安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初346号 原告：许高林，男，汉族，1958年2月12日出生，住安徽省合肥市新站区。 委托诉讼代理人：杨阳,安徽润天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈园园,安徽润天律师事务所律师。 原告：许高金，女，汉族，1958年3月14日出生，住安徽省合肥市新站区。 委托诉讼代理人：杨阳，安徽润天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈园园，安徽润天律师事务所律师。 被告：孙道菊，女，汉族，1955年2月6日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：孙自斌，男，汉族，1953年6月30日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 原告许高林、许高金与被告孙道菊、孙自斌房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许高林、许高金及其共同委托诉讼代理人杨阳、陈园园，被告孙道菊到庭参加诉讼。被告孙自斌经本院传票传唤，无正当理由未能到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告许高林、许高金向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购房款30万元；2、被告支付原告利息损失（自2009年11月28日起，以购房款30万元为本金，按照同期银行贷款利率标准暂计算至起诉之日，之后计至款清时止）；3、被告支付原告违约金30万元；4、被告赔偿原告因市场变化，导致案涉房屋增值差价损失（具体损失金额以法院鉴定结论为准）；5、案件诉讼费由被告承担。 本案审理期间，原告许高林、许高金变更第三项诉讼请求为：被告支付原告违约金60万元；明确第四项诉讼请求为：被告赔偿原告因房屋增值而产生的差价损失106.27万元；增加一项诉讼请求为：解除原告与被告于2009年9月8日签订的《房屋买卖合同》。 事实与理由：2009年9月8日，原告与孙道菊签订《房屋买卖合同》一份。合同约定，孙道菊将其位于合肥市汇林园52幢201室房屋（建筑面积为120平方米）转让给原告，房价为每平方米2500元，支付方式为现金30万元，违约责任为60万元。之后，原告分两次至2009年11月28日付清购房款30万元。为此，孙道菊出具收条一张，载明收到原告支付的购房款30万元。 2013年，孙道菊将案涉房屋交付原告使用，原告将其对外出租。之后，原告每年多次要求孙道菊办理房屋产权过户登记手续，但其却以尚未拿到房屋产权证书为由予以拒绝。 2019年，原告得知案涉房屋己被孙道菊于2017年抵押给邮政银行马鞍山路支行用于银行贷款，遂多次与其交涉协商，未果。经查，孙自斌为孙道菊的丈夫。现在，案涉房屋均价已经涨至11960元／平方米。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告孙道菊辩称：1、本人不同意解除案涉房屋买卖合同，理由是，该份合同系为双方真实意思表示，属于合法有效，不得擅自解除。2、本人同意返还原告购房款30万元。3、原告主张的利息损失和违约金不应支持，理由是案涉房屋已由原告对外出租至今，原告也已实际收取租金。4、原告主张的房屋增值差价损失不应支持，因为案涉合同无此约定，且房价有涨有跌。 被告孙自斌未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实： 许高林与许高金系为夫妻关系。孙道菊与孙自斌原为夫妻关系；2020年5月27日，双方办理了离婚登记手续。孙立率系孙道菊与孙自斌之子。 2009年9月8日，孙道菊（出卖方、甲方）与许高林、许高金（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》一份。合同主要内容有：1、甲方出卖的房屋坐落在汇林园52幢201室房屋，用途住宅；建筑面积120平方米，房价每平方米2500元；2、房屋转让价格为30万元；3、乙方一次性将房款以现金的方式付给甲方；4、双方在房屋出售后均不得反悔，否则赔偿对方60万元；5、乙方在办理房地产权证过户时，甲方应积极配合乙方办理过户手续……。 之后，许高林支付了孙道菊购房款30万元。2009年11月28日，孙道菊向许高林出具《收条》一张，载明：今收到许高林汇林园52栋201室总房款30万元。 2013年，孙道菊将上述案涉房屋交付许高林，许高林遂对该房进行装修，之后对外出租且实际收取房租至今。同年4月2日，案涉合肥市经济技术开发区××路××号××幢××室房屋登记在孙道菊名下，房地权证号为合产字第8××5号。 2017年5月26日，孙立率与中国邮政储蓄银行股份有限公司合肥市分行（以下简称邮储银行合肥分行）签订《个人额度借款合同》，约定孙立率向邮储银行合肥分行借款1450000元。同日，孙道菊与邮储银行合肥分行签订《个人最高额抵押合同》一份，约定为确保孙立率与邮储银行合肥分行之间的《个人额度借款合同》及其项下的各单项业务合同的履行，孙道菊愿意提供金额为145万元的最高额抵押担保，抵押财产为其名下位于合肥市经济技术开发区××路××号××幢××室（合产字第811XXXXXXX）和合肥市经济技术开发区芙蓉路512号汇林园商业街东区（合产字第811XXXXXXX）房屋。同年5月，邮储银行合肥分行与孙道菊就合同约定的抵押房产办理了抵押登记。 2018年5月22日，邮储银行合肥分行依约向孙立率发放贷款145万元。此后，孙立率仅偿还了部分利息，多次逾期还款直至2018年12月起不再还款。 2020年1月9日，邮储银行合肥分行诉至合肥市蜀山区人民法院，要求孙立率、孙萍偿还借款本金1450000元、利息（含罚息等）125252.33元（暂计算至2019年10月14日,款清息止）,暂合计1575252.33元，孙立率、孙萍支付违约金72500元，邮储银行合肥分行有权就上述第一项以孙道菊名下的位于合肥市经济技术开发区××路××号××幢××室（产权证号，合产字第811XXXXXX号）及合肥市经济技术开发区芙蓉路512号汇林园商业街东区（产权证号，合产字第811XXXXXXX号）折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。2020年4月8日，合肥市蜀山区人民法院作出（2020）皖0104民初1418号民事判决，判决内容为：1、孙立率、孙萍于本判决生效之日起十日内偿还邮储银行合肥分行借款本金1450000元及截至2019年10月14日的利息、罚息125252.33元，之后的利息、罚息，按照《个人额度借款合同》的约定支付至款清之日止；2、孙立率、孙萍于本判决生效之日起十日内支付邮储银行合肥分行违约金72500元；3、邮储银行合肥分行有权对孙道菊名下坐落于合肥市经济技术开发区××路××号××幢××室（合产字第811XXXXXXX）房产和合肥市经济技术开发区芙蓉路512号汇林园商业街东区（合产字第811XXXXXX）房产在上述第一、二项债权范围内以折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。目前，该判决已生效。 本案庭审中，孙道菊本人陈述：案涉合肥市经济技术开发区××路××号××幢××室房屋（产权证号，合产字第8110064375）是孙道菊与孙自斌共同的回迁安置房屋，属于其二人的夫妻共同财产。 本案审理期间，许高林书面申请法院委托司法鉴定机构对案涉合肥市经济技术开发区××路××号××幢××室房屋（产权证号，合产字第8110064375）截至2019年12月11日的房屋价值进行评估。本院依此申请，依法委托安徽国华房地产土地评估有限公司对此进行司法评估。2020年10月28日，该评估机构作出《房地产估价报告》一份。估价结果为：估价对象于价值时点2019年12月11日的市场价值，单价11290元／平方米，总价为136.27万元。为此，许高林支出了评估费6050元。 上述事实，有房屋买卖合同一份、收条一份、电话通话记录两份、民事判决书一份、房地产估价报告一份、评估费发票一张及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：许高林、许高金与孙道菊于2009年9月8日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 合同签订后，许高林、许高金已经按约支付全部购房款项，但孙道菊在2013年4月2日取得案涉合肥市经济技术开发区××路××号××幢××室房地产权证后，拒不按约将该房屋产权转移登记至许高林、许高金名下，却将该房作为抵押财产为其子孙立率向银行借款提供担保，并办理了抵押登记手续，导致案涉合同目前无法实际继续履行，故孙道菊构成违约，依法应当承担相应违约责任。 许高林、许高金起诉要求解除其与孙道菊于2009年9月8日签订的《房屋买卖合同》，由于该份合同因为孙道菊的违约导致无法实际继续履行，故本院依法予以支持。合同解除后，许高林、许高金依法应将案涉房屋腾空并返还给孙道菊、孙自斌。 许高林、许高金起诉要求孙道菊、孙自斌返还购房款30万元，符合法律规定，本院依法予以支持。 许高林、许高金起诉要求孙道菊、孙自斌赔偿因市场变化导致房屋增值差价损失（具体损失金额以法院鉴定结论为准），鉴于案涉合同约定的转让价格为30万元，本院委托的司法鉴定机构作出的《房地产估价报告》载明“估价结果为，估价对象于价值时点2019年12月11日的市场价值总价为136.27万元”，故本院依法对此支持1062700元。 许高林、许高金起诉要求孙道菊、孙自斌支付违约金60万元，鉴于本院已经全额支持了其主张的房屋增值差价损失，案涉房屋自2013年起即由其对外出租且实际收取房租至今，且孙道菊当庭对此请求予以减少，故本院依法酌情支持10000元。 许高林、许高金起诉要求孙道菊、孙自斌支付利息损失（自2009年11月28日起，以购房款30万元为本金，按照同期银行贷款利率标准暂计算至起诉之日，之后计至款清时止），没有法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告许高林、许高金与被告孙道菊于2009年9月8日签订的《房屋买卖合同》； 二、原告许高林、许高金于本判决生效之日起十五日内将位于合肥市经济技术开发区××路××号××幢××室房屋腾空后返还给被告孙道菊、孙自斌； 三、被告孙道菊、孙自斌于本判决生效之日起十日内向原告许高林、许高金返还购房款300000元； 四、被告孙道菊、孙自斌于本判决生效之日起十日内赔偿原告许高林、许高金房屋增值差价损失1062700元； 五、被告孙道菊、孙自斌于本判决生效之日起十日内支付原告许高林、许高金违约金10000元； 六、驳回原告许高林、许高金的其他诉讼请求。 如果给付义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22464元，由原告许高林、许高金负担6753元，被告孙道菊、孙自斌负担15711元；财产保全费4151元，由原告许高林、许高金负担1248元，被告孙道菊、孙自斌负担2903元；评估费6050元，由被告孙道菊、孙自斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 陈太敏 二〇二〇年十二月九日 法官助理 徐萧砚 书 记 员 从晨阳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 《中华人民共和国合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。