河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终5101号 上诉人（原审原告）：马健军，男，1973年1月14日出生，汉族，住河北省临漳县。 上诉人（原审被告）：河北金博园房地产开发有限公司，住所地河北省临漳县城人民路路南。 法定代表人：薛海山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾凤翔，河北十力（广平）律师事务所律师。 上诉人马健军因与河北金博园房地产开发有限公司（以下简称金博园房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河北省临漳县人民法院（2020）冀0423民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人马健军的上诉请求：1.依法改判原判决第二项，判决被上诉人支付上诉人同期银行贷款利息及赔偿上诉人购房差价损失338800元。其中同期银行贷款利息的计算方式为自2017年9月1日起至2019年8月19日止，按银行同期五年贷款利率4.9%计付利息；2019年8月20日起至实际偿付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。2.或判令被上诉人赔偿上诉人因丧失另行签订商品房购房合同的机会损失226589元。3.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条的规定，马健军与金博园房地产公司之间应为商品房买卖合同关系。金博园房地产公司因“一房二卖”除应返还马健军已付购房款及利息外，还应赔偿马健军不超过已付购房款一倍的购房差价损失。原判决错误的将收款收据认定为商品房预约合同，但却并未判令金博园房地产公司赔偿马健军因其违反商品房预约合同给马健军所造成的机会损失。该损失参照2020年5月份《全国大中城市新建商品住宅销售价格指数》河北省内的销售价格上涨指数计算，应为226589元。原判仅仅判令金博园房地产公司赔偿马健军的部分利息损失，明显有违公平原则。另外，原判对于2017年8月31日至2019年7月15日之间的利息未予支持有误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当予以改判，并支持上诉人马健军的上诉请求。 金博园房地产公司辩称：金博园公司没有收到马健军的钱款，并且没有与马健军直接签订商品房买卖合同、商品房预约合同。马健军起诉要求金博园公司赔偿购房款，返还购房款没有事实和法律依据。请求二审法院公正判决。 上诉人金博园房地产公司上诉请求：1.撤销河北省临漳县人民法院（2020）冀0423民初24号民事判决，予以改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：金博园房地产公司与马健军之间既不存在商品房预约合同法律关系，也不存在商品房销售合同法律关系，更不存在民间借贷方。金博园房地产公司账户没有收到马健军任何钱款，马健军没有证据证明其弟弟马健民与薛海山或者金博园房地产公司之间存在民间借贷法律关系，更没有证据证明马健军一审诉求中包含其弟弟的借贷金额。原判在没有证据证明的情况下主观臆断认定“原、被告之间系商品房预约合同关系”，适用法律错误，应当纠正。综上请求二审支持金博园房地产公司的上诉请求。 马健军答辩称，金博园公司与临漳县工商银行赵光旗有直接利益关系，赵光旗将民间借贷的所有凭证和手续都收回了。因为欠的钱给不了，金博园公司就用房子抵顶了。 马健军向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还原告购房款458350元及同期银行贷款利息（自2017年8月31日起，按银行同期五年期贷款利率4.9%计算至被告将购房款本息返还之日止；其中，截至2019年8月31日的购房款利息为44918.3元）；2、请求判令被告赔偿原告购房差价损失325620元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年，原告马健军及原告马健军的弟弟（案外人马健民）曾通过案外人赵光旗出借资金给被告河北金博园房地产开发有限公司。2017年8月31日，经重新协商对账，被告河北金博园房地产开发有限公司给原告马健军出具的收款收据一张，载明：“收款收据收款日期2017年8月31日，WJ销NO：0000738付款单位：马健军房号万和苑项目4号楼1单元901号面积（㎡）135.52单价（元）3800总房款514976本次收款金额大写：肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元小写458350房款以开盘售价为准房号以开盘认定为准如遇特殊情况公司负责调换李海静”。该收据上盖有被告河北金博园房地产开发有限公司的财务专用章及李海静的签字。之后，原、被告未签订购房合同。另查明，2019年7月15日，原告不再要求被告履行上述收款收据上载明的合同内容，要求被告退房款，被告法定代表人薛海山认可应退还原告上述房款（46万元），双方对如何退还上述房款并未达成一致意见。 一审法院认为，原、被告之间系商品房预约合同关系。本案中，原告马健军及原告马健军的弟弟（案外人马健民）曾通过案外人赵光旗向被告提供借款，在被告未偿还完毕借款本息的情况下，原、被告之间经过重新协商并对账，被告以出具“收款收据”的形式，将被告未偿还的借款本息转为已付购房款，并对有关商品房预约购买事宜进行了约定。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，本案双方经协商一致建立商品房预约合同关系，系双方当事人的意思表示，未违反法律规定，应予以准许。本案原、被告之间不是商品房买卖合同关系，首先，被告向原告出具了购房款收款收据的收据中注明“房款以开盘售价为准房号以开盘认定为准如遇特殊情况公司负责调换”等内容，表明原、被告就商品房购买达成初步合意。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，同时收受购房款的，方可认定为商品房买卖合同。本案的收款收据中未对《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；供水等公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；解决争议的方法等商品房买卖合同应当明确的主要内容进行约定。综上，原、被告之间未成立商品房买卖合同关系。现因被告未按收款收据上的约定向原告出售房屋，原、被告未能签订商品房买卖合同，原告要求退还购房款458350元，符合法律规定，本院依法予以支持。另外，被告应承担相应的违约责任，故对于原告要求的利息，应以458350元为基数，自原告马健军向被告主张退还房款时起（2019年7月15日）计算，自2019年7月15日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付义务实际偿付完毕之日止。对于原告要求的赔偿损失，因为商品房买卖合同并未订立，无事实及法律依据，故不予以支持。 一审法院判决：一、被告河北金博园房地产开发有限公司在判决书生效之日起十日内返还原告马健军购房款458350元；二、被告河北金博园房地产开发有限公司在判决书生效之日起十日内给付原告马健军上述购房款的利息，利息自2019年7月15日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿付完毕之日止；三、驳回原告马健军的其他诉讼请求。案件受理费12089元，由被告河北金博园房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，马健军及其弟弟通过赵光旗将款项出借给金博园房地产公司，2017年8月31日金博园房地产公司出具的收款收据中458350元实际为双方对债权债务的重新确认，系以房抵债的形式解决双方之间的债务。金博园房地产公司对所出具的收据未作合理解释，上诉主张与马健军之间曾经不存在借贷关系的理由不能成立。马健军与金博园房地产公司之间形成以房抵债后，没有签订购房合同，在金博园房地产公司不能交付房屋、以房抵债协议不能履行的情况下，双方又协商由金博园房地产公司直接将款项退给马健军。由于收款收据确认了金博园房地产公司所欠债务的数额，原判认定金博园房地产公司返还马健军458350元并支付利息正确。马健军与金博园房地产公司于2019年7月15日商定退款时没有对退款的时间、是否支付利息达成一致意见，故原审以2019年7月15日起计算利息并无不当。因马健军与金博园房地产公司之间实为以房抵债，没有成立商品房买卖合同关系，且双方后期协商不再交付房产改为退款，故马健军要求金博园房地产公司赔偿购房差价损失338800元及因丧失另行签订商品房购房合同的机会损失226589元，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，马健军及金博园房地产公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，马健军预交6380元，由马健军负担；河北金博园房地产开发有限公司预交12090元，由河北金博园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  达建华 审判员  申 强 审判员  张海霞 二〇二〇年十二月三十日 书记员  刘 雯