北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初15478号原告(反诉被告)：北京幸运易生物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店八里庄村甲31号。法定代表人：尚起，总经理。委托诉讼代理人：张喜邦，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小婷，北京友恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京轩谷世纪商贸有限公司，住所地北京市西城区马连道南街6号院1号楼四层4D109。法定代表人：叶良传，执行董事。委托诉讼代理人：房贺，北京格韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟利娟，北京格韵律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京幸运易生物业管理有限公司（以下简称幸运易生公司）与被告（反诉原告）北京轩谷世纪商贸有限公司（以下简称轩谷世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。幸运易生公司之委托诉讼代理人冯小婷，轩谷世纪公司之委托诉讼代理人房贺、孟利娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。幸运易生公司向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与轩谷世纪公司于2012年4月29日签订的《承包经营合同》及2012年8月14日签订的《补充协议》无效；2.判令轩谷世纪公司将位于北京市朝阳区八里庄社区公寓x至x1层腾空并交还给我公司。事实与理由：2012年4月29日，我公司与轩谷世纪公司签订《承包经营合同》，约定，我公司将位于北京市朝阳区八里庄社区公寓租赁给轩谷世纪公司，租赁期限为2012年7月1日至2022年6月30日，房屋仅作公寓使用，并约定房屋现有设施设备、租金等，2012年8月14日，我公司与轩谷世纪公司签订《补充合同》，约定涉诉房屋承租期变更为2012年9月1日到2022年9月30日，2012年9月1日至2012年9月30日为免租期，并约定房屋现有设备设施等。因涉诉房屋至今没有取得建设工程规划许可证，故双方所签合同应为无效。轩谷世纪公司辩称，不同意幸运易生公司的诉讼请求。双方是承包经营关系，合同标的是承包经营权，我公司也在履行管理义务。幸运易生公司主张租赁合同无效是因为地税和租金均上涨，从而要求我公司腾退。我公司对涉案公寓也有投入，现公寓中还有很多承租的租户，若合同无效，我们很难解决租户的问题。轩谷世纪公司提出反诉，反诉请求为：1.判令幸运易生公司返还垫付的物业费79215.84元；2.判令双方签订《承包经营合同》有效；3.如果《承包经营合同》无效，判令幸运易生公司赔偿我公司损失1718090元；4.判令幸运易生公司支付我公司代缴的电费66492元；5.判令幸运易生公司赔偿我公司经营损失2000000元。事实与理由：2019年12月30日，幸运易生公司向我公司发出《告知书》，通知：大队要求自2019年11月1日起收取物业费，标准每平米1元，幸运易生公司主张该款属《承包经营合同》第六条第2款所约定的我公司应承担的税费，要求我公司向幸运易生公司支付物业费79215.84元，我公司认为合同并未约定我公司承担该笔费用，为不影响我的正常承包经营，我公司垫付了该笔费用，故我要求幸运易生公司返还。另外，如果法院判决《承包经营合同》无效，在合同签订后，我购买了大量的家具家电，投资建设该建筑内的消防设施，添置取暖锅炉及其他附属设备，将该公寓出租给承租人居住使用，以上投资费用1018090元。另外，我公司已将涉案房屋出租，如合同无效，我公司需要清退承租人而产生违约金及相应费用，该笔费用均应由幸运易生公司负担，该笔费用为70万元。我公司还代幸运易生公司缴纳了电费66492元。由于合同尚未到期，如合同无效，我公司产生经营损失200万元。幸运易生公司针对轩谷世纪公司的反诉辩称，双方所签《承包经营合同》实为租赁合同，房屋未取得规划手续，合同应为无效，对于未形成附合的物品，我公司不同意利用。消防设施补偿应当按照双方约定的折旧比例进行核算。我公司起诉至今已有一年，轩谷世纪公司有足够的时间清退租户，不应存在损失，且损失是否会发生尚不明确，即使有损失也是轩谷世纪公司自行扩大导致。轩谷世纪公司曾口头承诺承担一到五楼的电费。轩谷世纪公司不存在经营损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月29日，幸运易生公司作为甲方与轩谷世纪公司作为乙方签订《承包经营合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区八里庄社区公寓（自有楼宇）物业的经营管理发包给乙方经营，乙方承包甲方的物业经营。甲方发包给乙方的物业位于北京市朝阳区高碑店乡八里庄社区，承包房屋面积共约6377平方米（一至四层建筑面积），设施设备包括：燃油锅炉两台、配套电气控制设备全套，经营房间253套，室内空调253套，威博热水器247台，楼宇安全监控设备全配套、监控摄像机28台，歌华有线电视系统，宽带局域网系统，防盗内室门、防盗外户门，卫生间坐桶手盆247套。新建房屋为框架结构，内部为一般精装修。承包期间的经营费用及相关的税费均由乙方承担。乙方自负盈亏，不得给甲方公司造成不良影响及损失，如有损失发生将从乙方的承包保证金中扣除，并终止该协议。乙方承包期共10年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止为第一个5年，按照每年380万元缴纳，2017年7月1日至2022年6月30日为第二个五年，承包费按每年420万元缴纳。乙方向甲方承诺，该房屋仅作公寓使用，不得进行其他方式的经营。承包期满，甲方收回该物业房屋，乙方应如期交还。承包期满乙方如要求续租，则必须保证在此前的承包期间每次均能按期交付承包费并每次均能按时交纳各项其他费用的前提，在承包期满前90天书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。承包费用每半年支付一次。承包期间如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。乙方应当按时支付物业经营中应交纳的水、电、宽带，有线电视各项经营税费。2012年8月14日，幸运易生公司与轩谷世纪公司签订《补充协议》，约定从2012年8月3日到9月1日为筹备期，从9月1日开始到9月30日为起租期但免租金一个月，从10月1日起正式计取租金。原合同中第四条承包期由2012年7月1日更改为2012年10月1日至2017年9月30日为一个五年，2017年10月1日至2022年9月30日为第二个承包期；甲方负责全过程的监督，乙方负责公寓楼全部的承包经营管理，现就公寓楼所有的设备进行交接，1.康家沟公寓楼四层建筑6377平方米，楼内扶手全部为不锈钢结构；2.康家沟公寓客房247套，房间253间；3.玻璃卫生间247天，座便器手盆洁具247套，热水器247套；4.空调253套、遥控器253套；5.所有房间窗户为塑钢结构全部带纱；6.客房门247套为钢结构防盗门；7.外进户大门8套钢结构防盗门；8.楼内各个房间全部配套电视馈线、宽带网线系统及插座；9.水表247块、电表247块，暖气片253组；10.安全监控设备全配套，监控摄像机28台，监控电视42寸4台；11.锅炉房2间，锅炉两台，防盗门3樘；12.电器设备：电表柜16台、AP箱64个。2012年9月28日，幸运易生公司与轩谷世纪公司再行签订《补充协议》，约定，双方明确其承包协议属于企业内部承包，乙方对外则以将身份进行经营管理，乙方不得以其他任何名义对外从事房屋出租或其他经济活动。乙方按照承包协议原则独立自主经营，自负盈亏。2018年6月28日，双方再行签订《补充协议》，约定甲方位于康家沟村甲31号的楼房需要对消防设备进行建设完善，以达到有关部门对消防设施的要求，现双方协商一致：1.乙方投资建设楼内的消防设施建设投资额65万元；2.该工程如需停业施工，停业到开业时间段甲方免除乙方房租；3.甲方负责办理消防相关手续，协调大队与乡里之间的关系；4.在合同期内，乙方不能正常经营，合同期未履行完成部分，消防设备投资款65万元，按5年折旧比例递减，甲方赔偿乙方消防设施投资款；5.双方认可消防设施投资款65万元，在合同到期时乙方在应交缴承包金中扣除其中32.5万元工程款作为该项工程补偿或以延长经营期作为补偿。2018年12月21日，幸运易生公司签订《消防及暖气工程费用清单》，确认：1.消防工程造价68万元；2.一楼吊顶重装5600元；3.消防泵房造价月21000元；4.消防水箱后期保温8250元；5.楼内修复其他杂费10000元；6.2017年安装新供暖锅炉135000元；7.其他杂费、通勤、自出人工不在计算内；8.共计投资859850元。2019年12月30日，幸运易生公司向轩谷世纪公司发送告知函，内容为：我公司自2019年11月1日接到大队通知，自2019年11月1日起对四惠东公寓收取物业费，每平米1元，一年79215.84元，按照双方合同约定，乙方应承担各项经营税费，请你单位接到告知书三日内，将物业费79215.84元交到我公司。2020年1月2日，轩谷世纪公司回函称：根据合同约定，物业费属于政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，该部分费用应由甲方承担，为了不影响公寓正常承包经营，在贵司不向大队支付该费用的情况下，我司同意垫付该款，代贵司先行向大队直接缴纳。就此款我司保留在为借款项中予以扣除结算、提起反诉等权利。2020年1月5日，幸运易生公司回函：同意你们先期垫付该项物业费，关于物业费承担问题待双方协商后再做处理。2020年1月6日，轩谷世纪公司向幸运易生公司支付了上述物业费79215.84元。庭审中，轩谷世纪公司称：如果双方所签承包经营合同被认定为无效，其第三项诉讼请求要求幸运易生公司赔偿损失1718090元，具体包括：1.家具家电投入361630元，包括衣柜450个99000元，桌子450张49500元，床255张117300元，床垫320张41600元，洗衣机85台，54230元；2.消防及取暖设施投入573910元，包括消防设备投入714850元的折旧费用428910元以及供暖锅炉及其他杂费145000元；3.因企业的经营管理产生的投入82550元，包括电表250个30000元，电表充电卡300张2400元，灭火器170个6630元，分类垃圾桶32个5120元，电子表充电系统16800元，垃圾清运车3600元，安全监控系统一套及监控摄像头10个18000元；4.人员清退损失，如合同无效，需清退租户，每户按照一个月租金给予补偿，平均为2800元，一共250个租户，共计70万元。对于轩谷世纪公司主张的上述损失，幸运易生公司称：1.家电家具我公司不同意利用，且没有形成附合，应由轩谷世纪公司腾退；2.认可消防投入714850元，现已使用两年半，应当按照折旧一半计算，锅炉及杂费与我公司无关，不同意支付相应费用；3.电表，电表充电卡，灭火器，分类垃圾桶，电子表充电系统，垃圾清运车，安全监控系统及监控摄像头我公司并未同意安装、更换、购买，且均未形成附合，我公司不同意利用；4.我公司起诉至今已有一年，轩谷世纪公司有足够的时间清退租户，不应存在损失，且损失是否会发生尚不明确，即使有损失也是轩谷世纪公司自行扩大导致。另查，涉案楼栋并未取得建设规划手续。涉案楼栋共有五层，双方所签《承包经营合同》涉及的房屋系一至四层房屋，五层房屋仍由幸运易生公司使用，双方认可幸运易生公司使用的房屋面积大约为300平方米。轩谷世纪公司提交了其交纳电费的凭证，涉案楼宇每月电费2万至4万元不等。本院认为，关于涉案《承包经营合同》性质，幸运易生公司主张上述合同为租赁合同，而轩谷世纪公司则主张上述合同为承包经营合同，而辨别合同性质不能仅以合同名称为依据，应当综合考量合同内容、合同目的及当事人的权利义务关系。租赁合同是出租人将租赁交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而承包合同为无名合同，其实质应当是经营权的转移。在幸运易生公司与轩谷世纪公司签订的《承包经营合同》中约定了承包房屋的面积，亦约定了承包期满后，甲方收回房屋，后双方还签订了《补充协议》，对于房屋及附属设施进行了交接，在《承包经营合同》中亦出现过“续租”，“签订租赁合同”等字眼，合同主要内容涉及了轩谷世纪公司租赁幸运易生公司的房屋（含设备、设施）进行自主经营，轩谷世纪公司按期向幸运易生公司支付房屋租金，而幸运易生公司并未将企业的经营权交给轩谷世纪公司管理，再结合合同履行的模式看，轩谷世纪公司按照合同约定支付固定的承包费用给幸运易生公司，后轩谷世纪公司将涉案房屋出租，并收取承租人的租赁费用，其实质在于幸运易生公司转移涉案房屋使用收益权，不论是合同约定还是履行模式均更符合租赁合同的特征，双方所签《承包经营合同》的性质认定为房屋租赁合同更符合双方的真实意思表示。关于合同效力，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。如前所述，幸运易生公司与轩谷世纪公司签订的《承包经营合同》名为承包，实为房屋租赁，合同性质的认定应依据房屋租赁合同的相关规定，现涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方所签《承包经营合同》及多份《补充协议》均应认定为无效。关于合同无效的后果，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损害，双方都有过错的，应当各自赔偿相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，幸运易生公司主张轩谷世纪公司腾退涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于轩谷世纪公司主张的家具家电损失，该部分物品未与房屋形成附合，且幸运易生公司不同意利用，轩谷世纪公司要求幸运易生公司支付补偿款，本院不予支持；关于轩谷世纪主张的消防及取暖设施损失，幸运易生公司对于《消防及暖气工程费用清单》中的款项予以确认，该清单中的项目包括形成附合的装修，也包括未形成附合的部分，幸运易生公司对费用进行确认应视为其同意利用上述物品，本院结合双方过错程度，酌情判决该项损失数额；关于轩谷世纪主张的因企业经营管理产生的投入损失，轩谷世纪公司主张的该部分损失均为购置物品的损失，该部分物品未与房屋形成附合，且其并未充分举证证明购置上述物品的情况，故对于该部分损失，本院不予支持；关于轩谷世纪公司主张的人员清退损失，现尚未产生该部分损失，本院不予支持；关于轩谷世纪公司主张的经营损失，该部分损失系可得利益损失，双方所签《承包经营合同》为无效合同，可得利益损失不应得到支持；关于轩谷世纪公司主张的电费，本院结合楼栋用电量、各方使用的房屋面积进行核算，轩谷世纪公司主张的电费在合理范围内，本院予以支持；关于轩谷世纪公司主张垫付的物业费，合同并未明确约定物业费由轩谷世纪公司负担，故幸运易生公司应将轩谷世纪公司垫付的物业费返还给幸运易生公司。综上，依照《合同法中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京幸运易生物业管理有限公司与被告（反诉原告）北京轩谷世纪商贸有限公司于二〇一二年四月二十九日签订的《承包经营合同》及二〇一二年八月十四日签订《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）北京轩谷世纪商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区八里庄社区公寓x至x1层腾空交还给原告（反诉被告）北京幸运易生物业管理有限公司；三、原告（反诉被告）北京幸运易生物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）北京轩谷世纪商贸有限公司赔偿损失五十一万五千九百一十元；四、原告（反诉被告）北京幸运易生物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）北京轩谷世纪商贸有限公司支付电费六万六千四百九十二元；五、原告（反诉被告）北京幸运易生物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）北京轩谷世纪商贸有限公司返还物业费七万九千二百一十五元八角四分；六、驳回被告（反诉原告）北京轩谷世纪商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40400元，由被告（反诉原告）北京轩谷世纪商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费20200元，由原告（反诉被告）北京幸运易生物业管理有限公司负担12120元，由被告（反诉原告）北京轩谷世纪商贸有限公司负担8080元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  吴 娜人民陪审员  何小清二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  李丽花