安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初1353号 原告（反诉被告）：合肥飞跃学校,住所地安徽省合市庐阳区阜阳北路1305号。 法定代表人:李守泉，校长 原告（反诉被告）:安徽省守泉汽车配件有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳工业园区。 法定代表人:李守泉，执行董事。 委托诉讼代理人：李光辉，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹焕，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:合肥腾飞学校,住所地安徽省合肥市长丰县双凤开发区凤麟路与西淝河路交口。 法定代表人:袁军，董事长。 委托诉讼代理人：张有辉，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 原告合肥飞跃学校(原名合肥飞跃职业技术学校)、安徽省守泉汽车配件有限公司(以下简称守泉汽配公司)与被告合肥腾飞学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥飞跃学校法定代表人李守泉、委托诉讼代理人曹焕，腾飞学校合肥腾飞学校法定代表人袁军、委托诉讼代理人张有辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合肥飞跃学校、守泉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除飞跃学校、守泉公司、腾飞学校于2014年3月8日签订的《校舍租赁合同》及2017年7月4日签订的《校舍租赁补充协议》; 2、判令腾飞学校立即腾空其所租赁的位于安徽省合肥市庐阳区阜阳××路××号的校舍及场地（面积约2000平方米）; 3、判令腾飞学校支付拖欠飞跃学校、守泉公司的租金及罚金合计468400元(其中拖欠的租金200000元,自2019年7月2日暂计算至2019年11月1日的罚金268400元,罚金按照每日2200元的标准计算,直至全部租金清偿完毕止); 4、判令腾飞学校赔偿飞跃学校、守泉公司违约金800000元; 5、由腾飞学校承担本案的诉讼等费用。 事实与理由:2014年3月8日飞跃学校、守泉公司与腾飞学校签订《校舍租赁合同》,约定飞跃学校、守泉公司(甲方)将其合法拥有的校园出租供腾飞学校使用,主合同详细约定了双方的权利义务、违约责任等事项。2017年7月4日,双方再次签订《校舍租赁补充协议》,重新确定了双方的租赁范围、租赁期限以及租赁费用、租赁费支付方式等事项。主合同及补充协议签订后,飞跃学校、守泉公司按约将案涉校舍及场地提供给腾飞学校使用,并积极履行了合同约定的全部义务。但是腾飞学校却在履行合同过程中屡次违反约定,逾期支付房租,飞跃学校、守泉公司无奈多次向腾飞学校催款。按照主合同第二条以及补充协议第三条的约定,腾飞学校应当在2019年7月1日前支付2019年度上半年租金,但是腾飞学校未按期支付。2019年9月12日,飞跃学校、守泉公司向腾飞学校发出《催缴租金通知函》,告知其应限期履行付款义务及法律后果,但是腾飞学校置之不理,时至今日其仍欠付飞跃学校、守泉公司当期租金200000元。主合同第四条第1款约定:“任何一方不履行本合同规定,经书面告知对方后20日内违约方仍然未作补救,守约方除有权向违约方索赔外,并有权终止合同”。第四条第2款同时约定;“合同期内,违约方应赔偿对方捌拾万元。同时承担相应的损失赔偿...”综上所述,腾飞学校欠付租金经飞跃学校、守泉公司书面告知超过20日后仍不履行的行为明显属于根本违约,飞跃学校、守泉公司现有权依照合同法的有关规定及双方的合同约定解除合同,并要求腾飞学校承担责任。 腾飞学校辩称：飞跃学校、守泉公司的本诉请求没有事实依据，不能成立，应依法驳回。 1、飞跃学校、守泉公司至今仍欠腾飞学校代垫的2017年水电费166306元，代购水箱费用59770.02元，飞跃学校、守泉公司应退还腾飞学校志远学校5个月聘用费和场地使用费28600元；欠腾飞学校8085400元的租赁费发票未开；并多次以作废的名称（飞跃学校、守泉公司自2018年起由合肥飞跃职业技术学校变更为合肥飞跃学校，但其一直以合肥飞跃职业技术学校的名义与腾飞学校交涉，腾飞学校多次异议无果）要求腾飞学校违反财税管理法规将租赁费转至其法定代表人个人账户。 2、提供租赁物不符合约定，根据租赁合同第三条第1项及第一条第3项的约定，飞跃学校、守泉公司移交的房屋应满足腾飞学校2400名学生的教学、生活的使用，但当2019年腾飞学校在校学生逾1000人时，原有供水系统不能满足使用，腾飞学校征得飞跃学校、守泉公司同意增加水箱设施，费用59770.02元，该费用应由飞跃学校、守泉公司承担。 3、按照补充协议第九条的约定，飞跃学校、守泉公司应将合肥志远高考复读学校的法定代表人、股东变更到腾飞学校指定的人员名下，但飞跃学校、守泉公司违反约定至今拒不办理相关变更手续。 4、根据《合同法》第九十六条的规定，解除合同应通知对方，这是法定的程序前提，不通知对方解除合同不能直接起诉解除合同。本案飞跃学校、守泉公司至今也没有通知腾飞学校解除合同，因此，飞跃学校、守泉公司直接起诉解除合同于法无据。 5、解除租赁合同事实上不可能，目前腾飞学校该校区有在校学生逾2000名，解除合同将导致该校区学生不能正常学习，造成极其严重的不良社会后果。 总体上本案涉及的租赁合同一直在继续履行中，无根本性争议，故飞跃学校、守泉公司诉称腾飞学校根本违约的理由，没有事实依据，不成立。本案中，飞跃学校、守泉公司是违约方，腾飞学校是守约方，腾飞学校保留部分租金不支付是行使抵销权、履行抗辩权。腾飞学校没有违约本案不存在解除租赁合同的法定和约定的情形，飞跃学校、守泉公司关于解除租赁合同的请求无事实和法律依据，应予驳回。 腾飞学校向本院提出反诉请求：1、判令飞跃学校、守泉公司立即支付腾飞学校垫付的水电费166306元； 2、判令飞跃学校、守泉公司立即支付腾飞学校代购应由飞跃学校、守泉公司承担的水箱款59770.02元； 3、判令飞跃学校、守泉公司将合肥志远高考复读学校的法定代表人、股东变更到腾飞学校指定的人员名下； 4、判令飞跃学校、守泉公司支付违约金800000元； 5、判令飞跃学校、守泉公司向腾飞学校开具8085400元的租赁费发票； 6、判令反诉费用由飞跃学校、守泉公司承担。 事实和理由：1、飞跃学校、守泉公司欠腾飞学校代垫的水电费166306元应予支付。腾飞学校接收飞跃学校、守泉公司出租的房屋后，飞跃学校、守泉公司留用部分房屋的水电费系腾飞学校垫付，至2019年7月15日飞跃学校、守泉公司的法定代表人出具书面手续确认欠腾飞学校代垫水电费166306元，事实清楚，腾飞学校的该反诉请求应依法支持。由于两飞跃学校、守泉公司均有留用的房屋，故上述电费应由飞跃学校、守泉公司共同支付。 2、根据租赁合同第三条第1项及第一条第3项的约定，飞跃学校、守泉公司移交的房屋应满足腾飞学校2400名学生的教学、生活的使用，但当2019年腾飞学校在校学生逾1000人时，飞跃学校、守泉公司原有供水系统不能满足使用，腾飞学校征得飞跃学校、守泉公司同意增加水箱设施，费用59770.02元，该费用应由飞跃学校、守泉公司承担。 3、按照补充协议第九条的约定，飞跃学校、守泉公司应在2017年6月30日后将合肥志远高考复读学校的法定代表人、股东等变更到腾飞学校指定的人员名下。但时至今日，虽然腾飞学校一直要求飞跃学校、守泉公司办理变更手续，但飞跃学校、守泉公司却以各种借口拖延，不办理约定的变更手续，已构成重大违约，飞跃学校、守泉公司除应承担违约责任外，还应继续履行合同，将合肥志远高考复读学校的法定代表人、股东等变更到腾飞学校指定的人员名下。 4、根据租赁合同第四条第2项的约定，违约方应向守约方支付违约金80万元，如前所述飞跃学校、守泉公司是违约方，腾飞学校是守约方，故腾飞学校关于飞跃学校、守泉公司支付违约金80万元的诉讼请求应予支持。 5、自合同签订至今腾飞学校共向飞跃学校、守泉公司支付租金11885400元，飞跃学校、守泉公司仅开具3800000元的发票，尚欠腾飞学校8085400元的发票没有开具，请求判决飞跃学校、守泉公司向腾飞学校开具上述数额的租赁费发票。 6、本案不存在解除租赁合同的法定和约定的情形，飞跃学校、守泉公司关于解除租赁合同的请求无事实和法律依据，应予驳回；依法应判令飞跃学校、守泉公司继续履行与腾飞学校签订的案涉的校舍租赁合同和补充协议。 综上，请求驳回飞跃学校、守泉公司的本诉请求，支持腾飞学校的反诉请求。 飞跃学校、守泉公司针对腾飞学校反诉辩称如下：1、腾飞学校没有任何证据证明飞跃学校、守泉公司欠付其电费166306元；其提供的便签纸记录的内容无法反应结算的主体，更无法证明与飞跃学校、守泉公司有关，腾飞学校有义务证明其电费的依据，数额及实际支付的时间。 2、腾飞学校诉请增加水箱设施费用59770.02元没有任何事实和法律依据，且与双方签的校舍租赁合同及补充协议约定的内容不符。合同第一条第三款约定内容2024年最后租金方式与腾飞学校所称的2400名使用标准非同一概念，且该条款已在补充协议第二条预调整删除，租赁合同第三条第一款约定甲方保证现有水电畅通，后期维修由乙方负责，即本案的腾飞学校。第五款约定，甲方交付乙方使用后，乙方根据教学需要，对教学进行的装修后增设的附属设施或设备以及维修和保养，均应征得甲方同意，并由乙方负责承担相关费用。上述约定的内容清晰明确，腾飞学校应自行承担增加的费用。且飞跃学校、守泉公司在关于要求对供水不足及消防等方面存在问题进行立即整改的函告中明确了不承担费用的意见。上述事实也充分证明了腾飞学校在合同履行过程中，无视合同明确约定，以各种不实理由，推托自身应当承担的各项义务，是毫无诚信的具体表现之一。 3、腾飞学校诉请合肥志远高考复读学校法定代表人、股东变更，没有任何事实和法律依据，合肥志远学校资质的申办不属于民事诉讼法第三条确定的民事诉讼受案范围，且补充协议第九条明确约定飞跃学校、守泉公司只提供场地，只收取租金不参与招生或教学管理盈亏，也不承担志远学校办学过程中产生的一切法律风险和责任。事实上飞跃学校、守泉公司已按腾飞学校的要求与2018年12月18日志远学校法定代表人及股权变更其指定的崔涛。 4、腾飞学校诉请支付80万违约金没有任何事实和法律依据。本案的证据可以充分证明腾飞学校迟延履行合同主要义务经催告后仍拒绝履行，已构成根本违约，飞跃学校、守泉公司诉请解除合同并要求其承担违约责任，符合法律规定和合同约定。根据租赁合同第四条第一款约定任何一方不履行本合同约定经书面催20日内，违约方仍然未作补救守约方有权终止合同，腾飞学校迟延支付租金飞跃学校、守泉公司多次予以书面催告，直至目前腾飞学校仍拒绝履行，其该项诉请不成立。 5、腾飞学校要求开具租赁费发票的诉请不属于民事案件的受理范围。在本案中不应审查和认定。补充协议第十一条约定租赁费产生的问题，即甲乙双方各自承担一半，若腾飞学校对租赁费发票提出主张，应当寻求行政程序处理而非民事诉讼。综上请求驳回腾飞学校全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2014年3月8日飞跃学校、守泉公司(甲方)与腾飞学校(乙方)签订《校舍租赁合同》,约定飞跃学校、守泉公司将其合法拥有的校园出租供腾飞学校使用。合同约定甲方将其拥有的全部校园（除北边1栋4层楼一层门面房外）供乙方使用。时间自2017年7月1日起至2024年6月30日，因2024年最后一年招生的学生毕业还需要三年时间，故甲方允许乙方有两年时间进行学生分流，场地可以共用，房租可按照全年370万，满员2400人的标准，按实际在校人数，按比例支付。2025年乙方不得在甲方场地进行招生。第二条校舍使用费及支付方式，2017年学年度（即2017年7月1日至2018年6月30日）开始按照330万元/年，以后逐年增加10万元每年即2018年学年度340万元，以此类推，上限为370万元。付款日期为每半年支付一次，每年的7月1日前、次年3月1日前各支付一半，逾期一天，每天罚款500元。第三条双方的权利义务，规定甲方保证现有水电畅通，后期维修由乙方负责。乙方应按时足额交纳水电费，2017年7月1日进行清算，甲方将水电卡移交给乙方。甲方交付乙方使用后，乙方根据教学需要对校舍进行的装修或增设附属设施、设备以及维修和保养均应征得甲方同意，由乙方负责并承担相关的费用。乙方在合法办学的情况下，有权在租赁期内将相关场地部分或全部对外转租或与他人合作办学。第四条合同解除和违约责任条款规定，任何一方不履行本合同规定，经书面告知对方后20日内，违约方仍然未做补救，守约方除有权向违约方索赔外，并有权终止合同。合同期内违约方应赔偿对方八十万元，同时承担相应的损失赔偿。如因政府规划拆除北边四层楼房按照原租金减少70万元。 2017年7月4日双方签订校舍租赁补充协议，重新确定了双方的租赁范围，约定租赁场地范围变更为甲方将其合法拥有的校园（除北边一栋四层楼一层门面房和甲方独自留下来的四层楼房及院子外）供乙方使用，李守泉董事长在行政楼三楼保留原有一间办公室。租赁期限变更为至2017年7月1日至2016年6月30日，故删去之前关于允许乙方学生两年分流时间，即按实际在校人数比例支付租金的约定。第三条关于2017年7月1日至2018年6月30日租赁费的支付方式，双方进行了协议约定。第九条关于合肥志远高考复读学校资质继续申办及相关费用清算，双方一致同意解除2016年12月25日签订的聘用合同书，甲方不再担任即将成立后的志远学校的法定代表人，甲方承诺配合乙方将法定代表人、股东等全部变更到乙方指定的人员名下，并配合乙方代理志远学校全部资质手续。甲方仅提供租赁场地，供乙方创办志远学校使用，只收取租金，甲方不参与招生和教学管理、盈亏、分红，也不承担志远学校办学过程中产生的一切法律风险和责任。乙方按照志远学校场地租赁金额4.8万元/年付给甲方。该租赁金额自2017年7月1日后开始计算，租金单计，按照主合同校舍租赁费支付时间统一支付。第十一条，房屋租赁费产生的税费承担问题，若甲方能够通过学历性教育等方式出具发票给乙方用于抵扣税费，不足部分由甲、乙两方各半各自承担一半。若甲方不能够通过学历性教育等方式出具发票给乙方用于抵扣税费，则由甲、乙两方各自承担一半。 主合同及补充协议签订后,飞跃学校、守泉公司按约将案涉校舍及场地提供给腾飞学校使用,但是在履行合同过程中,欠付2019年下半年20万元租金，2019年9月11日，飞跃学校、守泉公司向腾飞学校发出催缴租金通知函，敦促收到函后3日内支付，腾飞学校仍未支付，现飞跃学校、守泉公司诉至本院。 另查明，飞跃学校、守泉公司已将合肥志远高考补习学校法定代表人变更至崔涛名下。 以上事实由双方当事人陈述以及飞跃学校、守泉公司提供的民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书、合肥市教育局“合教秘[2018]122号文件、营业执照、社会组织登记信息查询、校舍租赁合同、《校舍租赁补充协议》、《催缴租金通知函》以及EMS快递单、快递查询信息单、合肥市庐阳区教体局文件庐教体（2019）45号以及合肥志远高考复读学校股东会决议（第四次）以及股权收购协议、腾飞学校提供的结算单、电费统计单、整改函、购销合同及发票、付款通知等相关证据证实。 本院认为，关于本诉部分，飞跃学校、守泉公司要求解除合同，其依据的事实是腾飞学校欠2019年下半年20万元租金，虽然拖欠20万元租金属实，但飞跃学校、守泉公司欠腾飞学校166306元电费属实，因此此种情况下飞跃学校、守泉公司依据合同条款认为腾飞学校构成根本违约解除合同，本院难以采纳，本院对于飞跃学校、守泉公司要求解除双方租赁合同及补充协议及腾空校舍和场地不予支持。飞跃学校、守泉公司要求腾飞学校支付拖欠的20万元租金，因拖欠事实清楚，本院予以支持。飞跃学校、守泉公司要求腾飞学校支付罚金268400元(以拖欠的租金200000元,自2019年7月2日按照每日2200元标准计算至2019年11月1日,之后顺延至全部租金清偿完毕止)，本院按同期银行贷款利率标准计算至2019年8月19日，可支持1160元。飞跃学校、守泉公司要求赔偿腾飞学校违约金80万元，由于腾飞学校并不构成根本违约，本院不予支持。 腾飞学校要求飞跃学校、守泉公司支付其垫付的166306元水电费，根据腾飞学校提供的电费结算单，载明“2019年6月19日应收李守泉电费166306元应从2019年6月30日支付的房租中扣除，”李守泉签字已确认。但李守泉认为电费数额是对的，但2019年6月30日这句话是腾飞学校添加，由于欠电费属实，飞跃学校、守泉公司应予支付。 腾飞学校要求飞跃学校、守泉公司支付腾飞学校代购应由飞跃学校、守泉公司承担的水箱款59770.02元，经查2019年6月26日腾飞学校向飞跃学校、守泉公司递交了关于要求对供水不足及消防等方面存在问题进行立即整改的函告，称“使用过程中发现相关问题，其中管道供水量不足，师生早晚洗漱时间经常发生大面积楼层水龙头断流现象，不能满足正常情况下师生的用水需要。因此需要在增压磅房北侧靠近西墙头添置一个不锈钢储水箱，要求就整改方案、整改费用等给予答复”。飞跃学校、守泉公司法定代表人李守泉回复意见：“同意，腾飞学校根据自身需要进行整改，但飞跃学校、守泉公司不承担任何费用，这也是合同约定的”。本院认为根据合同约定乙方根据需要对校舍进行装修和增设附属设施设备由乙方负责并承担相关费用，并且主合同第一条关于满员2400人的内容，已经被补充协议的条款所取消，因此腾飞学校此主张不能成立，本院不予支持。 腾飞学校要求飞跃学校、守泉公司将合肥志远高考复读学校的法定代表人、股东变更到腾飞学校指定的人员名下，根据飞跃学校、守泉公司补充提供的证据合肥市庐阳区教体局文件庐教体（2019）45号关于同意合肥志远高复学校变更法人和地址的批复，同意你校法人变更为崔涛。2019年4月16日颁发的民办学校办学许可证反映合肥志愿高考复读学校校长为崔涛。由于飞跃学校、守泉公司已经举证证明将给学校的法定代表人及股东变更为崔涛，故本院不予支持。 腾飞学校要求飞跃学校、守泉公司支付违约金80万元，由于不能反映飞跃学校、守泉公司构成根本违约，故本院对于违约金不予支持。 腾飞学校要求飞跃学校、守泉公司开具8085400元的租赁费发票。合同条款仅对租赁税费分担作出约定，但并未对开具发票作出具体约定，并且如果未按照规定开具发票，属于行政法律关系，腾飞学校可向相关部门反映。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、合肥腾飞学校于本判决生效之日起十日内一次性支付合肥飞跃学校、安徽省守泉汽车配件有限公司的租金200000元及罚金1160元(自2019年7月2日按同期银行贷款利率标准计算计算至2019年8月19日,之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率顺延计算至款清之日止); 二、合肥飞跃学校、安徽省守泉汽车配件有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付合肥腾飞学校垫付的电费166306元； 三、驳回合肥飞跃学校、安徽省守泉汽车配件有限公司其他诉讼请求； 四、驳回合肥腾飞学校其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为10508元，由合肥飞跃学校、安徽省守泉汽车配件有限公司负担8842元，合肥腾飞学校负担1666元；反诉费7097元，由合肥腾飞学校负担5979元，合肥飞跃学校、安徽省守泉汽车配件有限公司负担1118元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二〇年十二月十六日 书记员  张而影 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。