天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初4180号原告：刘月存，女，1974年9月30日出生，汉族，农民，住天津市武清区。被告：天津新鸿房地产投资有限公司，住所地天津市宝坻区京津新城顺园街003号。法定代表人：李雨龙，经理。委托诉讼代理人：王云淑，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告刘月存与被告天津新鸿房地产投资有限公司（以下简称新鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘月存、被告新鸿公司的委托诉讼代理人王云淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘月存向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告自2019年10月31日至2020年9月26日的利息为18,881元、违约金为37,832元和房子不合理建造、违规建造的相应赔偿20,000元，合计76,713元；2、本案诉讼费用由被告承担事实和理由：原、被告于2017年6月24日签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定交房日期为2019年10月31日，同时约定如被告逾期交付商品房，合同继续履行，被告应支付原告已付款同期银行利息，此外，被告还应每日按商品房价款的万分之三向原告支付违约金等。2019年10月12日，原告收到被告发出的《延期交付通知书》一封，被告通知原告将交房日期延期至2020年9月22日前交付。原告认为双方2017年6月24日签订的购房合同与被告延迟交付房屋无关。由于被告的违约行为，被告应当按照合同约定向原告支付银行利息和违约金，故原告提起诉讼。新鸿公司辩称，被告不应向原告支付已付房款利息及违约金，请求法院驳回原告全部诉讼请求。理由如下:1、因环保要求、疫情等不可归责于被告的政府停工令原因导致项目停工498天，远超过原告主张的逾期交房天数，交房时间应予顺延，被告不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；《天津市高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》规定，受政府停工令影响，商品房无法在约定时间交付买受人一般应认定合同延迟履行属于不可归责于出卖人的情形，可根据停工令确定的天数免除出卖人逾期交房责任。《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》第一条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋……当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。关于印发《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要（一）》的通知规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第三条商品房交付及交付日期约定如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：据实予以延期；《补充协议》第六条约定，政府行为、恶劣天气、流行性××等系不可抗力，因该情形延期交房不承担违约责任。宝坻区人民法院2019年12月13日作出的（2019）津0115民初8728号民事判决书系生效判决，该判决认定：政府部门发出的强制性文件，文件均要求在规定的时间内停止在建施工工地的一切土石方等作业，涉案房屋所在的主体和配套工程均涉及到土石方等作业，势必会受到上述停工令的影响，被告不应当承担该期间违约责任。2017年至今，因环保要求、疫情等原因，我市政府及其相关部门曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政命令，停工时长达498天，上述限制施工的行政命令影响涉诉房屋所在商品房项目的施工进度，停工令导致交房延期的情况，被告已发送书面通知告知原告，原告在起诉状中已经认可。原、被告合同约定的交房时间为2019年10月31日，距收房日2020年9月20日为324天，远低于被告受停工令影响的498天，因不可归责于被告的原因导致无法按照合同约定交付房屋，交房时间应予顺延，被告不应承担违约责任。2、原告主张的已付款利息、违约金没有事实依据，且计算错误。首先，不可归责于被告的原因影响项目建设，交房时间应予顺延，原、被告合同约定的交房时间为2019年10月31日，距收房日2020年9月20日为324天，远低于被告受停工令影响的498天，被告不承担违约责任。此外，即使原告计算利息、违约金，合同约定逾期交房无应予顺延情形的，逾期60日内可追究已付款利息，超过60日才能主张违约金，原告主张自2019年10月31日起算违约金标准错误。3、原告存在逾期付款，其应向被告支付违约金1620.67元，即使其主张利息、违约金，也应扣除逾期付款违约金。双方签订的买卖合同第四条规定，原告应于2017年6月29日前支付首付款263027元，余款于2017年7月24日前支付，原告于2017年8月25日支付尾款220000元，逾期付款32天，应支付逾期付款违约金1620.67元。原告即使其主张利息、违约金，也应扣除逾期付款违约金。综上，请法院充分考虑：因系列政府行为导致被告无法如期交付房屋，系不可归责于被告的原因，交房时间应予顺延，被告不应承担违约责任，被告无需支付已付房款利息及违约金，且被告已履行了通知义务，请法院驳回原告全部诉讼请求。不同意支付不合理违规建造损失。被告商品房竣工验收合格，取得准许交付使用证，不存在违规建造，且原告主张金额没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月24日，原告刘月存（乙方）与被告新鸿公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于宝坻区××路××街××花园××号楼××房屋，建筑面积为48.38平方米，总价款380992元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：（详见附件六补充协议）”。第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款380,992元。2019年10月20日原告收到被告发出的《延期交付通知书》，告知原告将交房日期延期至2020年9月22日前。2020年3月15日，被告向原告发出《关于因“爆发新型冠状病毒”导致项目延迟复工的告知函》。2020年9月18日，被告取得了涉诉房屋的《准许交付使用证》。2020年9月20日，原告收到被告邮寄的《鸿坤原乡小镇项目交付通知书》，载明：被告将于2020年9月20日至2020年9月23日为业主办理入住手续，建议原告办理入住手续的时间为2020年9月22日。后原告于2020年9月26日办理了收房手续。另查明，涉诉房屋所在的理想花园住宅小区三期项目于2017年3月7日取得了相关部门颁发的《建筑工程施工许可证》并开工建设。2019年8月17日，中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR）。经查询，2019年8月20日一年期LPR为4.25%，2019年9月20日和2019年10月21日一年期LPR均为4.20%，2019年11月20日、2019年12月20日和2020年1月20日一年期LPR均为4.15%，2020年2月20日和2020年3月20日一年期LPR均为4.05%，2020年4月20日至2020年9月21日一年期LPR均为3.85%。再查明，被告主张在施工期间相关行政部门发布了多个限制施工的文件、通知。经查证，在原、被告签订《天津市商品房买卖合同》之后发布的具体如下：1、2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发布《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业，全面禁止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行驶，所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。2、2017年9月21日，天津市城乡建设委员会印发《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，要求自2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的，可以申请特许施工，在重污染天气预警期间，全市建设项目仍按应急响应相关规定执行。另，天津市城乡建设委员会于2018年3月发布通知，要求自2018年3月16日开始，全市在施建设项目要全面复工。3、2018年3月23日，天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，自3月25日零时起启动三级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。从3月26日14时起，应急响应措施由三级升级为二级。3月29日零时起终止实施应急响应措施。4、2018年10月31日，天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，载明“目前气温逐渐下降，已达到冬季施工温度。为确保工程施工质量和安全，经研究决定所有在建工程项目的基础工程、主体工程、二次结构工程、保温工程、装饰装修中镶贴砖、抹灰及涂料工程等受温度影响较大的分部分项工程于11月15日停止施工。若有特殊原因必须进行冬季施工的工程要求施工单位必须做好冬季施工准备并做好冬季施工方案报支队审批。若达不到冬季施工要求，严禁继续施工”。5、2019年10月1日天津市生态环境局发布《10月1日24时起我市终止重污染天气应急响应》，内容为“经市政府批准，9月23日，我市发布了重污染天气橙色预警，从9月25日零时起启动二级响应措施。9月29日12时起，进一步加严应急管控措施。经预测，10月2日起我市环境空气质量总体保持在良好水平。根据《天津市重污染天气应急预案》（津政办发【2018】65号）规定，经市政府批准，现发布解除预警信息，从10月1日24时起终止实施应急响应措施。6、2019年10月20日天津市生态环境局发布《10月20日18时起我市终止重污染天气应急响应》，内容为“10月20日，我市发布了重污染天气黄色预警，从10月19日零时起启动三级响应措施。根据我市空气质量会商结果，10月20日我市空气质量将总体得到明显改善。根据《天津市重污染天气应急预案》（津政办发【2018】65号）规定，经市政府批准，现发布解除预警信息，从10月20日18时起终止重污染天气应急响应。7、2019年11月19日，天津市生态环境局发布重污染天气橙色预警，自11月20日18时起启动二级（橙色）应急响应措施。11月24日零时起终止实施应急响应措施。8、2019年12月6日，天津市生态环境局发布重污染天气橙色预警，自12月7日14时起启动二级（橙色）应急响应措施。12月11日零时起终止实施应急响应措施。9、2019年12月19日，天津市生态环境局发布重污染天气黄色预警，自12月20日18时起启动三级（黄色）应急响应措施。12月25日20时起终止重污染天气应急响应。10、2019年12月27日，天津市生态环境局发布重污染天气黄色预警，自12月27日20时起启动三级（黄色）应急响应措施。12月29日24时起终止实施应急响应。11、2020年1月8日，天津市生态环境局发布重污染天气黄色预警，自1月9日18时起启动三级（黄色）应急响应措施。1月10日20时起终止实施应急响应。12、2020年1月14日，天津市生态环境局发布重污染天气橙色预警，自1月15日14时起启动二级（橙色）应急响应措施。1月19日7时起终止实施应急响应措施。13、2020年1月24日，天津市卫生健康委员会发布“天津市启动应对新型冠状病毒感染的肺炎一级响应”，依据《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》，结合我市当前的疫情防控形势，市防控领导小组决定，自2020年1月24日零时起，启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应。14、2020年4月29日，经市防控领导小组批准，决定自2020年4月30日零时起，天津市新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件响应由一级调整为二级。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认，对双方当事人均有约束力。双方在合同中对于交房日期、逾期交房违约责任及免责事由均进行了明确的约定。现被告未能按上述约定日期交付房屋，原告主张要求被告承担逾期交房违约责任，被告主张逾期交付系因环保等政策停工所致，应免除违约责任。因此，本案的争议焦点为：1、被告逾期交房是否存在免责事由及免责期如何认定；2、被告承担逾期交房违约责任起止期间如何认定；3、被告承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。对此，本院分别评判如下：一、关于被告逾期交房是否存在免责事由及免责期如何认定问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第三条约定，如遇不可抗力，不能履行合同的，按补充协议处理。第五条亦约定，被告逾期交房向原告支付已付款利息和违约金的前提是除遇不可抗力。原、被告签订《商品房买卖合同》后，天津市相关部门在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施。被告为遵守上述限制施工文件，造成其建筑工地停工，以及因停工后恢复施工面临的工作安排和衔接等基于建筑行业特性产生的工程延期问题是客观存在的，且被告取得准许交付使用证必须是在房屋主体和配套项目均完工的情况下才能进行审批。上述一系列直接和间接两方面因素造成的被告延期交房问题，应当是不可完全归责于被告的主观原因造成的。另外，上述限制施工的行政措施系为了降低近年来因城市的大气和环境污染对百姓生活、健康的影响而实施的惠及民生的环保举措。因此，被告因上述限制施工的行政措施造成的逾期交房符合双方补充协议中约定的情形，应予免责，交房时间应按照政府文件给被告造成的停工天数予以顺延。关于该具体停工天数，从双方签订《商品房买卖合同》时间2017年6月24日至约定交房时间2019年10月31日前，我市相关部门发布了6个限制施工的文件，其中关于2018年10月31日天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，该文件是关于在建工程冬季施工期间受温度影响较大的分部分项工程的停工措施，在做好冬季施工准备的情况下可以施工，所以该文件不属于停工令。另外，被告作为房地产开发企业应当预见每年冬季对施工的影响，其在与原告约定交房时间时应将该影响考虑在内，故该文件不能作为被告逾期交房的免责事由。除此之外，根据其他文件的具体内容及对被告施工造成的影响，本院酌定被告因此造成的停工天数为196天，相应的交房时间顺延至2020年5月14日。由于在2019年11月1日至2020年5月14日期间，相关部门又发布了包括新冠疫情防控一级响应在内的多个限制施工的文件，这些文件势必会给被告在顺延期内的施工造成停工影响，故交房时间应按照被告在该期间内因此造成的停工天数在2020年5月14日之后应当继续顺延，具体顺延天数，综合疫情及其他文件对被告施工造成的影响，本院酌定109天，即交房时间顺延至2020年8月31日。对于被告辩称在双方签订《商品房买卖合同》之前相关部门发布的停工令也应作为逾期交房免责事由，因这些文件在双方签订合同时已经发布，被告应当知晓，故本院对此不予采信。二、关于被告承担逾期交房违约责任起止期间如何认定问题。根据上文，被告交房的日期顺延至2020年8月31日，即被告应于2020年8月31日前将满足交房条件的涉诉房屋交付给原告。现被告未在2020年8月31日前将取得《准许交付使用证》的房屋交付给原告，按照合同约定，其应自2020年9月1日起承担逾期交房违约责任。涉诉房屋于2020年9月18日取得《准许交付使用证》，具备了交付条件。原告于2020年9月20日收到被告发出的交付通知书后，其应在合理期限内办理收房手续。原告于2020年9月26日办理了收房手续，属于合理期间。现原告要求被告承担逾期交房违约责任的截止时间为2020年9月26日，本院予以支持。综上，被告承担逾期交房违约责任的期间自2020年9月1日起至2020年9月26日止，共计26天。三、关于被告承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。被告未在合同约定时间并扣除相应免责期后将取得《准许交付使用证》的房屋交付给原告，构成违约，应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定承担违约责任。因被告承担逾期交房违约责任的天数为26天，未超过60日，故按照上述约定，被告承担逾期交房违约责任的方式是向原告支付已付款利息。关于已付款利息数额，合同中约定“按银行同期贷款利率”计算，但因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，而是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），被告违约期间不满一年，故已付款利息应以总房款为基数，按照同期一年期LPR计算。经核算，被告应向原告支付已付款利息数额为1,059.37元（380992×3.85%÷360×26≈1,059.37元）。关于原告主张已付款利息按照年利率5.39%计算，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付房子不合理建造、违规建造的相应赔偿20,000元，因其未提供有效证据证明其所主张的房屋楼道门口有斜梁、阳台屋顶有十字梁属于不合理建造、违规建造，且亦未举证证明上述情况会对其造成损失及损失的数额，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于被告以原告逾期支付购房款为由要求原告承担违约责任，因其未提起反诉，故本院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津新鸿房地产投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告刘月存逾期交房利息为1,059.37元；二、驳回原告刘月存其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,718元，减半收取计859元，由原告刘月存负担834元，由被告天津新鸿房地产投资有限公司负担25元（交纳时间同上）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇二〇年十二月二十一日书记员  李乾相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。