鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初2825号原告：郑福艳，女，汉族，1969年5月18日出生，住址，大连市沙河口区。委托代理人：付然涛，男，汉族，1971年11月17日出生，住址，大连市沙河口区，与原告系夫妻关系。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所：辽宁省沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：王晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所：辽宁省鞍山市铁西区人民路207号。法定代表人：李振东，该公司经理。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。原告郑福艳诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称大商新玛特公司）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称大商新玛特鞍山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告郑福艳的委托诉讼代理人付然涛，被告大商新玛特公司及大商新玛特鞍山分公司的委托诉讼代理人崔亦崇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：一、依法判令原告与第一、第二被告解除租赁合同，判令第一、第二被告承担连带责任给付原告违约金、损害赔偿金共124653.9元；二、判令第一、第二被告承担连带责任给付拖欠被告的租金10941.3元；三、判令第一、第二被告返还租赁原告的商铺并恢复原状，给付恢复原状费用5000元;四、本案诉讼费由第一、第二被告承担，总计金额合计：140595.2元及诉讼费。事实与理由：原告与第二被告于2010年11月15日签订租赁协议一份，约定第二被告租赁原告位于鞍山市铁西区，大商尚城生活商场2层200号建筑面积16.4平方米商铺一处，租赁期限20年，第二被告尚拖欠违约前未付租金：10941.3元。原告于2018年12月30日收到被告解除合同通知书，被告终止履行与原告签订的合同，构成合同违约，根据“租赁合同”约定，如承租方违约，应支付出租方剩余年限的全部租金，及如第二被告违约或无力履行租赁合同，由被告承担赔偿责任的约定。第二被告系隶属于第一被告的分公司，根据我国《公司法》相关规定，第一、第二被告应赔付原告违约金、赔偿金，赔偿原告的损失及逾期合同收益。庭审中，原告明确其诉讼请求第二项中拖欠租金计算至庭审之日。大商新玛特公司、大商新玛特鞍山分公司辩称，一、租赁合同已于2018年12月29日解除。答辩人同意给付合同解除之日止的的房屋租金10969.04元。租金给付至2017年11月14日，计算方式：1、2017年11月15日至2018年11月18日季度租金为：（149元/平方米/季度）×16.4平方米×4季度=9774.4；2、2018年11月15日至2018年12月29日44天租金为：【（149元/平方米/季度）×16.4平方米/90天】×44天=1194.64元。2018年10月8日，被告发布人民路超市的停业公告，并于2018年10月19日正式闭店停业。2018年12月29日，被告通过EMS快递方式向原告邮寄送达《解除合同通知书》，并告知原告已腾空租赁场地、接收房屋，该房屋租赁合同解除。因此，原告要求给付合同解除后的租金没有事实依据。二、原告要求违约赔偿数额过高，请求法院予以调整。原告与鞍山华奇置业有限公司签订《商品房买卖合同》时，知悉被告已经承租该楼盘一楼、二楼及地下室全部房产，双方签订《租赁合同》的目的是为了大商商场的整体运营。现被告与华奇置业公司签订的租赁合同已解除，整体运营的条件已不具备，被告与原告签订的租赁合同目的根本无法实现，所以租赁合同也应当予以解除。双方租赁合同已经履行近10年，原告租金收益已经基本收回购买房屋的投资款。被告持续亏损累计已达6600余万元，确实无力继续支付租金。《租赁合同》第7条约定“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。根据《合同法》第119条规定，原告作为出租房有义务采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。可是，原告拒绝接收房屋，没有采取适当措施致损失扩大，被告不应承担该部分损失的赔偿责任。三、答辩人不同意承担原告律师费、交通费、印刷费。原告律师费不是必然发生的费用，亦未提供证据证明已实际支付该笔费用。因此，原告主张的律师费不应支持。另外，交通费、印刷费没有在《租赁合同》中明确规定，被告不同意支付。诉讼费用应根据《民事诉讼法》及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，在原告与被告之间合理分担。对原告未获支持的诉讼请求部分所对应的的诉讼费用，应由原告自行承担。诉讼主体不应当将大商新玛特公司列为本案当事人。案涉租赁合同双方明确约定了承租方为被告大商新玛特鞍山分公司，按照民诉法相关规定，大商新玛特鞍山分公司应为本案当事人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交委托合同一份、发票一份，可以证明律师费用支出，本院予以采信。被告提交EMS快递单一份、解除合同通知书一份，不能证明合同解除的事实，本院不予采信。被告提交房屋租赁合同一份、补充条款一份、解除通知函一份，与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月15日，原告作为甲方与乙方大商新玛特公司签订《租赁合同》，约定：“由乙方承租原告所有的位于鞍山市铁西区，大商·尚城生活（商场）二层186号商铺，建筑面积16.43㎡，租赁期限是自2009年11月15日起20年。合同第三条约定租金分为4个5年递增，即第一个五年140元/平米/季，第二个五年149元/平米/季，第三个五年158元/平米/季，第四个五年166元/平米/季。合同第七条约定：“本合同终止、解除后六十日内，乙方将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态交还甲方，该六十日甲方免收租金。”合同第九条违约责任第三项约定：“在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。”合同第十一条纠纷的解决约定：“与本合同有关的一切纠纷双方应首先通过友好协商解决。如某纠纷未能于一方书面通知另一方后的十五日内得到解决，任何一方有权将此纠纷提交合同履行地人民法院，败诉方负担一切诉讼费用，包括但不限于律师费。在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止本合同。”2010年11月15日，原告与大商新玛特公司鞍山分公司签订1份《补充合同》，约定：“原告商铺实测建筑面积16.4平方米。由于租赁合同签订时，大商新玛特鞍山分公司尚未成立，则承租方为大商新玛特公司，现将原租赁合同中承租方公司更改为分公司，若分公司注销或无力支付租金，则公司仍承担无限连带责任，继续履行主合同。”大商新玛特鞍山分公司向原告给付租金直至2017年11月14日，此后未再支付租金。2018年10月8日，被告大商新玛特鞍山分公司发布停业公告，案涉商场于2018年10月19日起停止营业。被告大商新玛特鞍山分公司于2018年12月29日通过邮寄方式向原告送达解除合同通知书。本院认为，原告与被告之间的《租赁合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。本案中，被告虽于2018年12月29日向原告邮寄了解除合同通知书，但并未与原告协商一致，其作为违约方并不具备单方面解除合同的权利，但案涉商场已经停业，被告已经离场，被告已明确表示不再履行租赁合同并在庭审中亦主张解除合同，致使租赁合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，案涉《租赁合同》应当予以解除。解除日期应为本案第一次庭审辩论终结之日即2020年10月26日。合同解除后，被告应当给付原告租赁期限内的租金并赔偿原告的合理损失。原告租赁期限内的租金应为：149元/平米/季×16.4平方米×8季度+158元/平米/季×16.4平方米×（3季度+1季度÷90天×71天）=29366.5元。对于原告合理损失的认定，原告与被告约定的违约金计算方式是剩余租期的全部租金，被告提出了违约金过高的抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，综合考量原告的实际购房支出、原告出租后的收益情况以及被告经营状况等因素，本院酌情认定原告因被告解除合同所受的损失为案涉房屋的四年租金，租金应按照合同解除的当年即2020年标准进行计算，应为：158元/平米/季×16.4平方米×4季×4年=41459.2元。关于原告主张被告将涉案商铺恢复原状并给付恢复原状费用5000元一节，依据双方签订的《租赁合同》第七条约定：“本合同终止、解除后六十日内，乙方将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态（详见附件二交房标准；正常使用时间因素、损耗除外）交还甲方，该六十日甲方免收租金。”据此，被告应在合同解除六十日内按照《租赁合同》附件二标准将涉案商铺恢复原状，本院对原告主张被告将商铺恢复原状的诉讼请求予以支持；原告主张恢复原状费用5000元，因被告已负有将商铺恢复原状的合同义务，且合同中并未约定该费用，故本院对于此项诉讼请求不予支持。关于被告主张不应当将大商新玛特公司列为本案当事人一节，本院认为，因本案房屋租赁合同的签订人为大商新玛特公司，后来虽然大商人民路分公司又与原告签订补充合同确认承租人是大商人民路分公司，但依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定：“分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”原告将大商新玛特公司列为本案当事人并要求其与大商新玛特鞍山分公司承担赔偿责任符合法律规定，对被告的此项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告郑福艳与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司签订的《租赁合同》及《补充协议》。二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起十日内给付原告郑福艳租金29366.5元；三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑福艳41459.2元；四、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起六十日内将原告郑福艳的商铺（产藉号：2-47-444-186）按照《租赁合同》附件二标准恢复原状；五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3112元（原告已预交），由原告郑福艳负担1542元，由沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司负担1570元，随上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 臻人民陪审员  王丽君人民陪审员  喻 珠二〇二〇年十二月十五日书 记 员  畅诚蕊