大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6277号原告：大连万科物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：张会，总经理。委托诉讼代理人：郭志成，男，系该公司职员，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：宫静，女，系该公司职员，住沙河口区。被告：邬雯，女，1982年3月30日出生，汉族，无职业，住辽宁省普兰店市。被告：胡海波，男，1978年10月14日出生，满族，无职业，住辽宁省普兰店市。原告大连万科物业服务有限公司与被告邬雯、胡海波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭志成、宫静、被告胡海波到庭参加了诉讼，被告邬雯经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2019年7月至2020年3月物业管理费共计人民币3589.29元；2.被告承担逾期支付物业费的违约金（自被告逾期支付之日计至实际给付之日，暂计算至2020年2月为人民币15666.05元，本次诉讼仅主张1593.64元）。事实和理由：被告为万科房屋业主，房屋建筑面积104.95平方米。该房屋所在的万科海港城由原告负责物业服务。根据《前期物业服务合同》第十二条约定，被告应按3.8元/月/平方米的标准向原告交纳住宅房屋物业费。根据《前期物业服务合同》第十四条,被告应在每季度首月10日前交纳该季度的物业费，每逾期一日，按应交纳物业费总额的千分之三支付违约金。根据上述约定，被告每个月应支付的物业费为398.81元，但被告自2019年7月份起至今未按照约定向原告交纳物业费，合计3589.29元。违约金按合同约定欠缴物业费的日千分之三的标准暂算至2020年2月为人民币1593.64元。虽经原告多次催要，但被告始终未履行付款义务，严重侵害了原告的利益。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告邬雯未提出书面答辩意见。被告胡海波辩称，一、关于前期物业服务合同对被告的效力,依据《物业管理条例》第二十五条规定,即在建设单位与业主签订商品房买卖合同里包含了前期物业服务合同的内容，在本案中，被告与万科地产的商品房买卖合同未包含前期物业服务合同的内容，根据合同相对性，该前期物业服务合同对被告不发生效力。前期物业服务合同签订方式违反行政法规的强制性规定，未依法采用招投标方式签订，收费标准不执行政府指导价，违反《辽宁省物业管理条例》、《价格法》等相关规定，合同主要条款，物业管理区域划分违法，未到政府主管部门备案，导致业主无法成立业主委员会，完全排除了业主的选择物业服务企业的主要权利，物业管理区与详细规划图不符，导致无法成立业主委员会，合同主要条款，物业服务用房未建成，不满足承接查验要求，不具备签订前期物业服务合同的前提条件，不满足住建部关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房[2010]165号）规定的交付条件。如上，该前期物业服务合同从合同签订方式、物业管理区域划分、收费标准、承接查验协议、物业管理用房交付等主要条款均违反相关法律法规规定，严重违背公序良俗，损害社会公共利益。因此，该前期物业服务合同既因未得到被告签认不应对被告产生约束力，也因违反公序良俗而对被告不产生约束力。二、假设前期物业服务合同有效，万科物业与万科地产也应按行政主管部门的规定先履行物业管理区域划分备案、前期物业服务合同备案、承接查验协议备案等相关法定义务，万科物业与万科地产未履行，被告可主张万科物业、万科地产先履行。依据最高法物业服务纠纷司法解释第三条、《合同法》第六十七条规定，被告有权要求万科物业履行、采取补救措施或赔偿损失，在万科物业未履行下列义务，被告有权拒绝履行交纳物业费：按照投标方式签订前期物业服务合同、到物价部门办理政府指导价审批手续、前期物业服务合同到政府主管部门备案、按规划建设物业服务用房，依法重新承接查验等。三、假设前期物业服务合同对被告有效，法院也不支持被告要求万科物业先履行法定义务的请求，万科物业也没有依据按照3.8元收取物业费。该前期物业服务合同2013年签订，按照当时有效的大连市发改委、大连市国土资源和房屋局发布的《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字【2009】449号）大连市物业收费政府指导价最高1.3元，特级根据服务成本由物价部门核定。违反地方性法规《辽宁省物业管理条例》关于住宅物业实行政府指导价的规定，3.8属于提高收费标准，物业公司应该退还多收部分。根据《价格法》第三十九条，违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，该规定应为效力性强制性规定，该合同本应无效。即使认定该规定为管理性强制性规定，认定该合同有效，也应该以政府指导价为基准收取物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的起诉状、前期物业服务合同、商品房买卖合同、交付通知书，被告提供的产权证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人所陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月28日，原告与大连万科金域蓝湾开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定大连万科金域蓝湾开发有限公司将其开发建设的大连万科海港城项目委托原告提供前期物业服务，物业类型为别墅、高层，坐落位置为大连普湾新区三十里堡镇北乐村，合同期限自2013年8月10日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。高层住宅业主按1.8元/月/平方米标准交纳物业费，别墅业主按3.8元/月/平方米交纳。二被告系夫妻关系，于2015年购买万科海港城二期位于大连市普兰店区房屋，建筑面积为104.95平方米，该房屋于2016年2月17日交付使用。该房屋已办理了房屋产权登记，被告邬雯、胡海波系该房屋的所有权人。被告邬雯、胡海波未向原告交纳自2019年7月1日至2020年3月31日期间物业费3589.29元（104.95平方米×3.8元/月/平方米×9个月）。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽二被告在形式上非合同的签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方享有者和承担着，原告接受建设单位的委托对案涉小区提供物业服务，符合《物业管理条例》的规定，因此，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效。被告胡海波提出《前期物业服务合同》内容未写入《商品房买卖合同》、未经备案、未依法采用招投标方式签订、物业管理区域划分与详细规划图不符、物业用房未建成等抗辩，法律并未明确规定上述事由属于《前期物业服务合同》的生效条件，因此，被告胡海波提出的上述抗辩均并不影响合同的效力。关于被告胡海波提出的先履行抗辩权的问题，其要求原告先履行按照投标方式签订前期物业服务合同、到物价部门办理政府指导价审批手续、到政府主管部门备案前期物业服务合同、按规划建设物业服务用房，依法重新承接查验等义务，合同对此并无约定，且原告已经为二被告提供了物业服务，故该抗辩理由不成立。关于被告胡海波抗辩的原告收费标准未执行政府指导价问题，其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，被告无据证明原告收费标准超过了政府指导价，其依据的《价格法》第三十九条并非效力性强制性规定，故该抗辩理由不成立。被告胡海波提出物业管理区域划分违法，合同未备案导致无法成立业主委员会的问题，不属于本案审理范围。被告邬雯、胡海波系原告所提供的物业服务范围内的业主，原告提供了物业服务，二被告应当按照约定交纳物业费。前期物业服务合同约定了别墅的物业费标准为3.80元/月/平方米，被告胡海波对此不予认可，案涉小区的住宅分为两种类型即高层住宅、别墅，案涉房屋登记的属性虽为住宅，但从类型上看应系别墅，且二被告曾按照别墅的标准交纳了前期物业费，被告胡海波虽不认可此种划分方法，但合同约定的房屋类型仅此两种，被告胡海波未提供证据证明其房屋属于高层住宅。故案涉房屋应按照别墅的标准交纳物业费。故原告主张二被告交纳2019年7月1日至2020年3月31日期间物业费3589.29元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，由于业主与物业公司就相关物业服务等问题存在纠纷，且矛盾较深，综合全案，无法认定二被告系无故拒缴，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。物业服务企业的服务对象为广大业主，并非被告一人。而个别业主长期不交纳物业费，直接关系到物业服务企业的服务态度和质量，影响广大业主的权益，包括欠交物业费业主的自身利益，故物业服务企业与业主应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条一款之规定，判决如下：一、被告邬雯、胡海波于本判决生效之日起十日内共同给付原告大连万科物业服务有限公司2019年7月1日至2020年3月31日期间物业费3589.29元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），由被告邬雯、胡海波负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  胡殿梅人民陪审员  吕玉珍人民陪审员  岳 文二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  邹若云