上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19163号原告：蒋正福，男，1975年4月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：胡琼瑶，上海市广懋律师事务所律师。被告：孙兰英，女，1944年4月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：曹洪，上海兴浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼溪，上海兴浦律师事务所律师。原告蒋正福与被告孙兰英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年11月3日、2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告蒋正福委托诉讼代理人胡琼瑶、被告孙兰英委托诉讼代理人楼溪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋正福向本院提出诉讼请求：1.确认双方签署的《租赁合同》及《房地产租赁变更协议》于2020年6月4日解除；2.判令孙兰英支付蒋正福2020年1月1日至2020年6月4日期间拖欠的租金27,000元；3.判令孙兰英支付蒋正福解除合同违约金16,500元；4.判令孙兰英支付蒋正福逾期支付租金的利息损失(自2020年4月20日起至2020年6月5日期间，以60,000元为基数，按照每日0.012%的标准计算，计331.2元；自2020年6月5日起至实际支付拖欠租金之日止期间，按照拖欠租金27,000元为基数，按照每日0.012%的标准计算)；5,判令孙兰英立即清空并搬离上海市徐汇区华展路XXX、XXX号XXX-XXX层房屋，将涉案房屋返还蒋正福；6.判令孙兰英支付蒋正福自2020年6月5日起至实际返还房屋之日止期间的占用费，按照日租金600元的标准计算。事实与理由：2018年10月20日，孙兰英与案外人郭某某就位于上海市徐汇区华展路XXX、XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)签署《租赁合同》。后案外人于2018年12月26日将系争房屋出售给蒋正福，后蒋正福、孙兰英及案外人于2019年4月3日三方签署《房地产租赁变更协议》，约定自2019年5月1日起孙兰英与蒋正福就系争房屋建立租赁合同关系，约定租期至2020年12月31日止，租金支付方式为每3个月支付一次，2020年1月1日起的月租金为18,000元整，租金支付时间为提前10天支付下次房租。依照约定，孙兰英应于2020年4月20日之前支付2020年5月、6月、7月份租金计54,000元。但孙兰英未能按期足额支付，蒋正福多次催要，孙兰英至今仍未支付。另孙兰英此前未足额支付2020年1月、2月、3月、4月份的租金，尚欠6,000元未支付，经蒋正福催要，孙兰英亦拒绝支付。蒋正福在2020年5月26日向孙兰英发出《律师函》，要求孙兰英限期支付拖欠的租金及逾期产生的租金利息,孙兰英仍拒绝履行。无奈之下，蒋正福在2020年6月1日再次向孙兰英发出《律师函》，依照相关法律法规解除租赁合同，并要求孙兰英按照《租赁合同》约定将系争房屋返还以及承担相应的违约责任。故诉至法院。审理中，蒋正福明确诉请2，2020年1月1日至4月30日，四个月，孙兰英按照每月16,500元支付租金，每月少付1,500元，共欠付6,000元。2020年5月欠付18,000元，2020年6月1至4日欠付2,400元。共欠付26,400元，现调整第2项诉请数额为26,400元。孙兰英辩称，不同意第1项诉请。同意第2项诉请，愿意支付租金。不同意第3项、第4项、第5项、第六项诉请。确认上述蒋正福陈述的孙兰英已付金额。不同意按照18,000元标准支付租金，只同意按照每月16,500元标准支付从2020年5月起的租金。因为疫情导致餐饮行业整体下滑，根据高院文件，因疫情应减免承租人房租。直到6月底才开门营业，2020年上半年没有收入，客流减少，承租人营业收入受到极大影响。房屋出卖，孙兰英也是不知情的，直到要办理营业执照才知道，卖房也没有与孙兰英协商过。另外，违约金标准过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月20日，孙兰英作为承租方(乙方)与案外人郭某某作为出租方(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商铺餐饮除外使用。租赁期为2019年1月1日起至2020年12月31日止。房屋月租金为16,500元。提前10天支付下次房租。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还乙方。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约则向对方支付违约金16,500元。若甲方违约，除退还乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还保证金。补充条款：甲方发现乙方有违反合同事项可提前终止合同。在该租赁合同租金及支付方式处手写有“2020年1月1日起租金为18,000元”。2019年4月3日，蒋正福通过买卖成为系争房屋权利人。同日，郭某某(甲方)作为出让方/出租方、蒋正福(乙方)作为受让方、孙兰英(丙方)作为承租方签订《房地产租赁变更协议》，约定甲丙双方确认于2018年10月20日签订《商铺租赁合同》，双方确认租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日。现甲、乙、丙三方协商决定将此租赁合同原甲方变更为乙方，租赁合同细节不变，乙方与丙方继续按照原租赁合同履行相应的权利和义务。乙方确认甲方已转交该房地产的租赁保证金1万元，且已转付了丙方应缴纳给甲方至2019年4月30日的租金16,500元。丙方自2019年5月1日开始租金按租赁合同要求支付乙方。租金每三个月支付一次，租赁保证金待丙方到期后由乙方返还。2020年5月26日，蒋正福委托律师向孙兰英发送催讨租金的《律师函》。2020年6月1日，蒋正福委托律师向孙兰英发送《律师函》，以孙兰英拖欠租金构成根本违约为由，解除租赁合同及房地产租赁变更协议的。孙兰英于2020年6月4日签收该律师函。审理中，双方一致确认：孙兰英支付过保证金1万元，同意在本案中一并处理。上海市徐汇区华展路93、91号2层房屋现由孙兰英居住。审理中，蒋正福表示上海市徐汇区华展路XXX、XXX号XXX层房屋由孙兰英转租给三个次承租人。1家用于经营炒货、2家用于经营餐饮。孙兰英则表示上海市徐汇区华展路XXX、XXX号XXX层房屋由孙兰英转租给2个次承租人，全部用于餐饮经营，还有1家炒货店是违章搭建，不能算。审理中，蒋正福明确表示不要求追加次承租人，并清楚后果，其会另行处理。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有租赁合同、房地产租赁变更协议、律师函等证据证明，本院予以确认。本院认为，蒋正福通过房地产租赁变更协议成为租赁合同的出租方，蒋正福与孙兰英均应恪守租赁合同的相关约定。根据查明事实，孙兰英并未按约足额支付2020年1月1日至2020年4月30日期间的房租，且并未按约支付2020年5月、6月、7月的房屋租金，已构成违约，蒋正福有权解除双方之间的租赁合同。根据查明事实，蒋正福委托律师发送解除租赁合同的律师函于2020年6月4日送达孙兰英，故本院确认蒋正福、孙兰英之间的租赁合同于2020年6月4日解除。如上所述，孙兰英未按约支付租金，故蒋正福主张2020年1月1日至2020年6月4日期间拖欠的租金27,000元，有合同及事实依据，但考虑到新冠肺炎疫情确实对系争房屋的使用产生一定影响，本着出租人和承租人在疫情期间共克时艰，共担风险的原则，本院酌定由孙兰英支付蒋正福2020年1月1日至2020年6月4日期间拖欠的房屋租金8,400元。关于蒋正福主张违约金及利息损失的诉请，如上所述，孙兰英已构成违约，应承担违约责任，现蒋正福按约要求孙兰英支付违约金，有合同及事实依据，孙兰英认为违约金标准过高，本院综合考量本案实际情况、蒋正福的实际损失等因素，酌定孙兰英应支付蒋正福解除合同违约金10,000元。关于利息损失，本院已处理蒋正福解除合同违约金的诉请，且该利息损失并无合同依据，故本院对此不予支持。关于蒋正福主张孙兰英搬离并返还系争房屋的诉请，现租赁合同已解除，故蒋正福该诉请有事实及法律依据，本院予以支持。关于蒋正福主张占用费的诉请，于法有据，但标准应按照每月18,000元计算，故孙兰英应按照每月18,000元的标准支付蒋正福自2020年6月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。关于保证金，现租赁合同已解除，本院已处理蒋正福主张的租金、违约金等诉请，故为避免诉累，本院对保证金一并予以处理，由蒋正福返还孙兰英保证金10,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、蒋正福与孙兰英之间关于上海市徐汇区华展路XXX、XXX号XXX-XXX层房屋的《租赁合同》于2020年6月4日解除；二、孙兰英应于本判决生效之日起十日内支付蒋正福2020年1月1日至2020年6月4日期间拖欠的房屋租金8,400元；三、孙兰英应于本判决生效之日起十日内支付蒋正福解除合同违约金10,000元；四、孙兰英应于本判决生效之日起十日内从上海市徐汇区华展路XXX、XXX号XXX-XXX层房屋搬离并将上址房屋返还蒋正福；五、孙兰英应于本判决生效之日起十日内按照每月18,000元的标准支付蒋正福自2020年6月5日起至孙兰英从上址房屋搬离并返还上址房屋之日止的房屋使用费；六、蒋正福应于本判决生效之日起十日内返还孙兰英租赁保证金10,000元；七、驳回蒋正福其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968元，减半收取计484元，由孙兰英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年十二月二十四日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。