北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初34444号原告：北京天鸿企业控股有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号新东安办公楼2座767号写字间。法定代表人：柴志坤，董事长。委托诉讼代理人：倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贺东，男，1970年11月29日出生。被告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市经济技术开发区天宝园三里111楼302室。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：程颖聪，男，1995年6月18日出生。委托诉讼代理人：张斌，男，1996年8月11日出生。被告：北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会，住所地北京市朝阳区东润枫景小区2号楼一层。负责人：赵斌，主任。委托诉讼代理人：卞绍成，男，1947年12月10日出生。委托诉讼代理人：王佳红，北京金诉律师事务所律师。原告北京天鸿企业控股有限公司（原名称为北京天鸿房地产开发有限责任公司，于2020年1月10日变更为现名称，以下简称天鸿公司）与被告金地格林物业管理有限公司（以下简称金地公司）、被告北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会（以下简称东润枫景业委会）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天鸿公司的委托诉讼代理人倪静、张贺东、被告金地公司的委托代理人程颖聪、张斌，被告东润枫景业委会的委托诉讼代理人卞绍成、王佳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天鸿公司向本院提出诉讼请求：1、判令东润枫景业委会、金地公司停止对东润枫景小区1、2号楼的规划车位,3-6号楼的未售产权车位（其中包括3、4号楼的10381053105510601080108210971122号车位，5、6号楼A001A005A007A012A023A026A031A033A035A043A047A048A051A056A057C002C003C005C006C007C008C011C012C015C016C017C018C019C020C021C022C023C025C027C028C029C030C031C032C033C035C038C039C041C042C046C047C048C049C050C051C052C053C057C058C059C060C061B003B009B020B022B025B026B028B030B032B033B039B047B048B051B053B057B058B059B060B063B064B065B066B067B068B069B070B071B072B075B077B080B081B082号车位）,3-6号楼的人防车位的管理，将管理权限交还给天鸿公司。2、判令东润枫景业委会和金地公司承担连带责任，将已经收取的上述车位租金2074609.22元返还给天鸿公司。事实和理由：天鸿公司系东润枫景小区的开发商，合法取得了各项建设手续，因历史原因东润枫景小区立项等开发手续由天鸿公司的上级单位某1公司（以下简称某1公司）办理，但具体开发建设及销售等工作均由某1公司授权天鸿公司承担。东润枫景小区建成后，天鸿公司办理了权属登记手续，就权属归于人防管理部门的人防工程部分，天鸿公司取得了人防工程使用许可。东润枫景小区1-2号楼的地下车库（以下简称1号车库）的设计规划用途为车库，共有车位142个，尚未办理权属初始登记；该小区3-4号楼地下车库产权车位共计117个，已经销售109个，剩余8个车位未销售，地下二层人防面积1916平方米，设有人防车位128个。天鸿公司已经取得人防工程使用证（汽车库）。该小区5-6号楼地下车库产权车位共计182个，已经销售91个，剩余91个，地下人防面积共计3592平方米，其中5号楼1743平方米，6号楼1849平方米。设有人防车位数122个。天鸿公司已经取得人防工程使用证（汽车库）。2018年6月，金地公司进驻东润枫景小区，成为该小区的物业服务单位，并自2019年7月1日开始向小区业主收取物业费。但在未经过天鸿公司许可的情况下，金地公司自行确定诉争车位的租金标准并收取了诉争车位的租金，且以其收取租金的行为系东润枫景小区业委会授权，天鸿公司无车位权属证明等理由，拒绝将所收取的费用返还。天鸿公司认为其就诉争车位或取了规划许可证，或取得了产权证，或取得人防工程使用许可证，因此拥有相应的处分权和收益权，但是东润枫景业委会和金地公司在没有正当理由的情况下私自收取诉争车位的租金，严重侵害了天鸿公司的合法权益，故天鸿公司诉至本院。东润枫景业委会辩称：不同意天鸿公司的诉讼请求，第一，天鸿公司既非涉案小区的开发建设单位，也非涉案小区的房屋所有权人，其无权主张地下车位的租金收入，涉案小区的开发建设单位是北京天鸿集团宝润房地产开发有限公司，5、6号车库的所有权人为某3公司，该两公司与天鸿均非相同的法律主体，天鸿集团公司的委托书也未写明车位的权属归天鸿公司，故天鸿公司不具有原告的诉讼主体资格；第二，原告不具有1-6号楼产权车位的所有权证，且5、6号楼地下产权车位在购房时已经由小区业主进行了分摊，故5、6号楼地下产权车位应当由全体业主公共所有；第三、对于人防车位，按照规定，人防工程的收益归投资者所有，随着小区业主购买涉案小区的房屋，已经将人防建设成本进行了分摊，故人防工程的投资人已经变更为全体业主，人防车位的收益也应当属于全体业主共有；第四，天鸿公司要求我方和金地公司承担连带责任没有依据。金地公司辩称：不同意天鸿公司的诉讼请求，答辩意见同东润枫景业委会的意见，同时需要补充说明，金地公司接受业委会的委托，统一收取该小区的车位费，对于车位价格、租金、服务费等内容已经经过了业主大会的合法表决，我方并非任意收取，也不存在侵权的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东润枫景业委会系东润枫景小区（以下简称涉案小区）依法成立的业主委员会，2016年6月20日，东润枫景业委会在北京市朝阳区人民政府东风地区办事处备案。金地公司系涉案小区的物业服务企业。庭审中，天鸿公司表示其系涉案小区的开发商，对于该小区1-2号楼地下车库的规划车位拥有相应的权利，只是该地下车库目前没有取得初始登记。庭审中，天鸿公司提交建设工程规划许可证证明其对该地下车库拥有的权利。根据其提交的建设工程规划许可证显示，建设单位为某2公司。经询，天鸿公司表示上述名称即为天鸿公司的原名称，其原名称正确的全称为某2公司，于2002年3月4日变更为北京天鸿房地产开发有限责任公司，建设工程规划许可证上的将其上级单位天鸿集团公司的字号一起加上。庭审中，天鸿公司提交涉案小区3、4号楼的房屋产权证，证明其系该小区3、4号楼地下车库的所有权人，并表示3、4号楼的地下车库中共计有117个车位，目前出售了109个车位，剩余8个车位未售，车位号分别为1038、1053、1055、1060、1080、1082、1097、1122。经询，东润枫景业委会认可该3、4号楼的车位的总数量以及出售数量。另，天鸿公司表示该3、4号楼地下二层为人防工程，其已经取得了该处人防工程的许可使用证，根据其提交的人防工程使用证显示，该3号楼人防工程建筑面积1916平方米，使用单位天鸿公司，使用用途为车库（汽车库）。庭审中，天鸿公司提交涉案小区5、6号楼的房屋产权证，根据其提交的房屋产权证显示，产权人为某3公司。天鸿公司表示某3公司授权其对于该项目进行处理，并提交授权委托书予以证明，根据委托书显示，受托人承担了北京市朝阳区某4号楼及地下车库项目的开发建设工作。委托人委托受托人以自己的名义对北京市朝阳区某4号楼及地下车库进行出售、出租、人防车库进行出租、办理人防工程使用证，办理其他相关手续、追缴房款及/或租金等。经询，天鸿公司表示5、6号楼的地下车库共计有车位182个，目前已经出售了车位91个，剩余91个车位仍未出售，车位号分别为A001A005A007A012A023A026A031A033A035A043A047A048A051A056A057C002C003C005C006C007C008C011C012C015C016C017C018C019C020C021C022C023C025C027C028C029C030C031C032C033C035C038C039C041C042C046C047C048C049C050C051C052C053C057C058C059C060C061B003B009B020B022B025B026B028B030B032B033B039B047B048B051B053B057B058B059B060B063B064B065B066B067B068B069B070B071B072B075B077B080B081B082,并提交北京市住房和城乡建设委员会显示的车位情况表予以证明。经询，东润枫景业委会对此不予认可，表示根据其统计，该5、6号楼共有车位179个，不清楚已售车位的情况。另，天鸿公司表示5号楼地下三层、6号楼地下二层系人防工程，其取得了该处人防工程的许可使用证，根据其提交的人防工程使用证显示，该5号楼人防工程建筑面积1743平方米，使用单位天鸿公司，使用用途为车库（汽车库）。6号楼人防工程建筑面积1849平方米，使用单位天鸿公司，使用用途为车库（汽车库）。庭审中，天鸿公司表示其对于上述车位或具有所有权或享有使用权，但是东润枫景业委会却将上述车位委托金地公司进行管理，并由金地公司将上述车位进行出租并收取租金。天鸿公司表示上述租金的收入应当由其享有，故要求东润枫景业委会和金地公司予以返还。经询，东润枫景业委会认可其委托金地公司对上述车库进行管理并收取租金。但是，对于1、2号楼的地下车位的租金，不同意返还，并表示天鸿公司目前并未取得该车位所有权证，其提交的建设工程规划许可证不足以证明其拥有产权，故天鸿公司无权要求返还；对于3、4号楼的未出售的产权车位的租金收入，同意返还；对于5、6号楼的未出售的产权车位租金收入，不同意返还，因该5、6号楼在房屋出售时的公摊面积中包含了地下车位的部分，故5、6号楼的未出售的地下车位属于全体业主共同所有，其租金收入亦属于全体业主共同所有，故不应当返还给天鸿公司。庭审中，东润枫景业委会提交业主与开发商签订的《商品房买卖合同》以及东润枫景业委会与某5公司排除妨害纠纷一案的某6号判决书以及某7号民事判决书证明5、6号楼产权车位的共有情况。根据其提交的商品房买卖合同显示：小区5、6号楼地下车库为一个整体，因此将5、6号楼公用建筑面积共同分担。6号楼分摊部位包含地下一层、电话交接间、配电室等。5号楼分摊部位包括地下一层、住宅配电室等。根据其提交的某6号民事判决书显示：“……东润枫景小区部分产权车位已出售，部分属于开发商所有，根据查明的事实可知，东润枫景小区5、6号楼的地下车库的面积计入了公摊面积，应属业主共有部分……”天鸿公司对此不予认可，针对5、6号楼的公摊情况，天鸿公司提交房屋土地测绘技术报告书，证明5号楼共计公用分摊建筑面积为2089.89平方米，6号楼共计公用分摊建筑面积为2874.08平方米。并提交房屋土地测绘成果报告书，证明5号楼地下车库的建筑总面积为3576.84平方米，6号楼地下车库的建筑总面积为1952.96平方米，并表示根据上述建筑总面积可知，5、6号楼地下车库的总建筑面积为5529.8平方米，而5号楼和6号楼共计的公用分摊建筑面积为4963.97平方米，车库的总建筑面积远大于5、6号楼的公用分摊建筑面积，故5、6号楼的地下车库面积并未计入业主公摊，应当属于天鸿公司所有。对于3-6号楼的人防车位的租金收入，东润枫景业委会亦不同意返还，其表示人防工程虽然由开发商出资建设，但是买受人签订商品房买卖合同后，向开发商支付了相应的对价，故人防工程的建设款项亦转为全体业主共同出资，故对于人防工程部分，亦应当由全体业主进行收益。并表示针对人防工程收益问题，在北京市人民防空办公室作出的《关于对人大代表所提人防工程产权问题的回复》中，也明确写明：“开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上就不再是投资主体，投资者也就随之变更了购买房屋的人，城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，故应当由小区的全体业主对于人防工程享有收益权。”基于此，对于3-6号楼的人防车位的收益应当由全体业主享受。天鸿公司对此亦不予认可，表示东润枫景业委会的观点并非来自法律的明确规定，并表示天鸿公司作为开发商，在建设该小区时对人防工程进行了投资，而之后亦取得了人防部门的人防工程使用许可证，故人防工程的投资者和收益人应当为开发商，对于人防工程的收益应当由其收取。关于上述车位的出租情况，经询，金地公司认可其接受东润枫景业委会的委托对于上述车位进行了出租，并向车位的承租人收取了租金，但表示其已经于2020年7月8日撤场。关于租金收入情况，金地公司表示截止2020年7月8日，1、2号楼车位的租金收入为678080.11元；3、4号楼未售产权车位租金收入为8079.04元，3、4号楼人防车位的租金收入为612935.66元。5、6号楼未售产权车位的租金收入为363150.05元，5、6号楼人防车位的租金收入为412364.36元，以上收入共计2074609.22元。另，金地公司表示根据上述租金收入情况已经向税务部门缴纳了税款共计178745.48元。并表示如法院认为上述收入应当返还，要求扣除其已经交纳的税款。经询，东润枫景业委会和天鸿公司对于上述租金收入明细和金额予以认可。各方均认可上述收入目前存在东润枫景业委会和金地公司的共管账户中，该账户主要由金地公司进行管理。本院认为：按照法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，东润枫景小区1-6号楼的地下车位由金地公司对外进行出租并收取了租金，天鸿公司主张上述车位的部分租金收入归其所有并要求返还。根据本院查明的事实可知，对于1、2号楼的地下车位，天鸿公司虽然主张其享有所有权并据此主张车位的租金收入，但是其仅提供建设规划许可证作为证据，尚不足以证明其对上述车位享有所有权，根据其现有证据，本院难以认定上述车位的租金收入应当由其所有，故本院对其要求返还1、2号楼的车位租金收入的请求不予支持，天鸿公司可待取得车位所有权证书后再另行主张权利。对于3、4号楼的未售产权车位，天鸿公司提供所有权证予以证明，可以认定未售产权车位为其所有，金地公司和东润枫景业委会应将3、4号楼未售产权车位的租金返还给天鸿公司。经询，东润枫景业委会和金地公司同意返还上述未售车位的租金，本院不持异议。对于5、6号楼的未售产权车位，东润枫景小区业委会虽然主张该部分地下车位属于业主共有，并提交判决书和商品房买卖合同予以证明。但是根据天鸿公司提供的测绘技术报告书和测绘成果报告书可知，5、6号楼地下车库的面积远大于5、6号楼的公摊面积。而根据产权车位可以出售的常理判断，如果5、6号楼产权车位可以由单个业主取得所有权，再计入5、6号楼业主的公摊面积，就会出现业主的专有部分所有权和其他业主的共有权之间的矛盾，故5、6号楼的地下车库车位面积并非全部计入公摊，该地下地库中车位占地面积部分，不应当计入5、6号楼业主的公摊面积，应当由所有权人享有相应的权益。天鸿公司提交委托书证明其对于5、6号楼的未售产权车位享有收取租金的权利。故对于5、6号楼未售产权车位的租金收入，应当由天鸿公司收取。胡对于东润枫景业委会的抗辩意见，本院不予采纳。对于3-6号楼的人防车位部分。按照人民防空法的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。虽然人防工程的财产权受到一定的限制，但是人防工程建设费用系由建设单位筹措并列入建设项目投资，房地产开发公司作为投资人，享受收益权和处分权，有权对人防工程进行收益。本案中，根据本院查明的事实可知，天鸿公司投资建设了人防工程，并对取得了人防工程使用证，应当由其对人防车位进行收益，故对于人防车位的收益，应当属于天鸿公司享有。虽然东润枫景业委会主张随着业主购买房屋，人防车位的投资人已经变更为小区业主，应当由小区业主共享收益，但上述主张并无明确的法律依据，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。关于天鸿公司要求东润枫景业委会和金地公司停止管理上述车位并向其移交管理权的诉讼请求，根据本院查明的事实可知，东润枫景小区的车位中，有部分为业主专用，部分为开发商天鸿公司所有，部分为人防车位，且上述车位交叉混合分布在不同的地下楼层，无法整体区分。虽然天鸿公司对多个车位享有所有权或者收益权，但是鉴于东润枫景小区地下车位的具体情形，停车事宜无法由个别业主单独管理，应当由业主统一管理，东润枫景业委会通过履行相应的手续委托金地公司对上述车位进行统一管理，并不违反法律规定。故对于天鸿公司的该项诉讼请求本院不予支持，但是需要说明的是，东润枫景业委会和物业公司在对上述车位进行管理时，不应当侵害天鸿公司所有权或收益权。综上，部分未售产权车位的租金收入以及人防车位的租金收入，应当返还给天鸿公司。关于返还租金收入的主体，因双方均认可目前上述租金收入存放于东润枫景业委会和金地公司的共管账户中，且共管账户主要由金地公司管理，故对于上述款项，由金地公司向天鸿公司进行返还，东润枫景业委会负有协助义务。关于税款一节，因金地公司已经交纳了上述租金的税款，故由其按照实际租金收入的数额返还给天鸿公司。如果天鸿公司在后续出现了再次交纳税款的问题，双方可另行解决。经本院核算，扣除1、2号楼地下车位的租金收入以及部分税款后，金地公司应当返还的租金收入共计为1276206.08元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条之规定，判决如下：一、被告金地格林物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京天鸿企业控股有限公司返还租金收入共计1276206.08元，被告北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会对上述款项的返还具有协助义务；二、驳回原告北京天鸿企业控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23397元，由原告北京天鸿企业控股有限公司负担9004元（已交纳），由被告金地格林物业管理有限公司、被告北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会负担14393元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年十二月三十日书记员  张 晨