广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初9685号原告：吴雁英，女，1979年11月10日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：杨继周、许丹纯，分别系广东连越律师事务所律师及实习律师。被告：广东省农垦华侨实业总公司，住所地广州市天河区燕岭路120号金燕大厦12楼1201房，统一社会信用代码9144000019034548XG。法定代表人：陈梅良，总经理。委托代理人：蔡锡伟，系该司职员。被告：广州银行股份有限公司，住所地广州市天河区珠江东路30号，统一社会信用代码914401012312493211。法定代表人：黄子励。委托代理人：孙峰、苏玲，均系广州金鹏律师事务所律师。第三人：张涌，男，1975年9月12日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：黄飞，男，1994年1月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。第三人：郑灿烽，男，1992年11月20日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。第三人：邱良深，男，1958年3月4日出生，汉族，住汕头市澄海区。第三人：林培春，女，1969年2月17日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：黄喜强，男，1977年11月16日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：广州市翼云互联网服务有限责任公司，住所地广州市黄埔区科学大道182号创新大厦C1区903，统一社会信用代码91440116MA59A6HC1C。法定代表人：张涌。第三人：翼云（广州）环保能源有限公司，住所地广州市番禺区市桥街大北路192号二层208，统一社会信用代码91440101MA5CK5D533。法定代表人：张涌。上述第三人的共同委托代理人：黄秋敏、徐伟良，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师及实习律师。原告吴雁英诉被告广东省农垦华侨实业总公司（以下简称“农垦公司”）、广州银行股份有限公司（以下简称“广州银行”）、第三人张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、广州市翼云互联网服务有限责任公司、翼云（广州）环保能源有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴雁英的委托代理人杨继周、许丹纯，被告农垦公司的委托代理人蔡锡伟，被告广州银行的委托代理人孙峰、苏玲，第三人张涌，众第三人的共同委托代理人黄秋敏、徐伟良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴雁英诉称：上世纪90年代，广州市商业银行黄埔支行银行（以下简称“黄埔支行”，现已变更为广州银行股份有限公司，即是本案的被告广州银行）与农垦公司（本案的另一被告）签订《房地产预售契约》【以下简称“《契约》”】，约定被告广州银行向被告农垦公司购买广州市天河区燕都路56号侨怡B505号房（即涉案房屋），并有广州市房地产交易所作为监证机关在《契约》上盖章。这是被告广州银行享有涉案房屋所有权的经过。2019年3月，原告与第三人张涌签订《资产包权益团购合同》（以下简称“团购合同”），团购合同约定原告委托第三人张涌，由第三人张涌以自己名义参与竞拍涉案房屋，并约定竞拍成功后，涉案房屋的所有权益归属原告所有，第三人张涌并协助办理涉案房屋过户登记手续。2019年5月7日，众第三人作为联合体，与广州银行签订《成交确认书》、《转让协议》，并支付交易款89172240元，其中包含涉案房屋成交金额399203元。这是原告通过合同方式享有涉案房屋所有权的依据。虽然黄埔支行凭着《契约》已经拥有涉案房屋的所有权，但由于历史原因被告农垦公司至今还没将涉案房屋进行大确权，以当时还没大确权无法办理房产证政策，同时，黄埔支行是金融经营单位，若大批量将购买或因业务需要而催收借款抵债的房产过户到自己名下，无疑黄埔支行变了买房卖房的机构，由此与银行经营的业务相悖，所以，被告广州银行至今始终没将涉案房屋过户至自己名下。现被告广州银行根据国务院关于盘活国有资产的相关规定，通过公开拍卖的形式将涉案房屋转让给原告，原告有权依据相关合同享有涉案房屋所有权。现由于两被告不协助原告到现场按房管部门的要求办理房屋过户登记，导致涉案房屋约定所有权与物权效力相分离，导致原告无法对涉案房屋行使完整的、真正意义的物权。两被告协助原告实现将涉案房屋约定所有权与物权效力合二为一是两被告法定附随义务，该附随义务不因约定而免除。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，被告广州银行通过合同约定的方式获得涉案房屋的所有权，又通过拍卖方式将涉案房屋转让给原告，涉案房屋所有权的变更均自合同成立时生效，虽然涉案房产未办理物权变更登记，但并不影响原告享有涉案房屋所有权的合同效力；同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，虽然原告享有涉案房屋所有权的合同效力，但由于两被告不协助，原告无法到现场按房管部门的要求办理房屋过户登记，未经登记，涉案房屋不发生物权效力，导致涉案房屋约定所有权与物权效力相分离，才导致原告无法对涉案房屋行使完整的、真正意义的物权。原告认为，原告具有在广州购房的资格，原告通过委托第三人张涌竞拍涉案房屋，通过合同方式受让涉案房屋没有违反法律规定，原告据此享有的涉案房屋所有权应具有不动产物权完整的物权效力。但现由于两被告的原因，原告无法去房管部门将涉案过户至自己名下，无法实现完整物权效力。另涉案房屋现由原告使用。为此，请求法院判令：1.确认广州市天河区燕都路56号侨怡B505房的不动产产权归原告吴雁英所有；2.被告及众第三人协助吴雁英办理上述房产过户登记手续，将涉案房屋过户登记至原告吴雁英名下。被告农垦公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，我方与原告没有直接关系。我方是涉案房屋的开发商，我方已将涉案房屋抵押给银行（即以物抵债）。现涉案房屋由谁使用，我方不清楚。被告广州银行答辩称：一、根据《转让协议》的约定，广州银行仅承担协助过户至联合体的义务,且其协助过户义务仅限于协助提供必要性支持文件。广州银行与张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云（广州）环保能源有限公司、广州市翼云互联网有限公司（联合体）（下称“联合体”）于2019年5月7日签订的《转让协议》第一条第1款约定：“甲方将甲方及其下属机构持有的东莞庄路侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包按现状转让给乙方。”第四条第（六）款第2项约定：“甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任。”我方认为，根据《转让协议》的约定，广州银行通过公开拍卖形式将包括涉案房产在内的东莞庄路侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包按现状有偿转让给联合体，我方应协助联合体进行过户，但我方的协助过户义务仅是对于联合体而言，我方不承担协助过户至除联合体之外的任何第三方的义务。且我方的协助过户义务仅限于协助提供必要支持性文件，如广州银行提供了所有现有支持性文件后仍不能达到过户要求的，广州银行不承担任何责任。二、广州银行对原告与张涌签订的《资产包权益团购合同》并不知情，能否过户至原告名下，应当由法院进行审理后确定。我方认为，广州银行作为资产处置方，与联合体签订《转让协议》，对原告与张涌之间签订的《资产包权益团购合同》并不知情也不可能知情，广州银行与原告之间无任何法律关系，从《转让协议》的约定来看，广州银行不负有协助过户给原告的义务，能否过户至原告名下，应当由法院进行审理后确定。如法院认为可以直接过户至原告名下且作出相应判决书的，广州银行将予以配合。三、如法院判决广州银行协助原告办理房产过户手续的，应当考虑相关税务问题。我方认为，根据相关合同约定，即便原告确实为涉案房屋的实际购买者，涉案房屋的房产过户手续也应该是先过户给联合体，再由联合体过户给原告。如直接过户给原告，将会使两次交易行为变成一次交易行为，无论是通过协助过户还是通过强制执行程序协助过户，法院需考虑税务机关是否会认可该种方式，是否会在执行过程中导致税务部门不予认可而对判决书的执行产生影响。另外，广州银行作为资产的转让方，法院也应当考虑在直接过户给原告的情况下，广州银行是否能够向税务部门交税，如不产生不利影响，不会导致广州银行无法交税的，广州银行愿意予以配合。四、广州银行如确需协助原告办理房产过户手续的，过户至原告所产生的所有费用（包含一切税、费、金）应由原告自行承担。《转让协议》第三条规定：“该权益对应资产过户至乙方的所有税费，包括但不限于资产从第三方确权或过户至甲方，以及从甲方确权或过户到乙方等环节所涉及的一切税、费、金【交易双方需向广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）支付的交易服务费除外】全部由乙方承担。”我方认为，根据上述合同约定，联合体将对应资产过户至其名下所产生的所有费用（包含一切税、费、金）均应由联合体自行承担，那么如广州银行需直接协助原告办理房产过户手续的，过户至原告所产生的所有费用（包含一切税、费、金）应由原告自行承担。五、至于原告所称涉案物业的所有权归原告所有，我方已将涉案房屋转让给联合体，联合体将涉案房屋转让给第三人，这是联合体与第三人的关系，我方对此不持异议。众第三人的意见为：同意原告的诉讼请求，我方与原告之间的委托关系及资产包的交易关系，之前我方与交易所及广州银行进行了沟通，由于资产包是公开拍卖的，不能单独与受让方事前签署协议。资产包已包括了宅基地、商铺、住宅及部分集资房，这些权益是无法过户至联合体共有的名下，所以通过这种委托代理的方式来进行交易，这也是唯一可行的方案。我方认为原告与出让方之间的买卖关系是真实的，我方只是与原告之间是委托代理关系，所以不可能将涉案房屋过户至联合体的名下，实际上也无法将房屋过户至联合体的名下。配合过户是法定附随义务，不能因为免除该义务，两被告均负有法定的附随义务。关于税费的问题，由原告明确态度。我方认为是不存在税务风险，应收多少税费是由税务局按照规定进行核定，只要保证所有文件如实提供给税务局，没有必要认为税务局要少收税费，不能以此为由不配合过户义务。经审理查明：广州市商业银行黄埔支行是广州市商业银行股份有限公司的分支机构，广州市商业银行股份有限公司（广州市商业银行）于2009年11月6日经核准名称变更为广州银行股份有限公司（即广州银行）。1999年10月1日，广州市商业银行黄埔支行（乙方、买方）、农垦公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》（市管契字第94029230号），约定：甲方将座落在天河区燕都路56号侨怡B505房的房地产（建筑面积89.95平方米）出售给乙方，成交价格为356203元，乙方由1999年1月1日前一次付清给甲方，甲方应于1999年10月1日将上述房产建成并正式交付给乙方等。合同经广州市房地产交易所于2000年4月7日监证。2019年3月15日，吴雁英（甲方）、张涌（乙方）签订《资产包权益团购合同》，约定：乙方及其他投资人组成的联合体拟参与广州银行挂牌交易的东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益（交易编号GR2018GD0000846-3）资产包，起拍价为89172240元；甲方知悉上述情形，在充分了解交易情况的基础上，拟委托乙方购买资产包中第9项资产权益“天河区燕都路56号侨怡B505房”（以下简称“目标房产”），现就甲方委托乙方团购目标房产等相关事项签订本协议。甲方同意以399203元向广州银行购买目标房产，在乙方的联合体以不超过起拍价115%的成交价竞拍成功的前提下，本协议正式生效并继续履行，如竞拍不成功，则乙方全额无息退回甲方定金，双方互不追究违约责任。甲乙双方共同确认，资产包中目标房产所有权益归甲方个人所有，乙方应在资产包成交后及时依照本协议为甲方办理相关过户登记手续。乙方应在广州产权交易所发出资产包成交确认书之日起30天内，将目标房产过户至甲方名下，并办理不动产登记证等相关手续。因本协议履行产生任何纠纷，协议各方应先友好协商解决；协商解决不能的，应向广州市天河区人民法院提起诉讼。2019年5月7日，广州银行（转让方）、众第三人（受让方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，内容为：受让方已认真审阅该项目所涉公开文件资料（包括但不限于项目的信息公告、交易条件、交易合同以及交易标的的权属证明等资料），并完全接受项目已公开的全部内容、要求及约定，对项目设定的交易程序无异议；三方共同确认，在本次交易中受让方以89172240元受让交易标的；受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任等。2019年5月7日，众第三人（乙方、受让方）、广州银行（甲方、出让方）签订《转让协议》，约定：甲方将甲方及其下属机构持有的东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）34套房产权益资产包按现状有偿转让给乙方；该权益的转让对价为89172240元，不含本协议第三条所述的税、费、金。三、该权益对应资产过户至乙方的所有税费，包括但不限于资产从第三方确权或过户至甲方，以及从甲方确认或过户到乙方等环节所涉及的一切税、费、金（交易双方需向广州产权交易所支付的交易服务费除外）全部由乙方承担。四、交易条件。（三）因法律法规、政策变化和交易标的相关瑕疵问题，或乙方不满足现行政策规定的受让条件或其所提供的文件资料不能满足现行政策要求而导致交易标的成交后，交易标的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益对应资产和权利的，乙方应自行承担所有相关的风险和损失。甲方及广州产权交易所不承担任何责任。交易标的对应房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件。甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任。甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内，把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务。乙方应在本协议签订之日（含当日）起的3个工作日内，按广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）要求，将剩余应付交易价款（具体金额以广州产权交易所通知为准）通过转账方式一次性足额付清，并同意广州产权交易所在收到乙方支付的全部转让价款之日起的2个工作日内向甲方划转相应交易价款。甲方应在全额收齐本协议第四条约定由乙方支付给甲方的所有款项之日起的十五个工作日内，把交易标的对应资产的权证相关文件交付给乙方。乙方应在收到权证相关文件当日向甲方出具收据。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务，并自行承担资产毁损、灭失的风险。该资产符合国家规定的产权过户条件的，乙方应在接收该资产权证原件之日起的十五个工作日内启动过户程序。甲方应在收到乙方关于协助过户的书面请求后，为乙方过户提供必要的协助，包括提供以下资料：甲方的营业执照、机构代码证以及甲方能够提供的过户所需的相关证明。除因甲方原因导致外，乙方超过六十日仍未启动过户程序的，甲方有权不再予以配合，相关风险由乙方自行承担。如资产的所有权登记在第三方名下，但第三方拒绝办理过户、需通过诉讼、仲裁等方式从第三方处获取资产的产权，或因各种原因无法办理过户的，乙方应自行进行并自行承担所有的风险及全部费用，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此充分知悉且无异议。甲、乙双方在履行本协议过程中，如发生任何争议，应协商解决。协商不成，应向甲方住所地的人民法院提起诉讼等。附件为《东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包明细表》，其中有：7、天河区燕都路56号侨怡B505。其余资产包括房产、商铺等。2019年5月28日，广州银行出具《收款收据》，收到东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包公开挂牌交易款89172240元。另众第三人签订《资产权益确认协议》，内容为：本协议八方已经联合受让广州银行委托挂牌出售的东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包；本协议七方知悉张涌系受第三方委托购买广州市天河区燕都路56号侨怡B505房。协议八方共同确认甲方为第三方所购房产的全部权益归第三方所有，协议八方确认不对房产主张权利等。2020年11月20日，本院现场勘查，涉案房屋目前空置。现场勘查日，本院张贴限期申报权利公告，未有案外人向本院申报权利。另吴雁英提交物业管理费单据拟证明其实际占有房屋。审理期间，吴雁英出示《购房资格证明》（查询时点2020年11月24日），不存在限购限制。鉴于广州市存在限购政策，本院进行释明，就《转让协议》是否继续履行，广州银行及众第三人均表示愿意继续履行协议。广州银行表示其出售资产包是净收款，不承担全部过户期间产生全部税费；吴雁英表示由其承担过户期间产生的全部税费。另查：广州市天河区燕都路56号已办理大确权，建筑面积5046.403平方米，使用性质住宅，所有权人为农垦公司。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。涉案房产为由广州银行下属分支机构广州市商业银行黄埔支行于1999年10月1日与开发商农垦公司签订《房地产预售契约》购买所得，该预售合同经广州市房地产交易所监证，现房产所在楼宇已办理大确权手续，办证不存在障碍，按当时的交易政策，广州市商业银行黄埔支行可自行办理房产登记手续或要求农垦公司办理权属转移。广州银行依法享有处分权利，其经公开场合通过委托广州产权交易所公开出让包含涉案房产的资产包，众第三人与广州银行签订《转让协议》，支付交易对价，对包括涉案房产在内的34套房产标的进行交易，《转让协议》未违反强制性法律规定，合法有效。资产包涉及合计34套房产，多数房产位于本市限购区域，当事人均知悉交易政策并应予遵守。经释明，广州银行与众第三人均愿意继续履行《转让协议》，众第三人对吴雁英诉讼主体无异议亦同意其诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，吴雁英基于委托权的介入权提起本案诉讼，诉讼主体符合法律规定，现其具备购房资格，其表示愿意承担过户期间的全部税费，并未增加广州银行负担，并无不当。涉案房产的过户登记为合同履行事项，吴雁英的起诉未对《转让协议》作出实质变更，广州银行已收取包括涉案房产在内的全部购房款并实际交付房产，应予协助办理转移登记手续，该协助义务为附随义务，不因合同约定而免除，从而方可实现各方合同目的，体现等价交换原则。现涉案房屋不存在交易障碍，《转让协议》、《资产包权益团购合同》可继续履行，吴雁英请求广州银行协助办理过户登记手续，应予支持。鉴于房产目前存在预售登记状态，房产所在楼宇已大确权，吴雁英请求开发商农垦公司予以协助办理，并无不当，予以支持。需要指出的是，鉴于涉案房屋存在预售登记、交易等流转行为，流转过程产生的税费应遵照有关行政主管部门的政策执行，交易期间产生的全部税费由吴雁英负担。本案为合同履行争议，非权属争议，吴雁英请求确认涉案房屋归其所有缺乏法律依据，依法驳回。吴雁英通过诉讼方式请求办理权属转移登记，本案诉讼费用由其负担。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广东省农垦华侨实业总公司、广州银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告吴雁英到广州市房地产交易登记部门办理天河区燕都路56号侨怡B505房的过户登记手续，将房屋登记过户至原告吴雁英名下；过户期间产生的全部税费均由原告吴雁英负担。二、驳回原告吴雁英的其他诉讼请求。本案受理费7288元，由原告吴雁英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  尹小阳人民陪审员  陈 亮二〇二〇年十二月十五日书 记 员  何靖文