河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0223民初754号 原告：王明友，男，1962年9月12日出生，汉族，住河北省滦州市。 原告：臧洪伟，男，1971年5月27日出生，汉族，住河北省滦州市。 原告共同委托代理人：常秀红，女，河北滦天律师事务所专职律师。 原告共同委托代理人：王利丹，女，河北滦天律师事务所实习律师。 被告：陈伯英，男，1978年2月25日出生，汉族，住天津市宝坻区。 被告：张永，男，1972年12月8日出生，汉族，住河北省定州市。 委托代理人：陈伯英，男，1978年2月25日出生，汉族，住天津市宝坻区。 原告王明友、臧洪伟与被告陈伯英、张永租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日、2020年12月17日两次公开开庭进行了审理。原告王明友、臧洪伟及其委托代理人常秀红、王利丹、被告陈伯英到庭参加诉讼，被告张永委托被告陈伯英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王明友、臧洪伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告之间的租赁合同关系，2、判令被告赔偿原告经济损失200万元（包括装修损失、设备损失、广告损失、经营损失、预期收益），3、判令被告退还原告保证金及装修补助50万元，防水费用2.9万元，4、诉讼费用由被告承担。 事实理由：2017年5月22日，二被告将滦县步行街顺达超市二楼约4000平方米商场转租给二原告，共同签订了《租赁合同》，2017年5月28日，原被告又签订了补充协议，二原告取得了滦县步行街顺达超市二楼约4000平米的租赁权。合同主要约定租期8年，自2017年10月1日至2025年9月30日止，租金每年100万元。设备补助由承租方一次性付给出租方40万元，2017年6月30日之前承租方应向出租方交纳保证金10万元。二原告依合同约定交纳了租金、保证金、设备补助款共计125万元。并对超市进行了装修，购置了各种经营设备，做了大量的广告宣传，花费96.5675万元。投资400万元作为流动资金。涉案房屋每到雨季就会漏雨，2019年9月，二原告花费维修费2.9万元。因在经营过程中二原告得知涉案房屋已于2016年11月28日抵押给滦县农村合作联社，并于2017年3月1日滦县人民法院（2017）冀0223民初879号-1裁定。将涉案的房屋予以查封。二原告与二被告签订《租赁合同》时，二被告未将涉案房屋已经予以抵押并依法查封的重大事项书面告知二原告，导致二原告的承租权处于不确定状态。租赁房屋随时可能会被抵押人收回或被法院拍卖、变卖。二原告认为：二被告未履行告知义务的行为构成了根本违约，因此，二原告请求法院解除合同，并判令二被告赔偿二原告装修损失、设备损失、广告损失、经营损失、预期收益共计200万元，判令被告退还保证金及装修补助50万元，防水费用2.9万元。请贵院予以支持。 陈伯英、张永辩称：1、根据合同法第212条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二原告与我二答辩人订立租赁合同时我们也不知道房子被法院查封了，原房东没告诉我们，我们没办法告诉二原告。二原告当时租房子的时候已和原房东当面沟通并熟知房子的具体情况，也愿意从我们这里转租，原房东同意，签署了“保证合同完整执行”字据，保证涉案房屋正常使用（详见三方签订补充协议）,我二答辩人将涉案房屋交付给二原告后，我二答辩人的合同义务是交付房屋、使二原告使用房屋，二原告的合同义务是支付租金，我们之间的租赁合同一直在正常履行，并没有出现房屋被拍卖等影响二原告使用、合同目的不能实现的情形，判决书中均认定合同有效并且二原告一直对涉案房屋正常使用至今，涉案房屋查封日期到2020年2月29日，现已过查封日期了，我们双方之间的租赁合同不符合合同法规定的合同解除条件。2、根据《合同法》第152条，租赁合同实际为三方合同，甲方（出租方：高海涛、高志强涉案房产受托方）,乙方（承租方：陈伯英、张永）,丙方（次承租方：王明友、臧洪伟）,甲方才是真正出租方，涉案房产租金是丙方直接支付给甲方的，而不交给乙方，应起诉甲方解除合同，丙方诉乙方解除合同既不合情也不合法。详见租赁合同）3、二原告租赁房屋后正常营业、使用房屋至今，二原告在经营过程中产生的费用是二原告为了获取收益必然支出的费用，不是二答辩人给其造成的损失；设备补助是二原告接收了二答辩人的部分设备支付的费用，保证金是租期届满没有违约行为予以返还的费用。所以二原告的诉请二、三没有依据。4、二原告转租我二答辩人房屋后未按照合同约定支付房租，并且二原告只付原房东2018年9月30日之前和2018年12月1日至2019年12月1日涉案房产部分租金，后期租金未交付。二答辩人提起诉讼后，二原告以房屋被查封为由拒绝支付，但是法院根据事实和法律判决二原告应支付给我二答辩人2017年10月1日至2018年9月30日的租金差额25万元，判决书生效后二原告至今一直未履行，现二原告以不合法的理由要求与我解除合同就是为了逃避支付租金的法律义务，二原告提起本次诉讼的目的既不合法也不合理。 综上所述，请法院根据事实和法律驳回二原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年4月22日，滦县顺达商贸有限公司作为出租方，陈伯英作为承租方，双方签订了《租赁合同》该合同主要约定：1、滦县顺达商贸有限公司同意将顺达步行街店二层，面积约4000平方米，租给陈伯英使用，租期10年，承租方按滦县顺达商贸有限公司店内装修规划自行装修，自备柜台、货架，费用自理，经营范围为服装、鞋、针织品、饰品、床品等；2、本协议有效期自2015年10月1日至2025年9月30日止；3、在协议期限内，承租方欲将本协议的权利全部或部分转让给第三者，需在正式转让前60天向出租方呈交第三者的证明文件，出租方书面确认同意后，出租方签字盖章后该转让生效；4、租金收取标准：2015年10月1日至2018年9月30日，每年700000元；2018年10月1日至2022年9月30日，每年750000元；2022年10月1日至2025年9月30日，每年800000元；以上交租方式用人民币现金支付，每年9月15日之前一次付清，合同签订时承租方应向出租方交纳保证金100000元，合同到期撤场后退回；5、出租方将顺达购物中心二层整体租给承租方，由承租方自行管理；6、双方应当合法经营，任何一方违反本协议，应根据本协议规定及国家有关法律法规承担违约责任；任何一方有特殊变故需提前三个月通知对方，否则承担违约责任。滦县顺达商贸有限公司的法定代表人高志刚与陈伯英在该《租赁合同》上签字确认。 2015年4月27日，高海涛、高志强作为出租方（涉案房产的受托方）,陈伯英、张永与王明友、臧洪伟作为承租方，共同签订了《租赁合同》该合同主要约定：1、高海涛、高志强同意将滦县新城华研步行街49号二层，面积约4000平方米，租赁给承租方陈伯英、张永、王明友、臧洪伟使用，租期为10年，承租方按出租方店内装修规划自行装修，自备柜台、货架，费用自理，经营范围为服装、鞋、针织品、饰品、床品、箱包、皮具等；2、有效期自2015年10月1日起至2025年9月30日止；3、在协议期限内，承租方欲将本协议的权利全部或部分转让给第三者，需在正式转让前60天向出租方呈交第三者的证明文件，出租方书面确认同意后，出租方签字盖章后该转让生效；4、租金收取标准：2015年10月1日至2018年9月30日，每年700000元；2018年10月1日至2022年9月30日，每年750000元；2022年10月1日至2025年9月30日，每年800000元；以上交租方式用人民币现金支付，每年9月15日之前一次付清，合同签订时承租方应向出租方交纳保证金100000元，合同到期后，出租方返还承租方保证金；5、出租方将滦县新城华岩步行街49号二层整体租给承租方，由承租方自行管理；6、双方应当合法经营，任何一方违反本协议，应根据本协议规定及国家有关法律法规承担违约责任；任何一方有特殊变故需提前三个月通知对方，否则承担违约责任。 2017年5月22日，陈伯英、张永作为出租方，王明友、臧洪伟作为承租方，共同签订了《租赁合同》该合同主要约定：1、出租方陈伯英、张永同意将顺达步行街二层，面积约4000平方米，租赁给承租方王明友、臧洪伟使用，租期为8年，承租方按出租方店内装修规划自行装修，自备柜台、货架，费用自理，经营范围为服装、鞋帽、针纺织品、饰品、箱包、床品等；2、有效期自2015年10月1日起至2025年9月30日止；若承租方未经出租方同意而中途撤出，视承租方违约，本协议即为终止，承租方所交保证金不退还，并且卖场内所有货品及设备留下作为承租方违约对出租方的赔偿；3、租金收取标准：2017年10月1日至2025年9月30日，每年1000000元；设备补助由承租方一次性付给出租方400000元（政府出具保证承租方正常经营文件后一次付清）卖场内所有配套设施归承租方所有；承租方2017年6月30日进场后一次性付给出租方两个月房租150000元；以上交租方式用人民币现金支付，每年9月15日之前一次付清，双方付清房租余下金额付给出租方，2017年6月30日之前承租方应向出租方交纳保证金100000元，合同到期撤场后退回；4、出租方将顺达购物中心二层原区域租给承租方，由承租方自行管理，盈亏自负均与出租方无关；承租方进入承租场地前，如出租方向承租方提供部分设备，合约期间如因承租方原因损坏，承租方将承担维修费用；双方合同到期或中途撤场装修（包括天花板、灯具、北板、地面等）不得拆除；5、本协议未尽事宜，双方可在协商一致的基础上签订补充协议，补充协议经双方法定代表人（或委托代理人）签章后与本协议具有同等的法律效力。 2017年5月28日，陈伯英、张永与王明友、臧洪伟又签订了《补充协议》。该协议主要约定：1、商场内的货车归张永、陈伯英所有，车辆使用由王明友、臧洪伟主导，在车辆不用时，陈伯英可使用，费用、维修、发生事故由使用方承担；2、商场内所有设备及配件归王明友、臧洪伟所有（除一台电脑及带软件的主机）;3、在经营期间由王明友、臧洪伟独立经营，商场内的一切费用、盈利及亏损都与张永、陈伯英无关，不得参与任何经营管理；4、所签署的所有协议臧洪伟执一份，陈伯英执一份：5、原签署的合作合同无效，以本协议及补充协议为唯一的法律依据；6、先期付款500000元交于张永以收条为依据；7、陈伯英不参与任何经营管理，只负责工商税务、城管外围事宜，工资每个月6000元；8、陈伯英、张永交于房东的保证金合同到期后归陈伯英、张永所有。王明友、臧洪伟与陈伯英、张永签订《租赁合同》及《补充协议》后，向滦县顺达商贸有限公司交纳租金700000元；向陈伯英、张永交纳保证金100000元，支付设备补助款400000元及两个月的房租150000元。 另查明：2016年11月28日，高志刚、高颖、高志强、李素莉、高海涛、王淑凤作为抵押人，以其名下共有的包括涉案房产在内的滦县2、3、8号商住楼房地产（房产证号：滦房权证滦县字××号，土地使用权证号：滦政转国用（2014）第2056号）作为抵押物，抵押给河北滦州农村商业银行股份有限公司（原滦县农村信用合作联社）,与河北滦州农村商业银行股份有限公司（原滦县农村信用合作联社）签订了《房地产抵押贷款合同》《最高额抵押合同》为滦县顺达商贸有限公司的4000000元的银行贷款提供抵押担保，抵押期限为2016年11月28日至2018年11月27日，并办理了抵押登记。2017年3月1日，滦县人民法院就唐山鹏诚房地产开发有限公司、菅志承、王晓艳诉高志刚、高志强、高海涛、王淑凤、李素莉、高颖房屋买卖合同纠纷一案，依唐山鹏诚房地产开发有限公司、菅志承、王晓艳的财产保全申请依法作出（2017）冀0223民初879号-1裁定，将高志刚、高志强、高海涛、王淑凤、李素莉、高颖名下位于滦县的房地产证号为滦房权证滦县字××号、滦政转国用（2014）第2056号的房地产（包括涉案房产）予以查封，查封期限为三年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止。2018年6月1日，唐山中级人民法院作出（2018）冀02执11774号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人高志强、李素莉、高海涛、王淑凤、高颖、高志刚在银行的存款5000万元或查封、扣押、扣留、提取被执行人高志强、李素莉、高海涛、高颖、王淑凤、高志刚相当于5000万元的财产（详见查封、扣押清单）。2018年7月9日唐山市中院执行局向王明友、臧洪伟、陈伯英、张永发出协助执行通知书，内容为：扣留被执行人高志刚、王淑凤、高志强、李素莉、高海涛、高颖所有涉案房产（滦县新城华研步行街49号二层，面积约4000平方米》全部租赁费，未经许可不得向任何人支付。2018年10月15日唐山市中院执行局向王明友、臧洪伟等发出协助执行通知书，内容为：提取被执行人高志强、王淑凤、高志刚、李素莉、高海涛、高颖所有涉案房产（滦县新城华研步行街49号二层，面积约4000平方米）2018年12月1日至2020年12月1日租赁费120万元。此款已由王明友、臧洪伟交付。 2018年1月11日，陈伯英、张永起诉王明友、臧洪伟，要求支付2017年10月1日至2018年9月30日的租金25万元，滦县人民法院于2018年4月9日出具(2018)冀0223民初248号民事判决书，驳回了陈伯英、张永的诉讼请求。2018年8月1日，唐山市中级人民法院出具(2018)冀02民终5227号民事判决书维持了滦县人民法院(2018)冀0223民初248号民事判决书。 2019年5月29日，陈伯英、张永再次起诉王明友、臧洪伟，要求支付2017年10月1日至2018年9月30日的租金25万元。滦州市人民法院(2019)冀0223民初2021号民事判决书判决王明友、臧洪伟向陈伯英、张永支付租金25万元；王明友、臧洪伟不服上诉，唐山市中级人民法院(2019)冀02民终7983号民事判决书维持了滦州市人民法院(2019)冀0223民初2021号民事判决书。 经原告申请，我院依法委托中惠资产评估有限公司对原告因承租对房产装修、购置的设备设施及车辆的价值进行了评估。评估基准日2020年10月22日，评估现总价值523592.79元。 另查，2020年12月18日，唐山市中级人民法院执行局依法拍卖了本案部分承租房产（新城光明步行街3号C43号房产），菅志承出价930000元成交。 上述事实由原被告的陈述、《租赁合同》(2018)冀0223民初248号民事判决书、(2018)冀02民终5227号民事判决书、(2019)冀0223民初2021号民事判决书、(2019)冀02民终7983号民事判决书等相关证据予以证实，并记录在卷。 本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以要求解除合同。被告与原告签订《租赁合同》时未将涉案房屋已经予以抵押并依法查封的重大事项书面告知二原告，导致承租房产所有权发生转移，使租赁合同不能继续履行，被告应当承担违约责任。2020年12月18日，唐山市中级人民法院执行局依法拍卖了本案部分承租房产（新城光明步行街3号C43号），故本院确认自2020年12月18日原被告签订的《租赁合同》解除。 关于原告的装修损失、设备损失、广告损失问题。经本院依法委托中惠资产评估有限公司对原告因承租对房产装修、购置的设备设施及车辆的价值进行了评估。评估基准日2020年10月22日，评估现总价值523592.79元。上述评估财产属于原告为承租房产的合理购置，属于解除合同后的合理损失，被告应当赔偿。履行赔偿义务后评估报告所列装修、购置的设备设施及车辆归被告所有。 关于原告的包括经营损失、预期收益损失的问题。因鉴定机构对原告的经营损失、预期收益损失、防水费用2.9万元的损失未能完成鉴定。原告可另案处理。 承租合同解除，承租保证金10万元被告应当退还；原被告签订《租赁合同》时，原告支付给被告装修费40万元，因《租赁合同》解除，被告应按使用年限与承租年限比例折价赔偿。原告与被告之租赁合同的承租期限从2017年10月1日至2025年9月30日，承租期限8年，本案认定2020年12月18日原被告签订的《租赁合同》解除，被告应按比例折价赔偿原告239283.72元， 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第6条、第94条第1款、第97条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条的规定，判决如下： 一、于2020年12月18日，解除原告王明友、臧洪伟与被告张永、陈伯英双方签订的《租赁合同》及《补充协议》； 二、被告陈伯英、张永于判决书生效后5日内赔偿原告王明友、臧洪伟装修损失、设备损失、广告损失523592.79元，履行赔偿义务后评估报告所列装修、购置的设备设施及车辆归被告所有； 三、被告陈伯英、张永于判决书生效后5日内退还原告王明友、臧洪伟承租保证金10万元。 四、被告陈伯英、张永于判决书生效后5日内折价退还原告王明友、臧洪伟装修费239283.72元。 五、驳回原告王明友、臧洪伟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13516元，由原告王明友、臧洪伟共同负担8921元，被告陈伯英、张永共同负担4595元，于判决书生效后5日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  薛继友 二〇二〇年十二月三十日 书记员  朱 丽