贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初16767号原告:贵州苏兰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼1栋11号门面，统一社会信用代码:91520502MA6DKG1RXX。法定代表人：刘青华，总经理。委托代理人:周大举，执行董事。被告:罗蕾，女，1984年11月16日出生，苗族，住贵州省毕节市七星关区。原告贵州苏兰物业管理有限公司（以下至判决主文前简称苏兰物业）与被告罗蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托代理人周大举、被告罗蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告2018年7月1日至2019年12月31日物业管理费951.48元，违约金433.87元（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共912天）。2.依法判令被告立即支付原告2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费1902.96元，违约金694.58元（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共730天）。3.依法判令被告立即支付原告2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费1921.25元，违约金347.29元（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共365天）。4.依法判令被告立即支付毕节市鸿运物业管理有限公司2018年5月1日至2018年6月30日服务期间物业管理费264.3元，违约金168.76元（合同约定为千分之一，按万分之五计算至2020年12月31日，共1277天），1-5项合计6684.49元。5.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告于2016年3月20日入驻东升丽景，承担东升丽景的前期物业服务工作；由于一些客观原因，于2017年6月30日撤出。由于撤出时尚未成立业主委员会，建设单位委托毕节市鸿运物业管理有限责任公司（以下简称鸿运物业）继续承担前期物业管理工作。2018年6月30日，鸿运物业因合同期满撤出，业主委员会仍未成立，建设单位再次委托原告承担东升丽景的前期物业管理工作。2018年8月2日，原告与鸿运物业完成移交，分别签署了《物业费支付协议》或《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告系东升丽景小区A幢2单元3002室业主，该房经测绘的面积为132.15m'。被告同原告签订的物业服务合同第八条约定“本项目物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：住宅：1.20元/月.平方米（含公共能耗费）；乙方按照上述标准收取物业管理费用，并按本合同约定的服务内容提供服务，自负盈亏。”第九条约定“业主应于交房之日起开始交纳物业管理费用。物业管理服务费一年交纳一次。业主在交房时一次性交纳一年的物业管理费。交房时甲方按4.5元/平方米交纳装修垃圾清运费。”原告及鸿运物业服务期间，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年5月1日起至今拖欠物业管理费及违约金。共计人民币6684.49元。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬，拒不履行自己的缴费义务。万般无奈之下，只能向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请求。被告罗蕾辩称，一、原告起诉的内容不符合客观事实，是其未按物业管理合同的约定履行管理义务导致，而非答辩人恶意拖欠物业管理费。1、被答辩人苏兰物业接手小区管理后从未尽到小区管理义务，停车场消防通道未进行相关管理，导致车辆乱停放现象严重，所设的临时停车场缺乏有效管理，经常出现堵塞出口的现象给业主出行带来了极大的不便；2、本人房屋楼顶及窗户出现严重漏水现象，曾多次找到被答辩人要求维修，但被答辩人总以各种借口推诿，不管不问，至今也未对答辩人房屋进行合理维修。3、小区长期存在安全隐患，高空抛物现象时有发生，小区楼道堆满杂物，严重威胁业主生命安全，小区的防盗措施也不够完善，小区大门形同虚设，相关单元的门禁系统也从未开通使用，给业主们的人生安全以及财产安全带来了极大的安全隐患；4、被答辨人在小区管理中未尽到应尽的卫生管理义务，生活垃圾长期未安排人员清理，致使楼道里发出阵阵恶臭，严重影响业主正常生活及身体健康；在上述情形产生后，答辩人多次与被答辩人沟通、协商，并要求被答辩人按物业合同的约定履行小区的管理义务，但被答辩人仍在管理过程中我行我素不按物业合同的约定履行管理义务，故答辩人自然有权拒绝向被答辩人交纳物业管理费。二、对被答辩人主张的从2018年5月1日起至2018年6月30日止的物业管理费，因该期间提供物业服务的物业管理公司并非被答辩人，故被答辩人主张答辩人向其交纳该期间的物业管理费主体不适格，该诉请不应得到支持。三、被答辩人要求答辩人向其支付违约金的诉请，因被答辩人未完全尽到履行合同的义务，对答辩人存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，被答辩人要求答辩人向其支付违约金的主张，也不应得到支持。四、根据双方物业服务合同第九条：“物业管理服务一年交纳一次”之约定，物业费的交纳应以被答辩人提供物业服务后按年为单位交纳，现被答辩人要求答辩人立即支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费。答辩人认为：该期间管理费还未达到约定的交纳时间，且相应的时段被答辩人也还未实际提供物业服务，故对被答辩人要求答辩人立即支付该期间的物业管理费的诉求不应得到支持。综上所述，答辩人有充分理由和充分证据、有足够法律依据对被答辩人的缴费诉求进行抗辩，并保留对原告进行反诉的权利。但如被答辩人能够承诺立即整改小区管理现状，把上述小区物业管理出现的问题一一解决，答辩人愿意缴纳相应的物业管理费。本院经审理查明：贵州毕节创奇房地产开发有限公司系东升丽景小区建设单位，2017年6月3日与毕节市鸿运物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由其管理位于毕节市七星关区物业。2018年6月30日，毕节市鸿运物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，将应收物业费及违约金债权转让给原告，但未告知毕节市七星关区业主。2018年7月1日，贵州毕节创奇房地产开发有限公司与原告苏兰物业签订《东升丽景前期物业管理服务合同》，合同约定原告管理位于毕节市七星关区物业，物业管理费为：住宅1.2元／月·㎡、商业物业2.2元／月·㎡，业主应于每年7月1日前交纳物业管理费，合同第九条约定：“房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业管理费，由买受人按前期物业服务合同约定的标准承担。”合同期限2018年7月1日至2021年6月30日。合同还约定了物业服务的内容、质量、经营管理、物业验收等事宜。合同签订后，原告基本履行了物业管理职责，但是存在消防管理有缺陷、电梯故障未及时处理、垃圾未及时清扫、部分车辆停放不规范等问题。被告拒付部分物业费，原告诉至本院。另查明，被告所有的毕节市七星关区，房屋建筑面积为132.15平方米。被告接收房屋后欠付2018年7月1日起至2019年12月31日物业管理费，按合同约定计算为132.15平方米×1.2元×18个月＝2854.44元、2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费按合同约定计算为132.15平方米×1.2元×12个月＝1902.96元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，贵州毕节创奇房地产开发有限公司作为东升丽景小区建设单位，其于2018年7月1日与原告签订的《东升丽景前期物业管理服务合同》，对被告具有法律约束力。故被告应当按照该合同约定标准向原告缴纳物管费。毕节市鸿运物业管理有限公司将应收物业费及违约金债权转让给原告，未告知东升丽景住宅小区业主，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”故对其诉请被告支付毕节市鸿运物业管理有限公司进行物业管理期间欠缴的物业管理费，本院不予支持。被告欠付2018年7月1日起至2019年12月31日物业管理费2,854.44元，原告只诉请951.48元，系原告在法律允许范围内对自己民事权利的处分，本院予以支持。原告第二项诉请系重复计算，本院不予支持。被告欠缴2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费1902.96元，原告欠缴物业费共计3805.92元（951.48元+2,854.44元）。因原告管理过程中服务不到位，导致涉案物业存在诸如消防管理有缺陷、有时电梯故障未及时处理、局部垃圾未及时清扫、部分车辆停放不规范等问题，故综合全案，结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减原告20%物业管理费，以期敦促原告不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。故被告应缴纳的物业管理费为3805.92元×80%=3044.74元。虽然原告主张的欠付物业管理费的期间2020年1月1日起至2020年12月31日还未届满，但是合同约定每年7月1日前缴纳物业管理费，前述期间的物业管理费应于2020年7月1日前缴纳，故原告要求被告支付此期间物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，因其未充分履行管理义务，也存在过错，故原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗蕾于本判决生效之日立即支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2018年7月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费共计3044.74元；二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告贵州苏兰物业管理有限公司负担5元，被告罗蕾负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  罗卫东二〇二〇年十二月八日书记员  毛莎莎