海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9028民初861号 原告：李忠玉，女，汉族，1970年10月20日出生，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：黄嘉跃，男，汉族，1966年10月23日出生，住四川省成都市龙泉驿区，系原告李忠玉丈夫。 被告：海南国茂实业投资有限公司，住所地海南省陵水县英州镇万安村红草坡金源山庄。 法定代表人：胡建。 原告李忠玉诉被告海南国茂实业投资有限公司（以下简称海南国茂公司）、被告辽宁国茂集团股份有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，因被告辽宁国茂集团股份有限公司下落不明，本院于2020年9月22日转为普通程序，并于2020年9月27日在人民法院报纸进行公告，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告李忠玉诉及其委托诉讼代理人黄嘉跃到庭参加诉讼。原告李忠玉当庭表示放弃对被告辽宁国贸集团股份有限公司的起诉。被告国茂公司经本院合法传唤，未提出正当理由而未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李忠玉向本院提出诉讼请求：1.判决被告海南国茂公司退还原告支付的全额购房款1549333元；2.请求判决被告赔偿原告支付的定金违约金100000元；隐瞒重大事实、虚假宣传违规销售、故意占用原告资金利息及损失：1549333元×1%×26个月（暂定以收到退还款时间为止计算）402826元，原告因此次购房4人次从成都到三亚往返交通差旅费：10000元，以上四项合计2062159元；3.请求判决被告承担诉讼及相应其他全部费用。诉讼中，原告变更并明确诉讼请求第二项即原告放弃定金违约金100000元，要求被告向原告支付占用资金利息损失1549333元×1%×26个月（利息起算时间自2018年3月22日起计付至被告实际履行之日止）以及原告因此购房4人次从成都到三亚往返交通差旅费10000元；事实与理由：2018年3月10日原告丈夫黄嘉跃经中介人员引荐来到被告海南国茂清水湾售楼部（位于海南省陵水县英州镇万安村），由被告售楼人员庄少燕推介引导，定购了一套该楼盘12号楼1单元406号房，73.62平米、单价21045元/平米，总价1549333元，当日以原告签订了一份被告提供的《国茂清水湾内部认购协议》，协议书约定要求原告先交10万元定金，剩下房款在15内一次性付清全款、接到通知后7日内签定商品房买卖合同、违约责任等内容。原告当天按被告要求交付了10万元定金，后按协议约定期限：分别在2019年3月12日交付110万元、3月20日转存支付20万元、3月21日将149333元余款全部付清。定购当日售楼人员庄少燕承诺说，最迟2018年9月份前可通知签正式购房合同，2019年底前12号楼可建好交房。2018年4月份海南省出了限购政策，原告李忠玉专程从成都赶到现场售楼部询问情况，被告售楼部经理人员回复说：政策刚出，公司在与政府协商解决以后办证问题，他们会妥善解决，具体进展情况与当时的售楼人员对接联系。6月至10月份，原告多次联系庄姓售楼人员了解12号楼施工进展，其均回复施工正常。12月份原告委托一英州中介人员到现场查看，却被被告阻挡未能进入施工现场查看。2019年1月13日突然得到英州中介通知说项目出问题了，原告丈夫黄嘉跃14日马上从成都飞往现场查看，看到陵水县政府人员已把守现场，张贴公告，进入现场12号楼地基位置查看，发现12号楼基础一点都没施工建设迹象（附图）。当时很吃惊，原告方全款交清后已快一年，竟然还没开工。经咨询政府法律顾问，针对原告订购的12号楼还未建的情况，被告销售房屋时有重大事实隐瞒，建议让我们通过法院，先作诉讼保全起诉，解除协议并退款赔偿损失。原告回家后与被告联系，寄资料、多次发邮件，发短信要求退还所交购房款未得到一个字回复，与辽宁国茂公司打通一次电话推说不知情不了解为由即挂断，为此只有通过诉讼解决。两被告公司据网上查证均属辽宁国茂全资股份公司，柳茂盛控股，海南国茂公司已被陵水县政府接管完全不能联系，且也是辽宁国茂公司子公司，故辽宁国茂公司应承担直接责任和连带责任。作为被告是专业的老牌房地产开发公司，在未取得陵水县政府及主管部门开发建设用地许可、未办理规划许可证、未办理施工许可证的情况下尽擅自建设，将完全不具备对外销售的楼盘面向社会公众虚假宜传销售房屋，存在严重违法违规行为。政府公告显示被告建设期间多次被陵水县政府及主管部门叫停、整改、处罚的情况下未纠正自身错误，并在2017年6月被陵水且国土局行政重罚（陵国土资（2017537号《行政处罚决定书》）下不改正，诉讼又败诉后（行政判决书（2018）琼9028行初1号）仍不改正或停建，反而大势虚假宣传楼盘项目诸多诱导客户优点，如项目重大，功能特色特优，规划设施门类众多齐全，投资居住最佳等，但却隐瞒了重大违规违法建设销售和被处罚、败诉判决的事实。严重违背了被告提供的《国茂清水湾内部认购协议》第一条，充分向客户介绍楼盘现状的义务，反以明知有重大后患的楼盘用强大诱导方式向原告销售房屋，故而给原告造成了不必要的重大损失。综上，第一，因被告重大过失原因导致原告购房事实被迫终止，被告依法应退还原告交付的全部款额。第二，根据原被告双方所签内部协议第六第七条约定，原告违约所交定金不退还、另一方不履行协议或违约赔偿对方损失。和合同法第115条之定金罚则规定，被告应当双倍返还原告定金额。第三，被告隐瞒重大缺陷事实面向社会公开虚假宣传销售房屋，违规签订内部认购协议，达到长期故意占用原告资金获利的目的，依法应赔付原告交付资金额被占用期间商业银行逾期贷款利息及原告购房成空的损失。第四，被告应赔偿因本次购房往返差旅费。被告基于虚假楼盘对外宣传销售事实行为实际上已经触犯中华人民共和国《建筑法》、《合同法》、《消费者权益保护法》、《商品房销售管理办法》、《城市房产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等多项法律法规，负有完全不可推卸的全部责任，给原告造成重大损失，为了维护原告的合法权益、和房地产市场公平公正的原则，依法依理应由被告人承担诉讼及相关其他全部费用。原告为维护自己的合法权益特向法院起诉，望法院判如诉请。 被告海南国茂公司未提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据：1.原、被告双方签订的《国茂清水湾内部认购协议》、2.被告收到原告支付定金及购房款的收据、3.原告支付款项时银行回执单截屏及被告收款帐户信息单复印件，一共是149333元；以上3份证据共同证明原告和被告签订购房协议并按照被告的要求把款项转入他们的公司；4.被告销售房屋时的宜传资料图片八份，拟证明当时买房是工作人员向我们介绍房屋的情况；5.被告销售楼盘被政府及主管部门查处接管公告图片四份，拟证明房屋是违建的；6.被告所售12号楼位置至今未开工修建图片两份，拟证明我们购买的这所房子至今为止到被拆除都没开工，甚至地基都没有打；7.原告快递资料请求被告退款的回执单图片一份，拟证明给被告邮寄退款申请书；8.原告从成都到三亚往返机票住宿截图五份，拟证明原告从成都到三亚往返的凭证；9.结婚证，拟证明原告与黄嘉跃系夫妻关系，原告知情并授权黄嘉跃签订认购协议合。本院对以上证据客观真实、形式和来源合法、与本案待证事实具有关联性，应予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下：2018年3月10日，原告李忠玉与被告海南国茂公司签订《国茂·清水湾内部认购协议书》，约定由原告李忠玉认购由被告海南国茂开发的项目12-1-406房屋，建筑面积73.65㎡（实际以政府批准测绘面积为主），单价为21045元，房款总价1549333元；并约定原告李忠玉向被告海南国茂公司支付定金100000元，签订本合同后，该定金抵扣房款，如原告李忠玉未按期付款或逾期未办理则视为其放弃内部认购权限，被告有权将该房屋另行销售并以该定金100000作为违约金不再退还；原告应自签订协议之日起15日内即付清全部房款；原告须在接到被告通知七日后按照被告要求与被告签订《商品房买卖合同》及《国茂·清水湾物业管理临时公约承诺书》等和书面文件；还约定了双方如发生争议向项目所在地法院诉讼解决等。以上协议经原告李忠玉认可其丈夫黄嘉跃代其签字确认。合同签订后，原告李忠玉依约付清全部购房款，即2018年3月10向被告支付定金100000、2018年3月12日通过银行转账支付1100000元、2018年3月20日银行转账200000元、2018年3月21日银行转账支付149333元，被告海南国茂公司据此向原告出具收据。之后，因被告海南国茂公司未履约通知原告李忠玉签订正式商品房买卖合同，为此原告李忠玉与其丈夫黄嘉跃从成都前往三亚花费飞机票5511元和住宿费749元，即原告主张的实际产生的差旅费6260元。 庭审中，原告表示其与被告签订的认购协议书是有效的合同，但因被告违约，导致合同目的不能实现，应解除合同后退还购房款和利息。 另查明，“国茂·清水湾”项目系海南国茂公司在未依法办理相关审批手续的情况下，违法占用土地开发建设的项目，先后共建设了201栋别墅、11栋高层住宅楼及1栋酒店等。2017年至2018年期间，陵水县政府对“国茂·清水湾”项目进行了处置，至今已拆除了201栋别墅及2栋(10号、11号）高层住宅楼。而案涉的12栋楼并未建工。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉认购协议书的效力如何；2.原告诉请被告退还全额购房款1549333元及利息等违约损失，是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一的问题，原、被告签订《国茂·清水湾内部认购协议书》性质属于预约合同，系双方当事人真实意思表示，并未违法法律、行政法规的效力性强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条合同生效的要件且不符合该法第五十二条合同无效之要件，故应认定认购协议书合法有效，双方均应依约履行。根据该认购协议书的约定，被告海南国茂公司须于认购协议签订后应向原告发出签署正式商品房买卖合同，但被告不仅未通知原告签署正式商品房，而且案涉房屋并未建成，被告严重恶意违约行为致使不能实现预约合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，本案中，原告主张被告向其退还房款应基于解除合同的请求权基础上，双方签订《商品房认购协议书》已符合解除条件，故原告同意并要求解除主解除与被告签订的《商品房认购协议书》，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，解除权系形成权，一方当事人未通知对方，直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，法院确认解除效力的，合同自起诉状副本送达至对方时解除。本案中，原告向辽宁国茂投资集团股份有限公司邮寄退款申请书，但未举证证实其向合同相对方的被告海南国茂公司主张解除合同，故本院认定解除合同的时间系起诉状副本送达至被告海南国茂公司时，即原告与被告于2020年7月31日签订《商品房认购协议书》已解除。 关于争议焦点二的问题，被告是否应向原告返还购房款及利息的问题。本案中，原告基于认购协议而向被告支付的全额购房款1549333元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原、被告签订认购协议书已解除，则被告基于该协议书收取原告的全额购房款1549333元应予返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任、第一百一十二条关于履行、补救措施后的损失赔偿的规定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第四款的规定和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，因案涉销售的的房屋违建工，被告严重违约的行为已然构成根本违约且导致合同目的不能实现，原告有权主张违约损失，其主张以资金占用使用费按月利率1%计算，但本院认为该计算标准过高，且其亦主张实际发生的差旅费，故本院认定原告的资金占用使用费以利息损失计算以1549333元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2018年3月22日起计至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至实际清偿之日止。另，被告未履行合同的约定，未如约通知原告签署商品房买卖合同，更有甚者案涉房屋根本无法实现交付的目的，原告因此导致损失，有权主张因本次购房而产生的交通费和住宿费，结合原告举证，本院认定原告主张的实际产生的差旅费6260元。 被告海南国茂公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，被告海南国茂公司因根本违约，导致原告购房目的不能实现，原告有权要求被告返还全额购房款1549333元及利息实际损失的差旅费6260元。依照，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第四款的规定和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告海南国茂实业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李忠玉退还1549333元； 二、被告海南国茂实业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李忠玉赔付利息（以1549333元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2018年3月22日起计至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至实际清偿之日止）以及差旅费6260元。 三、驳回原告李忠玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22459.43元（原告李忠玉已预缴），由被告海南国茂实业投资有限公司负担；原告李忠玉负担公告费390元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  常婧婧 人民陪审员  卢传晓 人民陪审员  吉亚平 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  周 颖 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务 不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题 的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。 前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。