山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0481民初6105号原告：胡广济，男，1941年7月8日出生，汉族，住滕州市，现住滕州市。原告：孙秀莲，女，1942年8月6日出生，汉族，住址同上，系胡广济之妻。委托诉讼代理人：胡清，女，1964年6月8日出生，汉族，住滕州市，系两原告之女。委托诉讼代理人：任兆福，山东诚硕律师事务所律师。被告：王玉红，女，1964年4月9日出生，汉族，住滕州市。第三人：滕州市汇龙房地产综合开发有限公司，住所地：滕州市龙泉街道龙泉南路和谐康城C区S1号楼八层，统一社会信用代码：91370481725436346T。法定代表人：程佑银，经理。委托诉讼代理人：孙涛，山东君雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，山东君雅律师事务所律师。原告胡广济、孙秀莲诉被告王玉红、第三人滕州市汇龙房地产综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙秀莲、二原告的委托诉讼代理人胡清、任兆福,被告王玉红、第三人滕州市汇龙房地产综合开发有限公司的委托诉讼代理人陈晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡广济、孙秀莲向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告借名买房关系成立并合法有效；2.确认原告是第三人开发的滕州市汇龙和谐康城E区9号楼1单元202室房屋实际购买和使用人并判令该房屋归原告所有；3.判令被告配合原告到第三人处办理更名(或过户)手续；4.判令第三人协助原告更名（或过户）后继续履行第三人和中医院签订的《商品房预定合同》，并与原告签订正式的商品房买卖合同；5、在借名买房关系成立和对方被告和第三人履行商品房买卖合同后的情况下，判令被告履行借名买房协议将涉案房屋的产权登记变更至原告名下；6、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告年事已高且住在农村，生活起居和看病就医十分不便，于2010年欲在滕州城里购买住房，后商定原告借王玉红名义购买滕州中医院团购房，并委托子女选定了滕州市汇龙˙和谐康城E区9号楼1单元202室计91.39㎡单价2710元，总价247666.9元的房屋，在王玉红给原告提供了相关手续和汇龙公司收取购房款的银行账户后，原告委托子女胡利群、胡莺歌交了选房押金5000元和购房首付款70333元，开发公司收取该房屋房款75333元的收据是被告交给原告的大女儿胡清，然后转给原告的，后原告交齐了房款175777元并实际入住并管理占有使用了该房屋，因开发建设和王玉红不予配合等原因造成未能办理确权手续。后第三人起诉被告解除合同，被法院以（2020）鲁0481民初4016号民事判决驳回诉讼请求，并判决借名买房的权利可另行主张。原告是房屋的实际购买、付款、占有使用和所有权人，原告具备合法的购买商品房的资格，且委托他们为原告办理购房事宜是合法有效的民事法律行为，应受到法律的保护和支持。被告王玉红辩称，两原告并非适格当事人。原告与被告及原告与第三人之间不存在房屋买卖的法律关系，无起诉的权利基础。即使原、被告之间存在纠纷，原告的诉讼时效期间已经届满，应驳回原告的诉讼请求。第三人滕州市汇龙房地产综合开发有限公司（以下简称汇龙公司）述称，与第三人签订合同、交付房款的是王玉红。关于原告与被告之间的关系，第三人不知情。无论买受人是原告还是被告，涉案房屋的买卖合同均已经解除，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年8月8日，滕州市中医医院（乙方）与汇龙公司（甲方）签订商品房预定合同，约定滕州市中医医院（以下简称中医院）团购汇龙公司位于滕州市龙泉中路西侧，荆河东路南侧，汇龙˙和谐康城小区E区2#、5#、9#楼。乙方初步拟定团购200套住宅房（以最终选房套数为准），乙方购房户不能挑选E区2#、5#、9#号楼以外的房源，双方约定交房期限为2012年5月1日。甲方协助乙方向购房户收取保证金，每户5000元，并代为保管。没有违规的购房户，此保证金可作为个人预付款使用，有违规的购房户，其保证金不能作为预付款使用，交回乙方，甲方无使用权。关于价格及费用，住宅团购均价为2850元/㎡；阁楼价格为1680元/㎡；地下室价格为1350元/㎡;(一次性付清全款可让利50元/㎡)，地下车位价格为68000元/位（阁楼、地下室、地下车位均不办理产权，不能办理按揭贷款）。关于付款方式和期限，甲乙双方签订合同后10日内，乙方购房户向甲方交付房价30%的预付款（车位暂按2万元/位），待住宅主体完成或达到预售许可条件时，甲方通知乙方购房户签订《商品房预售合同》，15日内交清预售房款（含地下室及车库款），办理按揭贷款的客户，也须在15日内办理完毕；上房前根据实测面积结算房款，多退少补，同时签订正式《商品房买卖合同》，其他物业等相关费用待上房交钥匙前一次性付清。乙方逾期交纳房款超过15日或接到上房通知后超过15日不来办理上房手续的，甲方有权将房屋转让给他人。汇龙公司在甲方处加盖公章，中医院在乙方处加盖公章。合同后附有和谐康城十一层、十七层楼层差的价格表。王玉红系中医院职工，享有团购涉案房屋的资格。胡清、胡莺歌系胡广济、孙秀莲之女，胡利群系胡广济、孙秀莲之子。王玉红与胡清系同学等关系，双方口头约定，胡清父母借用王玉红的名义购买团购房。王玉红选定了和谐康城E区9号楼1单元202室房屋，房屋面积为91.39㎡，单价为2710元/平方，房款为247666.9元，地下室17.87㎡，单价为1350元/平方，价款为24124.5元，总价款为271791.4元。王玉红将汇龙公司收取购房款的银行账户交付给胡清，胡莺歌将购房首付款70333元打入汇龙公司工商银行的账户，汇龙公司于2010年8月24日向王玉红出具收据，载明：“交款单位：王玉红，购房地点：和谐康城E区9#-1-202室，收房款75333元”，其中包含了5000元定金（亦系胡广济子女代交）。王玉红将此收据原件转交给胡清。2012年4月11日，汇龙公司向王玉红下达“关于汇龙˙和谐康城E区团购房上房的通知”，载明：“和谐康城E区9号楼1单元202室王玉红住户：为便于汇龙˙和谐康城定房职工办理上房手续，及时入住新居，现将上房事项通知如下：一、上房时间，定于2012年4月30日之后，每日上午8:30-11:30，下午13:30-16:30；二、办理上房及贷款所需资料：1、如一次性付清，请于2012年4月30日之后携带本人身份证原件、购房收据、协议、剩余房款及上房费用即可办理上房手续；2、如办理商业贷款，需夫妻双方携带各自身份证、户口本、结婚证、收入证明、交款收据、协议等，于2012年4月13日至17日在汇龙开发公司东二楼会议室集中办理；3、如办理公积金贷款，可先到汇龙公司销售科领取公积金贷款表格，填写完毕后再送交领取表格处，由汇龙公司统一组织分批去公积金处审核及办理各项手续”。王玉红未交纳剩余房款，亦未办理上房手续。2014年2月27日，汇龙公司向王玉红下达交款通知，载明：“中医院职工王玉红，你所团购的汇龙和谐康城E9-1-202号房，现通知你于2014年4月30日前付清你所团购房的房款，并办理上房手续。如逾期不办理，我公司将依据团购房合同约定，对该公示房源另行处理”。2014年4月28日，原告之女胡清委托荆河律师事务所向汇龙公司发出律师函，声明胡清借王玉红名义买房，在胡清和王玉红之间的纠纷没有解决之前，汇龙公司不与任何一方签订正式的商品房买卖合同。2017年6月，王玉红在滕州日报公告遗失声明，对汇龙公司开具的交纳涉案房屋首付款的收据（号：0004052）以丢失为由声明作废。2017年6月13日，汇龙公司向王玉红补开首付款收据，载明：“缴款单位：王玉红，购房地点：和谐康城E区9-1-202，收购房款75333元”。2017年9月，王玉红委托滕达律师事务所向原告出具律师函，函告公司收到律师函七日内为王玉红办理上房手续并交付房屋。现涉案房屋并未办理上房手续。2020年7月2日，胡广济、胡莺歌存入汇龙公司账户175777元，汇龙公司于7月7日在滕州日报发布公告：“胡广济和胡莺歌您于2020年7月2日以现金形式存入汇龙公司在中国工商银行滕州市支行开立账户中，资金壹拾柒万伍仟柒佰柒拾柒元整（￥175777.00元），因您与汇龙公司不存在任何商品房买卖关系，与您提供的汇龙和谐康城E区9-1-202号商品房买卖没有关联性，望你见公告后三日内到汇龙公司财务科办理退款手续，逾期产生的一切后果由你自行承担”。2020年7月8日，汇龙公司以王玉红为被告、胡广济、孙秀莲为第三人诉至本院，要求解除汇龙公司与王玉红的房屋买卖合同。本院于2020年8月27日作出（2020）鲁0481民初4016号民事判决，该判决认定事实部分查明“王玉红与胡清系同学等关系，双方口头约定，胡清父母借用王玉红的名义购买团购房……”,认定汇龙公司与王玉红之间形成名义上的商品房买卖合同关系，判决驳回汇龙公司的诉讼请求。该判决现已生效。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……(六)已为人民法院发生效力的裁判所确认的基本事实……前款第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”。（2020）鲁0481民初4016号民事判决已经生效，该判决对胡清与王玉红口头约定，胡清父母借用王玉红名义购买团购房的事实进行了认定。被告王玉红未提交相反证据推翻上述事实，本院认定原、被告之间存在借名买房合同关系，意思表示真实，合法有效，本院予以确认。原告诉请确认原告与被告借名买房关系成立并合法有效，本院予以支持。被告辩称二原告无主体资格的辩解意见，本院不予采纳。原告诉求确认借名买房合同效力问题，属确认之诉，不受诉讼时效的限制，被告关于超出诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案涉案房屋未办理产权登记，原告要求确认房屋归其所有，无法律依据，本院不予支持。原告持有首付款收据原件及首付款汇款凭据，足以认定原告为涉案房屋的实际付款人。该房屋未办理上房手续，原告要求确认其是涉案房屋的实际使用人，无事实依据，本院不予支持。汇龙公司与中医院签订商品房预定合同，中医院职工团购汇龙公司开发的部分楼盘，王玉红作为中医院职工选定涉案房屋，对房屋价款进行了明确约定，双方没签订正式的商品房买卖合同，形成名义上的商品房买卖合同关系。二原告虽与被告王玉红存有借名买房的法律关系，但二原告与汇龙公司没有合同关系，二原告与被告之间关于借名买房的约定仅对双方产生约束力，不能为汇龙公司设定义务负担，故原告要求被告配合原告到汇龙公司办理更名过户，同时原告要求与汇龙公司签订正式的商品房买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。现涉案房屋未办理产权登记，原告要求被告将房屋的产权登记变更至原告名下，条件尚不具备，原告可待条件成就后另寻救济途径。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告胡广济、孙秀莲与被告王玉红关于汇龙.和谐康城E区9-1-202室房屋借名买房合同有效；二、驳回原告胡广济、孙秀莲其他诉讼请求。案件受理费5060元减半收取2530元，由被告王玉红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 员  刘 永二〇二〇年十二月十六日法官助理  罗 璇书 记 员  张凤翔