北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初47892号原告（反诉被告）：北京京威房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路甲2号。法定的代表人：陶红兵，董事长。委托诉讼代理人：李绍波，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乃亮，北京天达共和律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京关雎饮食文化有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院6号楼26层3005。法定代表人：明珠，CEO。委托诉讼代理人：王安心，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林月，北京市亿达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京蒹葭餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区农展南路5号12层1201内12870。法定代表人：明珠，CEO。委托诉讼代理人：王安心，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林月，北京市亿达律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司（以下简称京威地产公司）与被告（反诉原告）北京关雎饮食文化有限公司（以下简称关雎公司）、被告（反诉原告）北京蒹葭餐饮管理有限公司（以下简称蒹葭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。京威地产公司之委托诉讼代理人李绍波、李乃亮，关雎公司及蒹葭公司之委托诉讼代理人王安心、林月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京威地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认京威地产公司与关雎公司、蒹葭公司之间签订的《盈科中心裙房租赁合同》、《承租权转让合同》于2019年1月31日解除；2、蒹葭公司向京威地产公司支付自2017年4月1日起至2017年5月31日止的装修期间租金54479.26元；3、蒹葭公司向京威地产公司支付自2018年11月1日起至2019年1月31日止的租金98062.65元（月租金为32687.55元）及逾期付款违约金（分三笔，第一笔自2018年11月1日起计算至实际给付之日止，第二笔自2018年12月1日起计算至实际给付之日止，第三笔自2019年1月1日起计算至实际给付之日止，以上每笔均以32687.55元为基数，按照日0.1%的标准计算）；4、蒹葭公司向京威地产公司支付2018年11月1日至2019年1月31日期间管理费及空调费14666.16元（月标准为4888.7元）及逾期付款违约金（分三笔，第一笔自2018年11月1日起计算至实际给付之日止，第二笔自2018年12月1日起计算至实际给付之日止，第三笔自2019年1月1日起计算至实际给付之日止，以上每笔均以4888.72元为标准，按照日0.1%的标准计算）；5、蒹葭公司向京威地产公司支付2018年9月1日至2019年3月4日拖欠的电费8800.87元及相应的逾期付款违约金（分六笔，按欠付各期电费金额0.1%/日的标准，计算期间：自逾期支付之日起至实际支付之日止）；6、蒹葭公司向京威地产公司支付2018年9月1日至2018年11月30日拖欠的水费247元及相应的逾期付款违约金（违约金分三笔，按欠付各期水费金额0.1%/日的标准，计算期间：自逾期支付之日起至实际支付之日止）；7、蒹葭公司向京威地产公司支付为解决本案纠纷而支付的律师费80000元；8、蒹葭公司向京威地产公司支付自2019年2月1日合同解除之日起至2019年3月4日止的房屋占用费73810.6元（按照32687.55元/月的两倍标准计算）；9、蒹葭公司向京威地产公司赔偿自2019年3月5日至2019年3月31日止的房屋空置损失28469.8元（按照32687.55元/月的标准计算）；10、蒹葭公司赔偿京威地产公司恢复房屋产生的损失30000元；11、蒹葭公司支付京威地产公司支付租金差额损失189899.16元；12、关雎公司对上述诉讼请求项下的义务承担连带责任；13、确认合同解除后京威地产公司无须向蒹葭公司退还押金96385.04元。事实和理由：2017年3月24日，京威地产公司与关雎公司签订《盈科中心裙房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定出租人将其所有的北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心裙房B1层135单元出租给承租人。租期36个月，自2017年4月1日至2020年3月31日，承租人应于每月第一天前提前支付租金，管理及空调费，电费、水费、通讯费等应在收到缴费通知后十四天内缴纳。合同约定，若承租人逾期履行本合同之支付义务的情况下，自逾期之日起，应向我方每天支付应付金额0.1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日止；承租人出现逾期付款超过30天，或擅自停业累计超过7天等情形时，出租人有权终止合同，没收押金；因承租人原因导致合同提前终止，承租人应当全额缴纳出租人已给予的2个月免费装修期的租金，且提前终止合同后所造成的房屋空置费等损失，承租人应当向出租人赔偿；出租人因向承租人催讨租金、管理费及空调费等费用而发生的费用，或因承租人违约造成的一切费用（包括但不限于律师费），也应由承租人承担。租赁合同约定了承租人未按期交还租赁房屋时应当按日支付相当于日租金两倍的费用作为占用费，并且，租赁合同亦约定了承租人应支付出租人为复原租赁房屋所花费的费用。2017年6月12日，京威地产公司与关雎公司、蒹葭公司签署《承租权转让合同》，三方约定：京威地产公司同意由蒹葭公司取代关雎公司成为租赁房屋的新承租人；自2017年4月1日起，关雎公司自将租赁房屋承租权转让给蒹葭公司，蒹葭公司履行关雎公司在租赁合同项下的全部义务。蒹葭公司同意对关雎公司于租赁合同和转让合同项下的一切义务承担连带责任，且该连带责任不因合同的变更和消灭；关雎公司同意对租赁合同及转让合同项下的蒹葭公司的所有责任义务承担连带责任。京威地产公司认为，蒹葭公司严重违约行为严重损害了其合法权益，京威地产公司现依据法律相关规定提起诉讼，望判如所请。关雎公司、蒹葭公司辩称：一、《盈科中心裙房租赁合同》、《承租权转让合同》于2018年10月30日解除。因京威地产公司不兑现开通地铁通道承诺的违约行为致使承租房屋未达到京威地产公司在招商宣传广告中承诺的客流情况，我方连续亏损，合同目的无法实现。2018年10月30日关雎公司向京威地产公司发送邮件、寄送《解除通知》，要求解除《盈科中心裙房租赁合同》、《承租权转让合同》，京威地产公司收到该通知后长达3个月未提出任何异议。《合同法》第九十四条第四款规定，因违约方的违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以解除合同，因此我方享有解除权。《合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。同时《合同法》第九十四条规定，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。我方采取发送解除通知的形式，符合法律规定的通知方式，且京威地产公司并未提出异议，因此《盈科中心裙房租赁合同》、《承租权转让合同》于2018年10月30日解除。二、京威地产公司要求蒹葭公司支付自2017年4月1日起至2017年5月31日止两个月装修期的租金无合同依据与法律依据。《盈科中心裙房租赁合同》附表二中明确约定装修期内承租人不需支付租金，同时约定“若本合同因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本条约定的装修期”。《盈科中心裙房租赁合同》因京威房地产公司的违约行为而解除，因此京威地产公司要求蒹葭公司支付装修期的租金无法律依据。三、我方不存在拖欠盈科中心裙房B1层135单元房屋租金的违约行为。2017年3月24日，关雎公司与京威地产公司签订《盈科中心裙房租赁合同》，2017年6月12日，京威地产公司与关雎公司、蒹葭公司协商一致签订《承租权转让合同》，约定蒹葭公司取代关雎公司成为《盈科中心裙房租赁合同》的承租人。蒹葭公司入驻盈科中心裙房Bl层135单元后严格按照合同约定支付房租，房租支付至2018年10月30日合同解除之日，因此我方不存在拖欠盈科中心裙房Bl层135单元房屋租金的违约行为。因此京威地产公司上述诉讼请求无事实、法律依据。四、京威地产公司主张的水费、电费、管理及空调费用无法证实，我方不存在拖欠的违约行为。上述费用我方支付至2018年10月30日《盈科中心裙房租赁合同》解除之日止，并不存在拖欠。京威地产公司并未提供上述费用的相关证据，无法证实。因此京威地产公司上述诉讼请求无事实、法律依据。五、京威地产公司要求我方承担房屋占用费及恢复房屋原状产生的损失，没有法律依据。我方在《解除合同通知》中请求京威地产公司安排人员进行场地交接工作，京威地产公司未做出任何回应。2018年11月21日我方向京威房地产公司发送《场地交接通知函》，与京威房地产公司协商场地交接事宜，京威地产公司仍未予以配合。《合同法》第九十二条明确规定，合同终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《盈科中心裙房租赁合同》已于2018年10月30日解除，合同解除后仍存在场地交接等附随义务，京威地产公司对我方协助交接、腾退的请求置之不理，怠于履行合同解除之后的后合同义务，产生了房屋占用费及恢复房屋原状产生的损失，上述费用与我方无关，京威地产公司要求我方承担无法律依据。六、京威地产公司要求我方支付房屋空置费损失无事实、法律依据。《盈科中心裙房租赁合同》中约定“对于因承租人原因而导致本合同提前终止所造成的出租人的一切损失，包括但不限于：在下一任租户支付租金之前产生的空置费……”，合同约定仅在因承租人原因导致合同解除的情形下承租人才产生支付房屋空置费的义务，而《盈科中心裙房租赁合同》等解除的原因在于京威地产公司违反合同约定，不履行开通地铁通道义务，同时隐瞒地铁通道不能如期开通投入使用的事实，一再拖延告知我方真实情况，造成我方营业损失。合同因京威地产公司的原因致使不能实现合同目的而解除合同，因此京威地产公司要求我方支付房屋空置损失无事实、法律依据。七、京威地产公司要求我方支付其租金差额损失无事实及法律依据。《盈科中心房屋租赁合同》在履行期限届满之前解除，此后京威地产公司将房屋出租给超级小厨（北京）餐饮管理有限公司。新承租人租赁房屋的租金与我方承租时存在差额，但该部分差额与我方无关。《盈科中心房屋租赁合同》约定的承租期内的租金系合同正常履行情况下我方应当向京威地产公司支付的，现因京威地产公司违约导致合同解除，依据《合同法》第九十七条关于合同解除后，尚未履行部分终止履行的规定，合同解除后剩余租期的租金我方有权不予支付。合同解除后我方与京威地产公司就《盈科中心房屋租赁合同》产生的权利、义务消灭，此后京威地产公司对盈科中心房屋的租赁等事宜与我方无关、与本案无关，我方依据法律规定不支付合同解除后的租金并未给京威地产公司造成损失，因此京威地产公司要求我方支付其租金差额损失无事实及法律依据。八、关雎公司不承担连带责任。《合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务转移后，原债务人不再承担合同项下的债务，合同项下的债务由受让人承担。2017年6月12日京威地产公司与我方关雎公司、蒹葭公司协商签订《承租权转让合同》，约定蒹葭公司取代关雎公司成为盈科中心房屋的新承租人，关雎公司不再承担《盈科中心房屋租赁合同》项下相应款项的支付义务。九、京威地产公司应当向我方退还押金共计103590.6元。《盈科中心裙房租赁合同》第7条约定在承租人违约、不遵守、不履行合同、提前终止合同时，承租人无权要求出租人返还押金。本案中，我方不存在违反《盈科中心裙房租赁合同》约定的不予返还押金的情形。《盈科中心裙房租赁合同》等因京威地产公司违约致使无法实现合同目的而解除，因此京威地产公司应当退还蒹葭公司已支付的押金、房租押金、电费押金、管理费押金。十、京威地产公司要求蒹葭公司赔偿其因本案纠纷已经支付的律师服务费用及诉讼费用无事实依据和法律依据。《盈科中心裙房租赁合同》第38条中约定“出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费或其他费用而发生的费用，或因承租人违约而引致出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应当由承租人承担”，京威地产公司据以提起诉讼的事实并不存在，京威地产公司自身存在根本违约行为致使合同目的无法实现，故京威地产公司因自身的违约行为提起诉讼，要求我方偿还其已经支付的律师费及本案诉讼费用无事实依据与法律依据。关雎公司、蒹葭公司向本院提出反诉请求：1、确认蒹葭公司、京威地产公司签订的《盈科中心裙房租赁合同》、《承租权转让合同》于2018年10月30日解除；2、京威地产公司退还房租押金88324.88元、电费押金599.56元、管理费押金14666.16元；3、京威地产公司赔偿装修残值损失420299.76元。事实和理由：京威地产公司与关雎公司签订《盈科中心裙房租赁合同》，约定京威地产公司将位于北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心裙房B1层135单元出租给关雎公司。2017年6月12日，京威地产公司与关雎公司、蒹葭公司签署《承租权转让合同》，三方约定：京威地产公司同意由蒹葭公司取代关雎公司成为租赁房屋的新承租人。京威地产公司在盈科中心项目中称该项目“直接连通地铁10号线团结湖站，是通往三里屯太古里和三里屯SOHO最近的出口”、“直接连接北京最繁忙的地铁线路，地铁十号线”，基于上述招商宣传及京威地产公司的承诺，关雎公司和蒹葭公司与其签订租赁合同。后蒹葭公司入驻盈科中心裙房B1层135单元，对房屋进行装修并营业。然而地铁通道迟迟未能开通使用，客流寥寥无几，蒹葭公司经营难以为继。京威地产公司隐瞒地铁通道不能如期开通投入使用的事实，并一再拖延告知蒹葭公司真实情况，不履行开通地铁通道义务等违约行为致使合同履行出现困难，合同目的根本无法实现，给我方造成损失。2018年10月30日关雎公司向京威地产公司发送邮件、寄送《解除通知》，解除了《盈科中心裙房租赁合同》。京威地产公司至今未与关雎公司进行场地交接工作，也未退还房屋押金、电费押金、管理费押金等费用。综上，依据相关法律规定，请求法院支付我方相关请求。京威地产公司辩称：一、关雎公司、蒹葭公司主张解除其与京威地产公司之间的《盈科中心裙房租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）、《承租权转让合同》（以下简称“《转让合同》”）没有合同依据和法律依据。（一）关雎公司、蒹葭公司主张解除《租赁合同》《转让合同》没有合同及法律依据。《租赁合同》《转让合同》为关雎公司、蒹葭公司和京威地产公司自愿签订，为合同各方的真实意思表示，合法有效，对合同各方均具有当然的法律约束力。《租赁合同》中并没有约定关雎公司可以提前解除合同的条件，故关雎公司主张解除《租赁合同》没有合同依据。京威地产公司作为出租方，在《租赁合同》中的主要合同义务是按照约定将位于北京市朝阳区工人体育场北路甲2号盈科中心裙房Bl层135单元（下称租赁房屋）交付关雎公司使用。本案中，京威地产公司已按合同约定，将租赁房屋交付关雎公司使用，京威地产公司已经履行了合同义务，故关雎公司主张解除《租赁合同》没有法律依据。（二）京威地产公司不存在违约行为。1、关雎公司、蒹葭公司提起反诉的唯一依据是京威地产公司承诺开通连接地铁10号线团结湖站的通道，但案涉《租赁合同》《转让合同》并未约定京威地产公司有开通地铁通道的合同义务，在《租赁合同》《转让合同》履行过程中，京威地产公司也从未承诺过案涉地铁通道开通及开通的具体时间。关雎公司、蒹葭公司提交“盈科中心——微楼书”作为证据，并拟证明京威公司对开通地铁通道做了承诺，但纵观“盈科中心一一微楼书”的全部文案内容，京威地产公司并未承诺地铁通道开通事宜，而且在免责声明中，对于承租人进行了明确的提示：“然而在任何情况下，本公司（京威地产公司）或权利人对于本微网站之资料或数据之准确性、有效性、及时性、完整性、合法性或任何其他方案之情况，均不作任何隐含的或明示的保证……本微网站所提供的资料，只作参考之用，本微网站之资料的准确性及完整性由使用者自行评估并自行承担责任，使用者不得向本公司或本微网站提出任何要求或索赔”。2、案涉《租赁合同》签订时间为2017年3月24日，关雎公司、蒹葭公司提交的“盈科中心——微楼书”发布时间为2018年9月27日，时间相隔一年半之久，关雎公司、蒹葭公司主张京威地产公司不履行开通地铁通道义务，构成违约，致使合同目的不能实现的主张没有任何依据。如前所述，根据《租赁合同》的约定，京威地产公司合同义务是将案涉租赁房屋交付关雎公司使用，京威地产公司已经履行约定义务，而蒹葭公司逾期支付相应租金等费用，构成违约，并严重损害了京威地产公司的合法权益，应当承担违约责任。3、实际上，案涉地铁通道的开通无论对于作为出租房的京威地产公司还是对于如关雎公司、蒹葭公司等承租方来说，都是重大利好因素，京威地产公司虽然无法决定案涉地铁通道的开通事宜，但一直积极与有关方面沟通协调，目前，该地铁通道也因为京威公司的多方努力已经开通。（三）关雎公司无权向京威地产公司发送所谓的解除通知。京威地产公司与关雎公司、蒹葭公司签署之《转让合同》约定：自2017年4月1日起，关雎公司将租赁房屋承租权转让给蒹葭公司，蒹葭公司履行关雎公司在租赁合同项下的全部义务，即蒹葭公司自2017年4月1日起成为案涉租赁房屋的承租人，关雎公司不再是承租人。根据关雎公司、蒹葭公司提交的证据5《解除通知》，发出该通知的主体为关雎公司，并非作为承租人的蒹葭公司，关雎公司无权向京威地产公司发送所谓的解除通知，京威地产公司也没有任何义务向关雎公司予以回应。综上所述，案涉地铁通道的开通事宜并非出租方京威地产公司的合同义务，对于租赁合同双方来说，都属于应自行承担的商业风险，关雎公司、蒹葭公司无权因案涉地铁通道未开通而单方解除合同，其以此为由拒付租金等费用属严重违约。二、因关雎公司、蒹葭公司严重违约，京威地产公司无须向关雎公司、蒹葭公司退还房租押金、电费押金、管理费押金。《租赁合同》第37条约定：“在不影响出租人因承租人违反不遵守、不履行本合同因而向承租人行使任何起诉权利的前提下，出租人有权在下列任何事件发生后的任何时间，终止本合同，并收回该单元。本合同项下承租人预付的租金，出租人不予返还，出租人并有权没收押金，而不须对承租人作出任何赔偿…，该等事件为：1）承租人未按本合同规定，支付租金管理及空调费，水电燃气费、押金或违约金等其他费用，且逾期超过30天，仍未支付上述费用…”，前述约定中的“没收押金”的范围为承租人交的全部押金，包括但不限于租房押金、电费押金、管理费押金等。本案中，由于蒹葭公司长期拖欠租金等款项，严重违约，导致了合同提前终止，故京威地产公司有权按照合同约定没收押金，无须向关雎公司、蒹葭公司退还押金。三、关雎公司、蒹葭公司请求京威地产公司赔偿其装修残值损失的主张无事实根据和法律依据。如前所述，由于关雎公司、蒹葭公司严重违约在先，长期欠付京威地产公司租金等各种款项，京威地产公司己据此解除了案涉《租赁合同》。《租赁合同》第37条约定：“…出租人有权在下列任何事件发生后的任何时间，终止本合同，并收回该单元…承租人无权向出租人要求支付或赔偿任何费用，包括但不限于该单元设计的装修装饰费用等，该等事件为：1）承租人未按本合同规定，支付租金管理及空调费，水电燃气费押金或违约金等其他费用，且逾期超过30天，仍未支付上述费用…”据此，关雎公司、蒹葭公司应自行承担装修损失。此外，从合同履行情况看，关雎公司、蒹葭公司一直实际承租并使用租赁房屋至今，租期已过半，关雎公司、蒹葭公司将其装修残值作为损失并要求出租人全部承担，同样缺乏法律依据。综上所述，由于关雎公司、蒹葭公司长期拖欠付各种款项，严重违约，给京威地产公司造成了巨大的经济损失。关雎公司、蒹葭公司应当向京威地产公司承担全部违约责任，付清其全部欠款，赔偿京威地产公司的各项损失。关雎公司、蒹葭公司的全部反诉请求无事实和法律依据，请求贵院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，京威地产公司作为出租人与关雎公司作为承租人签订《盈科中心裙房租赁合同》，约定：第一章租期、租金及其他费用第1条承租单元1.1出租人同意将其坐落于附表二第一部分所述之物业单元（下称“该单元”）出租给承租人使用，承租人同意承租该单元。该单元的用途列于附表二第七部分，承租人不得用作其它用途……第3条租期该单元之起租日和租期（下称“租期”）列于附表二第二部分。除本合同另有约定外，承租人在租期届满前不得提前终止本合同。第4条租金及其它费用4.1本合同双方同意该单元的租金（下称“租金”）、管理费、空调费（下称“管理及空调费”）及其它费用，以及支付时间等约定，己列于附表二。管理及空调费及其它费用可按照本合同的规定不时作出调整……4.2承租人于以下日期（起租日，或物业实际交付日，以较早者为准）之前，向出租人预先支付一个月的租金，作为起租日开始后第一个月的租金。此外，承租人同时应向出租人预先支付起租日开始后第一个月的管理及空调费、及其它费用……第6条水费、电费及电话费等承租人须按该单元独立记录表所示，或按出租人向承租人提供的公共事业单位账单，在收到该等记录表或账单后十四天内支付该单元的水费、电费和电话费用等。第7条押金7.1签署本合同时，承租人须按附表二第六部分的约定向出租人支付押金。押金不是承租人预付的租金、管理及空调费或其他任何应付费用，仅作为承租人履行本合同义务的保证，承租人不得要求出租人将押金用于抵销其任何应付款项，唯此条文无损出租人因承租人不履行本合同而扣减押金的权利。在整个租期内，押金由出租人保管，出租人无须向承租人支付押金的利息。7.2如承租人违约或不遵守或不履行本合同的时候，则出租人有权从押金中扣除承租人应支付的费用或违约金。出租人抵扣全部或部分押金的情况下，承租人应在收到出租人书面要求后的十四天内，把扣减之押金补足，本合同方能继续履行，否则，出租人有权立即终止本合同。7.3因承租人违约或不遵守或不履行本合同的时候，承租人无权要求出租人返还押金，出租人有权按照本合同的约定终止本合同，并提前无偿收回该单元、并出租人有权要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用并承担违约责任及其他赔偿。7.4除本合同另有约定外，如果由于承租人提前终止本合同，则承租人无权要求出租人返还押金，并出租人有权根据本合同的约定要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用并承担违约责任及其他赔偿……第三章承租人的责任第19.1承租人须在租期结束之日或提前结束之日，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，以本合同规定的归还状态或标准（详见附表四）及良好及清洁状态（合理的损耗除外），交还出租人。同时须将所有的锁匙交还出租人，承租人交还钥匙的唯一形式是现场将该单元钥匙交还给出租人或管理公司，否则其他任何一种形式如邮寄、快递等都不能视为承租人向出租人返还了该单元的钥匙。19.2倘承租人对该单元作出任何改建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到出租人的同意或出租人已被视作同意，承租人仍应在交还该单元给出租人之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物，并承担相关费用。无论何种原因若合同提前终止，承租人提前返还的本单元不符合上述要求的，出租人可代为复原，但所需全部费用由承租人承担。19.3承租人在租期届满或本合同提前终止后，遗留在该单元内的任何装饰、家具、装备、物件或其他物品，均视为承租人放弃的物品，出租人有权自行处理，承租人不得有异议。同时，出租人亦有权向承租人追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用，或出租人有权从承租人交付的押金内扣除该等费用。第六章违约责任第37条终止合同在不影响出租人因承租人违反、不遵守、不履行本合同因而向承租人行使任何起诉权利的前提下，出租人有权在下列任何事件发生后的任何时间，终止本合同，并收回该单元。本合同项下承租人预付的租金不予返还，出租人并有权没收押金而不须对承租人作出任何赔偿，并有权根据本合同的约定要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用，且向承租人主张其他违约责任或损失赔偿，承租人无权向出租人要求支付或赔偿任何费用，包括但不限于该单元涉及的装修装饰费用等。该等事件为：1）承租人未能按照本合同规定，支付租金、管理及空调费、水电燃气费、押金或违约金等其它费用，且逾期超过30天，仍未支付上述费用……12）未经出租人书面批准同意，承租人于本合同规定之开业后十四天内仍未开业，或连续停业超过三天或累计停业超过七天……第38条违约赔偿除没收押金罚则外，承租人还应按照本条规定承担违约责任。承租人逾期履行本合同之付款义务的情况下，自逾期之日起，承租人应向出租人每天支付应付款金额0.1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日为止。承租人出现其它违约情形时，自违约行为出现至纠正或补救之日为止，承租人应按实际违约天数，每天向出租人支付双倍日租金，如给出租人或第三方造成损失的，还应赔偿该损失。出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费或其它费用而发生的费用，或因承租人违约而引致出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应当由承租人承担。其中，对于因承租人原因而导致本合同提前终止所造成的出租人的一切损失，包括但不限于：在下一任租户支付租金前产生的空置费、在下一任租户所支付的租金低于本合同项下租金时的租金差额损失、中介费、给予下一任租户的装修期等，均应由承租人向出租人予以全额赔偿……第42条租期结束如果承租人在租期届满或本合同提前终止后仍继续占用单元，承租人应在其续占单元的期间，每占用一天，承租人应向出租人支付相当于日租金（日租金按月租金／当月天数计算）两倍的费用作为占用费，直至该单元实际返还出租人之日。如因承租人继续占用给出租人造成其他损失的，包括出租人因未能向第三方按期交付物业遭到的一切违约索赔，均由承租人承担。附表二约定：第一部分承租单元坐落：北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心裙房B1层135单元（以下简称135单元）。承租面积：57.65平方米……第二部分租期：36个月，起租日至租期届满日期：自2017年4月1日起至2020年3月31日止（包括首尾两日）。第三部分租金：1、租金计算方式分别为基本租金或提成租金，以其中较高者为准，具体如下：自2017年4月1日起至2018年3月31日止：基本租金单价每月人民币472.5元每平方米承租面积，按承租面积57.65平方米计算，每月基本租金共计人民币27239.63元（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第2项“基本租金的调整”进行调整）；或每月提成租金为：该月总营业额*（16%*（1+5%））（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第3项“提成租金的调整”进行调整），两者取其高。自2018年4月1日起至2019年3月31日止：基本租金单价每月人民币567元每平方米承租面积，按承租面积57.65平方米计算，每月基本租金共计人民币32687.55元（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第2项“基本租金的调整”进行调整）；或每月提成租金为：该月总营业额*（17%*（1+5%））（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第3项“提成租金的调整”进行调整），两者取其高。自2019年4月1日起至2020年3月31日止，基本租金单价为每月724.5元每平方米，承租按月租金面积57.65平方米计算，每月基本租金共计人民币41767.43元……支付方式及提成租金的相关约定：租金按月支付：1.承租人应按月于每月的第一天前提前以人民币形式将每月的基本租金支付给出租人。随后比较当月的基本租金和提成租金的金额：若基本租金高于或等于提成租金，则以基本租金为准；若基本租金低于提成租金，则以提成租金为准，承租人应按照下一条的约定向出租人支付该笔提成租金多出基本租金的金额……装修期：出租人为承租人提供2个月的装修期：2017年4月1日（“装修期起始日”）至2017年5月31日（“装修期终止日”）用以承租人进行内部装修。装修期内承租人不需支付租金，但应于该单元交付前或装修期开始之日前（以较早者为准）全额支付管理及空调费，并应全额支付其它费用。该单元之交付日即装修期起始日……若本合同因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本条规定的装修期，且对于已使用的装修期，承租人应于收到出租人的付款通知后七天内按照本合同附表二第三部分规定的租金的标准将装修期（即2个月）全额租金向出租人予以全额缴纳。第四部分管理费及空调费：每月人民币84.8元/平方米承租面积，签约之日，管理费及空调费共计为每月人民币4888.72元，按承租面积57.65平方米计算，每月管理及空调费应按月于每月的第一天前提前以人民币形式支付给出租人或管理公司……第五部分其它费用：水费：人民币9.5/立方米；电费：人民币1.493/千瓦时；电费押金：人民币10.4/平方米承租面积……除电费押金应于以下日期（本合同签订之日、或起租日、或该单元实际交付日，以较早者为准）之前由承租人支付给管理公司外，其余各月的费用，承租人应在收到出租人或管理公司的缴费通知或查表记录后14天内缴纳。第六部分押金：承租人应于以下日期（本合同签订之日、起租日、或该单元实际交付日，以较早者为准）之前，向出租人支付相当于三个月的租金和三个月的管理及空调费的总和作为履行本合同的押金，共计人民币96385.04元……第七部分承租单元用途：该单元在商业用途的范围内，只限于用作甜品饮品店用途……第九部分承租人在装修前需要向管理公司支付的其他费用：……（4）装修押金：人民币50元/平方米承租面积（如装修期间单元或其他设施没有损坏，此押金在装修完成3个月后将无息退还）。2017年4月17日，关雎公司向案外人北京戴德梁行物业管理有限公司支付电费押金599.56元。2017年4月24日、2017年4月25日关雎公司分两笔向京威地产公司支付房租押金及管理费押金81718.88元、14666.16元，该两笔押金作为合同押金共计96385.04元。2017年6月12日，京威地产公司作为甲方（出租人）与关雎公司作为乙方（原承租人）、蒹葭公司作为丙方（新承租人）签订《承租权转让合同》（裙房B1层135单元），约定：鉴于：甲方与乙方于2017年3月24日签订了《盈科中心裙房租赁合同》（以下称“主合同”），甲方将位于北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心裙房B1层135单元（“该房屋”），出租给乙方，租期从2017年4月1日至2020年3月31日。现乙、丙双方请求甲方同意由丙方取代乙方成为该房屋的新承租人，并且乙方同意为丙方的租赁事宜承担连带保证责任，为此，各方特签署本合同如下：1．自2017年4月1日（以下简称“转让日”）起，乙方将该房屋之承租权转让予丙方，丙方成为该房屋的新承租人，履行承租人在主合同项下应负之相应之义务（包括乙方在主合同下应当履行而尚未履行之义务），并享受相应之权利……3……丙方同意对乙方于主合同及本合同项下的一切义务（包括但不限于支付一切应付费用）承担连带责任，且该连带责任不因主合同或本合同的变更而消灭。对于乙方支付的转让日后的租金、管理及空调费及其它所有应付款项，三方同意自动转作主合同项下丙方应支付的相应费用，甲方无须退还乙方，由乙、丙双方自行结算。4.押金：甲方同意，乙方已经向甲方支付的主合同项下的该房屋的押金96385.04元在甲方收到乙方退还的押金收据原件（如有）后自动转作丙方在主合同项下就承租该房屋的押金，甲方无须退还乙方，由乙、丙双方自行结算……6.尽管己签署本合同，但乙方同意对主合同及本合同项下的丙方的所有责任义务承担连带担保责任，如甲方和丙方在本合同签订后对主合同和本合同作出修订或补充，或就该房屋租赁事宜另行签订续租合同或补充全同，无须通知乙方，乙方均应对丙方就该房屋所签署的合同及修订或补充后的合同或续租合同项下的责任和义务承担连带责任。……9．任何一方不能以口头承诺的方式修改或补充本合同条款，任何以口头承诺的方式修改或补充本合同的行为均属无效行为。10.因履行本合同产生争议的解决方式适用主合同的约定。11.除本合同的规定之外，主合同所有条款维持不变，继续有效，在本合同生效后继续适用于甲方、乙方和丙方。本合同与主合同构成不可分割的整体，与主合同具有同等法律效力。本合同的内容与主合同内容有不一致处，以本合同为准。一、关于合同解除问题双方均主张对方存在违约行为并发送了解除通知：（一）关雎公司、蒹葭公司主张因京威公司曾经承诺涉案房屋将与地铁通道相连接但未能实现，导致其合同目的无法实现，因此向京威地产公司发送了解除合同通知。为此，关雎公司、蒹葭公司提交如下证据：1、“北京盈科中心”微信公众号中发布的《盈科中心—微楼书》打印件，其上部分内容为：区域交通：北京盈科中心……紧邻机场高速、东三环、地铁十号线、空中、地面、轨道三维便捷交通网已经形成……专属现代化通道，盈科中心地下一层直达地铁十号线团结湖站、近水楼台……10号线（团结湖站）直接与商场B1层相连……北京盈科中心管理团队斥资建成一条地下隧道，将盈科中心与地铁团结湖站在地下无缝连接。免责声明：本公司或权利人已尽一切合理努力，以确保本微网站所提供的资料均为正确和最新的信息。然而在任何情况下，本公司或权利人对于本微网站之资料或数据之准确性、有效性、及时性、完整性、合法性或任何其他方面之情况，均不作任何隐含的或明示的保证，并不会就此作出任何陈述。本公司仅提供一个展示交流的平台……。京威地产公司认可上述证据的真实性，该微信公众号系其经营，但不认可证明目的，认为该微楼书设计文案汇总并没有其承诺地铁通道开通的事宜，而且在免责声明中也对承租人进行了明确的提示。2、北京盈科中心招商资料，关雎公司、蒹葭公司主张该资料系京威地产公司的员工耿波向其法定代表人明珠发送。其中部分内容为：直接连通地10号线团结湖站，是通往三里屯太古里和三里屯SOHO最近的出口……十号线直接连通地下一层……。京威地产公司不认可向明珠发送过该资料，无法核实证据来源及真实性，而且该证据中也并无地铁通道开通时间的承诺。因关雎公司、蒹葭公司未举证证明该证据的来源，京威地产公司对此亦不予认可，故本院对该份证据的真实性不予采信。3、关雎公司于2018年10月30日向京威地产公司发送的《解除通知》，内容为：我司于2017年3月24日与贵公司签订《盈科中心裙房租赁合同》，租期为2017年4月1日起至2020年3月31日止。鉴于贵公司在租赁合同签署之前承诺的地铁出口开通至商场至今仍始终无法达成，商场的人气和人流数量始终无法有效提升（而当初我司同意租赁场地的最大期待便是地铁出口开通后的人流互动和停留），导致我司门店业绩一直持续下滑，连续亏损。现我司决定停止盈科中心关茶门店经营，并于2018年10月31日解除与贵公司签署的《盈科中心裙房租赁合同》，请贵公司安排人员于2018年月日与我司先进行场地交接工作，收回全部租赁场地。租赁合同解除后涉及的相关事宜将由贵我双方另行协商，妥善解决。文件落款处为关雎公司，但未加盖公章。京威地产公司于2018年11月1日收到该《解除通知》。京威地产公司认可证据真实性，但不认可证明目的，认为关雎公司、蒹葭公司解除合同没有合同和法律依据。经询，双方均认可合同没有关于地铁通道开通的任何相关约定；亦认可在签订涉案合同前，双方曾去现场查看地铁通道尚未开通，中间存在一个卷帘门。京威地产公司主张该通道已于2019年7月开通，关雎公司、蒹葭公司认可该通道已开通，具体时间不清楚。（二）京威地产公司主张关雎公司、蒹葭公司拖欠租金等费用达30日且擅自停业达7日系根本违约，达到合同约定的解除条件，故向其发送了解除合同通知。为此，京威地产公司提交如下证据：1、《交款通知单》3张，欲证明其向蒹葭公司催缴2018年11月、2018年12月、2019年1月的租金，其上分别载明发单日期/付款到期日为：2018年10月8日/2018年11月1日，2018年11月8日/2018年12月1日，2018年12月3日/2019年1月1日。关雎公司、蒹葭公司认可上述证据真实性，亦认可收到了上述通知单，但其认为2018年10月30日其已经向京威地产公司发送了解除合同通知书，因此不应交纳上述费用。2、京威地产公司于2019年1月30日向蒹葭公司发送的《解除合同通知书》，内容为：2017年3月24日，出租人京威地产公司（下称“我公司”）与承租人关雎公司签署了《盈科中心裙房租赁合同》（下称“租赁合同”），我公司同意出租，并且关雎公司愿意承租我公司位于北京盈科中心裙房B1层135单元（下称“租赁房屋”），租赁合同约定的租期自2017年4月1日起至2020年3月31日到期。2017年6月12日，我公司与关雎公司、蒹葭公司（下称“贵公司”）签署了《承租权转让合同》，三方同意，自2017年4月1日起，由贵公司取代关雎公司成为租赁合同项下的新承租人。根据上述合同，我公司按照约定交付了租赁房屋，并积极履行了其他义务，但是贵公司自2018年11月起至今，就未支付租金、管理及空调费、水电杂费等各项费用，上述各项费用的逾期已远远超过30天；同时贵公司擅自停业至今，累计停业已经超过七天。贵公司的上述行为已经构成严重违约，按照租赁合同第37条等约定，现我公司正式通知贵公司：1、解除我公司与贵公司之间的《租赁合同》、《承租权转让合同》，该合同于2019年1月31日解除；2、请贵公司收到本通知书后10日内向我公司交还租赁房屋，逾期未搬离的物品，视为贵公司已放弃所有权，我公司有权自行处理并有权要求贵公司承担相关费用，且由此而造成的任何后果将由贵公司自行承担；3、请贵公司立即按合同约定向我公司支付欠付的全部租金、管理及空调费、电费、水费及相应违约金等款项，特此告知。2019年1月31日，关雎公司及蒹葭公司收到该《解除合同通知书》。关雎公司、蒹葭公司认可上述证据真实性，但不认可证明目的，主张涉案合同已经以其向京威地产公司发送解除通知的形式解除，之后京威地产公司再发出的上述解除通知并不产生解除合同的法律后果。3、京威地产公司于2019年2月21日向蒹葭公司发送的《关于要求立即支付拖欠租金等款项的通知》，部分内容为：根据北京关雎饮食文化有限公司与我司于2017年3月24日签署的《盈科中心裙房租赁合同》及北京关雎饮食文化有限公司、贵司与我司于2017年6月12日签署的《承租权转让合同》及之后签署的若干份补充协议（如适用）（以下统称“租赁合同”）……租赁合同及库房协议生效后，贵司依约占有并使用了物业，但贵司却拖欠我司租金、管理及空调费等费用。截至2019年2月21日止，我司已向贵司追索的贵司欠款金额己合计人民币150491.64元，具体明细详见附件。同时，根据租赁合同与库房协议的规定：承租人逾期履行本合同之付款义务的情况下，自逾期之日起，承租人应向出租人每天支付逾期付款违约金，直至全部款项付清之日为止。因此，贵司应按照该条款的约定向我司支付逾期付款违约金，逾期付款违约金将根据贵司实际延期付款天数持续计算。敬请贵司务必于收到本通知之日起（5）日内支付完毕所有上述款项，逾期不付，由此而引致的一切责任将由贵司承担。我司并不排除将直接通过法律程序追究贵司的违约行为。对于我司因向贵司催讨租金、管理及空调费或其它费用而发生的费用，或因贵司违约而引致我司造成的一切损失（包括但不限于律师费），我司将继续向贵司追偿。本通知并不代表我司放弃租赁合同和库房协议规定的任何权利。我司在租赁合同和库房协议项下的所有权利均在此予以保留。2019年2月25日，蒹葭公司收到该《关于要求立即支付拖欠租金等款项的通知》。关雎公司、蒹葭公司认可上述证据真实性，但不认可证明目的，认为其已经于2018年10月30日向京威地产公司发送了解除合同通知，无需向京威地产公司支付2018年10月30日之后的租金款项。经询，京威地产公司主张关雎公司、蒹葭公司于2018年11月存在停止营业超过七天的行为，但就此未进行举证。二、关于房屋腾退情况双方均主张涉案房屋未能及时腾退系因对方原因导致：（一）关雎公司、蒹葭公司主张其营业至2018年11月23日，并于当日关门。关雎公司、蒹葭公司还主张曾经要求办理涉案房屋的交接手续，但京威地产公司不允许其搬东西。为此，关雎公司、蒹葭公司提交如下证据：1、2018年11月21日向京威地产公司发送《场地交接通知函》的电子邮箱截图打印件，证明曾要求搬离场地交接。《场地交接通知函》内容为：我司已于2018年10月31日向贵公司发出《解约通知书》，并询问贵公司与我司场地交接日期，而并得到答复，现我公司决定于2018年11月23日上午10:00于盈科中心“关茶”门店北京市朝阳区工人体育场北路甲2号地下部分-01层B135单元向贵公司交接场地并安排货物清理工作。有关合同后续事宜双方可另行进行友好协商，以避免双方损失扩大，谢谢贵公司的配合。京威地产公司认可上述证据的真实性，证明目的不认可，不认可关雎公司、蒹葭公司具备合同解除权。2、关雎公司、蒹葭公司的合伙人晓龙（全名不清楚）与京威地产公司员工耿波之间的微信聊天记录截图，证明京威地产公司不让其搬东西。其中部分内容为：2019年1月14日：晓龙：现在怎么整，我们在楼道里弄可以吗，真是没辙了，咋整呢或者您收个押金？耿波：我已经去报过两次了，都不同意，已经给小关打过电话了，会尽快约见面时间。晓龙：那您和保安打打招呼，我们不搬了，在楼道里整一下。耿波：整理为什么要打招呼，不搬走您整理就整理，我打电话吧。晓龙：感谢，我安排所有工人先去。京威地产公司认可上述证据真实性，但不认可证明目的，当时说的不是搬家的事儿，说的是在楼道里整理别的东西。（二）京威地产公司主张其曾要求关雎公司、蒹葭公司交还涉案房屋，但其一直未腾退。为此京威地产公司提交如下证据：1、明珠与耿波之间的微信聊天记录，部分内容为：2019年2月18日，刚才我跟晓龙说了，还是希望你们先交还单元，这样不会继续产生占用费，占用费是租金的2倍，那天晓龙来我们也请律师解释给他听了，关于这个费用。未显示明珠回复。2019年2月20日，耿波：明珠，你们店里的物品尽早搬走吧，来搬时给物业付总打电话……他会通知保安放行，如果不按照提前解约通知进行，会产生双倍占用费，扩大经济损失。明珠：我们现在那个房子里的东西包括设备现在在哪儿呢还在店里吗，还是说你们有一个别的地方。耿波：已经不在店铺里，我问一下律师，这个联系谁，一会儿回复你。物品联系物业的付总。明珠：好的。…….2019年5月6日，耿波：您家还有东西没有搬完，什么时候来搬？未显示明珠回复。关雎公司、蒹葭公司认可上述证据的真实性，但其主张因为京威地产公司要求我们出具关于我方不得向其主张任何诉求的声明，当时我们的律师告诉我们不能搬，搬走了就要不回来押金了。2、晓龙与耿波之间的微信聊天记录，内容为：2019年2月12日，耿波：搬家公司联系的怎么样了？收到回个信儿。未显示有回复。关雎公司、蒹葭公司认可上述证据的真实性，但其主张因为京威地产公司要求我们出具关于我方不得向其主张任何诉求的声明，当时我们的律师告诉我们不能搬，搬走了就要不回来押金了。3、2019年2月25日，耿波向明珠发送的电子邮件截图打印件，内容为：我司已于2019年1月30日向蒹葭公司发出了解除合同通知……根据该解除合同通知书的内容，贵司应于收到通知书后10日内向我司交还贵司承租的房屋，现已经远远超过该期限，为此，我司再次通知您：请立即搬离物品，将北京盈科中心裙房B1层135单元交还我司。否则，因此导致的任何后果将由贵司自行承担……。关雎公司、蒹葭公司认可该证据真实性，但是因为京威地产公司要求我们出具关于我方不得向其主张任何诉求的声明，当时我们的律师告诉我们不能搬，搬走了就要不回来押金了。经询，京威地产公司认可其于2019年3月4日自行收回了涉案房屋，并于2019年4月1日再次出租。三、关于电费、水费京威地产公司提交《缴款通知书》、《盈科中心管理处关茶市电用电量报表》、《盈科中心租户用水量统计表》，欲证明涉案房屋2018年9月1日至2019年3月4日期间的电费金额、2018年9月1日至2018年11月30日期间的水费金额。关雎公司、蒹葭公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，主张京威地产公司未对其解除通知提出异议，进一步发生的费用与其无关。四、关于房屋恢复原状的拆除费损失京威地产公司提交《北京市盈科中心裙房B1层135单元关茶租区拆除恢复工程合同》，欲证明其为拆除房屋内装修附属物等支付拆除费用3万元。关雎公司、蒹葭公司不认可证据真实性。因京威地产公司提交了证据原件，本院对该证据的真实性予以采信。五、关于律师费损失京威地产公司提交法律服务委托协议及律师费发票，证明京威地产公司因本案纠纷支出律师费80000元。关雎公司、蒹葭公司认可证据真实性，但不认可证据目的。六、关于租金差额损失京威地产公司提交2019年4月4日其与案外人超级小厨（北京）餐饮管理有限公司签订的《盈科中心裙房租赁合同》，欲证明其于2019年3月4日收回涉案房屋后又出租给案外人，产生了租金差额。其中，合同约定：租期自2019年4月1日至2021年3月31日止，每月基本租金金额为31131元/月，装修期为2019年4月1日至2019年5月31日，用以承租人进行内部装修，装修期内承租人享受折扣租金，折扣租金为附表二第三部分约定的基本租金金额的50%。关雎公司、蒹葭公司称无法核实证据真实性，因京威地产公司提交了证据原件，本院对该证据的真实性予以采信。以上事实有，《盈科中心裙房租赁合同》、《承租权转让合同》、《解除通知》、《解除合同通知书》、《关于要求立即支付拖欠租金等款项的通知》《场地交接通知函》《缴款通知书》、《盈科中心管理处关茶市电用电量报表》、《盈科中心租户用水量统计表》、《北京市盈科中心裙房B1层135单元关茶租区拆除恢复工程合同》、发票、微信聊天记录、电子邮件及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，《盈科中心裙房租赁合同》、《承租权转让合同》系当事人真实意思表示，不具备法定无效事由，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案的争议焦点是京威地产公司和蒹葭公司是否存在违约行为、是否享有合同解除权，应否承担违约责任。一、关于京威地产公司是否构成违约关雎公司、蒹葭公司主张京威地产公司存在“承诺涉案房屋将与地铁通道相连接但未能实现”的违约行为，导致其合同目的无法实现。针对关雎公司、蒹葭公司的主张，首先，结合关雎公司、蒹葭公司提交的证据可以认定，京威地产公司在招商时对“盈科中心地下一层直达地铁十号线团结湖站、近水楼台……10号线（团结湖站）直接与商场B1层相连”进行了宣传。而涉案房屋位于商场B1层，地铁通道是否开通确实会对商铺的经营产生影响。双方均认可，在签订涉案租赁合同之间，该地铁通道尚未开通，因此京威地产公司在地铁通道尚未开通之时，就在招商文件中宣传“10号线（团结湖站）直接与商场B1层相连”确属不当。但庭审中，关雎公司、蒹葭公司自述京威地产公司曾在签订合同时作出承诺称地铁通道将于2019年5月开通，也即蒹葭公司至少对签订合同之时即2017年3月24日至2019年5月期间商铺的经营会因地铁通道未开通而遭受的影响有一定心理预期，而在此情况下其仍选择以合同约定条件承租涉案房屋，应自行承担相应风险。且地铁通道能否开通并非京威地产公司所能决定，而需经有权机关审批，关雎公司、蒹葭公司作为市场经济参与主体对此应当有一定认知，并承担相应的商业风险。其次，根据双方签订的合同，“地铁通道开通”亦非双方合同中约定的京威地产公司应负的义务，且在合同签订时，关雎公司、蒹葭公司对地铁通道尚未开通的情况属于明确知晓状态。合同履行过程中，地铁通道未开通，不宜认定为京威地产公司违约。综上，对关雎公司、蒹葭公司主张京威地产公司违约的事实，不能成立。京威地产公司不存在关雎公司、蒹葭公司所主张的违约行为，因此关雎公司、蒹葭公司不享有相应的合同解除权，其于2018年10月30日向京威地产公司发出的《解除通知》不产生合同解除的法律效力。二、关于蒹葭公司是否构成违约京威地产公司主张蒹葭公司存在“逾期支付租金、管理及空调费、水电燃气费超过30日且累计停业超过七天”的违约行为，关雎公司、蒹葭公司认可上述期间的费用未支付，亦认可其2018年11月23日停止营业并锁门，但其主张其已经解除了双方之间的合同不应视为违约。如前所述，京威地产公司不存在关雎公司、蒹葭公司所主张的违约行为，关雎公司、蒹葭公司亦不享有涉案合同的解除权，故本院认定其拖欠租金等费用及停止营业的行为属于违约，并达到了合同约定的解除条件，故京威地产公司向其《解除合同通知书》于法有据，本案《盈科中心裙房租赁合同》、《承租权转让合同》于关雎公司、蒹葭公司收到上述通知之日即2019年1月31日解除。三、关于违约责任的承担当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，因蒹葭公司欠付租金、管理及空调费、水电费，停止营业构成根本违约导致合同解除，本院对其要求京威地产公司房屋装修残值损失的反诉请求不予支持。蒹葭公司应应承担相应的违约责任，具体分析如下：（一）关于租金、管理费、空调费和水电费首先，因《盈科中心裙房租赁合同》于2019年1月31日解除，且蒹葭公司未支付2018年11月之后的租金、管理及空调费，故蒹葭公司应支付2018年11月1日至2019年1月31日期间的租金、管理及空调费。根据合同约定，上述期间租金金额为98062.65元，管理及空调费金额为14666.16元。其次，关于水电费，关雎公司、蒹葭公司认可《缴款通知书》、《盈科中心管理处关茶市电用电量报表》、《盈科中心租户用水量统计表》的真实性，亦认可未缴纳上述费用，故其应当向京威地产公司支付上述费用，水电费具体金额以上述证据所载金额为准，即水费247元、电费8800.87元。（二）关于房屋占用费关于涉案房屋腾退问题，蒹葭公司虽主张京威地产公司阻止其搬离物品，并要求其出具不再向京威地产公司主张权利的证明，但其提交的证据无法证明该项主张。且结合京威地产公司提交的微信聊天记录，京威地产公司于2019年2月仍向蒹葭公司催促搬离物品。庭审中，关雎公司、蒹葭公司亦认可未搬走东西系因为怕无法要回押金。故，本院对关雎公司、蒹葭公司关于系因京威地产公司原因导致未及时腾退涉案房屋的主张不予采信。京威地产公司于2019年3月4日自行收回房屋，蒹葭公司应当向京威地产公司支付自2019年2月1日至2019年3月4日期间的房屋占有使用费，京威地产公司主张的金额符合双方合同约定，本院予以支持。（三）关于装修期租金、房屋恢复原状拆除费损失、律师费损失、房屋空置损失、租金差额损失首先，关于装修期租金，根据《盈科中心裙房租赁合同》附表二第三部分关于装修期的规定“若本合同因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本条规定的装修期……向出租人予以全额缴纳”，因蒹葭公司违约导致合同解除，京威地产公司有权向其主张装修期内未收取的租金损失。其次，关于房屋恢复原状拆除费，蒹葭公司认可对涉案房屋进行过装修，且依据《盈科中心裙房租赁合同》第19条的规定“无论何种原因若合同提前终止，承租人提前返还的本单元不符合上述要求的，出租人可代为复原，但所需全部费用由承租人承担”。结合京威地产公司提交的证据，蒹葭公司应当向京威地产公司支付恢复原状拆除费30000元。第三，关于律师费，依据《盈科中心裙房租赁合同》第38条规定“因承租人违约而引致出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应当由承租人承担。其中，对于因承租人原因而导致本合同提前终止所造成的出租人的一切损失，包括但不限于：在下一任租户支付租金之前产生的空置费……在下一任租户所支付的租金低于本合同项下租金时的租金差额损失……均应由承租人向出租人予以全额赔偿”。结合京威地产公司提交的证据，其确实存在律师费损失80000元，故蒹葭公司应当予以赔偿。第四，关于房屋空置损失，因蒹葭公司根本违约导致合同解除，确实可能会给京威地产公司造成房屋空置损失，综合考虑案件情况，对京威地产公司主张2019年3月5日至2019年3月31日期间的房屋空置损失，本院予以支持。第五，关于租金差额损失，根据《盈科中心裙房租赁合同》第38条规定，结合蒹葭公司提交的证据来看，京威地产公司将涉案房屋再次出租给案外人超级小厨（北京）餐饮管理有限公司的租金金额确低于本案合同中约定的租金金额，蒹葭公司应当依据合同约定向京威地产公司支付相应的租金差额。京威地产公司主张租金差额期间为涉案房屋再次出租之日2019年4月1日至涉案合同原租期到期之日2020年3月31日期间属于合理期间，本院予以支持。但京威地产公司与超级小厨（北京）餐饮管理有限公司签订的租赁合同中，免租期并非不支付租金，而是支付基础租金的50%，京威地产公司的计算金额有误，本院予以调整。（四）关于逾期付款违约金及合同押金是否应当退还问题当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，蒹葭公司认为京威地产公司主张违约金过高要求酌减，考虑到双方所签合同中关于以日租金两倍的标准支付房屋占用费、不退还押金以及逾期支付租金、管理及空调费、水电费的违约金等约定，实际均系双方对违约责任的约定。且京威地产公司已经在本案中主张装修期租金、恢复原状拆除费、律师费、房屋空置损失、租金差额等各项实际损失。故，综合本案情况，本院酌定由蒹葭公司支付京威地产公司违约金三万元，对京威地产公司关于不予退还押金的诉讼请求不再支持，对蒹葭公司、关雎公司要求退还房租及管理费押金的诉讼请求予以支持。（五）关于电费押金《盈科中心裙房租赁合同》附表二第五部分约定电费押金由承租人支付给管理公司即物业公司。蒹葭公司亦认可该笔押金交给了管理公司即物业公司，故蒹葭公司要求京威地产公司向其返还无合同及法律依据，本院不予支持。四、关于连带责任根据双方签订的《承租权转让合同》的约定，关雎公司、蒹葭公司均同意关雎公司仍对《盈科中心裙房租赁合同》及《承租权转让合同》项下所有责任义务承担连带保证责任，故京威地产公司要求关雎公司承担连带责任具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司与被告（反诉原告）北京关雎饮食文化有限公司于二〇一七年三月二十四日签订的《盈科中心裙房租赁合同》、原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司与被告（反诉原告）北京关雎饮食文化有限公司、被告（反诉原告）北京蒹葭餐饮管理有限公司于二〇一七年六月十二日签订的《承租权转让合同》于二〇一九年一月三十一日解除；二、被告（反诉原告）北京蒹葭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司支付欠付的租金、管理及空调费共计十一万二千七百二十八元八角一分、水费二百四十七元、电费八千八百元八角七分，被告（反诉原告）北京关雎饮食文化有限公司承担连带责任；三、被告（反诉原告）北京蒹葭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司支付二〇一九年二月一日至二〇一九年三月四日期间的房屋占用费七万三千八百一十元六角，被告（反诉原告）北京关雎饮食文化有限公司承担连带责任；四、被告（反诉原告）北京蒹葭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司支付装修期租金五万四千四百七十九元二角六分、律师费八万元、房屋空置损失二万八千四百六十九元、房屋恢复原状拆除费三万元、租金差额损失十五万八千七百六十八元一角六分，被告（反诉原告）北京关雎饮食文化有限公司承担连带责任；五、被告（反诉原告）北京蒹葭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司支付逾期付款违约金三万元，被告（反诉原告）北京关雎饮食文化有限公司承担连带责任；六、原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京蒹葭餐饮管理有限公司返还合同押金九万六千三百八十五元零四分；七、驳回原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京蒹葭餐饮管理有限公司、被告（反诉原告）北京关雎饮食文化有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15780元，由原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司负担5480元（已交纳），由被告（反诉原告）北京蒹葭餐饮管理有限公司、被告（反诉原告）北京关雎饮食文化有限公司负担10300元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7890元，由被告（反诉原告）北京蒹葭餐饮管理有限公司、被告（反诉原告）北京关雎饮食文化有限公司负担5680（已交纳）,由原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司负担2210（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰审 判 员  胡东方审 判 员  吴克孟二〇二〇年十二月二十八日法官助理  赵晓琳书 记 员  于城明