广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30339号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州市天鹏物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：黎达权，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏天，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：黎国强，男，1965年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：张财生，广东上兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖燕飞，广东上兵律师事务所实习人员。第三人：广州白云区新市望岗经济发展公司，住所地广州市白云区。法定代表人：黎伟铅。原告广州市天鹏物业管理有限公司与被告黎国强、第三人广州白云区新市望岗经济发展公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市天鹏物业管理有限公司的法定代表人黎达权及其委托诉讼代理人陈福财，被告黎国强及其委托诉讼代理人张财生、肖燕飞均到庭参加了诉讼；第三人广州白云区新市望岗经济发展公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告向原告支付2020年3月1日至2020年8月31日期间拖欠的租金2795100元（465850元X6个月）；2、被告向原告支付逾期交租滞纳金161184.1元（从每月租金应付之日起计算至2020年8月31日止，详见《租金、滞纳金明细表》）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2009年12月16日，原告与第三人签订《租赁合同书》，约定原告取得坐落于106国道旁土名“沙片”属于第三人建筑物的承租权，合同对租赁面积、租期、租金、转租、加建等内容进行了约定。2010年5月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将106国道旁望岗段（土名沙片）致富路南边（原旧陶瓷市场）、建筑面积约14000平方米、占地面积约8500平方米的租赁物（以下简称涉案租赁物）租给被告作商业经营使用，合同对租期、租金、滞纳金等进行了约定。上述合同签订后，原、被告及第三人一直履行至今，现被告每月需缴纳租金465850元。由于新冠疫情的影响，原告已免除了被告2020年2月租金，但2020年3月开始，被告已恢复经营并收取其他商户租金，却拖欠向原告支付租金，故提起本案诉讼。被告黎国强辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，理由如下：第一，因涉案租赁物没有规划报建手续，原、被告签订的合同属于无效合同，因此，不存在违约等责任，相关条款也无效。第二，涉案租赁物自2019年10月开始就处于被拆迁的状态，2020年2月26日，第三人以及白云区嘉禾街道办在涉案租赁物场所大范围张贴征拆通知，涉案租赁物已经处于无法正常经营的状态，从3月至今都属于搬迁搬离的状况。第三，第三人作为业主自2020年3月开始未再收取原告的租金，原告也无权向被告收取租金，第三人于2020年9月17日出具书面文件，内容是关于盈通五金装饰材料城停收租金相关情况说明，明确告知原告自2020年4月起不得再收取管理方、承租方的租金，管理方、承租方就包括了本案被告。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告提起反诉诉讼请求：1、原告向被告返还合同保证金1000000元及利息（利息自起诉之日起计算至实际返还之日，按中国人民银行同期贷款利率5.2%计算）；2、原告向被告返还2014年1月至2020年8月多收的电费397386.18元；3、原告向被告返还2014年1月至2020年8月多收的水费129459.73元；4、原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：2010年5月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租涉案租赁物，租期为2010年9月1日至2030年8月30日，被告在签订合同当天向原告缴纳保证金1000000元，合同期满后，被告交清所产生的租金、水电费、工商等费用并办清一切手续后，20日内该合同保证金无息返还给原告，电按该电房、供电所的实际票价的基础上加收0.2元每度作为建设电房和维修费用，变压器的损耗按用电量多少的比例分摊，水按村的实际收费交付；在租赁期间，如遇国家法律、法规或政府征用土地的，租赁关系终止，甲乙双方各不负违约责任；等等。被告自签订合同之日起，按时缴纳租金、水电费等全部费用，但是原告未按合同约定提供供电所的实际票价凭证、水价凭证，虚报电费价格、水费价格，经被告核实，2014年1月至2020年8月，原告多收取了大额水电费。因涉案租赁物所述地块纳入征拆范围，2020年8月17日，望岗经济联合社与政府签订土地征收协议，并于8月20日直接向被告送达《解除合约通知书》，故原、被告所签的《租赁合同》已无法继续履行，双方租赁关系随即终止，原告应于合同终止之日向被告返还合同保证金，故提起反诉诉讼请求。原告对反诉辩称：被告自2020年3月起未向原告支付租金已构成违约，原告有权解除合同、收回租赁物并不予退还合同保证金，被告请求退还保证金及利息没有事实及法律依据，应予驳回。原告在被告拒付租金后，充分给予了被告合理的支付期限，但被告仍拒绝支付，故原告遂向被告发出《解除租赁合同通知函》，被告于2020年9月10日向原告回复《关于同意解除租赁合同的函》，称被告同意于2020年8月17日与原告正式解除租赁合同。原、被告双方已以实际履行行为变更了涉案租赁合同中关于水、电费收取的价格条款，并实际按双方变更后的价格履行多年，被告对此从未提出异议且每月已实际履行。现被告称原告自2014年1月至2020年8月多收水电费并要求原告退还没有事实及法律依据，应予以驳回。水电费的价格是公开透明的，被告可随时查询，但被告每月均按原告发出的水电费金额向原告转账支付，从未提出异议。被告向其商户收取水电费的价格比被告向原告支付的水电费价格更高，被告并无任何损失。请求驳回被告的全部反诉诉讼请求。第三人对本、反诉均无陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的租赁合同、租赁合同书及附图、照片、租金收据、微信付款明细、发票、电费通知单、征拆通知、解除合约通知书、关于盈通五金装饰材料城停收租金相关情况说明、供电所票价凭证、用电量统计记录、电费的银行流水、广州市自来水公司自来水价格表、广州市中心城区污水处理费收费标准、用水量统计记录、水费的银行流水、微信聊天记录、广州市白云区发展和改革局《关于严格执行水、电气、网、房租收费有关规定的通知》、复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月27日，原告向被告开具收据，记载收到被告押金1000000元。2010年5月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租给被告作商业经营使用，租期自2010年9月1日至2030年8月30日，每月租金350000元，从第4年开始，每3年递增10%，乙方在签订合同日向原告缴纳保证金1000000元，计租期从2010年9月1日起；乙方在每月1-20号前交清当月租金和水、电费，逾期交付，甲方有权收取总金额1%每天的滞纳金；电按该电房、供电所的实际票价的基础上加收0.2元每度（方）作建设电房和维修费用，变压器的损耗按用电量多少的比例分摊，水按村的实际收费交付；在租赁期间，如遇国家法律、法规或政府征用土地的，租赁关系即终止，甲乙双方各不负违约责任，不作任何补偿，乙方必须执行合同规定进行搬迁，不得以任何理由拖延或拒迁（如国家或征收方对该物业或场地有赔偿或补偿，就按有关规定，土地、建筑物归甲方，乙方投资的建筑物、构筑物、装修等按评估值补偿费归乙方，搬迁费归乙方负责）；等等。2020年2月26日，广州市白云区嘉禾街道办事处城市管理科发出征拆通知，记载嘉禾望岗站周边地块是我市重点收储项目，根据项目征拆要求，本栋建筑位于征拆红线范围内，请相关利益人积极配合征拆工作，于2020年3月31日前搬离退场。2020年8月20日，广州市白云区嘉禾街望岗经济联合社向广州市盈通五金装饰材料市场经营管理有限公司发出解除合约通知书，记载望岗经济联合社已于2020年8月17日与政府签订协议同意政府征收土地，租赁合约已无法继续生效运行，即日起望岗经济联合社与贵方解除租赁合约。2020年9月17日，广州市白云区嘉禾街望岗经济联合社出具关于盈通五金装饰材料城停收租金相关情况的说明，记载由于新冠××疫情影响，我联社属下望岗经济发展公司已免除原告2020年2月全部租金，因原告已缴纳，故实际免除3月租金；2020年2月26日，我联社收到《征拆通知》，要求相关利益人2020年3月31日前搬离退场，为了配合征拆工作，我联社属下望岗经济发展公司自2020年4月起不再收取管理方、承租方的租金；为了配合征拆工作，我联社于2020年4月10日召开内部会议，告知属下公司通知涉征拆范围的各承租方；等等。被告为证实原告存在多收水电费的事实，出示以下证据：1、2018年9月至2020年9月期间的电费发票，记载购买方为黎达权，电费单价从0.6元至1.2元不等；2、广州市自来水公司自来水价格表，记载2012年5月21日发布的非居民生活用水单价为3.46元/立方米；2017年7月1日起非居民类污水单价为1.4元/立方米，并注明污水处理计量方式调整为按用水户的用水量计征。3、银行账户交易明细，记载被告自2014年1月至2020年9月期间支付费用记录，被告对其中部分款项支付记录予以标记为水电费用。4、水电量的统计表，该表为被告自行制作，被告称系根据上述证据3的实际缴费金额除以水、电费的单价计算得出。5、微信通信记录，显示2018年8月至2020年9月期间，原告方将水电的读数告知被告，被告自行计算水电费数额并告知原告已缴费。被告另称其系广州市盈通五金装饰材料城市场经营管理有限公司的法定代表人，其与公司各租赁一处场地，共用电表，故电费系按照两个租赁场地的面积比例进行分摊计算。原告对上述证据1称仅有部分发票有原件，仅对有原件的予以认可；对证据2不予确认；对证据3仅确认转账记录中有原告名称的部分；对证据4不予确认，主张均是被告自行制作；对证据5无异议，并主张原、被告在实际履行中已通过履行行为将水电费的价格予以变更。原告为证实其收取水电费标准合理，出示以下证据：1、2019年12月至2020年9月的电费发票，记载电费单价为0.7至1.2之间；2、2019年12月至2020年9月的电费通知单，记载电度电价分为峰、平、谷三个单价，峰为1.03元，平为0.63元、谷为0.33元；3、电表照片；原告称被告用电多为峰、平时段，实际的电费单价远高于发票的单价；4、2018年11月至2020年9月期间的水费发票，记载水费单价约为3.36元，仍需缴纳3%的税额，其中2020年5、6月及7月的部分用水单价约为3.02元。被告对上述证据均不予确认，称原告用最高标准推定为被告的用电单价没有事实依据，应以发票单价为准；原告提供的水费发票单价与被告查询的用水单价基本一致，也包括了污水处理费。审理中，原、被告对被告在2020年3月之后有无实际经营管理涉案租赁物存在争议，被告称自2020年3月开始涉案租赁物已被拆除部分，2020年6月底又拆除了一部分，无法经营，被告自2020年3月开始仅留存部分人员协助政府配合拆迁统计事宜，并未实际经营管理；曾多次要求原告进行书面交接确认，但原告均不配合。原告对被告陈述不予认可，主张被告实际收取部分租户租金至2020年8月，确认涉案租赁物的部分场地已被拆除，但主张拆除的仅为小部分，并出示原告起诉前前往涉案租赁物现场拍摄的照片，显示仍有商户开门经营。另查，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载涉案租赁物所在地块未查到《建设工程规划许可证》信息。本院认为，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或相关产权登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告就涉案租赁物签订的《租赁合同》应属无效。关于保证金，《租赁合同》无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故被告要求原告退还保证金1000000元于法有据，本院予以支持。关于租金即占有使用费，被告主张其于2020年3月开始未经营，仅留存部分人员在涉案租赁物现场配合征拆工作，但未能提供证据证实已实际向原告交还场地，原告对被告主张已通知原告交接场地亦不予确认，故应认定被告在2020年3月之后仍使用涉案租赁物。但因涉案租赁物所在的望岗经济联合社于2020年8月20日向被告发出解除合约通知书，通知被告于该日解除租赁合同，可知涉案场地自2020年8月20日起已由望岗经济联合社收回管理，原告无权继续以出租人身份出租、管理涉案场地，故占有使用费应计算至2020年8月20日止。关于占有使用费标准，因望岗经济联合社已作出情况说明，显示原告自2020年3月起未再向其上一手出租方缴纳租金，也结合原告确认涉案场地在2020年3月起被拆除部分，而涉案场地被纳入征拆范围亦会影响涉案场地的后续经营，综合考虑以上因素，本院酌情认定被告按照合同约定租金标准的30%支付占有使用费。经计算，被告应向原告支付2020年3月1日至2020年8月20日期间占有使用费，经计算为788940元（465850元×30%×5月+465850元×30%÷31天×20天）。关于滞纳金及利息，因《租赁合同》无效，故合同中关于滞纳金的约定亦属无效，原告要求被告支付租金滞纳金以及被告要求原告支付保证金利息均于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于多收水电费，虽《租赁合同》约定了水电费的收费标准，但原、被告在实际履行过程中并未按照合同约定标准缴纳水电费，且已实际履行多年，被告均未提出异议。结合被告出示的微信通信记录，被告系按照原告提供的水电表读数自行计算得出水电费的缴纳金额，故被告应明知其承担水电费的单价；而政府部门收取水电费的单价均系公开透明，被告若想得知即可自行查询或申请政府信息公开，并非因原告原因不能得知，故在被告可知晓水电费的标准单价的情况下被告仍愿意按照实际履行中的水电费单价缴纳水电费，应视为被告放弃自身权利，并与原告通过实际行为变更了合同中关于水电费单价的约定，应以实际履行的水电费单价为准。现被告依据合同约定主张原告退还多收取水电费理据不足，本院不予支持，予以驳回。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告黎国强向原告广州市天鹏物业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年8月20日期间占有使用费788940元；二、自本判决生效之日起五日内，原告广州市天鹏物业管理有限公司向被告黎国强返还保证金1000000元；三、驳回原告广州市天鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告黎国强的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15225.1元，由原告广州市天鹏物业管理有限公司负担11162元，由被告黎国强负担4063.1元；本案反诉受理费9270.81元，由原告广州市天鹏物业管理有限公司负担6071.87元，由被告黎国强负担3198.94元。原、被告负担的本、反诉受理费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二〇年十二月二十二日书记员  苏秋雅