贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初13867号原告周启开，男，汉族，1982年7月26日生，住贵阳市云岩区。原告黄安梅，女，汉族，1979年9月10日生，住址同上。二原告共同委托代理人樊朝彬、陈璞，贵州贵达律师事务所律师。被告贵阳万科远通房地产有限公司，地址：贵阳市云岩区金阳大道南段118号。法定代表人：陈潇，职务：董事长。委托代理人廖智慧，何晓艳，国浩律师（贵阳）事务所律师。原告周启开、黄安梅诉被告贵阳万科远通房地产有限公司（以下简称万科远通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周启开、黄安梅委托代理人樊朝彬，陈璞，被告万科远通公司委托代理人廖智慧、何晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周启开、黄安梅提出如下诉讼请求：1、判令被告赔偿原告购房款71320元；2、判决被告承担诉讼费。事实及理由：2015年1月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买万科远通悦城商品房一套，建筑面积116.65平方米，套内建筑面积92.77平方米，单价为每平方米7380.53元，总价款为684692元。被告在销售房屋时一直宣传并承诺小区将入驻省府路小学、贵州省第十九中学等，该宣传承诺内容系原告决定购房的重要考虑因素。但是原告收房后至今催促多年，被告一直未解决其承诺的学校配套问题，教育部门明确确认被告建设小区时根本未规划任何学校与幼儿园，后其协调入驻小区的是林木小学与野鸭小学。原告购买小区商品房，标的物不仅包括专有部分，还包括小区共有部分以及配套设施。被告对于小区配套学校的宣传及承诺构成商品房买卖合同的约定内容。被告当初关于小区配套学校的宣传和承诺显然系欺诈购房人，其现在也不能履行承诺，已经构成重大违约，依法应当承担违约责任。根据《合同法》第107条、111条、115条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条之规定，被告应当承担减低价款、赔偿损失等违约责任，故特诉至法院。被告万科远通公司辩称:一、被告不存在虚假宣传，原告的诉请缺乏事实依据。“金阳大社区”是一个区域概念，是以世纪金源为轴心，涵盖缇香郡、万科城、万科悦城三个楼盘区域。红黄蓝幼儿园、省府路小学、十九中进驻“金阳大社区”并不直接等同于进驻万科悦城。学校于2013年6月经云岩区教育局申请、云岩区政府批准已确定进驻，于2015年9月正式开学，万科城业主可以就读。因此，三所学校进驻“金阳大社区”并非虚假宣传，原告因自身的理解错误，导致认为三所学校入驻金阳社区就等同于入驻万科悦城，责任在于原告，不能将原告的误解等同于被告的合同义务。二、原告诉称的学校不在合同约定内，不在万科悦城规划范围内，且对房屋价格无重大影响，依法不属于合同内容，其诉请赔偿有悖于法律规定。三、三所学校属于公办学校，就读资格和条件由教育主管部门确定，原告子女不能就读三所学校系教育局履行行政职能所致，与被告无关。根据云岩区教育局划片区情况，原告的子女可以就读林木小学、贵阳市第一实验小学、贵阳市第三十中学，原告所称无学校可读的情况并不属实。四、原告未举证证明损失的存在，也未证明按每建筑平米1000元返还购房款的依据，应承担举证不力的后果。综上，被告不存在虚假宣传的行为，宣传内容依法不构成合同内容，公办学校的招生范围系由教育局确定，原告未举证证明其存在损失情况和计算标准的依据，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定如下事实：原告因购买被告修建的“万科远通悦城”项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》第三条约定：房屋建筑面积116.65平方米，套内建筑面积92.77平方米；第七条约定：该商品房单价每平方米7380.53元，总价款684692元。第十二条第（三）款“商业配套设施”中对幼儿园、学校、会所、购物中心均未约定。第二十六条“销售广告及宣传资料”约定“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”该合同附件五关于“本项目内相关配套设施、设备的具体约定”：1、（1）地下车库有公共厕所及配套设备用房；（2）文化图书馆位于7#楼架空层；（3）社区服务用房位于9#楼架空层；（4）7、8、9号楼地下车库内规划有消防水池、水泵房、发电机房、排风机房、配电室。2、其他约定：无。合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了相应的购房款，审理中，双方认可房屋已交付原告，在万科悦城业主手册配套服务中载明的学校为：贵阳市第一实验小学、林木小学、贵阳市第三十中学。又查明，审理中，原告提交照片及贵州都市网的网页截图，显示有“三大省级名校就在家门口，助力孩子成长无忧”、“万科金阳大社区三大名校十二年一站式教育省府路小学、19中、红黄蓝幼儿园入驻金阳大社区”横幅标语，网页截图载有：“万科三区合一隆重发布金阳大社区……万科金阳大社区以世纪金源步行街为轴心，串联出永不落幕的繁华大社区，将西区万科城、缇香郡、东区万科悦城有机结合组成社区平台……万科金阳大社区签约引进三大名校、包括闻名全市的省府路小学，翌年即可竣工……”拟证明被告在销售房屋时，通过广告方式宣传承诺省府路小学、19中、红黄蓝幼儿园入驻万科悦城。原告同时提交云岩区住房和城乡建设局下发的《信访处理意见书》，拟证明被告愿意出资解决学校的修建问题，并联系政府部门申请万科小区学位，但被告未修建学校，且后来教育局答复在满足万科麓山小区的业主外，才安排万科悦城的业主子女。被告对原告的证明目的均不认可，同时提交云岩区中小学招生服务范围文件，显示省府路小学，贵阳市第十九中学万科城校区招生范围无万科悦城业主，并表示学校划片招生系政府相关部门确定，且学校入驻金阳大社区并不代表就是入驻万科悦城，而该三所学校也并未规划在万科悦城内，被告表示愿意出资解决学校的修建系配合政府履行其社会职责，并不是被告的合同义务。被告同时提交贝壳网和58同城二手房信息，拟证明万科悦城与万科城的房价整体上并无差异。另查明：审理中原告表示其诉请的购房款系因双方合同没有约定被告违反广告宣传内容应承担的违约责任，酌情以套内建筑面积为基数，按每平米1000元计算。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行合同义务。本案的争议焦点为：被告的销售广告中对配套学校的说明与允诺是要约邀请还是要约？根据合同，双方未对小区配套的幼儿园、学校等商业设施进行约定，现原告主张被告在销售房屋时，通过广告方式宣传承诺省府路小学、19中、红黄蓝幼儿园入驻万科悦城，并提交照片及贵州都市网的网页截图，但从照片及网页截图记载的内容来看，该三所学校系入驻金阳大社区，并不是万科悦城，且根据被告提交的云岩区中小学招生服务范围文件显示，其中的省府路小学、19中万科城校区已开始招生，只是万科悦城的业主不属该片区生未能就读，因此原告主张被告作虚假广告，欺诈原告的理由并不充分。同时因原告提交的照片和网页截图显示未对学校的具体规划的面积、结构、修建时间等作出具体的允诺，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定中关于说明与允诺具体、确定的要求，故上述销售广告中关于配套学校的说明属于要约邀请，不属于要约。同时原告在本案审理中也未举证证明被告的宣传广告对其当时选择订立合同以及房屋价格的影响，故对其要求以每平米1000元返还其购房款的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：驳回原告周启开、黄安梅的诉讼请求。案件受理费人民币1582元，减半收取人民币791元，由原告周启开、黄安梅负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  章放忠二〇二〇年十二月八日书记员  乔维姗