天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0119民初5809号原告：张占永，男，1977年9月13日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。被告：天津明玉城房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇翠湖东路东侧1号楼3号商厦。统一社会信用代码：9112022575143483R。法定代表人：马志强，总经理。委托诉讼代理人：张学文，男。委托诉讼代理人：项福生，天津环岛律师事务所律师。原告张占永与被告天津明玉城房地产投资有限公司（以下简称明玉城）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告与被告明玉城的委托诉讼代理人张学文、项福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张占永向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付原告逾期交房违约金272184元；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月14日与被告补签了《天津市商品房买卖合同》（编号：2014-0122738），约定原告购买被告开发的位于蓟州区××镇××路××楼房××，房屋总价款为1326434元。合同约定被告应于2017年5月15日前交付房屋，合同签订后原告于合同签订当日支付购房款586434元，后于2017年11月14日支付剩余房款740000元，但被告却迟迟未交房。2018年7月18日双方就逾期交房问题签订补充协议，重新约定了交房时间，约定如果被告不能在2019年7月1日前将验收合格的房屋交付，自合同签订交房之日起至2018年12月31日止，被告按原合同约定向原告赔付，并自2019年1月1日起至实际交付之日止，被告每日按商品房总价款万分之五赔付违约金。后被告在2019年12月17日被告才向原告交付上述房屋，现原告为维护自身合法权益，请求判令被告给付自2017年5月16日至2018年12月31日的违约金和自2019年1月1日至2019年12月16日交付房屋之日的违约金，请求判准原告诉讼请求。明玉城辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告认为，原告的诉讼请求不合理，要求给付利息和违约金，属于重复计算，要求给付的数额超过实际损失，数额过高，要求减少，被告逾期交房给原告造成未能及时入住房屋的损失为租金损失，该损失按照本地区月租金标准计算；第二，在商品房买卖合同履行期间，存在不可抗力因素，涉诉房屋因政府责令停工在此期间停工300天应予扣除。第三，原告主张违约金依据的补充协议是无效的，该协议内容有很多违反了法律的强制性规定，违背被告的真实意思表示，因此，被告认为该补充协议无效。本院经审理认定事实如下：被告明玉城系从事房地产开发与经营的企业法人。2017年8月14日，以原告为乙方、以被告明玉城为甲方，双方补签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于位于蓟州区××镇××路××楼房××，房屋总价款为1326434元；合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年5月15日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第四条乙方付款形式及付款时间约定：“双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号。2、贷款付款的，乙方应于2017年8月21日前，一次性存入商品房首付款586434元，其余价款办理贷款。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究违约责任：即“1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金。”合同第十七条：合同附件约定“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件六）。附件一至附件六均为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。”在上述合同的合同附件六：补充合同“三、不论乙方选择何种方式付款，如未能按双方约定的方式付款，甲方有权延迟交楼，且甲方该行为不视为延期交付，不承担迟延交付的违约责任”。2017年8月14日，原告向被告支付首付款586434元。2017年11月14日，原告向被告支付剩余房款740000元。因被告未交房，2018年7月18日，以原告为乙方、以被告为甲方，双方签订了补充协议，约定如下：甲乙双方于2017年8月14日签订了《天津市商品房买卖合同》（编号：2014-0122738），即乙方购买甲方开发的凤凰山水园2-1-803楼房一套。2017年8月14日，甲方作出签约手续办理及交房的时间承诺，但甲方时至今日仍不能按承诺和合同约定如期履行，特签订如下补充协议：一、甲方于2019年7月1日前，无条件将验收合格房屋交付乙方。即甲方无论什么情况、什么条件、包括不可抗力、政府限制施工等各种因素，均不影响2019年7月1日前，向乙方交房；二、甲方如不能在2019年7月1日前将验收合格的房屋交付乙方，自原合同签订交房日期起至2018年12月31日止，甲方按原合同标准向乙方赔付。并自2019年1月1日起至实际交房之日止，甲方每日按商品房总价的万分之五标准，向乙方赔付违约金；三、甲方如在2019年7月1日前交房，自原合同签订交房日期起至实际交房日期止，甲方按原合同标准向乙方赔付；四、原合同与本补充协议相抵触的部分，以本补充协议为准；不相抵触的部分以原合同为准。本协议有法律效力，违者必究，甲方于2018年6月23日由法定代表人马志强签署的承诺书全部作废（此协议一式两份，甲乙双方各执一份）。因被告仍没有在2019年7月1日前交付房屋，直至在2019年12月17日才与原告涉诉房屋的交付义务，双方对违约责任不能达成一致意见，故原告诉至法院而成讼。另，根据被告提供的证据，经本院核查自2017年8月14日至2019年12月17日期间，我市政府及其相关部门在本市出现天气重污染情况及其他情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施，具体文件如下：蓟建委于2017年8月25日发布关于转发《蓟州区强化空气质量保障实施方案》的通知，要求施工工地自2017年8月25日起至2017年9月10日止在建施工工程全面停止施工，停工17天；天津市建设工程质量安全监督管理总队发布《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》，要求施工工地自2017年10月1日起至2018年3月15日止停止土石方作业、水泥搅拌及浇筑施工等，停工166天；天津市环境应急及事故调查中心于2018年3月23日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ应急响应措施》，于2018年3月25日发布《我市发布重大污染天气橙色预警启动Ⅱ应急响应措施》，要求施工工地自2018年3月25日0时起至2018年3月29日0时止全面停止土石方等作业，停工4天；市安监管总队于2018年5月28日发布关于转发市总队《关于开展2018年区县扬尘专项督查的通知》，要求自2018年5月28日起至2018年6月15日止对建筑工地扬尘治理情况进行督查，停工19天；天津市蓟州区建设工程质量安全监督管理支队于2018年6月5如发表于《关于加强2018年中、高考期间建筑工地文明施工管理的通知》，6月7日、6月8日，6月16日、6月17日，学校周边200米范围施工现场禁止震荡施工,停工4天；天津市环境应急及事故调查中心于2018年11月13日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2018年11月13日起至2018年11月15日止全面停止土石方等作业，停工3天；天津市环境应急及事故调查中心于2018年11月22日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2018年11月23日14时起至2018年11月26日止全面停止土石方等作业，停工3.5天；天津市环境应急及事故调查中心于2018年11月30日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2018年11月30日12时起至2018年12月3日16时止全面停止土石方等作业，停工3.5天；天津市环境应急及事故调查中心于2019年1月10日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2019年1月11日零时起至2019年1月15日零时止全面停止土石方等作业，停工4天；天津市环境应急及事故调查中心于2019年2月20日发布《我市发布重大污染天气橙色预警启动Ⅱ级应急响应措施》，要求施工工地自2019年2月21日12时起至2019年2月25日14时止全面停止土石方等作业，停工4天；天津市环境应急及事故调查中心于2019年2月26日发布《我市发布重大污染天气橙色预警启动Ⅱ级应急响应措施》，要求施工工地自2019年2月28日12时起至2019年3月5日18时止停止土石方等作业，停工5.5天；因发布重大污染天气橙色预警，自2019年9月25日起至2019年10月1日止，停工7天；因发布重大污染天气黄色预警，自2019年10月19日起至2019年10月20日止，停工2天；因发布重大污染天气橙色预警，自2019年12月7日起至2019年12月11日止，停工3.5天；因发布重大污染天气黄色预警，自2019年12月20日起至2019年12月29日止，停工9天。本院认为，原、被告对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房日期、被告逾期交房、被告实际交房时间等事实均无异议。本案的争议焦点主要在于被告应如何承担违约责任，具体来说包括：一、因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除，以及如何扣除；二、原告主张的违约金是否应予适当减少。关于因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除及如何扣除问题。本院认为，原告诉称合同系补签而订立，但商品房的余款在2017年11月14日才付清，根据商品房的交易习惯和规则，只有在房款付清才有权请求交付房屋，因此被告应对此后逾期交付房屋的行为承担违约责任。在此后期间，各级政府有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所作出的一系列相关文件均明确要求停止施工，被告因配合执行政府部门上述文件的要求而停工，由此引发的延期交房属可以据实延期交房而不承担责任的情形，该部分停工天数应在逾期天数应于扣除。原告虽持有异议，但没有提供证据予以反驳，本院对此不予支持。依前述政府部门发布的停工文件的要求，自合同签订之日即2017年8月14日起至商品房应交付之日即2017年11月14日止，因执行政府相关部门发布的停工文件，涉案商品房项目工程累计停工183天，被告交房日期应予顺延，即自2017年11月14日顺延至2018年5月16日。在顺延期间届满前再次停工4天，所以顺延至2018年5月20日。被告主张扣除各级政府部门在签订合同前和2018年5月20日之后发布的停工文件的停工天数，理据不足，本院不予支持。综上，被告应承担自2018年5月21日起至2019年12月17日止期间逾期交付房屋的违约责任。关于原告主张的违约金是否过高而应予调整。被告主张逾期交房给原告造成损失指的是未能及时入住房屋的租金损失，按照本地区月租金标准计算。对此本院认为，首先，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条规定了当事人对损失如何计算没有约定的情况下，法院在审理此类纠纷时应如何确定损失，而本案双方在合同中对损失如何计算有明确约定，所以对被告主张适用租金标准不予支持。其次，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原被告双方签订的天津市商品房买卖合同约定了逾期交房造成损失的计算方法即按银行同期贷款利率计算利息，综合本案的具体情况及合同约定，被告逾期交房造成原告的损失应为98054.79元（以1326434元为基数，自2018年5月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，即79632.1元；以1326434元为基数，自2019年8月20日起至2019年12月17日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计18422.69元）。原告主张利息及违约金共计272184元，该数额高于被告逾期交房造成的原告损失98054.79元的130%，,所以应予调整为127471.23元。关于补充协议的效力。被告主张2018年7月18日双方签订的补充协议是在被告受到胁迫的情况下签订的，故该补充协议无效。本院认为，被告并未提交充足的证据证明该补充协议是在被告受到胁迫违背其真实意思表示的情况下签订的，并且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，被告并未在一年内行使撤销权，故对被告的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定规定，判决如下：一、由被告天津明玉城房地产投资有限公司于本判决生效后五日内给付原告张占永违约损失127471.23元，款项直接汇入原告在中国农业银行开户的6228××××7477账户内；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2691元（已减半，原告已预交），由原告负担1266.29元，由被告天津明玉城房地产投资有限公司负担1424.71元（款项由被告天津明玉城房地产投资有限公司直接汇入原告上述账户内）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张玉良二〇二〇年十二月二十六日书记员  周 延附：本案所适用法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：4、第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：5、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。6、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。