新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4002民初3007号 原告：李胜强，男，1991年6月27日生，汉族，个体，住伊宁市。委托诉讼代理人：赵英红（系原告妻子），女，1990年3月8日生，汉族，个体，住伊宁市。被告：新疆西拓房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市重庆北路688号西拓世贸中心C1区二楼。法定代表人：黄素琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈岩，新疆任远律师事务所律师。原告李胜强与被告新疆西拓房地产开发有限公司（以下简称西拓房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李胜强的委托诉讼代理人赵英红、被告西拓房产公司的委托诉讼代理人陈岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李胜强向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金51,802元（自2015年12月30日起计算至2020年3月30日之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告李胜强当庭放弃其第一项诉讼请求。事实与理由：2014年6月20日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于伊宁市重庆××路房屋，总价为334,776元，交房期限为2015年6月30日前，合同第十五条第三款规定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，原告有权解除合同，若原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日至实际取得房屋所有权登记之日止，被告需按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，协议签订后，原告按约支付了房款，房屋交付后，因被告的原因至今无法办理不动产证书，故诉至法院。被告西拓房产公司辩称，与原告存在商品房买卖关系属实，原告购买的房屋及价款无异议，我方认为原告的诉讼请求不能成立。我公司于2020年1月10日已向伊宁市不动产局申请办理涉案房屋的不动产权证书，并得到受理，此时涉案房屋就已经可以办理不动产权证书，当时因为公章带往内地，无法发布公告向业主通知。在疫情结束后，2020年3月30日我方立即向业主发布了办证通知。涉案房屋原告已按约居住并接收房屋，办理房产证迟延是因为当地政府基础设施不到位所致，因工程动力电不能及时安装，导致工程验收滞后。因验收资料不全无法取得竣工验收报告备案资料，无竣工验收备案资料，不动产部门就不给办理相关产权手续，故此，延期办证不是被告违约行为导致，是政府部门办理产权证的手续复杂导致。商品房买卖合同第八条明确约定，因工程所在地政策发生变化，交房可以顺延。另根据合同第十五条约定，产权转移是双方共同的行为，双方共同到登记部门办理登记，故此，退一步讲若被告应当支付逾期办证违约金也应以原告起诉之日进行计算，依据伊犁州法院（2020）新40民终451号等民事判决书，也是从原告起诉申请之日开始计算违约金的，我方认为同类案件应当作出同样判决。我公司在交房期间已向原告赔付相关违约金，免去了原告相关费用，其交房时间延至2017年12月31日，按照合同约定，原告应在2018年6月31日起开始计算违约金，综上所述，建议法庭驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、税收完税证明、结婚证、维修基金收据、非税收入专用收据，被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，且与本案具有关联性，本院经审查后对上述证据予以采信并在卷佐证。对于被告提交的伊宁市不动产登记受理通知书、违约金抵扣单，由于原告对上述证据的真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院经审查后对上述证据均予以采信并在卷佐证。原被告双方有争议的证据为：原告李胜强提交的证据：证据1、天眼查查询的消防验收时间打印件、留言板留言截图打印件，拟证实开发商在验收不过关的情况下违约提前交付房屋。被告质证称，对该证据真实性无法确认，该证据中政府部门的答复是涉案房产因为政府配套设施不到位，消防验收延至2018年完成，说明逾期办证是因为政府行为所致；证据2、收据5张、刷卡记录，拟证实原告正常缴纳物业费、不存在抵扣违约金情形。被告质证称，该组证据系物业费票据，与本案无关。证据3、（2020）新40民终998号民事判决书，拟证实本案应按照该判决处理。被告质证称，该证据为打印件，真实性无法确认。证据4、管委会出具的情况说明复印件，拟证实被告明知自己房屋配套设施没有达到条件仍提前交付房屋，造成的损失应由被告自行承担。被告质证称，该证据三性均认可，该证据证实因为政府行为导致涉案房产逾期交工、逾期办证。本院认证意见为，对证据1中天眼查查询的消防验收时间打印件无原件核对，对其真实性、合法性、关联性本院均不予采信。对于留言板留言截图打印件真实性本院予以认可，但与本案原告主张的逾期逾期办证的违约金并无关联，故本院不予采信。对证据2的真实性本院予以确认，但与本案不具有关联性，本院不予采信。对证据3系复印件，并未与原件进行核对，无法确定其真实性，故而对该证据不予采信。对证据4真实性本院予以确认，但单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，该证据中仅有单位印章，并无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，故而对该证据本院不予采信。被告西拓公司向本院提交的证据：证据1、管委会出具的情况说明复印件，拟证实开发商在验收不过关的情况下违约提前交付房屋。原告质证称，对该证据无异议。证据2、（2020）新40民终451号民事判决书，拟证实逾期办证违约金应从原告起诉之日起开始计算。原告质证称，对该证据三性均不认可。本院认证意见为，对该证据1的认证意见与原告提供证据4认证意见一致。对证据2系复印件，并未与原件进行核对，无法确定其真实性，故而对该证据不予采信。经审理本院认定事实如下：2014年6月20日，原告李胜强与被告西拓房产公司签订商品房买卖合同，约定原告李胜强购买被告西拓房产公司开发的西拓·世贸房产中心××楼房屋，房屋总价款为334,776元，交房日期为2015年6月30日，商品房交付使用后双方共同在180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，被告西拓房产公司于2015年9月9日向原告李胜强出具涉案房屋的购房款334,776元的发票，于2015年12月15日向原告交付了涉案房屋，双方签订违约金抵扣单，对原告购买本案争议房屋违约交房事项进行抵扣天然气初装费等费用，抵扣违约期限为2015年7月1日至2015年12月15日，抵扣金额为4499元。2020年1月10日，伊宁市不动产登记中心受理了申请人西拓房产公司对本案楼层的不动产登记的申请。2020年3月30日，被告西拓房产公司张贴公告通知业主办理不动产登记。2020年7月23日原告李胜强向伊宁市税务局交纳了涉案房屋契税5020.64元。庭审中，经本院释明，被告认为原被告双方约定的违约金过高，如认定其违约，要求调整违约金。原告庭审中陈述其因逾期办证的实际损失为因为无法办房产证致使房屋无法出售，若办理房产证不到两年出售房屋，办理过户时将产生一万多元其他费用。本院认为，原告李胜强与被告西拓房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。原被告双方应按照约定合同约定全面履行合同义务，本案争议焦点为：一、被告西拓房产公司未按期协助原告办理不动产登记是否构成违约；二、原告主张的违约金如何确定。原被告双方签订的商品房买卖合同中明确约定共同在房屋交付使用后180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。被告西拓房产公司于2015年12月15日向原告交付涉案房屋，按照约定被告西拓房产公司至迟应当于2016年6月12日前取得办理房屋权属转移登记的基本条件，但直至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心才受理被告涉案楼房的不动产受理申请，于2020年3月31日才公告通知业主办理不动产登记，被告西拓房产公司存在违约行为应当承担违约责任。本案中原被告虽对伊宁市边境经济合作区管委会出具的情况说明复印件均无异议，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及只做证明材料的人员签名或者盖章…”，本案原被告提供的情况说明上并没有制作证明材料的人员签名和盖章，且伊宁市边境经济合作区管委会不是办证机关，其对被告西拓世贸中心项目逾期办证的原因出具说明超出其职权范围，且故本院对该证据不予采信。被告西拓房产公司向本院提交的证据并不能证实其逾期办证系政府配套设施不到位导致，且不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告主张的政府配套设施不到位、不完善并不属于不可抗力情形，故而对被告西拓房产公司认为与其办证是因为政府基础配套设施不到位、不完善造成的辩称本院不予支持。关于争议焦点二、依据原被告双方的合同约定以及涉案房屋交付时间计算，2016年6月12日系原被告双方约定的被告西拓房产公司履行办理房屋所有权转移登记的期限届满之日，至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理被告涉案楼房的不动产受理申请，该期间属于被告西拓房产公司的违约期间，之后疫情发生，属于不可抗力，不应计入被告违约期间。对于原告主张的以全部已付款的万分之一按日计算违约金，被告西拓房产公司庭审中抗辩违约金过高要求调整，对于原告因被告违约行为造成的实际损失双方均未举证证明，但原告方自认违约办证造成的损失为一万多元。故本院以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，对原告主张的违约金调整为合同约定违约金的50%，认定被告应承担的违约金为21,827元（计算方法为：334,776元×0.1‰×1304天×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：一、被告新疆西拓房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李胜强逾期办证违约金21,827元；二、驳回原告李胜强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，减半收取548元，原告李胜强负担375元，被告新疆西拓房地产开发有限公司负担173元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   沈 玲二〇二〇年十二月十一日书  记  员   隋华月