河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1102民初5976号 原告：由文娜，女，1978年11月11日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 被告：河北嘉熙房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路3号天元商务大厦1403室。 法定代表人：徐敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李景松，河北志安邦律师事务所律师。 原告由文娜与被告河北嘉熙房地产开发有限公司（以下简称嘉熙房地产开发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告由文娜，被告嘉熙房地产开发公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告由文娜向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告违约金51949.14元；二、请求判令被告偿付原告因延期交房造成的经济损失93000元；三、由被告承担诉讼费。 被告嘉熙房地产开发公司口头答辩，首先，被告于2019年4月30日获得商品房预售许可证，原告根据被告在售楼处前台公示的签正式合同注意事项要求，携带本人身份证及投资协议书原件，在售楼处签订了商品房买卖合同。原告根据上述签正式合同注意事项要求于2019年7月27日在售楼处将投资协议书交给被告，以示该协议书不再有效和履行，随即原告在登记表签字确认，并换取了商品房买卖合同。因此，原告依据签正式合同注意事项要求，将投资协议书交给被告，以换取商品房买卖合同，并在被告记载有“放弃原投资协议书的权利与义务”内容的登记表上签字确认，原告的行为表明原协议书不再有效和履行，应以双方签订的商品房买卖合同为依据，确定双方的权利和义务。另外商品房买卖合同第11条约定，2020年12月31日前向买受人交付商品房，现双方约定的交房日期未到，原告主张逾期交房的损失没有事实和法律依据。 其次，近些年来，华北地区冬季雾霾天气严重，严重影响了人们的生产生活。政府对生态环境高度重视，被告在施工期间，政府为治理环境，在政府组织的重大活动期间及冬季出现污染天气时，均要求工地停工，尤其是冬季停工属于常态。出现重污染天气，政府就通知停工。终止的时间根据天气情况确定。以上不确定性因素造成了整个冬季施工基本停止。被告粗略的计算在施工期间，因上述客观原因造成的停工多达2500天以上，严重影响了被告的工期安排。被告迟延具备预售条件，逾期签订商品房买卖合同，是由于不可抗力因素造成的，应免除被告的民事赔偿责任。此外，按照派克公馆投资协议书约定，违约金按日计算，原告主张的违约金存在超过了诉讼时效的情形，对超过诉讼时效的部分，法院不应当支持。综上所述，被告认为应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年1月12日，原、被告签订《投资协议书》两份，约定原告作为乙方投资被告作为甲方开发的位于派克公馆A座1309室、1311室的商业用房，建筑面积均为35.26㎡，投资单价为3323元/㎡，商业用房投资总金额均为117169元。甲方承诺于2014年5月1日前与乙方签订《商品房买卖合同》，具备预售条件后，乙方选择本协议规定的投资金额购买产权，正式转签《商品房买卖合同》，乙方按照房管局确认的预售面积结算房屋余款或办理按揭贷款。若乙方在接到甲方通知后10日内不与甲方签署《商品房买卖合同》和结算房屋余款则视为违约，甲方有权就乙方投资房屋自行处理，所交投资款的10%不予返还。若承诺期满后，甲方仍不具备预售条件，乙方要求退房的，甲方退还乙方所交投资款并按投资款额的同期银行一年期定期存款利率补偿乙方，乙方不退房的甲方按逾期天数向乙方支付已付购房款日万分之一的违约金，直至具备预售条件为止。合同落款处有被告的盖章，原告的签字确认。2014年1月12日，原告向被告分别支付房款117169元，共计交付房款234338元。2014年4月23日，原、被告签订《派克公馆意见定房确认单》一份，载明原告于2014年4月23日预定派克广场商铺车位区24号，落款处有原告及被告工作人员的签字。同日，原告向被告交付车位定金500元，于2014年5月24日交付39300元车位定金。 另查明，被告系派克公馆项目的开发商，于2019年4月30日获得商品房预售许可证。2019年7月12日原告由文娜就本案向本院提出诉前调解申请。2019年7月27日原、被告在售楼处签订《商品房买卖合同》两份，原告于2019年9月3日在《正式合同领取登记表》上签字并将《投资协议书》原件交给被告。被告向本院提交的《河北嘉熙房地产开发有限公司-派克公馆登记表》中第二页加注《登记商品房买卖合同须知》（以下简称《须知》）：1.房主本人携带身份证、投资协议书原件；2.房主本人及家庭名下无经济适用房；3.房主未成年需家长签字；4.签订正式合同一个月后携带原投资协议书换取商品房买卖合同；5.放弃原投资协议书的权利与义务。 再查明，2016年7月29日，被告出具的《承诺书》载明“河北嘉熙房地产开发有限公司开发的派克广场项目正在紧张的建设中，相关土地、规划等手续尚在办理之中，在相关手续完善的情况下，基于客观情况和公寓购房户的要求，除不可抗力、政策、手续等客观因素外，嘉熙公司拟在2017年4月底交付房屋，届时公寓购房户可到嘉熙公司指定的地点办理交房等手续。如不能按期交钥匙，违约金在原来协议的约定上双倍支付”，落款处有徐敏、唐森林的签字。根据（2020）冀11民终1394号生效民事判决书，经向唐森林核实，衡水市中级人民法院对上述承诺书的真实性予以确认。2019年7月6日，派克公馆6层以上业主授权代表（甲方）与被告（乙方）签订《协议》一份，载明因各种原因，造成乙方未能按期交房形成违约，应广大业主要求，派出授权代表和开发商座谈，经双方协商，达成如下协议，“1.乙方保证在2019年10月中旬前将6-24层购房业主的钥匙交到业主手中，做到水电暖等硬件设施齐全，如业主拿不到钥匙，每晚交一个月，每间房给业主违约金500元；2.乙方同意业主交全款的按照业主购房投资协议书中约定的交房时间，每违约1年免14个月物业费；……”落款处有业主代表“唐森林”等人的签字，被告法定代表人徐敏的签字及公司印章。 以上事实有当事人陈述、庭审笔录在卷为据。 本院认为，依法成立的合同，合同双方当事人应按照合同约定全面履行义务。 关于原、被告双方签订的两份《投资协议书》及《派克公馆意见定房确认单》的效力及被告是否违约的问题。原、被告签订《投资协议书》及《派克公馆意见定房确认单》，系双方达成购买涉案房屋、车位的意向，在形式上有双方的签字、盖章，内容上不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，合同双方当事人可按照合同约定享受合同权利，履行合同义务，存在违约行为的，应承担违约责任。《投资协议书》不等同于《商品房买卖合同》，原、被告签订《投资协议书》时被告未取得预售许可证，即被告不具备预售条件，故《投资协议书》的性质为预约合同。被告未能按照《投资协议书》的约定日期与原告签订《商品房买卖合同》构成违约，被告理应承担违约责任。被告违约期间自2014年5月1日至2019年7月26日。原告共计交房款234338元，车位定金39300元，被告未提出异议，且符合《投资协议书》的约定，本院对原告主张的交款金额予以采纳。 关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。《投资协议书》签订后，被告未按照约定期限2014年5月1日与原告签订《商品房买卖合同》，此违约行为一直持续到2019年7月27日。首先，本案违约金是基于双方当事人签订的投资协议书的约定，因被告的违约产生违约金。该违约金系按日、累加计算。对于原告按照协议约定主张被告支付违约金是行使一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数分为若干独立的请求权，并分别计算诉讼时效。本案约定了违约金的计算方式，没有约定违约金的支付期限，所以原告可随时主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，2019年7月27日，被告以自己的行为明确表示不履行投资协议书的约定，应当认定原告的权利自2019年7月27日受到侵害，根据上述规定，诉讼时效期间应自2019年7月27日起算。其次，2014年5月1日，被告未按投资协议书与原告签订商品房买卖合同，若认定原告长期未主张权利也有违常理，即使依据诉讼时效制度，违约金的诉讼时效的起点为2014年5月1日，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条的规定，“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，2016年7月29日，被告做出同意履行的意思表示，故截至2016年7月29日，原告的主张未超过诉讼时效；且根据唐森林的陈述，该承诺书系因业主多次上访后形成，被告未提交能够推翻已生效判决书所查明事实的证据，应当负相应举证不能的不利法律后果，故对原告主张的一直向被告主张权利的事实，本院予以采信。即原告对2014年5月1日后产生的违约金因2016年7月29日被告出具《承诺书》自愿履行未超过诉讼时效，至2019年7月11日，原告向本院提出诉前调解申请依法再次构成诉讼时效中断，结合以上事实，本案原告主张权利没有超过诉讼时效期间。 关于被告在登记表第二页加注《须知》是否构成与原告达成了新的协议的问题。被告辩称原、被告签订《商品房买卖合同》时，双方认可签订正式合同的须知，即双方均同意作废原、被告签订的《投资协议书》，不能再使用，故原告无权向被告主张违约金。根据权利的放弃需明示的原则，原告如要放弃向被告主张违约责任，应向被告明确说明放弃或达成一致的协议，而不是由被告通过在登记表第二页加注《须知》的方式或通过签订《商品房买卖合同》的形式推定原告放弃权利，且被告未能提交将《须知》内容告知原告、获得原告的同意的证据，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。 关于被告主张的其因不可抗力因素导致延长其具备预售条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”根据前述规定，被告于2014年5月1日后发生的因政策停工停产的不可抗力因素不能作为被告免除责任的理由，且原告未能提交2014年1月12日至2014年4月30日期间因不可抗力造成的停工停产的证据，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。 关于原告主张的违约金的问题。原告要求将车位定金计算至违约金计算基数中，但原、被告之间未签订有关车位的买卖合同，亦未约定何时签订，故原告主张被告违约，无事实依据，故本院对原告的该项主张，不予支持。按照《投资协议书》的约定以原告实际缴纳房款的金额234338元为基数，按日万分之一自2014年5月1日起算计算至2019年7月26日为44805.43元（234338元*0.0001*1912日）。原告要求被告支付延期交房造成的租金损失，首先，《投资协议书》中未约定交房期限，《商品房买卖合同》中约定的交房期限未到，故被告无需按照投资协议书或商品房买卖合同向原告支付逾期交房的租金损失；其次，原告提交的《协议》中针对被告违约的问题，进行了两方面的约定，其一被告逾期不交钥匙，应按每月每间500元的标准支付租金，其二被告应按违约年限为业主抵顶物业费；原告现主张房租损失，又主张违约金，显然与《协议》约定不符，原告亦不能证明已委托业主代表签署协议，应承担举证不能的不利法律后果；综上对原告的该项主张，并无事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告河北嘉熙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告由文娜违约金44805.43元； 二、驳回原告由文娜的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3198元，减半收取计1599元，由原告由文娜负担1104元，由被告河北嘉熙房地产开发有限公司负担495元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满次日起七日内，向衡水市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  卢伟娜 二〇二〇年十二月十五日 书记员  赵 丹