河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初2118号 原告（反诉被告，以下称“原告”）：邯郸市泰祥房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区陵园路669号康桥国际17层B11室。 法定代表人：吴兴军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：付天龙，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘跃勇，北京融一律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下称“被告”）：杨强，男，1987年12月15日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王永晓，河北浩博（魏县）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王充，河北浩博律师事务所律师。 原告邯郸市泰祥房地产开发有限公司（以下简称泰祥公司）与被告杨强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰祥公司的委托诉讼代理人付天龙、刘跃勇，被告杨强及其委托诉讼代理人王永晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰祥公司向本院提出诉讼请求：1.解除泰祥公司、杨强于2014年3月27日签订的《房屋预订协议》；2.本案诉讼费由杨强承担。事实和理由：自2014年3月27日，泰祥公司、杨强签订了《房屋预订协议》，协议约定杨强以586000元的价格购买一套建筑面积为138平方米的商品房。双方约定房款分批支付：协议签订时付50000元；2014年4月2日前将余款付清；逾期未付杨强支付违约金。由于杨强是购买他人的回迁房，杨强在2014年1月14日已经支付了50000元，杨强又于2014年4月2日支付450000元。杨强通过拆迁工作人员口头承诺，三日内付清剩余的86000元，泰祥公司出于信任，将全额收据开给了杨强，但杨强再未付款。泰祥公司多次催促无果，只好将此事诉至法院，请求法院核实相关情况，依法支持泰祥公司的诉讼请求。 杨强辩称，本诉泰祥公司所诉事实不实，本诉中杨强购买的房屋系商品房，而非拆迁房，杨强于2014年3月27日与对方签订房屋预订协议，并于2014年1月14日及2014年4月2日分两次将全部购房款586000元支付给泰祥公司，泰祥公司向杨强出具收据两份，并且在2018年9月泰祥公司通知杨强挑选房号，杨强挑选房号为5-1-904，面积约137㎡。故泰祥公司以杨强未支付全部购房款解除合同没有事实和法律依据，相反泰祥公司迟迟未交付约定面积的房屋已构成违约，应当承担违约责任。 杨强向本院提出反诉请求：1.请求泰祥公司继续按照《房屋预订协议》履行向杨强交付一套建筑面积约138㎡的房屋，如泰祥公司无法交付，请求解除双方签订的《房屋预定协议》，并向杨强返还已付购房款586000元及赔偿杨强损失932000元（房屋增值损失），共计1518000元；2.本案诉讼费、鉴定费等由泰祥公司承担。事实和理由：2014年3月27日，杨强与泰祥公司签订《房屋预订协议》，协议约定了房屋位置、建筑面积、房屋价格等内容，杨强按约向泰祥公司支付了全部购房款586000元。时隔至今，泰祥公司仍无法向杨强交付协议约定138㎡的房屋，故杨强要求泰祥公司继续按照《房屋预订协议》向杨强交付一套建筑面积约138㎡的房屋。若法院最终查明泰祥公司无法提供约定面积范围的房屋，则杨强有权要求解除合同，并在解除合同后要求泰祥公司承担因不能履行约定而给杨强造成的损失（即因购买泰祥公司房屋而丧失在同一时间同一地段购买相同房产所产生的房屋增值损失）。故向法院提起反诉，望判如所请。 泰祥公司辩称，1.双方签订的预订协议不具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的基本条款，根据最高法院关于商品房买卖纠纷司法解释，该协议不能认定为商品房买卖合同。双方签订的协议第11条附加条款第六项回迁优先安排10-20层东户，这一约定说明一是双方之间存在的是回迁房预定的关系，而不是商品房买卖合同。二是约定回迁的房屋不明确，该协议无法执行。因此泰祥公司在杨强没有足额交付款项的情况下，没有为杨强预留房屋。2.杨强只交付了500000元，余款86000元至今未付，由于杨强未履行协议约定义务，所以泰祥公司要求解除协议的约定，应予支持。3.杨强关于2018年通知其选房号的说法，与事实不符。泰祥公司通知杨强来解除协议，处理善后问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 泰祥公司提交如下证据： 1.泰祥公司的营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件各1份，证明原告的主体身份；2.杨强身份证复印件1份，证明被告的主体身份；3.房屋预订协议复印件1份，证明双方签订的预订协议不具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的基本条款，不能认为双方签订了商品房买卖合同；4.POS签购单复印件2份(分别为50000元和450000元)；5.收据复印件2张（分别为50000元和536000元），证据4-5证明杨强付款500000元，未能按约定履行付款586000元的义务。 杨强对泰祥公司提交的证据1、2没有异议；对证据3真实性没有异议，证明目的有异议，该证据恰证明双方签订了合法有效的房屋买卖合同；对证据4中50000元的POS签购单没有异议，对450000元的POS签购单有异议，杨强已经通过公司指定人员向公司支付536000元，而非450000元；对证据5没有异议，该证据恰证明杨强支付了536000元。 杨强提交如下证据： 1.杨强身份证复印件1份，证明被告主体资格；2.房屋预订协议复印件1份、和家大院户型图手册1份、2014年1月14日、2014年4月2日收据复印件各1张、中国银行转账电子回单复印件1张，证明杨强通过泰祥公司宣传户型手册购买泰祥公司开发的和家大院，现和润嘉园138㎡的房屋一套，并签订房屋预订协议，杨强分两次支付完毕购房款，泰祥公司向杨强出具收据两份，双方之间买卖协议合法有效并成立；3.估价报告1份、评估费发票1份，证明泰祥公司开发的和润嘉园小区房屋单价，现为9200元每平米，同时证明杨强损失与协议约定的第11条附加条款第五项泰祥公司应承担违约的情况相当，应按照协议约定向杨强支付违约金，同时也证明杨强为此鉴定支付鉴定费3000元；当庭提交如下证据：4.杨强选定房号5-1-904名单复印件1份，证明2018年9月泰祥公司通知杨强进行商品房选号，杨强选定5-1-904号房屋；5.和润嘉园A户型图一张，证明杨强在泰祥公司处选定5-1-904房屋是基于5号楼本身是商品房买卖合同，并且房屋面积在136、137㎡，与杨强购买的房屋面积差距较小，符合商品房买卖交房条件。 泰祥公司对杨强提交的证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，证明目的有异议，杨强提交的回迁安置手册说明杨强和泰祥公司可能存在的是拆迁安置法律关系，不是商品房买卖关系，杨强依据商品房买卖提出的反诉请求不成立，房屋预订协议没有明确的门牌号，不能认定为商品房买卖合同；银行回单只能显示杨强向赵海瑞转款536000元，泰祥公司提供的银行回单显示赵海瑞向泰祥公司转款450000元，杨强未足额支付房款，2014年4月2日收据虽然数额为536000元，但杨强并未实际支付，收据的收款方式是刷POS机，但杨强并未向泰祥公司实际付款，杨强刷POS机是刷给了赵海瑞；2014年1月14日收据真实性没有异议，但该款是赵海瑞转账付给我公司的；对证据3估价报告有异议，估价报告是就整栋楼房的单价来出具的，但是根据杨强的反诉，杨强的请求是明确的指向5-1-904，因此如果评估应该评估的是904号单体的价值，而不是评估整栋楼房的价值，评估费发票真实性没有异议，评估费用应当由杨强自行承担；对证据4真实性有异议，泰祥公司从未通知杨强挑选房号；对证据5真实性没有异议，但是该户型图是泰祥公司的宣传手册，随处可取，杨强持有该户型图并不代表双方曾就此达成协议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月27日，泰祥公司（甲方）与杨强（乙方）签订《房屋预订协议》一份，该协议约定，第一条：房屋状况乙方预订的房产位于邯山区和平路，项目名称暂定为和家大院。第二条：乙方预订的房产为本协议第一条约定项目中的房屋建筑面积约为138平方米，该房屋用途为住宅，地下1层。第三条：房产价格按建筑面积计算，应交房款金额为伍拾捌万陆仟元。第六条：逾期交房违约责任1.逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。附加条款：5.如开发商违约，按年息20%一次性返还本金及利息给乙方。2014年1月14日，杨强向泰祥公司支付房屋定金50000元，泰祥公司向杨强出具房款50000元收据1张。2014年4月2日，杨强通过其名下的中国银行账号尾号2563账户向赵海瑞银行账号尾号3181的账户转账536000元，同日泰祥公司向杨强出具房款536000元收据1张；后泰祥公司仅认可2014年4月2日该笔款项中赵海瑞通过银行卡尾号3181账户向其转入的450000元和2014年1月14日收到的房款50000元，并以杨强尚有86000元未向其支付为由，未向杨强交付房屋并将房屋出售，杨强与泰祥公司协商未果导致本案诉讼。 另查明，案涉房屋所在项目原名称为和家大院，现为和润嘉园小区。 再查明，经杨强申请对位于邯郸市邯山区的房屋单价进行评估，受本院委托，邯郸市金地房地产估价有限公司于2020年11月10日出具估价报告，估价结果确定：估价对象于价值时点2020年11月6日的房地产市场单价为人民币9200元／㎡。杨强支付评估费3000元。经计算，则138㎡的房屋价值为1269600元，房屋增值683600元（1269600元－586000元）。 本院认为，本案双方争议的焦点为：原、被告双方是哪方违约，杨强是否已支付全款；《房屋预订协议》是否应解除以及解除后违约方如何承担违约责任。泰祥公司以杨强转给赵海瑞的房款，赵海瑞尚有部分房款支付给泰祥公司为由，认为杨强未付足房款，但其向杨强出具了房款为586000元的两份收据的行为应视为对杨强足额付款的认可。杨强作为善意相对方，不应为泰祥公司内部财务管理问题担责。据此，本院认定违约方为泰祥公司。关于《房屋预订协议》是否应解除问题，泰祥公司在庭审中自认5号楼中138平方米的房屋已经出售完毕，因双方均有解除的意向，本院予以支持；因泰祥公司不能向杨强提供《房屋预订协议》中约定的房屋，杨强购房的目的已不能实现，并因房屋市场价格的变动给其造成经济损失683600元，泰祥公司存在违约，应予赔偿。 综上所述，本案因双方均有解除《房屋预订协议》的意向，本院予以支持；杨强反诉的诉请合法有据部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、解除邯郸市泰祥房地产开发有限公司与杨强于2014年3月27日签订的《房屋预订协议》； 二、邯郸市泰祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨强购房款586000元，并向杨强支付经济损失683600元； 三、驳回邯郸市泰祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回杨强反诉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，反诉案件受理费18462元，均由邯郸市泰祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  吕秀珍 人民陪审员  麻 巍 人民陪审员  孙立新 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  王鹏飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。