广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终1398号 上诉人（原审原告）:梁仕芬，女，1965年10月7日出生，壮族，居民，住广西宁明县。 委托诉讼代理人：王江福，广西新鸣律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司，住所地宁明县城中镇明祥开发三区（兴宁大道西21号），统一社会信用代码：91451422571826607L。 法定代表人：梁伟，经理。 上诉人梁仕芬因与被上诉人广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司（以下简称古鼎香公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2020）桂1422民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁仕芬上诉请求：依法判令古鼎香公司转移房屋所有权、办理房屋所有权登记手续，并将产权证书交付梁仕芬。事实和理由：1.一审判决认定古鼎香公司没有将中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期工程项目的房屋进行首次登记，从 2 而认为涉案房屋尚不具备办理产权证书的条件是错误的；2.其在一审时提交《宁明县不动产查档结果证明书》，记载了涉案房屋登记的权利主体为其，以及房屋的坐落、界址、房号等事项，该证明书符合不动产登记暂行条例的法定形式，并非预告登记，属于其具有产权的证明，涉案房屋已符合办理产权证书的条件。古鼎香公司应按合同要求转移房屋所有权、办理涉案房屋所有权登记，并将房屋权属证书交付其；3.宁明县不动产登记机关出具的不动产登记信息查询证明所记载的内容与法律相冲突，根据国务院的不动产登记暂行条例及实施细则第8条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，因此查询证明所反映的是整个项目一期所有的房屋都没有进行首次登记，这与事实不符。 古鼎香公司未到庭，亦未作书面答辩意见。 梁仕芬向一审法院起诉请求：一、判令古鼎香公司转移房屋所有权、办理房屋所有权登记手续、交付梁仕芬产权证书，并支付逾期办理产权证书的违约金1200元；二、判令古鼎香公司支付房屋托管租金105720元。 一审法院认定事实，2013年12月11日，梁仕芬与古鼎香公司签订《商品房买卖合同》，约定：梁仕芬购买古鼎香公司开发销售的广西宁明县城中镇松林村高岭屯中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期7B＃112号房，房屋用途为商业，建筑面积119.44平方米，房屋总价480000元；古鼎香公司于2014年6月30日前依照规定将符合约定的商品房交付梁仕芬使用；双方同意由梁仕芬委托古鼎香公司办理房屋所有权登记，古鼎香公司应在该商品房交付使用后800日内向房屋登记机构提交申请房屋所有权登记，并将以梁仕芬为产权人的房屋所有权证书交付梁仕芬；因古鼎香公司过错，导致本合同约定的房屋所有权登记手续迟延办理的，由古鼎香公司补办，古鼎香公司每迟延一日按梁仕芬已付房款的万分之零点五向梁仕芬支付违约金，但该违约金总额最高不超过梁仕芬已支付房款的百分之 3 零点五。双方签订的《商铺托管协议》约定：梁仕芬把购买的广西宁明县城中镇松林村高岭屯中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期7B＃112号商铺全权委托给古鼎香公司托管管理，由古鼎香公司自行对商铺招商、管理、装修、出租及使用权，有权自行使用商铺或收回托管商铺，托管期限自2014年10月1日至2019年9月30日止，托管期满由梁仕芬收回托管商铺；托管期间梁仕芬享有如下协议，从2014年10月1日起算至2017年9月30日，市场托管起始日期为古鼎香公司交付给梁仕芬后满3个月装修期之日为租金起算日，按月租金15元/平方米/月计算，每月租金1792元；从2017年10月1日算至2019年9月30日，按月租金20元/平方米/月计算，租金每月2389元。梁仕芬于2013年11月29日支付首期房款240000元，并缴纳房产契税、印花税14640元。梁仕芬与古鼎香公司于2013年12月20日向宁明县农村商业银行申请按揭贷款240000元。2013年12月11日古鼎香公司将梁仕芬购买的房产向宁明县房地产管理局办理商品房预告登记。 另查明，从2015年1月1日至2015年6月30日，古鼎香公司支付给梁仕芬托管租金共计10752元。古鼎香公司已将涉案房产的土地进行抵押登记。古鼎香公司没有将中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期工程项目的房屋进行首次登记。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用的原则，履行自己的义务。梁仕芬与古鼎香公司签订《商品房买卖合同》及《商铺托管协议》均为双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，各方应当按照约定履行合同权利义务。按照双方签订的《商品房买卖合同》规定古鼎香公司有义务办理房屋所有权登记并将房屋所有权证书交付梁仕芬，但古鼎香公司至今没有办理产权证书，古鼎香公司的行为构成违约，梁仕芬要求古鼎香公司支付承担总额最高 4 不超过已付房款的0.5%的逾期办理房屋产权证书违约金，合法合理，一审法院予以支持。同时双方签订的《商铺托管协议》规定古鼎香公司在托管梁仕芬房屋期间应当向梁仕芬支付托管租金，但古鼎香公司支付部分托管租金后，就不再支付，梁仕芬要求古鼎香公司支付托管租金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，古鼎香公司没有依照规定将中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期工程项目的房屋向不动产登记机构进行首次登记，且项目地块的国有建设用地使用权已进行抵押，因此涉案房屋尚不具备办理产权证书的条件，待具备办理产权证书条件后，由当事人另行起诉。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向梁仕芬支付逾期办理不动产权证书违约金1200元；二、广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向梁仕芬支付房屋托管租金105720元。案件受理费2438元、减半收取1219元，由广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。梁仕芬对宁明县不动产登记局出具的《不动产登记信息查询证明》的合法性没有异议，但对真实性和关联性有异议，认为该证明的内容不真实，涉案房屋产权已登记在各业主名下，各业主的查档证明的信息不是预告登记信息。本院认为，梁仕芬对该《不动产登记信息查询证明》的合法性没有异议，且该《不动产登记信息查询证明》为权力机关所出具，可作为本案证据 5 使用，具有证明效力。对二审中双方当事人争议的事实，本院认定如下：梁仕芬主张涉案房屋已经进行首次登记，并且登记在业主名下。根据宁明县不动产登记局出具的《不动产登记信息查询证明》，涉案房屋未进行首次登记。房屋预告登记的设立和房屋首次登记性质不同，涉案业主查询的不动产登记记录信息为业主设立预告登记的信息。故一审判决认定古鼎香公司没有将涉案工程项目的房屋进行首次登记正确，本院予以认定。此外，双方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。双方当事人对一审判决认定的逾期办理不动产权证书违约金及房屋托管租金均无异议，本院予以认定，不再赘述。关于梁仕芬上诉主张古鼎香公司转移房屋所有权、办理房屋所有权登记手续交付产权证书的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。本案从查明事实分析，涉案的房屋为古鼎香公司开发建设，古鼎香公司至今未将涉案工程项目的房屋进行首次登记，且涉案工程项目地块的国有建设用地使用权已进行抵押，无法对涉案房屋进行办理不动产其他类型登记。虽然梁仕芬与古鼎香公司合同约定由古鼎香公司在规定的时间内，向房屋登记机构提交申请房屋所有权登记，并将以梁仕芬为产权人的房屋所有权证书交付梁仕芬，但目前涉案房屋未具备办理产权登记的条件，双方签订的合同构成法律上的履行不能，因此，一审判决仅支持梁仕芬主张逾期办证的违约金，认定涉案房屋尚不具备办理产权证书的条件，待具备办理产权证书条件后，由当事人另行起诉，并无不当，本院予以认定。梁仕芬主张涉案房屋已进行了首次登记，要求古鼎香公司办理产权转移登记并交付产权证书，没有事实依据，理由不当，本院不予支 6 持。 综上所述，梁仕芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法 》第一百四十四条、第 一 百七十条 第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁仕芬负担。本判决为终审判决。 审 判 长  冯英艳 审 判 员  谭 志 审 判 员  黄 秀 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  陆小球 7 书记员黄翔俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 8 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。