安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0302民初2008号原告（反诉被告）：董凯丽，女，1990年3月4日出生，汉族，住蚌埠市。被告：朱凯，男，1986年6月1日出生，汉族，住蚌埠市龙子湖区。被告：蚌埠汇诚房地产营销策划有限公司，住所地蚌埠市淮上区金地苑4号楼1层2号，统一社会信用代码91340300MA2P1A4W3F。法定代表人：梅欢欢，该公司总经理。被告（反诉原告）：位皖南，女，1996年1月10日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。上述三被告共同委托诉讼代理人：胡雅珺，安徽戴文祥律师事务所律师。原告董凯丽与被告朱凯、蚌埠汇诚房地产营销策划有限公司（以下简称汇诚公司）、位皖南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，被告位皖南于同年9月26日提出反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）董凯丽、被告朱凯，被告朱凯、汇诚公司、（反诉原告）位皖南的共同委托诉讼代理人胡雅珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董凯丽向本院提出诉讼请求：判决1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》（合同编号：2019-11-13#）；2、被告朱凯、位皖南退还原告已经支付的定金30000元及利息2228元（以60000元定金为基数，自2019年11月13日起至实际偿还之日，按照月利率3.8%资金占用期间利息计算，暂算至2020年8月4日）并另行向原告支付30000元，被告汇诚公司承担连带责任；3、诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告通过汇诚公司购买蚌埠市南山郦都小区16号楼3单元12层1号房屋，所有权人为位皖南。2019年11月13日，原告与汇诚公司及自称是位皖南委托人的朱凯签订《房屋买卖合同》。合同签订后，原告通过微信向汇诚公司转款32000元，其中30000元是交给朱凯的定金，2000元是给汇诚公司的中介费。因签订合同时，朱凯未出示位皖南的授权委托书，原告基于交易安全考虑，多次催促朱凯及汇诚公司，要求与房屋所有权人位皖南办理相关手续或由位皖南出具相应的书面授权委托。朱凯却告知其实际是位皖南的债权人，处分该房产是为了处理与位皖南的债权债务，且拒不提供位皖南的书面委托手续，亦拒绝安排与位皖南见面。汇诚公司对朱凯的身份应当知情。原告多次向相关部门反映，并不断与朱凯、汇诚公司协商，均无果。2020年3月中旬，朱凯将位皖南签署的书面“授权委托书”（授权日期为2019年10月15日）提供给辖区市场监管部门。市场监督管理部门和房产管理部门告知房屋可以正常交易，原告即与汇诚公司沟通办理手续。2020年3月30日，汇诚公司突然告知原告该房屋已卖给其他人。原告向位皖南询问，证实确实欠朱凯钱，委托朱凯出售该房屋，但一直未收到原告支付的定金等款项，目前房屋已经出售。朱凯对该房屋无处分权且存在恶意隐瞒情形，朱凯及汇诚公司存在欺诈及恶意串通行为。原告出于对资金和交易安全考虑，要求朱凯及汇诚公司通知位皖南或取得其相应授权符合法律规定，而在上述协商过程中，朱凯及汇诚公司却将该房屋出售，违反合同约定，导致合同根本目的无法实现。位皖南委托朱凯销售房屋时，应督促朱凯及时履行合同义务、及时从朱凯处收取定金等购房款项。在原告支付定金后，朱凯将房屋私下出售给他人，导致合同最终无法履行，位皖南对此存在过错。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。三被告辩称，原告所述不属实，位皖南授权朱凯出售案涉房屋，原告无法支付首付款，并明确同意房屋另行出售，在原告明确不同意履行合同后，被告才将房屋出售，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告位皖南向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告位皖南有权没收反诉被告董凯丽支付的定金30000元；2、判令反诉被告董凯丽赔偿反诉原告因合同解除造成的房价损失60000元和居间服务费损失4800元；3、由反诉被告董凯丽承担诉讼费用。事实和理由：位皖南（经授权由朱凯代）与董凯丽通过汇诚公司居间洽谈，于2019年11月13日签订《房屋买卖合同》，约定将位皖南所有的位于蚌埠市南山郦都小区16号楼3单元12层1号房屋（建筑面积78.12平方米）出售给董凯丽，价款为580000元，合同签订当日支付定金30000元，余款在80个工作日内办理银行按揭手续，并于银行放款后10日内支付剩余房款。合同签订后，董凯丽当日支付30000元定金，后迟迟未办理银行按揭手续。经位皖南和汇诚公司多次催促，董凯丽于2020年2月25日在微信中明确表示首付拿不出钱，同意位皖南将房屋另行出售他人。2020年3月6日，董凯丽至蚌埠市禹会区法院要求立案处理解除合同事宜，当日位皖南表示同意继续履行合同。后因董凯丽个人原因仍未能支付首付款办理银行按揭手续，直至2020年4月12日董凯丽向位皖南送达解除合同通知书，位皖南认为董凯丽已明确表示不再履行合同，双方正式解除合同关系。位皖南于2020年5月19日将该房屋出售给他人，并办理备案手续。此时因董凯丽的违约拖延，该房屋出售价格为520000元，且位皖南为此再次支付居间服务费用。依据双方签订的房屋买卖合同第五条违约责任第2款约定：（1）董凯丽未按约定期限办理房屋按揭贷款手续，即视为不履行合同，位皖南有权单方解除合同并没收董凯丽交纳的定金，并由董凯丽承担此次交易中双方的全部交易费用；（2）逾期超过30日的，即视为董凯丽不履行本合同，位皖南有权单方解除合同，届时董凯丽应按房价总额的10%向位皖南支付违约金，并由董凯丽承担此次交易中双方的全部交易费用；（3）因董凯丽原因造成的交易障碍，由董凯丽负责解决。由此给位皖南造成损失的，董凯丽应承担赔偿责任。综上，因董凯丽的违约行为导致双方合同解除，董凯丽应按照合同约定承担违约责任，位皖南有权没收定金并主张合同解除造成的损失赔偿。请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告董凯丽辩称，位皖南的诉讼请求不能成立，合同中约定是80个工作日，今年因为疫情80个工作日未到，朱凯和汇诚公司存在欺诈行为。经审理查明：董凯丽通过汇诚公司购买位皖南所有的位于蚌埠市南山郦都小区16号楼3单元12层1号房屋，于2019年11月13日签订《房屋买卖合同》（合同编号：2019-11-13#），载明卖方（甲方）位皖南，买方（乙方）董凯丽。合同落款甲方签字处为“朱凯代位皖南”，乙方签字处为“董凯丽”，汇诚公司在鉴证方处盖章，并注明经办人“余贝贝”。该合同约定，交易房屋面积78.13平方米，总金额580000元，乙方直接办理银行按揭支付房款；合同签订之日乙方支付甲方购房定金人民币30000元，甲乙双方应于合同签订之日后80个工作日内办理完银行按揭手续；待乙方接到银行审批通过电话后，15个工作日内办理完所有权过户手续；银行放款额与合同实际成交价格之间的差额部分在办理产权过户时支付；乙方接到银行放款通知后10日内负责到银行解冻，将剩余房款支付给甲方；同时约定违约责任等内容。2019年11月13日，董凯丽通过微信向汇诚公司共支付32000元，汇诚公司同日出具30000元的定金收条和2000元的中介费收条各一张。2020年3月6日，董凯丽与朱凯微信联系，称资金存在问题，告知朱凯如果案涉房屋如能出售就出售，出售不了等其拿到钱再买。2020年4月11日，董凯丽向位皖南发送《解除通知书》，称出卖方隐瞒案涉房屋存在多次抵押的事实，且于2020年3月又将房屋出售给他人，致合同目的不能实现，要求解除《房屋买卖合同》，返还定金30000元。另查明：位皖南于2019年10月15日出具授权委托书，载明授权朱凯代其出售案涉房屋，全权签订出让合同并办理相关手续。再查明：2020年5月19日，位皖南与案外人董乐乐签订《蚌埠市存量房买卖合同》（合同编号：BBJZ-2020-037225），约定位皖南将案涉房屋出售给董乐乐，房屋总价520000元。董乐乐于2020年5月27日委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行估价，估价目的“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。该评估公司于2020年5月28日出具皖天源［2020］房估字蚌第D1438号《房地产抵押估价结果报告》，于价值时点2020年5月27日的估价结果为520000元。上述事实，有房屋买卖合同、微信转账截图、定金及中介费收条、不动产产权证书、授权委托书、解除通知书、蚌埠市存量房买卖合同、房地产抵押估价报告、聊天记录在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。董凯丽与位皖南签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同双方均应按照合同约定履行义务。关于本诉原告董凯丽请求解除案涉买卖合同问题。请求解除合同的前提是该合同有效存续，约定或法定的解除权人要求行使合同解除权。本案中，董凯丽发送解除通知、位皖南将案涉房屋出售他人等行为表明，本案合同在双方当事人之间已经解除，本案争议的实质是对于合同未能依约履行各方是否存在违约行为及违约责任的承担问题。综上，本诉原告董凯丽请求判决解除案涉合同，理由不能成立，不予支持。关于本诉原告董凯丽要求本诉被告承担违约责任问题。董凯丽2020年4月11日发送的《解除通知书》中认为房屋出卖人位皖南的违约行为是“隐瞒了房屋存在多次抵押的事实”、“2020年3月份又将该房屋出卖给他人”，致使合同目的不能实现。本院认为，关于抵押问题，案涉合同第一条中明确“该房目前有抵押”，董凯丽未举证证明该房屋存在多次抵押的事实，亦未证明合同中约定存在多次抵押即可解除合同，其以此主张解除合同，于法无据。关于位皖南将房屋出售问题。董凯丽在合同履行期间明确表示资金出现问题，位皖南可以将房屋出售，又以房屋已经出售为由要求解除合同并要求位皖南承担违约责任，没有依据；且根据在案证据，位皖南将案涉房屋另行出售并签订《蚌埠市存量房买卖合同》的时间为2020年5月19日，并非董凯丽所称2020年3月。综上，本诉原告要求本诉被告承担违约责任，于法无据，不予支持。关于反诉原告位皖南要求确认其有权没收反诉被告董凯丽支付的定金30000问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。案涉合同第三条约定购房定金30000元，第五条违约责任中亦对定金的适用情形进行确认，其中“乙方违约责任”中约定“（1）乙方未按照合同第三条约定的期限付款办理房屋银行按揭贷款手续，即视为乙方不履行本合同，甲方有权单方解除合同，届时甲方有权没收乙方交纳的定金”。反诉被告董凯丽在履行案涉房屋买卖合同过程中，未按合同约定履行义务，反诉原告主张没收交纳的定金30000元，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于反诉原告位皖南主张的因合同解除造成的房价损失60000元和居间服务费损失4800元问题。位皖南提供了安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司的估价报告，但该估价报告的委托人并非位皖南，估价目的亦非确定房屋交易价值，且位皖南与案外人签订房屋买卖合同的时间是2020年5月19日，在案外人董乐乐委托估价的时间即2020年5月27日之前，上述估价并未构成位皖南出售房屋的价格确定依据，依据该估价报告主张房屋损失不能成立，不予支持。关于居间服务费损失，位皖南未提供证据证明实际支付了居间服务费，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告董凯丽的诉讼请求；二、确认反诉原告位皖南有权没收反诉被告董凯丽支付的定金30000元；三、驳回反诉原告位皖南的其他诉讼请求。本诉案件受理费275元，由本诉原告董凯丽负担；反诉案件受理费1085元，由反诉原告位皖南负担742元，反诉被告董凯丽负担343元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  彭艳二〇二〇年十二月二十九日书记员  孙帅