吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉05民终1348号   上诉人（原审被告）：石某，住吉林省集安市。   上诉人（原审被告）：马某，住吉林省集安市。   诉讼代理人：田某，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：邹某，住吉林省集安市锦江西区。   上诉人石某、马某因与被上诉人邹某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省集安市人民法院（2020）吉0582民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   石某、马某上诉请求：改判石某与马某按照年租金10万元的标准支付房租。事实和理由：生效的通化市中级人民法院（2019）吉05民终819号民事判决书判令石某与马某按照集安市深淼房地产开发有限公司与胡爱东签订《房屋租赁合同补充协议》的标准给付拖欠租金。该判决能够说明，石某与马某虽与邹某没有签到书面协议，但已形成事实租赁关系，应当继续按照《房屋租赁合同补充协议》约定给付房租。一审法院依职权调取三份房屋租赁合同违反法律规定。一审法院依职权调取的证据既不属于《民事诉讼法》第六十四条第二款规定的当事人因客观原因不能自行收集的证据，也不属于《民事诉讼法》司法解释第九十六条规定的人民法院认为审理案件需要的证据。石某与马某于一审庭审后，询问一审法院依职权调取的租赁合同的承租人，承租人陈述一审法院并没有找其调取租赁合同，而是他人借用，并且房屋实际租金金额与租赁合同体现的租金不相符，因此一审法院依职权调取证据的程序违反法律规定。邹某已于2019年9月末卖与张贤良，邹某无权主张2019年10月后的房屋租金损失。   邹某答辩称，邹某与对方没有任何租赁关系，从2018年8月2日胡爱东的合同解除后，石某与马某是恶意占有邹某房屋，邹某要求按现行房租缴纳。关于三份租赁合同邹某不知道，这个是法院依职权调取的。邹某与石某、马某没有事实合同关系。   邹某向一审法院起诉请求：1.给付2018年8月3日至2019年12月31日房屋租金72万元及利息；2.案件受理费由石某与马某负担。事实和理由：2008年1月1日，胡爱东租赁涉案房屋开设经营集安市玉澜泉洗浴汗蒸会馆。2017年12月，邹某通过拍卖方式取得位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺(1楼和2楼)和105、106、107、108.109、120号商铺(2楼)房屋所有权。自2018年1月1日起石某与马某基于与胡爱东的合伙和债权转让关系而实际占有涉案房屋并经营该洗浴会馆。2018年8月2日，集安市人民法院依法判决解除邹某与胡爱东就本案涉及的房屋的租赁关系。石某与马某现系非法占有邹某的房屋，已构成侵权。2018年8月2日前，按原合同涉案房屋租金已缴清，现要求石某与马某按现行市场租赁价格支付2018年8月3日至2019年12月31日租金72万元及利息，案件受理费由石某与马某负担。   一审法院认定事实：2008年1月1日，胡爱东与集安深淼房地产开发有限公司签订《房屋租赁协议书》，集安深淼房地产开发有限公司将坐落于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺(1楼和2楼)和105、106、107、108、109、118、119、120商铺(2楼)与集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园E座101、102号铺的房屋出租给胡爱东使用，经营玉澜泉洗浴汗蒸会馆。双方商定租赁期限自2008年1月1日到2020年1月1日，其中前7年每年租金10万元，后五年每年租金15万元，租金每半年结算一次。2011年9月30日，胡爱东与集安深淼房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将房屋租金更改为全部为每年10万元。2013年因集安深淼房地产开发有限公司无力偿还贷款，通化市中级人民法院裁定将集安深淼房地产开发有限公司所有的位于集安市锦江西路的商业用房17处(包括本案诉争房屋在内)作价抵偿给了吉林银行通化分行，该17处房屋的财产权自裁定送达财产接收人时转移。2017年9月12日，吉林银行股份有限公司通化集安支行委托吉林省鸿源拍卖有限公司拍卖本案争议房屋，邹某于2017年9月19日在该拍卖会上获得诉争房屋，并于2017年12月8日办理了不动产权交接事宜。2018年1月11日，邹某向胡爱东送达通知函，说明胡爱东所租赁的集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺(1楼和2楼)和105、106、107、108、109、108、119.120商铺(2楼)的房屋产权已经转到邹某名下，要求胡爱东自接到通知10日内向其交付所欠房租。因胡爱东未交付房租，邹某于2018年1月26日诉至集安市人民法院，要求解除胡爱东与集安深淼房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议书》《房屋租赁合同补充协议》。2018年8月2日，集安市人民法院作出（2018）吉0582民初285号判决，解除胡爱东与集安深淼房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议书》《房屋租赁合同补充协议》。2018年11月26日，石某与马某对该院（2018）吉0582民初285号判决提起诉讼。2019年5月24日，该院作出（2018）吉0582民初2155号判决，驳回石某与马某的诉讼请求。石某与马某不服，提起上诉。2019年11月19日，本院作出（2019）吉05民终976号判决，驳回上诉，维持原判。2019年3月26日，邹某向集安市人民法院提起诉讼：1.要求依法判令石某与马某立即腾迁出邹某所有的位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺(1楼和2楼)和105、106、107、108、109、120号商铺(2楼)房屋，形成的装修装饰物归邹某所有并将房屋恢复原状；2.判令石某与马某给付租金87500元，共同赔偿邹某损失72万元；3.要求确认马某与胡爱东签订的经营权转让协议无效。集安市人民法院于2019年6月18日，作出（2019）吉0582民初640号判决：一、马某与胡爱东于2017年12月29日签订的抵债协议书无效；二、石某与马某于判决生效后立即腾迁出邹某所有的位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺(1和2楼)和105、106、107、108、109、120号商铺(2楼)房屋，形成的装修装饰物归邹某所有并将房屋恢复原状；三、石某与马某给付租金87500元。石某与马某不服，提起上诉。本院于2019年12月5日，作出（2019）吉05民终819号判决：一、维持吉林省集安市人民法院(2019)吉0582民初640号民事判决第三项；二、撤销吉林省集安市人民法院(2019)吉0582民初640号民事判决第一、二项；三、马某、石某于本判决生效后立即腾迁出邹某所有的位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺(1楼和2楼)和105、106、107、108、109、120号商铺(2楼)房屋；四、驳回邹某的其他诉讼请求。2020年1月2日，石某与马某与邹某办理交接手续，并签订了《交接协议》。期间，石某与马某不服通化市中级人民法院作出的（2019）吉05民终976号判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2020年9月25日作出（2020）吉民申2408号民事裁定，驳回马某、石某的再审申请。   一审法院认为，本案涉诉房屋，一二审法院判决，撤销了胡爱东与集安深淼房地产开发有限公司签订《房屋租赁协议书》及《房屋租赁合同补充协议》，邹某经合法途径取得涉诉房屋的所有权，石某与马某理应及时腾迁、返还。自2018年8月3日，至2019年12月31日，石某与马某无故占用邹某所有的房屋，理应承担占有、使用期间合理的房屋租金。上述事实，有一二审法院判决予以确认。石某与马某提出以原《房屋租赁协议书》及《房屋租赁合同补充协议》中约定的给付房屋租金，但《房屋租赁协议书》及《房屋租赁合同补充协议》已被法院一二审判决撤销，且邹某经合法途径取得涉诉房屋的所有权，石某与马某也没有和邹某就涉诉房屋签订新的租赁合同。故石某与马某提出的观点，于法无据，该院无法支持。邹某仅依据2018年孙元峰、姜海梅与集安市政务服务中心签订的《房屋租赁合同》，要求石某与马某给付租金72万元，并不能科学的、客观的反映涉诉房屋的租金，该院无法支持。该院参照依职权调取涉诉房屋同一地段商业用房的租金及邹某提交的《房屋租赁合同》：1.290平方米房屋每年的租金为10万元，经计算每月、每平方米租金约为28.70元（10万÷12个月÷290平方米）；2.330平方米房屋每年的租金为10万元，经计算每月、每平方米租金约为25.25元（10万÷12个月÷330平方米）；3.203.7平方米房屋每年的租金为8万元，经计算每月、每平方米租金约为32.72元（8万÷12个月÷203.7平方米）。2008年1月1日签订的《房屋租赁协议书》房屋租金是每年10万元，而结合2018年、2019年本地区房屋价格及涉诉房屋同一地段商业用房的租金，并参照本地区棚户区改造关于住宅兼营业房屋评估价值的标准，该院认为涉诉房屋的租金按照每月、每平方米租金20元计算，比较合理。自2018年8月3日至2019年12月31日，合计17个月，石某与马某应给付邹某房屋租金为544000元（20元×1600平方米×17个月）。邹某要求石某与马某承担涉诉房屋租金拖欠期间的利息，邹某与石某与马某之间没有约定，该院无法支持。但邹某主张石某与马某承担逾期给付房屋租金期间的利息，符合相关法律规定，该院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）》第二十九条第一款第（一）项、第三十二条之规定，遂判决：马某、石某于本判决生效后一个月内给付邹某房屋租金544000元及利息（利息按照年利率3.85%的4倍计算，自2020年1月1日起至给付完结之日止）。案件受理费9240元由马某、石某负担。   本院二审期间审理查明事实与原审审理查明事实基本一致。   本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。一、关于石某与马某自2018年8月3日至2019年12月31日期间占用邹某房屋，应按照《房屋租赁合同补充协议》还是以市场价给付邹某占用房屋期间费用问题？经查，2018年8月2日生效判决判令，解除胡爱东与集安深淼房地产开发有限公司签订《房屋租赁协议书》及《房屋租赁合同补充协议》。上述二份协议自2018年8月3日之后对各方均无约束力。2018年8月3日之后，石某与马某占用邹某房屋已无合同依据，原审法院据此判令石某与马某按照市场价给付占用房屋期间费用，具有事实依据。原审法院经过市场调查该案房屋附近同类房屋市场租赁价格及参照本地区棚户区改造关于住宅兼营业房屋评估价值的标准，确定石某与马某占用邹某房屋应赔付的租金损失，并无不当，故石某与邹某主张以《房屋租赁合同补充协议》约定的价格支付占用费的上诉请求，本院不予支持。二、关于邹某是否有权向石某与马某主张2019年10月后的房屋租金损失的问题。经查，马某提供的其与张贤良的录音，张贤良虽明确表示该房屋如果归张贤良，张贤良免除2019年10月后房屋租金损失，但张贤良同时表示，其并未支付邹某购房款，房屋是否应归其所有需经法院裁决，且石某与马某在2020年1月与邹某交接的房屋，应视为石某与马某认可邹某为房屋实际控制人，故邹某有权主张2019年10月后的房屋租金损失。   综上所述，石某、马某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9240元，由石某与马某负担。   本判决为终审判决。   审判长 吴兴彦   审判员 王立武   审判员 修 勇      二〇二〇年十二月二十四日   书记员 李 燃