广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初15415号 原告：吴佳，男，1982年11月20日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：黄忠世，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫雅兰，广西欧亚嘉华律师事务所实习律师。 被告：广西兆邦置业集团有限公司，住所地南宁市青秀区竹溪大道43号竹溪苑4号楼701号。 法定代表人：杨逸。 被告：广西兆邦房地产投资咨询有限公司，住所地南宁市科园东五路2号胜利大厦第六层601#、602#。 法定代表人：邓锦丽。 被告：广西壮族自治区民族医院，住所地南宁市明秀东路232号。 法定代表人：农文政，院长。 委托诉讼代理人：黄财基，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王思懿，广西广合律师事务所实习律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年10月16日 2 开庭时间：2020年4月8日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人黄忠世到庭 被告方：被告广西兆邦置业集团有限公司（以下称兆邦置业公司）、广西兆邦房地产投资咨询有限公司（以下称兆邦投资公司）未到庭，被告广西壮族自治区民族医院（以下称民族医院）的委托诉讼代理人黄财基、王思懿到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、判决解除原告吴佳与被告兆邦置业公司于2015年4月1日签订的《合作建房协议书》；二、判令被告兆邦置业公司退还原告吴佳交付的购房款257554元，并支付占用该款项期间的资金占用费（资金占用费计算：自2017年1月1日起，以本金257554元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至退还清之日止），资金占用费暂计至2019年9月20日为33269.18元。购房款及资金占用费共计290823.18元；三、判令被告兆邦投资公司、民族医院对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被告兆邦置业公司、兆邦投资公司、民族医院承担。 被告答辩要点 被告兆邦置业公司未答辩。 被告兆邦投资公司未答辩。 被告民族医院辨称：一、我方不是本案适格被告，原告吴佳与被告兆邦置业公司 3 签订合作建房协议书，我方不是合同主体，原告吴佳没有任何证据证明其将合作建房款转入我方账户。二、原告吴佳与被告兆邦置业公司于2015年4月1日签订的《合作建房协议书》无效。根据广西房改委2011年17号文，我方为本项目建设单位，而改造项目房屋的销售应由建设单位进行。根据广西桂房改2009年16号文、2012年61号文，涉案房屋应向项目职工、危房所有权人认购，剩余房源部分向单位职工、房改办确认的本市无房户进行销售。代建单位只是作为施工单位代建，无权销售剩余房源。被告兆邦置业公司作为本案项目代建单位，由于资金紧缺，违法将房屋向原告吴佳销售，其民事责任应由被告兆邦置业公司自行承担。三、我方不应承担原告吴佳已经支付购房款的连带责任。1、原告吴佳的购房款、咨询费支付给被告兆邦置业公司，我方未收到购房款、咨询费；2、我方与被告兆邦置业公司是代建关系，被告兆邦置业公司有代垫投资款义务，被告兆邦投资公司与原告吴佳之间是合作建房关系，因此，原告吴佳与我方不形成合同的法律关系。 事实认定 2015年4月1日，被告兆邦置业公司（甲方）与原告吴佳（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：乙方自愿与甲方合作投资建设住宅，甲方同意乙方出资以4317元/㎡，合作兴建该项目5栋1单元605号房，房屋面积约86.9平方米，总投资额为375147元。乙方于2015年6月24日前支付总投资款的100%即375147元，该款存到甲方指定银行账户。甲方权利义务：交房时间：2016年12月31日竣工，全部工程竣工验收备案完毕后一年内办理不动产证明。乙方权利义务：乙方须为符合房改政策的购房户且按本协议约定履行完出资付款义务后，有权按本协议的约定价 4 款投资合作兴建该套房屋。乙方与建设单位签订相关的《非还建户购房合同》后，乙方在本项目房子的出资款转为购房款，乙方支付完毕全部投资款后，才有权取得所购房子的所有权，但本项目的其他物业和资产等均归甲方所有和支配，与乙方无关。乙方须为符合购买条件的购房户，并按本协议的约定出资全部投资款。如乙方不符合政府房改政策购买条件的投资者，或者按甲方要求递交相关资料后90个工作日内不能办理准购证的，在得到政府相关部门通知后1个月内甲方退还乙方已付的投资款项（不计利息）。如因政府政策原因或不可抗力等因素致使本协议无法履行的，甲方有权解除或终止本协议，并退回乙方所交纳的投资款（不计利息）。 2016年8月15日，被告兆邦置业公司向原告吴佳出具3份《收据》，确认收到原告吴佳交来购房款150059元、咨询服务费107495元，合计257554元。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告兆邦置业公司、兆邦投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的权利。 关于《合作建房协议书》的性质。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议；第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，《合作建房协议书》约定，原告吴佳出资，在获购房准购证后出资款 5 转为购房款，且本项目的其他物业和资产归被告兆邦置业公司所有和支配，与原告吴佳无关，原告吴佳无须承担其他经营风险，不参与公司经营管理。以上约定不符合合作开发房地产共同投资、共享利润、共担风险的特征，故《合作建房协议书》名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。据此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。 关于《合作建房协议书》的效力。《合作建房协议书》是原告吴佳与被告兆邦置业公司在平等、自愿的基础上签订，系双方真实意思表示。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《合作建房协议书》的内容未违反法律、行政法规，应属合法有效的合同。 关于《合作建房协议书》的解除。《合作建房协议书》约定，2016年12月31日竣工，全部工程竣工验收备案完毕后一年内办理不动产证明。截至本案立案之日，已超过履行期限2年多时间，原告吴佳仍未取得相关的不动产权证明。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，被告兆邦置业公司迟延履行主要债务，原告吴佳有权要求解除《合作建房协议书》。 关于款项、资金占用费。被告兆邦置业公司已实际收到原告吴佳支付的257554元，并因占用该款项而受益。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，《合作建房协议书》解除后，被告兆邦置业公司应向原告吴佳返还收取的257554元，并支付资金占用费。原告吴佳主张自2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算资金占用费，并无不当，应予支持，故资金占用费的计算方式：以257554元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日止，按 6 照中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至被告兆邦置业公司付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 关于被告兆邦投资公司、民族医院是否应承担连带清偿责任。《合作建房协议书》的签订主体为原告吴佳与被告兆邦置业公司，被告兆邦投资公司、民族医院并非合同相对人，原告吴佳亦未能举证证明被告兆邦投资公司、民族医院与被告兆邦置业公司之间系委托销售代建房关系，故原告吴佳诉请被告兆邦投资公司、民族医院对被告兆邦置业公司的上述债务承担连带清偿责任，违反合同相对性原则，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告吴佳与被告广西兆邦置业集团有限公司于2015年4月1日签订的《合作建房协议书》； 二、被告广西兆邦置业集团有限公司向原告吴佳返还257554元； 三、被告广西兆邦置业集团有限公司向原告吴佳支付资金占用费（计算方式：以257554元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民 7 银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至被告广西兆邦置业集团有限公司付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 四、驳回原告吴佳对被告广西兆邦房地产投资咨询有限公司的诉讼请求； 五、驳回原告吴佳对被告广西壮族自治区民族医院的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6927元，由被告广西兆邦置业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  彭 莉 人民陪审员  梁春庆 8 二〇二〇年十二月十一日 法官 助理  韦进福 书 记 员  黄舒侃