广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2157号原告：黄映辉，男，1966年4月5日出生，汉族，公民身份号码：××××××××××××，住广东省珠海市斗门区×××××××××××。委托诉讼代理人：蒲伟，广东暨众律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓淑文，广东暨众律师事务所律师。原告：欧家荣，男，1993年10月15日出生，澳门特别行政区永久性居民身份证：××××××，住澳门特别行政区××××××。委托诉讼代理人：蒲伟，广东暨众律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓淑文，广东暨众律师事务所律师。被告：黄清颜，女，1991年11月12日出生，汉族，公民身份号码：××××××××××××，住广东省珠海市斗门区××××××××××××。原告黄映辉、欧家荣与被告黄清颜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄映辉、欧家荣的委托诉讼代理人邓淑文到庭参加诉讼，被告黄清颜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄映辉、欧家荣向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与被告于2017年11月1日签订的《租赁合同》，被告将上述合同所涉租赁物腾退交还给两原告；2、被告向两原告支付2018年9月至2020年7月的租金56700元及逾期支付租金的违约金18758.1元（以每月欠缴租金为基数，按照每月欠缴租金的每日千分之一的标准计算，自每月租金应付之日次日起计算至实际清偿之日止）；3、被告向两原告支付2018年9月至2020年6月的电费5544元、水费339.5元、物业服务费2001元；4、本案的诉讼费由被告承担。庭审中原告当庭撤回第1项诉讼请求，并明确第2、3项请求为被告向两原告支付2018年9月至2020年7月的租金54770.3元及逾期支付租金的违约金（以每月欠缴租金为基数，按照每月欠缴租金的每日千分之一的标准计算，自每月租金应付之日次日起计算至实际清偿之日止）、被告向两原告支付2018年9月至2020年6月的电费4464元、水费287元、物业服务费1914元。事实与理由：2017年2月14日，原告欧家荣委托原告黄映辉处理位于珠海市斗门区××××××××××住宅楼的租赁等事项。2017年11月1日，原告黄映辉与被告签订租赁合同，约定两原告将位于珠海市斗门区××××××××××房出租给被告，租期为2017年11月1日至2020年10月30日，租金为每月2700元，租金每年递增5%，被告应于每月5日前将本月租金交至两原告，每逾期一日，两原告有权向被告收取每月租金1%作为违约金；租赁期间所产生的物业费、水电费由被告承担。2018年9月，被告开始拖欠租金等费用，经多次催告，被告仍然未交清租金、水电费、物业费，已经构成违约，侵犯了原告的合法权益，故起诉。原告黄映辉、欧家荣对其诉称向本院提交如下证据：租赁合同、房地产权证、委托书、微信聊天记录、律师函、邮政快递单、通知、微信聊天记录、2018年2月至8月的租金、水电费、物业服务费收据、2017年12月至2019年6月水电费、物业服务费收据。被告黄清颜缺席，没有答辩，也未向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院审查后认为，原告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年2月14日，原告欧家荣委托原告黄映辉全权处理位于珠海市斗门区××××××××××住宅楼的租赁及有关业务。2017年11月1日，原告黄映辉与被告签订租赁合同，合同约定：两原告将位于珠海市斗门区××××××××××××××××出租给被告，租期为三年，自2017年11月1日至2020年10月30日；押金为8000元，于签订本合同后立即支付给原告，租金为每月2700元，租金从2017年12月1日起支付，租金每壹年递增5%，被告应于每月5日前将本月租金支付给两原告，每逾期一日，两原告有权向被告收取每月租金1%作为违约金，若连续逾期十五天的，视为被告违约，原告有权终止合同并没收押金；租赁期间所产生的物业费、水电费由被告承担，物业费每月为87元。合同签订当天，原告黄映辉将案涉商铺交付给被告使用，被告向原告黄映辉支付了押金8000元。庭审中原告确认被告已经向其支付2017年12月至2018年8月期间的租金、水电费和物业服务费，并支付了2018年9月的租金329.7元，所有款项被告均是通过微信转账支付给原告黄映辉的弟弟黄映炬，被告尚欠原告2018年9月的租金2370.3元，由于案涉房屋前面修路，原告减免被告2019年5月至2019年11月期间的租金每月1000元，该期间的租金按每月1700元计算，从2019年12月至2020年7月期间的租金按原合同每月2700元计算，被告拖欠原告租金的期间为2018年9月至2020年7月。原告于2020年10月对案涉房屋进行了清理腾退，已于2020年11月将案涉房屋转租他人。珠海市斗门区××××××××××已经办理不动产权登记，建筑面积为1650.9平方米，房屋总层数为3层，登记权利人为黄映辉、欧家荣，各占份额为50%。本院认为，原被告签订的租赁合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院视为被告放弃对原告的请求进行抗辩的权利，被告在与原告黄映辉的弟弟黄映炬的微信聊天记录中对拖欠租金、水电费、物业服务费这一事实并未提出异议，仅仅要求分期支付或减免租金，本院对原告主张的被告拖欠租金、水电费、物业服务费的期间和数额予以采信。原告已将案涉房屋交付被告使用，但是被告并未按照租赁合同的约定履行支付租金、水电费、物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向原告支付租金、水电费、物业服务费和违约金，故被告应向原告支付2018年9月至2020年7月期间拖欠的租金54770.3元、电费4464元、水费287元以及物业服务费1914元。关于两原告要求被告支付违约金的问题。原告主张违约金以每月欠交租金为计算基数，按每日千分之一的标准自每月租金应付之日次日起计算至实际支付之日。对此本院认为，案涉租赁合同约定被告应于每月5日前将本月租金交给原告，每逾期一日，原告有权向被告收取每月租金1%作为违约金，原告主动将合同约定的违约金计算标准即每月欠交租金的每日百分之一调低为每月欠交租金的每日千分之一，该违约金计算标准低于双方的约定，本院予以采纳，故原告请求被告以每月欠交租金为计算基数，按照每日千分之一的标准，从欠交租金当月6日起至租金实际支付之日止支付违约金依法有据，本院予以支持，由于被告已经支付2018年9月的租金329.7元，故2018年9月拖欠租金的违约金计算基数应为2370.3元，2018年10月至2019年4月期间拖欠租金的违约金计算基数均为2700元，2019年5月至11月期间每月拖欠租金的违约金计算基数均为1700元，2019年12月至2020年7月期间每月拖欠租金的违约金计算基数均为2700元。关于原告要求解除案涉租赁合同并要求被告腾退并返还案涉租赁房屋的问题，原告已经当庭申请撤回该诉讼请求，本院予以准许，对原告该诉讼请求本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄清颜于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄映辉、欧家荣支付2018年9月至2020年7月期间拖欠的租金54770.3元；二、被告黄清颜于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄映辉、欧家荣支付2018年9月至2020年7月期间拖欠的电费4464元、水费287元、物业服务费1914元，合计6665元；三、被告黄清颜于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄映辉、欧家荣支付自2018年9月至2020年7月期间拖欠租金的违约金（违约金以当月拖欠的租金为计算基数，其中2018年9月拖欠租金的违约金的计算基数为2370.3元、2018年10月至2019年4月期间拖欠租金的违约金计算基数为2700元、2019年5月至2019年11月期间每月拖欠租金的违约金的计算基数为1700元、2019年12月至2020年7月期间每月拖欠租金的违约金的计算基数为2700元，按每日千分之一从拖欠当月6日起计算至租金实际清偿之日止）；如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884元，由原告黄映辉、欧家荣负担89元，被告黄清颜负担1795元。如不服本判决，原告黄映辉、被告黄清颜可在判决书送达之日起十五日内，原告欧家荣可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  何家琪二〇二〇年十二月十八日书 记 员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。