广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初23084号原告（反诉被告，以下统称原告）：谢清远，男，汉族，1976年11月27日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：段超凡，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦雨，广东华商律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：陈文勋，男，汉族，1973年4月16日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：吴振强，广东元牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建业，广东元牌律师事务所律师。第三人：深圳德创汇投资有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道海珠社区创业路4号观海台花园5、3、1栋3-7，社会统一信用代码：91440300335278987U。法定代表人：李全江。原告谢清远与被告陈文勋、第三人深圳德创汇投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，被告陈文勋在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理，并于2020年11月12日根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》依法适用普通程序独任公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人段超凡、李梦雨，被告陈文勋及其委托诉讼代理人吴振强、李建业，第三人深圳德创汇投资有限公司的法定代表人李全江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告配合原告办理深圳市南山区房产产权转移登记至原告名下，办理产权转移登记手续的相关税费按《房屋买卖合同》第九条执行，被告负有配合原告办理申请减免符合规定的相关税费的义务；3、判令被告按照《房屋买卖合同》约定的条件将涉案房产交付给原告；4、判令被告承担因违约而增加的税费404497元；5、判令被告向原告支付违约金（违约金以涉案房屋成交价770万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年8月16日计算至被告履行完毕义务之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼请求暂计为8104497元。庭审中，原告将第4项诉讼请求变更为：判令被告承担因违约而增加的税费408000元。事实与理由：2020年5月15日，原告通过居间方即第三人深圳德创汇投资有限公司的居间服务，与被告签署编号为100005638527的《房屋买卖业务签署文件合订本》（包含《房屋买卖合同》等文件，以下简称“合同”），购买被告位于深圳市南山区房产，不动产权证号为粤（2020）深圳市不动产第××号，交易价格为770万元。各方约定定金为45万元，定金应于2020年5月22日前支付，并应在2020年8月15日前办理首期款监管及银行贷款。2020年5月15日，原告支付定金10万元；2020年5月22日，原告支付定金5万元；2020年5月26日，原告支付定金30万元。2020年8月12日，被告向原告发送《解除合同告知函》，以深圳新房产政策出台影响被告回深工作为由不再出售房屋，并愿意承担双倍返还定金的违约责任。2020年8月13日，原告向被告发送《履约催告函》，请求继续履行合同，要求被告在2020年8月15日之前应原告配合办理资金监管及银行贷款，并主张被告发送《解除合同告知函》的行为已构成根本违约。2020年8月14日，被告再次向原告发送《解除合同告知函》，仍以深圳新房产政策出台影响被告回深工作为由不再出售房屋，并愿意承担双倍返还定金的违约责任。原告通过第三人深圳德创汇投资有限公司请求被告继续履行合同，但被告一直拒绝履行，被告明确拒绝履行合同及发送《解除合同告知函》的行为已构成根本违约。原告为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。原告在庭审中补充：1、2020年7月28日南山区粤海街道办事处棚改意向征集公告发布；2、2020年8月14日原告向办事处提交棚改意向摸底调查表。被告辩称：一、原、被告双方于2020年5月15日签订的《房屋买卖合同》是无效合同，原告无权主张继续履行合同和要求被告承担违约责任。2020年5月15日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，签订该合同时，双方在合同第六条约定被告对定金以外的购房款（725万元）采用银行商业贷款的方式办理贷款支付。原告在合同第二条中自称是离异满2年，在深圳无房产、有贷款记录、贷款已结清，并在合同第九条中自称本次购房属于家庭首次购房。但事实上，从被告提供的证据来看，原告与其妻子刘业娟并未离婚，双方对外仍以夫妻名义称呼，双方之间仍有密切的联系和经济往来。可见，原告与其妻子刘业娟并未离婚，即使办理了离婚登记，也属于假离婚。原告通过假离婚的方式规避深圳市的房贷政策，按照其与妻子刘业娟作为家庭户的话，因刘业娟名下至少有一套房屋，根据双方合同订立时的房贷政策，原告购房首付比例应为七成，剩余三成才能申请房贷。而通过假离婚后，原告购房首付比例降低至三成，剩余七成可以申请房贷。可见，原告通过假离婚规避了房贷政策，获得了巨大利益。根据《合同法》第52条的规定，原告通过假离婚的方式签订的《房屋买卖合同》无效。无效的理由至少有以下三种：1、该合同属于原告以欺诈手段订立合同，损害国家利益的情形。原告通过假离婚欺骗被告订立合同，并损害国家维护房地产平稳健康发展的利益；2、该合同属于原告以合法形式掩盖规避限购政策的非法目的的情形。原告以自己名义购房，实质是为其与妻子刘业娟的家庭购房，掩盖了规避限购政策的非法目的；3、该合同属于原告损害公共利益的情形。从公共利益角度来看，炒房会导致房价不正常上涨，并损害房价平稳的公共利益，从而导致房地产成为炒房者赚取刚需购房者钱财的工具。二、即使不考虑房屋买卖合同的效力，本案也因存在情势变更事由，被告已经解除合同，且无需承担违约责任。本案《房屋买卖合同》订立于2020年5月15日，按照当时的限购政策，因被告具有深圳户口，被告出售房屋后仍可以再购买房屋。但在合同订立后，深圳于2020年7月15日出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对限购政策进行了调整，规定：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。因被告仅有深圳户口但在深圳没有连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险，按照2020年7月15日的这一新政策，讼争合同履行后，被告将无法再购买房产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定，下列情形可适用情势变更：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。被告认为，深圳市2020年7月15日出台的限购新政是在本案讼争合同成立以后发生的当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大客观情况变化，如果继续履行合同，被告将无法在深圳购房，对被告明显不公平。因此，本案可适用情势变更，被告有权解除合同，原告无权再要求被告继续履行合同，被告也无需承担违约责任。综上，被告认为，原告提出的诉讼请求因合同无效而不应获得支持，即使不考虑合同无效，也因存在情势变更事由而使被告有权解除合同且无需承担违约责任。第三人述称：我方是居间方，我方提供正常的居间服务。被告提出反诉请求：1、判令确认被告、原告、第三人于2020年5月15日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告无需退还原告购房定金45万元；3、判令原告赔偿被告因本案产生的律师费损失20万元；4、判令原告承担本案的诉讼费。事实与理由：2020年5月15日被告通过第三人认识原告，并与原告签署《房屋买卖合同》。原告对被告声称已经离异且离异满两年，但事实上原告与其配偶刘业娟为虚假离婚，骗取了购房资格和贷款条件。原告先在2020年5月24日通过其配偶刘业娟向被告转款30万元，而后原告自称通过其妻子的转款不妥，后又要求被告返还给其妻子刘业娟。而后被告又与刘业娟电话确认了原告与刘业娟为夫妻关系，双方以家庭为单位购房。原告与刘业娟虚假离婚，骗取购房资格和贷款条件，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，被告与原告、第三人签订的《房屋买卖合同》无效。被告因本案的起诉产生律师费20万元，根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，原告应赔偿被告的维权损失。综上所述，原告与被告签订合同时，原告并不符合法定的购房资格和贷款条件，原告存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的、损害国家和集体利益的情形。被告特具状向贵院起诉，恳请贵院判如所请。针对被告的反诉，原告辩称：涉案合同合法有效，各方当事人均应当严格履行涉案合同，被告反诉请求确认合同无效没有事实及法律依据，恳请贵院依法予以驳回，具体事实与理由如下：1、原告在合同签订过程中不存在故意告知对方虚假的情况诱使对方签约的行为，被告在签订合同时，已充分认识并理解交易标的、价款等事项，其对于涉案合同签订未产生错误认识。合同签订后，双方均按照合同约定积极履行己方义务，直到2020年7月28日南山区粤海街道办事处棚改意向征集公告发布，被告不愿继续出售涉案房产，其多次向原告确认己方违约，并提出愿意向原告承担双倍返还定金的违约责任，由此可知，被告系出于己方真实意思表示签订涉案合同，其亦清楚认识到违约行为所带来的法律后果。2、原告在合同签订时与案外人刘业娟根本没有结婚，被告主张“原告与刘业娟虚假离婚”无任何事实依据，并据此主张原告“骗取购房资格和贷款条件”更无任何依据。3、原告签署合同时已离异满2年，没有任何欺诈行为，涉案合同也不损害国家利益。4、涉案合同是正常的二手房买卖合同，形式合法，不存在非法目的。5、原告作为买方并未违反任何限购限贷政策，不动产登记中心于2020年10月26日出具的《购房资格证明》，原告具有购房资格，涉案合同不违反法律、行政法规的强制性规定。综上所述，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。被告反诉请求无事实及法律依据，恳请贵院依法予以驳回。原告在庭审中补充：针对被告提出的适用情势变更规则，首先，根据最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》，程序上应当逐级申报审核；其次，本案不符合适用情势变更规则，本案合同的履行并未造成明显的不公，且在事实上可以履行并能实现合同目的，被告作为卖家可依据合同获得770万元对价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区房产（涉案房产），不动产权证号为：粤（2020）深圳市不动产第××号，建筑面积108平方米，登记在被告名下。2020年5月15日，原告（乙方）与被告（甲方）以及第三人（居间方）深圳德创汇投资有限公司（丙方）共同签订合同编号为100005638527的《房屋买卖业务签署文件合订本》（包含《房屋买卖合同》等文件）。其中《房屋买卖合同》约定：原告购买被告位于深圳市南山区房产，建筑面积为108平方米，该房屋没有设定抵押，双方确认房屋成交价格为770万元以及购房定金45万元；原告应于2020年5月22日前支付45万元至被告指定账户；原告应于2020年8月15日前将首期购房款340万元存入被告贷款银行，并依据监管合同存入监管账户；自原告将房屋成交价款一次性支付至双方指定的存管方监管账号或取得银行贷款承诺函，且被告已取得房地产证／不动产权证原件（产权无抵押、无查封）之日起1个工作日内，双方共同向不动产登记中心申请办理房屋权属转移登记手续，被告在收到全部购房款（不含交房保证金）后3日内应当向原告交付房屋；如双方未按照本合同约定的期限履行义务，逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一自然日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为原告，原告有权单方解除合同，并要求被告双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为被告，被告有权单方解除合同，并没收定金或要求原告按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金，如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按合同约定的房屋成交价格的万分之五每日支付至合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金；及其他条款。2020年5月15日，原告向被告支付定金10万元；5月22日，原告向被告支付定金5万元；5月24日，原告通过案外人刘业娟的账户向被告支付定金30万元，后因觉不妥，要求被告原路退还30万元至刘业娟的账户；5月26日，原告通过自己的账户向被告支付定金30万元。以上定金总计45万元。2020年8月12日，被告向原告发送《解除合同告知函》，告知原告因深圳市新购政策出台影响其后期回深圳工作和生活，决定不再出售该房屋，并愿意承担合同约定的双倍返还定金的违约责任；2020年8月13日，原告向被告发送《履约催告函》请求继续履行合同，主张被告发送《解除合同告知函》的行为已构成根本违约且无权单方解除合同，并要求被告在2020年8月15日之前配合原告办理资金监管及银行贷款；2020年8月14日，被告再次向原告发送《解除合同告知函》，告知原告因受深圳市新购政策影响，被告已失去购房资格，故不再出售该房屋，并愿意承担双倍返还定金的违约责任。原告向本院提交深圳市不动产权登记中心于2020年10月26日出具的《购房资格证明》，以证明其家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购房壹套。但被告认为原告在签订合同时不具备购房资格，有违国家相关政策规定，合同因此无效。庭审中，被告表示原告存在迟延支付定金的情形，也没有在合同约定的2020年8月15日前将首期款支付至被告贷款银行或双方约定的监管账户，就首期款而言原告已构成根本违约。对此，原告表示，被告对于原告迟延支付定金的行为并无异议，且主张是被告提出不履行合同在先，原告无根本违约行为。另查，双方提交并确认真实的微信记录载明，2020年8月11日原告给被告发消息说到：“陈哥，那你违约了，按合同走，退我45万，赔我154万违约金，这样大家和平解约了”；被告回复到：“我违约，我双倍退还定金这就是我的违约责任”。被告认为，原告已经在微信中自认解除《房屋买卖合同》；对此原告表示否认，认为这不是自认合同解除，只是协商合同解除的处理方式，双方没有达成一致意见，原告不同意解除合同。本院认为，原、被告以及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。关于原告的购房资格，是否具备购房资格仅在房屋买卖合同履行到过户阶段才影响到房屋是否能够顺利过户，原告已经提交《购房资格证明》，被告以原告不具备购房资格而认为合同无效的主张不能成立。关于合同是否已经解除的问题，根据法院查明的事实，虽然原告在2020年8月11日向被告表示可以解除合同，但同时也提出了被告需承担的具体违约责任（即退还原告45万元定金以及支付违约金154万元），这表示原告同意解除合同是需要以双方对违约责任的承担方式达成一致为前提条件的。而被告对此则表示仅愿意承担双倍返还定金的违约责任，故双方对于违约责任的承担方式并未达成一致意见，由此可见，原告同意解除合同的前提条件并未成就。因此，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》尚未解除，原告有权在合同并未实际解除的情况下选择继续履行合同。本案中，被告在签订买卖合同后，以向原告发送《解除合同告知函》的方式表明不再继续履行合同，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告虽表示因深圳市新购房政策将导致其失去购房资格而不能继续履行合同，但从双方签订的合同来看，房地产调控政策虽属于不可归责于当事人双方的事由，但原告已具备购房资格，也表示能一次性支付剩余房款，故并不存在事实上不能履行合同的情况，因此对于被告的抗辩理由，本院不予采信。关于原告请求被告承担因违约而增加的税费，根据双方签订的《房屋买卖合同》第九条第二款的约定，本案不属于被告应承担增加税费的情形，其请求无事实和法律依据，故本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金，要求自2020年8月16日开始计算未违反合同约定；但合同约定日万分之五的标准过高，故综合各方履行合同的实际情况、购房款的总额及过错程度等，本院酌定被告应自2020年8月16日起按涉案房产的转让成交价的日万分之一的标准向原告支付违约金，支付至本判决确定的涉案房产交付给原告之日止。关于被告请求原告支付律师费，其请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告请求不予返还原告45万元定金，因合同有效且能够继续履行，原告也未诉请要求返还，故本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告谢清远于本判决生效之日起三十日内一次性向被告陈文勋支付剩余房款7250000元；二、被告陈文勋于原告谢清远付清购房款7250000元之日起一个工作日内配合原告谢清远办理位于深圳市南山区房产产权转移登记至原告谢清远名下的手续，并于原告谢清远付清购房款之日起的三个工作日内交付房屋，办理产权转移登记手续的相关税费按《房屋买卖合同》第九条由双方各自承担；三、被告陈文勋于本判决生效之日起十日内向原告谢清远支付违约金（违约金以7700000元为基数，按日万分之一计算，自2020年8月16日起计算至本判决确定的涉案房产交付至原告谢清远之日止）；四、被告陈文勋收取原告谢清远的定金450000元归被告陈文勋所有，无需返还；五、驳回原告谢清远的其他诉讼请求；六、驳回被告陈文勋的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费68531.47元，保全费5000元，合计73531.47元，由原告负担7752.78元，由被告负担65778.69元；反诉受理费5150元，由原告负担3565.38元，由被告负担1584.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  谭素青二〇二〇年十二月十日书记员  胡海燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。