广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初11564号 原告：广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司，住所地：南宁市金湖路61号。 法定代表人：刘礼宁，董事长。 委托诉讼代理人：何丽辉，女，1986年6月13日出生，壮族，住南宁市。 被告：罗亚军，女，1985年2月13日出生，汉族，住南宁市青秀区。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年7月29日 开庭时间：2020年12月1日 当事人到庭情况： 原告方：原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司的委托诉讼代理人何丽辉到庭 被告方：被告罗亚军未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付尚欠租金及各项费用共计人民币70271.74元(计算至2018年10月31日，其中，租金34000 2 元、水费575.4元、电费29696.34元、空调费1000元、综合服务费5000元)；二、请求判令被告向原告支付逾期利息(以70271.74元为基数，从2018年9月20日起，按年利率24%计算，计算至被告付清全部费用之日止)；三、请求判令被告向原告支付违约金人民币204000元(自解除之日起六个月的平均租金作为违约金赔偿给原告，34000元×6个月=204000元)；四、请求判令被告向原告支付场地恢复工程费17600元；五、请求判令被告承担本案诉讼费用。 被告答辩要点 被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 事实认定 原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》（合同版本号：20170303），被告向原告租赁商铺，合同约定主要条款如下：2.1、甲方将坐落于南宁市金湖路61号梦之岛水晶城第负一层生鲜区号商铺出租给乙方使用，租赁期限为3年，即从2018年4月1日至2021年3月31日；2.4、该商铺使用面积为150平方米，建筑面积为200平方米，以建筑面积为计租面积，物业管理费、推广费、空调费按建筑面积计算；4.1、租金（本合同按固定租金方式支付租金）；4.1.1、固定租金，1）、第一个租赁年度2018年4月1日至2019年3月31日，每月租金170元/㎡（每月34000元）；2）、第二个租赁年度2019年4月1日至2020年3月31日，每月租金178.5元/㎡（每月35700元）；3）、第三个租赁年度2020年4月1日至2021年3月31日，每月租金187.4元/㎡（每月37480元）；4.1.6、租金按月收取，除首期（从2018年6月1日至2018年8月31日）基本租金签订合同后七日内（或2018年3月31日前）支付外，每月20日前须支付下月基本租金；4.3.1、乙方应缴纳的综合物业管理费按该商铺面计算每月每平方米25元，从乙方接收商铺之日起计；4.5、空调费：甲方提供中央空调给乙方使用，在甲方商场的营业时间内根据天气情况供冷，甲方负责提供中央空调的维修及维护，保证中 3 央空调在甲方商场营业时间内能够正常使用，空调费计算标准：按每月每平方米（建筑面积）5元，月空调费合计为1000元，乙方每期支付租金的同时，向甲方支付下一期的空调费；4.6.1、水、电费的计算标准结合政府及甲方实际情况制定；13.2,1、合同结束（不论给予何种原因），甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：13.2.1.2、乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）；13.2.2、如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此产生的一切费用和开支由乙方负担；16.1、在本合同有效期内，乙方逾期交付租金、综合物业管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金；16.2、本合同有效期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金及合同期内（不含免租装修期及免租经营期）六个月的平均租金作为违约金赔偿费甲方，若上述违约金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；16.3、本合同有效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止本合同，收回商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：16.3.5、拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部的达到30日，或合同期内三次未按合同约定缴纳租金或费用，如乙方在收到甲方解除合同通知（包括但不限于邮件、短信、微信、报纸公告等方式的送达）之日起5日内仍不结算清应交费的，甲方有权暂行扣押房屋内的所有物品，并有权予以任意处置，由此所产生的费用及后果由乙方承担；16.3.8、未经甲方书面同意，乙方中断、停止其经营活动1日（含1日）以上的。 2018年10月26日，原告向被告发出《关于结清费用及返还商铺的函》，主要内容为被告于2018年10月21日未向原告申请即擅自停止营业，限被告在收到该函后三天内依约将商铺内的一切装修、附属设备设施拆除，以商铺交付时的装填返还原告，并结清各项费用。2018年11月5日，原告再次向被告发出《关于解除的函》，主要内容为：在租赁期内被告于2018年10月21日未向原告申请即擅自停止营业，且欠付租 4 金、水电费已长达一个月之久，但至2018年11月5日，被告仍未腾空返还商铺，原告再次通知被告立即将商铺内的一切装修、附属设备设施拆除，以商铺交付时的状态返还原告。上述两份函件经EMS专递送出，但未签收，邮件载明“电联拒收”。 另查明，庭审中，原告称被告自2018年9月起欠付租金，并主张《商铺租赁合同》应于2018年10月31日解除。 再查明，为证明清理涉案商铺所支出费用，原告提交了《梦之岛工程施工合同》、《广西粤海建工集团有限公司工程结算单》、《广西增值税专用发票》（No.02088342），其中《梦之岛工程施工合同》显示，工程主要内容为“详见报价单”，《广西粤海建工集团有限公司工程结算单》显示工程款合计17600元，《广西增值税专用发票》显示价税合计16720元，原告称其中有880元的工程保修金并未计算在发票上。 判决理由 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告罗亚军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，本院将根据原告的陈述及相关证据来作出认定。 原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示,该合同内容亦未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，原告主张被告欠付租金等费用，双方《商铺租赁合同》应于2018年10月31日解除，据此原告提交了《商铺租赁合同》及催告函件予以证明。被告未到庭参加诉讼，亦 5 未提交书面意见对租金的缴纳及商铺的使用情况进行说明，应承担不利后果，故本院对原告关于被告自2018年9月开始欠付租金、空调费、综合服务费的主张予以采信。被告拒签原告的催收函件后5日内仍未结清应付费用，原告依据《商铺租赁合同》第16.3.5条的约定主张该合同于2018年10月31日解除，合法有据，本院予以认可。《商铺租赁合同》约定，租金按月收取，每月20日前支付下月租金，每期支付租金的同时，被告支付下期空调费、综合服务费，即被告2018年9月欠付的是10月份的租金、空调费、综合服务费，综上，被告应向原告支付2018年10月的租金34000元、空调费1000元、综合服务费5000元（200㎡×25元/㎡），共计40000元。 关于水费、空调费。原告诉请被告向其支付欠付水费575.4元、电费29696.34元，但未能据此提供抄表数或支出凭据，无法证明被告欠付水费、电费的实际情况，故对原告诉请被告支付水费575.4元、电费29696.34元的主张，本院不予支持。 关于逾期利息，《商铺租赁合同》第16.1条约定，乙方逾期交付租金、综合物业管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金。庭审中原告明确逾期利息按年利率24%计算，该调整系原告对其权利的自由处分，亦未超过法律规定范围，本院予以支持，故被告应向原告支付利息的具体计算方式为：以40000元为基数，按年利率24%，从2018年9月20日起计至被告付清款项之日止。 关于违约金，考虑到原告实际损失主要是被拖欠租金的资金占用利息损失,原、被告双方在《商铺租赁合同》中约定的违约金过高，本院根据原告的实际损失、根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，调节违约金的计算标准为：以40000元为基数，从2018年10月31日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告付清款项之日止，按照同期全国银行 6 间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算（违约金总额不超过204000元）。 关于场地恢复工程费。《商铺租赁合同》第13.2.2条约定，如被告交还涉案商铺时未能恢复至商铺交付时的状态，原告有权要求被告采取一切措施或自行采取措施，使得涉案商铺符合原始状态，由此产生的一切费用和开支由乙方负担。原告提交的《梦之岛施工合同》中并未载明具体施工内容，原告亦未能提交证据证明商铺交付给被告之时为何状态，亦未能证明被告交还涉案商铺时的状态，原告主张其对涉案商铺进行了施工，要求被告支付场地恢复工程费17600元，证据不足，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告罗亚军向原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司支付2018年10月的租金34000元、空调费1000元、综合服务费5000元； 二、被告罗亚军向原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司支付逾期利息（具体计算方式为：以40000元为基数，按年利率24%，从2018年9月20日起计至被告付清款项之日止）； 三、被告罗亚军向原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司支付违约金[具体计算方式为：以40000元为基数，从2018年10月31日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告付清款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算（违约金总额不超过204000元）]； 四、驳回原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司其他诉讼请求。 案件受理费5889元，由原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司负担4726元，被告罗亚军负担1163元。 7 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  阙 钰 人民陪审员  陈晓玲 人民陪审员  韦京晖 二〇二〇年十二月一日 法官 助理  黄冬慧 书 记 员  覃树鹏