天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初8965号原告（反诉被告）：邱焕平，女，1987年4月17日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王骏超，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙景新，男，1984年4月7日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：马芳芳，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，天津益清律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵丽娜，女，1983年10月15日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：马芳芳，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，天津益清律师事务所律师。被告：天津市绣锦昱珩房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区果园新村街东升里底商20-15。法定代表人：张振东，执行董事。委托诉讼代理人：任爱英，女，该公司职工。原告（反诉被告）邱焕平与被告（反诉原告）孙景新、赵丽娜、被告天津市绣锦昱珩房地产经纪有限公司（以下简称锦昱公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱焕平及其委托诉讼代理人王骏超，被告（反诉原告）孙景新、赵丽娜共同的委托诉讼代理人马芳芳，被告锦昱公司的委托诉讼代理人任爱英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱焕平向本院提出诉讼请求：1．解除邱焕平和孙景新、赵丽娜签订的《房屋买卖合同》；2．孙景新、赵丽娜双倍返还邱焕平购房定金4万元；3．孙景新、赵丽娜共同赔偿邱焕平支付锦昱公司的服务费1万元；4．锦昱公司返还邱焕平评估费2000元、过户费300元、贷款服务费600元；5．本案诉讼费由孙景新、赵丽娜、绣锦昱珩公司负担。事实与理由：邱焕平与孙景新、赵丽娜系房屋买卖合同关系。2020年6月13日，邱焕平与孙景新、赵丽娜通过锦昱公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定孙景新、赵丽娜将其所有的坐落于天津市北辰区××号房屋（以下简称绿岛家园房屋）出售给邱焕平，总房款为1055000元，孙景新、赵丽娜需在2020年9月13日之前还清贷款并办理注销手续。合同签订当日，邱焕平向孙景新、赵丽交付定金2万元，向锦昱公司交付服务费1万元、评估费2000元、过户费300元、贷款服务费600元。截止起诉之日，孙景新、赵丽娜尚未按照合同约定清偿贷款并撤销抵押登记。孙景新、赵丽娜、锦昱公司的违约行为严重侵害了邱焕平的合法权益，故呈诉。孙景新、赵丽娜辩称，《房屋买卖合同》签订后，孙景新、赵丽娜积极履行合同义务，通过借款的方式筹集清贷款项，而邱焕平在2020年8月6日明确表示因自身原因无法继续履行合同，要求解除合同，应属违约。双方买卖合同已经于2020年8月6日解除，孙景新、赵丽娜作为守约方，没有义务向邱焕平双倍返还定金。孙景新、赵丽娜未收取服务费1万元，故不负返还义务，该费用应由邱焕平自行承担。综上，请求驳回邱焕平全部诉讼请求。锦昱公司辩称，邱焕平违反了《房屋买卖合同》约定，支付的中介服务费不同意退还。孙景新、赵丽娜向本院提出反诉请求：1．确认双方签订的《房屋买卖合同》于2020年8月6日已经解除；2．邱焕平向孙景新、赵丽娜支付违约金105,500元；3．本案诉讼费用由邱焕平承担。事实与理由：《房屋买卖合同》约定，如邱焕平违反约定拒不履行合同义务，孙景新、赵丽娜有权解除合同并要求邱焕平按照房屋成交价的10%支付违约金。邱焕平已于2020年8月6日单方解除《房屋买卖合同》，孙景新、赵丽娜作为守约方，有权要求邱焕平按照合同约定主张违约金。对于孙景新、赵丽娜的反诉请求，邱焕平辩称，《房屋买卖合同》约定解除合同需书面通知，故合同未在2020年8月6日解除。合同不能履行系因孙景新、赵丽娜未按期清贷导致，应由孙景新、赵丽娜承担违约责任。锦昱公司对于孙景新、赵丽娜的反诉请求无异议。根据当事人陈述及审查认定的证据，本院经审理认定事实如下：2020年6月13日，各方当事人签订编号为ＴＪＪＹ0001317的《房屋买卖合同》，孙景新、赵丽娜为出售方，邱焕平为购买方，锦昱公司为居间方。合同主要条款约定：邱焕平购买孙景新、赵丽娜名下坐落于天津市北辰区××号房屋，房屋建筑面积66.98㎡，为6层顶楼，房屋成交价款1055000元，邱焕平以银行按揭贷款形式付款。邱焕平需于2020年6月13日交付定金2万元。房屋设有抵押，抵押权人天津银行股份有限公司瑞得支行，贷款余额约31万元。孙景新、赵丽娜需在2020年9月13日前还清贷款并办理注销手续。双方于2020年9月13日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》。在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买绿岛家园房屋，则构成根本性违约，则守约方有权解除合同（但需书面告知违约方），并要求违约方支付房款10%作为违约金。另，合同其他事项中约定，房屋拆除部分由邱焕平自行承担。对于房屋拆除部分，系指绿岛家园房屋露台处搭建的构筑物，该构筑物属违法建筑，需在房管局办理买卖手续前拆除。就拆除构筑物的费用问题，买卖双方在签订合同前进行了磋商，孙景新、赵丽娜让利部分房屋价款，确认由邱焕平负责构筑物的拆除事宜。签订合同时，居间方在场人员为锦昱公司工作人员，出卖方在场人员为孙景新、赵丽娜，买受方在场人员为邱焕平及案外人吴双全。签订《房屋买卖合同》当日，邱焕平向孙景新、赵丽娜支付定金2万元，向锦昱公司支付服务费1万元、评估费2000元、过户费300元、贷款服务费600元，共计12900元。合同履行过程中，邱焕平对拆除构筑物费用及清贷时间产生疑虑，委托吴双全与锦昱公司沟通相关事宜。2020年8月6日，吴双全至锦昱公司门店，表示因资金问题不再购买房屋并要求孙景新、赵丽娜退还定金2万元。锦昱公司工作人员任爱英电话联系赵丽娜，三方通过电话对相关事宜进行沟通。赵丽娜表述，如解除合同，可签订解约函，定金不退；如继续履行合同，双方应按照合同约定时间履行合同义务。当日，任爱英电话联系邱焕平，邱焕平对拆除构筑物费用提出异议，称吴双全系其爱人，其希望协商解决纠纷并继续履行合同，如协商不成，可能另购其他房屋。2020年8月18日，邱焕平与案外人签订房屋买卖协议，以全款方式购买了坐落于天津市北辰区××花园××号房屋，并于2020年8月20日办理了产权过户手续。2020年9月13日，孙景新、赵丽娜未按《房屋买卖合同》约定时间清偿剩余房屋贷款。2020年10月18日，邱焕平向锦昱公司、赵丽娜与孙景新邮寄《通知函》，通知函主要内容为督促对方继续履行买卖合同义务，否则有权解除合同。后，《房屋买卖合同》未再实际履行，赵丽娜、孙景新未退还邱焕平定金，现邱焕平提起诉讼。另查明，邱焕平与吴双全原系夫妻关系，双方于2018年1月2日离婚，后于2020年8月24日复婚。本院认为，各方当事人签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：1．《房屋买卖合同》未能履行，是孙景新、赵丽娜违约还是邱焕平违约；2．《房屋买卖合同》的解除时间；3．违约责任的承担主体及数额；4．锦昱公司是否应当返还邱焕平贷款代办费等费用。关于争议焦点1，2020年8月6日，《房屋买卖合同》约定的孙景新、赵丽娜清偿房屋贷款期限尚未届满，作为后履行合同义务的邱焕平，作出因资金问题及其他原因而不再继续购买绿岛家园房屋的意思表示并主张退还定金2万元，应属预期违约。因邱焕平的违约行为，孙景新、赵丽娜有理由相信邱焕平可能无力继续履行买卖合同，再行清偿贷款可能造成不必要的风险与损失，故作为负有先履行义务的出卖方，可以中止履行清偿房屋贷款义务。综上，《房屋买卖合同》未能实际履行，系因邱焕平的违约行为导致。关于争议焦点2，依法成立的合同在履行完毕前，可通过约定解除或法定解除权予以解除。合同约定解除是指各方当事人就合同解除事宜协商一致；合同法定解除是指合同履行中，一方存在当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等情形，守约方可通过一定方式主张解除合同。本案中，双方于2020年8月6日后未再实际履行合同义务，且未就解除合同相关事宜达成一致，故双方合同未因协商一致而解除。《房屋买卖合同》约定，在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买绿岛家园房屋，则构成根本违约，守约方有权以书面告知形式解除合同。作为守约方的孙景新、赵丽娜，未在2020年8月6日向邱焕平发出书面解除通知，故《房屋买卖合同》亦未在2020年8月6日因法定解除权而解除。现孙景新、赵丽娜于2020年12月3日庭审中提起反诉并主张合同已解除，且双方当事人均表示无法继续履行合同，故《房屋买卖合同》已于2020年12月3日解除。关于争议焦点3，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，孙景新、赵丽娜作为守约方选择适用违约金条款，按照房屋价款10%向邱焕平主张违约金，现邱焕平主张其未违约，综合考虑合同履行进度、双方磋商解除合同时赵丽娜拒绝退还2万元的意思表示，且孙景新、赵丽娜未提供证据证明其损失的数额，故本院酌定因邱焕平的违约行为造成的孙景新、赵丽娜损失为2万元，该款应由邱焕平赔偿孙景新、赵丽娜。因孙景新、赵丽娜已选择适用违约金条款，其已收取邱焕平的定金2万元应予退还。该款相互折抵后，双方无需另行给付对方款项。对于邱焕平主张赵丽娜、孙景新双倍返还定金并赔偿服务费1万元的请求，因其系违约方，该请求于法无据，不予支持。关于争议焦点4，根据《房屋买卖合同》履行进度，锦昱公司预先收取邱焕平的评估费、过户费、贷款服务费尚未发生，现合同已解除，锦昱公司应将上述款项返还邱焕平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、邱焕平于本判决生效之日赔偿孙景新、赵丽娜违约损失2万元，孙景新、赵丽娜于本判决生效之日返还邱焕平定金2万元，该款相互折抵后，双方无需另行支付对方款项；二、天津市绣锦昱珩房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还邱焕平评估费2,000元、过户费300元、贷款服务费600元，共计2,900元；二、驳回邱焕平的其他诉讼请求；三、驳回孙景新、赵丽娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计561元，由邱焕平负担386元，由孙景新、赵丽娜负担负担150元，由天津市绣锦昱珩房地产经纪有限公司负担25元；反诉案件受理费减半收取计1,205元，由孙景新、赵丽娜负担1055元，由邱焕平负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  宋爱峰二〇二〇年十二月三十一日书记员  陈欢欢附：本裁判文书所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。