广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初5787号 原告：覃正茂，男，1992年12月12日出生，壮族，住柳州市。 委托诉讼代理人：梅松，广西华尚律师事务所律师。 被告：柳州市沃海置业有限公司，住所：柳州市航生路3号康怡嘉园一层商场。统一社会信用代码：91450200579414594D。 法定代表人：刘加才，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江盼，广西汇力律师事务所律师。 原告覃正茂与被告柳州市沃海置业有限公司（以下简称“沃海公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年8月26日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃正茂的委托诉讼代理人梅松,被告沃海公司的委托诉讼代理人江盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃正茂向本院提出诉讼请求:请求判令被告向原告支付逾期交房违约金24731元。事实和理由:原被告于2016年12月18日签订一份《商品房买卖合同》，约定被告出售位于柳州市房屋一套给原告，房屋总价款591659元。被告应于2019年6月30日前将该房屋交付原告使用。合同签订后，原告已按约定履行全部义务，但被告却未能按合同约定交付房屋，致使原告受到很大损失。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法利益,经与被告协商无果，故诉至法院，请求判决如所请。 被告沃海公司辩称，不同意原告诉请。逾期交房属实，目前房屋已于2020年7月23日登报 -2- 交付，原告诉请的数额过高，理由：1.不认可计算基数为房屋总价，应扣除尚欠的贷款；2.应扣除从开工至建成竣工期间因高低温、中雨及以上雨天、政府法定节假日、中高考等共计实际停工305.5天的顺延天数计算违约金；3.由于新冠疫情导致了房屋验收的流程受阻，应参照国务院的文件予以顺延三个月。 原告覃正茂围绕其诉讼请求，被告沃海公司围绕其答辩意见，均向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 2016年12月18日,原告（买受人）覃正茂与被告(出卖人)沃海公司签订《商品房买卖合同》,约定原告以591659元的总价款向被告购买商品房一套（房屋坐落：柳州市柳南区航鹰大道18号南俪首座22栋2单元30-1号）。合同第八条约定出卖人应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，另外约定遇到政府法定节假日、中高考、中雨及以上雨天、34℃以上高温、5℃以下低温等情况可据实予以延期交付。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至出卖人正式通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。”合同签订后,原告依约支付了购房款。 2020年7月22日，案涉房屋所在楼房取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。2020年7月23日，沃海公司将交房公告刊登在《南国今报》上，通知买受人收房。 2020年8月26日,原告以被告逾期交房为由提起本案诉讼,请求判决如所请。 经过开庭审理，双方均对沃海公司逾期交房的事实无异议，双方均认可逾期违约金的计算方法为：逾期违约金=已支付房价×违约金标准×逾期天数。由于对已支付房价、违约金标准、逾期天数三者的认定存在不同认识，酿成本案讼争，本案调解不成。原被告双方的分歧在于： -3- 一、已支付房价如何认定？ 原告认为应该是房屋价款；被告认为应该在房屋价款的基础上减扣尚欠银行贷款。 二、逾期天数如何认定？ 双方均认可逾期天数的计算方式为：逾期天数=逾期的自然天数-可延期的天数。但是，1.关于逾期自然天数的计算，原告主张以合同约定的交付日的次日（即2019年7月1日）起计算，至发布交房公告（2020年7月23日）之后30日，即2020年8月23日；被告主张以合同约定的交付日的次日（即2019年7月1日）起计算，至出卖人获得竣工验收备案证明后正式通知交付之日（即2020年7月23日）止。2.原告主张可予延期的天数应当在合同签订之日至约定交付之日内计算；被告主张可予延期的天数应当在工程施工之日至竣工之日内计算。3.关于可予延期的情形，原告认为中高考、法定节假日等每年固有的情形不应作为可延期的情形予以扣除；不宜施工的中雨及以上，气温过高、过低等天气需要据实顺延，原告出示了逐时降雨的记录、以及被告向行政主管部门申请夜间或节假日施工的记录，其中有些气象日志、降雨日志、监理日志中记载为中雨天停工的，实际的降雨集中在凌晨或夜间，并不影响工作时段的施工；且被告向行政主管部门申请了夜间或者节假日施工，而该些情况并没有从监理日志和施工日志反映出来，原告由此认为被告出具的监理日志不真实不客观，不能证明实际施工情况；此外疫情发生于约定交房之后，不应考虑。被告则认为应依据合同约定，对中高考，法定节假日及出现中雨及以上，气温过高、过低等天气情形，根据气象日志、降雨日志及监理日志予以顺延；此外由于新冠肺炎疫情影响，要求予以该不可抗力造成的影响参照国务院的规定顺延三个月。 原、被告双方的上述分歧亦是本案争议的焦点，以下结合查明的事实及双方的观点进行评析。 一、关于已支付房价的认定。 “已支付房价”的认定应以合同房屋价款为准。被告认为“已支付房价”应在房价总额上减去尚欠银行贷款，无事实和法律依据，本院不予采纳，对原告认为应以合同购房价为违约金计算基数的观点，本院予以采纳。 -4- 二、关于逾期天数的认定。 逾期天数=逾期的自然天数-可延期的天数。本院认为，1.根据合同第九条违约金的计算中约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至出卖人正式通知交付之日止”，逾期的自然天数的计算应以2019年7月1日为起点，以2020年7月23日为终点，共计389天。原告主张应以2020年8月23日作为计算逾期交房的终点，是基于合同中约定的由于买受人原因未能按期交付以公告日起30天后视为交付的条款，本院认为，该条款适用的前提是“由于买受人的原因未能交房”，与本案查明的事实不符，对原告该主张，本院不予采纳。2.可延期的天数的统计范围应以双方签订《商品房买卖合同》之日（2016年12月18日）为起点，以合同约定的交房之日（2019年6月30日）为终点。双方签订合同后才受合同约束，施工开始至合同签订之前发生的可延期情形不予计入可延期天数，在约定的交房之日后，出现的上述情形不予计入可延期天数。被告认为应以整个工程施工期为统计范围计算中雨及以上等可予据实延期的天数，于法无据，本院不予采纳。3.关于可据实顺延的情形。合同中有明确约定，政府法定节假日、中高考、中雨及以上雨天、34℃以上高温、5℃以下低温等情况可据实予以延期。根据柳州市气候评价所出具的《柳州国家基本气象站降水情况》、《柳州国家基本气象站逐日最高气温》、《柳州国家基本气象站逐日最低气温》及国务院关于放假的通知等证据结合案涉房屋所在项目的监理日志，2016年12月18日至2019年6月30日，符合延期的天数为202.5天。对原告主张不应扣除法定节假日、中高考及应以办公时间的逐时降水为据实顺延的依据等意见，与约定不符，不予采纳。对于原告出示的由柳南区环境局出具的南俪首座2016、2017、2018年办理中午或夜间在城市市内使用超过城市区域环境噪声的机械作业证明（即办）情况，本院认为该文件属于施工方向行政主管部门申请夜间或节假日施工的事前申请的记录，并不能证实施工方于对应的时段进行了施工，故对原告该证据的证明目的，本院不予认可。对于被告以疫情为由应顺延交付三个月的观点，经查，新冠疫情导致的停工停产出现在约定交房日之后，对被告该项意见，本院不予采纳。 综上，逾期天数=逾期的自然天数389天- -5- 可延期的天数202.5天=186.5天。综上,被告应当支付给原告的逾期交房违约金=已支付房价×违约金标准×逾期天数，即591659×0.01%×186.5=11034元。对原告诉请的超出部分,不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告柳州市沃海置业有限公司向原告覃正茂支付逾期交房的违约金11034元; 二、驳回原告覃正茂的其他诉讼请求。 上述义务,义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费减半收取计209元（原告已预交）,由原告覃正茂负担116元，被告柳州市沃海置业有限公司负担93元并径付给原告。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  林欣欣 二〇二〇年十二月二十二日 -6- 书记员  黄丽银 -7- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。