河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初10272号原告:王志勤，女，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：洪浩，男，汉族，住河南省确山县。被告：河南泽鑫置业有限公司，住所地：驻马店市经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼609房间。统一社会信用代码：9141170079425399XM。法定代表人：程玉龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王思合，河南驿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高媛，河南驿城律师事务所律师。原告王志勤诉被告河南泽鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志勤、被告河南泽鑫置业有限公司（以下简称泽鑫公司）的委托诉讼代理人高媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志勤诉称，2018年11月14日，被告泽鑫公司将位于驻马店市文明大道与开源大道交叉口西北角所建商品房4楼1间出售给原告，双方约定2019年12月31日前交房，被告未依约交房，原告于2020年7月13日书面提出解除购房合同，被告拒绝。该合同附件第二十条规定：在本补充协议履行过程中，无论何种原因禁止买受人变更、解除、终止原合同。如果由于买受人的原因导致出卖人不得不采取相应的法律措施，则因此产生的所有费用，包括律师费用，由买受人承担。该条款显示公平，系霸王条款。被告使用虚假告知、虚假宣传诱骗原告购买了房屋：2018年8月5日被告称预交10000订金可顶30000元购房款，原告当日预交10000元，后交付房款时发现预交的10000元是另行收取的售房服务费、该房预测建筑面积68.15平方米。其中套内建筑面积47.6平方米，分摊共有建筑面积20.55平方米，但未说明分摊的部分的部位和所在位置等真实信息、数据；被告宣传4楼层开电影院，售楼员牛闪也是如此告知原告，但实际上4楼根本开不了影院，原告购买的只是1间普通毛坯房。请求判令：1、认定该《商品房买卖合同》其中附件十一补充协议第十四项、二十项为无效，其他部分按有效执行；2、请求判令解除合同，退还原告全部购房款342750元及利息（其中160000元的利息从2018年11月14日起，按月利率1.5%计算、166000元的利息从2019年4月28日起，按月利率0.5%计算）；3、判令被告支付原告全部合同款10%的违约金，包括诉讼费和律师费；4、被告让原告支付购买影剧院的房价款342750元，买到的却是47.6平方的毛坯房，这一欺诈行为应按《消费者权益保护法》第8、49条，适用双倍罚则的规定；5、因本次诉讼产生车旅费1400元、打印费800元、诉讼代理费5000元，共计7200元由被告支付。被告泽鑫公司辩称，双方的商品房买卖合同是双方协商一直的结果，不存在欺诈情况；合同明确约定房屋交付的标准就是毛坯房。商业综合楼的规划方向并不意味着原告购买的时候就是影剧院，具体要看公司招商情况；代为出租的三年租金已从原告购房款中免除，不管被告的经营情况如何，原告权益没有受到损害，原告要求解除合同没有依据。经审理查明：2018年11月14日,原告王志勤与被告泽鑫公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于文明大道与开源大道交叉口西北角地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为：驻市国用（2012）第8774号……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为：香水湾商住小区商业综合楼；第二条预售依据该商品房已由驻马店市住房管理中心批准预售，预售许可证号为驻房预字第20170204号。第三条商品房的基本情况：买受人购买的商品房……为本合同第一条规定的项目中的:该商品房的规划用途为商业用房，该商品房为第一条规定项目的商业综合楼4层416号；第六条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4882.61元，总价款为人民币332750元。第七条付款方式及期限：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金166750元。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人按下列第3种方式按期付款……3、贷款方式付款：按揭贷款。买受人于2018年11月14日前支付首期房款人民币￥166750元；余款人民币￥166000元向驻马店农村商业银行股份有限公司申请贷款支付……；第十一条交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房……第十二条逾期交付责任逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还已付全部房款（含已付贷款部分），……同时出卖人按照全部房款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金等条款。合同最后一页，被告泽鑫公司在出卖人处加盖印鉴、原告在买受人处签名（被告加盖印鉴显示“前三年返租金额已从总房款中免除”）。合同附件第六条约定：交付的商品房外墙：真石漆、内墙：混合砂浆或水泥砂浆毛面、顶棚：腻子批顶、室内地面：毛地面……；第十一补充协议第十四项：因以下原因造成的规划设计变更，出卖人不承担责任，买受人也不能要求解除合同：1、由于政府主管设计规划部门的要求进行变更；2、根据新颁布的法律、法规或政府有关规章的规定进行变更；3、由于原设计明显不合理或设计审查机构同意的对商品房质量或使用功能无明显影响或提供质量或使用功能的变更；4、由于任何出卖人不可控制或不可抗拒的原因引致的变更……；第二十项：在本补充协议履行过程中，无论何种原因禁止买受人变更、解除、终止原合同，如果由于买受人的原因导致出卖人不得不采取相应的法律措施，则因此发生的所有费用包括律师费用，由买受人承担。第二十一项：下列情况之一，出卖人延期交付商品房，无需承担合同涉及的违约责任：1、买受人在交房之日仍未付清房款或法律法规及合同约定的应由买受人承担的其他款项的，出卖人有权不交付。2、人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和突发事件。3、为遵守配合政府法规政策变化、市政及市政配套建设或因政府管理部门有关机构的行为而引起延误的。4、交付前连续下雨8小时或停水、停电4小时以上，致使工程有效工期延长，交房期限可相应顺延。（因监理单位认可或出具的资料为准）5、因买受人不接收房屋或因买受人其它原因导致出卖人逾期交房的。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付首期购房款166750元，并将剩余购房款166000元办理了银行按揭贷款。涉案房屋尚未办理验收手续。诉讼中，原告提交了1、2017年8月5日驻马店好房网收据及优惠服务说明书、龚喜枝、王富华当庭证人证言，内容为：兹收到王志勤交来商铺10000元交30000元、此服务费在您签约时可享受总房款额外优惠，不再冲抵首付款；原告用以证明：被告虚假告知称预交10000订金可顶30000元购房款，原告预交10000元，后交付房款时发现预交的10000元是另行收取的售房服务费。被告质证称，对真实性无异议，好房网是被告公司委托的销售公司，本来房款是36万多，因原告参与了交10000元顶30000元的活动，所以合同约定价款为33万多元。这10000元是好房网收取，不是被告收取的。2、王志勤与牛闪、被告杨经理的录音记录（未提交原始载体）。原告用以证明售楼员牛闪告知：1楼卖首饰、2楼超市、3楼餐厅、四楼开影剧院，原告才选择四楼。后来被告售楼部杨经理说影剧院不会开了；牛闪告知：商铺由开发商同一招租，却没有写进合同；与之前的承诺不符。被告故意告知原告虚假情况、作出虚假承诺，致使原告作出了错误的购房选择。被告质证称，录音中不能显示有欺诈行为，牛闪一直在解释由被告公司对原告所购买的商铺进行统一招租。3、借条，内容为：今借到龚喜枝现金壹拾陆万元整（利息按1分5厘计算）借款人王志勤承诺：该借款仅用于购买驻马店市香水湾商品房首期付款。原告用以证明，其借款交了首付款，支付了利息。被告质证称，对真实性有异议，没有相应转账手续，也与被告无关。4、2020年7月13日，原告书写的《解除该购房合同书面请求》、2020年8月31日驻马店市消费者协会《投诉终止调解通知书》，原告用以证明，其于2020年7月31日向被告提出：因被告逾期交付房屋，要求解除合同，被告不同意，双方因此事报警；后经消费者协会调解未果。被告质证称，书面请求没见过，原告于2020年7月31日要求退房，双方发生争执，报警处理属实；对《投诉终止调解通知书》无异议。被告提交1、被告泽鑫公司与河南北方城建集团有限公司签订的《建设工程施工合同》、与河南万安工程建设监理有限公司签订的《建设工程委托监理合同》、驻马店市环境污染防治攻坚战领导小组办公室要求治理扬尘停止一切施工的通知文件14个、驻马店市质量工程监督管理站下发的因防治环境污染和高考、中考期间要求停工的通知10个、气象资料、河南北方城建集团有限公司和河南万安工程建设监理有限公司出具的因雨雪天气、政府通知和疫情停工天数统计表，被告用以证明因政府原因、雨雪天气等停工653天，根据合同约定，交房日期应予顺延。原告质证称，对真实性无异议，但不是被告为自己开脱违约的理由，被告至今未交房，双方不能实现合同目的，原告可以解除合同。2、同栋商业综合楼业主刘静的交房流程表和购房合同，内容为1层141号房每平方米19004.48元、3层338号房每平方米8561.06元、已于2020年10月20日将房屋交付刘静。被告用以证明，业主可选择自主经营或交给被告同一招租，自主经营的话房屋价款会比同一招租的房价高出20%，本案合同是2018年年底所签，合同价款每平方米人民币4882.61元明显低于市场价，选择自主经营的业主已经办理交房手续并装修，本案原告系将房屋交给被告同一招租，前三年的租金已从原告应交的购房款中免除。原告质证称，对证据的真实性无异议，但开脱不了被告欺骗原告的事实。诉讼中，原告未提交其为本次诉讼支付车旅费、打印费和委托代理费的相关证据。上述事实，有原、被告的陈述、书证在卷，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告王志勤与被告泽鑫公司签订的《商品房买卖合同》（预售），系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的认购协议应为有效合同。原告称在商品房买卖过程中，被告故意告知原告虚假情况、作出虚假承诺，致使原告作出了错误的购房选择。本院认为，关于交10000元顶30000元房款问题，原告提交的驻马店好房网购房优惠服务说明书显示：兹收到王志勤交来商铺10000元交30000元、此服务费在您签约时可享受总房款额外优惠，不再冲抵首付款。该说明书已经明确该费用系好房网收取的服务费，同时享受总房款的额外优惠，不冲抵首付款，原告本人也签名予以确认，不能认定被告虚假宣传、存在欺诈行为。关于原告称被告宣传4楼是影剧院其才购买，结果是毛坯房，本院认为，双方在合同中已经明确约定房屋交付为毛坯房；关于房屋用途，原告将房屋交由被告同一招租，合同明确约定“前三年返租金额已从总房款中免除”，无论被告如何经营，不影响原告的权益。关于逾期交房问题，虽双方约定于2019年12月31日前交付该商品房，但同时约定被告为遵守配合政府法规政策变化、市政及市政配套建设或因政府管理部门有关机构的行为而引起延误的、交付前连续下雨8小时或停水、停电4小时以上，致使工程有效工期延长，交房期限可相应顺延。被告因上述因素延期交付房屋符合双方约定。综上，原告是完全民事行为能力人，应当对所签合同尽到全面审查义务，双方所签的合同已经生效。现原告要求解除合同、被告支付违约金、赔偿损失等诉请，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王志勤的诉讼请求。案件受理费5635元（已减半收取），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  梁中和二〇二〇年十二月十六日书记员  张意坤