湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5777号原告：任金军，男，汉族，1990年11月8日出生，住陕西省安康市汉滨区。委托诉讼代理人：陈敏，湖南君荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪刚，湖南君荣律师事务所律师。被告：湖南宏吉置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路三段48号楚雅苑商业101。法定代表人：吴海涛。该公司总经理。委托诉讼代理人：刘玉，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董蔚，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。第三人：长沙焕居装饰工程有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区西湖街道枫林一路西湖文化园创意文化街A区A3-126-2。法定代表人：蔡建波。原告任金军与被告湖南宏吉置业发展有限公司（以下简称：宏吉公司）、第三人长沙焕居装饰工程有限公司（以下简称：焕居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任金军及其委托诉讼代理人陈敏、张洪刚，被告宏吉公司委托诉讼代理人刘玉、董蔚到庭参加了诉讼。第三人焕居公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任金军向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金共计446,053.67元（自2017年12月28日起至2020年4月30日，按已支付房价款的0.02%计算）；二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月17日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），由原告向被告购买中欣·楚天逸品（楚雅苑）精装商品房，《买卖合同》对商品房买卖基本条款进行了约定。因该房屋备案登记为毛坯房，为实现精装房的买卖目的，在签订《买卖合同》当日，被告直接与原告同时签订以被告指定的第三人为施工方的《住宅装饰装修工程施工合同》（以下简称“《装饰装修合同》”）。该《装饰装修合同》中并无关于合同基本要素装修价款的约定，原告也从未向第三人支付任何装修款项。关于房屋装修的主要权利义务（含价款、标准等）直接由被告与第三人确定。《买卖合同》签订后，原告依约向被告支付了房屋价款，但被告未按约定完成精装修房屋的交付，已构成逾期交房。按照《买卖合同》和《装饰装修合同》约定，被告应当于2017年12月27日之前交付精装房屋，但直至2020年4月30日，仍未完成精装房的交付义务。原告认为，被告规避政策法规规定、违反《买卖合同》约定，已经构成违约，被告作为精装房买卖合同的卖方应当按照《买卖合同》的约定承担逾期交房的违约责任。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判允原告的诉请。在本案审理过程中，原告向本院申请将原诉讼请求第一项变更为：判令被告向原告支付逾期交房违约金共计539,959.71元（自2017年7月1日起至2020年4月30日，按已支付房价款的0.02%计算）。事实与理由：2016年12月17日，原、被告签订《买卖合同》，由原告向被告购买中欣·楚天逸品（楚雅苑）精装商品房，《买卖合同》对商品房买卖基本条款进行了约定。《买卖合同》第十条约定的2017年6月30日为精装房交付时间，因此将被告逾期交付精装房起算时间变更为2017年7月1日，请予以准许。被告宏吉置业公司辩称：一、任金军从宏吉公司购买的案涉房屋是毛坯房，不是精装房。2016年8月16日，楚雅苑预售许可证发证，案涉房屋备案登记显示装修状态为毛坯房；2016年12月17日，任金军与宏吉公司签订《商品房买卖合同》，合同第十五条及附件三、附件四第十一条第7款第（4项）均约定案涉房屋的交付标准为毛坯房标准；2016年12月17日，任金军在《中欣楚天逸品项目1号栋定制装修交房须知》上签字确认宏吉公司住宅交付标准为毛坯；2017年3月3日，任金军签署《业主物件确认表》、《业主入住房屋验收表》完成毛坯房交付手续，确认宏吉公司对案涉房屋的交付义务履行完毕。2017年长沙限购政策出台前夕，宏吉公司按照房地局要求将案涉房屋的毛坯限价金额录入湖南省商品房网上签约系统，录入单价为10,311元，成交单价为9,786.16元，案涉房屋的购房价格为毛坯房价格。综上可知，任金军自始至终明知并确认其购买的案涉房屋是毛坯房，不是精装房。二、宏吉公司已依约交付案涉房屋，没有逾期交房，不构成违约。《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前...将商品房交付买受人使用”。附件四第八条约定：“如房屋交付时装饰、设备标准未达到合同附件三所约定的标准，在买受人提出确有理由的异议后90个工作日内出卖人负责修补、替换或给予合理解决，整改期间顺延交房期限，出卖人不承担逾期交房的责任。”2017年3月3日，任金军持《入伙通知书》到宏吉公司领取住宅质量保证书、住宅使用说明书、指纹锁说明书等收楼物件并签署《业主物件确认表》，同日进行验房并提出整改意见，宏吉公司于当日整改完毕交任金军确认，任金军签署《业主入住房屋验收表》，确认宏吉公司对案涉房屋的交付义务履行完毕。三、案涉房屋的装修义务方是焕居公司，不是宏吉公司。2016年12月17日，任金军与焕居公司签订《住宅装饰装修工程施工合同》，约定由焕居公司按照附件二、附件三的装修标准对案涉房屋进行装修（第1条），由焕居公司拟定施工方案和工程进度计划交任金军审定（第4条），任金军有权对装修项目变更并向焕居公司支付变更项目所增加的装修款（第5条、第10条），装修工期延误的违约责任由焕居公司承担（第7条）。焕居公司与任金军之间的装修合同合法有效，对双方具有约束力。2016年12月17日，任金军在《中欣楚天逸品项目1号栋定制装修交房须知》上签字，确认案涉房屋的定制精装部分由业主与装修公司直接签订《住宅装饰装修工程施工合同》，后期精装维修保修以与装修公司签订的《住宅装饰装修工程施工合同》为准。宏吉公司完成案涉房屋交付义务之后，任金军即开始对案涉房屋进行装修，装修相关事宜均由任金军与焕居公司沟通对接，此后发生的装修整改、维修争议亦由任金军与焕居公司双方协商解决。综上可知，《住宅装饰装修工程施工合同》的主体是焕居公司，不是宏吉公司，任金军对此自始至终都知情且同意，并且该《住宅装饰装修工程施工合同》已实际履行，依据合同相对性原则，案涉房屋的装修义务方是焕居公司，不是宏吉公司。四、公示样板房标准内的装修款项系由宏吉公司赠与任金军，该赠与关系不受案涉商品房买卖合同的约束。2017年，房地产销售大环境不乐观，案涉项目的房子不好卖，为了增加销量，宏吉公司引入焕居公司作为合作装修公司，提供定制精装模式供业主选择，定制精装模式的合作方式为：由宏吉公司出售毛坯房并收取毛坯房价款，由焕居公司与业主签订装修合同并收取装修价款，公示样板房标准内的装修款项由宏吉公司赠与业主，并根据工程进度代业主支付给焕居公司，房屋具体装修标准、项目以及公示样板房标准外的装修款项由业主与焕居公司在装修合同中自行约定。业主在购买毛坯房时，若选择焕居公司提供装修服务，则宏吉公司将公示样板房标准内的装修款项赠与业主，代业主支付给焕居公司；若业主不选择焕居公司提供装修服务，则不享受宏吉公司的赠与，由业主自行装修。案涉项目3栋共计58户业主，其中27户业主选择定制精装，31户业主选择自行装修，两者购房价格相当，业主是否选择定制精装模式不影响案涉项目的房屋售价。本案中，因任金军购买毛坯房的同时选择接受定制精装，故宏吉公司与任金军之间不仅存在房屋买卖合同关系，还存在事实上的赠与合同关系，赠与标的是公示样板房标准内的装修款项。任金军与宏吉公司之间的两个合同关系相互独立，赠与关系不受商品房买卖合同的约束。综上，宏吉公司出售的是毛坯房，并且已如约完成毛坯房交付义务，宏吉公司不但没有违约，反而通过定制精装的模式将公示样板房标准内的装修款项赠与任金军。因此，任金军的起诉没有事实依据和法律依据，请求人民法院驳回任金军对宏吉公司的全部诉讼请求。第三人焕居公司未到庭参加诉讼，未提交书面意见。经审理查明：2016年12月17日，原告任金军（买受人）与被告宏吉公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：；以下简称：买卖合同），该合同约定：买受人向出卖人购买中欣·楚天逸品（楚雅苑）第房屋，该商品房的用途为住宅；该商品房合同约定建筑面积共266.55㎡，其中套内面积225.68㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积40.87㎡；该商品房单价9,786.16元/㎡，总房价2,608,501元；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经勘查、设计、施工、监理、建设等五方单位验收合格的商品房交付买受人使用；商品房达到上述约定的交付使用条件后，出卖人应当书面或在长沙晚报上登报公告通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达或登报公告之日起10个工作日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30个工作日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二个工作日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30个工作日后，买受人有权解除合同；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，视为出卖人已按合同约定交付了房屋，出卖人不承担延期交房的违约责任；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按约定标准在约定交房日起90个工作日内完成整改。该合同附件三【住宅装修标准】关于住宅部分约定：主入户门：子母钢制木门、知名品牌指纹密码锁；内墙：水泥（混合）砂浆；室内地面：水泥砂浆找平；天花：腻子刮白；厨房地面：水泥砂浆；厨房墙面：水泥砂浆；厨房天花：腻子刮白；卫生间：地面防水层；卫生间墙面为水泥砂浆；卫生间预留上、下水管线接口；卫生间天花：腻子刮白；阳台推拉门：隔桥隔热铝合金门（五金件采用德国品牌）；室内窗：真空LOW-E内开内倒断桥隔热铝合金窗（五金件采用德国品牌）；阳台护栏：铁艺栏杆；电梯：通力。同日，双方就《长沙市商品房买卖合同》中有关未尽事宜订立《合同补充协议》，该协议约定：如房屋交付时装饰、设备标准未达到合同附件三所约定的标准，在买受人提出确有理由的异议后90个工作日内出卖人负责修补、替换或给予合理解决，整改期间顺延交房期限，出卖人不承担逾期交房的责任，整改期后仍未解决的，出卖人按逾期交房承担违约责任，违约金最高不超过5,000元；出卖人展示的样板房装修标准仅供参考，买受人购买的商品房在实际交付时为毛坯房，装修标准与样板房不一致。同日，原告任金军（发包方、甲方）与第三人焕居公司（承包方、乙方）签订一份《住宅装饰装修工程施工合同》（以下简称：装修合同），该合同约定：乙方包工包料承包甲方购买的楚天逸品项目，工程期限180天；施工期限对合同约定的装修项目如需变更，双方应当协商一致，签订书面变更协议，同时调整相关工程费用及工期；乙方每延期竣工一天，应按合同总金额的万分之零点五/天的标准支付违约金。在上述装修合同中双方对标准基础工程项目及装修材料、设施的品牌及型号进行了约定。双方未就装修价款及支付进行约定。另，被告还提交了原告在签订买卖合同当天签字确认的《中欣楚天逸品项目1号栋定制装修交房须知》，该须知中，被告认可中欣楚天逸品3号栋为定制装修楼栋，为给客户提供更完善的购房服务，被告与第三人焕居公司达成战略合作，为客户提供定制装修平台。被告在该须知中告知原告住宅交付标准为毛坯（交付标准以买卖合同中规定的交房标准为主），定制精装部分由业主与装修公司直接签订装修合同。该须知明确中欣楚天逸品3号栋业主交房验收流程为：1、一次性/按揭客户全款到位；2、通知业主与装修公司进行毛坯验房；3、毛坯收房；4、装修公司进场装修；5、业主按阶段签字验收；6、精装修收房。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款项。被告提交了原告任金军于2017年3月3日签字的《业主物件确认表》、《业主入住房屋验收表》，拟证明被告已依约交付房屋，原告任金军已于2017年3月收房并办理入伙手续。另查明，被告宏吉公司（甲方）与第三人焕居公司（乙方）于2016年7月1日签订一份《营销精装修专项合作协议》，该协议约定：就甲方楚天逸品项目营销中心内装修展示专区的装修推广销售开展合作，并达成本合作协议；甲方楚天逸品项目为提高客户满意度，为客户提供更加全面的购房一站式服务体验，需引进优质的装修单位及优惠的装修套餐供甲方客户选择；乙方作为专业的装饰公司，利用其强大的资源整合能力为甲方业主提供优质优价的装饰服务作为1#栋交房精装标准，其他房源可由楚天逸品业主自由选择进行定制精装服务；楚天逸品项目为客户提供全面的购房一站式服务体验，引进优质的装饰单位及优惠的装饰套餐供楚天逸品业主选择，项目指定定制精装的房源，客户购买此房源即可享受由乙方按照客户选定的装饰套餐对其房源进行装修，甲方在销售过程中收取正常的毛坯房款，乙方收取客户的装修款项，并协助购精装房源客户办理装修贷款手续；甲方提供位于长沙市楚天逸品营销中心内的指定区域供乙方作装修展示，作为促进甲方销售的增值服务提供给楚天逸品业主；乙方全额垫资对楚天逸品1101房（建筑面积：266.5㎡）硬装部分进行装修作为样板间展示及精装实际交付标准，装修价格为包干价423,468.5元（1,589元/㎡）；除1#栋样板房外，甲方在售出1#栋房源并受到客户全款后，提前通知乙方进行装修，甲方尽可能集中客户，以便乙方统一进行装修；乙方配合甲方做定制活动推广，并定期为甲方提供相应的材料资源支持以及邀约目标客户群体到场参加活动；为提升甲方项目形象，保证楚天逸品购精装房业主的权益，乙方指派固定人员，在装修保质期内解决楚天逸品购精装房业主装修售后问题；样板间一经甲方出售，在甲方收齐购房客户总房款（包含装修款）的十个工作日内，甲方将乙方所垫资的全部装修款支付至乙方指定账号；其他房源的装修款在乙方开工前支付装修总款的50%，水电及木制作隐蔽工程客户验收合格后，在油漆进场施工前支付装修总款的45%，余款5%作为质保金，此保证金在竣工验收合格之日起满一年后支付3%，满两年后支付2%；工程过半后方通知业主验收，验收合格后凭客户业主签字的验收单，由甲方支付乙方剩余装修款；合作时间及装修工期自2016年6月29日至2017年6月29日；样板房施工在甲方通知进场日77天内按双方认可图纸竣工并验收合格，其余房源在甲方通知进场施工期90天内按双方认可图纸竣工并验收合格；甲方负责提供办公场地作为乙方的售后服务点，以便乙方及时服务楚天逸品装修业主；甲方有权对乙方提供的装饰服务进行监督，对乙方任何不符合约定或未经甲方确认的装修方案、装修标准及装修价格的推广行为，甲方可按本合同约定要求乙方承担违约责任；甲方售楼人员应按甲乙双方统一制定的装修标准和方案进行统一销售及签订购房合同，否则由此引起的争议由甲方解决及承担相关责任；乙方应在甲方指定展示区内开展展示及业务推广活动；乙方保证由乙方负责的精装房源的所有装修材料及施工工艺均为合格产品并符合行业规范标准；乙方承诺在质保期内的售后服务工作，乙方承诺质保期限为水电隐蔽工程10年，基础工程2年，主材5年；甲乙双方之间关系独立，任何一方或其各自的代表在任何情况下不应或不应被视为是另外一方的合伙人或合营机构，任何一方或其各自的代表无权以对方的名义订立任何合同或作出任何承诺，或在任何方面使另外一方承担任何义务、责任或约束另外一方。2020年4月30日，原告任金军（乙方）与第三人焕居公司（甲方）达成一份《楚天逸品一期精装修补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议约定：甲方为开发商指定的装修公司，为乙方购买的位于长沙市开福区的楚天逸品一期房屋提供精装修服务，鉴于甲方至今未按双方签订的《主张装饰装修工程施工合同》要求完成乙方全部装修事宜，为妥善解决后续装修及维修整改问题，经双方协商达成本协议；甲方将乙方房屋装修项目中截止目前所有尚未完工项目整理成详细清单，以该清单形式作为本协议的有效附件，以明确本协议签订时双方权利义务；双方同意，自本协议签订之日起，该附件清单中所含未完工的工程项目（材料及人工）由乙方自行解决，甲方向乙方一次性支付未完工项目补偿费用40,000元，本协议签订后25个工作日内，甲方向乙方支付全部补偿费用，乙方应向甲方出具相应收据；甲方在收到未完工项目补偿费用之日起，给予乙方30个工作日，自行整改，至2020年4月30日为该房屋正式交房日。另查明，本案所涉房屋在相关部门的系统内备案为毛坯。第三人焕居公司原名为长沙十方空间装饰工程有限公司，于2020年4月17日更名。在案涉房屋装修过程中，原告从未向第三人焕居公司支付过装修款，装修款项均由被告宏吉公司支付。再查，被告宏吉公司第一次向本院提交证据时，提交了一份另案【（2020）湘0105民初5780号】原告陈述与被告于2017年9月1日签订的《长沙市商品房买卖合同》，该份合同中的附件三【住宅装修标准】关于住宅部分约定与被告宏吉公司与第三人焕居公司在《营销精装修专项合作协议》中约定的样板间交付标准配置一致。被告宏吉公司对此进行了说明，大致意见为：被告调取了其留存的合同原件及长沙市房屋产权管理局的备案合同，确认长沙市房屋产权管理局及陈述本人、其他业主手中的合同附件三均为毛坯交付标准，仅被告处留存的该份合同为精装交付标准；该份差异合同系当时为样板房买卖拟定合同过程中的其中一版，该标准与被告和第三人在《营销精装修专项合作协议》中约定的样板间配置标准一致，但未实际使用该版本，陈述合同中出现的这一差异系被告工作人员在合同打印过程中选择文件错误导致。原告认为其与被告宏吉公司实际应为精装房买卖的合同关系，现因装修导致的逾期交房应由被告承担逾期交房的违约责任，遂诉至本院。另，原告在本案审理过程中明确表示不再向第三人焕居公司追究逾期交房的责任。以上事实有《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、《营销精装修专项合作协议》、《住宅装饰装修工程施工合同》及补充协议、《中欣楚天逸品项目1号栋定制装修交房须知》、《业主物件确认表》、《业主入住房屋验收表》、说明、发票、付款审批表、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：一、关于原、被告间是否形成精装房买卖合同关系的认定。原、被告间应形成精装房买卖合同关系。理由如下：1、虽然原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》中约定的买卖标的物为毛坯，但被告在签订《长沙市商品房买卖合同》的当日与原告指定的装修公司即本案第三人签订了《住宅装饰装修工程施工合同》，且该装修合同中约定的装修交付标准与被告宏吉公司、第三人焕居公司签订的《营销精装修专项合作协议》中约定的装修标准一致。2、原告与第三人焕居公司签订的《住宅装饰装修工程施工合同》中并未约定装修价款的计算及支付方式，但约定了逾期竣工的违约责任及保修责任，显然与日常的交易习惯不符。3、原告按《长沙市商品房买卖合同》中的约定支付全部毛坯购房款后，由被告宏吉公司向第三人焕居公司支付装修款，待装修完成再接收精装房屋。4、被告在与其他业主（另案原告：陈述）沟通的《回函》中亦认可在业主对房屋精装出现质量问题需要维修时曾安排专业的维修队伍与业主进行对接。5、被告宏吉公司与第三人焕居公司签订的《营销精装修专项合作协议》中第二点中的第3部分约定被告宏吉公司收款后应通知第三人焕居公司装修。从上述理由可知，原告同时与被告宏吉公司签订买卖合同、与第三人焕居公司签订装修合同，在原告将购房款项全部支付至被告宏吉公司处后，在原告无需支付任何装修款项的情况下，即可接收按样板间标准装修的案涉房屋，该事实显然与日常商业行为相悖，被告收取的房屋购房款内明显包括了装修费，故本院认定原、被告间形成精装房买卖合同关系。被告主张与原告间系赠与关系，无事实及法律依据，本院不予认定。原告虽然与第三人焕居公司签订《住宅装饰装修工程施工合同》，但从合同成立时的合意来看，原告实际上是从被告处购买精装房屋，并无将所购房屋单独发包给第三人焕居公司进行装修的意思表示，且该合同中未约定装修价款及其计算、方式，第三人实际上系代被告宏吉公司履行完成装修义务的义务人，故原告与第三人之间不产生实际上的装修合同法律关系。二、被告是否应当承担逾期交房违约金的认定。原告与被告宏吉公司于2016年12月17日签订的《长沙市商品房买卖合同》中第十条约定房屋的交付时间为2017年6月30日前，原告与第三人焕居公司同日签订的《住宅装饰装修工程施工合同》中仅约定了工期为180天，而未约定装修开工日期。因原、被告间构成精装房屋买卖合同关系，故本院认定房屋在装修后的交付截止时间为2017年6月30日。根据原告与第三人焕居公司签订的《楚天逸品一期精装修补充协议》约定，案涉房屋的正式交付日期为2020年4月30日，但被告宏吉公司对该交付日期未予明确认可，故该交付日期尚无法约束被告宏吉公司，但从该协议的内容来看，案涉房屋已实际交付。结合本案案情，被告宏吉公司作为精装房屋的出卖人与装修公司的指定人，应当对装修公司的选聘、装修过程的监管、装修款项的支付等过程中承担相应的义务，在案涉精装房屋已逾期交付的事实情况下，被告应当支付逾期交房违约金。原、被告在《长沙市商品房买卖合同》中第十一条约定“逾期交房超过30个工作日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二个工作日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金”，因原告与第三人焕居公司约定的房屋实际交付时间未取得被告宏吉公司的认可，且房屋已实际交付，故本院酌定将逾期交房违约金的计算方式调整为总房款的3%，即78,255元（2,608,501元×3%）。对原告诉请超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南宏吉置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告任金军支付逾期交房违约金78,255元；二、驳回原告任金军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9,200元，因适用简易程序减半收取4,600元，由原告任金军承担3,933元，被告湖南宏吉置业发展有限公司承担667元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  许洪源二〇二〇年十二月四日代理书记员  易瑞洁