北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初57135号原告：中国人民武装警察部队特种警察学院，住所地北京市昌平区小汤山镇白马路甲1号。法定代表人：张力，院长。委托诉讼代理人：王云峰，男，中国人民武装警察部队特种警察学院干部。委托诉讼代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。被告：北京市朝阳区来广营乡红军营大队村民委员会，住所地北京市朝阳区来广营乡北苑村。法定代表人：李鸿均。委托诉讼代理人：曲雯，北京市中运律师事务所律师。原告中国人民武装警察部队特种警察学院（以下称原告）与被告北京市朝阳区来广营乡红军营大队村民委员会（以下称被告）合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王云峰、荀恒栋，被告委托诉讼代理人曲雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金80万元；2、判令被告以80万元为基数，自2015年11月10日起至实际支付之日止,向原告赔偿逾期付款利息（其中，2015年11月10日起至2019年8月19日止,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2002年5月13日，中国人民武装警察部队北京指挥学院（以下称武警指挥学院）（甲方）与被告（乙方）签订《合同书》。其第四条约定：“甲、乙双方商定由乙方出资530万元人民币为甲方建设南大门及招待所（包括外线工程和内装修设施等）,共计:1741.87平方米。甲方提供土地600平方米,为使乙方收回投资,充分体现双拥工作的优越性，本着互惠互利的原则，根据南大门的功能设计及学院的实际需要，除大门及大门西侧一层门卫室和一楼的圆弧归甲方管理使用外，招待所、餐厅和百货超市由乙方经营管理。”第四条第七、八项还约定：“协议有效期限：自2002年1月1日至2016年12月31日，共计15年时间。协议期内乙方每年向甲方交纳房产租金（每年12月10日前交纳）标准如下:2002年-2006年，每年6万元；2007年-2011年，每年8万元；2012年一2016年，每年12万元；共计130万元。”因不可抗力（部队营房变更）,依据《合同书》第四条第九项合同终止之第3目：“由于不可抗力因素：如自然灾害、国家政策调整、部队营房变更和总体规划需要的。”2015年11月9日，双方协议解除《合同书》。但被告并未及时腾退房屋，而是由原告于2016年12月31日即合同期限届满日，将原告强制清退。原告履行了合同约定的义务，但被告拖欠租金80万元。经多次催要未果,特此起诉，请依法维护原告的合法权益。被告辩称，被告公章虽仍未注销,但主体已经被撤销，不具有主体资格。原告起诉超过诉讼时效。本案诉讼时效应该自腾退完毕之日起算，从2015年12月31日至2016年12月31日届满，时间为一年。双方解除合同，原告可以主张的2015年12月31日之前的租金。根据民法通则，拒付租金的诉讼时效为一年。根据最高院适用诉讼时效解释的规定，本案诉讼时效已经超过了。原告发送律师函的行为不产生诉讼时效中断的效果。原告于2017年发送律师函无法达到诉讼时效中断的效果。被告已经撤销建立社区,原告并未提交收件查询单，无法证明邮件签收的情况。即便诉讼时效从发函之日中断,参照三年的诉讼时效，现也已过了诉讼时效，所以原告的诉讼时效超过了。原告单方制作的任何材方合同约定解除后，原告单方制作的材料无法延续合同,被告对此也不认可,对被告也无效。原告无法依据其内部材料向被告主张租金。合同履行期限,原告存在严重过错,导致房屋建成后无法正常使用,被告至今仍在偿还因该项目承担的费用。房屋投资建成后，一直没有合法手续,不具备合法经营的基础,无法正常招商出租,只能放置一些杂物。被告为此多次找原告解决,原告领导更换频繁,一直不解决,被告甚至不能进入原告大门。合同签订后,不能任意更换,原告更换领导后要求变更合同,还砌墙展示停止有偿服务的决心,被告无法使用房屋,被告无奈之下与原告签订解除合同的协议,该协议上注明的解除合同的原因,是原告拒绝履行报批义务所致,现原告将合同解除的责任归于被告,不符合事实和法律。被告保持提起诉讼的权利。请依法驳回原告的诉讼请求。本院查明如下事实：2002年4月19日，武警指挥学院作为甲方与乙方被告签订合同，约定由乙方出资530万元为甲方建设南大门及招待所（包括外线工程和内装修设施等），共计1741.87平方米，甲方提供土地600平方米。双方约定除大门及大门西侧一层门卫室和一楼的圆弧归甲方管理使用外，招待所、餐厅和百货超市由乙方经营管理，为解决乙方招待所的人员出入问题，乙方可在大门东侧与西侧对应处开门；甲方将学院西南侧的7间平房154平方米临时提供给乙方使用，此房的管理使用另按甲乙双方的附属协议执行；协议有效期限，自2002年1月1日至2016年12月31日共计15年；协议内乙方每年向甲方交纳房产租金（每年12月10日前交纳）标准如下：2002年至2006年每年6万元；2007年至2011年每年8万元；2012年至2016年每年12万元。同日，双方签订《房屋使用管理协议》，对学院西南侧的7间平房154平方米临时提供给乙方使用进行约定。2014年1月6日，武警指挥学院向被告发送《催缴租金的函》，称被告自2007年以来拖延交纳租金，累计拖欠租金70万元。2015年11月9日，双方签订《解除合同协议书》，称因上级要求立即停止租赁并于2015年12月31日前腾空移交南门及附属用房，现被告同意解除原合同。武警指挥学院于2016年12月1日、2016年12月21日、2016年12月28日三次向被告发函告知，2016年12月31日为最后腾退日期。被告称未收到函件。武警指挥学院于2017年3月31日委托律师向被告发函，催缴拖欠的105万元租金。2017年4月8日，武警指挥学院向军委审计署第二直属审计中心做关于涉案租赁情况的说明，称将通过法律途径收回拖欠租金。武警指挥学院于2017年7月合并于原告，债权债务由原告承继。2019年9月16日，原告再次发函催缴租金，称被告尚欠80万元租金未缴纳。庭审中，原告提交2019年9月23日会议纪要一份，内容为：“2019年9月23日，武警特警学院曹助理与朝阳区来广营乡红军营村代表张某某、代理律师徐某律师就2002年5月13日《合同书》欠缴租金事宜进行了沟通，双方就《合同书》法律效力、租金、诉讼时效、合同租赁（经营）期限未足15年的补偿等问题确认存在如下分歧，以期得到妥善解决：1.红军营村代表认为《合同书》涉及军用土地的对外合作共建及对外租赁经营，应当报经军队内部相关部门批准，且涉及的工程未在规划、建设部门办理相关手续，因此，《合同书》效力有待商榷。2.因《合同书》确认租金按年缴纳，即每年的12月10之前缴纳当年租金，在此期间，指挥学院有怠于追缴租金的情形，因此，相关租金的诉讼时效已超过两年（三年），不应受法律保护。3.《合同书》约定合作期限15年，但因指挥学院（遵从军委）指示，以《合同书》履行第14年时不得不终止，至合同约定的15年经营期限尚有一年。由于双方2015年11月19日《解除合同协议书》未约定《合同书》解除后剩余1年的补偿问题，因此，红军营村（张某某）认为该期间（未履行一年）应当获得补偿。以上问题，请武警特警学院领导酌情考虑，给予红军营村（张某某）在《合同书》终止责任承担问题上分清责任，妥善解决。”该会议纪要由张某某、徐某、曹某某三人签字。被告称其从未委托张某某与原告谈租金支付问题。关于被告腾退时间，原告称被告未按照2015年11月9日《解除合同协议书》的约定于2015年12月31日前腾退，当时武警指挥学院又给了被告一年的腾退期，但被告经反复催促仍未腾退，武警指挥学院遂于2016年12月31日将被告强制清退。被告称其严格按照《解除合同协议书》的约定于2015年12月31日前腾退，不存在延迟腾退。就腾退情况，被告未提交证据证明，原告除2016年12月28日向被告的发函外未提交其他证据。原告称被告支付租金情况如下：第一期租金从2002年到2006年,已付租金2002年至2005年,但欠付2006年租金6万元；第二期从2007年到2011年,2007年、2008年分别支付租金7万元,分别欠付1万元,从2009年起一直欠付；第三期从2012年到2015年,一共欠付租金48万元,每年应当支付12万元,4年都没有支付。原告未主张包括协议期限的最后一年的占有使用费。庭审中，原告提交记账凭证，证明被告支付租金及欠付情况。被告称记忆中自2009年起没有再支付租金，但因现在账目比较乱，无法查账。被告称投资建设的房屋除了一部分给原告使用外，剩下用于招待所、餐厅和百货超市经营，因所建房屋没有合法手续，故无法实现经营用途。原告认可所建房屋无规划建设审批手续，但称租赁房屋实际经营没有任何障碍，具体经营者可能不是被告，该经营以对内为主，包括院校的学生和军人的家属住宿等，且地方人员也无法随意进入军队大院，租赁期间被告始终没有提出缺少建房手续的问题。关于被告主体情况。被告委托诉讼代理人称红军营村已经撤销，虽然公章未注销，但已不具备主体资格。原告提交照片，显示该村委会的招牌还在，且有村务公示栏显示盖有村委会公章的工作记录记载的公开时间为2020年10月23日至2021年1月22日。原告另提交全国组织机构统一社会信用代码公示查询单，显示被告经营状态为正常。案件审理中，经承办人向北京市朝阳区来广营乡人民政府相关人员了解，现被告主体还在，当地转居委会工作尚未完成。本院认为：关于被告主体问题，现无证据证明被告主体撤销，根据原告提交的证据显示被告经营状态正常，实际仍在进行相关村务活动，经向有关政府部门了解，并无被告主体撤销的情况，故本院对被告的该答辩意见不予采纳。关于2002年4月19日合同的性质及效力，双方虽约定合作投资建房，但目的是用于建成后由被告租赁，故该合同具有房屋租赁合同的性质。参照相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，根据涉案合同所建房屋无合法的规划建设手续，故本院认为双方于2002年4月19日所签合同应认定为无效合同。关于腾退时间，被告作为腾退义务人负有举证责任，现被告未能证明其实际腾退时间，本院根据原告自述认定武警指挥学院于2016年12月31日将被告强行清退的事实。关于被告实际租赁期间的经营情况。被告称因房屋缺乏合法手续无法经营。但考虑到军队院校并不对外的实际情况，经营手续的欠缺应不影响被告实际用于经营并获取收益。从被告前期正常支付租金的情况来看，亦可合理推定被告应有正常经营。关于租金支付情况，被告作为履行义务一方负有举证责任，但未提交任何证据，本院据此并结合原告提交的证据认定原告主张的被告欠付情况属实，被告自2006年起至2015年底累计欠付租金80万元。涉案合同虽认定为无效，但被告实际经营获取收益，原告按照合同约定的标准向原告主张费用，本院予以支持，款项性质按使用费用认定。因双方合同无效，原告主张欠付租金费用的利息，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效，原告始终未放弃主张相关债权，本案中亦无明确证据证明被告表达过拒绝支付租金的意思表示，考虑到双方长期合作的履行事实，原告的诉讼时效应从被告明确拒绝履行之日起算，现有证据不能证明本案起诉超过了诉讼时效，本院对被告的相关抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，判决如下：一、原告中国人民武装警察部队特种警察学院与被告北京市朝阳区来广营乡红军营大队村民委员会之间的2002年4月19日合同关系无效；二、被告北京市朝阳区来广营乡红军营大队村民委员会于本判决生效之日起七日内给付原告中国人民武装警察部队特种警察学院房屋使用费用80万元；三、驳回原告中国人民武装警察部队特种警察学院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6876元，由原告中国人民武装警察部队特种警察学院负担976元（已交纳），由被告北京市朝阳区来广营乡红军营大队村民委员会负担5900元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蔡 峰二〇二〇年十二月二十八日书记员 嵇姣龙-2--1-