江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0382民初6720号原告：周友邦，男，1970年7月17日出生，汉族，住邳州市.委托诉讼代理人：孙仲伟，江苏仲伟律师事务所律师。被告：曹良军，男，1963年3月6日出生，汉族，住邳州市。第三人：邳州润泽置业有限公司，住所地邳州市建设路。法定代表人：于计昌，该公司经理。原告周友邦与被告曹良军、第三人邳州润泽置业有限公司（以下简称：润泽置业公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周友邦及其委托诉讼代理人孙仲伟、被告曹良军到庭参加诉讼。第三人润泽置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，曹良军与润泽置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年3月30日作出（2017）苏0382民初2903号民事调解书，“一、被告邳州润泽置业有限公司支付原告曹良军工程款2614087.74元，于2018年4月5日前一次性付清。二、案件受理费减半收取24183元，保全费5000元，合计29183元，由被告邳州润泽置业有限公司负担。三、本协议自双方当事人签字之日起生效”。在该案审理中，本院于2017年3月24日作出（2017）苏0382民初2903号民事裁定书：“查封被申请人邳州润泽置业有限公司名下的位于邳州市，具体房产如下：西5号楼：1单元107铺、1单元302室、1单元401室、2单元304室、3单元305室、3单元505室；西6号楼：1单元201室、1单元202室、3单元206室、3单元306室；西7号楼：1单元201室、2单元203室、2单元303室、3单元205室、3单元206室、3单元306室；东6号楼：1单元101铺、1单元102铺、1单元103铺、1单元201室；东8号楼：1单元108铺、1单元111铺、1单元201室。2017年3月27日，本院将该民事裁定书及协助执行通知书送达邳州市房产服务中心。调解书做出后，被执行人未按调解书确定的内容履行义务，曹良军向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2018）苏0382执1907号。在该案执行过程中，本院2019年3月4日依法作出（2018）苏0382执1907号之一执行裁定：“一、解除对被执行人邳州润泽置业有限公司位于邳州市赵墩镇澎湖商业街西5号楼1单元107室商住房地产、5号楼3单元305室住宅、东6号楼1单元101.102.103室商铺、东8号楼1单元108、111室商铺的所有查封。二、将原属被执行人邳州润泽置业有限公司所有的位于邳州市赵墩镇澎湖商业街西5号楼1单元107室商住房地产、西5号楼3单元305室住宅、东6号楼1单元101、102、103室商铺、东8号楼1单元108、111室商铺分别700910元、177730元、412300元、97580元、159040元、97580元、256550元价格（合计1901690元）交付给申请执行人曹良军并归其所有，抵偿本案部分债务。三、申请执行人曹良军待上述房产具备办理转移登记条件时，可持本裁定书到相关部门办理转移登记，相关费用由申请执行人曹良军自行负担”。2018年5月28日，本院作出（2018）苏0382执1907号之二执行裁定，以原告曹新等人对处置涉案房屋提出异议及异议之诉，现执行异议正在依法审查中，本案在执行期限内无法有效执结，申请执行人同意本案终结执行为由，裁定（2018）苏0382至1907号案件终结执行。案外人周友邦提出异议后，本院2019年6月19日作出（2019）苏0382执异52号执行裁定书，驳回案外人周友邦的异议申请。原告周友邦向本院提出诉讼请求：1、停止对涉案邳州市铺的执行，撤销（2018）苏0382执1907号之一执行裁定书中对涉案房产的抵债裁定。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月19日，原告与润泽置业公司签订购房订购合同书，支付全款48万元购买第三人开发的位于邳州市两间商铺使用，后该房号更改为8号楼1单元111铺，且房屋自交付给原告装修使用至今已达5年时间。2017年3月24日，因第三人欠曹良军工程款，被告曹良军申请法院查封涉案房产，并向法院申请强制执行。在执行过程中对涉案房产进行评估、拍卖、抵偿，并于2019年3月4日作出（2018）苏0382执1907号之一执行裁定，将涉案房产以256550元低价裁定抵偿给曹良军。但邳州市人民法院对涉案房产的查封、评估、拍卖、抵偿执行等均未通知原告，直至曹良军于2019年4月16日将执行裁定书给原告，原告才知道涉案房屋被法院拍卖抵偿的事实。原告认为，法院将涉案房产查封并拍卖抵偿给曹良军的执行裁定是错误的。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告曹良军辩称，对于涉案房产，依照法律程序进行了查封、保全、评估、公示、拍卖，目前执行案件已经终结。涉案房屋已经抵偿给我了，原告的诉请没有依据。第三人润泽置业公司未到庭参加诉讼但提交答辩状称，2014年5月，答辩人以每平方6557.38元的价格，将答辩人开发的位于邳州市间商铺，共计73.2平方米，以48万元的价格出售给原告。原告分别于2014年5月29日、6月19日分两次将购房款支付给答辩人。后邳州市房产局将该房屋房号改为东8号楼1单元111房间。由于种种原因，该房屋至今没有办理产权登记。本院审理查明：2014年6月19日，原告周友邦与第三人润泽置业公司签订润泽置业订购书，约定，周友邦向润泽置业公司购买其开发的位于邳州市商铺共两间，价款为48万元。全部房款需在签署本定购书之日起5日内付清，并签署《商品房买卖合同》。原告在本定购书签订之日起10日内未能交付全部房款的，视为原告单方解除本认购书，并放弃本定购书所有权益，润泽置业公司有权将该房源另行销售，并扣除原告已付定金的20%作为违约金，原告对此无异议。合同另对房屋买卖及合同办理、公正、登记、领证等手续的费用及有关税费承担进行了约定。原告于2014年5月29日、6月19日向第三人润泽置业公司支付购房款项30万元、18万元，合计48万元。第三人润泽置业公司出具收据予以确认。后原告一直占有使用涉案房产。另查明，涉案房屋所属的开发小区为澎湖商业街,2016年2月6日取得预售许可证,预售证号为:邳房售许字(2016)第6号。润泽公司股东王新平陈述,澎湖商业街房产用电、消防等均未完成,现不具备办理产权登记的条件。以上事实，有（2017）苏0382民初2903号调解笔录、调解书及民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、润泽置业订购书、收据、中国农业银行卡交易明细清单、电费收据及庭审笔录等予以证实。本院认为，一、关于原告提起本案诉讼是否满足受理条件问题。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。涉案房屋被裁定抵偿给申请执行人曹良军，至原告对涉案房屋提出执行异议时，曹良军与润泽置业公司的执行案件尚未执行终结，同时原告提起本案执行异议之诉满足其他受理条件，因而原告提起本案诉讼，依法应予受理并进入实体审查。二、关于原告周友邦是否享有阻却执行的民事权益，依法能够排除执行的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如满足前述规定的情形，应停止执行。本案中，首先，原告周友邦与第三人润泽置业公司签订的《润泽置业定购书》形式完备、内容真实，约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且在本案起诉之前第三人润泽置业公司已经取得案涉房屋的商品房预售许可证明,《润泽置业定购书》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。《润泽置业定购书》中载明了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等合同主要内容,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定,该《润泽置业定购书》应当认定为商品房买卖合同。因此，能够认定原告已于本院查封之前签订合法有效书面买卖协议。其次，原告购买涉案房屋后一直占有使用该房屋至今。第三、原告提供了两张由加盖第三人润泽置业公司财务专用章的收据，且第三人对原告已付全部购房款48万元予以认可，能够确认原告就购买的涉案商铺已支付全部购房款。第四，案涉房屋无法办理产权登记，是因为消防验收等问题，原告对此并无过错。综上，根据前述已满足上述法律规定的条件，原告周友邦对涉案房屋享有阻却执行的民事权益，依法能够排除执行。对于原告主张的撤销撤销（2018）苏0382执1907号之一执行裁定书中对涉案房产的抵债裁定的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行邳州市人民法院（2018）苏0382执1907号执行裁定中位于邳州市铺的执行。二、驳回原告周友邦其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告曹良军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈伟伟人民陪审员  黄继廷人民陪审员  周艳青二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  王 欣