上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初2386号原告：刘伟民，男，1952年3月13日生，汉族，住上海市虹口区。被告：上海绿地长兴置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：徐荣璞，总经理。委托诉讼代理人：吴海贝，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：严威，上海融孚律师事务所律师。原告刘伟民与被告上海绿地长兴置业有限公司(以下简称“绿地公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了第一次审理。期间，双方协商未成。嗣后转适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告刘伟民、被告绿地公司的委托诉讼代理人吴海贝、严威两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告承担履行上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室商品房预售合同，承担履约存在瑕疵的违约金、物业管理费、提供验收合格文件资料、房屋存在质量瑕疵修理等，具体如下：1、判令被告提供房屋质量保证书、使用说明书、房屋权属调查报告；2、判令被告对交接时存在的屋顶、外墙渗水、室内墙体开裂、下水管损坏、缺损配件立即修复，修复后书面通知原告验收；3、判令被告免除(或承担)在未交付二书一报告、交接的房屋至今对修理事项未果及造成至今房屋尚未启用期间的物业管理费(从2013年3月至今)；4、判令被告对房屋买卖合同未完全履行承担违约责任、赔偿违约金，按原违约金额50%计算为126820元(计算方式：每套房售价445455元，合同约定违约金日万分之0.6，365天年违约金为2.19%，违约方承责50%，自2012年5月暂计至2019年11月，每套房违约金为31705元，四套房子共计126820元)；5、判令被告交付该商铺使用前必需具有的消防验收合格证明，污废水排放许可证明，和该房屋分户验收合格证明文件；6、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求，要求被告对金淼路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室，按照房屋设计及竣工图建造卫生间、安装卫生间设施。事实与理由：原告于2011年5月与被告绿地公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定由原告购买被告坐落于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室商铺，双方于2012年4月25日验收交接房屋。但被告对合同约定交付房屋质量保证书、使用说明书、房屋权属调查报告等资料至今未交付，对屋顶、墙面、门窗部位渗水、墙面开裂、下水管等房屋质量问题也未及时修理，对修理情况从未通知原告。原告于2016年8月8日诉至法院要求被告提供101室、201、202、203、205、206、207、208、209室九套房屋的相关资料，后经审理对101、201室房屋作出判决，但对206、207、208、209室房屋，法院因诉讼主体差异告知应另案起诉。现原告认为被告未履行合同约定，未交付房屋质量保证书、使用说明书、房屋权属调查报告；未对交房验收时存在问题的屋顶、外墙、管道进行修理并告知原告；未提供消防验收合格证明、污水排放证明、房屋质量分户验收证明，致使原告不能根据商业用途使用该房屋，也不能办理营业执照及相关许可证，至今不能启用该商铺，被告的行为与原告的损失之间存在因果关系，被告应当承担责任。原告向物业调取竣工图时发现房屋南边预设有排水、卫生间，但现场实际并没有进行分割及设备安装，与竣工图纸不一致。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告绿地公司辩称，同意提供原告第一项诉请，即同意向原告交付上述房屋质量保证书、使用说明书、房屋权属调查报告，不同意原告的其余诉讼请求。首先，原、被告已于2012年4月25日验收交接房屋，上述房屋已经办理相应产权证。自2012年交房至今已有8年的时间，且原告曾于2016年起诉被告，期间从未向被告提出房屋存在质量瑕疵，要求维修。上述房屋已经过质保期，被告没有维修义务，原告的诉请已过诉讼时效。房屋时间久了，如果存在小问题需要维修，应由物业公司进行维修。关于增加卫生间设施，该房屋已经通过消防验收，且于2012年已经与原告当场办理交接，现要求增加卫生间无合同及法律依据。其次，物业费是由原告向物业公司交纳，原告与物业公司存在物业服务合同关系，被告无权免除原告的物业费。再次，原、被告之间的合同已经履行完毕，不能因为被告未交付二书一报告而再次承担违约责任。同时原、被告签订的合同中并未约定被告需向原告交付消防验收合格证明、污废水排放许可证明和该房屋分户验收合格证明等文件，且另案已生效的判决书已经明确，被告无需提供。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2011年5月27日，原告(买方)作为乙方与被告(卖方)作为甲方签订了《上海市商品房预售合同》四份，合同约定由原告向被告购买位于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，上述四套房屋建筑面积均为46.89平方米(其中套内建筑面积为42.42平方米，公用分摊建筑面积为4.47平方米)，房屋单价均为9500元/平，总价均为445455元，政府批准规划的用途为店铺。合同第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方(被告)应在交付之日前三天书面通知乙方(原告)办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起十天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交房通知书规定日期为准。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《-质量保证书》和《-使用说明书》。同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示或不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。……第十五条该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担……第二十三条自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。原告按约履行了购房款义务并办理了上述房屋的产权登记。2012年4月25日，原、被告办理交房手续。现原、被告产生争议，遂成讼。另查明，本院曾于2017年5月2日立案受理原告王宇文、刘伟民诉被告绿地公司商品房预售合同纠纷，原告诉请要求被告提供位于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋相关的审批、竣工、验收等文件资料。(2017)沪0151民初3000号民事判决书载明：“被告上海绿地长兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘伟民、王宇文提供坐落于崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX层XXX室以及崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX层XXX室两套房屋的质量保证书、使用说明书以及房屋土地权属调查报告书；原告的其它诉讼请求，不予支持。”以上事实，由《上海市商品房预售合同》、购房发票、(2017)沪0151民初3000号民事判决书、房屋照片、装修联系函、派工单、上海市新建住宅质量保证书(2013年版)、收条、商品房结算及进户凭证、交房程序表等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。原告主张要求被告提供的相关资料中，质量保证书、使用说明书以及实测面积的有关资料(房屋土地权属调查报告书)系合同明确约定，被告庭审中亦表示愿意提供，故对原告要求被告提供质量保证书、使用说明书以及房屋土地权属调查报告书的诉请，本院予以支持。《上海市商品房预售合同》中约定，对系争房屋负责保修、保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》的相关规定。根据《建筑工程质量管理条例》的相关规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。原、被告已于2012年4月25日办理系争房屋交房手续，至今已有8年多的时间，且本院曾于2017年5月立案受理原告就上述房屋提起的民事诉讼，诉讼中原告亦未提出过上述系争房屋存在质量瑕疵，故对原告要求被告对房屋进行修复的诉请，本院难以支持。对于免除物业费的诉请；本院认为，原告与物业公司产生物业服务合同关系，被告不是物业费的收缴主体，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于违约责任的承担，原、被告房屋已经交接完毕，合同中亦没有对未交付两证一书的违约责任进行约定，故对原告要求被告承担合同未完全履行的违约责任，本院不予支持。对于要求按照房屋设计及竣工图建设卫生间、安装卫生间设施的诉请，合同无具体约定，本院不予支持。对于原告要求被告提供消防验收合格证明、污废水排放许可证明、房屋分户验收合格证明等资料，缺乏相应的合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条之规定，判决如下：一、被告上海绿地长兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘伟民提供坐落于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室四套房屋的质量保证书、使用说明书以及房屋土地权属调查报告书；二、驳回原告刘伟民的其它诉讼请求。案件受理费2836.4元，由原告刘伟民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王秋红人民陪审员  张 艳人民陪审员  黄 磊二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  杨羽敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《建设工程质量管理条例》第三十九条建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。