翁牛特旗人民法院民事判决书（2020）内0426民初3566号原告：赤峰泰元物业有限公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市翁牛特旗乌丹镇海拉苏大街C区CS-1-2号楼4号厅。法定代表人：宫坚雅，系经理。委托诉讼代理人：由季敏，女，1969年6月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区赤峰市。被告：马小龙，男，1990年11月23日出生，蒙古族，居民，现住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：赵晓娜（系马小龙妻子），女，1987年9月18日出生，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市。原告赤峰泰元物业有限公司（以下简称泰元物业公司）与被告马小龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰元物业公司的委托诉讼代理人由季敏，被告马小龙的委托诉讼代理人赵晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费5802元，违约金2743元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年1月27日，原告与开发建设单位签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的金色港湾小区提供物业管理服务，合同期限为10年。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用，缴费时间为合同生效之起一个月内全额缴纳物业费，逾期缴费的从逾期之日起按银行利率的4倍支付违约金。被告系上述物业KS-2号楼1单元5楼西户业主，物业面积104.57平方米，按合同约定应当向原告缴纳2015年1月27日至2016年2月26日的物业管理服务费：104.57m×14元+公用照明费50+[（104.57㎡×14元+公用照明费50元）÷12月]=1636元、违约金1099元；支付2016年2月27日至2017年2月26日物业服费：104.57m'x14元+公用照明费50元=1514元，违约金822元；支付2017年2月27日至2018年2月26日物业服务104.57㎡x12元+公用照明费50元+二次加压供暖电费每年200元=1305元，违约金548元；支付2018年2月27日至2019年2月27日物业服务费104.57㎡×12元+公用照明费50元=1305元，违约金274元，合计拖欠物业服务费5802元，产生违约金2743元。合同履行之时，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告只知道享受物业服务的权利，却拒不履行自己的缴费义务。原告多次催缴，但被告一直以各种理由拒绝缴纳。为了公司的良性发展和震慑恶意拖欠物业费的业主，现向人民法院提起诉讼，请求贵院依法做出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告马小龙辩称，原告提供的物业服务不合格，扶手上的围栏掉了原告在服务期内没有安装，小房进水也不管，楼道灯没有亮过，三楼缓步台的玻璃房玻璃坏了原告也没有管过，一年也见不到原告打扫卫生的人员。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、前期物业服务合同（复印件）一份，证明翁牛特旗泰元物业有限责任公司与赤峰宝石房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》，期限是十年。被告质证认为，合同我没有见过，这是跟宝石公司签订，为什么找业主要钱。2、（2020）内0426民初1352号判决书、（2020）内04民申352号民事裁定书复印件各一份。证明翁牛特旗人民法院已经判决过类似本案的情况，被告申请再审被赤峰中级人民法院驳回再审申请。被告质证认为，没有意见。3、（2017）内0426民初4899号民事判决书，（2017）内04民申293号民事裁定书复印件各一份。证明翁牛特旗人民法院已经判决过类似本案的情况，被告申请再审被赤峰中级人民法院驳回再审申请。被告质证认为，没有意见。4、企业机读档案登记资料复印件一份，营业执照复印件两份，证明2014年1月27日与赤峰宝石房地产开发公司签订前期物业服务合同是用翁牛特旗泰元物业有限责任公司的名称签订的，2019年1月3日我公司名称变更为赤峰泰元物业有限公司的事实。被告质证认为，原告更改名称跟服务没有关系，原告提供的服务与收取的费用不成正比，所以我们不交物业费。被告马小龙为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：照片五张，光盘一张，证明在服务期内原告没有进行服务，小房进水没有及时清理造成楼后地面塌陷，三楼平台的垃圾没有清理过，楼道的灯没有亮过，电梯也没有运行过。楼梯道没有打扫过，东侧进户门坏了也没有人维修。原告质证认为，我公司严格按照合同约定提供服务，有搞卫生的人员，还有清运垃圾的人员。小房进水造成楼塌陷是工程质量问题与物业公司没有关系，缓步台也有人打扫，电梯正常运行，我公司有维修工，随时报的都有人维修。根据原告的陈述、被告的答辩及举证、质证情况，本院综合认证如下：原告提交证据具有证据的真实性、合法性、关联性特征，属于有效证据，本院予以采信。被告向本院提交的证据虽有照片，但不能认定是何处，何时所拍摄，是否是被告所在小区，故本院不予支持。本院经审理认定如下事实：2014年1月27日，翁牛特旗泰元物业有限责任公司与赤峰宝石房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，双方约定由翁牛特旗泰元物业有限责任公司为赤峰宝石房地产开发有限公司开发的金色港湾小区提供前期物业服务，合同约定前期物业服务期限为10年，自2014年1月27日至2024年1月27日止。物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅14元/平方米/年。另约定第一年由赤峰宝石房地产开发有限公司按住宅建筑面积计算向房屋产权人或物业使用人代收全年全额物业服务费，并及时转交翁牛特旗泰元物业有限责任公司。从第二年起由原告自行收取物业费。原告自合同签订之日起为被告所居住小区提供物业服务，现已经退出被告所在小区。被告所居住楼房为高层住宅，是电梯楼，面积为104.57平方米，2015年1月27日至2017年2月26日收费标准为14元/平方米/年，故被告应该交纳的物业费总金额为：[104.57㎡×14元×2年]+[104.57㎡×14元÷12月]＝3049.96元。2019年1月3日，翁牛特旗泰元物业有限责任公司名称变更为赤峰泰元物业有限公司。上述事实有原告提供的《前期物业服务合同》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，案外人赤峰宝石房地产开发有限公司作为被告所在小区的开发建设单位，与原告签订了《前期物业服务合同》，符合法律规定。原告依照《前期物业服务合同》为被告所在小区提供物业服务，原、被告之间已经形成事实上的物业服务合同关系。在原告已经提供了几年的物业服务之后，业主即被告应履行缴纳物业服务费的义务，其拖延给付的行为侵害了原告的合法权益，故原告要求被告给付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告诉状中主张2015年1月27日至2019年2月27日的物业费，但原告开庭时未提交2017年2月27日以后的相关证据，原告现在只要求被告给付截止到2017年2月26日的物业费，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，虽然《前期物业服务合同》对逾期支付物业费约定了违约金，但由于原告在为被告提供物业服务的过程中存在瑕疵，被告并非主观故意拖欠物业费，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告给付公用照明费、二次加压供暖电费，因《前期物业服务合同》中没有约定，原告亦未提交相关证据予以证明，故本院不予支持。被告辩称的原告服务质量差等答辩意见，因被告提交的相关证据不能证明自己的主张，本院不予支持。因翁牛特旗泰元物业有限责任公司名称已变更为赤峰泰元物业有限公司，故原告提起诉讼符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告马小龙于本判决生效后十日内给付原告赤峰泰元物业有限公司2015年1月27日至2017年2月26日物业费3049.96元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费20元，由被告马小龙承担。本判决为终审判决。审判员 郭 林二〇二〇年十二月八日书记员 倪可心附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十六条：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。