广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2006号上诉人（原审原告）：郭卫东，男,汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：王菁柏，广东泓磊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中信保利达地产（佛山）有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：韩某1。委托诉讼代理人：岳毅，男,系公司员工。委托诉讼代理人：潘希敏，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原审第三人：兴业银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：李锦奎。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。上诉人郭卫东因与上诉人中信保利达地产（佛山）有限公司（以下简称中信公司）、原审第三人兴业银行股份有限公司佛山分行（以下简称兴业银行）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭卫东上诉请求（变更后）：1.撤销一审判决第六项，改判中信公司向郭卫东支付违约金暂计3049531.25元（以9500000元为本金，自2015年10月20日起计算至2016年6月29日，按年利率4.35%计付违约金为290422.92元；以24500000元为本金，自2016年6月30日起计算至实际清偿日止。暂计至2019年1月18日，按年利率4.35%计付违约金为2759108.33元）；2.改判中信公司向郭卫东支付购房贷款利息损失总计2175612.01元；3.撤销一审判决第二项；4.本案一审、二审诉讼费用由中信公司承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》及补充协议系因中信公司违约导致解除，中信公司应向郭卫东支付违约金。（一）根据佛山市南海区人民政府于2019年4月3日、2019年6月3日、2019年6月23日的三份复函内容，中信公司向郭卫东出售并交付的房屋存在三处违章：第一，复函称“所述位置在审批图纸上并没有泳池”，即中信公司附带出售的泳池为违章建筑。第二，复函称“宗地内没有约定或没有明确的部分为小区全体业主共同使用”，而中信公司提供的《商品房买卖合同》中约定“所购房产的所属宗地约定面积为839.3平方米，其中基底面积为283.9平方米，配套花园555.4平方米”，即中信公司围蔽花园予以出售系违章。第三，涉案别墅的国土证上记载了土地用途为“城镇混合住宅用地”，而非“别墅用地”，即包括涉案物业在内的特定区域所建别墅为违规用地。上述三项违章事实系导致《商品房买卖合同》及补充协议解除的根本原因，系中信公司违约导致。（二）《商品房买卖合同》第六条约定；“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。”第十七条第（二）款约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。”一审判决第十五页第四段认定“综上，可推定涉案买卖合同的交易标的或对价为幢基底以上的建筑物及配套花园。”但现实情况是，花园无法办理产权证，导致郭卫东购买专属花园的合同目的无法实现，这是中信公司兴建房产时违章施工，在销售时虚假宣传，虚假允诺导致的。按照上述合同条款的约定，中信公司应当向郭卫东支付违约金，而非仅解除合同。中信公司作为知名开发商，既不应违章开发房产，更不应在明知的情况下为抬高售价而虚假宣传、虚假允诺。一审法院认定开发商不需要为自身故意的违章开发行为承担不利后果是不公平的。二、郭卫东按揭贷款已经支付的利息为郭卫东实际已经遭受的损失，中信公司应为违章开发、虚假允诺等主观过错而向郭卫东赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除和损害赔偿并存。因违约行为而造成合同解除的，违约方应当承担损害赔偿责任。而损害赔偿的范围，以履行利益损失为主，应当包括固有利益损失和信赖利益损失。郭卫东在一审中主张了房屋差价损失，一审法院酌情不予支持，郭卫东表示服判。但对于郭卫东遭受的实际利息损失，一审法院亦不予支持，对郭卫东不公。中信公司违章、违约的恶意明显，应承担相应的违约责任。三、一审法院主动以郭卫东的利息主张冲抵房屋使用费，有违不告不理原则。一审期间，中信公司未向郭卫东主张房屋使用费，但一审法院却主动抵扣，超出当事人的主张范围。合同解除非郭卫东本意，郭卫东对此不存在过错。除实际利息损失外，还遭受房价波动导致的损失，一审法院判决中信公司无需承担违约责任对郭卫东不公。四、郭卫东提交的新证据《个人贷款结清证明》可以证实郭卫东与兴业银行的借款合同已经履行完毕，不存在解除问题。中信公司针对郭卫东的上诉请求、事实与理由辩称，一、中信公司不存在违约行为。涉案房屋买卖合同没有约定中信公司有为郭卫东办理花园产权证的义务。郭卫东对花园的专属使用权利不受影响，且涉案房屋办理产权证无障碍，中信公司不存在导致合同目的不能实现的行为。（一）中信公司已履行完毕合同约定的办理房屋初始登记及通知买受人领取由出卖人提供的登记资料的合同义务。根据佛山市自然资源局南海分局的复函内容，涉案房屋具备办理房屋所有权转移登记的条件，房屋建筑物可以办理产权证。（二）郭卫东可以专属使用附带花园，不存在合同目的不能实现的情形。《商品房买卖合同（现售）》中没有约定中信公司对花园有办理产权登记的义务，但因为政策允许，且为了保障郭卫东对花园的专属使用权利，中信公司原可协助郭卫东将花园独占使用记载在产权证上，由于郭卫东多次更名拖延，导致至今未能办理。即便郭卫东对花园的独占使用未能记载在产权证上，但也不影响其排他使用花园。根据中信公司与其他业主签署的补充协议（对应本案20页《补充协议》第二十五条第1款），出卖人有权与买受人约定花园的权利归属，买受人对此均无异议并同意不主张共有及使用权利。中信公司已通过协议与所有业主约定花园的权利归属，其他业主无权向郭卫东主张花园共有及使用权利，郭卫东可以不受其他业主影响继续使用附带花园。涉案宗地红线外的土地使用权由中信公司拥有，中信公司有权允许郭卫东使用。中信公司竞得涉案宗地后，里水镇人民政府提供涉案宗地红线外的土地给中信公司使用，使用年限与涉案宗地使用权年限一致，郭卫东亦可使用，其使用权利不受影响。（三）房屋至今未登记不是中信公司的原因造成的。涉案房屋在郭卫东认购后，多次变更签约主体，多次换签房屋买卖合同，撤销备案登记，注销旧的买卖合同，重新进行新的买卖合同备案登记，因此涉案房屋多年未能登记是郭卫东自身原因造成的。如果因为郭卫东自身迟延登记的行为而判决中信公司承担相应的违约责任是不公平的。2016年6月17日起，南海区正式实施不动产统一登记，据此调整了具体产权登记政策规定及要求。但是由于郭卫东在2016年6月24日解除原合同并重新签订合同，后期申请产权登记时需适用新的政策宗地图也非中信公司出具，导致无法对房屋宗地面积进行记载。二、郭卫东明知花园超宗地红线范围及相关规划情况。（一）《商品房买卖合同（现售）》约定涉案房屋所占用的土地用途为城镇住宅用地，商品房规划用途亦约定为住宅。郭卫东所购买的并非别墅用地，因此附带花园不会办理产权证，郭卫东对此是明知的。一审法院认定郭卫东购买专属花园别墅的合同目的无法实现是错误的。《建设工程规划方案总平面图》标注了涉案房屋宗地红线范围及规划方案，未包含附带花园围墙、游泳池等设施。从上述内容可知，中信公司已经向郭卫东充分披露，且根据补充协议的相关约定，郭卫东知悉宗地红线及具体规划情况。（二）从《补充协议》第四条、第十三条、第二十五条可知双方对涉案花园可能存在超红线是明知的，且对不能登记的风险是有预期的。其一，中信公司为协助郭卫东将宗地面积记载于产权证上并出具文件，并非双方对涉案房屋宗地面积的真实确认，该补充协议无出卖人承诺办理花园产权的法律效力。其二，补充协议明确宗地面积以不动产权证书记载的面积为准，可见双方对涉案花园不能办理产权证是有预期的。（三）合同约定的价格低于相同物业市场价，因此郭卫东对超红线是有预期的。涉案房屋在与其相邻的两栋房屋相似，但房屋价格低于相邻11号、12号两栋房屋。鉴于合同约定成交价格时，双方已经考虑了红线调整变化等因素对房屋价格的影响。因此，郭卫东能够预见涉案花园不能办理产权证。（四）除郭卫东外，未有其他业主请求解除合同，因各业主均知悉对花园仅有占有使用权。郭卫东入住近两年后，才与中信公司签订《商品房买卖合同（现售）》，其签订合同时充分知悉房屋及花园的权属情况。郭卫东入住多年，其知悉根据合同约定对花园仅有占有使用权亦实际履行合同多年。而同片区的其他业主同样知悉对附带花园仅有占有使用权，因而迄今为止未有其他业主请求解除合同。三、郭卫东请求解除合同的原因是房价下行。郭卫东于2014年购买涉案房屋，比同期成交的房屋存在明显价格优势。因房屋市场价格变动，郭卫东希望解除合同获取不正当利益。郭卫东的行为违反诚实信用原则，其主张不应得到支持。四、郭卫东应向中信公司支付的使用费远高于郭卫东的利息损失，一审法院将二者冲抵有误。《商品房买卖合同（现售）》不应被解除。中信公司在本案中不存在违约行为，郭卫东亦未遭受损失。自2014年中信公司向郭卫东交付房屋至今，郭卫东已经于涉案房屋中居住多年，根据《补充协议》约定，郭卫东应当按月以房屋总价1%向中信公司支付房屋使用费。经核算，郭卫东应支付1500万余元房屋使用费。因此，《商品房买卖合同（现售）》不应被解除。九民会议纪要第47条反映了最高人民法院在合同解除问题上持谨慎态度。本案若解除合同会助长不诚信行为，造成社会不稳定。五、郭卫东与兴业银行的合同是否履行完毕与本案无关，不影响买卖合同的继续履行。兴业银行针对郭卫东的上诉请求、事实与理由述称，对郭卫东已经结清贷款没有异议。因涉案购房贷款已经结清，兴业银行与郭卫东、中信公司之间的纠纷没有关系，双方讼争与兴业银行无关。中信公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，改判驳回郭卫东全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由郭卫东承担。事实与理由：一、一审法院忽视《商品房买卖合同》及补充协议的约定，认定中信公司负有将配套花园产权证办予郭卫东的义务有误。（一）一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所作的说明和允诺具体确定且对买卖合同的订立及房屋价格确定有重大影响的，应视为要约。因此，涉案房屋的样板房状态应视为要约，但根据《商品房买卖合同补充协议》第四条第2款第（3）点约定：“出卖人展示的样板房仅作为商品房空间布局、装饰装修和家具摆放的示意，并非交接标准或买卖合同之样品。买受人同意所购房屋的交付以双方签署的买卖合同及本补充协议及最终交付的实楼为准，上述变化不作为买受人退房及索赔的理由”，上述约定明确说明，涉案房屋的购买均应以合同约定为准，一审法院忽视合同约定，直接认定花园为合同交易标的不符合事实情况。（二）一审法院认为中信公司向郭卫东提供了附带花园的宗地图，因此花园是《商品房买卖合同》交易的标的。但该附带花园的宗地图并未加盖中信公司的公章，仅仅是南海区测绘所出具给郭卫东用于办证使用的文件，并不是双方签署的文件，不应作为判断双方交易标的的依据。（三）《商品房买卖合同》及相关文件从未约定将花园作为标的物进行销售。反之，《商品房买卖合同》明确约定，涉案房屋以套内面积进行计价，且《商品房买卖合同》约定的违约责任均围绕套内面积进行设计。因此，套内面积才是交易标的。二、即使花园对郭卫东购买涉案房屋有影响，也不意味着不办证即导致合同目的无法实现。（一）郭卫东与中信公司签署的补充协议第二十五条第1款约定：“规划及使用上专属于特定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房买受人。上述空间按出卖人设计标准交付，使用面积按规定不计入商品房产权登记面积的以实际交付面积为准且不作调整。”根据该约定，花园仅是买受人可使用的特定范围，可不计入产权登记面积。换言之，即使花园的使用对郭卫东购买房屋有重大影响，但花园不办证也是郭卫东购买房屋时已经知晓的事实。（二）一审法院认定涉案花园若不能办证即意味着涉案花园不能使用，即买卖合同目的无法实现是错误的。本案中，涉案花园从未发生妨害郭卫东使用的事由，由此解除《商品房买卖合同》及补充协议是不合理的。三、涉案房屋办理产权证无实质障碍，一审法院判决解除《商品房买卖合同》破坏交易稳定。本案双方签订《商品房买卖合同》的目的在于接收房屋并办理房屋产权证。而今，涉案房屋已交付多年，郭卫东从未提出异议，办理房屋产权证亦不存在实质障碍。至于涉案花园，中信公司从未承诺可以办理房产证，亦未约定中信公司将为涉案花园办理产权证。一审法院在涉案花园可以正常使用的情况下判决合同解除，破坏交易安全。其他意见与答辩意见一致。郭卫东针对中信公司的上诉请求、事实与理由辩称，一、一审法院认定因中信公司原因导致郭卫东无法办理配套花园的产权证正确。首先，郭卫东与中信公司签订的用于办理产权登记使用的《补充协议》第一条明确涉案宗地面积839.9平方米，基底面积283.9平方米，配套花园555.4平方米。即郭卫东所购房产所属宗地面积为839.9平方米，包括中信公司对郭卫东隐瞒存在违章占用情况的土地部分。并且郭卫东申请办理产权登记时所应得到确权的面积839.9平方米。其次，《商品房买卖合同补充协议》是中信公司售楼的通用格式条款，双方已经就宗地办理产权事宜另行签订《补充协议》，应以《补充协议》的约定为准。再次，虽然涉案房屋约定以套内面积进行计价，但套内面积并非本案交易标的。本案中，交易计价是以包含花园面积在内的全部面积计价，因此，应当以《补充协议》约定的为准。二、涉案花园无法办证导致合同目的无法实现。中信公司建设的花园属于占用防汛用地的违章建筑，存在被拆除的风险。但中信公司仍以实物展示、签订书面协议的方式承诺向郭卫东出售宗地面积为839.9平方米的别墅，其中带有泳池的花园面积为555.9平方米。若郭卫东事前知悉违章占地建房的事实，绝不会购买涉案房屋。中信公司理应为郭卫东办理涉案花园的产权证。现因涉案花园为违建不能办证，必然导致合同目的不能实现。即便涉案房屋能够正常办证及正常居住，中信公司向郭卫东交付的标的物亦不符合约定，合同目的不能实现。涉案小区没有其他业主请求解除合同，是因为其他业主的花园都已经办理了产权登记（中信公司二审举证两份案外人的产权证可以证明）。郭卫东解除合同的动机是中信公司的违法、违约行为。如果解除合同会产生不利影响，也是中信公司造成的。三、涉案房屋属于违建。《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》[国土资电发（2006）17号]第三条规定：“坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。”因此，国家在2006年已停止别墅用地的供地以及用地手续办理。涉案房屋的国土证上记载土地用途为“城镇混合住宅用地”，而非“别墅用地”，即包括涉案物业在内的特定区域所建别墅为违规用地。2019年4月3日《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》发布后，各省已对违建别墅开展清查整治工作，涉案房屋建设为别墅是违规用地，有被拆除的风险。四、涉案别墅项目违规用地、花园占地超出红线范围占用水利设施用地、花园无法办证（中信公司二审举证包括案外人的权属证明，用以证明同一项目其他业主的花园能够办理产权登记等）都是因为中信公司违章开发项目、虚假宣传、虚假允诺造成的。郭卫东一审中提交的证据5《行政服务中心项目补办通知原件》中载明的“现办证红线超出原土地证批准用地红线范围，请联系开发商到登记部门申请用地红线变更手续”可以证明无法办理产权登记明显是中信公司的原因。郭卫东对于花园超出红线是不知情的。即便一页的《补充协议》约定宗地面积以《不动产权证书》记载的面积为准，根本不涉及是否超出红线的问题。如按照中信公司的说法，则可以随意超出红线范围非法占用土地。中信公司以涉案别墅价格低于其他别墅为由认为郭卫东对于花园超出红线范围有预期，完全是中信公司的不负责任的臆断。众所周知，别墅价格受多种因素影响，不能类推。五、《商品房买卖合同（现售）》虽然写明是城镇住宅用地、规划用途为住宅。但郭卫东并非专业人士，不知道别墅项目要专门的别墅用地。相反，项目现场反映中信公司销售的就是独栋别墅，甚至存在欺瞒、欺诈的情形。涉案项目本身违规用地，从2019年开始全国开展别墅违规用地的清查工作，涉案别墅存在随时被清查、拆除的巨大风险。《商品房买卖合同（现售）》和20页的《补充协议》均为中信公司的格式条款。中信公司企图将其违规用地的风险转嫁到购房者身上，有失公平。因此，《商品房买卖合同（现售）》应当解除。兴业银行未针对中信公司的上诉请求、事实与理由发表意见。郭卫东向一审法院起诉请求：1.解除郭卫东、中信公司签订的《商品房买卖合同（现售）》及补充协议；2.解除郭卫东与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；3.中信公司向郭卫东退还购房款2450万元（其中尚拖欠兴业银行的按揭贷款由中信公司直接向兴业银行退还）；4.中信公司分别以950万元、2450万元为本金，均按年息4.35%向郭卫东支付自2015年10月20日起至2016年6月29日止的违约金290422.92元；自2016年6月30日起至实际清偿之日止的违约金；5.中信公司向郭卫东支付暂计至2018年12月21日的按揭贷款利息损失1468974.06元；6.中信公司向郭卫东支付房屋升值差价损失1492117.23元；7.中信公司向郭卫东支付契税损失35万元、办证损失80元、律师费3505351.27元；8.本案诉讼费由中信公司承担。一审法院认定事实：2012年8月16日，中信公司完成包括涉案房屋在内的初始登记。2016年6月24日，郭卫东（买受人）与中信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定：出卖人将佛山市南海区×××××××××××××××××（下简称“涉案房屋”）出售予买受人。涉案房屋所占用的土地用途为城镇住宅用地。涉案房屋实测建筑面积共794.55平方米，其中套内建筑面积794.55平方米，分摊共有建筑面积0平方米。建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米30835.06元，总价款为24500000元。自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的38.78%，金额9500000元。除首期款外，剩余房款金额15000000元，应于2016年7月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条出卖人应当在2016年9月24日前向买受人交付该商品房。第十七条双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，买受人有权解除合同。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第十八条物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为5.5元/月/平方米（建筑面积）。同日，郭卫东（买受人）与中信公司（出卖人）签订《补充协议》，其中第二十三条第（二）项第2点约定：中信公司在办理房地产所有权转移登记中的义务仅包括：出卖人应在商品房实际交付后360天内办理商品房权属初始登记（大确权）及通知买受人领取由出卖人提供的登记资料（确权明细表、买受人已付款发票等）。除履行上述义务外，出卖人不代为办理《房地产权证》，出卖人履行上述义务后，无论买受人是否领取提供的资料或办理《房地产权证》即视为已完成在办理房屋所有权转移登记中应履行的所有义务，若最终商品房未能在规定期限内办妥以买受人为权利人的房屋所有权转移登记的，买受人不得要求出卖人承担违约责任；第二十三条第（二）项第6点约定：除办理商品房权属初始登记责任外，出卖人不承担《房地产权证》办理责任，买卖合同房屋登记条款约定的“因出卖人原因”仅指由于出卖人责任不能按照前述约定期限办妥权属初始登记；第二十五条第1点约定：规划及使用上专属于推定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在买卖合同或类似性质文件中明确约定该部分特定空间的权利归属，买受人对此均无异议并同意不主张共有及使用权利。上述空间按出卖人设计标准交付，使用面积按规定不计入商品房产权登记面积的以实际交付面积为准且不作调整。等约定。郭卫东（买受人）与中信公司（出卖人）签订《补充协议》（未注明签署时间、一页），约定：1.认购房产的所属宗地约定面积为839.3平方米（其中：基底面积283.9平方米，配套花园555.4平方米）；2.该宗地面积最终以《不动产权证书》记载面积为准；3.本协议仅供办理产权登记使用，买卖双方之间的其他权利义务，仍然按照原《商品房买卖合同》及补充协议履行。2016年6月27日，兴业银行（债权人）与郭卫东（债务人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款金额为1500万元，借款期限为240个月，自2016年6月30日至2036年6月30日止。2016年7月4日，郭卫东缴纳涉案房屋契税350000元、不动产登记费80元。2016年12月12日，涉案房屋办理了粤（2016）第0071272号佛南不动产证明，载明涉案房屋是“预购商品房抵押权预告首次登记”，权利人为兴业银行。2018年11月6日，郭卫东持中信公司提供的宗地平面图（配套花园包含于红线范围内）向房管部门申请办理产权证。南海区国土城建和水务局向郭卫东出具《补办通知书》，认为办证红线超出原土地证批准用地红线范围，要求郭卫东联系开发商到登记部门申请用地红线变更手续。此后，中信公司重新提供宗地图，该宗地图去除配套花园部分，红线范围仅为涉案房屋幢基底面积。2019年4月26日，佛山市自然资源局南海分局（规划）函复一审法院，载明：根据项目的档案资料，来函所述的位置在审批图纸上并没有泳池；该部分用地的权属问题建议征询不动产主管部门的意见；该部分用地建设泳池与项目审批图纸不相符。2019年6月20日，佛山市自然资源局南海分局（国土）再次函复一审法院，载明：涉案房屋已办理确权登记，现权属人为中信公司。涉案房屋以幢基底范围确定权属，宗地内没有约定或没有明确权属的部分（幢基底范围以外）为小区全体业主共同使用。现时该房屋经买卖双方申请可依法办理产权转移登记手续，将该房屋权属转移至买受人名下。另查明，涉案房产所占土地用途为城镇混合住宅用地。2008年7月15日，南海区人民政府作出[南府复（2008）411号]《关于南海美景项目部分住宅办理独用宗国土证的批复》，同意南海美景项目符合相关条件的低层联排住宅办理共用宗的土地使用证，以该低层联排住宅首层建筑占地范围和其配套花园范围作为低层联排住宅的独用面积，附记“小区范围内其他公用部分（没有约定或没有明确权属的部分）为该小区全体业主共同使用”。涉案房屋为样板房，郭卫东于2016年6月24日签订合同前收楼并居住至今。收楼时房屋外泳池、花园已用围墙围起供郭卫东专属使用。郭卫东已支付全部购房款24500000元予中信公司，包含兴业银行按揭放款1500万元。一审法院认为，郭卫东、中信公司就涉案房屋形成的买卖合同关系合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉案买卖交易标的，一审法院分析如下：首先，涉案房屋为现楼样板房，配套花园于签订涉案买卖合同时已以围墙围蔽供郭卫东专属使用。根据《最高院关于申请商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”样板房的状态可视为中信公司就房屋及配套花园所作的具体说明和允诺，足以对合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，应当视为要约，该部分内容即使其未载入双方所签合同，亦应当视为合同内容。其次，没有落款日期的《补充协议》明确约定所购房产宗地面积为839.3平方米，其中基底面积283.9平方米、配套花园555.4平方米。再次，中信公司提供给郭卫东用于办理不动产权证的宗地平面图的红线包含配套花园。综上，可推定涉案买卖合同的交易标的或对价为幢基底以上的建筑物及配套花园。自然资源局确认涉案配套花园为全体小区业主共同使用，故中信公司无权将配套花园出售予个别业主，并导致郭卫东无法办理配套花园的产权证，关于配套花园的相应权利不能在法律意义上得到充分保障，郭卫东购买专属花园别墅的合同目的无法实现，郭卫东主张解除其与中信公司签订的涉案买卖合同及补充协议，理据充分，一审法院予以支持。关于郭卫东与兴业银行签订的借款合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。涉案买卖合同已解除，借款合同的目的已无法实现，一审法院亦支持郭卫东解除借款合同的主张。涉案买卖合同解除，郭卫东、中信公司应进行清算。郭卫东主张中信公司退还购房款2450万元，一审法院予以支持。其中郭卫东尚欠银行的贷款部分，由于银行在本案中明确不提起独立诉请，故中信公司将全部购房款2450万元退还予郭卫东，银行有权另行向郭卫东主张。关于郭卫东的两项利息主张，考虑到郭卫东从2016年6月24日前居住使用涉案房屋至今，若解约，郭卫东应向中信公司支付相应使用费，且以银行按揭方式支付购房款系郭卫东自行选择的支付购房款方式。从公平合理的角度考虑，一审法院酌定购房款产生的利息冲抵使用费，故一审法院对郭卫东两项利息主张不予支持。关于郭卫东主张的房屋升值差价损失，房价的升降均系市场正常现象，且郭卫东未申请对涉案房屋价差进行评估，一审法院不支持郭卫东的升值差价损失主张。关于郭卫东已支付的契税，郭卫东在涉案买卖合同解除后可向税务部门申请退还，故一审法院不支持契税损失。郭卫东因履行涉案买卖合同支出的办证费用80元损失，一审法院予以支持。关于郭卫东主张的律师费损失3505351.27元，当事人主张赔偿应以实际损失为准，郭卫东仅提供金额为80000元的律师费发票，一审法院支持郭卫东律师费损失80000元，超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、解除郭卫东与中信公司于2016年6月24日签订的《商品房买卖合同》（现售）及两份《补充协议》；二、解除郭卫东与兴业银行于2016年6月27日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；三、中信公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款24500000元予郭卫东；四、中信公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿办证费用80元予郭卫东；五、中信公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费80000元予郭卫东；六、驳回郭卫东其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费106815.13元，由郭卫东负担24465.13元、由中信公司负担82350元。二审期间，郭卫东向本院提交新的证据：兴业银行个人贷款结清证明，拟证明郭卫东已结清涉案购房贷款，其中利息金额为2175612.01元。二审期间，中信公司向本院提交新的证据如下：证据1.粤（2019）佛南不动产权第0097661号《不动产权证书》、粤房地权证佛字第0200567011号《房地产权证》，拟证明涉案合同中没有约定中信公司有为花园办理产权登记的义务，但因为政策允许，中信公司为了进一步保障业主占有使用的权利而与郭卫东签订《补充协议》，并非向郭卫东承诺涉案花园可以办理登记，更非将花园产权出售给郭卫东。证据2.《特殊事项申请表》，拟证明逾期办证是因为郭卫东自身频繁变更商品房、更换房屋业主名称造成的，中信公司不存在违约行为。证据3.涉案房屋现场照片，拟证明涉案房屋交楼至重新签订合同已超过两年。郭卫东知悉涉案房屋情况，合同所附的《建设工程规划方案总平面图》可明显看出涉案房屋并无花园和泳池，且已明确红线范围。因此，郭卫东明知红线情况。证据4.海竺五街11号《商品房买卖合同》、海竺五街12号《商品房买卖合同》，拟证明涉案房屋与其相邻的房屋建筑面积、户型结构、朝向完全一致，房屋配套使用的花园面积基本相同，但房屋价格明显低于其他房屋。涉案房屋的成交价格已考虑了相关因素，与同类物业对比具有明显的价格差异。证据5.阿里拍卖网页截图2页，拟证明郭卫东在2014年购买涉案房屋时正值房价高峰，近两年由于房地产市场行情波动，涉案房屋的市场价格下跌。因此，郭卫东借机解除合同获取不正当利益。证据6.《提前收楼协议书》，拟证明买方同意收楼，且不以任何理由向卖方主张权利。证据7.《国有土地使用权挂牌竞买须知》《天竺岗、美景、山口三个水库及其大堤保护区用地的有偿使用合同》，拟证明涉案宗地红线外的使用权也归中信公司，故中信公司有权允许郭卫东使用该土地。二审期间，兴业银行未向本院提交新的证据。二审期间，本院依当事人申请及依职权向佛山市自然资源局南海分局和佛山市南海区土地测绘所发函调查。佛山市自然资源局南海分局一并进行了回函。本院组织各方当事人对以上证据进行证据交换和质证。经本院核查，中信公司的证据1的真实性可以确认，证据2、证据4、证据5，与本案争议事实无关，证据3不足以否定本案房屋买卖合同标的物不包括泳池和花园，证据6不能免除中信公司提供符合约定的房屋的义务，证据7没有载明涉案房屋的土地为合法别墅用地，均不作为定案依据。郭卫东的证据得到兴业银行确认，本院确认其真实性。本院调取的证据来源合法，与本案事实相关，可作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，案外人梁某惠所有的二路5号住宅取得的粤房地权证佛字第02005XXX11号房地产权证记载自用面积595.90㎡，使用权面积595.9㎡、独用面积595.9㎡。2013年10月12日绘制的宗地平面图载明宗地面积595.9平方米。另查明二，案外人张某盈所有的海竺一街10号住宅取得的粤（2019）佛南不动产权第009XXX1号房地产权证记载房屋建筑面积628.77㎡，共有宗地面积232710.9㎡，附记：该不动产对应土地的独立使用面积为803平方米。另查明三，兴业银行确认郭卫东已经结清涉案房屋的个人住房贷款。二审中本院向佛山市自然资源局南海分局发出第一次调查函询问以下问题：1.涉案房屋是否属于低层联排别墅？2.在2016年6月17日实施不动产统一登记前，依据《关于南海美景项目部分住宅办理独用宗国土证的批复》[南府复（2008）411号]的规定，与涉案房屋同小区、同户型的房屋的配套花园是否可以登记为该房屋的独用面积？如果能登记为该房屋的独用面积，是否改变该宗地为共有宗地的属性？3.2016年6月17日实施不动产统一登记后，涉案房屋所在小区的相同户型的房屋的配套花园是否能登记为该房屋的独用面积？如果不能，请告知依据。该房屋的配套花园能否供这一户的业主专用？4.按照你局于2019年6月20日的复函，涉案房屋不能参照广东省佛山市南海区×××××××××××××××××屋把花园面积列入自用面积的原因是什么？本院向佛山市自然资源局南海分局发出第二次调查函询问以下问题：1.涉案房屋是否可以参照2015年所出的同小区的房地产权证，将房屋的幢基底部分和花园部分共计839.3平方米列为宗地面积？如果不能，花园部分将在房地产权证上哪个部分体现？2.请对中信山语湖花园的房地产权证上的共有宗地面积、独立使用面积、自用面积、使用权面积和独用面积的含义和区别进行解释。如果现在办理房屋产权证，郭卫东对于其独用面积范围的土地（房屋的幢基底和花园部分）与2015年所出的房地产权证的业主对房屋产权证所附宗地平面图上所列的该房屋的宗地面积的权益有何区别？3.涉案房屋在2011年9月15日绘制的宗地图上的红线超出整个地块红线的使用权范围的面积是多少平方米？本院同时向佛山市南海区土地测绘所发函调查：为何于2019年3月21日出图的佛山市南海区×××××××××××××××××的宗地图不再包含幢基底范围之外的部分？佛山市自然资源局南海分局对本院第一次发出的调查函作出20201925号复函称：“2011年9月15日绘制的宗地图曾以10号房屋的幢基底范围和其配套花园范围作为上述房屋的独用面积。2019年，因上述房屋的红线超出整个地块红线范围，为满足不动产登记需要必须进行变更。但自2017年7月31日起南海区启用佛山市不动产登记系统，共用宗地的以全体业主共用地块红线作为宗地红线，以房屋幢基底作为逻辑幢线，故此在2019年3月21日根据上述规则再次绘制相关宗地图。若买受人与中信公司协商约定上述房屋的配套花园范围作为买受人的独用面积的组成部分，我局可配合于不动产产权证附记记载协商约定的独用面积。”佛山市自然资源局南海分局对本院第二次发出的调查函作出20202902号复函称：“1.10号房屋的配套花园作为买受人的独用面积的组成部分，开发单位可按规定在不超出整个地块红线使用权范围的情况下申请办理确权变更。实施不动产统一登记后，不动产权证上记载的面积信息包括宗地面积及房屋建筑面积。因中信山语湖花园地块为共有宗地，在确权变更后郭卫东办理的不动产权证面积信息一栏将记载共有宗地面积（即整个地块红线范围面积）以及10号房屋建筑面积，花园部分的面积情况只能在产权证附记处记载。2.实施不动产统一登记后，不动产权证上面积一栏按照不同类型宗地记载对应的面积信息，分别为共有宗地面积及独用宗地面积。共有宗地指几个土地使用者依法共同使用且相互之间的界限难以划清的土地；独用宗地指唯一的土地使用者单独使用的界限清楚的土地。来函提供的梁梓惠2015年取得的房地产权证上记载自用面积、使用权面积、独用面积是针对土地登记情况。土地使用权面积包含自用土地面积、独用土地面积。若开发单位约定花园部分供郭卫东单独使用，变更10号房屋的宗地图时，宗地红线为整个地块红线，幢基底线包含10号房屋基底范围及不超出地块红线的花园范围。若梁梓惠日后申请办理不动产登记，将采取同样的出图方式，花园部分的面积情况也只能在产权证附记处记载。3.经核查，10号房屋在2011年9月15日绘制的宗地图上的红线超出整个地块红线的使用权范围的面积约为143.89平方米（具体以登记结果为准。）”本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涉案《商品房买卖合同》（现售）及两份《〈商品房买卖合同〉补充协议》应否解除；2.中信公司是否应向郭卫东支付违约金和利息。一、关于涉案《商品房买卖合同（现售）》及两份《〈商品房买卖合同〉补充协议》应否解除的问题涉案《商品房买卖合同（现售）》及两份《〈商品房买卖合同〉补充协议》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。郭卫东要求解除合同的理由有三：一是佛山市自然资源局南海分局复函称“宗地内没有约定或没有明确的部分为小区业主共同使用”，中信公司违章围蔽花园予以出售；二是涉案房屋所在土地不是别墅用地；三是附带出售的泳池为违章建筑。本院经审查认为，首先，关于花园部分归属的问题。第一，中信公司与郭卫东签订的没有落款日期的《补充协议》明确约定所购房产宗地面积为839.3平方米，其中基底面积283.9平方米、配套花园555.4平方米。第二，中信公司首次提供给郭卫东用于办理不动产权证的宗地平面图的红线包含配套花园。第三，涉案房屋为现楼样板房，配套花园于签订涉案买卖合同时已以围墙围蔽供郭卫东专属使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”依据生活常识，房屋是否附带面积多达555.4平方米的花园足以对合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，样板房的状态应当视为要约，该部分内容即使其未载入双方所签合同，亦应当视为合同内容。综上，可推定中信公司与郭卫东签订涉案买卖合同的合意是郭卫东支付房款24500000元购买的标的物为幢基底面积为283.9平方米的地上建筑物及555.4平方米的配套花园。其次，关于涉案房屋所在土地性质的问题。买卖合同载明其性质为城镇住宅用地。中信公司未提交证据证明相关主管部门批准该土地作为别墅用地。最后，关于泳池是否违章建设的问题。2019年4月26日佛山市自然资源局南海分局（规划）的复函载明：“根据项目的档案资料，来函所述的位置在审批图纸上并没有泳池；该部分用地的权属问题建议征询不动产主管部门的意见；该部分用地建设泳池与项目审批图纸不相符。”直至本案二审庭审结束，中信公司未能提供证明泳池经批准建设的证据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”佛山市自然资源局南海分局于2020年11月4日作出的20202902号复函载明涉案房屋所在的中信山语湖花园地块为共有宗地，在确权变更后郭卫东办理的不动产权证面积信息一栏将记载共有宗地面积（即整个地块红线范围面积）以及涉案房屋建筑面积，花园部分的情况只能在产权证附记处记载。即是说，郭卫东购买的配套花园现在无法登记为其房产的独用宗地面积。故郭卫东购买专属花园别墅的合同目的无法实现，加之涉案房屋所在土地并非别墅用地，泳池又非经批准建设。郭卫东主张解除其与中信公司签订的涉案买卖合同及补充协议，于法有据。中信公司应向郭卫东返还购房款24500000元、赔偿办证费用80元和律师费80000元。一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同（现售）》和两份《〈商品房买卖合同〉补充协议》并判决中信公司返还购房款、赔偿办证费和律师费并无不当，本院依法予以维持。二、关于中信公司是否应向郭卫东支付违约金和利息的问题本院认为，涉案房屋于2016年6月24日双方签订《商品房买卖合同（现售）》前已经交付郭卫东使用至今。如前所述，《商品房买卖合同（现售）》及两份《〈商品房买卖合同〉补充协议》应予解除。郭卫东须向中信公司支付占用房屋期间的对价。中信公司认为涉案房屋的占有使用费高于其应向郭卫东支付的违约金和利息，但并未提交证据予以证实，应承担举证不能的后果。一审法院根据公平原则，为避免诉累，将郭卫东的房屋占有使用费与中信公司的违约金、利息相抵扣，判决驳回郭卫东要求中信公司支付违约金和利息的诉请，符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，郭卫东、中信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审期间郭卫东申请撤回解除其与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的诉请，并提交新证据证明其已经结清个人住房贷款。故本院对一审判决解除郭卫东与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的判项予以撤销。本案因郭卫东变更诉请和二审出现新的事实而改判，一审判决不属于错误裁判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2703号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2703号民事判决第二项、第六项；三、驳回郭卫东的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106815.13元，由郭卫东负担24465.13元，由中信保利达地产（佛山）有限公司负担82350元。二审案件受理费213076.4元，由上诉人郭卫东负担48376元，由上诉人中信保利达地产（佛山）有限公司负担164700.4元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十二月七日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏