北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17338号原告（反诉被告）：邵勃，男，住北京市丰台区。原告（反诉被告）：黄一菲，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：孙红彦，北京贝邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴琼，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张涛，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晨飞，北京市东卫律师事务所实习律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区太平桥大街18号丰融国际大厦一、二、六、七、八、九层。负责人：夏云平，行长。委托诉讼代理人：陈墨，北京市法度律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海英，北京市法度律师事务所律师。原告（反诉被告）邵勃、黄一菲与被告（反诉原告）吴琼、第三人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称浦发北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员齐婵娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告邵勃及其与黄一菲委托诉讼代理人孙红彦，被告吴琼委托诉讼代理人张涛、孙晨飞，第三人浦发北京分行委托诉讼代理人陈墨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邵勃、黄一菲向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行《北京市存量房买卖合同》；2．被告立即将位于北京市丰台区丽泽路1号院7号楼9至10层1003房屋（以下称1003号房屋）交付原告，并办理房屋产权过户手续，过户至邵勃、黄一菲名下；3．被告向原告支付违约金，以房屋成交总价款为基数，按日千分之二计算，自2016年7月21日起至被告为原告办理完毕过户手续之日止；4．被告向原告支付供暖费及滞纳金等合计27780．8元及利息（以27780．8元为基数，自2016年11月2日起支付至实际支付之日止）；5．被告向原告支付房屋租金损失，租金按10000元/月，自2016年7月21日计算至房屋实际交付原告之日止；6．诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2016年7月21日订立了《北京市存量房买卖合同》，约定将被告1003号房屋出售给两原告，房屋交易总价款为500万元，双方于签订合同之日被告将涉案房屋交付给原告，原告于本合同签订之日起5日内支付首付款200万元。原告按合同约定支付完首付款后，被告自本合同订立之日起的15日内，办理完毕该房屋的产权过户手续。原告按合同约定，于合同签订当日2016年7月21日向被告支付首付房款200万元，并于2016年11月2日替原告垫付了2009-2016年度的供暖费及滞纳金等费用合计27780．80元。被告在收到原告支付的房款后，既不按合同约定向原告交付房屋，也不为原告办理房产过户手续。原告多次催促被告交付房屋，并办理房产过户手续，但被告一直拖延，置之不理，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，原告无奈只好诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）吴琼辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求。第一，邵勃没有达到合同约定的所附业绩条件和任职期限条件。第二，被告出售房屋的合同目的落空，如果继续履行合同对其显示公平，合同于2016年7月21日签订时作价500万元，合同约定评估价580万元是2013年评估价，被告在价格上让步很大，与邵勃的业绩及任职要求挂钩。第三，原告违约，同时存在毁约行为，其实际行动表示不再继续履行合同，表现在：其未按约定支付房屋管理费等费用，在200万元支付不久，其就多次提出要回200万元，也不再支付剩余房款，业绩目标也没有完成。第四，房屋2018年在浦发北京分行设置贷款抵押，客观上不具备继续履行的条件。第五，邵勃在被告单位任职期间2015年1月1日至2019年12月31日，伙同他人投资设立多家公司（无锡闪柠科技公司、北京南福北江餐饮管理有限公司）进行经营，严重影响了被告公司（北京双新宇工贸有限公司第一分公司）的工作，严重损害被告公司利息，邵勃现在与被告公司不存在劳动关系，劳动合同从2020年1月1日起没有解除。双方自2015年至2017年、2017年至2019年签有两个合同，实际自2019年下半年，邵勃就严重旷工、不回复电话，处于离职状态，自2020年开始，没有再给公司继续服务，邵勃说让被告代缴社保，交至2020年5月，因为好几年关系，虽然邵勃不去被告公司上班，但是让代缴社保就帮其交了。邵勃同业经营行为、长期旷工、多次无故缺席公司会议，业绩断崖式下滑。第六，原告请求交付房屋，但根据合同约定，合同订立即视为占有转移，不存在交付义务。在被告与前夫离婚诉讼中，邵勃曾帮助被告居住在涉案房屋看房，还有公司另外一个员工。合同签订前后，大概2015年，涉案房屋从其前夫处接收的过程邵勃也参与了，接管后邵勃负责更换房屋门禁门锁，他可以自由出入房屋。房屋是空置房屋，没有居住，应该是原、被告都可以进去。第七，关于违约金，邵勃签订前明知涉案房屋状况，包括但不限于房屋涉诉，尚未完成从夫妻共有转移到被告名下，房屋要先过户至被告名下再过户至原告名下。被告离婚案中，被告委托邵勃办理接管房屋、过户事宜，被告与前夫的相关争议导致被告没及时为原告过户，这是不可归责给被告的。第八，合同约定办理过户手续是双方共同义务，未能及时办理一方面是不具备现实履行性，另一方面是邵勃办事不力，未协助被告与其前夫过户。因邵勃业绩差，也不提过户，出现毁约要回200万元的行为，在房屋过户到被告名下后，就没有在过户给原告。第九，不同意给付供暖费和滞纳金，合同明确约定所有相关费用都是应该原告给付，现在原告要求继续履行合同与要求被告给付相关费用是矛盾的。房屋一直空置没人住。第十，关于房屋租金，出租事项没有发生，且该项与违约金是重复主张。而且原告主张的违约金过高，而且被告不存在违约情形，如果法院认定被告违约，请法院酌减。被告（反诉原告）吴琼提出反诉请求：1．解除反诉原告与反诉被告于2016年7月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告为北京双新宇工贸有限责任公司第一分公司负责人，邵勃是该公司员工，于2015年1月1日入职，任销售总监。黄一菲与邵勃系夫妻，非双新宇公司职员。为激励公司销售工作，吴琼拟将已经生效离婚判决确认归其所有的1003号房屋低价优惠出售给销售部员工，邵勃表现出强烈购买意向，查看了相应判决、持续关注该案执行进展并积极参与协助吴琼与前夫办理该房屋交接。鉴于此，2016年7月邵勃、黄一菲与吴琼就1003号房屋商定附邵勃业绩要求和服务年限的条件将房屋作价500万元出售给邵勃夫妻，并签订合同。合同约定因吴琼在房屋价格上作出极大让步，所以邵勃保证在付完所有房款之前不辞职并认真工作，创造收益，凡因乙方辞职，不辞而别，甲方有权解除本合同，收回房屋。后反诉被告向反诉原告支付200万元，按照约定双方完成了房屋交付，后因邵勃与吴琼前夫汪文海沟通不畅、汪文海拖延过户致执行程序进展缓慢等客观原因，双方没能按约定时间过户。后因邵勃未能完成销售业绩及回款目标，合同未在继续履行。反诉原告为鼓励邵勃带领销售团队积极完成公司目标，也给了诸多宽限和补救机会，但邵勃仍未能满足业绩达标。且2018年经常旷工，2019年下半年起，邵勃未办理工作交接直接离职，给公司运营造成严重损失。鉴于此，反诉原告的合同目的已完全落空，邵勃现已不再担任反诉原告公司销售总监职务，亦未继续履行合同付款义务，已达到合同约定解除条件，故反诉原告提出如上反诉请求，望贵院予以支持。原告（反诉被告）邵勃、黄一菲针对反诉辩称，第一，反诉人没有提供反诉证据，反诉请求于法无据，请求驳回该反诉请求。第二，房屋买卖合同目的是买卖房屋，不是强迫被反诉人邵勃为公司创造业绩，故反诉人以原告未达到业绩和服务期限为由认为合同目的落空，请求解除合同，于法无据，应予驳回。第三，双方签订的合同合法有效，反诉人没有合同解除权；反诉人对黄一菲不具有合同解除权。因为乙方属于黄一菲、邵勃两人，黄一菲不是公司职员，该条对黄一菲不存在法律效力，且该条约定乙方辞职，显然乙方不仅有邵勃、还有黄一菲，约定与事实不符，该条约定无效。第三人浦发北京分行述称，第一，吴琼以诉争房屋申请贷款，被担保数额12285000元，担保物是两套房屋，贷款实际是945万元，已经发放。第三人享有抵押权，抵押期间转让抵押物应该经过抵押权人同意，否则转让无效。第二，吴琼首次房款没有用于偿还贷款，且当时房屋交易价格低，如果法院支持原、被告交易行为，则损害第三方利益。第三，第三人与被告贷款合同约定，提前还款需要书面申请，否则不可以单独进行提前还款行为。在由法院判决情况下，如果贷款还清，我方配合解除抵押；但是原告方代吴琼偿还的话，需要按照流程进行还款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月21日，吴琼（出卖人、甲方）与邵勃、黄一菲（买受人、乙方）签订《北京市存量房买卖合同》，约定：第一条房屋位置及基本情况。1．甲方同意将座落在北京市丰台区丽泽路一号院七号楼1003室的房屋一套（住宅房）及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。2．房地产具体状况如下：房屋所有权证号为：京房权证丰字第XXXX号；京房权证丰字第XXXX号；土地使用权证号为：京丰国用（2006出）第002643；房屋类型：普通住宅；结构：钢筋混凝土结构；建筑面积：115．42平方米，随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况：已经装修，以订立本合同时的现状为准。3．……乙方已对甲方上述转让的房地产具体状况和装饰情况充分了解，自愿买受该房地产。第二条房屋价款和交易方式。1．转让价款500万元，该价格为甲方净收价款。2．乙方于本合同订立五日内支付首付款200万元。3．乙方支付完首付款之后，双方按照本合同第2．5、3．2条约定办理过户手续。乙方同意在该房屋上设定抵押权，甲方为抵押权人。抵押金额为剩余房款每次付款后需要改抵押金额。具体抵押登记手续，双方在办理过户手续时办理。4．自2017年起，乙方于每年12月30日之前向甲方支付房屋50万元，直至全部房款支付完毕为止（最后一期按照实际金额支付）。房屋支付完毕后，双方在付款完毕的十五日内共同去办理解除抵押（或者减少抵押金额）的登记手续。5．上述房地产办理过户手续所需要的契税、营业税、个人所得税、交易服务费、调档费、土地出让金、工商鉴证费、工本费、配图费等所有有关的过户费用，全部由乙方自愿承担。第三条所有权的转移。1．甲、乙双方同意，本合同订立即视为占有的转移，即视为甲方将房屋交付给乙方，双方不再另行出具交接手续。上述房地产转移占有前未支付的物业管理、水、电、供暖、燃气（天然气）、有线电视、通信、垃圾处理费等其他费用，由乙方负责交付。2．甲、乙双方确认：在本合同订立后的十五日内，双方到房地产交易中心且办理完毕该房屋的产权过户手续。第五条违约责任。1．甲方无正当理由不履行合同，或者因甲方原因不能办理房产证过户手续，或者中途反悔的，双方同意：（一）每逾期一日的，甲方应向乙方支付房屋成交总价款千分之二的违约金，合同继续履行……第六条其他条款。7．双方特别约定的其他事项：因甲方在房屋的价格上作出极大让步（一、在评估价580万元基础上还优惠80万元；二、省去乙方约300万元按揭贷款需要支付的利息约108万元，300万元*0．06%*6年），所以乙方保证在付完所有房款之前不辞职并认真工作，创造效益。凡因乙方辞职，不辞而别，甲方有权按照解除本合同，收回房屋。将乙方已付房款退还给乙方。乙方不得以任何理由拒绝、拖延或者抗辩。2016年7月21日，邵勃、黄一菲给付吴琼购房款200万元。2016年11月2日，邵勃、黄一菲交纳涉案房屋2009年-2016年度供暖费及滞纳金27780．8元，发票载明购买方为汪文海、吴琼。经查，吴琼、汪文海原系夫妻，涉案房屋原登记在吴琼、汪文海名下。2014年10月14日，法院判决：吴琼和汪文海离婚；涉案房屋由吴琼所有，剩余房屋贷款由吴琼偿还，汪文海协助吴琼办理房屋所有权变更登记手续，相关费用由吴琼负担等。2017年3月31日，涉案房屋登记至吴琼名下，不动产权证书编号为京（2017）丰不动产权第0025947号。2018年11月28日，吴琼与浦发北京分行签订《个人借款合同》及《最高额抵押合同》，将涉案房屋及其名下海淀区上地佳园23号楼8层812房屋共同设立最高额抵押，合计担保金额12285000元，债权期间2018年11月8日至2021年11月8日。另查，邵勃于2015年1月1日与北京双新宇工贸有限公司（以下简称双新宇公司）签订劳动合同，于2017年12月20日与双新宇公司第一分公司签订劳动合同，劳动合同载明吴琼为双新宇公司、双新宇公司第一分公司法定代表人或负责人。邵勃社保缴费信息显示，2020年1月至5月缴费单位为双新宇公司第一分公司。庭审中，邵勃、黄一菲出示经公证的微信聊天截图，截图显示：2016年10月31日，吴琼：你房子的事儿不往下走了？邵勃：走啊，等您时间呢……房子钥匙您能先给我吗？我想让装修的过去给弄一下。您周几有空？我约他们。吴琼：东西还没清，时间不够用。2017年4月，邵勃：姐，金泰那房子您看能办过户手续了吗？我和黄一菲想搬过去住，毕竟200万已经给完9个月了，她妈昨天问我来的。2017年6月，邵勃：要实在不行，您看能不能把之前给您的房款给我用一下，我都快让他们给我逼疯了。邵勃：姐，这边一早又刚我打电话让我过去，您能给我个回话吗，他们都急了，说好的20号让我给又没给了。2019年9月，吴琼：关于房子的事情你先写个方案，我时间实在排不出来，不好意思。2019年12月，邵勃：姐，昨天晚上黄一菲妈和爸找我问房子的事和我欠别人钱的事，买房的钱200万也给您三年半了。公司欠的返款共126万您总是说没钱付。总这样也不是办法，房子和您签的合同是500万，付您了200万还有300万，减去欠我的126万，我再给您付174万。吴琼：面谈吧。邵勃：好，明天您时间方便吗？吴琼：下周一、周二都可以。邵勃：姐，周一上午您时间方便吗？吴琼：我上午有事，那就改天吧。邵勃：那周二呢？吴琼：排一下看看，告诉你。2020年1月，邵勃：姐，您周四周五哪天方便？吴琼：对不起，忘记回复了，下周吧。邵勃：姐，您明天有时间吗。吴琼：下周吧，本周都排满了。您可以先将您的想法发微信给我。还有不干没关系，不能无故失踪，工作交接要完善。邵勃：我的想法发给您了，您说面谈，我没有失踪啊。房子和您签的合同是500万，付您了200万，还有300万，减去欠的我126万，我再给您付174万。吴琼：我为什么优惠卖给您房子。邵勃：当时评估价580，您让我先付款200万啊，姐那您这么说，我为什么给您200万三年半了而且物业供暖费还是我叫的好几万。吴琼：自己想想吧，我这有事儿，找时间谈吧。2020年3月，邵勃：姐，我买您房子的事您是怎么个想法……总是租房子也不是事……大姐，明天您有时间吗？找您谈一下买那房子的事。吴琼：明天厂区有事儿，看看下周吧。2020年4月，邵勃：祥龙物流园赵占良经理1338118……关于箱变图纸他有几个问题，他说让人和他联系一下，他着急走招标流程。吴琼：好的，谢谢，稍后回复您。庭审中，吴琼主张邵勃工作业绩不达标，2017年仅完成目标业绩的0．7%，2018年没有完成任何业绩，邵勃未能认真履行工作职责，经常缺席工作会议，2019年9月未办理工作交接、不辞而别，邵勃在任职期间与他人成立北京南福北江餐饮公司、无锡闪柠科技有限公司，与吴琼的公司部分业务有重叠，故于2020年8月17日向本院反诉请求解除《北京市存量房买卖合同》，并提交《销售专题会议纪要》《2019年销售目标确认表》《会议纪要》《会议签到表》、邵勃业绩完成情况汇总表、微信聊天记录、公司工商信息等证据佐证。吴琼申请证人谈某、赵某、包某、袁某出庭作证。其中，谈某称，吴琼为了激励邵勃认真工作、创造效益，要求邵勃服务5-6年，在5-6年内付清房款，合同是附条件的，后来邵勃不认真工作、不完成效益，吴琼就不愿意将房子卖给邵勃。赵某称，吴琼离婚案件一审、二审和执行由其代理，邵勃和其一起去和吴琼前夫处理房屋交接事宜，2015年年底交接房屋清点物品，门是被吴琼前夫撬开的，只能换锁、不用交钥匙，后因吴琼前夫不配合，直至2017年3月才将房屋过户至吴琼名下。包某、袁某出庭陈述邵勃的工作情况。邵勃对上述微信聊天记录、公司工商信息的真实性认可、证明目的不予认可，对证人证言的证明目的不予认可，对其他证据的真实性均不认可，并出示数份聊天记录，拟证明其在2019年5月至2020年7月期间仍在双新宇公司任职，处理项目，不存在辞职或不辞而别的情形。庭审中，邵勃、黄一菲提交房屋租赁合同、租金支付凭证、中介公司租房截图，主张其无法使用涉案房屋，另行租房居住，并参考市场价按照1万元/月的标准向吴琼主张房屋租金损失。吴琼对此不予认可，主张根据合同约定，合同订立即视为房屋交付。再查，邵勃、黄一菲具有在京购房资格。邵勃、黄一菲同意一次性付清剩余购房款并代吴琼偿还浦发北京分行贷款及利息。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，吴琼与邵勃、黄一菲签订的《北京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行义务。经审理查明，邵勃、黄一菲始终具有继续履行合同的意思表示，邵勃的社会保险由双新宇公司第一分公司缴纳至2020年5月，2020年4月邵勃通过微信与吴琼沟通祥龙物流园项目，邵勃亦举证其他数份聊天记录证明其未辞职或不辞而别，综合上述事实，吴琼以邵勃辞职、不辞而别为由要求解除合同，没有事实依据，对其主张，本院不予采信。且吴琼亦未举证在其主张邵勃不辞而别并在邵勃要求继续履行合同后的合理期限内行使解除权，直至向本院反诉要求解除合同。因此，对于吴琼的反诉请求，本院不予支持。现邵勃、黄一菲同意一次性支付剩余购房款并代吴琼向浦发北京分行一次性结清贷款，浦发北京分行同意在还清贷款的情况下配合解除抵押，本院不持异议。且邵勃、黄一菲具有在京购房资格，涉案合同具备继续履行的条件，故对于邵勃、黄一菲要求继续履行合同并办理过户的诉讼请求，本院予以支持。虽合同约定合同签订视为房屋交付，但综合查明的事实，邵勃、黄一菲尚未占有使用涉案房屋，故对于邵勃、黄一菲要求交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，邵勃、黄一菲购买涉案房屋时已知晓吴琼离婚诉讼及房屋产权瑕疵的事实，合同签订时双方均应当预见无法按约办理过户，吴琼于2017年3月31日取得房屋产权，此时房屋才具备过户的客观条件，但吴琼未能继续履行合同，应当承担相应的违约责任。关于违约金起算点，本院相应调整。关于违约金标准，鉴于吴琼提出违约金过高的抗辩意见，并要求法院酌减违约金，综合考虑合同的履行情况、房屋市场价值、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院予以酌定。关于供暖费、滞纳金及利息，双方合同约定“涉案房屋转移占有前未支付的供暖等其他费用由乙方负责交付”，故对于邵勃、黄一菲要求吴琼支付供暖费及滞纳金、利息的诉讼请求，本院不予支持。关于租金损失，鉴于本院已酌情支持邵勃、黄一菲的违约金主张，违约金具有弥补损失的功能，故对于邵勃、黄一菲的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吴琼继续履行与邵勃、黄一菲签订的《北京市存量房买卖合同》；二、吴琼于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区丽泽路1号院7号楼9至10层1003房屋交付邵勃、黄一菲；三、吴琼、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于本判决生效之日起七日内协助邵勃、黄一菲办理其代吴琼向上海浦东发展银行股份有限公司北京分行一次性结清贷款（具体数额以上海浦东发展银行股份有限公司北京分行依据其与吴琼签订的《个人借款合同》计算后出具的结算信息为准）；四、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于上述款项结清后七日内协助邵勃、黄一菲、吴琼注销北京市丰台区丽泽路1号院7号楼9至10层1003房屋的抵押权；五、吴琼于上述抵押权注销当日协助邵勃、黄一菲将位于北京市丰台区丽泽路1号院7号楼9至10层1003房屋所有权转移登记至邵勃、黄一菲名下；六、邵勃、黄一菲于办理房屋所有权转移登记手续同时向吴琼支付剩余购房款（支付数额为3000000元减去邵勃、黄一菲代吴琼结清上述第三项最终结算数额后的剩余款项，若为负数则不再支付）；七、吴琼于本判决生效之日起七日内给付邵勃、黄一菲违约金（以2000000元为基数，自2017年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；八、驳回邵勃、黄一菲的其他诉讼请求；九、驳回吴琼的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46800元、保全费5000元，由吴琼负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费23400元，由吴琼负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  齐婵娟二〇二〇年十二月二十二日书记员  孙梦晨