北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初12122号原告（反诉被告）：北京展鹏世纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号252房间。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：永新华韵文化产业投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区光华路5号院1号楼9层1001。法定代表人：张军,董事长。委托诉讼代理人：张迎军，女，该公司职员。原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称展鹏公司）与被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司（以下简称永新华韵公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）展鹏公司的委托诉讼代理人阚文颖、张旻，被告（反诉原告）永新华韵公司的委托诉讼代理人张迎军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）展鹏公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方就北京市东城区前门大街B1116(1)-(3)、117(1)-(2)、B1105-107、B1-108A、B1-108C、B1-112、B1-115、B1-203、B1-205、B1-206、B1-208、B1-209、B1-B105、B106（1）-（2）室（以下简称涉案房屋）签订的《前门大街店铺预租合同》于2020年2月21日解除；2、判令永新华韵公司向展鹏公司支付2019年12月1日至2020年2月21日期间的欠付租金2102506.06元；3、判令永新华韵公司向展鹏公司双倍支付延期返还房屋期间（2020年2月22日至实际返还之日）的占用费；4、判令永新华韵公司向展鹏公司补交5个月的装修期的租金3551288.75元；5、判令永新华韵公司向展鹏公司支付拖欠租金的滞纳金，以2102506.06元为基数，按照每迟延一日千分之三的标准，自2019年11月26日计算至实际给付之日；6、判令永新华韵公司向展鹏公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金，按照每迟延一日千分之三的标准，自2020年2月20日计算至实际腾房之日；7、判令永新华韵公司支付展鹏公司装修复原费用845475元；8、诉讼费由永新华韵公司承担。事实和理由：展鹏公司与永新华韵公司于2016年4月13日签订店铺预租合同，约定永新华韵公司承租展鹏公司涉诉房屋，租赁期限自2016年9月1日至2024年8月31日，租赁面积3252.22平方米。永新华韵公司应于每个公历月第二十五日或之前支付下一个公历月的租金、管理费及其他应付费用，迟延支付任何款项，应按日息0.3%的标准向展鹏公司支付滞纳金，租赁期内，因永新华韵公司违约导致展鹏公司解除合同，永新华韵公司应向展鹏公司支付相当于保证金金额的违约金，若永新华韵公司迟延办理房屋交付手续，每迟延一日应按保证金金额的0.3%向展鹏公司承担违约金责任；且永新华韵公司返还房屋时应履行复原义务。合同履行期间，永新华韵公司于2019年5月25日开始拖欠租金，经多次催缴，最终交纳租金至2019年11月30日，此后租金未交纳。2020年2月17日，展鹏公司向永新华韵公司发出《终止函》，通知永新华韵公司涉诉合同于2020年2月19日解除，该通知于2020年2月21日送达。此后，永新华韵公司陆续于2020年1月、2月、6月向展鹏公司交付涉诉房屋。永新华韵公司违约行为给展鹏公司造成巨大经济损失，为维护展鹏公司合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）永新华韵公司辩称：展鹏公司利用自身地位违背了市场规则，而双方合同属于格式合同，约定的双方义务严重不对等，加重了永新华韵公司的责任，扩大了展鹏公司的权利，给永新华韵公司造成了损失。永新华韵公司交纳租金至2019年11月底，之后因永新华韵公司经营原因未交纳租金。永新华韵公司迟延交付租金的行为并未构成根本违约。展鹏公司自2019年6月开始，频繁将涉案房屋锁闭。因展鹏公司强行锁门，导致永新华韵公司彻底失去店铺运营盈利的机会，最终倒闭。因此，永新华韵公司不应支付锁门期间的任何租金、占用费、滞纳金等，更不应补交5个月的装修期租金。展鹏公司的不当行为导致永新华韵公司无法继续使用涉诉房屋，故展鹏公司主张的违约金没有事实和法律依据。因展鹏公司锁铺，店铺在展鹏公司的支配下，永新华韵公司并未使用，没有收益，故不同意支付2019年12月1日至2020年2月21日期间的租金。永新华韵公司不能经营也是因展鹏公司锁门的原因，故不同意支付装修复原费用。因永新华韵公司不存在违约行为，不同意支付违约金、占用费、滞纳金，且展鹏公司主张的各项违约金标准均过高，若法院认定永新华韵公司欠租，由于展鹏公司存在锁铺、停电行为，也应在合法合理的范围内衡量永新华韵公司的违约责任，请求法院予以酌减。另，关于合同解除时间，展鹏公司曾于2019年6月26日、9月27日向永新华韵公司发送《终止函》。9月27日后，永新华韵公司不同意解除合同，认为合同一直在履行，但此时展鹏公司频繁锁门致其经营惨淡，无法继续经营，永新华韵公司不得不接受合同于2019年9月27日解除。被告（反诉原告）永新华韵公司提出反诉请求：1、判令展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的经济损失25269765.24元；2、判令展鹏公司返还永新华韵公司已支付的保证金2130773.25元；3、判令展鹏公司承担本案诉讼费用。事实和理由：永新华韵公司自2016年4月4日与展鹏公司签署《前门大街店铺租赁合同》后，一直严格履行合同，按时交纳租金，总计已交纳租金30821233.84元，支付保证金2130773.25元。2019年6月，由于永新华韵公司经营遇到暂时困难，虽支付租金略有迟延，但仍有继续履行合同的意愿，租金一直交付至2019年11月30日，永新华韵公司迟延支付租金的行为并未构成根本性违约。但自2019年6月开始，展鹏公司就采取了频繁的锁铺、断电（分别为6月6日，10月18日，11月11日至今）使本已经营困难的永新华韵公司，彻底失去了店铺运营盈利的机会。因此，展鹏公司锁铺、断电行为是导致永新华韵公司无法继续履行租赁合同的主要原因。因无法继续经营导致的损失有：1、永新华韵公司赔偿合作方的费用158万元；2、预期经营管理损失，自2019年6月至合同剩余期限，比照2018年至2019年营业收入，按平均每月30万元计算，共1879万元；3、人员裁撤损失294765.4元；4、装修损失330万元。永新华韵公司认为，展鹏公司应通过合法途径予以催缴其欠租，展鹏公司将店铺锁门、停电，永新华韵公司就丧失了对店铺的占用、使用和支配的权利，店铺也失去了使用功能和用途，展鹏公司应赔偿因此给永新华韵公司造成的经济损失。根据相关规定，诉如所请。原告（反诉被告）展鹏公司针对永新华韵公司的反诉辩称：展鹏公司认为永新华韵公司的反诉请求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。理由如下：一、涉诉合同的解除原因系永新华韵多次长期迟延交付租金、严重违约。首先，永新华韵公司并非一直严格履行合同，从2019年6月开始违约。永新华韵公司与案外人北京鑫农源房地产开发有限公司系关联公司，它们租赁了展鹏公司1万多平方米的店铺，占展鹏公司持有店铺面积三分之一以上，对展鹏公司的经营状况影响极大。在东城法院审理的相关多起案件中，大部分地块从2018年就开始出现严重延期交租的情况，展鹏公司一直处于不断催缴状态。其次，基于永新华韵公司及其关联公司的多次欠租的严重违约行为，展鹏公司一直通过发送催告函、工作人员交流、给予合理宽限期等诸多合法途径进行合理沟通，但是永新华韵公司及其关联公司一直不能按时履约，反复拖欠，造成合同履行不能，且拒不腾退房屋的行为，给展鹏公司带来了很大的经济损失和困扰。最终，展鹏公司在不得已的情况下，为减少损失，才依据合同第17.2条解除合同。二、展鹏公司就永新华韵公司的严重违约行为所采取的所有行为均有合同依据，保证金不应当予以退还。首先，根据合同17.7（2）条，在提前24小时通知永新华韵公司的情形下，展鹏公司有权采取认为合适的措施及行动，直到永新华韵公司支付所有应付而未付款项。其次，由于永新华韵公司未履行装修复原义务、拖欠租金等严重违约行为，根据合同17.3条约定，保证金不予退还。三、永新华韵公司诉请中的损失主张均与展鹏公司无任何关联且毫无依据。首先，永新华韵公司主张的任何损失均与展鹏公司无关，如有损失也是其自身经营不善所致，永新华韵公司及其关联公司前门地块的负责人在其他店铺的庭审中亲口承认其集团公司自2016年就一直在大规模投入，没有收入，这才是导致其经营不善后果的真实原因。其次，永新华韵公司计算其损失的依据毫无根据。第一，店铺经营流水众所周知是波动性的，差异大，以某个时间段的流水作为收入依据实为不妥；第二，这些店铺未来的经营状况如何也是个未知数，以永新华韵公司的现状来看，也并不能保证良好经营下去；第三，这些店铺的流水收益也与永新华韵公司无关，永新华韵公司以此作为自己的收益实在有点张冠李戴；第四，装修系永新华韵公司自主申请，自行装修，风险应自担，基于其违约解除合同的情况下，拒不履行复原义务，反而找展鹏公司要所谓的损失，实属无稽之谈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年4月13日，展鹏公司（预出租方、甲方）与永新华韵公司（预承租方、乙方）签订《前门大街店铺预租合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区前门大街2号前门大街B1116(1)室、116(2)室、116(3)室、117(1)室、117(2)室、B1-105室、B1106室、B1107室、B1-108A室、B1-108C室、B1-112室、B1-115室、B1-203室、B1-205室、B1-206室、B1-208室、B1-209室、B1-B105室、B106（1）室、B106（2）室即涉诉房屋出租给乙方，建筑面积预计为3252.22平方米。交付日是2016年4月1日，装修期指自交付日起至2016年8月31日。租金起算日指装修期结束后之次日，即2016年9月1日。租赁期指自租金起算日起至2021年8月31日或提前解除日止的连续期间。合同期指自交付日起至租期届满日或提前解除日止的连续期间。甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。乙方应仅以永新华韵文化产业投资有限公司的商号经营东方华韵的品牌。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。第一个租赁年度（2016年9月1日至2017年8月31日）的日租金为7.18元/日/平方米，月租金为710257.75元……第四个租赁年度（2019年9月1日至2020年8月31日）的日租金为7.9元/日/平方米，月租金为781481.36元；第五个租赁年度（2020年9月1日至2021年8月31日）的日租金为8.69元/日/平方米，月租金为859629.5元。管理费指乙方对管理公司提供的管理服务应付的费用。在合同期内，除首期租金及首期管理费外，乙方应于每一个公历月第25日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金、管理费及其他一切在本合同项下应当支付的款项。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项，应按日息0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金2130773.25元，向管理公司支付管理费保证金468319.68元。若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已依据本合同第10.2条所约定的标准返还该店铺并付清所有应付未付款项，且已完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），则甲方及/或管理公司应在前述条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于租赁期满或提前解除日17：00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可，方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方未全面、未充分履行复原义务，甲方可要求乙方实际履行或甲方可选择代为履行复原义务，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，乙方应以合同解除日前一日所适用的租金、管理费、公用事业费标准为基数，向甲方双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费、管理费及其他费用。乙方应在租赁期满或合同提前解除日后20个工作日内完成该店铺内以该店铺地址登记注册手续的注销或迁移。乙方违反本条款，保证金不予退还。乙方单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，甲方可单方解除合同提前收回涉诉房屋。且乙方已支付的保证金不予退还，并应根据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期的租金及乙方应在甲方提前单方面解除本合同后7个工作日之内向甲方一次性支付本合同第17.3条第（1）项的款项。乙方迟延办理该店铺交付手续的，每延迟一日乙方应按保证金金额0.3%的标准向甲方承担违约责任。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。依据该合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号信或快递方式发至合同所示的联系地址，投递后的第3个工作日即视为送达。其后，双方签署《前门大街商铺预租合同》，约定变更《前门大街商铺预租合同》项下之租赁期限。双方约定，自2016年10月1日起，租赁期指自租金起算日起至2024年8月31日或提前解除日止的连续期间。第一个租赁年度（2016年9月1日至2017年8月31日）的日租金为7.18元/日/平方米，月租金为710257.75元……第四个租赁年度（2019年9月1日至2020年8月31日）的日租金为7.9元/日/平方米，月租金为781481.36元；第五个租赁年度（2020年9月1日至2021年8月31日）的日租金为8.69元/日/平方米，月租金为859629.5元。月租金的计算公式为：月租金=日租金×租赁面积×365/12。合同履行期间，展鹏公司向永新华韵公司交付了涉案房屋，永新华韵公司将涉案房屋交由案外商户经营。永新华韵公司依约向展鹏公司交纳了租金保证金2130773.25元，向物业公司交纳物业管理费保证金468319.68元，租金交纳至2019年11月30日，此后租金未再交纳。2020年2月17日，展鹏公司按照合同所示地址向永新华韵公司发出《终止函》，载明因永新华韵公司拖欠租金、管理费及相关费用，租赁合同于2020年2月19日终止。永新华韵公司应自终止日起3个工作日内一次性付清欠付费用，并于合同终止日当日下午五时之前按照租赁合同约定返还房屋。该《终止函》于2020年2月18日投递。永新华韵公司否认收到该《终止函》。关于房屋腾退情况，展鹏公司提交店铺验收单，称B1116（1）-（3）、117（1）-（2）室于2020年6月9日腾退，B1105室于2020年6月2日腾退，B1106室于2020年2月27日腾退，B1107室、108A室于2020年6月28日腾退，B1112室、115室于2020年1月13日腾退，B1203室于2020年6月5日腾退，B1205室于2020年6月30日腾退，B1108C室、206室于2020年6月28日腾退，B1208室于2020年2月27日腾退，B1209室于2020年6月30日腾退，B105室、B106（1）室于2020年6月11日腾退，B106（2）室于2020年11月16日腾退。对此，永新华韵公司认可B1116（1）-（3）、117（1）-（2）室于2020年6月9日腾退;116B1112室、115室于2020年1月13日腾退，B1106室、208室于2020年2月27日腾退，B1107室、108A室于2020年6月28日被强清。不认可其他房屋腾退时间，不认可验收单真实性，但未提交相应证据。在其它书面意见中，永新华韵称B1105室、B106（2）室于2020年6月11日、6月2日交铺，仅地下一层于11月5日交铺，B1203室于2020年6月4日交铺，B1206室、108C室于2020年6月28日被强清,B1209室于2020年6月30日交铺，B1B105室、B106（1）室于2020年6月10日交铺，B1205室于6月10日交付未提交充分证据证明。关于锁铺情况，永新华韵公司称B1116、117（1）-（2）室锁门85天，B1-105室、B106（2）室锁门45天，B1106室自2019年6月6日锁门共267天，B1107室、108A室自2019年6月6日锁门共389天，B1203室自2019年6月6日锁门共365天，B1206室、108C室自2019年6月6日锁门共389天，B1208室自2019年6月6日锁门共267天，B1209室锁门共46天，B1105室、B106（1）室自2019年6月6日锁门共371天，B1112室、115室自2019年6月6日锁门共221天。永新华韵公司并申请证人闫某、薛某出庭作证。闫某到庭称，其是只有文化公司的法定代表人，实际使用涉案房屋，自2019年6月始展鹏公司有陆续锁门情况，短的两三天，长的半个月，自从2019年11月份锁门后就没有开过了。薛某到庭称，其是代表永新华韵公司与展鹏公司对接租赁事宜，自2019年5月份以来，公司资金有些紧张，永新华韵公司与展鹏公司沟通晚交租金，但展鹏公司不同意，永新华韵公司晚些交租金，展鹏公司就锁门，直到补充租金后才开门，这对永新华韵公司经营造成很大影响。直到2019年10月以后，租金实在交不了，展鹏公司就锁门了一个月。对此，展鹏公司不认可两位证人证言，认为该两证人与永新华韵公司存在关联利害关系。关于锁门情况，2019年6月6日只锁了部分房屋，同天又开了。2019年10月18日永新华韵公司当天支付租金了，展鹏公司不可能锁门。2019年11月11日锁门了，锁了两三天后，永新华韵公司协商要付款，展鹏公司就打开门了。另，关于涉诉房屋装修状况，展鹏公司提交装修申请表，用以证明永新华韵公司对涉案房屋实施了装修，退租时应当按照约定恢复原状。对此，永新华韵公司表示真实性认可，不认可证明目的，从该申请表可以看出，永新华韵公司仅对房屋进行了简单的装修，涉案房屋的原貌没有任何改变，交还时就接近原状。又，关于装修复原费用，展鹏公司提交案外店铺的拆除报告等，以证明涉诉房屋的装修复原费用，但永新华韵公司认为复原费用未实际发生，不能拿案外店铺作比。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，展鹏公司与永新华韵公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，永新华韵公司单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，展鹏公司可单方解除合同，永新华韵公司并应向展鹏公司支付相当于保证金金额的违约金；展鹏公司向永新华韵公司发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。根据已查明事实，永新华韵公司租金交纳至2019年12月31日，此后租金未交纳，2020年2月17日，展鹏公司向永新华韵公司发出《终止函》，载明涉案合同自2020年2月19日解除。该《终止函》于2020年2月18日投递，因双方租赁合同约定书面通知投递后的第3个工作日即视为送达，故本院认定该《终止函》于2020年2月21日送达永新华韵公司。因此双方租赁合同应于展鹏公司送达解除函之日即2020年2月21日解除。合同解除前的租金，永新华韵公司应予支付。期间，展鹏公司对商铺上锁系因永新华韵公司欠付租金，系行使合同履行抗辩权的行为，且根据当事人提交的证据其上锁时间并未超过必要限度，故展鹏公司要求永新华韵公司支付2020年1月1日至2020年2月21日期间租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同约定，自合同解除日起至永新华韵公司办妥交接手续之日止，永新华韵公司应以合同解除日前一日所适用的租金标准为基数，向展鹏公司双倍支付延迟返还期间的占用费。鉴于合同解除后，至涉案房屋腾退期间，除小部分涉案房屋外，永新华韵公司仍占有使用涉案房屋，故此间的占有使用费，永新华韵公司亦应支付，同时考虑到合同履行的其他情形及疫情因素，故对于占用费，本院依法予以酌定。关于装修期租金，免租期系合同签订时，基于合同能够按照租期全面履行情形下出租方给予承租方一定的优惠，本案中因永新华韵公司的原因提前解除租赁合同，该等免租实为展鹏公司之损失。故本院根据合同未履行部分的期限，确定应当赔偿的免租期租金。展鹏公司要求永新华韵公司支付滞纳金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，该滞纳金实则拖欠租金的违约金，但违约金约定标准过高，本院对此依法酌定。关于展鹏公司要求永新华韵公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金一节，违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于展鹏公司已向永新华韵公司主张了迟延办理房屋交付手续期间的房屋占用费，故展鹏公司要求永新华韵公司支付该项违约金，依据不足，本院不予支持。关于装修复原费一项，鉴于展鹏公司未就其实际支付的复原费用进行举证，故对此项本院不予支持。关于永新华韵公司要求展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给展鹏公司造成的经济损失，依据不足，本院不予支持。关于永新华韵公司要求展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给展鹏公司造成的装修损失，因合同解除系展鹏公司违约所致，故该诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司与被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司签订的《前门大街店铺预租合同》于二〇二〇年二月二十一日解除；二、被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告北京展鹏世纪投资管理有限公司支付欠付租金2102506.06元（以租金保证金2130773.25元中的2102506.06元予以折抵）；三、被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告北京展鹏世纪投资管理有限公司支付房屋使用费1384151.5元（以租金保证金2130773.25元中的28267.19元予以折抵，尚余1355884.31元应予支付）；四、被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告北京展鹏世纪投资管理有限公司支付装修期租金1926940.35元；五、被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告北京展鹏世纪投资管理有限公司支付滞纳金23188元；六、驳回原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费55900元，由原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司负担15900元（已交纳），由被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司负担40000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费89400元，由原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司负担6913元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司负担82487元（已交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十二月三十日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤