上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初15527号原告：尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：章福祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。被告：单天祥，男，1990年10月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：颜某某，1961年9月1日出生，汉族，住址同上。原告尚物博(上海)物业服务有限公司与被告单天祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜洁、被告委托诉讼代理人颜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚物博(上海)物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支某2018年1月至2019年6月的物业服务费共计人民币1,057.50元，并支某逾期违约金人民币300元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2016年4月1日起为上海市闵行区吴中路380弄、张虹路135弄XXXX小区提供物业服务,根据原告与上海市闵行区XXXX业主大会签订的《物业服务合同》,合同第七条约定,乙方按建筑面积向业主收取物业服务费,具体标准：(一)住宅：高层每月1.35元/平方米(物业管理费每月0.8元/平方米;设备运行费每月0.55元/平方米),高层底层每月0.95元/平方米;(二)多层住宅：多层每月0.80元/平方米;(三)商铺：商铺每月2.0元/平方米。合同第十条约定,物业服务费用按季交纳,业主应在当季度履行交纳义务。逾期交纳的,违约金的支某约定如下：违约金的费率为0.3%(每日)。原告实际为涉案小区提供物业服务至2019年6月底。被告系上海市闵行区张虹路XXX弄XXX号XXX室业主,房屋建筑面积83.93平方米,每月应支某物业服务费为58.75元。2018年1月至2019年6月共计18个月的物业服务费未予以支某。现原告向法院提起诉讼，望能予以支持。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告已经支某了该期间物业费，且被告已经出具了发票，只有付了钱才能开发票，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告的工商信息、被告身份信息，证明原、被告的诉讼主体资格。被告对此无异议。2、物业服务合同，证明原告自2016年4月1日起为上海市闵行区XXXX小区提供物业服务，服务期限至2019年3月31日止。物业服务合同对物业费标准、违约金计算标准等事项进行了约定。被告对此无异议，但对物业费计算方式有异议。3、上海市房地产登记簿，证明被告系上海市闵行区XXXX小区业主，应当向原告支某物业服务费。被告对此无异议。4、寄催款函的挂号信材料，证明原告曾向被告催讨物业费。被告对此不予认可，表示名字不对，被告应是单天祥不是单田祥，且看不出邮寄地址，被告也没有收到过，无法证明是寄到被告家的。对此，原告表示其是以挂号信的形式寄送催款函，名字可能是邮局的工作人员出现我输入错误，从读音看，就是被告。5、公函，证明2019年3月31日物业服务合同约定的服务期限届满后，原告继续为涉案小区提供物业服务3个月，存在事实物业服务关系。被告对此无异议。6、小区项目经理出具的情况说明及项目经理劳动合同，证明当时开具发票的实际情况。被告表示对情况说明不认可，系原告内部做的情况说明，被告不知情，对劳动合同真实性无法确认。7、收费项目日报表、管理费收据回执六张、两张POS机签购单，证明2018年1月8日被告支某物业费和停车费及2018年1月8日原告的整体的收取物业费的情况。根据签购单被告是以招商银行尾号6620的卡支某的物业费及停车费，共1,605元，签名有单字。006232的回执也是在当天支某了1,485.84元的物业费，同样是以签购单的形式支某的，这个金额与被告提供的发票的金额是完全吻合的，因为当时两张收据放在一起，由于管理员工作失误，开错了发票。被告一年物业费金额是705元。被告对2018年1月8日收被告的费用金额及支某方式无异议，收取的其他人的费用与被告无关。对1,485.84元的发票系原告工作人员失误的主张，被告方不认可。被告一年物业费金额是705元，被告也是按此缴纳的物业费。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、2018年1月8日收据一张、2018年1月23日的发票一张，证明2017年的物业费及停车费被告方在2018年1月8日支某了，在2018年1月23日又支某了2017年、2018年的物业费，以现金方式支某了1,485.84元，发票上的缴费期间是原告工作人员写的。原告表示对收据及发票真实性没有异议，金额认可，对关联性不认可，认为增值税专业发票是记账凭证，没有支某的证明力，备注的付款日期与被告陈述的付款日期及期间是不一致的，金额与被告应付的物业费标准也是不一致的，该金额与原告所提供的补充证据案外人支某的金额是完全一致的，所以被告仅凭该份发票抵扣联不能证明其已经支某物业费的事实。对于被告提供给法庭的情况说明也不认可，其陈述2018年1月23日支某停车费的事实，结合被告的收据及POS签购单可以证明被告陈述的是虚假的。根据对证据的审查，综合分析当事人的质证意见，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、5，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据7，被告对其付款的单据无异议，对其他单据认为无本案没有关联性，本院认为原告提交的该些单据能够证明案件的事实，与被告提交的证据1相互印证，故本院对此予以采信。原告提交的证据4，被告对此不予认可，认为挂号信记录显示是单田祥非本案被告，且原告未提交其他证据予以佐证，故本院对此难以采信。原告提交的证据6，魏祥未出庭作证，且被告对此有异议，故本院对此不予采信。被告提交的证据1即收据一张、发票一张，原告对真实性无异议，且能证明案件事实，本院予以采信。根据上述采信的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告与上海市闵行区XXXX业主大会签订二份《物业服务合同》，约定由原告对XXXX(座落位置：上海市闵行区吴中路380弄、张虹路135弄)提供物业管理服务。合同约定由原告按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准：(一)住宅：高层每月1.35元/平方米(物业管理费每月0.8元/平方米;设备运行费每月0.55元/平方米),高层底层每月0.95元/平方米;(二)多层住宅：多层每月0.80元/平方米;(三)商铺：商铺每月2.0元/平方米。物业服务费用按季交纳，业主应在当季度履行交纳义务。逾期缴纳的，违约金的支某约定如下：违约金的费率为0.3%(每日)。合同期限为：叁年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。合同到期后，原告继续为涉案小区提供了三个月物业服务。被告系上海市闵行区张虹路XXX弄XXX号XXX室的业主，该房屋建筑面积为83.93平方米，该房屋物业属于涉案物业合同约定的原告提供物业管理的范围。另，被告在庭审中表示涉案房屋的物业服务费每月降低了0.1元/平方米为每月0.7元/平方米。另，原、被告一致确认涉案被告物业一年物业服务费为705元。另，被告方于2018年1月8日向原告交纳了涉案物业2017年1-12月物业费705元、2018年1-6月停车费900元。另，同日案外人刘某某向原告交纳了2017年1月-12月物业服务费及设备费1,485.84元。2018年1月23日原告应被告方要求开具了抬头为上海云峰(集团)有限公司的物业费增值税发票，发票备注：2017年1-12月。现被告作为涉案房屋业主未按约支某物业服务费，欠交2018年1月至2019年6月的物业服务费。另，2019年7月3日原告公司注册地由上海市金山区朱泾镇秀州村某某号二栋107室变更为上海市奉贤区星火开发区莲塘路XXX号XXX幢XXX号。本院认为，本案的争议焦点在于被告方是否已经交纳过2018年的物业服务费？被告方主张其于2018年1月向原告交纳了2017年度的物业费和相应停车费，后其家人在不知情的情况下于2018年1月23日又向原告交纳了2017年、2018年两年的物业服务费用，原告并开具了发票。原告对此有异议，认为被告于2018年1月8日向原告交纳了2017年度的物业服务费705元，2018年1月至6月的停车费900元，而2018年1月23日系被告要求员工开具抬头为上海某某(集团)有限公司的发票，但因为原告工作人员差错，误将发票开成2018年1月8日另一住户交费的金额1,485.84元。本院认为，被告提交了一张收据、一张增值税发票以证明自己交纳2018年度物业费，但被告涉案物业一年的物业服务费为705元，两年物业服务费即1,410元，亦和增值税发票载明的金额不符，且被告提供的2018年1月23日发票备注了2017年1-12月，难以证实系被告系交纳了2017年、2018年两年的物业服务费用，而原告认为将他人交纳的费用错开给了被告发票，对出具给被告增值税发票的陈述更具有合理性，故本院对被告的辩解意见难以采纳。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告依照物业服务合同的约定为被告的物业提供物业服务，被告理应按照合同的约定按时支某物业服务费。现原告以比物业服务合同中约定的单价低的标准即以0.7元/平方米作为计算物业费的标准，系其对自己权利的部分放弃，于法不悖，本院予以准许。现被告没有按时交纳，原告要求被告支某物业服务费的请求于法有据，故本院对此予以支持。现被告未按约支某物业服务费，已构成违约，原告要求被告支某违约金，符合相关规定，现原告按欠款的30%主张违约金，主动降低违约金标准，于法不悖，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告单天祥于本判决生效之日起十日内支某原告尚物博(上海)物业服务有限公司自2018年1月至2019年6月的物业服务费1,057.50元；二、被告单天祥于本判决生效之日起十日内支某原告尚物博(上海)物业服务有限公司逾期付款违约金300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 夏海中二〇二〇年十二月二十四日法官助理 孙洪雷书 记 员 李夏艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。