贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初16502号原告：侯某某，男，1975年3月13日出生，苗族，住凯里市。委托诉讼代理人：梁某某，系原告侯某某之妻，代理权限为特别授权。原告：梁某某，女，1988年3月15日出生，苗族，住凯里市。被告：黔东南州某房地产开发有限公司，住所地凯里市金山大道59号，统一社会信用代码915226005650106016。法定代表人：郑某，公司执行董事。委托诉讼代理人：顾某某，男，1975年8月28日出生，汉族，住凯里市，代理权限为特别授权。原告侯某某、梁某某诉被告黔东南州某房地产开发有限公司（以下简称某房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁某某、被告某房开公司的委托诉讼代理人顾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯某某、梁某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房买卖合同》，即交付办理商品房转移登记的有关文书；2.判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，以已付房价款488210元为基数、按照日万分之一的标准从2017年12月31日计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日，截至2020年10月1日的违约金为49797元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2015年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，就房屋坐落位置、房屋总价款、违约责任等内容作了约定。合同签订后，原告依约支付了购房款488210元，但截至2020年10月1日，被告仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约。按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。为了维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。原告的诉讼请求有事实和法律依据，请求法院予以支持。被告某房开公司辩称：第一，被告逾期办理商品房初始登记、转移登记系政府政策、办理流程变化等不可抗力因素所致，依法应予免责。2016年9月21日，凯里市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的公告》，明确自2016年9月23日起停止办理各类房屋登记业务，由凯里市国土资源局负责不动产统一登记工作。直至2017年6月5日，凯里市才开展不动产统一登记房产数据整合服务招标工作。因此，造成被告未能在约定的期限内完成商品房初始登记、转移登记，而被告对此不能预见、不能避免并不能克服。第二，因新冠肺炎疫情影响，贵州省人民政府办公厅于2020年1月30日下发《关于延迟省内企业复工复产的通知》，明确省内各类企业不得早于2月9日24时前复工复产。凯里市房产局于2020年2月21日下发凯房通【2020】10号文件，明确2月29日全面复工复产。而凯里市政务中心在2020年1月24日春节放假后未开放办事窗口，直至2月25日左右才逐渐恢复窗口业务。在计算违约天数时，2016年9月23日至2017年7月5日不动产登记改革期间的286天以及2020年1月24日至2月29日受疫情影响而停工的28天，应予扣除。第三，合同约定的初始登记，针对的仅是房屋所有权，但不动产登记改革后，初始登记还涉及到土地使用权。因此，被告在办理初始登记时需提交土地使用权方面的资料，增加了被告的工作量。因情势发生变更，再以合同约定取得商品房所有权初始登记的时限约束被告，有失公平，该期限理应顺延。第四，合同约定办结初始登记的时间，是以合同约定的交房时间延后15个月来确定的。涉诉房屋在2016年9月28日已达到交房条件，被告通过电话、公告方式通知原告交房，原告于2016年11月17日才前往办理接房手续，导致办理初始登记滞后。故办理初始登记的时间和逾期时间，均应从原告实际接房之日顺延15个月。第五，原告计算违约金的基数与实际已付房价款不符。经原、被告协商，涉诉房屋首付款由被告垫付，该款项用于冲抵房屋精装修。故违约金应当以原告实际支付的购房款366000元进行计算。第六，被告需向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，包括初始登记证、不动产发票和经房产局备案的商品房买卖合同、合同备案表。支付违约金的前提是前述四项材料均未交付，而被告已向原告交付除了初始登记证之外的材料，已履行了大部分的义务，且合同并未约定部分不履行应当承担责任。基于公平原则，被告承担四分之一的违约金较为合理。第七，按照合同约定，应由双方共同申请办理商品房转移登记。之后，原告委托被告办理产权登记等相关手续，导致合同关于转移登记的条款无效，被告已无向原告交付相关文书的必要，而双方对委托办理权属登记的时间及逾期办理的责任也未作约定。第八，被告逾期交付相关文书，没有给原告造成任何损失。被告已将涉诉房屋交付给原告，原告的合同目的已基本实现。综合原告的损失、疫情对企业的影响以及被告的经济状况、承担整个楼盘违约金的总额和生存发展等因素，请求法院酌情将合同约定的违约金调减为日万分之零点五。本院经审理认定事实如下：2015年12月5日，原告侯某某、梁某某作为买受人共同与被告某房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买位于凯里市商品房，总价款为488210元，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房。合同第二十二条第二款约定：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”合同签订当天，原告向被告出具《借条》，双方约定首期房款122210元由被告垫付。之后，原告通过银行按揭贷款方式支付合同约定的购房余款366000元。2016年1月13日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《补充协议书》，其中约定：“乙方根据合同向甲方所购的商品房，甲方不再承担进行精装修义务，该商品房的装修事宜由乙方自行进行……解除第38页附件六（二）中精装修部分约定的条款，合同附件6有关精装修部分条款终止履行……乙方已向甲方缴纳包括商品房精装修部分的全部购房款，甲方应在本协议签订后3日内向乙方返还该精装修部分购房款122210元。”关于首期房款与房屋精装修，实际上原告并没有归还被告垫付的首期房款，被告也没有向原告返还房屋精装修部分的购房款，即双方实际履行合同的内容是被告垫付首期房款后免除其房屋精装修义务。2016年11月17日，原、被告办理房屋交接手续，原告补交购房款2640元并出具《委托书》，委托被告代为办理产权登记等相关手续。事后，因被告迟迟没有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告遂提起本案诉讼。庭前，因原、被告意见分歧较大，本院主持双方调解未果。庭审中，因原告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，本院对其合法有效性予以确认。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。被告没有在合同约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，显然已构成违约，其违约行为致使原告不能在预期内对涉诉房屋享有和行使更加充分的权利，原告的相应权益受损是不争的事实。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，事实清楚、于约有据，本院予以支持。但原告计算违约金有误，本院予以纠正。原、被告在实际履行合同过程中，将被告垫付的首期房款冲抵原告本应支付的房屋精装修部分的购房款，即被告向原告交付的房屋由精装房变为毛坯房，变更了合同约定，原告实际向被告支付的购房款为368640元。故被告应当以已付房价款368640为基数、按照日万分之一的标准向原告支付2017年12月31日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金，截至2020年10月1日的违约金为37085元（即368640元×1?/天×1006天）。关于交付办理商品房转移登记有关文书的问题。虽然合同明确约定被告负有向原告交付办理商品房转移登记有关文书的义务，但原告未提供证据证明被告履行该义务的前提条件已成就，即涉诉房屋已具备办理初始登记的条件，依法应当承担举证不能的法律后果。在前提条件尚未成就的情况下，原告诉请被告交付办理商品房转移登记的有关文书，本院不予支持。待前提条件成就后，被告仍不履行该义务，原告可另行主张权利。关于被告的抗辩意见问题。在合同履行过程中，虽然办理商品房权属登记的政策确有变化，但结合合同约定的交房时间、初始登记时间、转移登记时间以及实际交房时间，被告仍有较长期限以履行办理初始登记的义务，理应能够克服政策变化带来的影响，且被告未提供证据证明自己的抗辩事由成立，此外在新冠肺炎疫情发生前被告已经违约，故本院不予采纳被告的第一至第四点辩解意见。被告关于原告计算违约金的基数与实际已付房价款不符的辩解意见，本院予以采纳，但被告主张已付房价款基数与庭审查明的事实亦不符，本院据实认定。被告没有依约履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务已构成违约，其以履行了所谓的大部分义务为由主张仅承担四分之一的违约金，理由不成立，本院不予支持。原告委托被告办理产权登记等相关手续，并没有免除被告的违约责任，合同约定的违约金低于金融机构贷款利率、贷款市场报价利率，亦不过高，故本院不予采纳被告关于减免违约金的辩解意见。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州某房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告侯某某、梁某某支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，截至2020年10月1日的违约金为37085元；2020年10月2日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金，以368640元为基数、按照日万分之一的标准计算。二、驳回原告侯某某、梁某某的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取522元，由原告侯某某、梁某某共同负担132元，由被告黔东南州某房地产开发有限公司负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  粟周萍二〇二〇年十二月二十五日法官助理谭慧书记员高扬