陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初5549号原告：李某某委托诉讼代理人：何阿新，系河北天源通和律师事务所律师。被告：咸阳志通投资管理有限公司。法定代表人：汤沸，系公司总经理。委托诉讼代理人：李文伟，男，系陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宝刚，男，系陕西权诚律师事务所律师。第三人：咸阳世茂房地产开发有限公司。法定代表人：许世坛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文伟，男，系陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宝刚，男，系陕西权诚律师事务所律师。原告李某某诉被告咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司、第三人咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告及其委托诉讼代理人何阿新、被告及第三人的共同委托诉讼代理人李文伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法判令咸阳志通投资管理有限公司立即向原告交付咸阳市XX路XX广场XX层XX号商铺（房屋产权证号：陕2016咸阳市不动产权第S**号）；2、判令咸阳志通投资管理有限公司向原告支付租赁费损失（自2017年10月1日起至实际交付商铺之日，按照每年15517.18元的标准计算）至2020年10月1日租金暂计为46551.54元；3、本案诉讼费由被告承担；事实与理由：2012年，第三人开发建设位于成阳市人民中路名为《世茂中心成阳首席城市核心综合体》新都汇商业项目，在该项目销售中，第三人向原告说明并允诺该项目将建成集时尚购物、休闲餐饮、创意体验为一体的首创开放式广场商业区，与世茂国际购物广场自由连通，并将建成咸阳首席涉外高星级国际酒店，为顶级商旅客户提供尊崇服务。基于此原告于2012年11月15日与第三人签订《成阳市商品房买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定:原告购买第三人开发建设的位于成阳市XX路XX中心XX层XX号房，该商品房建筑面积共**平方米，总价为440378元，被告应当在2013的年12月31日前向原告交付该商品房。签订买卖合同当日，原告按照第三人的指定与被告志通公司签订《(预)租赁合同》，约定:被告建成交房后原告将案涉房屋出租给志通公司，进行商业经营活动，本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。2014年6月30日，原告与志通公司签订《委托经营管理协议》，其中写明原告将其购买的商品房于初始交付后委托志通公司按照该商品项目的统一规划，进行统一招商和统一商业经营管理。2017年，《(预)租赁合同》及《委托经营管理协议》到期终止后，志通公司并未依约将该商品房交付给原告，而是和咸阳市世茂商住区业主委员会(以下简称业某某)签订了协议，指定让业某某代替业主划线收房，但最终失败，原告没有拿到合法的手续和相关报告。综上所述，原告认为买卖合同签订后，原告依约履行了合同付款义务，但是第三人并未按照合同的约定将该商品房完全交付给原告，而是直接托管给了被告志通公司三年，由其经营到期后交付给原告，但最终志通公司在合同到期后将划线交房的责任又一次转嫁给了业某某，且最终划线确权没有任何结果，以上公司或机构的联合行为直接导致原告不能明确自己商铺的具体位置，影响原告自主行使该商品房上的占有、使用、收益、处分等权利;经原告现场勘察，该项目目前处于散乱瘫痪状态，并且配套设施也未达到第三人销售时的说明与允诺，致原告利益受损，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，诉至法院，望法院依法查明事实真相，支持原告的全部诉讼请求。 被告志通公司辩称：一、原告要求答辩人交付案涉房屋，没有事实和法律依据，答辩人已经完全履行了租赁合同到期后的交付房屋义务。1.答辩人与原告的租赁合同期限从2014年10月1日起至2017年9月30日止，在合同期限届满前，答辩人于2017年9月15日通过EMS邮寄的形式，同时于16日以报纸公告的形式告知原告：双方租赁合同到期后，答辩人不再续租原告的商铺，请原告于租期结束时来世茂业某某收房。2.租期结束前，答辩人与原告以及咸阳市商住区业主委员会（以下简称业某某）签订协议书。在协议书中，原告签字同意并认可：答辩人将广场房屋直接交付给业某某，即视为答辩人完成对业主（即原告）的交房义务。同时，涉案商铺所在的新都汇广场440户业主都和答辩人签订了这样的协议，要求答辩人将广场房屋统一交付给业某某，这就说明包括原告在内的440户业主都授权业某某代其收房。那么此时，只要答辩人将房屋交付给业某某，答辩人租期结束后的房屋交付义务就完成了。3. 2017年9月20日，答辩人将涉案整个商场全部交付给了业某某，答辩人、业某某、运营公司咸阳兴茂购物中心有限公司等三方都在移交协议上进行了签字确认。不仅如此，为了支持商场的运营，答辩人还额外给业某某支付了267万的运营费，至此，答辩人已经完全履行了作为承租人在租期结束后向出租人返还房屋的义务。二、原告要求答辩人赔偿经济损失没有事实依据和法律依据。租赁合同届满前，答辩人已经通过EMS邮寄，报纸公告的形式明确告知原告，租期结束后，答辩人不再租赁原告的商铺，并要求原告前来办理收房事宜。与此同时，答辩人按照上述协议书的要求，将商场整体交付给业某某后，就全部撤离了该商场，已不再对原告的商铺控制、占有，租期结束后至今也并未利用原告的商铺获益。因此，从2017年10月1日起，双方租赁法律关系中的权利义务就已经终止，答辩人再没有义务支付原告的租赁费，更谈不上赔偿原告的租金损失。所以，原告要求答辩人赔偿2017年10月1日起至房屋交付日止的租金损失，没有事实和法律依据。原告于2017年租期结束前，签字同意答辩人将涉案房屋交付给业某某，答辩人按照协议要求也交付给了业某某，但原告却时隔将近三年后，又要求答辩人向其交付房屋，显然有违诚信。综上所述，答辩人已经向原告完成了房屋交付义务，双方租赁关系已经于2017年10月1日起终止，答辩人没有义务赔偿原告2017年10月1日后的租金损失。恳请人民法院，查清事实，维护答辩人的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。第三人世茂公司辩称：同志通公司答辩意见一致。原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：1、不动产权证、发票（复印件），证明原告依约履行合同，并取得房产证以及交付标准和交付的方式。2、商品房买卖合同，证明原告与第三人世茂公司签订商品房买卖合同，其中合同第十条、第十三条、第十四条、第十五条、附件五第十五条第二款约定商铺交付标准。 3、（预）租赁合同（复印件）、委托管理经营协议，证明是原、被告签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行，原告依约履行合同义务，在（预）租赁合同第八条、补充条款1.2条约定有明确约定，但被告并未按照合同将商铺交付给原告，构成违约。 被告志通公司质证认为：证据1发票无原件，真实性不认可，房产证真实性、合法性均认可，关联性不认可，本案是租赁合同，与本案无关。证据2真实性、合法性均认可，证明目的不认可，与本案无关。证据3（预）租赁合同无原件，真实性无法核实，待原告庭后提交至法庭，由法庭予以核实，证明目的不认可，按照双方（预）租赁合同的约定，被告在租期结束后只需要按现状交付房屋，被告经营之后划线已经掩埋，志通公司以现状交付符合合同约定，志通公司将房屋交付给业某某也符合志通公司与业某某之间签订的协议，原告在租期结束前，授权业某某代为收房。第三人世茂公司质证认为：与被告一致。被告志通公司为支持自己的主张，当庭提举证据如下：1、《授权委托书》、《（预）租赁合同》。证明被告在原告授权下从世茂公司接收房屋。租赁房屋租期届满后，被告仅需返还时现状交付房屋。租赁期间的租赁标准。原、被告双方的租赁合同期间为：2014年10月1日起至2017年9月30日止。2、租赁合同到期公告。证明被告于2017年9月16日通过报纸的方式将租赁合同到期的事实及房屋接收办理事宜告知了原告，被告已经完整履行了租赁合同约定的义务，不存在违约行为，原告未收房屋所致的租金及损失不应由被告承担。3、原告签字协议书、原告签字花名册。证明原告同意并认可被告将房屋交付给业某某，即完成了对原告的交房义务。4、备忘录、协议书、世茂二期业主（交房及运营方式）花名册。证明商住区三分之二以上（85%）业主已经同意由业某某负责统一收房后，然后交付给业主，并统一招运营商进行自救等事项。为原告划线的义务由业某某负责。5、租赁物移交协议书、租赁合同复印件、承诺书、付款说明、转账凭证、增值税专用发票。证明被告已经将涉案商场整体移交给了业某某，并额外支付了267万元运营费，至此，被告人的交房义务已经履行完毕。原告质证认为：证据1真实性认可，跟原告提交的（预）租赁合同的复印件一致，证明目的不认可，原告授权被告与世茂公司直接办理该房屋验、收房事宜，即世茂公司交房时按照商品房买卖合同的约定交付给被告商品房面积技术报告、交接单等并在现场进行分割标识，但是原告与被告合同到期时，被告并未按照上述标准向原告交付房屋。证据2真实性认可，证明目的不认可，被告仅是进行到期公告，通知原告收房，并不是有效的交付房屋的方式并未履行交房义务。证据3真实性认可，证明目的不认可，被告应该向原告交付商铺而不是通过与案外人签订协议的方式，将房屋交给案外人，花名册和面积确认表是被告根据商品房产权证上的面积打印，并不能说明交付了该平米数的面积。证据4真实性认可，证明目的不认可，被告应当在双方租赁合同到期时，直接将房屋交付给原告，而不是通过与业主委员会签订协议的方式交房，不应将被告的交房义务转嫁给案外人，并且是整体移交给案外人，应当向原告单独交付。证据5真实性认可，证明目的不认可，这是志通公司与案外人签订的协议，处置了原告的商铺，并没有经过原告的同意，原告不予认可。证据6真实性认可，证明目的不认可，这是案外人向被告出具的函件，所述内容不能证实被告将商铺交付给原告。第三人世茂公司质证认为：认可志通公司的证据。第三人世茂公司当庭没有提举证据。经综合评议：原告所举证据及被告所举第1、2组证据来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认。被告所举第3组证据，对被告及世茂商住区业主委员会盖章真实性予以确认；被告所举第4、5组证据，因涉案商铺所在的新都汇广场业主众多（被告称涉及517户），目前70余户进行诉讼，部分业主不认可在协议书及花名册中签字，该组证据不能证明其证明目的，对该组证据不予认定。经过举证、质证及询问当事人，本院确认以下事实：2012年11月15日，原告与第三人世茂公司签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人开发的位于XX中心XX广场XX中心XX层XX号商品房，该商品房建筑面积为**平方米，用途为非住宅。原告与被告志通公司于2014年6月30日签订“委托经营管理协议”，双方又签订了“（预）租赁合同”，约定原告将案涉房屋出租给被告志通公司，从事商业经营活动；租赁期限：自房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年；从交付日至交付之日满三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米184元，第二年租赁费为每平方米369元，第三年租赁费为每平方米553元。被告应自该房屋交付之日后满三个月的次日起每12个月的最后一日，向原告一次性支付该房屋的1个年度的税前租金。合同期满后，被告志通公司在报纸上发布“《（预）租赁合同》期限到期公告”，向咸阳世茂中心一期、世茂新都汇业主发出《（预）租赁合同》到期通知，告知包括原告在内的业主，被告志通公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。案外人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告志通公司于2017年7月24日签订 “协议书”，约定被告志通公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未按期交还所租赁的房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付租金。本院认为：被告志通公司与原告签订的“委托经营管理协议”及“（预）租赁合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间形成房屋租赁合同的民事法律关系，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第八条约定：本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。租赁合同期限届满后，被告志通公司未向本案原告交付涉案商铺，而是通过与案外人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”的形式交付商铺。该“协议书”生效条件之一是76%业主同意，本案被告所举证据不能证明76%业主同意。被告志通公司认为其已履行商铺返还义务的理由不能成立。综上，对原告要求交付商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告志通公司未按约定向原告交付商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由被告志通公司承担。原告要求被告赔偿租金损失，应以双方在“（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费作为损失计算标准，从2017年10月1日起计算至实际交付之日。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起两个月内向原告李某某交付咸阳市秦都区XX路XX中心XX层XX号商铺（房屋所有权证号：陕（2016）咸阳市不动产权第S**号）；  二、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告李某某商铺租金（租金按照每平方米每年553元，从2017年10月1日起计算至实际交付之日）。 如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费964元，减半收取482元，由被告咸阳志通投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。  审  判  员    李亚维 二0二0年十二月七日 书  记  员    杜  青