广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30175号原告（反诉被告）：广州市玉轩砂锅粥有限公司，住所地广州市越秀区xxx路xxx号xx层西边。法定代表人：陈荣波。委托诉讼代理人：夏建如，广东盈隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆丽明，女，1962年11月5日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：陈嵘，男，1974年12月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告广州市玉轩砂锅粥有限公司诉被告陆丽明、第三人陈嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的原委托诉讼代理人顾丹及现委托诉讼代理人夏建如，被告的原委托诉讼代理人刘辛及现委托诉讼代理人王煌均到庭参加诉讼。第三人陈嵘经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2019年10月21日签订的《房地产租赁合同》，恢复原告承租场地的供水、供电；2、判令被告赔偿因其停水、停电行为给原告造成的损失【（包括：员工工资损失（自2020年4月18日起至原告承租场地恢复供水、供电之日止，我方实际向20个员工发放的工资，具体详见我方证据8-11）；营业利润损失（按每日3277.36元计算，自2020年4月18日起至原告承租场地恢复供水、供电之日止）；食材损失30000元】；3、判令变更原告与被告之间《房地产租赁合同》的租赁期限，延长至2026年5月31日。事实和理由：原被告于2019年10月21日签订《房地产租赁合同》，原告向被告承租广州市xxx路xxx号xx层物业，原告在2020年2月之前一直按合同约定如期支付房屋租金、在2020年2、3月未能如期支付房屋租金是受不可抗力的影响，对于涉案场地2、3月的租金应根据公平原则予以减免。虽受到不可抗力的影响，但涉案合同仍可继续履行，被告对涉案场地停水停电并单方要求解除涉案合同的行为已构成违约，原告有权拒绝支付被告对涉案场地停水停电而无法营业期间的租金及要求被告继续履行涉案合同。被告应赔偿因其停水停电行为给原告造成的损失，包括原告无法营业期间的员工工资损失、营业利润损失。涉案合同约定的租赁期限应相应顺延，顺延的期限相当于自2020年4月18日起至涉案场地恢复供水供电之日止的期间。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：1、双方的租赁合同已于2020年4月17日协商解除，因为不存在我方违约解除的事实。2、原告存在恶意违约的行为，在有足够支付能力的情况下，恶意拖延租金，因为我方有权解除本案的租赁合同。3、原告请求事项自相矛盾，要求赔偿工资损失，营业利润损失与要求顺延租赁期限是相互矛盾的，因为营业利润是收入减去成本，不能既要求赔成本，又要求赔利润，更不能在要求这几个月的损失之后，又要求顺延租赁期限。4、起诉状对事实的陈述不属实，诉状称2、3月份是按照政府要求停止营业，但经查广州市关于疾控的政府措施，2020年2月21日越秀区被列为三级防控区，可以提供限制堂食服务，到2020年2月29日越秀区是四级防控区，开放堂食，另外卖是不受影响的，诉状显然夸大了疫情对原告的影响。5、本案不适用不可抗力的情形，即使是不可抗力，原告应当通知被告，并在合理期限内予以证明，本案原告在提供补充证据前没有向我方提供任何证明。第三人无陈述意见。被告向本院提出反诉请求如下：1、判决确认原被告之间的《房地产租赁合同》于2020年4月17日解除；2、判令原告向被告支付自2020年2月1日至2020年4月17日的租金20万元（按每月8万元计算）及逾期支付前述租金的违约金（以当月应付未付租金为基数，以应缴租金的次日起计至实际支付之日止，按照每日千分之五的标准计算）；3、判令原告向被告支付自2020年4月18日起至实际交还之日止的房屋占有使用费（自2020年4月18日至2020年9月30日按每月8万元计算,2020年10月1日起按照每月9万元计算，具体按照合同约定为准）；4、判决原告支付的保证金24万元归被告所有；5、判令原告及第三人立即腾退并搬离广州市xxx路xxx号xx层。反诉的事实和理由：被告将广州市xxx路xxx号xx层物业出租给原告作餐饮使用，双方签订《房地产租赁合同》后，被告依约交付房产，原告却自2020年2月起一直以各种理由欠付租金，被告已给予其相当长的宽限期，但原告一直未支付，原告沟通无果，于2020年5月16日通知解除双方租赁合同，合同解除后至今，原告并未支付任何拖欠租金，也未搬离涉案场地。因原告拖欠租金长达数月，被告有权依据上述租赁合同第五条要求解除合同。为维护被告的合法权益，故提出前述反诉请求。就被告的反诉请求，原告辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，理由如下：1、原告不存在违约行为，被告也不享有合同解除权，双方之间没有就涉案租赁合同达成一致意见，在疫情发生之前，合同履行过程中，原告依约按时足额支付租金，不存在违约情形，疫情发生后，由于受疫情的不可抗力影响，造成原告经营收入断崖一样的下跌，客观上造成了租金支付的困难，而在三月底越秀区的疫情风险等级由中风险转为低风险时，原告就积极尝试恢复营业，以尽快盈利，用于支付租金，但4月5日越秀区的风险等级再次由低风险转为中风险，使得原告恢复营业的努力再出状况，在4月18日被告停止涉案场地的供水供电，对我方造成重大的经营损失，我方更加无力支付租金，所以2、3、4月份租金未能按照合同约定支付是因为疫情造成不可抗力，以及被告违约停止供水供电造成的，相关责任不应由我方承担，被告也不享有合同解除权。且双方从未就合同解除事宜达成一致意见，我方从未作出过同意解除涉案物业意思表示。根据最高院关于依法审理涉疫情处理意见二第5条规定且结合本案事实，原告未能足额支付租金，是因为疫情造成的不可抗力，不应由原告承担相应的后果。2、关于诉请2因为疫情造成的不可抗力是针对全民的，作为承租人，原告有配合疫情防控工作停业的义务，被告也有配合防疫的义务，防控疫情是原被告共同的社会责任，在疫情期间的租金应当根据公平原则，由双方共同承担，2、3、4月份租金应当予以减免。同时如前所述，我方并未违约，自然不存在违约责任的问题。3、关于房屋占有使用费，根据租赁合同的约定，涉案房屋的用途是用于餐饮，根据合同法的规定，第216条的规定，因被告提供的租赁物，不能用于经营餐饮，被告未能履行合同义务，我方无需向其支付租金或者是场地占用费，且被告停水停电既违反国家鼓励复工复产的相关政策，也在原告经营困难时，釜底抽薪，有违基本道义，相应的损失，应由被告承担。4、因原告不是违约一方，被告无权要求没收保证金，也无权要求我方腾退房屋。就被告的反诉请求，第三人亦未陈述意见。经审理查明，广州市越秀区xxx路xxx号2层，建筑面积1092.39平方米，房屋用途为非居住用房，权属人为被告。2019年10月21日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》，其中约定：甲方将坐落在广州市越秀区xxx路xxx号xx层的房地产出租给乙方作餐饮使用，建筑面积1092.39平方米；租期为72个自然月，从2019年10月1日起至2025年9月30日止，其中从2019年10月1日至2020年9月30日每月租金为80000元,2020年10月1日至2021年9月30日，每月租金90000元；甲方开户银行工行昌岗东路支行，户名陆丽明，银行账号62×××50，签订合同时即日，乙方须向甲方交付按金240000元和2019年10月租金320000元，合同终止，乙方已交清租金及其他费用按期搬清自有物品时，经甲方验收后即将保证金无息退回给乙方，如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从保证金中扣除；乙方应依时交纳租金及每月的电话费、煤气费等费杂费，如乙方不按时交租，甲方应及时通知，逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金的5‰向甲方支付违约金，如逾期缴纳租金或欠水电费等达十五日视为乙方违约，甲方有权解除合同、收回房屋，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月以书面通知另一方，如甲方提前收回房屋的，须赔偿双倍保证金给乙方，如乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金，在通知期间，乙方需照常缴交租金；因乙方违约而合约终止，甲方有权不经乙方同意单方收回房屋，乙方须无条件立即迁出该房屋，甲方在收回该房屋；租赁合约期满或解除，乙方必须依时迁出并将个人家具杂物全部搬走，如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；双方约定其他事项：1、该物业租赁期所有税费由乙方支付，包括租赁税费等；2、管理费由甲方承担；3、如管理处需收取水电周转金，由乙方支付；4、甲方同意在租赁期间可分租他人等。2019年10月23日，原告（出租方，甲方）与第三人（承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》，其中约定：甲方将坐落在广州市xxx路xxx号xx层（以下简称“该房产”），房产建筑面积600平方米，出租给乙方作棋牌使用，租期为71个自然月，从2019年11月1日至2025年9月30日止，乙方在每月的第15日前按（现金、银行转账）付款方式缴付租金给甲方，甲方保证对上述房产拥有合法出租的权利；租金标准为：2019年11月1日至2020年9月30日，每月租金45000元，2020年10月1日至2021年9月30日，每月租金50000元；等。原告已向被告支付保证金240000元，被告也已将涉案房屋交付原告使用，原告向被告支付了截止至2020年1月31日的租金。2020年4月17日，被告向原告出具《租赁期违约收回场地告知书》，载明：兹有我位于广州市xxx路xxx号二楼物业与广州市玉轩砂锅餐饮有限公司签订的租赁合同，由于2020年2月1日至今租赁方拖欠租金，屡次协商未果，现将场地收回，并于2020年4月18日停水电，特此告知。原告在提起本案诉讼后将该告知书作为证据提交，并加盖了原告的公章，在2020年9月10日的庭审中称该告知书不作为证据提交，后答复法院称确认收到该告知书，但何时收到因时间较久记不清楚。2020年4月18日，被告对涉案场地停水停电。2020年10月22日，原告向被告转账支付80000元。诉讼中，原告就其主张的员工工资损失、营业利润损失、食材损失，向本院提交了打卡记录、工资领款确认函、微信转账聊天记录、微信转账证明、工资转账银行电子回单及情况说明、收银系统截图等证据。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为上述证据可以证明原告是有支付租金的能力的。原被告为证明双方就租金问题已进行过协商，均向本院提交了原告工作人员微信名为“高先生”与被告的微信聊天记录（其中载明：2月4日：高先生：“……望业主能减免部分租金”；2月6日：被告：“我尽最大的能力2月份减免半个月租金即4万元”，高先生：“感谢您的支持。”2月24日：高先生：“今天您助手转达本月交租的事，真的不好意思，疫情到现在已经一个月没有营业，能否下个月一起支付租金给你。”2月25日：被告：“大家都困难…我希望你月底付我租金。”3月29日：高先生：“整整二个月没有营业，前几天才开业，资金不足我从台湾调钱过来了，所以二三月租金要清明节前才能支付给你，望见谅。”4月10日：被告：“高生，租金还未付”，高先生：“真是不好意思，请宽限到星期一好吗。”4月15日：高先生：“现在说什么您都不会相信。只要租金，但还是要跟你说一下，其一家里人不给，原因是疫情造成，估计今年都好不了。其二我已经拿这里的房子去抵押贷款…请再多给些时间借钱出来交租，我不希望这家十八年的老店就这样倒闭…如您真要收回物业。我也无话可说。毕竟三个月没交租视同违约。”被告：“高生，时间比得够多了一次又一次！这样吧明天付10万，欠余款4月30日付清！这我最后的机会了，如果明天钱不到账，我立马按合同执行！停止一切！”4月16日：高先生：“收到。请问三月租金可以减免一点吗。”被告：“钱不到账说什么都没意义”。4月24日：高先生：“请问二三四月要交多少租金。旧合同继续生效”、“你说二三四月份交多少。明天就支付给你”、“二月疫情开始没营业。三月21号开业只营业十天收入一万多元，四月18日开始你物业拉闸断电，请您看能减免多少给我们把。明天我就让那个新拍档转账给您”。5月16日：被告：“因你方拖欠租金，现正式通知你方，即日起解除你我双方之间的租凭合同，限你方2020年5月16日即日起三日内腾空，交还租凭物业，逾期则我方将自行收回并清空物业，遗留物品视为你方放弃。”高先生：“业主陆丽明：1、我们不同意你单方面解除租赁合同；2、我们在疫情中的4月初才开门营业，积极多次与你协商免租或减租或延期交租的方案。你在4月18日单方面解除租赁合同，同时在我们正常交纳水电费的时候强行停止我店的水电供应，造成我们的经营损失；3、我们基于协商不成，已经提起诉讼；4、在租赁经营中投资的财产是我们所有，如果你对此造成破坏，理应承担赔偿责任；5、我们希望大家能相互体谅，当面协商解决纠纷。”5月18日：高先生：“之前我们从未拖欠租金，直到疫情的发生……二三四月我司要交多少租金？我们希望双方协商一致后一次性支付给你。望您能理解和支持疫情下的困难，让我司尽快复工复业”）。庭审中，原告称：我方不同意解除租赁合同，坚持继续履行合同，且被告只要恢复供水供电，我方马上可以开始经营，并且可以预支付开始使用月的租金，以后的每月都可以预支付；对于诉请主张的员工工资损失，我方与员工没有签订劳动合同，涉案商铺至今未恢复水电。被告称：原告恶意拖欠租金，我方不同意继续履行与其之间的租赁合同，我方于2020年4月17日向原告送达书面通知《租赁期违约收回房屋告知书》，故我方诉请确认合同于该日解除，若法院认为合同于该日未解除，我方变更第一项反诉请求为判令解除原被告双方签订的《房地产租赁合同》。本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告支付租金至2020年1月，此后的租金未付，被告以原告违约为由，于2020年4月18日停水停电。根据本案已查明的事实及原被告的诉辩意见，本案的争议焦点为被告以原告逾期交租为由解除双方租赁合同的主张能否成立。关于合同是否解除的问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上使原告经营受到较大的不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。从本案的证据显示，原被告双方曾就减免租金事宜进行沟通，但未能达成一致协议。在此情况下，原告未及时支付2020年2月起的租金，事出有因，不能认定原告违约。而此后，被告自认于2020年4月18日对涉案商铺进行停水停电，原告称至今未予恢复供水供电，在此期间，原告承租涉案商铺用于餐饮经营的合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，对于被告以此为由要求解除合同、没收保证金及要求原告和第三人腾空交还场地并支付停止供应水电后的房屋占用费的诉讼请求，本院均不予支持。同理，对于原告要求继续履行上述《房地产租赁合同》、恢复供水供电的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿停水停电期间的损失的诉讼请求，因原告提交的证据不足以证明其因被告的停水停电行为造成损失及损失的具体数额，且因被告的停水停电行为已免除原告支付停水停电期间的租金的义务，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求延长租赁期限的诉讼请求，鉴于租赁期限属于租赁合同的重要条款，需当事人双方协商一致，现被告明确表示不同意延长，且如上所述，已免除原告支付被告停水停电期间的租金的义务，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于2020年2月1日起至2020年4月17日止的租金，如前文所述，该期间租赁双方履行合同均受到新冠××疫情影响，综合涉案商铺的用途、受疫情严重影响的情况，本院酌情确定2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金按租赁合同约定的租金标准的50%即每月40000元计付，2020年4月的租金按合同约定的原租金标准计付，同时根据公平原则免除原告迟延付款的违约责任。鉴于原告已于2020年10月22日向被告支付欠付的租金8万元，故原告只需向被告支付2020年4月1日至17日期间应付的租金45333.33元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告陆丽明恢复广州市越秀区xxx路xxx号xx层房屋的供水供电；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告广州市玉轩砂锅粥有限公司向被告陆丽明支付2020年4月1日至2020年4月17日期间的租金45333.33元；三、驳回原告广州市玉轩砂锅粥有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告陆丽明的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4702.10元，由原告广州市玉轩砂锅粥有限公司负担4602.10元，由被告陆丽明负担100元；反诉受理费减半收取5620元，由原告广州市玉轩砂锅粥有限公司负担467元，被告陆丽明负担5153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年十二月二十一日书记员 冯诗欣罗婧熙