贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2627民初2492号原告：彭世友，男，侗族，住天柱县。原告：雷清淋，女，侗族，住天柱县。被告：贵州新界富地置业有限公司。住所地：贵州省天柱县凤城街道商贸区凤山路13栋1号。法定代表人：云现波。委托诉讼代理人：潘盛茂，贵州清水江律师事务所律师。原告彭世友、雷清淋诉被告贵州新界富地置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告彭世友、雷清淋，被告贵州新界富地置业有限公司委托代理人潘盛茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭世友、雷清淋向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2.责令被告因违约赔偿原告经济损失共计5781元（庭审中变更为：责令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金6650元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:1.被告开发建设的天柱县凤城镇城关镇缤纷天地二期天地豪庭楼盘460多套商品房,于2014年7月起预售,先后与各买受人订立的《商品房买卖合同》同一版本模式。2.被开发商承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而被告实际办理商品房转移登记的日期为2019年3月13日，故被告已构成延期379天(庭审时变更为436天，2018年1月1日至2019年3月13日止)，根据合同第八章二十二条、三(一)(二)的约定按已付房价的万分之0.5承担违约责任，被告应赔偿原告经济损失6650元，望法院予以支持原告的合法诉讼请求。贵州新界富地置业有限责任公司辩称：一、案件基本事实：2014年8月5日原告与答辩人签署《商品房买卖合同》，约定原告购买答辩人开发的位于天××街道××东侧缤纷天地××“天地××”××单元××房，约定办理房产初始登记的时间为2017年12月31日前。合同签署后，2016年10月17日答辩人已具备案涉房屋竣工验收条件，2016年10月25日完成竣工验收备案，2017年12月20日答辩人完成原告房产初始登记，2019年3月6日原告才配合答辩人去天柱县不动产登记中心办理房产转移登记手续。二、答辩人已经及时向行政机关提交办理产权证登记料，并在合同约定期限内办理了初始登记，答辩人不存在违约。2016年10月17日答辩人就已经具备竣工验收条件，2016年10月25日已经完成竣工验收备案，2017年12月20日答辩人已经取得了原告所购房产初始登记，答辩人及时把转移登记的相关材料交付给相关行政机关，如果只要行政机关按照相关规定的时间进度办理，完全能够在2018年之前完成办理转移登记但因天柱县都在紧抓扶贫工作，相关部门抽调大量的人力常驻一线实施扶贫工作，材料交付后，迟迟未得到办理，这属于行政行为，不属于答辩人的违约行为。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的解读,阐明了如下:“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上,表现为只是提供必要的证明文件,协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，结合本案，答辩人在约定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有初始登记的证明文件，并取得房产初始登记2017年12月20日就完成合同约定，其承担的义务履行完毕。”三、原告已经委托答辩人代为办理转移登记事项,答辩人没有将初始登记等相关文书交付原告的必要。合同约定虽然答辩人应在2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书,交付买受人（即原告）,但是又根据合同二十二条第三项第（四）款第2条中买受人（即原告）明确委托将办理转移登记的事项交付给答辩人，所以答辩人根本没有将该上述转移登记的有关文书交付给原告的必要。因此答辩人只要在2017年12月30日取得初始登记就不存在违约事实。四、依据法院相关规定,逾期办证期限只能计算至办理初始登记之日止。同时依据《贵州省高级法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》第5条的规定:逾期办证违约金的计算期限应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。答辩人实际办理初始登记的时间为2017年12月20日，所以关于答辩人不存在违约。原告起诉要求按照转移登记的时间计算违约金不符合法律规定。五、如果法院认为答辩人构成违约，逾期办证期限计算至初始登记办理之日不合，那原告诉请答辩人支付违约金太高，答辩人依据法律规定行使请求权请求法院予以调低。被答辩人依据双方签订的上述合同起诉要求答辩人按照日万分之一的标准支付逾期办证的违约金，并没有要求与答辩人解除合同是符合合同约定的。但答辩人认为依据上述合同按照万分之一的标准对买受人进行赔偿，这一条约定的违约金金额太高,所以答辩人依据《合同法》第114条的规定及根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释二》第二十九条的规定恳请法院同时参考公平、合理原则予以调低。综上所述,答辩人根本没有违约行为，原告要求被告支付违约金于法无据，也不存在其他违约情况，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告购买被告开发的天××街道××东侧缤纷天地××“天地××”××单元××房，该商品房建筑面积87.06平方米，总价款为305080元，双方于2014年8月5日签订了《商品房买卖合同》。合同第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起360日内申请该商品房所有权初始登记。第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记；1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托贵州新界富地置业有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”2017年12月20日，被告贵州新界富地置业有限公司取得天××街道××东侧缤纷天地××“天地××”××单元××房编号为XXXXXXXXXXX的初始登记证书。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人，但在第二十二条第三款第四项也明确约定买受人同意委托贵州新界富地置业有限公司向房屋登记机关办理房屋权属转移登记。因此，贵州新界富地置业有限公司于2017年12月20日取得案涉商品房初始登记证书后，已无将办理商品房转移登记有关文书移交给原告的必要，而合同仅对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任有约定，对委托被告办理转移登记后，被告应取得转移登记的时间及逾期取得的违约责任并无约定，故原告彭世友、雷清淋关于被告未在2017年12月31日前向其交付办理商品房转移登记文书，应支付违约金6650元的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下:一、原告彭世友、雷清淋与被告贵州新界富地置业有限公司于2014年8月5日签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告彭世友、雷清淋的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取的25元,由原告彭世友、雷清淋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  杨秀华二〇二〇年十二月十一日书记员  姚 琴