广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0104民初9428号 原告：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司，住所地广州市越秀区广园东路1540号A1栋28号铺。 负责人：简麟辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丽萍，广东安法律师事务所律师。 被告：黎志佳，男，1976年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。 原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司诉被告黎志佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑丽萍，被告黎志佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告支付欠付的2019年8-10月份租金（16906元/月）、管理费54942元（1408元/月），滞纳金54942元（按所欠金额的每日3%计）；3、判令被告因单方面违约解除合同，向原告赔偿损失166400元（130元/月/平方米×64平方米×剩余租期20个月）。事实和理由：原告与被告的《租赁合同》，约定：原告将位于广园××号广园致友汽配城F18号的档位出租给被告，总建筑面积64平方米，租期自2013年7月1日起至2021年6月21日止，其中2019年7月1日至2020年6月30日月租金为16906元，管理费为每月1408元，水电费按照水电公司收取原告总表金额除以各用户合共总度数后得出的单价计收；被告应于每月15日前以银行转账支票结算的方式向原告支付上述费用；若被告未按时支付水、电费，原告有权按迟延支付费用的10%收取滞纳金至费用缴清之日止；若被告未按时交纳租金、管理费或相关费用，按日3%的标准向原告交纳滞纳金至费用缴清之日止等。被告自2019年8月起未向原告交纳租金、管理费，已构成根本违约，严重损害原告的合法权益，经原告催告，被告至今仍未付清。根据合同约定，原告于2019年10月31日向被告发函解除了双方之间的租赁合同。 被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.我方和原告签订旧合同是2018年6月30日到期，新合同是被告在2017年7月让我方签订，存在倒签合同，新合同无法律效力。我方认为应当按照旧合同履行。新旧合同管理费、租金标准一致。2.原告需要提供建设工程规划证及产权合法证明，否则我方不认可其合同效力。3.我方签订新合同时，被告当时和原业主租赁合同还未续期就同我方签订新合同是不符合程序的。4.新合同是在2017年续签的，当时原告逼着我方提前一年签订合同是为了延续场地经营。5.我方于2019年7月提前告知原告要退场并提交证明，但原告不同意我方退场。我方确实于2019年7月将钥匙交给汽配城小卖部老板简先生，也就是原告老板的亲戚。 经审理查明，2013年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园致友汽配城F18号档位，总建筑面积64平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2013年7月1日起至2021年6月21日止；其中2019年7月1日至2020年6月30日租金为16906元/月，管理费为1408元/月，管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。原告确认该合同为倒签，实际签订时间为2017年7月。 该合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告经营使用。被告自2019年8月起未向原告支付租金、管理费。 2019年10月31日，原告在涉讼商铺处张贴《解除租赁合同通知书》，内容为：因被告自2019年8月起未向其司支付租金、管理费等，故从2019年10月31日起解除双方之间编号为F18-01《广园致友汽配城总场租赁合同》等。 2019年11月28日，原告委托律师向被告寄发《律师函》，要求被告支付2019年8、9、10月的租金、管理费及滞纳金、违约金等。 原告为了证明其损失，向本院提交了其与融通地产（广东）有限责任公司签订的《房地产租赁合同》，其中约定了原告承租的地址为致友汽配城，建筑面积17224.89平方米，场地面积18861.8平方米；其中2019年9月1日至2019年12月31日每天租金为72226.06元。 本院认为：原、被告自愿签订的上述《租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。虽然该合同实际签订于2017年7月，但并不会导致合同无效。 原告已将涉案商铺交付给被告使用，被告理应依约向原告支付租金及管理费等费用。被告逾期支付2019年8月起的租金及管理费、超过30天，已构成合同解除的条件，应依约承担违约责任。原告在涉讼商铺处张贴解除租赁合同通知书，合同解除的意思表示送达被告，故上述租赁合同已于2019年10月31日解除。被告称其已于2019年7月退场，但未与原告办理交接手续，故本院对此不予认定。原告据此要求被告支付所欠的租金及管理费的诉讼请求合法合理，本院予以支持。鉴于被告不同意支付逾期付款违约金并认为违约金的标准过高，本院根据本案实际情况酌情调整为自2019年8月16日至2019年8月19日期间参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于原告要求被告赔偿相当于20个月租金损失的诉讼请求，因双方并未就该项损失进行约定，且原告该项请求有违公平原则，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告黎志佳应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年8月至2019年10月的租金（按每月16906元计），管理费（按每月1408元计）。 二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告黎志佳应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付逾期支付租金的违约金（自2019年8月16日起至2019年8月19日止，以16906元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日、2019年9月16日、2019年10月16日起至实际清偿之日止，分别以16906元为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金以不超过所欠租金总额为限）。 三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告黎志佳应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付逾期管理费的违约金（自2019年8月16日起至2019年8月19日止，以1408元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日、2019年9月16日、2019年10月16日起至实际清偿之日止，分别以1408元为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金以不超过所欠管理费总额为限）。 四、驳回原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5444元，由原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司负担4204元，被告黎志佳负担1240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  粟晓晶 审 判 员  梁志铭 人民陪审员  邓晓红 二〇二〇年十二月二日 书 记 员  黄丽蓉