北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初25739号原告：北京联东金桥置业有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号。法定代表人：李xx，总经理。委托诉讼代理人：刘若冰，女，1979年11月20日出生，汉族，北京联东金桥置业有限责任公司员工。被告：北京世萱堂生物医药科技有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街11号B座307号（德胜园区）。法定代表人：刘子平，董事长。委托诉讼代理人：汪至贺，北京市中闻律师事务所律师。原告北京联东金桥置业有限责任公司（以下简称联东金桥公司）与被告北京世萱堂生物医药科技有限公司（以下简称世萱堂公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案联东金桥公司的委托诉讼代理人刘若冰、世萱堂公司的法定代表人刘子平、委托诉讼代理人汪至贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联东金桥公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令世萱堂公司腾退涉案房屋；2、请求判令世萱堂公司给付租金535503.29元（欠费期间2018年1月1日至2018年12月17日）；3、要求世萱堂公司支付自2018年12月18日至世萱堂公司实际腾退涉案房屋之日的房屋占用费，暂计算至2019年4月30日为672992.62元；4、请求判令世萱堂公司支付逾期支付租金的违约金，暂计至2019年4月30日为572297.29元，实际计算至付款之日；5、请求判令世萱堂公司支付合同解除违约金722967.28元；6、本案诉讼费由世萱堂公司承担。事实和理由：2015年12月1日，原、被告签订《联东楼宇租赁合同》，约定世萱堂公司承租联东金桥公司xxx#、xxx#、xxx#、xxx#，建筑面积为1052.9平米的物业。合同第五条第1款约定：第一年（2017年1月6日至2018年1月5日）租金为1.53元/平米/日；第二年（2018年1月6日至2019年1月5日）租金为人民币1.59元/平米/日。合同第五条第3款约定：每一季度结束前15日支付下一季度租金。合同第十二条第1款约定：世萱堂公司应按照合同约定的期限支付租金等相关费用，逾期支付的，每逾期一日按应付金额的千分之三向联东金桥公司支付违约金。合同第十二条第2款、第7款约定：世萱堂公司不按照约定支付租金及其他应付费用达六十日的，联东金桥公司有权解除合同，且世萱堂公司应支付联东金桥公司三个月的租金作为违约金。租赁期满或无论任何原因的提前解除合同，世萱堂公司均应在租赁期届满前或租赁合同解除后两日内将租赁物业及附属设施移交联东金桥公司，逾期移交的按照租金的三倍支付房屋占用费。合同第十二条第8款约定：联东金桥公司解除合同应以书面方式通知世萱堂公司，自通知达到之日起，合同解除。世萱堂公司本应按照合同约定支付租金等费用，但世萱堂公司一再迟延交付租金，经联东金桥公司多次催缴，世萱堂公司均予以拒绝。因世萱堂公司欠付租金的违约行为已经符合合同约定的联东金桥公司有权单方解除合同的条件，联东金桥公司向世萱堂公司发送了解除合同的通知，且世萱堂公司于2018年12月17日收到。综上所述，世萱堂公司逾期缴纳租金行为严重违反了合同约定及法律规定，联东金桥公司多次要求世萱堂公司按照合同约定向联东金桥公司支付租金并承担违约责任，世萱堂公司却一再拒绝，故联东金桥公司依据相关法律法规诉至法院，以维护联东金桥公司的合法权益。世萱堂公司辩称，联东金桥公司主张的腾退房屋的诉讼请求不能成立，腾退的前提是占有租赁标的物，自2018年12月19日，联东金桥公司通过断电、锁门的方式，使得租赁标的物脱离了世萱堂公司的占有，直至今日。自联东金桥公司断电、锁门之日起，租赁标的物以现状交付的方式已经由联东金桥公司占有，不存在腾退一说。对于第二项诉讼请求，我方自租赁房屋之日起，已交纳租金数额1203212.39元，其中有5000元为另行租赁的公寓押金，一直没有退还，应计算在本案已支付的租金数额里面。不同意支付房屋占有费，同意支付解除合同违约金，但不同意支付逾期付款违约金，因为属于重复主张。世萱堂公司已交纳租金保证金139298.67元，联东金桥公司应予以抵扣欠付的租金。本院经审理认定事实如下：2015年11月24日，世萱堂公司向联东金桥公司缴纳了租房定金50000元。2015年12月1日，联东金桥公司（出租方、甲方）与世萱堂公司（承租方、乙方）签订《联东楼宇租赁合同》（编号：xxx），约定甲方将xxx#、xxx#、xxx#、xxx#物业租赁给乙方用于生产、办公使用，建筑面积为1052.9平方米，计租面积以租赁物业的建筑面积为准。合同第四条租赁期限：本合同租赁期限共计36个月，自2016年1月6日起至2019年1月5日止；自2016年1月6日开始计算租金。第五条租金及支付方式：第一年（2016年1月6日至2017年1月5日）租金为1.47元/平米/日；第二年（2017年1月6日至2018年1月5日）租金为人民币1.53元/平米/日；第三年（2018年1月6日至2019年1月5日）租金为人民币1.59元/平米/日。该租赁合同的租金合计为1765523.8元。乙方应于本合同签订之后5个工作日内，向甲方支付首笔租金，首笔租金的对应租期为2016年1月6日至2016年3月31日，金额为人民币133107.62元。后续租金为一季度收取一次，每一季度结束前15日内乙方应向甲方支付下一季度租金，乙方向甲方支付款项以款项进入甲方结算账户之日为付款日。第六条租赁保证金：乙方应当在本合同签订后五日内，向甲方交付保证金总139298.67元。合同第十二条违约及赔偿责任约定：乙方逾期支付租赁保证金、租金等相关费用的，每逾期一日按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。乙方未按约定支付租金及其他应付费用达六十日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，乙方应支付三个月的租金作为违约金。租赁期满或无论任何原因的提前解除合同，乙方均应在租赁期届满前或租赁合同解除后两日内将租赁物业及附属设施移交甲方，逾期移交的按照租金的三倍支付房屋占用费。甲方解除合同应以书面方式通知乙方，自通知达到之日起，合同解除。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，联东金桥公司依约将租赁物业交付给世萱堂公司使用。2015年12月2日，世萱堂公司缴纳了租赁保证金139298.67元和2016年1月6日-2016年3月31日期间剩余租金83107.62元。2016年3月23日，世萱堂公司缴纳了2016年4月1日至2016年6月30日的租金140846.43元。2016年6月27日世萱堂公司缴纳了2016年7月1日至2016年9月30日的租金142394.2元。2016年9月20日世萱堂公司缴纳了2016年10月1日至2016年12月31日的租金142394.2元。2016年12月22日，世萱堂公司缴纳了2017年1月1日至2017年3月31日的租金144668.47元。2017年3月27日，世萱堂公司缴纳了2017年4月1日至2017年6月30日的租金146595.27元。2017年6月26日，世萱堂公司缴纳了2017年7月1日至2017年9月30日的租金148206.2元。2018年6月22日世萱堂公司支付了租金200000元。2018年12月12日，联东金桥公司通过邮政快递向世萱堂公司发出《租赁合同解除通知》，内容载明：“鉴于我司与贵司于2015年12月1日签订的编号：xxx的租赁合同，租赁期限：2016年1月6日至2019年1月5日。贵司自2018年1月1日至今一直未支付相关租金，现我司根据合同第十二条约定，解除上述合同，并通知如下内容：1、请贵司按照合同约定支付欠付租金等相关费用。2、请贵司自本合同解除之日起两日内将租赁物及附属设施移交我司。”世萱堂公司于2018年12月17日签收该《租赁合同解除通知》。世萱堂公司主张，联东金桥公司自2018年12月19日之后，对其断水断电，楼道门和电梯门也锁住了，致使其无法进入涉案租赁标的物，故不同意支付房屋占有使用费。世萱堂公司向本院提交了其法定代表人刘子平与涉案厂房物业经理朱海涛的聊天记录、证人证言、视频予以证明。与朱海涛的微信聊天记录显示，2019年5月18日刘子平微信询问朱海涛，联东金桥公司是否最后决定不再租房给世萱堂公司，要走法律程序和腾退，并表示无论什么结果，希望告知，并称2019年5月20日要去厂房拿药物样品，希望予以协助。朱海涛2019年5月21日回复：“问过了，领导只问我一句话就是钱交上了吗”，刘子平回复询问是否能2019年5月底支付30万元，余款在2019年6月底付清。朱海涛要求这周把款项付清才有协商余地，并表示以前刘子平也承诺过付款，但一直未兑现。刘子平表示5月底有资金进项，现在无法支付，如果5月底不能支付，其就自行腾退了，刘子平称5月22日想去租赁厂房拿一桶药出来，因为现在租赁厂房门被锁了，电梯也被锁了，要求朱海涛能否帮忙开门。2019年5月24日朱海涛回复称公司还未有回复，他尽量拖拖看能不能拖到5月底缴费。刘子平回复称要去厂房拿个药，是否能帮忙开门。2019年6月4日，朱海涛微信催问是否支付费用了，答应的缴费日期已经过了，如果再不付清，将进行清退。刘子平回复称本周新的投资签约了就能解决房租问题了。2019年6月20日，朱海涛又询问租赁费用如何解决，表示下周要走清退了。刘子平询问欠付的租赁费是一次性结清还是可以分二次结清，如果续租，租金是不是可以按季度交纳。朱海涛回复必须一次性结清，付清欠费后才可以谈续约的事。2019年6月22日，刘子平微信朱海涛称6月24日过去洽谈并付款。但后并未过去。刘子平2019年6月25日微信朱海涛，称投资方要去成都，今天过不去了，本周内如果同意就把费用给结清了，也先不去法院领诉讼通知书了。朱海涛回复让其与公司诉讼律师联系。2019年7月26日，朱海涛微信刘子平让其派人过来开一下租赁厂房的玻璃门，因为需要进去清理一下屋顶平台垃圾。刘子平回复称明天上午去。2019年7月27日刘子平微信朱海涛，称待会过去需要拿一些东西，需要开一下电梯，能不能把电梯给恢复一下，因为开庭的的时候律师不承认把电梯给锁了。朱海涛当天下午1:55分询问刘子平是否已经去了，刘子平回复称已经在这边，电梯现在是开着的，内门已经打开了。2019年8月9日，刘子平微信询问三楼的电梯和楼梯门是否开了，楼里是否有电，想过去库房取中药。朱海涛未回复。2019年12月16日，朱海涛询问刘子平费用哪天结清，刘子平未回复。联东金桥公司认可朱海涛确原系其物业公司经理，但称朱海涛已经离职，无法核实微信聊天记录的真实性。世萱堂公司提交了2019年6月28日拍摄的视频，显示当天其去涉案厂房，楼道门处于锁住的状态。联东金桥公司对视频的真实性认可，称该楼道门系公共楼道门，不能证明系物业将门进行封锁，在当天是否发生了故障导致打不开也不清楚，而且只能反映楼道门当天的状态。世萱堂公司另申请三位证人出庭作证。证人李某1称其系世萱堂公司职工，2018年12月19日其去涉案厂房取药时，发现电梯和楼道门被锁住，无法进入。证人李某2称其系世萱堂公司法定代表人刘子平的朋友，2019年元旦、春节、3月份左右三次开车带刘子平去涉案厂房取材料，但楼道门和电梯门都被锁住了，无法进去，证人王某称其原系世萱堂公司职工，在2019年年初离职，2018年冬天涉案厂房突然停水停电，并提供微信聊天视频打印件，内容显示2018年12月20日当天其与女朋友聊天，表示涉案厂房因为欠房租已被拉闸停电。联东金桥公司对三位证人证言均不予认可，称该三人系世萱堂公司的职工及法定代表人的朋友，证言效力不足采信，涉案厂房并非世萱堂公司的经常办公地点，员工偶尔来一天不足以证明涉案厂房电梯门和楼道门一直被关闭，真实性不予认可。庭审中，双方当事人均认可《联东楼宇租赁合同》的解除时间为2018年12月17日。世萱堂公司另主张除上述支付的租金外，2016年1月29日其向联东金桥公司支付37000元，其中包括另行租赁的公寓押金5000元和公寓租金32000元，公寓退租后，押金5000元一直未退还，应算在本案已付租金中。联东金桥公司认可确在2016年1月29日支付过37000元，其中包括另行租赁的公寓押金5000元和公寓租金32000元，但称公寓押金5000元与本案无关，如涉及退还，应另行解决。截止2020年12月31日，世萱堂公司仍占有使用涉案租赁厂房，世萱堂公司同意在2021年1月12日之前将涉案租赁厂房进行腾退，并表示如逾期未腾退，同意联东金桥公司自行将涉案租赁厂房腾退，联动金桥公司表示同意，并配合腾退事宜。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。联东金桥公司与世萱堂公司签订的《联东楼宇租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。世萱堂公司自2018年6月22日之后未再向联东金桥公司交纳租金。根据双方合同约定，联东金桥公司在世萱堂公司欠付租金达六十日时，享有了解除合同的权利。现联东金桥公司于2018年12月12日向世萱堂公司寄送《租赁合同解除通知》，世萱堂公司于2018年12月17日签收，故《联东楼宇租赁合同》自世萱堂公司签收之日起解除，双方当事人亦均认可《联东楼宇租赁合同》已于2018年12月17日解除，本院不持异议。世萱堂公司未按期履行给付租金义务，违反了合同及法律规定，其应当依约向联东金桥公司支付截止至2018年12月17日的租金，故对于联东金桥公司要求世萱堂公司支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。对于欠付租金的数额，根据双方均认可的已支付租金的数额，经本院核算为535503.29元，扣除世萱堂公司缴纳的保证金139298.67元，世萱堂公司还应向联东金桥公司支付租金396204.62元。对世萱堂公司要求将2016年1月29日支付的公寓押金5000元抵扣本案租金，本院认为公寓押金的退还与本案不属于同一法律关系，其应另行解决。合同解除后，世萱堂公司应当腾退涉案厂房给联东金桥公司，但世萱堂公司至今仍占有使用涉案厂房，联东金桥公司要求世萱堂公司腾退涉案厂房，具备事实及法律依据，本院予以支持。关于联东金桥公司要求世萱堂公司支付解除合同违约金722967.58元的诉讼请求，根据双方合同约定，世萱堂公司因欠付租金构成根本违约，联东金桥公司行使合同解除权后，世萱堂公司理应向其支付三个月租金作为违约金，故本院对联东金桥公司的该项诉讼请求予以支持。关于合同解除后的房屋占用费，房屋租赁合同解除，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中《联东楼宇租赁合同》解除后，世萱堂公司至今仍占有使用涉案厂房，故世萱堂公司应当支付自2018年12月18日至实际腾退之日止期间的房屋占用费。关于占用费的支付标准，联东金桥公司主张按照合同约定的租金标准的3倍支付合同解除后的房屋占用费，该约定明显过高，且《联东楼宇租赁合同》系联东金桥公司提供的格式合同，联东金桥公司因世萱堂公司违约造成的损失已通过解除合同违约金予以弥补，故本院按照合同中约定的租金标准即1.59元/平米/日计算合同解除后的房屋占用费。对世萱堂公司辩称联东金桥公司封锁了楼道门、电梯门，使涉案厂房脱离其控制，不同意支付占用使用费，本院认为，世萱堂公司一直占有使用涉案厂房系客观事实，从其提供的证据来看，虽能看出在解除合同之后，联东金桥公司确存在封锁电梯和楼道门的行为，但无法确认具体时间及持续时间，而世萱堂公司在收到《租赁合同解除通知》后，其一直试图与联东金桥公司沟通交纳租金事宜，进行续租，其并未提交证据证明其向联东金桥公司主张腾退房屋，要求进行协助，而联东金桥公司拒绝配合，故对其辩称意见，本院不予采信。关于联东金桥公司要求世萱堂公司支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院认为违约金系用于弥补守约方的损失，现联东金桥公司因世萱堂公司欠付租金超过六十日时适用了合同解除违约金，此时逾期支付租金违约金将不能同时适用，故对于联东金桥公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京世萱堂生物医药科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东金桥置业有限责任公司自2018年1月1日起至2018年12月17日止的租金（扣除保证金139298.67元后）396204.62元；二、被告北京世萱堂生物医药科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京联东金桥置业有限责任公司支付房屋占用费（自2018年12月18日起至实际腾退之日止，按照面积1052.9平米、每日1.59元/平米的标准计算）；三、被告北京世萱堂生物医药科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京联东金桥置业有限责任公司支付解除合同违约金722967.28元；四、被告北京世萱堂生物医药科技有限公司腾退租赁的xxx#、xxx#、xxx#、xxx#厂房交付至原告北京联东金桥置业有限责任公司，于2021年1月12日之前执行清；五、驳回原告北京联东金桥置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13415元，由原告北京联东金桥置业有限责任公司负担5979元（已交纳），由被告北京世萱堂生物医药科技有限公司负担7436元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  周艳娟二〇二〇年十二月三十一日书记员  冯文倩