安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初13637号 原告（反诉被告）：李圣妨，女，1973年6月19日出生，汉族，住安徽省。 委托诉讼代理人：程林，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宗翔。 被告（反诉原告）：张家寿，男，1969年9月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：何泽海，安徽高速律师师事务所律师。 委托诉讼代理人：田玉娟。 原告李圣妨与被告张家寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李圣妨及其委托诉讼代理人程林、刘宗翔，被告张家寿及其委托诉讼代理人何泽海、田玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李圣妨向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除；2.判令张家寿返还李圣妨租金56333元，退还保证金67600元，共123933元；3.张家寿承担本案诉讼费等合理支出。 事实和理由：2019年12月25日，李圣妨为租赁张家寿提供的房屋从事超市经营业务，向其指定的账户转账5万元定金，后经过磋商，双方于2020年1月19日签订《房屋租赁合同》，约定张家寿将位于合肥市庐阳区××路××栋的房屋出租给李圣妨用于超市经营使用，房屋保证金67600元，月租金为33800元，租金每六个月支付一次，李圣妨需总共支付租金270400元，因李圣妨已支付5万元定金及张家寿未按约定于2020年1月15日交房，经双方协商，扣除400元，一次性支付剩余22万元保证金及租金，李圣妨于当日依约向张家寿指定的账户转账22万元。 根据合同约定，装修期共50天，装修期内不计租金，李圣妨只需自行承担装修期内的水电费用，但是在李圣妨准备对租赁房屋进行装修时，合肥市内爆发新型冠状病毒感染的肺炎疫情，依照合肥市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部的通告，合肥境内全面实施封闭式管理，室内建筑业企业3月9日才被允许复工，李圣妨在此期间完全无法对租赁房屋进行装修使用，装修期应根据合同约定顺延至2020年3月9日至2020年4月28日共50天，在此期间不应计算房屋租金，张家寿需向李圣妨返还租金共56333元。李圣妨租赁房屋是为从事超市业务，需要从全国各地进货进行出售，但是因为疫情管控原因，不仅店面无法完成装修，进货渠道同样受限，迟迟无法达到开店标准，导致李圣妨无法达到租赁目的，根据合同第十条第四项的约定：有下列情形之一的，本合同解除，按乙方实际承租时间结算租金及各项费用，甲乙双方互不承担违约责任，互不进行任何经济补偿...4、其他不可预见的因素导致合同无法履行的。李圣妨早已向张家寿发送了解除合同的通知，并于2020年9月9日对租赁房屋进行清扫搬离，但是张家寿迟迟不肯退还李圣妨多支付的租金56333元和租赁保证金67600元，故李圣妨诉至法院，望判如所请。 张家寿辩称：一、李圣妨诉请双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除缺乏事实依据。 李圣妨爱人于2020年9月14日通过微信方式告知张家寿“疫情期间免除租金的事我们一直未谈妥，我们在2020年9月9日已经撤场搬空，你这边没有给我们出具房屋交接单我就不说了，最起码把保证金退给我们呢”。根据上述微信内容，双方未就解除房屋租赁合同达成一致意见，只是告知张家寿其已搬空房屋，也只能说明其有向答辩人要求解除房屋租赁合同的意思表示。李圣妨并没有其他已向张家寿提出解除房屋租赁合同明确的意思表示。而且《房屋租赁合同》第六条“房屋收回约定：5、甲乙双方现场验收交接后在《租赁房屋现场移交清单》上签字，甲方收回房屋”。故李圣妨也没有按照合同约定将房屋交还给张家寿。 而且李圣妨在诉状中也自认“因租期顺延、疫情房租免除、装修事宜双方始终有争议”，也证明双方之间未就合同解除达成一致意见。 根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第3项约定“租赁期内，乙方因单方面需提前解除合同的，必须至少提前60天向甲方提出书面申请。如乙方距提出申请之后未满60天即交还房屋，也必须交满申请之日后60天的全部租金。” 综上所述，李圣妨于2020年9月14日要求解除房屋租赁合同，但根据双方房屋租赁合同第十二条的约定，要求解除房屋租赁合同需提前60天提出书面申请，故解除合同的时间应为2020年11月14日。 二、李圣妨诉请退还租金56333元和保证金67600元，缺乏事实和法律依据。 （一）李圣妨诉请退还租金56333元缺乏事实和法律依据。 双方租赁合同约定“合同期限为2020年3月6日至2025年3月5日，装修期2020年1月15日起至2020年3月5日止计50天。装修期内不计租金”。根据上述合同约定，双方真正的房屋租赁合同期为2020年3月6日至2025年3月5日，装修期2020年1月15日起至2020年3月5日止计50天不属于租赁合同期，属于答辩人基于5年租赁房屋的赠送装修期，且根据合同约定，答辩人在装修期没有任何利益也没有任何其他附随义务。现因李圣妨在长达5年租赁期内，不满一年就提前解除租赁合同，其要求顺延装修期缺乏事实和法律依据。 （二）李圣妨诉请退还保证金67600元，缺乏事实和法律依据。 根据双方微信聊天记录，双方未就解除房屋租赁合同达成一致意见，李圣妨在5年期租赁合同未满，且未满一年的情况下要求解除房屋租赁合同。根据《房屋租赁合同》第十二条第3、4项“3、租赁期内，乙方因单方面需提前解除合同的，必须至少提前60天向甲方提出书面申请。如乙方距提出申请之后未满60天即交还房屋，也必须交满申请之日后60天的全部租金。4、如因乙方原因解除租赁合同期限未满一年，则乙方必须向甲方支付违约金67600元”和《房屋租赁合同》第三条“合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从租赁保证金中扣除”的约定，现因李圣妨应支付自申请解除房屋租赁合同之日后60天的租金，以及因李圣妨原因解除租赁合同期限未满一年，需向张家寿支付违约金67600元，故李圣妨要求退还租赁保证金缺乏事实和法律依据。 （三）李圣妨认为“其他不可预见因素导致合同无法履行”也没有事实和法律依据。1、2020年3月6日至2020年9月5日双方之间的租赁合同已实际履行完毕，不存在无法履行情形。2、根据合肥市疫情防控应急指挥部通告（第10号）《关于有序做好全市企业复工复业的通知》“一、复工复业时间安排（二）服务业企业2、暂缓复工复业的服务企业百货商场（不含超市卖场）”的规定，超市卖场自通告发布日2020年2月8日就允许复工复业，而双方合同开始日为2020年3月6日，不存在受疫情影响的情形。 综上所述，李圣妨的各项诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回李圣妨诉讼请求。 张家寿提出反诉请求：一、依法判令李圣妨支付张家寿2020年9月6日至2020年11月14日房屋租金77786元。 二、依法判令李圣妨支付张家寿未满一年提前解除房屋租赁合同违约金67600元。 三、请求判令李圣妨承担张家寿支付的律师费4000元。 四、请求判令李圣妨恢复涉案房屋楼梯或赔偿损失。 五、本案所有诉讼费用由李圣妨承担。 事实和理由：2020年1月19日，张家寿与李圣妨签订了房屋租赁合同，由张家寿将位于合肥市庐阳区××路××号××栋出租给李圣妨经营使用。合同期限为2020年3月6日至2025年3月5日，装修期2020年1月15日起至2020年3月5日止计50天。房屋租赁保证金为67600元，本合同期限内第一年租金为405600元，租金每6个月支付一次。之后租金在租期内每年的2月5日、8月5日前支付下一期6个月租金。合同第六条房屋收回约定：5、甲乙双方现场验收交接后在《租赁房屋现场移交清单》上签字，甲方收回房屋。合同第十二条乙方违约责任约定：2、未经甲方同意，乙方擅自对房屋进行装修或在施工中破坏房屋结构，附属设施设备、产权界限的，甲方有权要求损失赔偿外，乙方还需对损坏部分进行维修复原；3、租赁期内，乙方因单方面需提前解除合同的，必须至少提前60天向甲方提出书面申请。如乙方距提出申请之后未满60天即交还房屋，也必须交满申请之日后60天的全部租金。4、如因乙方原因解除租赁合同期限未满一年，则乙方必须向甲方支付违约金67600元。合同特别约定：1、如因乙方拖欠房租或其他违约行为致诉讼或仲裁等手段保护自己的合法权益所产生的律师费、诉讼费等，均由乙方承担。 合同签订后，张家寿如约向李圣妨交付房屋，李圣妨支付了房屋履约保证金和2020年3月6日至2020年9月5日房租，合计27万元。2020年9月14日，李圣妨告知张家寿已搬空房屋，但一直未按合同约定与张家寿办理交接手续。后张家寿发现李圣妨将涉案房屋楼梯拆除未恢复原状。 张家寿认为，合同系双方真实的意思表示，对双方均具有约束力，张家寿已全面履行合同义务，但李圣妨提前解除双方房屋租赁合同，依据合同约定应当承担相应责任。 李圣妨辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效。 双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合合同的形式和内容，依法成立并生效。 二、李圣妨无需承担2020年9月9月之后的房屋租金、违约金和律师费。 2020年1月下旬，××疫情蔓延全国，李圣妨租赁房屋是为从事超市业务，需要从全国各地进货进行出售，但是因为疫情管控原因，不仅店面无法完成装修，进货渠道同样受限，难以达到开店要求，导致李圣妨无法达到租赁目的，故依据合同第十条第四项的约定：“有下列情形之一的，本合同解除，按乙方实际承租时间结算租金及各项费用，甲乙双方互不承担违约责任，互不进行任何经济补偿...4、其他不可预见的因素导致合同无法履行的。”解除合同。根据《民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况以及《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的等合同约定和法律规定。××疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。而且李圣妨在新冠疫情爆发后一直同张家寿商量房屋租赁事宜，并在张家寿明知的情况下于2020年9月9日将案涉房屋打扫干净恢复原状交还张家寿，李圣妨无需承担之后的租金、违约金和律师费。 三、李圣妨无需对案涉房屋承担损失赔偿。房屋租赁合同合同签订后，因××的蔓延，合肥市政府对全市实施网格式防控，企业停工、商场闭市、学校停课，案涉房屋同样被纳入管理范围，在此期间，李圣妨是无法对案涉房屋进行装修活动的。2020年3月中旬，合肥市政府放松疫情管控措施，但整体营业仍处于非正常状态，经营风险依旧存在，故李圣妨并未按照原定计划对案涉房屋进行大规模装修，只是简单清扫后在4月初匆匆营业，所有的情况张家寿都是知道并清楚的。因新冠疫情这一不可抗力导致双方无法继续履行房屋租赁合同后，李圣妨与张家寿沟通后按照合同约定将案涉房屋打扫干净恢复原状交还张家寿，张家寿也一直未就楼梯事宜向李圣妨提出过交涉，李圣妨不应当承担相应的回复责任或损失赔偿责任。 李圣妨承租的是一层，并未承租二层，房屋外面有楼梯上二层，是因为一层、二层均是以前永辉超市承租，为了方便，永辉超市临时自行搭建的楼梯，早已废旧并是在张家寿同意的情况下进行了拆除，不存在恢复问题，当时李圣妨发现张家寿实际租给的房屋面积小于232平方米时张家寿主动要求李圣妨拆除废旧楼梯，称以后用不上了房屋使用面积也可以大一点。 综上所述，李圣妨提供的证据完整，事实清楚，请求法院在查明事实的基础上依法驳回张家寿的反诉诉请。 本院经审理认定事实如下：李圣妨2019年12月25日向张家寿支付定金5万元。2010年1月19日李圣妨（乙方）与张家寿（甲方）双方签订房屋租赁合同，约定张家寿将位于合肥市庐阳区××路××栋的房屋出租给李圣妨用于超市经营使用，月租金为33800元，该合同约定租赁期限为五年，租赁期限自2020年3月6日至2025年3月5日。装修期2020年1月15日起至2020年3月5日止，计50天，房屋租赁保证金67600元。如乙方发生违约行为，则违约金将直接从租赁保证金中扣除。合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从租赁保证金中扣除。租金为半年交纳一次，先付租金后使用房屋，乙方应在接收房屋之前付清首期六个月的租金202800元，之后，须在租赁期内每年的2月5日、8月5日前付清下一期六个月的租金。根据合同。第十条第四款第4项条款约定，有其他不可预见的因素，导致合同无法履行的，本合同解除，按乙方实际承租时间结算租金及各项费用，甲乙双方互不承担违约责任，互不进行任何经济补偿。合同第十条第一项约定，经双方协商一致，可以解除本合同，甲乙双方互不承担违约及赔偿责任。合同第十二条约定，乙方在租赁期限内因单方面原因提前解除合同的，必须至少提前60天向甲方提出书面申请，如乙方距提出申请超过60天后交还房屋，则租金结算至交房之日，如乙方距提出申请之后未满60天及交还房屋，也必须交满申请之日后60天内的全部租金。如因乙方原因解除租赁时，乙方租期未满一年，则乙方必须向甲方支付违约金67600元。合同还约定如因乙方拖欠房租或其他违约行为致诉讼或仲裁等手段保护自己的合法权益所产生的律师费、诉讼费等，均由乙方承担。李圣妨、张家寿均在合同上签名。 签订合同之日，李圣妨支付张家寿22万元，至此李圣妨合计付款270000元，包含租赁保证金及六个月的租金。 合同签订前后，李圣妨接收了房屋。由于冠疫情的影响。李圣妨装修免租期受到影响。合同履行过程中，2020年2月份李圣妨通过微信要求租金延迟及减免，5月4日李圣妨微信告知张家寿经营亏本，其不适合做这一行，决定转让。2020年9月14日，李圣妨爱人微信告知张家寿“疫情期间免租的事没有谈妥，已于9月9日搬出房屋。你没有给我们出具房屋交接单，最起码要把保证金退给我们。”李圣妨称其已经将房屋钥匙交给张家寿，但张家寿予以否认。张家寿要求双方两不找，李圣妨未予同意。双方由此存在分歧。李圣妨现诉至法院要求判如所请。张家寿在诉讼中提起了反诉。 以上事实由双方当事人陈述以及李圣妨提供的房屋租赁合同、支付宝转账记录、合肥市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部通告（第1号、第2号、第3号、第5号、第10号）、现场搬离照片、微信聊天记录、物业费、水电费缴费通知单审、张家寿提供的房屋租赁合同、微信聊天记录一组、法律专项服务合同、律师费发票等相关证据证实。 本院认为，本案房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。李圣妨认为，由于疫情期间租金减免双方产生争议，其提出解除合同是双方协商一致解除，互不担责，即使适用合同不可预见的因素条款导致合同解除也互不担责，张家寿认为租赁期并未受到影响，装修期本身就是免租金的，双方并未协商一致解除，也不能适用不可预见因素导致合同解除的条款。 本诉部分处理： 关于本案合同的解除，本案李圣妨于2020年9月9日搬离，并于9月14日告知了张家寿已经搬空，故本院确认双方合同于9月14日解除。关于李圣妨解除合同是否违约。李圣妨认为双方协商一致解除，从微信记录来看，并未协商一致。李圣妨起租日为3月6日，商业及各行业已开始逐渐恢复，李圣妨经营到9月14日，此期间虽然疫情因素对李圣妨经营造成一定影响。但李圣妨解除合同根本原因在于经营状况不佳无法继续经营，并且无法适用不可预见因素条款来认定合同解除，故只能视为李圣妨违约解除合同。李圣妨认为通过物业费交纳反映张家寿口头陈述租赁面积232平方米不实、张家寿构成违约，因合同并未对实际面积进行约定，故本院对其主张不予采信。 关于李圣妨要求返还租金56333元，由于建筑工业企业复工应在3月初开始，因此疫情期间给李圣妨的装修造成影响，本院酌定可由张家寿返还李圣妨40天的房屋租金45066.67元(33800/30*40)。李圣妨要求退还保证金67600元，本院可予支持。 反诉部分处理： 张家寿要求李圣妨支付2020年9月6日至11月14日的房租77786元，由于9月14日李圣妨告知了张家寿其9月9日已搬空，张家寿不将房屋及时收回，造成损失扩大，应由其自身承担责任，故本院仅支持2020年9月6日至9月14日的房租9013.33元（33800/30*8）。李圣妨早在2020年5月即告知张家寿其已决定转让，应视为其已提前六十天告知张家寿。 张家寿要求李圣妨支付张家寿未满一年提前解除房屋租赁合同的违约金67600元，由于李圣妨违约解除合同的事实存在，依约本院可予以支持。 张家寿要求李圣妨支付律师费4000元，因有合同约定，本院可以支持。 张家寿要求李圣妨恢复涉案房屋楼梯或赔偿损失，因楼梯原确实存在，李圣妨租赁期间进行了拆除，根据李圣妨自认楼梯的损失为3000元，故可以判决由李圣妨支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认李圣妨与张家寿双方房屋租赁合同于2020年9月14日解除； 二、张家寿于本判决生效之日起十日内一次性返还李圣妨租金45066.67元、保证金67600元； 三、李圣妨于本判决生效之日起十日内一次性支付张家寿2020年9月6日至9月14日的房租9013.33元、未满一年提前解除房屋租赁合同的违约金67600元； 四、李圣妨于本判决生效之日起十日内一次性支付张家寿律师费4000元、涉案房屋楼梯损失3000元； 五、驳回李圣妨其他诉讼请求； 六、驳回张家寿其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1429元，由李圣妨负担126元，张家寿负担1303元；反诉费1644元，由张家寿负担716元，李圣妨负担928元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二〇年十二月十六日 书记员  张而影 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。