新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4003民初1583号   原告：王某1，男，2004年2月4日出生，汉族，奎屯市第二高级中学学生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   法定代理人：王某2（王某1的父亲），男，1966年5月11日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   委托诉讼代理人：张洪，新疆广翼律师事务所律师。   被告：奎屯东方伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市阿勒泰街25号。   法定代表人：董磊，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨皓然，新疆天冠律师事务所律师。   原告王某1与被告奎屯东方伟业房地产开发有限公司（以下简称东方伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月3日公开开庭进行审理，原告王某1的法定代理人王某2、委托诉讼代理人张洪，被告的法定代表人董磊、委托诉讼代理人杨皓然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告王某1向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行协助办理奎屯市乌苏街喀拉尕什75栋12号、15号不动产权属证义务；二、判令被告支付迟延办证的违约金3,891,164元[计算方式：已付购房款8,868,750×4.875‰×60个月（2015年6月至2020年6月）×1.5倍（人民银行规定的逾期贷款利息标准计算）]，并按该标准支付自2020年6月至实际协助办理不动产权属证之日的迟延办证违约金。事实和理由：原告与被告于2014年8月3日签订两份商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的奎屯市乌苏街喀拉尕什75幢12号、15号商业用房。其中：12号房建筑面积1665.1平方米，每平米4500元，价款7,492,950元；15号建筑面积68.79平方米，每平方米20,000元，价款1,375,800元，合计8,868,750元。原告已付清全部房款。双方合同还约定被告应在交房后360日内协助办理不动产权属证书，但被告自2014年6月交付房屋后，至今都未协助原告办理不动产权属证书。原告多次催促被告支付违约金并协助办证，被告都以各种理由推脱。被告的行为已严重损害原告利益。故提出前述诉讼请求，请依法判决。   被告东方伟业公司辩称，一、同意协助原告办理权属证书，之前没有办理的原因是原告就涉案房屋没有支付完房款，并按照规定向相关行政部门交纳税费，并非被告一直拖延，不履行义务；二、被告不同意向原告支付违约金3,891,164元及2020年6月至实际协助办理不动产权属证之日的违约金。按照双方于2014年8月4日签订的分期付款协议，原告及其法定代理人购买了四套房屋，两套登记在原告名下，两套登记于原告法定代理人名下，四套房屋房款总额为23,710,560元，原告签订协议之日已支付12,560,560元，剩余11,150,000元，双方采取分期付款的方式，自2015年1月4日起至2019年7月3日止，分十期向被告支付，分期付款协议包含涉案两套房屋，因此在原告未支付完房款的前提下，被告有理由拒绝办理房产证；三、原告认为2014年8月3日就已向被告支付完涉案两套房屋的购房款，同时认为被告办证的期限为360日，故原告在2015年8月3日就应知道自己的权利受到侵害，被告认为原告主张的违约金已过诉讼时效。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年8月3日，原告王某1（买受人）与被告东方伟业公司（出卖人）签订商品房预售合同两份，原告法定代理人王某1、朱某在合同落款处签字。第一份合同编号YS00041187，约定原告购买被告位于奎屯市喀拉尕什-乌苏街75幢12号商品房一套，建筑面积1665.1平方米，每平方米单价4500元，总价款7,492,950元，该合同第六条约定付款方式为一次性付款。第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后X日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：如买受人原因包括不及时提交相关资料、不及时足额预交办理房产证的税费，造成的不能及时办理权属登记的，责任由买受人自行承担”。第二份合同编号YS00041190，约定原告购买被告位于奎屯市喀拉尕什-乌苏街75幢15号商品房一套，建筑面积68.79平方米，每平方米单价20,000元，总价款1,375,800元，该合同第六条约定付款方式为：一次性付款，总房款1,375,800元，已付清。第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：如买受人原因包括不及时提交相关资料、不及时足额预交办理房产证的税费，造成的不能及时办理权属登记的，责任由买受人自行承担”。同日，原告的法定代理人王某2、朱某（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同两份，约定王某2、朱某购买被告位于奎屯市喀拉尕什-乌苏街75幢13号、14号商品房两套，同时约定房屋价款支付方式为一次性付款，总价款分别为7,492,950元和7,348,860元。上述四套房屋合计总价款为23,710,560元，四份商品房买卖合同签订时原告及其法定代理人已付四套房屋购房款共计12,560,560元。2014年8月2日，被告将四套房屋交付王某2、朱某。2014年8月4日，被告东方伟业公司（甲方）与王爱国（乙方）签订分期付款协议书一份，约定：“就乙方王某2、朱某、王某1支付购买甲方位于奎屯市喀拉尕什-乌苏街75栋12号、13号、14号、15号房屋购房款事宜，双方协商达成如下协议：一、乙方购买甲方房屋共应支付购房款23,710,560元，乙方截止本协议签订之日已经支付房款12,560,560元，剩余房款11,150,000元双方协商采用分期付款方式，即每6个月支付一次房款……按年利率7.68%每六个月支付一次利息……2015年1月4日至2019年7月3日分十期，每期支付1,369,000元。第六条2、……在乙方付清全部购房款本息后，该房屋的包括处分权在内的所有权全部转移至乙方享有。4、在乙方未还清首付款前，甲方可不为乙方所购买的房屋办理产权。以上房屋的房产证、土地证等手续待乙方支付完全部购房款后由甲方再协助乙方办理，费用由乙方承担。第八条、本协议条款与双方原签订的《商品房买卖合同》不一致之处，以本协议条款为准。”2014年8月13日，原告的法定代理人王某2给被告出具欠条一张，内容为“今欠东方伟业房地产开发有限公司奎屯市喀拉尕什乌苏街75栋12号、13号、14号、15号房屋款11,150,000元。”截止2019年8月27日，王某2陆续向被告东方伟业公司支付购房款9,537,000元，购房款本金尚欠1,613,000元。   另查明，2020年1月2日，本院受理东方伟业公司与王某2、朱某商品房预售合同纠纷一案，东方伟业公司称，2014年8月3日东方伟业公司与王某2、朱某签订四份商品房预售合同，约定王某2、朱某购买东方伟业公司开发的位于奎屯市喀拉尕什-乌苏街75幢12号房屋，房款为7,492,950元；75幢13号房屋，房款为7,492,950元；75幢14号房屋，房款为7,348,860元；75幢15号房屋，房款为1,375,800元，以上四套房屋总价23,710,560元，但是王某2、朱某只支付了75幢12号和15号房屋的房款，75幢14号房屋只支付了3,691,810元，尚欠3,657,050元未支付，75幢13号房屋7,492,950元房款至今未付，共计11,150,000元未支付。后王某2于2014年8月4日向东方伟业公司出具一份分期付款协议书。截止2019年8月27日，王某2、朱某陆续向东方伟业公司支付9,537,000元购房款，购房款余款本金尚欠1,613,000元，利息1,907,874元未支付。因此，东方伟业公司起诉至法院，要求王某2、朱某支付奎屯市喀拉尕什乌苏街75栋13号、14号房屋的剩余购房款1,613,000元，利息1,907,874元，合计3,520,874元。经法庭主持调解，双方达成调解协议，本院于2020年2月26日作出（2020）新4003民初7号民事调解书，调解协议内容如下：一、王某2、朱某向东方伟业公司支付奎屯市喀拉尕什-乌苏街75栋13号、14号房屋购房款1,613,000元，利息1,787,000元，合计3,400,000元；支付时间：2020年7月1日前支付700,000元，2020年11月1日前支付1,000,000元，2021年7月1日前支付700,000元，2021年11月1日前支付1,000,000元；二、若王某2、朱某上述款项有一笔逾期支付，东方伟业公司可就未到期款项一并申请强制执行；三、东方伟业公司自愿放弃其他诉讼请求。   再查明，奎屯市喀拉尕什-乌苏街75栋12号、15号房屋已在奎屯市不动产登记中心备案，使用权人为王某1。2017年8月，被告协助王某2、朱某办理了奎屯市喀拉尕什-乌苏街75栋13号、14号房屋的不动产权证。   上述事实有原、被告的当庭陈述、商品房预售合同、收据、不动产权证书、不动产登记信息查询结果证明单、通话录音、分期付款协议书、欠条等经过法庭质证的证据在卷佐证。   本院认为，双方争议焦点问题是：一、被告未给原告办理涉案两套房产的房产证，是否存在违约行为；二、原告主张的违约金是否符合法律规定，是否超过诉讼时效。   本案原、被告签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告及其法定代理人购买了被告开发的四套房屋，支付了部分购房款，被告按约定履行了四套房屋的交房义务。合同履行过程中双方对涉案两套房屋的房款是否付清发生争议，庭审中原告认为在（2020）新4003民初7号案件中，东方伟业公司自认12、15号房屋房款于2014年8月3日已付清，欠付房款的是13、14号房屋，以此主张本案涉案两套房屋房款已付清，被告陈述（2020）新4003民初7号案件中其所称12、15号房屋房款已付清，是因为王某1是未成年人及诉讼中计算方便，实际情况是该两套房屋房款并未付清。原告主张涉案两套房屋房款已付清的理由是被告在（2020）新4003民初7号案件中的自认内容，而被告对该案调解情况已作出说明，因此，本案中认定涉案两套房屋房款是否付清，应根据双方签订的商品房预售合同、分期付款协议、欠条、房款收据等书面证据，结合房款支付等履行情况进行综合认定。一、关于奎屯市喀拉尕什-乌苏街75栋15号房屋，总房款1,375,800元，双方是在原告法定代理人支付四套房屋部分房款后签订的商品房预售合同，在合同中对该房屋的房款支付方式明确约定为一次性付款且已付清，根据该房屋房款占四套房屋总价款的比例及原告法定代理人签订合同前已支付房款数额的情况，认定该房屋房款已付清符合双方的合同约定，亦符合客观实际，因此对该房屋房款已付清的事实，本院予以确认。按照合同约定，被告应自房屋交付使用后360日内协助原告办理产权证，办证期间即2014年8月2日至2015年7月28日，截止原告起诉时，被告只将涉案房屋在奎屯市不动产登记中心备案，未能履行协助原告办理产权证的义务，存在违约行为。因此，对原告要求被告协助办理该房屋产权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称因该房屋房款未付清而未协助原告办理产权证，不存在违约行为，与查明事实不符，本院不予支持。关于迟延办证违约金的计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，关于利率标准问题，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％……”。2015年7月中国人民银行公布的贷款基准利率五年以上为5.4％，利率标准在此基础上加收40％，即7.56％计算为宜。本案违约期间为2015年7月29日起至本案起诉的2020年10月9日，共计1899天，原告主张超过该期间的部分，本院不予支持。因此被告应支付原告违约金为548,655.28元（1,375,800元×1899天÷360天×7.56%），原告主张超出部分的违约金，本院不予支持。二、关于奎屯市喀拉尕什-乌苏街75栋12号房屋，该房屋与奎屯市喀拉尕什-乌苏街75栋13号、14号房屋，均在商品房预售合同中约定一次性付款，原告及其法定代理人未能按合同履行，双方也未约定支付这三套房屋房款的先后顺序，结合分期付款协议及欠条中欠付房款的内容，以及2017年8月被告协助王某2、朱某办理了奎屯市喀拉尕什-乌苏街75栋13号、14号房屋不动产权证的事实，原告主张该房屋房款已付清，无充分的证据证实，本院不予支持。因原告未能付清房款，根据双方分期付款协议中“房屋的房产证、土地证等手续待乙方（原告）支付完全部购房款后由甲方（被告）再协助办理”的约定，被告未协助原告办理该套房屋的产权证，不存在违约行为。对原告要求被告协助办理该房屋产权证的诉讼请求，由于被告当庭表示同意协助办理，本院予以支持。对原告要求被告支付该房屋迟延办理产权证违约金的诉讼请求，由于被告不存在违约行为，本院不予支持。   关于诉讼时效，本案所涉房屋的交房时间为2014年8月2日，自交付使用起360日内为办证期间，原告提供的证人可以证实2016年5月起原告的法定代理人每年都要求被告协助办理产权证，因原告向被告主张权利，发生诉讼时效中断的后果，故原告主张未过诉讼时效，本院予以支持，被告提出诉讼时效经过的抗辩，与查明事实不符，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，之规定，判决如下：   一、被告奎屯东方伟业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王某1办理奎屯市喀拉尕什-乌苏街75栋12号、15号房屋的不动产权属证书；   二、被告奎屯东方伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王某1违约金548,655.28元；   三、驳回原告王某1的其他诉讼请求。   案件受理费37,930元（原告王赞皓已预付），由原告王某1负担32,582元，被告奎屯东方伟业房地产开发有限公司负担5348元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。   审 判 长 韩 生 琼   审 判 员 张 萍 莉    人民陪审员 罗 桂 珍   二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 九 日   书 记 员    张 媛