山东省烟台经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0691执异129号异议人（被执行人）：烟台德达精密机械制造有限公司。住所地：山东栖霞经济开发区吉林路。法定代表人：颜世香，经理。申请执行人：招商银行股份有限公司烟台分行,住所地山东省烟台市经济技术开发区珠江路66号。负责人：史小东，行长。委托诉讼代理人：孔岳东,山东鲁信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王潇潇,山东鲁信律师事务所律师。本院在执行(2020)鲁0691执恢220号申请执行人招商银行股份有限公司烟台分行与被执行人山东华安重工有限公司、烟台德达精密机械制造有限公司、烟台华安通讯设备有限公司、李国安、陈健金融借款合同纠纷一案中，异议人烟台德达精密机械制造有限公司向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人称，请求依法撤销山东鸿烨土地房地产资产评估有限公司作出的鸿烨咨评字(2020)第028号《拟拍卖房地产询价报告书》。事实与理由：异议人收到贵院发送的山东鸿烨土地房地产资产评估有限公司作出的关于异议人所有的位于栖霞经济开区、三菱公司北1号、2号、3号、4号工业房地产的鸿烨咨评字(2020)第028号《拟拍卖房地产询价报告书》。针对该报告书，异议人特提出如下异议：一、该询价报告书评估程序违法，询价报告书应无效。根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第五条的规定：“五、法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件：(一)有明确的业务范围；(二)有在业务范围内进行司法鉴定所必需的仪器、设备；(三)有在业务范围内进行司法鉴定所必需的依法通过计量认证或者实验室认可的检测实验室；(四)每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人”。根据该规定可以看出，进行司法鉴定业务必须有三名以上的鉴定人。而该份询价报告书上仅载明了有刘宜柏、刘冬颍两名评估人员，评估人员的数量不符合上述规定的要求，而且在询价报告书中并没有孙某、周文明二人的签字。故，异议人认为询价报告书程序违法，应属无效。二、该询价报告书未严格按照《房地产估价规范》的规定对标的物进行审慎的价值评估，严重影响了评估标的物的价值。根据该询价报告书第六条估价方法中载明的内容，本次询价采取的是成本法及基准地价修正法。异议人认为，山东鸿烨土地房地产资产评估有限公司在本次询价评估过程中未严格按照《房地产估价规范》的规定进行评估。首先，采取基准地价修正法进行评估，所适用的范围是政府或其有关部门已公布基准地价地区的土地估价，但鸿烨评估公司在该询价报告书中也未列明政府或其有关部门已公布的涉案评估房地产范围内的土地估价，异议人不知其采取该询价方法所依据的评估标准从何而来。其次，根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)第4.4.17中的规定：“成本法测算出的价值，宜为房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值”，而实际上，涉案评估标的物上系存在租赁、查封、抵押情形的，因此异议人认为，对于涉案房地产的评估，不能采取询价报告书中载明的成本法。综上，异议人认为，山东鸿烨土地房地产资产评估有限公司作出的鸿烨咨评字(2020)第028号《拟拍卖房地产询价报告书》评估程序违法，询价报告书载明的询价方法并不符合相关规定，且评估公司在评估时未严格按照《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)中的规定采取适合、准确的方法对涉案房地产进行评估，严重影响了涉案评估标的物的价值，导致评估价值并不准确。故，异议人要求贵院撤销该鸿烨咨评字(2020)第028号《拟拍卖房地产询价报告书》，以维护异议人的合法权利。本院查明，本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司烟台分行与被执行人山东华安重工有限公司、烟台德达精密机械制造有限公司、烟台华安通讯设备有限公司、李国安、陈健金融借款合同纠纷一案中，申请执行人依据（2019）鲁06民初3号民事判决书向烟台市中级人民法院申请强制执行，要求被执行人山东华安重工有限公司向申请执行人招商银行股份有限公司烟台分行偿还借款本金人民币34786273.17元及利息91953.73元,复利77.78元(利息、复利暂计至2018年12月27日),并自2018年12月28日起至实际给付之日止仍按借款合同约定计算给付利息、罚息、复利；被执行人烟台华安通讯设备有限公司、李国安、陈健分别在最高本金限额3500万元以及相应利息、罚息、复息、实现债权的其他相关费用范围内承担连带清偿责任；招商银行股份有限公司烟台分行在最高本金限额3500万元以及利息、罚息、复息、其他相关费用范围内，对被执行人烟台德达精密机械制造有限公司抵押的坐落于栖霞经济开发区，三菱公司北1号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号）、三菱公司北2号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号）、三菱公司北3号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号）、三菱公司北4号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号）的房产及位于栖霞经济开发区、三菱公司北土地证号为栖国用（2018）第281625号的土地使用权享有优先受偿权；并加倍支付迟延履行期间的债务利息，负担案件受理费216191元、财产保全费5000元及本案执行费。执行过程中，烟台市中级人民法院以（2019）鲁06执229号执行裁定书将本案指定烟台经济技术开发区人民法院执行。2020年7月16日，本案立案执行，并于2020年7月20日向被执行人邮寄送达了执行通知书、报告财产令和财产申报表。执行过程中，招商银行股份有限公司烟台分行申请拍卖被执行人名下财产以清偿债务。经查，2019年1月7日，烟台市中级人民法院依据（2019）鲁06执保1号民事裁定书查封了烟台德达精密机械制造有限公司抵押的坐落于栖霞经济开发区，三菱公司北1号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号、建筑面积4189.01平方米）、三菱公司北2号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号、建筑面积5919.41平方米）、三菱公司北3号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号、建筑面积2026.81平方米）、三菱公司北4号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号、建筑面积2903.25平方米）的房产及位于栖霞经济开发区、三菱公司北土地［证号为栖国用（2018）第281625号使用权面积77997平方米］使用权。本院于2020年7月20日作出（2020）鲁0691执恢220号执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人烟台德达精密机械制造有限公司抵押的坐落于栖霞经济开发区，三菱公司北1号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号、建筑面积4189.01平方米）、三菱公司北2号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号、建筑面积5919.41平方米）、三菱公司北3号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号、建筑面积2026.81平方米）、三菱公司北4号（房产证号：栖房权证栖城房字第××号、建筑面积2903.25平方米）的房产及位于栖霞经济开发区、三菱公司北土地［证号为栖国用（2018）第281625号使用权面积77997平方米］使用权以清偿债务。后经委托，2020年9月22日山东鸿烨土地房地产资产评估有限公司出具了鸿烨咨评字(2020)第028号《拟拍卖房地产询价报告书》。本院认为，《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第五条规定，法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件：（一）有明确的业务范围；（二）有在业务范围内进行司法鉴定所必需的仪器、设备；（三）有在业务范围内进行司法鉴定所必需的依法通过计量认证或者实验室认可的检测实验室；（四）每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人。根据该规定，从事司法鉴定的机构需要达到每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人的条件，才能从事司法鉴定业务，而不是规定在具体进行每一项鉴定时需要三名以上鉴定人。关于司法鉴定机构在从事某一具体鉴定事项时需要几名鉴定人的问题，《司法鉴定程序通则》第十九条作出了规定：司法鉴定机构对同一鉴定事项，应当指定或者选择二名司法鉴定人进行鉴定；对复杂、疑难或者特殊鉴定事项，可以指定或者选择多名司法鉴定人进行鉴定。根据该规定，对同一鉴定事项由二名司法鉴定人进行鉴定即可。本案中，山东鸿烨土地房地产资产评估有限公司出具的鉴定报告有两名有资质的鉴定人孙某和周文明签字，符合法律规定，评估程序并不违法。关于异议人主张的评估计算方法及评估结果问题，不属于执行异议的审查范围，本案中不予审查。且本案评估机构的评估报告中关于被执行人房地产的价值仅是人民法院在委托拍卖中可参照的保留价，其实际价值应由市场决定。综上，涉案评估报告程序合法、异议人主张程序违法、评估方法不当的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人烟台德达精密机械制造有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向烟台市中级人民法院申请复议。审 判 长  翟汉涛人民陪审员  张宗潜人民陪审员  牟晓辉二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  刘佳龙