北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初68199号原告（反诉被告）：孙阳，女，1968年11月5日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代理人：于全，董事长。委托诉讼代表人：盘什尔，男，该公司员工。原告（反诉被告）孙阳（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙阳，江南公司之委托诉讼代理人盘什尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙阳向本院提出诉讼请求：1．判令江南公司按照双方签署的《北京市商品房预售合同》向孙阳交付符合法定和约定条件的房屋；2．判令江南公司支付孙阳占用房款346691元的利息；3．判令江南公司按照每月8000元的标准赔偿孙阳因逾期交房造成的损失。事实和理由：2016年12月10日，孙阳与江南公司签署《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定江南公司将坐落于朝阳区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给孙阳；房屋建筑面积98．35平方米，总价款4712783元；江南公司应当在2018年12月31日前向孙阳交付涉案房屋，但至今未交付。后双方签署《补充协议》，但其中对房屋建筑面积的调整无测绘报告作为依据，江南公司无理由就面积调整事宜收取房款346691元。根据相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院按照实际损失确定违约金的数额。现孙阳诉至法院，望判如所请。江南公司辩称，关于逾期交房的责任，1．逾期交房并非江南公司原因造成，自江南公司于2016年4月开工建设以来，北京市政府多次因环保、“两会”及重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至2019年9月累计停工共计365天。政府行为对江南公司而言不能避免，亦不能克服，故逾期交房并非江南公司原因所造成，江南公司并无过错。根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，……”的约定，本案逾期交房属于江南公司因遵守政府法令造成，故江南公司不应承担逾期交房的违约责任。2．根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第2款“因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。”该条款为双方就出现设计变更时，对于预售合同中交房时间的变更。在本案中，因施工过程中出现电力设计院要求对π接室门改为外开、电梯厂家要求提高电梯机房高度、冲井高度及加强外墙防水、空调机雨水管防水等原因发生多次设计变更，该设计变更不仅是为了给业主提供更好质量的房屋，更是为了满足施工及验收要求。根据该约定，涉案房屋交付时间由原2018年12月31日前变更为2019年6月30日前，在此期间内，江南公司不承担任何逾期交房违约责任及赔偿责任。3．另依据双方签订的《装修委托协议》第一条约定，孙阳同意江南公司在完成五方验收后视为交付房屋，江南公司即可进行装修，装修期限为320天。涉案房屋于2019年3月18日就完成了五方验收，该时间在双方约定的交房期间内，江南公司不存在逾期交房，故不应承担违约责任。4．2020年初全国突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布了一系列通知，因疫情原因工人无法进行施工，设备材料因工厂停工原因无法供货，且疫情防控要求不得进行人员聚集性活动，故导致江南公司无法在疫情期间进行正常的整改、办理手续及交房。根据合同法及预售合同的约定，因不可抗力导致的违约，江南公司不应承担责任。故江南公司不应承担疫情期间的逾期交房责任。关于支付房款利息一节，双方于2016年12月10日签订补充协议，确定孙阳购买的房屋面积为105．2平方米，单价48093．86元，总价款5059474元，不存在江南公司多收房款的事实。关于逾期交房违约金，1．双方争议的交房时间是以五方验收还是装修完成后。结合涉案相关合同和协议来看，交房时间应为五方验收之日，故江南公司不存在逾期交房的行为，不应承担任何违约责任。2．根据预售合同的约定，江南公司未按照约定时间交付房屋的，每逾期一日需向孙阳支付已付房款万分之零点一的违约金；补充协议第一条第5款约定，江南公司因违反预售合同约定产生的利息、违约金即赔偿款的数额合计最高不超过孙阳已支付购房款的万分之五。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，孙阳要求按照每月8000元的标准支付违约金，没有事实和法律依据。3．根据预售合同的约定，涉案房屋已经具备交房条件，且江南公司于2020年4月12日向孙阳发出交房通知，要求其在20日内办理收房手续，但孙阳仅以装修、违约金等问题未在通知期间内收房，由此造成的损失扩大应由其自行承担。江南公司向本院提出反诉请求：1．判令孙阳按首付款1929474元的万分之零点一向江南公司支付2016年7月11日至2016年12月10日的逾期付款违约金2817．03元；2．判令孙阳按照按揭贷款303万元的万分之零点一向江南公司支付2017年1月24日至2017年3月20日的逾期付款违约金1666．5元。事实和理由：2016年12月10日孙阳、江南公司签订预售合同，孙阳从江南公司处购买涉案房屋，总房款5059474元，其中贷款303万元，首付款2029474元。贷款直到2017年3月20日才付至江南公司账户。根据双方于2016年7月2日签订的《北京市商品房认购书》（以下简称认购书）的约定，认购人需在认购书签订之日起15日内付清全部首付款。预售合同附件4约定，贷款应于预售合同签订后45天发放至出卖人指定账户。买受人逾期付款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付总房款万分之零点一的违约金。预售合同签订于2016年12月10日，但贷款直至2017年3月20日才付至江南公司账户，故孙阳应当支付逾期付款违约金。孙阳针对江南公司的反诉辩称，预售合同于2016年12月10日签署，首付款于当日支付，不存在逾期。按揭贷款延期的原因是江南公司与兴业银行没协调好，兴业银行何时放款孙阳无法控制，所有涉及按揭贷款的业主都是延期放贷的，不是个人主观因素导致。根据央行121号文，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。涉案房屋所在楼栋主体封顶时间是2018年5月，江南公司与兴业银行串通一气违反央行规定违规操作贷款发放，未封顶就放贷。江南公司提出的反诉请求已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月10日，孙阳作为买受人、江南公司作为出卖人签订预售合同及附件，约定孙阳购买江南公司开发的涉案房屋，预测建筑面积98．35平方米，总房款4712783元；买受人于签署预售合同时缴付首期付款1892783元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款282万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起30日内，全部付至出卖人公司账户内，否则视为违约，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，装饰和设备标准详见《装修委托协议》；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。庭审中，孙阳提交购房款发票、收据、《个人购房抵押（保证）借款合同》、兴业银行借款借据、交款凭证，拟证明其已交纳全部购房款。江南公司认可其中首付款于2016年12月10日交纳，贷款于2017年3月20日付至江南公司账户。江南公司提交其与孙阳于2016年12月10日签订的《补充协议》，其中约定孙阳购买的涉案房屋建筑面积为105．20平方米，总房款为5059474元，其中首付款2029474元，剩余303万元办理银行按揭贷款。孙阳认可该份证据的真实性，但认为系格式条款，房屋面积的变更没有实测报告作为依据，要求江南公司支付提前占用购房款的利息。江南公司提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。孙阳对上述证据不予认可。江南公司提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。孙阳对上述证据不予认可。江南公司提交其（乙方）与孙阳（甲方）签订的《装修委托协议》，其中第一条约定“甲方同意所购置的XXX号房屋在楼栋整体五方验收合格后，由乙方代表甲方委托装修公司对房屋进行装修……装修期限自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续；甲方同意乙方在完成五方验收即视为向甲方交房，无须办理收房手续，乙方即可进行装修”，江南公司据此主张双方约定五方验收后即视为交付房屋。孙阳认可该证据第3页其签名的真实性，但对该证据的前两页的真实性不予认可。江南公司另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的五方验收的时间为2019年3月18日，该日期在双方变更后的交房时间之内。江南公司提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。孙阳对该证据不予认可。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》。本院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系孙阳与江南公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，孙阳已经全额给付了涉案房屋的购房款，江南公司应当依约履行交付房屋的义务，故本院对孙阳要求江南公司向其交付符合法定和约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。现双方争议焦点在于江南公司在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。根据江南公司提交的《设计变更通知单》，本院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现江南公司主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，本院予以支持。关于江南公司主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，本院认为，结合江南公司提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故江南公司对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于江南公司上述抗辩意见本院不予采纳。关于江南公司主张的五方验收日期即为房屋交付日期的意见，本院认为，江南公司提供的《装修委托协议》上未加盖骑缝章，孙阳对该协议提出的异议合理。且江南公司自身提供的证据也可以证明，五方验收人员在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续很难认定涉诉房屋在2019年3月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故对江南公司的此项抗辩意见本院不予采信。另根据预售合同关于房屋装饰和设备标准的约定，江南公司向孙阳交付的房屋应为按照《装修委托协议》约定的标准装修完毕的房屋，故江南公司主张装修期应在房屋交付日期后开始计算的意见，本院亦不予采纳。综上，江南公司应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付孙阳，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件，已经超出上述本院确定的应当交付房屋的最晚期限，故江南公司逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，孙阳主张因江南公司逾期交房，导致其产生了租金损失，本院认为孙阳该项主张未超出合理范围。预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于孙阳主张的租金损失。本院参照本市房屋租金价格一般水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月5800元作为计算江南公司逾期交房违约责任的标准，江南公司应自2019年7月1日起按照每月5800元的标准向孙阳支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日止。关于孙阳主张的占用房款的利息，因孙阳系依据双方签订的补充协议支付该部分房款，其付款系履行合同义务的行为，现其以房屋面积的变化没有实测报告支持为由提出上述主张，没有法律依据，本院不予支持。关于江南公司提出的反诉请求，其中关于逾期支付首付款的违约金，江南公司主张孙阳应于签订认购书后15日内支付全部首付款，但根据预售合同的约定，孙阳应在签订预售合同当日，即2016年12月10日支付全部首付款。即便预售合同的约定与认购书不一致，那么应认为签订在后的预售合同变更了认购书的约定，应以预售合同的约定为准。根据在案证据，孙阳已于2016年12月10日支付了首付款，故孙阳在支付首付款过程中不存在逾期，江南公司的相应请求没有事实依据，本院不予支持。关于江南公司主张的孙阳逾期支付按揭贷款的违约金，根据在案证据，孙阳支付按揭贷款确存在逾期。但江南公司在孙阳逾期付款的2017年3月20日就已经知道自身权益受到损害，但其于2020年10月26日开庭当日提出反诉，已经超过诉讼时效，故本院对江南公司的相应请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）孙阳交付符合***号《北京市商品房预售合同（住宅类）》约定的位于北京市朝阳区XXX号的房屋；二、被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月5800元的标准，向原告（反诉被告）孙阳支付自二○一九年七月一日起至被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司履行本判决第一项义务之日止的迟延交房违约金；三、驳回原告（反诉被告）孙阳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2070元，由原告（反诉被告）孙阳负担876元（已交纳）、被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司负担1194元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年十二月二十五日书记员 胡琪汶