西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0117民初1940号原告：陕西新财富置业有限公司，住所地：西安泾河工业园泾渭八路。统一社会信用代码：91610117693836002G。法定代表人：张轶群，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：千楠，陕西众致律师事务所律师。被告：朱山山，男，1993年11月8日出生，汉族，住甘肃省崇信县。第三人：陕西秦农农村商业银行股份有限公司长庆大道支行，住所地：西安泾河工业园长庆大道。统一社会信用代码：91610117MA6UX7WWXG。负责人：董明，系该行行长。委托诉讼代理人：冯小兵，系该行客户经理。原告陕西新财富置业有限公司（以下简称：新财富公司）与被告朱山山、第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司长庆大道支行（以下简称：秦农银行长庆支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。原告新财富公司的委托诉讼代理人千楠，第三人秦农银行长庆支行的委托诉讼代理人冯小兵到庭参加了诉讼。被告朱山山经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，公告期满后未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。新财富公司向本院提交诉讼请求：1、判决解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件；2、判令被告协助原告注销XX城XX幢XX单元XX层XX号房的《商品房买卖合同》的网签备案登记，并由被告承担相关办理费用；3、判令被告向原告返还XX城XX幢XX单元XX层XX号房；4、判令XX城XX幢XX单元XX层XX号房的抵押权预告登记；5、判令被告向原告支付违约金124622.3元（购房款总价的10%）；6、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：2017年9月25日，原被告之间签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号房。房屋建筑面积128.71平方米，单价9682.41元，房屋总价1246223元。付款方式为按揭，首付款806223元于合同签订当日支付，余款440000元向第三人进行贷款。现原告已经向被告交付房屋。2017年10月16日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）按揭某某合同》，约定被告向第三人贷款440000元，贷款期限为30年，还款方式按月等额本息。原告为上述借款提供阶段性连带责任保证。借款合同签订后，2017年11月3日，第三人向被告发放440000元贷款。最初被告一直按照借款合同要求偿还借款，后出现逾期，截止2019年10月21日累计逾期三个月，第三人宣布贷款提前到期，并要求原告承担担保责任。原告于2019年11月22日代被告偿还第三人借款本息合计435868.75元。原告偿还上述借款后，被告并没有及时返还原告上述款项，原告依据双方合同附件六第九条解除合同，并要求被告承担相应责任。朱山山在法定期限内未提交任何书面答辩意见。秦农银行长庆支行述称，原告陈述的关于我行与朱山山签订的住房按揭某某属实。朱山山于2019年8月、9月、10月、11月连续逾期四个月，我行要求原告代偿，原告于2019年11月22日代被告偿还了剩余按揭某某和本息。我行同意协助原告注销案涉房屋的抵押权预告登记。经审理查明，2017年9月25日，原告新财富公司与被告朱山山签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市高陵区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，首付款为806223元，剩余440000元办理银行按揭某某。合同附件六对按揭某某进行了特别约定，其中第九条约定：若因买受人未按期还款导致银行追究出卖人担保责任的，买受人应在出卖人履行担保责任之日起五日内偿还出卖人因履行保证义务而支出的一切费用，并向出卖人支付不低于该全部金额的违约金。买受人未支付的，出卖人有权解除原合同及本补充协议，同时买受人应按购房总价款的10%向出卖人支付违约金。2017年10月16日，被告朱山山与西安市高陵区XX社、原告新财富公司签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定被告朱山山向西安市高陵区XX社借款44万元用于购买位于西安市高陵区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，新财富公司作为保证人对上述借款承担阶段性连带责任保证。同时，被告朱山山以涉案房屋对上述借款进行抵押担保，并于2017年10月23日办理抵押登记备案手续。因被告朱山山未按期还款，2019年10月21日，第三人秦农银行长庆支行向新财富公司出具《履行保证责任通知书》，要求其公司立即履行保证责任。2019年11月22日，新财富公司代被告朱山山向秦农银行长庆支行代偿借款本息共计435868.75元，其中本金428741.54元，利息7127.21元。另查明，2018年3月23日，中国银行业监督管理委员会陕西监管局批准同意西安市高陵区XX社解散，所有业务由陕西秦农农村商业银行股份有限公司依法承继。2018年6月5日，原告新财富公司将涉案房屋交付被告朱山山。在本案的审理过程中，原告新财富公司向本院提出申请，自愿撤回要求第三人秦农银行长庆支行协助办理涉案房屋抵押权预告登记的诉讼请求。以上事实，有原告及第三人陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、履行保证责任通知书、收回贷款凭证、代偿证明、抵押登记备案证明及交房现场流转单、移交物品清单等相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的相关规定，合法有效。被告购买原告开发的涉案房屋，因其未按约定偿还按揭某某，致使原告向银行承担了连带保证责任，现原告已代被告偿还了涉案房屋借款合同项下的剩余借款本息等全部债务，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六的约定，原被告之间约定的解除条件已经成就，原告主张要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院依法予以支持。商品房买卖合同解除后，被告依法负有返还房屋并配合原告办理注销合同备案登记手续的义务。办理注销合同备案登记手续的相关费用尚未产生，原告主张由被告承担缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。原告诉请被告支付违约金124622.3元，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六第九条的规定，其有权要求被告因违约行为支付违约金，但综合双方合同实际履行情况以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告支付原告违约金62311.15元。合同解除后，原告应将被告已经支付的购房款等费用返还给被告，因被告未在法定期限内提出反诉请求，故本案对该项不予审理，被告朱山山可另行提起诉讼。被告朱山山经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法可缺席判决。第三人秦农银行长庆支行同意协助原告办理注销涉案房屋的抵押权预告登记手续，本院依法不持异议。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陕西新财富置业有限公司与被告朱山山于2017年9月25日签订的《商品房买卖合同》及其附件；二、被告朱山山于本判决生效之日起十五日内协助原告陕西新财富置业有限公司办理注销上述合同备案登记手续；三、被告朱山山本判决生效之日起十五日内向原告陕西新财富置业有限公司返还位于西安市高陵区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋；四、被告朱山山于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西新财富置业有限公司违约金62311.15元；五、驳回原告新财富置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16016元，公告费600元，由被告朱山山负担15600元，由原告负担1016元（原告已预交16616元，被告在履行判决义务时直付原告15600元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  李东波审判员  戈 超审判员  宋 迪二〇二〇年十二月十七日书记员  胡 楠1