文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5876号原告：黄水云，女，1972年1月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：谭煌，湖南瀛湘律师事务所律师。被告：刘浩，男，1980年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈若英，湖南中奕律师事务所律师。原告黄水云诉被告刘浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员李学军担任审判长，与人民陪审员吴东云、吴良文组成合议庭，于2020年11月16日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谭煌，被告的委托诉讼代理人陈若英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年6月8日已经合法解除；2、被告立即搬离、腾空《商铺租赁合同》涉及的金色年华商业广场一楼第1-129／1-130号商铺；3、被告支付原告2020年3月22日至2020年6月8日的房屋租金共计70044元（898元／天＊78天）；4、被告向原告支付2020年6月8日至被告实际搬离、腾空房屋之日的房屋占用费（按合同约定日租金898元／天计算）；5、本案律师费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月18日，原告委托代理人谭劲芳与被告就长沙市××路××街××广场××楼××号商铺签订《商铺租赁合同》，租赁期限为3年，自2018年2月8日起至2021年2月7日止，第一、第二年度租金为312084元，第三年度租金为327688元，每年1月15日和6月15日提前支付半年度租金。被告按合同支付了第一、第二年度的租金，自2020年1月起，被告未能按约足额支付租金，仅在2020年1月21日支付10000元，4月15日支付30000元，按照日租金898元／天计算，被告交纳的租金至2020年3月22日。被告构成违约，原告向被告发送了解除合同的通知，双方签订的租赁合同已经合法解除，请求判令被告支付欠付的2020年3月22日至6月8日的租金70044元及2020年6月8日至实际搬离房屋之日的房屋占用费。被告刘浩辩称，双方的商铺租赁合同是无效合同，案涉商铺是没有产权的，原告从金色年华取得的使用权也并非合法，所以原告不是案涉商铺的合法出租主体，被告不应向原告支付租金。被告没有支付租金的原因是受疫情，不可抗力影响，生意惨淡，无力支付巨额租金，根据有关法律规定惯例，出租方应适当减免租金。本院经审理查明事实如下：2018年1月15日，原告（作为出租方、甲方）与被告（作为承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定，甲方出租的商铺位于长沙市××路××街××广场××楼××号××商铺，套内面积约为10平方米；租期3年，自2018年2月8日起至2021年2月7日止；乙方拖欠租金累计达到15天的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，收回房屋，并不退还乙方已支付的租金与押金，若造成甲方损失的，乙方应予赔偿；第一年租金为312083元，第二年租金为312083元，第三年租金为327687元，乙方于2018年1月15日向甲方交纳2018年2月8日至2018年8月7日租金156042元，2018年6月15日向甲方交纳2018年8月8日至2019年2月7日租金156042元，2019年1月15日向甲方交纳2019年2月8日至2019年8月7日租金156042元，2019年6月15日向甲方交纳2019年8月8日至2020年2月7日租金156042元，2020年1月15日向甲方交纳2020年2月8日至2020年8月7日租金163844元，2020年6月15日向甲方交纳2020年8月8日至2021年2月7日租金163844元。2011年8月25日，原告向案外人谭劲芳出具《委托书》，原告委托案外人谭劲芳代为办理位于长沙市××路××街××广场××楼××号商铺的签订、出租等事宜，委托期限为无固定期限。2020年6月8日，案外人谭劲芳向被告发送短信，载明，鉴于被告自2020年1月起未按合同约定时间和金额足额支付租金，仅在2020年1月21日支付10000元，2020年4月15日支付30000元，按照日租金898元计算，被告交纳的租金仅支付至2020年3月22日，特解除合同，请被告立即搬离商铺，清缴欠缴租金。2011年9月16日，原告与案外人长沙金色年华文化娱乐有限公司（以下简称金色年华公司）签订《商铺购置协议》，原告向案外人金色年华公司购买位于长沙市××路××街××广场××楼××号××号××商铺，套内面积20.7平方米，商铺总价为3200000元。2010年3月3日，案外人金色年华公司向长沙市规划局发出《报告》，请求长沙市规划局解决以下相关规划变更问题：1、一层南、西向骑楼变更为产权面积；2、一层商场内部进行部分规划调整，分割为无实际墙体的商铺便于销售。2010年4月12日，长沙市规划管理局作出《长沙市规划管理局报建图审查通知单》，同意如下变更并要求：1、一层西侧骑楼B-K轴变为商铺，但须保留原设计大门；2、一层风机房、消防控制室变更为商铺，其相应功能调整至负一层原管道间（附消防和产权部门意见）；3、一层内部进行分隔，南侧骑楼的整改宜一并实施；4、设计单位需提供变更设计后的消防设计说明和承诺；5、其余维持原审批图纸不变，并按程序进行公示；7、鉴于此次调整和变更的幅度较小，同意免核面、免换证，只对变更图认定签章，并不再进行XA5阶段审查，本卷与原卷（建1[99]221号）合并存档。2020年8月5日，长沙市自然资源和规划局向本院作出《长沙市自然资源和规划局关于天心区人民法院工作联系函的复函》，载明：“经核查，依据报建图审查通知单（20100612XA4），报建主体为长沙东利物业发展有限公司。施工主体不涉及我局行政职能。‘同意免核面、免换证’是指鉴于此次调整和变更的幅度较小，同意免核算建筑面积，免重新核发建设工程规划许可证，不办理产权登记。”2010年6月7日，长沙城市经典业主管理委员会作出《城市经典业主委员会决议》，决议，将位于长沙市××路××街口“金色年华商厦（暂定名，原城市经典）”进行经营该向整体装修，根据商场规划，一层骑楼、消防控制室、风机房将作为商场统一使用，共计面积约400平方米，同意金色年华公司对上述面积作为商场的一部分进行永久性使用。同日，长沙城市经典业主管理委员会作出一份同样的决议，载明，作为对城市经典全体业主的补偿，金色年华公司负责本楼栋的两台住宅用电梯更换及三台电梯联控（两台更换的电梯品牌需征得业主委员会认可），和每户安装煤气管道的费用，本决议于6月8日向全体业主公布，如一周内业主无重大异议，则本决议生效。该决议中加盖了长沙城市经典业主管理委员会的公章，且另有彭庆光、詹必芳、邬某、蔡涧、邓和平、付菊、王某等7人的签名。但是，被告陈述，该7人中有6个人非产权登记的业主，而系业主家属，其不具备成为业主委员会委员的资格，且长沙城市经典业主管理委员会并未进行备案登记，上述《城市经典业主委员会决议》未经过全体业主大会的讨论、决议，彭庆光、詹必芳、邬某、蔡涧、邓和平、付菊、王某等7人的签名也非本人所签，要求进行笔迹鉴定。证人王某出庭作证，其妻子系业主，陈述长沙城市经典业主管理委员会于2009年成立，但没有备案，作出了一份《城市经典业主委员会决议》，但不是决议将西向骑楼作为商铺给金色年华公司永久使用，不确定决议上的签字是否其本人所签，请求笔迹鉴定。证人邬某出庭作证，陈述其系于2009年选举产生的长沙城市经典业主管理委员会委员，其认可业委会讨论、同意过将金色年华商厦一楼骑楼给金色年华公司，但未明确使用期限，印象中也没有签订协议，且其不确定《城市经典业主委员会决议》中的本人签名是否是真实的，要求进行笔迹鉴定。另查明，2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年3月31日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由二级调整为三级。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应全面履行合同约定的义务。现原告将案涉1-129/1-130号商铺交付给被告使用，但被告未按约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。截至2020年6月8日，被告尚欠原告租金70044元。但是，因2020年1月以来，全国范围内爆发新冠肺炎疫情，该疫情属于全国性突发公共卫生事件，湖南省也于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，企业、商户均停止经营，被告也停止经营，后湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别于2020年3月10日由一级调整为二级，又于2020年3月31日由二级调整为三级。故被告恢复经营后,疫情尚未消除，被告仍负有配合疫情防控的义务，对其经营活动也会造成一定的影响,新冠肺炎疫情系原、被告均无法预见的客观情况变化，双方当事人在订立合同时也无法预料这种情况，如果仍然要求被告继续按照原合同约定支付租金，由被告一方承担因疫情防控造成的经济损失，将显失公平。本案应当根据公平原则，由原告与被告分担责任，本院予以酌情支持减免一个月租金，故被告还应当向原告支付截至2020年6月8日的租金43104元。鉴于被告在恢复经营后，仍未按约支付租金，原告的委托代理人向被告发送了解除合同的通知，符合双方合同约定的解除条件，故对原告请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年6月8日已经合法解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应搬离、腾空金色年华商业广场一楼第1-129/1-130号商铺，并按日租金898元的标准向原告支付自2020年6月9日起至实际搬离、腾空商铺之日止的房屋占用费。对于原告请求的律师费，因原告并未明确其数额，也未能举证证明其实际支出，故本院不予支持。对于被告辩称，原告对于案涉商铺并无所有权，该商铺系全体业主所有，且《城市经典业主委员会决议》决议程序违法，决议内容侵害了全体业主的合法权益，故原、被告之间的《商铺租赁合同》属于无效合同。本院认为，案涉商铺系金色年华公司经原长沙市规划管理局审批同意后将金色年华商厦一楼西侧骑楼改建而成，其改建行为经过了合法的规划审批手续，金色年华公司系建设者，且原长沙市规划管理局确认该商铺“免核面、免换证”，无需办理产权登记，故金色年华公司属于合法占有、使用该商铺，并有权进行相应的处分，如相关权利人对该商铺的所有权及收益主张权利，也属于不同的法律关系，其应当另行提起诉讼。但被告系该商铺的承租人，并非权利人，其实际使用该商铺经营至今，又以原告、金色年华公司对该商铺不享有所有权为由主张租赁合同无效，并拒付租金、拒绝返还房屋，有违诚实信用原则，本院对其该项辩称，不予采信。另外，对于《城市经典业主委员会决议》的效力问题，亦属于业主与业主委员会之间的纠纷，应当由业主通过法定程序进行处理，与本案无关。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告黄水云与被告刘浩于2018年1月15日签订的《商铺租赁合同》已于2020年6月8日解除；二、限被告刘浩于本判决生效之日起十日内向原告黄水云支付自2020年3月22日起至2020年6月8日止的房屋租金共计43104元；三、限被告刘浩于本判决生效之日起三十日内搬离、腾空位于长沙市××路××街××广场××楼××号商铺；四、由被告刘浩按898元／天的标准向原告黄水云支付自2020年6月9日至被告刘浩实际搬离、腾空位于长沙市××路××街××广场××楼××号商铺之日止的房屋占用费；五、驳回原告黄水云的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1552元，由原告承担600元，由被告承担952元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李学军人民陪审员  吴东云人民陪审员  吴良文二〇二〇年十二月一日法官助理谭志军代理书记员肖娅丽