河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0125民初2770号 原告：陈一山，男，1950年11月17日出生，汉族，住行唐县。 被告：河北煊林房地产开发有限公司，住所地：行唐县永昌路90号锦绣景城，统一社会信用代码：91130123785703717B。 法定代表人：王建明，系公司总经理。 委托诉讼代理人：安兰，河北新业律师事务所律师。 第三人：郭立梅，女，1982年10月5日出生，汉族，住行唐县。 原告陈一山与被告河北煊林房地产开发有限公司（以下简称煊林公司）、第三人郭立梅确认合同有效纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告陈一山、被告煊林公司委托诉讼代理人安兰、第三人郭立梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈一山向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告与第二被告郭立梅的房屋买卖合同无效，原告陈一山享有取得该补偿安置房屋的优先权；2、被告给付原告安置费及利息，和赔偿原告的不能按期收房损失，合计15.6万元及利息；3、诉讼费及鉴定费由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认2015年10月18日原告与被告煊林公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》和《补充协议》合法有效，原告享有回迁房的优先权，将被告郭立梅改为第三人郭立梅；2、判令被告赔偿原告不能按期交房的损失共计16.9万元。事实与理由：2015年10月18日原告陈一山与被告煊林公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》，该两份协议是双方真实的意思表示，且不违反法律规定。但是被告违背协议约定的交房时间长达三年，期间不但不给付原告安置费，并将原告的三套安置房的其中一套另行出售给第二被告郭立梅。为此请求人民法院维护原告合法权益，特依法起诉，诉求如上。 被告煊林公司辩称：1、被答辩人诉请的基础法律关系和案由不符合法律规定，本案案由为确认合同有效纠纷即确认之诉，确认之诉是请求法院对当事人间争议的不确定性的民事法律关系作出肯定或否认的确认，不需要发生履行问题。2、确认之诉和请求支付安置费、赔偿损失之诉，合并到一个诉讼主张没有法律依据，原告的诉请确认之诉与拆迁安置补偿纠纷之诉并非同一法律关系，不能合并审理。3、原告与被告之间并未签订补充协议，双方没有针对该补充协议的权利义务关系，不涉及该协议的履行问题。4、关于原告主张的违约责任没有合同和法律依据，原被告双方于2015年10月18日签订城市房屋拆迁安置补偿协议，该协议明确约定如不能按期交房，甲方向乙方每月每户支付临时安置费500元即每年6000元。原告主张的租金损失，没有法律和事实依据。按照合同法113条规定，一方当事人履行合同不符合约定，赔偿损失额的可得利益不能超过一方签订合同时所能遇见的损失，该可得利益需具有确定性。假定或者可能发生的损失，不能作为违约赔偿损失的对象，原告主张的逾期租金，受到诸多因素影响，其租赁状况和租金数额均具有不确定性。 第三人郭立梅辩称：我有购房合同，房款都已经交清了，但是还没有交房，我有收据。 原告提交的证据有： 1、《城市房屋拆迁补偿安置协议》和《补充协议》； 2、本院（2019）冀0125民初1695号民事判决书、石家庄市中级人民法院（2020）冀01民终4386号民事裁定书； 被告质证证据1、2称：对双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，该协议第三条第二款明确约定了不能按期交房，甲方应支付乙方的临时安置费的标准，也即违约的支付标准。对《补充协议》的真实性、合法性和关联性均有异议，被告没有与原告签署过该补充协议，该补充协议的甲方印章并非被告公司的真实印章，虽然肉眼无法区分与安置协议上印章的区别，因被告并未与原告签署过该补充协议，并不知晓该印章的来由，就此问题，被告在另案诉讼中就该印章的真伪提出过鉴定申请。对判决和裁定书的真实性没有异议，对证明目的有异议，该判决和裁定中均体现被告方对补充协议上的印章有异议，并提出了鉴定的申请。 第三人郭立梅质证证据1、2称：我不认可原告提交的两份协议，没有理由。对判决书和裁定书没有异议。 3、原告从1695号卷宗中调取的被告提交的安置协议复印件以及两份收条复印件。 被告质证称：从原告提交的1695号判决书中不体现被告曾经举证，也没有原告的质证意见。对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性均不认可。原告两笔费用的支取情况核实后回复法庭。 第三人郭立梅质证称：我看不懂。 4、手机微信截图一张，原告称为自己从锦绣景城购房群中截取，系上访人发到群里的自然资源和规划局的答复，答复中称开工时间是2014年9月。 被告质证称：对证据的真实性、合法性和关联性均有异议，该截图来源不能确认为自然和规划局的官方答复，该答复也并不体现是涉案项目的开工时间。本项目的开工建设时间庭下核实。 5、第三人与被告签订的购房合同复印件，原告称为第三人向其提供。 被告质证称：对真实性、合法性和关联性均有异议，因为是复印件。 第三人郭立梅质证称：是我的购房合同，我带着合同和收据。 被告煊林房地产未提交证据。 第三人郭立梅提交证据为： 1、购房合同复印件； 2、3张收据复印件。 原告质证称：没有异议。 被告质证称：都是复印件，对三性均有异议。 庭后被告提交了书面情况说明一份，主要内容为：行唐县锦绣景城项目位于行唐县，由河北煊林房地产开发有限公司开发建设，是2014年行唐县城中村重点改造项目。本项目于2016年9月1日开始施工建设，目前在建1、2号楼地下二层、地上26层住宅楼。我公司于2015年10月18日向原告发放安置费1万元，装修费5万元。由于本项目两年前涉及规划动态维护，暂未取得相关证件，工程未完工，各项均未验收，不具备交房条件，尚未给任何住户交房。2020年12月18日。 第三人郭立梅庭后提交了证据1、2原件，经本庭核对，庭审时提交的复印件与原件无异。 本院经审理认定事实如下：2015年10月18日,被告煊林公司（甲方）与原告陈一山（乙方）签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》,与本案有关主要内容为：甲方因开发建设需要，对乙方房屋进行拆迁置换安置。一、乙方房屋院落土地面积168平方米，置换楼房168平方米。二、按与甲方签订拆迁协议的先后顺序选房，乙方选房楼层为4-13层。三、甲方在乙方全部搬完后，以开工之日为准，两年内竣工。如不能按期交房，甲方向乙方每月每户支付临时安置费500元。签订协议搬迁后甲方向乙方支付10000元搬迁安置费，每年5000元。甲方:河北煊林房地产开发有限公司锦绣景城行唐项目部公章，代表人王建明签字，乙方陈一山签字手印。2015年10月18日。 原告称：2015年10月18日原被告同时签订《补充协议》一份，签订过程为：在香港路新华书店家属楼南侧一楼锦绣景城项目部张新泼的办公室，王建明的伙计张新泼和东街村民陈建平（拆迁置换比例的说和人，人称黑小），他们把两份协议放在桌子上以后，当时不知道被告方签没签名，对方的财务人员把我叫到对门屋里支取拆迁安置费1万元和装修费50000元。我把钱拿到手返回，合同上的原告方印章和签名都已经有了，我才签的名。合同上没有约定着装修费，支款条我没有留底，在1695号案卷审理中，被告提交的拆迁安置补偿协议后附着两张收据。被告提交的协议和我提交的二份协议，三份协议中有七处我的名字不是我签写的，协议里面手写的笔迹和合同落款处的日期笔迹都一样，都是出自一个人之手。原告提交的《补充协议》主要内容为：一、新房置换面积以补充协议为准，共计354平方米。二、乙方置换新楼楼号为：2号楼1单元903号房，2号楼1单元1103号房，2号楼1单元1603号房。三、甲方赠乙方地下小房一个，地下车库一个。四、本补充协议与城市房屋拆迁安置协议不一致的内容，均以本协议为准。甲方:河北煊林房地产开发有限公司锦绣景城行唐项目部公章，代表人王建明签字，乙方陈一山签字手印。2015年10月18日。 2019年7月5日，原告与被告煊林公司为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案本院受理，后作出（2019）冀0125民初1695号民事判决书，判决：被告煊林公司交付原告陈一山行唐县锦绣京城2号楼1单元903号房、2号楼1单元1103号房、2号楼1单元1603号房三套楼房及地下车库、小房各一个，判决生效后五日内履行完毕。被告煊林公司不服提起上诉，石家庄市中级人民法院作出（2020）冀01民终4386民事裁定书，裁定：一、撤销行唐县人民法院（2019）冀0125民初1695号判决书；二、驳回被上诉人陈一山的起诉。（2020）冀01民终4386民事裁定书本院认为载明：煊林公司与陈一山签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》，由上诉人签章、被上诉人签字捺印确认，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。煊林公司对《城市房屋拆迁补偿安置协议》无异议，对《补充协议》不认可，称《补充协议》中最后落款处的印鉴不是锦绣景城行唐项目部印鉴，代表人处的签字也并非王建明本人签字，并于一审中申请对印鉴及王建明签字进行鉴定，但陈一山对上诉人的鉴定提出书面异议，称煊林公司的印章未在公安机关备案，印章不具备合法性，不同意进行鉴定，因双方对鉴定材料不能达成一致，一审法院驳回上诉人的鉴定申请，不违反法定程序。煊林公司依此主张一审法院违反法定程序理据不足，本院不予支持。陈一山提交的赵金星的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，煊林公司处印章为“河北煊林房地产开发有限公司行唐项目部”，而陈一山的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及补充协议，煊林公司处印章为“河北煊林房地产开发有限公司锦绣景城行唐项目部”，上述事实可以认定上诉人存在多章并用的情况，原审认定并无不妥，本院予以确认。证人张某1、张某2、张某3、陈某、刘某在一审未出庭作证，其出具的证明不应予以采信，原审处理不妥，但上述证人证言并不影响对案件事实的认定，原审对案件事实认定并无不当。综上，煊林公司未提供证据证实陈一山提交的《补充协议》中的印章系伪造，故一审法院确认《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》有效并无不妥。但是根据本案查明的事实，协议所涉的房屋尚处于建设施工阶段，被上诉人未提交证据证实案涉房屋已具备交付条件，因此被上诉人一审起诉条件尚不成就，依法应当驳回被上诉人的起诉，被上诉人可待条件成就后另行主张，原审判决上诉人五日内交付房产不妥，予以纠正。 2016年12月6日，被告煊林公司与第三人签订买卖合同，合同主要内容为：出卖方煊林公司（甲方），买受人郭立梅（乙方），乙方认购甲方《锦绣景城》项目2号楼1单元1103室，面积133.12平方米，单价3150.44元每平方米，总房款419387元。地下室1:1销售，后期签订补充协议。签订协议时，乙方交纳甲方房款385000元剩余房款交房前或五证齐全时全部交清，两个条件以先达到的为准。甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方十五日内与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，逾期不签，甲方有权另行出售。出售后30日内甲方将乙方房款全部无息退还。第三人提交收据三张，证明：2016年12月6日被告煊林公司收到郭立梅2-1-1103房款390000元；2017年10月27日，被告煊林公司收到郭立梅2-1236地下室款23780元；2018年12月1日，被告煊林公司收到郭立梅2-1236房产款29387元。第三人称被告公司有人打电话称马上要交房，通知交房款，故房款已经全部交清，但房屋至今未交付。 原告主张原告所知的被告开工日期为2016年2月，从微信截图得知实际为2014年9月，被告称行唐县锦绣景城项目开工时间为2016年9月1日，双方均未提交关于开工日期的有效资料。原告请求被告赔偿逾期交房损失共计16.9万元，其中包括：1、按照《城市房屋拆迁补偿安置协议》给付自2018年2月至今34个月的临时安置费并按照年利率15.4%计算利息，具体计算方式为：第一年：6000元×（1+15.4%）=6924元；第二年：6924×（1+15.4%）=7990.3元；第三年10个月：7990.3（1+15.4%）÷12×10=7684元。合计22598.3元。2、单套房年租金13000元，年利率15.4%，具体计算方式为：第一年：13000元×（1+15.4%）=15002元；第二年：15002×（1+15.4%）=17312.31元；第三年10个月：17312.31（1+15.4%）÷12×10=16648.67元。三套合计146888.94元。 本院认为，被告对原告提交的《补充协议》提出的异议不应予以采信。理由如下：第一、煊林公司与陈一山签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》的效力已经石家庄市中级人民法院作出（2020）冀01民终4386号民事裁定书在本院认为中认定。第二、被告煊林公司对《城市房屋拆迁补偿安置协议》没有异议，虽然被告曾在本院（2019）冀0125民初1695号案件中对《补充协议》上签章、签字提出鉴定，但因煊林公司存在多章并用的情况，又不能提供双方没有争议的对比印章，双方对鉴定材料不能达成一致，本院一审驳回煊林公司的鉴定申请，石家庄市中级人民法院二审亦对此予以确认。第三，经对比，两份协议上被告方的签章、签名，外观上肉眼不能辨识出不一致；两份协议书的落款时间“2015年10月18日”均为手写字体，无论字体、颜色均高度一致，疑似为同一人用同一支笔书写；两份协议内容中包括陈一山名字在内的所有手写字体，与两份协议落款处陈一山签名明显不一致，无论字体、颜色均高度一致，疑似为同一人用同一支笔书写。综上，被告的异议理由不能成立，应确认原告提交的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》合法有效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。据此，《补充协议》中约定的三套房产：2号楼1单元903号房、2号楼1单元1103号房、2号楼1单元1603号房，为被告对原告的补偿安置房，如果被告将三套房另行出卖给第三人，原告可以请求优先取得补偿安置房屋。本案中，被告将2号楼1单元1103号房屋另行出售给第三人郭立梅，原告请求对该房屋享有优先取得权，应予支持。第三人与被告煊林公司的关系应另行解决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告请求被告按照合同约定支付临时安置费外，另请求被告支付临时安置费的利息和房租及利息，实际为请求增加违约金。按照协议约定原告应取得的三套安置房的临时安置费每年为6000元，金额确实过低，原告要求调整，应予支持。原告主张按照2016年2月为开工时间计算逾期交房时间，但没有提交证据，原告提交的微信截图的真实性、合法性、关联性均不能认定，故被告开工时间可暂以被告自认的2016年9月1日确定，竣工交房日期应为2018年9月1日。如果今后原告有证据证明开工时间在2016年9月1日之前，2018年9月1日之前的逾期交房损失原告可另行解决。原告请求的损失计算期间为自2018年2月起至2020年12月共计34个月，损失金额为16.9万元，除约定的临时安置费外，原告没有提供证据证明，原告主张的损失金额不能认定。原告损失的具体数额可以被告出售给第三人郭立梅的单价3150.44元每平方米乘以原告安置房的总面积354平方米=1115255.76元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20起至2020年12月18日开庭之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十六条规定，判决如下： 一、确认原告陈一山与被告河北煊林房地产开发有限公司2015年10月18日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》有效； 二、原告陈一山优先取得行唐县锦绣景城2号楼1单元1103号补偿安置房屋。 三、被告河北煊林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内按照以下方式计算的数额给付原告陈一山违约金，违约金以1115255.76元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20起至2020年12月18日开庭之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率计算。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3420元，减半收取1710元，由被告河北煊林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料转收窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省行唐县，邮政编码：050600，收件人：材料转收窗口，联系电话：185××××8653）。上诉案件受理费3420元应按照不服一审判决部分的上诉请求数额在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王淑芳 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 李荣肖 书 记 员 郑浩然