北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初13897号原告（反诉被告）：北京吉祥冠辉酒店管理有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼12层12016房间。统一社会信用代码：91110107678788356F。法定代表人：杜玉春，董事长。委托诉讼代理人：左袖阳，天津允公（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊英，女，汉族，1962年10月25日出生，北京吉祥冠辉酒店管理有限公司总经理，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区苹果园北大街甲2号431室。统一社会信用代码：9111010778020672XW。法定代表人：石迎春，总经理。委托诉讼代理人：李伟，北京秉道律师事务所律师。第三人：北京诚托冠辉物业管理有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路35号8层。统一社会信用代码：91110107554856433E。法定代表人：杜玉春，董事长。委托诉讼代理人：罗瑞芳，天津允公（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海振，男，1977年9月12日出生，汉族，北京诚托冠辉物业管理有限公司经理，住河北省衡水市。原告（反诉被告）北京吉祥冠辉酒店管理有限公司（以下简称：吉祥冠辉公司）与被告（反诉原告）北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司（以下简称：鑫宇泰合公司）、第三人北京诚托冠辉物业管理有限公司（以下简称：诚托冠辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉祥冠辉公司之委托诉讼代理人左袖阳、熊英，被告（反诉原告）鑫宇泰合公司之委托诉讼代理人李伟、于志京，第三人诚托冠辉公司之委托诉讼代理人罗瑞芳、冯海振均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吉祥冠辉公司向本院提出诉讼请求：1.判决鑫宇泰合公司支付房屋灭失重建损失550000元；2.判决鑫宇泰合公司支付吉祥冠辉公司房屋租金损失728038.13元；3.判决鑫宇泰合公司支付停车场收费损失253440元；4.判决鑫宇泰合公司承担本案诉讼费。事实与理由：吉祥冠辉公司（曾用名北京吉祥家快捷酒店有限公司）是石景山区冠辉国际大厦的实际管理和运行人。鑫宇泰合公司（曾用名北京首鑫通达物业管理有限责任公司）与吉祥冠辉公司于2011年2月16日签订了《房屋租赁意向书》《冠辉大厦租赁合同》。鑫宇泰合公司承诺承租冠辉国际大厦院内西北侧房屋182平方米，租金为每年323514元，租期为2011年5月1日至2015年4月30日。同时，鑫宇泰合公司承诺负责在承租房屋的基础上增盖269平方米并办理相关报批手续。但是，鑫宇泰合公司却在未办妥手续的前提下擅自施工，不仅新增面积未能修建，反而导致原有的182平米的房屋被拆，至今未能复建，故诉至法院。被告（反诉原告）鑫宇泰合公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。新建房屋被认定为违章建筑后，房屋已经被拆除，双方之间所签订的合同应当属于无效合同。故房屋灭失的损失不应由被告承担，房屋的租金损失以及停车场的损失也不应由被告承担。被告（反诉原告）鑫宇泰合公司向本院提出反诉请求：1.请求依法确认双方于2011年2月16日签订的两份《房屋租赁意向书》《冠辉大厦租赁合同》无效；2.请求判令吉祥冠辉公司支付鑫宇泰合公司建房及装修损失962213元；3.请求判令案件受理费由吉祥冠辉公司承担。事实和理由：双方于2011年2月16日签订《房屋租赁意向书》《冠辉大厦租赁合同》，约定由鑫宇泰合公司承租吉祥冠辉公司位于石景山鲁谷路35号冠辉国际大厦院内西北侧房屋，由鑫宇泰合公司将承租场地原一层182平米房屋建成二层预计面积为269平米的房屋，并由鑫宇泰合公司对外出租使用，后因增建房屋没有相关审批手续被拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因约定增建的房屋在租赁期满后无偿归吉祥冠辉公司所有，基于权利优先原则吉祥冠辉公司应当在本案中承担主要责任，故诉至法院。第三人诚托冠辉公司辩称：同意原告的诉讼请求，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：工业和信息化部电子科学技术情报研究所（以下简称工信部情报所）（甲方）曾与北京吉祥家快捷酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方是北京市石景山区鲁谷路35号电科大厦西楼的产权单位，有意将该楼出租给乙方。西楼院内平房建筑面积为162平方米；租赁期自2010年7月1日至2015年6月30日；乙方因使用需要，可对承租房进行改造、装修，但乙方在未征得甲方书面同意时，不得对原建筑物的结构及一切设备、设施进行改造或增建、拆除、破坏。乙方交付租金及物业管理费采用每三个月支付一次。2010年12月24日，诚托冠辉公司（甲方）与北京首鑫通达物业管理有限公司（乙方）签订《委托施工合同》，约定甲方委托乙方施工电科大厦西楼平房改造及停车场修整事宜。2011年2月16日，北京吉祥家快捷酒店有限公司（甲方）与北京首鑫通达物业管理有限责任公司（乙方）签订两份《房屋租赁意向书》，其中一份《房屋租赁意向书》约定：一、租赁范围为冠辉国际大厦院内西北侧原房屋182平米，乙方负责在原基础上增盖269平米，并办理相关报批手续，共计建筑面积为451平米，以增盖完最终实测面积为准。二、租赁期限自2012年5月1日至2015年4月30日（之前的时间为装修免租期）。三、年租金为60万元。六、本意向书为甲乙双方友好合作之前提，具体内容以双方正式租赁合同为准。另一份《房屋租赁意向书》约定：甲方将其拥有经营使用权的北京市鲁谷路35号冠辉国际大厦院内西北侧房屋租赁给乙方办公、经营使用。一、租赁范围及面积：大厦院内西北侧房屋，建筑面积为451平方米（以最终实测面积为准）。二、租赁期限（以正式租赁合同约定时间为准）：租赁期限为五年。即自2015年5月1日至2020年4月30日止。三、年租金总额：五年内的年租金均为650000元。六、本意向书为甲乙双方友好合作之前提，具体内容以双方正式租赁合同为准。同日，北京吉祥家快捷酒店有限公司（甲方）与北京首鑫通达物业管理有限责任公司（乙方）签订《冠辉大厦租赁合同》（以下简称租赁合同）约定：1.1甲方拥有坐落于北京市石景山区鲁谷路35号“冠辉国际”大厦院内西北侧房屋（以下简称“承租面积”）的经营使用权，甲方同意该承租面积一层182平米、二层269平米，总计451平米（以建成实测面积为准）租予乙方作为办公、经营场所使用。2.1租赁期限：四年。自2011年5月1日起至2015年4月30日止（租赁起始日以房屋建成启用日期开始计算）。2011年8月15日，北京市石景山区城市管理监察大队出具责令限期拆除通知书，认定北京吉祥家快捷酒店有限公司在北京市石景山区鲁谷路35号院内西侧搭建的三处钢架结构房屋为违法建设，并责令北京吉祥家快捷酒店有限公司在2日内拆除上述违法建筑。后北京市石景山区城市管理监察大队拆除了上述违章建设。2011年8月后，鑫宇泰合公司未在此实际使用，吉祥冠辉公司将部分场地做停车场使用。另查，北京吉祥家快捷酒店有限公司于2013年9月10日名称变更为北京吉祥冠辉酒店管理有限公司，北京首鑫通达物业管理有限责任公司于2012年变更为北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司。2017年6月16日，工信部情报所（甲方）、诚托冠辉公司（乙方）与王东（丙方）签订《工程合同》，约定工程地点为北京市石景山区鲁谷路35号，工程承包范围：平房土建、水电、暖气，能满足正常办公使用基本要求，建筑面积：212平方米，工程总金额：500000元。丙方用关联公司“南通华荣建设集团有限公司”（以下简称南通公司）与乙方另行签订装修改造工程施工合同，以进行工程款结算。2017年7月24日、9月11日，诚托冠辉公司向南通公司开具金额为150000元、183000元的发票。再查，吉祥冠辉公司提交1999年6月10日签发的《建设工程规划许可证》及附件，载明建设单位：电子工业部科技情报所，建设位置：石景山区鲁谷路北侧，物业管理用房162平方米地上一层，砖混造价180000元；提交收据、支票领用登记单、电汇凭证，证明其向工信部情报所交纳的租金损失。关于停车场的收费损失，吉祥冠辉公司称鑫宇泰合公司占用期间为2017年8月1日至2017年12月10日，计算方式为5元/小时×24小时×132天×16个车位，并提交照片、《北京市公共停车场经营备案证》、视频录像资料光盘，证明停车场经营损失，鑫宇泰合公司认可占据停车位事实，但不认可实际损失。庭审中，鑫宇泰合公司申请证人出庭证明其建房费用为每平方米1800元，吉祥冠辉公司不予认可。吉祥冠辉公司称原平房于2011年1月拆除，签订《房屋租赁意向书》的目的是为了让鑫宇泰合公司赔偿损失，被告称原平房于2011年3月拆除，是吉祥冠辉公司为了建二层委托其拆除。经询问，双方均认可上述两份《房屋租赁意向书》及租赁合同系针对冠辉大厦院内西北侧拆除重建后的房屋，拆除及重建均没有取得建设工程规划许可。上述事实，有房屋租赁意向书、租赁合同、照片、发票、收据、经营备案证、证人证言、视频光盘以及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体至本案中，北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司与北京吉祥冠辉酒店管理有限公司于2011年2月16日签订的两份《房屋租赁意向书》及《冠辉大厦租赁合同》中约定的出租房屋系原平房拆除后重建的房屋，未取得建设工程规划许可证，故上述三份合同均属无效。承租人经出租人同意扩建、拆除，但双方对扩建、拆除费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建、拆除造价费用由双方按照过错分担。具体至本案中，无论鑫宇泰合公司何时拆除房屋，其与吉祥冠辉公司签订《房屋租赁意向书》与《冠辉大厦租赁合同》，视为双方对拆除重建事宜达成了合意，故房屋的重建损失应由双方按照过错分担。关于过错比例，本院认为吉祥冠辉公司作为出租人，明知房屋未办理合法建设手续的情况下同意拆除并建造房屋，应当承担主要过错，鑫宇泰合公司承诺办理相关报批手续但最终未办理房屋的建设工程规划许可证，应当承担次要过错。吉祥冠辉公司主张原房屋灭失重建费用损失550000元，鑫宇泰合公司主张建房及装修损失962213元，上述损失确实发生，该损失具体数额本院参照房屋所在位置的一般市场价格的具体数额，综合本案中当事人履行各项义务的情况、双方行为过错程度、各方实际损失及实际支出等因素，根据公平和诚实信用原则，对于上述损失依法予以酌情确定。上述损失均按照过错比例由吉祥冠辉公司与鑫宇泰合公司各自负担。吉祥冠辉公司主张鑫宇泰合公司赔偿其租金损失，本院认为，首先，上述租金系吉祥冠辉公司与工信部情报所之间的租赁合同关系产生，该租金无论被告行为是否过错而必然发生，与本案及鑫宇泰合公司不具有直接必然关联性；其次，吉祥冠辉公司与鑫宇泰合公司在《房屋租赁意向书》中明确约定2011年2月16日至2012年5月1日为装修免租期，房屋于2011年8月被石景山区城市管理监察大队拆除，之后吉祥冠辉公司将该场地作为停车场使用，鑫宇泰合公司并未实际占有使用；最后，鑫宇泰合公司未提供证据证明2012年后其向吉祥冠辉公司催缴过租金。故关于吉祥冠辉公司的该项诉讼请求，本院不予支持。如原告认为仍存其他相应损失，其可另行主张。吉祥冠辉公司主张停车场的收费损失253440元，本院根据视频录像资料，对鑫宇泰合公司于2017年8月1日至2017年12月10日期间占据吉祥冠辉公司16个停车位的事实予以确认，虽吉祥冠辉公司未充分举证证明其停车场的经营收入状况，但鑫宇泰合公司采取不合法合理的方式侵犯对方民事权益，应对其过错行为承担赔偿责任，故本院对吉祥冠辉公司主张的停车场收费损失予以支持，具体数额由本院参照场地所在位置的一般市场价格的具体数额及营业环境，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌情确定。另外，第三人在庭审中表示其在本案中所有权利义务均转让给吉祥冠辉公司，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司与北京吉祥冠辉酒店管理有限公司于2011年2月16日签订的两份《房屋租赁意向书》及一份《冠辉大厦租赁合同》无效；二、北京吉祥冠辉酒店管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司房屋重建费用损失250000元；三、北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京吉祥冠辉酒店管理有限公司停车场收费损失100000元；四、北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京吉祥冠辉酒店管理有限公司建房及装修损失130000元；五、驳回北京吉祥冠辉酒店管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18583元，由北京吉祥冠辉酒店管理有限公司负担15792元（已交纳），由北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司负担2791元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费13422元，由北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司负担9935元（已交纳），由北京吉祥冠辉酒店管理有限公司负担3487元（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  梁 爽人民陪审员  丁兆杰人民陪审员  李庆宝二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  邱 俊