上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19024号原告：上海浩隆实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：纪国君，总经理。委托诉讼代理人：纪圣婷，女。委托诉讼代理人：池谢平，上海知者律师事务所律师。被告：上海三舜行汽车服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈金瑛，总经理。委托诉讼代理人：张俭军，男。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。原告上海浩隆实业有限公司诉被告上海三舜行汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序进行了审理。起诉时，原告申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案于2020年11月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人纪圣婷、池谢平，被告委托诉讼代理人张俭军、蔡新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浩隆实业有限公司向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告腾退位于上海市青浦区盈秀路XXX号4号楼101室房屋，并将上述房屋返还给原告；二、判令被告支付原告房屋使用费(以日租金人民币4,289.17元为标准，自2020年8月17日起计算至实际腾退之日止)；三、判令被告偿付原告律师代理费5,000元；四、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年8月16日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市青浦区盈秀路XXX号4号楼101室房屋，面积为544.56平方米，租赁期限自2017年8月17日起至2020年8月16日止。租金每年497,000元，每3年递增5%。至2020年8月16日租期届满，双方之间的合同关系到期自然终止。双方在租期届满后未续签书面房屋租赁合同，也未达成口头的不定期租赁协议，故本案不需要解除房屋租赁合同。原告在2020年5月14日向被告发函告知被告要求在2020年8月16日进行腾退的告知书，原告确认在2020年9月22日收到被告支付的3个月租金124,250元，是被告未经原告允许单方支付的费用，双方之间未构成不定期租赁合同关系。目前该笔钱款尚未退还给被告，原告在2020年9月16日已经向法院起诉要求被告腾退房屋，但是被告至今仍占有使用系争房屋，故请求腾退。合同第6.2条约定房屋占有使用费按照日租金的2倍计算。合同第6.6条约定，租赁期满或者合同解除提前终止前提下，被告未向原告交还系争房屋，原告有权向被告收取日租金三倍，作为房屋占有使用费即每日租金4,289.17元(按照年租金497,000元/365天*1.05*3计算)。原告坚持按照日租金的3倍计算使用费。除此之外，根据合同第9.6条约定，违约方需向承担守约方为实现债权而支出的费用，包括律师代理费。被告违反合同第6.2条，在租期届满之时未及时返还房屋，构成违约，被告还应向原告偿付律师代理费，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告上海三舜行汽车服务有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，认可2017年8月16日原、被告签订的房屋租赁合同至2020年8月16日租期届满，双方之间的合同关系到期自然终止。双方在租期届满后未续签书面房屋租赁合同。2020年4月3日青浦区盈浦街道房屋土地征收补偿安置办公室向企业业主发出相关公开信，明确根据年度安排，系争房屋所在的土地范围即将进行征收，之后双方就系争房屋续租事宜进行协商，原告提出同意续租，租金需要涨价到3.5元，在2020年9月22日被告支付给原告3个月租金124,250元给原告，按照原合同约定的2.5元的标准进行支付，租金针对2020年8月17日至2020年11月16日期间。之所以按照2.5元标准支付，是因为被告认为双方之间的租赁关系不会很长，且原告收取被告支付的保证金10万元，被告单方认为租金差价可以在保证金在予以扣除。但是关于每平方米涨价1元的租金可以在保证金中予以抵扣，对此双方未达成一致意见。原告在收取被告支付的租金后，未提出任何异议，双方之间形成不定期租赁合同关系，系争房屋在2020年10月18日经由评估公司评估。目前原告尚未签订补偿协议，被告不同意腾退是基于双方之间仍存在不定期租赁关系，不存在合同已经终止，也不存在被告应支付房屋使用费、律师代理费。被告也未收到原告发出的任何函件。针对诉请二，被告同意按照3.5元/平方米的标准支付租金，但是不同意支付占有使用费，理由是双方之间还存在不定期租赁合同关系。针对诉请三，不同意支付律师代理费，诉请无依据。目前被告尚未搬离系争房屋，仍由被告使用。双方之间还存在不定期租赁合同关系。被告不构成违约。经开庭审理查明：2017年8月16日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订了《房屋租赁合同》一份，约定，甲方出租给乙方使用的房屋位于上海市青浦区盈秀路XXX号4号楼101室房屋。该房屋建筑面积为544.56平方米(以产证面积为准)。租赁期限为3年，乙方续租享有优先权。自2017年8月17日起至2020年8月16日止。2017年7月17日至2017年8月16日期间为装修免租金期，甲方免收此前间内乙方租金，但于此期间发生的乙方施工实耗的水、电费和物业管理等费用由乙方承担。租期届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期按约返还。如乙方需要继续租赁该标的物，则应于合同期届满前三个月，向甲方提出书面续约的申请，经甲方书面同意后双方重新签订租赁合同。双方不能协商一致或甲方未作书面答复的，则本合同到期后自然终止。厂房租赁费以每天每平方米2.5元计算。该房屋租金起算日为2017年8月17日，自2017年8月17日至2018年8月16日的第一年度租金为497,000元，每3年递增5%。即第二年度租金497,000元；第三年度租金为497,000元；乙方支付的租金为含税价格。甲方为乙方开具租赁发票。乙方应于合同签订之日起5日内(年月日)支付保证金10万元及第一年租金497,000元，合计支付597,000元。2018年8月16日前支付第二年租金，2019年8月16日前支付第三年租金，之后以此类推。如乙方未能按期支付下一年度租金，即作违约，甲方有权终止合同。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满的当日17：00前返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按届时房屋日租金的两倍向甲方支付该房屋占用使用费。合同依约定提前终止的，双方同样按照前款的返还房屋约定执行。如乙方在租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日没有向甲方交还租赁房屋，则甲方除有权向乙方收取相当于届时日租金3倍的房屋占用费和其他各项费用外，特别约定：乙方同意自租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日后第七日起，甲方可开启租赁房屋的门锁并更换门锁，该房屋内的办公用品及相关设施将视为废弃物，甲方拥有完全的处置权，在任何时间以任何方式处置租赁房屋内的所有财产(包括但不限于家具、设施、设备、装修和物品等)而不负任何责任，如有所得则作为乙方向甲方支付的违约金，并将租赁房屋腾空收回另行出租；如租赁房屋内有第三方财产而乙方未组织搬离的，其一切后果由乙方承担；同时甲方有权向乙方追偿拆除装修、设备及处理租赁房屋内所有物品的费用，甲方收回租赁房屋的实际控制权之日停收占有使用费和其他费用；甲方对因此而引起的损坏及乙方或第三方之损失均不负责，不论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方或第三方支付或偿付任何款项。本合同一经签署，甲乙双方应严格恪守，任何一方违反本合同而造成对方其他损失的，违约方除应承担赔偿责任外，还应承担守约方为实现债权而支出的费用包括但不限于诉讼费、律师代理费、鉴定费、保全费等一切费用。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，被告也向原告支付了对应的租金及10万元保证金。2020年8月16日该合同因租期届满自然终止。之后双方未签订书面合同，被告未搬离，至今仍然占有使用该房屋。2020年9月22日被告支付给原告124,250元。原告收取被告支付了保证金10万元仍在原告处，未予以返还被告。另查明，系争房屋已经办理了产权登记，权利人登记在原告名下。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、农商银行收款通知、不动产权证、上海市不动产登记信息、照片等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告为证明因本次诉讼聘请律师所支出的费用，还提供了上海市增值税专用发票、聘请律师合同等证据。被告对上述证据真实性均无异议。被告为证明2020年3月25日相关部门发出关于系争房屋所在的土地范围需要被征收以及双方对系争房屋同意继续承租，同时约定租金标准上涨到3.5元/平方米，在原合同终止后双方之间形成不定期租赁关系等事实，被告还提供了公开信、签收单、录音光盘及文字整理资料、微信聊天记录、银行交易凭证等证据。原告除了对签收单证据的真实性不予确认之外，对上述其他证据的真实性均无异议，原告确认在原租赁合同到期后，提出租金上涨到3.5元/平方米/日，而在2020年9月22日被告支付给原告的124,250元，是被告按照2.5元/平方米/日标准支付的，双方未就新租赁合同或者不定期租赁合同关系达成一致意见。对于1元租金差额部分，原告不同意在保证金10万元予以抵扣。庭审中，原、被告双方均确认目前水电费尚未结算完毕，关于保证金10万元，不需要在本案中一并处理，由双方另行处理。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原、被告均认为合同租期届满自然终止，故不要求解除合同，本院对此予以确认。按照合同约定“如乙方需要继续租赁该标的物，则应于合同期届满前三个月，向甲方提出书面续约的申请，经甲方书面同意后双方重新签订租赁合同。双方不能协商一致或甲方未作书面答复的，则本合同到期后自然终止”，故租期届满后，被告理应将租赁的系争房屋返还给原告。因被告在合同租期届满自然终止后，仍然继续占有使用系争房屋，原告主张被告返还房屋，有相应的合同依据，本院予以支持。被告认为双方对系争房屋同意继续承租，同时约定租金标准上涨到3.5元/平方米，在原合同终止后双方之间形成不定期租赁关系。原告确认在原租赁合同到期后，提出租金上涨到3.5元/平方米/日，而在2020年9月22日被告支付给原告的124,250元，是被告按照2.5元/平方米/日标准支付的，双方未就新租赁合同或者不定期租赁合同关系达成一致意见。原告的意见与本院查明的事实相符，原合同终止后被告没有提出过书面的续租申请书，双方未签订书面的续租合同，原告也未书面同意，故被告认为在原合同终止后双方之间形成不定期租赁关系，本院难以认同。合同约定“未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按届时房屋日租金的两倍向甲方支付该房屋占用使用费”，合同还约定“如乙方在租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日没有向甲方交还租赁房屋，则甲方有权向乙方收取相当于届时日租金3倍的房屋占用费”。现原告主张被告按照合同约定日租金3倍计算日房屋占有使用费，即按照日占有使用费4,289.17元为标准，该标准显属过高，综合本案合同履行、合同约定的内容以及当事人过错责任等，本院确定被告应按房屋日租金的两倍向原告支付该房屋占用使用费，即按照日占有使用费2,859.45元为标准支付。因2020年9月22日被告支付给原告124,250元，该笔占有使用费用应在上述占有使用费中予以扣除。原告主张被告偿付原告律师代理费5,000元，该笔费用有相应的合同依据，且原告主张的该笔律师代理费与法无悖，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海三舜行汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区盈秀路XXX号4号楼101室房屋，并将上述房屋返还原告上海浩隆实业有限公司；二、被告上海三舜行汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浩隆实业有限公司房屋占有使用费(按日人民币2,859.45标准，自2020年8月17日起计算至实际腾退之日止，同时被告已支付给原告的房屋占有使用费人民币124,250元应予扣除)；三、被告上海三舜行汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海浩隆实业有限公司律师代理费人民币5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,127元，减半收取计人民币4,563.50元，财产保全费人民币670元，两项诉讼费用合计人民币5,233.50元，由被告负担人民币3,039.13元，由原告负担人民币2,194.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年十二月十八日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。