广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18491号原告：谭汝明，男，1980年10月7日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫敏燕，广东安扬律师事务所律师。被告：甘志崇，男，1978年6月18日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：彭思敏，女，1978年1月27日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：邝禹翔，男，1971年10月20日出生，汉族，住广州市从化区。被告：从化新创展房地产开发有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：李启昌，职务总经理。委托诉讼代理人：刘艺宏，该公司员工。原告谭汝明诉被告甘志崇、彭思敏、邝禹翔、从化新创展房地产开发有限公司（以下简称新创展公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭汝明的委托诉讼代理人曾扬、莫敏燕，被告甘志崇，被告新创展公司的委托诉讼代理人刘艺宏到庭参加了诉讼。被告彭思敏、邝禹翔经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于广州市从化区城郊街××蜜糖××小区068车位的强制执行，并解除对上述车位的查封；2、确认原告与被告新创展公司签订《蜜糖苑车位认购协议书》合法有效，判决位于广州市从化区城郊街××蜜糖××小区068车位所有权归原告；3、判决被告新创展公司协助原告到广州市从化区国土资源和管理局办理从化区城郊街紫荆街6号蜜糖小区068车位登记手续，并承担相应的费用；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据（2016）粤0105民初8649号生效民事调解书，海珠区人民法院依法受理申请执行人甘志崇与被申请执行人邝禹翔、新创展公司民间借贷纠纷（2018）粤0105执恢896号强制执行一案。在强制执行过程中，海珠区人民法院错误地将原告（案外人）的财产，亦即坐落广州市从化区城郊街××蜜糖××小区068车位，当作被申请执行人新创展公司所有的财产予以执行，原告对此依法提出执行异议申请，2020年5月7日，原告收到海珠区人民法院做出的（2020）粤0105执异159号执行裁定书，原告认为该裁定驳回原告提出的执行异议缺乏事实和法律依据。原告系从化区城郊街蜜糖苑小区的业主，登记在被告新创展公司名下的068车位权属于作为实际所有人及使用人的原告所有。原告对068车位享有足以排除执行的实体权益。2013年2月7日，原告基于居住便利的考虑，与被告新创展公司签订《蜜糖苑车位认购协议书》，双方同意原告以132768元的价格购买位于广州市从化区城郊街××蜜糖××小区068车位（原为D-047车位）。协议签订后，原告付清该车位全部购置款132768元，被告新创展公司承诺帮原告办理该车位产权变更登记。自协议签订后，被告新创展公司将该车位交付给原告占有、使用。原告根据被告新创展公司的收费标准每月按50元的标准缴纳车位管理费，并依法对068车位进行占有并使用至今。期间，原告多次要求被告新创展公司签订书面的《买卖合同》和办理车位产权变更登记手续，但被以各种理由推搪、延迟，不予办理。原告曾经给被告新创展公司发过律师函催促签订正式的《买卖合同》以及要求办理过户登记，被告新创展公司也在2017年10月29日作出承诺帮原告办理过户登记，但未履行承诺。因此，对于该车位至今未签订书面《买卖合同》和未办理过户登记的结果，原告无过错。法院不能以《蜜糖苑车位认购协议书》是非正式的《买卖合同》就认定原告对涉案车位未能办理产权过户手续存在过错，这是对原告作为普通消费者的过高要求。被告新创展公司作为开发商将涉案车位出售给原告后，又在原告不知情的情况下将车位重复抵押给广州从化成达小额贷款有限责任公司存在严重的过错，并刻意向原告隐瞒抵押事实，多次虚假承诺可以帮原告办理过户登记。在原告购买车位之时，该车位未抵押可以办理过户登记，被告不予办理，现因被告的抵押行为，又导致无法办理过户登记均是因为被告新创展公司的过错，法院的事实认定明显错误。2020年3月，原告向广州市规划和自然资源局查册时发现该车位早在2018年10月份就被海珠区人民法院予以首轮查封强制执行。另外还发现该车位被广州市中级人民法院、广州市从化区人民法院先后予以轮候查封。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百八十四条，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条、第123条至第126条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，该车位归属原告所有，原告对该车位的权利能够排除执行，新创展公司在该车位上设立的抵押权无效，原告作为消费者的物权期待权优于一般的金钱债权和担保物权，故提起执行异议之诉，请求判如所请。被告甘志崇辩称：原告只提供了《蜜糖苑车位认购协议书》，没有签订正式的《房屋买卖合同》。在原告与被告新创展公司签订协议时，涉案物业已经办理抵押登记。因此，原告对未办理产权登记手续存在过错，不同意原告的诉讼请求。被告彭思敏辩称：本案执行标的在不动产登记簿记载的权利人为被告新创展公司，原告并非执行标的权利人，无权提出排除执行异议，法院对执行标的采取执行措施是正确、合法的。原告提出的理由不能成为排除执行的依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告新创展公司辩称：同意原告的诉讼请求。我公司和业主协商在2020年12月31日前为业主办理过户登记手续。被告邝禹翔未提交答辩意见及举证。经审理查明：从化市城郊街紫荆街6号068车位权属人登记为新创展公司，建筑面积11平方米，登记日期为2013年7月10日。该车位于2014年5月5日、2015年4月16日、2017年8月25日分别设立抵押登记，抵押权人均为广州从化成达小额贷款有限责任公司；于2018年10月24日被本院以2018粤0105执恢896号之一查封；于2019年4月9日被广州市中级人民法院以2019粤01执967号-1轮候查封；于2019年4月11日、2019年5月9日、2019年9月5日分别被广州市从化区人民法院以2019粤0117执799号之一、2019粤0117执1035号之一、2019粤0117执1720号之一轮候查封。2016年2月5日，本院就甘志崇与邝禹翔、新创展公司民间借贷纠纷一案作出（2016）粤0105民初8649号民事调解书，调解内容为：一、双方共同确认，邝禹翔欠甘志崇借款1900000元，甘志崇同意减免700000元，仅要求邝禹翔偿还1200000元；二、邝禹翔应从2016年12月起的24个月内，每月向原告偿还50000元；三、受理费减半收取为15000元，由邝禹翔负担，邝禹翔应在2016年12月将受理费存入甘志崇指定账户；四、如邝禹翔任何一期不按本调解协议确定的期限足额还款，则甘志崇有权就邝禹翔所欠的1200000元借款的未偿还部分立即向法院申请强制执行；五、新创展公司对本调解协议所确定的邝禹翔所负债务承担连带清偿责任。因邝禹翔未履行义务，甘志崇向本院申请执行，本院以（2017）粤0105执594号立案执行。2017年9月19日，本院裁定终结本次执行。2018年8月16日，该案恢复执行，案号为（2018）粤0105执恢896号。在恢复执行过程中，本院于2018年10月24日查封被执行人新创展公司所有的涉案车位的产权份额，期限至2021年10月23日。2018年11月29日，彭思敏依据已经发生法律效力的（2016）粤0105民初8544号民事判决书向本院申请追加其为该案的申请执行人，经审查，本院作出（2018）粤0105执恢896号之一执行裁定书，裁定追加彭思敏为该案的申请执行人并享有该案中60%的债权。2020年4月8日，谭汝明提出执行异议，请求解除对涉案车位的查封。本院经依法审查，于2020年4月30日作出（2020）粤0105执异159号执行裁定书，认为谭汝明主张已在本院查封前与新创展公司就购买涉案车位签订了书面房屋买卖合同，但其仅提供双方签订的蜜糖苑车位认购协议书。该协议对办理产权登记事宜、车位交付使用条件及日期、争议解决办法等书面买卖合同的主要内容均未做出约定。另外，自谭汝明与新创展公司签订上述协议至本院查封前已长达数年，期间该车位已多次设立了抵押登记。2017年10月29日，新创展公司虽书面承诺谭汝明于同年12月31日前完成涉案车位的产权过户手续，并约定了相应的违约责任，但自该条件成就时至本院查封前，谭汝明并未提供证据证明在此期间已积极催促新创展公司为其办理产权过户手续或通过诉讼等途径行使催告权，其对于涉案车位未能办理产权过户手续存在一定的过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。遂裁定驳回谭汝明的执行异议。谭汝明对上述执行异议裁定不服，向本院提起本案诉讼。另查明，谭汝明为从化市城郊街旺城大道28号16幢801房的权属人。2013年2月7日，新创展公司（甲方）与谭汝明（乙方）签订了《蜜糖苑车位认购协议书》，约定乙方认购由甲方新开发的从化市城郊街蜜糖苑D-047车位，该物业成交总价为132768元；在签订本认购协议书时，乙方支付102768元给甲方作为诚意金，双方在签订《买卖合同》后，已付诚意金可抵减车位款项；车位余款30000元，乙方须在签订本认购协议3天内到广州农商银行从化支行申请车位信用贷款并交齐所需资料，该笔贷款作为乙方支付给甲方的认购车位款项，乙方同意银行直接划至甲方账户；在签订《买卖合同》的同时须签订《地下停车场物业管理协议》并同意遵守相关约定；该物业的首期款、房产证综合办证费、专项维修资金（105元/平方米），乙方须付清以上三项费用才能签定《买卖合同》和办理相关按揭手续；等。2016年1月18日，新创展公司开具发票，载明收到谭汝明、叶琳支付从化市城郊街紫荆街6号068车位的车位款132768元。谭汝明为证明其主张，还提交了以下证据：1、2013年2月7日的银联POS签购单，记载支付60000元给新创展公司。2、2013年2月7日的车位诚意金、车位款收据，合计102768元。3、2020年3月30日广州市昊宏物业管理有限公司蜜糖苑物管处出具的《证明》，载明：蜜糖苑地下车场068车位一直由16栋801房业主谭汝明交车位管理费使用该车位。4、催促办理不动产过户手续的微信聊天记录。5、2017年10月29日新创展公司（甲方）与谭汝明（乙方）签订的《承诺函》，载明乙方购买了甲方位于从化区城郊街紫荆街6号068车位，乙方在办理该车位的个人不动产权证过户手续之前，甲方确保乙方正常使用该车位，甲方承诺在2017年12月31日前完成068号车位的产权过户手续等。6、广州市从化区住房和城乡建设局从住建信函[2020]35号《处理意见书》及从住建信函[2020]46号《回复意见书》，载明该局于2016年12月27日起陆续收到业主反映蜜糖苑项目车位未办理产权证的情况，已约谈新创展公司，建议业主通过司法途径解决。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据已查明事实，谭汝明与新创展公司在2013年2月7日签订《蜜糖苑车位认购协议书》后，谭汝明向新创展公司支付了车位款，新创展公司也开具发票确认收到谭汝明的车位款，故双方签订的《蜜糖苑车位认购协议书》实质系转移车位所有权的买卖合同，合法有效。鉴于谭汝明提交的证据可证明其在本院查封涉案车位之前已签订合法有效的买卖合同并支付全部价款、合法占有涉案车位，涉案车位因新创展公司的原因多次设立抵押登记及多次被法院查封，由此导致无法办理过户手续并非谭汝明的过错，故本院认定谭汝明对涉案车位的权利能够排除本院对涉案车位的执行。因本案为执行异议之诉，故对谭汝明请求确认《蜜糖苑车位认购协议书》效力的诉请，本案不予调处。因涉案车位至今仍存在多个抵押及其他法院的查封，谭汝明请求确认涉案车位归其所有及办理涉案车位的过户登记手续，存在法律障碍，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对从化市城郊街紫荆街6号068车位的执行；二、驳回原告谭汝明的其他诉讼请求。本案受理费2955元，由被告邝禹翔、从化新创展房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  钟永华人民陪审员  陈振梅二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  幸妙倩