山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1003民初6565号 原告：杨为，女，汉族，居民，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：任磊，北京市瑞都律师事务所律师。 被告：文登万事兴房地产开发有限公司，住所地威海市文登区昆嵛北路甲36-6号。 法定代表人：李建，执行董事兼总经理 委托诉讼代理人：原东强，山东合度律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司威海文登支行，住所地威海市文登区龙山路19号。 法定代表人：王风英，行长。 委托诉讼代理人：刘金凤，山东联志律师事务所律师。 杨为与文登万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴公司）、中国建设银行股份有限公司威海文登支行（以下简称建设银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨为向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告万事兴公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》；2、请求依法判令解除原告与被告建设银行签订的《中长期个人商品住房贷款合同》；3、请求依法判令被告万事兴公司返还原告首付款182398元；4、请求依法判令被告万事兴公司赔偿原告首付款利息损失(以本金182398元为基数，按银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心利率计算，自2017年12月10日起计算至被告万事兴公司清偿全部首付款之日止，暂计至2020年11月13日为23288.42元)；5、请求依法判令被告建设银行向原告返还已付贷款本金及利息(自贷款发放之日起计算至判决生效之日止，暂计至2020年11月13日为48849.49元)；6、请求依法判令被告万事兴公司向被告建设银行偿还已收贷款本金并支付利息；7、本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第5项为：请求判令被告万事兴公司向原告返还已付贷款本金及利息，自贷款发放之日起至判决生效之日止，暂计至2020年11月13日为48849.49元。变更第6项诉讼请求为：判令被告万事兴公司向被告建设银行偿还尚欠的全部贷款。事实与理由：2017年12月9日，原告与被告万事兴公司签订《商品房预售合同》及《补充协议》，原告购买被告万事兴公司开发的文泽苑居民小区10号1单元401室房屋。《预售合同》第六条及第七条约定：房屋总价款为455398元，首付款182398元于2017年12月9日前支付，余款273000元由银行贷款支付。合同生效后，原告依约支付首付款并于2018年1月16日与被告建设银行签订《中长期个人商品住房贷款合同》，被告建设银行于2018年3月30日全额发放贷款。《预售合同》第十一条第(一)款约定：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付房屋。自2018年9月30日起至原告起诉之日止，被告万事兴公司一直未能交付房屋，已经构成根本违约。《补充协议》第5条约定：出卖人逾期交房超过365个工作日，买受人有权解除合同。被告万事兴公司现已逾期500余个工作日未能交付房屋，原告依约有权解除《预售合同》及《补充协议》并要求被告万事兴公司赔偿相关经济损失。《贷款合同》的合同目的在于为《预售合同》及《补充协议》的履行提供服务和保障，现《预售合同》及《补充协议》因被告万事兴公司的违约行为无法继续履行，《贷款合同》的合同目的也已无法实现。原告根据“诉的混合合并”原理，有权在本案中将中国建设银行股份有限公司威海文登支行列为被告并解除《贷款合同》，再根据“一时性合同解除后应当产生溯及既往效力”的法理，有权要求被告建设银行返还原告已付贷款本息，再由被告万事兴公司作为过错方和最终责任方承担向被告建设银行返还已收贷款本金并支付利息【参考(2013)沪一中民二(民)终字第325号案】。为了维护自身合法权益，原告现向贵院提起诉讼，望依法裁判。 被告万事兴公司辩称，对原告所述基本事实没有异议，但对于诉请有如下意见：一、原被告所签合同第12条第2款明确约定：“逾期交房……合同继续履行”，因此本案不宜解除合同。二、补充协议第5条明确设置了解除合同的附加条件，即被告逾期交房超过365个工作日且原告选择解除合同，若原告是按揭购房方式则需要向本案被告建设银行付清贷款之后才能与被告万事兴公司协商解决，但本案原告并未达到上述条件，因此本案不宜解除合同。三、本案是不同的法律关系，涉及到买卖合同、借款合同、保证合同等不同法律关系，因此本案不宜由两被告同时参加诉讼，本案不宜同案审理。四、被告万事兴公司于2018年通过邮政特快专递方式向原告邮寄了交房通知，履行了出卖人应尽的义务，是原告拒不接收，被告万事兴公司无过错，本案不宜解除合同。 被告建设银行辩称，不同意解除住房贷款合同，不同意返还原告已付贷款本金及利息，不同意承担诉讼费用。被告建设银行认可被告万事兴公司的答辩意见，同时原告与被告建设银行之间住房贷款合同是独立的合同，被告建设银行已经按照合同如期发放贷款，且原告与被告建设银行之间也无任何法定、约定的解除条件，因此不符合合同的解除情形。无论原告与被告万事兴公司合同解除与否，我行与原告之间的借款合同均应继续履行。即便原告与被告万事兴公司的房屋买卖合同解除，原告作为借款人也应当向被告建设银行偿还贷款。 本院经审理认定事实如下：2017年12月9日，原告杨为与被告万事兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，约定原告杨为购买被告万事兴公司开发的位于威海市文登区文泽苑居民小区10号1单元401室房屋一套，价款共计455398元，其中首付款182398元，余款273000元以贷款的方式支付，被告万事兴公司应于2018年9月30日前将案涉房屋交付原告使用。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告。《补充协议》第9条约定，第九条变更为商品房交付条件应当符合下列第1、2项：1、该房屋已取得分户验收报告；2、该商品房已取得房屋测绘报告。关于逾期交房违约责任，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。另外，《补充协议》第5条约定，第十二条第2种处理方式为：出卖人逾期交房超过365个工作日，买受人选择解除合同，若买受人为按揭购房，买受人应当还清银行贷款后，再与出卖人协商解除《商品房买卖合同》事宜。 上述合同签订当日，原告通过部分自行出资、部分向被告借款的方式，交清首付款182398元。为办理上述贷款，2018年1月16日，原告杨为与被告建设银行签订《中长期个人商品住房贷款合同》，约定原告杨为为购买案涉房屋向被告建设银行贷款273000元。被告银行如期发放上述贷款。而自贷款发放之日起至2020年11月13日，原告已偿还贷款31期，每期1575.79元，共计48849.49元。 为证实案涉房屋符合交付条件，被告万事兴公司提供《竣工工程质量验收报告》、《鉴定报告》各一份。但《竣工工程质量验收报告》、《鉴定报告》显示的日期均为2019年8月。另外，被告万事兴公司声称于2018年通过邮寄方式向原告送达了交房通知书，为此向法庭提供邮政国内挂号信函收据一份以证实，原告对此不予认可。本院认为，该收据仅有手写的“杨为”字样，无法确定寄件与否、收件人是谁、签字人是谁，更无法确定邮寄内容，故本院对被告所辩向原告送达交房通知书不予采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告杨为购买被告万事兴公司开发的涉案房屋且已交清购房款，被告万事兴公司本应按合同约定期限将符合约定标准的案涉房屋交付原告使用。但经查明案涉房屋至今尚未交付，被告万事兴公司就其所辩通知收房事实亦举证不足，且合同中关于交付条件作出明确约定，但被告万事兴公司举证的《竣工工程质量验收报告》、《鉴定报告》，尚不足以证实涉案房屋已达成合同约定标准，并且该两份证据均形成于2019年8月，远超合同约定的交房期限2018年9月30日。综上，本院认为，被告万事兴公司未按约定履行出卖人义务，且逾期至今亦未充分举证案涉房屋达到合同约定的交付条件，属根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，理由充分、于法有据，本院予以支持。虽《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了合同继续履行内容，且补充协议第5条约定了贷款偿清之合同解除前置条件，但上述两约定系被告万事兴公司提供的格式文本，其内容排除及严重限制了买受人的主要权利，依据《中华人民共国和合同法》第四十条之规定，该约定应为无效，被告据此不同意解除合同，于法无据，本院不予采纳。 本案虽有买卖合同、借款合同两重法律关系，但借款合同之目的系为履行买卖合同，两法律关系关联密切，故为减少诉累，可予合并审理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，依法解除了原告杨为与被告万事兴公司之间《商品房买卖合同（预售）》，致使案涉《中长期个人商品住房贷款合同》之合同目的无法实现，故原告杨为请求依法予以解除，本院予以支持。 按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力。按揭贷款解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，按照合同相对性原则，原告杨为应当返还所贷全部款项，建设银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。因所贷款项最终由出卖人即被告万事兴公司取得，故为减少不必要的重复、繁琐及当事人的诉累，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故被告万事兴公司应返还原告首付款182398元并承担占用首付款期间的利息（以182398元为本金，自2017年12月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至偿清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、支付原告杨为已偿还的贷款本息（截止2020年11月13日计48849.49元）、同时承担尚欠全部贷款，理由充分、于法有据，本院予以支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，判决如下： 一、解除原告杨为与被告文登万事兴房地产开发有限公司之间关于威海市文登区文泽苑居民小区10号1单元401室房屋的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20171209716B29505127）及《补充协议》。 二、解除原告杨为与被告中国建设银行股份有限公司威海文登支行之间的《中长期个人商品住房贷款合同》。 三、被告文登万事兴房地产开发有限公司返还原告杨为首付款182398元，于本判决生效后十日内付清。同时，以182398元为本金，自2017年12月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至偿清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告杨为利息。 四、被告文登万事兴房地产开发有限公司支付原告杨为已偿还的贷款本息（截止2020年11月13日的金额为48849.49元），于本判决生效后十日内付清。 五、被告文登万事兴房地产开发有限公司偿还案涉《中长期个人商品住房贷款合同》项下尚欠全部贷款本息，于本判决生效后十日内付清。 原告杨为收款账户：中国建设银行北京通州新华西街支行，户名：杨为，账号：62×××87。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2559元，由被告文登万事兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  孙灵俊 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  姚秀梅