上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初14038号原告：上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：朱丹凤，女。被告：三弦(上海)资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：代尤德，执行董事。委托诉讼代理人：李岗，上海融力天闻律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)诉被告三弦(上海)资产管理有限公司(以下简称三弦公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人朱丹凤，被告三弦公司的委托诉讼代理人李岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告销售代理佣金219,999元；2.判令被告支付原告逾期违约金(以219,999元为基数，自2019年9月1日起至判决生效之日止，按日千分之五的标准计算)。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告销售代理佣金191,274.90元(按照实际成交价格的10%计算)；2.判令被告支付原告逾期违约金(以191,274.90元为基数，自2020年3月1日起至判决生效之日止，按日千分之五的标准计算)。事实与理由：被告委托原告代理销售位于上海市闵行区的三弦海上金街项目，双方签订了《三弦海上金街项目分销代理合同》。合同约定原告推介客户给被告，客户成交后，被告应支付佣金。现原告推介的客户成功购买项目房屋，达到了合同约定支付佣金的条件，但被告至今仍有佣金191,274.90元未支付。现原告诉至法院，要求判如所请。被告三弦公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告推介的客户没有按照合同约定的进度支付房款后又要求退房，最终被告降低房价后双方才达成一致。两名客户的实际成交价分别为2,089,141元以及2,028,310元。原告在居间服务过程中仅仅引荐了客户，并未提供后期服务。此外，原、被告就本案的两套房屋签订了两份代理合同，每成交一套房屋原告可以收取两份佣金，不具有合理性，不应将一项服务拆分成两笔费用。对于佣金比例亦有异议。如法院认为被告需要承担逾期违约金，对于起算时间无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年1月，原告(乙方)与被告(甲方)签订一份三弦海上金街项目分销代理合同。合同约定：该项目位于上海市闵行区浦江镇三鲁路XXX号；履行期限自2018年1月1日至2018年6月30日；代理期限内，凡乙方带领客户前往甲方销售场所了解物业相关情形或者实地察看物业的，甲方或甲方确认人应当及时签署或盖章乙方提供的《客户确认书》，以此确认客户；委托期限届满后，经甲方确认的乙方客户继续有效，即已确认的客户与甲方成交的，甲方仍需按本合同约定支付乙方佣金。甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功。佣金标准：对于乙方代理成交的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金数额为该套单元成交价格的3%结算佣金；代理成功标志：乙方客户与甲方正式签订房屋买卖合同并贷款资料齐全，即乙方代理成功，甲方按实际到账比例支付佣金即现金奖。代理服务费支付时间及方式：乙方推荐购房客户签订相关房地产预售/销售合同并支付50%房款后，甲方应于次月月底或之前按实际到账比例支付代理服务费至乙方指定账户；甲方需依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分及溢价奖励、现金奖励等，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。后原、被告双方又签订一份三弦商业广场分销补充协议，约定2018年1月1日至6月30日期间，每销售一套商铺在原有合同佣金(税前)3%基础上，在增加3%(销售总价)佣金奖励，办公别墅不变。另查明，原、被告双方就三弦海上金街项目又签订一份联合销售代理合同，约定被告委托原告于2018年1月1日至6月30日期间联合代理销售三弦海上金街项目，对于乙方代理成交的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金，数额为该套单元成交价格的1.5%结算佣金。同时该合同14.4条约定被告在合同期限内委托原告对本项目进行分销代理，双方另行签署分销代理协议。原、被告双方确认，本协议与分销协议各自生效、各自履行、互补冲突。2018年5月26日，被告与案外人陈某某签订一份上海市商品房预售合同，约定由陈某某向被告购买三弦商业广场116号3层306室房屋。同日，被告与案外人李某某亦签订一份上海市商品房预售合同，约定由李某某向被告购买三弦商业广场98、99号2层205室房屋。两套房屋所涉客户确认书上，均记载有折佣4万的内容，原告确认每套房屋均扣减佣金40,000元，已经在诉请中扣除。审理中，原、被告双方一致确认上述两套房屋最终实际成交价格分别为2,089,141元以及2,028,310元，案外人于2020年1月完成两套房屋所有房款的支付，且两名案外人均为原告向被告推荐的客户，被告已经向原告分别支付了两套房屋的佣金89,304元及85,911元。审理中，原告提交如下证据材料：1.落款时间分别为2018年4月、7月、8月的三弦商业广场销售激励政策说明，其中2018年4月21日的说明载明：“三弦(上海)资产管理有限公司自2018年4月21日起至2018年5月31日期间对销售《三弦商业广场》的分销公司激励政策活动如下：……2.带客成交的客户佣金按成交合同价10%(税前)结算。3.佣金结算时间，方式和原合同一致。4.活动时间：2018年4月21日-2018年5月31日。”，证明被告确认佣金增加为合同成交价的10%，且被告多次向原告发送激励政策说明，属于被告一贯做法。2.三弦海上金街项目佣金结算明细、业务回单、发票、客户确认书，证明被告向原告结佣前，原告会向被告分别开具内场和分销(外场)发票，内场佣金比例为1.5%，分销佣金比例为10%，被告为支付方便将内外场佣金合并支付。故原告认为本案合同项下两套房屋已经支付的分销佣金分别为72,438元以及69,488元。被告对上述材料意见如下：1.真实性无异议，但并非出具给原告，是出具给未正式签订合同的中介公司。2.原件与复印件一致性确认。佣金结算明细系原告单方制作，无法证明明细所附载的发票金额就是原告明细中所涉及的房产，亦无法证明内、外场的佣金比例。发票中亦未注明具体房屋。被告坚持认为已经支付的佣金89,304元及85,911元均为本案合同项下的佣金。被告提交如下证据材料：1.被告与案外人上海德佑物业顾问有限公司签订的三弦商业广场分销合作合同及分销补充协议，证明如需要提高佣金比例需要双方再行签订补充协议。2.催告函，证明本案所涉两套房屋时通过被告自行沟通成交的，即便需要支付佣金亦应当调整比例。原告对上述材料意见如下：1.原件与复印件一致，但与本案无关，且被告已经按照10%的比例向原告支付过多套房屋的佣金。2.真实性不认可，即便是真实的，原告亦没有权利义务进行催收。本院认为，原、被告双方签订的三弦海上金街项目分销代理合同系双方当事人的真实意思表示，双方应当秉着诚实信用的原则，履行自身义务。根据合同的约定，代理成功的标志为乙方客户与甲方正式签订房屋买卖合同并贷款资料齐全。现案外人陈某某、李某某均与被告签订了商品房购销合同并支付了全部房款，被告亦确认陈某某及李某某均为原告推荐的客户，故原告要求被告支付上述两套套房屋佣金的诉请，本院予以支持。被告主张因最终成交价格低于合同约定价格以及被告自行向客户进行了催款，故其不应当支付佣金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于佣金的标准双方存在争议，原告主张按成交价的10%计算佣金，并提供了三弦商业广场销售激励政策说明，本院对于原告的该主张予以采信。被告虽然认为销售激励政策说明系针对不存在合同关系的中介公司，但并未提供充分证据证明其主张，且结合说明载明的“对销售《三弦商业广场》的分销公司激励政策活动如下”的内容，本院对于被告的主张不予采信。鉴于双方当事人确认的两套房屋实际成交价格分别为2,089,141元以及2,028,310元，以及原告确认根据客户确认书的记载每套房屋佣金同意扣减40,000元，本院确认上述两套房屋被告共计应当支付佣金331,745.10元。关于被告已经支付的佣金数额双方亦存在异议，被告主张其已经支付的89,304元及85,911元均为本案合同项下的佣金，而原告则认为其中的72,438元以及69,488元为本案合同项下的分销佣金，剩余部分为双方另一合同项下的内场佣金。对此本院认为，原告主张被告所支付的佣金系分别支付的分销及内场佣金，但原告所提供的发票及自行制作的佣金明细尚不足以证明其主张，故本院采信被告的主张，确认被告已经支付的89,304元及85,911元均为本案合同项下的佣金。综上，被告尚应当向原告支付的剩余佣金金额为156,530.10元。关于逾期违约金的起算日期，鉴于原、被告一致确认陈某某、李某某于2020年1月完成两套房屋所有房款的支付，现原告主张逾期违约金的起算时间为2020年3月1日，符合双方合同的约定，本院予以确认。关于逾期违约金的标准，被告认为按照日千分之五的标准计算违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，对于违约金的标准本院酌情调整为日万分之四的标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告三弦(上海)资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金156,530.10元；二、被告三弦(上海)资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付逾期违约金(以156,530.10元为本金，自2020年3月1日起至判决生效之日止，按日万分之四的标准计算)；三、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,615元，因适用简易程序，减半收取计2,307.50元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担592.20元，被告三弦(上海)资产管理有限公司负担1,715.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴怡聂二〇二〇年十二月十四日法官助理 刘彬华书 记 员 刘彬华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。