山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初2972号原告：王建波，男，1973年11月30日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：郭欣，男，1972年3月6日出生，汉族，住烟台市牟平区。被告：牟平区锦秀豪庭小区业主委员会，住所地烟台市牟平区锦秀豪庭小区。法定代表人：杜建春，业主委员会主任。委托诉讼代理人：葛文利，男，锦秀豪庭小区业主委员会委员。被告：烟台东林物业管理有限公司，住所地烟台市牟平区通海路孔家疃村西侧崔山大街南。法定代表人：杨峻，经理。委托诉讼代理人：张海昌，烟台牟平宁海法律服务所法律工作者。原告郭欣、王建波与被告牟平区锦秀豪庭业主委员会、烟台东林物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭欣、王建波，被告牟平区锦秀豪庭小区业主委员会法定代表人杜建春及委托诉讼代理人葛文利到庭参加诉讼。被告烟台东林物业管理有限公司经本院合法传唤未有到庭。本案现已审理终结。原告郭欣、王建波向本院提出诉讼请求：1、判决牟平区锦秀豪庭小区业主委员会与烟台东林物业管理有限公司侵犯原告投票权和知情权事实成立。2、判决牟平区锦秀豪庭小区业主委员会与烟台东林物业管理有限公司签订的《物业委托服务合同》无效。3、判决被告承担本案诉讼费用。后变更为：1、判决牟平锦秀豪庭小区业主委员会与烟台东林物业管理有限公司签订的《物业委托服务合同》部分条款无效。2、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、被告双方所签署的《物业委托服务合同》第六条“本物业管理区域物业服务收费选择包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积：高层1.00元/平方米/月，多层0.8元/平方米月，商铺1.20元/平方米/月，向业主或物业使用人收取。2、合同有效期内，若物价部门批准，调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，由乙方调整后的标准向业主收取，但需提前15日告知业主”。此条款表明，涉及调整物业服务费这种重大事项排除了所有业主表决权利。违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：第七款，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：第(二)款物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。二、被告双方所签署的《物业委托服务合同》第十五条“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，根据《物业管理条例》规定，业主委员会有义务协调催交，未交费用业主或物业使用人暂按每天千分之三的标准向乙方支付违约金。因业主或物业使用人拒不缴纳物业费引发诉讼的，业主或物业使用人还需承担诉讼费、律师费、交费等”。通篇“合同”未看到对等条款，违反《合同法》平等自愿原则。此合同条款明显倾向免除物业企业责任，加重业主责任，排除业主权利。其中“未交费用业主或物业使用人暂按每天千分之三的标准向乙方支付违约金”其标准高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息标准20多倍，高于本金百分之一百二十。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定。以上可以看出被告双方所签署的《物业委托服务合同》第十五条，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。三、被告双方所签署的《物业委托服务合同》第十八条“本合同自2018年3月5日起至2023年3月4日止”本案中被告一锦秀豪庭业主委员会身份合法性小区业主已另案起诉，本次诉讼原告不予提及。在其他案件中，牟平区文化街道办事处提交的锦秀豪庭业主委员会备案资料，显示的备案时间是2018年1月23日，由此推算无论业委会身份是否合法，其选举日期都应该在2018年1月23日以前。依据《山东省物业管理条例》第三十八条业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。由此可以看出，退一步讲即便牟平区锦秀豪庭业主委员会身份合法，对外签订合同也不应该超出任届范围，即2023年1月23日以前。所签合同超出任届范围当属无效条款。四、被告双方所签署的《物业委托服务合同》第十九条“本合同期满前3月，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业”。是否延长合同是业主大会职责，业主委员会无权签订是否延长合同，更何况是签订任期届满后的合同。此合同条款违反《山东省物业管理条例》第三十二条业主大会履行下列职责：第(二)款；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；第(四)款；选聘、解聘物业服务企业；的规定。违反了《山东省物业管理条例》第三十八条，每届任期不超过五年。所签合同超出任届范围当属无效条款。基于上述原因原告依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《山东省物业管理条例》三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特诉至法院，请求判如所请。被告牟平区锦秀豪庭业主委员会辩称，一、二原告不是适格当事人。根据物权法第七十六条之规定，业主委员会的成立、撤销及选聘物业服务企业属于有关业主共有和共同管理权利的重大事项，少数业主无法提起确认无效之诉，本案原告只有区区厂人，代表不了大多数业主的意愿，因此二原告诉讼主体不适格。二、业主委员会不应成为本案的被告。理由如下：烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会依法成立，业主委员会系业主大会的执行机构，具有对外代表业主对内具体实施与物业管理有关的职责，其行为的法律效果及于全体业主；业主委员会是全体业主推选的，业主委员会的成立不是个人行为，不应作为本案的被告。三、二原告实际参与了成立业主委员会的活动，其中王建波还在拟成立业主委员会征询意见表上签字认可，根本不存在侵犯选举权、知情权、小区自治管理权的事实。因此业主委员会依法代表广大业主聘请了烟台市东林物业服务公司。四、牟平区锦秀豪庭小区业主委员会五名成员中有四人是中共党员。小区成立业主委员会的初衷是因为以前的物业公司不积极为小区业主服务导致小区路面破败不堪，电梯维修不及时，小区各处的监控设备破损不好用，所以进行罢免前物业，选聘了烟台东林物业管理服务有限公司。锦秀豪庭小区业主委员会是在牟平区文化街道办事处及相关部门指导下并通过了本小区大部分业主的签字同意后依法依规成立的。业主委员会纯属无偿为业主服务。五、我们小区现物业公司的人员每天都能兢兢业业地为本小区业主服务。对业主反映的问题都能及时协助解决。对故意拖欠物业费的业主也没有停止服务。六、原告之所以屡屡起诉，故意扰乱小区美好的生活秩序，挑衅政府公信力、藐视法律的行为，是想达到不交物业费的目的。据说也是受了前期物业公司的蛊惑，大家都心知肚明。原告们五六次的起诉文化街道办、物管处、业主委员会、物业公司。…九、稳定和谐是我们中央政府的基本方针，美好的生活环境也是每个人的追求。如果我们业主委员会和物业公司做的不好，原告的起诉情有可原，可是小区现在很稳定。综上所述，请法院驳回原告人的诉请。被告烟台市牟平区东林物业有限公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2018年2月2日，被告牟平区锦秀豪庭小区业主委员会经烟台市牟平区人民政府文化街道办事处备案。2018年3月5日，被告牟平区锦秀豪庭小区业主委员会与烟台东林物业管理有限公司就锦秀豪庭小区物业管理服务事宜签订《物业委托服务合同》，内容为“甲方：锦秀豪庭业主委员会乙方：烟台东林物业管理有限公司根据《物业管理条例》和相关的法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对鲁鑫·锦秀豪庭小区，提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条物业基本情况：物业名称：鲁鑫·锦秀豪庭物业类型：普通住宅坐落位置：牟平区工商大街552号建筑面积：约60000平方米物业管理区域四至：以政府批准的建设规划为准。第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容如下：1、物业公共部位的维修、养护和管理，包括：楼梯间、走廊通道等；2、共用设施设备的维修、养护、运行及管理，包括落水管、共用照明等；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外公用排水管道、化粪沲等；4、公共卫生；5、公用绿化、花木的养护与管理；6、车辆停放管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；除政府管理部门要求的质量外，双方约定的服务质量标准如下：1、房屋外观：在原有状态下无增加乱挂、乱钉、乱搭、乱建现象。2、设备运行：做好设备的日常维修养护，保持正常使用。……4、公共环境：做好包括楼道在内的公共场所的垃圾清运及经常性的保洁，室外卫生实行全天保洁，其中楼道卫生每周清扫一次，环卫设施保持清洁。……7、公共秩序：值班人员实行24小时值班，做好对重点区域、重点部位的巡查工作，监控设施……第三条在物业管理区域内，乙方可接受业主或物业使用人的委托提供以下服务并收取合理费用：1、家政服务，2、各种有偿维修服务。第四条乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。……第六条本物业管理区域物业服务费选择包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积：高层1.00元／平方米／月，多层0.8元／平方米／月，商铺1.20元／平方米／月，向业主或物业使用人收取。2、合同有效期内，若物价部门批准，调整物业管理费收费标准，从批准执行之日起，由乙方调整后的标准向业主收取，但需提前15日告知业主。……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，嬴余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主应自本合同生效之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的从其约定，业主负连带责任。……物业服务费用按季度交纳，即业主或物业使用人应在每季度首月前10日内履行交纳义务。……第十五条业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，根据《物业管理条例》规定，业主委员会有义务协调催交，未交费用业主或物业使用人暂按每天千分之三的标准向乙方支付违约金。因业主或物业使用人拒不缴纳物业服务费引发诉讼的，业主或物业使用人还需承担诉讼费、律师费、交通费等。第十八条本合同自2018年3月5日起至2023年3月4日止。第十九条本合同期满前3个月，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业……第二十四条本合同未尽事宜，双方可参照《物业管理条例》的相关条款另行协商。……第二十六条本合同一式三份，甲乙双方各执一份，报房地产行政主管部门一份。本合同自双方盖章之日起生效。甲方（签章）：烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会（其上加盖公章），法定代表人杜建春；乙方（签章）：烟台东林物业管理有限公司（其上加盖公章），法定代表人曲泉林。2018年3月5日”。该份合同签订后，被告烟台东林物业管理有限公司进驻锦秀豪庭小区开始提供物业服务至今。另查，因郭欣、王建波拒不交纳物业服务费，烟台东林物业管理有限公司分别于2020年4月22日和2020年7月13日起诉二人要求支付所欠物业费并支付违约金。本院分别作出（2020）鲁0612民初822号和(2020)鲁0612民初1847号民事判决书，认定烟台东林物业管理有限公司与牟平区锦秀豪庭小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规，故该物业服务合同合法有效。效力及于小区内全体业主，无需业主单独再与物业公司签订合同。判决二人支付所欠物业费，但因二人均主张违约金过高，均依法进行了调整。本院认为，物业服务合同系双务合同，物业服务企业提供物业服务，享受物业服务的业主负有及时交纳物业服务费的义务。业主委员会代表小区业主与物业服务企业签订的物业服务合同效力及于小区内全体业主，无需业主单独再与物业公司签订合同。原告主张《物业委托服务合同》第六条、第十五条无效，认为属于“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”，本院认为，上述条款系关于物业收费标准及逾期交纳物业费时违约金的约定，显然不属于原告所称的情形。如果合同的一方当事人主张违约金标准过高要求调整，由有权机关依法认定但不属于无效的情形。关于原告主张的合同第十八条业主委员会所签合同超出任届范围当属无效以及第十九条业主委员会无权签订是否延长合同故该条无效，本院认为，两条均涉及业主大会是否授权业主委员会续签和变更、解除合同的情形，在上述事实未发生的情况下，不能认定合同条款无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郭欣、王建波的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元减半收取计50元，由原告郭欣、王建波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙艺忠二〇二〇年十二月十二日书记员  王丽君