北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44177号原告：尹艾，女，1984年9月19日出生，汉族，派拉蒙影片公司（中国区）总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李楠，北京市信之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：代明辉，北京市信之源律师事务所律师。被告：北京长益永泰经贸有限公司，住所地北京市东城区建国门北大街5号7层718室。法定代表人：王诗怡，总经理。委托诉讼代理人：陈建国，北京市恒德律师事务所律师。原告尹艾（以下简称原告）与被告北京长益永泰经贸有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李楠、代明辉，被告委托诉讼代理人陈建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告在2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月20日解除；2.被告退还原告2020年5月7日至2020年9月29日期间的租金118082元；3.被告退还原告押金25000元；4.被告支付原告未承担维修义务导致无法正常使用房屋的违约金25000元。事实与理由：2019年3月13日，被告作为出租人、原告作为承租人签订房屋租赁合同，约定原告承租北京市朝阳区八里庄北里129号院3号楼2层3单元201号房屋（以下简称201号房屋）用于居住，租期自2019年3月30日至2021年3月29日，租金25000元/月。被告于2019年4月初搬入房屋，2020年1月因疫情影响未在房屋内居住，于2020年5月7日发现主卧卫生间漏水导致门框变形关不上、次卧卫生间房顶漏水导致墙皮脱落，两个卫生间均无法使用，同日通知物业公司维修，维修人员表示主卫需要等待材料散味后才可以使用。2020年5月12日，原告微信联系被告法定代表人的母亲王平，告知因房屋质量存在问题导致无法居住，要求解除合同，王平让原告直接与中介公司联系，中介公司说被告同意5月20日解除合同并要求当日腾退房屋，原告于5月20日搬离涉案房屋并带走了部分物品，大件物品因被告不配合办理出入证而无法搬出，此后原告于2020年9月27日将所有物品腾退，钥匙交还王萍。原告自2020年5月7日即无法正常使用房屋，故要求被告自2020年5月7日起退还租金、押金并支付未维修房屋的违约金。被告辩称：2019年3月15日，被告将涉案201号房屋交付给原告使用。2020年5月7日，原告向被告提出次卧卫生间漏水无法居住要解除合同，被告认为原告妥善使用了房屋就同意解除了，但被告委托中介公司到房屋处查看时发现主卧、次卧2个卫生间都存在漏水，故被告表示维修好2个卫生间后才可以解除合同。原告在9月27日将房屋腾退完毕，被告认可该时间合同解除。原告主张不能使用是因为次卧卫生间大理石挡板少了一块，是其自身原因造成，不影响房屋使用，而且房屋所在小区配备了管家服务，物业服务到位，不存在维修不及时的问题。原告在5月7日报修，当日物业就排查了，表示需要先解决楼上漏水问题才可以维修，不存在未及时维修。被告无违约行为，因此不同意支付违约金。若法院认定被告构成违约，被告认为原告主张的违约金过高，申请减少。主卧卫生间长期渗水，导致门框变形、关不上门，但被告没有钥匙无法进入房屋，无法确认原因。原告报修时只报了次卧卫生间，物业对次卧卫生间进行了维修，没有检查、维修主卧卫生间。被告不同意退还押金，需要等主卧卫生间维修完毕后再退，主卧和次卧卫生间至今未维修完毕。同意退还9月28日、29日的租金，此前租金不同意退还。本院经审理认定事实如下：涉案201号房屋所有权于2015年3月26日登记在被告名下。2019年3月13日，原、被告经北京丽兹行房地产顾问有限公司（以下简称丽兹行公司）居间，签订《北京市房屋租赁合同》，约定：原告向被告承租201号房屋，用于居住；租赁期限自2019年3月30日至2021年3月29日；租金为25000元/月，支付方式为押一付六；押金25000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还原告；租赁期内双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施出于适用和安全状态，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，原告应及时通知被告修复，被告应在接到通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担，因维修房屋影响原告使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；被告不承担约定的维修义务，致使原告无法正常使用房屋的，原告有权单方解除合同，同时被告应按月租金的100％向原告支付违约金；因被告未按约定履行维修义务造成原告人身、财产损失的，应承担赔偿责任。2019年3月15日，被告向原告交付201号房屋。原告向被告支付押金25000元，并支付租金至2020年9月29日。诉讼中，双方提供的微信聊天记录显示：2020年5月7日，原告向被告代理人王萍发送视频，王萍询问：“这个是楼上防水的问题吧？得楼上先修”，原告回复：“我不知道啊，这个挺严重的，淋浴间一直都不能用”，王萍问：“中午工程维修人员过来看了吗？他们怎么说的”，原告回复：“只是来人看了一下就走了”，同日王萍表示：“管家说工程已经到楼上看过了，她们那里是干的……他们现在在修，要他们那修好，所以他们那个卫生间不能用，咱们这边两个卫生间应该是可以正常使用的，就是洗澡间别进，厕所和洗手台不受干扰”“另外，主卧的卫生间是没有问题的……”。5月10日，丽兹行公司工作人员向王萍表示：“今天下午我带外面的师傅去看了您的房子，两个卫生间目前都是有问题的，其中一个是顶部往下漏水，和楼上之间有一个洞，这个需要彻底修复一下，楼上的防水出了很大问题。另一个卫生间是咱们自己的防水有问题，不断往外溢水，导致墙体和门框都潮湿胀来，这是长期往外渗水导致的，这个防水也需要修复，不然墙体越来越潮，门框胀的越来越厉害”，王萍询问：“去年这个时候她入住时非常仔细检查，还给了近一个月的装修清洁时间，怎么一年的使用后会这样”，对方回复：“听师傅说保利东郡其他房子也这样，都是防水出现问题，然后慢慢渗水，再加上门框用的是密度板，不是实木板，所以只要一返潮，绝对胀来的”。5月11日，原告向王萍表示：“因保利东郡3号楼3单元201房屋出现严重返潮及漏出现象，导致洗手间无法使用，已影响到正常生活，现提出和您解约，我们已经不在屋里住了，计划将所有个人物品搬出日期是5月15号，同日可与您或您的委托人进行交接，并需要您将所剩余的房屋租金和押金退还”，王萍回复：“这事太突然，彻底退租的话我近期回不去北京交接”。5月12日，王萍询问：“今天有人去修主卧卫生间，几点可以开一下门”，原告表示：“可以赶过去一趟，下午三点左右”，同日，王萍就原告提出的维修房屋、解除合同一事回复：“联系你委托的中介”。5月13日，丽兹行公司工作人员向王萍表示：“刚和客户（指本案原告）沟通了以下，她可以同意20号交房，20号之前她配合咱们维修事宜，需提前一天和她说，她安排出时间过来。20号之后剩余的房租需要退还给客户，和您上次有差别的是，客户希望另先退半个月的押金，等下个客户入主后交接完没有问题，您再退给她另外半个月的押金，您看这样可以吗”，王萍回复：“如果他想这样的话，我就收回免租期……房租就正好算到这个月20号……”。5月14日，原告再次询问租金、押金问题时，王萍表示：“联系你委托的中介，昨天已经跟他表达的挺清楚了”，原告称：“我已经配合物业来看了四次了，你让中介带师傅又来看过一次，一共过去五次”，王萍回复：“次卧卫生间问题物业正在维修中，主卧卫生间你忙的话，等你有空再说”。5月17日，王萍向原告表示：“我从来没同意不查验不维护不恢复的情况下二十号交接”“现在你要提前解约是没问题的，按照合同条款执行就可以了……之前谈的二十号可以交接是在房子已恢复如去年交接时状态的基础上，具体双方的责任可以参看合同……”。被告另主张，王萍于5月7日认为原告未对房屋造成损坏，故同意解除合同，但丽兹行公司查看房屋后发现卫生间损坏严重，故其表示不同意解除。另，双方均称：原告拟于2020年5月20日自涉案201号房屋腾退，但因被告拒绝出具出门条，物业公司不允许其搬出大件家电，故原告于9月27日完全腾退；涉案201号房屋主卧卫生间门框变形，导致卫生间门无法关闭，次卧卫生间因楼上房屋防水原因导致房顶漏水。被告另主张主卧卫生间门框变形系原告使用不当、漏水导致，并就此提供了李某的证人证言予以佐证。李某到庭称：其为保利物业管理（北京）有限公司的工程维修员，物业公司工作人员吕金璐在5月7日报修201号房屋发生损坏，其检查发现次卧卫生间漏水已干，不影响使用，主卧卫生间因漏水导致门框边形，5月中旬查看时发现主卧卫生间淋浴房漏水，主卧卫生间门框变形系因长时间泡水、未及时报修导致，已维修完毕。原告认可证人证言的真实性，但不认可证明目的。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告所签《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，当事人应依约履行。现原告要求确认上述租赁合同已于2020年5月20日解除，根据双方提供的微信聊天记录显示，原告于2020年5月11日向被告代理人王萍提出解除租赁合同，此后双方通过丽兹行公司工作人员沟通，王萍表示“如果他想这样的话，我就收回免租期，房租就正好算到这个月20号”，诉讼中被告亦自认王萍其时同意20日解除合同，据此，可认定双方协商一致于2020年5月20日解除租赁合同。原告要求确认租赁合同于2020年5月20日解除的请求，本院予以支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告所签租赁合同于2020年5月20日解除，原告腾退房屋、被告应退还原告剩余租金，诉讼中，被告自认原告拟于2020年5月20日腾退房屋，但因被告拒绝出具出门条而于9月27日完全腾退，故合同解除后未腾退房屋的原因不可归责于原告，被告应退还原告2020年5月21日至9月29日期间的租金。关于2020年5月7日至20日期间的租金，原、被告均称因楼上防水问题导致涉案201号房屋次卧卫生间的淋浴房漏水，王萍在与原告沟通过程中亦告知原告不要使用淋浴房，据此，原告自5月7日起居住使用201号房屋受限，被告应相应减少租金。但考虑到涉案房屋内设置有2个卫生间，主卧卫生间门虽不能关闭，但不影响其他功能，且原告亦自认其承租房屋后始终未入住，故上述2个卫生间的瑕疵并未对原告造成实质影响，故本院综合房屋租金标准、对原告造成的影响程度以及时间等因素，酌定被告退还原告5月7日至20日期间租金3000元。关于押金，被告虽以房屋卫生间尚未维修完毕为由拒绝退还，但其证人李某到庭称已维修完毕，与被告的主张相悖，被告亦未提供其他证据佐证其主张，故本院对被告的上述主张及抗辩意见均不予采纳。原告要求被告退还押金25000元的请求，本院予以支持。双方如存在其他争议，可另行解决。关于原告主张的违约金。根据微信聊天记录显示，原告于2020年5月7日向物业公司报修，当日即有工作人员上门查看，此后在原告与王萍的沟通过程中，原告也自认截止至5月14日，物业公司和被告委托的中介公司已上门五次，故原告以被告不承担维修义务，而要求被告支付违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告尹艾与被告北京长益永泰经贸有限公司于二○一九年三月十三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○二○年五月二十日解除；二、被告北京长益永泰经贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告尹艾二○二○年五月七日至二○二○年九月二十九日期间租金一十一万一千零三十七元六角四分；三、被告北京长益永泰经贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告尹艾房屋押金二万五千元；四、驳回原告尹艾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3662元，由原告尹艾负担640元（已交纳）、由被告北京长益永泰经贸有限公司负担3022元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  郭天天二〇二〇年十二月九日书记员  史 可