广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初28286号原告（反诉被告）：林佳喜，男，1982年8月20日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市惠来县。委托诉讼代理人：赵静,广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：石荣英,广东华商律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘迪，女，1975年10月6日出生，汉族，身份证住址黑龙江省牡丹江市绥芬河市。委托诉讼代理人：刘立峰（系被告丈夫），男，1970年3月25日出生，汉族，身份证住址黑龙江省双城市。原告林佳喜诉被告刘迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵静，被告委托诉讼代理人刘立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年7月5日止的租金103333元（每个月2万元）；2.判令被告向原告支付所欠的租金自2020年2月4日至2020年7月5日为止的滞纳金6200元；3.判令被告按24%/年的标准支付所欠的103333元租金自2020年7月6日起至实际支付之日止的滞纳金；4.判令被告承担2020年7月6日至2020年7月31日期间的商铺空置损失16667元（按照每月2万元的标准，按实际天数）；5.判令被告支付2020年6月的电费583元。事实及理由：原告、被告签订《商铺租用合约》约定原告将广州市环市西路184号红棉国际时装城3楼3631号商铺出租给被告使用，租赁期限为2019年8月1日起至2020年7月31日，月租金22000元。合同签订后，被告多次表示经营不易，申请原告给予租金优惠。原告同意减免租金，并自2019年12月起租金按每月20000元收取，双方同时约明以后无论发生任何情况，均不在给予租金优惠。自2020年2月1日起至今，被告未依约向原告支付租金，经多次催告未果。原告于2020年4月9日向被告发出解约通知，被告于次日签收该通知，但未按通知支付租金，也未办理涉诉房屋。至2020年7月5日被告搬离房屋，故提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告已于2020年7月5日搬离房屋。二、合同存续期间（2020年2月1日至4月7日），应当变更合同，调整租金。依据法律法规，结合广州市政府规定及红棉国际商城的减免政策，免交2、3月租金，4月1日至4月7日按商城减免政策执行。三、原告提前解除合同，已经违反相关法律法规，被告属于被动接受，不应当承担违约责任。四、解除合同后，2020年4月7日至7月5日期间，被告可以按红棉商城市场租赁行情价格，给予原告每月5000元的适当补偿。被告向本院提起如下反诉请求：1.原告返还保证金44000元；2.原告赔偿装修费损失39550元。事实及理由：受新冠××疫情影响，涉诉商铺收入明显减少。原告不愿意按照政府规定及商城减免政策减免租金，并于4月7日非法提前解除合同，造成被告信赖利益的损失。原告对被告反诉请求辩称，1.我方认为签订的合同是双方的真实意思表示，根据合同第6条，我方有权解除合同收回商铺，保证金不予退还。被告至2020年2月1日至2020年7月5日没有支付租金，符合单方解除合同的条件。2.被告不仅拖欠租金，还存在非法占用房屋的违约行为。根据被告自认，其于2020年4月收到原告解除通知函后仍然占用租赁房屋的行为已经不符合最高法关于疫情期间民事案件指导意见的规定，给我方造成了很大的损失。3.原告作为第一承租人和转租方其同样需要向他方缴纳租金，在疫情期间同样属于受害者，本案应当综合考量各自的损失，公平分担风险，而不应当由我方独自承担所有的风险。4.关于装修费，装修是被告自愿发生的行为，已经没有二次使用的价值，而且被告提交的单据也不能证明装修的花费为39550元。经审理查明，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租用合同》，约定：乙方自愿租用甲方位于红棉国际时装城3631档商铺作为商业用途使用；租用期限从2019年8月1日至2020年7月31日止，每月租金22000元，租金每月3日前交清当月租金；在本合同签订之日起，乙方须向甲方交付44000元作为履约保证金，该保证金在合同到期后乙方还清所欠费后不记利息退还；乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的千分之五缴纳滞纳金，如拖欠租金达半个月，则甲方有权单方面终止合同和收回商铺，保证金不予退还；等。合同签订后，被告向原告支付保证金44000元，并支付至2020年1月31日前的租金。2020年3月3日，广州市润基置业有限公司发出《租金减免通知》，内容为：三至九层，免受3月份租金，只收管理费。4、5月份减租30%，即每月收取七折租金和正常管理费。6、7、8月减租20%，即每月收取八折租金和正常管理费。2020年4月8日，原告向被告发出《关于解除的通知书》，内容为：鉴于被告至2020年4月8日仍未支付租金，现正式通知自2020年4月16日起解除商铺租用合同，4月16日前办理租赁商铺、支付租金、滞纳金、其他有关费用，不再退还租赁保证金。原告为证明其向业主方缴纳租金情况，提交2、3、4月缴费清单。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.原告与被告微信聊天记录，其中原告4月4日“2月全减、3、4月减一半，5.6.7减2400,1600,1600，其他的没有了，今天2点前转3、4月租金以上减免方案有效，过期不算”，4月7日“按合同第六条，中止我们的合同，请你把档口退出来，谢谢”。被告“你的意思是要提前终止我们签订的商铺租用合同吗？”，原告“谈不来就没办法了，你一直这样拖，这是不可能的，只能提前终止合同”；2.被告向原告发出的《告知函》，内容为鉴于2020年4月7日正式提出提前终止合同，我方告知原告同意提前解除《商铺租用合同》，按政府减免政策我方免交2月、3月租金，返还订立合同时交付保证金44000，赔偿被告进场时装修费用37340元。3.被告于2020年7月4日向原告发出《通知书》，称涉诉合同经双方确认于4月7日解除，针对你于4月15日做出报警一次，4月20日委托律师向我方代理人打电话行为，我方明确做出待厘清解除合同后双方责任分配的问题就立即搬离的态度……按照《关于解除的通知书》，现我方将于7月5日撤场，届时将与你结算合同解除后的相关费用问题。4.收款收据、报价单及付款记录，拟证明其支付装修费情况。5.被告与案外人签订《商铺临时租赁协议书》、《商铺出租合同书》。6.涉诉商铺疫情前后收入对照表。原告质证认为，证据1真实性没有异议，原告已经做出最大让步；证据2真实性、合法性无异议，但是被告单方面陈述，双方未能达成租金优惠方案；证据3真实性、合法性没有异议，被告直至7月5日才撤场；证据4真实性、合法性、关联性不予认可；证据5真实性、合法性、关联性不予认可，不能代表商铺周边租赁价格；证据6真实性认可，但不能证明被告存在经营收入明显减少的情形。庭审中，原、被告双方确认：租金变更为每月20000元；涉诉商铺所在红棉市场2月份没有开业，直至3月1日正式开业。关于涉诉合同解除问题，原告表示：合同解除时间为2020年7月5日，虽然原告于4月9日向被告发出解除通知函，但是被告并未搬离，视为双方就解除合同并未达成一致意见。被告表示：合同解除时间为2020年4月8日，因被告已经收到原告的解除商铺租赁合同书，且被告随即以告知函的方式予以确认，被告同意解除合同但是原告要退还保证金，之所以没有退还商铺是原告一直没有退还保证金，也没有协商赔偿费用事宜。此外，被告同意支付6月电费583元。本案审理过程中，原告向本院申请诉讼保全，为此支付保全费750.53元。本院认为：原告与被告签订的《商铺租用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告均有约束力。因新型冠状病毒××疫情发生，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉诉商铺位于红棉服装城，疫情对被告经营确有影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原、被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，原告、被告就租金减免事宜进行协商，但未能达成一致，原告遂于2020年4月7日向被告表示要求解除合同，被告复函同意解除合同并要求原告退还保证金、赔偿装修费，但被告并未向原告交还涉诉商铺。因此，双方并未就合同解除达成一致。涉诉房屋于2020年7月5日由被告交还原告，双方租赁关系已于该日实际解除。鉴于合同租赁期限至2020年7月31日届满，即涉诉租赁合同已近履行完毕，综合考虑存在疫情这一不可抗力因素，本院认定原告向被告退还租金保证金，但7月6日至7月31日期间商铺空置损失应在在保证金中予以抵扣，经计算，原告须向被告退还保证金27333元。同理，涉诉租赁合同期限已近届满，被告要求原告赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。对于租金标准及迟延履行的违约金，如前所述，被告使用商铺直至7月5日，因此仍应向原告支付该期间租金。因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免。涉诉商铺所在市场在2月份并未开业经营，结合市场已发出减免租金通知，根据公平合理、等价有偿、风险共担的原则，本院酌情认定2020年2月租金按原租金一半计付，3月份租金予以免除，4月、5月租金按原租金七折计付，6月1日至7月5日租金按原租金八折计付，经计算，被告还应向原告支付租金为20000元×50%+20000元×70%×2+20000×80%+20000元×80%÷30日×5日=56667元，同时根据公平原则免除其迟延付款的违约责任。因此，扣除原告需退还保证金27333元后，被告还应向原告支付租金29334元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告刘迪向原告林佳喜支付租金29334元及2020年6月电费583元；二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告刘迪向原告林佳喜支付保全费562元；二、驳回原告林佳喜的其他诉讼请求；三、驳回被告刘迪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取813元，由原告林佳喜负担205元，被告刘迪负担608元；反诉费944元，由原告林佳喜负担233元，被告刘迪负担711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十二月八日书记员  梁洁欣