广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初602号 原告：何雪明，女，汉族，1971年4月30日出生，户籍所在地：福建省福清市。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被告：广西金旺角投资置业有限责任公司，住所地：广西南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住楼3层5号，统一社会信用代码：91450000785228485Y。 法定代表人：朱春林。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 以上两原告共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被告：广西君富旺房地产投资有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心1506号，统一社会信用代码：91450100591322756Y。 法定代表人：陈拥军。 委托诉讼代理人：阳光，该公司职工。 委托诉讼代理人：杨创，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 原告何雪明与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）、广西君富旺房地产投资有限公司（以下简称君富旺公司）商 2 品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日作出（2019）桂0602民初2204号民事判决，何雪明不服该判决并上诉至防城港市中级人民法院。防城港市中级人民法院于（2020）桂06民终89号民事裁定，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2020年4月7日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序审理本案。本院于2020年7月9日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人梁宇宸，被告金旺角公司、富乐华公司的委托诉讼代理人黄靖，被告君富旺公司的委托诉讼代理人阳光、杨创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何雪明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告金旺角公司、富乐华公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号(5#)地块职工市场合作建房合同书》（编号：5-3-23A11)；2.判令被告金旺角公司、富乐华公司连带返还原告已支付的购房定金50000元；3.判令被告金旺角公司、君富旺公司连带返还原告已支付的购房款300080元及支付利息102718元（以300080元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年3月15日始暂算至2019年5月14日，以后利息计算至清偿之日止），两项共计402798元；4.判令本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2012年12月26日，原告与被告金旺角责任公司、富乐华公司签订的编号为5-3-23A11《防城港市中央商务区CBD项目地块职工市场合作建房合同书》（以下简称建房合同书），原告购买富乐华公司开发的防城港市中央商务区CBD项目V号(5#)地块3栋23A层11号写字楼（以下简称涉案房屋）。合同约定，涉案房屋建筑面积为260.3平方米，单价为每平方米5470元，总金额计人民币1423841元。建房合同书约定分三次付款：第一次：在签订合同书当日支付50000元；第二次在签订合同书60日内补齐总房款30%的房款人民币427152元；第三次在开工建设正负零时交付总房款的20%;第四次总房款的50%按揭贷款。金旺角 3 公司、富乐华公司承诺于2015年6月30日前交付房屋。建房合同书签订后，原告于2013年1月30日向金旺角公司支付50000元购房定金，金旺角公司于2013年3月22日向原告出具定金收据；原告于2013年3月15日通过P0S机刷卡向金旺角公司的代理公司被告君富旺公司支付300080元购房首付款及现金支付77072元，付款达到购房首付款30%，然而，君富旺公司无法在当天向原告出具收据，由于原告需赶回日本做生意，当时并未拿到相应收据，君富旺公司承诺日后补开收据。之后，原告多次要求君富旺公司补开相应收据，但其均以各种理由推脱。时至2019年3月份，原告方知，金旺角公司、富乐华公司已将涉案房屋转卖他人，建房合同书已无法继续履行。原告多次与三被告沟通，要求退还己付定金及有关房款、补充相应收据，三被告均以各种理由拒绝。据了解，金旺角公司与富乐华公司系销售代理关系，金旺角公司与君富旺公司亦属于销售代理关系。原告认为，金旺角公司、富乐华公司已将涉案房屋转卖他人，建房合同书已无法继续履行，故原告有权解除建房合同书；合同解除后，金旺角公司、富乐华公司应连带返还原告已支付的定金50000元；同时，合同解除后，金旺角公司与君富旺公司应连带返还原告已支付的购房款300080元及支付利息102718元（以300080元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年3月15日始暂算至2019年5月14日，以后利息计算至清偿之日止）。综上，为维护原告自身的合法权益，依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规之规定，特诉至贵院，请求贵院判如所请。 被告金旺角公司、富乐华公司共同辩称，原告与被告之间签订了购房合同书，原告缴纳了5万元定金，但是没有继续履行合同支付剩余的款项，所以应不予退定金，其他的与被告无关。 被告君富旺公司辩称，原告要求返还利息没有事实和法律依据，应予以驳回，原告与被告君富旺 4 公司之间是居间服务关系，双方约定服务费为190080元，因为原告与被告金旺角公司、富乐华公司签订了案涉合同视为被告君富旺公司与原告之间的居间服务义务已完成，现原告要求返还没有事实依据，解除合同是原告和被告金旺角公司、富乐华公司之间的法律关系，原告的理由均与君富旺公司促成交易没有关联，被告君富旺公司收到的11万元是君富旺公司代收的购房款，已经支付给被告金旺角公司，该款项与君富旺公司无关，及时原告认为君富旺公司应当退还收取其的费用，原告也应当在2013年主张返还，现已过诉讼时效，应驳回其起诉。 被告金旺角公司、富乐华公司于2019年9月9日提交民事反诉状，但未在指定期限内缴纳诉讼费。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的（2016）桂0602民初713号民事判决与本案事实没有关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2012年12月26日，原告（乙方）与被告金旺角公司（甲方）签订《防城港市中央商务区ＣＢＤ项目Ｖ号（5＃）地块职工市场合作建房合同书（写字楼）》（编号：5-3-23Ａ11，以下简称为《合作建房合同书》），约定原告购买防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区地块3栋23Ａ11号房，房屋建筑面积为260.30平方米，单价为每平方米5470元，总房款计1423841元；本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或开发商富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续，本合同有关乙方所购买合作建房的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照执行。合同第七条约定乙方付款方式及期限为：签订本合同当日交清5万元；签订本合同60天内交清至合同总房款的30％计427 5 152元；开工建设到正负零时交付总房款的20％；余款由乙方向银行申请按揭贷款方式支付。合同第八条第1项约定乙方违约责任为：乙方应按合同第七条约定的时间按时缴纳合作建房款，如未按本合同规定时间付款，乙方超过规定时间内三日仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无须退还乙方已缴纳的购房款），本合同自动解除。合同还约定了交房时间、开发商逾期交房的违约责任等事项。2013年3月15日，原告向被告君富旺公司的POS机刷卡支付300080元。2013年3月22日，被告金旺角公司向原告出具了一份《收据》（编号：6007478），表明收到原告交来案涉房屋定金5万元。 另查明，案涉商品房项目名称为中央商务区（CBD）北部湾滨海中心3号楼，该项目开发商为被告富乐华公司，该项目于2015年7月14日取得《商品房预售许可证》。原告于2019年5月14日向本院提起诉讼。 本院认为，原告与被告金旺角公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房单价、总价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告金旺角公司已按约定收取购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告与被告金旺角公司签订的《合作建房合同书》应认定为《商品房买卖合同》。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告起诉前，被告金旺角公司已取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，其与原告签订的《合作建房合同书》为有效合同。原告主张解除《合作建房合同书》，被告金旺角公司在庭审中述称因原告未按照合同约定支付剩 6 余购房款，案涉合同自动解除，表明双方都存在解除《合作建房合同书》的意思表示，故本院予以解除《合作建房合同书》。 关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告述称其多次要求君富旺公司补开相应收据，但君富旺公司以各种理由推脱，原告于2019年3月份才知道金旺角公司、富乐华公司已将涉案房屋转卖他人，建房合同书已无法继续履行。在此情况下，应由主张超过诉讼时效的一方即被告君富旺公司承担证明诉讼时效的起算时间和终止时间的责任，但被告君富旺公司未提交相关证据，应由其承担不利后果。原告的起诉未超过诉讼时效。 关于在涉案房屋的买卖过程中，被告金旺角公司、富乐华公司、君富旺公司之间存在何种法律关系的问题。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告主张被告君富旺公司与被告金旺角公司、富乐华公司存在委托代理销售关系，但其提供的证据不足以证明其主张，且被告金旺角公司、富乐华公司、君富旺公司均予以否认，在无相关证据佐证的情况下，本院不予采纳原告关于被告君富旺公司代理销售涉案房屋的主张。被告君富旺公司主张其与原告存在居间合同关系，但未提交证据予以证明，且原告予以否认，本院不予采纳被告君富旺公司关于其为原告提供居间服务的主张。被告金旺角公司、富乐华公司的共同委托诉讼代理人黄靖在庭审中述称金旺角公司与富乐华公司存在代理销售关系，本院予以认可。 原告在起诉状中认为其向被告金旺角公司支付的5万元为定金，被告金旺角公司亦认可该5万元 7 为定金，但由于双方在《合作建房合同书》中未约定定金条款，且原告在庭审中认为该5万元为案涉房屋的部分首付款，在双方未达成一致意见的情况下，不能够认定该5万元为定金，应为房屋首付款。原告未按照合同第七条关于付款方式及期限的约定交纳第二期购房款至总房款的20%，根据《合作建房合同书》第八条中关于乙方违约责任的约定，原告应将其已支付给被告金旺角公司的5万元作为违约金。原告在庭审中主张违约金过高，请求法院予以调整。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院对违约金予以调整。原告请求违约金参照《合作建房合同书》中的第十条“开发商逾期交房的违约责任”的约定，按总价款2%计算，本院予以认可。原告应向被告金旺角公司支付的违约金为28476.82元（1423841元×2%），扣除违约金后，被告金旺角公司还应向原告返还21523.18元（50000元-28476.82元）。被告金旺角公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，故被告富乐华公司应对上述21523.18元向原告承担连带责任。 关于原告请求被告金旺角公司、君富旺公司连带返还300080元并支付利息的诉讼请求。如前所述，被告君富旺公司收取原告300080元没有事实和法律依据，应予退还原告并支付利息，利息以300080元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年3月15日起计算至实际清偿完毕之日止。在本案中不能认定被告金旺角公司与被告君富旺公司之间存在代理销售关系，且该300080元并非由被告金旺角公司所收取，故被告金旺角公司无须承担连带责任。 8 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下: 一、解除原告何雪明与被告广西金旺角投资置业有限责任公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书（写字楼）》（编号：5-3-23A11）； 二、被告广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司连带返还原告何雪明21523.18元； 三、被告广西君富旺房地产投资有限公司向原告何雪明返还300080元并支付利息（利息以300080元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年3月15日起计算至实际清偿完毕之日止）； 四、驳回原告何雪明的其他诉讼请求。 案件受理费8091.97元，由原告何雪明负担2344.59元，被告广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担384.64元，被告广西君富旺房地产投资有限公司负担5362.74元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费8091.97元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防 9 城港分行营业部，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不另行通知）。 审 判 长  陈 燕 人民陪审员  韦良开 人民陪审员  唐毓瑾 二〇二〇年十二月九日 法官 助理  杨训杰 书 记 员  黄 倩