河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初1797号 原告：祁威清，男，1990年3月15日出生，汉族，住张家口市阳原县。 委托诉讼代理人：张春雨，北京慕公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张路漫，北京慕公律师事务所实习律师。 被告：张家口市建张房地产开发有限公司，住所地张家口市桥西区西坝岗副53号，统一社会信用代码：911307037502892378。 法定代表人：张建军，董事长。 委托诉讼代理人：刘伟科，河北环都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：明富，男，1959年12月16日出生，汉族，住张家口市桥西区。系该公司副总经理。 第三人：中国农业银行股份有限公司张家口红旗楼支行，住所地张家口市桥东区胜利南路39号，统一社会信用代码：91130702769827613E。 负责人：李俊成，该支行行长。 委托诉讼代理人：张元宝，男，1963年12月2日出生，汉族，系该支行职工。 委托诉讼代理人：徐姗姗，女，1983年11月26日出生，汉族，系该支行副行长。 原告祁威清与被告张家口市建张房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司张家口红旗楼支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁威清及其委托诉讼代理人张春雨、张路漫，被告张家口市建张房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘伟科、明富，第三人中国农业银行股份有限公司张家口红旗楼支行的委托诉讼代理人张元宝、徐姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁威清诉称，2017年8月6日，原告与被告签署《认购书》，认购张家口经开区钻石南路20号建张爵世嘉苑5号楼5幢2单元802室预售商品房，并向被告支付定金20000元。2017年10月6日，因房屋面积差额，原告补缴实测房屋面积差价3357元。2017年10月24日，原、被告就该房屋购买事宜签署了《商品房买卖合同》（合同编号ZFB2017004977），合同约定，房屋建筑面积100.44m2,房屋单价为14598元/m2，房屋总价1466223元，购房方式为银行按揭贷款。被告应于2019年6月30日前在符合相关验收条件的情形下向原告交付房屋。同时约定，若被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，并退还全部已付款项，并按照累计已付款项的0.2%支付违约金等。 合同签订后，原告依约向被告支付了定金、首付款项及实测房屋面积差价共计446223元，以银行按揭贷款方式通过第三人向被告支付购房款102万，房屋总价款已全部支付完毕。同时按期向第三人偿还贷款利息共计143039.8元（自2017年12月17日-2020年9月17日），但被告并未于2019年6月30日交付房屋。 经原告了解，原告所购房的竣工日期为2019年11月1日，2020年1月9日，被告在小区张贴的《通知》中，表明小区的整体竣工验收手续还在办理中，且至今整体验收没有完成，说明被告至今仍不具备交房条件。被告的行为严重违反了合同的约定，已构成根本违约，且由于被告的违约行为，导致原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》目的无法实现。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZFB2017004977）；2、被告返还原告购房款446223元及已付银行贷款利息143039.8元；3、被告支付原告违约金2932.446元；4、被告承担本案诉讼费。 被告张家口市建张房地产开发有限公司辩称，原告和被告买卖合同中虽然约定是2019年6月20日，但本案的涉案房屋在2019年8月30日已验收符合规定。被告在张家口晚报公开发布信息，通知业主在2019年8月15日交房，被告也和原告电话通知原告收房，原告拒绝收房。所以原告所诉不符合实际情况，被告认为原告提出的诉讼请求，应依法驳回。同类案件在张家口桥西区法院，原告主张同小区的房子，2020年6月22日提起诉讼，和本案一致，法院认可被告的主张，驳回了原告的诉讼请求等，最高人民法院同类案件规定，被告认为本案参考桥西区判决的意见。原告于第三人早在2017年11月份签订了个人购房担保合同，已经履行了义务，原告已经享有了部分交付义务，本案房屋不存在根本违约的情形，原告主张不能成立。 第三人中国农业银行股份有限公司张家口红旗楼支行述称，1、商品房买卖合同是原告与“建张房开”双方签订，双方是否存在违约行为与答辩人无关：答辩人与原告签订的合同编号为13020120170155445《个人购房担保借款合同》，无违反合同法和相关法律条款，且双方均履行了约定，无违约行为。2、保障答辩人作为贷款人和担保权人的权益，原告或“建张房开”以现金方式偿还欠款本息。原告与我行签订的《个人购房担保借款合同》其他第十三条约定“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”根据《商品房买卖合同司法解释》第二十条第二款的规定，商品房买卖合同、担保贷款合同被解除，法院应判令出卖人（开发商）将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人（银行）和买受人（购房人）。当开发商未向银行返还购房贷款时，银行仍可向购房人主张债权。 《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收取的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同人而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和借款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。综上所述，答辩人在法院依法主张自己的合法权益，请求借款人及开发商承担归还答辩人剩余购房贷款的义务。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《认购书》一份、收据2张，证明2017年8月6日，原告与被告签署了《认购书》，并支付定金20000元，2017年10月6日，交付房屋面积差额款3357元;2、《商品房买卖合同》一份，证明2017年10月24日，原、被告就该房屋购买事宜签署了《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利和义务，被告应在2019年6月30日在房屋符合相关验收条件下，如期支付;3、收据,证明原告向被告支付房屋首付款422866元;4、《个人购房担保借款合同》，证明原告按照合同的约定，与第三人签订借款合同，按月支付了房款，全部履行了合同约定;5、清单一份，证明按照贷款合同约定，向第三人偿还借款利息143039.8元（自2017年12月17日-2020年9月17日）;6、竣工项目审查照片一张,证明涉案房屋的竣工时间为2019年11月1日，被告在合同约定的时间根本无法交房，构成根本违约，原告有权解除合同;7、被告在小区张贴的通知照片一张,证明2020年1月9日，被告在涉案小区张贴《通知》，自认至此时间小区的整体验收在办理中，被告根本无法按照合同约定交付房屋，构成根本违约,原告有权解除合同；8、2019年9月6日被告张贴的公告，证明被告要求已经领取钥匙的业主交回；9、怀来县住房和城乡规划建设局出具的河北省建设工程竣工备案书案例一份，证明按照法律规定，验收应该出具书面的样式；10、抚州市中级人民法院2018赣10民终874号民事判决书一份（摘录），证明同类法院终审判决对于商品房买卖合同中验收的相关判决。 上述证据经当庭举证、质证，被告发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、5、6证据的真实性、合法性均无异议，但就原告的证明目的被告不予认可。被告就案涉房屋于7月通过了分户验收，2019年8月16日和2019年8月22日被告在张家口晚报告以刊登广告的形式通知了业主交房的时间并在小区张贴了通知，故案涉房屋在8月份已具备了交房条件，且大部分业主已经办理了交房手续并入住。原告所主张的被告超过了合同约定交房的日期90日，不符合事实，证据达不到原告的证明目的。对证据7的证明目的不予认可，该通知的内容是整体的验收问题，包括绿化等，不是合同约定的。对证据8真实性不认可，系照片，不能证明是被告张贴。对证据9、10的关联性提出异议，认为与本案不具有关联性。 第三人中国农业银行股份有限公司张家口红旗楼支行针对原告提交的证据未发表质证意见。 被告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《商品房预售许可证》一份，证明所售房屋合法；2、《河北省住宅工程质量分户验收合格证》及三份附件，证明涉案房屋在2019年7月通过了分户验收，质量合格具备交付使用条件；3、《河北省建设工程竣工验收报告》一份，证明涉案房屋所在工程项目与2019年11月1日由施工，监理、勘查、涉及、审图、涉及单位签署了综合验收报告，项目综合验收质量合格；4、认购书一份、《商品房买卖合同》一份，证明双方建立了合同关系，合同中约定了交房条件，通过分户检收合格即可交付房屋，同时约定的是6月30日交房，在8月份已通知业主交房，未超过合同所约定的90日；5、张家口晚报，证明2019年8月16日，2019年8月22日被告分两次在张家口晚报对爵士公馆小区全体业主发布交房信息，公开告知爵士公馆小区于2019年8月22日交房；6、通知一份，证明被告于2019年8月22日在爵士公馆各单元张贴告知业主房屋可以交付使用，业主尽快领取钥匙和办理入住手续；7、爵士公馆小区13位业主的证明及其认购书各一份，证明小区其他业主能够证明被告通知与2019年8月22日交房的事实并且大部分业主已经入住，说明其房屋具有交付条件；8、河北省张家口市桥西区人民法院（2020）冀0703民初164民事判决一份，在涉案中认定河北省住宅工程质量分户验收合格证的出具时间为涉案房屋的验收合格时间，并且认定被告与2019年8月16日和2019年8月22日在张家口晚报公开刊登爵士公馆房屋于8月22日盛大交房，虽然超过了合同第九条的逾期交房90日，但没有构成根本违约，故驳回原告要求解除合同并退款的诉求，根据最高院规定，同类案件应当不能出具不同的判决结果。 上述证据经当庭举证、质证，原告发表如下质证意见：对证据1的真实性认可；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，根据城市管理房地产法第17条的相关规定告没有经过相关部门的验收，没有达到法律最低的交房条件；对证据3的真实性认可，证明目的不认可。没有经过官方的验收和事实不符；对证据4的真实性认可，对于被告的证明目的不认可。根据证据3涉及房屋竣工时间为2019年11月1日，则2018年8月就不具备交房条件；对证据5的真实性认可，证明目的不认可。根据证据3竣工时间为2019年11月1日，2019年8月16日、2019年8月22日发布公告交房根本不现实，同时在该晚报中并未明确通知原告，被告应打电话给原告要求收房；对证据6的真实性无法核实。如果是真的，被告在2019年9月6日又重新在小区发布了公告，要求以领取钥匙的业主将钥匙交回，被告在2019年9月6日关于收回钥匙的公告已经否定了2019年8月22日要求业主领取钥匙的通知；对证据7的真实性不认可。证人未到庭，且证人虽是涉案的小区的业主，情况并不相同，与原告没有关联性，达不到被告的证明目的；对证据8的真实性认可，但我国并不适用判例法，该判决与本案不具有关联性。 第三人中国农业银行股份有限公司张家口红旗楼支行针对被告提交的证据均未发表质证意见。 第三人中国农业银行股份有限公司张家口红旗楼支行未提交证据。 本院认为原告所提交的证据1-7均真实、合法，且与本案具有关联性，但结合被告所提交的证据，原告证据不足以证明被告构成根本违约，故对其证明目的本院不予采信；对于证据8，该证据系照片，并无参照物印证，现被告否认，故对其真实性本院不予确认；对于原告所提交的证据9、10与本案不具有关联性，本院不作为有效证据采信；对于被告所提交的证据1-7均真实、合法，且与本案具有关联性，本院确认为有效证据予以采信；对于被告提交的证据8与本案不具有关联性，本院不作为有效证据采信。 依据上述有效证据及当事人一致陈述，可查明下列事实： 2017年8月6日，原告与被告签订了《建张·爵世公馆认购书》，双方约定原告认购被告所开发的爵世公馆5号楼2单元802室房屋一套，建筑面积为100.21平方米，单价优惠后为14598元，总价款为1462866元。认购书签订之日，原告交纳了被告定金20000元，同时约定该房屋由原告办理银行按揭，30%的首付款即442866元于2017年8月16日前付清，剩余房款1020000元办理银行按揭。2017年8月16日，原告交纳了被告房款422866元，被告为其出具了收据，10月6日，原告又交纳了被告房屋面积差价3357元，被告为其出具了收据。2017年11月16日，原、被告与本案第三人签订了《个人购房担保借款合同》，原告向第三人贷款1020000元，并以案涉房屋作抵押。合同签订后，第三人依约将贷款1020000元转入被告账户，交付了原告剩余购房款。截止至2020年9月17日，原告共计偿还第三人贷款本息总计143039.8元。 又查，2017年10月24日，原、被告就该房屋购买事宜签署了合同编号为ＺＦＢ2017004977的《商品房买卖合同》），双方约定，被告将开发的位于张家口经济开发区房屋出售给原告，房屋建筑面积100.44ｍ2,房屋单价为14598元／ｍ2，房屋总价1466223元，原告按银行按揭贷款方式付款。该合同第八条约定“出卖人应于2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将其具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房检收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、按规定验收合格，出卖人交付买受人所购房屋钥匙……”。合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.2的违约金”。 再查，《爵世公馆》小区系被告所开发，于2017年4月25日开工，其于2017年9月26日取得了该小区2-7号住宅楼及8号高业楼的商品房预售许可［（2017张）房预售证第014号］，2019年7月29日通过了分户验收，并于8月2日取得了河北省住宅工程质量分户验收合格证。209年11月1日由施工、监理、勘查、设计、审图、建设单位签署了河北省建设工程竣工验收报告，该报告竣工验收结论为“经验收，该工程质量等级评定为合格，同意交付使用。2019年8月16日、22日，被告在张家口晚报刊登了“热烈庆祝建张·爵世公馆8月22日盛大交房”的广告，同时于8月22日在该小区张贴了要求广大业主领取钥匙并办理入住手续的通知。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，本院确认为有效合同。本案的争议焦点为被告是否构成根本违约，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求是否依法成立。本院认为被告并不构成根本违约，原告的诉讼请求不成立。参照最高人民法院2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47的意见“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”。本案中，原、被告虽就解除合同约定“出卖方逾期交房超过90日，买受方可以解除合同”，但综观本案，被告在2019年8月即完成了分户验收，在11月1日通过了综合验收，同意交付使用。据此可知被告一直在积极履行着验收交付的义务，且在2019年8月被告也明示可以交付房屋，虽然其存在逾期交房的情形，但该案涉项目房屋符合原告居住使用所需，被告的违约行为显著轻微，并不影响原告合同目的的实现，被告不构成根本违约，对于原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求本院不予支持。另原告与第三人之间的借贷关系，双方均无违约行为，在原告与被告的《商品房买卖合同》未解除时，双方的借款合同亦不符合解除条件，原告应继续履行还款义务。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下 驳回原告祁威清的诉讼请求。 案件受理费9722元，减半收取4861元，由原告祁威清承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 刘启飞 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 邓红伟 书 记 员 王佳博 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。