广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初15985号 原告：吴建垠，男，1987年9月17日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：伍玲玲，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦美珍，广西颂诚律师事务所律师。 被告：广西航洋信和置业有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城1号楼2401号房，统一社会信用代码：91450000699869999X（2-1）。 法定代表人：朱雁，副董事长。 委托诉讼代理人：冯新，广西万益律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年10月24日 开庭时间：2020年4月14日、2020年11月17日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人伍玲玲、韦美珍到庭 被告方（以下简称“航洋信和公司”）：委托诉讼代理人冯新到庭 原告诉请要点 一、判令被告向原告支付逾期交房违约金6709.92元（从2018年8月1日 2 暂计至2018年11月4日，以购房款706307元为基数，按0.1‰/日计算）； 二、判令被告向原告赔偿因逾期交房导致的租金损失12676.64元（计算方式：每月租金4003.15元为基数，按照逾期天数要求租金损失，即4003.15÷30天*95天=12676.64元） 二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、原告称房屋未符合交房条件与客观事实不符。二、原告称被告未交付房屋不符合事实。三、原告要求被告支付逾期交房违约金无事实及法律依据。 事实认定 2017年9月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的良庆区，总价款706307元，建筑面积72.7㎡。其中约定：第九条出卖人应当在2018年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、其他约定详见附件六第四条。合同附件六“合同补充协议”约定：第四条一、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）非出卖人原因包括但不限于自然灾害、××突发事件、××疫情或政府××、××、××会议、庆典、交通管制、中、××等原因通知××及其他政府行为××工期延误的；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为及其他政府行为导致工期延误的；（3）在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、设计变更导致工期延长的；（4）因市政原因或供水供电相关部门停 3 水、停电每日达五小时以上的；（5）气象部门记录日降雨量达到中雨以上（以气象部门证明为准）、日高温超过40度（含40度）、六级或六级以上大风天气而引起工期延误的；（6）非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工；（7）出卖人将竣工报告提交政府相关部门并受理后（以政府相关部门接到资料的日期为准）等待验收或丈量或审批所需的时间；（8）交房时买受人提出维修申请的，维修期间出卖人不承担延期交房责任；（9）买受人未交纳物业专项维修资金的，出卖人有权延期交房，交房日期顺延至买受人向出卖人支付所购物业的专项维修资金之日起30日内；（10）不属于不可抗力因素但为出卖人不能克服的客观原因；……第五条除主合同第九条及本协议约定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理[(1)和（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内的，自本合同第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十四条1、出卖人与买受人的联络通讯地址以本补充协议中双方当事人明确写明的信息为准。任何一方变更通讯地址的，应在变更之日起5日内以书面形式通知对方。……3、为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送变更地址、付款要求、交房等本合同项下一切通知时，可采取在报纸上（《南国早报》或《南宁晚报》等）发布公告的方式，出卖人在报纸上发布公告、通知的，视为已向买受人送达通知。 上述合同签订后，原告依约付清购房款706307元。 2018年10月24日，被告向原告在合同中所留地址邮寄《交房通知书》，其中邮单备注栏注明“请您备齐资料于11月5日到11月9日之内前来办理交房手续”。2018年10月25日，被告在《南国早报》上刊登《南宁航洋信和广场交房公告》，通知南宁航洋信和广场1#、2#、3#号楼业主于2018年10月25日至2018年11月9日办理收房手续。 4 因被告未在合同约定的期限内交付房屋，原告诉至法院，提出前述诉请，被告应诉后答辩如前。诉讼过程中，本院依法向广西桂电建筑安装工程有限责任公司（以下简称“桂电公司”）去函询问五象·航洋城项目10KV配电安装工程在施工过程中遇到的问题。该公司回函表示，其与被告于2017年8月21日签订《电力安装工程施工合同书》，该公司根据被告要求实际于2017年6月10日进场施工。施工过程中，因地铁开挖及封闭围挡施工，导致线路不能施工、停工。具体停工时间以《工程施工日志》记载为准。本院于2020年12月7日对桂电公司进行询问，该公司称由于地铁3、4号线的建设导致地下电网管道被挖断，无法如期敷设电缆；《电力安装工程施工合同书》约定工期为75天，实际施工时间已超过上述期限。 另查明，涉案商品房所在楼栋已办理《商品房预售许可证》[证号：南房预字（2017）第164号]。2018年10月23日，被告取得南宁航洋信和广场1号楼、2号楼、3号楼《建设工程质量竣工验收意见书》。 又查明，被告主张可据实延期交房的事由有：1.因市政公共雨污排水管配套设施未接通，影响工期。2018年1月11日，南宁五象新区规划建设管理委员会经济发展和投资促进局通知包括航洋在内的五象总部基地项目业主召开五象新区2018年服务企业工作座谈会议。2018年4月10日，中铁隧道局集团有限公司南宁市轨道交通4号线一期工程五象大道站土建施工项目经理部向被告发函，载明因南宁市航洋信和广场项目消防通道及园林绿化与该项目经理部承建的南宁地铁4号线五象大道站排水管改迁存在交叉施工的情况，该单位排水管改迁受被告活动板房未拆除及场内材料堆放影响迟迟未能开工……恳请被告暂缓航洋信和广场北侧消防通道及园林绿化施工……。2018年4月18日，被告向南宁五象新区规划建设管理委员会发《关于“南宁航洋信和广场”项目东侧市政污水管接口事宜的请示》，载明中铁隧道集团正在施工的雨水检查井Y49至Y1段雨水管，因地铁范围内结构设施原因，需往西北侧方向调整，从而挡住了信和广场项目东侧污水管往北敷设接入市政污水管。为解决此问题，需双方施工单位现场同步开挖，协调施工。二、信和广场项目东侧污水检查井 5 W53距离市政污水管井W1距离约25米，此段管线属于市政道路范围，需待中铁隧道集团施工完成后，才能接着开挖施工这段污水管。……恳请将W1污水检查井往东挪25米至信和广场项目东侧污水检查井W53附近，以便污水管接入。2018年5月16日，五象新区总部基地金融街2018年基本成型推进工作第十八次会议召开，其中议定事项包括加快五象大道污水管道疏通等问题。2018年9月5日，五象新区总部基地金融街2018年基本成型推进工作第二十二次会议召开，其中议定事项包括“原则同意由南宁轨道交通集团有限责任公司负责五象大道航洋信合项目路段轨道四号线排水管基础处理工作……并要求2018年10月10日前完成排水管施工，包括地面土方回填。”2018年6月25日，广西绿城水务股份有限公司管网管理处向南宁市行政审批局发《关于南宁航洋信和广场小区污水排放审核意见》，载明：……由广西航洋信和置业有限公司建设的南宁航洋信和广场小区污水管接入五象大道（2处）市政污水管的接口，经我处验收合格，污水最终排往五象污水处理厂。2、因地铁施工导致市政供电配套设施不完善，影响工期。2015年7月27日，被告向南宁市供电局申请办理南宁航洋信和广场1-3号塔楼用电报装手续。2016年11月9日，被告向南宁市供电局申请办理航洋信和广场项目写字楼部分一户一表用电报装手续。2018年1月19日，被告向南宁五象新区规划建设管理委员会发《关于再次恳请解决我司“南宁航洋信和广场”项目高压配电外线局属管道、电缆井建设的紧急协调函》，载明信和项目的电缆外线因所在段局属管道处于建设中，无法接通使用，请求解决相关问题。2018年1月22日，被告向南宁供电局五象分局发《关于南宁航洋信和广场购物中心供电复勘申请的函》，载明因五象大道地铁建设施工，部分已建成的电缆通道被破坏，请求改变接电路线。2018年6月19日，被告向南宁市供电局五象分局发《关于我司“南宁航洋信和广场”项目在地铁四号线凯旋路口敷设电缆的函》，载明因地铁四号线施工，凯旋路口有30多米管道被破坏，现公司急于用电，申请解决上述问题。3、政府规定要求增加海绵城市建设内容导致增加工期163天。2015年8月3日，南宁五象新区规划建设管理委员会发《关于加快推进五象新区2015年海绵城市试点项目建设的通知》，要求各建设单位在接到海绵城市 6 建设项目任务后尽快组织开展工作。其中被告负责航洋信和广场的海绵城市建设。2016年5月31日，被告与南宁市建筑设计院签订《南宁航洋信和广场海绵化提升工程设计服务合同》，被告委托南宁市建筑设计院进行南宁航洋信和广场海绵化提升工程的设计工作。2017年4月6日，被告向南宁五象新区规划建设管理委员会规划建设局发《关于申请给予南宁航洋信和广场项目景观设计方案、海绵城市设计方案审查的请示》。2017年6月14日，南宁五象新区规划建设管理委员会规划建设局出具《关于南宁航洋信和广场项目海绵城市设计方案评审意见》。4、因中雨以上天气、重大会议庆典等因素停工造成延期交房。（1）根据南宁市气象局气象科技服务中心出具的《地球大气探测资料卡》载明，从本案《南宁市商品房买卖合同》签订次日即2017年9月26日至合同约定交房之日即2018年7月31日，南宁市城区出现中雨以上天气30天。（2）2016年1月21日，南宁五象新区建设工程质量安全监督站下发《关于广西“两会”期间五象新区建筑施工整治的通知》，载明：根据管委会要求，从2016年元月22日起至27日止，五象新区总部基地、蟠龙片区、龙岗片区、文旅组团范围内所有建筑工地一律停止土方作业工程车，材料运输车的等一切施工车辆进出工地，请各工地严格执行。2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月6日到9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。三、9月6日到9月15日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。2017年8月16日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、8月25日至9月16日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月7日到9月16日，绕城高速内预 7 拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。三、9月7日到9月16日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌湖、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。2018年8月31日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2018年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、9月3日至9月16日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月7日到9月16日，绕城高速内商品混凝土搅拌站、采石场等生产企业暂停生产作业。三、9月7日到9月16日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、广西文化艺术中心、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌湖、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。 再查明，2017年9月29日，南宁五象新区管委会规建局向被告复函，其中载明：二、关于增加海绵城市建设及绿色建筑对该项目建设的影响问题。经核实，2015年9月印发的《关于五象新区建设项目全面开展海绵城市相关设计的通知》，该项目需增加海绵城市建设的内容，由于该项目已于2015年6月开工，海绵城市建设需要修改变更项目已备案施工图图纸，在建设时序上对该项目存在一定影响。三、关于地铁3、4号线建设对该项目建设的影响问题。由于地铁3号线建设对凯旋路（五象大道-龙村路）段进行封闭施工，对该项目大型施工车辆出入存在一定影响。同时由于地铁过程中需对部分道路市政管网进行迁改，对该项目管网建设存在一定影响。2019年2月28日，南宁国土资源局（甲方）与被告（乙方）签订一份《南宁土出字2012089号国有建设用地使用权出让合同第二次补充协议》，约定：（南宁航洋信和广场）项目因新增海绵城市建设及地铁3、4号线建设，对该宗地项目建设有一定影响，导致该宗地项目未能按时竣工。……现甲、乙双方……补充协议如下：一、甲方同意给予乙方重新约定450108100008GB0001宗地的竣工时间，即应在2018年7月3日之前竣工。宗地项目竣工标准以项目取得宗地最后一期工程 8 竣工验收文件的时间确定，工程竣工验收文件包括工程竣工预验收文件、规划条件核实文件、工程竣工五方验收文件、工程规划竣工备案表、竣工验收备案证明书、竣工验收备案表、竣工验收合格证等。……四、乙方须在450108100008GB00001宗地竣工后15日内向甲方申报备案，如乙方不按时申报的，甲方有权暂停乙方相关用地业务。 还查明，被告提供的《单位工程施工日志》载明：从2017年9月26日至2018年7月31日，涉案项目因中雨以上天气停工30天。桂电公司出具的五象·航洋城项目10KV配电工程《工程施工日志》载明：2017年6月13日至6月23日地铁施工导致线路不能施工、停工。2017年10月8日至10月15日地铁施工导致线路不能施工，停工。2017年10月24日至11月14日地铁施工导致线路不能施工，停工。2017年11月27日至12月27日地铁施工导致线路不能施工，停工。2018年1月10日至3月17日地铁施工导致线路不能施工，停工。2018年10月22日，航洋信和广场1、2、3号塔楼及购物中心的受电工程竣工验收合格。 判决理由 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期交房的问题。 根据合同第九条约定，出卖人应当在2018年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》显示涉案楼栋于2018年10月23日经五方单位验收合格，被告通知原告于2018年11月5日至2018年11月9日期间办理收房手续，符合合同约定的通知方式。原告主张逾期交房天数应计算至被告完成涉案项目竣工验收备案之日止，与合同约定不符，本院不予支持。因此，被告逾期交房97天（2018年8月1日至2018年11月5日）。 9 二、关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 （一）被告辩称其因海绵城市建设影响施工、2016年广西“两会”、2016年两会一节期间政府通知停工，可据实延期交房。对此，本院认为，2015年8月3日，五象新区规划建设管理委员会就已下发《关于加快推进五象新区2015年海绵城市试点项目建设的通知》，其中明确被告负责航洋信和广场的海绵城市建设，即在本案合同签订前，被告就已知海绵城市建设计划，并于2016年5月31日与南宁市建筑设计院签订《南宁航洋信和广场海绵化提升工程设计服务合同》；此外，被告未举证证明因海绵城市建设给涉案项目施工造成的具体影响，因此，对被告的该项抗辩，本院不予支持。2016年广西“两会”、2016年两会一节发生在本案合同签订前，由此造成的工程停工并非不能预见，被告在签订合同时确定交房时间的行为，应确认其自愿承受上述情形所带来的风险。况且，双方在合同中未约定在签订合同之前项目所发生的延期情形可以顺延。因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。 （二）关于被告辩称因中雨以上天气导致停工，可据实延期交房。从2017年9月26日至2018年7月31日，气象部门记录降雨量达到中雨以上天气共计30天，被告提交的《施工日志》记载的受雨天影响施工的天数共计30天，被告因此导致工期延误，可据实延期交房30天。 （三）被告辩称因2017、2018年两会一节期间政府通知停工，可据实延期交房。2017年广西“两会”、2017年两会一节发生在本案合同签订前，由此造成的工程停工并非不能预见，被告在签订合同时确定交房时间的行为，应确认其自愿承受上述情形所带来的风险。况且，双方在合同中未约定在签订合同之前项目所发生的延期情形可以顺延。因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。2018年的“两会一节”发生在合同约定的交房日之后，此时被告已逾期交房，故该期间内的停工不应予以扣除。 （四）被告辩称因地铁3、4号线施工给市政公共雨污排水管配套设施的接通及市政供电配套设施的完善造成影响，从而影响工期进度，可据实延期交房。其中因市政公共雨污排 10 水管配套设施未接通给涉案项目施工造成的具体影响、具体停工天数，被告未提供证据予以证明，《施工日志》中也没有记载因上述原因导致停工，故对被告的该项抗辩，本院不予以支持。市政供电配套设施的问题，合同附件六第四条第一款约定，因政府修路、封路等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的，出卖人可以据实延期交房。被告提交桂电公司出具的《工程施工日志》，以证明因地铁3、4号线施工，导致涉案项目配电工程受影响，进而影响五方竣工验收。经与桂电公司核实，地铁3、4号线建设使得部分市政电网管道被损坏，无法如期敷设电缆，以上确实给涉案工程建设造成影响。原告认为地铁3、4号线的建设在2015年就已有规划，被告应对地铁施工给项目建设造成的影响有所预见。对此，本院认为，地铁线路的建设是一项长期工程，期间具体施工路段、对周边市政所造成的实际影响等在规划初期并不能完全预见。桂电公司与被告签订的《电力安装工程施工合同书》约定工期为75天，但因地铁开挖及封闭施工影响，自该公司进场施工至受电工程竣工验收之日，已超过75天。可见，以上情形确实属于客观存在，且不能归责于被告。因此，被告要求据实延期，符合合同约定。从桂电公司出具的《工程施工日志》看，从2017年9月26日起至2018年7月31日期间，因地铁施工导致配电线路不能施工的天数为200天，因此被告可据实延期交房200天。 综上，扣除可据实延期交房的天数后，被告未逾期交房。 三、关于被告是否应承担逾期交房违约责任的问题。合同附件六“合同补充协议”第五条约定，除主合同第九条及本协议约定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，才应向买受人支付逾期交房违约金。本案中，扣除可据实延期交房的天数后，被告不存在逾期交房的行为。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金并赔偿租金损失，没有事实依据，本院不予支持。 四、关于原告主张的租金损失问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。原告要求被告赔偿逾 11 期交房期间的租金损失，但未举证证明因被告逾期交房给其造成的实际损失，故对原告的该项主张，本院不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴建垠的全部诉讼请求。 案件受理费285元由原告吴建垠负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈大颖 人民陪审员  陈晓玲 人民陪审员  万燕群 12 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  覃树鹏