四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初1834号 原告：孙孟源，男，1994年8月13日出生，汉族，住四川省宜宾市筠连县。 原告：苏灵桑，女，1993年3月3日出生，汉族，住四川省彭山县。 二原告共同委托诉讼代理人：戚玉卿，北京盈科（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人:林喜根，四川海峡律师事务所律师。 被告：宜宾市南溪区宝恒置业有限公司。住所地：宜宾市南溪区德公路**（政务中心**）。 法定代表人：高慕涛，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘航宇（系公司法务）。男，1989年5月20日出生，汉族，住四川省古蔺县。 原告孙孟源、苏灵桑与被告宜宾市南溪区宝恒置业有限公司（以下简称宝恒置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙孟源、苏灵桑的共同委托诉讼代理人戚玉卿、林喜根，被告宝恒置业的委托诉讼代理人刘航宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙孟源、苏灵桑向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告已支付的款项共计998396元及资金占用利息(资金占用利息以998396元为基数，自2019年7月29日计算至全部款项还清为止。其中2019年7月29日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算，2019年8月20日至2020年9月17日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；2.判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，二原告将其第一项诉讼请求金额变更615549元，并增加诉讼请求一项，要求解除原、被告之间的《（宜宾恒大名都）商品房认购书》。 事实与理由：2019年7月，原告苏灵桑、孙孟源共同出资借名购买被告开发销售的房屋，并于2019年7月27日至7月29日期间按照被告的要求向被告转款共计998396元。但转款后，在原告不知情的情况下，被告却将原告购买的房屋出售于其他第三人。原告要求被告退款，但多次催告后被告仍然迟迟不予退还。原告特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。 被告宝恒置业辩称，原被告双方所签订的借名认购房屋协议是真实的，但双方的权利义务关系已经终结，被告现没有义务退还购房款。涉案项目开盘时，苏灵桑采用借名的方式认购了16套房屋用于投资，其中有一套是以其自身名义签订的，另外15套是以其他人的名义签订的认购协议。过后，由于苏灵桑没有联系到买家，就联系我公司退款，公司按照流程办理了退款手续。被告于2020年10月已经将全部应退款项退还苏灵桑，款项是按照苏灵桑提供的银行卡信息退到购房人银行卡上的，被告已经按照约定退还了购房款，义务已经履行完毕。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原被告围绕其诉辩主张依法向本院提交了证据若干，本院组织双方进行了证据交换，对双方无异议的证据本院依法予以确认。 本院经审理认定事实如下：被告宝恒置业系恒大地产集团有限公司下属控股企业。原告孙孟源、苏灵桑欲合伙在被告宝恒置业开发的恒大名都楼盘购买16套房屋进行投资，经原、被告双方接洽后，二原告准备了饶晶、邱林、周晓波、杨剑彪、闵素均、卢忠琼、李正菊、胡家慧、邓亮、李洁、黄梦如、高正洪、张霞、杨成鑫、谭永川15人的身份证复印件，于2019年7月28日用原告苏灵桑及上述15名案外人的身份信息，与宝恒置业签订了《（宜宾恒大名都）商品房认购书》（以下称认购书）16份。谭永川等15人均未到场亲自签字，也未向原告出具授权委托书。上述16份认购书均由二原告与宝恒置业签署。 庭审中，谭永川、周晓波作为证人出庭作证，另外13名案外人向本院提交了情况说明。该15名案外人称，出于为朋友孙孟源、苏灵桑帮忙的缘故，向二原告提交了身份证信息和银行卡卡号用于购房投资，15名案外人并不清楚认购书内容，也未与宝恒置业签署任何协议。 本案认购书约定：买受人在签署认购书时，支付人民币2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；付款方式为分期付款，买受人须于2019年7月30日前支付首期房款，并签署《商品房买卖合同》，于2019年10月28日起分期支付剩余房款；买受人必须在约定的付款方式和期限内到宜宾恒大名都销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为买受人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，出卖人无须通知买受人，可另行销售该房屋；如买受人履行完毕本认购书义务但出卖人未能为买受人保留该房号的，出卖人应双倍返还定金，但不再承担其他责任；买受人同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若买受人不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为买受人违约，出卖人可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，买受人无权要求返还定金。 2019年7月27日、7月28日，二原告共同出资陆续向宝恒置业支付了上述16套房屋的定金及首期房款共计998396元（每套房屋定金2万元合计定金32万元）。其中，苏灵桑通过其银行卡向宝恒置业支付了12万元，孙孟源通过其银行卡向宝恒置业支付了余下878396元。 上述认购书签订后，双方未签署书面《商品房买卖合同》。由于涉案恒大名都楼盘价格下调，原、被告口头协商解除认购书、退还购房款事宜。二原告遂向被告提供了苏灵桑及15名案外人的银行卡信息用于接收退还的购房款。最后一次庭审中，原、被告均认可16份认购书已经达成合意解除，但对退还的房款金额无法达成一致，故二原告向本院提起诉讼。 另查明，涉案16套房屋中，宝恒置业已将14套房屋另外销售给第三人。 就案件事实部分，原、被告主要争议如下： 一、被告宝恒置业认为16份认购书中均无原告孙孟源的签字，且该公司工作人员也未与孙孟源见面商谈过，故孙孟源不是本案适格原告。原告方认为孙孟源到过涉案楼盘项目现场，也代16名购房人签署了部分认购书，且孙孟源通过其银行卡直接向宝恒置业支付了部分房款（含定金），故孙孟源系本案适格原告。 二、宝恒置业向本院提交了16份《四川公司宜宾恒大名都项目退房审批表》，该表系苏灵桑在内的16名购房人于2019年12月8日签字同意办理的退房手续。审批表记载“客户资金不足，自愿扣除已交房款50%申请退房……”，宝恒置业因而扣取了含50%已交房款、恒房通佣金、违约金在内的款项后，向16名购房人退还了部分购房款共计382847元，未退615549元。二原告和另外15位名义购房人均对上述退房审批表的三性不予认可。宝恒置业陈述上述审批表系原告方指定人员“吕晓贤”代为签署办理，二原告对此予以否认，宝恒置业也未提交关于“吕晓贤”的身份证明及相应委托手续。 三、第二次庭审中，原告方主张宝恒置业应履行无理由退房政策，并提交了恒大集团官网集团介绍截图、集团往年年报截图。原告诉称恒大集团的上述公开资料中，均对无理由退房政策进行了宣传，本案楼盘系恒大集团下属企业所开发，因此亦应当享受无理由退房政策。对此，被告宝恒置业提交了其他案外人与该公司签署的商品房买卖合同及宜宾市南溪区公证处出具的公证书一份，该买卖合同附件《宜宾恒大名都项目购房特别提示（住宅）》第三条记载“本项目所有产品不参与无理由退房。”公证书系该公证处于2019年7月25日对恒大名都售楼部现场公示牌“关于无理由退房政策的重要提示”等内容的当日拍摄照片公证。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。针对诉辩双方争议的焦点，本院作评述如下： 1.孙孟源是否为本案适格原告。根据庭审查明的事实，原、被告均知晓本案所签16份认购书系原告方借名买房进行投资。原告孙孟源、苏灵桑向被告支付了16套房屋的定金和首付款，有二原告银行流水明细予以证实。且15名案外人也均表态认购书系二原告代签，15人并无向被告购房的真实意思表示，故二原告系承购16套房屋的实际权益人，因此，孙孟源系本案适格原告，孙孟源、苏灵桑有权向被告主张权利。 2.16份认购书及退房审批表的效力问题。原被告所签的认购书从性质来看系预约合同，但根据认购书约定的内容，双方对权利义务已进行了初步约定，该认购书具有房屋买卖合同的意思表示。且在商品房买卖中，借名认购的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，符合双方意思自治的原则，故认购书系有效合同。但对于16份退房审批表，并非出于原告真实意思表示，诉讼中，被告也未提交其辩称系原告方授权“吕晓贤”进行签约的任何依据，同时原告也当庭对“吕晓贤”的签字行为不予追认。因此，被告在本案中出示的“退房审批表”所约定的内容对二原告不发生约束力。 3.二原告主张无理由退房是否成立。原告方就该主张提出的证据系恒大集团的宣传资料，并不构成对购房人的具体承诺。通过被告提交的相关证据显示，被告宝恒置业对公众就恒大名都楼盘不适用无理由退房政策进行过提示，原、被告所签认购书中也未对无理由退房进行约定，故原告的该项主张不能成立。 4.认购书的解除以及解除后的处理问题。诉讼前，原、被告双方均有解除认购书的合意，但解除时间双方不能一致。故本院认定本案16份认购书已经达到解除条件。对于认购协议解除后的处理，本案认购书均约定买受人应当在支付首期房款的同时签署《商品房买卖合同》，但原被告双方均未签署。原告也未按期支付第二期房款。根据认购书约定，该行为导致认购的合同目的不能实现，故二原告存在违约。根据合同法规定，关于定金和违约金同时存在的情况下，当事人可以选择适用，但不能同时并行。因此，本院认为二原告在履行认购书中存在违约行为，应承担相应的合同责任，但认购书对于违约责任的约定过高，不符合双方合意解除的真实意思，本院依法予以调整为适用定金罚则。综合认购书条款之约定，认定二原告所交纳的16套房屋定金共计32万元不予退还，剩余房款678396元被告应当退还二原告。因被告已向原告退还了房款382847元，故还应向二原告退还房款295549元。二原告系违约过错方，其主张的资金占用利息，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告孙孟源、苏灵桑借名与被告宜宾市南溪区宝恒置业有限公司于2019年7月28日签订的16份《（宜宾恒大名都）商品房认购书》予以解除（合同乙方分别为：苏灵桑、饶晶、邱林、周晓波、杨剑彪、闵素均、卢忠琼、李正菊、胡家慧、邓亮、李洁、黄梦如、高正洪、张霞、杨成鑫、谭永川）； 二、被告宜宾市南溪区宝恒置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告孙孟源、苏灵桑购房款295549元； 三、驳回原告孙孟源、苏灵桑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14286元，减半收取计7143元，由原告孙孟源、苏灵桑负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 韩 松 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 刘怡梅