广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初886号原告：郭建军，女，1955年8月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：邱宏润，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓丹花，广东广之洲律师事务所律师。被告：曾金兰，女，1970年11月26日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：柯漫，广东古谷律师事务所律师。原告郭建军与被告曾金兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，依法适用简易程序，2020年3月19日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年4月2日裁定本案转为普通程序，由审判员独任审理。原告郭建军的委托诉讼代理人邱宏润，被告曾金兰及其委托诉讼代理人柯漫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建军向本院提出诉讼请求：1.曾金兰向郭建军赔偿装修费现余价值315500元及利息暂计10000元（按照年利率6%的标准，自2018年9月6日起计至付清之日止）；2.曾金兰向郭建军支付评估费3150元；3.曾金兰向郭建军支付律师费30000元；4.诉讼费用由曾金兰负担。事实和理由：郭建军与曾金兰于2016年10月12日签订《租赁合同》，约定：曾金兰将位于广州市花都区新华街商业大道东华士楼之二第二层（含一楼部分地面及楼梯间）出租给郭建军使用，二楼建筑面积约700平方米，阳台约400平方米，一楼地面及楼梯间面积约100平方米，租赁期限自2016年8月10日至2019年11月9日止，共三年三个月，前三个月为免租期。2016年11月10日至2018年11月9日月租金25000元，2018年11月10日至2019年11月9日月租金27000元。郭建军缴纳保证金50000元，并按照要求装修租赁物，按时交纳租金、水电费等。曾金兰于2019年5月15日以租赁物没有办理规划报建手续为由提出诉讼，要求收回租赁物及按照每月27000元标准从2019年5月9日起计算房屋占有使用费。广东省广州市花都区人民法院于2019年8月8日作出（2019）粤0114民初5872号民事判决。郭建军按照判决，已将租赁物交还曾金兰，并支付2019年5月9日至交付日止的占用费。郭建军自始不知租赁物没有办理规划报建手续，投入大量人力、物力进行装修。《租赁合同》第十四条第四款约定，“甲方提前终止合同或因出租场地建筑质量等甲方原因，导致乙方装修及经营造成的损失由甲方全部承担，未使用的租金及全部保证金归还乙方，并对乙方的损失予以全部赔偿”。曾金兰应赔偿郭建军的装修费等损失。原告郭建军为证明主张，提供证据：1.《租赁合同》；2.广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5872号民事判决书；3.银行凭证，接收证明；4.广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司业评资字[2019]第1426号资产评估报告，广东增值税普通发票；5.《装修协议》，《广州恒纵装饰工程有限公司项目决算表》，设计图，收据；6.《委托代理合同》，广东增值税普通发票。被告曾金兰辩称，郭建军的诉求违背公平合理原则，没有事实及法律依据，应予驳回。事实与理由：1.曾金兰给予郭建军免租期三个月，租赁合同于2019年11月9日到期。郭建军于2019年10月30日交还场地，交还时间与约定交还时间相差九天，已使用三年多，已达到订立合同目的，装饰装修价值已全部转移到正常经营和通过经营收入回收，而即使没有回收，基本也可忽略不计，是应承担的正常市场风险，不存在返还装修价值或者补偿。2.郭建军针对教育培训进行装修，曾金兰大部分不能使用，不享受装修带来的效益。合同约定，郭建军期满后不能拆除装修物的，归曾金兰所有，但郭建军撤场后拆走招牌及部分门，存在贬损装修价值的情形。3.曾金兰在收回场地前曾与郭建军友好协商，希望郭建军继续使用场地以减少双方损失。郭建军明确表示不愿继续使用租赁场地。郭建军放弃使用曾金兰的租赁场地，转而使用新场地，属于对商业地理位置的判断，应当承担相应商业风险，承担放弃装修剩余价值的责任，并非曾金兰恶意要求郭建军搬迁，侵占装修价值。4.曾金兰向郭建军提供租赁合同证明有权出租使用，郭建军从未要求提交报建等材料，没有报建也不影响郭建军使用，郭建军依然可以申领营业执照并正常经营，至交还租赁物为止都没有出现因未报建而无法使用的情形。合同无效，不影响郭建军实际使用租赁物，合同已履行完毕。5.郭建军向曾金兰支付押金及两个月租金后即没有依约支付租金，而是向第三人支付租金，在合同履行中有过错行为。6.曾金兰与郭建军协商无果才通过诉讼明确权属以争取收取租金的权利。（2019）粤0114民初5872号案件中，曾金兰已考虑郭建军实际向第三人支付租金，为免产生更大矛盾而撤回对郭建军要求支付已付租金的请求。判决书明确权属后，曾金兰要求郭建军继续使用租赁物。被告曾金兰为证明主张，提供证据：1.《交还场地协议书》；2.《接收证明》。经审理查明：一、郭建军与曾金兰无争议的事实曾金兰（出租方，甲方）与郭建军（承租方，乙方）于2016年10月12日签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于广州市花都区新华街商业大道东华士楼之二第二层（含一楼部分地面及楼梯间），租赁期限自2016年8月10日至2019年11月9日，共三年三个月，该商铺二楼建筑面积约700平方米，阳台约400平方米，一楼地面及楼梯间面积约100平方米，以现状交付乙方使用。2016年8月10日至2016年11月9日为三个月免租期。第十四条关于违约责任，第四款约定：甲方提前终止合同或因出租场地建筑质量等甲方原因，导致乙方装修及经营造成的损失，由甲方全部承担，未使用的租金及全部保证金归还乙方，并对乙方的损失予以全部赔偿。第十六条约定：乙方结束租赁时，原装修物（包括墙体、地板、[砖]、天花、水电线路及设施、门面、阁楼、楼梯、洗手间等）不得拆除或损坏。否则，所造成损失，由乙方赔偿。第十七条约定：本合同经甲乙双方签字后生效。合同另约定其他事项。本院于2019年8月8日作出（2019）粤0114民初5872号民事判决，已发生法律效力。审理查明：案外人广州市花都区新华田美村经济发展公司（甲方）与曾金兰（乙方）于2009年3月26日签订《土地租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于广州市花都区商业大道东田美石场边1900平方米的自留地，租期自2009年3月1日起至2029年2月28日止。乙方自筹资金负责该地设计、报建、建筑等费用。合同另约定其他事项。案外人陈明静系郭建军的女儿。广州市规划和自然资源局花都区分局函复，未查询到广州市花都区新华街商业大道东华士楼（田美石场边）办理《建设工程规划许可证》的记录。审理认为，曾金兰与郭建军签订的《租赁合同》无效，郭建军与第三人广州三才体育发展有限公司（以下简称三才公司）应向曾金兰返还租赁物并按照每月27000元标准向曾金兰支付自2019年5月9日起至交还租赁物之日止的占用费。郭建军与三才公司于2019年10月30日向曾金兰交还租赁物及钥匙，郭建军于2019年10月31日向曾金兰支付场地交还清算款103000元。二、郭建军与曾金兰有争议的事实郭建军提供《装修协议》、《广州恒纵装饰工程有限公司项目决算表》、设计图、收据、银行凭证，显示：郭建军与案外人广州恒纵装饰工程有限公司（以下简称恒纵公司）于2016年7月20日、2018年8月3日签订《装修协议》，案外人唐志航在乙方处代表签名，恒纵公司于2016年11月1日、2018年9月8日提供项目决算表总计347262元、92430元。恒纵公司于2016年11月16日、2018年10月11日分别向三才公司出具47262元、92430元的装修款收据。陈明静于2016年8月25日向唐志航银行账户转账支付50000元，9月11日支付50000元，9月28日支付50000元，11月4日支付30000元，2017年11月20日支付12846元，2018年2月8日支付77000元。郭建军主张首次装修款347262元，银行转账支付192846元，现金支付154416元，二次装修款92430元，银行转账支付77000元，现金支付15430元。曾金兰不认可上述证据三性，质证认为没有提供发票。郭建军提供广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司业评资字[2019]第1426号资产评估报告及广东增值税普通发票，显示：郭建军向评估机构支付3150元，委托评估机构评估租赁物于2019年9月4日的装修市场价值。评估范围和评估对象载明第一次装修于2016年7月25日开工。评估机构采用成本法（在现实条件重新购置或建造全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值的差额），权属证明以委托人提供的《装修协议》、《广州恒纵装饰工程有限公司项目决算表》及《租赁合同》等相关收据为依据，按照室内外装饰装修现状，测算评估对象于2019年9月4日市场价值315500元。评估结论特别说明，依据委托方签订的委托合同设定条件进行确定，不考虑合同租期限制。曾金兰不认可上述证据三性，质证认为载明2016年7月装修，与郭建国主张8月装修不一致，评估基准日应是2019年10月30日。在诉讼过程中，本院向郭建军和曾金兰释明是否申请委托评估。郭建军于2020年3月23日书面申请委托评估，本院于4月21日摇珠选定广州德高价格评估有限公司，4月29日书面通知郭建军预缴评估费用，郭建军于4月30日书面申请不委托评估，本院于5月7日书面通知评估机构撤回委托评估。曾金兰表示不申请委托评估。郭建军提供《委托代理合同》，广东增值税普通发票，显示：郭建军、三才公司与广东广之洲律师事务所于2019年5月24日签订《委托代理合同》，因与曾金兰租赁合同纠纷，委托指派律师担任诉讼代理人，约定至人民法院作出一审判决时终止合同，代理费30000元。广东广之洲律师事务所于2019年5月28日向三才公司开具律师费价税合计30000元的增值税普通发票。曾金兰不认可上述证据三性，质证认为系（2019）粤0114民初5872号案件的律师费。在诉讼过程中，郭建军主张：2016年8月19日开始装修，10月31日装修竣工。二楼邻路边部分进行二次装修。其交还场地时拆除木门后重新安装，没有拆除招牌。租赁期限与合同一同无效，应根据装饰装修物的现有价值认定装修损失。律师费系在（2019）粤0114民初5872号案件产生。租赁合同第十六条应理解为曾金兰同意利用装修物。曾金兰主张：认可郭建军两次装修的项目。郭建军交还场地时拆走招牌，拆除木门后没有重新安装。约定租金每平方米20元已考虑到非商业写字楼及郭建军需要装修的因素。其同意按照房屋装修按照租赁期限分摊后的九天价值赔偿郭建军。其不同意申请鉴定。租赁合同第十六条应理解为郭建国在合同期限内已将装修物商业价值使用完毕。本院认为，郭建军与曾金兰签订的《租赁合同》，经生效民事判决认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效……，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郭建军已向曾金兰交还租赁物，曾金兰尚未赔偿郭建军装饰装修物等损失，为此，本案争议焦点，可归纳及综合评判如下：一、交还租赁物时的装饰装修物的现值损失及其分担的认定问题。经查：1.郭建军在诉讼前自行委托评估机构作出资产评估报告，载明2016年7月25日开工首次装修，与郭建军确认2016年8月19日开工首次装修不一致；以2019年9月4日作为评估基准日，与2019年10月30日交还租赁物的客观事实不一致。曾金兰亦不认可该资产评估报告，本院不予采纳。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。郭建军与曾金兰签订《租赁合同》时，没有谨慎地注意租赁房屋是否符合城市规划报建手续，对合同最终经生效民事判决认定为自始无效，也负有一定过错，应当与曾金兰各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3.该规定的现值损失，系指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效后，承租人使用时间折旧后装饰装修尚存的实际价值。实践中，为保证对出租人和承租人公平，一般采用鉴定方法，即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款规定，“对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请……，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果”。在诉讼过程中，本院向郭建军释明是否申请委托评估，郭建军书面申请委托评估，经本院摇珠选定评估机构后，又书面撤回申请委托评估，没有遵循民事诉讼的诚实信用原则，已致使待证的现值损失无法查明，也无法按照过错程度划分损失分担。郭建军应当承担举证不能的法律后果。4.郭建军向曾金兰租赁房屋三年三个月，为经营进行装修并实际经营三年二个月零二十一日，至原租赁合同约定的交还租赁物日仅余十日，装修的利益在商业利用上已近消尽。综上，郭建军主张赔偿装饰装修现值315500元，没有证据支持，本院不予支持。二、其他费用损失的问题。经查：1.郭建军在诉讼前自行委托评估机构，本院不予采纳资产评估报告。郭建军主张评估费3150元，没有理据，本院不予支持。2.郭建军与曾金兰没有约定律师费的负担，郭建军在前诉中自主决定是否委托诉讼代理人为其利益进行代理诉讼，也并非必然的诉讼支出。郭建军主张律师费30000元，没有合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款的规定，判决如下：驳回原告郭建军的全部诉讼请求。案件受理费6680元，由原告郭建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十二月二十一日书记员  刘雄燕