北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36299号原告：北京海天一色餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区常营民族家园13号。法定代表人：李华南，总经理。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪嘉，北京市康达律师事务所实习律师。被告：于淼，男，1980年8月16日出生，汉族，北京家乔健康管理有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李会平，北京市国汉律师事务所律师。原告北京海天一色餐饮有限公司（以下称原告）与被告于淼（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李华南及委托诉讼代理人郭杨，被告的委托诉讼代理人李会平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.解除原、被告2018年8月15日签订的编号为020000000169的《合作协议》；2.被告腾退并交还位于北京市朝阳区*B段二层房屋（1450平方米，以下称二层房屋）；3.被告支付欠付场地使用费2561740元（暂计算2018年12月20日至2020年3月31日，要求支付至实际腾退之日，按照年租金2011150元的标准计算）、保证金335192元；4.被告支付自2018年12月20日计算至实际支付之日止的违约金（租金违约金，以2561740元为基数，按照日万分之五的标准计算）；5.被告支付自2018年8月22日计算至实际支付之日止的违约金（保证金违约金，以335192元为基数，按照日万分之五的标准计算）；6.被告支付装修管理费9570元、装修筹备期场地使用费661200元（自2018年8月22日开始计算，共120天）。事实与理由：2018年8月15日，原告和被告签订《合作协议》（合同编号020000000169），双方进行合作，由原告提供朝阳区*B段二层房屋，建筑面积1450平方米，由被告开办洗浴中心，被告向原告支付场地使用费。合作期限13年零47天，被告装修筹备期为120天，使用费为半年付2011150元（每两年递增8%）、保证金335192元，首次交付使用费和保证金日期为2018年8月22日之前，付款方式为押二付六（月），物业费等费用由被告承担。协议约定，若被告未按合同约定及时缴纳场地使用费（包括但不限于其他相关费用）超出15日的，则每延迟一天被告应承担应缴款项的万分之五/天逾期付款违约金，被告逾期付款超出在15日以外的，除继续按上述标准计算违约金外，原告有权解除合同，被告承担违约责任。协议另行约定，如因被告违约，原告按首年场地使用费标准正常收取被告装修筹备期场地使用费。合同签订后，原告将二层房屋如约交付被告使用，但被告仅支付部分场地使用费，至今仍欠缴支付场地使用费、物业费和保证金多达302多万元，虽经原告多次催要，被告以种种借口拒绝支付场地使用费和保证金，已构成根本违约，给原告造成巨大经济损失。综上，请求法院在查明事实的基础上，支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。双方于2018年1月29日签订了合作协议，原告将三层房屋交付给被告进行装修，被告在装修中发现三层的使用面积是2200平米左右，而不是双方合同中标注的3200平米。所以原告出具的合同为格式合同，在被告对房屋面积提出异议后，原告不进行变更，仍按照原合同要求收取租金，并巧立名目收取装修押金等各种费用。截至2020年2月4日，被告向原告累计支付各项费用5623498.5元，包括给原告的一层二层的分红30万元，该费用还包括原告收取的三层场地使用费5184000元（2018年7月1日至2020年1月31日），消防改造费用15万元（合同中未约定的费用），5万元的牌匾费用，至今还余239498.5元（扣除房租5184000元、消防改造15万元、牌匾5万元）。所以，截止2020年2月1日之前，被告未欠原告三层场地使用费用。在疫情发生之后，该经营场所已经停止营业且因经营困难向原告申请延迟支付相关场地使用费。原告于2020年3月强制停水停电、锁门，禁止被告继续营业，导致被告重大的经营损失。对原告提起的全部合同的全部诉讼请求被告均不同意。被告未欠付原告的相关费用，不同意解除，所以也不同意腾退、返还。2200平方米我们算下来每个月的房租为198000元，每个月多支付了将近90000元。被告先提出对面积进行核实，后提出对一层二层使用、合作，每年给原告分红30万元，以调整三层多算的面积。经双方协商由被告对一层和二层进行装修，原告提供场地，双方共同经营，故此一层、二层无需交纳租金。因此，我方认为三层是租赁合同，一层和二层是合作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区*系原告管理使用的房屋，其与被告在2018年1月29日、2018年8月15日、2018年8月17日、2019年2月19日分别就上述房屋中的一层部分、B段二层三层房屋、大罐所在房屋及牌匾所在广告位签订五份协议（合同）。后在合同履行过程中双方产生纠纷，以致成讼。其他四份合同另案处理。2018年8月15日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将位于北京市朝阳区常营民族家园13号B段二层部分，建筑面积1450平方米给乙方从事洗浴汗蒸项目的经营使用。装修管理费9570元跟房屋入场费一同交付甲方。乙方需于本合同签字生效之日起7天内向甲方交纳履约保证金335192元及首次场地使用费2011150元，乙方自入场之日起须提前一个月向甲方支付场地使用费。合作期限为13年零47天，付款方式为押二付六，入场费每两年递增8%，乙方装修筹备期为120天，装修、装饰期满后乙方必须正式营业，乙方正常营业每延迟一日，乙方须向甲方支付年场地费额度的0.1%的违约金，如因乙方违约甲方按首年场地使用费标准正常收取乙方装修筹备期场地使用费。本合同约定的履约保证金在整个合作期内保持不动，乙方无权要求将拖欠甲方的任何费用从履约保证金中冲抵，乙方所欠场地使用费均应另行支付。若乙方不按本合同约定履行，视为乙方违约，乙方支付甲方履约保证金不退还，乙方并即时交还场地，否则甲方有权收回场地使用权，所产生的损失由乙方承担。乙方未履行的剩余入场费、物业费、采暖费等各项费用不予退还。如乙方未按合同约定即时交纳场地使用费（包括但不限于其他相关约定费用），超出在15日内的，则每延迟一天乙方承担年度场地使用费金额的万分之五/天逾期付款违约责任，乙方逾期付款超出在15日以外的，除继续按上述标准计算违约金外，甲方有权解除合同，乙方自行或委托装修的，须与甲方签订装修管理协议书、安全责任承诺书等并办理好相关手续后方可进场施工。同时，二次消防报建及验收等责任和费用均由乙方承担。乙方与甲方签订关于装修或改造的安全责任书后方可进场装修，甲方一次性收取乙方装修押金256000元。不论何种原因导致本协议提前终止或解除，甲方不对乙方的装修进行任何形式的赔偿或补偿。上述协议签订后，原告向被告交付了二层房屋。被告入住装修并在此经营家乔温泉洗浴中心。2019年2月19日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《补充协议》，约定双方就一层房屋、二层房屋及三层房屋达成如下协议：1、乙方每年无条件给予甲方分红人民币30万元；2、从2020年开始乙方每年12月30日前支付给甲方；3、乙方自负盈亏，都不影响每年支付给甲方分红款项。原告表示因房租过低，该协议约定的30万元实为对租金的调整。被告则表示一层二层房屋双方为合作关系，该协议约定的30万即为合作分红，一二两层无需再支付房租。另查，被告于2018年1月9日向原告支付20万元，于2018年1月24日向原告支付80万元，于2018年2月12日向原告支付30万元，于2018年3月13日向原告支付20万元，于2018年3月14日向原告支付146320元，于2018年3月26日向原告支付20万元，于2018年8月24日向原告支付5万元，于2018年10月29日向原告支付60万元，于2018年11月7日向原告支付10万元，于2018年11月22日向原告支付10万元，于2018年11月27日向原告支付5万元，转账附言为“消防”，于2018年12月10日向原告支付10万元，于2019年1月28日向原告支付30万元，当日又向原告支付10万元，转账附言为“马*月9433消防”，于2019年2月3日向原告支付3万元，转账附言为“一楼押金”，于2019年3月12日向原告支付30万元，转账附言为“房租”，于2019年4月24日向原告支付30万元，于2019年5月15日向原告支付388400元，于2019年5月31日向原告支付58778.50元，于2019年7月1日向原告支付30万元，于2019年11月1日向原告支付40万元，转账附言为“房租”，于2019年11月30日向原告支付30万元，于2019年12月24日向原告支付20万元，转账附言为“房租”，于2020年2月4日向原告支付10万元，转账附言为“房租”。上述款项共计5623498.5元，双方对该总金额无异议。被告主张一、二层的30万分红包含在总金额款中。原告予以否认。再查，2019年10月13日，原告向被告发出《催缴通知书》，告知被告于2019年12月31日前交纳所欠付的费用。2019年12月31日，被告向原告出具《还款计划》，承诺还款金额为595万。2020年3月11日，原告向被告发出《告知函》，告知于2020年3月7日及8日采取对家乔温泉洗浴一层及三层断电、保留二层供电的措施。2020年5月12日，原告向被告发出律师函，通知被告双方之间签订的一层、二层、三层及大罐和牌匾的合同自律师函送达之日起解除，要求被告于2020年5月31日前腾退房屋，被告于2020年5月13日签收。原告提交北京市规划委员会关于同意完善规划手续的函（规补字[2011]02号），以证明诉争房屋具有建设工程规划许可手续。经查，现诉争房屋由被告占有使用，其称2020年初开始因疫情影响以及原告于2020年3月将一、三层停水、停电使被告营业困难。庭审中，原告主张接收该房，但被告予以拒绝。本院认为：依法成立的合同，对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告2018年8月15日签订的协议虽名为《合作协议》但根据协议内容实为房屋租赁协议，该协议约定被告使用诉争房屋经营，上述协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应当依约履行，如有违约情形应按合同约定处理。虽然被告以双方于2019年2月19日签订的补充协议抗辩双方实为合作关系，但综合案情及双方履行合同情况本院难以采信。依据本案查明的事实及被告于2019年12月31日出具的还款计划，可以认定被告已违约。依据双方合同约定的自入场之日起每次被告需提前一个月支付场地使用费，逾期付款超出在15日以外的，原告有权解除合同。现被告未按照约定支付费用，原告向被告发出律师函要求解除原被告之间的合同，被告于2020年5月13日签收，故双方之间于2018年8月15日签订的《合作协议》于2020年5月13日解除。2019年2月19日签订的《补充协议》已在另案中处理，本案不再赘述。因被告违约，且双方约定本协议提前终止或解除，原告不对被告的装修进行任何形式的赔偿或补偿，故被告应无条件向原告返还诉争房屋并支付所欠租金及占用期间的使用费并按照合同约定支付违约金。关于租金：2018年12月20日至2020年1月24日的部分，因被告正常使用房屋故应按合同约定支付；2020年1月25日至2020年5月13日的部分，综合疫情及原告采取断水电措施对被告实际使用房屋的影响等因素，本院予以酌减；2020年5月13日以后因双方已实际解除合同，但被告依旧占据房屋且不同意腾退，就此扩大的损失，其应自行承担，故其应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。关于保证金及其违约金：履约保保证金的目的是保证双方合同的履行，且双方合同约定被告需于合同签字生效之日起7天内交纳，但原告在被告未支付的情况下将二层房屋交付给被告使用，系以实际行为接受被告不支付保证金，故对于原告诉请被告支付保证金及保证金违约金的请求，本院难以支持。关于租金违约金、装修筹备期场地使用费，综合案情及原告的实际损失，本院予以酌定。关于装修管理费本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告北京海天一色餐饮有限公司与被告于淼二〇一八年八月十五日签订的编号为020000000169的《合作协议》于二〇二〇年五月十三日解除；二、被告于淼于本判决生效后十五日内向原告北京海天一色餐饮有限公司腾退并交还位于北京市朝阳区*B段二层房屋（1450平方米）；三、被告于淼于本判决生效后七日内支付原告北京海天一色餐饮有限公司租金二百五十五万八千六百二十八元；四、被告于淼于本判决生效后七日内支付原告北京海天一色餐饮有限公司自二〇二〇年五月十四日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（按照年租金二百零一万一千一百五十元的标准计算）；五、被告于淼于本判决生效后七日内支付原告北京海天一色餐饮有限公司自二〇一八年十二月二十日起至实际支付之日止的违约金（以九十七万七千六百四十二元为基数，按照日万分之三的标准计算）；六、被告于淼于本判决生效后七日内支付原告北京海天一色餐饮有限公司自二〇一九年五月十六日起至实际支付之日止的违约金（以一百万零五千五百七十五元为基数，按照日万分之三的标准计算）；七、被告于淼于本判决生效后七日内支付原告北京海天一色餐饮有限公司自二〇一九年十一月十六日起至实际支付之日止的违约金（以三十九万三千二百九十一元为基数，按照日万分之三的标准计算）；八、被告于淼于本判决生效后七日内支付原告北京海天一色餐饮有限公司装修筹备期场地使用费五十九万七千七百九十四元、装修期管理费九千五百七十元；九、驳回原告北京海天一色餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35280元，由原告北京海天一色餐饮有限公司负担3964元（已交纳），由被告于淼负担31316元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 娜二〇二〇年十二月二十九日书记员 李丽花