广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初6959号原告（反诉被告）：欧子瑜，男，1983年1月26日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区××××9×1×××××。原告（反诉被告）：高敏，女，1983年1月22日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区×××××原翠筑401房。委托诉讼代理人：欧子瑜，系高敏丈夫。被告（反诉原告）：肇庆市华中装饰设计有限公司，住所地广东省肇庆市端州区×××××侧109区骏景湾豪庭第一幢××××××××。法定代表人：何某1。被告（反诉原告）：何某1，男，1963年5月11日出生，汉族，身份证住址四川省仪陇县××××××××××××。原告欧子瑜、高敏诉被告肇庆市华中装饰设计有限公司（以下简称华中公司）、何某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序。期间,华中公司、何某1提起了反诉，本院合并于同年12月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）（以下统称原告）欧子瑜、高敏，被告（反诉原告）何某1并作为被告（反诉原告）（以下统称被告）华中公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧子瑜、高敏向本院提出诉讼请求：1.被告将位于肇庆市端州区××××侧109区骏景湾豪庭第一幢首层之一2号商铺（以下简称案涉商铺）返还原告，并搬走存放在该商铺内属其所有的物品；2.被告付清从2017年9月20日起至实际搬出案涉商铺时止的租金、水电费、物业管理费给原告（截至2020年10月1日拖欠租金6555元、电费417.92元、物业管理费4173.94元、水费及垃圾处理费1013.17元）。庭审中，原告撤回上述第一项诉讼请求及第二项诉讼请求中的水电费、物业管理费，变更第二项诉讼请求为被告付清自2020年9月21日至10月15日期间的租金4600元。事实和理由：2017年10月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将案涉商铺出租给被告使用。自2018年11月起没有按期交纳租金、水电费、物业管理费给原告，经多次催收，被告仍未履行其义务，原告遂起诉至本院。被告华中公司、何某1共同辩称，租金一直是每月依约转账给原告，原告应交将押金退还。2020年9月30日，被告电话告知原告不再租赁案涉商铺，此时合同已经解除，且被告已经返还案涉商铺给原告，原告亦于10月将该商铺出租给他人，故原告主张被告支付10月的租金没有依据，其他意见按反诉状内容。反诉原告华中公司、何某1向本院提出反诉请求：判令原告退还押金8000元。事实和理由：华中公司自2014年9月20日承租案涉商铺，当时该商铺为毛坯房、空屋，什么家具都没有，被告将其装修好；后因租金太贵，于2019年9月28日通知原告协商租金事宜，双方协商未果，被告计划不再续租该商铺，租期至2019年9月30日，已通知原告，故此按照合同约定解除租赁合同，原告应退还押金给被告。反诉被告欧子瑜、高敏共同口头答辩称，不同意退还押金给被告，原告还没有解除合同，所以不退还押金，被告拖欠租金也没有超过拖欠的期限（15天），原告不认为被告违反合同约定而解除合同，所以原告还要被告支付2020年9月20日至10月19日期间的租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据不动产权证书记载，座落肇庆市端州区××××××××××××××之一首层02号商铺（即案涉商铺）的权属人为两原告，为共同共有，房屋建筑面积为69.08m2。2014年9月20日，两原告与被告何某1签订《商铺租赁合同书》，将案涉商铺出租给被告何某1用于经营建筑装饰设计及办公，租期为3年，自2014年9月20日至2017年9月19日。合同签订后，被告何某1向两原告缴交了押金8000元，并在该商铺上登记成立了被告华中公司。合同期届满后，原告欧子瑜、高敏（出租方、甲方）与被告华中公司（承租方、乙方）于2017年10月7日签订《商铺续租合同书》，主要约定甲方将案涉商铺出租给乙方使用，用途为建筑装饰设计施工及办公，于本合同生效之日起3日内将商铺及其相关设施交付乙方验收使用，续租期共5年，自2017年9月20日至2022年9月19日；2017年9月20日至2019年9月20日每月租金按建筑面积每平方米为65元，2019年9月20日至2021年9月20日每月租金按建筑面积每平方米为80元，2021年9月20日至2022年9月20日每月租金按建筑面积每平方米为95元，乙方每个月缴纳一次，租金在每月5日前支付给甲方；乙方可以转账或现金形式支付租金，装修期间只免租金不免物业管理费；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权向乙方每天按当月租金5%加收滞纳金，拖欠15天以上，甲方有权收回商铺不再续租；案涉商铺以毛坯形式交付乙方，乙方装修的一切费用自行负担；装修完善后，如需维修的，修理费由乙方负担；物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳；水电费由乙方自行缴纳；乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方；乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（1）逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；（2）乙方严重违反相关纪律的有关规章制度下不听规劝者；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间租金的100%作为违约金支付给乙方，并补偿乙方所有损失（补偿金额由相关仲裁机构或法院裁定），若乙方拖欠租金15天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同。被告之前缴交的押金8000元转为该续租合同书的押金，两原告认为该押金8000元是转为保证金。庭审中，被告陈述其于2020年9月30日电话告知原告不再承租案涉商铺，已于同年9月20日前已经撤场并缴清了水电费、物业管理费，但未与原告办理有关交接手续，原告在同年10月2日左右对案涉商铺上锁；原告陈述被告于同年10月1日有告知其拟不再承租的事实，原告当时不同意被告解除合同，2020年10月2日是物业公司因被告拖欠物业管理费而对案涉商铺上锁，两原告后于2020年10月15日自行收回案涉商铺并对外出租。因被告拖欠租金、物业管理费、水电费，原告催收未果后，原告遂起诉至本院，后因被告缴清了物业管理费、水电费，原告撤回了该两项诉请。根据原告提供的中国建设银行流水显示，自2019年9月开始，被告何某1均在每月5日前以每月租金5520元转账给原告至2020年9月；其中2019年9月2日，被告何某1向原告转账4485元，后又向原告补交了租金差额1035元。以上事实，有书证、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与华中公司于2017年10月7日签订的《商铺续租合同书》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行各自的义务。根据《商铺续租合同书》第八条第2点约定，乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。本案中，华中公司于2020年9月30日电话告知原告不再承租案涉商铺的行为不符合双方关于单方解除合同的约定，且两原告亦不同意解除合同，故案涉《商铺续租合同书》并未解除；而两原告于2020年10月15日对案涉商铺换锁并出租的行为系两原告以其实际行动单方解除《商铺续租合同书》的体现，案涉《商铺续租合同书》已实际解除，故租金应计至该日。根据续租合同约定，租期自2017年9月20日至2022年9月19日，华中公司每个月缴纳一次，租金在每月5日前支付给原告。故华中公司于2020年9月5日前最后一笔缴交的租金5520元应为2020年8月20日至9月19日期间的租金；由于自2019年9月20日起两原告以每月5520元向华中公司收取租金，系两原告对其权利的自由处分，本院予以确认，因此，华中公司应向两原告支付2020年9月20日至10月15日期间的租金为4629.68元（5520元÷31×26天=4629.68元），两原告现主张华中公司支付租金4600元，亦系对其权利的自由处分，本院对此予以确认。关于押金或保证金8000元的处理问题。本院认为，承租方向出租方缴交的押金或保证金实际上是承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以在合同解除之日即2020年10月15日用承租方缴交的保证金抵扣其所拖欠的租金。故华中公司缴交的押金8000元应先抵扣其拖欠的租金，扣减后，两原告须退还押金3400元给华中公司。华中公司的反诉请求理据充分，本院予以支持。关于何某1应否承担本案责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，本案中，何某1承租案涉商铺的目的在于开办华中公司，其作为华中公司的法定代表人，其在任职期间与两原告之间的签约行为以及其处理有关的承租事宜，均是代表华中公司对外履行职务行为，其法律后果应由华中公司承担，两原告认为何某1为华中公司的法定代表人应承担法律责任的理由缺乏依据，本院对此不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市华中装饰设计有限公司应向原告欧子瑜、高敏支付2020年9月20日至10月15日期间的租金4600元。二、驳回原告欧子瑜、高敏的其他诉讼请求。三、反诉被告欧子瑜、高敏应向反诉原告肇庆市华中装饰设计有限公司退还押金8000元。四、上述第一判项与第三判项相扣减后，反诉被告欧子瑜、高敏在本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告肇庆市华中装饰设计有限公司退还押金3400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费104元，因适用简易程序减半收取52元（原告已预交），由原告欧子瑜、高敏负担32元，被告肇庆市华中装饰设计有限公司负担20元；本案反诉受理费25元（反诉原告已预交）,由反诉被告欧子瑜、高敏负担。当事人应负担的部分应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付，本院不另作退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 覃丽珍二〇二〇年十二月二十九日法官助理 聂钰湘书 记 员 梁思颖