安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初8833号 原告：合肥恒兴房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市北二环砀山路3288号金都华庭五期21#楼商111室。 法定代表人：山百祥，董事长。 委托诉讼代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡玉明，安徽华人律师事务所实习律师。 被告：杜校中，男，1981年8月16日出生，汉族，户籍地安徽省定远县，经常居住地安徽省长丰县双凤开发区。 原告合肥恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）与被告杜校中房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。恒兴公司的委托诉讼代理人代光敏、胡玉明，杜校中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒兴公司向本院提出诉讼请求：1.立即解除原被告之间的《房屋租赁合同》，被告腾空并返还租赁房屋；2.判令被告立即支付合同履行期间的租金及合同解除后的房屋使用费暂定60605元（2635元/月×23）、违约金暂定47421元，水电费、物业费管理费暂定5000元，合计113026元（上述费用自2018年6月25日起计算至2020年5月25日，至实际交付房屋之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告撤回水电、物业管理费共计5000元的诉讼请求。事实和理由：2015年3月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于金都华庭二期15号楼111室商业用房（面积：47.91平方米）租赁给乙方；租期自2015年3月25日至2017年3月24日；第一年月租金2395元/月，第二年月租金2635元/月；承租期间所发生的水、电、物管等费用均由乙方负责按时认缴支付，否则视为违约；租期结束后乙方装修无偿归甲方所有，且乙方在不得破坏其装修的前提下（甲方亦不需要乙方恢复原状）即可交给甲方，乙方也可以拆除所有装修，但必须恢复原样；乙方应保证一户一表线路完整；乙方不得转租第三方使用，租赁期满前一个月被告应当通知甲方期满后是否续租，若续租租金以当时周边市场为参考，同等条件甲方应当优先将房屋租赁给乙方。上述合同生效后，原告将房屋交付给被告使用，但是被告将房屋租金使用期限支付至2018年6月25日后，被告以各种理由拖欠租金，且拒不办理返还房屋手续，被告的行为已经构成严重违约。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，给原告带来较大的经济损失。 杜校中辩称，租赁合同签订的租期只有2年，合同已经到期，2018年6月份左右就把房子交还了，原告再要求退房无依据。 本院经审理认定的事实如下：2015年3月13日，恒兴公司作为出租方（甲方），杜校中作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于“金都华庭二期”15#楼111室商业用房（面积47.91平方米）租赁给乙方，租期自2015年3月25日至2017年3月24日；第一年月租金2395元/月，第二年月租金2635元/月；乙方自2015年3月25日起，每三个月作为一个付款期以现金方式付款，乙方在每付款期开始前一个月向甲方交清下一付款期租金，若推迟交租金，视为违约，每日支付违约金千分之二，同时甲方有权在十日内收回房屋；乙方向甲方交纳保证金5000元，租期满结清水、电、物管等费用甲方全额退还乙方，承租期间所发生的水、电、物管等费用均由乙方负责按时认缴支付，否则视为违约；租期结束后乙方装修无偿归甲方所有，且乙方在不得破坏其装修的前提下（甲方亦不需要乙方恢复原状）即可交给甲方，乙方也可拆除所有装修，但必须恢复原样；合同签字生效后，不允许任何一方停租或退租，甲方或乙方违约，另一方有权向其索赔三个月的租金作为损失费。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，杜校中支付保证金5000元，恒兴公司将房屋交付杜校中使用。合同到期后，杜校中继续使用房屋，并支付租金至2018年6月25日。 庭审中，杜校中称其2018年6月份即搬离案涉房屋，但未办理交接手续。恒兴公司提供了供电公司出具的案涉房屋的用电情况表，显示案涉房屋持续用电至2019年6月，之后无电量及电费产生。 以上事实，有恒兴公司提交的营业执照、身份证复印件、房屋租赁合同、租金记账单、供电公司出具的电费情况表，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，恒兴公司与杜校中之间的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同到期后，杜校中继续使用房屋并缴纳租金，双方形成了不定期租赁合同关系。杜校中称其于2018年6月搬离，但未能提供证据证实，根据恒兴公司提供的用电情况表显示案涉房屋持续用电至2019年6月，故本院确定双方不定期租赁合同关系实际于2019年6月解除，杜校中应当按照合同约定的租金标准支付2018年7月至2019年6月期间的租金共计31620元（2635元/月×12个月），扣除押金5000元后，杜校中还应支付租金26620元。杜校中已经搬离案涉房屋，恒兴公司可自行收回房屋，对于恒兴公司主张的腾空并返还房屋的诉讼请求，本院不再支持。对于恒兴公司主张的违约金，杜校中逾期支付租金给恒兴公司造成了资金占用期间的利息损失，合同约定每日按千分之二标准计算违约金，该标准过高，本院酌定按照年利率6%计算，其中以2905元（7905元-5000元）为基数自2018年5月25日算至2020年5月24日为353元，以7905元为基数自2018年8月25日算至2020年5月24日为840元，以7905元为基数自2018年11月25日算至2020年5月24日为719元，以7905元为基数自2019年2月25日算至2020年5月24日为598元，以上合计2510元，此后以26620元为基数按照上述标准顺延计算至租金付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告合肥恒兴房地产开发有限公司与被告杜校中之间的《房屋租赁合同》已于2019年6月解除； 二、被告杜校中于本判决生效之日起十日内支付原告合肥恒兴房地产开发有限公司租金26620元； 三、被告杜校中于本判决生效之日起十日内支付原告合肥恒兴房地产开发有限公司违约金2510元（暂算至2020年5月24日，之后以26620元为基数按照年利率6%的标准顺延计算至租金付清之日止）； 四、驳回原告合肥恒兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理减半收取为1820元，由原告合肥恒兴房地产开发有限公司负担1350元，被告杜校中负担470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。