甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0725民初2349号 原告：马某，女，汉族，甘肃省金昌市金川区居民，公民身份号码XXXX，联系电话XXXX。 委托诉讼代理人：黄某（系原告马某丈夫），男，汉族，甘肃省金昌市金川区居民，公民身份号码XXXX，联系电话XXXX。 被告：甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司（以下简称 新城山丹分公司），住所山丹县山红路（原炭黑厂院内），统一 社会信用代码91620725576262409G。 负责人：刘某，该公司经理。 委托诉讼代理人：李某，甘肃焉支律师事务所律师。 原告马某与被告新城山丹分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某委托诉讼代理人黄某、被告新城山丹分公司委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某向本院提出诉讼请求：1.要求退还原告房屋意向金100000元及2015年5月至2020年10月的利息32177元，共计132177元；2.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月18日，原告转给被告房屋意向金100000元，被告承诺2015年5月开盘并成功启动山丹金街项目（商铺入住开业率达到金街总商铺的80%）由原告认购被告开发的金街一楼商铺。如不能成功启动金街商业，被告退还意向金。2015年5月，被告未能成功启动金街商业，原告要求被告退还意向金，但被告总以资金紧张为由推诿至今，故提出上述诉讼请求。 被告新城山丹分公司辩称，1.本案属于合同纠纷案件，2015年1月18日，原告看好案涉商铺的地址及房型后，以每平米6800元，给被告交纳购房款100000元，双方形成房屋买卖合同关系。2.原告所诉称不属实，被告并没有承诺开盘启动开业率的事项，也没有承诺退还意向金，被告多次催促原告交纳剩余购房款，但原告一直未交纳。3.原告要求返还已支付的购房款，首先应解除双方的买卖合同，合同是否解除，是返还购房款的前提条件。4.被告一直为原告保留所购买的商铺，被告不存在违约的情形，如继续履行合同，可向原告交付商铺。现原告作为违约方，不享有合同解除权。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1.收款收据一份，载明山丹金街商铺一间，金额100000元，证明原告给被告交纳意向金100000元的事实；2.追要意向金的微信聊天截图一份，证明原告向被告工作人员赵永辉追要意向金，赵永辉一直推诿的事实。 对原告所举证据，被告的质证意见为：1.收款收据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。2015年1月18日，原告在看好商铺位置、户型与被告商定每平方米6800元后，交纳购房款100000元。根据合同法司法解释二第一条，满足合同的三要素，双方形成房屋买卖合同关系，原告仅依据收款收据不能证明被告违约。2.微信聊天记录的三性均有异议，首先真实性无法确定；其次，聊天记录中的“山丹赵经理”并非被告工作人员，被告的工作人员就没有叫赵永辉的，且微信聊天记录中均未提及是意向金还是购房款，被告至今未同意与原告解除合同或者退还购房款。 被告为证明自己的主张，向本院提供了《竣工验收备案表》复印件一份，并申请本院调取了（2020）甘0725民初2061号原告及案外人赵某、金某诉被告房屋买卖合同纠纷一案的庭审笔录，证明案涉商铺所在的商业一号楼，于2014年12月9日已竣工验收，在本案开庭前，案涉商铺具有合法的手续，双方签订的合同合法有效。 对被告所举证据，原告的质证意见为：无异议，但《竣工验收备案表》与本案无关。 对于原、被告提交的证据，经审查，与本案拟认定的案件事实关联程度高，具有较强证明力，本院确认上述证据作为定案依据予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告新城山丹分公司系案外人甘肃新城房地产开发有限公司为开发山丹县绿城山水小区及山丹县“金街”商业步行街设立的分公司。2015年1月18日，原告实地察看了被告开发修建的商业步行街商铺后，经与被告协商，拟购买“金街”一层的11号商铺，并向被告交纳100000元，由被告出具了收款收据，该收款收据载明：交款部门为“马某”，摘要“山丹·金街一层11号商铺”。后原、被告再未对购买商铺事宜进行协商，原告于2020年8月31日与案外人赵某、金某向本院提起诉讼。案经审理，被告抗辩原告与案外人赵某、金某并非必要共同诉讼的原告，并表示不同意共同诉讼合并审理，本院于2020年9月25日作出了（2020）甘0725民初2061号民事裁定书，依法驳回了原告及案外人赵某、金某的起诉。原告于2020年11月5日再次向本院起诉，并提出上述诉讼请求。 另查明，2015年1月18日，原、被口头协商购买商铺时， 被告尚未取得涉案商铺预售许可证，后于2015年7月17日取得 商品房预售许可证。 本院认为，本案的焦点是原、被告之间是否形成了房屋买卖合同关系，买卖合同是否成立，被告所交纳的款项是意向金还是购房款，被告应否返还意向金并承担利息。针对争议的焦点问题，原告虽认可与被告形成了房屋买卖关系，但认为仅与被告有购买商铺的意向，双方并未签订书面合同，合同并未成立，被告应返还意向金并承担利息。而被告则抗辩，所收取的款项系原告交纳的购房款，证明与原告的房屋买卖合同已成立并生效，原告订购的商铺一直为其保留，并未出售于他人，可向原告交付其订购的商铺，故不同意返还。本院认为，原告预购买被告商铺，与被告口头协商并交纳意向金，约定在将来一定期限内订立房屋买卖合同的行为具有合意性、约束性、确定性、期限性。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原、被告虽未签订意向书，但其行为符合合同成立的四个有效条件，即主体适格、内容合法、意思表示真实、形式合法，故原、被告之间形成了购买商铺的预约合同关系，原告所交纳的款项应认定为购买商铺的意向金。预约合同为独立的合同，预约的目的在于一定期限内订立本约，履行预约合同的结果是订立本约合同，故原、被告双方均负有订立本约合同的权利义务。原、被告均主张对方违约，但未能举证证明。根据庭审查明认定的事实，原告在向被告交纳意向金时，被告尚未取得涉案商铺的预售许可证，被告在取得商品房预售许可后，应积极履行订立本约的义务。原告在预约合同成立后，亦负有要求被告订立本约的义务。因原、被告怠于履行订立本约的义务，违反了合同义务，均构成违约，应当各自承担相应的责任。预约的目的仅对将来缔结本约为意思表示，而非为交付标的物实现交易，被告要求继续履行合同交付商铺的强制缔约行为，有违合同意思自治原则，故对被告的抗辩理由不予采纳。原告虽未明确提出解除预约合同的诉讼请求，但其要求被告返还预约金并承担利息的请求直接表明了有解除预约合同的意思表示，故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，对原告要求被告返还意向金的请求予以支持，对原告要求被告承担利息的请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告马某与被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司之间形成的预约合同于判决之日解除； 二、被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司于判决生效后十五日内返还原告马某购房意向金100000元； 三、驳回原告马某的其他诉讼请求。 案件受理费2944元，减半收取1472元，由原告马某负担358元（已预交），被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司负担元1114元，限于判决书生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  黄聚国 二〇二〇年十二月二十八日 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。