广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39424号原告：广州银行股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号。法定代表人：黄子励，董事长。委托代理人：孙峰、苏玲，均系广州金鹏律师事务所律师。被告：广州万基恒泰物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路711-713号首层01铺。法定代表人：周立华，总经理。委托代理人：潘作仁、罗明霞，均系广东德能律师事务所律师。被告：广州曜一城投资有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路717号三层。法定代表人：吴兴财。原委托代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：谢成财、邓鸿雯，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。第三人：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区华穗路5号。负责人：杨法德，行长。委托代理人：廖婧婧、张华喆，均系该司职员。第三人：广东星巴克咖啡有限公司，住所地广东省广州市荔湾区沙面大街50、52号二、三层。法定代表人：蔡德粦，首席运营官。委托代理人：彭飞娜，系该司职员。第三人：广州宇拓物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路717号2层自编Z05房。法定代表人：李苗，总经理。第三人：王歆，女，1972年10月1日出生，汉族，住广东省广州市白云区。第三人：肖晗，男，1990年10月10日出生，汉族，住湖南省宜章县。上述第三人共同委托代理人：陈瑞，广东越众（广州）律师事务所律师。第三人：广州市任点无限餐饮服务有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路711号1-3楼（部位：2楼自编A1–2单元）。法定代表人：陈裕广。委托代理人：张勋、周汉坤，均系该司职员。第三人：李志坚，男，1959年6月1日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。第三人：张志远，男，1978年2月19日出生，白族，住云南省大理白族自治州鹤庆县。第三人：陈冬生，男，1971年11月9日出生，汉族，住湖南省祁东县。第三人：张英，女，1988年1月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告广州银行股份有限公司（简称广州银行）诉被告广州万基恒泰物业管理有限公司（简称万基恒泰公司）、广州曜一城投资有限公司（简称曜一城公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月24日第一次公开开庭进行了审理，广州银行的委托代理人孙峰、苏玲，万基恒泰公司的委托代理人潘作仁，曜一城公司的原委托代理人于洋及委托代理人邓鸿雯到庭参加诉讼。后本院根据当事人申请，依法追加招商银行股份有限公司广州分行（简称招商银行）、广东星巴克咖啡有限公司（简称星巴克公司）、广州宇拓物业管理有限公司（简称宇拓公司）、王歆、肖晗、广州市任点无限餐饮服务有限公司（简称任点公司）、张英、李志坚、张志远、陈冬生为本案第三人，于2020年12月8日第二次公开开庭进行了审理，广州银行的委托代理人孙峰、苏玲，万基恒泰公司的委托代理人潘作仁，曜一城公司的委托代理人谢成财、邓鸿雯，招商银行的委托代理人廖婧婧、张华喆，星巴克公司的委托代理人彭飞娜，宇拓公司、王歆、肖晗的共同委托代理人陈瑞，任点公司的委托代理人张勋、周汉坤到庭参加诉讼；张英、李志坚、张志远、陈冬生经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告广州银行诉称：2004年8月27日，广州银行和深圳市天德顺实业有限公司（简称天德顺公司，已注销）签订《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》，广州银行将广州市天河区天河北路711-713号1-3层（简称涉案场地）出租给天德顺公司，其中第五条约定“租赁期内，乙方负责承担下列责任：l、依时缴纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%（小于3%）向甲方支付违约金。如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋。”；租期自2005年9月1日至2025年8月31日；租金递增，并自2014年9月1日起为192031.09元；每月5日前交付租金。2004年9月1日，广州银行和天德顺公司办理租赁备案登记。2009年9月27日，中国银行业监督管理委员会出具《中国银监会关于广州市商业银行更名的批复》，同意将广州市商业银行股份有限公司更名为“广州银行股份有限公司”；2009年11月6日，广州市工商行政管理局出具《公司变更（备案）记录》，“广州市商业银行股份有限公司（广州市商业银行）”的名称变更为“广州银行股份有限公司”。因万基恒泰公司、天德顺公司未能支付租金，广州银行提起诉讼，要求支付截至2016年8月31日的欠付租金。广州市天河区人民法院于2016年9月20日作出《民事调解书》，万基恒泰公司、天德顺公司向广州银行偿还截至2016年8月31日的欠付租金及相应违约金。《广州市房地产租赁合同》后继续履行。《民事调解书》出具后，2016年9月26日，万基恒泰公司向广州银行支付《民事调解书》所确认偿还款项中的529705元（其中包括500000元本金和29705元诉讼费）；2017年3月13日，万基恒泰公司向广州银行支付《民事调解书》所确认偿还款项中的1000000元。因万基恒泰公司、天德顺公司未能完全履行《民事调解书》的给付义务，广州银行向广州市天河区人民法院申请强制执行。执行过程中，曜一城公司作为万基恒泰公司的承租人，万基恒泰公司、曜一城公司向广州银行出具《还款承诺书》，天河区人民法院终结执行。根据《还款承诺书》：（1）曜一城公司同意替万基恒泰公司、天德顺公司偿还《民事调解书》确认的款项以及《民事调解书》之外的全部租金、违约金，曜一城公司了解《广州市房地产租赁合同》全部内容，并同意对万基恒泰公司、天德顺公司的义务承担连带责任。（2）截至2018年10月31日，《民事调解书》中尚未偿还款项7622341.96元，2016年9月至2018年10月31日的未付租金4992803.34元。（3）万墓恒泰公司、曜一城公司每月还款700000元，其中507968.91元为偿还2018年10月31日前拖欠的款项，192031.09元为支付自2018年11月1日起的租金。《还款承诺书》作出后，截至2019年9月22日，曜一城公司共支付5970000元本金和基于《还款承诺书》计算的违约金85450元，已支付2018年11月至2019年6月每月700000元的款项以及2019年7月28日应支付款项中的370000元，并未支付2019年7月应支付款项中的330000元以及自2019年8月起的款项。对于曜一城公司偿还的本金5970000元，扣减2018年11月至2019年7月的每月租金192031.09元（合计1728279.81元），仍不足以全额支付《民事调解书》所确认的款项。因《民事调解书》仅对截至2016年8月31日的欠付租金及相应违约金达成了调解，并不涉及2016年9月1日起开始的租金，《民事调解书》出具后，曜一城公司仅根据《还款承诺书》支付了2018年11月至2019年7月的每月租金192031.09元，并未支付自2016年9月至2018年10月的租金共计4992808.34元，以及自2019年8月、9月的租金384062.18元及之后的租金。我方于起诉后又委托律师两次向万基恒泰公司、曜一城公司发出律师函要求其支付租金，但截至2019年11月13日，两被告仍未向原告支付租金。2019年11月13日，我方委托律师向两被告发出律师函，通知其于2019年11月15日解除我方与万基恒泰公司签订的《广州市房地产租赁合同》，要求两被告在合同解除后3个工作日内返还场地，之后两被告既未支付租金及占有使用费，也未返还场地。我方认为，《广州市房地产租赁合同》已于2019年11月15日解除，两被告拒不支付租金、占有使用费等行为，严重违约，侵犯我方合法权益。现提起诉讼，请求法院判令：1、确认我方与万基恒泰公司签订的《广州市房地产租赁合同》、《补充协议》于2019年11月15日解除，两被告返还涉案场地，各第三人负协助义务；2、万基恒泰公司支付2016年9月1日至2018年10月31日的租金共计4992808.34元及违约金（自每月6日起开始计算，按年化24%标准计算，计至实际支付之日止）；3、万基恒泰公司支付2019年8月1日至2019年11月15日租金672108.82元及违约金（自每月6日起开始计算，按年化24%标准计算，计算至实际支付之日止）；4、万基恒泰公司支付占有使用费（以租金192031.09元/月为标准，自2019年11月16日起计至两被告实际交还涉案场地之日止）及违约金（自2020年1月15日起计至两被告实际返还涉案场地之日止，按占有使用费的70%计算）；5、曜一城公司对第2、3、4项诉请承担连带责任；6、两被告共同承担本案诉讼费用。被告万基恒泰公司辩称：一、我方对解除合同无异议，但关于合同解除时间，广州银行于2019年4月30日已向我方发出解除合同的通知。由于涉案场地由曜一城公司控制使用，如果曜一城公司愿意继续履行合同，我方也无异议。二、关于返还场地问题，我方目前并不实际占有涉案场地，如解除合同后广州银行愿意继续与曜一城公司签订租赁合同，我方没有异议。如果确认合同解除后，广州银行将涉案场地出租给曜一城公司，则我方对合同解除后的租金没有支付义务。三、关于租金问题，双方就我方已支付款项性质存在争议，且我方不同意广州银行主张的违约金年化24%的标准，本案不是民间借贷，该违约金标准过高。被告曜一城公司辩称：一、我方不同意解除《租赁合同》及补充协议。涉案场地是整体毛坯交付，涉案场地共三层约3000平方米，我方承租后独立进行了大量的投入，包括水电报建、消防工程，我方投入近九千万元装修，如解除合同会对我方造成很大损失。《还款承诺书》签订后我方积极向广州银行履行还款义务，不存在主观违约过错。即便广州银行要求解除合同，我方认为搬离涉案场地与实际场地承租户利益息息相关，涉及第三人合法利益。二、我方不同意广州银行第二、三项诉请，该两项计算方式错误。对于该期间租金，双方已达成了还款承诺书约定按照承诺书的第二种方式来付款，并非按《租赁合同》约定支付。《还款承诺书》签订后，我方已履行还款义务。具体情况如下：2018年11月20日我方与广州银行、万基恒泰公司签订还款承诺书，其第一项约定我方确认万基恒泰公司、天德顺公司拖欠广州银行12615150.3元，包括《民事调解书》未偿还部分7622341.96元及2016年9月1日至2018年10月31日拖欠的租金4992803.34元。我方对上述款项承诺打包以如下方式支付，即承诺书签订后至2019年5月30日期间，每月偿还拖欠租金207968.91元，外加每月新增租金192031.09元，从2019年6月起变更为每月偿还拖欠租金507968.91元，外加每月新增租金192031.09元。因此截至原告起诉之日，我方累计应付租金5598110元。承诺书签订当月我方开始依约支付，直至起诉之月共向广州银行支付的租金本金已经超过了我方应支付的租金总额。我方认为《还款承诺书》是对欠付租金新的合意确认及变更，应视为替代了原租赁合同的租金支付及违约条款。直至起诉之日止，我方已按承诺书全额甚至超额支付应付款项，不存在逾期支付的情况。三、2018年11月前，我方向广州银行承诺的责任是基于《还款承诺书》所约定的义务，原租赁合同的签约履约主体是其与万基恒泰公司，我方仅承诺对拖欠的租金承担还款义务，没有对违约金条款作出过承诺履行的表示。此外，广州银行主张年化24%的标准无合同依据，违约金标准过高，已远高于其实际损失，应降低至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准。四、涉案场地的水电、报建、消防都是由我方办理，整个场地为一体化，如解除合同会造成很大损失。第三人招商银行述称：1、我方与曜一城公司所签订的《租赁合同》合法有效，我方严格履行合同项下的承租人义务。2、如果最终法院判决解除广州银行与万基恒泰公司的租赁合同关系，且判决两被告返还租赁标的，广州银行应自动成为出租人并承接上述《租赁合同》项下出租人的权利与义务。若广州银行要求我行重新签署租赁法律文件的，原告应确保我行在原与曜一城公司签订的《租赁合同》项下原本预期可取得和担负的权利不减损、义务不加重。3、为保障我方在原《租赁合同》项下已向曜一城公司缴纳的租赁保证金631497.6元能够顺利收回，避免一旦法院判决解除与万基恒泰的《租赁合同》后要求两被告返还租赁标的物，我方租赁保证金还需另行要求返还。我方一直严格按照《租赁合同》按月支付租金，曜一城公司却长时间未能按约履行与万基恒泰公司的《租赁合同》，导致本案争议，其明显缺乏履行能力，我方主张行使合同项下不安抗辩权，对我方已缴纳的租赁保证金在我行未来应付租金中进行抵扣，直至抵扣完毕。第三人星巴克公司述称：首先，我方签署租约以来按照租赁合同的规定履行合同，并无任何违约行为。请各方妥善处理本案，本案审理结果直接影响租约履行和我方《租赁合同》项下权利和义务。其次，需要在确定租金的收款方后我方再支付租金。我方希望继续履行《租赁合同》，同时，由于法院受理本案纠纷，因此在大租约可能终止的情况下，我方行使不安抗辩权，我方暂缓租金支付。第三人宇拓公司、王歆、肖晗述称：本案原告是出租方，与两被告形成连环租赁合同，我方作为第三人处于连环合同末端，我方签订合同是真实合法有效。我方合同履约期未到，且我方的租金和管理费是正常交付，并无拖欠情况。因原告已提出解除合同的诉请，本案在审理过程中可能判决解除合同，如果判决解除合同会影响到第三人继续租赁使用店铺，所以我方请求法院如最后判决解除合同，是否可通过原告与第三人达成协议，让第三人继续使用涉案商铺，这样在解除原、被告的合同后，不会损坏第三人的权益。第三人任点公司述称：我方于2016年9月26日与曜一城公司签订租赁合同，租期2016年9月26日至2022年9月25日。在此期间，我方严格履行租赁合同，没有任何违约。如果法院判决收回商铺，我方要求原告承担原合同义务，不再作其他更改。第三人张志远述称：我方作为实际承租人与本案有密切利益关系。我方为经营儿童游乐园投入了大量资金，且去年才重新装修，如果解除原被告租赁合同并收回场地，会造成我方巨额损失，我店客户利益会因此受损。第三人张英、李志坚、张志远、陈冬生均未陈述。经审理查明：广州银行提供的房产证载明：广州银行是广州市天河区天河北路711-713号1-3层（简称涉案场地）的登记权属人，商业用途，房屋建筑面积8218.74平方米，登记日期2018年9月18日。2004年8月27日，广州市商业银行（出租人/甲方）将涉案场地出租给深圳市天德顺实业有限公司（简称天德顺公司，已注销）（承租人/乙方），约定：2.租期2005年9月1日至2025年8月31日；2015年9月1日至2025年8月31日租金为192031.09元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按支票付款方式缴付租金；5.1租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的2%（小于3%）向甲方支付违约金；如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；6.2租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的70%（小于100%）收取违约金等。2004年8月27日，广州市商业银行（甲方）、天德顺公司（乙方）签订《补充协议》，约定乙方应于租赁期满之日或本合同解除之日起六十日交回甲方；如发生逾期，乙方除应按本合同约定标准支付租金，还应按逾期占用期内租金总额的70%收取违约金等。2004年9月1日，广州市商业银行和天德顺公司办理备案登记。2005年7月8日，天德顺公司向广州市商业银行发函，函称：我司于2004年8月签订涉案场地租赁合同，由于管理需要及遵循政府属地管理原则，我公司为此专门在广州市成立了管理该物业的项目公司万基恒泰公司。请贵行与万基恒泰公司直接签署租赁合同，母公司深圳市天德顺实业管理公司作为担保公司愿意承担广州市商业银行与万基恒泰公司间发生的一切经济和法律责任。2005年8月16日，广州市商业银行、天德顺公司申请将涉案场地承租人变更为万基恒泰公司，并获房管部门批准。2009年9月27日，经中国银行业监督管理委员会批准，广州市商业银行更名为“广州银行股份有限公司”。其后办理了工商变更登记手续。2016年8月9日，万基恒泰公司（出租方/甲方）、曜一城公司（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案场地转租给乙方作为商业经营使用；甲方对该物业具有转租、分租权。2.租赁期限2016年9月1日至2025年8月31日。2016年9月1日至2017年2月1日每月租金650000元，2017年2月2日至2020年2月1日每月租金750000元，2020年2月2日至2025年8月31日每月租金850000元。2.3租赁期内，乙方可根据经营情况对房屋进行改造、间隔、装修或设置必要的设备，装修和改造的费用由乙方自负。甲方按该物业现状交付给乙方，由乙方或实际使用方负责装修。在合同终止、解除租赁关系时，乙方可将有关装饰及设备进行拆除处理。甲方同意乙方上述对租赁物业转租、分租，乙方应保证按本合同约定向甲方支付租金，并对转租、分租行为进行管理。甲方保证在租赁期内的承租及转租权，负责与物业业主的租赁关系，如甲方违约导致不能保证乙方租赁使用权的，甲方承担损失赔偿责任等。2016年9月20日，关于原告广州银行诉被告万基恒泰公司、被告天德顺公司租赁合同纠纷一案［案号（2015）穗天法民四初字第1680号，简称1680号案。广州银行起诉要求：解除其与万基恒泰公司之间的租赁合同、收回涉案场地，万基恒泰公司支付欠租及利息等，天德顺公司对万基恒泰公司上述债务承担连带责任等），本院作出（2015）穗天法民四初字第1680号《民事调解书》（简称1680号《民事调解书》）。确认双方当事人如下调解协议：一、万基恒泰公司向广州银行支付截至2016年8月31日欠付租金8201530.53元。万基恒泰公司自2016年10月1日至2017年9月30日期间向广州银行支付上述租金，支付方式：2016年10月31日前支付1000000元，2016年11月1日至2017年8月31日期间按月在每月最后一天前支付500000元，2017年9月30前支付余款2201530.53元。二、广州银行收齐上述租金款项后，广州银行、万基恒泰公司、天德顺公司因本案产生纠纷全部解决完毕。三、本案诉讼费减半收取29205元、公告费500元均由万基恒泰公司负担。四、天德顺公司对万基恒泰公司上述债务承担连带清偿责任等。2016年9月26日，万基恒泰公司向广州银行转款529705元（包括500000元本金和29705元诉讼费）。2017年3月13日，曜一城公司向广州银行转款1000000元。后因万基恒泰公司、天德顺公司未能完全履行上述《民事调解书》确定的义务，广州银行向本院申请强制执行，本院于2018年1月8日立案执行，案号（2018）粤0106执625号。2018年11月20日，万基恒泰公司、曜一城公司向广州银行出具《还款承诺书》。承诺书内容：曜一城公司愿意替万基恒泰公司、天德顺公司偿还《民事调解书》中所拖欠的款项，并同意替万基恒泰公司、天德顺公司支付除《民事调解书》外的全部租金、违约金。曜一城公司、万基恒泰公司作出如下不可撤销的的还款承诺书：一、截至2018年10月31日，曜一城公司确认万基恒泰公司、天德顺公司共拖欠款项12615150.3元。包括：1、《民事调解书》中所确认款项中万基恒泰公司、天德顺公司未偿还部分7622341.96元；2、自2016年9月1日起暂计至2018年10月31日万基恒泰公司、天德顺公司所拖欠租金4992803.34元。二、对于承诺书第一条所列的12615150.3元，曜一城公司、万基恒泰公司同意在每月28日前偿还507968.91元，按月支付，直至全部款项偿还完毕。具体偿还方式如下：1、对于自本承诺书签订之日起至2019年5月31日之前应付的款项，由曜一城公司向贵行每月偿还207968.91元，由万基恒泰公司向贵行每月偿还300000元，曜一城公司、万基恒泰公司互相承担连带责任；2、自2019年6月1日起至全部款项偿还完毕，由曜一城公司向贵行每月偿还507968.91元，万基恒泰公司承担连带责任，直至全部款项偿还完毕，最迟不超过2020年10月28日。三、对于2018年11月1日起的租金，曜一城公司已了解贵行和万基恒泰公司所签订的《广州市房地产租赁合同》的全部内容，并同意对万基恒泰公司、天德顺公司的义务承担连带责任，在每月28日前代万基恒泰公司向贵行支付当期租金192031.09元。……六、曜一城公司同意作为本案的被执行人，由广州市天河区人民法院追加入本执行案中。七、根据本承诺书，曜一城公司、万基恒泰公司每月合计偿还总额为700000元，如贵行在每月28日前未能全额收到当月款项的，则视为全部款项到期，贵行有权申请恢复《民事调解书》的执行，要求执行全部款项，曜一城公司、万基恒泰公司应当承担全部责任。八、如曜一城公司、万基恒泰公司未能按约履行本承诺书中第一条、第三条、第十一条所涉及的任一期款项的，贵行有权解除《广州市房地产租赁合同》，曜一城公司、万基恒泰公司对此不持异议，并向贵行返还场地。十一、自本承诺书作出之日起，曜一城公司、万基恒泰公司同意按本承诺书的还款计划按时还款，逾期还款将按照逾期金额每日万分之五的标准计算违约金。2018年11月27日本院作出（2018）粤0106执625号《执行裁定书》，裁定认为：经执行，因各方达成分期付款的和解协议，申请执行人撤回执行申请，本案依法可终结执行，故裁定终结（2018）粤0106执625号案的执行。2019年10月8日，本院立案受理本案。广州银行提交证据《律师函》五份及快递单多份，拟证明其向天德顺公司、万基恒泰公司发函催款及要求解除合同。其中：①2017年6月5日《律师函》（2017年6月6日妥投）显示收件人“潘作仁”，收件地址“广州市天河东路2号粤电广场北塔25楼广东德能律师事务所”，函称：请万基恒泰公司、天德顺公司在收到本律师函后10日内，向广州银行支付8966559.59元的款项，否则广州银行将向法院提起诉讼，要求解除《租赁合同》，收回物业。②2018年4月17日《律师函》（无妥投时间）载明：请万基恒泰公司、天德顺公司在收到本律师函后10日内，向广州银行支付11270932.67元及相应利息、违约金，否则广州银行将向法院提起诉讼，要求解除《租赁合同》，收回物业。③2019年10月9日《律师函》，其中第一份EMS底单（2019年10月10日妥投）显示收件人“吴兴财/吴伟新”，收件地址“广州市天河区天河北路717号三层广州曜一城投资有限公司”，第二份EMS底单（2019年10月16日妥投）显示收件人“周立华”，收件地址“广州市天河区天河北路711-713号首层01铺广州万基恒泰物业管理有限公司”，第三份EMS底单（2019年10月10日妥投）显示收件人“潘作仁”，收件地址“广州市天河东路2号粤电广场北塔25楼广东德能律师事务所”。函称：请在2019年10月17日前支付所拖欠全部款项本金并支付违约金，否则广州银行将解除合同并收回场地。④2019年10月25日《律师函》，第一份EMS底单（2019年10月28日妥投）显示收件人“吴兴财/吴伟新”，收件地址“广州市天河区天河北路717号三层广州曜一城投资有限公司”，第二份EMS底单（2019年10月28日妥投）显示收件人“周立华”，收件地址“广州市天河区天河北路711-713号首层01铺广州万基恒泰物业管理有限公司”。函称：请贵方在2019年11月5日前支付上述所拖欠的全部款项，否则广州银行将解除合同并收回场地。⑤2019年11月13日《律师函》（2019年11月14日妥投）。函称：截至2019年11月10日，万基恒泰公司、曜一城公司仍有《民事调解书》确认的9122341.96元中的3380621.77元未能支付；2016年9月至2018年10月租金共计4992808.34元未能支付；2019年8月至2019年11月租金768124.36元未付。广州银行2019年11月15日解除其与万基恒泰公司签订的《租赁合同》，请贵方于合同解除后3个工作日内向广州银行返还场地。经质证，万基恒泰公司表示：对上述证据不予认可，广东德能律师事务所并非万基恒泰公司的法定收件地址，涉及该所代理的案件材料才有权收取，其他函件即便收到也不代表万基恒泰收到。曜一城公司表示：对上述证据亦不予认可，认为广州银行并未提供原件，其无法核实，对律师函的内容也有异议。万基恒泰公司提交：1、落款时间为2019年4月12日的广州银行向其发送的《关于解除的函》。函称：本行于2019年4月30日解除与贵司签订的《租赁合同》，贵司应当将场地交还给本行。拟证明租赁合同已于2019年4月30日解除。2、2019年11月30日其向广州银行发送的《关于履行事宜的复函》。该复函载明：2019年4月10日，广州银行发函通知我司4月30日解除合同；对此结果，我司深为遗憾；为免损失进一步扩大，对于广州银行通知解除合同，我司不持异议，同意合同在4月30日解除；因租赁物业目前不是我司实际占有使用，广州银行可自行向实际占有使用人曜一城公司主张交回物业或者行使管业权；尚欠广州银行租金，我司将积极向曜一城公司追讨并向贵行进行清偿。拟证明万基恒泰公司于2019年11月30日回复广州银行，同意于2019年4月30日解除《租赁合同》。经质证，广州银行表示：对上述证据的真实性、合法性无异议；我方确实向两被告发函于2019年4月30日解除合同，但双方都没有进行回复，直到2019年11月30日万基恒泰公司才向我方发函称同意合同于2019年4月30日解除，但实际上曜一城公司于2019年5月至7月份又支付了还款协议约定的部分还款；两被告在2019年7月之后又不支付款项，我方再向其发出律师函，于2019年11月15日发出第三份律师函要求解除合同，所以合同解除时间为2019年11月15日。曜一城公司表示：证据1由法院依法审查，不同意证据2的内容；广州银行所述2019年7月后我方再没有支付租金与事实不符，2019年7月我方支付350000元，至2019年8月、9月期间又多次付款，并非其所称没有履行付款义务。本案中广州银行针对第三人的述称表示：我方有权在两被告拖欠租金的情形下解除双方租赁合同关系；关于第三人希望在原址上继续经营并维持原租赁合同条款的意愿，我方可以与第三人沟通协商，尽量保持现场稳定，但无法对此作出具体保证；第三人缴付的保证金并非我方收取，与我方无关。关于涉案场地现状。广州银行称涉案场地实际承租户较多，大的承租户有星巴克、招商银行、汉堡王、电影院等。万基恒泰公司表示整个商场的间隔被打掉，很难区分广州银行所占有的面积。曜一城公司称涉案场地还在分租中，实际入驻的商户有十几户。广州银行制作《租金、违约金计算表》一份。该表其中载明：2016年9月至2018年10月期间欠缴租金192031.09元/月，合计4992808.34元；2019年8月至2019年11月15日期间欠缴租金192031.09元/月（其中2019年11月1日至11月15日期间租金96015.55元），合计672108.82元。曜一城公司对其付款情况制作统计表一份。该表其中载明：2018年11月29日至2019年9月10日期间曜一城公司合计支付租金本金6370000元，另支付违约金85450元，合计6455450元。在本院2020年12月8日的庭审中，广州银行确认曜一城公司上述统计表所载的付款金额（6370000元+85450元），并称上述85450元是承诺书载明的部分租金的违约金，双方未就上述违约金签署书面文件。曜一城公司、万基恒泰公司均确认：双方未就上述违约金签署书面文件，也未确认上述违约金对应哪一期间的租金的违约金。万基恒泰公司另表示：我方确认曜一城公司上述付款金额，除此之外，我方也支付两笔款项，一是2016年9月26日支付529705元（调解书欠款，包括29705元诉讼费，其余为租金），二是2017年7月3日支付1000000元租金。广州银行对此表示：万基恒泰公司所述的上述两笔款项在《还款承诺书》出具之前已抵扣掉了，与本案无关。本案中万基恒泰公司对广州银行主张的租金的计算期间和金额均有异议，称：根据《还款承诺书》的约定，还款分为两部分，一是2016年9月1日至2018年10月31日的欠租，二是2018年11月1日开始新增的租金；当时约定的还款方式是月还款七十万元左右，但实际并未按照该方式履行还款义务；曜一城公司已付款项应先用于抵扣旧的欠租，以此来确定新的欠租金额，目前曜一城公司已还款数额远超过所欠旧租的数额，其已还清广州银行第一项诉请中的欠租款项。曜一城公司称：其实际还款数额远远大于应还款项数额，多还部分应优先抵偿旧的债务；《还款承诺书》是广州银行、万基恒泰公司、曜一城公司三方对过往及之后的租金支付产生的新的对账，这种对账方式已代替原《租赁合同》的有关约定。关于租金违约金。广州银行表示：《租赁合同》约定的违约金为2%/日，现其主张年利率24%的标准低于合同约定标准。另，针对曜一城公司第一次庭审中提交的《付款明细表》载明的租金违约金85240元，广州银行称该违约金是《还款承诺书》载明部分租金的违约金，但各方就该租金违约金没有签订书面文件。万基恒泰公司称：85240元违约金对应的汇款单写明的是“违约金”，违约金计算标准应不超过《还款承诺书》约定的每日0.05%的计算标准，广州银行主张的年利率24%的租金违约金没有任何合同依据。关于占用费及违约金。广州银行表示占用费以《租赁合同》约定租金192031.09元/月为计算标准，占用费违约金的计算依据为《租赁合同》第6.2条“租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的70%（小于100%）收取违约金”及《补充协议》第18.4条“乙方应于租赁期满之日或本合同解除之日起六十日交回甲方；如发生逾期，乙方除应按本合同约定标准支付租金，还应按逾期占用期内租金总额的70%收取违约金”。另，曜一城公司、万基恒泰公司均表示广州银行主张的违约金过高。本案审理过程中，广州银行、曜一城公司确认双方多次协商本案纠纷，未果。本院认为：本案为租赁合同纠纷。按查明的事实，关于涉案房屋的租赁交易链条，广州银行将涉案房屋出租给万基恒泰公司，万基恒泰公司转租给曜一城公司，曜一城公司再进行分租。关于1680号案即广州银行与万基恒泰公司之间的租赁合同纠纷，本院已于2016年9月20日作出1680号《民事调解书》，对截至2016年8月31日前的欠租予以确认，总欠租金额8201530.53元。在广州银行对上述调解书申请本院强制执行后，曜一城公司、万基恒泰公司于2018年11月20日向广州银行出具《还款承诺书》，曜一城公司承诺其同意替万基恒泰公司支付《民事调解书》中拖欠的款项及除《民事调解书》外的全部租金、违约金；曜一城公司、万基恒泰公司共同确认截至2018年10月31日万基恒泰公司尚欠广州银行12615150.3元（其中《民事调解书》所确认款项未偿还金额7622341.96元，自2016年9月1日至2018年10月31日期间租金4992803.34元），曜一城公司、万基恒泰公司分期付款，直至付清款项；曜一城公司确认其已了解广州银行、万基恒泰公司之间的租赁合同全部内容，并同意对万基恒泰公司的义务对广州银行承担连带责任。曜一城公司上述意思表示属债的加入，且曜一城公司事后实际支付了部分款项，广州银行予以确认，故曜一城公司应与曜一城公司一并就涉案房屋租赁事宜向广州银行承责。上述《还款承诺书》是曜一城公司、万基恒泰公司的真实意思表示，对曜一城公司、万基恒泰公司具有约束力，曜一城公司、万基恒泰公司应按此履行付款义务。现广州银行诉称曜一城公司、万基恒泰公司未按上述承诺书完全履行付款义务，故提起本案诉讼。关于广州银行第一项诉请。曜一城公司、万基恒泰公司长期拖欠巨额租金，广州银行作为出租方依约享有合同解除权。从查明的事实看，虽广州银行在其2019年11月13日发函解除合同之前曾多次发函，但广州银行事实上并无解除合同的确定意思表示，曜一城公司陆续支付部分款项，广州银行予以接受，且广州银行并无采取清场、上锁等行为收回场地。现广州银行要求确认其与万基恒泰公司之间的租赁合同于其最后一次发函即2019年11月13日发函中告知的合同解除时间2019年11月15日予以解除，并无不当，本院予以支持。合同解除后，万基恒泰公司应交还涉案房屋给广州银行，各第三人在其承租范围内负协助义务。至于各第三人与曜一城公司等上一手出租方之间的租赁合同事宜，属另一法律关系，本案不予调处。关于广州银行第二、三项诉请。本案中广州银行及万基恒泰公司、曜一城公司共同确认曜一城公司在万基恒泰公司、曜一城公司于2018年11月20日作出《还款承诺书》后共计付款6455450元（包括租金本金6370000元及违约金85450元），但上述款项尚不足以清偿1680号《民事调解书》确定的截至2016年8月31日的剩余应付款项（《还款承诺书》载明《民事调解书》中所确认款项中万基恒泰公司未偿还的款项为7622341.96元），且《还款承诺书》亦明确载明2016年9月至2018年10月期间欠付租金共计4992808.34元。另，万基恒泰公司、曜一城公司亦未举证证实其清偿了自2019年8月1日至2019年11月15日期间租金。因此，广州银行要求万基恒泰公司支付2016年9月至2018年10月期间租金4992808.34元（192031.09元/月）及2019年8月1日至2019年11月15日期间租金672108.82元（192031.09元/月，其中2019年11月1日至11月15日期间租金96015.55元），理据充分，本院予以支持。关于上述租金的逾期付款违约金，本案中广州银行主张按年利率24%计算，万基恒泰公司、曜一城公司均表示上述违约金过高。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，本院酌情将违约金标准调整如下：2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。按此，上述租金的逾期付款违约金，应分别为当月租金192031.09元/月（其中2019年11月1日至11月15日期间租金96015.55元）为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自当月6日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至清偿之日止。违约金总额以不超过本金为限。关于广州银行第四项诉请。根据合同约定，万基恒泰公司应按合同约定租金标准（192031.09元/月）向广州银行支付自2019年11月16日起至交还场地之日止的占用费。关于占用费的违约金，本案中万基恒泰公司、曜一城公司均表示违约金过高，综合本案案情，为免合同双方权利义务过于失衡，本院根据公平原则对广州银行关于占用费的违约金的诉请不予支持。关于广州银行第五项诉请。基于前述，本院对广州银行要求曜一城公司对上述第二、三、四项诉请承担连带责任，并无不当，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告广州银行股份有限公司与被告广州万基恒泰物业管理有限公司之间关于广州市天河区天河北路711-713号1-3层的《租赁合同》及补充协议于2019年11月15日解除。自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广州万基恒泰物业管理有限公司、广州曜一城投资有限公司向原告广州银行股份有限公司交还上述房屋，第三人招商银行股份有限公司广州分行、广东星巴克咖啡有限公司、广州宇拓物业管理有限公司、王歆、肖晗、广州市任点无限餐饮服务有限公司、张英、李志坚、张志远、陈冬生在其承租范围内负协助义务。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州万基恒泰物业管理有限公司向原告广州银行股份有限公司支付2016年9月1日至2018年10月31日租金4992808.34元及违约金（分别为当月租金192031.09元/月为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自当月6日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至清偿之日止。违约金总额以不超过本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州万基恒泰物业管理有限公司向原告广州银行股份有限公司支付2019年8月1日至2019年11月15日期间租金672108.82元及违约金［分别为当月租金192031.09元/月（其中2019年11月1日至11月15日期间租金96015.55元）为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自当月6日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至清偿之日止。违约金总额以不超过本金为限］。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州万基恒泰物业管理有限公司向原告广州银行股份有限公司支付房屋占有使用费（按《租赁合同》约定租金标准192031.09元/月，自2019年11月16日起计至实际交还场地之日止）。五、被告广州曜一城投资有限公司对被告广州万基恒泰物业管理有限公司上述第二、三、四项付款义务承担连带责任。六、驳回原告广州银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费66560元，由原告广州银行股份有限公司负担19968元，由被告广州曜一城投资有限公司、广州曜一城投资有限公司负担46592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  雷洪驹人民陪审员  粟丽萍二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  邱莉晶梁怡筠张紫棋陈世彬