江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1311民初2687号 原告：韩峰，男，1983年7月12日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。 原告：时福成，男，1952年11月9日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。 原告：时宏亮，男，1982年12月25日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：时福成（系时宏亮父亲），住址同上。 被告：邹阿巧，男，1947年7月24日出生，居民，住江苏省昆山市。 被告：陈巧英，女，1948年7月13日出生，居民，住江苏省昆山市。 被告：龚渭和，男，1945年1月24日出生，居民，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：刘小飞，江苏昆成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡立红，江苏昆成律师事务所实习律师。 被告：虞蓓蕾，女，1946年2月14日出生，居民，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：龚渭和（系虞蓓蕾丈夫），住址同上。 被告：郑道富，男，1966年9月28日出生，居民，住江苏省昆山市。 被告：林珠琴，女，1967年9月25日出生，居民，住江苏省昆山市。 被告：胡正山，男，1950年7月15日出生，居民，住江苏省昆山市。 被告：蔡介英，女，1964年12月20日出生，居民，住江苏省昆山市。 被告：张盛，男，1990年6月30日出生，居民，住河南省驻马店市驿城区。 被告：葛研，女，1993年6月26日出生，居民，住江苏省新沂市。 上述二被告委托诉讼代理人：王运利（系葛研母亲、张盛岳母），住江苏省新沂市。 被告：王运利，女，1971年9月15日出生，居民，住江苏省新沂市。 被告：江苏国能酒业有限公司，住所地江苏省宿迁市经济开发区中兴君临国际广场A合181121号（1702）。 法定代表人：杨中跃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。 原告时福成、时宏亮与被告邹阿巧、陈巧英、龚渭和、虞蓓蕾、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英、张盛、葛研、王运利、江苏国能酒业有限公司（以下简称国能公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理。原告韩峰与被告邹阿巧、陈巧英、龚渭和、虞蓓蕾、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英、张盛、葛研、王运利、国能公司确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理。因两案系基于同一事实发生的纠纷且诉讼标的共同，本院依法裁定合并审理。案件合并后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时福成、韩峰、被告龚渭和及其委托诉讼代理人刘小飞、被告张盛、葛研的共同委托诉讼代理人王运利及被告国能公司的委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼，被告邹阿巧、陈巧英、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告韩峰向本院提出诉讼请求：1、确认第一至第八被告就宿豫区城东农贸市场0区1号商铺、5号商铺与被告张盛、葛研签订的买卖合同无效；2、请求确认原告与第一至第八被告签订的房屋租赁合同约定的同等条件下优先购买1号、5号商铺条款成立，原告享有此商铺的优先购买权；3、案件受理费、保全费、保险费等一切费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认第一至第八被告就宿豫区城东农贸市场0区1号、5号商铺与被告张盛、葛研签订的房屋买卖合同无效，撤销相应房屋的登记和房产证；2、请求法院公开拍卖宿豫区城东农贸市场0区1号、5号商铺，维护国家税收利益，维护原告同等条件优先购买权、维护法院生效判决执行的严肃性；3、请求法院撤销原告与张盛、葛研签订的房屋租赁合同；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：1、第一至第八被告未履行通知义务。2017年10月31日，原告就宿豫区城东农贸市场0区11-2、11-3、11-4门面房与第一至第八被告签订租赁合同一份，租期至2022年12月31日止，共5年。2019年3月29日，第一至第八被告代理人龚渭和作出案涉房屋整体由江苏华凡置业有限公司1家收购的通知，原告被迫放弃优先购买权。后案涉房屋被拆分出售，第一至第八被告并未通知原告。2、被告张盛、葛研蒙骗原告变更合同支付租金，恶意购买租赁房屋。被告张盛、葛研明知案涉房屋存在租赁关系且未到期，明知房屋出卖条件发生变化未通知承租人，恶意强买案涉房屋，损害原告优先购买权。3、被告三方恶意串通，损害国家、第三人利益。因邹阿巧等人与张盛、葛研、国能公司互不相识，且没有房屋买卖合同，所以龚渭和拒签合同。为此，张盛、葛研、国能公司、王运利于2019年4月20日以给400000元制作备忘录，恶意串通要求龚渭和认可张盛、葛研购买1、5号房屋，国能公司购买2、3、6、7、8、9、201号房屋，龚渭和明知备忘录是认可2家购房并严格执行，不让通知承租人，损害承租人优先购买权。国能公司的情况说明证实王运利代表张盛、葛研强买1、5号商铺，不让通知承租人。被告郑道富、林珠琴为逃避债务而与张盛、葛研、国能公司恶意串通，约定以低价转移房产。案涉房屋评估报告价格很低，均未达到同区市场价的50%，其以明显不合理的低价逃避税款，损害国家利益。 原告时福成、时宏亮向本院提出诉讼请求：1、确认第一至第八被告就宿豫区城东农贸市场0区1号商铺与被告张盛、葛研签订的买卖合同无效；2、请求确认原告与第一至第八被告签订的以同等条件优先购买该0区1号房屋的买卖合同成立；3、案件受理费、保全费、保险费等一切费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认第一至第八被告就宿豫区城东农贸市场0区1号、5号商铺与被告张盛、葛研签订的房屋买卖合同无效，撤销相应的房屋登记和房产证；2、请求法院公开拍卖宿豫区城东农贸市场0区1号、5号商铺，维护原告同等条件优先购买权、维护国家税收利益，维护法院生效判决执行的严肃性；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：1、2019年3月29日，第一至第八被告代理人龚渭和作出案涉房屋整体由华凡公司1家收购的通知，原告被迫放弃优先购买权。后案涉房屋被拆分出售，第一至第八被告并未通知原告。2、被告张盛、葛研恶意强买租赁房屋。被告张盛、葛研明知案涉房屋存在租赁关系且未到期，明知房屋出卖条件发生变化未通知承租人，恶意强买案涉房屋，损害原告优先购买权，侵害原告装修千家宴的价值利益。3、被告三方恶意串通，损害国家、第三人利益。因邹阿巧等人与张盛、葛研、国能公司互不相识，且没有房屋买卖合同，所以龚渭和拒签合同。为此，张盛、葛研、国能公司、王运利于2019年4月20日以给400,000元制作备忘录，恶意串通要求龚渭和认可张盛、葛研购买1、5号，国能公司购买2、3、6、7、8、9、201号房屋，龚渭和明知备忘录时认可2家购房并严格执行，不让通知承租人，损害承租人优先购买权。国能公司的情况说明证实王运利代表张盛、葛研强买1、5号商铺，不让通知承租人。被告郑道富、林珠琴为逃避债务而与张盛、葛研、国能公司恶意串通，约定以低价转移房产。案涉房屋评估报告价格很低，均未达到同区市场价的50%，其以明显不合理的低价逃避税款，损害国家利益。 被告龚渭和、虞蓓蕾辩称，就两案答辩如下，1、本案应为承租人优先购买权纠纷，本案与（2020）苏1311民初6846号案件审理内容一致，两次诉讼主体相同，诉讼请求本质相同，应认定为重复起诉，违反一事不再理原则。2、时福成主体不适格，案涉房屋租赁合同当事人为时宏亮，现时宏亮因职务身份恶意将时福成作为诉讼主体没有事实和法律依据。3、答辩人不存在侵犯被答辩人承租人优先购买权的事实。首先，答辩人已履行通知义务，答辩人已于2019年3月29日通知房屋整体出卖的事实，时宏亮亦已书面形式放弃优先购买权。其次，答辩人不存在恶意串通损害被答辩人知情权、优先购买权的事实，案涉房屋买卖均由王运利代表上海华凡置业有限公司（以下简称华凡公司）与答辩人磋商，直至过户时才发现是国能公司委托华凡公司购买案涉房产；基于国能公司和华凡公司的内部委托关系，答辩人认可国能公司的买方身份，案涉房屋的过户分割若干权属证书系国能公司处分权和自主经营权的行使，并不违反答辩人当初整体出卖的意思。综上，答辩人和张盛、葛研签订的买卖合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告张盛、葛研、王运利辩称，1、答辩人与第一至第八被告之间的买卖合同依法成立有效。承租人优先购买权是法律拟制的设定在租赁物上的一种负担，只是限制出卖人自由选择卖房的权利，其占用、使用、收益和处分的权能并未受限。合同只在合同当事人之间成立和生效，非合同当事人的行为除法律另有规定外，不应影响合同的效力。案涉房屋已于2019年4月23日过户登记至答辩人名下，答辩人为案涉房产的合法所有权人。2、被答辩人已以书面形式放弃优先购买权，韩峰亦于2019年4月28日与答辩人签订了租赁合同，答辩人并未违反买卖不破租赁原则。 被告国能公司辩称，两案均未列明针对答辩人的诉讼请求，无论案件的审理结果如何，答辩人均不承担任何法律义务，但原告在已经发生诉讼情况下将答辩人列为被告，该行为属滥用诉权的行为。 被告邹阿巧、陈巧英、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告邹阿巧为宿迁市宿豫区城东农贸市场0区综合楼三区201房产的登记产权人，0区综合楼面积为3773.08平方米，三区201面积为3175.11平方米，被告邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英原为上述房屋的按份共有权人。 2014年9月28日，原告时宏亮作为承租人、乙方代表与甲方（合同载明为邹阿巧）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将宿迁市宿豫区城东农贸市场0区综合楼三区（建筑面积3773.08㎡）减去已租赁给宿豫区妇幼所及已租赁给宿迁市宿豫区浩荣小贷公司（以现状为准）的剩下面积出租给乙方；租期8年，自2014年10月10日起至2022年10月9日止，年租金为200,000元；租赁期满如乙方无违约行为，则享有同等条件下对房屋的优先租赁和购买权。该合同出租人处加盖的为邹阿巧个人印章，见证人处有蔡某、吉某、龚某签字。2015年10月9日，时宏亮作为承租人、乙方代表与甲方（合同载明为邹阿巧）签订《补充协议》一份，载明本合同作为原2014年签订宿豫区城东农贸市场0区综合楼三区房屋租赁合同的补充合同，租期延长至2025年10月9日止；租赁面积在原有基础上，再增加市场二层房面积；租金从本年度起调整为第一年为240,000元、第二年为250,000元，第三年为260,000元，从第四年起租金每一年比上一年度增加5%，即第四年为273000元，以此类推。该合同出租人处加盖的为邹阿巧个人印章，见证人处有蔡某、龚某签字。2015年7月26日，时宏亮将上述房屋转租给案外人用于餐饮经营，并由案外人使用至今。 2017年11月1日，原告韩峰作为承租人（乙方）与出租方（合同载明为邹阿巧、胡正山、龚渭和、郑道富）签订《店面房租租赁合同》一份，载明甲方同意将宿豫区韶山路11-2、11-3、11-4房屋租赁给乙方用于手机卖场；租赁期限为2017年10月31日至2022年12月31日，合同期满后，如出租方仍需出租房屋，承租方在同等条件下享有优先权。该合同出租方落款为蔡某（代）、龚某。合同签订后，韩峰租赁上述房屋并使用至今。 2019年初左右，被告邹阿巧等房屋产权人欲出卖案涉房屋，被告王运利获知该出售信息后，联系到有购房需求的国能公司。2019年1月26日，国能公司（甲方）与华凡公司（乙方）签订金融服务协议书，约定国能公司为完成企业经营资金需求而购买千家宴及周边商铺，并获知乙方能够提供融资相关信息并协助甲方完成融资购买商铺需求，现委托乙方寻找、介绍商铺资源及出资方；商铺收购计划为千家宴及周边商铺，具体面积按分割后实际过户到甲方户名上的房产面积为准；报酬为1,000,000元现金及1,000,000元酒；被告王运利代表华凡公司签字，并加盖华凡公司印章。 2019年3月29日，蔡某代为向时宏亮发出通知书，内容为“胡正山让我通知你，邹阿巧、胡正山、龚渭和、郑道富他们在宿豫区河东农贸市场综合楼0区和三区的房产整体转卖由一家收购。你和你父亲是否放弃优先购买权？请及时作出答复，交我转达他们”，同日，时宏亮出具书面通知，内容为“本人放弃宿豫区城东农贸市场综合楼0区的优先购买权”。原告韩峰在收到通知后亦于2019年3月29日出具书面承诺一份，载明“本人承租韶山路城东农贸市场11-2、11-3、11-4房产，放弃优先购买权”。 2019年4月3日，宿豫区城东农贸市场0区综合楼按产权人的申请拆分为0区综合楼商01铺、商02铺、商03铺、商05铺、商06铺、商07铺、商08铺、商09铺，并登记在被告邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英名下。后第一至第八被告与被告张盛、葛研就0区综合楼01铺、05铺分别签订《宿豫区存量房买卖合同》两份，将上述两套商铺出售给被告张盛、葛研。2019年4月23日，第一至第八被告向不动产登记中心提出书面不动产登记申请，申请将上述房屋转移登记至张盛、葛研名下，后上述房屋于当日登记至张盛、葛研名下。 2019年7月11日、7月15日、7月17日，国能公司分别出具情况说明和邀请函，明确其欲收购涉案整体房产，但中间人王运利将其中的01号和05号运作出售给了张盛、葛研。 诉讼过程中，根据韩峰的申请，本院于2020年7月7日作出（2020）苏1311民初2687号民事裁定，查封张盛、葛研名下位于宿豫区城东农贸市场0区01号房屋一套。根据时福成、时宏亮的申请，本院于2020年7月15日作出（2020）苏1311民初1666号民事裁定，查封登记在张盛、葛研名下的位于宿豫区城东农贸市场0区2层05号房屋一套。 另查明，原告韩峰与原告时宏亮、时福成所租用的房屋均占用宿豫区城东农贸市场0区商01铺、商05铺部分区域。2019年4月28日，原告韩峰（乙方）已与被告张盛、葛研（甲方）签订《店面房租租赁合同》一份，约定甲方将城东农贸市场0区综合楼商01铺部分区域、商05铺部分区域租赁给乙方用于经营母婴用品。 本院认为，原告韩峰、时福成、时宏亮二案争议的房屋标的及房屋买卖合同的当事人与本院（2020）苏1311民初6846号案件的房屋标的及房屋买卖合同当事人均不一致，并不属于重复诉讼。关于原告主张的案涉房屋买卖合同是否有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案原告作为案涉房屋的承租人，依法享有优先购买权，但即便案涉房屋的买卖行为侵害了原告的优先购买权，原告亦不能以此主张案涉房屋的买卖合同无效。关于案涉房屋的买卖合同当事人是否存在恶意串通导致合同无效的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。恶意串通的合同是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。本案中，案涉房屋的原产权人在案涉房屋出售前已向二原告履行了通知的义务，结合双方提供的证据及庭审陈述，并不能认定案涉房屋的买卖双方存在串通的合意，故原告以此主张合同无效亦不能成立，本院不予支持。原告如认为侵害其优先购买权，应另案诉讼处理赔偿事宜。原告韩峰关于撤销其与张盛、葛研签订的房屋租赁合同的主张，因该主张与本案并非同一法律关系，本院不予处理，韩峰可另案主张。因合同无效主张不能成立，原告韩峰、时福成、时宏亮的其他诉讼请求缺乏基础，本院亦不予支持。被告邹阿巧、陈巧英、郑道富、林珠琴、胡正山、蔡介英未到庭参加诉讼，本院视其放弃相关诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告韩峰的诉讼请求； 二、驳回原告时福成、时宏亮的诉讼请求。 （2020）苏1311民初2687号案件受理费13800元、保全费5,000元，合计18800元，由原告韩峰负担。（2020）苏1311民初1666号案件受理费14880元，保全费5000元，合计19880元，由原告时福成、时宏亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  康 凯 人民陪审员  于永美 人民陪审员  罗绪明 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  张雨沫 附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 二、申请执行 本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。 申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 逾期申请的，人民法院不予立案执行。