北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初44592号原告：李辉，男，1976年12月4日出生，汉族，户籍所在地河南省息县。原告：王龙永，男，1973年4月19日出生，汉族，户籍所在地河南省泌阳县。原告李辉、原告王龙永委托诉讼代理人：张津，北京润朗律师事务所律师。被告：杨春良，男，1950年2月15日出生，汉族，北京山木益春贸易有限公司经理，住北京市朝阳区。被告：北京山木益春贸易有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：杨春良，经理。被告杨春良、被告北京山木益春贸易有限公司委托诉讼代理人：刘文娟，北京时代九和律师事务所律师。原告李辉、原告王龙永（以下分别时称姓名，合称二原告）与被告杨春良（以下简称杨春良）、被告北京山木益春贸易有限公司（以下简称山木益春公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人张津、二被告委托诉讼代理人刘文娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、确认二原告与山木益春公司于2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》无效；2、山木益春公司赔偿二原告房屋改建、装修、设施、设备损失1197369.85元；3、杨春良就上述山木益春公司的债务对二原告承担连带清偿责任；4、案件受理费、鉴定费由二被告负担。事实和理由：2005年7月12日，北京市某农工商合作社（以下简称某合作社）与山木益春公司签订了一份《租赁协议书》，约定某合作社向山木益春公司出租位于北京市朝阳区房屋，租赁期限自2006年1月1日至2025年12月31日。2014年11月18日，山木益春公司与我们签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定山木益春公司将位于北京市朝阳区某号院转租给我们，租赁期限自2014年11月18日至2025年12月31日。在合同履行期间，我们足额向山木益春公司支付租金，并在该公司的同意下对承租的房屋进行改建、扩建，并进行装饰、装修，改扩建面积约为3100平方米。2018年11月27日，因某合作社要求疏解、清退全部出租房屋内的人员，并要求对房屋进行封存处理，致使我们无法再继续正常经营。目前某合作社与山木益春公司之间的《租赁协议书》已经解除，导致我们与山木益春公司之间的租赁合同亦无法继续履行。我们在该院落内的大量投资受损。另，山木益春公司成立于1998年2月18日，系只有杨春良一个股东的自然人独资公司，根据公司法的相关规定，在杨春良不能证明公司财产独立于股东的时候，杨春良应当对山木益春公司的债务承担连带责任。现我们诉至法院，请求判决支持我们的上述诉讼请求。山木益春公司、杨春良辩称：首先，山木益春公司出租给二原告的房屋是经过村委会和乡政府同意建造的，不属于违法建设，也是本次腾退拆迁的补偿对象，因此我们认为，山木益春公司与二原告签订的租赁合同属于合法有效的合同，二原告和山木益春公司应当按照合同的约定履行各自的义务。关于二原告主张的赔偿损失的诉讼请求，我们认为，二原告应当自行承担违法建设的费用和损失。二原告与山木益春公司签订的租赁合同和补充条款中明确约定了租赁房屋的基本情况，并约定二原告如需拆除山木益春公司原有租赁房屋并改建、翻建的，应当事先经过山木益春公司的同意，建设费用自理。二原告在未经山木益春公司同意、未办理翻建手续的情况下擅自拆除原有房屋进行翻建，其翻建的房屋属于违法建设，乡政府多次要求其拆除，因此，二原告自行建设的房屋无法列入本次拆迁腾退补偿范围，其无权要求山木益春公司就其违法建设投入和被拆除的损失进行任何赔偿或补偿。第二，租赁合同明确约定，如遇拆迁、腾退等政府收回房屋和土地的情况，补偿款的分配，该约定合法有效，双方应当遵守，即便是在租赁合同的房屋租赁部分无效的情况下，该条款的约定也是双方真实意思表示，应当作为划分双方权利、义务的重要依据。山木益春公司根据合同的约定，对二原告自建部分，在拆迁腾退、国家建设等情况下，二原告的经济损失不予补偿。对于山木益春公司原有建设的房屋，计租面积1500平方米，如遇上述拆迁等情况，山木益春公司先行获得1500平方米的补偿款，如山木益春公司可获得补偿面积超过1500平方米，则超出部分的补偿款按照其与二原告3：7的比例进行分配。根据本次疏解、清退补偿政策，2013年3月28日以前建设的房屋予以补偿，补偿标准为每平方米1285元，2013年3月28日以后建设的房屋及违法建设的房屋不予补偿。因此在本案中，只有山木益春公司有权得到清退补偿，二原告自行建设的房屋在2013年3月28日以后且违章，不应得到任何补偿，这与租赁合同关于拆迁补偿的约定也是一致的。山木益春公司与二原告签订的租赁合同以及补偿条款已于2018年12月25日经双方同意解除，并在本次诉讼前履行完毕解除后的各项义务，山木益春公司还超额向二原告支付了解除补偿款。截止本案庭审结束，山木益春公司已经向二原告支付了710462元的补偿款，远远超过合同约定的标准，因此双方不存在任何争议，二原告的第二项诉讼请求应予驳回。关于二原告的第三项诉讼请求，二被告认为这与本案并非为同一案由，不应合并审理。而且从目前现有的工商档案材料上看，杨春良与山木益春公司并不存在财产混同的情形。在二原告与山木益春公司签约时，杨春良并非为山木益春公司的股东，仅为一般工作人员。综上，请求法院驳回二原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2005年7月12日，山木益春公司与某合作社签订了一份《租赁协议书》，约定山木益春公司承租某合作社出租的位于北京市朝阳区闲置场地，占地面积7333平方米，租赁期限自2006年1月1日至2025年12月31日，年租金8.8万元，租金在六年后递增。2014年8月7日，山木益春公司与某合作社签订了一份《租赁合同补充协议》，该补充协议对租赁土地、房屋的面积、租金标准进行了调整。2014年11月18日，二原告与山木益春公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定二原告承租山木益春公司出租的位于某院内4层200套房屋，合同约定房屋用途为“公寓、酒店、宿舍、仓储等”，租赁期限自2015年2月1日至2025年12月31日，年租金为30万元，租金在2018年2月1日以后每三年递增一次。同日，二原告与山木益春公司签订了一份《房屋租赁合同补充条款》，该补充协议第五条第3款约定：“租赁期内，如因上级有关部门根据城市发展要求，或城市规划原因征地拆迁，甲（山木益春公司）乙（二原告）双方无条件服从，双方合同自然终止。乙方所交的资金按乙方实际使用天数计算。余款退还乙方，双方不违约，互不索赔。地上建筑物，如有拆迁补偿款，甲方首先应获得乙方翻建后的建筑面积其中第一层1500平米的补偿款。除上述补偿款外，本合同签订后五年内拆迁、甲方应额外获得剩余补偿款的30％，乙方获剩余补偿款的70％。本合同五年后拆迁的（除甲方首先获得平米补偿款外）甲乙双方各占拆迁补偿款的50％。甲方需在领取后十五日内及时支付乙方，不得拖欠，如发生拖欠，则每天向后拖延一天，甲方应向乙方支付所签拆迁补偿款额的千分之二滞纳金，直至付清为止。”2014年11月26日，二原告与山木益春公司签订了一份《房屋租赁合同补充条款（二）》。2015年1月12日，二原告与山木益春公司又签订了一份《房屋租赁合同补充条款（三）》。上述合同签订后，山木益春公司向二原告交付了租赁标的物，二原告对承租的房屋进行了改扩建，并对原有房屋进行装修用于公寓出租经营。二原告正常向山木益春公司支付租金，2018年8月28日，二原告最后一次向山木益春公司支付2018年租金168000元。2018年11月27日，北京市朝阳区某村民委员会（某村委会）向二原告发出了一份《通知》，该《通知》载明：“根据朝阳区、某乡政府对于非首都功能疏解的要求，某村结合村内实际情况，现要求某村村域内所有出租公寓在2018年11月底之前疏解、清退总人数的30％；在2018年12月10日之前疏解、清退总人数的60％；在2018年12月20日之前将人员全部疏解、清退，并按照上级党委、政府要求对已经清退的房间进行封存处理。如未按时进行清退，将按照协议书内容由乡、村两级对该出租公寓进行整体封存处理。由此造成的一切损失，由该出租公寓自行负责。”2019年2月18日，某村委会再次向二原告发出《通知》，该《通知》载明：“根据乡、村两级对企业回收政策，你处已签订回收协议，请于2019年2月20日将人员全部清空。如未按规定日期执行，乡、村两级给予封门、停水、停电的处理；出现任何损失，后果自负。”2019年3月23日，二原告向山木益春公司交还了承租的90间房屋。案件审理过程中，山木益春公司、杨春良未向本院提交其出租给二原告房屋的规划审批手续或房屋所有权证书。庭审中，二原告认可山木益春公司已经支付原告补偿款656162.15元，并替二原告代偿第三方款项4300元。山木益春公司称二原告拖欠另一处场地的租金5万元，亦应认定为山木益春公司支付二原告的补偿款，二原告对山木益春主张的该部分款项不予认可。案件审理过程中，二原告申请对其在承租场地内改扩建、装修成果的现值进行评估，本院依法委托北京京评价格评估有限公司对二原告申请事项进行评估，该评估公司于2019年11月26日作出了《价格评估报告书》，评估结论为：“经运用成本法评估，评估对象在评估基准日的评估结论为：人民币壹佰捌拾伍万柒仟捌佰叁拾贰元整（1857832元）。”案件评估费5.5万元，由二原告预付。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，山木益春公司出租给二原告的房屋，至法庭辩论终结前未提交出租房屋的合法建设工程规划审批手续，故本院认定山木益春公司与二原告于2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》、《房屋租赁合同补充条款（二）》、《合同补充条款（三）》中关于所有建筑物出租部分无效。关于山木益春公司所称，在《房屋租赁合同补充条款》第五条第3款的约定即使在合同被确认无效的情况下，亦应当作为双方结算的依据，不应被确定无效。本院认为，该条款并非属于合同无效情形下的双方结算条款，故本院认定该条款亦为无效，不应作为二原告和山木益春公司结算的依据。在二原告与山木益春公司之间的房屋租赁合同中建筑物部分被确定无效的情况下，二原告要求根据双方的过错由山木益春公司承担赔偿责任的诉讼请求，具有事实和法律依据。本院酌定山木益春公司对合同的无效承担百分之七十的责任，并依据评估结果确定山木益春公司应当承担的赔偿数额。关于山木益春公司已经支付给二原告的款项，应当从山木益春公司承担的赔偿数额中扣除。关于山木益春公司所述二原告拖欠其他院落5万元租金亦应从赔偿款中扣除的答辩意见，因山木益春公司未向本院提交证据证明双方就该笔折抵款项达成一致意见，故本院对被告的该项答辩意见不予采信。关于二原告要求杨春良承担连带责任的诉讼请求，本院认为，二原告的该项请求与本案并非为同一法律关系，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告李辉、原告王龙永与被告北京山木益春贸易有限公司于二〇一四年十一月十八日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》、二〇一四年十一月二十六日签订的《房屋租赁合同补充条款（二）》、二〇一五年一月十二日签订的《房屋合同补充条款（三）》中关于四层二百套房屋出租部分内容无效；二、被告北京山木益春贸易有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李辉、原告王龙永六十四万零二十元二角五分；三、驳回原告李辉、原告王龙永的其他诉讼请求。如果被告北京山木益春贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费五万五千元，由原告李辉、原告王龙永负担一万六千五百元（已交纳），由被告北京山木益春贸易有限公司负担三万八千五百元（于本判决生效之日起七日内给付原告李辉、原告王龙永）。案件受理费一万五千五百七十六元，由原告李辉、原告王龙永负担五千三百七十六元（已交纳），由被告北京山木益春贸易有限公司负担一万零二百元（于本判决生效之日起七日内给付原告李辉、原告王龙永六千零二十四元，于本判决生效之日起七日内交纳四千一百七十六元）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  刘茵茵审判员  栾 荟二〇二〇年十二月十五日书记员  唐 哲