福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0602民初3226号原告：漳州市赣商投资有限公司，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路瑞芳苑A座8-301，统一社会信用代码913506025934645397。法定代表人：邓剑锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张毅军，福建京能律师事务所律师。被告：廖炜宇，男，汉族，1972年12月10日出生，住福建省漳州市芗城区。监护人：廖静堂（系被告廖炜宇的父亲），男，汉族，1939年10月29日出生，住福建省漳州市芗城区。原告漳州市赣商投资有限公司与被告廖炜宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。漳州市赣商投资有限公司的委托诉讼代理人张毅军及被告廖炜宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漳州市赣商投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的租赁合同；2、判令被告立即支付原告2015年8月1日至2017年9月30日租金10万元，并从起诉之日起按照6%年利率支付逾期利息；3、判令被告支付原告20万元转让损失费；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于芗城区××路××工业区（芗城区新华橡胶有限公司红线内）沿街店面一间（约50平方）租赁给被告使用，租赁时间自2015年8月1日至2024年4月31日止，年租金5万元，每年分两次支付。同时约定，若租赁期未满因被告原因造成租赁合同解除或终止的，被告需要赔偿原告20万元转让损失费。合同签订后，原告按照约定将该店面支付给被告使用，但截止2017年10月份止，被告共拖欠原告租金10万元未支付。后原告多次向被告催讨被拖欠租金，但被告均以各种理由加以推拖，拒绝支付，至今未果。被告廖炜宇的监护人廖静堂提供答辩状辩称，一、廖炜宇与漳州赣商投资有限公司房屋纠纷一案已超过诉讼时效应予以撤销；二、廖炜宇由于精神原因，于2016年5-6月份期间已无自理能力并于2017年1月27日起至漳州市福康医院入院治疗，有医院出具的疾病诊断书及残疾人证明；三、漳州赣商投资有限公司早将其转租给其他商户转做其他用途，廖炜宇根本不存在违约责任。廖炜宇到庭答辩称，本案已超过诉讼时效应予于撤销，租金已按合同支付，按合同约定条款第四条第四点，拖欠房屋连续30天，甲方便可收回房屋，若未支付，为何未在租赁合同约定时间支付房租时就收回房屋。由于精神原因，答辩人至今为止无法工作，并有政府每月发放给其生活补助，该租赁房原告早将其转租给其他商户转做其他用途，现已过五年了，早已超过起诉时效，请法院予以驳回且答辩人根本不存在什么违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并查明以下事实：2015年8月1日，原告作为甲方、出租方与被告作为乙方、承租方签订一份《房屋租赁合同》,合同约定（摘录）:一、房屋坐落、面积情况：房屋坐落于漳州市××路××工业区芗城区新华橡胶有限公司红线内沿街店面一间（约50平方）（备注：该店面已由乙方扩建至芗城区新华橡胶有限公司相邻的红线外店面相接，现状约200平方）；二、租赁期限、租金及支付方式：1、房屋租赁期共8年九个月。第一期3年九个月（自2015年8月1日至2019年4月31日），年租金50000元，每年租金分二次交付，第一次于每年8月1日前交付25000元，第二次于每年2月1日前交付25000元。2、第二期5年（自2019年5月1日至2024年4月31日），年租金55000元，年租金分二次交付，第一次于每年5月1日前交付27500元，第二次于每年11月1日前交付27500元。3、第一年房租支付方式：乙方于合同签订之日支付定金27000元（其中2000元为水电押金），以后每次提前15天交清租金…四、合同的变更、解除与终止房屋租赁期间：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：…（4）拖欠房租时间连续30天以内…五、由于本店面租赁经营权原本是乙方以200万打包转让给甲方的，因此租赁期未满由乙方原因造成解除与终止本房屋租赁合同的，乙方要赔偿甲方20万元作为甲方的转让损失费。合同签订后，被告依约使用租赁店面。2017年1月27日至2017年3月23日，被告因精神问题于漳州市福康医院治疗，并于2017年8月25日办理残疾人证，2019年10月，福建省残疾人联合会向廖炜宇制发残疾人证，证号××。原告自认被告仅支付了10000元租金，之后因被告一直未付租金，原告于2017年10月收回讼争店面出租给他人使用。2019年5月16日，原告诉至本院。因无法向被告送达，2019年7月26日，原告向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。诉讼过程中，本院依法向廖静堂发出通知，通知其应于2020年10月10日向本院提出廖炜宇为限制民事行为能力人或无民事行为能力人的认定申请，但其逾期未向本院提出。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效,双方应当按照合同约定全面履行合同。双方对讼争租赁物已经于合同签订后交付给被告使用没有异议，被告应对其有按合同约定支付租金进行举证，被告未能提供证据证明其有支付相应的租金，应承担举证不能的责任。被告主张其于2016年5-6月份起就没有使用讼争店面，但被告并没有提供证据证明其有将讼争店面在该期间移交给原告执掌，其提供的住院治疗材料仅记载住院时间为2017年1月27日至2017年3月23日，亦不能证明其没有使用讼争店面且移交店面给原告的事实。原告自认其于2017年10月收回讼争店面，在被告没有提供相反证据的情况下，本院予以确认。因原告已经通过收回店面的行为解除了双方之间的租赁合同关系，且被告也没有提出异议，故本院予以确认双方之间的租赁合同关系于2017年10月1日解除。关于原告主张被告支付2015年10月1日至2017年9月30日租金10万元的诉讼请求，根据合同约定，每年租金5万元分二次支付，2015年8月1日至2016年1月31日的租金25000元应于2015年8月1日前支付，2016年2月1日至2016年7月31日的租金25000元应于2016年2月1日前支付，2016年8月1日至2017年1月31日的租金25000元应于2016年8月1日前支付，2017年2月1日至2017年7月31日的租金25000元应于2017年2月1日前支付，2017年8月1日至2018年1月31日的租金25000元应于2017年8月1日前支付。对于继续性租金这种分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起计算。本案租赁合同约定分期履行租金的情况下，实际是将整体的债务分割为若干个相对独立的债务，债务人应当在各自独立的债务的履行期限届满时履行义务，否则构成违约，亦即构成对债权人相对独立的这部分合同权利的侵犯。本案欠付租金的行为发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，故应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，即延付或者拒付租金的的诉讼时效为一年，但鉴于《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，根据合同约定的租金支付方式，故本案仅有2017年2月1日后的租金主张在民法总则实施之时一年的诉讼时效期间尚未届满，故该笔租金的主张应适用民法总则关于诉讼时效为三年的规定，原告于2019年5月16日起诉尚未超过诉讼时效，其余租金主张均超过诉讼时效。故廖炜宇应支付2017年2月1日至2017年9月30日的租金共计50000÷12×8=33333.3元。根据合同约定“租赁期未满由乙方原因造成解除与终止本房屋租赁合同的，乙方要赔偿甲方20万元作为甲方的转让损失费”，该转让损失费的约定实际为违约金，被告在履行合同过程中欠付租金的行为已经构成违约，原告依据合同于2017年10月1日收回租赁物，双方之间的合同提前解除，原告要求被告支付该20万元转让损失费的诉讼请求，合法有据，应予支持。关于原告要求自起诉之日起以欠付租金为本金按照6%年利率支付逾期利息的诉讼请求，因双方已经就违约金进行了约定，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，部分合法有据，应予支持；对超过部分，应予驳回。被告的辩称，缺乏证据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、确认漳州市赣商投资有限公司与廖炜宇于2015年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月1日解除;二、廖炜宇应于判决发生法律效力之日起十日内支付漳州市赣商投资有限公司尚欠租金33333.3元;三、廖炜宇应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿漳州市赣商投资有限公司转让损失费200000元；四、驳回漳州市赣商投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9550元，由漳州市赣商投资有限公司负担667元、廖炜宇负担8883元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  黄福真人民陪审员  李新民人民陪审员  马美娜二〇二〇年十二月十一日书 记 员  沈惠森书 记 员  沈惠森附法律条文：第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。释义沿革信息引用统计第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。