司承担。2、原告不是涉案房屋拆迁安置协议的当事人，无权提起本案诉讼。根据原告提供1996年1月18日房屋拆迁安置协议，该协议的乙方为越秀区第二糖烟酒副食品公司百灵商店，并非本案原告。而且该协议在第十条明确注明了百灵糖烟商店的持牌人为文月瑛，另外根据原告提供的补充协议，该补充协议是对1996年1月28日拆迁安置协议的补充，并非是对1996年1月18日房屋拆迁安置协议的补充，因此，原告无权基于房屋拆迁安置协议提起本案诉讼，原告起诉主体不适格。3、根据原告提供的房屋拆迁安置协议，越秀区第二糖烟酒副食品公司百灵商店并非被拆迁房屋的权属人，仅是使用人承租人，而且该协议约定的拆迁安置方式为安置给乙方回迁居住，签订新的租赁合约，也就是说根据房屋拆迁安置协议不涉及产权安置，仅涉及租赁权使用权安置。4、原告起诉要求办理产权登记的，广州市荔湾区龙津东路欧家园路X号地下房屋并不是被告享有权益或控制的，被告也没有收取过原告的任何购房款，而且被告现在也不是被告广协公司的上级主管部门，因此被告对该房屋的产权登记办理过程根本无法起到影响和控制作用，原告要求被告协助办理产权登记，在客观上无法实现，无法操作执行。5、本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，原告起诉要求支付逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，而且被告也没有收取过原告的任何购房款，即使要按照购房款金额的一定比例计算支付违约金，其义务主体也只能是收款人，而不是被告。6、退一万步本案已过诉讼时效，原告的诉求不再受法律保护，涉案房屋拆迁安置协议的签订时间为1996年1月18日，补充协议的签订时间为1998年2月17日，至今均已超过20年，根据民法总则第188条规定，无论是适用普通诉讼时效3年还是适用最长权利保护期间，原告的起诉均已超过诉讼时效。因此，请求法院驳回原告的起诉或诉请。被告广协公司答辩：不同意原告的诉请，从原告提供的证据显示被告未与原告签订房屋拆迁安置协议书。原告也并非是涉案地块拆迁安置的产权人，也没有签订房屋产权补偿协议书。所以被告认为不应该协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。2、本案是房屋拆迁安置协议纠纷并不适用商品房买卖合同关于逾期办证违约金的规定，并且原告的诉请超过诉讼时效。刚刚被告协作办公室提到的广州市国土局关于建设用地使用权变更的复函：穗国土建用函1999（61）号表明原来的拆迁地块已经转给广州市金惠房地产建设有限公司，而且其已经办理了相关手续，被告认为该安置补偿应由广州市金惠房地产建设有限公司承担。经审理查明：1996年1月18日被告协作办公室（拆迁人、甲方）与原告及越秀区第二糖烟酒副食品公司百灵商店（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（93）房拆许字第××号房屋拆许可证批准，拆除百灵路77号地下的房屋。乙方是该屋的使用人，承租面积28.80㎡。乙方同意1996年2月10日前迁出原址房屋。甲方应于1996年12月31日前，在龙津东欧家园XX号第七层南向产权属于自有的60㎡安置给乙方回迁居住。在第十条其它事项：1、乙方原租用面积：28.80㎡×1.15（建积）=33.12×1.2㎡（弃铺）=39.744㎡。2、乙方要求买大：20.26㎡×6000元/㎡=121560元。3、乙方将39.74㎡×XX00元/㎡=99350元以上买产权面积的费用由甲乙双方负责（房间建积：54.55㎡、5.45㎡公共分摊）。4、乙方同意从96年2月10日前搬出之日后，新安置点不作营业补偿…。上述《房屋拆迁安置协议》于1996年1月22日经广州市公证处以（96）穗证内经字第0909号公证书予以公证。1998年2月27日原告（乙方）与两被告(甲方)签订《补充协议》，约定:甲、乙双方于1996年1月28日签了一份房屋拆迁安置协议，协议内乙方永迁到龙津东路，欧家园XX号，第七层，建筑面积60平方米（产权及使用权属乙方所有）。现因乙方弃住宅，要求甲方在欧家园XX号首层，西北向划出建筑面积36.06平方米铺面。铺面建筑面积按22000元/平方米计算，现甲、乙双方协商达成如下条款：一、乙方在欧家园XX号第七层的套间建筑面积60平方米×5500元/平方米=330000元，甲方的欧家园XX号首层西北向铺面建筑面积36.06平方米×22000元/平方米=793320元，铺面面积与住宅对比，乙方应补偿463320元给甲方。二、甲方由于延期通知乙方回迁，经甲、乙双方协商，甲方同意补偿给乙方10000元损失；乙方同意撤销96年1月28日期签定房屋拆迁安置协议书内第五大条罚款，此补偿10000元在铺面金额内扣除，实际乙方应付铺面金额453320元给甲方。三、甲、乙双方签字盖章生效后，当天乙方应付铺面补偿40万元给甲方，甲方收款后即时交锁匙给乙方，余下的53320元，乙方收到铺面锁匙，三天内甲、乙双方应到现场验收，验收当天将余款付清。今后的产权及使用权归属乙方所有，甲方应保证负责为乙方办理一切该铺面的权证手续，所需的费用应按房管局有关规定的费用应各自负责。如由于甲方原因，导致乙方无法获得该铺面产权证，甲方需赔偿乙方由此而造成的一切损失。在第五条约定：甲方交付乙方欧家园XX号首层西北铺面，设有独立水、电表，独立厕所，交铺后，铺面北面墙，甲方同意乙方自行拆墙开门口。《补充协议》签订后，原告分别于1998年2月27日和1998年3月3日共向被告广协公司支付了453320元购铺面款，并接收欧家园XX号首层西北向铺面使用至今，但两被告没有为原告办理商铺的产权登记手续。2020年9月8日本院向广州市规划和自然资源局发函了解原告诉请的广州市荔湾区龙津东路欧家园XX号首层（广州市荔湾区龙津东路欧家园X号、广州市荔湾区龙津东路欧家园X号地下）的产权登记情况。该局于2020年10月12日复函本院，内容为：一、龙津东路欧家园13-33号（含自编23，XX号）商住楼领有预售许可证19960305号，申报单位广州市广协房地产开发公司。项目以穗规验证【2003】第95号规划验收合格，首层暂未办理首次登记。…。三、荔湾区龙津东路欧家园#1-#29号【单】、#23-1、#29-1、#29-2曾以测字11010361408案测绘出图，提供该测绘图纸给我院核对。2020年11月11日经原告当庭核对广州市规划和自然资源局提供的荔湾区龙津东路欧家园#1-#29号【单】、#23-1、#29-1、#29-2测字11010361408案测绘图，原告确认该局提供的广州市房地产查丈原图测字11010361408原图编号#1（现门牌为龙津东路欧家园X号）为原告已经接收及使用的房屋。两被告认为没有参与无法确认。本院就原告要求办理龙津东路欧家园X号产权登记的诉讼请求，于2020年11月23日在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋相关权利人向本院进行申报权利登记，但没有相关权利人主张权利。为此，本院再次发函广州市规划和自然资源局了解广州市房地产查丈原图测字11010361408原图编号#1（现门牌为龙津东路欧家园X号）的相关登记情况。2020年12月22日广州市规划和自然资源局就原告在广州市房地产查丈原图（层图）测字:11010361408上确认#1（现门牌为龙津东路欧家园X号）房屋的登记情况回复本院，暂无地址为“龙津东路欧家园X号”预售商品房预告登记（合同备案）、查封、抵押或不动产登记信息。在庭审中，原告还提供其将涉案房屋出租的租赁合同及缴纳水费发票及欧家园X号门面照片，拟证明原告已经实际接收涉案房屋。两被告对上述证据的关联性不认可。本院认为：原告及越秀区第二糖烟酒副食品公司百灵商店与被告协作办公室签订的《房屋拆迁安置协议》及原告与两被告就龙津东路欧家园XX号首层西北向铺面签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。根据《补充协议》约定，经协商一致同意将拆迁安置的住宅房屋变更为龙津东路欧家园XX号首层西北向铺面，并对变更后的涉案房屋应付的款项进行约定，原、被告双方形成龙津东路欧家园XX号首层西北向铺面房屋买卖关系。故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。根据《补充协议》的约定，原告已支付了全部购房款给被告广协公司，并已实际占有涉案房屋。故原告要求两被告协助办理将广州市荔湾区龙津东路欧家园X号地下即欧家园XX号首层西北铺面房屋所有权登记到原告名下的诉讼请求，本院予以支持。关于诉讼时效问题，因本案原告主张涉案房屋的交易过户登记，属房屋买卖合同的附随义务并不属于债务纠纷。被告协作办公室以过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于原告要求两被告支付逾期办证违约金的问题。在《补充协议》中并没有约定逾期办证违约金，且原告也没有举证逾期办证所造成的损失。故原告要求两被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市协作办公室、广州市广协房地产开发有限公司提供必要的证明文件，协助原告办理将广州市荔湾区龙津东路欧家园X号地下房屋(即欧家园XX号首层西北铺面,建筑面积36.06平方米)的不动产产权登记至原告广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司名下的手续。二、驳回原告广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司其他诉讼请求。本案受理费4952元，由被告广州市协作办公室、广州市广协房地产开发有限公司共同负担100元，原告广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司负担4852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十二月三十一日书记员  谢绮雯黄嘉琪