上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初21910号原告(反诉被告)：王纯智，男，1962年11月15日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：李文华，上海市九汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，上海市九汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：梁刚，男，1983年10月27日出生，汉族，住吉林省双辽市。原告王纯智与被告梁刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判。审理中，被告梁刚向本院提出反诉，本院于2020年12月22日依法公开开庭进行合并审理。原告(反诉被告)王纯智及其委托诉讼代理人李文华，被告(反诉原告)梁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王纯智向本院提出诉讼请求：一、判令王纯智与梁刚签订的《房地产租赁合同》于2020年10月14日解除；二、判令梁刚支付欠付租金31,491.50元(2020年8月、9月租金各12,800元，2020年10月1日至2020年10月14日租金5,891.50元)；三、判令梁刚支付王纯智合同解除违约金12,800元；四、判令梁刚支付逾期付款违约金740.76元(以起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计至2020年10月20日)，并以32,232.26元从2020年10月20日至梁刚实际付清之日止，以起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计算逾期付款违约金；五、判令梁刚立即恢复房屋原状并腾退房屋，并自2020年10月15日至实际腾退房屋之日以每日420.82元支付房屋占有使用费；六、本案诉讼费、保全费等均由梁刚承担。审理中，王纯智申请增加一项诉讼请求：判令梁刚向王纯智赔偿损失200,000元。事实与理由：2019年3月18日，王纯智与梁刚签订《房地产租赁合同》，梁刚承租王纯智所有的上海市普陀区礼泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)。租赁期间，王纯智拟出售系争房屋，按照合同约定提前三个月，即于2020年4月18日告知梁刚，后双方通过微信商定租金改为一月一付，同时以押金冲抵2020年5月份的租金。但梁刚自给付2020年7月份的租金后，再未支付租金，经多次催告仍未支付。王纯智发出解除上述合同的函件，上述合同已于2020年10月15日解除。梁刚至今未给付剩余租金，且未腾退房屋，故王纯智诉至法院，请求判如所请。被告梁刚辩称，2020年4月，王纯智告知系争房屋将要出售，梁刚表达购买意向，双方协商变更租金给付方式为一月一付，后王纯智表示租金可暂不支付，待房屋腾退时一并结算。系争房屋承租后，由梁刚本人及其朋友使用。因此，梁刚并未违约，并未故意拖欠租金，不同意解除《房地产租赁合同》。反诉原告梁刚向本院提出反诉诉讼请求：一、判令王纯智赔偿各类损失费571,400元(包括因梁刚未行使优先购买权导致的购房差价损失400,000元、解除合同违约金12,800元、装修费及家电家具56,000元、剩余租期的租金差价93,600元、中介费9,000元)；二、诉讼费由王纯智承担。事实与理由：王纯智在房屋出租期间将系争房屋出售，而梁刚享有优先购买权，因梁刚未能优先购买，导致另行购置房屋将额外产生差价损失。梁刚承租期间对房屋进行装修，并购置家具家电，现因无处安置，王纯智应赔偿相应损失。因王纯智要求于2020年8月底前搬出，梁刚另行寻找承租房屋，额外支付中介费，同时还因租金价格变化，导致租金差价损失。因此，梁刚提起反诉，请求判如所请。反诉被告王纯智辩称，其并未违约，反诉主张缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明本、反诉事实如下：2019年3月18日，王纯智(甲方、出租方)与梁刚(乙方、承租方)签订《房地产租赁合同》，主要内容为：甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限自2019年4月1日起至2022年4月1日止；月租金为12,800元，乙方应在每个付款周期7日前足额支付，每逾期一日，乙方按逾期支付金额的1%支付违约金；押金为12,800元，租赁期满后，乙方将房屋及附属设施完好交还并结清一切应付款项时，甲方将押金无息返还乙方；租赁期内，若甲方出售房屋，应提前通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；若甲方存在租赁期满前擅自收回房屋等行为的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付违约金12,800元；若乙方存在逾期支付租金超过15日或擅自退租、转租、分租等行为的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金12,800元，乙方应及时交还房屋；甲方将房屋出售提前三个月告知乙方。该合同第十四条载明甲方提供给乙方使用的设施及家具、家电清单。该合同签订后，王纯智向梁刚交付房屋，梁刚给付押金，并缴付租金直至2020年7月31日。王纯智与梁刚的微信聊天记录显示：2020年4月18日，王纯智发送消息称：“梁总您好，现在租用的这个房子我要出售，您要着手租赁其他的房子……”梁刚询问：“您打算什么时候出售，多少钱；要是便宜，我也有想法……”王纯智答复：“打算挂820万”，梁刚回复：“房子您现挂到中介然后下个月的房租就等您把房子处理掉我们在一起结算”；2020年5月23日，王纯智发送消息称：“梁总中午好，我这房子已经挂了一个月了，看房的也没几个…….这个房租您还是正常付吧……”梁刚回复：“可以上个月的就用押金抵吧，我就每个月月底给你转一个月的”；2020年6月12日，王纯智发送消息称：“……那就按您说的一个月一付……能月初就付吗？”梁刚回复称：“我每月20给您”，王纯智答复：“好的”；2020年10月16日，梁刚发送消息称：“房东大哥房子你说是你卖了七百零六万，你也别让我搬家了，这个价格我买了，省的让你为难，下周二你过来我先交你一部分订金，这样大家都不为难。”此外，双方在微信聊天中涉及梁刚多次配合中介带看房屋的内容。2020年10月13日，王纯智委托律师向梁刚出具《律师函》，载明因欠付租金且擅自装修房屋，梁刚已严重违反合同约定，通知解除上述《房地产租赁合同》，同时要求梁刚支付租金、违约金并返还房屋。梁刚于次日收到该函件。2020年8月20日，王纯智与案外人徐某某、阳某(买受人)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为6,750,000元，同时约定于2020年10月30日前进行房屋验收交接。2020年12月16日，王纯智与案外人徐某某、阳某签订《解除协议》，协商解除上述《上海市房地产买卖合同》，并约定王纯智退还购房款1,200,000元、支付违约金200,000元。以上事实，有《房地产租赁合同》、《律师函》、微信聊天记录、《上海市房地产买卖合同》、《解除协议》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。王纯智与梁刚就系争房屋租赁事宜签订《房地产租赁合同》，均系双方真实意思表示，协议内容于法不悖，故该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。作为承租人的梁刚在租赁期间，负有按约足额给付租金的义务。依据已查明的事实，双方自2020年5月1日起变更租金给付方式为逐月支付，并合意以押金冲抵2020年5月份租金，虽然王纯智已表示拟出售系争房屋，但在交易未成且租赁合同尚未解除前，此后梁刚仍应按变更后的给付方式履行付款义务。但梁刚并未如期给付，且逾期已超过15日，符合双方约定的解除合同的条件，故王纯智有权解除上述《房地产租赁合同》。梁刚于2020年10月14日收到王纯智委托律师出具的《律师函》，因此，上述《房地产租赁合同》于该日解除。合同解除后，梁刚仍应承担租金给付义务，即应给付自2020年8月1日起至2020年10月14日止期间的租金，王纯智所主张的租金金额并无不当，本院对该项主张予以支持。因梁刚存在违约行为，故应按照约定承担相应违约责任，即应给付解除合同违约金12,800元；针对逾期付款违约金，结合合同履行情况及违约程度，本院酌情调整为以欠付租金金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍计付,自2020年10月14日起计算至租金付清之日止。因合同已解除，梁刚应及时恢复原状(依照双方合同中确认的设施及家具、家电状况)并返还房屋，鉴于至今尚未返还，故应承担自2020年10月15日起至实际返还之日止期间的占有使用费，王纯智主张参照租金标准计算于法不悖，本院对此予以支持。关于王纯智主张梁刚应予赔偿的损失，系王纯智在租赁期间拟向他人出售系争房屋所致，结合其提供的相关证据，可显示王纯智在租赁合同尚未解除、与梁刚尚未确定房屋返还时间的情况下，即与他人签订《上海市房地产买卖合同》并约定房屋交接期限，由此而造成交易未成的风险，并非系梁刚的违约行为所致，故本院对该项诉请难以支持。针对反诉部分，梁刚以王纯智违约为由所主张的违约金及损失赔偿，均无事实和法律依据，本院对此不予支持。就梁刚以未能行使优先购买权为由主张的购房差价赔偿，结合已查明的事实，可确认在王纯智已提前告知拟出售房屋的情况下，虽然梁刚曾表达购买意向，但并无证据显示双方曾就房屋买卖进行实质性磋商，且梁刚在此后配合中介带看房屋等行为可视为已放弃行使优先购买权，故本院对该项主张难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告王纯智与被告梁刚就上海市普陀区礼泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产租赁合同》于2020年10月14日解除；二、被告梁刚应于本判决生效之日起十日内给付原告王纯智租金31,491.50元；三、被告梁刚应于本判决生效之日起十日内给付原告王纯智合同解除违约金12,800元；四、被告梁刚应于本判决生效之日起十日内给付原告王纯智逾期付款违约金[以欠付租金31,491.50元为基数，自2020年10月14日起计算至租金付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍计付]五、被告梁刚应于本判决生效之日起十日内恢复原状并向原告王纯智返还上海市普陀区礼泉路XXX弄XXX号XXX室房屋，并给付占有使用费(按照每日420.82元的标准，自2020年10月15日起计算至上述房屋实际返还之日止)；六、对反诉原告梁刚的反诉诉讼请求，均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉受理费4,975元，减半收取，计2,487.50元，由原告王纯智负担2,021元，由被告梁刚负担466.50元。反诉受理费4,757元，由反诉原告梁刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇二〇年十二月二十八日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。