广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终15090号 上诉人（原审原告）：广西盛科房地产有限公司，住所地南宁市良庆区龙佑街1号，统一社会信用代码91450100723055988D。 法定代表人：任泽君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄涛，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：黄炳宏，男，1978年2月25日出生，汉族，住广西田东县。 委托诉讼代理人：罗敏，广西辰亿律师事务所律师。 上诉人广西盛科房地产有限公司（以下简称盛科公司）因与被上诉人黄炳宏商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2020）桂0108民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织双方当事人到庭对案件争议事项进行核实、调查和辩论。上诉人盛科公司的委托诉讼代理人黄涛，被上诉人黄炳宏的委托诉讼代理人罗敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 盛科公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持盛科公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由黄炳宏承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第4.3.5条款是经过双方平等协商并确认的有效条款，也符合《合同法》第九十三条、九十四条、九十七条的规定，合同签订过程中，盛科公司已就《南宁市商品房买卖合同》及附件条款进行了合理提示及说明，并未加重对方责任，一审判决认定该条款为无效格式条款，属于认定事实错误。黄炳宏违反契约精神、悖于诚实守信原则，构成违约，应适用该条款并承担相应的法律责任。合同双方的基本权利义务并未履行完毕，一审判决认定已履行完毕是错误。一审判决将《南宁市商品房买卖合同》及其附件错误地分割为商品房买卖合同及保证合同两个独立的部分，造成合同双方权利义务认定混乱。在保证期间里，黄炳宏有义务维持盛科公司取得房款的稳定状态，但因黄炳宏严重违约，盛科公司为此承担保证责任支付了巨额钱款，使得盛科公司取得房屋完整对价的稳定状态被打破、取得房屋价款目的落空。黄炳宏在抵押登记完成前触发盛科公司的保证责任，已严重违反合同约定，故不能认定为其已完全履行合同义务。同时，我国房屋权属贯彻登记公示制度，房屋的交付和商品房买卖合同登记备案不能产生物权的效力。时至今日，盛科公司并未将房屋物权进行转移，盛科公司仍是案涉房屋合法的所有者。房屋既未转移登记，合同便不应被认定为已履行完毕。二、一审判决适用法律错误。因黄炳宏违约，盛科公司向银行共偿付了568233.28元，黄炳宏未完全支付购房款，其违约行为致使盛科公司不能得到出售房屋应得到的购房款、不能实现商品房买卖合同的目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定及案涉《南宁市商品房买卖合同》第八条的约定，盛科公司有权单方解除合同。同时，盛科公司已于2020年4月21日向黄炳宏寄送《限期履行还款义务及赔偿损失的告知函》，要求黄炳宏前来公司履行相关义务，否则盛科公司有权行使单方解除权，黄炳宏本人于2020年4月23日签收了《告知函》，但并未如期前来处理相关事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条内容可知，黄炳宏经催告后未在合理期限内偿付划扣款、补齐购房款，未能履行相应义务，在此情形下，盛科公司一方请求解除合同的，人民法院应予支持。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实，公正判决。 黄炳宏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回盛科公司的上诉请求，维持原判。 盛科公司向一审法院起诉请求：判令解除双方之间签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号ＹＳXXX6），判令黄炳宏向盛科公司返还案涉商品房；判令黄炳宏履行合同解除后的法定义务，协助盛科公司办理解除房屋预抵押登记手续，撤销商品房买卖合同登记备案证明（编号ＮＯXXX6），注销房屋预告登记（邕房预字第××号）；判令黄炳宏支付盛科公司已代付的银行贷款79221.78元（17530.19+35348.2+26343.39=79221.78），利息2452.07元（暂计至2020年4月30日）；判令黄炳宏支付盛科公司已代付的银行贷款本金、利息、罚息等共计489011.5元；判令黄炳宏向盛科公司支付违约金172663.05元（计算：1151087×15％=172663.05）；判令黄炳宏向盛科公司支付律师费47500元；本案的诉讼费、保全费（包括购买诉讼财产保全责任保险的费用）全部由黄炳宏承担。 一审法院认定事实：2014年11月20日，盛科公司作为出卖人，黄炳宏作为买受人双方就南宁市良庆区宋厢路18号盛科城A1栋3203号商品房签订一份《南宁市商品房买卖合同》。合同约定房屋总成交价为1151087元，建筑面积为138.83平方米。合同还约定包括但不限于以下内容：第八条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期的时间分别处理（1）逾期30日内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金（不含30日内应付的违约金）。如合同继续履行，在本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。第十七条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定：1.属于商品房预售的，本合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。2.出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后30日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。3.出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。4.因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人有权要求出卖人按照已付购房款总额每日万分之一标准向其承担违约责任，但最高不超过总房款的2％，买受人不退房。因买受人原因（包括但不限于买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、未提交相关资料及未付清相关费用等）导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。合同附件六《补充协议》：第四条对付款方式、期限及违约责任的补充约定：3.选择银行按揭方式（普通商业银行贷款或住房公积金贷款）付款的，买受人首期房价款为合同总价款的30％即346087元，在签订合同时付清。其余70％的合同价款即805000元，由买受人向银行贷款支付。（5）出卖人为买受人提供阶段性担保期间，若买受人没有按贷款合同履行还款义务，出卖人被银行通知要求履行保证责任（即替买受人还款或回购该商品房）时，出卖人向买受人发出限期履行还款义务及赔偿损失的书面通知，买受人应在期限内履行相关义务。若买受人未在期限内履行义务的，并致使出卖人为买受人代偿贷款的，出卖人有权申请法院对买受人所购的房屋实施财产保全措施，同时，买受人应在出卖人代偿贷款的事实发生次日起三日内，与出卖人及贷款银行共同到房屋抵押登记机关办理解除原房屋抵押登记手续。房屋抵押登记解除后，双方即到房产管理部门办理撤销商品房买卖合同登记，买受人所购房屋退还出卖人，由出卖人另行出售；已交房的，买受人应在10日内将该房屋腾空后交还出卖人，出卖人无须对买受人的装修及搬迁等损失进行任何补偿。如逾期交还房屋的，买受人按每日200元向出卖人支付房屋占用费。此外，买受人还应承担包括但不限于签订合同、交楼、撤销合同登记所需的税费及公证费，财产保全费，律师费，手续费和利息支出等费用，并按合同总价款的15％向出卖人支付违约金。第十五条关于联系方式：1.买受人须于签订合同时向出卖人提供详细准确的联系方式（包括地址、电话、传真及联络人等），若发生地址迁移或其它联络方式变更的，买受人须于该变化发生之日起七日内书面通知出卖人，否则视为买受人提供之联系方法继续有效，若因此发生买受人未能收到出卖人发出的所有相关通知时，出卖人将不承担由此产生的任何法律后果。2.根据合同及本补充协议，一方给另一方发送的通知等重要文件，应以书面形式向本补充协议记载的地址或对方书面通知的地址发送，或以报纸公告形式通告。以传真方式送达的，发出传真日为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后第三日视为送达日；以快递方式送达的，签收日为送达日；以报纸公告方式通告的，则为公告刊登之日为送达日。 合同签订后，盛科公司于2014年12月17日为该套房办理了买受人为黄炳宏的商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：2014XXX1），于2015年1月5日办理了预告登记权利人为黄炳宏的预购商品房预告登记（编号：邕房预字第××号）。 2018年7月4日，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向盛科公司发出《担保人存款扣划通知书》（编号：2018XXX8），告知盛科公司因黄炳宏逾期未付还款，已在该公司账户上划扣黄炳宏拖欠的贷款本息及其他应收款项17530.19元。 2018年7月26日，盛科公司通过邮政快递向黄炳宏在补充协议中确认的地址寄出一份《限期履行还款义务及赔偿损失的书面通知》，内容载明：因黄炳宏逾期还贷，导致盛科公司被履行保证责任。现要求黄炳宏于2018年7月29日前到“盛科城”项目售楼中心偿还贷款17530.19元，同时向我公司赔偿损失17530.19元（按代偿金额的1倍计算）。该邮件未能妥投。 2019年10月10日、2020年1月6日，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行分别向盛科公司发出两份《担保人存款扣划通知书》（编号：2019XXX8、编号：2020XXX8），告知盛科公司因黄炳宏逾期未付还款，已在该公司账户上分别划扣黄炳宏拖欠的贷款本息及其他应收款项35348.2元、26343.39元。2020年4月21日，盛科公司向黄炳宏寄出一份《限期履行还款义务及赔偿损失的告知函》，告知黄炳宏因其逾期还贷，导致我公司承担保证责任，现要求你于4月24日之前务必前来我公司偿还代偿款项并支付利息。若未按期前来处理，将依据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》之约定解除合同。该邮件于2020年4月23日由黄炳宏本人签收。 2020年4月27日，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向盛科公司发出《提前收回贷款告知函》载明，盛科公司在黄炳宏与我行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》作为担保人，因黄炳宏未按时足额履行，截止2020年4月30日上述贷款全部本息489011.5元，现要求你公司承担连带保证责任。盛科公司于2020年4月30日通过广西北部湾网上银行向黄炳宏在中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的账户中支付489011.5元，并注明用途为：代黄炳宏归还银行个人按揭贷款。 2020年4月10日，盛科公司与北京大成（南宁）律师事务所就本案签订一份《委托代理协议》，约定律师代理费为47500元。后北京大成（南宁）律师事务所向盛科公司出具等额的发票。 一审法院认为，关于《南宁市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第4.3.5条的效力及《南宁市商品房买卖合同》应否解除的问题。双方签订《南宁市商品房买卖合同》的交易目的在于，双方分别享有并履行作为买卖双方确定房屋的买受人和出卖人的权利和义务，黄炳宏的主要合同义务为支付房屋对价，黄炳宏已经采取首付款及银行按揭贷款的方式支付完毕房屋全部价款，盛科公司也已将房屋交付黄炳宏，合同的基本权利义务已履行完毕。因黄炳宏未按期偿还贷款，盛科公司是基于借款担保合同的担保责任被银行扣划保证金。现双方《补充协议》第4.3.5条约定“出卖人为买受人提供阶段性担保期间，若买受人没有按贷款合同履行还款义务，出卖人被银行通知要求履行保证责任（即替买受人还款或回购该商品房）时，出卖人向买受人发出限期履行还款义务及赔偿损失的书面通知，买受人应在期限内履行相关义务。若买受人未在期限内履行义务的，并致使出卖人为买受人代偿贷款的，出卖人有权申请法院对买受人所购的房屋实施财产保全措施，同时，买受人应在出卖人代偿贷款的事实发生次日起三日内，与出卖人及贷款银行共同到房屋抵押登记机关办理解除原房屋抵押登记手续。房屋抵押登记解除后，双方即到房产管理部门办理撤销商品房买卖合同登记，买受人所购房屋退还出卖人，由出卖人另行出售……”，是以盛科公司履行了盛科公司、黄炳宏、贷款银行三方签订按揭贷款合同的担保责任而要求解除商品房买卖合同、收回商品房，实际加重了黄炳宏的责任，应认定为无效的格式条款。关于盛科公司诉请的其代黄炳宏支付的银行贷款本息，盛科公司可另案行使追偿权，就被扣划金额及相关损失向上诉人另行主张权利。盛科公司诉请的违约金亦是依据《补充协议》第4.3.5条进行主张，现该条款被认定为无效的格式条款，故对盛科公司该诉请不予支持。关于盛科公司诉请的律师费问题。现盛科公司的诉请未得到支持，故对其诉请的律师费亦不予支持。关于盛科公司诉请的诉讼财产保全责任保险的问题，涉案商品房买卖合同中并未约定诉讼财产保全责任保险的负担，盛科公司该诉请没有合同依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一项的规定，判决：驳回广西盛科房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费8571元，保全费4474元，由广西盛科房地产有限公司负担。 二审中，双方当事人对一审判决认定事实均无异议。盛科公司表示，合同解除后，其愿意退回黄炳宏付给该公司的相应款项。经核实，本院对一审查明的事实予以确认。 本院二审期间，盛科公司围绕上诉请求依法提交了三组证据。第一组为四张快递单和一张中国邮政邮件查询记录，证明盛科公司已按本案合同约定履行了通知和催告义务，但黄炳宏不予配合；第二组证据为中国执行信息公开网查询结果截图和企业工商信息截图，以及黄炳宏被执行情况表、不动产档案查询告知书，证明黄炳宏身负重债，没有继续履行合同的能力；第三组是南宁市良庆区人民法院（2019）桂0108民初783号民事判决，证明同一案情但不同判决，应予撤销。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄炳宏对以上证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为与本案没有关联。据此，本院对盛科公司提供的以上证据的真实性和合法性予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：本案合同应否解除，黄炳宏应否承担违约责任。 本院认为，双方当事人签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，也没有违反法律、法规效力性强制性规定，因此应认定为合法有效。在黄炳宏逾期未归还贷款本息的情况下，贷款银行先要求盛科公司代为偿还按揭贷款本息，后又因黄炳宏继续不按时偿还贷款而由盛科公司承担保证责任，代其提前清偿贷款本息余额。在此情况下，盛科公司作为保证人，在承担保证责任后未能受偿，该公司通过出售房屋获取对价的合同目的已无法实现，根据附件六补充协议的约定，双方约定的解除合同条件已成就，盛科公司根据其与黄炳宏签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》约定的合同解除条款，向法院起诉主张解除其与黄炳宏签订的商品房买卖合同，并由黄炳宏承担违约金，符合法律及双方合同约定，本院予以支持。根据合同履行情况，盛科公司请求黄炳宏返还案涉房屋合法，本院予以支持。故黄炳宏应将案涉房屋返还盛科公司，盛科公司亦表示愿意退还黄炳宏支付的购房款项，符合法律规定，本院依法照准。 鉴于案涉房屋已办理相应的预告登记、备案以及预抵押登记手续，合同解除后，黄炳宏应协助盛科公司办理解除房屋预抵押登记手续，撤销原登记备案证明，注销房屋预告登记，支付盛科公司已代其支付的银行贷款本息及罚息，并依约定承担本案律师费。盛科公司请求黄炳宏按补充协议约定的15%承担违约金以及代付银行贷款的利息，因盛科公司在被贷款银行扣划贷款本息后，已依合同约定两次书面通知黄炳宏，但黄炳宏未予偿还，故盛科公司关于要求黄炳宏赔偿其损失的请求合法有据，本院予以支持。但违约金和利息实质上均为盛科公司因承担代偿责任而产生的损失，故该两项请求属于重复计算且违约金明显过高，因此本院判定由黄炳宏按照盛科公司代为偿付的时间，依规定利率给付相应利息。保全保险费属于盛科公司在诉讼过程中为保证债权实现而支出，且合同中对此未作出明确约定，故本院不予支持。黄炳宏在诉讼中主张即使解除合同，亦应按房屋现市场价格进行补偿。本院认为，根据诚实信用原则，任何人不能因其违约行为而获利，故黄炳宏作为违约的一方，本院对其主张不予支持。 综上所述，上诉人广西盛科房地产有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市良庆区人民法院（2020）桂0108民初2554号民事判决； 二、解除2014年11月20日广西盛科房地产有限公司与黄炳宏签订的《南宁市商品房买卖合同》(合同编号YS01148716)，黄炳宏将南宁市良庆区宋厢路18号盛科城A1栋3203号商品房返还给广西盛科房地产有限公司； 三、广西盛科房地产有限公司向黄炳宏返还首付款346087元； 四、黄炳宏偿还广西盛科房地产有限公司代其偿付的银行贷款本息（含罚息）共计568233.28元及利息（利息计算方法：本金数额：2018年7月5日至2019年10月9日期间本金为17530.19元，2019年10月10日至2020年1月5月期间本金为52878.39元，2020年1月6日至2020年4月29日期间本金为79221.78元，2020年4月30日起至清偿之日止为568233.28元。利率：2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，2019年8月20日前按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率。） 五、黄炳宏支付广西盛科房地产有限公司律师费47500元； 六、黄炳宏协助广西盛科房地产有限公司撤销房屋备案登记（登记编号：2014XXX1）； 七、黄炳宏协助广西盛科房地产有限公司注销房屋预公告登记（编号：邕房预字第××号）； 八、黄炳宏协助广西盛科房地产有限公司解除房屋预抵押登记； 九、驳回广西盛科房地产有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费8571元，财产保全费4474元，二审案件受理费17142元，均由被上诉人黄炳宏承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 刘助建 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 黄云星 书 记 员 黄黎欣