河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1081民初2592号 原告：嘉驿缘物业服务霸州有限公司。住所地：霸州市城区办北关村。统一社会信用代码：91131081MA0D2C352L 法定代表人：刘莹浩，系该公司经理。 委托代理人：韩斌，男，1965年12月16日出生，汉族，现住霸州市，系公司员工。 被告：马宝，男，1987年12月8日出生，汉族，住霸州市。 原告嘉驿缘物业服务霸州有限公司（以下简称嘉驿缘物业）与被告马宝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘莹浩及委托代理人韩斌、被告马宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉驿缘物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2019年4月1日至2021年3月31日拖欠的物业费2896.32元、公共照明费120元、垃圾处理费120元，合计3136.32元，并按照每日千分之三支付逾期付款的违约滞纳金直至付清之日；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告管理服务的胜芳镇香槟花城小区的业主，原告按照《物业管理条例》的相关规定于2019年1月1日和2019年4月1日分别与胜芳香槟花城业主委员会签订了《香槟花城物业服务委托合同》，原告提供物业服务的受益人为胜芳镇香槟花城小区全体业主和使用人，合同约定受益人按照房屋建筑面积向原告预付物业管理费用，缴费时间为每年对应日前10天为下一年度物业管理服务费的缴纳日期，从逾期缴费之日起，按每日千分之三支付滞纳违约金。被告作为业主，在欠费期间享受了原告提供的物业服务，却以各种理由不履行缴费义务，原告多次催要，被告仍不履行，故起诉，望判如所请。 被告马宝辩称：1、2018年的时候小区没有物业，后来组成了业委会，业委会主任高吉雄说联系的是物业服务公司是金颐都物业公司，但后来来的是嘉驿缘公司，与主任承诺的不是同一公司。我们去政府和房管局发现嘉驿缘并没有在相关部门备案。2、嘉驿缘物业在服务小区的时候态度不是很好，我怀疑其员工并没有取得相应的资格证书。物业法第四章第33条“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书”。3、小区生长的很好的树木被原告方拔了。4、嘉驿缘未与上任公司交接，手中没有任何手续，小区的公共设施存在安全隐患。5、小区蓄水池长时间没有消毒，从嘉驿缘公司来了以后只消毒过两次，而且没有消毒迹象和味道。6、小区的公共绿地被私人改造。7、小区的消防通道有车位也存在安全隐患。8、小区的卫生很差。9、物业费收费不合理，没有通知被告涨钱。10、委员会主任高吉雄口头承诺“服务不好可以不缴费”。基于以上10个原因，我认为我不应该交这个物业费。 原告补充意见：1、被告否定依法签订的物业服务委托合同没有法律依据。2、关于项目交接委托合同中已经注明，我司多次给业主委员会发函催促，至今无果，责任不在我司。3、物业项目备案的基本法定程序不可前置。被告提出我司项目备案一事，与原告诉讼主体是两个法律关系。4、日常卫生、日常管理服务内容、环境卫生、电梯维护、下水管道、下水井化粪池等疏通清掏以及供水水箱清洗、消毒、水质检验、工程项目维修、绿化的补种、移栽、修剪、浇灌、树冠清理、垃圾清运、整体环境的提档升级等原告有管理照片一组予以佐证。5、被告所称的砍伐树木属于用词错误，纯属有意而为之，此问题已通过市长热线得到了解决。6、态度建立于相互尊重的基础之上，被告以此为借口本末倒置，没有底线的行为严重的损害了我公司的形象。我司保留行为人追究责任的权利。7、本小区本身所有的消防通道处于瘫痪状态，不是本物业公司造成的，是遗留问题。8、业委会说的话对我们不产生约束力。 原告围绕诉讼请求依法提交的证据为： 1、物业公司营业执照副本及备案资料一份，证明我公司合法合规，依法经营。 2、物业合同两份及业主大会签字表一份，证明业主大会表决通过后与原告签订的合同，合同合法合规，其中被告也签字了表示同意，证明我公司与业委会之间有合同约定的关系。 3、物业费收费标准公告一份，证明物业收费标准已经按照合同约定公示给业主了。 4、业主临时公约一份，证明对主合同细节的补充。 5、小区整体项目交接申请函，证明我司一直在督促业委会做推进交接的事宜，因为我们需要跟业委会交接，不能跟上一任物业公司交接。 6、关于清理树冠的情况说明一份以及市长热线的回复函五份，证明我公司一直在做相关的工作并及时回复了业主向市长的投诉。 7、水箱清洗合同及清洗记录两份及照片，证明我司对生活蓄水池进行了清洗消毒，每年一次。 8、我司保洁日常工作的照片一组，证明我司一直没有中断对小区卫生的管理和打扫。 9、消防通道划线工作的照片一组，证明对消防通道进行了日常的管理及提示。 10、律师催告函及照片各一份，证明我公司前期已经向被告进行过催费。 被告对原告证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议；对于证据2的真实性无法确定；证据3的收费标准真实性无法确定；证据4没见到过；证据5没见到过，不发表意见；证据6与我无关，被告说的是原告砍伐树木；对证据7不认可；对证据8认可；证据9提到的消防通道划提示线了，但是近期划的；证据10的催告函确实收到了，照片中费用的单子看到了。 被告向法庭提交证据为：U盘一个，包含9份证据，证明答辩意见。 原告对被告证据的质证意见为：对U盘中的内容均不予以认可，断章取义，时间和空间都不相符。 经过庭审质证，本院审查认为，原告提供的证据1-10，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提供的证据，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。 经审理查明：被告马宝系香槟花城小区A10号楼4单元401室业主，建筑面积134.09平方米。2018年12月29日胜芳镇香槟花城业主委员会对香槟花城业主大会会议决议公示，会议表决通过：1、确定嘉驿缘物业服务霸州有限公司对香槟花城小区实施物业管理服务；2、通过与嘉驿缘物业服务霸州有限公司签署本小区服务合同。业主大会会议决定香槟花城小区业主委员会与嘉驿缘物业服务霸州有限公司签署本小区服务合同。2019年1月30日胜芳镇香槟花城业主委员会（委托方，甲方）与原告嘉驿缘物业（受委托方，乙方）签订《香槟花城物业委托合同》一份，通过招投标方式（或协议选聘方式），就甲方将香槟花城小区委托给乙方实行物业服务有关事宜协商订立本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任，并对物业委托形式、物业类型、物业服务内容、物业服务质量要求、物业服务期限、物业管理服务费用、双方权利义务、其他事项、合同变更、解除和终止的约定、违约责任等进行了约定。 协议签订后，原告为香槟花城小区提供物业服务。2019年4月1日原告与胜芳镇香槟花城业主委员会签订香槟花城签订《香槟花城物业服务委托合同》，合同约定物业服务内容、委托管理服务事项、物业服务质量要求、服务质量标准、委托物业管理服务期限自2019年4月1日起至2024年3月31日止，物业服务期限为五年；合同期满，根据业主大会表决结果决定是否续签。物业管理服务费按建筑面积收取多层每平米0.9元/月；高层每平米1.2元/月；底商每平米1.2元/月；垃圾处理费每月5元，公共照明费用每月5元；物业费、垃圾处理费、公共照明费按年度预缴；按年度预交物业服务费、每年对应日前10天为下一年度缴费日期。追缴拖欠的全额物业费、公共照明费、垃圾处理费、水费、电费逾期不交纳按日加收千分之三滞纳金。车辆出入采取影像识别系统维护保养费，由乙方按年另向业主预收。及双方责任、权利、义务及其他事项、合同变更、解除和终止的约定、违约责任、附则等内容。 被告未向原告交纳2019年4月1日至2021年3月31日物业费2896.34元（134.09平方米*0.9元*24个月），公共照明费120元（5元*24个月）、垃圾处理费120元（5元*24个月），合计3136.34元，经原告催要至今未付。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与业主委员会签订的物业委托合同和物业服务委托合同，系合同双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，该合同效力及于小区全体业主，原被告双方均应当履行合同义务。原告为包括被告在内的香槟花城业主提供了物业管理服务，被告应及时向原告交纳物业管理费及相关费用。被告提出的未交物业费的抗辩理由：原告并非业委会承诺的物业公司，原告服务态度不好，乱砍树木，原告未与上任公司交接，公共设施存在安全隐患，蓄水池长期没有消毒，公共绿地被私人改造，消防通道有车位存在安全隐患，卫生很差，物业费收费不合理，业委会主任口头承诺服务不好可以不缴费，均属于物业合同履行的范畴，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”该法条系对物业服务企业的不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵等违约行为的救济措施的规定，被告的上述主张不属于物业服务企业不履行或者不完全履行的重大瑕疵，且被告未提供其不交纳物业费理由成立的证据，故被告拒交物业费的理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告作为业主，应及时向原告交纳物业管理费及相关费用，且被告未交物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。故原告要求被告支付物业费等费用的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告在原告催要物业费后仍拖欠物业费的行为显属不当，依法应当承担相应的法律责任。原告主张按每日千分之三计算逾期违约金，因原告主张的违约金过分高于其损失，故本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算，以1568.17元为基数，自2019年4月1日至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算，以1568.17元为基数，自2020年4月1日至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告马宝于本判决生效之日起十日内支付原告嘉驿缘物业服务霸州有限公司物业费2896.34元、公共照明费120元、垃圾处理费120元，合计3136.34元； 二、被告马宝于本判决生效之日起十日内支付原告嘉驿缘物业服务霸州有限公司利息（以1568.17元为基数，自2019年4月1日至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算，以1568.17元为基数，自2020年4月1日至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取25元由被告马宝承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  赵秋霞 二〇二〇年十二月十六日 书记员  亚 超