新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初6608号 原告：天山区南门国际城小区业主委员会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区幸福路北四巷75号1号楼2单元401号。诉讼代表人：乔文革，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：朱凤霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马岚，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆国瑞物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民路446号。法定代表人：周玉龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：许德长，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：卢震，男，该公司法务人员。原告天山区南门国际城小区业主委员会（以下简称国际城业委会）与被告新疆国瑞物业服务有限责任公司（以下简称国瑞物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国际城业委会的委托诉讼代理人朱凤霞、马岚，被告国瑞物业公司的委托诉讼代理人许德长、卢震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国际城业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告2009年1月1日至2017年6月30日期间的物业共用部分的经营收益7102335.15元；2、被告支付上述资金占用期间的利息2550065.18元；3、判令被告支付自2020年6月21日至上述资金实际付清之日的占用利息（利率标准以全国银行同业拆借中心公布的利率为准）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告系南门国际城小区的物业管理服务提供者，服务期限自2009年1月1日至今。2009年1月1日至2017年6月30日期间，被告利用该小区物业共用部位取得经营收益共计10146193.06元（含停车费、广告费等）。该笔收益根据相关法律规定应归小区全体业主所有，但被告却未将该笔收益返还给小区全体业主。原告认为，被告为小区提供物业服务已经收取了物业服务费，考虑到被告对小区共用部位的收费服务需要一定的成本支出，但该部分成本支出不应当超过上述收益的30%，剩余70%，即7102335.15元应返还给小区全体业主。由于双方未能协商一致，故诉请法院裁决。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告按60%返还停车费及其他公共收益共计6087715.84元，变更第二项诉讼请求为按年利率4.35%支付资金占用期间（计算至2020年6月20日）的利息共计1647009.32元。被告国瑞物业公司辩称，原告主张返还公共收益无依据支撑，根据我方原股东新疆国际置地房地产开发有限责任公司提供的公共收益及支出明细，原告主张的2009年1月1日至2017年6月30日的公共收益，已包含在支出明细中，不存在返还的必要。原告诉请所涉2009年1月1日至2017年6月30日的公共收益归新疆国际置地房地产开发有限责任公司所有，2017年我公司股权变更，股权由新疆国际置地房地产开发有限责任公司变更至新疆键龙物业服务股份有限公司名下，原告应向原股东主张，现股东不应当承担责任。本院经审理查明，2013年6月24日，乌鲁木齐市天山区和平路街道办事处作出和办（2013）51号《关于国际置地小区业主委员会成立的批复》，载明：“2013年6月17日和平路街道办事处收到国际城、人民路南社区成立业主委员会的申请，社区已在和平路街道办事处的指导下按照《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》成立筹备组、召开首届业主大会并进行业委会委员选举工程。经和平路街道办事处审查：1、国际置地业主委员会选举程序合法，业委会成员选举有效；2、同意即日起成立国际置地小区业主委员会，业主委员会委员任期五年；3、请国际置地小区业委会认真履行其职责和义务，依法维护广大业主的合法权利”。国际置地小区业主委员会遂正式备案成立。国际城社区出具的情况说明载明：“南门国际城小区占地101720.1平方米；小区共有楼宇21栋，建筑面积437342.88平方米；入住户数2984户，商铺219户，合计3203户；电梯广告位出租75部，占用业主共有道路和场地停放车辆1100辆”。2019年9月，原告向全体业主发放《国际城小区第一次业主大会表决票》，对以下事项进行表决：1、授权原告就业主共同利益代表全体业主负责与物业公司（包括原物业公司、新物业公司）、开发商及政府相关部门等进行协调、调解、仲裁以及司法诉讼；2、授权业主委员会终止前期物业服务合同，并接收物业服务用房以及《新疆维吾尔自治区物业管理条件》第22条所列资料等；3、授权业主委员会以招投标（或其他）方式选聘新物业公司、授权业主委员会与新聘物业签订正式物业服务合同，为国际城小区提供物业服务等。总计发放表决票3000票，截至2020年5月20日已收回同意票2450票，超过三分之二以上的业主同意授权天山区南门国际小区业主委员会办理表决票记载内容。根据被告在提供物业服务期间每年向原告送达的收支情况公告显示，被告提供物业服务期间除物业费收入外，2009年停车费收入545124元、其他收入192103.41元；2010年停车费收入596324.1元、其他收入120299.25元；2011年停车费收入938273.8元、其他收入189399.61元；2012年停车费收入1132041.2元、其他收入50595.15元；2013年停车费收入1026682.8元、其他收入242738.08元；2014年停车费收入1270630.9元、其他收入305760.15元；2015年停车费收入1315940.1元、其他收入179565.77元；2016年停车费收入976106.79元、其他收入306470.65元；2017年停车费收入1075270.63元，其他收入441003.98元。诉讼过程中，双方认可2017年7月1日至2017年12月31日的停车费和其他公共收入合计784900元。被告当庭陈述，每年收支情况公告中的其他收入，即为公共部分的收入。另查明，2017年6月30日被告公司的股权变动，股东由新疆国际置地房地产开发有限责任公司变更为新疆键龙物业服务股份有限公司。本院认为：《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”本案中，国际置地小区的业主在乌鲁木齐市天山区和平路街道办事处的指导下召开业主大会并选举产生业主委员会，并由乌鲁木齐市天山区和平路街道办事处作出和办（2013）51号《关于国际置地小区业主委员会成立的批复》，该批复认定业主委员会选举程序合法有效，同意成立国际置地小区业主委员会，故本院对国际置地小区业主委员会的主体资格予以认定。后国际置地小区业主委员会通过发放表决票书面征求意见的方式取得三分之二业主授权，代表业主与物业公司提起本次诉讼，符合法律规定。本案中，被告为国际置地小区提供物业管理服务，并对小区内占用公共道路及利用公共部位、共有部位进行广告宣传等取得收入。根据物权法的相关规定，占用业主共有的道路及业主共有的建筑区划内其他公共场所、公用设施取得的经营收入，属于业主共有。故基于上述业主共有的道路、公共场所、公共部位经营产生的收益也应当归全体业主共有。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十三条第二款规定：“机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30%用于补偿物业服务企业费用支出，70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。”本案中，被告作为国际置地小区的物业服务企业，其收取的停车费及利用小区共有部位经营取得的收入应当属于全体业主共有，故原告主张被告返还停车费及其他公共收入，于法有据，但应当考虑物业服务企业在收取停车费及其他公共收入的同时付出的管理成本。现原告主张将停车费及其他公共收入的40%用于补偿物业服务企业费用，本院予以采纳。对双方认可的2017年7月1日至2017年12月31日的停车费、广告费收入为784900元，在2017年的停车费及其他公共收益中予以扣减。综上，本院核定被告应返还原告2009年1月1日至2017年6月30日的停车费及其他公共收入金额为6071658.22元【（545124+192103.41+596324.1+120299.25+938273.8+189399.61+1132041.2+50595.15+1026682.8+242738.08+1270630.9+305760.15+1315940.1+179565.77+976106.79+306470.65+1075270.63+441003.98-784900）×60%】。被告收取停车费及其他公共收益后未向全体业主返还，应承担相应的利息损失。原告主张对每年未返还的公共收益自第二年1月1日起按年利率4.35%计算至2020年6月20日，不违反法律规定，本院予以采纳。利息金额为1636746.64元【（545124元+192103.41元）×60%×4.35%÷365天×3824天+（596324.1元+120299.25元）×60%×4.35%÷365天×3459天+（938273.8元+189399.61元）×60%×4.35%÷365天×3094天+（1132041.2元+50595.15元）×60%×4.35%÷365天×2728天+（1026682.8元+242738.08元）×60%×4.35%÷365天×2363天+（1270630.9元+305760.15元）×60%×4.35%÷365天×1998天+（1315940.1元+179565.77元）×60%×4.35%÷365天×1633天+（976106.79元+306470.65元）×60%×4.35%÷365天×1267天+（1075270.63元+441003.98元-784900元）×60%×4.35%÷365天×902天】。被告辩称公共收益已经支出，无返还必要的意见，本院认为，被告作为物业服务企业，其提供物业服务属有偿服务，已经向小区的业主收取了物业管理费，停车费及其他公共收入基于业主共有的小区公共道路及共有部位产生，收益应归全体业主共有，现原告同意将停车费和其他公共收入的40%已经用于补偿物业服务企业费用支出，已经对被告的管理成本进行了补偿，被告并未向法庭举证其收取停车费及公共收入的成本已经超出了收入的40%，故对被告的该抗辩理由，本院不予采信。关于被告公司内部股东变更及责任承担问题，不属于本案的审理范围。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第十条的规定，判决如下：一、被告新疆国瑞物业管理有限责任公司返还原告国际置地小区业主委员会自2009年1月1日至2017年6月30日的停车费及其他公共收益6071658.22元【（545124+192103.41+596324.1+120299.25+938273.8+189399.61+1132041.2+50595.15+1026682.8+242738.08+1270630.9+305760.15+1315940.1+179565.77+976106.79+306470.65+1075270.63+441003.98-784900）×60%】。二、被告新疆国瑞物业管理有限责任公司支付原告国际置地小区业主委员会自2009年1月1日至2017年6月30日的停车费及其他公共收益资金占用利息1636746.64元【（545124元+192103.41元）×60%×4.35%÷365天×3824天+（596324.1元+120299.25元）×60%×4.35%÷365天×3459天+（938273.8元+189399.61元）×60%×4.35%÷365天×3094天+（1132041.2元+50595.15元）×60%×4.35%÷365天×2728天+（1026682.8元+242738.08元）×60%×4.35%÷365天×2363天+（1270630.9元+305760.15元）×60%×4.35%÷365天×1998天+（1315940.1元+179565.77元）×60%×4.35%÷365天×1633天+（976106.79元+306470.65元）×60%×4.35%÷365天×1267天+（1075270.63元+441003.98元-784900元）×60%×4.35%÷365天×902天】。三、被告新疆国瑞物业管理有限责任公司支付原告国际置地小区业主委员会以公共收益6071658.22元为本金自2020年6月21日至上述资金实际付清之日的占用利息（利率标准以全国银行同业拆借中心公布的利率为准）。以上被告应给付原告款项7708404.86元，于本判决生效后十日内付清。如果未按照判决书指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的7734725.16元，核定给付金额7708404.86元，占请求标的的99.66%。案件受理费32971.54元（原告预交39683.4）,由原告负担112.1元，由被告负担32859.44元，剩余案件受理费6711.86元由本院退还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   王振国二 〇 二 〇 年 十 二 月 三 十 一 日书  记  员   牛晨晨于灏