成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初13449号 原告：四川诚坤物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区临江东路36号1层2号。 法定代表人：杜军，总经理。 委托诉讼代理人：李培全，系公司法务。 被告：成都泓峰行实业有限公司，住所地：成都市锦江区横丁字街13号。 法定代表人：舒建。 原告四川诚坤物业管理有限公司（以下简称诚坤公司）与被告成都泓峰行实业有限公司（以下简称泓峰行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告诚坤公司的委托诉讼代理人李培全，被告泓峰行公司的法定代表人舒建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 诚坤公司向本院提出诉讼请求：确认诚坤公司与泓峰行公司于2010年5月21日签订的《泓峰行公司场地房屋商铺租赁合同》中关于武侯区物业商铺的租赁约定条款有效（该合同期内对应的租赁款约为500万元）。事实与理由：2010年5月21日，诚坤公司与泓峰行公司签订租赁合同，约定泓峰行公司将其所有的武侯区物业商铺与西航港街道成白路1658号物业场地出租给诚坤公司，并赋予物业管理权、转租权等；租赁期自2010年5月21日起至2030年5月21日止，共计20年，年租金约定为52万元／年，每十年为付款单位。同时在合同尾页载明泓峰行公司有意将公司名下房产物业以租并购的方式转卖给诚坤公司，如诚坤公司购买另行签订补充协议。2010年6月2日，双方签订《泓峰行公司转让资产与诚坤公司确认合同》，合同约定将已出租给诚坤公司的两处房产以3600万元的对价卖予诚坤公司，诚坤公司分笔、足额进行了付款。泓峰行公司收到付款后，本应及时履行两处资产过户的义务，但因泓峰行公司不诚信在签订买卖合同期间私自向小额贷款公司及银行贷款，两处资产被设定抵押，导致两处资产均过户不能。泓峰行公司自2011年至2013年多次向诚坤公司承诺尽快办理过户，但终因泓峰行公司担保的不良债务爆发，两处资产在被设定抵押的基础上又被法院层层查封，限制过户状态一直持续至今。诚坤公司购买的两××资产××西航港街道××号物业，被成都市双流区人民法院在2018年司法拍卖，土地所有权人已变更。另一处资产武侯区物业商铺，诚坤公司已多次催告被告履行过户义务，但截至目前泓峰行公司仍未履行相应义务，最终能否过户成功充满不确定。因此，双方于2019年12月10日签订《解除买卖及后续处理的协议》，解除了2010年6月2日签订的《泓峰行公司转让资产与诚坤公司确认合同》，并对剩余应退购买款进行了确认。解除买卖合同及返还部分购买款的事宜，诚坤公司已另案诉讼处理。买卖合同签订后，因泓峰行公司原因未能过户成功，诚坤公司又支付了全部购房款，被迫必须继续履行于2010年5月21日签订的租赁合同以保障自身权益。2018年西航港街道成白路1658号物业被法院处置后，租赁合同中的租赁物发生了变化，双方于2019年12月10日签署了《商业房屋租赁补充协议》，对武侯区物业商铺后续租赁事宜进行了补充约定。 泓峰行公司辩称，双方现在履行的租赁合同是2019年签署的《商业房屋租赁补充协议》，该协议是泓峰行公司提出上涨租金等方面的完善，诚坤公司置补充协议不顾，泓峰行公司不存在补钱的情况。因签订补充协议，解除了双方的买卖合同关系，泓峰行公司已向诚坤公司退钱，不存在过错，故泓峰行公司不应该承担本案诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、房屋产权证、付款凭证、执行裁定书、补充协议、民事调解书等证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2010年5月21日，泓峰行公司（甲方、承租方）与诚坤公司（乙方、出租方）签订了《成都泓峰行实业有限公司场地房屋商铺租赁合同》。该合同约定如下： 1、甲方将其合法拥有武侯区物业商铺、西航港街道成白路1658号物业场地出租给乙方，乙方有使用、管理、转租权、分租权、联合经营权、所得收益获利权。 2租赁期从2010年5月21日起至2030年5月21日，租金按年计，即年均52万元，乙方承诺做到甲方要求条件，以10年为付款单位，即每次支付10年物业租金。合同签约后，乙方应在3个工作日内预付甲方10年租金5201300元，乙方在当下期到付日期的前3个工作日内向甲方缴付10年租金。 3、合同对物业管理费、水电费以及缴纳期限，交房改造、装修及维护、承租房屋交还、双方责任及保证条款、合同解除、终止、违约及违约责任等进行了约定。 4、另，合同约定“出租方有意将公司名下房产物业以租并购的方式，转让（卖）给承租方公司，但条件是三个月之内必须给付不低于3000万元的能力，就购买事宜双方另行签订本合同下的补充协议，再做约定办理泓峰行公司名下房产物业等资产的租购（收购）事项”。 审理中，诚坤公司与泓峰行公司确认双方于2010年6月2日签订了《泓峰行公司转让资产与诚坤公司确认合同》，约定泓峰行公司将已出租的两处房产以3600万元的对价卖给诚坤公司，双方确认诚坤公司已分笔足额进行了付款。 二、2019年12月10日，诚坤公司，泓峰行公司签订了《解除买卖合同关系及后续处理的协议》，该协议约定： 1、双方于2010年6月签订《泓峰行公司转让资产与诚坤公司确认合同》之后，诚坤公司向泓峰行公司支付了转让对价3600万元。因泓峰行公司将两处资产进行抵押贷款等各种原因，未能过户至诚坤公司名下，现西航港街道成白路1658号物业资产被法院拍卖处置，武侯区物业资产被公安、法院层层查封。 2、双方2010年5月21日签订的关于租赁的约定，其中关于武侯区物业商铺的租赁关系继续存续有效，直至原合同约定的期限截止，原合同约定租金已不符合当下市场行情，双方约定将该资产的年租金自2020年1月起提升至每年120万元，具体租赁条款双方尽快另行签订补充协议。 3、解除双方签订的《泓峰行公司转让资产与诚坤公司确认合同》，泓峰行公司向诚坤公司退还部分购买款。 同日，出租方泓峰行公司与承租方诚坤公司签订了《商业房屋租赁补充协议》，该协议约定： 1、双方对2010年5月21日签署的《泓峰行公司场地房屋商铺租赁合同》达成补充协议： 2、因泓峰行公司西航港街道成白路1658号物业资产已被人民法院拍卖处理，租赁关系因标的丧失而终止，租赁合同中关于该租赁物资产的一切约定全部予以失效。 3、对租赁合同中的有关武侯区临江东路36号1号、2号物业商铺资产的租期2010年5月21日至2030年5月21日维持不变，继续由诚坤公司对该租赁资产行使承租（占有、适用、收益）的各项权利；由于市场行情变化，租金自2020年1月1日起提升至120万元/年，直至合同期限届满。 三、庭审中，泓峰行公司与诚坤公司确认武侯区临江东路36号1层1、2号物业仍登记在泓峰行公司名下，该物业在租赁合同签订后被泓峰行公司设定抵押且被人民法院轮候查封，现该物业由诚坤公司租赁使用。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。本案中，诚坤公司与泓峰行公司于2010年5月21日签订了《泓峰行公司场地房屋商铺租赁合同》，该合同系当人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同于签订之日成立并生效。当事人协商一致，可以变更合同。合同发生变更后，合同已经履行的部分仍然有效，未变更的原合同条款约定继续有效，原合同条款约定已经发生变更的，变更后的合同条款约定取代原合同条款约定并发生法律效力，对合同当事人产生拘束力。基于泓峰行公司对于原有的租赁合同标的物之一西航港街道成白路1658号物业资产丧失权利，双方于2019年12月10日签订《商业房屋租赁补充协议》，对《泓峰行公司场地房屋商铺租赁合同》有关合同条款约定内容进行了相应变更，其中变更的主要内容即是双方对原有租赁合同中余下的武侯区物业商铺继续租赁合同关系，但该部分物业年租金自2020年1月1日起提升至120万元／年，该协议变更后的租金条款约定，取代了原租赁合同关于武侯区物业商铺租金条款的约定，依法对双方当事人产生法律拘束力，基于此，原有租赁合同关于该部分物业租金条款约定因补充变更而丧失了法律效力。故，诚坤公司诉请确认《泓峰行公司场地房屋商铺租赁合同》中关于武侯区内对应的租赁约定条款有效的理由不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告四川诚坤物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费46800元，因简易程序减半收取23400元，由原告四川诚坤物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李成春 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  杨钦钦