江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初5073号原告：盐城市嘉誉物业管理有限公司，住所地盐城市西环中路192号广益来大厦1306室。法定代表人：陈长林，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁增祥，该公司员工。被告：季阿海，男，1973年3月6日生，住盐城市亭湖区。原告盐城市嘉誉物业管理有限公司（下称嘉誉物业公司）与被告季阿海物业服务合同纠纷一案，本院2020年10月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告嘉誉物业公司的委托诉讼代理人丁增祥，被告季阿海出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉誉物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告物业管理综合服务费13682.7元（2015年4月14日至2021年4月13日期间），并支付逾期交款违约金5131元，以上合计18813.7元。事实与理由：被告于2013年3月25日与江苏广某置业有限公司亭湖分公司签订了商品房买卖合同，购置金色华庭小区某室，住宅面积135.38平方米，车库面积16.65平方米，合计房屋面积152.03平方米。被告于2013年4月14日接收房屋时与原告签订了《广某•金色华庭前期物业服务协议》，约定：物业管理综合服务费由业主按拥有物业的建筑面积每月每平方米1.25元缴纳；被告未能按时足额缴纳物业管理综合服务费的，从逾期之日起，按应缴纳费用每天万分之五的标准向原告支付违约金。被告自2015年4月14日起，一直拖欠物业管理服务费，经原告多次催要，至今未能支付。依据《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五款的规定，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务。被告经金色华庭小区物业服务中心多次催收仍拒缴物业管理服务费，已经违反了法律规定和合同约定的义务，不但影响了金色华庭小区物业服务中心对其他业主开展相关服务工作，也严重侵犯了已交费业主的切身利益。被告季阿海辩称：我于2013年4月14日与嘉誉物业签订前期的格式合同，合同签署当天我支付了2013年4月14日至2015年4月14日的物业费4560元，约定的物业服务收费标准等级是五级服务，在我履行这个合同以后物业公司违反了物业合同的约定及合同法、物业管理条例的规定，对于物业服务区的维修、养护、绿化管理、卫生和秩序维护等大部分事情，物业公司基本没有提供这些服务，同时物业以拖延为手段无视业主的情况反映，拒绝履行合同的义务，严重侵害了业主的合法权益。盐城物业管理条例第三十一条，在物业管理区域公司物业服务约定收费项目标准和收支情况，以及公建配套设施的经营收支情况，物业公司从未公示。江苏省物业管理条例第六十一条物业管理区域按照规划建设的公共建筑和公用设施不得擅自改变用途，物业公司把垃圾房改成了洗车场，空置的垃圾桶随处乱放，本身每天早上垃圾车来装垃圾的时候，垃圾桶应该在垃圾房里，但是小区的垃圾桶都在小区大门口，引起了小区门口的污渍地上都是的，散发臭味，垃圾房是出租给人家做洗车场的。小区的安全防范差，小区监控损坏严重。外来人员、车辆随意进出小区，小区经常发生盗窃事件，小区消防不达标，车辆随意停放，侵占、阻碍消防通道，灭火器有过期的，物业合同的第十七页，交通秩序、车辆停放合同上标明道路管理、交通管理、车辆管理，责任：车辆停放有序，建立良好的交通秩序。物业公司未按合同标准履行合同义务，导致路面上车辆停放过多，影响小区的环境，产生了消防问题。由于我住在一楼，车辆就直接停在我窗户下面，正常有时候11点左右，影响了我休息，我家小孩学习到11点左右，外面车辆声音太大影响孩子学习。与物业说了几次了，物业也没有解决这个事情。物业合同第17页第3条物业管理服务质量，公共部位、公共设施、设备的维护和管理，物业公司没有按照合同标准履行义务。我家里卫生间后窗户公用平台都是垃圾，产生的臭味大，从2014年年底的时候找物业，物业说不是他们的事情，一直到现在垃圾都没有清理。我房间的空调井的下水管堵塞，找物业也没有给我解决，导致我家里墙面反碱、木地板受潮变形，我自己弄了根水管把空调的水引到外面去了。物业合同约定外墙外面没有任何晒衣架辅助物，但是现在小区里都有晒衣架，防止高空坠物引起安全，小区越来越多安装晒衣架辅助物，物业公司没有制止。物业公司私自对电梯安装了刷卡，剥夺了我们对电梯的使用权，影响了我的出行。物业公司当时让我们业主在顶楼晒衣物，但是顶楼全是业主的，现在安装了电梯刷卡，到顶楼的通道被封闭了，门上装了锁，我们去不了。我是住在一楼，二次供水的费用我们是没有的，物业公司把这个费用加在我们物业费里。物业公司一直没有催缴我们缴纳物业费，只有我们去找过物业。2020年10月16日我收到物业公司友情提醒要求缴纳物业费11410元，和诉讼的物业费不一致。过了这么多年了，已经过了诉讼时效了。合同是双方签订的，但是物业公司没有按照合同约定履行合同的义务。原告未到五级服务标准，我不应该承担缴纳五级服务的费用。不承担违约金和诉讼费。本院经审理认定如下事实：被告季阿海系金色华庭小区某室的业主。嘉誉物业公司以五级标准收费为金色华庭小区业主提供物业服务。2013年4月14日，原、被告签订一份《广某•金色华庭前期物业服务协议》，主要内容为：乙方房屋住宅面积为135.38平方米，非机动车库面积16.65平方米，合计房屋面积152.03平方米；物业管理综合服务费由业主按拥有物业的建筑面积每月每平方米1.25元缴纳；乙方缴纳费用时间：1、首次交费时间应于开发商发出《交房通知房》约定的交房之日预交24个月的费用。以后每年按首次交房之对应日前1个月预交下年度12个月费用。2、机动车、车库车位使用相关费用：按首期办理之日起一次性交纳当年度12个月费用。到期前1个月预交下年度12个月相关费用。3、有偿服务费在每项服务完成并验收合格后收取。4、所有费用以现金方式到我司财务管理部交纳。5、前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期起计算收取，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。甲方的权利和义务：1、对房屋共建共用部位、公用设施、设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《业主手册》并书面告知乙方：3、建立健全本物业的管理档案资料4、制止违反本物业的物业管理制度和《管理规约》《业主手册》的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务企业，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费及相关费用等；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；9、不得占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；10、向乙方提供房屋自用部位，自用设施、设备维修养护有偿服务。乙方的权利义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问題向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和《管理规约》、《业主手册》；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用及其他相关费用；5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、对承租人、使用人及房客等违反本物业的物业管理制度和《管理规约》、《业主手册》等造成的损失、损害承担民事责任；9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。物业管理服务内容：一、房屋公共部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施、设备及其运行的为维护和管理共用设施、设备是指公用的上下水管道、落水管、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟地、井、非经营性停车场、车库、公益性文体设施和公用设施、设备使用的房屋等。三、环境卫生1、小区内的公共部位:2、物业区域内的公共场地;3、生活废弃物。四、秩序维护(一）维护内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。(二）责任1、主入口24小时值班制度；2、完善防范管理制度；3、搞好群防群治。五、交通秩序与车辆停放（一）内容：1、道路管理、交通管理、车辆管理。（二）责任：建立良好的交通秩序，车辆停放有序。六、房屋装饰装修管理：严格遵守《房屋装饰装修管理协议》。违约责任：1、甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任：3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金;4、乙方违反本协议约定的收费标准和交纳时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按缴纳费用每天万分之五交纳违约金。合同对其他事项还作了约定。在审理过程中，对被告辩称中认为原告提供的物业服务所存在的问题，原告作出以下答复意见：1、关于收支情况的公示，原告在每年的3月份左右定期将上一年的收支情况在小区公告栏进行公示。2、关于垃圾房改成洗车场，这个情况不存在。小区生活垃圾是在垃圾桶，每天早晨8:00左右送到城管卫生清运车；建筑垃圾存放在固定场地并且有围挡。3、小区安全防范差、监控损坏，这个情况与事实不符，小区有监控室，对监控设施的损坏，公司有专门维修人员及时维修。4、关于车辆停放问题，2017年7月份左右金色华庭小区业主每天组织几千人的上访，市委市政府专门成立的6个工作组进驻华庭，解决业主上访问题，按照工作组的要求金色华庭小区放开路面停车，从而导致小区秩序维护带来了困难，特别是部分业主的车子占用消防通道。针对这个情况物业公司在主要通道划禁止停车黄线，张贴禁止停车提醒单并拍照留存。同时为了强化消防安全工作，加强消防安全培训、开展消防安全宣传，定期检查消防安全设施，建立消防安全室，对初期火灾施行自救。5、关于室外晒衣架逐步增多的问题，这个情况确实存在。主要是由于业主没有按照装潢协议私自安装晒衣架导致的，我们也积极的阻止并张贴整改通知单，同时也请街道、社区城管执法部门进行执法，因为矛盾激化，这项工作难以落实到位。6、关于电梯卡的问题，被告陈述的电梯卡限乘电梯的问题不存在。根据盐城质监发（2018）64号《关于加强电梯使用管理的通知》，加装使用电梯读卡器是保护业主人身财产权益的重要举措，有利于平安小区、平安物业建设。金色华庭小区加装电梯读卡器的相关手续、资料已按规定报亭湖区市场管理局，是合法的安全的，不存在违规行为；无论业主是否缴纳物业费都定期到小区物业服务中心进行电梯卡升级；在缴纳下一年度物业服务费时，小区物业服务中心提前一个月张贴友情提醒或电话通知业主到小区物业服务中心进行电梯卡升级。被告没有到小区物业服务中心进行电梯卡升级，自行放弃乘用电梯的权益，不能成为拒交或少交物业费的理由。7、关于被告提出的诉讼时效的问题，原告提交的催交通知书证实原告将被告欠缴的物业费贴至被告门上进行催缴，但被告一直拖欠，比照诉讼时效中断的相关规定，原告的诉讼请求并未超出诉讼时效。同时物业服务合同中约定定期给付物业费，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，被告认为超过诉讼时效的理由不能成立。本案在审理过程中，原告为证明其履行上述合同义务情况，提交了《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、收费公示表和物业费催缴通知书、金色华庭物业费明细表和催缴物业费记录、《业主报修记录登记薄》、外墙砖维修图片、维保科设备科工作情况汇报、金色华庭2019年报修汇总表、《值班记录登记薄》、《小区每日巡查记录薄》、《金色华庭巡更记录本》、《路面停车登记薄》、《小区公共部位卫生检查表》、《小区公共部位卫生保洁责任落实表》、《盐城市电梯日常维护保养合同》、《电梯维护保养记录本》、特种设备使用标志、电梯出现故障温馨提醒、电梯事故与故障的应急措施和救援预案、监控及对讲门铃维修图片、《消防培训考核演练记录》、《金色华庭物业服务中心消防演习计划和方案》、《检查消防隐患通知整改取证记录》、《金色华庭消防压力检查表》、《消防安全巡查记录》、物业公司（雨）污水主管道检查疏通的通知、公司（雨）污水主管道及楼道平台排水检查疏通的通知、疏通工作情况图片、维修（疏通）费用支出表、绿化除草、修剪、施药等图片、《金色华庭装璜监管记录薄》、《业主装璜情况日查表》、金色华庭业主接房注意事项及装修禁止行为、占用消防管道井整改通知、盐城市住房和城乡建设局关于公布2020年度上半年物业服务企业信任等级的通知为佐证。被告提交了：盐城市区普通住宅前期物业公共服务收费标准；盐城市区物业服务收费备案表，内容为电梯的运行按照实际发生的费用进行收费。被告表示其只住在一楼电梯实际产生的电费不认可；照片64张，记载灭火器过期3张、阻碍消防通道（车辆停放在我家窗户外面）10张、阻碍消防栓4张、电梯广告费2张、卫生间公共平台没有打扫2张、监控损坏2张、公共厕所脏乱2张、垃圾房变成洗车房的1张、外墙晒衣架1张、空调井下水管堵塞导致地板变形4张、被告接的空调出水管1张、垃圾桶乱放7张、化粪池井盖、绿化不及时修理3张、值班室没有人2张、小区环境脏、乱、差6张、二次供水1张；业主联名反映书一份，内容为金色华庭小区物业对小区的清结卫生、绿化、日常维护、治安管理、车辆停放及交通秩序管理、公共场所经营广告收入公示、健身活动场地、老年活动室等都未按照物业合同标准履行合同义务。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方具有约束力。原告在被告居住的小区提供物业服务，被告应当按照合同约定及时交纳物业服务费。原告提供了物业费催缴通知书、催缴物业费记录载明其已履行催缴义务，被告辩称其未收到催缴通知不影响原告按照合同约定主张权利；被告提出时效抗辩，因原告提供物业服务和被告的欠费行为均处于持续状态，故该抗辩理由不能成立。关于被告认为原告提供服务不符合合同约定问题。关于本案审理中被告提出的抗辩事项，原告逐一进行了答复。从双方陈述内容来看，双方对物业服务是否到位确实存在一定的分歧，但被告抗辩的事由及所举证据尚不足以证明其所主张的物业服务不达标，并可以以此拒交物业费。物业服务是一个动态、持续的服务过程。业主不能仅以某一时间节点出现的问题来否定物业公司的服务，拒交物业费；但物业公司对业主提出的意见和建议也应该予以重视，对存在的问题及时予以整改。故对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求予以支持。但考虑到被告提出的原告物业服务中确有需要改进和提高的内容，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告季阿海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市嘉誉物业管理有限公司支付2015年4月14日至2021年4月13日期间的物业服务费13682.7元。二、驳回原告盐城市嘉誉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元,依法减半收取135元，由被告季阿海负担98元，于本判决生效后十日内向本院交纳，原告盐城市嘉誉物业管理有限公司负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  吴卓霖二〇二〇年十二月二十八日书记员  张 磊附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。