河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1102民初5955号 原告（反诉被告）：张红勉，女，1963年11月13日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。 原告（反诉被告）：柳伏，男，1984年7月15日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。 原告（反诉被告）：柳杨，男，1989年12月1日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。 三原告共同委托诉讼代理人：王冠亮，河北人民长城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：衡水斯凯学园房地产开发有限公司，住所地河北省衡水市桃城区问津街5幢6号。 法定代表人：李晓明，总经理。 委托诉讼代理人：李艳，河北凌坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明环，河北凌坤律师事务所律师。 原告（反诉被告）张红勉、柳伏、柳杨与被告（反诉原告）衡水斯凯学园房地产开发有限公司（以下简称斯凯学园公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张红勉、柳杨及三原告共同委托诉讼代理人王冠亮与被告斯凯学园公司的委托诉讼代理人李艳、李明环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张红勉、柳伏、柳杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付桃城区人民东路公园书香城小区最北号楼东单元16层东户（7号楼1单元1601室）；2.判令被告支付少付的安置费和交房日的逾期交房违约金（至2020年6月14日为36284.85元）。事实与理由：2011年10月13日，柳新平与衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部、中房集团衡水中城万源置业有限公司签订《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》两份（编号分别为：最北第059号、最北第059号补充），协议主要约定：1、拆迁原告位于问津街的平房，占地面积47.28平方米、楼房55.73平方米+2.52平方米；2、拆迁补偿方式为产权调换方式，回迁房屋为最北楼东单元16层东室（7幢1单元1601号）。2011年11月25日再次签署《人民公园区域住宅拆迁安置补偿补充协议》一份，变更回迁房交付时间为“领取过渡费的第一天起30个月”，回迁房交付时间为2013年7月31日，逾期交房按照每日万分之二支付违约金，违约金计算基数为被拆除平房原宅基面积或者被拆除住宅楼建筑面积*2300元/平方米。现回迁房屋已完成建设可向原告交付使用，但被告至今未向原告交付房屋，不办理交付手续，致使小区物业公司不向原告办理入住手续，房屋至今无法使用。被告在双方签署拆迁安置补偿协议后应向原告支付过渡费及逾期交房违约金，但被告支付的数额不符合双方合同约定的“被拆迁平房院宅基面积或者被拆除住宅楼建筑面积，而是以平房院的建筑面积计算，至2013年7月31安置费少付4148.14元。违约金或安置费被告方支付至2018年10月18日，之后再未支付。按照双方补充协议的约定，至2020年6月14日，违约金合计36284.85元。请求贵院判如所请。 斯凯学园公司辩称，1.斯凯学园公司已向柳新平及原告张红勉足额支付过渡费。根据案涉最北第059号和最北第059号（补充）《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》第三条第二款约定，过渡费是以被拆迁建筑面积计算，第二条第三款约定过渡费金额5224.8元，同样是按照被拆迁的建筑面积（31.35+55.73=87.08）平方米，每月每平方米5元的价格，计算首付12个月过渡费得来的金额。该协议经柳新平与斯凯学园公司及衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部三方签字盖章，系各方真实意思表示，合法有效。且被告已按照该协议约定支付足额过渡费，不存在违约情形；原告所称2011年11月25日签订的补充协议中约定计算基数为“被拆迁平房院宅基面积或者被拆除住宅楼建筑面积”，明确是第三条关于违约金的计算方式，并非过渡费的计算方式。因此原告诉请中关于过渡费的部分没有事实及法律依据。2.斯凯学园公司按照补充协议约定向柳新平及原告支付违约金，不存在少付情形。且原告实际于2017年已经拿到回迁楼房的钥匙，却拒不按照协议补交回迁房屋多余约定面积部分的差价款，存在违约行为，被告有权主张先履行抗辩权。被告已向柳新平及原告张红勉支付自2013年8月至2018年8月期间的违约金共计90916.68元，其中2013年8月至2015年10月期间是按照补充协议第三条约定的被拆迁平房院宅基面积或者被拆除住宅楼建筑面积（47.28+55.73=103.01）平方米为基数，每平方米2300元的单价，每日万分之二的标准计算每月支付违约金1421.54元，27个月的违约金共计38381.58元；2015年11月至2018年8月期间每月支付违约金1545.15元（多于应付金额），34个月支付违约金共计52535.1元。因此，自2013年8月至2018年8月期间，被告共支付违约金90916.68元，多于按照协议约定应支付的违约金金额，不存在违约情形。回迁房建成后，因房屋实际面积大于协议约定面积，被告多次与原告协商，可调换小区内其他与协议约定相同面积的楼房，或者补交实际面积多于约定面积部分的差价款后办理交房手续等多种方案，但原告均不同意且拒不配合，并于2017年上半年到被告公司处要求拿走钥匙并引发争执。被告报警后经派出所民警调解，原告拿走其回迁楼房的钥匙，却至今未补交回迁房差价款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在原告未补交房屋差价款的情况下，被告有权主张先履行抗辩权，拒绝履行交房义务。 被告斯凯学园向本院提起反诉，请求：1.依法判决被反诉人向反诉人支付房屋面积差价款148483.96元；2.本案全部诉讼费用由被反诉人负担。事实与理由：2011年10月13日，被反诉人与衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部、反诉人签订《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》（编号：最北楼第059号），协议主要约定：1、拆迁被反诉人位于问津街的平房占地面积47.28平方米，楼房建筑面积55.73平方米。2、拆迁补偿方式为产权调换方式，被反诉人选择调换楼房为最北号楼东单元16层东室房屋（现房号为7幢1单元1601室），面积为106.46平方米。衡水市房产测绘队于2017年11月23日作出《衡水斯凯学园房地产公园书香城东区7幢（变更）房产测绘基数总结报告》，报告显示案涉房屋面积发生了变更，7幢1单元1601室实测面积为130.93平方米，超过协议约定安置面积24.47平方米，按照《衡水市桃城区人民政府关于公园壹号7#楼1单元东西户回迁户安置问题的处理意见》面积补差价方式，反诉人需向被反诉人支付148483.96元。反诉人多次通知被反诉人补交差价款，被反诉人都无动于衷。请求贵院查明事实，支持反诉人的请求。 张红勉、柳伏、柳杨辩称，反诉人的反诉不应得到支持，原、被告在签订拆迁补偿协议时，根据被告提供的可供调换的房屋示意图，原告调换的案涉房屋面积为106.46平方米，但被告在房屋建造中却恶意加大建筑面积，以获得远高于拆迁补偿单价的不当得利，协议签署后房屋交付前，原告无法得知房屋的实际面积，也就无法与被告协商解决面积差价的问题，故此双方发生纠纷，但房屋差价款的纠纷，不应成为被告调换房屋拒绝交付的理由。 本院经审理认定事实如下：2009年11月17日，衡水市市区“一拆两改”指挥部（甲方）与柳新平（乙方）签署编号为最北第059号的《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》，约定甲方拆迁乙方位于问津街的房屋，其中位于衡水市桃城区的平房占地面积47.28平方米，建筑面积31.35平方米，按补偿方案标准应回迁基准楼层面积47.28平方米；另有位于衡水市桃城区，拆迁楼房建筑面积为55.73平方米，房产证号8-××2，按补偿方案标准应回迁基准楼层面积主楼为66.319＋47.28＝113.599平方米。拆迁补偿方式为产权调换方式，乙方选择调换楼房为最北号楼东单元16层东室，主楼建筑面积为106.46平方米，少于应回迁面积7.139平方米，主楼补偿款16419.7元在签订本协议、交钥匙、经验收具备拆除条件后，在十个工作日内甲方支付乙方相应补偿款。其他另有有线电话、宽带网、拆迁补助费、过渡费、搬迁奖励费合计11560.56元。以上共计27980.26元，系甲方应向乙方支付的补偿款。协议另约定，乙方选择调换主楼、储藏间折算后多于应回迁面积的，乙方于签订协议之日起15日内向甲方补足差价款的，主楼最小调换户型面积大于被拆迁户应安置面积的，超出应回迁面积5平方米以内的按2300元／平方米，超出5平方米的部分按3200元／平方米；或在回迁楼建设完毕回迁时补足差价款的，主楼、储藏间均按市场价优惠200元／平方米。关于过渡费的支付，乙方采取货币补偿方式的，甲方按被拆迁建筑面积一次性付给乙方3个月的过渡费，乙方采取产权调换方式的，回迁自行过渡期间自乙方签订协议交钥匙具备拆除条件之日起，甲方按被拆迁建筑面积首付给乙方12个月过渡费，此后每三个月结算一次，直至回迁楼房交钥匙止，不足月按月计算。回迁时间为全部住户搬迁完毕后30个月内，如未按时交付，按相关法律规定增加过渡费补偿。回迁楼建成后建筑面积最终以房管局实际测量面积数为准。2010年3月4日，衡水市市区“一拆两改”指挥部（甲方）与柳新平（乙方）签订编号为最北第059号（补充）的《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》，约定甲方拆迁乙方位于衡水市桃城区，拆迁楼房建筑面积2.52平方米，拆迁补偿方式为货币补偿方式，折算后补偿款为6895.4元，另有其他费用6870元，甲方应向乙方支付的补偿款合计为13765.4元。关于补交差价款、过渡费支付、回迁时间等约定同2009年11月17日签订的协议相同。2011年10月13日，中房集团衡水中城万源置业有限公司作为中标企业在上述两份协议中加盖了公章，协议均约定“中标企业自中标之日起甲方身份履行上述协议条款”。2011年11月25日，中房集团衡水中城万源置业有限公司（甲方）与柳新平（乙方）、衡水市人民公园区域拆建改造指挥部（丙方）签署编号最北059、最北059补充的《人民公园区域住宅拆迁安置补偿补充协议》，约定1、将回迁房交付时间调整为自乙方领取过渡费的第一天起30个月；2、过渡费按照河北省及衡水市相关政策要求执行，即回迁房交房时间逾期一年以内上调50%；逾期一年至两年上调75%；逾期两年以上上调100%，上调基数为现行的5元／平方米／月。3、甲方应于2013年7月31日完成回迁房建设，通过相关部门验收并交付使用。逾期交房按照每日万分之二支付给乙方违约金，违约金计算基数为被拆除平房院宅基面积或被拆除住宅楼建筑面积＊2300元／平方米，过渡费自支付违约金之日起停止发放。 斯凯学园公司向柳新平及原告张红勉支付过渡费或违约金的情况如下：2009年11月至2012年5月期间的过渡费已按照每个月435.40元（87.08平方米*5元/平方米）的标准支付，2012年6月至2013年7月期间的过渡费已按照每个月653.10元（87.08平方米*7.5元/平方米）的标准支付，2013年8月至2015年10月期间的违约金已按照每个月1421.54元[被拆除平房院宅基面积或被拆除住宅楼建筑面积（47.28+55.73=103.01平方米）*2300元/平方米的日万分之二]的标准支付，2015年11月至2018年9月期间按照每月1545.15元的标准支付，之后再未支付过渡费或违约金。 另查明，柳新平（身份证号：1330011963××××××××）于2015年5月17日因病去世，原告张红勉系柳新平妻子，原告柳伏、柳杨分别系柳新平与张红勉的长子、次子，柳新平无其他法定继承人。被告斯凯学园公司原名中房集团衡水中城万源置业有限公司。 本院认为，合同一经签订即对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定全面履行各自的义务。柳新平与斯凯学园公司分别于2011年10月13日、2011年11月25日分别签订的拆迁安置补偿协议及补充协议，系双方真实意思表示，为有效合同。上述协议中明确约定了置换房屋的具体坐落位置、房屋交付时间及相应的补偿价款、过渡费、违约金等条款，柳新平已经履行了合同义务，斯凯学园公司亦应履行安置补偿的义务。2011年11月25日签署的补充协议中约定应于2013年7月31日完成回迁房建设，通过相关部门验收并交付使用，现斯凯学园公司未能按期交付回迁房的行为，已经构成违约。因柳新平已于2015年去世，张红勉、柳伏、柳杨作为柳新平的法定继承人，要求斯凯学园公司交付坐落于衡水市桃城区最北号楼东单元16层东户（7号楼1单元1601室）的房屋，符合合同约定，本院予以支持。 关于张红勉、柳伏和柳杨要求斯凯学园公司支付少付的安置费。1、张红勉等主张斯凯学园公司少付了2011年10月13日签订的编号为“最北第059（补充）”的拆迁安置补偿协议中约定的2.52平方米的拆迁面积的安置费，但该合同中约定的柳新平选择的拆迁补偿方式为货币补偿方式，双方当事人在庭审中均认可斯凯学园公司已将该协议所涉及的13765.4元补偿款支付给原告，现张红勉、柳伏、柳杨主张该协议中拆迁的2.52平方米属于拆迁房屋时尺寸丈量错误，应一并计算为拆迁面积并自拆迁之日起支付过渡费直至2020年6月，没有合同依据。该协议第三条第2项约定“乙方采取货币补偿方式的，甲方按被拆迁建筑面积一次性付给乙方3个月过渡费”，故斯凯学园公司应当按照协议约定向张红勉、柳杨、柳伏一次性支付该协议拆迁面积3个月的过渡费，为37.8元（2.52平方米*5元/平方米/月*3个月）。2、斯凯学园公司于2009年11月份第一次向柳新平支付过渡费，按照约定应当于30个月内交付回迁房，延期交房一年以内过渡费上调50%（7.5元/月/平方米），延期交房一年至两年的上调75%（8.75元/月/平方米），故2012年5月份至2013年4月份斯凯学园公司应当按照7.5元/月/平方米的标准支付过渡费，2013年5月至2013年7月应当按照8.75元/月/平方米的标准支付过渡费，2012年5月斯凯学园公司仍按照5元标准支付了过渡费，2012年6月至2013年7月期间斯凯学园公司一直按照7.5元的标准支付过渡费，对于2012年5月、2013年5月至7月期间少付的部分应当补充支付，计算为544.25元。综上，斯凯学园公司应当向张红勉、柳伏、柳杨支付少付的过渡费582.05元。 关于张红勉、柳伏、柳杨主张的逾期交房违约金。2011年11月25日，中房集团衡水中城万源置业有限公司（甲方）与柳新平（乙方）、衡水市人民公园区域拆建改造指挥部（丙方）签署编号最北059、最北059补充的《人民公园区域住宅拆迁安置补偿补充协议》，约定的回迁房交房时间为2013年7月31日，同时对过渡费及逾期交房违约金的计算方式进行了明确约定，结合双方当事人在庭审中的陈述，自2013年8月至2015年10月，斯凯学园公司按照每月1421.54元的标准向柳新平支付，原、被告均认可该款项的计算方式系按照2011年11月25日签署的补充协议中关于逾期交房违约金的计算方式得来的，可见自2013年8月份起，斯凯学园公司已认可逾期交房的事实并开始向张红勉支付逾期交房违约金。2015年11月份至2018年9月份，斯凯学园公司每月向张红勉支付1545.15元，对此款项张红勉称系按照每月15元/平方米的标准支付的过渡费，斯凯学园公司称系支付的逾期交房违约金，对照双方签署的拆迁安置协议补充协议，逾期交房情形下过渡费最高上调幅度为原5元/平方米/月的基础上上调100%，为10元/平方米/月，张红勉所称的15元/平方米/月的标准没有依据，又考虑到之前斯凯学园公司已支付过一段时间的逾期交房违约金，故2015年11月份至2018年9月份支付的1545.15元/月，共计54080.25元，本院认定为逾期交房违约金，对于多出的部分，予以抵顶之后斯凯学园公司应当支付的逾期交房违约金。张红勉、柳伏、柳杨在诉状中将逾期交房违约金暂计算至2020年6月14日，自2015年11月起至2020年6月14日，按照被拆除平房院宅基面积或被拆除住宅楼建筑面积（47.28+55.73=103.01平方米）*2300元/平方米的日万分之二的标准计算，斯凯学园公司应支付逾期交房违约金78848.08元。扣除斯凯学园公司已支付的54080.25元，仍应向张红勉、柳伏、柳杨支付截至2020年6月14日的逾期交房违约金24767.83元。张红勉、柳伏、柳杨在提交的《关于被告支付过渡费的说明》中要求将逾期交房违约金顺延计算至实际交房之日，于法不悖，本院予以支持。综上，斯凯学园公司应当向张红勉、柳伏、柳杨支付截至2020年6月14日的逾期交房违约金共计24767.83元，之后的逾期交房违约金按照每月1421.54元的标准，自2020年6月15日计算至实际交房之日止。 关于斯凯学园公司提出的要求张红勉、柳伏、柳杨补交房屋面积差价款148483.96元的反诉请求，斯凯学园公司主张按照《关于公园一号7#楼1单元东西户回迁户安置问题的处理意见》计算面积单价，但该意见是衡水市桃城区人民政府、衡水市房屋征收办公室向斯凯学园公司出具的文件，并未得到张红勉、柳伏、柳杨的认可，该文件对三人没有强制约束力，斯凯学园公司主张以此计算回迁房面积差房价，依据不足。另外，案涉的拆迁安置补偿协议中均约定“回迁楼建成后建筑面积最终以房管局实际测量面积数为准”，但斯凯学园公司在庭审中提交的衡房实测2017-014923号《衡水斯凯学园房地产公园书香城东区7幢（变更）房产测绘技术总结报告》系斯凯学园公司单方委托衡水市房产测绘队作出的总结报告，以此计算房屋实际面积缺乏合同依据。综上，根据斯凯学园公司提交的证据无法确定补交房屋差价款的面积单价或房屋面积差，其提出的反诉请求不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）衡水斯凯学园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将位于河北省衡水市桃城区最北号楼东单元16层东户（7号楼1单元1601室）交付给原告（反诉被告）张红勉、柳伏、柳杨； 二、被告（反诉原告）衡水斯凯学园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）张红勉、柳伏、柳杨支付过渡费582.05元及截至2020年6月14日的逾期交房违约金24767.83元，之后的逾期交房违约金按照每月1421.54元的标准，自2020年6月15日起计算至实际交房之日止； 三、驳回原告（反诉被告）张红勉、柳伏、柳杨的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计318元，原告（反诉被告）张红勉、柳伏、柳杨负担77元，被告（反诉原告）衡水斯凯学园房地产开发有限公司负担241元；反诉案件受理费1635元，由被告（反诉原告）衡水斯凯学园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  王春雷 二〇二〇年十二月十五日 书记员  李晓宇