贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2725民初3612号当事人基本情况及案件审理经过原告：马燕莎，女，1985年12月8日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：张建军，系贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号15201202010233229，代理权限为一般代理。被告：贵州省瓮安县猴场左氏食品有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳镇富水桥工业园区，统一社会信用代码91522725670722117G。法定代表人：左德容，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨敏，代理权限为一般代理。被告：贵州黔万居房地产经纪有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳办事处河滨社区半月山安置房25-3、25-4号门面，统一社会信用代码91522725MA6HXUWH8J。法定代表人：李凤刚，系该公司董事长。被告：何克端，男，1991年5月5日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。原告马燕莎与被告贵州省瓮安县猴场左氏食品有限责任公司（以下至判决主文前简称左氏公司）、贵州黔万居房地产经纪有限责任公司（以下至判决主文前简称黔万居公司）、何克端房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹于2020年11月17日公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人张建军、被告左氏公司法定代表人左德容及委托诉讼代理人杨敏、黔万居公司法定代表人李凤刚、被告何克端均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告马燕莎诉称：黔万居公司系房屋中介公司，被告何克端系黔万居公司的销售人员。瓮安县富水桥左氏华庭楼盘房屋由何克端负责销售。2020年6月9日，原告与被告黔万居公司签订了《左氏华庭认购协议》约定由原告认购被告左氏公司位于贵州省瓮安县房屋，单价3120元／㎡，面积107㎡，房屋总价333840元，订金2万元。认购协议签订后原告向黔万居公司工作人员何克端支付订金2万元。2020年6月11日原告与被告左氏公司就前述认购协议签订了《房屋买卖合同》，同日原告将14万元购房首付款支付给被告黔万居公司，被告左氏公司向原告出具16万元的收据。2020年6月13日，被告左氏公司要求将已经签订的《房屋买卖合同》中的购房尾款5万元更改为2万元，双方由此发生争议。2020年6月15日，被告左氏公司让原告携带《房屋买卖合同》及收据到其办公室协商，并强行撕毁原告持有的《房屋买卖合同》及收据，既不愿意履行合同，也不愿意退还原告支付的购房款,原告遂于2020年7月8日诉至法院，请求判决被告左氏公司继续履行合同，庭审中被告左氏公司明确表示拒绝履行合同，并拒绝退还原告购房款。后原告了解到被告左氏公司开发建设的案涉房屋未取得合法建设手续，也未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之有关规定，原告与被告左氏公司签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，左氏公司构成欺诈，原告除有权主张返还已付购房款外，被告左氏公司还应支付原告购房款一倍的惩罚性赔偿，被告黔万居公司、何克端系案涉房屋销售中介，明知案涉房屋未取得预售许可证的法定手续，仍予以销售，且拒不退还原告已付购房款，应当承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益诉至法院，要求：1、确认原告与被告左氏公司签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令三被告连带双倍返还原告购房定金4万元；3、判令三被告连带返还原告已付购房款16万元并连带支付原告已付房款16万元的惩罚性赔偿（扣减被告何克端已经退还的4万元，还应支付28万元）；4、判令三被告自2020年6月16日起以12万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6%支付原告资金占用费至本息清偿之日止。被告左氏公司的答辩意见：答辩人与被告何克端仅有口头委托关系，被告何克端就左氏华庭房屋只有接洽和促销的权利，被告何克端和黔万居公司假借答辩人的名义乱收他人钱款的行为已超越代理权，其行为与后果应由本人承担，与答辩人无关。原告与答辩人无房屋买卖合同关系，虽然2020年6月11日原告与答辩人签订了《房屋买卖合同》，但原告未按照合同约定将购房款支付到答辩人指定账户上，答辩人未收到购房款，致使合同目的无法实现，双方之间的买卖合同关系已不存在。原告与被告黔万居公司签订的《左氏华庭认购协议》对合同相对人之外的答辩人不发生法律效力，原告主张双倍返还定金、惩罚性赔偿及支付资金占用费问题，无事实及法律依据。被告黔万居公司的答辩意见：被告何克端系公司兼职人员，被告左氏公司并未委托答辩人代为销售其房屋，所有行为都是被告何克端的个人行为，答辩人并不知情，被告何克端也不是答辩人的员工。被告何克端的答辩意见：被告左氏公司委托答辩人对其房屋进行销售属实，同时答辩人为案涉楼房推出销售方案，除本案外答辩人还代被告左氏公司销售过一套房屋，答辩人收取的案涉购房款系受被告左氏公司委托，答辩人收取的购房款4万元已退还给原告，另12万元已支付给被告左氏公司。审理查明的案件事实被告黔万居公司系经营房地产中介服务的公司，被告何克端系被告黔万居公司的兼职人员，被告左氏公司委托被告何克端出售其位于瓮安县富水桥左氏华庭的房屋。2020年6月9日原告作为乙方与被告黔万居公司作为甲方签订了《左氏华庭认购协议》，原告认购被告左氏公司位于贵州省瓮安县房屋，单价3120元／㎡，面积107㎡，房屋总价333840元，订金2万元。认购协议签订当日原告向黔万居公司工作人员何克端支付订金2万元。2020年6月11日，原告与被告左氏公司因前述认购协议签订了《房屋买卖合同》，并将购房款14万元支付到被告黔万居公司账户，被告左氏公司向原告出具了购房款收据16万元，后被告黔万居公司将该款项转给被告何克端，被告何克端于次日将其中12万元购房款转账至被告左氏公司员工杨敏的账户，杨敏已将该款项转交给被告左氏公司，后因被告左氏公司欲变更合同部分内容，双方发生争议，被告左氏公司员工杨敏当场撕毁与原告签订的《房屋买卖合同》原件及收据原件。2020年7月8日原告以左氏公司为被告、黔万居公司为第三人诉至法院，请求被告左氏公司继续履行《房屋买卖合同》，庭审中被告左氏公司明确表示拒绝履行，原告遂申请撤回起诉。后原告要求三被告退还全部购房款未果，诉至法院，请求支持前述诉请。另查明，被告何克端在本案开庭审理前已退还原告购房款4万元。本院所确认的上述事实，有原、被告双方的法庭陈述，原告提交的《左氏华庭认购协议》、贵州农村信用社打款凭证、中国农业银行银行卡交易明细清单、微信聊天记录、情况说明、证明、原告2020年6月13日与被告左氏公司法人左德容的录音在卷予以佐证，经当庭出示质证和本院审查，足以认定。原告及各被告提交的其余证据，真实性无法核实，本院均不予采信。判决理由及结果本院认为，本案的争议焦点为1、案涉房屋是否是商品房，是否适用于商品房买卖相关的法律规定；原告依据商品房买卖关系主张的各项诉请能否得到支持；2、三被告是否应当双倍返还定金的问题；3、被告左氏公司是否应当退还原告购房款12万元及支付利息。关于案涉房屋是否是商品房，是否适用于商品房买卖相关法律规定的问题。商品房系具有经营资质的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，而本案案涉房屋系被告左氏公司投资修建，左氏公司系自然人投资或控股的私人企业，并非具有经营资质的房地产公司，故案涉房屋并非商品房，不适用于商品房买卖相关的法律及司法解释的规定，关于原告依据商品房买卖关系主张的案涉《房屋买卖合同》无效、要求三被告支付购房款一倍的惩罚性赔偿的问题，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张要求三被告连带返还双倍定金的问题。庭审中查明，原告与被告黔万居公司签订《左氏华庭认购协议》时支付定金2万元属实，但原告与被告左氏公司已在认购协议约定的时间内签订了《房屋买卖合同》，至此，《左氏华庭认购协议》约定的各方义务已经履行完毕，现原告主张要求三被告双倍返还定金无事实及法律依据，对原告的该项主张本院不予支持。关于原告主张要求三被告连带返还购房款16万元的问题及承担利息的诉请。庭审中查明，被告何克端已经退还原告购房款4万元，被告左氏公司明确表示不愿继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，被告左氏公司应退还原告购房款12万元，对原告主张的超出部分本院不予支持；原告主张以12万元为基数，按年利率6%支付资金占用费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张要求被告黔万居公司、何克端承担连带责任的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。对被告左氏公司辩解其与原告不存在房屋买卖合同关系的意见，与本院审理查明的事实不符，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限贵州省瓮安县猴场左氏食品有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还马燕莎购房款十二万元及利息（利息自2020年6月16日起按年利率6%计算至付清之日止）；二、驳回马燕莎的其余诉讼请求。案件受理费减半收取3067元，由马燕莎承担1667元，贵州省瓮安县猴场左氏食品有限责任公司负担1400元。权利义务告知若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可向本院提出请求，以周恒被没收的个人财偿还本案债务。审判员  王莹二〇二〇年十二月二十九日书记员  何燕