内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2020）内0121民初1767号原告：李宏波，男，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杜龙龙，内蒙古益鑫律师事务所律师。被告：李占军，男，汉族，个体，住呼和浩特市。被告：张文志，男，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张琛挚，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。第三人：内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司。法定代表人：邢其坤，该公司经理。委托诉讼代理人：郝忠，内蒙古辩证律师事务所律师。原告李宏波诉被告李占军、张文志、第三人内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司（以下简称赤诚房地产公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2020年7月27日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李宏波的代理人杜龙龙，被告李占军，张文志委托代理人张琛挚，第三人赤诚房地产公司代理人郝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏波向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即停止对原告所有的位于呼和浩特市××区商铺的侵占,并向原告返还上述房屋。2、请求人民法院判令被告向原告支付租金损失50000元.(按照每年25000元计算,暂计算2年,并继续计算至实际返还之日);3、请求人民法院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年6月12日,原告与第三人签订《商品房买卖合同》,约定由原告购买第三人开发的位于呼和浩特市××区商铺,商铺总价267736元,原告一次性向被告缴纳。在原告购买上述商铺后,被告一直无理由强占原告所有的商铺,经原告与被告多次沟通,被告均不予返还,甚至对原告恶语相向。原告认为,原告与第三人签订的《商品房买卖合同》真实有效,原告缴纳了全部购房款,第三人向原告交付了房屋,原告对上述房屋享有所有权。而被告长期无任何理由,恶意强占原告房屋的行为,已经严重影响了原告的生活,严重侵害了原告的合法权利。综上,原告为维护自身合法权益,依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,望贵院支持原告诉请。房屋是在2015年3月就原告与第三人已经签订了买卖合同。并且开发商已经向原告交付了房屋，2017年6月12日是指商品房办理网签手续。被告李占军辩称：我在2016年11月，我和赤诚公司员工租的房，我租房屋为30号商铺，第一年我租房后第二年张文志就说是他自己的房，不让我经营，就要给我锁门，我就找赤诚公司，该公司谁也不过来解决，让我报警，报警后民警说他们的房子太麻烦，之后我找小区里的租户一起叫赤诚公司的人过来协商，我租房就不知道租的谁的房。第二年到期后我们4户商铺的房租全给了张文志。被告张文志辩称：一、本案案由为排除妨害纠纷，而现出现两位房屋所有人，应先进行房屋确杈，待原告具有合法房屋所有权才可以起诉排除妨害。案涉房屋在2015年7月15日，答辩人张文志向本案第三人赤诚房地产公司购买，第三人出具了合法有效的商品房买卖合同及收据，且房屋在交付房款后便交付给答辩人使用，答辩人将该房屋简单装修后出租使用。现本案中对于案涉房屋有两方具有房屋买卖合同的当事人，且均来取得房屋产权的情况下，案涉房屋的归属不能确定，原告排除妨害的基础权利不明确；根据一房二卖案件的审判原则，第三人购买房屋在先，并巳装修实际占有，不应由后购买的当事人具有房屋所有杈。在不确定房屋所有权的情况下，应当先进行诉讼确权，明确了涉案房屋的归属，才能进行排除妨害纠纷的审理，故本案应当驳回原告起诉；二、原告购买房屋的行为具有明显恶意，其购买房屋的真实性、是否涉嫌虚假诉讼需法院查实。按原告诉状中所写到，原告是在2017年6月12日与第三人赤诚房地产公司签订《商品房买卖合同》，那么购买房屋时现场查看房屋便会清楚案涉房屋巳有人使用，在明知有人占用使用还购买房屋，具有明显的恶意。其次，原告购买房屋3年时间内均未向法院起诉和有关部门反映房屋被占有，明显不合理，按照普通民众的想法，在房屋交付后肯定会去自己的房屋查看，但三年时间内原告均无一点反映，实属违反常理。另外，原告立案时所出具的房屋买卖合同中约定的交房时间与付款时间为2015年3月19日，而合同签订时间为2017年6月12日，如此严重的错误，买卖双方在签订时均未发现，并且购买的价格为3960元一平米，在2017年一个商品门脸房的价格如此之低，让人怀疑合同的真实性。再根据庭前交换证据原告出具的购房款发票是2020年5月19日由第三人出具的，而原告所称付款是在2015年支付的，并无实质证据。上述原告行为的不合理、违反常理的做法，让人怀疑其合同真实性及诉讼目的，原告是否涉嫌虚假诉讼请求法院查明；三、租金损失无法律依据。原告诉求被告向其支付租金损失50000元，每年25000元并未法律依据和现实根据，不应支持，原告并非房屋权利人，没有权利索要租金损失。综上，原告不具有排除妨害的基础权利，应当驳回其诉讼。第三人赤诚房地产公司述称：一、第三人内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司于2015年与原告李宏波签订《商品房买卖合同》，李宏波于合同签订后依约缴纳了购房款。赤诚公司依约于2015年10月31日向李宏波交付了房屋。并于2017年6月12日为李宏波办理了网签备案手续。二、第三人赤诚房地产开发有限责任公司从未就涉案房屋与李宏波之外的任何人签订过《商品房买卖合同》，从未与本案被告张文志及李占军产生房屋买卖合同关系，也未收到张文志缴纳的购房款。张文志所持有的的合同系张文志与乔平的借贷关系而取得的假合同，并非与我公司签订。张文志凭借虚假合同长期占有他人房屋，明显侵权，应当返还。本案的争议焦点：李宏波与张文志谁对该涉诉房屋享有所有权。原告李宏波向本院提交以下证据：证据一商品房买卖合同，拟证明原告于2015年向第三人赤诚房地产公司购买其开发的的位××旗商铺，房屋价款267736元。原告于2015年3月份一次性缴纳，2017年6月12日，第三人为原告办理了网签登记，原合同第三人赤诚房地产公司收回，交付给原告网签合同。被告张文志代理人在质证证据一时对真实性不认可，认为原告出具的合同签订时间是2017年6月12日，其内容中约定的建房时间与付款时间为2017年6月12日。并且无2015年的买卖合同部能认定原告是在2015年购买的房屋；被告李占军对证据一证明问题不清楚，认为这是他们之间的事，与他没有关系，现在是和张文志租的房。第三人赤诚代理人对证据一的真实性、证明的问题认可，认为李宏波确实与我公司签订过购房合同。本院对该合同予以采信。原告提供的证据二是泰禾熙地3号楼商业住户入住缴费单，拟证明原告于2015年10月31日向第三人及物业公司缴纳相关费用后，赤诚公司向原告交付了房屋，自此原告合法占有涉案房屋。被告张文志代理人在质证证据二时对该证据的三性不认可，认为清单上没有赤诚公司的公章；被告李占军对证据二证明问题不清楚；第三人赤诚代理人对证据二认可，认为该份清单是由李宏波签字确认的。本院对该证据予以采信；原告提供的证据三是物业费、采暖费票据，拟证明原告在2015年10月31日向呼和浩特市鑫泰物业服务有限公司缴纳物业费，并向内蒙古晟泰热力股份有限公司缴纳了2017-2020年的采暖费，原告对涉案房屋是合法占有。被告张文志代理人在质证证据三时对该证据的三性不认可，认为原告在2017年购买房屋，2015年便开始缴纳物业费，具有虚假可能，物业与房地房产公司是否为同一家。被告李占军对证据三所证明问题不清楚，第三人赤诚代理人对证据三真实性、证明的问题认可，因物业费加盖了赤诚公司的物业项目部公章，收采暖费是增值税发票。本院对该证据予以采信；原告提供的证据四是购房发票拟证明2020年5月19日，第三人因办理房屋产权登记之需要，收回原告2015年的购房收据，向原告出具了正式的购房增值税发票。证明原告向第三人履行了付款义务。被告张文志代理人在质证证据四时对该证据的三性不认可，认为该发票是在2020年5月19日出具的，而原告购房时间是在2017年购买。被告李占军对证据四证明问题不清楚。第三人赤诚代理人对该证据认可，在2020年5月19日赤诚公司履行为业主办理房产证，办理的前提要收回开具的收据，重新开具了增值税发票。本院对该证据予以采信；被告李占军向法庭提供的证据有房屋租赁合同，原告代理人在质证时对该证据的真实性认可，合法性不认可，二被告为共同侵权，二被告在2017年11月21日后形成租赁关系，原告已经和第三人网签备案了。被告张文志代理人在质证没有异议，对该证据的三性认可，该证据证明了从被告李占军租赁的时间，原告从租房至今一直未经过诉讼。第三人赤诚代理人对证据的真实性无异议，合法性和证明的问题不认可，该三份租赁合同只能证明二被告之间存在租赁关系，不能证明张文志对该房屋享有所有权。本院对该证据的真实性认可。被告张文志代理人向法庭提供的证据有房屋买卖合同一份，原告代理人在质证时对对该证据三性不认可，该合同不能证明被告张文志对该房屋占用合法，从合同看房屋价款为35万元，该价格不符合出售房屋定价标准，不能证明该合同已经履行和被告张文志是否交付房款。被告李占军对该证据不清楚。第三人赤诚代理人对证据的三性不认可，赤诚公司没有向张文志签订过买卖合同。本院对被告张文志提供的证据不予支持。第三人赤诚代理人提供的证据为泰和熙地3号楼商业住户缴费清单，原告代理人对该证据认可。被告李占军对该证据不清楚。被告张文志代理人对该证据三性不认可，因为没有赤诚公司的盖章，无法认定清单的真实性。本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年10月31日,原告与第三人签订《商品房买卖合同》,约定由原告购买第三人开发的位于呼和浩特市××区商铺,建筑面积67.61平方米，商铺总价267736元,原告一次性向第三人缴纳。并且，原告向第三人缴纳了物业费、向相关部门缴纳了采暖费等费用，第三人向原告交付了房屋。2017年6月12日第三人为原告办理了网签登记，与原告签订了商品房买卖合同。另查明，张文志持有在2015年7月15日，与内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》。购买位于泰和熙地小区商业街从北到南第24房,总价350000元，但没有缴纳其他任何费用。李占军在2016年11月和赤诚公司租房屋为30号商铺买鱼，期间因张文志找他说商铺是张文志自己的房，李占军就找赤诚公司协调未果，第二年到期后李占军等几家商铺的房租全给了张文志。原告购买的商业楼1030号商铺与张文志购买商业街从北到南第24房的房屋是同一间房屋。由李占军一直承租。在本院审理过程中，原告申请法院追加张文志为被告。在本院审理过程中，涉案的呼和浩特市××区商铺原告已办理了不动产权证书。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”根据上述法律规定，权利人请求排除妨害的前提是权利人享有物权。本案中，涉案呼和浩特市金川开发区泰和熙地小区3号商业楼1030号商铺权利人登记在原告李宏波名下，即原告李宏波系诉争房屋的物权人。原告现请求二被告立即停止对原告所有的位于呼和浩特市××区商铺的侵占,并向原告返还上述房屋的诉讼请求本院予以支持；原告要求被告支付租金损失没有计算标准，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李占军、张文志停止对原告李宏波所有的位于呼和浩特市××区商铺的侵占,并向原告李宏波返还上述房屋；二、驳回原告李宏波的其他诉讼请求。上述内容在本判决生效后十日内履行完毕案件受理费1050元由被告张文志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审判长 孟万仲人民陪审员 云来来人民陪审员 田胜利二○二○年十二月十五日书记员 郑 宏附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条：物权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己的主张有责任提供证据。