宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初11259号原告：陈某,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：冶某，系原告陈某妻子，住宁夏回族自治区固原市泾源县，身份证号码：×××（特别授权）原告：万某,住宁夏回族自治区银川市。被告：杨某,住宁夏回族自治区银川市。被告：王某,住宁夏回族自治区银川市。原告陈某、万某与被告杨某、王某宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人冶某、万某、被告杨某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某、万某向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《宅基地转让合同》无效;2、判令二被告退还二原告转让款172000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由:2016年5月,原告陈某、万某和被告杨某、王某协商,购买原告杨某、王某共同所有的的位××区宅基地1.8亩及房屋3间,价格为172000元。2016年5月24日,被告杨某代表自己与王某与原告陈某、万某签订《宅基地转让合同》,合同约定被告杨某将其所有的的位××区宅基地1.8亩及房屋3间出售给原告原告陈某、万某,价格为172000元。被告杨某保证该宅基地产权合法,权属清楚。合同还对土地四至进行了约定。双方在合同上签字。证人兰某也在合同上签字。同日,原告陈某、万某向被告杨某支付现金22000元,通过银行转账向王某支付150000元,杨某出具收到172000元的收据。2017年,经金凤区良田镇人民政府核查,认为涉案土地系耕地,土地上房屋系违章建筑。金凤区良田镇人民政府执法大队将涉案房屋予以强拆。原告陈某、万某认为,被告杨某、王某虚构案涉房屋宅基地合法,隐瞒其违法建设的事实,欺骗原告与其签订《宅基地转让合同》。原告认为,原、被告签订的《房屋转让合同》应属无效。被告以欺诈手段与原告签订协议,给原告造成巨大经济损失。现原告诉至法院,请求人民法院查明事实,依法判决确认判令原、被告签订的《宅基地转让合同》无效;判令二被告退还二原告购房款172000元。被告杨某辩称，钱数字我只见了原告转给王某，王某给我现金给的150000元，当时我没拿手机，我没有银行卡，当时买的时候不在我家，是在温棚处购买的，钱就转给了王某，王某给我给的现金。我当时是有温棚的，我卖的地和温棚，房子只有地基，最后我盖的房子，我盖的房子一起给的原告，最后被拆除了；原告给我补偿菜棚相应损失。被告王某辩称，当时我和杨某是一个村的，当时杨某没卡，就把钱给我转账了，当时我把钱已经给了杨某，我只是代收钱，这个事情与我没有关系。本案查明的要素事实如下：一、是否签订书面合同：是；二、签订合同的时间：2016年5月24日；三、合同约定的转让款的数额：172000元；四、是否有收条：是；五、转让标的物：1个菜棚，100平米房屋3间，土地1.8亩；六、转让标的物所在地：良田镇xx村；四址：东邻乡村路，西邻渠，南邻王某，北邻陈某某；七、被告转让土地时是否取得土地承包经营权：否，被告从村集体承包来的温棚，有合同但无确权；八、原被告是否属于同村集体经济组织成员：否；九、王某是否是代收：原被告均认可；十、是否有倒卖土地行为：否；十一、购买目的：种地和拆迁补偿；以上事项中为双方无争议事项。双方对案涉标的物的转让款是否支付完毕，案涉合同是否有效存在争议。针对争议内容案涉标的物的转让款是否支付完毕，原告围绕该争议内容依法提交了证据：收条一份（原件），以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，能够达到证明目的，本院予以采信。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，且禁止占用耕地建房。原、被告签订的虽为《宅基地转让合同》，但涉案标的实为地上附着物及所系的土地，该土地所涉权利为土地承包经营权，土地承包经营权可以转让，但在转让时，转让人应取得该权利，并经村集体同意，向同村经济集体组织成员转让。本案中，被告杨某并未取得该土地承包经营权，又在未取得宅基地使用权的土地上建设房屋，并向案涉房屋及所系土地所在经济集体组织以外的成员转让获利，其行为违法法律的强制性规定，当属无效。二原告诉请确认双方签订的《宅基地转让合同》无效，本院予以支持。因合同无效取得的财产，应当予以返还，但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，二原告作为成年人明知自己非银川市金凤区良田镇园子村集体经济组织成员，却主动前往并合伙购买，其二人行为存在过错，故二原告应当承担30%的过错责任，本案中，合同相对方为杨某与陈某、万某，被告王某仅为代收款项，原被告均予以认可，故合同无效的返还义务仅由被告杨某履行。对于被告杨某提出的仅收到150000元转账的辩解意见，合同约定于签订之日即2016年5月24日付22000元，同年5月底付150000元，分两次付清，根据原告提交并经法庭质证的2016年6月2日的转账凭证及同日署名“收款人：杨某”的收条，银行转账与约定的第二次尾款付款时间及付款金额印证，能够证明被告于2016年6月2日实际收到172000元转让款后出具收条的事实，虽被告辩称其不识字，但未提交相关证据证明该收条是在违背真实意思的情况下出具的，故被告应承担举证不利的法律后果，该点辩解意见，本院不予采纳。本院认为民事活动中应遵守诚实信用原则，故由被告杨某向原告陈某、万某返还转让款120400元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第三十七条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈某、万某与被告杨某于2016年5月24日签订的《宅基地转让合同》无效；二、被告杨某于本判决生效后十日内退还原告陈某、万某转让款120400元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，由原告陈某、万某负担561元，被告杨某负担1309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 马君平二〇二〇年十二月三日书记员 宋石梅附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。