贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8584号原告（反诉被告）：深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司，住所地：贵州省凯里市北京西路21号清江休闲购物广场1幢17层17-7号，统一社会信用代码：91522601MA6HUF9L7J。负责人：尹丽，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张善臣，河南鸣鹿律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：黔东南苗岭侗寨酒店有限公司，住所地：贵州省凯里市北京西路原州委党校（B区201），统一社会信用代码：9152260134710735XE。法定代表人：孙艳宏，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨长瑛，贵州瀛黔律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：贵州华宇国景置业有限公司，住所地：贵州省凯里市北京西路原州委党校内。法定代表人：张林海，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：邹伟，贵州坚驰律师事务所执业律师。原告深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司（以下简称百星公司）诉与被告黔东南苗岭侗寨酒店有限公司（以下简苗岭侗寨公司）、贵州华宇国景置业有限公司（以下简称华宇公司）以及反诉原告苗岭侗寨公司、华宇公司诉与反诉被告百星公司房屋租赁合同纠纷案，本院立案后，依法普通程序，公开开庭进行了审理。原告百星公司的负责人尹丽及其委托诉讼代理人张善臣，被告苗岭侗寨公司的委托代理人杨长瑛，被告华宇公司的委托诉讼代理人邹伟到庭参加诉讼，本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告百星公司向本院提出诉讼，请求：1、判令二被告将原告承租的位于凯里市（宴会厅部分）的房屋按《房屋租赁合同》第四条第2款、第3款、第4款,第五条第3款、第4款、第5款约定的交付标准交付给原告。2、判令二被告将原告承租的位于凯里市的房屋按《房屋租赁合同》第四条第2款、第3款、第4款,第五条第3款、第4款、第5款约定的交付标准交付给原告。3、确认二被告给予原告的免租期起始日为被告交付的房屋验收合格后第一日开始起算,免租期为10个月。4、判令二被告向原告支付逾期交付房屋的逾期违约金（从2019年7月10日起至二被告向原告交付的房屋验收合格之日止,以1000元／日为标准,暂计至起诉之日为336000元）。5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告苗岭侗寨公司于2019年6月24日签订《房屋租赁合同》,约定：苗岭侗寨公司将其向被告华宇公司购买的位于凯里市的房屋出租给原告；出租方给予原告10个月的免租期;租赁场所的月租金为50万元／月,租金在第六年开始递增;出租方保证在进场日前完成进场装修所需要的基本条件,并由出租方承担费用,即:租赁场所主体结构完成,一次消防工程完成,空调工程完成,强电高、低压部分（以上内容均按出租方原建筑机电蓝图施工完成）。双方在租赁合同第四条第3款,出租方在进场日前至少提前15日通知原告进行租赁场所预验收（预验收时,甲方应将土建、消防、水电、暖通设计图纸、竣工图纸、验收图纸（设计盖章蓝图及竣工验收蓝图）交予原告,原告在接到出租方通知后3日内开始进行预验收；如果租赁场所符合进场条件的,原告应在进场日或之前予以确认,并签署《进场确认书》后进场装修；出租方未按照本合同约定向原告交付房屋的,每逾期一日,应按照本合同月租金千分之二向原告支付合同违约金；酒店水、电、天然气要求单独装表,费用直接交与当地相关部门,酒店物业原告自行管理。原告与被告苗岭侗寨公司于2019年10月22日签订《房屋租赁合同补充协议（一）》。后原告又与二被告于同一天签订了《房屋租赁合同补充协议（二）》,二被告明确了所出租给原告的房屋已全部出售给了被告苗岭侗寨公司,尚未为苗岭侗寨公司办理房屋产权登记,二被告征得原告同意后作为租赁合同及补充协议的共同出租方,共同承担对原告的法律责任。由于原告的负责人尹丽与二被告的实际控制人魏国华系多年的朋友关系,协议签订后,魏国华提出在开始计算免租期之前,即被告未具备交付条件之前,先让原告进场对被告未完成的工程不影响原告的部分进行装修,等被告具备交付条件,完全不影响原告施工后,再通知原告进行租赁场所的预验收,验收通过后,再开始起算免租期,原告再进行大面积的装修。原告当时也特别感激魏国华,也是出于朋友之间的信任,原告尝试着先进场装修样板房、及七楼的酒店配套ＫＴＶ。原告在小面积试装修样板房期间,发现被告并没有履行自己的合同义务,七楼的宴会厅部分消防一直没有合格,且见不到被告有任何积极行动,由于七楼的宴会厅部分没有一次消防合格,原告无法进行二次消防报审设计施工。二十五楼仍然在漏水,被告一直没有将空调工程完工交付等情况,原告租赁该房屋的主要目的是经营酒店,只有空调工程完工后,才能进行室内的设计施工,如果空调不完工就施工，空调安装后,需要试水、试压等都有可能产生漏水等,会造成酒店的装修毁损、设计与装修与空调不匹配等情况,所以,原告装修设计施工也必须完成整体空调工程后才能进行。水、电不进行单独装表等等诸多二被告怠于履行合同义务的行为。由于原告租赁该房屋准备经营四星级酒店,设计装修等投入都特别巨大,二被告怠于履行合同义务的行为,让原告感到特别惶恐,只能不断地催告被告及时履行合同义务。被告在收到原告的催告后一直拖延,给原告造成极大的损失,原告不得不向被告发书面的催告函。被告华宇公司于2020年3月19日书面回函称:1个月之内完成保温和冷凝水的施工,2个月之内完成空调主机安装,调试完成后移交给原告使用。并称7楼的宴会厅消防规划验收问题已解决,原告如果改变宴会厅业态需要出具变更施工图（含消防设计）。而事实上,原告承租该房屋时就是在七楼作为宴会厅,并不准备改变业态等,被告提供一消合格手续,原告才能进行二次设计报审施工。被告苗岭侗寨公司也于2020年的3月27日进行了回函,回函内容同被告华宇公司。收到二被告回函后,按照其回函承诺的日期,即两个月之后,二被告依然没有完成空调工程及七楼宴会厅部分的一消,更没有收到二被告通知原告预验收的通知,截止起诉前,二被告依然没有完成七楼宴会厅部分的一消及空调工程完工。被告的违约行为给原告造成了极大的财产损失,为此提起诉讼,请支持原告的诉请。庭审中补充：被告出租给原告的房屋,截至开庭之日七楼宴会厅部分及二十五层主体工程尚未完工,七楼宴会厅部分连墙体都不完整,二十五层未做防水,同样墙体也不完整等,阴天下雨直接将雨水漏进二十四层,并顺二十四层漏至二十三层、二十二层……一层层漏下去!被告在规划建设的时候,只有二十四层,二十四层之上应该是屋顶,需要做防水处理等,而事实上,被告未按照国家的规划批准进行建设,其违规建设了第二十五层,由于第二十五层至今未完工、墙体不完整、未做防水等。综上,截至开庭前,被告出租给原告的房屋主体工程未完工、一次消防未完工、空调工程未完工、未完成独立水电表等安装、未达到验收标准等等,被告的行为构成根本违约。被告苗岭侗寨公司、华宇公司共同辩称：一、原告的负责人在公司未成立前有私刻公章的违法行为,且以私刻的公章与被告签订合同,属于无效的民事行为,因此,与被告签订的合同应当依法确认为无效合同。本案中,通过查询工商登记信息可知,深圳市百星酒店管理有限公司成立于2019年7月4日,注册地为深圳市福田区,法定代表人为林哲毅;深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司成立于2019年7月17日,注册地为贵州省凯里市,而原告与被告签订的《房屋租赁合同》签订时间为2019年6月24日,即在签订该合同时,原告所属总、分公司均未成立。公司名称在申请至成立之前,发起人不得以公司的名义从事经营活动,这包括了不得以公司名义与他人签订合同。只有当公司营业执照签发之后,即公司正式成立了,公司才能凭营业执照刻制印章,这时公司才可以从事经营活动,才能以公司的名义与他人签订合同。因此,原告与被告签订的合同应自始确认为无效合同,且该合同产生的法律责任系原告私刻公章所致,应当由原告自行承担。二、被告已将房屋实际交付给原告使用,且原告已实际进场装修并有七至九楼已投入使用,并不存在原告所诉称的未交付房屋的情形。双方2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》约定被告义务为:1.进场日前完成乙方进场装修所需的基本条件;2、签署《进场确认书》后进场装修。《房屋租赁合同》签订后,被告在原告实际进场装修后将房屋的附属设施于2019年9月20日至2019年10月24日委托贵州华宇国景物业服务有限公司交付给原告管理和使用。原告在签订合同时,对合同的条款都作了错误的理解,以致于得出错误的结论。《房屋租赁合同》第二条明确约定:甲方承诺给在租赁期限内给予乙方10个月的免租期,自2019年7月10日至2020年5月9日止。免租期内乙方不支付租金,以便于乙方进行装饰、装修及办理营业执照等相关手续,免租期结束,进入收租期,收租期自2020年5月10日至2032年5月9日止。《房屋租赁合同》没有任何一条有“等被告具备交付条件,完全不影响原告施工后,再进行租赁场所的验收,验收通过后,才开始计算免租期,原告再进行大面积装修”的约定。合同约定的是在租赁期限内给予的免租期间,即2019年7月10日至2020年5月9日止为免租期。在双方没有约定有免租期延长的约定情形下,合同的免租期应当截止2020年5月9日止。原告与被告签订的《租赁合同》中约定租赁场所的租赁用途为酒店及其相关配套设施,华宇公司的规划设计也没有将七楼的用途设计为宴会厅;原告租赁房屋后至于要划分成何用途,是原告自己的事,租赁合同中作为出租人以交付房屋为主要义务,因此才有合同中乙方负责此栋楼的二次装修消防报建、施工、验收、拿证等……内容的约定。3、华宇公司早在2019年4月份就取得了《消防意见书》，并非原告所称的“被告消防一直没有合格”,同时,消防验收是为整栋楼或整个项目的消防验收,根本就不会存在原告所称的“七楼的宴会厅部分消防一直没有合格”的情形。如果没有消防验收合格,原告转租给第三人的七楼是如何通过验收并办理营业执照的。3、原告并没有提供任何证据证明其向有关部门申请二次消防验收未获通过的证据,仅仅凭着其理所当然的认为而认为二次消防一定不会通过。事实上,原告自签订《房屋租赁合同》的第一天起,并没有积极履行合同的任何行为,除了在进场后装修了几间样板房外,其余的工作就是利用其与被告签订的合同对外寻找新的合作投资人,从2019年7月份入场后,将现在的七楼转租给第三人开设KTV,第八至九层转租给第三人做健身房外,其余楼层均没有任何装修的动静,只是因突发的疫情影响,原告无法实现招商目的,又面临交付的租期将至,因此,千方百计的在为自己不支付租金寻找借口而已。如原告在积极履行合同,为何在进场后的7-12月份里,没有向被告发出按合同履行义务的任何告知函,而仅到2020年1月18日才向被告发出第一份催告函,而在原告发出催告函时,七楼的KTV已正常营业,在第三人那能进场装修并营业,在原告那为何就变成了不履行合同的理由了?原告与被告在签订《房屋租赁合同》时,在合同第四条约定了进场的基本条件、租赁场所预验收和附属设备、设施的交接,但是,房屋租赁合同有本身的特征:房屋租赁是承租人取得房屋的占有和使用权利的行为,而非所有权。因此,转移了房屋的占有和使用权,房屋的所有权人即履行了合同的主要义务。本案中,原告与被告签订《房屋租赁合同》时对房屋的现状是非常清楚的,也许在交付房屋时,房屋还有比如空调设施未能达到使用状态的情形,被告附属设施未能达到正常使用状态并未影响到到原告对房屋的装修使用,更不能成为原告未全面履行合同的借口,如果原告有履行合同的诚意,在签订合同后的十个月里,除了装修几间样板房和转租给第三人外,没有任何进场的意思表示,难不成被告空调不完工影响了原告出具施工图纸难道被告房屋未取得竣工验收备案足以影响交付房屋的正常使用?何况被告还给予了原告十个月的免租期,十个月的免租期按约定的租金标准计算可是500万元!如果今天原告装进场装修完工80%以上,基本达到了可以营业的状态,因空调工程未完工而不能正常营业而造成的损失,被告该承担责任的一定会承担,而现实的状况下,自装进度还不到5%,却一方面说被告未交付房屋,另一方面却在收取着转粗给第三人的租金,无论何理由都不能成立,如果房屋未交付,现房屋的使用权即在于被告,那为何在本已诉讼至人民法院后极力的阻止第三人正常使用房屋的公共设施!如未取得占有和使用权,难道这行为不构成侵权?空调工程仅作为营业用之需,根本就不存在“只有空调工程完工后,才能进行室内的设计施工,如果空调不完工就施工,空调安装后,需要试水、试压等可能产生漏水等,会造成装修毁扬,设计与装修空调不匹配等情况”之说,况且合同中仅约定,空调工程完成(机房区城、末端公共区域安装完成),而非原告所认为的空调可以正常使用的状态。在合同未约定具体义务的情况下,原告不得以自认为而加大被告的履行合同的责任。三、原告主张要求被告自交付的房屋验收合格后起算再延长十个月的免租期无事实根据。免租期主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。依据惯例,因使用而产生的水费、电费、电话费、物业管理费等仍然需要支付。免租期并非法律上的概念,这就意味着自双方租赁合同生效之日起,承租人就应当依照合同约定履行义务,免租期实际上是出租人对租赁期间租金利益的让与。《房屋租赁合同》第二条明确约定:甲方承诺在租赁期限内给予乙方10个月的免租期,自2019年7月10日至2020年5月9日止。免租期内乙方不支付租金,以便于乙方进行装饰、装修及办理营业执照等相关手续,免租期结束进入收租期,收租期自2020年5月10日至2032年5月9日止。之所以给予原告十个月的免租期,主要用于原告进行装饰、装修及办理营业执照之需。自原告与被告签订合同后,其并未积极地进场装修,在长达六个月的期限里,除办理营业执照和七楼对外转租收取租金外,其余楼层均未动工,装修几个样板间的目的也是为了对外招商之用,现连施工设计图纸都未出来,更不用说将要达到营业状态!租赁物的实际交付与接收为事实行为,并不以房屋验收合格作为交付的法定条件,原告在交付租赁物是就已明标的物的现状,且接收了租赁物并实现对租赁物的占有和使用,租赁期即开始计算,并计算免租期的开始时间,且合同明确约定了免租期限,在无合同约定或法定情形需延长免租期的情形下,现原告要求延长免租期缺乏事实根据。综上所述,被告已将租赁物交付给原告实际占有和使用,现原告要求再次交付租赁物无事实根据,相反,原告在合同约定的应当交付租金的期限内未履行其义务,已构成违约,经被告多次催告仍拒绝交纳,依据合同约定可以解除合同。反诉原告苗岭侗寨公司提起反诉，请求：1、解除反诉原告与反诉被告2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》及2019年10月22日签订的《房屋租赁合同补充协议（一）》和《房屋租赁合同补充协议（二）》；2、判决反诉被告支付反诉原告拖欠的租金100万元,支付违约金4万元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年6月24日,反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》,合同约定:1、反诉原告将其位于凯里市出租给反诉被告使用；2、租赁场所的用途为酒店及其相关配套经营；3、租赁期限:2019年7月10日至2031年7月9日,合同到期后,在同等条件下,反诉被告有3年租期优先续租权；4、反诉原告承诺在租赁期限内给予反诉被告10个月的免租期,自2019年7月10日至2020年5月9日止;5、免租期内反诉被告不支付租金,以便于反诉被告进行装饰、装修及办理营业执照等相关手续,免租期结束,进入收租期,收租期自2020年5月10日至2032年5月9日止;6、反诉被告应当自计租日起向反诉原告交纳租赁场所租金,租赁场所月租金为50万元（不含税）;7、合同签订后三日个工作日内,反诉被告向反诉原告支付押金100万元及第一个月租金50万元,之后每个月的5日之前支付当月租金,租金每月支付一次；8、逾期支付的应按日千分之二向反诉原告支付违约金,租金以汇入指定账户的方式予以支付;9、反诉被告拖欠租金数额累计达到两个月的,反诉原告有权解除合同。之后,反诉原告与反诉被告就2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》未约定事项于2019年10月22日签订了《房屋租赁合同补充协议（一）》和《房屋租赁合同补充协议（二）》。合同签订后,反诉原告将租赁房屋交付给反诉被告进场装修,同时陆续委托物业服务公司将房屋的附属设施设备交付给反诉被告,但反诉被告并未诚信履行合同约定的义务,至诉讼之日,除了已转租的第七层—第九层装修营业或即将营业外（反诉原告未收到任何转租的建知书或告知书）,其它楼层基本未进场装修。反诉被告到了合同约定支付租金的期限,不仅不支付租金,还向法院提起诉讼,要求反诉原告再延长10个月的免租期同时要求赔偿逾期交付房屋的违约金等无理诉请。现反诉原告为维护其合法权益,提起反诉，请依法作出判决。反诉原告华宇公司提起反诉，请求：1、解除华宇公司与百星公司2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》及2019年10月22日签订的《房屋租赁合同补充协议（一）》和《房屋租赁合同补充协议（二）》;2、判决百星公司支付华宇公司拖欠的租金100万元,支付违约金4万元；3、反诉费用由百星公司承担。事实与理由：2019年6月24日,苗岭侗寨公司与百星公司签订了一份《房屋租赁合同》,合同约定:1、苗岭侗寨公司将其位于凯里市星公司使用;2、租赁场所的用途为酒店及其相关配套经营；3、租赁期限:2019年7月10日至2031年7月9日,合同到期后,在同等条件下,百星公司有3年租期优先续租权;4、苗岭侗寨公司承诺在租赁期限内给予百星公司10个月的免租期,自2019年7月10日至2020年5月9日止；5、免租期内百星公司不支付租金,以便于百星公司进行装饰、装修及办理营业执照等相关手续,免租期结束,进入收租期,收租期自2020年5月10日至2032年5月9日止；6、百星公司应当自计租日起向苗岭侗寨公司交纳租赁场所租金,租赁场所月租金为50万元;7、合同签订后三日个工作日内,百星公司向苗岭侗寨公司支付押金100万元及第一个月租金50万元,之后每个月的5日之前支付当月租金,租金每月支付一次;8、逾期支付的应按日千分之二向苗岭侗寨公司支付违约金,租金以汇入指定账户的方式予以支付;9、百星公司拖欠租金数额累计达到两个月的,苗岭侗寨公司有权解除合同。之后,苗岭侗寨公司与百星公司就2019年6月24日签订的《租赁合同》未约定事项于2019年10月22日签订了《房屋租赁合同补充协议（一）》和《房屋租赁合同补充协议（二）》,华字公司作为共同出租方在《房屋租赁合同补充协议》（二）上盖章。合同签订后,出租方将租赁房屋交付给百星公司进场装修,同时陆续委托物业服务公司将房屋的附属设施设备交付给百星公司,但百星公司并未诚信履行合同约定的义务,至诉讼之日,除了已转租的第七层-第九层装修营业或即将营业外（出租方未收到任何转租的通知书或告知书）,其它楼层基本未进场装修。百星公司到了合同约定支付租金的期限,不仅不支付租金,还提起诉讼,要出租方再延长10个月的免租期、赔偿逾期交付房屋的违约金等无理诉请。现华字公司为维护其合法权益,提起反诉,请依法判决。反诉被告百星公司辩称：双方虽然在租赁合同当中约定了10个月的免租期,事实上二被告一直未正式交付标的物供原告验收,截至开庭当天,二被告所出租的标的物也不符合验收条件,免租期的起始日期尚未开始计算。1、租赁合同第四条第2款约定进场基本条件,“一次消防工程完成”,而事实上,截至开庭当日,二被告亦未通过完成七楼宴会厅部分(5178.43平方)的消防。二被告出租给原告的房屋,连一消都未完全通过,二被告出租的房屋七楼宴会厅部分一直未提供消防验收合格证据,原告无法进行正常的装修。经向二被告实际控制人魏国华了解,二被告出租给原告的房屋七楼宴会厅部分未通过消防的原因,系该部分房屋属于违建。2、租赁合同第四条第2款约定进场基本条件“空调工程完成”,而事实上,截至开庭当日,二被告亦未完成空调工程。任何酒店中央空调的施工都是先于酒店内部装修的,星级酒店中央空调的安装更为严格。因为中央空调是属于隐蔽工程,安装完成后需要调试,有可能出现漏水等现象,如果先进行了房间内部的装修,那么如果空调漏水等,房间内的天花板、电视、床垫、被褥、衣柜、地毯等都有可能不同程度的损坏。另外,中央空调等隐蔽工程未完成,就开始内部的装修，整个房间也不可能协调。空调工程未完成,即使将出租物交付给原告,原告也无法进行装修,无法进行经营使用等。3、租赁合同约定甲方保证在进场日前完成乙方进场装修所需的基本条件,租贸场所主体结构完整。截至2020年11月22日,被告出租给原告的房屋,七楼宴会厅部分5178.43平方及第24层的顶层(第25层)主体也没有完工,连基本的墙体都没有,也没有做防水。一遇下雨天气,房间里也会下雨,从而从第25楼往第24楼、第23楼一层层的往下渗漏。4、双方在租赁合同当中明确约定了计算进场日需要有《进场确认书》,因被告出租的房屋一直未符合验收条件,故原告一直未向其出具《进场确认书》,双方的进场日尚未确定,故免租期的起始日期尚未开始计算。5、截至2020年11月22日,二被告亦未对出租给原告的房屋单独装表,七楼(除宴会厅部分)原告分租给其他第三方时,通知过被告的实际控制人魏国华,且七楼(除宴会厅部分)的二次消防系被告的公司经理阮瑀瑀负责的,可以充分证明被告是知情的,未侵犯其知情权。被告所主张的第九层,由于被告未交付给原告,也不符合验收条件,目前还是空荡荡的一片,并不存在装修或即将营业的情况，与被告在反诉状中的陈述完全不相符合。综上,因被告出租给原告的房屋,一直未符合验收条件,故被告给予原告10个月的免租期的起始日尚未开始计算。因本案系被告违约所导致,原告要求被告继续履行合同,不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月24日,苗岭侗寨公司作为出租方（甲方）与承租方百星公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》,合同主要约定:“甲方将位于凯里市房屋出租给乙方使用;租赁场所的用途为酒店及其相关配套经营，乙方有权根据需要分租给第三方经营；租赁期限:2019年7月10日至2031年7月9日;甲方承诺在租赁期限内给予乙方10个月的免租期,自2019年7月10日至2020年5月9日止，免租期内乙方不支付租金,以便于乙方进行装饰、装修及办理营业执照等相关手续,免租期结束,进入收租期,收租期自2020年5月10日至2032年5月9日止；乙方应当自计租日起向甲方交纳租赁场所租金,租赁场所月租金为50万元（不含税）;合同签订后三个工作日内,乙方向甲方支付合同押金100万元及第一个月租金50万元,之后每个月的5日之前支付当月租金,租金每月支付一次;逾期支付的应按日千分之二向甲方支付违约金;甲方保证在进场日前完成乙方进场装修所需要的基本条件,并由出租方承担费用,即:租赁场所主体结构完成,一次消防工程完成,空调工程完成（机房区域、末端公共区域安装完成）,强电高、低压部分（以上内容均按甲方原建筑机电蓝图施工完成）。甲方在进场日前至少提前15日通知乙方进行租赁场所预验收（预验收时,甲方应将土建、消防、水电、暖通设计图纸、竣工图纸、验收图纸（设计盖章蓝图及竣工验收蓝图）交予乙方,乙方在接到甲方通知后3日内开始进行预验收。如果租赁场所符合进场条件的,乙方应在进场日或之前予以确认,并签署《进场确认书》后进场装修。乙方应按规定时间支付租金给甲方，乙方负责此栋楼的二次装修消防报建、施工、验收、拿证等工作，甲方仅配合乙方完成。甲方未按本合同约定向乙方交付房屋的每逾期一日，应按照本合同月租金千分之二向乙方支付违约金，乙方如逾期支付租金的，每逾期一日应按照拖欠租金的千分之二向甲方支付违约金。乙方拖欠租金数额累计达到两个月的,甲方有权解除合同。”2019年10月22日,苗岭侗寨公司与百星公司就2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》未约定事项签订《房屋租赁合同补充协议（一）》及《房屋租赁合同补充协议（二）》,华宇公司作为共同出租方（甲方）在《房屋租赁合同补充协议（二）》上盖章予以确认。2019年7月2日，百星公司向苗岭侗寨公司支付100万元押金，同年7月5日支付租金50万元。2020年1月18日，百星公司向苗岭侗寨公司发送《催告函》，要求书面明确空调工程完工时间、一次消防验收合格证书。苗岭侗寨公司、华宇公司于2020年3月19日向百星公司回函称：“一、关于中央空调未完善的问题:空调施工组已完成盘管安装并打压,目前存在保温及冷凝水和机房内的设备设施安装等未完成,具体未完成内容由双方在现场确认。我公司将计划在1个月之内完成保温和冷凝水的施工,在2个月之内完成空调主机房安装,待调试完成后将该系统整体移交贵司使用。二、关于7楼钢结构用房（原宴会厅）的一次消防验收合格证问题：因原宴会厅存在超规划面积问题导致不能送审消防,现规划验收问题已解决,需持规划竣工验收许可证到有关部门申请消防施工图审核。若贵公司要改变原宴会厅业态需尽快出具变更施工图（含消防设计）,交由我公司送审。”嗣后，百星公司以苗岭侗寨公司、华宇公司未完成涉案房屋七楼宴会厅部分的一消及空调工程为由诉至本院。苗岭侗寨公司、华宇公司以百星公司未按约支付房屋租金为由提起反诉。另查明，2019年10月25日，贵州华宇国景物业服务有限公司受苗岭侗寨公司委托，将清江休闲广场1号楼所有配套设备设施（供电、消防、电梯、房屋主体）全部移交给百星公司，尹松（系百星公司负责人尹丽之兄）作为百星公司签收人在《物业工作联系单》上签字确认同意接收，并加盖有百星公司印章。百星公司已将七楼（除宴会厅部分）分租给他人用于经营KTV。同时查明，2018年4月13日，黔东南州公安消防支队向华宇公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：凯里市清江休闲购物广场1#塔楼酒店建设工程消防验收审核意见为合格。本院认为，我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案合同约定了涉案房屋交付的条件为租赁场所主体结构完成、一次消防工程完成、空调工程完成（机房区域、末端公共区域安装完成）、强电高、低压部分(以上内容均按甲方原建筑机电蓝图施工完成)，而从二被告出具给原告的《回函》内容来看，二被告均认可涉案房屋的空调机房内的设备设施安装等未完成及7楼钢结构用房(原宴会厅)的一次消防验收因原宴会厅存在超规划面积问题导致不能送审消防的事实。涉案房屋的所有配套设备设施（供电、消防、电梯、房屋主体）虽于2019年10月25日已移交给原告，但并不符合双方合同约定的交付条件，二被告均应继续履行其合同义务，即二被告将符合合同第四条、第五条约定交付标准的第一层、第七层（宴会厅部分）、第八层至第九层、第十四层至二十四层的涉案房屋交付给原告，故原告的该项诉请事实清楚，理由成立，于法于约有据，本院予以支持。关于免租期，涉案合同中双方虽约定了免租期的起止时间，但因二被告交付给原告的房屋并未符合合同约定的交付标准，即涉案房屋的空调机房内的设备设施安装工程未完成及七楼的消防验收未送审，根据民事活动中的公平原则，免租期应从房屋符合合同约定的交付标准后交付之日起算，故原告的该项诉请于法于约有据，理由成立，本院予以支持。关于逾期交房违约金，二被告未即时完成涉案房屋空调工程及七楼消防送审手续，并将房屋交付给原告，存在过错；而原告在签订涉案合同时，明知涉案房屋存在空调工程尚未完成及消防未能完全送审的情况下，仍与二被告签订租赁合同并接受部分房屋，其亦存在过错，原、被告双方对不能及时交房均应承担相应的责任，故现原告主张的逾期交房违约金，理由不成立，本院不予支持。关于反诉原告与反诉被告2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》及2019年10月22日签订的《房屋租赁合同补充协议（一）》、《房屋租赁合同补充协议（二）》是否解除的问题，本案中，系因反诉原告未能将符合合同约定标准的房屋全部交付给反诉被告占有使用，并非反诉被告未按合同履行其支付租金义务，且反诉被告不同意解除合同，并要求反诉原告继续合同义务，故合同解除的条件尚未成就，不符合合同解除的法定条件，现反诉原告诉请解除与反诉被告签订的房屋租赁合同及补充协议，不符合合同约定及法律规定，理由不成立，本院不予支持。关于反诉被告是否存在拖欠租金以及是否应支付违约金的问题，因二反诉原告所交付的房屋尚不符合合同约定的交付标准，免租期就不应按合同约定的起算时间起算，即涉案房屋尚未进入收租期，反诉被告不存在拖欠二反诉原告租金的事实，亦未存在违约事实，故二反诉原告诉请反诉被告支付拖欠租金及违约金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黔东南苗岭侗寨酒店有限公司、贵州华宇国景置业有限公司将位于凯里市（宴会厅部分）、第八层至第九层、第十四层至二十四层房屋按《房屋租赁合同》第四条、第五条约定的交付标准交付给原告深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司。二、涉案房屋的免租期从被告黔东南苗岭侗寨酒店有限公司、贵州华宇国景置业有限公司向原告深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司交付符合合同第四条、第五条约定标准的房屋之日起算10个月。三、驳回原告深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告黔东南苗岭侗寨酒店有限公司、贵州华宇国景置业有限公司的反诉请求。案件受理费6340元，反诉费18660元，由原告深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司负担案件受理费6340元，被告黔东南苗岭侗寨酒店有限公司负担反诉费9330元，被告贵州华宇国景置业有限公司负担反诉费9330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审 判 长  黄原慧人民陪审员  张 英人民陪审员  曾祥信二〇二〇年十二月六日书 记 员  王 宇