广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初12900号原告（反诉被告）：六扇门（广州）商务管理有限公司，住所地广州市天河区冼村路11号之二14层、21层。法定代表人：童建武，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李家杰、王球，分别为广东环球经纬律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：张俊龙，男，1984年8月5日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：许素军，广东誉群律师事务所律师。原告（反诉被告）六扇门（广州）商务管理有限公司诉被告（反诉原告）张俊龙租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李家杰、王球、被告张俊龙及其委托诉讼代理人许素军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年3月1日至2020年4月16的租金44183.74元、2020年3月1日至2020年3月31日的管理费7470.68元、2020年3月1日至2020年3月31日的网络费599元；2、被告向原告承担逾期支付2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金、管理费、网络费等应缴费用的滞纳金（滞纳金以36885.16元为本金，自2020年3月2日起计算至实际清偿之日止，按欠缴金额的每日千分之五计算）；3、被告向原告支付2020年1月11日至2020年3月20日的电费426.54元；4、被告向原告支付租赁合同解除之日起至租赁期限届满之日止（即2020年4月16日至2021年12月9日）的违约金180327.28元；5、被告承担原告律师费15000元；6、本案诉讼费、保全费全部由被告承担。事实和理由:2019年12月6日，原告与被告签订《租赁合同协议》，约定原告将广州市海珠区立交路368号19层1916单元出租给被告，租赁期限自2019年12月10日至2021年12月9日；租金按月支付，被告应自2020年1月1日起在每月1日前，将当期租金、管理费等应缴费用以人民币存入原告指定账户，每逾期一日按所欠缴金额的5‰向原告承担迟延违约金；因被告违约致协议解除的，被告无权要求原告返还已支付的租赁保证金、管理费保证金、水电费、水电周转金、办公室押金等费用，同时需向原告支付剩余租期内租赁总金额30%的违约金及赔偿损失。涉案协议签订后，原告已依约将涉案物业移交被告占有使用，但被告自2020年3月1日起逾期支付租金、管理费等应缴费用。2020年3月24日，经原告向被告发送《催告函》催告至起诉之日，被告仍未向原告支付上述费用及承担违约责任。被告未依约履行按时向原告支付租金、管理费等应缴费用的义务，已构成严重违约。被告辩称：原被告之间的租赁合同已于2020年2月28日解除，该解除是由被告提出并征得原告同意，双方已经协商一致解除，故被告没有欠缴原告相关的租金、管理费、光纤网络费等相关费用。被告确认电费在被告租赁及撤场时没有结清，同意支付从2020年1月11日到2020年2月28日的电费。原告要求被告支付违约金，被告认为根据今年疫情的相关政策，不应再予以支付。双方协商一致解除，没有违约行为，所以不同意支付。律师费按照双方的过错责任由法院依法认定。被告向本院提出反诉请求：1、原告退还水电周转金5336.2元、办公室家具押金10000元、租赁保证金86446.44元、管理费保证金22412.04元；2、原告返还已缴纳的2020年1月、2月租金57630.96元；3、诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告于2016年1月15日在广州市花都区狮岭镇合成村祥丰南路兴苑2区B-ll号登记个体户名称“广州市花都区狮岭红点箱包厂”进行生产、经营。因生产经营扩大，张俊龙于2019年12月6日与原告签订《租赁合同协议》(合同编号：GZZC-0005)项下位于广州市海珠区沥滘路368号19层1916单位物业用于业务推广办公场所。同日，被告依约支付了2019年12月10日至2019年12月31日租金20449.7元、管理费5301.77元，水电周转金5336.2元，办公室家具押金10000元，三个月租金和管理费保证金108858.48元。入驻后，被告积极履行合同，并分别于2019年12月31日、2020年1月30日向原告指定的童建武账户转账支付2020年1月、2020年2月的租金和管理费36731元、36886元。2020年1月底，新冠××在我国肆虐，为防止新冠扩散及发生聚集性感染风险，地方各级政府均采取措施对各大经营场所进行管控，致被告在广州市花都区狮岭镇的生产经营停业，涉案租赁也无法营业。2020年2月中旬，因被告经济困难难以运转，故向原告提出提前解除租赁合同并撤回花都，经多次交流，原告于2020年2月底同意被告撤离，并向被告开具放行条；被告搬离涉案场所后，将钥匙等交回原告。据了解，涉案租赁场所是原告于2019年6月4日向中交第四航务工程局有限公司承租的国有企业物业。被告认为，被告向原告交纳的水电周转金、办公室押金、租金及管理费保证金均系被告如约向原告履行租金缴纳义务的保证，其目的是在被告不缴纳水电费、租金、管理费，或损坏原告财物时，可用于抵扣上述费用；现双方之间的租赁合同己于2020年2月底终止，且被告未结欠上述费用，故应予退还。另外，疫情及防控给被告造成生产经营困难，现己难以为继，无法继续履行合同；根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“5．承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，被告无需承相违约责任。又根据八部门联合发布《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》(发改投资规(2020)734号)“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”之规定，涉案租赁物业作为国有房屋应予免除上半年3个月房屋租金、且应确保免租惠及被告；故原告应返还被告己交纳2020年1月、2月的租金。原告答辩称：第一、被告要求原告退还水电周转金、办公室家具押金、租金、保证金、管理费、保证金，没有事实和法律依据。按照原告与被告之间租赁合同第10.4条约定，如果被告单方要求提前解除合同，应当提前一个月发出书面通知，租赁保证金、管理费、保证金、水电费、周转金、办公室押金不予退还，且被告应当按照合同的约定承担相应的违约责任，被告在未经原告同意的情况下，单方主张解除租赁合同，已经严重违反了租赁合同的约定，造成了原告的诸多损失，故原告有权没收上述保证金，且被告在反诉状中主张的租赁合同已于2020年2月28日解除与事实不符，被告主张的解除合同系其单方自行决定的，既没有提前通知原告，也未经原告的同意，故其主张解除属于违法解除，应当承担相应的违约责任。第二、2020年1月到2月是被告占有使用涉案物业的期间，其按照租赁合同的约定，应当要向原告缴纳租金、管理费等应缴费用，被告要求返还2020年1月到2月的租金，没有任何事实和法律依据。自双方签订租赁合同之日起，原告已于2019年12月20日将涉案物业交付给张俊龙实际使用，而2020年1月到2月张俊龙确实实际占有使用该房屋，故其作为涉案物业的承租人，应当按照租赁合同的约定足额向原告缴纳租金。第三，被告并不满足新冠病毒疫情期间减免租金的条件，其主张减免租金没有任何依据，请求法院不予采纳。租赁合同中约定涉案物业的用途为商用办公室，而被告承租该涉案房屋也并不是用于生产活动，而且从原告在提交的证据七图片中显示被告承租涉案物业后，在门面处装有生成传媒等字眼，表示其用于传媒办公，并不受疫情影响，疫情的防控措施并不会导致其产生资金周转困难等。因此被告以此为由拒付2020年1到2月的租金是没有任何的依据的。综上，被告作为涉案物业的承租人，在合同约定长达两年的租期中，仅履行了两个月的合同，系单方主张解除合同，已构成严重违约，给原告造成了严重的损失。在此情况下，其仍要求返还各项保证金以及退还已交的租金，没有任何事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。经审理查明：海珠区沥滘路368号1901房的权属人为中交第四航务工程局有限公司；房屋性质为商品房；规划用途为办公；使用性质为非居住用房；建筑面积1511.8512平方米；登记时间2020年1月16日。海珠区沥滘路368号1902房的权属人为中交第四航务工程局有限公司；房屋性质为商品房；规划用途为办公；使用性质为非居住用房；建筑面积853.8105平方米；登记时间2020年1月16日2019年6月4日，原告（乙方）与案外人中交第四航务工程局有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区沥滘路368号19层整层单元的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑而积2365.6617平方米，租赁期限自2019年7月16日至2027年7月15日，其中2019年7月16日至2019年11月15日，月租金额0元；2019年11月16日至2021年7月15日期间月租金额为260222.79元；同日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定，本物业只能作为办公使用，甲方同意乙方在其营业执照规定的经营范围内，在遵守国家法律法规和本协议规定的前提下，将本物业用作“联合办公”式商务办公空间；乙方并有权将本物业的全部或部分以转租、分租等方式提供给第三方使用，但并不免除、减轻乙方在租赁合同及本协议中的任何义务或责任。2019年9月2日，中交第四航务工程局有限公司（以下简称中交四航局）出具《转租证明》，主要内容为：我司（中交第四航务工程局有限公司）为广州市海珠区沥滘路368号19层整层物业（建筑面积：2365.6617平方米）的合法出租人（甲方）。我司现已将上述物业全部建筑面积2365.6617平方米出租给六扇门（广州）商务管理有限公司（乙方）作为商务办公空间使用，租赁期限为：2019年7月16日至2027年7月15日止，经甲乙双方协商一致，甲方同意乙方将上述承租物业分租或转租给第三方使用，并由乙方负责到房屋租赁主管机关办理登记备案手续及到工商部门办理工商登记手续，因上述分租及转租行为产生的责任和义务均由乙方承担。2019年12月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同协议》，约定甲方同意按原合同和本协议约定的条件将位于广州市海珠区沥滘路368号19层1916单元物业出租给乙方使用，本物业建筑面积共计266.81平方米。该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据。租赁期限：自2019年12月10日至2021年12月9日止；本物业只能作为写字楼办公室使用，来经甲方书面同意，乙方不得将本物业用于其他用途；每平方米月租金为人民币108元，即本物业第一个计租年度的每月租金为人民币28815.48元，租金不包括物业服务费及其他费用；租金按月支付，自2020年1月1日起由乙方在每月1日前，将当期租金以人民币存入甲方指定银行账户内；乙方在签订本协议之日起三个工作日内，向甲方支付首月租金及租赁保证金，租赁保证金为相当于本物业3个月租金的金额共计86446.44元；3.2.2在本协议有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失，如扣除全部保证金仍不足以抵偿甲方损失的，乙方需要额外赔偿直至可以完全覆盖对甲方造成的损失；3.3租赁期满后，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用，将物业完好移交给甲方（包括但不限于交回本物业大门及其它所有钥匙），并将公司注册地址迁出后，甲方在上述全部条件满足后十五个工作日内将租赁保证金（不计利息）退回乙方；3.4.物业管理费每月每平方米人民币28元，即本物业每月物业管理费为人民币7470.68元；支付方式按月支付，乙方应于每月1日前，将该季物业管理费支付至甲方指定的银行账户内；自与甲方签订合同时，乙方应向其支付首月管理费及向甲方支付管理费保证金，管理费保证金为相当于本物业3个月物业管理费的金额共计人民币22412.04元；在本协议有效期内，管理费保证金由甲方收取并保管，如乙方违反合同约定的任何条款，甲方可按合同的约定分别扣除全部或部分保证金，不足部分由乙方额外赔偿。如乙方未按本协议约定及时足额支付物业管理费的，甲方有权从管理费保证金中直接支付乙方应付未付的管理费，并通知乙方补足管理费保证金；乙方应在甲方通知后三日内补足管理费保证金；租赁期满后，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用，将物业完好移交给甲方（包括但不限于交回本物业大门及其它所有钥匙），并将公司注册地址迁出后，甲方在上述全部条件满足后十五个工作日内将管理费保证金（不计利息）退回乙方；3.5乙方在签订本协议时须向甲方缴交水电费周转金，按建筑面积每平方米20元计算，共计人民币5336.2元；租赁期满后，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用，将物业完好移交给甲方（包括但不限于交回本物业大门及其它所有钥匙），并将公司注册地址迁出后，甲方在上述全部条件满足后十五个工作日内将水电费周转金（不计利息）退回乙方；电费由乙方自行承担，乙方根据实际使用量，按政府用电价格加8%的线损及变损的收费标准，每月向甲方交纳电费；水电费每月结算一次，由乙方在每月1日前缴交上月的水电费给甲方；如乙方未按本协议约定及时足额支付上月水电费的，甲方有权从水电费周转金中直接支付乙方应付未付的水电费，并通知乙方补足水电费周转金；乙方应在甲方通知后三日内补足水电费周转金；3.6乙方在签订本协议时须向甲方缴交办公室家具押金人民币10000元，租赁期满时，甲乙双方共同清点办公室家具，如有损坏乙方应当照价赔偿；乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用，将物业完好移交给甲方（包括但不限于交回本物业大门及其它所有钥匙），并将公司注册地址迁出后，甲方在上述全部条件满足后十五个工作日内将办公室家具押金（不计利息）退回乙方；3.7乙方使用的电话、光纤、有线电视等由乙方向物业管理公司申报并自行承担相关费用；10.1本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单办理迁出手续，将本物业全部清空并与甲方工作人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所设立的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方（自然折旧的除外）后迁出本物业；乙方应于租赁期满及合同终止日前将可移动物品搬出该物业；乙方未在上述期限前将可移动物品搬出该物业的，乙方同意该物业内之所有物品为遗弃物，甲方有权自行处置；10.3本协议解除、提前终止或租赁期满后，乙方逾期未迁出本物业的，甲方有权要求乙方按乙方在租赁期满前一个月的租金和管理费等其他费用总额的双倍标准按日计付物业使用费，直至搬出并按甲方要求清空之日止；10.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，租赁保证金、管理费保证金、水电周转金、办公室家具押金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任；10.5如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权；乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用。11.1乙方未按本协议缴交或补足租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、水电周转金、办公室家具押金、有偿服务费、违约金等任何一项或多项费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的5‰向甲方支付迟延违约金；11.2在下列情况下，乙方同意甲方自行收回本物业另行出租，并授权甲方或其指定的物业管理公司对乙方放置在本物业内的物品予以搬迁、变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、管理费、水电费、违约金等各种欠费及赔偿甲方的损失【包括甲方再次出租该物业给予第三方的免租期租金（如有且不高于与乙方的租金标准）】，不足部分由乙方补足，剩余部分退还给乙方；11.2.1．甲方按本协议约定解除租赁合同，乙方三日内未迁出本物业的；11.2.2自本协议提前终止或租赁期满之日起，乙方十日内未迁出本物业或全部清空的；11.3甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议。因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金：因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还任何己支付的租赁保证金、管理费保证金、水电费、水电周转金、办公室家具押金等费用，同时需向甲方支付剩余租期内租赁总金额30%的违约金（即各项押金之外，违约金／损害赔偿金另计）；11.3.5出现本协议约定甲方有权终止本协议的其他情形的；16.1本协议履行过程中发生争议，可由双方协商解决，协商不成的，任何一方均可依法向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉。败诉一方应承担并偿还胜诉方因此发生的所有支出和费用（包括但不限于案件受理费、律师费、公证费、保全费、执行费等一切费用；等。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告支付了水电周转金5336.2元、办公室家具押金10000元、租赁保证金86446.44元、管理费保证金22412.04元以及2019年12月至2020年2月的租金。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，载明：延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，载明：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，等。2020年2月7日，广州市海珠区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布海××防控办【2020】9号《广州市海珠区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室关于明确企业复工复查相关事项的通知》，载明：本行政区域范围内企业实行分类管理，自2月9日24时起，经备案后可有序开展复工复产。2020年2月24日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：自2020年2月24日9时起，将广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发卫生事件一级响应调整为二级响应，请各地继续按照分区分级防控工作要求，根据地区特点和疫情形势精准施策，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作。2020年3月24日，原告通过微信向被告发出催告函，要求被告支付2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金、管理费、网络费、滞纳金及2020年1月11日至2020年3月20日的电费，原告并于同日在涉案房屋门口张贴该催告函。经本院向中交第四航务工程局有限公司发函调查，中交第四航务工程局有限公司于2020年8月7日复函表示：我司拟根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（以下简称《指导意见》）及上级单位的相关文件要求，优先帮扶受新冠××疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业的小微企业和个体工商户租户，并计划面向经营范围与以上7个行业相符的小微企业和个体工商户租户进行相应的租金减免。目前我司尚未出台具体的租金减免实施方案，且六扇门（广州）商务管理有限公司（以下简称六扇门公司）的经营范围与以上7个行业并不相符，不具备成为帮扶对象的基本条件。故我司并没有对六扇门公司减免新冠××疫情期间租赁物业的租金，六扇门公司已按《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》的约定正常缴交租金，截止至本函发出之日，六扇门公司不存在拖欠我司租金的情况。原告就其诉讼主张提交了以下证据：1、原告与案外人广州链家房地产代理有限公司签署的《办公室租赁佣金确认书》、广州链家房地产代理有限公司出具的经济代理服务、代理费发票（金额35212.5元），拟证明原告出租涉案房屋给被告支付的中介费；2、原告与案外人广州创泽房地产中介有限公司天河分公司签署的《办公室租赁佣金确认书》（其中载明佣金合计18490元）、广州创泽房地产中介有限公司天河分公司出具的经济代理服务、中介服务费发票（金额36980元），拟证明因被告提前解除租赁合同、拒付租金、管理费用，原告为减少涉案物业空置的损失，而将涉案物业重新出租而支出的中介费用；3、原告与案外人唐园程于2020年5月12日签订的《租赁合同协议》，约定租赁期限自2020年5月20日至2022年5月19日，租赁面积266.81平方米，2020年5月20日至2021年5月19日期间每月租金为26414.19元，拟证明原告为减损与第三方承租人订立合同，新合同中租金低于原被告之间租赁合同的租金；4、2020年1月至2020年5月的租金发票，证明原告已向中交四航局缴纳租金；5、2020年1月至2020年5月的物业管理费发票，证明原告已向缴纳涉案场地2020年1月至2020年5月的物业管理费用；6、2020年3月20日原告制作的缴费通知书，其中显示2020年1月11日至2020年3月20日的电费为426.54元；7、2020年2月27日，被告向原告出具的《委托转租授权书》，主要内容为：本人张俊龙于2019年12月6日承租位于广州市海珠区沥滘路368号19层1916单元，租赁期为2019年12月10日至2021年12月9日，目前因业务发展需求，结合自身的实际情况考虑，现委托六扇门（广州）商务管理有限公司对该单元（1916单元）进行转租，若该单元转租成功，六扇门（广州）商务管理有限公司将退还我方所有已交押金及解除合同不追究合同条例的任何责任，但转租佣金及招商费用将由我方承担，转租佣金为月租金的100%，招商费用为月租金的10%，拟证明原被告双方没有协商解除租赁合同的合意；被告质证表示：对证据1真实性、合法性、关联性不确认，无法确认原告与中介方发生的中介费用；对证据2、3真实性、合法性、关联性不确认，被告已将涉案房屋交付给了原告，原告继续出租是原告与第三人之间的关系，与本案没有关联性；对证据4真实性、合法性没有异议，但从发票中不能看出中交四航局不会依照国家政策对原告进行租金的减免；对证据5真实性、合法性、关联性认可；对证据6真实性、合法性、关联性不确认，双方租赁合同已经解除，被告已向原告交付了涉案房屋，被告没有继续使用涉案房屋，不应该继续承担相关费用；对证据7真实性无异议，但该委托转租授权书是应原告的要求出具，不是被告的真实意思表示，被告在办理时就已经与原告解除租赁关系。被告就其反诉请求还提交以下证据：1、广州市花都区狮岭红点箱包厂的工商营业执照，其中显示类型为个体工商户，经营场所广州市花都区狮岭镇合成村祥丰南路祥兴苑2区B-11号，经营者张俊龙，拟证明被告租赁涉案房屋是用于推广办公；2、被告同事与原告法定代表人童建武的微信聊天记录，其中显示2020年2月26日，被告发送“你好，广州之窗那边的办公室我们老板打算不接着租下去了，想要撤回花都办公。你看一下需要什么流程手续？我让我们老板准备一下。”对方回复“提前退租不光押金不退还要额外赔偿的，具体情况您可以跟钱小姐沟通，建议考虑转租，转租成功可退换押金，也不用额外赔偿，只需要承担转租佣金”。拟证明被告向原告提出退租，原告放行后被告撤场。原告质证表示：对证据1真实性、合法性、关联性不认可，即使原告有自身经营的个体工商户，也无法证明该个体工商户的经营与涉案物业有关；对证据1真实性、合法性、关联性不认可，但确认该微信聊天记录头像是童建武的，该证据无法证明原告同意放行被告撤场，原告从未与被告协商一致解除租赁合同，被告在没有将涉案物业交接给原告的情形下，自行离开且拒绝缴纳租金，且该聊天记录也证明被告没有按照租赁合同的约定，向原告提前一个月发出书面通知，也未经原告同意单方解除合同，被告系违法解除，应当承担相应的违约责任。原告于2020年4月8日提起本案诉讼，被告于2020年4月16日签收了本案的起诉状等诉讼材料。诉讼中，原、被告一致确认租赁合同中约定每月1日前支付该季物业管理费为笔误，实际是每个月1号前缴纳当月的租金、管理费。被告确认网络费每月固定为599元，由原告出具水电、租金、网络费通知单给被告后，被告再一起缴纳给原告。被告表示2020年2月26日原告开具放行条，被告将自己的物品全部搬走，并于2020年2月28日交还房屋钥匙，放行条已经被物业收取，没有书面证据；原告表示不清楚被告何时搬走，被告搬走时没有与原告办理交接手续，物业公司处没有原告于2020年2月27日至2020年2月28日向被告出具的放行条；2020年3月24日原告上门张贴催告函时，涉案房屋内除原告方自己的家具外，已经没有其他物品了。另外，原告主张被告于2020年4月16日应诉，因此双方之间的租金合同关系应自2020年4月16日已经解除，原告已于2020年5月20日将涉案房屋出租出去，实际收回了房屋。被告主张其已于2020年2月28日交还房屋，双方已协商一致解除合同。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告主张其在2020年2月26日向原告提出解除合同，并提供了微信聊天记录为证，原告对该微信聊天记录真实性、合法性、关联性虽不予认可，但确认该微信聊天头像是原告法定代表人，且该微信聊天内容与原告提交的《委托转租授权书》内容来看，两者可以相互印证，故本院对该微信聊天记录予以采信。被告于2020年2月26日通过微信提出解除合同，但原告不同意，此后被告又向原告出具了《委托转租授权书》，被告未能举证证明其搬离涉案房屋、已与出租方协商解除租赁关系及办理房屋交还手续，故被告抗辩双方在2020年2月28日协商一致解除租赁合同的意见，本院不予采纳。《委托转租授权书》约定，被告委托原告对涉案房屋进行转租，若房屋转租成功，原告退还被告所有已交押金及解除合同不追究合同条例的任何责任，但转租佣金及招商费用由被告承担，转租佣金为月租金的100%，招商费用为月租金的10%。该《委托转租授权书》虽表述为被告委托原告转租，但从具体内容来看，实际为原被告双方已就被告解除合同、退出租赁关系的条件达成了新的合意，即双方已协商约定在涉案房屋由他人成功租赁的情况下，原被告之间解除租赁合同关系，原告退还被告所有已交押金并不追究被告的任何责任，但被告需承担转租佣金及招商费用。被告自2020年3月1日起逾期缴纳涉案房屋的租金、管理费等费用，但因疫情影响且双方已签订《委托转租授权书》，故被告未能交纳租金、管理费等费用事出有因。原被告均未明确要求解除该《委托转租授权书》，现原告与案外人唐园程于2020年5月12日签订《租赁合同协议》，原告将涉案商铺另行出租给案外人，原被告之间《委托转租授权书》约定的条件已经成就并实际履行，故被告要求原告退还水电周转金5336.2元、办公室家具押金10000元、租赁保证金86446.44元、管理费保证金22412.04元符合双方之间《委托转租授权书》的约定，本院予以支持，原告要求被告支付逾期支付租金、管理费、网络费等费用的滞纳金、租赁合同解除之日起至租赁期限届满之日止的违约金及律师费的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回；但被告也应依约向原告缴纳2020年3月1日至原告将涉案商铺重新出租给案外人期间的租金，并按月租金的100%向原告支付转租佣金以及按月租金的10%向原告支付招商费用。现原告要求被告支付2020年3月1日起至2020年4月16日期间的租金44183.74元、2020年3月1日至2020年3月31日的管理费7470.68元合法合理，本院予以支持；庭审中，被告确认每月网络费为599元，由原告出具水电、网络费、租金的通知单后被告再一并缴纳，故原告要求被告支付2020年3月1日至2020年3月31日的网络费599元并无不当，本院予以准许。合同约定，电费由被告自行承担，被告根据实际使用量，按政府用电价格加8%的线损及变损的收费标准，每月向原告交纳电费，但原告未提交被告实际用电量及原告垫付电费的证据予以证明，故原告要求被告支付拖欠的2020年1月11日至2020年3月20日的电费426.54元的诉讼请求因证据不足，本院予以驳回。被告已实际使用涉案商铺，产权人亦未给予原告租金减免优惠，被告要求原告返还已缴纳的2020年1月、2月租金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条、第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张俊龙在本判决生效之日起10日内支付2020年3月1日起至2020年4月16日期间的租金44183.74元、2020年3月1日至2020年3月31日的管理费7470.68元、网络费599元给原告六扇门（广州）商务管理有限公司；二、原告在本判决生效之日起10日内退还水电周转金5336.2元、办公室家具押金10000元、租赁保证金86446.44元、管理费保证金22412.04元给被告；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5026元，由原告负担3969元，被告负担1057元。本案反诉受理费1968.3元，由原告负担1344元，被告负担624.3元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年十二月三日书记员  颜姣吴晓菁