广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初4371号 原告：贺州市桂佳房地产开发有限责任公司，住所地：贺州市八步区钟山西路5号2-6室。 法定代表人：黄天庭，总经理。 委托诉讼代理人：肖海燕，该公司员工。 委托诉讼代理人：李虹，该公司员工。 被告：吴庚昕，男，1973年11月27日出生，汉族，身份证住址：贺州市，现住贺州市绿洲家园Ｂ区（确认为法律文书送达地址）。 被告：欧华丽，女，1980年12月4日出生，汉族，身份证住址：贺州市八步区，现住贺州市八步区（确认为法律文书送达地址）。 原告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司（以下简称桂佳房地产公司）与被告吴庚昕、欧华丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人肖海燕、李虹，被告吴庚昕、欧华丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.被告向原告补缴房屋销售差价款59085元。2.被告支付从2018年4月1日起至交清差价款之日止的违约金。3.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2010年12月23日签订了《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》（合同编号ＨＴＨ-0000609），约定：原告将位于贺州市的经济适用房第九幢一单元402号房出卖给被告（合同第三条）；经济适用房属于政府定价，建筑面积为每平方米暂定1320元，总价款为171323元，最终的价格以市政府批准为准，房款多退少补（合同第四条）；面积确认及面积差异处理：经济适用房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准（合同第五条）；买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定时间付款按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间分别处理（不作累加）。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金（合同第七条）；交付期限：出卖人应当在2013年8月31日前，将符合本合同约定的经济适用房交付买受人使用（合同第八条）。 合同签订后，原告于2012年8月向被告交付房屋，被告房屋实际建筑面积为131.3㎡。2016年7月4日，根据贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局《关于贺州市销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号），确定光明花园项目经济适用住房一期步梯房均价按1750元／㎡。被告房屋最终定价为1770元／㎡。根据上述规定，被告应向原告补缴的差价款为：①房屋销售差价款：59085元（131.3㎡×1770元／㎡-173361元）；②违约金：从2018年4月1日起至交清差价款止的违约金。为此，原告于2018年1月25日向被告发出了补缴通知，要求被告在2018年3月31日前交清上述款项，原告委托南宁市建业法律事务所于2018年12月17日去函通知被告补交上述款项，但被告收到通知及函后，并未按照规定期限补交。为此，原告诉至法院。 被告吴庚昕、欧华丽辩称，原告诉请房屋销售差价款及违约金没有事实和法律依据。理由如下：一、《关于贺州市销售价格的批复》已于2016年作出，原告现在才起诉已经超过诉讼时效。二、光明花园“先销售后定价”违反了国家关于经济适用住房价格管理的强制性规定。三、原、被告签订一式六份的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》，提交给中国银行按揭贷款的原始合同没有“暂定”二字，故该合同约定的价格是房屋的最终价格，也是最终成交价，亦是政府的最终指导价。四、原告桂佳房地产开发有限公司向贺州市龙泰物业服务责任公司发出的交房通知书明确被告已缴清房款等一切费用，本案不存在应付款。五、被告已经以合同约定的“暂定价”为计税依据缴清了案涉房屋的契税，因此，合同价其实就是成交价。六、贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局《关于贺州市销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号）文件中确定步梯房均价按1750元／㎡、电梯房均价按1778元／㎡价格内销售，原告要求被告补缴房屋销售价格差价款，但是原告未与被告签订该批复确定收费标准后的合同，原告单方面提高价格没有依据，且合同价亦在批复所确定的均价范围内。七、光明花园经济适用房是纳入政府经济适用住房建设计划，指定经济适用房的价格应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以体现政府给予的优惠政策，原告提高价格导致被告实际上享受不到经济适用房的优惠，违背市委、市政府核准军分区官兵购买本市一期经济适用房、拥军优属的初心。八、被告未收到补缴差价款的通知。九、案涉房屋的实际权利所有人为欧华丽，本案房屋的所有法律权利和责任应由欧华丽承担。 原告主张的事实有其提供的证据予以佐证，本院对原告主张的上述事实予以确认。 另查明，2008年2月14日，《贺州市人民政府办公室关于印发驻贺部队人员享受经济适用住房政策实施方案的通知》【贺政办发（2008）14号】的内容载明：驻贺部队人员购买经济适用住房，按照“政府部门主导，军队单位协调，开发企业建设，个人自愿购买”的原则实施……五、操作规程（七）销售价格按市价格主管部门公布的价格执行。 2016年7月4日，贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局出具的《关于贺州市销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号）的内容载明，根据国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格〔2002〕2503号）和《贺州市人民政府办公室关于印发贺州市经济适用住房管理办法（试行）的通知》（贺政办发〔2011〕106号）有关规定审核，并经贺州市人民政府同意，光明花园项目经济适用住房一期步梯房均价按1750元／㎡、电梯房均价按1778元／㎡价格内销售。 光明花园小区一期共开发建设房屋13栋，其中3、4、6、7、9、10、12、13栋为步梯房，步梯房共6层。2016年7月10日，桂佳房地产公司根据上述贺价格〔2016〕18号的批复内容，确定一期步梯房均价按1750元/㎡，并根据各楼层差异，制定了光明花园一期楼层价格收费标准，其中步梯房楼层价格标准，步梯房共6层，最佳楼层为3楼，3楼调整价为1810元/㎡，2楼、4楼调整价为1770元/㎡，1楼、5楼调整价为1730元/㎡，6楼调整价为1690元/㎡。计算方式为（1730+1770+1810+1770+1730+1690）÷6=1750元，此调整方案未改变均价。 被告吴庚昕、欧华丽购买的房屋为九幢一单元401号房，根据批复该房屋调整后的售价为1770元/㎡。被告实际已交购房款173316元，尚欠59085元。2018年1月23日，原告制作补缴通知，要求被告在2018年3月31日前补交房屋销售价格差价款为59085元，但原告并没有提供证据证明被告签收了该份通知。2018年12月18日，原告以EMS快递的方式向被告发出关于尽快缴纳房屋差价款的催告函，要求被告在收到催告函之日起15天内将上述款项全部补缴完毕并从2018年4月1日起按每日万分之五计付逾期付款违约金。原告提供的快递单显示被告拒收该份快递，但未载明拒收时间。 本院认为：原告与被告吴庚昕、欧华丽签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》是双方在协商一致的情况下订立的，意思表示真实，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于诉讼时效问题，由于原告已于2018年以邮政特快专递方式向被告发出缴纳房屋差价款的催告函，本案诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断，因此，被告抗辩本案已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。 关于房屋销售差价款问题，根据双方签订合同的第四条第1点“该经济适用房属于政府定价的经济适用房，该经济适用房单价为建筑面积每平方米暂定1320元”、第3点“该房屋所在楼宇均价暂定为建筑面积每平方米1300元，最终均价以市政府批准为准，房款多退少补”的约定以及贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局《关于贺州市销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号），原告现按照各楼层差异，制定光明花园经济适用住房一期房屋楼层价格收费标准，确定一期步梯房4楼调整价为1770元／㎡，该调整方案未改变均价。原告调整的楼层价格收费标准，符合合同约定及交易习惯，本院予以支持。根据合同的约定及测算核定房屋的面积等情况，被告应向原告补缴的房屋销售差价款为59085元（131.3㎡×1770元／㎡-173316元）。被告辩称“暂定价”即是“成交价”，无须补交房屋销售差价款，本院不予采纳。 关于逾期违约金问题，《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》以及原告向被告发出的催告函均已明确逾期支付房款则按日万分之五计付违约金。原告提供的快递邮单显示原告于2018年12月18日寄出催告函，EMS同城一般三日可达，快递单显示收件人拒收，由于原告系按签订房屋买卖合同时被告提供的联系方式寄出快递邮单，且在邮件内容处注明“关于尽快缴纳房屋差价款的催告函”的字样，综合以上事实，视为被告已于2018年12月21日拒收了该催告函，相应的法律后果应由被告自行承担。催告函中载明在收到催告函之日起15日内将相关款项全部补缴完毕，故本院认为原告主张的逾期违约金应以59085元为基数，从2019年1月5日起按每日万分之五计至付清之日止。被告抗辩缴纳违约金没有事实和法律依据，理据不足，本院亦不予采纳。 对于被告吴庚昕提出其与被告欧华丽的离婚协议中已就案涉房屋的权属作出约定的抗辩意见，由于离婚协议仅为二被告之间的内部约定，不具有对外效力，因此被告吴庚昕抗辩案涉房屋的销售差价款及违约金应由被告欧华丽承担的理由，不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告吴庚昕、欧华丽共同向原告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司补缴房屋销售差价款59085元并支付逾期违约金（违约金计算：以59085元为基数，从2019年1月5日起按每日万分之五计算至付清之日止）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1277元（原告已预交639元），由被告吴庚昕、欧华丽共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长 何学文 审 判 员 骆珈希 审 判 员 李兰英 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 姚果艳 书 记 员 徐小苗 书 记 员 黎 洁