广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2307号上诉人（原审被告、反诉原告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区。法定代表人：王永飚，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢锐湘，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林良业，男，1985年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙明宣，女，1986年3月2日出生，汉族，住广东省阳春市。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人林良业、孙明宣商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初7266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回林良业、孙明宣的诉讼请求；二、本案诉讼费由林良业、孙明宣承担。事实和理由：一、关于谁为办理商品房房屋产权登记的义务主体。涉案《商品房买卖合同》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”。根据《城市房屋登记管理办法》的相关规定，房屋权属登记义务主体为权利人，即本案中林良业、孙明宣为办理所购商品房权属登记义务人，中集房地产公司承担的是协助义务。按照双方当事人的约定，林良业、孙明宣完成缴税、规费以及个人相关材料后，中集房地产公司将办理涉案商品房权属登记相关资料移交不动产登记部门，即履行了义务。一审法院认定中集房地产公司举证不能明显错误。二、关于中集房地产公司是否违约的认定。双方在合同中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任。因此，本案约定的“逾期”仅仅是承担违约责任的其中一个要件，其还应满足约定的“如因出卖人的责任”造成逾期的，中集房地产公司才应承担违约责任。而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕，不属“出卖人的原因”，中集房地产公司自然不应承担违约责任。按照《广东省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题指导意见》第2点规定：“根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人只有在因其身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限之内合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。三、本案是因办理房产证引起的纠纷，法院应查明在办理房产证的过程中双方当事人应履行哪些义务。涉案商品房是属于一手商品房，林良业、孙明宣取得房屋产权证书必须经过二次登记，第一次是初始登记，责任在中集房地产公司，第二次是转移登记，从中集房地产公司提供的不动产登记收件收据（存根）显示，林良业、孙明宣是申请人，除了初始登记证书外，资料全都由林良业、孙明宣提供。既然林良业、孙明宣委托了中集房地产公司代办，应及时出具委托书（在登记中心的工作人员面前签名委托手续），依法缴纳契税，同时林良业、孙明宣必须亲自到有关部门接受询问、当面签署文件。另外，不动产行政管理部门在办理过程中也需要时间进行各种审批、测绘、核准等。四、即便办证延迟，因涉案商品房已经抵押给银行，林良业、孙明宣不能利用房产证进行诸如抵押借款等商业用途，对林良业、孙明宣没有任何损失，也没有影响林良业、孙明宣对房屋的使用。所以，应以赔偿为主、惩罚为辅的原则来确定中集房地产公司需承担的违约金，最多不超过5000元。本案中，2017年5月2日签订合同，直至2017年7月1日，中集房地产公司才收到购房余款。林良业、孙明宣构成违约，给中集房地产公司造成损失，应按约定支付违约金。综上所述，林良业、孙明宣违约在先，而中集房地产公司不存在违约事实，无需向林良业、孙明宣支付违约金，请求二审法院支持中集房地产公司的上诉请求。林良业、孙明宣辩称：一、中集房地产公司存在对于“预售合同登记备案义务”及“房屋所有权权属登记义务”概念偷换的错误。林良业、孙明宣主张按《商品房买卖合同（预售）》第二十条的规定，即要求中集房地产公司办理和给付房屋所有权证书（即办理所有权转移登记手续），而非中集房地产公司主张的预售合同登记备案义务或初始登记。二、中集房地产公司存在事实违约。中集房地产公司主张其已尽到协助林良业、孙明宣办理商品房房地产权属证书的义务，这根本不属实。根据《商品房买卖合同》第二十条的规定，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司。而且，中集房地产公司办理初始登记时间亦延期并构成违约，就是由于中集房地产公司一再逾期，导致林良业、孙明宣办理并拿到房屋产权证的时间一再被延期。即便中集房地产公司仅是履行协助办证的义务，中集房地产公司亦未能在规定期限内将房产权属证书办至林良业、孙明宣名下，中集房地产公司应当为自己逾期办证承担相应的违约责任。三、中集房地产公司主张林良业、孙明宣未能及时取得房屋权属证书是行政机关的责任，但根据中集房地产公司在一审庭审过程中提供的证据显示，其并没有依约在合同约定的期限内为业主办理好房地产权属证书，逾期后才把相关申报材料提交给不动产登记部门，而不动产登记部门在规定的时间把房屋所有权证书办理完成，并没有失职。四、中集房地产公司存在对于“商品房确权登记”与“房地产转移登记”概念认识不清及混淆的问题。中集房地产公司主张其已履行了将涉案商品房转移登记的材料交至阳江市不动产登记中心的义务，剩下的事情就是阳江市不动产登记中心的义务，与中集房地产公司无关。这显然是对于“商品房确权登记”（即初始登记）与“房地产转移登记”（所有权转移登记）概念认识不清，理解错误。一审适用法律正确，逾期违约金计算正确，本案应依法驳回中集房地产公司的上诉。林良业、孙明宣向一审法院起诉请求：一、中集房地产公司立即支付逾期办证违约金21723.50元给林良业、孙明宣（逾期办证违约金以436215元为基数按每日万分之一计算，从2018年3月8日计至2019年7月19日止，共498天）；二、本案诉讼费等费用由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年5月2日，林良业、孙明宣（买受人）与中集房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：X），合同主要约定：中集房地产公司购买位于阳江市江城区西平北路上东新城X房出售林良业、孙明宣，建筑面积共101.31平方米，其中套内建筑面积78.86平方米，分摊共有建筑面积22.45平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算，每平方米5531.51元，总价款为436215元；付款方式为于签署本合同当日支付首期房款226215元，余款210000元办理银行按揭。第十一条关于交付时间的约定：出卖人应当在2018年5月28日前，将符合交付条件的商品房交付给买受人使用。第二十条关于房屋登记的约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。其中《附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定，买受人选择银行按揭方式的：（2）在签订《商品房买卖合同》10日内，买受人须办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所需的一切资料），否则，每逾期一日，买受人须每日按申请贷款总额的万分之三向出卖人支付违约金。林良业、孙明宣和中集房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。中集房地产公司于2017年12月6日开具436215元金额的购房发票给林良业、孙明宣。中集房地产公司于2017年12月8日交房给林良业、孙明宣。根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，林良业、孙明宣取得涉案商品房的所有权权属登记时间为2019年7月19日。一审诉讼中，中集房地产公司主张涉案商品房产权证书办理延迟并非中集房地产公司造成，且中集房地产公司违约在先，双方在2017年5月2日签订合同，按照约定林良业、孙明宣应在签订合同后十日内办理好银行按揭手续，但中集房地产公司直至2020年7月1日才收到款项；即使构成逾期，逾期起算时间应从约定交房日起90日后（即2018年8月27日起）计算逾期违约金。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点是：一、中集房地产公司是否逾期办理房产证，若逾期，违约金如何计算；二、林良业、孙明宣是否逾期办理银行按揭手续，应否承担违约责任。关于中集房地产公司是否逾期办理房产证。林良业、孙明宣与中集房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满至次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于取得该商品房的房屋所有权证书的期限，合同约定的涉案商品房的交付时间是2018年5月28日前，虽然中集房地产公司已提前于2017年12月8日交房，但根据合同订立时的目的推测及公平原则，“商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书”应为从合同约定交付之日起算，即从2018年5月29日起至2018年8月26日止。林良业、孙明宣取得涉案商品房的所有权权属的登记时间为2019年7月19日，故中集房地产公司已构成违约，应承担违约责任。中集房地产公司逾期办证的违约金计算期间应从2018年8月27日起计至2019年7月19日止，中集房地产公司应在上述期间内依合同约定每天按已付房价款的万分之一向林良业、孙明宣支付违约金，本案逾期办证违约金为14264.23元（436215元×0.0001/天×327天）。林良业、孙明宣请求超过该数额的部分，不予支持，予以驳回。中集房地产公司辩称办理商品房转移登记的义务主体是林良业、孙明宣，中集房地产公司为协助义务人，中集房地产公司已履行了自己的义务不存在违约，不予采纳。关于林良业、孙明宣是否逾期办理银行按揭手续，应否承担违约责任。本案双方在《附件四：合同补充协议》第三条中约定，买受人选择银行按揭方式的，须在签订《商品房买卖预售合同》10日内办妥银行按揭方式的，否则，每逾期一日，买受人须每日按申请贷款总额的万分之三向出卖人支付违约金。该补充协议是中集房地产公司提供的格式合同，通常而言，房地产公司熟悉办理银行贷款事务的整个流程，在买受人办理银行贷款时处于一种主导地位，负有指导和通知买受人办理银行按揭手续的义务；且银行按揭贷款手续需房地产公司、买受人和银行三方的配合才能完成，因此，在没有对房地产公司履行相关通知义务进行约定的情况下，该附件四第二条第二款直接约定买受人在固定且较短的期限内办妥银行按揭贷款签约手续，否则需承担违约责任，明显加重了买受人的义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该条款是无效的。另外，中集房地产公司亦未能提供证据证明办理银行按揭的其他环节的条件已经成就，仅林良业、孙明宣单方面原因造成办理银行按揭签约手续延迟。因此，中集房地产公司主张林良业、孙明宣逾期办理银行按揭贷款构成违约的理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金14264.23元给林良业、孙明宣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费171元，由林良业、孙明宣负担59元，中集房地产公司负担112元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。林良业、孙明宣与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给林良业、孙明宣，及逾期办证违约金如何计算。林良业、孙明宣与中集房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:“（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。本案中，合同约定涉案商品房的交付时间是2018年5月28日前，中集房地产公司应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2018年8月26日前协助林良业、孙明宣取得该商品房的房屋所有权证书，但涉案商品房所有权权属登记时间为2019年7月18日，故一审判决认定其已构成违约，应承担违约责任并无不当。由此，中集房地产公司应从2018年8月27日起计至2019年7月18日止，“每天按已付房价款的万分之一”的合同约定，向林良业、孙明宣支付违约金，一审判决对该违约金的计算正确，本院予以维持。至于中集房地产公司主张林良业、孙明宣存在逾期付款的违约行为。根据双方约定，林良业、孙明宣须在签订商品房买卖合同后的10日内办妥银行按揭手续（包括提供申请按揭所需的一切资料）。关于办妥银行按揭手续时间的界定，中集房地产公司主张为签约银行发放贷款至中集房地产公司的日期。上述条款是中集房地产公司为了重复使用而预先拟定提供给林良业、孙明宣签订，中集房地产公司没有提供证据证实其已经就该条款的内容与林良业、孙明宣协商，或者加黑加粗提示林良业、孙明宣着重阅读，故对上述条款应作出不利于中集房地产公司的解释，对中集房地产公司的上述主张不予采纳。由于上述约定是中集房地产公司提供的格式条款，且对办妥银行按揭手续的具体履行程序存在约定不明的情形。办理银行按揭贷款手续需要开发商、购房者、银行三方协商配合共同完成，并非林良业、孙明宣能独自完成，在中集房地产公司没有提供证据证实其在10日内已经通知林良业、孙明宣办理按揭所需的手续，是因林良业、孙明宣单方原因而不能按期完成银行按揭手续的情况下，中集房地产公司关于林良业、孙明宣存在逾期付款违约行为的诉讼主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二〇年十二月三十一日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。