湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初8600号原告:湖南德天文化传播有限公司,住所地:长沙高新开发区麓谷E家人A栋1806号。法定代表人:谢兆岗，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟致远，湖南如金律师事务所律师。被告:罗依云,女,汉族,1992年3月28日出生,住湖南省。被告:贺宇,男,1991年2月23日出生,汉族,住湖南省。两被告共同委托诉讼代理人：文翔，湖南人和律师事务所律师。原告湖南德天文化传播有限公司（以下简称“德天公司”）诉被告罗依云、贺宇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告罗依云、贺宇向本院提起反诉，本院依法受理了反诉，并将本反诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）德天公司法定代表人谢兆岗及其委托诉讼代理人钟致远,被告（反诉原告）罗依云、贺宇及其共同委托诉讼代理人文翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德天公司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告共同承担其购买房屋时,承诺承担原告支付的企业应缴纳税款86464.68元的百分之七十计60525.28元,以及原告支付该部分税款导致损失的银行利息12861.10元(按照银行贷款年利息7%计算,每天利息为11.6元,从2017年10月23日计算至2020年11月6日开庭之日共计1108天),以上两项共计73386.8元，并判决两被告共同承担原告利息损失直至付清为止;2.判决两被告共同支付购房余款9000元以及利息损失1912元,两项共计10912元(按照银行贷款年利息7%计算,每天利息为1.726元,从2017年10月23日计算至2020年11月6日开庭之日共计1108天),并判决两被告共同承担原告利息损失直至付清为止；3.判决两被告共同承担原告的办公家具、办公用品的经济损失1000元；4.由两被告承担本案的受理费。事实与理由：谢兆岗作为原告德天公司的法定代表人与被告罗依云,通过中介于2017年4月9日签订《房屋买卖合同》,约定将《房屋所有权证》号为00518771,建筑面积126.63平方米的房屋出卖予被告,房款759000元。《房屋买卖合同》第七条:“1、本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用经双方协商由乙方承担。”签订合同的当天,原告将《房屋所有权证》交被告验证以后,交中介人代管。《房屋所有权证代管委托书》注明:“房屋所有权人为湖南德天文化传播有限公司”。在交易过程中,因为房屋所有权人为公司,谢兆岗咨询税务机关,还要缴纳所得税86464.68元,故与两被告协商,将《房屋买卖合同》第七条:“1.本次交易应缴纳的所有税、费及它费用经双方协商由乙方承担。”变更为“本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用,包括还要缴纳所得税86464.68元,由两被告承担百分之七十,原告承担百分之三十。”两被告表示同意,并在付款给原告时扣除了“本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用”的百分之三十,但是在原告要求其支付企业应当缴纳的所得税86464.68元的百分之七十时,却予以拒绝,并在没有支付购房余款9000元时，强行搬入。在本案起诉以后举证时,两被告承认其只支付了“本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用”的百分之七十,并承认在交付房屋时存在争议,是在没有取得一致时强行搬入的。原告当时通过微信要求两被告支付约定的税款,证明当时确实已经达成了口头协议,即两被告“本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用,包括还要缴纳的所得税86464.68元,由两被告承担百分之七十,原告承担百分之三十。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》“66、一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求,对方未用语言或者文字明确表示意见,但其行为表明已接受的,可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下,才可以视为意思表示。”两被告只交付“本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用”的百分之七十的行为,按照司法解释,已经达成了一个有效的协议,对双方均有约束力。请求人民法院依法判如所请。被告罗依云、贺宇共同辩称：1.本案已过诉讼时效。涉案《房屋买卖合同》签订的时间为2017年4月9日,原告是在合同签订之后超过3年才起诉,超过了法定的3年诉讼时效。2.原告主体不适格,被告罗依云是和谢兆岗签订的合同,没有与原告签订任何合同。根据合同的相对性原则,原告并不是涉案《房屋买卖合同》的相对方,无权起诉被告。3.被告贺宇主体不适格,是罗依云签订的涉案合同,涉案房屋也属于罗依云单独所有,与贺宇无关。4.涉案房屋买卖应缴纳税费在房屋过户之前已全部付清,如没付清根本办不了过户。涉案房屋已于2017年9月22日登记在被告罗依云个人名下,完全可以证明房屋买卖过程中产生的税费已全部缴纳完毕。5.原告提供的两张税收完税证明真实性存疑。原告提供的两张税收完税证明右上方税务机关名称为“国家税务总局长沙市高新技术产业开发区税务局”,而左下方和中间下方公章的名称都是“国家税务总局长沙高新技术产业开发区税务局”,右上方的名称比下方两个公章的名称多了一个“市”字，国家税务总局长沙高新技术产业开发区税务局2018年7月20日才挂牌成立,而原告提供的两张税收完税证明的入库日期为2017年10月23日,公章上的名称却是国家税务总局长沙高新技术产业开发区税务局。很明显,原告提供的两张税收完税证明涉嫌伪造。6.原告提供的两张税收完税证明与涉案房屋买卖毫无关系。假设原告提供的两张税收完税证明是真实的,也与涉案房屋买卖毫无关系。原告提供的两张税收完税证明,其中一张的税种是企业所得税,品目名称是应缴税所得额,税款所属时期是2017年7月1日至2017年10月23日,从这张税收完税证明体现的内容来看,是原告在2017年7月1日至2017年10月23日期间,生产经营所得而产生的税费,根本不是因为涉案房屋买卖产生,与涉案房屋买卖无关。另一张的税种是个人所得税,品目名称是工资薪金所得,税款所属时期是2017年9月1日至2017年9月30日,是其他个人在2017年9月1日至2017年9月30日期间的工资薪金所得超过了个人所得税的起征点,应缴纳个人所得税,原告代其他个人进行了缴纳。这是其他个人的工资薪金所得产生的税费,根本不是因为涉案房屋买卖产生,更加与涉案房屋买卖无关。7.原告的办公家具、办公用品的价值极低,是其自己丢弃,与被告无关。涉案房屋过户办好后,被告多次要求原告将房屋中的遗留物搬走,并履行交房义务,原告不同意。迫于无奈,被告自己将房门打开,并通知原告将房屋中遗留的物品搬走,然而原告不予理睬。被告只得租赁了一个车库,将物品存放在车库中,并通知原告自己去拿,同时湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）也通知了原告这件事情，被告人已经履行了通知义务。8.原告在履行合同过程中存在欺诈行为。涉案房屋过户前的所有人为德天公司,属于公司所有,但原告却以谢兆岗的名义与被告罗依云签订合同,被告误认为涉案房屋的所有人为谢兆岗,属于个人所有,公司房屋和个人房屋在过户过程中产生的税费是不同的,导致被告在合同签订后,额外多交了税费,产生了不少损失。《房屋买卖合同》签订时,原告的股东有10个,但谢兆岗签订合同时没有原告的授权,也没有经过原告股东会的决议,且没有向被告履行如实告知义务,存在欺诈行为。9.原告违约,应赔偿被告罗依云的损失3301元。10．原告违约,应按合同约定支付违约金。原告不按合同约定交付房屋给被告罗依云,构成违约,应按合同第八条的规定按100天每天的标准支付违约金给被告罗依云。11.对于原告诉讼请求第三项，因为在合同第一条第六项约定，房屋的总售价是包括了家具及家电，原告的请求中家具、家电一些配套设施是属于被告所有的。被告（反诉原告）罗依云、贺宇提出如下反诉请求：1.判决德天公司支付物业费1596元,水费105元,开锁费200元,更换电表费450元,搬运费350元,租金600元,共计3301元；2.判决德天公司支付利息616.19元(利息从2017年11月16日起算,按本金3301元,年息7%计算,暂算至2020年7月15日)。以上1、2项共计:3917.19元；3.判决德天公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由:罗依云与德天公司签订《房屋买卖合同》后,罗依云完全按合同约定履行了交付房款、交纳税费、办理过户手续等义务。然而,在房屋过户手续全部办理完毕,房屋已经过户到罗依云名下后,德天公司却要求罗依云承担其公司经营过程中产生的个人所得税与企业所得税,否则不予交房。这些税金是企业经营过程中产生,与本次交易无关。因此,这一无理要求遭到了罗依云的拒绝。罗依云委托房产中介多次催促德天公司交房,且自己也多次要求德天公司交房,德天公司以各种理由推脱。迫于无奈,罗依云在提前通知德天公司将自行打开房门的情况下,花钱请开锁公司打开了房门。房门打开后,罗依云通知德天公司将房屋中遗留的物品搬走,然而德天公司不予理睬。罗依云只得租赁了一个车库,并将物品存放其中,并通知德天公司自己去拿。由于德天公司在符合交房条件后,不按约定交房,不结清物业、水费、电费等费用,不交付电卡,导致罗依云支付了实际占有房屋前的物业费1596元,水费105元,并花费开锁费200元,更换电表费450元,搬运德天公司遗留物品的搬运费350元,租他人车库存放德天公司遗留物品的租金600元,共计3301元。原告（反诉被告）德天公司针对反诉辩称：被告说的支付的物业费是什么物业费，我们当时交的燃气费还有很多，物业费肯定是被告交，被告说家具电器都是你们的，为什么还需要算搬运费，买了这个房子，当然物业费和水电费都要被告自己承担，被告的请求均没有法律依据，且双方也没有约定到底是谁交这些费用，开锁费也证明了被告强制搬进去的事实，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求，房屋余额9000元搬进去时被告没有付的，这个是双方没有争议的，且有合同约定。原、被告围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织了庭审质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月9日，原告德天公司法定代表人谢兆岗（甲方、出售方）、被告罗依云（乙方、买受方）及新环境公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份。合同第一条约定，甲方自愿将坐落于岳麓区麓谷产业基地麓谷e家人A栋1806房出售给乙方，《房屋所有权证》号为00518771,建筑面积126.63平方米。第二条约定，甲乙双方确认该房屋总售价为759000元，双方约定付款方式为B、购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款。乙方于2017年4月9日支付甲方购房定金3万元；乙方于银行审批通过、产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款32万元，乙方通过市公积金贷款向甲方支付购房款40万元；交房时乙方支付甲方交房尾款9000元，托管丙方转交。第四条约定，2、甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清。第七条约定，本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用经双方协商由乙方承担。合同签订当日,谢兆岗将案涉房屋《房屋所有权证》交中介人代管。据原告及原中介邓辉述称，2017年9月14日，在首付款32万元中扣除原告应承担的30%的税费后，被告向原告支付购房款295523元。2017年9月22日，案涉房屋过户至被告罗依云名下。2017年10月12日，被告通过公积金贷款支付原告购房款40万元。后因谢兆岗要求被告负担60525元企业所得税、个人所得税致生争议，原告拒绝向被告交付房屋，被告遂于2017年11月16日自行开锁进入案涉房屋，并将房屋内原告的物品搬离后入住。故因之成诉。另查，1.案涉房屋出售前登记于原告德天公司名下；2.2017年3月8日，原告德天公司股东谢兆岗、柳家敏、关建之召开股东会议形成决议：同意将公司名下的房产（长沙市岳麓区麓谷产业基地麓谷e家人A栋1806房）出售，具体出售房产与偿还私人借款事宜全部由谢兆岗负责。上述事实有《房屋买卖合同》《房屋所有权证》、银行对账单、股东会决议、微信聊天记录、不动产权证书等证据予以佐证。本院认为，原告德天公司法定代表人谢兆岗、被告罗依云及新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本院确认其合法、有效，对原告及被告罗依云均具有约束力。针对本、反诉各项诉讼主张及相关争议焦点，本院评判如下：一、关于原告诉请被告承担企业所得税、个人所得税的主张。本院认为：（一）被告对原告提供的两份完税证明的真实性、关联性提出了异议，本院经审查认为，两份完税证明无法充分证明原告所主张的企业所得税、个人所得税系本案案涉房屋交易过程中产生；（二）根据当事人陈述、微信记录、证人证言等证据，原告所称已缴的企业所得税、个人所得税未包括在案涉《房屋买卖合同》第七条所约定的税费内，各方当事人在合同签订时及案涉房屋办理过户登记前均未预见该两项税费的发生并对其承担主体予以约定，故原告推定被告已以“行为表明已接受”的方式承诺承担该两项税费的70%的观点理据不足，本院不予采纳；（三）原告述称个人所得税系公司将房屋转让款分配个人后产生的税费，其计征依据是公司的收入分配行为而不是房屋转让行为，故原告所主张的个人所得税与本案案涉房屋交易无关；企业所得税的负担问题，如上所述，原、被告对此没有约定，故根据法律规定应由房屋出卖人即原告承担。综上，原告诉请被告承担原告支付的企业应缴纳税款的百分之七十及相应利息没有事实依据和法律依据，本院对此不予支持。二、关于本、反诉的其他诉讼主张。（一）原告诉请被告支付购房余款9000元符合合同约定，本院予以支持；鉴于被告未按期支付该购房尾款系因原告拒绝交付房屋造成，故对原告要求被告承担相应利息损失的主张，本院不予支持；原告诉请被告承担办公家具、用品损失，但未提供相关证据予以证明，且被告已将原告的物品搬至租赁地存放，故本院对该项诉请不予支持。（二）被告（反诉原告）反诉要求原告支付房屋实际交付前的物业费1596元、水费105元符合合同约定，本院予以支持；被告（反诉原告）自行搬入案涉房屋并搬离德天公司物品的行为不是法律规定的争议解决方式，故对其因此产生的开锁费、更换电表费、搬运费、租金均不予支持；同理，对其相应的利息诉请亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）罗依云在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）湖南德天文化传播有限公司支付购房尾款9000元；二、限原告（反诉被告）湖南德天文化传播有限公司在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）罗依云支付物业费、水费等共计1701元；上述两项相互折抵后，限被告（反诉原告）罗依云在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）湖南德天文化传播有限公司支付7299元。三、驳回原告（反诉被告）湖南德天文化传播有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）罗依云、贺宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1279元，由原告（反诉被告）湖南德天文化传播有限公司承担1177元，被告（反诉原告）罗依云承担102元；本案反诉受理费25元，由被告（反诉原告）罗依云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年十二月二十三日法官助理李余庆书记员刘彬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。