宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初11288号原告:马某,住宁夏回族自治区固原市泾源县。委托诉讼代理人：于某，宁夏搏强律师事务所律师（特别授权）被告:禹某1,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：禹某2，系被告禹某1妻子，住宁夏回族自治区银川市，身份证号码：×××（特别授权）原告马某与被告禹某1宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人于某、被告禹某1及其委托诉讼代理人禹某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告签订的《房屋转让合同》无效;二、判决被告返还原告转让款160000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年9月,原告经案外人杨某介绍知晓被告欲出售位于××区一处院落,双方就转让房屋及宅基地一事达成一致意见后,于2016年9月1日,签订《房屋转让合同》,合同约定转让的房屋为5间,院子面积约为0.6亩,转让总价款为160000元该协议还对转让房屋及院落的四至、付款方式、违约责任等条款进行了约定。合同签订后,原告依约让案外人杨某将160000元转让款打入了被告账户。现因《土地管理法》和《合同法》相关规定,原被告签订的《房屋转让合同》因违反法律的禁止性规定,属无效合同,自始无约束力。原告多次与被告协商退款事宜,被告均以各种理由推诿拒绝,为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请法院判如所请。被告禹某1辩称，第一次是案外人杨某来的，第二次也没有出售，第三次才出售的，卖的时候也是出于经济困难才出售的，是2016年8月31日出售的，后来是杨某第一次给了5000元，第二次签协议马某和禹建永（被告自己小名）签订的合同，我们一直没有见过马某，一直是杨某跟我们联系的，马某的字是杨某写的，手印也是杨某按的，转账也是杨某转的，杨某把我们的房子把房子又出售了，还加盖了房屋居住了两年多。原告围绕诉讼请求依法提交了中国农业银行转账流水，（2020）宁0106民初9966号民事判决书一份（原件）、结婚证一份（原件核对，提交复印件）、户口本一份（原件核对，提交复印件）、通话录音一份（原告妻子雒先琴与禹某1）、证人杨某的证言，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，能够达到证明目的，本院予以采信。被告提供中国农业银行兴泾镇支行流水一份、房屋转让协议一份（复印件），以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，但无法达到其证明目的，本院不予采信。根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下：2016年8月31日,原告马某委托案外人杨某与被告禹某1签订《房屋转让合同》一份，约定被告将位于银川市××镇的房屋及院落转让给原告，被告转让的院子0.65亩，房屋七间，东至常成成，西至禹建永，南至舍灵宝，北至于东成。转让价款为160000元，同时约定：双方签字后，不得违约，如有一方违约，违约方付对方违约金转让总价的50%。协议签订后，原告马某委托案外人杨某向被告禹某1支付转让款160000元。后原告马某委托其妻子雒先琴联系被告禹某1商量退款事宜。另查明，协议中的乙方“马云青”系原告“马某”，甲方禹某1又名禹建永；原告马某与证人杨某系朋友关系，案涉房屋及土地金凤区良田镇兴源村;原告为固原市××县民，被告为银川市金凤区良田镇兴源村村民。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地属于农民集体所有，故农村房屋的转让应在同村集体经济组织成员之间进行。本案中，被告禹某1将其宅基地一分为二，在未经审批部门批准的情形下，擅自在空闲院落及房屋分割出售于非同村经济组织成员的原告，其行为违反法律的强制性规定，当属无效，故原被告双方签订的《房屋转让协议》无效。原告诉请确认原被告双方签订的《房屋转让协议》无效，本院予以支持。因合同无效取得的财产，应当予以返还，但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，原告作为成年人明知自己非银川市金凤区良田镇兴源村集体经济组织成员，却主动前往被告处要求转让案涉土地及房屋，且转卖给第三人获利，其行为存在过错，原告应当承担10%的过错责任。又受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，原告马某委托案外人杨某与被告禹某1签订《房屋转让协议》及支付转让款，原告提交并经当庭质证的原告妻子雒先琴与被告禹某1的录音一份、房屋转让协议中载明的“乙方：马某；证明人签字：杨某”，均能够证明被告知道或应当知道原告马某与案外人杨某之间的委托代理关系，故该合同直接约束原告马某及被告禹某1，故被告禹某1应向原告返还转让款144000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告马某与被告禹某1于2016年8月31日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告禹某1于本判决生效后十日内退还原告马某转让款144000元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告马某负担175元，被告禹某1负担1575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 马君平二〇二〇年十二月十日书记员 宋石梅附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。