广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初18654号原告：陈宝霞，女，1952年11月20日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区××××××，公民身份号码为442××××××××××××429。原告：邓炽波，男，1950年10月6日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区××××××，公民身份号码为442××××××××××××415。上列两原告的共同委托代理人：麦志伟，男，系两原告的单位推荐人。被告：东莞市幸福实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市万江区坝头社区××××，统一社会信用代码：914××××××××××××078。法定代表人：卢某1。原告陈宝霞、邓炽波与被告东莞市幸福实业投资有限公司（以下简称幸福公司）物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑惠琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈宝霞及两原告的共同委托代理人麦志伟，被告幸福公司的法定代表人卢某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宝霞、邓炽波向本院提出诉讼请求：1.判令被告代原东莞华美新村建造有限公司（以下简称华美公司）履行《自建、代建别墅协议书》第七条约定履行办理不动产权证的义务，将案涉房屋的土地过户至原告名下（需办证的别墅座落于：东莞市万江街道共联社区××××××××，原地址：东莞市××××××××××××××）。涉案标的374605.98元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：两原告为夫妻关系，于1997年11月28日与华美公司签订了《自建、代建别墅协议书》，两原告购买东莞市××××××××××××别墅土地，面积600平方米，总成交价210000元，另外，基础设施建设费用52800元，原告至2013年11月18日止共向合同甲方华美公司缴交了费用374605.98元，原告于是要求华美公司履行协议第七条约定的办证义务，并向华美公司提交了办理房地产证所需资料及授权委托书，华美公司收到该资料后一直没有下文，原告多次催问华美公司，华美公司声称仍在办理中，2019年11月7日原告与被告代表一起到东莞市自然资源局万江分局进行协商，东莞市自然资源万江分局制作了《华美新村权利人办理不动产权证协调会记录》，原告才知道华美公司已于2017年7月12日注销登记，导致该申办主体缺失，不符合《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定的：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定。被告于2016年12月2日即华美公司注销前与华美公司签订了《公司业务及债权转让协议书》，该协议第一条规定：甲乙双方确认截止本协议签署之日起，甲方所有债权、债务以及未完成的业务，包括之前出让的土地给客户办证手续，需协助客户办理的均由乙方负责。基于上述事实，被告应履行华美公司未完成的业务，包括之前华美公司出让给原告的土地办证手续。被告幸福公司辩称，其没有不履行办证义务。被告已提供了办证资料及配合两原告办理过户。1998年开始整个小区具有三个土地证，性质为商住，1998年至2014年期间整个小区业主分批办理了大部分的土地证，土地分割过户至个人。2014年再申请办理的时候国土部门称暂缓办理。经审理查明，1997年11月28日，两原告与华美公司签订《自建、代建别墅协议书》，协议书主要约定：一、标的：坐落在东莞市×××××××××××××××别墅（土地使用面积约600平方米）；二、双方约定，两原告应支付华美公司用地价款210000元……四、华美新村内的基础设施建设费用，包括道路、排污、排水、绿化、路灯等，按比例摊分，由华美公司向两原告另行收取，其费用标准为88元/平方米，计52800元，两原告必须在98年2月底前一次性缴清……七、别墅的房屋所有权证由华美公司负责统一办理，费用由两原告承担。两原告提交收据，证明其于1997年11月28日支付了210000元楼款，1998年3月13日交了设施费（预收）30000元，1998年3月25日交了打桩款29536.98元，2013年11月18日交了配套费67180元、保证金10000元、自建房屋的管理费27889元。1998年5月30日，两原告与华美公司签订《代办国土证授权委托书》，两原告委托华美公司代办别墅的国有土地使用证，两原告同意按每平方米80元的标准把办证费54885.6元交给华美公司，在签订本协议后即把办证费的30%即16465.68元付给华美公司，余款于国土证核发之日起一个星期内付清。两原告陈述委托书中约定的款项其尚未支付。2019年11月7日，东莞市自然资源局万江分局组织原告陈宝霞与华美公司工作人员进行协调并形成《华美新村权利人办理不动产权证手续协调会记录》，对原告陈宝霞反映的华美新村房屋至今未办理不动产权证问题进行协调。东莞市×××××××在2020年3月4日作出东不动产函[2020]118号《关于万江区共联社区华美新城129号所在宗地办理不动产登记的回复》，称华美新城商住小区项目所在宗地共3宗，用途为商住，权利人为华美公司，华美公司将上述三宗地块划分成若干宗进行了分割销售。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条以及《不动产登记操作规范》8.2.3项规定，国有建设用地分割或者合并的，需提交国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件。因此陈宝霞需提交自然资源部门出具的同意分割的批准文件等申请材料，到万江街道不动产登记机构办理不动产登记。东莞市自然资源局万江分局于2020年3月23日作出万自然资函[2020]96号复函，称经核查档案，登记在华美公司名下有3宗用地，于1998年取得国有土地使用权证，证号分别为东府国用（1998）字第257、259、261号，面积共135.98亩，批准用途均为商住用地。两原告咨询的办证问题，需进行国有建设用地分割及转让，但分局未查核到华美公司分割、转让土地使用权给两原告的批复。华美公司于2017年7月12日注销，其权利义务已由被告承接，双方签订了《公司业务及债务转让协议书》。该《公司业务及债务转让协议书》第一条显示华美公司与被告确认截止本协议签署之日起，华美公司所有债权、债务以及未完成的业务，包括之前出让的土地给客户办证手续，需协助客户办理的均由被告负责。另，为查明案件事实，本院向东莞市自然资源局发函调查，该局向本院回函，一、查无现地址东莞市万江街道共联社区××××××××、原地址东莞市××××××××××××××相关不动产登记信息。华美公司名下登记有3宗用地，均于1998年取得国有土地使用权证，证号分别为东府国用（1998）字第特257、259、261号，批准用途均为商住用地。该公司将上述三宗用地共划分成160多宗地分割出售。目前，已完善国有土地使用证分割转让登记的共142宗，剩余18宗用地未完善国有土地使用权证分割转让登记。二、来函调查的房屋所在地块属华美公司的国有土地使用证范围内（证号为东府国用（1198）字第特257、259号），在未完成分割转让登记的18宗用地的范围内。三、2019年，在调解涉华美新村信访投诉中，华美公司曾向东莞市自然资源局万江分局递交《公司业务及债务转让协议书》复印件。经核查，华美公司已于2017年7月在工商部门注销。关于该《公司业务及债务转让协议书》是否有效，建议以职能部门意见为准，此复印件仅供参考。四、关于本案委托调查函的复函以此份为准，在此份复函发出后，文号为东自然咨询[2020]1036号的复函作废。本院认为，两原告是基于案涉《自建、代建别墅协议书》、《代办国土证授权委托书》的约定要求被告履行办证义务，故本案应为合同纠纷。根据原告与华美公司签订的《自建、代建别墅协议书》及《代办国土证授权委托书》，华美公司负有协助两原告办理不动产权证的义务，将案涉房屋所在地块过户至两原告名下。因华美公司已注销，其权利义务由被告承接，故前述合同义务应由被告履行，被告亦自认负有协助办证的义务，且要求将案涉房屋的土地过户至两原告名下，故对原告的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告东莞市幸福实业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将案涉房屋（地址：东莞市万江街道共联社区××××××××、原地址：东莞市万江区共联社区××××××××）所在的土地过户至原告陈宝霞、邓炽波名下。本案受理费3459.55元（原告已预交），由被告东莞市幸福实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑惠琼二〇二〇年十二月二十一日书记员  杜 华