内蒙古自治区土默特左旗人民法院   民事判决书   （2020）内0121民初2710号   原告：内蒙古东达乾丰置业有限公司,住所地：呼和浩特市金山开发区金山大道1号规划路西。   法定代表人：祁涛涛,该公司经理。   委托诉讼代理人：马燕芳，内蒙古信真律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴澎，内蒙古信真律师事务所律师。   被告:王超,男,1981年4月6日,汉族,个体，现住呼和浩特市金川开发区东达小镇A6-1-102号，现住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：庞克业，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。   原告内蒙古东达乾丰置业有限公司（以下简称乾丰置业公司）与被告王超恢复原状纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾丰置业公司委托诉讼代理人、被告王超及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案立案案由为排除妨害纠纷，经审理后，结案案由变更为恢复原状纠纷。   原告乾丰置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告恢复房屋原状,并对受损的楼房主体结构采取补救加固措施。恢复后墙体混凝土抗压强度等级不低于C30强度标准,同时恢复后需有资质的强度检测机构进行墙体强度实体检测并向原告提供合格的检测报告；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告于2008年6月9日购买了呼和浩特市XXX号住宅。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十八条规定:买受人的房屋仅作住宅使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。2020年6月30日,原告工作人员在对小区巡视时发现被告在对涉案房屋装修过程中私自拆除了室内的房屋主体结构承重墙(设计图纸-轴交G轴,-轴交E轴),并于当日对被告送达了《通知》,被告至今未按照《通知》履行自己的义务对恢复原状,消除安全隐患。原告为维护自身权益,现根据我国相关法律之规定提起诉讼,请求贵院依法判决,维护原告的合法权益。   被告王超辩称，（一）乾丰置业公司不是本案适格主体。2008年6月9日王超与乾丰置业公司签订《商品房买卖合同》，王超从乾丰置业公司处购买呼和浩特市XXX号住宅，王超按照合同约定全部履行完毕合同义务，乾丰置业公司交付了房屋，合同真实有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，王超已经依法取得该房产所有权。房屋所有权是指房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。乾丰置业公司所主张的排除妨害恢复原状的主体是侵权人对他人的物品或者物权进行侵害，物或物权所有人有权要求侵害人停止侵害行为。而本案中乾丰置业公司并非该房屋的所有权人，王超在自己的房屋内进行装修合情合理，并不违反法律法规，并没有侵犯乾丰置业公司的任何权力。（二）王超并未拆除室内房屋主体结构承重墙，而是在原有非承重墙上开门洞。该房屋结构设计极度不合理，两个密闭房间门口设在主卧室内，要想进入这两个房间内，必须得通过主卧室才能进入。卧室是一个高度私密、安静用于休息的空间，这样进进出出严重影响到主人休息。因此，王超对这两间房屋进行了适当改造，将原来的两个门用实心砖进行了封堵，由具体施工人员按照原来洞口大小对这两个密闭房间从北侧非承重墙体开门洞，并不是乾丰置业公司起诉状中所称“涉案房屋装修过程中私自拆除了室内房屋主体结构承重墙”。（三）王超并未收到任何整改信息。王超于2020年5月8日开始筹备装修，一直到2020年9月底装修完成，期间有保安到过现场，但我方并未收到任何整改通知。   本案的争议焦点：1.原告乾丰置业公司是否为本案适格主体；2.被告王超对房屋装修所拆除的墙体，是否为承重墙，是否存在房屋的安全隐患。   原告乾丰置业公司为证明其主张，向本院提交了三组证据。第一组证据：商品房买卖合同、设计图纸、东达小镇装修声明、东达小镇临时管理规约，拟证明：被告于2008年6月9日购买了呼和浩特市XXX号住宅，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，且被告在装修声明、临时管理规约中进行了承诺；第二组证据：通知、照片（9张）、关于园区严禁违规搭建、改造通知，拟证明：2020年5月19日及2020年6月30日，原告工作人员在对小区巡视时发现被告在对涉案房屋装修过程中私自拆除了室内的房屋主体结构承重墙（设计图纸-轴交G轴，-轴交E轴），并向被告送达《关于园区严禁违规搭建、改造通知》及《通知》，被告至今未按照《通知》履行恢复原状，消除安全隐患的义务；第三组证据：《前期物业服务合同》，拟证明：一是原告与内蒙古东达鼎汇物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，二者为委托与受委托关系，原告有权作为原告直接提起诉讼；二是被告所在单元的其他楼层均未销售，原告是其他未售出房屋的所有权人也即业主，原告作为有厉害关系的业主，对于损害业主合法权益的行为，有权提起诉讼，为本案适格主体。被告王超质证意见为：对第一组证据中商品房买卖合同的真实性认可，对其证明的问题不认可，对设计图纸、东达小镇装修声明、东达小镇临时管理规约不认可；对第二组证据不认可，通知上没有被告的签字；对第三组证据不认可。   被告王超向本院提交二组反驳证据。第一组证据：房屋户型图（1张）、房屋现状照片（3张），拟证明：被告的购买的房屋设计不合理，在装修过程中没有私自拆除室内的房屋主体结构承重墙；第二组证据：销售不动产统一发票、出卖人代办房产证及银行按揭收费表，拟证明：房屋已经交付使用，购房款已经全额交付。原告乾丰置业公司质证意见为：对第一组证据中房屋户型图认可，对房屋现状照片真实性认可，对其证明的问题不认可，房屋设计是由专业的设计院设计完成，并由住建部等相关部门批准后进行的房屋建设，众所周知，承重墙已经涉及到整座楼层的安全性，擅自拆除已构成违法。对第二组证据真实性、合法性认可，对关联性不认可，我方认为与本案无关。   本院结合本案争议焦点对原被告提交的证据进行综合分析认定。   针对争议焦点一，即原告乾丰置业公司是否为本案适格主体问题。一是被告王超于2008年6月9日购买的呼和浩特市××镇住宅，系原告乾丰置业公司开发并销售的商品房。该房目前状况是：王超已支付全部购房款，并占有使用该房屋，但原被告双方所签订的《商品房买卖合同》尚未网签，也没有办理产权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因而，王超所购买的涉案房产在办理产权登记前其所有权并未依法生效。二是经庭审查明，原告乾丰置业公司开发的呼和浩特市××区，被告王超购买的该楼1单元102室，但该单元2-4层楼（注：4楼为3楼的复式层）尚未出售，其产权仍为房地产开发商所有。三是因本案中所涉小区入住率尚未达到60%，该小区目前处于前期物业阶段，尚没有成立业主委员会。前期物业公司为原告乾丰置业公司委托内蒙古东达鼎汇物业服务有限公司。根据被告王超所购买的房屋所有权现状，以及同一单元的其他楼层尚未出售，产权仍属于原告乾丰置业公司的客观事实，在目前该小区尚没有成立业主委员会的情况下，乾丰置业公司作为XXX层的所有权人，在认为1楼业主实施了危害整个楼体安全的行为时，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，有权作为有直接利害关系的当事人向侵权人提取诉讼，主体适格。   针对争议焦点二，即被告王超对房屋装修所拆除的墙体，是否为承重墙，是否存在房屋的安全隐患。2020年5月19日被告王超在《东达小镇装修声明（二）》、《东达小镇临时管理规约》签字确认，已明确知晓：不私拆改室内土建结构，严禁损坏或拆改房屋结构和外貌，擅自改变规划用途。2020年5月19日，内蒙古东达鼎汇物业服务有限公司向被告王超下达《关于园区严禁违规搭建、改建的通告》，王超签字确认。2020年6月30日，物业人员巡视发现王超在房屋装修过程中私自拆除房屋主体结构承重墙体，要求其立即停止施工，并恢复原状，被告王超接到通知后未予停止，也未恢复原状。经审理查明，王超在装修过程中，认为原房间格局设计不合理，故在阳面靠西的卧室的北墙开的门洞。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。本院认为，被告王超在装修过程中违背双方约定，擅自拆改室内的房屋主体结构承重墙(设计图纸-轴交G轴,-轴交E轴),属于破坏房屋结构，对房屋整体的稳定性具有影响，恢复原状时也应达到设计图确定的等级强度、质量及样式并经验收。被告的行为给楼房安全带来隐患，侵害了原告的权益，应承担相应民事责任。根据设计图，所拆除部分墙体混凝土抗压强度等级为C25。故本院对原告有关恢复原状的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款第（五）项，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：   被告王超在本判决生效后三十日内将其购买的位于呼和浩特市××区房屋所拆改的房屋墙体(设计图纸-轴交G轴,-轴交E轴)恢复原状；恢复程度达到设计图确定的首层结构墙、柱、梁、板的混凝土强度要求、质量及样式，并经有资质的强度检测机构进行墙体强度实体检测并向原告内蒙古东达乾丰置业有限公司提供合格的检测报告。   案件受理费100元减半收取50元，由被告王超负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。   审判员 万道伟      二〇二〇年十二月三十日   书记员 王姣姣   附相关法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第一百一十七条第二款侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。   损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。   受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。   第一百三十四条第一款第（五）项承担民事责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）修理、重作、更换；   （七）赔偿损失；   （八）支付违约金；   （九）消除影响、恢复名誉；   （十）赔礼道歉。   以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。   《中华人民共和国物权法》   第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百一十九条第一款第（一）项起诉必须符合下列条件：   （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；   （二）有明确的被告；   （三）有具体的诉讼请求和事实、理由；   （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。