广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11060号原告（反诉被告）：广州市大围市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石井鸦岗西边头（土名）广和路西南侧（市场地址：白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心）。法定代表人：黄伟应。委托诉讼代理人：何国贞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州一方酒店有限公司，住所地广州市白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心内二期自编2E栋。法定代表人：陈伟兵。委托诉讼代理人：刘凤云，女，系该公司股东。委托诉讼代理人：丁保银，广东合盛律师事务所律师（委托诉讼代理期限截至2020年12月21日）。被告（反诉原告）：陈伟兵，男，1973年1月23日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区，委托诉讼代理人：丁保银，广东合盛律师事务所律师。原告广州市大围市场经营管理有限公司（反诉被告，以下简称原告大围公司）与被告陈伟兵（反诉原告，以下简称被告）、广州一方酒店有限公司（反诉原告，以下简称被告一方酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大围公司的委托诉讼代理人何国贞，被告一方酒店的委托诉讼代理人刘凤云及一方酒店与陈伟兵的共同委托诉讼代理人丁保银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大围公司向本院提出诉讼请求：1.解除我司与两被告于2017年1月11日签订的《合同》；2.两被告立即把白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心二期自编2E栋一楼12/13/14号商铺及2E栋2-4楼全层按物业移交时的现状交还给我司；3.两被告向我司支付自2020年1月1日起至实际交还场地之日止的租金（扣除已支付的264000元）；4.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：我司经广州市交通委员会批准，在白云区××村建设和经营“广州市大围物流中心”。被告一方酒店成立于2017年3月9日，被告陈伟兵是一方酒店的法定代表人和股东，在成立和筹备一方酒店的过程中，被告陈伟兵于2017年1月11日签订《合同》，约定被告陈伟兵向我司承租位于白云区××村西边头大××中心内××自××商铺及××楼全层，租赁期自2017年3月1日起至2027年2月28日止，每月租金为88000元，于每月5日前交纳，租金前三年不变，从2020年3月起租金每两年递增8%，如拖欠租金超过10天的，我司有权立即收回租赁物业。合同签订后，我司和被告陈伟兵于2017年1月14日办理了租赁物业的移交手续，此后两被告在租赁物业上经营酒店业务。然而合同履行期间，两被告一直拖欠租金，我司为了能收到租金，不得不作出极大让步，每年都要减免两被告半年租金方能收到租金。尽管如此，两被告拖欠租金的情况未有任何改善，进入2020年，两被告拖延至2020年3月下旬仍未交纳2020年1月至3月租金，且又再以经营困难为由要求我司减免半年租金。我司为免讼累，同意参照往年标准给予减免半年租金的优惠，但前提条件是两被告必须在2020年3月31日前付清2020年余下半年的租金528000元，但两被告未能按我司的要求履行。我司认为，两被告拖欠租金的行为已明显构成违约，根据《合同》约定我司有权解除合同收回租赁物业。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告一方酒店、陈伟兵的反诉请求，原告大围公司辩称，（一）我司对确认双方签订的合同无效没有异议。（二）我司不存在多收被告管理费和设施维护费的问题。合同约定的管理费和消防设施费实际是租金，根据双方的交易习惯租金一直都是理解为88000元/月的，合同履行以来双方一直没有争议。（三）我司不同意退还电费，我司向被告收取电费是按照合同约定的1.2元计收的，不存在多收的问题，我司不清楚被告主张的多收取的电费是如何计算得出的。（四）涉案合同无效，我司同意退还保证金，但请求先予冲抵或者扣减被告所欠的场地占有使用费，有余额才予以退还。（五）关于租赁物的装修设备赔偿问题，法院已经组织了双方进行评估，最后的结果同意由法院处理。关于劳务的投入资金，属于被告的经营性成本，不存在赔偿的问题。被告一方酒店、陈伟兵共同辩称，（一）我方于2017年签订了租赁合同，在承租后不久即发生路面维修影响我方营业的事情，经双方协商，双方调整的租金由88000元调整至44000元，且由之前的1月交租金改为三个月一交。这种状况一直持续到疫情发生时。新冠疫情发生后，原告要求我方将2020年的租金一次性全部付完。由于疫情期间我方无法经营，也无法满足原告的要求一次性支付全部租金的要求，故第一季度的租金延迟到4月2日缴交。由于疫情的特殊情况，并非我方不愿交租金。（二）我方虽有延缓交租金，每月按照约定三个月一交，但也交了三个月租金，并没有违反当初的约定，故我方有履行合同的义务。原告仅以没有按照约定的期限支付租金为由解除合同，我方认为没有法律依据。另因涉案租赁合同经释明属于无效合同，现我方提出如下反诉请求：1.确认双方于2017年1月11日签订的《合同》无效；2.原告向我方退还于法无据的管理费352000元；3.原告向我方退回于法无据的消防及建筑设施安全维护费528000元；4.原告向我方退回政府规定的商业电价外多收取的电费102397元；5.原告向我方退还合同保证金264000元；6.原告向我方赔偿租赁物的装修、设备损失3260488元、劳务损失739512元；7.本案评估费、公证费和诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月11日，黄伟洪（甲方）与被告陈伟兵（乙方）签订《合同》，约定：甲方将其位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）鸦岗村的场地有偿提供给乙方经营；经营场地的位置及经营范围：（辖区范围内）楼全层，面积约4600平方。乙方经营范围为：酒店、餐饮、休闲娱乐；场地有偿使用期十年，从2017年3月1日至2027年2月28日；乙方有偿使用甲方场地经营，乙方每月以44000元的标准向甲方缴纳场地租金；乙方有偿使用甲方场地经营，乙方每月以17600元的标准向甲方缴纳场地管理费；乙方有偿使用甲方经营场地，乙方每月以26400元的标准向甲方缴纳消防及建筑设施安全维护费；水电费收费标准：水费5.11元/吨，电费1.2元/度；甲方每月5日前开具票据向乙方收取当月租金费用，税费由乙方负责；签订本合同时，乙方向甲方交纳合同保证金264000元，合同期满后由甲方无息返还；租金费用前三年不变，从第四年起（即2020年3月）租金费用每年递增8%；甲方按现状交付给乙方，建筑物内原有的电梯，空调及原来相关的配套设施和用品如乙方不使用时，应将双方清点交还给甲方处理等。上述合同签订后，被告陈伟兵支付了保证金264000元，并将涉案场地用作经营一方酒店使用。期间被告一方酒店曾以经营困难为由向原告申请减免租金。2018年2月5日和2019年1月29日，黄伟洪（甲方）与被告陈伟兵（乙方）签订协议书，分别约定甲方给予乙方2018年、2019年半年免租期的优惠，本次优惠为《合同》最终优惠，合同期内甲方不再给予乙方任何优惠，以双方2017年1月11日签订的《合同》条款执行等。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应。2020年2月28日，被告一方酒店以新冠××疫情造成经营不堪重负为由向原告提交《恳求书》，申请减免租金。后原告回复被告一方酒店在2020年3月31日前一次性付清2020年全年优惠后租金528000元，可全年减免6个月租金的意见。2020年3月30日，被告一方酒店向原告《回函》，对原告给予2020年全年减免6个月租金的决定表示感谢，但因新冠××疫情和鸦岗大道大修封路塞车造成经营难以支撑，对于一次性付清优惠后租金528000元，确实没有能力，恳请原告给予其更多时间准备复工复产工作。后被告一方酒店按44000元/月的标准向原告转账每月租金，共计支付264000元。诉讼中，被告陈伟兵、一方酒店向本院申请委托有资质的鉴定公司对涉案场地的装饰装修及酒店设备价值进行鉴定。本院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）对上述标的物进行鉴定。安衡公司于2020年12月16日出具《关于广州市白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心内二期自编2E栋一楼12/13/14号商铺及2-4楼全层（一方酒店）的装修及酒店设备价格鉴定结论书》（穗安价鉴[2020]ZC061号）结论书中“项目和数量的确定”载明，经现场勘查，鉴定人员对申请人指认的鉴定项目进行了实物拍摄、记录，结合法院转来当事人提交的相关证据材料（图纸等），经整理，确定装修项目包括该场地内的室内天花、墙体、地面、配电工程、给排水工程以及室外招牌、外墙漆等共69项，详见表1。其中，被申请人在现场提出，有些装修项目时原有的，鉴定人员也做了记录，列作“争议项目”，详见附表1第29-69项。各鉴定项目的具体数量是根据法院转来有关当事人提供的有关资料以及被申请人现场提供的物业平面图计算所得，计算结果见附表。现场勘查时间为2020年8月26日。价格鉴定结论为：一方酒店装修及酒店设备在2020年7月2日的价值为3260488元。该结论数据包括附表1《一方酒店装修价格鉴定明细表》和附表2《一方酒店设备价格鉴定明细表》中的数额，其中附表1鉴定价格为2684881元，附表2鉴定价格为575607元。附表1和附表2项目中均包括无争议项目和争议项目两部分。其中附表1无争议项目总鉴定价格为1245097元；争议项目总鉴定价格为1439784元。附表2无争议项目鉴定价格为166039元，有争议项目鉴定价格为409568元。原告对上述结论书的三性确认，但坚持认为对其中附表1有争议的项目认为属于原有装修，附表2中有争议部分也不属于两被告添附，故上述附表1中的争议部分不应列入装修损失，附表2中的争议部分被告也不能搬离。两被告对上述结论书的评估数额无异议，但认为无论有争议还是无争议项目，均属于其实际投入的装修和设备，应纳入损失之列。两被告为此次鉴定预付鉴定费5万元。两被告为证明对涉案场地投入装修和设备的事实，提交《装修合同》、《维修装饰工程合同》、《广告招牌制作安装合同》、《消防系统安装工程合同》、《防水补漏协议》、《弱电安装合同》、《空调销售及安装合同》、收款明细对账单、收据、相关说明、付款凭证予以证明。原告对上述证据三性不予确认。两被告确认，除上述系统安装工程合同外，其他合同在装修时均未签订书面的合同，是为本次评估补充签订的合同，实际施工的工程中有大部分款项是通过转账支付的，少部分是通过现金支付。原告表示其向被告陈伟兵交付的涉案场地原为经营酒店的场地，故涉案在场地在租赁之初就有基本的酒店装修和设施设备，陈伟兵承租后并未整体重新装修。为此，原告提交本院此前受理的大围公司与涉案场地另一承租人广州兴川顺渝物流有限公司（以下简称兴川公司）租赁合同纠纷一案[（2015）穗云法民四初字第372号]中对兴川公司主张添附的装饰装修进行了评估的，《广州市白云区石井街鸦岗村西边头广和路南侧消防编号为E栋的房屋装饰装修工程、设施设备价格评估结论书》及附表、现场勘查照片等拟证明涉案场地在交付给陈伟兵时的装修情况。一方酒店认为因为均是经营酒店，内部装修存在大同小异的情况，但其接收场地后已经对装修全部进行了铲除和重新装修，故无法从上述证据中体现涉案场地现有的装修即为原来的装修。另黄伟洪出具《声明》一份，主要内容为黄伟洪确认其与陈伟兵就涉案场地签订的《合同》是受原告委托签订，因签订和履行《合同》产生的权利和义务全部由原告享受利承担。两被告确认，涉案租赁合同的相对方为原告。被告一方酒店于2017年3月9日登记设立，是自然人投资或控股的有限责任公司，被告陈伟兵是该公司法定代表人。两被告提交公证书五份，拟证明其于2020年6月30日将涉案场地进行证据保全，并于2020年7月1日退出涉案场地，同时向原告和黄伟洪寄送涉案场地的钥匙，但原告和黄伟洪拒绝接收的事实。原告对上述证据的真实性予以确认，但认为两被告在双方未对场地内物品进行清点前寄送钥匙要求交接是不合理的。2020年7月1日一方酒店未再经营涉案场地后，至今双方未办理交接手续。原告表示不同意利用涉案场地内的设备，但对于属于原移交给两被告的物品亦不应搬离。两被告表示其不要涉案场地内的物品。再查，本院受理的涉案场地所在建筑上涉及的另案租赁纠纷（2014）穗云法民四初字第702号案中，本院向国土、规划部门发函查询涉案土地及上盖物的报建情况，广州市规划局白云分局于复函如下：“……经核查，你院申请查询的位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）地块现行规划控制为居住用地、小学用地、道路用地及防护绿地。另根据你院提供的资料，查无相关报建信息。”广州市国土资源和房屋管理局复函如下：“一、由于你院未能提供精确的红线坐标，根据卫星影像图的大致范围，经核查2012年土地变更调查成果，项目用地为城市用地。二、涉案地块已取得《集体土地所有权证》，土地权属性质为集体。土地登记字号为：穗集有（2012）第0003008号，土地所有权人为：广州市白云区石井街鸦岗经济联合社农民集体。三、涉案场地的上盖物无相关房屋产权登记信息”。本案中，双方均确认涉案场地无办理产权登记和合法的规划报建手续。本院认为，涉案《合同》虽由黄伟洪与被告陈伟兵签订，但因黄伟洪声明其受原告委托签订该合同，且两被告亦确认上述合同相对方为大围公司，故本院认定原告为上述合同的甲方。被告陈伟兵是一方酒店的法定代表人，被告陈伟兵作为一方酒店的发起人签订了涉案《合同》，并将涉案场地用于经营一方酒店，现原告向两被告主张承担责任，两被告共同作为本案反诉的原告向大围公司主张权利符合法律规定。涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故原告与两被告于2017年1月11日就涉案场地签订的《合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。两被告要求确认上述《合同》无效有据，本院予以支持。原告要求解除上述《合同》于法无据，本院不予支持。合同无效后，根据无效合同财产相互返还原则，原告应将已收取的保证金退还给两被告，本案合同中，两被告向原告支付的保证金数额为264000元，故现两被告要求原告返还保证金264000元于法有据，本院予以支持。虽一方酒店已未在涉案场地经营，但双方至今未办理交接手续，故现原告要求两被告交还涉案场地有据，本院予以支持。关于原告主张按涉案场地移交给被告陈伟兵时的现状移交场地的问题。因原告向被告陈伟兵移交涉案场地时，双方并未签订移交清单，在双方对设备归属有争议的情况下，原告现要求原移交给被告陈伟兵时的现状移交不具可行性，本院不予采纳。原告主张涉案场地内的现有物品均属于原移交给被告陈伟兵时的物品，但因双方未就具体的物品签订交接手续，现原告主张涉案场地内的设备均属其移交给被告陈伟兵时的物品依据不足，本院不予采纳。虽两被告表示不要涉案场地内的物品，但因其主张涉案场地内的物品均属其添置，现原告表示不同意利用场地内的物品，故两被告负有腾空交还涉案场地的义务。虽涉案场地使用合同无效，但原告有权要求两被告支付占用涉案场地期间的场地占用费，故原告主张的租金实为场地占用费。关于场地占用费的计算标准问题。本院结合双方的举证和陈述，认定如下：2020年1月新冠疫情发生后，被告一方酒店已向原告申请减免租金，原告亦回复一方酒店能在2020年3月31日前一次性付清2020年全年优惠后租金528000元的，可减免全年6个月租金。虽在实际履行过程中，被告一方酒店仅分期共计支付264000元。但被告一方酒店通过分期支付租金的行为也反映了其主观上无欠付租金的恶意，结合因新冠疫情对酒店经营的影响，和被告一方酒店自2020年7月1日起未实际经营的情况，本院认定对于2020年1月起的场地占用费按44000元/月计付。因2020年1月至今，两被告已向原告支付264000元，故应将该已付款项扣除，经核算，可抵扣2020年1月至6月的场地占用费，故原告要求两被告支付2020年7月至实际交还场地之日止的场地占用费有据，本院予以支持。驳回原告主张多出上述数额的诉请。两被告抗辩其于2020年7月1日已退出涉案场地并向原告寄送钥匙要求交接，但原告拒收，故此后不应计算场地占用费。对此，因2020年7月1日之时并无客观上导致涉案场地无法继续经营的情况，两被告拟退出涉案场地，应当先与原告办好场地交接手续。本案诉讼后，两被告在本案中反诉主张要求原告赔偿损失，并申请了对涉案场地内的装饰装修进行评估，在评估公司未到现场进行了勘查的情况下，两被告单方将钥匙寄送给原告显然不具备交付条件。另外，在安衡公司于2020年8月26日进行现场勘查后，双方均因涉案场地内的物品归属问题一直未能办理交接手续，双方对未能办理交接均存在错过，故两被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。涉案合同中约定的场地管理费、消防及建筑设施安全维护费实为场地占用费的一部分，且原告也实际对涉案场地进行了管理和相关设施设备的维护。故两被告要求原告返还已支付的管理费和消防及建筑设施安全维护费缺乏依据，本院不予支持。涉案合同已明确约定水电费的收取的标准，收费标准属于双方的真实意思表示，两被告主张退还超出供电部门规定收取标准的电费缺乏依据，本院不予支持。关于两被告要求大围公司赔偿装修、设备损失的问题。陈伟兵承租涉案场地后为经营被告一方酒店对该场地进行了装修，现在合同期内，因合同无效需向原告主张返还涉案场地，两被告依法有权要求原告按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。（一）现原告抗辩陈伟兵对酒店的装修只是一部分，且大部分属于原有附属装修。（1）两被告虽提交《装修合同》、《维修装饰工程合同》、《广告招牌制作安装合同》、《消防系统安装工程合同》、《防水补漏协议》、《弱电安装合同》、《空调销售及安装合同》、收款明细对账单、收据、相关说明、付款凭证予以证明其装修投入的情况，但上述证据中除消防系统安装工程合同外，其余合同均属倒签合同，且相关的收据、支付凭证亦无法一一对应，故本院对上述证据均不予采信。（2）经就本案安衡公司现场勘查过程中拍摄的照片和本院此前受理的（2015）穗云法民四初字第372号案中评估过程中拍摄的现场照片比对，有部分附属装修确实沿用了原有酒店装修，但考虑到原有装修已添附多年，难免会有破损和折旧，两被告接手后为正常经营酒店，对于原有装修进行整修和局部置换亦符合一般常理，单纯对具体项目是否有完全重新装修或置换有失客观公正，故本院结合现场照片对比情况和双方举证情况，综合认定对于双方有争议的部分装修项目中，由两被告添附的装修现价格为500000元。（3）根据安衡公司出具的结论书，对于装修价值无争议部分的鉴定价格为1245097元。对于结论书附表2中的设施设备项目，因上述均属于可移动的设备，不属于附属装修，现原告明确表示不同意利用，不纳入前认定的附属装修价格之列。两被告要求原告赔偿设备损失缺乏依据，本院不予支持。综上，本院认定两被告对涉案场地的附属装修现值为1245097元+500000=1745097元。（二）原告作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，两被告作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，原告在明知涉案场地未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案场地，两被告在未谨慎审查涉案场地产权的情况下承租了涉案场地，双方对涉案场地使用合同的无效均存在过错，对上述场地使用合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，本院认定原告和两被告各承担50%的责任。综合前述认定，两被告要求原告赔偿装修损失1745097元÷2=872548.5元有据，本院予以支持。两被告主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，本院予以驳回。关于原告抗辩其应退还给两被告的保证金应先冲抵一方酒店欠付的租金问题。虽原告与两被告互负债务，且均为金钱债权，但因涉案场地尚未进行交接，两被告应向原告支付的场地占用费具体数额尚无法确定，暂不具备抵销条件，待两被告应支付的场地占用费确定后，可另行协商抵销事宜。关于两被告要求原告承担劳务费损失和公证费的问题。（1）劳务损失不属于因合同无效导致的损失。（2）两被告提交的公证书内容为向原告寄送邮件的公证和涉案场地现状拍的公证。该公证内容不是因合同无效所致的必然后果，且如前所述，两被告对合同无效亦存在过错，故两被告的上述主张均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告广州市大围市场经营管理有限公司与被告陈伟兵于2017年1月11日就广州市石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）鸦岗村大围物流园2E栋一楼12/13/14号商铺及2E栋2-4楼全层房屋签订的《合同》无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告陈伟兵、广州一方酒店有限公司向原告广州市大围市场经营管理有限公司腾空返还位于（辖区范围内）楼全层房屋；三、本判决生效之日起五日内，被告陈伟兵、广州一方酒店有限公司向原告广州市大围市场经营管理有限公司支付2020年6月至实际交还涉案场地之日的场地占用费（按44000元/月计算）；四、本判决生效之日起五日内，原告广州市大围市场经营管理有限公司向被告陈伟兵、广州一方酒店有限公司退还保证金264000元；五、本判决生效之日起五日内，原告广州市大围市场经营管理有限公司向被告陈伟兵、广州一方酒店有限公司赔偿装修损失共计872548.5元；六、驳回原告广州市大围市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告陈伟兵、广州一方酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4525元，由原告广州市大围市场经营管理有限公司负担1895元，被告陈伟兵、广州一方酒店有限公司负担2630元；反诉受理费24262.39元，由原告广州市大围市场经营管理有限公司负担7615元，被告陈伟兵、广州一方酒店有限公司负担16647.39元。鉴定费50000元，由原告广州市大围市场经营管理有限公司负担13500元和被告陈伟兵、广州一方酒店有限公司负担36500元。由原告广州市大围市场经营管理有限公司负担的反诉受理费和被告陈伟兵、广州一方酒店有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。由原告广州市大围市场经营管理有限公司负担的鉴定费于本判决生效之日起五日内迳付被告陈伟兵、广州一方酒店有限公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二〇年十二月三十日书记员  陈玉梅