湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0406民初1213号 原告：湖南云山建筑工程有限公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区望城路36号107房。 法定代表人：祝福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王浩铭，湖南弘一律师事务所律师。 被告：湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区蒸湘北路42号。 法定代表人：胡天山，该公司执行董事。 原告湖南云山建筑工程有限公司（以下简称云山建筑公司）与被告湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司（以下简称共创开发公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云山建筑公司委托诉讼代理人王浩铭与被告共创开发公司法定代表人胡天山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告云山建筑公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告建筑工程款、履约保证金、代缴报建费及利息等合计67260538元，并确认该应付原告款项对原告所承建的涉案雁翔云天11号栋房屋享有优先受偿权；2、请求确认原告与被告协议将涉案雁翔云天11号栋房屋的房号为：101、102、104至109、111、303、305、306、307、401、402、403、406、407、408、501、502、503、505、507、601、602、603、605、606、608、701、702、704、801、803、805、806、901、902、906、908、1001、1002、1003、1005、1006、1007、1101、1103、1105、1106、1201、1205、1206、1301、1302、1305、1401、1402、1403、1405、1407等62套房屋，按双方签订的《房屋建筑工程施工合同》约定的2800元每平方米的价格折价抵偿给原告合法有效，并由被告协助原告到相关部门依法办理上述房屋的不动产产权登记手续，应缴税费按法律规定由原、被告各自承担。在房屋折价抵偿工程价款的债权实现后，可在第1项请求应付原告款项中相应扣减；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月13日，原告与被告签订《房屋建筑工程施工合同》，将坐落于衡阳市雁峰区××镇××村××组××号栋房屋，由原告包工包料，全额垫资承建施工。原告按合同约定，已经完成了全部的施工任务。双方分别于2019年8月12日进行了主体工程结算，2020年5月30日进行了总结算，5月31日，双方又对涉案工程主体、装饰及材料、人工工资上涨补差等进行了汇总结算，并签订了《雁翔云天11号楼材料、人工工资上涨补差协议书》，《雁翔云天11号楼主体、装饰、材料、人工上涨补差结算汇总》。经汇总结算，抵扣原告已收被告售房款4650000元后，被告尚欠原告工程款42540000元（含材料、工资补差3300000元）、代缴报建费4231721元、工程履约金9622900元及利息10865917元，合计67260538元。同时，根据工程施工合同第十条约定：“…甲方如不付清乙方所有垫付款及工程款，甲方同意将此栋房屋（含一、二层商用房）以每平方2800元的价格抵给乙方”。原、被告双方在汇总结算中协议将雁翔云天11号栋房屋的房号（即诉请中所列房号）等62套房屋，按2800元每平方米的价格折价抵偿给原告，抵偿金额32518052元，抵偿后还欠34742486元。由于被告对外负有其他债务，致使协议折价抵偿给原告的上述房屋被被告的其他债权人查封，使得原告用被告抵偿工程款的上述房屋抵付涉案工程所欠泥、木、钢、架、水、电等民工工资9119000元的计划落空，经催讨被告又没有款项支付，造成急需支付所欠民工工资没有着落。根据《中华人民共和国合同法》第286条规定：“发包人未按约定支付价款的…承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第286条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”故被告应付原告承建工程的价款67260538元，对涉案雁翔云天11号栋房屋享有优先受偿权，原、被告协议将上述62套房屋折价抵偿给原告是合法有效的。为维护自身的合法权益，故向本院提起诉讼。 被告共创开发公司辩称：欠款属实，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告云山建筑公司围绕诉讼请求依法向本院提交了《房屋建筑工程施工合同》、雁翔云天11号楼主体装饰材料工资上涨补差结算汇总及材料人工工资上涨补差协议书、情况说明、《证明》及借条和银行流水、原告代被告交纳报建费及履约金的相关票据。被告经质证，认为证据内容是经过双方协商核对确认的，对原告提供的证据没有异议。经本院核实，原告提供的上述证据内容真实、来源合法，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据审核认定的证据及双方当事人的当庭陈述，确认如下事实：2016年5月13日，原告与被告签订《房屋建筑工程施工合同》，合同约定共创开发公司以包工包料，全额垫资的形式将坐落于衡阳市雁峰区雁翔云天11号栋建筑面积18，000㎡左右的房屋发包给云山建筑公司建设施工，合同约定，工程按建筑面积土建为1,680元/㎡单价包干，水电开户、安装及二次供水供电、小区绿化、道路硬化按建筑面积为300元/㎡，人防、消防、电梯、土方工程按建筑面积为200元/㎡。以上单价包含建筑营业税、所有工程项目检测费。本工程项目规费及报建费用由云山建筑公司垫付，共创开发公司根据云山建筑公司所提供的发票按年息20%在主体完工后连本带息一次性付给云山建筑公司。工程自2016年7月开工，2018年元月竣工。云山建筑公司须在签订合同两个月内缴纳合同履约金9,622,000元给共创开发公司，履约保证金在竣工验收后返还给云山建筑公司，自交纳之日起到返还之日止利息按月息2%计算。云山建筑公司全额垫资完成至主体封顶，在工程施工过程中，该栋房屋所有售房款由云山建筑公司收取，房屋竣工验收合格后付清总工程款的90%，办理竣工验收备案表和竣工结算后5个工作日内支付至总工程款的97%，剩余工程款作质保金，竣工验收合格后二年支付（质保金不计利息）。共创开发公司如不付清云山建筑公司所有垫资款及工程款，共创开发公司同意将此栋房屋（含一、二商用房）以每平方米2,800元的价格抵给云山建筑公司。合同签订后，云山建筑公司于2016年7月进场施工，2020年5月中旬完工。2020年5月31日，双方签订《雁翔云天11号楼主体装饰材料工资上涨补差结算汇总》，确认工程款为39,240,000元，材料工资补差3,300,000元，原告代被告交纳报建费4,231,721元，原告向被告交纳履约金9,622,900元，原告借给被告269,776元用于支付本项目渣土工程款，双方对共创开发公司应支付给云山建筑公司的利息进行了结算，冲减云山建筑公司已收取共创开发公司售房款4，650，000元，确认共创开发公司应付云山建筑公司合计67，260，538元，共创开发公司以62套房屋折价抵偿32，518，052元，抵房后共创开发公司下欠云山建筑公司34,742,486元。因共创开发公司开发的雁翔云天楼盘需整体一并验收，故云山建筑公司承建的雁翔云天11号楼至今尚未验收，也没有交付共创开发公司。 另查明，云山建筑公司在施工过程中为共创开发公司于2018年8月16日缴纳报建规费2,697,254元、文明施工措施费685,496元，2018年9月28日缴纳违规处罚金231,900元、有线网络费89,963元，2018年10月25日缴纳开发保证金480,000元，2018年11月2日缴纳测绘费10,438元，对云山建筑公司缴纳的水土保护检测费15,000元以及地下司法鉴定费21,670元，虽未提供相关票据但共创开发公司在庭审中已予以认可。2016年12月12日，共创开发公司出具借条一张，内容为“今借到王延桂、宁海波人民币贰拾陆万玖仟柒佰柒拾陆元整（269,776.00元），三个月内归还免息，以雁翔云天3#2802作为抵押，2016年1月12号以前签订网签合同。若到期不能还款，借款按月利率2%从2016年12月12日开始即系至借款还清为止。此借款用于垫付衡阳开发公司方土款……”。2016年12月15日，王延桂通过中国建设银行将269,776.00元汇入共创开发公司账户。庭审中，云山建筑公司提供一份王延桂与宁海波出具的证明，“兹证明2016年12月12日，湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司（以下简称共创公司）向王延桂，宁海波出具借条借到人民币￥269,776.00元，系受湖南云山建筑工程有限公司（以下简称云山公司）委托转账支付借给共创公司的，该借款记账到云山公司账下，系云山公司出借给共创公司的款项，且已经在云山公司与共创公司结算中结算清楚。情况属实，特此证明。” 再查明，云山建筑公司为承建该房屋于2014年6月17日由案外人王延桂与宁海波向共创开发公司代交4,199,000元履约保证金，2014年7月16日，宁海波再次代交5,423,000元履约保证金，合计9，622，000元，因共创开发公司规划及报建手续不全，迟至2016年5月13日双方才签订合同。 本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上所签订的《房屋建筑工程施工合同》以及《雁翔云天11号楼主体装饰材料工资上涨补差结算汇总》真实合法有效，应受法律保护。本案中的房屋虽未进行验收交付，系共创开发公司自身原因不能及时验收，因双方已经对工程进行了结算，共创开发公司应履行支付工程款的义务。对云山建筑公司诉请共创开发公司支付工程款和各项垫付的费用、借款以及资金占用期间所产生的孳息合计67,260,538元，经本院核实，工程款为42,540,000元（工程款2,180元/㎡×18,000㎡+3,300,000元），代交报建费4,231,721元、履约保证金9,622,900元,应予以支付和返还。对诉请的利息，因合同约定云山建筑公司垫付的项目规费及报建费按年息20%计算以及履约保证金、借款按月利率2%计算，对原、被告双方于2020年5月31日在《雁翔云天11号楼主体装饰材料工资上涨补差结算汇总》中，以原告收取被告售房款4,650,000元，冲减被告所欠原告借款本金269,776元及利息223,914元，冲减原告代被告缴纳规划费、文明施工措施费的利息1,183,963元，冲减原告代被告交纳罚款、有线网络开发保证金的利息267,288元，冲减原告代被告缴纳测绘费、水土检测费、地下室司法鉴定费的利息14,918元，冲减原告于2014年6月17日交被告履约金4,199,900元在2017年2月17日前的利息2,687,936元，以上各项合计冲减4,647,795元予以支持。对原、被告双方在该结算书中对冲减后的剩余未付利息为10,865,917元，因该剩余未付利息10，865，917元是按月利率2%结算的，根据最高院的规定，应以原告起诉时即2020年10月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%的四倍予以调整，经调整，对2014年6月17日原告交被告履约金4，199，900元在2017年2月17日至2020年5月17日的利息为4,199,900元×3.85%×4÷12×39个月=2,102,050元；对2014年7月16日原告交被告履约金5,423,000元至2020年5月16日的利息为：5,423,000元×3.85%×4÷12×70个月=4,871,662元，合计6,973,712元，该款再次冲减4，650，000元尚未抵扣完毕的2，205元，故冲减后的剩余未付利息应为6,971,507元。故对该项诉请，本院予以部分支持。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”故对云山建筑公司要求对其所承建的雁翔云天11号栋房屋享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。对云山建筑公司要求将雁翔云天11号栋房屋其中62套房屋折价抵偿给云山建筑公司的诉请，虽然双方在合同中约定了如共创开发公司不付清云山建筑公司所有垫付款及工程款，共创开发公司同意将此栋房屋（含一、二商用房）以每平方米2,800元的价格抵给云山建筑公司，该约定系一种担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第六十六条规定：“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。”以及《中华人民共和国物权法》第二百一十一条规定：“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。”故对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条第一款、第十七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条，《中华人民共和国建筑法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二百一十一条之规定，判决如下： 一、被告湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付和返还原告湖南云山建筑工程有限公司建设工程款42，540，000元、代交报建费4，231，721元、履约保证金9,622,900元； 二、被告湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告湖南云山建筑工程有限公司资金占用期间的利息6，971，507元； 三、原告湖南云山建筑工程有限公司就上述（一）、（二）项合计金额为63，366，128元的债权对其所承建的雁翔云天11号栋房屋经拍卖或变卖后享有优先受偿权； 四、驳回原告湖南云山建筑工程有限公司其他诉讼请求； 被告湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费378，103元，由原告湖南云山建筑工程有限公司负担21，892元，被告湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司负担356，211元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  段水源 人民陪审员  易湘华 人民陪审员  刘建国 二〇二〇年十二月二十七日 法官助理罗珺 代理书记员  袁冬秀