广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1978号 原告：陈毓山，男，1940年9月14日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所律师。 被告：广西嘉泰房地产有限公司。住所地：贺州市建设东路80号12楼。文书送达地址确认为贺州市八步区滨泰二路2号绿洲家园C区C1号楼综合部。 法定代表人：何庆东，董事长。 委托诉讼代理人：梁珺瑶，公司律师。 委托诉讼代理人：庄桂萍，公司员工。 原告陈毓山与被告广西嘉泰房地产有限公司（以下简称嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人钟晨、岑思易，被告委托诉讼代理人梁珺瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈毓山向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告经济损失300000元（暂定，以评估价值为准）；2.案件受理费、评估费由被告承担。 事实和理由：贺州市绿洲家园公务小区项目是贺州市人民政府为解决公务员住宅采取市场定向开发的项目。原告具有购买资格，并于2010年12月30日根据贺州市机关事务局的通知要求交纳报名费40000元，于2012年5月交纳车位报名费5000元，摇号选中了B区11栋2单元301号房屋。2015年6月29日，原告之子代原告与被告签订《商品房买卖合同》。因属于批量签订合同，被告尚未盖章，同时因契税滞纳金问题，故《商品房买卖合同》未书写落款日期，亦未加盖印章。原告按被告要求在《关于购房合同签订时间的声明》上签字后，《商品房买卖合同》原件由被告收执保管，待加盖公司印章后再交付原告。但被告一直未通知原告领取合同原件，原告也未交纳剩余购房款。在签订买卖合同后，被告会向每一名业主发放《温馨提示》，提示业务相关事宜。 2018年9月，被告通知原告办理交房手续并要求一次补齐购房款287209元，承担逾期付款违约金120000元，并要求原告出具违约金承诺书，载明违约金是原告自愿承担。原告同意交付拖欠的购房款，但双方对违约金标准及数额无法达成一致意见。2019年11月18日，原告将剩余购房款287209元、违约金21236元转至被告账户，双方仍就违约金数额协商不下,被告于11月20日将原告款项退回。但原告购买的B区地下室1009号车位已交付。 2019年4月15日，被告与案外人签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋销售给案外人，合同价款343890元。被告在与原告签订《商品房买卖合同》后将房屋转让给他人的行为已构成根本性违约，应当承担赔偿责任，赔偿额应依据涉案房屋市场价格与原销售价格的差额计算，为此，原告申请对涉案房屋的现市场价值进行评估鉴定。 被告嘉泰公司辩称，嘉泰公司未与原告就涉案房屋达成购买意向，双方之间不存在商品房买卖合同关系。因此，嘉泰公司将涉案房屋销售给第三人是合法的，不属于非法转让给他人的行为，不存在损害原告合法利益的情形，不构成违约。原告在2019年11月18日自行将308445元转至嘉泰公司账户，嘉泰公司财务发现后第一时间已将该笔款项退还原告，并未造成原告的经济损失，原告要求被告赔偿其经济损失，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的发票，能够证实原告向贺州市机关事务管理局交纳了绿洲家园团购房的报名费40000元的事实，也能够证实原告具备绿洲家园房屋购买资格及拥有一个购房指标的事实，对此本院予以认定； 2.原告提交的《房屋平面图》、《关于购房合同签订时间的声明》、两份《商品房买卖合同》，以及贺州市机关事务管理局出具的《绿洲家园团购情况说明》、《绿洲家园团购房统计表》，均能够证实绿洲家园的房屋属于单位团购房，原告通过摇号选中了绿洲家园B区11-2-301号房，结合其团购房的性质，同批次购房户签订合同时间具有统一性，确实存在签订合同后将合同原件收回，待业主交完购房款后再交付合同原件的可能，再结合原告已于2017年3月15日以业主资格购买了绿洲家园车位的事实，从证据的高度盖然性分析，对于原告提交的该份声明，本院予以认定，对于其陈述于2015年6月29日与被告签订了《商品房买卖合同》的事实，本院予以确认； 3.原告提交的《温馨提示》，能够证实被告明确了购房款交纳方式和期限等条件，超期将产生违约金，在业主交付全部购房款后，待合同在房产局备案后再由业主到被告处领取合同及交易确认书的事实，同时亦能证实双方签订的合同会交由被告处办理备案，业主在此期间不持有合同的事实，对此本院予以认定； 4.原告提交的《不动产登记资料查询结果证明》，能够证实涉案的绿洲家园B区11-2-301号房屋首次登记时间为2018年5月23日，权利人为被告嘉泰公司，2019年10月21日转移登记为贺州市晟苑物业管理有限公司，2020年1月10日转移登记为案外人杨碧玉，2020年2月25日变更登记为杨碧玉、刘良育的事实； 5.被告提交的《商品房买卖合同（现售）》、《楼宇交接书》等材料，能够证实被告于2019年4月15日将涉案房屋以343890元的价格出售给贺州市晟苑物业管理有限公司的事实，随后该公司又将涉案房屋转卖给案外人杨碧玉。 本案的争议焦点是：1.原告与被告之间不再继续履行合同的责任在哪一方，是否存在过错；2.原告是否存在损失以及损失如何确定。 本院认为，第一，绿洲家园的房屋是为了解决贺州市市级公务员住房问题而推出的团购房，不同于一般的商品房买卖，购房对象具有特定性。综合本案审理查明的事实和证据认定，原告具备绿洲家园房屋的购房资格，其交纳了报名费，选中涉案房屋，并与被告于2015年6月29日签订了《商品房买卖合同》，随后合同被收回。且根据团购房的特殊性，涉案的《商品房买卖合同》为格式条款，同一小区房屋的合同内容差别不大。因此，被告关于双方并未签订《商品房买卖合同》，不成立合同关系的抗辩，本院不予采信。原告与被告已就涉案的绿洲家园B区11-2-301号房屋成立了房屋买卖合同关系。 根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原告与被告成立房屋买卖合同关系，双方均应依照合同约定履行各自义务，原告应履行交付全部购房款的义务，被告应履行交付房屋的义务。在双方签订《商品房买卖合同》后，原告应当及时将涉案房屋的剩余购房款交付给被告，但原告未及时交付，造成涉案房屋存在逾期付款的情况。经被告再次通知原告交付购房款时，原告亦未能及时将剩余购房款交付被告。因原告自身原因未能及时履行交付义务，致使被告将涉案房屋转卖他人，原告自己要承担相应的过错责任。而被告未及时将书面的《商品房买卖合同》交付原告，且在与原告未能就逾期付款违约金达成一致意见时，就将涉案房屋转卖他人，致使双方的合同实际履行不能，被告在本案中亦应承担相应的过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告与被告均未能依约履行自己的义务，各自均应当承担相应的过错责任。因原告与被告的《商品房买卖合同》已实际履行不能，原告应自行承担70%的过错责任，被告应承担30%的过错责任。 因被告将涉案房屋转卖他人，原告与被告之间的《商品房买卖合同》已经不能继续履行，原告无法取得涉案房屋权属，实际丧失了对涉案房屋享有的相关权益，也造成了原告的经济损失。但原告向本院申请对涉案房屋现在的市场价值进行评估，以确认其损失，本院认为涉案房屋具有购房主体的特定性和特殊性，不同于一般的商品房买卖，不应以双方现在无法继续履行合同，而主张以涉案房屋现有的市场价值为损失评定依据，因此，对于原告的申请，本院不予准许。同时，被告关于其不应承担赔偿责任的主张，本院亦不予采信。综合本案案件实际情况以及庭审查明事实，本院酌定以被告转卖他人的房价款343890元为原告主张的损失依据，结合双方各自应承担的责任，被告应赔偿原告的损失为103167元（343890元×30%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告广西嘉泰房地产有限公司应赔偿原告陈毓山经济损失103167元。 上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6454元（原告已预交3227元），由原告负担4554元，被告负担1900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 人民陪审员  屠浙明 人民陪审员  叶燕红 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  蒋菲艳 书 记 员  凌 姿 书 记 员  白 羽