凉城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0925民初626号 原告：郭某，住凉城县。 委托诉讼代理人：史某（系郭某丈夫），住凉城县。 委托诉讼代理人：周某，凉城县法律援助中心法律援助律师。 被告：凉城县生华房地产开发有限责任公司。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：唐某，该公司法务。 被告：杨某，住凉城县。 委托诉讼代理人：刘某1，呼和浩特市法律工作者协会法律服务一所法律工作者。 第三人：刘某2，住凉城县。 第三人：吴某，住凉城县。 委托诉讼代理人：贺某（系吴某妹夫），住凉城县。 原告郭某与被告凉城县生华房地产开发有限责任公司（以下简称凉城县生华房地产）、被告杨某、第三人刘某2、第三人吴某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭某及其委托诉讼代理人史某、周某，被告凉城县生华房地产的委托诉讼代理人唐某、被告杨某的委托诉讼代理人刘某1，第三人刘某2、第三人吴某的委托诉讼代理人贺某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭某向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告履行《凉城县向阳楼住户拆迁调换（回迁）安置协议》约定的交付原告向阳楼3单元4楼西户宅楼房一套（建筑面积100平方米）、3单元5楼西户住宅楼一套（建筑面积100平方米）、12号车库一间、15号门脸房一间（建筑面积为37.5平方米）、16号门脸房一间（建筑面积42平方米）；2.依法判决二被告按照《凉城县向阳楼住户拆迁调换（回迁）安置协议》第六条第4项约定支付原告违约赔偿金30万元﹝回迁住宅门脸建筑面积279.5平方米（车库除外）×每平米2200元为614900元，614900元×2007天（从2014年12月30日至2020年6月30日止×3%为37023129元，原告主张30万元）；3.依法判决二被告因无法交付12号车库一间，加倍赔偿原告22万元（50平方米×2200元/平方米×2倍）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告杨某系凉城县向阳楼房地产开发项目实际投资人，挂靠被告凉城县生华房地产开发建设，原告在向阳楼房地产项目地段有砖木结构住房四间半院落一处、房后宅基地40平方米以上。2013年6月29日，二被告与原告签订了《凉城县向阳楼住户拆迁调换（回迁）安置协议》，被告以其开发建设好的向阳楼中的3单元4楼西户住宅楼一套（建筑面积100平方米）、3单元5楼西户住宅楼一套（建筑面积100平方米）、12号车库一间、15号门脸房一间、16号门脸房一间与原告的房地产调换，并约定了面积，同时对被告交房时间约定为2014年12月30日，逾期交房超过三个月，以日按约定总价值的3%承担违约金，前述事实有《凉城县向阳楼住户拆迁调换（回迁）安置协议》为证。被告开发建设的凉城县向阳楼房地产项目，在2019年开始有部分购房户装修，标志着开发项目具备交房条件，但被告至今未交付原告《凉城县向阳楼住户拆迁调换（回迁）安置协议》约定的住宅和门脸房，而车库根本未建设。被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，应当承担继续履行交付原告约定的向阳楼3单元4楼西户住宅一套（建筑面积100平方米）、3单元5楼西户住宅楼一套（建筑面积100平方米）、12号车库一间、15号门脸房一间（建筑面积37.5平方米）、16号门脸房一间（建筑面积42平方米）的合同义务，同时，由于被告至今未交付，按照双方订立的《凉城县向阳楼住户拆迁调换（回迁）安置协议》第六条第4项约定，被告逾期交房截止2020年6月30日止为2007天，违约赔偿金在数千万元以上，原告主张30万元。由于车库根本未建，被告无法交付12号车库一间，依法应承担加倍赔偿责任，原告主张22万元（50平方米×2200元/平方米×2倍）。被告的行为已构成严重违约，且其违约行为明显地侵犯了原告的合法权益，为了维护原告作为被拆迁户的合法权益，根据《民事诉讼法》第二十一条的规定，特向人民法院提出起诉，请求依法判处。 被告凉城县生华房地产未在答辩期内提交书面答辩状，当庭辩称，1.原告主张的诉讼请求不符合法律规定，违反了公平原则，双方签订协议时，首先明确约定，双方在平等协商互惠互利的基础上签订协议，所谓互惠互利是指能够给双方带来利益，而不是一方获利或损失；2.根据协议第2条最终以确定乙方为房屋产权管理部门实测面积，在双方签订协议时原告口头告知被告房屋产权登记的面积，也承诺签订协议后将房产证交给被告，故双方当时签订了协议，但原告此后一直未交付房产证，其次，根据协议第6、7条约定，以实际交付的房屋面积单位互换，长退短补，在本案开庭前被告到凉城县房屋管理局调查得知，原告名下的房屋实际面积为42.35平方米，因此原告首先违反了协议约定；3.如果要求被告履行协议原告应先履行本协议的第1条的第7款，故过错方为原告不应该是被告，被告无需承担违约金；4.车库现在无法建成的原因系政府及医院原因导致，被告仍在与其协商，该原因属于不可抗力因素，所以原告的第3项诉讼请求被告无义务承担；5.诉讼时效已过，原告主张权利已过法律诉讼时效，综上，是原告违约在先，且原告主张的诉讼请求高于法律规定，应驳回部分诉讼请求。 被告杨某未在答辩期内提交书面答辩状，其诉讼代理人当庭辩称，答辩人的意见前面部分与凉城县生华房地产一致，杨某的签字有问题，在合同上杨某签字并非是杨某本人签字，合同本身存在问题；杨某作为凉城县生华房地产的代理人其行为系公司行为，无义务承担原告的诉讼请求，原告所诉主体不适格，针对原告的诉讼请求我们提出反诉。 第三人刘某2以及第三人吴某未在答辩期内提交书面答辩状，均当庭辩称，答辩人花钱买的房子，不能影响答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2013年6月29日，原告郭某（乙方）与被告凉城县生华房地产（甲方）签订了《凉城县向阳楼住户拆迁调换（回迁）安置协议》，甲方将向阳楼3单元4层西户住宅楼一套（建筑面积100平方米）、3单元5层西户住宅楼一套（建筑面积100平方米）、15号门脸房一间（建筑面积37.5平方米）、16号门脸房一间（建筑面积42平方米）、12号车库一间回迁给乙方，协议中对回迁房屋的位置、面积、交付时间以及违约责任进行了明确的约定，双方在该协议上盖章签字进行了确认。2017年1月31日凉城县生华房地产与第三人吴某签订了《购房协议》，又将回迁给本案原告郭某的向阳楼3单元5层西户（建筑面积100平方米）房屋一套以25万元的价格出售给了第三人吴某，吴某对该房进行了装修，现已实际占有。2019年7月8日凉城县生华房地产与第三人刘某2签订了《购房协议》，又将回迁给本案原告郭某的15号门脸房以37万元的价格出售给了刘某2（刘某2已实际支付凉城县生华房地产购房款8万元），该门脸房现原告郭某已追回。对于以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。原被告双方争议的焦点为：1.原告的主张是否超出了诉讼时效；2.杨某是否是本案适格被告；3.凉城县向阳楼是凉城县生华房地产开发的还是杨某挂靠生华资质开发的；4.原被告双方签订的回迁协议是否有效；5.原告的主张是否具有事实和法律依据，其诉讼请求是否应当得到支持。原告为证明其主张，向我院提交了如下证据：1.《凉城县向阳楼住户拆迁调换（回迁）安置协议》一份，拟证明该协议是双方真实意思表示，且已生效，被告应该按照协议约定履行交房义务。被告凉城县生华房地产对该证据真实性部分不予认可，证明问题不认可，协议中写的门脸房等内容不认可，协议尾部杨某签名系伪造；被告杨某对其签字不认可，其他意见与凉城县生华房地产公司意见一致。经审查，被告虽对该协议部分内容不认可，但其并未提交可以反驳的证据，故本院对该证据予以采信。2.原告郭某与杨某的聊天记录截图及光盘一份，拟证明原告回迁的房屋中，15号门脸房和3单元5层西户分别卖给了第三人刘某2和吴某。被告凉城县生华房地产认为该证据与生华公司无关，不予认定，但对房屋及门脸房出售情况认可；被告杨某与生华公司意见一致。经审查，该组证据具有真实性，且与本案查明的事实存在关联，本院予以采信。第三人刘某2和吴某均认为原告提交的上述证据与自己无关，不予质证。 被告凉城县生华房地产公司提交了如下证据：凉城县房屋产权档案，拟证明原告房屋实际登记面积为42.35平米。原告认为该证据只能证明系原告所有，不能证明其他问题。第三人刘某2和吴某均认为该证据与自己无关，不予质证。经审查，该登记面积是被拆迁房屋的初始面积，后原告对该房屋进行了修缮扩建，最终应以《凉城县向阳楼住户拆迁调换（回迁）安置协议》中约定的为准，该证据系凉城县房地产管理局出具的，真实合法，故本院对该证据的真实性予以采信。第三人刘某2、吴某分别提交了《购房协议》及购买房屋票据，拟证明向被告购买房屋的事实。原告对该购房协议的真实性认可，但对证明目的不认可；二被告对该证据认可；经审查，该组证据有凉城县生华房地产的盖章并进行确认，本院对于该组证据的真实性予以采信。 本院认为，原告郭某与被告凉城县生华房地产自愿订立的《凉城县向阳楼住户拆迁调换（回迁）安置协议》，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。原告依约将自己所有的房屋院落交付凉城县生华房地产拆除，新建楼房已实际完工，现已具备了交付条件，被告也应按照约定将置换的房屋交付原告，故原告要求被告凉城县生华房地产履行交付约定房屋的诉讼请求，本院予以支持。二被告一致认可被告杨某系被告凉城县生华房地产的委托代理人，因此对其签订的合同应当由被告凉城县生华房地产承担法律责任，原告对杨某提出的诉讼请求，本院不予支持。被告凉城县生华房地产辩称按照协议第一条第七项“甲方拆迁乙方占地面积与甲方交付楼屋以平米为标准单位互换”，原告的拆迁属于以平米换平米，但该条约定属于协议中的打印部分，系格式条款，而原告主张的交付楼房及门脸房属于手写部分，系非格式条款。对于被告的这一辩解意见，法律有明确的规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，因此对被告的该项答辩意见不予采纳。原告主张的3单元5楼西户住宅楼一套，已经被凉城县生华房地产出售给了第三人吴某，该套回迁房屋吴某已进行了装修，并实际占有，原告主张的这套房屋现履行不能，应由被告凉城县生华房地产按合同约定折价220000元（100㎡×2200元/㎡）给付原告。15号门脸房一套第三人刘某2已支付被告凉城县生华房地产购房款8万元，该门脸房现由原告追回，被告凉城县生华房地产仅需交付即可，第三人刘某2受到的损失，可以另行向被告凉城县生华房地产主张。协议中约定交付12号车库一间，但因车库未建设，被告凉城县生华房地产履行不能，因此原告的该项请求本院不予支持。该安置协议中约定供暖入网费由被告凉城县生华房地产承担，因此暖气入网费应由凉城县生华房地产承担。协议约定被告凉城县生华房地产应于2014年12月30日前交付回迁楼房，但至今未交付，属于违约，应按照拆迁调换（回迁）安置协议的约定支付违约金，从2015年3月30日起按照日约定总价值的3%计算，已经超过合同总价值，应按照合同总价值的30%计算，参考双方在安置协议中约定的回迁面积以及被告开庭审理时认可的楼房每平米的价格，酌情确定违约金为184470元（279.5㎡×2200元/㎡×30%）。被告辩称诉讼时效已过，因原告的请求系物权请求，不适用诉讼时效的规定，其意见本院不予支持。被告杨某以被告生华房地产的名义当庭提出反诉，但在指定的期间内未提交加盖被告生华房地产印章的书面反诉状，应视为被告未提起反诉，故该反诉请求本院不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、凉城县生华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内依照双方订立的《凉城县向阳楼住户拆迁调换（回迁）安置协议》所载内容交付原告郭某位于××县西户楼房一套以及第15号门脸房一间、第16号门脸房一间； 二、凉城县生华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭某向阳楼3单元5楼西户住宅楼一套的房屋折价款220000元； 三、凉城县生华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭某违约金184470元； 四、驳回原告郭某的其他诉讼请求。 案件受理费9000元，由被告凉城县生华房地产开发有限责任公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。 审 判 长  张俊峰 审 判 员  李恩梅 人民陪审员  宋 裕 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  杨振华 附法条： 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义事实的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。