广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10252号原告：吴卓芳，女，1979年3月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。原告吴卓芳与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行了独任审理。原告吴卓芳及其委托诉讼代理人吴辉柏，被告澳美公司的法定代表人胡耀智及委托诉讼代理人邓志军、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴卓芳向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司于本判决生效之日起十日内向吴卓芳支付逾期办证违约金（违约金以购房款总额273000元为本金，按年利率6%的标准，自1999年10月8日起计至办理产权登记并交付房屋权属证书给吴卓芳之日止，暂计为273000元）；2.判令澳美公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1996年5月11日，吴卓芳与澳美公司签订《房地产买卖契约》(以下简称《买卖契约》)，约定澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A23-303号房地产(以下简称“案涉房屋”)出售给吴卓芳，合同总价为273000元。澳美公司向吴卓芳移交钥匙的当天即视为澳美公司实际将房地产交付吴卓芳之日。1999年7月9日，澳美公司将房屋交付给吴卓芳，但至今未办理房屋权属登记，未将房屋产权证书交付给吴卓芳。为维护吴卓芳的合法权益，吴卓芳现根据相关法律规定向法院提起诉讼，恳请法院依法审理并支持吴卓芳的全部诉请。澳美公司辩称，一、吴卓芳要求澳美公司向其支付自1999年10月8日起至办证之日止的迟延办证违约金的诉讼请求已超过20年的最长诉讼时效期间。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，在本案中，澳美公司早在1999年7月9日便已将案涉房屋交付吴卓芳，自1999年10月8日到吴卓芳起诉之日2020年8月14日，已经超过了二十年。因此，吴卓芳的起诉已超过《中华人民共和国民法总则》规定的二十年最长诉讼时效，吴卓芳起诉要求澳美公司向其支付自1999年10月8日至实际办证之日止的迟延办证违约金不应得到法院的支持。二、澳美公司不存在恶意违约的情形，导致案涉房屋无法办证的责任不在澳美公司，且依据现行的法律规定，澳美公司在事实和法律上无法继续履行，若支持吴卓芳关于逾期办证的诉讼请求将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司明显不公平。（一）案涉房屋无法办证是由于不可归责于双方当事人的原因，系情势变更。广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了案涉楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后澳美公司于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说491号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”，澳美公司在事实和法律上已经履行不能，则不存在办证迟延的终止日期，若支持吴卓芳逾期办证违约金的请求，将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司极不公平。基于前述基本事实，澳美公司认为政府政策的变更不是一个普通民营企业可以预见的，而其变更所带来的后果与影响也是无法避免和克服的，作为企业只能被动的接受政府政策变更所带来的影响。因此，逾期办理房产证并不能归责于澳美公司。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：必须是由于出卖人的原因，买受人未在规定或约定期限届满时取得房屋权属证书的，出卖人才应当承担违约责任。本案之所以逾期办证系由于广州市多项房地产政策不断变化、调整所导致，不是由于其他归因于澳美公司的原因所导致，因此，承担违约责任的前提条件“必须是由于出卖人的原因”，在本案中并不存在。（三）吴卓芳未举证证明转卖价格差额等逾期办证损失，若支持吴卓芳支付迟延办证违约金的诉讼请求，既不符合我国《合同法》对违约金补偿性原则规定，更不利于市场与人心的稳定，必然导致案涉房屋长期处于权利混沌不明归属不清的情况。所以，法院不应支持吴卓芳向澳美公司提出的迟延办证违约赔偿的请求。三、《房地产买卖契约》履行不能非因澳美公司原因，广大购房人在别有用心之人的鼓动下，占用司法资源发起无效诉讼，置澳美公司推动山庄重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰。（一）吴卓芳的诉讼请求实质上是要求继续履行合同，目前《房地产买卖契约》因不可抗力、无法继续履行等原因已不可能继续履行。若判决继续履行合同，无法实现合同目的。（二）澳美公司此次面对众多小业主就类似问题进行的起诉，面临高额的违约金，加重澳美公司的负担，如果仅依据澳美公司未按约定办理房屋产权证书，要求澳美公司承担违约责任，不考虑本案存在非因澳美公司原因造成的无法履行合同义务的事实情况，将不利于澳洲山庄“烂尾”历史遗留问题的解决，会进一步损害广大业主利益，也不利于社会稳定。四、包括吴卓芳在内的业主从1997-1998年开始购买澳美公司开发的房子，那个年代没有规定澳美公司要给业主办证，且当时业主月供费用很低，还有很多业主的房款都没有供，澳美公司努力盘活澳洲山庄，希望业主们可以好好商量解决澳洲山庄烂尾楼的问题，希望可以庭外调解，如果无法调解，澳美公司无法办理涉案房屋的房产证，也可以承担违约责任，业主们退楼。五、澳美公司与吴卓芳签订的合同当中并未就澳美公司须承担办证义务进行约定，不存在违约的情形，吴卓芳在诉请中提出的要求澳美山庄履行办证义务没有事实和法律依据。经审理查明，1996年5月11日，吴卓芳（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A23-303房（以下简称“案涉房屋”）出售给吴卓芳，房屋建筑面积为87.28平方米，合同总价款为273000元。付款方式为二十年免息分期付款，甲方应在1998年5月11日前将房屋交付给乙方。同日，双方还签订一份《澳洲山庄房屋买卖合同》，其中第3-4条约定，选择最高二十年免息分期付款之买方，同意按下表以现金或银行本票支付全部建物价款：1996年5月11日支付首期款38000元，分期每月应缴979元。1998年9月10日，吴卓芳（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：一、乙方所购案涉房屋经双方协商同意将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由甲方承担，乙方月供款额维持不变，即每月978元。二、该协议一式四份，为原合同之补充，内容如有抵触以本协议为准。1998年9月23日，吴卓芳（借款人）与中国建设银行广州第三支行（贷款人）、澳美公司（保证人）签订编号为（98）穗建银三支房押借字第××号《中国建设银行广州市分行购房抵押借款合同》，约定：由吴卓芳向建设银行贷款176000元购买涉案房产，吴卓芳将涉案房产的全部权益抵押给建设银行，同时赋予建设银行以优先处分权，作为吴卓芳偿还本合同项下全部义务的担保；澳美公司同意吴卓芳将上述《房地产预售契约》项下之房产及全部权益抵押给建设银行，并自愿承担连带担保之责任直至抵押房产竣工交付使用、办妥该房产所有权证送交乙方为止。借款期限十五年，从1998年10月起至2013年10月止，借款利息按月计付，月利率为6.42‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整利率，贷款人将按国家利率规定进行调整；每期付款按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算还清，吴卓芳逾期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，并每次处以100元违约金。1998年10月29日的《中国建设银行广州市分行核准购房抵押贷款转存通知书》记载，中国建设银行向澳美公司发放吴卓芳的贷款176000元；1998年9月10日，澳美公司向吴卓芳出具购房款64433元、220元的两张《收款收据》，吴卓芳共计支付了240653元购房款，其主张未依照合同约定全额支付273000元购房款系因为澳美公司在要求吴卓芳将房款转为按揭贷款时给予了减免房款的优惠，其提交澳美公司发出的一份《敬告》拟证实上述主张。该《敬告》内容为：经研究，优惠条件如下：一、凡在99年4月15日前转办银行按揭：1.送水电建设费；2.减免两年月供。1999年7月9日，吴卓芳签署《收楼回执》，案涉房屋于同日交付吴卓芳使用。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。上述事实有《房地产买卖契约》《澳洲山庄房屋买卖合同》《关于更改付款方式的补充协议》《中国建设银行广州市分行购房抵押借款合同》《中国建设银行广州市分行核准购房抵押贷款转存通知书》《收款收据》《收楼回执》《敬告》、（2017）粤01民终10549号《民事判决书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，吴卓芳与澳美公司签订的《房地产买卖契约》《澳洲山庄房屋买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于澳美公司是否应当承担案涉房屋逾期办证违约金的问题。澳美公司与吴卓芳在《房地产买卖契约》《澳洲山庄房屋买卖合同》中虽未约定案涉房屋由谁负责办理房屋权属证书、具体办证时间及逾期办证违约金，但房屋出卖人负有将房屋交付买受人使用并将房屋所有权转移登记至买受人名下的义务。现澳美公司作为出卖人并未提交证据证实其已完成案涉房屋所在楼盘的初始登记以及将办理房屋所有权转移登记手续的资料移交给吴卓芳，故吴卓芳没有取得案涉房屋的房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，澳美公司于1999年7月9日将房屋交付给吴卓芳，依法应当在房屋交付之日起90日内即1999年10月6日前为吴卓芳办理案涉房屋所有权转移登记手续，但澳美公司未在该日前为吴卓芳办理案涉房屋所有权转移登记手续，应当承担违约责任。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定，因此，对于2000年8月18日之前的逾期办证违约金，因已超过最长20年的诉讼时效，故对吴卓芳主张的1999年10月8日起至2000年8月17日期间的逾期办证违约金，本院不予支持。其次，对于2000年8月18日之后的逾期办证违约金，由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就吴卓芳主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于2000年8月18日之后的逾期办证违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上，吴卓芳主张按照年利率6%标准计算逾期办证违约金在法律规定的合理范围内，本院予以采纳。截至1998年9月10日，吴卓芳共实际支付购房款240653元，其主张实际支付的购房款少于合同约定的购房款系因为澳美公司要求其转为按揭贷款所给予的减免购房款优惠，故应当按照合同约定的273000元计算逾期办证违约金。对此本院认为，吴卓芳实际支付购房款240653元，如确系澳美公司与其协商一致作为转按揭贷款的优惠，则视为双方已将房屋总价款变更为240653元，吴卓芳实际亦是仅支付了240653元，故其要求按照原约定的273000元支付逾期办证违约金无理据，本院不予支持。故澳美公司应当以吴卓芳已付购房款240653元为基数，按年利率6%的标准向吴卓芳支付从2000年8月18日起至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止的逾期办证违约金。根据《合同法》对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期办证违约金的总金额应以已付购房款总金额240653元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴卓芳支付逾期办证违约金（违约金以240653元为基数，按年利率6%的标准，自2000年8月18日起计至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止，逾期办证违约金总额以不超过已付购房款总额240653元为限）；二、驳回原告吴卓芳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5395元，由原告吴卓芳负担951元，被告广州澳美房地产开发有限公司负担4444元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二〇年十二月三十日书记员  林 婕