安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初8412号 原告（反诉被告）：程明，男，1972年3月29日出生，汉族，住安徽省肥西县。 原告（反诉被告）：徐德凤，女，1974年6月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 以上两位原告共同的委托诉讼代理人：吴志君，安徽徽达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨新成，男，1954年1月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告（反诉原告）：程茹，女，1976年10月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 以上两位被告共同的委托诉讼代理人：韩永嵘，安徽神州行律师事务所律师。 以上两位被告共同的委托诉讼代理人：徐漫漫，安徽神州行律师事务所律师。 第三人：安徽××镇银行股份有限公司，住所地安徽省肥西县上派镇金寨南路与站前路交口西城国际一号楼。 法定代表人：张胜利。 原告（反诉被告）程明、原告（反诉被告）徐德凤与被告（反诉原告）杨新成、被告（反诉原告）程茹、第三人安徽××镇银行股份有限公司（以下简称××镇银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。程明，程明、徐德凤共同的委托诉讼代理人吴志君，杨新成，杨新成、程茹共同的委托诉讼代理人韩永嵘、徐漫漫到庭参加诉讼。××镇银行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程明、徐德凤向本院提出诉讼请求：1.判令杨新成、程茹立即偿还××镇银行的30万元贷款，并将合肥市庐阳区××路××号××幢××室房屋的抵押登记注销；2.判令继续履行双方于2010年3月4日签订的《房屋转让书》；3.判令杨新成、程茹配合程明、徐德凤办理合肥市庐阳区××路××号××幢××室房屋的产权登记手续，将上述房屋产权变更登记至程明、徐德凤名下；4.判令杨新成、程茹承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年5月份，程明、徐德凤购买了杨新成、程茹的位于合肥市庐阳区××路××号××幢××室房屋，其后程明、徐德凤将杨新成向有关单位缴纳购置款缴纳至相关单位，相关单位出具的缴费票据交程明、徐德凤。杨新成、程茹将原来的房屋交付程明占有使用至今。2009年2月份3月份，分别办理了房屋产权登记手续及土地证。房屋产权证、土地证均交付程明处。2010年3月4日，双方补签订了一份《房屋转让书》，再次明确程明、徐德凤购买了杨新成、程茹位于合肥市庐阳区××路××号××幢××室房屋。房屋总价款为人民币15万元，程明、徐德凤先期支付14万元，剩余购房款1万元待产证变更时付清。同时，双方约定，永不涨价、永不反悔。依据合同约定，程明、徐德凤支付了14万元的购房款。后杨新成、程茹为了贷款，从程明处将房屋产权证借走一直未予交还。程明要求返还房产证，杨新成、程茹说房产证丢失，一直未还。程明考虑与程茹系亲姐弟关系，也就没有再要求其将房屋过户至程明名下。后，该房屋面临拆迁，杨新成、程茹将房屋产权证交拆迁办，要求拆迁办将杨新成、程茹列为被拆迁人，享受拆迁补偿等。2020年3、4月份，程明、徐德凤得知将房产证交付拆迁办后，出于亲姐弟的亲情关系，找杨新成、程茹协商此事，杨新成、程茹对此不予理睬，并于2020年5月14日将涉案房屋抵押给××镇银行贷款30万元。杨新成、程茹恶意违约，致使房屋无法办理产权登记手续。 杨新成、程茹辩称，程明、徐德凤自始至终都未支付过任何房款，房屋转让书从未履行，因程明、徐德凤迟延履行支付义务，现无权要求杨新成、程茹履行过户义务，涉案房屋所有权人是杨新成、程茹，杨新成、程茹办理抵押贷款是其权利，是否还款应当依据杨新成、程茹和银行的抵押贷款合同。 杨新成、程茹向本院提出反诉请求：1.判令解除双方之间签订的《房屋转让书》；2.程明、徐德凤支付自2010年3月4日至实际搬离房屋之日止的房屋租赁费；3.本案诉讼费用由程明、徐德凤承担。杨新成、程茹当庭撤回第2项诉讼请求。事实和理由：程茹、杨新成是程明的姐姐、姐夫。因程明常年身体不好，没有房屋居住，杨新成、程茹于2010年3月4日与程明、徐德凤签订《房屋转让书》，约定杨新成、程茹将位于合肥市庐阳区××路××号××幢××室××5万元的价格卖给程明、徐德凤，前期支付14万元，后期待过户后再支付剩余的1万元。但因为程明的身体不好，没有足够的钱支付买房款，至今程明、徐德凤都未支付房款。杨新成、程茹曾多次要求程明、徐德凤支付买房款并办理过户手续，因程明自身原因一直没有办理。基于双方的亲属关系，杨新成、程茹也没有强硬要求程明搬离房屋和支付房屋租赁费。后因案涉房屋面临拆迁，程明、徐德凤这才起诉要求继续履行《房屋转让书》。该《房屋转让书》自始至终未实际履行，程明、徐德凤一直未支付买房款，且因案涉房屋面临拆迁，《房屋转让书》已经无法继续履行。为了维护程茹、杨新成的合法权益，特提起反诉。 程明、徐德凤针对反诉辩称，程明实际占有使用房屋，且程明、徐德凤也将房屋应交房款81000元实际交付给房改办，杨新成、程茹实际收取程明、徐德凤包括81000元在内的14万元，该房屋实际产权人是程明、徐德凤。当时房屋产权证是杨新成、程茹以欺骗的方式从程明手中拿走的。故杨新成、程茹诉求解除《房屋转让书》无法律依据，请求驳回。 第三人××镇银行未做陈述。 本院经审理认定的事实如下：程明和徐德凤原系夫妻关系，程茹和程明系姐弟关系，程茹和杨新成系夫妻关系。2010年3月4日，杨新成、程茹向程明、徐德凤出具《房屋转让书》一份，内容为“我愿将濉溪路西路334号1幢502室（50.4㎡）以拾伍万元人民币转让给程明、徐德凤，欠壹万元转房时还清。永不涨价，绝不反悔”。 上述房屋为杨新成于2008年12月29日购买的房改房，1992年起程茹、杨新成夫妻二人与程明、徐德凤夫妻二人即在此居住，程茹、杨新成于1994年搬离，程明与徐德凤离婚后，徐德凤搬离房屋，之后，由程明居住使用至今，但始终未办理产权转移登记手续。2020年5月14日，杨新成、程茹在××镇银行以案涉房屋抵押贷款30万元。2020年10月31日，案涉房屋纳入征收范围，杨新成作为被征收人进行了登记。 对于房款14万元有无支付的问题，双方争议较大。程明、徐德凤主张房款支付方式包括：1、杨新成购买房改房时向单位缴纳了购房款81664元，该款项系程明、徐德凤以杨新成的名义缴纳的；2、程茹和程明曾合伙经营出租车，程明于2003年左右表态放弃出租车时，程茹表示愿意给程明儿子10万元作为补偿，程茹于2010年将出租车转让后，表示只愿意给6万元，双方确认该6万元用于冲抵购房款。杨新成、程茹称案涉房屋房改时支付的购房款81664元系由杨新成支付，并提交了现金缴款单，称程明、徐德凤并未支付任何购房款。 以上事实，有程明、徐德凤提交的身份证、房屋转让书、公有住房申报审批表、缴费收据、国有土地证、缴费截图、房屋登记信息表，杨新成、程茹提交的现金缴款书、拆迁安置协议照片，以及当事人庭审陈述予以证实。对于杨新成、程茹提交的银行流水，与本案无关联性，本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点在于购房款14万元是否已经实际支付，以及案涉房屋买卖合同应继续履行还是应解除。关于购房款，程明、徐德凤在庭审中陈述了购房款的支付方式，但是未能提供证据予以证实，且房改时购房款81664元的现金缴款单显示该款项由杨新成缴纳，故对于程明、徐德凤关于已支付购房款14万元的主张，本院不予支持。双方在2010年即达成房屋买卖的合意，且购房款15万元的约定较为符合当时的市场行情，但程明、徐德凤长期未支付购房款，在房价大幅上涨的情形下，即便现在同意支付购房款15万元也有悖公平合理，程明、徐德凤长期未支付购房款的行为已致合同目的根本无法实现，杨新成、程茹主张解除合同，符合合同法相关规定，本院予以支持。综上，对于程明、徐德凤要求杨新成、程茹偿还贷款、注销抵押登记，并协助办理产权转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除杨新成、程茹与程明、徐德凤之间的《房屋转让书》； 二、驳回程明、徐德凤的诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取为4065元，保全费1270元，由程明、徐德凤共同负担；反诉案件受理费减半收取为40元，由程明、徐德凤共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十二月十八日 书记员 阮晓艳 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。