北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初483号原告（执行案外人）：庄晋梅，女，1962年3月26日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。第三人（被执行人）：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原告庄晋梅与被告中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄晋梅的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被告中信富通公司的委托诉讼代理人王志强，第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄晋梅向本院提出诉讼请求：1.排除对山西省临汾市解放东路盛世华庭小区XXX号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。事实和理由：在（2018）京02民初70号中信富通公司诉临汾市洋洲石油供应有限公司等融资租赁合同纠纷案件中，本院依法查封了山西省临汾市解放东路盛世华庭小区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）。庄晋梅已经于2012年9月29日购买了涉案房屋，并已支付全部购房款，涉案房屋归庄晋梅所有，本院不应查封，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条等相关法律规定起诉，请求法院支持庄晋梅的诉讼请求。被告中信富通公司辩称，不同意庄晋梅的诉讼请求和理由。事实和理由：庄晋梅的诉讼请求和理由不符合《规定》第二十八条规定的法定情形，且其提供的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、庄晋梅与洋洲房地产公司在涉案房屋被查封前未签订合法有效的书面买卖合同。庄晋梅虽与洋洲房地产公司签订了《盛世华庭-福苑认购协议》（以下简称《认购协议》），但《认购协议》系商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。此外，由于涉案房屋系洋洲房地产公司抵顶欠付临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司（以下简称临汾五建公司）工程款的一部分，因此，庄晋梅与五建公司存在事实上的买卖关系，但未签订书面协议，庄晋梅与洋洲房地产公司不存在买卖合同关系，且庄晋梅与五建公司之间的买卖协议系二手房买卖，未依法办理登记备案手续，不具有合法性。同时，现有证据不足以证明《认购协议》系于查封之前签订。二、庄晋梅不能证明其购买涉案房屋是用于居住，也没有证据证明在签订《认购协议》后，庄晋梅与洋洲房地产公司进行了涉案房屋的交付，涉案房屋尚未竣工验收，庄晋梅提交的证据不足以证明其已合法占有涉案房屋。三、庄晋梅未支付购买涉案房屋的全部价款，因其自身原因未办理过户登记。庄晋梅提交的证据不能证明其已支付涉案房屋的全部价款。庄晋梅未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同并备案，也未要求办理涉案房屋的登记手续，其明显存在过错。综上，庄晋梅对涉案房屋不享有排除执行的民事权利。涉案房屋未办理房屋过户登记手续，所有权并未转移至庄晋梅名下，庄晋梅对涉案房屋不享有物权。庄晋梅对涉案房屋的权利性质属债权请求权，不能产生排除强制执行的效力。第三人洋洲房地产公司述称，认可庄晋梅的诉讼请求。事实和理由：一、洋洲房地产公司开发的涉案房屋已经出售给庄晋梅，庄晋梅支付了全部购房款，涉案房屋已经交付给庄晋梅并由庄晋梅合法占有居住。二、因山西省临汾市房产局向不动产局移交业务，相关业务停办，以及涉案房屋未竣工验收等原因，导致涉案房屋未能办理产权登记。三、（2018）京02民初70号案件中的各被告已经向中信富通公司抵押了房产、股权以及其他财产，处置后足以偿还全部债务。涉案房屋属于庄晋梅的个人财产，应予排除强制执行当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，根据各方当事人的举证、质证意见和本院的认证意见，本院查明事实如下：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况本院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。本院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路52号洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，本院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向本院申请强制执行。庄晋梅向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）京02执异227号执行裁定书，裁定驳回了庄晋梅的异议请求。后庄晋梅提起本案诉讼。二、关于庄晋梅主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议》情况庄晋梅提交了落款时间为2012年9月29日，洋洲房地产公司作为出卖方，与庄晋梅作为认购方签订的《认购协议》，其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭-福苑”项目充分了解后，选择购买该项目XXX号房。建筑面积约88.79平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4843元/m2；总价430000元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款；选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付总房款的90%；剩余10%的房款应于签署《商品房买卖合同书》前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将本认购书交还给出卖方，协议书自动作废。洋洲房地产公司与庄晋梅均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司对《认购协议》的形式真实性认可，但是对其关联性、合法性和证明目的均不认可，认为《认购协议》的签署时间、内容均与常理不符，鉴于洋洲房地产公司对庄晋梅权利毫无保留地认可，中信富通公司怀疑《认购协议》并非于查封前签署。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同。即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。庄晋梅主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为《商品房买卖合同》。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是《商品房买卖合同》。（二）关于支付购房款情况庄晋梅为证明其支付购房款情况，提交了山西省农村信用社现金缴款单（回单）复印件，载明庄晋梅于2012年9月29日向临汾五建公司支付购房款220000元、提交了山西省农村（信用社商业银行合作银行）进账单（回单），载明庄晋梅于2013年5月3日向临汾五建公司支付购房款210000元、提交了临汾五建公司向庄晋梅出具的涉案房屋的购房款收据2张，记载的收款金额与上述金额一致。中信富通公司对此认为，银行出具的业务回单系手填且实为收据性质，应有电子回单，庄晋梅举证的收据也系手填，故对上述银行业务回单、收据的真实性、合法性、关联性和证明力均不认可，不能证明已经实际支付全部房屋价款。且洋洲房地产公司曾为庄晋梅出具过2012年9月29日的收房款430000元的收据，洋洲房地产公司与临汾五建公司存在重复出具收据的情况。庄晋梅与洋洲房地产公司不存在房屋买卖关系。审理中，本院向临汾五建公司调查相关情况，临汾市建筑工程总公司和临汾五建公司向本院提交《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》，均加盖有该二公司公章。其中，《情况说明》大致内容为：我公司于2010年7月26日与洋洲房地产公司签订《建设工程施工合同》，承建洋洲房地产公司开发的洋洲花园（盛世华庭）住宅楼。工程于2011年完工后，因洋洲房地产公司未能支付全部工程款，遂商定由我公司代为销售房产，收取房款抵顶工程款，房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，房屋的交付、产权过户手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理。当时洋洲房地产公司欠付工程款约2000万元左右，洋洲房地产公司用80余套住宅房的销售房款抵顶了施工工程款，因许六斤与洋洲房地产公司负责人吕建斌关系较好，洋洲房地产公司仅口头约定由临汾五建公司代收房款，并未出据书面指令。在贵院审理的（2020）京02民初554号等关于中信富通公司、洋洲房地产公司案外人执行异议之诉批量案件中，其中共涉及到12套房的房款由我公司收取，以上房款抵顶我公司的工程款6581010元。具体收取方式包括由购房人一次或分批次向临汾五建公司转账或现金交纳，也包括向公司负责人许六斤转账或现金交纳。以上房款均由我公司向购房人出具了收据，并由我公司将收款事实通知洋洲房地产公司。后附12套房子的房号、交款人、交款数额明细。特此说明。《12套房屋明细表》中与本案相关的部分载明房号为XXX，交款人为庄晋梅，交款额为430000元，交款方式为转账现金。洋洲房地产公司为证明该公司是和庄晋梅直接达成并签订的合同，临汾五建公司只是收取房款以抵偿工程款，向本院提交了《通知》，该通知由临汾五建公司向洋洲房地产公司出具，落款时间为2012年11月8日，内容为：“洋洲房地产公司：请给庄晋梅办理盛世华庭小区1-1203号房交房手续。”庄晋梅、中信富通公司、洋洲房地产公司均认可《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》和《通知》的真实性。（三）关于涉案房屋占有使用情况庄晋梅主张洋洲房地产公司于2012年11月8日向其交付了涉案房屋，并提交了庄晋梅于2012年11月8日向洋洲房地产公司交纳暖气接口费10223元的收据、同日向临汾阳光物业服务有限公司交纳房款19039.6元的银行现金缴款单回单和交纳水电费、物业费、电梯使用费、装修垃圾清运费等的收据9张；山西省临汾燃气公司北城管理站出具的涉案房屋充值日期自2014年10月30日至2020年3月14日的《单户充值/购气流水》；以及房屋室内照片若干张予以证明庄晋梅的实际居住情况。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、庄晋梅均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，庄晋梅主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，本院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和庄晋梅均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。本院认为，本案系庄晋梅提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人庄晋梅对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。庄晋梅对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。庄晋梅主张其符合《规定》第二十八条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院参照上述规定，进行具体分析。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，洋洲房地产公司与庄晋梅签订了《认购协议》，虽然《认购协议》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，且洋洲房地产公司与庄晋梅后续并未签署正式的《商品房买卖合同》，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了庄晋梅与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。根据本案查明的事实，因洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商由临汾五建公司收取购房款，即由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲房地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务，因此购房人向临汾五建公司支付购房款的行为应当认定为系向洋洲房地产公司支付。中信富通公司提出，洋洲房地产公司曾于庄晋梅付款前出具收据，本院认为因临汾五建公司实际收到了庄晋梅涉案房屋的购房款，洋洲房地产公司予以认可并为庄晋梅办理交房手续，故洋洲房地产公司所出具收据与临汾五建公司相重复的细节并不影响本院对庄晋梅支付购房款这一事实的认定。据此，本院认定庄晋梅已支付全部购房款。中信富通公司主张庄晋梅与洋洲房地产公司之间不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋被洋洲房地产公司以物抵债的形式到了临汾五建公司名下，临汾五建公司再进行出售，庄晋梅与临汾五建公司存在二手房买卖合同关系，但本院认为，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间不存在转移涉案房屋所有权的意思表示，洋洲房地产公司、临汾五建公司、庄晋梅协商一致由洋洲房地产公司与庄晋梅直接签订《认购协议》，将涉案房屋出售给庄晋梅，由庄晋梅将房款直接支付给临汾五建公司。因此，庄晋梅和洋洲房地产公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，《认购协议》可以认定为书面的商品房买卖合同。中信富通公司关于涉案《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张没有法律依据，本院不予采纳。庄晋梅主张洋洲房地产公司于2012年11月即向庄晋梅交付了涉案房屋。虽然庄晋梅未提交其与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据庄晋梅提交的于2012年11月8日其交纳涉案房屋的暖气接口费、交纳2015年和2016年物业费、暖气费、电费等收据以及临汾燃气公司北城管理站就涉案房屋出具的《单户充值/购气流水》等证据，结合本院对实际居住使用状况进行现场勘验的情况，可以认定庄晋梅于2012年11月起实际占有使用涉案房屋。本案中，庄晋梅主张，涉案《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及物权登记手续，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据本院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的物权登记。故，未能办理涉案房屋的过户登记非购房人庄晋梅自身的原因所导致。综上所述，本案现有证据能够证明庄晋梅享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由成立，本院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭XXX号房屋的强制执行。案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  罗 珊审 判 员  李 丽审 判 员  郭 菁二〇二〇年十二月三十日法官助理  姜 源书 记 员  朱 迪书 记 员  杨丽丽