广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17701号原告：江海超。委托诉讼代理人：李永祥，广东红棉律师事务所律师。被告：广州市德沣投资管理有限公司。法定代表人：潘建雄，职务总经理。委托诉讼代理人：周滨、程磊，均是广东博厚律师事务所律师。原告江海超诉被告广州市德沣投资管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李永祥，被告的法定代表人及其委托诉讼代理人周滨、程磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即将已收取的原告2014年9月1日至2020年1月31日的商铺推广费共人民币1427725元（根据双方签订的《补充协议》约定的服务费用累计计算，其中2014年9月1日至2015年8月31日费用为每月18409元；2015年9月1日至2016年8月31日费用为每月21067元；2016年9月1日至2017年8月31日费用为每月22590元；2017年9月1日至2018年8月31日费用为每月24219元；2018年9月1日至2019年8月31日费用为每月25956元；2019年9月1日至2020年8月31日费用为每月27212元）及利息（以每月支付的商铺推广费为计算基数，每月均以当月的5日开始计算，计算至还清当月的商铺推广费之日止，利率的标准均按2014年9月份的人民银行同期商业贷款利率的标准计算）返还给原告；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告是广州市海珠区工业大道北xx--xx号现代x街A046、A047、D042、D043、D045、D046、D047、D050、D051、D052、D053、D055、D056、D057、D058、D059等十六个商铺的业主签约代理人，2014年8月8日原告与被告签订了《租赁合同》，承租广州市海珠区工业大道北xx-xx号现代x街A046、A047、D042、D043、D045、D046、D047、D050、D051、D052、D053、D055、D056、D057、D058、D059等十六个商铺，并在上述商铺经营“广州市海家信餐饮有限公司”。同日，被告以帮原告所承租的商铺进行推广为由，与原告签订了《补充合同》，要求原告向其每月支付项目推广费和管理费，第一年项目推广费为每月人民币18409元，管理费为每平方米每月8元，以后每年逐次递增，2020年1月的项目推广费为27212元，管理费为每平方米8.99元。上述合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，每月准时向商铺业主支付租金，向被告支付项目推广费和管理费（扣取该小区物业管理公司收取的管理费后的差额），从2014年9月1日起至2020年1月31日止原告累计共向被告支付商铺推广费人民币1427725元、商铺管理费人民币3575元。但被告从没有为原告所承租的商铺或所经营的“广州市海家信餐饮有限公司”提供或进行过任何的项目推广活动，更没有提供任何的经营帮助，也没有提供过任何的物业管理服务。2020年伊始，鉴于武汉新型冠状病毒冠状病毒肺炎造成的影响，原告就商铺的租赁和推广情况及费用缴纳与被告协商，希望被告能够予以配合，共度难关，但被告完全置之不理。原告在重新审视双方的合同条款及咨询了相关的机关和专业人士后，发现被告并非商铺的出租人或第一手承租人，其对原告所承租的商铺没有出租权和管理权，在没有提供商铺项目推广服务的情况下，其无权收取原告的项目推广费，也无权收取商铺的管理费，有鉴于此，原告于2020年3月3日以快递的方式向其发出了书面的《解除合同通知书》，并通过微信将解除补充合同的决定告知了被告的工作人员，明确告知被告，原告决定继续履行与商铺业主签订的《租赁合同》，但解除与被告所签订的《补充合同》，并要求被告在2020年3月6日前将己收取的项目推广费人民币1427725元、商铺管理费人民币3575元立即返还给原告和支付相应的利息。被告收到原告函件后，一直没有给予答复。被告一直以来故意假冒商铺出租人和管理人的身份向原告收取项目推广费和商铺管理费，且没有提供任何的项目推广服务和物业管理服务，已构成合同欺诈，原告决定单方解除与其签订的《补充合同》，是有法律依据和事实依据的，被告在没有提供任何服务的情况下收取原告的费用属于不当得利，己构成严重侵权，己给原告造成重大的经济损失，依法应全部返还给原告，并赔偿原告由此所造成的全部损失。被告辩称：一、被告接受17个商铺业主的委托，取得了商铺的出租权，有权收取租金和商铺推广费。原告称被告并非商铺出租人，没有出租权不符合实际情况。被告接受商铺业主委托后，促成了原告与商铺业主签订租赁合同，并将租赁合同送至街道办理了房屋租赁备案登己。很显然，原告是明知被告获得了业主的授权的，不存在所谓的“欺诈”。二、租赁合同和补充协议体现了原告与被告的真实意思表示，双方均应依照约定履行，不得单方解除合同。双方于2014年8月8日当日签订的《租赁合同》及《补充合同》具有同等法律效力，补充合同是租赁合同的有机组成部分，两者形成一个整体，无法割裂。合同签订后，双方均应依约履行，任何一方不得随意解除合同。原告在诉状中称构成“合同欺诈”，明显无理。补充合同在2014年8月8日签订后，原告己依约履行了5年多时间，原告在履行过程中从未提出过异议，补充合同体现了双方的真实意思表示，根本不存在所谓的“合同欺诈”。2020年3月3日，原告向被告发出《解除合同通知书》，并不发生合同解除的法律效果。2020年4月9日，被告委托律师发出律师函，明确表示不同意解除补充合同。三、被告收取项目推广费具有合同依据，不构成“不当得利”。首先，补充协议合法有效。签约时，原告具有相应的民事行为力，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。其次，被告已在《律师函》中阐述了项目推广服务费包括三部分，第一是代17位商铺业主租金报税费用，第二是代周记租赁机房费用，第三，前期投入的大量人力、物力和资金。包括游说17名业主整合物业出租，配套商铺外40多个车位，形成优质商铺物业。电力增容、增加供排系统、化油化粪系统、燃气引接等前期工作。作为被告工作的回报，原告与被告在此基础上签订补充协议，体现了双方的真实意思表示，并无欺诈行为。第四，本案中，原告知晓承租的17个商铺受业主的独家授权委托，且被告在商铺开业前提供了大量的工作，使得周记得以顺利开业，没有虚构事实隐瞒真相的情况，根本不存在欺诈行为。退一步分析，即便构成“欺诈”，也属于可撤销范围，但原告并未提出撤销补充协议，且撤销权属于形成权，应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案补充协议签订时间为2014年8月8日，也已超过撤销权行使的法定期限。《民法总则》第152条规定，当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原告行使撤销权的最后截止日期为2019年8月8日，即便按照最长五年撤销权计算，原告的撤销权也已经消灭。经审理查明：位于海珠区工业大道北xx-xx号，现代x街26号28号A047商铺的权属人为陈丽敏。位于海珠区工业大道北xx-xx号现代x街2628号D041商铺的权属人为梁宝韶、蒋慧姣。位于海珠区工业大道北路现代x街26-28号138商铺的权属人为刘燕华。位于海珠区工业大道北xx-xx号现代x街26-28号D043商铺的权属人为李伟。位于海珠区工业大道北xx-xx号，现代x街26、28号D045商铺的权属人为魏钦文。位于海珠区工业大道北xx-xx号，现代x街26-28号141（D046）铺的权属人为伍淑娟。位于海珠区工业大道北xx-xx号现代x街26号-28号D047商铺的权属人为高琴。位于海珠区工业大道北xx-xx号现代x街26号-28号145商铺的权属人为利烈静。位于海珠区工业大道北xx-xx号现代x街26号-28号D051商铺的权属人为伍小燕。位于海珠区工业大道北xx-xx号现代x街26号-28号147商铺的权属人为何文飞。位于海珠区工业大道北xx-xx号现代x街26号-28号148商铺的权属人为蔡锦培。位于海珠区工业大道北xx-xx号现代x街26号-28号149商铺的权属人为张莉。位于海珠区工业大道北xx-xx号现代x街26号-28号150（D056）商铺的权属人为林玉萍。位于海珠区工业大道北xx-xx号现代x街26号-28号151商铺的权属人为欧慧仪。位于海珠区工业大道北xx-xx号现代x街26号-28号D058商铺的权属人为陈泓。另，丘宇秋、何东锋（作为买方）与广州市金鼎房地产开发有限公司（作为卖方）签订《商品房买卖合同》，约定买方所购商品房为现代广场第G1-6幢1层144（原A046）号房，测绘地址为海珠区工业大道路144（原A046）房；等。丘宇秋（作为买方）还与广州市金鼎房地产开发有限公司（作为卖方）签订《商品房买卖合同》，约定买方所购商品房为现代广场第G1-6幢1层1180（原D059）号房，测绘地址为海珠区工业大道路1180（原D059）房；等。2014年9月前，被告（乙方）与上述十七个商铺的业主(甲方）分别签订《商铺业主委托租赁合同》，约定：甲方就其在广州市海珠区工业大道北现代x街的商铺委托乙方出租经营；委托期限为十年，以乙方正式向租赁第三方出租的合约为准：招商委托事宜：⑴甲方委托乙方向外出租，该合同为独家授权委托合同，甲方也不得自行招商，否则视为违约，须赔付乙方招商推广所产生的费用；⑵委托乙方向第三方代收租金转账给甲方，代收物业管理费转账给物业管理公司；⑶委托乙方维护甲方十年的物业应有权益；本协议签订之日起，甲方在一年半之内不再向其他第三方授权委托，一年半之后乙方不能完成该铺向租赁第三方招商，该合同自动解除；签订本合同起，乙方有权代表甲方与租赁第三方签订租赁合约，无须经甲方同意，所收取的两按一租在5个工作日内转入甲方所提供的账号；甲方已有租客的，无须给予乙方6个月的免租期；甲方尚未有租客的，乙方将优先推广招租，无须给予任何招商费用，并为了配合乙方成功招租吸引租客，给予乙方6个月的免租期；乙方于每月5日前向租赁第三方代收取当月租金，并于10日前代支付当月租金给甲方指定账户；（第二条甲乙双方的权利与义务，二、乙方的权利义务）1、乙方出租给第三方经营需要对商铺进行装修如有影响商铺结构的，租约期满后由乙方恢复原状；2、招商成本、推广费用、环境更新、营运费用由乙方独立支付，乙方为此支付一切费用，甲乙双方约定由乙方向租赁第三方收取并独立结算，不再向甲方收取；5、商铺委托租赁期间产生的租赁经营方面的相关费用由乙方负责代收代付；（第三条、违约责任）1、甲方违反合同，在合同期内擅自提高租金或强行收回铺位转让给他人使用的应付违约金，并赔偿乙方装修及相关费用；3、在租赁期内，逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金；当保证金全部扣除，合同自动解除，甲方有权收回该物业；等。2014年8月8日，被告（甲方、富力家信商业中心业主委托方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租广州市海珠区工业大道北xx号-xx号现代x街A046、A047、D041、D042、D043、D045、D046、D047、D050、D051、D052、D053、D055、D056、D057、D058、D059号商铺，统计建筑面积为532平方米；甲方提供给乙方租赁使用的商铺为商业用途；租赁期限为10年，自2014年9月1日至2024年8月31日止；从2014年9月1日起计至2014年11月30日为免租期；租赁费用为项目租金；缴付对象：项目租金向该商铺产权人缴付，统一由广州市德沣投资管理有限公司代收并转付给产权人；以每月5日前向甲方缴交项目租金；乙方在签订本合同时须缴付108250元给甲方作为履行本合同的保证金；物业管理费用向物业所属物业管理公司交付；（第九条甲、乙双方的权利和义务）一、甲方的权利和义务：1、有权按合同约定收取项目租金及合同约定内的其他费用；3、有权进行统一的商业管理，维护正常的经营秩序，监督乙方守法依约经营，监督商铺的用途；5、有义务确保公共消防设施、公共卫生设施的正常使用；6、有义务保障乙方在守法依约经营的情况下不被干涉而自主经营；7、甲方有义务在收到乙方每月按时足额支付的租金及其他约定费用时，也要按时足额将业主应得租金转入业主指定账户，并向乙方提供转账回单复印件作证明；二、乙方的权利和义务：4、有义务接受及协助甲方进行统一管理，保障消费者合法权益，确保商铺及商场的整体安全；7、在乙方每月准时支付租金及其他约定费用的前提下，乙方有权监督甲方将业主应得的租金转入业主指定账户；如甲方未能做到，乙方有权停付或延期支付下一期的租金及其他约定费用；（第十一条违约责任）3、如因甲方违反本合同约定或违反国家法律有关规定而导致合同解除的，甲方须退还乙方已付合同保证金及相关费用；此外，乙方有权向甲方追讨相关的赔偿；（第十六条）本合同自乙方完全缴足合同定金及一次性有偿服务费并经双方签字盖章之日起生效；本合同如有未尽事宜，由甲、乙双方共同协商修改补充，补充合同与本合同具有同等法律效力；等。同日，原告（乙方）还和被告（甲方）签订《补充合同》，约定：就现代x街商铺的租赁合同补充约定：乙方按约定缴付项目推广服务费给甲方，每月缴付，以每月5日前向甲方缴交项目推广服务费；缴付日期及费用明细为：2014年12月1日至2015年8月31日每月18409元；2015年9月1日至2016年8月31日每月21067元；2016年9月1日至2017年8月31日每月22590元；2017年9月1日至2018年8月31日每月24219元；2018年9月1日至2019年8月31日每月25956元；2019年9月1日至2020年8月31日每月27212元；以上项目推广费服务费为甲方实收之费用；管理费约定：乙方按以下方式支付管理费，第1年至第3年按8元/㎡的价格向乙方收取；由第4年至第7年按6%递增收取，即8.48元／㎡；第8年至第10年按6%递增收取，即8.99元／㎡。由乙方直接向管理部门支付，如以上缴交费用超出实际支付费用，则乙方将多出部分纳入甲方指定的账户；反之，不足支付部分则由甲方负责支付；该补充合同与租赁合同具有同等法律效力；等。2014年8月20日，原告又分别与上述17个商铺的产权人签订《广州市房屋租赁合同》，并在广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局办理了房屋租赁登记备案。2020年3月3日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为：本人向贵司承租现代x街十六个商铺，并在上述商铺经营“广州市海家信餐饮有限公司”；今年以来，由于受全国性新型肺炎疫情疫情的影响，目前仍没有收到复工复产的通知，餐饮行业作为人流密集的行业，是疫情监控的重点行业，受到的冲击尤其巨大，遭受的经济损失也是商家无力承担的。为此，本人多方、多次与贵司联系、协商，希望贵司能帮忙联系业主减免租金和延缓缴纳租金，但贵司据不配合，贵司的态度不仅令本人大为失望，且令本人继续坚持经营的信心也丧失殆尽。况且贵司自签订补充合同以来，从未履行过补充合同义务，未提供过任何项目推广服务。鉴于这些不可抗力的因素已导致本人签订上述“补充合同二“的目的无法实现，根据我国《合同法》第九十四条的规定，特通知贵司：一、鉴于贵司己以实际行动表明拒不履行合同主要义务，所以本人决定，自2020年3月3日起解除本人于2014年8月8日与贵司签订的《补充合同》，但双方原签订的《租赁合同》继续履行。二、鉴于贵司从没有按双方签订的《补充合同》的约定，提供过任何项目推广服务，请贵司在2020年3月6日前将收取本人的项目推广费1427725元（2014年12月1日至2020年1月31日期间）及利息全部返还给本人。三、鉴于贵司无权向租户收取管理费，请在2020年3月6日前将收取本人的管理费3575元（2014年12月1日至2020年1月31日期间）及利息全部返还给本人。2020年4月9日，被告委托广东博厚律师事务所的周滨律师向原告发出《关于不同意解除〈补充合同〉律师通知函》，主要内容为：被告《补充合同》中约定的项目推广服务工作内容主要包括以下几个方面：㈠通过被告公司进行大量的工作，使该项目得以顺利签订相关合同并履行，使得各种多的小铺与公共地方得予整合并交付使用，为此，前期投入了巨大的人力、物力、时间精力和资金。㈡以远低于市场的价格让您与各业主签订该项目的租赁合同。㈢通过公关方式让当地政府与富力集团同意该项目以餐饮性质立项。㈣通过公关方式让富力集团同意增容及进行供排化改造。㈤依照合同，被告公司负责业主租金的转分、报税，及代您租赁富力现代广场的机房并代支租金。贵司须支付被告项目推广服务费里包括三部分：⑴代17位商铺业主租金报税费用。即江海超与各业主单独签订租赁合同已备案未报税租金的总和减去江海超与业主委托方签订租赁合同里业主预报税后总租金（贵司每月转入建行业主资金专用账户的租金，所转入租金报税后租金所得全部分转17位业主各相对应账号）的差额，当初约定将其转入被告公司账户，由被告公司去代周记与业主报17个铺的租赁税，从合同实施至今一直未有改变。⑵代周记向富力现代广场租赁机房作办工室使用，相关费用也约定转入被告公司账户，由被告公司代支代付，从合同实施至今一直未有改变。⑶按照合同约定，被告公司应获得相应的报酬。您经营的周记茗点居也于2020年3月17日恢复了正常经营，因此，此次疫情并不会导致租赁合同的目的无法实现，您依据《合同法》第九十四条规定要求解除《补充合同》缺乏法律依据。对您在《解除合同通知书》提出的三项诉求回复如下：一、不同意解除2014年8月8日双方签订的《补充合同》，《补充合同》继续履行；二、《补充合同》合法有效，2020年3月6日前被告公司已经收取您的项目推广费1427725元及利息不予退还，您应依照《补充合同》约定的标准继续向被告公司支付项目推广费；三、《补充合同》第7条约定，由您直接向管理部门支付物业管理费。被告公司并未向租户收取过物业管理费，不存在已经将3575元管理费及利息返还问题。被告就其抗辩意见还提交以下证据：1、被告就原告承租场地向广州富力美好置业发展有限公司发出的《关于周记茶餐厅增加用电量的申请》；2、被告就原告使用承租场地旁的杂物间与广州富力美好置业发展有限公司签订《场地使用协议》；3、被告的法定代表人的《建设银行个人活期账户交易明细》，证明被告代业主向出租屋管理中心支付相关租赁税费；4、原、被告就疫情期间减免租金的微信往来内容。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性不予确认，关联性予以确认，原告承租了涉案商铺之后经营周茗记茶餐厅，被告是作为商铺代理人的身份去和物业公司磋商，并不是被告所述的协助推广商铺所做的工作；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，因为该协议是在原告承租的涉案商铺四年之后才发生的，而且协议涉及的场地是位于小物业的公共配套设施，按照规定除了设施的本来用途之外不能占用和出租，虽然是在周茗记茶餐厅的范围，但是原告是不能使用的，也增加了原告的负担；对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，这些交易与本案无关，即使是涉及与税务机关缴纳的税费，也是被告作为业主代理人需要履行的职责，而且原告也无该义务需要为涉案商铺缴纳稅费；对证据4的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。本案的起因是由于疫情涉及到商铺无法开业，原告的财务向被告的工作人员表示希望可以优惠租金，但被告没有答应。诉讼中，原、被告一致确认：被告在2014年9月1日至2020年1月31日间向被告支付了推广1427725元；原告每月的租金是部分缴纳至被告法定代表人潘建雄的私人账户，部分缴纳至被告公司账户；推广费是由被告收取，没有缴纳给业主；原告已足额支付租金至2020年6月，业主在疫情期间没有减少被告代收的租金。被告表示：其收取租金后再全额转交给业主，没有收取其他费用，但推广费中的部分是代业主支付商铺的租赁税。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告一直以来故意假冒商铺出租人和管理人的身份向原告收取项目推广费，且没有提供任何的项目推广服务，已构成合同欺诈。但根据被告与原告承租的各个商铺业主签订的《商铺业主委托租赁合同》在先，原、被告签订的《租赁合同》、《补充合同》以及原告和各个业主签订的《广州市房屋租赁合同》在后的事实可知，被告抗辩的接受商铺业主委托后，促成原告和商铺业主签订租赁合同，不存在“欺诈”的意见，合理有据，本院予以采纳。此外，被告抗辩原告行使撤销权已过法定期限的意见合法有理，本院也予以采纳。原、被告签订的《租赁合同》、《补充合同》是当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行义务。原告主张被告没有为原告提供或进行过任何的项目推广活动，也没有提供任何的经营帮助，但被告已举证并说明其收取推广费所实施的具体内容和依据，并且从原、被告确认的每月均是被告代收租金再逐一转付给各个商铺业主的事实，被告抗辩《租赁合同》和《补充合同》是一个整体的抗辩意见合理有据，原告要求继续履行与商铺业主签订的《租赁合同》，但要解除与被告签订的《补充合同》缺乏理据，本院不予支持。原告据此要求被告返还2014年9月1日至2020年1月31日的商铺推广费和利息，理据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告江海超的全部诉讼请求。本案受理费20003元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十二月十四日书记员  招佐文冯琬晴