北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15398号原告（反诉被告）：刘红星，男，1977年2月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：任慧琮，北京市慧海天合律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京真红博贸易有限公司，住所地北京市丰台区花乡羊坊村818号1号温室外挂号。法定代表人：陈海松，经理。原告（反诉被告）刘红星与被告（反诉原告）北京真红博贸易有限公司（以下简称真红博公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘红星委托诉讼代理人任慧琮，被告（反诉原告）真红博公司法定代表人陈海松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红星向本院提出诉讼请求：1.判令真红博公司退还保证金3万元；2.判令本案受理费由真红博公司承担。事实和理由：我方与真红博公司于2016年3月1日签订《温室租赁合同》，向真红博公司承租2厅16号温室，双方约定租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日止，年租金为56800元，保证金3万元。我方于2015年11月8日以现金形式支付保证金3万元，由榕海易天公司出具收据，由于真红博公司于2018年10月10日无故提前终止该合同且拒不退还保证金，故诉至法院。被告真红博公司辩称，不同意刘红星的诉讼请求，我方认可收取了保证金，但该保证金应折抵其欠付租金。反诉原告真红博公司向本院提出反诉请求：1.判令刘红星支付真红博公司自2015年12月15日至2018年7月31日期间摊位租金149100元；2.判令刘红星承担反诉费用。事实和理由：刘红星与北京榕海易天花卉有限公司（以下简称榕海易天公司）于2015年11月8日签订《租赁合同》，约定刘红星向榕海易天承租140平方米，承租价格为400元每平方米，刘红星交纳押金3万元后，进场布满摊位货物，免费使用3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止，刘红星应严格遵守市场方的规章制度。当日，刘红星交纳押金3万元，并于2015年12月15日入场经营。2016年2月20日，榕海易天公司与我方签订《项目转让协议》，榕海易天公司将《租赁合同》标的所载的项目（盛芳国际花卉总部基地花卉市场项目）概括转让给我方，我方承接全部权利义务。2016年3月1日，我方与刘红星签订《温室租赁合同》，对原合同进一步细化，明确承租面积142平方米和租金总额，原押金也转为保证金。刘红星自入场后一直跨边经营，违反了合同约定和市场管理规定，2017年11月17日我方对违规商户进行约谈，刘红星签署了商户沟通书，作出了保证但未整改，在市场方对其多次警告后，刘红星于2018年7月31日自行撤出市场，导致《租赁合同》无法继续履行，构成根本违约，我方的合同目的无法实现，刘红星应当按约定的租金标准支付其免租期前占用摊位期间的租金149100元，故我方提起反诉。反诉被告刘红星辩称，不同意真红博公司的反诉请求，一是合同已经明确约定了面积，我方实际使用面积与合同一致；二是合同解除双方均无过错，依据合同约定，对方应当返还已经收取的保证金，除此之外无其他约定；三是我方不存在提前撤场等违约行为。本院经审理认定事实如下：2015年11月8日，在盛芳国际花卉总部基地（第三方）公证下，榕海易天公司（甲方）与刘红星（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方场地：（空）厅（空）摊位，租赁面积140平方米，租赁期限为3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止，承租价格为400元/平米；签订合同需缴纳押金30000，进场布满摊位货物，免费使用三年；甲方收取乙方押金为30000，在合同期满乙方无任何违规行为，须续租第四年，按甲方定价收取第四年租金及保证金，原押金可以抵租金；合同期满乙方有意续租，应提前30天通知甲方，并得到甲方认可后方视为乙方续租成功，合同期满乙方不在承租甲方摊位，由甲乙双方协商无遗留问题，可办理退租手续；甲方违反合同约定，当无条件退还押金或者保证金；乙方违反合同约定或不服从市场管理规定，押金或者保证金不退，并按照摊位实际使用时间补交费用，及返还甲方和盛芳提供的优惠款项。同日，刘红星支付榕海易天公司押金3万元。2016年2月20日，榕海易天公司（甲方、转让方）与真红博公司（乙方、受让方）签订《项目转让协议》，约定甲方于2016年2月29日之前与已入住该项目商户签订的《租赁合同》由乙方继续履行，该合同项下包括债权债务在内的权利义务由乙方完全承接，乙方自2016年3月1日起与商户重新签订《温室租赁合同》，该合同应在甲方与原租赁合同的基础上进行细化和约定，商户已交纳给甲方的押金转为《温室租赁合同》项下的保证金，甲方应在本协议签订后将原租赁合同项下商户已交纳的押金交付给乙方。2016年3月1日，在盛芳国际花卉总部基地（第三方）公证下，真红博公司（甲方）与刘红星（乙方）签订《温室租赁合同》，约定乙方租赁甲方2厅16号温室，租赁面积142平方米，租赁期限自2016年3月1日起至2019年2月28日止，乙方在符合甲方要求的前提下，甲方免费提供租赁场地为乙方使用；租金交付为1年交，承租价格为400元/平米/年，金额总计56800元；合同签订乙方需向甲方缴纳保证金，合同期间甲方不向乙方收取租金，甲方收取乙方场地保证金为叁万元；因不可抗力或其他不可归责于双方的原因或因国家占地、政府拆迁、用地等，使场地不适于使用或租用时，如果场地无法复原的，本合同自动解除，甲方应退还乙方剩余租金并自甲方承诺本合同解除之日起6个月后退还乙方保证金，双方互不承担责任；乙方在租赁免费期满后必须续租，乙方不再续租保证金不退。2018年10月2日，盛芳国际花卉总部基地张贴通知，载明“本市场将于10月10日下午15:00关闭，届时园区内禁止一切人员、车辆进出。10月2日至10月10日为商户腾退搬家时间，逾期未达标的，市场将扣除保证金，剩余物品将由市场统一处理。请各位商户积极配合完成腾退工作，避免不必要的损失”，该通知落款处盖有“盛芳国际花卉总部基地”章印。另，真红博公司提交证据材料《盛芳产业园摊位图》，载明“2018.4.10,盛芳产业园2#棚，13朱顺国（214），16刘红星红掌凤梨（142）；2018.4.10,盛芳产业园2#棚，13刘红星（72）,16（空）（72）；2018.9.15，盛芳产业园2#棚，13赵吉柱（72）16宋国华（72）”。刘红星质证为棚号、摊号认可，实际面积尊重法院调查结果。2020年9月29日，本院前往盛芳国际花卉总部基地现场，内有工作人员表示自己所属北京花乡盛芳国际花卉文化产业有限公司，现在花卉市场已经都空了，没有正常经营了，《盛芳产业园摊位图》系该公司出具，因租户变更需要重新测算，所以会有不同时间的摊位图，前期免租金并非经营惯例。关于双方有争议的事实，本院作如下认定：一是提前入场时的租赁面积。真红博公司认为以《盛芳产业园摊位图》为准，该证据由负责市场监管的第三方自行测量、留存原件，自己没有参与测量；刘红星认为合同已经明确约定了面积，我方实际使用面积与合同一致，不认可《盛芳产业园摊位图》的真实性，没有测绘单位、也没有公章。本院认为，双方在《温室租赁合同》中已经明确约定了租赁的棚号、摊位及面积，且该合同签订时间距提前入场时间较近，《盛芳产业园摊位图》显示的测量日期距提前入场较远，且多份摊位图之间存在自相矛盾的情况，另经本院现场勘验，涉案场地已经空置无法测量。据此，本院认为提前入场时的租赁面积按《温室租赁合同》约定的租赁面积处理为宜。二是关于刘红星是否存在跨边经营、提前撤场行为。真红博公司认为刘红星自入场后一直跨边经营，其于2018年3、4月份自行撤场，后真红博公司变更说法于2018年7月31日自行撤出市场，以《保证协议》《盛芳产业园摊位图》及《商户沟通书》为证；刘红星认为自己不存在违约情况，《保证协议》和《商户沟通书》是自己签署，但均无提到违约行为、解除合同的情况，而是确认继续履行。本院认为，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。真红博主张刘红星存在违约行为，应当对此承担举证责任，其提交的《保证协议》和《商户沟通书》未载明刘红星存在违约行为，其提交的《盛芳产业园摊位图》如前所述存在自相矛盾的情况，故对于真红博公司主张的刘红星存在跨边经营、提前撤场行为，本院不予采信。庭审中，刘红星与真红博公司均认可刘红星实际入场时间为2015年12月15日，政府于2018年10月2日通知市场停止经营，《温室租赁合同》于2018年10月10日终止。上述事实，有原告（反诉被告）刘红星提供的《温室租赁合同》、收据、pos签购单、通知，被告（反诉原告）真红博公司提供的《租赁合同》、《项目转让协议》、《温室租赁合同》及当事人陈述在案为证。本院认为：刘红星与真红博公司签订的《温室租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应属合法有效，各方均应遵照履行。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。现双方均认可《温室租赁合同》于2018年10月10日终止，本院对此不持异议。鉴于《温室租赁合同》约定因不可抗力或其他不可归责于双方的原因等导致合同解除的应当退还保证金，故对于刘红星主张的退还保证金，本院予以支持。至于欠付租金，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《温室租赁合同》中约定出租方免费提供租赁场地为承租方使用，承租方在租赁免费期满后必须续租，承租方不再续租保证金不退。综合判断，真红博公司允诺的免租期属于一种优惠政策，旨在吸引商户于第四年起交纳租金继续租赁，现《温室租赁合同》已经终止，真红博公司提供优惠政策的目的已无法实现，故其按年租金为标准主张提前入场期间的摊位租金作为补偿亦属公平合理，其主张2016年3月1日之后的租金不符合双方关于3免租期的合同约定，且亦未提供充分证据证明刘红星存在违约行为。据此，对于真红博公司反诉主张的提前入场期间的欠付租金，本院予以支持。刘红星抗辩自己没有违约行为就不应支付租金的理由尚不充分，本院不予采纳。对于真红博公司主张的2016年3月1日之后的租金，本院不予支持。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，现真红博公司主张其欠付保证金应折抵刘红星欠付租金并无不妥，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京真红博贸易有限公司于本判决生效之日起七日内返还刘红星保证金18167元；二、驳回刘红星的其他诉讼请求；三、驳回北京真红博贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由北京真红博贸易有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3282元，由北京真红博贸易有限公司负担3022元（已交纳），由刘红星负担260元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 舒 翔二〇二〇年十二月三十一日书记员 谭泽泓