广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9311号原告（反诉被告）：王四元，男，汉族，1965年5月12日出生，住湖北省京山县，委托诉讼代理人：张立东，广东云智律师事务所律师。被告（反诉原告）：翁俊涛，男，汉族，1986年11月18日出生，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：黄焱，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄纤童，广东古谷律师事务所实习人员。原告王四元诉被告翁俊涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员廖静文适用普通程序独任审理。原告王四元及其委托诉讼代理人张立东，被告翁俊涛的委托诉讼代理人黄焱、黄纤童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王四元向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2019年6月27日签订位于广州市花都区秀全街乐同村古塘新建巷自编408号首层厂房《厂房租赁合同》无效；2、请求判令被告退还原告已支付三个月押金555000元、2020年1月至3月份租金533000元，合计1088000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告王四元增加一项诉讼请求：判令被告退还原告已支付的2019年11月至2020年2月共4个月的电费合计99958.87元。事实和理由：2019年6月27日原、被告签订位于广州市花都区新华街（秀全街）乐同村古塘新建巷自编408号首层厂房《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2020年1月1日至2028年12月30日止，每月租金185000元，每年租金2220000元（每三年递增10%），租金合计22044600元。合同签订后，原告分三次向被告支付三个月押金555000元、三个月租金533000元，支付合计1088000元。双方约定被告在2020年1月1日左右交付厂房给原告，但至今未交付。原告认为，被告未按合同约定履行交付义务，故意隐瞒该厂房属于未报建建筑物的事实，收取原告押金和租金的行为已经侵害了原告的合法权利。原告多次督促被告提供厂房报建手续，多次督促被告及时履行租赁合同约定的厂房交付义务，均遭到被告抗拒。为此，多次向被告主张解除合同并退还押金和租金，均遭到被告拒绝。因此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院主张该《厂房租赁合同》无效并责令被告退还原告已支付的款项。被告翁俊涛答辩称，被告无需向原告返还2020年1-3月租金合计533000元，具体如下：一、若租赁合同无效的，原告仍应参照租赁合同的租金标准向被告支付占有使用费。被告自2019年11月10日向原告交付了厂房，即使租赁合同无效，在原告实际占用涉案租赁物期间，仍应参照租赁合同约定的租金标准向被告支付。同时，租赁合同无效后，双方曾约定的免租期50天亦失去基础，原告应向被告补足免租期实际占用租赁物的占有使用费。即原告还应向被告补足2019年11月10日起至2019年12月31日以及2020年4月1日起至4月11日期间的占有使用费61666.7元，合计370000元。二、被告没有违约行为，已按约履行交付义务。从原告提交的证据来看，不存在任何原告向被告催促交付厂房的证据。租赁合同自签订至起诉之日已近一年，原告在这段时间完全可以通过电话、微信、面谈等方式要求被告交付厂房，原告不但没有，还自认了交付的事实。原告提交的租赁合同第1页手写标注了“移交日：2019年11月10日+免租期=2020年1月1日”，这充分说明，原告对被告于2019年11月10日已交付厂房是确认的，否则，原告同意在2020年1月1日起算租金完全不符合逻辑。从实际履约来看，被告与原告多次针对企业复工、带客户看场地、电费缴纳、催收租金等事宜进行协商，具体如下：1）被告与原告儿子王康沟通企业复工防疫工作及王康带客户看厂房问题，正因为被告已交付厂房，即厂房已在原告的实际控制下，原告才有权利带客户看厂房。2）原告的员工于2020年1月21日始向被告反映电费问题，原告缴纳电费的行为恰恰证实了厂房已由其实际使用，否则，不可能自愿缴纳不是由其使用产生的电费。3）原告于2020年6月曾与被告电话沟通减免租金事宜，原告是以经济困难为由请求减免租金，而非未交付。正因为被告已交付了厂房，原告才与被告协商即将产生的租金问题。根据原告已自认的交付事实及其行为可见，被告已依约向原告交付厂房，不存在任何违约行为，原告的主张与其行为相违背，故被告无需退还2020年1-3月的租金。三、原告应补足的占有使用费与押金的抵扣问题。被告应返还的押金为555000元，原告应补足的占有使用费为308333.3+61666.7=370000元。即，被告仅需向原告返还185000元。综上，被告认为，即使租赁合同无效，但厂房在原告实际占用期间仍应支付占有使用费，与押金扣减后，被告仅需向原告返还185000元。对原告当庭增加的诉讼请求我方不予确认，请求法院予以驳回，同时可以说明原告实际上在2020年1月至3月有实际及占用涉案厂房，可以对被告在反诉中的事实的印证。被告翁俊涛向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付2019年11月10日-2019年12月31日期间的占有使用费308333.3元；2、判令被反诉人向反诉人支付2020年4月1日-2020年4月11日期间的占有使用费61666.7元；3、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。合计：370000元。事实和理由：2019年6月27日，反诉人与被反诉人签订《厂房租赁合同》（下称“租赁合同”），约定反诉人将位于广州市花都区新华街乐同村古塘新建巷自编408号首层的厂房出租给被反诉人使用，租赁期限为九年，自2020年1月1日起至2028年12月30日。租金为185000元/月，被反诉人应于每月25日前支付下期（每3个月为一期）租金。2019年11月10日，反诉人已向被反诉人交付租赁物，被反诉人予以确认。反诉人自支付2020年1-3月租金后，一直拖欠至2020年4月11日，经反诉人多次发函催告，仍未支付。由于疫情原因，被反诉人不再使用厂房，导致反诉人需要重新寻找租户，在被反诉人实际占用涉案租赁物期间，仍应参照租赁合同约定的租金标准向反诉人支付租金占有使用费，分别为：2019年11月10日-2019年12月31日期间的占有使用费308333.3元；2020年4月1日-2020年4月11日期间的占有使用费61666.7元；合计370000元。综上，请求贵院判令驳回被反诉人的全部诉讼请求，并支持反诉人的全部诉讼请求。原告王四元答辩称，根据反诉状的内容，双方不存在占有使用的事实，不存在占有使用费，请驳回原告第1、2项诉讼请求。被告称租赁合同4月起解除，我方认为该租赁合同因涉案厂房没有报建手续属于违建，故该合同自始无效，虽然我方在2020年1月-3月20日有在厂房内借用近几百平方米给隔壁使用，但不构成本案的租赁占有使用，属于帮助隔壁厂房存放货物，我方收取了2万元保管费，隔壁与被告也是熟悉的关系。自2019年11月至2020年2月我方为被告支付了电费，但不是原告使用涉案厂房产生的电费，是由于被告在线路没有关闭高压开关的情况下产生的电费差额，从被告提供的聊天记录中与我方证人掉天内容可以反映原告一直让被告关闭高压电，我方支付从2019年11月至2020年2月复工产生的电费是由于我方希望能继续履行合同，因按照合同被告确认交付时间为2019年11月10日，但我方没有对外招租并实际使用厂房，且在此期间因疫情控制原因自2020年1月至3月20日涉案厂房所在区域通过复工期间我方没有对外招租并实际使用厂房。被告于2020年4月4日要求清空场地并已经实际清空完毕。综上，双方租赁合同无效，我方没有对外招租并实际使用厂房，故被告应退还押金并合理计算隔壁厂房存放物品的占有使用费，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：涉案厂房位于广州市花都区秀全街乐同村古塘新建巷自编408号首层厂房。王四元与翁俊涛均确认该厂房未办理规划报建手续。2019年6月27日，翁俊涛（甲方、出租方）与王四元（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案厂房，租赁期限自2020年1月1日至2028年12月30日止。甲方应于2020年1月1日左右，以实际移交日为准，乙方移交所出租的场地，并给予乙方50天的免租期。合同第二条约定，本厂房租金为每月185000元，年租金为2220000元。乙方应于每月25日前支付下期月租金（租金按3个月为一期）。租金实行先缴交后使用的原则，在移交厂房前付清第一期租金费用，逾期支付租金超过十天的视为乙方违约，甲方有权终止本合同并没收合同定金。三、合同履行与押金（一）在合同履行前，乙方需向甲方支付555000元（三个月租金）为押金。为保证合同的履行，乙方于2019年6月18日前向甲方支付合同押金400000元。其余155000元押金于正式签订合同前支付甲方。四、乙方的权利和义务（一）乙方租赁期间，税费……水电费等以及其它由乙方经营使用而产生的全部费用由乙方负担。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。合同签订后，王四元向翁俊涛支付了押金555000元以及2020年1月至3月的租金533000元。翁俊涛于2019年11月10日将涉案厂房钥匙交付给王四元。翁俊涛认为，其已将涉案厂房交付给王四元使用。王四元认为，双方只是就涉案厂房的钥匙进行了交接，且将钥匙放在了门卫处。关于王四元是否实际占有使用涉案厂房，王四元主张，其承租涉案厂房是为了转租给他人使用。但因为快过春节了，之后又因为疫情的原因，其在没有招到租客的情况下没有再实际使用厂房，也未再支付租金。翁俊涛多次通过微信催促王四元支付租金。此后，翁俊涛于2020年4月3日通过微信向王四元发出催款通知书，要求王四元于2020年4月10日前支付全部拖欠费用，否则其将单方面解除合同，并于2020年4月10日收回涉案厂房，并没收押金。因王四元未能向翁俊涛支付租金，翁俊涛于2020年4月11日通过微信向王四元发出《解除厂房租赁合同通知书》，告知王四元，解除涉案合同，收回涉案厂房，并没收押金，要求王四元于2020年4月10日撤场。王四元陈述，其已于2020年4月6日已经清空了涉案厂房，翁俊涛对此也是知情的。王四元未提交证据证实其搬离涉案厂房的情况。翁俊涛陈述，涉案厂房已于2020年5月由其另行出租给案外人使用。关于电费问题，王四元支付了涉案厂房2019年11月1日至2020年2月29日的电费113556.59元（其中2019年11月的电费为27194.72元，2019年12月的电费为28923.11元，2020年1月的电费为29648.1元，2020年2月的电费为27790.66元）。王四元要求除2019年11月的电费由其负担一半外，其余其支付的电费均应由翁俊涛返还给其。因为其并未实际使用该涉案厂房，其曾多次要求翁俊涛将涉案厂房的高压电闸关掉，但翁俊涛并未进行处理。而高压电闸未关掉的话，即使不用电，每月也会产生线损1000多元、逆调电费14000元以及基本电费14000元。如果关掉高压电闸，可以免掉逆调电费和基本电费，每月只需支付线损1000多元。王四元为此申请了证人杨某出庭，拟证实其上述主张。杨某陈述，王四元是其叔叔，2020年1月10日至4月6日，隔壁厂房的人说要求借涉案厂房存放物品，王四元及翁俊涛对此均知情并同意，王四元为此收取了2万元的保管费，涉案厂房的电费均是由其缴纳，2019年12月1日，其办理了电费过户手续，其缴纳了上述电费113556.59元，其同意将电费返还给王四元。王四元、翁俊涛对于证人证言均无异议。翁俊涛主张，其已多次配合王四元关停电闸，但是因为王四元一直没有下定决心，拖了太久才导致产生如此多的电费。且电费并不是实际的纠纷，王四元只是以电费的理由持观望态度。翁俊涛为此提交了微信聊天记录，该聊天记录中，证人杨某于2020年1月21日要求翁俊涛关掉高压电，翁俊涛回复“已经关了，上次说那个无功箱已经关了。”杨某回复“抄电表的师傅说要关高压，低压关了没用，我以为你这边关了的，所以我就没再过问。”翁俊涛回复“师傅说要关哪个高压？那里有人住没？有人开始用电没？”杨某回复“没用，过年把这个当仓库用，还没租。您看一下，赶紧关了，不然怎么处理，电费花了一万多。我们付个基本电费一万四都没事，现在又多出来了一万多。”翁俊涛回复“我已经关了无功箱，你又说不是，你现在让我关哪个？我就让人去关，很小事。”2020年2月26日，杨某告知翁俊涛“翁总，电费怎么还有调整电费？你这边搞到我们没办法了，不是说关掉了吗？这一两个月了还没关。我关注电网，我都能收到像这种消息，你还是赶快叫人把这个电停掉还是关掉好吧，不然这个费用到时候我们也没法处理的，这两三个月多交了三四万了。”翁俊涛回复“这个电表问过了是这样的，没办法调的，你用不够电，也要算那么多。还有基本的维修费，一度是大概230块。”杨某回复“但是之前有个抄这个电表的电工跟我说可以关掉高压电的，少了一个逆调电费，少了一万四千多。基本电费要出，但是逆调电费也是一万四千多。一个月才一千多度电，将近三万块电费，怎么可能对吧？……你上个月都跟我说关掉了，但实际上没有关嘛，就不知道到底是什么情况。”翁俊涛回复“是这样的，一万四千是你用多少点必须收你的，国家规定，就等于23万，这个维修费，一度电630×23，一万四千多。另外，每个月630，就规定你每月要用大概一万多度电，如果你用不到，就产生这种保底，差不多这个意思。”杨某回复“那麻烦你这边可以帮我们关掉吗？信息都显示可以关掉的。因为现在疫情，我们都很难出租，基本都没客户来看，看你们先关掉还是报停怎么样?我刚给你发的消息，不知道你有没收到，南方电网的，像这种用电量大的都可以关掉。”2020年3月4日，杨杨某求翁俊涛赶紧本人去办停电手续“不然这个电费就真没办法交了，交了七万多了。”翁俊涛回复“你现在是要我帮你办暂停使用电费，还是要怎么办？你说清楚一点。……就是想问你，想要暂停哪个电，还是要减压？”杨杨某复“他跟我说，基本电费和逆调电费都可以销掉，这段时间不用电的话，因为一个月要亏两三万，正常来说，你用多少电就多少电，是这样子的，就把它关掉。您直接打电话问一下他。”翁俊涛回复“现在我要搞清楚你是要暂停几个月还是要怎么样，你要说清楚，我才能问他。你要说减压还是暂停一个月，才能问他。我不知道你的想法是怎么样，我怎么问他呢？”杨杨某复“翁老板，我刚打电话问过了，现在有一个政策可以最大蓄量，不用停电，用一千度电，可能每个月几百块就可以搞定了，是这样的。你直接打电话问他，好吧？”本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王四元与翁俊涛均确认，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故王四元与翁俊涛签订的《厂房租赁合同》无效。王四元要求确认双方签订的《厂房租赁合同》无效，本院予以支持。双方对于合同无效均负过错，故关于该项合同无效诉讼请求的诉讼费，本院酌定由王四元与翁俊涛各负担一半。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”王四元按照合同约定向翁俊涛支付的押金555000元，翁俊涛应予返还。王四元要求翁俊涛返还押金555000元，本院予以支持。关于王四元是否占有使用涉案厂房，本院认为，翁俊涛已将涉案厂房的钥匙交付给王四元。王四元申请出庭的证人亦陈述，王四元因涉案厂房暂存物品而收取了2万元。以上足以证实，王四元已实际占有使用涉案厂房。王四元要求翁俊涛向其返还占有使用费，本院不予支持。关于免租期，双方已确认2019年11月10日至2019年12月31日为免租期，租金自2020年1月1日起算。该约定系双方的真实意思表示。涉案合同虽无效，但关于免租期的约定对于王四元及翁俊涛仍具有约束力。翁俊涛要求王四元支付免租期的占有使用费，本院不予支持。至于2020年4月1日至4月10日的占有使用费，因王四元未提交证据证实其搬离涉案厂房的时间，翁俊涛自认其于2020年4月10日收回涉案厂房，故王四元还应向翁俊涛支付涉案厂房2020年4月1日至4月10日的占有使用费61666.7元（185000元÷30天×10天），本院予以支持。关于电费，按照涉案合同的约定，王四元占有使用涉案厂房期间的电费应由王四元自行承担。但考虑到涉案厂房位于乐同村内，疫情期间涉案厂房无法使用。且根据证人杨某的陈述及翁俊涛提交的微信聊天记录可知，证人杨某于2020年1月就已多次要求翁俊涛采取措施，避免产生更多电费。而翁俊涛作为出租人，并未采取有效措施避免继续产生电费。故本院酌定，2019年11月至12月的电费由王四元负担，2020年1月至2月的电费由翁俊涛负担。由于证人杨某已支付上述电费，且其同意将电费返还给王四元。故王四元要求翁俊涛向其返还电费57438.76元（29648.1元＋27790.66元），本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。翁俊涛应向王四元返还押金555000元及电费57438.76元，王四元还应向翁俊涛支付占有使用费61666.7元。两者相抵，翁俊涛还应向王四元支付550772.06元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，判决如下：一、确认原告王四元与被告翁俊涛于2019年6月27日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告翁俊涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王四元返还550772.06元；三、驳回原告王四元的其他诉讼请求；四、驳回被告翁俊涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费152522.8元，由原告王四元负担71685.8元，由被告翁均涛负担80837元；反诉案件受理费3425元，由原告王四元负担582.3元，由被告翁俊涛负担2842.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年十二月二十四日异书记员  利文智方琢华