北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初75779号原告：北京尚善九如园养老服务有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号江南文化创意园22号楼1层6门。法定代表人：李剑，董事长。委托诉讼代理人：熊宗鹏，北京大成律师事务所律师。被告：北京江南风韵酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区双惠苑甲5号楼5层1单元602。法定代表人：陈磊，执行董事。委托诉讼代理人：朱东升，北京市中闻律师事务所律师。第三人：北京航欧置业发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区创远路36号院1号楼3层313室。法定代表人：张远成，总经理。委托诉讼代理人：刘明秋，男，1968年8月25日出生，汉族，北京航欧置业发展有限责任公司经理，住北京市朝阳区。原告北京尚善九如园养老服务有限公司（下称原告）与被告北京江南风韵酒店管理有限公司（下称被告）、第三人北京航欧置业发展有限责任公司（下称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中认为有不适宜适用简易程序审理的情形，依法裁定转为普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊宗鹏，被告的委托诉讼代理人朱东升，第三人的委托诉讼代理人刘明秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告提供北京市朝阳区红坊路X号江南文化创意园XX、XX号楼（下称涉案房屋）的产权证明文件及消防验收所需全部资料，配合原告办理完成涉案房屋的消防验收备案手续和民政备案手续；2.判令被告免除原告从2018年10月11日至被告履行完毕上述义务之日的全部租金，原告已付租金抵减免除后应付的租金；3.判令被告向原告支付赔偿金共计8087176.02元。事实和理由：涉案房屋所在的“江南文化创意园”由第三人经营管理，被告从第三人处承租文化创意园内的部分房屋，其中包括涉案房屋。第三人同意被告对涉案房屋进行转租，原告母公司北京尚善怡养健康管理有限公司在为养老院选址过程中经人介绍接触到被告，被告表示涉案房屋能够满足设立养老院的全部条件，并承诺出具完整材料以确保顺利办理养老院在民政部门的设立备案手续。2018年6月1日，被告与原告母公司签订《租赁意向书》，就涉案房屋的租赁事宜达成一致意向。双方约定：租赁用途作为养老院使用，正式租赁合同由原、被告签订；被告需负责将原告设立所需的住所证明上传至工商部门，同时还需协助配合提供消防验收和备案手续以及民政部门备案手续，确保原告能在涉案房屋内依法经营。2018年8月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告从被告处租赁诉争房屋，被告为原告提供一定期限的装修免租期。合同签订后，在办理养老院民政备案的过程中，原告得知被告尚未对涉案房屋进行消防一次报验。原告多次与被告沟通，敦促被告尽快提供消防验收资料，确保养老院能够顺利备案和开业。但被告迟迟不予配合，致使原告至今无法完成民政备案，原告的此项行为给被告造成了巨大损失，包括：已签约老人因担心后续服务无法正常供应，与原告解除合同，造成的经济损失2019169.37元；因民政备案无法完成，原告聘请的医疗团队、设立的医务室无法正常经营服务，原告所支付的医生工资及相关成本共计107414.65元；因未办理消防验收和备案，消防行政主管部门对原告进行处罚，罚款共计10000元；因未办理民政备案导致原告无法享受的民政补贴282200元。此外涉案房屋供暖管道设施违反城市燃气安全管理规定等法律法规，经燃气公司、安监部门、公安消防等部门联合执法，涉案房屋在2018年11月15日至2019年3月15日整个供暖期被停止供暖，导致原告在供暖期内因室内温度过低无法施工，工期延误4个月之久，从而推迟了养老院开业时间至少推迟4个月，由此造成经济损失5637192元。诉争房屋在使用过程中，还因暖气管道接口质量问题，多次出现消防喷淋头损坏脱落、水表破裂、房屋大面积跑水等，给原告造成经济损失31200元。综上，被告一系列严重违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，应当予以赔偿。虽经双方多次沟通，但未达成一致，为了维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告辩称：本案所涉房屋租赁是现状出租，在正式签署《房屋租赁合同》之前，原告对于涉案房屋没有办理消防验收手续是清楚的，并承诺自愿承担风险和责任。在双方正式签署的《房屋租赁合同》中，多个条款均明确涉案房屋是现状出租，对此原告亦明确表示知悉，并认可房屋的全部资料和权属质量等方面的情况符合其经营要求，原告也没有对房屋产权及其文件以及消防验收手续提出异议和要求。原告曾经向被告发出的《索赔函》等材料也证明原告是有能力独立办理消防验收手续的，故其要求被告承担相关义务没有合同依据。原告要求被告免除租金也没有事实和法律。原告承租涉案房屋后曾经改装过暖水管道，暖气设施漏水是原告在改造时没有正确安装造成的，和被告没有关系。综上，被告在履行合同过程中并不存在违约行为，原告要求被告赔偿损失没有法律和事实依据。双方曾经于2019年10月20日签署《洽商确认函》，再次明确了双方的权利义务，原告在本案中的诉讼请求不再成立。第三人述称：我公司已经根据与被告之间的房屋租赁合同交付了相关房屋，我公司并非原、被告之间所涉租赁合同的一方，根据合同相对性原则，原告的诉讼和我公司没有关系，我公司不应当成为本案第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理认定事实如下：北京市朝阳区XXXXXXX曾于2018年11月27日出具《证明》一份，载有：第三人在“江南文化创意园”内享有使用租赁权，土地归小红门乡所有。第三人曾与被告签订房屋租赁合同，将“江南文化创意园”内的部分房屋出租给被告，其中包括涉案房屋。2018年6月1日，被告（甲方）与北京尚善怡养健康管理有限公司（乙方）签订《租赁意向书》，约定：乙方拟承租涉案房屋，总面积为7200平方米。作为养老院使用；起租日期为甲方将住所证明上传至工商部门之日；正式租赁合同由原告和甲方签订；甲方负责将办理养老服务公司“住所证明”上传至工商部门，并承诺审核通过，甲方协助配合提供办理消防验收和备案的手续以及民政部门备案的手续（仅限附件二所列明材料）。《租赁意向书》还就其他事项进行了约定。2018年8月18日，原告（乙方）、被告（甲方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：乙方自愿承租涉案房屋，租赁期自2018年6月27日至2028年3月30日，涉案房屋在本合同签署日之前的2018年6月27日交付乙方，双方均确认起租日为2018年6月27日；涉案房屋年度租金第一年为押二付三，第二年起为押二付六，以起租日期为计算年度，乙方应向甲方支付两个月的租金合计1401600元为履约保证金和第一期租金2102400元。上述合同还就“房屋基本情况”“租金标准和金额”“物业和相关费用”等事项进行了约定。原告已向被告支付租赁意向金、履约保证金、装修押金及部分租金。原告接收涉案房屋后于2018年8月注册成立，并在涉案房屋内经营至今。各方均确认涉案房屋的建设未经建设主管部门工程规划审批许可，亦未办理房屋所有权证。经询，第三人称涉案房屋所在的“江南文化创意园”属于北京市朝阳区小红门乡“绿化隔离建设项目”，第三人是建设方，房屋建设无需经过规划审批。本案审理过程中，经本院释明，双方均认为就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》合法、有效，原告称其将坚持相关诉讼请求。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据本院查明的事实，并无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故原告与被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。经本院充分释明，原告仍认为《房屋租赁合同》有效并坚持要求被告提供产权证明文件及消防验收所需全部资料、免除租金、赔偿损失等诉讼请求，该些诉讼请求均基于合同有效、被告存在违约行为而提出，本院均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京尚善九如园养老服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费156754元，由原告北京尚善九如园养老服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二〇年十二月二十九日书记员 穆静茹