山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民初1777号 原告：王萍，女，1956年11月2日出生，汉族，现住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王文，山东纬达律师事务所律师。 被告：上海中贯置业有限公司，住所地：上海市普陀区桃浦路226号北栋618室。统一社会信用代码：91310107566553544N。 法定代表人：孔景景，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：王兰旭，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘璇，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛东苑置业集团有限公司，住所地山东省胶州市北京东路58号。 法定代表人：郑文，董事长。 第三人：郑文，男，1964年1月27日生，汉族，住山东省胶州市北京东路58号。 原告王萍因与被告上海中贯置业有限公司（以下简称中贯置业）、被告青岛东苑置业集团有限公司（以下简称东苑置业）、第三人郑文案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告王萍及其委托诉讼代理人王文，被告中贯置业的委托诉讼代理人刘璇到庭参加了诉讼。被告东苑置业、第三人郑文经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王萍向本院起诉请求：一、停止对原告购买的位于胶州市××路××号××小区××楼××单元××室房屋的查封；二、依法判令确认原告与被告东苑置业之间签订的《内部员工福利协议》有效，确认涉案房屋归原告所有（总房款859893元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告对（2019）鲁02执682号一案提出异议，被青岛中级法院（2020）鲁02执异422号执行裁定驳回。原告与被告东苑置业于2011年1月15日签订《内部员工福利协议》，约定购买东苑置业开发的东苑新天第小区5号楼2单元401室房屋一处，建筑面积约139.82平方米，房屋单价为6150元，总价款859893元。在签订的该协议当天，按照协议约定支付259893元。之后被告东苑置业一直未按合同约定通知原告缴纳余款继续履行合同。原告多次向东苑置业要求，但东苑置业均以种种理由推脱。虽然当时签订的协议名为员工福利协议，但原告并不是东苑置业员工，且当初涉案房屋的价格在当时属于市场价格。原告虽然因为房屋被查封至今无法入住，但是被告东苑置业聘请的物业公司要求原告缴纳物业费用，且原告已缴纳，视为东苑置业已经交付。如果解除涉案房屋的查封，确认涉案房屋归原告所有，原告愿意将该涉案房屋剩余款补齐缴纳给法院，希望法院查明事实，维护原告的合法权益。庭审中，王萍明确第一项诉讼请求为：依法停止对胶州市××路××号××楼××单元××室房屋的执行，停止对涉案房屋的查封。第二、三项诉讼请求及事实与理由同起诉状内容。 被告中贯置业答辩称：一、原告与东苑置业之间就涉案房屋没有合法有效的商品房买卖合同，也没有办理过户登记，对涉案房屋不享有物权期待权。原告称其并非东苑置业员工，但于2011年1月15日与之签订《内部员工福利协议》。然而2011年1月涉案房产并未建设，也不符合销售条件。原告并非东苑置业的员工，还称涉案房屋的价格为市场价格，也就是没有内部员工的资格也没有真正享有福利，其表述与其证据和事实之间相互矛盾，中贯置业有理由怀疑该份协议的真实性。即便该协议是真实的，协议第五条最后一项明确了“协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效”，因此该预定协议仅能表明原告与东苑置业就涉案房屋达成的某种意向性协议，而非正式的房屋买卖合同。原告与第三人东苑置业集团有限公司之间未再签订合法有效的商品房买卖合同，更不没有办理过户登记。因此，原告对涉案房屋不享有物权期待权，不符合排除执行的相关法律规定。二、原告支付购房款占总房款的比例最多为30%左右，不符合排除执行的要求。原告在听证过程中仅提供了收款收据，但没有合法有效的购房发票，该收据是否能证实原告已经缴纳房款也有待调查，因259893元的数额较大，应当有转账记录和现金缴纳的证据材料佐证，单凭收据无法证实款项是否真实缴纳。此外即便该款项真实缴纳，因原告与东苑置业之间没有正式的房屋买卖合同，不能确定该款项与总价款之间的比例关系。即便以双方之间签订的《员工内部福利协议》中对房款的约定为标准，其缴纳的房款也仅占总房款的30%左右，不符排除执行需支付价款超过合同约定总价款50%的规定。三、原告从未实际占有涉案房屋，不符合排除执行的要求。原告在听证过程中自述，按照法院要求没有居住涉案房屋，也未拿钥匙，因此对涉案房屋原告从未实际控制更不用说实际占有使用涉案房屋。而其所称向物业缴纳物业费，因缴纳时间是从2019年1月开始，此时涉案房屋早已被查封，因此不符合排除执行的要求。四、原告名下有其他用于居住的房屋，不符合异议成立的要求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2款要求：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而原告自认名下有其他用于居住的房屋，不符合唯一住房的要求，因此异议不能成立。五、涉案小区部分房屋已经办理网签备案，不存在不能办理登记的障碍，原告未证明没有办理过户登记非原告过错，因此涉案房屋至今未过户不能排除原告的过错。综上所述，原告的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和29条的规定，不能阻却人民法院对异议房屋的执行。请求法院依法判决驳回原告诉讼请求。 被告东苑置业未答辩。 第三人郑文未答辩。 经本院审理查明： 中贯置业与东苑置业、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决：一、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业返还投资款3000万元；二、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以3000万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业支付诉讼保全保险费127818元；四、郑文对东苑置业的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回中贯置业的其他诉讼请求。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414439元，由中贯置业负担166826元，东苑置业、郑文负担247613元；保全费5000元，由东苑置业、郑文负担。在该案中，本院基于中贯置业的申请，于2018年3月22日查封了东苑置业名下位于胶州市××路××号××房产在内的179套房产。因东苑置业、郑文未履行生效法律文书确定的义务，中贯置业向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。在执行过程中，王萍以案外人身份向本院提出书面异议，请求依法确认其与青岛东苑置业集团有限公司签订的《房屋预定协议》有效，解除对涉案房产的查封。本院于2020年9月10日作出（2020）鲁02执异422号执行裁定，认为：虽然案外人王萍主张其在法院查封案涉房产前已与被申请人东苑置业签订内部员工福利协议购买案涉房产，但其提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产，且其所主张的已支付的房屋价款未超过协议约定总价款的50%，故案外人王萍的主张不符合上述司法解释的规定，其关于解除案涉房产查封的请求不能成立，本院依法不予支持。此外，王萍关于确认其与被执行人东苑置业签订的房屋预定协议有效的请求，不属于执行异议审查范围，本院不予支持。据此裁定：驳回案外人王萍的异议请求。陈林珂不服该裁定，向本院起诉，即为本案。 王萍提交以下证据： 证据一、青岛市中级人民法院送达回证照片复印件一份、青岛市中级人民法院立案缴费电子发票打印件一份。证明：原告在法律规定的时间内提起诉讼，程序合法。 证据二、内部员工福利协议一份（原件）。证明：原告与东苑置业之间存在买卖合同关系，协议约定原告购买东苑置业开发建设位于“胶州市东苑新天第小区“5楼2单元401室房屋一处”，建筑面积约139.82平方米，房屋单价6150元/平方米，总价款859893元，缴纳首付款的数额、时间、合同继续履行的方式及违约条件。 证据三、青岛职工社会保险参保证明（打印件）一份、青岛三联金属结构有限公司一份（原件）。证明：原告并非东苑置业员工，与证据二一起证明虽然名为《内部员工福利协议》，但实质为《商品房买卖协议》。 证据四、中国农业银行股份有限公司胶州兰州西路支行已销户活期账户明细清单、结婚证、青岛东苑置业集团有限公司收款收据各一份（原件）。证明：与证据二一起证明原告于2011年1月15日当日按照协议约定支付东苑置业部分房款，共计支付259893元。 证据五、青岛德信物业管理有限公司涉案房屋物业费收款收据财务联照片复印件一份、物业费发票照片一份（原件）。证明：该涉案房屋已经合法交付。 证据六、不动产交易登记信息（现势及历史）查询结果证明一份（原件）。证明：原告及其配偶因东苑置业原因导致涉案房屋多年无法交付，逼不得已另外购买一处仅供生活所需的房屋一处。 证据七、房屋内生活照片打印件2张。证明：原告已于2020年12月份在涉案房屋内居住。 经质证，被告中贯公司辩称：对证据一真实性无异议，对其证明事项无异议。对证据二的真实性有异议，对证据三的真实性无异议。结合证据二、三，原告称其并非东苑置业员工，但于2011年1月15日与之签订《内部员工福利协议》，然而2011年1月涉案房产并未建设，也不符合销售条件。原告并非东苑置业的员工，还称涉案房屋的价格为市场价格，也就是没有内部员工的资格，也没有真正享有福利，其表述与其证据和事实之间相互矛盾，中贯置业有理由怀疑该份协议的真实性。即便该份协议是真实的，协议第五条最后一项明确了协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效，因此该协议仅能表明原告与东苑置业就涉案房屋达成了某种意向性协议，而非正式的房屋买卖合同。原告与东苑置业之间再未签订合法有效的商品房买卖合同，更没有办理过户登记，因此，原告对涉案房屋不享有物权期待权，不符合排除执行的相关法律规定。对证据四中账户清单的真实性无异议，对结婚证的真实性无异议，对收款收据看不清，且是往来款，不是购房款，对其真实性有异议。对账户清单明细的看不出收款账号是东苑置业，且数额与原告所称的25万元首付款是不相符的，因此明细清单与本案无关。对于收款收据需要由东苑置业核实，即便证据真实也不能证明原告向东苑置业支付了25余万元的购房款，即便是支付了25余万元是真实的，与其所谓的内部员工福利协议约定的房款859893元相比也不足50%，不符合排除执行的相关法律规定。对证据五的真实性无法核实，即便是真实的该证据形成于2019年1月8日之后，当时的房屋已经经过多轮查封，因此不存在案外人向所谓物业公司交付物业费，视为被执行人东苑置业原告交付房屋的问题。对证据六的真实性无异议，原告名下有多套房屋可供使用，不符合排除执行的法律规定。对证据七的真实性无异议，对证明事项有异议，该照片无法显示是不是涉案房屋，中贯置业没有到现场去看过。 被告中贯公司提交证据： 证据一、山东省青岛市中级人民法院出具的（2017）鲁02民初1411号《协助执行通知书》打印件一份。证明：青岛市中级人民法院经被告申请，2018年3月22日向胶州市不动产登记中心发出协执，要求冻结东苑置业名下位于青岛市胶州市××路××号××新天地的房产，共计179套，查封期限为自2018年3月22日至2021年3月21日。 证据二、东苑置业与河南鼎佳实业发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》等网签备案材料复印件一份。证明：2013年1月13日，青岛东苑置业有限公司与河南鼎佳实业发展有限公司就胶州市澳门路717号东苑新天第小区8-1-702户房屋签订了《青岛市商品房预售合同》，并进行了网签备案。因此，涉案房产是可以网签的，涉案房产客观上具有可以办理网签的条件，并非原告主张涉案项目无法签订正式合同。 经质证，原告王萍辩称：对证据一的真实性无异议，对其关联性有异议，该执行协定不等于本案执行标的没有错误。对证据二的真实性和关联性均有异议。第一，该证据是打印件并非原件。第二，合同的签订主体并非本案原告，并且购买的房屋也并非涉案房屋，因此与本案无关。 另查明，关于王萍入住涉案房屋的时间及方式。王萍在证据交换时称，涉案房屋已经交付，东苑置业要求原告支付物业费，王萍不在涉案房屋内居住，房屋空置，没人居住，因为胶州市人民法院不让搬进去。中贯置业辩称：原告主张的缴纳物业费时间是2019年1月8日，此时房屋已经被两级法院多轮查房，物业与原告之间的交付房屋是违法的。庭审时，王萍称于2020年12月入住涉案房屋。 关于未签订正式商品房预售合同的原因，王萍称东苑置业一直未通知其交款履行合同继续办理。 除涉案房屋外，王萍名下还有一套胶州市澳门路717号东苑新天第小区9号楼1单元701户房屋，面积为119.01平方米，权属证号为鲁（2020）胶州市不动产权第0005702号。该房购房合同签订日期为2014年3月27日。 上述事实，由当事人提交的证据及当庭陈述在案为凭，可以作为定案依据。 本院认为，本案的焦点问题是：王萍主张享有排除涉案房屋强制执行的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，本案中，虽然案外人王萍主张其在法院查封案涉房产前已与被执行人东苑置业签订了内部员工福利协议购买案涉房产，但该协议仅对总房款、首付款及支付方式作出约定，对余款的支付时间及方式、交房时间及方式、权属证书的办理、违约责任的承担等涉及商品房买卖权利义务等重要内容均未约定，故上述协议不具备商品房买卖合同的必备条款，并非本约合同。其次，即使按王萍主张的付款数额及入住时间，其支付的首付款未达到总房款的50%，入住时间亦晚于涉案房屋被查封的时间，且不能证明系合法入住。第三、除涉案房屋外，王萍名下还有一套住宅，并非无其他用于在居住的房屋。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人有权排除执行的情形。王萍请求停止对涉案房屋停止执行的执行、查封，无事实与法律依据，本院不予支持。因东苑置业公司未到庭参加诉讼，王萍提交的与东苑置业签订的《内部员工福利协议》的真实性及效力本院无法认定。因王萍未取得涉案房屋的产权证书，其要求确认涉案房屋归其所有，无事实依据，本院亦不予支持。 综上，被告东苑置业及第三人郑文经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告王萍的诉讼请求。 案件受理费12399元，由原告王萍负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  徐 明 审 判 员  李晓波 审 判 员  王昌民 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  厉永军 书 记 员  王 繁 书 记 员  马博阳