广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初2554号原告：清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司。负责人：邓本敏。委托诉讼代理人：张银娇，女，行政助理。被告：曾伯勇，男，1987年6月9日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告：范秀金，女，1989年4月8日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司与被告曾伯勇、范秀金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司的委托诉讼代理人张银娇、被告曾伯勇到庭参加诉讼，被告范秀金经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告付清物业管理费及违约金（自2018年11月01日起计算至付清全部款项之日止，暂计至起诉之日为6447.47元人民币）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告曾伯勇、范秀金在佛冈县佛冈华府内拥有商品房一套，地址为广东省佛冈县********佛冈华府*区*栋***房，建筑面积112.41平方米。原告是该商品房所在小区佛冈华府的合法物业管理公司，且已为被告提供了相应的物业管理服务。被告曾伯勇、范秀金拖欠自2018年11月起至2020年9月止的物业管理费3102.47元，2018年12月起至2020年9月止的违约金3345元，以上合计6447.47元。原告以书面、电话等方式向被告催交上述款项，被告均置若罔闻。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如诉请。被告曾伯勇辩称：原告对小区的物业管理不到位，安保和卫生工作都做得不好，希望分期支付物管费，以督促物业公司改进不足，做好服务。事实和理由：1.小区管理存在安全隐患，如：小区无电动车充电集中点，居民电动车可以进入电梯并在走火通道进行充电；一楼防火门全部拆卸，换成不锈钢门。2.小区卫生环境差，如：一楼花园大量死老鼠和垃圾；垃圾桶装满溢出也不清理；地下停车场几乎没有清洗过，严重积灰；清洁阿姨一桶水（脏如墨汁仍使用）拖整栋楼；电梯的呕吐物及小便未能及时处理。3.防疫工作不力，例如：疫情期间仅春节的时候对进出人员进行体温检测，之后一直都未对来访人员进行登记，也未要求出示粤康码、未进行体温检测。4.承诺开放的泳池、图书馆、健身房一直未开放，公共照明、墙壁等损坏不及时维修。5.未安装独立水电表，不公示分摊费用和公共收益，原告要求业主交纳分摊费用无依据，且在业主不同意按照1.4元/平方米/月交纳物业费之后变相增加分摊费用，明显违反法律规定。被告范秀金未提交答辩意见。原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件；2.被告身份证复印件；3.《广东省商品房买卖合同》；4.《前期物业服务合同》《临时前期物业服务协议》；5.收楼确认书；6.欠费明细表；7.《关于佛冈华府A区7栋902房曾伯勇反映情况的回复》。被告曾伯勇提交了反映小区卫生、安保等问题的照片共20张。原、被告提交的上列证据来源合法，内容真实，与案件相关联，证据之间能相互印证，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月10日，被告曾伯勇、范秀金作为买受人与佛冈县凯盈房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购置了案涉佛冈县**********佛冈华府*区*号楼***房，房屋建筑面积112.41平方米。被告于2016年11月19日收楼，并于同日与原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司签订《临时前期物业服务协议》，约定由原告对被告所在的佛冈华府A区实施前期物业管理，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公共环境卫生，车辆停放，安全防范等；物业服务费2015年10月至2017年12月暂定按建筑面积每月1.2元/平方米收取，2018年1月开始按建筑面积1.4元/平方米收取；物业服务费不包含电梯运行电费分摊和公共水费分摊；物业服务费按月缴交，缴费时间为每月1日-15日，逾期交纳的，从逾期之日起按每天5元缴交滞纳金；服务期限自物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司依约为案涉佛冈华府A区提供物业服务，但被告自2018年11月开始未依约向原告交纳物业服务费。被告认为原告服务不到位，故拒交物业服务费。针对被告提出的各项问题，原告认为：电动车上楼充电、未安装充电桩的问题，保安部每天都会进行巡逻，并警示、提醒业主不能于公共通道进行充电及妨碍走火通道。因小区建筑规划没有充电桩，现原告已经与安装公司进行协商准备安装充电桩，但由于选址问题（物业公司选址在负一层，但安装要求是室外安装），从而导致一直没有确定落实，现在物业公司已经和安装充电桩公司加紧沟通，相关事宜已经在走程序了。至于消防门的拆除，是前期临时业主代表要求将消防门更换成不锈钢门的，拆除后的消防门一直放置于佛冈华府A区一号楼负一层，如要换回消防门，只要双三分之二业主签名同意即可恢复安装。小区卫生问题，小区内每栋楼都有固定的保洁员负责卫生清洁工作。在灭鼠工作后三至十天里，都会对园区死老鼠进行清理工作；电梯里的呕吐物，在保洁员上班时间里，都会及时处理，如保洁员下班后也会叫保安员跟进处理；业主在电梯撒尿情况，曾有小孩有此行为，监控室发现有类似现象都会通知巡逻安保人员进行教育，并由客服部与其家长进行沟通教育；清洁部每天都会进行两次垃圾清倒，早上8点和下午4点，如果遇到节假日或特殊情况会按情况处理，垃圾桶边掉落的垃圾大多是业主远抛垃圾造成的；停车场卫生有专职保洁员跟进卫生，每天会对停车场车位定量进行拖洗，每年也会定时对地下停车场进行大规模的清洗。防疫工作问题，小区大门岗设有《佛冈华府来访人员登记表》，对于外来人员都有进行询问及登记，每天都有测量体温。分摊费用和停车场收费公示问题，每栋楼装有独立的水电表，原告每月十日至十五日左右，都会在每一栋一楼大堂公示栏张贴上一个月各项分摊费用。佛冈华府A区地下停车场车位已经全部出售，没有临时停放车位提供。车位每月的管理服务费，按《停车管理服务协议》的约定，用作于原告对地下停车场内公共管理秩序、标示标牌等除保管之外的监督管理服务，以及地下停车场保洁、公共区域维修保养等成本支出。B区地下停车场车位在开售当中，并没有交给物业公司使用，临时收取的费用及使用权为开发商所有。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告曾伯勇、范秀金与原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司签订的《临时前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告应依照《临时前期物业服务协议》的约定为被告提供物业服务，被告也应当依约支付相应的物业服务费给原告。根据查明的事实可知，被告拒交物业服务费的原因在于其认为原告为佛冈华府小区提供的物业服务在卫生、用电防火安全、防疫管理等方面存在不足。但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，被告不能据此拒绝履行交纳物业服务费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，原告作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适的居住环境。但从被告提供的证据看，虽部分问题与小区个别业主的文明素质有关，但原告提供的物业服务确实存在不够到位之处。尤其是关于防火安全门被拆除的问题，虽然原告提出是业主代表要求拆除的，但该行为确实违反了消防安全的相关规定，原告应予整改，被告也可向消防管理部门反映处理。结合原告实际提供的物业服务，及其主动将收费标准降低为1.2元/平方米/月，被告对其应付物业服务费3102.47元也予以确认的情况，对原告要求被告支付物业服务费3102.47元，本院予以支持。至于原告要求被告支付违约金3345元，虽然被告提出的抗辩理由不足以免除交费义务，但原告提供的物业服务确认存在不够到位之处，故对此项诉讼请求，本院不予支持。至于被告提出的公摊费用问题，原告在本案中并未主张，故此，对该项费用的争议本院不予处理，双方可另寻途径解决。被告范秀金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等相关民事诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告曾伯勇、范秀金于本判决生效之日起十五日内支付2018年11月至2020年9月期间的物业服务费3102.47元给原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司；二、驳回原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司负担12元，被告曾伯勇、范秀金负担13元。原告负担的部分在其预交的诉讼费中扣减，剩余部分可在本判决生效后向本院申请退回；被告负担的部分应于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期未履行的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二〇年十二月二十一日书记员  邱紫翠附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。