杜迎春、杜吉明等与新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书                 .btn_margin        {            margin: 0 10px;        }        .fontColor        {            color: Red;        }        .grayColor        {            color: #878787;        }        li        {            display: block;        }        .style1        {            color: Red;            font-size: 13px;            padding-right: 10px;            font-family: 新宋体;        }.format_CourtName{    text-align:center;    font-size: large;    font-weight:bold;    padding-bottom:10px;    padding-top:10px;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}.format_DocType{    text-align: center;    font-size: large;    font-weight:bold;    padding-bottom:10px;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}.format_CaseNum{    text-align: right;    font-size: 11pt;    word-wrap:break-word;    word-break:break-all;}.format_Person{    text-align: right;    font-size: 11pt;    word-wrap:break-word;    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原告杜迎春、杜吉明、李友兰与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪房产公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行乌鲁木齐分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜迎春、杜吉明、李友兰及其委托诉讼代理人刘春霞、刘晓丹，被告君豪房产公司委托诉讼代理人胥峰、杜建华，第三人浦发银行乌鲁木齐分行委托诉讼代理人鲜瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。       原告杜迎春、杜吉明、李友兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令被告君豪房产公司返还原告首付款134480元、利息损失22237.7元（截止到2020年7月5日）以及至还款日为止的利息损失；4.判令被告君豪房产公司返还原告已经向第三人支付的贷款本息74983.96元（截止到2020年7月5日）以及至《个人购房担保借款合同》解除之前的贷款本息（以实际发生为准）；5.判令被告君豪房产公司向原告支付原告给第三人偿还的利息损失7510.33元；6.判令被告君豪房产公司支付原告的各项损失16735.74元，包括维修基金、契税、印花税、预告登记费、预抵押登记费、 办理产权登记费、公证费、测绘费、他项权证费、保险费、产权转移费；7.判令被告君豪房产公司向第三人履行《个人购房担保借款合同》剩余的未偿还的借款本息义务；8.判令被告君豪房产公司承担本案诉讼费和邮寄送达费。以上1至7项合计255947.73元。       事实与理由：2016年3月14日，原告与被告君豪房产公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告君豪房产公司开发的位于五家渠市XXX的商铺一套。2016年3月31日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》。因被告君豪房产公司迟迟不能向原告交付符合合同约定的房屋，原告实地查看后，发现商铺经被告君豪房产公司擅自改变房屋结构，与签订合同时的规划不一致，存在极大的安全和消防隐患，致使购买的商铺不能正常使用，导致合同目的无法实现，同时也造成原告与第三人签订的《个人担保借款合同》的目的无法实现。原告认为，被告君豪房产公司未交付符合合同约定的商铺，擅自改变房屋结构的行为，违反了合同约定和国家相关规定。原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。       被告君豪房产公司辩称，1.不同意原告的诉讼请求，原告的主体身份不适格，与被告签订《商品房买卖合同》的是原告杜迎春，与其余两原告无关；2.被告按照约定向原告交付了房屋，且被告交付的房屋不存在规划变更的情形，消防验收符合要求，不存在消防安全隐患，故被告未违反合同约定。为维护合同交易的稳定性，被告认为原告请求解除合同没有事实和法律依据，应依法予以驳回。       第三人浦发银行乌鲁木齐分行述称，不同意原告的诉讼请求，原告与第三人签订借款合同，向第三人借款133000元，用于支付购房款，借款期限为10年，贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮20%计算。签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。原告向第三人出具了借据，被告君豪房产公司作为担保人签章。《个人购房担保借款合同》、《借据》经乌鲁木齐市公证处公证具有强制执行效力。第三人将款项支付给了被告，房屋已经办理了抵押登记。第三人将133000元借款直接支付给了被告君豪房产公司，目前原告杜迎春的按揭贷款还款正常。原告和第三人签订的合同，系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原告要求解除合同，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。       经审理，本院认定事实如下： 原告欲购买被告开发的八间商铺，因系二楼，无法直接进入，双方口头协商由被告在临街面搭建楼梯分别进入二楼每间商铺。2016年3月14日，原告杜迎春与被告君豪房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为YS305XXX即本案第XXX号）一份，《商品房买卖合同》约定，原告杜迎春购买被告开发的五家渠市君豪御园小 区X区X号商业楼XXX-XXX号商铺一套，层高3.5米，建筑层数为地上2层，商品房预测建筑面积为74.3平方米，每平方米单价3600元，总价为267480元。付款方式及期限约定：原告于2016年3月14日付房款134480元;余款133000元申请银行贷款支付。原告逾期付款超过30日，被告有权解除合同，合同解除的，原告应按累计应付款的20%支付违约金。房屋交付期限约定：被告应当于2015年12月31日前，将验收合格的房屋交付原告；若逾期交房超过180日，原告有权解除合同。合同签订后，原告分六次共向被告支付首付款134480元。2016年3月30日，原、被告及第三人浦发银行乌鲁木齐支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：原告向第三人贷款133000元用于购房，被告为保证人；合同贷款期限为10年，自2016年3月31日至2026年3月31日。当日，第三人将133000元贷款支付给被告。次日，原告与第三人办理了涉案商铺的预购商品房抵押权预告登记。自2016年5月起，原告按月向第三人支付按揭款至2020年6月5日，原告共支付按揭款本金及利息72218.83元。之后，原告交纳了房屋维修基金5350元、契税8025元、预告登记费550元、预抵押登记费550元、保险费333.6元，办理产证登记费550元、印花税票10元、产权转移费138元、房屋测绘费350元、他项权证费550元，合计16406.6元。       另查明，原告在被告处共购买八间商铺，2015年10月13日经五方验收合格。八间商铺坐北朝南，均为二楼相连，从东向西依次为XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号。其中XX号为东面第一间商铺，被告君豪房产公司于2018年在XX号商铺外侧加装一个铁质楼梯，可直接通往XX号商铺。其余七间商铺均无独立的门。现原告以被告未按约定在商铺临街搭建外挂楼梯，导致合同目的无法实现要求解除合同，引发本案争讼。       上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、交纳房款票据、《公证书》、《个人购房担保借款合同》、浦发银行交易流水明细、照片一组，被告提供的竣工验收意见表及原、被告、第三人的当庭陈述为证，本院予以确认。       本院认为，本案的争议焦点为：一、原告主体资格是否适格的问题；二、原告杜迎春与被告签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的问题；三、原告杜迎春、杜吉明、李友兰与第三人签订的《个人购房担保借款合同》应否予以解除的问题；四、原告主张被告返还已付购房款及利息、贷款本息及利息、维修基金、契税等费用应否支持的问题。       关于争议焦点一。本案中，与被告签订《商品房买卖合同》的相对方为原告杜迎春，原告杜吉明、李友兰为共同还款人。原告杜迎春是合同的相对方，其有权主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，故原告主体资格适格。被告辩称原告主体不适格的意见，本院不予采纳。       关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。原告购买的案涉商铺为现房，位于二楼。双方签订合同时，经口头协商，由被告负责搭建外挂楼梯，使每间商铺均有独立进出的门。该口头协议直接关系原告购买商铺的使用功能及价值，应认定为《商品房买卖合同》的组成部分。但签订合同至今已四年，被告仍未按约定加装能够单独进入每间商铺的楼梯，仅在商铺最外侧的XX号商铺加装了楼梯，要进入其他七间商铺必须从XXX号商铺穿行而入，且加装的楼梯在侧面，严重影响商铺的使用价值。故该商铺虽已竣工并验收合格，但因被告加装的楼梯不能单独进入每间商铺，应认定案涉商铺不符合交付条件。另，原告与被告就八间商铺分别签订八份《商品房买卖合同》，该八份《商品房买卖合同》彼此独立，每一份《商品房买卖合同》均应能够独立实现合同目的。但从目前现状来看，八间商铺虽有独立的产权，但不能独立使用和经营收益，导致原告购买商铺的合同目的无法实现，故对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。被告辩称不同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》的意见，本院不予采纳。       关于争议焦点三。《商品房买卖合同》依法解除后，导致个人贷款合同无法履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》也应解除。《个人购房担保借款合同》解除后，为减少诉累，应由直接收取购房贷款的被告将未偿还的剩余贷款返还给第三人，故对原告主张解除其与原告杜迎春、杜吉明、李友兰签订的《个人购房担保借款合同》及由被告君豪房产公司向第三人履行《个人购房担保借款合同》剩余未偿还借款本息义务的请求，本院予以支持。第三人辩称不应解除与原告签订的《个人购房担保借款合同》的意见，本院不予采纳。       关于争议焦点四。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。据此，对原告主张返还已付购房款134480元、贷款本息72218.83元（截止到2020年6月5日）以及支付维修基金5350元、契税8025元、预告登记费550元、预抵押登记费550元、办理产证登记费550元、印花税票10元、产权转移费138元，测绘费350元、他项权证费550元，保险费333.6元，合计16406.6 元的请求，本院予以支持。原告与被告签订《商品房买卖合同》时，原告对房屋系二楼没有楼梯进入的现状是明知的，但却未对楼梯的加装及加装的位置等进行书面约定，导致被告加装的楼梯不能满足每间商铺均能独立使用、独立收益的目的，对本案的产生也有一定责任，故对原告主张已付购房款利息及已付贷款本息利息的请求，本院不予支持。       综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：       一、解除原告杜迎春与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于2016年3月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YSXXXX）；       二、解除原告杜迎春、杜吉明、李友兰与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的《个人购房担保借款合同》；       三、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告杜迎春已付购房款134480元、贷款本息72218.83元，合计206698.83元；       四、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告杜迎春已付维修基金5350元、契税8025元、预告登记费550元、预抵押登记费550元、办理产证登记费550元、印花税票10元、产权转移费138元、测绘费350元、他项权证费550元、保险费333.6元，合计16406.6元；       （以上三、四项合计，被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司应返还原告杜迎春223105.43元）       五、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司自2020年7月起向第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行偿还剩余贷款；       六、驳回原告杜迎春、杜吉明、李友兰的其他诉讼请求。       如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费5139元、邮寄送达费160元，合计5299元（原告已预交），由原告杜迎春、杜吉明、李友兰负担680元，由被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担4619元。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。       审 判 长  蔡咏梅       审 判 员  刘 佳       人民陪审员  丁 惠       二〇二〇年十二月十七日       书 记 员  牛彦杰