广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初21587号原告：陈玉胜，男，1968年8月16日出生，汉族，身份证地址广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：邓新宇，广东深大地律师事务所律师。被告：李庆，男，1941年12月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李巍，男1974年10月31日出生，身份证广东省深圳市南山区，系被告儿子。第三人：深圳市绿景天盛实业有限公司，住所地深圳市福田区。原告陈玉胜诉被告李庆、第三人深圳市绿景天盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓新宇，被告李庆及其委托诉讼代理人李巍到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还2020年1月已交租金36000元（人民币，下同）；2、被告向原告支付2020年4月8日至2021年5月8日共13个月的合同未到期损失61685元；3、被告向原告返还房屋押金72000元；4、被告向原告赔偿装修损失费508167元；5、被告向原告返还2020年1至2020年3月补偿过渡斯期安置租金122235元;6、被告向原告补偿搬迁费10000元；7、被告向原告返还二楼和屋面临时性建筑及附属物补偿8000元整；8、被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于：案件受理费、保全费、诉讼担保费、公告费等。事实与理由：原告与被告于2018年5月1日签订了《合同书》，约定由原告向被告承租位于深圳市南山区整栋楼，租赁期限自2018年5月8日至2021年5月7日，月租金为36000元。合同签订后，原告按被告要求的标准将整栋楼重新装修并对外出租。后由于租赁房屋属于沙河五村城市更新项目，被告于2019年6月30日在未告知原告的情况下与第三人深圳市绿景天盛实业有限公司签订了《沙河五村城市更新项目搬迁补偿安置协议书》。第三人向被告支付了搬迁费10000元和奖励费用。协议书签订后，被告多次私自直接驱赶原告租客，给原告造成巨大经济损失。原告得知上述情况后，将承租情况反应给深圳市南山区沙河街道沙河××社区人民调解委员会和第三人。在原告和沙河××社区人民调解委员会的争取下，第三人考虑到原告的实际损失，同意自2020年1月开始每月支付40745.4元作为过渡期安置租金。又经过沙河××社区人民调解委员会数次调解后，为补偿原告的租期损失，原、被告达成口头协议，由被告从2020年4月开始，每月向原告补偿过渡期安置租金与原告每月应交租金的差额（40745-36000＝4745元），直至2021年5月租赁合同到期，共计13个月。被告又承诺将深圳市绿景天盛业有限公司支付的搬迁费10000元补偿给原告。原告积极配合被告清退租客，并于2020年4月6日代表被告与第三人办理了移交确认手续。原告妥善处理好所有事宜后，被告却迟迟不兑现承诺。原告认为，自2019年9月被告私自清租开始，租赁合同事实上已经无法履行，故被告应将原告已支付的2020年1月租金返还给原告，原告支付的房屋押金亦应返还。第三人支付给被告的2020年1月至2020年3月的过渡期安置租金和拆迁费系拆迁入对承租人的补偿，且原告在清退租客时或直接向租客支付了赔偿款，或以租期抵偿给租客，损失确实存在。现在该笔补偿款虽由被告代收，也属不当得利，实际应该补偿给原告。另外，双方签订合同时，虽然涉案房屋已有旧改传闻，但是多年来一直进展缓慢，被告作为业主，比原告更清楚旧改的进程，但被告声称最长可以租给原告8年，并要求原告按其在宝安43区的房屋内标准装修，给原告造成可以长期租赁的假相，原告为此投入大量资金，现租赁合同实际仅履行了一年半左右的时间。同时，被告与第三人签订《沙河五村城市更新项目搬迁补偿安置协议书》时，恶意向第三人隐瞒房屋出租事实，剥夺了原告向第三人要求合理补偿装修损失的权利，被告理应对原告支付的装修费用做出合理赔偿。同时，由被告收取的临时性建筑及附属物补偿款中有8000元的临时建筑为原告修建，被告也应返还给原告。综上，为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》等相关法律，向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：一、被告和原告也只仅仅是“合同书”的关系。2018年5月1日，在完全自由、自主、自愿、反复考虑、考察、自负，由原告自己印刷、各自签名、按指模确认具有法律效用的合同书文件，必须共同遵守。二、有2份原件现一直仍在原告手中。即合同书和4月6日原告交楼时和开发商的确认书。被告曾2次催促原告办合同终结。对方因忙，半年过去了。始终和当初一样，原告合同书在手，也就依其下去了。三、原告4月6号下午4点，电话被告，说要交楼。被告同意。为此，由原告代被告签名和开发商验收交楼了。从此，开发商便依被告合约规定给钱了。被告无所谓，有人依时依数（3.6万／月+水电杂费）给钱被告就行了。这可能也是原告经营的方式方法吧。4月20号还短信被告，说仍欠水电费6446元。四、原告要的很多个“判令”“合同书”中找不到。至于开发商和业主之间认为有“合约”（原告）上的问题，是原告的事，不要跨界伸手。五、原告的一些“违建”（开发商根本不可能计入）及装修问题，没有一项是由被告策划、介绍、批准或请示同意之类。被告全然不知、未参与。特别是“违建”，望纪检介入。被告说过：不拿多一分钱；不搞非法交易、不走黑道、不在浑水里混。被告老了，走不动了，根本不可能赶人、吓人。六、由于2、3两月未交钱，被告依“合同书”中（二）点，在3.11号曾依此有个声明：“视作不租了之类……，”随后原告复“函”被告（附上）搞不明白。因原告“合同书”在手、楼在手任其了。七、其实“合同”从未停止过，原告“合同书”原件在手不终结，一切都和往常一样依“合同书催运行中，好好的。途中搞出个“纠纷”事儿？平安不好吗？还是依“合同书”办吧。另注：1、“签约”是开发商和业主的事，不和租户签。2、开发商给“签约”户补偿“过渡安置费”，只能业主清空交楼共同验收完成时，并以始计。3、惯例是：租户主动提前退房，是不退租金的。更无向房东索钱者，古今中外如此。第三人未到庭，也未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同书》，约定：双方同意将白石洲白石三坊95号整栋楼（涉案房产）出租给乙方使用，租期三年，自2018年5月8日起至2021年5月7日止；合同签订前由于白石洲的“旧改”启动多时，甲乙双方为此充分认真交换过意见；不做“钉子户”，在“旧改”范围及所限时间内，乙方承诺不影响“旧改”承接单位的统一布局；原房屋的经济上的所有权及承包租用前的赔偿经济收益一律归甲方所有；乙方进行内部装修，其“标准”不低于甲方在宝安43区房屋内装修标准，在一年内要装修完成，不然依无改观处理，甲方有权收回房屋，取消“合同”，押金不退回；租用时间虽三年，已基于“拆迁”考虑，甲方承诺若到期“旧改”“仍样”，乙方可以继续租用下去，甲方不能随意租给第三方，尽管取消“旧改”之类，合同期最长也只能8年一个阶段；满了三年，在租金上甲、乙双方要考虑物价指数（国家公布为准）适度调整；未满三年，必须依据前述约定处理，甲方无义务补偿乙方；合同期内，租金为每月36000元，乙方每月必须在8号前转给甲方指定账户，过超过10天未转，视作不租处理，押金不予退还；合同签订之时，甲方已确认收到了乙方押金72000元，合同依规不实行时，依时依数退回乙方；及其他内容。2018年5月1日，原告向被告缴纳押金72000元。2019年6月30日，本案原告、李某1、李某2、杨某1、杨某2（共同作为乙方）与第三人（甲方）签订《深圳市南山区沙河街道沙河五村城市更新项目搬迁补偿安置协议》（以下简称补偿安置协议），对被搬迁房屋的地址、补偿方式、补偿项目及补偿标准等进行了约定，其中约定：按时签约追加补偿金、搬迁补助费支付时间为本协议签署之日起十个工作日内；被搬迁房屋移交验收手续办理完成之日起十个工作日内，甲方向乙方支付首笔六个月的过渡安置费；之后的过渡安置费每三个月支付一次，在首月的前十个工作日支付；最后一笔过渡安置费付款期限不足三个月的，按实际天数计算，并在乙方入伙手续办理完成之日起十个工作日内支付；及其他内容。该合同的附件一《深圳市南山区沙河五村城市更新项目物业状况补偿汇总表》显示：涉案房产查丈报告编号为06-220，整栋确权面积592.55平方米，首层建筑129.81平方米、二层及以上建筑面积462.74平方米；补偿标准28000元/平方米；临时性建（构）筑物/附属物共计补偿金额53772.6元，具体面积包括：简易铁皮房1.64平方米、铁皮棚18.06平方米、屋混凝土地税12.1平方米、层高不足2.2米的永久性建筑1.59平方米、屋顶女儿墙43.28平方米、围墙内水泥地面11.35平方米、混合雨蓬7.01平方米；月过渡安置费每月40745.4元；搬迁补助费10000元、按时签约追加补偿金80000元；办理完被搬迁房屋移交验收手续后是个工作日内支付298245元（包括临时性建筑物及附属物货币补偿53772.6元、六个月过渡安置费244472.4元）等。2020年4月6日，原告代被告与第三人签订《沙河五村城市更新项目房屋移交确认书》，载明上白石村三坊95栋号整栋移交日期为2020年4月6日。根据原告提交的第三人付款信息显示：第三人向被告支付了临时建筑物及附属物补偿款53772.6元、过渡期安置租金244472.4元。为证明原告对涉案房产进行了装修改造，原告提交装修前后的照片、《上白石三坊95号楼精装公寓结算单》、原告与次承租人黄少杰于2018年6月22日签订的租赁合同、黄少杰装修的收款收据及商铺施工预算表、原告赔付黄少杰装修款20000元的收据等予以证明。被告对前述证据均不予认可。为证明被告曾同意补偿原告相关款项，并亲自写下来发给原告，且被告确认第三人支付的过渡期安置租金从2020年4月6日交楼起计算并圆盖补偿原告租金差额共计13个月，原告提交了一份被告于2020年4月24日发给原告的微信图片打印件予以证明。该图片显示被告手写出具的相关内容为：“绿景从交楼验收确认始即4月6日给我的过度安置费为4.0745/月，则共4.0745×13，因此，我们之间的差额为4.0745×13－（3.6×13＋水电杂费），以上款项，我一分都不多要”。原告表示其诉求的合同未到期损失，就是被告出具的该材料中承诺的，将第三人补偿的临时安置期租金与原告应向被告缴纳的月租金差额补偿给原告作为合同未到期的损失。被告对前述证据的真实性予以认可，但表示这是当时谈的情况，当时原告没有接受，所以被告现在不认可，被告认为差额补偿的期间应从宣判之日起至2021年5月合同期满止。被告提交了一份2016年深圳市地籍测绘大队出具的《深圳市征/收地拆迁补偿工程测绘报告》（编号为06.220），载明项目名称为上白石村三坊95号，建筑物面积测绘的数据为：计算建筑面积为592.55平方米（其中03至06层全面积为367.8平方米），不计算建筑面积的建筑部位为21.29平方。原告表示其对该测绘报告无法确认。庭审中，原告表示其要求被告返还2020年1月已缴纳的租金的依据是，原告于2020年4月6日代被告交楼，根据拆迁惯例，清租期一般为三个月，因此自2020年1月原告无需向被告缴纳租金，被告应予以退还。对于原告第五项诉求的2020年1月至2020年3月的过渡期安置租金，原告表示第三人系从2020年1月开始支付安置费，这是原告争取过来的，但因为补偿安置协议系被告与第三人私下签署，1月至3月的过渡期安置租金打入了被告账户；被告表示第三人系于2020年4月14日向被告支付了6个月的过渡期安置租金共计244472.4元，并未明确这6个月针对的具体期限，这算下来为每月40745元，根据补偿安置协议的约定，过渡期安置租金应当是从交楼之日开始计算的。本院认为，原告与被告签订的《合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，涉案房产已进入拆迁程序，原告已搬离涉案房产，双方的《合同书》已经解除，原告要求被告返还押金72000元，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告返还2020年1月已交租金36000元的诉讼请求。原告系于2020年4月6日搬离涉案房产的，对于占用涉案房产期间的租金，原告有义务缴纳，原告未提交证据证明2020年1月因被告的原因导致其无法正常使用涉案房产，故原告要求被告退还2020年1月的租金无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的合同未到期损失61685元的诉讼请求。原告明确其主张的合同未到期损失，是依据被告所出具的书面材料进行计算，被告同意将第三人补偿的临时安置期租金与原告应缴纳的月租金差额补偿给原告，对此原告提交了一份微信图片打印件，显示被告曾出具书面的说明表明愿意向原告支付过度安置费的差额，且该材料中被告亦明确了具体的计算方式为“40745元×13－（36000元×13＋水电杂费）”。被告确认上述内容系其书写并出具，但表示因当时原告不同意该补偿内容，故被告认为应从法院宣判之日起计算至2021年5月7日。对此，本院认为，被告确认其曾出具过书面的说明，愿意对原告进行补偿，且被告亦明确了补偿的具体计算方式，现原告亦要求被告按照该计算方式进行补偿，可见双方对于该补偿已达成一致意见。因被告未举证证明须由原告承担的水电杂费金额，故按照被告出具的书面材料的计算方式计算，被告应补偿原告61685元（40745元×13－36000元×13）；如尚有水电费原告未缴纳，被告亦可两旬法律途径解决。对于原告要求被告赔偿装修损失费508167元的诉讼请求。双方在涉案合同中明确约定双方知晓涉案房产存在“旧改”的情况，并约定如租赁期限未满三年，则被告无义务补偿原告。可见，涉案合同明确约定在因旧改而导致合同提前解除的情况下，被告对原告的损失不予补偿或赔偿；而原告对于涉案房产存在旧改的情况以及租赁合同可能因旧改而无法继续履行的后果应有所预见，在此情况下，原告仍愿意承租涉案房产并自愿对涉案房产进行装修，相应的后果应由原告自行承担；而且，原告提交的相关证据不足以证明其实际的装修损失金额，故对于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告返还2020年1月至2020年3月补偿过渡期安置租金122235元的诉讼请求。首先，根据涉案合同的约定，房屋经济上的所有权及租用前的赔偿经济收益一律归被告所有，相关补偿过渡期安置费应系补偿给被告的。其次，无证据证明第三人支付的六个月过渡安置费系2020年1月至2020年6月期间；而且，根据被告与第三人签订的补偿安置协议的约定，六个月的过渡安置费244472.4元系在办理完被搬迁房屋移交验收手续后支付，被告主张该过渡期安置费是从被告移交房屋给第三人之日起开始计算，符合常理和合同约定。综上，原告要求被告支付过渡期安置租金122235元，本院不予支持。对于原告主张的搬迁费10000元。因补偿安置协议系被告于其他四个案外人共同与第三人签订，第三人补偿的搬迁费10000元系补偿给被告在内的五个人；而且，无证据证明该搬迁费系补偿给原告即租户的。故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告返还二楼和屋面临时建筑及附属物补偿8000元的诉讼请求。从被告与第三人签订的补偿安置协议的附件一内容可以确认，第三人进行补偿时依据的查丈报告为“06-220”号，也即被告向本院提交的深圳市地籍测绘大队2016年出具的测绘报告；而在地籍大队出具测绘报告时，原告还未承租涉案房产，因此，即使原告有对涉案房产进行添附或增加临时建筑或附属物，也并不包含在第三人进行补偿的范围内；而且，原告并未提交证据证明其对二楼和屋面增设了临时建筑或附属物，因此，原告的该项诉求无事实依据，本院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李庆于本判决生效之日起十日内向原告陈玉胜支付合同未到期损失61685元；二、被告李庆于本判决生效之日起十日内向原告陈玉胜退还押金72000元；三、驳回原告陈玉胜的其原告诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5990.44元，由原告负担5011.44元，由被告负担979元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年十二月二十八日书记员  梁惠雅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。