天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初8518号原告：天津盛金创企业管理咨询服务有限公司，住所地天津市北辰区双街镇双街新家园32号楼金融创新大厦2层。法定代表人：马金亮，总经理。委托诉讼代理人：赵明兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：齐鸿波，天津崇中律师事务所律师。被告：燃焱（天津）智能科技有限公司，住所地天津市武清区南蔡村镇金博路2号。法定代表人：谢天池，总经理。委托诉讼代理人：张世明，天津五君律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩艳茹，天津五君律师事务所律师。原告天津盛金创企业管理咨询服务有限公司（以下简称盛金创公司）与被告燃焱（天津）智能科技有限公司（以下简称燃焱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛金创公司的法定代表人马金亮及其委托诉讼代理人齐鸿波与被告燃焱公司的委托诉讼代理人韩艳茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛金创公司向本院提出诉讼请求：1．燃焱公司支付拖欠的2020年1月15日至2020年10月14日房屋租金258695.61元、水费2910.81元，共计261606.42元；2．诉讼费用由燃焱公司承担。事实与理由：原被告于2019年8月14日签订房屋租赁合同，由燃焱公司承租位于天津市北辰区××街镇××街××号楼××大厦××层××号房屋（以下简称创新大厦房屋），建筑面积301.42㎡，使用面积141.12㎡。租金每年344927.48元，按季度支付。合同签订后，盛金创公司将房屋交给燃焱公司使用，截至目前，燃焱公司尚欠租金及各项费用，盛金创公司催要无果，故呈诉。燃焱公司辩称，因盛金创公司防控疫情管理的需要，燃焱公司自2020年1月30日起无法正常使用创新大厦房屋，双方租赁合同已经于2020年4月14日经协商一致解除，自2020年2月7日至2020年4月14日期间房屋租金应适用减免政策予以免除，现燃焱公司仅欠付盛金创公司自2020年1月15日至2020年2月6日租金21,076元。另，即使法院不确认双方租赁合同提前解除，对于疫情造成燃焱公司无法使用房屋的损失，原被告应予分担。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。燃焱公司对2019年8月14日签订的《天津市房屋租赁合同》无异议，本院予以确认；对于盛金创公司与天津市双盈房地产开发有限公司（以下简称双盈公司）签订的《房屋租赁合同》、天津市房屋租赁登记备案证明、双盈公司开具的租金发票，上述证据可以证实盛金创公司自双盈公司租赁创新大厦房屋并办理备案登记，盛金创公司已交纳房租并有权对外转租，故对上述证据本院予以确认；双盈公司回复函可以证实双盈公司未减免盛金创公司房屋租金，对该证据真实性，本院予以确认；《物品出门证》及搬家清单，可以证实燃焱公司腾空创新大厦房屋并办理房屋交接，对该证据，本院予以确认；对于津政办发（2020）1号、津财防控（2020）17号文件及惠企政策明白纸，系行政机关指导性文件，本院对其真实性予以确认，对其证明目的将结合本案争议焦点综合论证。对于燃焱公司员工与盛金创公司法定代表人及员工的微信聊天记录、解除合同与减免租金申请书，本院对其真实性予以确认，对其证明目的将结合本案争议焦点综合论证。根据当事人陈述和经审查确认真实的证据，本院认定事实如下：2019年8月14日，盛金创公司与燃焱公司签订《天津市房屋租赁合同》，合同主要条款约定：燃焱公司承租坐落于天津市北辰区××街镇××街××号楼××大厦××层××房××，面积301.42㎡；租赁用途为办公；租赁期限自2019年10月15日至2020年10月14日；租金按套计算费用，每年租金（含装修费、物业费、空调费）为344927.48元，每年空调使用时间共计9个月，每年夏季制冷为6-9月，冬季采暖为11-3月，电费以自行购买点卡方式收取，水费根据大厦水表总用水量，按照租赁面积进行分摊；付款方式为押一个季度付一个季度，季度租金为86231.87元，押金为17557.67元；季度水费为970.27元，付款时间为每租赁季度第一个自然月的第7个工作日之前；经双方协商一致，可以解除本合同。双方均确认，年租金344927.48元，包含房屋使用费、装修费、物业费、空调费，其中房屋使用费以房屋建筑面积301.42㎡为基数，按照58.25元／月／㎡计算，月使用费为17557.72元，年使用费为210692.58元；装修费以建筑面积301.42㎡为基数，按照0.5元／天／㎡计算，年装修费为55009.15元；物业费以房屋建筑面积301.42㎡为基数，按照15元／月／㎡计算，月物业费为4521.3元，年物业费为54255.6元；空调费以按照房屋使用面积154.14㎡为基数，按照18元／月／㎡计算，月空调费为2774.52元，每年空调使用期为6-9、11-3共计9个月，年空调费为24970.68元，分摊至每个季度租金中。双方约定季度水费970.27元包干，系以建筑面积301.42㎡为基数，按照1.073元／月／㎡计算。租赁合同签订后，盛金创公司于2019年10月15日将创新大厦房屋交付燃焱公司使用，燃焱公司向盛金创公司支付2019年10月15日至2020年1月14日房屋租金86,231.87元、季度水费970.27元，并支付押金17,557.67元。后，燃焱公司未再按照约定支付房屋租金及水费。2020年1月30日至2020年3月1日，因新冠疫情防控需要，盛金创公司对创新大厦房屋进行封闭管理，禁止燃焱公司使用该房屋。2020年3月2日至5月1日，盛金创公司对燃焱公司采取限流进入创新大厦房屋防控措施，至2020年10月14日租赁期限届满，燃焱公司未再正常使用创新大厦房屋办公，仅是偶尔有燃焱公司工作人员进入房屋取东西。2020年12月17日，燃焱公司将创新大厦房屋腾空并返还盛金创公司，双方办理了电卡、钥匙等交接手续。另，2020年4月14日，燃焱公司提出提前解除合同并腾退房屋，双方就解除合同事宜进行磋商，因就疫情管控期间租金减免问题存有争议，未就解除合同达成一致意见，对于燃焱公司腾退房屋的请求，盛金创公司以其欠付租金为由未予准许。现燃焱公司主张，2020年4月14日双方磋商行为，已确认租赁合同经协商一致解除。2020年4月20日，燃焱公司向盛金创公司发送租金减免申请书与解除租赁合同申请书，申请书抬头为“金融创新大厦物业方”，主要内容为申请免除2020年2、3、4月租金并解除租赁合同。盛金创公司主张，双方进行过解除合同问题的磋商，但未达成一致，双方租金合同未提前解除，系在租赁期限届满后于2020年10月14日履行完毕并自动终止。另查明，2016年8月22日，盛金创公司与双盈公司签订《房屋租赁合同》，约定双盈公司将北辰区金融创新大厦共计11层出租给盛金创公司使用，租赁期限自2016年10月1日起至2026年9月30日止，并约定租赁期内盛金创公司可将房屋分租给第三方。2016年11月1日，该租赁合同办理天津市房屋租赁登记备案。盛金创公司已向双盈公司支付房屋租金，双盈公司开具了发票。再查明，盛金创公司系区属国有企业天津辰融投资控股有限公司投资设立的国有独资企业。2020年2月6日，天津市人民政府办公厅印发津政发（2020）1号《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干意见》，该意见“给予中小企业房租优惠”措施载明，对承租国有资产类经营用房的中小企业，免收3个月房租、3个月房租减半。2020年2月13日，天津市财政局印发津财防控（2020）17号《市级行政事业单位落实减免中小企业房租政策落实细则的通知》，该通知载明房租减免政策范围为市级行政事业单位及其所办企业出租的房屋（含转租的直管公产房），承租方为中小企业的，纳入减免政策范围。本院认为，盛金创公司与燃焱公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：1．房屋租赁合同是否已提前解除；2．燃焱公司是否应当支付盛金创公司租金及数额。关于争议焦点一，根据相关法律规定，合同成立后，当事人协商一致，可以解除合同。本案合同履行过程中，双方当事人于2020年4月14日就解除租赁合同事宜进行磋商，未达成一致意见，合同不产生约定解除的法律效果。2020年4月20日，燃焱公司向盛金创公司工作人员发出解除合同申请书，申请书中载明的事项系燃焱公司向创新大厦房屋物业方提出解除合同申请，且租赁合同约定的燃焱公司约定或法定合同解除权并未成就，该申请亦无法产生解除租赁合同的法律效果。故，虽然燃焱公司自2020年1月30日后未实际使用创新大厦房屋办公并于2020年4月提出解除合同的主张，在盛金创公司不予确认后，燃焱公司未通过诉讼等方式主张，且仍占用创新大厦房屋至2020年12月，故双方租赁合同并未在租赁期限内通过约定或法定解除权而提前解除，该合同系租赁期限届满后自动履行完毕而终止。关于争议焦点二，燃焱公司自2019年10月15日开始使用创新大厦房屋，合同履行完毕后于2020年12月17日腾退该房屋，应当支付盛金创公司租赁期限内房屋租金及相关费用。对于支付租金的具体数额，本院分析如下：第一，双方租赁合同签订后，燃焱公司已支付盛金创公司2019年10月15日至2020年1月14日租金86,231.87元、季度水费为970.27元，尚欠2020年1月15日至2020年10月14日租金及相关费用未付。根据租赁合同约定，季度租金86,231.87元包含房屋使用费、装修费、物业费、空调费，季度水费970.27元系按季度包干收取。对于2020年1月15日至2020年1月29日（计15天）期间租金及相关费用的数额，应包括房屋使用费8,658.60元（210,692.58元/年÷365天×15天）、装修费2,260.65元（55,009.15元/年÷365天×15天）、物业费2,229.68元（54,255.6元/年÷365天×15天）、空调费1,368.26元（2,774.52元/月×12个月÷365天×15天），水费159.50元（970.27元/季度×4季度÷365天×15天），以上共计14,676.69元。对于2020年1月30日至2020年10月14日期间租金及相关费用的数额，因燃焱公司自2020年1月30日起未实际使用创新大厦房屋，故不发生空调费、水费，其应付费用房屋使用费149,360.84元（210,692.58元/年÷4季度×3季度-8,658.60元）、装修费38,996.21元（55,009.15元/年÷4季度×3季度-2,260.65元）、物业费38,462.02元（54,255.6元/年÷4季度×3季度-2,229.68元），以上合计226,819.07元。第二，盛金创公司区属国有企业投资的国有独资企业，创新大厦房屋系其自双盈公司承租并转租燃焱公司，故对于燃焱公司主张按照疫情期间中小企业扶持政策减免租金的请求，本院不予支持；第三，自2020年1月30日至2020年3月1日，燃焱公司受到新冠肺炎疫情及防控工作的直接影响，暂时无法使用创新大厦房屋。2020年3月2日至5月1日，盛金创公司对燃焱公司采取限流进入创新大厦房屋防控措施。期间，燃焱公司曾提出提前腾退房屋，盛金创公司未予准许，至2020年10月14日租赁期限届满，燃焱公司未再实际使用创新大厦房屋办公。综合考量新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响、燃焱公司未实际使用创新大厦房屋办公等事实，对燃焱公司造成的损失，双方当事人应共克时艰、合理分担。对于自2020年1月30日起至2020年10月14日燃焱公司的未付租金226,819.07元，盛金创公司应予适当减免，本院酌定减免30%为宜，即燃焱公司仍应支付2020年1月30日起至2020年10月14日租金158,773.35元（226,819.07元×70%）。综上，燃焱公司应支付创新大厦房屋2020年1月15日至2020年1月29日房屋租金及水费14,676.69元、2020年1月30日起至2020年10月14日租金158,773.35元，以上合计173,450.04元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告燃焱（天津）智能科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告天津盛金创企业管理咨询服务有限公司房屋租金及其他费用173,450.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,192元，减半收取计2,596元，由原告天津盛金创企业管理咨询服务有限公司负担712元，由被告燃焱（天津）智能科技有限公司负担1,884元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  宋爱峰二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈欢欢附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。