内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2020）内09民终1345号上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，现住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：顾某，内蒙古石兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古华友房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：杨某，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。上诉人李某与被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，因不服内蒙古自治区集宁区人民法院作出的（2020）内0902民初854号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李某委托诉讼代理人顾某、被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人杨某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李某向本院提起上诉称，1.请求依法撤销集宁区人民法院作出的（2020）内0902民初854号民事判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定购房合同不存在解除情形错误，协议签订后上诉人如约支付了首付款并按照被上诉人要求提供银行按揭贷款所需材料，但按揭贷款因被上诉人未取得房屋预售许可证而未办理成功，后来被上诉人取得预售许可证后一直未通知我方办理贷款，不能完全履行合同的责任在被上诉人而非在上诉人。2.一审判决适用法律错误，本案被上诉人开发的乌兰察布市现代国际商贸城统一按照售后返租的形式与上诉人签订合同，涉及业主众多且个体情况差别悬殊，有的业主以全款形式支付购房款，有的则支付了部分购房款，但被上诉人一律不给业主办理房屋产权登记，也不按照协议支付租金。即使是上诉人缴纳了剩余房款，被上诉人也没有给上诉人办理房屋产权登记的客观条件，故本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，解除合同并按照《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》的租金标准赔偿上诉人损失。被上诉人答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》系出于真实意思表示，且该房现在已经取得预售许可证，合同合法有效，被上诉人已经向上诉人交付了房屋，合同目的已经实现。根据双方签订的合同，被上诉人应当在全部工程竣工验收后方能为上诉人办理产权登记，而案涉房屋尚未办理竣工验收，故办理房屋产权登记之条件尚未成熟。办理房屋产权证书仅为合同附随义务，且在上诉人未足额支付购房款情况下，被上诉人不办理产权证书不是违约行为。李某向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《商品房买卖合同》及《乌兰察布市现代国际商贸城委托(租赁)经营管理协议》；2.判令被告退还原告购房款180，919元(原告实交房款111，098元+前三年收益金69，821元折抵的房款)；3.判令被告赔偿原告经济损失96，000.3元(29091元/年×3.3年=96，000.3元，自2016年8月19日起至2020年2月19日止计3.3年)；4.本案诉讼费等相关费用由被告承担。内蒙古华友房地产开发有限责任公司提出反诉请求：1.请求人民法院判令反诉被告继续履行《商品房买卖合同》并支付剩余购房款110,000元；2.由反诉被告承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年10月16日，原告购买被告开发的乌兰察布市现代国际商贸城内A1-1商业三层159号铺位。同时双方签订《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》，约定原告购买该铺位后，将该铺位全权委托被告作为商铺的经营管理方，由被告负责统一经营管理，委托经营管理期限为三年，自商场正式开业之日起生效，经双方协商一致同意，原告与被告签订《商品房内部购买协议》时，被告应向李某支付每年8%，三年共计回报收益金额为69，821元。三年回报收益金华友房地产公司在该物业总价款中已给李某折扣并一次性从房款中扣除。在委托（租赁）经营期限内，被告不再向李某支付任何的收益，李某同意且无异议。如李某对投资回报满意，则可在乌兰察布现代国际商贸城开业后的第四年和第五年再行签订委托（租赁）经营合同，享受每年按照购房总额10%的回报收益金。即第四年、第五年租金均为29，091元。委托（租赁）经营期间李某收取上述固定回报收益外，其余经营收入全部归被告所有，李某不再主张其他任何收益等。合同还约定了回购、续约、权利义务、违约责任等内容。李某交付购房首付款111，098员庭审中双方确认已交付房屋。2015年7月29日被告取得了集宁现代国际商贸城商品房预销售许可证。华友房地产公司就该项目的按揭贷款业务于2015年12月4日与中国银行乌兰察布市分行签订了《房屋按揭贷款合作协议书》。一审法院审理后认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同的解除是指合同当事人一方或双方依照法律的规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。本案中，原告以被告不给办理房屋产权证书且长期拖欠商铺租金致使不能实现合同目的为由主张解除案涉合同并要求退还房款、赔偿损失，该诉请能否成立需要审查其主张解除合同的事由是否是案涉《商品房买卖合同》约定的或法定的解除合同事由。首先，根据案涉《商品房买卖合同》约定在全部工程竣工验收后办理房屋权属转移登记，并未约定不办理房屋产权证书可以解除案涉《商品房买卖合同》，故不存在约定解除的情形。其次，出卖人、买受人的主要合同义务分别是交付房屋、支付购房款，办理房屋产权证书仅是合同的附随义务，除非合同明确约定了先后履行顺序。否则，买受人不得以未办理产权证为由而拒付购房款，买受人尚未足额支付购房款，出卖人未办理产权证不应视为违约。根据查明的事实，原告支付了案涉房屋首付款，余款至今尚未办理贷款亦即主合同义务尚未全部履行，双方确认交付了案涉房屋，并办理了网签备案登记，按照《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》并结合李某的诉请，已享受了三年的回报收益金。在此情形下，未办理产权证并不影响合同主要义务的履行及合同目的的实现。综上，本案的现有证据不能证明案涉房屋存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定解除合同情形，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定所适用的情形亦与本案案情不符，故未办理房屋产权证书亦不属于法定的解除事由。原告要求解除合同并返还购房款的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。反诉原告内蒙古华友房地产开发有限责任公司主张继续履行协议并支付剩余购房款的诉请，因合同约定余款办理贷款，但其未提供证据证实反诉被告是否申请办理剩余购房款的贷款以及双方已协商一致以其他方式履约，故对反诉原告的上述反诉请求不予支持。一审法院判决：一、驳回原告李某的诉讼请求；二、驳回被告内蒙古华友房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费2727元，由原告李某负担；反诉案件受理费1250元，由被告内蒙古华友房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人向本院提交（2017）内0902民初2097号民事判决一份，拟证明集宁区人民法院在该判决书中判令半款购房人支付剩余购房款，该判决已经生效。上诉人发表质证意见称：对该证据真实性认可，证明目的不认可。同样是集宁区人民法院的判决，还有相反内容的判决书，都有待于中级人民法院作出终审判决进行认定，我方认为该判决是一份错误判决。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人李某与被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》和《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，依法成立的合同对当事人均有约束力，一方迟延履行合同义务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，另一方可以请求解除合同。结合在案证据和庭审情况，上诉人依约如期交纳了一半以上的购房款后，剩余房款按照双方合同约定以按揭贷款支付，而合同并未约定贷款付款的具体时限，按照“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，被上诉人也未能举证证明其开发的案涉楼盘符合贷款条件后向上诉人进行了合理告知，应当承担举证不利的法律后果，故其抗辩主张上诉人逾期付款构成违约没有合同和事实依据。上诉人依约履行合同义务实际上却无法取得所购商铺所有权亦没有依约收取租金收益，致使上诉人的购房和投资目的不能实现，上诉人请求解除合同的诉讼请求合法正当，原审法院判予不予支持确有不当，本院依法予以纠正。合同解除后，上诉人请求返还购房款并赔偿利息损失有事实和法律依据，本院予以支持，至于上诉人请求参照双方于2013年8月18日签订的《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》赔偿其至2020年的全部租金损失没有明确的合同依据，而且案涉房屋买卖和租赁关系属于国家政策明令禁止的“售后返租”模式，上诉人的经济损失在判予返还购房款及利息方面得到了相应赔偿，结合本案购房款并未全额交付的特殊情况，本院根据公平原则综合考虑双方的损失和利益，对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，李某的部分上诉请求有事实和法律依据，应予支持；依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区集宁区人民法院（2020）内0902民初854号民事判决；二、解除上诉人李某与被上诉人内蒙古华友房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《乌兰察布市现代国际商贸城委托（租赁）经营管理协议》；三、被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还上诉人李某购房款180919元；以上各项金钱给付义务，在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2727元，反诉案件受理费1250元，二审案件受理费5454元，共计9431元，由上诉人李某负担3270元，由被上诉人内蒙古华友房地产开发有限责任公司负担6161元。本判决为终审判决。审判长 郝春雷审判员 尹志明审判员 刘国婷二〇二〇年十二月十六日书记员 周晓芳附本判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同…(四)：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。