内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终700号上诉人（原审原告）：李莉先，女。委托诉讼代理人：闫飞，内蒙古大法扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠罗，内蒙古大法扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马桂军，男。委托诉讼代理人：赵元，内蒙古日恒律师事务所律师。原审被告：陈公明，男。原审被告：陈美芬。上诉人李莉先因与被上诉人马桂军、原审被告陈公明、陈美芬案外人执行异议之诉一案，前由巴彦淖尔市临河区人民法院（以下简称临河法院）于2017年11月7日作出（2017）内0802民初1828号民事判决，李莉先不服，向本院提起上诉，本院于2018年9月26日作出（2018）内08民终436号民事裁定，发回临河法院重审。临河法院重审后，于2019年12月13日作出（2018）内0802民初6009号民事判决，李莉先仍然不服，再次向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对此案进行了审理。本案现已审理终结。李莉先在一审中的诉讼请求：停止对案涉房屋的执行。一审法院认定事实：陈公明与陈美芬系夫妻关系。案涉房屋的所有权人为陈公明。2013年1月25日，陈公明用案涉房屋抵押从巴彦淖尔河套农村商业银行股份有限公司（以下简称河套农商行）双河支行贷款，并办理了抵押登记，抵押期间为2013年1月25日至2014年1月23日。2014年1月23日，陈公明用案涉房屋抵押向河套农商行金川支行贷款400,000元并办理了抵押登记，陈公明和陈美芬分别在个人借款合同和抵押合同中签字捺印。2015年6月5日，依据当事人申请，临河法院以（2015）临民保字第184号民事裁定对案涉房屋予以查封。马桂军与陈公明、陈美芬民间借贷纠纷一案，临河法院于2015年8月31日作出（2015）临民初字第4377号民事判决，判令陈公明、陈美芬在判决生效后五日内返还马桂军借款860,000元并承担保全费及部分诉讼费。2015年12月1日，马桂军向临河法院提出执行申请。2016年5月11日，临河法院以（2015）临执字第4122-1号民事裁定对案涉房屋予以拍卖。2016年11月17日至2016年11月18日在淘宝网司法拍卖平台对该套房屋进行第一次网络拍卖，因无人报名竞买导致流拍；2016年11月18日，马桂军申请按第一次拍卖价格人民币737,113元以物抵债接受该房；2016年12月4日，马桂军代替陈公明夫妻向河套农商行金川支行偿还了陈公明夫妻以案涉房屋为抵押物的贷款本金及利息共计527,439.98元，自此该笔贷款的本利全部还清。另查明，李莉先在庭审中提供了两张借条，内容分别是2011年3月14日陈公明向其借款500,000元和2011年10月11日陈公明向其借款100,000元。2011年3月14日，李莉先从银行支取150,000元；2011年3月19日，李莉先从银行支取100,000元。2013年5月4日，陈公明、陈美芬与李莉先签订购房合同一份，将案涉房屋以600,000元价格出售给李莉先。李莉先自认在签订购房合同时知道涉案房屋已经在银行抵押。李莉先于2014年12月27日与装修工张磊签订装修合同，案涉房屋装修结束后，李莉先入住该房。在居住期间，李莉先交纳了物业费、宽带移机费、供暖费、水电费等费用。李莉先作为案外人于2017年1月14日向临河法院提起案外人执行异议，临河法院于2017年3月14日作出（2017）内0802执异3号民事裁定，对李莉先提出的执行异议予以驳回。一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。不动产已经设定抵押的，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。李莉先虽然在临河法院查封案涉房屋之前就与陈公明、陈美芬签订了涉案房屋总价款为600,000元的购房合同并占有了涉案房屋，但李莉先事实上并未向陈公明、陈美芬支付购房款。李莉先陈述未付款原因是因与陈公明、陈美芬之前存在民间借贷关系，并在本案审理中提供了陈公明、陈美芬借款600,000元借据两张，证实陈公明、陈美芬未履行还款义务，用陈公明、陈美芬借款抵付了购房款。李莉先自认在签订购房合同时知道涉案房屋在银行抵押，其既未查询涉案房屋贷款及抵押情况，也未行使涤除权代为清偿债务消灭抵押权，陈公明在转让涉案房屋时也未通知抵押权人，故李莉先与陈公明、陈美芬签订的购房合同不发生物权变动的法律后果，涉案房屋的所有权目前仍登记在陈公明的名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综合李莉先提供的证据，不足以证明在人民法院查封涉案房屋前李莉先已经合法占有该不动产。虽然马桂军于2016年12月4日代偿了陈公明、陈美芬涉案抵押房屋全部贷款本息，但该代偿行为不能必然导致李莉先提出的异议符合上述规定，故对其要求停止执行涉案房产的请求不予支持。一审法院判决：驳回原告李莉先的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。李莉先的上诉请求：撤销原判，改判支持李莉先的一审讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定实错误，适用法律错误。主要有以下几点：1.一审判决认定“李莉先未交房款”，事实上李莉先在之前借给陈公明六十万元，有打款凭证为证，且因陈公明还不了钱达成以房抵债协议，自然欠款转成购房款。2.一审判决认为根据现有证据不足以证明李莉先在人民法院查封前已经合法占有涉案房屋，但是李莉先出具的装修合同及付款手续证实2014年的12月25日陈公明、陈美芬夫妇将案涉房屋交付李莉先，李莉先于2014年12月27日与装修工张磊签订装修合同，装修完工时间为2015年3月7日。李莉先、杨建平夫妇于2015年3月27日入住案涉房屋至今，有取暖费票据、水电费票据、物业费票据、维修单、宽带移机手续证实。邓冲的证人证言视频及双方买卖房屋的所有手续完全可以证实：2015年1月25日给付李莉先定金、4月15日办理的产权过户手续，李莉先将自己房屋卖掉供女儿留学、陈公明夫妇将案涉房屋以物抵债于2014年的12月25日交付李莉先的事实。而临河法院查封在2015年6月5日，明显查封在交付案涉房屋之后。3.李莉先在一审期间所提交的十组证据形成了一个完整的证据链条，可以证实李莉先和陈公明夫妇有合法有效的买卖合同、支付全部价款，并在临河法院查封之前入住至今；没有办理过户手续是陈公明欺骗及下落不明所致，完全符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条之规定，完全可以排除法院的执行。4.李莉先作为案涉房屋的买受人是一名消费者。马桂军辩称：一、一审判决认定事实清楚。1.案涉房屋在李莉先与陈公明夫妇签订买卖合同前已经抵押。2.李莉先没有依法行使涤除权。3.案涉房屋经临河法院拍卖，马桂军以流拍价接受案涉房屋，并涤除了案涉房屋的抵押，现案涉房屋归马桂军所有。二、一审判决适用法律正确。1.根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条二款的规定，李莉先没有依法行使涤除权其与陈公明夫妇之间的房屋买卖行为自始无效。2.因李莉先无法取得案涉房屋所有权，亦不享有物权期待权，其对案涉房屋的占有侵害了马桂军的所有权。3.李莉先对案涉房屋未能过户存在过错。二审中，李莉先向法庭申请调取了以下一组十个证据：（2015）临初字4377号民事诉讼案卷相关材料、2015临法执字4122号执行案卷相关材料。欲证明：1.李莉先的请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，可以阻却临河法院对案涉房屋的强制执行。2.马桂军申请执行陈公明案件的86万元是利息的欠条，该欠款是否清偿没有陈公明、陈美芬的确认，该案的开庭送达程序不合法。3.由于陈公明、陈美芬下落不明，不配合办理产权证；李莉先作为购房人签订购房合同、实际占有案涉房屋均在临河法院保全之前。马桂军质证称：对证据真实性没有异议，对举证意图不认可。1.李莉先提供的证据不能证明其对案涉房屋享有能够阻却执行的权利。2.马桂军与陈公明案件的程序是否有问题与本案无关，不是本案审理的范围。3.李莉先是否能够取得案涉房屋的所有权，并排除执行，应以李莉先与陈公明、陈美芬签订的买卖合同中陈公明、陈美芬转让行为直接相关，本案陈公明、陈美芬转让房屋的行为无效，李莉先无法取得房屋所有权。因此，其权利不能排除执行。马桂军对上述证据的真实性认可，本院予以采信。二审中还查明，李莉先于2010年6月1日支取银行存款25万元；2011年3月14日，李莉先支取银行存款15万元，同时陈公明账户存入15万元；同月19日，李莉先支取银行存款10万元，同时陈公明账户存入9万元；2011年3月14日，陈公明给李莉先出具50万元的借条；2011年10月11日，陈公明给李莉先出具10万元借条之后，李莉先于12日、13日分两次给陈公明转账10万元。据李莉先陈述，其于2010年6月1日支取银行存款25万元交给陈公明，陈公明当时给李莉先出具了25万元的借条；之后陈公明于2011年再次向李莉先借款25万元后，撤回了原来出具的25万元的借条，统一出具了50万元的借条。对此说法，虽然马桂军不认可，但结合陈公明给李莉先出具借条、李莉先之后给陈公明转款的一系列证据综合分析，本院认为，李莉先的陈述符合惯常的交易习惯，本院予以采信。由于案涉房屋流拍，马桂军以流拍价接受该房屋后，临河法院没有作出以物抵债（或确权）裁定。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：李莉先对案涉房屋的权利能否阻却执行？参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案的关键是：李莉先是否在人民法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的买卖合同？李莉先对案涉房屋的占有是否在人民法院查封之前？李莉先是否已支付全部价款？案涉房屋未办理过户登记是否因李莉先自身原因造成？首先，关于案涉房屋的买卖、占有问题。根据一审中当事人提供的证据证明，由于陈公明不能向李莉先清偿到期债务，双方就案涉房屋于2013年5月4日签订了书面买卖合同；之后，李莉先对案涉房屋装修入住，并缴纳了相关费用。该行为均在临河法院对该房屋的查封之前。其二，关于以物抵债的问题。本案中，由于陈公明不能向李莉先清偿到期债务，双方就案涉房屋于2013年5月4日签订了书面买卖合同，进行了以物抵债，由陈公明夫妇以案涉房屋抵顶了欠李莉先的借款。虽然形式上李莉先没有向陈公明夫妇支付卖房款，但现行法律并不否定以物抵债的形式。因此，李莉先以债权抵顶房款的行为并不违法，依法应予保护。其三，案涉房屋未办理过户登记的责任问题。本案中，李莉先买受案涉房屋后，先是因为案涉房屋抵押，后又因为出卖人陈公明夫妇下落不明，导致案涉房屋无法过户，过错并不在李莉先。其四，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。一审法院以及马桂军的主要观点是：案涉房屋抵押在先，陈公明夫妇出卖抵押物时没有经过抵押权人同意，导致案涉买卖合同无效。在抵押物转移制度上，我国立法从《中华人民共和国民法通则》到《中华人民共和国担保法》及其司法解释，再到《中华人民共和国物权法》，经历了从严格限制到逐渐宽松的演变过程，体现了我国在市场经济条件下以法律规定促进物的流转、发挥物的最大效用、有效利用现有资源服务社会的价值取向。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条的规定确定了物权变动的原因与物权变动本身相区分的原则，即物权变动的效力不一定影响到物权变动原因的效力。最高人民法院民事审判第一庭的观点认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条二款“关于抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，就不动产物权变动而言，这里的转让指的是不动产物权变动的结果，而非不动产物权变动的原因；引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。据此，最高人民法院在《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要（民事部分）》第十四条中明确指出：“物权法第一百九十一条第二款并非对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”根据最高人民法院上述司法政策，如果不考虑有关法律对转让抵押物的规定的发展变化，仅以双方的房屋买卖合同中约定转让抵押物违反法律规定为由认定合同无效显属不当。此外，关于当事人之间权利保护和利益平衡的问题。一是，关于案涉房屋的权属问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”马桂军对陈公明的债权请求虽然经生效判决确认，但马桂军此时对陈公明只享有债权，而对案涉房屋并不享有物权。虽然在之后的执行过程中，马桂军以流拍价接受了案涉房屋，但执行法院并未就案涉房屋做出抵债裁定，案涉房屋的物权亦未因此发生变动。根据上述规定，马桂军并不当然享有对案涉房屋的所有权。本案中，李莉先虽然向陈公明购买了案涉房屋，但由于没有依法办理物权登记，李莉先对案涉房屋亦不享有物权。二是，由于李莉先、马桂军对案涉房屋均不享有物权，根据实际情况，应当从维护交易稳定、保护市场交易安全的角度考虑，首先保证已经履行完毕的合同的确定性，而不应当使已经履行完毕的合同处于不确定状态。本案中，李莉先与陈公明的房屋买卖合同在先，已履行完毕；同时，李莉先对案涉房屋已经实际占有使用多年，且为唯一住房。因此，从维护市场交易安全、保护当事人生存权的角度出发，应当支持李莉先的请求。综上所述，上诉人李莉先的上诉请求符合法律规定，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定判决如下：一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2018）内0802民初6009号民事判决；二、不得对案涉房屋执行。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由被上诉人马桂军负担。本判决为终审判决。审判长 任明强审判员 邬忠良审判员 徐文军二○二○年十二月二十九日书记员 晓 平