天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初6399号原告：张银普，女，1978年6月11日出生，汉族，居民，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：肖泽亮（原告张银普之夫），1982年10月21日出生，汉族，居民，住北京市昌平区。被告：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇宝白路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴兆辉，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，女，该公司职员。委托诉讼代理人：史雪松，男，该公司职员。原告张银普与被告天津市森岛置业投资有限公司（以下简称森岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日作出（2019）津0115民初7484号民事判决后，原告张银普不服，提起上诉，天津市第一中级人民法院于2020年8月28日作出（2019）津01民终673号民事裁定书，撤销（2019）津0115民初7484号民事判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张银普及其委托诉讼代理人肖泽亮、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝、史雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张银普向本院提出诉讼请求：1.判令森岛公司向张银普支付逾期交房利息44421元（暂计至2019年7月31日）；2.判令森岛公司向张银普支付逾期交房违约金33089元（暂计至2019年7月31日）3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月22日，张银普与森岛公司签订了编号为2012-0030384的《天津市商品房买卖合同》，约定张银普购买位于天津市宝坻区××镇××花园××室商品房××，建筑面积83.18平方米，总房款518640元。2017年10月31日前交付房屋，并约定了森岛公司逾期交房的违约责任。后张银普依约履行了合同义务，森岛公司亦应当按照约定向原告交付符合条件的商品房，但在2017年10月31日交付房屋日，森岛公司并未取得《天津市新建商品房准许交付使用证》，张银普并未能按合同规定收房。森岛公司逾期且违规交房行为，不仅违反了双方合同约定，且给张银普造成巨大经济损失，故张银普提起诉讼。森岛公司辩称，不同意张银普的全部诉讼请求。具体意见为：一、森岛公司于2017年10月31日开始办理房屋交付手续，且涉诉房屋已经于2017年10月24日取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》（简称：《竣工验收备案书》），符合国家法律规定的商品房交付质量要求，不存在逾期交付行为。另，原告已于2017年12月13日实际收房，并领取了房屋钥匙，属于对自己权利的处分，现又以未取得《准许交付使用证》为由，要求被告承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则，不应得到支持。且2018年9月3日，相关部门已取消办理《准许交付使用证》，该证仅是行政管理的一种手段；二、森岛公司在交付房屋时已取得了《竣工验收备案书》，房屋质量符合国家法律规定的要求。关于没有取得《准许交付使用证》是不可抗力造成的。2017年9月份，天津市委市政府下发了“蓝天保卫战”的通知，要求在建工程2017年10月1日至2018年3月31日全面停工。被告认为该期间属于不可抗力，根据合同约定应当免责；三、如果认定被告逾期交房要承担违约责任，被告认为双方合同中约定的违约金标准过高，被告主张予以调低，参照当地的租金标准。综上，在本案当中，原告已实际接收房屋，原告在接收房屋时没有提出异议，且原告没有实际的损失，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月22日，张银普（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定张银普购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区××镇××花园××商品房，建筑面积为83.18平方米，总价款518640元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六“补充协议”第五条5.1约定“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单……”。合同签订后，张银普向森岛公司支付购房款518640元。2017年12月13日，张银普办理了收房手续。另查明，森岛公司于2017年10月24日向天津市宝坻区建设管理委员会提交了涉诉房屋的竣工验收备案文件，天津市宝坻区建设管理委员会于2017年11月8日向森岛公司出具了涉诉房屋的《建设工程竣工验收备案书》。涉诉房屋于2018年6月12日取得《准许交付使用证》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张银普与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、关于商品房竣工验收合格标准的问题；2、森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响；3、森岛公司是否应向张银普承担违约责任及承担违约责任的起止时间；4、森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额。对此，本院分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设委员会于2017年11月8日核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。森岛公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，本院不予采信。二、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司辩称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力，计算违约期间时应将该期间予以扣除。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司提供的供热和供电配套证明等证据，不足以证明涉诉房屋所在项目会受到政府停工令要求的直接影响，且其称涉诉房屋已于2017年10月24日具备交付条件，故本院对森岛公司的上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛公司是否应向张银普承担违约责任及承担违约责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给张银普，应当承担违约责任。因本院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。虽然张银普于2017年12月13日办理了收房手续，但涉诉房屋并未取得《准许交付使用证》，不符合合同约定的交房条件，故森岛公司应继续承担违约责任。涉诉房屋于2018年6月12日取得《准许交付使用证》，满足了合同中约定的交房条件，故森岛公司承担违约责任的截止时间为2018年6月12日。关于张银普主张违约期间计算至2019年7月31日，无事实依据，本院不予支持。四、关于森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。森岛公司未按合同约定交付涉诉房屋，应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定向张银普承担违约责任。森岛公司辩称逾期交房利息及违约金约定过高，要求调低，事实及法律依据不足，本院不予采信。关于森岛公司承担违约责任的具体计算方式及数额：1、房屋交付前，即2017年11月1日至2017年12月13日（43天），已付款利息以购房款518,640元为基数，按照年利率4.35%计算，经核算数额为2,694.77元（518,640元×4.35%÷360×43≈2694.77）。违约金以购房款518,640元为基数，按照日万分之一计算，经核算数额为2,230.15元（518640×0.0001×43≈2230.15）；2、房屋交付后，即2017年12月14日至2018年6月12日（181天），考虑到涉诉房屋未办理《准许交付使用证》对张银普的影响与交房前有所不同，本院酌定森岛公司承担的违约责任为交房前违约责任的30%，即逾期交房利息以购房款518,640元为基数，按照年利率4.35%的30%计算，经核算数额为3,402.93元（518,640元×4.35%÷360×181×30%≈3402.93）。违约金以购房款518,640元为基数，按照日万分之一的30%计算，经核算数额为2,816.22元（518640×0.0001×181×30%≈2,816.22元）。综上，森岛公司向张银普支付逾期交房利息为6,097.7元，违约金为5,046.37元，合计11,144.07元。对张银普主张的超出数额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付张银普逾期交房利息6,097.7元、违约金5,046.37元，合计11,144.07元；二、驳回张银普其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,738元，由张银普负担1,660元，由天津市森岛置业投资有限公司负担78元（交纳时间同上）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘建军审 判 员  刘 强人民陪审员  宋桂海二〇二〇年十二月二日书 记 员  周筱笛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《建设工程质量管理条例》第四十三条国家实行建设工程质量监督管理制度。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。第四十六条第一款建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。