广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初3324号 原告：陆雅，女，1999年7月23日出生，汉族，灵山县居民，住。 委托诉讼代理人：黄昌回，广西拓展律师事务所律师。 被告：广西六和投资有限公司，住所地灵山县十里工业园（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园A6栋1层。统一社会信用代码：91450721079088817N。 法定代表人：罗德全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶少军，广西建开律师事务所律师。 原告陆雅与被告广西六和投资有限公司（下文简称六和公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆雅的委托诉讼代理人黄昌回、六和公司的委托诉讼代理人叶少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆雅向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2020年6月30日签订的《六和城认购书》；2、被告双倍返还定金40000元给原告；3、被告返还购房预付款82934元和其他办证费用5807元给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2020年6月份至被告售楼部看房，认购了B13栋1-2405号房，签订了一份《六和城认购书》。原告与被告已经约定购房的房号、面积和价格，并约定了定金罚款条款。原告已经被告支付了定金20000元，购房预付款82934元、其他办证费用5807元，共计108741元。但由于被告所制作的《商品房买卖合同》约定被告逾期交房等违约责任条款显失公平，原告不同意并已经向被告提出纠正，但被告至今未能按诚信原则进行纠正。现造成双方不能签订《商品房买卖合同》，原告不存在过错，被告存在严重过错。原告要求解除双方签订的《六和城认购书》及要求被告承担违约责任，双倍返还定金给原告，并返还全部购房预付款和其他办证费用给原告。 被告六和公司辩称，1、涉案项目已于2019年9月23日获得预售许可证，因此被告对于签订商品房买卖合同不存在阻碍，被告不存在违约行为，原告因自身原因不与被告签订商品房买卖合同，要求与被告先签订认购书，是双方的真实意思表示，该认购书合法有效；2、签订认购书时原告已知晓商品房买卖合同的内容，可以在被告售楼部看到公示的商品房买卖合同，认购书第六条第一款约定，双方应按认购书的约定履行自己的义务，被告不存在任何的违约行为，因此，被告无须退还定金。3、被告按照约定催促原告签订商品房买卖合同，但原告不予理睬，从认购书第六条的约定以及催款函中约定的最后付款期限，原告违反认购书的约定，被告依约不退还定金，未签订合同的责任完全在原告。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。以有争议的证据，本院认证如下： 对被告提交的《商品房预售合同公示照片》一份，原告经质证对其证据的三性不予以认可。该份证据为被告张贴于售楼部的合同照片，该证据与本案争议事实无关联性，对该份证据的证明效力，本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告是从事房地产开发与经营等业务的企业，具有房地产开发及投资的资质。 2020年6月30日，被告六和公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《六和城认购协议书》一份，主要约定：“一、乙方认购甲方开发的六和城B13栋1-2405房，建筑面积114.53平方米，套内面积96.23平方米，交楼日期以合同为准；二、认购价为410934元，建筑面积单位3588元；三、乙方选择的付款方式为银行按揭；四、乙方付款时间为定金20000元须于签署本认购书时付清（乙方与甲方签署《商品房买卖合同》及其《补充协议书》及一系列附件并支付第一期楼款时转作第一期楼款的一部分）：第一期楼款110934元须于2020年7月7日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；……；五、甲方的义务为在认购书约定的时间与乙方签署甲方明示的下列文件:《商品房买卖合同》及其附件；但乙方没来签署的或拒绝签署的除外；……；六、乙方的义务为：1、在认购书约定的时间与甲方签署认购书第五条第1款约定的合同文件。乙方确认：在签订认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署；2、甲乙双方一致同意，乙方与甲方签署上述合同文件并缴付第一期楼款的时间为2020年7月7日，乙方应于该时间携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到六和城销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续；……；6、因乙方未在认购书约定的时间到六和城销售中心与甲方签约，或因乙方违反本条任一约定，或因乙方的其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售；……。”合同还约定了其他相关事项。 上述认购书签订前后的过程中，原告分别于2020年6月29日、2020年6月30日支付了定金18018元、2002元，合计20020元给被告六和公司，又分别于2020年8月3日、2020年9月4日、2020年10月1日、2020年11月2日支付了20000元、25000元、14014元、23934元，合计82948元购房款给被告；2020年11月2日原告还支付了案涉房屋代收权属登记费、专项维修资金合计5807元。 2020年7月3日，被告向原告发送《灵山电子信息产业园B13栋小区换签通知书》，通知原告于2020年7月10日之前完成与被告签订《商品房买卖合同》，并按合同约定完成银行按揭手续。因原告未支付相应购房款及签署《商品房买卖合同》，被告又于2020年7月13日以邮寄的方式发送一份《催款函》给原告，告知原告应于2020年7月19日前携带认购买书及购房所需资料到“六和城营销中心”售楼部签署《商品房买卖合同》，并按照合同约定支付相应购房款，逾期未办理，被告将解除认购书，没收原告已支付的定金，并将上述房屋另行出售而不再另行通知原告。原告于2020年7月16日签收了该份《催款函》。 在合同磋商过程中，原告就《商品房买卖合同》中原告逾期支付购房款应承担万分之三的逾期付款违约金，而被告逾期交付房屋仅需承担万分之一的违约金提出异议，认为合同中约定双方违约责任的条款不公平，遂要求被告对合同中的违约责任条款进行修改。原、被告双方对此不能达成协商一致，致使双方未能签订《商品房买卖合同》，原告遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。 另查明，案涉商品房已于2019年9月23日办理了《商品房预售许可证》[预售许可证号：灵住建预字（2019）第037号]。 本院认为，综合双方诉辩分歧意见并结合本案实际,本案的争议焦点是:双方当事人签订认购书后没有达成房屋买卖合同的原因是否归责于一方当事人，原告是否有权请求返还解除合同并要求被告双倍返还定金、返还购房预付款及办证费用。 商品房预售合同中，合同可分为预约合同和本约合同。原、被告签订的《六和城认购协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。该合同属于预约合同，是对本约相关事项的预先规划、设定，约定于将来一定时期内签订买卖合同。预约合同的主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚实信用原则进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案中，《六和城认购协议书》约定了房屋的位置、面积、单价，但对买卖房屋的付款方式、土地性质、使用条件、交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并没有在认购书中明确约定，属于未决条款，故需在签订商品房买卖合同时协商一致达成。原告虽然与被告签订了《六和城认购协议书》，但是在签订房屋买卖合同前对预约合同中没有约定的其他重要条款仍然有磋商的权利，对于《六和城认购协议书》预约合同中没有明确约定，直接影响双方当事人权利义务的条款无法达成一致意见的，磋商未成，当事人有权利不签订房屋买卖合同。因此，原、被告就买卖合同中双方应承担的违约责任条款不能达成一致意见时，原告拒绝与被告签订商品房买卖合同的理由正当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”鉴于双方就是本约合同条款不能达成一致意见，原告请求解除预约合同即双方签订《六和城认购协议书》于法有据，本院予以支持。 对于双方在履行预约合同中是否存在违约的行为。承担预约合同违约责任的前提是当事人违反公平诚信磋商的义务。《六和城认购协议书》中约定，原告应于2020年7月7日前携带认购书及按约定应支付的购房款等至六和城销售中心签署正式的商品房买卖合同及相关文件。但根据双方提供的证据及庭审查明之事实，原告在约定的时间内并没有与被告进行过洽商，经被告催告后仍未履行洽商义务，其行为存在违约，而被告作为《商品房买卖合同》的一方，其提供的格式合同条款有违公平、平等原则，故被告对于未能签约亦有过错。鉴于未能签订《商品房买卖合同》是由双方原因共同造成，故本院支持收取定金一方的被告返还定金20000元、购房款及办证费用5807元给原告。由于原告要求被告返还的购房款仅为82934元而非82948元，此为原告对自身诉讼权利的处分，与法无悖，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 一、解除原告陆雅与被告广西六和投资有限公司于2020年6月30日签订的《六和城认购协议书》； 二、被告广西六和投资有限公司返还定金20000元给原告陆雅； 三、被告广西六和投资有限公司返还购房款82934元给原告陆雅； 四、被告广西六和投资有限公司返还代收权属登记费、专项维修资金合计5807元给原告陆雅； 五、驳回原告陆雅的其他诉讼请求。 案件受理费1437元（已减半收取），由原告陆雅负担223元；由被告广西六和投资有限公司负担1214元。 上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 何训著 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 叶开华 书 记 员 黄春虹 附： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。