广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1393号 上诉人（原审被告、合并审理案原告）：祖民星，男，1990年7月9日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、合并审理案被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵芳林，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 上诉人祖民星因与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 祖民星上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持祖民星的全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由富乐华公司承担。事实和理由：一、一审判决未查明案涉楼盘是否能继续办理按揭贷款以及所需的按揭条件就认定案涉《商品房买卖合同》仍有履行的 -2- 基础，明显缺乏事实依据。诉讼前，祖民星已通过律师发送律师函方式，明确要求富乐华公司告知案涉房屋不能办理按揭贷款的具体原因。富乐华公司完全有条件和能力向祖民星进行回复说明此前贷款不能的原因，当时是否能继续贷款，所指定的银行以及所需的按揭材料是什么。该函件就属于祖民星对于富乐华公司的催告，如若案涉楼盘能够办理按揭，富乐华公司完全可以在当时回函明确指定的银行与按揭所需材料，但其没履行该义务。其次，富乐华公司针对祖民星委托律师送达律师函的起诉中也并未明确表示当时能够办理按揭贷款以及说明具体的按揭银行和按揭条件为何。再次，在一审庭审中祖民星也明确询问富乐华公司当时如果提交材料是否能够办理按揭？富乐华公司依然拒绝给予一个明确回复。综上，祖民星已经提供了详尽的征信、收入作为证据，然而案涉楼盘是否能够办理贷款、指定银行是什么、贷款所须的条件与资料等信息是由富乐华公司掌握，富乐华公司对于上述相关事实的证明应当承担举证责任，在富乐华公司未能提供证据证明的情况下，应当承担举证不利的后果。二、一审法院适用法律以及认定事实错误。（一）富乐华公司起诉诉讼请求明确，是确认行为无效并非确认解除合同的效力。富乐华公司的起诉的语义是确认行为的效力，即确认祖民星通知解除的行为效力，并非《合同法》第九十六条规定的确认解除合同的效力。确认解除合同效力的诉讼请求表述应当是“请求确认祖民星发出的解除通知不产生解除合同的效力”。因此，一审判决的“确认祖民星通知广西富乐华房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》的行为无效”实际上是确认了祖民星通知的这个行为的效力，根据《民法总则》第一百四十三条，该行为属于有效民事行为，应当驳回富乐华公司的该诉请。（二）一审法院认为祖民星无证据证实富乐华公司要求一次性付款以及未有催告的认定错误，富乐华公司无理由变 -3- 更付款方式已构成违约。首先，富乐华公司在起诉状中就已经自认了其通知过祖民星进行一次性付款，这已经是自认的事实，根本无须祖民星举证。其次，合同中富乐华公司具有指定按揭银行的合同义务，这是祖民星履行付款义务的前置义务，只有富乐华公司指定银行，祖民星才能够继续按揭付款。一审法院认定祖民星作为付款人具有催告义务系脱离合同与法律规定凭空强加于祖民星，催告应当属于祖民星权利，祖民星可以催告或是不催告。再次，祖民星实际上也通过律师函以及起诉方式催告了富乐华公司履行贷款的指定或通知义务，或是在庭审中再次询问富乐华公司是否现如今能否继续办理按揭贷款手续，这也属于一种催告方式。但富乐华公司依旧不正面回复，以行动拒绝履行其义务，拒绝提供相应的材料。综上，富乐华公司拒绝提供履行办理贷款前置义务，无理由变更付款方式构成违约。三、富乐华公司至今未有书面告知具体逾期交房原因以及延期天数，祖民星根本无法知晓富乐华公司合法交房时间，无法知晓解除合同起算时间。富乐华公司至今未有书面告知祖民星具体的逾期交房原因以及延期天数，也未告知调整后确定的交房时间，祖民星难以知晓案涉楼盘是否构成逾期交房，以及无法知晓逾期交房具体的天数，因此祖民星根本无法知晓行使逾期交房合同解除权的起始时间，祖民星仍然有权行使逾期交房的合同解除权。 富乐华公司辩称，应驳回上诉，维持原判。一、案涉房屋所在楼盘能够继续办理按揭贷款，所合作的贷款银行及贷款须知条件已经通过书面形式通知祖民星。2020年11月的贷款机构为宾阳县农村信用合作联社，相关贷款须知材料富乐华公司已经按照祖民星的地址进行送达，履行通知义务，但祖民星在邮递员派件时更改了收件地址最后甚至拒收该邮件（详见二审富乐华公司新提交的证据）。二、实 -4- 际上，自祖民星与富乐华公司签订商品房买卖合同以来，与案涉房屋所在楼盘合作的按揭贷款银行的每次变更及申请贷款人须知材料都已经通过书面形式通知到祖民星。富乐华公司已经多次发函通知祖民星前来提交申请贷款须知的所有材料、提交贷款申请，但祖民星仅在2016年前往当时贷款合作银行中国工商银行股份有限公司南宁市江南支行申请贷款，且当时也未提交要求的所有申请贷款资料。之后富乐华公司基于正常的商业合作更换了合作按揭贷款银行，为防城港市农村信用社，但经富乐华公司于2018年3月、2019年3月的书面通知，祖民星也一直未提交按揭贷款申请及相关所需材料。至2020年11月，富乐华公司又将案涉房屋所在楼盘的合作银行更换为宾阳县农村信用合作联社，也于2020年11月19日通过寄送书面告知函形式通知祖民星，但祖民星拒收该邮件。富乐华公司已经通过书面的形式告知祖民星各个时期的合作银行及所需材料，完全、适当履行了告知及指定银行的义务，但上诉人贷款申请不积极、贷款不能等责任及后果应该由其本人自行承担。 富乐华公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认祖民星于2020年4月28日向富乐华公司通知解除合同的行为无效；2．祖民星承担本案诉讼费用。 祖民星向一审法院提出诉讼请求：1．解除祖民星与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FCG2017023096）；2．富乐华公司退还祖民星已付房款共计208,539元以及赔偿利息损失49,382.12元（以208,539元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年4月27日计至2019年8月19日为43,882.98元；以208,539元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%，从2019年8 -5- 月20日暂计至2020年4月26日为5,499.14元；以上共计利息为49,382.12元，实际计算至清偿之日止）；3．富乐华公司退还已付的案涉房屋备案费、预抵押费共计1,199元；4．本案的诉讼费由富乐华公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月10日，祖民星作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（编号：FCG2017023096），约定祖民星购买富乐华公司开发的位于广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区（CBD）防城港国际大酒店2单元10层1001号房，建筑面积为70.59平方米，单价为每平方米5,660元，总金额为399,539元。《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金208,539元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：3．贷款方式付款：商业贷款。买受人应当支付首期房价款208,539元，余款191,000元申请贷款支付。《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列 -6- 情形所造成的实际延误天数为准：2．施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3．因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）。双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十九条预售合同登记备案约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。2015年4月27 -7- 日、2016年4月15日，富乐华公司向祖民星出具四张《收据》，确认收到祖民星交来防城港国际大酒店2-1001号房房款207,666元、房款873元、代收费559元、代收费640元，共计209,738元。2017年6月28日，双方为案涉《商品房买卖合同》办理了备案证明登记手续。 另查明，2018年12月27日，案涉房屋经建设、设计、施工、勘察、监理五方验收合格。2020年4月27日，祖民星委托广西精一律师事务所向富乐华公司邮寄《律师函》，通知富乐华公司自收到本《律师函》之日起解除双方签订《商品房买卖合同》，并向祖民星退还已付房款208,539元并赔偿利息损失等事宜。该《律师函》于2020年4月28日被他人签收。 再查明，2019年8月2日，因案涉楼盘水电、绿化率不达标，过道及其低矮不符合写字楼标准等问题，防城港市住房和城乡建设局责令富乐华公司停止交付，进行整改，待验收合格后再交付使用。截止一审法庭辩论终结前，案涉楼盘仍未通过验收备案。 一审法院认为，祖民星与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于《商品房买卖合同》是否已解除的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收 -8- 受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，本案中，虽然富乐华公司未在约定期限内为祖民星办理合同备案，且合同备案后未通知祖民星办理按揭手续，构成违约，但祖民星作为购房者，付款是其主要义务，其未提交相应证据证明富乐华公司经催告仍不履行主要债务、明确表示不履行主要债务或案涉房屋已经不能办理按揭贷款，且祖民星也表示其有能力偿还贷款，故《商品房买卖合同》仍有履行的基础。祖民星主张其起诉前，富乐华公司通知其要求一次性付款，并重新签订新的《商品房买卖合同》，但其未提交相应证据证明，且富乐华公司不予认可，对祖民星的主张，不予采信。综上所述，祖民星不享有合同法定解除权，其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定向富乐华公司发出解除合同通知的行为不产生解除《商品房买卖合同》的法律效力，对富乐华公司要求确认祖民星向其发出解除合同通知的行为无效的诉讼请求，予以支持。对祖民星要求解除《商品房买卖合同》、返还房款及赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、确认祖民星于2020年4月27日通知广西富乐华房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》的行为无效；二、驳回（合并审理案原告）祖民星的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元（富乐华公司已预交），由祖民星负担；合并审理案件受理费5,186.8元，减半收取计2,593.4元（祖民星）已预交，由祖民星负担。 本院二审期间，祖民星围绕上诉请求提交了《祖民星要求告知办理贷款及交房 -9- 事项函件》、邮单、物流记录，证明祖民星于一审庭审后要求富乐华公司按函件要求告知案涉楼盘办理贷款的条件事宜，富乐华公司拒绝予以回复。经质证，富乐华公司认可该证据的真实性、合法性、关联性，但不认可证明目的，富乐华公司已经通过邮寄方式将贷款方式及银行要求邮寄给祖民星，反而是祖民星对信件进行了拒收导致退件，并非富乐华公司拒绝回应。富乐华公司提交了《关于办理银行贷款及收房的再次通知书》、邮寄面单、邮寄物流记录，证明富乐华公司按照祖民星的地址邮寄通知书，履行告知义务。经质证，祖民星对该证据的关联性、合法性无异议，但认为邮寄地址跟合同及祖民星发的函件要求邮寄的地址不一致，致使其未收到该通知，且通知的首付比例也发生变更、贷款条件发生变化，其已无力支付剩余首付款。本院认为，以上证据均与本案具有关联性，予以采纳。 一审法院查明事实除“2016年5月10日，祖民星作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（编号：FCG2017023096）”应改为“祖民星作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订一份落款日期为2016年5月10日的《商品房买卖合同》（编号：FCG2017023096）”外，其余查明事实无误，本院予以确认。 另查明，合同第十九条预售合同登记备案约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。祖民星于2016年曾去富乐华公司指定的工商银行申请贷款，于本案一审庭审后，即2020年11月3日向富乐华公司邮寄《祖民星要求告知办理贷款及交房事项函件》，要求富乐华公司告知涉案楼盘办理按揭所指定的银行及办理贷款的条件等事宜并指定邮寄地址。富乐华公司于2020年11月19日向祖民星的起诉 -10- 状所载地址邮寄了《关于办理银行贷款及收房的再次通知书》，通知祖民星于2020年11月25日前到其指定的银行“宾阳县农村信用合作联社”办理银行按揭贷款并告知借款人所需提交资料，其中关于首付款比例、贷款利率及期间：（一）首付比例1．借款人家庭首次申请按揭贷款的，最低首付比例为60%（写字楼最低首付比例为60%）2．借款人家庭在本项目申请贷款购买2套（含）以上商用房或者借款人家庭有1套（含）以上个人商用房尚有未还清按揭贷款余额的，每增加一套，最低首付比例至少提高5%，最高首付比例可提高至70%。 祖民星提交的《个人信用报告》（报告生成时间：2020年4月20日）显示2014年1月及2018年1月其分别收到银行发放的两次个人住房商业贷款，至报告生成时均未结清。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。 经查，于本案合同签订前，祖民星名下已有一次未结清的个人住房商业贷款。关于本案购房余款支付方式，双方约定祖民星以按揭贷款方式支付（购房余款占总房款的比例约为48%），祖民星至今未能办理按揭贷款应归责于何方，双方对此存在争议。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，富乐华公司应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续并将本合同登记备案情况告知祖民星。祖民星于2016年按富乐华公司的通知前去指定的工商银行办理按揭贷款，但富乐华公司实际于2017年6月28日办理合同备案登记，迟于祖民星办理按揭贷款的时间，因此，即使祖民星于该次办理按揭贷款手续中按富乐华公司 -11- 的要求提交了买受人所需提交的所有资料，按揭贷款亦无法办理成功，故2016年时涉案房屋无法成功办理银行按揭贷款，不可归责于祖民星。合同备案后，因合作贷款银行发生变更，双方未能就贷款事宜协商成功，但富乐华公司一直积极尝试与祖民星沟通，合同仍有继续履行的基础，故一审法院认定祖民星于2020年4月27日向富乐华公司发出解除合同通知的行为不产生解除涉案合同的法律效力，并无不当，本院予以确认。一审后，祖民星向富乐华公司邮寄《祖民星要求告知办理贷款及交房事项函件》，要求富乐华公司告知涉案楼盘办理按揭所指定的银行及办理贷款的条件等事宜，富乐华公司收到函件后通知祖民星向其指定的银行“宾阳县农村信用合作联社”办理贷款，告知首付最低比例为60%。该比例高于双方约定的首付比例，再结合祖民星现下已有两次尚未结清的个人住房商业贷款的事实，本案合同履行的客观条件已发生变化，故祖民星主张首付比例已发生变更，其无力再支付剩余首付款、合同目的已无法实现，要求解除合同并退还房款、按中国人民银行公布的同期贷款基准利率赔偿利息损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”规定，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日（不含当日）之前的利息按照按中国 -12- 人民银行公布的同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因本案最终无法办理银行按揭贷款不可归责于双方当事人，祖民星要求富乐华公司退回备案费、预抵押登记费的诉请，本院不予支持。 综上所述，祖民星的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1541号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1541号民事判决第二项； 三、解除上诉人祖民星与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017023096）； 四、被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司退还上诉人祖民星已付房款208,539元并赔偿利息损失（利息损失计算方法：以208,539元为基数，从2015年4月27日起计至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回上诉人祖民星的其他诉讼请求。 上述金钱给付债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应 -13- 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费50元，由上诉人祖民星负担；合并审理案件受理费2,593.4元，由被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5,286.8元，由被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪