云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2527民初1413号原告：陈光明，男，1965年4月23日生，汉族，居民，住云南省泸西县。原告：刘玉仙，女，1965年6月10日生，彝族，居民，住云南省泸西县。委托诉讼代理人：李世旭，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：云南煤化房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区小康大道580号C座。法定代表人：高建嵩，系该公司董事长。被告：云南煤焦化房地产开发有限公司泸西分公司。住所地：云南省泸西县阿庐大街钱隆大厦1单元1201室。负责人：李俊，系该分公司负责人。委托诉讼代理人：王晓岚，云南上义律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：毛盈四，云南上义律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原告陈光明、刘玉仙与与被告云南煤化房地产开发有限公司、云南煤化房地产开发有限公司泸西分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告陈光明、刘玉仙的共同委托诉讼代理人李世旭，被告云南煤化房地产开发有限公司、云南煤化房地产开发有限公司泸西分公司的共同委托诉讼代理人王晓岚、毛盈四到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈光明、刘玉仙向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告于法院判决生效之日起30日内按照原、被告双方签订的《商品房购销合同》约定，向产权登记部门提交相关办证资料，为原告办理房屋相关产权登记手续；2、判令被告支付原告逾期交房违约金4250元；3、判令被告支付原告自2015年10月1日起至房屋产权证办理下来之日止逾期办证违约金，支付标准为1758.708元／月［389023元（购房总款）×3.875%（年利率）÷12月＝1256.22元＋（1256.22元×40%＝502.488元罚息）＝1758.708元］，现暂计算至2019年3月31日，为73865.736元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻，原、被告双方于2013年3月18日订立书面认购协议，协议约定被告将其开发预售的位于泸西县（天秀苑）3Ａ幢3单元802室房屋销售给原告，原告当日向被告交了20000元定金。同年8月27日，原、被告双方签订正式书面《商品房购销合同》，以下简称“《合同》”。《合同》就原、被告双方各自权利、义务做了明确约定。《合同》签订后，原告按照合同约定以自费＋贷款方式向被告履行了全部付款义务及相关配套费、税费等缴款义务，并出具授权委托书委托被告代办产权证。被告于2015年3月26日电话通知原告接房并于当日将房屋正式交给原告管理使用。依据《合同》第十二条之规定，被告应于交房后，期限内为原告代办房屋产权证，否则被告应承担相应法律责任。然而，自交房至今，被告开发的天秀苑一期房屋因被告单方原因没有通过相关部门验收，且被告也未向产权登记部门提供相关办证资料为原告代办产权证。被告公司及其聘请的前期物业公司还满口胡言，欺骗原告说何时何时可以办理房屋产权证，但当原告及小区业主问及究竟何时可以办理产权证时，被告公司竟然畏首畏尾，拒绝对业主们作出正面回应且对原告及小区业主爱理不理。因此，为维护自身的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律及相关司法解释的规定向泸西县人民法院提起诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉求为谢。被告云南煤化房地产开发有限公司、云南煤化房地产开发有限公司泸西分公司辩称，针对原告方的第一项诉讼请求办理房屋产权证问题：被告已经提交相关部门出具的证明，“大为小区”一期（天秀苑）商品房现在已经具备办证条件，目前正在受理中，并且首次登记的证照已经办理完成；针对第二项诉讼请求，原告提出的违约责任问题：根据双方签订的《商品房购销合同》第十条约定，甲方应以媒体公告形式通知乙方办理交接手续，并且合同约定由于乙方原因逾期未能按期交接的，自在甲方媒体公告的交房期限届满后次日起，视为已交付。被告云南煤化房地产公司是2014年12月30日在《红河日报》上刊登了大为小区一期房交房公告，已通知原告于2014年12月30日起，办理交房手续，交房截止时间为2015年1月30日，逾期未办理交房手续的视为交房，所以被告不存在逾期交房的违约情形。关于原告提出逾期办证违约问题，商品房购销合同第十二约定关于产权登记问题已明确约定，房屋买售人应当满足以下条件：乙方支付全部款项；预先向甲方签订委托甲方代办产权登记的委托书和法律文件；乙方要预先向甲方缴纳相关税费；乙方必须向甲方提供需要办理产权登记所必须的资料。只有在乙方都满足相关约定条件后，甲方才有义务向相关部门提交办证所需的手续，才产生被告办理相关证照的义务。由于原告都没有向被告出示过代办产权登记的授权委托书，也没有提供办理产权登记的资料，按照合同约定，被告向产权部门对该房屋进行办证登记的义务还没有发生，所以按合同约定不应当承担逾期办证的违约责任。关于诉讼费的承担问题，因为被告在本案中按合同约定并没有产生相应的违约责任，所以，诉讼费不应由被告承担。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：云南煤化房地产开发有限公司成立于2016年4月5日，云南煤化房地产开发有限公司泸西分公司庆丰公司成立于2016年4月9日。2016年月，云南煤化房地产开发有限公司开发了位于泸西县，并于2016年月日取得前述商品房的预售许可。二原告系夫妻，2013年8月27日，云南煤化房地产开发有限公司（甲方）与陈光明、刘玉仙（乙方）签订《商品房购销合同》，约定乙方购买甲方位于泸西县中枢镇城东秀才山东侧“大为小区”一期（天秀苑）3A幢3单元802号预售商品房，该套商品房建筑面积108.467㎡，购房总价款389023元，其中首付款为179023元，余款210000元按约办理房屋按揭贷款手续。合同第十二条关于产权登记的约定：一、甲方自交房之日起180个工作日内，将办理产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案；二、乙方可选择委托甲方代办产权登记手续，但乙方应满足以下条件：1、乙方支付全部款项；2、乙方需签订委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文件；3、乙方预先向甲方交纳相关税费，由甲方代为向相关部门交纳；4、乙方提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料；三、在上述第一、二条的调解均具备后，甲方在90个工作日向产权登记部门提交全部资料；四、如乙方原因致使房屋产权未能办理或延期办理的，责任由乙方自行承担。2013年10月17日，该合同经泸西县房地产交易中心进行登记备案，登记号为：2013840号。合同签订后，陈光明、刘玉仙按约支付了购房款。2013年8月27日，陈光明、刘玉仙向云南煤化房地产开发有限公司泸西分公司支付购房款159023元、契税6039.86元。2015年3月26日，陈光明、刘玉仙接收了房屋，并支付办证费。但云南煤化房地产开发有限公司至今未为陈光明、刘玉仙办理房屋产权转移登记手续。2019年3月7日，泸西县国土资源局出示不动产登记资料查询结果证明：截止2019年3月7日云南煤化房地产开发有限公司、云南煤化房地产开发有限公司泸西分公司未向泸西县国土资源局不动产登记中心提供“大为小区”一期（天秀苑）的不动产权证办证资料。上述事实，有双方当事人的陈述、商品房购销合同、契税及办证费收据、泸西县国土证明等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。本院认为，原告陈光明、刘玉仙与云南煤化房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同约定的“大为小区”一期（天秀苑）3A幢3单元802号预售商品房，云南煤化房地产开发有限公司已于2015年3月26日交付给陈光明、刘玉仙使用，故该合同合法有效，双方当事人应按约履行各自义务。根据双方签订的《商品房购销合同》，该合同明确约定本案涉诉的商品房系预售商品房，故本案应为商品房预售合同纠纷，应依法适用商品房预售合同法律规范进行调整和处理。关于陈光明、刘玉仙主张的办理房产权证请求问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，陈光明、刘玉仙于2014年2月24日接收了涉诉房屋，并按约向被告支付了契税、办证费等费用。被告作为房地产开发企业，应按照合同约定在房屋交付后180个工作日内向不动产登记中心提交符合办理不动产首次登记的全部资料，依法缴纳相关的费用，及时为陈光明、刘玉仙办理“大为小区”一期（天秀苑）3A幢3单元802号房屋转移登记手续。但因云南煤化房地产开发有限公司、云南煤化房地产开发有限公司泸西分公司未依法提供符合办理不动产首次登记的全部材料及交纳有关费用，导致涉诉房屋至今未能办理房屋转移登记。因不能办理房屋产权转移登记的原因在于云南煤化房地产开发有限公司，故云南煤化房地产开发有限公司应依法承担违约责任，继续履行为陈光明、刘玉仙办理房屋转移登记手续的义务。因此，陈光明、刘玉仙的该项诉讼请求，诉求理由成立，符合法律规定，本院应予支持。关于陈光明、刘玉仙主张的违约金请求问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，云南煤化房地产开发有限公司未按照合同约定，在房屋交付后180个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关，2019年3月7日仍未向不动产登记部门提供“大为小区”一期（天秀苑）办证所需材料，为陈光明、刘玉仙办理房屋所有权转移登记手续，故云南煤化房地产开发有限公司的行为构成违约，应依法承担违约责任。因双方在合同中没有对逾期办证违约金作约定，现陈光明、刘玉仙主张应自2015年10月1日起以房款384324元为基数按年利率5.4%计付违约金，庆丰公司对起算时间亦未提出抗辩，故该诉求主张理由正当，且符合法律规定，本院应予支持。但该违约金只应计算至庆丰公司将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心时止。本案中，庆丰公司仅以违约金主张过高为由抗辩，该抗辩理由不成立，故本院不予支持。综上所述，陈光明、刘玉仙的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告云南煤化房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15内，将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心，为原告陈光明、刘玉仙办理“大为小区”一期（天秀苑）3A幢3单元802号房屋转移登记手续。二、被告云南煤化房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15内，以房款389023元为基数、按年利率4.75%从2017年9月15日起向原告陈光明、刘玉仙计付逾期办证违约金至其将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心之日止。三、驳回原告陈光明、刘玉仙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由云南煤化房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  郑桂芝二〇二〇年十二月二十日书记员  苟思敏