沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初6615号原告（反诉被告）：蔡志章，男，1991年5月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人：沈凤君、付一凡，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳铁西万达商业有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区，统一社会信用代码91210100793164207X。法定代表人：肖广瑞，系该公司执行副总裁。委托代理人：韩文杰，系辽宁观策律师事务所律师。原告（反诉被告）蔡志章与被告（反诉原告）沈阳铁西万达商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审理，分别于2020年8月17日、2020年10月26日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告蔡志章诉称，2019年12月31日原告与被告签订了商铺租赁合同，合同约定原告承租沈阳太原街万达广场商业广场室内步行街商铺作为“餐饮美食”业态经营商，租赁期限为24个月，即自2020年1月1日起至2021年12月31日止，月租金25822.8元。被告要求原告于2020年1月16日前开门营业，原告于2020年1月8日办理了工商营业执照，但在申请办理卫生经营许可证时，被市场监督管理局告知此商业网点仍有商户注册在案，所以无法给原告办理卫生许可证，原告及时以微信形式告知被告及时解决此问题，被告让原告自己与上任商户沟通，原告沟通无果，迫于合同约定，原告于2020年1月16日按约开业，因没有卫生许可证而被工商部门警告处理。原告提出因被告提供的商业店铺无法正常使用，申请解除合同，赔偿损失，被告迟迟于3月8日向原告出示了被告给商家商铺限期注销食品经营许可证的函件，3月28日原告再次去办理卫生许可，被告知上家商户仍然没有撤销许可而无法办理。诉讼请求：1、判令解除原、被告租赁合同；2、判令被告赔偿原告经济损失267676.31万元（品牌加盟费95154.6元、原材料费21700元、装修费102836.4元、商铺用电费用3694元、拆除装修费用15950元、员工工资22341.31元、律师费6000元。以上合计267676.31元）；3、返还原告支付的2020年1月1日至2020年3月31日期间77468.40元租金、履约保证金51645.6元及交于物业管理公司的费用（含物业费保证金、质量保证金、装修押金、装修管理费、装修水费押金、POS机使用费、广告位使用费、广告费押金，小计28982.66元），合计158096.66元；4、由被告承担本案诉讼费用。被告沈阳铁西万达商业有限公司辩称，答辩人因与原告蔡志章租赁合同纠纷一案，针对原告的诉讼请求认为，答辩人在签约、履约过程未致使合同目的无法实现。合同已因原告违约，答辩人行使解除权而解除，原告无权向答辩人主张任何赔偿，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。具体答辩内容如下：一、答辩人在签约、履约过程未致使合同目的无法实现。双方签约后，原告已于2020年1月9日开业经营并获颁了营业执照，此时租赁合同约定的合同目的已实现且不存在履约不能的事实。答辩人作为出租人的主要义务是提供符合约定质量的租赁物，原告开业经营已可以证明答辩人履行完合同主要义务。即使未办理卫生许可证受到工商部门警告，也仅是答辩人有履约瑕疵，并非合同目的无法实现。况且经答辩人与此前的承租人及行政机关沟通，2020年4月8日已注销了此前的卫生许可证，原告继续经营没有任何障碍。二、双方合同因原告违约解除，原告无权向答辩人主张任何赔偿。“新冠疫情”伊始，答辩人作为具有社会责任感的企业，在没有要求的情况下，主动减免了包括原告在内的全国万达广场承租人36天的租金，并允许原告分期缴纳租金。后最高人民法院颁布了司法解释，提到非国有房屋租赁的情势变更，适用公平原则，由此可见答辩人已尽到了出租人义务。在此情况下，原告不仅拒绝支付租金、物业费又自行停止经营，以事实行为表明不再履行合同的主要义务，答辩人根据约定行使合同解除权，双方合同正式解除。原告应当承担违约责任，而无权向答辩人主张任何赔偿。综上，答辩人认为原告的诉讼请求没有事实依据与法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告沈阳铁西万达商业有限公司诉称，反诉原告与反诉被告于2019年12月31日签订《租赁合同》,约定反诉原告将沈阳太原街万达广场，建筑面积为31.88平方米的商铺用于经营“餐饮美食”业态,租赁期间自2020年1月1日起至2021年12月31日止,共24个月,每月每平方米租金810元、物业费67元。反诉被告进场后于2020年1月9日开业经营。随后,因全国“新××炎”疫情影响,反诉原告于2020年02月06日通知反诉被告,减免其36天租金,减免期间自2020年01月25日起至2020年02月29日止,减免金额34272.02元，又允许反诉被告对后续租金分期缴纳,共克时艰。反诉被告在反诉原告已尽到出租人义务的情况下拒绝支付租金及物业费,构成违约事实。有鉴于此,为避免因反诉被告违约造成的损失进一步扩大,反诉原告于2020年5月20日函告反诉被告解除双方《租赁合同》。根据双方《租赁合同》等约定,反诉被告迟延履行支付租金及物业费时,应当承担迟延履行的违约金责任。自《租赁合同》解除之日至反诉原告收回租赁场地之日,反诉被告还应当支付场地占用费及物业费。同时，《租赁合同》因反诉被告违约而解除时,反诉被告还应当补缴减免租金。诉讼请求：1、请求判令确认反诉原告与反诉被告《租赁合同》及《补充协议》已于2020年5月20日解除；2、请求判令反诉被告支付2020年5月1日至6月17日期间的场地占用费80911.44元;3、请求判令反诉被告支付2020年5月1日至6月17日期间的物业管理费3346.33元;4、请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告蔡志章辩称，对于反诉人答辩请求法庭予以驳回。所谓4月30日解除合同，是被告强行关门拉电、停水，4月30日之前都有打更的人员。6月17日撤场是因为反诉人要求我方必须将原来装修拆除，达到撤场要求，之所以配合反诉人是因为装修保证金等都在反诉人手中，但不是自愿撤场的。经审理查明，2019年12月16日，蔡志章向沈阳万达广场商业管理有限公司支付20000元租铺意向金。2019年12月21日，蔡志章（乙方、承租人）与沈阳万达广场商业管理有限公司（甲方、物业管理人）就位沈阳号商铺签订《物业管理服务协议》一份，约定“物业服务费缴纳标准每平米每月67元，物业服务费自2020年1月1日起计收。乙方应于本协议签订之日起五个工作日内一次性缴纳2020年1月1日至2020年3月31日首期物业服务费……装修期装修押金5000元、营运期装修管理费用239.1元……”。2019年12月25日，蔡志章向沈阳万达广场商业管理有限公司支付4482.66元款项与2019年12月16日支付的20000元合计24482.66元，用以支付涵盖物业费、物业费保证金、质量保证金、装修押金、装修管理费、装修水费、pos机押金、pos机使用费等费用。同日，蔡志章向被告支付了从2020年1月1日至2020年3月31日期间租金77468.4元及履约保证金51645.6元，合计129114元。2019年12月31日，蔡志章（乙方、承租人）与沈阳万达房地产有限公司（甲方、出租人）就位于涉案商铺签订《商铺租赁合同》一份，约定“乙方作为餐饮美食业态的专业经营商……套内建筑面积31.88平方米，租赁期限24个月，自进场日开始计算，即自2020年1月1日起至2021年12月31日止。乙方在该房屋内经营品牌为凡可思，经营项目为餐饮美食。本合同项下的进场日为2020年1月1日，开业日为2020年1月16日……本合同签署当日，乙方应当向甲方支付51645.6元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付4271.92元作为物业服务费保证金。乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金……该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米810元，起始月租金标准为25822.8元……乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日（含本数）的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任……双方确认，因租赁期限届满或因以乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，并应按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担各项能源费用等……”。同日，原告向沈阳万达广场商业管理有限公司支付4500元款项。2020年1月1日原告开始经营。原告在办理食品经营许可登记时被告知前任商户未注销许可不予办理本次许可，原告遂与被告沟通相关事宜。2020年1月7日被告方回复“回复我已经注销了”，2020年1月8日原告微信记录显示“赵经理，上家还没注销，我现在就在工商”。2020年1月8日，原告在涉案商铺注册“沈阳市和平区章奕家烘焙店”，经营范围：餐饮服务。2020年3月5日，沈阳万达广场商业管理有限公司向丁黎（弹个车）发出《关于贵方需限期注销食品经营许可证的函》，载明“……2019年5月1日，贵司与我司已终止了相关合同，但至今，贵方仍未注销贵方于太原街万达食品经营许可证。严重影响该部位后续商户的正常经营，为保障后续商户的正常经营和贵方关于此问题不产生利益纠葛，请贵方于3日内注销贵司于我司445A铺位各项证照”。2020年3月17日，原告向被告提交《关于申请扶持政策账单分期的函》。2020年3月18日，原、被告及沈阳万达广场商业管理有限公司就给予原告租赁期限内租金、物业服务费扶持优惠的费用具体交纳标准等事项签订《补充协议》，其中载明“2020年1月1日至2020年1月31日期间扶持优惠租金金额15493.68元……2020年2月1日至2020年2月29日期间扶持优惠租金金额16160.07元……”。2020年4月15日，原告向被告及沈阳万达广场商业管理有限公司发出《通知函》，载明“……贵司出租的此商业店铺无法正常使用……贵司在我方提出贵司违约行为时将近两个月才采取改正行为，且至今没有解决我方问题，贵司无法提供给我方正常的房屋使用权，我方有权不交纳租金及物业服务费”。2020年4月20日，沈阳万达广场商业管理有限公司向原告回复《关于收到贵司证照问题函件的回函》，载明“……贵司铺位之前品牌的撤场手续符合我司审核要求，已提供证照注销手续。其次，贵司营业执照已于2010年1月8日开业前办理完毕，万达及政府相关部门也并未因证照问题要求贵司停业。贵司上述问题在我司4月16日收到贵司《告知函》时已解决完毕，且贵司自开业起至今保持营业状态，故贵司应履行合同约定及分期协议要求，于4月20日前缴纳租金及物业费……”。2020年4月30日，沈阳万达广场商业管理有限公司向原告发出《关于贵司延期未缴纳租费的函》。2020年5月2日，沈阳万达广场商业管理有限公司向原告（凡可思）发出《关于交纳租金及物业服务费的通知》。2020年5月20日，沈阳万达广场商业管理有限公司向原告（凡可思）发出《解除合同通知书》。同日，涉案商铺断水断电，原告停止经营。另查明，2018年4月9日，涉案商铺注册成立“沈阳圣澳汽车销售有限公司太原街分公司”，于2019年5月24日注销，负责人丁黎。2018年4月19日，涉案商铺注册成立“沈阳市和平区碰茶吃鸡餐厅”，于2020年4月10日注销，经营者丁黎。2019年6月12日，涉案商铺注册成立“沈阳市和平区饿贝乐快餐店”，经营者刘春霞，登记状态：存续。2020年8月27日，沈阳万达房地产有限公司更名为沈阳铁西万达商业有限公司。再查明，2019年12月28日，原告与案外人沈阳慧亿装饰工程有限公司就涉案商铺签订《装饰装修工程施工合同》，约定“工期15天，工程造价75000元……”，后沈阳慧亿装饰工程有限公司出具《项目（增减）变更单》。在装修过程中原告支出装修费、设计费等各项费用合计99740.4元。2020年6月10日，原告与案外人王政签订《拆除合同》，约定“将现状按万达要求进行门口封闭后拆除室内，并将所有的拆除物清理出场并运送出去……工程款10950元，拆除时间2020年6月10日至2020年6月14日……”。后原告分别于2020年6月8日、2020年6月10日、2020年6月18日向王政微信转账合计10950元。上述事实，有营业执照、物业管理服务协议、商铺租赁合同、房屋租赁合同、微信转账记录、微信聊天记录、关于贵方需限期注销食品经营许可证的函、关于申请扶持政策账单分期的函、补充协议、关于交纳租金及物业服务费的通知、解除合同通知书、视频照片、装饰装修工程施工合同、项目（增减）变更单、拆除合同及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，对于租金、租赁物等内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本诉部分。个体工商户在领取营业执照后，其从事的经营项目，依照法律、行政法规和国务院决定，需经相关部门批准的，应当在取得有关许可证书或者批准文件后从事该项目的经营，故食品店和餐饮店除办理营业执照外还应当办理《食品经营许可证》。本案中，原告承租商铺用途为经营烘焙店，属餐饮食品行业，被告对此明知。被告作为出租人，对于商铺之前商户证照是否全部注销有审慎义务，且在原告不能办理经营许可证告知被告后，被告应当积极做好协调工作。从2020年1月7日微信记录可知被告即已得知该情况，但直至2020年3月才与前任商户及工商部门沟通协调，才弄清未注销证照的真正主体系“沈阳市和平区碰茶吃鸡餐厅”，亦可看出被告管理存在疏忽。而原告方面，尽管被告履约存在瑕疵，但在3月份被告也在多方积极沟通协调以最终满足原告办证条件，另外，被告给予原告租金方面等多项扶持政策，双方亦达成补充协议，并非造成原告合同履行不能。关于原告要求解除双方《商铺租赁合同》的主张，涉案商铺于2020年5月20日断水断电，已不具备正常经营条件，原告于该日停止经营，本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年5月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故被告应返还原告履约保证金51645.6元。关于原告要求返还77468.4元租金的诉讼请求，2020年年初爆发的新××炎疫情属于突发的重大公共卫生事件，具有突发性、不可预见性，属于不能避免、不能克服的客观情况，双方于2020年3月18日已达成减免1-2月份租金31653.75元的意向，本院予以确认；另，2020年3月-5月期间餐饮行业仍然受到疫情影响，被告租赁商铺用于经营烘焙店，在此期间，被告的店铺无法正常营业，故此期间的租赁费用应予以减免，结合本案实际情况，本院酌定该期间租金减半为宜，原告应支付2020年1月1日至5月20日期间租金54144.6元（25822.8元/月*2个月-31653.75元+25822.8元/月*2个月/2+25822.8/31天*20天/2），原告已支付77468.4元，故被告应返还原告23323.8元（77468.4元-54144.6元）。关于原告主张的被告返还物业费保证金、质量保证金、装修押金、装修管理费、装修水费押金、POS机使用费、广告位使用费、广告费押金小计28982.66元的诉讼请求，因原告系与沈阳万达广场商业管理有限公司之间存在物业服务关系，且上述费用的收取方为物业公司，并非本案被告，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的品牌加盟费95154.6元、原材料费21700元，因原告未提供证据支持，本院不予支持。关于原告主张的商铺用电费用3694元、员工工资22341.31元、律师费6000元，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的装修费102836.4元、拆除装修费用15950元，尽管在履约过程中，被告存在过错，造成履约瑕疵，但不必然导致租赁合同无法履行。考虑到合同租赁期限、已履行期限、过错程度等诸多因素，结合本案实际情况，本院酌定被告给予原告装修及拆除装修补偿款合计45726元（99740.4元*19个月零11天/24个月+10950元）*50%，即45726元为宜。反诉部分。关于反诉原告主张的2020年5月21日至6月17日止的场地占用费，首先，该期间为原告按被告要求进行拆除的期间，并非经营获益；其次，合同约定“因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向原告支付占用费，并应按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担各项能源费用”，本案中的合同解除并非原告违约所致，故不适用该条款，故对于反诉原告的该项诉求，本院不予支持。关于反诉原告主张的2020年5月1日至6月17日止的物业管理费，因原告系与沈阳万达广场商业管理有限公司之间存在物业服务关系，且上述费用的收取方为物业公司，并非本案被告，故对于反诉原告的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认2019年12月31日蔡志章与沈阳万达房地产有限公司就位沈阳号商铺签订的《商铺租赁合同》于2020年5月20日解除；二、被告沈阳铁西万达商业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告蔡志章履约保证金51645.6元；三、被告沈阳铁西万达商业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告蔡志章租金23323.8元；四、被告沈阳铁西万达商业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告蔡志章装修及拆除装修补偿款45726元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告其他的诉讼请求；六、驳回反诉原告其他的诉讼请求。案件受理费3650元（已减半收取），由原告蔡志章负担2615元，由被告沈阳铁西万达商业有限公司负担1035元；反诉案件受理费953元（已减半收取），由反诉原告沈阳铁西万达商业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇二〇年十二月二日书记员  王琳本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续。履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。