广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初12237号原告：罗锦洁，女，1991年9月27日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：孔滢滢，广东明思律师事务所律师。被告：广州市华邦市场经营管理有限公司（以下简称:华邦公司），住所地广州市荔湾区文昌南路48号101、201、301。法定代表人：唐济勇，职务：总经理。被告：刘启东，男，1968年7月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：颜伦任，广东仁言律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：林俊山，广东仁言律师事务所律师。原告罗锦洁诉被告华邦公司、刘启东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人孔滢滢，被告华邦公司、刘启东的共同委托代理人林俊山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗锦洁诉称：2017年4月22日，原告与被告华邦公司签订《华林金镶玉珠宝广场店面租赁合同(华林玉器大楼)》，约定：1.原告租赁店面位于华林金镶玉珠宝广场(华林玉器大楼)一层H01、H02号，建筑面积90㎡，用途为“经营面包”，租赁合同期限为5年，自2017年4月23日起至2022年4月30日止，首年每月租金27500元，免租期1个月，从2017年4月23日起至2017年5月22日止，店面租金从第二年开始递增，递增幅度为上一年租金基础上增加5%。2.除租金外，原告还应支付如下费用：(1)原告应当在合同签订之日向被告华邦公司缴纳相当于三个月租金的履约保证金82500元，履约保证金在合同期满后未违约也未造成损失的，由被告华邦公司全额无息退还；(2)原告应当“按照公司规定该店面一次性收取装修补偿费35000元”；(3)同时，原告还需于合同签订后5日内另行支付2万元作为装修保证金，装修保证金在装修结束后未造成损失的无息退还。同时，双方也口头协商约定，原告同时租赁同地址H03、H05商铺，合同期与《租赁合同》一致，租金4500元/月，租金从第二年开始递增，递增幅度为上一年租金基础上增加5%。租赁合同签订前后，原告已委托罗培华于2017年4月18日、4月22日共向被告华邦公司支付12.5万元，包含9万元的履约保证金及3.5万元的装修补偿费。合同履行期间，原告委托罗锦烽向被告华邦公司指定的收款人账户支付租金，前期向被告华邦公司实际控制人被告刘启东支付，后向被告华邦公司指定的刘江城(系被告刘启东儿子)个人账户支付，租金预付及管理费预付至2020年11月30日。然而，直至原告收到广州市荔湾区城市管理和综合执法局2020年6月3日发出的《违法建设行政处理告知书》，才知悉产权人被告刘启东违法建设，由被告刘启东实际控制的被告华邦公司出租给原告，涉案租赁店铺(其中西南角48.5㎡结构房对应H01、H02商铺，南侧电房旁20.8㎡结构房对应H03商铺)属违法建筑，均需被限期拆除。2020年7月13日，荔湾区执法局发出《违法建设行政处理决定书》，明确要求原告在接到决定书之日起10日内拆除违法建筑，否则将依法强制执行。2020年7月31日起，荔湾区执行局开始对涉案租赁商铺H03(原告店铺仓库)进行强制拆除，涉案租赁商铺H01、H02(销售店面)也于8月30日正式停业，并于9月4日被全部拆除完毕。至此，原告在该租赁场所的全部经营活动被迫停止，产生经济损失包括装修成本与预期经营利益等。结合《中华人民共和国城乡规划法》第四十条关于违法建设的规定、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定》第二条、第三条的规定，本案原告与被告华邦公司签订《租赁合同》无效，根据《合同法》第五十八条的规定，被告华邦公司应当返还原告预付且未履行合同期间的租金及管理费。同时，根据《租赁合同》第14.1条约定“任何一方未按合同履行义务的，应按照法律的规定及本合同的约定承担违约责任，该等责任包括但不限于损害赔偿金、预期利益及其他一切可能发生的费用”，被告华邦公司还应赔偿原告直接及间接经济损失。因被告刘启东作为擅自违法建设的行为人，具有明显过错，系持有被告华邦公司95%股权的实际控制人，且被告刘启东曾提供个人账户收取合同约定的租金将近90万元，两被告之间的资金混同，故被告刘启东应当就被告华邦公司承担的返还财产及赔偿责任承担连带责任。特提起诉讼：一、判决确认原告与被告华邦公司于2017年4月22日签订的《华林金镶玉珠宝广场店面租赁合同(华林玉器大楼)》无效；二、判决被告华邦公司向原告返还预付的租金90804元、管理费6000元，履约保证金90，000元，装修补偿费35000元，共计221804元及利息暂计为1115元(按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率(LPR)公告一年期LPR3.85%计算利息，从2020年8月30日起算，暂计至2020年10月16日，应计算至全部清偿时止)；三、判决被告华邦公司赔偿原告经济损失100000元；上述第二至第三项诉讼请求共322919元。四、判决被告刘启东对上述第二、三项诉讼请求承担连带赔偿责任；五、本案诉讼费由两被告承担。被告华邦公司答辩称：不同意原告的部分诉求，具体理由如下，一、涉案商铺违建问题，被告不清楚涉案商铺涉及违建情况，因被告华邦公司是向被告刘启东现状承租商铺，取得商铺后在经营长达10年时间，从未被告知是违建，直至收到案涉行政机关通知才知道涉及违建，所以被告认为合同的终止应该可以参照不可抗力的方式。二、关于原告主张利息问题，因预付的租金及管理费获得相应的折扣优惠，履约保证金是无息退还，所以认为不应该计算利息。三、被告同意退履约保证金9万元，也同意退多收的租金及管理费，但不同意原告计算的结果，H3商铺14400元被告同意按此退还，H01、H02租金管理费被告认为从商铺被强拆那天开始计算，H01、H02拆除时间是2020年9月4日，被告认为是在此时间计算，H01、H02应退租金是73857元，应退管理费是5800元。对租金折后计算没有异议。四、关于装修补偿费3.5万元问题，合同约定是一次性收取的补偿费用，因为商铺有装修的，所以认为不需要退还。如要退还，都应该按照承租期及已使用的租期折旧计算。五、不同意原告主张的经济损失10万元，关于H03商铺约定在合同最后补充协议中明确约定，商铺是临时性，并且约定商铺如因政府行为导致合同终止，甲乙双方互不追究法律责任。其次，原告提供的证据无法证明该项损失，原告在6月3日收到违法建设告知书，在7月13日收到决定书，被告认为原告已经有较充足的时间去减少避免损失，在原告没有证据证明上述损失的情况下，请求法院驳回该项诉讼请求。被告刘启东答辩称：被告没有违建行为，取得物业时是按现状取得的，也不清楚案涉商铺的违建情况。被告华邦公司是独立法人，被告收取的相关款项均受公司委托授权处理，与被告无关。经审理查明:2017年4月22日被告华邦公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《华林金镶玉珠宝广场店面租赁合同(华林玉器大楼)》，约定:甲方将享有出租权的位于广州市荔湾区文昌南路48号华林金镶玉珠宝文化广场(华林玉器大楼)一层H01、H02号铺（建筑面积90㎡）出租给乙方作经营面包场所。租赁期限为5年（自2017年4月23日起至2022年4月30日止），每月租金27500元，免租期1个月（自2017年4月23日至2017年5月22日），租金从第二年开始递增，递增幅度为在上一年度租金的基础上增加5%。按公司规定该租赁店面一次性收取装修补偿费35000元。乙方应当于合同签订之日，向甲方缴纳履约保证金82500元。乙方缴纳的履约保证金在合同履行期间不能用于冲抵乙应交纳的租金、经营管理费及其他费用。在合同后部手写补充协议约定：1、临时商铺H03、H05租赁。2、合同期与合同同步，合同期自2017年4月23日至2022年4月30日。3、租金4500元/月，租金从第二年开始递增，递增幅度为在上一年度租金的基础上递增5%。4、该商铺若遇政府行为或不可抗力的因素导致合同终止，甲乙双方互不追究法律责任等。合同签订后，原告委托罗培华向被告华邦公司支付商铺保证金90000元及装修补偿费35000元，被告华邦公司将商铺交原告装修使用。2017年5月10日经工商部门核准原告办理广州市荔湾区提香苏蛋糕店个体工商户营业执照，经营场所：广州市荔湾区文昌南路48号首层H02铺，经营者为原告。2017年5月5日起至2019年1月26日期间原告委托罗锦烽向被告刘启东支付租金共894106元。2019年12月5日被告华邦公司向原告发出《缴费通知》，通知原告缴2019年12月1日至2020年11月30日优惠租金如下：1、H01、H02铺应交2019.12.1-2020.4.22租金（30319×4个月+30319/30×22天）×0.8折=114808元；2、H01、H02铺2020.4.22-2020.11.30租金（31835/30×8天+31835×7月）×0.8=185067元；3、H01、H02铺应交2019.12.1-2020.11.30管理费2500元×12个月×0.8=24000元；4、H03铺应交2019.12.1-2020.11.30租金4500×12个月×0.8=43200元；以上合计：367075元。要求原告于2019年12月10日前缴清。收款账户名称：刘江城，开户行：广发银行广州荔湾广场支行，账号：62×××84。被告华邦公司同时向原告出具《委托收款书》。2019年12月12日原告委托罗锦烽向刘江城支付2019年12月1日至2020年11月30日租金、管理费共367075元。2020年6月3日广州市荔湾区城市管理和综合执法局对当事人刘启东及罗锦洁等发出荔综违建告字（2020）46号《违法建设行政处理告知书》，经查，证载“荔湾区文昌南路48号101、201、301号车库”套内建筑面积9427.98平方米…，产权人为当事人刘启东。当事人刘启东于2010年12月签署《房地产买卖合同》后，在上址首层西北角加建一简易结构房，面积29平方米；在西南角加建一简易结构房，面积48.5平方米；在南侧电房旁加建一简易结构房，面积20.8平方米。上述加建面积共计98.3平方米。现由华邦公司（自然人投资或控股，法定代表人刘启东）分别出租给罗锦洁等。上述建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，已构成违法建设。…，上述违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。该局依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，拟对当事人作出如下行政处理决定：限期拆除上述三间简易房，面积98.3平方米。2020年7月13日广州市荔湾区城市管理和综合执法局对当事人刘启东及罗锦洁等作出荔综违建处字（2020）46号《违法建设行政处理决定书》（内容略）。该局依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，作出如下行政处理决定：当事人自接到决定书之日起10日内，自行无条件拆除上述三间简易房，面积98.3平方米，整饰现场。逾期不履行处理决定，该局将依法强制执行。2020年7月30日广州市荔湾区城市管理和综合执法局对H03铺采取强制拆除措施。2020年10月19日原告申请诉讼保全，要求冻结两被告名下价值322919元的财产，并由浙商财产保险股份有限公司深圳分公司提供担保。本院于2020年10月29日作出（2020）粤0103民初12237号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人华邦公司、刘启东名下价值322919元的财产。另查，被告华邦公司成立于2007年10月29日股东包括被告刘启东等。2020年1月8日被告华邦公司法定代表人由被告刘启东变更为唐济勇。在庭审中，原告确定第三项诉讼请求经济损失是包括原告投入装修126829元，除以5年租期除以12个月乘以未能完成的租期19个月等于40163元；预期利益每月大概两至三万元，因为原告多付租金3个月，就计算3个月的租期利润，折算为6万元。被告确认标的物H01、H02、H03铺原告有装修，H01、H02铺的拆除时间为2020年9月4日并不是原告所述2020年8月30日。被告对原告提供涉案店铺被拆除前、后照片、涉案店铺被拆除前录像、广州市荔湾区提香苏蛋糕店记账系统中记录的2019年6月至2019年12月的每月营业额情况等证据三性不确认。2020年11月25日本院向国家税务总局广州市荔湾区税务局发出《协助调查函》，了解原告经营广州市荔湾区提香苏蛋糕店在2019年6月1日至2020年8月31日期间每月营业额和利润情况。该局于2020年12月2日复函本院，原告经营的蛋糕店个人所得和经营所得征收方式为定期定额征收，2019年每季度核定收入额为47250元、2020年每季度核定收入额为23625元，无其他自行申报数据记录。本院认为：根据广州市荔湾区城市管理和综合执法局于2020年7月13日作出的荔综违建处字（2020）46号《违法建设行政处理决定书》，认定被告华邦公司出租给原告的涉案商铺属于违法建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效…”。由于上述《违法建设行政处理决定书》需对涉案商铺进行强制拆除，造成原告不能继续经营。两被告虽然认为对H01、H02铺的拆除时间为2020年9月4日，但不能提供证据证实在2020年9月1日至4日原告有继续经营。故本院对上述商铺原告停止经营时间为2020年8月30日予以采信。被告华邦公司应将履约保证金9万元及原告已经预交2020年8月30日至2020年11月30日H01、H02、H03铺的租金、管理费共96804元退还给原告。对于原告要求被告退还装修补偿费及赔偿装修损失费用、预期利益问题。在租赁合同中约定原告需一次性支付装修补偿费35000元给被告华邦公司，现租赁合同已经被确认无效，剩余租期无法继续履行。原告所支付的装修补偿费35000元应以租赁合同实际履行期限41个月折算，被告华邦公司应将余款11475.40元退还给原告。由于涉案商铺已经被强制拆除无法进行评估，故可参考原告所主张的装修费用，酌情判定由被告华邦公司赔偿40163元的装修费用给原告。对于原告要求被告赔偿上述款项的利息问题。因双方在租赁合同中没有利息约定，当双方在发生涉案商铺被强制拆除的情况时，没有就退款及赔偿数额达成一致意见。故上述款项应从原告主张权利之日（即2020年10月16日起）计算，利息参照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率公告一年期3.85%计算至被告清付上述款项之日止。对于原告要求被告赔偿预期利益问题。本案租赁合同被确认无效，合同无效的赔偿损失范围是有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，这个损失应该是已经发生的损失，而不是将来会发生的损失。原告所主张预期利益是属于将来发生的损失。故原告要求被告赔偿预期利益的诉讼请求，本院不予支持。对被告刘启东应否承责问题。首先，从被告刘启东以其个人账户收取原告应付被告华邦公司租金的行为来看，已违反了我国《公司法》第一百七十一条关于对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储的规定，构成了对股东权利的违规行使和滥用。反映出被告华邦公司的利益与股东的利益长期不加区分，致使双方资金持续地混同，财务账目不清，被告刘启东的行为与股东依法承担有限责任的前提条件不相符，构成了对股东有限责任的滥用。故原告要求被告刘启东承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告罗锦洁与被告广州市华邦市场经营管理有限公司于2017年4月22日签订的《华林金镶玉珠宝广场店面租赁合同(华林玉器大楼)》无效。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市华邦市场经营管理有限公司退还预付租金90804元、管理费6000元、履约保证金90000元、装修补偿费11475.40元合共198279.40元及利息（利息以198279.40元为本金，自2020年10月16日起至付清上述款项之日止参照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率公告一年期3.85%计算）给原告罗锦洁。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市华邦市场经营管理有限公司赔偿装修款40163元给原告罗锦洁。四、被告刘启东对本判决第二、三项承担连带清偿责任。五、驳回原告罗锦洁其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3072元，诉讼保全费2134元，由被告广州市华邦市场经营管理有限公司负担3844元，被告刘启东承担连带清偿责任。原告罗锦洁负担1362元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十二月二十三日书记员  谢绮雯黄嘉琪