四川省绵阳市安州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0724民初2474号 原告（反诉被告）：周浩，男，1992年1月17日出生，汉族，住四川省绵阳市北川羌族自治县。 被告（反诉原告）：龙钿明，男，1966年5月23日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 委托诉讼代理人：罗兆保，四川西华律师事务所律师。（特别授权） 第三人：绵阳市富园房地产营销策划有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区文胜路中段，统一社会信用代码：91510724555786908F。 法定代表人：何艳秋，公司负责人。 委托诉讼代理人：陈思思，女，1988年7月19日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：蒋玉梅，女，1974年6月29日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区，系该公司员工。 原告周浩与被告龙钿明、第三人绵阳市富园房地产营销策划有限公司合同纠纷一案本院于2020年11月25日立案后，被告龙钿明反诉原告周浩、第三人绵阳市富园房地产营销策划有限公司合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）周浩、被告（反诉原告）龙钿明的委托诉讼代理人罗兆保、第三人绵阳市富园房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人陈思思、蒋玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周浩向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告（反诉原告）龙钿明支付水韵华庭该套房屋的尾款102,647.00元；2.判令被告（反诉原告）龙钿明支付原告（反诉被告）周浩3年来（包括但不限于律师费、误工费、精神损失费）等其他经济损失2万元；3.请求判令被告（反诉原告）龙钿明支付因现有面积107.29㎡小于原来面积139.87㎡的面积差的增值费共计68,418.00元（该价按照水韵华庭7幢901号住房当时的增值费计算）；4.请求判令被告（反诉原告）龙钿明承担本案诉讼费。 事实和理由：2017年11月17日，原告（反诉被告）周浩通过中介公司先后向被告（反诉原告）龙钿明支付20万元用于购买被告（反诉原告）龙钿明安州区银都宝座3期2幢17楼6号的工程抵款房一套。被告（反诉原告）龙钿明在没有告知原告（反诉被告）周浩的情况下，又私自将该房屋出售给第三方。后经中介公司协调，被告（反诉原告）龙钿明同意将水韵华庭7幢901号住房，面积107.29㎡，以原价2900元/㎡出售给原告（反诉被告）周浩作为赔偿，但水韵华庭该套房屋的售价为5000元/㎡，其中有2100元/㎡的差价，被告（反诉原告）龙钿明同意自愿承担此差价，原告（反诉被告）周浩不再向被告（反诉原告）龙钿明支付任何费用，该套房屋的总价为536,450.00元，但由于被告（反诉原告）龙钿明先期只支付了该套房屋房款305,776.00元，还剩房款230,674.00元未支付，后来在原告（反诉被告）周浩多次催收下，被告（反诉原告（反诉被告）周浩）向原告（反诉被告）周浩支付了128,000.00元就在没有向原告（反诉被告）周浩支付，原告（反诉被告）周浩多次找被告（反诉原告）龙钿明协商，被告（反诉原告）龙钿明以各种理由拖延，导致原告（反诉被告）周浩迄今为止无法接房。综上所述，被告（反诉原告）龙钿明作为房屋买卖的出售方，在原告（反诉被告）周浩支付购房款履行了付款义务后，被告（反诉原告）龙钿明方理应交付房屋，并积极履行合同，被告（反诉原告）龙钿明却违反合同将房屋出售给第三方，根据相关法律规定，被告（反诉原告）龙钿明应当立即支付违约金。为维护原告（反诉被告）周浩的合法权益，请求法院支持原告（反诉被告）周浩的诉请。 被告（反诉原告）龙钿明辩称，水韵华庭7栋901号属于绵阳川银房地产公司所有，原告（反诉被告）周浩与川银公司签订了买卖合同，合同属于有效的，应该由原告（反诉被告）周浩支付房款，被告（反诉原告）龙钿明没有义务为原告（反诉被告）周浩购买该房屋支付房款，2019年1月21日原告（反诉被告）周浩与被告（反诉原告）龙钿明签订的房屋买卖合同系无效，也未履行，因该房屋不是被告（反诉原告）龙钿明所有，川银公司也未委托被告（反诉原告）龙钿明及第三人销售该房屋，也无代理权；2.原告（反诉被告）周浩诉请第二项没有证据支持，支付律师费在有效合同前提下约定了由另一方支付律师费法院才能支持，本案系无效合同也未约定，因此不该支付；3.2019年1月21日原告（反诉被告）周浩与被告（反诉原告）龙钿明签订的买卖合同系无效合同，原告（反诉被告）周浩要求被告（反诉原告）龙钿明支付面积差的增值费68,418元没有有效合同支持，也无法律依据。综上请驳回原告（反诉被告）周浩对被告（反诉原告）龙钿明的诉求。 第三人富园房产公司陈述，2017年原告（反诉被告）周浩在第三人处购买房屋，原告（反诉被告）周浩交付2万元定金后转给了被告（反诉原告）龙钿明，被告（反诉原告）龙钿明又将该房屋高价转卖给第三人，后经第三人协调后被告（反诉原告）龙钿明将水韵华庭7栋901号房屋转卖给原告（反诉被告）周浩。对于原告（反诉被告）周浩的诉讼请求及事实理由我方不持异议。我方属于居间方。 被告（反诉原告）龙钿明反诉请求：1.请求判令原告（反诉被告）周浩退还被告（反诉原告）龙钿明代付的房款233,776.00元；2.判令第三人承担退款的填补责任；3.反诉案件受理费由原告（反诉被告）周浩承担。 事实理由：2017年11月17日第三人向原告（反诉被告）周浩收了预定银都宝座三期2-2-1706号房定金2万元。约定如果商品房不能变更到原告（反诉被告）周浩名下，定金就退还。2017年11月19日，第三人收了原告（反诉被告）周浩23万元房款。2019年1月12日，第三人写了一份销售花荄水韵华庭7幢901号住房的《房屋买卖合同》,卖方为被告（反诉原告）龙钿明，买方为原告（反诉被告）周浩。合同签订后，被告（反诉原告）龙钿明代原告（反诉被告）周浩支付了水韵华庭7幢901号住房的房款305,776.00元。被告（反诉原告）龙钿明在2020年期间又分三次还向原告（反诉被告）周浩支付了128,000.00元房款，合计433,776.00元，减去被告（反诉原告）龙钿明收取第三人的20万元。被告（反诉原告（反诉被告）龙钿明代原告（反诉被告）周浩支付了不该支付的房款233,776.00元。2019年1月份，原告（反诉被告）周浩与绵阳川银房地产开发公司签订了购买花荄镇水韵华庭7幢901号住房的《商品房买卖合同》。该买卖合同属于有效合同，应由买受人周浩支付全部房款。被告（反诉原告）龙钿明无义务为原告（反诉被告）周浩支付房款。2019年1月12日，被告（反诉原告）龙钿明与原告（反诉被告）周浩签订的水韵华庭7幢901号住房的《房屋买卖合同》，所销售的房屋属于川银房产公司所有，不属于被告（反诉原告）龙钿明所有，川银房产公司也没有委托被告（反诉原告）龙钿明与第三人销售该套房屋，被告（反诉原告）龙钿明及第三人既不是房屋所有人也不是代理人。无权买卖涉案房屋。该份合同属于无效合同，根据相关规定，无效合同的处理规定返还财产。被告（反诉原告）龙钿明向第三人收取的20万元房款为原告（反诉被告）周浩支付了房款外，还向原告（反诉被告）周浩代付了233,776元房款原告（反诉被告）周浩应该退还。第三人是专业的房屋营销公司，在没有代理权的情况下，应该知道无权介绍和安排被告（反诉原告）龙钿明（不是房主）和原告（反诉被告）周浩签订无效合同，也无权向原告（反诉被告）周浩收取房款。第三人有重大过错，如果原告（反诉被告）周浩未能向被告（反诉原告）龙钿明返还代付的房款，由第三人承担返还房款的填补责任，请支持被告（反诉原告）龙钿明的反诉请求。 原告（反诉被告）周浩辩称，1.被告所陈述的不是事实，被告在房屋买卖合同上亲笔签字确认；2.被告收取的20万元去哪里只有他自己清楚，被告的行为类似于欺诈；3.我与被告签订的房屋买卖合同系被告亲笔书写，如果房子是开发商的被告就没有理由拿该套房屋来与我签订合同，用于销售。 第三人陈述，1.被告陈述不属实，在三年前被告收取了原告的房款，被告出具了承诺书及合同，水韵华庭房屋也是被告协调过来的；2.我方不承担任何填补责任，应由被告继续支付剩余房款。 经审理查明，2017年11月19日，经第三人推荐，龙钿明与周浩协议将位于绵阳市安州区××镇的银都宝座3期2幢2单元17楼6号住房（房屋面积139.87平方米，单价2900元／平方米，总价311141.00元）出售给周浩，周浩向龙钿明支付购房款200000.00元后，因该房并未备案至周浩名下，2019年1月4日，龙钿明出具承诺书一份，载明：“本人龙钿明于2017年11月19日将花荄银都宝座3期2幢2单元1706号住房出售给周浩。现因本人个人原因将此房已出售给他人。现本人承诺将水韵华庭7幢901号住房于2019年1月10日前备案于周浩名下。若未按时办理，则双倍赔偿周浩已付房款（已付房款20万，大写贰拾万元整，则总赔偿款应为40万元整，大写肆拾万元整），并于一周之内支付给周浩。……”。2019年1月12日，周浩与龙钿明签订《房屋买卖合同》，约定由龙钿明将绵阳市安州区××镇“水韵华庭”7幢901号住房（预测建筑面积107.29平方米）出售给周浩，因该房市价为5000元／平方米，总价为536450.00元，与银都宝座3期2幢2单元17楼6号的购房总价311141.00元相差225309.00元，双方约定由周浩向银行申请贷款230000.00元，被告龙钿明于2年内将贷款还清。周浩的剩余房款111141.00元于房屋（“水韵华庭”7幢901号住房）备案至周浩名下后向龙钿明付清。同日，龙钿明向周浩出具230000.00元的借条一份，作为对该《房屋买卖合同》的补充，该借条约定以周浩名义向银行申请按揭贷款230000.00元，龙钿明每月定额归还本金9584.00元，每月利息以银行实际发生为准，两年内还清。因周浩未办理购房贷款，龙钿明此后向周浩分别于、2020年3月17日支付50000.00元、2020年4月3日支付48000.00元、2020年5月10日支付30000.00元，合计128000.00元。周浩陈述将128000.00元转交于曹军。2019年1月19日第三人向曹军支付106540.00元，2020年11月9日原告向曹军支付80000.00元,现金支付20000.00元。原告合计支出房款408540.00元。现周浩将尾款向曹军付清后，向龙钿明主张垫付的尾款102000.00元未果，诉至本院。由此产生诉讼。 另查明，“水韵华庭”7幢901号房系绵阳川银房地产开发公司用于抵付曹军消防工程款的房屋之一。2019年1月11日被告龙钿明与案外人曹军签订《商品房买卖意向协议》，约定乙方（龙钿明）购买甲方（曹军）的绵阳市安州区××镇“水韵华庭”7幢901号工程抵款房，房屋面积107.29平方米，单价5000元／平方米，总价为536450.00元。约定乙方（龙钿明）于合同签订当天支付定金20000.00元，于合同签订之日起10日内日支付首付款（含定金）306450.00元，剩余房款230000.00元由乙方（龙钿明）或乙方（龙钿明）指定网签备案人以银行按揭的方式支付给甲方（曹军）。合同第四条载明：“本协议主体1.甲方曹军、陈红共2人2.乙方是周浩、李海燕共2人（经龙钿明本人同意将上述房屋网签备案至周浩、李海燕名下）”。 又查明，2020年11月9日，曹军与周浩共同署名出具《情况说明》，载明：“兹有曹军名下位于安州区文苑路的工程抵款房“水韵华庭”7幢901号住房于2019年1月11日已网签备案至周浩、李海燕名下，此房屋的《商品房买卖合同》号为2019000196，备案档案号为ax25733。该房屋所有权归周浩、李海燕；此房屋的总价为：人民币536450.00元，大写伍拾叁万陆千肆佰伍拾元整。截止2020年11月9日，此房屋的全部房款已付清，（其中周浩代龙钿明垫付部分房款102000.00元）……”。 以上事实有当事人自述、原告身份证、被告身份证复印件、银行转账明细单、备案房源更换确认单、情况说明、借条、收条及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，案涉“水韵华庭”7幢901号住房系绵阳川银房地产开发公司用于抵付曹军消防工程款的房屋之一，该房已由绵阳川银房地产开发公司与周浩签订购房合同备案至住建局，应视为开发商绵阳川银房地产开发公司对曹军、龙钿明出售案涉房屋行为的追认，故对被告龙钿明认为案外人曹军并非案涉房屋所有权人、无房屋处分权，签订的房屋买卖合同无效的辩称，本院不予支持。对周浩认为龙钿明应承担“水韵华庭”7幢901号住房购房尾款102,000.00元的诉请，因周浩出具了龙钿明先后于2019年1月11日、12日与案外人曹军、周浩签订的房屋买卖合同，证明了龙钿明承诺承担两套房屋差价225,309.00元的事实，本院予以确认。结合周浩支付购房款408,540.00元的事实（2017年11月19日周浩向龙钿明支付了银都宝座三期2-2-1706号房屋的首笔房款200,000.00元、2019年1月11日第三人代周浩支付给曹军“水韵华庭”7幢901号住房房款106,450.00元，周浩于2020年11月9日向曹军支付“水韵华庭”7幢901号住房房款102,000.00元，合计支出房款408,540.00元），扣除周浩应支付的银都宝座三期2-2-1706号住房购房款311,141.00元，本院确认龙钿明尚应支付97,399.00元购房差价。对周浩主张龙钿明支付其3年来（包括但不限于律师费、误工费、精神损失费）等其他经济损失2万元的诉请，因无合同约定，亦无证据证明，本院不予支持；对周浩主张龙钿明支付因现有面积107.29㎡小于原来面积139.87㎡的面积差的增值费共计68,418.00元（该价按照水韵华庭7幢901号住房当时的增值费计算）的诉请，因周浩与龙钿明签订协议将所购房屋变更为水韵华庭7幢901号住房，该协议系双方自愿签订，对其面积差已在签订协议时予以明确，故本院对该诉请不予支持。对龙钿明以合同无效反诉要求周浩返还代付的房款233,776.00元以及由第三人承担退款的填补责任、反诉案件受理费由周浩承担的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）龙钿明在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周浩支付购房差价97,399.00元； 二、驳回原告（反诉被告）周浩的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）龙钿明的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2,065.50元、反诉案件受理费2,403.00元，由被告（反诉原告）龙钿明负担。原告（反诉被告）周浩预交的2,065.50元，由被告（反诉原告）龙钿明在履行支付义务时一并付给原告（反诉被告）周浩。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 梁 睿 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 文彩霞