抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初2280号原告（反诉被告）：抚顺富邦房地产开发有限责任公司，住所地抚顺市望花区丹东路西段11-6号楼201号。法定代表人：姜丛德，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孟芳芹，系辽宁天威律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵元生，男，1975年6月4日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：张立霞，系辽宁红叶律师事务所律师。第三人：于澜，女，1977年2月18日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：张立霞，系辽宁红叶律师事务所律师。原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司（以下简称“富邦地产”）与被告（反诉原告）赵元生、第三人于澜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。富邦地产的委托诉讼代理人孟芳芹，赵元生、于澜及委托诉讼代理人张立霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富邦地产向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就望花区门市签订的房屋租赁合同；2、判令被告从2019年9月18日起至起诉之日按照每月2917元的标准支付租金，即一年租金35000元；3、判令被告从起诉之日至腾迁之日每月按2917元支付租金；4、判令被告从望花区门市搬出，并将房屋恢复原状；5、判令被告支付违约金100000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是望花区门市的所有人。2018年9月，原告委托关心与被告签订了1号门市的租赁合同，被告以年租金35000元承租该门市经营餐饮，租赁期为3年，从2018年9月18日至2021年11月7日（其中免租期50天）。合同约定，被告应于年租金到期日前60日支付次年租金，如被告未按约定支付租金达7日，原告有权解除该租赁合同并收回房屋，被告还应支付100000元违约金。租赁合同签订后，原告将该门市交与了被告，被告将房门改成了窗户，并打通隔壁后，一直占有该房屋至今。但是，被告只支付了第一年的租金后便不再支付租金，虽经原告多次催要，被告仍未交纳。原告与被告签订的房屋租赁合同是合法有效的，对于双方均具有约束力。由于被告未按时交纳租金已属违约，原告有权依照房屋租赁合同第七条的约定解除该租赁合同，并要求被告在搬出该房的同时将破坏的大门和墙壁恢复原状，还有权要求被告依照房屋租赁合同第八条的约定支付违约金100000元。由于被告一直占有该房，还应按照约定租金的标准支付实际占有期间的租金。赵元生辩称，富邦地产建设的文华天成小区供暖系统不合格，未达到商品房屋采暖验收标准，不应交付使用。开发商不能对外出租、出售。现1#门市是出租，2#门市是出售给房主雷静，被告赵元生和于澜跟房主雷静签订的房屋租赁合同。租赁物不能正常使用，租赁合同无效。原告将不能正常使用的房屋出租、出售，赵元生与于澜合作经营饭店。该房屋主管线暖气多次爆裂，之后原告与暖气公司就维修问题互相推诿，把我方正常经营的饭店从店外到整个屋内全部挖开，长达45天不修复，从此以后再没有营业。于澜交纳了房屋租金，但是并没有实际使用房屋。于澜辩称，与赵元生答辩内容一致。赵元生向本院提出反诉请求：1、赔偿可获得利益间接损失130000元；2、对于于澜遭受的直接损失进行处理；3、反诉诉讼费由被告承担。事实和理由：富邦地产建设的文华天成小区供暖系统不合格，未达到商品房屋采暖验收标准，不应交付使用。开发商不能对外出租、出售。现1#门市是出租，2#门市是出售给房主雷静，赵元生和于澜跟房主雷静签订的房屋租赁合同。租赁物不能正常使用，租赁合同无效。富邦地产将不能正常使用的房屋出租、出售，赵元生与于澜合作经营饭店。该房屋主管线暖气多次爆裂，之后富邦地产与暖气公司就维修问题互相推诿，把我方正常经营的饭店从店外到整个屋内全部挖开，长达45天不修复，从此以后再没有营业。于澜交纳了房屋租金，但是并没有实际使用房屋。富邦地产应当赔偿间接损失可获得利润130000元。我方和于澜租赁两户房屋，本案这户66平方米、另一户85平方米，共同用于经营，按照税务局核定营业额，以两户分摊比例计算，停止营业10个月，可获得利润130000元。赵元生与于澜系合作关系，于澜出资，因此直接损失房屋装修损失、已付房屋租金、饭店停止营业等待重新开业期间2个月的费用，于澜已经向法院起诉，但是对于同一租赁关系中所造成的损失，法院应当作出处理。富邦地产辩称，反诉原告提供的认定租赁合同无效无事实和法律依据，原告作为物权的所有人，与被告签订的租赁合同合法有效。反诉原告提出的供暖系统不合格、未达到验收标准没有相应的证据予以支持，故其主张租赁合同无效的理由不成立。针对其第二项反诉事实和理由，反诉原告提出的于澜的损失应当说跟本案没有关联，反诉被告是与反诉原告赵元生签订的租赁合同，而于澜是与案外人雷静签订的另一房屋的租赁合同，所以本案与于澜无关，且于澜因跑水损失的问题在本院已提起诉讼，这部分就含期间的停业损失，其停业的损失是两个房屋都计算在内了，所以就本案赵元生又提出要求停业期间的损失，属于重复计算，也是一案再审，不符合民事审理原则。反诉原告提出的要求于澜的直接损失进行赔偿，于法无据，因为反诉原告与反诉被告签订的合同，与第三人无关联，而且于澜所有的损失都已经在侵权诉讼中提出，所以反诉原告要求对于澜的损失处理没有法律依据。综上，请求法院驳回反诉原告的请求。于澜辩称，于澜的停业损失在评估报告有记载，停工两个月，这两个月没完全停工，认为修复完毕再能重新开业，是停工的直接损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月15日，于澜与案外人雷静签订《门市租赁合同》一份，约定于澜承租位于抚顺市望花区门市房。2018年9月，富邦地产委托其员工关心与赵元生签订《房屋租赁合同》一份，约定赵元生承租富邦地产位于望花区门市，计租面积为68.58平方米，作为开办餐饮用途使用，租赁期为3年，自2018年9月18日至2021年11月7日止（其中免租50天），房屋年租金为35000元整。租赁合同签订后，于澜向富邦地产的代理人关心支付了一年房屋租金及物业费等，赵元生将位于望花区门市房屋的房门变更为窗户，并将其与望花区铁岭街14-1号楼-2号门市房中间的隔墙打通。上述两处门市房用于经营抚顺市望花区蒸饺老酒馆，登记经营者为于澜。2019年3月27日，位于望花区门市的供热管线发生漏水。因维修供热管线，上述两处门市房的室内、门口一侧的路面被大面积挖掘，2019年9月23日开始进行室外回填。2019年11月22日，于澜诉至本院，要求抚顺钢厂供热管道工程公司、富邦地产、抚顺富邦物业有限公司连带赔偿装修费、停业损失、房屋租金损失等共计518860元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，富邦地产与赵元生签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。关于富邦地产主张解除其与赵元生签订的房屋租赁合同一节，赵元生抗辩称应确认双方签订的租赁合同无效，但其并未提供证据证明双方签订的房屋租赁合同符合法律规定合同无效情形，同时赵元生亦同意不再履行上述租赁合同，符合合同解除的条件，故应确认双方解除此份合同。关于富邦地产要求赵元生从望花区门市搬出并将房屋恢复原状一节，双方签订的《房屋租赁合同》解除后，赵元生应当将案涉房屋返还富邦地产并将房屋恢复原状，此项主张本院予以支持。关于富邦地产要求赵元生支付从2019年9月18日至腾迁之日的租金一节，位于望花区门市暖气管线于2019年3月27日发生漏水情况，漏水情况发生后案涉房屋室内及室外进行暖气管线维修，导致案涉房屋无法继续经营，且在漏水情况发生后于澜诉至本院要求对因漏水造成的损失进行赔偿，在财产损害赔偿案件中因需对室内装修损失进行鉴定赵元生继续占用案涉房屋，在2019年9月18日后赵元生未能按照合同约定交纳租金并继续占用租赁物均系由于漏水导致，出租人即富邦地产应当向承租人即赵元生交付符合合同约定并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的租赁物，但在此期间富邦地产向赵元生交付的租赁物并不符合约定的用途，故赵元生不应向富邦地产支付本院确认应当返还租赁物之前的租金，但赵元生如不能在本院确定的期限内将租赁物返还富邦地产需要按照双方约定的租金即每月2916.67元向富邦地产支付占有使用费。关于富邦地产主张赵元生支付违约金100000元一节，赵元生系因租赁物无法正常使用未交纳租金，其不应向富邦地产支付违约金，富邦地产的此项主张本院不予支持。关于赵元生主张富邦地产赔偿其停业期间可获利益130000元，案涉房屋经营的抚顺市望花区蒸饺老酒馆登记经营者为于澜，且于澜针对案涉房屋漏水导致的停业损失等已经提起诉讼，故赵元生的此项主张本院不予支持；关于赵元生主张对于澜遭受的直接损失进行处理一节，于澜因案涉房屋漏水导致的损失已经提起诉讼，故此项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）赵元生于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》有效，于本判决发生法律效力之日解除；二、被告（反诉原告）赵元生于本判决发生法律效力之日起十日内将位于望花区门市房屋返还原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司，并将上述房屋恢复原状；三、被告（反诉原告）如不能在本判决第二项确定的期限内将位于望花区门市房屋返还原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司，应当向原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司支付房屋占有使用费[自被告（反诉原告）赵元生逾期返还租赁物之日起至实际返还房屋之日止，按照每月2916.67元标准支付]；四、驳回原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵元生的诉讼请求。本诉案件受理费3000元，由原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司承担2900元，由被告（反诉原告）赵元生承担100元；反诉案件受理费1450元，由被告（反诉原告）赵元生承担；由被告（反诉原告）赵元生承担的本诉案件受理费100元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）抚顺富邦房地产开发有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 杨 飞人民陪审员 赵 鹏人民陪审员 李立光二〇二〇年十二月二十五日书 记 员 刘宁宁