四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0104民初779号 原告：第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心一号办公楼46楼4609单元。 法定代表人：麦家洛（ROBERTALEXANDERJAMESMCKELLAR）。 委托诉讼代理人：宋臻，泰和泰律师事务所律师。 被告:邱红菊，女，1974年11月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：姚尧，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁刚，四川蜀鼎律师事务所律师。 原告第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司（简称戴维斯物业公司）与被告邱红菊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并进行了两次公开开庭审理。在两次开庭审理中，原告戴维斯物业公司的委托诉讼代理人宋臻、被告邱红菊及其委托诉讼代理人姚尧均到庭参加诉讼。当事人在庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 戴维斯物业公司向本院提出诉讼请求：1.邱红菊向戴维斯物业公司支付2010年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费58533.41元；2.邱红菊向戴维斯物业公司支付违约金（以每半年欠付的物业服务费为基数，分别自每半年前10个工作日期满的次日起，按每日0.5‰计算至实际支付之日止）；3.本案的诉讼费用由邱红菊承担。 事实和理由：上海绿地集团成都置业有限公司（简称绿地成都公司）系绿地海珀香庭项目的开发建设单位，戴维斯物业公司系绿地成都公司依法选聘为该项目提供前期物业服务的企业。戴维斯物业公司与绿地成都公司于2008年12月24日签订了《绿地海珀香庭前期物业服务合同》（简称《前期物业服务合同》），约定戴维斯物业公司为该项目提供物业管理服务。邱红菊从绿地成都公司处购得绿地海珀香庭2-8-304、2-8-303号房屋，建筑面积分别为76.61、88.18平方米，绿地成都公司已向邱红菊交付了上述房屋。戴维斯物业公司与邱红菊于2009年12月18日签订《海珀香庭前期物业服务协议》（简称《前期物业服务协议》），约定邱红菊应于每半年前10个工作日按3.2元/月.平方米的标准预先交纳半年的物业服务费，逾期交纳的，按照欠费金额3‰/日支付违约金。现戴维斯物业公司已经按照上述合同约定履行了建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护。但邱红菊一直拖欠上述物业服务费未支付，经戴维斯物业公司多次催收，未果。 邱红菊辩称，1.2010年9月30日，邱红菊去了房屋现场，但从未接到过开发商的交房通知。当日，开发商也不在现场，没有交房，房屋存在质量问题，很多业主在闹事。2.对戴维斯物业公司主张的欠交物业服务费期间及金额无异议，但案涉房屋并未交付邱红菊使用，并未办理房屋交付使用手续。根据物业合同约定，交纳物业服务费的时间是从办理房屋交付之日起算，戴维斯物业公司主张邱红菊交纳物业服务费的条件不成就，邱红菊不是本案适格的交纳主体。3.即使房屋已交付，也存在不交或少交物业服务费的事由。戴维斯物业公司主张的物业服务费有部分已过诉讼时效，应仅计算立案受理之日起前三年的费用。而且，违约金过高，应当调减或免除，并分段计算。4.戴维斯物业公司提供其秩序维护、保洁、公共绿化、设施设备维护等物业服务依据，仅有几张图片、四次巡查记录及监控设备保养记录，其未全面重复履行合同约定的物业服务义务，应减少或不予支付物业服务费。5.戴维斯物业公司未经书面催交，便径行起诉请求邱红菊支付物业服务费的行为，不应得到法院支持。 本院经审理认定事实如下：出卖人绿地成都公司与买受人邱红菊签订《商品房买卖合同》，约定：邱红菊购买绿地成都公司开发的位于成都市武侯区××楼路××号××栋××单元××楼××号××号房屋，建筑面积分别为88.18、76.61平方米；出卖人应当在2010年9月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列条件：1.商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具商品房面积实测报告书。 戴维斯物业公司经营范围包括从事物业管理等。2008年12月24日，绿地成都公司委托戴维斯物业公司对绿地海珀香庭实施专业化、一体化的前期物业管理，并签订《前期物业服务合同》。 2009年12月18日，戴维斯物业公司（甲方）与邱红菊（乙方）就海珀香庭的前期物业服务事宜签订两份《前期物业服务协议》，约定：甲方按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务资金，住宅为3.2元/月·平方米；物业买受人自物业首次交付使用之日起，按协议的约定按时足额交纳物业服务资金，首次交付使用之日前的物业服务资金由开发商交纳；物业服务资金按半年交纳，业主应在每半年前10个工作日预先履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务资金的，违约金的支付约定按每日3‰的物业服务费收取。 2010年8月4日，成都准量行房地产测绘科技有限公司受绿地成都公司委托对海珀香庭1、2栋作出《房产测绘成果报告》和《房产测绘技术报告》。2010年9月21日，绿地成都公司取得上述房屋规划合格证。 2010年9月30日，绿地成都公司向海珀香庭小区业主交付房屋，邱红菊当日也在房屋现场。邱红菊于分别于2010年10月10日、2011年10月12日、2012年8月22日、2012年8月29日在房屋验收表上填写客厅灯坏、主卧开关面板坏、有水印等验收意见。 2020年1月20日收房流程表显示，资料组、产权组、结算组及财务组于2020年6月23日对业主身份、房屋资料等进行审核。2020年6月23日，邱红菊与绿地成都公司签订《房屋面积结算协议》，对上述房屋面积价差进行结算。 2020年10月19日，邱红菊登记为上述房屋所有权人。 庭审中戴维斯物业公司与邱红菊确认，邱红菊尚欠2010年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费58533.408元未交纳。 以上事实有戴维斯物业公司、邱红菊提交的戴维斯物业公司工商信息、邱红菊身份信息、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《房产测绘成果报告》、《房产测绘技术报告》、规划合格证、房屋验收表、收房流程表、《房屋面积结算协议》、发票等，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，邱红菊作为海珀香庭小区的业主，戴维斯物业公司作为海珀香庭小区的物业管理公司，向包括邱红菊在内的海珀香庭小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，邱红菊作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。戴维斯物业公司主张邱红菊支付2010年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费58533.408元，邱红菊对上述期间未支付的物业服务费金额无异议，本院予以支持。 关于邱红菊以房屋并未交付其使用、未办理房屋交付使用手续为由，辩称其交纳物业服务费的条件不成就。根据绿地成都公司与邱红菊签订的《商品房买卖合同》约定，绿地成都公司应在2010年9月30日前交付房屋。据本案查明的事实，在该日前绿地成都公司已取得房屋规划验收合格证和商品房面积实测报告书，符合合同约定的交房条件，且在该日向小区业主实际交付了房屋。邱红菊也称其在该日到达房屋现场，可见其对绿地成都公司于该日交付房屋是知晓的。从数张房屋验收表内容来看，邱红菊从2010年10月起多次验收案涉房屋，并以房屋存在客厅灯坏、主卧开关面板坏、有水印等质量瑕疵为由拒绝接收房屋，不能据此认定绿地成都公司未按期向邱红菊交付房屋。根据《前期物业服务协议》约定，物业买受人自物业首次交付使用之日起，按协议的约定按时足额交纳物业服务资金。故本院对邱红菊此项辩称理由不予采纳，邱红菊应从2010年9月30日起支付物业服务费。 关于邱红菊辩称戴维斯物业公司主张的物业服务费有部分已过诉讼时效，应仅计算立案受理之日起前三年的费用。对此本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，戴维斯物业公司主张2010年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，于2020年1月15日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。 邱红菊逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约。戴维斯物业公司主张邱红菊以每半年欠付的物业服务费为基数，分别自每半年前10个工作日期满的次日起至实际支付之日止，按每日0.5‰支付违约金。庭审中，邱红菊抗辩违约金过高，应当调减或免除。本院基于公平原则，综合合同的履行情况、邱红菊的违约程度、守约方的损失等，酌情认定邱红菊以尚欠物业服务费为基数，从本案起诉之日即2020年1月15日起按每日0.5‰的标准支付违约金。 综上所述，戴维斯物业公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下： 一、被告邱红菊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司支付2010年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费58533.41元； 二、被告邱红菊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司支付违约金（以物业服务费58533.41元为基数，从2020年1月15日起至给付清结之日止，按每日0.5‰的标准计算）； 三、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2512元，减半收取计1256元，由被告邱红菊负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  潘苏华 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  傅晓婉