河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初7538号原告：北京大华互联教育科技有限公司（以下简称大华教育公司），住所地：北京市延庆区大榆树镇北京科技职业学院八达岭校区明仁楼414室。法定代表人：郭钦帅，任该校校长。委托诉讼代理人：高亚峰，男，1982年8月12日出生，汉族，住黑龙江省讷河市，系公司职工（特别授权）。委托诉讼代理人：朱天华，邓州市花洲法律服务所工作人员。被告：邓州市翰林实验学校（以下简称翰林学校），住所地：邓州市张楼乡茶庵村。法定代表人：任文学，任该校董事长。委托诉讼代理人：贺志敏，1974年出生，系学校职工（特别授权）。委托诉讼代理人：王建国，河南雷鸣律师事务所律师（特别授权）。原告大华教育公司与被告翰林学校为租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大华教育公司委托诉讼代理人高亚峰、朱天华，被告翰林学校委托诉讼代理人贺志敏、王建国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大华教育公司诉称：其与被告签订了房屋租赁合同，原告租赁被告校区的教室、宿舍及办公室开设北京大华互联教育培训，原告先后支付给被告2020年至2021年的租赁费368000元，电缆费53000元，保证金100000元。2020年8月17日，被告单方面终止租赁协议，强令原告全体师生搬出租赁的房屋，原告被迫搬离后，被告仅返还给原告保证金70000元，剩余租赁费、电缆费及保证金被告一直推拖至今未退还。现请求依法判令被告返还租赁费、电缆费及保证金共计451000元，并由被告承担原告的经济损失及违约金。原告对其向法庭陈述的事实理由及提出的诉讼请求，向本院提交如下证据：1、2020年4月17日、29日原被告签订的租赁协议两份；2、网上银行电子汇单13份及微信转账凭证一份；3、2020年8月17日被告对原告下发的停业告知书；4、邓州市教育局出具的信访事项处理意见；5、2020年8月24日翰林学校出具的水电费及维修费结算清单各一份。被告翰林学校辩称：1、原被告签订房屋租赁合同属实，原告办学手续不完善，原告组织师生撤离租赁的房屋是原告自主行为，原告撤离后的教室、办公室等一直处于空置状态，被告并未使用，被告不存在违约行为，双方可以继续履行合同；2、被告为原告多提供了80名学生的宿舍，原告应支付相应的租赁费96000元；3、被告投资支出的电缆费及施工费64500元，应由原告承担；4、在租赁期间，被告代替原告支付的保洁工资、电工工资、电费及维修费用等共计55250元，应由原告承担；5、原告在撤离校区时与被告已达成口头协议，双方的租赁合同解除，被告返还给原告保证金70000元，双方所有的经济手续全清，至此双方已互无纠葛。故请求驳回原告的诉讼请求。被告对其辩称的事实和理由向本院提交如下证据：1、2020年6月19日原被告签订的学生管理协议、原告起诉学生刘豪森家长袁新暖的起诉书、大华教育于2020年6月1日出具的情况说明及对学生刘豪森的处理决定、原被告的约谈记录；2、电缆费、施工费24500清单一组；3、保洁费、修理费、维护费等费用清单一组。经当庭举证、质证、认证，本院对原告提交的证据认定意见是：证据1证实了双方是房屋租赁合同关系的事实；证据2证实了原告支付给被告教室、办公室及宿舍租赁费368000元，电缆费53000元及保证金100000元的事实；证据3证实了原告在租赁期间，被告于2020年8月17日对原告下发了停业整顿告知书，要求原告全体师生于2020年8月19日下午6时前搬出被告校区房屋，原告被迫搬出，将租赁房屋全部交付给被告，致使双方的租赁合同无法履行，双方订立的房屋租赁合同已经实际解除的事实，被告对该证据的证明方向有异议，认为被告是因为原告没有办学手续，才让原告停业整顿，不是被告强制原告搬离学校，但停业整顿告知书载明：“搬出时间2020年8月19日下午6时前全体师生搬离完毕，属于你们的设施设备和物品一并带走，学校将封闭教室、宿舍”，上述内容可以看出是被告强制要求原告全体师生撤离校区，原告属于被迫撤离，另外，原被告双方属于房屋租赁合同关系，原告有无办学手续应由政府部门进行处理，被告不应以此作为不退还原告支付相关费用的理由，故被告的异议理由不能成立；证据4证实了原告撤离租赁房屋后，通过信访形式要求解决双方的房屋租赁合同纠纷，邓州市教育局建议原告通过诉讼渠道解决的事实，被告有异议，认为该证据没有加盖公章，但信访事项处理意见书上显示有信访件的编号及签发人的签名，可以证实教育部门建议原告通过诉讼渠道解决纠纷的事实，故被告的异议理由不能成立；证据5证实了原告撤离校区后，原被告对原告租赁期间的水电费、维修管理费等费用进行了结算，原告7月21日至8月24日的水电费等费用为6811.4元的事实。原告所举上述证据均客观真实，相互印证，形成了一个完整的证据链，证明了本案相关事实，均属有效证据，本院予以采信。本院对被告提交的证据认定意见如下：证据1证实了原告在办学期间对学生管理不严，退费问题处理不当，对被告学校造成了恶劣影响，原告有异议，认为原被告是平等的租赁关系，对于学生的管理均由原告自行负责，但原告租赁被告的校区办学，在学生管理、学生退费问题上处理不当，有学生家长到学校吵闹，并到教育部门信访，这是原被告双方解除租赁合同的原因，故原告的异议理由不能成立；证据2被告用于证实原告租赁被告校区期间，被告支付电缆费36000元和电缆施工费24500元，应由原告承担，但原告在租赁合同签订后已支付给被告电缆费53000元，原告提交了转账记录予以证实，故本院对被告提交电缆费票据的证明方向不予采信，被告支付的电缆施工费24500元，属于地埋电缆施工的合理支出，原告未提交证据证实电缆施工费系原告支付的，故本院对电缆施工费票据予以采信，本案中，原被告签订的房屋租赁合同期限为三年，原告对电缆拥有三年的使用权，但原告仅使用至2020年8月19日即搬离校区，仅仅使用了4个月，电缆费及施工费全部由原告独自承担明显显失公平，可由原告按实际租赁期间与合同约定租赁期间的比例承担电缆费及施工费较为合理；证据3被告用于证实原告在租赁期间，被告代替原告支付保洁员工资16000元，电工工资24000元，门窗维修及电费等费用15250元，但门窗维修费及电费在原告搬离后于2020年8月24日与被告进行了结算，且被告未提交该15250元费用的具体详细票据，故本院对门窗维修费及电费等费用15250元的证明方向不予采纳，保洁员及电工工资被告仅提供工资表，在双方签订的合同中未显示保洁员及电工工资应由原告承担，且被告又无其他相关证据予以证实，故对保洁员及电工工资的证明方向本院亦不予采纳，原告的异议理由成立。依据有效证据，本院确认如下案件事实：原告大华教育公司从事互联网教育培训，经与被告翰林学校协商，原告租赁被告的房屋用于办学，双方于2020年4月17日签订了房屋租赁合同，该合同主要约定：“甲方为翰林学校，乙方为大华教育公司，甲方将其学校自有产权的下列房屋出租给乙方，三号楼宿舍共计25间，可容纳200人居住，办公楼教室共计5间，可容纳200人，办公楼办公室共计2间，可容纳20人，房屋租赁期间自协议签订起至2022年下半学期结束为止，租赁期三年，房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，租赁期满合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应归还房屋及其附属物品设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应承担的费用，宿舍住宿费1200元/生/年，总价贰拾肆万元整，租赁期间产生的水电费由乙方支付，标准同与甲方自己承担的水电费标准，2020年租金支付时间为协议签订完成后24小时之内款项到账，2021年租金支付时间为2021年第一学期开学第一个月之内款项到账”。合同签订后，原告支付给被告教室、办公室、宿舍租金358000元。2020年4月24日，原被告又签订了一份房屋租赁合同，该合同主要约定：“甲方房屋坐落于邓州市××楼乡翰林实验学校，共2层，租赁期限2020年5月11日至2021年5月10日止，该房屋租金为人民币壹万元整。乙方按微信支付租金给甲方”，该合同签订后，随即原告以微信转账的方式支付给被告租赁费10000元，又支付给被告电缆费53000元，保证金100000元。随后原告开始招收学生，在租赁房屋内从事教学培训工作。原告办学期间对学生管理不严，致使发生学生在校打架事件，原告将打架学生开除后，因退费问题引起学生家长到学校吵闹，并到教育部门信访，给被告翰林学校的教育教学工作造成了影响，被告于2020年8月17日对原告下发了停业整顿告知书，要求原告全体师生于2020年8月19日下午6时前搬离完毕，并带走属于原告的设施设备和物品，被告将封闭教室、宿舍，原告无奈于指定时间前搬离。原告在租赁期间，被告支付了地埋电缆施工费24500元。2020年8月24日原被告对租赁期间的水电费等费用进行了结算，原告2020年7月21日至8月24日应承担的水电费、维修费及损坏教室门锁等费用共计6811.4元，被告出具了水电费等费用清单予以确认，被告仅返还给原告保证金70000元，后原被告为返还租赁费、电缆费及保证金发生纠纷，原告到邓州市教育部门信访，教育部门建议原告通过诉讼渠道解决。诉讼中，经本院多次调解，因双方意见相差较大，未获成立。本院认为：原告租赁被告学校的教室、宿舍及办公室从事教学工作，支付给被告租金368000元、电缆费53000元、保证金100000元；在房屋租赁期间，原告在学生管理、退费问题处理不当，引起学生家长到学校吵闹，并到教育部门信访，给被告学校的教育教学工作造成了影响，被告要求原告全体师生搬离租赁的房屋，原告搬离后，原被告对水电费、维修费及损坏教室门锁等费用进行了结算，原告承担水电费、维修费6811.4元，被告支付地埋电缆施工费24500元；被告在原告搬离后仅返还给原告保证金70000元。上述基本事实清楚，原被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行，原告依约定足额交纳了租赁费、电缆费及保证金，被告应保证原告对房屋的正常使用，在租赁期间因双方发生纠纷，被告要求原告搬离租赁的房屋，并封闭租赁房屋，原告于2020年8月19日搬离租赁房屋，至此原被告订立合同的目的已无法实现，双方合同实际上已经解除，本院予以确认，原被告房屋租赁合同解除后，原告未实际使用的租赁费、电缆费被告应予退还，在无证据证明原告违反合同约定事项的情况下，原告支付的保证金被告亦应予返还。故对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。虽然被告在租赁期间要求原告搬离租赁房屋存在过错，但原告在租赁房屋期间对学生管理不严，因退费问题处理不当，引起学生家长到学校吵闹，并到教育部门信访，给被告学校的教育教学工作造成了影响，原告对于合同的解除也存在过错，且原告在搬离租赁房屋的情况下，视为双方同意解除租赁合同，故对原告要求被告赔偿经济损失及违约金的请求，本院不予支持。被告辩称原被告签订房屋租赁合同属实，但原告的办学手续不完善，原告组织师生搬离租赁房屋是原告自主行为，原告搬离后的教室等一直处于空置状态，被告并未使用，被告不存在违约行为，双方可以继续履行合同，但被告对原告下发的停业整顿告知书可以看出是被告强制要求原告全体师生搬离租赁房屋的，原告是被迫搬出，并不是自主行为，原被告双方属于房屋租赁合同关系，原告办学手续是否完善应由政府部门处理，被告不能以此作为拒绝退还原告交纳有关费用的理由，原告搬离租赁房屋后，双方的合同已实际解除，被告对原告租赁期间的水电费等费用进行结算及被告返还原告保证金70000元，也印证了双方的租赁合同已经解除的事实，原告搬离后租赁的房屋已交付给被告，房屋是否空置是被告对其财产的自主处分，不能以此否定租赁合同已经解除的事实，故被告的此辩称理由与本案事实及法律规定不符，本院不予采纳，被告辩称被告为原告多提供了80名学生的宿舍，原告应支付相应的租赁费96000元，但被告亦未提交证据证实其为原告提供超出合同约定外80名学生的宿舍数量，故被告此项辩称理由无事实证据不符，本院不予采信；被告又辩称被告支付的电缆费及施工费64500元，应由原告承担，但原告在租赁合同签订后已支付给被告电缆费53000元，故被告要求原告承担电缆费36000元的理由，本院不予支持，但被告支付的施工费24500元，属于地埋电缆施工的合理支出，原告也没有提交证据证实电缆施工费系由原告支付，本院对电缆施工费予以确认。本案中，原被告签订的房屋租赁合同期限为三年，原告对电缆拥有三年的使用权，但原告仅使用至2020年8月19日即搬离租赁房屋，仅仅使用了4个月，电缆费及施工费全部由原告独自承担，明显显失公平，可由原告按实际租赁期间与合同约定的租赁期间的比例承担电缆费及施工费比较合理。被告辩称在租赁期间，被告代替原告支付的保洁费、电工工资及电费、维修费等费用共计55250元，应由原告承担，但电费及门窗维修费在原告搬离租赁房屋后已与被告进行了结算，被告并出具了大华水电费、维修管理费及损坏教室门锁费用清单予以确认，该部分费用与被告2020年8月24日出具的水电费等费用清单不符，被告亦未提供该15250元费用的具体详细票据，故被告要求原告承担保洁员及电工的工资，门窗维修费及电费等共计55250元的理由，证据不足，本院不予支持；被告另辩称原告在搬离时与被告达成口头协议，双方的租赁合同解除，被告返还给原告保证金70000元，双方所有经济手续全部结清，双方互无纠葛。但原告签订租赁合同后支付给被告租赁费368000元、电缆费53000元，保证金100000元，租赁合同仅履行了四个月，被告便要求原告搬离租赁房屋，解除租赁合同，在原告无奈按被告要求搬离的情况下，仅返还给原告70000元保证金，明显显失公平，也不符合法律规定，被告亦未提交证据证实原告接收70000元保证金后不再要求退还其他费用，双方未签订书面结清手续，原告在搬离后到教育部门信访，也印证了原告未放弃要求被告返还租赁费、电缆费及保证金余欠部分的事实，故被告此辩称理由与本案事实及法律规定不符，本院不予采纳，被告在双方的租赁合同已实际解除后理应与原告及时进行清算，积极返还原告未实际使用的租赁费、电缆费，并退还保证金，被告一直推诿不还，实属错误，应承担返还原告剩余租赁费、电缆费及保证金的民事责任。对于原告要求返还的租赁费、电缆费及保证金，本院依据法律规定及房屋租赁合同约定认定数额如下：1、租赁费245333.2元（368000元÷12×8=245333.2元，原告支付一年的租赁费为368000元，扣除原告使用的4个月，应返还8个月）；2、电缆费47110.4元（53000元÷36×32=47110.4元，原告支付三年的电缆费为53000元，扣除原告使用的4个月，应返还32个月）；3、保证金30000元（原告支付100000元保证金，扣除被告已返还的70000元），以上合计为322443.6元（245333.2元+47110.4元+30000元=322443.6元）。原告在租赁期间还应承担而没有结算的费用有：1、水电费及维修费6811.4元；2、电缆施工费2722.4元，（被告支付电缆施工费24500元，原告应支付2722.4元，24500元÷36×4=2722.4元，原告的租赁期限为3年，实际使用期限为4个月）。原告在租赁期间应承担的费用合计为9533.8元（6811.4元+2722.4元=9533.8元）。双方租赁合同解除后，被告应返还给原告未实际使用的租赁费、电缆费及保证金合计为322443.6元，扣除原告应承担的费用合计为9533.8元，被告实际应承担返还原告租赁费、电缆费及保证金余剩部分共计312909.8元的民事责任（322443.6元-9533.8元=312909.8元）。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告邓州市翰林实验学校于本判决书生效后十日内一次性退还原告北京大华互联教育科技有限公司支付的租赁费、电缆费及保证金余剩部分共计312909.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8066元，减半收取4033元，由原告北京大华互联教育科技有限公司承担1233元，由被告邓州市翰林实验学校承担2800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  程富君二〇二〇年十二月二十三日书记员  李汝钰