北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59211号原告：北京富邦美泰商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里远洋天地61号楼23层02室。法定代表人：隋兰兰，总经理。委托诉讼代理人：王志华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭少军，北京市京师律师事务所律师。被告：北京海迪澜商贸有限公司，住所地北京市通州区潞城镇武兴路361号。法定代表人：李明，经理。委托诉讼代理人：陈珊珊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，北京市盈科律师事务所实习律师。原告北京富邦美泰商业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京海迪澜商贸有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王志华、被告之委托诉讼代理人陈珊珊、张超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告、被告于2016年9月30日签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》无效；2、判令被告按照每年125万元的标准支付自2020年10月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：原告、被告于2016年9月30日签订了《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，约定原告将北京市朝阳区小红门乡小红门村东至规划1号路、南至村委会、西至三台山路、北至铁路的一处占地7.7亩的场地及建筑物（以下简称涉案房屋）租赁给被告。合同签订之后，原告将租赁物及时交付给了被告。2020年2月疫情期间原告在对涉案房屋走访时发现原告擅自将涉案房屋转租给66个自然人居住。被告的行为严重违反了合同的约定，原告有单方的解除权，因此原告在2020年7月8日向被告邮寄了《解除合同通知函》，被告在收到通知函后拒不履行义务，拒不撤离场地。现原告认为涉案房屋没有房屋所有权证或建设规划审批手续，因此合同无效。为了维护原告的合法利益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告与被告于2016年8月23日签订了《小红门租赁合同书》，该合同签署事宜系由被告人员吴鹏、靳伟东、将诚处理，且合同签订后，原告一直自始派驻靳伟东参与并监督被告日常对外出租经营活动，从未变更其他人员。因此，原告自始知晓被告对外转租的事实。所租赁之房屋实属小红门村委会名下财产，楼宇结构为居民楼。由于该房屋并无房屋产权证书，被告至今无法办理公司注册以及办理通气、通暖事项。因此，所承租涉案房屋除对外进行出租经营外，根本不能进行任何其他商业用途。“乐屋公寓”、“乐屋物业”之名称，均系原告与被告签订合同时所定，原告要求被告在合同签订生效后用以上特定名称对外进行招租及日常经营管理所用，被告也一直按照原告要求对外进行出租经营活动至今。2016年9月30日双方签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》中约定，租赁物用途为商业且禁止“群租”。“商业”系以牟利为目的投资经营活动，经营出租业务并未超出“商业”的概念，同时结合常理以及实际情况，原告只有在知晓被告经营出租业务才有必要在合同中特别注明“禁止群租”。由此可知，原告自签订合同之时已知晓且同意被告经营出租业务。自合同签订后，原告每隔3??4个月便以安全生产检查、政府征收、工商检查等事由解除、终止合同，实质目的系要挟涨租。原告以上种种行为明显违背诚实信用原则，原告执意解除合同，应承担违约责任。我方认为原告、被告于2016年9月30日签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》不是无效，而是不成立，对于双方不存在实质的约束力，双方签订此份合同就是为了应付小红门村的检查。双方实际履行的2016年8月23日签订的《小红门租赁合同书》，该合同约定有3年的免租期，我方已经将租金支付至2022年9月30日，不应再向原告支付房屋占有使用费。根据原告所阐述的合同无效理由，原告是租赁物的出租方，其对于房屋所有权证或建设规划审批手续有明示告知的义务，我方是善意履行相对方，涉案房屋的产权人村委会也多次参与涉案房屋消防等管理事项，产权人和原告也明确知道我方承租涉案房屋用于公寓经营，对我方公寓经营进行了监管，我方没有过错。原告提交的证据中有与村委会的租赁合同，明显可以看出我方对于原告具有合法的租赁物使用权是有充分合理信赖基础的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定：2016年8月23日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《小红门租赁合同书》，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用；租赁期限为自2016年10月1日至2036年9月30日，甲方给予乙方3年的免租期，自2016年10月1日至2019年9月30日止，免租期满次日计付租金；乙方前期一次性支付甲方房屋三年租金375万元（125万元/年）自2019年10月1日至2022年9月30日，自2022年10月1日开始乙方以每年125万元的标准支付房屋租金；乙方在支付房屋租金的同时支付房屋押金125万元，押金在最后一年自动转换为房屋租金；乙方在合同租赁期有权根据经营需要，独立自主进行招商、招租及商业运营；乙方应安排甲方一名管理人员进驻，协助乙方进行管理和负责甲、乙双方的协调工作。2016年9月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用；租赁期限为自2016年10月1日至2036年9月30日，甲方给予乙方3年的免租期，自2016年10月1日至2019年9月30日止，免租期满次日计付租金；乙方前期一次性支付甲方房屋三年租金375万元（125万元/年）自2019年10月1日至2022年9月30日，自2022年10月1日开始乙方以每年125万元的标准支付房屋租金；乙方在支付房屋租金的同时支付房屋押金125万元，押金在最后一年自动转换为房屋租金；租赁物用于商业，乙方保证合法经营，符合业态，不得将租赁房屋改建为群租房，在租赁期限内未经甲方书面同意，不得擅自改变用途，如乙方改变租赁物使用性质，将承租房屋改为群租房及高耗能、有污染的行业，甲方有权解除合同；乙方在承租甲方租赁物一个月内，应安置甲方劳动力1人就业。经询，原告认为双方在2016年9月30日签订新的租赁合同时，已经协商一致不再履行原2016年8月23日签订的租赁合同，2016年8月23日签订的租赁合同已经解除。被告认为双方在2016年9月30日签订的租赁合同系为应对上级检查而签订，并不实际发生效力，双方实际履行的是2016年8月23日签订的租赁合同。又询，原告、被告均认可被告已向原告支付押金125万元及三年租金375万元，现涉案房屋仍由被告使用。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故本院确认原告与被告就涉案房屋于2016年9月30日订立的房屋租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告、被告已在合同中明确约定被告给予原告三年的房屋免租期，免租期满后再行计付租金，虽然该合同被认定为无效，但合同中该免租期条款体现了双方的真实意思表示且已实际履行多年，应予以参照使用。因此，本院参照合同约定的免租期限、租金标准以及诚实信用原则和公平原则，认定被告已支付涉案房屋占有使用费至2022年9月30日，因此原告主张被告按照每年125万元的标准支付自2020年10月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，本院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告北京富邦美泰商业管理有限公司与被告北京海迪澜商贸有限公司于2016年9月30日签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》无效；二、驳回原告北京富邦美泰商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2212元，由原告北京富邦美泰商业管理有限公司负担1106元（已交纳），由被告北京海迪澜商贸有限公司负担1106元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  吴 玲二〇二〇年十二月三日法官助理  陈逢源