福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0602民初8125号原告：漳州市芗城金源物业管理有限公司，住所地漳州市芗城区新浦路前锋工业加工区三号厂房，统一社会信用代码：9135060266280653XE。法定代表人：洪秋明，总经理。委托诉讼代理人：陈喜亮，福建履德律师事务所律师。被告：漳州鹏润国美电器有限公司，住所地漳州市芗城区银都大厦一、二层，统一社会信用代码：9135060266925263XR。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：吴珍，女。委托诉讼代理人：韦孝慧，男。原告漳州市芗城金源物业管理有限公司（以下简称金源公司）与被告漳州鹏润国美电器有限公司（以下简称国美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年8月1日签订的《租赁合同》，国美公司立即腾退位于芗城区延安××路××号××大厦××层××平方米的办公室；2、判令国美公司支付金源公司自2019年12月1日起至腾退房屋之日止的房屋租金，其中从2019年12月1日起至2020年8月31日止按每年25万元计算房屋租金，从2020年9月1日起至2022年9月30日止按每年25.75万元计算房屋租金（房屋租金暂计至2020年7月31日止为166667元）；3、判令国美公司支付金源公司自2019年12月1日起至腾退房屋之日止按每日62.5元计付的违约金（违约金暂计至2020年7月31日止为15000元）；4、判令国美公司因违约造成合同提前终止应赔偿金源公司3个月房屋租金即62500元。事实与理由：国美公司于2018年8月1日与金源公司签订《租赁合同》，向金源公司承租位于芗城区延安××路××号××大厦××层××平方米的办公室（以下简称涉案房屋），合同第三条约定：租赁期限共4年，自2018年8月1日至2022年9月30日止；第四条约定：前两年的租赁费用为每年25万元，后两年的租赁费用为每年25.75万元，租赁费用每季度缴纳一次；第五条第1项约定：国美公司若逾期缴纳租金，金源公司有权向国美公司收取违约金，日违约金为月租金总额的千分之三；若国美公司逾期60天未交付租金，金源公司有权解除合同并收回出租的办公室；第2项约定：租赁过程中因国美公司违约或国美公司原因造成合同提前终止，国美公司应赔偿金源公司3个月房租作为补偿。根据上述合同约定，国美公司于2019年12月1日开始逾期支付租金，至今已逾期8个月，已经违反合同约定构成根本违约。金源公司因此诉至法院。国美公司辩称，一、涉案房屋无合法有效的产权证，涉案合同存在无效的可能，房屋的合法使用权人无法明确，金源公司的出租权存疑。根据金源公司提供的芗城区人民政府2012年4月的专题会议纪要显示，案外人厦门景祥房地产开发有限公司（以下简称景祥公司）受法院委托代为履行福景大厦拆迁安置等相关事宜，国土资源局协助将相关地块国有土地使用证书转移登记在景祥公司名下。但根据本次诉讼中金源公司提供的土地使用权证书显示，该土地使用权仍在原使用权人福景公司名下。故案外人景祥公司无法明确是否取得了涉案房屋的土地使用权，因此，其是否已经取得了该地上建筑物的合法产权无法明确，在此情况下，其授权给金源公司的房屋出租权效力存疑。二、金源公司未能尽到保障国美公司正常使用涉案房屋的义务，且怠于调查及协商解决该纠纷，故国美公司并非恶意欠付租金，而系行使合理的抗辩权。根据合同第六条约定，金源公司对出租房屋负有维修保养的责任。涉案房屋三楼因2019年9月7日发生漏水，导致国美公司承租的二楼ＩＴ机房进水，造成设备损坏及全市门店收银系统瘫痪近一周。在国美公司分别于2019年9月19日、11月15日书面通知以及多次的口头沟通后，金源公司始终未能就漏水具体原因主动进行调查以及配合国美公司核查，未能对漏水赔偿责任进行明确。在国美公司的损失远高于应付租金的情况下，国美公司无奈通知金源公司暂停支付租金以迫使金源公司尽快协调解决该漏水纠纷。该行为系行使法律规定的抗辩权，不属于违约行为。三、国美公司不应承担金源公司主张的违约责任。1、基于上述第二大点的理由，国美公司于2020年6月3日之前未能支付租金，系因为金源公司未能行使相应的保障义务且怠于协调解决该纠纷，故国美公司行使合理的抗辩权。2、自2020年1月25日全国各地纷纷确立新冠疫情一级响应机制之后，国美公司门店的经营业绩出现断崖式下滑，资金流明显紧缩。国美公司作为零售企业，在客流骤减的情况下，资金流几乎只出不进，故国美公司只能先保障员工工资以及行政事业费用等确保公司最低运营成本的支出。2020年5月15日最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第五条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施指导承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”国美公司欠付的租金期间主要是在疫情发生及后续影响期间，该期间内，国美公司的资金周转困难以及营业收入减少，故在此情况下，非恶意延迟支付租金，故根据该通知的意见，不应当承担违约责任。3、在2020年6月3日之后，国美公司在明确知道金源公司失去了国美公司承租金源公司位于延安××路××号××房屋的出租权后，金源公司应当返还国美公司在另一合同下的100万元的保证金。因金源公司已经拖欠了该延安××路××号房屋的产权方巨额租金，故国美公司认为金源公司已经出现了严重的资信危机，故书面发函通知金源公司本合同项下应付的租金从另一合同的保证金中进行抵扣。故国美公司并无拖欠租金的主观恶意。需要补充一点的是，在2019年9月发生的漏水事件之后，金源公司迟迟不与我方解决相关纠纷，但恰恰在其与延安××路××号房屋的产权方于2020年5月底已经协商一致解除租赁合同的情况下，其明知需要返还国美公司100万元保证金且其很可能已经无力偿还，却立刻通知国美公司给予4万元的漏水赔偿并催促国美公司尽快支付涉案房屋剩余的租金。其主观上拒不返还国美公司另案保证金的目的非常明显。4、金源公司主张的第三和第四项请求，均是基于认为国美公司“延期”支付租金的行为，对该同一行为，其既主张了一般违约责任，同时，又主张了根本违约责任，有违法律的规定。退一步讲，即使需要承担违约责任，在本案中，国美公司也并非恶意拖欠租金，故请求法院可以降低违约金的标准。四、国美公司应支付的租金需扣除对方同意赔偿的4万元赔偿金。国美公司对于金源公司主张的租金标准及期间无异议，但金源公司曾于2020年5月20日书面同意赔偿国美公司因漏水的损失4万元，故本次支付租金需要扣除该4万元赔偿金。五、在法院确认双方租赁关系合法有效的情况下，基于双方之间的合作信赖关系无法有效建立，国美公司同意解除双方的合同关系，由于国美公司的办公区搬场需要时间，建议在2020年10月15日解除。综合以上意见，请求法院依法予以判决。本院经审理认定事实如下：1、址于漳州市芗城区延安××路××号福景大厦的土地使用权登记于漳州市福景房地产开发有限公司（以下简称福景公司）名下。2010年3月1日，厦门景祥房地产开发有限公司（以下简称景祥公司）向金源公司出具一份授权委托书，记载（摘要）：景祥公司自愿将于2005年11月28日从福景公司名下转让取得的址在芗城区延安北路26-34号福景大厦的土地使用权及该宗土地上建筑物的使用权在拆迁前委托给受托人经营管理收益，委托代理权限如下：拆迁之前有权代理委托人对该宗土地上的建筑物及土地使用权进行经营管理、收益、处置；有权代理委托人与第三人签订出租合同并收取租金；有权代理委托人参加因该宗土地使用权引起纠纷的调解及诉讼等权限。2012年4月12日，漳州市芗城区政府发布【2012】20号《关于福景大厦项目国有土地使用证转让有关税费缴纳问题的专题会议纪要》，记载（摘要）：福景大厦原属福景公司所有，2005年11月，福景公司与景祥公司签订了福景大厦项目土地使用权转让协议，因福景公司未按协议履行合同，景祥公司提起诉讼，2010年11月22日，漳州市中级人民法院判决福景公司按照转让协议约定履行项目用地上建筑物拆迁、国有土地使用权变更等相关义务；判决生效后，福景公司拒不履行义务，2012年1月30日，漳州市中级人民法院出具一份协助执行通知书，请求国土资源局协助执行涉案国有土地使用权证由福景公司名下转移登记至景祥公司名下等手续；在办理过程中，芗城区地税局发现福景公司未按规定交纳土地使用权转让、增值等相关税费，无法出具完税证明，导致变更手续无法办理。2、2018年，金源公司作为甲方与国美公司作为乙方签订一份《租赁合同》，合同约定（摘要）：（1）甲方将坐落于芗城区延安××路××号××大厦××层的400平方米办公室出租给乙方，租赁期限四年，自2018年8月1日至2022年9月30日止，2018年8月1日至2018年8月31日为免租期；（2）前两年的租赁费用为每年25万元，后两年的租赁费用为每年25.75万元，租赁方式为先付后用，租赁费用每季度缴纳一次，甲方收取租赁费用前应提前15日向乙方提供租赁费用增值税专用发票，否则乙方有权迟延支付租赁费用，不承担任何违约责任；租赁费用70%为房屋租金，30%为物业管理费；（3）乙方若逾期交纳租金，甲方有权向乙方收取违约金，日违约金为月租金总额的千分之三，若乙方逾期60天未交付租金，甲方有权解除合同并收回出租的办公室；租赁过程中因乙方违约或乙方原因造成合同提前终止，乙方应赔偿甲方3个月房租作为补偿；（4）甲方对出租房屋负有维修保养责任；（5）乙方承租房屋所需交纳的各项水、电、邮、通讯、物业等费用及经营使用所需缴纳的税费均由乙方承担支付。3、合同签订后，国美公司支付涉案房屋直至2019年11月止的租金，2019年12月1日起的房租国美公司至今未付。4、2019年9月，涉案房屋上一层漏水，国美公司认为该漏水导致其位于二楼主机房进水设备完全损坏造成其损失，要求金源公司予以赔偿或抵扣下一期租金。2020年5月8日，金源公司向国美公司出具一份《租金催缴函》，记载（摘要）：金源公司已向国美公司寄送2019年12月1日至2020年5月31日共二季度租金票据125000元，按照合同约定的交付日期，国美公司已逾期未付，按照合同约定国美公司还需交付逾期违约金；国美公司反映的机房漏水原因是上一层房屋的使用人不当使用所引起的，国美公司只要求金源公司按照原新的设施设备价款赔偿没有事实及法律依据，国美公司只能要求侵权人即上一层房屋的使用人承担赔偿责任并合理按照设施设备的价款折旧评估要求赔偿损失，经现场勘查及对损坏设施设备的评估，损失价值在4万元以内；鉴于两司多年合作关系，金源公司自愿向国美公司支付4万元的补偿款作为国美公司因机房漏水所造成的经济损失，国美公司在支付尚欠二季度租金125000元时可以抵扣金源公司自愿支付的补偿款4万元，即国美公司还需支付尚欠租金85000元，国美公司应在收到本函件的5日内支付，否则将视为严重违约。5、诉讼中，国美公司于2020年11月5日将案涉房屋腾空并将钥匙邮寄给金源公司，金源公司对交接涉案房屋时间为2020年11月5日没有异议。本院认为，本案双方当事人的争议焦点：1、本案租赁合同是否有效；2、金源公司的诉求是否合法有据。本院对上述焦点作出如下分析认定：1、关于合同效力问题，国美公司主张涉案房屋无合法有效的产权证，且土地使用权尚在福景公司名下，景祥公司是否取得该地上建筑物的合法产权存疑，故合同存在无效的可能；本院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种合同无效的情形，故国美公司上述主张缺乏法律依据，本院不予采纳，本案租赁合同依法成立并生效，受法律保护。2、关于金源公司的诉求，（1）关于解除合同及腾退房屋，合同双方一致同意解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本案租赁合同应予解除；经本院询问，国美公司已于2020年11月5日腾空涉案房屋，金源公司对交接房屋时间为2020年11月5日予以确认，即涉案房屋已经腾退，对金源公司该诉求本院不予支持；（2）关于租金问题，涉案房屋租金交付至2019年11月，于2020年11月5日腾退，则2019年12月1日起至2020年11月5日止的租金合计234062元国美公司应予支付（其中2019年12月1日至2020年8月31日的租金为25万元÷12个月×9个月=187500元，2020年9月1日起至2020年11月5日的租金为25.75万元÷365天×66天=46562元）；国美公司承租涉讼店面系用于经营，鉴于2020年初受新冠肺炎疫情的不可抗力影响，疫情期间国美公司无法正常营业，根据公平原则以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”的规定，本院酌定金源公司免收国美公司一个月的租金20833元（25万元÷12个月）；此外，2019年9月因涉案房屋上一层漏水导致国美公司机房设备损坏，金源公司于2020年5月发函告知国美公司自愿补偿国美公司损失4万元并可从租金中予以抵扣；据此，国美公司应支付金源公司尚欠租金173229元（234062元-20833元-40000元）；（3）关于违约金问题，国美公司认为因金源公司未尽到对涉案房屋的维保义务，房屋漏水造成其设备损失204189.11元及营业毛利润损失195460元，加之疫情的影响，故其非恶意延迟支付租金，不应当承担违约责任，即便违约，金源公司主张的违约金亦偏高应予调整。本院认为，关于涉案房屋上一层漏水问题，漏水问题已解决并未影响到国美公司后续对涉案房屋的使用，加之该漏水问题除金源公司外可能涉及上一层房屋实际使用人，且国美公司提供的证据设备采购发票等不足以证明设备的损坏程度以及受损时的价值，即无法确认该损失价值是否与国美公司应付的租金价值相当，故国美公司主张其因漏水所造成的损失拒付租金不构成违约不能成立。国美公司仅支付租金至2019年11月，2019年12月起的租金未依约支付，该行为已构成违约。关于违约金，国美公司对此有异议，认为金源公司针对延付租金的行为既主张一般违约责任又主张根本违约责任，且国美公司并非恶意拖欠租金，违约金标准过高应予降低；本院认为，合同约定国美公司延付租金应按日千分之三支付违约金，且逾期60天以上金源公司有权解除合同，国美公司应赔偿3个月房租作为补偿；两者均具有违约惩罚性，均系因国美公司延付租金这一个违约行为所引起，即本案合同对同一违约行为设立了两个惩罚性后果，已过分高于因国美公司的违约行为给金源公司造成的损失；金源公司亦陈述国美公司的违约行为给其造成的损失系合同提前解除未能及时找到合适租户的房屋空置期间的租金损失，考虑到租期提前终止时需给予金源公司寻觅下一承租人的合理时间，本院酌定给予金源公司三个月的时间，故对金源公司主张国美公司赔偿其3个月房租62500元的诉求本院予以支持，但对其主张按每日62.5元计付拖欠租金违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告漳州市芗城金源物业管理有限公司与被告漳州鹏润国美电器有限公司于2018年8月1日签订的《租赁合同》；二、被告漳州鹏润国美电器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告漳州市芗城金源物业管理有限公司支付租金173229元；三、被告漳州鹏润国美电器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告漳州市芗城金源物业管理有限公司支付违约金62500元；四、驳回原告漳州市芗城金源物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11391.6元，减半收取计5695.8元，由原告漳州市芗城金源物业管理有限公司负担3277.8元，被告漳州鹏润国美电器有限公司负担2418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  邹燕玲二〇二〇年十二月二日书记员  林如芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。