呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初3021号原告：孟缤，女，住呼和浩特市。原告：金筱霖，女，汉族，住呼和浩特市新城区呼伦贝尔南路10号院4号楼2单元1号被告：内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司。法定代表人：高邦区，该公司总经理。委托诉讼代理人：武菲，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓宇，内蒙古百宁律师事务所律师。原告孟缤、金筱霖与被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告孟缤、金筱霖，被告委托诉讼代理人武菲、高晓宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孟缤、金筱霖向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付租金132401元。2、请求人民法院依法判令被告支付违约金96656元。3、请求人民法院依法判令被告人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月1日,原告与被告“中城飞祥”签订了《委托经营合同》(以下简称“合同”),原告将位于呼和浩特市××区.12平方米的房屋出租给被告使用,房屋总价人民币756577元。合同约定,委托经营期限为3年,自2015年1月1日起至2017年12月31日止。第一阶段:2015年1月1日---2015年12月31日,按房屋总价款的6%计算回报,于每年的1月1日-10日、7月1日-10日,每半年支付一次租金。第二阶段:2016年1月1日---2016年12月31日,按房屋总价款的6.5%计算回报,于每年的1月1日-10日、7月1日-10日,每半年支付一次租金。第三阶段:2017年1月1日---2017年12月31日,按房屋总价款的7%计算回报,于每年的1月1日-10日、7月1日-10日,每半年支付一次租金。自2015年1月1日起至2017年12月31日止,被告应支付原告的租金共计147533元,被告实际支付原告的租金为94461元(其中包括支付现金47896元;因增加面积抵扣租金46565元),在代缴个税26591元的基础上,被告还有26481元租金未支付给原告。“合同”第八条约定:被告应按约定向原告支付租金,逾期支付的,应自第31日起,每逾期一日,按拖欠金额的千分之五支付违约金。我自愿按自2018年1月1日起至2019年12月31日止计算,故违约金为:2648l×5‰×365×2=96656(元)。2017年12月31日后,即自2018年1月1日起至2019年12月31日止,被告仍继续占用此房屋资源正常开展商业经营,理应依法按2017年度标准续付两年租金105920元。综上所述,被告“中城飞祥”严重违反委托经营合同有关约定,恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求,切实维护公民的合法权益。被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司辩称：一、本案二原告主体资格均不适格。根据合同的相对性，只有合同相对方才互负权利义务，而本案中，《维多利时尚广场委托经营合同书》（以下筒称“委托经营协议”）系案外人金龙与答辩人签署，并非孟缤与答辩人签署，因此，孟缤不具有原告的主体资格。原告金筱霖更是与本案毫无关系，既不是案涉商铺所有权人，也非缔约相对方，不具备原告主体资格，依法应当驳回起诉。二、本案诉讼时效期间已经经过。答辩人与案外人金龙于2015年6月1日签订了《维多利时尚广场委托经营合同书》（以下简称“委托经营协议”)，双方在该协议中约定由答辩人就案涉商铺进行委托经营，合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日，每半年进行一次返租。根据上述合同约定，该返租协议共约定了四期返租周期，前三周期的诉讼时效期间均已经过，只有2017年7月10日应付的返租金额诉讼时效期间尚未经过。三、针对被答辩人主张的2015年至2017年答辩人欠付被答辩人的返租费用问题，因案涉商铺存在面积差，被答辩人商铺的实际面积大于其购买的面积，故双方协商从返租金额中予以抵扣，这部分应当核减。三、针对被答辩人主张的96656元的违约金约定过高，应按照法定违约金进行主张，以其实际损失即26480元的30%进行主张。四、被答辩人诉状中主张租金以及违约金的基数是错误的，其商铺购买金额与其在委托经营协议中自认的铺位价款不一致，其主张的租金基数计算依据房屋总价为756577元，而在委托经营协议中据以计算返租金额的商铺价款为710011元，差额高达46566元，显然被答辩人以高于合同约定的基数主张了权利，这部分金额应当在本案中予以核减。五、2017年12月31日双方合同因期限届满而终止后，双方既无续签合同的意思表示，也没有实际续签委托经营协议，其诉状中陈述的2017年12月31日后由答辩人继续占用案涉房屋不是事实，在合同到期后，商铺就由被答辩人控制，据了解现在案涉房屋是租给了一家窗帘店，既不是从答辩人处承租，也没有向答辩人缴纳租金，因此被答辩人在合同到期解除后应当向实际使用人主张权利而非向没有任何权利义务关系的答辩人主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年5月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于呼和浩特市××区房屋，预测建筑面积为32.02平方米，房屋总价款710011元。2015年6月1日，原告孟缤委托金龙与被告签订《维多利时尚广场委托经营合同书》，约定：原告将位于维多利时尚广场-1层105号32.02平方米的产权式商铺委托给被告经营，委托经营期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；合同第二条委托经营的回报及支付方式：铺位价款为710011元，分三个不同年段固定经营计算回报，第一阶段为2015年1月1日至2015年12月31日，按原告购买该铺位合同总价款的6％的年回报率予以计算回报；第二年计算比例为6.5％；第三年计算比例为7％；支付方式为半年付，被告应于每年的1月1日至10日、7月1日至10日向原告支付本半年度回报金额；合同第八条违约责任：被告未按时向原告支付回报金额，应承担违约责任，除按本合同规定支付原告应得回报额外，应自第三十一天起，每逾期一日按拖欠回报金额的千分之五，向原告支付违约金。2017年2月18日，原、被告签订了网签《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于呼和浩特市××区房屋，预测建筑面积为34.12平方米，房屋总价款756577元。本院认为，原、被告签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。被告未按照合同约定的时间向原告支付回报额，已经构成违约，应当承担违约责任。原、被告签订的合同到期后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，双方继续履行原合同，租赁期限为不定期。根据本院作出的已生效的（2019）内0102民初7280号民事判决书认定的事实，2019年7月30日，被告将涉案商铺交付于业主成立的自主招商小组，应视为原被告之间的委托经营合同已协议解除，故对于原告请求被告支付回报金132401元的诉求，按照756577元为基数计算回报金，扣除被告已支付的47896元，扣除增加面积抵扣租金46565元，扣除代缴个税26591元，本院予以支持110334元（45394.62元＋491775.05元＋52960.39元＋52960.39元＋30893.56元－47896元－46565元－26591元）。对于原告请求的违约金，双方约定按日千分之五计算违约金，属过分高于给原告造成的损失，故酌情支持违约金为11875元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孟缤、金筱霖支付2015年1月1日至2019年7月30日止的商铺回报金额110334元，违约金11875元，合计122209元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2368元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生二〇二〇年十二月十八日书记员 徐晓华