北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15380号原告（反诉被告）：中铁十六局集团第一工程有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺畅大道1号B-013室，统一社会信用代码91110000102489329E。法定代表人：王红伟，董事长。委托诉讼代理人：黄长浩，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炤明，北京百朗律师事务所律师。被告（反诉原告）：王晓辉，男，1974年1月13日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王红（王晓辉之妻），1976年11月6日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：仇越峰，北京盛友律师事务所律师。原告（反诉被告）中铁十六局集团第一工程有限公司（以下简称中铁十六局第一公司）与被告（反诉原告）王晓辉房屋卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中铁十六局第一公司之委托诉讼代理人黄长浩，被告（反诉原告）王晓辉及其委托诉讼代理人王红、仇越峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中铁十六局第一公司向本院提出诉讼请求：1.解除中铁十六局第一公司与王晓辉于2012年7月17日签订的《房屋使用权出让协议》；2.王晓辉将北京市顺义区×号楼地下室（以下简称涉诉房屋）腾空返还中铁十六局第一公司；3.王晓辉承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2012年7月17日签订了《房屋使用权出让协议》，协议中约定：甲方（中铁十六局第一公司）将位于北京市顺义区×号楼地下室，建筑面积403.95平方米的房屋给乙方（王晓辉）使用，房屋出让期自2012年7月18日至2082年7月18日，乙方一次性支付出让金总计：1817775元。《房屋使用权出让协议》经贵院（2020）京0113民初8072号判决确认，双方签订的《房屋使用权出让协议》性质为买卖合同，我公司无权出售涉诉房屋，合同效力待定，王晓辉将涉诉房屋用于经营小饭桌。首先，《房屋使用出让协议》第二条房屋用途“甲方有权将房屋给乙方居住使用至少七十年”、第九条第三款第2项“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议，收回该房屋：擅自改变房屋用途的”，结合（2020）京0113民初8072号确认事实可知，王晓辉将涉诉房屋用于经营活动，擅自改变居住用途，我公司依约有权单方解除合同。其次，结合前述判决可知《房屋使用出让协议》为买卖性质，现因我公司无权出售涉诉房屋，致使无法将房屋出售给王晓辉或为其办理房屋过户、登记等合同主要义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，《房屋使用出让协议》符合法定解除条件，应当予以解除。综上，因王晓辉擅自改变房屋用途，且我公司无法将房屋出售给王晓辉或为其办理房屋过户、登记，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，为维护国有资产的合法权益，防止国有资产流失，避免国家利益，我公司特诉至贵院，请依法支持我公司诉请。被告（反诉原告）王晓辉辩称：同意解除《房屋使用权出让协议》，不同意立即腾退，我方同意收到中铁十六局第一公司赔偿损失后腾退。不同意承担诉讼费，过错责任在中铁十六局第一公司。我方基于对中铁十六局第一公司的信任，签订的实际上就是商品房买卖合同。在签订合同时，中铁十六局第一公司清楚我方购买涉诉房屋用于开设小饭桌，并主动为我方安装了动力电。为了小饭桌出入而特意在中铁十六局第一公司工作场所与西辛小学接触口开了门，所以我方没有过错。鉴于现在涉诉的房屋无法办理产权证，我方同意腾退，但前提是得到合理补偿。被告（反诉原告）王晓辉提出如下反诉请求：1.解除王晓辉与中铁十六局第一公司于2012年7月17日签订的《房屋使用权出让协议》；2.中铁十六局第一公司返还王晓辉已付购房款（即房屋出让金）181.7775万元及利息（自2012年6月15日以10万元为基数，2012年7月19日以90万元为基数，2012年12月10日以81.7775万元为基数，计算到实际返还全部购房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求中铁十六局第一公司赔偿王晓辉实际经济损失541.61万元；4.中铁十六局第一公司承担王晓辉已付购房款一倍的赔偿金181.7775万元；5.反诉费用由中铁十六局第一公司承担。审理过程中，王晓辉将10万元利息的起算点变更为2012年7月1日。事实和理由：2012年上半年，中铁十六局第一公司的工作人员，在×区推销涉诉房屋，由于我方正准备找个地方开设小饭桌，所以比较感兴趣，就在中铁十六局第一公司的带领下去看了房，觉得都挺合适的，就和当时中铁十六局第一公司在合同中签字的法定代表人孙厚河经理见了面，双方商定每平方米4500元，按403.95平方米计算，共计181.7775万元，房产证和楼上的其他商品房一起办。中铁十六局第一公司当时告知我方购买该涉诉地下室的用途为开设小饭桌使用，需要加装动电力，孙厚河经理说开设小饭桌也是吃饭、睡觉，就是生活用，没有问题。双方于2012年7月17日签订了房屋使用权出让协议，协议中约定由中铁十六局第一公司办理房屋权属手续。签订合同时，中铁十六局第一公司解释之所以是房屋所有权出让协议，就是中铁十六局第一公司的合同模板，没有问题。我方于2012年6月支付了10万元购房款，2012年7月19日支付了90万元购房款，2012年12月10日支付了81.7775万元购房款。2012年8月，中铁十六局第一公司加装完动电后，将涉诉房屋交付我方使用至今。由于我方家中有一个2002年出生的女儿，一出生即被确诊为重度智力缺损，完全离不了人照顾，所以我方一边照看女儿一边在涉诉房屋开设小饭桌，以作为女儿的日常医疗、康复的经济收入，另一方面也寄希望于该地下室能作为日后女儿生存的基本保障。小饭桌经过8年的运转，在学生和学生家长里得到了非常好的口碑，经营状况非常好。我的妻子只是一名普通的小学老师，我也是一名靠开设小饭桌糊口的普通复转军人，除智力缺损的女儿外，还有另外一名年幼的女儿需要照料，经济状况并不理想。但考虑到我方无工作，还有残疾女儿和幼儿要抚养，所以必须要解决生计问题，故2012年购买涉诉房屋时，我方低价卖掉了位于顺义区×号楼×层×单元×室房屋一套用于支付购房款。一直以来，由于涉诉房屋所在的85号楼楼上全部业主均未办理房屋所有权证书，所以我方基于对中铁十六局第一公司国有企业的信任，一直对合同的履行不持怀疑，直至中铁十六局第一公司起诉确认合同无效。我方认为：在（2020）京0113民初8072号民事判决中查实，涉诉房屋住宅楼建设项目未申请过规划验收。故2012年中铁十六局第一公司销售房屋的行为，属于《房屋品销售管理办法》第三条所称的商品房预售行为，而依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，中铁十六局第一公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可的证明，应承担相应的法律责任。现因中铁十六局第一公司的原因导致涉诉房屋无法办理产权证，无法实现我方的合同目的，虽万般无奈，但由于中铁十六局第一公司的根本违约，只能解除合同，但由于中铁十六局第一公司的欺骗行为，给我方造成了极大的经济损失，故此提出反诉，请求法院依法支持我方的反诉请求。被告（反诉原告）中铁十六局第一公司辩称：我方同意第一项反诉请求，解除双方的房屋使用权出让协议。我公司认为双方在房屋买卖过程中均系清楚房屋现状及规划，在此前提下，共同签署了房屋出让协议，王晓辉对房屋解除是存在过错的。据我公司当事人所述，是王晓辉主动联系我公司，要求购买涉诉房屋，其目的就是经营获利。自签订房屋至今有八年之久，在此经营获得巨大的利益。在王晓辉明知房屋状况下通过经营获得利润不存在王晓辉所述的任何损失。我公司同意依法返还涉诉房屋部分出让金，但需扣除王晓辉占用期间费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月17日，中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司（出租方，甲方）与王晓辉（承租方，乙方）就涉诉房屋签订《房屋使用权出让协议》。《房屋使用权出让协议》约定：第二条房屋用途：甲方保证，甲方有权将该房屋给乙方居住使用至少七十年，乙方保证，不扰民，不从事违法经营活动，若有违法行为，后果自负；第四条租赁期限：（一）房屋出让期70年，即自2012年7月18日至2082年7月18日；第五条付款及违约金：（一）出让金需一次性支付，单价为每建筑平方米4500元，出让金总计1817775元；第九条所有权变动以及协议的解除：（一）甲方负责为乙方办理房屋使用权转让的相关手续。《房屋使用权出让协议》签署后，王晓辉分期支付了全部出让金1817775元，中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司出具的收据分别为2012年6月（收据无具体日期）10万元、2012年7月19日90万元，2012年12月10日81.7775万元。中铁十六局第一公司将王晓辉诉至本院，要求确认双方于2012年7月17日签订的《房屋使用权出让协议》无效，王晓辉将北京市顺义区×号楼地下室房屋腾空返还。本院于2020年8月18日作出（2020）京0113民初8072号民事判决书，查明：“中铁十六局第一公司表示中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司已于2016年5月13日经北京市工商行政管理局顺义分局核定准予注销，相关的权利义务由中铁十六局第一公司承接。王晓辉对本案原告中铁十六局第一公司的主体资格无异议。庭审中，中铁十六局第一公司与王晓辉均表示《房屋使用权出让协议》实为房屋买卖合同。王晓辉表示涉诉房屋自交付起由其实际掌控，同时表示在本案中暂不提起反诉，如涉及赔偿另行主张。中铁十六局第一公司提交2010规（顺）建字0035号建设工程规划许可证（以下简称规证）及附件，主张因顺义区×号楼地下室属居住公共服务设施，《房屋使用权出让协议》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。2010规（顺）建字0035号规证载明：建设位置为顺义区×南区，建设项目名称为1#住宅楼等两项。附件载明：2#住宅楼建筑面积地上1964平方米、地下394平方米，层数地上5层、地下1层，备注：其中地下文化活动中心358平方米，地下有线电视光电转换间36平方米。本院向北京市规划和自然资源委员会顺义分局发函核实顺义区×号楼和×号楼建设工程规划情况。北京市规划和自然资源委员会顺义分局向本院复函，内容为：一、规证中的1#住宅楼与2#住宅楼分别对应现状北京市顺义区×号楼与×号楼；二、规证中的两项住宅楼建设项目未申请过规划验收。竣工验收工作不在我局职能管辖范围，建议咨询顺义区住建委进行核实；三、规证附件中2#住宅楼地下一层为地下文化活动中心和地下有线电视光电转换间，属居住公共服务设施，不应进行买卖，规范性文件详见原北京市规划委核发的“关于印发《北京市居住公共服务设施规划设计指标》的通知”（市规发【2006】384号）；四、规证中1#住宅楼无地下室”；认定：“中铁十六局第一公司与王晓辉均主张《房屋使用权出让协议》实为房屋买卖合同，本院不持异议。根据规证可知，涉诉房屋经过建设工程规划许可手续，为合法建设。根据北京市规划和自然资源委员会顺义分局的复函，顺义区×号楼地下一层为地下文化活动中心和地下有线电视光电转换间，属居住公共服务设施，不应进行买卖。因此，中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司向王晓辉出售属居住公共服务设施的涉诉房屋系无权处分的行为，但无权处分并不产生合同无效的法律后果，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定。故，对于中铁十六局第一公司要求确认《房屋使用权出让协议》无效的请求，本院不予支持。对于中铁十六局第一公司依据合同无效要求王晓辉腾空涉诉房屋的请求，本院亦不予支持”；判决如下：驳回原告中铁十六局集团第一工程有限公司的全部诉讼请求。本案中，中铁十六局第一公司表示《房屋使用权出让协议》无法实际履行，其公司没有房屋处置权，为纠正损害行为，保护涉诉房屋真正权利人的利益，要求自开庭之日（2020年12月9日）起解除《房屋使用权出让协议》，并要求王晓辉予以腾退。王晓辉表示中铁十六局第一公司根本违约导致涉诉房屋无法办理产权证，合同目的无法实现，故同意自开庭之日起解除合同，并主张在中铁十六局第一公司赔偿合理损失后腾退涉诉房屋。王晓辉主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求中铁十六局第一公司返还已付的购房款181.7775万元及利息（计算方式同反诉请求），赔偿购房款一倍的损失181.7775万元，并赔偿经济损失（包括房屋增值利益损失507.1592万元，装修损失30.4886万元，设备损失3.9696万元，共主张541.61万元）。中铁十六局第一公司不同意王晓辉要求支付购房款、利息、赔偿金及经济损失的请求，表示王晓辉为获取利益在明知涉诉房屋为地下室，自愿购买涉诉房屋使用权，应对自身行为负责，承担合同解除的主要责任；涉诉房屋并非商品住宅，而是配套设施用房，王晓辉参照商品房主张损失不应采信；王晓辉通过8年多的经营获得了高额利润，并不存在任何损失；同意依法返还涉诉房屋部分出让金，但需扣除王晓辉占用期间费用；涉诉房屋依据规划应交由小区居委会管理，用于服务全体业主，合同解除后我公司并未因此获利；王晓辉购买涉诉房屋时清楚房屋规划情况，存在全部过错，并且涉诉房屋用于经营小饭桌，王晓辉没有经济损失，反而通过经营获得利益。王晓辉认可自2012年9月开始在涉诉房屋内经营小饭桌业务至今。上述事实，有庭审笔录、《房屋使用权出让协议》、收据等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：双方均同意自2020年12月9日起解除《房屋使用权出让协议》，本院不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中铁十六局第一公司明知建设工程规划许可证审批的涉诉房屋用途为地下文化活动中心与地下有线电视光电转换间，仍然以出让房屋使用权为名、行出售房屋所有权之实，存在主要过错。王晓辉作为购房人，对涉诉房屋权属及其规划用途未审慎注意，因此王晓辉亦存在一定过错。故，对于王晓辉要求中铁十六局第一公司退还房屋出让金的请求，本院予以支持。考虑到王晓辉实际使用涉诉房屋长达八年，对王晓辉主张的利息损失，本院不予支持。涉诉房屋性质并非商品房，对于王晓辉要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条主张购房款一倍的损失及其他经济损失，依据不足，本院不予支持。由于中铁十六局第一公司对于涉诉房屋的出售、解除具有主要过错，应赔偿王晓辉相应损失。双方在签订《房屋使用权出让协议》后，涉诉房屋价值存在一定增值，但鉴于王晓辉自2012年9月起使用涉诉房屋用于经营小饭桌业务，取得一定收益，本院酌情确认中铁十六局第一公司应赔偿王晓辉的损失数额为200万元。双方的《房屋使用权出让协议》解除后，王晓辉负有返还涉诉房屋给中铁十六局第一公司的义务。王晓辉要求在收到房屋出让金及赔偿款后予以腾退，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中铁十六局集团第一工程有限公司与被告（反诉原告）王晓辉签署的《房屋使用权出让协议》自二〇二〇年十二月九日起解除；二、原告（反诉被告）中铁十六局集团第一工程有限公司返还被告（反诉原告）王晓辉房屋出让金一百八十一万七千七百七十五元，于本判决生效之日起七日内执行；三、原告（反诉被告）中铁十六局集团第一工程有限公司赔偿（反诉原告）王晓辉损失二百万元，于本判决生效之日起七日内执行；四、被告（反诉原告）王晓辉在收到原告（反诉被告）中铁十六局集团第一工程有限公司返还及赔偿的上述所有款项后七日内，将北京市顺义区×号楼地下室腾退给原告（反诉被告）中铁十六局集团第一工程有限公司；五、驳回被告（反诉原告）王晓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万零五百八十元，由原告（反诉被告）中铁十六局集团第一工程有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费三万七千五百七十五元[被告（反诉原告）王晓辉已交纳]，由被告（反诉原告）王晓辉负担一万五千零三十元，由原告（反诉被告）中铁十六局集团第一工程有限公司负担二万二千五百四十五元，于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）王晓辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 黄 敏二〇二〇年十二月二十三日书记员 范春艳