四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初2450号 原告（执行案外人）：房洁，女，1962年9月26日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：夏明聪，四川公生明律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川雅安温泉旅游开发股份有限公司，住所地四川省雅安市临江路建设大厦3楼。 法定代表人：申书龙，董事长。 委托诉讼代理人：王浩，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨章强，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川省技术贸易中心，住所地四川省成都市红星中路一段35号附1号。 法定代表人：严子中，总经理。 第三人（被执行人）：四川大地资源开发有限公司，住所地四川省成都市高新区创业路18号高新大厦905号。 法定代表人：龚仲海，经理。 委托诉讼代理人：何祥礼，四川同鼎益律师事务所律师。 原告房洁与被告四川雅安温泉旅游开发股份有限公司（以下简称温泉旅游公司）、四川大地资源开发有限公司（以下简称大地资源公司）、四川省技术贸易中心（以下简称技贸中心）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人夏明聪、被告温泉旅游公司的委托诉讼代理人王浩、杨章强、第三人大地资源公司的委托诉讼代理人何祥礼到庭参加诉讼。被告技贸中心经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因大地资源公司支持房洁的诉讼请求，其诉讼地位应为第三人。本案现已缺席审理终结。 房洁向本院提出诉讼请求：1.判决位于四川省雅安市雨城区××乡××别墅××期××幢××层房屋归房洁所有；2.判决位于四川省雅安市雨城区××乡××别墅××期××幢××层房屋不在执行标的范围内。事实和理由：温泉旅游公司根据（2011）川民终字第113号民事判决，申请执行大地资源公司、技贸中心一案，成都市中级人民法院于2019年2月27日作出（2018）川01执恢6号执行裁定，拍卖大地资源公司所有的坐落于雅安市雨城区××乡××村的土地【权证号：雅安市雨城区国用（××）××号、××号】上的房屋8栋（建筑面积：12520.56平方米）及其他建构筑物（含温泉池14个、水池1个、亭子2个），而房洁所有的Ａ5-2、Ｄ2幢1层房屋在上述拍卖范围内，房洁于2016年6月16日提出书面异议要求排除执行，成都市中级人民法院2020年3月23日作出（2019）川01执异1965号执行裁定，驳回了房洁的异议请求。 温泉旅游公司辩称，房洁以买受人身份主张排除强制执行，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定判断房洁是否享有排除执行的权利。房洁不是执行异议和复议规定第二十八条规定的买受人，其与大地资源公司签订的合同不属于合法有效的书面买卖合同。房洁没有合法占有房屋，没有支付价款。房洁对房屋未过户负重大责任。请求驳回房洁的诉讼请求。 大地资源公司述称，大地资源公司在雅安温泉项目12000余平方米房屋安装了空调，由于无法支付安装费，所以与房洁签订买卖合同，以房抵债，并对买卖合同备案。买卖合同是真实的，已经经过备案，应当认可合同效力。 技贸中心未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人交换证据并质证。对无争议的事实和证据民事判决书、民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：空调安装合同是房洁主张的房款来源，与案件相关，结合周公山热**温泉已经经营的状况，空调应当是必不可少的设备，可作为证据采纳；以房抵款通知书、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案表，三份证据材料相互关联，虽然合同是复印件，但备案的内容与合同一致，并由行政主管部门盖章确认，真实性可以采纳。 根据以上采纳的证据，本院认定以下事实：本院根据四川省高级人民法院（2011）川民终字第113号民事判决，受理了温泉旅游公司与大地资源公司、技贸中心土地使用权转让合同纠纷案的执行，执行案号（2011）成执字第1073号，后终结本次执行。2013年8月5日恢复执行，恢复执行程序中查封了大地资源公司所有的坐落于雅安市雨城区××乡××村的土地上的房屋及其他建构筑物，评估时因无法确定地上建筑物面积，评估机构退案，再次终结本次执行。2018年1月15日，本院再次恢复执行，执行案号（2018）川01执恢6号。2019年2月27日，本院作出（2018）川01执恢6号执行裁定，决定拍卖大地资源公司所有的坐落于雅安市雨城区××乡××村的土地【权证号：雅安市雨城区国用（××）××号、××号】上的房屋8栋（建筑面积：12520.56平方米）及其他建构筑物（含温泉池14个、水池1个、亭子2个）。案涉房屋在拍卖范围内。房洁以买受人身份提出案外人执行异议，本院审查后作出（2019）川01执异1965号执行裁定，驳回房洁的异议申请。房洁不服裁定提起诉讼。 2005年4月19日，甲方大地资源公司与乙方四川省洁泰恒业工程设备有限公司（以下简称洁泰设备公司）签订空调安装合同，约定甲方将雅安周公山热**温泉寓所中央空调工程发包给乙方，每套D号楼工程总造价280000元、每套A型双拼寓所暂定造价50000元、会所暂定造价650000元。2010年5月19日，洁泰设备公司向大地资源公司发出以房抵款通知书，通知大地资源公司欠工程款1860000元，要求大地资源公司将抵扣工程款的两套房屋备案在其法定代表人房洁名下，由房洁与大地资源公司签订商品房买卖合同。2010年5月20日，大地资源公司与房洁签订商品房买卖合同，约定房洁购买第A5幢A5-2及D2幢1层，建筑面积736.68平方米，套内建筑面积634.92平方米，单价3880元/平方米，总价2858300元。2010年5月25日，前述商品房买卖合同在雅安市雨城区规划和建设局房地产管理科进行备案，备案商品房A5-2一套，建筑面积275.42平方米，套内建筑面积268.84平方米，总价1068600元，D2一层8套，建筑面积461.26平方米，套内建筑面积366.08平方米，总价 1789700元，备案使用的备案表为成都市房屋产权监理处文书。房洁未支付商品房买卖合同与抵款通知的差价。 本院认为，根据双方的主张，本案的争议焦点为：房洁是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”执行异议之诉审理的重点在于，一是案外人对执行标的是否享有实体权益，二是这种实体权益能够排除人民法院强制执行。 就实体权益而言。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”买卖合同是物权变动的原因，购买的方式取得物权，前提是有转让物权的合同，其次是全面适当履行合同。房洁提交的买卖合同是因以房抵债而来，以房抵债是债消灭的方式，法律不禁止，但以房抵债本身不是商品房买卖合同，以房抵债转化为商品房买卖合同需要特定条件，即清算型的以房抵债，在债务清算后以合法债权抵销应支付的商品房买卖合同对价，可例外认为建立商品房买卖合同关系。至庭审辩论终结前，房洁提交的证据不足以证明洁泰设备公司对大地资源公司享有债权1860000元，在本院要求其提交债权金额的证据后，仍只是说明债权就是如此金额。从签订的商品房买卖合同看，价款也超过房洁主张的债权约100万元，并未补足差额。房洁自行主张价款就是抵偿的债务1860000元，从商品房买卖合同本身看，房洁并未按照合同约定的价款履行买受人支付价款这一主要义务，自己也主张就仅是抵偿债务。因此，洁泰设备公司与大地资源公司的债权债务关系不明确，房洁与大地资源公司签订的商品房买卖合同也未按约定履行，整个以房抵债行为不能转化为商品房买卖合同关系。双方实际以商品房买卖合同的形式行以物抵债之实，仍应按隐藏的法律关系确定标的物的权利负担或权利归属。单纯的以房抵债不是不动产物权变动的原因，虽然合同进行了备案，但主管机关的备案不对当事人的债权权利或物权权利产生任何优先效力。房洁对案涉房屋不享有买卖合同上买受人的权利，更不产生物权期待权。房洁主张案涉房屋的所有权也缺乏权利来源的基础，其对案涉房屋主张买受人的实体权利缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 就排除执行而言。排除执行实际是对执行债权和异议实体权益位阶优先性的比较，且这种优先性不能通过优先受偿或参与分配解决。房洁不具有买受人的物权期待权，真实的权利最多为洁泰设备公司对大地资源公司设备价款及安装费用的债权请求权，其前提还是债权确定存在及金额确定，属于普通债权，温泉旅游公司申请执行的债权也为普通金额债权，房洁不具有排除强制执行的优先性权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回房洁的诉讼请求。 案件受理费29666.4元，由房洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  唐 健 审 判 员  孙 睿 人民陪审员  裴幼池 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  朱 娅