山西省清徐县人民法院民事判决书（2020）晋0121民初2173号原告（反诉被告）:刘某。委托诉讼代理人：展某，山西赵煌律师事务所律师。被告（反诉原告）:程某1。被告:程某2，住清徐县。二被告共同委托诉讼代理人：王某，山西如亨律师事务所律师。原告（反诉被告）刘某与被告(反诉原告)程某1、程某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人展某、被告程某1、程某2的共同委托诉讼代理人王某、证人薄文智、康春亮、薛宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告双方签订的《房地产转让协议》。2.依法判令二被告归还原告已付购房款14700000元及暂计算至2020年10月12日的利息5535591.25元(即以14700000元为基数自2015年9月26起算按照同期银行贷款基准利率上浮50%的利率计算)。3.依法判令二被告支付原告房屋装修、装饰费用共计2941507元及以上述金额为基数按同期银行贷款利率计算自2016年1月1日起至实际清偿全部债务之日的利息(暂计算至2020年11月19日的占用资金利息为692398.06元)。事实与理由：原告与二被告于2015年5月15日签订《房地产转让协议》，约定原告向二被告购买坐落于罗家庄村旁9450平米楼房一幢，房屋总价款4000万，其中办理房产证等相关手续预备金为1000万元。上述协议签订后，原告分别在2015年6月17日至9月25日期间向程某1支付人民币14700000元，程某1收受款项后向原告出具其亲笔书写的收据。但二被告收款后并未依约进行房产证件的办理，截止原告起诉，案涉房屋不动产登记证件仍未办结。案涉房屋当时系毛墙毛地且未做外墙保温等工序而无法正常使用，刘某为尽快投入使用，自2015年6月至2015年年底期间对房屋进行了外墙保温、配电、土建、中央空调安装调试、电梯安装、地面防水、楼层上下水工程、消防工程等装修、装饰工程建设，共花费2941507元。2016年1月因二被告阻拦施工，刘某退场，截止起诉时，刘某未实际使用过涉案房屋。原告认为，原告已经依约履行了合同义务，且自2015年至原告起诉期间多次要求二被告办理房屋产权登记，但二被告以各种借口拖延，该行为已构成违约，且时隔多年，已致使合同目的不能实现。现原告起诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。程某1辩称，1、由于原告未能按照房地产买卖协议约定的时间和数额来支付房款，导致该房屋的产权手续一直未能办理，截止今天的庭审该房屋尚未办理房产证书，所以目前可以认定原告和被告签署的房产转让协议应为无效协议，该协议违反了合同法第五十二条第五款的规定，不具备销售条件，2、原被告在签署房地产转让协议后，原告违约在先，在履行合同过程中明显的存在过错，不仅未按时支付房款，而且无故终止支付房款，导致合同无法继续履行，根据该协议第七条的约定，原告应当承担全部违约责任；3、程某1同意退还原告已支付的购房款，但是应当扣除给程某1造成的损失，即程某1反诉的损失；4、原告主张的利息损失以及装修装饰的损失没有事实和法律依据，不应当予以支持。程某2辩称，刘某起诉程某2没有事实和法律依据，程某2并非房屋的出卖方，也不是房屋的所有权人，程某2是作为中间人介绍刘某和程某1认识，由刘某和程某1签署房屋转让协议，在房屋转让协议上也有写明中间人，程某2在协议上签字是以中间人的身份签的字。程某1向本院提出反诉请求：1.依法判令刘某停止侵权，立即腾退并返还非法占用坐落于罗家庄村旁楼房一幢;2.依法判令刘某赔偿程某1直至房屋腾退而产生的租金损失，租金损失从2015年8月16日开始计算，暂计算至2020年8月15日，按照年租金1872450元，共计9362250元。事实与理由:2015年5月15日，程某1和刘某签署房地产转让协议，合同对双方的权利义务做了约定，合同签订后，刘某未按合同约定履行义务，已严重违约。同时刘某非法占用房屋，将物品堆放在该房屋一、二层，且将房屋自行上锁锁住，导致程某1无法对该房屋进行正常的管理及相关手续的办理。同时阻挠程某1对三层以上的房屋进行管理和出租。该房屋闲置已有5年多，刘某的行为给程某1造成巨大的经济损失，请法院在查明案件事实的基础上，依法支持程某1的全部请求。刘某辩称,1、刘某不存在侵权行为，刘某占有案涉房屋期间系有权的合法占有，不应承担侵权赔偿责任。刘某与程某1于2015年签订房地产转让协议后将办理产权登记的费用支付给程某1并依约接收案涉房屋，自2015年6月至2016年1月期间，刘某系依据《协议》约定的有权占有、合法占有，并基于于此斥巨资对案房屋进行了装饰、装修工程，使案涉房屋价值增长。2、自2016年2月至今，刘某未实际控制案涉房屋。（1）因在长达半年多的时间内程某1未依约办理产权登记手续，自2016年1月双方之间出现矛盾，随即程某1将刘某及其施工人员驱逐离场，并将案涉房屋闭门上锁。案涉房屋由程某1建设、其实际控制案涉房屋整栋楼的水、电及其他配套。（2）2020年3月程某1将案涉房屋一层出租给太原旭日房地产开发有限公司，公司的法定代表人米善滨与刘某联系对案涉房屋的实际情况进行核实，导致时隔4年之后双方再次发生争议，后经派出所协调于2020年4月17日签订确认书，案涉房屋再次搁置。即刘某并未实际控制案涉房屋，因今年纠纷所致，刘某暂将装修工程所剩材料、物件堆放在案涉房屋的第二层。（3）自2016年1月至今、程某1控制案涉房屋并于2016年7、8月期间对房屋进行了外墙保温工程建设基础上粘贴了外墙墙砖。另程某1已将案涉房屋的10、11层分别出租给第三人使用，即亦不存在程某1反诉所述的：“刘某阻挠程某1对三层以上的房屋进行管理和出租”的事实。其于上述两点，刘某在控制案涉房屋时系基于买卖法律关系的合法占有、有权占有，不存在侵权行为，不应承担侵权责任；其次刘某自2016年1月至今亦未实际控制案涉房屋，目前所占据的第二层也是为了堆放因程某1阻碍施工而剩余的材料。3、程某1主张的租金没有事实根据和法律依据。双方之间是买卖关系而非租赁关系，房屋租用的前提是房屋具备使用条件，房屋租金金额的认定不仅应以各时段的市场供求关系为数据，更应以房屋实际状况作为确定租金及租期的重要考量依据。而案涉房屋在交付时仅有框架，连毛坏房都称不上，根本不具备使用的前提条件。与《协议》约定内容不符亦已构成违约。双方签订《协议》后，刘某合法接收房屋并对房屋进行了高达数百万的工程建设和装饰、装修，才使得案涉房屋初具使用条件，同时也为程某1在2020年对外出租一、十、十一层作了铺垫。加之程某1在2016年阻碍施工，导到案涉房屋搁置至今。由此可见，根据《协议》约定，程某1未交付具备使用条件的房屋已构成违约且刘某在接收案涉房屋后即有权对房屋进行处分，故程某1主张租金没有事实根据和法律依据。综上，应驳回程某1的反诉请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对双方提交的证据，本院经审理予以确认并在卷佐证。经审理查明,2015年5月15日,程某1与刘某签订房地产转让协议,内容为:1、程某1自愿将座落于罗家庄村旁9450平米楼房一幢（占地730.8平米）转让给刘某。并将该房屋的相关土地使用权同时转让给刘某。2、双方议定上述房屋总价款为肆仟万元整（4000万元）其中办理房产证等相关手续预备金为壹仟万元（1000万元）（以实际支付为准，长退短补）。3、协议签订生效后刘某首付款伍佰万元（500万元），程某1出具正式收据。到2015年7月15日刘某支付第二笔款伍佰万元（500万元），程某1出具正式收据。2015年8月15日刘某支付第三笔款伍佰万元（500万元），程某1出具正式收据。如逾期按每月3‰的滞纳金加收，否则转让协议中止。剩余款项待程某1将房产证等相关手续交付刘某，经刘某确认后一个月内付清。4、程某1保证该房屋合法，权属清楚，有合法的土地使用证，水、电、暖、燃气等配套完备。程某1在协议生效后立刻将房屋交付刘某并保证房屋无任何担保、抵押、房屋瑕疵、无人租用，并尽快办理完善相关房产证等相关手续给刘某。办理房产证手续所产生的税费从刘某预备金内支付。5、该房屋转让之前的纠纷等由程某1负责，与刘某无关。转让之日起该房屋属刘某所有，一切事宜由刘某自行决定，与程某1无关。6、程某1不得损坏该房屋结构、墙壁、不适移动的部件即所有的配套设备，要一并转让给刘某（含在房屋总价内）。7、本协议一式三份，具有同等效力，双方及中间人签字后生效。各执一份。本协议签订后双方不得以任何理由反悔，如有一方违约，则违约方要承担全部违约责任。8、本协议未尽事宜双方协商解决。协议签订后，刘某于2015年6月17日至9月25日期间向程某1支付了1470万元。2015年6月程某1将案涉房屋交付给刘某，刘某开始对涉案房屋进行消防、电梯安装等方面的工程，2016年1月，因程某1阻拦，工程被迫停止。2020年3月20日程某1与太原旭日房地产开发有限公司签订门面房租赁合同，约定将案涉房屋一层的560平米出租，租赁期三年，自2020年5月1日起至2023年5月1，年租金为120000元。3月26日，太原旭日房地产开发有限公司向程某1支付租金120000元。4月17日，因为租房事宜，程某1、刘某发生争议，后双方协商达成协议，内容为：2020年4月17日上午，因为罗家庄村口大楼的有关事宜，发生纠纷，一方因为卸砖，一方因为一层搬桌椅、停电、撬锁发生纠纷，经双方沟通与交流一致，认为楼房的买卖存在争议需要进一步协商解决，在协商结果解决之前双方停止对该楼房的一切行为，如有违反行为，违反的一方负一切法律责任（施工挂石材除外）。4月26日，程某1将120000元租金退还给向太原旭日房地产开发有限公司。案涉房屋的十层、十一层现由案外人占有使用，三层至九层空置。程某1主张一层、二层由刘某占有，刘某认可于2020年3、4月将剩余的装修材料堆放在二层。本院认为，双方争议的焦点为:1、程某2是否是房地产买卖协议的当事人，应否承担责任；程某2虽在房地产买卖协议上甲方的下面签署了名字，但协议的首部甲方(转让方)为程某1，协议中第三条也约定：“本协议一式三份，双方及中间人签字后生效”，协议的尾部也有：“中间人”，程某2并非房地产买卖协议中房屋的所有权人，刘某也并未将购房款支付给程某2，故程某2并非房屋买卖协议的当事人，刘某请求程某2承担法律责任，没有法律依据，不予支持。2、刘某与程某1签订的房地产买卖协议是否有效，程某1虽取得了集体土地使用权证，但其并未提供建设房屋时取得合法的建房手续，对外出售房屋时具备法律规定的条件，双方签订的房屋买卖协议违反了法律、法律的强制性规定，房屋买卖协议为无效协议。刘某请求解除双方签订的房屋买卖协议，不予支持。3、双方的过错问题，程某1作为案涉房屋所占土地的使用权人、案涉房屋的建设人，出卖人在建设房屋、出卖房屋时未取得相关手续，是导致房屋买卖协议无效的原因。即使根据双方签订的房地产转让协议的约定，办理房产权也属于程某1的义务，协议中约定刘某于2015年8月15日前支付1500万元后，程某1将房产证等相关手续交付给刘某，本案中刘某于9月25日前支付了1470万元，履行中虽有瑕疵，但并非导致房产权无法办理的原因。故对于房地产转让协议无效，过错在于程某1，对程某1辩解的应由刘某承担违约责任，不予支持。4、刘某主张的购房款及利息问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”刘某主张向程某1支付购房款1470万元，程某1认可收到1470万元，现双方签订的房屋买卖协议无效，程某1应将该1470万元返还刘某。对于刘某主张的利息，属于合同无效给其造成的损失，刘某主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2015年9月26日至2015年10月23日按年利率7.725%计算为88322.5元，2015年10月24日至2020年10月12日按年利率7.35%计算为5445268.75元。刘某主张的利率未超过合同签订时一年期贷款市场报价利率的四倍，予以支持。5、刘某主张的装修、装饰问题，根据证人薄文智、康春亮、薛宇飞的陈述及刘某提供的《消防工程施工合同》、电费收据等可知，刘某在2015年10月至2016年1月期间对涉案房屋进行了电梯安装、消防、外墙保温等工程，属于对案涉房屋的增值，已构成了案涉房屋不可分割的部分，拆除不利于物的使用，但工程的价值在本案中又无法确定，考虑本案系房屋买卖合同纠纷，该工程并非房屋买卖合同约定的内容，本案中不宜处理，可另行通过其他途径解决。6、程某1主张刘某返还房屋及2015年8月16日至2020年8月15日的租金9362250元的问题，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。程某1请求刘某返还房屋、支付租金，应就刘某自2015年8月16日至2020年8月15日期间占有使用案涉房屋，且给其造成9362250元的损失承担举证责任。程某1提供的房屋照片及双方于2020年4月17日签订的协议，仅能证明2020年3月程某1出租涉案房屋一层门面房时，双方发生了争议，并不能证明在2020年3月之前刘某对涉案房屋控制的事实。房屋买卖协议签订后，程某1将案涉房屋交付给了刘某，根据证人薄文智、康春亮、薛宇飞的陈述、现案涉房屋的十层、十一层由第三人占有使用及2020年3月程某1对涉案房屋出租的事实，可知2016年1、2月程某1阻拦刘某施工后，刘某即不再控制涉案房屋。2020年3月因程某1出租房屋双方发生纠纷，2016年1、2月之前刘某控制房屋期间，房屋并不具备正常使用条件，程某1主张期间的房屋租金，不予支持。刘某认可于2020年3、4月占用案涉房屋的二层，合同无效后，应将占用的二屋腾出交付给程某1并支付相应的使用费。案涉房屋的一层，程某1出租时，双方发生争议，使得房屋无法出租，由此造成的损失，刘某也应予以赔偿。案涉房屋一、二层的费用，根据程某1提供的门面房租赁合同中约定的标准560平米租金120000元计算，一、二层面积各为760平米，2020年3月至2020年12月的占有使用费确定为271428元。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由程某1于本判决生效后十五日内返还刘某购房款1470万元、截止2020年10月12日的利息5533591.25元及自2020年10月13日起至本判决确定给付之日止的利息（按年利率7.35%计算）。二、由刘某于本判决生效后十五日内将座落于××村腾出并交付给程某1。三、由刘某于本判决生效后十五日内赔偿一、二房屋的使用费271428元及自本判决确定的腾出第二层之日止的费用。四、驳回刘某的其他诉讼请求。五、驳回程某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138356元，保全费5000元，由程某1负担109780元，刘某负担33576元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张艳芳二〇二〇年十二月二十八日书记员 王 欣