北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初55743号原告：孔今娟，女，1980年3月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张阿龙（原告之夫），男，1969年7月4日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京正鹏房地产开发有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路289号。法定代表人：钟永添,董事长。委托诉讼代理人：贾荳，女，1983年6月13日出生，汉族。被告：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼B1。法定代表人：孙兵，董事长。委托诉讼代理人：周旭，男，1983年10月14日出生，汉族。被告：深圳万物商企物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道梅林路63号梅林万科中心第三层。法定代表人：叶世源。委托诉讼代理人：韩旭，女，1984年9月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：崔彩娜，女，1986年9月24日出生，汉族。被告：深圳万物商企物业服务有限公司北京分公司，住所地北京朝阳区仰山路万科星园甲2号1层乙106.负责人：赵振兴。委托诉讼代理人：韩旭，女，1984年9月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：崔彩娜，女，1986年9月24日出生，汉族。被告：北京万旌企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京街9号商业楼04层408室。法定代表人：栾宁，董事长。委托诉讼代理人：冯越洋，北京清律律师事务所律师。委托诉讼代理人：江孟醒，北京清律律师事务所律师。原告孔今娟（以下简称原告）与被告北京正鹏房地产开发有限公司（以下简称正鹏公司）、被告北京鼎铭物业管理有限公司（以下简称鼎铭公司）、被告深圳万物商企物业服务有限公司（以下简称万物公司）、深圳万物商企物业服务有限公司北京分公司（万物北京分公司）、北京万旌企业管理有限公司（以下简称万旌公司）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人张阿龙、正鹏公司委托诉讼代理人贾荳、鼎铭公司委托诉讼代理人周旭、万物公司及万物北京分公司委托诉讼代理人韩旭、崔彩娜、万旌公司委托诉讼代理人冯越洋、江孟醒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令五被告拆除商铺大门大型的防雨棚、地下通道、手扶电梯、拆除商铺外面地下车库防雨棚、风机柜、树木、花坛、西侧万科时代LOGO，排除妨碍、恢复原状；2、判令五被告恢复本商铺旁的室内电梯、恢复原状；3、判令五被告赔偿原告收房后租金贬值的损失746852元；4、判令五被告赔偿原告收房后2017年1月-4月，2019年2-4月，合计6个月的空置期损失的一半231632元；5、判令五被告赔偿拆除第1-2项期间导致原告的租金损失（以实际发生为准）；6、赔偿五被告赔偿原告误工损失23000元。事实和理由：2015年7月20日，原告从正鹏公司处购买朝阳区望京街9号商业楼1层120商铺（以下简称涉案房屋），鼎铭公司为物业。涉案房屋所在商业楼原系华堂商场入驻，华堂商场经营过程中无大型遮雨棚、无风机柜，正鹏公司及鼎铭公司在涉案房屋前面搭建防雨棚、风机柜、种植树木，大范围阻挡了原告商铺的门头招牌、通行、采光、商业经营应享受的便利，损害原告相邻权。涉案房屋正上方大型遮雨棚，原告无法配备通体大门，门头招牌影响经营，防雨棚落雪、灰尘影响采光。鼎铭公司对正鹏公司违反规定搭建的防雨棚未进行纠正，改变原涉案房屋外围状态，严重影响原告正常经营。万物公司、万物北京分公司是目前的物业单位，出现问题后一直无所作为，导致原告权利持续受到侵害。具体情况为：1、涉案房屋门上有个钢结构防雨棚是违建，停车库的出入口影响我的视线和采光，正鹏公司在住建委备案了装修，装修和实际施工不符。2、室内电梯是在我商铺进去后的一层，后来拆除之后变成了通道和商铺，影响我的客流量。3、正常的规划在销售彩页是没有地下车库的，钢结构是存在的，停车库出口没有防雨棚，地下通道是没有的，手扶电梯是没有的，电影院也没有，风机柜、花坛、logo也没有。我在住建委查询了解到正鹏备案的装修不包括树木、花坛、电梯。地下通道、手扶电梯属于变更规划，电影院不清楚是否变更规划，地下车库防雨棚是违建，风机柜、树木、花坛、logo、室内电梯都是超装修范围。正鹏公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我方是整个项目的开发商。1、涉案房屋的外立面装修和电梯改造是我方负责的，已经取得了施工许可和备案登记，不存在违建情况。2、此次涉案楼宇的施工改造已经于2015年9月完成竣工验收，原告购买时间是2016年1月，晚于竣工时间，在原告签署的房屋买卖合同中约定是现状出售，不存在原告所说的购买房屋后又加装的问题。原告1-2项中诉请中主张的所有内容是在2015年9月之前就存在的。2017年正鹏把整个商业项目整体出售了，之后再有变化就不是我们弄的了。防雨棚、地下通道、地下车库防雨棚、手扶电梯是正鹏做的，电影院一直就有，应该有规划，我们没有动过，室内电梯是原华堂商场做的，华堂商场是2014年关闭的，室内电梯是我们做的，我们有专门的施工改造许可，在2014或2015年就拆除了室内电梯。其他的原告主张的和我方无关，不是我方施工建设。鼎铭公司辩称，不同意原告的诉讼请求。在2017年9月底之前，我方是商场的物业管理公司，原告的诉讼请求均和我方无关，1-2项的内容都不是鼎铭做的，鼎铭也不是开发商，正鹏做的改造是有规划的，在物业做过备案。原告购买之前就做完了装修改造。万物公司、万物北京分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。从2018年9月15日我公司开始接手了涉案物业。原告主张的第1项的内容没有证据是我公司建设，我公司职责是保安保全、设施维护的内容，我公司接手时已经有了部分设施，不是我方建造。租金损失无事实及法律依据。我方不是相邻权人，诉讼主体不适格。我方作为物业公司无权拆除和恢复原状。万旌公司辩称，不同意原告的诉讼请求，公司从2018年之后，从正鹏公司处打包购买了所有没有售出的面积，A/B/C/D/F座都有我公司的面积，是目前最大的业主。针对原告的诉请1中的内容，认可正鹏公司的答辩意见，原告在购买房屋时已经知道相关设备设施的存在，该设施不影响其权利，原告主张相邻权，防雨棚是玻璃的，不影响其采光。针对原告主张的影响其通行权，根据原告的证据，是可以通行的，花坛、树木是为了提升项目整体的改造，对于客流的提升有改善作用，没有影响原告的客流。针对原告提出关闭电影院不属于相邻权的范围，电影院是正常开设的，运营主体不是我公司，针对原告诉讼请求第2项要求恢复室内电梯同意正鹏的答辩意见，室内电梯的拆除是否影响客流没有证据可以证明，不是影响原告采光和通行的事项。针对诉求3，根据原告提供的望京国际中心认购协议书包租属于房屋出售时给予的返利承诺，具有阶段性，随着市场的变动，涉案房屋的租金都存在大幅调减的情形，原告应自行承担租赁的后果，原告没有证据证明主张的租金差额确实存在。针对诉请4空置期的租金损失，房屋空置属于正常的出租经营风险，应当由原告自行承担，原告房屋所在位置并非客流量最大的位置，存在空置应当综合位置，原告的出租金额等进行认定。针对诉请5拆除期间损失，拆除过程并不影响原告的正常经营，不存在经营损失。花坛、logo、树木是我公司做的，其他的都是原来就有的。误工费没有事实及法律依据，不属于本案审理范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:为证明原告主张，原告提交证据：1、2015年7月20日，原告与正鹏公司签订《北京商品房现房买卖合同》，约定：原告从正鹏公司处购买涉案房屋，层高5.1米，建筑面积180.75平方米。附件七显示鼎铭公司为前期物业。附件《业主临时公约》显示：地下停车场归建设单位所有。未经政府有关部门批准和业委会、相邻业主同意，各业主不得改变商住区的外貌、用途，对共用部位或公用设施进行改动···亦不得在外墙上安装遮阳罩、窗箱及任何伸出物或结构，包括在窗户或外墙安装冷气机或其他固定设施。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。楼栋外墙面使用权归全体产权人共有，业主享有共有部位、共用设施的所有权。物业公司防止任何人对共用部位及共用设施设备进行有害的变更及损害等内容。原告据此主张收房时只看到围挡，其他侵权设施并不存在，是收房后建设的，正鹏公司在涉案房屋上方搭建防雨棚违反此项规定，鼎铭公司未尽到管理职责。2、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，，显示望京国际商业中心外立面装修工程，建设规模6500平方米，规划许可：无规证，施工许可：（2015）施（朝）装字0024号，开工时间2015年1月26日，竣工日期2015年9月28日。原告据此主张正鹏公司未告知原告，对公共区域的规划进行变更，采用欺诈手段与我签订合同。3、涉案房屋房产证，显示2016年12月20日，涉案房屋登记在原告名下，建筑面积180.75平方米，用途为商业用房。4、2015年12月31日，案外人北京欧润商业物业管理有限公司与原告签订的《关于望京国际商业中心项目房产购买权利转让的框架协议书》，以证明涉案房屋为北京欧润商业物业管理有限公司销售，其也应当承担赔偿责任。5、2015年7月14日，案外人北京欧润商业物业管理有限公司与原告签订的《望京国际中心认购协议书》，以证明2015年7月14日原告开始交付房款，正鹏公司未告知装修及地下车库棚存在侵犯相邻权的情况。涉案房屋包租一年，出租价格是双方认可的租金价格，也是原告索赔的依据。6、付款凭证，以证明北京欧润商业物业管理有限公司也是卖方，原告自2015年7月14日原告开始交付房款。7、原告与鼎铭公司的《物业服务协议》，以证明鼎铭公司有责任保护原告权益不受侵害，在原告投诉后，不制止、不消除损害，未尽物业职责，造成原告损失。8、万物北京分公司《关于电费调整的通知》，以证明万物北京分公司作为物业公司有责任保护原告权益不受侵害，在原告投诉后，不制止、不消除损害，未尽物业职责，造成原告损失。9、2015年12月21日北京欧润商业物业管理有限公司与原告签订的《保证金退还协议书》，以证明涉案房屋一年的使用费为926529元；10、2017年4月10日原告与案外人北京莱品羽极美容美发中心签订的《商铺出租合同》，约定涉案房屋租金标准为62000元/月。11、2019年4月27日原告与案外人木南空间（北京）文化传播有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，约定涉案房屋租金标准为56000元/月。12-32、原告提交照片若干及案外人张淑华书面证言，以证明涉案房屋外部本无大型防雨棚、树木、风机柜，地下车库采用通透立杆，遮挡不严重，停车场可以通行，商铺外侧为人行通道，没有通往地下的手扶电梯、地下通道。钢结构防雨棚导致涉案房屋不足5.1米，最少有0.7米被侵占。涉案房屋正面被钢结构和玻璃阻挡，有灰尘、阳光反射，影响通行、采光、视线、客流。正门位置招牌被压低，正常位置被侵占，采光、开启通体大门无法实现。无法直接穿行到停车场，行人无法正面通行，侵犯通行权。涉案房屋唯一客流通道大范围无法看到本商铺，影响采光、通行。改造后的所有设施都影响涉案房屋的通行、采光、客流、经营。33、北京市规划和自然资源委员会出具的建设工程规划许可证附件《2004规建字0518》图纸等文件及本人申请信息公开的答复，以证明原规划此位置为停车场、人行通道，正鹏公司未经批准在，擅自变更规划。34、朝阳区住房和城乡建设委员会信息公开答复，以证明该工程规划许可：无规证，施工许可：（2015）施（朝）装字0024号，此项目不改变规划许可，只是装修，且批准的是外立面装修。35、朝阳区住房和城乡建设委员会信访答复，以证明（2015）施（朝）装字0024号施工工程南侧室外钢结构、手扶电梯、风机等未取得施工许可。36、北京市规划和国土资源管理委员会信访答复，以证明西侧不透光停车库雨棚，较原设计外扩部分，未查询到审批记载，属违法建筑。37、38、39、2020年5月、7月案外人北京房管家管理咨询有限公司、北京骄阳房地产经纪有限公司、北京云房房地产经纪有限公司的《委托代理协议》，以证明涉案房屋恢复原状情况下，出租租金至少13元/平方米/天。40、照片，以证明规划图中的电梯已经被改造为商铺和过道，室内客流量减少。41、北京市规划委信息公开，以证明被告违反规划许可，擅自变更规划，侵占公用面积和设施。42、商品购房彩页，以证明彩页中无车库出入口雨棚、无绿化带、无风机柜、地下影院通道等，视野开阔。43、房屋交付通知书，以证明收房时间为2016年元月13日。44-50、百度地图时光机照片、视频证据及销售图，以证明2015年4月1日有挑高不封闭的车库棚，涉案房屋外部本无大型防雨棚，没有停车库入口，视野开阔。51、2020年10月望京街道《责令改正通知书》，以证明涉案房屋上方大型防雨棚，责令万旌公司于2020年11月15日前自行拆除上述违法建设。52、53、2020年6月、10月，北京北通中天科技发展有限公司出具的原告及其配偶张阿龙的收入证明，以证明原告2020年1月入职，月收入13000元，张阿龙2018年10月至2020年6月任职，月收入15000元。54、百度地图实景，以证明2015年4月涉案房屋外侧没有停车库出入口，视野开阔。55、中国经济网、搜狐焦点网图片，以证明被告销售时，宣传效果图表示涉案房屋外没有大型雨棚。对以上证据，正鹏公司称，证据2、3真实性认可，证据1、4、5、6真实性及证明目的均不认可，证据7-32真实性及证明目的不认可，证据33-36真实性认可，证明目的不认可，证据37-40真实性及证明目的不认可，证据41真实性认可，证明目的不认可，证据42真实性及证明目的不认可，证据43真实性认可，证明目的不认可，证据44-55真实性及证明目的不认可。鼎铭公司称证据7认可，其他证据与我方无关，真实性、关联性及证明目的不认可。万物公司、万物北京分公司称，证据1-50真实性意见同正鹏公司，关联性及证明目的不认可，51-55真实性及关联性均不认可。万旌公司称，证据1、4、5、6、9、10、11、43真实性认可，关联性及证明目的不认可，证据2、3、7、8真实性认可，证据12-15中照片1-4，证据44-50、54、55，真实性、关联性、证明目的不认可，证据16-19中照片5-8、证据20中照片9真实性认可，证据21至证据31中照片10-20真实性认可，证据32真实性不认可，证据33-36、41、51真实性认可，证明目的不认可，证据37-39真实性不认可，证据40、42真实性认可，证明目的不认可，证据52、53真实性不认可。正鹏公司提交证据：1-3、《建设工程施工许可证》、《工程质量监督注册登记表》、《竣工验收备案表》，以证明工程合法建设，设计、施工均符合法律规定，2015年1月施工至9月竣工，原告购房时知道涉案工程存在。4、涉案房屋网签页，证明2016年1月13日网签。5、《北京市商品房现房买卖合同》，证明涉案房屋是商业用房，采光不同于普通住宅，原告承诺对房屋交付时存的装修、装饰、设备，不追究被告责任，也不要求拆除、增减或变更。6、照片，证明防雨棚主要材质透明，对光线阻碍较小，原告自行选用非透明材质的门及墙面，阻挡了大量光线。原告商铺招牌醒目，通道畅通。7、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《施工许可证》，显示：望京国际商业中心滚梯、直梯、楼梯结构改造工程，建设规模5880平方米，规划许可：无规证，施工许可：（2015）施（朝）装字0025号，开工时间2015年1月26日，竣工日期2015年9月28日。对以上证据，原告称，1、没有盖章，不认可。2、7、和本案没有关系，是外立面装修。没有原件。关于扶梯的改造不认可，没有图纸，我认为改造不应当拆除。3、真实性不认可。4-5商品房买卖合同应以我方提供的为准。6、不认可。鼎铭公司、万物公司、万物北京分公司、万旌公司认可证据真实性。经本院组织各方当事人现场勘验，对于涉案房屋经营使用现状及诉争防雨棚等设施进行现场勘查，并拍摄照片及视频，各方当事人予以确认并附卷。庭审中，经询，1、涉案房屋上方的大型防雨棚、电影院地下通道、手扶电梯、地下车库防雨棚，正鹏公司自认系其建设，有规划许可。室内电梯正鹏公司自认系其拆除，有规划许可；2、树木、花坛、LOGO，万旌公司自认树木、花坛部分是我方建设的，有些是之前就有的。LOGO是我方建设的；3、风机柜不清楚建设单位；4、本院询问原告向相关行政主管部门反映问题的情况，原告称，大型防雨棚城管在处理，地下停车库的防雨棚是规委在处理，前两个已经有回复，认定是违建。树木、地下通道、手扶电梯我现在规委信访，正在处理。室内电梯，我去住建委投诉了，正在处理。另，1、原告立案时起诉本案案由为相邻权纠纷，经本院向原告释明，原告表示若法院认为不属于相邻权关系，同意由法院调整；2、经本院询问，各方当事人在本案中均不申请评估鉴定。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。对于本案案由，原告立案时起诉的案由为相邻权纠纷，但是，原告与五被告之间的关系并非全部属于相邻权法律关系调整范围，原告经询问后亦同意本院依法调整案由，故本院根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由为物权保护纠纷。本案中，原告作为涉案房屋的产权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。对于原告主张五被告侵犯其合法权益，本院分而论之：1、对于原告主张的拆除商铺大门大型的防雨棚、地下通道、手扶电梯、拆除商铺外面地下车库防雨棚、风机柜、树木、花坛、西侧万科时代LOGO，排除妨碍、恢复原状的诉讼请求，根据查明事实及证据可知，原告针对前述诉求中所涉及的防雨棚等建筑物部分，已经向相关行政机关反映存在违法建筑、无规划审批等问题，部分内容已经由相关部门认定为违建或正在处理中，因原告主张涉及违法建筑的认定及拆除问题，并不属于民事案件的处理范围，故本院对此不予判处。对于风机柜、树木、花坛等非建筑物部分，根据本院现场勘查，风机柜、树木、花坛距离涉案房屋较远，所处位置并不属于涉案房屋的专有部分，并未影响客流在中间道路通行，且按照日常生活经验，商铺周围合理增设树木、花坛应有助于提升商铺经营环境，配置风机柜亦应系商场经营需要，结合现有证据难以直接认定存在树木、花坛、风机柜的法律性质属于侵权，本院对此不予支持。2、对于原告主张恢复本商铺旁的室内电梯、恢复原状，根据正鹏公司提交的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、（2015）施（朝）装字0025号《施工许可证》可知，涉案房屋所在的望京国际商业中心滚梯、直梯、楼梯结构改造工程存在施工许可且已经竣工验收，原告举证不足以证明被告存在侵权行为，亦不足以证明室内电梯改造侵害了涉案房屋的物权权利，故本院对此不予支持。3、对于原告主张的拆除期间的租金损失，鉴于拆除行为尚未实际发生，原告名下涉案房屋的租金是否受到拆除影响及相应减少的租金亦尚无证据佐证，本院不予支持。对于误工损失，原告提交的证据不足，本院不予支持。对于空置期的损失，原告并未举证证明实际存在空置损失，亦未举证证明房屋空置与五被告之间的因果关系，原告主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。4、对于租金贬值损失，根据原告提交的证据可知，涉案房屋上方的大型防雨棚已经于2020年10月由望京街道发出《责令改正通知书》责令拆除，而基于本院现场勘验内容及一般社会常识经验可知，该大型防雨棚足以对涉案房屋与类似商铺同等的门店招牌悬挂、与类似商铺同等的采光、正常的客流吸引力等方面产生实质性的不利影响，侵犯了原告对涉案房屋专有部分享有的合法权利，故原告主张的合理贬值损失，正鹏公司作为建设单位依法应当承担相应赔偿责任。对于具体金额，鉴于各方当事人经本院释明后均不进行相关鉴定，本院综合考虑涉案房屋的具体坐落、实际使用及出租情况、防雨棚的建设情况、防雨棚对涉案商铺经营收益的影响、涉案房屋的租金标准等因素，酌情判处正鹏公司赔偿10万元。关于原告要求鼎铭公司、万物公司及万物北京分公司、万旌公司承担责任的诉求，因防雨棚并非其建设施工，故本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条、第七十一条、第八十三条之规定，判决如下：一、被告北京正鹏房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告孔今娟租金贬值损失100000元；二、驳回原告孔今娟其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13813元，由原告孔今娟负担12459元（已交纳），被告北京正鹏房地产开发有限公司负担1354元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  魏慧彪审判员  李晓华审判员  杨**晶二〇二〇年十二月二十九日书记员  王安然