江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0722民初435号原告（反诉被告）：东海颐高数码科技有限公司，住所地东海县牛山街道北辰路颐湖园小区南门西侧3楼。法定代表人：钟学文，董事长。委托诉讼代理人：周磊、方光快，江苏善典律师事务所律师。被告（反诉原告）：东海县福地健身服务有限公司，住所地东海县牛山街道中华路与北辰西路交叉口颐高数码城3楼。法定代表人：桑迎涛。委托诉讼代理人：朱奇，男，，汉族，住东海县。原告东海颐高数码科技有限公司（以下简称:颐高数码公司）与被告东海县福地健身服务有限公司（以下简称：福地健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的法定代表人钟学文及委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人朱奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐高数码公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议书》，被告将租赁的房屋腾退给原告；2.判令被告给付原告2019年3月15日至2019年12月15日租金225000元及上一年租金尾款2万元；3.判令被告自2019年12月15日后每日按1370元赔偿损失给原告直至房屋腾退给原告为止；4.判令被告支付原告违约金5万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定由被告租赁原告位于××街道××路×××路××××××楼，租赁期限为5年，自2018年3月15日合同生效。前两年租金为每年50万元，后三年租金每年按前一年的租金递增10%,租金缴纳时间为每年租期到期前一个月。如违约，则按年租金总额10%支付违约金，同时，出租方有权终止合同。合同签订并生效后，原告按约向被告交付了房屋，被告向原告支付了第一年度的租金45万元，剩余5万元，因被告提出所租房屋有地方漏水，双方于2019年1月23日签订《补充协议》，约定原告将2018年度尾欠租金5万元减收3万元，作为被告的维修费，剩余2万元由被告继续支付。但直到现在，被告不仅未有支付该2万元租金，连同应当于2019年2月15日前支付完毕的2019年度租金也只支付了15万元，剩余租金经原告多次催要，被告至今未有支付。原告认为，被告未按约定时间支付租金，致使原告合同目的不能实现，构成根本违约，被告应当承担相应责任，同时，原告也有权依据合同约定和法律规定解除合同。在双方协商不成的情况下，原告特提起诉讼，请依法判决。被告福地健身公司辩称，原告违约在先，在租房之初，原告故意隐瞒房屋主体被改造并存在使用纠纷的情况下，将房屋出租给被告。当产生房屋使用纠纷的时候，原告以推诿、不露面等形式不予正面积极处理，目前在这两年中，纠纷的第三方经常过来要求打开通道，都是被告书面和对方协调，给对方送健身卡、请吃饭等形式，让他先把这个问题等一等，等我租期到了之后他再找原告去协调。从进场装修到今天为止，除了和原告后来协商的屋面漏水点被处理好之外，其它多处漏水、掉建筑垃圾等具有严重使用问题和安全隐患的地方，一直没有处理好，使我公司不能正常的经营。房屋的消防安全通道，被原告和一楼的业主隔成一半仓库，一半门面，而且消防通道电线裸露，应急灯损坏，安全防火门形同虚设，造成严重的消防安全隐患，因为此问题我公司被会员投诉，并被消防部门约谈，出现这个问题，我公司和原告多次沟通，始终以口头答应，实际不作为来回应，没有办法我公司自己出资换了三个防火门，因为消防通道被隔成仓库的问题，我公司没有办法解决，一直保留到现在。公共电梯间墙砖脱落，报修达一年，始终未予处理，直到2019年12月有一块砖砸中我们公司的客户，原告才在一个月后安排人过来简易处理，只是用透明胶贴了一下，打了几个钉子，到目前为止，安全隐患仍然存在。鉴于以上问题，我多次找原告及其股东高总商量，包括在物业管理群多次报备，最后我和高总达成意见，第二年租金我先付给对方15万元，等以上问题解决之后，将剩余租金再付给原告。所以被告认为在这次租赁合同中，首先违约的不是我们，而是由于原告以上问题造成我公司不能正常运营造成的，违约的是原告，而不是我公司。被告福地健身公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令解除被反诉人和反诉人之间签订的《房屋租赁协议书》；2.判令两年来反诉人实际支付给被反诉人的租金所对应的租期延期4个月作为房屋因质量问题和纠纷未能正常使用的补偿；3.判令《房屋租赁协议书》由于不可抗力新冠状病毒疫情延期租期3个月；4.判令被反诉人在反诉人剩余合法使用房屋时间之内立即改正封堵消防通道、消除安全生产隐患以及保证房屋可正常使用；5.判令被反诉人支付给反诉人装修折旧款78万元和反诉人自费换装的三套铁质防火门款计4800元；6.判令被反诉人支付违约金5万元并承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月，被反诉人和反诉人签订《房屋租赁协议书》，约定由反诉人承租被反诉人位于××路×××路××××××楼，租期起始时间为2018年3月15日，期限为5年，合同约定：在租赁期内被反诉人保证所租的房屋证件齐全、产权清楚，没有纠纷，若发生与被反诉人有关的纠纷概由被反诉人负责，给反诉人造成损失的，由被反诉人负责赔偿；被反诉人负责协调邻里关系保证乙方正常经营。但在租赁协议履行伊始即出现如下问题：一、在入场装修开始，反诉人所租房屋即出现多达20余处严重漏水现象，特别是后来发展到配电室漏水、沉降缝建筑垃圾掉落、200多平方的私教工作间漏污水等严重现象，导致反诉人两年来所经营的“高端会所”只能“靠天吃饭”，部分场地空出不能正常使用无法经营，遭到会员多次投诉，在出现问题后反诉人分别与被反诉人钟学文、高金强以及物业保修群反应100多次，前后跨度时间达2年，但被反诉人均以“己安排”、“正在处理”、“己交**办理”等回复，到目前为止，除了后来反诉人与被反诉人达成的《补充协议》，屋顶平台由反诉人负责修理好外，其他十余处问题一直都没有处理；2018年4月，在反诉人已经基本装修好房屋，即将开业之际，反诉人的健身会所遭到三楼隔壁邻居李源朝的破坏，李源朝声称反诉人所租用的房屋侵占了他的权益，且封堵了他的公共通道，而且他在购买房屋的时候开发商高金强就曾向他承诺此通道给他使用，在出现这个纠纷后，反诉人多次去找被反诉人反映问题，寻求解决方案，但被反诉人对待这个问题始终不予理睬，更不出面协调，没办法反诉人只好选择报警，因此案为房屋使用纠纷，到目前为止问题仍然没有解决。在出现上述纠纷后，反诉人才发现被反诉人在将房屋出租给反诉人时，故意隐瞒了房屋主体被私自改造的情况，反诉人租房初期在现场看到房屋实际情况和被反诉人在建设主管部门备案的图纸严重不符，且有私自扩建、改建、封堵公共通道等重大违规现象，此问题也是反诉人消防不合格、被会员投诉、多次被消防部门约谈的主要原因，但由于反诉人在本项目上已经完成大额投资，又不得不继续使用该房屋。鉴于租赁房屋所存在的种种问题，2019年4月反诉人和被反诉人代表高金强达成约定：反诉人先行支付第二年部分租金15万元给被反诉人，待被反诉人将反诉人所反馈的问题（房屋漏水、使用纠纷、安全隐患等）处理好后，再行将剩余的35万元付清，反诉人如约将15万元付给被反诉人之后，但被反诉人始终没有按约处理问题，有反诉人和被反诉人法人钟学文的微信记录及反诉人和被反诉人代表高金强的通话录音为证。除了以上问题外，被反诉人还存在以下重大违约行为导致反诉人不能正常使用房屋并存在重大安全隐患：1、将位于本楼东北角的三楼专用消防安全通道长期租用给一楼商户当做仓库，反诉人多次反映到被反诉人那均不予处理，存在重大安全隐患；2、消防通道指示灯损坏、电线裸漏、防火门缺失损坏，前后两年期间保修期内多次都未曾理会，由于反诉人多次因此遭到消防部门约谈，后来不得不自己先出资4800元换了三套铁质防火门；3、公共电梯间墙砖空鼓脱落，前后报修时间达半年也没有修理，直到2019年12月，反诉人的会员被脱落墙砖砸中，被反诉人才在一个月后用胶水和透明胶布将墙砖临时固定，没有从根本上消除安全隐患。基于上述事实，反诉人为了维护自己的权益，特提出上述反诉请求，恳请贵院查清事实，还反诉人一个公道。原告颐高数码公司（反诉被告）辩称，反诉的内容严重失真，反诉人称漏水达20余处，不是真实的，而且所谓的漏水问题，双方在2019年租赁补充协议约定得以解决，少收3万元租金，漏水问题自行负责，反诉人在该协议签订后再次提出漏水问题，缺乏诚信。反诉人称其健身会所遭到了隔壁邻居的破坏，但事发原因是反诉人自行将消防通道进行占用和封堵，导致了隔壁邻居的不满，目前该纠纷早已得到解决，目前通道还是被反诉人自行封堵，该事件对反诉人的营业并没有实质性影响，退一步讲该事件是反诉人与隔壁邻居的相邻权的问题，不属于本案双方租赁合同的解决范围。所谓图纸与实际现状不符的问题，该问题实际上是被反诉人在租赁合同签订前，将大厅中的中空天井穿层处理，该行为实际上增加了出租房屋的面积，该行为不但不侵犯反诉人权利，而且增加了反诉人租赁的经营面积，且反诉人事先也看过现场，对穿层的现状是进行过认可的，时隔两年多反诉人再提这个理由，足以显示其不诚信。反诉人称其它指示灯不亮，电线裸露等问题，并无证据证明是被反诉人交接现场的现状，且反诉人自己也要二次装修，这些问题即便存在，也不构成双方对房屋租赁合同履行的障碍。被反诉人对反诉人要求解除双方租赁房屋的诉求予以同意，但解除的理由是反诉人严重违约，被反诉人无任何责任，综上反诉人实际上是陷入了经营困难，无力支付租金，进而严重缺乏诚信，甩锅反诉人，法院应当对反诉诉求不予支持。经审理查明，颐高数码公司开发建设的东海颐高数码城于2015年1月23日竣工验收，工程用途为商业，同年2月15日，东海颐高数码城通过建设工程消防验收，4月3日，东海县房产管理局出具交付使用证明，同意交付使用。2018年3月，颐高数码公司（甲方、出租方）与福地健身公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》，内容如下：“第一条甲方自愿将坐落在中华路与北辰西路交叉口颐高数码城三楼，房屋建筑面积约1724㎡（以下简称：该房屋）租给乙方使用。本租赁合同包含房屋周边停车场（不含地下车位），但不仅乙方单独使用。第二条该房屋目前状况为：地面全瓷地砖铺设，墙面乳胶漆，矿棉板吊顶，中央空调内机共19台。第三条租赁期限为五年，起始时间为2018年3月15日。第四条该房屋前两年每年租金为¥50万元，随后三年，每年租金按照前一年的租金增加10%收取。第五条租金结算时间和方式：每年租期到期提前一个月交清至甲方指定账号（不含税票），其他账号均不认可。第六条租赁房屋的有关水、电及电话费用由乙方自行承担。水电进户分表及线路由甲方负责安装，安装费用由甲方承担；乙方需按时缴纳物业费，收费标准按物业管理公司要求缴纳。第七条在租赁期限内甲方承担下列责任：1、保证该房屋证件齐全产权清楚，没有纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或其他债务，概由甲方负责清理；给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。2、如需转让或抵押房屋，甲方应提前三个月通知乙方并保证本合同继续履行；如果合同不能继续履行，由甲方负责赔偿乙方损失。甲方如出卖该房屋，在同等条件下，乙方享有优先购买权。3、协调邻里关系保证乙方正常经营，并有义务安排相关人员协助乙方做好现场水路/电路布置及化粪池处理等工作，对现场情况做好说明。第八条在租赁期限内乙方承担下列责任：1、必须按合同约定的使用用途使用该房屋（健身服务或办公等）；2、欲对房屋进行改建、装修或增添设施方案，应征得甲方书面同意方可改造施工，对涉及到墙体、楼板、支撑立柱等承重构件的改动，增加房屋荷载，以及从事危及毗邻房屋和整栋房屋安全的活动，必须经房屋安全鉴定单位鉴定、批准。装修费用由乙方承担；3、不得利用所租房屋进行非法活动，否则，乙方将承担由此引起的一切不利后果（包括给甲方造成的直接或间接损失），并有权解除合同。因使用不当或乙方的其他原因造成房屋或设施损坏的，乙方负责赔偿或修；4、承担在承租时间内所发生的事故责任（包括安全生产、用电、防火防盗等），对事故造成的相邻各方及甲方的损失由乙方负赔偿责任；5、乙方应在租赁届满时，不得拆除和破坏原有装修设施，将该房屋交还甲方；如需继续承租，应在租赁期满前两个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。第九条乙方如未按本合同第五条约定的时间交付租金，甲方按下列第1款约定追究乙方责任：1、终止合同，同时乙方按年租金总额10%向甲方支付违约金（拖欠房租费用除外），甲方实际损失超过违约金的，乙方按实际损失赔偿。第十条有下列情形之一的，可以提前解除本合同：1、因不可抗力的原因须提前解除的；2、经房屋安全鉴定单位鉴定为危险房屋不能继续使用的。第十一条在租赁期内该房屋因政府规划决定拆迁的。第十二条乙方款项全部汇至甲方指定账户后合同方可生效。”合同签订后，被告进行简单装修，大空间范围内进行局部隔墙，吊顶、铺设地胶、墙面贴镜，改建更衣室及淋浴房。2018年4月被告经营之初，为了将经营场所封闭起来，在三楼东面装了玻璃门，与隔壁商户发生纠纷，玻璃门被砸坏。审理中，原告主张上述纠纷系被告封堵消防通道产生，被告反驳该通道并非消防通道，系相邻双方的公共通道。2018年5月，被告公司反映健身房私教区漏水，颐高数码城物业管理群交流时，物管人员认为是健身房私教区漏水，因为四楼平安保险公司卫生间水管往下滴水，要求平安保险公司处理。另外，2018年5月6日，朱奇短信通知原告公司副总高金强，健身房顶面有20多处漏雨漏水，装修被破坏，影响经营，要求处理。2019年1月23日，原告与被告公司的股东即本案被告诉讼代理人朱奇签订《租赁补充协议》，内容为：“甲方：颐高数码公司，乙方：福地健身公司，就2018年3月甲乙双方签订的《房屋租赁协议书》，经双方友好协商，签订此补充协议。乙方第一年尚欠房屋租金5万元，抵扣3万元维修费，需支付甲方剩余2万元房租，此后每年房租按照租赁合同约定按时缴纳。此后乙方租赁甲方数码城三楼平台漏水的工程维修问题借由乙方自行承担。”2019年2月18日，原告向被告发出《解除合同通知书》，内容如下：“我公司和贵公司于2018年1月签订的《房屋租赁协议书》，约定由贵司承租我公司位于××街道××路××××路交叉口颐高数码城三楼建筑面积1724平方米的房屋，租期的起始时间为2018年3月15日，前两年的租金为每年50万元，租金缴纳时间为“每年租期到期提前一个月交清”，按照该约定，贵司应该在2019年2月15日前支付我司第二年租金50万元，现因贵司未按约定时间支付租金，已构成根本违约，现我公司根据《房屋租赁协议书》的约定，特通知贵司解除双方签订的该份《房屋租赁协议书》，同时要求贵司承担违约金5万元及支付第一年度拖欠的租金5万元，请贵司接到通知后7日内将上述款项支付我公司并给予我公司书面回复，并在2019年3月14日前将房屋腾退我公司，逾期我公司将向东海县人民法院提起诉讼，届时与本案相关的律师费和诉讼费将全部由贵司承担。”2019年5月29日，朱奇微信联系钟学文，称：“领导们，到底还要漏多久水？”并拍摄相关视频。2019年8月10日，朱奇短信通知原告公司副总高金强，健身房的配电室开始漏雨，高金强回复马上派人处理。原被告双方因为租金及漏雨等问题，未能协商一致，遂原告诉至本院，原告起诉后不久，新冠疫情爆发，本案经调解未果。审理过程中，被告曾就装修工程造价及残值申请鉴定，后来因为未交纳鉴定费用，被鉴定机构退案。以上事实，有当事人陈述、竣工验收备案表、东海县住宅小区交付使用证明、建设工程消防验收意见书、《房屋租赁协议书》、接处警登记表、微信聊天记录及截屏、现场照片、《解除合同通知书》及邮寄存根、鉴定退案函等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定合法有效，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案庭审过程中，原被告双方均主张对方违约，并请求解除《房屋租赁协议书》，双方均不具有继续履行合同的意愿，因此应予解除。本案争议的焦点问题系谁是违约一方？根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。出租人应当向承租人履行交付租赁物，同时对租赁物履行维修义务，以保持租赁物符合合同约定的使用、收益状态，另一方面承租人应当按照约定的期限向出租人支付租金。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。本案中，被告在租赁房屋初期，因为装玻璃门，封堵消防通道，与隔壁邻居发生纠纷，系被告自身原因造成，据此主张原告违约，本院不予采纳，其次被告答辩时所提到的指示灯不亮，电线裸露、瓷砖脱落等问题，一方面可能系租户房屋在使用过程中的不当行为所造成，其并不足以影响租赁房屋的使用，故被告据此主张原告违约，本院亦不予采纳。当事人核心的争议问题，系案涉房屋在租赁期间存在漏雨(水)的问题。根据被告提交的证据及现场实地查看的情况，案涉房屋主要有三处地方漏雨，分别为健身房、私教室及配电房，原告主张双方于2019年1月23日签订的《租赁补充协议》，其中的“三楼平台漏水”包括上述三处地方，被告不予认可，认为只是针对健身房上方的平台漏水。本院认为，根据物业管理微信群中的聊天内容及现场情况，私教室的上方系四楼平安保险公司的卫生间，并非平台，缺乏关联性，其次根据朱奇与高金强的聊天记录，配电房于2019年8月10日开始漏雨，在《租赁补充协议》签订之后才发生，故本院对原告的观点不予采纳，同时除了健身房漏雨外，应当认定原告对其他两处的漏雨问题，未履行维修义务，故原告主张被告逾期付款，存在违约，因被告享有同时履行抗辩权，本院不予支持。房屋租赁合同解除后，被告应当返还房屋，并按合同约定的租金标准支付实际使用房屋期间的费用。第一年度租金扣除3万元修复费用，尚欠2万元，第二年度租金从2019年3月15日起算计算至2019年12月15日，按照年租金50万元换算，应付租金37.5万元，扣除原告自认已付15万元，尚余22.5万元。2019年12月15日至实际腾房之日，按照1370元/日（500000元÷365日）支付剩余租金及房屋占有期间的使用费。被告在合同履行期间，新冠疫情爆发，由于疫情及防控措施导致没有营业收入或收入明显减少，继续按照原合同支付租金，对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）中关于实施房屋租金减免的政策规定，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。另外，根据法律规定出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，案涉租赁合同已解除，延长租期的方式已不再适用，根据上述因新冠疫情减免房屋租金的政策规定，以及本案中房屋存在漏雨的情况，漏雨的范围及时间，另外考虑已扣除3万元租金作为一部分维修费用的情况下，本院酌情扣除5个月的房屋租金即20.83万元（50万元/12*5）。被告反诉改正封堵消防通道、消除安全生产隐患，因合同解除，本院不予支持。被告反诉请求对方支付违约金5万元，根据本案漏雨的范围及影响，已经免除相应的租金，其次被告自己也拖欠部分租金未付，故本院不予支持。被告反诉请求原告支付装修折旧款（残值）78万元和三套铁质防火门款计4800元，没有提供充分的证据予以证实，其次虽然对装修残值申请鉴定，但是未依法预交鉴定费用，致使鉴定机构退案，被告应承担与其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房屋租赁协议书》；二、被告东海县福地健身服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告东海颐高数码科技有限公司位于东海县××街道××路×××路××××××楼的房屋；三、被告东海县福地健身服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告东海颐高数码科技有限公司拖欠的租金共计24.5万元；四、被告东海县福地健身服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告东海颐高数码科技有限公司2019年12月16日起按照1370元/日计算至实际腾退房屋期间的租金及实际使用房屋期间的费用，免除其中的20.83万元；五、驳回原告其他的诉讼请求；六、驳回被告其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，反诉案件受理费9150元，合计27450元，由原告负担9450元，被告负担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李明哲审 判 员  吴 鹏人民陪审员  张振宇二〇二〇年十二月一日法官 助理  马 跃书 记 员  刁晨露附：上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力