江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初3291号原告：陈浩，男，1978年9月22日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：陆勤锋，男，1978年9月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：吕春华，男，1978年5月6日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。三原告共同委托诉讼代理人：刘长武、张磊，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。被告：王亚明，男，1977年4月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：唐小英，女，1978年12月9日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：费建华，男，1978年5月18日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：朱娟芳，女，1978年11月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上述四被告共同委托诉讼代理人：钟天舒，江苏鸿永律师事务所律师。上述四被告共同委托诉讼代理人：王林华，江苏鸿永律师事务所实习律师。第三人:苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇御亭路210号。法定代表人：许喆，执行董事。委托诉讼代理人：陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾雅雯，江苏五洲信友律师事务所实习律师。原告陈浩、陆勤锋、吕春华与被告王亚明、唐小英、费建华、朱娟芳及第三人苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司（以下简称望亭集体资产公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员宁璐独任审理。本案于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告陈磊及原告方共同委托诉讼代理人刘长武，四被告共同委托诉讼代理人钟天舒、王林华，第三人望亭集体资产公司的委托诉讼代理人陆敏彪、顾雅雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈浩、陆勤锋、吕春华向本院提出诉讼请求：1、判决四被告向原告的代表人陈浩连带支付不当得利60万元；2、诉讼费用由四被告承担。事实和理由：苏州市相城区望亭镇原御亭路88号房屋、配套设施及相应场地(简称“御亭路88号”)，所涉未登记的房产建筑面积10136.05平方米。上述房屋、设施、场地，已于2018年被拆迁。被告王亚明、费建华是“御亭路88号”的名义出资人，被告唐小英是王亚明的配偶、被告朱娟芳是费建华的配偶，四被告对上述“御亭路88号”享有共有权。原告陈浩、陆勤锋、吕春华是相城区望亭镇阳光假日商务宾馆(简称“宾馆”)的出资人。苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司(简称“资产公司”)，其主管部门、出资人是望亭镇集体资产管理委员会，登记机关是相城区行政审批局，资产公司代表望亭镇政府对辖区内集体土地、房屋、设施等资产进行建设、管理。拆迁、预拆迁的协议签订、补偿款的支付等相关事宜，亦是由资产公司代表望亭镇政府具体操作。资产公司对外签订协议之前，需由望亭镇政府的分管领导、主管领导分别前置审批，且需经望亭镇政府以《会议纪要》的形式作出决议。关于原御亭路88号5幢的4至5层的3000平方米房屋(简称“物业”)，2012年1月1日被告(出租方、甲方)的代表人王亚明与原告(承租方、乙方)的代表人陈浩签订租赁协议，租赁协议第一条至第四条约定出租方将物业出租给承租方、用于改造成商务宾馆进行经营。租赁期限为11年，自2012年1月1日起至2022年12月31日止。租赁协议第十一条第2款约定，甲方应本着诚信公平原则如实告知甲方已知或应知的房屋拆迁、征用信息，如政府部门对该房屋有征用、拆迁意向时，则甲方应及时通知乙方。如因甲方未能及时告知乙方，乙方的损失由甲方承担。甲方同意乙方参与动迁房的动迁补偿谈判。届时，乙方有权获得包括但不限于装修残值(含二次装潢)和经营损失的补偿(按国家相关法律法规相关规定执行，含装修改造、酒店用品购置、设备购置及配套设施费用、经营损失等)。甲、乙、拆迁方，三方未达成书面一致的前提下，甲方不得单方面与拆迁方签订拆迁补偿协议。甲方承诺对属于乙方的补偿款全部归乙方，甲方不作任何截留。上述租赁协议签订后，被告向原告交付物业，原告向被告支付租金、对物业进行改造、装修、添附，在物业上注册并经营宾馆。2016年下半年，就原御亭路88号“回购”事宜，资产公司与被告进行沟通、谈判，同时由被告将“回购”告知原告。但关于宾馆所在“物业”的二次装修、附着物、部分设施设备等资产的615848元初步评估价格，及宾馆的停业损失未达成一致。于是，未通知原告参与补偿谈判的情况下，2017年1月6日四被告与资产公司就原御亭路88号签订《资产转让协议书》(简称“整体转让协议”)【注：该协议未包括宾馆所在“物业”的二次装修、附着物、部分设施设备等资产】。整体转让协议的“鉴于”部分的第1条、转让协议第1.1款、第3.1款，明确所转让的资产包括租赁合同所约定的陈浩所承租的、作为“阳光假日宾馆”之用的原御亭路88号5幢的4至5层的房屋。“整体转让协议”第3.1款明确约定，资产公司同意原告继续承租“物业”经营宾馆，并由资产公司与原告协商另行签订租赁合同。但被告未及时向原告透露其与资产公司单独谈判、签约事件、具体内容、结果。上述“整体转让协议”签订后，资产公司根据评估结果针对原御亭路88号所涉的10136.05平方米的停产停业损失补偿，按200元/平方的标准计算并向被告支付了相应的停产停业损失补偿款2027210元。原告租赁并实际经营的宾馆所对应的3000平方米、计60万元停业补偿款，包含于上述总补偿面积10136.05平方米、计2027210元补偿款之中。资产公司与被告签订上述“整体转让协议”后，就原告所承租的御亭路88号5幢的4至5层宾馆的3000平方房屋的租赁关系整体转换事项，资产公司并未按其与被告所签订的“整体转让协议”第3.1款的约定与原告签订租赁期至2022年12月31日的新租赁协议。资产公司出于其随时安排拆迁的现实需要，而只能同意“签订一年期的租赁合同”。但这个“一年期”的租赁合同，显然既违反了资产公司与被告签订的“整体转让协议”第3.1款的约定，也违反了“转让不破租赁”的法理与法律规定，更损害原告长期经营租赁的合法利益。是明知原告不可能同意而作出的谈判策略。进而，资产公司与原告在租赁关系整体转换事宜，未达成一致。在“假续签、真‘回购’”的谈判过程中，物业所在地的华阳村村委会在协助资产公司推进回购、推进预拆迁过程中，为迫使原告就范，而在2017年6、7月份前后策划、实施多次停电事故，造成原告无法经营宾馆。双方为此发生多次矛盾冲突，矛盾激化时还惊动当地派出所。嗣后，宾馆便频繁地“被停电”、无法正常经营。2017年7月11日，原告向资产公司转账支付阳光假日宾馆的房租10万元。但资产公司于2017年7月12日向陈浩转账退回阳光假日宾馆的房租10万元，资产公司以其实际行为的客观表现，拒绝向原告出租房屋，导致原告无法继续承租、经营宾馆。在宾馆无法正常经营的困境下，原告不得不向资产公司妥协。于是，就“物业”范围的二次装修、附着物、部分设施设备等资产的回购事宜，与资产公司进行谈判。鉴于宾馆被迫停业而与资产公司谈判，一直持续至2017年9月27日才达成《资产转让协议书》(简称“宾馆转让协议”)，并停止营业，宾馆于2017年10月26日办理了正式注销手续。该书面的“宾馆转让协议书”及相应的评估报告，未涉及停业损失项目，但资产公司当时口头表示本案原告相应的停业损失已包含于资产公司向本案被告所支付的原御亭路88号整体停业损失项目之中，不能重复约定。原告鉴于对租赁协议条款的信赖、对被告的信赖、对资产公司的信赖，而未在此环节纠缠。原告虽然依约取得了宾馆转让协议所约定的装修、设施设备等补偿款，但未获得停业损失补偿款。后续，原告向被告、资产公司分别尝试主张停业损失时，被告及资产公司均不同意支付。嗣后，资产公司书面明确，其分别与被告、原告签订、履行的两个《资产转让协议书》，系同一资产转让行为，只能计算一次停产停业损失，涉及到原告租赁房屋的停产停业损失共计60万元(面积3000平米、单价200元)，已支付给了本案被告，故资产公司不再另行支付。原告是宾馆的及相应的原御亭路88号5幢的4至5层的房屋、相应场地的实际经营者，因该次回购(注：实为拆迁或预拆迁)而导致宾馆停业，继而发生停业损失。资产公司向被告支付的原御亭路88号整体的停业损失补偿款2027210元中的60万元，应属原告。但被告领取后截留此款、至今拒不向原告转付。综上，被告获取了其不应当获得的利益，被告应向原告支付不当得利60万元。被告王亚明、被告费建华是合伙关系，被告唐小英与被告王亚明是夫妻关系，被告朱娟芳与被告费建华是夫妻关系。所以，四被告应向原告承担连带责任。本案所指的利益分配纠纷，2018-2019年在苏州市相城区人民法院以房屋租赁合同纠纷、损害赔偿纠纷等法律关系历经了三次诉讼，未果。现原告另案提起不当得利诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告王亚明、唐小英、费建华、朱娟芳共同辩称，该60万元是被告与第三人基于合同而获得的，该款项并不应当由原告享有，也不构成不当得利；且该款系由第三人支付给被告，即使要求返还，也应当由第三人主张；被告与第三人签署的资产转让协议书，明确该次转让中由承租人即原告继续经营，故被告取得的经营损失补偿不应当包含原告的损失。第三人望亭集体资产公司述称，1、关于原告在诉状上诉称的第三人采用胁迫的方式与原告签订第二份资产转让协议的陈述不予认可，该份协议是协商一致下的真实意思表示，具有法律效力，且已经得到完全履行，双方之间不存在任何争议，原告将第三人确定为本案的诉讼第三人，不符合民诉法关于第三人的诉讼地位的法律规定，由于原告对第三人没有具体的诉请，因此对于原告向法庭提出的诉请，由法庭查明事实后依法判决；2、被告与第三人之间所签署的资产转让协议也是双方真实意思的表示，且协议签署后，得到了完全的履行，双方之间也不存在任何争议，因此，原告所主张的相关的事实请法庭依据在案证据作出判决；3、对于原告主张的60万元是基于第三人与被告签署的资产转让协议的约定，该笔款项根据上述明确的约定向被告支付，该笔款项指向的项目是停业停产，关联案件中我司所出的证明并没有就60万元的归属作出说明，而且我方认为，关于60万元的归属，应当根据本案相关协议、事实以及原告与被告之间存在的法律关系以及该法律关系项下的相关约定或者基于法律的直接规定来进行判断。经审理查明：陈浩作为乙方、王亚明作为甲方于2012年1月1日签订《酒店房屋租赁协议书》1份，约定：甲方将位于苏州市相城区，合计总面积为3000平方米出租给乙方，包括不计租金的整幢大楼运作服务的设施设备（包括现有的水电设施、消防设施等）及设施设备用房、外墙立面、楼顶等都是租赁物业的组成部分；租赁物业用途：对该物业改造成商务宾馆进行经营；租赁期限：该物业的租赁期限为11年（即从2012年1月1日至2022年12月31日止如果经甲乙双方协商调整交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延）；租金按首年整体出租价位为肆拾壹万元计算（其中，由于租赁物无法正常办理消防证，导致乙方无法办理营业执照造成的发票税费损失，每年按叁万元计算，实际支付租金为叁拾柒万元整），租金按每三年为一期：每期递增10%，但在乙方未正常办理出营业执照前，房租按最初确定的价格确定，租金按每半年度缴纳一次分别于每年的6月1日、12月1日前交纳租金；乙方在不改变大楼总体结构和使用安全的前提下对租赁物业作局部的改造，以达到大楼立面亮丽美观、内部装饰典雅豪华舒适，配套设施设备布局合理、使用方便安全。甲方同意乙方以下改造装饰方案：重新改造大楼的内部结构，以达到乙方酒店等用房的要求。增加大楼的消防配套设施；协议书第十一条第2款约定：甲方应本着诚信公平原则如实告知甲方已知或应知的房屋拆迁、征用信息，如政府部门对该房屋有征用、拆迁意向时，则甲方应及时通知乙方，如因甲方未能及时告知乙方，乙方的损失由甲方承担。双方同意，如出现当地政府部门有拆迁意向。如在乙方进行房屋装修后，如乙方发现当地政府部门有拆迁意向的，甲方同意乙方参与动迁房的动迁补偿谈判届时，乙方有权获得包括但不限于装修残值（含二次装潢）和经营损失的补偿（按国家相关法律法规相关规定执行，含装修改造、酒店用品购置、设备购置及配套设施费用、经营损失等，）；甲、乙、拆迁方（三方）未达成书面一致的前提下，甲方不单方面与拆迁方签订拆迁补偿协议。甲方承诺对属于乙方的动迁补偿款全部归乙方，甲方不作任何截留。该协议书另约定了双方其他权利义务、违约责任等相应事宜。2017年1月6日，甲方（转让方）：王亚明、乙方（转让方）：唐小英、丙方（转让方）：费建华、丁方（转让方）：朱娟芳、戊方（受让方）：望亭集体资产公司共同签订《资产转让协议书》1份，约定：鉴于：丙方与戊方于2009年6月1日签署土地使用权租赁协议，丙方向戊方租赁位于问渡路与御亭路交叉口8.4亩之土地：甲方与丙方共同出资该租赁土地上自建建筑物，乙方和丁方作为甲、丙方的各自配偶对该资产享有共有所有权，四方有权处分本协议中约定的转让资产，戊方系依法设立的有限责任公司，四方欲转让该资产，戊方有收购该相关资产之意向；转让物为房屋、装修及附着物：租赁土地上甲丙自建的建筑物、建筑物上的装修以及附着物。具体明细详见《资产评估报告》；五方同意，资产及其相关权利和利益应于交接日转移至戊方。甲乙丙丁四方保证其对资产享有合法、完整及有效的权利，并且不存在任何妨碍上述资产自由转让的情形。本次资产收购价格及税金：上述全部资产的转让总价为人民币1977.6万元（大写壹仟玖佰柒拾柒万陆仟元），转让总价组成依据资产评估报告所列；本资产转让协议项下，戊方共应向转让方支付款项共计人民币1977.6万元，按如下三个阶段支付：戊方在本协议签订后30日内向转让方支付1000万元，戊方在本协议项下资产交接、尽职调查完成后15日内向转让方支付900万元；转让方同意由戊方暂留剩余金额作为转让方对转让资产项下可能存在的或有债务风险的保证金，该保证金暂留期限为本协议签署之日起1年，如无或有债务事项发生，戊方应在，1年期限届满后的7日内向转让方无息支付77.6万元。转让方应在戊方支付第一期款项前，向戊方提供房屋所在的地税机关代开的增值税发票，开具发票的税金由转让方承担，如转让方未能提供上述税务发票，戊方有权拒绝付款。戊方同意陈浩继续承租位于苏州市相城区房屋4楼和5楼作为经营“阳光假日宾馆”之用，并由戊方和陈浩协商另行签订租赁合同，其余转让的资产如有租赁等负担的，转让方应自行处理完毕并且承担由此产生的包括但不限于全部费用、人员安置遣散费或补偿费、赔偿费。在向戊方交付资产前，转让方应向戊方出具该负担已处理完毕的书面证明，包括但不限于转让万与承租方签订的解除租赁合同、无任何经济纠纷的确认函等书面证明。该协议书另约定了双方其他权利义务等相应事宜。后，望亭集体资产公司作为受让方；王亚明、唐小英、费建华、朱娟芳共同作为转让方签订了《资产转让协议书补充协议》1份，载明“双方就2017年1月6日签署的《资产转让协议》的相关事项经协商一致后，达成本补充协议，供双方遵照执行。一、《资产转让协议》第二条第一款修改为资产转让价格：共计人民币壹仟玖佰贰拾万元整（￥l9200000.00）。二、本补充协议调整的条款以本补充协议为准，其余条款不做变动。本协议一式陆份，甲方执肆份、乙方执贰份。自双方盖章或签字后生效。”。2017年9月27日，转让方（甲方一）：苏州市相城区望亭镇阳光假日商务宾馆、转让方（甲方二）：陈浩、转让方（甲方三）：陆勤锋、转让方（甲方四）：吕春华（甲方一、甲方二、甲方三及甲方四在本协议中统称“甲方”)与受让方（乙方）：望亭集体资产公司签订《资产转让协议书》1份，约定：乙方与王亚明、唐小英、费建华、朱娟芳于2017年1月6日签订资产转让协议，王亚明、唐小英、费建华、朱娟芳将其位于苏州市相城区的建筑物已转让给乙方，乙方已对该转让资产享有所有权；甲方二与王亚明于2012年1月1日签订酒店房屋租赁协议书，甲方承租苏州市相城区的建筑物第4层和第5层用于甲方一的经营，并对租赁物进行装修，甲方一性质系个体工商户，经营者为甲方二；甲方二、甲方三及甲方四在本协议签署前向乙方出具合伙出资证明书，证明甲方二、甲方三及甲方四系甲方一的实际出资人：现甲方四方共同确认一致同意将其在甲方一内合法拥有的内部装潢装修物及供水、供电等设备设施转让给乙方，乙方有收购该相关资产之意向。甲乙双方就资产转让事宜达成协议如下：转让的资产：苏州市相城区望亭镇阳光假日商务宾馆内部装潢装修（按现状）以及全部现存的供水、供电设备实施。具体范围见附件一苏明（苏州）房地产估字（2017）第0914-04号《装修及附着物专项分户评估表》；甲方声明和保证：转让资产及其相关权利和利益应于交接日转移至乙方。甲方保证其对资产享有合法、完整及有效的权利，并且不存在任何妨碍上述资产自由转让的情形。全部资产的转让总价为1994688.872元，甲方应向乙方支付租金共计187916元，即本次资产转让的最终价款为1806772.872元（大写：壹佰捌拾万陆仟柒佰柒拾贰圆捌角柒分贰厘）。在本协议签署及甲方完成本协议项下第三条之转让资产交付义务后的7日内，乙方向甲方支付全部价款，即1806772.872元。该协议书另约定了其他权利义务等相应事宜。原告方与第三人望亭集体资产公司在本案庭审中确认，前述原告方与第三人签订的《资产转让协议书》所涉转让款项已经由第三人予以履行。另查明，2017年1月6日的《资产转让协议书》中所称的《资产评估报告》中列明的其他费用中的其中一项为停产停业损失补偿：数量为10136.05平方米、评估单价为200元、评估总价为2027210元。又查明，涉案房无产权证书也无相关建房合法批复。再查，原告方因涉案的苏州市相城区望亭镇阳光假日商务宾馆租赁场地3000平方米涉及的停业损失补偿金额60万元与被告方及第三人产生争议。2018年3月19日，陈浩以房屋租赁合同纠纷至本院起诉被告王亚明，要求王亚明向其支付停业损失补偿款60万元，并在该案中提交第三人望亭集体资产公司盖章出具的情况说明1份（载明：苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司（以下简称资产公司），在2017年1月6日与王亚明、唐小英、费建华、朱娟芳，签订的《资产转让协议书》，以及在2017年9月与陈浩、陆勤锋、吕春华，签订的《资产转让协议书》，系同一资产转让行为。因此只能计算一次停产停业损失。涉及到陈浩租赁房屋的停产停业损失共计60万元（面积3000平米、单价200元），已经支付给了王亚明、唐小英、费建华、朱娟芳，故资产公司不再另行支付。）；该案中，王亚明确认：除扣留约80多万税款外，望亭集体资产公司已向王亚明、康小华、费建华、朱娟芳支付了2017年1月6日签订的《资产转让协议书》、《资产转让协议书补充协议》中约定的其余款项。本院于2018年12月21日作出民事裁定书，认为该案纠纷不属于房屋租赁合同的法律关系且诉讼主体存在问题，裁定驳回陈浩的起诉。陈浩对该裁定不服，上诉至江苏省苏州市中级人民法院。该院于2019年3月27日作出（2019）苏05民终1810号民事裁定书，认为2017年1月6日王亚明等人与第三人望亭集体资产公司签订《资产转让协议书》等，上述《资产转让协议书》明确苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司同意陈浩继续承租4至5层经营宾馆，该约定视为望亭集体资产公司承继了王亚明作为出租方的权利义务，故裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年8月13日，原告陈浩、陆勤锋、吕春华与被告望亭集体资产公司及第三人王亚明、唐小英、费建华、朱娟芳转让合同纠纷一案由本院立案受理。陈浩、陆勤锋、吕春华在该案中要求望亭集体资产公司向其支付停车停业损失60万元。本院于2019年10月24日作出(2019)苏0507民初6051号民事裁定书，认为陈浩、陆勤锋、吕春华与望亭集体资产公司签订的《资产转让协议书》第10.2条就案涉资产的转让的争议解决方式达成了书面的仲裁条款，并且选定了相应仲裁委员会即苏州仲裁委员会，该仲裁条款清晰明确、合法有效，对转让双方均具有法律约束力；双方在就停产停业损失发生争议时，应受上述书面协议中仲裁条款之约束，在协商不成时将双方之纠纷提请苏州仲裁委员会仲裁，故裁定驳回陈浩、陆勤锋、吕春华的起诉。以上事实，由当事人提供的酒店房屋租赁协议书、资产转让协议书、补充协议、情况说明、民事裁定书等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据原、被告提供的证据及当庭陈述，可以认定原、被告及第三人对于本案所涉及原苏州市相城区望亭镇阳光假日商务宾馆经营场所3000平方米对应的60万元停业损失的权利享有存在争议，现该争议尚无定论，不能认为第三人望亭集体资产公司向被告方支付的60万元缺乏法律依据。我国民法总则规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当得利。本案中，被告方取得的60万元并非来自于原告方，原告方基于合同关系未能收到停业损失，根据合同相对性原则，原告应向合同相对方即第三人望亭集体资产公司主张。合同相对方如支付错误应由合同相对方自行承担责任，而不应由原告方直接起诉最终的收款方。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告提供的证据不足以证实被告没有法律依据而取得不当利益并造成原告受损，故原告的诉讼请求缺乏请求权基础，不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈浩、陆勤锋、吕春华的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币4900元，由原告陈浩、陆勤锋、吕春华共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇二〇年十二月十四日书记员 王静妍