北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13824号原告：北京海晟房地产开发有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街乙36号院1单元一层101-107号。法定代表人：池飞英，董事长。委托诉讼代理人：李晨，北京卓纬律师事务所律师。被告：北京联科创新酒店管理有限公司，住所地北京市平谷区黄松峪东街402号203室。法定代表人：王海，总经理。被告：北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司，住所地北京市东城区东直门外大街乙36号院海晟国际公寓25-104号。负责人：王海，经理。二被告委托诉讼代理人：张明，北京市国振律师事务所律师。原告北京海晟房地产开发有限公司与被告北京联科创新酒店管理有限公司、北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序由审判员全玉海独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李晨，二被告委托诉讼代理人张明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京海晟房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告腾退返还其租赁的位于北京市东城区东直门外大街乙36号院海晟名苑25号楼104号房屋；2、判令二被告依约向原告支付欠付上述房屋租金人民币112000元；3、判令二被告按实际占用上述房屋的期限向原告支付房屋占用费人民币352000元（2019年1月1日至2020年10月30日止）；4、判令二被告依约支付违约金人民币124800元；5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年4月17日，原告与北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司（被告二）签订《房屋租赁合同》，约定被告二租赁原告名下位于北京市东城区东直门外大街乙36号院海晟名苑25号楼104号房屋，租金为每月16000元，期限为2018年1月1日至2018年12月31日，租金按月支付。双方还就房屋用途、使用、违约责任等进行了约定。上述合同生效后，原告依约向被告二交付了房屋，被告二向原告支付了2018年1月1日至2018年5月30日的租金。自2018年6月1日始，被告二开始欠付租金。合同期满，被告二既不腾房，也不支付租金，占用房屋至今。被告理应按实际占用房屋的期限按原租金标准向原告支付房屋占用费，并承担相应的违约责任。北京联科创新酒店管理有限公司（被告一）是被告二的总公司，应承担连带责任。原告对被告多方催告未果，故诉至法院，望公正判决。被告北京联科创新酒店管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告北京联科创新酒店管理有限公司与原告没有合同关系，欠费应由分公司承担相应法律责任。被告北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司辩称：被告租用原告的房屋实际已经交回，原告有钥匙，不存在再次腾房。所欠租金同意支付，但自2019年开始被告没有实际使用房屋，房屋没有电，被告无法使用，被告承担使用费没有依据。即使使用了，使用费仍按租金计算没有依据。合同约定的违约金过高，已经超过租金标准，且违约金还包括了占用费，由被告承担没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并陈述了意见，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2018年4月17日，原告（甲方）与被告二（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告二租赁原告名下位于北京市东城区东直门外大街乙36号院海晟名苑25号楼104号房屋，租金为每月16000元，期限为2018年1月1日至2018年12月31日，租金按月支付，于每月1日前（含1日）支付。关于违约责任，双方约定如乙方未能如期交付租金，则逾期10个工作日后，视为乙方退租。甲方有权将该单位转租他人，期间产生费用由乙方租赁押金中扣除。如甲方同意乙方继续租赁使用该单位的，则乙方须按日向甲方交纳全年租赁使用费的千分之三作为违约金。如甲乙双方其中一方须提前终止合同的，必须提前一个月通知另一方。否则另一方有权索取一个月租金作为补偿。如同时产生违约金的，则违约方须同时按日向另一方交纳全年租赁使用费的千分之三作为违约金。双方还就房屋交付使用、租赁用途、租约期满、房屋使用等进行了约定。上述合同生效后，原告依约向被告二交付了房屋，被告二向原告支付了押金16000元，同时支付了2018年1月1日至2018年5月30日的租金。自2018年6月1日始，被告二开始欠租金未付。原告向被告二发出通知，明确被告二欠付104号房屋租金的数额及按约定产生的滞纳金数额，要求被告二给付欠租及滞纳金，但被告二未支付。2018年底合同期满，被告二未将所租房屋退还，仍占用。诉讼中，经本院释明，被告二于2020年10月30日将104号房屋交还给原告。被告二称，其不同意承担2019年1月1日之后的房屋占有使用费，理由是该房屋没有电，被告二需到原告处买电，原告不卖，故104号房屋不能使用。对此，被告二提供了与原告工作人员的微信通话记录。针对被告二所述，原告称其卖过电，并出具了收取买电款的收据，表示被告二可以用电。但被告委托诉讼代理人称委托人称原告不卖电，对原告所述的卖电一事不认可。本院为双方主持调解，双方就2019年之后的费用问题争执不下，被告二申请对104号房屋在没有电的情况下房屋使用费的标准进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号，确定由北京大地盛业房地产土地评估有限公司进行评估。后该单位明确表示无法对涉案房屋2019年1月1日至7月31日期间的时点进行评估，理由是该时点没有数据支撑，故该委托评估被退回。后又经北京市高级人民法院摇号，确定由北京国融兴华房地产土地评估有限公司进行评估。后该单位以没有该区域2019年1月1日前后成交数据为由，表示无法进行评估，于2020年12月21日将该委托评估退回。上述事实，有《房屋租赁合同》，交押金收据，《关于拖欠租金的通知》，微信通话截屏，被告二电子缴税付款业务凭证，收据，退回函，以及双方当事人的陈述等证据在案为证。本院认为：依法订立的合同，双方当事人应当严格履行。根据本案查明，原告与被告二签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按约定履行义务。该合同生效后，原告将出租的房屋交付给被告二，被告二支付原告五个月的房租，后被告二开始欠租未付。经原告多次催收，被告二仍未支付欠租，已构成根本违约。合同到期后，被告二继续占用所租房屋，诉讼中，经本院释明，被告二将房屋退还给原告。现原告起诉要求被告二依合同约定支付所欠房屋租金，被告二同意支付，本院准许。关于违约金，双方在合同中有明确约定，被告二存在违约行为，其应承担给付违约金的责任。但因违约金约定的数额较高，被告二在诉讼中请求降低，原告同意降低，本院准许，具体数额以原告未收到当月租金所产生的同期贷款利息的1.3倍计算。合同到期终止后，被告二未将房屋交回，被告二应承担占有使用该房屋期间的房屋占有使用费，标准参照房屋租金给付。但因双方对此期间并无违约金的约定，故原告要求被告二支付占有使用房屋期间的违约金没有根据，对原告此部分请求，本院不予支持。关于被告一对被告二的上述债务是否承担连带还款责任，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。经审查，被告二虽独立纳税，有一定能力独立承担民事责任，但原告坚持要求被告一对被告二所负债务承担连带还款责任，不违反法律规定，本院对其请求予以支持。被告一不同意承担责任的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司将位于北京市东城区东直门外大街乙36号院海晟名苑25号楼104号房屋交还原告北京海晟房地产开发有限公司（已履行）；二、被告北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司于本判决生效后十日内给付原告北京海晟房地产开发有限公司欠租112000元；三、被告北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司于本判决生效后十日内给付原告北京海晟房地产开发有限公司违约金，以112000元为基数自2018年6月1日起至2019年8月19日止，按照原告未收到当月租金所产生的同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至欠租还清之日止按原告未收到当月租金所产生的按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（lpr）标准计算的利息的1.3倍计算；四、被告北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司于本判决生效后十日内给付原告北京海晟房地产开发有限公司自2019年1月1日至2020年10月30日的房屋占有使用费351474元；五、被告北京联科创新酒店管理有限公司对被告北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司所支付的上述钱款承担连带还款责任；六、驳回原告北京海晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9688元，由原告北京海晟房地产开发有限公司负担1000元（已交纳），由被告北京联科创新酒店管理有限公司、北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司负担8688元（被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 全玉海二〇二〇年十二月二十九日法官助理 魏 志书 记 员 魏 志