四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1321民初1512号 原告（反诉被告）：王仕兵，男，1972年9月19日出生，汉族，住四川省南部县。 原告（反诉被告）：宋明琼，女，1976年6月10日出生，汉族，住四川省南部县。 二原告共同委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：黄薇，四川义立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川矗峰房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区群康路56号。 法定代表人：杨仕贵，总经理。 委托诉讼代理人：吴洪伟，四川建春律师事务所律师。 原告（反诉被告）王仕兵、宋明琼与被告（反诉原告）四川矗峰房地产开发有限公司（以下简称矗峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王仕兵、宋明琼的共同委托诉讼代理人杜黎明、被告（反诉原告）矗峰公司的委托诉讼代理人吴洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王仕兵向本院提出诉讼请求：1、判令矗峰公司立即为王仕兵办理房屋权属证书（现为不动产登记证书），支付逾期交房及逾期办理房屋权属证书的违约金，并赔偿由此给王仕兵造成的一切经济损失；2、本案诉讼费、律师费等由矗峰公司承担。事实与理由：矗峰公司于2009年3月12日开工建设“紫薇名苑”项目，并进行售房广告宣传，当时小区的沙盘设计和效果图显示为17＋1。在矗峰公司的广告宣传下，王仕兵于2010年2月21日在矗峰公司处购买位于南部县××镇××路××幢××单元××楼××号电梯公寓，并于同日向被告支付了购房款项116700.00元，被告出具收据。后原告于2011年2月23日再次向被告支付购房款120000.00元。根据合同约定，被告应于2011年5月31日交付房屋给原告，被告却未按约定如期交付房屋，并于2013年房屋交付入住后开始加盖楼层，致使房屋基础承压力发生变化，且被告的违建行为侵占了小区的消防通道，对小区业主的生命安全造成威胁。小区业主多次找政府相关部门协商处理，被告均未按规定进行整改，也未为业主办理房屋权属证书。鉴于“紫薇名苑”项目已于2016年竣工验收，原告要求被告为其办理房屋权属证书，被告却以各种理由推诿拖延，至今未予办理。且被告承诺公共楼梯、电梯井、过道为大理石贴面，但至今仍未完善，现公共楼梯仍为水泥面。综上，被告的行为属严重违约，给原告造成了较大损失。为维护自身合法权益，特诉至法院。原告增加诉讼请求如下：1、判令被告赔偿超出购房时规划设计超高修建房屋给原告造成的一切损失；2、判令被告按照合同约定完善公共楼梯、电梯井、过道大理石贴面工程；3、对被告的其他违约、违法行为给原告造成的损失一并要求赔偿，并要求被告履行如下义务：①由被告负责在紫薇名苑小区1号楼与四建司相邻的位置开通人行通道，保障小区业主安全通行；②由被告负责对小区内的消防回车场按规范要求进行整改。事实与理由：原、被告房屋买卖合同纠纷一案，因被告超出购房时的规划设计超高修建房屋，导致居住环境质量降低，人口密度增大，进而导致房屋价值降低，给原告造成了严重的损失。被告也一直未按合同约定完善公共楼梯、电梯井、过道大理石贴面工程。同时，被告在售房过程中存在诸多违约、违法情况。原告本愿与被告协商相关事宜，故仅在诉状的事实与理由中阐述相关事宜，但未在诉讼请求中进行主张，仅对办证事宜进行主张。但被告如今不仅未对相关事宜进行处理，也不同意给原告办理产权证书，更向人民法院提起了反诉，向原告违法主张相关赔偿。故请求增加诉讼请求并依法合并审理。原告明确具体诉讼请求如下：1、逾期办证违约金27222.30元（按总房价的10%承担违约责任）：272223.00元×10%＝27222.30元。2、逾期交房违约金27222.30元（按总房价的10%承担违约责任）：272223.00元×10%＝27222.30元；3、超出购房时规划设计超高修建房屋造成房屋品质、小区环境下降的损失（以法院酌情认定或以相关部门鉴定为准），暂按房屋总价下浮10%计算，计272223.00元。4、其他诉讼请求以起诉状及增加诉讼请求申请书为准。以上金额合计：81666.90元。 被告（反诉原告）矗峰公司辩称，原告主张的按照合同约定完善公共楼梯、电梯井、过道大理石贴面工程，其中电梯井、过道都已完成大理石贴面，楼梯间大理石贴面按照合同约定只限于原告入户单元前的楼梯间贴面这才符合买卖合同约定和约定事项的本意，对此原告主张违约赔偿，但原告并没有催告被告完成大理石贴面，被告也没有因此给原告造成损失，所以主张不成立。之所以存在逾期交房、办证问题，是因为原告拖延支付房款在先，故被告存在逾期交房办证，但不应承担责任，因为被告享有抗辩权。其自认于2012年住房已交付入住，且被告的开发建设是完全符合规划，王仕兵主张超高建设的损失无证据支持。矗峰公司提起反诉，请求：1、判令王仕兵向矗峰公司支付购房款23595元，并承担逾期付款的违约责任；2、判令王仕兵向矗峰公司支付水电气配套费885元及利息；相关费用52273元[房款19115元、水电气配套885元（8385元-7500元）、垃圾费554元（110.74㎡×5元）]、电费1782元（2545°××0.7元）、水费500元（25×20元）、物管费2215元（20×1×110.74）、房款违约金27222元（272223×10%）及利息；3、由王仕兵承担诉讼费用。事实与理由：2010年2月21日，王仕兵在矗峰公司开发的南部紫薇名苑售楼部预定了2幢2单元7楼D号住房一套（后经房管局部门测绘编号为２-２-７－３号），缴纳定金116703.00元。在定金收据中约定了房屋大约面积、单价和付清房款时间及按揭付款方式。2011年2月18日双方签订《商住房住宅销售合同》，王仕兵再次支付该房房款120000.00元。该合同第二条约定：双方约定按建筑面积计算单价为人民币2458元/平方米，总价为人民币276730.00元。但经矗峰公司催收，王仕兵迄今仍拖欠矗峰公司购房款23595元。故提起反诉。 针对反诉，原告（反诉被告）王仕兵辩称，王仕兵无义务向矗峰公司支付购房款，理由如下：1、根据原被告办理的结算来看，原告的诉请超过法律规定时效，与本案王仕兵并没什么违约事实，所以被告的请求应当驳回，水电气配套费，有结算单，同时在合同约定的水电气费在结算时，双方按照7500元已经全部缴纳履行，所以水电气配套费用不应当存在。其他费用，针对物管费水电费，我们认为与本案的事实不符，水电费明显过高，因而主张的诉请应当依法予以驳回；2、更正原告共计下欠房款19115元，还应当退装修押金2000元。 本院经审理认定事实如下：2010年2月21日，经双方协商，王仕兵、宋明琼（以下简称原告）与矗峰公司（以下简称被告）签订《商品住宅房预售合同》，约定：原告向被告购买南部县××镇××路××幢××单元××楼××号电梯公寓一套，建筑面积约112.58平方米，单价2458元／㎡，总价276703元（不包括室内给水、电安装和室内门窗、智能系统等费用）。签订本合同时，原告付给被告认购房款（定金）116703元，并注明首付已交清116703元、余款160000元按揭。被告以电话、书面等方式通知原告交款，原告在本合同约定的限期内，及时交清购房款。被告代收水配套费2200元、电配套费900元、天然气配套费4000元，合计7100元。此款由原告全额向被告缴纳。维修基金2251.6元由被告代收。2011年5月31日为交房时间。原告购买的房屋公共楼梯、电梯井、过道为大理石贴面。1100元的智能可视监控系统费用被告收取。原告购买后房产证、土地证原告自行办理，被告提供办理房产证、土地证全套资料。合同签订后，原告在2010年2月21日向被告交付购房款116703元，2011年2月23日原告向被告支付购房款120000元，2012年1月11日原告向被告支付购房款16405.38元。以及水电气配套费7500元，房屋维修基金4444.44元，1100元的职能可视监控系统费用。2012年1月11日，原、被告就原告购房的费用进行结算，原告应向被告支付的费用扣减已支付的费用，原告应交31450元。庭审中，双方确认原告下欠房款19115元未予支付，2000元装修抵押金被告未退还原告。 2016年3月16日，南部县住房和城乡规划建设局经竣工规划验收，认为“紫薇名苑”建设工程符合城乡规划要求，准予组织工程竣工验收和办理房屋产权证明等，并颁发规划验收合格证。2018年2月5日，被告在其开发建设的“紫微名苑”小区张贴《通知》，通知该小区业主到被告项目办公室完善办理不动产登记权属证书手续。 2019年12月4日，南部县蜀北街道办事处蜀北社区居民委员会出具《证明》，内容为：“证明紫薇名苑小区在前期南充鑫禄物业公司2016年10月31日撤离后，因该小区业主委员会未成立，无法选聘物业公司对该小区进行管理，社区请示办事处后，会同相关部门，指定四川矗峰房地产开发有限公司队（对）该小区进行临时管理，管理时间为2016年11月1日至2018年6月30日.情况属实。特此证明蜀北社区居委会（印章）2019年12月4日”。2012年9月14日，南充市发展和改革委员会、南充市房地产管理局印发南发改收费【2012】532号《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》（以下简称南发改收费【2012】532号通知），明确：一、对2005年公布的《南充市物业服务收费管理指导价标准》作适当调整，以原标准为基础上浮10%，针对企业服务等级三级的高层住宅，政府指导价标0.88-1.43元/建筑面积平方米·月；二、规范装修管理服务收费（一）装修管理服务费按房屋建筑面积收取，高层不超过2.5元/平方米，多层不超过2元/平方米。（二）委托物业服务单位清运装修垃圾的，清运费按建筑面积不超过2.5元/平方米收取。……五、我市其余县（市）物业管理收费参照本通知执行。 庭审后，经本院现场勘查，原告购买的房屋公共楼梯表面层为水泥砂浆，电梯井地面为大理石贴面、墙面为刮白，部分过道为大理石贴面。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原、被告签订的《商品住宅房预售合同》，双方就商品房基本状况，商品房销售方式，商品房价款的确定方式等进行约定，已经具备了房屋买卖合同的性质，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。 基于本案事实和有关法律法规，本院对争议焦点认定如下： 一、关于原告是否可以向被告主张逾期办证及逾期交房和房屋层高及超高违约责任的认定问题 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因， 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日的规定，”。为业主原告办理房屋权属证书是开发商被告的法定义务，支付房款与办理房屋过户不属于同类债务，被告应在交付房屋后及时办理产权证，未按期履行应当承担违约责任。因此，原告要求被告应立即为其办理产权证的诉请，本院予以支持。原告主张1、逾期办证违约金27222.30元（按总房价的10%承担违约责任）：272223.00元×10%=27222.30元。本案原、被告签订预售合同时，案涉房屋尚未建成。庭审中，原告陈述2013年案涉房屋交付使用，被告陈述2012年就已经交付原告使用。按被告的陈述最后的期限也应在2013年3月办理房屋权属证书。至原告提起诉讼时。被告实际逾期2535天，本院酌定按逾期日万分之一计算被告应当向原告支付的逾期办证违约金为65298.5元[（276703元-19115元）×0.1‰×2535天]。2、逾期交房违约金按总房价的10%承担违约责任272223.00元×10%=27222.30元。因原告没有举证证明被告逾期交房确已给其造成的实际损失，本院根据同期同地段同类出租房屋酌定一年租赁费3000元为原告逾期交房的损失。3、关于原告是否可以向被告主张超高修建房屋违约责任的认定问题。原告与被告签订的认购书未就房屋层高及超高违约责任进行约定，涉案商品房的层高亦符合报建、施工和国家住宅设计规范标准，足以满足居住的需要，符合正常居住的要求。因此，原告主张被告承担超高修建房屋的违约责任，本院不予支持。4、对于原告已向被告支付的装修保证金2000元，原告的案涉房屋已装修入住，被告应当退还装修保证金。5、被告按照合同约定完善公共楼梯、电梯井、过道大理石贴面工程的诉请，原告已入住案涉房屋多年，其也明知该项诉请的现状多年，应视为原告已接受公共楼梯、电梯井、过道现状。同时，现改变该现状也涉及其他业主的权益和小区整体规划的更改。故本院对此诉请不予支持。6、原告要求被告履行在紫薇名苑小区1号楼与四建司相邻的位置开通人行通道，保障小区业主安全通行。有被告负责对小区内的消防回车场按规范要求进行整改。该项诉请不属于本案买卖合同裁判事项，故本院不予支持。以上各项费用合计71298.5元（65298.5元+3000元+2000元）。 二、关于被告是否可以向原告主张下余房款及逾期支付购房款违约责任的 庭审中，双方确认下欠房款19115元未予支付。2012年1月11日双方对案涉房屋房款进行结算，但未约定付款时间，被告也未就按预售合同约定以电话、书面等方式通知原告交款举证证明履行了该义务。本院认为，2018年2月5日，被告在其开发建设的“紫微名苑”小区张贴《通知》，通知该小区业主到被告项目办公室完善办理不动产登记权属证书手续。该通知已表明被告可以办证，即原告也应支付下余房款的期限届至，至被告反诉时，原告已逾期823天。被告要求房款违约金27222元（272223×10%），本院认为，预售合同未约定违约金，基于对等原则，原告应当向被告支付逾期付款违约金15731.6元（19115元×0.1‰×823天）。 三、关于被告是否可以向原告主张支付下余水电气配套费885元等其他费用6472元及利息的认定问题。1、根据预售合同和双方结算清单已确认水电气配套费7100元，但原告支付被告7500元，属双方自愿行为，本院予以维持。故被告要求原告支付下余水电气配套费885元无事实依据，本院不予支持。2、在小区没有成立业主大会或业主委员会的情况下，社区居委会与被告签订物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院应予保护。被告为小区提供了服务，原告作为小区业主，享受了相应的物业服务，其在矗峰公司催告的合理期限内仍未交纳物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告要求原告交纳自2016年11月1日至2018年6月30日（共20月）期间应支付的物业服务费2215元（1元×110.74.㎡×20月），于法有据，亦符合南发改收费【2012】532号通知精神，本院予以支持；3、被告主张原告装修期间应支付的清运装修垃圾费用554元（5元×110.74.㎡），因超出文件中规定的2.5元/平方米上限，本院予以纠正，确认为277元（2.5元×110.74.㎡）；4、被告主张原告装修期间应支付电费2437元、水费400元，因认购书中未作约定，被告也未能提供原告装修期间家庭实际水电用量的相关证据，因此，对于原告装修期间家庭使用的水电费，本院酌定计1800元。以上各项费用合计39138.6元（19115元+15731.6元+2215元+277元+1800元）。 综上，原告（反诉被告）的部分诉讼请求与被告（反诉原告）的部分反诉请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川矗峰房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）王仕兵、宋明琼办理位于南部县××镇××路××幢××单元××楼××号房屋不动产权证； 二、被告（反诉原告）四川矗峰房地产开发有限公司在内向原告（反诉被告）王仕兵支付逾期办证违约金为65298.5元、逾期交房损失3000元、装修保证金2000元；原告（反诉被告）王仕兵向被告（反诉原告）四川矗峰房地产开发有限公司支付购房款19115元、违约金15731.6元、物业服务费2215元、装修垃圾费用277元、装修水、电费1800元。双方品迭后由被告（反诉原告）四川矗峰房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王仕兵、宋明琼支付31156.9元； 三、驳回原告（反诉被告）王仕兵、宋明琼的其他诉讼请求与被告（反诉原告）四川矗峰房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费921元，由原告（反诉被告）王仕兵、宋明琼负担130元，由被告（反诉原告）四川矗峰房地产开发有限公司负担791元。反诉案件受理费270元，由被告（反诉原告）四川矗峰房地产开发有限公司负担170元，由原告（反诉被告）王仕兵、宋明琼负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 罗 鑫 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 黄思远