云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2020）云3123民初964号原告：王建芳，女，1988年9月7日生，傣族，户籍地云南省德宏州盈江县。委托诉讼代理人：孙赛菊，女，1960年4月29日生，傣族，户籍地云南省德宏州盈江县，特别授权代理。被告：盈江县嘉投实业有限公司，统一社会信用代码91533123566246130Q，住所地云南省德宏州盈江县平原镇勐腊路电信家属区。法定代表人：王加杰。委托诉讼代理人：章学海，男，1960年7月17日生，汉族，户籍地重庆市渝北区，一般授权代理。被告：无锡和润房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91320202314159962X，住所地江苏省无锡市梁溪区工艺桥1号9幢316-19号。法定代表人：鹿琪亚。委托诉讼代理人：王善明，男，1986年12月7日生，汉族，户籍地安徽省天长市，特别授权代理。被告：无锡和润房地产营销策划有限公司云南分公司，统一社会信用代码91530112MA6N5A273Y，住所地云南省昆明市西山区英茂嘉园5栋3单元102室。责任人：王善明。原告王建芳诉被告盈江县嘉投实业有限公司（以下简称：嘉投公司）、无锡和润房地产营销策划有限公司（以下简称：和润公司）、无锡和润房地产营销策划有限公司云南分公司（以下简称：和润云南分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月5日、2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告王建芳及委托诉讼代理人孙赛菊，被告嘉投公司委托诉讼代理人章学海、被告和润公司委托诉讼代理人暨被告和润云南分公司责任人王善明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建芳向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与被告嘉投公司签订的《美丽盈江商品房定购协议》。2.判令被告嘉投公司双倍返还原告定金20000元，被告和润公司、和润云南分公司双倍返还原告定金40000元，合计60000元。3.判令被告嘉投公司、和润公司、和润云南分公司对以上款项承担连带清偿责任。4.诉讼费、保全费由被告嘉投公司、和润公司、和润云南分公司负担。第一次庭审时，原告将诉讼请求变更为：1.解除原告与被告嘉投公司签订的《美丽盈江商品房定购协议》。2.判令被告嘉投公司双倍返还原告定金60000元，被告和润公司、和润云南分公司在40000元范围内承担连带责任。3.诉讼费、保全费由被告嘉投公司、和润公司、和润云南分公司负担。事实和理由：2018年11月25日，被告嘉投公司作为甲方，原告作为乙方，双方协商一致后签订了一份《美丽盈江商品房定购协议》。协议约定：1.乙方定购“美丽盈江”商品房81—5号，建筑面积328.8平方米，总价1512480元。2.乙方须在签订本定购协议当日支付定金10000元，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金转为购房款，乙方须在2019年1月31日前付清首付款420000元。3.违约责任：乙方应在2019年1月31日前与甲方签订《商品房买卖合同》，否则视为乙方违约，甲方有权终止本协议并可将上述商品房收回另行出售，乙方所交纳定金不予退还；甲方在本协议生效后至与乙方签订《商品房买卖合同》前，不得将该套商品房另行向他人出售，否则视为甲方违约，按照定金双倍向乙方进行赔付。当日原告交付定金10000元，被告嘉投公司出具了收据。2018年11月26日，原告因暂时没有钱交纳首付款，经原告与被告嘉投公司协商，双方又签订一份《合同协议》，约定由被告嘉投公司代卖原告和丈夫马海涛位于盈江县的房屋，尽量在2019年1月31日前售出，售得房款先到“美丽盈江Ⅰ榄山墅”付房号81—5首付款。如在1月31日前未能售出，被告嘉投公司给予一定的时间延期支付首付款。2018年11月29日，在被告嘉投公司经办人员催促下，原告又到公司售楼部交纳了定金20000元，被告嘉投公司出具了收据。后来原告要求被告嘉投公司退款时才发现签订《合同协议》及收取原告定金20000元的公司系被告和润云南分公司。2019年5月，原告位于盈江县的房屋才得以出售，原告到被告嘉投公司交纳首付款时，被告嘉投公司员工告知该房屋已出售。为此，原告要求被告嘉投公司退还定金，被告嘉投公司却找各种理由推诿，拒绝退还。原告认为其对被告嘉投公司与和润云南分公司之间的关系并不清楚，但两个公司均在“美丽盈江营销中心”售楼部售房，原告两次交付定金并与之签订补充协议，被告嘉投公司应给予原告一定的时间延期支付首付款。事实上被告嘉投公司未经原告同意，也没有书面或口头告知原告的情况下擅自处理原告定购的房屋，其行为已明显违约，应与被告和润公司、和润云南分公司共同返还原告双倍定金60000元。综上所述，为维护原告合法权益，请法院依法判决支持其诉讼请求。被告嘉投公司辩称，2018年11月25日，原告与嘉投公司签订了商品房订购协议，协议约定原告应支付10,000元定金，并在2019年1月31日前付清首付款420,000元。合同签订后原告于2018年11月25日向嘉投公司支付了定金10,000元，2019年1月31日前未按照约定支付首付款420,000元，经公司多次催收，原告没有能力支付购房款，构成违约，故公司将房屋出售他人。同时，嘉投公司对和润公司收取原告20,000元定金并不知情，嘉投公司与和润公司在合同中未约定过此笔款项，故嘉投公司对和润公司向原告收取定金的行为不承担任何责任。被告和润公司、和润云南分公司辩称，1.原告交付了30,000元定金，认可《美丽盈江商品房定购协议》内容，但是在履行协议过程中违约在先，被告在延期交纳首付款的时间上具有主动权，延期后的截止时间应由被告确定。2.被告和润云南分公司在代理期间，根据合同约定收取原告定金中的20,000元作为溢价佣金，并未违背与被告嘉投公司的合同约定。同时，被告和润云南分公司从情理的角度考虑，在代理期间给予原告较长的首付款付款期限至代理期结束，在本案中并无过错责任。3.被告和润云南分公司在代理期结束时已经将原告购房情况做了充分的移交和说明，首付款延期后的处理应由被告嘉投公司最终处置，与被告和润云南分公司不具有关联性，即如果被告嘉投公司通知原告最后的交付时间，原告依旧违约，那么根据合同约定，被告嘉投公司有权扣除违约金并另行出售美丽盈江81—5房屋；如果被告嘉投公司未通知原告最后的交付时间，原告在不知情的情况下将美丽盈江81—5房屋出售，那么根据合同约定，被告嘉投公司违约，应承担违约责任，而非被告和润公司、和润云南分公司承担责任。综上所述，请法院依法判决驳回原告对被告和润公司、和润云南分公司的诉讼请求。原告王建芳、被告嘉投公司、和润公司、和润云南分公司围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对原告王建芳提交的证据评判如下：1.身份证1份，证明原告的身份信息及主体适格。2.美丽盈江商品房订购协议1份、收款收据1份，证明2018年11月25日原告与被告嘉投公司签订了房屋订购协议，约定由原告订购美丽盈江商品房81-5号房屋，订购价1330000元，2018年11月25日支付定金10000元。3.合同协议1份，证明被告同意原告支付首付款的时间延期至其位于盈江县的房屋出售时止，原告在履行美丽盈江商品房买卖过程中并没有违约。4.收据1份，证明2018年11月29日原告向被告再次支付定金20000元，原告共支付定金30000元。以上证据1、2、4来源合法，内容真实，与本案存在关联性，且证据之间能够相互印证，本院予以采信；以上证据3的真实性、合法性、关联性予以采信，证明观点不予采信。本院对被告嘉投公司提交的证据评判如下：情况说明1份、证人闫某证言，证明闫某系嘉投公司的员工。2018年11月25日，原告订购了美丽盈江81-5号房屋并签订了商品房订购协议，嘉投公司收取了10000元定金。2020年11月29日，代理商和润云南分公司收取原告定金20000元并约定于2019年1月31日前付清首付款，如有违约按照订购协议约定不退还定金。原告到期后未能支付首付款，被告嘉投公司给予了延期，但仍然未能凑齐首付款，后来嘉投公司电话告知原告将美丽盈江81-5号房屋另行出售，后该套房屋于2019年6月23日售出。以上证据的真实性、合法性、关联性予以采信，证明观点予以部分采信。本院对被告和润公司、和润云南分公司提交的证据评判如下：1.盈江县嘉投实业有限公司“美丽盈江”项目全案代理合作协议、美丽盈江项目未售房源底价表、盈江县嘉投实业有限公司“美丽盈江”项目全案代理合作协议补充协议各1份，证明和润公司收取原告定金具有合理性和合法性，公司作为“美丽盈江”项目和开发商的销售代理人，代理期间准许原告延期支付首付款的行为具有合理性和合法性，根据合同约定，因开发商导致客户退房和纠纷，和润公司不退还收取的溢价部分。2.关于盈江县美丽盈江项目解除代理合同协议书，证明和润公司与嘉投公司解除代理合同时，对三个未签约欲退房的客户（含原告在内）做了手续移交，同时将原有的销售人员全部移交了开发商，故按照合同约定，原告的签约问题已经移交给嘉投公司进行处理，双方之间的纠纷与和润公司无关系。以上证据的真实性、合法性、关联性予以采信，证明观点予以部分采信。本院经审理认定事实如下：嘉投公司系盈江县“美丽盈江”房地产项目建设单位。2018年6月15日，被告嘉投公司与被告和润云南分公司签订了《“美丽盈江”项目全案代理合作协议》，约定由被告和润云南分公司代理被告嘉投公司对美丽盈江一期剩余房源进行销售、策划、设计、渠道扩展等全程营销工作。2018年6月22日，被告嘉投公司与被告和润云南分公司签订了《“美丽盈江”项目全案代理合作协议补充协议》。2019年3月21日，被告嘉投公司与被告和润云南分公司签订了《关于盈江县美丽盈江项目解除代理合同协议书》，约定双方的代理营销工作于2019年3月31日解除。2018年11月25日，原告与被告嘉投公司签订了《美丽盈江商品房定购协议》，被告嘉投公司系出售方即甲方，原告系认购方即乙方。协议约定：1.乙方定购“美丽盈江”商品房81—5号，建筑面积328.8平方米，总价1512480元，优惠后总价1330000元。2.乙方须在签订本定购协议当日支付定金10000元，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金转为购房款，乙方须在2019年1月31日前付清首付款420000元。3.乙方应在2019年1月31日前与甲方签订《商品房买卖合同》，否则视为乙方违约，甲方有权终止本协议并可将上述商品房收回另行出售，乙方所交纳定金不予退还；甲方在本协议生效后至与乙方签订《商品房买卖合同》前，不得将该套商品房另行向他人出售，否则视为甲方违约，按照定金双倍向乙方进行赔付。当日原告交纳了10000元定金，被告嘉投公司向原告出具了收款收据。2018年11月26日，原告因暂时没有经济能力交纳首付款，经与被告和润云南分公司协商，双方签订了《合同协议》，约定由被告和润云南分公司代售原告及其丈夫马海涛位于盈江县的房屋，尽量在2019年1月31日前售出，售得房款优先交纳“美丽盈江Ⅰ榄山墅”房号81—5首付款，如在2019年1月31日前未能售出，公司给予一定的时间延期支付首付款。2018年11月29日，原告向被告和润云南分公司交纳了定金20000元，被告和润云南分公司向原告出具了收据。2019年4月24日，原告自行将其位于盈江县的房屋出售，总价款966000元，当日收取了20000元定金，于2019年5月2日收取了房款330000元，于2019年5月6日收取了房款500000元，于2019年5月17日收取了房款116000元。2019年6月23日，被告嘉投公司将“美丽盈江”商品房81—5号房屋出售给了杨宇、黄蕾，并于当日收取了购房定金70000元，于2019年9月7日收取了首付款350000元，于2019年10月23日收取了首付款70000元，2019年10月18日，被告嘉投公司与杨宇、黄蕾签订了《商品房买卖合同》。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，合法的房屋买卖关系受法律保护。1.关于《美丽盈江商品房定购协议》《合同协议》的效力认定问题。原告与被告嘉投公司于2018年11月25日签订的《美丽盈江商品房定购协议》，原告与被告和润云南分公司于2018年11月26日签订的《合同协议》，均系双方的真实意思表示，并不违背相关法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，被告和润云南分公司系被告嘉投公司的营销代理商，有权代理被告嘉投公司与客户签订协议，故生效的协议应严格得到遵守，双方应本着诚实信用的原则履行各自的权利义务。2.关于协议是否解除及违约金承担的问题。原告与被告和润云南分公司签订《合同协议》时明确首付款在出售其位于盈江县房屋后方能支付，故本院视为首付款交付的时间应为原告出售房屋收取全款后次日，即2019年5月18日。本案中，原告将其房屋售出并取得全款后，已经具备付款条件但怠于行使权利，存在违约，被告嘉投公司在给予合理期限后终止订购协议并于2019年6月23日将商品房收回另行出售他人的行为符合双方协议约定。原告主张解除与被告嘉投公司签订的《美丽盈江商品房定购协议》符合案件事实及法律规定，本院予以支持，《合同协议》作为补充协议应同时解除；原告主张被告双倍返还定金60000元，因其在履行协议过程中存在违约，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王建芳与被告盈江县嘉投实业有限公司于2018年11月25日签订的《美丽盈江商品房定购协议》。二、驳回原告王建芳的其他诉讼请求。案件受理费1,300元，由原告王建芳负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  寸卫清审 判 员  范正婷人民陪审员  王根美二〇二〇年十二月一日书 记 员  刀艳香