广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初6014号 原告：李义晨，男，1969年5月20日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：覃秋涧，广西广来律师事务所律师。 被告：广西坎晨贸易有限公司，住所地：南宁市高新区高新大道106号25楼，统一社会信用代码：9145010005954052XE。 法定代表人：林伟东，职务：总经理。 被告：广西瀚天实业开发有限公司，住所地南宁市西乡塘高新大道106号25楼，统一社会信用代码：91450000098348039N。 法定代表人：巫忠仁，职务：总经理。 两被告的共同委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：梁炜，广西君桂律师事务所实习律师。 原告李义晨与被告广西坎晨贸易有限公司（以下简称“坎晨公司”）、广西瀚天实业开发有限公司（以下简称“瀚天公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告李义晨的委托诉讼代理人覃秋涧，被告砍晨公司、瀚天公司的共同委托诉讼代理人陈际名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李义晨向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告砍晨公司签订的《合作建综合楼使用权转让合同》（合同编号：HTGJ000-132号）；2、被告砍晨公司返还原告的商铺转让款88000元，并赔偿损失暂计22440元（计算方式：以88000元为基数，按年利率6%，自2016年3月22日暂计至2020年6月21日，之后按年利率6%计算，从2020年6月22日起计算至实际还清之日止），被告瀚天公司对上述费用承担连带偿还责任；3、被告砍晨公司、瀚天公司承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求：判令原告与被告坎晨公司签订的《合作建综合楼使用权转让合同》（合同编号：ＨＴＧＪ000-132号）无效。原告并放弃要求被告瀚天公司承担连带责任的诉讼请求。事实和理由：2016年3月19日，原告和被告砍晨公司签订《合作建综合楼使用权转让合同》（合同编号：ＨＴＧＪ000-132号），约定原告向被告砍晨公司购买位于南宁市青秀区，面积为6.19平方米，转让费为88000元，交付时间为2017年5月30日。2017年3月22日，原告按合同约定向被告坎晨公司支付商铺的转让费88000元。至今被告没有根据合同约定交付商铺给原告，原告多次上门追讨无果。2020年5月19日，原告向被告瀚天公司寄出《律师函》一份，被告瀚天公司于2020年5月20日签收。2020年5月29日，原告与被告坎晨公司高管沟通均无果。据悉，涉案的南宁市青秀区现属于住宅用地，无法办理产权证，无法交付商铺。原告与被告签订的合同虽名为《合作建综合楼使用权转让合同》，但原告只提供资金，只分配固定数量商铺，不承担经营风险，不构成合作建房关系，虽然原、被告双方将合同标的约定为房屋使用权，但显然是为了规避法律，并且被告向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利息，房产的性质应定性为商品房，双方签订的合同性质实为商品房买卖合同，其出售房屋的行为应收相关法律调整。因被告仍未取得商品房预售许可证，因此双方之间的合同应认定无效，双方基于该合同取得的利益应予以返还。为此，原告诉至法院，望判如所请。 被告坎晨公司与被告瀚天公司共同辩称，《合作建综合楼使用权转让合同》合法有效，应继续履行。1、转让合同具备合法的权利来源。南宁市存丰经贸有限公司（以下简称“存丰公司”）以出让方式取得位于南宁市青秀区土地，《土地使用权证》编号：南宁国用（2005）第429185号。被告砍晨公司与存丰公司于2014年4月22日签订《合作合同书》，由其投资建设相应物业后完全取得该物业的使用权和收益权。因此被告砍晨公司与原告签订《转让合同》，将其合法取得使用及收益权利的涉案房屋使用权转让与原告，完全符合与存丰公司所签《合作合同书》的相关约定，具备合法的权利来源。2、《转让合同》的法律性质可以类比为租赁法律关系。《转让合同》中明确约定，被告坎晨公司将涉案房屋15年的使用权转让与原告，原告支付相应费用，但并无约定类似取得房屋所有权并办理相应不动产证书的约定。因此该合同所体现的实质性法律关系，可类比为租赁合同法律关系。该法律关系并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应是合法有效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月19日，原告李义晨（乙方、受让方）与被告坎晨公司（甲方、转让方）、被告瀚天公司（丙方、担保方）三方签订一份《合作建综合楼使用权转让合同》（合同编号：ＨＴＧＪ000-133），合同第一条约定：南宁市存丰经贸有限公司以出让方式取得位于南宁市青秀区土地，该地块土地面积为1534.07㎡，规划用途为商服用地，《土地使用权证》编号为南宁国用（2005）第429185号。甲方开发建设“瀚天国际”项目，甲方已完全取得该物业的使用权和收益权。第二条约定：甲方转让给乙方合作建综合楼使用权的房屋为本合同第一条规定的项目中的一层132号房，该楼房建筑面积为6.19平方米。合同第三条约定：该合作建楼房使用权期限自2016年3月19日起计算，可使用15年，使用期限自2016年3月19日起至2031年3月18日止。第四条约定：该合作建楼房使用权转让给乙方合作建楼房转让总价款为88000元。合同第六条第一款约定：该楼房约定交付时间为2017年5月30日。合同第九条第一款约定：乙方如将本合同项下合作建楼房使用权转让给第三人并要求办理合同变更手续的，甲方应协助办理相关转让手续。合同第十条第三款约定：乙方的使用权届满后，如甲方继续合作建转让该综合楼使用权，在同等条件下乙方拥有优先受让权，如双方协商未果，乙方应当在五日内将该房屋交还甲方，逾期不交的，甲方有权强行进入房屋、强行收回该房屋，并有权留置、有钱自由处置该房屋内的所有物品，乙方不得有异议。合同还对交房条件、保修责任等其他权利义务作出约定。 原告于2016年3月22日向被告坎晨公司支付上述合同约定的合作建楼房转让总价款88000元，坎晨公司被告向原告出具了编号为1227549的收据为证。截至法庭辩论终结前，涉案建设项目未取得建设工程规划许可证。 本院认为，关于合同性质。原告与被告签订之合同名为《合作建综合楼使用权转让合同》，但合同约定的主要内容为坎晨公司将“瀚天国际”项目中一层132号房的使用权转让给李义晨，李义晨在一定年限内对房屋享有占有、使用、收益的权利，且明确约定房屋使用期限届满后，在同等条件下李义晨对房屋的使用享有优先续约权，如协商未果，李义晨应将房屋交还给坎晨公司，可见双方未以转移房屋的所有权为目的，与买卖合同的表现明显不符，双方之间的真实缔约意图在于坎晨公司将132号房交付李义晨占有、使用、收益，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，应确认李义晨与坎晨公司之间形成租赁合同关系。由于涉案建设项目未取得建设工程规划许可证，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原告与两被告签订的《合作建综合楼使用权转让合同》为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告坎晨公司应将收取的88000元款项返还给原告。被告坎晨公司作为涉案房屋的建设方及出租人，负有办理建设工程规划许可证的义务，在未办理的情况下即与原告签订《合作建综合楼使用权转让合同》，且至今仍未办理，故被告坎晨公司对涉案《合作建综合楼使用权转让合同》的无效后果负有全部过错，应赔偿原告因此所受到的损失。原告因本案合同无效而产生的损失，即为已向被告坎晨公司支付的88000元的利息损失，应由被告坎晨公司负担。原告主张利息按年利率6%计算，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案利息应从原告交纳款项之日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院裁判贷款利息的基本标准自2019年8月20日起应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故本案利息计算方式为：以88000元为基数，自2016年3月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 本案中，原告放弃要求被告瀚天公司承担连带责任的诉讼请求，系原告自行处分其权利，且未损害国家、社会公共及他人利益，故本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告李义晨与被告广西坎晨贸易有限公司、被告广西瀚天实业开发有限公司于2016年3月19日签订的《合作建综合楼使用权转让合同》（合同编号：HTGJ000-132）无效； 二、被告广西坎晨贸易有限公司返还原告李义晨已付款88000元； 三、被告广西坎晨贸易有限公司向原告李义晨赔偿利息损失（利息计算：以88000元为基数，自2016年3月22日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2509元（原告已预交），由被告广西坎晨贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陆汉林 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 7 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  雷学红