四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初5592号 原告（反诉被告）：许晓蓉，女，1956年9月11日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告（反诉被告）：许华，女，1971年4月10日出生，汉族，住四川省犍为县。 上述两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈伟，四川金顶律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杜建新，男，1958年6月14日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告（反诉原告）：钟桂枝，女，1958年5月22日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告（反诉原告）：杜菊，女，1981年11月17日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 上述三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李杭岐，四川沫若律师事务所律师。 原告许晓蓉、许华与被告杜建新、钟桂枝、杜菊合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序于2020年10月30日公开开庭进行了审理，原告许晓蓉、许华的委托诉讼代理人陈伟，被告杜菊及杜建新、钟桂枝、杜菊的共同委托诉讼代理人李杭岐到庭参加诉讼。被告杜建新、钟桂枝、杜菊于2020年11月9日提起反诉，本院于同年11月11日受理，后于2020年12月4日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）许晓蓉、许华的委托诉讼代理人陈伟，被告（反诉原告）杜建新及杜建新、钟桂枝、杜菊的共同委托诉讼代理人李杭岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）许晓蓉、许华向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同归还二原告借款本金548500元及违约赔偿金（截至2020年8月31日的违约赔偿金为791417.53元，2020年9月1日起的违约赔偿金以548500元为基数按年利率10%计算至借款本金付清之日止）；2、判令三被告承担本案全部诉讼费用。审理中，二原告（反诉被告）变更诉讼请求为：1、判令三被告返还98500元及资金占用损失（从2006年1月1日开始按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失到98500元归还之日止）；2、判令三被告赔偿损失696592.95元；3、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实及理由：原、被告分别在2006年1月10日、2006年6月22日、2006年8月8日签订了三份借款合同（协议、补充协议），借款合同及补充协议，主要内容涉及宅基地及宅基地上房屋的买卖。宅基地及宅基地上房屋的买卖因违反法律的强制性规定，应属无效。《合同法》第58条规定合同无效之后应该返还因合同取得的财产，有过错的一方应该赔偿损失。在原、被告签订的合同中，原告方为宅基地及宅基地上房屋支付了款项98500元。原告在宅基地上修建了房屋，现因房屋拆迁安置，被告与乐山市自然资源局签订了房屋拆迁安置补偿协议书，原告修建房屋及其附属设施共计补偿696592.95元。该款项因系被告与拆迁人签订，因此被告应赔偿原告修建房屋拆迁后所得的金额。综上，为维护二原告合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）杜建新、钟桂枝、杜菊辩称，答辩人与被答辩人之间签订的合同名为《借款合同》实为《宅基地买卖合同》，该合同是一份无效合同。被答辩人在签订合同时属于完全民事行为能力人，其应当知道其不属于凤洲岛的集体经济组织成员，其与答辩人签订的买卖宅基地的合同是肯定无效的；同时，根据其与答辩人以签订《借款合同》的名义来规避宅基地买卖这个事实也可以推断出被答辩人很清楚地知道宅基地买卖是法律不允许的，是无效的，因此才在这个无效的行为上披上了《借款合同》这个形式上合法的外衣，因此，被答辩人应当对该合同的无效承担责任。其基于该无效行为支付给答辩人的款项答辩人不应当返还，同时因政府的征收行为造成被答辩人不能继续居住的后果也应当由被答辩人自行承担，与答辩人无关。答辩人基于该无效合同收到的被答辩人的款项为人民币8.8万元，被答辩人基于该无效合同获得的是利用答辩人的宅基地且在答辩人宅基地上已有的一楼一底房屋的基础上修建的房屋进行了长达14年的居住。根据无效合同的法律规定并结合本案的实际情况，即使认定双方需要互相返还，答辩人也仅是需向被答辩人返还答辩人已经收到的被答辩人支付的8.8万元而不是98500元；被答辩人需向答辩人返还答辩人的房屋。现因该房屋已经被政府拆迁，所以返还房屋已经在事实上不能，因此该房屋拆迁的补偿款就应当为答辩人所享有，该款项与被答辩人无关。被答辩人在凤洲岛只是享有利用答辩人的宅基地和已有房屋修建的房屋的居住权，而且被答辩人新增的一层房屋已经物化到了被答辩人一大家人长达14年的居住当中。被答辩人要求答辩人赔偿其损失的诉讼请求无事实和法律依据。即使答辩人要赔偿被答辩人，也不是答辩人诉状上所载明的696592.95元。根据凤洲岛征收工作指挥部公示的“2018年第1批城市建设用地（凤洲岛项目）大佛坝村6组农房补偿送审明细表”，房屋主体为一楼二层，一共三层，平均每层为164平方米，其中一楼一层为答辩人本身所有，即使答辩人要赔偿被答辩人，也仅根据政府赔偿标准赔偿其164平方米的拆迁所得款以及一层楼的装修所得补偿款为164x850+164x100=155800元。对于房屋以及装修的其他款项，简易结构部分的补偿款，均应当属于答辩人所有，与被答辩人无关，不应当对其赔偿。本次是因为政府拆迁，而不是答辩人不愿意继续让其在此居住。被答辩人不能为了一点本来就不属于被答辩人的金钱利益而将答辩人诉诸法庭。综上，被答辩人诉求要求答辩人返还其支付的款项并赔偿的诉讼请求依法不能成立，请求人民法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。 被告（反诉原告）杜建新、钟桂枝、杜菊向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付宅基地使用费人民币210000元（从2006年1月10日起,按每月1200元的标准支付至2020年8月18日止）；2、依法判令被反诉人向反诉人支付房屋四周空地、竹林、鱼塘的使用费63917元（从2006年1月10日起,按1元／平方米／月的标准支付至2020年8月18日止）；3、反诉费由被反诉人承担。事实及理由：被反诉人许晓蓉和许华看上了反诉人位于乐山市市中区××镇大佛坝（凤洲岛）的宅基地,因此与反诉人通过签订《借款合同》的形式来约定购买反诉人位于大佛坝的宅基地及周围空地、竹林等。通过双方签订的合同,反诉人共计收到了被反诉人购买宅基地的款项为人民币88000元。现被反诉人向乐山市市中区人民法院起诉,认为双方签订的《借款合同》无效,要求反诉人返还其基于该合同已经支付给反诉人的所有款项并赔偿其损失。反诉人认为,被反诉人利用反诉人的宅基地,并在反诉人已有房屋的基础上建造房屋供一家人长期居住使用长达14年之久,应当向反诉人支付其自2006年1月起就一直在使用的反诉人的宅基地、房屋四周空地等的使用费。望法庭根据公平及诚实信用原则,根据相关法律法规和市场行情,支持反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）许晓蓉、许华对被告（反诉原告）杜建新、钟桂枝、杜菊的反诉辩称，反诉人要求被反诉人支付宅基地和四周空地、竹林、鱼塘的使用费无法律依据。1、宅基地和四周空地、竹林、鱼塘所占用的土地均是由集体经济组织无偿提供给集体经济组织的成员使用，其除自身使用和种植之外没有其他经济利益，更不能出租、获取收益。2、反诉人所主张的支付标准和时间、所占用的面积没有事实依据。 本院经审理认定事实如下： 2006年1月10日，许晓蓉、许华作为出借方、甲方，杜建新、钟桂枝、杜菊作为借款方、乙方，吴平作为第三方，签订《借款合同》，主要内容：一、乙方在乐山市市中区××镇大佛坝（凤洲岛）有一处宅基地房产（因房屋破旧、漏水双方约定价值三千元），占地面积约116.68平方米，房屋四周有210.7平方米空地和103.5平方米竹林。二、乙方准备在原位置的房屋基础上重建房屋，建成两层楼233.36平方米的房屋。三、甲、乙双方经协商由甲方长期借款玖万元人民币给乙方。甲方再另行借款壹拾陆万元给乙方用于重建房屋。经三方协商一致，乙方的房屋修建由丙方吴平承建（包工包料），乙方负责辅助丙方修建房屋。四、乙方将上述重建房屋及房屋四周空地、宅基地、竹林无偿交给甲方长期使用。如甲方在使用期间，房屋、房屋四周空地、宅基地被拆迁或征用，则所得补偿款全部归甲方所有。如果在大佛坝被政府征用前一年，乙方可在竹林处另行修建房屋，该房屋如被政府征用，所得补偿款归乙方所有。五、借款支付方式：1、本合同签订之日，甲方支付乙方捌万元（付钟桂枝3.5万元，杜菊3.5万元，杜建新1万元）。2、重建房屋主体完工后，甲方付乙方（杜建新）余下的壹万元。3、甲方借给乙方的壹拾陆万元款项由甲方根据房屋修建进度直接支付给丙方吴平。六、乙方将房屋交给甲方长期无偿使用后，不得将房屋收回。如因乙方原因要收回该房屋，乙方须归还甲方贰拾五万元借款，并按25万元为基础每年增加10%（复利）作为乙方向甲方的违约赔偿。七、甲方在长期无偿使用房屋及四周空地、宅基地、竹林过程中，不得无故要求乙方还款。重建房屋建成使用后，如因非乙方原因甲方不再使用上述重建房屋、宅基地、竹林，乙方不归还甲方25万元借款，由甲方自行将重建房屋处理（出售或以其他方式处理）所得款项全部归甲方所有。 2006年3月17日，杜建新（甲方代表）、许晓蓉（乙方代表）、吴平（丙方）签订《工程结算及说明》，主要内容：丙方负责修建甲方位于××镇××村××组的一楼一底房屋建筑工程已完工，经甲乙丙三方现场收方，工程结算如下：1、主体工程造价为16万元；2、室外附属工程及室内装饰工程造价为9.5万元；3、经甲乙丙三方测算，如果甲方在原一楼一底基础上增加一层的工程总造价为7.5万元。4、工程结算价由乙方支付给丙方，甲方由杜建新作为代表参与见证工程款结算价格的真实性。 2006年6月22日，许晓蓉（甲方、作为2006年1月10日借款合同甲方代表）、杜建新（乙方、作为2006年1月10日乙方代表）、吴平（丙方）签订《借款合同》，主要内容：1、2006年5月10日，乙方杜建新与市中区大佛坝六组村民杜学英签订了《用地合同》。该合同约定，杜学英将其拥有土地使用权的自留地1.5米*7米=10.5平方米，荒地4米*7米=28平方米交给杜建新使用，杜建新共计给付杜学英4000元。现甲、乙双方共同认可，杜建新与杜学英签订《用地合同》的行为是受甲方委托，该《用地合同》中约定杜建新的权利义务全部应由甲方享有和承担，杜建新向杜学英支付的4000元实际上也是代甲方支付给杜学英的。2、甲乙双方共同认可，竹林和房屋前（公路外）沙滩地，由甲方借款12万元给杜建新在沙滩上修建鱼塘（造价8万元）、堡坎（造价4万元），鱼塘和堡坎由丙方承建，由丙方包工包料，该鱼塘修建完毕后所有权附属于2006年1月10日签订的《借款合同》中杜建新、杜菊借款新建的房屋。鱼塘从建成之日起和房屋一起交由甲方无偿使用。3、鱼塘建成后，乙方将新建的鱼塘附房屋一并交给甲方无偿使用，不得收回，如乙方因自己单方面的原因要收回该房屋，乙方除了按原借款合同的约定归还借款外，还另外归还乙方因修建鱼塘向甲方借款的12万元并另按12万元为基础每年增加10%（复利）作为乙方向甲方的违约赔偿。4、甲方在长期无偿使用鱼塘过程中，不得无故要求乙方还款。5、如大佛坝被征用或拆迁，鱼塘和堡坎的赔偿归甲方所有。6、借款支付：甲方借给乙方用于修建鱼塘的12万元由甲方根据鱼塘修建进度直接支付给丙方。7、考虑到乙方长期以来为甲方做了大量工作，甲方一次性支付乙方劳务费3000元。 2006年8月8日，原告与杜建新签订《借款合同补充协议》，主要内容：一、原借款合同约定，甲方长期借款共计54万元（长期借款9万元、修房33万元、修鱼池堡坎12万元）给乙方用于修建大佛坝（凤洲岛）二楼一底的房屋一栋，乙方在房屋建成后将新建房屋及房屋四周的空地（包括空地上的树木）、宅基地、竹林无偿交给甲方长期使用。二、因乙方实际交给甲方使用的房屋厨房在修建时占用了原借款合同附件（杜建新凤洲岛原有建筑及室外附属物设施平面布局图）所约定的室外竹林部分约1.4平方米，因此，双方一致同意，甲方因实际使用面积增大而向乙方经济补偿共计1000元。乙方收到甲方给予的1000元长期借款后，不能再以该新建房屋占用了原竹林面积而向甲方主张任何权利。三、原借款合同约定，如果大佛坝被政府征用前一年，乙方可在竹林处另行修建房屋，现双方一致同意，自本协议签订之日起，乙方不能再在竹林处修建房屋，作为对乙方不在竹林处修建房屋的补偿，甲方再一次性向乙方支付3500元的长期借款。四、自本协议签订之日起，新建房屋四周的空地（包括空地上的树林）、宅基地、竹林、池塘及其它附属物的使用权归甲方享有，由甲方长期使用。乙方不能使用上述空地（包括空地上的树木）、宅基地、竹林、池塘及其它房屋附属物。五、甲方在使用房屋期间，如房屋的竹林被政府拆迁或征用，则所有的补偿款全部归乙方所有。 原告于2006年1月10日向钟桂枝转账35000元、向杜建新转账10000元、向杜菊转账35000元；2006年3月18日向杜建新转账6000元；2006年3月20日向杜建新转账2000元；2006年4月6日向杜建新转账2000元；2006年6月22日向杜建新转账3000元；2006年8月8日向杜建新转账4500元。前述共计97500元。 2006年1月10日，杜菊出具《收条》，载明：“今收到许晓容、许华银行存款叁万伍仟元整”。钟桂枝出具《收条》，载明：“今收到许晓容、许华银行存款叁万元伍仟圆整”。杜建新出具《收条》，载明：“今收到许晓容、许华银行存款壹万元”。2006年3月18日，杜建新出具《收条》，载明：“今收到许华现金8000元正”。 两原告在修建好的房屋中居住至2020年8月18日凤洲岛遭遇洪水，现凤洲岛因发生洪水后交通阻断，已不能登岛。 2020年10月28日，乐山市市中区自然资源局作为拆迁人与杜建新作为被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定因2018年第1批城市建设用地的需要，对杜建新坐落在大佛坝村6组的房屋及其附属设施进行拆迁，其中房屋拆迁补偿中约定：被拆迁房屋面积492㎡，现浇结构房屋面积492㎡；简易结构彩钢房面积205.9㎡。经区财政评审，房屋及其附属设施及后期费用应补偿金额为696592.95元。其中房屋及附属设施费用为621704.50元、后期费用为74888.45元。房屋及附属设施费用621704.50元中：主体房现浇结构418200元（492㎡×850元/㎡）、简易结构彩钢房（高于3.5米）61902元（162.90㎡×380元/㎡）、简易结构彩钢房（高于2.2米，低于305米）12384元（43㎡×288元/㎡）、装修补偿费二类60100元（601㎡×100元/㎡）、装修补偿费三类2436元（48.72㎡×50元/㎡）、其他补偿费66682.50元（其他补偿费用为条石堡坎、混凝土水池、铁皮水塔、砖砌化粪池、太阳能等）。后期费用74888.45元中：搬迁费13098元（654.90㎡×20元/㎡）、提前搬迁奖励61790.45元。 另查明，许华与吴平系夫妻关系。 上述事实，有当事人的陈述，借款合同、借款合同补充协议、收条、转账凭条、工程结算及说明、房屋拆迁补偿安置协议书、说明、2018年第一批城市建设用地（凤洲岛项目）大佛坝村6组农房补偿送审明细表、2018年第一批城市建设用地（凤洲岛项目）大佛坝村6组农房搬迁“其他补偿费”结算评审明细表、2018年第一批城市建设用地（凤洲岛项目）大佛坝村6组农房后期费用送审明细表等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告之间签订的借款合同、借款合同补充协议的性质及效力问题；二、若前述合同无效，如何返还？双方的过错程度及各自的损失如何分担？ 关于第一个争议焦点，原、被告双方签订的名为借款合同及借款合同补充协议的性质实为以借贷的形式掩盖非法转移宅基地目的的宅基地转让合同。而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者系本村村民的特定身份相关联,不得转让。农民将其宅基地出售给本集体经济组织以外的个人，该合同应当认定为无效。本案中，两原告并非大佛坝村集体经济组织成员，依法不得买卖该村集体经济组织成员的宅基地，故原被告双方签订的借款合同及借款合同补充协议均无效。 关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，基于合同无效，被告应返还原告已收取的97500元；原告应返还被告宅基地及宅基地上的房屋和周围空地、竹林、鱼塘，因房屋已列入拆迁范围，不能直接返还被告，但被告可获得相应拆迁利益。原、被告双方在签订借款合同及借款合同的补充协议时以借款的形式掩盖双方进行宅基地买卖的事实，双方均应明知国家法律规定不能对宅基地进行买卖，故双方对合同的无效均有过错。本案中，原告经过对房屋及周边进行改建，在使用14余年后，现房屋及附属设施及鱼塘等在拆迁时确认的补偿费为696592.95元中的621704.50元，另74888.45元后期费用为搬迁费和提前搬迁奖励，具有一定人身属性，不应属于房屋的现值。因原、被告双方对合同无效均有过错，且考虑到被告在出卖宅基地时地上也有一楼一底的房屋，故本院确认该621704.50元房屋拆迁补偿款由原、被告各分得50%，因拆迁补偿款已由被告取得，由被告直接向原告支付310852.25元（621704.50元×50%）。因原告在支付97500元对价后享受了宅基地使用权和房屋改造后的居住权，故对原告要求被告支付97500元资金占用利息损失的请求不予支持。另，被告在未享受宅基地使用权及房屋居住权期间享受了原告支付的对价带来的利益及房屋拆迁时的部分拆迁利益，故对被告要求原告支付宅基地及周围空地、竹林、鱼塘的占有使用费的反诉请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、被告（反诉原告）杜建新、钟桂枝、杜菊在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）许晓蓉、许华97500元； 二、被告（反诉原告）杜建新、钟桂枝、杜菊在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许晓蓉、许华损失310852.25元； 三、驳回原告（反诉被告）许晓蓉、许华的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杜建新、钟桂枝、杜菊的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计8430元、反诉案件受理费减半收取计2704元、保全费5000元，共计16134元，由原告（反诉被告）许晓蓉、许华负担9337元，被告（反诉原告）杜建新、钟桂枝、杜菊负担6797元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 敖 勤 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 王海铃