西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初23982号原告（反诉被告）：杨娟，女，苗族，1987年5月4日出生，住湖南省花垣县。委托诉讼代理人：吕全进，陕西金镝律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安太古明天商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：刘刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈瑞翔，北京市中法网维义律师事务所律师。原告（反诉被告）杨娟与被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司（以下简称太古公司）以及太古公司反诉杨娟房租租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨娟及其委托代理人吕全进，被告（反诉原告）太古公司的委托诉讼代理人陈瑞翔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨娟向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告之间的《太古茂购物中心合同书》与《太古茂购物中心物业管理服务协议》已经解除。2、请求法院依法判决被告退还原告商铺押金41600元、经营质保金40000元、收银设备押金2000元、电卡押金200元、装修管理费3900元。3、请求法院依法判决被告赔偿原告商铺装修损失52800元。4、本案诉讼费、鉴定费、保全费、诉讼保全保险保费、公告费等由被告承担。事实与理由：2019年11月，原、被告双方经协商签订了《太古茂购物中心合同书》与《太古茂购物中心物业管理服务协议》，合同约定：由原告承租被告位于西安市雁塔区小寨十字东南角的太古茂购物中心B1层33号商铺，面积为26平方米，每平米租金每月800元，租赁期限自2019年12月1日起至2021年6月30日止，合同签订履行过程中，原告全面适当地履行了合同约定的全部义务，依法依约向被告缴纳了租金、押金、经营质保金等。然被告违背招商约定，从未向原告交付符合约定的租赁场地，被告在商场装修、商场引流、商场服务等方面始终达不到约定的标准，导致租赁场地始终无法正常使用，原告至今无法正常经营，随着新冠病毒肺炎的爆发，被告消极的态度更给原告经营造成了极大的困境，就被告根本违约的行为，原告多次与被告协商，被告从未理会，更未采取任何整改措施，原告被逼无奈下向被告送达了《解除合同通知书》，依法解除了双方之间的《太古茂购物中心合同书》与《太古茂购物中心物业管理服务协议》，被告的违约行为给原告造成了极大的财产损失，现诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）太古公司辩称，1、依法成立的合同原告杨娟无权随意解除，合同至今没有解除，虽然我方同意原告事实上已经解除合同，但原告应该根据合同法规定按照程序依法解除；2、因为合同为双方自愿签订，合法有效，解除也应该解除遗留问题，依照合同法的合同条款对其问题进行处理。3、原告的诉请应予驳回，依法成立的合同双方均应依法履行，原告作为商铺承租人，其向被告缴纳商铺押金、经营质保金、收银设备押金、电卡押金、装修管理费是其合同义务，且原告实际进场经营，不存在返还该费用的事实和依据。原告租赁商铺进行装修，受益人是原告，且其实际经营，租赁合同至今合法存在，不存在赔偿装修损失的问题，诉讼费应由原告承担。同时，太古公司提出反诉，请求依法判令：1、要求被反诉人向反诉人支付2020年3月至9月期间的租金、物业费等共计152880元人民币；2要求被反诉人向反诉人支付违约罚款279030元人民币；3、反诉费等费用由被反诉人承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年11月1日，杨娟与太古公司签订《太古茂购物中心合同书》，约定乙方（杨娟）承租甲方（太古公司）位于西安市雁塔区小寨十字东南角的太古茂购物中心B1层33号，经营场地的商业用房面积为26平方米。乙方应按合同约定的商业用房面积计算和支付租金、经营质保金及合同约定的各种费用。租赁期限自2019年12月1日起至2021年6月30日止。装修管理费标准为：按该场地的商业用房面积计算，每平方米150元。装修管理费应在场地交付日前一次性支付，且不予退还。租金标准为2019年12月1日至2021年6月30日，商业用房面积每月每平方租金为800元。本合同签订后7日内，乙方应向甲方付清第一期租金。在租赁合同期内，乙方每次按三个月为一个交租期缴纳租金，乙方应在每个交租期前30日一次性向甲方付清该租金。乙方应按时、足额支付租金以及物业综合费，不得以任何理由主张减免或延迟支付。乙方在该场地内经营品牌为嘻饮力，经营品类为饮品。本合同签订后七日内，乙方应当向甲方支付20000元经营质保金。合同终止（包括乙方将工商注册登记地址从该场地迁出）90日后，如不存在本合同规定将全部或部分扣除经营质保金情形的，经营质保金余额无息退还，乙方应同时退还经营质保金收据原件。在本合同期内，甲方有权从经营质保金中相应扣除乙方欠付的本合同涉及的一切费用及违约金。合同第二十条约定，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的经营质保金。合同第二十二条约定：租赁期限届满之日或本合同因任何原因而提前终止后7日内，乙方应当将该场地交还甲方。该期限为双方约定的场地交还期。双方特别约定，在交还期届满后，乙方未按照24.2款规定将场地交还给甲方，乙方确认，其放弃放置于该场地全部物品及乙方添置的一切设施设备的所有权及一切权利，甲方有权以废弃物予以处置。第二十三条约定：因不可抗力原因导致乙方无法继续使用该场地的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。合同第26.10其他约定载明：以两个月租金为押金。同日，原被告双方签订《太古茂购物中心物业管理服务协议》，约定杨娟租赁的商铺物业综合费标准为2019年12月1日至2021年6月30日，按杨娟承租的商业用房面积每月每平方米综合物业费为40元，每月物业综合费为1040元。上述协议签订后，杨娟向太古公司缴纳租金（含物业费）43680元，经营管理费3900元，商铺押金41600元，收银设备押金2000元，电卡押金200元，经营质保金20000元。后因2020年初，新冠肺炎疫情原因影响，太古茂商场于2020年1月24日起停止营业，2020年3月15日恢复经营。2020年3月23日，杨娟向太古公司发送《解除合同通知书》一份，上载明：因太古公司未向其交付约定的租赁场地，且在商场装修、商场引流、商场服务方面无法达到约定标准，导致其无法正常经营，现因新冠肺炎疫情的爆发，双方沟通无果，故通知太古公司，自该通知书到达时，其与太古公司签订的《太古茂购物中心合同书》以及《太古茂购物中心物业管理服务协议》解除。同时杨娟要求太古公司退还其缴纳的租金、押金、经营质保金等费用，并承担违约责任。2020年3月26日，太古公司向杨娟回函，上载明不同意解除双方签订的合同，并在该函中承诺，因新冠肺炎疫情原因，将在后期经营中对租金优惠减免，以助力相关商户在本次疫情中平稳经营。2020年3月30日，杨娟向太古公司发送《租赁场地交还通知书》，上载明已将租赁场地清理完毕，自通知书到达之日，即为其向太古公司交还场地完成之日。根据太古公司提交的出入商场记录，杨娟实际于2020年4月4日，以设备损坏维修为由，撤离太古茂商场。2020年5月5日，杨娟再次向太古公司发函，上载明：“在贵方未对我方装修损失进行任何赔偿、未返还我方押金、经营质保金等，且未取得我方书面同意的情况下，贵方不得擅自拆除我方承租的场地，否则，贵方不仅应自行承担拆除场地产生的一切费用，同时应赔偿我方为此遭受的一切损失。就贵方拒不为我方办理出场证明，导致我方遗留在租赁场地内的大量物品，贵方应妥善履行保管义务，否则，导致我方遗留物品遭受损失的，贵方应承担相应的赔偿责任。”后附遗留物品清单为：不锈钢台面1块、不锈钢门头三面。再查，对于杨娟要求被告承担装修损失52800元的诉讼请求，庭审中，杨娟表示放弃该项诉请。太古公司认可2020年1月1日前涉案商铺不计算租金及物业费，2020年1月1日至2020年1月31日为免租期，杨娟所缴纳的租金为2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金。太古公司向本院提出反诉后，未缴纳要求被反诉人向反诉人支付违约罚款279030元人民币部分的诉讼费用。在反诉费用核费表中，其自书反诉请求为：1、要求被反诉人向反诉人支付扣除商场优惠后至2020年9月所欠租金、物业费等合计131040元；2、要求被反诉人向反诉人支付违约金41600元；3、反诉费用由被反诉人承担。并缴纳反诉费1877元。但在庭审结束前，未向法庭提交变更反诉请求申请书。以上事实，有《太古茂购物中心合同书》、《太古茂购物中心物业管理服务协议》、收款收据、《解除合同通知函》、《回复函、《租赁场地交还通知书》、函、照片、商户欠费明细表、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原被告双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告杨娟与被告太古公司签订《太古茂购物中心合同书》、《太古茂购物中心物业管理服务协议》，并按合同约定，向太古公司缴纳2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金、物业费用及各项押金。2020年初，因新冠肺炎疫情原因影响，太古茂购物中心停业经营至2020年3月15日。恢复经营后，杨娟向太古公司发送解除函，但太古公司亦回函，不同意解除合同。故该解除函未产生合同解除的效力。根据法庭调查，杨娟实际已于2020年4月4日搬离涉案商铺，太古公司亦认可双方合同已实际解除，故本院确认，自杨娟搬离之日起，双方签订的《太古茂购物中心合同书》、《太古茂购物中心物业管理服务协议》已解除。合同解除前，杨娟应向太古公司支付2020年4月1日至2020年4月4日期间的租金及物业费，计算为2912元。太古公司另主张2020年4月5日后的租金，因在此日期后，双方合同未继续履行，故该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。但杨娟又向太古公司去函，要求太古公司不得擅自拆除其承租的场地，该行为与其之前向太古公司发送交还场地通知书的行为自相矛盾，客观上会使太古公司回收场地及再次使用收益产生顾虑，该场地至今未能另行出租，给太古公司造成的实际损失，杨娟应承担一定责任，故对于太古公司主张的杨娟缴纳的店铺押金不予退还的意见，本院予以支持。对于原、被告双方互相要求对方承担违约责任的诉请。根据法庭调查中双方提交的往来函件，可以确认，导致双方合同解除的原因主要系因2020年初新冠肺炎疫情影响，商场停业，造成原、被告双方均存在损失。故根据合同，对于因不可抗力解除合同，双方互不承担违约责任的约定。本院对于杨娟要求太古公司双倍返还质保金以及太古公司要求杨娟支付违约金41600元（实际缴纳诉讼费部分）的诉请，均不予支持，双方互不承担违约责任。但太古公司应将收取的经营质保金20000元，收银设备押金2000元，电卡押金200元向其退还。杨娟另主张退还装修管理费，根据合同约定，该费用不予退还。故该项诉请，本院不予支持。综上，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨娟与被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司于2019年11月1日签订的《太古茂购物中心合同书》、《太古茂购物中心物业管理服务协议》已于2020年4月4日解除。二、原告（反诉被告）杨娟应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司支付租金及物业费2912元。三、被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨娟退还经营质保金20000元、收银设备押金2000元以及电卡押金200元，合计22200元。上述二、三项在履行时可以相互折抵。四、驳回原告（反诉被告）杨娟的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半后3030元，由被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司承担1500元，本案反诉案件受理费1877元，由原告（反诉被告）杨娟承担900元，其余部分由被告（反诉原告）自行承担。因双方已预交，故原告（反诉被告）杨娟、被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司应在履行上述义务时一并向对方支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张蓓欣二〇二〇年十二月十一日书记员  王崇凡打印：扈艳红校对：张桐铭2020年月日送达1