上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初47306号原告：振丰(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路XXX号。法定代表人：姚征，董事长。委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈玫辛，上海市金石律师事务所律师。被告：上海傲江生态环境科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：陈荣，上海天铭律师事务所律师。原告振丰(上海)有限公司(以下至本判决主文前简称振丰公司)与被告上海傲江生态环境科技有限公司(以下至本判决主文前简称傲江公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，因疫情影响于2020年7月6日起中止审理，于2020年10月1日恢复审理，并于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告振丰公司的委托诉讼代理人沈玫辛、被告傲江公司的委托诉讼代理人陈荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。振丰公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年4月23日解除；2.判令被告支付2019年10月15日至2020年4月23日期间的租金83,734.53元；3.判令被告支付原告逾期付款违约金5,897.85元；4.判令被告支付原告解约违约金33,784元；5.判决确认被告已付租赁保证金31,984元归原告所有，不予返还；6.判令被告按照日租金的两倍支付原告2020年4月24日至2020年5月17日期间的使用费25,091元；7.判令被告向原告支付房屋复原费37,276.71元。本案审理过程中，原告将诉请3变更为：要求被告支付逾期付款违约金4,682.44元(逾期付款违约金的计算方式为：以应付租金为本金，每逾期一日按应付租金的万分之五计算)。事实和理由：原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告租赁原告坐落于上海市浦东新区钱仓路XXX号26G房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2019年4月15日至2020年12月31日；被告支付租金方式为付二押二，每2个月支付一次。因被告拖欠租金，2020年3月15日原告发函催付。因被告仍未付租金，原告于4月20日向被告发送解除合同函，要求解除涉案租赁合同、被告支付相关费用等。此后原告于2020年5月17日收回了系争房屋。傲江公司辩称：同意诉请1。原告当庭变更诉请2，需要与当事人核对后五天内提交书面意见。对其余诉请均不认可。疫情对被告经营产生影响，应当予以减免2个月租金。租期内，双方发生了纠纷。原告采用了过激措施，导致双方发生较大冲突，影响被告使用房屋。本院经审理，由原、被告对上海市房屋租赁合同、催款函及邮寄凭证、解约函及邮寄凭证、复原工程合同、进场单、付款凭证、发票、照片、函及邮寄凭证、房租减免申请、物业公司与被告的部门负责人之间的微信记录、暂时中止履行租赁合同函、被告回函、关于物业电梯停靠异常的函、关于物业停电函、关于物业上锁消防通道的函、原告封门停电等一组照片、原告停止电梯等光盘、房屋交接记录、系争房屋的产调信息、委托书等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后认定以下事实：系争房屋登记的产权人为案外人姚某，授权原告对外出租。房屋建筑面积126.09平方米，房屋类型为办公。原、被告于2019年4月13日就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称《合同》)，约定：原告将系争房屋出租给被告作办公使用，租赁期限自2019年4月15日起至2019年12月31日止；月租金为15,900元，月物业管理费为992元，合计16,892元；租金支付方式为付二押一；保证金为二个月租金和物业管理费计33,784元；被告应于每期末前的十五天内向原告支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按应付租金的1%支付违约金；被告逾期不支付租金、物业管理费、水费、电费累计超过一个月，原告视为被告违约，原告有权行使解除合同权，并可无条件采取断水、断电、封门等措施，被告同意原告有权自行直接进入房屋并处置所有物品并由被告承担相应的费用(包括但不限于拆除费用、垃圾清运费、物品保管费等)，被告屋内装修装潢视作放弃，同时原告可以收回系争房屋另行出租，除保证金不予退还外，被告还需向原告支付相当于二个月租金和物业管理费作为违约金；系争房屋按现状出租;被告返还房屋时,室内应保留包括但不限于以下设施：室内几台空调/卫生间(含马桶、台盘)，否则，原告有权直接从保证金中扣除恢复上述设施的相关费用；……。合同签订后，被告承租系争房屋，支付原告租金至2019年10月14日，未支付2019年10月15日起的租金。被告支付原告保证金31,984元。2020年3月16日，原告向被告发送催款函，要求被告在收到催款函后一周内支付包括系争房屋在内的6套租赁房屋的欠付租金共计43万余元及违约金，若未能及时付款，需按合同承担相关违约责任。该函件于2020年3月17日送达被告。2020年4月20日，原告向被告发送解约函，载明因被告未按约向原告支付租金、已严重违约，通知被告租赁合同于2020年4月23日解除，解除后三日内支付原告欠付租金、逾期付款违约金、解除合同违约金等各项费用，保证金没收，要求恢复房屋至独立成套后归还等。该函件于2020年4月21日送达被告。2020年5月17日，原、被告签署房屋交接记录，载明双方确认已经按约完成对系争房屋的交接，交付方(即被告)已搬离房屋。2020年6月1日、6月18日，被告向原告发送《关于暂中止履行的函》及《回函》，6月1日的函件中被告欲就租赁事宜与原告进行协商、并提出支付欠付费用的方案；6月18日的函件中，被告希望与原告进行对账，在账目清晰、明细清楚的前提下就相关费用及支付周期达成共识。审理中，原告向本院提交其与案外人上海普宏建设工程有限公司签订的《良丰大厦26、28层复原工程合同》(签订日期2020年4月28日)、进场单、付款凭证及发票，证明被告退租后原告对系争房屋在内的6套房屋委托案外人进行复原，包括恢复隔墙、进户门、安装水电、卫生间等，根据费用表及预算书明细，涉及系争房屋的复原费用为37,276.71元。原告另提交照片二组，分别系被告搬离时拍摄及原告恢复房屋原状后拍摄的照片。经庭审质证，被告对施工合同及相应报价单、发票的真实性均不予认可，双方已完成房屋交接，交还房屋时原告对复原项目未曾明确提出意见；认可被告搬离时的房屋状态，对原告复原的项目不清楚。被告另称其在2014年承租房屋时屋内即无隔墙，被告于2014年-2015年间进行过简单装修，无破墙行为。若法院认定被告违约，请求对违约金、使用费的标准予以调低。被告向本院提交了落款日期为2020年2月24日的租金减免申请书、与物业公司经理的微信聊天记录，证明新冠疫情发生后，被告提出减免租金，被告收到解除函后仍希望继续承租系争房屋，协商无果才被迫搬离；函件一组以及照片一组，证明被告于2020年5月针对电梯停靠异常、停电、消防通道上锁的情况向物业公司及原告提出异议，原告阻扰被告使用系争房屋，2020年6月原告已将系争房屋另行出租、房屋处于施工状态。经庭审质证，原告称未收到房租减免申请书，对微信内容不予确认，微信联系人系物业公司员工而非原告员工。被告的函件发给了物业公司，原告未采取过停水电、封消防门的措施，系争房屋是在恢复原状后才交付给新租户。本院认为，原、被告间就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。关于合同解除。合同履行期间，自2019年10月15日起的租金被告未支付，且经原告发函催讨，被告仍未付款，原告据此发函通知解除合同，符合双方合同的约定以及法律规定，故涉案租赁合同于2020年4月23日解除。关于租金、房屋使用费、逾期付款违约金。截止2020年4月23日的租金以及相应的逾期付款违约金，被告应予支付。考虑到前述期间历经新冠肺炎疫情爆发，对被告使用租赁物存在一定影响，被告请求酌减疫情期间的租金，本院予以准许。本院在被告的应付租金83,734.53元中扣减一个月租金(含物业管理费)16,892元，被告尚应支付原告租金66,842.53元。原告按每日万分之五为标准计算的逾期付款违约金，因其已对逾期付款的违约金计付标准予以了调整(调低)，该项违约金请求，具有合同依据，本院予以支持。2020年4月24日至5月17日的房屋占有使用费，考虑到房屋的使用状态，本院参照合同约定的租金标准(含物业管理费)每月16,892元计付即13,204元。关于原告主张的解除合同违约金、没收保证金以及房屋复原费。本院认为，涉案合同系被告违约而解除，被告理应承担合同约定的提前解除合同的违约责任。原告主张将被告缴纳的保证金31,984元没收(不予返还)以及被告还需支付二个月租金和物业管理费计33,784元作为违约金，该请求并不违背合同约定。鉴于不退还保证金、支付违约金均系解除合同时被告所应承担的违约责任，被告提出违约金过高而请求予以调整。本院依照公平原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度以及违约造成的损失等因素，准许被告调整的请求，确定涉案保证金归原告所有，被告另支付原告违约金16,892元。原告无证据反映被告在签订合同后对系争房屋采取了拆除隔墙等装修行为，合同中也未约定被告在租赁关系结束时有恢复隔墙的义务。原、被告在对系争房屋交还时，双方系按租赁物使用后的正常状态交还。原告在双方于2020年5月17日确认按约定交还房屋时未向被告提出要求恢复原状。原告在接受房屋后仍向被告发函要求恢复系争房屋至独立成套状态(或承担相应费用)显然与合同约定不符。即使原告有需要恢复相应设施的损失，其没收的保证金及被告支付的违约金也足以弥补。因此，原告诉请被告承担房屋复原费37,276.71元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告振丰(上海)有限公司与被告上海傲江生态环境科技有限公司于2019年4月13日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；二、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司截止2020年4月23日止的欠付租金66,842.53元；三、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司逾期付款违约金4,682.44元；四、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司自2020年4月24日起至5月17日止的房屋占有使用费13,204元；五、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司解除合同违约金16,892元；六、确认被告上海傲江生态环境科技有限公司在原告振丰(上海)有限公司处的租赁保证金31,984元归原告振丰(上海)有限公司所有；七、驳回原告振丰(上海)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,880元，减半收取计2,440元，由原告振丰(上海)有限公司负担954元，被告上海傲江生态环境科技有限公司负担1,486元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年十二月十五日书记员  王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。