广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终2145号上诉人（原审被告）：李宇东，男，1969年7月3日出生，住韶关市曲江区××××××××××××半山豪园18单元10B房。被上诉人（原审原告）：深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区××××××××××××××××××××。法定代表人：叶惠明，董事长。委托诉讼代理人：王艺芳，该公司综合部副经理。上诉人李宇东因与被上诉人深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称众佳好公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市曲江区人民法院（2020）粤0205民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李宇东、被上诉人众佳好公司的委托诉讼代理人王艺芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李宇东上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或依法改判，判决众佳好公司减收李宇东的物业费，减收幅度为40%；三、本案一、二审诉讼费由众佳好公司承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清并明显有误。(一）原判决依据“但根据《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……的规定。物业服务企业的选聘和解聘不由房地产开企业和业主委员会决定，……，应视为《物业管理委托协议》的自动延续……”拒绝对众佳好公司的诉讼主体资格作认定，然而众佳好公司所辩称的“物业管理委托协议”实为前期临时物业合同，合同主体是开发商与众佳好公司。原判决显然是偷换概念，将“前期物业管理委托协议”与“物业管理委托协议”相提并论，完全扭曲了合同的属性，回避了本案的关键问题，即众佳好公司的诉讼主体是否适格。《物业管理条例》第二十六条明确规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。众佳好公司既然是自愿签订的附终止期限合同，就必须承担违约的法律贵任。期限临近届满时，其既不按合同条款与开发企业续签，又无向小区业主要求继续延续服务的告知公示。而原判决竟然对一个拒不履行合同约定的违法主体的主张无条件支持，致使众佳好公司得以凌驾于法律框架之上，明显违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持……(二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”前款包括前期物业服务合同。二、原审判决适应法律法规不当。(一）本案的争议焦点是众佳好公司持过期、无效合同对李宇东提出缴纳物业费的主张是否合法，众佳好公司的诉讼主体是否适格。原判决以《物业管理条例》作为审判依据，完全颠倒了上位法优于下位法的原则，即法优先于条例。开发商已与众佳好公司终止了合同，各方的权利义务随之终止。在小区业主大会选聘出新的物业公司之前，物业服务的延续与合同的权利义务终止与否是二个不同的概念。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条：当事人对合同的效力可以约定附期限。…附终止期限的合同，自期限届满时失效。原判决选择性回避众佳好公司自愿与开发商签订附终止期限的合同，不依法确认该合同无效、众佳好公司的诉讼主体不适格，却将下位法《物业管理条例》中的条款作为唯一判决依据，明显适用法律错误或不当。(二）原判决依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进行判决，而该条款内容则为“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原判决无视李宇东提供的各种物业服务瑕疵证据，对众佳好公司的各种合同违约行为不依法追究责任，在李宇东己提供足够证据可以证明众佳好公司不履行服务合同约定提供服务，多次受到各级政府部门的通报处罚，明显不具备上述条款中所享有权利的条件下，依然对众佳好公司进行偏袒，该判决显然有失公允。(三）原审法院审判程序违法李宇东收到的传票原是按照小额诉讼进行审理，但李宇东发现该审判程序违法后，在庭前提交了变更审判程序申请后，原审法院才对审判程序进行了修改。但该院同期开庭的、有关本小区的数十起物业服务纠纷案，全部是采取违法的审判程序进行。三、原判决未能考虑案件的社会影响，对物业公司不履行义务却堂而皇之享受权利的行径，仅以“希望……予以重视”等安慰性语言轻描淡写略过而不作违约责任的认定。“没有义务就没有权利”，《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。众佳好公司不履行义务却主张享受权利的行为，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。纵观当下普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄、职业道德底下固然是根本原因，但司法机关的纵容和偏袒亦难辞其咎，使得不履行服务义务的物业公司竟然可以得到法院的支持，收受足额的物业费，本案便是实例。对于物业公司服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能整治物业服务界的歪风。综上所述，李宇东认为，原审法院完全置法律与事实于不顾，仅凭一纸过期合同，即判决李宇东承担物业服务费用，实在是滥用权力，枉法裁判。二审法院应当支持李宇东的请求，依法改判或发回重审。被上诉人众佳好公司答辩称：关于李宇东请求事项第一项撤销一审判决，众佳好公司认为该小区目前仍是由众佳好公司服务，物业服务企业的选聘和解聘不由房地产开发企业和业主委员会决定，由于该小区的业主委员会在《物业管理委托协议》履行期限届满后尚未成立，成立后也未召开业主大会选聘新的物业服务企业，小区物业仍由众佳好公司继续管理和服务，应视为《物业管理委托协议》的自动延续，众佳好公司与业主构成事实上的物业服务关系，根据《广东省物业管理条例》规定，期限届满业主大会没有做出选聘决定，应依法由众佳好公司按照原协议继续提供服务。相关的物业协议自动延续至业主大会作出选聘决定为止。众佳好公司向一审法院起诉请求：一、李宇东应按照物业管理委托协议的约定向众佳好公司交纳物业等费用共2174.9元；二、李宇东承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：李宇东是韶关市曲江区××××××××××××××××××的业主（房屋面积138.95平方米）。2014年5月23日，开发公司与众佳好公司签订《物业管理委托协议》，将其开发的半山豪园小区的物业委托给众佳好公司管理，协议对合同期限、管理事项、收费标准等均进行了约定，其中第三章：“合同期限，本合同期限为5年，即自2014年5月1日至2019年4月30日，协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效”。第五章第1条第（1）项约定：“……电梯楼按建筑面积每平方米￥1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊。”第五章第2条第（6）项约定：“费用缴纳时间：每月10日前缴纳。”第五章第4条约定：“其他收费均按政府及《半山豪园管理规约》等文件或依照政策、参照本市同品级、档次物业管理做法与业主协商约定。”第七章第5条：“合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。如小区成立业主大会，则依照《物业管理条例》有关规定执行。”2015年7月29日，众佳好公司在韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了备案手续。上述合同签订后，众佳好公司即对半山豪园小区进行物业服务，并依约对小区业主进行收费。2019年7月，李宇东开始未向众佳好公司缴交相关物业费用，其中：1、众佳好公司向供水部门代付的户内水费244.9元（2019年7月至2020年3月共9个月）；2、公摊水费84元（2019年7月至2020年3月共9个月）；3、公摊电费（不含二次供水水泵加压）96.2元（2019年7月至2020年3月共9个月）；4、二次供水水泵加压电费82.8元（2019年7月至2020年3月共9个月）；5.物业费1667元（2019年8月至2020年5月共10个月，按房屋的建筑面积138.95平方米、每平方米1.2元/月计算）。以上合计为2174.9元，经众佳好公司多次催收未果，遂提起本案诉讼。另查明，2019年3月22日，开发公司书面通知众佳好公司：“贵我双方签订关于半山豪园小区的《物业管理委托合同》（以下简称委托合同）将于2019年4月30日到期，现我司正式通知贵公司，在委托合同到期后将双方物业管理委托合同自然终止，同时我司将半山豪园小区的地下停车场经营管理权收回，我司将不再与贵司续签该小区的物业委托合同。根据《物权法》、《广东省物业管理条例》等法律法规有关条款规定，将由主管部门及业主委员会重新选聘本小区物业服务公司。特此函告”。2019年4月30日，《物业管理委托协议》履行期限届满，因半山豪园小区没有成立业主委员会，也没有依法选定其他物业公司管理，众佳好公司仍是半山豪园小区的物业服务管理企业。2019年8月19日，半山豪园小区业主委员会成立，并于2019年11月2日致函众佳好公司：“半山豪园小区业主委员会已于2019年8月19日正式成立，根据半山豪园小区业主的意见、贵公司与开发公司的前期物业合同约定及业主委员会2019年10月30日全体会议的决议，半山豪园业主大会于2019年11月2日开始，结束与贵公司前期物业服务关系，自动终止原开发公司与贵公司签订的《物业管理委托协议》。自2019年11月2日起至2019年12月1日止，贵公司应按照《合同法》、《物权法》、《广东省物业管理条例》等的相关规定继续保障小区正常物业秩序，妥善维护业主物业设施；期间物业服务费将根据有关法律法规及业主大会决议进行支付；期间如因管理失职造成业主生活受到影响，物业设施损坏或中断物业服务的，贵公司应按规定进行纠正和赔偿。半山豪园小区业主委员会诚恳要求深圳市众佳好物业管理有限公司在2019年11月5日前派负责人与本业委会进行协商有关事宜，以期平稳过渡、顺利交接”。但至今，业主委员会仍未召开选聘物业的业主大会，半山豪园小区的物业仍由众佳好公司实际管理。在庭审过程中，李宇东对发生在2019年7月至2020年3月共9个月的户内水费244.9元、公摊水费84元、公摊电费（不含二次供水水泵加压）96.2元、二次供水水泵加压电费82.8元不持异议；不同意众佳好公司按《物业管理委托协议》的收费标准收取其2019年8月至2020年5月的物业费。同时承认未缴纳上述费用。一审法院审理后认为，本案为物业服务合同纠纷，根据众佳好公司、李宇东的诉辩意见，归纳双方争议焦点：众佳好公司与开发公司签订的《物业管理委托协议》履行期限届满后，众佳好公司是否可以继续向前期物业管理的小区业主提供服务，是否有权向业主收取物业服务费。首先，虽然开发公司在《物业管理委托协议》履行期限届满前通知众佳好公司，该《物业管理委托协议》到期后不再续签，委托关系自期限届满后终止；半山豪园小区业主委员会成立后，也向众佳好公司致函告之结束前期物业服务关系，但根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”的规定，物业服务企业的选聘和解聘不由房地产开发企业和业主委员会决定，由于该小区的业主委员会在《物业管理委托协议》履行期限届满后尚未成立，成立后也未召开业主大会选聘新的物业服务企业，小区物业仍由众佳好公司继续管理和服务，应视为《物业管理委托协议》的自动延续，众佳好公司与业主构成事实上的物业服务关系。另外，物业管理服务涉及的是全体小区业主公共利益，《物业管理委托协议》履行期限届满后，在没有新的物业服务企业进驻之前，众佳好公司即撤离半山豪园小区，将导致小区物业管理出现真空，给业主的生活和工作带来极大的不便和安全上的更大隐患。因此，众佳好公司在半山豪园小区业主没有另行选聘新的物业公司进驻前，留守并进行管理小区物业的行为，符合法律的要义及全体业主的利益，该院予以认可，众佳好公司与李宇东的事实物业服务关系成立，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”众佳好公司虽在《物业管理委托协议》履行期限届满后，没有公示或与业主协商物业费的收费标准，但其按平方米￥1.2元/月计收，是按原协议的标准，该标准并经备案，所以，众佳好公司要求李宇东按上述标准交纳物业费的请求，该院予以支持，李宇东应向众佳好公司交纳2019年8月至2020年5月的物业费138.95㎡×1.2元×10月=1667.4元的物业管理费，现众佳好公司主张李宇东支付1667元，是其对自身权利的自由处分，该院予以准许。同时，众佳好公司要求李宇东付2019年7月至2020年3月共9个月的户内水费244.9元、公摊水费84元、公摊电费（不含二次供水水泵加压）96.2元、二次供水水泵加压电费82.8元的请求，该院予以支持。至于李宇东反映众佳好公司物业服务不到位的问题，该院希望众佳好公司在实际管理过程中予以重视，多与小区业主沟通，并制定相应措施进行整改，不断提高服务水平，营造和谐的小区生活环境，让小区的业主感觉到安全舒适、身心舒畅，做到这一点，相信小区业主自然会支持李宇东的物业服务工作，及时交纳相关物业费用。一审法院经审理后作出判决：李宇东应于判决生效后七日内支付物业管理费1667元、户内水费244.9元、公摊水费84元、公摊电费（不含二次供水水泵加压）96.2元、二次供水水泵加压电费82.8元，合计为2174.9元给深圳市众佳好物业管理有限公司。案件受理费25元，由李宇东负担,此款由李宇东迳行支付给众佳好公司，该院不再作收退处理。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。二审期间，李宇东提交韶关市曲江区住房和城乡建设管理局出具的《关于业主委员会备案的回执》，证实韶关市曲江区半山豪园小区（大厦）业主委员会首届成立时间2019年8月19日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是李宇东应否向众佳好公司交纳案涉物业管理费。从现已查明的事实看，开发公司与众佳好公司签订的《物业管理委托协议》到期后未续签，该小区的业主委员会在《物业管理委托协议》履行期限届满后才成立，但未召开业主大会选聘新的物业服务企业。根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定止。”本案中，众佳好公司在合同期满后，业主大会未作出选聘前，继续管理该小区物业，为小区提供服务，而且业主事实上也接受了服务，这也避免出现小区无物业企业管理的状态，符合全体业主利益的要求，因此，众佳好公司与业主构成事实上的物业服务关系。现众佳好公司按照原合同约定的收费标准收取物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，业主应当交纳物业管理费，一审支持众佳好公司要求李宇东交纳相应物业管理费的请求并无不当。对于李宇东提出众佳好公司提供服务存在瑕疵，服务质量差的问题，若众佳好公司由此造成李宇东实际损失，李宇东可另循途径解决，但不能以此拒付物业管理费。综上所述，李宇东的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由李宇东负担。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 庄少山审判员 李飞洲二〇二〇年十二月二十五日书记员 陈敖明