北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8120号原告：程波，男，1986年4月15日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁晓娜，北京安翔律师事务所律师。被告：焦凯，男，1980年2月19日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：刘燕，女，1987年11月6日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：燕朝阳，女，1970年5月4日出生，汉族，住河南省泌阳县。三被告共同委托诉讼代理人：邹子乾，北京市鉴杜律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：张吉祥，北京英淇律师事务所律师。原告程波与被告焦凯、刘燕、燕朝阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程波及其委托诉讼代理人肖梅霞、祁晓娜，被告焦凯、刘燕、燕朝阳的共同委托代理人邹子乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程波向本院提出诉讼请求：1．请求确认程波、北京中业华宇物业管理有限公司于2018年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；2．判令焦凯、刘燕、燕朝阳退还租金58400元、暖气费3200元、室外广告费4106元，共计65706元；3．判令焦凯、刘燕、燕朝阳双倍返还程波保证金58400元；4．判令焦凯、刘燕、燕朝阳赔偿程波装修、店内广告、设备设施等各项损失共计260189元。5．本案诉讼费、公告费由焦凯、刘燕、燕朝阳承担。事实与理由：2018年9月13日，程波、北京中业华宇物业管理有限公司双方签订《房屋租赁合同》，约定程波租赁北京中业华宇物业管理有限公司位于北京市昌平区XX街道XX街XX号X号楼X层08商铺的房屋(租赁面积为80平方米，以实际现状为准)，租赁期限5年，从2018年12月11日开始计算。合同签订后，程波按照合同约定支付了保证金、租金等，并对租赁的商铺进行了装修等投入40万元。按照双方签订的房屋租赁合同，北京中业华宇物业管理有限公司应保证乙方能够正常运营，但商场二层于2018年12月11日开业至今，北京中业华宇物业管理有限公司因整体商场楼内整改、供暖设备、楼外广告、一楼电梯等存在各种问题致使程波都无法正常经营。2019年4月28日,北京中业华宇物业管理有限公司书面为商户回函承诺解决北京中业华宇物业管理有限公司存在的各种问题，并承诺免除部分租金，但各项问题至今仍未解决，北京中业华宇物业管理有限公司却借机催要各商户支付下半年租金。2019年7月北京中业华宇物业管理有限公司强行将整个商场二层整体封锁，致使所有商铺被迫停止经营。因北京中业华宇物业管理有限公司注销，其股东焦凯、刘燕、燕朝阳应承担合同责任，请法院依法查明事实，支持程波的诉讼请求。被告焦凯、刘燕、燕朝阳辩称：认可双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除，解除原因是程波未按合同约定交付租金导致解除合同，而非我方违约行为所致。对程波交纳的租金、保证金、暖气费认可，但我方已按合同履行义务，不同意返还，也不应该承担双倍返还保证金的责任；程波主张的装修、店内广告和设备设施等损失，因合同解除非我方违约，且程波撤离后，屋内无任何设备，故不同意该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2018年9月13日，程波与北京中业华宇物业管理有限公司（以下简称华宇公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）华宇公司；承租方（乙方）程波。第一条租赁场地。1．1本合同租赁场地为：北京市昌平区XX街道XX街XX号X号楼X层08商铺的房屋（租赁面积为：80平方米，以实际现状为准）。1．2乙方在该场地经营餐饮使用。第二条租赁期限与租金。2．1租赁期限为5年；免租期截止到2018年10月15日，自2018年8月7日至2018年10月15日，租赁起始时间自2018年10月15日至2023年10月14日止。如2018年10月15日无法正常开业，免租期顺延。后双方协商并确认起租日期从2018年12月16日开始。2．2租金：经甲乙双方协商，租赁期内租金从第三年起2年递增7%，乙方按照本合同约定支付租金，租金按租赁面积计价：租期内租金第一年为6元/天/平方米。第一年租金为人民币175200元。签订合同乙方需支付二个月押金29200元，4个月租金58400元，房租到期前一个月以现金或转账方式支付。2．3合同履行保证金。合同签订时乙方需向甲方缴付合同履行保证金人民币29200元，合同到期解除时，甲方在确认乙方交付租赁物和设备设施完好的情况下，一个月退还乙方合同履行保证金。第三条，甲方权利和义务。3．4甲方应保障给乙方对水、电、暖气的正常供应，费用以市政收费为标准，由乙方直接向相应单位交纳或甲方代收。甲方负责日常维修及维护。第四条乙方权利和义务。4．3乙方应按本合同约定，按时足额向甲方缴纳租赁费用乙方应按时足额向有关单位缴纳水、电、暖气等费用或由甲方代收，并开具发票。第五条违约责任。5．1合同生效后，双方应严格履行，在乙方合法经营的情况下，甲方不得以本合同约定的解除条件之外的任何理由提前解除合同，如出现此等情况或由于甲方单方面原因致使本合同无法履行的，甲方应退还乙方的双倍保证金。乙方在租赁期间单方面解除合约，需提前三个月书面通知甲方，在不损坏房屋主体结构的情况下，甲方方可同意解除合约，履约保证金将不予退还。5．2甲方在保证乙方正常营运，没有争议的情况下。乙方违反本合同约定迟延交纳房租超过30日，甲方有权单方解除本合同并不承担任何责任。5．4因甲方违约或甲方单方原因导致本合同无法继续履行的，甲方按照乙方实际装修费用根据未履行合同期限占总租赁期限的比例向乙方支付装修费用，并赔偿给乙方造成的营业损失。第六条合同的解除。有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1．乙方逾期支付租金超过三十日。2．乙方拒付租金或其它费用，经甲方两次书面催告仍未交纳的。有下列情形之一的，乙方有权解除合同：2．甲方影响乙方正常使用租赁房产的；5．其他严重违反合同约定，导致合同无法继续履行的。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，程波交付4个月租金58400元，交付保证金29200元，华宇公司依约交付了房屋。2018年10月程波向华宇公司交付暖气费3200元，同年11月向华宇公司交付户外广告费4560元，后华宇公司安装了户外广告，市场于2018年12月11日正式开业。合同履行期间，华宇公司拆除了户外广告，程波等商户，就户外广告拆除后的恢复、供暖、电梯、排烟等问题向华宇公司发出《鑫隆商厦二层各商户集体向中业华宇物业管理有限公司提出要求声明》，2019年4月28日，华宇公司出具《关于商户要求的回复函》，主要内容：“1．中央空调制暖问题拟定于10月1日之前修复完成；2．楼内整改和小工程问题于6月30日之前修复完成；3．楼外体广告制作及一楼楼梯口清理已在进行；4．关于影响商户营业要求补给免收租金4个月的要求公司不予支持，原因是物业作为房屋提供单位只保证单个个体租赁合同面积内的正常使用开业条件，但考虑到商户经营现状物业免收1．5个月租金。”2019年6月26日，华宇公司做出承诺：鑫隆商厦二层各商户与华宇公司协商内容如下：物业法人焦凯承诺2019年7月5日前给出官方文件解决租金问题以及二层整改承诺。同年7月8日，华宇公司在涉案经营场地张贴了《房屋租金催款函》，主要内容：各位商户，因房屋租金到期，请贵单位在收到本催款函三日内履行合同义务，请到二楼办公室支付所欠房屋租金。2019年7月11日和26日，华宇公司分别向程波发出解除合同通知，后程波搬离承租房屋，同年7月14日华宇公司收回房屋，现房屋室内装饰已被拆除。后程波诉至本院，审理中，华宇公司注销，华宇公司股东为焦凯、刘燕、燕朝阳。后根据程波的申请，本案被告变更为焦凯、刘燕、燕朝阳。审理中，程波将其第4项请求明确为：装修费44065元、消防改造14280元、、中央空调5000元、厨房排烟系统12000元、加盟费88000元、厨房厨具款17950元、桌椅款5000元、广告费5940元、网络费1800元、灯具费606元、玻璃门费2580元、水电费5850元、物料（运费）费和教师交通及住宿费24563．8元、排烟罩2500元、员工工资15200元、美团广告费4889元、定制餐具费1630元、监控费2850元、餐厅用品4231．71元，共计258935．51元。庭审中，程波就其损失（第4项诉讼请求）提交以下证据：1．《装饰装修施工合同》（承包方式：包工、包料，工程总价40000元）、装修报价单、银行网上转账记录等，证明其装修损失为44065元；2．《北京市建设工程施工合同》（自动喷水灭火系统，包工包料，工程承包价14280元）、报价明细及转账记录，证明消防设施损失；3．《销售安装合同》（工程造价5000元）、报价清单、银行转账记录，证明中央空调损失；4．《厨房设备购销合同》（合同总金额12000元）、转账记录9000元，证明厨房排烟系统损失1．2万元，含现金3000元；5．《合同书》（连锁经营服务）及服务费收据，证明加盟费损失88000元6．收据及转账单，证明厨具损失17950元；7．转账记录（金额4300元），证明桌椅损失5000元（含现金700元）；8．收据及转账单，证明室内广告损失5940元；9．转账记录，证明网络损失金额1800元、灯具损失606元、玻璃门1000元；10．水电费收据、转账记录，证明水电费5850元；11．转账记录及预订酒店的手机截屏，证明物料费、运费和教师交通费及住宿费24563．8元12．转账记录，证明排烟罩损失2500元及员工工资15200元、美团推广费4889元、定制餐具费1630元；13．收据，证明监控损失2850元；14．订单截屏信息，证明餐厅用品损失4231．71元。焦凯、刘燕、燕朝阳对上述证据质证意见：对上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议，收款人是否具有相应资质不详，也没有正式发票。我方发出解除合同通知后，程波已撤离承租房屋，店内无任何设备。另查，涉案房屋登记所有人为北京众友家园商贸有限责任公司，该公司同意华宇公司对外出租涉案房屋。上述事实，有当事人的陈述、程波提交的《房屋租赁合同》、保证金及租金收据、户外广告、转账记录、暖气费转账记录、加盟费合同书及收据、《装饰装修施工合同》、报价单及转账记录、《消防改造施工合同书》、报价明细、转账记录、《中央空调销售安装合同》及报价单、《厨房设备购销合同书》及转账记录、厨具收据、桌椅款转账记录、广告费收据及转账记录、网络、灯具、玻璃门转账记录、水电费收据及转账记录、物料费、运费、教师交通、住宿等费用转账记录、排烟罩转账记录、员工工资转账记录、美团推广、定制餐具转账记录、监控收据、餐厅用品订单信息、业主需求及声明、照片（户外广告、室内温度、招租）、谈话记录、回复函、承诺书、装修后现场照片、拆除照片等；焦凯、刘燕、燕朝阳提交的房屋所有权证书、同意转租证明、租赁合同、房屋租金催款函、照片、催要租金通知、微信聊天记录、光盘等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，程波与华宇公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。审理中，双方均表示合同解除日为2019年7月11日，根据双方合同实际履行情况，该解除日本院予以确认。合同解除的违约责任。根据合同约定，房租到期前一个月以现金或转账方式支付。根据租金交费收据，程波租金交付至2019年4月15日，依据合同，其应交付下期租金时间为2019年3月15日，但因华宇公司履行瑕疵，双方就华宇公司履行瑕疵问题进行协商，华宇公司于2019年4月回函，同年6月承诺2019年7月5日前解决租金和二层整改，在此情况下，程波未交纳下期租金符合法律规定，而华宇公司在未履行前述承诺的情况下，于2019年7月11日和26日发出解除通知，该通知不产生合同解除的法律效力，因此，华宇公司于2019年7月14日收回房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。一、程波主张返还的租金、暖气费和室外广告。租金，程波支付租金至2019年4月15日。根据其提交的声明和华宇公司的回函，可以证明合同履行期间，存在户外广告拆除后未安装、室内温度不合格等履行瑕疵，故程波返还租金的请求，本院予以采纳，但返还金额应考虑履行瑕疵对其经营的影响程度等因素确认，本院酌定返还比例为10%，即58400×10%=5840元；其主张返还的户外广告费，因华宇公司已实际履行，仅是后期履行存在瑕疵，故本院在前述返还比例中已经予以考虑；暖气费，根据合同约定，华宇公司提供的服务为冷暖空调，并未提供市政供暖，而其也未提交其增加了其他供暖设施的相关证据，故其收取暖气费无合同依据，程波要求返还，本院予以支持。二、保证金。合同中约定的双倍返还保证金具有违约金性质，现程波主张双倍返还保证金，符合合同约定，本院予以支持。三、装修费、消防改造、中央空调、厨房排烟系统、加盟费、厨房厨具款、桌椅款、广告费、网络费、灯具费、玻璃门费、水电费、物料（运费）费和教师交通及住宿费、排烟罩、员工工资、美团广告费、定制餐具费、监控费、餐厅用品。根据双方的陈述，合同签订后，程波对涉案房屋进行了装修，同时，结合其提交的合同、付款收据和合同履行的实际情况以及合同约定，对其装修费42835元、消防改造费14280元、排烟系统费12000元、灯具费606元、玻璃门2580元、排烟罩2500元，总计金额74801元本院予以确认，装修费中无票据的部分，本院不予支持。前述费用均是用于餐饮所需的装饰装修范围，属形成附合的装饰装修，依据合同，华宇公司应对上述装饰装修损失进行赔偿，赔偿金额根据合同未履行期限占合同约定期限的比例确认，本院酌定为65820元。加盟费、室内广告费和美团推广费均是其自行选择的营销方式，与华宇公司的违约行为无直接的因果关系，故其主张赔偿，本院不予支持；物料费、网络费、水电费、员工工资，均属其实际经营正常经营成本，其主张赔偿，本院不予支持；中央空调，根据合同约定，涉案房屋配备了中央空调，其自行增加的该项设施应自行移机，不属于其损失范围，其他物品均与装饰装修未形成附和，且其在华宇公司收回房屋前已撤离承租房屋，故该部分费用，本院不予支持。同时指出，程波在主张双倍返还保证金的同时，又主张上述损失，因此，在本院已支持其双倍返还保证金的情况向，上述损失中超出一倍保证金的部分，本院予以支持，即65820-29200=36620元。因华宇公司注销，焦凯、刘燕、燕朝阳作为该公司股东和清算人，涉案合同的责任应由焦凯、刘燕、燕朝阳承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条第一款第一项的规定，判决如下：一、程波与北京中业华宇物业管理有限公司于2018年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；二、焦凯、刘燕、燕朝阳返还程波租金5840元、暖气费3200元，以上共计9040元，于本判决生效后十日内执行；三、焦凯、刘燕、燕朝阳返还程波双倍保证金58400元，于本判决生效后十日内执行；四、焦凯、刘燕、燕朝阳赔偿程波装修费、厨房设备及物品损失共计36620元，于本判决生效后十日内执行；五、驳回程波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7064元，原告程波负担4683元，已交纳；被告焦凯、刘燕、燕朝阳负担2381元，于本判决生效后七日内交纳。公告费（已票据为准），由被告焦凯、刘燕、燕朝阳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  潘素梅人民陪审员  王佩华二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  刘婷婷