海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9028民初2853号 原告：张玉和，男，1963年8月4日出生，汉族，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：姚传泽，海南追源律师事务所律师。 被告：张益俊，男，汉族，1973年9月25日出生，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭仕明，重庆华问律师事务所律师。 原告张玉和诉被告张益俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭审理。原告张玉和委托的诉讼代理人姚传泽以及被告张益俊委托的诉讼代理人邵磊、彭仕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉和向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与被告于2018年1月17日签订的《香水湾度假公寓购房合同》无效；2.依法判决被告立即向原告退还购房款245000元；3.依法判决由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年1月17日原告通过房产中介与被告签订《香水湾度假公寓购房合同》，该合同约定：被告将位于海南省陵水县光坡镇坡尾村二社黄立柏、黄立忠的宅基地上9+1层建筑的6层601号房出售给原告，房屋面积约为48.6平方米，总房款为245000元，原告已按约将购房款支付给被告。签订合同时，被告向原告承诺房屋有相应的报建手续且手续合法。原告支付完购房款后，被告即将房屋交付给原告使用。原告入住该房屋后购买了彩电、冰箱、洗衣机等生活必须用品。2020年7月23日原告突然接到当地邻居的通知，其告知原告，陵水县光坡镇人民政府在房屋现场张贴《强制拆除违法建筑》公告，该公告说明：涉案房屋的建设用地系黄立柏、黄立忠的宅基地，陵水县光坡镇人民政府分别于2013年6月4日，2013年6月9日，2013年6月12日向黄立柏与黄立忠送达《责令期限拆除违法建筑事先告知书》、《期限拆除违法建筑催告书》以及《强制拆除决定书》，在限期内未拆除陵水县光坡镇人民政府将于一日后组织实施强制拆除。因黄立柏、黄立忠在规定限期内未拆除，陵水县光坡镇人民政府于2020年7月24日强制拆除涉案房屋。原告未长期居住该房屋，因此在政府强制拆除时未及时搬离房屋内物品，从而导致家具、家电等物品损失，损失金额约4、5万元。由于该房屋系违法建筑而被陵水县光坡镇人民政府强制拆除，原被告之间签订的购房合同属于无效合同，并且被告在2013年就应当知道该栋建筑系违法建筑，被政府责令强制拆除，但被告故意隐瞒事实，谎称涉案房屋有正规报建手续，是合法建筑，从而骗取原告信任达成签订购房合同的目的。现原告所购房屋被认定为违法建筑被拆除，被告应当依法退还原告全部购房款。双方协商不成，为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告张益俊辩称，1.双方签订合同属实，但原告陈述的房号、时间以及金额不一致，应以合同为主。因采取包销模式出售，所有的合同签订与房款收取均由中介人于振龙办理。原告将购房款支付给于振龙之后再由于振龙向被告支付。因此，被告仅收到原告180000元购房款。2.原告提及的强制拆除通知被告并不知晓，期间也没有相关部门干涉或拆除，在房屋拆除之前，被告均不知情。针对强制拆除一事，被告已提出诉讼。3.合同效力由法院依法判决，若法院审查该合同无效，也是原告自愿购买，因为被告已在合同中明确表明房屋的实际情况，双方均存在过错，应当按照180000元为基数，按照各自的过错程度分摊，具体分摊比例由人民法院依法确定。同时，在各自承担过错程度之后还应扣除原告居住房屋期间的使用费。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.购房合同及付款收据，拟证明原告与被告签订购房合同，原告支付完全部购房款；2.陵水县政府强制拆除违法建筑公告，拟证明政府于2020年7月23日在房屋现场的公告，确认政府分别于2013年6月4日，2013年6月9日以及2013年6月12日向黄立忠、黄立柏发送《责令期限拆除违法建筑事先告知书》、《限期拆除违法建筑催告书》以及《强制拆除决定书》；3.房屋被拆除现场照片，拟证明原告购买被告的房屋已经被政府以违法建筑的名义拆除。原告与被告的购房合同因房屋被认定为违建而无效，被告应依法退还原告全部购房款；4.施工许可证、规划许可证，拟证明被告向原告承诺涉案房产已经过报建手续，是合法建筑物。 被告未向法庭提交证据，对原告所举证据质证如下：证据1.对真实性无异议，从合同中可以看出被告方将房屋出卖的原告时是明确告知了房屋的实际情况，并且在合同的第九条第三款约定，因为房屋产权的属性，买受人如果要求退款，则由买受人按照每年购房总款15%支付房屋使用折旧费；证据2、3、4.真实性无异议，但说明的是房屋拆迁前被告并不知情执法部门要对房屋进行拆除，同时被告之所以与案外人黄立柏、黄立忠合作建房是基于当时的政策转变（即2009年12月国务院发布的国发【2009】第44号文件），该文件支持村民利用建设用地自主开发旅游项目的试点，而非被告有意隐瞒或者欺骗原告，涉案房屋被拆除也是基于政策转变。 本院对原告所举证据认证如下：证据1.客观真实、与本案待证事实具有关联性。虽原告未将款项直接转入被告名下，但根据该收据显示，原告已将购房款足额支付，并且有收款人等人对于原告支付的购房款签字捺手印进行确认，本院予以采信，而被告辩解案涉款项是由中介收取，自己仅收到180000元，但未提交证据证实，本院不予认可该辩解。购房合同系原被告双方签字确认，并且被告对于购房合同并无异议，收据也经被告所售房产的收款专用章予以确定，并有银行流水予以佐证，足以达到证明原告已足额支付全部购房款，故本院予以采信；证据2和证据3.该项证据从内容上来看，涉案房屋已被拆除，且被告方对该项证据并无异议，故本院予以采信；证据4.原告提供该项证据系用以证明被告曾向其承诺过建筑的合法性，基于交易规则和常理来说，本院认可该复印件的效力。因原件掌握在被告手中，原告已就未实际掌握的证据承担了初步举证责任，故本院予以采信客观真实性予以确认，但对其证明内容不予采信，该建筑是否系合法建筑需结合全案予以认定。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下：2014年6月21日，被告张益俊与陵水县光坡镇坡尾村村民黄立柏等人达成协议，被告向黄立柏、黄立忠两兄弟购买宅基地，并在该地上建筑案涉房屋。2018年1月17日，原告与被告签订《香水湾度假公寓购房合同》，在签订合同过程中，被告向原告出具《中华人民共和国建筑工程施工许可证》以及《中华人民共和国乡村建设规划许可证》，以证明涉案房屋有相应的报建手续且手续合法，随即双方签订购房合同。该合同约定：被告以海南省陵水县光坡镇坡尾村二社黄立柏、黄立忠的宅基地联合建设的方式取得该地块的土地使用权、该地块土地面积为520平方米，使用年限至购建之日2012年11月8日起70年使用权，规划用途为：宅基地，该宅基地上9+1层建筑的6层601号房出售给原告，房屋面积约为48.6平方米，总房款为245000元；签订合同后，原告张玉和与另案原告刘健通过POS机转款，2018年1月12日转款40000元，2018年1月15日分别转款100000元、200000元、150000元，以上合计490000元。原告已按约将购房款支付给被告，被告向原告出具收到245000元的收据。原告支付房款后，随即被告将案涉房屋交给被告使用。2020年7月23日，陵水县光坡镇人民政府在房屋现场张贴《强制拆除违法建筑》公告，该公告说明：涉案房屋的建设用地系黄立柏、黄立忠的宅基地，陵水县光坡镇人民政府分别于2013年6月4日，2013年6月9日，2013年6月12日向黄立柏与黄立忠送达《责令期限拆除违法建筑事先告知书》、《期限拆除违法建筑催告书》以及《强制拆除决定书》，在限期内未拆除陵水县光坡镇人民政府将于一日后组织实施强制拆除。因黄立柏、黄立忠在规定限期内未拆除，陵水县光坡镇人民政府于2020年7月24日强制拆除涉案房屋。该公告张贴后，原告称接到当地邻居的通知才知道所购房屋将被拆除的事实。 本院认为，本案争议焦点为：1.本案的购房合同效力如何；2.原告诉请返还购房款有无事实和法律依据；3.被告主张由原告支付其使用房屋期间的占有使用费，是否有事实和法律依据，该占有使用费能否与原告诉请返还购房款在本案中抵扣。 关于争议焦点一，本案购房合同效力如何的问题。根据《中国人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地使用权通过出让、转让或者出租用于非农建设，在房地一体原则下，宅基地是村民赖以生存的立居之本，如果转让农村房屋必然导致宅基地使用权的转移，这不符合法律之规定。具体到本案，被告虽已履行将案涉房屋交付原告的义务，但因该房屋占用土地的特殊性质为农民集体所有用地，未取得合法的土地使用权及报建手续，双方所签订合同的标的物已被陵水黎族自治县人民政府确认为违法建筑并予以拆除，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，案涉购房合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。原告主张案涉《香水湾度假公寓购房合同》无效，于法有据，本院予以支持。 关于争议焦点二，原告诉请返还购房款有无法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原、被告签订的购房合同因具有违法性而无效，故被告应当返还基于该合同取得的购房款。根据原告提交的证据材料以及双方当事人在庭审过程中的陈述与辩论来看，被告收取的金额应为245000元，从证据中可知，购房合同系原被告双方签订，基于合同相对性原理，中介人于振龙与被告张益俊之间的包销关系与原被告间购房合同关系并无关联。换言之，中介人于振龙与被告张益俊之间是否收取的手续费与原告无关，原告依约支付购房款即完成了其付款义务。此外，从付款收据上的印章来看，印章为“香水湾度假公寓收款专用章”，基于交易习惯来看，该“收款专用章”应由被告保管，被告主张所有的合同签订和房款的收取都由中介人于振龙办理与其仅收取180000元的辩解，被告亦未举证证实，本院不予采信。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定可知，双方都有过错的，应当各自承担相应责任，是指双方当事人都有向对方请求赔偿损失的权利。确认合同无效之后，就应当遵循等价有偿和诚实信用原则，公平地处理无效转让行为，合理认定当事人的民事责任，均衡保护各方民事主体的利益诉求，不能因简单返还而造成的利益失衡。具体到本案，被告联合村民黄立柏、黄立忠在其宅基地上建房，但案涉房屋建好后于2013年6月即被政府告知案涉房屋系违建的情况下，被告仍旧在2018年向原告出售该房屋，并提及建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证以引导原告立约，其明知案涉房屋为集体所有仍向原告出售房屋的行为存在主观恶意，被告提出原告需以合同条款的约定按照购房款年15%支付房屋占有使用费，但因本院认定合同无效所以该条款不应适用，被告并未提交其他证据证实房屋占有使用费的依据，结合陵水县光坡镇当地的租赁房屋物价旺季、淡季租价的实际情况，本院酌情认定案涉房屋租金每月约为1350元。而原告作为买受人客观上来说其以低于市场价的价格购买案涉房屋应有预晓其中的风险性的警惕性，在签订合同时已明知案涉房屋不具备正式的预售许可手续，但未尽到审慎注意义务，亦存在一定的过错，不能以其不知晓而免责。合同无效后双方当事人返还财产的范围，应当包括原物及孳息，故买受人除须返还房屋外，还应将其占有房屋期间获得的使用利益折价补偿费出卖人；而出卖人除须返还购房款之外，还应向买受人返还占有购房款期间的利息等损失。而原告提出因房屋已实际交付为此已购买家具和添附等损失，但未举证证实，亦未提出利息诉请，本院不宜处理。本案中，案涉的房屋已被拆除，不存在返还房屋的问题，但因该期间由原告实际使用占有使用、使用房屋，事实上获得了相应的财产性利益。因此，原告应向被告支付使用期间的租金，而被告基于合同无效向原告提出支付无效期间的资金占有使用费系与原告诉请同属于一个法律关系，为了节约诉讼资源和权衡当事人双方的利益，被告主张在本案中将案涉房屋租金占有使用费抵扣部分购房款的请求，本院予以支持。而原告要求被告以反诉形式提出房屋占有使用费的请求，本院不予支持。综合合同履行情况，在参照当地同地段房屋的租金标准、使用程度、过错程度的标准上酌情确定，全案的客观实际和日常生活经验法则来看，因被告过错责任相较于原告程度更大，本院认定房屋占有使用期间的过错责任比例为原告承担30%，被告承担70%，即原告应向被告支付合同无效期间房屋占有使用费12276.49元（1350元/月×12个月÷365天×922天×30%），结合被告抗辩原告支付其使用房屋期间的占有使用费与原告诉请返还购房款在本案中抵扣的主张，本院认定被告应向原告退还购房款为232723.51元（245000元－12276.49元）。 综上所述，原告主张其与被告之间签订《香水湾度假公寓购房合同》无效，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告退还购房款本金245000元，本院予以支持，被告抗辩将购房款抵扣因合同无效期间房屋占有使用费的主张，本院亦予以支持并综合抵扣认定被告应向原告退还购房款232723.51元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 一、原告张玉和与被告张益俊签订的《香水湾度假公寓购房合同》无效； 二、被告张益俊于本判决生效之日起十五日内向原告张玉和退还232723.51元； 三、驳回原告张玉和其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4975元，减半收取2487.5元,以及保全费1745元（原告张玉和均已预缴），由原告张玉和负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  常婧婧 二〇二〇年十二月三十日 书记员  周 颖 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。