上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初5726号原告(反诉被告)：张玉卉，男，汉族，1977年8月5日生，住上海市金山区。委托诉讼代理人：仲其佳，上海昱成律师事务所律师。被告(反诉原告)：向生军，男，土家族，1976年3月12日生，住上海市金山区。委托诉讼代理人：李岚，上海钧智律师事务所律师。第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市闵行区田林路XXX号科技绿洲三期9号楼。法定代表人：浦建华。原告(反诉被告)张玉卉与被告(反诉原告)向生军、第三人上海市公积金管理中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人仲其佳、被告(反诉原告)向生军及其委托诉讼代理人李岚到庭参加诉讼。第三人上海市公积金管理中心经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张玉卉向本院提出诉讼请求：1、确认张玉卉与向生军签订的《房屋转让协议》已于2019年7月15日解除；2、判令向生军支付张玉卉违约金48.9万元；3、本案诉讼费由向生军承担。事实与理由：2019年4月17日，张玉卉和向生军签订了一份《房屋转让协议书》，约定向生军以163万元的总价购买张玉卉位于上海市金山区亭林镇林珍路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称案涉房屋)。根据协议书约定，向生军应于2019年4月18日向张玉卉支付购房款92万元，于2019年5月31日向张玉卉支付购房款48万元，但向生军仅于2019年4月20日向张玉卉支付了购房款92万元，未按约定支付剩余购房款。后经张玉卉催告，向生军仍未履行，张玉卉于2019年7月15日向向生军发送了《解除通知函》，通知向生军解除《房屋转让协议书》。总之，向生军已违约，张玉卉有权解除合同，并有权要求向生军承担合同总价30%的违约金。向生军辩称：张玉卉在和向生军签约过程中，多次承诺案涉房屋上未设定抵押权，向生军基于信任已支付给张玉卉购房款100万元，张玉卉也已将房产证和房屋钥匙交付给向生军。2019年4月25日，向生军持房产证向房产交易中心查询房产信息时发现案涉房屋已于2017年4月7日设定抵押。向生军要求张玉卉涤除抵押权再支付剩余购房款，张玉卉坚决不同意。总之，张玉卉已违约，向生军有权拒付剩余购房款，并有权要求张玉卉继续履行合同、支付违约金。据此，向生军向本院提出反诉请求：1、判令张玉卉继续履行与向生军签订的《房屋转让协议书》；2、判令张玉卉涤除案涉房屋上设定的抵押权；3、判令张玉卉将案涉房屋过户给向生军；4、判令张玉卉支付违约金48.9万元；5、本案诉讼费由张玉卉承担。上海市公积金管理中心书面述称：对于张玉卉与向生军的法律关系，上海市公积金管理中心并不知情。若要过户，应由张玉卉结清借款本息，涤除抵押权后再办理。经审理查明，案涉房屋为动迁安置房，于2017年6月20日取得产权证，产权证登记的权利人为张玉卉。产权证同时载明，案涉房屋3年内不得转让、抵押。同日，案涉房屋上设定的抵押权被核准，抵押权人为上海市公积金管理中心，债权金额为33.7万元。2019年1月26日，案外人邓某某代表张玉卉与向生军、案外人蒋某某(向生军之妻)及案外人上海顺悦房地产咨询事务所签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定：张玉卉向向玉军、蒋某某转让案涉房屋；房屋基本情况为面积124.67平方米、未设定抵押、未出租；转让总价款为163万元；向生军、蒋某某于合同签订当日支付定金8万元，于合同签订后69日内支付购房款100万元(包含定金转房款)，于2019年5月31日前支付购房款48万元，办理过户手续当日支付购房款15万元。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，蒋某某向邓某某支付定金8万元。2019年4月17日，张玉卉与向生军又签订一份《房屋转让协议书》，协议书约定：张玉卉将案涉房屋出让给向生军；房屋价款为163万元；房屋价款分四期支付，第一期于2019年1月26日支付8万元(定金)，第二期于2019年4月18日支付92万，第三期于2019年5月31日支付48万元，第四期于办理产权过户时支付15万元；张玉卉于2019年5月31日将案涉房屋交付给向生军；待允许产权过户后三个月内张玉卉无偿无条件协助向生军办理产权过户手续，所需费用由向生军负担；任何一方违反合同，按房屋总价的双倍赔偿另一方损失。协议书还对其他事项作了约定。2019年4月20日，向生军、蒋某某向张玉卉支付购房款92万元，张玉卉向向生军交付了案涉房屋。后向生军发现案涉房屋已设定抵押权，遂拒绝向张玉卉支付剩余购房款，要求张玉卉涤除抵押权，而张玉卉未涤除抵押权，也未提供担保，双方不再继续履行合同。2019年7月15日，张玉卉以短信方式通知向生军解除双方于2019年4月17日签订的《房屋转让协议》，并于2019年7月23日向向生军送达了书面的解除合同通知。又查明，案涉房屋自2019年10月20日起具备过户条件。向生军在上海市累计缴纳社保已满五年。以上事实，由张玉卉提交的《房屋转让协议书》、不动产权证、转账凭证、短信截图、《解除通知书》及快递查询单，向生军提供的《房地产买卖居间合同》、《房屋转让协议书》、收据、转账凭证、收条、不动产权证、不动产登记信息、微信截图、社保缴费情况，证人丁某某的证言，以及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，张玉卉与向生军于2019年4月17日签订的《房屋转让协议书》是对邓某某以张玉卉的名义与蒋某某、向生军以及上海顺悦房地产咨询事务所三方于2019年1月26日签订的《房地产买卖居间合同》中房屋买卖相关约定的更新，《房屋转让协议书》签订后，蒋某某自愿退出了房屋买卖合同关系。《房屋转让协议书》是张玉卉和向生军的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，双方应按《房屋转让协议书》履行各自的义务。蒋某某支付给邓某某的8万元定金，张玉卉在2019年4月18日出具给向生军的收条中予以了追认，加上蒋某某、向生军于2019年4月20日支付给张玉卉的92万元购房款，本院认定向生军已支付给张玉卉购房款100万元。张玉卉作为出卖人，负有对案涉房屋的权利瑕疵担保义务，张玉卉在签订合同时未向向生军披露案涉房屋已设定抵押权，张玉卉交付给向生军的产权证上也未记载抵押情况，在向生军发现案涉房屋已设定抵押权后，张玉卉既未涤除抵押权，也未提供担保，向生军有权中止支付剩余购房款，向生军未按约支付剩余购房款不构成违约。案涉房屋具备过户条件后，张玉卉未在合同约定的期限内协助向生军办理过户手续，张玉卉构成违约，应当承担违约责任，即张玉卉应继续履行合同，并支付向生军违约金。合同约定的违约金为总房款的两倍，双方自愿调整为总房款的30%，但对于张玉卉未按期协助过户的违约行为而言，调整后的违约金依然过高，本院将逾期过户的违约金调整为：以已付购房款100万元为基数，自2020年1月21日起至办理过户手续之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算。向生军无违约行为，张玉卉无合同解除权，故对张玉卉要求本院确认《房屋转让协议书》已于2019年7月15日解除，并要求向生军支付48.9万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十条、第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张玉卉与被告(反诉原告)向生军签订的《房屋转让协议书》继续履行；二、被告(反诉原告)向生军应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张玉卉购房款48万元[该款优先用于偿还原告(反诉被告)张玉卉所欠第三人上海市公积金管理中心的借款本息]；三、原告(反诉被告)张玉卉应于本判决生效之日起十日内涤除设定在上海市金山区亭林镇林珍路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权，第三人上海市公积金管理中心应予协助；四、被告(反诉原告)向生军应于设定在上海市金山区亭林镇林珍路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权涂除后十日内支付原告(反诉被告)张玉卉购房款15万元；五、原告(反诉被告)张玉卉应于设定在上海市金山区亭林镇林珍路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权涤除后十日内协助被告(反诉原告)向生军将该房屋变更登记至被告(反诉原告)向生军名下，相关交易费用由被告(反诉原告)向生军承担；六、原告(反诉被告)张玉卉应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)向生军违约金[以100万元为基数，自2020年1月21日起至办理过户手续之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算]；七、驳回原告(反诉被告)张玉卉的全部诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4,317元，由原告(反诉被告)张玉卉负担。反诉案件受理费4,317元，财产保全费5,000元，合计9,317元，由原告(反诉被告)张玉卉和被告(反诉原告)向生军各半负担，原告(反诉被告)张玉卉所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 顾红顺二〇二〇年十二月三日法官助理 胡静怡书 记 员 陆 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。第一百五十二条买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。