广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0226民初1340号 原告：黄川宇，男，侗族，1981年10月12日出生，住广西壮族自治区三江侗族自治县八江镇三团村三团屯76号之一,现住广西壮族自治区三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：杨鑫鹏，男，广西启泽律师事务所律师。 被告：广西三江县新型城镇建设发展有限公司，住所地：广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇中鑫公园售楼部二楼。统一社会信用代码：91450226096541281L。 法定代表人：阳曜丞，总经理。 原告黄川宇与被告广西三江县新型城镇建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨红玉独任审判，书记员覃珍芳担任法庭记录，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告黄川宇的委托诉讼代理人杨鑫鹏到庭参加诉讼，被告广西三江县新型城镇建设发展有限公司无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄川宇向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金49374元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年2月5日就三江县沿山路北原鸡场片区富安家园x栋x单元x室签订《商品房买卖合同（预售）》(编号：201702208)，合同约定“按照建筑面积计算价款，该商品房单价为每平米人民币2705元，总价款为人民币350541元。”该房屋交付期限在2017年12月18日前，合同第十二条约定了逾期交付责任，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.50的违约金。”签订合同之后，原告依约向被告支付全部购房款，但被告未按期交房。逾期交房期间自2017年12月19日计至2020年7月15日，被告逾期交房939天，被告支付原告逾期交房违约金49374元（350541元×0.015%×939天）。为维护自身的合法权益，原告现特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。 为证明其主张，原告向本院提供下列证据：1.《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议二》各壹份，拟证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，约定了房屋交付期限、逾期违约金计算标准等及原被告对商品房买卖合同的补充；2.收据、广西农村信用社转账业务凭证各壹份，拟证明原告向被告支付购房款；3.税收缴款书壹份，拟证明原告按照合同约定向被告支付完购房款并依法纳税。 被告广西三江县新型城镇建设发展有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提供书面的答辩状和证据材料，视为放弃答辩及举证、质证的权利。 本院认为，原告提供的证据1、2、3来源真实、合法，与本案有关联，符合民事证据的相关规定，被告亦未提出异议，本院予以采信。 为查明案件事实，本院向三江县住房和城乡建设局（以下简称“三江县住建局”）查询了涉案商品房所在房屋的竣工备案情况，三江县住建局向我院提供《情况反馈》壹份，证明截止2020年11月26日，三江县住建局未收到富安家园1-19栋的竣工备案申请。经庭审质证，原告对该份证据无异议，本院予以采信，并确认富安家园1-19栋尚未进行竣工验收备案的事实。 根据上述采信的证据及当事人在庭审当中的陈述，本院确认本案的法律事实如下：2017年2月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201702208，约定原告购买被告位于三江县沿山路北原鸡场片区，预测建筑面积共129.59平方米，其中套内建筑面积113.65平方米，分摊建筑面积15.95平方米。商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2705元，总价款为人民币350541元（大写叁拾伍万零仟伍佰肆拾壹元整）。合同第四章商品房交付条件与交付手续。第九条：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条：交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年12月18日前，向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.85%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。附件十一补充协议。一、关于“商品房交付条件与交付手续”的补充约定。（一）如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付商品房，不承担违约责任：1、遭遇不可抗力。不可抗力除包括因战争、动乱、空中飞行物坠落公共突发事件、发生重大疫情或其他原因造成的罢工、停工、爆炸、火灾等外。还包括：当地地震部门规定的烈度6级以上的地震；当地气象部门发布的正面吹袭三江县的8级（含8级）以上台风；中雨及以上的降雨；发现文物或地下障碍物；一周内停水、停电、停气造成停工累计超过8小时（每8小时计算为一天，不足8小时按一天计）；现在技术条件无法克服的困难等；3、因政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制等重大行为（以有关部门文件、通知为准）及中考、高考等原因，工地被要求停工而导致工期延误的，据实相应延期交付；4、出卖人将竣工资料或报告提交政府相关部门后（以相关部门收到资料或报告日为准），对于等待验收或测量（包括等待验收或测量结果）所需的时间，据实相应延期交付。2017年2月6日，原、被告双方还签订《商品房买卖合同（预售）补充协议（二）》，内容包括：买受人与出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，购买富安家园小区（三江县扶贫生态移民项目暨棚户区改造项目）的x幢x单元x层x号，现双方经平等、自愿协调一致，达成以下补充协议，共同遵守。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款。 另查明，2019年12月18日，原告自行入住涉案商品房。至2020年11月26日止，涉案工程未向行政部门进行竣工备案。 本院认为本案的争议焦点为应如何确定逾期交房的违约金？本院围绕该争议焦点进行如下评析。 一、关于逾期交房天数的认定问题。本院认为，逾期交房天数应从合同约定的交付之日的第二日起开始计算至被告实际交付房屋之日止。对于交房时间应如何确定的问题，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，商品房的交付首先要符合建设工程质量验收标准，同时还应符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件。合同第九条：商品房交付条件已约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”即开发商在合同约定的交房期限内取得了政府部门验收合格的备案证明并取得房屋测绘报告，才具备合同所约定的交付条件，否则视为不具备合同约定的交付条件。本案中，原、被告约定的交房时间为2017年12月18日前，原告黄川宇虽于2019年12月18日自行入住涉案商品房，但直至2020年11月26日止，涉案商品房尚未向行政部门进行竣工验收备案，未达到合同约定的交房标准。因原告主张逾期交房违约金的终止时间为2020年7月15日，该日期在被告取得政府部门验收合格的备案证明并取得房屋测绘报告之前，故逾期交房违约金计算的终止时间应为2020年7月15日为宜。因此本案逾期交房天数为2017年12月19日至2020年7月15日，共计939天。关于顺延交房天数的问题，因合同附件十一已有“（一）如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付商品房，不承担违约责任：3、因政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制等重大行为（以有关部门文件、通知为准）及中考、高考等原因，工地被要求停工而导致工期延误的，据实相应延期交付；”的约定，故本院认为，自原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》之日即2017年2月5日起至合同约定的交房时间2017年12月18日止期间，需顺延交房天数5天（中考3天，高考2天）。综上，本案的实际逾期交房天数以本院核算的934天（939天-3天-2天=934天）为准。 二、关于违约金计算标准问题。关于违约金计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.85%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”本案被告广西三江县新型城镇建设发展有限公司逾期交房天数为934天，现原告主张按日万分之1.5计算违约金，符合合同约定，故本案被告应向原告支付违约金49110.79元，即350541元×934天×0.00015=49110.79元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西三江县新型城镇建设发展有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告黄川宇支付逾期交房违约金人民币49110.79元； 二、驳回原告黄川宇其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案案件受理费1034元，减半收取517元（原告已预交），保全费514元，由被告广西三江县新型城镇建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  杨红玉 二〇二〇年十二月七日 书记员  覃珍芳