广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11052号原告：广州利合房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇亚运城兴亚二路34号。法定代表人：丁国民，董事长。委托诉讼代理人：范银芳，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄威，北京市大成（广州）律师事务所律师。被告：周展杰，男，1988年4月2日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。第三人：广州世佳装饰工程有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇亚运城兴亚二路34号。法定代表人：金定华，董事长。委托诉讼代理人：范银芳，女，广州利合房地产开发有限公司工作人员。委托诉讼代理人：黄威，北京市大成（广州）律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地广东省广州市天河区体育西路111号。负责人：陈立华。第三人：广州住房公积金管理中心，住所地广州市天河区华就路12号2-4楼。法定代表人：冯卫。原告广州利合房地产开发有限公司（以下简称利合房地产公司）与被告周展杰、第三人广州世佳装饰工程有限公司（以下简称世佳装饰公司）、中国建设银行股份有限公司广州天河支行（以下简称建行天河支行）、广州住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，于2020年9月10日公开开庭审理了本案，原告利合房地产公司、第三人世佳装饰公司的委托诉讼代理人范银芳、黄威到庭参加诉讼，被告周展杰、第三人建行天河支行、公积金中心经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利合房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年4月26日签署的编号为201804234225的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.被告于本案生效判决之日起10日内协助原告办理编号为201809261143的《广州市商品房买卖合同（预售）》注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续；3.被告向原告支付违约金322,091.5元；4.被告向原告支付本案律师费30,000元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年4月3日，原告利合房地产公司与被告周展杰签署《亚运城认购书》，约定被告周展杰购买原告开发的位于广州市番禺区石楼镇乐羊羊路55号2梯1703房（以下简称该房屋），并由第三人世佳装饰公司对该房屋进行装修后交付给被告周展杰。2018年4月26日，原告利合房地产公司与被告周展杰签署编号为201804234225的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定被告周展杰以1,604,454元的价格购买该房屋并采用分期付款的方式支付：其中第一期款项484,454元在合同签署当日支付，剩余的1,120,000元通过向第三人建行天河支行和公积金中心申请按揭贷款方式支付。2018年4月26日，原告利合房地产公司、第三人世佳装饰公司与被告周展杰签署《房屋委托装修协议》（以下简称装修协议），约定被告周展杰委托第三人世佳装饰公司办理该房屋的查验、收楼手续并装修该房屋，装修费为1,616,461元；装修费支付时间为：首期装修款484,938元在前述协议签署时支付、二期装修款323,292元在2018年9月30日前支付、三期装修款323,292元于2018年12月30日前支付、四期装修款484,939元在2019年3月30日前支付。装修协议第6.3条约定，被告周展杰逾期支付装修款超过7日，第三人世佳公司有权解除装修协议；第6.1条约定，装修协议解除时，买卖合同一并同时解除。买卖合同附件七补充协议书第十八条第一款约定，原告利合房地产公司依法定或约定解除买卖合同的，被告周展杰除应赔偿原告利合房地产公司支出的诉讼费、律师费等费用，还应按照该房屋总金额的10％支付违约金；第十八条第3款约定，买卖合同解除后，原告利合房地产公司、被告周展杰应在合同解除之日起10日内相互配合办理合同注销和抵押涂销等手续。上述装修协议签署后，被告周展杰仅向第三人世佳装饰公司支付首期装修款和部分二期装修款共计564,938元，余下装修款1,051,523元在第三人世佳装饰公司多次催告的情况下至今未能支付。被告周展杰逾期支付款项的行为已违反了买卖合同、装修协议的约定，应承担相应的违约责任。综上所述，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，判如所请。被告周展杰书面答辩称，1.双方订立的广州商品房买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，合同是成立的、有效的。本案并没有出现法律规定的解除合同的情形，因此，原告主张解除合同没有事实和法律依据，应当予以驳回。2.双方签署买卖合同后，被告已经履行殆尽了合同义务，原告主张解除合同是恶意的、没有法律依据的。被告在合同签订后，完全按照双方约定付清合同价款，履行了全部合同义务，在这种情况下原告主张解除合同主观上是恶意的，不仅使合同目的无法实现，也不符合双方缔约时的初衷及合同法尽量使合同有效的立法目的。对滥用合同解除权的行为，人民法院应当加以限制，以平衡双方当事人的利益，维护公平正义。3.双方签订买卖合同后，办理了预告登记手续，后续办理了抵押登记手续，已经产生物权效力。如果支持原告的诉请，会导致第三人的合法权益受损，也不利于维护房屋交易市场的稳定性，更会破坏物权登记的公信力。原告起诉被告完全系因为近年广州房价持续上涨，为谋求一己私利，恶意行使诉讼手段企图侵占被告财物，滥用司法资源。4.被告与第三人签订的《房屋委托装修协议》系内容独立的合同，不应与买卖合同混为一谈。装修协议约定被告委托第三人办理房屋的查验、收楼手续并装修，装修费为1,616,461元。尽管在协议中约定，装修协议解除时，买卖合同一并解除。但被告认为装修协议与买卖合同系两个本身内容独立的合同，如果因装修合同解除就直接导致买卖合同解除，显然缺乏事实和法律依据。装修合同主要权利义务人为被告和第三人，若在装修事项履行过程中出现了纠纷，也应该由第三人作为合同的相对方另案起诉到法院。退一万步，即使认为装修协议是买卖合同的从合同，也应该在第三人起诉被告要求解除合同获得法院胜诉判决之后，原告才有资格诉讼请求解除买卖合同。5.房价款与装修款不能混为一谈。如果将房价款与装修款都认定为购房的总价款，即相当于支持开发商人为变相抬高房屋价格。原告有刻意规避地方相关限购限价政策、逃避税收的嫌疑，采用阴阳合同的行为显然侵犯了社会公共利益，更违背了国家倡导的房住不炒的基本经济政策，政府部门应当予以严厉打击。综上所述，被告认为，法官一定会维护社会的诚实信用和公平正义，依法确认该合同有效，并按合同约定继续履行，驳回原告于法无据的全部诉讼请求。第三人世佳装饰公司述称，无异议，同意原告诉讼请求。第三人建行天河支行、公积金中心均未到庭陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：利合房地产公司是具有商品房开发、销售资质的企业法人。世佳装饰公司是一人有限责任公司，利合房地产公司是其唯一法人股东。2018年4月26日，利合房地产公司（作为甲方）与周展杰（作为乙方）签订商品房预售合同一份，约定周展杰向利合房地产公司购买位于广州市番禺区石楼镇乐羊羊路55号2梯1703房（以下简称涉讼房产），房价款为1,604,454元。上述合同第十条逾期付款的违约责任第3项按揭付款的约定“如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预收款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。”附件七补充协议书第三条第1项约定“乙方如未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，无须经催告，甲方有权选择解除合同。甲方解除合同的，乙方按商品房价款总金额的10%向甲方支付违约金……”第十八条约定“甲方依法定或约定解除合同的，乙方除应当赔偿甲方的全部损失（包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费，办理撤销或注销合同备案、预告登记、抵押登记手续费等各项费用……），还应按商品房价款总金额的10%向甲方支付惩罚性违约金。合同及附件对惩罚性违约金额另有约定的，按相应约定处理。甲方有权从乙方已支付的所有款项中扣减乙方应承担的损失、违约金等有关费用后将剩余房款无息退还乙方，不足扣减的，乙方还应补充相应款项支付给甲方。”上述合同还约定了其他条款。同日，周展杰（作为甲方）与世佳装饰公司（作为乙方）、利合房地产公司（作为丙方）签订房屋委托装修协议一份，约定周展杰将涉讼房产委托世佳装饰公司装修，装修费为1,616,461元。周展杰须在签订协议时支付首期装修款484,938元、在2018年9月30日前支付二期装修款323,292元、在2018年12月30日前支付三期装修款323,292元、在2019年3月30日前支付四期装修款484,939元。上述协议第6.1条约定“甲、乙、丙三方一致同意，本协议解除时，买卖合同及已签署的其他协议一并同时解除；买卖合同解除时，本协议亦一并同时解除。在上述情况下，由违约方按买卖合同约定及本协议约定向相应守约方分别成安相应解除的违约责任。”第6.3条约定“甲方逾期支付该商品房装修费用的，每逾期一日，乙方应按逾期应付款的每日万分之三向乙方计付违约金；逾期超过10日的，乙方有权解除本协议，甲方应向乙方支付该商品房装修费用的10%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失。”上述协议还约定了其他条款。2018年8月16日，周展杰（作为借款人、抵押人）与公积金中心（作为委托贷款人）、建行天河支行（作为受托贷款人）及利合房地产公司（作为保证人）签订住房公积金抵押借款合同，约定周展杰借款600,000元用于购置涉讼房产。上述合同第二十五条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，优先用于清偿本合同项下的债务。”上述合同还约定了其他条款。2018年8月23日，周展杰（作为借款人、抵押人）与建行天河支行（作为贷款人）签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定周展杰向建行天河支行借款520,000元用于购置涉讼房产。上述合同第十九条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，优先用于清偿本合同项下的债务。”上述合同还约定了其他条款。经查，周展杰已按约定向利合房地产公司支付了商品房预售合同约定的购房首期款484,454元，公积金中心、建行天河支行共代周展杰向利合房地产公司支付了1,120,000元购房款，周展杰向世佳装饰公司支付了房屋委托装修协议中约定的部分装修款564,938元，尚有1,051,523元装修款未支付。因周展杰未付清全部款项，利合房地产公司至今未向周展杰交付涉讼房产。2020年5月28日，利合房地产公司委托北京大成（广州）律师事务所代理其与周展杰的本案纠纷，因此支出律师费30,000元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”虽然利合房地产公司与周展杰就买卖涉讼房产签订了商品房预售合同，同时再与世佳装饰公司签订了房屋委托装修协议，貌似是两份独立的合同，但从商品房预售合同及房屋委托装修协议的内容及履行情况来看，签订上述两份合同的目的实则是为了规避限价政策，将本应由商品房预售合同约定的部分内容，以房屋委托装修协议的形式虚假地表现出来。故房屋委托装修协议中关于委托装修的内容无效，而虚假房屋装修合同中隐藏的房屋买卖意思表示的内容应为商品房买卖合同的一部分，是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，各方应诚信履行。由于房屋委托装修协议隐藏的房屋买卖内容属于双方真实意思表示，房屋委托装修协议中约定的付款方式和付款期限对双方具有法律约束力。周展杰未按约定期限付清剩余装修款1,051,523元，已构成违约。因房屋委托装修协议项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照商品房预售合同及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定周展杰应承担的逾期付款的违约责任。利合房地产公司现主张解除与周展杰建立的房屋买卖合同法律关系，符合双方的合同约定亦不违反法律的强制性规定，本院予以支持。有关合同法律关系解除后，依照双方的合同约定，周展杰应配合办理涉讼房产的注销预告登记手续、注销合同备案登记手续及注销预抵押登记手续。关于利合房地产公司主张的违约金。考虑到利合房地产公司作为开发商在签约过程中存在的过错程度，本院酌情认定周展杰应付的违约金为实际总房价款的5%即161,045.75元[（1,604,454元+1,616,461元）×5%]。关于利合房地产公司主张的律师费。由于利合房地产公司通过签订双合同规避广州市政府关于房地产调控的限价政策，导致本案纠纷的产生，故利合房地产公司为解决本案纠纷所支付的律师费，应由其自行承担。对利合房地产公司提出的律师费主张，本院不予支持。周展杰与利合房地产公司、建行天河支行、公积金中心等因本案房屋买卖合同法律关系解除后可能产生的其他争议，各方可另循法律途径解决。周展杰、建行天河支行、公积金中心经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告广州利合房地产开发有限公司与被告周展杰就广州市番禺区石楼镇乐羊羊路55号2梯1703房建立的房屋买卖合同法律关系；二、被告周展杰在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告广州利合房地产开发有限公司办理广州市番禺区石楼镇乐羊羊路55号2梯1703房的注销预告登记手续、注销合同备案登记手续及注销预抵押登记手续；三、被告周展杰在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金161,045.75元给原告广州利合房地产开发有限公司；四、驳回原告广州利合房地产开发有限公司的其余诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,567元，由原告广州利合房地产开发有限公司负担16,283元，被告周展杰负担16,284元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王宏平二〇二〇年十二月十六日书记员  冯婉仪