吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初7221号 原告：吉林宏业经贸集团有限责任公司，地址吉林省延吉市建工街延南路1号。 法定代表人：金虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庄治国，北京市京师（延吉）律师事务所律师。 被告:延吉市御泉汇洗浴有限责任公司，地址吉林省延吉市友谊路。 法定代表人：张焱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张传义，吉林张传义律师事务所律师。 原告吉林宏业经贸集团有限责任公司（以下简称宏业经贸公司）诉被告延吉市御泉汇洗浴有限责任公司（以下简称御泉汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏业经贸公司法定代表人金虎及其委托诉讼代理人庄治国，被告御泉汇公司的委托诉讼代理人张传义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏业经贸公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方于2017年7月26日签订的租赁合同并返还房屋。2、请求御泉汇公司支付拖欠的租金100万元（2019年12月份租金6万元，2020年1月份租金6万元，2020年2月份租金8万元，2020年3月至10月份租金每月10万元）及违约金167.4万元[6万元×1%×30日×10个月+8万元×1%×30日×9个月+10万元×1%×30日×（8个月+7个月+6个月+5个月+4个月+3个月+2个月+1个月）]，律师代理费52.22万元，总计319.62万元。3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:2017年7月26日，案外人吴建良作为御泉汇公司委托代理人与宏业经贸公司法定代表人金虎签订《洗浴中心租赁合同》，合同主要约定：甲方：金虎（吉林宏业经贸集团有限责任公司），乙方：吴建良。乙方承租甲方所有并经营洗浴中心房屋用来继续经营洗浴中心，租赁期限为2017年12月1日至2027年11月30日止。租赁费标准为：自签订合同之日起至2017年11月30日止租金每月人民币6万元。2017年12月1日至2018年2月28日为止三个月为装修免租期。免租期后两年之内（2018-2019年）租金为人民币每月人民币8万元，第三年（2020-2023年）开始租金调整为每月人民币10万元。租金维持四年不变，第七年（2024-2027年）开始年租金递增10%，即每月租金人民币11万元，维持四年不变，直至租赁期满。租赁费应于每月1日前交付，如有拖欠，按每日以月租金的千分之十的违约金承担违约责任，超过一个月未付租金的视为该合同自动解除，在合同有效期内乙方提前解除合同或合同期满后，甲方将原有的桑拿浴设备以及乙方自行投入的装修设施、物品，由乙方一并无偿交于甲方，双方关于本合同产生纠纷协商解决，如协商不成产生诉讼，由违约方承担包括委托律师代理费的全部费用，吴建良与金虎分别在委托代理人处签字。虽然合同是案外人吴建良与原告签订合同，但御泉汇公司实际为本合同的承租人，原告向案外人吴建良交付房屋后，御泉汇公司即开始实际经营，并于2018年9月7日注册御泉汇公司，在原告配合下御泉汇公司将公司经营地点注册为该房屋。御泉汇公司时任法定代表人祝勇哲一直向原告支付租金。因此该房屋的实际承租人一直是本案被告，且御泉汇公司一直也按2018年9月7日合同向原告支付房租。因御泉汇公司总是拖欠租金，原告预解除租赁合同要求御泉汇公司腾出房屋，御泉汇公司股东实际控制人陈小霞于2019年10月22日向原告出具支付租金的承诺“欠房东金总165000元整，在10月30日还捌万伍仟元整，在11月10日还壹拾陆万元整，包括11月份房费，如到期未还，按合同约定内容办。陈小霞签字”。该承诺中实际被告已经追认，承认该合同实际是由公司签订吴建良只是委托代理人而已，实际承租人应为御泉汇公司。因御泉汇公司一直未偿还拖欠租金，并继续拖欠租金，2020年1月24日，原告与被告签订《分期支付房租协议书》，该协议书主要约定：承租方御泉汇公司2019年共拖欠的房租325000元，并约定被告分期支付所拖欠的房租，被告认可原告与吴建良于2017年7月26日签订的租赁合同，若被告不能按时还款，严格按照合同约定内容处理，按该协议完成最后付款后，双方继续履行上述原租赁合同。在该协议中，被告再次追认2017年7月16日双方签订的《洗浴中心租赁合同》。但被告并未按照该协议支付所拖欠的租金，被告仅于2020年6月至8月支付了26万元租金。原告已经两次给被告支付租金的合理期限，但被告扔无正当理由未予支付，因此请求贵院根据相关法律规定和合同约定解除双方之间的租赁合同。在此需要说明的是，虽然双方2020年1月24日核对时确认被告拖欠房租为32.5万元，但实际应为48.5万元，被告拖欠的租金实际为2019年3-4月和9-12月房租共计48万元，8月拖欠0.5万元，因核对时被告股东陈小霞称将3-4月的房租通过手机转账至原告，原告信以为真因此核对的数额为32.5万元，但该笔款项实际至今未予支付。经计算，截止2020年10月被告拖欠租金100万元，违约金共计167.4万元。因被告一次又一次的违反合同约定并给原告造成巨大损失，为维护原告合法权益，请求解除双方之间的房屋租赁合同并返还房屋，支付租金100万元及违约金167.4万元、律师费52.22万元，共计319.62万元，本案诉讼费由被告承担。 延吉市御泉汇洗浴有限责任公司辩称：不同意解除合同。一、原告所诉基本符合事实。被告因客观原因没有及时支付房屋租赁费。2020年1月双方就2019年欠付的租金签订了还款计划，但协议签订后因“疫情”影响，被告停业，即便是恢复营业后因疫情影响经营也不是很好，故导致被告没有及时如约履行还款计划。二。虽然被告目前欠付原告部分租金，但被告有诚意在双方协商确定的时限内支付欠付的租金。经被告财务人员确认，至2020年11月共欠租金735000元。被告愿意在承担合理的违约金基础上继续履行合同。双方合同中约定的违约金标准明显过高，违约金的标准应参照原告的损失确定。三、被告经营的洗浴中心共投入了1500万余元的装修费及其他费用，解除合同必然形成互相返还财产的情形，原告对于被告投入的装修费用也负有返还补偿义务，解除合同定会造成双方不必要的财产损失，不利于纠纷解决。被告有足够的诚意支付租金和适当的违约金来弥补原告的损失。 经审理查明：2017年7月26日，宏业经贸公司法定代表人金虎与原御泉汇公司股东吴建良签订《洗浴中心租赁合同》，约定由吴建良租赁位于延吉市友谊路（现金龟海岸洗浴）建筑面积为3199平方米的房屋，租赁期限为十年，自2017年12月1日至2027年11月30日止。租赁费用为自签订合同之日起到2017年11月30日止租金每月人民币6万元，2017年12月1日至2018年2月28日止三个月为装修免租期，免租期后两年之内租金为每月人民币8万元，第三年开始租金调整为每月人民币10万元，租金维持四年不变，第七年开始年租金递增10%，即每月租金为人民币11万元，维持四年不变，直至租赁期满。付款方式为按月提前交款，每月1日之前应按时交纳当月租金，如有拖欠租金，按每天以月租金的千分之十的违约金补偿给宏业经贸公司，如超过一个月未付租金，将视为自动解除合同。宏业经贸公司将接管整个洗浴中心。若御泉汇公司连续三个月未向宏业经贸公司缴纳租金，则视为御泉汇公司主动放弃桑拿浴租赁权利，宏业经贸公司有权收回建筑。双方关于本合同产生纠纷协商解决，如协商不成产生诉讼，由违约方承担包括委托律师代理费的全部费用。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方可以向当地法院起诉解决。御泉汇公司于2018年9月7日注册成立。在审理过程中，御泉汇公司对该份租赁合同表示认可。 2019年10月22日，御泉汇公司实际控制人陈小霞向金虎出具欠条，内容为：“欠房东金总165000.00元整，在10月30日还捌万伍仟元整，在11月10日还壹拾陆万元整，包括11月份房费，如果到期未还按合同约定内容办”。2020年1月24日御泉汇公司与宏业经贸公司签订《分期支付房租协议书》，双方约定“因承租方欠租赁方2019年房租共计325000元，现制定还款计划如下：第一次还款于2020年1月24日前付款100000元；第二次还款于2020年2月1日前付款85000元；第三次还款于2020年3月1日前付款180000元；第四次还款于2020年4月1日前付款180000元；第五次还款于2020年5月1日前付款180000元。如按上述还款计划全部履行，2019年所欠房租及至2020年5月前包含5月份房租将会全部结清。承租方认可2017年7月26日吴建良与房东签订的租赁合同，如不能按时还款，严格按照合同约定内容处理。此协议完成最后付款后，租赁方与承租方继续履行上述原租赁合同。”。 2020年10月30日，御泉汇公司向宏业经贸公司出具“欠款确认书”，内容为：“自我公司2017年7月26日承租吉林宏业经贸集团有限公司位于延吉市友谊路的房屋经营洗浴中心以来，至2020年10月，共拖欠房屋租金100万元，我公司予以认可。” 另，涉案租赁房屋产权证为吉（2016）延吉市不动产权第0001856号、吉（2016）延吉市不动产权第0001854号，房屋所有权人为吉林宏业经贸集团有限责任公司。 另查，宏业经贸公司为本次诉讼委托律师代理，已支付律师代理费2万元。 认定上述事实的证据有：吉林宏业经贸集团有限责任公司提供的营业执照复印件、洗浴中心租赁合同、不动产权证复印件、陈小霞出具的欠条、分期支付房租协议书、欠款确认书、委托代理协议及代理费发票以及当事人的陈述。御泉汇公司提供的2020年转账明细，系御泉汇公司自己制作的明细，缺乏客观性，本院不予采信。 本院认为：宏业经贸公司与御泉汇公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，合同合法有效。御泉汇公司未按约定支付租金，已构成违约，根据双方租赁合同，宏业经贸公司要求解除租赁合同并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于宏业经贸公司要求御泉汇公司支付拖欠的租金100万元（2019年12月至2020年10月期间的租金）诉讼请求，因2020年1月末全国爆发新冠肺炎疫情，根据公平原则及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》精神，疫情期间的损失应由租赁双方共担，延边州直至2020年3月中旬后逐步恢复社会公共生活，本院酌情考虑2020年2月、2020年3月共计两个月的损失由双方共担，故本案中出租方应在正常租赁期限基础上免除承租人一个月租金，应免除2020年2月租金即8万元，故被告御泉汇公司应支付的租金为92万元。被告御泉汇公司辩称欠租金73.5万元，但御泉汇公司于2020年10月30日已确认欠租金100万元，故其主张不成立。关于宏业经贸公司要求御泉汇公司按照合同约定的按日以月租金的千分之十支付违约金的诉讼请求，御泉汇公司提出违约金过高要求调整的抗辩意见，本院予以采纳，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，即2019年12月份租金6万元的违约金为6万元×4.15%÷12个月×10个月=2075元；2020年1月份租金6万元的违约金为6万元×4.05%÷12个月×9个月=1822.50元；2020年3月份租金10万元的违约金为10万元×3.85%÷12个月×7个月=2245.83元；2020年4月份租金10万元的违约金为10万元×3.85%÷12个月×6个月=1925元；2020年5月份租金10万元的违约金为10万元×3.85%÷12个月×5个月=1604.17元；2020年6月份租金10万元的违约金为10万元×3.85%÷12个月×4个月=1283.33元；2020年7月份租金10万元的违约金为10万元×3.85%÷12个月×3个月=962.50元；2020年8月份租金10万元的违约金为10万元×3.85%÷12个月×2个月=641.67元；2020年9月份租金10万元的违约金为10万元×3.85%÷12个月×1个月=320.83元，上述款项共计12880.83元。关于宏业经贸公司要求御泉汇公司支付律师代理人费52.22万元的诉讼请求，因双方的租赁合同中对此进行了约定，且符合法律规定，应支付律师代理费，但宏业经贸公司已支付的律师代理费为2万元，本院只支持已发生的部分。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除吉林宏业经贸集团有限责任公司与延吉市御泉汇洗浴有限责任公司之间的租赁合同； 二、被告延吉市御泉汇洗浴有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吉林宏业经贸集团有限责任公司腾退延吉市友谊路1001，吉（2016）延吉市不动产权第0001856号、吉（2016）延吉市不动产权第0001854号房屋； 三、被告延吉市御泉汇洗浴有限责任公司于本判决书发生法律效力后立即向原告吉林宏业经贸集团有限责任公司支付拖欠的租金92万元及违约金12880.83元； 四、被告延吉市御泉汇洗浴有限责任公司于本判决书发生法律效力后立即向原告吉林宏业经贸集团有限责任公司支付律师代理费2万元。 五、驳回原告吉林宏业经贸集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如被告延吉市御泉汇洗浴有限责任公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32370元（原告已预交），减半收取16185元，由被告延吉市御泉汇洗浴有限责任公司负担6665元，由原告吉林宏业经贸集团有限责任公司负担9520元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金英玉 二〇二〇年十二月三十日 书记员  李 萍