河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初4989号原告：孟瑶，女，1974年11月18日生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。被告：南阳鸿创置业有限公司。住所地：方城县券桥乡凤凰城新型社区。统一社会信用代码：91411322MA3X7LM322。法定代表人：张彦凤，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张帆，河南召栋律师事务所律师。原告孟瑶与被告南阳鸿创置业有限公司（以下简称鸿创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告孟瑶、被告鸿创公司的委托诉讼代理人张帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟瑶向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告于2019年3月16日为原告出具的《房源确定表》有效,并按该表中约定的房屋房号及价格与原告签订《商品房买卖合同》。2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，经法庭释明，原告变更诉讼请求为，解除被告向原告出具的《房源确定表》，按定金双倍返还已交款并赔偿原告的可得利益损失共计432150元。事实和理由：2019年3月16日，原告与被告协商一致，被告出具了《房源确定表》，并按照《房源确定表》于签订当日在被告公司财务处计算清楚该房屋的价值，并根据其要求缴纳了18万元的定金，详见《房源确定表》及《现金收据》。2020年6月，被告取得商品房预售许可证后，电话告知原告所定房屋涨价，若签《商品房买卖合同》须补足涨价差额，原告在电话中及在被告售房部明确告知不同意涨价。2020年7月7日，被告单方面打电话通知房屋涨价。原告认为该通知无效，请求被告按照《房源确定表》中约定房屋房号及价格与原告签订《商品房买卖合同》，并协助办理房屋买卖手续。因被告不同意按原价签订正式《商品房买卖合同》，现请求解除合同，已交款按定金双倍返还，并按现在房屋价格每平方米5800元补偿差价损失。被告鸿创公司辩称，一、本案案由错误，法律关系定性错误。本案既不是房屋买卖合同也不是商品房预售合同。《房源确定表》、《收据》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告出具的《房源确定表》中仅记载房号、面积、价格，其实质为价目表，为要约邀请。原告交纳众筹金，被告开据《收据》，双方即达成将来签订买卖合同的意向，约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同。《房源确定表》、《收据》共同构成预约合同，双方形成事实上的预约合同关系。故本案双方之间应为商品房预约合同关系。根据《民事案件案由规定》，人民法院审理民事案件的案由应根据当事人的诉讼请求和审理查明的法律关系确定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质予以变更。本案立案案由错误，法律关系错误，应变更为商品房预约合同纠纷。二、被告与原告形成事实上的商品房预约合同关系。原告向被告交纳众筹金，获得优先挑选房源的资格，被告取得预售许可证后，双方再进一步协商签订商品房买卖合同。被告出具《房源确定表》、原告交纳众筹金的行为形成事实上的商品房预约合同关系。《房源确定表》、《收据》形成的协议的目的是签订本约，双方都享有要求对方订立商品房买卖合同的权利，双方都负有秉承公平和诚实信用的原则进行磋商订立商品房买卖合同本约的义务。《房源确定表》系被告竞得地块，尚未确定规划设计、施工方案和取得商品房预售许可证的情况下出具，其确认的内容也欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付标准、交付使用条件及日期、付款方式、办证时间、装饰、设备标准及水电气讯配套承诺等条款，足以表明双方在将来要订立一个新的合同来明确双方的具体权利、义务。因此，《房源确定表》其性质属于要约邀请。本案中，在《房源确定表》之后，应大多数业主的要求，增加了设计、施工项目，提高了交房标准和小区品质，施工设计图纸直到2019年8月才确定，被告于2020年6月取得《商品房预售许可证》，并通知选号户协商签订商品房买卖合同。但因客观情况发生变化，双方对商品房价格及付款时间和方式、房屋的交付、办证时间等未决条款不能达成一致意见。双方未签订商品房买卖合同本约。被告明确表示因设计变更、施工成本增加等原因，房屋重新定价，不能按照《房源确定表》签订本约合同的情况下，原告不同意按新的定价签订合同，仍然请求按《房源确定表》的单价与被告签订商品房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”和第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定，商品房预约合同不具有强制履行的特征，双方当事人都不得要求对方强制缔约。故原告要求法院判令被告按原房号及价格与其签订房屋买卖合同的诉讼请求理由不成立，应当驳回其诉讼请求。三、原告诉状所称定金内容不属实。原告交纳众筹金时，案涉楼盘尚未开盘，原告为取得选房资格提前选房，向被告交纳众筹金，在被告取得商品房预售许可证后，原告与被告签订商品房买卖合同，该款项即转为购房款；如果双方不能协商一致，没有签订商品房买卖合同，该款项由被告退还。根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金应当以书面形式约定。定金的交付产生一个定金合同，为主合同的从合同。被告与原告未签订本合同，也未签订定金合同约定定金的问题，所以本案不存在定金的问题，被告仅同意支付原告已交房款的利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2019年3月16日原告孟瑶与被告鸿创公司签订《房源确定表》一份，《房源确定表》的主要内容有原告姓名孟瑶、房号2-1-2102、面积150㎡、价格3999元、层差（6层以下每层减10元，9层以上每层加10元）、联系电话、身份证号，备注为持此房源确定表在财务处交纳款项。此房源确定表仅限当日有效，过期作废。加盖有被告鸿创公司印章，原告签订房源确定表当日向被告交纳18万元，在被告出具的现金收据上备注为众筹金。被告于2020年6月16日取得案涉楼盘的预售许可证。2020年7月7日，被告鸿创公司以电话形式通知原告，主要内容为被告公司于2020年6月16日取得了商品房预售许可证，具备商品房销售条件，可签订商品房买卖合同，原告预定房源时商品房的设计施工、小区环境未最终定稿，后被告公司应团购业主要求，对房屋施工、小区环境变更设计进行升级，成本增加，团购优惠均价为4429元每平方米，请原告于2020年7月31日前到被告公司办理签署商品房买卖合同的手续，被告公司为原告保留4429元每平方米的团购优惠价，若原告不能于上述时间段办理手续，房源自动收回，被告公司随时为原告办理退款并赠送精美礼品。因原告不同意被告按4429元每平方米签订商品房买卖合同，原告提起诉讼。综上事实，本院认为，关于被告鸿创公司辩称立案案由错误的问题。依据《民事案件案由规定》房屋买卖合同纠纷案由包含商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷等案由，人民法院在立案时，因不对案件进行实体审查，将该案件的案由确定为“房屋买卖合同纠纷”不属于立案案由错误。该案经本院审理查明，已确定案由为“商品房预约合同纠纷”，且已经进行了变更。关于房源确定表性质的认定问题。应当根据当事人在合同中的意思表示加以确定。当事人的意思表示不明确或有争议时，应当通过考察合同内容是否包含合同成立的要素，以及合同内容是否确定到无需另行订立本约即可强制履行等因素加以确定。因此，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。如原被告不存在将来签订合同的共同意思表示则依照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，查明房源确定表是否具备商品房买卖合同的主要内容。依照原告的诉讼请求，要求被告与原告签订商品房买卖合同，与被告的答辩理由中表示将来还要与原告签订正式的商品房买卖合同可知，双方对将来签订商品房买卖合同的本约有一致的意思表示，因此原被告签订的《房源确定表》属于预约合同，将来签订的商品房买卖合同为本约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告持有的《房源确定表》合法有效，被告以变更设计成本增加为由单方面通知涨价，违反了预约合同，原告作为守约方享有合同解除权，故对原告要求解除《房源确定表》的诉讼请求本院予以支持，同时被告应当返还购房款，承担违约责任或损害赔偿责任。关于已交款是不是定金的认定问题。定金是当事人双方为了保障债务的履行，约定由当事人一方支付给对方一定数额的货币作为担保，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。故当事人要么明确约定为定金，要么约定了定金罚则的实际内容，否则不构成定金。本案已交款仅明确为众筹金，未明确为定金，也未约定定金罚则。故原告要求已交房款按定金双倍返还的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的可得利益损失问题。预约合同是独立的合同，违反预约合同应当承担违约责任或损害赔偿责任。在原被告未约定违约责任的情况下，被告应当赔偿原告的实际损失，被告应当返还购房款及已交购房款的利息，使买卖双方恢复到未签订预约合同之前的财产状态，一般认为违反预约合同的损害赔偿范围应当小于违反本约合同的赔偿范围。对于因房屋涨价造成的房屋差价损失，一般不予支持，但本院认为，仅返还购房款及利息，不足以弥补原告的损失，应当以已交房款为参照，以已交房款占原约定房款的比例乘以被告涨价后与原房价的差作为损失。原告已付180000元，占总房款的比例约为30%〔180000÷（3999×150）〕，差价损失为19350元，即30%×（4429-3999）×150=19350元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告孟瑶与被告南阳鸿创置业有限公司签订的《房源确定表》。二、被告南阳鸿创置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孟瑶购房款180000元及利息，利息自2019年3月16日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算支付至款清之日止。三、被告南阳鸿创置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孟瑶损失19350元。四、驳回原告孟瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7782元，由原告孟瑶负担3282元，被告南阳鸿创置业有限公司负担4500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  麻俊鹏审判员  陈晓朋审判员  杜芙蓉二〇二〇年十二月二十八日书记员  闫杨毅