广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4010号原告：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地广东省佛山市××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××032。负责人：米晋湘，行长。委托代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。委托代理人：胡洁兴，广东豪盛律师事务所律师。被告：梁景章，男，1994年2月14日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码。被告：梁伟斌，男，汉族，1979年9月3日出生，住广东省佛山市禅城区××××××××××××××，公民身份号码×××××××××××。被告：官东冬，女，汉族，1987年11月18日出生，住广东省五华县×××××××××××××，公民身份号码××××××××××××。被告：佛山市时代永亨投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××之一外贸宾馆综合楼A座七层720室（住所申报）。统一社会信用代码914××××××××49548XH。法定代表人：周四阳，总经理。委托诉讼代理人：宴洁，女，系被告员工委托诉讼代理人：谢冬艳，女，系被告员工原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行诉被告梁景章、梁伟斌、官东冬、佛山市时代永亨投资有限公司（以下简称时代永亨公司）金融借款合同纠纷一案。本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，由审判员张必成担任审判长，与人民陪审员杨晓萍、陈艳芬组合合议庭，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘汝炽及被告时代永亨公司的委托诉讼代理人谢冬艳到庭参加诉讼，被告梁景章、梁伟斌、官东冬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告梁景章立即偿还原告贷款本息985405.72元（其中本金955034.54元、利息29776.63元、罚息594.55元，利息、罚息暂计至2020年1月2日止，2020年1月3日起至实际全部清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）；2.被告梁景章赔偿原告为实现债权而支付的律师费损失51416元；3.原告对被告梁景章提供的位于佛山市禅城区××××××××××××××在上述一、二项债务以及本案诉讼费、保全费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.被告梁伟斌、官东冬对上述第一、二项债务及本案诉讼费、保全费等为实现债权而发生的全部费用范围内承担连带保证责任；5.被告佛山市时代永亨投资有限公司对上述一、二项债务及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内承担连带清偿责任；6.四被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费等）。事实与理由：原告与被告梁景章于2015年2月1日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101724-201×××××××832893）（下称借款合同），双方就借款及抵押的事宜进行了具体的约定。《借款合同》约定：原告向被告梁景章提供贷款103万元，该笔贷款用于购买位于佛山市禅城区××××××××××××××，借款期限为360个月，即从2015年2月1日起至2045年2月1日；贷款利率为浮动利率，按照基准利率水平不上浮不下调，即合同签订时月利率为5.125‰，该利率于每年1月1日调整；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；该笔贷款的还款方法为等额本息还款法，还款日为每月1日。《借款合同》第十六条、第十七条、第四十一约定：被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息、卷入诉讼等发生其他对其偿还债务能力造成不利影响的事件等的违约行为，即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告梁景章立即清偿全部借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，原告有权按合同约定计收罚息及复利。而且，《借款合同》第二十一条及四十一条约定：原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）均由被告承担。《借款合同》第十三条和第三十七条中约定：被告梁景章以其名下位于佛山市禅城区××××××××××××××为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本金及利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等），双方依法办理了抵押登记。被告梁伟斌、官东冬在《借款合同》第十二条约定，为被告梁景章所欠原告的全部贷款本息（包括罚息、复利）以及为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）承担连带保证责任，如被告梁景章所欠原告的债务到期或被宣布提前到期，被告梁景章未按时足额履行，被告梁伟斌、官东冬应在保证范围内承担连带保证责任。《借款合同》签订后，原告于2015年2月1日履行了划款义务，向被告梁景章指定的账户划款人民币103万元，但被告梁景章却不履行按期还款的义务，自原告提起诉讼之日止，被告梁景章累计拖欠逾期本息36607.02元，至今仍未偿还逾期本息。此外，于2014年9月25日，原告与被告佛山市时代永亨投资有限公司就佛山市禅城区×××××××“时代云图苑”的商品楼宇的抵押贷款合作签订了《楼宇抵押贷款合作协议》（下称“《合作协议》”）。《合作协议》第五条、第六条、第七条约定，被告佛山市时代永亨投资有限公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限自原告将贷款资金划入被告佛山市时代永亨投资有限公司的银行账户之日起，至被告梁景章办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权利证》止。保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息（含罚息、复息违约金等）以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费等。现被告梁景章所购的涉案房产尚未办妥《房地产权证》和《他项权利证》，故被告佛山市时代永亨投资有限公司应按照《合作协议》之约定，对被告梁景章欠原告借款本息等承担连带保证清偿的责任。为追究被告的违约责任，原告委托广东豪盛律师事务所代理本案。为实现债权而支出的费用，包括诉讼费、律师代理费等，依约应由被告承担。综上所述，被告的行为已构成根本违约，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，诉请如前，请法院依法作出公正判决。被告时代永亨公司辩称，一、时代永亨公司的保证期限已届满，时代永亨公司对被告债务的保证责任已终止。原告实现抵押权的条件已经具备，时代永亨公司的保证担保责任应当免除。从原告提交的证据五“抵押登记证明书”可知悉涉案房产已在佛山市住房和城乡建设管理局办妥抵押登记（预告登记）并取得权属人为原告的《佛山市预购商品房贷款抵押登记证明书》（编号为佛押证字第20150706918号）。因此，原告事实上已取得涉案房屋的抵押权，原告请求处分涉案抵押房屋并优先受偿并无任何事实上和法律上的障碍，原告实现抵押权的条件已经完全具备。且时代永亨公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》本意只是为了提供附条件的阶段性保证担保，而非为原告实现对被告梁景章的债权提供双重担保，因此时代永亨公司的保证担保责任应当免除。二、鉴于涉案房屋已办妥《不动产权证》，因原告怠于办理《他项权利证》，原告存在主要过错，应自行承担未办妥《他项权利证》的不利后果。原告与梁景章签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条第三款抵押登记中约定“抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有”。由此可知，办理《他项权利证》是原告与被告梁景章之间的义务。梁景章应在原告要求的时限内办理抵押登记手续，而原告应在满足办理《他项权利证》的条件时催告被告梁景章尽快办妥《他项权利证》，而从原告提交的证据中无法看出其曾催告被告梁景章，因此原告存在主要过错，应自行承担未办妥《他项权利证》的不利后果。三、退一步来说，即使法庭认定时代永亨公司仍应承担保证责任，时代永亨公司也仅对梁景章以本案抵押物的价值偿还原告未还借款本息后所剩余的债务承担保证责任。1.本案附条件的阶段性保证担保（时代永亨公司认为条件已成立，时代永亨公司不应再承担保证责任），且双方在涉及权利义务的担保合同中均未对于原告实现债权的优先序位明确约定。2.原告的第三项诉请为获得对抵押物的优先受偿权，第五项诉请为时代永亨公司承担担保责任，对此，时代永亨公司认为：（1）《物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。且根据第三项诉求可知，原告已经明确选择以被告梁景章自己提供的抵押物优先受偿，对于抵押物处分后仍不足以清偿的部分，时代永亨公司才就不足部分承担连带清偿责任。（2）时代永亨公司作为一家房地产开发企业，对于梁景章已经履行了签订房屋买卖合同、办理抵押备案登记、要求其履行还款、办理抵押登记手续的义务；对于原告，时代永亨公司已经履行了协助办妥抵押登记手续的义务，且在被告梁景章逾期归还借款本息这一问题发生以来，时代永亨公司极力配合原告的工作，寻找并敦促被告梁景章履行还款义务，时代永亨公司已经尽到涉案担保合同要求的最大义务；因此，即使时代永亨公司需要承担担保责任，不管是依据《物权法》的规定，还是按照公平原则，时代永亨公司都仅应对被告梁景章以本案抵押物的价值偿还原告未还借款本息后所剩余的债务承担连带担保责任，而无需对被告梁景章全部涉案债务承担担保责任。四、原告主张的51416元律师费金额过高。1.原告未提供相应的律师费发票及律师费支付凭证，无法证明该笔律师费的真实性、合法性与关联性。2.即便律师费有事实依据，该笔费用的金额也明显过高，不符合原告与代理律所/律师常年顾问合作的行业惯例。五、若法院判决时代永亨公司需承担保证责任的，应当在判决书中明确时代永亨公司享有向被告债务人追偿的权利。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。”，若法院判决时代永亨公司需承担保证责任的，应当在判决书中明确时代永亨公司享有向被告债务人追偿的权利。综上所述，时代永亨公司请求法院依法驳回原告对时代永亨公司的诉讼请求。被告梁景章、梁伟斌、官东冬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为被告梁景章、梁伟斌、官东冬放弃举证和质证放弃抗辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依申请调取佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定事实如下：1.原告提交的被告所欠的本金及利息情况表，虽系原告单方制作，但能与本案其他证据相互印证形成完整的证据链，本院对其真实性予以确认；2.原告提交的律师函及上门送达记录，有原件予以核对，本院对其真实性予以确认；3。原告提交的委托代理协议，有原件予以核对，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：一、借款合同签订情况2015年2月1日，原告作为贷款人与被告梁景章作为借款人签订编号为440101724-201×××××××832893《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定以下主要内容:借款人将借款用于购置售房人时代永亨公司坐落于佛山市禅城区××××××××××××××屋，成交价为1484503元，借款本金为1030000元，借款期限为360个月（即从2015年2月1日起至2045年2月1日）；贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮0.00%，即月利率为5.12500‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整日于每年的1月1日调整；贷款人将款项一次性划入案外售房人时代永亨公司的账户；还款方式为，等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为6275.05元，利息逐月结算还清；抵押财产为，商品房买卖合同/1401019972，佛山市禅城区××××××××××××××；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息时，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由借款人承担。被告梁伟斌、官东冬在上述《个人住房（商业用房）借款合同》保证人处签字确认，在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证人在本合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。二、履约和欠款情况2015年2月1日，原告向梁景章指定的时代永亨公司账户发放贷款人民币103万元。2015年7月13日，涉案坐落于佛山市禅城区××××××××××××××的房屋办理贷款抵押登记，抵押人（购房人）梁景章，抵押权人为原告，商品房销售合同备案编号为YC[2015]1338755，不动产权证为粤（2017）佛禅不动产权第0012549号。佛山市住房和城乡建设管理局出具了佛山市预购商品房贷款抵押登记证明书，编号为佛押证字第20150706918号。自2019年6月起，被告开始产生逾期。截止至开庭当天，即2020年10月23日，被告就2015年2月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，尚欠贷款本金余额为955024.54元、拖欠利息67059.58元、罚息为4267.08元。三、律师费用原告与广东豪盛律师事务所签订《委托代理协议》，约定本案的律师费为51416元。四、楼宇抵押贷款合作协议签订情况原告与时代永亨公司于2014年9月25日签订《楼宇抵押贷款合作协议》，该协议第二条第（一）点约定原告与时代永亨公司双方就时代永亨公司依法开发建设并销售的坐落在佛山市禅城区×××××××（或地段）的经批准命名为时代云图苑的商品楼宇进行抵押贷款合作。原告为时代永亨公司上述项目整个车位项目的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务。第五条约定在本协议第二条所指的楼宇销售期间，时代永亨公司对原告向购房人发放的住房抵押款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款额度内，同意为购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。原告承诺时代永亨公司的保证责任总额不超出最高额抵押贷款额并随着购房人还贷相应递减。第六条约定被告的保证期限自原告将贷款资金划入时代永亨公司的银行账户起至办妥《房地产权证》及《他项权证》交原告保管之日止。第七条约定时代永亨公司保证责任范围包括（一）抵押贷款本金（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）（三）原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及有关费用（评估费、差旅费等）。第九条第（四）项约定，时代永亨公司同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要原告发出书面通知，时代永亨公司即在原告发出通知之日起三十日内代偿购房人所欠原告合同约定的有关款项。五、其他事实：根据中国人民银行相应公告，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（如遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（即LPR），贷款基准利率这一标准已经取消。本院认为，原告因被告梁景章未按期归还贷款本金及利息而提起诉讼，本案属金融借款合同纠纷。被告梁景章系香港特别行政区居民，故本案属涉港民事案件，应参照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告未约定适用的法律，涉案金融借款合同履行地、协议签订地均在中华人民共和国内地，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条的规定，在原告与被告未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，故涉案金融借款合同应适用内地法律。原告与被告梁景章、梁伟斌、官东冬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。现被告梁景章未按照约定归还贷款本息，构成违约。原告主张被告梁景章归还全部借款本金955024.54元、截至2020年10月23日的利息67059.58元和罚息4267.08元，于法有据，本院予以支持。关于律师费，《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告存在违约行为时，原告作为出借人有权要求被告偿还因实现合同项下的债权而支付的律师费。现原告因本案诉讼，与广东豪盛律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师办理本案事宜，产生相应的律师费，但原告主张的金额51416元较高。根据《广东省律师服务收费管理实施办法》涉及财产案件的收取标准，结合本案的难易程度，本院酌定本案被告梁景章应承担的原告律师费损失为30000元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告梁伟斌、官东冬责任。《个人住房（商业用房）借款合同》已明确约定被告梁伟斌、官东冬应对借款本金、利息、罚息、律师费等承担连带责任保证，但并未明确保证期间，故根据《中华人民共和国担保法》第二十六条：“连带责任保证的保证人未约定保证期间的债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，原告主张被告梁伟斌、官东冬对案涉借款本金、利息、罚息、律师费承担保证责任，合理有据，本院予以支持。关于优先受偿权。《个人住房（商业用房）借款合同》已明确约定将涉案房屋抵押给原告，且已办理了抵押登记，登记抵押权人为原告，故原告主张其对登记于被告梁景章名下的坐落于佛山市禅城区××××××××××××××的房屋（粤（2017）佛禅不动产权第0012549号）拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，本院予以支持。关于被告时代永亨公司的责任。涉案房产已于2015年7月13日在佛山市住房和城乡建设管理局办妥抵押登记（预告登记）并取得权属人为原告的《佛山市预购商品房贷款抵押登记证明书》（编号为佛押证字第20150706918号），佛山市自然资源局提供的查询结果显示涉案房产也已经办理了不动产权证，因此原告事实上已取得涉案房屋的抵押权，即使在被告梁景章未交付房地产权证和他项权证的前提下，原告实现抵押权的条件也已经完全具备，被告时代永亨公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》本意只是为了提供附条件的阶段性保证担保，而非为原告实现对被告梁景章的债权提供双重担保，故原告主张被告时代永亨公司对案涉债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、第三十三条《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，缺席判决如下：一、被告梁景章在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行偿还借款本金955024.54元及利息（截至2020年10月23日止的应收利息为67059.58元、罚息为4267.08元，此后至款项清偿完毕之日止罚息以拖欠的全部本金为基数按照2020年1月1日全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR上浮50%标准计算，并于每年1月1日根据公布的5年期以上LPR作相应调整）；二、被告梁景章在本判决发生法律效力之日起十日内原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行支付律师费30000元；三、被告梁伟斌、官东冬对上述第一、二项判决主文确定的被告梁景章的债务承担连带清偿责任；四、原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行在本判决第一、二项判决主文确定的债权范围内，对登记于被告梁景章名下的坐落于佛山市禅城区××××××××××××××的房屋（粤（2017）佛禅不动产权第0012549号）拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14131元，财产保全费5000元，共计19131元，由原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行负担395元，被告梁景章、梁伟斌、官东冬共同负担18736元。如不服本判决，原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行、被告梁伟斌、官东冬可在本判决书送达之日起十五日内，被告梁景章可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张必成人民陪审员  杨晓萍人民陪审员  陈艳芬二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  黄妙玲陈艺婷