广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初10636号原告：广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：张松朗。委托诉讼代理人：陈忠扬，广东南冠律师事务所律师。被告：广州武宏科技股份有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：刘美华。委托诉讼代理人：邓少军、黄婉庭，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司与被告广州武宏科技股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司的委托诉讼代理人陈忠扬，被告广州武宏科技股份有限公司的委托诉讼代理人邓少军、黄婉庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司向本院提出诉讼请求：1.原被告双方签订的《租赁合同》于2020年6月15日解除；2.被告支付原告2020年2月1日至2020年6月15日拖欠的租金274500元及违约金（违约金以每月拖欠的租金为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利息4倍计算，从每月1日起计至清偿之日止）；3.被告支付原告场地占用费及利息（占用费以原租金每月61000元为标准，利息按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的4倍计算，均自2020年6月16日起计至搬离时止），；4.被告把登记在租赁场地上的全部企业变更为其他经营地址；5.本案全部诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求。增加一项诉讼请求，要求被告返还位于广州番禺区大龙街石岗东村钟家庄北路x号办公楼、厂房及仓库（以下统称涉案场地）。事实和理由：被告是由广州奇洋能源科技有限公司变更而来，原告与被告于2013年10月25日签订《租赁合同》，由被告租赁涉案场地，约定租期为2013年10月1日至2015年9月30日，合同在2015年9月底到期后，被告继续使用了数月而没有与原告续签合同。原告原打算将涉案场地升级改造用于自身企业升级，但被告一直拖延没有协商。后被告法定代表人携带《补充协议》到原告文员办公室要求盖章，该补充协议内容为租赁延期至2025年9月30日，并把落款时间写为原租赁合同的最后一天。被告法定代表人称是交有关部门办理证件需要不作其他用途，原告文员在不知情的情况下盖了章。原告的投资人多次约被告商谈续约事宜，被告拒绝商谈并表示根据补充协议双方已经续约。被告自2020年2月起被告没再交租金，经原告多次发函催告仍不交纳。基于被告仍未交纳2020年6月份租金，原告向被告发出《解除租赁合同告知书》。为维护原告自身权益，提起本案诉讼。被告广州武宏科技股份有限公司答辩称，1.双方对租金减免方案达成一致意见，双方应遵守约定。受新冠疫情影响，被告长期处于停产状态，经营困顿。2020年2月10日，被告向原告发函请求免除2020年2月、3月、4月的租金及管理费，后双方根据实际情况，最终于2020年5月中旬达成免除2020年3月、4月租金及管理费的一致意见。2020年5月19日原告按照约定将上述协议发送给被告，同日被告将格式和字词微调后回复给原告，确认上述减免情况并表示希望原告同意被告将其他富余建筑物进行转租。被告作出的修改不属于实质性修改，针对租金减免事宜双方已达成一致意见，被告多次催促原告开票及回签合同未果。双方最终没有签订书面协议的过错在于原告，原告不得以此为由拒绝履行双方的约定；2.被告不存在私自转租的违约行为，原告以此主张解除租赁合同没有依据。双方于2013年10月25日签署《租赁合同》，同日双方签署《同意转租协议》，原告同意被告将涉案场地全部或部分转租给第三方。3.被告已经按减免方案付清全部租金，不存在恶意欠租等违约行为。被告已经按照双方的约定，除了免除3月和4月的租金外，2月和5-8月的租金已经支付；4.原告诉请解除合同不具备法定条件。原告陈述合同解除的依据是被告的实际控制人白宏武书写的同意收回租赁场地，而在事实和理由中的依据是逾期交付租金属于根本违约，两个依据不同，不可同时适用；5.关于继续占用租赁场地，被告认为依据租赁合同是否可以单方解除作为前提。经审理查明：位于广州市番禺区石基镇石岗东村钟家庄北路x号，x号，x号（办公楼）及（总装车间）的权属人为原告，建筑结构为钢筋混凝土，建筑面积分别为745.6平方米、2328.8平方米。2013年10月25日，原告（甲方）与广州奇洋能源科技有限公司（乙方）签订《租赁合同》，双方约定甲方将番禺区石基镇石岗东村钟家庄北路X号的厂房及仓库，合计总建筑面积4874.47平方米的建筑物（含道路绿化空地）使用权租赁给乙方，租金按租赁年度计算，从2013年10月1日起至2015年9月30日止，每月租金35414元，每月管理费15000元，每月租金及管理费共计50414元，每月租金乙方需在当月15日前交纳。租赁期间，乙方未经甲方同意不可以把厂房擅自进行转租，如确有需要必须先征得甲方的同意，并经双方协商一致后方可进行变更。乙方不按时交付租金，除补交外，从逾期第十天起算每逾期一天，按所欠租金的百分之一向甲方支付违约金，逾期超过30日作违约处理，甲方所收定金不退回。租赁期满或因乙方违约收回厂房，乙方迟延交还厂房给甲方的，甲方有权继续按本合同约定的租金金额向乙方收取租金，同时每逾期一天，按月租金的百分之一向乙方加收延期交付违约金，直至交还厂房至甲方为止。乙方未经甲方同意将厂房进行转租的，属于乙方违约，甲方不退回租金及预付款给乙方，并由甲方立即收回该建筑物，如造成甲方重大损失的，乙方按实际赔偿。本合同内的建筑面积以房产证的面积为准。本合同在租赁期限届满前90天内，双方如愿意延长租赁期，可双方协商相关条款续租二年，本合同未尽事宜一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。双方均签字盖章确认。2015年9月30日，原告（甲方）与广州奇洋能源科技有限公司（乙方）签订《补充协议》，双方约定签订的《租赁合同》，经双方友好协商达成如下补充协议，一、租赁期延期至2025年9月30日。二、双方权利义务与主合同《租赁合同》相同。双方均签字盖章确认。2020年2月28日，被告通过中国邮政快递向原告邮寄《关于减免租金和管理费用的通知函》，函件表明因疫情影响及相关防控措施，被告非粤籍员工因疫情原因滞留湖北、湖南等地无法返工，被告无法正常开展经营活动，特此向原告申请减免2020年2月至4月的租金及管理费用，该封快递于2020年3月3日签收，原告分别于2020年3月2日、2020年3月27日和2020年5月28日向被告发出告知函，表明被告要求减租并无法律强制性规定，且租金已比目前同地段市场低很多，没有减租的事实和理由，不予减租等。被告提供经过广州市番禺区公证处公证的被告工作人员“荣丽群”与原告工作人员“雅晖桂姐”的聊天记录，2020年5月19日，雅晖桂姐“阿荣，我发份协议给你，看你们是否同意签署，如果同意的，我开埋发票找你。”荣丽群“桂姐，要麻烦您把公司名字改一下，我们很早就改名字了。”雅晖桂姐“阿荣，变更那个是否可以整份发给我？我看不清楚，你修改完发去我的微信。”荣丽群“桂姐，这样子，您把那个电子档发给我，我来改吧，我改了等一下我马上发回去给您好吧？我刚刚给我们白老板看了，他说您把电子档发回来，我们改一下就差不多按您的这个没问题啦，我们改好了之后发给您开发票，那我们就今天付款。”2020年6月3日，荣丽群“桂姐，您旅游回来了吗？之前我跟白总过去跟您说的时候，您不是说把那个协议确定下来之后要开发票啊，开发票我们才付款的呀，那您什么时候开发票呢？现在是确定免两个月吗？那之前的二月份我们那个发票不作废，就留在我们这里免三、四月，您要把五月份的发票开给我们，我们马上就要付款的呀。”雅晖桂姐“阿荣，我们5月28日那时寄了一份告知函给你们，关于你们后面修改了那个协议，我们是不同意的，所以那个免租那里，我们因为你们搞来搞去，我们现在是不同意再免租的了，或者你们什么时候有空，再过来谈谈。”2020年6月16日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，表明被告承租的涉案厂房，自2020年2月1日起已5个月无交租，已构成根本性违约。现正式通知双方签订的租赁合同于被告收到本通知书日起解除。被告需在收到本函后迅速交还租赁场地，清理厂房内物品，对移交厂房事宜进行交接，如拖延交付一切法律后果由被告负责。2020年6月19日，被告在该通知书中的空白处手写回函并加盖公章表示1.因疫情期间商谈减租事宜已基本达成一致共识减免两个月租金和管理费，其余未交租金同意即时支付（收到发票时）。2.被告从未隐瞒原告将租赁场地向多家公司转租，其他公司都是被告的关联公司，没有实际经营，被告只是免费提供的注册地址。3.同意原告收回租赁场地，因疫情严重影响而不能经营。4.也同意原告续租给被告，但富余场地须继续商讨处理方法。5.若原告收回场地，请给予一定时间搬迁，期间同样付租金。被告在庭审中陈述，该回函是双方协商的一个环节，被告对收回场地和继续履行合同均无意见，而非同意原告单方解除合同，是需要双方共同协商来解决纠纷的。原告认为双方签订的《补充协议》是被告通过欺诈手段骗取原告签署并要求减租，申请证人曾某1、曾某2出庭作证。证人曾某1的证人证言可总结为：曾某1与原告老板张松朗、张钜华是亲戚关系，张松朗是其姑姑的儿子，张钜华是其妹夫；白宏武是被告的老总，涉案场地的事情一直都是白宏武负责，没有其他人来过；2020年5月18日上午，白宏武到公司商谈减租事宜，并向其陈述要求环保局科长尽快处理环境污染报道问题及要找到原告老板等，曾某1自己感觉受到恐吓；2020年5月19日，曾某1拟定减租协议后发给老板和白宏武的会计，但未向被告说明协议没有经过老板同意，但之后原告的老板没有同意协议的内容。证人曾某2的证人证言可总结为：曾某1是其姐姐，其与原告的老板张松朗、张钜华是亲戚关系；2020年5月18日，白宏武来商谈减租事宜时曾某2也在场，后曾某1按照白宏武的要求拟定减租协议后发给白宏武和老板，曾某2自己并不知道协议的内容；但原告的老板对协议表示不同意，表示因为没有盖公章，只是协商。经质证，被告对上述两位证人的证人证言均不予采信，认为证人身份是原告的员工和老板的亲戚，且两证人之间是姐妹关系，不能客观反映相关事实，且证人的陈述明显具有推断和主观判断的行为，包括曾某1认为白宏武聊环保批复的时候受到威胁，显然是自行推断和主观判断，是违背证人出庭作证的基本宗旨。另证人曾某2对协议没有盖章而属于双方协商的协议也是对法律和效力的评价。为证明因疫情影响被告复工复产及对公司经营造成严重影响，被告提供其公司员工花名册、广州市人民政府发布的疫情防控通告、华容县人民政府发布的疫情防控紧急通知、广州市番禺区人民政府大龙街道办事处发布的复工指引方案、广州宝名机电公司的订单及缩减订单的联络函等，表明复工需要备案审批，审定合格后方可执行。被告表示根据其提供的大龙街石岗东村村委会的登记备案显示其于2020年3月27日复工。原告认为，根据被告提供的上述证据可以看出，被告的员工中仅有两名来自湖北，其余人员来自广东和湖南，受疫情影响较小；另外，无法仅凭一个订单就体现被告受疫情影响经营的程度。一审辩论终结后，被告申请调查取证，向番禺区大龙街石岗东村村民委员会调取被告复工日期的电脑登记备案资料。双方在庭审中确认，合同约定每月租金50414元，按照每三年递增10%，故自2019年10月1日起每月租金为61000元；租金每月61000元包括租金46000元和管理费15000元；合同约定的总建筑面积4874.47平方米包括房产证中记载的建筑面积3074.4平方米和1000多平方米的空地。被告认为其承租涉案租赁物是用来设计、研发、生产LED灯。原告认为被告承租涉案租赁物大部分是空置的，很少生产。被告分别于2020年6月28日向原告支付了2020年2月、5月至7月的租金和管理费各61000元，于2020年8月14日支付了8月的租金管理费61000元，之后的租金管理费一直支付至2020年11月30日。另查明，广州奇洋能源科技有限公司于2016年6月7日经核准变更公司名称为广州武宏科技股份有限公司。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案合同关系是否已经解除；二、疫情及疫情防控措施对租赁合同履行的影响如何认定，以及如何确定双方的相应责任。关于争议焦点一，原告认为，根据被告于2020年6月19日的回函可知，双方已就合同解除达成一致，涉案合同已于2020年6月19日解除。被告认为，其回函是基于双方协商的意思表示，被告对收回场地和继续履行合同均没有意见，双方要通过协商来解决纠纷，现被告不同意解除合同。综合双方就合同解除事宜的沟通过程来看，原告于2020年6月16日向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告收到函件之日起解除合同，并要求被告交还场地等。被告于2020年6月19日在该通知书空白处手写回函表示“……3.同意原告收回租赁场地，因疫情严重影响而不能经营。4.也同意原告续租给被告，但富余场地须继续商讨处理方法。5.若原告收回场地，请给予一定时间搬迁，期间同样付租金。”从该回函的内容可知，被告既同意原告收回涉案场地，也同意在商讨富余场地处理方法的情况下续租涉案场地，选择权在于原告，其对合同解除本身没有异议，故原告要求确认涉案合同于2020年6月19日解除，符合双方的真实意思表示，本院予以支持。被告要求继续履行合同，没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应向原告返还涉案场地。关于争议焦点二，被告认为应当免除2020年3、4月份的租金，而原告不同意免除，双方曾就疫情期间租金减免进行协商，但最终未能达成一致意见。考虑到疫情防控确实会导致一定时间内通行受限，结合被告自述其于2020年3月27日复工复产，考虑到涉案厂房的用途、性质及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则及损失共担的精神，本院酌情减免被告2020年3月份10%的租金（含管理费）6100元（61000元×10%），2020年4月份租金不作减免。减免后被告应向原告支付2020年3月-4月租金（含管理费）115900元（61000元+54900元）。另外，被告申请本院向番禺区大龙街石岗东村村民委员会调取被告复工日期的电脑登记备案资料，不属于当事人因客观原因不能自行收集的证据，本院不予准许。如上所述，新型冠状病毒感染××疫情和疫情防控措施确实对被告使用涉案租赁物及经营产生一定影响，故对原告要求被告支付逾期支付2020年2月1日至6月15日的租金违约金，本院不予支持。关于占有使用费，涉案场地至今仍由被告占有使用，被告已向原告支付2020年11月30日前的占有使用费，故被告应当自2020年12月1日起按每月61000元的标准向原告支付涉案场地的占用费至实际返还之日止。对于原告主张的逾期支付占用费的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、确认原告广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司与被告广州武宏科技股份有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年6月19日解除；二、被告广州武宏科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司腾空返还位于广州市番禺区石基镇石岗东村钟家庄北路9号办公楼、厂房及仓库（面积4874.47平方米）；三、被告广州武宏科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司支付租金（含管理费）115900元；四、被告广州武宏科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内按每月61000元的标准按月向原告广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司支付至实际搬离之日止的场地占有使用费；五、驳回原告广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2727元，由原告广州市番禺雅晖灯饰电器有限公司负担1576元，被告广州武宏科技股份有限公司负担1151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年十二月四日法官助理贾清宸书记员钟秀娟