中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2020）最高法民申2674号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张世超，男，1986年4月7日出生，汉族，住山东省文登市。委托诉讼代理人：杨超，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗壮，山东环周律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路96号百度城A-1407室。诉讼代表人：王海妍，威海广信房地产开发有限责任公司管理人负责人。一审第三人：于兰芳，女，1969年1月4日出生，汉族,住山东省威海市经济技术开发区。再审申请人张世超因与被申请人威海广信房地产开发有限责任公司(以下简称广信公司)、一审第三人于兰芳破产债权确认纠纷一案,不服山东省高级人民法院(2019)鲁民终1949号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张世超依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项申请再审称：一、有新的证据足以推翻原判决，应依法再审。新证据一为广信公司原法定代表人姚书诚出具的付款证明及姚书诚宣读该证明的视频。该付款证明上，明确载明2015年11月份张世超购买了广信公司开发的百度城房产，是广信公司法定代表人姚书诚安排财务部经理于兰芳通知张世超，将购房款的一部分汇到广信公司账户，剩余的购房款直接汇给于兰芳，由于兰芳按广信公司的规定流程办理相关审批、签字手续。新证据二为山东省高级人民法院（2020）鲁民终380号判决书，该判决案涉房屋与本案所涉房屋为同一小区相邻房屋。2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整，涉案房产在该时间节点并未竣工，至二审审理时，涉案房产已具备交付条件。据此二审法院认为，消费者享有涉案房产预告登记的破产保护效力和涉案房产的优先权，且涉案房产现已具备交付条件，故广信公司在进入破产重整程序后，应继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》并交付涉案房屋。因此本案案涉房屋亦不存在履行不能的情况，依法应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务。二、原判决认定的基本事实缺乏证据证明，应依法再审。（一）原审判决以张世超购房目的在于帮助于兰芳实现债权，并非为生活、居住需要，否定了其作为商品房消费者就涉案房产应享有的优先权，明显与事实不符，并且缺乏证据予以证实。（二）原审判决认为涉案商品房买卖合同属于法律上或者事实上不能履行的合同，与事实不符，依法应予以改判。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件若干问题规定》）第七十一条第五项，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。原审判决认为广信公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，而本案中张世超已经选定了涉案房屋，并就涉案房屋与广信公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，经选定后该房屋的房号、坐落、面积等均已明确，属于特定物且张世超已完全支付购房款，根据《破产案件若干问题规定》不属于破产财产。且目前涉案房产可以交付并办理预告登记，亦不存在事实上不能履行的情况，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项中关于法律上或者事实上不能履行的规定，依法应由广信公司继续履行合同，交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记。三、原判决适用法律确有错误，应当再审。预告登记具有准物权效力，经预告登记的请求权具有类似物权的特征，在债务人进入破产程序后，因预告登记而受保护的债权人，仍可向破产管理人请求履行，原审法院判决背离案件事实，适用法律错误，依法应予撤销。预告登记具有破产保护效力，张世超对涉案房屋办理了预告登记之后，广信公司进入破产程序，预告登记权人可以阻却管理人的合同解除权，有权请求破产管理人交付已建成房屋并办理房屋所有权转移登记，张世超要求破产管理人办理房屋所有权转移手续不构成个别清偿。原审法院认定涉案商品房预告登记失效，张世超作为普通债权人按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定去申报债权，张世超作为商品房消费者应享有的优先权沦为普通债权，严重损害了张世超的合法权益。本院经审查认为：一、关于张世超是否属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，第三人于兰芳在广信公司无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定广信公司将涉案房产抵顶给于兰芳，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。于兰芳与张世超父亲张英绍系朋友关系，且欠付张英绍借款，其后张世超与广信公司签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，虽然合同约定的付款方式为支付定金并采取一次性付款的方式，但张世超并未按照合同约定的付款方式向广信公司支付购房款。综合本案事实，广信公司与于兰芳之间的借款行为，以房抵债行为，张世超父亲张英绍与于兰芳之间的借款行为，以及张世超与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的。原审法院据此认定张世超不属于商品房消费者，驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求，并无不当。张世超提出的第一份新证据是广信公司原法定代表人姚书诚出具的付款证明，用于证明张世超将购房款的一部分汇到广信公司账户，剩余的购房款直接汇给于兰芳，由于兰芳按广信公司的规定流程办理相关审批、签字手续。该证据没有银行流水的佐证，不能推翻原审认定的以房抵债的事实。二、关于认定破产财产的法律适用问题。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”本案所涉房屋虽在登记机关办理了预告登记，但尚未登记至张世超名下，依法应当认定案涉房屋的所有权属于广信公司。张世超主张，依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，案涉商品房不属于广信公司破产财产。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。且《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了新的规定，其中已无《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形。本案案情发生在《中华人民共和国企业破产法》及《破产法司法解释（二）》施行之后。根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释（二）》认定案涉房屋是否属于破产财产，故张世超依据《破产案件若干问题规定》第七十一条主张案涉房屋不属于广信公司破产财产，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对张世超要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为张世超作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。张世超提出的第二份新证据是山东省高级人民法院（2020）鲁民终380号判决书，但该判决书并不能证明本案二审判决结果错误，因此不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的“新的证据”。综上，张世超的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回张世超的再审申请。审 判 长 周伦军审 判 员 李 伟审 判 员 郁 琳二〇二〇年十二月二十八日法官助理 李大何书 记 员 李 婧