安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终3651号 上诉人（原审被告）：滁州协和物业管理有限公司，住所地安徽省滁州市清流西路1号（水岸帝景）商业，统一社会信用代码91341102082202289N（1-1）。 法定代表人：金如芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡正武，男，1970年12月20日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区。 被上诉人（原审原告）：杨**青，男，1989年10月22日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市南谯区，现住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人：费文文，安徽奇胜律师事务所律师。 上诉人滁州协和物业管理有限公司（以下简称滁州协和物业公司）因与被上诉人杨**青房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 滁州协和物业公司上诉请求：一、撤销（2020）皖1102民初2482号判决书，依法改判驳回杨**青退还租金的诉讼请求，并在退还履行保证金10000元时扣除水电费474元；二、判决杨**青承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定“南湖菜市场系因为内部通风问题等导致经营状态不佳最终于2019年11月关闭，里面的经营户也自行停止了经营”属于认定事实错误。根据一审法院依职权至滁州市琅琊区商务局调查笔录载明可知，案涉南湖菜市场之前是因为内部通风问题及周边市场关闭、招商运作模式共同导致市场没有运营，上述问题出现的时间在滁州协和物业公司入场经营前，当时的经营者是夏培成不是滁州协和物业公司。后夏培成无法经营，滁州协和物业公司才重新入场接手。杨**青何时自行关闭承租的门面或摊位，其未能提供任何证据予以证明，滁州协和物业公司也不清楚亦未认可其自行关闭时间，一审认定杨**青2019年10月20日停止使用案涉租赁房屋无事实依据。二、杨**青承租经营案涉菜市场摊位系市场行为，其应当自行承担经营风险，自负盈亏。根据一审法院依职权制作调查笔录载明：“（市场）是自行关闭的，政府没让关，承包户也没让关，经营户自行关闭”，杨**青承租的菜市场门面或摊位不再经营的原因是因为各个经营户自行关闭，并不是滁州协和物业公司关闭。根据双方合同内容，滁州协和物业公司的义务是向杨**青交付案涉租赁门面或摊位，至于杨**青经营与否、经营状况如何、是否盈利等均取决于本人，滁州协和物业公司无义务也无能力确保杨**青的房屋租赁行为一定能够获利。杨**青不再经营的原因是个人行为，滁州协和物业公司从未关闭过案涉南湖菜市场，杨**青应当承担起因其自身行为而导致的法律后果。三、一审法院酌定滁州协和物业公司退回杨**青三个月房租的行为无事实与法律依据。一审法院酌定滁州协和物业公司退回杨**青三个月房租的理由是南湖菜市场的实际经营状况加之受到2020年新冠疫情不可抗力的影响，但是案涉南湖菜市场的承租与经营是市场行为，杨**青在承租时就已经实地考察了解过，双方在平等的基础上自愿签订房屋租赁合同。周边市场关闭且客流量稀少的原因也不是滁州协和物业公司导致，滁州协和物业公司也不存在任何的过错。且杨**青自行关闭门面或摊位不再经营的时间也是在2019年11月，当时并未爆发新冠疫情，根据《中共安徽省委办公厅、安徽省人民政府办公厅印发关于加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作统筹推进经济社会发展各项任务的意见的通知》第五条所载，“……对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商确定”。案涉南湖菜市场也是通过市场行为从上游私人公司通过支付合理对价合法承租而来，自2019年4月20日试营业，2019年5月4日正式开业，直至今日依旧在坚持维持着案涉南湖菜市场的开放，滁州协和物业公司，作为一个小微企业在新冠疫情及经营户自行关闭门面或摊位的冲击下本就生存艰难，现在一审法院酌定由滁州协和物业公司退还杨**青三个月房租，但是滁州协和物业公司依旧需要按照合同约定向上游私人公司支付全额租金，所以一审法院无论是从法理还是从情理上均不应当判决滁州协和物业公司退还杨**青任何租金。案涉合同已经因为租赁期届满而终止，保证金10000元应当扣除相应的水费、物业费用，就改部分权益滁州协和物业公司保留起诉的权利。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求贵院依法撤销一审判决，并依法改判支持滁州协和物业公司的上诉请求。 杨**青辩称，本案因滁州协和物业公司未招商成功导致菜场经营状况不好，并于2019年11月主动关门歇业，非本人自行停止经营。即使认定是杨**青自行停止经营退出菜场，根据杨**青提供的证据，滁州协和物业公司于2019年11月初已将菜厂大门上锁关闭，应视为滁州协和物业公司已经接收房屋，双方租赁合同自接收时解除，接收之后的租金应退还杨**青。滁州协和物业公司一审并未提出反诉要求杨**青支付物业费、水电费等，也未提供相应证据，故该项请求不能成立。 杨**青向一审法院起诉请求：1．判令杨**青与滁州协和物业公司房屋租赁合同于2019年10月20日解除；2．判令滁州协和物业公司退还租金12000元（2000元/月×6个月），并退还保证金10000元，合计22000元；3．由滁州协和物业公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2019年3月6日，杨**青与滁州协和物业公司签订了《南湖菜场房屋租赁合同》一份，约定滁州协和物业公司将其承包的南湖菜场内家禽2#门面，以每间2000元/月的价格租赁给杨**青，用于经营家禽，租赁期限一年自2019年3月至2020年3月，按实际开业时间计算租金起止日。滁州协和物业公司给予杨**青第一年租金优惠3个月，实收9个月租金。2019年3月6日，滁州协和物业公司实际收取杨**青租金18000元（2000元/月×9个月），保证金10000元。2019年4月20日，南湖菜市场开始试营业，杨**青开始使用房屋，至2019年10月20日杨**青停止使用租赁南湖菜市场内的房屋。后杨**青和滁州协和物业公司未就退还租金及保证金问题达成一致意见，诉至法院。 2020年8月14日，一审法院依据当事人的申请，至滁州市琅琊区商务局调查了解相关情况并记录在案。经查，南湖菜市场自试营业以来，因市场改造内部通风问题、周边市场关闭、招商运作模式等导致菜市场经营状态不佳，客流量稀少，最终该市场于2019年11月关闭，里面的经营户也自行停止了经营。 一审法院认为：杨**青和滁州协和物业公司签订的《南湖菜场房屋租赁合同》系基于双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法对于合同双方当事人均具有约束力，合同双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。杨**青应当按照合同约定向滁州协和物业公司缴纳租金及保证金。但是结合南湖菜市场的实际运营状况加之受到2020年新冠疫情不可抗力的影响，该市场周边市场关闭且客流量稀少，致使南湖菜市场里的租户不得不在租期未届满时停止经营，因此由租户杨**青承担全部租金确有不妥之处。综上，一审法院依法酌定滁州协和物业公司退回杨**青三个月租金计6000元（2000元/月×3个月）及保证金10000元，合计16000元。关于杨**青提出系由于滁州协和物业公司单方面关闭市场导致其无法营业的主张，因其未能提供充分证据证实，且与一审法院调取材料有所出入，故对其主张不予支持。关于滁州协和物业公司提出保证金应当扣除相应的租金及水、电、物业费等相关费用后再予以退还的意见，因其未能提供证据证明涉案房屋具体相关费用的支出，故对其意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、滁州协和物业管理有限公司于判决生效后十日内退还杨**青租金6000元及保证金10000元；二、驳回杨**青的其他诉讼请求。案件受理费360元，减半收取180元，由杨**青负担50元，由滁州协和物业管理有限公司负担130元。 二审中，杨**青未提交新的证据。滁州协和物业公司向本院提交《中共安徽省委办公厅、安徽省人民政府办公厅印发〈关于加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作统筹推进经济社会发展各项任务的意见〉的通知》文件，本院组织双方进行了证据质证。该份证据形式合法、内容真实，本院予以认定，其证明力将结合全案予以考虑。 二审查明的事实与一审一致，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定租赁期一年，按照实际开业时间计算租金起止日，涉案南湖菜市场实际开业日期为2019年5月4日，因此租赁期间到期日为2020年5月4日。受新冠肺炎疫情影响，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，停工停产。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免并不能克服，属于不可抗力因素，因疫情原因导致社会停工停产，结合杨**青使用南湖菜市场内的租赁房屋情况以及南湖菜市场的实际运营情况，一审法院依法酌定滁州协和物业公司退回杨**青三个月租金共计6000元并无不当。关于滁州协和物业公司提出退还保证金10000元时应当扣除水电费474元的意见，因双方租赁合同中未约定从保证金中扣除水电费，一审时也未提出反诉，对此滁州协和物业公司可另行起诉主张。 综上，滁州协和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人滁州协和物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 峰 审判员 李 刚 审判员 付广永 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 岳陈陈 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。