安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初13802号 原告：合肥庐阳国有资产经营有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路47号,统一社会信用代码9134010056897801X6。 法定代表人:解光熙,董事长。 委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐俊峰，该公司员工。 被告：安徽润宜家商业运营管理有限公司,住所地合肥市庐阳区恒盛皇家花园商业A区座房号(A商三楼115),统一社会信用代码913401000739084584。 法定代表人:陶文涛,执行董事。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 原告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）与被告安徽润宜家商业运营管理有限公司（以下简称润宜家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庐阳国资公司的委托诉讼代理人胡安杨、徐俊峰，润宜家公司的委托诉讼代理人孙伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庐阳国资公司向本院提出诉讼请求：1、判令润宜家公司立即支付拖欠的2020年3月11日至2020年6月10日期间的租金共计433000元;2、判令润宜家公司支付违约金269115元(违约金按照1155元/天的标准,自2020年2月11日起暂计至2020年9月30日,以后顺延至实际款清之日止);3、判令润宜家公司承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由：2018年10月31日,我方与润宜家公司签署《房屋租赁合同》,约定由润宜家公司承租位于合肥市庐阳区××幢××号××号房屋用于经营,租赁期限自2018年12月11日起至2024年12月10日止,共计6年。合同正常履行中，润宜家公司对2020年3月11日至2020年6月10日的租金不予支付,理由是疫情构成不可抗力，应按安徽省有关对承租的国有企业资产予以减免三个月租金，但因案涉房屋属于庐阳区海棠街道办事处藕塘社区居民委员会（以下简称藕塘社居委）的集体资产，我公司仅有经营管理权，并无产权，故不符合疫情期间房屋租金减免的政策性规定，同时藕塘社居委也明确表示作为集体资产出租的情况下不适用相关减免政策。我方于2020年8月28日向润宜家公司发送通知,要求其限期内付清2020年3月11日至2020年6月10日的房屋租金合计433000元,但其仍未支付，现为维护自身合法权益,特依法诉讼，望判如所请。 润宜家公司辩称：一、案涉房屋系国有企业经营性用房，应当予以减免三个月的租金，因案涉房屋承租事宜是经过公开招投标的，庐阳国资公司系招标人，合同履行的过程来看合同的签订主体是庐阳国资公司，庐阳国资公司系国有性质企业，房屋租金支付也是支付给庐阳国资公司的，租金发票也是庐阳国资公司向我公司出具，故案涉房屋系国有经营性房屋，故应当享受《安徽省关于支持中小微企业健康发展若干规定》第十二条规定的减免三个月房租；二、合同履行过程中，因新冠疫情影响，导致我公司未能正常营业，构成不可抗力，依据《合同法》117条规定应当减免部分房租；三、即使案涉房屋系非国有性质房屋，庐阳国资公司也是从中获利的。案涉房屋的总体面积为约2000平方米，我公司经营超市使用面积约1000平方米，剩余1000平方米均是相关配套业态，如手机专卖店、餐饮等，此次疫情自2020年1月24日合肥市要求除生活必须的商业业态外均予以关闭，直至2020年3月10日左右，我公司才按照合肥市复工要求逐步开放配套业态，故我公司在此过程中确实受到疫情影响，收入确实减少，故按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》(以下简称《指导意见（二）》)第六条规定，即使承租的是非国有性质用房，但收入明显减少的情况下要求减免租金的人民法院应当根据公平原则予以支持；四、对于违约金，本案发生是双方针对案涉房屋性质发生争议，虽然合同约定了违约金条款，但并不能直接适用，因在此之前我公司一直积极支付相关租金，不存在恶意性，即使庐阳国资公司存在损失也仅是银行贷款利息的损失，支付的时间也仅应当按照自起诉之日起计算，故庐阳国资公司要求按照1155元/天计算无事实法律依据。 本院经审理认定事实如下：2018年10月31日，庐阳国资公司作为出租方（甲方），润宜家公司作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，租赁房屋位于海棠别院7幢101号102号1-2层，建筑面积为2061.51平方米，租赁用途为经营，租赁期限为6年，自2018年12月11日至2024年12月10日，租金为第一、二年每年1732000元，自第三年起每两年一递增，递增幅度为10%，先付后用，租金每三个月支付一次，租赁期内须在每年的2、5、8、11月的10号前付清下一期三个月租金，租金支付至庐阳国资公司账户，双方在合同解除和违约责任中约定了适用不可抗力条款和如迟延支付租金的则应承担每天1155元的违约金。双方还约定了其他内容。 合同签订后，双方均按约履行，润宜家公司在案涉房屋处经营商超及配套餐饮等。2020年6月30日，润宜家公司委托北京中银（合肥）律师事务所向庐阳国资公司发出一份《律师函》，要求庐阳国资公司按照安徽省出台的关于疫情期间给予租金减免政策执行，对其承租的房屋减免三个月租金。2020年7月3日，庐阳国资公司向润宜家公司发出一份《关于安徽润宜家商业运营管理有限公司疫情期间租金减免的复函》，函称案涉房屋系藕塘社居委集体所有资产，由其委托代管，并非国有企业性质资产，其无权减免，而藕塘社居委明确表示不予减免。2020年8月28日，庐阳国资公司在润宜家公司经营的案涉房屋处张贴《通知》，通知润宜家公司在2020年8月31日下午5点之前付清所欠2020年3月11日至2020年6月10日期间的租金共计433000元，否则将追究其违约责任。 另查明，2017年7月11日，藕塘社居委与庐阳国资公司签订了一份《委托代管协议》，约定藕塘社居委将一批资产（含案涉房屋）移交并委托庐阳国资公司进行管理，委托代管仅涉及房屋租赁和日常管理权移交，不涉及房屋产权变更，物业管理及水电费收缴仍由藕塘社居委负责，房屋租赁收益仍归藕塘社居委所有。庐阳国资公司按实收房租年租金的5%的比例收取代管服务费，租金每三个月划转一次，相应代管服务费等直接扣除。2017年12月29日，双方又签署了一份《补充协议》，对相关税费缴纳、会计核算等事项进行了约定。2020年3月21日，藕塘社居委书面函告庐阳国资公司，因其移交委托管理的资产并不属于国有性质而是集体性质，相关租户不享受房租减免的政策。 以上事实由当事人庭审陈述以及庐阳国资公司提供的《营业执照》、《房屋租赁合同》、《委托代管协议》、《补充协议》、《资产移交表》、《通知》及照片、《律师函》及邮件凭证、《复函》和润宜家公司提供的《银行转账凭证》、《安徽省关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业平稳健康发展的若干措施》等相关证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，对庐阳国资公司的案涉房屋的出租权，润宜家公司是不持异议的，但认为其也应按照安徽省出台的国有经营用房疫情期间的减免优惠政策执行，并以此为由抗辩应减免三个月的租金。对于润宜家公司应否支付疫情期间的房租，本院具体分析如下：首先，新冠肺炎疫情的影响已是众所周知的事实，相关防控措施导致商户的经营受到很大影响，而新冠肺炎疫情的确属于无法预见、无法避免且无法克服的意外事件，该事件显已构成不可抗力。我国《民法总则》和《合同法》对不可抗力规定了免责规则，润宜家公司在向庐阳国资公司发出书面告知函（律师函）后，对因疫情影响迟延支付租金可免除违约责任，也符合《指导意见（二））》第五条规定的原则精神。 其次，违约责任免除并非当然免除支付租金的合同义务。为应对新冠肺炎疫情的影响，各地方政府均出台了相关租金减免等优惠措施以支持、鼓励小微企业、个体工商户等市场主体抗击疫情的冲击，共渡难关。但上述政策仅针对国有资产或产权为行政事业性质的房产，案涉房屋的产权性质是藕塘社居委集体所有，庐阳国资公司仅为代管，其无权依据相关政策决定房屋租金的减免，而藕塘社居委明确表示不予减免，故润宜家公司应支付疫情期间的房屋租金。 再次，依照《指导意见（二）》第六条规定，对因疫情影响导致的损失，在非国有房屋的出租方和承租方之间应当引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，如无法协商一致的，则结合案件实际情况根据公平原则处理。具体到本案中，庐阳国资公司对其委托管理的集体资产已尽心尽责，使集体资产保值增值；而润宜家公司在合同履行过程中均按时支付租金，并未有其他违约情形，针对长达6年租期的合同的履行（租金即将按第三年递增10%执行），双方应共克时艰、合作共赢。基于以上实际情况，本院酌定润宜家公司承担所欠付三个月租金损失的50%，即216500元（433000元×50%）。 关于迟延付款违约金，本院已在前述意见中予以阐述和认定，故对庐阳国资公司的此项诉请依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、安徽润宜家商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付合肥庐阳国有资产经营有限公司租金216500元； 二、驳回合肥庐阳国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5411元，由合肥庐阳国有资产经营有限公司负担2705.5元，安徽润宜家商业运营管理有限公司负担2705.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年十二月十四日 书记员  单劭萌 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。