安徽省固镇县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0323民初3261号原告：周秀娟，女，1980年5月4日出生，汉族，居民，住上海市闸北区。被告：固镇白马环球港商业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市固镇县城关镇谷阳路与东菜市交口，统一社会信用代码91340323395311910G。法定代表人：吴同和，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邱坤明，安徽振固律师事务所律师。原告周秀娟诉被告固镇白马环球港商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告周秀娟、被告固镇白马环球港商业管理有限公司的委托诉讼代理人邱坤明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周秀娟向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《商铺租赁经营管理合同》；2．判令被告支付自2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金，共计人民币45,870元（暂计至2020年10月31日）；3．判令被告支付逾期付款违约金1，253元（以人民币45，870元为基数，按照日万分之一计算，自2020年2月1日起算，暂计至2020年10月31日）；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月28日，原告与被告签订《固镇白马环球港租赁经营管理合同》，约定将原告名下的商铺租赁于被告，被告向原告支付商铺租金，租赁期限为5年，同时约定年租金的计算标准，第一年租金为38，225元，第二年租金为45，870元，第三年租金为53,515元，第四年租金为61，160元，第五年租金为61，160元。前三年的租金直接冲抵房款，后两年的租金按季度予以返还。合同签订后，原告如约支付了2019年2月1日至2020年1月31日期间的租金61，160元（即第四年租金），但自2020年2月起至今，原告便一直未收到被告支付的第五年租金。2020年3月，原告与其他商铺业主多次向被告沟通租金支付问题，但被告迟迟拖延不予给付。被告作为白马环球港唯一的物业管理公司，应当尽职尽责履行其经营管理职能，妥善经营原告的商铺，维护原告利益。现因被告长期拖延租金的行为严重侵害原告合法权益，其行为已属于根本违约。原告认为，《商铺租赁经营管理合同》无法继续履行，无奈向贵院起诉，要求解除合同并支付拖欠租金及违约金，为保护原告的合法权益，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告固镇白马环球港商业管理有限公司辩称：一、答辩人和被答辩人租赁合同开始的期限应当从2017年3月24号开始计算，至今是第四年度，答辩人已经付清第四年度的租赁费用，不存在违约行为。虽然答辩人和被答辩人在2015年4月27日签订了《商铺租赁经营管理合同》，但是直到2017年3月24号，被答辩人才和固镇准弘置业有限公司签订《商品房买卖合同》，付清房屋款项被答辩人才能取得房屋所有权，被答辩人实际取得租赁房屋的时间是2017年3月24号，双方签订《商铺租赁经营管理合同》第二条租赁期限2.1条款约定：甲方将商铺交给乙方统一租赁经营管理租赁期限为五年，自白马环球港一期统一开业日始（但甲方未从出卖人处办理房屋交付手续的除外，此种情形从实际办理完房屋交付手续时起计算租期及租金）。依据此条款明确约定，双方租赁合同期限不是从签订租赁合同的2015年4月27日开始，而是应当从2017年3月24号实际办理完房屋交付手续开始。被答辩人写诉状的时间2020年11月19日，双方租赁关系延续时间为3年8个月，属于第四年度租赁期限内，答辩人已经支付清第四年度租金（由于答辩人单位工作人员疏忽，没有查清被答辩人实际取得房屋的时间，提前给被答辩人支付了第四年的房租），因此，答辩人并不存在拖欠被答辩人第五年房租的情形，答辩人人并不存在违约行为，被答辩人无权要求解除合同。二、由于2020年突发新冠××疫情，商业运营场所被关停，致使双方租赁合同受到影响，答辩人损失巨大，答辩人请求依法减免租赁费，请求予以支持。2020年发生的新冠××疫情，致使租赁商铺合同无法使用期限长达3个月，间接影响更是直到现在还未有消除，经营商铺的店家损失惨重，倒闭关门的50多家，对答辩人的白马环球港商业体造成租赁费用和经营巨大损失，新冠××疫情属于法定的不可抗力免责事由，对答辩人和被答辩人租赁合同关系造成了影响，国家和最高人民法院对此也出台相关政策和法律法规，答辩人请求法院依据相关法规，调整降低双方租赁费用，判决减少答辩人承担部分租金。三、被答辩人无权单方要求解除双方租赁关系。固镇白马环球港商业管理有限公司，统一管理和策划被答辩人等商铺，目前商业体已经初具规模，所有商铺是商业综合规划体系的组成部分，如果商铺业主各自独立对外经营和招租，商业综合体的整体规划、聚集力优势将完全丧失，商铺的经济价值也将大大降低，为此双方《商铺租赁经营管理合同》第二条2.3条款也约定了限制租赁条款：为了保持商铺的统一经营，统一管理，应采取少数服从多数原则，商铺业主按建筑面积行使投票权，决定是否有答辩人继续租赁。该条款就是为了保障整个商业综合规划体系而设定。同时《商铺租赁经营管理合同》第十一条11.2条款约定：如甲方单方终止合同，未征得乙方书面同意，甲方应承担违约责任，按当年标准的12个月租金向乙方支付违约金，并按照年租金三倍的标准承担乙方对该商铺的装修费用，赔偿乙方全部损失，同时，合同应继续履行。据此答辩人不同意被答辩人单方提出解除合同，答辩人要求被答辩人继续履行合同，只有如此，双方才能取得共赢和互利。综上所述，答辩人请求驳回被答辩人的所有诉讼请求。经审理查明：原、被告于2015年4月28日签订《商铺租赁经营管理合同》，合同约定，周秀娟为甲方，固镇白马环球港商业管理有限公司为乙方。甲方同意将其位于白马环球港一期商铺2层2254号租赁给乙方，甲方在本合同签订之日已与固镇淮弘置业有限公司（出卖人）签订该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间及办理房屋产权证时间，甲方将商铺交给乙方统一租赁经营管理，租赁期限为五年，自白马环球港一期统一开业日始计算租金（最迟日期为2016年2月7日，但甲方未从出卖人处办理房屋交付手续的除外，此种情形从实际办理完房屋交付手续时起计算租期及租金。）租金计算标准：第一年38,225元、第二年45,870元、第三年53,515元、第四年61,160元、第五年61,160元。租金支付方式：前三年租金乙方一次性支付给甲方，直接冲抵购房款，后两年租金按季度予以返还打入甲方书面指定的银行账户。乙方逾期支付租金，除仍应补交所欠租金外，并按日租金万分之一以天数计算向甲方支付违约金。合同签订后固镇白马环球港商业管理有限公司按约履行合同前四期给付租金义务，即前三年租金直接冲抵了购房款，第四年租金于2019年5月6日给付5,097元；2019年7月11日给付10,193元；2019年8月1日给付5,097元；2019年8月29日给付5,097元；2019年9月30日给付5,096元；2020年3月23日给付30,580元，合计61,160元。另查：被告向本院提交的《商铺租赁经营管理合同》签署日期为2015年4月27日。上述事实有《商铺租赁经营管理合同》、不动产权证书、承诺、《商品房买卖合同》、客户自助打印回单及开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方提供签署合同日期不一致的，应以最后一份为准。《商铺租赁经营管理合同》明确约定，合同起始日期为最迟2016年2月7日，但甲方未从出卖人处办理房屋交付手续的除外，被告固镇白马环球港商业管理有限公司辩称合同起始时间应为2017年3月24日，但没有提供周秀娟未从出卖人处办理房屋交付手续的相关证据，且从固镇白马环球港商业管理有限公司提交的给付原告租金的材料看，被告已给付第四年租金61,160元。若是按照被告所述租期应从2017年3月24日开始，第四年租金还未到给付时间且已给付，并与其张贴的承诺在2020年8月15日前启动2020年度租金支付义务相矛盾，故被告固镇白马环球港商业管理有限公司关于租金给付时间的辩称不能成立，本院不予支持。但关于因新型冠状病毒性××导致停工停产，属不可抗力因素应当免除固镇白马环球港商业管理有限公司自2020年2月1日至2020年3月15日期间（扣除44天）租金的理由成立，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。原告周秀娟要求解除合同的诉讼请求由于其没有提供相关催告的证据，故本院不予支持。原告周秀娟要求给付租金及违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以采纳。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告固镇白马环球港商业管理有限公司于判决生效后十日内给付原告周秀娟租金38,539元（2020年2月1日至2020年10月31日，扣除44天。）及违约金886元（按日万分之一标准计算），合计39,425元；二、驳回原告周秀娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取490元，由原告周秀娟负担25元，被告固镇白马环球港商业管理有限公司负担465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  魏永二〇二〇年十二月十八日书记员  邵辉