重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初3301号原告：杨昌中，男，1965年12月10日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：龙会祥，重庆泰升律师事务所律师。被告：王川，男，1987年3月10日出生，汉族，住重庆市大足区。原告杨昌中诉被告王川农村建房施工合同纠纷一案，原告于2020年7月14日提起诉讼，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月24日、2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告杨昌中及其委托诉讼代理人龙会祥到庭参加诉讼，被告王川经本院合法传唤于开庭之日未到庭诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨昌中向本院提出诉讼请求：1.被告支付集资建房款15万元，并从起诉之日起，以年利率6%支付资金占用费至付清款时止；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼请求中年利率6%的利率变更为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率。诉讼中，原告杨昌中自愿放弃对资金占用费的主张。事实和理由：为促进农村城镇化建设，由原告在原水井二组(现在叫金山镇街村四社)修建“巴渝新居金和花园”，为方便工程建设和管理，原告自行成立了一个“大足县金山镇巴渝新区金和花园”，未在工商局和相关部门备案。2013年7月27日，原告与被告签订《金山镇街村金合花园集资建房协议书》，被告自愿参加新村建房，被告的住房面积为126平方米，共计建房款为23万元，协议签订后，被告向原告支付了8万元建房款，至今还欠15万元建房款未支付给原告，经原告多次催收，被告都未予支付，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告王川未到庭应诉亦未向本院提交书面答辩意见。原告杨昌中为支持其诉讼请求举示如下证据材料：证据一、金山镇街村金合花园集资建房协议书一份(2013年7月27日)。拟证明被告自愿参加新村建房，在原水井二组即现在的金山镇街村四社修建新村，被告的房屋合同号为×楼×单元×号，房屋面积为126平方米，房价款23万元。合同第三条第3款约定了被告应在工程基础完工时交纳30%，工程主体完成交纳7%，工程竣工交付建房户前结清所有一切费用。第四条约定在被告交纳集资建房后，原告应在12个月内交付房子；证据二、收款收据两张。拟证明被告在2013年7月27日向原告交付5万元，2014年2月7日交付了3万元，合计向原告交付房款8万元；证据三：1、城乡居民建住宅用地申报书一份(申请人为王川，住址为金山镇街村四社，有金山镇街村、大足区房屋和资源管理局、金山镇政府签署的同意及盖章)；2、重庆市土地房屋权属登记审核表一份，拟证明王川房屋地址是大足区金山镇街村四组×栋×单元×号；3、村镇规划建设许可证一本、村镇规划选址意见书一本、土地房屋权属登记申请书，拟证明被告参与了新村金合花园集资建房，在大足区城乡建设委员会的行政审批许可证上也有被告名字；4、农房建设工程竣工验收合格证一份、金山镇金合花园农民新村分配表一份。拟证明金合花园工程在2014年1月2日经大足区城乡建设委员会验收合格，并颁发了竣工验收合格证，同时证明金合花园具备交房条件；证据四、房屋移交协议书一份、EMS快递单、退回的邮件、EMS查询截图。拟证明是原被告双方签订的房屋移交协议书，新村建设是2012年4月30日就修建好了，在2014年验收的，这个房子在2012年6月11日移交给被告，协议后签，是先交房。证明原告实际是在2014年4月向被告发送了书面的接房通知书，双方并办理了房屋移交协议；之后，原告于2020年10月28日再次通过中国邮政EMS向被告送达了接房通知书，要求被告在接到接房通知书后三日内到杨昌中处办理接房手续。被告不接听EMS的电话，没有找到被告，最后快件被退回；证据五、证人程某、证人周某某的出庭证词。证人程某是金合花园的集资修房户。其证实：2014年4月20日-4月30日期间，杨昌中交房时向集资修房户送达书面的接房通知书，说的是所有的集资建房户都在这个期间去接房。集资建房协议、交房协议都签了的。是杨昌中承建金合花园建设项目。集资建房款是直接交到杨昌中他们那里的。证人周某某是金合花园的集资修房户，现居住在金合花园×栋×号。杨昌中2014年4月20日左右交房是送了交房通知的。周某某的购房款已经付清，购房款是交给杨昌中的，因为是杨昌中修的房子，周某某已拿到房产证了。被告王川未到庭应诉亦未提供证据，视为被告放弃举证质证的权利。对原告提交的上述证据，证据一、二、三、四中除房屋移交协议书不予采信外，其余证据均属书证原件，与待定事实相关联，本院予以采信并载卷佐证，对证据五的证人证言，无相应证据佐证其证言的真实性，本院不予采信。根据当事人的陈述结合本院采信的证据，本院认定事实如下：2013年7月8日，王川等120户申请集资建房，修建地点在金山镇街村原水井二组，修建小区命名为巴渝新居金合花园。大足区金山镇街村社区居民委员会同意并在王川填报的《大足县城乡居民建住宅用地申报书》盖章。2013年7月27日，杨昌中(甲方)与王川（乙方）签订《金山镇街村金合花园集资建房协议书》，约定：根据大足县足府发18号文件精神，促进农村城镇化和农村的经济发展。决定在原水井二组修建巴渝新居金合花园。乙方自愿参加新村建房。经甲、乙双方协商，达成合作共建新村协议如下：一、凡在水井新村规划区范围内参加合作建房的社员户，先订为准。二、申请参加集资建房的资金金额计算标准缴纳。三、甲方按政策规定，以门市、住房建筑面积单独计算。1、双方的权力和义务：（1）、根据乙方申请住房为126平方米；建筑面积126平方米。（2）住房为6楼（在×单元×室），为3室2厅（含厨厕），共计23万元。大写：贰拾叁万元正。2、乙方向甲方缴纳的集资建房定金款，作为建房资金，按政策规定：不计息，不退本。3、乙方向甲方缴纳集资建房定金元；工程基础完成缴纳30%；工程主体完成缴纳7%，工程竣工缴付建房户前所有一切费用，结清余款。4、甲方在乙方缴纳集资建房款后，以正式开工之日起12个月内，向乙方交付修建的门市和住房。超期甲方负责承担乙方的经济损失（除不可抗拒的因素之外），如因乙方资金不到位，造成的停工损失由乙方自行负责。5、甲方待新房建成后，负责为乙方办理完善有关门市、住房房地产权证手续，办完手续有关的费用由甲方自行负责。6、甲方负责水、电、气安装到户，费用由甲方自行负责（但不含户头费、户头费由乙方自行负责）。7、违约责任：甲方负责所建服务工程施工，保证工程质量，按时交付使用，在甲方催缴纳建房款时，乙方必须交纳建房款，交纳后不得随意退资，否则前期的交款，一切作为违约放弃处理。8、未尽事宜，经甲乙双方协议后，双方签字生效。此协议一式二份，甲乙双方各执一份。该协议书尾部王川在乙方一栏签名盖指纹，甲方杨昌中，并加盖了大足县金山镇巴渝新区金合花园专用章。协议书签订同日，王川向杨昌中缴纳建房款5万元；于2014年2月7日又缴纳建房款3万元，共计缴纳建房款8万元。2013年12月25日，原重庆市大足区城乡建设委员会发放《重庆市大足区村镇规划建设许可证》，对王川、郑兴文等102户的建设项目，经审核，准予建设。杨昌中进场实际进行施工，巴渝新居金合花园建设工程于2014年1月2日通过竣工验收并取得《农房建设工程竣工验收合格证》。工程竣工验收合格后，杨昌中向重庆市大足区国土资源和房屋管理局申请办理房权证书。同时，将所有房屋、门市交付给各购房户。其中王川的房屋（合同号×楼×单元×号，办证号×幢×单元×层×号）通知王川接房，王川至今不办理接房手续。王川至今尚欠建房款15万元未付。杨昌中经催收未果，即于2020年7月14日起诉至法院。并于2020年10月29日向王川再次发送接房通知，但未妥投邮件被退回。原告陈述：金合花园集资建房的住房和门市一共是155户，现在有95%都已经住进去了，清水房只有四、五家。王川这户没有装修也没有住，王川没有在家。本院认为，本案争议的焦点是：一、原告与被告签订的《金山镇街村金合花园集资建房协议书》的效力；二、付款条件是否成就。对此，本院认为，评述如下：涉案房屋系集资建房，虽然本案被告住房建筑面积约126㎡，但本次集资建房户高达102户多。依照《重庆市村镇规划建设管理条例》第五十二条第一项规定：“限额以上村镇建设工程，包括下列村镇建设项目：……四层以上或者建筑面积五百平方米以上住宅或者跨度在六米以上的单层民用建筑……”;依照《重庆市村镇规划建设管理条例》第二十条规定：“村镇建设工程的勘察、设计、施工等建筑活动，按照限额以上工程和限额以下工程的分类进行管理。……集体建设用地上限额以上村镇建设工程的勘察、设计、施工等建筑活动的监督管理，由区县(自治县)城乡建设主管部门或者受其委托的乡（镇）人民政府参照《中华人民共和国建筑法》、《重庆市建筑管理条例》等法律、法规规定执行”，由此可见，原告承建的建设工程的建筑面积应当属于限额以上的村镇建设工程，应当适用《中华人民共和国建筑法》的相关规定；其次，本案原告杨昌中系自然人，无法取得建筑资质及相应等级证书；最后，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项规定“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的”。综上，原告杨昌中系自然人，作为本案工程承包人缺乏相应建设工程施工资质，其与被告王川签订的《金山镇街村金合花园集资建房协议书》依法应属无效。对建房款的支付条件是否成就问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。本案中，虽然双方签订的《金山镇街村金合花园集资建房协议书》无效，但涉案工程已经竣工验收合格。因此，原告有权要求被告支付未付建房款。根据原告与被告签订的《金山镇街村金合花园集资建房协议书》约定，被告应当在原告交付房屋前付清建房款，但被告至今尚欠15万元未付，已经逾期。故原告主张要求被告支付余欠建房款的条件已经成就，被告王川应当支付原告杨昌中余欠的建房款15万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告王川在本判决生效后十五日内支付原告杨昌中建房款15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3300元，由被告王川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李玉辉人民陪审员  刘登富人民陪审员  张克勤二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  李晓欢