北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初13639号原告（反诉被告）：刘竺，女，1982年4月22日出生，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：樊金刚，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：凯时汇金（北京）咨询顾问有限公司。法定代表人：庞发亮，执行董事。委托诉讼代理人：赵丽赟，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑珮，北京市浩天信和律师事务所律师。原告（反诉被告）刘竺与被告（反诉原告）凯时汇金（北京）咨询顾问有限公司（以下简称凯时汇金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘竺之委托诉讼代理人樊金刚、凯时汇金公司之委托诉讼代理人赵丽赟和郑珮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘竺向本院提出诉讼请求：1.解除刘竺与凯时汇金公司于2016年6月8日签订的《凯时广场经营租赁合同》；2.凯时汇金公司向刘竺返还租金和物业费444617.27元、租赁保证金134608.9元、装修保证金50000元、用电增容工程款5000元；3.凯时汇金公司向刘竺支付违约金810500元；4.凯时汇金公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年6月8日，我和凯时汇金公司签订《凯时广场经营租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定:凯时汇金公司将北京市海淀区X层租赁物（租赁物编号：X1，面积223.51平方米；合同编号：X2，以下称涉诉房屋）出租给我，租赁用途为商业经营，租期五年，装修期为免租期，租金起算日以凯时广场正式开业时间为准。该合同还就租金标准、租金支付周期、违约责任等内容作出约定。合同签订后，我依约向凯时汇金公司支付了首期租金403826.69元、租赁保证金134608.9元及装修保证金50000元，并装修了涉诉房屋、购置营业设备和用品等,但因凯时汇金公司无法提供工商部门要求的经营场所证明,导致我无法办理营业执照、无法开展正常商业经营。为此，我多次与凯时汇金公司沟通未果。我认为，由于凯时汇金公司自身原因导致双方合同目的无法实现，双方租赁合同应予解除，凯时汇金公司应承担相应违约责任，并赔偿我的损失。凯时汇金公司辩称，认可刘竺所述的租金、物业费、租赁保证金、装修保证金和用电增容工程款的支付日期和金额，但不同意其全部诉讼请求，理由是：1.《租赁合同》是双方真实意思表示，不存在解除基础，故我公司不同意解除该合同；2.涉诉房屋的产权人是北京市海淀区京海农工商公司（以下简称京海公司），涉诉房屋有产权证和规划许可证；3.我公司向刘竺提供了符合工商注册标准的住所证明，且根据我公司出具的类似住所证明，行政机关也为涉诉房屋所在的凯时广场B区多家公司办理了设立登记或地址变更，故我公司已履行合同义务，不存在违约行为；如因工商行政机关的原因拖延办理营业执照，刘竺可依法追究行政机关违法行政责任，相关不利后果不应由我公司承担。凯时汇金公司向本院提出反诉请求：1.刘竺继续履行双方签订的《租赁合同》；2.刘竺向凯时汇金公司支付自2017年10月26日起至2019年10月25日止的租金共计1635498.12元；3.刘竺按照每天2019.13元的标准向凯时汇金公司支付自2017年10月10日起至实际支付之日止的第二期租金的迟延付款违约金；4.刘竺按照每天2019.13元的标准向凯时汇金公司支付自2018年4月10日起至实际支付之日止的第三期租金的迟延付款违约金；5.刘竺按照每天2019.13元的标准向凯时汇金公司支付自2018年10月10日起至实际支付之日止的第四期租金的迟延付款违约金；6.刘竺按照每天2120.09元的标准向凯时汇金公司支付自2019年4月10日起至实际支付之日止的第五期租金的迟延付款违约金；7.刘竺向凯时汇金公司支付欠缴的电费50914.5元，并按每月6798.43元的标准支付自2017年9月4日起至2019年6月3日止的物业费142767.03元。刘竺针对凯时汇金公司的反诉辩称，我不同意凯时汇金公司的全部反诉请求。理由是：1.涉诉房屋没有产权证和建筑工程规划许可证，可能存在租赁合同无效情形；涉诉房屋一直未通过消防验收，不符合国家有关餐饮行业经营场所的相关规定，且凯时汇金公司无法出具符合工商机关要求的企业住所证明，导致我无法实际经营，合同目的无法实现，故我不同意继续履行合同；2.凯时汇金公司违约行为在先，我有权拒付租金并不因此承担违约责任；另，《租赁合同》约定的迟延付款违约金明显过高；3.按照《租赁合同》约定，租金起算日应以凯时广场正式开业时间为准，但凯时广场一直没有正式开业，我也仅是在2017年7月至9月期间间断试营业，故我不同意支付租金和物业费；4.凯时汇金公司主张的电表数没有经过我的现场确认，亦未举证证明在我购电后电费涨价，且其主张的电费是将全部用电量按涨价后最高峰值价格计算没有事实依据，故我不同意支付其所主张的电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：2016年6月8日，凯时汇金公司（出租人，甲方）与刘竺（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租涉诉房屋，用于商业经营，并为此向甲方支付租金和物业管理费；租赁期限为5年；涉诉房屋具备装修条件，甲方通知乙方办理租赁物交接手续；装修期自通知第3日起计算，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作；装修期为免租期；免租期内装修发生的实耗水、电、垃圾清运等费用均由乙方承担；乙方租金起算日以凯时广场正式开业时间为准，如未按时间正式开业合同时间顺延；第一年及第二年的租金为每年807653.39元，租金单价为9.9元/m2/天，租金从第三年起开始递增，第三年递增5%，第五年递增10%；租金支付方式为押二付六；乙方在签订合同的同时向甲方一次性交付首期租金（六个月的租金）共计403826.69元，以后租金采用6个月为一个周期，乙方在每期结束的15日前一次性向甲方交纳下一期租金；乙方须在签署合同的同时向甲方一次性交付相当于两个月租金的租赁保证金134608.9元，作为确保乙方按合同约定的期限和方式支付租金的担保；此保证金如乙方在合同履行过程中完全履行合同项下义务无违约行为，双方合同终止乙方归还甲方租赁物后15日内甲方将租金保证金无息退还给乙方；乙方进场装修保证金为5万元；乙方应当向甲方支付的任何费用，包括但不限于租金、物业管理费、能源费、各项保证金等，在应付之日未支付，乙方应按照拖欠费用每日5‰的比例向甲方支付迟延付款违约金，从应付日至实付日止；因甲方违约致使合同解除的，甲方应无条件退还乙方支付的保证金（不计利息）及乙方剩余租期内预付的租金及物业费，并另行以保证金金额向乙方承担违约金。2016年6月14日，刘竺以转账方式向凯时汇金公司支付6个月的房租和物业费共444617.27元和租赁保证金134608.9元。2017年3月3日，刘竺以现金方式向凯时汇金公司交纳装修保证金5万元，并开始对涉诉房屋进行装修。2017年4月19日，刘竺向凯时汇金公司交纳用电增容工程款5000元。2017年10月17日和同月25日，凯时汇金公司的内设机构凯时广场物业办公室先后发布《通知》，要求未取得经营手续的商户“暂停营业”“关停，待取得经营手续后继续营业……若未主动关停的商户食药所于近日内将进行封门及处罚”。本案审理期间，本院应凯时汇金公司申请至北京市规划和自然资源委员会调取涉诉房屋建设工程规划许可证，显示涉诉房屋所在楼宇的建设项目名称为培训教学楼，建设单位为京海公司，于1996年3月7日取得《建设工程规划许可证》【编号：X3】。刘竺就其诉请中违约金810500元解释为：《租赁合同》约定的违约金数额少于因凯时汇金公司违约造成实际损失，故其以实际损失向凯时汇金公司主张违约责任。具体至实际损失，包括：工商代理费8000元、消防工程款25000元、燃气工程款28000元、装修工程款299000元、通风设备空调款97000元、后厨设备146000元、餐厅设备93500元、广告牌收银监控影像设备64000元、律师代理费5万元，并为此提交如下证据材料：证据1.《工商委托代理合同》和《企业名称预先核准通知书》，证明为登记成立“北京老孟餐饮店”支付工商代理费8000元；证据2.《消防工程施工合同》，显示涉诉房屋于2017年3月22日至次月20日期间进行消防工程施工，工程款为25000元；证据3.《北京市建设工程施工合同》，证明涉诉房屋燃气改造工程花费28000元；证据4.酸汤鱼餐厅设计方案；证据5.发票若干，包括：北京龙之峰业装饰工程有限公司出具的、项目为“工程款”的金额共计299000元；北京华元盛商贸有限公司出具的、项目为“通风设备空调”“后厨设备”“餐厅设备”的金额分别为97000元、146000元、93500元，北京弘晟辉机电设备有限公司出具的、项目为“广告牌费、收银系统、监控音像设备”的金额为64000元；证据6.《委托代理协议》及发票，证明其为委托本案诉讼代理人支付律师代理费5万元。对于上述证据，凯时汇金公司不认可证据1的真实性，且不能证明刘竺已支付该笔款项；虽认可证据2的真实性，但认为无法证明刘竺已实际支付该笔工程款；不认可证据3的真实性；不认可证据4的真实性；虽认可证据5和证据6的真实性，但认为均系刘竺的自主行为，与其无关。凯时汇金公司提交“电子式三相四线预付费电能表”照片一张，显示电量“1771.14”，以证明刘竺欠付电费的事实；自述凯时广场已于2017年1月1日正式开业，但未就此提交证据；并解释称《租赁合同》中“乙方租金起算日以凯时广场正式开业时间为准”中凯时广场正式开业时间应理解为商户进场装修日。对此，刘竺均不予认可，不认可上述照片的真实性及证明目的，认为凯时广场至今尚未完成竣工验收、消防等手续，故不具备正式开业条件。凯时汇金公司提交如下证据，证明其已向刘竺提供符合工商注册标准的住所证明：证据1.2017年4月12日，京海公司和北京市海淀区东升镇人民政府分别在“产权人证明”和“需要证明情况”处签字盖章的、以涉诉房屋为经营场所的“北京老孟餐饮店”《企业住所（经营场所）证明》复印件；证据2.签收单原件，显示2017年3月至8月期间，包括涉诉房屋在内的凯时广场A区和B区共14个商铺领取了其协助办理的工商注册或地址变更材料；上述14个商铺对应刘竺租用涉诉房屋拟开设的“北京老孟餐饮店”、北京五道双马餐饮管理有限公司（以下简称双马公司）、北京众鑫佳俊餐饮管理有限公司（以下简称众鑫佳俊公司）等；证据3.双马公司、众鑫佳俊公司等公司工商登记注册信息查询打印件若干，证明上述商铺均已完成工商注册或地址变更。其中，显示：双马公司的成立日期为2018年12月13日，众鑫佳俊公司的成立日期为2018年12月13日。对于上述证据，刘竺以证据1为复印件为由不认可其真实性，虽认可证据2和证据3的真实性，但均不予认可证明目的，认为上述证据2和证据3恰证明由于凯时汇金公司于2017年提供的《企业住所（经营场所）证明》不符合工商登记要求，导致双马公司和众鑫佳俊公司等直至2018年才完成工商登记，而其至今无法完成工商登记。本院认为，刘竺与凯时汇金公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容与形式未违反国家法律法规强制性规定，应为合法有效，并作为确定双方权利义务的依据。根据《租赁合同》中关于涉诉房屋用途的约定可知，凯时汇金公司有义务向刘竺出具企业住所证明，用于办理“北京老孟餐饮店”营业执照。尽管凯时汇金公司提交了上述《企业住所（经营场所）证明》和签收单，但因上述《企业住所（经营场所）证明》仅为复印件，故本院对其不予采信，签收单不足以证明凯时汇金公司已完成上述协助办理营业执照的义务，且刘竺至今未能办理办理营业执照并开展经营活动，应视为凯时汇金公司违反了合同义务，其应承担相应违约责任。现距双方签订《租赁合同》数年，刘竺至今未能正常经营，无法实现合同目的，其据此主张解除《租赁合同》的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。本院于2018年12月26日向凯时汇金公司送达了本案起诉书副本，故上述合同及补充协议应于送达之日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘竺基于合同解除主张凯时汇金公司返还已收取的租金及物业费、租赁保证金、装修保证金、用电增容工程款的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。刘竺主张凯时汇金公司以赔偿实际损失的方式承担违约责任，则其应就此负有举证责任；其提交的发票能够证明其在合同履行过程中产生了装修、通风设备空调、后厨设备、餐厅设备、广告牌费、收银系统、监控音像设备等费用，本院对其相应诉讼请求予以支持，但鉴于其曾试营业，故就上述各项赔偿数额，本院予以酌情调整；其提交的证据尚不足以证明其实际支出了工商代理费、消防工程款和燃气工程款，故本院对其相应的诉讼请求不予支持；尽管其提交的证据可证明其为解决本案争议支付律师费，但因该笔费用并非合同解除的必然损失，故本院对刘竺的该项诉讼请求亦不予支持。根据《租赁合同》的约定，刘竺支付租金起算日应以凯时广场正式开业时间为准，现凯时汇金公司未举证证明该广场已正式开业，且就起租期的解释明显与《租赁合同》的相关约定不符，加之因其违约行为导致刘竺始终未能领取营业执照开展经营，无法实现合同目的，故其向刘竺主张租金、物业费及迟延付款违约金的反诉请求不具有事实和法律依据，本院依法不予支持；其就刘竺欠付电费所提交的照片，本院无法核实其真实性，故不予采信，相应地，其相关反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘竺与被告（反诉原告）凯时汇金（北京）咨询顾问有限公司于2016年6月8日签订的《凯时广场经营租赁合同》（合同编号：B202）于2018年12月26日解除；二、被告（反诉原告）凯时汇金（北京）咨询顾问有限公司向原告（反诉被告）刘竺返还租金和物业费444617.27元、租赁保证金134608.9元、装修保证金50000元、用电增容工程款5000元，并赔偿经济损失489650元，以上合计1123876.17元，均于本判决生效后十五日内履行；三、驳回原告（反诉被告）刘竺的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）凯时汇金（北京）咨询顾问有限公司的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）凯时汇金（北京）咨询顾问有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17802元（已由刘竺垫付），由原告（反诉被告）刘竺负担2887元，已交纳，由被告（反诉原告）凯时汇金（北京）咨询顾问有限公司负担14915元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费7852元，由被告（反诉原告）凯时汇金（北京）咨询顾问有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  商凤鸣人民陪审员  马毅敏二〇二〇年十二月十一日书 记 员  蒙向东