贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初5085号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李蔓，贵州北斗星律师事务所律师，一般代理。被告：龙杰，男，1984年6月4日出生，苗族，无业，户籍地址为贵州省松桃苗族自治县。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告龙杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司的委托诉讼代理人石少会、被告龙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出如下诉讼请求：1．请求人民法院依法判令解除原被告双方签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》以及《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺管理合同》；2．请求人民法院依法判令被告将位于碧江区麒龙国际会展城Ａ2区Ｋ9-（-1）层13、14号的商铺腾空交付原告；3．请求人民法院依法判令被告向原告支付自2018年8月1日至2020年10月31日租金143436元以及自2021年11月1日起至直至被告实际将房屋腾空交付之日止的房屋占用使用费（按照受托租赁合同约定的租金明细表约定的标准计算）4．请求人民法院依法判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的逾期支付租金的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以15252元为基数，从2018年4月1日起开始起算；第二笔违约金以30504元为基数，从2018年10月1日起开始起算；第三笔违约金以32028元为基数，从2019年4月1日起开始计算；第四笔违约金以32028元为基数，从2019年10月1日起开始计算；第五笔违约金以33624元为基数，从2020年4月1日起开始计算；以上五笔违约金计算标准均是按照年利率6%计算）；5．请求人民法院依法判令被告向原告支付自2018年8月1日至2020年10月31日管理费143436元以及自2020年11月1日起至直至被告实际将房屋腾空交付之日止的管理费（按照商铺管理合同约定的管理费明细表约定的标准计算）；6．请求人民法院依法判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的逾期支付管理费的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以15252元为基数，从2018年4月1日起开始起算；第二笔违约金以30504元为基数，从2018年10月1日起开始起算；第三笔违约金以32028元为基数，从2019年4月1日起开始计算；第四笔违约金以32028元为基数，从2019年10月1日起开始计算；第五笔违约金以33624元为基数，从2020年4月1日起开始计算；以上五笔违约金计算标准均是按照年利率6%计算）；7．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月11日，原、被告签订《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》及《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺管理合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ2区Ｋ9（-1）-13、14号的商铺用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定，同时对逾期付款违约责任明确约定，即如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金。故原告诉至法院。被告龙杰辩称，1．签订合同时，原告承诺打造酒吧一条街，现在经营的却不是酒吧一条街；2.2018年5月我们已经暂停营业，并退钥匙给原告方，原告方没有受理，所以导致我们关门停业。本院经审理认定事实如下：案外人杨其鸣、秦会刚与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定杨其鸣、秦会刚购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A2区K9-（-1）-13房屋，建筑面积84.85平方米，套内建筑面积82.62平方米，同时约定交付房屋的日期为2017年1月7日前。杨其鸣、秦会刚与原告凯祺公司又签订了一份《麒龙国际会展城A2区商业房委托经营管理合同》，该合同约定杨其鸣、秦会刚将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，委托期限以杨其鸣、秦会刚与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日起至五年期届满，杨其鸣、秦会刚授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2017年11月10日，案外人周国华、杨文泽与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定周国华、杨文泽购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A2区K9-（-1）-14房屋，建筑面积84.85平方米，套内建筑面积82.62平方米，同时约定交付房屋的日期为2017年1月7日前。同日，周国华、杨文泽与原告凯祺公司签订了一份《麒龙国际会展城A2区商业房委托经营管理合同》，该合同作了杨其鸣、秦会刚与原告凯祺公司签订的《麒龙国际会展城A2区商业房委托经营管理合同》相同的约定。2017年1月11日，原告凯祺公司（甲方）与被告龙杰（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-00312），约定：凯祺公司（甲方）受业主委托，将位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ2区Ｋ9-（-1）-13、14号的商铺租给龙杰（乙方）用于商业经营之用，计租面积为169.46㎡；甲方代理催收、收取房租，乙方按照合同约定及时、足额向甲方支付租金；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准，租赁期限到2021年9月30日止；免租期12个月，从甲方将商铺交付给乙方时开始计算（时间：2017年5月1日至2018年4月30日止）；甲乙双方商定，乙方按本合同所附《租金明细表》向甲方交纳租金，在《租金明细表》中约定本合同项下乙方承租商铺的期限为2017年5月1日起至2021年9月30日止，计租时间为2018年5月1日至2021年9月30日止，共41个月，本合同免租期过后第一年的租金标准为30元／平方米／月，合计月租金为5084元，次年租金按上年租金标准上浮5%作为次年租金标准，以此类推，至本合同期终止。同时合同约定甲乙双方在签订本合同之日，乙方向甲方缴纳免租期后第一期租金，缴纳租期为三个月，缴纳费用为15252元；以先交租后使用的原则，乙方以六个月为周期向甲方缴纳商铺租赁费用，乙方每期缴纳商铺租赁费用应当在上一期商铺租赁费用所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清；乙方签订本合同时，向甲方交纳5084元作为履约保证金，用于保证乙方履行本合同约定的义务，在本合同的期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方扣减保证金冲抵租金和其他费用及违约金：1．不按时支付租赁费用和其他费用的……；乙方如未按合同制约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向甲方支付应缴费用总额1%的违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面提前解除合同，自通知之日起合同解除，1．乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的。合同还约定了双方的权利和义务，违约责任及处理，合同解除、续约及商铺返还，其他约定及争议解决办法及附件。龙杰支付凯祺公司三个月的租金15252元及5084元保证金后开始在该商铺经营。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2015年12月17日取得建设工程规划许可证，次日取得建筑工程施工许可证，2017年2月24日进行了竣工验收消防备案。本案在审理过程中，原告凯祺公司撤回第一项诉讼请求中要求解除《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺管理合同》的诉求，以及第五、第六项关于管理费的诉讼请求。以上事实，有原告凯祺公司提交的商品房买卖合同、商业房委托经营管理合同、《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》、竣工验收消防备案截图、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证为证，足以认定。关于证人敖某的证言，因无其他证据佐证，故本院不予确认。本院认为，案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。但在本案中，被告并未按照合同约定履行按期足额支付租金的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，原告凯祺公司提出解除原被告双方签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告龙杰应当将案涉商铺腾空交付原告。同时，原告凯祺公司按约向被告龙杰交付租赁房屋后，被告龙杰免租期（2017年5月1日至2018年4月30日）过后仅支付2018年5月1日至2018年7月30日三个月的租金，被告龙杰的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告龙杰应当支付所欠租金及违约金。根据案涉合同的约定，被告龙杰应向原告缴纳的租金明细如下：①2018年8月1日至2018年10月31日的租金15,252元（5,084元×3个月）；②2018年11月1日至2019年4月30日的租金30,504元（5,084元×6个月）；③2019年5月1日至2019年10月31日的租金32,029.2元［（5,084元×5%＋5084）×6个月］；④2019年11月1日至2020年4月30日的租金32,029.2元［（5,084元×5%＋5084）×6个月]；⑤2020年5月1日至2020年10月31日的租金33,630.66元[（5,338.2元×5%+5338.2）×6个月]；以上共计143,445.06元。原告凯祺公司只主张143,436元，本院予以支持。龙杰在双方签订合同时已经支付的5,084元履约保证金，按照合同约定冲抵租金，冲抵后龙杰应向凯祺公司支付自2018年8月1日至2020年10月31日的租金138,352元。对于违约金，案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》约定龙杰如未按合同约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向凯祺公司支付应缴费用总额1%的违约金。现因被告龙杰未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金。由于合同约定过高，原告凯祺公司遂按照年利率6%计算，该计算标准合理，本院予以支持。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告龙杰所欠2018年8月1日至2018年10月31日的租金15,252元为基数，从2018年4月1日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以被告龙杰所欠2018年11月1日至2019年4月30日的租金30,504元为基数，从2018年10月1日计算至该笔租金付清之日止；第三笔违约金按照原告凯祺公司所主张的被告龙杰所欠2019年5月1日至2019年10月31日的租金32,028元为基数，从2019年4月1日计算至该笔租金付清之日止；第四笔违约金按照原告凯祺公司所主张的被告龙杰所欠2019年11月1日至2020年4月30日的租金32,028元为基数，从2019年10月1日计算至该笔租金付清之日止；第五笔违约金按照原告凯祺公司所主张的被告龙杰所欠2020年5月1日至2020年10月31日的租金33,624元为基数，从2020年4月1日计算至该笔租金付清之日止。关于原告凯祺公司要求被告支付直至被告实际将房屋腾空交付之日止的占用使用费的问题。本院认为，原告凯祺公司主张的被告欠付租金截止时间为2020年10月31日，之后被告龙杰继续占有案涉商铺的行为有碍凯祺公司对案涉商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等权益的行使，原告凯祺公司有权要求被告龙杰支付自2020年11月1日起至实际将房屋腾空交付原告凯祺公司之日止的房屋占有使用费。占有使用费应按照《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》中的租金明细表所约定的租金收取标准计算。关于被告龙杰提出的原告没有按签订合同时的承诺打造酒吧一条街，以及其于2018年5月已停业，并希望将钥匙交给原告方，但原告方没有受理的辩称意见。本院认为，案涉《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》中并未对打造酒吧一条街作约定。同时，被告龙杰在免租期满后便单方要求不再继续租赁，既不符合合同约定，也违反诚实信用原则。故被告龙杰的上述辩称意见，本院不予采纳。另外，原告凯祺公司申请撤回部分诉讼请求是在法律允许的范围内对自己权利所作出的处分，符合相关法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司与被告龙杰于2017年1月11日签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》；二、被告龙杰于本判决生效之日起20日内将位于将位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ2区Ｋ9-（-1）-13、14号的商铺腾空交付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，并向原告支付自2020年11月1日起至实际将房屋腾空交付原告之日止的占有使用费，占有使用费按照《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》中的租金明细表所约定的租金收取标准计算；三、被告龙杰于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金138,352元；四、被告龙杰应于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以15,252元为基数，从2018年4月1日开始计算，第二笔违约金以30,504元为基数，从2018年10月1日开始计算，第三笔违约金以32,028元为基数，从2019年4月1日开始计算，第四笔违约金以32,028元为基数，从2019年10月1日开始计算，第五笔违约金以33,624元为基数，从2020年4月1日开始计算，均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,585元，由原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担52元，被告龙杰负担1,533元。原告预交的2,802元，本院退还原告1,217元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  崔丽莎二〇二〇年十二月二十五日法官助理张春林书记员聂健倩