云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初3398号原告：普皓，女，1987年7月23日生，彝族，云南省建水县人，居民，住云南省建水县。被告：建水县奥城百货有限公司，住所地：云南省红河州建水县临安镇建水大道与清远路交汇处裕顺奥城1号楼。法定代表人：王福军，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘乔贵，云南鼎兴律师事务所律师。原告普皓诉被告建水县奥城百货有限公司（以下简称“奥城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普皓、被告奥城公司的委托诉讼代理人刘乔贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普皓向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付2019年11月1日至2020年10月31日商铺租金24,171.40元；2.由被告自2020年11月2日起按照未支付商铺租金的1%每日向原告支付滞纳金直至商铺租金付清之日止；3.由被告向原告支付违约金500,000元；4.被告继续履行《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》。事实和理由：原告系裕顺·奥城一期商业项目1栋2层8号商铺的所有权人。2010年5月10日，原、被告双方签订《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》，约定原告将上述商铺租赁给被告，租期为15年，并详细约定了每年的租金金额及相关的违约责任。2020年11月1日，被告未按照《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》第三条第5款约定向原告支付2019年11月1日至2020年10月31日的租金24,171.40元，且在未与原告协商的情况下，短信通知原告其已单方解除《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》，不再履行该协议义务。根据《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》第五条第8款及第六条第1款、第2款之约定，被告不得单方解除该协议，否则视为被告违约，应向原告支付违约金500,000元，同时，还应按照未支付租金的1%每日向原告支付滞纳金。现被告拒不支付租金且单方解除协议、拒不与原告沟通的行为已经严重侵犯原告合法权益，故起诉请求支持原告诉讼请求。被告奥城公司辩称：一、原告等各位小业主将其购买的商铺委托被告经营管理，与常规的租赁合同有区别，是一种特殊的租赁关系，期间根据实际状况及为了保证各位小业主（出租方）的合法权益是可以变通的，变通为由各位小业主直接向承租方收取相应的租金。1.共同委托被告经营管理的购房者小业主共计320多家，合计委托经营管理的面积9467.44㎡，被告仅仅占其中的47.51㎡，被告必须组织庞大的人力、物力、财力为该9467.44㎡的房屋进行招商、招租，并进行经营管理，让其正常运转，不断提升人气，从而达到提升租金的目的。因此，预测早期是根本没有任何利润的，事实上至今均没有利润。从委托经营管理的2010年起至今9年来，所有房屋均是亏损经营。收取的租金远远不够返给各位业主的收益金，但被告每年均按时将收益金支付给原告，没有拖欠。至今被告欠下巨额款项，资不抵债，股东倾家荡产。2.任何一个公司的正常经营运转必须有一定的利润，或者收支必须平衡。被告为了各位业主的收益金，一直亏损经营。每年贴出巨额资金支付各位业主的收益金，已无力支撑。今年新冠肺炎疫情影响，导致彻底无力支撑。如果继续强行支撑，被告无法按约定返还收益金给各位业主，待其他债权人向被告追讨欠款时，将直接涉及、影响各位业主房屋现在及将来实际的租金收益。届时租金收益将无法收取并支付到各位业主手里，将被其他债权人通过法院执行程序部分或者全部执行。3.被告付出巨大的心血，用9年时间为各位业主所购房屋的商业中心进行宣传、招商、炒作，直至今天有一定的人气、人流量，可以正常运转。虽然大部分承租商户因为疫情的影响，没有办法获得利润，甚至亏损经营，但毕竟整个商业中心基本可以正常运营，各位小业主的房屋基本已经出租，有一定的租金收益。该租金与被告应该支付给各位的返租收益金有差额，这一切得之不易。如果各位小业主一意孤行，要求继续履行委托经营协议，由被告继续收取房屋租金，被告无法保证收取的租金能否付给各位小业主。被告无法根据委托经营协议约定返租收益金。如果各位小业主不变通终止委托经营协议，尽快将房屋收回并自己收取租金，那么不但无法收到自己房屋的实际租金，被告9年来费尽心血取得的整个商业中心的现有效果、成果将灰飞烟灭，商业中心也将面临废弃。二、针对原告方诉讼请求，被告方的答辩意见是：1.针对原告第一项、第四项诉讼请求，原告第一项诉讼请求主张的租金，被告已发出通知承诺扣除疫情期间的减免租金后逐步支付原告。被告为原告考虑的不是这一年的租金收益，如果按照原告第四项诉讼请求继续履行协议，不但原告第一项诉讼请求的租金无法支付，此后6年的租金被告无法支付。一旦因为各位小业主及其他债权人的原因导致被告或者其他管理者无法继续对整个商业中心进行运营管理，原告的房屋将没有承租商户，整个商业中心将成为空屋，原告尚余的25年的所有权期间的收益将无法获得。2.针对原告诉讼请求第二、第三项，《委托经营协议》第五条第8款、第六条约定了违约责任及违约金，被告认为违约金的约定金额过高，与原告产生的实际损失不吻合，应当以当事人的实际损失为依据进行调整。（1）第二项诉讼请求中被告延期支付租金给原告造成的损失为银行同期贷款利息，所以应该调整为按照全国银行间同业拆借的1年期市场报价利率计算。（2）第三项诉讼请求500,000元的违约金约定不但过高，且是没有理由的约定。原告主张继续履行协议并支付其返租租金，其第二项诉讼请求已经主张了损失，该项主张就没有任何事实依据及法律依据；如果协议解除并终止履行，那么按照协议约定被告后续6年尚需支付给原告的收益金合计几万元，扣除其房屋正常收取的租金，其产生的损失也仅仅是很少的数额，不可能是500,000元，所以该项诉讼请求无任何依据，不同意支付原告变更的违约金数额150,000元。三、为维护原告等各位小业主的合法权益，被告认为双方应该协商解除《委托经营协议》，由被告将受托管理的商铺交还原告自己经营管理或者另行委托其他主体进行经营管理。这样，不会因为被告的欠债行为影响原告等各位小业主的现有租金收益，也不会影响现有的还可以继续承租铺面继续经营的承租户，保证商业中心正常运转，让被告10年来付出心血经营起来的商业中心的现状、成果不会付之东流。本院经审理认定事实如下：2009年12月22日，原告普皓向昆明裕顺房地产开发有限公司购买位于建水县（已包含公摊面积的参考建筑面积为47.51㎡）。2010年5月10日，原告普皓作为甲方产权所有人，被告奥城公司作为合同乙方，双方签订《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》，合同约定甲方将其所有的上述商铺委托给乙方经营，甲、乙双方合作期限为15年（自2010年11月1日到2025年10月31日止）。双方对合作期限内的委托收益金标准及支付方式进行了约定，其中第三条第5项约定“乙方将第九年至第十一年（自2018年11月01日到2021年10月31日）每年以总房款7%，即固定值￥24171.40元，（大写贰万肆仟壹佰柒拾壹元肆角整）三年共计￥72514.20元，（大写：柒万贰仟伍佰壹拾肆元贰角整）作为商铺委托税前收益金；该期第一笔商铺委托税前收益金￥24171.40元，乙方于2019年11月01日前支付给甲方；该期第二笔商铺委托税前收益金￥24171.40元，乙方于2020年11月01日前支付给甲方；该期第三笔商铺委托税前收益金￥：24171.40元，乙方于2021年11月01日前支付给甲方”。第五条双方权利义务第8项约定“在本协议期满前，乙方不得单方解除协议。否则视为违约，并应承担支付协议期内的租金的责任。”第六条违约责任第1项约定“本合同签订后，双方均应严格遵守，若一方违约，除赔偿守约方损失外，还须向守约方支付人民币50万元（大写伍拾万元整），作为违约补偿。”第2项规定“乙方未按约定支付委托收益金的，每逾期一日应按未交委托收益金的1%向甲方承担违约责任，……”等内容。协议签订后，原告普皓将商铺交给被告奥城公司经营管理，奥城公司在双方达成合议扣除代缴税费后，已支付给原告截止至2019年10月31日的商铺委托管理收益金。因被告未于2020年11月1日前支付原告第十年（2019年11月1日至2020年10月31日）的商铺委托管理收益金。2020年10月20日，被告奥城公司通过发送手机短信／彩信及张贴《通知函》方式通知原告等业主，被告决定自2020年10月31日起解除、终止被告与各业主签订《委托经营管理协议》，分别对《委托经营管理协议》起算时间自2019年4月、9月、10月1日到2020年4月、9月、10月30日止应支付给各位业主的委托管理收益金，被告将扣减4个月的疫情减免损失后进行交接、支付。在诉讼过程中，原、被告双方一致同意由被告代扣代缴税费，并向原告支付商铺委托管理收益金。原告2019年11月1日至2020年10月31日的商铺委托管理收益金为24,171.49元，被告代扣代缴税费1462.38元，实应付原告22,709.11元。对被告要求扣减4个月疫情期间租金的意见，原告不同意扣减，被告未提交证据证明其主张；原告主张涉案商铺系其贷款购买，被告拖欠商铺委托管理收益金的行为给原告造成的是利息损失，影响其办理房产证。被告认可原告方利息受损的主张，同意按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付给原告利息损失；双方对解除《委托经营管理协议》未形成一致意见，被告表示愿意继续履行协议。上述事实，有双方当事人陈述及原告方提交的双方无争议的《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》《商品房购销合同》、原告手机短信截图、被告张贴的公告及被告提交的双方无争议的《第九年（2019年）付收益金总合计》《1号楼1-2-6、7、8、9收益金支付表》等材料在卷证实，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”原告普皓与被告奥城公司签订的《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。普皓已按约定将其商铺交给奥城公司经营管理，履行了合同义务，奥城公司按约定应于2020年11月1日前向普皓支付第十年（2019年11月1日至2020年10月31日）的商铺委托管理收益金，但奥城公司未按约定支付普皓第十年的商铺委托管理收益金。对普皓主张继续履行合同，要求按双方形成的一致意见由被告代扣代缴税费1462.38元，将剩余委托管理收益金22,709.11元支付给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告主张应减免4个月疫情期间租金之辩解意见，因未提供证据证实，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告奥城公司未按约定支付原告第十年商铺委托管理收益金，单方面通知原告解除、终止合同，其行为已构成违约，原告普皓主张奥城公司支付违约金，符合合同约定和法律规定。奥城公司提出按约定支付违约金过高，请求调低的辩解，因原告的损失实际为被告未支付第十年委托管理收益金的利息损失，根据合同约定每天按未支付委托管理收益金的1%计算违约金及原告要求被告支付违约金150,000元的诉讼请求，已过分高于原告的利息损失，故对奥城公司请求调低违约金的辩解，符合法律规定，本院予以支持。根据案件实际，逾期时间计算至普皓向法院主张权利之日，即自逾期之日2020年11月2日起至起诉之日2020年11月19日止，共计18天。以被告代扣代缴税费后实际应付的委托管理收益金22,709.11元为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算（22,709.11元×同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×18天×130%）较为适宜。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，奥城公司按约定应于2020年11月1日向普皓支付第十年商铺委托管理收益金，但奥城公司至今未支付，其行为已构成违约。违约方不享有单方面解除合同的权利，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。奥城公司作为不享有解除权的一方，其通过发送手机短信／彩信、张贴《通知函》方式通知原告解除、终止双方签订的《委托经营管理协议》，不发生租赁合同解除的效果。普皓作为守约方拒绝解除合同，不违反诚实信用原则。被告奥城公司经营亏盈属于其承租商铺经营管理中出现的商业风险，系其在订立租赁合同时应当预见。对原告要求被告继续履行协议的诉讼请求，本院予以支持，对奥城公司要求解除委托经营协议，将商铺交还原告的辩解意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告建水县奥城百货有限公司于判决生效后十五日内代扣代缴普皓第十年（2019年11月1日至2020年10月31日）商铺委托管理收益金24,171.40元之税费1462.38元，将其余委托管理收益金22,709.11元支付给原告，并支付原告自2020年11月2日起至2020年11月19日止的违约金（以22,709.11元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。二、原告普皓与被告建水县奥城百货有限公司签订的《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》继续履行。三、驳回原告普皓的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3780元，减半收取计1890元，由被告建水县奥城百货有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陆昱文二〇二〇年十二月十七日书记员  董秋月