广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24973号原告：彭燕群，女，1956年12月6日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：马平川，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蓝岚，广东环宇京茂律师事务所实习律师。被告：陈桂玲，女，1969年12月1日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：常子君，女，1994年3月29日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：常子心，男，1997年4月27日出生，汉族，住广州市越秀区，三被告共同委托诉讼代理人：金沙，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：常信义，男，1952年2月17日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：马平川，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蓝岚，广东环宇京茂律师事务所实习律师。原告彭燕群诉被告陈桂玲、常子君、常子心，第三人常信义返还原物纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告彭燕群和第三人常信义的共同委托诉讼代理人马平川，被告陈桂玲、常子君、常子心及其共同委托诉讼代理人金沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭燕群向本院提出诉讼请求：1、判令三被告腾空搬出广州市海珠区石溪村富全街68号804房，并将房屋交还给原告；2、判令三被告向原告支付自2020年8月15日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按29元/平方米×建筑面积93.64平方米计算）；3、判令诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与第三人为夫妻关系。被告陈桂玲与常富义（已故）为夫妻关系，与被告常子君为母女关系，与被告常子心为母子关系。第三人与常富义为兄弟关系。1988年10月，原告以参与海珠区石溪村第二经济合作社集资建房的方式，取得位于广州市石溪村富全街68号804房（以下简称“804房”）的集体住宅所有权，新滘镇人民政府并颁发《宅基地使用证》作为权属依据。原告为此支付329838.4元。1996年，前述合作社将案涉房屋建成并交付原告后不久，常富义即与第三人私下签订《协议书》，约定“一、常富义本人对起义路37号地下的使用权放弃，条件是常信义在石溪富全路2号楼五栋804房建筑面积93.5平方米的新楼的使用权作对等；……三、如常信义在议定起义路37号不能营业时，交由常富义居住，条件是常富义必须退回在石溪前注的新楼给常信义。……”嗣后，第三人以兄弟间借用的名义劝说原告将804房交由常富义居住。常富义在1999年死亡，后由三被告居住。2015年，被告陈桂玲申请到位于广州市海珠区南洲路133号809室的经租房后，涉案房产用途不明。2000年，第三人身患多种疾病，到2010年基本丧失劳动能力，将生意交由案外人打理。2020年，第三人确诊老年痴呆，加之年事已高，遂准备结束营业，要求被告陈桂玲返还804房，并愿将起义路37号交由被告陈桂玲居住。被告陈桂玲拒绝返还涉案房产。被告陈桂玲、常子君、常子心辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。具体意见如下：一、三被告有权继续居住在804房，依据是被告陈桂玲的丈夫常富义与原告的丈夫即第三人签订的《协议书》。《协议书》是第三人和常富义在1996年8月29日签订，常全义作为在场见证人，亦在协议书上签名确认。《协议书》系第三人和常富义作为各自的家庭代表自愿签订，是双方真实意思表示，协议内容符合法律法规规定，合法有效。《协议书》签订时，原告与第三人是夫妻关系存续期间，对于该《协议书》，原告是知情且同意的。《协议书》明确约定了双方就常富义在起义路37号商铺的经营与使用利益与804房的使用权作对等补偿交换，该内容对第三人和常富义均有法律约束力，双方均应按照协议全面履行约定义务。协议书第一行“对起义路旧住家的使用中的利益兄弟俩商量议定如下”点明解决的是37号房使用中的利益问题。这点可确定常富义具有对起义路37号房使用中的利益。根据合同约定，尽管承租人是第三人，常富义依然享有37号房使用中的利益，包括居住利益和经营利益等。常富义去世后，三被告作为常富义上述权益的继受人，第三人及原告理应对三被告继续履行协议书中的全面义务。二、804房的购房款的来源并非原告的个人财产。90年代，起义路37号房周边的环境非常适合做档口生意，异常火爆，当时37号房以分租的状态和他人共同经营使用，每月租金收益可达三万多元，一年下来就可以买两套房，而804房的购房款来源正是37号房当时房租的收益。当时原告为了跟弟弟分开住，又不愿意放弃37号房这个有巨大利益价值的房屋，所以才买了804房把弟弟一家安排住进去。常富义一家住进804房前，该房屋是毛坯状态，常富义一家自掏腰包还对该房屋进行了装修和布置，况且这一住就是23年，原告夫妇从来没有提出任何异议，也没有阻拦常富义一家对房屋进行的装修投资。三、原告不存在可以依据《协议书》第三条履行交换房屋的前提。原告提出的证据可以显示37号房存在被政府通知收回的情况，根据通知书上的时间来看，目前该房应当是已经被收回。如果真的被收回，那么根据《协议书》第四条可以看出，37号房如果无法交还给三被告居住了，那么804房的所有权将归三被告所有。协议书第四条约定了的字眼虽然是拆迁，但三被告认为也包括了其他方式的收回。不管是拆迁还是别的方式都是属于政府行为。如果是没有被收回，但是否可以继续转租给三被告居住使用？《广州市直管房租赁合同》中明确约定“本房屋不可以用作住宅、居住使用”。原本居住使用的37号房被原告变更成“非住宅类”租赁合同，此时的37号房是否可以继续由三被告居住使用？原告起诉书中虽然提出可以交换回房屋，但如果不能保证三被告的居住使用权利，那么也就不存在可以交换的前提。四、本案中原告滥用诉权，应当不予支持。原告于2020年6月向广州市海珠区人民法院申请撤诉，在没有任何新证据的情况下，2020年8月又再次起诉，实属浪费司法资源。且上次庭审中提出收回房屋的事实，这次却绝口不提，隐瞒事实。请法院查明事实后驳回原告起诉。第三人常信义述称：同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告和第三人系夫妻关系，常富义与第三人系兄弟关系，常富义与被告陈桂玲于1993年3月11日登记结婚，生育了被告常子君、常子心。常富义于1999年9月6日死亡。据发证日期为1988年10月30日的穗海新字第NO.00923号《农村（墟镇）宅基地使用证》记载，石溪村富全街68号804房的使用人为原告；建筑面积93.649平方米。1996年8月29日，常富义与第三人签署手写的《协议书》一份，协议约定内容包括：对起义路旧住家的使用中的利益兄弟俩商量议定如下，一、常富义本人对起义路37号地下的使用权放弃（其条件是常信义将石溪富全路2号楼五栋804号房建筑面积93.5平方米的新楼的使用权作对等）；二、在起义路37号可营业的情况下，由常信义向常富义每月提供五仟元作生活费；三、如常信义在议定起义路37号不能营业时，交由常富义居住（条件是常富义必须退回在石溪前注的新楼给常信义）；四、因起义路37号拆迁之日起（a）常信义就不再向常富义提供每月五仟元的生活费；（b）石溪富全路二号楼五栋804房（以下简称804房）产权归常富义所有；五、生效期在一九九六.九月一日生效。陈桂玲因常信义未按《协议书》的约定支付生活费，曾向广州市越秀区人民法院提出诉讼请求：一、常信义向陈桂玲支付2016年4月至2019年4月的费用共180000元（按照每月5000元的标准计算）及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年4月1日起计算至实际支付时止）；二、彭燕群对上述债务承担连带责任；三、本案受理费、律师费3000元等全部诉讼费用由常信义、彭燕群承担。该院于2019年12月25日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，常信义向陈桂玲支付2016年4月1日至2019年4月30日期间的生活费180000元；二、驳回陈桂玲的其余诉讼请求。常信义对上述判决不服，向广州市中级人民法院提出上诉，该院经审理认为：对于双方争议的《协议书》效力问题，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。涉案协议于1996年8月29日签订，且双方均确认曾按协议约定的标准即5000元/月向常富义支付过一段时间的生活费，常信义提交的证据不足以证明上述协议非出于双方的真实意思表示，或是有悖于法律、法规的强制性规定，协议内容亦不违背公序良俗，一审法院认定《协议书》合法有效符合法律规定，双方当事人均应依约履行。该院于2020年6月22日作出判决:驳回上诉，维持原判。2011年4月14日，第三人（乙方、承租人）与广州市越秀区第二土地房屋管理所（甲方、出租人）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区起义路37号首层、阁部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，建筑面积20.17平方米；2010年7月1日至2012年6月30日期间月租金65.6元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；等。2015年5月14日，第三人（乙方、承租人）与广州市越秀区第二土地房屋管理所（甲方、出租人）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区起义路37号地下部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积21.45平方米；2014年7月1日至2014年11月30日，月租金2831.4元；2014年12月1日至2016年12月31日，月租金3861元；乙方不得将房屋转让或擅自调换使用；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；本房屋不得作住宅、居住人员使用，否则无条件终止租赁关系，甲方收回房屋，乙方承担由此而产生的一切法律后果；等。2020年5月27日，广州市越秀区第二房屋管理所向第三人发出《关于收回房屋的通知》，内容：你是我所起义路37号首层、阁房屋的承租人，经查，承租人夫妻双方已拥有自有产权住房，不符合《广东省公有房产管理条例》的规定及违反双方签订租赁合同的有关规定，现我所决定自通知送达之日起与你终止租赁关系，收回上址房屋；请你于2020年6月1日前，将上址房屋交回我所，并办理退租手续；等。2020年8月11日，原告和第三人委托律师向三被告发出《律师函》，内容：考虑到身体问题和年龄问题，常信义决定结束在起义路37号的营业，并决定根据《协议书》第三条约定，将起义路37号地下交付给阁下使用，阁下可接收起义路37号地下并自负房租；未来房管部门续约，阁下可自行签订租赁合同，委托人承诺届时不要求与房管部门续约；基于前述事实，请阁下在3日内联系律师，将富全街68号804房要求返还彭燕群；等。2020年8月13日，被告常子君对上述律师函作出《回函》,认为富全街68号804房产权应归其所有。2020年11月17日，越秀区第二房屋管理所出具《证明》，第三人已于2020年11月17日腾空交回起义路37号首层（商业）及首层阁（住宅）房屋。据广州市房地产租赁管理所公布的2019年广州市房屋租金参考价记载，石溪社区集体住宅每月租金参考价为29元/平方米.月。诉讼中，各方当事人确认如下事实：签订《协议书》后，804方一直由三被告居住至今;三被告曾对804房进行装修；804房所在区域为石溪社区。原告和第三人表示：37号房分为地下和首层阁楼，首层阁楼为住宅，地下部分是商业用途，就37号房签订的合同有两份，分别为2011年4月14日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》和2015年5月14日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，分两笔交租；该两份合同到期后没有续签,因为房管部门希望对包括37号房在内的临街商铺重新招租，三被告可以在未来招标的期间重新签订书面合同；地下部分为商业用途，与原告是否有住宅没有关系，故房管所没有收回，在收到房管所的通知后，原告多次与房管所协商，房管所同意将首层阁楼的性质转为商业用途，使不定期的状态持续至未来依法招标的时期；在第三人身体状态导致其不能生产经营的情况下，要么三被告接收37号房屋，原告收回804房，要么第三人将37号房退还房管所，那么常富义所谓的使用利益自然丧失，在常富义的利益丧失的前提下，原告作为所有权人有权要求收回804房；第三人之所以认可常富义的使用利益并在《协议书》约定一定的条件，只是基于家庭和睦的考虑，不是常富义基于祖宅取得的法定产物；协议书第三条约定的“不能营业”既包括37号房屋不适合营业，也包括第三人个人原因及其身体原因导致其不能利用37号房屋继续生产经营；从收到通知至开庭当日，37号房均由原告持续控制并交付租金以维持不被房管所收回，是为了保护三被告的选择利益，如三被告坚持拒绝接收37号房并退还804房，原告将在庭后将37号房屋退还给房管所，并将退还手续及证据提交给法院。三被告表示：2014年前第三人就37号房签订的是住宅类合同，2014年以后变成了非住宅类合同，约定房屋不能用作居住使用，原告没有履行《协议书》第三条的前提条件；37号房在物理上是一间房；三被告认可2014年前为住宅类的合同，不认可2014年后非住宅类的合同。三被告申请了一套经租房，地址为南洲路133号809房，因为804房屋满足不了居住需要。关于《协议书》第三条的约定，当时37号房是父母居住的，由于该房屋有巨大利益价值，如果房管部门不允许37号房用于经营，37号房仍可以用于居住，在这个情况下，第三人无法经营获取利益，就将37号房交还给常富义居住使用；原告方擅自对37号房进行处理的行为，其引起的一切后果应该由原告方承担，三被告有理由推测，该房屋或许是被房管所强制收回，原因是查到原告方名下有自有房产，故不允许其利用公房继续经营使用，并非因原告年事已高不愿继续经营，而是不得已另外找了地址经营；另案主张804房的装修损失。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、石溪村收款收据；拟证明原告以参与集资建房的方式取得804房的所有权，并独立支付全部集资款。2、照片；拟证明2020年7月25日前，第三人已结束起义路37号地下的营业，将37号地下腾空，处于可交付状态。3、第三人的病例（2015年前）；拟证明第三人早在2007年确诊高血压，2009年因病情恶化入院治疗，2014年因高血压导致心脏变形，已丧失劳动能力。4、第三人的病例（2020年间）；拟证明第三人被新西兰医疗机构确诊为早期至中度老年痴呆，丧失部分独立生活能力。5、发票，拟证明37号房仍由原告使用至今，房管所没有收回。6、常继义证词，拟证明第三人既往长期帮扶常富义一家，支出巨款为常富义治病，第三人在起义路的生意与常富义无关。7、陈锦辉证词，拟证明第三人在起义路的生意与常富义无关。8、何本勤证词，拟证明第三人既往长期帮扶常富义一家及第三人的个人品格。9、李少萍、彭燕嫦的证词，拟证明第三人既往长期帮扶常富义一家，支出巨款为常富义治病。10、对第三人个人品格的说明，拟证明第三人的品格。三被告质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，小小袜业仍在起义路51号经营，原告故意从37号房搬出，达到把804房换回去的目的，该店以前利润较大，现在利润较小，所以原告才想换回去；对证据3、4的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，多年来第三人将37号房部分出租的方式赚取差价赚钱，与其身体状况影响不大；对证据5-10的真实性、合法性、关联性均有异议。第三人质证表示：对证据1-10的真实性、合法性、关联性均没有异议。三被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、804房的使用情况照片；2、804房的电费缴纳凭证；3、804房的房款收据。原告和第三人质证表示：对证据1的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，三被告在收到《律师函》后，没有法律权利继续居住在804房；对证据2的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：生效裁判文书认定第三人与常富义签订的《协议书》合法有效符合法律规定，双方当事人均应依约履行。常富义死亡后，三被告承继了上述《协议书》的权利义务。该《协议书》约定，如第三人在议定起义路37号不能营业时，交由常富义居住（条件是常富义必须退回在石溪前注的新楼给第三人）。原告和第三人主张第三人确诊老年痴呆、年事已高不能继续经营37号房，要求将37号房交由三被告，同时要求三被告腾空交还804房。三被告辩称37号房为非住宅，不能确保三被告可以居住，原告不存在可以依据第三条履行交换房屋的前提。对此，本院的意见是，37号房为第三人向越秀区第二房屋管理所承租的房屋，按照第三人与房管所签订的两份租赁合同的约定，第三人不得将37号房调换给他人使用，第三人与常富义关于在第三人在议定起义路37号不能营业时交由常富义居住的约定事实上存在履行障碍。而根据越秀区第二房屋管理所出具的《证明》，第三人已于2020年11月17日腾空交回37号首层（商业）及首层阁（住宅）房屋，第三人和常富义约定的37号房的使用中的利益已经不复存在。从本案查明事实可见，37号房由第三人营业期间，第三人提供804房及支付使用费给常富义一方，在37号房交还给房管所后，双方均无法从37号房再获得利益，从公平合理的角度出发，三被告亦无权继续使用804房，原告作为804房的宅基地使用权人，有权要求三被告腾空交还804房。三被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构。鉴于三被告依据《协议书》使用804房，原告要求三被告支付从2020年8月15日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈桂玲、常子君、常子心在本判决生效之日起三十日内腾空广州市海珠区石溪村富全街68号804房并交还给原告彭燕群；上述被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；二、驳回原告彭燕群的其他诉讼请求。本案受理费100元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十二月二十九日书记员  于悦姗何国卫