大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初3696号原告:大连创意产业项目发展有限公司，住所地大连市中山区港湾街1号15库。法定代表人：韩强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张方盈，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马郁凯，系辽宁恒信律师事务所实习律师。被告：尚岚（大连）美容会所有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港湾街1号15库二层B06-1-1号。法定代表人：王小宁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘霖，系辽宁海大律师事务所律师。原告大连创意产业项目发展有限公司诉被告尚岚（大连）美容会所有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连创意产业项目发展有限公司的委托诉讼代理人张方盈、马郁凯，被告尚岚（大连）美容会所有限公司的委托诉讼代理人刘霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金854638.3元、空调电费6647.14元、水费1606.80元、营销费5615.18元；2、请求判令被告向原告支付逾期违约金（以欠付租金868507.42元为基数，以年利率24%为利率，自2019年10月31日计算至付清之日止）；3、案件诉讼费由被告负担。事实与理由：原告（甲方）与被告（乙方）于2018年4月8日签订《租赁合同》及相关附件，约定由被告向原告承租位于大连市中山区房屋用于经营，租赁面积398.21平方米，租赁期限自2017年5月8日起至2019年10月31日止，原告提供62日的免租装修期（即2017年5月8日至2017年6月7日）。第一个租金计收年度（自2017年5月8日至2018年5月7日）以日租金额4元/平方米计算年租金532008.56元；第二个租金计收年度（自2018年5月8日至2019年10月31日）以日租金额4.2元/平方米计算年租金854638.30元。被告应当于租赁期内向原告支付该房屋的宣传推广费，以年租金1%计算，首年度宣传推广费为5320.09,其后各年宣传推广费应由被申请人于每年提前一个月的25日前或之前向申请人支付。租赁期内和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调共应的各项费用和合同附件所列设施和谁被的开通和/或使用的费用以及合同附件所列的各项费用均应由被告承担。合同约定发生争议协商不成，向甲方所在地人民法院提起诉讼。合同附件约定，被告同意以《15库公共事业项目收费标准一览表》为准缴纳相关费用。甲乙方同时约定，乙方逾期支付租金，每逾期一天按照逾期款项0.1%支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供约定商铺用于其经营使用，但被告未能依约履行各项付款义务。截至2019年12月被告共欠租金854638.3元、空调电费6647.14元、水费1606.80元、营销费5615.18元，合计868507.42元人民币并支付租金逾期支付的违约金。被告逾期支付上述款项的行为已严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如诉请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。因原告违约在先致使租赁商铺不符合合同约定用途，租金应该减免。被告自2018年12月停交租金行为行使不安抗辩权，减少损失的合法行为。一、《租赁合同》为原告出具的格式合同，合同条款显失公平，对承租方义务有诸多不合理约定。《租赁合同》第十一条约定设备出现故障需向原告提出维修申请，未获原告书面同意不得暂停或停止营业；第十三条约定未经原告书面同意，被告不得终止合同。2017年5月至2019年10月期间，原告对所有商户全面违约，商户的诉求和申请没有一项得到原告的答复和解决。正是受不公平格式条款约束，致使在原告根本违约的情况下，被告赔本经营，蒙受损失；二、原告在诉状所述双方签订的《租赁合同》、相关附件及合同约定被告应承担义务的真实性被告认可，但需要明确的是：合同约定了被告义务也同时明确约定了原告的义务。《租赁合同》第十条约定原告义务：1、系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局。2、统一进行广告宣传和市场推广，提高15库知名度。3、建立完善的购物指示系统，合理引导客流，提供优质的硬件设施和软装配套，为消费者营造舒适的环境。4、维护正常的经营秩序，坚决杜绝假冒伪劣产品和不规范企业入场经营，坚决打击、价格欺诈等违规行为，保障乙方合法经营权益，为乙方提供安全、有序的经营环境。5、为乙方提供供水、供电、通信、暖气、空调的设施设备，并协调相关部门及单位做好公共配套服务。6、为乙方提供公共区域保安、保洁、消防、四害消杀等物业配套服务。对以上合同义务，原告完全没有履行，具体如下：1、宣传推广方面。2011年5月15库开业至2016年，5年期间15库做了大量的社会推广活动，并通过活动把一个老仓库改成的商业体，推向了几乎大连人人皆知的品牌圣地。但自2017年下半年开始，15库不仅不做任何推广活动，原有的品牌商家陆续离开15库，使得15库成为一个只有三分之一商家运营的楼宇。2、设备设施问题。自2015年以来，15库的公共设备设施老化严重。1）、空调问题：2018年7月正值年度最高温月份。15库提供的中央空调出现系统故障，无法制冷。被告多次报修，原告没有及时解决，无法营业。被告不得不停业，导致客户流失，经营收入下降。2）、电梯问题：电梯是所有商业体都需要时刻保证良好的重要设备。而15库的电梯运行情况一直不好，经常停梯，直至最后达到停用状态。3）、漏水问题：自2017年以来，被告门外的公共区域就一直存在漏水情况。被告多次向物业报修无果。被告门前长年放着2个接漏水的桶；并且漏下来的水存在异味，应该为下水渗漏；漏水的范围不断变化和扩大，经常滴漏到消费者头上。数名客户因为头上被滴上带有异味的脏水投诉，被告不得不对商户补偿，遭受严重的经济损失。这一漏水问题，自2017年10月开始发生，一直到2019年5月三楼戴思林餐厅离开15库结束。4）、供暖问题。2017年不能正常供暖，2018年，2019年无供暖。3、运营环境问题。15库的公共运营环境管理应是原告的义务。然而在2017年5月之后环境恶化。1）、其他店铺装修影响：被告对面店铺为信融联合办公室，装修期间自2018年8月至9月。这一期间的装修过程中，产生的噪音、异味尤其是粉尘对被告室内的环境造成了极大的影响，并且使得被告损失了客户，造成经济损失。不仅如此，店内员工受到粉尘及异味的影响导致严重的身体不适，并赴医院检查、就诊。这一期间，被告多次与管理方进行沟通，并未得到任何解释和解决。这次的影响特别大，不仅是损失客户影响经济收入，还造成了数天的停业，员工赴医院检查就诊。2）、停车场施工影响：15库停车场围挡进行施工，地面挖沟施工，白天作业。灰尘与噪音对被告这样的南侧商户环境影响比较严重，客人白天美容按摩已无法休息。不仅如此，由于施工围挡还造成了进入15库的路线封堵，很多客户认为15库倒闭了。3）大连商家撤店，客流量不足；三、就租金和相关费用情况问题。1、就租金问题，与合同约定金额相比，被告确实少交租金868507.42元，但此部分租金应该予以免除。被告作为美容机构，自2012年5月8日至合同期结束，已在15库经营了七年。七年里，被告与原告签订了两次租赁合同。第一次为2012年5月8日至2017年5月7日，被告按时缴纳全部费用；第二次为2017年5月8日至2019年10月31日,合同约定租金1386646.86元、宣传推广费13866.47、履约保证金150523.38元。被告已付租金532008.原告所述被告比合同约定租金少交了868507.42元属实，但少交租金是因为原告的违约行为导致被告的巨大损失，被告依法行使抗辩权减损。2、就水费和空调费问题，庭前被告曾多次与原告联系要求对账未果，故在没有对账情况下被告不认可有水费和空调费费用。3、就营销费问题，原告没有依据合同约定营销故不应该收取营销费用。4、另外原告第一期租赁期履约保证金127178元及装修保证金19911元顺延做为了第二期的履约保证金，保证金应抵减租金。5、就违约金问题，被告无过错不应该承担违约金。综上所述，本案为《租赁合同》纠纷，《租赁合同》为典型的有偿用益合同，是双务法律关系，是两个对立的给付，一是出租人作为债务人而为用益权能的给付，一个是承租人作为债务人支付租金的给付。两个法律关系是牵连法律关系，是两个给付的交换，一方不能完全履行义务，另一方有权停止给付。《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告违约，不能保持租赁物符合合同约定用途，导致合同目的无法实现，造成被告损失，违约责任应由原告承担。被告签订合同后投资了400余万元购买设备和进行装修，结果被关在了15库中挨打遭受损失，中止支付租金的行为是在依法减少损失、依约行使抗辩权，无过错，更不应承担违约责任。故请求依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关证据进行了审查。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告（承租方、乙方）与案外人大连港集团有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同书》，承租案外人位于大连港区内建筑面积约为26333.66平方米的15#仓库（实际使用和占地面积以附图为准）及库内的起重设备；租赁期限为壹拾年零柒个月，即自2009年4月1日起至2019年10月31日止；该建筑物每年平均租金为300万元，其中2009年11月1日-2010年10月31日、2010年11月1日-2011年10月31日年租金分别为200万元；从2011年11月1日开始至2019年10月31日止，年租金为325万元，10年租金总计为3000万元；在该租赁物租赁经营期间，电话费、水、电费、采暖费、煤气费等由乙方按时向归口管理部门缴纳，并由乙方承担违约责任。2018年4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方具有使用权的15库，位于大连港内，建筑面积约为26333.66平方米，该仓库的所有权为大连港集团有限公司所有，甲方同大连港集团有限公司签订《租赁合同书》，取得该仓库的承租权及转租权；甲方同意将位于大连市中山区港湾街1号15库铺位号B06-1-1出租给乙方，该商铺建筑面积为398.21平方米；乙方的经营品牌为尚岚美容，经营业态为美容；租赁期限自2017年5月8日起至2019年10月31日止，给予62日免租期；经甲、乙双方商议，乙方租金按租赁面积计算，付款周期为每6个月一付，合同期内乙方共计应支付甲方租金1386646.86元，租金标准及支付时间详见《合同基本信息及缴费清单》（附件三）；租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；关于履约保证经约定，乙方应于本合同签订之时向甲方交纳履约保证金，履约保证金的金额为人民币150523.38元，当履约保证金因乙方违约导致扣除后余额不足时，经甲方书面通知，乙方应在五个工作日内补足已扣除的金额，如乙方超出十五日未补足，甲方视同乙方违约并有权解除合同；本合同期满后，若甲、乙双方不再续约，在甲方核实乙方已全部履行与消费者所签销售合同并将商铺恢复原状、设备设施完好的交回、清算完相关费用、注销该商铺工商营业执照后，甲方在乙方将商铺恢复原状并交还该商铺后的六个月内一次性退还乙方所交纳的履约保证金（不计利息），若乙方违反本合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留履约保证金并追究乙方的违约责任或赔偿责任；关于宣传费用约定，甲方负责市场的统一宣传工作，乙方应当向甲方支付宣传推广费，甲方所收取的推广费有甲方包干使用，宣传推广费的标准为乙方每年租金的1%，宣传推广费的支付方式为年付，支付时间均为每个付款周期的上月25日前；关于水费、电费采暖费用代收约定，按照甲、乙双方约定，由甲方代收代缴水费、电费、采暖费等相关费用，资费标准详见《公共事业项目收费标准表》（附件四），乙方同意按照大连市及大连港的相关部门收费规定进行交费，交费时间为每月25日前，如逾期，乙方将按相关规定缴纳滞纳金；关于甲方责任约定，甲方应系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局；统一进行广告宣传和市场推广，提高15库知名度；甲方应为乙方提供供水、供电、通信、空调的设施设备，并协调相关部门及单位做好公共配套服务；为乙方提供给公共区域保安、保洁、消防、四害消杀等物业配套服务；；乙方应按照本合同约定的时间支付租金、履约保证金、宣传推广费、水费、电费等各项费用，每逾期一日，乙方应按逾期款项的0.1%向甲方支付违约金，超过15日，甲方视同乙方违约并有权终止本合同。《租赁合同》附件三《合同基本信息及缴费清单》约定：2017年5月8日起至2018年5月7日，租金单价为4元/平方米/天，租金金额合计为532008.56元；2018年5月8日起至2019年10月31日，租金单价为4.2元/平方米/天，租金金额合计为854638.3元；宣传推广费，第一年，金额为5320.09元，第二年为8546.38元；合同履约保证金相当于三个月标准租金为150523.38元。《租赁合同》附件四《公共事业项目收费标准表》约定：水费每吨7.8元（供水单位标准），电费每度1.394元（大连港电力公司标准），空调电费每度1.394元（大连港电力公司标准，以外机电表及终端计量为准），环保排污费每吨2.62元（按相关政府部门规定对本项目核定后再另行交费）。合同签订后，原告向被告交付案涉商铺，被告按月装修、经营。被告交付履约保证金127178元及装修保证金19911元。后被告未能案涉交付租金，尚欠付原告租金854638.3元。被告尚未搬离案涉商铺。另查，2017年下半年开始，被告所在的15库的管理出现问题。根据证人邹某（系原告原出纳）证实，15库2018年、2019年暖气费、消杀费未付，电梯、空调、消杀均未按约定及相关规定进行维保，导致15库内电梯、空调存在停运、漏水现象，2018年开始出现大量商铺撤店，基本空置。关于宣传方面，原告使用的名称为“15庫SINCE1929”的微信公众号于2017年8月24日发布名为“‘水墨·古风’东元书画创作展将与8月27日十五库隆重举办”，经本院查明，该文章系原告公众号最后一篇文章。原告在庭审中举证的宣传文章，均是其他机构撰写发布在其他媒体上的文章，均不是原告自行发布、宣传。本院认为,原、被告之间签订的《租赁合同》及相关附件系当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行义务。不履行义务或者履行义务有瑕疵，应属违约，应按照合同约定和法律规定承担相应的法律责任。现原告已将案涉房屋交付被告使用，被告理应按照约定缴纳租金，现被告确认尚欠付租金为854638.3元，本院予以认可。被告承租的商铺位于15库内，其签订合同的目的即要依靠15库的环境、商誉实现自己经济利益最大化。原告作为出租人、15库的管理人，不能仅将案涉房屋以高额价格出租给各商户，收取租金，还应保证15库处于正常经营状态，商誉不受影响。根据庭审查明的情况、证人证言、15库实际经营状况，可以确认自2017年下半年开始，原告出现管理不善的情况，其行为已严重导致15库经营困难，大批商户撤店的现象。原告在履行合同时，已出现违约行为，虽该违约行为未达到根本违约之程度，但亦应承担相应的责任，故原告请求的违约金，本院不予支持。关于原告要求被告给付空调电费6647.14元、水费1606.80元之诉请，鉴于原告并未提供相应证据证明案涉房屋产生的实际水费、空调费的吨数、瓦数等，该项诉请，本院不予支持；关于原告请求的营销费5615.18元，原告最后一次的宣传活动为2017年8月，在较长时间内都没有实际履行了宣传推广义务，故该诉请本院不予支持。关于被告辩称应抵扣履约保证金一节，因被告尚未撤离案涉房屋，根据合同约定，保证金无法予以退还，待条件成就后，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告尚岚（大连）美容会所有限公司应于本判决发生法律效力后十日内给付原告大连创意产业项目发展有限公司租金人民币854638.3元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；二、驳回原告大连创意产业项目发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13520元，由原告大连创意产业项目发展有限公司负担1620元，由被告尚岚（大连）美容会所有限公司负担11900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  张 弘人民陪审员  王圣云人民陪审员  李 俊二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  周思雨