北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6386号原告（反诉被告）：北京百思腾教育咨询有限责任公司，住所地北京市大兴区乐园路4号院2号楼13层2单元1616。法定代表人：郭佳，董事长。委托诉讼代理人：包宏伟，内蒙古鑫恩铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦，女，北京百思腾教育咨询有限责任公司员工。被告（反诉原告）：贝壳时代（北京）商业管理有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：郭景威，经理。委托诉讼代理人：陈莉燕，北京罗斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：范亮，北京罗斯律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京百思腾教育咨询有限责任公司与被告（反诉原告）贝壳时代（北京）商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北京百思腾教育咨询有限责任公司（以下简称百思腾公司）的委托诉讼代理人包宏伟、李梦，贝壳时代（北京）商业管理有限公司（以下简称贝壳公司）的委托诉讼代理人陈莉燕、范亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百思腾公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方解除《房屋租赁合同》，双方互不担责；2.判令贝壳公司向百思腾公司一次性返还履约保证金112834.28元；3.判令贝壳公司向百思腾公司返还2020年度2-5月份停业期间的房屋租金及物业管理费共计338502.84元；4.按照实际已发生退还原告预交的未使用电费及税费等（预估1500元）；5.本案诉讼费、律师费、差旅费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年6月12日签订《房屋租赁合同》，约定由百思腾公司承租位于北京市房山区×街×号院×号楼×商铺，建筑面积618.27平方米，租赁期自2019年6月12日至2022年6月11日止。百思腾公司于2019年6月13日向贝壳公司实际缴纳履约保证金112834.28元。2019年10月1日，棒棒堂儿童乐园应贝壳公司要求开业至今，贝壳公司未履行项目合作之初承诺的举办商圈统一开业仪式，经营情况并不乐观，但百思腾公司依然按照贝壳公司要求于2020年1月预交了2020年2月至5月的全部租金与物业管理费共计338502.84元。但仅开业2个月，新冠疫情爆发，按照政府要求百思腾公司一直停业，无财务收入。贝壳公司于2020年4月向百思腾公司下达《租金催缴通知》，要求百思腾公司缴纳6月至9月的租金共计338502.83元，百思腾公司一直与贝壳公司协商减免缓交房租事宜，直到2020年5月15日，贝壳公司才给百思腾公司减免5万元。按照国家相关规定，疫情防控为不可抗力，贝壳公司的行为使百思腾公司失去合作信心，于2020年5月25日向贝壳公司申请撤店，贝壳公司随后向百思腾公司发出《违约告知书》。原告认为在不可抗力项下解除合同，违约责任不应由百思腾公司承担。贝壳公司答辩称：同意解除合同，但是百思腾公司诉讼请求中2、3、4、5项均不同意认可。我方认为贝壳公司也有压力，邮寄催缴属于正常的商业行为。5月15日我们给予原告的减免5万元的政策我们是有证据提交的。百思腾公司所说的要求免交上半年没有依据，百思腾公司以新冠病毒作为不可抗力下，双方均有损失，而且百思腾公司也没有在不可抗力的情况下把店铺内的材料搬走，导致房屋一直无法使用。贝壳公司提出反诉请求：1.判令租赁合同解除，百思腾公司支付违约欠款338502.83元；2.百思腾公司支付贝壳公司搬迁费11000元、供暖费31568.87元、6月1日-9月1日租金169251.42元，以上三项共计211820.29元。事实和理由：百思腾公司与贝壳公司于2019年6月12日签订租赁合同，但是2020年5月1日起，百思腾公司一直拖欠房屋租金和物业费，经贝壳公司催要，百思腾公司仍违约拖欠付款义务，故提出反诉。百思腾公司对贝壳公司的反诉辩称：不同意全部的反诉请求，百思腾公司解除合同是因为不可抗力，且百思腾公司向贝壳公司提交了腾退申请，但贝壳公司未同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年6月12日，贝壳公司（出租方、甲方）与百思腾公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，贝壳公司将位于北京市房山区学园×街×号院×号楼××商铺，建筑面积618.27㎡，出租给百思腾公司经营棒棒堂品牌项目。合同期限为3年，2019年6月12日至2022年6月11日结束（以实际开业日为准）。租赁房屋租金标准为3元/天/平方米，第3年开始每2年递增7%。租金支付方式为押二付四。租金支付时间为自租金到期之日起提前一个月。百思腾公司于签署合同当日向贝壳公司支付履约保证金，履约保证金为当年度两个月租金数额，即112834.28元。本合同签署后，如因百思腾公司原因导致本合同提前终止，贝壳公司不退还履约保证金。本合同签署后，百思腾公司完全履行本合同条款，待合同期结束后，百思腾公司不再续约时，应拆除装修，恢复商铺至原始交房状态并与贝壳公司办理完租赁场地交接，注销该房屋办理的所有证照后，贝壳公司在上述事宜办理结束后签署房屋交换单，在房屋交还单签署日起3个月内，贝壳公司将履约保证金不计息返还百思腾公司。物业管理费1.5元/天/平方米，年物业费为338502.83元，水电费：水9.00元/吨，电1.50元/千瓦时。供暖费用百思腾公司应在收到通知单后10个工作日内支付。有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权解除合同：A.未经甲方同意，乙方擅自改变出租房用途和经营项目；B.未经甲方书面同意，乙方进行房屋承重结构改造；C.乙方利用承租房屋从事违法经营活动的；D.拖欠租金及其他费用超过30天；E.违反合同其他约定的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先十五天书面通知乙方。乙方应在7日内迁离并交回房屋，已交租金和履约保证金不退，同时乙方向甲方赔偿当期6个月租金作为违约金。2009年6月13日，贝壳公司出具收据一张，载明收到百思腾公司房屋保证金112834.28元。百思腾公司于2020年1月缴纳了2020年2月1日至2020年5月31日的房租费225668.55元和物业费112834.25元，共计338502.8元。百思腾公司经营的棒棒堂儿童成长乐园于2020年4月28日向贝壳公司提交免租及租金缓交申请；贝壳公司于2020年4月30日针对棒棒堂儿童成长乐园的申请回函。2020年5月25日，百思腾公司经营的棒棒堂儿童成长乐园时代广场店向贝壳公司发出撤店申请；2020年5月28日，贝壳公司向百思腾公司发出违约告知函。2020年8月19日，贝壳公司向百思腾公司出具清退通知函，要求百思腾公司腾空租赁房屋。2020年8月20日，百思腾公司向贝壳公司出具回函。2020年8月31日，贝壳公司雇用北京燕合众力劳务派遣有限公司将百思腾公司在北京时代广场棒棒堂商户设备拆除搬迁，搬迁费用11000元。庭审中，双方均认可房屋租赁费用每月金额为56417.14元、物业费用每月金额为28208.56元。庭审中，贝壳公司提交相关证据，主张受疫情影响给本案百思腾公司名下棒棒堂商户减租费金额为56417.14元，在百思腾公司交纳下期房租时减免。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律规定，该合同合法有效。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。本案中，百思腾公司并未通知贝壳公司解除《房屋租赁合同》，而是径行向法院起诉要求解除合同，庭审中贝壳公司亦同意解除上述租赁合同，对此本院不持异议，双方在庭审中协商一致解除合同之日，即2020年9月1日视为合同解除之日。关于本诉请求。百思腾公司要求贝壳公司返还房租押金（房屋保证金）112834.28元的诉讼请求，本院予以支持。关于2020年2月1日至2020年5月31日间产生的物业费和房租费，本院认为，疫情对经济社会产生重大影响，百思腾公司承租房屋用于教育培训，疫情防控措施确实会导致承租人营业收入减少，本院根据承租人实际使用租赁房屋经营情况酌情认定贝壳公司应退还部分物业费和房租费共计169251.42元。关于百思腾公司要求贝壳公司退还其预交的未使用电费及税费（预估1500元）的诉讼请求，因百思腾公司未向法庭提交相关证据，故本院不予支持。关于反诉请求。对于贝壳公司主张的因百思腾公司拖欠租金而产生的违约金，本院认为，对于经营性房屋租赁，因疫情防控措施导致不能正常营业，出租人以承租人拖欠租金为由主张违约金的诉讼请求，不应予以支持，故对于贝壳公司要求百思腾公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于贝壳公司要求百思腾公司支付搬迁费的诉讼请求，本院认为，百思腾公司在向本院提出解除合同的诉讼请求时，已有不再租赁房屋的意思表示，但并未自主搬离房屋，贝壳公司雇用他人搬迁房屋内设备，产生的费用应由百思腾公司承担，故对于贝壳公司要求百思腾公司支付搬迁费11000元的诉讼请求，本院予以支持。关于贝壳公司要求百思腾公司承担2020年6月1日至2020年8月31日期间的房租费169251.42元的诉讼请求，本院认为，贝壳公司庭审中提交了减免租金的相关证据，故上述费用应减免56417.14元，即112834.28元。在上述费用的基础上，本院根据承租人实际使用租赁房屋经营情况酌情认定百思腾公司应向贝壳公司支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的房屋租金56417.14元。对于贝壳公司要求百思腾公司支付供暖费的诉讼请求，因贝壳公司未向法庭提交其向相关供暖单位垫付供暖费的相关证据，故对于贝壳公司要求百思腾公司支付供暖费的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、北京百思腾教育咨询有限责任公司与贝壳时代（北京）商业管理有限公司于2019年6月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除。二、贝壳时代（北京）商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还北京百思腾教育咨询有限责任公司房屋保证金112834.28元、物业费和房租费（2020年2月1日至2020年5月31日期间）169251.42元。三、北京百思腾教育咨询有限责任公司于判决生效之日起十日内支付贝壳时代（北京）商业管理有限公司搬迁费11000元、房租费（2020年6月1日至2020年8月31日期间）56417.14元。四、驳回北京百思腾教育咨询有限责任公司的其他本诉诉讼请求。五、驳回贝壳时代（北京）商业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费4035元，由北京百思腾教育咨询有限责任公司负担1269元，由贝壳时代（北京）商业管理有限公司负担2766元；反诉案件受理费4651元，由贝壳时代（北京）商业管理有限公司负担3908元，由北京百思腾教育咨询有限责任公司负担743元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王春霞二〇二〇年十二月二十二日书记员  王亚昕