四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1123民初2137号 原告：犍为县名远广告有限公司，统一社会信用代码：91511123MA637064XB。住所地：犍为县玉津镇瑞雪。 法定代表人：王秋吉，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：周佳芹，四川元绪（乐山）律师事务所律师。 被告：四川丰业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91511123597274249F。住所地：犍为县玉津镇凤凰村一组。 法定代表人：黄远军。 被告：犍为县黄家超市，统一社会信用代码：9151112374964422X7。住所地：犍为县玉津镇梧荫街。 法定代表人：段月琼。 被告：黄远军，男，1967年12月15日出生，汉族，住四川省犍为县。 原告犍为县名远广告有限公司（以下简称“名远公司”）与被告四川丰业房地产开发有限公司（以下简称“丰业房开司”）、犍为县黄家超市（以下简称“黄家超市”）、黄远军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理，原告“名远公司”委托诉讼代理人周佳芹到庭参加诉讼，被告“丰业房开司”、“黄家超市”、黄远军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。 原告“名远公司”向本院提出诉讼请求：l、判令被告立即返还原告已付房款24.9万元，并赔偿原告24.9万元；2、判令被告支付原告所产生律师费2万元。以上合计51.8万元；3、判令被告二、被告三对前述请求l、2承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告前身为犍为县名远广告经营部，因业务发展，特注销犍为县名远广告经营部成立“名远公司”，原告承继了原犍为县名远广告经营部全部权利义务。因原告承担了被告二黄家超市广告制作业务，被告二差欠原告广告制作费用16万元，2017年1月19日经被告二组织下与被告“丰业房开司”、被告三黄远军就欠付广告制作费用一事达成协议。四方签订协议书大致内容为：被告“丰业房开司”的犍为县“丰业财富中心”1-3-12号商品房出售给原告，价值为24.9万元，房款支付方式为：前期房款l6万元直接用被告二黄家超市广告制作欠款16万抵扣，剩余的尾款8.9万元原告在2017年12月31日前付清。该商品房产权被告“丰业房开司”应当是2018年3月30日前过户至原告指定人员名下。但截至起诉之日被告“丰业房开司”仍未将房屋过户至原告。为此，原告曾于2020年4月8日发函至三被告，要求尽快过户，但各被告均不予理会。 经查询犍为县不动产登记中心得知，原来被告二“丰业房开司”出售给原告的房屋原告已经付清全部房款后多次抵押给案外人导致原告根本不能实现合同目的，合法权利遭到严重侵害。鉴于以上事实，为了维护原告的合法权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《合同法》等相关规定原告特诉来贵院，望判如所请。 被告“丰业房开司”、“黄家超市”、黄远军未到庭，未发表答辩意见。 经审理查明：2017年2月28日，“名远公司”成立，并于2019年9月29日办理营业执照，公司法定代表人王秋吉。犍为县名远广告部成立于2015年11月17日，经营者刘宇，注销于2017年2月23日。 2017年1月19日，王秋吉（犍为县名远广告部、甲方）与“黄家超市”（乙方）、“丰业房开司”（丙方）、黄远军（丁方）签订《协议书》，该《协议书》确认如下事实：一、甲方、乙方于2016年12月5日签订《广告制作协议》，双方确认截止2017年1月，乙方尚欠甲方广告款总额16万元；二、丙方拥有玉津镇互和村五组丰业财富中心1幢3楼12号，建筑面积20.77㎡；该房产已设置抵押，抵押权人为商业银行犍为支行，抵押期限为2016年3月30日-2018年3月30日。该《协议书》对甲乙丙丁四方债务及资产达成处置协议：一、丙方自愿代替乙方偿付甲方全部欠款16万元；二、丁方自愿对乙方偿付甲方全部欠款16万元承担连带责任担保；三、丙方将其自有的玉津镇互和村五组丰业财富中心1幢3楼12号房产出售给甲方，出售价款24.9万元，扣除丙方应代替乙方应支付甲方款项16万元，甲方还应支付丙方8.9万元，甲方应于2017年12月31日前付清尾款8.9万元。《协议书》还约定：丙方承诺在2018年3月30日将玉津镇互和村五组丰业财富中心1幢3楼12号房屋过户至甲方王秋吉名下，过户费用由甲方承担；乙方同意甲方继续为其制作广告，广告价格随行就市，费用以收方后的结算单为准，如乙方不能按时向甲方结算款项，则甲乙丙三方一致同意后续产生的广告制作费全额抵扣甲方应支付丙方的剩余房款；若丙方提前解除协议所涉一套房屋的抵押，则其应提前将房屋过户至甲方名下，甲方应在过户后30日内支付剩余房款；丙方保证协议所涉房屋不得进行再抵押融资或者买卖，若丙方擅自对协议所涉房屋进行再抵押或买卖，则除退还甲方全部房款外，自愿承担总价款30%的违约责任。乙方、丁方对此条中丙方的责任自愿承担连带保证责任；若丙方不能在2019年12月31日前将房屋过户至甲方名下，则甲方有权选择要求丙方履行房屋过户义务或者要求丙方退房，甲方选择丙方履行过户义务的，丙方应承担过户产生费用并承担房屋总价款10%的违约金，若甲方选择退房，丙方应全额退还房款并承担总房款30%的违约金，乙方、丁方对此条中丙方责任自愿承当连带保证责任；若一方违约导致另一方产生损失的，违约方除按照协议约定承担违约责任外，还应承担守约方主张权利实现产生的律师费、公证费等。甲方王秋吉、乙方“黄家超市”、丙方“丰业房开司”、丁方黄远军在该协议上盖章并签字。另，“丰业房开司”财务部于2017年12月11日在该《协议书》尾部注明“尾款已付清”并加盖公章。 2020年4月28日，“名远公司”向“黄家超市”、“丰业房开司”、黄远军发送《告知函》，要求按照协议履行房屋过户义务。 2020年11月3日，犍为县不动产登记中心出具不动产登记查询结果单载明丰业财富中心1幢3-12号不动产分别于2019年6月21日、2019年12月18日为乐山市商业股份有限公司犍为支行设立了抵押，抵押到期日分别为2027年6月21日、2022年12月18日。 认定上述事实有经庭审质证的证据：原、被告营业执照、工商登记变更记录、法人身份证明，协议书，告知函，不动产登记信息查询结果单，委托代理合同、代理费发票以及原、被告双方在庭审中的陈述等。 本院认为，本案的争议焦点为：一、“名远公司”能否承继犍为县名远广告经营部的权利义务；二、原、被告基础法律关系是广告制作合同还是房屋买卖合同或以物抵债；三、违约责任及承担问题。 一、“名远公司”能否承继犍为县名远广告经营部的合同权利，能否向被告主张合同权利。 在案证据能够证明：1.犍为县名远广告经营部系个体工商户字号名称，与犍为县名远广告有限公司名称具有明显的类同性；2.从成立及注销时间来看，名远广告经营部成立于2015年11月17日，于2017年2月23日注销，而原告“名远公司”成立2017年2月28日，前者注销后相隔5天即成立后者；3.犍为县名远广告经营部经营者刘宇与王秋吉均是“名远公司”原始股东。因此，本院认为犍为县名远广告经营部注销后，刘宇与王秋吉成立的“名远公司”能够承继名远广告部及王秋吉与被告的合同权利义务关系。 二、原、被告基础法律关系是广告制作合同还是房屋买卖合同或以物抵债。 本院认为，原告“名远公司”与被告“黄家超市”、“丰业房开司”以及黄远军于2017年1月19日签订的《协议书》合法有效，系各方真实意思表示且不违反法律规定，本院对此予以认可。该协议书既是被告“黄家超市”对原告“名远公司”广告服务之债的结算，也约定了原告与被告“丰业房开司”就成立买卖合同的合意及价款给付、产权转让、违约责任，更有各方明确广告服务合同之债转变为购房款，被告“丰业房开司”也于2017年12月11日确定收到了原告购房尾款。因此本院认定《协议书》为原告与三被告就广告制作合同应付债务到期后，各方协商通过将“丰业房开司”所有的房屋出售给原告，购房款以被告“黄家超市”欠款予以抵偿、剩余部分由原告缴纳，符合房屋买卖合同的特征。对于原告要求基于原、被告形成的商品房买卖合同主张权益的诉请，本院予以支持。 三、被告逾期无法履行房屋过户义务，构成违约，违约责任如何承担。 被告“丰业房开司”在签订房屋买卖协议并收取原告全部购房款后，对案涉房屋进行抵押融资，导致案涉房屋无法过户，双方合同目的无法实现，原告诉请要求被告“丰业房开司”返还购房款并要求其承担违约责任的诉请包含撤销双方购房合同的意思表示，应予支持。因原、被告双方明确约定“若丙方擅自对协议所涉一套房屋进行再抵押或买卖，则除退还甲方全部房款外，自愿承担房屋总价款30%的违约责任。乙方、丁方对此条中丙方的责任自愿承担连带责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条仅是对损失赔偿金上限进行规定，双方的约定并未超过该上限，且原告也未举证证明其实际损失超过违约金约定，故本院对原告要求被告承担购房款一倍的损失赔偿责任超过双方约定的部分不予支持，被告“丰业房开司”应当按照合同约定的以原告购房总价款30%承担违约责任，被告“黄家超市”、黄远军对购房款和30%购房款的违约责任承担连带给付责任。 关于《协议书》约定了由违约方承担守约方主张权利实现产生的律师费，原告向本院递交的《委托代理合同》、代理费发票能够证明其因被告违约而聘请律师主张权利并支付了代理费20,000元，故原告要求被告“丰业房开司”承担律师费20,000元并由被告“黄家超市”、黄远军承担连带支付责任的诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告犍为县名远广告有限公司与被告四川丰业房地产开发有限公司签订的购房合同，并由被告四川丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告犍为县名远广告有限公司购房款249，000元、违约金74，700元、律师费20,000元； 二、由被告犍为县黄家超市和被告黄远军对上述第一项判决确定的金钱给付义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告犍为县名远广告有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费已减半收取4,490元（已由原告犍为县名远广告有限公司预缴），由被告丰业房地产开发有限公司、犍为县黄家超市、黄远军共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  韩俊 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  何岸 附：本判决书所适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。