西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初17054号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司。 法定代表人：昌荣，董事长。 委托诉讼代理人：马海挺，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：别迁，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。 被告：刘柯，女，1980年6月17日出生，汉族。 委托诉讼代理人：赵岗宁，陕西学进律师事务所律师。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司与被告刘柯物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司委托诉讼代理人马海挺、被告刘柯及其委托诉讼代理人赵岗宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业费28937.335元、水费858.8元、排污费372元、电梯费4479.066元、暖气费3352.08元，以上共计37999.28元（物业费自2015年2月1日起按照建筑面积每月每平方米3.5元的标准计算,暂计至2020年3月31日,实际应计算至被告结清物业费之日）；2、被告向原告支付逾期付款违约金15798.61元（违约金自2015年2月1日起计算,以被告在第一项诉讼请求中拖欠的费用总和为基数,按照每天万分之五的标准,暂计至2020年3月31日,实际应计算至全部费用清偿之日止）；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年11月1日，被告以绿地香树花城XXXXX号房屋业主的身份与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定管理的物业名称为绿地香树花城，房屋类型为洋房，坐落位置在未央区北辰大道，物业费按建筑面积每月每平方米3.5元的标准，自开发商通知被告入伙之日起，被告应向原告支付物业费。若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金直至被告交纳全部费用之日止。2014年11月1日，被告签署了《香树花城业主入住手续会签单》，正式入住绿地香树花城XXXXX处物业。2014年11月1日至2015年1月31日期间，被告按照物业管理协议的约定按时支付了物业费。自2015年2月1日起，被告开始拖欠物业费及其他费用。在此期间，原告多次催促被告付款未果。截至2020年3月31日，被告拖欠物业费及其他费用共计37999.28元。综上所述，原告作为物业管理单位，已按照物业管理协议的约定，履行了合同义务，被告作为接受服务的一方，未按时向原告支付物业费及其他费用，已构成违约。现原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，提起诉讼。 被告刘柯辩称，原告提供的物业服务质量、水平明显不符合双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，严重质价不符。被告购房及入住前，开发商和原告均宣传承诺，房屋属于洋房区，入住后将实行独立封闭式管理，与同小区的高层住户建立隔离带，非洋房区的住户不能进入洋房区，洋房区安防、环卫、绿化、休闲环境等各项物业管理条件都明显高于高层等其他区域一定档次，故被告才认可原告提出的远高于政府定价的3.5元物业费标准，并签订了《前期物业管理服务协议》、办理入住手续。入住前期，洋房区与其他区域之间设置了“二道门”，各自封闭管理，原告提供的各项服务也基本达标，被告按时交纳物业费。2015年8月前后，原告未经业主同意，擅自拆除了“二道门”，将洋房区与高层等其他区域打通，且未设置门禁措施。自此，高层等其他区域住户甚至外来群众均可自由出入洋房区，人流量明显增大，卫生日渐脏乱，交通事故频发，公共设施损坏严重，漏水渗水事故时有发生，小区监控安保形同虚设，失窃事件接连发生。众多业主多次找原告要求依照合同约定提高物业服务水平、排除给被告造成的困扰未果，被告遂拒交物业费至今。原告向地方行政主管部门备案的收费标准为1.5元，从被告拒交之日起物业费应按1.5元收费较为适当。双方约定3.5元收费标准的合同条款违反《中华人民共和国价格法》、《陕西省物业管理条例》、2014年版《陕西省物业服务收费管理实施办法》等法律法规，属无效或应予撤销的合同条款，建议人民法院按政府规定的1.5元备案价格认定收费标准。被告在履行物业服务合同时不存在违约行为，被告拒绝交纳物业费属于行使先履行抗辩权，不属于违约行为，不应适用违约金条款。《前期物业管理服务协议》第十条违约责任第四项内容属于格式条款，加重被告责任，根据合同法第四十条规定，该条款应属无效条款，请求驳回原告第二项诉讼请求。原告主张的2015年2月1日至2017年3月31日共计26个月的物业费及相应违约金已超过三年诉讼时效，请求驳回原告主张该部分费用的诉讼请求。被告2018年2月起才正式入住该房屋，自2015年2月1日至2018年2月12日期间的物业费、排污费、电梯费等费用应以空置房屋的标准即原标准的30%计算。2017年11月至今年，被告所住房屋发生三次因楼顶户外暖气管道破裂、雨水排水不力等漏水事故，原告管理不善导致公共管道漏水造成被告财物各项损失15000元，原告应当承担赔偿责任，从其主张的物业费总额中予以扣除。被告要求从应付物业费中抵扣原告入住装修前交纳的房屋装修押金3000元及开发商承诺抵扣物业费，共计7589元。 经审理查明，被告系西安市未央区北辰大道绿地香树花城16-2-302号房屋业主，建筑面积为160.54平方米。2014年11月1日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业名称为绿地香树花城，房屋类型洋房，物业管理费标准为住宅按建筑面积每月每平方米3.5元，每次交纳物业费用时间为当月10日前。第六条约定代收代交收费服务，受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代交收费服务（代收代交费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十条约定违约责任，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，因故意或重大过失逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至被告交纳全部费用之日止，该协议还对物业管理服务内容、服务质量等进行了约定。同时，被告还签订了《承诺书》、《消防安全责任书》、《物品放行协议书》、《香树花城业主入住手续会签单》。被告于2014年11月1日入住该小区，接受原告提供的物业服务。被告自2015年2月1日至2020年3月31日未向原告交纳物业费等相关费用。庭审中，被告对原告主张拖欠物业费28937.335元、排污费372元、电梯费4479.066元、暖气费3352.08元的数额没有异议，认为水费858.8元无法核实，更换水表后是抄表，对水费不认可。 另查，被告于2014年11月7日交纳装修押金3000元。被告提供的“老带新”物业费赠送卡两张均载明赠送被告物业费1000元，物业费减免单载明减免物业费4589元，原告同意被告要求抵扣装修押金及减免物业费共计7589元。2018年2月26日，深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司向被告出具居住证明，载明被告于2018年2月12日入住至今。案涉小区尚未成立业主大会，选举业主委员会。原告在履行《前期物业管理服务协议》过程中，存在物业服务质量瑕疵，引起众多业主不满，物业费久拖拒交。 上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、《消防安全责任书》、《物品放行协议书》、《香树花城业主入住手续会签单》、欠费明细、收款收据、“老带新”物业费赠送卡、物业费减免单及当事人的陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现案涉小区尚未成立业主大会，选举业主委员会，该《前期物业管理服务协议》仍处继续履行中，双方均应按合同约定全面履行义务。原告实际提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定支付物业费。自2015年2月1日起至2018年2月11日止被告房屋空置，物业费应按空置标准计算，根据原告提供的欠费明细，2015年2月1日至2017年12月31日已按空置标准即物业费的70%计算，经本院核算，2018年1月1日至2018年2月11日按空置标准即物业费的70%为537.54元，截止2020年3月31日物业费数额为28706.96元。考虑原告在履行合同过程中存在物业服务质量瑕疵，结合双方合同履行情况，本院酌定按被告应交物业服务费的70%即20094.87元（28706.96元×70%）支持原告的诉讼请求。被告要求抵扣装修押金及抵扣物业费共7589元，原告亦同意，上述两项折抵后被告应付物业费12505.87元。原告主张的排污费、电梯费、暖气费，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的水费，被告不认可，但未提供相反证据，且水费已实际产生，本院予以支持。原告物业服务存在质量瑕疵，对其违约金主张，本院不予支持。原告要求被告支付2020年3月31日之后至结清物业费之日的物业费用，因原告未书面催交，本院不予处理。被告辩称每月每平方米3.5元物业费条款属无效或应予撤销合同条款，应按每月每平方米1.5元备案价支付物业费的抗辩理由不能成立，被告应按合同约定的标准支付物业费。被告认可自2015年2月1日至2017年3月31日未交纳相关物业费用的事实，但此期间物业费用超过诉讼时效，且原告物业服务质量不符合合同约定，物业服务具有连续性，原告一直为案涉小区提供物业服务，故被告主张该期间物业费用超过诉讼时效的辩称意见，本院不予采信。被告辩称因漏水造成损失，与本案不是同一法律关系，相关当事人有争议的，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告刘柯于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司物业费12505.87元、水费858.8元、排污费372元、电梯费4479.07元、暖气费3352.08元，共21567.82元； 二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1144元（原告已预交），由被告负担459元，于上述付款时间一并支付原告；原告负担685元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  呼延莉 二〇二〇年十二月四日 书记员  李雅婷