北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初587号原告（执行案外人）：李瑞超，男，1991年3月14日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区平阳南街680号。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告李瑞超与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞超及其委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李瑞超向本院提出诉讼请求：1.排除对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼3单元1102号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。事实与理由：2015年8月，李瑞超购买了山西省临汾市尧都区解放东路51号盛世华庭小区1号楼3单元1102号房屋（以下简称涉案房屋），支付了全部房款并交纳了装修押金、物业费、水电费等费用，办理了交房手续。2016年，李瑞超对涉案房屋进行了装修并居住使用。2018年6月，法院在审理中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等融资租赁合同纠纷案件中，保全查封了涉案房屋，并于2020年6月续封。李瑞超提出案外人执行异议之诉，被裁定驳回。综上，李瑞超在法院查封之前就涉案房屋已经签订合法有效的买卖合同，支付了全款并占有使用，未能办理产权证是洋洲房地产公司的原因导致。李瑞超对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起诉讼，请求法院支持李瑞超的诉讼请求。被告中信富通公司辩称：李瑞超对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权或物权期待权，也不具备法规规定的排除执行的法定情形，人民法院应驳回李瑞超的全部诉讼请求。事实与理由：一、李瑞超对涉案房屋不享有足以排除执行的物权等民事权益。（一）李瑞超对涉案房屋尚未取得合法登记，对涉案房屋不享有所有权等实体权利，不足以排除强制执行。本案中，涉案房屋属不动产，洋洲地产公司将涉案房屋以房抵债的方式抵顶给临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司（以下简称临汾五建公司），临汾五建公司又将该房屋抵债给案外人徐国强，抵顶所欠徐国强的工程款。后徐国强与李瑞超签订《房屋转让合同》，将房屋转卖于李瑞超。但涉案房屋的所有权人仍是洋洲房地产公司，从未变更至临汾五建公司或徐国强或李瑞超名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，未经变更登记的房屋所有权并未发生变动。李瑞超和临汾五建公司及徐国强均对涉案房屋不享所有权。（二）李瑞超对涉案房屋不享有物权期待权，不足以排除强制执行。首先，临汾五建公司与洋洲房地产公司未签订书面以房抵债协议。从双方签订的《建设工程施工合同》《洋洲房地产以房抵顶工程款房屋明细表》及相关付款材料说明五建公司是以房抵债关系，目的是实现洋洲房地产公司对五建公司的债务清偿，而不是房屋的买卖。双方并未达成买卖不动产的合意，因而未从金钱债权债务关系转化为以不动产买卖为目的的法律关系，故不足以形成优先于一般债权的权益。因此，临汾五建公司对涉案房屋不享有物权期待权。徐国强与洋洲房地产公司之间不存在房屋买卖合同关系，其对涉案房屋享有物权期待权的基础不存在。在临汾五建公司与洋洲房地产公司以物抵债基础上、临汾五建公司以涉案房屋抵顶所欠徐国强工程款，故徐国强对临汾五建公司享有的是债权请求权，对洋洲房地产公司不享有债权请求权，亦对涉案房屋不享有物权期待权。其次，李瑞超未与洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，而是与徐国强签订《房屋转让合同》，因此李瑞超与洋洲房地产公司不存在房屋买卖合同关系，其对洋洲房地产公司不享有债权，而是基于《房屋转让合同》对徐国强享有债权请求权，但基于债的平等性原则，原告对洋洲房地产公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。二、李瑞超的异议主张不具备法规规定的排除执行的法定情形。即使法院认定李瑞超对涉案房屋享有物权期待权，但其未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条或第二十九条所规定的排除执行的必要条件。（一）李瑞超排除强制执行的主张不同时具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。1.李瑞超未与作为被执行人的洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同。2.李瑞超未在查封前合法占有涉案房屋。李瑞超及临汾五建公司、徐国强均没有在查封前占有涉案房屋。没有证据证明李瑞超与徐国强、徐国强与临汾五建公司、临汾五建公司与洋洲房地产公司进行过涉案房屋的交付。同时，李瑞超提交的证据不能形成完整有效的证据链条，无法证明其三方均曾占有过涉案房屋。即使认定已占有，其占有仍系“不合法”占有。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋经过竣工验收合格后才能交付使用。涉案房屋未经验收，即使四方两两之间已将房屋交付使用或实际占有了涉案房屋，但对涉案房屋的占有不能被认定为合法占有。3.李瑞超未支付全部价款。李瑞超大伯李永斌与徐国强系朋友关系，涉案房屋房款为李永斌支付，徐国强又称部分房款为现金支付，故无法证明李瑞超确已支付了全部涉案房屋价款。而李瑞超提交的证据仅为李永斌和徐国强的证言，不能形成一个完整的证据链条，不足以证明前述事实。4.李瑞超未能举证证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。李瑞超未尽到合理注意义务，怠于办理过户登记。人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。李瑞超未予举出前述情况存在的有证明力的证据。另外，李瑞超对于涉案房屋的权益是通过洋洲房地产公司与临汾五建公司的抵债行为、临汾五建公司与徐国强的抵债行为、二手房买卖行为而取得，此种交易方式存在极大交易风险，李瑞超未提供证据证明在涉案房屋超过合理期限未能办理过户的情况下采取了有效措施去主张权利，说明涉案房屋未办理过户登记系徐国强、李瑞超自身过错造成。（二）李瑞超并非商品房消费者，其依据《执行异议和复议规定》第二十九条主张排除强制执行属适用法律错误。《执行异议和复议规定》第二十九条规定保护的是商品房消费者的物权期待权。消费者是相对于经营者而言，故适用《执行异议和复议规定》第二十九条的标的物必须是房地产经营者所开发的商品房。李瑞超是在临汾五建公司以房抵债给徐国强后，又自徐国强处购买涉案房屋，其不属于商品房消费者，不能主张适用《执行异议和复议规定》第二十九条。即使法院认定李瑞超属商品房消费者，但：1．李瑞超与洋洲地产公司在涉案房屋被查封前未签订合法有效的书面买卖合同。2．李瑞超未提供或提供的证据不足以证明其购买涉案房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。李瑞超提交的证据不包括其名下房产备案信息。同时，李瑞超未提交户口薄说明其家庭成员构成情况。3.李瑞超未支付超过合同约定总价款的50%。第三人洋洲房地产公司述称：认可李瑞超的诉讼请求，涉案房屋属于李瑞超的个人财产，应予停止执行。洋洲房地产公司和临汾五建公司之间没有直接的房屋买卖，只是房款与工程款相抵，该房屋第一手购买人为徐国强，在徐国强转售给李瑞超后，只是变更了买受人，不属于二手房买卖。洋洲房地产公司根据临汾五建公司的通知办理的手续，临汾五建公司认可徐国强已经交付了全部房款，要求洋洲房地产公司办理交房手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的诉讼保全申请，作出（2018）京02民初70号民事裁定书。本院据此于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2020年6月17日，本院对涉案房屋进行续封。之后，中信富通公司向本院申请强制执行。李瑞超向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异236号执行裁定书，裁定驳回了李瑞超的异议请求。后李瑞超提起本案诉讼。二、关于李瑞超主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于李瑞超与案外人徐国强之间买卖涉案房屋情况李瑞超主张，其于2015年8月6日自案外人徐国强处购买了涉案房屋，约定涉案房屋总价款为639436元，并向徐国强实际支付购房款62万元。李瑞超提供了如下证据以证明其主张：1.徐国强与李瑞超于2018年8月6日签订的《房屋转让合同》，约定：涉案房屋转让给李瑞超；房屋转让价款为603360元。物业管理费、电梯使用费3167元，暖气、煤气、笔录接口费12623元，转移登记费、共有权证书费、交易费、测绘费、咨询服务费、档案报关费、契税共10230元、专项维修费10056元，合计639436元，李瑞超于2015年8月8日将购房款一次性交付给徐国强；2.李瑞超的大伯李永斌分别于2015年7月30日、2015年8月4日、2015年8月7日、2015年8月12日向徐国强账户共计支付38万元的个人活期明细信息；3.李永斌证人证言，证明其上述付款为替李瑞超支付购房款；4.徐国强于2018年8月6日出具的收到购房款639436元的收条；5.徐国强的证人证言，证明因临汾五建公司欠付徐国强工程款，以案涉房屋还款603360元。（二）关于签订《认购协议》情况李瑞超称，其向徐国强购买了涉案房屋后，于2015年8月与洋洲房地产公司补签了《认购协议》。李瑞超提交了落款时间洋洲房地产公司作为出卖方、李瑞超作为认购方签订的《认购协议》，载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭˙福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼3单元1102号房。建筑面积约125.7平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4800元/m2；总价603360元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废。洋洲房地产公司与李瑞超均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司对《认购协议》的形式真实性认可，但是对其关联性、合法性和证明目的均不认可。中信富通公司认为，《认购协议》的签署时间、内容均与常理不符；《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同；即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。李瑞超主张，虽然洋洲房地产公司没有与其签订《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是商品房买卖合同。（三）关于支付购房款情况李瑞超主张其大伯李永斌向案外人徐国强转账支付购房款38万元，剩余房款以现金形式支付。洋洲房地产公司向其开具了购房款收据，收据载明：入账日期为2015年8月12日，金额为603360元，交款单位为李瑞超，收款事由为盛世华庭小区1号楼3单元1102号房。（四）关于涉案房屋占有使用情况李瑞超主张，其于2015年8月21日与洋洲房地产公司签订认购协议后即占有涉案房屋。李瑞超提交了其于2015年8月12日分别交纳涉案房屋的暖气接口费、煤气集资费、有线电视初装费、物业管理费、电梯使用费、装修垃圾清运费、维修基金、转移登记费、测绘费、契税等费用的收据，涉案房屋的装修单据、购气流水等费用收据以及涉案房屋的室内照片。李瑞超还提交了其本人的结婚证以及不动产登记材料查询结果证明，用以证明其与配偶在山西省临汾市没有其他房产，涉案房屋系李瑞超及其配偶唯一居住的房屋。（五）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、李瑞超均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，李瑞超主张系因洋洲房地产公司的原因所致。洋洲房地产公司主张，由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并对涉案小区进行了现场勘验。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以729483.3元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请。山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且查询到在2011年6月、9月涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和李瑞超均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据本院查明事实，涉案房屋系被执行人洋洲房地产公司开发建设，因洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商由临汾五建公司收取购房款，即由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲房地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务，因此购房人向临汾五建公司支付购房款的行为应当认定为系向洋洲房地产公司支付。中信富通公司主张徐国强与洋洲房地产公司之间不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋被洋洲房地产公司向临汾五建公司以房抵债后，临汾五建公司以涉案房屋抵顶所欠徐国强工程款，故徐国强对临汾五建公司享有的是债权请求权。本院认为，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间不存在转移涉案房屋所有权的意思表示，洋洲房地产公司、临汾五建公司、徐国强协商一致由洋洲房地产公司与徐国强直接签订《认购协议》，将涉案房屋出售给徐国强，又由于临汾五建公司与徐国强之间另有债权债务关系，双方协商一致将临汾五建公司对徐国强的债务与徐国强支付部分购房款的债务予以抵销，洋洲房地产公司对此予以认可。因此，徐国强和洋洲房地产公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。洋洲房地产公司将房屋出售给徐国强后，徐国强在办理物权登记前又转卖给李瑞超，洋洲房地产公司与李瑞超补签了《认购协议》，但双方亦未办理物权登记，故涉案房屋仍属于洋洲房地产公司所有。现案外人李瑞超主张其符合《执行异议和复议规定》第二十八条的情形，对执行标的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其应承担举证证明责任。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院参照上述规定，具体分析如下：一、李瑞超是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，从法律关系来看。涉案房屋系洋洲房地产公司先卖与徐国强，徐国强又转卖给李瑞超，因徐国强转卖房屋时并未办理物权登记取得房屋所有权，故洋洲房地产公司与李瑞超补签了《认购协议》。根据各方的交易模式，徐国强的房屋“转卖”行为，系将其与洋洲房地产公司之间房屋买卖合同项下的权利义务转移给李瑞超。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。洋洲房地产公司与李瑞超补签《认购协议》，应视为其同意徐国强转移权利义务。故《认购协议》对洋洲房地产公司与李瑞超具有约束力，双方成立合同关系。其次，从合同性质来看。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案《认购协议》虽为认购协议，但已经包含了交易双方、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了李瑞超与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。同时，李瑞超提供了向徐国强账户转账的银行凭证、徐国强出具的收条以及洋洲房地产公司向其补开的购房款收据等，足以认定洋洲房地产公司已经收取了李瑞超的购房款。故涉案《认购协议》可以认定为书面房屋买卖合同。再次，关于合同签订时间。洋洲房地产公司与李瑞超补签的《认购协议》载明付款时间为2015年8月12日，洋洲房地产公司给李瑞超出具的收据亦显示收到房款时间为2015年8月12日，可以认定洋洲房地产公司与李瑞超签订《认购协议》的真实时间亦系在法院查封之前。最后，因洋洲房地产公司与李瑞超实际签订的《认购协议》系双方真实意思表示，且内容不存在我国法律、行政法规规定的无效之情形，故本院认定李瑞超与洋洲房地产公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、李瑞超是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。李瑞超主张，其于2015年8月向徐国强支付购房款以及与洋洲房地产公司签订《认购协议》当天即占有涉案房屋。经本院审查，李瑞超提交的临汾燃气公司北城管理站的单户充值/购气流水显示，李瑞超的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日至2019年5月1日间多次进行充值。结合李瑞超提交的交纳物业费、电费、水费等的相关证据以及本院对实际居住使用状况进行现场勘验的情况，可以认定李瑞超在法院查封之前已合法占有涉案房屋。三、李瑞超是否已支付全部价款。如前所述，根据李瑞超提供的向徐国强账户转账的银行凭证、徐国强出具的购房款收据以及洋洲房地产公司向其开具的购房款收据等，本院认定李瑞超已支付房屋价款。四、本案是否系因买受人自身原因未办理过户登记。李瑞超主张《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及过户登记，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据本院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的过户登记。因此，未能办理涉案房屋过户登记不是李瑞超自身原因导致。综上分析，本案现有证据能够证明李瑞超符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除对涉案房屋执行的权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”现李瑞超要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封，理由成立，本院对其诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：停止对位于山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼3单元1102号房屋的强制执行。案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  李 楠审 判 员  曹 欣审 判 员  王 朔二〇二〇年十二月三十一日法官助理  穆小丽书 记 员  崔亚楠