上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初18899号原告：上海路德浴室，住所地上海市杨浦区。投资人：沈美飞，总经理。委托诉讼代理人：肖道斌，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海杨浦商贸集团资产管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：庄欣强，总经理。委托诉讼代理人：葛俊杰，上海市亚太长城律师事务所律师。原告上海路德浴室诉被告上海杨浦商贸集团资产管理有限公司(以下简称杨浦商贸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告上海路德浴室的委托诉讼代理人肖道斌、被告杨浦商贸公司的委托诉讼代理人葛俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海路德浴室向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告房屋改扩建造价费用300万元。事实和理由：原告自2011年1月1日起承租上海钢家具厂名下位于上海市杨浦区内江路XXX号房屋(以下简称系争房屋)进行浴室经营，房屋建筑面积343平方米，至今约有19年。2012年8月28日，原告与上海钢家具厂就系争房屋扩展改建事宜签署合同，合同第一条约定上海钢家具厂在系争房屋面积基础上增加143平方米厂房出租给原告，合同第五条约定，改建扩建后房屋的所有权归上海钢家具厂所有，原告在经营期内享有使用权。合同签订后，原告根据合同要求开始房屋改建扩建工作并已投入使用，原告改建扩建耗资超过300万元。2013年5月15日，原告与上海钢家具厂、被告(曾用名上海杨浦商业管理有限公司)签署《三方协议》，约定上海钢家具厂在合同中的权利与义务均由被告享有与承担。原告认为，原告在经营期内享有房屋的使用权，租赁合同到期后合同自动顺延，原告的使用权不受房屋出租主体变化、合同期限的影响，原告有权一直使用系争房屋。被告因自身原因或市政原因要求返还系争房屋，因合同并未对房屋改建扩建费用的承担作出约定，被告作为上海钢家具厂合同权利与义务的继受方，应承担原告改建扩建的全部费用。被告杨浦商贸公司辩称，不同意原告诉请。原告主张的改扩建费用300万元并非事实，双方2012年8月28日签订的租赁合同约定被告同意原告改建，同时约定改建后所有权归被告所有，而且合同已于2015年12年31日履行完毕，故原告无权要求被告承担该费用。改建发生在2012年年底，原告起诉已经超过诉讼时效。自2016年1月1日起，双方每年续签租赁合同，直至2019年12月31日期满，每份续签合同都约定原告实施的包括但不限于增设水电、建造房屋等固定建筑物，其处置权归被告，被告无需给予补偿，故原告诉请不符合双方合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及陈述的事实，本院认定如下：上海市杨浦区内江路XXX号1-13幢房屋所有权人为上海钢家具厂。2014年5月22日，杨浦区国有资产监督管理委员会出具杨国资委〔2014〕38号关于同意上海家用定时器厂对商贸集团下属27户企业进行吸收合并的批复，同意区商贸集团提出的由上海家用定时器厂对集团下属27户企业进行吸收合并并承担被吸收企业所有的债权债务，同意27户企业在被吸收合并后办理工商注销时，由上海家用定时器厂承担对该27户企业的注销保结工作。27户企业名单中包括上海钢家具厂。上海钢家具厂于2014年6月4日注销登记。上海家用定时器厂于2020年3月10日出具情况说明，自2014年6月5日起，该单位委托上海杨浦商贸集团资产管理有限公司经营管理上海市杨浦区内江路XXX号(建筑面积7641平方米)物业。上海杨浦商贸集团资产管理有限公司有权对外签订合同，并承受由此产生的权利和义务。2010年，出租方(甲方)上海钢家具厂与承租方(乙方)路德浴室签订《租赁合同》，约定甲方将内江路XXX号厂房共计343平方米借与乙方作浴室使用，租借期为伍年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止，期间双方要终止本合同必须提前一月提出书面通知告知对方，经双方同意后办理手续。全年房租2011年1月1日至2012年12月31日每年租金为8.7万元，2013年1月1日至2015年12月31日租金为9.5万元，以每年四次付清。合同另对双方权利义务等事项作了约定。2012年8月28日，出租方(甲方)上海钢家具厂与承租方(乙方)路德浴室签订《合同》，约定甲方在原租赁给乙方厂房的基础上再增加143平方米厂房租赁给乙方，供乙方作为改建浴室新建泳池之用，共计面积522平方米。租赁日期2013年1月1日至2015年12月31日止。全年租金：第一年为134,940元，第二年开始租金为140,940元。合同到期如无政府行为，本单位上级公司行为，可以续签。乙方因拆除甲方厂房后改建了浴室、泳池，改建后的所有权归甲方，乙方只有使用权。乙方在使用经营期间不得经营营业执照外的项目，不得转让、转租给他人使用。如有空余地方，交还给甲方。后路德浴室与上海钢家具厂签订《游泳池工程改建安全消防协议》，被告路德浴室对租赁房屋进行了拆除改建，并通过了房屋质量检测。2013年5月15日，上海钢家具厂、上海杨浦商业管理有限公司、上海路德浴室签订《三方协议》，约定从2013年7月1日起，上海钢家具厂与路德浴室于2013年1月1日关于杨浦区内江路XXX号商业网点的房屋租赁合同甲方主体由原上海钢家具厂变更为上海杨浦商业管理有限公司，甲方与乙方已经签订的主合同约定的权利与义务全由变更后的甲方享有与承担，甲方与乙方已经签订的主合同约定的其他条款不变。2014年5月28日，上海杨浦商业管理有限公司企业名称经核准变更为上海杨浦商贸集团资产管理有限公司。2015年11月25日，出租方(甲方)杨浦商贸公司与租赁方(乙方)上海路德浴室签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方位于上海市杨浦区内江路XXX号1号楼底楼及2号楼底楼房屋(土地)，建筑面积约522平方米，用作浴室类经营，并合法安全使用该房屋。租期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的三个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意批准后，才能重新签订租赁合同，若甲方不同意，则无条件收回全部“所租房屋”，租赁期满，乙方滞留在“所租房屋”的物品、设备、装潢等均视为遗弃。违反本条款除支付违约金外，逾期归还“所租房屋”，还应支付每月双倍月租金的违约占用使用费。年租金为15.3万元。合同第8-5条约定本合同终止或解除后，乙方在所租房屋的装修全部无偿移交甲方。第十三条(违约责任)中约定合同期满或解除或终止，乙方应按时返还“所租房屋”，逾期返还除支付违约金外，还应支付每月双倍月租金的违约占用使用费。合同期满或乙方违约导致合同终止或解除，则乙方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他设施或建造房屋等固定建筑物，其处置权归甲方，甲方无需给予补偿，甲方需要恢复原状的，乙方应恢复原状并清除垃圾。合同另对双方权利义务等事项作了相应约定。后双方每年续签《房屋租赁合同》，原告继续承租系争房屋，至2019年1月22日，双方最后一次签订《房屋租赁合同》，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，年租金为19.0536万元，其余条款未作变更。该合同到期后，双方未再续签租赁合同。2020年3月，杨浦商贸公司起诉至本院，要求：1、判令上海路德浴室立即腾空上海市杨浦区内江路XXX号(1号楼底楼及2号楼底楼)房屋并返还杨浦商贸公司；2、判令上海路德浴室支付杨浦商贸公司自2020年1月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，按每月31,756元计算。本院经审理，对上述事实予以认定，并于2020年8月6日作出(2020)沪0110民初7853号民事判决：一、上海路德浴室应于该判决生效之日起三十日内迁出上海市杨浦区内江路XXX号(1号楼底楼及2号楼底楼)房屋，并将该房屋返还杨浦商贸公司；二、上海路德浴室应于该判决生效之日起三十日内按每月15,878元标准向杨浦商贸公司支付自2020年1月1日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费；三、杨浦商贸公司应于该判决生效之日起三十日内返还上海路德浴室押金31,800元。上海路德浴室对该判决不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2020年11月27日判决驳回上诉，维持原判。2020年8月，上海路德浴室具状来院，作如上诉请。审理中，上海路德浴室递交收款收据、单据及中财宝信(北京)房地产土地评估有限公司上海分公司于2020年7月7日出具的《上海路德浴室装饰装修、设备类资产及附属设施动迁补偿价值评估咨询报告书》，以证明其对系争房屋改扩建耗资300万元，被告质证对该证据不予认可，认为评估公司不具有相应的资质，该咨询报告中的内容显示的是动迁补偿价值评估，但实际原告对系争房屋没有所有权，系争房屋也并未发生动拆迁，因此该咨询报告的内容与原告诉请耗资改建的费用没有直接联系。原告提供的收款收据及单据也无法证明与系争房屋改扩建有关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨浦商贸公司与上海路德浴室就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。根据《房屋租赁合同》约定，合同期满或租赁方违约导致合同终止或解除，则租赁方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他设施或建造房屋等固定建筑物，其处置权归出租方，出租方无需给予补偿，出租方需要恢复原状的，租赁方应恢复原状并清除垃圾。另，根据上海路德浴室与原产权人上海钢家具厂签订的《合同》约定，上海路德浴室拆除厂房后改建了浴室、泳池，改建后的所有权归上海钢家具厂，上海路德浴室只有使用权。审理中，原告未向本院提供相应改扩建部分的相关部门的审批手续。现原、被告双方合同履行期限已到期，原告要求被告承担改扩建费用，无法律依据，也不符合双方的合同约定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告上海路德浴室的诉讼请求。本案案件受理费30,800元，减半收取计15,400元，由原告上海路德浴室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陆    青二〇二〇年十二月二十二日书记员 蒋杨锋肖蔚瑾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。