江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏02民初35号 原告（案外人）：张秀娟，女，1968年7月28日生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人:陈琦，江苏环科园律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陆春捷，江苏环科园律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道前海路0169号。 法定代表人：魏庆国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。 委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。 第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路88号。 法定代表人：陈息凤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘尧，江苏谋盛律师事务所律师。 原告张秀娟与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月31日进行了证据交换，同年6月22日公开开庭审理了本案。原告张秀娟的委托诉讼代理人陈琦、陆春捷，被告中建二局委托诉讼代理人赵丹丹、王瑞，第三人天福公司的委托诉讼代理人潘尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，江苏高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。 2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的宜兴市竹海锦城第1.4.5幢252室房屋（以下简称涉案房屋）。案外人张秀娟提出执行异议后，本院于2019年12月25日作出（2019）苏02执异153号执行裁定：驳回案外人张秀娟的异议请求。张秀娟即向本院提起案外人执行异议之诉。 原告张秀娟向本院提出诉讼请求：一、确认涉案房屋的所有权归其所有；并解除对该房产的查封，终止对该房产的执行；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2012年5月19日签订了涉案房屋的买卖协议及补充协议。原告已向第三人全额支付了本案所涉房屋的全部款项696920.64元，并收到了第三人出具的不动产销售统一发票。原告亦于2013年12月26日取得该房《初始登记证》。2016年第三人向原告交付房屋后，原告与宜兴竹海天元酒店管理有限公司签订了《房屋租赁协议》，后因第三人提供的办证专用发票未盖发票专用章等原因，导致该房屋在被查封前，产权证书一直没有办理下来。过错的原因是第三人，不是原告。故请求人民法院支持其诉讼请求。 张秀娟提交证据如下：一、本院（2019）苏02执异153号执行裁定书，证明已经申请过执行异议。二、《商品房买卖合同》以及补充合同，证明原告与第三人之间属于房屋买卖合同关系。三、付款凭证以及付款依据、天福公司于2016年12月13日出具的证明。一张2012年5月19日转账凭证32万元；2012年9月19日一张收据凭证金额380329元；2012年5月19日一张收据（承兑）30万元；2012年5月14日的2万元的现金（定金）收据。共计700329元（承兑的30万元和定金2万元等于转账凭证32万元）。证明原告原告已经付清全部涉案房屋购房款。因为天福公司长期处于混乱状态，并且欠税，无法出具正常的三联增值税发票，起初仅向当事人提供了销售联，但在宜兴市不动产登记中心办理过户手续时需要原告提供两联发票，因原告缺少税联，后经协调，在第三人处取得了记账联，但当时并未加盖天福公司发票专用章，宜兴不动产登记中心以该联发票未盖章为由同样拒绝原告办理过户手续，在原告通过其他业主得知涉案房屋已经被查封后，在其他业主通过法院途径找到天福公司相关人员才在记账联上加盖专用章，但此时涉案房屋已经被查封，即使加盖公章也不能办理过户手续，无法办理过户的原因是因为天福公司造成的。四、《商品房初始登记证明》，证明涉案房屋归原告所有。五、房屋租赁合同，证明房屋在查封前由原告合法占有的事实。六、宜兴市人民法院、宜兴市人民政府的会议纪要，证明是由于天福公司自身过错、常年经营混乱导致相关政府部门已经介入经协调相关事宜，也证明房屋未办理过户手续的原因在于天福公司。 被告中建二局辩称：一、张秀娟不是涉案房屋的权利人。通过法庭调查，宜兴市房屋产权归属证明，房屋应属于天福公司名下，法院查封时仍然登记在天福公司名下。二、张秀娟不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所规定的消费者，不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗或优先于其公司的建设工程优先受偿权。三、其公司对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，应适用《执行异议规定》第二十七、二十九条，不适用《执行异议规定》二十八条。假如根据《执行异议规定》二十八条，也不能排除执行。涉案房屋是属于商业性质的房屋，原告不具有消费者物权期待权。四、依照《执行异议规定》第二十九条规定，张秀娟不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件。张秀娟自2016年取得发票后至2018年该房被法院查封，时间长达两年之久，严重怠于行使自己的权利，其本身存在过错。故要求法院驳回原告的诉讼请求。 中建二局对张秀娟提供的证据质证认为：一、对法院裁定书无异议；二、商品房买卖合同的真实性无法确认、未付清房款、是商业用途；三、付款无银行转账凭证；四、《商品房初始登记证明》的产权属于天福公司；五、会议纪要出具后，绝大部分业主办理了房产证，张秀娟未办理存在过错。 第三人天福公司对原告提供的证据无异议，并同意原告的意见。 另查明：2012年5月19日，张秀娟与天福公司签订了商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市××花园××幢××室房屋，该商品房的规划用途为商业，房屋总价约定为700329元，建筑面积为47.26平方米。张秀娟通过现金、银行承兑汇票等方式支付购房款，天福公司于2016年10月18日向张秀娟开具了金额为696920.64元、建筑面积为47.03平方米的江苏增值税普通发票。嗣后，张秀娟与宜兴市竹海天元酒店管理有限公司签订了房屋租赁协议，将上述涉案房屋出租给该公司经营管理。 再查明，涉案房屋由天福公司于2013年12月26日办理了宜兴市商品房初始登记证，号码为：宜房初登字第1××2号，建筑面积为47.03平方米。 以上事实，由当事人陈述、本院执行裁定书、商品房买卖合同、天福公司开具的发票、商品房初始登记证、房屋租赁协议等证据在卷佐证。 本院认为，本案系张秀娟作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于张秀娟对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。 根据本案执行依据，即江苏高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案被告即申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中张秀娟作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据张秀娟提供的相关证据，可以认定其与天福公司在法院对涉案房屋执行查封前，已签订买卖合同，并支付了购房款，其亦已通过出租涉案房屋收取租金方式实现了对涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，张秀娟尚未取得该房的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有，与法不符，本院不予支持。且因涉案房屋系商业用房，张秀娟购买该房后实际用于出租，未用于居住生活，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。 综上，对于张秀娟请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告张秀娟的诉讼请求。 案件受理费10769元，由原告张秀娟负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。 审判长  孙晓敏 审判员  俞 彤 审判员  王俊梅 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王雪婷