广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初1127号 原告：徐桂仙，女，1982年11月7日出生，瑶族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。 被告：钟山泰丰房地产开发有限公司，住所地广西钟山县县城钟羊中路129号（至尊国际3-5号）。 法定代表人：陈海连，董事长。 委托诉讼代理人：朱琨琳，钟山泰丰房地产开发有限公司员工。 原告徐桂仙与被告钟山泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐桂仙及其委托诉讼代理人冯钧、被告泰丰公司的委托诉讼代理人朱琨琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐桂仙向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告和案外人黎洪民与被告于2018年2月1日签订的《商品房买卖合同》，2、判决被告向原告返还购房款498000元及其资金占用费（以上述购房款498000元为基数，按年利率6%计算，从2018年1月24日起计算至上述购房款498000元返还完毕之日止，暂计至2020年8月1日止的资金占用费为74700元）。事实和理由：2018年2月1日，原告和案外人黎洪民与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发建设的至尊国际小区第1幢附楼1-7座一至二层复式楼出售给原告和案外人黎洪民；该复式楼一层为商铺，层高4.2米，建筑面积52.17平方米，二层为住宅，层高3.8米，建筑面积55.32平方米；该复式楼一层每平方米15544.87元，二层每平方米3200元，总价款为988000元；合同签订时，购方应支付50%购房款，剩余的50%购房款通过按揭贷款支付；等。签订上述合同时，原告和案外人黎洪民依约支付了上述房屋首期50%购房款498000元（988000元×50%）。之后，原告和案外人黎洪民依约向被告提交了办理按揭贷款所需的资料，由被告到银行为原告和案外人黎洪民办理按揭贷款手续以支付剩余的50%购房款，但由于原告和案外人黎洪民此前已购有两套住房，而根据被告的建筑设计，上述房屋一至二层实际均为住宅，并非被告向原告和案外人黎洪民推销上述房屋时所说的和被告与原告和案外人黎洪民签订上述合同时所约定的一层为商铺，二层为住宅的房屋，银行因此以原告和案外人黎洪民此前已购有两套住房，现购买第三套住房即上述房屋，按有关规定，不能再给予按揭贷款为由，拒绝了被告为原告和案外人黎洪民办理按揭贷款手续的请求。被告因此一直无法为原告和案外人黎洪民办理按揭贷款手续，从而造成原告和案外人黎洪民一直无法支付剩余的50%购房款。不仅如此，因上述房屋根据被告的建筑设计一至二层实际均为住宅，被告一直无法为原告和案外人黎洪民办理上述房屋一层为商铺，二层为住宅的产权登记手续。被告向原告和案外人黎洪民推销上述房屋时宣传说上述房屋一层为商铺，二层为住宅，签订上述合同时亦与原告和案外人黎洪民约定上述房屋一层为商铺，二层为住宅，但实际出售给原告和案外人黎洪民的上述房屋一至二层均为住宅，显然，被告向原告和案外人黎洪民出售上述房屋时存在虚假宣传和合同欺诈行为，违背了原告和案外人黎洪民当时购买上述房屋要求一层为商铺，二层为住宅的购房初衷，导致原告和案外人黎洪民无法实现该合同目的。根据合同法有关规定，原告和案外人黎洪民有权要求解除合同，同时有权要求被告返还已付购房款及其资金占用费。原告与案外人黎洪民原为夫妻关系，现已离婚，而且离婚时上述房屋归原告所有。故原告有权提起本案诉讼。请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告泰丰公司辩称，原告和案外人黎洪民于2017年3月1日向被告支付了20万元定金认购本案房屋。之后分6次陆续付款，于2018年1月25日付清了本案房屋的首付款498000元（含上述定金20万元），并于2018年2月1日与被告签订了本案合同，付清上述首付款和签订本案合同前，原告和案外人黎洪民于2017年4月28日向被告提出书面申请，要求被告提前交付本案房屋。被告同意了原告和案外人黎洪民的上述申请并于2017年5月7日提前将本案房屋交付给了原告和案外人黎洪民装修并使用经营至今。根据本案合同第三条的约定可知，本案合同并未约定本案房屋一层为商铺，二层为住宅，而是约定本案房屋一层和二层均为非成套住宅。该条款中所述：“层高：一层商铺4.2米，二层住宅3.8米”，只是阐明本案房屋每层的高度，并不是指本案房屋一层为商铺，二层为住宅。“非成套住宅”的性质属住宅，泛指厨房不在房间内的住宅。被告现在在售和已售的县城临街二层复式楼，大多数一层和二层均为非成套住宅，少数一层为商铺，二层为非成套住宅，但都可以办理营业执照用于商业经营，而且一层为非成套住宅的，其产权期限更长为70年，而一层为商铺的，其产权期限只有40年。被告最初设计上述两种房屋，是考虑到县城客户购买临街房屋用于商业经营的，对房屋的产权期限长短有不同需求的情况进行设计的，因此，被告出售本案房屋给原告和案外人黎洪民并不存在原告所认为的虚假宣传和合同欺诈行为。原告要求解除本案合同的请求，并无法律依据。被告按照原告和案外人黎洪民的要求通过重新设计并经住建委和规划局同意，已经将本案房屋性质变更为商铺性质，原告应当继续履行合同。原告要求返还首付款及其资金占用费的请求，亦无法律依据。被告保留要求原告支付占用本案房屋3年多的租金并赔偿被告因原告占用本案房屋导致被告不能将本案房屋另行出售给他人所造成的损失的诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的商品房预售许可证1份，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提供的变更后的至尊国际小区蓝图1份、《1栋7号门面欠费情况》1份，无其他相关证据佐证，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月1日，原告和案外人黎洪民与被告签订《商品房买卖合同》（被告提供的格式合同），约定由被告将其开发建设的至尊国际小区第1幢附楼1-7座一至二层复式楼出售给原告和案外人黎洪民；该复式楼一层为商铺，层高4.2米，建筑面积52.17平方米，二层为住宅，层高3.8米，建筑面积55.32平方米；该复式楼一层每平方米15544.87元（商铺价格），二层每平方米3200元（住房价格），总价款为988000元；合同签订时，购房方应支付50%购房款，剩余的50%购房款通过按揭贷款支付；售房方应在2018年5月28日前，交付该复式楼，并在交房后180日内为购房方办好与该复式楼相应的产权登记手续；等。签订上述合同之前，原告和案外人黎洪民根据被告向其推销上述合同约定的房屋（以下称上述房屋）时所作的上述房屋一层为商铺，二层为住宅的宣传，于2017年3月1日向被告支付了20万元定金认购了上述房屋。之后，原告和案外人黎洪民陆续付款，于2018年1月24日付清了上述合同约定的首期50%购房款498000元（含上述定金20万元）。付清上述首期50%购房款之前，原告和案外人黎洪民于2017年4月28日向被告提出书面申请，以其当时经销索福门所租的门面租期已满和其经销索福门需重新更换门面进行改造升级为由，要求被告提前交付上述房屋以便其进行门面装修和尽快使用，被告同意了原告和案外人黎洪民的上述申请并于2017年5月7日提前（即在上述合同约定的房屋交付期限前）将上述房屋交付给了原告和案外人黎洪民进行装修并使用。根据被告的建筑设计，上述房屋一层和二层实际均为住宅，并非被告向原告和案外人黎洪民推销上述房屋时所宣传的和被告与原告和案外人黎洪民签订上述合同时所约定的一层为商铺，二层为住宅的房屋。上述合同签订之后，原告和案外人黎洪民依约向被告提交了办理按揭贷款所需的资料，由被告到银行为其办理按揭贷款手续，以支付上述合同约定的剩余的50%购房款。由于原告和案外人黎洪民此前已购有两套住房，而根据被告的建筑设计，上述房屋一层和二层实际均为住宅，银行因此以原告和案外人黎洪民此前已购有两套住房，现购买第三套住房即上述房屋，按有关规定不能再给予按揭贷款为由，拒绝了被告为原告和案外人黎洪民办理按揭贷款手续的请求。之后，原告和案外人黎洪民一直要求被告按照上述房屋一层为商铺，二层为住宅的约定为其办理按揭贷款手续和产权登记手续，被告因上述房屋一层和二层实际均为住宅而一直无法按照原告和案外人黎洪民的上述要求为原告和案外人黎洪民办理上述房屋的按揭贷款手续和产权登记手续，从而导致原告和案外人黎洪民一直无法依约支付上述合同约定的剩余的50%购房款，亦一直无法获得上述房屋一层为商铺，二层为住宅的产权证书。 另查明，原告与案外人黎洪民原为夫妻关系。2019年9月，原告和案外人黎洪民通过诉讼方式经人民法院主持调解离婚。根据人民法院制作的原告和案外人黎洪民离婚的调解书（已生效），上述合同约定的属原告和案外人黎洪民一方享有和承担的权利和义务归原告享有和承担。原告和案外人黎洪民离婚后，被告仍因上述原因一直无法依约为原告办理上述房屋的按揭贷款手续和产权登记手续，原告亦因此一直无法依约支付上述合同约定的剩余的50%购房款和获得上述房屋的产权证书。 本院认为，本案合同未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方当事人应当按照本案合同的约定全面履行自己的义务。根据本案合同的约定，被告出售给原告和案外人黎洪民的房屋一层为商铺，二层为住宅。但被告并未按该约定出售一层为商铺，二层为住宅的房屋给原告和案外人黎洪民，而是将一层和二层实际均为住宅的房屋出售给原告和案外人黎洪民，其行为已构成违约。该违约行为，首先造成了被告一直无法依约为原告和案外人黎洪民办理按揭贷款手续，从而导致了原告和案外人黎洪民一直无法依约支付本案合同所约定的剩余的50%购房款的后果；其次造成了被告一直无法依约为原告和案外人黎洪民办理本案房屋一层为商铺，二层为住宅的产权登记手续，从而直接导致了原告和案外人黎洪民一直无法实现其购买一层为商铺，二层为住宅的房屋的合同目的的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告和案外人黎洪民有权解除本案合同。原告与案外人黎洪民原为夫妻关系，双方于2019年9月通过诉讼方式经人民法院主持调解离婚后，其二人在本案合同中所享有和承担的权利和义务归原告享有和承担。故原告提起本案诉讼，请求判决解除本案合同，本院予以支持。原告请求判决被告向其返还已付购房款498000元及其资金占用费（以上述购房款498000元为基数，按年利率6%计算，从2018年1月24日起计算至上述购房款498000元返还完毕之日止），与事实和法律规定相符，本院予以支持。被告辩解，根据本案合同第三条的约定可知，本案合同并未约定本案房屋一层为商铺，二层为住宅，而是约定本案房屋一层和二层均为非成套住宅。该条款中所述：“层高：一层商铺4.2米，二层住宅3.8米”，只是阐明本案房屋每层的高度，并不是指本案房屋一层为商铺，二层为住宅。“非成套住宅”的性质属住宅，泛指厨房不在房间内的住宅。其实本案合同第三条原文中，既有“一层商铺”，“二层住宅”的说法，又有“一层非成套住宅”，“二层非成套住宅”的说法。该两种说法在字面上是自相矛盾的，致使整条约定在字面上存在歧义。但根据本案合同其他条款的约定，特别是关于本案房屋一层每平方米15544.87元（商铺价格），二层每平方米3200元（住房价格）的价格约定，及原告和案外人黎洪民于2017年4月28日向被告提出书面申请，以其当时经销索福门所租的门面租期已满和其经销索福门需重新更换门面进行改造升级为由，要求被告提前交付上述房屋以便其进行门面装修和尽快使用的事实和原告和案外人黎洪民一直要求被告按照本案房屋一层为商铺，二层为住宅的约定为其办理按揭贷款手续和产权登记手续等其他相关事实，以及被告关于其按照原告和案外人黎洪民的要求通过重新设计和经住建委和规划局同意，已经将本案房屋性质变更为商铺性质，原告应当继续履行合同等相关辩称，可以认定，本案合同约定的本案房屋，本意是一层为商铺，二层为住宅的房屋，而不是一层和二层均为非成套住宅的房屋。再说，本案合同是被告提供的格式合同，在同一条款中出现两种不同的说法，而且该条款与原告和案外人黎洪民有重大利害关系，被告作为提供格式合同一方当事人，对该条款中不利于原告和案外人黎洪民一方的说法应当履行提示或者说明义务，但被告并无证据证明其履行了这一义务，在此情况下，根据有关规定，对该条款中不利于原告和案外人黎洪民一方的说法，原告和案外人黎洪民可视为不存在。退一步而言，即使该不利于原告和案外人黎洪民的说法可视为存在，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于格式合同中有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式合同一方的解释的规定，对该条款中不利于原告和案外人黎洪民一方的说法也应当作出不利于被告一方的解释，而不应当作出不利于原告和案外人一方的解释。其实，原告和案外人黎洪民当时要购买的房屋是一层为商铺，二层为住宅的房屋，二被告当时承诺出售给原告和案外人黎洪民的房屋也是一层为商铺，二层为住宅的房屋，问题在于该房屋在被告的建筑设计中一层和二层均为住宅。这一问题最终导致了原告和案外人黎洪民所购买的房屋变成了一层和二层均为住宅的房屋，从而最终导致了原告和案外人黎洪民无法实现其购买一层为商铺，二层为住宅的房屋的合同目的。故对被告上述辩解，本院不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求有理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告徐桂仙和案外人黎洪民与被告钟山泰丰房地产开发有限公司于2018年2月1日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告钟山泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐桂仙返还购房款498000元及其资金占用费（以上述购房款498000元为基数，按年利率6%计算，从2018年1月24日起计算至上述购房款498000元返还完毕之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9527元（原告已预交），由被告钟山泰丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  陈安录 人民陪审员  周君学 人民陪审员  吴 联 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  邱 晓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。