北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2125号原告：北京至德亨通供应链管理有限公司，住所地北京市朝阳区五方桥农机仓库9号（平房），统一社会信用代码91110105MA01DT4625。法定代表人：樊乐娃，执行董事。委托诉讼代理人：杨辉，北京泓聚律师事务所律师。被告：北京市燕潮苑养殖有限责任公司，住所地北京市顺义区李桥镇王家场村，统一社会信用代码91110113747511351N。法定代表人：王**，总经理。委托诉讼代理人：及雷，北京智勇律师事务所律师。原告北京至德亨通供应链管理有限公司（以下简称至德亨通公司）与被告北京市燕潮苑养殖有限责任公司（以下简称燕潮苑公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告至德亨通公司委托诉讼代理人杨辉，被告燕潮苑公司法定代表人王**及委托诉讼代理人及雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告至德亨通公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订《租地协议》于2019年12月4日解除；2.被告返还土地租金787500元；3.被告向原告支付因解除合同造成的损失447116元；4.被告向原告支付违约金353250元(785000元*0.5%*90天)；5.请求被告支付本案的诉讼费。事实与理由：2018年12月10日，原、被告签订租地协议，协议约定：被告将位于北京市顺义区×××村面积为13122平方米的土地租赁给原告用于工业用途，租赁期限为20年，自2018年12月10日至2038年12月9日。出租土地的集体土地使用证号为京顺集用2003划企字第01089号，其中土地使用者为原告，用途为工业。后因被告未按时交付土地，原被告签订补充协议，约定租金自2019年5月1日计算，第一年租金78.75万元已付清。原告2019年8月7日进驻租赁的土地后，开始平整地面、修缮房屋，为建设基本设施做准备，但被告法定代表人一家一直未搬离涉案场地，对原告的正常使用造成严重影响，经常让原告的施工工人为其自己干活，不仅拖延了工期扩还增加了工费，直到2019年10月份，被告法定代表人一家才搬离，但至今涉案场地内的猪、狗、羊及圈舍（约占600平方米）还未搬离。原告在申请建设房屋许可手续过程中被告知涉案土地为农用地，不能经营、建设，原告无法相信，于2019年11月18日申请政府信息公开，12月4日得到《政府信息公开申请答复告知书》和附件，明确了原告租赁的土地性质为一般农地区。根据协议第五条违约责任第1款规定：甲方违反本合同第三条第1、2、3款的导致合同无法履行的，应向乙方退还全部已收租金，并赔偿乙方全部投资损失并按乙方上一年度收益情况赔偿剩余租期的预期收益。根据协议第五条违约责任第2款规定：甲方违反本合同第三条第4款约定的每逾期一日按年租金0.5%支付违约金，逾期达90日，乙方有权选择解除合同，甲方应向乙方支付违约金，违约金以乙方投资总额为标准计算。现原告的合同目的无法实现，请求解除协议并要求被告赔偿原告损失判如所请。被告燕潮苑公司答辩称，不同意原告的诉讼请求。涉诉土地是工业用地，被告有集体土地使用证书，法律关系应为土地租赁合同纠纷。不同意解除租地协议，双方签订的租地协议及补充协议系双方真实意思表示，不违法法律规定，合法有效。不同意返还租金、赔偿损失、支付违约金，原告方拆除地上物给被告方造成了损失，原告主张的损失无证据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年12月10日，出租方（甲方）燕潮苑公司与承租方（乙方）至德亨通公司签订了租地协议，约定：甲方将位于北京市顺义区×××村的土地使用权出租给乙方使用，使用用途为工业用地，面积为13122平方米，集体土地使用证号为京顺集用2003划企字第0189号，本协议项下土地现状为办公室两层2204.7平方米，别墅两层772平方米，一层长房屋476.4平方米（于2024年5月1日交付给乙方），共计3453.1平方米。另，餐厅两层占地面积214.6平方米（于2024年5月1日交付给乙方使用），使用费每年10万元，另行签订补充协议，协议终止期限与主合同保持一致。租赁期限为20年，自2018年12月10日至2038年12月9日止，计租日期2019年3月15日至2038年12月9日。第一年（2019年3月15日至2020年3月14日）租金90万元，于签订合同当日支付40万元，于2019年5月1日支付50万元。2020年3月15日至2022年3月14日每年租金90万元，2022年3月15日至2024年3月14日每年租金100万元，自2024年3月15日起，租金以100万元为基数每年增长2万元，按年支付，于每年3月15日支付。甲方同意乙方在本合同约定的土地上建房、经营，并应全力协助、配合办理各项审批手续等，甲方在合同生效当日向乙方交付此土地，并保证乙方有进驻条件，甲方按照乙方要求移除树木、清空绿地，费用及责任由甲方自行承担。乙方在租赁本宗土地必须合法经营，改造现有的建筑物须经过甲方同意并协商作出相应的经济补偿。合同项下包含的建筑，若乙方进行拆除须经甲方同意，乙方自行承担拆除费用，并按每平方米不高于1000元的标准对甲方进行赔偿。因甲方原因导致合同无法履行的，应向乙方退还全部已收租金，并赔偿乙方全部投资损失并按乙方上一年度收益情况赔偿剩余租期的预期收益，甲方未按时交付土地的，每逾期1日按年租金0.5%支付违约金，逾期达90日，乙方有权选择解除合同，甲方应向乙方支付违约金，违约金以乙方投资总额为标准计算。2019年8月18日，燕潮苑公司与至德亨通公司签订补充协议一份，内容为：1.院内别墅现有取暖设备因乙方新建别墅需要拆除使用，双方商定由乙方出资4万购买新取暖设备供甲方使用，现有别墅取暖设备使用权所有权归乙方所有；2.院子北侧大门及路面由甲方协调使用权，乙方出资修建使用，如果因甲方或第三方原因导致乙方无法使用的，乙方应向甲方承担此处相关投入费用；3.院子正门位于北侧两层和前排未到期平房之间；4.甲乙双方签订合同后，院外新建垃圾站异味严重，影响乙方使用，双方商定由甲方协调迁移垃圾站，乙方出资10万；5.因甲方原因暂不能搬离院子，双方商定乙方办公和居住在别墅二层；6.院内别墅对面二层东侧为泡沫彩钢板结构，改装为楼板结构，改装费用由乙方承担；7.院内树木移栽费用由乙方承担的，树木使用权归乙方所有；8.由于甲方原因未能按原有合同落实甲方责任，双方友好协商，租金自2019年5月1日开使计算，第一年度租金78.75万元已付清(2019年5月1日至2020年3月15日)，第二年度租金按原有合同计算标准推算；9.甲方提供电力申请所需材料，土地证复印件，营业执照复印件，法人身份证复印件，申请费用由乙方承担；10.院内用水使用原有水井，院内上下水改造费用由乙方承担（合同期内不另行支付任何水费），自来水另行付费；11.现有电归乙方使用，交费到相关部门。2003年6月颁发的京顺集用2003划企字第0189号集体土地使用证记载：土地使用者为燕潮苑公司，用途为工业，使用权类型划企，使用权面积29273.1㎡。2019年12月4日，北京市规划和自然资源委员会政府信息公开申请答复告知书（以下简称答复告知书）及附件记载涉诉土地规划用途为一般农地区。2019年12月23日，北京市规划和自然资源委员会顺义分局出具说明一份，主要内容为：市民提供的京顺集用2003划企字第0189号集体土地使用证，用途为工业用地。经我局核实，该地块第二次全国土地调查现状地类为设施农用地。北京市根据国家的统一安排部署，于2007年开展区第二次全国土地调查，2009年形成调查成果并通过国家验收、备案。土地调查采用《土地利用现状分类》（国家标准GB/T21010-2007）和《第二次全国土地调查技术规程》（TD/T1014-2007）标准，土地利用现状地类通过实地调查按照地块主要用途确定。在编制《顺义区土地利用总体规划（2016-2020年）》时，依据《北京市区县土地利用总体规划成果编制要求（实行）》的相关要求，土地规划编制时采取用国家确认的北京市第二次全国土地调查数据作为基础数据，并要求畜禽和水产养殖用地应当划入一般农地区的要求，将该土地规划用途划为了一般农地区。2020年8月21日，北京市顺义区规划和自然资源委员会顺义分局向本院出具《关于查询土地规划相关资料的答复》（以下简称规划答复）（含附件2份）一份，内容为：2000年及以前我区未编制土地利用总体规划，根据《顺义区土地利用总体规划（2001-2010）》我局核实了该地块土地利用总体规划大部分为工业用地区，小部分为农村居民点（详见附件1）。2011年2月28日，市政府批复了《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）》。2017年12月29日，市政府批复了《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）调整方案》。在2006-2020年版土地利用总体规划及调整方案中，该块土地规划用途未发生变更，为一般农地区（详见附件2）。2019年11月，市政度批复了《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》，2020年2月7日正式启用各区分区规划，在《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》中，该块土地规划用途为生态混合用地。庭审中，双方明确至德亨通公司已经支付燕潮苑公司2018年5月1日至2020年3月15日期间的租金78.75万元。庭审中，就至德亨通公司开始使用涉诉土地时间的问题，至德亨通公司主张自2019年8月7日起使用，燕潮苑公司辩称自租地协议签订时即将土地交付给至德亨通公司使用，由于燕潮苑公司未从院内别墅搬离，签订补充协议，租金从2019年5月1日起算。庭审中，双方明确未办理涉诉场地的交接手续。至德亨通公司主张自答复告知书作出之日即2019年12月4日不再使用涉诉土地。燕潮苑公司辩称，涉诉场地有至德亨通公司的办公设施、桌椅、施工人员，一直由至德亨通公司占用使用。2020年10月23日，经本院现场勘验：二层楼房及二层别墅内有床铺、沙发、被褥等物品。燕潮苑公司称上述物品为至德亨通公司所有，至德亨通公司不予认可，辩称现场没有至德亨通公司物品遗留。庭审中，至德亨通公司提交费用清单、施工日志、机械施工结算单、运输单、转账凭证等，证明至德亨通公司投入资金447116元。燕潮苑公司对转账记录的真实性认可、关联性不认可，对其余证据的真实性不予认可。庭审中，双方确认至德亨通公司在涉诉土地上的建设投入有：铺设水泥路面约400平方米、加建360平方米的楼板、铺设100米的自来水管道、粉刷建筑面积为500平方米二层别墅墙面，（东西长78米、南北21米、高50公分、宽约30公分）混凝土地基。诉讼中，至德亨通公司申请就其在涉诉土地上完成的工程造价进行评估鉴定，后撤回评估鉴定申请。上述事实有租地协议、补充协议、集体土地使用证、答复告知书、说明、规划答复以及本院勘验笔录、询问笔录、庭审笔录等在案佐证。本院认为：我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）》及《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）调整方案》，涉诉土地规划用途在至德亨通公司与燕潮苑公司签订租地协议时为一般农地区，双方约定使用用途为建房经营，至德亨通公司亦进行了路面硬化、地基浇筑、自来水管道敷设等建设，故双方签订的协议书因约定内容及实际履行行为违反土地规划用途，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方签订的协议书无效，燕潮苑公司应退还至德亨通公司已经支付的租金。因涉诉土地已经交付，应扣除至德亨通公司占用使用期间的费用。燕潮苑公司与至德亨通公司在签订合同时应当知晓土地的规划用途，应当知晓能否建造建筑物，故双方均有过错，因协议书无效产生的损失应当由双方分担。关于至德亨通公司占有使用期间的确定一节，因双方无书面交接手续，本院结合在案证据及已查明事实予以确定。1.起算时间，至德亨通公司主张自2019年8月7日起使用土地，燕潮苑公司主张自租地2018年12月10日即将土地交付给至德亨通公司使用。根据协议书和补充协议书约定的内容可知，协议书签订后燕潮苑公司仍占用了部分场地，双方将计租日期由2019年3月15日改为2019年5月1日起算，故本院确定起算时间为2019年5月1日；2.截止时间，至德亨通公司称已于2019年12月4日不再使用土地，燕潮苑公司称现场还有至德亨通公司的办公设施、桌椅、施工人员等。2020年10月23日本院现场勘验当日，至德亨通公司表示，现场床铺、沙发、被褥等物品并非其所有。因双方对占用截止时间各执一词，至德亨通公司亦未提交证据予以佐证，故本院确定截止时间为2020年10月23日。因此，至德亨通公司占用使用期间为2019年5月1日至2020年10月23日。关于占有使用期间的费用，本院结合协议书约定标准、交付使用的土地及地上建筑物情况、同地段同类土地及房屋的租金水平等因素，由本院予以酌定。关于至德亨通公司在涉诉土地上的投入损失，至德亨通公司未申请评估鉴定，本院根据双方确认的具体投入建设情况予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，判决如下：一、被告北京市燕潮苑养殖有限责任公司赔偿原告北京至德亨通供应链管理有限公司损失七万元，于本判决生效之日起七日内执行；二、原告北京至德亨通供应链管理有限公司支付被告北京市燕潮苑养殖有限责任公司占有使用费十万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告北京至德亨通供应链管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费一万九千零九十一元，由原告北京至德亨通供应链管理有限公司负担一万四千五百三十一元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  田学彬二〇二〇年十二月十四日书记员  徐 爽