上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初18781号原告(反诉被告)：上海淳欣食品有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：严希思，执行董事。委托诉讼代理人：周韧捷，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩静，上海市光明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海黄金世界商厦有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：干瑾，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。原告上海淳欣食品有限公司与被告上海黄金世界商厦有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人周韧捷、韩静，被告的委托诉讼代理人陈志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海淳欣食品有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月14日解除；2.被告返还原告保证金666,666元。事实与理由：2018年5月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市徐汇区淮海中路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)用于经营，租赁期限自2018年7月8日至2023年4月10日，保证金为666,666元。合同签订后，原告按约支付了相应的保证金。2020年因疫情爆发，原告所处的食品行业因疫情防控需要而整体停业，系争房屋也基本陷入歇业状态，原告的经营遭受重大影响。原告本打算基于该不可抗力而提出与被告解除合同，被告表示其系国有企业，可以按照国家政策减免租金，并要求原告提供相应的材料，希望原告能继续经营。原告基于信任，提供了相应的材料，在十分困难的情形下，继续维持经营，但被告一直未有回复，直至2020年6月5日，被告发函给原告，要求原告全额支付租金，但未提及减免租金事宜。被告的行为导致原告未及时解除合同，扩大了经营损失，原告实际已无力再履行合同。故原告于2020年6月14日向被告发出《解除合同通知函》，搬离房屋将钥匙快递给被告。鉴于双方的合同已经解除，被告应返还相应的保证金。故原告诉至法院，请求判如所请。上海黄金世界商厦有限公司辩称，被告亦要求反诉解除合同，故同意原告要求解除合同的诉讼请求。被告实际于2020年6月16日收回房屋，原告至今未足额支付租金，根据合同约定，被告有权扣留原告支付的保证金，原告未经被告同意擅自退租，已构成违约，被告已经提起反诉，故不同意原告的诉讼请求。上海黄金世界商厦有限公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告支付反诉原告2020年2月8日起至2020年6月16日的租金1,433,331.90元；4.反诉被告支付反诉原告四个月物业管理费合计14,400元；5.反诉被告支付反诉原告水电费11,654.50元；6.反诉原告支付反诉被告违约金999,999元。事实与理由：2018年6月，反诉原告与反诉被告签订《襄阳南路XXX号租赁协议》，反诉原告将系争房屋出租给反诉被告使用，租赁期限自2018年7月8日起至2023年4月10日。合同约定，2018年7月8日至2020年7月7日月租金为333,333元。租赁期间，任一方无法定或约定理由解除本合同，应向对方支付相当于月租金3倍金额作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。2020年6月16日，反诉原告接到反诉被告《解除租赁合同函》，反诉被告擅自解除合同，搬离房屋。至反诉被告实际搬离房屋之日止，反诉被告的租金、物业管理费及水电费等尚未结清。故向法院提出如上反诉请求。上海淳欣食品有限公司辩称，同意解除合同，水电费按实支付。对其余反诉请求则不予同意。疫情已被明确定性为不可抗力事件，故反诉被告据此解除合同不应承担违约责任。另疫情期间减免租金，是政策性的规定，反诉原告作为国有企业，理应依法减免各租户在疫情期间的租金，但反诉原告未尽相应的责任，一直未给反诉被告明确回复，扩大了反诉被告的经营损失。故反诉被告不应向反诉原告支付租金。对于物业管理费，反诉原告已经于6月16日收回房屋，其计算至7月7日没有依据。不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月5日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将上海市徐汇区淮海中路XXX号(黄金世界商厦)XXX-XXX室(即系争房屋)出租给乙方使用，租赁期限自2018年7月8日起至2023年2月28日止。2018年7月8日至2020年7月7日每月租金为333,333元，租金每三个月为一期支付。乙方支付甲方666,666元作为乙方履行本合同义务的保证金。甲方应于双方终止(解除)租赁合同，俟乙方已按约交还房屋，并付清所应付费用后按约提供书面文件后的3个工作日内，将保证金无息返还给乙方。因乙方违反本合同的约定而产生的欠付款项、违约金、损害赔偿金，甲方可在保证金中扣除。物业管理费每月3,600元，每月支付一次。租赁期间，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同的，应向对方支付相当于月租金3倍的金额作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，原告支付了666,666元保证金。还查明，2020年2月起，原告未支付租金等费用。2月13日，被告要求原告提供用于减免房租的相关信息，原告根据被告的要求提供了税单等。被告表示已将信息汇总上报，有进一步消息反馈后与原告联系。后被告未有相应的回复。2020年6月5日，被告向原告发催款函，要求原告支付2020年2月8日至6月7日之间的租金、3月8日至6月7日之间的物业管理费、2月至5月的水电费等费用。原告接到上述函件后，于6月14日向被告发出《解除通知函》，表示其受疫情影响，已无力负担租金等成本，在申请减免租金等未果的情形下，继续履行《房屋租赁合同》已无可能。故要求于被告收到本通知函之日起，解除双方签订的租赁合同，并认为解除合同系受不可抗力影响，故不应承担违约责任。同时希望自2月起的被告能予以减免。被告接到上述函件后，于6月16日收回系争房屋。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房屋租赁合同、微信聊天记录、收据、催款函、解除通知函等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁协议及补充协议内容合法有效，双方均应恪守履行。现原告提出因受疫情影响，无力继续租赁合同，故提出要求解除租赁合同，被告表示同意解除租赁合同，故本院确认解除原、被告签订的租赁合同。合同解除后，被告收取的保证金应予返还，原告要求被告返还保证金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告要求原告支付租金及物业管理费等，原告认为租赁期间遭受疫情，被告应当减免租金，对此本院认为，相关部门制定的减免租金的政策，是考虑在疫情期间，出租人和承租人能够共克时艰，共担风险，被告亦曾经向原告要求提供相应的减免租金的材料，对原告要求被告减免租金的辩称本院予以采信，对被告主张的租金和物业管理费数额本院酌情予以调整。对于被告主张的水电费，系原告经营期间实际发生的费用，原告应予支付。对被告的该项诉讼请求本院予以支持。考虑到原告提出解除租赁合同确系受疫情影响，被告亦同意解除合同，对被告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条规定，判决如下：一、解除上海淳欣食品有限公司与上海黄金世界商厦有限公司就上海市徐汇区淮海中路XXX号XXX-XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、上海淳欣食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海黄金世界商厦有限公司2020年2月8日至2020年6月16日止的租金及物业管理费使用费770,265.90元；三、上海淳欣食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海黄金世界商厦有限公司2020年2月至5月的水费及2020年3月至5月的电费合计11,654.5元；四、上海黄金世界商厦有限公司于上海淳欣食品有限公司履行完毕上述二、三项义务当日，返还上海淳欣食品有限公司保证金666,666元；五、驳回上海黄金世界商厦有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5,273元，由上海黄金世界商厦有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计13,248元，由上海黄金世界商厦有限公司负担5,386元，上海淳欣食品有限公司负担7,862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年十二月四日书记员  李洪阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。……