四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初6031号 原告：周靖松，男，1982年3月17日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：谢东林，南部县陵江法律服务所法律服务工作者。 被告：成都俊祺商贸有限公司，住所地：成都市金牛区沙河源街道古柏社区二组剑龙钢材城3区2排13号。 法定代表人：斯梁，执行董事。 委托诉讼代理人：陶金，四川首力律师事务所律师。 第三人：四川天鹏房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区上池正街41号1栋2层1号。 法定代表人：杨东林。 原告周靖松与被告成都俊祺商贸有限公司（以下简称俊祺公司）、第三人四川天鹏房地产开发有限公司（以下简称天鹏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周靖松的委托诉讼代理人谢东林、被告俊祺公司的委托诉讼代理人陶金到庭参加诉讼。被告天鹏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周靖松向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对南部县房屋的强制执行；2、请求确认原告与第三人签订的《房屋认购协议》有效；3、确认位于南部县房屋的所有权由原告享有；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年5月9日与第三人签订《房屋认购协议》，购买第三人开发建设的南部县房屋。协议订立后至2018年12月原告分四笔向第三人支付了全部房款404607元。被告于2018年12月通过诉讼保全查封了案涉房屋。为保障自身的合法权益，原告向人民法院提出案外人执行异议，人民法院审查后以原告未向法院提供证据证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的事实为由驳回了原告的异议请求。虽原告除购买的案涉房屋外在老家有与其他人共有的房屋，但原告购买案涉房屋的目的是为了满足自身及家庭的基本居住需求，根据《全国法院商事审判工作会议纪要》的相关规定，商品房消费者名下虽有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于基本居住需要的，可以理解为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。同时原告作为购买房屋的消费者，在订立购房协议后依约全额支付了房款，其所享有的权利优于建设工程价款优先受偿权，其对案涉房屋所享有的权利足以排除其他普通债权对案涉房屋的查封冻结。本案中原告基于自身及家庭的基本居住需要购得案涉房屋，购房后也支付了全部房款，且所购房屋不是用于商业投资。故依照相关法律规定，原告对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。综上，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 俊祺公司辩称，案涉房屋认购协议书不能认定为商品房买卖合同；原告支付购房款的金额未超过房屋总价款的50%，且转账金额与收据不一致，部分房款是案涉房屋被查封后才支付的；原告名下有其他用于居住的住房；确认案涉房屋所有权归原告所有的诉讼请求超出了本案的请求范围。 天鹏公司未发表述称意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月7日，本院根据俊祺公司的申请，作出（2018）川1321民初5732号民事裁定，查封天鹏公司所有的位于南部县南隆镇蜀北大道338号“三千地景”X栋X层X号住宅，查封期限为三年。2018年12月12日，本院向南部县房地产管理局送达了（2018）川1321执保316号协助通知书，对上述住宅进行了查封。 2020年，周靖松对执行标的提出书面异议。 2020年9月23日，本院作出（2020）川1321执异207号执行异议裁定，驳回周靖松的异议。该裁定周靖松于2020年9月28日签收。 2020年10月12日，周靖松对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 2018年5月9日，周云（系周靖松堂弟）以周靖松（乙方）的名义与天鹏公司（甲方）签订《中央广场诚意金缴纳确认书》，确认书载明，乙方于2018年5月9日自愿向甲方缴纳诚意金人民币1万元，用于认购南部县蜀北大道甲方开发的中央广场1幢19层2号房屋，房屋面积108.64m2，约定的单价为人民币3681.59元/m2，房屋总价为399968元，并签署本《诚意金缴纳确认书》，乙方凭确认书可在甲方开发的中央广场楼盘一、三号楼正式开盘时，享有本确认书约定的单价认购本房屋的权利。2018年5月16日前补齐首付款209968元，剩余房款贷款结清；甲方于2018年7月31日不能网签，全额退款。同日，周云以周靖松（乙方）的名义与四川宇丰房地产营销策划有限公司（以下简称宇丰公司，甲方）签订《宇丰团购服务协议书》，约定乙方自愿加入甲方组织的上述团购服务活动，并同意向甲方缴纳12032元团购活动服务费，以获取参与团购活动的资格及享有“缴15000元团购活动服务费用享受房价优惠”的权利等等。协议签订当日，天鹏公司向周靖松出具了一份《天鹏公司专用收据》，载明：收到周靖松购房款房号1-19-2人民币壹万元整，并加盖天鹏公司财务专用章；同日，宇丰公司也向周靖松出具《收据》一张，载明：交款单位周靖松，收款方式现金10000元，刷卡2032元，共计12032元，收款事由团购中央广场1-19-2号，该收据并加盖宇丰公司财务专用章。 2018年5月16日，周靖松、周云通过宋祖凤（周云之妻）的银行卡向天鹏公司转账389936元，银行回执载明款项用途为周靖松、周云。同日，天鹏公司向周靖松出具一份《天鹏公司收款收据》，载明：客户姓名周靖松，房号1-19-2，摘要购房款，收款方式转账，交款金额199968元，该收据并加盖天鹏公司财务专用章。 2018年12月13日，周靖松通过银行向天鹏公司账户存入现金194639元。当日，天鹏公司向周靖松出具一份《天鹏公司收款收据》，载明：客户姓名周靖松，房号1-19-2，摘要购房款，收款方式转账，交款金额194639元。 另查明，2012年1月5日，周靖松与其胞兄周勇军共同购买了位于南部县房屋，权属证书载明产权人为周勇军，共有人为周靖松。 案涉房屋于2019年4月11日取得了商品房预售许可证，至今未全面竣工，不具备办理权属证书条件。 2020年11月10日，南部县大河镇刘家坝村村民委员会出具《证明》一份，载明：兹有四川省南部县村民周靖松（公民身份证号码：5113211982××××××××）因家中与父母、兄长共同居住的老房子（3间）年久无法维修全部垮塌，导致全部家庭成员十二口人无居住房，为解决住房问题，由周靖松与其兄周勇军共同出资在南部县大河镇场上购买房子一套，以供所有家庭成员居住。现周靖松家三个孩子均在南部县城读书，为满足孩子在县城读书时的居住，周靖松于2018年在南部县蜀北大道中央广场购买房屋一套，因开发商原因至今未能接房入住，其全家五口人现在南部县城租房居住。以上所述情况均属事实。南部县大河镇刘家坝村村民委员加盖单位印章，负责人刘美东签名。 本院认为，案外人周靖松对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案是案外人执行异议之诉,焦点问题是案外人周靖松是否对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定,不动产买受人的民事权益需符合多个要件,即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，本院保全查封案涉房屋的时间为2018年12月12日,而周靖松于2018年5月9日与天鹏公司签订《中央广场诚意金缴纳确认书》，该确认书体现了合同双方的意思表示,其内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、单价、付款方式等条款，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容。因此,案涉《诚意金缴纳确认书》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规效力性强制性规定,可以认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 关于支付购房价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中,周靖松分别于2018年5月9日、5月16日委托他人以现金和银行转账方式向天鹏公司支付1万元、12032元、199968元,共计222000元。天鹏公司向周靖松出具了收据，证明周靖松已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。经查询,周靖松夫妇在南部县城区内无其他用于居住的房产。虽周靖松与其胞兄周勇军在南部县乡镇上于2012年1月5日共同购买了一套面积为145.86平方米的房屋，但该房屋系用于家庭成员12口人共同居住使用。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，商品房消费者名下虽有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。周靖松夫妇在南部县城区内并无其他住房，其购买的案涉房房屋面积为108.64平方米，系用于自己与其妻、三个孩子共同居住使用，仍属满足基本生活需要，可以认定为所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。 综上,本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的保护情形,周靖松对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,故周靖松主张立即停止对南部县房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。 关于周靖松请求确认案涉房屋的所有权由其享有的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条虽规定案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的可在执行异议之诉中一并作出裁判,但因本案中周靖松系与天鹏公司签订的房屋买卖合同,周靖松可以依据合同约定要求天鹏公司继续履行合同,待案涉房屋符合办证条件后为其办理房产过户手续,双方现并未产生权属争议,故对其确认房屋归其所有的诉讼请求亦应不予审理。 综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、立即停止对位于南部县蜀北大道338号“三千地景”X幢X层X号房屋的执行； 二、驳回原告周靖松的其他诉讼请求。 案件受理费7369元，由被告成都俊祺商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本院（2020）川1321执异207号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王琳琅 审 判 员  敬俊林 人民陪审员  谌 巧 二〇二〇年十二月二日 法官 助理  敬秋平 书 记 员  杜睿漪