河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初6714号 原告：程某，女，汉族，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：马晓晨，河北嘉园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：边永秀，河北嘉园律师事务所律师。 被告：石家庄某商业管理有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区。 法定代表人：何某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：安子媛，河北世纪联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：默某，男，该公司员工。 原告程某与被告石家庄某商业管理有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某及其委托诉讼代理人马晓晨、边永秀，被告石家庄某商业管理有限公司委托诉讼代理人安子媛、默某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告之间所签订的《租赁合同》及《物业运营管理服务合同》；2、判决被告退还原告履约保证金15.1万元、设备设施能耗保证金2万元，消防押金1万元，天然气押金5000元，装修押金1万元，共计19.6万元；3、退还2019年11月缴纳的2020年1月和2月的房租和物业费，即从1月1日至2月28日止，共计179586元；4、退还由于某物业和安保部门无故干涉而导致我方无法及时处理的原材料成本损失14万；5、判决本案诉讼费用由被告承担。法庭审理过程中，原告将第2项请求中装修押金1万元变更为20700元，并要求被告承担保全费。事实和理由：原告于2015年入驻某公司并申请品类保护，但某公司分别在4楼和庄里街开业了两家同品类菜系，严重影响了原告的生意，造成业绩下滑直至亏损。原告自2020年1月至今一直处于闭店状态，因合同在2020年5月底正式到期，为了互相将彼此损失降低，3月中旬原告通过律师以邮寄的方式给某公司递交了《合同解除协议》，但一直到4月中旬某公司也未有明确解决方案，仍然以各种理由进行推脱。鉴于原告店铺过年期间原材料的囤积，为避免浪费，原告派人去店里拉出来进行处理，但被某公司运营和安保部门无故阻拦，并关闭电梯致使我方人员延迟到午夜12点也未能离开某公司，造成店铺原材料将近14万元的浪费损失。无奈之下，原告只好诉求法律途径。原告与被告在2017年分别签署了合同编号为LT**57的《租赁合同》、《物业运营管理服务合同》，现由于品类冲突，如继续履行该合同已不能实现合同目的，请求解除与被告所签订的《租赁合同》、《物业运营管理服务合同》；原告按照《租赁合同》及《物业运营管理服务合同》的约定，向被告交纳的履约保证金151000元、设备设施能耗保证金2万元，消防押金1万元，天然气押金5000元，装修押金20700元。按照约定，被告应在解除合同之日起3个月后，退还原告。被告应在解除合同之日起3个月后，将已交付的1月21日至2月28日房租179586元退还原告。同时被告应承担由于某物业干涉而使我方无法及时处理的原材料成本损失14万元。另，因新冠肺炎疫情流行，原告经营的餐饮业受到严重冲击，也致使合同目的无法实现。综上，原告请求贵院依法解除原、被告所签订的《租赁合同》及《物业运营管理服务合同》，并判决被告退还原告履约保证金、设备设施能耗保证金、其他押金以及已缴纳的房租。 被告某公司辩称，1、原告与被告签订的《租赁合同》、《物业运营管理服务合同》已经于2020年5月15日解除，原告应当支付租赁费用及违约金。2、被告不应退还原告各项费用。3、原告要求被告退还租金及物业费没有依据。4、原告要求被告支付损失没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的证据如下： 1、《租赁合同》、《物业运营管理服务合同》，证实原被告之间存在租赁关系，租赁期间2017年6月1日至2020年5月31日。 2、邮件交寄单、通知书，证明原告2020年3月19日邮出解除合同通知书，被告于次日收到，签收人闫某。 3、收款收据、光大银行信用卡账单、说明，证实原告向被告缴纳各种费用的情况。天然气押金5000元，装修押金10000元（实际为消防押金），装修押金2张，一张13800元，一张6900元，共计20700元，履约保证金151000元、设备设施能耗保证金20000元。 4、支付房租及物业费的发票4张，证实原告支付2020年1月、2月的房租及物业费共计179586元，因1月份开始闭店未经营，故要求被告返还。 5、证人王某1、王某2出庭作证，证实疫情期间因被告闭店及阻止原告运出库存造成损失。 6、某公司在疫情期间停止营业的现场照片1份，证明疫情期间所有商铺停止营业。 7、原告程某和白某、闫某微信聊天记录，证明原告要搬出物品，某公司不同意，需要向单位请示。 被告质证称，被告已收到原告支付的履约保证金151000元、设备设施能耗保证金20000元。5000元天然气押金的交款单位为河北某餐饮管理有限公司，收款人是石家庄某物业服务有限公司，均非本案当事人。消防装修押金10000元，收款人系某物业服务有限公司，非本案被告。装修押金20700元也系某物业服务有限公司收到，并开具了增值税普通发票，已经计入某物业服务有限公司的营业收入，并已交税，故并非是押金。对解除通知书和邮件交寄单的三性不予认可，被告并未收到该通知书，况且通知人处没有签字盖章，不具有任何法律效力。邮寄单无法显示寄送的是什么材料，与本案无关。原告称2020年1月23日解除合同，没有证据证明，没有事实及法律依据。证人与原告间存在利害关系，况且所述并非事实，根据法律规定，不应作为定案依据。证人王某1提出疫情之前，原告要更换品牌，原告有违约的嫌疑，可见导致违约解除合同并非只是疫情原因。原告的损失也没有证据支持。对照片的三性不予认可，与本案无关，无法证明具体地点及原告的证明目的。对微信聊天记录的关联性不予认可，聊天记录并未显示某公司不让搬材料，无法证明原告的证明目的。 被告提交的证据如下： 催缴通知2份、解约函、张贴照片，证明被告已经按照合同约定催缴原告缴纳2020年3月1日至2020年5月31日的租赁费用（催缴时间就是落款时间），但是原告一直未缴纳。根据合同约定，被告于2020年5月15日向原告发出解约函，双方合同解除，根据合同16.1.2条约定，租赁场所也是原告有效通知地址，一经张贴即视为送达，原告未提异议视为同意(张贴照片时间是2020年5月18日)。原告应当缴纳租赁期间的租赁费用及违约金。因原告一直未搬离租赁物，应当承担占用商铺的费用。 原告质证称，对于催缴通知书我方没有收到，当时店面处于闭店的状态，根据我方寄出的解除合同的通知，我方认为我们没有义务按照催缴通知书缴纳租赁费。解约函我方是2020年6、7月份收到的，我方认为解约函的内容不具有合法性。 本院经审理认定事实如下：原告程某（承租方、乙方）与被告石家庄某商业管理有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定“1.租赁物1.1甲方同意以定期租赁方式将本购物中心第五层第F5-05B号商铺（以下简称租赁物）出租给乙方，该房屋的建筑面积为699.6平方米，使用面积为330平方米，使用面积即计收租赁费用的面积。2.租赁用途2.1乙方向甲方承租第一条约定之租赁物作为经营场所，经营：某品牌地方菜品类商品（服务）。未经甲方书面同意，乙方不得变更品牌、商品（服务）品类及店铺名称。……3.租赁期限3.1租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止，共计1096日。3.2合同续租：乙方如续租，应不晚于租赁期限届满之日前60日，向甲方提出书面续租申请，双方应就租赁条件及租赁期限续展协商一致并续签《租赁合同》；否则，视为乙方不再续租。若双方未能续签《租赁合同》，本合同到期终止。……5.租金及其他费用5.1甲方自2017年6月1日开始计收乙方租金，乙方选择按每季付为一期缴纳租金，本合同租金及其他费用均采用人民币计算。具体计租标准如下方式5.1.1收取租金：5.1.1固定租金5.1.1.1计租标准区间1：自2017年6月1日至2018年5月31日（共365日），租金计算标准：5.5元/平方米/日（大写：每平方米每日伍元伍角零分）。5.1.1.2计算标准区间2：自2018年6月1日至2019年5月31日（共365日），租金计算标准：6.25元/平方米/日（大写：每平方米每日陆元贰角伍分）。5.1.1.3计算标准区间3：自2019年6月1日至2020年5月31日（共365日），租金计算标准：7.07元/平方米/日（大写：每平方米每日染元零角分）。……5.3缴租方式：5.3.1乙方应预缴租金。5.3.2乙方须在本合同签订之日起5日内，向甲方预缴首期租金154275元（大写：壹拾伍万肆仟贰佰柒拾伍元整），首期指2017年6月1日起至2017年8月31日止。以后各期租金，乙方须不晚于预缴租金使用完毕之日前15日向甲方一次性全额支付下一期租金。……5.4乙方应缴纳的物业费、经营管理费等费用由乙方与甲方签订《物业运营管理服务合同》另行约定。乙方应缴纳的能耗费等费用由乙方于某物业服务有限公司签订《能耗收费协议》另行约定。若因乙方违反《物业运营管理服务合同》和/或《能耗收费协议》约定，乙方即构成本合同项下之根本违约，甲方享有本合同的解除权。6.履约保证金6.1乙方须不迟于签订本合同当日，向甲方交纳履约保证金151000元（大写：壹拾伍万壹仟元整）。6.2乙方完全履行本合同及《物业运营管理服务合同》、《能耗收费协议》等合同项下各项义务的，甲方应在本合同终止之日起3个月后将履约保证金余额（如有）无息退还乙方，同时，乙方应返还履约保证金收据。乙方收取返还的履约保证金账户为本合同5.3.4所列乙方账户。……7.8除非该租赁物因甲方的过错变得无法使用，或者乙方已经获得有效的司法判决或者仲裁裁决可以停止支付应缴费用，否则乙方不得以任何理由或方式延付或拒付租金及其他相关费用。……9.合同解除与终止……9.2乙方解除权如发生如下任一情形，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同：……d.因甲方原因致使租赁物无法继续使用的，经合理期间催告，仍无法实现合同目的。……10.租赁物返还10.1乙方应于下列期限内，将所属物品无条件搬离租赁物，并将租赁区域按照甲方要求恢复至毛坯且经甲方验收合格。此外，乙方投入的装饰装修视为折旧完毕（10.1.4除外）。……10.3双方经平等协商，确认如下约定：乙方在租赁期间内未与甲方协商一致而擅自撤场且未与甲方办理清洁手续的，甲方有权解除合同，履约保证金余额及剩余的预缴费用均视为乙方自愿赔偿甲方，同时，甲方有权向乙方追偿相应经济损失。……15.物业管理服务机构……15.2本合同签订后乙方应签订《物业运营管理服务合同》，《物业运营管理服务合同》为本合同的附属合同，本合同生效时《物业运营管理服务合同》亦生效，本合同解除时《物业运营管理服务合同》亦解除。……” 原、被告还签订《租赁合同》的附属合同《物业运营管理服务合同》，约定了被告作为产权人，通过其委托的物业管理服务机构为石家庄某商场购物中心提供物业服务，并对购物中心各租户进行商业运营管理。原告向被告缴纳设备设施能耗保证金20000元，该保证金在合同解除时，乙方租赁区域无设备设施损坏的，且无拖欠能耗费行为，在本合同履行完毕3个月过后无息退还原告等。 原告提交《收款收据》载明：2016年6月26日，交款单位河北某餐饮管理有限公司，收款方式现金，收款事由装修押金。石家庄某物业服务有限公司在该收据上盖章。原告称此系被告收取的天然气押金5000元，原告经营的巴郎古丽系河北某餐饮管理有限公司名下餐饮品牌。 原告提交《收款收据》载明：2018年8月31日，交款单位程某巴郎古丽，收款方式pos，收款事由装修押金10000元。原告称此系被告收取的消防装修押金。某物业服务有限公司在该收据上盖章。 原告提交华厦银行转账凭证及费用报销单，显示原告于2018年7月28日向某物业服务有限公司转款20824.2元，其中拆墙费6900元，垃圾费+服务费13800元。原告称这两笔款项共计20700元系向被告支付的装修押金。 另原告向被告支付设备设施能耗保证金2万元，履约保证金151000元，被告认可收到。 2020年2月20日，某物业服务有限公司向原告出具《一次催缴通知书》，2020年2月23日，某物业服务有限公司再次向原告出具《二次催缴通知书》，均载明要求被告向原告支付拖欠2020年3月1日至2020年5月31日的租金275365.2元。 2020年3月19日，原告向被告出具《解除及的通知书》，载明“石家庄某商业管理有限公司：现由于不可抗力新冠肺炎疫情的影响，政府对此事实的一系列管控措施，我方与贵方签订的合同编号为LT-C457的《租赁合同》，如继续履行已不能实现合同目的，……，自即日起与贵方解除以上租赁合同。我方与贵方签署的《物业运营管理服务合同》，依据《物业运营管理服务合同》12.32：有下列情形之一的，双方可以提前解除本合同，双方均不承担违约责任；12.2.2因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；《租赁合同》15.2本合同签订后乙方应签订《物业运营管理服务合同》，《物业运营管理服务合同》为本合同的附属合同，本合同生效时《物业运营管理服务合同》亦生效，本合同解除时《物业运营管理服务合同》亦解除，自即日起与贵方解除以上物业运营管理服务合同。由于受新冠病毒疫情影响，工商行政部门责令所有餐饮停业至今，某商场营业时间也一直处于非正常状态。自2020年1月23日至今餐饮店铺一直处于闭店状态，特请求贵方对1月底，2月，3月，4月的房租和物业费进行减免。请求贵方按照《租赁合同》、《物业运营管理服务合同》的约定，在收到本解除通知书之日起3个月后，将履约保证金、设备设施能耗保证金等我方已缴纳的保证金退还给我方。”2020年3月20日，邮寄回执显示被告收到快件。 2020年5月15日，某物业服务有限公司向原告出具《解约函》，载明“致：程某贵方与产权人石家庄某商业管理有限公司（以下简称‘产权人’）就某品牌于2017年1月1日签订了编号为：LT**57号《租赁合同》、《物业营业管理服务合同》、《营销协议书》（以下统称合同），约定贵方承租产权人石家庄某商场中心F5-05B号商铺，使用面积330平米。根据合同约定，贵方应于2020年2月15日前向产权人支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租赁费用275365.2元，但贵方一直未支付。截至本函发函之日，贵方已经欠付产权人2020年3月1日至2020年5月31日期间的租赁费用275365.2元，虽经产权人多次催缴，但贵方拒绝支付。贵方的行为已经严重违反合同约定，为保障产权人的合法权益，我司受产权人委托，特向贵方致函如下：一、自贵方收到本函之日起，贵方与产权人签订的《租赁合同》、《物业运营管理服务合同》、《营销协议书》及其他相关协议解除；二、贵方应当于收到本函之日起3日内将欠付的租赁费用共计275365.2元支付完毕。……”。当日，被告在原告承租的店铺门口张贴。 原告足额支付租赁费至2020年2月29日。 以上事实有相关证据及庭审笔录在卷作证。 本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及附属合同《物业运营管理服务合同》系在双方平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同及附属合同合法有效。 原告出具《解除及的通知书》及被告委托物业服务公司出具《解约函》，均意在表示同意解除《租赁合同》及附属合同，且在法庭审理过程中，双方也均认可《租赁合同》及附属合同已解除，故对双方就《租赁合同》及附属合同已解除的事实，本院予以确认。 关于解除日期，原告庭审时称受新冠肺炎疫情的影响，因不可抗力的法定情形，致使被告闭店歇业，其承租店铺无法正常营业，解除合同日期为被告收到其向被告出具《解除及的通知书》之日即2020年3月20日；被告称解除合同日应系其张贴《解约函》之日即2020年5月15日，本院认为，根据原、被告双方履行合同情况，双方均有解除合同的意思表示，但双方发出的书面解除函均未得到对方回复，综合考虑受疫情影响的因素，原告在2020年3月19日向被告发出解除合同的意思表示，距合同约定的到期日仅剩两个月的情况以及原告停止缴纳租金的行为亦可认定双方的租赁合同目的无法实现，故以2020年3月20日认定为合同解除日期为宜。 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。原告以出现不可抗力的法定理由要求解除合同，符合事实及法律规定，双方解除合同的行为，未违反合同及法律的违约规定。原告已缴纳的履约保证金151000元、设备设施能耗保证金20000元，被告予以认可，根据双方签订的合同内容及实际履约情况，被告通过其委托的物业管理服务机构为石家庄某商场购物中心提供物业服务，并对购物中心各租户进行商业运营管理，故原告提交收款收据、转款凭证等证据，可以认定原告已向被告支付了消防押金10000元、天然气押金5000元、装修押金20700元，因合同解除，被告理应予以退还。同时原告亦应按《租赁合同》要求，将租赁区域内其所属物品搬离，并将租赁区域恢复至毛坯状态。 关于拖欠租金，原、被告均认可租金已足额支付至2020年2月29日。因本院认定双方签订的《租赁合同》已于2020年3月20日解除，而双方租金争议发生在新冠肺炎疫情期间，承租房屋地区正受影响，在被告经营的商场按要求闭店期间，原告已按约定足额支付房租至2020年2月29日，本院出于兼顾利益平衡及公平原则的考虑，酌情认定原告不拖欠被告租金。对原告要求被告退还2019年11月缴纳的2020年1月和2月的房租、物业费179586元的主张，不予支持。关于原告要求被告退还由于某物业和保安部门无故干涉而导致其损失14万元的主张，虽有证人出庭作证，但不足以证实致损事实及金额，故对原告该主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、原告程某与被告石家庄某商业管理有限公司签订的《租赁合同》及《物业运营管理服务合同》，已于2020年3月20日解除。 二、被告石家庄某商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告程某履约保证金151000元、设备设施能耗保证金20000元、消防押金10000元、天然气押金5000元、装修押金20700元，共计206700元。 三、原告程某于本判决生效后十五日内将承租的被告石家庄某商业管理有限公司所有的购物中心第五层第F5-05B号商铺恢复至毛坯状态，被告石家庄某商业管理有限公司予以配合。 四、驳回原告程某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8956元，减半收取计4478元，保全费2398元，由原告程某负担2683元，被告石家庄某商业管理有限公司负担4193元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码：050011，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  苏渝涵 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  李丽丽