广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1603号 原告：农玉红，女，1972年10月13日出生，壮族，广西龙州县人，个体户，住所地广西龙州县。 委托诉讼代理人：农立民，广西睦南律师事务所执业律师。 被告：广西龙州美时达物业管理有限公司，住所地广西龙州县龙州镇城北路33号恒力·中华城8号楼一层商业。统一社会信用代码91451423MA5MYMOE6P。 法定代表人：黄丽丽，该公司董事长。 第三人：龙州县泰汇昌商贸有限责任公司，住所地广西龙州县龙州镇城北路33号中华城8号1层商铺，统一社会信用代码91451423MA5NT0566P。 法定代表人：王江宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李光诚，广西桂海天（崇左）律师事务所执业律师。 原告农玉红诉被告广西龙州美时达物业管理有限公司（以下简称美时达公司）、第三人龙州县泰汇昌商贸有限责任公司（以下简称泰汇昌公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年12月24日公开开庭进行审理。农玉红及其委托诉讼代理人农立民、泰汇昌公司委托诉讼代理人李光诚到庭参加诉讼，美时达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农玉红向本院提出诉讼请求：一、判决解除其和泰汇昌公司于2019年7月25日订立、由美时达公司受让泰汇昌公司权利义务的《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》；二、判决美时达公司返还经营保证金3000元、租金15274元、场地经营建设费28800元，保洁费3000元，合计50074元；三、判决美时达公司赔偿损失16879元（按2020年广西统计部门统计的批发和零售业年平均工资67517元，从2020年6月28日计至同年9月28日，计算3个月）；四、泰汇昌公司对美时达公司上述债务承担连带责任；五、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月25日，原告与第三人签订《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》、《泰汇城生鲜广场商户承诺书》，约定第三人把龙州县（商铺）交给原告经营，期限从2019年9月1日至2023年8月31日止，签订合同之日一次性交纳经营保证金3000元，19200元租金，场地建设经营建设费28800元，保洁费4000元。每月5日前交纳上个月水电费。泰汇昌公司确保原告有摊位经营，负责广场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好广场各项工作，提高服务质量，为原告创造良好的广场环境，保护广场繁荣等。合同签订日，原告向泰汇昌公司支付了包括租金在内的全部费用共55000元，并使用上述摊位卖综合商品。从交付使用至今，泰汇昌公司没有对摊位做任何建设投入。泰汇昌公司提供的生鲜广场众多租赁摊位户共用水表电表，泰汇昌公司承诺商定各租户每月的水电费后再通知原告交付，但过后没有商定没有通知，原告无从缴纳。2020年初，原告在被告提供《协议书》上签名，内容为泰汇昌公司把其与原告订立上述合同的约定全部权利义务转让给被告，签后被告拿走。2020年6月28日，包括原告商铺在内的生鲜广场停电，当日原告等众租户要求被告及时供电，可是没有效果。没有照明的摊位环境阴暗，不能通风排气导致空气流通不畅，停电最初几天，原告坚持经营，因停电营商环境差没有一个顾客光顾消费，最后无奈停业。三个月来，原告等租户多次向被告交涉要求供电，然而时至起诉前仍处停电状态，原告因此停业至今。被告的行为构成根本性违约，造成了原告重大损失，依照《民事诉讼法》第一百一十九条等规定，依法提起诉讼，恳请法院支持原告诉求，维护原告合法权益。 泰汇昌公司辩称，一、原告和美时达公司及第三人已经签订有三方协议，第三人已经退出涉案商铺租赁关系，第三人不承担任何的付款责任，原告对第三人的诉讼请求没有法律根据，应当予以驳回。美时达公司是龙州县龙州镇城北路33号恒力·中华城8栋1层商铺的所有权人。2019年7月15日，美时达公司与第三人签订《美嘉商铺租赁合同》，由第三人承租包括本案涉案商铺在内的商铺，用于经营生鲜市场。第三人可以将商铺转租给第三方或与第三方合作经营。生鲜广场于2019年6月初开始试营业，同月28日正式开业经营。2019年7月25日，第三人与原告签订《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》，约定将涉案商铺转租给原告。转租期限为2019年9月1日至2023年8月31日。其中，付费租期为2019年9月1日至2021年8月31日，免费赠送期为2021年9月1日至2023年8月31日。2020年1月11日，以第三人为甲方，美时达公司为乙方，原告为丙方，三方签订《协议书》，该协议是各方当事人在平等、自愿和公平的基础上签订的，是当事人真实的意思表示，协议合法有效。按照协议的约定和法律规定，第三人从2020年1月11日起，已经退出涉案商铺租赁关系，由美时达公司替代成为新的租赁合同关系的出租人。由美时达公司和原告履行《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》的权利和义务。二、原告诉请的经济损失赔偿缺乏证据证明实际损失的存在及具体损失数额。合同里约定的租金、场地建设费均属于商铺租金，该租金为前两年付费租赁期的租金。如果法院判决应当退还租金、保证金、保洁费等，应当先在付费租期2年扣减原告已经使用商铺期间的应付租金、保证金、保洁费。 被告美时达公司经本院合法传唤不到庭参加诉讼，也没有答辩，应依法视为其放弃答辩和质证的权利。 各方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依职权向美时达公司调取了两组证据。本院组织当事人进行证据交换及质证，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。原告对第三人提交的第3组证据、对本院依职权调取的《美嘉商铺租赁合同补充协议》有异议，第三人对原告提交第5、6组证据有异议。本院对当事人有异议的证据认定如下： 原告提交第5组证据即供电催告书、图片，拟证明原告催告美时达公司供电的事实，本院认为，该组证据为原告及相关租户在租赁的商铺停电后向被告催告供电的材料，真实合法，与本案有关联，本院予以采信。原告提交第6组证据即图片两张，拟证明泰汇城广场商铺电表、水表共用，本院认为，该组证据不能证明待证事实，本院不予采信。第三人提交第3组证据即《协议书》，拟证明原告与第三人、美时达公司已签订三方协议书，第三人已将涉案租赁合同的权利义务全部转移给美时达公司，第三人已退出涉案租赁商铺的租赁关系，本院认为，该协议书是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的约定，本院予以确认。本院依职权调取的《美嘉商铺租赁合同补充协议》系承租人泰汇昌公司和出租人美时达公司就涉案商铺租赁签订的内部协议，该协议系泰汇昌公司和美时达公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的约定，与本案有关联，本院予以确认。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2019年5月8日，美时达公司与王江宏（泰汇昌公司法定代表人）签订《美嘉商铺租赁合同》（以下简称合同1），约定由王江宏承租美时达公司位于龙州县，王江宏可以将承租的商铺转租给第三方或与第三方合作经营，所得收益由王江宏方享有。王江宏签订合同后，为商场的经营需要，将成立项目公司经营（该项目公司由王江宏担任法定代表人），王江宏的所有权利和义务概括转移给项目公司，项目公司成立后可作为签约主体与美时达公司另行签订商铺租赁合同（除签约主体外，条款均合同1一致）。2019年5月14日王江宏注册成立泰汇昌公司。2019年7月15日，泰汇昌公司与美时达公司重新签订《美嘉商铺租赁合同》（以下简称合同2），约定合同1作废，由泰汇昌公司承租美时达公司位于龙州县，泰汇昌公司可以将承租的商铺转租给第三方或与第三方合作经营，所得收益由泰汇昌公司享有。合同2还约定了其他权利义务。泰汇昌公司将承租的商铺用作生鲜广场，生鲜广场于2019年6月初开始试营业，同月28日正式开业经营。2019年7月25日，泰汇昌公司（甲方）与农玉红（乙方）签订《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》（以下简称涉案合同），涉案合同主要约定：一、由甲方提供位于龙州县（商铺）租赁给乙方作为综合使用；二、租赁期限自2019年9月1日至2023年8月31日止，其中租赁期是2019年9月1日至2021年8月31日，赠送期是2021年9月1日至2023年8月31日；三、合同签订之日乙方需一次性交纳经营保证金3000元，租金19200元，场地经营建设费28800元，保洁费每月100元，4年共计4000元，在租赁期限内，经营保证金不得抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行期满，乙方无转租他人经营等违约行为，在乙方交清各项费用且甲方收回摊位后将经营保证金不计息返还给乙方；四、甲方负责广场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好广场各项工作，提高服务质量，为乙方创造良好的广场环境，保护广场繁荣。涉案合同还约定了其他权利义务。涉案合同签订当日，农玉红向泰汇昌公司支付经营保证金3000元，摊位租金等52000元，合计55000元。2019年12月25日，泰汇昌公司与美时达公司签订《美嘉商铺租赁合同补充协议》，主要约定：一、泰汇昌公司同意解除合同2，由美时达公司将出租给泰汇昌公司的商铺经营权全部收回，泰汇昌公司与第三人签订的《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》中出租人的全部合同权利义务转让给美时达公司承继，泰汇昌公司协助美时达公司做好第三人与泰汇昌公司转让合同权利义务的工作；二、协议签订后，美时达公司不得使用“泰汇城生鲜广场”作为招牌开展相关活动，美时达公司对外开展宣传、招商、与租户沟通时采用“美嘉生活广场”这个称呼。2020年1月11日，农玉红与泰汇昌公司及美时达公司签订三方《协议书》，约定由美时达公司享有泰汇昌公司在《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》中约定的各项权利，承担各项义务。美时达公司经营的“美嘉生活广场”因新冠疫情的发生和美时达公司缺乏资金，并因欠电费用被龙州县水利电业公司于2020年6月28日停止供电，“美嘉生活广场”市场无法运营。“美嘉生活广场”停止运营后，农玉红亦停止营业，农玉红实际经营时间为10个月。农玉红起诉后，本院于2020年12月2日将本案起诉状副本送达泰汇昌公司。本院于2020年12月3日将本案起诉状副本送达美时达公司。 本案系租赁合同纠纷，本案争议焦点是：一、农玉红与泰汇昌公司签订的《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》及农玉红与泰汇昌公司、美时达公司签订的《协议书》是否有效；二、农玉红请求解除《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》是否应予以支持；三、农玉红请求美时达公司返还经营保证金、租金、场地经营建设费、保洁费等费用是否应予以支持，如应支持，数额如何确定；四、农玉红请求美时达公司赔偿损失16879元是否应予以支持；五、泰汇昌公司是否承担连带责任。对于本案争议焦点，本院评判如下： 一、关于农玉红与泰汇昌公司签订的《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》及农玉红与泰汇昌公司、美时达公司签订的《协议书》的效力问题，本院认为，农玉红与泰汇昌公司签订的《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》及农玉红与泰汇昌公司、美时达公司签订的《协议书》，均是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同或者约定，对各方当事人均有法律约束力，各方当事人均应按约定全面履行自己的义务，本院予以确认。 二、关于《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》是否应解除的问题。农玉红与泰汇昌公司、美时达公司签订三方《协议书》后，泰汇昌公司已退出《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》约定的租赁关系，美时达公司作为涉案商铺的业主、出租人，亦作为涉案物业的管理方，应按照诚实信用原则，为涉案商铺的经营提供基本的保障，对涉案商铺无法提供正常通电等营业所需的基本保障，构成违约，本院予以确认。美时达公司违约后，经农玉红等租户催告，至今未着手改善经营状况，其行为表明其已不履行主要合同义务，农玉红已无法达成合同目的，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条的规定，现农玉红提出解除《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》，合理合法，本院予以支持。涉案合同解除之日以本院将本案起诉状副本送达美时达公司之日即2020年12月3日起解除，本院予以确认。 三、关于返还经营保证金、租金、场地经营建设费、保洁费等费用及数额如何确定的问题。本院认为，美时达公司应返还农玉红经营保证金、租金、场地经营建设费、保洁费等费用46000元。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据本案合同性质，合同解除后，农玉红因租赁合同支付的经营保证金、场地经营建设费、剩余租赁期限内的租金和保洁费就是其损失，农玉红主张美时达公司返还的上述部分费用，本院予以支持。对于数额问题，本案因美时达公司单方违约，导致农玉红实际经营摊位的时间未达合同约定的租赁期限（包括赠送期）的四分之一，出租人应将经营保证金3000元、场地经营建设费28800元全额退还，而租金应按合同约定的付费租赁期（不包括赠送期为24个月）扣除农玉红已实际经营应支付的租金8000元（实际经营时间为10个月，19200元/24月×10月=8000元），应退还11200元（19200元-8000元），保洁费应按合同约定（每月100元）扣除已产生的费用1000元（每月100元×10月），应退还3000元（4000元-1000元），以上合计46000元。 四、关于赔偿损失的问题。本案当事人未对违约损失作合同约定，因美时达公司违约，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，农玉红可请求美时达公司赔偿损失，但本案美时达公司违约，亦有新冠肺炎疫情期间发生疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少的因素造成，新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条规定的精神，并结合本案实际情况，农玉红请求美时达公司赔偿损失16879元不符合公平原则，不予支持。 五、关于泰汇昌公司是否应承担连带责任的问题。本案农玉红与泰汇昌公司、美时达公司达成协议后，泰汇昌公司已退出租赁合同关系，泰汇昌公司已不是《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》约定的出租人，依据合同相对性原则，农玉红关于泰汇昌公司承担连带责任的请求，理据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、龙州县泰汇昌商贸有限责任公司和农玉红于2019年7月25日签订的《泰汇城生鲜广场商铺租赁合同》于2020年12月3日起解除； 二、广西龙州美时达物业管理有限公司返还农玉红46000元； 三、驳回农玉红的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费1454元，减半收取727元，由广西龙州美时达物业管理有限公司负担505元，由农玉红负担222元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  玉军峰 二〇二〇年十二月三十日 书记员  陆香丽 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。