贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初2422号原告：贵阳恒隆置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城X组团1-5栋写字楼和1-5栋商业第1,2,3,4,5栋2单元12层5号房，统一社会信用代码：91520115057052135D。法定代表人：苏华，职务：董事长。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15201201010217575，特别代理。委托诉讼代理人：陈照巧，贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15270202011177017，一般代理。被告：伍顺华（曾用名：伍欢华），男，1970年11月18日出生，布依族，住所地贵阳市南明区。被告：罗玉平，女，1971年2月7日出生，侗族，住所地贵阳市南明区。本院受理的原告贵阳恒隆置业有限公司（以下简称恒隆置业）与被告伍顺华、罗玉平商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行审理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》本案适用普通程序，由审判员龙珊珊独任审理，原告恒隆置业委托诉讼代理人陈照巧到庭参加诉讼，被告伍顺华、罗玉平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告诉请：1、解除原被告双方于2014年7月6日签订的合同编号为2013-73102的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、被告支付原告违约金209,412元，律师费28,000元，总计237,412元；3、被告在合同解除之日起5日内配合原告到房屋管理部门办理撤销、注销案涉房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续并返还房屋；4、被告若未在合同解除之日起5日内返还房屋并配合办理撤销《商品房买卖合同》预售备案登记手续的，剩余房价款归原告所有，并且每逾期一日按房款总额万分之三支付原告违约金直至《商品房买卖合同》预售备案登记撤销之日。事实及理由：2014年7月6日,被告伍顺华、罗玉平作为共同买受人与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买原告开发的观山湖区甲秀北路235号北大资源梦想城第7-S02栋1单元1层12号预售商品房，总价款2,094,120元。合同签订后被告支付了首付款1,054,120元，余款1,040,000元以银行按揭贷款的方式支付。后因被告未按期偿还案外第三人贵阳银行股份有限公司清镇支付行(以下简称贵阳银行清镇支行)的按揭贷款，被该行诉至清镇市人民法院，清镇市人民法院作出（2019）黔0181民初1736号民事判决书，判令伍顺华、罗玉平支付贵阳银行股份有限公司借款本金及利息708,419.32元及利息，恒隆置业作为金融贷款合同保证人承担连带清偿责任。2019年11月21日清镇市人民法院强制执行该案，扣划了恒隆置业有限公司账户内的银行存款812,540.42元（包括本金及利息、案件受理费、保全费、申请执行费等）并作出结案（报告）通知书。此外，恒隆置业为应诉和承担保证责任，还花费律师费28,000元。依据《商品房买卖合同》补充协议2.1.3条、13.1条的约定，特向法院提出如前诉讼请求。被告伍顺华、罗玉平未到庭亦未提交书面答辩意见。依据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月16日，被告伍顺华、罗玉平共同与恒隆置业签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013-73102）（预售合同备案登记号:Ｙ14054122），由伍顺华、罗玉平共同向恒隆置业购买其开发的位于贵阳市观山湖区甲秀北路235号北大资源·梦想城7-Ｓ02，7-Ａ02栋（Ｓ02）1单元1层12号房，建筑面积58.17平方米，房屋总价2094120元。被告采用贷款方式付款，于合同签订之日向原告交付首期房款1054120元，余款1040000元以银行贷款支付。当日签订的《补充协议》2.1.3条约定“买受人与银行签订贷款合同后，在出卖人承担但保责任期间，因买受人原因，导致出卖人向银行承担保证责任代买受人还款的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率向出卖人支付代还款项的利息，计息期间为出卖人代还款项之日起至买受人归还代还款项之日。若买受人逾期15日未归还出卖人代还的款项，或者出卖人连续2期向银行承担保证责任，或者出卖人代买受还款的总金额超过20000元的，出卖人有权解除买卖合同并要求买受人承担房屋总价款10%的违约金。同时出卖人有权将买受人已付的房价款直接用于代买受人偿付按揭贷款本息、罚金及其他费用并直接抵扣出卖人已承担的全部担保款项（包括本金、利息、罚金、违约金、诉讼费、律师费等所有款项）和买受人应承担的违约金、赔偿金。”第13.1条约定：“本合同被解除的，买受人应在本合同解除之日起5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续并返还房屋；……买受人违反上述约定的，出卖人除有权拒绝退还买受人款项外，每逾期一天，买受人按该房屋总价款的万分之三计算支付违约金。同时，出卖人有权单方面或以买受人委托代理人的身份代表买受人到有关单位办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记、户口转移的相关手续，签署所需的一切文件。”13.2约定：“本合同被解除后，如需由买受人承担违约金、赔偿金、银行按揭贷款、及相关损失的，出卖人可以直接从应退还给买受人的房价款中扣除；如不足扣除的，买受人应于合同解除之日起5日内另行支付，否则，买受人应按照银行同期贷款利率向出卖人支付未付款的利息；如有剩余，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理撤销、注销该房屋的合同备案手续及产权登记等相关手续并交还该房屋后20日内，出卖人无息返还买受人。合同签订当日，二被告向原告支付首付款1,054,120元。另查明，2013年11月18日恒隆置业与案外人贵阳银行清镇支行签订《商品房按揭业务担保合作协议书》，2014年4月10日二被告与案外人贵阳银行清镇支行签订了《商品房按揭借款（抵押合同）》，由二被告向贵阳银行清镇支行贷款104万元，贷款期2014年4月10日至2024年4月10日，每一个月为一个还期。恒隆置业对上述借款承担连带保证责任。二被告收取贵阳银行清镇支行的贷款后，未按约偿还贷款，贵阳银行清镇支行将伍顺会、罗玉平、恒隆置业诉至法院，清镇市人民法院作出（2019）黔0181民初1736民事判决，依据该判决，恒隆置业对伍顺会、罗玉平的债务承担连带清偿责任。2019年11月21日，恒隆置业被清镇市人民法院依法执行812,540.42元（含借款本金、利息、案件受理费、保全费），恒隆置业因（2019）黔0181民初1736民事案件支付律师代理费28,000元。现原告依据《商品房买卖合同》的约定诉至本院提出如前诉讼请求。确认上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同》、（2019）黔0181民初1736民事判决书、（2019）黔0181执1738号结案（报告）通知书等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律法规及效力性强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同。被告伍顺华、罗玉平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其举证、质证、辩论权利的放弃。二被告购买房屋需向案外人贷款并签订了《商品房按揭借款（抵押合同）》，二被告依当依约如期偿还贷款，由于二被告未按期偿还贷款，致使恒隆置业承担连带清偿责任，支付执行款812,540.42元。依据《商品房买卖合同》《补充协议》2.1.3条及第13.1条的约定，原告诉请解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”的规定，双方约定了违约金按房屋总价款的10%计算，且被告并未对违约金计算方式向本院发表意见，被告伍顺华、罗玉平应向恒隆置业支付违约金2,094,120元×10%=209,412元，并向原告支付因本案支付的律师代理费280,000元。《商品房买卖合同》解除后，伍顺华、罗玉平应配合恒隆置业办理本案房屋的撤销、注销备案登记手续及产权转移登记的手续，并返还房屋，逾期返还房屋的则应按房屋总额日万分之三向原告支付违约金的请求系对房屋占有损失的弥补计算方式，对该请求本院予以支持。原告同时诉请二被告逾期返还房屋及未配合办理撤销《商品房买卖合同》预售备案登记手续的剩余房款归原告所有的请求，该请求同样系对被告不配合办理撤销、注销备案登记手续及产权转移登记的手续行为的违约计算方式，合同解除已经请求被告支付违约金且已得到支持，该项请求系重复请求，故剩余房款归原告所有的请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳恒隆置业有限公司与被告伍顺华、罗玉平于2014年7月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2013-73102）及《补充协议》；二、被告伍顺华、罗玉平于本判决生效之日起十日内向原告贵阳恒隆置业有限公司支付违约金209,412元及律师代理费28,000元，共237,412元；三、被告伍顺华、罗玉平于本判决生效之日起五日内配合原告贵阳恒隆置业有限公司到房屋管理部门办理坐落于贵阳市观山湖区甲秀北路235号北大资源·梦想城7-S02，7-A02栋（S02)1单元1层12号房屋的预售合同备案登记撤销手续(预售合同备案登记号:Y14054122)并返还房屋，逾期返还房屋的则以房屋总价2,094,120元为基数按日万分之三向原告贵阳恒隆置业有限公司支付违约金至房屋返还之日；四、驳回原告贵阳恒隆置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,460元（原告预交2,730元），由被告伍顺华、罗玉平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年十二月二十二日书记员  韩 露