湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初2566号原告：永州连城贸易有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德摩尔步步高广场。法定代表人：刘亮亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师。被告：赵江源，男，1989年10月4日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：朱国华，男，1962年10月28日出生，汉族，户籍地湖南省永州市零陵区，现住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：彭荣湘，湖南勤人坡律师事务所律师。第三人：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵中路145号。诉讼代表人：湖南金州（永州）律师事务所，系该公司管理人。委托诉讼代理人：唐回香，女，1997年7月6日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。原告永州连城贸易有限公司与被告赵江源、朱国华、第三人永州市吉发房地产开发有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永州连城贸易有限公司的委托诉讼代理人邹卫忠,被告赵江源，被告朱国华及其委托诉讼代理人彭荣湘,第三人永州市吉发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐回香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州连城贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告签订的租赁合同无效；2.判令二被告立即停止侵权，限期搬离原告冷水滩区梧桐路南侧202室（原银竹批发大世界C栋二层202室，面积2632.49㎡）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告永州连城贸易有限公司于2015年3月期间，购买第三人永州市吉发房地产开发有限公司的冷水滩区梧桐南侧202室（原银竹批发大世界c栋二层），面积2632.49㎡，并办理了不动产登记。被告朱国华称第三人永州市吉发房地产开发有限公司将原银竹批发大世界c栋二整层7000㎡（包括原告产权面积2632.49㎡）租赁给他，并于2012年10月1日、2013年10月1日与第三人永州市吉发房地产开发有限公司签订《酒店出租合同协议》，以买卖不破租赁为由将原告所有的房屋占有、使用。第三人永州市吉发房地产开发有限公司于2018年7月30日经法院裁定破产清算，并指定湖南金州（永州）律师事务所为该公司破产管理人，管理人没有向被告朱国华发出继续履行合同通知，此时被告朱国华应将所占房屋返还给原告，但被告朱国华拒不腾退。现另案生效法律判决书查明，《酒店出租合同协议》第一份2012年10月1日真实签订时间为2015年7月份，第二份2013年10月1日真实签订时间为2016年7月份，且判决依法解除被告朱国华与第三人永州市吉发房地产开发有限公司2012年10月1日、2013年10月1日签订的《酒店出租合同协议》。被告赵江源在没有审核产权情况下，称其于2019年7月期间与被告朱国华签订租赁合同，占有、使用原告所有房屋面积约900㎡，构成共同侵权。虽经原告多次主动与被告交涉，要求其搬出，但被告对此不予理睬，仍继续强行占有原告的门面。二被告的行为致使原告蒙受重大经济损失（将另案追偿）。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令被告停止侵害、排除妨碍、返还财产、赔偿损失。被告赵江源辩称：答辩人于2019年8月23日开始与被告朱国华签订租赁协议，租赁了882平米，朱国华也将与第三人签订的租赁合同给答辩人看了，在装修过程中何华吉还帮答辩人协调过涉案场地的矛盾，给答辩人提供过房产证的复印件，所以第三人知道答辩人租赁该场地的所有事情，中间被答辩人也没有来找过答辩人，是何华吉死了之后才过来找答辩人的。答辩人是正当经营，会服从法院判决，将租金交给该房屋的权属人。被告朱国华辩称：1.没有证据证明被答辩人于2015年3月购买了诉争房屋，被答辩人没有提供证据证明其在2015年3月期间购买了冷水滩区××室（原银竹批发大世界ｃ栋二层）、面积2632.49㎡的门面（商铺）房屋，提供的湘（2016）冷水滩区不动产权第0××2号房屋权属证明无法证明房屋是购买所得，缺乏门面（商铺）买卖中常见的合法有效的购房合同、出卖方出具的购房发票（票据）、相关机构出具的契税凭证，以及被答辩人应该提供的支付购房款的银行流水、转账凭证等相关房屋买卖的有效凭证，时间也与湘（2016）冷水滩区不动产权第0××2号登记时间相矛盾；2.答辩人与第三人签订的《酒店出租合同》、《酒店出租合同协议》事实清楚、证据确实充分。2012年10月1日和2013年10月1日，答辩人与第三人签订租赁经营原海湾大酒店和海湾休闲中心的《酒店出租合同》、《酒店出租合同协议》，办理了工商登记手续，答辩人经营管理酒店事实清楚，占有、使用租赁房屋合理合法；3.第三人被裁定破产清算与被答辩人要求搬离租赁房屋没有必然联系。首先，被答辩人没有证据证明答辩人租赁经营的场地已列为破产人清算管理的财产，答辩人不存在没有接到通知就应将房屋返还问题；其次，被答辩人没有证据证明诉争的房屋究竟是其财产还是破产清算管理人的财产，是应该返还给被答辩人还是应该返还给破产管理人；再次，被答辩人如果以诉争房屋合法所有人的身份主张权利，是否需要依据管理人没有发出继续履行合同来证明被告应该返还；如果被答辩人不能证明是诉争房屋的合法所有人，是否有资格作为本案的适格主体？4.另案生效法律文书即（2020）湘11民终164号《民事判决书》查明确认事实、判决结果与被答辩人的诉请没有关联性。首先，诉讼主体不同。（2020）湘11民终164号案件诉讼的原告是永州农商银行，本案诉讼的原告是永州连城贸易公司；其次，查明确认的标的物不同。另案查明的标的物房屋权证号是永房权证冷字第7××9号，本案诉争标的物的原房屋权证号是永房权证冷字第7××8号；再次，生效法律文书适用对象不同。另案生效法律文书判决结果适用该案诉讼当事人，并不能适用本案的诉讼当事人；5.被答辩人没有证据证明被告赵江源与答辩人签订《场地租赁合同》违反法律规定，没有证据证明对被答辩人构成共同侵权。相反，被答辩人的诉请与《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁合同的效力”（买卖不破租赁）等法律法规和司法解释规定明显不符，请求法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人永州市吉发房地产开发有限公司述称：1.永州市吉发房地产开发有限公司于2018年7月30日由法院裁定受理破产申请，2018年9月5日作出（2018）湘11破5号决定书，指定湖南金州（永州）律师事务所担任管理人，现正处于破产清算过程中，债务人向管理人移交的财务凭证、合同等资料严重缺失，导致原购房及债务情况无法查明，且吉发公司的法定代表人何华吉已去世，只能依靠当事人自己举证予以证实房屋的权属情况；2.债务人向管理人移交的资料中并无涉案房屋的权属信息，对于涉案房屋的现有权属情况不明，请法院依据原、被告双方的举证情况查明事实，依法判决；3.对于已由法院认定的事实与判决的结果，我们予以尊重和认可。本院经审理查明，第三人永州市吉发房地产开发有限公司因向永州农村商业银行股份有限公司申请贷款，于2014年6月30日将位于永州市冷水滩区××路××（所有权证号为××号）办理了抵押登记，将该房屋抵押给永州农村商业银行股份有限公司。2012年9月26日，第三人的法定代表人何华吉注册了永州市海湾酒店有限公司，并且经营海湾大酒店至2015年3月20日。2015年7月（合同落款日期提前为2012年10月1日），第三人永州市吉发房地产开发有限公司与被告朱国华签订了《酒店出租合同》，合同约定第三人永州市吉发房地产开发有限公司将海湾大酒店和海湾休闲中心出租给被告朱国华经营，面积约7000平方米。朱国华于2015年7月13日注册了永州市冷水滩区易鑫大酒店（2018年11月30日注销）。2016年7月（合同落款日期提前为2013年10月1日），双方签订了《酒店出租合同协议》，将租期延长至2025年10月1日，租赁面积增加至10000平方米（即二楼全层）。2019年9月4日，被告朱国华申请注册了永州市冷水滩区湘港大酒店继续经营。2015年3月9日，第三人吉发公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：乙方同意购买甲方座落在永州市冷水滩区××路××室拥有的房产，建筑面积2632.49平方米。2016年9月20日，原告取得了证号为［湘（2016）冷水滩区不动产权第0××2号］的不动产权证，登记该房屋坐落于永州市冷水滩区××路（现梧桐路南侧）202室，并附银竹批发大世界Ｃ栋二层平面图。本院在执行申请人执行人永州农村商业银行股份有限公司与被执行人吉发公司、何华吉、冯晓燕、乐弼宇实现担保物权纠纷三案中，于2017年3月23日张贴了公告，告知被执行人及房屋租赁者的权利、义务，被告朱国华在法定期间没有主张权利。本院依法拍卖涉案房屋，被告朱国华于2017年9月12日向本院提出执行异议，本院于2017年9月28日做出了（2017）湘1103执异104号执行裁定书。裁定：中止对在被执行人吉发公司所有的位于冷水滩区凤凰园白竹路南侧房产证号为永房权证冷字第7××9号房屋移交的执行。永州农村商业银行股份有限公司不服该裁定，遂向本院起诉。本院受理后，经审理于2019年8月12日作出（2017）湘1103民初4221号民事判决书，判决：一、立即恢复对吉发公司所有位于永州市冷水滩区××路南侧房产证号为永房权证冷字第7××9号房屋移交的执行；二、依法解除朱国华与吉发公司于2012年10月1日和2013年10月1日签订的《酒店出租合同协议》。朱国华不服该判决，上诉至湖南省永州市中级人民法院，该院审理后，于2020年2月24日作出（2020）湘11民终164号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年7月30日，湖南省永州市中级人民法院受理了第三人永州市吉发房地产开发有限公司破产清算一案，并于2018年9月5日指定湖南金州（永州）律师事务所担任第三人的破产管理人。2019年8月23日，被告朱国华（甲方）与被告赵江源（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定，乙方承租甲方位于永州市冷水滩区梧桐路580号（区政府对面愿景国际边二楼），面积882平方米，分摊面积为23平方米，价格为40元/平方米。租赁期限自2019年8月23日起至2025年10月1日止，共计6年（71个月）。2020年5月13日，原告向永州市冷水滩区豪逸小月君肝串串火锅店及被告赵江源发布通知，通知内容主要有：贵店现注册和经营场所【现冷水滩区梧桐路580号，原冷水滩区凤凰园白竹路202室（原银竹批发大世界c栋二层）】产权为我公司（永州连城贸易有限公司）所有，贵店自2019年9月起在没有与我公司签订租赁合同下，擅自占用我公司所有房屋经营，也没有向我公司交租金。现书面通知贵店，希望你店能通过协商方式与我公司解决此事。当时被告朱国华也在场，还与原告代理人发生了争执。此后，因被告赵江源、朱国华均拒绝腾退原告所有的房屋，遂酿成纠纷。上述事实，有原、被告及第三人陈述、《酒店出租合同》、《酒店出租合同协议》、《房屋买卖合同》、不动产权证、（2017）湘1103民初4221号民事判决书、（2020）湘11民终164号民事判决书、《场地租赁合同》、照片、个体工商户登记基本信息、共同个体工商户开业登记申请书、营业执照、通知等证据在卷佐证。本院认为，本案系原告主张二被告侵害其物权而引发，故本案应定性为物权保护纠纷。原告已于2016年9月20日取得涉案房屋不动产权证，依法享有物权，其作为所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但第三人永州市吉发房地产开发有限公司与被告朱国华签订的《酒店出租合同》、《酒店出租合同协议》均已被依法解除，被告朱国华在合同解除后仍占有原告所有的房屋经营，拒绝原告搬离的要求，其行为已构成侵权，依法应当承担立即停止侵权，限期搬离原告所有的坐落于永州市冷水滩区××路××路××室××的民事责任。被告朱国华在2019年8月23日与被告赵江源签订《场地租赁合同》，将其原租赁的部分场地转租给被告赵江源时未征得租赁物所有人即原告的同意，事后亦未得到原告追认，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，被告朱国华与被告赵江源签订《场地租赁合同》并不是《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的处分情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对原告据此主张合同无效的诉讼请求本院不予支持；但二被告签订《场地租赁合同》时未征得原告同意，事后亦未得到原告追认，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，该合同的效力不及于原告，对原告没有约束力，被告赵江源占有原告所有的房屋经营系无权占有，且拒绝原告搬离的要求，其行为亦已构成侵权，依法应当承担立即停止侵权，限期搬离原告所有的坐落于永州市冷水滩区××路××路××室××的民事责任。综上所述，本院对原告的诉讼请求依法予以部分支持，对二被告的辩称意见予以部分采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱国华与被告赵江源立即停止侵权，并在本判决生效之日起30日内搬离原告永州连城贸易有限公司所有的坐落于永州市冷水滩区××路××路××室××房屋（不动产权证号：湘（2016）冷水滩区不动产权第0××2号）；二、驳回原告永州连城贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费600元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐建军人民陪审员  肖 卉人民陪审员  蒋庆云二〇二〇年十二月二十五日法官助理杨志君代理书记员  胡斯琛