北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8119号原告：姜同军，男，1976年2月13日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁晓娜，北京安翔律师事务所律师。被告：焦凯，男，1980年2月19日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：刘燕，女，1987年11月6日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：燕朝阳，女，1970年5月4日出生，汉族，住河南省泌阳县。三被告共同委托诉讼代理人：邹子乾，北京市鉴杜律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：张吉祥，北京英淇律师事务所律师。原告姜同军与被告焦凯、刘燕、燕朝阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜同军及其委托诉讼代理人肖梅霞、祁晓娜，被告焦凯、刘燕、燕朝阳的委托代理人邹子乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜同军向本院提出诉讼请求：1．请求确认姜同军、北京中业华宇物业管理有限公司于2018年8月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；2．判令焦凯、刘燕、燕朝阳退还租金168630元、暖气费4800元、室外广告费4560元，共计177990元；3．判令焦凯、刘燕、燕朝阳双倍返还姜同军保证金87600元；4．判令焦凯、刘燕、燕朝阳赔偿姜同军装修、店内广告、设备设施等各项损失共计414449元。5．本案诉讼费、公告费由焦凯、刘燕、燕朝阳承担。事实与理由：2018年8月20日，姜同军与北京中业华宇物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定姜同军租赁北京中业华宇物业管理有限公司位于北京市昌平区XX街道XX街XX号X号楼X层02商铺的房屋(租赁面积为120平方米，以实际现状为准)，租赁期限13年，从2018年12月11日开始计算。合同签订后，姜同军按照合同约定支付了保证金、租金等，并对租赁的商铺进行了装修等投入60万元。按照双方签订的房屋租赁合同，北京中业华宇物业管理有限公司应保证乙方能够正常运营，但商场二层于2018年12月11日开业至今，北京中业华宇物业管理有限公司因整体商场楼内整改、供暖设备、楼外广告、一楼电梯等存在各种问题致使姜同军无法正常经营。2019年4月28日,北京中业华宇物业管理有限公司书面为商户回函承诺解决其存在的各种问题，但各项问题至今仍未解决，北京中业华宇物业管理有限公司却借机催要各商户支付下半年租金。2019年7月北京中业华宇物业管理有限公司强行将整个商场二层整体封锁，致使所有商铺被迫停止经营。因北京中业华宇物业管理有限公司注销，其股东焦凯、刘燕、燕朝阳应承担合同责任，请法院依法查明事实，支持姜同军的诉讼请求。被告焦凯、刘燕、燕朝阳辩称：认可双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除，解除原因是姜同军未按合同约定交付租金导致解除合同，而非我方违约行为所致。对姜同军交纳的租金、保证金、暖气费认可，但我方已按合同履行义务，不同意返还，也不应该承担双倍返还保证金的责任；姜同军主张的装修、店内广告和设备设施等损失，因合同解除非我方违约，故不同意该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2018年8月25日，姜同军与北京中业华宇物业管理有限公司（以下简称华宇公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）华宇公司；承租方（乙方）姜同军。第一条，租赁场地。1．1本合同租赁场地为：北京市昌平区XX街道XX街XX号X号楼X层02商铺的房屋（租赁面积为：120平方米，以实际现状为准）。1．2乙方在该场地经营餐饮使用。第二条，租赁期限和租金。2．1租赁期限为13年11个月；免租期截止到2018年9月30日，自2018年8月7日至2018年9月30日，租赁起始时间自2018年10月1日至2026年9月30日止。2．2租金：经甲乙双方协商，租赁期内租金每两年递增6%，乙方按照本合同约定支付租金，租金按租赁面积计价：租期内租金开始标准为人民币6元/天/平方米。第一年至第二年租金为人民币262800元。租期内租金支付方式为每六个月支付一次，房租到期前一个月以现金或转账方式支付。2．3合同履行保证金。合同签订时乙方需向甲方缴付合同履行保证金人民币43800元，合同到期解除时，甲方在确认乙方交付租赁物和设备设施完好的情况下，一个月后退还乙方合同履行保证金。第三条，甲方权利和义务。3．4甲方应保障给乙方对水、电、暖气的正常供应，费用以市政收费为标准，由乙方直接向相应单位缴纳或甲方代收。甲方负责日常维修及维护。第四条乙方权利和义务。4．3乙方应按本合同约定，按时足额向甲方缴纳租赁费用。乙方应按时足额向有关单位缴纳水、电、暖气等费用或由甲方代收，并开具收据。第五条违约责任。5．1合同生效后，双方应严格履行，在乙方合法经营的情况下，甲方不得以本合同约定的解除条件之外的任何理由提前解除合同，如出现此等情况或由于甲方单方面原因致使本合同无法履行的，甲方应退还乙方的双倍保证金。乙方在租赁期间单方面解除合约，需提前三个月书面通知甲方，在不损坏房屋主体结构的情况下，甲方方可同意解除合约，履约保证金将不予退还。5．2甲方在保证乙方正常营运，没有争议的情况下。乙方违反本合同约定迟延交纳房租超过30日，甲方有权单方解除本合同并不承担任何责任。5．4因甲方违约或甲方单方原因导致本合同无法继续履行的，甲方按照乙方实际装修费用根据未履行合同期限占总租赁期限的比例向乙方支付装修费用，并赔偿给乙方造成的营业损失。第六条合同的解除。有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1．乙方逾期支付租金超过三十日。2．乙方拒付租金或其它费用，经甲方两次书面催告仍未交纳的。有下列情形之一的，乙方有权解除合同：2．甲方影响乙方正常使用租赁房产的；5．其他严重违反合同约定，导致合同无法继续履行的。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，姜同军应交付6个月租金131400元，实交168630元，应支付保证金43800元，实交56210元，华宇公司依约交付了房屋，市场于2018年12月11日正式开业。2018年10月姜同军向华宇公司交付暖气费4800元，同年11月向华宇公司交付户外广告制作费4560元。华宇公司安装了户外广告，后被其拆除。合同履行期间，姜同军等商户，就户外广告拆除后的恢复、供暖、电梯、排烟等问题向华宇公司发出《鑫隆商厦二层各商户集体向中业华宇物业管理有限公司提出要求声明》，2019年4月28日，华宇公司出具《关于商户要求的回复函》，内容：“1．中央空调制暖问题拟定于10月1日之前修复完成；2．楼内整改和小工程问题于6月30日之前修复完成；3．楼外体广告制作及一楼楼梯口清理已在进行；4．关于影响商户营业要求补给免收租金4个月的要求公司不予支持，原因是物业作为房屋提供单位只保证单个个体租赁合同面积内的正常使用开业条件，但考虑到商户经营现状物业免收1．5个月租金。”2019年6月26日，华宇公司做出承诺：鑫隆商厦二层各商户与华宇公司协商内容如下：物业法人焦凯承诺2019年7月5日前给出官方文件解决租金问题以及二层整改承诺。同年7月8日，华宇公司在涉案经营场地张贴了《房屋租金催款函》，内容：各位商户，因房屋租金到期，请贵单位在收到本催款函三日内履行合同义务，请到二楼办公室支付所欠房屋租金。2019年7月11日和26日，华宇公司分别向姜同军发出解除合同通知，后姜同军物品未搬离承租房屋，同年7月14日华宇公司收回房屋，现房屋室内装饰已被拆除。后姜同军诉至本院，审理中，华宇公司注销，华宇公司股东为焦凯、刘燕、燕朝阳。根据姜同军的申请，本案被告变更为焦凯、刘燕、燕朝阳。审理中，姜同军将其第4项请求明确为：装修费155000元、注册公司的费用2000元、厨房设备23000元、加盟费50000元及保证金50000元、物料费28515元、家具费26700元、灶具及运费7885元、冷柜11400元、水电费3000元、灯箱1200元、包子饭机6800元、灶具款22000元、砂锅、椅子、消毒柜4710元、支付工资4500元、排风款20000元、餐具费2000元，共计418710元。庭审中，姜同军就其损失（第4项诉讼请求）提交以下证据：1．装饰装修合同（承包方式：包工、包料，估价15．5万元）、工程概预算书及银行电子回单等，证明其装修损失为15．5万元；2．注册公司服务费收据，金额2000元，证明注册公司损失；3．厨房设备安装合同、报价单、支出凭证（金额3000元）、银行电子回单（金额2万元），证明其厨房设备损失；4．合作协议及转账单，证明其加盟费及保证金损失10万元；5．购货单及转账单，证明其物料损失28515元；6．买卖合同、银行电子回单，证明其家具损失26700元；7．支出凭证及收据，证明灶具损失7885元；8．支出凭证，证明冷柜损失11400元、水电费3000元、灯箱1200元；9．购买煲仔饭机、网购记录，证明该项损失金额6800元；10．银行电子回单，证明灶具损失22000元；11．支出凭证，证明砂锅、椅子、消毒柜损失4710元；12．借记卡交易凭证，证明其支付工资损失4500元；13．银行电子回单，证明其排风损失20000元和餐具款2000元；焦凯、刘燕、燕朝阳对上述证据质证意见：对上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议，收款人是否具有相应资质不详，也没有正式发票。自开业一个月后，姜同军就没有营业，解除合同后，屋内有部分杂物，其表示由我方随便处理。庭审中，姜同军主张合同实际履行期间，双方协商起租日为2018年12月16日，并提交了微信截屏和电话录音，前述证据内容主要是协商修改合同起租日。焦凯、刘燕、燕朝阳对上述证据质证意见：对其证明目的不认可。另查，姜同军承租房屋面积为120平方米，华宇公司按照154平米标准收取了姜同军的租金和保证金。再查，涉案房屋登记所有人为北京众友家园商贸有限责任公司，该公司同意华宇公司对外出租涉案房屋。上述事实，有当事人的陈述、姜同军提交的《房屋租赁合同》、经营人员管理规定细则、安全防火责任书、保证金、租金收据及银行电子回单、装饰装修合同、预算书及银行电子回单、室外广告收据、暖气费发票、注册费收据及营业执照、厨房设备订货合同、报价单、支出凭证及银行电子回单、商业特许经营合同、电子回单、物料费名细、家具买卖合同及银行电子回单、支出凭证及明细、冷柜支出凭证、水电费支出凭证、灯箱支出凭证、煲仔饭机网购凭证、灶具电子回单、购买砂锅、椅子、消毒柜支出凭单、工资支付凭单、排风款电子回单、餐具电子回单、微信记录及通话录音、业主需求及声明、照片（户外广告、室内温度、招租）、谈话记录、回复函、承诺书、装修后现场照片、拆除照片等；焦凯、刘燕、燕朝阳提交的房屋所有权证书、同意转租证明、租赁合同、房屋租金催款函、照片、催要租金通知、微信聊天记录、光盘等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，姜同军与华宇公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。审理中，双方均表示合同解除日为2019年7月11日，根据双方合同实际履行情况，该解除日本院予以确认。关于合同起租日，根据姜同军提交的微信截屏和谈话录音，可以证明双方就变更合同起租日进行了协商，结合该证据的谈话内容及华宇公司与其他同类承租户变更起租日的情况以及涉案市场的开业时间，本院确认起租日应为市场开业日，即2018年12月11日，姜同军主张合同起租日为2018年12月16日，依据不足，本院不予采纳。合同解除的违约责任。根据合同约定，房租到期前一个月以现金或转账方式支付。根据租金交费收据，姜同军租金交付至2019年6月10日，依据合同，其应交付下期租金时间为2019年5月10日，但因华宇公司履行瑕疵，双方就华宇公司履行瑕疵问题进行协商，并于2019年4月回函，同年6月承诺2019年7月5日前解决租金和二层整改，在此情况下，姜同军未交纳下期租金符合法律规定，而华宇公司在未履行前述承诺的情况下，于2019年7月11日和26日发出解除通知，该通知不产生合同解除的法律效力，因此，华宇公司于2019年7月14日收回房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。一、姜同军主张返还的租金、暖气费和室外广告。租金，姜同军支付租金至2019年6月10日。根据其提交的声明和华宇公司的回函，可以证明合同履行期间，存在户外广告拆除后未安装、室内温度不合格等履行瑕疵，故姜同军返还租金的请求，本院予以采纳，但返还金额应考虑履行瑕疵对其经营的影响程度等因素确认，本院酌定返还比例为10%，即21900×7个月×10%=15330元，另合同解除后，姜同军多交的部分（168630-21900×7个月+（56210-43800）=27740元），应全部返还，姜同军主张合同履行期间租金全额返还，本院不予支持。其主张返还的户外广告费，因华宇公司已实际履行，仅是后期履行存在瑕疵，故本院在前述返还比例中已经予以考虑；暖气费，根据合同约定，华宇公司提供的服务为冷暖空调，并未提供市政供暖，而其也未提交其增加了其他供暖设施的相关证据，故其收取暖气费无合同依据，姜同军要求返还，本院予以支持。二、保证金。合同中约定的双倍返还保证金具有违约金性质，现姜同军主张双倍返还保证金，符合合同约定，本院予以支持。三、装修费、注册公司的费用、厨房设备费用、加盟费及保证金、物料费、家具费、灶具及运费、冷柜、水电费、灯箱、包子饭机、灶具款、砂锅、椅子、消毒柜、支付工资、排风款、餐具费。根据双方的陈述，合同签订后，姜同军对涉案房屋进行了装修，同时，结合其提交的合同、付款收据和合同履行的实际情况，对其主张的装修费15．5万元，本院予以确认；厨房设备、家具、灶具（及运费）、冷柜、灯箱、砂锅、椅子、消毒柜、餐具，根据姜同军提交的证据，并结合其餐饮所需设备，该部分设备投入本院予以确认（74895元）。华宇公司在姜同军未将设备搬离的情况下，违约解除收回房屋，有义务保管涉案房屋的设施设备，其辩解涉案房屋仅留存杂物，依据不足，本院不予采信，故华宇公司应对上述装饰装修及物品损失进行赔偿，赔偿金额根据合同未履行期限占合同约定期限的比例，酌定为212650元。加盟费是其自行选择的营销方式、注册公司费用非必然产生的费用，与华宇公司的违约行为无直接的因果关系，故其主张赔偿，本院不予支持；灶具费、煲仔饭机、排风费，均是开业后支出，是否用于该处餐饮经营，无其他证据佐证，故其主张赔偿，依据不足，本院不予支持；物料费、水电费和员工工资，其经营过程中的成本支出，其主张赔偿，本院不予支持。同时指出，姜同军在主张双倍返还保证金的同时，又主张上述损失，因此，在本院已支持其双倍返还保证金的情况向，上述损失中超出一倍保证金的部分，本院予以支持，即212650-43800=168850元。因华宇公司注销，焦凯、刘燕、燕朝阳作为该公司股东和清算人，涉案合同的责任应由焦凯、刘燕、燕朝阳承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条第一款第一项的规定，判决如下：一、姜同军与北京中业华宇物业管理有限公司于2018年8月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；二、焦凯、刘燕、燕朝阳返还姜同军租金43070元、暖气费4800元，以上共计47870元，于本判决生效后十日内执行；三、焦凯、刘燕、燕朝阳返还姜同军双倍保证金87600元，于本判决生效后十日内执行；四、焦凯、刘燕、燕朝阳赔偿姜同军装修费、厨房设备及物品损失共计168850元，于本判决生效后十日内执行；五、驳回姜同军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，原告姜同军负担4740元，已交纳；被告焦凯、刘燕、燕朝阳负担5860元，于本判决生效后七日内交纳。公告费（已票据为准），由被告焦凯、刘燕、燕朝阳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  潘素梅人民陪审员  王佩华二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  刘婷婷