吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉05民终1153号   上诉人（原审被告）：通化华翔置业投资有限公司。   法定代表人：周某。   诉讼代理人：臧某，吉林卓昂律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：董某，住吉林省通化市光复社区。   上诉人通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔公司）因与被上诉人董某房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   华翔公司上诉请求：改判驳回董某的诉讼请求。事实和理由：华翔公司未办理产权证照系因通化市政府招商引资承诺的措施没有履行。2015年国家出台不动产政策，实行二证合一，原来办理房照仅需要建筑施工完成验收合格即可，现在房产证与土地使用权证二证合一，增加了土地整体验收完成的条件，导致华翔公司无法为董某办理产权证照。   董某答辩称，通化市自然资源局在2018年8月20日官方网站发布《通化市人民政府关于妥善解决市区不动产统一登记的有关问题的通知》的意见是，2016年6月29日前按照先的政策办理房证。国务院2015年3月1日开始执行新的不动产登记的政策，董某购买的房屋在2013年1月11日交付使用，过了2年2个月，国家不动产政策才出台，在这期间华翔公司没有任何办理房照的行为，所以存在故意违约。而通化市办理不动产登记的政策是在2016年1月9日，距离董某购房时间有3年5个月，更能证明没有按照合同在720日之内的要求办理证照，对方存在故意违约。根据《中华人民共和国城市房地产登记管理办法》的第16、45、61条规定，开发商在缴纳土地使用金后才能取得土地使用权证书，而华翔公司不能办理房证的原因就是没有足额缴纳土地出让金，这是不能办理房照的原因。而这原因是华翔公司与政府的问题，与董某购房合同无关。   董某向一审法院起诉请求：1、请求华翔公司办理董某购买房屋的房照；2、请求华翔公司赔偿董某违约金20995元（截止到2020年4月17日）及直至办理房照为止的违约金；3.华翔公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：董某于2013年1月11日与华翔公司签订了房屋买卖合同，以287604元购买了华翔公司开发的通化市东昌区华翔佳苑小区2号楼3单元401电梯楼。合同第十五条已明确写明：出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金。2013年1月18日华翔公司将房屋交付，房照至今不能办理，已严重违约。为维护董某合法权益，请求法院支持董某的诉讼请求。   华翔公司辩称，本案产权证照现无法办理并非华翔公司原因造成的，不符合合同15条约定的情形，华翔公司不应承担违约责任。理由如下，1.华翔公司系通化市政府招商引资企业，根据招商引资政策，土地问题一直未能解决。2.政府承诺居民回迁房及公益建设用地由政府无偿划拨，商品房及其他经营性建设用地的土地出让金按棚改政策60%由华翔公司直接用于项目建设，另40%采取先征后退方式全额返还华翔公司，而现在政策未落实到位，致房照无法办理。3.董某请求系连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定超过诉讼时效，不应保护。故请求法院驳回董某诉讼请求。   一审法院认定事实：董某与华翔公司于2013年1月11日签订了房屋买卖合同，以287604元购买了华翔公司开发的通化市东昌区华翔佳苑小区2号楼3单元401电梯楼。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金。2013年1月18日华翔公司将房屋交付董某使用至今，房照至今不能办理，华翔公司至今未完成了涉案房屋产权登记材料备案事项。为此董某诉讼来院。   一审法院认为，华翔公司与董某之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。董某已支付全部房屋价款，并入住使用，华翔公司应及时向产权登记机关办理房屋权属登记资料报备事项，以便房屋购买人能够办理取得房屋产权登记证书。现华翔公司已超合同约定即720天最长办理房屋权属登记资料报备事项期限，仍未完成产权登记材料报备事项，已构成违约，应承担相应的违约责任。华翔公司辩解于法无据，该院不予支持。双方合同约定因出卖人的责任，买受人不能在交房后两年内取得房地产权属证书的，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金。据此董某请求华翔公司自2015年1月18日起承担日万分之零点五的违约金符合合同约定。现董某最早于2020年4月17日向华翔公司提出承担违约金的请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。”第二百零六条：“本法自2017年10月1日起施行”，董某请求自2015年1月18日至2017年9月30日期间违约金请求已过诉讼时效，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及上述民法总则之规定，遂判决：一、华翔公司于本判决生效后立即向产权登记机关完成涉案房屋产权登记材料报备事项义务。二、华翔公司于本判决生效后按董某房款交纳数额287604元承担日万分之零点五的违约金，时间自2017年10月1日开始至华翔公司向产权登记机关完成涉案房屋产权登记材料报备事项义务之日止。案件受理费162元（系减半收取），由华翔公司负担。   本院二审期间审理查明事实与原审审理查明事实基本一致。   本院认为，华翔公司与董某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。董某已支付全部房屋价款，华翔公司应当依照合同约定交付房屋及办理房屋产权证照。华翔公司向董某交付房屋的时间为2013年4月17日，根据《房屋买卖合同》约定，华翔公司向产权部门提交产权登记备案材料并办理房产证的时间为2015年4月17日。《房屋登记办法》（2008年7月1日实施）第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年1月1日实施，2019年7月24日修正）第三十四条规定：“申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。”第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”依照《不动产登记暂行条例实施细则》规定，2016年1月1日后，办理不动产登记证书比照《房屋登记办法》增加了相关税费缴纳凭证等材料。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案由于国家政策调整以及通化市人民政府招商引资政策落实情况的变化，导致华翔公司不能按照合同约定办理房屋产权证照，属于无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化。如果继续履行支付违约金的合同约定，对华翔公司显失公平，华翔公司请求不应当承担违约责任的抗辩理由，符合法律规定。   综上所述，华翔公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初2360号民事判决；   二、驳回董某的诉讼请求。   一审案件受理费162元，由董某负担，二审案件受理费188元，由通化华翔置业投资有限公司。   本判决为终审判决。   审判长 吴兴彦   审判员 王立武   审判员 修 勇      二〇二〇年十二月二十五日   书记员 李 燃