北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初10260号原告（反诉被告）：北京市捷龙耐火材料厂，住所地北京市石景山区。法定代表人：樊捷，总经理。委托诉讼代理人：邹鑫，北京市天济律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市石景山区幸福童年幼儿园，住所地北京市石景山区。法定代表人：陈茂玲，园长。委托诉讼代理人：李伟，北京秉道律师事务所律师。委托诉讼代理人：任鑫宇，男，1993年6月6日出生，北京秉道律师事务所实习律师，住北京市石景山区。（公民身份号码：×××）原告（反诉被告）北京市捷龙耐火材料厂与被告（反诉原告）北京市石景山区幸福童年幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员蔡景光独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京市捷龙耐火材料厂的委托诉讼代理人邹鑫，被告（反诉原告）北京市石景山区幸福童年幼儿园的委托诉讼代理人李伟、任鑫宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)北京市捷龙耐火材料厂向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告（反诉原告）支付房屋租金115333.12元（自2017年11月9日起至2018年1月12日之日止，按每日1802.08元计算）；二、依法判令被告（反诉原告）支付房屋占有使用费36041.6元（自2018年1月13日起至2018年2月1日之日止，按每日1802.08元计算）；三、依法判令被告（反诉原告）支付违约金161062.7元；四、依法判令被告（反诉原告）支付占有使用涉案房屋期间的水费共计13450元（自2017年9月至2018年2月止）；五、依法判令被告（反诉原告）支付房屋租金及占有使用费的逾期利息损失（以151374.72元为基数，自2018年2月2日起至2019年8月19日之前，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日至实际支付时止，按同期全国银行行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LRP)计付）；六、依法判令本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2015年4月原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年5月10日起至2021年5月9日止，被告（反诉原告）将涉案房屋用于经营幼儿园使用。2017年4月10日前，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）交纳第三年的房屋租金657758元。2017年4月14日，被告交（反诉原告）纳2017年5月10日至2017年11月9日期间的房屋租金330000元，此后未再支付租金。2017年12月27日，原告（反诉被告）向被告发送《催告函》,要求其支付拖欠的房屋租金，而被告（反诉原告）明确表示不同意支付。2018年1月12日，被告接到原告（反诉被告）的《合同解除通知》后，仍未支付拖欠租金及归还涉案房屋，涉案房屋由被告（反诉原告）占有使用至2018年2月1日。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）应当支付占有使用涉案房屋的租金及占有使用费，并按《房屋租赁合同》约定承担违约责任。另，在被告（反诉原告）占有使用涉案房屋期间，原告（反诉被告）为其垫付的水费也应由被告（反诉原告）予以返还。综上所述,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告（反诉被告）的诉讼请求，依法维护原告（反诉被告）的合法民事权益。被告（反诉原告）北京市石景山区幸福童年幼儿园辩称，不同意全部诉讼请求，请求依法驳回。双方在租赁合同中第七条免责条款已明确约定，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任，因上述原因而终止合同的租金按使用时间计算，多退少补。因此，第一项诉求支付自2017年11月9日至2018年1月12日期间房屋租金我方不应承担。2017年11月19日案外人对所承租的房屋进行了断电，原告（反诉原告）未能及时恢复，导致自2017年11月17日至涉案房屋拆迁公告发布之日，也就是2017年12月5日，我方所承租的房屋无法正常使用，因此该项费用不应由我方支付。第二项诉求不同意支付，理由同上。第三项诉求违约责任不在我方，而是原告（反诉被告）未能保证交付的房屋使用标准。第四项诉求我方于2017年9月15日替原告（反诉被告）缴纳了电费总计6975元，我方主张该费用用于折抵房屋使用期间的水费，请法庭依法查明数后进行相应折抵。第五项诉求不应承担，理由同上。综上，原告（反诉被告）起诉的诉讼请求与事实不符，恳请法庭依法驳回。反诉原告（被告）北京市石景山区幸福童年幼儿园向本院提出诉讼请求：一、判令反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同于2017年12月5日解除；二、判令被反诉人向反诉人支付停产停业损失1961820元；三、判令被反诉人向反诉人支付搬迁费62280元；四、判令被反诉人向反诉人支付房屋装饰装修损失1535263元；五、本案诉讼费由被反诉人承担。以上共计3559363元。事实和理由：经北京衙门口亨通资产管理中心同意并授权，北京市捷龙耐火材料厂将其院内的部分房屋出租给反诉人用于经营幼儿园，并与反诉人签订房屋租赁合同，明确租赁房屋建筑面积为1557平方米，租赁期限自2015年5月10日至2021年5月9日。上述合同签订后，反诉人经被反诉人北京市捷龙耐火材料厂同意，对租赁房屋进行了装饰装修，并用于经营幼儿园。2017年12月5日，北京市石景山区人民政府发布石政决【2017】X号房屋征收决定，决定启动衙门口棚户区改造项目，对衙门口的房屋及其附属物实施征收。反诉人所租赁的房屋位于上述项目征收范围内。经与北京市捷龙耐火材料厂协商，反诉人于2018年2月2日将租赁房屋交还，但北京市捷龙耐火材料厂和北京市衙门口亨通资产管理中心却一直拒绝向反诉人支付停产停业损失、房屋装饰装修损失、搬迁费等款项，故反诉人为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法裁判。原告(反诉被告)北京市捷龙耐火材料厂辩称，不同意反诉请求。关于租赁合同的解除，应当是2018年的1月12日。在反诉被告多次催收租金无果的情况下，反诉被告向反诉原告发出解除通知。反诉被告认为，合同解除原因是因为反诉原告拒不履行支付租金严重违约行为，导致停业损失。根据双方签订的租赁合同第七条第二款约定，因市政建设需要拆除或者改造已租房屋的，甲乙双方造成损失的互不承担责任。其次,反诉被告并没有签订拆迁补偿协议，没有获得任何拆迁利益。在之前的诉讼中，有拆迁实施单位出具的证明反诉被告没有签订拆迁补偿协议没有获得任何补偿。故反诉原告要求支付停产停业损失的请求没有法律依据。关于搬迁费，根据双方合同第五条第二款约定不予赔偿，反诉被告没有获得任何拆迁利益，所以反诉原告要求支付拆迁费用没有法律依据。关于装饰装修损失，双方约定的合同中第九条第一款规定，由乙方出资建设的设施装饰及设备归乙方使用。双方合同终止时，乙方将乙方的相关设施、设备迁走，但不能影响房屋的正常使用及状况。因反诉原告严重违约行为导致合同解除，反诉原告请求反诉被告赔偿剩余租赁期限的装修损失的残值不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月23日，北京市捷龙耐火材料厂（出租方、甲方）与北京市石景山区幸福童年幼儿园（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将坐落于北京市石景山区衙门口村院内部分建筑出租给乙方使用，总平面图中10、21号建筑为出租房屋，建筑面积共计1355平方米。总平面图中14号建筑中6间及30号建筑为出租房屋，建筑面积共计202平方米。租赁期限：自2015年5月10日至2021年5月9日。房租按年计算交付，年递增3%，第一年租金为62万元（第一年半年支付，以后年付）。第二年租金为63.86万元。合同签署后至2015年4月10日前，乙方交付租金31万元。未来租金乙方需提前一个月交付。每次交付房租按下列执行：第一年交付时间为上半年2015年4月10日前，交付金额为310000元；第一年交付时间为下半年2015年9月10日前，交付金额为310000元；第二年交付时间为2016年4月10日前，交付金额为638600元；第三年交付时间为2017年4月10日前，交付金额为657758元；第四年交付时间为2018年4月10日前，交付金额为677490.74元；第五年交付时间为2019年4月10日前，交付金额为697815.5元；第六年交付时间为2020年4月10日前，交付金额为718749.97元。乙方入住后，乙方自用的水、电按国家收费标准，由乙方自行支付。乙方因使用需要，在不影响房屋结构安全的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料均应事先得到甲方同意后方可施工。租赁期内，若遇政府征地拆迁，甲方应提前三个月书面通知乙方。拆迁时有关征地和房屋拆迁补偿，归甲方所有，对乙方的搬迁损失甲方不予补偿。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1‰以日计算向甲方交付违约金。房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。因市政府建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。由乙方出资建设的设施、装饰及设备归乙方使用，双方合同终止时乙方将乙方的相关设施、设备迁走，但不能影响房屋的正常使用及现状。上述租赁合同签订后，北京市石景山区幸福童年幼儿园向北京市捷龙耐火材料厂定期交纳房屋租金。2017年4月14日，北京市石景山区幸福童年幼儿园向北京市捷龙耐火材料厂交纳2017年5月至10月的房屋租金31万元，后未再交纳租金。2017年7月14日，北京市捷龙耐火材料厂通知北京市石景山区幸福童年幼儿园，因衙门口棚改需要其于2017年8月底进行搬迁。2017年9月5日，北京衙门口亨通资产管理中心向北京市捷龙耐火材料厂发出通知，要求包括北京市石景山区幸福童年幼儿园的企业于2017年9月11日前停止经营，并清理腾退人员及货物。2017年12月5日，北京市石景山区人民政府房屋征收办公室作出《关于衙门口棚户区改造房屋征收项目住宅房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的公示》，其中载明：《衙门口棚户区改造房屋征收项目私有住宅房屋征收补偿方案（征求意见稿）》、《衙门口棚户区改造房屋征收项目公房征收补偿方案（征求意见稿）》于2017年9月27日至2017年10月27日在征收范围内公布。同日，北京市石景山区人民政局作出《北京市石景山区人民政府房屋征收决定》，涉案房屋在征收范围之内。2017年12月27日，北京市捷龙耐火材料厂向北京市石景山区幸福童年幼儿园发出催告函，要求其于2017年12月29日之前交付欠租房租壹拾万玖仟陆佰贰拾陆元叁角肆分，并承担违约责任。对此，北京市石景山区幸福童年幼儿园作出回复函，其中载明：自2017年11月9日至2017年12月27日应当缴纳的房租为88046元。由于房屋征收决定涉案房屋在征收范围之内，仅同意缴纳2018年1月28日之前的房租。由于北京衙门口亨通资产管理中心于2017年11月17日至2017年12月5日对涉案房屋实施断水断电行为，故该段时间房租不同意支付。2017年9月15日代缴的电费6975元应从房租中扣除。2018年1月10日，北京市捷龙耐火材料厂向北京市石景山区幸福童年幼儿园发出合同解除通知，通知双方签订的涉案合同于2018年1月15日解除，并要求北京市石景山区幸福童年幼儿园于2018年1月18日前返还出租房屋，支付至2018年1月15日止共计68天的租金122541.17元。2018年2月2日，北京市石景山区幸福童年幼儿园与北京市捷龙耐火材料厂进行涉案出租房屋的交接，双方确认北京市石景山区幸福童年幼儿园已于2018年2月1日将涉案租赁房屋全部交还给北京市捷龙耐火材料厂，交还房屋及相关设施设备均完好无损，未进行任何拆卸。庭审中，北京市捷龙耐火材料厂提交水费发票，证明其在2017年9月至2018年2月为北京市石景山区幸福童年幼儿园垫付的水费。对此，北京市石景山区幸福童年幼儿园予以认可，并表示该费用用于折抵租金及为北京市捷龙耐火材料厂垫付的电费。北京市石景山区幸福童年幼儿园提交公证书（2017）年京燕京内民政字第3978号，证明北京市石景山区幸福童年幼儿园于2017年9月8日对装修现状进行过证据保全。对此，北京市捷龙耐火材料厂不予认可，其表示公证书系单方制作，不能证明实际装饰装修的情况，仅能证明2017年9月8日设备设施记录在公证书中，不能证明之后设备设施依旧存在。北京市石景山区幸福童年幼儿园提交搬迁照片及损毁通电照片，证明北京市捷龙耐火材料厂在承租期间毁坏供电设备，导致幼儿园无法正常经营，因涉案租赁房屋被征收，幼儿园已经搬迁的事实。对此，北京市捷龙耐火材料厂不予认可。北京市石景山区幸福童年幼儿园提交证明，证明涉案租赁房屋不属于违章建筑，符合煤改电及电表安装要求的事实。北京市石景山区幸福童年幼儿园提交自制的装修、设备设施投资汇总清单及明细，证明在承租期间装修、设备实施投资的金额合计263.188万元，其中室内外地胶23.17万元，保健室设备2万元，取暖设备6.8万元，消防系统、烟感喷淋50万元，室内设备39.618万元，厨房设备15万元，监控系统18万元，不锈钢围栏楼梯扶手19万元，装修工程款89.6万元。对此，北京市捷龙耐火材料厂不予认可，并提交三张发票证明北京市石景山区幸福童年幼儿园提交的部分发票存在伪造情形。北京市石景山区幸福童年幼儿园提交房屋办学核实表许可证以及登记证书，证明其为涉案场地的经营者。经查，北京衙门口亨通资产管理中心为北京市捷龙耐火材料厂的上级管理集体企业。经询问，北京市捷龙耐火材料厂认为租赁合同于2018年1月12日解除。北京市石景山区幸福童年幼儿园认为双方合同解除的时间应为北京衙门口亨通资产管理中心发布的通知2017年9月5日，最终确定不能履行的时间为政府发布的公告2017年12月5日。双方均认可租金交至2017年11月9日。上述事实，有房屋租赁合同、收据、合同解除通知、回复函、公证书、水费电费票据、通知、房屋征收决定、照片、自制设备设施投资汇总清单及明细及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的后果。本案中，北京市石景山区幸福童年幼儿园与北京市捷龙耐火材料厂就涉案房屋签订的租赁合同、补充协议及协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。现由于涉案房屋涉及拆迁事宜，北京市捷龙耐火材料厂要求解除合同，北京市石景山区幸福童年幼儿园亦不持异议，案件的争议焦点之一在于合同解除的具体时间。北京市捷龙耐火材料厂主张合同解除时间应为其明确表示解除合同之日，即2018年1月12日。北京市石景山区幸福童年幼儿园主张应以北京衙门口亨通资产管理中心发布腾退通知之日即2017年9月5日为合同解除时间。对此，本院认为2017年12月5日北京市石景山区人民政局作出《北京市石景山区人民政府房屋征收决定》，涉案房屋在征收范围之内，自2017年12月5日起双方的合同的目的已经无法实现，双方的租赁合同理应在当日即解除。故对2018年1月10日北京市捷龙耐火材料厂向北京市石景山区幸福童年幼儿园发送解除合同的通知，并告知其涉案合同于2018年1月15日解除的理由不予采纳。本院确认双方的合同于2017年12月5日解除。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据双方提供的证据以及双方自认的情况，房屋租金交纳至2017年11月9日，现合同解除日为2017年12月5日，故在此期间北京市石景山区幸福童年幼儿园应该交纳房屋租金46854元，计算方式为（657758/365*26）元。2017年12月6日至2018年2月1日期间因合同已经解除但是北京市石景山区幸福童年幼儿园仍旧占有使用房屋，在此期间产生的费用为房屋占用费参照房屋租金计算共计104521元，计算方式为（657758/365*58）元。关于违约金一节，从法院查明事实来看，北京市捷龙耐火材料厂主张北京市石景山区幸福童年幼儿园迟延交纳租金构成违约，然根据双方多年交纳租金的习惯，事实上已经对租金交纳的方式做出了变更，北京市石景山区幸福童年幼儿园于2017年4月14日向北京市捷龙耐火材料厂交纳2017年5月至10月的房屋租金符合双方交易习惯。而对于2017年10月以后的租金交纳事宜因合同以外的拆迁腾退政策引发，北京市石景山区幸福童年幼儿园未及时交纳租金的行为实难归责于其本身，故本院认定其并不构成违约，因而对北京市捷龙耐火材料厂的该项诉讼请求不予支持。关于利息损失的主张，本院认为双方就赔偿问题一直未达成一致，故被告未支付租金及占用费显然属于合法合理抗辩，故对该项诉讼请求不予支持。关于2017年9月至2018年2月期间的水费13450元，北京市石景山区幸福童年幼儿园对金额予以认可，但主张从租金和垫付的电费中扣除。根据上文所述以及合同约定，涉案房屋使用期间的水、电费均应由北京市石景山区幸福童年幼儿园支付，租金不存在折抵情形，故北京市捷龙耐火材料厂主张的水费13450元，本院予以支持。关于北京市捷龙耐火材料厂主张的逾期利息损失，因双方合同中并未有明确约定，其亦并未提交任何证据证明该项损失，本院对此不予支持。关于北京市石景山区幸福童年幼儿园主张的停产停业损失，根据规定房屋租赁合同履行过程中遇拆迁，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，对于存在租赁物以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50％。因双方并没有关于停产停业损失如何分配的约定，故本院综合考量双方所提交的证据，实际经营情况及损失的大小，拆迁人给付的每建筑平方米停产停业损失费的标准，根据公平原则，北京市石景山区幸福童年幼儿园应取得的停产停业损失70%的数额，故对北京市石景山区幸福童年幼儿园主张的停产停业损失1961820元的诉讼请求予以支持。关于搬迁费，双方合同中明确约定：拆迁时有关征地和房屋拆迁补偿，归甲方所有，对乙方的搬迁损失甲方不予补偿。故北京市石景山区幸福童年幼儿园主张搬迁费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于北京市石景山区幸福童年幼儿园主张的房屋装饰装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，北京市石景山区幸福童年幼儿园提交相应的收据证明其为展开经营活动花费房屋装修费用263.188万元，并已经实际支付该费用。经核实相应收据及室内外地胶23.17万元，保健室设备2万元，取暖设备6.8万元，消防系统、烟感喷淋50万元，室内设备39.618万元，厨房设备15万元，监控系统18万元，不锈钢围栏楼梯扶手19万元，装修工程款89.6万元等相关证据，本院认为室内外地胶、取暖设备，消防系统、烟感喷淋、监控系统、不锈钢围栏楼梯扶手、装修工程款为不可移动的设施设备装修装饰，故该部分应该予以赔偿。因上述设施设备装饰装修等已经灭失无法对残值进行评估，故本院按照法律规定、剩余租期、折旧情况及公平原则进行分担，酌情确定北京市捷龙耐火材料厂赔偿北京市石景山区幸福童年幼儿园60万元。保健室设备、室内设备、厨房设备属于可移动可拆卸设施设备，故对该部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京市捷龙耐火材料厂与北京市石景山区幸福童年幼儿园签订的房屋租赁合同于2017年12月5日解除；二、北京市石景山区幸福童年幼儿园于本判决生效之日起七日内向北京市捷龙耐火材料厂支付房屋租金46854元、房屋占用费104521元和水费13450元；三、北京市捷龙耐火材料厂于本判决生效之日起七日内向北京市石景山区幸福童年幼儿园支付停产停业损失1961820元；四、北京市捷龙耐火材料厂于本判决生效之日起七日内向北京市石景山区幸福童年幼儿园支付房屋装修装饰损失600000元；五、驳回北京市捷龙耐火材料厂的其他诉讼请求；六、驳回北京市石景山区幸福童年幼儿园的其他诉讼请求。如果按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费用3094元，由北京市捷龙耐火材料厂负担1296元（已交纳)，由北京市石景山区幸福童年幼儿园负担1798元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费8819元，由北京市石景山区幸福童年幼儿园负担1995元（已交纳)，由北京市捷龙耐火材料厂负担6824元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员 蔡景光二〇二〇年十二月三十日法官助理 刘 叶书 记 员 倪晓丽