大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初3694号原告：大连创意产业项目发展有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港湾街1号15库。法定代表人：韩强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：耿丁，辽宁恒信（丹东）律师事务所律师。被告：大连鹿角咖啡时尚文化有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港湾街1号15库2层B06-2。法定代表人：赵仁杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘霖，辽宁海大律师事务所律师。原告大连创意产业项目发展有限公司诉被告大连鹿角咖啡时尚文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连创意产业项目发展有限公司的委托诉讼代理人耿丁，被告大连鹿角咖啡时尚文化有限公司的委托诉讼代理人刘霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付租金377,560.08元、宣传推广费6,685.97元、预存电费22,410.46元、空调电费23,884.78元、水费4,141.80元；2.请求判令被告向原告支付租金自2019年11月1日起至付清为止产生的违约金，截至2020年4月17日，暂计41,707.46元；3.请求判令被告负担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《租赁合同》及相关附件（以下筒称合同），约定由被告承租原告位于大连市中山区商铺用于经营品牌“鹿角咖啡”，租赁面积289.49平方米，租赁期限自2016年4月16日至2019年4月15日（同计租期），期间租金共计1,172,868.75元。合同第六条约定，被告应当额外支付租金3%的宣传推广费；同时约定，被告按大连市及大连港相关部门收费标准（附件四《公共事业项目收费标准表》）缴纳相关费用，并由原告代收代缴水费、电费、采暖费等相关费用。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供约定商铺用于其经营使用，但被告未能依约履行各项付款义务，截至2019年10月底被告停止经营，尚欠租金377,560.08元、宣传推广费6,685.97元、预存电费22,410.46元、空调电费23,884.78元、水费4,141.80元。合同第十一条第14款约定，被告应按照每日0.1%的标准支付欠付金额的违约金。原告自2019年11月1日开始计算，并将违约金比例调减至年化24%的法定最大值，截至2020年4月17日，租金违约金暂计41,707.46元。对上述欠付费用，经原告多次催要，被告拒不履行给付义务，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求无事实和法律依据。一、原告关于租金的计算有误。《租赁合同》第三条第3款约定：计租期自2016年4月16日至2019年4月15日止，合同终止日期也为2019年4月15日，并非2019年10月底。2019年8月18日，原告委托授权辽宁恒信律师事务所申扬律师出具律师函，律师函主张至2019年4月15日的租金为205856.33元，说明租期之后不再计收租金。2018年9月原告与被告签订《补充协议》约定2018年10月、11月为免租期，免租金额为68869.67元，被告在原告处尚有保证金101610.99元，应予以抵扣，租赁合同约定租金相比只少交35375.67元；二、因原告违约致使租赁房屋不符合合同约定用途，租金应该减免。被告自2018年12月停交租金为行使不安抗辩权，减少损失的合法行为。《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《租赁合同》第二条约定租赁经营业态为咖啡、简餐，未经原告书面同意被告不得改变经营用途；第十条约定原告1-6条责任，包括宣传、推广、提高15库知名度、供水、供电、通信、暖气、空调的设施设备、保安、保洁、消防、四害消杀等物业配套服务等；第十一条约定设备出现故障需向原告提出维修申请，未获原告书面同意不得暂停或停止营业；第十三条约定未经原告书面同意，被告不得终止合同。合同签订后，被告依合同向原告支付了保证金及租金。但原告未能依约履行合同义务，造成被告经营损失。原告对十五库管理混乱，停水、停电、停暖、空调设备损坏情况经常发生，卫生条件差，特别是违反四害消杀义务，老鼠成群出现，招摇逛店，被告承租租赁物用于餐饮行业，依据食品卫生法、食品安全法、食品安全法实施条例、餐饮服务食品安全监督管理办法、《餐饮服务食品安全操作规范》《中华人民共和国农产品质量安全法》《中华人民共和国产品质量法》《餐饮服务许可管理办法》的规定，经营场所不得出现老鼠，一经发现即关停，租赁店铺实际上已不能再用于合同约定餐饮用途，依据《城市房屋租赁管理办法》，不符合卫生部门有关规定不得出租。原告的不作为壮了鼠胆，老鼠习惯与客人同时进店，消费者几次拍照传到网络上，影响恶劣。被告发现老鼠就必须自觉停止营业进行消杀，销毁当天食物，经营处于三天经营两天灭鼠的状态。2018年始，店里老鼠数量急剧增加，厨房几乎天天都有老鼠出现，停业违反合同，不停业违反法律，名为营业实际闭店状态。十五库整体经营环境也持续恶化，商户锐减，几乎没有什么客流量。多家商户找到原告协商解决方案，都没有答复，商户纷纷撤离，只剩几家最早招租的商户应原告要求为其站台撑场面。被告与原告交涉同时仍按照合同按时缴费、履行义务。2018年7、8月间，被告空调再次因故障停机，原告没有履行维修义务，室内温度高达42度，导致多家租户长期无法营业，被告向原告提出停交租金、撤店。2018年10月初原告找到被告，希望被告完全履行合同，不要撤店，后续租金可以商量。2018年11月1日，双方签订租赁合同补充协议，协议约定减免2018年10月1日至11月30日租金，后续租金再协商。双方多次协商2018年11月30日后的租金，因原告原因没有最终结果。而15库的营商环境急速恶化，被告损失严重，不得不停止支付租金行使抗辩权。原告承诺打造好的招商环境，希望被告“先这么干着”，意思是停止收租金。按照约定，收租金的程序是原告先向被告发出收款通知书，被告支付一季度租金。自2019年12月原告没有再发出收款通知书后。被告希望15库多能够重振旗鼓，重新签订租约把此前因原告经营管理不善造成的损失补回来，就应原告要求留在15库赔本带吆喝。原告经营的15库自2018年始经营状况严重恶化，丧失商业信誉，被告已于2018年9月通知原告将中止履行支付租金的义务并撤店，原告利用其提供的格式合同优势地位不同意被告终止合同撤店或停业。原告不履行消杀义务致使老鼠肆虐，租赁物已不具备合同用途应该免租；原告也没有提供适当担保，而且15库的其它商铺更是大面积停止经营、撤店。故被告中止支付租金的行为是在依法、依约行使不安抗辩权，不应承担违约责任，如上所述，原告未能在租期内保持租赁物符合约定的用途导致案涉店铺无法实现合同目的，被告遭受经营损失，租金应该免除，违约责任应由原告承担。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告承租的案涉商铺位于15库，并非独立于市面的房屋，因此其经营情况必定与原告的管理、商誉及客流量密切相关，如果15库的营业情况发生重大变化，必然会影响商户的经营收入和利润。2017年开始，原告对15库经营管理不善，导致大量商户停止经营，15库的商业信誉受到极大的影响，必然会影响商场内商户的经营状况，否则也不会导致多家商铺撤店或采取停交租金方式主张权利、减少损失。原告违反合同约定，未能在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，导致被告租金、营业损失。被告采取中止支付租金的方式系依法履行不安抗辩权，应认定为合法。故应驳回原告部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关证据进行了审查。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告（承租方、乙方）与案外人大连港集团有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同书》，承租案外人位于大连港区内建筑面积约为26333.66平方米的15#仓库（实际使用和占地面积以附图为准）及库内的起重设备；租赁期限为壹拾年零柒个月，即自2009年4月1日起至2019年10月31日止；该建筑物每年平均租金为300万元，其中2009年11月1日-2010年10月31日、2010年11月1日-2011年10月31日年租金分别为200万元；从2011年11月1日开始至2019年10月31日止，年租金为325万元，10年租金总计为3000万元；在该租赁物租赁经营期间，电话费、水、电费、采暖费、煤气费等由乙方按时向归口管理部门缴纳，并由乙方承担违约责任。2016年9月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方具有使用权的15库，位于大连港内，建筑面积约为26333.66平方米，该仓库的所有权为大连港集团有限公司所有，甲方同大连港集团有限公司签订《租赁合同书》，取得该仓库的承租权及转租权；甲方同意将位于大连市中山区商铺出租给乙方，该商铺建筑面积为租赁面积289.49平方米；乙方的经营品牌为“鹿角咖啡”，经营业态为咖啡、简餐；租赁期限自租赁期限自2016年4月16日至2019年4月15日止；经甲、乙双方商议，乙方租金按租赁面积计算，付款周期为每3个月一付，合同期内乙方共计应支付甲方租金1172868.75元；关于履约保证金约定，乙方应于本合同签订之时向甲方交纳履约保证金，履约保证金的金额为人民币101610.99元；本合同期满后，若甲、乙双方不再续约，在甲方核实乙方已全部履行与消费者所签销售合同并将商铺恢复原状、设备设施完好的交回、清算完相关费用、注销该商铺工商营业执照后，甲方在乙方将商铺恢复原状并交还该商铺后的六个月内一次性退还乙方所交纳的履约保证金（不计利息），若乙方违反本合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留履约保证金并追究乙方的违约责任或赔偿责任；关于宣传费用约定，甲方负责市场的统一宣传工作，乙方应当向甲方支付宣传推广费，甲方所收取的推广费有甲方包干使用，宣传推广费的标准为乙方每年租金的3%，宣传推广费的支付方式为年付，支付时间均为每个付款周期的上月25日前；关于水费、电费采暖费用代收约定，按照甲、乙双方约定，由甲方代收代缴水费、电费、采暖费等相关费用，资费标准详见《公共事业项目收费标准表》（附件四），乙方同意按照大连市及大连港的相关部门收费规定进行交费，交费时间为每月25日前，如逾期，乙方将按相关规定缴纳滞纳金；关于甲方责任约定，甲方应系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局；统一进行广告宣传和市场推广，提高15库知名度；甲方应为乙方提供供水、供电、通信、空调的设施设备，并协调相关部门及单位做好公共配套服务；为乙方提供给公共区域保安、保洁、消防、四害消杀等物业配套服务；乙方应按照本合同约定的时间支付租金、履约保证金、宣传推广费、水费、电费等各项费用，每逾期一日，乙方应按逾期款项的0.1%向甲方支付违约金，超过15日，甲方视同乙方违约并有权终止本合同。《租赁合同》附件四《公共事业项目收费标准表》约定：水费每吨7.8元（供水单位标准），电费每度1.394元（大连港电力公司标准），空调电费每度1.394元（大连港电力公司标准，以外机电表及终端计量为准），环保排污费每吨2.62元（按相关政府部门规定对本项目核定后再另行交费）。合同签订后，原告向被告交付案涉商铺，被告按约装修、经营，被告交付履约保证金101610.99元。2018年11月15日，原被告签订《租赁合同补充协议》，经充分考虑经济下行的影响，对被告租赁期内的租金进行调整，原告给予被告2018年经营扶持政策，2018年给予10月1日至11月30日期间为免租期，实际减免2018年租金额度为68869.67元。后被告未能按时交付租金，2019年8月26日，原告向被告发送律师函，确认截至2019年5月31日，被告欠付租金205856.33元，截至2019年3月31日，被告欠付空调费37043.13元、水费1770.6元、营销费6685.97元。现被告已搬离15库，但双方未进行交接手续。另查，2017年下半年开始，被告所在的15库的管理出现问题。被告经营的系餐饮业态，因原告未进行消杀，导致店内多次出现老鼠。根据证人王某（系原告原物业经理）证实，15库从2018年开始，电梯、空调、消杀均未按约定及相关规定进行维保，导致15库内电梯、空调存在停运、房屋漏水、夏天温度极高，冬天无取暖现象，2018年开始出现大量商铺撤店，经营惨淡。根据证人荷恬心语素食餐厅员工赵某证实，该餐厅撤店时，原告未出具交接手续。关于宣传方面，原告使用的名称为“15庫SINCE1929”的微信公众号于2017年8月24日发布名为“‘水墨·古风’东元书画创作展将与8月27日十五库隆重举办”，经本院查明，该文章系原告公众号最后一篇文章。本院认为,原、被告之间签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》系当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行义务。不履行义务或者履行义务有瑕疵，应属违约，应按照合同约定和法律规定承担相应的法律责任。现原告已将案涉房屋交付被告使用，被告理应按照约定缴纳租金，根据《租赁合同》约定，被告的租赁期截至2019年4月15日，根据原告发送的律师函，可以确认被告欠付租金为205856.33元，被告对此欠付的金额无异议。因双方签订的《租赁合同补充协议》，原告给予被告租赁期内租金减免额度为68869.67元，故应在欠付金额中扣除该部分，被告应给付租金为136986.66元（205856.33元-68869.67元）；关于租赁期后的使用费问题，原被告双方未另行签订《租赁合同》，被告虽未在合同期满搬离，但因15库管理问题，经营环境已受到严重破坏，尤其对餐饮业态来说，不能保证良好卫生环境、就餐环境，被告不能正常营业，被告的行为系履行不安抗辩权。如仍按租金标准交付租金，对被告明显不公，且被告多次要求提前终止合同、解除合同，原告均不同意，后被告已于2019年10月底搬离15库。综上，自2019年6月1日至2019年10月31日的使用费，本院不予支持；关于原告诉请的违约金，被告承租的商铺位于15库内，其签订合同的目的即要依靠15库的环境、商誉实现自己经济利益最大化。原告作为出租人、15库的管理人，不能仅将案涉房屋以高额价格出租给各商户，收取租金，还应保证15库处于正常经营状态，商誉不受影响。根据庭审查明的情况、证人证言、15库实际经营状况，可以确认自2017年下半年开始，原告出现管理不善的情况，其行为已严重导致15库经营困难，大批商户撤店的现象。原告在履行合同时，已出现违约行为，虽该违约行为未达到根本违约之程度，但亦应承担相应的责任，故原告请求的违约金，本院不予支持；关于原告要求被告给付电费、空调电费、水费之诉请，鉴于原告并未提供相应证据证明案涉房屋产生的实际电费、水费、空调费的瓦数、吨数等，该项诉请，本院不予支持；关于原告请求的营销费，原告最后一次的宣传活动为2017年，在较长时间内都没有实际履行了宣传推广义务，故该诉请本院不予支持；关于被告辩称应抵扣履约保证金一节，因被告已于2019年10月底撤店，原告未依约履行交接手续。根据证人证言，其他店铺撤店时，原告亦未出具交接手续。现原告陈述，要求被告将案涉店铺恢复原状，因被告已花费高额价款将案涉店铺装修，如恢复至清水状态，明显不符合经济、节约的理念。现自被告撤店已超过一年时间，原告应依据合同约定，将履约保证金退还。现被告辩称，应抵扣未付租金，符合法律规定，本院予以同意。被告交付的履行保证金为101610.99元，被告应给付原告的租金为136986.66元，两项抵扣后，被告仍应给付原告租金35375.67元（136986.66元-101610.99元）。因被告未交付反诉诉讼费，对其提出的反诉请求，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告大连鹿角咖啡时尚文化有限公司应于本判决发生法律效力后十日内给付原告大连创意产业项目发展有限公司租金人民币35375.67元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；二、驳回原告大连创意产业项目发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8450元，由原告大连创意产业项目发展有限公司负担7860元，由被告大连鹿角咖啡时尚文化有限公司负担590元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  张 弘人民陪审员  王圣云人民陪审员  李 俊二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  周思雨