北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74081号原告：张x琦，男，1966年4月30日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：吴宗龙，北京首熙律师事务所律师。被告：北京嘉业嘉投资管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街9号国际饭店2幢8层825室。法定代表人：王秀敏，总经理。委托诉讼代理人：房青青，男，1975年1月26日出生，汉族，北京嘉业嘉投资管理有限公司法务经理，户籍地北京市丰台区长辛店永兴里1楼8门301号。被告：朱广峰，男，1977年1月28日出生，汉族，户籍地山东省曹县。原告张x琦（以下称原告）与被告北京嘉业嘉投资管理有限公司（以下称嘉业嘉公司）、被告朱广峰（以下称姓名、与嘉业嘉公司并称为二被告）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吴宗龙、嘉业嘉公司委托诉讼代理人房青青、朱广峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求解除在（2017）京0105执25629号执行案件中对位于北京市朝阳区XXX302号房屋（以下称302号房屋）的查封措施，并停止对该房屋的执行。事实和理由：2017年8月，北京市朝阳区人民法院对嘉业嘉公司和朱广峰关于民间借贷纠纷一案出具（2017）京0105民初52438号民事调解书，因朱广峰未能履行调解书约定的支付业务，嘉业嘉公司申请执行，北京市朝阳区人民法院于2017年12月18日以（2017）京0105执25629号查封了朱广峰名下302号房屋，查封期限至2020年12月17日。2019年4月，原告作为案外人对于执行标的向北京市朝阳区人民法院提出书面异议。北京市朝阳区人民法院于2019年8月21日作出（2019）京0105执异1271号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为原告与朱广峰于2010年1月19日签署的《北京市存量房屋买卖合同》《装修款补充协议》《补充协议》《单独委托过户协议》，均是双方基于平等、自愿、公平、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思表示，且双方的房屋买卖合同系通过第三方中介机构北京XX房地产经纪有限公司签订的，房屋买卖合同使用的协议文本属于经纪成交版，单独委托过户协议也有中介机构北京XX房地产经纪有限公司盖章，原告已经支付业务中介费用，有中介机构出具的收据为证。原告与朱广峰签署的《房屋买卖合同》虽未办理网签，但不影响张x琦、朱广峰、北京XX房地产经纪有限公司关于涉案房屋买卖合同的真实性认定，网签只是房屋交易的一个中间环节，并不能以此否定《房屋买卖合同》的真实性。同时，双方在签订《房屋买卖合同》时，302号房屋还没有获得国家有关部分核发的房屋所有权证书，该内容在《补充协议》第一条有明确约定，《房屋买卖合同》签订时所记载的房屋所有权证号不可能与实际相符。原告与朱广峰2010年1月19日签订《装修款补充协议》，约定“与签署合同当日，双方办理物业交验手续……乙方（原告）通过验收后，签署物业交验单，同时甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续”。双方按照约定于2010年1月19日完成交付手续，原告拿到钥匙后，开始入住302号房屋，并持续至今。物业公司称与2010年3月8日向原告出具居住证明，载明“王X女士（张x琦爱人），张x琦先生系我公司管理的北京市朝阳区XXX302室业主”，亦可以证明原告在2010年3月已经实际合法占有该房屋。原告已经交付了90%的购房款，并同意剩余10%购房款按照法院要求支付。根据《装修款补充合同》约定，合同签订当日支付定金21.8万元及部分购房款376.9万元，剩余房款44.3万元在办理产权转移登记时交纳。按照约定原告于2010年1月19日委托其妹夫朱x军向朱广峰指定的收款人王x琼支付398.7万元，朱广峰于收款当日向原告出具《收据》，证明其收到原告支付的购房款398.7万元；后朱广峰将收到购房款事实进行了公证，并说明因302房屋存在抵押，故双方一直未前往相关部门办理过户手续，剩余房款为达到支付条件，但原告同意剩余10%房款按照法院要求支付。未办理过户的原因并非系原告自身原因；2010年1月19日签署的《补充协议》《单独委托过户协议》约定，张x琦、朱广峰委托北京XX房地产经纪有限公司办理302号房屋的过户手续，中介费4.73万元由原告支付；2010年1月19日原告向北京XX房地产经纪有限公司支付过户手续费7.73万元，北京XX房地产经纪有限公司向原告出具了《业务收据》。原告为办理302号房屋的过户登记，积极履行了支付义务，未办理过户登记一直在积极予以配合，但是因为朱广峰在该房屋上设立了抵押，该抵押至今未注销，导致双方一直无法办理登记手续，故未办理过户原因不在于原告。另在北京二手房交易中，所交易的房产处于抵押状态很常见，并不能以此认定原告对于重大风险没有尽到合理注意义务。综上，原告诉至法院。嘉业嘉公司辩称，我方认为（2019）京0105执异1271号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。朱广峰辩称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：原告提交《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），载明2010年1月19日原告作为买受人与朱广峰作为出卖人签署《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定朱广峰将302号房屋出售给原告，总价款109万元；载明该房屋已经设立抵押，低压时间为2009年7月2日，抵押权人为中国银行股份有限公司北京西城支行，没有载明抵押金额；同时载明该笔交易通过北京XX房地产经纪有限公司介绍成交；签约支付定金21.8万元。嘉业嘉公司称该证据真实性无法核实，且并未提交合同附件。原告提交《装修款补充协议》，载明原告作为乙方与朱广峰作为甲方于2010年1月19日签署《装修款补充协议》；约定302房屋房价109万元，配套设施折价334万元，甲方净得价443万元；签约当日支付定金21.8万元及部分房款376.9万元，剩余房款44.3万元于办理产权转移登记之日交付；签署合同当日办理物业交验手续。嘉业嘉公司称该证据真实性无法核实。原告提交《补充协议》，载明原告作为乙方（买受方）与朱广峰作为甲方（出售方）、北京XX房地产经纪有限公司作为丙方（见证方）（并未盖章）签署《补充协议》，约定因甲乙双方签署合同时，甲方未获得国家有关部分合法的房屋所有权证，因此相关合同中约定的地址、面积、产权性质以甲方提供的商品房现房买卖合同（编号：XF186943）为准，最终以产权证上载明的内容为准，价格不因上述房产信息的不一致而变化；甲方办理完毕房屋所有权证后必须将新房屋所有权证等过户所需手续交给丙方用于办理过户手续。甲乙双方签署的《买卖合同》及甲乙丙三方签署的《居间合同》长期有效至上述房产过户完毕。甲乙双方委托丙方见证甲乙双方的卖卖行为以及为甲乙双方办理相关卖卖手续，丙方仅收取相关代办费4.73万元，乙方于签订合同当日支付给丙方。嘉业嘉公司称该证据真实性无法核实，没有丙方的盖章，且在官方网站上无法查询到丙方经办人李平的资格证号。原告提交《单独委托过户协议》，载明原告作为乙方（买受方）与朱广峰作为甲方（出售方）、北京XX房地产经纪有限公司作为丙方（代办方）签署《单独委托过户协议》；约定甲乙双方共同委托丙方代为办理产权过户手续，总计4.73万元，甲乙双方各承担50%，甲方应承担部分全部由乙方支付。嘉业嘉公司称该证据真实性无法核实。原告及朱广峰均认可未办理网签登记手续。原告提交朱x军取款单、存款单，载明2010年1月19日朱x军取款398.7万元，当日存入王x琼账户。嘉业嘉公司不认可该证据真实性。朱x军、王x琼作为证人出庭；朱x军称其为原告妹夫，2010年1月19日根据原告指示向朱广峰指定收款人王x琼支付302号房屋的购房款398.7万元。王x琼称2010年1月19日收到的398.7万元是朱广峰出售302号房屋的售房款；王x琼称原来与朱广峰系恋人关系，双方2011年初分手；售房款用于双方的生活开销、还款等，分手时已经花完了。嘉业嘉公司不认可该证据真实性，认为朱x军与原告有利害关系，认为无法确认王x琼的身份关系。朱广峰称其与王x琼在2011年初分手。原告提交《收据》一份，载明：“今收到张x琦交来（xxx302室）房款叁佰玖拾捌万柒仟元整（房价总款90%）。收款人：朱广峰，2010.1.19”。嘉业嘉公司不认可该证据真实性。原告提交（2017）京长安内民证字第28009号公证书，公证内容为朱广峰出具《声明书》（落款日期2017年11月13日），公证书时间为2017年11月14日。《声明书》主要内容为原告于2010年1月19日与朱广峰就302号房屋签署房屋买卖合同，总价款443万元，原告于签约当时总计支付398.7万元；因302号房屋有抵押，故一直未办理过户手续。嘉业嘉公司认可该证据形式真实性，但是不认可内容真实性，认为是自述证据。原告提交《业务收据》一份，抬头落款日期为2009年1月14日，编号为：R000736659，校验编码为空白，金额4.73万元，盖有北京XX房地产经纪有限公司发票专用章，交款人为原告；风险提示内容为：校验编码有无或者没有校验编码的收据无效。嘉业嘉公司对该证据关联性不认可，认为没有校验码无效，落款时间相差一年。原告提交《房屋验收》交接表一份，没有落款日期，有朱广峰签字，物业人员签字处系空白；原告提交《钥匙交付登记表》中交接人处签字模糊，业主签字处空白，日期为10.1.19。嘉业嘉公司对该证据的真实性、关联性不认可。原告提交《居住证明》一份，盖有北京xx物业管理有限公司的公章，落款日期为2010年3月8日，载明王X、张x琦为302号房屋的业主。嘉业嘉公司对该证据真实性、关联性不认可，认为亲戚朋友可以借用房屋，不足以证明原告居住的事实。原告提交盖有北京xx物业管理有限公司发票专用章发票四张，缴费人为原告和王X，项目为物业管理费，日期为2015年1月8日、2016年5月5日、2018年6月13日、2019年11月22日。嘉业嘉公司对该证据真实性、关联性不认可，不能证明原告实际占有该房屋。原告提交302号房屋房本一份，所有权人为朱广峰，登记日期为2010年8月5日，盖有“已抵押”章。嘉业嘉公司认可该证据真实性，认为有足够时间办理产权证，原告怠于行使权力，不能阻却执行。原告称2011年知道房本下来了，2014年、2015年才拿到房本；朱广峰称2010年8月份房本办理完成，2010年年底拿到房本，2011年就将房本给了原告。嘉业嘉公司提交不动产登记中心查询信息，载明2009年7月31日设立抵押，抵押人为北京xxx置业有限公司，抵押权人为中国xx银行股份有限公司北京西城支行，2009年12月10日注销抵押；2010年9月8日设立最高额抵押权，抵押人为朱广峰，抵押权人为深圳xx银行股份有限公司北京亚奥支行，履行期限为2009年12月16日至2014年12月16日。原告提交《房地产买卖抵押贷款合同》，载明朱广峰、王x琼系借款人，深圳xx银行股份有限公司北京亚奥支行贷款人，借款金额为223万元，贷款期限60个月，按照等额还款方式还款，本币贷款按照360期限计算每期还款金额；抵押物为302号房屋；该合同没有落款日期。嘉业嘉公司认为自2005年开始签署买卖合同应当有共有人签字，原告与朱广峰的合同有问题，认可有抵押的情况。朱广峰称其购买302号房屋的时候王x琼不知道，首付款全部由其支付；王x琼称其知道购买302号房屋的事情，首付款她付了大部分，一部分系朱广峰支付的。朱广峰称与王x琼于2011年6、7月分手；王x琼称2011年初分手。原告提交与王X的离婚证，载明双方于2017年8月21日离婚。嘉业嘉公司对该证据关联性不认可。另查，嘉业嘉公司与朱广峰民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月出具（2017）京0105民初52438号民事调解书：一、朱广峰偿还嘉业嘉公司借款本金300万元及利息36万元、违约金54万元（于2017年9月30日前偿还200万元，余款190万元于2017年10月31日前付清）；二、朱广峰未按上述约定如期还款，则按未支付欠款金额为基数，支付自2017年8月22日至实际给付之日的1.5%月利息及日千分之一的违约金。后嘉业嘉公司向本院申请执行，本院以（2017）京0105执25629号立案受理，执行中，本院于2017年12月18日以（2017）京0105执25629号查封了朱广峰名下302号房屋，查封期限至2020年12月17日。后原告提出了执行异议，本院于2019年8月21日作出（2019）京0105执异1271号裁定书，驳回了原告的异议请求；后原告提出了本案诉讼。本院认为，当事人应当对自己主张的事实提供证据；不能提供证据证明自己主张事实的，应承担不利的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告主张是否能够成立，关键在于是否符合上述条件。关于房款交付问题。转账人与收款人均非房屋买卖合同的双方当事人，且转账凭证无法反应出款项性质；根据原告所述，在其明知存在抵押的情况下情况，仍然一次性支付90%购房款，不符合交易习惯；朱x军系原告妹夫，与其存在利害关系；关于王x琼与朱广峰关系，双方虽均称为男女朋友关系，但对于分手时间陈述不一致；对于收到款项的用途，朱广峰亦未提交证据佐证；对于首付款的支付，朱广峰称其一人支付，王x琼称与朱广峰共同支付；故对于王x琼与朱广峰关系不能确定；朱x军、王x琼的证言就待证事实即款项性质而言无其他有力的佐证，在法律上属于孤证。综上，现有证据不足以证明上述款项为购房款。关于不能过户原告是否存在过错。签订合同时原告即知晓房屋尚未取得房产证且存在抵押情况，因此原告对于302号房屋将来可能长期不能办理过户是有充分认知的，其对该重大风险没有尽到充分的合理注意义务；房屋买卖合同虽载明有抵押，但是抵押权人记载有误，未载明抵押金额，亦未载明抵押期限，原告未尽到相应的注意义务；退一步讲，即便上述款项为房款，原告与朱广峰并非熟人，缺乏信任的基础，且明知存在抵押的情况下，仍然一次性支付绝大部分款项，原告亦未尽到合理注意义务；从时间上看，北京的限购政策出台时间是2011年2月份，而302号房屋房本办理时间是2010年8月5日，2011年9月8日才设立抵押登记，中间有一段时间没有抵押，具备办理过户条件；按原告主张，买卖双方委托了专业的房产中介机构办理过户手续，但原告称中间没有找过中介公司，只找过朱广峰，不符合常理，且其并未提交证据证明催促朱广峰办理产权登记，亦存在过错；根据北京购房政策，即便有抵押，亦不影响办理网签手续，在房本下发之后限购之前，双方也可以先行办理网签手续；自限购政策出台至本院查封302号房屋，期间长达近7年时间，原告早应当具备购房资格；即便有限购政策，在限购之前签署的合同，亦可以通过诉讼的方式解决过户的问题。综上，原告既不关心抵押金额、期限，又未提交证据证明其积极向朱广峰主张权利，原告明显存在过错。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张x琦的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告张x琦负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈 峰审判员 任征远审判员 郝 卓二〇二〇年十二月七日书记员 王鹏宇