山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初3892号原告：张慧，女，1968年2月1日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：张汉武，山东赞国律师事务所律师。被告：徐天庆，男，1980年6月13日出生，汉族，住滕州市。被告：杜秀菊，女，1983年6月20日出生，汉族，住滕州市。被告：徐海峰，男，1972年9月10日出生，汉族，住滕州市。被告：薛磊，男，1973年3月10日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：徐洪平，山东宁泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐圆，山东宁泰律师事务所律师。原告张慧与被告徐天庆、杜秀菊、徐海峰、薛磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，被告徐天庆、杜秀菊、徐海峰在乌鲁木齐市，因乌鲁木齐市疫情，中止诉讼。第二次开庭，被告徐海峰到庭参加诉讼。第三次开庭，被告徐海峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告张慧及其委托诉讼代理人张汉武，被告薛磊及其委托诉讼代理人徐洪平、齐圆到庭参加诉讼。被告徐天庆、杜秀菊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张慧向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与徐海峰、徐天庆、杜秀菊存在房屋买卖合同关系；2.依法判决徐海峰、徐天庆、杜秀菊协助原告办理房屋的确权登记和更名过户手续。事实和理由：徐天庆与杜秀菊系夫妻关系，徐海峰系徐天庆的同胞哥哥，徐海峰将其所有的滕州市丽都水岸小区24号楼2单元2004号房产以徐天庆名义与开发商签订购房合同。原告与薛磊系朋友关系，经薛磊介绍认识徐海峰。徐海峰向原告借款17万元，到期未予偿还，经徐海峰同意徐天庆、杜秀菊将其名下的滕州市丽都水岸小区24号楼2单元2004号房产用以抵偿所欠原告债务，双方约定房屋价款为274500元，剩余房贷由原告偿还，原告补足了剩余款项。2013年7月3日，由于签订合同时原告不在场，薛磊代表原告与徐天庆、杜秀菊签订了《房屋转卖合同》。徐天庆在签订购房合同前将房屋及相关手续等交付给原告。原告对房屋进行了装修并入住至今。徐天庆、杜秀菊在外地做生意，不方便回家。2015年初，薛磊将滕州市丽都水岸小区24号楼2单元2004号房产与原告签订《房屋转卖合同》，徐海峰等人作为证明人在合同上签字。原告与薛磊按照徐海峰、徐天庆确定的房款274500元加上原告后续偿还的房贷作为原告的已付房款，签订该合同。被告徐天庆、杜秀菊未答辩。被告徐海峰辩称，我和张慧不存在房屋买卖关系，张慧说的不属实，和张慧不存在拿房抵账的事情。被告薛磊辩称，原告所述不属实，案涉房屋是薛磊的工程抵账房。在2012年的下半年，徐海峰找到薛磊想购买抵账房，因为徐海峰已经进入失信人黑名单，无法办理银行贷款，所以以徐天庆、杜秀菊的名义办理了贷款手续，后徐海峰因资金紧张与薛磊协商，房子不买了，由薛磊收回，所以在2013年7月3日，徐天庆、杜秀菊与薛磊签订了房屋转卖合同，由薛磊收回了房屋，该房剩余贷款由薛磊负责偿还。因此，案涉房屋归薛磊所有。原告陈述案涉房产是徐海峰的房产并且因为徐海峰欠款未还以房抵债不属实，原告陈述的委托薛磊签订合同也不属实。针对原告陈述的2015年原告与薛磊签订该份合同的时间以及签订的过程不属实，事实是原告与薛磊在2012年认识并且建立恋爱关系，2013年薛磊收回房屋后对房屋进行了装修，装修完之后与原告一并搬入该房居住生活，原告手中持有的关于案涉房屋的相关手续，也是在双方共同生活期间，薛磊放在案涉房屋中，后被原告拿走。2014年夏天，因为薛磊经常回家居住不再案涉房屋中与原告共同生活，原告就提出在案涉房产上加上原告的名字，这种背景下才签订了一份房屋转卖合同，该合同双方并未实际履行，并且该合同名为买卖实为赠与，违反了公序良俗，因为案涉房产是薛磊的工程抵账房，薛磊承包的威尼斯二区的工程，城建开发公司用案涉房产抵工程款，案涉房产属于薛磊和韩文霞的夫妻共同财产，在原告与薛磊签订该合同的时候，薛磊与韩文霞仍系夫妻关系。薛磊与韩文霞于1992年3月8日结婚，2015年夏天离婚。案涉房产为薛磊的夫妻共同财产，薛磊与原告签订的该合同违反了公序良俗，为无效合同。综上所述，原告的起诉缺乏事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提交：证据一、薛磊与徐天庆、杜秀菊签订《房屋转卖合同》，主要内容为：甲方：徐天庆、杜秀菊，乙方：薛磊，经甲乙双方协商，甲方把自己名下购买的丽都水岸小区24号楼2单元2004室卖给乙方（含首付、上房物业费、银行保证金、开口费及以上所有建设银行贷款1年）共计274500元，乙方一次性付清给甲方，剩余房贷由乙方向银行支付。……甲方：徐天庆、杜秀菊，乙方：薛磊，证明人：徐海峰、崔某、张某、薛某、何某。（甲方、乙方、证明人均签名、捺印）2013年7月3日。证明目的:2013年7月3日，徐天庆、杜秀菊将其二人名下的滕州市丽都水岸24号楼2单元2004室房屋以274500元的价格转让，证人徐海峰、崔某、张某、薛某、何某作为证人在该合同上签字捺印，含首付、上房物业费、银行保证金、开口费及以上所有建设银行贷款1年，该房屋实际的买受人是原告，所抵偿的借款也是徐海峰欠原告的借款，薛磊只是作为代理人在该合同上签字。证据二、原告与薛磊订的《房屋转卖合同》，内容为：甲方：薛磊，乙方：张慧，经甲乙双方协商，甲方把自己名下购买的丽都水岸小区24号楼2单元2004室卖给乙方（含首付、上房物业费、银行保证金、开口费及以上所有建设银行贷款1年）共计326500元，乙方一次性付清给甲方，剩余房贷由乙方向银行支付。……甲方：薛磊，乙方：张慧，证明人：薛某、张某、徐海峰、崔某。（甲方、乙方、证明人均签名、捺印，无落款日期）。证明目的:合同签订的背景：2015年5月份，原告发现委托薛磊购买的房子，薛磊是以他个人名义与卖方签订，要求薛磊与卖方联系重新签订合同，当时薛磊不同意，在此背景下，薛磊说我们再签一个合同，仍然算你买的，原告法律意识不强，就与薛磊签订了一份房屋转卖合同。原告认为这份合同只是起一个原告购买房屋的证明作用。证据三、借条2张，其一：“借条，今借张慧现金15万元，借款人：徐海峰（签名、捺印），崔某（签名、捺印），借款日期：2012年6月21日”；其二：“借条，今借张慧现金2万元，到6.25号还清，借款人：徐海峰（签名），2013年6月7日”。证明目的:徐海峰向原告借款，案涉房屋是徐海峰以所欠款项抵房款，剩余房款部分原告补足274500元，抵做本案房款。徐海峰质证意见：证据一2013年的《房屋转卖合同》，证明人徐海峰是我签的。我想买房子，找到薛磊，薛磊说有丽都水岸干工程抵账的房子，说让你两个钱，从薛磊手里把房子接过来之后，当时全款买不了，到银行贷款，我的征信进入黑名单了，贷不了款，我找的我弟弟徐天庆和他妻子杜秀菊商量，就以他们的名义贷款买了这个房子。用徐天庆和杜秀菊的名义和开发商签了合同，又去银行贷的款。后来由于我经营鸭棚失火，资金跟不上了，没有能力还贷款了，我又找到薛磊说房子你收回吧，我花的钱你再给我，所以又和薛磊签了2013年的协议。我和薛磊是一个村的，关系很好，薛磊说找开发商给我让点钱，让了五万块钱，我把首付款交给开发商，连同物业费、开口费一同交了27.45万元。贷款我继续还。到目前薛磊没有给我退27.45万元，所以没过户，贷款薛磊接着还了。证据二《房屋转卖合同》是张慧与薛磊签的，我们只是证明人，字是我签的，具体为什么签，我不清楚。2012年6月21日的借条，字是我和媳妇崔某签的，是为了借钱打的借条，我不记得原告怎么给我的15万元，我不知道她给没给我钱。是2013年6月7日签的2万元，写的到2013年6月25日还清，已经在6月25日还清这2万块钱了。8年时间太长了，为什么她又拿出这个8年的欠条来告我。薛磊质证意见：对证据一真实性无异议，但是不认可原告的证明目的，这份合同是薛磊收回房屋时与徐天庆和杜秀菊签订，能够证明案涉房屋实际上是薛磊所有。对于徐海峰说的房屋流转过程，除款项支付之外，其余的都属实。当时房子是我的抵账房，我卖给徐海峰，总价是63万元。他现金给我21万元，给我之后必须要给到开发商手里才能开具收据。我让了他5万元，首付应该是18万元，贷款39万元，贷款由徐海峰还。我卖房子，买房的人把钱交给公司，公司开发票，然后去售楼处，卖给谁就写谁的名字，就是走个手续，开发商就把我的工程款结算给我了。后来徐海峰说还不起贷款了，要把房子转给我。徐海峰也有借我的钱，房子转过来之后我给他一部分钱，抵了一部分债，然后就签订了合同，之间的债务包括房屋就两清了。证据二的合同是在2014年4月份，因为我没离婚，每星期回家住三四天，原告说我和她不真心，就说房子得写她的名，所以她就拿了一份房屋转卖合同，让我签订，上面的钱“326500”是她自己写的，而且更改过，这些证明人也不是一次签的。如果是买卖合同的话，她必须得给我钱，她没给过我一分钱。证据三，我没有印象，不清楚。原告提交证据四：1、2012年5月4日收据1张，内容为：收到徐天庆（建行按揭贷款）丽都水岸24-2-2004室房屋住房房款（博泰抵）39万元，“滕州市城郊房地产开发公司新兴北路项目部”盖章;2、2012年5月29日中国建设银行滕州支行个人贷款凭证，借款人徐天庆，收款人滕州市城郊房地产综合开发公司，金额39万元;3、滕州市丽都水岸小区业主委员会出具的装修保证金2000元收据一张。证明目的:2013年7月3日前抵偿完本案房款后，徐海峰将按揭贷款收据、凭证、房屋装修保证金收据等手续交给原告。被告徐海峰质证意见：我是交给薛磊的。被告薛磊质证意见：这是我和徐天庆、徐海峰签订合同，一并直接交给我的。原告手里持有是因为我们同居，我把这些东西放家里，让原告拿走的。原告提交证据五、案涉房屋2020年电费交款收据2张（客户编号：张慧，新兴路丽都水岸名仕区24-2-2004）、电费收据一张，房贷支付宝转款记录30张及银行转账记录2张复印件，证明目的:房屋已经交付给原告，原告实际占用该房屋，原告交纳水费、电费，房屋按揭贷款。徐海峰质证意见：当时我上房，后来又把房子退给薛磊了，房子也没装修。薛磊质证意见：自我接过来房子之后，到2017年9月份，房贷和水电费都是我交的，2016年年底2017年年初她和我分手了，说没地方住，我说她可以暂住，但是要偿还贷款、物业费、水电费。2020年她通过物业私自去更改的我的水电户名。房子是我装修的。原告提交证据六、协议书，内容为：丽都水岸24号楼2单元2004室，我会尽最大努力尽快过户到张慧名下（包含银行贷款及车库）。薛磊，2016年12月26日。证明目的:2016年12月26日，薛磊承诺努力尽快将案涉房屋过户到原告张慧名下，印证原告对案涉房屋所有，薛磊将房屋、车库转移至原告名下是其真实意思表示。被告薛磊质证意见：这个协议可以和前面相互印证，协议是我写的，但是我不知道原告已经在2016年12月之前又找了个男人，我知道这个事情后去找她说以前的协议不作数了，除非你和我和好，你和我和好我再考虑，她说别人能给我买宝马，你能给我买宝马开吗。原告提交证据七、2012年5月4日收据1张，内容为：收徐天庆丽都水岸24-2-2004室住房房款（博泰抵）180307.50元，“滕州市城郊房地产开发公司新兴北路项目部”盖章。证明目的：原告购买房屋，薛磊将原始的收据交给原告持有。徐海峰质证意见：后来我交给薛磊了，和前面的单子是一套的。薛磊质证意见：同证据四质证意见。原告提交证据八、偿还贷款凭证5张以及徐天庆银行卡一张。证明目的：原告拿着这个银行卡偿还银行贷款，银行卡是委托薛磊购房时，薛磊转给原告的。徐海峰质证意见：银行卡是我弟弟徐天庆交给薛磊的，和那些手续一块交的。贷款的事不清楚。薛磊质证意见：银行卡是徐天庆交给我的。2016年2张凭证是共同生活期间原告交的。剩下的3张凭证是与原告分手后，暂住期间原告交的。原告提交证据九、原告与被告徐海峰的通话录音一份，证明目的：是徐海峰将房屋以徐天庆的名义与开发商签订的购房合同，真实的权利义务人是徐海峰。徐海峰与徐天庆系同胞兄弟关系。徐海峰曾借原告的款项15万元，该款项通过兑本案的房产使原告与徐海峰的债务抵销，房款为27万多元，原告补足了剩余的房款，被告将房屋交付给原告。薛磊系原告的代理人，代理去与徐海峰、徐天庆签订合同。徐海峰质证意见：通话录音属实，她诱导我，没防备。我和薛磊之间的账两清了。原告说的15万元不属实，从录音上看和她之间的举证是相矛盾的。从徐天庆和薛磊签订协议之后就再也没有债务关系了。不属实。薛磊质证意见：该通话录音系原告与徐海峰之间的录音，并且内容上看也无法体现原告的证明目的。原告提交证据十、4张借条复印件及借款明细清单2页复印件，证明目的：薛磊向张慧多次借款，薛磊资金比较紧张，证明薛磊根本没有钱装修房屋，更没有钱去退给徐海峰。徐海峰质证意见：和我没关系。薛磊质证意见：证据是复印件，对真实性有异议，并且与本案无关。薛磊提交证据：薛磊中国建设银行活期账户明细，证明目的:1.2013年7月3号薛磊收回房屋后，以徐天庆的名义按月向银行偿还房屋贷款。2.该份证据与原告提交的2013年7月3日的《房屋转卖合同》相互印证，能够证明案涉房屋的产权人为薛磊。原告质证意见：对这组证据真实性无异议，但是还款都是原告把钱给薛磊，由薛磊去偿还的，薛磊欠张慧很多钱，薛磊没有自己偿还贷款的能力。徐海峰质证意见：不清楚。2020年10月28日第二次开庭后，原告又提交其与徐海峰于2020年5月15日、19日电话通话录音，证明目的:徐海峰承认是张慧支付的购房首付款，涉案房屋是张慧装修的。徐海峰在回答张慧时，默认知道是薛磊代张慧签订协议但是却写了薛磊的名字。薛磊阻挠徐海峰、徐天庆将涉案房屋给张慧过户。第三次开庭中，原告又提交其与徐天庆2020年5月15日电话通话录音。证明目的:徐天庆知道最终购房人是张慧。徐天庆知道薛磊转让房子，事实上是徐海峰转让房子。薛磊质证意见：真实性无法确定，原告主观上故意逾期提交证据，内容与本案没有关联性，本案主要审查原告与徐海峰、徐天庆之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，而录音的内容无法体现该事实。诉讼中，原告称：薛磊陈述收回房屋、对房屋的装修等都不属实。原告从来没有和薛磊同居，和薛磊谈过恋爱，薛磊没在那住过，是原告的房子，是原告装修的。当时谈恋爱的时候，薛磊有妻子，薛磊说离婚不离家，我们恋爱的时间是2012年下半年到2015年下半年。徐海峰陈述：向原告借过款，记不清借了多少。怎么给我的我都记不清了。只要是有借的就还清了。借款的两张原件都在原告手里，是因为当时借钱的时候关系好，还钱的时候没收条。本院认为，本案的争议焦点是原告与徐海峰、徐天庆、杜秀菊是否存在房屋买卖合同关系。买卖房屋系重大民事活动，一般买卖双方均会本人参加，房屋买卖合同载明的出卖人及买受人为本人名字。即使委托他人代理签订合同，也会出具委托书，但合同载明的双方均为出卖人及买受人本人的名字，代理人在合同落款处署代理人的名字。本案2013年7月3日薛磊与徐天庆、杜秀菊签订《房屋转卖合同》载明的合同买受人为薛磊，不是张慧。原告主张2015年5月份发现委托薛磊购买的房子是薛磊以他个人名义与卖方签订，要求薛磊与卖方联系重新签订合同，当时薛磊不同意，原告法律意识不强，原告又与薛磊订的《房屋转卖合同》。薛磊主张该《房屋转卖合同》是2014年4月形成。如按原告主张2015年5月份发现薛磊以其名义与卖方签订合同计算，此时已距2013年7月3日薛磊与徐天庆、杜秀菊签订《房屋转卖合同》已近两年，原告此时才发现薛磊与卖方签订《房屋转卖合同》，原告的该项主张明显不符合常理。因如系原告委托薛磊签订房屋买卖合同，薛磊不会长时间不向原告出示，原告主张2015年5月份发现薛磊以其名义与卖方签订合同不成立。原告亦未对未参与2013年7月3日薛磊与徐天庆、杜秀菊签订《房屋转卖合同》进行合理解释。综上，排除了存在薛磊未披露委托人代理的情形。原告主张薛磊系原告的代理人，代理其与徐海峰、徐天庆、杜秀菊签订合同，未提供有效证据证明，不予认定。综上，原告主张与徐海峰、徐天庆、杜秀菊存在房屋买卖合同关系，无事实依据。原告的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张慧的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元，财产保全申请费3020元，由原告张慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 员 蒋继伟二〇二〇年十二月十一日法官助理 秦剑波书 记 员 廖明慧