上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10648号原告(反诉被告)：上海尚誉园林绿化工程有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：贾哲，总经理。委托诉讼代理人：薛丽，上海集善律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海申巧生态园林工程发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶甲甲，总经理。委托诉讼代理人：曲燕青，女。委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。原告上海尚誉园林绿化工程有限公司(以下简称尚誉公司)诉被告上海申巧生态园林工程发展有限公司(以下简称“申巧公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理，依法适用简易程序。本案于2020年6月16日第一次公开开庭进行了审理，尚誉公司的法定代表人贾哲及委托诉讼代理人薛丽、申巧公司的委托诉讼代理人马继杰及曲燕青到庭参加诉讼。审理中，申巧公司提起反诉，本院予以受理。尚誉公司申请对装修投入进行鉴定，本院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行鉴定。本案于2020年11月11日第二次公开开庭进行了审理，尚誉公司的委托诉讼代理人薛丽、申巧公司的委托诉讼代理人马继杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚誉公司向本院提出诉讼请求：1、确认尚誉公司与申巧公司签订的《大棚场地租赁合同书》无效；2、申巧公司退还尚誉公司租金人民币203,232元；3、申巧公司退还尚誉公司预收水电费1,900元；4、申巧公司赔偿尚誉公司植物花卉损失123,122元；5、申巧公司赔偿尚誉公司装修损失70,840元；6、申巧公司赔偿尚誉公司工人工资3万元；7、申巧公司立即修复场地内道路；8、申巧公司赔偿尚誉公司律师费1万元。审理中，原告变更第3项诉讼请求金额为3,800元，变更第5项诉讼请求金额为46,938元，并撤回第7项诉讼请求。事实和理由：2019年4月9日和6月13日，尚誉公司与申巧公司签订两份《大棚和空地租赁经营书》，约定尚誉公司向申巧公司承租位于上海市青浦区沈砖公路XXX号靠近青天路口(上海申巧花木城)场内C区C5-C6和C15-C16大棚场地(以下简称“系争大棚”)，经营花卉。尚誉公司支付了租金和预付水电费，并于2019年6月5日进场。2019年9月起，系争大棚道路被挖坏、盖土，导致无法通行，尚誉公司无法进出，所有植物全部死亡。经了解，系争大棚土地性质为灌溉水田，不能用于种植苗木经营，申巧公司签订合同时隐瞒了土地性质，导致尚誉公司损失巨大，故尚誉公司起诉至法院。申巧公司辩称：诉请1，由法院依法认定。诉请2，不同意，系争大棚已交付尚誉公司使用，尚誉公司应当按照租金标准支付占有使用费。诉请3，尚誉公司实际使用电310度，每度1.35元，共计418.50元。预收电费应扣除上述费用后返还。诉请4，不同意，花卉是可移动的，系争大棚靠近主路，不影响使用。诉请5，不同意，尚誉公司所有的装修投入均是其自身经营行为，申巧公司未同意。诉请6、不同意，尚誉公司自身经营状况与申巧公司无关。诉请8、不同意，律师费与本案无关。申巧公司认为尚誉公司欠付租金，故提出如下反诉请求：1、尚誉公司支付申巧公司占有使用费(按每年126,144元的标准，自2019年5月18日起计算至搬离之日，已付126,144元)；2、尚誉公司支付申巧公司占有使用费(按每年77,088元的标准，自2019年5月18日起计算至搬离之日，已付77,088元)。尚誉公司针对反诉辩称：系争大棚的土地性质是灌溉水田，不能用于经营种植花木，故双方签订的租赁合同无效。合同约定了免租期，免租期租金不应支付。系争大棚实际于2019年6月交付给尚誉公司，占有使用费应当自2019年9月起算。2019年9月17日发生了道路被破坏覆土的情况，导致系争大棚无法正常使用，直至2020年3月底申巧公司将道路恢复，这段时间尚誉公司不应支付占有使用费。其余时间段的占有使用费也不同意按照申巧公司主张的标准支付，要求法院予以调整。尚誉公司已于2020年9月4日腾退并通知了申巧公司，故不同意支付2020年9月4日之后的占有使用费。经开庭审理查明，系争大棚所在地块位于青浦区朱家角镇沈砖公路XXX号(近青天路口)，处于朱家角镇新胜村及王金村，所涉土地性质为集体，用途为灌溉水田。2019年4月9日，申巧公司(甲方)与尚誉公司(乙方)签订《大棚场地租赁合同书》，约定乙方向甲方承租C5、C6大棚，面积约576平方米；经营类别为草花；租期3年，自2019年5月18日至2022年5月17日；免租期3个月。租金单价0.5元/平方米/日，一年一付；正式交付日期为2019年5月18日，如有免租期的应约定为正式交付后的当天开始顺延；乙方于签订当日支付甲方首年租金126,144元。合同另约定了其他事项。2019年6月13日，申巧公司(甲方)与尚誉公司(乙方)签订《大棚场地租赁合同书》，约定乙方向甲方承租C15、C16大棚，面积约352平方米；经营类别为花卉；租期3年，自2019年5月18日至2022年5月17日；免租期3个月。租金单价0.5元/平方米/日，一年一付；正式交付日期为2019年5月18日，如有免租期的应约定为正式交付后的当天开始顺延；乙方于签订当日支付甲方首年租金77,088元。合同另约定了其他事项。合同签订后，尚誉公司支付申巧公司首年租金126,144元和77,088元，另预付水电费3,800元。2019年6月，申巧公司将系争大棚交付尚誉公司。系争大棚在主路边上。2019年9月，申巧公司拆除了申巧花木城中的辅路和部分主路，并在辅路上覆盖渣土，以应对土地管理部门的巡查。本案审理过程中，申巧公司将部分辅路上的渣土移走部分，使该部分辅路路面与主路(水泥路)高度大致持平。2020年9月4日，尚誉公司将系争大棚中的苗木搬离并通知申巧公司已清场完毕，法院鉴定的装修暂时不能搬离，申巧公司不得破坏。2020年11月11日庭审中，尚誉公司表示装修投入部分放弃权利由申巧公司自行处理，但申巧公司表示不同意接收大棚，要求尚誉公司将装修投入部分拆除恢复原状。2020年11月30日，尚誉公司将装修部分拆除。另查明，尚誉公司为本案诉讼聘请律师，支付律师费1万元。审理中，尚誉公司申请对装修投入进行鉴定，本院依法通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行鉴定并出具鉴定意见书，鉴定意见为系争大棚装修、水电设施、玻璃房工程造价为46,938元。双方关于残值的计算有争议，涉及对剩余使用时间的起始日期的认定，由法院裁定。尚誉公司为此支付了鉴定费2,000元。审理中，尚誉公司和申巧公司一致确认尚誉公司用电310度。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，大棚场地租赁合同书、收据、规划和自然资源局回复、现场视频、现场照片、律师费发票、微信聊天记录、鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院核实后予以确认。审理中，尚誉公司为证明其装修投入，提供了花苗款收据、装修合同、收据、转账记录、工人工资收据。申巧公司认为苗圃是可以移动的，无需赔偿。其余投入系尚誉公司自身经营行为，申巧公司不清楚，不予认可。尚誉公司认为系争大棚主路和辅路均被破坏和覆土，无法正常使用。申巧公司认为主路仅将超标部分拆除，并未覆土，系争大棚在主路边，不影响使用。申巧公司针对水电费提供了：电费发票1组，其中电费峰值电价分别为每度0.894元、0.853元、0.825元，谷值电价分别为每度0.417元、0.423元、0.396元，以证明申巧公司实付的水电费标准。尚誉公司对该组证据不予认可，认为电费单价应按照居民用电计算。根据庭审查明的事实，本院认为：系争土地性质为灌溉水田，而本案租赁合同中约定的用途为花卉、草花，该用途违反土地性质，故本案租赁合同应属无效。双方对合同无效均有过错，其中申巧公司的过错大于尚誉公司，应当各自承担相应的责任。关于占有使用费，尽管申巧公司于2019年6月交付尚誉公司系争大棚，根据当事人的陈述，系争大棚所在场地于2019年8-9月期间进行了道路整治，对实际使用存在一定的影响，本院参考双方过错程度、实际履行情况,租赁大棚的位置、影响程度等因素酌情确认尚誉公司应支付申巧公司占有使用费182,908元，尚誉公司已付203,232元，故申巧公司应退还尚誉公司20,324元。关于电费，尚誉公司认可电表读数，对电费标准不予认可，而申巧公司提供了电费发票，发票上的地址与系争大棚地址一致，故本院参照电费发票上的标准认定尚誉公司应支付电费255.75元。尚誉公司已付水电费3,800元，余款3,544.25元申巧公司理应退还。关于尚誉公司主张的装修、水电设施和玻璃房损失，本院综合鉴定意见书、实际使用情况、当事人过错程度，认定申巧公司应赔偿28,162.80元。植物花卉系可移动物品，尚誉公司主张赔偿无法律依据，本院不予支持。尚誉公司主张的工人工资、律师费无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条之相关规定，判决如下：一、原告上海尚誉园林绿化工程有限公司与被告上海申巧生态园林工程发展有限公司于2019年4月9日和2019年6月13日签订的《大棚场地租赁合同书》无效；二、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海尚誉园林绿化工程有限公司租金20,324元；三、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海尚誉园林绿化工程有限公司预付水电费3,544.25元；四、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海尚誉园林绿化工程有限公司28,162.80元；五、驳回原告上海尚誉园林绿化工程有限公司其余诉讼请求；六、驳回反诉原告上海申巧生态园林工程发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5,952.25元，减半收取计2,976.13元，由原告负担2,425.73元，被告负担550.40元；反诉受理费1,166.16元，由反诉原告负担；鉴定费2,000元，由原告负担800元，被告负担1,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十二月一日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。