广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初20271号原告：中山市中垣物业拓展有限公司，住所地广东省中山市石岐区×××××××××、5层，统一社会信用代码914××××××××××××373。法定代表人：郭晓旻，执行董事。委托诉讼代理人：邹世凯，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟碧霜，广东君品律师事务所实习律师。被告：钟媚华，女，1983年4月15日出生，汉族，住广东省蕉岭县×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××026。委托诉讼代理人：何杨平，广东百昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄一娉，广东百昌律师事务所律师。原告中山市中垣物业拓展有限公司（以下简称中垣公司）与被告钟媚华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中垣公司委托诉讼代理人邹世凯，被告钟媚华委托诉讼代理人何杨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中垣公司向本院提出诉讼请求:1.被告立即搬离原告位于中山市石岐区×××××××05、09之5号商铺；2.被告向原告支付在2019年10月至2019年12月拖欠的租金113744.23元、中央空调费43663.97元、物业管理费16303.29元，合计173711.49元；3.被告向原告支付拖欠的电费10242.46元；4.被告支付的履约保证金188978元由原告没收；5.被告向原告支付本案律师费8412元。事实和理由:原、被告双方于2019年3月11日签订了兴中广场商铺租赁合同（以下简称租赁合同），约定：由被告承租原告位于中山市×××××××05、09之5号商铺；租赁期限自2019年4月1日起至2024年3月31日；被告应于每月10日前向原告支付当月租金、物业管理费、推广费、中央空调费，于原告发出账单之日起5个工作日内向原告缴清水费、电费、污水处理费、垃圾处理费，否则应按欠缴金额0.3%/天的标准向原告支付违约金；履约保证金为188978元；被告逾期付款超过20日，原告有权单方解除合同。双方还就其他事项进行了约定。缔约后，原告按照合同约定向被告提供租赁商铺并提供相应的物业管理服务等。被告自2019年10月起开始拖欠租金、空调费、水费、污水处理费、油污清理费、电费、物业管理费等租赁费用。原告曾于2019年10月15日向被告发出催缴函，要求被告在收到函件后三日内缴清拖欠的租赁费用，否则将追究其违约责任。其后，被告于2019年11月19日出具承诺书，向原告作出还款计划承诺。然而，被告出具承诺书后仍未付清欠付的租赁费用，原告遂于2019年12月17日向被告发出了解除合同通知书，要求其限期内搬离租赁商铺并付清欠付的租赁费用等。被告至今未自租赁商铺搬离，并拖欠原告租金、中央空调费、物业管理费、水电费、污水处理费、油污清理费，其中拖欠自2019年10月至2019年12月的租金为113744.23元、中央空调费为43663.97元、物业管理费为16303.29元，合计为173711.49元；拖欠自2019年11月起的水费为1058.94元、电费为21583.72元、污水处理费1080.8元、油污清理费3000元，合计26723.46元，以被告交纳的水电周转金16481元抵扣后，拖欠余额为电费10242.46元。诉讼中，原告中垣公司称，因被告已搬离案涉商铺，撤回第1项诉讼请求；变更第3项诉讼请求中“电费10242.46元”为“电费6161.66元、垃圾处理费249.41元、污水处理费831.39元、油污处理费3000元，合计10242.46元”。同时，原告中垣公司变更部分事实与理由如下：被告拖欠2019年10月至2019年12月的租金113744.23元、中央空调费43663.97元，2019年11月至2019年12月的物业管理费16303.29元；被告拖欠2019年10月起的水费1058.94元、电费21583.72元、垃圾污水处理费1080.8元、油污清洁费3000元，其中水、电费以被告缴纳的水电周转金16481元抵扣后，仍拖欠电费6161.66元；以上欠费合计183953.95元。被告钟媚华辩称，1.其不是涉案商铺的实际使用人，无须向原告支付涉案商铺的所有费用。理由如下：被告不是广东盈策餐饮管理有限公司（以下简称盈策公司）的发起人，也不是该公司的实际控制人，其只是该公司的财务人员，其系以自己的名义与原告签订租赁合同，但该行为是受盈策公司的委托履行作为该公司财务人员的职责。盈策公司成立后，对其与原告签订的租赁合同予以确认，且已经实际享有租赁合同的权利以及履行租赁合同的义务，故涉案商铺相关的所有费用应由盈策公司承担。2.盈策公司向原告支付了装修保证金20000元、水电周转金16481元，该两项费用应用以抵扣租金等费用。原告收取的保证金过高，不应当没收，应用以抵扣拖欠的租金。原告收取的履约保证金高于商铺的两个月租金以及商铺内物品的价值，在新冠疫情的背景下，原告没收盈策公司高额保证金，显失公平。3.即使需要没收盈策公司的履约保证金，原告的损失已得到弥补，原告再要求被告或盈策公司承担律师费没有事实依据。综上，请法庭依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市石岐区××××凤鸣路段的土地，使用权面积为26748.1平方米，土地使用权证号为中府国用（2009）第易239799号，土地使用权人为中垣公司。经中山市规划局许可，中垣公司已于该土地上建设建筑物。2019年3月11日，中垣公司作为出租方、甲方，钟媚华作为承租方、乙方，以该建筑物中的部分作为租赁物签订租赁合同。租赁合同主要约定：甲方向乙方出租位于石岐区长堤路凤鸣路3号1层05、09之5号商铺，该商铺的建筑面积为1098.71平方米、套内面积为615.65平方米，乙方承租该商铺用于经营餐吧；租赁期为5年，自2019年4月1日至2024年3月31日，租赁期包含6个月装修期，起租日自商铺实际交接日起计算；其中，装修期间2019年4月1日至2019年9月30日期间月固定租金为5494元，经营期间2019年10月1日至2020年3月31日期间月固定租金为65923元、2020年4月1日至2021年3月31日期间月固定租金为69219元；经营期内，乙方应于每月10日之前付清当月固定租金，如租赁当月不是完整的自然月，则该月应付的租金按实际租赁天数与当月整月天数比例计算，计算公式为月应付租金=月租金*当月租赁天数/当月自然月天数；经营期内每月物业管理费为10元/平方米、中央空调费为16元/平方米，乙方应于每月10日前向甲方支付当月物业管理费、中央空调费，物业管理费、中央空调费不足一个月则按实际租赁天数与当月整月天数比例计算；乙方依据实际使用量向甲方交纳电费、水费、污水处理费及垃圾处理费，单价按中山市供电、供水公司公布的价格为准，电费在电表计量读数基础上加电损6%的电损计收，水费在水表计量读数基础上加7%的水损计收；建筑面积在1000平方米至2000平方米的，乙方须按照每月1000元向甲方交纳油污清理费；合同签订之日起10天内，乙方向甲方支付租赁保证金131846元、相当于两个月中央空调费金额的空调费保证金35158元、相当于两个月物业管理费金额的物业管理保证金21974元；租赁保证金、空调费保证金及物业管理保证金合称履约保证金，该履约保证金不是乙方的预付租金、中央空调费、物业管理费，仅是乙方履行合同约定义务的保证；合同签订之日起10日内，乙方向甲方交纳商铺水电周转金16481元，租赁期届满乙方明确表示不再续约，或合同提前终止，乙方无任何拖欠水、电费的情况下，甲方在20个工作日内将水电周转金无息退还给乙方；如乙方拖欠租金、物业管理费、中央空调费、水电费、污水处理费、垃圾处理费或其他费用达20日，甲方有权解除合同，没收乙方全部履约保证金，立即收回该商铺另行处理；租赁期满或提前解除本合同之日起30日内，乙方将注册于该商铺地址的所有证照注销或迁出该商铺地址，并将已办妥的注销证明或迁移地址后的新执照原件交付甲方验核，并向甲方提供注销证明予以留存，如乙方未能在上述期限内办理注销或地址迁出手续且逾期超过7日的，甲方有权没收乙方全部履约保证金，由此产生的一切风险、责任及损失均由乙方自行承担，且乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失（包括但不限于律师费等）。2.2019年10月15日，中垣公司向钟媚华以微信方式送达催缴函，告知钟媚华于收到该函件后三日内交清就涉案商铺欠付的租金、物业管理费、中央空调费、水电费、污水处理费、垃圾费、油污费。2019年11月19日，钟媚华向中垣公司出具承诺函，承诺“2019年11月25日前付清10月份租金物管水电等相关费用；11月29日前付11月份租金5万元，12月6日前付清11月份剩余的相关费用”等内容。2019年12月15日，中垣公司向钟媚华住址邮寄送达解除合同通知书，告知因钟媚华欠付租金等费用，其自2019年12月15日起解除与钟媚华签订的租赁合同，其将收回涉案商铺另行处理以及没收钟媚华已缴纳的租赁保证金、空调费保证金、物业管理保证金，要求钟媚华收到通知书后7日内搬离涉案商铺，并要求钟媚华在收到通知书后3日内付清拖欠的费用等。该通知书于同月18日被签收。中垣公司称，钟媚华于2019年12月18日签收该解除合同通知书，双方租赁合同已于2019年12月18日解除，涉案商铺直至2020年7月31日前都无其他新租户使用，其系在2020年8月1日将该涉案商铺所在“兴中广场”整体转租给案外人，钟媚华最终完全搬离涉案商铺是在2020年9月4日。钟媚华称，租赁合同是在2019年12月15日解除，其搬离时间大概是2020年4月，搬离后即告知中垣公司工作人员，具体时间记不清楚。3.钟媚华称，其系受盈策公司委托签订租赁合同，租赁合同签订后系由盈策公司实际使用涉案商铺并交纳租金，其不是盈策公司实际控制人，只是该公司财务人员。就此，钟媚华提交了盈策公司的企业信用信息公示报告、其与案外人就涉案商铺经营餐吧所签订的餐吧股份合作经营协议。企业信用信息公示报告反映，该公司成立于2019年4月17日，法定代表人为钟媚华。餐吧股份合作经营协议反映，钟媚华系与其他6名案外人合作经营涉案商铺的餐吧，钟媚华股权占比例为25%，并非占股比例最高的股东。另，钟媚华提交的收据、催款单反映，中垣公司就涉案商铺系向钟媚华发出催缴费用的商户缴费通知单，中垣公司开具的装修保证金收据亦注明系收取钟媚华交付的款项。诉讼过程中，钟媚华认为，盈策公司系涉案商铺实际使用人，盈策公司与本案有利害关系，申请追加盈策公司作为第三人参加诉讼。经本院释明，中垣公司明确其合同相对方为钟媚华，租赁期间有关租金等费用系钟媚华个人支付，应由钟媚华作为承租人承担违约责任，不认可钟媚华系受盈策公司委托签订租赁合同，不同意追加盈策公司为本案第三人或被告。4.庭审中，钟媚华确认，其对中垣公司主张欠付2019年10月至2019年12月期间租金113744.23元、中央空调费43663.97元，2019年11月至2019年12月期间物业管理费16303.29元，以及尚欠电费、垃圾处理费、污水处理费、油污清理费共计10242.46元没有异议。中垣公司确认其收取了钟媚华承租涉案商铺的装修保证金20000元尚未退回，同意以该装修保证金20000元抵扣钟媚华欠付的费用，同意用水电周转金抵扣钟媚华欠付的水电费。5.中垣公司为进行本案诉讼，已支出律师费8412元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款及第二款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”钟媚华系以其个人名义签订租赁合同，且租赁合同签订时盈策公司尚未成立，现中垣公司已明确选定其合同相对方为钟媚华，应由钟媚华作为承租人履行租赁合同并承担相应的责任，本案并无追加盈策公司作为当事人的必要。关于履约保证金。已查明的事实反映，因钟媚华欠付租金等费用，中垣公司作为守约方已行使解除权解除双方签订的租赁合同，钟媚华作为违约方应承担相应的违约责任。租赁合同约定钟媚华欠付租金等费用超过20日，中垣公司有权没收履约保证金，钟媚华自2019年10月起欠付租金、物业管理费、中央空调费等费用，中垣公司主张没收履约保证金188978元（131846元+35158元+21974元）即确认该履约保证金归其所有，本院予以支持。关于欠付费用的金额。钟媚华对其欠付2019年10月至2019年12月期间租金113744.23元、中央空调费43663.97元，2019年11月至2019年12月期间物业管理费16303.29元，以及尚欠水电费、垃圾处理费、污水处理费、油污清理费合共10242.46元不持异议，本院予以认可。前述欠款金额系中垣公司以水电周转金16481元抵扣部分欠付的水电费后的金额，不应重复抵扣。钟媚华主张以已支付装修保证金20000元抵扣前述欠付费用，中垣公司明确表示认可，本院认定该笔款项抵钟媚华尚欠的水电费、垃圾处理费、污水处理费、油污清理费合共10242.46元后，余款9757.54元（20000元-10242.46元）先予抵扣租金。因前述已认定保证金归中垣公司所有，钟媚华主张以履约保证金抵扣欠付各项费用的辩解意见，本院不予采纳。故本院认定钟媚华应向中垣公司实际清偿租金103986.69元（113744.23元-9757.54元）、中央空调费43663.97元、物业管理费16303.29元。关于律师费，因中垣公司未能证明履约保证金归其所有不足以弥补其损失，本院对中垣公司有关钟媚华赔偿其律师费8412元的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条第一款及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条规定，判决如下：一、被告钟媚华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中垣物业拓展有限公司支付2019年10月至2019年12月期间的租金103986.69元、中央空调费43663.97元以及2019年11月至2019年12月期间的物业管理费16303.29元；二、被告钟媚华已向原告中山市中垣物业拓展有限公司支付的履约保证金188978元归原告中山市中垣物业拓展有限公司所有；三、驳回原告中山市中垣物业拓展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7020元（原告中山市中垣物业拓展有限公司已预交），由原告中山市中垣物业拓展有限公司负担523元，被告钟媚华负担6497元（被告钟媚华负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市中垣物业拓展有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  姚 班人民陪审员  马成浩人民陪审员  李健梅二〇二〇年十二月三十日书 记 员  刘尉婷简培华