广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10696号原告：广州市花都区狮岭镇合成经济联合社，住所地广州市花都区狮岭镇合成村，用户号72378430-4。负责人：毕少雄。委托诉讼代理人：卢伟灿，广州市花都区梯面镇法律服务所法律服务工作者。被告：刘瑞光，男，汉族，1963年9月29日出生，住广东省深圳市福田区，原告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社（以下简称合成经济社）诉被告刘瑞光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序于2020年11月27日公开开庭审理。原告合成经济社的诉讼代理人卢伟灿，被告刘瑞光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合成经济社向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告清付拖欠原告的租金，从2020年3月1日起算至2020年8月31日半年租金共1195000元；及滞纳金，滞纳金以先交租金后使用总共拖欠的租金数额1195000元为本金，从拖欠之日2020年3月2日起按银行同期同类贷款利率的标准计算至付清之日止。2、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年8月30日与刘瑞光签定了一份《楼房租赁合同》，合同约定原告将位于广州市花都区狮岭镇合成村合成北路2号的楼房及配套空地出租给刘瑞光使用。原告与刘瑞光在签定合同时明确了相关租金、时间及有关租赁物的其它相关事项。根据刘瑞光和我社签定合同的第三条第2款、第3款的约定（详见附件），刘瑞光应于2020年的1月31日前支付2020年3月1日至2020年8月31日的租金（半年租金），共计1195000元，但至今分文未出，事后我方多次向其追讨无果。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告刘瑞光答辩称，1、2020年2月1日至2020年6月2日共计4个月停课，没有学费收入，请求免租该4个月的租金。依据：广东高院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引第5条、合同法第118条的规定，我方负有通知和证明义务，我方有证据证明已经采取了合法形式通知了原告并要求减免租金，详见我方申请书。2、花都消防大队查封期间2020年6月7日至2020年8月6日停课两个月，请求免租两个月，依据：原告经营的幼儿园已有20年，曾获得市一级荣誉，当时我方是通过招投标中标原告幼儿园的，原告提供的设备、设施应该是完善的，原告也告知了我方没有办学许可证，后因办学需要，花都消防大队于2020年6月7日检测出来缺乏自动灭火系统和自动报警系统，故当天就查封了至2020年8月6日停课两个月。3、由于幼儿园被查封，我方无奈投入59.5万元为原告完善其消防设施，该费用应由原告承担，我方要求在本案中抵扣，因原告需提供完善的消防设施，幼儿园才能正常使用。4、对承租场地的面积差，我方在办理办学许可证时，后教育局统一委托国土部门进行测量，测量面积为4558.81平方米，与合同约定的面积为5000平方米，差距490多平方米，请求按照实际面积从合同签订之日起至合同解除之日止，每年需减少210888元的租金。5、受疫情影响，我方希望能分期向被告还款。6、诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇合成村合成北路2号，四至为东至合成北路、西至合成村新一社、南至合成街心公园范围美宜佳商店（不含美宜佳商店）、北至合成村历二社厂房。合成经济社陈述，涉案房屋没有办理规划报建手续也没有经过相关政府部门批准建设，只是口头得到政府领导同意建设，没有相关批文。2018年8月30日，合成经济社（甲方、出租方）与刘瑞光（乙方、承租方）签订《楼房租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋出租给乙方用于承办幼儿园用途，租赁期限自2018年9月1日至2036年7月31日，共18年。合同第一条约定，乙方通过竞投，租赁甲方自有的坐落在广州市花都区狮岭镇合成村合成北路2号的楼房及配套空地，楼房及配套空地占地面积约7333平方米（其中楼房建筑总面积约5000平方米，配套空地约5600平方）。乙方对甲方出租的楼房已作充分了解（乙方已了解该楼房无产权证及没有办理相关报建等手续，且该物业没有承办幼儿园的一切手续），同意承租，用于承办幼儿园用途。第三条租金及支付（一）合同履约保证金在签订本合同当天，乙方竞投时交纳的交易保证金100万元，其中50万元转为租金，另外50万元转为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作承包款。（二）租金标准租金为乙方每年应交纳租金为2390000元，不含税费。租金自第六年起开始递增，每五年支付周期递增一次，每次递增幅度为上期缴纳租金的10%，即2018年9月1日至2023年8月31日每年租金2390000元。（三）租金支付方式租金支付方式采用第1种方式：1、分期付款方式租金按半年收取，实行先缴纳后使用原则，每期开始30天前支付当期租金。（五）在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金。滞纳金每天按照所欠租金1‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到10天，则视为乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。合同签订后，刘瑞光向合成经济社支付了保证金50万元，合成经济社将涉案房屋交付给刘瑞光使用，用于开办幼儿园。刘瑞光自2020年2月开始拖欠租金。刘瑞光陈述，其拖欠租金系因为自2020年2月1日至2020年6月2日4个月期间，因受到疫情影响，幼儿园无法开学，且因涉案房屋存在消防不合格，被消防大队于2020年6月7日至2020年8月6日查封，导致幼儿园停课两个月，其在该期间内都没有收入，还要投入消防设施，所以经济困难，无法支付租金。刘瑞光要求减免上述期间的租金。刘瑞光为此提交了广州花都教育微信公众号于2020年6月2日发布的公告拟证实其于2020年6月2日复课。刘瑞光还提交了广州市公安消防支队花都区大队于2020年6月7日出具的穗花消封字[2020]第0002号临时查封决定书，认为涉案年房屋未按消防技术标准设置火灾自动报警系统和自动灭火系统，存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，于2020年6月7日20时至2020年7月6日20时查封。广州市花都区消防救援大队于2020年8月5日出具穗花消解封字[2020]第0003号同意解除临时查封决定书，同意解除对于涉案房屋的临时查封。合成经济社对于上述证据不予认可，确认疫情期间幼儿园有停课，但是对于具体停课时间不清楚。至于消防问题，涉案合同中已注明了不能承办幼儿园。合成经济社与刘瑞光均确认，涉案房屋在租赁给刘瑞光之前也是经营幼儿园。刘瑞光在承租涉案房屋之前，并未对涉案房屋的面积进行过测量。刘瑞光主张，涉案房屋的建筑面积为4558.81平方米，并提交了广州市花都区地籍测量队于2019年1月14日出具的测字201801333号房屋面积测量成果报告书拟证实其主张。刘瑞光认为涉案合同约定的租赁面积为5000平方米，但实测面积并未达到5000平方米，故租金支付标准应扣除面积差异部分。合成经济社对于该房屋面积测量成功报告书不予认可，认为是由刘瑞光独自委托进行测量，且双方约定的租金标准并非系按照租赁面积计算，而是按照整体投标价计算。刘瑞光认为，幼儿园的租金都是按照建筑面积计算的。另查明，合成经济社陈述，若涉案合同无效，其只要求将租金变更为占有使用费，其余部分不要求在本案中进行处理。刘瑞光主张其为涉案房屋的消防设施投入了59.5万元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故合成经济社与刘瑞光签订的《楼房租赁合同》无效。合成经济社要求刘瑞光按照合同约定向其支付滞纳金，本院不予支持。本案的争议焦点为占有使用费标准是否需要进行调整。针对刘瑞光提出的减免理由，本院作如下分析：第一，关于占有使用费标准，刘瑞光主张系按照涉案房屋的建筑面积计算，合成经济社主张系整体出租。涉案合同约定的租金标准为每年2390000元，并未约定系按照建筑面积计算租金。且涉案合同在广州市花都区地籍测量队于2019年1月14日出具测量报告后，刘瑞光仍按照合同约定的标准向合成经济社支付占有使用费至2020年1月。刘瑞光以面积减少为由，要求免除减少面积部分的占有使用费，本院不予支持。第二，关于疫情期间的占有使用费，根据《最高人民法院关于依法妥善审理新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”刘瑞光承租涉案房屋系用于经营幼儿园，在疫情期间显然不能开学经营，经营会受到影响。故刘瑞光请求降低2020年3月至5月的占有使用费标准，本院予以采纳。本院酌定，刘瑞光按照合同约定标准的50%向合成经济社支付2020年3月至5月的占有使用费298750元。至于2020年2月的占有使用费，因刘瑞光已向合成经济社支付，本院对此不予调整。第三，关于涉案房屋被消防部门查封期间的占有使用费，涉案合同已载明涉案房屋无产权证及没有办理相关报建等手续，没有承办幼儿园的一切手续。合成经济社的义务仅为提供房屋供刘瑞光使用，并无义务提供符合开办幼儿园条件的房屋供刘瑞光使用。刘瑞光在此情况下，仍然与合成经济社签订合同并承租涉案房屋，且合同中并未约定消防部分由合成经济社负责。故涉案房屋被消防部门查封，并非系合成经济社导致。刘瑞光以此为由要求免除被查封期间的占有使用费，本院不予采纳。刘瑞光仍应按照合同约定的标准，向合成经济社支付2020年6月至8月的占有使用费597500元。综上，刘瑞光应向合成经济社支付2020年3月1日至8月31日的占有使用费为896250元。合成经济社要求刘瑞光支付2020年3月1日至8月31日的占有使用费896250元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。合同无效后，合成经济社与刘瑞光应互负返还义务。但合成经济社在本案中坚持只要求刘瑞光支付占有使用费，其余部分不要求进行处理。故对于刘瑞光支付的押金、消防设施费用及返还场地，本案不予调处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条，《最高人民法院关于依法妥善审理××肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，判决如下:一、被告刘瑞光自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社支付2020年3月1日至2020年8月31日的占有使用费896250元；二、驳回原告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7778元，由原告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社负担1944.5元，由被告刘瑞光负担5833.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二○二○年十二月三书记员  利文智方琢华