贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4786号原告：柴咏虹，女，1970年2月1日出生,汉族，住贵州省铜仁市碧江区。原告：周文进，男，1964年9月19日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。共同委托诉讼代理人：崔姝蓉，贵州驰铭律师事务所律师，特别授权。共同委托诉讼代理人：郜海军，贵州驰铭律师事务所律师，特别授权。被告：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路2号。法定代表人：陈**鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志辉，泰合泰（贵阳）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：郭永，泰合泰（贵阳）律师事务所律师，特别授权。原告柴咏虹、周文进与被告贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称虹祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴咏虹、周文进及其共同委托诉讼代理人崔姝蓉，被告虹祥公司的委托诉讼代理人李志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴咏虹、周文进向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定立即协助原告办理位于铜仁市碧江区房屋的《不动产权证书》；2、判令被告立即支付原告逾期办证违约金，违约金以购房本金467507元为基数，按照每日万分之一，从2014年3月31日起计算至2014年9月27日；按照每日万分之零点五，从2014年9月28日起计算至房屋产权证书办理完毕之日止，截止2020年8月10日的违约金为58531.8764元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月20日，原告柴咏虹、周文进与被告虹祥公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2012000277），约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于铜仁市的房屋，建筑面积137.5㎡，套内建筑面积114.08㎡，房屋单价4098.06元／㎡，总价款467507元。买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款167507元，余款300000元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方按下列第二项处理：二、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告在2012年1月20日向被告支付了首期购房款167507元，剩余购房款300000元于2013年4月26日通过银行按揭方式支付。根据合同约定，被告应在2014年3月31日前，取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。至今，被告未履行办理产权转移登记的义务，经原告及业主委员会多次催问、联系被告，要求被告按照约定办理商品房转移登记的有关文书，被告屡次敷衍、搪塞原告。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告虹祥公司辩称：1、案涉房屋于2014年3月竣工，2014年5月17日已交付给原告使用，逾期办证系因政府原因导致，因此逾期办证违约金只能计算到2014年5月17日即被告实际收到房屋之日。2014年5月交房以后，因案涉2号楼部分业主在装修过程中擅自搭建违法建筑，原告多次向政府部门要求拆除违法建筑，但政府一直未能予以拆除，是导致被告无法办理产权证的根本原因，属于情势变更，被告不应承担违约责任；2、案涉地块2018年6月12日才签订最后的拆迁协议，致使消防验收工作滞后，正是因为政府未及时完成房屋拆迁，也属于情势变更，被告也不应承担相应的违约责任；违约金的本质以填补损失为原则，案涉房屋本质功能系居住，未办理产权证并不影响原告对房屋的实质性使用，且原告也未提供证据证明被告的逾期办证行为给原告造成的实际损失，因此原告诉请的违约金过高，应予以调减；3、被告已向原告支付过逾期交房违约金，逾期交房也会必然导致逾期办证，逾期办证在于政府原因导致，在被告已承担逾期交房违约金的情况下，再承担逾期办证违约金属于重复评价，应当不予支持。本院经审理查明事实如下：2012年1月20日，原告柴咏虹、周文进与被告虹祥公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2012000277），约定原告柴咏虹、周文进购买被告虹祥公司开发建设的位于铜仁市碧江区房屋；该商品房的规划用途为成套住宅，建筑面积137.5㎡，套内建筑面积144.08㎡，按套内建筑面积计价，单价4098.06元／㎡，房屋总价款467507元；买受人（原告柴咏虹、周文进）应于合同签订之日即2012年1月20日向出卖人（被告虹祥公司）支付首期房款167507元，余款300000元以公积金贷款支付；出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告柴咏虹、周文进于2012年1月20日向被告虹祥公司支付首期房款167507元，于2013年4月26日通过银行贷款方式支付房款300000元，已付清案涉房款467507元。被告于2014年5月17日向原告交付案涉房屋。案涉房屋至今未具备办证条件。另查明，被告虹祥公司作为原铜仁市人民政府的招商引资企业以出让方式取得案涉项目的建设用地使用权，并取得该工程建设项目的规划许可。2011年10月18日，虹祥公司取得案涉项目1号、2号楼的《商品房预售许可证》。上述事实，有原告陈述、被告辩称、身份证、《商品房买卖合同》、购房款收据、《商品房预售许可证》、中国建设银行个人贷款支付凭证、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、工程质量验收会议结论、建设工程消防验收意见书、《招商引资项目投资合同书》、《国有土地使用权出让合同》在卷佐证，足以认定。对被告虹祥公司提交的装修违规整改通知书、铜仁市城乡规划局责令停止违法建设行为通知书、铜仁市城乡规划监察执法告知书、关于锦江壹品项目违章搭建情况说明、铜仁市人民政府强制拆除违法建筑决定书、碧江区“两位违”整治领导小组办公室文件、铜仁市碧江区人民法院民事裁定书、房屋拆迁协议、段家未拆迁房屋影响消防延迟验收的红线图，本院认为上述证据经庭审质证，原告对其真实性予以认可，但达不到被告的证明目的。本院认为，本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。关于被告是否存在逾期办证的行为及其应否向原告承担相应的违约责任的问题。经查，原告按约付清了购房款，被告虹祥公司未能如约于2014年3月31日前协助原告办理案涉房屋的所有权转移登记。对逾期办证，被告辩解称系因政府及相关部门未按约定完成案涉项目地块的拆迁工作以及购房业主擅自搭建违章建筑，导致案涉1号、2号楼的规划无法通过职能部门的验收，从而不能办理案涉房屋的产权证，逾期办证的责任不在虹祥公司，且未办理产权证不影响原告使用房屋，原告亦未举证证明其所造成的损失。对此，本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，被告与政府部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》签订于案涉《商品房买卖合同》之前，被告虹祥公司在与原告签订《商品房买卖合同》时，虹祥公司占据优势地位，其对案涉地块当时的现状、前期需要完成拆迁工作的时长以及后期施工工期、因客观原因可能导致延误工期的不利因素及该因素是否会影响案涉房屋出现逾期办证的情况，虹祥公司系专门从事房地产开发的企业，对此其应当作出预估、预判。虹祥公司与原告签订的《商品房买卖合同》系虹祥公司提供的格式合同，约定房屋办证的时间虹祥公司占据优势。根据合同相对性原则，案涉《商品房买卖合同》对原、被告双方具有法律约束力，虹祥公司若因第三人的原因造成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，虹祥公司至今不能协助原告办理案涉房屋的产权证，其理应向原告承担逾期办证的违约责任，故，虹祥公司的辩解理由，于法无据，本院不予采纳。虹祥公司逾期办证的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告虹祥公司理应向原告承担逾期办证的违约责任。双方在合同中，对逾期办证超过180日买受人（原告柴咏虹、周文进）不退房的，约定了出卖人（被告虹祥公司）的违约责任。对此，本院认为，2015年5月20日被告已将案涉房屋交付原告，购房人即原告的住房需求已得到保障，双方签订商品房买卖合同的主要目的已基本实现。被告虹祥公司逾期办证的行为并未给原告造成多大的实际损失，且办理房屋所有权转移登记并非系被告一己之力能够完成，涉及多方面的因素。综合本案合同的履行情况、违约事实、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，为平衡原、被告双方的利益，被告承担逾期办证的违约金酌定5000元较为合理。对原告超过部分违约金的主张，本院予以驳回。关于被告应否向原告履行协助办证的义务。本院认为，原告所购房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《房屋登记办法》第三十条：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”、第三十三条：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”的规定，如果房屋建设手续不全或者未竣工、未取得符合规划的相关证明，就会影响房屋所有权的办理。经庭审查实，至今，被告虹祥公司尚未取得竣工验收规划许可证，尚不具备办理所有权转移登记的条件，此也系至今不能办证的原因所致。不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应依法进行，须具备行政许可的条件，原告在被告尚未合法取得案涉房屋竣工验收规划许可证的前提下，要求对案涉房屋所有权进行转移登记的条件尚未成就。故，原告该项主张的条件尚未成就，被告在办证条件成就后应及时积极协助原告予以办理，否则，原告据此可另案向被告主张权利。综上所述，对原告柴咏虹、周文进要求被告虹祥公司支付逾期办证违约金5000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州虹祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柴咏虹、周文进逾期办证违约金5000元；二、驳回原告柴咏虹、周文进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1264元，已减半收取计632元，由原告柴咏虹、周文进负担332元，被告贵州虹祥房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  符英二〇二〇年十二月二十四日法官助理杨春芳书记员刘佳红