安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初651号 原告：合肥中建国际投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区兰州路728号，统一社会信用代码91340100327957357B。 法定代表人：王晓光，董事长。 委托诉讼代理人：邵明，系公司员工。 委托诉讼代理人：程润坤，系公司员工。 被告：安徽乾裕新型材料有限公司，住所地安徽省合肥市包河经济开发区兰州路728号中建智立方一期A-17#号楼，统一社会信用代码91340100MA2NKHDF23。 法定代表人：谢金秀，董事长。 委托诉讼代理人：陆建中，江苏法藤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈寒，江苏法藤律师事务所律师。 原告合肥中建国际投资发展有限公司（以下简称中建公司）诉被告安徽乾裕新型材料有限公司（以下简称乾裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告中建公司的委托诉讼代理人邵明、程润坤，被告乾裕公司的委托诉讼代理人陆建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中建公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告就案涉房产签订的《认购协议》；2、请求被告将案涉房产恢复原状并移交给原告，同时支付给原告违约金325000元、租金损失405799元，合计730799元（暂计至2020年1月8日，其后顺延计算至被告支付清偿时止）；3、本案诉讼费、保全费等费用均由被告承担。事实与理由：原告合肥中建国际投资发展有限公司投资开发建设位于合肥市包河区××路××路××工业园区。该工业园区于2017年竣工投入使用。2017年原告与被告签订《中建智立方认购协议》约定将房号编号为Ａ-17＃楼出售给被告，厂房的用途为办公，单价6690元／平方米，房款人民币650万元，并约定采取按揭贷款方式付款，贷款金额为325万元，由被告向银行申请贷款并在2018年5月30日前支付给原告，被告应知悉并确保符合银行的贷款审批条件，若银行审批发放贷款金额存在差额或银行不提供贷款，则有被告在同等时限内自行筹资并支付给原告。同时，该《认购协议》第6条买受人逾期付款的违约责任6.1.2条约定买受人未依照《认购协议》约定如期足额支付款项的，逾期付款超过90日，则原告可以直接解除本《认购协议》，并有权按照买受人累计逾期应付款的10%收取违约金并有权将该厂房收回并另行销售。双方签订上述《认购协议》后，原告已依约将合同标的房产交付给被告使用。截至目前，被告一直拖欠余款未能给付。现原告依约要求与被告解除《认购协议》并要求被告支付违约金及相应赔偿损失。 被告乾裕公司辩称：1、2017年8月10日原、被告签订了厂房认购协议，原告为了规避，没有取得产权证，以租代售的方式，房屋以650万元的价格，租金为28万元，租给被告，原被告购买涉案厂房是真实意思表示，依法得到保护，被告是2017年8月份就支付了325万元购房款，同时支付了一年28万元房租，从收取一年租金的时间来看，涉案房屋付款时间为2018年8月9日起，因为原告没有房产证，不能与原告签订产权买卖协议，按揭贷款一直无法办理，至2018年9月21日原告领取了涉案房产的大产权证，其小产权证至今没有分割，所以余款297万元至今没有支付，故双方都存在违约；2、原告主张解除合同，但双方都有违约情况存在，达不到解除合同的条件，且原告至今未予被告签订正式的买卖合同，造成被告无法办理按揭贷款，产权证在原告处，因此原告主张解除合同，没有法律根据；3、原告销售给被告涉案厂房时，其不具备售房法律条件，因此不具备真实租赁关系，也不存在租金的真实约定；4、按揭贷款的问题不是被告造成的；5、原告要求违约金过高，双方都有违约的情况下，违约金补充对方损失，原告不存在损失，故由法院依法酌定；6、被告的实际控制人是江苏鸿宇建筑工程有限公司，在原告处也分包了很多项目，考虑双方的长期合作关系，被告愿意与原告调解，可以在三个月内支付剩余房款，或者由原告直接扣除江苏鸿宇建筑工程有限公司的工程款作为支付涉案厂房的剩余房款，按揭贷款就不再要求原告协助办理。 经审理查明：2017年8月10日，出卖人中建公司、买受人乾裕公司签订《中建·智立方认购协议》1份，合同约定中建公司将其开发建设的位于合肥市包河区××路××路××工业园××层××＃厂房出售给乾裕公司，厂房的用途为办公，单价6690元／平方米，房款650万元。合同第五条约定采取按揭贷款方式付款，买受人于2017年8月10日17：00前支付人民币200万元，于2017年11月10日17：00前支付人民币125万元，余款人民币325万元采限按揭贷款方式，买受人向银行申请贷款并在2018年5月30日前支付给出卖人，买受人应知悉并确保符合银行的贷款审批条件，若最终银行审批发放的贷款金额与买受人应付的款项存在差额或银行不提供贷款的，差额部分由买受人在前述时限内自行筹资并支付给甲方。合同第六条约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人可以直接解除本《认购协议》，出卖人解除本《认购协议》的，应当书面通知买受人，出卖人有权按买受人累计逾期应付款的10%收取违约金并有权将该厂房收回并另行销售，出卖人扣除买受人租金及有关费用后，将剩余押金退还买受人。第七条约定，出卖人应当在2017年5月30日前，将符合本协议约定的厂房交付买受人使用。 原告中建公司于2017年5月30日将案涉厂房交由被告乾裕公司使用，合同签订后因乾裕公司支付了一年租金252759元及合同约定的前期购房款325万元，因乾裕公司未能办理按揭贷款，剩余购房款325万元未付。 另查明，案涉“中建产业基地”工业园区A-17#厂房于2017年6月26进行竣工验收备案，于2018年9月21日办理不动产权登记。 2019年12月20日，原告中建公司通过顺丰快递向被告乾裕公司发出《告知函》，以乾裕公司未按照经中建公司同意的延期付款申请表约定的付款期限和金额支付房款为由，要求依据《认购协议》6.2.1条款解除协议并要求乾裕公司承担违约责任。乾裕公司于2019年12月24日签收快递。 上述事实，由原告提供的营业执照、企业信用信息登记、中建智立方认购协议书、项目竣工验收备案表、房屋产权资料、验收交接手续、包河经济开发区管委会和街道办入园规定文件、告知函及签收记录、房屋现状图片、水费、电费、物业费等证据以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：中建公司与乾裕公司的《中建·智立方认购协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当根据合同的约定履行合同义务。 《认购协议》约定乾裕公司于2017年8月10日前支付房款200万元，于2017年11月10日前支付房款125万元，余款325万元采取按揭贷款在2018年5月30日前支付给原告。现乾裕公司仅支付了前期的325万元，后期因未能办理按揭贷款而未能支付。《认购协议》第五条约定：银行不提供贷款的由买受人在前述时限内自行筹资并支付，故乾裕公司在未能获得银行贷款的情况下理应通过其他方式筹集资金并履行付款义务，现乾裕公司未能付款，构成违约，应承担违约责任。 现乾裕公司逾期付款超过90日，原告中建公司要求解除《认购协议》，符合该协议第六条约定的出卖人可以解除协议的情形，同时亦符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，予以支持。解除权属于形成权，通知到达对方时生效，合同解除的时间为乾裕公司收到原告要求解除合同的《告知函》的2019年12月24日。合同解除后，中建公司应返还乾裕公司已付的购房款325万元。 原告中建公司在本案中主张了违约金325000元和租金损失405799元（暂计至2020年1月8日），系重复主张。本院根据乾裕公司2017年5月30日至今约3年零6个月的使用时间和双方约定的一年租金数额252759元确定原告中建公司的租金损失。扣减乾裕公司已付一年租金，本院支持2年零6个月的租金损失共计631898元，该损失足以弥补中建公司的实际损失，对于违约金不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认合肥中建国际投资发展有限公司、安徽乾裕新型材料有限公司签订《中建·智立方认购协议》于2019年12月24日解除，原告合肥中建国际投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告安徽乾裕新型材料有限公司购房款325万元； 二、被告安徽乾裕新型材料有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告合肥中建国际投资发展有限公司移交“中建产业基地”工业园区A-17#厂房； 三、被告安徽乾裕新型材料有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告合肥碧祥房地产有限公司租金损失631897元； 四、驳回原告合肥中建国际投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5554元，保全费4147元，合计9728元，由原告合肥中建国际投资发展有限公司负担494元，被告安徽乾裕新型材料有限公司负担9234元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 莫警花 附本判决适用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。