四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0105民初14254号 原告（反诉被告）：融通地产（四川）有限责任公司，住所地：成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元11层6号。 法定代表人：盛邓，执行董事。 委托诉讼代理人：李楷，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云轩，北京观韬（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省巨洋企业管理集团有限公司，住所地：四川自贸区川南临港片区云台路一段68号西南商贸城二期C区LM-525号。 法定代表人：喻小春，董事长。 委托诉讼代理人：喻鹏飞，男，1966年9月25日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：罗江琼，四川时代永嘉律师事务所律师。 被告：四川省立成行非融资性担保有限公司，住所地：泸州市龙马潭区蜀泸大道27号3幢楼23层1单元2301号。 法定代表人：王力。 原告（反诉被告）融通地产（四川）有限责任公司（以下简称融通公司）与被告（反诉原告）四川省巨洋企业管理集团有限公司（以下简称巨洋公司）、四川省立成行非融资性担保有限公司（以下简称立成行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。融通公司的委托诉讼代理人李楷，巨洋公司的委托诉讼代理人喻鹏飞、罗江琼，立成行公司的法定代表人王力均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 融通公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认融通公司与巨洋公司签订的《房地产租赁合同》已于2020年8月26日解除；2.巨洋公司腾退案涉房产并交付融通公司；3.巨洋公司支付租金1615132.26元；4.巨洋公司支付违约金696434.38元（暂计至2020年9月30日，实际计算至付清租金之日）；5.巨洋公司支付房屋占用费（自2020年8月27日起算，计算至实际腾退完成之日）；6.立成行公司对前述3、4、5项诉讼请求承担连带责任；7.由巨洋公司及立成行公司承担本诉全部诉讼费用。事实和理由：融通公司受军队委托经营位于成都市青羊区××道××路××号××队房地产。2019年11月28日，融通公司与巨洋公司签订《房地产租赁合同》，约定巨洋公司承租上述案涉房产，租赁面积14760.93平方米，场地面积2693.96平方米，租赁期限为不定期，租金支付方式为每月的前十日内交付当月租金。2019年12月11日，立成行公司向融通公司出具《担保函》，担保上述《房地产租赁合同》项下巨洋公司应承担的责任与义务，最高担保额为2834100元，担保期限为主债务履行期届满之日起两年。巨洋公司自2020年2月起未按照合同约定支付租金，融通公司多次发函催款。2020年7月27日，融通公司根据《房地产租赁合同》第三条向巨洋公司送达《解除合同通知书》并给予了合理的腾退期限。根据约定，《房地产租赁合同》已于2020年8月26日解除，巨洋公司应按约支付租金、违约金及房屋占用费，立成行公司应根据其出具的《担保函》对上述费用承担连带责任。巨洋公司的违约行为造成了融通公司的权益受损，融通公司因此诉至法院。 巨洋公司针对本诉辩称，1.融通公司要求解除合同及腾退的诉讼请求与《房地产租赁合同》约定不符，应予驳回。2020年受疫情影响，根据国家相关政策规定，巨洋公司有权享受2月、3月、4月的房租减免，且双方已于2020年10月21日就2月、3月、4月的免租事宜达成补充协议，故融通公司2020年4月22日的《解除合同通知书》无效。《房地产租赁合同》第十条约定甲方因军事需要提前解除合同的，应由军委机关职能部门出具通知文书，该条款对合同解除条件进行了专属约定。融通公司应履行约定义务，不能随意解除合同，其2020年7月27日的《解除合同通知书》并非出于军事需要，也未由军委机关职能部门出具通知文书，该解除通知因未达到合同解除的必备条件而无效。融通公司在合同期限内对外公开招标并公示了中标所得人，且采取停水停电、粘贴大字报和聘用社会人员等手段干扰和阻拦巨洋公司的正常经营活动，其违约在先，巨洋公司暂不支付租金合理合法。2.巨洋公司2020年2月、3月、4月的租金应当扣除，受融通公司停水停电及非法干扰、阻拦造成的不能正常营业的收入损失应在租金中扣减。3.巨洋公司因疫情期间未支付租金不属于根本违约，合同约定的解除条件未成就，故融通公司关于违约金及房屋占用费的诉讼请求不应得到支持。 立成行公司认可其连带保证责任，但请求驳回融通公司的诉讼请求。 巨洋公司向本院提出反诉请求，请求判令：1.融通公司向巨洋公司支付行政处罚款6884842.17元；2.融通公司向巨洋公司支付违约金708525元；3.融通公司赔偿巨洋公司因其违约而造成的巨洋公司经济损失4041745.29元，其中直接经营损失3855157.79元，员工离职经济补偿金186587.5元；4.本案的反诉费由融通公司承担。事实和理由：巨洋公司自2004年4月8日起承租案涉房产，并投入大量人力、物力进行酒店经营使用。后融通公司受军队委托经营该物业，双方于2019年11月30日签订《房地产租赁合同》。合同第八条约定融通公司有义务向巨洋公司提供加盖融通公司公章的《军队房地产使用许可证》复印件，但融通公司至今未提供任何证件，致使巨洋公司无法办理经营所需的卫生许可证，导致其被成都市青羊区市场监督管理局立案调查并被要求提供2019年9月1日至2020年10月22日的经营额作为处罚依据。据统计，此期间的经营额共计6884842.17元，巨洋公司因此遭受的罚款损失应由融通公司予以赔偿，融通公司还应按照合同第十一条约定向巨洋公司支付违约金708525元。此外，融通公司在合同期限内采取停水停电、粘贴大字报和聘用社会人员等手段干扰和阻拦巨洋公司的正常经营活动，导致巨洋公司经营收益严重受损，由此产生的经营损失和员工被迫离职的经济补偿金损失应由融通公司赔偿。 融通公司针对反诉辩称，1.融通公司不存在任何违约行为，不应承担罚款及违约金。合同约定融通公司提供《军队房地产使用许可证》的履行时间为“租赁期内”，而巨洋公司在租赁期间从未向融通公司提出任何配合办理证照或提供《军队房地产使用许可证》的要求。融通公司在接收案涉房产后积极办理《军队房地产使用许可证》并于2020年5月实际领取到该证，而巨洋公司此时已存在拒不支付租金的严重违约情形，故即使巨洋公司此时要求，融通公司也有权不向其提供《军队房地产使用许可证》。此外，巨洋公司主张的行政罚款尚未实际产生，且《军队房地产使用许可证》并非办理卫生许可证的必备要件，巨洋公司也未举证证明因融通公司原因导致其无法办理卫生许可证，故融通公司不应承担相关罚款。2.巨洋公司主张的经营损失及员工经济补偿损失系侵权法律关系，且这些损失与融通公司的行为不存在任何关联。融通公司未实施停水、停电措施，其采取的张贴公告、发放传单的行为均系合同解除后融通公司收回案涉房产的合理措施，融通公司不存在违约行为，不应对巨洋公司所谓的损失进行赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.巨洋公司提交的其员工与融通公司员工之间的微信聊天记录仅能反映双方就疫情期间租金减免事宜进行了协商，聊天记录显示融通公司员工明确告知了协议要当场签，但本案中融通公司与巨洋公司并未实际形成双方盖章的补充协议，故该证据不能达到融通公司实际同意减免租金的证明目的。 2.巨洋公司提交的照片及视频不能反映实际拍摄时间，也不能反映融通公司采取了停水、停电行为，但能够反映有数人在案涉房产处放置和张贴《关于四川省成都市青羊区玉沙路157号（新华饭店）房地产有关情况的通告》，并向进入大门的车辆和人员发送通告和告知情况。融通公司认可上述人员系融通公司派出，并陈述派人时间为2020年11月份，派人系张贴合同解除的公告及告知解除事实，故本院对该部分事实予以确认。 根据确认的证据及当事人陈述，本院认定以下事实： 2019年11月28日，融通公司（甲方，出租方）与巨洋公司（乙方，承租方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于成都市青羊区××道××路××号新华饭店主楼与副楼及露天停车场的房地产，房屋建筑面积14760.93平方米，场地面积2693.96平方米，出租给乙方使用，租赁用途为酒店，乙方按年租金的10%支付租赁保证金283410元。其中第三条约定：租期为不定期，甲方有权随时解除合同，但应提前三十日通知乙方，本合同自解除通知实际送达乙方或依据本合同约定视为送达乙方之日起第三十日解除，乙方应于合同解除之日无条件返还租赁房地产；第四条约定：年租金为2834100元，按月度结算，乙方于每月度的前十日内交付甲方；第八条约定：甲方在租赁期内应当负责向承租方提供加盖甲方公章的《军队房地产使用许可证》复印件，乙方办理与经营活动相关证照时，需要甲方配合的，甲方应予以支持；第十条约定：甲方因军事需要提前解除合同的，应由军委机关职能部门出具通知文书，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，三十日内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归军队的全部财产交还给甲方；第十一条约定：甲方有违反本合同第八条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付三个月租金708525元作为违约金；第十二条约定：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。 2019年12月11日，立成行公司（保证人）向融通公司（受益人）出具《履约保函》，就被保证人巨洋公司签订的上述《房地产租赁合同》向融通公司提供履约保证担保，担保方式为连带保证责任；《履约保函》载明：本保函最高担保金额为2834100元，但担保金额在任何时候不应超过前述最高担保金额减去被保证人在受益人处已缴纳的保证金额；保函有效期自2019年12月11日至主债务履行期届满之日起2年。 2020年3月17日，融通公司向巨洋公司发出《提示函》催收2020年3月租金。巨洋公司于同月23日回复《沟通函》希望免除受疫情影响期间即2020年2月、3月、4月的全部房租。融通公司于同月30日再次发出《催款函》，催收2020年2月、3月租金及违约金。巨洋公司于2020年4月8日回函，要求免除2020年2月、3月、4月的全部房租。 2020年4月22日，融通公司向巨洋公司发出《解除合同通知书》，以巨洋公司自2020年2月起欠付租金构成违约为由，通知解除合同并要求腾退。巨洋公司于同月27日回函表示不认可。后融通公司在2020年5月期间3次向巨洋公司发出《提示函》，分别催收2020年4月、5月租金及提示6月租金支付事宜。巨洋公司于2020年6月4日回函，再次要求免除2020年2月、3月、4月租金并提出5月以后的减租协商要求。 2020年7月27日，融通公司向巨洋公司发出《解除合同通知书》，载明同意巨洋公司在疫情期间未支付租金不属于根本违约，但认为双方系不定期租赁合同，故依据合同第三条约定通知巨洋公司：《房地产租赁合同》自通知到达之日起第三十日解除，要求巨洋公司于合同解除之日起15日内履行腾房义务。巨洋公司于次日签收《解除合同通知书》并于2020年8月18日回函表示不认可，认为合同第十条对第三条“甲方随时解除合同”的约定进行了特别约定，但融通公司解除合同的条件并未达到合同第十条的专属约定。融通公司于同年9月11日向巨洋公司发出《关于腾退相关事宜的函》，告知合同已于2020年8月26日解除，再次通知腾退及付费。 另查明：1.案涉房产系军产。巨洋公司于2004年4月8日与军队签订《成都招待所承包经营协议》，约定由其承包经营位于案涉房产处的招待所，承包期限为2004年12月1日至2019年11月30日。2019年11月29日，融通公司与军队签订《军队房地产委托经营协议》，受军队委托经营管理案涉房产。后融通公司办理了《军队房地产使用许可证》，许可证有效期限自2020年1月1日至2024年12月31日，发证时间为2020年3月27日。 2.融通公司于2020年5月28日就案涉房产的租赁项目发布招标公告，于2020年6月16日公示竞价结果。 3.截至本案庭审之日，案涉房产由巨洋公司占有使用。 审理中，巨洋公司明确：反诉请求第3项系基于融通公司违反《房地产租赁合同》第八条及第十条约定主张违约责任；直接经营损失金额3855157.79元系2020年5月至10月的营业收入与2019年同期营业收入的对比差额；员工离职经济补偿金时间为2020年5月至9月。 本院认为，融通公司与巨洋公司签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同解除及房屋腾退。融通公司于2020年4月22日以巨洋公司欠付租金为由向巨洋公司发出《解除合同通知书》，巨洋公司对此不认可亦未腾退，融通公司在此情况下又于2020年7月27日另行发送《解除合同通知书》并载明同意巨洋公司疫情期间未支付租金不属于根本违约，故融通公司系以行为认可其2020年4月22日发送的通知书不发生合同解除效力。《房地产租赁合同》约定为不定期租赁，根据合同第三条约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，融通公司可以随时解除合同，但应提前三十日通知巨洋公司。本案中，融通公司于2020年7月27日向巨洋公司发出《解除合同通知书》，行使不定期合同的任意解除权，符合合同约定及法律规定，合法有效。《解除合同通知书》于次日到达巨洋公司，根据通知要求及合同第三条约定，《房地产租赁合同》应于通知书送达之日起第三十日即2020年8月26日解除。对于巨洋公司关于合同未达到第十条因军事需要解除合同的必备条件的抗辩主张，因合同第三条和第十条系针对不同情形的合同解除而作出的分别约定，且两项条款均对该款解除情形对应的解除方式、解除时间、房产返还等作出了详细约定，合同第十条内容也并未作出排除合同第三条约定或不定期合同任意解除权的合意表示，故合同第十条约定仅为《房地产租赁合同》的解除情形之一而非唯一，巨洋公司的该项抗辩主张不成立，本院不予采纳。基于前述认定，《房地产租赁合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，融通公司有权要求巨洋公司返还案涉房产。故对融通公司请求确认《房地产租赁合同》已于2020年8月26日解除并要求巨洋公司腾退返还案涉房产的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金支付及房屋占用费。根据《房地产租赁合同》约定，案涉房产年租金为2834100元，即月租金236175元。虽然《房地产租赁合同》已于2020年8月26日解除，但因巨洋公司在此之后仍占有使用案涉房产，融通公司除要求巨洋公司支付租赁期间的欠付租金外，还可以参照合同约定的租金标准向巨洋公司主张房屋占有使用费。巨洋公司主张免除2020年2月、3月、4月的租金，本院认为，案涉房屋租赁用途为经营酒店，而四川省人民政府于2020年1月24日因新冠肺炎疫情启动了重大突发公共卫生事件一级响应，出台了相关疫情防控措施，各地严格管理各种群聚性活动并采取了不同程度的封闭隔离措施，这些措施在客观上确实对酒店经营产生了一定影响，故本院结合租赁合同性质、当事人实际损失、疫情发生时间、疫情防控措施等，根据公平原则，酌情认定免除巨洋公司2020年2月和3月租金。即巨洋公司应支付融通公司的欠付租金为：236175元×4月（2020年4月至7月）+236175元÷31天×26天（2020年8月1日至26日）=1142782.26元，巨洋公司还应自2020年8月27日起按照年租金2834100元的标准支付房屋占用费至实际腾退之日。巨洋公司主张因融通公司对外招标及派人张贴和告知通告对其造成损失故可暂不支付及扣减租金的抗辩意见缺乏合同依据，本院不予支持。 关于本诉违约金。《房地产租赁合同》约定租金按月结算，每月前十日内交付，巨洋公司逾期支付租金已构成违约，合同约定应按滞交总额的每日千分之三加收违约金。因违约金具备以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重属性，其主要功能为弥补守约方的损失，因此双方的约定在适用意思自治原则的前提下应当由契约正义原则加以规制，故在融通公司未就更多损失举证的情况下，本院综合考虑巨洋公司违约情况、融通公司实际损失等因素，酌情调减违约金标准为每日万分之三，即截至2020年9月30日的违约金为236175元×0.0003×【172天（2020年4月11日至9月30日）+142天（2020年5月11日至9月30日）+111天（2020年6月11日至9月30日）+81天（2020年7月11日至9月30日）】+236175元÷31天×26天×0.0003×50天（2020年8月11日至9月30日）=38822.6元；之后的违约金以欠付租金1142782.26元为基数，按照每日万分之三的标准，自2020年10月1日起计算至租金付清之日止。 关于立成行公司的连带责任。立成行公司向融通公司出具《履约保函》，就巨洋公司履行案涉《房地产租赁合同》向融通公司提供连带责任保证担保，现因巨洋公司违反《房地产租赁合同》约定产生了欠付租金、违约金及房屋占用费，根据《履约保函》约定及《中华人民共和国担保法》第十八条第二款之规定，融通公司有权要求立成行公司就巨洋公司的上述债务向融通公司承担连带清偿责任，清偿范围以保函约定的担保金额2550690元（2834100元-283410元）为限。 关于行政处罚款的承担及反诉违约金。《房地产租赁合同》第八条约定融通公司应向巨洋公司提供《军队房地产使用许可证》复印件并配合办理与经营活动相关证照。根据现有证据，融通公司确已取得《军队房地产使用许可证》，其受托管理案涉房产符合国家、军队有关政策规定，能够确保案涉房产的合法租赁权利。且合同并未约定融通公司提供《军队房地产使用许可证》复印件的具体时间，巨洋公司也未举证证明融通公司在租赁期内存在拒不交付《军队房地产使用许可证》复印件或拒不配合办理经营证照的违约行为。此外，巨洋公司未提交有效证据证明系融通公司原因导致巨洋公司受到市场监管部门的立案调查以及巨洋公司已实际受到行政处罚的事实，故巨洋公司主张的罚款损失尚未产生，其要求融通公司赔偿罚款损失并支付违约金的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。 关于经济损失的违约责任。基于前述认定，融通公司未违反合同第八条及第十条约定，且巨洋公司主张的直接经营损失产生于2020年5月至10月，员工经济补偿金损失产生于2020年5月至9月，这些损失的产生与巨洋公司主张的违约行为之间缺乏关联性，故巨洋公司基于违约责任主张直接经营损失和员工经济补偿金损失的反诉请求证据不足，本院不予支持。 综上，融通公司的本诉请求部分成立，本院予以部分支持；巨洋公司的反诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认融通地产（四川）有限责任公司与四川省巨洋企业管理集团有限公司于2019年11月28日签订的《房地产租赁合同》已于2020年8月26日解除； 二、四川省巨洋企业管理集团有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于成都市青羊区××道××路××号的租赁房产并交还融通地产（四川）有限责任公司； 三、四川省巨洋企业管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内向融通地产（四川）有限责任公司支付租金1142782.26元、违约金（截至2020年9月30日合计38822.6元，自2020年10月1日起以1142782.26元为基数，按照每日万分之三的标准计算至租金付清之日止）及房屋占用费（按照年租金2834100元的标准，自2020年8月27日起计算至实际腾退之日止）； 四、四川省立成行非融资性担保有限公司以2550690元为限就四川省巨洋企业管理集团有限公司上述第三项给付义务向融通地产（四川）有限责任公司承担连带清偿责任； 五、驳回融通地产（四川）有限责任公司的其他本诉请求； 六、驳回四川省巨洋企业管理集团有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费13743元，由融通地产（四川）有限责任公司负担7559元，由四川省巨洋企业管理集团有限公司负担6184元。 反诉案件受理费45805元，由四川省巨洋企业管理集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。                                                                   审判员                                                                              李娜                                                                                                                                                                                                                                             二〇二〇年十二月十八日                                                                                                            法官助理                                              朱春燕                               书记员                                              李妍利