广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1284民初4029号原告：中国农业银行股份有限公司肇庆高新支行,住所：肇庆市大旺区×××××××××××××第1-12卡。统一社会信用代码：914×××××××××××852H。负责人：郑东宁，系该公司行长。委托诉讼代理人：韩国辉，广东立顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓图，广东立顺律师事务所实习律师。被告：韩梅，女，汉族，1989年4月3日出生，住云南省保山市龙陵县××××××××××××××××。公民身份号码：533××××××××××××542。被告：肇庆市弘旺企业管理有限公司，住所：广东省肇庆市高新区×××××××××××××××翼1507房自编20号。统一社会信用代码：91441200MA518RBB43。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：廖玉丽，广东国智（江门）律师事务所律师原告中国农业银行股份有限公司肇庆高新支行（以下简称“农行高新支行”）与被告韩梅、肇庆市弘旺企业管理有限公司（以下简称“弘旺公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告农行高新支行的委托诉讼代理人韩国辉、弘旺公司的委托诉讼代理人廖玉丽到庭参加诉讼。被告韩梅经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行高新支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告韩梅签订的《个人购房担保借款合同》（编号：440×××××××××××533）；2.判令被告韩梅立即向原告归还贷款本金575406.69元（其中逾期本金2027.3元）、利息9102.03元，合计584508.72元（利息暂计至2020年8月7日，之后按借款合同约定和中国人民银行的有关规定计至本息还清之日止）；3.判令被告韩梅承担原告因实现本案债权而产生的律师费25000元（以上第2、3项合计609508.72元）；4.判令被告弘旺公司对被告韩梅的上述债务承担连带清偿责任；5.判令原告对被告韩梅提供的抵押物在其担保的债权范围内，就依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6.本案的诉讼费、保全费由两被告共同承担。事实和理由：2018年5月15日，被告韩梅向原告申请购房贷款业务，填写了《个人信贷业务申请表》，并同意将所购房屋作抵押。2018年6月1日，原告与被告韩梅、弘旺公司共同签订《个人购房担保借款合同》(编号：440×××××××××××533，以下简称借款合同)，约定由原告向被告韩梅提供总额为人民币590000.00元的个人购房贷款，用于购买肇庆市高新区×××××××肇庆保利心悦花园9座2302房的房产，并以所购房产为该借款提供抵押担保，弘旺公司为该借款提供连带责任保证担保。合同还约定了借款利率、期限、发放、偿还、担保、违约责任及争议解决等内容。2018年6月27日，被告韩梅以其上述房产办理了以原告为权利人的抵押预告登记手续【证号：粤(2018)肇庆大旺不动产证明第0008104号】。2018年6月1日，原告依约向被告韩梅发放购房贷款590000.00元，并汇入被告韩梅指定的银行账户。贷款发放后，被告韩梅按约定的还款计划偿还了部分借款本金及利息便开始违约。截至2020年8月7日，被告韩梅已逾3期借款未能按时归还，共拖欠原告借款本金2027.30元、利息9102.03元，合计11129.33元。经原告多次上门或发函、电话催收，被告韩梅均不予配合，拒不偿还贷款。根据借款合同的约定，原告有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，提前收回已发放的贷款本息及相关费用，依法律规定及本合同约定行使担保权，并要求被告韩梅承担原告因实现本案债权而产生的律师费、诉讼费等费用。因弘旺公司对被告韩梅的上述借款提供连带责任保证担保，根据借款合同的约定，原告有权要求弘旺公司对被告韩梅的上述债务承担连带清偿责任。综上，被告韩梅的行为已构成违约，损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告弘旺公司辩称：一、肇庆市弘旺企业管理有限公司对涉案债务承担的担保期限已过，担保责任已解除，肇庆市弘旺企业管理有限公司无需再承担担保责任。肇庆市弘旺企业管理有限公司提供阶段性担保的时间范围为2018年6月1日至2019年6月26日。《个人购房担保合同》第三十五条约定:阶段性担保人自借款发放之日起，至以下第(3)种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带担保责任:(1)借款人自取得房地产权属证书，并办以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。(2)办妥以货款人为抵押权人的抵押预告登记手续。(3)办妥以货款人为抵押权人的抵押登记手续后壹年。答辩人认为，该约定中“抵押登记手续”应理解为办理预告登记手续。具体原因为：1、本案涉案房屋为期房，也就是说在签订《个人购房担保合同》时，韩梅不可能取得房屋所有权证，对涉案房屋设定抵押只能办理抵权预告登记；2、《个人购房担保合同》第三十三条(2)约定:“自本合同签订之日起20日内办妥抵押预告登记;自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付之日起720日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”办理房地产抵押登记的义务人是借款人韩梅，抵押权人是原告，答辩人并无主动权。实际上，本案涉案房产于2019年11月已经交付，韩梅已收楼。但由于其个人未缴纳契税原因而未办理不动产权属证书。而在该约定中，原告给予了借款人韩梅不合常理的720+30日的期限，如果将“抵押登记手续”理解为正式的抵押登记手续，则加重了担保人的责任。3、根据《个人购房担保合同》第三十五条(3)分析，抵押登记手续未写明为预告抵押登记还是正式抵押登记，但是在此基础上增加了一年期限。《个人购房担保合同》为格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定:对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出补正，解除担保责任的条件已成就，答辩人的担保任已解除。二、本案《个人购房担保合同》未能按约定履行的期间发生在疫情期间，属于不可抗力，可免除责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。借款人韩梅在2020年6月之前均能按期还款，时间已达2年。今年因新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，使了企业不能正常开工，工人无法正常工作。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。从原告提供的证据来看，未能发现其向韩梅催收以及沟通的相关证据。结合本案韩梅的户口所在地为云南以及工作地点情况，其可能是受疫情影响而影响收入来源。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第10条规定:受疫情或者疫情防控措施影响暂时失去收入来源的人员所涉住房按揭、信用卡等个人还纠纷，人民法院应当结合案件实际情况，根据公平原则变更还款期限。因此，答辩人认为，结合本案实际情况以及今年新冠疫情的影响，根据公平原则，应给予韩梅一定期限的还款时间，而不应以违约为由直接解除合同。三、答辩人要求原告承担25000元律师费没有事实依据。利于提供格式条款一方的解释。对于该条款理解，应作出有利于答辩人一方的解释。综上，“抵押登记手续”应理解为本案涉案房屋办理预告抵押登记，答辩人的担保期限至预告抵押登记后壹年，即2019年6月26日止，答辩人对本案涉案债务不需要再承担担保责任。（二)从本案担保债务的性质来看，阶段性担保的法律属性应为附解除条件的民事法律行为，本案解除担保条件已成就，担保责任已解除。在阶段性担保中，贷款人要求房产开发商提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是保证货款人可以获得借款人房屋抵押权的一种担保。在本案中，借款人韩梅于2018年6月27日已对涉案房屋办理了以原告为权利人的抵押权预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产无权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生无权效力。”由此可见，虽然涉案房屋未办理正式的抵押权登记手续，但是办理预告登记手续的行为，已保证了原告在韩梅实际取得房屋所有权证后可对涉案房屋办理抵押权，成为抵押权人。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定:“附解除条件的合同，自条件成就时失效。”在本案中，因预告抵押登记的办理，原告对涉案房屋在办理房屋所有权证后成为抵押权人已获得保障。即使《个人购房担保合同》约定了借款人应承担律师费，但是律师费的承担应以实际的支出为前提。原告提供了《委托代理合同》，以证明其为主张本案债权而支出了律师费25000元。但原告未提供律师费转账记录、律师费发票等支付凭证，不能证明律师费实际支出。未实际支付的费用不应予以支持。综上，答辩人的担保责任已解除，对本案债务不承担连带担保责任。且本案合同履行结合实际情况，仍有实际履行的可能，未构成根本违约，可继续履行。请求法院依法查明事实，驳回原告要求答辩人承担连带责任的诉讼请求。被告韩梅没有答辩，也没有提交相关证据。原告农行高新支行提交了如下证据：1.营业执照；2.负责人身份证明书;3.负责人身份证;4.被告韩梅的身份证；5.被告弘旺公司的企业信息公示报告；6.《个人信贷业务申请表》；7.《个人购房担保借款合同》；8.不动产登记证明；9.借款凭证；10.还款明细表；11.欠款明细表；12.还款明细；13.委托代理合同；14.律师费发票一份。被告弘旺公司提交如下证据：EMS快递单、收楼确认书。上述证据均符合证据形式，本院均予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月15日，被告韩梅因购买位于肇庆高新区保利心悦花园9座2302房的房产缺乏资金，向原告提交了《个人信贷业务申请表》，申请贷款590000元。2018年6月1日，原告与被告韩梅、弘旺公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告韩梅作为借款人向原告借款590000元用于购买位于肇庆高新区保利心悦花园9座2302房的房屋；借款期限为360个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，上浮百分之贰拾后确定执行；被告韩梅授权原告将全部借款直接划入被告弘旺公司的银行账户，还款方式为等额本息还款方法；被告韩梅同时作为抵押人提供所购的房屋作为抵押担保，抵押担保范围均包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；被告弘旺公司对被告韩梅的借款本息承担阶段性保证责任，保证期间自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后壹年止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2018年6月1日，原告按照约定把借款590000元汇入被告弘旺公司的银行账户，被告韩梅在《借款凭证》上签名确认，该《借款凭证》记载的执行利率为5.88%，逾期利率为8.82%。2018年6月27日，原告农行高新支行与被告韩梅在房产管理部门办理了肇庆高新区保利心悦花园9座2302房的预售商品房抵押预告登记手续，预告抵押期限为2018年5月31日至2048年5月31日。不动产登记证明证号为粤（2018）肇庆大旺不动产证明第0008104号，原告是预告登记权利人，被告韩梅是预告登记义务人。自2020年6月起，被告韩梅未按合同的约定每月按时履行还款义务，拖欠多期贷款本息至今未还。截至原告主张之日即2020年8月7日，被告韩梅已逾期还款3期，共拖欠贷款本金575406.69元（其中逾期本金2027.3元）、利息9102.03元（未结清正常利息8448.58元+罚息17.66元+复利73.88元+提前还息金额561.91元），以上合共584508.72元。庭审中，原告提交截至2020年12月11日的银行业务系统查询记录，显示原告拖欠贷款本金575406.69元（其中逾期本金4777.02元）、利息21200.18元（未结清正常利息19666.70元+罚息116.85元+复利484.60元+提前还息金额932.03元），以上合共596606.87元。2020年8月12日，原告为实现本案债权，聘请律师代理本案诉讼事宜，与广东立信律师事务所签订《委托代理合同》，协议约定代理费用为25000元。原告向本院提供律师费发票一份，确定本案代理费用为25000元。因被告未按约履行还款义务，原告于2020年8月20日向本院申请诉中财产保全，本院依原告的申请，作出（2020）粤1284民初4029号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人韩梅、弘旺公司的银行存款609508.72元或查封、扣押被申请人同等价值的财产。本院依法实施了相应的保全措施。原告支付了保全费3568元。本院认为，被告韩梅因购买房屋缺乏资金与原告签订《个人购房担保借款合同》，向原告借款590000元，原告按约定向被告韩梅提供了借款，双方成立金融借款合同关系，借贷关系合法有效，受法律保护。被告韩梅应按约定时间履行归还借款本息的义务，但被告韩梅于合同期间未按合同约定时间偿还借款本息，至原告起诉之日止即2020年9月11日，被告韩梅已拖欠多期借款本息没有支付，其连续多期无合理理由不履行还款义务的行为构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项的规定,原告主张解除其与被告韩梅签订的《个人购房担保借款合同》,理据充分,本院予以支持。被告弘旺公司辩称被告韩梅可能受到疫情影响，但被告韩梅本人并未到庭提出相关抗辩，对该辩称，本院不予采纳。合同解除后，被告韩梅仍应偿还所欠的贷款本金及利息（利息包括罚息），原告所主张利息的罚息，根据中国人民银行制定的《人民币利率管理规定》第二十条第二款及第二十一条第二款的规定，金融机构对其发放的贷款利息有权计收复息，本案涉案《个人购房担保借款合同》亦约定借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。案涉《个人购房担保借款合同》对利息及罚息的收取有明确约定，亦符合《人民币利率管理规定》的要求，结合被告未到庭就欠款事实及欠款金额提出异议的事实，对原告请求被告偿还借款本金及利息（包括复利、罚息）合共584508.72的主张，本院予以支持。关于原告主张对被告韩梅提供的抵押物就依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题。被告韩梅提供自己位于肇庆高新区保利心悦花园9座2302房的房屋作为借款抵押并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”的规定，虽然不动产预告登记具有一定的物权性质，但是该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，预告登记权利人享有的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，在涉案房屋未办理抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉求，本院不予支持，原告可待抵押登记条件成就时另行主张权利。关于原告主张被告韩梅支付律师费25000元的问题。按照被告韩梅与原告方签订的《个人购房担保借款合同》约定，原告为实现债权而实际发生的律师费由借款人韩梅、担保人弘旺公司承担，据此，原告为提起本案诉讼所支出的合理的律师费用，原告可要求被告韩梅承担。原告在本案中的委托诉讼代理人出庭参加了诉讼，履行了代理义务，提供了相应的律师费发票及转账凭证，并且该律师费收费标准在法定的范围之内。故原告请求被告韩梅承担本案律师费25000元，本院予以支持。关于原告主张被告弘旺公司对被告韩梅的案涉债务承担连带清偿责任的问题。被告弘旺公司作为被告韩梅的借款保证人，双方约定的保证担保范围是自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后壹年止。现案涉借款已发放,而案涉房屋尚未办理正式抵押登记手续,依照双方约定，案涉贷款正处于阶段性连带保证责任的保证期限内,被告弘旺公司作为开发商,应能预见购房人怠于还款或怠于办证导致的风险存在,但其仍作出提供阶段性连带责任保证的意思表示,应承担相应的民事责任，对被告韩梅的案涉债务承担连带清偿责任。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司肇庆高新支行与被告韩梅于2018年6月1日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××533）；二、被告韩梅应于本判决生效之日起十日内，清偿借款本金575406.69元及利息[利息计至2020年8月7日为9102.03元，之后按《个人购房担保借款合同》的约定计至借款本息还清之日止]给原告中国农业银行股份有限公司肇庆高新支行；三、被告韩梅应于本判决生效之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司肇庆高新支行支付律师费25000元；四、被告肇庆市弘旺企业管理有限公司对被告韩梅上述第二、三判项的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司肇庆高新支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计9868元、财产保全费3568元，合计13436元（原告已预交），由被告韩梅、肇庆市弘旺企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  彭静雯人民陪审员  郑慧玲人民陪审员  苏丽容二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  徐锦斌