广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5442号原告：范瑞琪，女，1991年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市。被告：雅生活智慧城市服务股份有限公司番禺分公司，住所地：广州市番禺区南村镇。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：彭雯静，该公司员工。委托诉讼代理人：何瑞欢，该公司员工。原告范瑞琪诉被告雅生活智慧城市服务股份有限公司番禺分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。诉讼中，被告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司更名为雅生活智慧城市服务股份有限公司番禺分公司（以下简称雅生活服务公司）。原告范瑞琪，被告雅生活服务公司的委托诉讼代理人彭雯静、何瑞欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范瑞琪向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认雅生活服务公司《关于广州雅居乐花园物业服务费调价的公告》无效；2.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：确认原告向被告缴纳物业服务费用的标准为《广州雅居乐花园前期物业服务协议》第五条约定的2.3元/月/平方米（按套内面积）。事实与理由：广州雅居乐花园（以下简称案涉小区）至今还未成立业主委员会，原告为案涉小区业主，被告为案涉小区前期物业服务企业。2018年6月11曰，被告在小区张贴《关于广州雅居乐花园物业管理费调价上门收集意见的通知》及附件，附件为《2017年广雅收支明细表》，通知称：计划自2019年1月1日起，非电梯洋房管理费由2.1元/㎡提升至2.9元/㎡；电梯洋房管理费由2.3元/㎡提升至3.1元/㎡；别墅及商铺管理费由2.8元/㎡提升至3.6元/㎡；车位管理费由40元/个/月提升至50元/个/月。采取书面征求意见的形式进行提升物业管理费收费标准表决工作，书面征求意见的时间为2018年6月21日至9月23日，封箱活动的日期为2018年6月21日9时。2019年4月17日，被告在小区张贴《致全体业主的一封信》，称“我司就延期事项征求了住建局的意见，按要求于2018年9月8日寄发延期函件给相关部门进行申请报备，并于9月10日收到复函，同意我司延期申请。”2019年8月20日，被告在小区张贴《关于广州雅居乐花园物业服务费提升业主表决结果的公示》，称被告于2018年6月21日至2019年8月14日期间以书面征求业主意见的形式，对广州雅居乐花园物业服务费提价事项进行表决，本次共收回有效表决票6204票，其中，表决同意合计6103票，表决反对合计75票，表决弃权合计26票，未表决合计4924票。公示期为8月20日至10月20日。2019年10月17日，被告在雅管家app内发布《关于广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验的通知》，通知：查验时间为10月20日下午3:00至5:30。公示为未表决的，不在查验范围内。原告认为，被告自2018年6月11日至今的调升收费标准程序不符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，2019年11月15日于雅管家app发布的《关于广州雅居乐花园物业服务费调价的公告》无效，原因如下：一、公示内容及时间不符合顺序性的规定。1.至今未公示《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第一款规定的“上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告”；2018年6月11日《关于广州雅居乐花园物业管理费调价上门收集意见的通知》的附件为《2017年广雅收支明细表》，虽有广东宏建会计师事务所有限公司盖章，但并非审计报告。2.被告两次公告（2018年6月11日、2019年4月17日）时，公告事项不包括《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第二款规定的必备事项：上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准。二、被告单方面延期书面征求意见时间不符合规定，更侵害业主利益。1.被告单方面延期书面征求意见时间，未征求业主意见；2.被告延期通知（《致全体业主的一封信》）未明确书面征求意见的截止日期；3.被告两次公告时间相隔10个月、相隔一个自然年度，却可以沿用业主表决票，对此，《广州市物业管理暂行办法》第六十九条尽管没有直接的规定，但第一款“上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告”中的“上一年度”隐含了此类征求意见不能跨年度。三、被告未合理送达表决票，剥夺业主投票权。1.被告采取书面征求意见程序，却从未送达表决票给全体业主，更未告知业主有权去投入“箱”中，据被告员工称，该动作由被告员工代为行使，设置的“封箱”“开箱”程序形同虚设。2.被告多次上门征求意见时，未送达表决票，仅口头询问，也未告知不书面投票的后果，原告已经口头对被告表示“反对”，却被计入“未表决”，在被告发布的通知称公示为未表决的，不在查验范围内，明面上剥夺原告申请“查验核对”的权利，实则剥夺原告投票的权利。四、被告回收的表决票与发放的表决票、废票的数量及比例严重不合常理。具有有效表决权的票数为11128票，未表决合计4924票，占比44.2%，而“收回有效表决票”合计6204票，回收率占比55.8%。上述回收的6204票中，有98%是同意票（6103票）也就是说，在长达1年2个月的书面征集程序中，表决同意的票均成功回收，书面表决“反对”“弃权”的业主仅2%，而其他44.2%的业主的态度为“未表决”（不属于“同意”“反对”“弃权”)，究竟是未送达表决票导致没有书面投票？还是送达了表决票，该44.2%业主故意不进行书面投票呢？五、拟升价物业服务费根据产权性质分为四类标准，被告却将表决权合并统计，侵害业主权利“同等服务、同等收费”的确定收取物业服务费标准的原则，拟提升的物业服务费有以下四种：非电梯洋房管理费、电梯洋房管理费、别墅及商铺管理费、车位管理费，表决权应当分开行使、分开统计、分开汇总公示，被告却合并计算。具体而言，非电梯洋房仅有花巷组团，经统计，花巷共有34栋398户住宅业主，其中177户“同意”、占总户数比例44.5%，不符合非电梯洋房“双过半”通过决议的规定。六、不具备表决权却计入表决结果的面积多达同意面积的4%。目前，原告所在小区尚未成立业主委员会，业主知情权无法得到充分的保障，规划、前期销售合同等资料无法调取，公建配套及会所属于权属不明的房屋，在权属没有明确之前，不应计入面积及人数。加之，公建配套本身是从属于住宅的设施，即使在自身有产权的情况下，也不应计入表决面积及人数。而被告对表决结果的公示中，多处公建配套、会所均表决“同意”，上述合计表决同意的面积为40484.64平方米，占表决同意面积的4%。七、被告设置的“集中查验核对”程序不符合法律“及时提供业主本人表决意见以供查验”规定。1.8月20日的表决结果公示未提及“集中查验核对”程序，业主仅有“申请”的权利，其后查验通知系10月17日在雅管家app通知，为10月20日公示期届满前三天，没有及时以公告形式通知，不符合“及时”的时效性；2.仅有业主本人有权查验表决票，剥夺业主委托他人代理查验表决票的正当民事权利，实则剥夺了业主的查验权利；3.要求业主持房产证及身份证等有效证件才能申请查票，却未要求书面表决时必须提供“房产证及身份证等有效证件”，权利义务严重不对等。综上，被告调整收费标准程序不符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，2019年11月15日于雅管家app发布的《关于广州雅居乐花园物业服务费调价的公告》无效，原告现依据相关法规特诉至法院，请求法院判如所请。被告雅生活服务公司答辩称：案涉小区基本情况：小区共有住宅11,482户、车位5,717个、商铺420户，有合法表决权业主总人数11,128人，建筑物总面积1,552,413.62平方米。小区目前没有成立业主委员会。一、案涉小区自2002年第一期房屋交付予业主以来，已有十八年时间。近年来案涉小区公共设施、设备逐渐老化导致维修成本增加、市场物价飞涨及员工工资提升等因素导致案涉小区收不抵支，被告按照法律规定的调价程序对物业服务费进行首次调整以维持正常的经营管理具有合理性。（一）被告接受案涉小区开发商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的委托为案涉小区提供物业管理服务，另，被告与原告于2016年7月24日签订《广州雅居乐花园前期物业服务协议》。案涉小区建设项目自2000年开始进行滚动开发，第一期房屋交楼时间为2002年12月，最后一期也于2012年10月交楼，经过近18年的优质物业管理，被告与案涉小区一起获得了多项政府部门颁发的荣誉。虽然被告为小区公共设施、设备均提供了日常的运营、维护服务，但是，距案涉小区第一期交楼已有十八年时间，小区配套公共设施、设备不断老化，导致维修、维护费用、改善公共区域的费用不断增加；此外，近年来物价及人员工资亦快速增长，如被告仍按十六年前的物业服务费收费标准执行，将导致被告在案涉小区的经营收不抵支，更无法持续为案涉小区提供优质的物业管理服务。为了保障小区广大业主能持续获得更好、更优质的物业管理服务，被告按照《物权法》、《广州市物业管理暂行办法》等法律法规规定的调价程序对物业服务费收费标准进行调整以维持小区的正常经营管理具有合理性。（二）周边小区物业服务费的收费标准均略高于案涉小区，且案涉小区的住宅（含电梯洋房、非电梯洋房）物业服务费均是按照套内面积进行计算，并非像周边小区按照建筑面积进行计算，因此，被告此次调整的收费标准符合市场定价。首先，根据统计数据，普通住宅平均建筑面积与套内面积的比例约为1:0.85，换言之，如物业服务费单价不变，按套内面积计收比按建筑面积计收，物业服务费减少了约15%。其次，案涉小区的物业服务费用包含了小区公摊水、电费，但案涉小区周边大部分小区的物业服务费均不含公摊水、电费，每月按实际支出、按户分摊，如一个20万平方米左右的中小型社区，公摊水电费约20至30元/月/户，而大型的社区公摊水电费约35至40元/月/户。如物业服务费含公摊水、电费，按35元/月/户计算，每户物业服务费相当于减少了约15%。综上所述，被告依照法律规定的程序对物业服务费进行适当调整，具有合理性。二、被告提升案涉小区的物业服务费是严格按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条及《物业管理条例》的相关规定执行，且表决结果达到“双过半”标准，此次调价程序及表决结果均是合法有效的，属于业主共同决定变更物业服务费收费标准的法律行为。（一）被告在启动调升物业管理费前已委托广东宏建会计师事务所对案涉小区2017年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，广东宏建会计师事务所于2018年5月出具《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》及《广州雅居乐花园物业服务成本测算审计报告》。根据专项审计报告显示，2017年度被告合计亏损人民币5,609,589.93元，如仍不对物业服务费进行调整，预计2018年仍是亏损，且没有盈余资金用于小区公共设施、设备的整改。根据上述成本测算审计报告的审核意见，被告对物业服务定价成本符合《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定的合法性、相关性、相应性、对应性、合理性原则，项目小区物业管理服务费定价无电梯洋房2.9元/平方米/月，电梯洋房3.1元/平方米/月，别墅3.6元/平方米/月，商铺3.6元/平方米/月，车位50元/个/月是恰当的。为了维持雅居乐小区日常的经营管理、为小区业主提供更优质的物业管理服务，被告结合周边小区住宅物业服务费的收费幅度及收费标准对十六年前的物业服务费收费标准进行合理调整，调价的幅度及调整后的收费标准是恰当且符合市场定价的。（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。2018年6月，被告在小区物业服务中心大堂及部分楼栋公告栏均公示了《广州雅居乐花园物业服务成本测算审计报告》及《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等，并以《致业主一封信（一）》的方式告知全体业主与本次调价相关的事项，公告期超过30日。此外，被告亦于公告期间，认真听取业主反馈意见，并就相关业主的意见进行跟进及回馈。2018年6月，被告就案涉小区拟提升物业服务费事宜书面告知南村镇人民政府，广州市番禺区南村镇雅居乐花园小区居委会（以下简称雅居乐小区居委会）以及南村镇市场监督管理局（价格行政管理部门）和番禺区住房和城乡建设局（房地产行政主管部门，以下简称番禺区住建局）,并获番禺区住建局指导意见。（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过;表决结果已经公示60日以上。根据《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》等相关法律规定，被告结合小区实际情况于2018年6月21日至2019年8月14日期间以书面征求业主表决意见的形式，对案涉小区调价方案进行投票表决。被告于2019年8月8日在案涉小区张贴公示《物业管理费调价开箱的通知》，告知全体业主开箱统计表决票的时间、地点等信息，并邀约全体业主共同见证物业服务费开箱、验票、计票等全过程。2019年8月15日9时，被告在南村雅居乐小学开展对所收集的业主表决票进行开箱、验票、计票等工作。在开箱验票现场，南村镇人民政府、南村镇派出所、雅居乐社区居委会均派出单位代表来现场指导、监督相关开箱验票工作，且社区律师及案涉小区的部分业主代表亦共同参加本次开箱验票工作。现场统计表决结果显示：投同意票业主人数超过业主总人数的50%、投同意票业主专有部分建筑面积超过建筑物总面积的50%，符合《广州市物业管理暂行办法》规定的“双过半”调价标准。2019年8月15日开箱统计票数后，被告于2019年8月20日在各楼栋、客户服务中心公示表决结果，表决结果公示60日以上。公示的表决结果内容包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。（四）被告充分保障小区业主的查验权。公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，被告与番禺区住建局、番禺区物价局、番禺区区南村镇人民政府、雅居乐花园社区居委会，共计组织了两次查验程序，充分保障了已投票业主的查验权，上述程序合法合理。公示期间，申请验票业主共24户，实际本人到场验票9户，经现场核实，部分查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致，被告亦重新统计表决结果，最终表决结果统计如下：有合法表决权业主总人数为11,128票，建筑物总面积为1,552,413.62平方米，本次共收回表决票6,196票，专有部分面积为877,757.3431平方米，其中：（1）表决同意票，合计6,095票，占业主总人数的54.77%，专有部分建筑面积为866,153.6745平方米，占建筑物总面积55.79%；（2）表决反对票，合计75票，占业主总人数的0.67%，专有部分面积为8699.7793平方米，占建筑物总面积0.56%；（3）表决弃权票，合计26票，占业主总人数的0.23%，专有部分面积为2903.8893平方米，占建筑物总面积0.19%。综上统计结果，投同意票的业主人数超过业主总人数的50%、投同意票的业主专有部分面积超过建筑物总面积的50%，符合《广州市物业管理暂行办法》关于调整物业服务费收费标准的相关规定。三、被告严格按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定，合并统计投同意票业主的人数及专有部分面积，未违反相关法律规定。首先，《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定“调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过;表决结果已经公示60日以上……”，上述条款，明确规定调价方案可以合并统计所有投同意票业主的专有部分面积，并且可以合并统计小区建筑物面积。因此，被告合并统计投同意票业主的专有部分面积符合上述规定，原告要求分别统计电梯洋房、非电梯洋房业主的人数、专有部分面积，没有任何法律依据。其次，本次案涉小区为整体提价，即本次提升物业服务费是针对所有物业类型，包括住宅（含电梯洋房、非电梯洋房、别墅）、商铺、车位均进行调价，其中住宅（含电梯洋房、非电梯洋房）按套内建筑面积每平方米提升0.8元、别墅按建筑面积每平方米提升0.8元、商铺按建筑面积每平方米提升0.8元、车位服务费提升10元/月。再次，无论是《广东省物业管理条例》或者《物权法》等法律法规，均没有关于电梯洋房、非电梯洋房必须分别统计的法律规定，区分电梯洋房及非电梯洋房仅仅是大部分业主为了区分房屋是否带电梯而出现的一个常用口头术语、并非专业法律概念。并且，无论是非电梯洋房、电梯洋房还是别墅，在房地产权证的“用途”一栏，均是写“住宅”。因此，被告要求按照电梯洋房、非电梯洋房分别统计业主人数、表决票数及专有部分面积是没有任何法律依据的。四、为保障小区全体业主的合法权益，延长书面表决意见征集时间，合法合理，未违反相关法律规定。首先，案涉小区属于超大型物业小区，小区有合法表决权业主总人数为11,128人，因小区出租户及非固定住户较多，被告在原暂定时间内未能全部走访了解业主意愿，为能让广大业主充分参与表决，经与政府相关部门沟通，决定延长业主表决时间。被告并于2018年9月7日向雅居乐花园社区居委会寄发《关于广州雅居乐花园项目管理费调价开箱时间延期的函》进行报备，雅居乐花园社区居委会于2018年9月10日复函。后，被告于2019年9月12日张贴公示《关于广州雅居乐花园物业管理费调价开箱时间延期的通知》，并告知全体业主被告将严格按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条以及法律法规的相关规定，推进案涉小区提升物业管理费的工作。其次，无论是《广东省物业管理条例》还是《广州市物业管理暂行办法》均没有关于表决期限不得延期的规定，况且被告是为了保障广大业主合法的表决权而做出延期的决定。因此，原告所称的“征求业主意见不能跨年度、侵害业主利益”没有任何事实及法律依据。五、案涉小区部分单体建筑物为第三方单独所有的专有部分且已出具房地产权证，虽标注为“公建X”但实际上不属于小区公建配套，该部分单体建筑物的产权方有合法表决权、建筑面积应计入专有部分面积及建筑物总面积。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，根据上述规定，以及被告提交的纳入计票范围的公建设施的产权证（详见证据29《小区内部分单体建筑物的房地产权证》），案涉小区红线范围内的部分单体建筑物应视为专有部分、产权人有表决权，其建筑面积亦应纳入建筑物总面积。此外，被告亦向法庭提交了珠海市中级人民法院作出的（2016）粤04行终49号判决书作为参考案例，该参考案例中，珠海市中级人民法院认为“小区有产权的幼儿园、会所、酒店等属于物业管理区域内的专有部分，应计入建筑物总面积”。因此，案涉小区同一物业管理区域内的部分单体建筑物，且享有投票权的单体建筑物均属于第三方所有的物业，并非小区公共配套设施设备，故应纳入小区建筑物总面积，并享有相应的表决权。原告认为上述单体建筑物“属于产权不明的房屋”没有任何事实依据。综上所述，被告在调价过程中，严格按照《广州市物业管理暂行办法》及相关法律法规的规定，执行相应的调价程序，整个调价过程被告均根据相应的调价事项向项目所在地的南村镇政府、番禺区住建局、番禺区市场监督管理局、雅居乐花园社区居委会等部门报备，业主投票表决程序亦是公开、透明的。此外，本次调价程序投同意票的业主人数超过业主总人数的50%、投同意票的业主专有部分面积超过建筑物总面积的50%，符合《广州市物业管理暂行办法》的规定，因此，小区业主理应按照提升后的物业服务费收费标准缴纳相应的物业服务费。为维护被告的合法权益，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对本案事实，本院认定如下：原告为案涉小区雅逸庭××栋××房（电梯洋房）的业主，被告为案涉小区前期物业服务企业，该小区至今未成立业主委员会。2016年7月24日，原告与被告签订《广州雅居乐花园前期物业服务协议》，其中主要约定：1.由被告为本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、更换和提供物业管理服务。2.可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；3.各项服务收费标准：电梯洋房物业服务费2.3元/平方米/月（按套内面积计算）、非电梯洋房物业服务费2.1元/平方米/月（按套内面积计算）、别墅、商铺物业服务费2.8元/平方米/月（按套内面积计算）、车位管理费物业服务费40元/平方米/月（按已售车位）。此后，原告一直按上述约定的2.3元/平方米/月（按套内面积计算）的标准向被告交纳物业管理费。2019年11月15日，被告于雅管家APP发布《关于广州雅居乐物业服务费调价公告》，要求原告自2019年12月1日起按照新的收费标准3.1元/平方米/月（按套内面积计算）交纳物业服务费。现原告认为被告调升物业服务费收费标准程序不符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九规定，其调价公告无效，要求继续按照以前的2.3元/平方米/月（按套内面积计算）交纳物业服务费，遂成讼。一、物业服务企业是否已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。2018年5月4日，广东宏建会计师事务所有限公司根据被告方委托出具了编号为粤建会事审【2018】6002—29C号《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》及编号为粤建会事查【2018】6002-29D号《“广州雅居乐花园”物业服务成本测算审核报告》，对2017年度广州雅居乐花园物业收支明细表及2017年度广州雅居乐花园物业经营情况进行审计，并对广州雅居乐花园物业服务定价成本测算进行审核，认为广州雅居乐花园物业服务定价成本符合《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定的合法性、相关性、合理性原则，项目小区物业管理服务费定价无电梯洋房2.9元/平方米/月，电梯洋房3.1元/平方米/月，别墅3.6元/平方米/月，商铺3.6元/平方米/月，车位50元/个/月是恰当的。因被告本次提价书面征询业主意见的时间自2018年6月至2019年9月，跨了2018年和2019年度，被告并未提供2018年度物业项目经营情况和调价方案相关审计报告。二、2018年6月8日，被告函告案涉小区所在地的番禺区南村镇人民政府、番禺区住建局、番禺区物价局、雅居乐花园社区居委会、番禺区物业管理协会，拟对案涉小区提升物业管理费，住宅提价0.8元/平方米、车位管理提价10元/月，提价时间暂定为2019年1月1日。被告在函件中明确表示将严格按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条之规定以及相关法律法规推进开展广州雅居乐花园项目提升物业管理费工作。2018年7月31日，番禺区住建局复函称，1.对物业服务收费标准进行调整应当严格按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定执行。在征询意见前，建议咨询物价部门的意见。2.开展调价工作期间，做好日常物业管理服务工作，做好业主解释工作，配合属地镇政府做好小区安全和稳定工作。3.公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的镇人民政府、居委会以及区价格行政管理部门和房地产行政管理部门。4.物业服务收费标准调整时间应当定于调价方案经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果已经公示60日之后，否则不得调整物业服务收费标准。三、2018年6月11日（启动调价前），被告称在公告栏处张贴了《致全体业主的一封信》、《关于广州雅居乐花园物业管理费调价收费标准》、《关于广州雅居乐花园物业管理费调价后服务内容和服务标准》、《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》及编号为粤建会事查【2018】6002-29D号《“广州雅居乐花园”物业服务成本测算审核报告》，主要内容为告知全体业主：被告计划于2018年6月开始实施物业管理费提价工作，具体提价方案如下：(1)非电梯洋房管理费由2.1元/平方米提升至2.9元/平方米；(2)电梯洋房管理费由2.3元/平方米提升至3.1元/平方米；（3）别墅及商铺管理费由2.8元/平方米提升至3.6元/平方米；（4）车位管理费由40元/个/月提升至50元/个/月。并在该信中陈述案涉小区的经营情况及拟调整物业服务费收费标准的原因以及调价后的服务标准和服务内容。被告为证实其于2018年6月11日已在小区范围内张贴公示了上述内容及公示期为30日，提供了部分公示内容照片，照片中附有2018年6月11日和2018年7月12日的南方都市报和广州日报。对此原告认为，被告公示《致全体业主的一封信》的时间应至少是在2018年7月9日之后，而非被告所说的2018年6月11日，为此提供了录像资料一份。被告对于录像资料中展架中公示的《致全体业主的一封信》的真实性、合法性、关联性予以确认，但对原告拟证明的内容不予确认。首先，被告认为其发布《致全体业主的一封信》后，为方便业主查看，才将《致全体业主的一封信》及被告维修整改拍摄的照片制作成展架，以方便小区业主查看。该展架公示的《致全体业主的一封信》的实际发布日期是2018年6月11日，且在文章结尾亦写明了日期，与被告提供的公示照片一致。2018年7月9日仅是被告展架所展示的维修、整改拍摄照片的日期，并非是发布《致全体业主的一封信》的日期。对此本院认为，仅凭被告提供的公示照片的确尚不足以证实公示上述材料的时间为2018年6月11日，但鉴于原告在起诉状中明确承认被告曾于2018年6月11小区张贴了《关于广州雅居乐花园物业管理费调价上门收集意见的通知》及附件《2017年广雅收支明细表》，该通知所展示的内容与公开信的内容也基本相同，公开信、服务标准、服务内容以及审计报告的内容主要是告知业主被告拟提升物业管理费理由、提升后的标准及提升后服务的内容等信息，而调价上门收集意见的通知不仅告知业主被告拟提升物业管理费的信息，还明确了上门收集意见的时间，同时结合录像资料内容中公开信的落款时日以及所公示文号的一致性、并结合被告对此所作的解释，本院采信被告的主张，认为《致全体业主的一封信》、《关于广州雅居乐花园物业管理费调价收费标准》、《关于广州雅居乐花园物业管理费调价后服务内容和服务标准》、《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》及编号为粤建会事查【2018】6002-29D号《“广州雅居乐花园”物业服务成本测算审核报告》已经在小区公告栏处公示，张贴公示的时间应为2018年6月11日，而非原告所称2018年7月9日以后。四、2018年6月11日,被告张贴公示《关于广州雅居乐花园物业管理费调价上门收集意见的通知》及附件《2017年广雅收支明细表》，告知业主被告将于2018年6月21日至2018年9月23日以书面征求意见的形式进行提升物业管理收费标准表决工作。因原告确认上述公示的时间和内容，对此，本院予以采信。五、2018年6月21日，在雅居乐花园社区居委及业主代表的监督见证下进行了票箱封箱工作。虽然原告对此不予确认，但被告提供了雅居乐花园社区居委会出具的情况说明，证实该居委会曾受邀参加了2018年6月21日的封箱仪式。对此，本院予以确认。六、2018年9月7日，被告就“广州雅居乐花园项目管理费调价开箱时间延期”事宜致函雅居乐花园社区居委会，称被告原计划2018年6月21日至9月23日以书面征求意见的形式进行提升物业管理费收费标准表决工作，现因园区非常住户、出租房户数较多，仍有大部分单元被告工作人员多次上门走访不遇，未能真正了解到该部分业主对本次管理费调价的意愿情况。为此，被告决定将管理费调价投票时间延长，具体开箱时间将另行通知。2018年9月10日，雅居乐花园社区居委会复函称已收到《关于广州雅居乐花园项目管理费调价开箱时间延期的函》，要求被告按照相关法律法规，开展本社区提升物业管理费有关工作。七、2018年9月12日，被告称其发布了《关于广州雅居乐花园物业管理费调价开箱时间延期的通知》，告知全体业户将管理费调价投票时间延长，具体开箱时间将另行通知。但由于被告未能提供相关的证据证实其已将该通知予以公示，故本院不确认被告称上述通知已经公示的事实。八、2019年4月12日，被告发布《致全体业主的一封信》，在该信中，被告提到：我司计划2018年6月21日至9月23日以书面征求意见的形式进行提升物业管理费收费标准表决工作，拟2019年1月1日实施新的收费标准。但因小区非常住户、出租房屋业主较多，仍在大部分单元我司工作人员多次上门走访不遇，未能真正了解到该部分业主对本次管理费调价的意见。为此，我司就延期事宜征求了住建局的意见，按要求于2018年9月8日寄发延期函件给相关部门进行了申请报备，并于9月10日收到复函，同意我司延期申请。庭审中，被告并未提供证据证实其曾征求了番禺区住建局的意见，而查明的事实是被告曾就开箱时间延期的情况发函雅居乐花园社区居委会，该居委会在收到后，表示已收到相关函件，要求被告按照相关法律法规，开展本社区提升物业管理费有关工作。九、2019年6月26日，被告就广州雅居乐花园物业管理费提价工作开展情况以书面形式向番禺区住建局、雅居乐花园社区居委会、番禺区物价局等单位进行了汇报，认为主要开展了以下工作：1.委托会计师事务所进行审计。2.公告拟调整物业服务收费标准的相关事项。3.书面告知相关政府主管部门。4.听取收集业主意见。5.投票表决时间延期。6.收集回复处理业主意见。十、2019年8月7日被告在小区发布《关于广州雅居乐花园物业管理费调价开箱的通知》，被告称自2018年6月21日至2019年8月14日在小区以书面征求意见的形式收集了管理费的提价意见，现该项工作已接近尾声，计划于2019年8月15日上午9时在南村镇雅居乐小学举行开箱仪式，欢迎广大业主亲临见证。2019年8月15日上午9时，被告依时依地举行了开箱验票、唱票、计票等有关程序工作，番禺区南村镇人民政府、雅居乐花园社区居委会派员参加了上述活动。由于被告提供了相应的录像视频及相关主管部门的证明证实2019年8月15日有开展开箱验票的工作，及视频中有部分业主代表也予以参加，故本院采信被告的主张，确认上述事实。十一、2019年8月20日被告发布《关于广州雅居乐花园物业服务费提价业主表决结果的公示》，具体为：（一）广州雅居乐花园共有住宅11482户，车位5717个，商铺420户，有合法表决权业主总人数11128票，建筑物总面积为1552413.62平方米。（二）本次共收回有效表决票6204票，专有部分面积为878556.7831平方米，其中：1.表决同意:合计6103票，占业主总人数的54.84%，专有部分建筑面积为866953.1145平方米，占建筑总面积55.85%。2.表决反对：合计75票，占业主总人数的0.67%，专有部分建筑面积为8699.7793平方米，占建筑总面积0.56%。3.表决弃权：合计26票，占业主总人数的0.23%，专有部分建筑面积为8699.7793平方米，占建筑总面积0.56%。4.未表决：合计4924票，占业主总人数的44.25%，专有部分建筑面积为673856.8369平方米，占建筑总面积43.41%。由上述统计结果可知，投同意票业主人数超过业主总人数的50%，投同意票业主专有部分建筑面积超过建筑物总面积的50%，符合《广州市物业管理暂行办法》关于提升物业服务费的相关规定。本次投票结果将向全体业主公示60天（2019年8月21日至2019年10月20日），投票表决结果汇总表于广州雅居乐花园客户服务中心张贴，如对本次投票结果有疑问的业主，请于公示期间，由业主本人携带业主房产证及身份证等有效证件到广州雅居乐花园客户服务中心进行登记，申请对表决票进行集中查验核对。该公示中还将每栋投票表决结果清单作为附件进行公示。十二、2019年9月14日，被告发布《关于广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验的通知》，称在公示期间，已有个别业主申请查验表决票，根据《广州市物业管理暂行办法》相关规定及与上级政府部门沟通，有关查验时间及相关事项安排如下：1.查验时间：2019年9月17日上午10时；2.查验地点：雅居乐社区警务室；3.查验对象：2019年9月16日前已于物业服务中心申请查验并已提供身份证及房产证资料的业主，公示为未表决的，不在查验范围。5.查验须知：（1）现场查验须业主本人持身份证参加；（2）已申请未提供业主身份证及房产证的业主请于9月16日前到物业服务中心前台补交；（3）业主仅可查验其本人表决票的表决意见；（4）9月17日当天及之后新增登记验票的，具体验票时间另行通知。监督见证部门：番禺区住建局、南村镇政府、派出所、雅居乐花园社区居委会等。2019年9月17日被告依时依地组织了广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验活动。番禺区南村镇人民政府、番禺区市场监督管理局、番禺区发展和改革局、雅居乐花园社区居委会派员参加了上述活动。十三、2019年10月17日，被告发布《关于广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验的通知》，称，2019年9月17日进行了第一次表决票查验。在公示期间，仍有个别业主申请查验表决票，故将查验时间和相关事项安排如下：1.查验时间：2019年10月20日下午3时到至5时，其他内容与2019年9月14日的查验通知基本相同。十四、2019年10月20日被告发布《关于广州雅居乐花园业主本人申请查验表决票结果的公示》，称，被告分别于2019年9月17日及2019年10月20日组织申请查验表决票的业主本人对表决票进行查验。申请查验24户，实际本人到验票现场验票9户，并对上述9户业主的表决票查验结果进行了公示，其中7户作无效票处理，其余2户表决票合法有效。2019年10月20日被告依时依地组织了广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验活动。番禺区南村镇人民政府、番禺区市场监督管理局、番禺区发展和改革局、雅居乐花园社区居委会派员参加了上述活动。十五、2019年10月28日被告发布《关于广州雅居乐花园物业服务费调价最终表决结果的公示》，具体为：（一）广州雅居乐花园有合法表决权业主总人数为11128票，建筑物总面积为15523413.62平方米。（二）本次共收回有效表决票6196票，专有部分面积为877757.3431平方米，其中：1.表决同意:合计6095票，占业主总人数的54.77%，专有部分建筑面积为866153.6745平方米，占建筑总面积55.79%。2.表决反对：合计75票，占业主总人数的0.67%，专有部分建筑面积为8699.7793平方米，占建筑总面积0.56%。3.表决弃权：合计26票，占业主总人数的0.23%，专有部分建筑面积为2903.8893平方米，占建筑总面积0.19%。综上统计结果，投同意票业主人数超过业主总人数的50%，投同意票业主专有部分建筑面积超过建筑物总面积的50%，符合《广州市物业管理暂行办法》关于调整物业服务费收费标准的相关规定。调价方案的最终表决结果于各组团、楼栋公告栏及客户服务中心公示。十六、另就部分公建及会所产权情况查明：1.广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所已于2004年取得产权独立的房地产权证，证书编号为粤房地证字第××号，建筑面积为18326.8平方米，规划用途为会所。2.广州市番禺区南村镇南大路广州雅居乐花园公建1已于2004年取得产权独立的房地产权证，证书编号为粤房地证字第××号，建筑面积为5410.9平方米，房屋用途为商铺。3.广州市番禺区南村镇兴南大道观景路196号房屋已于2018年1月取得产权独立的不动产权证书，证书编号粤（2018）广州市不动产权第0××09号，建筑面积为685.15平方米，城市规划用途为夜总会，房屋所在层为负一层。4.广州市番禺区南村镇兴南大道观景路192号房屋已于2018年10月取得产权独立的不动产权证书，证书编号粤（2018）广州市不动产权第07××70号，建筑面积为5627.48平方米，城市规划用途：负一层、首层为肉菜市场，二层至四层商业。5.广州市番禺区南村镇兴南大道观景路190号房屋已于2018年3月取得产权独立的不动产权证书，证书编号粤（2018）广州市不动产权第0××66号，建筑面积为10431.97平方米，城市规划用途酒店。十七、诉讼中，被告提供了案涉小区2020年3月物业服务费收缴率汇总表及物业服务费缴费明细。证实自2019年12月1日正式提升物业服务费后，案涉小区物业服务费每月收缴率均保持在90%以上。同时，被告还明确表示可以提供该月所有业主缴纳物业管理费的相关发票，但原告明确表示不需要对发票进行核对，认为发票不能代表缴费凭证，发票是被告自己就可以开具的，原告认为被告应提供所有缴费人员的银行流水。同时，原告仍坚持认为有部分业主是采取银行代扣的方式缴费的，即便缴费率是真实的，也不能代表业主对本次提升物业费的态度。十八、在本次投票过程中，被告共提供了两种样式表决票供业主投票。经核对原告提供的表决票和被告提供的表决票样式，两种票设计的内容基本一致，只是先制作的表决票中载明了开箱时间为9月24日9点，而后制作的表决票注明开箱时间以实际通知为准。在表格设计上，采取了住宅、商铺、车位分别计算，及要求业主填写楼座房号等内容。十九、针对被告没有根据物业类型（电梯洋房、非电梯洋房、别墅）进行分类投票表决行为是否符合法律规定，原告称曾致电市政热线12345，并得到广州市住建局回复称：别墅、电梯洋楼、非电梯洋楼三种物业的管理费应当分别征求别墅、电梯洋楼、非电梯洋楼三种类型业主的意见，非电梯洋楼的管理费提升方案应当征求非电梯洋楼业主的意见，并征得“双过半”业主同意。原告为此提供了12345回复短信，被告对此不予确认。因原告就此项内容仅提供了复印件，故本院对此不予采信。二十、关于被告与案涉小区开发商签订的两份内容不完全相同的《前期物业服务合同》的情况。诉讼中，原告提供了其向番禺区住建局调取的被告与涉小区开发商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订的《前期服务合同》，而被告也提供了一份其与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，两份合同有部分条款不一致。被告对此辩称，原告提供的《前期物业服务合同》是被告2019年办理物业管理区域备案时向番禺区住建局提交的备案资料之一，主要用于办理备案用途，两份前期物业服务合同均是真实的且大部分条款是一致的。此外，被告还提供了被告与原告签订的《前期物业服务协议》，认为原、被告之间的权利义务均应以双方签订的《前期物业服务协议》为准。而原告则主张称，1.原告提供的《前期物业服务合同》具备真实性、合法性和关联性，该合同签订时间为2002年9月1日，自2002年9月15日开始对被告与全体业主产生约束力。2.被告提供的《前期物业服务合同》不具备真实性，且涉嫌虚假陈述、伪造证据。对此，本院认为，经比对，两份前期物业服务合同虽然签订时间均为2002年9月1日，但也存在以下地方不同：1.备案合同第七条关于“物业管理年度计划、物业服务资金预决算等资料的公示规定”、第二十二条关于“管理服务内容及质量不达标的违约责任约定”、第二十四条关于“擅自提高物业服务费用标准,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还的规定”以及第三十四条关于“争议解决方式的约定”。因原告提供的合同复印自番禺区住建局，且被告也认可该合同的真实性，故本院认为在本案中应将原告提供的复印自番禺区住建局的《前期物业服务协议》作为认定被告取得前期物业服务的合同依据。虽然在该合同第二十四条约定，被告不得擅自提高物业服务费用标准，但这与被告依照《广州市物业管理办法》第六十九条的规定，依法提升物业管理费的行为并不冲突。二十一、为查明案涉小区住宅专有部分、公共配套用房和物业服务用房的套数和建筑面积，本院依法向番禺区住建局调取相关材料，番禺区住建局复函称，小区住宅专有部分、公共配套用房和物业服务用房的套数和建筑面积的统计职能不在该局，建议我院向广州市规划和自然资源局番禺分局咨询了解。本院遂发函广州市规划和自然资源局番禺分局，该局复函本院称：经核查，广州雅居乐花园小区南区已办理确权登记的住宅套数为11479套，建筑面积为1402160.316平方米；商业套数为405套，建筑面积为66477.7669平方米；车位套数为5816套，建筑面积为70984.8667；公共服务设施套数为397套，建筑面积为205381.2198平方米；综合楼套数为2，建筑面积为3958.69平方米；会所套数1套，建筑面积为18326.82平方米。并将雅居乐南区项目面积统计（已确权）作为附件。对于该份材料，原告质证称：该复函并非原告向法院申请调取的证据，且该文本与本案没有真实性，也没有关联性。第一，复函对于雅居乐南区已确权项目面积统计表的数据来源载明为“上述数据广州番禺雅居乐房地产开发有限公司提供的雅居乐南区已确权台账表格和《房屋测量成果报告书》等不动产登记资料所得，仅供参考使用，而广州市规划和自然资源局的工作人员也答复原告称，该数据统计所依据的基础台账是广州市规划和自然资源局收到法院《协助调查函》后，再要求被告关联公司广州番禺雅居乐房地产开发有限公司提供台账，该局再进行核对的。该台账既不是不动产登记簿的内容，也不是不动产权属证书的内容，该数据不具备真实性。第二，关于表格上，“房地产权属证明书编号”一列，原告已在番禺区政务服务中心不动产登记窗口进行过调查，与不动产权属证书编号不一致，法院可调查其真实性。第三，从表格中的面积性质来看，面积为大确权面积，依据为大确权时的测绘机构实测面积，案涉小区已建成18年，大部分房屋已经登记入不动产登记簿，复函面积与不动产登记簿记载的面积极有可能有差距；第四，从表格里的面积统计口径看，按栋的大确权面积数据，而被告自称业主双过半通过的表决统计结果是按户统计的，因此该文件与本案没有关联性。第五，广州市住建委就有专用于业主决策表决的业主决策电子投票系统，其中数据与复函统计结果不一致。被告对于该份材料的真实性无异议，并就其中的数据差异进行了说明：1、关于住宅类型（含电梯洋房、非电梯洋房）数据差异，二者相差3套，建筑物总面积相差11991.796平方米。首先，统计数据来源有所不同。广州市规划和自然资源局提供的数据是来源于广州番禺雅居乐房地产开发有限公司提供的《房屋测量成果报告书》，而被告本次提价投票的数据是来源于《商品房买卖合同》记载面积、测绘机构测量面积或不动产产权证登记簿面积的其中一个，因此，同一房产由于数据来源不同，建筑物专有部分面积可能会存在细小差异，从而导致建筑物总面积出现差异。根据上表可知，差异数值除以总户数（11991.796/11,479＝1.04），平均到每套房屋误差约为1平方米，因此，住宅类型物业数据存在的差异亦属于正常范围。并且，广州市规划和自然资源局提供的建筑物总面积虽然比被告统计的住宅专有部分建筑面积增加11,991.796平方米，但仍不影响本次提价全体业主的表决结果。综上所述，广州市规划和自然资源局统计的建筑物总面积与本次提价所统计的建筑物总面积差异不大（每套房屋误差约1平方米）、房屋套数亦仅仅相差3套物业，即使按照广州市规划和自然资源局统计的建筑物总面积及业主人数计算本次表决结果，亦符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九条关于“调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过”的规定。因此，住宅类型物业的数据差异不影响本次提价的最终表决结果。2.关于商铺类型的套数和建筑物总面积对比，其中套数相差15套，面积相差24595.1913平方米。广州市规划和自然资源局划分为公共服务设施的物业类型中，其中的15套物业为开发商后期分割为独立产权的商业物业，并且已办理独立产权证。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，根据上述司法解释规定，被告将15套已确权并属于业主专有部分的物业纳入投票表决范围，符合法律规定。其次，关于专有部分建筑面积差异。如上所述，被告纳入表决范围的15套物业属于业主专有部分，因此，上述15套物业的产权人有合法表决权。上述15套物业专有部分建筑面积为24573.96平方米，与广州市规划和自然资源局统计的405套商业物业建筑物总面积66477.7669平方米相加后之和为91051.73平方米，与被告统计的商业类型建筑物总面积91072.96平方米相比，仅相差21.2平方米，上述21.2平方米的差异不影响本次表决结果、属合理差异。3.关于车位差异的原因。广州市规划和自然资源局已确权的5,816个车位中，有97个车位属于项目发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司所有，但这些车位的位置在通道、设备房门口、人防设施等特殊位置，因此，发展商列入不可售车位，被告未将上述不可售的97个车位计入本次提价投票表决范围。另有2个车位属于统计有误。综上，车位类型统计的套数减少99个、车位专有部分建筑面积相差187.2733平方米，上述差异属合理范围且不影响本次“双过半”的表决结果。综合原、被告对于该份复函的质证意见，本院认为，该复函系本院依法向广州市规划和自然资源局番禺分局调取的证据材料，本院对其真实性予以确认。因住宅套数与被告统计的数据相差3套，建筑物总面积相差11991.796平方米，鉴于被告已认可广州市规划和自然资源局番禺分局的数据，且认为差数在合理的范围内，故本院就案涉小区住宅套数采纳该复函的数据，确认住宅套数为11479套，建筑物总面积为1402160.316平方米。关于商业套数，虽然被告已详细说明了相差15套，面积相差6247.16平方米的原因和理由，但由于被告并未将《关于协助司法查询复函的说明》的配套资料作为证据提供，故本院认为案涉小区商业用房套数应按405套计算，总建筑面积为则按被告自认且对其不利的数据91072.96平方米计算。同时，在被告公示的表决同意的专有部分建筑面积中则应减去被告多计算的6247.16平方米（不包括会所面积）。关于车位套数，被告称有97个车位属于项目发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司所有，但这些车位的位置在通道、设备房门口、人防设施等特殊位置，发展商列入不可售范围，因此被告未将上述不可售的97个车位计入本次提价投票表决范围。另有2个车位属于统计有误。对此本院认为，被告以上述97个车位未列入开发商的销售范围，而未计入投票表决范围没有法律依据，故本院认为车位个数应按5816个，建筑物总面积应按被告自认且数据结果对其不利的71172.14平方米计算。此外，被告主张会所已办理独立的产权，并提供了产权证明，故本院采纳被告的意见，小区会所（18326.82平方米）应当计入商业用房套数，并计入商业用房建筑物总面积。综上，本院认为，案涉小区住宅套数应按11479套计算，建筑面积为1402160.316平方米；商业用房套数为406套（加上会所），建筑面积为91072.96平方米；车位套数为5816套，建筑面积为71172.14平方米，以上总建筑面积为1564405.416平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，主要因被告在提供前期物业服务期限内提升物业管理费引发纠纷。因此，本院认为本案争议的焦点是被告提升物业管理费是否符合《中华人民共和国物权法》第七十六条、《广州市物业管理暂行办法》第六十九条中有关提升物业管理费的程序性规定和实质性要件。一、关于被告提升物业管理费是否符合程序性规定。（一）被告是否已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行了审计，并取得审计报告。1.根据查明的事实，被告已于2018年5月4日，委托广东宏建会计师事务所有限公司对2017年度的物业项目经营情况和调价方案进行了审计，并出具了编号为粤建会事审【2018】6002—29C号《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》及编号为粤建会事查【2018】6002-29D号《“广州雅居乐花园”物业服务成本测算审核报告》，对广州雅居乐花园物业服务定价成本测算进行审核，认为广州雅居乐花园物业服务定价成本符合《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定的合法性、相关性、合理性原则，项目小区物业客理服务收费定价项目小区物业管理服务费定价无电梯洋房2.9元/平方米/月，电梯洋房3.1元/平方米/月，别墅3.6元/平方米/月，商铺3.6元/平方米/月，车位50元/个/月是恰当的。2.因被告本次提价书面征询业主意见的时间自2018年6月至2019年9月，跨越了2018年和2019年度，虽然被告并未提供2018年度物业项目经营情况和调价方案相关审计报告，但我国目前法律、法规对此种情况并未作明确规定，因此，本院认为被告的上述行为并未违反《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第一款第一项之规定。（二）根据查明的事实，被告于2018年6月8日将拟对广州雅居乐花园项目提升物业管理费及具体的提价标准等内容书面告知了广州雅居乐花园项目所在地的番禺区南村镇人民政府、番禺区住建局、番禺区物价局、雅居乐花园社区居委会、番禺区物业管理协会，并在函件中明确表示将严格按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条之规定以及相关法律法规推进开展广州雅居乐花园项目提升物业管理费工作。随后于2018年6月11日至2018年7月12日，被告在公告栏处张贴了《致全体业主的一封信》，《关于广州雅居乐花园物业管理费调价上门收集意见的通知》及附件《2017年广雅收支明细表》《关于广州雅居乐花园物业管理费调价收费标准》、《关于广州雅居乐花园物业管理费调价后服务内容和服务标准》、《雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业经营情况专项审计报告》及编号为粤建会事查【2018】6002-29D号《“广州雅居乐花园”物业服务成本测算审核报告》，其主要内容为告知全体业主：被告计划于2018年6月开始实施物业管理费提价具体方案、收费标准、服务内容和服务标准以及审计报告，并会听取和收主意见。因此，本院认为，被告的上述行为虽然在时间顺序上，不是在公告期间，而是在公告前先行书面告知相关主管部门拟调整物业服务收费标准的相关事项，但这并不影响认定其已履行了相关的程序规定，因此，本院认为被告的上述行为已履行了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第一款第二项之规定。（三）根据查明的事实，被告于2019年8月7日在小区发布《关于广州雅居乐花园物业管理费调价开箱的通知》，告知业主将于2019年8月15日上午9时在南村镇雅居乐小学举行开箱仪式，并明确表示欢迎广大业主亲临见证；2019年8月15日上午9时，被告依时依地举行了开箱验票、唱票、计票等有关程序工作，番禺区南村镇人民政府、雅居乐花园社区居委会派员参加了上述活动；2019年8月20日被告发布《关于广州雅居乐花园物业服务费提价业主表决结果的公示》，并明确表示本次投票结果将向全体业主公示60天（2019年8月21日至2019年10月20日），投票表决结果汇总表于广州雅居乐花园客户服务中心张贴，如对本次投票结果有疑问的业主，请于公示期间，由业主本人携带业主房产证及身份证等有效证件到广州雅居乐花园客户服务中心进行登记，申请对表决票进行集中查验核对。对此，本院认为，被告的行为符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第一款第三项“公示表示结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其对应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果”的规定。（四）根据查明的事实，2019年9月14日，10月17日两次发布《关于广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验的通知》，组织对表决结果有异议的业主查验本人的表决意见，并邀请了番禺区南村镇人民政府、番禺区市场监督管理局、番禺区发展和改革局、雅居乐花园社区居委会派员参加上述活动。被告还及时公布查验结果，且对查验结果与表决结果不一致的票进行了重新统计。本院认为，被告的上述行为符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第二款的规定。（五）关于针对电梯洋房、非电梯洋房、别墅及商铺、车位四种类型的物业，是否需要分别投票、分别统计、分开汇总的问题。对此，本院认为，虽案涉小区内存在电梯洋房、非电梯洋房、别墅及商铺、车位等多种物业类型，但案涉小区均由被告一家提供前期物业服务，且被告此次提升物业服务费并非针对某一类型的物业，而是针对提升物业服务费，此外，我国现行法律法规也未针对此类情况作出明确的规定，故本院对原告提出的被告的上述合并计票的行为违反了我国法律法规的说法不予采纳。（六）被告单方面延长书面征求业主意见时间的问题。2018年6月11日，被告发布《关于广州雅居乐花园物业管理费调价上门收集意见的通知》及附件《2017年广雅收支明细表》，告知业主，被告将于2018年6月21日至2018年9月23日以书面征求意见的形式进行提升物业管理收费标准表决工作，但随后以“园区非常住户、出租房户数较多，仍有大部分单元被告工作人员多次上门走访不遇，未能真正了解到该部分业主对本次管理费调价的意愿情况”为由于2018年9月7日致函雅居乐花园社区居委会,决定将管理费调价投票时间延长，具体开箱时间将另行通知。2018年9月10日，广州市番禺区南村镇雅居乐花园社区居委会复函称已收到《关于广州雅居乐花园项目管理费调价开箱时间延期的函》，要求被告按照相关法律法规，开展本社区提升物业管理费有关工作。2019年4月12日，被告发布《致全体业主的一封信》就管理费调价开箱时间延期的内容告知了业主，由上行为可见，被告就延长投票时间事宜已事先告知了社区居委会，且在小区进行了公告，虽然存在公告迟延、以及内容中称“征得主管部门同意”不实以及未明确截止日期等问题，但考虑到案涉小区为11000多住户的大型小区，被告延长投票时间有其一定的合理性，且我国现行法律法规对此也未作明确规定，且原告也未能举证证实延长投票时间有损害到业主利益，故对于原告主张被告单方面延期书面征求意见的行为侵害了业主利益的说法，本院不予采纳。（七）关于被告未合理送达表决票的问题。诉讼中被告明确表示存在“在向业主送达表决票的过程中并未有相应的送回证及业主投完票后由其工作人员代为将表决票投入票箱”的情形。对此，本院认为，被告工作人员在向业主送达表决票时直接由业主根据表决票的要求进行填写，填写好后直接将表决票投入票箱，并无要求业主还要填写收到表决票的回证。被告工作人员代业主进行将表决票放入票箱的行为确有不当，但考虑到被告已按公示的日期进行了开箱点票、计票的统计工作，并邀请了相关政府主管部门的人员及业主代表全程参与监督，并及时将业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见都进行了公示，且给予对公示结果有异议的业主两次验票的机会，故本院认为，虽然被告的上述代为将表决票投入票箱的行为不当，但现有证据未能显示损害了业主的利益，对投票结果产生实质影响。（八）关于被告回收的表决票与发放的表决票、废票的数量及比例严重不合常理的问题。原告称在长达1年2个月书面征集程序中，表决同意的票均成功回收，书面表决“反对”“弃权”的业主仅2%,而其他44.2%的业主的态度为未表决，究竟是未送达表决票导致没有书面投票还是送达了表决票，该44.2%业主故意不进行书面投票。对此，本院认为，上述情况属于原告对表决结果的存在的他种可能性进行的怀疑和推测，但由于被告已按照规定对整个小区业主投票情况进行了公示，并设置业了查验程序，如果其他业主对被告公示的投票和表决情况有异议，完全可以通过查验的程序予以纠正，但事实上仅有24户业主申请了查验。因原告未能提供相关的证据证实其上述推测和怀疑，故对于原告的此项主张，本院不予采信。（九）关于原告主张被告设置的“集中查验核对”程序不符合法律“及时提供业主本人表决意见以供查验”的规定。对此本院认为，根据查明的事实，被告在2019年8月20日发布《关于广州雅居乐花园物业服务费提价业主表决结果的公示》后，明确告知业主，本次投票结果将向全体业主公示60天（2019年8月21日至2019年10月20日），投票表决结果汇总表于广州雅居乐花园客户服务中心张贴，如对本次投票结果有疑问的业主，请于公示期间，由业主本人携带业主房产证及身份证等有效证件到广州雅居乐花园客户服务中心进行登记，申请对表决票进行集中查验核对。同时还于2019年9月14日、10月17日两次发布了《关于广州雅居乐花园物业服务费调价表决票查验的通知》，并邀请了番禺区南村镇人民政府、番禺区市场监督管理局、番禺区发展和改革局、雅居乐花园社区居委会派员参加了上述活动。其组织核验表决票的程序并无违反法律的规定，原告并未提供证据证实有业主在查验期间因为行使查验表决票权利受阻，且实质影响到了最终的表决结果的证据，故对于原告的此项主张，本院不予采信。二、关于被告提升物业管理费是否符实质性要件。1.关于案涉小区应纳入投票表决范围的住宅、商铺、车位的专用部分建筑物总面积。在本案查明部分，本院确认案涉小区住宅套数为11479套，建筑面积为1402160.316平方米；商业用房套数为406套（加上会所），建筑面积为91072.96平方米；车位为5816个，建筑面积为71172.14平方米，应计入表决的总建筑面积为1564405.416平方米。结合被告公示的最终表决结果，本院认为，虽然统计的最终总建筑面积比被告提供的数据增加了11991.796平方米，而被告统计的同意表决票中的商业套数面积减少了6247.16平方米，在此种情形下，仍不影响到最终表决结果，即本次表决结果中投同意票业主人数超过业主总人数的50%，投同意票业主专有部分建筑面积超过建筑物总面积的50%，符合《中华人民共和国物权法》《广州市物业管理暂行办法》关于调整物业服务费收费标准实质性要件。2.此外，诉讼中，被告也提供了2020年3月案涉小区业主缴纳物业管理费的统计表和详细名单，并明确表示可以提供上述期间每户业主缴纳物业管理费的发票，证实案涉小区已有超过90%的业主按照调升后的收费标准缴纳了物业管理费，但原告明确表示不予认可，并表示有的业主的在不知情的情况被代扣了物业管理费，且表示无须查看被告可提供的相关的缴费发票。对此，本院认为，因被告已提供了在提升物业管理费后的2020年3月的业主缴费数据，且明确表示可以提供相应的缴费发票证实案涉小区已有90%的业主按新的收费标准缴纳了物业管理费，当然不排除有原告所说的许多业主系在办理了银行代扣的前提下被扣缴了物业费，但本院认为，如果业主不同意按新的标准缴纳物业费，完全可以采取取消自动代扣业务，因此，对于原告的此项抗辩，本院不予采信。综上，本院认为，被告本次调升物业管理费的程序虽然存在部分不当之处，但并未实质损害业主的合法权益，且投票结果也显示同意提升物业管理费的业主人数超过业主总人数的50%，投同意票业主专有部分建筑面积超过建筑物总面积的50%，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条、《广州市物业管理暂行办法》第六十九条关于调整物业服务费收费标准实质性要件。因此，原告应当按调升后的收费标准自2019年12月起向被告缴纳物业管理费。故本院认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告范瑞琪的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告范瑞琪负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  冷根源人民陪审员  何锦强人民陪审员  龙 琼二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  何绮静