山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初8441号原告（反诉被告）：烟台君丰经贸有限公司。住所地烟台市芝罘区南大街300号。法定代表人：高峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：左杰，山东舜天（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓鹏，山东舜天（烟台）律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台豪靓工贸中心。住所地烟台市芝罘区上夼西路024-5号。法定代表人：白玉杰。委托诉讼代理人：韩波，山东嘉翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司（以下简称君丰经贸）诉被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心（以下简称豪靓工贸）、被告白玉杰房屋租赁合同纠纷，本院立案后，原告（反诉被告）君丰经贸撤回了对白玉杰的起诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）君丰经贸的委托代理人李晓鹏，被告（反诉原告）豪靓工贸的委托代理人韩波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）君丰经贸向本院提出诉讼请求：（一）请求判令被告（反诉原告）立即将坐落于烟台市大楼三楼北面房屋一间腾迁给原告（反诉被告），并将房屋恢复原状；（二）请求判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2019年12月25日至2020年8月25日的房屋占用费3333元，自2020年8月26日至腾迁出房屋之日止仍参照租金标准5000元向原告（反诉被告）支付房屋占用费。事实和理由：2008年10月20日，被告（反诉原告）豪靓工贸与烟台市电子技工学校签订《房屋租赁协议》，被告（反诉原告）豪靓工贸承租烟台市电子技工学校所有的位于烟台市大楼三楼北面房屋壹间（建筑面积约35平方米），租赁期限自2008年11月1日起至货款抵完为止，货款金额为55741.09元，年租金为5000元。按照租房协议约定，租赁期限于2019年12月25日到期。2013年6月20日，烟台市电子技工学校下发通知，凡与烟台市电子技工学校签订租房协议及使用该校房屋的客户，现全部由原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司全权经营管理。上述《租房协议》已于2019年12月25日到期，但被告（反诉原告）豪靓工贸仍占用该房屋，拒不腾迁，严重损害了原告（反诉被告）的合法权益。被告（反诉原告）豪靓工贸答辩称：原告（反诉被告）既不是涉案房屋所有权人，也不是涉案租房协议的相对方，其无权要求被告（反诉原告）腾迁涉案房屋并支付房屋占用费，其主体资格不适格，请驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。被告（反诉原告）豪靓工贸提出反诉请求：判令原告（反诉被告）将涉案房屋继续租赁给被告（反诉原告），直至烟台工贸技师学院欠付原告（反诉被告）的剩余货款34389.90元抵顶完毕为止。事实和理由：被告（反诉原告）常年给烟台无线电一厂供应电器元件，截止2011年10月25日，该厂共计拖欠被告（反诉原告）货款90130.99元。期间的2008年10月20日，该厂关联单位烟台市电子技工学校自愿加入该债务履行并与被告（反诉原告）签订租房协议，约定将其所有的烟台市芝罘区南山路9号大楼三楼北面房屋壹间（建筑面积约35平方米）租赁给被告（反诉原告）抵顶该欠款，租赁期限从2008年11月1日起至货款抵完为止；年租金为5000元整。被告（反诉原告）租用上述房屋至今，上述欠款中尚有34389.90元未抵顶完毕，租赁依约未至期。但烟台市电子技工学校于2011年11月并入烟台工贸技师学院八年后的2020年6月，接手该校管理上述大楼的原告（反诉被告）却违反上述租房协议的约定，越权要将该房屋收回，不让被告（反诉原告）继续租赁。被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）主张权利未果，遂提起反诉。本院经审理，对双方无异议事实认定如下：2004年4月28日，被告（反诉原告）豪靓工贸与案外人烟台无线电一厂签署对账单一份，载明烟台无线电一厂截止2004年4月28日欠付豪靓工贸货款55741.09元，烟台无线电一厂盖印予以确认。2008年10月20日，烟台市电子技工学校作为甲方，豪靓工贸作为乙方签署《租房协议》，约定乙方承租坐落于烟台市大楼三楼北面房屋壹间（建筑面积约35平方米），租赁期限自2008年11月1日至货款抵完为止，房屋年租金为人民币5000元。协议签订后，被告（反诉原告）豪靓工贸占有涉案房屋至今。2011年10月11日，烟台市人民政府下发烟政编[2011]1号《烟台市人民政府关于将烟台市电子技工学校和烟台旅游学校整体并入烟台市商贸高级技工学校等问题的通知》，烟台市电子技工学校整体并入烟台市商贸高级技工学校。2020年8月19日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）及其负责人寄送腾房律师函，但电话书写错误，被告（反诉原告）及其法定代表人白玉杰并未收到该快递。对双方有异议的事实，本院罗列如下：（一）案件审理过程中，被告（反诉原告）提交2011年10月28日，烟台无线电一厂出具证明一份，载明“我厂和烟台市电子技工学校是关联单位。我厂原拖欠烟台豪靓工贸中心55741.09元的债务已转给该校，由该校偿还。2004年4月28日后，我厂账目记载的又继续拖欠该中心34389.9元的债务也转给了该校，一并由该校用房屋抵顶，直到顶完全部欠款为止”。原告（反诉被告）同时提交烟台无线电一厂与被告（反诉原告）往来账目的照片打印件8页，证明欠款事实。特别是账目显示，在涉案租房协议签订前的2008年10月10日，烟台无线电一厂欠付被告（反诉原告）豪靓工贸货款985.90元。原告（反诉被告）质证称真实性无法确认，因未加盖烟台市电子技工学校印章，不能证明电子技工学校同意以房租抵顶烟台无线电一厂与被告（反诉原告）之间的欠款。（二）案件审理过程中，原告（反诉被告）提交烟台市电子技工学校于2013年6月20日作出的通知一份，载明“尊敬的各位客户，凡与我校签订租房协议及使用我校房屋的客户，现全部由烟台君丰经贸有限公司全权经营管理。因此今后有关租赁、续租、收租金、水、电费及物业管理等事项请服从该公司的管理和安排，或与该公司协商解决。望周知，谢谢合作”。被告（反诉原告）对该证据的真实性有异议，该通知内容只是由原告（反诉被告）进行日常物业管理，并未授权原告（反诉被告）提起诉讼的权利，该证据证明不了原告（反诉被告）的主体资格适格。（三）诉讼中，被告（反诉原告）提交其工作人员李志强与原告（反诉被告）物业工作人员张辉于2020年6月20日的谈话录音一份，在录音结尾处，李志强讲：“这样我再回过头来找李校长，只要李校长认，你们就认，李校长不认我就搬，是不是这个意思？”张辉讲：“啊对对对”。被告（反诉原告）提交该证据证明，原告（反诉被告）的物业工作人员张辉承认烟台无线电一厂和烟台电子技工学校尚欠被告（反诉原告）货款34389.90元，并让被告（反诉原告）去找烟台电子技工学校留守处的工作人员李振清校长，让李振清给原告（反诉被告）打电话说明还有上述欠款未交接给原告（反诉被告）。因此被告（反诉原告）的工作人员李志强就到李振清处拍摄了烟台无线电一厂与被告（反诉原告）的往来账目，李振清也多次给原告（反诉被告）说明了上述情况。原告（反诉被告）对此质证称，被告（反诉原告）主张该录音是其职工李志强与张辉的谈话录音，被告（反诉原告）应提供李志强的劳动合同、社保缴纳证明、工资流水等相关证据予以证明，因李志强身份无法确认，其谈话内容是否与本案有关联性无法确定，退一步讲该录音如果是原告（反诉被告）职工与李志强的谈话录音，但被告（反诉原告）所称的张辉并不能代表原告（反诉被告）公司的意思，原告（反诉被告）公司对外出具意见需要加盖公司的公章，同时从该录音中并不能看出被告（反诉原告）所主张的内容，恰恰相反，录音中李志强也明确表示，需要找李振清校长确认，如果李振清校长不确认的话他们就搬离房屋，该录音李志强也多次强调学校并未确认被告（反诉原告）所称的34389.9元的债务。另查，2020年7月9日，被告（反诉原告）豪靓工贸作为原告（反诉被告），以烟台无线电一厂、君丰经贸、烟台文化旅游职业学院为被告（反诉原告），向本院提起诉讼，要求三被告（反诉原告）连带偿付原告（反诉被告）欠款34389.90元，并自起诉之日起至实际给付之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。2020年10月28日，被告（反诉原告）豪靓工贸书面向本院提出撤诉申请，本院作出（2020）鲁0602民初5955号民事裁定书，予以准予。再查，涉案房屋坐落于烟台市芝罘区北面，是从东数第一间门朝南的房间。对双方有争议的事实，本院认定如下，原告（反诉被告）提交的加盖有电子技工学校的通知及被告（反诉原告）提交的加盖有烟台无线电一厂印章的证明均为原件，本院对其合法性和真实性予以确认，原告（反诉被告）另行提供的涉案房屋租赁合同及被告（反诉原告）另行提交的账目往来，能够证明上述两证据与本案具有关联性，故上述两份证据予以采信。原告（反诉被告）虽否认李志强与张辉谈话录音的真实性，但其认可该公司有一名张辉工作人员，原告（反诉被告）亦未提供反证证明其主张，故对该录音的真实性本庭予以认可。庭审后，被告（反诉原告）豪靓工贸提供书面补充代理意见：（一）原告（反诉被告）无证据证明烟台市电子技工学校和烟台无线电一厂告知其只欠55741.09元货款和房租只抵顶该部分货款不得抵顶后续又产生的欠款，被告（反诉原告）也不认可其这一主张。按照“谁主张谁举证”的证据证明规则，其应当承担举证不能的后果；（二）原告（反诉被告）上述主张与其提交的《租房协议》第2.1条“至货款抵完为止”的约定不符，该约定并未限定只抵顶55741.09元货款不抵顶全部拖欠货款，其该项主张没有事实依据；（三）烟台市电子技工学校截止2004年4月28日拖欠的55741.09元货款和其此后又陆续拖欠的34389.9元货款性质一样，按照上述《租房协议》第2.1条约定，系同一法律关系，均应由涉案房屋的租金抵顶偿还；（四）烟台市电子技工学校自愿加入烟台无线电一厂的债务履行并将其自有房屋租赁给反诉原告（反诉被告）抵顶该厂的欠款，这充分证明二者系同一主体。且被告（反诉原告）工作人员李志强在录音中从未说过学校只欠55741.09元货款，原告（反诉被告）所谓李志强认可只欠55741.09元货款纯属歪曲事实。（五）本案反诉未过诉讼时效，其本诉原告（反诉被告）主体不适格。本院认为，（一）根据烟台市电子技工学校于2013年6月20日作出的通知可知，原告（反诉被告）君丰经贸全权经营管理包括涉案房屋在内的烟台市电子技工学校房屋，有权利向被告（反诉原告）豪靓工贸收取租金，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）不适格的主张没有事实依据，本院不予支持。(二)本案的焦点问题在于：案外人烟台市电子技工学校与被告（反诉原告）豪靓工贸签署的《租房协议》中约定租赁期限至“货款抵完为止”的理解。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。根据上述规定，应当根据合同条款或者交易习惯来确定《租房协议》中“货款抵完为止”的含义。（三）双方均认可，烟台市电子技工学校与被告（反诉原告）豪靓工贸于2008年10月20日签订的《租房协议》中约定的租赁时间至“货款抵完毕”，是指被告（反诉原告）豪靓工贸与案外人烟台无线电一厂的货款，烟台市电子技工学校签署该《租房协议》的性质应当认定为债的加入。按照交易习惯来讲，长期进行贸易往来的双方对交易货款并非都是立即结清，必然存在着一定的拖延支付的现象，因此债务加入必须以原债务的有效存在为前提，该债务需经债权人和债务人通过协议或者诉讼的方式予以确认。在《租房协议》签署时的2008年10月20日前，烟台无线电一厂与豪靓工贸仅仅于2004年4月28日对账，确认烟台无线电一厂欠付豪靓工贸货款55741.09元，故烟台市电子技工学校加入的债务应当以55741.09元为限，双方签订的《租房协议》中约定的“货款抵顶完毕”应当理解为55741.09货款抵顶完毕。2011年10月28日烟台无线电一厂出具欠付34389.9元货款证明的时间晚于烟台市电子技工学校签署《租房协议》的时间，该证明中载明的欠付金额34389.9元不应当成为烟台市电子技工学校债务加入的客体。被告（反诉原告）主张租房协议签订前烟台无线电一厂欠付的985.90元货款因当时未进行对账确认，亦不能作为房租抵顶的货款。（四）《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。现被告（反诉原告）豪靓工贸主张，2011年案外人烟台无线电一厂另行出具证明载明的欠付其34389.9元货款亦应当按照租房协议的约定进行抵顶，该主张独立于《租房协议》签署时产生的债权债务关系，属于新的法律关系，应当由豪靓工贸承担举证责任。现被告（反诉原告）豪靓工贸未能提交证据链证明34389.9元货款已经由案外人烟台无线电一厂转让给烟台市电子技工学校偿还，且烟台市电子技工学校同意偿还的事实，债的加入的法律关系不能形成，应当承担举证不能的法律后果，故对被告（反诉原告）豪靓工贸的反诉主张，本院不予支持。（五）《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，烟台市电子技工学校于2013年6月20日作出的通知可以视为烟台市电子技工学校与原告（反诉被告）君丰经贸之间构成概括转让的依据。被告（反诉原告）豪靓工贸在长达7年的时间里亦未提出异议，应当视为其同意该转让。因此，原告（反诉被告）君丰经贸的权利义务应当以烟台市电子技工学校在《租房协议》中的权利义务为限。（六）根据《租房协议》约定，自2008年11月1日开始计算租金，每年租金5000元，故截止2019年12月25日，货款55741.09元抵顶完毕，被告（反诉原告）豪靓工贸应当返还涉案房屋，但被告（反诉原告）仍未返还，应当参照《租房协议》约定的5000元每年的标准支付占有使用费。故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还房屋，并支付2019年12月25日至2020年8月25日的房屋占用费3333元，自2020年8月26日至腾迁出房屋之日止仍参照租金标准5000元向原告（反诉被告）支付房屋占用费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告（反诉被告）主张的将房屋恢复原状的诉讼请求，没有提供证据证明房屋出租时的状况，对该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第八十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:一、限被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心自判决生效之日起十日内将坐落于烟台市芝罘区南山路9号的、烟台市电子技工学校大楼3楼北面从东数第一间门朝南的房屋腾空返还给原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司。二、限被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司支付房屋占有使用费共计3333元（自2019年12月25日计算至2020年8月25日），并自2020年8月26日起至实际返还房屋之日止，按照每年5000元的标准继续支付占有使用费。三、驳回原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心的反诉请求。如果被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告（反诉被告）烟台君丰经贸有限公司。案件受理费50元减半收取为25元，反诉费330元，共计355元，均由被告（反诉原告）烟台豪靓工贸中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  项励二〇二〇年十二月十四日书记员  曲妮