山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初5064号   原告：张斌，男，1987年7月20日出生，汉族，住太原市杏花岭区。   委托代理人：奈剑平，山西平略律师事务所律师。   委托代理人：穆文素，山西平略律师事务所律师。   被告：山西华泰祥房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街169号华宇国际A座15层c户。   法定代表人：贺全金，执行董事兼总经理。   委托代理人：李志刚，山西晋盛律师事务所律师。   原告张斌与被告山西华泰祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，太原市中级人民法院作出（2020）晋01民终3359号民事裁定书，撤销本院（2020）晋0107民初445号民事判决书，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张斌的委托代理人奈剑平、穆文素，被告山西华泰祥房地产开发有限公司的委托代理人李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张斌诉称，2008年3月31日，原、被告签订了《恒泰花园购铺协议》，约定原告向被告购买其开发的光社办事处楼底商，商铺面积168.32平方米，每平米单价4500元，共计人民币757440元整，签订协议当天，原告的父亲张玉山替原告付清了房款，被告为原告出具了一份收款收据，双方约定11月30日前交房。交房期限届满后，被告迟迟不能交付，但是碍于原告父亲张玉山与被告法定代表人贺全金的多年朋友兼合作关系，在这10年的时间里原告只能与被告协商催要，但被告屡屡借口拖延。2017年以来因原告父亲向贺全金催要款项，二人关系交恶，双方之间再无协商解决的可能，无奈原告于2019年初向贵院提起诉讼（案号为(2019）晋0107民初499号)要求被告交付商铺，最终因被告开发的该商铺所属项目至今未取得预售许可证，双方签订的《恒泰花园购铺协议》被该499号判决书认定为无效合同。综上，因被告违法开发并销售造成双方签订的协议被确认无效、从而导致原告的合同目的无法实现，被告的违法行为给原告造成了巨大的损失。诉请：一、请求判令被告向原告返还房款757440元，并支付利息502400.6元(利息按年利率6%计算，暂计算至2019年5月20日，利息付至房款全部返还为止)；二、本案的诉讼费用由被告承担。   被告山西华泰祥房地产开发有限公司辩称，一、原、被告虽签订了《恒泰花园购铺协议》并由我方出具了收据，但原告及其父亲张玉山并未支付购房款，其无权要求返还购房款。1、因原告父亲张玉山2006-2007年从我方承包了恒泰花园部分建设工程，鉴于双方友好合作关系，我方在未进行工程结算的情况下，应原告父亲要求先给予其一套商铺，双方签订《恒泰花园购铺协议》，并由我方出具了收据，张玉山并未支付购房款。2、涉案商铺2007年建成时被时任全国人大代表韩雅琴刑释帮教点英辉饭店完全阻挡，无法进出，无法实现其使用价值。原告父亲张玉山称可以解决拆迁问题，便由我方与原告签订房屋买卖合同并出具收据，由张玉山负责阻挡房屋英辉饭店的拆迁，以排除妨害实现其使用价值，原告父亲并未支付购房款，阻挡房屋英辉饭店直到2019年二青会前才拆除。因此双方非房屋买卖合同关系，系赠与法律关系，原告未支付购房款，现该房屋并未交付原告，我方有权撤销该赠与。二、从生活常理判断，张斌父亲张玉山没有支付购房款。1、张斌父亲张玉山承包了恒泰花园7号楼住宅及底商建设，当时住宅及商铺建设成本约为每平米600元，住宅销售价格约1000元，商铺销售价格在2000至2600元，张玉山作为工程承包人应该知道建设成本及销售价格，同时根据原告所述双方之间关系较好，张玉山以高于市场价2倍价格每平米4500元购买商铺并一次性支付购房款，与生活常理不符。2、涉案房屋被时任全国人大代表韩雅琴刑释帮教点英辉饭店完全阻挡，无法进出，无法实现其使用价值，而其他商铺均不存在使用障碍，原告父亲张玉山以高于市场价2倍价格每平米4500元购买该无法使用的商铺并一次性支付购房款，与生活常理不符。三、原告拒不提交鉴定资料，导致待证事实无法查清，应承举证不能的法律后果。原告诉称其父亲张玉山于2008年3月30日从太原市兆程小额贷款有限公司取款760000元用于支付购房款，但该公司2011年4月26日才成立，该账簿系原告于2019年诉讼中我方提出质疑后伪造的。原告在前两次诉讼中均提交四册财务账账簿的原件，并陈述该账簿形成于2008年。原告陈述其父亲张玉山为太原市兆程小额贷款有限公司实际控制人，原告有能力提交账务账簿原件。在人民法院决定鉴定并确认鉴定机构后，原告拒不提交鉴定材料，导致待证事实无法查清，原告应承担举证不能的不利后果，应认定原告主张的其父亲张玉山于2008年3月30日从太原市兆程小额贷款有限公司取款76万元为虚假陈述，原告并未支付购房款，其无权要求返还购房款。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。   经审理查明，2008年3月31日，原、被告签订《恒泰花园购铺协议》，约定原告购买被告位于太原市尖草坪区恒山路光社办事处楼底商的商铺，建筑面积168.32平方米，每平方米单价4500元，共计757440元，于2008年3月31日一次性付清全部房款。同日，被告给原告出具收款收据，载明：今收到张斌恒泰花园恒山路光社办事处底楼商铺房款757440元。   2019年2月18日，原告将被告诉至本院，要求被告立即交付原告涉案商铺、赔偿利息损失。本院于2019年4月18日作出（2019）晋0107民初499号民事判决书，认为涉案商铺至今尚未取得商品房预售许可证明，双方所签合同应为无效合同。判决驳回原告的诉讼请求。   2020年1月15日，原告诉至本院，要求被告返还房款及利息。本院于2020年5月7日作出（2020）晋0107民初445号民事判决书，判决被告返还原告房款757440元。被告不服提起上诉。太原市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）晋01民终3359号民事裁定书，认为张斌在一审中提交太原市兆程小额贷款有限公司财务账簿，并陈述购房资金来源为其父亲张玉山2008年3月30日从太原市兆程小额贷款有限公司支取现金760000元。根据在案证据显示，太原市兆程小额贷款有限公司成立于2011年4月26日，其父张玉山支取现金时太原市兆程小额贷款有限公司尚未成立，该账簿是否形成于2008年需通过鉴定予以核实，裁定撤销原审判决发回重审。   本案审理中，被告申请对太原市兆程小额贷款有限公司四册财务账簿（付款凭证、明细账、现金日记账、明细分类账）中文字形成时间进行鉴定。原告称，只能提供涉案4本账本中与本案相关的4页且为复印件。鉴定机构以现有鉴定材料无法满足笔迹形成时间鉴定条件为由，做不受理案件处理。   2020年10月11日，太原市兆程小额贷款有限公司向本院出具情况说明称，太原市兆程小额贷款有限公司2011年4月26日成立，但在成立之前就开展相关业务，当时公司筹备运营阶段，财务管理不规范笔记本记录相关业务，公司登记成立后我公司重新进行了财务账册登记，现有账册均是重新摘抄登记并规范整理的。   本案庭审中，证人张玉山称，涉案房款757440元，是其与儿子原告张斌在签订本案《恒泰花园购铺协议》当天以现金交给被告的法定代表人贺全金，是其自有资金，当时太原市兆程小额贷款有限公司还未成立。   再查明，2017年12月，被告的法定代表人贺全金曾出具一份《情况说明》称：大约在2006年我山西华泰祥房地产开发有限公司，对恒山路光社棚户区进行开发改造，期间以张玉山负责的工程队进驻改造，通过一年多的时间改造完毕，当时出于双方友好合作，应张玉山要求给予一间门面房，单价4500元/平米，面积166.67平米，总价750000元，并给办理了相关手续。在办理了门面房手续时，该门面房正好有一拆迁户出于生活需要临时占用不便腾出，我们当时觉得临时占用一段时间，待事后张玉山另行和拆迁户商谈择日腾出，此后我再也没有关注这事，由张玉山全权办理，前几年张玉山手头宽裕不差钱无所谓，也没有抓紧时间去和拆迁户办理腾空事宜，事隔六七年之后去办理腾空事宜，才知该拆迁户蛮横不讲理，而且社会根基较深不予腾出，就这样反反复复几次解决无果，出于对方这样的情况张玉山曾多次找过我，我本人也无能为力，此事一拖再拖至今。   2017年12月26日，被告法定代表人贺全金出具另一份《情况说明》称：大约在2006年，我担任山西华泰祥房地产开发有限公司法定代表期间，对恒山路光社棚户区开发改造，期间张玉山负责的工程队进驻改造，通过一年多的时间改造完毕，当时因工程款尚未结算清楚，我先给了张玉山一套商铺，并于2008年3月31日，以山西华泰祥房地产开发有限公司的名义与张斌签订了一份“恒泰花园购铺协议”，将位于太原市尖草坪区恒山路光社办事处底商出售给张斌，公司向张斌出具了一份收到张斌交来购房款的收款收据，但张斌并未实际付款。后经我核算，我所付给张玉山工程款已经结清，该商铺实际上并不应该再给张玉山或者张斌。   本院已发生法律效力的（2018）晋0107民初2172号民事判决书查明，原告张斌的父亲张玉山与被告的法定代表人贺全金有多笔大额现金往来。该案根据贺全金向张玉山出具的四张借据，认定贺全金向张玉山借款147万元。   另查明，太原市兆程小额贷款有限公司成立于2011年4月26日，原告张斌之父张玉山系法定代表人。   上述事实有，原、被告身份信息、恒泰花园购铺协议、收款收据、民事判决书、情况说明、案件不受理函、工商登记信息及当事人当庭陈述在卷佐证。   本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告诉请返还案涉房款，所提供证据《恒泰花园购铺协议》和《收款收据》，双方均认可其真实性，根据生活经验应认定原、被告存在房屋买卖事实且被告已收到房款。被告主张未收到原告房款，所提供证据，不足以证明其主张，应承担不利的后果。被告提供的证据《十三冶苗圃住宅区危旧房联合改造协议书》、经营收入明细账、照片、建筑安装工程结算书及房屋买卖合同均为间接证据，不能证明其主张。被告提供的证据证人贺丽莉证言，贺丽莉为被告员工，该证言不足采信。被告提供的证据2017年12月26日的情况说明，贺全金为被告法定代表人，且该情况说明与贺全金2017年12月的另一份情况说明，事实陈述存在出入，亦不足采信。被告提供的证据太原市兆程小额贷款有限公司工商登记信息，能够证明原告原审主张案涉房款系从太原市兆程小额贷款有限公司支取不实，但并不能证实被告并未收到案涉房款。原告在原一审主张案涉房款系2008年3月30日从太原市兆程小额贷款有限公司支取，因当时太原市兆程小额贷款有限公司尚未成立，其主张有悖事理，本院不予采信。在本案审理中，原告父亲证人张玉山称案涉房款系出其自有资金，由其与儿子原告现金交予被告法定代表人贺全金，因张玉山与原告系父子关系，且其说法无法佐证，本院亦不予采信。虽然原告主张的房款资金来源及交付房款过程不能被采信，但并不能推翻《恒泰花园购铺协议》和《收款收据》所证明的事实。纵观全案本院认定原、被告间存在房屋买卖事实，被告业已收到房款。鉴于案涉房屋买卖合同无效，原告主张返还房款，本院支持。双方在签订合同时均应知悉案涉房屋无预售许可证，均有过错，故原告诉请被告支付利息的请求，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告山西华泰祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告张斌房款757440元。   二、驳回原告张斌的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费16139元，由原告负担6436元，由被告负担9703元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判长 陈东   人民陪审员 郭兵   人民陪审员 王**      二〇二〇年十二月二十五日   书记员 杨喜   附:相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。