天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初6287号原告：张志芳，女，1990年2月28日出生，汉族，居民，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：郭占海，天津君朋律师事务所律师。被告：天津森岛鸿盈置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白街道宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：翟栋梁，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，该公司员工。委托诉讼代理人：史雪松，该公司员工。原告张志芳与被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司（以下简称森岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日作出（2019）津0115民初2174号民事判决后，原告张志芳不服，提起上诉，天津市第一中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）津01民终2583号民事裁定书，撤销（2019）津0115民初2174号民事判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张志芳的委托诉讼代理人郭占海、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝、史雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志芳向本院提出诉讼请求：1.判令森岛公司支付张志芳赔偿金68767元（包括利息34936元、违约金33831元）；2本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月16日，原告与被告签订编号为2012-0030227的《天津市商品房买卖合同》，购买位于天津市宝坻区××镇××花园××号房屋一套，总房款为532181元。合同约定交房日期为2017年10月31日前。同时，合同第五条约定逾期90日交房，原告有权追究已付款利息，超过90日被告还应每日按照商品房价款的万分之一支付违约金，合同签订后原告按照约定以贷款的方式交付了购房款。但是，被告在2017年10月31日前未按照约定交付房屋，原告直至2019年3月3日才办理了房屋交接手续，距约定的交付时间推迟了489天。按照约定被告应该承担逾期交房的违约责任。同时，原告认为合同约定的违约金过低，要求适当调高。原告多次就赔偿事宜与被告协商未果，故提出以上诉讼请求。森岛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体意见为：一、涉诉房屋在2017年10月31日已经开始交付，且已竣工验收合格，被告不存在逾期交房行为，原告没有办理收楼手续是自己的原因，与被告无关，被告不同意支付违约金及利息。二、被告未办理《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（简称《准许交付使用证》）是受政府“停工令”的影响，停工令旨在保护社会公共利益和公众身体健康，并非由于被告方的原因，停工对施工进度造成了不同程度的影响，停工期间是2017年10月1日至2018年3月31日，为合同履行期间，被告认为该期间属于不可抗力，应当免责。另根据政府相关文件，《准许交付使用证》已经取消办理。三、关于书面交楼通知的问题，被告涉诉房屋在2017年10月31日前已经通过五方验收合格，并按照合同约定向业主交付房屋，且房屋质量符合《建筑法》和《质量管理条例》的相关规定，符合合同中关于验收合格的约定。该时间交付房屋并不影响购房人房屋的占有使用功能，相反由于原告没有及时接收房屋，且存在严重的懈怠行为。双方约定交房时间是2017年10月31日前，原告实际领取钥匙的时间是2019年3月3日，在收房之前原告没有给被告发送过书面函件，没有打过电话询问接收房屋时间，理应承担懈怠接收房屋的责任，该损失应由原告自行承担。四、双方合同约定的逾期交房违约责任包含已付房款利息和日万分之一的违约金两部分，该约定远远高出原告的实际损失，被告认为应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，参照房屋所处的地理位置及毛坯房的现状的租金标准，调低违约金及利息。原告所购房屋在2017年景观多次受雾霾、环保影响不能正常施工，尤其受2017年发布的2017年10月至2018年3月停工令影响，导致涉案房屋竣工验收备案时间没有在合同约定时间交付，民事主体在民事活动中都要遵守环保的义务，且双方对因为环保停工属于不可抗力在合同中有明确约定，被告认为不应承担逾期交房的违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月11日，张志芳（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定张志芳购买森岛公司开发的坐落于宝坻区××街道××花园××号房屋，建筑面积为93.94平方米，总价款532181元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。该合同附件六“补充协议”第五条约定“《商品房买卖合同》第三条中‘经验收合格’是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单。合同签订后，张志芳向森岛公司支付了全部购房款532181元。2019年3月3日，张志芳办理了收楼手续。另查，涉诉房屋于2018年12月28日取得天津市宝坻区建设管理委员会核发的《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。双方对2018年9月份之后《准许交付使用证》已取消办理均无异议。庭审中，森岛公司称涉诉房屋在2017年9月30日，已通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位五方竣工验收，并提交了相关验收文件，该验收符合双方合同约定。涉诉房屋未取得《准许交付使用证》，因受政府“停工令”的影响，且政府部门已取消了《准许交付使用证》的办理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张志芳与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、关于商品房竣工验收合格标准的问题；2、森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响；3、森岛公司是否应向张志芳承担违约责任及承担违约责任的起止时间；4、森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额。对此，本院分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设委员会于2018年12月28日核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。森岛公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，本院不予采信。二、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司辩称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力，计算违约期间时应将该期间予以扣除。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司提供的供热和供电配套证明等证据，不足以证明涉诉房屋所在项目建设工程会受到政府停工令要求的直接影响，且其称涉诉房屋于2017年9月30日已经竣工验收合格，具备交付条件，故本院对森岛公司上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛公司是否应向张志芳承担违约责任及承担违约责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给张志芳，应当承担违约责任。因本院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第5.2条虽然对森岛公司如何履行通知交房义务作出了相关约定，但该条款适用的前提是森岛公司能够按约交房。本案中，涉诉房屋在2017年10月31日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，张志芳作为买受人是无法及时知道的，在此情形下免除森岛公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛公司有义务在涉诉房屋符合交付条件后及时通知张志芳接收房屋，否则应承担相应的不利后果。由于天津市于2018年9月份之后取消了《准许交付使用证》的办理，涉诉房屋的《准许交付使用证》已无法办理，故应以涉诉房屋进行竣工验收备案作为符合合同约定的交房条件。涉诉房屋于2018年12月28日进行了竣工验收备案，符合合同约定的交房条件。森岛公司虽称通过电话通知了张志芳收房，但未提供证据佐证，故其应在2018年12月28日后继续承担逾期交房违约责任。张志芳于2019年3月3日办理了收房手续，故森岛公司承担逾期交房违约责任的截止时间为2019年3月3日。四、关于森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。森岛公司未按合同约定交付涉诉房屋，应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定向张志芳支付2017年11月1日至2019年3月3日（488天）期间的逾期交房利息及违约金。关于逾期交房利息，以已付购房款532,181元为基数，标准按照一年至三年期贷款基准年利率4.75%计算，经核算数额为34,266.54元（532181×4.75%÷360×488≈34266.54）。关于违约金，因《天津市商品房买卖合同》第五条对违约金并未加以“自90日届满之日次日起”的限定，故违约金应自违约之日的次日起支付，即森岛公司应自2017年11月1日起计算。具体计算方式，以购房款532,181元为基数，按照日万分之一标准，经核算数额为25,970.43元（532181×0.0001×488≈25970.43）。综上，森岛公司应给付张志芳逾期交房利息34,266.54元、违约金25,970.43元，合计60,236.97元。对张志芳主张的超出数额，本院不予支持。森岛公司辩称逾期交房利息及违约金约定过高，要求调低，事实及法律依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付张志芳逾期交房利息34,266.54元、违约金25,970.43元，合计60,236.97元；二、驳回张志芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,520元，由张志芳负担215元，由天津森岛鸿盈置业投资有限公司负担1,305元（交纳时间同上）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘建军审 判 员  刘 强人民陪审员  宋桂海二〇二〇年十二月二日书 记 员  周筱笛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《建设工程质量管理条例》第四十三条国家实行建设工程质量监督管理制度。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。第四十六条第一款建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。