四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3907号 上诉人（原审被告）：长沙保利商业投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心商业物业内7层。 法定代表人：肖徐哲。 委托诉讼代理人:罗骏，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司，住所地四川省南充市高坪区江东中路四段2号南充金融广场4号楼5层501-509号。 负责人：方长斌。 委托诉讼代理人:罗骏，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:姚林燕，女，1986年4月2日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杨旭东，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨森，四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人长沙保利商业投资管理有限公司（以下简称保利公司）、长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司（以下简称保利南充公司）因与被上诉人姚林燕房屋租赁合同纠纷一案，不服南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保利公司、保利南充公司上诉请求:1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：1、保证金不应退还。《律师函》提到“根据双方往来函件确认：租赁合同于2020年3月31日解除。”即便一审法院据此认定保利公司自认3月31日解除合同，但自认的范围也仅为确认合同的履行状态，该律师函并未对合同解除的后果进行说明。因此，虽然保利公司同意解除合同，但不影响姚林燕因擅自停业、提前解除合同等行为承担违约责任。根据租赁合同约定及一审法院查明的事实，因承租方违约导致合同解除的，各项保证金不予退还。姚林燕该项诉讼请求不应得到支持； 2、租金不应退还。即便保利公司同意3月31日解除合同，但3月31日至4月27日期间，房屋尚未腾退，仍然由姚林燕占用。4月27日，保利公司采取了锁铺措施，此时姚林燕才实际无法使用商铺，姚林燕超期占用商铺27天。因此，虽然商场停业24天应扣减相应租金，但与姚林燕超期占用商铺的天数进行抵扣之后，保利公司非但不应退还租金，还应加收姚林燕超期占用商铺三天的租金。综上，请二审法院撤销原判，驳回全部诉讼请求。 姚林燕辩称：答辩人与上诉人的房屋租赁合同系合意解除的，答辩人没有违约行为，上诉人收取的保证金和商场停业期间的租金应当予以退还。答辩人与上诉人于2019年6月26日签订了房屋租赁合同，合同约定上诉人将案涉房屋出租给答辩人使用，商场开业日期为2019年10月1日，租赁期为2019年10月1日至2022年9月30日。答辩人按约交纳了保证金共计51671.04元，但上诉人未能按期开业，导致答辩人租赁的商铺错过了国庆黄金假期，给答辩人造成了较大的损失。在上诉人的请求下，答辩人配合签订了“关于开业时间变更的补充协议”，将租赁期从2019年10月1日至2022年9月30日变更为2019年12月13日至2022年12月12日。从2020年1月开始，全国爆发“新冠肺炎”疫情，商场没有人流量，上诉人也多次关闭商场，共计停业24天，导致答辩人租赁的商铺无法正常经营，亏损巨大，双方的房屋租赁合同客观上不具有继续履行的可能性。商场开业前，上诉人曾承诺若因商场生意不好，租客提前终止合同，上诉人将全额退还租客所缴纳的保证金。答辩人于2020年3月16日向上诉人送达了撤场申请书，告知上诉人双方于2020年3月31日终止合同，从上诉人委托四川盛豪律师事务所给答辩人发出的律师函也能证明，合同的终止是双方多次协商的结果，是由于上诉人客观上存在变更开业时间、商场多次停业、经营不善等原因造成的，合同的终止得到了上诉人的同意。因此，答辩人没有违约行为，上诉人收取的保证金和商场停业期间的租金应当予以退还。 姚林燕向一审提出诉讼请求：1、确认姚林燕与保利南充公司签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》《南充保利MALL物业管理合同》已于2020年3月31日解除；2、保利公司、保利南充公司立即退还商业停业期间的租金约16560元；3、保利公司、保利南充公司立即退还姚林燕交纳的保证金51671.04元，并从2020年3月31日起，按银行同期贷款利率承担资金占用利息至款清时止；4、本案诉讼费用由保利公司、保利南充公司负担。 一审查明：2019年6月26日，姚林燕（乙方）与保利南充公司（甲方）签订了《南充保利MALL商铺租赁合同》，该合同约定：甲方将位于南充保利MALL内1F层铺号1020商铺出租给乙方使用，建筑面积为79.59平方米，租赁期限为2019年10月1日至2022年9月30日。乙方签署合同时须向甲方缴纳租赁保证金34916.14元和物业保证金8754.9元。合同还约定，本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，并经双方验收合格，同时乙方已向甲方缴清全部款项，无其他违约行为，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金。租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如甲方违约，甲方退回乙方所交各项保证金（不计利息），如乙方违约，乙方所交的各项保证金不予退还，甲方损失超过保证金的，仍有权向乙方索赔。 同日，姚林燕（乙方）与保利南充公司（甲方）签订了《南充保利MALL物业管理合同》，合同约定，本合同的履行期限为2019年10月1日至2022年9月30日，为保证甲方正常开展物业管理事务，乙方在签署合同当日，应向甲方支付物业保证金8754.9元，如乙方单方面终止租赁合同或本合同，或因乙方违约导致租赁合同或本合同解除，甲方将没收乙方管理保证金，并追讨乙方所欠费用。如甲方单方面终止租赁合同且租赁合同解除，则甲方在乙方无违约和赔偿的前提下，如数（不含利息）退还管理保证金。合同还也约定，解除租赁合同的同时，本合同自动终止。 姚林燕按约于2019年10月10日交纳了租赁保证金、物业保证金、POS保证金3000元、装修保证金5000元等共计51671.04元，但保利南充公司未能按期开业。2019年9月26日，姚林燕（乙方）与保利南充公司（甲方）签订了《关于开业时间变更的补充协议》，协议约定乙方租赁商铺的时间从2019年10月1日至2022年9月30日修改为2019年12月13日至2022年12月12日。2019年11月10日，姚林燕与保利南充公司的工作人员郭华微信沟通，询问生意不好，是否可以退房租，郭华回复，保证金可以全退。南充保利MALL商场于2019年12月12日开始营业。 因新冠肺炎疫情影响，南充保利MALL商场于2020年2月2日至2020年2月25日暂停营业，停业共计24天，24天的租金应为16560元。由于环境影响，商场人流量少，2020年3月16日，姚林燕向保利南充公司提出撤场申请。保利南充公司的工作人员郭华于2020年3月20日签字确认收到该撤场申请书，但表示撤场诉求以集团领导审批意见为准。 2020年4月10日，姚林燕再次向保利南充公司发出《解除合同告知书》，告知对方，由于合同目的无法实现，本人于2020年3月20日提出了撤场申请书，鉴于贵公司收到申请后至今未反对，双方签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》已于2020年3月31日解除，本商铺已停止营业，希望公司在收到本告知书5日内与本人办理保证金退还、租金结算等手续。 2020年3月16日姚林燕提出撤场申请后，陆续搬离店铺内货品，2020年4月27日，保利南充公司对该商铺进行上锁管理。 2020年7月9日，四川盛豪律师事务所接受保利公司委托，向姚林燕发出《关于要求姚林燕限期腾退，将商铺恢复至毛坯状态律师函》，函中载明：致姚林燕，根据双方往来函件确认，您与保利公司签订的《租赁合同》已于2020年3月31日解除，该商铺内遗留的一切物品已归保利公司所有，您应自行腾退并将商铺恢复至毛坯状态移交给保利公司。 一审法院认为：本案的争议焦点：一是《商铺租赁合同》解除的性质；二是《商铺租赁合同》解除的时间；三是商场停业期间的租金和交纳的保证金是否应该退还。 关于合同解除的性质问题。一审法院认为,2019年6月26日,姚林燕与保利南充公司经协商一致,所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效合同,该合同对双方均具有法律约束力。《商铺租赁合同》约定姚林燕租赁房屋的期限为三年,但因环境不善、疫情影响等因素,姚林燕只承租了三个月，并于2020年3月16日向保利南充公司提出撤场申请，要求提前撤场并于2020年3月31日解除合同，南充保利公司收到该撤场申请，于2020年7年7月9日委托四川盛豪律师事务所给姚林燕发出律师函，载明根据函件确认，姚林燕与保利公司签订的《商铺租赁合同》已于2020年3月31日解除。姚林燕认为合同是双方协商一致解除的，保利南充公司认为合同是姚林燕单方擅自解除。根据该律师函确认的内容，《商铺租赁合同》的解除是“根据双方往来函件确认的”，往来函件是一个磋商的过程，表明双方解除合同是双方多次协商的结果。保利南充公司抗辩《商铺租赁合同》是姚林燕擅自解除，存在违约行为，不应该退还保证金。姚林燕是否存在违约责任需要保利南充公司通过“诉”的方式来主张，但保利南充公司并没有提起反诉，如果保利南充公司认为姚林燕存在违约行为，可以另案主张权利。故一审认定双方的《商铺租赁合同》系双方合议协商解除。双方签订的《物业管理合同》中约定，解除《商铺租赁合同》的同时，本合同自动终止，因此《物业管理合同》在《商铺租赁合同》解除的时候自动终止。 关于合同解除的时间问题。一审认为，四川盛豪律师事务所受保利南充公司的委托，向姚林燕发出的律师函明确记载了《租赁合同》解除的时间为2020年3月31日，保利南充公司辩称这仅能代表双方对解约问题进行协商，目的是要求腾房，合同解除的时间并非律师函关注的重点，并指出律师函确认的解除时间有误，应当予以纠正，合同解除时间应该是2020年4月10日。一审认为，律师函是保利南充公司的真实意思表示，亦是一种自认的行为表示。上面明确载明了合同的解除时间，保利南充公司的辩称无事实和法律依据，一审不予采信，双方签订的《商铺租赁合同》和《物业管理合同》于2020年3月31日解除。 关于商业停业期间的租金和交纳的保证金是否应该退还的问题。由于疫情影响，商场实际停业24天，姚林燕要求退还商场停业期间的租金16560元，保利南充公司同意，一审予以确认，保利南充公司应退还商业停业期间的租金16560元。由于双方的《商铺租赁合同》是双方合议协商解除，并不存在任何一方违约，保利南充公司应退还姚林燕所缴纳的保证金51671.04元。因双方并未约定保证金的具体退还时间，故对姚林燕要求从2020年3月31日起，按银行同期贷款利率承担保证金占用利息至款清时止的诉讼请求，一审不予支持。 根据《中华人民共和国公司法》的规定，分公司是公司在其住所以外设立的从事经营活动的机构，不具有法人资格，其民事责任应由公司承担，也可以先以保利南充公司的财产承担，不足部分，由保利公司承担。本案中，保利南充公司系保利公司设立，依法经工商部门登记成立并取得了营业执照的分公司，故保利南充公司的民事责任应由保利南充公司和保利公司共同承担。 据此，一审判决：一、确认姚林燕与长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司于2019年6月26日签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》和《南充保利MALL物业管理合同》于2020年3月31日已解除； 二、长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司和长沙保利商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内退还姚林燕租金16560元； 三、长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司和长沙保利商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内退还姚林燕保证金51671.04元； 四、驳回姚林燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费753元，由长沙保利商业投资管理有限公司负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，针对保利公司及其南充分公司的上诉请求，结合案件证据及双方的诉辩意见，本院评判如下： 首先对于案涉保证金应否退还的问题。根据姚林燕与保利南充公司签订的商铺租赁合同，双方约定的商场开业时间为2019年10月1日，但保利南充公司并未在约定的时间开业。其后，商场的开业时间进行了变更，2019年12月12日开始营业。后因新冠肺炎疫情影响，该商场又于2020年2月2日至2020年2月25日暂停营业。故本案首先系保利南充公司未在约定的时间开业，开业后不到二个月，又因新冠肺炎疫情的影响，导致商场暂停营业。商场恢复营业后，因疫情防控需要，商场等人流密集的经营场所必然受到极大的影响。故在此情形下，对于姚林燕提出的撤场申请，不能认定系姚林燕单方违约，且四川盛豪律师事务所以保利南充公司代理人的名义向姚林燕发出的律师函，对双方合同于2020年3月31日解除亦予以了确认。故从公平合理的角度，保利南充公司理应向姚林燕退还保证金。 对于案涉租金应否退还的问题。保利公司及其南充分公司上诉认为，即使其同意3月31日解除合同，但其于4月27日采取了锁铺措施，商铺在3月31日至4月27日期间仍由姚林燕占用，故在将商场停业24天期间应扣减的租金与姚林燕超期占用期间的租金相互抵扣后，还应加收3天租金。对此，姚林燕在2020年3月16日即向保利南充公司发出了撤场申请，该公司的工作人员在2020年3月20日即签收姚林燕的申请，后姚林燕又于4月10日再次发出解除合同告知书。四川盛豪律师事务所其后向姚林燕发出的律师函表明，保利南充公司实际确认合同的解除时间为2020年3月31日。故姚林燕在本案中提出解除合同，在双方确认的合同解除时间之后，姚林燕未再实际进行经营，亦无证据证明姚林燕阻碍保利南充公司对商铺进行接收，故保利南充公司的该项上诉理由于法无据，本院不予支持。 综上，保利公司及其南充分公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1506元，由上诉人长沙保利商业投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年十二月十四日 书记员 戴首宏