昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初14582号原告昆明红星商业管理有限公司。统一社会信用代码：91530112072496236A。住所：云南省昆明市西山区福海街道办事处陆家社区云南红星广场商业楼4层。法定代表人：鲍硕。委托诉讼代理人：曹勇、曹云春，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。被告周文华，男，汉族，1973年4月15日生，现住址与身份证登记住址一致：湖南省澧县。委托诉讼代理人：李满河，男，汉族，1973年7月5日生，现住址与身份证登记住址一致：云南省昆明市官渡区，系公民代理，特别授权代理。原告昆明红星商业管理有限公司（以下简称红星公司）诉被告周文华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹云春，被告周文华及委托代理人李满河到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告红星公司向本院提出如下诉讼请求：判令一、解除双方签订的《商户物业综合服务合同》；二、被告向原告支付自2020年3月1日起按4400元/月计算至被告实际搬出涉案商铺之日止的物业服务费，暂算至2020年8月31日止的物业服务费为人民币26400元；三、被告向原告支付违约金人民币5280元（按欠付物业服务费用的20%计算）；四、被告按实际欠费金额向原告支付至搬出涉案商铺之日止的水费，暂计至2020年7月止的水费为人民币35元；五、本案诉讼费、保全费等实支费用由被告承担。事实和理由：2019年11月25日，原告与被告签订《商户物业综合服务合同》及《POS专用收银系统管理服务协议》，约定：原告为包括涉案商铺在内的爱琴海购物公园提供统一的物业管理服务，物业服务费标准为每月55元/平方米，即涉案商铺每月物业服务费为4400元；燃气水电等费用由原告代收代缴；POS专用收银系统管理服务费300元/台/月；同时，合同也明确约定了各方违约应承担的责任及义务等。合同签订后，原告一直依法依约履行物业服务义务。但被告在合同履行过程中，多次迟延及不足额支付原告物业服务费、水费等费用，甚至经公司多次发函催收，一直拒不支付。为此，特诉至法院。被告周文华辩称,在整个经营过程中原告提供的经营环境发生了巨大变化。我们在签订租赁合同之前，店铺门前每天的人流量都非常大，但是疫情之后直至店铺被原告关闭之前，每天经过的人流几乎为零，完全没有人流。但是原告还在主张按照以前的标准收取租金及物业管理费，我们认为非常不合理。原告为了管理方便，封闭我店铺附近最近出的电梯，也封闭了离我店铺最近来往出口。第二，原告已经主动与我们签订了免租一个月的协议，但是原告在诉状中没有提及这件事情，在计算租金的时候，也没有减掉这一个月的租金。第三，7月份的时候，疫情环境消费回升，我们和原告的管理方协商移铺或者是其他解决方案的时候，原告在没有正式通知我们的情况下，在7月17日，关闭我方店铺的电源及租赁店铺的大门，致使我方整体投资超过54万的店，瞬间就损失殆尽。第四，我方去年签订合同的时候，交租已经交到本年3月3日，加上原告与我签订了一个月的免租协议，相当于我方已经交租到4月3日，但是原告再主张交欠租的时候，却从3月1日开始计算，而不是从4月3日开始计算。我方对此很有异议。第五，今年4月，原告与我方协商之后，主动要求我方提交了延迟4月和5月的交租申请，我方也在申请中提出用押金和保证金来抵扣房租。原告从未正式拒绝。我方押金有62200元，其中就有原告早就应该退还给我方的装修押金1万，我方总押金足够抵扣店铺被关闭之前的租金，即使不抵扣，也仅仅欠6月和7月的租金。原告主张的违约金过多，请驳回原告的违约金诉求。另外，甲方明知政府不允许美容业在疫情期间营业，根据昆明市商务局的正式通知，直至5月27日美容业才可以进行正常营业。原告为了商场形象，却强行要求我方在这之前必须一直持续营业，否则将对我方进行高额处罚，造成了我方3月、4月、5月这三个月的工资和水电损失达到5万以上，造成了我方店铺必须开门，员工必须上班，却不能接待顾客，不能做生意的荒唐局面。希望原告为我方免租三个月。第三，原告明知我方押金抵扣租金之后没有欠租。最后，原告应该退还我方押金62200元，退回我们存在于店铺的物品。另外还有为了避免浪费，在下一个租户进驻之前无需拆除，如果下一个租户需要拆除的时候，我们再进行拆除。经审理查明，本院认定如下法律事实:2019年11月25日，原告红星公司(甲方)与被告周文华（乙方）签订《商户物业综合服务合同》（非餐饮）,该合同约定被告承租位于云南省昆明市西山区广福路488号商业广场其中的陆层部分区域，计租面积80平方米。该合同第一条2.1款约定物业服务费标准为55元/月·平方米，每月物业服务费4400元。第一期物业服务费、推广费应于本合同签订生效之后5个工作日支付，2019年12月3日至2020年2月29日，应交物业服务费为人民币13053.33元。该合同第一条2.2款对公共事业费标准约定为：水费7元每吨。该合同第九条第三款约定：“如果乙方违约延迟支付物业服务费……延迟达30日的，甲方有权解除本合同。”2020年5月5日被告向原告出具昆明广福路爱琴海函字﹝2020﹞114号催款函，要求被告按照约定履行合同义务。合同签订后，被告向原告交纳了2019年12月3日至2020年2月29日的物业服务费人民币21853.33元，其中包括两个月的保证金人民币8800元。被告庭审中要求其交纳的保证金作为物业费扣除，陈述其在2020年4月时，向原告提交延期交费申请，并主动要求将保证金作为物业费抵扣。2020年11月20日，原告向本院提交物管费明细一份，载明自2020年3月1日起至2020年8月31日止，被告应向原告缴纳物管费共计26400元，水费欠费明细一份，载明2020年1月至7月被告应缴水费35元。2020年5月5日被告向原告出具昆明广福路爱琴海函字﹝2020﹞114号催款函，要求被告按照约定履行合同义务。上述事实，有原告提交的《商户物业综合服务合同》（非餐饮）复印件一份、物管费明细一份、水费欠费明细一份、催款函复印件一份等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，因原、被告签订的《商户物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效，原、被告双方形成了物业服务关系。首先，对原告要求解除双方签订的《商户物业综合服务合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因该合同约定过合同解除的条件，现被告已延迟支付物业服务费超过三十日，合同解除条件已具备，故本院对该项诉讼请求予以支持。其次，对原告主张被告支付自2020年3月1日起按4400元/月计算至被告实际搬出涉案商铺之日止的物业服务费，暂算至2020年8月31日止的物业服务费为人民币26400元的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，被告实际接受了原告按照《商户物业服务合同》的约定提供的物业服务，理应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。根据庭审中原告出具的证据表明，被告从2020年3月1日起就未向原告足额支付物业服务费，至2020年8月31日被告未向原告支付物业服务费为26400元。关于此款项，被告在接受了原告的物业服务费后应向原告支付，但鉴于原告在提供此物业服务期间，受新冠肺炎疫情的影响，各商家商户在疫情期间，特别是2020年春节期间，商户的经营都出现了一定的停滞现象，作为提供物业服务的公司也存在减少物业服务的可能，故本院根据原告出示的被告物业服务费欠费明细清单总金额26400元，酌情判令被告可减付三个月的物业服务费，即被告应支付原告物业服务费人民币13200元（26400元-4400元×3个月﹦13200元）。此外，被告支付时，应扣除原告向其收取的保证金人民币8800元，被告应付给原告的款项为人民币4400元。第三，对原告诉请的被告向原告支付违约金人民币5280元(按欠付物业服务费用的20%计算)的问题，鉴于受新冠肺炎疫情的影响，各商家商户在疫情期间，商户的经营都出现了一定的停滞现象，已遭遇了一定程度的经济损失，故本院对该项诉讼请求不予支持。第四，对原告诉请的被告按实际欠费金额向原告支付至搬出涉案商铺之日止的水费，暂计至2020年7月止的水费为人民币35元的问题，《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告实际接受了原告按照《商户物业服务合同》的约定提供的物业服务，理应向原告履行交纳水费的义务，根据庭审中原告出具的证据表明，被告从2020年1月至7月未向原告足额支付水费，故本院支持原告的该项诉讼请求。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、原告昆明红星商业管理有限公司与被告周文华签订的《商户物业服务合同》于2020年9月2日解除；二、被告周文华于本判决生效之日起十日内支付原告昆明红星商业管理有限公司自2020年3月1日至2020年8月31日止期间的物业服务费人民币4400元及从2020年9月1日起按照每月人民币4400元支付至搬出之日止物业服务费；三、被告按实际欠费金额向原告支付至搬出涉案商铺之日止的水费，暂计至2020年7月止的水费为人民币35元；四、驳回原告昆明红星商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319元（原告已预交，已减半收取），由被告周文华承担（执行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员  王会敏二〇二〇年十二月十六日书记员  赵丽君