北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初17257号原告（反诉被告）：杨威，女，汉族，1966年3月27日出生，住黑龙江省。委托诉讼代理人：李飞，北京嘉论律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵洪娥，女，汉族，1974年6月27日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤金鼎，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，汉族，1991年3月27日出生，北京麦田房产经纪有限公司职员。原告杨威与被告赵洪娥、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告杨威的委托诉讼代理人李飞，被告赵洪娥及其委托诉讼代理人梁志强，第三人麦田公司的委托诉讼代理人李春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨威向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋买卖合同及附件于2019年7月4日解除；2、被告支付违约金260万元；3、被告支付代理费15000元。事实和理由：原被告双方于2017年12月12日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附件，被告购买杨威名下房屋，成交总价为1300万元，双方约定被告于2017年12月12日支付定金10万元，于2017年12月31日前支付定金120万元，于2019年5月23日前支付剩余购房款1169万元，但截至目前除收到被告支付的130万元款项外，未收到其他任何购房款，经原告多次催促，被告均以各种理由拖延不予履行，被告的行为已经构成根本违约，因此原告为了维护自身合法权益起诉至贵院。赵洪娥辩称，据被告本人向中介核实，原告在立案期间并没有在中国，立案是没有经过授权的行为，原告一直在国外生活，是否具备起诉条件需要法庭核实。现在发表答辩意见：1、同意解除合同，我们认为应该早就解除了，因为双方之前也发过微信被告也把房屋钥匙及相关电卡燃气卡交给原告，也进行了交接，被告也将物业费用结清，所以已经解除完毕。2、不同意违约金差额130万元的诉讼请求，理由是涉案房屋在购房时候约定好了，被告出售自己名下的商业房产、住宅房产得到购房资格和购房款项才可能购买房屋，双方签订购房协议，明确约定如果被告方不能具备购房资格房屋自行解约退还房款。3、不同意第三项诉讼请求，被告在交易中没有过错，被告在签订约定后已经出售了一套房屋，另一套房屋委托了本案中介麦田，和我爱我家、链家，但是最后该房屋没有出售，不具备履行条件，在这个期间被告给原告支付了30万元租金的款项，而且原告方也早将涉案房屋挂在中介出售，价格是涉案价格，目前价值也是这个价值，没有损失。4、关于律师费用没有约定，不能支付，没有履行合同不是被告原因，是双方知晓的购房资格原因，风险公担。5、评估费用没有发生，目前房屋价值也没有实际损失。原告自称房屋是贱卖的，涉案房屋小区均价是47552元，折合到本案房屋的市场价格应该是1379.48万元，也就是说原告少卖了229.48万元，他低价卖的损失是原告主动及恶意行为，且少卖的价格高达230万元，所以其并没有真实损失而是基于其行为可以造成的损失，所以我们认为他要求违约金和损失不应该得到法院的支持。对合同解除时间没有异议，但是我们认为原告早在2009年3月10日被告未能根据购房资格协议取得购房资格时，就应当积极解约，引起怠于行使权力，其也应当承担责任。赵洪娥向本院提出反诉请求：被反诉人返还反诉人购房定金130万元。事实与理由：反诉人忙于教育事业而未婚未育，有经适房住房一套、商铺一套。反诉人父亲年老病重，反诉人为全家人照料老人方便拟购买别墅，但无购房资金及购房资格，须出售上述房屋取得购房资金及购房资格。2017年12月12日，双方在北京麦田房产经纪有限公司（简称麦田公司）居间下签约，因反诉人经适房2014年2月25日取得契税票、2014年5月13日取得房产证，麦田公司向双方解释按契税票时间满五年该经适房即可上市交易并预计14日内能出售房屋取得购房资格，双方遂签署《购房资格协议》，明确了反诉人名下有房及不具备购房资格，被反诉人同意反诉人于2019年3月10日前具备购房资格，若反诉人未能在上述时间内具备购房资格则被反诉人于《买卖合同》解除后3日内退还已实际收取的全部购房款，双方互不追究违约责任。签约当日（2017年12月12日）反诉人支付了购房定金10万元，2017年12月31日反诉人支付了购房定金120万元。为了尽早实现入住别墅让全家及亲友照料年老病重父亲的心愿，签约当日（2017年12月12日），双方又签署了《北京市房屋租赁合同》，约定反诉人先行租赁涉案交易房屋居住，租期1年6个月（2018年1月1日至2019年5月25日），年租金20万元，总租金30万元，签约当日支付了租金2万元。遗憾的是，反诉人刚开始收拾房屋尚未入住，父亲就病重就医直到2018年1月19日去世，涉案房屋自始至终都未居住，一直空置。但反诉人仍依约于2017年12月31日支付了租金8万元，于2018年6月27日支付了租金10万元、于2019年1月10日支付了租金10万元，共计支付了全部租金30万元。按麦田公司所解释的经适房2014年2月25日取得契税票满五年当天（2019年2月25日），反诉人即把该房挂到麦田公司网站出售，后于2019年3月3日与麦田公司签署了出售该房的《房屋出售/出租委托书》2019年2月25日，反诉人又与北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）签署了出售经适房的《房屋出售委托协议》。2019年3月2日，反诉人还与北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称我爱我家公司）签署了出售经适房的《存量房出售经纪服务合同》。同时，反诉人委托本案居间方麦田公司出售商铺，于2019年3月20日签约将该商铺售出。但反诉人名下的经适房，虽经麦田公司、链家公司、我爱我家公司等各中介多次带看，至今未能成交出售。2019年5月24日，被反诉人代理人王欣平给反诉人发短信，要求收回涉案房屋。2019年5月25日（次日），因被反诉人在外地，反诉人将涉案房屋钥匙、电卡、燃气卡交回负责本案交易的麦田公司经纪人李放。后，被反诉人称涉案房屋墙面有墙纸污损让给弄好，反诉人又去麦田公司取了钥匙雇请工人进行粉刷，并于2019年6月30日再将钥匙交回了麦田公司。反诉人于2016年12月21日交纳了2018年度物业费7827.6元，于2019年7月3日补交了2019年1-5月的物业费3261.5元后被反诉人委托律师发来《律师函》，反诉人随即回寄了书面的《回复函》称“正在积极卖房子，以便取得购房资金及购房资格，希望给予谅解和理解。如有可能，我们可否再商量商量？”后被反诉人委托律师发来《解除房屋买卖合同通知书》，并将涉案房屋重新挂到中介网上出售，标价仍为本案的交易价格1300万元。综上，司法的目的是惩治恶意违约、保护积极履行，本案中双方在签约前、签约时都就反诉人没有购房资格及没有购房资金的现状进行了商定并签署了《购房资格协议》，并就此做出了无责任解约及全部退款的约定，后在经适房满五年可以上市时，反诉人立即委托了麦田公司、链家公司、我爱我家公司共同对外出售，但未能成交出售，属于各方均已预料到的不可控情况，确系不能归属于反诉人的原因。且反诉人已支付了30万元租金，被反诉人书面通知解约后，随即将涉案房屋重新挂到中介销售，标价仍为本案交易价1300万元，被反诉人既无房屋空置的租金损失，也无房价贬值的损失。恳请法院依法查明事实、公正裁判，支持反诉人的反诉请求！杨威辩称，不同意反诉请求，主张按照原告申请请求判决。第三人麦田公司述称：没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：杨威原系-1至3层房屋所有权人。2017年12月12日，出卖人杨威与买受人赵洪娥经麦田公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同主要约定：出卖人所售房屋，建筑面积共290.07平方米；房屋成交总价为1300万元。同日，双方签订附件，主要约定：定金为人民币1300000元，买受人于2017年12月12日以自行交接方式支付100000元，买受人于2017年12月31日前含当日且房屋核验通过以自行交接方式支付定金1200000元；剩余购房款买受人于2019年5月23日前支付出卖人购房款6910000元，于2019年5月23日前支付出卖人购房款4780000元。在附件第八条违约责任中，双方约定，具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失；（1）买受人逾期履约超过十五个工作日；（2）买受人拒绝购买该房屋；（3）买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（4）其他因买受人原因导致合同无法继续履行。同日，甲方杨威与乙方赵洪娥签订《购房资格协议》，协议主要约定：“为改善居住条件，乙方购买甲方房屋，甲乙双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》，根据上述规定，乙方确认签约时不具备购房资格，满足下列条件后，即具备购房资格：出售乙方及家庭名下一套房屋。甲方知晓乙方暂不具备购房资格，并同意乙方于2019年3月10日前满足上述条件，具备购房资格。”该《购房资格协议》第三条内容为：“若乙方未能于上述约定时间内具备购房资格，则甲方同意将房屋所有权转移登记至乙方指定人员名下。乙方应于本协议第二条约定期限届满后__日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格。若经甲方催促乙方未于上述时间内指定新产权人，则甲方有权解除《买卖合同》，已收取的房款按下列第【】项约定履行：1、甲方于《买卖合同》解除后3日内自购房款中扣除人民币__元作为违约金，将剩余部分退还乙方。2、甲方于《买卖合同》解除后3日内退还已实际收取的全部购房款，甲乙双方互不追究其他责任。”在该条中，所有下划线部分及【】内内容均未填写并用斜线划掉。庭审中，杨威及麦田公司均认为该条系整体不适用，故用斜线将可选择处划掉。赵洪娥认为应适用该条第2款约定，退还已付购房款，互不追究其他责任。合同签订后，赵洪娥于2017年12月12日支付定金100000元、于2017年12月31日支付定金1200000元。2017年12月12日，杨威于赵洪娥签订《北京市房屋租赁合同》，由赵洪娥承租案涉房屋，之后赵洪娥入住该房屋，后于2019年5月25日将房屋钥匙、电卡等交回房屋中介工作人员，双方均认可赵洪娥系因租赁关系入住房屋，关于租赁合同履行情况双方在本案中无争议。2019年5月28日，北京嘉论律师事务所接受杨威委托向赵洪娥发出《律师函》，主要内容为：“按照合同的约定你应该于2019年5月23日前将剩余房款1169万元向杨威支付，至今未支付。你向杨威提出在2019年5月23日前支付有困难想延期支付，就延期支付问题通过中介与我方进行协商，最终没能就延期支付给杨威造成的损失、违约责任等与杨威达成一致，因此你与杨威的房屋买卖一事仍应该按照双方之间签订的原合同履行。现你没有在2019年5月23日之前支付剩余房款，已构成违约，望你尽快筹集房款，从2019年5月23日起算在15个工作日内付款，否则你将构成根本违约，现特此郑重函告。一、请按照你与杨威之间所签订的房屋买卖合同履行双方之间的各项权利义务，请在2019年5月23日起算的15个工作日内支付杨威剩余1169万元的购房款。二、如果你未能在上述期限内支付剩余房款，届时你与杨威之前签订的房屋买卖合同将通过法律途径解决，由此你需要承担违约金、赔偿金、诉讼费、差旅费、律师费等所有费用。三、建议你本着诚实信用的原则，严守契约精神，按照双方签订的《房屋买卖合同》的规定及时向中和信达公司支付费用，以免累诉。特此函告！”2019年6月10日，赵洪娥向杨威及北京嘉论律师事务所贾岩岩律师发出《回复函》，内容为：“贵所接受杨威的委托并指派贾岩岩律师发给我的《律师函》，我收到了。我正在积极卖房子，以便取得购房资格和购房款项，我正在积极履行与杨威之间签署的《房屋买卖合同》，希望杨威和您能够给予谅解和理解。如有可能，我们可否再商量商量？”。2019年7月4日，贾岩岩代杨威向赵洪娥发出《解除房屋买卖合同书》，主要内容为：“要求您于2019年5月23日起算15个工作内付款，但您至今未付……郑重通知如下：一、自本通知到达您的同时，即解除您与杨威签订的《房屋租赁合同》；二、自本通知到达您两日内，立即将房屋、钥匙交还于杨威并支付自应交房之日起至您实际交还房屋之日的房屋占用使用费、物业费、其他损失等费用；三、就您本人根本违约而产生的违约责任及由此给杨威造成的经济损失其将依法向您进行索赔。”2019年7月4日，赵洪娥签收《解除通知书》。另查，2019年12月2日，杨威经麦田公司居间与买受人周国利签订《北京市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋以1150万元价格出售于周国利。2020年5月26日，杨威与周国利、张竹天签订补充协议，约定将买卖合同项下的权利义务由周国利概括转让至张竹天。2020年6月12日，案涉房屋所有权转移登记至张竹天名下。本案庭审中，赵洪娥主张其名下登记有其他房屋，因在合同履行过程中名下房屋未成功出售导致无法按原约定的日期履行合同，因此不构成违约。庭审中，杨威主张其因合同解除导致的实际损失包括房屋差价损失150万元、迟延还贷的利息损失55万元及卖房支出额外中介费23万元。赵洪娥对此不予认可，认为杨威以1150万元出售房屋价格过低，不符合当时的市场价格。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告因自身原因导致合同无法履行，对此应承担相应的违约责任。被告辩称应适用《购房资格协议》第三条第2项约定，双方互不承担违约责任。但在适用该资格协议第三条的前提条件中，关于选择适用第1项还是第2项约定的“【】”内，买卖双方未填写数字进行选择且已用斜线划掉，此情形下考虑一般交易习惯并结合居间人的陈述，应理解为买卖双方对于格式合同中的该条款整体不采用，因此对于赵洪娥的辩称本院不予采信。杨威要求确认双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件解除并由赵洪娥支付违约金有事实及法律依据，本院予以支持。但双方约定的违约金过分高于杨威的实际损失，本院综合考虑杨威的受损情况及赵洪娥的过错程度，按照责任与过错相适应原则及可预见性原则，对违约金酌情予以减少。现双方均认可2019年7月4日合同解除，合同解除后杨威应将收取的定金退还于赵洪娥。杨威要求赵洪娥承担律师费，但双方在合同中对此并无约定，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认杨威与赵洪娥签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件于2019年7月4日解除；二、赵洪娥于本判决生效之日起十日内支付杨威违约金1800000元；三、杨威于本判决生效之日起十日内退还赵洪娥定金1300000元；四、驳回杨威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费99800元，由赵洪娥负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8250元，由杨威负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年十二月三十日书 记 员  王婵娟