湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5533号 原告（反诉被告）：怀化市华桥物资有限公司。 法定代表人：向之华。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨阳，湖南诚怀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲卫国，湖南天樽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨威，男，汉族，1983年11月11日出生。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾奇才，湖南宏峰律师事务所专职律师。 原告（反诉被告）华桥公司诉被告（反诉原告）杨威商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华桥公司的委托诉讼代理人杨阳、蒲卫国、被告（反诉原告）杨威的委托诉讼代理人曾奇才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）华桥公司向本院提出如下诉讼请求：一、判决解除原、被告之间于2015年4月26日签订的两份《怀化市商品房买卖合同》；二、判决杨威向华桥公司赔偿损失1万元；三、由杨威承担本案诉讼费用。事实和理由：杨威与华桥公司于2015年4月26日签订了两份《怀化市商品房买卖合同》，以怀化市昌顺建筑工程有限公司（以下简称昌顺公司）的工程款抵房款的方式“购买”交易B区1082-2082号、1083-2083号房屋，杨威并未向华桥公司支付房款等。2017年2月28日昌顺公司向法院起诉怀化华商房地产开发有限公司（以下简称华商公司），昌顺公司在诉讼中不认可工程款抵房款，故（2017）湘1202民初420号民事判决不认可工程款抵房款，基于前述事实，杨威并未以昌顺公司的工程款抵充应付的房款。故请求法院依法支持华桥公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）杨威答辩并反诉称：杨威已经付清全部购房款，华桥公司也向杨威出具购房款收据，故杨威履行了房屋买卖合同的付款义务，且不存在违约情形，华桥公司不享有合同解除权。在昌顺公司与华商公司的诉讼中，双方并不否认工程款抵房款的事实，而是昌顺公司不认可抵付2014年10月20日之后的工程款，购房款抵工程款只发生在2014年10月20日之前的工程款结算，该判决并未作出不认可工程款抵房款的事实认定，只是原、被告在举证、质证过程中的描写，因此，该判决不能作为杨威未付工程款的事实依据。即便昌顺公司与华商公司有结算纠纷，也应当另案解决。原、被告签订商品房买卖合同，约定由杨威购买“华桥钢材大市场交易B区”1082、2082、1083、2083号房屋，房屋总价款为1716380元，付款方式为一次性付款。房屋的交付时间为2015年12月31日，房屋办证时间为交付使用后36个月内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买卖人房屋所有权证，因出卖人原因未在约定期限内办妥产权证的，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。杨威已经以工程款抵付房款的方式向华桥公司支付了全部购房款，华桥公司于2015年4月26日向杨威开具付清购房款的收据，杨威亦于2015年12月31日收房后一直使用和出租该房屋，但华桥公司至今未为杨威办理房屋产权证，已经构成违约，故反诉请求：1、判决华桥公司向杨威支付逾期办证违约金83759元（按总房款1716380元每日万分之一从2019年5月31日暂计算至2020年9月30日计488天为83759元，后续计算至产权证办妥时止）；2、判决华桥公司立即为杨威办理房屋产权证；3、由华桥公司承担诉讼费用。 原告（反诉被告）华桥公司针对反诉辩称，杨威并未支付购房款，未履行房屋买卖合同义务，故华桥公司享有先履行抗辩权，不需履行办证义务。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方提交的身份信息、《怀化市商品房买卖合同》两份、收据、报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证，以及本院对禹啟君的问话笔录，本院予以确认并在卷佐证。对华桥公司提交的《房屋自愿分户申明书》、(2017)湘1202民初420号案件民事一审庭审笔录、(2017)湘1202民初420号民事判决书、(2017)湘12民1310号民事判决书，拟共同证明杨威未交付房款，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但不能实现被告的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月29日，华商公司作为发包方就华桥信息大楼的施工与承包人昌顺公司签订了《湖南省建设工程施工合同》，双方对相关事宜进行了约定。同日，昌顺公司授权禹啟君为其代理人，负责华桥信息大楼工程项目的合同签订、施工管理等一切事务。 2015年4月26日，因禹啟君与杨威之间有其他经济纠纷，杨威为债权人，禹啟君认为华商公司尚欠其工程款未付，而华桥公司愿意以其开发的“华桥钢材大市场交易B区”B-1048、……B-1082、B-1083等10套房屋作价259.1061万元用于抵偿华商公司开发的华桥信息大楼所欠工程余款、工程质保金、补偿款等，杨威、禹啟君就双方的债权债务协商后，一致同意以华桥公司开发的“华桥钢材大市场交易B区”的1082-2082、1083-2083号房屋抵偿给杨威。2015年4月26日，禹啟君的妻子尹鹦鹉经禹啟君授权向华桥公司出具《房屋自愿分户申明书》，载明：“本人禹啟君修建信息大楼项目，现因华商房地产公司欠我本人工程款，经协商同意以……；交易B区1082-2082、1083-2083#（分户到尹鹦鹉名下）；……。以上分户业主自行承担办证费用，由业主本人自行到开发商或相关收费部门交清，房款全部从我禹啟君的工程款中抵扣。声明人：尹鹦鹉代禹啟君”。随后，尹鹦鹉将分户至自己名下的交易B区1082-2082、1083-2083房屋转给杨威，以此抵扣禹啟君应付给杨威的欠款。华桥公司对此予以认可，于同日向杨威出具收据，该收据载明：“今收到杨威430521198311118475交来交易B区1082-2082、1083-2083#门面款（未收现金抵工程款）1716380元”。杨威并与华桥公司签订两份《怀化市商品房买卖合同》，约定华桥公司（出卖人）将其开发的“华桥钢材大市场交易B区”1082-2082、1083-2083号商住房出卖给杨威（买受人），房屋单价6392元/平方米，总房款共计1716380元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，房屋办证时间为交付使用后36个月内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买卖人房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，因出卖人原因未在约定期限内办妥产权证的，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金等。华桥公司与杨威签订了上述两份商品房买卖合同后，向杨威出具购房款收据，并配合杨威在房产部门办理了网签备案手续。案涉房屋所在楼栋尚未办理竣工验收备案登记，也未办理交付手续。 2017年本院在审理（2017）湘1202民初420号（昌顺公司与华商公司）建设工程施工合同纠纷一案件中，华商公司提出相关的33份商品房买卖合同（含上述2份）所涉的购房款应视为对昌顺公司工程款的清偿，昌顺公司对此不予认可。基于此，华桥公司认为杨威的上述购房款未付，双方形成纠纷。 本院认为：本案争议的焦点是杨威是否向华桥公司交付了购房款。因禹啟君与杨威之间存在民间借贷关系，杨威对禹啟君享有借款债权。华桥公司自愿以其开发建设的案涉房屋以工程款抵偿购房款进行债务清偿，系债务的加入承担，不违反法律规定，合法有效。禹啟君与华桥公司达成以工程款抵房款的协议后，禹啟君将其对华桥公司的债权转让给杨威，即消灭了禹啟君与杨威之间的债权债务关系。华桥公司知晓债权转让后，与杨威签订商品房买卖合同，实际为履行相关债权转让的内容。因杨威基于债权转让享有对华桥公司的工程款债权，华桥公司即负有对杨威支付工程款的债务，同时因商品房买卖合同的签订，杨威又负有向华桥公司支付购房款的债务，双方经协商，作出华桥公司向杨威出具已收到购房款收据这一行为，作为对彼此互负的债务进行抵销的确认，不违反法律规定，本院予以认可。至此，应视为杨威支付购房款的行为已完成。华桥公司称杨威未履行支付购房款的理由不能成立，本院不予采纳。故华桥公司请求解除原、被告之间于2015年4月26日签订的两份《怀化市商品房买卖合同》并要求杨威支付损失1万元，事实及法律依据不足，本院不予支持。至于昌顺公司不认可华桥公司所签的商品房买卖合同系抵扣工程款以及华商公司是否欠禹啟君工程款等，应由华商公司、华桥公司另案处理，与本案的审理无关。 杨威与华桥公司签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。杨威已经履行了合同约定的付款义务，则华桥公司应当继续履行合同，在房屋交付杨威使用后36个月内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证。但是，杨威未能向本院提供案涉房屋已经交付使用的相关依据，故其反诉主张华桥公司承担逾期办证违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。杨威未能举证证明案涉房屋已经符合办证条件，然华桥公司仍应当按照合同约定履行协助杨威办理不动产权利证书的义务，故本院确定华桥公司在案涉房屋取得竣工验收备案表后90日内协助杨威办理好案涉房屋不动产权利证书。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第八十一条、第九十九条、第一百条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）怀化市华桥物资有限公司自华桥钢材大市场交易B区1082-2082、1083-2083号商住房取得竣工验收备案表后90日内，协助被告（反诉原告）杨威将前述房屋办理不动产权利证书； 二、驳回原告（反诉被告）怀化市华桥物资有限公司的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）杨威的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费130元，减半收取65元，由原告（反诉被告）怀化市华桥物资有限公司负担；反诉案件受理费947元，由被告（反诉原告）杨威负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  申 敏 二〇二〇年十二月二十九日 代理书记员  曾奕程