湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初5397号原告：朱英，女，1982年8月17日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：曾理，湖南人和律师事务所律师。被告：刘海军，男，1968年12月25日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘晓，湖南通程律师事务所律师。被告：肖好，女，1991年2月23日出生，汉族，住长沙市望城区。被告：胡权，男，1989年5月2日出生，汉族，住长沙市望城区。原告朱英与被告刘海军、肖好、胡权原告执行异议之诉一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱英及其委托诉讼代理人曾理、被告刘海军及其委托诉讼代理人刘晓、被告肖好和胡权均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱英向本院提出诉讼请求：1、请求判令停止对长沙市开福区××路××号××小区××栋××号房屋的强制执行措施，并解除查封冻结；2、请求判令确认原告与被告胡权、肖好之间的《房屋买卖合同》合法有效，确认案涉房屋归原告所有；3、判令被告负担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年5月30日，原告与被告胡权、肖好签订关于长沙市开福区××路××号××小区××栋××号房屋的《房屋买卖合同》。合同约定原告以120万元的价格向被告胡权、肖好购买其所有的上述房屋。因被告胡权、肖好购房时系贷款买房，合同签订时房屋仍有40万余元的银行贷款未予偿还，双方约定待产权过户后再付清尾款40万元。合同签订后，原告通过银行转账78万元及现金2万元的方式已向被告胡权、肖好支付房款80万元，其后原告接收房屋并居住至今。另2019年7月23日，原告与被告胡权、肖好就购买房屋一事再次进行律师见证，并约定后续的房款以原告代被告胡权、肖好向其贷款银行按月还贷的形式偿还银行贷款，即不再另行直接向胡权、肖好支付40万元房款。被告刘海军与被告胡权、肖好之间因民间借贷纠纷一案，刘海军向法院申请财产保全并查封冻结案涉房屋，现该民间借贷纠纷一案已进入执行程序。2020年8月24日，原告因被查封冻结案涉的居住房屋一事向望城区人民法院提出执行异议，现法院做出（2020）湘0112执异23号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议请求。原告认为其已支付案涉房屋的大部分房款且依约在以按月代为还贷的形式支付剩余房款，同时原告早已居住使用房屋只是因购房政策才未办理过户手续。如按执行法院要求在被告胡权、肖好无能力向银行还贷的情况下直接将剩余房款交付法院执行，则必将产生贷款银行主张案涉房屋的贷款合同纠纷的新案件，并导致原告的合法权益无法保护。因此执行法院裁定驳回原告的执行异议申请并未维护原告的合法权益，故原告依法向法院提起诉讼并请求法院依法判决。被告刘海军辩称：一、原告无证据证明房屋买卖合同真实发生，原告主张已从胡权、肖好处受让涉案房屋并提供买卖合同，但无法证明该合同真实发生。二、原告的房屋买卖交易行为不符合常理。三、原告因房屋买卖交易行为异常，且违反物权法及长沙市商品房限购政策，故其购买涉案房屋的行为不能产生物权变动的结果，对涉案房屋没物权期待性，不得对抗本案执行。综上所述，望城区人民法院依据生效的民事判决书，强制执行登记在胡权、肖好名下房产，符合相关法律规定。原告请求缺乏事实及法律依据，依法应当不予支持，请求法院驳回其全部请求。被告胡权辩称：本人与刘海军之间的民间借贷行为发生在2016年，本案涉案房屋的交易是通过他人介绍的，该房屋买卖是双方真实意思的表示，合法有效，不存在被告刘海军所说的恶意串通。被告肖好辩称：该笔房屋买卖行为本人并没有参与，只是在卖方处本人签了字。经审理查明：刘海军与胡权、肖好民间借贷纠纷一案，刘海军向本院申请财产保全，本院于2019年10月23日依法查封了胡权、肖好共同所有的位于长沙市开福区××路××号××小区××栋××号房屋。判决生效后，刘海军向本院申请执行，上述财产保全措施自动转化为执行措施。2020年8月24日，原告朱英认为其已在本院查封涉案房产之前就合法购得涉案房屋，且原告已支付全部购房款，涉案房屋的所有权应归原告所有，本院冻结、查封涉案房产侵犯了其合法权益，故向本院提出执行异议。2020年9月28日，本院作出（2020）湘0112执异23号执行裁定书，裁定：驳回案外人朱英的异议请求。另查明，2018年5月30日，原告朱英与胡权、肖好签订《房屋买卖合同》，由原告购买胡权、肖好共同所有的位于长沙市开福区××路××号××小区××栋××号房屋。双方约定价格为120万元，原告在合同签订之日支付胡权、肖好购房款80万元，剩余房款40万元由原告以胡权、肖好名义继续缴纳交通银行贷款月供，直至银行贷款全部偿还完毕为止。合同签订后，原告向胡权、肖好交付现金2万元以及通过其丈夫许国才银行账户向胡权转账支付购房款78万元，胡权、肖好随即将涉案房屋交付给了原告。之后，原告对涉案房屋进行装修入住至今。但由于涉案房屋受限购政策影响，原告没有办理过户手续。以上事实有原告提交的（2020）湘0112执异23号执行裁定书、湘（2019）长沙市不动产权第0026047号证、《房屋买卖合同》、销售不动产统一发票、购房契税、印花税缴款书、物业费收款收据、燃气公司检修服务单、燃气购气缴费单据、个人账户对账明细单，被告提交的执行异议听证笔录、执行笔录、民事裁定书、民事判决书、不动产登记情况表、发票、交房交接单、物业缴费协议、值班记录及物业费收据以及原、被告双方的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点问题是原告是否对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，案涉房屋登记在胡权、肖好名下，未办理变更登记，不产生物权变动效力，原告对案涉房屋不享有物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告虽然与胡权、肖好签订《房屋买卖合同》的时间在本院查封涉案房屋之前，且原告在本院查封之前已合法占有了涉案房屋，并已支付大部分房款也同意将剩余购房款交付本院执行，但因原告自身存在一定的责任未办理过户登记。本案中，原告明知涉案房屋已办理商品房贷款抵押登记手续，且签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋没有取得不动产权属证书，根据长沙市限购政策的规定，涉案房屋在取得不动产权属证书满4年后方可进行上市交易。原告购买出卖人未取得权属证书的房屋、对其自身今后办理过户登记、取得权属证书存在风险，也存在限购政策的影响，该风险应由原告自己承担。故，涉案房屋未办理过户登记手续，不能免除原告自身的责任。综上所述，涉案房屋登记在胡权、肖好名下，房屋买卖违反了长沙市的限购政策，不能办理过户登记，原告对涉案房屋不能办理过户的风险是明知的，故原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对涉案房屋的保全措施，确认《房屋买卖合同》的效力及确认涉案房屋归原告所有的诉求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告朱英的全部诉讼请求。本案受理费15600元，由原告朱英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭正喜人民陪审员  慎刚强人民陪审员  刘 佳二〇二〇年十二月十四日代理书记员  何 靖附：法律条文《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。