沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13058号原告：庄历，男，1953年9月5日出生，汉族，住沈阳市浑南区。原告：齐凤，女，1960年4月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：辽宁长安房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街117号，统一社会信用代码91210104242667609X。法定代表人：王福宁，系该公司总经理。委托代理人：张焕东，系辽宁尊嬴律师事务所律师。委托代理人：王琴，系辽宁尊嬴律师事务所实习律师。原告庄历、齐凤诉被告辽宁长安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员赵淑媛、刘陶然组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告庄历、齐凤诉称，原告于2004年9月6日和2005年8月18日分两次向被告购买了沈阳市和平区长白六路的商业网点（115号、117号），并与之签订简易的购房协议，原告缴纳首付款38万元，但在2009年建房工程竣工后，被告以协议房价太低为由拒不履行交房义务，原告于2010年12月22日起诉被告，和平法院于2013年9月27日对该案进行判决。被告不服此判决上诉至中级人民法院，经市法院开庭审理，于2015年4月13日对本案进行了终审判决，现和平法院执行庭已将两套房屋于2015年9月10日和2016年9月22日交付我们，我方已将购房尾款724117.20元交付和平法院，由于房屋没有初始登记，所以房产证一直没有办理。2019年1月，沈阳市房产局开始为涉案房屋楼盘的购房者办理房产证，要求购房者提供被告开具的正式购房发票和商品房买卖合同，但被告以种种理由拒绝开具。诉讼请求：1、请求判令被告协助办理（位于沈阳市和平区长白六路115号；沈阳市和平区长白六路117号）房屋备案至原告名下；2、请求判令被告协助原告办理上述房屋的房产证至原告名下；3、诉讼费用由被告承担。被告辽宁长安房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的是借款协议，不是购房协议。2004年4月27日，长安公司(甲方)与庄历(乙方)签订借款《协议书》，约定：“一、甲方向乙方借人民币40.1156万元，待长白新村小区建成后(2005年5月1日前)，甲方以价位为40.1156万元，一层网点面积143.27平方米的新建住宅，作为向乙方借款的偿还。……备注：今日先交6万元，余款于2004年5月31日前交齐，否则甲方有权处理，并将原交房款如数退回”。此《协议书》明显符合以房担保的借款合同相关要件规定，系借款合同。虽然长安公司分别于2004年9月6日和2005年8月18日为庄历出具两份《承诺书》，但其实质是以房担保的再次承诺。《协议书》与《承诺书》根本不符合合同法关于房屋买卖合同相关要件的规定，不是房屋买卖合同。尤其是案涉房屋地块的《国有土地使用证》于2009年5月31日才刚刚获批，据此，无论如何也不能把2004年的借款合同认定为房屋买卖合同。二、此前案涉房产的一系列判决均认定事实错误，适用法律错误，诉讼过程亦有不合理和程序违法之处。(一)此前判决均认定事实错误，适用法律错误。1.案由确定错误，致使适用法律错误。2.从(2011)沈和民二字第00069号民事案件的庭审笔录和判决书中可以看到：原告庄历、齐凤可以随意变更诉讼请求，而且可以同时存在“房屋买卖合同”与“借款合同”两个方面纠纷的诉请，法院庭审过程中没有释明，明显违反《民事诉讼法》相关规定(判决书第3页)。3.(2011)沈和民二字第00069号民事判决错误地认定“没有法定代表人签字、鉴定为假公章”的2008年5月12日书面说明材料为真实、有效(判决书第9页)，并据此错误地认定借款合同变更为房屋买卖合同。(2014)沈中民二终字第570号民事判决书第11页也如此错误认定。4.(2011)沈和民二字第00069号民事判决书中，对于房屋面积补差款，错误地根据原告认同的价格定价，而不是根据合同法第六十三条规定及当时的市场价格认定。5.(2014)沈中民二终字第570号民事判决书中，错误地认定原告向被告交付54.2%的房款为大部房款(判决书第10页)，明显违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条“75%以上”的规定。而且房款总额是以被上诉人认同的价格定价的，显失公平。6.长安公司在向庄历借款的同时，向多名案外人借款用以建设该工程。但其他均以偿还本金和利息自动履行或者以借款合同纠纷结案，惟有此案，法院是错误地按房屋买卖合同纠纷作出的判决。这明显违背《民事诉讼法》等法律法规关于“类案类判”裁判标准的法律规定。(二)此前诉讼过程不合理和程序违法之处。案涉纠纷的诉讼从2010年12月份开始，至今日已经过长达10年的诉讼过程，而且还在继续。从庭审、判决中可以明显看出很多不合理和程序违法之处。总之，根据借款合同纠纷的事实、法院认定事实错误、适用法律错误、整个案件过程中的不合理之处和程序违法之处等等环节，可以明确得知长安公司在这一系列的案件中没有得到公平公正对待，合法权益没有得到有效保护。三、案涉房产不能办理不动产权证书，责任不在长安公司，长安公司开发的长安佳园小区的房产虽已通过解遗可以办理不动产权证书，但案涉房产仍不能办证的原因是：被答辩人没有依不动产登记中心房屋指导价补齐购房款，更没有按税务部门税收标准缴纳税费。不动产登记中心和税务部门不允许被答辩人以法院错误判决的价格将案涉房屋进行备案、登记，责任不在长安公司。综上所述，被答辩人的诉讼请求和理由与事实不符，恳请法庭查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明,2010年12月22日，原告庄历、齐凤曾向本院起诉被告辽宁长安房地产开发有限公司，诉讼请求为“：1、请求依法确认原、被告商品房买卖合同成立、合法有效；2、请求判令原、被告双方继续履行合同，被告向原告交付沈阳市和平区长白六路115、117号楼，原告向被告缴纳购房余款575220元；3、请求依法判令合同约定的位于沈阳市和平区长白六路115号和117号楼房所有权归原告所有（现两套房原告已保全查封）；4、诉讼费用、鉴定费、保全费由被告承担。如果法院不能支持原告上述诉请，原告变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告按商品房市场现价对沈阳市和平区长白六路115、117二套楼房鉴定评估后的价格，扣除原合同约定原告应交房款的余额575,220元后如数返还给原告；2、请求法院判令被告返还原告已交房款38万元及利息（从交付到返还之日止，按同期银行贷款利率的5倍计算）；3、诉讼费、鉴定费、保全费由被告承担。诉讼中，原告又增加诉讼请求，请求依法判令被告支付原告违约金272160元（907200×30%）。同时，原告撤回诉讼请求第1项即请求3、依法确认原、被告商品房买卖合同成立、合法有效”。本院于2013年9月27日作出（2011）沈和民二初字第00069号民事判决书，判决“一、本判决生效后十日内，原告庄历、齐凤给付被告辽宁长安房地产开发有限公司购房余款724177.20元（如沈阳市房产局测绘大队测量后面积发生变化，实行多退少补）；二、本判决生效后十日内，被告辽宁长安房地产开发有限公司向原告庄历、齐凤交付位于沈阳市和平区长白六路115号房屋和位于沈阳市和平区长白六路117号房屋；三、驳回原告其他诉讼请求”。宣判后，被告不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，该院经审理后于2015年4月13日作出[2014]沈中民二终字第570号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。另查明，2016年9月18日，原告庄历、齐凤曾向本院起诉被告辽宁长安房地产开发有限公司，诉讼请求为：“1、请求法院判令被告为原告所有的沈阳市和平区长白六路115号房屋和位于沈阳和平区长白六路117号房屋办理房屋初始登记；2、请求法院依法确认位于沈阳市和平区长白六路115号房屋和位于沈阳市和平区长白六路117号房屋归原告所有，并配合原告办理房屋所有权证，两套房子的房价总额为1104177.20元；3、请求法院依法判令被告配合原告办理入住手续，并为原告开拴（水、电、煤气、供暖），保证原告能够正常居住。庭审中，二原告增加一项诉讼请求为要求被告赔偿涉诉房屋2015年4月13日至2016年9月20日的租金损失150000元”。本院于2016年12月14日作出（2016）辽0102民初10652号民事判决，判决“一、本判决生效之日起十日内，被告辽宁长安房地产开发有限公司向原告庄历、原告齐凤开具沈阳市和平区长白六路115号房屋入住通知书面材料（包括但不限于入住通知书等）；二、本判决生效之日起十日内，被告辽宁长安房地产开发有限公司向原告庄历、原告齐凤开具沈阳市和平区长白六路117号房屋入住通知书面材料（包括但不限于入住通知书等）；三、本判决生效之日起三十日内，被告辽宁长安房地产开发有限公司协助原告庄历、原告齐凤办理开通沈阳市和平区长白六路115号房屋和沈阳市和平区长白六路117号房屋水、电、煤气及供暖设施相关手续；四、本判决生效之日起十日内，被告辽宁长安房地产开发有限公司赔偿原告庄历、原告齐凤沈阳市和平区长白六路115号房屋2015年9月10日至2016年9月10日的租金损失40860元；五、本判决生效之日起十日内，被告辽宁长安房地产开发有限公司赔偿原告庄历、原告齐凤沈阳市和平区长白六路117号房屋2015年9月10日至2015年9月16日的租金损失1198元；六、驳回原告庄历、原告齐凤其他诉讼请求”。宣判后，被告不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，该院经审理后于2017年2月23日作出（2017）辽01民终1729号民事判决，判决“一、维持沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初10652号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初10652号民事判决第六项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初10652号民事判决第三项为本判决生效之日起三十日内，辽宁长安房地产开发有限公司协助庄历、齐凤办理开通沈阳市和平区长白六路115号房屋和沈阳市和平区长白六路117号房屋水、电及供暖设施相关手续”。再查明，原告于2015年9月9日和2015年9月10日分两次向本院交付执行回款共计71万元，履行了给付被告购房余款的义务。2015年9月16日、2016年9月10日，本院执行局分别对沈阳市和平区长白六路117号和115号房屋进行了强制执行，将案涉房屋腾空并交付给原告。涉案房屋尚未取得房屋所有权初始登记批复。2018年10月10日，沈阳市和平区人民政府下发关于准予“长安家园”项目办理房屋权属登记的通知，本案诉争房屋未包含在房屋情况表中。以上事实，有（2011）沈和民二初字第00069号民事判决书、（2014）沈中民二终字第570号民事判决书、（2016）辽0102民初10652号民事判决书、（2017）辽01民终1729号民事判决书、关于准予“长安家园”项目办理房屋权属登记的通知等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审审查与质证，本院予以确认。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告已交纳了全部购房款，亦实际占有使用房屋，被告亦应履行相应的附随义务，故关于原告要求被告将诉争房屋备案至其名下的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告办证的诉请，该房屋尚无初始登记批复，诉争房屋亦未在解遗文件中，即诉争房屋尚不具备办证条件，故本案暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区长白六路115号、沈阳市和平区长白六路117号房屋备案至原告庄历、齐凤名下；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费14737元（原告已预交），由被告辽宁长安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  刘陶然二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  王俊恫本案判决所适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。