北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初22836号原告：曹玉治（兼宋何敏委托诉讼代理人），男，1967年1月22日出生，住北京市门头沟区。原告：宋何敏，女，1968年4月7日出生，住北京市门头沟区。二原告共同委托诉讼代理人：范翔，北京范翔律师事务所律师。被告：王广健（兼宋荷新委托诉讼代理人），男，1973年8月10日出生，住北京市门头沟区。被告：宋荷新，女，1973年11月15日出生，住北京市门头沟区。第三人：王清宝，男，1949年6月1日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李丽，河北亚华律师事务所律师。原告曹玉治、宋何敏起诉被告王广健、宋荷新，第三人王清宝合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告曹玉治及宋何敏共同委托诉讼代理人范翔，被告王广健（兼宋荷新委托诉讼代理人），第三人王清宝之委托诉讼代理人李丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹玉治、宋何敏向本院提出诉讼请求:判令二被告共同支付原告拆迁房屋补偿款38万元。事实和理由：二原告系夫妻，二被告系夫妻。原告宋何敏与被告宋荷新系亲姐妹。2010年5月，原被告协商约定，由二原告出资在门头沟区永定镇秋坡村建房若干。如遇占地拆迁，按各自分得房屋对应建筑面积来分割拆迁款。2012年7月，上述房屋遇拆迁，拆迁款3159746元全部打入被告王广健名下银行账户。二被告按约支付给原告95万拆迁款，二被告于2017年1月26日为二原告出具了40万元欠条，后又支付给二原告2万元，至今尚欠38万元。因原告多次催要未果，故诉至法院。被告王广健、宋荷新共同辩称，不同意原告的诉请。被告没有支付40万元意思表示，因此不同意支付欠条中提到的38万元。第三人王清宝述称，秋坡村拆迁所有的补偿归王清宝所有，王清宝是宅基地所有权人，王清宝获得拆迁款后交王广健保管，在王清宝不知情的情况下，王广健、宋荷新私自转给曹玉治、宋何敏，一直隐瞒王清宝直到二原告起诉的时候才知道，王广健作为保管人无权私自处分，王清宝请求原告与被告签订的欠条无效，基于无效请求返还。同时，王清宝向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认曹玉治、宋何敏与王广健、宋荷新于2017年1月26日签订的欠条无效；2.判令王清宝与曹玉治、宋何敏于2010年5月1日签订的农村房屋买卖合同无效；3.本案诉讼费用由被告承担。原告曹玉治、宋何敏针对王清宝的诉讼请求辩称，2010年5月1日的协议是王清宝和原被告共同签订的协议，协议中约定遇到拆迁，按照房屋所有权面积分割拆迁款，合同是双方当事人真实意思表示，是共同建房，不是农村房屋买卖合同。遇到拆迁共同分割拆迁利益，是有效的合同；欠条是王广健夫妇与曹玉治夫妇之间的民事法律行为，王清宝不是欠条的参与者，无权提出有效无效的意见，法律后果不得作出有效无效的诉讼请求；拆迁利益是曹玉治投资盖房，拆迁利益不完全是王清宝一个人。2010年5月1日已经约定了，王清宝不知情是不成立的，王清宝提出的合同无效、法律关系、事实没有相关的依据，请求驳回。被告王广健、宋荷新针对王清宝的诉讼请求述称，我的意见和王清宝的意见一致。我没有权利拿王清宝的拆迁利益给二原告，这是在王清宝不知情的情况下。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：王清宝与胡秀兰系夫妻，王清宝与王广健系父子，王广健与宋荷新系夫妻，曹玉治与宋何敏系夫妻，宋荷新与宋何敏系姐妹。胡秀兰于2010年8月24日死亡。位于秋坡村的宅基地使用权人系本市门头沟区永定镇秋坡村村民王清宝，王清宝于1982年前取得247.5平方米宅基地的使用权。2010年5月1日，王清宝、王广健、宋荷新、曹玉治、宋何敏签订合同，该合同载明：曹玉治、宋何敏在王广健、宋荷新老家秋坡自留地建房投资协议：王广健在老家秋坡自留地建西房四间，南北长15.5米，东西宽6米，和南房一间。其中靠南的西房两间和南房归曹玉治所有权，另靠北的两间西房归王广健所有权。所有建筑投资全部由曹玉治投入，其中包括先期清场开挖捌佰元的投资。房子建好所有权，如政策性国家占地增收，按房产所有权面积分发，如不占房产归各所有享用，其中院落共同使用，如单方违约，违约金50万元，违约者给对方按当时房产价格给付对方，另外不得转让转卖，如要转卖曹玉治、王广健共同商议执行，要出租必须全院出租，不得单方出租。上述合同中的老家秋坡自留地系王清宝于1982年前取得的247.5平方米宅基地。此后，王清宝与曹玉治依约共同建房。王清宝自认收到宋何敏建房款10.6万元。分别为：2010年5月1日收到2.6万元；6月14日收到2万元；6月30日收到1万元；7月26日收到1万元；8月19日收到1万元；9月8日收到1万元；9月14日收到2万元。曹玉治、宋何敏草拟合同一份，载明：曹玉治、宋何敏（甲方），王广健、宋荷新（乙方），甲方在乙方秋坡老宅基地建西房四间，费用由甲方全部负担(包括南护坡，东院墙，勾机费800元)南侧两间西房产权归甲方，北侧两间西房产权归乙方，后甲方在南侧建南房两间，产权归甲方，乙方自费在北侧建北房和大门道，产权归乙方。院子归甲乙双方共同使用，产权双方各一半。单方违约，违约方向对方付违约金100万元、房子按现价返给对方。单方不得出售、出租房子。如出售出租，双方共同协商共同出售出租。甲方共计出资人民币92298元。（另外有一张出资明细单）落款日期2010年3月15日，下方有曹玉治、宋何敏签名。王广健、宋荷新表示曹玉治、宋何敏自行草拟合同时确认了南房是2间。日期应为2011年3月15日，由曹玉治、宋何敏自行更改为2010年3月15日。曹玉治、宋何敏否认更改日期，认为上述协议内容王广健、宋荷新不认可，双方未达成一致。南房2间以及出资金额均系预算。2012年7月15日，北京市门头沟区永定镇人民政府（甲方、征收人）与王清宝（乙方、被征收人）签订住宅房屋征收补偿安置协议，该协议载明：征收王清宝坐落于秋坡村的房屋及附属物。被认定宅基地面积为247.15平方米。被认定补偿房屋建筑面积为170.75平方米，其中首层建筑面积为170.75平方米。甲方按“剩余面积”的补偿原则对乙方进行货币补偿。甲方应当向乙方支付被征收房屋的征收补偿款及各项补助总计3159746元，包含“实际选房面积”定向安置政策性补偿款、“剩余面积”补偿款、房屋设备、装修及附属物补偿款、各种征收奖励及补助费、周转补助费、冬季补助费、期房补助费等。具体如下：“剩余面积”补偿款：甲方给予乙方“剩余面积”补偿款2675814元，房屋设备、装修及附属物补偿款4067元。各种征收奖励及补助费：甲方支付乙方各种征收奖励及补助费合计479865元，其中包括:(1)工程配合奖119525元；（2)未超占奖励费256125元；(3)未超占奖励费(空院地补助):100000元；(4)一次搬家补助费3415元;(5)空调移机费800元。根据档案载明，靠南的西房四间测绘的建筑面积92.68平方米，基准价格10035元/平方米，容积率修正系数1.3，房屋重置成新价654.13元/平方米，朝向修正系数1。南房的测绘面积41.41平方米，基准价格10035元/平方米，容积率修正系数1.3，房屋重置成新价727.24元/平方米，朝向修正系数0.98。此后，北京市门头沟区永定镇人民政府依约给付了王清宝拆迁款。王广健受王清宝委托领取并保管拆迁款。2017年1月26日，王广健、宋荷新与曹玉治、宋何敏协商拆迁款事宜。当日，王广健转账支付宋何敏80万元。王广健、宋荷新出具欠条：王广健、宋荷新欠曹玉治、宋何敏秋坡拆迁房屋补偿四十万元整。2012年9月29日、30日，王广健转账支付宋何敏13万元，通过微信转账2万元，共计95万元。上述事实，有合同、住宅房屋征收补偿安置协议、档案及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。农村合作建房合同系宅基地使用权人提供宅基地使用权与他人出资合建房屋，建成后双方按约定比例分配房屋所有权的合同。根据“房地一致”原则，房屋与其占用范围内的土地使用权不可分离，而合建房屋的结果却使出资人取得部分宅基地使用权，实质上进行了宅基地使用权的转让。根据我国物权法和土地管理法规定，宅基地使用权是用益物权，是本集体经济组织成员享有的一项居住福利，不能转让给本集体经济组织成员以外的其他人员，故农村农民就宅基地使用权与本集体经济组织之外的他人签订的合作建房合同是无效的。本案中，王广健、宋荷新与曹玉治、宋何敏及王清宝等于2010年5月1日签订了《合同》，曹玉治、宋何敏出资在王清宝的宅基地建房，建成后各自分配房屋所有权或拆迁利益，显然属于农村投资建房合同，不符合农村房屋买卖合同的法律特征，该《合同》不符合相关法律规定，应为无效合同，双方当事人对《合同》无效均存在过错。合同被确认无效后,双方当事人因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。各方对四间西房的归属无异议。王广健、王清宝主张南房实为两间，其中一间归曹玉治、宋何敏所有。但根据2010年5月1日的《合同》约定，王广健在涉案院落建西房四间和南房一间，靠南西房两间及南房归曹玉治、宋何敏所有。各方对院落及院内房屋均作出了明确约定。王广健、宋荷新主张应依据2011年3月15日的合同确认南房一间由曹玉治所有，但合同记载时间为2010年3月15日，王广健、宋荷新表示合同系曹玉治擅自更改，但合同原件由其保管，上述理由不符合常理，本院不予采信。归属曹玉治、宋何敏的南房和西房已拆迁，王清宝取得了相应补偿款，该补偿款依双方约定应当归曹玉治、宋何敏所有。根据住宅房屋征收补偿安置协议约定的地上物补偿金额，参考双方对于拆迁利益分配的约定，并根据双方对于合作建房存在的过错、双方的实际投入情况、对房屋建造的贡献大小、房屋转化成拆迁利益的具体情况等因素，折算相应的房屋价值和拆迁补偿款，对此综合酌情予以确定。王清宝委托王广健保管拆迁款，并从中已自愿给付了曹玉治、宋何敏共计95万元，该数额已满足曹玉治、宋何敏应得的拆迁补偿款。因合同被确认为无效，欠条系基于合同约定的权利义务形成的从权利亦应无效。曹玉治、宋何敏主张王广健、宋荷新向其支付欠条金额38万元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认2010年5月1日的《合同》及2017年1月26日的欠条无效；二、驳回曹玉治、宋何敏的诉讼请求；三、驳回王清宝的其他诉讼请求。案件受理费7000元,由曹玉治、宋何敏负担（已交纳3500元,余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内,提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  王 旸二〇二〇年十二月三十一日法官助理  周炳旭书 记 员  刘 曦