广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8024号原告（反诉被告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市荔湾区津都宾馆，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：文辉。委托诉讼代理人：周鄂良，男，系该宾馆员工。委托诉讼代理人：陈修京，广东安国律师事务所律师。第三人：广州市利工民针织有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：李学军。委托诉讼代理人：陈志敏，男，系该公司员工。原告广州市荔湾区住房和建设局（下称“荔湾住建局”）与被告广州市荔湾区津都宾馆（下称“津都宾馆”）、第三人广州市利工民针织有限公司（下称“利工民公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序进行公开开庭审理。原告荔湾住建局的委托诉讼代理人龙桂玲、被告津都宾馆的委托诉讼代理人陈修京、周鄂良到庭参加诉讼，第三人利工民公司经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告荔湾住建局向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就广州市荔湾区某某东路691号前座房屋的不定期租赁关系于2020年7月30日解除；2.被告及共同使用人腾空上址房屋交还原告；3.要求被告按照每月16384.7元的标准，向原告清缴2013年2月至2013年6月、2020年2月、5月、6月、7月的共9个月欠租。4.要求被告按照每月16384.7元的标准，向原告支付场地占用费，自2020年8月1日起计算至实际交付场地之日止；5.要求被告按照每月16384.7元的标准向原告支付违约金，自2020年8月1日起计算至实际交付场地之日止；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：荔湾区某某东路691号前座房屋是直管公房，由原告出租给被告作商业使用，出租面积285.48平方米，月租金16384.7元，租赁期限至2015年1月31日。租赁期届满后，原被告双方未能就涉案房屋续租事宜达成一致协议，被告在租赁期间仅向原告支付部分租金。原告多次要求被告腾空房屋，均被拒绝。根据《合同法》第232、235、236条规定：双方合约为不定期租赁关系，原告可随时要求解除合同关系收回房屋使用权；同时，根据双方签订的《广州市直管房租赁合同(非住宅)》第十三条：租赁期满且原告要求收回房屋的，被告应交回原告。被告欠缴租金，根据上述合同第四条第1项规定，原告有权终止租赁合同并收回房屋。同时，根据该合同第二十一条第2款约定：租赁期届满，双方未续订合同而出租方要求收回房屋的，出租方除要求承租人限期迁出和补交占用期的房屋占用费(房屋占用费比照租金收取)外，并有权按占用期内房屋占用费的总额的100%收取承租人违约金，以上事实和理由，请法院作出判决。被告津都宾馆辩称，1.不同意解除租赁关系，不同意腾空案涉房屋。在征得原告默许并同意的情况下，其对案涉房屋基础设施建设进行了大量投入。若原告对被告投资的基础设施等部分进行赔偿与补偿，被告同意搬离。原告违反合同约定，仅将案涉房屋首层有临电、临水、二三层无水无电无消防，墙面破旧不堪的物业出租被告。被告经多次请示于2014年6月提供装修资质给原告，征得原告同意后进行基础设施投入及装修。2.原告追索租金行为涉嫌合同欺诈、合同诈骗、恶意诉讼行为。原告再三起诉被告，不但不自查自身过错，却通过合同日期倒签，又不实际交付物业，企图通过诉讼方式牟取非法利益。原告对案涉物业交付的时间及租金起算节点都存在模棱两可的情况。原告租赁合同落款处时间是2014年3月4日，原告同意被告基础设施部分投入及装修时在2014年7月，原告向被告主张2013年期间的租金没有事实依据，相反可以说明原告有合同诈骗的主观恶意。2013年，被告在阳河公司曾文静安排下签了四份空白租赁合同，随即租赁合同便被曾文静收走，并告知该租赁合同报交荔湾区房管局领导审批盖章后才能生效。直到2014年3月6日，我方才领取到租赁合同，发现合同起止日期被原告写成2013年3月1日至2015年2月28日。我方就合同期的问题咨询原告，原告答复到期后再续签，租金按实际进场日起算。2014年7月底，我方才得以进场，却发现地面、楼面凹凸不平，墙体粉刷脱落，木制门窗无法使用，无水电、楼梯可直接上至二三楼，完全不能达到交付使用标准。我方随即请求原告尽快修缮并今早交付使用，直至2014年7月下旬，被告向原告提交相关装修方案及材料，经原告审批同意并存档后正式进场。3.由于受到疫情影响，津都宾馆于2020年1月底关门停业。2020年4月19日，我方返回涉案房屋发现屋面严重楼宇，天花多处垮塌，墙体、天花、家私等均被雨水浸泡发霉发黑，线路因雨水浸泡无法送电，至今停业。2020年4月20日，我方向阳河公司反映楼宇情况并于5月17日邮寄文件，文件包括申请物业修缮报告、停业说明并申请免租函，以及因漏雨损毁的物件图片，请求尽快修复。2014年6月，阳河工程部员工查看后告知我方将情况向上级领导汇报后，待领导批复才能施工修缮，估计要到7月修缮。但到7月，仍未见动工。原告三次恶意起诉被告，我方不但无法承受高额的诉讼费和律师费，也使被告浪费了大量的时间和精力，被告已无心与政府部门角力。被告津都宾馆向本院提出反诉请求：判令荔湾住建局承担因违反合同约定的交房标准而使津都宾馆额外支出房屋基础设施建设费用392600元及装修费和损失费用。庭审中，津都宾馆明确第一项反诉请求为要求荔湾住建局支付房屋基础设施建设费用392600元。津都宾馆将另案主张装修费和损失费。事实和理由：荔湾住建局未按合同第三条约定，将首层仅有违规的临电临水，无消防物业承租津都宾馆。津都宾馆在多次请示后，原告同意被告对案涉物业基础设施进行投入。荔湾住建局应承担相关责任。荔湾住建局对反诉辩称，本案诉讼是基于被告拖欠原告租金所导致的，且双方的租赁关系已在最后一份合同期限届满后形成了不定期租赁关系，原告均有权依据上述两种情形解除涉案租赁关系。而被告基于投资津都宾馆进行装修，扩充加建等行为都是被告投资的行为，该投资行为应由被告自行承担风险，与原告毫无关系，而租赁合同解除后，被告理应恢复原状交还涉案房屋给我方，其添加的相关装修设施在理应恢复原状的情况下，相关的损失应由被告自行承担。而导致合同解除的主要责任是在于被告拖欠租金，故被告提出的反诉毫无事实以及法律依据，请求法庭驳回被告的反诉请求。第三人利工民对本诉及反诉均无答辩。经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表，广州市荔湾区某某东路691号前座房屋为直管公房。自2011年3月起，津都宾馆向荔湾住建局提交《关于申请承租某某东路691号物业的报告》、《租赁申请报告》申请租赁某某东路691号整栋及689号物业等。签约日期为2013年1月27日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与被告津都宾馆（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区某某东路691号前座全栋（产别：经租）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积285.48平方米，租赁期限为2013年2月1日至2015年1月31日，每月租金16384.7元，租赁押金32769.4元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式交付甲方。租赁期内，甲方承担下列责任：1.按约定时间交付房屋给乙方使用。2.交付使用房屋的主体结构安全，门窗基本完好。3.配备基本水、电。4.承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用。5.负责对房屋进行定期安全检查（第三条）。租赁期内，乙方承担下列责任：1.依时缴纳租金，每逾期1日，乙方须按拖欠租金金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；2.严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备。发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修。但是，下列事项由乙方承担修缮责任及其费用：（1）户内或水、电分表后的管线、设施设备的养护维修费用。（2）定期清洗食用水池的分摊费用。（3）门窗玻璃、小五金及梯间灯泡更换等费用。（4）排水管、厕兜、化粪池的日常清疏，发生堵塞时，应积极配合管理单位进行维修，并支付本户应分摊相关费用。（5）公共防盗门的维护费用和水泵设备的维修、更换费用。（6）负责对需增加电梯、空调和喷淋系统等设备的投资和养护费用。（7）物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费和网线费及其他相关费用（第四条）。乙方空置6个月或以上，甲方有权终止本合同，按现状收回房屋，由此造成的损失由乙方负责（第六条）。需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，且甲方有权对工程进行监督（第八条）。需在房屋内安装或者使用超过水、电表容量的任何水、电设备，应事前征得甲方书面同意，并由甲方负责到有关部门办理增容手续，费用由乙方承担（第九条）。违约责任：2.租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金（第二十条）；等等。2013年9月5日，广州市荔湾区土地房屋管理所对某某东路691号前座，建筑面积285.48平方米，进行拆砖木结构钢结构、建筑梁板、钢柱、拆木楼梯建钢楼梯的建设，工程于2013年11月5日竣工。2014年6月，津都宾馆向荔湾住建局发送《关于某某东路689号实际租赁、进场的实际情况说明》说明装修问题。2014年5月27日、6月27日，荔湾区住建局有限公司两次向津都宾馆发送《整改通知书》，主要载明1.承租人擅自拆除二层楼板，立即暂停施工；2.修复被损坏墙体；3.将施工相关图纸、施工队资质证明送物业公司备案存档；4.擅自改变房屋使用用途，立即停止作宾馆使用。2014年7月4日，广州市阳河物业管理有限公司向津都宾馆发送《整改通知书》说明上述内容。2015年11月19日，津都宾馆出具《答复函》答复广州市供电局有限公司荔湾供电局，该函有载：“津都宾馆于2013年3月6日、2014年3月16日拿到某某东路691号和689号的租赁合同，当时由于待业主（荔湾区房管局）对该处物业的楼顶进行改造完工后，津都宾馆实际于2014年5月下旬，才开始正式进场装修。进场装修前，我方（津都宾馆）对两处物（689、691号），原电表的下方（原电表的出线方），分别安装了两个分表。对于其他任何线路及电表，曾未作任何变动……我方于2015年11月15日，特意请了专业人士来看过，未发现任何乱接现象及电表有动过的痕迹，并且发现此处线路及电表，匝头开关灯，都是很老的物件……关于贵局提出的有线路改变和电表计量的问题，无非只有两个问题，一是线路到底有没有改动，是谁改的；二是计量表（电表）到底人为破坏还是自然损坏。对这两项问题，贵局在没有任何证据的情况之下，于2015年11月11日采用强制停电手法，致使我方经营受到破坏……”2015年12月4日，荔湾住建局发出《整改通知书》告知津都宾馆有11项不符合使用的情况：1.厨房未单独设置或设置在通道上；2.房间使用可燃间隔，室内无消防设备；3.窗户、阳台等部位没有设置应急逃生出口；4.存放易燃易爆物品（厨房用液化石油气除外）；5.乱拉乱接电线和电器设备；6.在房间内设置住人阁楼或3层以上床位；7.人员密集场所无消防许可；8.存在“二合一”、“三合一”情况；9.拆改主体结构、明显加大使用荷载行为；10.占用消防、走火通道；11.现场停电，请尽快和供电局协商恢复用电。津都宾馆租赁案涉房屋主要作商业用途，经营旅业及餐饮。津都宾馆未向荔湾住建局交纳2013年2月至2013年6月租金，其后正常交租。合同期满后，津都宾馆仍一直使用场地并支付租金至2020年1月31日。津都宾馆另向荔湾住建局承租广州市荔湾区某某东路689号房屋、向利工民公司承租广州市荔湾区某某东路693号房屋。2020年5月19日，津都宾馆法定代表人文辉向阳河公司信访漏水问题。《信访（来访）谈话记录》有载明：“谈话内容关于某某东路689号、691号租金清缴问题。……问：2013年11月起交租，你是否清楚？答：清楚，但由于该房屋需修缮无法使用，我认为不应缴交租金。问：当你承租时应该清楚该层的情况。答：清楚。问：某某东路691号前座全幢房屋，承租人津都宾馆，承租期2013年2月—2015年，你是否清楚？答：清楚，但租赁期不合理，当时我只使用二楼，一楼与三楼未使用，所以只缴纳二楼租金。问：当你承租时应清楚该房屋的情况。答：清楚。问：为何2020年2月、5月租金未缴交？答：689号、691号于2020年1月23日至今都未营业，两间房屋严重漏水。”同日，该法定代表人也与阳河公司作关于某某东路691号发还问题的谈话。其中，阳河公司要求尽快交出场地进行分割界址等，其回应关于移交问题，要改室内电线，水管等损失很大。2020年10月16日，本院在广州市荔湾区某某东路689号房屋、某某东路691号前座房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的权利人及实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。2020年11月26日，本院至广州市荔湾区某某东路689号、691号、693号三间房屋进行勘验。从外观看，689号、691号、693号分了三个门口，其中从693号门进入为津都宾馆大堂，691号门口进入为餐饮部，689号门口进入为美容院，三房屋之间目前均有间墙。当日虽双方无法确认三间房屋之间界址，但荔湾住建局表示可根据其《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》中的计租简图所载的长宽来量度确认三间房屋之间的界址。庭审中，津都宾馆向本院申请撤回其反诉请求，本院经审查后予以允许。荔湾住建局及津都宾馆均确认进场时691号、693号的一楼及二楼之间没有间墙，而689号、691号、693号三楼是大通铺。荔湾住建局表示对界址的问题愿意按照现状接收房屋。对于基础设施完善的理解问题，荔湾住建局认为案涉房屋具备通水通电条件；津都宾馆认为根据其2014年4月份拍摄视频图片，当初交付现状是不符合合同约定标准的。对于装修问题，津都宾馆认为其已获得荔湾住建局的装修许可；荔湾住建局表示如果对方在不影响房屋结构安全的情况下可以进行装饰装修，如果是因经营需要进行装修装饰是符合合同约定的。另查，2020年2月7日，广州市荔湾区政府常务会议审议通过《广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条政策》明确对疫情期间租用区属国企经营用房的中小微企业，按照政策规定加快落实免收2个月房租。本院认为：荔湾住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾住建设局与津都宾馆在广州市荔湾区某某东路691号前部房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾住建局、津都宾馆签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是津都宾馆一直有向荔湾住建局支付租金，因此，双方之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾住建局现起诉解除租赁关系，本院确定双方的租赁合同关系于本案起诉之日，即2020年7月30日起解除。关于对合同第三条约定“2.交付使用房屋的主体结构安全，门窗基本完好。3.配备基本水、电。”的理解。合同该条款约定的是租赁房屋的交付标准。从本案现有证据显示2013年9月5日至2013年11月5日期间住建局确对某某东路691号前座进行了结构上的改造。可见在2013年11月5日前案涉房屋在交付之时存在主体结构问题的，但在工程完工之后未有证据表明案涉房屋仍存在主体结构的问题。基本用电方面，从津都宾馆发函供电部门的函件中可知案涉房屋是存在原有电表的，供电部门因津都宾馆自行加装电表为杜绝安全隐患而对物业进行断电处理，也可证实案涉房屋是有进行通电的；基本用水方面，津都宾馆的函件中都未见有相关用水异议，可推定案涉房屋是通水通电的。案涉合同约定对案涉房屋使用为商业用途，并无具体指向用作何种行业，也无具体约定每层需要何种标准。津都宾馆在租赁案涉房屋后将其用作旅业、餐饮，其以该些标准对标交付房屋时的基础设施显然也是不恰当的。故本院确认案涉房屋在交付之时已符合合同约定的交付条件。关于案涉房屋租金问题。对2013年2月至2013年6月的租金，津都宾馆提出时效问题，但根据2020年5月19日的《信访（来访）谈话记录》，津都宾馆确认了该时段未交租金的事实，其时效应重新计算，故该段时间租金仍在诉讼时效之内。但如前所述，在2013年11月5日之前案涉房屋存在结构问题并不符合交付条件。津都宾馆不接收房屋使用亦系行使其对抗权利，故本院对荔湾住建局请求津都宾馆支付2013年2月至2013年6月的租金不予支持。对于2020年2月、5月、6月、7月租金。津都宾馆抗辩4月后发现案涉房屋漏水至管线泡坏严重至无法经营。但未就漏水影响是否与全店无法经营的存在因果关系、漏水是否导致室内管线必然不能维修进行充分举证。而且根据双方合同约定，由承租人对户内管线设备进行养护维修。因此，本院对该抗辩不予采纳。现并无充分证据表明津都宾馆可对支付租金有先履行抗辩的权利，津都宾馆仍应依约履行其支付租金义务。对于疫情期间租金，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，现荔湾住建局根据文件规定给予津都宾馆2个月的免租期并无不妥。津都宾馆应支付2020年2月1至2月29日、5月1日至7月30日租金。津都宾馆应付租金合共65010.27元。关于津都宾馆反诉请求的基础设施费用。津都宾馆应及时将广州市荔湾区某某东路691腾空交还荔湾住建局，并支付自合同解除后至实际腾空前的房屋使用费。对于界址问题，荔湾住建局表示可按现状接收房屋。庭后，津都宾馆表示愿意向荔湾住建局交回房屋并于2020年12月21日按荔湾住建局要求向广州西关住房租赁发展投资有限公司提交《关于物业及租赁并要求退还场地的相关报告》，并着手腾空房屋，但在腾空过程中被房管员叫停。本院询问荔湾住建局，该局表示津都宾馆确向其提出归还房屋，但需要津都宾馆在不影响房屋结构安全的情况下，自行拆除装饰物后，双方再交商量房屋交还事宜。根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。现案涉场地已停止经营几近一年，双方亦应该积极先交接场地防止各自损失进一步扩大。现津都宾馆向荔湾住建局明确表示腾空交还房屋并着手处理，那么荔湾住建局理应对房屋交接事宜进行积极处理。故本院现酌定2021年1月31日前津都宾馆应向荔湾住建局交还房屋。此期间，荔湾住建局亦应积极向津都宾馆接收房屋。因此，津都宾馆应支付房屋使用费期间为2020年7月31日至其实际交还房屋之日止。关于荔湾住建局请求的房屋使用费问题。现荔湾住建局同意按现状接收房屋，津都宾馆应将广州市荔湾区某某东路691号前部房屋及时腾空交还荔湾住建局，并支付自合同解除后至实际腾空前的房屋使用费。关于荔湾住建局请求的违约金问题。根据合同约定，出租方除要求承租人限期迁出和补交占用期的房屋占用费(房屋占用费比照租金收取)外，有权按占用期内房屋占用费的总额的100%收取承租人违约金。未有证据表明，荔湾住建局在本次诉讼前曾要求津都宾馆解除合同并限期迁出，该条款使用条件明显未成就，本院对荔湾住建局主张违约金不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市荔湾区津都宾馆关于广州市荔湾区某某东路691号前部房屋的租赁合同关系于2020年7月30日起解除。二、在2021年1月31日前，被告广州市荔湾区津都宾馆腾空搬出广州市荔湾区某某东路691号前部房屋，并交还该房屋给原告广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告广州市荔湾区津都宾馆按16384.7元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付从2020年7月31日起至被告广州市荔湾区津都宾馆实际搬迁之日的房屋使用费。四、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告广州市荔湾区津都宾馆向原告广州市荔湾区住房和建设局支付2020年2月1至2月29日、5月1日至7月30日的租金65010.27元。五、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8978元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担5611元，由被告广州市荔湾区津都宾馆负担3367元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张鸣鸣二〇二〇年十二月三十日书记员  古秋燕庞海丹