广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初29277号原告：何慧芳，女，汉族，1988年10月28日出生，身份证地址湖南省华容县。委托诉讼代理人：谢锦春，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：程建岗，男，系原告配偶。被告:陈国顺，男，汉族，1971年10月23日出生，身份证住址深圳市宝安区。原告何慧芳诉被告陈国顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用于简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢锦春、程建岗，被告陈国顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何慧芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告腾退前海小学的学位；二、判令被告赔偿原告损失15万元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理甶：2017年2月25日，原告购买被告位于深圳市南山区星海名城五期1单元19Ｅ房屋事宜达成一致意见，双方就该房屋购买事宜订立了《二手房买卖合同》。合同对房屋购买价格、购房款支付、税费承担及违约责任等作了明确约定。原、被告按照合同约定及深圳市房产交易有关规定办理了房产过户等手续，被告于2017年4月30日前收到全部房款，双方办理了房屋现场移交手续。原告取得房屋后，因孩子上学需要，经向涉案房屋所在的学区查询，被告知涉案房屋学位仍被原业主即本案被告占用至今，导致原告无法正常申请学位。原、被告双方就购买涉案房屋进行磋商时，原告曾反复询问被告及中介公司工作人员该房屋学位是否可用问题，被告一直告诉原告，该学位从未被使用，可以使用，言词肯定，保证该物业从未使用过对应学位。根据深圳市相关规定，从2016年3月起，南山区将实行“学区房锁定”政策，实行“一户一学位”制度，同一套房屋只供一户家庭在一个学制内申请学位一次。在独立小学或初中学校就读的学生中途转出的，房屋地址已锁定的不予解除。原告认为，学位作为学校周边住房的附属权益，对于房产具有较高的附加价值。涉案房产附带前海小学的学位，被告出售涉案房产给原告，保证前海小学学位可以使用应是合同的附随义务。现原告在深圳市南山区教育系统查询该房产对应学位已经于2017年3月起一直由占用，按照上述规定，现涉案房屋学位已被占用，导致原告购买学位房的合同目的已经不能实现，随后，原告多次找被告协商解决，被告均置之不理。被告的行为己构成违约，应依法依约向原告承担违约责任。被告辩称，一、原告与被告在房屋买卖过程中，从未就前海小学学位一事有过口头及书面承诺，也没有在房屋买卖合同中就学位问题明确约定。二手房是否有学位指标不是房屋买卖合同的必须条款，房屋学位使用情况是由学校根据生源情况，报教育部门批准后制定的招生政策，学校方面有直接的管理权限，而非原告所主张的学位使用是买卖房屋合同的附随义务。如果原告真是奔着学位来购房，应该在了解深圳市学位房查询系统后且与被告在合同中约定来明确学位问题。而从原告有意向看房到签订买卖合同直至房屋移交手续办成整个过程有两个多月，原告一直没有就学位问题提出任何异议和要求。现在是信息化时代，学位使用都是透明公开，即便被告刻意隐瞒也无济于事。原告从未要求被告在合同中保证该房产所带学位没有被占用，既然合同里没有约定前海小学学位，被告的行为就谈不上违约，所以无需承担违约责任；二、原、被告双方在买卖过程中有多次交流沟通，原告却在房屋买售过程中非法录音，此次截取了短短几分钟的闲聊过程，也只有这几分钟寥寥涉及学校，但即便在偷录状态下，被告也没有承诺该房产卖出后附带前海小学学位指标，只是告诉原告读书除了房产还有积分和社保、落户等政策规定。且在买卖磋商过程中，被告并未故意隐瞒相关事实，原告也明确知道被告儿子在前海小学读书，双方在签订合同后，被告跟原告请求将该房产续租至6月底，等被告儿子前海小学放暑假后再搬家。被告因儿子读书又续租此房屋两个月。故原告在房屋买卖时知晓被告儿子在前海小学读书。而原告提供的电话录音就是在被告提及儿子在前海小学读书后，才有后续原告提供的所谓闲聊“证据”，可这份录音中却没有关于为孩子读书约定租住该房两个月的这部分内容，说明该录音证据是被原告刻意剪辑，因而不能作为完整证据成为证明；三、原告在正常交易过程中明确知道被告儿子在前海小学读书，此房产在一定时期内没有学位指标，却故意没有在合同中与被告约定学位条款，反而刻意非法录音，主观上存在故意，因而原告提出的要求被告赔偿损失15万元没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经查证确认的证据，本院认定事实如下：原告（买方）与被告（卖方）于2017年2月25日签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市南山区星海名城五期1单元19Ｅ房屋（以下简称“涉案房产”），交易价格为308万元。合同签订后，原告向被告支付房款，涉案房产于2017年4月登记过户至原告名下。被告于2017年4月完成房产交易后，向原告租赁涉案房产继续使用了2个月。被告儿子于2016年开始使用涉案房产于前海小学的学位至今。原告提供了双方签订《二手房买卖合同》时候的时长几分钟的录音，原告、程建岗、被告和中介在录音中聊及社保、积分落户及学校学位等事宜，被告建议原告及程建岗赶快落户深圳，学位要有房产、积分及社保等，被告说“我跟你讲前海学校有一小和二小，如果说有房产，一小读不了读二小，肯定有公立学校学位的”。原告拟证明被告在与原告协商房屋买卖相关事宜时，多次提到保证涉案房产学位可用。被告对该录音的真实性认可，但是认为录音不完整，原告私自偷录音，该录音是双方闲聊的内容。双方之所以提及到学位的问题，是因为被告儿子7月份放假，按照合同约定是2017年4月底交房，所以被告说支付原告两个月的租金给原告，就此介绍了涉案房产的配套情况，仅此而已，因为被告儿子读书、小学都是积分入户，社保、户籍、房产、独生子女等都无私分享给原告。原告于庭审中称，签约协商大概1小时，只保存了所提交的约5分钟的录音，录音是原告用手机录的，没有提前告知被告录音。当时原告没有社会经验，当时原告不确定是否能在网上查询，当时原告很相信被告，被告没有说学位已经被被告锁住，被告一直在说积分、入户事情转移原告注意力，原告当时就很相信被告，原告去年网上查询学位事宜。被告于庭审中称，被告向原告提及被告孩子正在前海小学读书才引起双方关于学位的对话。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被告已经于2017年将房产登记过户至原告名下并且向原告交付涉案房产，双方对房屋的交易过程没有异议，本案的争议焦点主要为双方在交易时候是否约定涉案房产带有前海小学学位问题。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。本院认为，原告于本案中未能充分举证证明双方在涉案房产交易过程中对学位约定一致或者被告向原告承诺保证学位可用，理由如下：一、涉案《二手房买卖合同》约定了涉案房产的交易价格、付款方式及过户等事项，而并没有约定学位事宜。原告认为学位对于房产具有较高的附加价值，双方交易价格中包含所能就读该学位的价值，保证前海小学学位可以使用应是合同的附随义务。本院认为，双方于涉案房产的交易价格并不当然包括交易时候可用学位的价值，原告该主张没有依据；二、房产买卖作为重大的交易行为，而涉案房产学位实施学位锁定的信息亦可以通过上网公开查询及其他渠道获悉，如果原告在买房时候关注涉案房产的学位情况，其应当通过上网查询了解信息，但是原告却一直没有查询。即便原告当时不清楚是否能够上网查询学位信息，亦可以与被告明确约定方式确认学位使用情况预防以后争议风险，但是原告亦未能提供证据证明双方就此曾就协商约定，此与常理不符；三、原告于本案中只提供双方在交易过程中私自录制不完整的录音，被告主张该录音是截取的部分内容，不能反映真实情况。原告亦认可双方签约时长达1小时，但是原告仅私自录音5分钟，该录音涉及落户、积分、涉案房产周边设施配套等多话题，即便被告所提及的学校学位也仅是只言片语，被告在录音中没有明确告知原告涉案房产学位目前可用或者之前一直没有被使用。被告主张提及学位话题是因为向原告告知被告儿子正在前海小学读书及介绍入学及涉案房产周边配套情况，被告的解释亦属合理，原告仅能提供的录音而无其他证据佐证，该录音证据不能充分证明双方在涉案房产交易过程中对学位予以约定或者被告承诺保证目前学位可用。综上，本院认为，原告对其所提出的主张未能提供充分证据予以证明，原告应当承担举证不能的法律后果，原告的诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告何慧芳的全部诉讼请求。案件受理费1650元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  梁世奎二〇二〇年十二月十四日书记员  梁 鸿附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。