四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初6480号 原告：宜宾雅信物业管理有限公司，统一社会信用代码91511500786671999R，住所地四川省宜宾市叙州区南岸航天路中段4号。 法定代表人：罗勇，董事长。 委托诉讼代理人：贺杰，四川仁勇律师事务所律师，执业证号15115201811035509。 委托诉讼代理人：黄灿，四川仁勇律师事务所律师，执业证号1511201911104998。 被告：吴晓洪，女，汉族，1973年10月31日出生，住四川省宜宾市叙州区。 原告宜宾雅信物业管理有限公司与被告吴晓洪物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜宾雅信物业管理有限公司委托诉讼代理人贺杰、黄灿，被告吴晓洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾雅信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告支付原告物业服务费8102.64元（从2016年9月1日至2020年7月31日）；2．被告按所欠物业费金额的20%支付违约金1620.52元；3．被告支付原告垃圾清运费207元（2016年9月1日至2020年6月30日）；4．支付2019年10月14日至2020年6月14日期间的水费254.60元；5．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为宜都.莱茵河畔小区的物业服务公司，被告是宜宾市叙州区航天路中段4号莱茵河畔21栋2单元505号房屋业主，建筑面积103.45平方米。原、被告签订商品房买卖合同，对前期物业服务进行了约定。2015年7月1日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，《物业服务合同》第四条物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后6个月的费用，电梯住宅收费标准1.6元／平方米/月缴纳物业费，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。2018年7月25日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同第四条电梯住宅收费标准1.8元／平方米／月缴纳物业费，其余于2015年签订的合同约定一致。2013年7月19日宜宾市翠屏区人民政府南岸街道办事处与原告签订授权委托书，委托原告具体负责莱茵社区辖区所有缴费对象的城市生活垃圾处理费征收工作，垃圾清运费为每户4.5元。被告欠付的费用：2016年9月1日至2020年7月31日物业服务费8102.64元、2016年9月1日至2020年６月30日垃圾清运费207元、2019年10月14日至2020年6月14日期间的水费254.60元，原告自愿选择按照未付物业费要求被告支付违约金1620.52元。被告欠费期间原告多次催缴，但被告仍拒绝支付。为维护原告合法权益，特依照相关法律规定起诉来院，希判如所请。 被告答辩称：1．物业服务管理合同与答辩人无关，答辩人不应就该合同承担义务；2．如经法庭查证并根据相关法律规定，认定合同对答辩人有效，按照常识和司法精神，被答辩人必须尽到义务，否则答辩人有权拒缴物业费；3．答辩人的房屋在5楼，但是4楼的住户违章搭建了三间房屋，影响答辩人的居住生活，并且房屋顶部堆积了大量的垃圾，导致一到下雨天，答辩人家里的地板遭到损坏；4．被答辩人没有尽到详尽的管理责任，只要被答辩人拆除违章建筑，赔偿答辩人的损失，答辩人愿意缴纳物管费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、商品房买卖合同、2015年6月《物业服务合同》、2018年7月《物业服务合同》、公证书、电梯维护记录、保洁记录、来访人员记录、巡视记录、欠费清单、物业费催收律师函、催费函张贴照片、EMS快递单、EMS物流签收、催费短信记录、水费收费标准、被告缴纳水费单据、抄表记录、关于违建的报告和被告提交的照片等证据，本院审查后予以在卷佐证。根据当事人的举证、质证，并结合其陈述，本院认定事实如下：被告吴晓洪宜宾市叙州区航天路中段4号莱茵河畔21幢2单元505号房屋业主，建筑面积103.45平方米。2013年7月19日宜宾市翠屏区人民政府南岸街道办事处与原告签订授权委托书，委托原告具体负责莱茵社区辖区所有缴费对象的城市生活垃圾处理费征收工作，垃圾清运费为每户4.5元。2015年7月1日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，约定甲方将宜都.莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.3元/平方米/月；（2）电梯住宅：1.6元/平方米/月；住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。2018年7月25日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将宜都.莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.5元/平方米/月；（2）电梯住宅：1.8元/平方米/月；住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。乙方对甲方莱茵河畔所有二次供水能源价参照国家能源相关标准结合小区实际情况收取。甲方按照时间按时足额缴纳相关费用。按照立户表计算和二次供水收费标准，甲方逾期未足额缴纳能源费的应承担违约责任。按照二次供用水合同约定，被告水费一直由原告代收，被告至今尚欠水费254.60元。上述服务合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，被告未缴纳2016年9月1日至2020年7月31日的物业服务费和2016年9月1日至2020年6月30日垃圾清运费。现原告诉至法院，并提出如上诉讼请求。 另查明，原告宜宾雅信物业管理有限公司经工商登记为公司法人，其经营范围为物业管理、物业咨询等。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宜宾雅信物业管理有限公司与宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会先后签订的《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，对被告具有约束力。现原告请求被告支付从2016年9月1日至2020年7月31日的物业服务费和2016年9月1日至2020年6月30日垃圾处置费诉请，于法有据，本院予以支持，对原告主张的物业费本院予以核准为8102.64元（即2016年9月1日至2018年6月30日的物业费3641.44元即1.6元/平方米/月×22月×103.45平方米；2018年7月1日至2020年7月31日的物业费4655.25元即1.8元/平方米/月×25月×103.45平方米；共计8296.69元，超过原告诉求，以原告诉求为准）和2016年9月1日至2020年6月30日的垃圾处置费207元（4.5元/户/月×46月）。关于被告抗辩的楼下住户违建对他造成影响，需要原告予以拆除的意见，因原告并不具有拆除违建的执法权，原告已经按照规定向相关职能部门进行了反映，违建对原告房屋造成的影响不属于本案审理的合同法律关系的范畴，故对被告的该抗辩意见，本院依法不予采纳，当事人可另行处理。关于原告诉请的违约金1620.52元，因原告选择适用违约金条款即按照欠付物业费金额的20%主张违约金，该主张不违反法律规定且未超出双方约定，根据本院同期类案判决，本院依法予以确认。被告2019年10月14日至2020年6月14日期间未缴纳水费254.60元，依法应向原告支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告吴晓洪向原告宜宾雅信物业管理有限公司支付2016年9月1日至2020年7月31日期间的物业管理费8102.64元、2016年9月1日至2020年6月30日期间的垃圾处置费207元、2019年10月14日至2020年6月14日期间的水费254.60元以及违约金1620.52元，共计10184.76元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27元（已依法减半收取），由被告吴晓洪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王士雨 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  曹耕端