西藏自治区阿里地区中级人民法院民事判决书（2020）藏25民终123号上诉人（原审原告）：姚英，女，1977年9月21日出生，汉族，户籍地四川省南充市。 委托诉讼代理人：杨玉朝，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人：索南桑姆，女，1961年3月2日出生，藏族，户籍地西藏自治区阿里地区革吉县。现住革吉县。上诉人姚英因与被上诉人索南桑姆房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区普兰县人民法院（2020）藏2521民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行审理。上诉人姚英的委托诉讼代理人杨玉朝到庭参加诉讼，被上诉人索南桑姆通过互联网法庭参加诉讼，本案现已审理终结。姚英的诉讼上诉请求：1.在原审第二项房屋修建费的基础上增加191250元（即共赔偿房屋修建补偿270000元）；在第三项搬家补助的基础上增加2417元（即共赔偿搬家补助3417元）；2.判令被上诉人向上诉人支付停业停产损失费（即停业补助）83314元。注：以上共计新增276981元。3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清法律适用错误。1、上诉人在一审中提出要求支付房屋建设成本价270000元，实际上是参照现有评估标准计算的房屋价值，而非指花费27万修建房屋，同时，上诉人在《房租合同》里约定了租赁期限，租赁到期后上诉人还有优先承租权。因此一审法院按照租赁年限摊算成本与事实不符，且判决中让双方当事人分担民事责任，无法律依据，与《国有土地房屋征收与补偿条例》《征收补偿安置公告》规定、政策相悖，属事实不清，法律适用错误;2、上诉人在一审已经提交了《征收补偿安置公告》，该公告已经明确了，搬家补助费、停业补助费的标准。但一审法院却视而不见，仅判决1000元的搬家补助，在未支付违约金的基础上未支持停业补助费，属于事实不清。索南桑姆辩称，1、驳回被答辩人提出的在原审第二项中搬家补助基础上增加191250元；2、驳回被答辩人提出的在原审第三项中搬家补助基础上增加2417元；3、驳回被答辩人提出的停产停业损失费83314元；4、驳回被答辩人提出的第一、二审诉讼费，答辩人不同意向被答辩人支付第1、2、3、4条相关费用。姚英修建该房屋时未经索南桑姆同意，也未经政府同意，所以补偿费用应属于答辩人，且姚英私自建房构成违约，应向答辩人赔偿损失。答辩人多次往返协调产生了交通费应由姚英承担。该房屋征收款中搬家补助费、商业用房停业补助费、搬迁奖励均属于答辩人。从2019年5月1日起至今姚英未交房租费，应向答辩人补交。姚英向一审法院提出的诉讼请求：1.请求人民法院判令索南桑姆向承租人支付装修补偿163647元；2.请求人民法院判令索南桑姆向承租人支付房屋建设成本价270000元；3.请求人民法院判令索南桑姆向承租人支付停产停业损失费，按政府补偿标准价格为每平方30元，共计12个月，共计为83314元；4.请求人民法院判令索南桑姆向承租人支付按政府补偿标准搬家费3471元；5.请求人民法院判令索南桑姆向承租人支付误工费因疫情期间特殊情况两个人一个月为5000元；6.请求人民法院判令索南桑姆向承租人支付合同未到期的违约金为44000元，以上款项共计为569432元；7.本案诉讼费由被告索南桑姆承担。一审法院认定的事实，原告姚英与被告索南桑姆就房租租赁事宜于2012年5月1日签订合同，双方之间约定被告将房屋出租给原告租至2027年，并约定原告可以修建房屋，合同期满后原告修建的房屋归被告所有，原告按照约定与2012年5月1日开始修建原有的房屋，原告共修建二层房，一层主体为砖木结构二层为棚房，修建后的房屋原告开设宾馆经营至2019年底，2019年12月17日普兰县人民政府发出《西藏自治区巴嘎乡（塔尔钦）国际旅游小镇国有土地征收补偿安置公告》拟征收被告索南桑姆土地面积1685平方米和房屋面积1208.1平方米以及商铺面积781.76平方米，2020年3月4日普兰县人民政府与被告索南桑姆达成协议，对被告房产价值、土地价值、搬家补助费、停业停产损失、装修设备补偿费共计补偿3496722.33元，该笔款项于2020年3月20日由普兰县人民政府指定账户转账至被告索南桑姆账上。原告按照合同约定及评估结果索要补偿款以及装修补偿款，双方电话沟通时被告同意支付一部分的补偿款和装修费，但是至今未支付任何的补偿款和装修费。一审法院认为，原告姚英与被告索南桑姆之间签订的《房租合同》是出于双方的真实意思表示，合同合法有效，双方已按照约定的义务履行至今，后因普兰县人民政府征收本案涉及的房屋致使双方无法继续履行合同是不可抗力原因导致，双方均无过错，本案中普兰县人民政府已按照相关法律法规对原告的装修装饰进行了评估，并得到了评估结果，由被告索南桑姆签字确认，被告应当按照确认结果向原告支付装修装饰补偿费。故原告主张被告支付装修装饰费的诉讼请求，本院予以支持。双方因不可抗力原因导致合同无法继续履行，原告按照双方的约定对原租赁房屋进行了修建，并花费修建费270000元，双方在签订合同时未对修建费用进行约定，现被告已接受普兰县人民政府对该房屋的征收补偿款，且房屋目前还在租赁期限内，原告于2012年修建该房屋，按约定原告修建后承租该房屋至该房屋征收，租赁期满后该房屋为被告所有，现原告已花费270000元修建房屋，但实际使用该房屋仅5年，剩余7年的租期，原告修建房屋投入资金按每年22500元的成本计算，剩余投入157500元，在本案中双方当事人应当根据实际情况，分担其民事责任，被告应承担房屋修建费78750元。故原告主张被告支付房屋修建费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付停业停产损失83314元，未向本院提供停业停产损失的相关依据以及给原告造成损失的相关证据。故原告主张被告支付停业停产补助的请求，本院不予支持。原告主张被告支付误工费和违约金的请求，原告所承租的房屋已按照合法程序并经被告确认已属于普兰县人民政府征收范围，并且被告与普兰县人民政府达成征收拆迁的相关协议，普兰县人民政府已向被告支付了停业停产损失补偿，原告也对针对该主张向本院提出证据证明误工损失的事实，本案中双方的合同无法继续履行是因为不可抗力的原因，而并非被告单方面违约对原告造成损失，原告请求被告支付误工费和违约金的请求因缺乏证据和法律依据。故原告主张被告支付误工费的请求，本院不予支持。原告主张被告支付搬家补助费的请求，本院认为，被告从普兰县人民政府得到的搬家补助9968.1元是被告在征收范围内所有房地产现使用情况而予以补助的，其中也包含原告所承租的房屋的搬家补助，被告应当按照适当比例向原告支付搬家费。故原告主张被告支付搬家补偿款的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、二百二十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题意见》第八十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定判决，一、被告索南桑姆在本判决生效之日起三十日内向原告支付装修装饰补偿费163,647元；二、被告索南桑姆在本判决生效之日起三十日内向原告支付房屋修建费78750元；三、被告索南桑姆在本判决生效之日起三十日内向原告支付搬家补助1000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950.96元，由被告索南桑姆负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，姚英与索南桑姆自愿签订房屋租赁合同，索南桑姆将其自有房屋出租给姚英使用。双方之间的租赁合同系双方平等协商自愿签订，是双方真实意思表示，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。房屋租赁合同期限内，索南桑姆就其出租给姚英的房屋以及新建房等已被普兰县人民政府征收，双方之间的房屋租赁合同已无法继续履行，属于不可抗力的因素。因此，索南桑姆与姚英签订的租赁合同无法继续履行，应予解除。一审未对涉案房屋租赁合同是否终止履行进行处理，本院予以纠正。姚英上诉要求索南桑姆支付房屋修建费270000元、搬家费3417元、停业停产损失费的问题。本案中，根据双方签订的房屋租赁合同约定“乙方（姚英）可以修建房屋合同期满后房屋归甲方（索南桑姆）所有，租赁期限2012年至2027年”。姚英主张新建56.6平方米的砖木房、56.6平方米棚房、118.23平方米的简易房的修建费用，双方并未在合同中约定提前终止合同后的分配方式，姚英亦未向法庭提交其修建房屋支出费用的证据。但本案中，政府部门给索南桑姆房屋补偿费用中包含本案所涉租赁房屋和修建棚房、简易房的补偿费用，故应按照公平原则，并以涉案房屋政府补偿款金额为基数作为修建房屋费用在双方当事人之间进行分配。对于姚英合同期限内新建56.6平方米的砖木房，参照普兰县人民政府认可的武汉洪房房地产土地估价有限公司西藏分公司（以下简称武汉房地产估价分公司）出具的，产权人索南桑姆《评估明细表》中砖木商品房单价，每平方米2858.97元，结合房屋租赁年限综合计算房屋每年建造价格，并结合房屋租赁剩余期限计算，得出姚英分配价值为75514.93元（即：56.6平方米×每平方米2858.97元标准÷15年（2012年至2027年房屋租赁期）×租赁剩余期限7年=75514.93元）；56.6平方米棚房，参照普兰县人民政府认可的武汉房地产估价分公司出具的，产权人索南桑姆《评估明细表》中棚房单价，每平方米617.4元，结合房屋租赁年限综合计算房屋每年建造价格，并结合房屋租赁剩余期限计算，得出姚英分配价值为16307.59元（即：56.6平方米×每平方米617.4元标准÷15年（2012年至2027年房屋租赁期）×租赁剩余期限7年=16307.59元）；118.23平方米的简易房参照普兰县人民政府认可的武汉房地产估价分公司出具的产权人索南桑姆《评估明细表》中简易房单价，每平方米630元，结合房屋租赁年限综合计算房屋每年建造价格，并结合房屋租赁剩余期限计算，得出姚英分配价值为34759.62元（即：56.6平方米×每平方米617.4元标准÷15年（2012年至2027年房屋租赁期）×租赁剩余期限7年=34759.62元）；上述三项共计126582.14元（即：75514.93元+16307.59元+34759.62元=126582.14元）。综上，上诉人姚英认为一审判决对本案所涉房屋修建费用的计算和分配方式不合理，主张全部涉案房屋补偿费归其所有的请求及理由部分成立。一审法院对于建房费用的计算方式和分配不准确，本院予以纠正。关于姚英上诉要求索南桑姆支付搬家费、停业停产损失费的问题。本院认为，《西藏自治区普兰县巴嘎乡国际旅游小镇国有土地上房屋征收补偿安置公告》中关于商业用房停业补助费明确规定对于商业的门面房按该公告标准予以补助，但是上诉人姚英一、二审期间均未提供证据证明，其租赁的房屋及修建的房屋具体用于商业的面积等证据，双方均认可原租赁的房屋仅为土房进行改建，且上诉人姚英认可其修建的56.6平方米的砖木房（商品房）面积仅为56.6平方米，并结合产权人索南桑姆《评估明细表》中砖木房（商品房）为标准，依据公平原则，参照上述公告关于商业用房停业补偿标准，每平米补偿30元，补偿12个月，经计算，上述停业补助费用共计20376元，该费用中既包括房主的租金损失费，也包括承租人的停业损失费，故本院酌情考虑姚英停业补助费为14876元（即：20376-5500=14876）。另，姚英在未提供证据证明搬家补助费的情况下，一审法院酌情判决搬家费用1000元，并无不当，本院予以维持。一审法院关于停业补助费的认定不妥，本院予以纠正。姚英的上诉请求部分成立。一审法院关于租赁房屋中的装饰补偿费用认定正确，本院予以维持。综上所述，一审法院判决认定基本事实清楚，适用法律正确，部分应予维持。姚英的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第一款第（七）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西藏自治区普兰县人民法院（2020）藏2521民初18号民事判决第一项，即被告人索南桑姆在本判决生效之日起三十日内向原告姚英支付装修装饰补偿费163647元；第三项，即被告索南桑姆在本判决生效之日起三十日内向原告姚英支付搬家补助1000元；二、撤销西藏自治区普兰县人民法院（2020）藏2521民初18号民事判决第二项，即被告索南桑姆在本判决生效之日起三十日内向原告姚英支付房屋修建费78750元；第四项，即驳回原告姚英的其他诉讼请求；三、解除上诉人姚英与被上诉人索南桑姆于2012年5月1日签订的房屋租赁合同；四、被上诉人索南桑姆在本判决生效之日起三十日内向上诉人姚英支付房屋修建费126582.14元；五、被上诉人索南桑姆在本判决生效之日起三十日内向上诉人姚英支付停业损失补偿14876元；六、驳回上诉人姚英的其他上诉请求；七、驳回上诉人姚英的其他诉讼请求。一审案件受理费9494.32元，由索南桑姆负担4950.96元，由姚英负担4543.26元；二审案件受理费6651.78元，由索南桑姆1759.23元，由姚英负担4892.55元。本判决为终审判决。审 判 长 杨 冰 审 判 员 柳 强 审 判 员 达瓦桑姆二〇二〇年十二月十八日法 官 助 理 次旦央宗书 记 员 石达次仁