山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0891民初3780号原告：孙某，男，汉族,1987年9月12日出生，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：马虹、肖瑶（特别授权），山东开正律师事务所律师。被告：白某，女，汉族，1973年10月15日出生，住济南市高新区。被告：韩某，男，汉族，1968年3月15日出生，住济南市高新区。二被告共同委托诉讼代理人：李传册（特别授权），山东民桥律师事务所律师。第三人：济宁市中佳营销策划有限公司，统一社会信用代码91370800MA3CFQKP8G，住所地济宁高新区冠亚星城B1商铺一至二层89号房。法定代表人：遇朋，执行董事。委托诉讼代理人：何小红（特别授权），山东德衡（济宁）事务所律师。原告孙某与被告白某、韩某，第三人济宁市中佳营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马虹，被告白某、韩某及委托诉讼代理人李传册，第三人委托诉讼代理人何小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付合同违约金289360元及定金10000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告孙某与二被告白某、韩某在第三人济宁市中佳营销策划有限公司的居间下购买了一套位于城投锦园(原春江花月)6号住宅楼01单元19层01-1901号房屋。合同履行中，被告要求办理房产转移手续时，原告因为钱不足要求被告宽限几天，二被告就告知原告及第三人解约，且不退换定金。根据原被告签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》，被告已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。白某、韩某辩称，原告孙某系严重违约，被告依法解除合同无需承担赔偿责任，请求依法驳回其诉讼请求。具体理由为：一、被告白某患有重病，为治病花费数额很大，急需用钱无奈卖房。2018年8月5日，白某被诊断为原发性肝癌、××后肝硬化、肝囊肿、胆囊息肉、脾大，后被诊断为肝硬化、肝囊肿等，至今病情仍在恶化中。至原告起诉时，白某治病费用实际支出约70万元。被告白某患病后无法正常上班，办理了病退手续。被告韩某也已失业，二被告女儿正在上大学。被告已无力承担巨额的治疗费用，急需用钱，不得已卖房治病。二、原告孙某无力支付解押款、首付购房款，已构成根本违约，合同目的无法实现，被告依法解除了《房屋买卖业务签订文件合订本》。1、2020年9月19日，被告、原告、第三人签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定原告购买被告的房屋。被告的房屋系按揭贷款，尚有约9万的剩余贷款未还。为此双方在《济宁市存量房屋买卖合同》中约定由原告支付解押款。被告于2020年9月21日向按揭贷款银行申请解押后，随即电话通知第三人济宁市中佳营销策划有限公司工作人员杜耸耸，并给杜耸耸发送了银行还款账号。2020年9月29日办理完毕不动产权证书后，被告又把这一信息立即发送给了杜耸耸。被告一直催促杜耸耸，由杜耸耸再催促孙某尽快支付解押款。但原告一直找各种理由推脱，直到2020年10月18日通知被告解除合同时仍在电话中表示要求原告在宽限到月底。被告有足够证据证明原告无力支付解押款，无力支付购房590000元。原告缺乏诚信，没有在合理的期限内支付解押款，致使被告卖房的合同目的无法实现，原告已构成根本违约。2、据被告了解，原告孙某自2020年3月在山推工程机械股份有限公司上班，月工资收入约4000元，其妻龙珑在山东如意毛纺服装集团股份有限公司从事质量检测工作，月工资收入不到3000元。二人育有一女一子，二人月收入不到7000元，其二人在火炬北路北城国际小区购买的房子尚有180000贷款未还。原告孙某的妻子龙珑尚有3笔贷款100000余元。原告无力支付合同约定的解押款。3、被告于2020年10月18日解除合同的意见已得到第三人济宁市中佳营销策划有限公司聘请的合同管理人员的肯定后行使，被告没有构成违约。三、被告认为原告在诉讼请求中同时主张违约金289360元和定金10000元，其诉讼请求不明确。四、原告要求被告支付合同违约金289360元明显过高。案涉房屋价值为1446800元，而原告仅支付了10000元的定金，如果被告违约的话，也只能赔偿原告在起诉状中诉求的损失10000元。综上，原告诉求无事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。济宁市中佳营销策划有限公司述称，第三人作为居间方与原被告双方签订了居间服务合同，依照居间合同约定为原被告双方提供了相应的居间服务。居间服务合同第一条第二款明确约定：“甲、乙双方签订《存量房屋买卖合同》时，视为丙方居间义务履行完毕。”因此，原被告双方签订房屋买卖合同时，第三人的居间服务已经履行完毕，第三人不存在任何违反居间服务合同的行为，并且第三人不是涉案房屋买卖合同的签订双方，不应承担任何责任。至于合同签订后原被告双方是否存在违约行为以及涉案房屋买卖合同是否符合解除条件，第三人均不知情，请求法院结合原被告双方的举证及庭审情况依法予以判决。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了当庭证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交《房屋买卖业务签订文件合订本》，证明原告通过第三人向被告购买房屋，约定了房款、定金、支付方式等。被告提交2020年10月17日与第三人工作人员赵甜甜、杜耸耸的通话录音、通话详单、微信聊天截图等，证明原被告于2020年9月19日签订合同，二被告于2020年9月21日向银行申请了解押，通过第三人一直催促原告及时支付解押款，但原告无力支付解押款、首付购房款。在原告违背诚信原则构成根本违约的情况下，二被告依法解除了房屋买卖合同，因此，二被告无需承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2020年9月19日，原告孙某（房屋购买方）与白某、韩某（房屋出售方）通过第三人济宁市中佳营销策划有限公司居间介绍签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中《济宁市存量房屋买卖合同》约定，白某、韩某将其位于城投锦园(原春江花月)6号住宅楼01单元19层01-1901号房屋卖与孙某，房屋面积166.44平方米，成交总价为1446800元。因被告出售的房屋有部分银行贷款未偿还，在办理权属转移登记前需办理还款解押手续。双方在房屋买卖合同第一条对房屋解押及解押款的支付进行了约定：“出售方使用购买方第一笔购房款还款解押，在购买方支付该购房款前，出售方应先行向济宁市房产管理局或济宁市产权交易中心申请开具《房屋权属状况信息表》，并在前述部门开具《信息表》当日向购买方和居间方出示，仅在《信息表》显示交易房屋无查封且除本合同载明的抵押权人外无其他抵押权人时，购买方方可向出售方支付该笔购房款；如出售方未先行向前述部门申请开具《信息表》或未向购买方及居间方出示，导致购买方未按约定时间支付该购房款的，购买方无需承担责任。”合同第三条房款支付时间约定：购买方于2020年9月19日支付定金10000元；购买方应于买卖双方办理权属转移登记手续当日（且办理前）将第一笔购房款人民币590000元支付给出售方。合同第九条违约责任约定：“出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，且购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出售方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4、拒绝将房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的；5、出售方使用购买方房款解押，但出售方收到购买方房款后挪为他用且未按约定时间或条件自筹资金解押的；6、将该房屋出售给第三人的。出售方出现上述根本违约情形之一的，出售方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向购买方支付违约金。”合同签订当日，孙某通过第三人工作人员杜耸耸支付被告定金10000元。2020年9月26日，被告将办理银行解押手续的材料准备齐全，通过第三人联系孙某支付解押款并办理解押手续，但因孙某未支付解押款迟迟未能办理。2020年9月29日，二被告办理了房产确权手续。此后，二被告通过电话、微信等方式不断联系第三人工作人员杜耸耸、赵甜甜，要求第三人催促孙某支付包括解押款在内的第一笔购房款590000元，以办理解押和权属转移登记手续，直至2020年10月20日，因孙某未能支付包括解押款在内的第一笔房款，被告向第三人提出解除与原告孙某的房屋买卖合同的要求。本院认为，原告孙某与被告白某、韩某于2020年9月19日签订的《济宁市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告于2020年9月26日将办理银行解押手续的材料准备齐全，于9月29日办理了房屋确权手续。从被告提交的与第三人工作人员的微信聊天记录、电话录音记录看，在符合解押条件后，二被告不断要求第三人催促购买方孙某支付包括解押款在内的第一笔购房款590000元，原告孙某在诉状中及庭审中认可因为钱不足要求被告宽限支付第一笔房款的时间。二被告解除合同的原因是原告在合理期限内未支付约定的第一笔房款而迟延履行支付房款的义务，而非被告拒绝出售房屋。双方在房屋买卖合同第一条对解押事项进行了约定，该条约定被告向原告和第三人出示《房屋权属状况信息表》的目的，是为了让原告和第三人知晓除此笔银行借款外，是否有无其他限制交易的情形，被告在2020年9月26日将解押材料准备齐全，通过微信联系第三人工作人员要求购买方孙某尽快办理解押手续和权属转移登记手续时，第三人回复不能办理上述手续的原因是购买方的房款没到位，《房屋权属状况信息表》不是影响原被告交易的事由，且该事由也不构成双方在房屋买卖合同约定的违约情形。被告虽然提出解除合同的要求，但未构成合同第九条违约责任约定的六种违约情形，原告孙某主张被告构成根本违约，要求被告按照房屋总价款的20%支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对于原告支付的定金10000元，因被告同意返还，原告要求被告返还定金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告白某、韩某于本判决生效后五日内返还原告孙某定金10000元；二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2895元，由原告孙某负担2798元，由被告白某、韩某负担97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  董云侠二〇二〇年十二月二十八日书记员  田思雨