上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13529号原告(反诉被告)：黄海天，女，1971年5月12日出生，汉族，住上海市长宁区。被告(反诉原告)：上海集昱文化创意有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：朱凌，总经理。委托诉讼代理人：薛涛，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：武霞，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告黄海天与被告上海集昱文化创意有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告黄海天，被告的委托诉讼代理人武霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄海天向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金35,277.24元(即三个月的租金金额)；2.被告赔偿原告利息损失992元(以54,768.32元为基数,自2019年7月18日起至2019年12月20日止,按同期银行拆借利率计)。事实和理由：原、被告于2019年7月签订一份房屋租赁合同。根据合同约定，原告将保证金、三个月房屋租金和物业费等共计54,768.32元付给被告。合同签订后，原告的设计团队认为将房屋的隔离墙打通能提高企业整体形象，有利于经营。原、被告经协商，由被告出图纸施工，费用由原告承担。但时至被告单方提出终止租赁，被告也未有施工。后被告又将变电站设在租赁场所，并要求分二次交房。被告一直未交房且不提供工商登记所需材料。原告盛怒之下，要求被告赔偿，威胁解约。但被告未经原告口头或书面同意解除租赁协议具体事宜，于2019年12月10日单方终止合同并未经原告同意将原告所付的所有费用退给原告，造成解除合同的事实，并与其他人签订租赁合同。原告还支付了房屋装修设计费，造成了损失。被告的行为已构成违约，故原告起诉至法院，要求判如所请。上海集昱文化创意有限公司辩称，不同意原告诉请，没有合同及法律依据。关于诉请一，被告未逾期交房，2019年8月双方进行了房屋交接的行为。合同没有约定逾期交房的违约金条款，且原告主张的违约金标准过高。因原告多次提出解约，我方才同意并书面通知原告，被告后将原告支付的54,768.32元退还原告。关于诉请二，被告不存在违约行为，不存在资金的占有利息。双方已经交接房屋，虽然没有书面交接书，但原告一直在筹划对房屋进行装修，导致被告不能将房屋再出租给他人。上海集昱文化创意有限公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付租金50,829.57元(自2019年8月1日起至2019年12月10日止)；2.反诉被告向反诉原告支付违约金38,176.74元；3.反诉被告向反诉原告支付物业管理费4,177.77元(自2019年8月1日起至2019年12月10日止)。事实与理由：2019年7月16日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定，反诉原告将上海市徐汇区复兴中路XXX号“幸福里黑石园区”XXX号楼XXX室出租给反诉被告。租赁期限为2019年8月1日至2023年7月31日，租金约定为2019年8月1日至2021年7月31日租金为11,759.08元/月，管理费966.5元/月。交房状态为现状交房。2019年8月1日，反诉原告向反诉被告提出交房请求，但反诉被告主张需要对房屋结构进行整改，拆除承重墙为由，不予对房屋进行验收。对此，双方就承重墙是否拆除，如何处理等多次协商，但最终未果。在此期间，反诉被告于2019年9月7日、10月27日、12月10日多次提出退租请求，最终反诉原告于12月10日作出正式回应同意对方解除租赁合同关系。反诉原告鉴于朋友情谊，将反诉被告之前支付的保证金等费用全额退给反诉被告，故提出如上反诉诉请。黄海天辩称，不同意所有反诉请求。没用过租赁房屋，不产生房租和物业管理费。是对方违约，没有交房和办理工商注册。且被告主张的违约金标准过高。反诉状所述原告要拆除承重墙而恶意不收房的说法不认可，在2019年11月沟通中明确表示放弃承重墙，只要被告能交房。因为变电站建造，被告不能一次性全部交房，原告不同意被告分两次先后交房。本院认定事实如下：上海市复兴中路XXX号房屋权利人为上海徐房(集团)有限公司。2019年7月16日，被告(出租方，甲方)与原告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将上海市徐汇区复兴中路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，出租面积38.66平方米。乙方确认其承租房屋仅用于养身美容美体用途，所有国家、上海市对行业、营业规定的证照，乙方须自行办理。租赁期限自2019年8月1日起至2024年7月31日止。乙方按本合同约定支付租赁保证金、首期租金等费用后，甲方同意在2019年7月1日或之后，将该房屋按房屋现状交付乙方使用。如甲方延期交房，则以甲方发送给乙方的房屋交付通知书载明的日期为房屋交付日。若甲方未按前款约定向乙方交付房屋，乙方同意给予甲方90日的宽限期，甲方在宽限期内不需承担任何违约责任；此种情形下，甲方给予乙方的装修期和租赁期相应顺延，合同继续履行，甲乙双方互相免责。甲乙双方办理完成该房屋交付后应在房屋交接书上签章。乙方于本合同签订当日向甲方支付相当于三个月租金和物业管理费的履约保证金38,176.74元。自2019年8月1日至2021年7月31日的月租金为11,759.08元。每两年递增6%。租金先付后用，乙方应于2019年8月1日前支付2019年12月1日至2019年12月31日的租金11,759.08元。乙方应按本合同约定支付物业管理费，每月为966.5元，从2019年8月1日开始收取。物业管理费先付后用，乙方应于本合同签订之日支付2019年8月1日至2019年12月31日的物业管理费4,832.5元，自2019年8月1日起按3个月为一个付款周期。甲方给予乙方4个月装修期，自2019年8月1日至2019年11月30日止，在此期间内乙方无需交纳租金，但在此期间产生的物业管理费、水电费、垃圾清运费等乙方租赁该房屋产生的相关费用均由乙方承担。若因乙方的原因导致本合同提前终止且发生的租赁期限(不含装修期)未满两年的，装修期内租金免收待遇取消……乙方须在足额交纳履约保证金和相关费用后方能进场开展工程施工。乙方应在施工前提交全套施工图纸、机电设计图纸及装修效果图等图纸及施工方案报甲方审批。除本合同另有约定外，在合同有限期内，未经双方协商一致，甲方不得提前终止本合同，否则应向乙方承担相当于三个月租金的违约金。若乙方要求提前退租，应提前三个月书面通知甲方，甲方可以不予同意，要求乙方继续履行本合同并按约追究其违约责任；甲方亦可以同意退租，但乙方的履约保证金转为违约金不再返还，且甲方有权要求乙方支付相当于未履行租期一半租金金额的违约金……由于违约方的违约行为导致守约方的经济或商业损失(包括但不限于诉讼费、律师费、赔偿金及其他相关费用等)，违约方须如数赔偿。合同附件六约定现状交房。合同签订后，原告向被告按约支付了系争房屋的履约保证金、首期租金和物业费等共计54,768.32元。2019年8月22日，原被告均至系争房屋。被告称该日其拟向原告交付房屋；而原告对此予以否认，称当时只是验房，原告提出了很多房屋问题，该日双方并未签署房屋交接单或完成房屋交付。后双方就系争房屋承重墙拆除、开顶方案等装修设计方案多次进行微信沟通。2019年11月5日，原告在被告工作人员所在的微信群内称：“1.不退，继续租；2.租的面积内，三面承重墙不动，不开顶；3.要求交房，办工商注册。”同日，原告又在微信群中称，“什么时候交房？8月22日到现在马上也快三个月了，变电间尚且没有造好，四座小踏步楼梯楼上楼下权属不明，怎么交房？”对此，审理中原告称其已放弃拆除承重墙的方案，只要求被告交房并协助办理工商注册。2019年11月11日，被告工作人员(黑石设计总孙总)向原告发微信称：“关于您的租赁范围按原合同约定；关于交房(正常是现状交付，其他租户也是如此)我们公司把XXX楼的XXX-XXX单元的楼梯拆除和楼板补洞工作做掉，然后涉及配电站部分做临时围挡(等电站造好再做二次交付)这样就先交房给你装修，您觉得可以的话？我们就按此推进。”2019年11月18日，被告工作人员(黑石设计总孙总)向原告发微信称：“1、交房会有交房单的，细节都会写明；2、平面图应该没有变化(只是说电站附近的房屋等建好做二次交付)；3、配电站实际的功率是10KV我们会找建设方要些资料。”2019年11月20日，原告在微信群中称：“拟定合同时，我们大家也知道变电站在造这个事实，相信幸福里也没有料到这个变电站要这么长时间，在这一点上，我们双方都没有故意怎么样，但当初，给我拟定的合同，写得很清楚，作为乙方的我允许甲方幸福里方面90天内交房不算甲方违约。我想，应该是幸福里方面相信90天内怎么着也可把这个变电站造起来的意思。”2019年11月21日，被告工作人员(黑石设计总孙总)在微信中称：“了解了一下，原计划配电站在春节前会建好，目前因故停工估计要年后交付。建是确定的，具体哪一天交付现在没有人确定！所以目前幸福里的策略是用围挡隔断施工部分，其他部分先开业，待建好电站后围挡撤除再做整体开业！您看您是否可以！”2019年12月5日，原告向被告工作日人员(黑石设计孙总)发微信称：“如果退租，我认为也是应有一个说法给我。”2019年12月6日，被告工作人员(黑石设计孙总)在微信中称：“关于您的租赁本来也想就按之前双方的合同履行，我们会把一楼楼梯拆除封洞，这些工作都安排好了，您也知晓的。只是配电站没有建起来，(是我们不可控的，原因我们也都反复沟通了)所以我们给到的方案是分期交付，如果您不能接受，根据我们上次面谈的建议方案是给您新的分铺方案(避开电站问题)；如果您还是不能接受，就看是否租赁其他区域或者退租。事情应该就是这样。还请您夺定。如果是3号楼2楼，目前租金可以给您12.75元。”2019年12月10日，原告在微信群里称：“正式通知要求退租，请尽快商议退租方案，已发生的设计费和其他费用也请给予说法。”被告工作人员在微信中回复称：“同意。”2019年12月12日，被告向原告发《租赁合同终止协议》文本，但双方均未盖章签字。2019年12月18日，原告向被告发《通知函》，称，因原告于2019年12月10日提出提前终止合同，被告亦于当日表示同意，故合同已于2019年12月10日终止，被告将在本通知函发出后3日内将原告已支付的原合同项下的租金、物业管理费、履约保证金退还给原告，自2019年12月18日起，被告将对外出租系争房屋。后原告在与被告的微信群中多次向被告追讨设计费等损失。2019年12月20日，被告将原告支付的全部款项退还给原告。另查明，2019年7月17日，原被告另就上海市徐汇区复兴中路XXX号XXX号楼XXX楼整层以及XXX.XXX室房屋签订《房屋租赁合同》一份，原告认为虽区分两个合同，但实际其为整体承租，后双方就房屋交付、解除合同后损失赔付发生争议。原告就本案及另案(2020)沪0104民初13527号一案同时起诉，另案中原告诉请被告支付该合同项下的违约金、利息损失、及房屋设计费、工商代理费、律师费等。审理中，双方确认签订合同时均知道要建造配电站且约定90天交房宽限期。但原告称，被告逾90天仍未交付房屋且又提出分次交付房屋，违背了原告整体租赁(包括本案系争房屋及另案讼争房屋)、整体设计装修的初衷，故原告没有同意；也因产生了设计费等损失，也不同意被告提出的重新选址租赁的方案。对此，被告称签订合同时并不清楚配电站的具体建造方案，故不明确是否会占用原告承租的部分区域，但至2019年11月被告提出更换其他租赁区域或对配电站建造占用的原告租赁面积减免租金的补偿方案，但原告均未同意。被告又主张最初8月份交付房屋时，系因原告需要对房屋结构进行整改，拆除承重墙，不予对房屋进行验收。原告则主张其于2020年11月5日明确放弃动承重墙并催告交房、协助办理工商注册，系因配电站原因，被告不予整体交房。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对原、被告均有约束力。双方确认因配电站建造可能对原告的整体租赁区域产生影响，合同约定90天交房宽限期，故被告应于2019年10月1日前向原告交付房屋。现被告主张双方于2019年8月22日曾到系争房屋处进行交接，系因原告需要对房屋结构整改而不予验收。对此，原告称8月22日并非交房，仅是查看验收房屋。从在案证据看，2019年10月1日前双方虽对房屋承重墙改动、装修方案等进行多次沟通，但无法明确得知系因原告恶意拒收等原因导致交房未果，且在合同约定的宽限期内配电站并未完成建造。2019年11月5日，原告已明确表示放弃承重墙等房屋结构改动并催告被告交房，嗣后被告也多次向原告提出先按现状交房，等变电站造好后再二次交房，可见被告并未完成整体交付房屋的义务且不能交房的原因系配电站未建造完成，被告抗辩称其已完成交房义务，没有事实依据，本院不予采信。被告未按期交房，经原告多次催告亦未履行交房义务，构成根本违约，原告有权行使解除权，原告于2019年12月10日向被告表示解除合同，被告亦表示同意并退还原告全部已付款项，故双方的合同已于2019年12月10日解除。被告逾期交房导致合同解除，应承担相应违约责任，因合同未明确约定被告逾期不交房导致合同解除被告应承担的违约责任，本院参考被告提前终止合同的违约条款，从公平和诚信原则出发，考虑合同履行情况、双方过错程度，原告实际损失及预期利益损失等，对违约金金额酌情予以判处。对原告主张的利息损失，缺乏依据，本院不予支持。对被告反诉主张的2019年8月1日至2019年12月10日的租金以及物业管理费，因被告未履行向原告交付房屋的义务，无权向原告主张，且被告自合同解除后已将原告先前支付的保证金、租金以及物业管理费退还原告，现被告反诉主张上述费用，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原告在合同履行中不存在违约行为，被告反诉主张违约金，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、上海集昱文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄海天违约金15,000元；二、驳回黄海天其余诉讼请求；三、驳回上海集昱文化创意有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计353元，由黄海天负担207元，由上海集昱文化创意有限公司负担146元,反诉案件受理费减半收取计1,065元，由上海集昱文化创意有限公司负担。审判员  黄晨辰二〇二〇年十二月十六日书记员  李洪阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。