北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29947号原告（反诉被告）：侯同，女，1970年9月2日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区B3区6号1-16-2。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟翠娜，北京市中产律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：纳什凯旋科技（北京）有限公司，住所地北京市密云区8号开发区办公楼501室-2059（经济开发区集中办公区）。法定代表人：张剑，执行董事。委托诉讼代理人：王宪礼，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）侯同（以下简称侯同）与被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司（以下简称纳什公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。侯同的委托诉讼代理人李顺涛、翟翠娜，纳什公司的委托诉讼代理人王宪礼，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯同向本院提出诉讼请求：一、判令解除侯同与纳什公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、判令纳什公司向侯同支付违约金53600元；三、判令纳什公司向侯同支付逾期支付2019年8月1日至2019年10月31日期间的租金滞纳金384元；四、判令纳什公司向侯同支付逾期支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金滞纳金62705．77元；五、判令纳什公司向侯同支付拖欠的2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金2703．23元及滞纳金（以2703．23元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年1月31日起计算至纳什公司实际支付完毕之日止；以74096．77元为基数，按照日千分之五的标准，向侯同支付自2020年1月31日至2020年7月28日止的逾期付款滞纳金66316．61元）；六、判令纳什公司向侯同支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金76800元及滞纳金（以76800元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年4月30日起计算至实际支付完毕之日止）；七、判令纳什公司向侯同支付自2020年8月1日至2020年10月31日期间的租金76800元及滞纳金（以76800元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年7月31日起计算至纳什公司实际支付完毕之日止）；八、判令纳什公司向侯同支付2020年11月1日至2020年11月3日期间的租金2680元及滞纳金（以2680元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年10月30日计算至实际支付完毕之日止）；九、判令被赔偿侯同空置损失26800元；十、判令纳什公司向侯同支付律师费30000元；十一、判令纳什公司向侯同支付电费4221．95元。事实和理由：2018年10月25日，侯同与纳什公司签署有关北京市朝阳区x号房屋的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）。涉案合同约定纳什公司应当于2019年10月31日支付房租50600元；应于2020年1月30日支付房租76800元。租赁合同第十二条第（一）款约定，如纳什公司逾期支付租金的，需按照每日千分之五支付滞纳金。租赁合同第十条第（八）款约定了侯同主张律师费损失的依据。涉案合同签署后，侯同按约履行合同，但纳什公司自2019年10月31日起就一直未付租金,侯同认为纳什公司已经构成违约。纳什公司答辩并反诉称，同意侯同解除涉案合同的诉讼请求，解除日期为2020年3月期满。不同意支付合同违约金53600元，涉案房屋内现有租户，合同到期日期为2020年3月期满，为避免扩大损失同意解除涉案合同，并不因此承担违约责任。纳什公司已支付押金应抵扣相关款项，根据关于依法审理涉新冠疫情案件意见规定，不应支持侯同主张的违约金。纳什公司已支付2020年1月23日前的全部租金，2020年1月24日至7月31日期间应支付50%的租金，因为新冠疫情爆发，如继续按原合同支付租金将有失公平，纳什公司提出反诉请求法院调减租金，纳什公司将根据法院判决结果向侯同支付租金。侯同给涉案房屋内现租户通知，告知与纳什公司有纠纷，致使涉案房屋内住户行使不安抗辩权拒绝向纳什公司支付租金，导致纳什公司无法向侯同按时支付租金，就何时支付租金及租金支付标准在新冠疫情情况下双方持有争议，纳什公司同意按照法院判决的支付时间及标准支付，不应认定侯同享有合同解约权。侯同要求纳什公司支付迟延付款滞纳金，关于日千分之五的标准明显过高，侯同也未提供相关证据证明其因纳什公司迟延支付租金而发生了损失，纳什公司迟延支付租金应按中国人民银行同期贷款利率予以调整。2020年1月24日之前按照纳什公司主张调减的标准支付迟延付款违约金，2020年1月24日之后迟延付款是因新冠疫情导致纳什公司经营困难，且双方对支付标准产生异议，故就2020年1月24日之后的迟延付款行为不应由纳什公司承担违约责任。关于违约金计算基数，纳什公司已经支付2020年1月24日的违约金，后至7月30日已经支付50%，即使最终认定纳什公司应当承担违约责任，计算违约金的基数应根据纳什公司实际付款的金额予以调整，而不应按照侯同主张的基数计算。诉讼请求第八至九项因还未发生，该请求无事实和法律依据。诉讼请求第十项空置损失亦未发生，无事实及法律依据。律师费并未实际支付，应待侯同实际支付后再予以主张，即使法院认定该律师费发生，纳什公司认为律师费标准过高，应予以调低。基于前述事实纳什公司认为侯同无权解除租赁合同，应继续履行租赁合同，纳什公司有权要求侯同减免租金，在本案生效判决后据实支付租金。纳什公司向本院提出反诉请求：一、判决自2020年1月24日起至2021年1月23日期间的租金调整为原租赁合同约定租金标准的50%（2020年1月24日至2020年10月31日租金为12800元/月；2020年11月1日至2021年1月23日租金13400元/月；二、判令在租赁房屋现承租人嘉兴瑞誉股权投资有限公司向纳什公司支付租金前，暂缓向侯同支付后续租金。事实与理由：纳什公司与侯同于2018年10月25日签订《房屋租赁合同》，约定纳什公司承租侯同所有的位于北京市朝阳区x号房屋，租期自2019年11月1日至2020年10月31日期间为每月25600元，自2020年11月1日至2021年10月31日每月26800元。合同签订后，纳什公司按月支付租金，2019年10月31日因临时资金周转困难，未按期支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金，其中2019年11月1日至30日期间为免租期。2020年1月30日因新冠疫情爆发导致公司经营困难，未支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金。2020年4月30日因侯同告知房屋实际承租人有纠纷致使实际承租人以行使不安抗辩权为由拒付房屋租金，纳什公司未支付侯同2020年5月1日至7月31日期间的房屋租金。因新冠疫情属于不可抗力，造成纳什公司经营困难，侯同应当减免租金，另外在实际承租人未支付房屋租金前，纳什公司应暂缓向侯同支付租金。侯同对纳什公司的反诉辩称，不同意纳什公司的反诉请求，纳什公司已经构成根本违约，侯同有权解除合同。纳什公司应当于2019年10月31日支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金，但是纳什公司并未支付，2020年7月3日纳什公司支付44593．55元，该部分租金共拖欠245天。2020年2月1日至2020年4月30日拖欠租金长达179天，疫情后纳什公司一直拖欠2020年5月1日至7月30日期间的租金，纳什公司拖欠2020年8月1日至10月31日期间租金已超15天，房屋租赁合同十一条第一款第三项约定，侯同有权解除合同，补充协议第二条约定纳什公司逾期支付租金超过10日，侯同有权解除合同，并追究纳什公司违约责任。现纳什公司构成根本违约，纳什公司违约并不是疫情原因，不能以疫情免除责任，迟延履行后发生的不可抗力不能成为免责事由。暂缓支付租金无事实依据和法律依据，纳什公司租赁涉案房屋未遭受损失，纳什公司一直在正常出租涉案房屋。侯同与纳什公司之间是房屋租赁合同关系，并非委托合同关系，纳什公司应自担风险，其自身风险不能形成对侯同的抗辩理由。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》规定，纳什公司不具有适用该意见条件，纳什公司在该意见生效前已经构成根本违约，涉案房屋一直处于出租状态，且租金标准高于侯同出租给纳什公司的标准，不存在纳什公司营业收入减少及显示公平事实，且侯同已经提出解除合同不存在减免租金问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月25日，侯同作为甲方、纳什公司作为乙方，双方签订涉案合同，约定甲方将坐落于北京市朝阳区x号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积97．84平方米；期限自2018年11月1日至2022年10月31日止；第1个租赁年度合同免租期为：45天，自2018年11月01日至2018年11月30日，自2018年12月01日至2018年12月15日。第2个租赁年度合同免租期为：30天，自2019年11月01日至2019年11月30日。第3个租赁年度合同免租期为：30天，自2020年11月01日至2020年11月30日。第4个租赁年度合同免租期为：30天，自2021年11月01日至2021年11月30日；房屋每月租金为25600元，房租按季交付，自第2个租赁年起，租金调整为25600．00元／月；自第3个租赁年起，租金调整为26800．00元／月；自第4个租赁年起，租金调整为26800．00元／月；每个租赁年度首笔支付金额为扣除免租期和维修保障金之后的房租金额，遇法定节假日顺延至法定节假日结束后5个工作日内，2018年11月01日支付押金51200．00元；2018年11月01日支付38212．9元（租金76800．00元，维修保障金600．00元），对应周期2018年11月01日至2019年01月31日；2019年01月31日支付76800．00元：对应周期2019年02月01日至2019年04月30日；2019年04月25日支付76800．00元，对应周期2019年05月01日至2019年07月31日；2019年08月01日支付76800．00元：对应周期2019年08月01日至2019年10月31日；2019年10月31日支付50600．00元（租金75300．00元，维修保障金600．00元），对应周期2019年11月01日至2020年01月31日；2020年01月30日支付76800．00元，对应周期2020年02月01日至2020年04月30日；2020年04月30日支付76800．00元，对应周期2020年05月01日至2020年07月31日；2020年07月30日支付76800．00元，对应周期2020年08月01日至2020年10月31日；2020年10月29日支付53000．00元（租金80400．00元，维修保障金600．00元），对应周期2020年11月01日至2021年01月31日；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回标的房屋：……(3)经甲方书面催告后7日内仍不按照约定支付租金的……；乙方未按照本合同约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按欠付租金额的千分之五向乙方收取滞纳金。如因乙方原因主动违约的，则标的房屋装修、新配置设施、宽带成本由乙方自行承担，与甲方无关；因本合同第十一条第（一）款、第（四）款原因导致双方解除本合同的，乙方应结清合同履行期间应由乙方承担的各项费用，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下标的房屋合同解除时月租金的2倍向甲方支付违约金。2020年1月15日、2020年3月5日，因纳什公司未按时交纳涉案房屋租金，侯同向纳什公司送达《催款函》，要求纳什公司交纳涉案房屋租金及滞纳金。纳什公司将涉案房屋承租后，即将涉案房屋转租给嘉兴瑞玉股权投资有限公司使用，截止庭审之日涉案房屋仍由嘉兴瑞玉股权投资有限公司占有使用。2020年6月28日，纳什公司收到侯同起诉状副本。纳什公司交纳涉案房屋租金至2019年10月31日。2020年7月3日纳什公司支付侯同涉案房屋租金44593．55元，2020年7月20日纳什公司支付侯同涉案房屋租金6006．45元，2020年7月28日纳什公司支付侯同涉案房屋租金74096．77元。侯同主张，纳什公司于2020年7月3日支付的44593．55元、于2020年7月20日支付的6006．45元系涉案合同约定的应当于2019年10月31日支付的50600元，对应的周期为2019年11月01日至2020年01月31日；纳什公司于2020年7月28日支付的74096．77元系涉案合同约定的应当于2020年01月30日支付76800元，对应的周期为2020年02月01日至2020年04月30日，纳什公司尚欠2020年02月01日至2020年04月30日期间的房屋租金2703．23元未支付。纳什公司主张，2020年7月3日支付给侯同的44593．55元对应的租期为2019年11月1日至2020年1月23日期间的租金；2020年7月20日纳什公司支付侯同的6006．45元、2020年7月28日纳什公司支付侯同的74096．77元，对应的租期为2020年1月24日至2020年7月31日期间的50%的房屋租金。2020年11月3日，案外人嘉兴瑞玉股权投资有限公司将涉案房屋交还给侯同。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。侯同与纳什公司签订涉案合同后，侯同将涉案房屋交付给纳什公司使用，纳什公司应当根据合同约定按期足额支付侯同房屋租金及其他相关费用。纳什公司支付涉案房屋租金至2019年10月31日后未再向侯同支付过房屋租金。纳什公司虽然主张因疫情影响导致公司业务受损，但是就涉案房屋而言，纳什公司在疫情爆发前2019年11月1日起即不再支付涉案房屋租金，故纳什公司违约行为的产生并非因疫情导致，在其违约行为持续的过程中发生疫情，纳什公司再以疫情为由，主张因不可抗力要求侯同减免租金，无事实依据，本院不予支持。侯同在起诉时，提出解除与纳什公司之间签订的涉案合同，纳什公司于2020年6月28日收到侯同起诉状，视为侯同解除涉案合同的意思表示于该日通知纳什公司，故本院确认侯同于纳什公司之间签订的涉案合同于2020年6月28日解除。纳什公司主张，因案外人嘉兴瑞玉股权投资有限公司未向其支付涉案房屋租金，故应当待案外人嘉兴瑞玉股权投资有限公司支付涉案房屋租金后，再向侯同支付涉案房屋租金的抗辩理由，并非法定或者约定免责理由，故本院不予支持。侯同主张，纳什公司于2020年7月28日支付的74096．77元，系涉案合同约定2020年2月1日至2020年4月30日期间的涉案房屋的租金，纳什公司尚欠侯同2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金2703．23元，应当予以支付。涉案合同于2020年6月28日解除，故纳什公司应当支付侯同2020年5月1日至6月28日期间的房屋租金49493．3元。侯同于2020年11月3日将涉案房屋从案外人嘉兴瑞玉股权投资有限公司处收回，故纳什公司应当支付侯同2020年6月29日至11月3日期间的房屋使用费106786．67元。因涉案合同约定纳什公司未按照合同约定支付租金的，每延迟1日，侯同可按欠付租金额的千分之五向纳什公司收取滞纳金，侯同要求纳什公司支付迟延支付2019年8月1日至2020年11月3日期间的房屋租金和使用费的滞纳金的诉讼请求，本院予以确认，其中，对于2020年7月28日之前产生的滞纳金一并予以计算，但是侯同主张的滞纳金计算标准过高，本院予以调整。根据涉案合同约定，纳什公司违约的，应当向侯同支付违约金，但是侯同已经通过扣除押金的方式要求纳什公司承担部分违约责任，故其主张的违约金过高，本院结合合同履行情况、纳什公司过错原因等予以调整为26800元。侯同要求纳什公司支付电费4221．95元，并提交有房屋交接单和电表计费记录，纳什公司虽不认可上述证据的真实性，但是未提交证据证明其已经结清使用涉案房屋期间的电费，故本院对侯同的该主张予以支持。关于侯同主张的律师费30000元，因涉案合同约定有一方存在违约行为的，另一方可向其主张包括律师费在内的损失，现纳什公司因其单方违约行为，导致涉案合同无法继续履行，故纳什公司应当支付侯同律师费30000元。关于侯同主张的纳什公司支付未提前30天书面通知解除合同的一个月房租损失的诉讼请求，因纳什公司已经就其违约行为承担了相应的违约责任，故侯同不应当再向纳什公司主张该项损失，对于侯同该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）侯同与被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月二十八日解除；二、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付违约金二万六千八百元；三、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付拖欠房屋租金的滞纳金一万二千九百四十元六角；四、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付二〇二〇年二月一日至二〇二〇年四月三十日期间的房屋租金二千七百零三元二角三分及滞纳金（以二千七百零三元二角三分为基数，按每日万分之五的标准，自二〇二〇年一月三十一日起计算至实际履行完毕之日止）；五、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付二〇二〇年五月一日至二〇二〇年六月二十八日期间的房屋租金四万九千四百九十三元三角及滞纳金（以四万九千四百九十三元三角为基数，按每日万分之五的标准，自二〇二〇年五月一日起计算至实际履行完毕之日止）；六、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付二〇二〇年六月二十九日至二〇二〇年十一月三日期间的房屋使用费十万六千七百八十六元六角七分及滞纳金（以十万六千七百八十六元六角七分为基数，按每日万分之五的标准，自二〇二〇年六月三十日起计算至实际履行完毕之日止）；七、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付律师费三万元；八、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付电费四千二百二十一元九角五分；九、驳回原告（反诉被告）侯同的其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3673元，由被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费1659元，由被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二〇年十二月二十五日法官助理 臧百挺书 记 员 樊 虹