北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初5792号原告（反诉被告）：于保华，男，1952年8月25日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郭铁强，北京市双强律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京摩擦材料厂，住所地北京市西城区德外黄寺大街（德胜园区）。法定代表人：杨宁，厂长。委托诉讼代理人：周德品，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，北京市大地律师事务所律师。第三人：北京市昌平区沙河镇于辛庄村民委员会，住所地北京市昌平区沙河镇于辛庄村。法定代表人：靳宝利，主任。第三人：北京市昌平区沙河镇于辛庄村股份经济合作社，住所地北京市昌平区沙河镇于辛庄村。法定代表人：靳宝利，社长。第三人之共同委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。第三人之共同委托诉讼代理人：翟珊珊，北京振持律师事务所律师。原告（反诉被告）于保华与被告（反诉原告）北京摩擦材料厂（以下简称：北摩厂）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案，案件审理过程中，本院依职权追加北京市昌平区沙河镇于辛庄村民委员会（以下简称于辛庄村委会）作为本案第三人参加诉讼，并于2018年10月29日作出（2018）京0114民初1882号民事判决书，于保华和北摩厂均不服该判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终1121号民事裁定书，裁定撤销（2018）京0114民初1882号民事判决书，发回本院重申，即本案。本案审理过程中，因北京市昌平区沙河镇于辛庄村股份经济合作社（以下简称于辛庄合作社）与本案处理存在关联关系，本院依职权追加于辛庄合作社作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。于保华及其委托诉讼代理人郭铁强，北摩厂之委托诉讼代理人周德品、张军，第三人于辛庄村委会、于辛庄合作社之共同委托诉讼代理人庞嘉靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于保华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退、返还其租用的原告房屋及场地，根据双方签订合同被告无偿补给原告1500平方米砖混结构建筑，被告自建的其他房屋自行拆除；2.被告支付自2016年5月8日至2017年9月7日所欠租金382156元；3.被告支付自2017年9月8日至被告返还房屋及场地期间的占有使用费，按照年租金900万元计算；4.被告加倍支付迟延给付占用费（第2项和第3项总和）的利息，利息按同期中国人民银行周期贷款利息计算；5.诉讼费由被告负担。事实与理由：因原、被告双方签订租赁合同已由北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第7839号判决书判令解除并已发生法律效力，为维护原告的合法权益，现依法要求被告支付所欠租金及占用费，依法腾退所租赁的房屋及场地并恢复原状，望贵院判如所请。北摩厂辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告无诉讼主体资格,不是适格原告，原告房产证于2008年11月4日被撤销，故原告没有诉讼主体资格。原告主张的诉讼请求，没有事实和法律依据，原告主张租赁费和返还租赁物的前提条件是基于对租赁物享有合法的所有权和使用权，涉案土地及房屋的实际所有人于辛庄村委会与于保华的租赁合同于2014年12月31日到期而终止，于辛庄村委会于2017年1月12日向被告发出通知，要求立即停止向原告支付2016年5月25日以后的租金，原告与于辛庄村委会签订的租赁合同已经到期，丧失了土地的使用权，原告没有继续收取租金的事实基础。2006年7月25日被告与于辛庄村委会签订了征地补偿安置协议，已经取得了租赁物使用权，不需要交付租金。2017年3月28日，涉案场地地上物被北京市国土资源局没收，所以原告没有收取租金的事实依据。房屋征地手续在办理中，房屋和土地的权属目前不明确，所以我们主张中止本案的审理，待国土部门确认房屋和土地的产权后才能依据该结果主张。第三人于辛庄村委会、于辛庄合作社共同述称：一、第三人明确，2017年1月12日于辛庄村委会与于辛庄合作社向北摩厂出具的《通知》不具有合法性，更不能作为房屋及土地归属的权利证明。理由如下：第一，1994年8月4日，于辛庄合作社与于保华签订《合同书》所形成的土地租赁关系仍存续，于保华所租用土地的租金已缴纳至2024年。于辛庄村委会及“于辛庄合作社并未以任何方式收回于保华所租赁的涉案土地。第二、于保华在租赁的土地上出资所建的房屋，于辛庄合作社并未征收归村集体。第三、北京市昌平区人民法院2017年5月10日作出的(2013)昌民初字第7839号民事判决书，判决解除于保华与北摩厂于2002年5月10日签订的《租赁合同》。2017年3月28日北京市规划和国土资源管理委员会作出“京规划国土(昌)土罚字(2017)第23号”《行政处罚决定书》确认北京摩擦材料厂所占用的于辛庄村39127.82平方米的土地为违法占用，对其所占用的上述土地责令返还并没收其在上述土地上所建的建筑物。据此，于辛庄村委会与于辛庄合作社于2017年1月12日，向北摩厂出具的《通知》不具合法性。二、2006年7月25日，北摩厂与于辛庄村委会签订《征地补偿安置协议书》至今未未经相关行政管理审批，也未办理登记手续，更没有实际进行土地的拆迁腾退。综上所述，本案原、被告之间的租赁合同纠纷诉讼的判决结果与于辛庄村委会及于辛庄合作社的权利无涉。反诉原告北摩厂向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告于保华向反诉原告北摩厂返还房屋及场地租金2683987.45元；2、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：2002年5月10日，反诉人北摩厂与被反诉人于保华签订房屋及场地《租赁合同》，约定：租赁期限自2002年5月10日至2052年5月10日，合同期为五十年；年租金为25万元，今后每年在基数上递增1%，直至合同期满。2006年7月25日，北摩厂与于辛庄村委会签订了《征地补偿安置协议书》，取得涉案房屋及场地使用权，反诉人与被反诉人签订《租赁合同书》自行终止，就不再需要向被反诉人缴纳租金，故要求被反诉人返还已经交付的租金。反诉被告于保华辩称：反诉请求无事实依据，请求驳回反诉请求，反诉原告北摩厂主张其与于辛庄村委会2006年7月25日签订了补偿协议，北摩厂与于保华签订的合同就自行终止和不需要交纳租金的没有法律依据，是极为荒诞的。于保华将涉案标的物租给北摩厂使用，该事实被生效判决确认，北摩厂欠于保华的租金也被生效判决确认，由此可以看出反诉原告请求无法律依据。反诉原告和于辛庄村委会签订的征地协议，与本案系不同法律关系，请求驳回反诉原告的请求。第三人于辛庄村委会、于辛庄合作社针对反诉原告北摩厂的反诉请求共同述称：不同意北摩厂的反诉请求，双方是租赁合同，就应该交纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年8月4日，于保华与于辛庄合作社签订《合同书》，租赁了位于于辛庄村西原旧场院空地一块，租赁期限70年（1996年1月1日至2066年12月31日），租金每年40000元。于保华租赁土地后，在空地上自建房屋若干（楼、平房基占地总面积1020.2平方米，楼、平房建筑总面积2187.4平方米，以下称：涉案场地及房屋），相关部门于1996年为于保华自建房屋办理《房产所有证》。2002年5月10日，于保华（甲方）与北摩厂（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方将沙河镇于辛庄村一幢楼房及场地（即涉案场地及房屋）租给乙方作为生产经营场地；租赁期限自2002年5月10日至2052年5月10日，合同期为五十年；年租金25万元，每年在基数上递增1%，直至合同期满；考虑到甲方需迁址乙方同意预先支付三年的租金，自合同签订后，先付三十万元、一个月后再付二十万，甲方将楼房及土地交给乙方使用后，余款全部付清。乙方于2005年5月10日交纳第四年租金，以后每年5月10日为交租金日，直至合同期满。合同订立之日，乙方付给甲方七十五万元，甲方应乙方要求，同意将除楼房外的砖混结构平房（原有厂房约1500平方米）拆除，合同期满或提前终止，乙方保证将拆除的1500平方米砖混结构厂房以同等面积无偿补给甲方（或合同终止时的评估价格，以货币补给甲方）；合同期内，甲方允许乙方对房屋进行日常维修改建和新建厂房，费用由乙方负责，但不能破坏房屋主体结构；合同期满或提前终止合同，乙方保证甲方的房屋不少于原有建筑面积，乙方所建房屋归乙方所有。双方在合同中还约定了其他相关事宜。合同签订后，于保华将涉案场地房屋交付北摩厂，北摩厂租赁场地后，陆续在原房屋的基础上，扩建了20000余平方米的厂房。2013年，于保华以北摩厂的改扩建行为破坏了原房屋的主体结构，构成违约为由，要求解除双方签订的租赁合同。本院经审理于2017年5月10日作出（2013）昌民初字第7839号民事判决书，认定北摩厂的改扩建行为对原房屋主体结构构成破坏，支持了于保华要求解除租赁合同的诉讼请求，但对于保华要求北摩厂腾退涉案房屋场地的诉讼请求未进行处理（双方当事人均未上诉，该判决已生效）。该案于2017年8月22日最后送达北摩厂。因该案处理周期较长，在该案审理期间，于保华分别于2014年、2016年向北摩厂主张交纳涉案场地房屋租金，本院亦按照双方合同约定支持了于保华的诉讼请求。庭审中，于保华提交收据4张及于辛庄合作社出具的《证明》，证明于保华向于辛庄合作社交纳租金至2024年，双方的租赁合同仍在履行中。第三人于辛庄合作社对该组证据的真实性及证明目的予以认可。原、被告双方均认可被告交纳租金至2016年5月7日。另查一，2005年，于辛庄合作社以于保华将租赁的集体土地用于非农业建设，违反了土地管理法的相关规定为由，要求确认双方签订的租赁合同无效，该案经二审终审，法院认定双方签订的租赁合同有效（超出20年的部分无效），驳回了于辛庄合作社的诉讼请求。另查二，2008年11月4日，北京市建设委员会向于保华送达京建法权注﹝2008﹞47号《撤销房屋登记决定书》，根据北京市规划委员会昌平分局核实的94昌规建字190号文批准的建设单位为沙河镇于辛庄村，未批准于保华个人的情况，决定撤销对于保华颁发的昌平区于辛庄村平房10间、楼房两栋的房屋登记。另查三，2006年7月25日，北摩厂（甲方、征地单位）与于辛庄村委员会（乙方、被征地单位）签订《征地补偿安置协议书》（以下简称：《征地协议》）约定，北摩厂征用于辛庄村西土地（四至为：东至团结渠，西至北京昌航精铸技术有限公司东墙，南至北京赋腾玻璃有限公司和爱协林热处理系统（北京）有限公司，北至原沙场路），共约53.9亩（涉案场地及房屋在该四至范围内）。土地补偿费及安置补助费按每亩10万元人民币对乙方进行补偿，53.9亩地共计539万元（以实测面积为准），协议中还约定了其他相关事项。协议签订后，北摩厂向于辛庄村委会支付征地预付款150万元。截至本案法庭辩论终结，该《征地协议》所确定的征地范围内的土地权属及用途，并未经相关行政管理审批及办理登记手续。另查四、2017年1月12日，于辛庄村委会、于辛庄合作社向北摩厂送达《通知》，载明于辛庄合作社与于保华的租赁合同已到期（满20年），有效期至2016年5月24日。原于保华取得的1500平方米的房产证已被撤销作废。根据北京市昌平区沙河镇人民政府组织各方协调会精神，特告知：1、北摩厂从于保华处租赁的土地及1500平方米的厂房归于辛庄村所有；2、于辛庄村即日起从北摩厂直接收回，涉案场地及房屋继续由北摩厂使用至取得征地手续；3、北摩厂停止向于保华支付租金；4、双方继续磋商征地补偿事宜。在本案审理过程中，于保华表示之前不知晓于辛庄村委会向北摩厂送达该《通知》的事实，于辛庄村委会、于辛庄合作社亦未提交相关证据证明曾向于保华对涉案房屋及场地主张过返还的权利。第三人于辛庄村委会、于辛庄经济合作社对该《通知》的合法性不予认可，并认可已经收取于保华的租金至2024年。另查五、2017年6月21日，北京市昌平区人民政府出具《北京市昌平区人民政府关于北京北摩高科摩擦材料股份有限公司有关用地情况的说明》，载明《征地协议》所涉及的征地范围因调整规划，土地手续正在办理中，该用地性质为工业用地，符合镇区发展规划。另查六，2017年3月28日，北京市国土资源局向北摩厂出具京规划国土（昌）土罚字﹝2017﹞第23号《行政处罚决定书》，认定北摩厂于2002年1月至2008年12月未办理用地审批手续，占用北京市昌平区沙河镇于辛庄村集体土地建房，占地总面积39127.82平方米（合58.69亩），建筑占地面积为20939.24平方米，建筑面积36051.98平方米，场地硬化面积14137.64平方米。共建设平房13栋，楼房8栋，彩钢房9栋，棚房5栋，该地块土地利用现状为工业用地38274.37平方米，公路用地770.40平方米，沟渠83.05平方米。《北京市昌平区土地利用总体规划（2006-2020年）》规划用途为城镇建设用地区。北摩厂的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属非法占地行为，故责令北京摩擦材料厂退还非法占用的北京市昌平区沙河镇于辛庄村39127.82平方米（合58.69亩）集体土地，对未办理用地审批手续，占用北京市昌平区沙河镇于辛庄村39127.82平方米（合58.69亩）集体土地建设的平房13栋，楼房8栋，彩钢房9栋，棚房5栋给予没收。没收建筑面积36051.98平方米及场地硬化的14137.64平方米地面，并按每平方米占地10元罚款（10元×39127.82平方米），共计391278.2元人民币。北摩厂已经缴纳了上述罚款。经向北京市规划和国土资源管理委员会调查了解，涉案房屋及场地均在没收范围内。该行政处罚决定书于2017年3月28日生效。现被没收的建筑物及土地仍被北摩厂及其相关公司占有使用。本院认为：行政处罚决定属于行政机关作出的行政行为，具有公定力，除依法被撤销或确认违法之情形外，一经作出即推定合法有效，并具有法律强制力。本案中，行政机关已于2017年3月28日对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，自作出行政处罚决定之日起，诉争房屋就已收归国有，在此情况下，原告要求被告向其腾退房屋、拆除被告自建房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。关于原告要求被告补给其1500平方米砖混结构的建筑的主张，因租赁场地内北摩厂自建的房屋全部被行政机关予以没收，无法再置换给于保华，于保华可另行主张。关于于保华要求北摩厂支付自2016年5月8日至2017年9月7日租金一节，于保华与北摩厂的《租赁合同》已被生效判决确认解除，结合本院查明的事实及双方当事人陈述，该《租赁合同》的解除时间为2017年9月7日。在行政机关作出行政处罚决定之前即2016年5月8日至2017年3月27日期间，北摩厂作为合同相对方应当按照双方约定的租金标准，向于保华支付租金。于保华主张租金利息一节，依据不足，本院不予支持。在行政机关作出行政处罚决定之后，诉争房屋便已收归国有，于保华要求北摩厂支付房屋租金、占有使用费及相关利息的请求，依据不足，本院不予支持。关于北摩厂反诉于保华退还2006年7月25日之后已经向于保华给付的涉案场地及房屋租金2683987.45元一节，虽北摩厂与于辛庄村委会在2006年签订了《征地补偿安置协议书》，但截至本案法庭辩论终结前，《征地补偿安置协议书》记载的征地范围的征地手续仍在办理过程中，土地性质仍为集体建设用地，基于于保华与于辛庄村委会签订的《合同书》在履行期限内，且北摩厂与于保华租赁合同亦在履行期限内，北摩厂要求于保华返还租金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京摩擦材料厂于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）于保华2016年5月8日至2017年3月27日的租金250047.26元；二、驳回原告于保华的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告北京摩擦材料厂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7032元，由于保华负担1981元（已交纳）；由被告北京摩擦材料厂负担5051元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费14136元，由反诉原告北京摩擦材料厂负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 倩人民陪审员  刘玉荣人民陪审员  施建毅二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  崔 琪