广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39610号原告：赵莎莎，女，1984年10月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王军成、郭燕，分别系广东博敦律师事务所律师、实习律师。被告：安徽丰原集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市胜利西路777号，统一社会信用代码91340300711791371R。法定代表人：李荣杰，董事长。委托代理人：汪明选，系该司职员。委托代理人：陈泽，系安徽明钰律师事务所律师。被告：广州优家乐置业有限公司，住所地广州市天河区天河北路559号2302房自编之三B63房，统一社会信用代码91440101MA5AX3PE7B。法定代表人：钟俊鹏。原告赵莎莎诉被告安徽丰原集团有限公司（以下简称“丰原公司”）、广州优家乐置业有限公司（以下简称“优家乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告赵莎莎及其委托代理人王军成、郭燕，被告丰原公司的委托代理人汪明选、陈泽到庭参加了诉讼。被告优家乐公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告赵莎莎诉称：2018年10月26日，原告通过朋友介绍认识被告优家乐公司的销售店员，原告告知优家乐公司自己名下的公司广州市舞韵精灵文化传播有限公司（以下简称“舞韵公司”）需要租赁经营场地。在被告优家乐公司的介绍下，原告与被告丰原公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称“案涉合同”），约定原告承租被告位于广州市天河区天河北路358号都市华庭辉庭轩32B房（以下简称“案涉房屋”），合同中约定了租赁用途为做文化传媒使用、租赁期限、租金支付方式、押金及费用等条款。在签订完案涉合同后，原告立即对租赁场地展开了装修，原告聘请了专业装修公司做了基础装修，共计支付给装修公司150949元装修设计费。在做完基础装修后，原告购买了办公家具等各类经营设施，并且投入了前期经营费用共计花费253662.94元。原告租赁案涉房屋是为其名下的舞韵公司经营舞蹈训练班使用。在做完装修工作后，原告立即以舞韵公司名义招聘员工并且做了大量招生宣传。2019年3月13日，原告收到广州市天河区工商行政管理局的询问通知书，就原告与被告签订房屋租赁合同使用被告房屋开展经营活动接受询问。同日，原告收到广州市天河区工商行政管理局的责令整改通知书，该局以原告方名下的舞韵公司擅自变更经营地点为理由，责令原告立即搬离，不允许在案涉房屋地点继续经营，至此，原告才知晓被告丰原公司出租的案涉房屋是非商业用途，根本就不符合工商登记注册的条件。原告认为，在签订案涉合同时，原告已经告知被告丰原公司、优家乐公司租赁房屋是商业用途，并且也在租赁合同中明确约定该事实。丰原公司、优家乐公司明知出租的房屋是非商业用途，在原告与丰原公司签订案涉合同时却没有告知并提醒原告，因此，明显存在欺诈的事实。原告就此事实向两被告多次沟通，均未得到合理解决。因此，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告丰原公司退回租房押金60000元、退回租金173498元；2、被告丰原公司、优家乐公司连带赔偿原告装修及经营投入损失358012.94元；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告丰原公司辩称：1、原告的主体不适格。案涉合同系出租方丰原公司与承租方刘华堂、赵莎莎签订的，而原告未提交案外人刘华堂将案涉合同的权利义务转让至原告赵莎莎的证据材料。因此，原告赵莎莎一人提起本案诉讼主体不适格。2、原告要求退回租房押金60000元及租金173498元无事实及法律依据。双方在案涉合同第九条第一款、第十条明确约定如一方无故违约应向对方支付违约金41000元及如原告未将案涉房屋被拆除的卫生间进行还原，应该从押金中扣除20000元，合计61000元。原告赵莎莎自租赁开始至2019年6月期间一直占有使用案涉房屋，我方收取租金及水电费合计173498元，原告无要求被告返还租金的依据。3、原告无故违反案涉合同的约定并要求丰原公司承担装修投入及经营损失无依据，且原告的装修未经丰原公司书面许可。4、原告的起诉状中称被告没有告知并提醒其房屋是非商业用途、存在欺诈的行为，该陈述是虚假的。原告向优家乐公司了解租赁房屋时已经知晓了案涉房屋的性质，并在知晓的情况下进行了承租。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告优家乐公司提交情况说明辩称：优家乐公司系丰原公司与刘华堂、赵莎莎房屋租赁的中介方，在优家乐公司接受丰原公司委托对外进行房屋出租时，已经知晓案涉房屋系住宅性质；在优家乐公司对外出租时，也告知了所有意向承租人案涉房屋的性质，特别是最终与丰原公司签订案涉合同的刘华堂、赵莎莎，优家乐公司已明确告知两者房屋系住宅性质，两者也明确清楚该问题，刘华堂、赵莎莎使用案涉房屋过程中，因为严重扰民，擅自退租，无故违约。丰原公司及优家乐公司在其租赁过程中，已经对两者扰民问题进行了多次协调，但两者并没有改变扰民现状。经审理查明：案涉房屋的《不动产权证书》、《房地产权证》显示：案涉房屋不动产权证书号为粤（2017）广州市不动产权第02218753号，房屋地址为天河区天河北路358号32B房，权利人为丰原公司，共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，用途为住宅，面积为311.15平方米；房屋所有权性质为私有，房屋所有权来源为购买。赵莎莎及刘华堂（承租方、乙方）与丰原公司（出租方、甲方）签订了案涉合同，约定：一、房屋的座落、面积。1、甲方将其合法拥有的座落在本市天河北路358号都市华庭辉庭轩32B的房屋，出租给乙方使用。2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共311平方米。二、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为文化传媒使用。三、租赁期限。1、该房屋租赁期为6年，自2018年10月26日至2024年10月25日止。…四、租金及支付方式。1、该房屋的月租金为人民币20000元，租金以银行转账方式支付。2、双方议定首期付1月，另付人民币60000元押金，以后按每1月结算一次。五、押金与其它费用。1、租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。2、乙方在房屋租赁期间，水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有限电视月租费、物业管理费、其他费用（如有）由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。九、违约处理。1、甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金人民币40000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。十、补充条款。1、从2021年10月26日至2024年10月25日，租金每月21500元。2、租赁期满，乙方负责还原32B房南侧被拆除的卫生间，否则从押金中扣除20000元等内容。案涉合同签订后，丰原公司收到了原告方转账支付的押金60000元和2018年11月-2019年6月每月转账支付的房租、水电费及管理费共计173498元。2018年10月26日，原告赵莎莎成立了舞韵公司，该公司《营业执照》登记的住所为广州市越秀区站前路229号四层405号，法定代表人为赵莎莎，注册资本为500000元，营业期限为2018年10月26日至长期，经营范围为文化艺术业。2019年3月13日，广州市天河区工商行政管理局向原告方送达了《询问通知书》，称为调查了解舞韵公司擅自变更经营住址经营（办公）情况，要求舞韵公司于2019年3月18日10时到天河区天河北路888号7楼林和工商所接受询问。同日，广州市天河区工商行政管理局向原告送达了《责令整改通知书》，称舞韵公司涉嫌未取得批准，擅自从事相关经营活动，违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十九条的规定，构成了擅自变更经营场所的行为，根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十九条的规定，责令舞韵公司立即改正。2019年6月23日，舞韵公司、赵莎莎委托律师向丰原公司发送了《律师函》，称广州市天河区工商行政管理局以丰原公司出租的房屋非商业用途为理由，责令舞韵公司立即搬离，不允许在案涉房屋继续经营。案涉合同签订时，丰原公司明知出租的房屋是非商业用途而没有告知并提醒赵莎莎，存在欺诈的事实。并要求撤销案涉合同，由丰原公司退回房屋押金、赔偿房屋装修费用、前期经营投入等直接损失。另，2019年1月22日，赵莎莎与刘华堂签订了一份《协议书》，约定：舞韵公司是赵莎莎女士与刘华堂女士各自投资50%创立。经双方协商一致决定，刘华堂女士将其名下的50%股权转让给赵莎莎女士，转让资金为刘华堂投入资金的数额。刘华堂女士投入资金共计人民币249068元。赵莎莎女士将分期退还刘华堂女士股份资金等。2020年5月18日，刘华堂向赵莎莎出具《授权委托书》，称刘华堂和赵莎莎于2018年10月26日作为合同相对方共同与丰原公司签订了案涉合同，承租案涉房屋作为双方注册成立的舞韵公司舞蹈训练经营场地使用。2019年1月22日，刘华堂与赵莎莎达成了协议，将其所有的舞韵公司的股权转让给赵莎莎，赵莎莎已经将股权转让款支付给刘华堂，并办理了工商登记变更。就本案纠纷，刘华堂将其在案涉合同及本案中的相关权利义务一次性转让给赵莎莎，由赵莎莎全权处理该租赁合同纠纷事宜，对于赵莎莎在本院中所有的承认或放弃的诉讼权利与义务都予以认可。原告赵莎莎提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》及转账明细、案涉房屋费用结算表、租金结算表；2.《限期整改通知书》、《询问通知书》、《责令改正通知书》；3.《律师函》及邮单；4.《协议书》、营业执照、收据；5.《施工合同》；6.购买软装设施支出表及支出单据、购买经营设施及前期经营投入支出单据、雇佣员工宿舍租赁费用及水电费支出；7.现场图片；8.与赵家锋的微信聊天记录；9.图片；10.《授权委托书》。被告丰原公司提交如下证据：1.《房地产权证》；2.《不动产权证书》。被告优家乐公司未提交证据。庭审中，赵莎莎、丰原公司确认以下内容：1.原告赵莎莎称没有与优家乐公司签订中介服务合同，在租赁案涉房屋时两被告未告知其房屋是非商业用途；被告丰原公司称案涉房屋的租赁是通过优家乐公司促成，丰原公司将房产证复印件交给了优家乐公司，优家乐公司向原告陈述了案涉房屋的性质，且根据市场交易情况，商业用途的房屋与住宅用途的房屋租赁价相差很大。2.双方均确认赵莎莎于2018年10月26日进场，于2019年7月离场。对于离场原因，原告称2019年7月丰原公司更换了门锁并重新招租；丰原公司则称原告在2019年7月自行离开案涉房屋，并称不再承租案涉房屋，丰原公司曾要求原告领取留下的物品，但原告未返回领取。3.双方均确认原告进场时案涉房屋已装修过。原告称案涉房屋当时装修的很残旧，丰原公司对此不予认可。4.案涉合同没有进行租赁备案。本院认为：原告赵莎莎、案外人刘华堂与被告丰原公司签订的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。现赵莎莎提交了其与刘华堂签订的《协议书》及刘华堂出具的《授权委托书》，显示刘华堂已将其在案涉合同及本案中的相关权利和义务一次性转让给赵莎莎，由赵莎莎全权处理案涉合同的租赁纠纷事宜。故，赵莎莎就案涉合同作为原告提起本案诉讼不属于主体不适格的情形。关于案涉合同无法继续履行及实际解除的归责问题。1、现有证据可证实原告已经在2019年7月就搬离案涉房屋，且原告提供的照片显示案涉房屋已经另作他用，故案涉合同已经失去继续履行的客观基础，实际上已经被解除。2、关于案涉合同解除的责任认定。首先，被告丰原公司及被告优家乐均称在合同签订时就已经告知原告案涉房屋的用途情况，并且从丰原公司提供的《不动产权证书》来看，包括用途在内的案涉房屋的相关信息均已经房屋管理部门登记、公示，原告在签订合同时完全可以通过合法、公开途径获取上述信息，故在原告自身未履行注意审慎义务的情况下，以丰原公司隐瞒事实并存在欺诈为由主张丰原公司承担全部违约责任依据不足，本院不予支持。其次，从原告提供的责令整改材料来看，工商管理部门责令原告整改的理由是原告擅自变更经营地址；并且，原、被告均承认本案实际是原告在经营过程中因案涉房屋所在小区的邻居投诉至工商管理部门，进而导致工商管理部门责令整改。由此，原告自己的经营活动问题才是导致本案合同解除的主要原因，与案涉房屋用途本身并无必然联系，对此原告应承担主要过错责任。再次，考虑到丰原公司确实明知其名下房屋的用途为住宅，仍然用于商业租赁，有违诚信原则，亦具有一定过错，故本院认定其应对合同的解除承担次要责任。至于原告主张丰原公司强行锁门导致其无法继续经营的意见，缺乏证据支持，且丰原公司亦予以否认，故本院不予采信。关于原告要求返还押金及租金的诉请。首先，关于押金，原告是案涉合同解除的主要责任方，故依据合同被告可予以没收不予退还。其次，关于租金，原告承租期间内的租金及水电费用等是其经营活动的必要成本，其要求退还没有依据，不予支持。关于原告要求丰原公司赔偿损失的诉请。首先，关于房屋硬装部分，原告提供了其与广东柏拉图装饰设计工程有限公司之间的装修合同，并附有详细的装修材料、项目及价格附表，以及相关的支付凭证、收条，证明其因装修案涉房屋的工程共向广东柏拉图装饰设计工程有限公司支付了104350元，对于这部分装修的残值损失真实可信，本院予以采纳，现综合考虑租赁总期限及折旧情况，原被告双方的过错程度以及押金情况，酌情认定丰原公司需承担其中的50000元损失。其次，对于原告主张的其余损失，其提供的证据不足以证明是难以拆除的装修附合物及损失，或者本身就属于正常经营活动应支出的成本，故本院均不予支持。关于原告要求优家乐公司对丰原公司的债务承担连带责任的诉请，经查，案涉合同的相对方是原告及丰原公司，优家乐公司不是案涉合同房屋租赁关系的主体，且原告亦无证据可证明优家乐公司自愿为丰原公司承担保证责任，故原告的该节诉请本院不予支持。至于原告与优家乐公司之间的经济纠纷可另循途径主张。被告优家乐公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告安徽丰原集团有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赵莎莎支付装修损失50000元。二、驳回原告赵莎莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10180元，由原告赵莎莎负担9000元，被告安徽丰原集团有限公司负担1180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  陈 庆二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  梁怡筠李愿