贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2322民初2772号 原告：中国农业银行股份有限公司兴仁市支行，住所地：贵州省兴仁市振兴大道中段南侧。统一社会信用代码：915223222153305849。 负责人：金成涛，系该银行副行长。 委托诉讼代理人：吴绍伟。 委托诉讼代理人：唐诗奇。 被告：刘峰，男，1983年5月3日生，汉族，住贵州省兴仁市。 被告：徐正艳，女，1985年5月11日生，汉族，住贵州省兴仁市。 被告：贵州浩然房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处振兴路02幢1-7层，统一社会信用代码：91520000565042654J。 法定代表人：蔡朝勇，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李光林，贵州心达律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行（以下简称：中国农业银行兴仁市支行）与被告刘峰、徐正艳、贵州浩然房地产开发有限公司（以下简称：浩然房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行兴仁市支行的委托诉讼代理人吴绍伟、唐诗奇，被告浩然房地产公司的委托诉讼代理人李光林到庭参加诉讼，被告刘峰、徐正艳下落不明经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行兴仁市支行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告刘峰、徐正艳归还所欠原告借款本金人民币220112.69元，支付截止至2020年5月21日所欠利息、罚息、复利10137.21元，合计230249.90元（此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至全款还清之日止）；2.按贷款余额1%计收违约金，220112.69元×1%＝2201.13元，判令被告刘峰、徐正艳支付违约金2201.13元；3.判令被告贵州浩然房地产开发有限公司对被告刘峰、徐正艳上述债务向原告承担连带清偿责任；4.判令原告有权请求人民法院处置被告刘峰、徐正艳提供的坐落于兴仁市抵押房产，并对处置所得价款优先受偿；5.本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年9月4日，原告（贷款人）与被告刘峰（借款人）、徐正艳（借款人配偶）、贵州浩然房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120140035274）一份。约定：借款人向贷款人借款26万元用于购买贵州浩然房地产开发有限公司开发的位于兴仁市房屋（总房款为37.2418万元），还款期限为240个月，自2014年09月04日至2034年09月03日止。执行利率为浮动利率，为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款人未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾。并约定借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入账户户名：贵州浩然房地产开发有限公司，开户行：中国农业银行股份有限公司兴仁市支行行，帐号：23×××79。约定担保方式为：阶段性保证担保＋抵押＋阶段性质押。借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押人同意以本合同特别条款所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。阶段性保证担保保证人为贵州浩然房地产开发有限公司，担保期间自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。在阶段性保证担保人承担连带保证责任期间内，借款人未按本合同约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质权，从保证金账户中划收相关款项。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。2014年09月04日，原告履行放款义务，将26万元汇到被告贵州浩然房地产开发有限公司账号，正常执行利率6.550000%,逾期执行利率9.825000%。2014年09月03日，原告与被告刘峰、徐正艳就兴仁市房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告证号：Ｙ1401037，抵押金额为26万元。合同履行期间被告刘峰、徐正艳多次出现逾期还款，已连续8月未偿还借款本息，欠原告借款本金人民币220112.69元，利息、复利、罚息10137.21元，合计230249.90元。根据《个人购房担保借款合同》第11.4约定，原告有权提前收回全部贷款本息，有权提前行使担保权。因此，原告要求被告刘峰、徐正艳归还本金及利息合计230249.90元，并要求被告贵州浩然房地产开发有限公司承担连带保证责任。综上所述，为保护原告资金安全，维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等相关规定，特提起民事诉讼，请依法支持原告之诉讼请求。 被告浩然房地产公司辩称，对原告起诉的事实无异议,起诉金额以法院查实为准。二被告徐正艳、刘峰未支付我方首付款60335元，同时原告方农行已经在我公司的保证金内合计扣了36995.83元。我方对起诉的金额无异议，但是有利息、罚息和复息了，请求法庭不再支持违约金。 被告刘峰、徐正艳未到庭应诉答辩，亦未向本院提交证据质证。 原告中国农业银行兴仁市支行、被告浩然房地产公司依法提交了证据。被告刘峰、徐正艳未到庭应诉，视为放弃对原告和被告浩然房地产公司提交证据的质证，被告浩然房地产公司对原告提交证据均无异议，原告对被告浩然房地产公司提交证据也均无异议。对原告、被告浩然房地产公司的证据，本院经审查认定如下：法人身份证明、金融许可证、《个人购房担保借款合同》借款凭证、预告登记证书、商品房预售合同登记备案表、被告的身份证复印件，结婚证复印件、《共同还款责任确认书》复印件、划扣款授权委托书复印件、刘峰个人住房贷款还款明细、欠款截图、被告浩然房地产公司的营业执照、复印件《商品房买卖合同》复印件、农行扣款凭证复印件，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性要件，本院予以采信。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘峰与徐正艳于2014年4月28日登记结婚。2014年8月21日，刘峰向原告中国农业银行兴仁市支行申请个人住房贷款260000元。同日，徐正艳作为共同还款责任人在《共同还款责任确认书》上签名捺印，该确认书主文内容为：“刘峰向贵行申请自用住房一手楼贷款人民币贰拾陆完整（￥260000.00元），现追加其配偶徐正艳作为该笔贷款的共同还款人，由申请人刘峰及徐正艳共同承担偿还责任。特作以下承诺：借款人保证按合同约定偿还贷款本息，若借款人未正常履约还款，上述共同还款人承担连带还款责任。”2014年9月2日，原告中国农业银行兴仁市支行与刘峰签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120140035274），合同约定：借款金额为人民币贰拾陆万元；借款用途为购买位于贵州省兴仁市东湖街道办事处（原兴仁县城东新区振兴大道）振兴大道北侧浩然上城01幢Ａ1单元19层5号房屋；借款期限自2014年9月2日起至2034年9月1日止，共计240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率为浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整，利率调整以12个月为一个周期；还款方式为按月等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分；借款人应于还款日17:00前在约定的还款账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息及本合同项下其他应付款项。该账户内资金不足以清偿当期借款本息的，该期借款作逾期处理；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从借款之日起在借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款双方对提前还款的特别约定为按提前还款金额的1%收取违约金；借款担保采用阶段性保证＋抵押，抵押人与抵押物共有人同意以位于贵州省兴仁市东湖街道办事处（原兴仁县城东新区振兴大道）振兴大道北侧浩然上城01幢Ａ1单元19层5号房屋担保借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。阶段性保证人为浩然房地产公司，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；本合同签订前贷款人与保证人签订的《一手房贷款业务银企合作协议》继续有效，本《个人购房担保借款合同》项下贷款人的全部债权（范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。）用该合作协议中保证金专户（户名：贵州浩然房地产有限公司，账号23×××05）内的资金进行担保等。刘峰在该合同借款人、抵押人处签名捺印，徐正艳在抵押人处签名捺印，中国农业银行兴仁市支行在贷款人、抵押权人处盖章，浩然房地产公司在保证人盖章。2014年9月3日，中国农业银行兴仁市支行与刘峰办理了涉案房屋的抵押权预告登记，2014年9月5日，中国农业银行兴仁市支行履行放款义务，将借款260000元按约定汇入浩然房地产公司账户。《借款凭证》载明：借款日期为2014年9月4日，到期日期为2034年9月3日，还款日为4日，还款方式为等额本息，执行利率为6.55%（年利率），逾期利率为9.825%（年利率）。被告浩然房地产公司于2019年6月28日至2020年11月27日期间累计代二被告向原告偿还36995.83元。截止2020年12月8日，二被告尚欠原告中国农业银行兴仁市支行借款本金206091.36元、正常利息815.78元、罚息0.7元、复利0.65元。 另查明：涉案房屋至今未办理房屋所有权登记，亦未办理正式抵押权登记。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉中国农业银行兴仁市支行与刘峰、徐正艳签订的《个人购房担保借款合同》是否合法有效，中国农业银行兴仁市支行是否有权提前收回贷款，案涉借款本息、违约金如何确定；二、浩然房地产公司对案涉借款是否承担保证责任；三、中国农业银行兴仁市支行对案涉位于兴仁市（原兴仁县）城北街道办事处环北路01幢1-3层房屋是否享有抵押权，是否有权以该房屋拍卖、变卖价款对案涉债权优先受偿。 争议焦点一。合法的借贷关系受法律保护，原告中国农业银行兴仁市支行与被告刘峰、徐正艳签订的《个人购房担保借款合同》、《共同还款责任确认书》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。中国农业银行兴仁市支行依约向刘峰、徐正艳发放了贷款260000元，履行了贷款人的义务，刘峰、徐正艳应当按照《个人购房担保借款合同》约定按期足额归还借款本息，其多次未按期足额偿还借款本息的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《个人购房担保借款合同》的约定，中国农业银行兴仁市支行有权提前收回借款以及行使担保权，即中国农业银行兴仁市支行所主张刘峰、徐正艳返还借款本金，并支付利息、罚息及复利的诉请，应当予以支持。关于借款本金。经查刘峰、徐正艳尚余借款本金206091.36元未偿还，本院对此予以确认。关于利息、罚息及复利。本案中，根据《个人购房担保借款合同》约定，案涉借款合同的贷款期限为2014年9月4日至2034年9月3日，2014年4月中国人民银行公布的五年期以上人民币贷款基准利率为年利率6.55%，中国人民银行公布的五年期以上人民币贷款基准利率在2014年11月调整为6.15%，在2015年经过数次调整，最后调整为4.9%。根据中国农业银行兴仁市支行提交的《个人购房担保借款合同》、《刘峰个人住房贷款还款明细》，对贷款期限内的利息、罚息、复利计算标准均未超过中国人民银行公布的人民币贷款基准利率进行相应的调整，故截止2020年12月8日，刘峰、徐正艳尚欠中国农业银行兴仁市支行借款本金206091.36元、利息815.78元，罚息为0.7元、复利为0.65元，其应予支付，至于自2020年12月8日起至本息清偿完毕之日止的罚息及复利，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》约定，从2020年12月9日起至本息付清之日止的罚息，以借款本金206091.36元为基数，按合同约定罚息利率为7.35%(即基准利率年利率4.9%上浮50%，为执行年利率7.35%)计算。关于复利，以逾期未付利息为基数，并按合同约定罚息利率即年利率7.35%计收，即2020年12月5日起至本息付清之日止的复利,以逾期未付利息815.78元为基数，按年利率7.35%计算至实际清偿之日止。根据《个人购房担保借款合同》的约定，中国农业银行兴仁市主张按贷款余额的1%收取违约金的诉讼，予以支持，即李富金、白忠青应向中国农业银行兴仁市支付违约金2060.91元（206091.36×1%）。 争议焦点二。被告浩然房地产公司作为连带保证人，而双方约定的保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。现案涉房屋至今未办理房屋所有权证，亦未办理涉案借款的正式抵押登记，其在保证期间内应当承担连带清偿责任，对中国农业银行兴仁市支行的该部分诉求，予以支持。 争议焦点三。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第(一)项规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物；”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，案涉抵押财产因未取得权属证书，仅办理预告抵押登记，并未办理正式的抵押登记，而预告抵押登记并非现实的抵押权，仅享有将来发生抵押权变动的请求权，抵押权并未设立，中国农业银行兴仁市支行对案涉抵押财产依法并不享有优先受偿权，故对中国农业银行兴仁市支行的该诉请不予支持。 被告刘峰、徐正艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法可以缺席判决。 综上所述，原告中国农业银行兴仁市支行的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告刘峰、徐正艳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行借款本金206091.36元，截止2020年12月8日的利息815.78元、罚息0.7元、复利0.65元，并从2020年12月9日起，以所欠借款金额206091.36元为基数，按年利率7.35%向原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行支付罚息至本息实际清偿之日止；从2020年12月9日起以借期内所欠利息815.78元为基数，按年利率7.35%向原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行支付复利至本息实际清偿之日止； 二、被告刘峰、徐正艳于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行违约金2060.91元； 三、被告贵州浩然房地产开发有限公司对上列借款本息承担连带清偿责任。该连带清偿责任期间以贵州浩然房地产开发有限公司将位于贵州省兴仁市东湖街道办事处（原兴仁县城东新区振兴大道）振兴大道北侧浩然上城01幢A1单元19层5号房屋的房地产权证原件交与原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行，并办妥上述房屋以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续之日止为限；承担连带责任的限额以房地产权证原件交付前的贷款本息(刘峰、徐正艳、贵州浩然房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定进行计算)为准； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司兴仁市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4780元，公告费460元，由被告徐正艳、刘峰、贵州浩然房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 长  查龙江 人民陪审员  何正华 人民陪审员  马德翠 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  付 琳 书 记 员  陈 康