河北省邯郸市永年区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0408民初124号 原告：李雅平，女，1960年6月12日出生，汉族，住邯郸市复兴区； 原告：李树阁，女，1955年12月9日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：谢永明，河北紫旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马红亮，河北紫旭律师事务所律师。 被告：邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会，住所地：邯郸市永年区界河店乡北界河店村； 法定代表人：吴刚，该村委会主任。 委托诉讼代理人：张卫国，河北新择律师事务所律师。 被告：谢建中，男，1969年6月30日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 被告：陈卫东，男，1970年8月17日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原告李雅平、李树阁与被告邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会（以下简称北界河店村委会）、谢建中、陈卫东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月24日作出（2018）冀0408民初225号民事裁定。原告李雅平、李树阁不服该裁定，向河北省邯郸市中级人民法院提起上诉。河北省邯郸市中级人民法院于2018年5月29日作出（2018）冀04民终2402号裁定，发回重审。审理过程中，经原告申请，本院追加谢建中为共同被告。本院依法组成合议庭，于2019年1月25日作出（2018）冀0408民初2244号民事判决。原告李雅平、李树阁不服该判决，向河北省邯郸市中级人民法院提起上诉。河北省邯郸市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）冀04民终4801号裁定，认为应追加被告陈卫东参加诉讼，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院追加陈卫东作为共同被告。原告李雅平、李树阁委托诉讼代理人谢永明、马红亮，被告北界河店村委会委托诉讼代理人张卫国、被告谢建中、被告陈卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李雅平、李树阁向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告所签房屋买卖合同无效；2.被告返还购房款本金12万元及被告付清之日止同期银行贷款利息。事实和理由：2012年被告北界河店村委会成立永年界河店幸福苑小区项目部,在邯郸市设立售楼部宣传开发幸福苑小区，说已取得27000平方米的土地使用权，房屋产权70年并可以贷款。2011年10月31日原告与被告北界河店村委会签订了购房合同，并向被告支付首期购房款16万元，后期房款10万元通过按揭贷款方式支付。根据合同第五条规定，被告北界河店村委会应于2012年5月31日前向原告交付房屋。但此后被告北界河店村委会无法履约，原告才得知所建房屋属于非法建筑，多次要求被告北界河店村委会及其委托人退款但被告仅退还4万元，其他余款及利息迟迟不予支付。现依法起诉，请法院及时保护原告的合法权益。 被告北界河店村委会辩称，1.界河店村新民居建设是根据中央及省、市、县文件精神给村民建设的单元房。2.原告所诉购房款村委会并没有收到，签订合同的幸福苑小区的印章系私刻，村委会不知情，因此原告二人所诉购房合同以及购房款与村委会没有任何关联。3.村委会未与谢建中签订过任何发包合同，不承担任何责任。4.本案原告并不是北界河店村村民，不具备买房的资格条件。5.由于幸福苑小区的印章系私刻，故建议法院将私刻印章的相关情况交于公安部门予以刑事立案。 被告谢建中辩称，我是作为被告北界河店村委会所认可的幸福苑小区的销售人员做的相关的工作，我不应承担相应的责任。 被告陈卫东辩称，我是承建商，不是开发商，负责5号楼、6号楼的施工，并组织进行销售。土地性质是集体建设用地，不是违法用地，允许合理买卖。我跟被告北界河店村委会有建筑施工协议，我收的费用是建筑施工费用，协议书里没有明确约定只能卖给本村的村民。谢建中是我们聘用的销售人员。认可原告交过购房款，我们给被告北界河店村委会交钱。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 1.房屋买卖合同，证明原告与界河店乡北界河店社区签订了购房合同。2.银行汇款证明、收据。证明原告已向谢建中支付16万元。3.信息查询单，界河店社区、幸福苑小区项目部是不存在的，只能认定是北界河店村村民委员会。4.丛台区人民法院及邯郸市中级人民法院民事裁定书，证明项目部不是适格被告，只能以村委会为被告起诉至永年区人民法院。5.永年县人民法院民事裁定书，证明与原告相同的房屋买卖纠纷案件，界河店村委会已经退回购房款。6.谢建中出具的还款计划一份，证明因原告所购买房屋无法办理贷款，也无法交房。涉案房屋已经卖给别人，原告要求谢建中写了一份还款计划。7.谢建中出具的证明一份，证明被告说要退还，但一直没有退还。8.谢建中出具的声明一份，加盖幸福苑小区印章，同意退款，但是始终没有退款。9.协议书，约定返还购房款12万元，但是始终没有返还。10.邯郸市中级人民法院从丛台区检察院刑事档案里调取的证明材料，证明被告北界河店村委会认可新民居5号楼、6号楼是村委会的。 被告北界河店村委会质证意见：1.对房屋买卖合同及收据有异议，与我方没有关联性，因为合同的签章是幸福苑小区项目部，收据签章也是项目部，李雅平15万元是转给了谢建中，所以与村委会没有关联。2.对原告与谢建中及项目部的协议及证明均有异议，与村委会没有关联性，合同的主体和同意退款的人均为谢建中和项目部。3.对于三份裁定真实性均无异议，但是无法达到原告的证明目的。在河北省裁定中，原告自认该房屋的实际卖房人为谢建中。4.对于起诉书及撤回起诉决定书，与本案无关，村委会不知其具体内容。 被告谢建中质证意见：原告提供的合同、收据及中院调取的证据，也能证明我就是销售人员。我收了钱给村委会，我只是代收。 被告陈卫东质证意见：同谢建中的意见。 被告北界河店村委会为证明其主张，在本案原二审期间提供以下证据： 1.村委会情况说明一份，原件已提交邯郸中级人民法院。证明原告所诉的买房合同以及收款人均与村委会无关，村委会不是返还购房款的主体。2.永年县新农村建设领导小组通知文件一份。3.中共河北省人民政府农村工作办公室文件一份。4.邯郸市人民政府批复一份。证据2、3、4共同证明村委会的新民居建设是按照中央及省市县的规定予以建设，是合法的。 原告质证意见：提供的证明只能证明用新民居的土地进行建设。被告北界河店村委会一直在推脱自己的责任，村委会至少得利300万元，村委会的举证与否定是完全矛盾的，对村委会有利的证据不予认可。 被告谢建中、陈卫东无异议。 被告陈卫东为证明其主张，提供以下证据： 1.被告北界河店村委会与邯郸市邯一建筑工程有限公司签订的建设协议复印件一份；2.2011年11月27日转账凭条一份，金额为100万元。以上证据证明被告陈卫东挂靠邯郸市邯一建筑工程有限公司，与村委会签订建设协议，并向村委会交款的事实。 原告质证意见：1.对证据一无异议；2.证据二真实性无异议，但是与本案没有关联性。 被告北界河店村委会质证意见：1.证据一没有提供原件，无法核对其真实性。未在法定时间内提交法庭。该协议书是与邯郸市邯一建筑工程有限公司签订，并不是陈卫东个人。2.证据二的日期、金额不符，无法确定这100万元是本案李树阁及李雅平缴纳的房款。付款人显示是谢建中，但是该证据的提交人是陈卫东。不清楚杨芳是谁。 被告谢建中质证意见：该款项是好几家的售房款，其中就有李树阁的，以整数发给村委会。杨芳当时是村委会的会计。 本院调取该案件在邯郸市中级人民法院审理时案件材料【案号：（2019）冀04民终4801号】，以及本院审理的（2015）永民初01371号案件材料，由双方进行质证。 原告质证意见：均无异议。 被告北界河店村委会质证意见：1.对邯郸中院案件材料有异议。宣传页没有提交原件无法核实其真实性，材料上显示的楼盘、小区的名称及建设单位，无法与本案原告诉请事实发生关联，开发商显示的是永年县界河店乡界河店社区，这个名称与组织并不存在。2.01371号材料真实性无异议，但是没有关联性。该案件材料与本案事实不同，原、被告基本情况也不相同。该案件系撤诉结案，理由是双方已调解，根据法律规定调解结案的案件，调解方案以及相关材料不能作为对调解方不利的证据，所以该案件材料与本案无关联性。 被告谢建中质证意见：1.对邯郸中院案件材料无异议。2.01371号案件材料证明“界河店乡界河店社区”是被村委会所认可的，这个案件只有原、被告双方，并没有第三方。材料中合同跟李树阁的合同格式是一致的。 被告陈卫东质证意见：1.对邯郸中院案件材料无异议。2.对01371号案件材料质证意见，认同被告谢建中说法。 本院经审理查明：2011年10月31日，原告李树阁、李雅平与永年界河店幸福苑小区项目部签订购房合同。该合同第一页显示甲方为永年县界河店乡界河店社区，乙方为李树阁。合同的主要内容为：为发展新民居建设，解决群众住房问题，甲方根据上级有关精神，与相关法律规定与乙方达成协议。甲方以征占建设用地方式取得位于界河店别墅群以西的土地使用权。项目名称为幸福苑小区…。乙方购买的楼房…6号楼4单元5层501号房，建筑面积共112.83平方米…该住宅单价为每平米2304.3元，总金额贰拾陆万元整…首付壹拾陆万元，按揭壹拾万元…。合同第五页显示甲方名为：永年县界河店乡界河店社区，但加盖的印章名为：永年界河店幸福苑小区项目部。乙方处李雅平、李树阁两人签名、摁手印。合同签订后，原告向永年界河店幸福苑小区项目部交付房款16万元，其中李雅平向谢建中账户转款15万元，永年界河店幸福苑小区项目部出具收据，主要内容为：今收到李树阁交来幸福苑小区6号楼4单元501号（西户）首付，人民币壹拾陆万元。2012年9月5日，谢建中与李雅平达成还款计划，因“售楼部因未能按期交房，准予退款”。2013年3月31日，永年界河店幸福苑小区项目部与李树阁达成协议，主要内容为：因永年界河店幸福苑小区项目部无法如期交房给李树阁，李树阁要求返还先期已付的房款壹拾贰万元（已退还肆万元）。该协议书背面写有：因无法贷款且为永年产权，乙方提出退房申请，甲方同意申请，立此协议。同意此申请：谢建中2013年3月21日，并加盖永年界河店幸福苑小区项目部印章。 因购房款项未退，2015年李树阁以谢建中为被告诉至邯郸市丛台区人民法院【案号：（2015）丛民初字2867号】，该院经审理认为，李树阁与永年界河店幸福苑小区项目部签订了购房合同，李树阁起诉谢建中，被告主体不适格，裁定驳回李树阁的起诉。李树阁不服，上诉至邯郸市中级人民法院【案号：（2016）冀04民终3302号】。邯郸市中级人民法院经审理认为，李树阁应向界河店幸福苑小区项目部主张权利，李树阁起诉谢建中不符合法律规定。裁定驳回上诉，维持原判。 另查明：2010年5月24日，被告北界河店村委会与邯郸市邯一建筑工程有限公司签订协议书。被告北界河店村委会为甲方，邯郸市邯一建筑工程有限公司为乙方。该协议书主要内容为：工程名称为永年北界河店新农村住宅区。工程性质及范围：界河店新农村建设位于永祥路以北约518米、富强路西别墅群道路以北70米全部土地上的施工开发任务。工程内容为1.住宅楼工程；2.室外工程；3.物业管理。房屋销售为由乙方组织进行销售，每销售一平米向甲方返还300元。乙方负责小区内所有的住宅楼工程的建设、销售、设计、勘探。甲方负责小区住宅楼以外的市政工程及配套工程。住宅楼工程建设资金全部由乙方负责筹集。室外工程及配套工程资金由甲方负责。甲方负责工程的立项、批准、证件的办理工程试用装、建设规划许可证、施工许可证、开工报告、房屋预售(销售)许可证等有关证件。并协助乙方做好图纸审查、批复工作、并在开工前完成、乙方负责小区住宅楼房的地基勘探工作和图纸设计工作及施工、销售工作等。该协议甲方签字处有吴刚的签名，加盖被告北界河店村委会印章，乙方签字处有被告陈卫东的签字，加盖邯郸市邯一建筑工程有限公司印章及焦世国手章。被告陈卫东负责幸福苑小区住宅楼5号楼、6号楼的建设、销售工作，并聘用被告谢建中作为销售人员。 以上事实有当事人陈述、合同、协议书、转账凭证、民事裁定书等相关证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点：与原告签订房屋买卖合同的相对方是谁，还款义务应当由谁承担。 首先，被告陈卫东提交的协议书，明确约定由被告北界河店村委会负责立项及建设、规划等工作，被告陈卫东负责建设、销售等工作。该协议书虽系复印件，但与邯郸市中级人民法院审理的（2019）冀04民终4801号案件材料与相互印证。该案件材料显示：幸福苑房源详表中的收款人处有被告陈卫东签名，加盖被告北界河店村委会财务专用章的折房协议书、收据、收条和证明。其中折房协议书中有吴刚、刘春英及陈卫东的签名，收据和收条中明确写明被告陈卫东交给北界河店村委会的费用，2013年8月16日出具的证明中有“今收到幸福苑小区…未付房款，房价由吴刚书记待定”字样。2011年11月27日出具的收条盖有被告北界河店村委会财务专用章，经手人为杨芳，且被告陈卫东提交的银行转账凭证也能证实将款项交给了村委会的会计杨芳。以上证据证明被告陈卫东按照协议约定将部分购房款项交给了被告北界河店村委会。 其次，本院审理的（2015）永民初01371号案件的合同与本案的合同及邯郸市中级人民法院退转我院的相关材料中的合同【合同编号（6-2-602）】，三份合同的格式内容完全一致，甲方均为：永年县界河店乡界河店社区。（2015）永民初01371号案件的合同与本案合同加盖幸福苑小区项目部的印章，合同【合同编号（6-2-602）】加盖的是被告北界河店村委会的印章。幸福苑小区的宣传页上注明开发商为“永年县界河店乡界河店社区”，建设单位邯郸市邯一建筑工程有限公司。但“永年县界河店乡界河店社区”为虚构民事主体，并不存在。幸福苑小区项目部未经注册、备案，系幸福苑小区开发、建设单位为销售临时设置的职能部门，不具有民事权利能力和民事行为能力。 综上，本院认定被告北界河店村委会是与原告签订房屋买卖合同的相对方，是本案房屋买卖合同的权利、义务承受者，应当承担向原告还款的义务。 被告北界河店村委会提交的证据认为涉案小区系新民居建设，则其应当办有涉案小区的建设及规划等审批材料，但至今被告北界河店村委会未能提交。被告北界河店村委会将涉案房屋出售给不属于本村村民的原告，且未能提交涉案小区的销售许可证，因此，双方签订房屋买卖合同无效。在合同无效的情况下，被告北界河店村委会应当返还原告购房款并支付占有期间的利息。故对原告主张返还购房款12万元及利息，本院予以支持。其利息自2011年10月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告陈卫东及谢建中虽收取购房款，但陈卫东系楼房的承建者，谢建中系涉案房屋的销售人员，二被告均非涉案合同的相对方。因此，原告主张被告陈卫东、谢建中承担连带责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告李雅平、李树阁与被告邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会签订的房屋买卖合同无效。 二、被告邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会于本判决生效后十日内返还原告李雅平、李树阁购房款12万元及利息（利息以12万元为基数，自2011年10月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告李雅平、李树阁其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，由被告邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会负担。被告邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会应承担的诉讼费用原告已缴纳，由被告邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会直接支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  郭鹏飞 人民陪审员  温建良 人民陪审员  王建华 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  安柚橘 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。