河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初2645号 原告：第一太平融科物业管理（北京）有限公司唐山曹妃甸分公司，住所地：唐山市曹妃甸区原唐海县综合贸易市场3-2，统一社会信用代码：91130200054028885J。 负责人：麦东贤，男，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：马艳珍，女，河北滨港律师事务所律师，委托代理权限为特别代理。 被告：孙某。 原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司唐山曹妃甸分公司（简称“物业公司”）与被告孙某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人马艳珍和被告孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：请求被告交纳拖欠物业管理服务费83394元，并自欠费之日起至实际交费之日止，以欠费金额为基数，按日利率千分之三的标准支付违约金。事实和理由：被告购买了位于曹妃甸工业区××号和××号房屋，建筑面积分别为203.36平方米和491.59平方米。原告为该小区提供物业管理服务，被告应在费用到期前30日内按建筑面积每月每平方米5元的标准交纳物业管理服务费，逾期未交纳的按每天千分之三的标准自逾期之日起交纳违约金。Ｅ31号房屋欠费期间自2019年2月21日至2021年2月20日，欠费金额24403.2元；Ｂ15号房屋欠费期间自2019年7月10日至2021年7月9日，欠费金额58990.8元，合计83394元。在庭审过程中，原告将诉请的物业管理服务费时间由两年改为一年，Ｅ31号房屋自2019年2月21日至2020年2月20日的物业管理服务费12201.6元，Ｂ15号房屋自2019年7月10日至2020年7月9日的物业管理服务费29495.4元，原告将诉讼请求数额变更为41697元。 被告孙某主要辩称：第一，2018年到2019年，我和原告就E31号房屋的物业费打过官司，我上一年度的物业费没交，根据《合同法》第94条关于法定解除的规定，我不应该交2019年到2020年的物业费；第二，我和原告没有关于B15号房屋的合同，原告未向我提供物业服务，我不应交纳物业费；第三，B15号房屋房顶漏水，原告不给维修。 本院经审理认定双方当事人无争议的事实如下： 被告孙某购买的唐山市房屋建筑面积203.36平方米，其购买的该小区Ｂ栋15单元1层15号（简称Ｂ15号）房屋建筑面积491.59平方米。 原告与被告孙某就上述E31号房屋签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，被告孙某按建筑面积5元/月·平方米支付物业服务费；业主交纳费用时间为费用到期前30日内；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交，并从逾期之日起按每日千分之三的标准支付违约金。原告未与被告孙某就上述B15号房屋签订《前期物业管理服务协议》。 2019年7月30日，因被告拒交E31号房屋物业服务费，原告将被告诉至本院，本院作出（2019）冀0209民初2493号民事判决：“被告孙某于本判决生效之日起十日内向原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司唐山曹妃甸分公司交纳2018年2月21日至2019年2月20日的物业服务费12201.6元，并以该应支付物业服务费12201.6元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司唐山曹妃甸分公司支付自2019年2月21日起至实际履行之日止的违约金”。后被告对上述判决不服，向唐山市中级人民法院提起上诉，唐山市中级人民法院以（2019）冀02民终8603号民事判决维持本院上述一审判决。此外，被告当庭陈述其大概在2019年5月将B15号房屋对外出租，该房屋被用于曹妃甸区丛林狼饭店的经营。被告未实际交纳原告诉请主张的上述物业服务费。 对当事人有争议的事实及证据认定如下： 2012年10月25日，融科上城小区的建设单位唐山曹妃甸融发房地产开发有限公司与原告方签订《前期物业服务合同》，该合同约定建设单位选聘原告方对融科上城提供前期物业管理服务；商业物业为5元/月·平方米，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按千分之五的标准向原告方支付违约金；该合同期限自2012年10月25日起至2015年10月24日止。2015年9月24日，上述《前期物业服务合同》的双方签订《补充协议》，将合同期限变更为“本合同期限自2012年10月25日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止”。 原告提交了融科上城小区的建设单位与原告方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，证明融科上城小区的建设单位已依法与原告物业服务企业签订前期物业服务合同。被告以其本人没有与原告签订物业服务合同为由对上述证据不予评价。原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。原告另提交了B15号房屋的电费交费明细打印件、水费收据复印件，被告对上述证据不予认可。因原告提交的上述证据并非证据原件，且无法与原件核对一致，本院不予确认。 本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与被告之间就E31号房屋、B15号房屋的物业服务合同成立且合法有效，该合同不因被告拒交物业服务费而解除，在被告未提供充分证据证明原告没有履行或未完全履行《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、《补充协议》约定义务的情况下，被告应按照合同约定及时足额交纳物业服务费。原告主张的E31号房屋自2019年2月21日至2020年2月20日的物业管理服务费12201.6元和B15号房屋自2019年7月10日至2020年7月9日的物业管理服务费29495.4元并无不当，本院予以支持。因被告逾期未交纳，应向原告支付违约金。原告主张的违约金过高，考虑原告资金被占用期间产生的损失，违约金应予减少，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孙某于本判决生效之日起十日内向原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司唐山曹妃甸分公司交纳E31号房屋自2019年2月21日至2020年2月20日的物业服务费人民币12201.6元，并以未支付的该物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司唐山曹妃甸分公司支付自2020年2月21日起至实际履行之日止的违约金。 二、被告孙某于本判决生效之日起十日内向原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司唐山曹妃甸分公司交纳B15号房屋自2019年7月10日至2020年7月9日的物业服务费人民币29495.4元，并以未支付的该物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司唐山曹妃甸分公司支付自2020年7月10日起至实际履行之日止的违约金。 三、驳回原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司唐山曹妃甸分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计421元，由被告孙某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 董子奇 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 董 伟 书 记 员 董文硕