上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初61599号原告：杨志伟,男,1957年11月11日生。原告：马莉华,女,1957年4月23日生。原告：杨晨,男,1982年6月16日生。上列三原告的共同委托诉讼代理人：李晶晶，上海市光大律师事务所律师。上列三原告的共同委托诉讼代理人：朱帆骏，上海市光大律师事务所实习律师。被告：卢宇,男,1987年11月15日生,汉族,住江苏省太仓市中市西路XXX号XXX幢XXX室。委托诉讼代理人：焦月华(系被告卢宇妻子)，住江苏省太仓市。被告：焦月华,女,1987年2月9日生。原告杨志伟、马莉华、杨晨与被告卢宇、焦月华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告杨志伟、马莉华、杨晨的共同委托诉讼代理人李晶晶和朱帆骏，被告焦月华(暨被告卢宇的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告杨志伟、马莉华、杨晨共同向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付购房尾款人民币(以下币种同)20,000元；2、判令两被告向原告支付滞纳金：每日按3,540元的标准(房屋总价的万分之五)，自2020年5月31日起计算至两被告实际付清尾款之日止；3、判令两被告向原告归还2020年6月物业费119元。事实与理由：原、被告于2020年1月4日签订《房地产买卖居间合同》，并于2020年4月11日签订《上海市房屋买卖合同》，约定原告将位于上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，房屋总价款708万元，其中网签合同约定房价转让款700万元；被告于办妥房屋交接、户口迁出及水电煤物业等结清且户名变更手续同时向原告支付8万元尾款。现双已经办理完过户登记手续，原告也将户口迁出。2020年5月30日，原告按约定与被告办理房屋交接手续，当天对水电煤进行抄表结算。被告也于5月30日当天在物业办理了户名变更，并缴纳了今年下半年起的物业费。因此，双方实际于2020年5月30日完成了房屋交接。但被告无理取闹，拒不签署房屋交接单，原告只能将钥匙交给中介。2020年6月19日，被告自行通知原告其已更换门锁，当天转账支付房屋尾款6万元，拒绝支付剩余2万元。另，原告此前已经缴纳了2019年7月至2020年6月物业费1,428元。对于2020年6月的物业费应由被告承担。原告曾向司法所申请司法调解，但被告拒绝参加调解。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告卢宇、焦月华共同辩称，不同意原告的诉讼请求。根据《房地产买卖合同》第8条约定，原告承诺系争房屋不存在质量问题及瑕疵，包括但不限于漏水等问题。2020年5月30日下雨，被告前往系争房屋处准备收房，但发现主卧的阳台、阁楼的阳台、主卧的屋顶存在漏水现象，其中阁楼的阳台需要业主自己修理，其他可以向物业申请维修基金，但也需要一个流程。双方为此产生争议，并报警，警察提出让原告将钥匙放在中介处。由于房屋漏水，不符合交房条件，故当天被告不予收房。2020年6月19日，被告自行开锁进入房屋，并告知原告。由于房屋漏水，故被告扣除2万元作为违约金，其余尾款6万元已转账支付给原告。关于滞纳金，不同意支付。即使法院认定被告应予支付，合同约定的标准过高，请求法院予以调整。关于物业费，2020年5月30日，原告确实办理了物业户名变更，原告主张的物业费标准予以认可，但由于房屋交接至今尚未完成，故不应支付物业费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年4月11日，原告杨志伟、马莉华、杨晨(甲方)与被告卢宇、焦月华(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定乙方受让甲方所有的系争房屋，建筑面积100.89平方米，转让价款700万；查验后签订《房屋交接书》为房屋转移占有的标准；双方在2020年4月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，甲方保证该房屋无质量问题及瑕疵(包括但不限于漏水问题)；甲方应于2020年6月1日前配合乙方完成房屋存在的租赁合同及一切与租赁相关手续的解除(包括但不限于解除房屋租赁备案等)，与乙方进行该房屋的验收、交接，房屋交接包括钥匙交接，水电煤、电讯等费用的结算及户名之更改；甲乙双方任意一方若未按本合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)，若该等逾期超过15日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按合同约定总房价20%计算或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止。物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担，转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。同日，原告杨志伟、马莉华、杨晨(甲方)与被告卢宇、焦月华(乙方)签订《补偿协议》，约定双方就系争房屋转让事宜达成一致，实际总成交价为708万元，由该房屋买卖合同及搬迁补偿协议共同组成，其中房屋买卖合同约定的成交价为700万元，房屋现有搬迁补偿价8万元。现对搬迁补偿作出以下约定：1、乙方同意就现有搬迁补偿价为8万元，该笔补偿款分一笔支付：甲乙双方应于按本买卖合同约定办妥该房屋交接、户口迁出及水、电、煤物业等结清且户名变更手续同时乙方支付甲方房价尾款8万元。2、双方确认无论该房屋目前搬迁补偿现状如何，均以上述补偿价由乙方支付甲方。……3、本协议为买卖合同的有效组成部分，不可分割。履行本协议是双方履行买卖合同的前提。……在履行本协议过程中，甲乙双方任意一方若未按照本协议履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本协议约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)；逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，违约金按协议约定总房价20%计算或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止。2020年5月30日，原、被告相约前往系争房屋处办理交接手续。当天下雨，系争房屋部分位置存在渗漏水，双方产生争执，被告未接收房屋，原告将房屋钥匙放在中介处。2020年6月19日，被告自行更换系争房屋门锁，进入房屋，并向原告转账支付房款6万元。2020年7月，原告向本院提起诉讼。审理中，双方确认2020年5月30日之前系争房屋已过户登记至被告名下，2020年5月30日被告完成物业户名变更，水电煤费用已结清，户口已经迁出。关于水电煤户名变更，被告认为房屋交接没有完成，不准备办理更名手续。另查，原告已支付系争房屋2019年7月1日至2020年6月30日物业费1,428元。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均系当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。双方约定在办妥系争房屋交接、户口迁出及水、电、煤物业等结清且户名变更手续同时被告支付原告房屋尾款8万元。虽然双方并未签订《房屋交接书》，但被告已于2020年6月19日自行更换系争房屋门锁，事实上取得系争房屋，系争房屋内的户口已迁出，水电煤费用结清，物业户名也已变更，至于水电煤的户名变更系被告自身原因不予变更，故双方协议约定的房屋尾款支付条件已经成就，现原告要求被告支付剩余尾款2万元，依约有据，本院予以支持。关于滞纳金，考虑到双方因房屋渗漏水事宜产生争议，未能妥善处理，被告未及时支付房屋尾款事出有因，故对于原告主张的滞纳金诉请，本院不予支持。关于物业费，双方合同约定系争房屋转移占有之后产生的物业费由被告承担。被告于2020年6月19日自行更换门锁进入系争房屋，故自该日起的物业费应由被告承担。鉴于原告已预付至2020年6月30日的物业费，故被告应支付原告物业费48元。若被告认为房屋存在质量瑕疵给被告造成损失，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、被告卢宇、焦月华于本判决生效之日起十日内支付原告杨志伟、马莉华、杨晨房屋尾款2万元；二、被告卢宇、焦月华于本判决生效之日起十日内支付原告杨志伟、马莉华、杨晨物业费48元；三、驳回原告杨志伟、马莉华、杨晨的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费553元，减半收取计276.50元，由原告杨志伟、马莉华、杨晨负担126元，被告卢宇、焦月华负担150.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年十二月二十二日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。