广东省广州市南沙区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0115民初3830号原告（反诉被告）：广州市南沙区大岗镇人民政府，住所地广州市南沙区大岗镇豪岗大道13号，统一社会信用代码11440115745998389N。负责人：陈惠洪。委托诉讼代理人：朱茶林，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佩蕴，广东星凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：石狮欢乐天地游乐场有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝盖镇龟湖公园边73312部队用地，统一社会信用代码91350581671948943R。法定代表人：覃柳玲，职务总经理。委托诉讼代理人：朱剑华，广东格雷兄弟事务所律师。被告：广州森宏游乐园管理有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇客家村繁盛路十八罗汉山森林公园金屏山景区自编2号，统一社会信用代码91440115593726631Y。法定代表人：杨赛英。委托诉讼代理人：蔡伟达，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏继木，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。本院审理的原告（反诉被告）广州市南沙区大岗镇人民政府（以下简称大岗镇政府）诉被告（反诉原告）石狮欢乐天地游乐场有限公司（以下简称石狮公司）、被告广州森宏游乐园管理有限公司（以下简称森宏公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大岗镇政府委托诉讼代理人朱茶林、杨佩蕴，石狮公司委托诉讼代理人朱剑华，森宏公司委托诉讼代理人魏继木到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大岗镇政府向本院提出诉讼请求：1、判令解除我方与石狮公司于2008年7月1日签订的《租赁合同》；2、石狮公司、森宏公司将涉案土地恢复原状（包括将地面硬化部分铲除、将地上设施搬离）并交还给我方；3、石狮公司、森宏公司向我方支付自2012年9月11日（交付后的6个月）起至租赁物实际返还之日止的租金[其中2012年9月11日至2017年9月10日期间按每月租金41767元（按两被告实际使用租赁面积41767平方米×每月每平方米1元的标准计算）、2017年9月11日至租赁物实际交还之日止按每月租金44273.02元（按上期租金上浮6%计算）]；4、石狮公司、森宏公司向我方支付2012年9月11日起至2019年8月10日止期间拖欠租金的违约金，违约金计算方法：以每月租金为本金（其中2012年9月11日至2017年9月10日期间以每月租金41767元为本金、2017年9月11日至2019年8月10日以每月租金44273.02为本金），按月息2%的标准，均从次月11日起计算至付清之日止。5、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2008年7月1日，我方内设机构大岗镇绿化委员会与石狮公司签订《租赁合同》，约定大岗镇绿化委员会将位于十八罗汉山森林公园内的土地（约100亩，实际交付使用41767㎡）出租给石狮公司作游乐场之用途，租赁期限自交地之日起20年，租金为每月每平方米人民币1元，每5年递增一次，递增幅度为6%。《租赁合同》第七条约定：“土地计租办法：乙方可分期进行建设，但建设期从交地之日起不得超过三年。土地按实际用地面积计算租金。”第十五条约定：“乙方必须按时缴交租金。如逾期，按每天千分之五计算违约金；如逾期60天，乙方仍未缴交租金的，甲方有权解除合同，收回土地，乙方用其投资的一切不动产作为违约金赔偿给甲方，并无条件属甲方所有”等内容。合同签订后，大岗镇绿化委员会已于2012年3月将涉案的租赁土地交付给石狮公司使用。石狮公司接收土地后在租赁土地上建设、安装了26处游乐设施及相应附属设施进行使用，但其至今未按租赁合同的约定向绿委会支付租金，且经多次催促未付。自2018年7月份起，原告陆续接到广州市南沙区市场质量监管部门及安全监管部门的通知称，涉案土地所在的游乐设施为停用状态，无人看管。有关部门要求原告督促承租人及运营方森宏公司消除安全隐患，防范安全事故。我方认为：双方签订的《租赁合同》是双方自愿签订，属双方真实意思表示，各方应按照合同约定履行自身义务，而大岗镇绿化委员会是我方的内设办事机构，其签订的合同所产生的权利义务由我方承担。现石狮公司在接收租赁土地后，未按照合同约定向出租方支付约定租金的行为已构成根本违约，出租方有权根据合同法的规定主张解除合同及要求被告承担相应的违约责任。石狮公司承租土地后，擅自交由森宏公司进行建设及管理，涉案租赁物处于石狮公司、森宏公司共同管理中，双方均应承担责任。被告石狮公司辩称：1、涉案的儿童乐园于2014年8月开始施工，在此之前，大岗镇政府一直未将案涉土地交付给我方案涉土地租赁合同签订后，因原有的果树种植及鱼塘养殖经营合同未到期，导致大岗镇政府一直未将案涉土地交付给我方使用。后因儿童乐园建设用地审批手续时间跨好几个年度，最终于2014年6月10日，广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局批复可建设案涉儿童乐园，故我方2014年7月15日向大岗镇政府提出施工申请，2014年8月15日，大岗镇政府的受托管理单位广州市大岗公园管理有限公司回复通过我方的施工申请，故案涉儿童乐园的用地交付时间应从2014年8月15日起算。2、大岗镇政府一直未履行合同所约定的通水、通电、通路的义务，导致我方一直无法达到运营条件，故有权不予支付租金，且大岗镇政府要求支付租金的请求已过诉讼时效，依法应予驳回。2011年7月10日，我方请示建设案涉儿童乐园的文件中提及要求大岗镇政府协助做好案涉场地的三通一平工作；2014年9月6日，我方发函大岗镇政府要求及时完成供水、供电设施及水泥路的建设，并提供足够的用水量和用电量，以便能按计划完成儿童乐园的建设；2014年12月25日，我方发函大岗镇政府要求尽快安排实施“三通”。在我方多次催告下，大岗镇政府均未履行案涉场地的供水、供电和水泥路建设，故我方有权不予支付租金，退一步讲，即便我方需要支付租金，大岗镇政府的支付租金请求也已过诉讼时效，依法应予驳回。3、涉案儿童乐园在用地手续办理过程中被林业部门认定占用林地，故案涉租赁合同应属无效合同。大岗镇政府将林地出租给我方，已违反森林法第十五条规定，导致案涉儿童乐园因无法取得合法用地手续而一直未正式营业，造成了我方巨大的经济损失。被告森宏公司辩称：1、大岗镇政府在未办理征占用林地手续、未经审核改变林地用途的情况下，将涉案土地租给石狮公司，明确作游乐场之用途，违反法律、行政法规的强制性规定，《租赁合同》无效。2、大岗镇政府主张自2012年9月起至2016年5月间的租金权利已超过诉讼时效，依法仅保护其自2016年6月至2019年4月30日的租金。根据《租赁合同》的约定，从大岗镇政府交付土地的第六个月起计算租金，因其实际交付土地时间为2012年3月，故租金计算应从2012年9月开始，大岗镇政府起诉日期为2019年5月15日，故按三年的诉讼时效，其主张的自2012年9月起至2016年5月的租金己超过诉讼时效。3、大岗镇政府主张的自2012年9月起至2016年5月16日间的逾期支付租金违约金权利已超过诉讼时效，且主张违约金过高。大岗镇政府按年利率24%计算违约金缺乏依据，《租赁合同》对此并未有约定。反诉原告石狮公司在诉讼中提起反诉请求：1、确认其与大岗镇政府于2008年7月1日签订的《租赁合同》无效；2、大岗镇政府向其支付赔偿损失人民币19078246.44元。3、大岗镇政府向其返还场地保证金人民币30000元；4、本案本诉、反诉诉讼费及鉴定费全部由大岗镇政府承担。事实与理由：在涉案的《租赁合同》签订后，在大岗镇政府的协助下，我方进行投资建设，于2014年建设完工。2015年，大岗镇政府与相关政府部门沟通无果，导致案涉土地租赁合同项下的用地审批手续无法完成。但我方已完成投入建设，若无法运营，将导致我方巨大的经济损失。涉案土地的用地审批手续一直由大岗镇政府出面处理，虽已获得国土部门的同意，但林业部门却未获得最终同意，导致案涉合同项下的土地被认定占用林地。大岗镇政府作为招商引资者和案涉土地出租者，我方一直非常相信其可以协助办理案涉合批手续，在此信赖基础上，进行投资建设活动。无奈大岗镇政府一直无法兑现其承诺，导致我方投资的游乐场虽已具备实质运营条件，但却因为用地手续问题一直无法正常开业运营，且多次被政府部门认定存在安全隐患，要求整改，由此造成了我方巨大的经济损失，大岗镇政府应当予以赔偿。反诉被告大岗镇政府辩称：1、涉案合同合法有效，理由如前所述。2、关于合同的责任，石狮公司在签订涉案合同前已对涉案租赁物进行充分详细了解，且作为游乐场地的投资者，理应对场地的合法性具有审查的义务。由于石狮公司在承租该土地时已经知晓涉案土地为林地，双方的真实意思表示也是确定由石狮公司自行办理用地审批手续。且明确石狮公司在取得合法用地手续之后，才能进行建设，石狮公司在明知上述事实及约定的情况下，未经审批擅自用地，且经有关部门查处期间依然持续违法用地，过错在石狮公司。3、鉴于石狮公司在合同签订及履行过程中的过错，及在有关部门查处期间依然违法用地，故所导致的损失，特别是扩大的损失由石狮公司自行承担。4、实际上该30000元保证金已经返还给了石狮公司，且在举证阶段，石狮公司也未提供该保证金的收据原件，恰好印证该保证金已经返还的事实。森宏公司辩称：石狮公司主张赔偿损失缺乏事实依据，在石狮公司与大岗镇政府签订租赁合同后，实际是由我方与大岗镇共同投资建设游乐园，其中的投资款大部分是由我方投入的。我方是损失的所有人。经审理查明：2005年12月28日，番禺区大岗镇人民政府（甲方）就建设十八罗汉山森林公园分别与大岗镇岭东村民委员会、大岗村民委员会、南村坊村民委员会、上村村民委员会、客家村民委员会（均为乙方）签订《共建“番禺区十八罗汉山森林公园”补偿协议》，内容为乙方将本村在十八罗汉山范围内的垦荒地（详见红线图）交给甲方作为十八罗汉山森林公园建设用地，实行“退垦还林、还水”，乙方从2006年1月1日向甲方交付垦荒地。乙方做好本村村民的交地工作，并将承包经营合同（协议）在签订本协议之日起一个月内全部移交给甲方处理；乙方授权甲方对上述承包经营合同（协议）作继续完成合同或终止合同的处理；如甲方终止承包合同（协议），所需的对承包人的补偿由甲方负责。甲方从2006年1月1日起至2025年12月31日止每年给予乙方适当的经济补偿等。上述协议均附有各村村民代表同意补偿协议方案的《签名表决表》。2008年7月1日，大岗镇政府内设机构大岗镇绿化委员会（出租方，甲方）就上述《共建“番禺区十八罗汉山森林公园”补偿协议》中约定的部分土地与石狮公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》约定：“经甲、乙双方协商同意，甲方将位于十八罗汉山森林公园内的土地出租给乙方作游乐场之用途，双方在平等互利情况下，特签定以下合同，供双方共同遵守执行。一、甲方同意将位于大岗镇罗汉山森林公园内的土地出租给乙方作游乐场之用，面积约100亩，以实际测算面积为准。二、乙方在签订本合同之前，已对该土地的状况等有关情况作了充分，详细的了解，并同意承租。三、租赁期限：从2009年1月1日起至2029年12月30日止，共20年。四、租金、合同保证金的计算及付款办法：1、乙方向甲方缴交租金为每月每平方米1元，并租金每5年递增一次，递增幅度为6%。2、付款办法：从甲方交付土地的第6个月计算租金，乙方必须在每月10日前将当月租金缴交给甲方。3、在本合同签订之日起，乙方必须向甲方支付合同保证金30000元；合同期满，乙方对该地上附着物清拆完毕之日内，甲方将合同保证金无息退回给乙方。五、在租赁期内，乙方必须依法经营，搞好环境保护工作，防火安全工作和安全经营工作；乙方在经营过程中所产生的噪音‘三废’等必须符合当地政府的有关规定。否则，因而产生的一切法律责任由乙方负责承担。六、土地交付时间：甲、乙双方经充分协商，同意于2009年1月1日甲方把将该土地清理完毕交付给乙方使用，如不能按期交地，最迟不得超过2011年1月1日，租赁期按交地之日顺延计算，总租赁期为20年。七、土地计租办法：乙方可分期进行建设，但建设期从交地之日起不得超过三年。土地按实际用地面积计算租金。八、在租赁期内，甲方不得在十八罗汉山森林公园内引进其他同类项目。九、在租赁期内，甲方协助乙方办理工商、消防、文化、税务等手续，费用由乙方承担。十一、甲方负责通水、通电、通路到乙方租赁场地边，租赁场地内的水电设施、消防设施、道路设施等由乙方负责建设、管理和使用。十二、在租赁期内，如遇国家征用该土地的，甲、乙双方必须无条件服从，不作双方违约处理，合同提前终止。有关的土地补偿属甲方，乙方投资项目的补偿属乙方。十三、租赁期满时，乙方必须清拆、搬迁在该土地上的建筑物、构筑物等财产，水、电设施和消防设施归甲方所有。并从合同期满之日起60天内将土地交还给甲方。否则，视乙方放弃对不可动产的所有权，甲方有权处置，所产生的清拆费用在乙方的合同保证金中扣除。……十五、违约责任：1、乙方必须按时缴交租金。如逾期，按每天千分之五计算违约金；如逾期60天，乙方仍未缴交租金的，申方有权解除合同，收回土地，乙方用其投资的一切不动产作为违约金赔偿给甲方，并无条件属甲方所有。2、在租赁期内，根据本合同的有关规定或法律、法规的规定，甲方不得中途收回土地。否则，甲方应支付违约金100000元给乙方，并按有关规定赔偿乙方的损失。3、在租赁期内，乙方如中途退出不承租的，应提前60天书面通知甲方，并支付违约金100000元给甲方，乙方必须在60天内清拆、搬迁在该土地上的建筑物、构筑物等财产，水、电设施和消防设施归甲方所有。十六、本合同如有未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。协商不成，提交该土地所在地的人民法院诉讼处理。十七、本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，本合同经甲、乙双方签名、盖章生效。”2012年3月，大岗镇政府将合同约定的部分土地（41767平方米）交付给石狮公司，之后石狮公司与合作方在涉案土地上建设了儿童乐园大门及太空飞车、豪华转马、碰碰车、金龙滑车、8D影院等游乐设施。该游乐场在2015年3月试营运了1天，后因未取得用地手续停用至今。石狮公司陈述涉案游乐园最后一个项目建成时间为2015年3月。在涉案游乐园建设过程中，相关行政部门出具过以下文件：1、2011年12月31日，广州市番禺区城市管理局向大岗镇政府出具《关于调整十八罗汉山森林公园儿童乐园规划的复函》[番城管函（2011）541号]，内容为儿童乐园属于十八罗汉山森林公园总体规划的项目之一，是森林公园的配套设施，此次的调整是将水上乐园西侧与原规划儿童乐园面积相当，而且不适宜绿化的沙石地改为建设儿童乐园，将原来做儿童乐园的地块改为绿化用地（该地块土层较厚，宜于植树），因此我局原则同意规划调整方案。2、2012年2月29日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向大岗镇政府出具《关于十八罗汉山森林公园儿童乐园申请临时用地的意见》，内容为十八罗汉山儿童公园总面积为29729平方米，在《番禺区大岗镇土地利用总体规划（2010-2020年）》中全部规划为林地，属自然与文化遗产保护区；临时用地现由市国土房管局审批，十八罗汉山森林公园儿童乐园项目申请临时用地应符合《中华人民共和国土地管理法》第五十七条的规定，并按规定组织有关材料上报市国土房管局申请办理审批。3、2014年6月6日，广州市南沙区农林局向大岗镇出具《关于申报十八罗汉山森林公园儿童乐园建设的复函》[穗南农函(2014)330号]，内容为《大岗镇关于申报十八罗汉山森林公园儿童乐园建设的函》收悉，依照森林法相关规定，儿童乐园安装的游乐设施以及硬地化建筑，若要使用林地，须办理征占用林地手续，要求大岗镇在项目实施前办理有关手续。4、2014年6月10日，广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局向大岗镇政府出具《关于十八罗汉山森林公园修建露天儿童公园的征询复函》[穗国房南开（2014）236号]，内容为鉴于儿童乐园属于十八罗汉山森林公园总体规划的项目之一，属于森林公园的配套设施，为完善该公园设施，我局对于来文提及的安装部分露天少儿体育器材及露天小型少儿游乐设施无不同意见；施工过程中请尽量减少对山林地的植被破坏，并不得修建永久性地面建筑及设施。5、2014年12月19日，广州市国土资源和房屋管理局向森宏公司发出穗南国土监停[2014]4135号《责令停止土地违法行为通知书》，责令该公司停止在大岗镇罗汉山金屏山景区地段建设儿童游乐园，擅自非法占用土地面积约40亩的违法行为。同日该局向森宏公司发出穗南国土监通[2014]4135号《责令改正违法行为通知书》，责令森宏公司在收到该通知之日起十五日内改正，（已填土的，复垦破坏的土地；已建设的，拆除地上建筑或设施等），恢复原状等。6、2015年3月，大岗镇城管综合执法中队、安全办、绿化委员会、国土资源管理所、规划办、建设办等在《各单位试运营报送表》上签名，同意涉案的儿童乐园试运行。7、2015年6月25日，广州市南沙区农林局向大岗镇政府出具《关于十八罗汉山森林公园儿童乐园占用林地的复函》[穗南农函(2015)534号]，内容为大岗镇政府《关于办理十八罗汉山森林公园儿童乐园占用林地的函》收悉，经核对儿童乐园地块属于省级生态公益林，大岗镇政府在没有办理征占用林地手续的情况下，实施了游乐设施安装、地面硬底化、搭建构筑物等行为，根据《中华人民共和国森林法实施条例》第四十三条规定，要求大岗镇政府立即停止建设，自行拆除设施，恢复林地原状等。8、南沙区安全生产委员会办公室、南沙区农林局分别在2018年7月、8月向大岗镇发出《区安委办关于做好特种设备存在严重安全隐患的函》《关于加强公园内游乐设备监管的函》就十八罗汉山森林公园内的游乐设备停办无人管理，存在安全隐患，要求相关部门加强日常监管，及时消除隐患，防范事故发生等。庭审中，大岗镇政府、石狮公司、森宏公司共同确认，涉案《租赁合同》所约定的土地属于农村集体土地，性质为林地，该土地未被批准为建设用地，也未办理征用地手续。石狮公司在诉讼中申请对游乐园基础设施工程、安装的设备设施及游乐设备的运费、安装费、场地设计费、经营预期收益等进行了司法鉴定。珠海德联工程咨询有限公司广州分公司就石狮公司申请的基础设施工程于2020年12月25日出具[德联20010号]《地上附着的土建项目造价鉴定意见书（终稿）》，鉴定结论为广州市南沙区大岗十八罗汉山生态游乐园地上附着的土建项目的工程总造价为7886611.10元。该项鉴定的鉴定费为84692.89元。广州万城资产评估房地产土地估价有限公司于2020年9月8日出具穗万城评报字[2020]第039号《游乐场设备、设施原值资产评估报告》，评估结论为评估基准日2013年12月31日涉案游乐场设备、设施原值为8219720元。该项鉴定的鉴定费为60100元。广州德高价格评估有限公司于2020年12月12日出具穗德价估[2020]0358号《关于对石狮欢乐天地游乐场有限公司安装案涉游乐设备的运费、吊装费、用工费、场地设计费、经营预期收益、清拆费、搬迁费评估报告书》，鉴定结论为评估基准日为2013年12月31日涉案游乐设备的运费为380229.06元、吊装费为592960元、用工费为566874元、场地设计费为153000元、清拆费为539917元、搬迁费为88935.28元。该项鉴定的鉴定费为50000元。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据当事人自认，涉案的土地属于农村集体土地，未被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，当事人已在该地块进行非农业建设，且根据广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局向大岗镇政府出具《关于十八罗汉山森林公园修建露天儿童公园的征询复函》，涉案土地可“安装部分露天少儿体育器材及露天小型少儿游乐设施”，南沙区农林局向大岗镇政府出具的《关于十八罗汉山森林公园儿童乐园占用林地的复函》则要求大岗镇政府“立即停止建设，自行拆除设施，恢复林地原状”，现相关行政部门对涉案土地及其地上建筑物、构筑物应如何处理并未作出处理，故大岗镇政府、石狮公司应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再提起民事诉讼。据此，对大岗镇政府的起诉、石狮公司反诉本院均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、驳回原告广州市南沙区大岗镇人民政府的起诉；二、驳回反诉原告石狮欢乐天地游乐场有限公司的反诉。本诉受理费52942元退还原告广州市南沙区大岗镇人民政府，反诉受理费23505元退还反诉原告石狮欢乐天地游乐场有限公司。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  陈金好人民陪审员  樊少燕二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  梁凤茵陈细妹