广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初28543号原告：朱宇冰，女，1998年3月20日出生，汉族，住广东省兴宁市××××，公民身份号码××××××××××××。委托诉讼代理人：邵锦荣，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓国定，广东禅邦律师事务所律师。被告：陈笑丽，女，1981年10月22日出生，汉族，住广东省阳山县××××××××××××××，公民身份号码××××××××××××。被告：黄准，男，1972年11月23日出生，汉族，住广东省阳山县××××××××××××××，公民身份号码××××××××××××。被告：陈永就，男，1983年3月6日出生，汉族，住广东省阳山县××××××××××××××，公民身份号码××××××××××××。原告朱宇冰与被告陈笑丽、黄准、陈永就房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱宇冰委托诉讼代理人邵锦荣、邓国定到庭参加诉讼，被告陈笑丽、黄准、陈永就未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱宇冰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告陈笑丽立即向原告返还剩余租金24375元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自原告起诉之日起计至被告陈笑丽实际清偿之日止）；3.判令被告陈笑丽立即向原告支付违约金7312.5元；4.判令被告陈笑丽承担原告支出的律师费10000元、财产保全担保费1000元；5.判令被告黄准、陈永就对上述第2、3、4项债务承担连带清偿责任；6.本案受理费、财产保全费由三被告承担。事实与理由：2019年12月27日，原告与被告陈笑丽签订了《租赁合同》与《补充协议》各一份，约定被告陈笑丽将位于佛山市顺德区均安镇均安社区××××××××××××××××××××产出租给原告，租赁期自2019年12月27日起至2027年12月26日止；每月租金625元，其中2019年12月27日至2023年12月26日期间的租金30000元，在2019年12月27日至2020年12月26日付清；剩余租金30000元，在2023年12月27日至同年12月31日付清；若被告陈笑丽提前解除合同或租给他人，视为被告陈笑丽违约，需退还原告交付的所有装修、置办家具费用、剩余租金全款及押金全款，另外赔偿剩余租金总金额的30%违约金；若物业被任何第三方查封或拍卖，视为被告陈笑丽违约，因物业被查封或拍卖引起原告追讨的任何法律费用，包括但不限于律师费用、文件费用、查册费用等均由被告陈笑丽承担；被告陈永就、黄准愿意作为担保人，同意“当出租人不履行本合同时，保证人按照约定承担该合同之责任、引起的任何法律责任或违约引起的任何费用”。原告分别于2019年12月30日、2019年12月31日、2020年1月14日向被告陈笑丽交付了30000元租金，被告陈笑丽已于2019年12月27日将上述租赁房屋交给原告占有使用。2020年8月14日，原告发现租赁房屋门外张贴了一份佛山市中级人民法院公告，通知该房屋即将被采取评估、拍卖等强制处置措施，责令占有人在2020年9月14日前迁出该房屋。原告向佛山市中级人民法院提出异议未果。原告共租用了上述房屋9个月，被告陈笑丽应向原告返还剩余租金24375元。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告陈笑丽未到庭，亦未提供书面答辩意见。被告黄准未到庭，亦未提供书面答辩意见。被告陈永就未到庭，亦未提供书面答辩意见。经审理查明：2019年12月27日，朱宇冰与陈笑丽、陈永就签订了一份《租赁合同》（附《租房物品清单》），约定陈笑丽将其名下的位于佛山市顺德区均安镇均安社区××××××××××××××××××××屋（以下简称：涉案房屋）出租给朱宇冰，租赁期自2019年12月27日起至2027年12月26日止；每月租金为625元，朱宇冰在2019年12月27日至2019年12月31日期间一次性向陈笑丽支付租金60000元；“10.1若甲方（即陈笑丽）提前解除合同（需提前两个月以书面形式通知乙方）或租给他人，视为甲方违约，需退还乙方（即朱宇冰）交付的所有装修、置办家具费用、剩余租金全款及押金全款、另外赔偿剩余押金总金额的30%违约金。……10.3若物业被任何第三方查封或拍卖，视为甲方违约，因物业被查封或拍卖引起乙方追讨的任何法律费用，包括但不限于律师费用、文件费用、查册费用等均由甲方承担”；同时约定“本人陈永就同意为本合同担当保证人，当出租人不履行本合同时，保证人按照约定承担本合同之责任、引起的任何法律责任或违约引起的任何责任”。同日，陈笑丽另向朱宇冰出具了一份《补充协议》，同意将租金支付方式变更为：2019年12月27日至2023年12月26日期间的租金30000元，由朱宇冰在2019年12月27日至2020年12月26日付清；剩余租金30000元，由朱宇冰在2023年12月27日至同年12月31日付清；黄准亦在该《补充协议》上承诺“本人黄准同意为本合同担当保证人，当出租人不履行本合同时，保证人按照约定承担本合同之责任、引起的任何法律责任或违约引起的任何责任”。陈笑丽于上述《租赁合同》及《补充协议》签订当日将涉案房屋交付给朱宇冰使用，朱宇冰分别于2019年12月30日、2019年12月31日、2020年1月14日向陈笑丽支付租金20000元、3000元、7000元。2020年8月14日，佛山市中级人民法院在涉案房屋处张贴（2020）粤06执754号公告，通知：“……根据本案执行依据即中国广州仲裁委员会（2019）穗仲案字第16182号仲裁裁决，申请执行人中国银行股份有限公司广州珠江支行（以下简称中国银行珠江支行）对被执行人陈笑丽位于佛山市顺德区均安镇均安社区×××××××××××××××××××××［权利证号粤（2019）顺德区不动产权第*****号］享有顺位在先的优先受偿权。上述房产在本院（2019）粤06执754号案中查封。现本院决定在本案中拟于近期对上述房产采取评估、拍卖等处置措施，如有案外人主张对上述房产享有产权其他足以排除本院对上述房产强制执行的民事权益的，主张对上述房产享有租赁权的、请求租赁权在上述房产处置后继续存在于该房产上的、主张对上述房产享有优先购买权的，请于2020年8月29日前向本院书面提出……。除案外人提交上述材料后经本院审查同意其继续占用的情况外，其他相关占用人必须在2020年9月14日前迁出……”。朱宇冰接到该通知后，已于2020年9月底迁出涉案房屋。后朱宇冰向陈笑丽、黄准、陈永就提出退还2020年9月后的剩余租金未果，遂委托广东禅邦律师事务所于2020年10月26日向本院递交诉状提起本案诉讼，并为此支出律师费10000元、诉讼保全担保费1000元。另查明，朱宇冰曾于2020年8月20日向佛山市中级人民法院提交《异议申请书》，要求在涉案房屋处置后继续维系其对该房屋的租赁权。佛山市中级人民法院审查后于2020年10月9日作出（2020）粤06执754之三执行裁定书，认定“上述租赁合同在上述抵押权设立之后签订，该租赁权对先设立的抵押权的实现存在影响”，裁定“一、除去被执行人陈笑丽与案外人朱宇冰于2019年12月27日签订《租赁合同》设立在其位于佛山市顺德区均安镇均安社区×××××××××××××××××××××［权利证号粤（2019）顺德区不动产权第*****号］上的租赁权；二、解除案外人朱宇冰及其他人员对上述房产的占有”。该裁定现已发生法律效力。被告陈笑丽、黄准、陈永就经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其自行放弃相应抗辩与举证、质证权利。以上事实，有本院采信的原告身份证复印件一份，被告陈笑丽、黄准、陈永就身份证复印件各一份，产权证复印件一份，《租赁合同》（附《租房物品清单》）、《补充协议》各一份，收据、中国工商银行借记卡账户历史明细清单各一份、手机银行汇款截图打印件三份，（2020）粤06执754号公告照片打印件、网络拍卖事项告知书各一份，《异议申请书》、（2020）粤06执754号之三执行裁定书各一份，《民事委托代理合同》、现金缴款单复印件、律师费发票各一份，《财产保全担保合同》、诉讼保全担保费发票各一份及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原告朱宇冰与被告陈笑丽签订的上述《租赁合同》与《补充协议》，合法有效，本院予以确认。关于双方租赁合同关系的解除问题。本案中，系因被告陈笑丽不履行对案外人中国银行珠江支行的到期债务，才导致中国银行珠江支行申请仲裁及财产保全行使其对涉案房屋的抵押权，最终导致原告对涉案房屋的租赁权在上述执行案件中被排除。被告陈笑丽的前述行为使得原告继续占有使用涉案房屋的合同目的不能实现，已构成根本违约。因此，原告要求解除其与被告陈笑丽签订的上述《租赁合同》与《补充协议》的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；合同的解除时间，本院确认为被告陈笑丽收到本案应诉材料的2020年11月9日。合同的权利义务终止，不影响合同中的结算与清理条款的效力。被告陈笑丽仍应就其上述违约行为，向原告承担相应违约责任。因此，原告要求被告陈笑丽退还预付租金中的剩余部分24357元（30000元-625元/月×9个月），并承担律师费10000元及参照上述《租赁合同》第10.1条约定支付违约金7307.1元（24357元×30%）的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。但原告并未提供证据证明其存在超出上述违约金数额的损失，故原告要求被告陈笑丽另向其支付逾期付款利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。此外，原《租赁合同》及《补充协议》中并无明确约定诉讼保全担保费用的承担，该费用亦非双方订约时可预见的必要合理支出，故原告要求被告陈笑丽支付上述保全担保费1000元的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。原《租赁合同》及《补充协议》对被告黄准、陈永就的担保形式约定为“……当出租人不履行本合同时，保证人按照约定承担本合同之责任、引起的任何法律责任或违约引起的任何责任”，该条款所约定的保证方式属于一般保证。依据《中华人民共和国担保法》第十七条第二款规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。故原告在本案中要求被告黄准、陈永就对上述合同债务承担连带清偿责任的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。如被告陈笑丽的财产经依法强制执行仍不能履行债务的，原告可另案主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告朱宇冰与被告陈笑丽签订的《租赁合同》与《补充协议》于2020年11月9日解除；二、被告陈笑丽在本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱宇冰退还预付租金中的剩余部分24357元；三、被告陈笑丽在本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱宇冰支付违约金7307.1元；四、被告陈笑丽在本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱宇冰支付律师费10000元；五、驳回原告朱宇冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为433.6元、财产保全费446.88元，合共880.48元（原告已预交），由原告朱宇冰负担30.48元，由被告陈笑丽负担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 高 龙二〇二〇年十二月七日书记员 欧阳凯婷