广西壮族自治区都安瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1228民初756号 本诉原告（反诉被告）：黄家衡，男，1978年9月4日出生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。 本诉原告（反诉被告）：周彩芬，女，1977年4月3日出生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。 委托诉讼代理人：韦德立，广西德彬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦锐，广西德彬律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：广西石龙房地产开发有限公司都安分公司，住所地广西壮族自治区都安瑶族自治县安阳镇新兴街12号，统一社会信用代码：9145122809698148X9。 负责人:姚倩，总经理。 委托诉讼代理人：黄健，广西培庭律师事务所律师。 本诉原告黄家衡、周彩芬诉本诉被告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司为商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，本诉被告于2020年8月9日提出反诉，本院予以受理并合并审理,并于2020年11月23日适用普通程序公开开庭进行了审理。本诉原告(反诉被告)黄家衡、周彩芬的共同委托诉讼代理人韦锐，本诉被告（反诉原告）的委托诉讼代理人黄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告向本院提出诉讼请求：1.请人民法院依法判令被告向原告支付自2016年12月31日至2018年2月10日期间的逾期交房违约金人民币1 2 9691元，2018年2月11日起至实际交房之日止的违约金由被告按49元／日向原告计付；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于都安县房屋，房屋总价款为人民币485000元。合同约定被告于2016年12月31日前交付房屋，若被告逾期交房，在原告要求继续履行合同的情况下，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了全部的购房款，被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，截止2018年2月10日，被告实际逾期交房时间已达406天，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金人民币19691元，2018年2月11日起至实际交房之日止的违约金应由被告按49元／日向原告计付。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 本诉原告针对其本诉在举证期限内向法庭提供的证据有： 1.居民身份证复印件一份，证明原告身份情况； 2.电脑咨询单复印件一份，证明被告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司的基本情况； 3.商品房买卖合同复印件一份，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买涉案房屋的事实； 4.收据复印件一份，证明原告向被告支付房屋首付款的事实； 5.借款借据复印件一份，证明原告申请住房贷款用于支付购房款的事实； 6.税收缴款书复印件一份，证明原告缴纳房屋契税的事实； 7.备案登记信息表复印件一份，证明被告已将原告购买的房屋向都安县房产管理部门登记备案； 8.商品房预售许可证复印件一份，证明涉案的商品房买卖合法。 被告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司针对本诉辩称，一、逾期 3 交房违约责任问题。被告在2017年9月8日取得房屋测绘报告，在2018年2月6日取得建设工程竣工验收备案和报告，完备了住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告具备了交房条件，于2018年2月10日向各位业主发出了交房通知书。被告交房时间滞后，产生了一定程度的逾期，主要原因在于： 1、在施工过程中遭遇了恶劣天气、雨季加长、停电停水、中高考和县庆需要停工等包括政府指令在内的各种不可抗力因素的影响，被迫停工94天。这些极端恶劣天气以及异常雨季，严重地影响了工程的施工建设，工程建设被迫停工待命。 2、石龙·安之都项目开工建设过程中，由于广西壮族自治区人民政府、广西壮族自治区物价局以及广西水利电业集团有限公司就新建住宅小区供配电设施建设、维护、收费问题相继出台又相继废止了一系列的规章、条例和规范性文件，导致了我公司在小区供配电设施费用收取、建设施工方面无所适从，没有依据；供电部门不敢作为。我公司只能依照程序向政府和有关部门函询等待答复，期间有关规章、政策和规定从出台到废止，不断反复。这些由于政府行为、政策变化引起的不能预见、不能避免、不能克服、时间跨度长达两年的客观情况，是造成我公司无法正常进行施工建设、不能如期交房的最大的障碍和客观因素，不能归责于被告。在此期间，由于政策不明确，供电企业对于如何实施广西壮族自治区人民政府令第108号《广西壮族自治区新建住宅小区供配电设施建设维护管理办法》也没有明确的答复和操作，我公司也先后向自治县人民政府和都安瑶族自治县水利电业有限公司致函，函询本小区供配电设施建设和维护以及收费该如何进行和操作，自治县人民政府专门召开常务会研究，形成会议纪要，并向自治县水利电业有限公司发出建议函都政函(2016)140号。都安县水利电业公司又向广西水利电业有限公司总部致函垂询，依然得不到一致的意见。供配电设施的建设，是住宅小区整个工程的重要组成部分，是整个项目竣工验收的关键所在。由于政策不明朗且不断变化反复，建设主体不得到落实，施工建设无法可依、无章可循，甚至没有办法进行立项、规划 4 、设计和概算，造成了整个项目的竣工验收滞后、交房滞后，这客观原因不应归责于被告。 3、广西壮族自治区物价局于2017年3月3日发布《广西壮族自治区物价局关于废止新建住宅区供配电设施建设维护收费政策有关问题的通知》（桂价格（2017）12号），广西水利电业集团有限公司于2017年3月28日向各所属企业下发了《转发广西壮族自治区物价局关于废止新建住宅区供配电设施建设维护收费政策有关问题的通知》后，我公司立即着手进行小区供配电设施的报建，与专业机构进行洽谈对接，搞好规划、设计和施工建设。由于原来政策原因，被告在商品房预售时，尚未能够按照广西壮族自治区人民政府令第108号《广西壮族自治区新建住宅小区供配电设施建设维护管理办法》规定和要求，把新建住宅区供配电设施建设维护费用纳入成本、融入房价，在与原告所签订的《商品房买卖合同》补充约定中双方也明确：合同所约定的总房款不含房价新建住宅区供配电设施建设维护费用。在相关规定和文件废止以后，被告为了全体业主的利益，先行垫资进行建设。原告签订《商品房买卖合同》时，明确约定总房款不包含新建住宅区供配电设施建设维护费用，原告明知、以远低于市场价格先行订立合同，却没有按照合同第二十七条、二十八条约定对未尽事宜进行协商解决，至今拒不补交供配电设施建设维护费用，导致项目的供配电设施得不到如期的建设、施工、验收和交付使用，其造成的交房逾期责任应该由原告承担。至于供配电设施建设维护费用，对于提起本案诉讼的业主即原告，被告提起反诉进行追讨。 二、2018年2月10日被告通过电话、通告和函告等形式通知原告前来收房，原告不及时前来收房或者故意拖延收房，至2019年3月6日原告才收房，逾期收房达389天。原告拖延收房，不仅构成了根本性违约，而且大大增加了被告的管理成本和风险承担。比照双方所签订的《商品房买卖合同》相关逾期交（收）房条款，比照原告向被告提起逾期收房违约的本诉，被告应当按照每日总房款的万分之一向原告赔偿逾期收房违约金或支付管理费用，该笔费 5 用共计18866.50元。 三、2018年2月10日被告通过电话、通告和函告等形式通知原告前来收房，原告收房入住后没有按照合同约定缴纳前期物业管理费用。截至2020年5月31日，原告尚欠被告前期物业管理费1690.33元。 综上所述，被告存在一定程度的逾期交房，是由于不可抗力、政府行为造成的，是新建住宅区供配电设施建设、维护、收费主体等相关政策变化造成的，是原告与被告之间就新建住宅区供配电设施建设维护费用承担问题纠葛不清、原告拒绝承担，原告违约在先、恶意拖延、逾期收房，构成违约，损害了被告的合法权益。原告咬住双方所签订的《商品房买卖合同》逾期交房违约条款提起本案诉讼，就应该全面领会、全面贯彻和全面崇尚民事活动中应当遵循的一种契约精神，从客观情况和实际出发，既保护自己的利益，也顾及他人的利益，按照公平合理原则，妥善处理纠纷。恳请人民法院依法进行处理。 本诉被告针对本诉答辩在举证期限内向法庭提供的证据有： 1.竣工验收备案表、建设工程竣工验收报告、（住宅）使用说明书、（住宅）质量保证书、房产测绘成果报告复印件各一份，证明都安石龙·安之都项目于2017年9月8日取得房产测绘成果验收报告，2018年2月5日取得建设工程竣工验收报告，2018年2月6日取得竣工验收备案，具备了（住宅）质量保证书和（住宅）使用说明书。原告房屋实测面积差异＋1.7平方米，应补交购房款5626元； 2.交房公告、通知复印件各一份，证明被告向原告黄家衡等发出通知和通告，于2018年2月10日可办理交房； 3.面积差补交房款凭据、房屋交接单、买受人声明复印件各一份，证明原告未交清房款，被告逾期交房有事实和法律依据。原告逾期收房，被告逾期交房没有造成原告实际损失，但原告逾期收房389天，造成被告损失； 4.停电通知书、停电通告复印件各一份，证明2015年元月至2017年4月，都安县水利电业有限公司因线路维修改造停电16天，由于不可抗力因素 6 ，造成被告逾期交房； 5.停工通知和通告复印件各一份，证明2015年6月至2017年5月，因中高考、县庆和台风，都安瑶族自治县人民政府或县住房和城乡建设局下达停工通知，总共停工44天。由于不可抗力因素，造成被告逾期交房； 6.停水时间统计表复印件一份，证明2015年元月至2017年10月，都安县水利供水有限公司因管道维修改造停水44天，由于不可抗力因素，造成被告逾期交房； 8.晴雨表复印件一份，证明都安县气象局统计确认和项目施工记录，2015年、2016年和2017年，雨季长达472天。由于不可抗力因素，造成被告逾期交房； 9.工程延期申请审批表复印件一份，证明由于不可抗力，项目施工单位向建设单位和监理单位申请工程延期； 10.广西壮族自治区人民政府令108号、桂价格（2015）43号、桂价格（2015）95号、桂价格（2017）12号、桂水电司营（2017）21号文件复印件各一份，证明因政府政策不断变化导致被告无法落实供配电设施的建设，也无法把供配电建设维护费融入房价向原告收取，造成交房迟延； 11.紧急请示复印件一份，证明被告一直致力排除不可抗力因素； 12.请示复印件一份，证明被告一直致力排除不可抗力因素； 13.关于石龙·安之都延期交房的说明复印件一份，证明被告一直致力排除不可抗力因素，并尽到向原告告知的义务，原告没有提出异议。被告不应承担违约责任。 反诉原告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付供配电设施建设维护费9778元；2.依法判令反诉被告支付远传水表费用896.5元；3.依法判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2019年前期物业管理费用922元、2020年前期物业管理费用768.33元（截至2020年5月31日）共计1690.33元；4.依法判令反诉被告 7 向反诉原告支付逾期收房389天所产生的管理费（违约金）18866.50元。上述各项费用共计人民币31231.33元；5.本案的反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：一、2016年7月22日，被反诉人向反诉人购买一套位于都安县“石龙·安之都”面积为145.50平方米的商品房并签订了《商品房买卖合同》和相关《补充约定》。合同签订时，由于广西壮族自治区人民政府出台并于2015年3月1日起施行的《广西壮族自治区新建住宅小区供配电设施建设维护管理办法》（广西壮族自治区人民政府令第108号）对文件出台前开工建设的住宅区是否归属于“新建”住宅小区、供配电建设维护的主体以及收费标准都还没有明确的界定和规定。该办法规定由自治区价格主管部门制定收费标准、由供电企业按照统一规划、统一设计、统一建设、统一管理维护、统一抄表到户的原则，负责新建住宅区供配电设施的建设、维护和管理工作，并把供配电设施建设维护收费计入建设项目总投资。尔后，广西壮族自治区物价局于2015年4月24日出台了《广西壮族自治区物价局关于对广西新建住宅区供配电设施建设维护费实行优惠政策的通知》（桂价格（2015)43号），后又于2015年10月20日出台了《广西壮族自治区物价局关于广西新建住宅区供配电设施建设维护收费政策有关问题的通知》（桂价格（2015)95号）废止桂价格（2015)43号）文，规定了新建住宅区供配电设施建设维护收费的标准和实施的具体要求。2017年初广西又废止新建住宅区供配电设施建设维护收费政策，自治区物价局于2017年3月3日发布《广西壮族自治区物价局关于废止新建住宅区供配电设施建设维护收费政策有关问题的通知》（桂价格（2017)12号），广西水利电业集团有限公司于2017年3月28日向各所属企业下发了《转发广西壮族自治区物价局关于废止新建住宅区供配电设施建设维护收费政策有关问题的通知》（桂水电司营（2017)21号）,至此，住宅区供配电设施建设维护收费问题又回到原点，可由开发商自行建设。在此期间，反诉人也先后向自治县人民政府和都安瑶族自治县水利电业有限公司致函，函询本小区供配电设施建设和维护以及收费该如何进行和操作，都安瑶族自 8 治县人民政府召开常务会，形成会议纪要，要求都安瑶族自治县水利电业有限公司把县人民政府的处理意见向集团公司总部汇报。由于政策不明朗，供电企业对于新建住宅小区供配电设施建设维护也没有明确的答复和操作，反诉人无法把供配电设施建设维护收费计入建设项目总投资，无法纳入成本、融入房价。反诉人在与被反诉人签订《商品房买卖合同》时，明确告知被反诉人并与被反诉人签订了《补充约定》（详见合同附件四），明确约定该《商品房买卖合同》总房款不包含新建居住区供配电设施建设维护费用，以后按照政策规定补交或实际建设投入分担。收悉桂价格（2017)12号文和桂水电司营（2017)21号文以后，为了最大的保护全体业主的利益，反诉人迅速启动该项目供配电设施的建设，先后垫资和投入3812483.00元用于小区供配电设施的建设，按建筑面积分摊每平方米为68元，被反诉人应该补交9778元给反诉人。反诉人多次向被反诉人催讨。被反诉人迟迟没有缴纳，请求人民法院判令被反诉人向反诉人支付此项费用。反诉人按照《商品房买卖合同》要求，进行供水、排水配套设施建设，做到与城市公共供水、排水管网连接，但水表的费用应该由被反诉人承担。在供排水设施建设过程中，为了提升现代化管理水平，减少逐层查表抄表工作量，淘汰人工抄表模式，通过网络终端实时监控，及时查找用户家里水量异常，快速排查漏水隐患，走智能化、自动化、数据化道路，确保供排水的准确性、安全性和客户私密性，都安瑶族自治县水利供水有限公司摒弃多年一直沿用的普通水表，硬性推广使用智能水表（远传水表）和远程智能抄表系统。该水表安装配置后为业主个人所有，不属于公共设施和公共财产。智能水表（远传水表）单表费用600元，加上相关智能化配套材料平均每户投入296.5元，共计896.5元。这笔费用的承担属于超出原《商品房买卖合同》项下出卖人即反诉人的义务范围；亦属于《商品房买卖合同》履行过程中出现的情势变更，按照实际情况和公平合理原则，被反诉人应该向反诉人支付这笔费用，请求人民法院判令被反诉人向反诉人支付此项费用。2018年2月10日反诉人通过电话、通告和函告等形式通知被反诉人前来收房，被反诉 9 人收房入住后没有按照合同约定缴纳前期物业管理费用。截至2020年5月31日，被反诉人尚欠反诉人前期物业管理费1690.33元，请求人民法院依法判令被反诉人向反诉人支付此笔费用。四、2018年2月10日反诉人通过电话、通告和函告等形式通知被反诉人前来收房，被反诉人不及时前来收房或者故意拖延收房，至2019年3月6日被反诉人才收房，逾期收房达389天。被反诉人拖延收房，不仅构成了根本性违约，而且大大增加了反诉人的管理成本和风险承担。比照双方所签订的《商品房买卖合同》相关逾期交（收）房条款，比照被反诉人向反诉人提起逾期收房违约的本诉，被反诉人应当按照每日总房款的万分之一向反诉人赔偿逾期收房违约金或支付管理费用，该笔费用共计18866.50元。请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付此笔费用。 反诉原告针对反诉请求在举证期限内向法庭提供的证据有： 1.《商品房买卖合同》附件四复印件一份，证明反诉人与被反诉人黄家衡在《商品房买卖合同》中就面积差、前期物业管理服务收费作了约定，在附件四补充约定总房款不含新建居住区供配电设施建设维护费用。反诉人的诉讼请求有事实和法律依据； 2.广西壮族自治区人民政府令108号文、桂价格(2015)43号文、桂价格(2015)95号文、桂价格(2017)12号文、桂水电司营(2017)21号文复印件各一份，证明新建住宅区供配电设施建设维护相关政策不断出台又不断废止，造成反诉人无法把此项费用计入项目总投资、纳入成本、融入房价，反诉人暂无法向被反诉人收取，在签订《商品房买卖合同》时约定总房款不包含供配电建设维护费。反诉人的诉讼请求有事实和法律依据； 3.《新居配工程施工合同》、通告复印件各一份，证明政策确定后反诉人与广西学达电力设备有限公司就石龙安之都供配电设施建设签订了《新居配工程施工合同》，按照住户建筑面积每平方米70元进行建设，合同总价款3950000元，实际投入3812483.00元，每平方米承担68元。反诉人多次向被反诉人催缴，被反诉人没有补交； 10 4.一户一表供水安装工程施工协议书预算单复印件一份，证明都安瑶族自治县水利供水有限公司要求安装智能（远传），并与反诉人签订《供水管道安装施工协议书》，反诉人为被反诉人安装了远传水表（智能水表）； 5.尚欠物业费统计表复印件一份，证明被反诉人截至2020年5月31日尚欠前期物业管理费1690.33元； 6.收房公告、通知、房屋交接单复印件各一份，证明反诉人通知2018年2月10日收房，被反诉人2019年3月6日才收房，逾期389天。 反诉被告黄家衡、周彩芬针对反诉辩称，1、本诉原告是以本诉被告逾期交房构成违约主张的民事权利，而反诉原告在反诉当中提出的四个诉讼请求及诉称的事实理由实为多个法律关系，且与本诉不是同一法律关系，依法应当另案处理，反诉条件不成立。其反诉请求应予全部驳回；2、双方签订商品房买卖合同约定的房屋总价款已经包含供水供电及供配电的全部费用，反诉原告要求反诉被告支付供配电的费用没有法律和事实依据，已经缴纳的水表费用，反诉原告无权向反诉被告收取，反诉被告针对此项费用将另案主张返还；3、反诉原告不具备物业管理的相关资质，无权对物业进行管理，无权要求反诉被告缴纳费用，反诉被告已经按照约定支付了全部的物业费，反诉原告主张的物业费没有事实和法律依据，依法应被驳回；4、反诉原告主张的逾期收房管理费没有事实和法律依据，依法应被驳回。综上，本案应当判决驳回反诉原告的全部请求或者依法裁定驳回其反诉。 反诉被告针对上述反诉答辩在举证期限内向法庭提供的证据有： 1、编号为3980249号收据复印件1张，证明反诉原告违规向反诉被告收取了水表费896.50元，反诉被告将另案主张返还该费用； 2、编号为3955957号收据复印件1张，证明反诉被告已经缴纳2018年的物业费2280.50元，反诉原告主张的当年物业费没有事实和法律依据； 3、编号为3966717号收据复印件1张，证明原告已经缴纳2019年 11 的物业费922.00元，反诉原告主张的当年物业费没有事实和法律依据； 4、编号为3980268号收据复印件1张，证明原告已经补交增加面积差价款5626元。 经开庭举证质证，对于当事人无异议的证据，本院当庭予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院按本诉到反诉的顺序作出如下认定： 一、对原、被告本诉证据的认定。 本诉被告对本诉原告提交的证据3即《商品房买卖合同（预售）》主合同一证的真实性有异议，认为该合同不是完整的合同。对证据6即《税收缴款书》的关联性有异议，认为该证据与本案无关。 综合诉辩双方相互认可的事实，本院认为，原、被告既已共同确认了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，即对该证据的真实性、合法性、关联性已作出了明确的肯定，即使存在合同的补充协议，也不能排除合同的完整性和真实性，故被告对该证据提出的真实性异议不成立，本院不予采纳并应对该证据的三性予以确认。《税收缴款书》证明了原告缴纳房屋契税的事实，该证据与原告履行合同约定的交付义务有关，与本诉具有关联性，被告对真实性、合法性无异议，本院亦应予以确认，并作为认定本案事实的依据。 本诉原告对本诉被告提交的证据2即交房公告、通知书的合法性、真实性、关联性无异议，但对证据的效力问题有异议，认为双方在签订合同时已有明确约定，交房通知或发出的任何文件，均应通过书面形式及邮政快递方式送达原告，被告在自家门口自行张贴的通知书不足以达到如约告知被告已经向原告发出收房通知的效果。根据证据的认证规则，本院认为本诉原告提出的异议理由不成立，对证据的三性应予以确认。 本诉原告对本诉被告提交的证据3即面积差补交房款凭据、房屋交接单、买受人声明的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为本案计算逾期交房的天数应计算至2019年3月6日，水表费通知要求不缴纳水表费则不予 12 交房，但原告缴纳该项费用之后被告也没有交付房屋，被告没有权利收取该费用，原告对此费用将另案主张返还。 经审查，本院认为，该证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，应予确认。 本诉原告对本诉被告提交的4-9号证据，原告对证据的三性均有异议，理由如下：1、被告提供的证据均是复印件，并没有显示有相关部门的盖章；2、关于停电停水问题，按照生活实际情况仅仅是对一段时期的停水停电，并不影响到工程的进度，存在整天停电停水情况的非常少，被告没有能举证证明存在整天停电停水的事实应承担举证不能的法律后果；3、高温不是法律规定的不可抗力，不应扣减违约天数。对于下雨天是否属于不可抗力的问题，下雨天必须达到一定的雨量之后，并实际影响工程建设进度的，才可以考虑工程延误时间，但被告没有能举证证明，应承担举证不能的法律后果；4、工程延期申请审批表只是施工方向被告申请的延期，是内部的审批流程，并不能以此作为其逾期交房的抗辩证据；对10号证据即广西壮族自治区人民政府令108号、桂价格（2015）43号、桂价格（2015）95号、桂价格（2017）12号、桂水电司营（2017）21号的三性均有异议，认为其中有一部分是以网页页面的形式打印，没有任何机关的盖章，是否属于政府政策性文件由法庭核实；同时，政府存在政策上的制定变更，但其并没有要求被告停工，供配电对于被告来说是该安装就安装，不能以此来扣减延期交房的时间。 本院认为，被告提交4-9号证据，内容真实、来源合法、但与本诉不具关联性。停电、停水造成工程停工是工程建筑施工普遍遇到的情况，仍属可预见、可克服的认知范围。所以在建设方与施工方订立施工合同的时候往往都已经将因停电、停水造成的停工后果在工程竣工的合理期内加以考虑。工程短时间停工一般都不能认定为不可预见或不可克服而认定为不可抗力。证据中证明被告停电、停水延误施工的时 13 间为１６天，即2015年1月11日、1月13日、1月14日、5月16日、5月23日、7月10日、7月11日、7月12日、7月13日、2016年1月9日、1月29日、10月6日、10月7日、2017年1月13日、1月14日、4月22日。该停电、停水的时间较短，不足以影响被告的正常施工，而且工程建筑施工，所需要的电、水一般都不会依赖于公共供电、供水，故被告以此类证据用以证明逾期交房的原因是因为停电、停水造成不应成立，应对证据的关联性不予以认定；因中、高考每年时间的停工天数，为合同订立时应当预见，属常规停工天数，不能认定为因不可抗力原因导致。故对被告提供的因中、高考而停工通知等证据的关联性，本院不予以认定；被告提供的高温天气情况、晴雨表，本院对原告无异议的部分高温天气情况、晴雨表的真实性、合法性予以认定，但雨天、高温天气，作为房地产开发商是能够预见并应当预算在工期内，且其在尚未与业主签订商品房预售合同时已将雨天、高温天气考虑在工期内，而合同中双方既未约定扣除雨天、高温天气顺延交房时间，被告又未能提供其在施工期间遭受的异常天气较施工前两年天气之恶劣、暴风骤雨持续时间长等相关证据，故对被告提供的高温天气情况、晴雨表等证据的关联性，本院亦不予以认定。 本诉原告对本诉被告提交的11-13号三份证据的三性均有异议，认为是被告自行作出的文件，是否通知到业主并没有证据可以证实，该组证据并不足以影响到涉案工程的施工进度。不能成为被告逾期交房的合理性辩解。 本院认为，此类证据系行政机关作出的政策性公文，对证据的真实性、合法性、关联性应予确认，但对该证据的证明目的不予确认。 二、对反诉原、被告证据的认定。 反诉被告对反诉原告就反诉请求提交的证据1即《商品房买卖合同》的主合同的三性无异议，但对主合同附件四即补充约定的三性有异议，认为主合同的第10条约定的总房价已经包含了供水供电供暖的费用在内，补充约定与主 14 合同的约定前后相互冲突，该补充条约定因不合法而不能成立。对证据2即广西壮族自治区人民政府令108号、桂价格(2015)43号文、桂价格(2015)95号文、桂价格(2017)12号文、桂水电司营(2017)21号文的真实性由法庭核实，对关联性有异议，其他质证意见与第一份证据的质证意见一致；对证据3即《新居配工程施工合同》、通告的三性均有异议，主合同的第10条约定，建设供配电是反诉原告应当建设的范围，该费用应由反诉原告向开发商支付，通告一证字迹不清，内容不明，来源不合法，无法进行质证；对证据4即一户一表供水安装工程施工协议书预算单的质证意见与证据3的质证意见一致；对证据5的三性均有异议。物业服务中心是什么单位？请法庭核实。证据6与被告提交的本诉证据重复，不再重复发表意见。 本院认为，反诉原告就反诉请求提交的证据1即合同附件四实系《商品房买卖合同》主合同的附件。该合同第二十九条第二款最后一行规定：合同附件与本合同具有同等法律效力。故合同附件四就面积差、前期物业管理服务收费、停车位及新建居住区供配电设施建设维护费所作的约定与主合同的条款具有同等的合同约束力，本院对该证据的三性应予确认。证据2系国家政策性文件，对其真实性、合法性不容质疑，证明对象与反诉请求有关，应予确认。证据3、4、5、6与本诉原、被告提供的证据相互认证，应予确认。 反诉原告对反诉被告提供的上列反诉证据无异议，本院予以确认。 综合本诉、反诉双方自认事实及证据认证，本院确认以下法律事实： 2016年7月22日，本诉原告与本诉被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的位于都安县房屋。合同第六条第2项约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3372元，总价款为人民币485000元”。第七条最后的条款又约定：“该商品房价款的计价方式、总价款及期限的具体约定见附件四”。而附件四的第（二）条第4小点则约定：“该《商品房买卖合同》约定的总房款不含公共设施配套停车位、不含新建居住区供配电设施建 15 设维护费用”。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。合同第十条约定：“1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接......；2、交付时供电纳入城市供电网络并正式供电......”。第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理：(1)逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；(2)逾期超过30日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。第二十一条对前期物业管理作了明确约定。双方还就其他的合同条款及补充条款作出相应的约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款485000元，被告未能按照合同约定的期限向原告交付房屋。2017年9月8日，被告取得《房屋测绘报告》。2018年2月8日，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》。2018年2月10日，被告以公告、登报等形式向原告等人发出交房通知。原告事后以房屋未达到法律规定的交付条件、通知交房未依照合同约定为由未及时与被告办理房屋交付手续。2019年3月6日，原告同意接收该房屋并自行装修使用至今。 另查明，合同履行期间，被告以广西壮族自治区人民政府出台并于2015年3月1日起施行的《广西壮族自治区新建住宅小区供配电设施建设维护管理办法》（广西壮族自治区人民政府令第108号）对文件出台前开工建设的住宅区是否归属于“新建”住宅小区、供配电建设维护的主体以及收费标准都还没有明确的界定，过后，广西壮族自治区物价局、广西水利电业集团等有关行政、 16 企业主管部门不断出台、修改自治区上述文件，导致工期延误，交房逾期，且依合同附件四约定应由原告等各住户按住房实际面积分担新建住宅小区供配电设施建设维护费为由，多次要求原告支付此项费用9778元，原告则以供电费用已包括在485000元总房价之内为由拒付，并以被告已构成违约为由要求被告承担相应的违约责任。双方为此引起纠纷，原告即以诉称之事由提出如上本诉请求，被告接到本诉诉状副本后提出反诉，并于2020年8月13日被告向本院分别提出“法院整体回避申请书”和“报请指定管辖申请书”，后于2020年8月25日已向本院撤回“法院整体回避申请书”。经本院向河池市中级人民法院书面请示后所得的答复是：“不同意指定管辖，仍由都安县人民法院审理此案”。 还查明，2019年3月6日，原告应被告的要求向被告补交了房屋增建面积差价款5626元、2018年物业管理费2280元、2019年物业管理费922元、远传水表费896.50元。 本案争议的焦点是： 1、本诉被告逾期交房的行为是否构成了违约？是否应当向本诉原告支付相应的逾期交房违约金？ 2、反诉原告提起反诉的条件是否成立？提出的各项反诉请求是否有事实和法律依据？ 针对第一个争议焦点，本院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守合同之全部条款。原告已按照合同的约定向被告付清了全部的购房款，实已尽到履行已方的合同义务，而被告未能按照合同约定即于2016年12月31日前向原告交付房屋，则构成了违约，依法应当承担相应的违约责任。故原告要求被告 17 按照合同约定支付逾期交房违约金，于法有据，理由成立，其合理的诉求本院予以支持。被告将其逾期交房的事由归结于不可抗力和政府的政策变更原因导致，与客观事实不符，且未能提出充分的证据加以证实，应当自行承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”通常包括：自然灾害，如台风、冰雹、洪水；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如动乱。不可抗力属于法定免责事由，因此并不需要双方在合同中约定，只要符合不可抗力之情形，违约方都可以援引进行抗辩而免除或者部分免除违约责任。对于不可抗力的范围，国家有严格的规定，房地产公司不能任意解释，扩大免责范围。雨天、高温天气、停水、停电、县庆、中高考、政策变化等，作为房地产开发商的被告是能够预见并应当预算在工期内，且其在尚未与业主签订商品房预售合同之前就应将雨天、高温天气考虑在工期内，本合同中，双方既未约定扣除雨天、高温天气顺延交房时间，被告也未能提供充分的证据在其施工期间遭受的异常天气及施工前后两年之内因天气恶劣如暴风骤雨、高温日晒持续时间较长等相关证据。广西壮族自治区人民政府、广西壮族自治区物价局、广西水利电业集团有限公司等政府及其部门就广西新建住宅区供配电设施建设维护费的收取事项先后出台了多个文件，针对的是广西区内所有的供电企业和房地产商，目的是进一步规范收费标准，虽属政策性变更，但并没有影响到被告对涉案商品房的正常施工，且涉案商品房供配电工程在新居配套政策出台之后至取消时，并未实际进行供配电工程的设计、施工、建设，也不存在因新居配套政策变动导致的供配电工程停工、改造、改建等问题，故被告将逾期交房的事由完全归结于不可抗力和政府的政策变更原因导致，理据不足，本院不予采纳。根据合同的约定及法律的规定，被告因违约应当承担的违约金应以实际违约的天数基数，按原告支付全部房价款之日万分之壹计算。实际违约天数应从约定交房期满的次日即2017年1月1日起计至交房条件成就后收房通知书送达原告之日即2018年2月10日止共计406天，即违约金总额应为485000 18 元×0.0001元/天×406天=19691元。原告提出的自2018年2月11日之后的违约金主张，因无事实和法律依据,本院不予支持。被告就本诉部分提出的其他抗辩，证据不足，本院不予采纳。 针对第二个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系,或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的,人民法院应当合并审理”,本诉与反诉基于同一法律关系并不是反诉立案的唯一条件,反诉也可能基于不同的法律关系而基于相同事实,反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由具有关联性和因果关系,亦符合反诉立案条件。本案中，反诉原告基于相同事实和相同法律提出的各项反诉请求，请求之间具有因果关系，符合上述法律规定的反诉立案条件，本院依法应当予以立案并应当与本诉合并审理。 关于反诉原告提出的第一项请求即要求反诉被告支付供配电设施建设维护费9778元是否应予支持的问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议均系各方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效并具有同等约束力。合同的第六条第2项虽约定“该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米人民币3372元，总价款为人民币485000元”，但在第七条最后的条款中又明确约定：“该商品房价款的计价方式、总价款及期限的具体约定见附件四”。而附件四的第（二）条第4小条则约定：“该《商品房买卖合同》约定的总房款不含公共设施配套停车位、不含新建居住区供配电设施建设维护费用”。从上述合同内容的明了、递进表述来看，双方约定的总房款最终还是以“总房款不含公共设施配套停车位、不含新建居住区供配电设施建设维护费用”为准。反诉被告明知有此约定而未提出异议，说明其对该约定已表示认可，故本院对反诉原告针对就新建居住区供 19 配电设施建设维护费用应由反诉被告承担的上述陈述予以采纳并对此项反诉请求予以支持。反诉被告针对此项诉求所作的抗辩，理据不足，本院不予采纳。 关于反诉原告提出的第二项请求即要求反诉被告支付远传水表费用896.5元否应予支持的问题，因反诉被告于2019年3月6日已足额支付了该费用，反诉原告提出的此项主张属于无理诉讼，本院不予支持。 关于反诉原告提出的第三项请求即要求反诉被告支付拖欠的2019年前期物业管理费用922元、2020年的前期物业管理费用768.33元（截至2020年5月31日）共计1690.33元是否应予支持的问题，因双方在《商品房买卖合同（预售）》第二十一条已就前期物业管理费用进行了明确的约定，反诉被告依约应当向反诉原告支付相关的物业管理费，反诉被告既已支付2019年的前期物业管理费用922元，即再无义务重复支付，但尚欠2020年的前期物业管理费用768.33元事实存在，仍应继续支付。反诉原告的此项请求，部分无理，不予支持，部分有理，应予支持，即只支持反诉原告要求反诉被告支付2020年度的前期物业管理费用共计768.33元的诉求，应驳回反诉原告要求反诉被告支付2019年的前期物业管理费用922元的诉求。 关于反诉原告提出的第四项请求即要求反诉被告支付逾期收房389天所产生的管理费（违约金）18866.50元是否应予支持的问题，商品房的交付，只需要交房条件成就后由出卖人依约通知到达买受人收房时，房屋交付即宣告完成；买受人无正当理由拒绝接收的，应视为房屋交付已经完成，买受人逾期收房，只是其怠于行使权利，而不是拒不履行义务，不存在损害出卖人的任何民事权益的事实，依合同约定也不构成违约，无须向出卖方担责，故反诉原告提出的此项请求于实于理于法均无据，本院不予支持。 综上所述，经合议庭评议，依照《 中华人民共和国合同法 》第 八条 、第六十条、第 一百零七条 、第 一百零九条 、第 一百一十四条 ，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十 20 条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下： 本诉部分 一、被告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司于本判决生效之日起十日内向原告黄家衡、周彩芬支付逾期交房违约金19691元； 二、驳回原告黄家衡、周彩芬的本诉其他诉讼请求； 三、本诉案件受理费100元，由原告黄家衡、周彩芬负担20元，被告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司负担80元。 反诉部分 一、反诉被告黄家衡、周彩芬于本判决生效之日起十日内向反诉原告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司支付供配电设施建设维护费9778元； 二、反诉被告黄家衡、周彩芬于本判决生效之日起十日内向反诉原告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司支付2020年前期物业管理费用768.33元； 三、驳回反诉原告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司于本案反诉的其他诉讼请求。 四、反诉案件受理费290元，由反诉原告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司负担200元，反诉被告黄家衡、周彩芬负担90元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 21 审 判 长  梁 瑜 人民陪审员  陈春锦 人民陪审员  陈彩玉 二〇二〇年十二月十三日 书 记 员  韦懿航