广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初15768号原告：吴序辉，男，1965年12月16日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县，委托诉讼代理人：余乔慧，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，广东世港律师事务所实习律师。被告：广州市尚佳物业发展有限公司，住所地广州市白云区黄石西路马务大街3号首层、二层（市场地址：黄石西路马务大街3号首层广州市马务商业中心）。法定代表人：李志华。被告：苏浩东，男，1971年8月28日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县，被告：李志华，女，1975年1月21日出生，汉族，身份证住址广东省清新县，被告：李洁欣，女，1988月5月1日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，上述四被告的共同委托诉讼代理人：黄兆强，广东穗智律师事务所律师。上述四被告的共同委托诉讼代理人：王炜越，广东穗智律师事务所律师。原告吴序辉诉被告广州市尚佳物业发展有限公司（以下简称被告尚佳公司）、苏浩东、李志华、李洁欣租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴序辉的委托诉讼代理人余乔慧、刘阳，被告广州市尚佳物业发展有限公司、苏浩东、李志华、李洁欣的共同委托诉讼代理人黄兆强、王炜越均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告吴序辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告广州市尚佳物业发展有限公司、苏浩东于2011年3月8日签订的《商用物业租赁合同》；2、请求法院判令四被告广州市尚佳物业发展有限公司、苏浩东、李志华、李洁欣向原告支付拖欠的租金1086861元，并支付违约金（2019年11月11日起，以400000元为基数，按每日1.5%的标准计算至2019年12月10日，共18000元；2019年12月11日起，以800000元为基数，按每日1.5%的标准计算至2020年1月10日，共37200元；2020年1月11日起，以840861元为基数，按每日1.5%的标准计算至2020年3月10日，共75677.49元；2020年3月11日起，以902361元为基数，按每日1.5%的标准计算至2020年4月10日，共41959.79元；2020年4月11日起，以963861元为基数，按每日1.5%的标准计算至2020年5月10日，共43373.75元；2020年5月11日起，以1396861元为基数，按每日1.5%的标准计算至2020年6月10日共64954.04元；2020年6月10日起，以1086861元为基数，按每日1.5%的标准计算至实际清偿之日止。暂计至2020年6月10日，前述违约金合计281165.07元）；3、请求法院判令四被告广州市尚佳物业发展有限公司、苏浩东、李志华、李洁欣向原告支付2014年12月前租金欠款剩余部分2732639元；4、请求法院判令四被告广州市尚佳物业发展有限公司、苏浩东、李志华、李洁欣向原告支付各月逾期支付租金的违约金977400元（2017年6月至2019年10月，每日按当月租金总额的1.5%计算违约金至当月租金支付之日止）；5、请求法院判令四被告广州市尚佳物业发展有限公司、苏浩东、李志华、李洁欣向原告交付涉案场地的经营管理权，并向原告支付涉案场地的占用费（自2020年7月1日起至原告收回经营管理权为止，按租金标准计算）；6、请求法院判令四被告广州市尚佳物业发展有限公司、苏浩东、李志华、李洁欣承担本案全部诉讼费用。（暂计至2020年6月10日，上述第二、三、四项合计人民币5078065.07元）。事实和理由：原告从案外人广州市白云区宏展地产租赁服务部及广州市白云区马务村民委员会承租涉案场地，并经权属人同意将涉案场地租赁给被告。被告尚佳公司、苏浩东系涉案场地承租主体；被告李志华、李洁欣系被告尚佳公司股东，四被告广州市尚佳物业发展有限公司、苏浩东、李志华、李洁欣共同经营着涉案场地。2011年3月8日，原告与被告尚佳公司、苏浩东签订《商业物业租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区黄石西路马务大街3号综合停车场的首层二层出租给被告，租赁期限自2011年1月1日起至2025年12月31日止。合同签订后，原告出于对被告的支持与理解，给予被告8个月免租期，而至2011年9月免租期满后，原告再次额外给予被告8个月免租期，即实际计租日期从2012年5月起。此后，被告仍旧多次以经营不善为由，拒不按时缴纳租金，至2014年12月，拖欠租金已达3792639元。被告苏浩东出具《承诺书》，确认承租方截止至2014年12月欠原告租金3792639元，并对此后租金支付及还款事项进行调整，约定2016年至2020年每月还前期欠款2万元，2021年至2025年每月还前期欠款4.33万元，直至2025年底还清。另经双方协商一致，承租方在《承诺书》记载金额的基础上每月增加5万元。双方亦按前述实际应付租金金额履行至2019年11月前。合同履行过程中，被告尚佳公司一直存在逾期支付租金情形，应就逾期支付行为承担相应违约责任。2019年11月，被告就上述每月“5万增加金额”的性质向原告提出异议，并称该款项用作清偿2014年12月前拖欠的租金。但被告前述主张与事实不符，双方此前已协商确定该“5万元增加金额”为被告使用场地实际应付租金的一部分，并实际按该金额支付租金。且与租赁合同对比可知，承租方实际应付租金已低于《商用物业租赁合同》所签订的租金。此后，被告开始拒不按实际应付租金数额向原告支付租金，并继续拖欠租金。至今仍未支付原告2019年11月、12月及2020年5月、6月的租金，未足额支付2020年1月、3月和4月的租金。现原告拖欠租金已超过2个月，其行为已构成违约，原告有权解除合同，并要求被告承担相应违约责任。请求贵院判如所请。被告尚佳公司、苏浩东、李志华、李洁欣共同辩称，一、被告苏浩东、李志华、李洁欣均不是本案适格的诉讼主体，原告主张被告苏浩东、李志华、李洁欣承担连带责任依法无据。首先，案涉的商用物业租赁合同的相对方是被告尚佳公司与原告。其次，被告李志华、李洁欣系被告尚佳公司的股东，被告尚佳公司系有限责任公司，股东按其出资份额承担责任。再次，被告苏浩东并非被告尚佳公司的股东，亦非被告尚佳公司的法定代表人。被告苏浩东在《承诺书》签订，其行为系被告苏浩东作为被告尚佳公司当时的法定代表人作出的公司行为，而被告尚佳公司也认可该《承诺书》并在随后的合同履行过程中按照约定履行合同。最后，原告提供的银行卡流水体现了这些银行卡只用于被告尚佳公司的经营，不能反映被告尚佳公司与被告苏浩东、李志华、李洁欣之间存在财产混同的情况。二、被告尚佳公司已足额向原告支付2020年1月、3月-6月的租金，2019年11月、12月租金因双方发生争议而暂未支付，且被告尚佳公司已经提前将2014年12月31日前欠付原告的租金全部清偿。三、原告不具备案涉合同的单方解除权。四、被告尚佳公司无须向原告交付案涉场地实际使用人的资料。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证明、商用物业租赁合同、承诺书、租金收据、短信截图、3月租金转账记录、律师函、快递单证及邮寄情况、银行历史交易明细、复函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月8日，原告（甲方，出租人）与被告广州市尚佳物业发展有限公司（乙方，承租人）签订《商用物业租赁合同》，约定：一、甲方将位于广州市白云区黄石西路马务大街3号综合停车场的首层二层（以下简称涉案物业）出租给乙方，建筑面积8548平方米。二、租期15年，从2011年1月1日起至2025年12月31日止。免租期8个月，从2011年1月1日起至2011年8月31日止，从2011年9月1日起计租至2025年12月31日止。租金按月结算，乙方在每月1-10日内向甲方缴付当月租金。三、2011年1月1日至12月31日每月租金324824元；2012年1月1日至12月31日每月租金324824元；2013年1月1日至12月31日每月租金324824元；2014年1月1日至12月31日每月租金357306.4元；2015年1月1日至12月31日每月租金371581.56元；2016年1月1日至12月31日每月租金386455.08元；2017年1月1日至12月31日每月租金401926.96元；2018年1月1日至12月31日每月租金417997.2元；2019年1月1日至12月31日每月租金434751.28元；2020年1月1日至12月31日每月租金452103.72元。乙方向甲方支付保证金100万元，预付租金100万元，该预付租金用作抵扣从2011年9月起的租金，当预付租金不足以缴付当月租金时，乙方开始另行每月缴付。七、乙方逾期缴纳租金，每日按当月租金总额的1.5‰支付违约金。乙方出现拖欠租金超过2个月的，甲方有权随时解除合同，没收乙方保证金及剩余预付租金，并无条件收回乙方的使用权，乙方对物业投入的全部不动产无偿归甲方所有。甲方落款处由原告吴序辉签名确认，乙方落款处由被告广州市尚佳物业发展有限公司签名确认，委托人处由被告苏浩东签名确认。2015年1月1日，被告苏浩东出具《承诺书》，内容为：甲乙双方于2011年3月8日签订《商用物业租赁合同》，因客观原因甲方未能按约定提供充足的停车位置，导致乙方截止2014年12月尚欠甲方租金3792639元，经甲乙双方友好协商，同意对今后还款进行调整，现还款事项承诺如下：2015年1月1日至2015年12月31日租金30万；2016年1月1日至2016年12月31日每月租金30+2=32万；2017年1月1日至2017年12月31日每月租金33+2=35万；2018年1月1日至2018年12月31日每月租金33+2=35万；2019年1月1日至2019年12月31日每月租金33+2=35万；2020年1月1日至2020年12月31日每月租金36.3+2=38.3万；2021年1月1日至2021年12月31日每月租金36.3+4.33=40.63万；2022年1月1日至2022年12月31日每月租金36.3+4.33=40.63万；2023年1月1日至2023年12月31日每月租金39.9+4.33=44.23万；2024年1月1日至2024年12月31日每月租金39.9+4.33=44.23万；2025年1月1日至2025年12月31日每月租金39.9+4.33=44.23万。若没法按以上承诺每月按时交款，本人愿自动撤场。承诺人处由被告苏浩东签名确认，落款空白处由原告手写字样“同意执行以上承诺”并由原告签名确认。2017年6月26日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2017年5月租金400000元；同年8月25日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2017年6月租金400000元；同年9月25日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2017年7月租金400000元；同年10月24日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2017年8月租金400000元；同年12月27日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2017年9月租金400000元；同年12月27日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2017年10月租金400000元；2018年1月26日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2017年11月租金400000元；2018年2月28日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2017年12月租金400000元；2018年3月27日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年1月租金400000元；2018年4月25日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年2月租金400000元；2018年5月28日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年3月租金400000元；2018年6月26日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年4月租金400000元；2018年9月18日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年5月租金400000元；2018年9月18日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年6月租金400000元；2018年10月29日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年7月租金400000元；2018年11月28日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年8月租金400000元；2018年11月28日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年9月租金400000元；2018年12月30日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年10月租金400000元（其中31741元是税费）；2019年1月25日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年11月租金400000元；2019年2月28日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2018年12月租金400000元；2019年3月28日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2019年1月租金400000元；2019年4月28日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2019年2月租金400000元；2019年5月28日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2019年3月租金400000元；2019年6月26日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2019年4月租金400000元；2019年7月25日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2019年5月租金400000元；2019年8月28日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2019年6月租金400000元；2019年9月27日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2019年7月租金400000元；2019年10月26日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2019年8月租金400000元；2019年11月25日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2019年9月租金400000元；2019年12月26日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2019年10月租金400000元；2020年1月22日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2020年1月租金363000元+29139元（偿还欠款）；2020年4月25日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2020年3月租金363000元+8500元（偿还欠款）；2020年4月25日，被告广州市尚佳物业发展有限公司向原告支付2020年4月租金363000元+8500元（偿还欠款）。2020年4月10日，原告向被告发出《律师函》，内容为：2015年1月1日，双方通过《承诺书》及口头约定达成协议，明确截止至2014年12月，被告拖欠原告租金3792639元，并对今后还款事项进行调整，其中2019年每月租金调整为40万元，2020年每月调整为43.3万元。被告拖欠原告2019年11月至2020年4月租金共计2139861元，已构成违约，请尽快结清租金水电费等一切费用。同年4月28日，原告再次向被告发出《律师函》，称经双方协商一致，被告在《承诺书》记载金额的基础上每月增加5万元，与租赁合同对比可知，承租方实际应付租金已低于《商用物业租赁合同》所签订的租金。并且，双方亦按前述实际应付租金履行至2019年11月。2019年11月，被告就上述每月5万元增加金额的性质向原告提出异议，并称该款项用作偿还2014年12月前拖欠的租金。原告认为，双方此前已商定该5万元增加金额为原告使用场地实际应付租金的一部分，被告实际应付租金本已低于租赁合同原约定租金，在原告给予谅解和优惠的情况下，被告单方变更履行条件的行为违背诚信原则，且与双方真实意思表示不一致。请被告按实际应付租金支付2019年11月、12月及2020年4月租金，补足2020年1月和3月租金，并结清水电费。根据被告提交的银行交易明细显示：2015年1月14日，被告向原告转账50000元，2015年1月26日，被告向原告转账250000元（50000元+50000元+50000元+50000元+50000元），2015年1月27日，被告向原告转账50000元，共计350000元；2015年2月6日，被告向原告转账50000元，2015年2月28日，被告向原告转账300000元（200000元+100000元），共计350000元；2015年3月9日，被告向原告支付50000元，2015年3月30日，被告向原告转账300000元，共计350000元；2015年4月9日，被告向原告支付50000元，2015年4月28日，被告向原告支付300000元（190000元+110000元），共计350000元；2015年5月8日，被告向原告支付50000元，2015年5月28日，被告向原告支付250000元，2015年5月30日，被告向原告支付50000元，共计350000元；2015年6月8日，被告向原告支付50000元，2015年6月29日，被告向原告支付200000元，2015年6月30日，被告向原告支付60000元，2015年7月1日，被告向原告支付40000元，共计350000元；2015年7月8日，被告向原告支付50000元，2015年7月28日，被告向原告支付300000元，共计350000元；2015年8月5日，被告向原告支付50000元，2015年8月22日，被告向原告支付150000元（50000元+50000元+50000元）2015年8月24日，被告向原告支付150000元，共计350000元；2015年9月5日，被告向原告支付50000元，2015年9月25日，被告向原告支付200000元，2015年9月29日，被告向原告支付100000元，共计350000元；2015年10月8日，被告向原告支付50000元，2015年10月24日，被告向原告支付100000元，2015年10月30日，被告向原告支付100000元，2015年10月31日，被告向原告支付100000元，共计350000元；2015年11月6日，被告向原告50000元，2015年11月25日，被告向原告支付100000元，2015年11月30日，被告向原告支付100000元，2015年12月3日，被告向原告支付100000元，共计350000元；2015年12月7日，被告向原告支付150000元，2015年12月22日，被告向原告支付100000元，2015年12月28日，被告向原告支付200000元，共计450000元；2016年1月7日，被告向原告支付50000元，2016年1月26日，被告向原告支付100000元，2016年1月29日，被告向原告支付200000元，共计350000元；2016年2月18日，被告向原告支付50000元，2016年2月29日，被告向原告支付150000元，2016年3月7日，被告向原告支付150000元，共计350000元；2016年3月15日，被告向原告支付50000元，2016年3月24日，被告向原告支付100000元，2016年3月29日，被告向原告支付100000元，2016年3月31日，被告向原告支付100000元，共计350000元；2016年4月12日，被告向原告支付50000元，2016年4月29日，被告向原告支付200000元，2016年4月30日，被告向原告支付100000元，共计350000元；2016年5月10日，被告向原告支付50000元，2016年5月25日，被告向原告支付80000元，2016年5月30日，被告向原告支付100000元，2016年5月31日，被告向原告支付100000元，2016年6月2日100000元，共计430000元；2016年6月15日，被告向原告支付70000元，2016年6月28日，被告向原告支付100000元，2016年6月30日，被告向原告支付100000元，2016年7月12日，被告向原告支付100000元，共计370000元；2016年7月12日，被告向原告支付70000元，2016年7月26日，被告向原告支付100000元，2016年7月27日，被告向原告支付100000元，2016年8月8日，被告向原告支付100000元，共计370000元；2016年8月15日，被告向原告支付70000元，2016年8月26日，被告向原告支付100000元，2016年8月29日，被告向原告支付100000元，2016年9月8日，被告向原告支付100000元，共计370000元；2016年9月13日，被告向原告支付70000元，2016年9月29日，被告向原告支付200000元，2016年10月9日，被告向原告支付100000元，共计370000元；2016年10月11日，被告向原告支付70000元，2016年10月28日，被告向原告支付100000元，2016年10月31日，被告向原告支付100000元，2016年11月8日，被告向原告支付100000元，共计370000元；2016年11月11日，被告向原告支付70000元，2016年11月28日，被告向原告支付100000元，2016年11月29日，被告向原告支付100000元，2016年12月12日，被告向原告支付100000元，共计370000；2016年12月12日，被告向原告支付70000元，2016年12月19日，被告向原告支付100000元，2016年12月20日，被告向原告支付100000元，2016年12月29日，被告向原告支付120000元，共计390000元；2017年1月10日，被告向原告支付50000元，2017年1月22日，被告向原告支付200000元，2017年2月16日，被告向原告支付150000元，共计400000元；2017年2月22日，被告向原告支付50000元，2017年2月28日，被告向原告支付200000元，2017年3月15日，被告向原告支付150000元，共计400000元；2017年3月21日，被告向原告支付50000元，2017年3月31日，被告向原告支付200000元，2017年4月11日，被告向原告支付50000元，2017年4月14日，被告向原告支付100000元，共计400000元；2017年4月21日，被告向原告支付50000元，2017年4月29日，被告向原告支付200000元，2017年5月11日，被告向原告支付150000元，共计400000元；2020年6月16日，被告向原告支付371500元（363000元+8500元）；2020年6月24日、25日，被告向原告支付371500元（363000元+8500元）；2020年7月26日，被告向原告支付363000元；2020年8月25日，被告向原告支付363000元。本院曾向广州市规划和自然资源局发函查询涉案物业的报建及产权记录。2020年7月8日，广州市规划和自然资源局复函本院称，暂查无相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。经本院向原告释明，涉案物业未取得合法报建手续，双方签订的《商用物业租赁合同》系无效合同，原告是否变更诉请为确认《商用物业租赁合同》无效？原告称坚持要求解除《商用物业租赁合同》，不予变更。本院认为，鉴于涉案物业未取得合法报建手续，原告与被告尚佳公司、苏浩东就涉案物业签订的《商用物业租赁合同》系无效合同。原告要求解除《商用物业租赁合同》的诉请本院不予支持。根据合同无效后的相互返还原则，被告应将涉案物业的经营管理权返还给原告，故原告主张被告返还经营管理权的诉请，本院予以支持。关于被告苏浩东出具《承诺书》是单方意思表示还是双方合意？根据被告提交的《承诺书》显示，该《承诺书》中有原告与被告苏浩东的签名，并且原告手写“同意执行以上承诺”，由此可知，该《承诺书》系双方合意的结果，并非被告苏浩东单方意思表示，也是对《商用物业租赁合同》中关于租金数额的调整变更。关于《承诺书》中约定租金数额系自2015年1月1日至2025年12月31日期间每月应付租金数额还是既包含每月应付租金数额还包含每月应还拖欠2014年12月前的租金数额？本院认为，《承诺书》中每月增加的数额全部加起来与被告拖欠原告2014年12月前的租金数额一致，且结合被告的银行流水及短信记录等证据，本院推定《承诺书》中约定的租金既包含每月应付的租金数额，也包含每月应还原告拖欠的2014年12月之前的租金数额较为合理。对于原告称双方已协商一致先不予偿还2014年12月之前拖欠的租金，待日后被告有钱后再予以偿还的陈述及双方约定每月租金增加5万元但不写在《承诺书》中，双方实际按照每月租金增加5万元实际履行的陈述，本院认为，在原告未举证予以证实存在上述事实的情况下，对其上述意见本院不予采信。根据被告提交的银行交易明细显示，被告向原告支付2015年1月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2015年2月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2015年3月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2015年4月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2015年5月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2015年6月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2015年7月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2015年8月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2015年9月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2015年10月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2015年11月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2015年12月房屋占有使用费450000元，偿还欠款150000元；被告向原告支付2016年1月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2016年2月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2016年3月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2016年4月房屋占有使用费350000元，偿还欠款50000元；被告向原告支付2016年5月房屋占有使用费430000元，偿还欠款130000元；被告向原告支付2016年6月房屋占有使用费370000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2016年7月房屋占有使用费370000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2016年8月房屋占有使用费370000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2016年9月房屋占有使用费370000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2016年10月房屋占有使用费370000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2016年11月房屋占有使用费370000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2016年12月房屋占有使用费390000元，偿还欠款90000元；被告向原告支付2017年1月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2017年2月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2017年3月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2017年4月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2017年5月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2017年6月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2017年7月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2017年8月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2017年9月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2017年10月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2017年11月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2017年12月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年1月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年2月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年3月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年4月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年5月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年6月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年7月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年8月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年9月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年10月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年11月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2018年12月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2019年1月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2019年2月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2019年3月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2019年4月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2019年5月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2019年6月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2019年7月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2019年8月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2019年9月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2019年10月房屋占有使用费400000元，偿还欠款70000元；被告向原告支付2020年1月房屋占有使用费363000元，偿还欠款29139元；被告向原告支付2020年3月房屋占有使用费363000元，偿还欠款8500元；被告向原告支付2020年4月房屋占有使用费363000元，偿还欠款8500元；被告向原告支付2020年5月房屋占有使用费363000元，偿还欠款8500元；被告向原告支付2020年6月房屋占有使用费363000元，偿还欠款8500元。被告已偿还原告2014年12月之前拖欠的房屋占有使用费3983139元（50000元×15+150000元+130000元+70000元×40+90000元+29139元+8500元×4），已超出被告实际拖欠原告的房屋占有使用费3792639元，现原告主张被告支付2014年12月前拖欠的房屋占有使用费2732639元于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付2019年11月至2020年6月期间拖欠的房屋占有使用费1086861元的诉请。根据被告提交的银行交易明细及被告自认，被告拖欠原告2019年11月房屋占有使用费330000元及2019年12月房屋占有使用费330000元，共计660000元。扣除被告多向原告支付拖欠2014年12月前房屋占有使用费190500元（3983139元-3792639元），被告还需向原告支付拖欠的2019年11月及12月房屋占有使用费469500元（660000元-190500元）关于逾期付款违约金。鉴于涉案《商用物业租赁合同》系无效合同，双方关于违约金条款约定亦属无效，且双方对《商用物业租赁合同》的无效均存在过错，故原告该诉请本院不予支持。关于原告主张被告支付2020年7月1日起至实际返还经营管理权之日止的房屋占有使用费的诉请，因被告已支付2020年7月及8月的房屋占有使用费，并未出现拖欠情形，故待被告实际拖欠房屋占有使用费的情形实际发生时原告再予以追索较为合理，故对原告该诉请本院不予支持。关于四被告是否承担连带责任的问题。被告尚佳公司于2011年5月4日设立，现任股东为被告李志华、李洁欣，被告苏浩东系尚佳公司原法定代表人。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，《商用物业租赁合同》签订的时间为2011年3月8日，而被告尚佳公司成立的时间为2011年5月4日，被告苏浩东以个人名义为尚佳公司设立对外签订的《商用物业租赁合同》得到了尚佳公司的认可并实际履行，现原告主张发起人苏浩东对尚佳公司上述债务承担连带责任的诉请于法有据，本院予以支持。因原告并未举证证实股东李志华、李洁欣与尚佳公司存在资金混同，滥用公司法人独立地位和股东有限责任侵害债权人利益，故原告主张两被告李志华、李洁欣承担连带责任的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，被告广州市尚佳物业发展有限公司、苏浩东向原告吴序辉支付拖欠的房屋占有使用费469500元；二、自本判决生效之日起三十日内，被告广州市尚佳物业发展有限公司、苏浩东向原告吴序辉返还位于广州市白云区黄石西路马务大街3号综合停车场的首层二层经营管理权；三、驳回原告吴序辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费52547元，由原告吴序辉负担48309元，由被告告广州市尚佳物业发展有限公司、苏浩东负担4238元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二〇年十二月十日书记员  陈春燕