云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初3595号原告：西双版纳滨江度假庄园物业有限公司。统一社会信用代码：91532801568816205B。住所地：云南省西双版纳州景洪市大沙坝。法定代表人：鲁建平，职务总经理。委托诉讼代理人：周淑娴，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。被告：曾刚，男，1970年8月25日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，现住云南省西双版纳州景洪市。原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告曾刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告滨江物业公司的委托诉讼代理人周淑娴、被告曾刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄傲江苑3号楼2号房屋物业管理费9414.36元以及违约金10167.51元（暂计算至2018年12月31日，被告应承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计19581.87元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月31日，被告签署《承诺书》，认可原告制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》以及原告与西双版纳滨江果园度假山庄有限公司签署的《滨江果园避寒度假山庄前期物业管理合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务。其中第24条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米1.2元；多层及小高层商品房为每月每平方米1元，按年度预先收取。”、第25条约定“业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主为物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用。”、第36条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同签订初期，被告按约履行交纳义务，但自2018年1月1日起被告一直拖延交纳物业费，截止至2020年度，被告拖欠物业管理费9414.36元，并产生违约金累计10167.51元。原告多次催收未果，现为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告曾刚辩称，1.被告曾于2018年1月1日之前与原告协商，缴纳物业费后给将绿化方案给被告及所有业主确认，但被告至今未看到绿化方案，同时物业合同明确约定绿化和卫生由原告负责，但原告很少清扫垃圾，花园里面有大概两年都没有清扫；2.被告家对面进行违建，违建工人原告收取了1万元，但费用的使用情况业主不知情；3.被告居住的是高档小区，但只有两个保安进行管理，车辆乱停放，找保安来处理，但保安以只有一个人值班没时间为由拒绝处理，在小区内还有养鸡等现象；4.原告日常除了打电话收费，平时未与被告有任何联系；5.被告与原告的陈经理协商物业费，因为是原告违约，所以不存在违约金。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人双方进行证据交换和质证。原告向本院提交的证据：被告身份证复印件、《景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知》《滨江果园避寒度假山庄管理规约》《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》《前期物业服务合同附件》、承诺书、商品房买卖合同登记备案表、催缴记录，印鉴齐全、来源合法，被告不认可但未提交相反证据予以反驳，本院予以采信并在卷佐证；业主欠费计算依据明细表，系原告单方制作，本院不予采信。被告提交的证据：照片6张，无法证明拍照的时间、地点，原告亦不予以认可，本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定的法律事实如下：被告系滨江果园避寒度假山庄傲江苑3幢02号房的业主，房屋建筑面积为523.02平方米。西双版纳滨江果园避寒山庄有限公司与原告就滨江果园避寒度假山庄提供前期物业管理服务事宜签订《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”），并制定《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》。前期物业合同中第24条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.50元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.20元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取……”；第25条约定：“……业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用……”；第36条规定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”，合同还约定了其他内容。2013年10月31日，被告签署《承诺书》表示自己作为滨江果园避寒度假山庄傲江苑3幢02号房的买受人确认已经详细阅读西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》和《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》，同意遵守规约和合同的约定，并愿意承担因违反规约或者合同约定产生的相应责任。入住前期，被告尚且按照合同及协议的约定按时交纳物业管理服务费，但于2018年1月1日至2018年12月31日期间拖欠物业管理费，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告与被告受《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》的约束，各自享有权利并负有义务，被告辩称原告未按合同约定提供绿化和清扫垃圾的义务，安保不足以及对小区正常秩序维护不当的情形，但被告提交的证据不足以证明自己的主张，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。现原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费，故本院对原告主张被告支付拖欠的物业费9414.36元（自2018年1月1日起至2018年12月31日止）的主张予以支持。对于违约金，本院认为，被告未按时支付物业管理费的行为已经构成违约，理应承担一定的违约责任，虽合同对违约金的计算方式有约定，但双方约定的违约金过高，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院将被告拖欠物业费金额视为损失金额，并根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物业管理费9414.36元×10%，即941元判令被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾刚于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司支付位于滨江果园避寒度假山庄傲江苑3幢02号房屋2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费9414.36元，违约金941元，共计10355.36元；二、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司负担137元，由被告曾刚负担153元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陶润仙人民陪审员  罗 涵人民陪审员  玉 软二〇二〇年十二月三十日法官助理周婉婷书记员熊枣