河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1181民初1748号 原告：张九梅，女，1960年3月30日出生，汉族，衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：李文琥，河北双冀律师事务所律师。 被告：衡水万都房地产开发有限公司，住所地衡水市冀州区信都路北侧，统一社会信用代码：91131181560452988B。 法定代表人：孙长江，公司经理。 委托诉讼代理人：李会冬，河北中宇律师事务所律师。 原告张九梅与被告衡水万都房地产开发有限公司（以下简称万都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日作出（2018）冀1181民初1320号民事判决书，原告张九梅不服，向河北省衡水市中级人民法院提起上诉。河北省衡水市中级人民法院于2020年6月19日作出（2020）冀11民终400号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）冀1181民初1320号民事判决，本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告张九梅的委托诉讼代理人李文琥，被告万都公司的委托诉讼代理人李会冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张九梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照图纸要求做外墙保温，将立柱更换为干挂大理石；2、判令被告为原告办理不动产权证；3、判令被告承担逾期办证违约金，将合同约定逾期办证违约责任，调整为以已付房款1438264元为基数，自2014年4月3日起至房产证办理完毕期间，参照银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金；4、本案诉讼费、保全费、财产担保保险费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告张九梅于2012年7月17日与被告签订房屋买卖合同，购买了被告开发的万都城3号楼1号门店。合同约定：一层层高为3.9米，二层层高3.4米；面积127.28平米，每平米11300元，房屋总价为1438264元；2014年1月3日前交付验收合格的房屋；交付使用后90个工作日内（2014年10月1日），办理产权证书。签合同时，原告支付房款1294438元，2014年9月28日原告付清了全部房款，被告向原告交付门店，比合同约定交房时间迟延8个多月，至今未验收合格、未办理产权登记。原告收到房屋后，发现因室内高度过低严重影响正常使用，多次与被告交涉，后向冀州区住建局投诉。后来得知被告未按合同约定做外墙保温，立柱也没有按图纸设计使用干挂大理石的做法。被告在履行商品房买卖合同中存在欺诈和侵权行为，没有按合同和图纸施工，没有做外墙保温和干挂大理石，应当予以修复；未按合同约定时间办理不动产权证书，应承担违约责任，因合同约定的逾期办证违约责任过低，体现不出对于违约方惩罚的作用，故申请法院依法予以调整。为维护自己的合法权益，原告依法向法院起诉，请法院依法查明事实，支持原告的各项请求。 被告万都房地产公司辩称，1.对于外墙保温，如果外墙保温是建筑规范的强制性要求，被告可以按照施工图及合同约定制作外墙保温；2.对于立柱更换大理石，该诉讼请求已超过诉讼时效，购房合同约定了外墙为高级涂料，没有约定立柱为干挂大理石，房屋装饰附件应以合同约定及最终竣工验收图纸为准，施工过程中，变更设计图纸前不能作为最终交房的依据，故对此应予驳回；3.对于办理产权登记证书，被告已按照约定向产权登记部门提交了相关备案资料并缴纳了各项税款，按照产权登记机构的要求在排队办理过程中，没有证据证明被告不给原告办理不动产证书，原告至今未取得产权证并非由于被告的原因造成；4.关于购房合同约定的办证的违约责任，原告提出调整该违约金的请求，没有法律及约定依据，应予驳回；5.关于诉讼费用的承担，可以按照双方责任比例予以分配。 原告为证明其诉讼请求提交如下证据：第一组证据，万都城3号楼1号门店的《商品房买卖合同》、收款收据，拟证明2012年7月17日原、被告双方签订合同，2014年9月28日原告付清全部房款；被告逾期为原告办理产权证书，合同约定逾期办理产权证书的违约金明显过低，且属于被告单方制作的格式条款，应依法进行调整。第二组证据，调取证据申请书、衡水鼎盛司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》，拟证明案涉门店图纸设计有外墙保温，被告没有做外墙保温违反合同约定和国家强制性规定；案涉门店外墙立柱设计作法为干挂花岗岩，被告未按设计施工，存在违约。第三组证据，江西省高级人民法院作出的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，拟证明在该指引中对于合同中约定逾期办证违约金按照购房款固定比例计算的，如果计算违约金数额极低，可以认为开发商免除责任的无效条款；本案逾期办证违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算。第四组证据，鉴定费发票、（2018）冀1181财保69号民事裁定书、保全费收据、保全担保费收据，拟证明申请财产保全产生保全费损失5000元、保全担保费损失12000元，鉴定费损失40000元，被告应向本案原告承担费用损失8142元。 被告万都公司为证明其诉讼答辩主张提交如下证据，2014年12月2日被告代原告缴纳税费的相关凭证，拟证明原告将税费款项交给被告后，被告已向税务机关缴纳了该费用。 原告质证意见为，对被告提交的证据真实性无异议，对该证据的证明目的不予认可，该证据不能证明被告已将全部办证资料交给办证机关，不能证实被告对于至今未办理产权证书不存在过错。 被告质证意见为，对第一组证据无异议。第二组证据的合法性有异议，鉴定机构及鉴定人均没有工程造价资质，被告不予认可。对第三组证据与本案关联性有异议，被告已经按照合同约定提交了房产登记所需材料，不存在违约情形，该审判指引是其他省份的指导性意见，不适用河北省法院。对第四组证据中的裁定书及法院出具诉讼费专用票据无异议；保全担保费不是正式发票，真实性有异议；对鉴定费，因鉴定程序不合法未被采信，鉴定费用与本案无关。 本院认证意见为，对原告提交的第一组证据，被告不持异议，对该证据的真实性，本院予以确认。对第二组证据因衡水鼎盛司法鉴定中心不具有工程造价的资质但其出具的鉴定意见书对案涉房屋外墙保温层的修复作出造价评估，故该司法鉴定书因程序不合法，本院不予采信。对第三组证据系指导性规范，非案件裁判依据，该证据的证明力本院不予采纳；对第四组证据为诉讼支出的费用，真实性本院予以确认；对被告提交的证据的真实性，原告不持异议，对该证据的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月17日，原告张九梅（买受人）于与被告万都公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：张九梅购买被告开发的万都城3号楼1-2单元1号房，用途为商业，属框架结构，一层层高为3.9米、二层层高3.4米，建筑层数地上2层，合同约定建筑面积共127.28平方米；该商品房单价为每平方米11300元，房屋总金额为1438264元；签合同时买受人已将首付款1294438元支付给出卖人，剩余房款143826元待配套设施全部竣工验收合格后收取；2014年1月3日前交付验收合格的房屋；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订时，原告支付房款1294438元。2014年9月28日，原告付清全部购房款，被告向原告出具收到房款1438264元的收款收据。同日，被告向原告交付了房屋。现原告尚未取得案涉房屋权属证书。 另查明，案涉房屋未作外墙保温，原审中经本院委托衡水金正工程造价咨询事务所有限责任公司作出工程造价鉴定报告书，经鉴定原告张九梅购买的案涉万都城小区3号楼1号门店外墙保温修复工程造价结果为11621.75元。在审理过程中，被告陈述，“同意按合同约定和施工图纸补做外墙保温”；原告陈述，“对外墙保温被告应限期补做，如限期未做或不变修复可赔偿修复损失。”对立柱更换为干挂大理石，双方各执己见。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告按照图纸要求做案涉房屋的外墙保温的请求，原、被告双方均认可案涉商品房未做保温层，被告万都公司亦认可可以按照施工图及合同约定制作外墙保温。为避免被告万都公司怠于履行义务给原告增加诉累和成本，应当为被告万都公司履行保温层修复义务限定期限，超期未履行修复义务，应当依据本案原审中衡水金正工程造价咨询事务所有限责任公司作出工程造价鉴定报告书，支付原告张九梅门店外墙保温修复工程造价款11621.75元。因衡水鼎盛司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书程序不合法，该中心出具的司法鉴定意见书不能作为裁判依据，故原告要求被告按照衡水鼎盛司法鉴定中心出具的HSDS[2018]司鉴字第016号司法鉴定意见书作出的外墙保温修复费用赔偿损失的请求，本院不予支持。关于原告主张将立柱更换为干挂大理石的主张，因合同未对立柱作特殊约定，原告该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告为其办理不动产权属证书的主张，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件协助办理。被告万都公司不是办理不动产权属证书的行政部门，原告要求被告万都公司办理不动产权属证书的请求，本院不予支持，但被告万都公司应履行协助原告办理不动产权属证书的义务。 关于原告主张的逾期办证违约金的请求，从2014年涉案房屋交付使用至今原告未取得产权证书，被告万都公司主张已按合同约定向产权部门提交相关备案资料并按产权登记机构要求在排队办理过程中，但无证据证实其主张，故被告万都公司应当按照合同约定承担逾期办证违约责任。关于原告逾期办证违约金约定过低应予调整的主张。首先，《商品房买卖合同》中逾期办证违约金条款的约定不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形；其次，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非惩罚违约方。原告主张调高违约金意味着在合同已经对违约金作出明确约定的情形下，突破双方约定由违约方承担更高的责任，对此原告应当举证证明因对方违约产生实际损失且损失超过合同约定的违约金数额。本案原告未提供证据证明因未取得房屋权属证书而产生了损失，亦不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”情形，因此原告调整违约金的请求本院不予支持，被告万都公司应当按照合同约定给付原告张九梅违约金143.83元。 关于原告主张的各项诉讼费用。原审共同诉讼案件中七原告支付了保全费5000元、担保保险费12000元、鉴定费40000元，上述共计57000元，上述费用系因被告违约导致原告为实现权利进行诉讼而产生的损失，本案原告请求被告支付费用总额的七分之一即8142元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、被告衡水万都房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内履行衡水市冀州区万都城3号楼1号门店外墙保温层修复义务（按图纸要求：商业店前墙保温层为55㎜厚聚苯板，后墙保温层为60㎜厚、80㎜厚、130㎜厚三个型号聚苯板。外窗台及窗口外上面抹30㎜厚胶粉聚苯颗粒。女儿墙内侧墙面抹30㎜厚胶粉聚苯颗粒）；如被告未在上述期限内履行完毕则应在履行期限届满的次日一次性赔偿原告张九梅外墙保温经济损失11621.75元。 二、被告衡水万都房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告张九梅违约金143.83元；并协助原告办理衡水市冀州区万都城3号楼1号门店的不动产权属证书； 三、被告衡水万都房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告张九梅损失费用8142元； 四、驳回原告张九梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由被告衡水万都房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  王立正 人民陪审员  陈淑云 人民陪审员  何玉宁 二〇二〇年十二月二十八日 法官 助理  薛 娜 书 记 员  武晨冉