广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初6496号 原告：韦国贵，男，1964年8月15日出生，汉族，住贵港市港南区。 原告：韦钜斌，男，1991年10月13日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告共同委托诉讼代理人：骆南华，男，1975年5月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：南宁帝江物业服务有限公司，住所地南宁市平湖路8-7号。 法定代表人：文笑燕，执行董事。 委托诉讼代理人：曾玉平，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周永珩，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 案由：物权保护纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年4月28日 开庭时间：2020年5月7日 当事人到庭情况： 原告方：共同委托诉讼代理人骆南华到庭 被告方：法定代表人文笑燕、委托诉讼代理人周永珩到庭 诉讼请求 一、判令被告返还利用原告建筑物专有部分经营的电费差价收益982755.89元、专有停车场收益391500元（暂时计算至2019年4月30日），合计1374255.89元；二、判令被告承担本案诉讼费用。 答辩意见 一、原告要求获取我方向基站运营商收取的所谓电费差价收益，既无事实依据也无法律依据；二、原告要求我方返还停车场收益，既无事实已经也无法律依据；三、原告的诉求此前从未主张，我方认为其中部分诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。 事实认定 2012年10月10日，原告以公开竞价方式竞买到位于南宁市东葛葛麻村开发区伟业小区）第27栋综合楼（又称广图大厦）及该楼层分摊土地的使用权。 2012年12月12日，南宁市中级人民法院出具《协助执行通知书》，请相关部门协助原告办理广图大厦的相关产权过户登记手续。2012年12月26日，南宁市中级人民法院执行工作局出具《证明》，证实南宁市平湖路伟业小区广图大厦有多种称谓：1.27栋综合楼；2.原20#-E；3.20#写字楼；4.20#综合楼。 《国有土地使用证》（南宁国有（2014）第627132号）载明：土地使用权人：韦国贵、韦钜斌，座落：南宁市青秀区，地号：450103001011ＧＢ0032，地类：城镇住宅用地，使用权面积：2478.45㎡，分摊面积：2478.45㎡。《房屋所有权证》（邕房权证字第××号）载明：房屋所有权人：韦国贵，共有情况：共同共有，房屋座落：青秀区平湖路8号伟业小区20号综合楼，登记时间：2016-01-22，规划用途：综合，房屋状况：总层数13层、建筑面积（㎡）11139.30、套内建筑面积（㎡）9425.71、其他所在层-1层至12层，共有权人：韦钜斌，房屋所有权证号：邕房权证字第××号，共有份额：共同共有。《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》（建字第450103201500326号）载明：建设单位：韦国贵、韦钜斌，建设地址：南宁市青秀区，项目名称：伟业小区20＃综合楼（广图大厦），总建筑面积：地上10728.58，地下671.98；基地面积：678.99。 2014年9月12日，原告委托陈杰（甲方）与中国移动通信集团广西有限公司南宁分公司（乙方，以下称“中国移动南宁分公司”）签订《基站场地租赁合同》，约定：“1.1甲方同意乙方使用位于南宁市青秀区平方（东经：108.35437，北纬：22.828044，以下简称经营场地）安放设备，架设天线……4.1建设移动通信基站，甲方同意经营场地给乙方安装设备。5.1起租日：2012年12月26日，终止日：2014年12月25日止，共2年……9.1租赁费标准为每年34560元整，2年租金共计人民币69120元整（大写ＲＭＢ：陆万玖仟壹佰贰拾元整含税，租赁期间，甲方不得以任何理由调整租赁费。）……9.6租赁期间，因使用出租房屋及附属设施而发生的水、电费，煤气费，供暖费，物业管理费等费用由乙方按有关部门规定计表据实支付……13.3甲方无偿提供通信电缆、天馈线、电力电缆及其他线管设施进出租赁场地的条件和路径，甲方无偿提供种植地气线的地方，空调室外机的安装位置。上述设施要经过相邻方的区域的，甲方参与协调。乙方应提前向甲方告知上述设施的路线、位置并充分尊重甲方的意见。租赁期内，乙方有权调整线路，乙方改变的线路，应提前通知甲方。13.4甲方为乙方提供不低于10千瓦的用电（三相五线电源）并单独提供配电房供电及接地端口，保障乙方基站机房的正常用电及设备工作接地……13.6乙方用电单独挂表计算，乙方自行办理电费托收手续。”2015年7月1日，陈杰与中国移动南宁分公司续签上述合同，约定起租日从2014年12月26日至2015年12月25日。2015年12月9日，原告（甲方）与广西南宁桂盈酒店管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方同意将位于南宁市综合楼（广图大厦）整栋（以下简称租赁房屋）出租给乙方作为酒店（住宿业）等商业用途经营使用，面积共计11400平方米……”。2016年5月24日，广西南宁亚帆恒酒店管理有限公司（以下称“亚帆恒酒店”）与中国移动南宁分公司重新签订《基站场地租赁合同》，主要条款未改变，租赁费标准为每年51600元，租赁期间为：2015年12月26日至2016年12月25日。2016年10月30日，原告（甲方）、广西桂盈酒店管理有限公司（乙方）与亚帆恒酒店（丙方）签订《协议书》，约定：“2、因经营调整等原因，乙方现拟将其在《租赁合同》的权利义务全部转让丙方，丙方同意接受。”2017年1月17日，亚帆恒酒店与中国移动南宁分公司重新签订《基站场地租赁合同》，租赁期间为：2016年12月26日至2019年12月25日止。上述租赁合同，中国移动南宁分公司均已支付租金。 2016年4月5日，出租方沈亚军（亚帆恒酒店负责人）、刘锦帆（甲方）与承租方中国铁塔股份有限公司南宁分公司（乙方）签订《南宁市广图大厦Ｏ基站站址租赁合同》，约定：“1.1甲方向乙方提供位于南宁市，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备。乙方可根据基站需要安装框架或支架。甲方提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以使乙方布放相应缆线。3.1因乙方建设的是国家公众通信网，应尽可能保持机房位置固定。该房屋、场地租赁期为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，共五年。4.2租赁期内房屋及场地的物业管理费等费用均已经包含在租金中，除电费、水费及本合同另有约定外，乙方无需再就房屋及场地的使用事宜向甲方或其他方支付任何费用。6.11、由乙方自行与电业局签协议，直接搭接电业局电源解决……”。 2013年1月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“第一条物业基本情况：物业名称伟业小区第27栋……第六条经甲乙双方协商，本合同标的物业管理区域的物业管理区域的物业服务收费为包干制方式：1、物业服务费由业主（或物业使用人）按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳，第一年度收费标准为（1）一、二层商铺为1.5元/㎡.月；（2）三层以上为1.2元/㎡.月……3、其他费用：（1）代收水费：3.5元/㎡（损耗按用量按比例分摊）（2）代收电费：营业用电1.5元/度，办公用电1.2元/度（3）水电周转金：1000元（建筑面积100㎡以下）2000元（建筑面积100㎡～500㎡）5000元（建筑面积500㎡以上）（4）装修垃圾清运押金：2000元（5）水电费标准根据物价部门调整幅度同步执行。第八条本合同标的物业为甲方通过竞买人民法院拍卖物方式取得，如按现状使用或复工续建前使用，甲方同意原被执行人广西图书出口公司出租及自用的一、二、三、四、五、六层物业由乙方仍按原标准收取物业管理服务费、水电费、水电周转金等各项费用。从本合同签订之日起，甲方新增的出租（或自用）物业按本合同第六条约定费用标准收取……第十一条地下停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有有限使用权，车位使用人按下表标准向乙方交纳车辆停放费。乙方从停放费中按税后30%的标准提取停车管理服务费。2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按每个车位30元/月的标准向乙方交纳停车管理服务费……第十三条本合同标的物业管理区域内物业共用部分、公用设备设施统一委托乙方经营，按税后经营收入甲方与乙方各占50%比例进行分配……第三十二条本合同期限自2013年1月1日起至2015年12月21日止，自双方签字盖章之日起生效。如小区业主委员会代表全体业主于物业管理服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止……”。 2012年3月15日，被告（甲方）与中国移动通信集团广西有限公司南宁东区分公司（乙方）（已更名为中国移动通信集团广西有限公司南宁分公司，以下称“中国移动南宁分公司”）签订《用电协议书》，约定：“一、合同标的1、甲方同意提供电源给乙方位于南宁市青秀区外的移动网络信号发射站使用。2、乙方设备总用电负荷约6ＫＷ／380Ｖ用电，由乙方自行购买和安装电表并对由其安装的设备所引起的安全问题负责。二、费用结算1.乙方采用独立电表计算，电费按1.3元／度，电费按实际用量每月月底结算一次……2.管理费按年交纳，每年1月31日前交纳本年费用，500元／月，总额6000元／年，共交纳2年，费用以转账方式付给甲方……三、合同期限本合同期限2012年1月1日起至2013年12月31日”。2014年1月15日，中国移动南宁分公司与被告续签上述合同，租赁期限从2014年1月1日至2016年12月31日。2017年1月24日，中国移动南宁分公司与被告续签上述合同，租赁期限从2017年1月1日至2019年12月31日。上述基站所有的电线、电缆、电表，均是中国移动南宁分公司所有。2019年11月6日，中国移动南宁分公司向本院复函，确认以上事实。 2008年3月18日，被告（甲方）与中国联通有限公司南宁分公司（乙方）（已更名为中国联合网络通信有限公司南宁市分公司，以下称“中国联通南宁分公司”）签订《基站用电协议》，约定：“一、供电地点及相关费用1、甲方同意提供供电电源给位于南宁市（广图大厦）天面乙方室外基站使用。2、费用标准：（1）电费：0.9元／度（2）损耗100度／月（3）管理费150元／月……二、协议期限协议有效期限从2008年1月1日起至2010年12月31日止。协议期满后，双方经协商可续签协议”。2011年3月18日，被告与中国联通南宁分公司续签上述合同，租赁期限从2011年1月1日起至2012年12月31日止，并重新约定电费为1.2元／度。2013年4月10日，被告与中国联通南宁分公司续签上述合同，租赁期限从2013年1月1日至2014年12月31日止，并重新约定电费为1.5元／度。2014年12月22日，被告与中国联通南宁分公司续签上述合同，租赁期限从2015年1月1日起至2018年12月31日止。 2016年7月1日，被告（甲方）与中国铁塔股份有限公司南宁分公司（乙方）签订《广图大厦基站用电协议书》，约定：“一、合同标的：甲方同意为南宁市平湖路8号广图大厦室外无线移动通信基站提供380Ｖ的电源接口，站名：南宁市广图大厦Ｏ。2、乙方设备总用电负荷约12千瓦，由甲方为乙方配装计量装置，费用由乙方承担。二、费用结算：1.乙方采用独立电表计量，电费按1.35元／度（大写：壹元叁角伍分）（供电局电价有调整，结算单价双方再商定），线路损耗按每月322度计算……”。2019年12月5日，中国铁塔股份有限公司南宁市分公司向本院复函（南宁铁塔函〔2019〕178号），载明：南宁市平湖路8号伟业小区第27号综合楼上共有基站3个，其中产权归属我司的基站为1个……基站名称为南宁市广图大厦Ｏ，经纬度信息为108.354119、22.828153，地址位于南宁市青秀区（伟业小区）广图大厦顶层13层及指定天面。该站原产权为中国电信股份有限公司南宁分公司（以下简称南宁电信），因国家政策调整由南宁电信于2015年11月将产权移交至我司……南宁市广图大厦Ｏ基站，其基站杆塔、平台、电缆、电表等基础设施产权权属我司，基站安装的主设备等权属南宁电信所有。 另查明，涉案房屋所在的伟业小区至今未成立业主委员会。2016年8月，涉案房屋才有独立电源。 诉讼过程中，原告陈述：1、被告利用房屋经营设施非法违反强制规定，向运营商收取超过物价局规定的电费，超出部分属于经营收益；2、国有土地产权证已经明确记载原告对国有土地使用的范围，土地公用宗地不是共有土地，不属于全体业主共有，被告利用原告土地设定停车位并收取费用，侵犯了原告建筑物业主专有权，应返还停车位的收益；3、原告曾与被告口头约定，收取运营商基站的电费差价抵扣原告应缴纳的物业费，且已经履行5、6年，由于原告新增变压器，运营商不再使用被告的电源，被告无法收取差价后转而起诉原告，要求缴纳前五年的物业费，该案案号为（2019）桂0103民初629号，目前尚未结案。 被告陈述：1、被告作为烂尾楼小区的物业服务提供者，为维持整个小区供电，要支出高额的维修保养费，原告所述的差价，属于臆断；2、被告对运营商的设备有维护保养的职责，贴封条是被告提供的保养维护工作，不能凭借贴封条就说明被告占有原告的专有部分；3、土地权证明确写明共用宗地，27号楼位于伟业小区内，与其他的楼栋是相通的，地面车位由小区业主共有。 判决理由 原告通过法院拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，物权变动的时间应为法院作出执行裁定书之日。原告属于依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。原告的土地使用权证以专有部分面积和建筑物总面积之比记载对整个建筑区划土地的分摊面积，并未记载独用面积，故根据土地使用权证的记载，明确表明原告和伟业小区其他业主对除建筑物占地以外的土地系共有状态。 关于诉讼时效。原告提出的诉请虽基于业主专有权中对专有部分进行收益的权利，但该项请求不属于物权法规定的物权请求权，依法应适用诉讼时效的规定。原告主张被告自2013年1月1日起利用原告专有的涉案房屋的楼顶、墙体等部分，收取差价电费，获取收益。原告于2014年9月12日与中国移动南宁分公司签订《基站场地租赁合同》，因涉案房屋当时无独立电源，原告理应自2014年9月12日开始知道权利受到侵害。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，即2017年10月1日之前应适用二年诉讼时效。2014年9月12日至原告提起本案诉讼之日2019年4月28日，已超过二年的诉讼时效，故原告要求被告返还2013年1月1日至2017年4月27日差价电费的诉请，本院不予保护。 关于被告与运营商签订的《用电协议》中关于电费的约定是否有效的问题。原告主张，《用电协议》关于电费收取标准的条款因违反《中华人民共和国电力法》的有关规定而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，强制性规定是指效力性强制性规定。《中华人民共和国电力法》第四十四条虽规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”，但该规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故《用电协议》关于电费收取标准的条款，系被告与运营商自愿协商后签订，是当事人真实意思表示，应属合法有效。 关于被告是否利用原告涉案房屋专有部分收取差额电费的问题。原告主张被告利用涉案房屋的楼顶及墙体部分为运营商安装电缆、电表等，并以“电费”名义收取差价收益。经本院发函询问，运营商表示基站杆塔、平台、电缆、电表等基础设施产权及主设备均为运营商所有。原告与运营商签订《基站场地租赁合同》并收取相应的租金，《基站场地租赁合同》约定原告应无偿提供通信电缆、天馈线、电力电缆及其他线管设施进出租赁场地的条件和路径及单独的配电房，在用电方面，运营商用电需单独挂表计算，自行办理电费托收手续或直接搭接电业局电源解决。因涉案房屋无独立电源，被告与运营商签订《用电协议》，约定由被告提供电源并代收电费。原告已在租赁合同中约定为运营商提供通信电缆等设施进出租赁场地的路径，运营商利用原告建筑物专有部分安装电缆、电表等设施符合租赁合同的约定。而原告并非《用电协议》的合同相对人，无权要求被告返还收取的差额电费，该项主张于法无据，本院不予支持。 关于被告在地面另外划分的车位是否位于原告专有部分的问题。前述已论，原告与伟业小区其他业主对除建筑物占地以外的土地系共有状态。原告与被告签订《前期物业管理服务合同》，约定由被告负责涉案房屋的管理，其中包括地下一层的车位管理。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，被告在地面另外划分的停车位与涉案房屋毗邻，该部分位于涉案房屋占地以外的土地，应属于伟业小区全体业主共有。因此，对地面另外划分的车位而收取的停车费系利用业主共有部分进行经营，该停车费属于经营性收益，应属伟业小区全体业主共有。在业主团体未形成对收益进行分配的决议前,单个业主无权要求对共有部分收益进行分配。原告该项主张缺乏依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告韦国贵、韦钜斌的诉讼请求。 案件受理费17168元，由原告韦国贵、韦钜斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  李 慈 人民陪审员  吴丹娜 二〇二〇年十二月十七日 法官 助理  路钰冰 书 记 员  杨 蕤