云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初1511号原告：卢小斌，男，1975年12月25日出生，汉族，身份证住址四川省营山县，现住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。原告：陈秀清，女，1974年8月24日出生，汉族，身份证住址四川省营山县，现住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：卢川，云南智诚律师事务所律师，执业证号15331200710418134，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘婷婷，云南智诚律师事务所实习律师，实习证号5313150521014。代理权限为特别授权代理。被告：德宏州房地产开发有限责任公司，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州芒市人保路9号，统一社会信用代码915331002190512912。法定代表人：李维忠，该公司董事长。第三人：董新艳，女，1966年1月1日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市卯香路21号。第三人：李瑞玲，女，1960年5月5日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州潞西市勇罕街8号。委托诉讼代理人王正玉，女，1951年2月7日出生，代理权限为一般授权代理。原告卢小斌、陈秀清与被告德宏州房地产开发有限责任公司（以下简称为德宏州房地产公司），第三人董新艳、李瑞玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2020年9月28日、12月22日两次公开开庭进行审理。原告卢小斌、陈秀清及委托诉讼代理人卢川、刘婷婷到庭参加了第一次开庭；原告卢小斌及委托诉讼代理人卢川、刘婷婷，第三人董新艳及第三人李瑞玲的委托诉讼代理人王正玉到庭参加了第二次开庭。被告德宏州房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案于2020年6月30日至9月7日及10月15日至12月18日处于公告期间不计入审限。本案现已审理终结。原告卢小斌、陈秀清向本院提出诉讼请求：一、依法确认第三人董新艳与被告德宏州房地产公司签订的涉及瑞丽市瑞宏路北侧、卯喊路延长线东侧国际花园三期一幢一单元201房的《以房抵债》协议合法有效。二、请求人民法院依法确认第三人李瑞玲与申请人之间签订的《房地产转让合同》合法有效，且该房总房款为368000元，原告已向第三人李瑞玲支付了330000元房款（含支付给被告的2万元备案登记款）；三、请求人民法院依法确认原告与被告德宏州房地产公司签订的《商品房购销合同》及备案登记合法有效，且所涉201房房款已支付。四、请求人民法院依法判令由被告承担本案受理费。事实及理由：二原告系夫妻关系。被告将瑞丽市瑞宏路北侧、卯喊路延长线东侧国际花园三期一幢一单元201房以《以房抵债》形式抵给第三人董新艳，后董新艳又将该房屋抵债给第三人李瑞玲，李瑞玲与被告办理了备案登记手续。2016年7月5日，原告与第三人李瑞玲在瑞丽市售楼部签定一份《房地产转让合同》，李瑞玲将国际花园三期一幢一单元201房转让给原告，转让价为368000元，当日原告将8万元人民币汇入李瑞玲指定的聂云萍账户内，李瑞玲写下收据一份，并约定2016年12月30日交房。2016年7月11日，双方共同到被告处进行了备案变更，原告与被告签定了一份《商品房购销合同》，原告向被告支付了2万元的购房备案金。2016年8月30日，原告又将23万元房款汇入李瑞玲指定的杨时能、聂云萍账户内，李瑞玲写下收据一份，原告总计交给李瑞玲转让款31万元。2016年12月30日李瑞玲未能交房。2019年11月20日原告到瑞丽市的付款情况时，发现该房房款显示未交纳。原告认为涉案房屋由被告以《以房抵债》形式抵债给第三人董新艳，第三人董新艳又将涉案房屋抵债给第三人李瑞玲，原告已经向第三人李瑞玲支付了大部分转让款，且该《房地产转让合同》已向被告进行了备案变更。原告向被告支付购房备案金的事实应当认定为被告知晓并同意《以房抵债》协议所涉房屋的权利人变更为原告。鉴于被告和第三人之间多次变更涉案房屋的权利人，致使原告的合法权益未得到确认，为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉。被告德宏州房地产公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。第三人董新艳陈述，我曾经转给被告德宏州房地产公司法人李维忠1300万准备合资做房地产开发，后面才做了一个月我发现不行，我就提出我不参加让退钱。李维忠就用借款方式还我款项，但没有能力还我，我就起诉李维忠。后来我们进行调解，李维忠把24套房子给我，我又差李瑞玲的钱，所以我直接把一部分房子买卖合同变更登记在李瑞玲他们名下。原告向李瑞玲买房发生纠纷应该与我无关，不应该再告我。第三人李瑞玲陈述，2015年底董新艳将李维忠抵押给她的瑞丽市三期的201房按原价抵押给李瑞玲。并通过德宏州房地产公司到瑞丽市住建局按有关法律程序办理备案。后2016年7月5日，因我住在芒市不方便管，便将此房按原价卖给了卢小斌并按法律程序通过德宏州房地产公司再次备案，在住建局办理了过户至其个人名下。卢小斌分两次付款共计31万，现还欠5.8万元。现是德宏州房地产公司李维忠躲起来，房子还住不进去，但已经与德宏州房地产公司签订正式合同，已经是属于原告的，原告向德宏州房地产公司交了2万元备案金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对以下证据真实性无异议，即原告卢小斌、陈秀清提供的二原告及第三人李瑞玲身份证复印件，2016年7月5日卢小斌、陈秀清与李瑞玲签订的《房产转让合同》及同日汇款收据、李瑞玲出具的收据原件各一份，2016年8月30日转款至李瑞玲指定的收款人聂云萍、杨时能银行回单及同日收据原件各一份，2016年7月12日《商品房购销合同》原件一份、2016年7月11日《中国银行交易凭证客户留存联》及同日收据复印件各一份、申请法院调取的2016年7月11日卢小斌向德宏州房地产公司转款2万元购房备案金银行流水原件；第三人董新艳提供的《德宏州房地产开发有限责任公司与董新艳民间借贷纠纷和解协议》《抵债协议书》《借款抵偿清单》复印件（原件核对无误后退还当事人）各一份。本院对上述证据真实性予以采信并在卷佐证，对各自证明目的是否予采纳将结合全案事实及双方争议焦点在说理部分予以评述。被告德宏州房地产公司、第三人李瑞玲未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月5日，原告卢小斌、陈秀清作为乙方与第三人李瑞玲作为甲方签订《房地产转让合同》。该合同约定：一、甲方李瑞玲将瑞丽市三期一幢一单元201号、建筑面积为128平方的单元房以每平方米2875元转让给乙方卢小斌、陈秀清。二、付款方式约定为转让款368000元，分三次付清，首付时间在转让合同签订时乙方支付8万元；第二次付款在城建局备完案后支付26万元；第三次付款在房地产公司交钥匙时付28000元。三、此宗交易由甲方协助乙方办理相关手续，在办理房产证、土地证手续中所产生的所有税收和一切费用由乙方自己承担、更名费甲方承担等内容。该合同签订当日，卢小斌、陈秀清通过转款至李瑞玲指定的账户方式向其支付8万元，李瑞玲向卢小斌出具收条。2016年7月11日，卢小斌、陈秀清作为乙方与德宏州房地产公司作为甲方签订《商品房购销合同》【合同编号为瑞房（2016）国际第101号】，约定乙方向甲方购买预售商品房瑞鑫苑（国际花园三期）一幢一单元201号；售价为368000元，乙方在当日支付2万元，另外348000元在2016年8月30日前支付等内容。同日，卢小斌、陈秀清将2万元存至被告德宏州房地产公司账户内，并备注购房备案金；该合同已于当日向瑞丽市建设局办理备案手续。2016年8月30日，卢小斌、陈秀清通过转款至李瑞玲指定的账户方式向其支付23万元，李瑞玲向卢小斌出具收条。另查明：被告德宏州房地产公司法定代表人为李维忠。2016年6月1日，李维忠代表德宏州房地产公司作为甲方与第三人董新艳作为乙方签订《德宏州房地产公司开发有限公司责任公司与董新艳民间借贷纠纷和解协议》（以下简称为《和解协议》）。协议载明：甲方因经营需要向乙方借款，经核算后还欠乙方本息共计8423843元；甲方无力归还，将其开发的瑞丽国际花园三期部分房屋以2850元/平方米抵偿给乙方，将相应房屋的商品房预售登记至乙方指定的名下并将商品房购销合同备案等内容。董新艳确认共有24套房屋的商品房购销合同经该方式备案至其指定人名下，其中包含案涉瑞鑫苑（国际花园三期）一幢一单元201号房屋。2016年6月4日，董新艳与李瑞玲等签订《抵债协议书》，约定将国际花园三期瑞鑫苑十套房屋备案至李瑞玲名下，冲抵董新艳尚欠的债务；李瑞玲与德宏州房地产公司签订商品房购销合同之日，董新艳作为债务人与李瑞玲等债权人之间再无任何债权债务关系。李瑞玲确认已实际与德宏州房地产公司签订了十套房屋的商品房购销合同；其中四套商品房经其安排已由其他人重新与德宏州房地产公司签订《商品房购销合同》并完成合同备案，案涉瑞鑫苑（国际花园三期）一幢一单元201号房屋即为其中之一；现仍有六套商品房购销合同仍备案在其名下。再查明：被告德宏州房地产公司法定代表人李维忠下落不明，该公司住所地已无人办公。本院认为，本案系合同纠纷，立案时案由选择为房屋买卖合同纠纷有误，予以纠正。在征求当事人意见基础上，争议焦点归纳为1.第三人董新艳与被告德宏州房地产公司签订的《和解协议》与原、被告签订的《商品房购销合同》是否有关，应否在本案当中认定《和解协议》效力；2.二原告与被告德宏州开发有限公司责任公司签订的商品房购销合同效力如何；3.二原告相应的房屋购销款是否支付及具体的支付情况。本院评判如下：一、第三人董新艳与被告德宏州房地产公司签订的《和解协议》与原、被告签订的商品房购销合同是否有关，应否在本案中认定该协议效力问题。原、被告之间签订《商品房购销合同》所涉房屋为瑞鑫苑（国际花园三期）一幢一单元201号。该房屋系被告德宏州房地产公司用于抵偿董新艳债务的24套房屋之一，二者通过《和解协议》达成了房屋购房款抵偿债务的合意。董新艳因欠李瑞玲债务，又将该房屋购房款转用于抵偿李瑞玲债务，由李瑞玲直接与德宏州房地产公司签订商品房购销合同，通过李瑞玲冲抵董新艳借款本息方式、董新艳冲抵德宏州房地产公司借款本息方式支付完毕案涉房屋购房款。李瑞玲又将与德宏州房地产公司签订的该房屋商品房购销合同权利全部转让给二原告以收取对价。经德宏州房地产公司配合，二原告就案涉房屋与其重新签订《商品房购销合同》，并将合同在主管行政部门进行备案。因《商品房购销合同》仅进行过备案，物权尚未发生变化，后手的合同效力还需依托董新艳与德宏州房地产公司之间《和解协议》的效力。《和解协议》真实与否，系二原告与被告德宏州房地产公司签订《商品房购销合同》时有无相互串通以侵害他人利益的考量因素之一，故应当在本案中予以认定。该《和解协议》是被告德宏州房地产公司在无力偿还董新艳到期借款本息的情况下，经双方重新协商并对账后，就借款合同关系转变为商品房买卖合同关系达成一致意见即董新艳对德宏州房地产公司的借款本息转为董新艳对相应房屋的购房款，德宏州房地产公司通过冲抵董新艳债务的方式实际获取购房款。双方约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，协议真实有效。第三人董新艳与第三人李瑞玲之间签订的《抵债协议书》也系协议当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，也无其他影响合同效力情形，真实有效。二、原告卢小斌、陈秀清与被告德宏州房地产公司于2016年7月11日签订的《商品房购销合同》效力问题。从第三人董新艳提供的《和解协议》《抵债协议书》内容并结合卢小斌、陈秀清仅向开发商德宏州房地产公司银行账户转入2万元购房备案金，该公司便完成《商品房购销合同》备案这一严重背离商品房交易实际的情况，反映该公司对卢小斌、陈秀清欲购房屋来源于该公司抵债给他人的情况清楚。如若该公司对此有异议，就不可能完成撤销前手合同备案、签订后手合同并备案。故该合同系双方当事人在对房屋状况清晰认识基础上的真实意思表示，合同订立时间早在2016年7月11日，当时各方并无相互串通以侵害他人利益的情形也无其他影响合同效力的情况，合同真实、有效。三、二原告相应的房屋购销款是否支付及具体的支付情况。如前所述，德宏州房地产公司就案涉的瑞鑫苑（国际花园三期）一幢一单元201号应收取的购房款已通过冲抵董新艳债权方式得已全部实现。董新艳将案涉房屋权利让渡给李瑞玲应收取的对价也已通过冲抵李瑞玲债权的方式得已全部实现。李瑞玲将案涉房屋商品房购销合同权利全部转让给卢小斌、陈秀清而取得的权利是依据双方签订的《房地产转让合同》约定收取对价。二原告已实际向李瑞玲支付31万元、向德宏州房地产公司支付2万元，鉴于双方在《房地产转让合同》约定合同总价为368000元、更名费由李瑞玲承担，则原告向德宏州房地产公司支付的用于变更合同备案的2万元购房备案金即指的更名费，应包含在该合同总价内，合同项下二原告已实际支付33万元。二原告尚未支付完毕的款项仅为其与李瑞玲之间的权利义务关系，双方另行解决不在本案中处理，但二原告未付款与被告德宏州房地产公司无关。德宏州房地产公司因已通过冲抵董新艳债权的形式实际全额收取了案涉房屋的购房款，其已无权向二原告收取购房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人董新艳与被告德宏州房地产开发有限责任公司于2016年6月1日签订的《德宏州房地产公司开发有限公司责任公司与董新艳民间借贷纠纷和解协议》协议合法有效；二、确认第三人李瑞玲与原告卢小斌、陈秀清于2016年7月5日签订的《房地产转让合同》合法有效，合同项下原告卢小斌、陈秀清已实际支付33万元款项；三、确认原告卢小斌、陈秀清与被告德宏州房地产开发有限责任公司于2016年7月11日签订的《商品房购销合同》【合同编号为瑞房(2016)国际第101号】合法有效，原告卢小斌、陈秀清无需向被告德宏州房地产开发有限责任公司支付房屋购房款；四、驳回原告卢小斌、陈秀清其他诉讼请求。案件受理费7120元，由原告卢小斌、陈秀清负担3560元，由被告德宏州房地产开发有限责任公司负担3560元；公告费900元由原告卢小斌、陈秀清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，若有新证据与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长 雷 丹人民陪审员 凤 英人民陪审员 李晓姣二〇二〇年十二月三十一日法官助理王艳云书记员线丽琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。