贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初7237号原告：孙小康，男，1976年8月18日生，汉族，住贵州省盘州市。原告：余桂英，女，1983年3月4日生，汉族，住贵州省盘州市。二原告共同委托代理人：吴强，系贵州北斗星律师事务所专职律师。二原告共同委托代理人：邓海燕，系贵州北斗星律师事务所实习律师。被告：盘州市景江房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市柏果镇文化路旁（柏果商业广场）1-负1-12号，统一社会信用代码91520222065753003N。法定代表人：包继江，系盘州市景江房地产开发有限公司执行董事。委托代理人：邓文雯，系贵州宣竣律师事务所专职律师。委托代理人：刘志恒，系贵州宣竣律师事务所专职律师。原告孙小康、余桂英诉被告盘州市景江房地产开发有限公司（以下简称景江房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年10月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理，原告孙小康、余桂英的委托代理人吴强，被告盘州市景江房地产开发有限公司的委托代理人邓文雯、刘志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙小康、余桂英向本院提起诉讼，请求：1．判决被告将办理房屋初始登记所需资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋权属证书；2．判决被告以原告已付房款211,456元为基数，按年利率4.425%向原告支付自2018年6月1日起至被告将办理房屋初始登记的材料报产权登记机关备案之日止的违约金（截至2020年9月1日的违约金为24,170.60元）；3．本案的诉讼费由被告承担。事实及事由：原被告于2017年9月20日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买“景江**庭（二期）”第4幢2单元11层1号商品房，被告交房时间为2018年3月1日，并约定在商品房交付使用后90日内申请商品房所有权初始登记。后因被告未按照约定的期限将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能取得房屋权属证书，给原告的合法利益造成了严重损害。被告景江房地产公司辩称，原告混淆了初始登记和转移登记的概念，初始登记系房屋开发企业将开发的房屋登记在企业名下，转移登记是将房屋登记在购房者名下，原告在庭审中要求被告提交有关材料报产权登记机关备案，但双方签订的《商品房买卖合同》并未约定被告有义务将有关资料交付给买受人，被告需将房屋办理初始登记后才能将相关材料交付给买受人以便进行房屋转移登记，故原告要求办理初始登记的资料提供给原告在法律上存在障碍，不应得到支持。原被告签订的《商品房买卖合同》未约定被告交付办理房屋转移登记有关资料的期限，且被告无义务为原告办理转移登记，故原告要求被告支付逾期办证违约金的条件尚未成就，故被告无需向原告支付违约金。被告以商品房买卖合同提起本案诉讼，但原告未将合同约定的房屋价款全额支付给被告，原告以总房款主张违约金，于法无据。原告提交的物业费收据不能证明房屋交付时间，原告起算违约金的时间，无事实和法律依据。经审理查明：2013年，盘州市柏果镇人民政府对原盘北选煤厂河西、河东生活区进行旧城改造。针对该改造工程，柏果镇人民政府于2013年3月12日组织景江房地产公司原法定代表人包继仿等人召开“滨江旧城改造工程”专题会，并于2013年3月13日形成《柏果镇人民政府关于滨江旧城改造工程的会议纪要》［柏政议字（2013）42号］，该会议纪要记载：对原有砖混结构用于居住房屋及其他设施用房，按照1：1.4的标准进行置换，门面按1：1比例进行置换，搬家费按12元/平方米计算，临时过渡费按6元/平方米计算。2013年3月24日，原告孙小康、余桂英作为拆迁安置户与盘州市柏果镇人民政府签订《原××煤厂家属区居民支持柏果镇示范小城镇建设拆迁补偿协议书》以及《原××煤厂家属区居民支持柏果镇示范小城镇建设拆迁补偿协议书的补充协议》，双方约定对孙小康、余桂英在原盘北选煤厂河东河西家属区的住房在拆迁后，以新建成的“滨江旧城改造安居工程住房”按1：1.4标准进行置换。工程住房竣工验收后，如原告选择的住房户型面积超出应安置面积时，超出部分由原告按1600元／㎡价格补足差额款等。2013年4月9日，柏果镇人民政府与贵州盘江精煤股份有限公司签订《原盘北选煤厂河东河西家属区土地转让及补偿标准协议书》，约定贵州盘江精煤股份有限公司同意柏果镇人民政府征用原盘北选煤厂河东河西家属区占地范围内的全部土地。2013年4月9日，柏果镇人民政府与景江房地产公司签订《盘县柏果城镇综合开发项目补充协议》，约定柏果镇人民政府将盘北选煤厂原东、西两生活区的土地转让给景江房地产公司开发房地产，由开发商通过挂牌的方式取得，景江房地产公司挂牌出让上交的土地相关费用由柏果镇人民政府申请划拨，用于柏果镇的基础设施建设等。盘北选煤厂原东、西生活区的拆迁、回迁安置及过渡时期相关经费一切费用均由景江房地产公司承担。2017年9月20日，原告孙小康、余桂英与景江房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告景江房地产公司购买位于原××煤厂家属区（现地名为：柏果镇景江**庭）二期4幢2单元11层1号房屋，建筑面积为132.16平方米，合同总价款为211456元，付款方式为一次性付款，原告应当在2017年9月20日前支付全部房价款。双方还约定出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，原被告到盘州市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记。2017年9月20日，原告向被告支付了25472元购房款。后被告将房屋交付给原告使用，并由被告所设的前期物业公司盘县景江物业管理有限公司于2017年10月9日收取物业管理费。被告将房屋交付给原告使用后，因房屋未经综合验收导致房屋至今未办理初始登记。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、物业费收据，被告提交的《原××煤厂家属区居民支持柏果镇示范小城镇建设拆迁补偿协议书》及其《补充协议》，本院依原告申请调取的《原盘北选煤厂河东河西家属区土地转让及补偿标准协议书》、《柏果镇人民政府关于滨江旧城改造工程的会议纪要》（2份）［柏政议字（2013）2号、42号］、《盘县柏果城镇综合开发项目补充协议》、《关于盘北选煤厂河东河西家属区公共建筑经济补偿合同书》以予佐证。本院认为，原告孙小康、余桂英作为原××煤厂家属区居民，后因柏果镇小城镇建设将原告住房拆除，原告孙小康、余桂英与柏果镇人民政府签订了《原××煤厂家属区居民支持柏果镇示范小城镇建设拆迁补偿协议书》及其补充协议，约定由柏果镇人民政府对原告所有的位于原××煤厂家属区的房屋进行拆迁安置并给予补偿，前述协议原本属于不平等主体之间达成的拆迁补偿合同，后柏果镇人民政府与被告景江房地产公司约定将原××煤厂家属区的土地交由被告进行房地产开发，且约定盘北选煤厂原东、西生活区的拆迁、回迁安置及过渡时期相关经费一切费用均由被告景江房地产公司承担，表明柏果镇人民政府已将拆迁土地及房屋开发权利义务转移给被告景江房地产公司，由景江房地产公司用新开发的房屋对拆迁的安置户以1：1.4的房屋面积比例进行安置。后被告与原告孙小康、余桂英于2017年9月20日签订《商品房买卖合同》约定由被告将涉案的房屋出售给原告，并约定了双方的权利义务。原告依据合同约定将房屋差价款项支付给了被告景江房地产公司，表明柏果镇人民政府已将拆迁安置的权利义务转移给被告景江房地产公司，且原告与被告签订《商品房买卖合同》并由原告向被告补足房款差价，原告与柏果镇人民政府之间的补偿协议约定的权利义务已由景江房地产公司承继，原告与柏果镇人民政府非平等主体之间建立的合同关系由此转换为作为平等主体原被告之间建立的商品房销售合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》对原被告具有约束力，双方应依照合同约定和法律规定履行其义务。《商品房买卖合同》约定的总房款为211456元，根据被告与柏果镇人民政府签订的《盘县柏果城镇综合开发项目补充协议》第二条约定，对于产权置换中1：1.4倍的补偿费用应当由被告承担，后原告方于2017年9月20日向被告交付了25472元房款差价，再结合原被告在盘州市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记，表明原告方已经按照合同约定支付了全部购房款。对于原告要求被告将办理房屋初始登记资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋产权登记的主张。原被告签订《商品房买卖合同》后，原告通过旧房拆迁补偿款抵扣并补足房款差价的方式向被告支付了全部购房款，原告已经履行了合同的主要义务，被告作为房屋出售方，除须将房屋交付原告使用外，还在双方约定的期限内提供办理权属凭证所需的相关资料，协助原告能够办理房屋产权登记，但被告因其开发的房屋未通过综合验收等原因导致其今未取得涉案房屋的初始登记，而获得初始登记是办理房屋所有权登记的前提，故涉案房屋暂不具备办理房屋所有权登记的条件。在此情形下，被告应当履行但事实上暂不能履行协助原告办理房屋权属登记的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行”的规定，本案房屋暂不具备办理产权登记手续的条件，进而暂使被告无法履行协助原告办理房屋产权登记的合同义务。故原告要求被告将办理房涉案房屋初始登记资料报产权登记机关并协助原告办理房屋产权登记手续的主张不成立，本院不予支持。但原告可在本案房屋具备办理产权登记手续后，依法另案要求被告协助办理。原被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定被告应在房屋交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，被告承诺取得该商品房所有权初始登记后，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但由于被告的原因至今未获得房屋初始登记，导致原告至今未取得房屋权属登记，被告因而构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，被告应以原告所支付的全部房款为基数，从房屋交付之日起满90日后按现行中国人民银行公布的一年期银行贷款市场报价年利率3.85%支付违约金，超过此利率的部分，本院不予支持。对于违约金的起算时间，原告于2017年10月9日向被告开发楼盘的前期物业管理公司即盘县景江物业管理有限公司缴纳物业管理费，表明被告已于2017年10月9日向原告交付房屋，故被告从2017年10月9日起90日后即2018年1月8日起向原告支付违约金。而原告仅要求被告支付从2018年6月1日起的违约金，属于对己方权利的自由处分，本院予以支持。以房屋总价款211,456元为基数，按年利率3.85%计算自2018年6月1日至2020年9月1日的违约金为18,317.38元。自2020年9月2日起至被告取得房屋初始登记之日止的违约金，由被告以211,456元为基数，按照年利率3.85%支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告盘州市景江房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告孙小康、余桂英支付违约金18,317.38元。自2020年9月2日起至被告盘州市景江房地产开发有限公司取得房屋初始登记之日止的违约金，由被告盘州市景江房地产开发有限公司以211,456元为基数，按照年利率3.85%支付给原告孙小康、余桂英。二、驳回原告孙小康、余桂英的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费202元，由被告盘州市景江房地产开发有限公司负担129元，由原告孙小康、余桂英负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  封舟文二〇二〇年十二月二十三日书记员  王永路