宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初10718号原告：高杨，男，1985年8月16日出生，汉族，宁夏银川市人，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区原告：汪嘉琪，女，1989年8月10日出生，汉族，宁夏银川市人，个体，系原告高杨妻子，住宁夏回族自治区银川市金凤区二原告共同委托诉讼代理人：加杰杰，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。被告：银川市白云房地产开发有限公司。住所地：银川市金凤区黄河东路。法定代表人：杨芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文霞，宁夏宁人律师事务所律师。原告高杨、汪嘉琪与被告银川市白云房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高杨、汪嘉琪的委托诉讼代理人加杰杰，被告银川市白云房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张文霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高杨、汪嘉琪向本院提出如下诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金25416元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年12月6日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：由原告购买被告开发的位于银川市金凤区宝湖经典小区房屋，房屋面积为95.85㎡，房屋总价款为507813元，被告于2015年1月20日将商品房交付原告使用；若因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起720日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同。原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，由被告按日计算向原告支付全部房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，但被告却违反合同约定，导致涉案房屋迟迟不能够办理房屋所有权证书后，原、被告双方于2018年12月8日签订《协议书》一份，约定：被告一次性向原告支付被告未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》且暂不具备为原告办理房屋产权证的违约金36644元，该违约金系被告违约情形出现直至2019年6月30日期间的违约金；另，被告须于2019年6月30日之前取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》且完成产权登记，向市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，最终办理产权登记日期可推后至2019年12月31日之前，如未能按约定日期内完成房屋产权登记的，被告须按日计算向原告支付自本协议规定日期2019年6月30日之次日起至2019年12月31日止的全部已付房价款万分之壹的违约金；如被告未能在2019年12月31日之前完成房屋产权登记的，被告须按日计算向原告支付自本协议规定日期2019年12月31日之次日起至实际完成房屋权属证书之日止的全部已付房价款万分之壹点伍的违约金。综上，原告方认为，被告方逾期办理房屋权属证书的行为已然违反了协议约定，其应当依约向原告支付逾期办证的违约金。现原告为了维护自身合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关法律规定，诉至法院，请求贵院依法判如所请。被告银川市白云房地产开发有限公司辩称：1、涉案房屋因前期被告法定代表人涉及刑事犯罪，所有办证资料均被办案机关带走配合调查。资料返还后被告即积极为包括原告在内的所有业主办理不动产登记证。被告已按协议书约定的期间履行了向不动产登记管理机关提交资料办理不动产登记证的义务，但因行政机关履行行政职能的期限并非是被告所能控制，未按期取得不动产登记证是由于行政机关的原因导致，并非被告的过错，不应由被告承担原告所主张的违约金赔付义务；2、因疫情影响行政机关自2020年2月暂停现场办公，且被告申请事宜不属于网上办理的事项，导致延误办证事宜，该期间不应给付违约金；3.被告已按照商品房买卖合同的约定向原告赔付了自合同约定的违约情形出现之日至2019年6月30日期间的逾期办证违约金，迟迟未能办理不动产登记证并非被告原因导致，根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，关于合同审理的意见，疫情期间被告生产经营状况陷入困难，原告主张的违约金标准过高，恳请法庭调整减少原告主张的违约金比例及金额。根据当事人陈述及辩称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月8日，原告高杨与被告银川市白云房地产开发有限公司经协商签订了一份《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的银川市金凤区宝湖经典小区房屋，建筑面积95.85㎡，总价款507813元，原告于2014年10月25日前支付商品房全部价款。被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，被告应当自本合同签订之日起30日办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知原告，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房所有权证书的，原告有权解除合同。原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。双方还对逾期交房责任、面积差异处理、质量保修等进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋，但被告未按约取得银川市新建住宅配套设施交付使用证导致致原告未能办理房屋产权证。原、被告双方于2018年12月8日经协商签订了一份《协议书》，协议约定：被告承诺于2019年6月30日前取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并具备协助原告办理房产证的条件；被告一次性向原告支付自违约情形出现至2019年6月30日期间的违约金共计36644元，于协议签订之日起七日内一次性将上述违约金向原告付清；被告须于2019年6月30日之前取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》且完成产权登记，向市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，最终办理产权登记日期可推后至2019年12月31日前，如未能按约定日期内完成房屋产权登记的，被告须按日计算向原告支付自该协议规定日期2019年6月30日之次日至2019年12月31日止的全部已付房价款万分之壹的违约金；如被告未能在2019年12月31日之前完成房屋产权登记的，被告须按日计算向原告支付自协议规定日期2019年12月31日之次日起至实际完成房屋权属证书之日止的全部已付房价款万分之壹点五的违约金。2020年7月22日被告书面通知宝湖经典小区住宅楼业主，其已于2020年7月20日在银川市不动产登记部门完成首次登记，取得《不动产权证书》，各业主可办理产权证书。原告于2020年7月29日办理了房屋产权证书，遂以被告未按约取得《初始登记证》构成违约为由再次诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗，合法有效，双方均应自觉全面按约履行各自的义务。被告未依约取得涉案房屋所属不动产权属初始登记证，致使原告不能办理房屋所有权证书，其行为构成违约，为此双方达成违约支付协议，但被告仍未能按约取得不动产证书，仍应按约承担相应的违约责任。鉴于协议书对违约责任的约定予以变更，考虑到被告未能及时办证的主客观因素、预期利益、过错程度及原告的实际损失等综合因素，参照公平原则，本院酌定此次违约金均按万分之一予以支持，被告应向原告支付逾期办理房屋产权登记证的违约金19551元，即507813元×万分之一/日×385天（2019年7月1日至2020年7月20日）=19551元。被告辩称未能及时履行办证义务系行政主管部门的原因及疫情影响所致，但却未能提供证据予以证实，如确系第三方的责任，可依法或依约向第三方主张，本案不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告高杨、汪嘉琪逾期办证违约金19551元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，由原告高杨、汪嘉琪负担50元，被告银川市白云房地产开发有限公司负担168元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李建东二〇二〇年十二月二十二日书记员 沈天豪附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。