广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7398号原告（反诉被告）：张慧燕，女，1988年2月7日出生，汉族，住广东省翁源县。被告（反诉原告）：广州市纸乎折也文化用品有限公司，住所地广州市荔湾区紫荆道73号第B418。法定代表人：张建，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘婷，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告张慧燕（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市纸乎折也文化用品有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告张慧燕，被告法定代表人张建及其委托诉讼代理人刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的租赁合同无效；2.判令被告向原告返还押金67200元；3.判令被告赔偿原告装修损失41624元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年3月9日签订了《广州1850创意园62栋租赁合同》，约定由原告承租被告位于广州市荔湾区芳村大道东200号62栋物业作为经营场地使用，物业面积为400平方米，租赁期限为二年，租金为32000元/年，租金第一年不变，从第二年开始，租金在上一年租金的基础上，每一年递增4%。合同签订后，原告向被告支付两个月的押金67200元。合同约定物业面积为400平方米，但是物业实际面积只有200平方米，原告向被告提出质疑，并就不能办理营业执照向被告提出了意见，被告也并没有与原告协商解决。期间，被告以原告5月份租金未交为由，于2020年6月1日开始停水停电,6月7日封锁原告租赁的房屋并要求收回不再给原告使用，且擅自终止了合同。因被告封锁房屋，导致原告不能取走房屋内的物品，造成了重大的物品损失。被告未按照合同约定提供租赁物业而影响原告的正常经营，已经构成违约。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。被告辩称：一、原告在签订租赁合同前已实地察看租赁房屋，且被告在与原告现场签订租赁合同的当日即将租赁房屋交付原告，原告明显清楚房屋的面积情况，甚至被告在实际交付房屋当天还没有收过原告的任何钱款。原告租赁的房屋有上下两层，原告在起诉状中称“物业实际面积只有200平方米”，与合同约定及其预期不符，实属随意捏造、明显违背事实。二、原告所称无法取得营业执照与被告无关。原告租赁房屋后是否能够办理营业执照属于原告的经营风险，被告仅履行租赁合同约定的出租人义务，对原告是否能够通过使用房屋达到其预设的经营目标不具有任何义务和责任。退一步说，原告申请工商登记即可办理营业执照。就营业场所而言，在工商登记中需要登记的是场所地址，而非场所面积。原告称因面积不够不能办理营业执照没有依据。三、原告承租房屋后多番违约，导致租赁合同解除。根据租赁合同第六条第三款规定“乙万须于每月五日前向甲方缴纳该月租金和管理费”，原告4月份的租金至4月底方缴纳，到5月底原告提出经营不善做不下去，被告未有任何阻拦。被告对原告已经给予最大限度的理解，并于5月底将房屋内的办公物品全部让其搬走。在随后的协商中原告不同意按租赁合同约定承担解约责任，也没有按其所说找到第三方接替，至6月6日原告拖欠5月份的租金逾期已超30天。被告只能再次催款并按照合同单方解除约定向原告发出解约通知。因此，被告与原告解除租赁合同的原因在于原告违约，根据合同约定以及法律规定，被告有权没收履约定金，同时原告无权主张装饰装修物的价值返还。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请贵院依法予以驳回。被告提出反诉请求：1.判令原告向被告支付2020年3月10日至3月31日、2020年5月、2020年6月1日至6月6日的租金61109.68元及延期支付利息664.57元（利息以61109.68元为基数，自2020年6月7日计算至之际支付之日止按同期贷款市场报价利率上浮50%计算，暂计至2020年8月6日）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2020年3月9日签订房屋租赁合同，对租期、租金、水电公摊费用及违约责任做了明确约定。但被告承租房屋后多番违约，不履行交租义务。至6月6日被告拖欠5月份的租金逾期已超30天。原告依约向被告发出解约通知。现原告向被告催要租金无果，无奈诉至法院，请求法院依法判如所请。经审理查明，2020年3月9日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《广州1850创意园62栋租赁合同》，约定：甲方提供给乙方租赁使用的物业位于广州市荔湾区芳村大道东200号，租赁物业的编号为62栋，作为经营场地使用。甲方提供给乙方租赁使用的物业面积约：400平方米(其中有上盖物业建筑面积0平方米，无上盖物业面积400平方米)，该租赁面积有产权证的，以物业产权面积为准，没有产权证的以实际测量面积为准(详见附件1)。甲方提供给乙方和赁使用的物业用途为进行电子商务相关活动，或：办公。乙方如要改变其经营项目但不属于上述类别的须征得甲方的书面同意许可(未经甲方书面同意，乙方不得改变经营范围)。甲方提供给乙方租赁使用的物业租期从2020年4月1日至2022年3月31日止，为期24个月，装修免租期从2020年3月10日至2020年3月31日止。第六条第一点：租金从2020年4月1日至2021年3月31日所租物业租金(不含管理费)合计人民币32000元/月。租金第一年不变，从第二年开始，租金在上一年租金的基础上，每一年递增一次，递增率为4%。第六条第三点：乙方须于每月五日前向甲方缴纳该月租金和管理费，如乙方进驻时间在该月的五日后，乙方须于本合同签订后一周内将该月的租金缴清(交费的计算方式：月租金÷当月天数×进驻天数)。第八条：乙方在签订合同后三日内需支付合同首月租金、按金给甲方，首月租金数额，即人民币33600元，按金数额相当于二个月租金，即人民币67200元，物业管理费由甲方承担，如乙方违反本合同，甲方有权没收该按金；该合同按金于本合同租赁期满后，在乙方没有违约的前提下由甲方无息退还给乙方；此按金、不能抵扣租金以及其他相关费用。第十五条：(三)未按合同约定时间和金额缴纳租金及其他应付费用的，除补交拖欠款项外，还须以每逾期一天按拖欠款项的3‰向甲方支付滞纳金。如拖欠前述任何款项又未取得甲方的书面同意延期缴纳的，逾期达三十天，视作乙方不履行合同，甲方有权解除合同，收回租赁物业，并没收合同按金。(四)租赁期间，如乙方提前终止或擅自解除合同，甲方有权没收乙方所交的按金作为赔偿金，并保留向乙方追讨所受经济损失的权利。(五)乙方提前终止、擅自解除合同或者由于乙方违约甲方解除合同的，若甲方给予过乙方免租期租金优惠或其他优惠的，乙方应补交、返还免租期租金及其他优惠；等等。合同签订后，原告缴纳押金67200元，并向被告支付2020年4月租金32000元。2020年5月11日，广东汇鲜餐饮管理有限公司向被告达送《关于1850创意园62栋1楼租赁面积洽谈书》，称我司授权员工张慧燕负责签约您的场地1850创意园62栋1楼及2楼隔层，现检测实际面积为210平方米，与合约签署面积400平方米相差甚远，等等。2020年6月6日，被告向原告发出《催款通知书》，称原告共需交水电及租金：43387.13元（即5月份租金32000元+4-5月份水电费4987.13元+6月份6天租金6400元），若再不交齐租金，我司将于2020年6月7日收回场地，合同终止，等等。2020年6月24日，原告通过微信向被告发送《通知函》，称被告于2020年6月1日开始对涉案房屋停水停电，6月7日封锁并收回涉案房屋且擅自终止了租赁合同，造成原告重大物品损失，鉴于上述情况，郑重要求被告：1.同意自2020年6月7日起终止履行《租赁合同》，要求三日内协助原告将物品搬出；2.返还支付的两个月押金；3.赔偿装修损失。另查，据广州市不动产登记查册表记载：广州市芳村区芳村大道东路200号62栋，建筑面积为109.696平方米，总层数1层，权利人为广州市金珠江化学有限公司，占有部分：全部。2009年6月9日，广州市城市规划局向广州市金珠江化学有限公司出具《关于送审建筑设计方案的复函》（穗规函[2009]4442号），其中载明：为推进市区产业“退二进三”工作顺利开展，同意你单位的共73栋多层建筑（自编6-59栋、61-75栋、79-82栋及86栋）进行厂区“退二进三”改造后临时作为商业、设计、展览等创意产业园区。庭审中，原告称根据其自行测绘的面积，涉案房屋一楼为99.22平方米，二楼面积为114.43平方米，房屋只有210平方米。被告对原告所述不予确认，称原告所述的210平方米为室内面积，未包含公摊、楼梯、走廊等面积，涉案房屋一楼约为120平方米，二楼约280平方米。诉讼中，原告提交《整装设计装饰报价装修清单(散装)》及微信聊天记录，微信聊天记录主要内容为原告向被告提出涉案房屋实际面积少于合同约定面积，要求变更合同，双方就此事进行沟通协商，《整装设计装饰报价装修清单(散装)》拟证明原告对涉案房屋进行装修并花费41624元的事实。被告对《整装设计装饰报价装修清单(散装)》不认可，认为是原告单方制作，微信聊天记录无异议，但不认可原告所称的面积。庭审中，双方确认约定以80元/平方米计算租金，原告称签订合同前有去涉案房屋进行实地查看，后经实际测量只有200多平方米，与合同约定面积不符，与被告协商变更合同未果，引发本诉。本院认为：原告与被告签订的《广州1850创意园62栋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示。《广州1850创意园62栋租赁合同》约定租赁建筑面积为400平方米，但涉案房屋实际登记产权面积为109.696平方米，庭审中，原告陈述涉案房屋一楼为99平方米左右，被告陈述一楼面积为120平方米左右，双方所述涉案房屋一楼面积与实际登记产权面积大致相当，故《广州1850创意园62栋租赁合同》关于该109.696平方米的面积约定合法有效，而对于超产权面积部分，被告并没有提供证据证实具有合法报建手续，因此，《广州1850创意园62栋租赁合同》中超产权面积部分无效。合同无效，基于无效合同取得的财产应各自返还，故被告依据无效合同取得的押金（按金）48771元（67200元-67200元×109.696/400）应当返还给原告。至于《广州1850创意园62栋租赁合同》的其他内容，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的关于效力的强制性规定，各方应按照合同约定切实履行。现双方均同意2020年6月7日解除涉案《广州1850创意园62栋租赁合同》，本院予以确认。原告诉请全部《广州1850创意园62栋租赁合同》无效，理据不足，不予支持。对于合同有效部分的押金问题，原告称涉案房屋经实测只有210平方米，与合同约定的400平方米相差较大，因此要求减租未果致拖欠租金，本院认为，双方签订涉案《广州1850创意园62栋租赁合同》前，原告已对涉案房屋进行过实地查看，而原告主张涉案房屋只有210平方米，与合同约定的面积相差较大，实地查看时理应可以辨别，若有异议应当提出，原告签订了约定涉案房屋面积为400平方米的合同，视为其对合同约定的面积认可，故原告再以此为由拖欠租金达30天以上，违反了合同约定，构成违约，被告可根据合同约定没收原告合同有效面积部分押金18429元。关于租金问题，对于109.696平方米部分，原告理应按合同约定向被告支付租金，对于面积超出部分，虽然无效，但被告使用了全部涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，被告诉请原告支付2020年5月至2020年6月6日期间全部租赁费用理据充分，予以支持。关于免租期间2020年3月10日至3月31日期间的租赁费用问题，如前所述，原告违反了合同约定，构成违约，根据合同约定，原告应向被告根据合同实际履行租期补交合同有效部分面积的装修免租期租金，对于合同无效部分面积的占有使用费问题，该部分面积缺乏装修免租期的合同依据，故原告应根据实际使用情况向被告支付全部占有使用费。综上，原告应按合同约定标准32000元/月向被告支付租赁费用合计59045元（32000元/月÷31天/月×20天+32000元/月÷30天/月×6天+32000元）。由于涉案合同存在超面积租赁无效问题，原告主张的2020年5月-6月6日的租金逾期违约金的基数应当以逾期租赁费用金额的109.696/400确定。关于逾期违约金标准问题，合同约定每日按逾期付款额的千分之三计算违约金过高，本院酌定为租金逾期违约金以每月所拖欠租赁费用额的109.696/400为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计，自当月6日起计至实际付清之日止。关于原告主张的装修损失，首先，因原告在签订涉案合同时，对涉案房屋的产权情况未尽到基本的审慎义务，对合同的无效存在过错；其次，原告仅提交整装设计装饰报价清单（散装）拟证明其存在的装修损失，但该证据不能证明该费用已经发生，即使有发生也不能证明系因涉案租赁合同而产生的费用，故应承担举证不能的法律后果，综上，对原告诉请被告赔偿装修损失的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张慧燕与被告广州市纸乎折也文化用品有限公司于2020年3月9日签订的《广州1850创意园62栋租赁合同》中超出产权证记载的面积109.696平方米的部分无效；二、被告广州市纸乎折也文化用品有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告张慧燕返还押金（按金）48771元；三、原告张慧燕在本判决发生法律效力之日起五日内向被告广州市纸乎折也文化用品有限公司支付2020年3月10日至3月31日、2020年5月1日至6月6日期间的租赁费用59045元；四、驳回原告张慧燕的其它诉讼请求；五、驳回被告广州市纸乎折也文化用品有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1238元，由原告张慧燕负担474元，被告广州市纸乎折也文化用品有限公司负担764元；反诉案件受理费672元，由原告张慧燕负担649元，被告广州市纸乎折也文化用品有限公司负担23元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  申婷婷二〇二〇年十二月八日书记员  龙滋霖曾芳