安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初4395号 原告：徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行，住所地安徽省淮南市谢家集区蔡新路与蔡寿路交叉口东北角，统一社会信用代码91340400786540737E。 负责人:徐春梅，该支行行长。 委托诉讼代理人：徐小娟，安徽安铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹学为，安徽安铎律师事务所律师。 被告：崔勇，男，1968年2月11日出生，汉族，安徽省淮南市人，高中文化，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：王立平，安徽俊诚律师事务所律师。 原告徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行（以下简称徽行谢家集支行）诉被告崔勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告徽行谢家集支行的委托诉讼代理人徐小娟、被告崔勇及其委托诉讼代理人王立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徽行谢家集支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告的《房屋租赁合同》;2.依法判令被告立即腾房、搬离,并返还位于淮南市田家庵区××街道××路××楼××层房屋；3.依法判决被告支付原告自2017年1月1日至2020年8月31日拖欠的租金2933333.33元，之后租金计算至被告实际交还房屋之日止;4.依法判决被告向原告支付违约金557333.33元,之后违约金计算至实际付清房屋租金之日止；5.案件诉讼费由被告承担。事实及理由:2016年12月20日,淮南市谢家集区人民法院以（2016）皖0404执159号执行裁定书的形式将案外人张某名下位于淮南市田家庵区××街道××路××楼××层房屋作价交付给原告,以抵偿张某所欠原告的债务。裁定送达原告时,原告即取得上述房屋的所有权,并于2017年7月24日办理完毕产权变更登记手续。2014年5月4日,案外人张某（原房屋产权人）作为出租方、甲方与承租方、乙方崔勇（本案被告）签订了《房屋租赁合同》,合同约定:甲方将位于淮南市田家庵区××街道××路原润龙宾馆4859平方米,共七层房屋出租给乙方、租每年80万元。支付方式:每年8月30日前付清全年租金。如不付清,甲方有权解除合同。原告在依法取得涉案房屋后,根据“买卖不破租赁”的原则，继续按租赁合同的约定执行,涉案房屋仍由被告承租、使用,但在原告多次与被告联系,主张自2017年1月起房屋租金交至原告处时,被告却以种种理由拒付,至今分文未付。原告认为,根据合同的约定和法律的规定,被告的行为已构成违约,严重侵害了原告的合法权益，故请人民法院依法查明事实,支持原告的诉讼请求。 被告崔勇辩称，1.本案房屋租赁合同签订的主体并非原告，而是被告与“张某”，合同在履行几年后，原告认为房产所有权发生了变化，从而提出主张，所以需要确认原告取得房产及什么时间通知被告的问题，法院2016年12月20日作出的执行裁定书，并未实际送达，送达张某及原告的具体时间应当由原告举证；从原告诉状能够反映最早也是2017年以后，而非裁定书做出的当天时间，2017年原告的催告函，没有被告签字，被告不认可，不能证明已经有效送达和通知，被告需要说明的是，原告从2016年开始主张租金，但从什么时候实际取得房产，什么时候通知被告以后被告付有给付义务均不确定，没有告知，便没有依据从2017年开始向被告主张租金；2.原告诉请没有客观反映事实，请求依据不足，首先，关于租金给付的问题，2014年5月14日银行转款800000元；2015年2月现金400000元、9月汇款800000元；2016年年底12月前，汇款680000元，现金20000元。以上共计给付2700000元。从2014年开始计算按400000元每年应当给付了将近7年至2021年租金，原告主张从2017年有权收取租金，除了没有告知外，被告在法院处置房产，做出裁定且知悉房屋权利人已经发生变化后，才负有向新的权利人继续付款的义务；已经给付的部分，应当有效计算并扣减，在本案中被告向出租人张某，付款已超出原告主张的2017-2020年的期限，原告没有理由重复再次主张，其主张也不能成立。其次，本案房屋租赁合同，如何认定，本案2014年4月23日的400000元一年租金的合同，原告起诉的是依据2014年5月4日落款的800000元一年的合同，两份合同只有一份属于有效合同，各方均应当执行有效合同；合同具有相对性，合同的双方是被告和张某，对于400000元和800000元的两份合同，合同双方均确认的是400000元的合同，是有效的合同，800000元的合同是在2015-2016年后贷款使用的；该合同的形成有合理的解释且被告与张某均没有履行800000元的合同，同时按双方实际履行的租金数额，实际给付远远超出原告主张的2017-2020年租金款项，被告自2020年租金已经给付完毕，2015年给付了1200000元，如果是800000元一年怎么可能给付超出当年租金，租金的给付能够直接反映租赁合同的内容，不是原告主张的800000元而是400000元的合同，应当以400000元的合同在本案中评判并执行；3.银行主张的违约金与事实不符，也没有合同约定的依据，该主张不能成立；4.本案不存在解除合同的情形且合同尚未到期，拒此原告诉请第一、第二项均无依据。综上，请求依法驳回原告的全部诉请。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交证据，原告提交的原告的营业执照、淮南市谢家集区人民法院(2016)皖0404执159号执行裁定书（复印件）、淮南市中级人民法院（2016）年淮执字468号执行裁定书、被告提交的被告身份证复印件，因原、被告没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 一、原告提交的证据： 1、告知函两份；证明:原告在取得涉案房屋产权后,原告即向被告告知房屋产权变更事宜,并向被告主张租金权利。被告质证意见：两证据内容相互矛盾，11月份有签收，我们也认可，3月份没有签字，被告也不认可，后一份有签收的能够说明拒绝签收并不属实。本院认证意见：本院对该组证据的真实性予以确认。 2、日期为2014年5月4日的租赁合同复印件一份，证明：被告是案涉房屋的承租人应当向我方缴纳租金，同时根据合同约定，租金支付方式是每年8月30日前付清，被告至今拖欠租金已经构成违约，应当承担合同第五条第5项的违约责任，根据该合同约定，现租赁合同已经租期到期。被告质证意见：该证据无原件，三性均有异议，原告主张该合同并没有向法庭说明合同的用途是用于贷款，且该份合同提交银行的时间在2016年之后，并非合同落款时间2014年，该合同与2014年4月份签订的房屋租赁合同内容严重不符，时间严重错位，且是从贷款材料中收选而来的，并非真实有效的合同，最后合同双方不是原、被告，而是被告与张某，对于合同签订效力及履行，应当由合同签订相对人予以确认，原告无权解释并单方认定，与之无关的合同。本院认证意见：虽然该份合同系复印件，但被告本人认可该份合同系其向原告贷款时提交，故本院对该份合同真实性予以确认。 二、被告提交的证据： 1、日期为2014年4月23日的租赁合同一份，证明：被告与张某签订的合同是2014年4月23日，按合同约定，租金400000元一年，期限16年，该份合同一直在执行。原告质证意见：三性均有异议，该份合同与本案无关，同时该证据也可以进一步说明对方有为了逃避法院的执行或支付租金签订的黑白合同，请求法院核实并追究相关责任，合同中可以看出，对租金的约定为400000元／年，明显与客观事实与市场环境不符，是虚假的。本院认证意见：因本院已确认对日期为2014年5月4日的租赁合同复印件进行确认，故本院对该份合同不予确认。 2、银行汇款凭证一组（原件当庭退回），证明：被告共计支付案涉房屋租金2700000元。原告质证意见：对记账凭证、银行回单（分别为2014年5月14日、5月28日、8月11日、8月18日）证据三性无异议，该四笔付款共计800000元，从收款、付款当事人及付款金额和付款时间来看，正好与2014年5月4日的房屋租赁合同一致，该组证据更加印证被告与张某实际按照我方提交的租赁合同履行合同义务，被告提交的租赁合同系二人恶意串通、虚假签订的无效合同；对2015年8月18日金额为300000元的转款凭证（收款人：张良南，付款人：崔勇）、2015年8月31日200000元的转款凭证（收款人：张良南，付款人：淮南市百亿宾馆有限公司）、2015年8月31日10万元的转款凭证（收款人：张良南，付款人：淮南市百亿宾馆有限公司）、2015年9月9日10万元的付款回单（收款人：张良南，付款人：淮南市百亿宾馆有限公司）、2015年9月24日150000元的转款凭证（收款人：张良南，付款人：崔勇）的真实性、合法性、关联性及证明观点均有异议，该组材料为复印件，且其中的收款人张良南、付款人淮南市百亿宾馆有限公司均与本案无关，也无法证明其转款用途和款项性质，也不符合合同约定及交易习惯；对日期为2020年11月13日《个人账户交易明细》（客户名称：张良南）真实性、合法性、关联性及证明观点均有异议，该组材料为复印件，且为案外人张良南账户与本案无关，转款多笔数额带小数点明显不符合合同约定及交易习惯，该转款金额明显不是交付租金。本院认证意见：本院仅对该部分证据予以部分确认。 3、证人张某证言一份，证明：本案应当以我们提交的租赁合同做为定案依据。原告质证意见：我们认为证人证言不能成立，因同一事实签订的两份合同，合同生效应当以最后一份合同为准，被告的陈述与事实不符。本院认证意见：本院仅对张某证言予以部分确认。 根据原告陈述及经审理确认的证据，本院认定事实如下： 张某原系案涉淮南市田家庵区××街道××路××楼××层房屋所有权人。2014年5月4日，张某（甲方）与崔勇（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容为：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,甲乙双方在自愿、平等、公平和诚实信用的基础上,经协商一致就乙方承租甲方位于人民南路原润龙宾馆4859㎡,共七层（不含一楼侧第一间、第二间）依法出租的房屋事宜,签订本合同。一、租赁期限该房屋租赁期自2014年9月1日至2020年8月31日止（含四个月装修时间）,计陆年,租金每年捌拾万元整。支付方式:每8月30日前付清全年租金。如不付清,甲方有权解除合同,租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期交还。乙方需要继续承租该房屋的,应于租赁期届满前90日内通知甲方,同等条件下,予以优先虑。二、其他费用的约定（一）租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯费、有线电视、物业管理费用由乙方承担。（二）租赁期间,乙方拖欠其他应承担的费用30日,由乙方月结清费用。三、关于房屋转租与出售的约定（一）租赁期内,乙方有权将房屋转租、转借他人。（二）租赁期间,甲方出售该房屋的应在出售前30日前书面通知乙方,在同等条件下,乙方有优先购买权。（三）此房屋如果中途出售给第三方,本协议与第三方继续有效。四、关于乙方付款的约定（一）乙方应按本合同第一条的约定向甲方如期支付租金。（二）乙方未按约定时间支付租金超过30日,甲方和乙方协解决”。五、其他约定（一）租赁期内,乙方不得擅自改变房屋结构,乙方的装修、改造和增设的他物，须保证合法并承担相应的安全等责任和经济责任；…（三）租赁到期或合同解除后,乙方应将房屋钥匙交还给甲方，乙方结清相关费用，乙方可带走自己装修的物品和设备,但不能破坏墙和室内设施，逾期30日仍搬迁不完毕的，视为放弃剩余物品，由甲方处置…”。2014年5月14日，被告崔勇向张某尾号为6851个人银行账户转款200000元；2014年5月28日，被告崔勇向张某尾号为5400个人银行账户转款300000元；2014年8月11日，被告崔勇向张某尾号为6851个人银行账户转款100000元；2014年8月18日，被告崔勇向张某尾号为6298个人银行账户转款200000元。2015年8月至9月，被告崔勇及淮南市百亿宾馆有限公司共计向张良南800000元，但被告未提交张某委托付款的相关证据。 2016年8月至12月，被告崔勇陆续向张良南转款780000元。2016年12月20日,淮南市谢家集区人民法院在执行张某等人与徽行谢家集支行金融借款合同纠纷案件中作出（2016）皖0404执159号执行裁定书,裁定将张某名下位于淮南市田家庵区××街道××路××楼××层房屋（房地产权证号：淮田字第0××0号）作价1551.53万元，交付给徽行谢家集支行抵偿所欠借款本息1551.53万元，所有权（或其他权利）自本裁定送达徽行谢家集支行时起转移，该裁定书于2016年12月23日送达至徽行谢家集支行；2016年12月27日,安徽省淮南市中级人民法院在执行张某等人与徽行谢家集支行金融借款合同纠纷案件中作出（2015）皖淮执字第00469号执行裁定书,将张某名下位于淮南市田家庵区××街道××路××楼××层房屋（房地产权证号：0××7）作价1222.72万元抵付徽行谢家集支行抵偿（2015）淮民二初字第00073号民事调解书所确定的债务，所有权自本裁定送达徽行谢家集支行时起转移。2017年3月27日，徽行谢家集支行向崔勇送达了一份告知函，主要内容为：“您目前的经营场所（淮南市田家庵区××街道××路上湖综合楼1-7层房产）系徽商银行房产，请于15日内携带身份证原件、租赁合同原件、最近一期交纳租金收款凭证原件、营业执照原件等，与我行重新确认租金、租期等租赁关系，即日起，房租交付徽商银行，请及时与我行联系。逾期不与我行重新确认租赁关系，我行将依法清场，并保留追偿非法侵占我行资产的诉讼权利…”，承租人签字处载明“原告崔勇拒绝签字”。2017年7月24日，徽行谢家集支行获取案涉房屋的不动产权证，证号为皖（2017）淮南市不动产权第0024291号。2017年11月27日，徽行谢家集支行向崔勇送达了一份告知函，主要内容为：“您目前的经营场所（国庆街道人民南路上湖综合楼）系徽商银行房产，请于15日内携带身份证原件、租赁合同原件、最近一期交纳租金收款凭证原件、营业执照原件等，与我行重新确认租金、租期等租赁关系，即日起，房租交付徽商银行，请及时与我行联系。逾期不与我行重新确认租赁关系，我行将有权清场，并保留追偿非法侵占我行资产的诉讼权利…”，原告崔勇在告知函上签字。后双方已租金问题发生纠纷，且无法达成一致意见。2020年7月31日，徽行谢家集支行向本院提交起诉状，要求：1.依法判令解除原告与被告的《房屋租赁合同》;2.依法判令被告立即腾房、搬离,并返还位于淮南市田家庵区××街道××路××楼××层房屋；3.依法判决被告支付原告自2017年1月1日至2020年8月31日拖欠的租金2933333.33元，之后租金计算至被告实际交还房屋之日止;4.依法判决被告向原告支付违约金557333.33元,之后违约金计算至实际付清房屋租金之日止；5.案件诉讼费由被告承担。本院以（2020）皖0403民诉前调2875号案件组织双方进行诉前调解，但未调解成功。2020年9月16日，原告起诉至本院，请求判如所请。 本院认为，本案的争议焦点：1.本案哪份房屋租赁合同可作为本案定案依据；2.被告是否存在违约行为，原告要求解除双方房屋租赁合同应否予以支持；3.原告要求被告腾房、搬离并返还案涉房屋应否予以支持；4.被告是否欠付原告租金，原告关于租金的诉请应否予以支持；5.原告要求被告支付违约金的诉讼请求，应否予以支持。 针对上述争议焦点，本院认定如下： 一、关于本案哪份房屋租赁合同可作为本案定案依据的问题。 本案中，原、被告分别提交了两份房屋租赁合同，且均认为各自所持合同应系案涉房屋实际履行的租赁合同，为方便下文表述，以下简称原告合同、被告合同。从该份两合同的来源来看，因原告合同系被告于2016年向原告申请贷款时提交，而被告合同虽然也有租赁双方签字确认但其仅在本次诉讼中提交并未曾在其他场合使用，故原告合同来源更正当；从该两份合同签订时间来看，因原告合同签订时间2014年5月4日明显发生在被告合同签订时间2014年4月23日之后，故签订时间在后的原告合同更优先；从双方合同内容来看，因两份合同均约定了四个月装修免租期，且被告合同中“每年4月30日前付清全年租金”“租赁期限16年”约定，明显不符合房屋租赁行业习惯，故原告合同更符合租赁双方约定及租赁习惯；从租金约定及交付来看，虽然该两份合同年租金标准相差400000元，但被告提交的转款凭证等证据显示被告自2014年开始每年支付租金800000元左右，且被告未提交证据证明案涉房屋存在提前几年预付租金的情况，故原告合同更符合双方租金支付情况。综合分析两份租赁合同的来源、签订时间、合同内容及租金约定及交付等情况，本院认为原告持有的房屋租赁合同应当作为本案定案依据。对被告认为其提交的租赁合同应当作为双方租赁合同关系的依据的辩解，于法无据，本院不予采信。 二、关于被告是否存在违约行为，原告要求解除双方房屋租赁合同应否予以支持的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，案涉房屋在被告租赁期间因执行程序所有权变更为原告所有，该租赁合同对原、被告继续有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告通过法院执行程序获取案涉房屋所有权后即两次向被告发函催要租金，但被告至今仍未向徽商银行支付租金已构成根本违约，故原告有权解除租赁合同。虽然案涉《房屋租赁合同》已于2020年8月31日期限届满，但原告于2020年7月31日向本院提交起诉状时双方租赁合同履行期限尚未届满，且被告至今仍在使用案涉房屋，故原告要求解除双方《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告认为其已支付案涉房屋租金、其不构成违约的辩解意见，因本院已确定案涉房屋租金标准为800000元/年，且被告未提交证据证明其曾向原告徽商银行交付租金，故本院不予采信。 三、关于原告要求被告腾房、搬离并返还案涉房屋应否予以支持的问题。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因本院已解除双方《房屋租赁合同》，且双方经本院多次调解也无法达成新的租赁合同，被告理应及时腾空、搬离并将案涉房屋返还给原告。对原告要求被告立即腾房、搬离并返还位于淮南市田家庵区××街道××路××楼××层房屋的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。 四、关于被告是否欠付原告租金，原告关于租金的诉请应否予以支持的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，案涉房屋在被告租赁期间因执行程序所有权变更为原告所有，该租赁合同对原、被告继续有效，被告应自案涉房屋所有权发生变更之日起向原告交纳租金。根据淮南市谢家集区人民法院（2016）皖0404执159号执行裁定书、安徽省淮南市中级人民法院（2015）皖淮执字第00469号执行裁定书,案涉淮南市田家庵区××街道××路××楼××层房屋（房地产权证号：淮田字第0××0号）、3-7层房屋（房地产权证号：0××7）分别作价1551.53万元、作价1222.72万元抵付徽行谢家集支行，案涉房屋所有权自裁定送达徽行谢家集支行时起转移，徽行谢家集支行成为案涉房屋的合法所有权人。因徽行谢家集支行自2016年12月份获得案涉房屋的所有权，且被告认可其至今未向原告支付租金，故原告要求被告支付2017年1月1日至2020年8月31日租金的合理诉讼请求应予支持。关于被告应付租金数额，因原告合同约定租金为800000元／年，故被告应付2017年1月1日至2020年8月31日租金数额为2932602.7元（800000元／年×1338天÷365天）。对原告要求被告支付拖欠2017年1月1日至2020年8月31日租金2933333.33元的诉讼请求，部分符合法律规定，本院仅支持2932602.7元。因被告至今仍在使用案涉房屋，故被告自2020年9月1日起应继续按照800000元／年标准支付原告租赁费用至房屋返还之日止。对被告认为其已足额支付租金、其不欠原告租金的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 五、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，应否予以支持的问题。 因被告经原告催要后未按照租赁合同约定支付租金，其行为严重违反合同约定，故被告应当支付原告逾期付款违约金。因原告提交的租赁合同对逾期支付租金的违约责任约定不明确，且原告主张按照银行同期贷款利率4.75%的四倍计算也无明确法律依据，故本院酌情被告按照欠付租金的5%支付逾期付款违约金。因被告尚欠原告租金2932602.7元，故被告应付原告违约金数额为146630.14元（2932602.7元×5%）。对原告要求被告支付违约金557333.33元的诉讼请求，部分符合法律规定，本院仅支持146630.14元。被告自2020年9月1日起应继续按照所欠租金5%支付原告违约金至租金付清为止。对被告认为其不存在违约行为、不应支付违约金的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求，部分符合法律规定，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行与被告崔勇《房屋租赁合同》（日期为2014年5月4日）； 二、被告崔勇于本判决生效之日起十日内一次性支付原告徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行租金2932602.7元；被告崔勇自2020年9月1日起应继续按照800000元/年标准支付原告原告徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行租赁费用至房屋返还之日止； 三、被告崔勇于本判决生效之日起四十五日内腾房、搬离并将淮南市田家庵区××街道××路××楼××层房屋，并将房屋返还给原告徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行； 四、被告崔勇于本判决生效之日起十日内一次性支付原告徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行违约金146630.14元；被告自2020年9月1日起应继续按照所欠租金5%支付原告徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行违约金至租赁费用付清为止； 五、驳回原告徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34725元，依法减半收取17362.5元，由原告徽商银行股份有限公司淮南谢家集支行负担2046.5元，被告崔勇负担15316元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李小柱 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 丁玲玲 书 记 员 杜金山 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。