吉林省伊通满族自治县人民法院民事判决书（2020）吉0323民初1911号原告：伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司，住所地吉林省伊通满族自治县伊通镇伊通大街（茗人府邸小区）。（以下简称为万嘉房地产公司）法定代表人：李勤，总经理。委托诉讼代理人：李波，吉林言悦律师事务所律师，一般诉讼代理。被告：长春睿翔物业服务有限公司，住所地吉林省长春市经开区福临家园小区32栋306室。（以下简称为睿翔物业公司）法定代表人：刘杨，总经理。委托诉讼代理人：张玉林，男，1964年3月19日生，满族，该公司副经理，住河北省保定市，特别授权。委托诉讼代理人：王湘波，伊通满族自治县伊通镇法律服务所法律工作者，一般诉讼代理。被告：伊通满族自治县万嘉幸福湾小区业主委员会,住所地吉林省伊通满族自治县伊通镇万嘉幸福湾小区。（以下简称为万嘉幸福湾业主委员会）负责人:艾洪启，主任。原告伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司与被告长春睿翔物业服务有限公司、伊通满族自治县万嘉幸福湾小区业主委员会第三人撤销之诉一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告万嘉房地产公司委托诉讼代理人李波，被告睿翔物业公司委托诉讼代理人王湘波、张玉林，被告阳光城业主委员会负责人陈守启均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、撤销伊通满族自治县人民法院（2020）吉0323民初1167号民事判决书；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：本案涉案小区是由原告投资开发建设的，原告曾于2020年5月22日在伊通县人民法院起诉二被告，要求确认二被告间签订的物业服务合同无效，予以解除，后伊通县人民法院于2020年6月28日下达（2020）吉0323民初687号民事判决，要求万嘉幸福湾业主委员会在判决生效30日内对二被告间的《物业服务合同》进行追认，追认需阳光城小区就专有部分占建筑面积过半且占总人数过半的业主同意。后二被告在伊通县人民法院起诉追认合同有效，伊通满族自治县人民法院于2020年8月21日作出（2020）吉0323民初1168号民事判决书，确认二被告间的《物业服务合同》有效。在伊通满族自治县人民法院（2020）吉0323民初1168号案件庭审中，睿翔物业公司提交了证据U盘一份，证明已向业主进行追认，每户追认影视资料。但在原告对所有住户调查中发现睿翔物业公司仅对少部分业主进行了追认，并且过半业主均对睿翔物业公司的物业服务不满意，睿翔物业公司在庭审中提交的证据系二被告恶意串通制作而成，不能作为证据使用。二被告之所以恶意串通确认双方间《物业服务合同》有效，是为了收取原告空置房的物业费。综上所述，原告请求人民法院撤销伊通满族自治县人民法院（2020）吉0323民初1168号民事判决书。被告睿翔物业公司辩称，原告起诉理由不成立，睿翔物业公司与万嘉幸福湾业主委员会签订的物业服务合同有效，双方不存在恶意串通行为，原告通过物业对阳光城业主委员会放户只有495户，业主委员会通过逐家走访，301户同意履行双方物业合同，同意户数超过放户户数60%以上，所以双方签订的合同合法有效，建议法庭驳回原告起诉。被告万嘉幸福湾业主委员会辩称，恶意串通不存在，通过走访、视频、录音等，超过60%以上都对物业比较满意，合同有效的问题已经判决了，应该生效，原告属于无理取闹，我代表业主委员会表示我们对睿翔物业公司是满意的。原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：1.关于万嘉万嘉幸福湾业主对现物业不满意度调查表一份（复印件），证明万嘉幸福湾小区实际房屋套数876套，业主不满意户数368户，原告不满意所占户数93户，合计461户，该户数已超过半数，对本案被告睿翔物业公司的服务不满意。说明：该份证据是由原告组织进行调查取证；2.维修确认单8张（复印件），证明东林弘程物业服务有限公司对阳光城小区部分毁损房屋和楼道、分水器等进行维修，提供了物业服务；3.（2020）0323民初1167号民事判决书一份（复印件），证明本次提起诉讼要求对该判决书撤销；4.证人辛某证言，证明2020年7月中旬，万嘉集团董事长打电话让我们去万嘉幸福湾与幸福湾小区调查物业服务情况，我问董事长为什么，董事长说让我们去调查下，别影响地产公司销售，我们去了10人，分为5组，以签字的形式进行民意调查，最后统计出，除了不在家的，不满意的占85%左右，有业主签字、手印、电话等信息。调查过程中，录了视频、照片，调查后如实汇报给公司，材料一并交给了公司；5.证人任某证言，证明2020年7月中旬，万嘉集团董事长打电话让我们去万嘉幸福湾与幸福湾小区调查物业服务情况，调查对现在物业公司的服务是否满意；6.证人刘某1证言，证明调查业主告状物业服务不好的情况，我们下去回访，挨家挨户走的，业主说物业服务不好，对物业不满意，楼道坏了也不修理；7.证人刘某2证言，证明万嘉集团董事长让我们到幸福湾和阳光城小区调查业主意见，很多业主反映物业不作为，我们调查这个情况。所有业主反映物业卫生、公共设施维护不好，脏乱差，物业公司人员不在岗，询问业主意见，是否愿意聘用这个物业等情况；8.证人谭某证言，证明我们接到万嘉集团董事长下派的任务，到阳光城、幸福湾小区调查对物业是否满意，我们分为5组调查，只要在家的不满意达到90%以上，除非没在家的就没有签字；9.证人吴某证言，证明万嘉集团董事长接到阳光城小区业主反映，董事长让我们走访是什么情况，走访的时候反映物业服务不好，在家签字的都说物业不到位，询问是否更换物业，户主大多数都说想更换物业；10.购房合同拆迁补偿协议及汇总说明，证明阳光城小区总套数为876套，总面积为63639.18平方米，售出783套（至2020年8月份），已售面积为56794.96平方米。上述证据经庭审质证，被告睿翔物业公司对证据1的真实性有异议，不同意对复印件质证，对证明问题也有异议；对证据2所要证明的问题有异议，认为阳光城业主委员会与东林弘程物业公司没有物业合同，东林弘程物业公司没有权利及义务对睿翔物业公司的服务对象进行维修；对证据3无异议；对上述六位证人证言所要证明的问题均有异议；对证据10所要证明的问题不予认可。被告万嘉幸福湾业主委员会质证意见同被告睿翔物业公司。本院结合相关证据，经核实后对证据1、2不予采信；对证据3本身予以采信，对判项内容不予确认；对上述六位证人证言因无其他证据佐证暂不予采信；对证据10予以采信。被告睿翔物业公司为证明自己的主张向本院提交如下证据：1.阳光城房源表一份（复印件），证明万嘉房地产公司通过睿翔物业公司放户的房源是495户；2.录音资料U盘一个，证明原告提供的证人证明内容不真实，时间不对，实际上是给业主许诺，告诉业主不签字不给办房照；3.物业收费票据15户共计5张（复印件），证明收取了274户物业费，原告通过物业放户495户，有半数业主交了物业费，业主对物业服务满意；4.物业费收款收据一本，证明2020年交纳物业费户数为272户，已达80%。上述证据经庭审质证，原告万嘉房地产公司对证据1的真实性无异议，对证明问题不予认可，认为不能客观体现阳光城小区实际入户情况；对证据2有异议，认为不能作为证据使用；对证据3的真实性有异议，对证明问题也有异议；对证据4所要证明的问题有异议。被告万嘉幸福湾主委员会对上述证据均无异议。本院结合相关证据，经核实后对证据1予以采信；对证据2的真实性本院无法确认，暂不予采信；对证据3、4本身予以确认，对证明问题暂不予采信。被告万嘉幸福湾业主委员会为证明自己的主张向本院提交如下证据：1.调查意见表一份（复印件），证明调查301户，301户都同意睿翔物业公司服务，是业主委员会老同志分组走访的；2.视频资料U盘一个，证明走访了300多户；3.万嘉幸福湾小区物业服务合同一份（复印件），证明是2018年签订的合同；上述证据经庭审质证，原告万嘉房地产公司对证据1有异议，认为聘请物业公司意见表是在2018年1月2日，不能代表人民法院判决效力待定后广大业主的意思表示；对证据2不予质证，由法院查明；对证据3认为与本案无关，该证据没有证明力。被告睿翔物业公司对上述证据均无异议。本院结合相关证据，经核实后对证据1、2本身予以确认，对所要证明的问题暂不予采信；对证据3予以确认。根据以上采信的证据，本院审理认定如下案件事实：万嘉房地产公司与睿翔物业公司签订了前期物业管理合同。2018年1月2日，阳光城业主委员会与睿翔物业公司签订了物业服务合同。2020年6月3日，万嘉房地产公司以睿翔物业公司和万嘉幸福湾业主委员会为被告提起诉讼，要求确认万嘉幸福湾业主委员会与睿翔物业公司签订的物业服务合同无效。因阳光城业主委员会与睿翔物业公司签订的物业服务合同时，没有达到经专有部分建筑物总面积过半数及占总人数过半数的业主同意，违反了《中华人共和国物权法》第七十六条和国务院发布的《物业管理条例》第十二条的规定，被本院以（2020）吉0323民初687号民事判决确认合同成立但未生效，属效力待定。2020年8月5日，睿翔物业公司以万嘉幸福湾业主委员会为被告要求确认双方签订的物业服务合同有效，本院于2020年8月31日作出的（2020）吉0323民初1168号民事判决书确认万嘉幸福湾业主委员会与睿翔物业公司签订的物业服务合同有效。2020年11月10日，万嘉房地产公司以睿翔物业公司、万嘉幸福湾业主委员会为被告提起第三人撤销之诉。再查明，睿翔物业公司向当庭确认万嘉幸福湾小区放户（即入住）户数为495户，其中301户业主同意聘用睿翔物业公司，同意业主委员会代表业主同睿翔物业公司签订的物业服务合同。万嘉房地产公司当庭确认万嘉幸福湾小区经万嘉房地产公司开发共15栋，总套数为876套，面积为63639.18平方米，至2020年8月已售出（含拆迁补偿户数）783套，面积为56794.96平方米。本院认为，本案争议焦点为本院作出的（2020）吉0323民初1168号民事判决书是否符合《中华人民共和国物权法》第七十六条和国务院发布的《物业管理条例》第十二条的规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《物业管理条例》第十二条也作出上述规定，同时规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。如何理解：“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”是本案的关键，既是按放户户数（入住户数）过半、面积过半计算，还是按售出（应包含拆迁补偿户数）的户数过半、面积过半计算，也就是说那些售出的但没有入住的业主是否享有决定物业服务的权利。从法理上讲，虽然买房的业主没有入住小区，但其是小区业主，其作为业主的权利存在，不能剥夺其作为业主应当享有的权利，因此不能以放户户数（入住户数）作为计算人数过半、面积过半的标准，应当以售出的户数为计算标准，作为来衡量同意万嘉幸福湾业主委员会与睿翔物业公司签订物业服务合同的业主是否达到总人数过半且总面积过半的标准。本院作出的（2020）吉0323民初1168号民事判决书是以放户（入住）户数作为标准来计算总人数、总面积超过半数，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条规定的立法本意，因此，该判决存在错误，原告万嘉房地产公司请求撤销（2020）吉0323民初1167号民事判决书符合法律规定，请求成立，本院予以支持。该判决撤销后，睿翔物业公司与万嘉幸福湾业主委员会签订的《物业服务合同》仍处于合同成立但未生效的效力待定状态。满足该合同成立的条件仍然是：“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”（以要求确认该合同效力时，售出的楼房套数、面积为计算基数）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条第一款第一项之规定，判决如下：撤销本院作出的（2020）吉0323民初1168号民事判决书。案件受理费50元，由原告伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审判长计奎人民陪审员徐文佳人民陪审员王凤娟二〇二〇年十二月三十一日书记员魏琳1