贵州省凯里市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2601民初14780号 本诉原告（反诉被告）：林某宇，女，1970年4月17日出生，汉族，贵州省凯里市人，身份证住址贵州省凯里市。 委托诉讼代理人（一般代理）：张某。 本诉被告（反诉原告）：王某平，男，1976年11月27日出生，汉族，湖南省澧县人，身份证住址湖南省澧县。 委托诉讼代理人（特别授权）：补云雪，贵州辅正（雷山）律师事务所专职律师。 本诉原告林某宇诉本诉被告王某平租赁合同纠纷一案，本院2020年9月22日立案受理后，本诉被告王某平提起反诉，本院就本诉与反诉依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。林某宇及其委托诉讼代理人张明，王某平及其委托诉讼代理人补云雪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告林某宇向本院提起诉讼，请求判令：1、王某平履行《凯里大十字某某商业街房屋租赁合同》；2、王某平支付2020年6月暂计至10月所欠租金45500元；3、该案诉讼费及代理费5000元由被告承担。事实与理由：林某宇于2014年11月18日在凯里大十字某某商业街购买凯里某某置业有限公司修建的房号为南20X商铺。2018年7月14日，林某宇与王某平就上述商铺签订《凯里大十字某某商业街房屋租赁合同》，租期三年，租赁费从2018年12月1日计收。2018年月租金8600元，2019年月租金9100元，2020年月租金9700元，先付租金后使用。12月1日前付下一年前半年租金，5月1日付清年底的租金。王某平交了10000元履约保证金。合同订立后，王某平未支付后7个月租金63700元，现已逾期4个月。综上，王某平不诚信导致林某宇财产受损失，林某宇为维护自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。 本诉被告王某平书面辩称：1、因疫情原因，案涉租赁门面近50天未能开门营业，导致案涉租赁门面未达到使用目的，林某宇负有减租免租的法定义务。2、林某宇拒绝分担风险，拒绝减租免租，王某平提出做到6月底后搬走，林某宇同意，且以2020年6月10日在案涉门面张贴重新对外招租的方式明确同意解除与王某平的租赁合同。3、广告张贴20天，受整体经济影响无人承租，林某宇要求已经搬离的王某平继续履行合同，且要求王某平支付租金，其行为有违诚信，其诉请不应得到支持。 反诉原告王某平向本院提出反诉请求：1、判决确认双方于2018年7月14日签订的《凯里大十字某某商业街房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；2、林某宇向王某平退回保证金10000元。3、本诉、反诉受理费由林某宇负担。事实与理由：林某宇诉称王某平拒绝支付年后7个月租金，已逾期4个月不是事实。订立合同后发生不可预见，不能归责于双方的客观情况，致使王某平经济困难，无奈王某平于2020年5月提出减少房租，林某宇不同意。2020年6月10日，林某宇来涉案门面与王某平协商，讲好合同履行到2020年6月底，林某宇当即在涉案门面张贴对外招租广告。据此，王某平认为，双方合同已经于2020年6月10日解除，2020年7月5日王某平正式清场搬离，为维护王某平的合法权益，特提起反诉，请求法院支持王某平的反诉请求。 反诉被告林某宇辩称：双方并没有达成任何协议，林某宇没有同意王某平不交租金，王某平说不开门就可以不交租金不合理。招租的问题，林某宇说的是有人租的话就搬走，而且双方没有任何书面解除合同的协议，应按合同继续履行。 根据采信的证据，结合双方意见，本院认定本案事实如下：2014年11月18日，林某宇与凯里某某置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买位于凯里市大十字片区韶山南北路、北京东西路20X号商铺，建筑面积49.37平方米。 2018年7月14日，林某宇与王某平签订《凯里大十字某某商业街房屋租赁合同》，主要约定：1、将凯里市大十字某某商业街南路204号商铺租赁给王某平，租期3年，第一年租金8600元/月，第二年租金9100元/月，第三年租金9700元/月。每半年交纳一次租金，第一次租金在进场装修时交清，以后每周期的半年租金需提前一个月交清。保证金10000元。2、本合同解除或终止后，王某平应在5日内将房屋全部退还给林某宇。3、若因逾期支付租金或逾期腾房导致诉讼的，王某平应承担林某宇实际发生的诉讼费、财产保全费、评估费、律师费等因此支付的全部费用。 合同签订后，林某宇如约将案涉商铺交付王某平使用，王某平交付保证金10000元后，按照合同约定使用案涉商铺。因新冠疫情，王某平经营惨淡，仅向林某宇支付至2020年5月的租金。 2020年6月，王某平向林某宇提出解除案涉租赁合同，林某宇在案涉租赁门面张贴招租广告。2020年7月1日，林某宇把招租广告撕下来。2020年7月6日，王某平短信告知林某宇，其已于2020年7月5日搬离案涉门面，要求林某宇办理交接。林某宇回复一切按合同办。2020年8月6日，林某宇短信告知王某平，要求其交付欠付的租金并把钥匙退还，林某宇想办法把门面租出去后再办理交接手续。 上述事实，有林某宇的本诉起诉状、反诉口头答辩意见，王某平的本诉答辩状、反诉状，本院采信双方举证证据以及庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。 本院认为：我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案林某宇与王某平签订的《凯里大十字某某商业街房屋租赁合同》系双方在平等自愿、协商一致的基础上订立，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、有效性、合法性，本院予以确认。 关于案涉合同是否解除问题。首先，王某平提出其与林某宇协商解除合同，双方经协商后，林某宇在案涉门面的门头贴出对外招租的广告。招租广告贴出后没有人前来承租，林某宇贴出招租广告的行为，并不代表其同意解除合同，且王某平亦未能够提供证据证明案涉租赁合同经双方协商解除。其次，王某平未经林某宇同意，于2020年7月5日擅自搬离案涉商铺，并向林某宇发送信息，向其表示已经搬离案涉门面。王某平擅自搬离门面的行为使双方合同履行陷入僵局。因疫情致王某平不能正常经营造成亏损，疫情原因也致使市场行情下滑严重，如果继续履行合同，高额的租金对其来说显失公平；同时也将直接导致王某平不能如约支付林某宇租金，对林某宇来说也有损失，因此继续履行合同对双方均不利，且王某平擅自搬离的行为，使案涉租赁合同继续履行的目的已经不能实现。故本院综合全案考虑，认定案涉租赁合同因王某平的违约行为而终止。王某平于7月5日搬离案涉门面，按照合同约定，本合同解除或终止后，承租方应在5日内将房屋全部退还给出租方。王某平于2020年7月5日搬离，本院确认案涉租赁合同于2020年6月30日解除。王某平反诉称双方于2020年6月10日协商解除案涉租赁合同，至本案审理终结前其未能提交证据加以佐证，应承担举证不利的法律责任。 关于租金的问题。王某平实际租赁门面至2020年6月30日，但其仅支付租金至2020年5月，故其仍应支付租金2020年6月的租金9100元。林某宇诉请其支付2020年7月至10月的租金，本院不予支持。 关于律师代理费的问题。虽案涉租赁合同对律师费由谁承担进行了明确约定，但林某宇仅向本院提交了支付律师法律服务费发票5000元，未能提交代理委托代理合同等加以佐证，未能证实律师费发票上的金额系因本案产生，且无相应的流水予以佐证，故对其诉请的律师费，本院不予支持。 关于退还押金的问题。案涉租赁合同第4条约定，合同期满后，王某平完全履行了合同约定的义务且房屋没有损坏、设施完好地退还的情况下押金如数返还。虽然案涉合同解除，但双方对于案涉门面和设施并未进行验收，故王某平诉请退还押金10000元条件尚未成就，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告（反诉原告）王某平于本判决生效之日起十日内一次性向本诉原告（反诉被告）林某宇支付2020年6月租金9100元。 二、确认本诉原告（反诉被告）林某宇与本诉被告（反诉原告）王某平于2018年7月14日签订的《凯里大十字某某商业街房屋租赁合同》于2020年6月30日解除。 三、驳回本诉原告（反诉被告）林某宇的其余诉讼请求。 四、驳回本诉被告（反诉原告）王某平的其余诉讼请求。 本诉案件受理费已减半收取469元，由本诉原告林某宇负担444元，本诉被告王某平负担25元；反诉案件受理费25元，由反诉原告王某平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员 赵婧霖 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 覃庆伟 书 记 员 温佳俊